福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初7093号 原告：陈丽亚，女，1973年7月8日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：陈海泉，福建卓法律师事务所执业律师。 被告：杨某2，男，1989年2月16日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：陈银达，福建沉虑思律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：赵芳艺，福建沉虑思律师事务所执业律师。 被告：周某，女，1989年4月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区 被告：杨某1，男，2012年6月15日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 法定代理人：杨某2，杨某1之父，本案被告之一。 法定代理人：周某，杨某1之母，本案被告之一。 被告：黎细军，女，1976年8月4日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：李书家，福建闽佑律师事务所执业律师。 原告陈丽亚与被告杨某2、周某、杨某1、黎细军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽亚及其委托代理人陈海泉、被告杨某2的委托诉讼代理人陈银达、以及被告黎细军的委托诉讼代理人李书家到庭参加诉讼。被告周某、杨某1经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丽亚向本院提出诉讼请求：1.确认陈丽亚与杨某2、周某、杨某12015年7月28日签订的《房屋预约买卖协议书》立即解除；2.杨某2、周某、杨某1立即向陈丽亚双倍返还定金100000元；3.杨某2、周某、杨某1立即返还陈丽亚购房款390000元;4.杨某2、周某、杨某1立即赔偿陈丽亚因房价上涨而造成的经济损失1040200元；5.杨某2、周某、杨某1承担财产保全费3670元、财产保全责任保险费2016元、鉴定费6407元及诉讼费等。事实与理由：2014年11月25日，征收人厦门海沧投资集团有限公司与被征收人杨某2、周某、杨某1签订《海沧区12＃、13＃泊位生产作业区工程项目建设用地集体土地房屋征收补偿安置协议书》，约定杨某2、周某、杨某1被征收房屋按政策应安置面积123.15㎡，全部实行产权调换，安置房屋2套，其中一套安置房地点为京口岩居住小区27＃楼京口里222号1703室（现房、一房、53.56㎡）。2015年4月15日，杨某2、周某、杨某1对福建省厦门市京口岩居住小区27＃楼京口里222号1703室房产委托黎细军出售该房屋并收取售房款等，并在厦门市公证处办理了公证。2015年7月28日，黎细军代理杨某2、周某、杨某1与陈丽亚签订了《房产预约买卖协议书》，约定杨某2、周某、杨某1将厦门市京口岩居住小区27＃楼京口里222号1703室房产出售给陈丽亚，上述房产以套计价，总价460000元；协议签订之日陈丽亚应支付购房定金50000元；陈丽亚于公证当日（交接房屋）向杨某2、周某、杨某1支付400000元购房款（含定金），尾款60000元于房管局过户当日（取得收件单）一次性支付；双方保证于2015年8月10日前到公证处办理相关买卖公证或委托公证，于杨某2、周某、杨某1产权证办出之日起30日内签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并办理交易登记手续等等。协议还约定了违约责任等条款。合同签订后，陈丽亚依约将购房款440000元支付给杨某2、周某、杨某1，但杨某2、周某、杨某1却将上述房产过户给他人。杨某2、周某、杨某1的行为已构成根本违约，陈丽亚故起诉请求判如所请。 杨某2辩称，（一）黎细军与陈丽亚于2015年7月28日签订的《房产预约买卖协议书》为无效合同。黎细军与陈丽亚签订的房屋买卖协议时，该争讼房产既未在杨某2名下也未在黎细军名下，且至今该拆迁安置房产权也未能登记至杨某2名下，故该房产不能依法转让。因该合同违反合同法第52条强制性法律规定，该买卖合同无效。（二）双方合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。杨某2于2015年4月15日将本案讼争房屋出售黎细军时，一共收取了400000元的购房款。杨某2同意在陈丽亚返还占用的争讼房屋后，无息退还已收取的400000元。但杨某2视情况保留追偿陈丽亚房屋自2015年8月10日起房屋占用费用的权利。杨某2于2015年4月15日与黎细军签订《房产买卖协议书》，并办理了委托公证，后黎细军将该房产出售给陈丽亚，但并未就买卖合同的事宜告知杨某2，也未将出售的价款转交给杨某2。故，杨某2与黎细军实际上是房屋买卖合同关系，并非委托代理关系。据此，黎细军作为服务的出售方与陈丽亚签署的房屋买卖合同依法不能约束杨某2，该合同产生的责任也应由黎细军独自承担。（三）杨某2无违约行为，导致讼争房屋无法过户的原因系不可抗力。杨某2系根据2014年11月25日与征收单位及厦门海沧投资集团签订的厦拆通【2007】86号衙里住宅057号集体土地房屋征收补偿安置协议书约定而获得争讼房屋的相关权利，所征收的房屋土地在杨某2的爷爷杨亚矸的拆迁确权范围内，因其为近亲属所分的相应份额。但该权利为债权凭证，并未获得争讼房屋的物权所有权。并且因为杨某2所有的房产在杨某2爷爷杨亚矸名下杏集建（97）字第12954号《集体土地建设用地使用证》的登记范围内，相关权利人林亚银一家向法院提起确权诉讼及撤销该土地使用权证书的行政诉讼。2016年4月15日，人民法院判决依法撤销原厦门市杏林区人民政府颁发的杏集建（97）字第12954号《集体土地建设用地使用证》。因其他权利人的相关权利的主张导致杨某2也无法得到争讼房产的产权。该房屋登记的撤销行为系行政机关的过错导致的，并非杨亚矸过错，亦更非杨某2过错所致。故，该结果系杨某2无法预料，也不能规责于杨某2的原因，属不可抗力。无论黎细军与陈丽亚签订的买卖协议是否有效，陈丽亚依法都不能要求杨某2承担违约责任。综上所述，杨某2无过错行为，依法无需承担责任，恳请驳回陈丽亚的全部诉讼请求。 周某、杨某1未作答辩。 黎细军辩称，（一）其非本案适格被告。根据杨某2、周某、杨某1出具的给黎细军的《委托书》，黎细军作为杨某2、周某、杨某1的受托人，有权代为出售讼争房产等权利，在委托权限内所作出的行为的后果应由委托人杨某2、周某、杨某1承担。《房产预约买卖协议书》是以委托人杨某2、周某、杨某1名义签订的，黎细军行使的是受托权利，产生后果应由委托人杨某2、周某、杨某1承担。（二）黎细军不存在过错，不承担违约责任。讼争房产从《房产预约买卖协议书》签订至今，房产一直由陈丽亚使用，不曾有人提出异议。黎细军不曾收到《房产征地补偿安置协议书》变更通知，不知道到讼争房产权属登记至案外人名下，因此导致陈丽亚主张解除《房产预约买卖协议书》后果，并非黎细军所为，产生违约后果不应由黎细军承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。周某、杨某1经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃相关的诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定全案事实如下： 2014年11月25日，杨某2、周某、杨某1因拆迁安置与拆迁安置的实施方签订一份厦拆通［2007］86号ＮＯ.衙里住宅057号《海沧港区12＃、13＃泊位生产作业区工程项目建设用地集体土地房屋征收补偿安置协议书》，约定杨某2、周某、杨某1被征收房屋按政策应安置面积123.15㎡，全部实行产权调换，安置房屋2套，其中一套安置房地点为京口岩居住小区27＃楼京口里222号1703室（现房、一房、53.56㎡）。2015年4月15日，杨某2、周某、杨某1将案涉房产出售给黎细军。同日，杨某2、周某、杨某1作为委托人，将案涉房产授权委托给黎细军出售并收取售房款等，并就该授权行为在厦门市公证处办理了公证手续。2015年7月28日，黎细军以杨某2、周某、杨某1的代理人名义，与陈丽亚签订一份《房产预约买卖协议书》，约定杨某2、周某、杨某1将案涉房产出售给陈丽亚，总价460000元；协议签订之日陈丽亚应支付购房定金50000元；陈丽亚于公证当日（交接房屋）向杨某2、周某、杨某1支付400000元购房款（含定金），尾款60000元于房管局过户当日（取得收件单）一次性支付；双方保证于2015年8月10日前到公证处办理相关买卖公证或委托公证，于杨某2、周某、杨某1产权证办出之日起30日内签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并办理交易登记手续；若杨某2、周某、杨某1中途悔约的，应以书面形式立即通知陈丽亚，并自悔约之日起三日内以陈丽亚所付定金的双倍及已付购房款（不计利息）返还给陈丽亚等等。合同签订后，陈丽亚于2015年7月28日至2017年7月28日期间先后支付黎细军购房款合计440000元，黎细军向陈丽亚交付了案涉房产。 2018年6月2日，因厦拆通［2007］86号ＮＯ.衙里住宅057号《海沧港区12＃、13＃泊位生产作业区工程项目建设用地集体土地房屋征收补偿安置协议书》所涉的杏集建（97）字第12954号《集体土地建设用地使用证》因生效法律文书被撤证，杨某2、周某、杨某1为此与拆迁安置的实施方又签订一份厦拆通［2007］86号ＮＯ.衙里住宅057-1号《海沧港区12＃、13＃泊位生产作业区工程项目建设用地集体土地房屋征收补偿安置协议书》，重新对杨某2、周某、杨某1被征收房屋进行拆迁安置，并撤销厦拆通［2007］86号ＮＯ.衙里住宅057号《海沧港区12＃、13＃泊位生产作业区工程项目建设用地集体土地房屋征收补偿安置协议书》。重新安置的协议未将案涉房产作为杨某2、周某、杨某1的拆迁安置房。案涉房产系另行安置给案外人杨亚矸，并2019年1月24日登记至杨亚矸名下。 诉讼中，本院依杨某2申请追加黎细军为本案共同被告，陈丽亚未变更其诉求。陈丽亚申请对案涉房产的市场价值进行评估，经委托评估后确定该房产的市场价值为1500200元，单价为28010元／㎡。陈丽亚因本案支出财产保全费3670元、财产保全责任保险费2016元、鉴定费6407元。 本院认为，杨某2、周某、杨某1将案涉房产公证委托给黎细军出售并收取款项，黎细军与陈丽亚签订案涉《房产预约买卖协议书》时，系以杨某2、周某、杨某1的委托代理人名义签订。可见，案涉《房产预约买卖协议书》签订的合同相对方为杨某2、周某、杨某1与陈丽亚，黎细军的代理行为的法律后果由杨某2、周某、杨某1承担。杨某2、周某、杨某1与陈丽亚签订的《房产预约买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应遵照履行。因案涉房产已被重新安置给案外人杨亚矸，杨某2、周某、杨某1并未最终取得案涉房产，案涉房产已无法继续过户，故陈丽亚请求解除案涉《房产预约买卖协议书》，有事实和法律依据，本院予以支持。案涉《房产预约买卖协议书》解除后，陈丽亚已支付的定金50000元及其他购房款390000元理应予以返还。陈丽亚履行了相关款项支付等义务，杨某2、周某、杨某1履行了交付案涉房产等义务，致使案涉房产不能过户，系因杨某2、周某、杨某1原被安置的案涉房产所涉杏集建（97）字第12954号《集体土地建设用地使用证》因生效法律文书被撤证，从而导致《房产预约买卖协议书》无法继续履行，该责任不可归责于合同双方，故陈丽亚请求多返还的一倍定金、赔偿案涉房产涨价的损失及鉴定费用，本院不予支持。另因案涉《房产预约买卖协议书》并未约定财产保全费和财产保全责任保险费的负担情形，故陈丽亚请求杨某2、周某、杨某1承担该部分费用，本院亦不予支持。周某、杨某1经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除陈丽亚与杨某2、周某、杨某1于2015年7月28日签订的《房产预约买卖协议书》； 二、杨某2、周某、杨某1于本判决生效之日起十日内，返还陈丽亚定金50000元； 三、杨某2、周某、杨某1于本判决生效之日起十日内，返还陈丽亚定金390000元； 四、驳回陈丽亚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费18210元，减半收取计9105元，由陈丽亚负担5155元，杨某2、周某、杨某1负担3950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  吴永福 二〇二〇年八月七日 书记员  周 晴 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。