湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1482号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱美华，男，1957年9月17日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：彭孝宽，常德市法学会法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱云甫，男，1947年3月21日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师。上诉人朱美华因与被上诉人朱云甫房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱美华及其委托诉讼代理人彭孝宽、被上诉人朱云甫及其委托诉讼代理人董志勇到庭参加询问。本案现已审理终结。朱美华上诉请求：1.请求撤销一审判决发回重审；2.改判朱美华赎回出卖给朱云甫的房屋；3.改判朱云甫退出除房基（103.05m2）以外占用朱美华391.27m2的土地；4.本案一、二审受理费、鉴定费由朱云甫承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。合同中约定“不负责什么手续、外河面积给朱云甫”，一审法院认定为“不负责拆迁手续、外围土地面积给朱云甫”错误。合同未约定将杂物间给朱云甫，一审判决认定朱美华将其所有的房屋出卖给朱云甫错误。合同明确约定甲方给乙方房屋一栋，而在房屋的周围还有391.27m2没有约定给乙方，乙方在取得房屋后，把周围的面积全部占用，对此一审法院没有查清。双方签订的合同只是出卖房屋，并没有出让宅基地使用权，合同中约定“不负责什么手续”也是因只出卖了房屋才做此约定，法院认定出卖了房屋同时也出让了宅基地使用权错误。朱美华无权出卖房屋，房屋买卖合同无效，买主可以把房拆走或者协商由出让方赎回。2.一审判决适用法律错误。本案是宅基地纠纷，一审法院只是根据合同法的相关条款来判决错误。3.朱美华不符合出让宅基地使用权的条件。本案宅基地使用权出让未经过村委会的同意，也没有乡级政府批准。朱美华在村里有两个户口，只有一个宅基地，不属于一户多宅多房。受让人应无宅基地，符合宅基地的申请条件。朱云甫签合同时在组里有宅基地。4.一审法院判决朱美华协助朱云甫办理过户手续，没有法律依据，违反法律的强制性规定。合同已经约定“不负责什么手续”，现一审判决要求协助办理手续，自相矛盾且超越此次诉讼范围。朱云甫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱美华要求朱云甫返还占用的面积说明朱美华是认可房屋买卖合同是有效的，这与朱美华起诉要求认定合同无效是矛盾的。朱美华的上诉请求超过了一审的诉讼请求，二审法院应当不予处理。一、二审均没有进行鉴定，不存在鉴定费。朱云甫与朱美华系同一集体组织的村民，按照法律规定，农村房屋在同一集体经济组织成员间是可以买卖的，涉案合同合法有效。房屋面积朱美华提交的建设用地使用权证中已经明确载明，杂物间也包含其中。按照地随房走的原则，涉案房屋所占有的宅基地使用权也一并转让。合同中约定“不负责什么手续”是指卖方不支付任何办理手续的费用，朱美华有协助的义务。朱美华向一审法院起诉请求：1.请求判决确认2003年6月8日双方签订的《房屋交易合同书》无效；2.请求判决朱云甫返还涉案集体土地、宅基地、房屋、自留地、树木等财产和相应权益大约1万元；3.请求判决朱云甫承担诉讼费等费用。朱云甫向一审法院提出反诉请求：1.请求判决确认2003年6月8日双方签订《房屋交易合同书》有效；2.判令朱美华协助朱云甫办理所买房屋集体土地建设用地使用证的过户手续，证号：常鼎集建（92）字第105417号；3.判令朱美华承担诉讼费用。一审法院认定事实：朱美华与朱云甫均系湖南省常德市武陵区丹洲乡10村民组村民。朱美华在1992年12月15日申请了宅基地【集体土地建设用地证：常鼎集建（92）字第105417号，地号02-26-17-025】，并在宅基地上修建了房屋（即涉案房屋）。2003年6月8日，朱美华（甲方）与朱云甫（乙方）签订了《房屋交易合同书》，其中约定：甲方售给乙方房屋壹栋，不负责拆迁手续。计人民币壹万捌仟元整（18000元）。经甲乙双方协商条件如下（1）乙方给甲方一次付清。乙方给甲方的老母给一间过老（包括外围土地面积给乙方朱云甫）（2）合同一式二份。甲乙双方不可反悔，甲方不可问乙方要回房屋，乙方不可向甲方退回现金。（3）本合同签字盖章有效。合同签订后，朱云甫向朱美华支付了18000元，朱美华向朱云甫交付了房屋，朱云甫一直居住在涉案房屋至今。另查明，朱云甫的女儿朱妙红在1990年与杨国清结婚，同年杨国清与朱妙红的户口落户在。杨国清与朱妙红并未申请宅基地，朱云甫将自有的宅基地转让给杨国清，杨国清已经在原宅基地修建新房。一审法院认为，朱美华与朱云甫签订《房屋交易合同书》，朱美华将其所有的房屋出卖给朱云甫,朱云甫支付房屋价款,双方形成房屋买卖合同关系。朱美华辩称“朱云甫无文化、其在涉案合同上没有签名，涉案合同不是朱云甫真实意思表示”。结合朱云甫的答辩状、朱美华向村民委员会提交的申诉材料以及庭审中当事人的陈述，朱云甫对《房屋交易合同书》的内容均清楚并认可的，朱美华的辩称与事实不符，不予采纳。故《房屋交易合同书》系双方真实意思表示,且朱美华、朱云甫均为同一集体经济组织成员,该合同不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效，双方均应按合同约定履行。朱云甫已经依约交清了房款,并已实际占有、居住涉案房屋十七年，现朱美华要求确认与朱云甫签订的合同无效,不符合诚实信用原则,也不利于社会经济秩序的稳定。故对朱美华要求确认与朱云甫签订的《房屋交易合同书》无效、朱云甫返还房屋的诉讼请求不予支持。朱云甫已经交清了房款并实际占有了涉案房屋，朱美华应当协助朱云甫办理涉案房屋的集体土地建设用地使用证的过户手续，故对于朱云甫的该项反诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：朱美华与朱云甫于2003年6月8日签订的《房屋交易合同书》有效；朱美华于判决生效之日起十日内协助朱云甫办理房屋集体土地建设用地使用证的过户手续【集体土地建设用地证：常鼎集建（92）字第105417号，地号02-26-17-025】。驳回朱美华的全部诉讼请求。本案案件受理费150元，减半收取75元，由朱美华负担；反诉费75元，由朱美华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对于朱美华提交的证据，本院认定如下：1.朱振勇户口迁移证、常住人口历史信息表，拟证明朱云甫的儿子朱振勇已不是村里的村民。朱美华对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议。本院认为该组证据与本案不具有关联性，故不予采信。2.案涉房屋及周围面积平面图，拟证明在出卖房屋的周围还有391.27m2没有写进合同，现被朱云甫占用的事实。朱云甫对该份证据的三性均有异议。本院认为，面积测绘应由专门的测绘机关进行，而该份证据系朱美华自行测量，仅凭该份证据达不到其证明目的，故不予采信。3.常德市人民政府文件，拟证明朱云甫应随其子女居住。朱云甫对该组证据的关联性有异议。本院认为该文件是对新建、改建、扩建等建设行为的规定，本案并未涉及到以上建设行为，且合同要违反法律、行政法规的强制性效力性规定才属无效，该文件属于规范性文件，与本案处理无关联，本院不予采信。4.朱云甫女儿朱妙华的房屋照片，拟证明朱云甫夫妇应随女儿居住，不应再取得其他宅基地使用权。朱云甫对该份证据的关联性有异议。本院认为该份证据与本案无关联，亦不能达到其证明目的，本院不予采信。对朱云甫提交的证据，本院认定如下：湖南幼儿师范高等专科学校附属小学证明，拟证明朱振勇参加工作情况。朱美华对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议。本院认为该份证据与本案无关联，不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，朱美华与朱云甫签订的合同中约定：甲方售给乙方房屋一栋，不负责什么手续。乙方给甲方一次付清，乙方给甲方的老母给一间过老（包括外河土地面积给乙方朱云甫使用）。案涉房屋出卖时，杂物间已被朱美华拆除。本院认为，本案的争议焦点为：朱美华与朱云甫签订的合同是否有效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。《中华人民共和国土地管理法》以及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，主要是为了防止在房地一体主义下因为农村房屋买卖而导致土地流失到集体经济组织之外，损害集体经济组织权益。本案中，朱美华与朱云甫系同一集体经济组织成员，双方签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。朱美华称宅基地使用权不能转让，其签订合同时只对房屋进行了处理，未对宅基地使用权进行处理，朱云甫在签订合同时在村里有宅基地，不符合一户一宅原则，违法了法律的强制性规定，应属无效合同。本院认为，法律并未禁止农村房屋在同一集体经济组织成员间的内部流转。根据地随房走的一般原则，农村房屋出卖后，该房屋所占有的宅基地的使用权也随之转移。土地管理法关于一户一宅的规定属于管理型强制性规定，而只有在违反效力性强制性规定时才会导致合同无效。故涉案合同应属有效合同。朱云甫按照合同约定履行了给付房款的义务，并已实际居住多年，朱美华应当履行协助过户的义务。朱美华称合同中约定了其“不负责什么手续”，不应承担协助义务。本院认为，买卖合同是以转移标的物所有权为目的的合同。房屋属于不动产，按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的所有权以登记为准，故在买卖合同有效的前提下，朱美华不仅负有交付房屋的义务，亦负有协助办理过户登记的义务。根据房屋交易习惯，“不负责什么手续”应当理解为朱美华不负责办理手续的相关费用。朱美华还称合同并未约定将杂物间及房屋占有以外的土地面积给朱云甫。本院认为，出卖房屋时杂物间已经被朱美华拆除，不存在买卖的情形。合同中虽只约定房屋一栋出售给朱云甫，但房地具有一体性，涉案房屋所占土地的面积即常鼎集建（92）字第105417号证书上确定的面积的使用权应随着房屋的买卖而转移。综上，一审判决对朱美华要求确认与朱云甫签订的《房屋交易合同书》无效、朱云甫返还房屋的诉讼请求不予支持，认定涉案合同有效、朱美华履行协助过户义务并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，朱美华的第二、三项上诉请求属于二审中新增加的诉讼请求，朱云甫不同意调解，也不同意在本案中一并处理，本院在此不予处理，朱美华可另行主张权利。本案属于房屋买卖合同纠纷，由于合同中仅约定房屋买卖的相关事宜，并未涉及自留地、树木，因此，本院仅对房屋买卖合同的效力进行审查，朱美华一审第二项诉讼请求中要求朱云甫返还其占有的自留地、树木等请求，不属于买卖合同纠纷的处理范围，朱美华可另行主张权利。朱美华于2020年8月26日向本院提交的要求对房屋及周围面积进行测量的申请，属于朱美华要求朱云甫返还自留地的诉讼请求应确认的事实，不属于本案的处理范围，故对该申请本院不予准许。一审法院对合同约定事实的认定有瑕疵，本院予以纠正，但该瑕疵不影响本案的实体处理。综上所述，朱美华的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由朱美华负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  孙 晖审判员  谭洪妮二〇二〇年八月三十一日书记员  余 芳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。