山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1322民初2881号 原告：侯安奎，男，1967年5月22日出生，汉族，居民，住山东省郯城县。 被告：刘玉杰，男，1973年6月17日出生，汉族，居民，住山东省郯城县。 原告侯安奎与被告刘玉杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯安奎到庭参加诉讼，被告刘玉杰经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯安奎向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告侯安奎、被告刘玉杰于2019年10月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告刘玉杰退还租金16,000元、开门费1000元，赔偿违约金1600元，合计18600元；2.本案诉讼费用由被告刘玉杰承担。事实和理由：原告在郯城联泰中心城西门沿街商铺有8-4号商铺一处。2019年9月，因经营需要，原告侯安奎转租了被告刘玉杰租赁的8-5号商铺，租期自2019年10月19日始至2020年10月19日止，并于同年10月9日签定了《房屋租赁合同》。因被告刘玉杰原租期限至2019年5月9日，为了确保原告租期一年的要求，租赁合同约定原房东问题由被告刘玉杰负责，如不能保证原告侯安奎正常经营使用，原告有权终止合同。2019年9月，原告依约对承租房装修时即遭到原房东的阻挠，原告联系被告后，被告承诺解决，但至今仍不出面也不能解决，原告多次提出终止合同、退回租金并赔偿损失，被告也不回应。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。 被告刘玉杰未辩称。 原告侯安奎围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告身份证复印件；2.原、被告签订的房屋租赁合同；3.被告刘玉杰与原出租方高怀民签订的房屋租赁，高怀民同时也是承租人，房主姓樊；4.被告出具的房屋租赁费收款收据；5.原、被告之间的微信聊天记录；6.照片，墙是原出承租人高怀民找人垒的，2019年10月份原告装修时开的门，租用那间房子必须开个门，开门经过被告刘玉杰同意，当时原房东跟原出租人高怀民及被告刘玉杰的员工闹事，派出所出警了，开门后就不让原告干了。原告陈述：照片上的门被打开时，被告刘玉杰没要钱，原告还租了北边小颜的房子，开门费1000元应该小颜交，因为原告与他关系不错，小颜交了500元，原告交了500元，1000元由原告转给被告，诉状事实和理由部分“原租期限至2019年5月9日”中的2019年是错的，应该是2020年，装修时间时2019年10月份，2019年10月26日，原告微信联系被告刘玉杰让其出面协调，被告一直没回信，原告一直没有使用房屋。被告刘玉杰经传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视其放弃了到庭陈述、答辩、举证、质证的诉讼权利。经审查，本院确认原告提交证据的相关证明力。 本院经审理认定事实如下：2019年10月9日，原告侯安奎与被告刘玉杰签订《房屋租赁合同》，被告刘玉杰（甲方）将租赁的位于联泰中心城西门沿街商铺8-5号二楼房屋一间转租给原告侯安奎（乙方），租赁时间为1年，自2019年10月19日至2020年10月18日止，年度租金为16000元，租金采用现金支付，每年支付一次，其中甲方的权利和义务部分，约定：由于甲方的房屋系租赁，甲方必须保证乙方的正常经营和使用，原房东的一切问题由甲方负责协调，如不能保证正常经营，乙方有权提前终止合同，甲方按实际使用时间收取租金，并退回多交的租赁费……。违约责任部分，约定：1.如乙方不交付或不按时交付租金及相关费用，拖欠房租累计30天以上，甲方有权终止合同，如不满租赁期，乙方提前终止合同，将向甲方支付相应违约金，如甲方无故提前终止合同，将向乙方支付违约金；2.在租赁期间，如有一方违约，违约金按租金10%赔偿另一方。还约定，本合同双方签字生效，租赁期满合同自行终止。原告侯安奎已于2019年9月20日付给被告刘玉杰房屋租赁费16000元，被告给原告出具了收款收据。被告出租给原告的房屋系其向案外人高怀民承租，高怀民不是房主，被告与高怀民签订的房屋租赁合同约定租赁时间自2019年6月25日起至2020年5月9日止，承租方擅自将房屋转租给第三人的，出租方有权单方面解除合同，并追究违约责任。2019年10月9日，原告微信转给被告另一间屋的开门费用。2019年10月份，原告在二楼开门、装修房子时，原房东及案外人高怀民均阻挠，经原告联系，被告未解决改问题，原告一直未使用该房屋，原告于2020年3月13日给被告刘玉杰发微信，称：被告租赁高怀民房子于5月9日到期，原告从去年9月份租用被告的房子，因原房主阻扰导致不能使用房屋，被告始终不出面解决，高怀民也不允许原告使用，根据协议，因房东的原因导致房屋不能使用，责任由被告承担，原告要求被告退还房租16000元，解除合同。原告侯安奎于2020年5月14日向本院提起诉讼，被告刘玉杰经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。 本院认为，原告侯安奎与被告刘玉杰签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告刘玉杰没有就转租事宜协调好原出租人及房主，未能使原告侯安奎正常装修和使用所租房屋，根据双方订立的《房屋租赁合同》第四条第一款规定，原告有权提前终止合同，被告按实际使用时间收取租金并退回多交的租赁费。原告于2020年3月13日微信给被告提出解除合同，并由被告退给租金16000元，被告虽然回复，该通知已到达被告，依法应确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月13日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，因原告没有实际使用承租房屋，根据《房屋租赁合同》约定，被告应将租赁费16000元返还给原告，原告诉求被告退还租金16000元，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，原告没有证据证明解除合同给其造成的实际经营损失额，且《房屋租赁合同》第六条违约责任第二款约定的违约金计算方法是对第一款违约金内容的补充，并不适用于该合同第四条规定，原告诉求被告赔偿违约金1600元，本院不予支持。原告主张的开门费1000元虽然由原告微信转账给被告，但是原告主张该费用应由小颜交，小颜交了500元，处于关系好，自己交了500元，该费用涉及第三人权益，原告诉求被告返还该款项，本院不予支持，可由利害关系人另行处理。被告刘玉杰经传票传唤不到庭参加诉讼，应承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告侯安奎与被告刘玉杰于2019年10月9日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月13日解除； 二、被告刘玉杰于判决生效后十日内退还原告侯安奎房屋租金人民币16000元； 三、驳回原告侯安奎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费266元，减半收取计133元，由被告刘玉杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张志刚 二〇二〇年八月十日 书记员  侯存存