广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2320号原告：梁智勇，男，1988年10月2日出生，汉族，住广东省开平市**************。公民身份号码：440************514。委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍锦燕，广东知成律师事务所律师。被告：开平万冠实业有限公司，住所地：广东省开平市*********。统一社会信用代码：914************695。法定代理人：潘仕早，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓峰，广东志信律师事务所律师。原告梁智勇与被告开平万冠实业有限公司（以下简称万冠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法由审判员黄惠英适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告梁智勇的委托诉讼代理人伍锦燕、被告万冠公司的委托诉讼代理人许晓峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁智勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付商品房违约金72940元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月31日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于开平市********************，购房金额为585394元。合同第十一条规定，被告应于2017年7月31日前向原告交付符合条件的房屋，合同第十二条及合同附件十一补充协议第六条约定，若逾期交楼应承担逾期交付责任，合同继续履行的，被告应自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。上述合同签订后，原告已全部支付购房款，但被告没有在约定的期限届满前交付符合条件的房屋。2019年*月15日，被告才向原告交付了未办理工程竣工验收备案的房屋，至此，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，现原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告万冠公司辩称，一、涉案房屋应当视为于2018年11月30日交付给被答辩人使用。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第1款的约定：“该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益。”而涉案房屋于2018年11月29日已经按前述约定提交相关部门办理竣工验收备案手续，且相关部门于2018年11月30日盖章确认通过相关验收。答辩人多次致电被答辩人前来收楼，但被答辩人不予理会。无奈，答辩人于2019年1月25日以EMS快递的形式向被答辩人邮寄收楼通知书，而被答辩人于2019年2月26日才办理完成收楼手续并领取房屋钥匙等材料。被答辩人经通知后怠于收楼，应对其行为承担法律责任。二、合同约定前90天不作赔偿，应对予以扣减。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条约定：“1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起按实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖双方自行约定。”双方明确约定逾期开始的前90天不作赔偿，因此，应当予以扣减。三、因台风而导致逾期交房，应当予以减免60天的逾期时间。在买卖合同签订后到房屋交付前，当地经历了两次超强台风，一次是2017年8月份登陆的“天鸽”（2017年第13号台风），一次是2018年9月份登陆的“山竹”（2018年第22号台风）。这两次超强台风影响较大，属于气候原因而导致无法开工，包括前期的防风准备、台风来临时的停工、以及台风过后的善后工作等，耗费了不少时间，分别造成了30天的延期，合共60天。此外，该超强台风也属于不可抗力。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第1款：“但遇到下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：……因气候原因导致无法正常施工导致逾期交房的……”的约定，上述台风均符合这两点的免责事由，因此，涉案房屋的逾期交付违约时间应当减免60天。四、被答辩人请求支付的违约金数额过高，应当予以调整。虽然涉案房屋存在逾期交付的情形，但并没有给被答辩人造成损失，且被答辩人也无任何证据证明其存在损失。被答辩人主张全部按已交付房款万分之二计算违约金，这是或高的。对于逾期的前90日根据合同约定应当不作赔偿；对于逾期第91日至180日，此数额远远超过可能对被答辩人造成的损失；而对于逾期超过180日后的赔偿事宜，双方并没有任何的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，该违约金应当参照当地有关租金标准确定。而开平市住建局等部门发布的《关于公布我市2019年公共租赁住房（含廉租房）出租租金标准和城镇低收入住房困难家庭房租补贴标准的通知》中公布了开平市公共租赁住房租金为按建筑面积每平米每月不高于6.4元收取。而涉案房屋的建筑面积为122.57平方米，则每月租金不应高于784.44元。但被答辩人按总房款每日万分之二计算违约金，折合为每月3258.64元（按每月30天折算）。违约金严重过高。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，应对违约金进行调整，调整为每月784.44元。综上所述，答辩人无须对被答辩人再进行赔偿。若法院认为仍需赔偿，恳请注意：涉案房屋实际交付的日期是2018年11月30日，扣除台风导致免责的60天，再扣除约定逾期不作赔偿的前90天，赔偿天数最多为337天。参照当地租金来计算，则全部的赔偿数额合计为8811.88元（784.44÷30元/天×337天）。因此，答辩人只需承担的违约金数额为8811.88元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万冠公司于2014年1月6日取得编号为440********1060601号的建筑工程施工许可证，许可建设地址为开平市三埠中山管区****、开平市*********，并于2016年6月30日取得开发项目名称为“开平市*************4*住宅”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016061号），许可证期限为2016年6月30日至2017年6月30日，并经同意有效期延至2018年6月30日。2016年*月31日，万冠公司和梁智勇签订合同编号为HY201607300002的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》一份，约定梁智勇向万冠公司购买上述开发项目的商品房：开平市*************4******（以下简称涉案商品房），建筑面积为122.57平方米，房屋总价款为585394元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条关于交付时间和手续的约定为：出卖人应当于2017年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：详见本合同附件十一补充协议书第六条的约定。补充协议第五条约定：1、该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益；3、出卖人按照买受人提供的电话或者通信地址通知买受人办理房屋移交，买受人必须在十五日内到物业管理公司办理房屋移交手续，逾期视为买受人对交付的房屋没有异议，出卖人作已办理房屋移交处理，物业管理公司有权收取相应的物业管理费；第六条约定：逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。原告梁智勇与被告万冠公司并无对此另行约定。签订合同后，梁智勇已向万冠公司付清了全部购房款585394元。2018年11月30日，开平市住房和城乡建设局、开平市规划局、开平市人民防空办公室、开平市气象局和开平市工程建设项目竣工联合验收办公室在涉案房屋所在楼宇的《开平市工程建设项目竣工联合验收终审意见书》中确认“符合要求”或“同意备案”，开平市公安消防大队和江门市公安消防局分别于2018年6月29日、2018年7月24日出具《建设工程消防验收意见书》，评定涉案工程的消防验收合格。万冠公司于2019年1月25日向梁智勇邮寄送达《收楼通知书》，梁智勇于2019年1月26日签收，《收楼通知书》记载：本公司请你在2019年3月1日前与本公司预约具体收楼时间，且最终收楼时间不得迟于2019年3月1日。2019年2月26日，梁智勇办理了收楼手续，在《收楼通知单》上签名，《收楼通知单》记载：赠送物业管理费2019年3月1日至2020年2月29日。2020年5月，梁智勇提起本案诉讼，要求万冠公司支付逾期交房违约金。庭审过程中，万冠公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为梁智勇请求的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由开平市住房和城乡建设局、开平市发展和改革局、开平市财政局、开平市民政局联合发布的开建字【2019】223号文件作为参考，该文件公布我市2019年公共租赁住房（含廉租房）出租租金标准为：按建筑面积每平方米每月不高于6.4元收取。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年6月30日取得商品房预售许可证，梁智勇与万冠公司于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方应当全面、诚实地履行。本案的争议焦点为：一、被告逾期交房的天数应如何认定？二、合同约定的违约金是否过高，应否调整？关于第一个争议焦点。虽然双方于《商品房买卖合同（预售）》第九条对房屋交付条件作出了约定，但双方又于《补充协议》第五条约定房屋交付条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，且约定以该《补充协议》为准。经查，开平市住房和城乡建设局等单位于2018年11月30日在涉案房屋所属楼宇的《开平市工程建设项目竣工联合验收终审意见书》中确认“符合要求”或“同意备案”，且开平市公安消防大队、江门市公安消防局分别于2018年6月29日、2018年7月24日出具《建设工程消防验收意见书》，评定涉案工程的消防验收合格，故涉案房屋符合双方约定交付条件的时间是2018年11月30日。其次，万冠公司于2019年1月25日向梁智勇邮寄送达《收楼通知书》，梁智勇于2019年1月26日签收，《收楼通知书》记载：本公司请你在2019年3月1日前与本公司预约具体收楼时间，且最终收楼时间不得迟于2019年3月1日，原告于2019年2月26日办理了收楼手续，故本院认定房屋交付时间应以2019年2月26日为准，违约金应自2017年8月1日计算至2019年2月26日，共575天。至于万冠公司抗辩因2017年8月的“天鸽”台风及2018年9月的“山竹”台风导致逾期交房，应当予以减免60天的逾期时间。但上述两次台风均发生在2017年7月31日即约定交房的期限之后，因此万冠公司迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。万冠公司还抗辩合同约定逾期交楼的前90日不应计算违约金。《补充协议》第六条约定“逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。”首先，从上述约定的字面解释看，双方约定计算逾期交付房屋违约金是按照逾期时间分别处理。因此，约定的第一种情况是逾期不超过90日，第二种情形是超过90日，第三种情形是逾期超过180日，因此，上述约定中“超过90日后”应理解为对于逾期时间情形的约定，并非计算逾期违约金的起始期间。其次，上述条款是针对逾期违约交房作出的补偿和惩罚性约定，按照日常交易习惯，违约金应从逾期交付次日起计算。由于双方当事人并未明确约定逾期超过90日的情况下免除违约方相应的违约责任，即无需支付逾期前90日的违约金，故万冠公司应从逾期交付房屋次日起支付违约金。关于第二个争议焦点。就逾期交房违约金的标准问题，梁智勇请求按照合同约定以支付房价款每日万分之二的标准计算，万冠公司认为该标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，原、被告未对逾期超过180日的逾期交房违约金计算标准进行明确约定，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和梁智勇因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，梁智勇主张逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理，本院予以支持，即万冠公司应支付梁智勇逾期交房违约金67320.31元（585394元×575天×0.0002）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告开平万冠实业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金67320.31元给原告梁智勇；二、驳回原告梁智勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取811.75元（原告梁智勇已预交），由原告梁智勇负担62.35元，由被告开平万冠实业有限公司负担749.4元。原告梁智勇多预交的案件受理费749.4元由本院予以退回；被告开平万冠实业有限公司应向本院补缴案件受理费749.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 黄惠英二〇二〇年八月二十日法官助理 官利琴书 记 员 许碧霞