福建省仙游县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0322执异25号 案外人：林碧华，女，1979年9月2日出生，汉族，住莆田市城厢区。 委托代理人：陈新棋、魏珍麟，福建典冠律师事务所执业律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司仙游县支行，住所地仙游县鲤城街道洪桥社区八二五大街788号，组织机构代码X1132417-4。 负责人：吴罡，行长。 被执行人：林淑钦，女，1990年12月13日出生，汉族，住莆田市秀屿区。 被执行人：林爱丹，女，1957年3月2日出生，汉族，住莆田市荔城区。 被执行人：林元郎，男，1960年7月5日出生，汉族，住莆田市荔城区。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司仙游县支行（以下简称“农业银行仙游支行”）与被执行人林淑钦、林爱丹、林元郎金融借款合同纠纷一案中，案外人林碧华于2020年8月19日对本院查封被执行人林爱丹名下的坐落在莆田市荔城区的房地产（房屋所有权证书号：莆市房权证莆字第××）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人林碧华称，请求撤销（2016）闽0322执1395号执行裁定书，并解除对坐落于莆田市荔城区的房地产（房屋所有权证书号：莆市房权证莆字第××）的查封。事实和理由：2005年左右，林爱丹、林元郎（系夫妻）将位于莆田市荔城区的自建房对外出售。2006年10月12日，案外人林碧华向林爱丹、林元郎及其儿子林勇购买上述房地产，并签订了一份《房屋买卖协议》，约定林爱丹、林元郎、林勇将其位于莆田市荔城区共计8层的自建房中的第6层套房出售给林碧华，购房款共计242100元等。签订协议当天，林爱丹、林元郎及其儿子林勇出具《收条》确认已收到案外人林碧华购房款207000元。2011年6月27日、2012年4月13日、2015年5月28日，林元郎分别以电立户费、安装费、办理房产、土地证需花费为由，收取林碧华7800元、1000元、10000元。2006年10月份，林碧华对上述房地产进行装修，并自2007年9月入住至今。2013年12月26日，林爱丹办理上述房地产房屋所有权证（证号：莆市房权证莆字第××，所有权人为林爱丹）时，隐瞒该房产早已转让给案外人的事实，以该房产向农业银行仙游支行抵押贷款，农业银行仙游支行也未按银行贷款有关规定对抵押物进行实地调查、了解，为林淑钦办理了65万元贷款的抵押登记。后由于林淑钦未能偿还贷款，农业银行仙游支行向仙游县人民法院起诉。2015年9月30日，仙游县人民法院作出（2015）仙民初字第3561号民事判决。后农业银行仙游支行申请强制执行。仙游县人民法院于2016年7月25日作出（2016）闽0322执1395号执行裁定，查封案外人所有的上述房地产。上述房地产系案外人林碧华购买，并入住多年，且购买上述房地产时双方签订的《房屋买买卖协议》已经莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第3752号民事判决确认是合法有效的。案外人林碧华的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，可以阻却执行。 本院查明，2006年10月12日，案外人林碧华与林爱丹、林元郎、林勇签订《房屋买卖协议》，约定林爱丹、林元郎、林勇将其位于莆田市荔城区共计8层的自建房中的第6层套房及柴间出售给林碧华，购房款共计242100元等，未约定房屋交付时间及产权过户期限。签订协议当日，案外人林碧华支付购房款207000元，由林爱丹、林元郎及其儿子林勇出具《收条》予以确认，并将房屋交由案外人林碧华管理使用。2008年12月22日，林爱丹等人办理了案涉房产的房产所有权登记手续，并将案涉房产登记在林爱丹名下，房屋所有权证号：莆市房权证莆房字第××号。2013年，农业银行仙游支行与林爱丹、林元郎签订《最高额担保个人借款合同》，约定林爱丹、林元郎自愿以莆市房权证莆房字第××号房屋所有权证下的房地产为林淑钦自2013年12月20日起至2016年12月19日止在农业银行仙游支行办理的人民币贷款业务形成的债务提供最高额抵押担保，担保的债务最高余额为65万元等，并办理了抵押登记。2013年12月27日，林淑钦向农业银行仙游支行借款65万元。后因林淑钦未能偿还借款，农业银行仙游支行诉至本院。本院依法作出（2015）仙民初字第3561号民事判决，判决：一、林淑钦应在本判决生效后十日内返还给农业银行仙游支行借款六十五万元并支付利息；二、若林淑钦逾期未还清上述第一项的借款本息，农业银行仙游支行有权以林爱丹、林元郎设定抵押担保的莆市房权证莆房字第××号房屋所有权证项下的房产折价或者以拍卖、变卖该资产的价款在六十五万元的限额内优先受偿等。因上述债务人未能履行生效判决确定的义务，农业银行仙游支行于2016年5月5日向本院申请强制执行。2016年7月25日，本院依法作出（2016）闽0322执1395号执行裁定，裁定查封被执行人林爱丹所有的坐落在莆田市荔城区莆市房权证莆房字第××号房屋所有权证项下的房地产。 以上事实，有《房屋买卖协议》、《收条》、本院（2015）仙民初字第3561号民事判决、（2016）闽0322执1395号执行裁定书等证据证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人有关不动产所有权的异议，人民法院判断其是否系权利人，应当按照不动产登记簿为判断标准。因案涉房地产登记在被执行人林爱丹名下，该房地产即属于林爱丹所有。案外人林碧华现提供《房屋买卖协议》及《收条》等，主张无过错不动产买受人物权期待权。本案涉案异议标的物的买受人签订合同、支付款项后，因其权利未经公示，其享有的只是债权请求权，而不具有对抗其他相关权利人的效力，而申请执行人所享有的抵押权经过登记公示，成为具有对抗效力的物权，债权不得对抗物权。并且，从抵押权可以善意取得的角度而言，即使无权处分人处分的是他人的财产，只要符合善意取得的条件，抵押权也可以对抗不动产原权利人的不动产所有权。故抵押权应优先保护。本案主债务人未履行裁判文书确定的义务，本院裁定查封抵押人林爱丹的抵押房地产，符合法律规定。案外人林碧华的异议请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人林碧华的执行异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向仙游县人民法院提起诉讼。 审判长  胡志铿 审判员  黄培添 审判员  鲍巧新 二〇二〇年八月二十五日 书记员  庄美岭 附：相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。