广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3361号上诉人（一审被告）：程正平，男，1975年10月10日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。被上诉人（一审原告）：东莞市永利五金有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙社区环乡路蔡屋路段。统一社会信用代码：91441900617560454Y。法定代表人：蔡树容。委托代理人：李小燕，广东莞安律师事务所律师。委托代理人：韩梓超，广东莞安律师事务所律师。一审第三人：东莞市同晋实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇锦厦社区振安东路433号。统一社会信用代码：914419003040164667。法定代表人：陈志强。上诉人程正平因与被上诉人东莞市永利五金有限公司（以下简称永利公司）、一审第三人东莞市同晋实业投资有限公司（以下简称同晋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。永利公司起诉请求：1.解除永利公司、程正平签订的《卓利大厦租赁合同书》，程正平立即向永利公司返还租赁物。2.程正平立即向永利公司支付2017年10月至2018年2月的租金90000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率6%计算，从2018年3月1日起计至实际返还租赁物之日止）。3.永利公司没收已收取的保证金36000元。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认解除东莞市永利五金有限公司与程正平于2016年5月6日签订的《卓利大厦租赁合同书》。二、程正平应于判决生效之日起三十日内向东莞市永利五金有限公司返还租赁物。三、程正平应于判决生效之日起五日内向东莞市永利五金有限公司支付2017年10月至2018年2月的租金90000元及利息（2018年3月1日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至付清之日的利息按照同时期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、东莞市永利五金有限公司没收保证金36000元。五、驳回东莞市永利五金有限公司其他诉讼请求。案件一审受理费24418元，由程正平承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10313号民事判决书。宣判后，程正平不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审法院判决，并依法改判驳回永利公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院所认定事实不清楚，适用法律不正确。一、事实不清楚。（一）永利公司将未取得消防许可证件的房屋出租给程正平使用，在程正平使用期间，因消防无相关证件被消防部门查封，导致程正平无法使用该房屋，致使合同目的无法实现，根据相关法律规定，程正平有权解除该合同且不支付期间的租金。2016年6月开始，程正平租用永利公司的房屋并被同意转租与分租，永利公司告知程正平所有证件齐全，并有相关房产证等。2017年9月，大岭山消防部门在巡查时却告知程正平该房屋无消防证件，并于当日将程正平使用的房屋查封，导致厂房无法正常使用，因程正平将房屋转租给客户，从而导致客户要求解除合同，为此程正平赔偿客户一个月的租金和免除一个月的租金，损失36000元。程正平要求永利公司老板解决该事情时避而不谈。同晋公司对此也不予以解决，并将该期间的租金按时支付给了永利公司。而后，永利公司未向程正平主张过案涉租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因永利公司不能提供合格使用的房屋，致使程正平无法使用该房屋，不能实现合同目的，在此期间的租金，程正平认为有权拒绝支付并要求与永利公司协商。（二）房屋被查封期间，自2017年10月至2018年2月，共计五个月90000元，同晋公司已经全部支付租金给永利公司。此外，程正平已按照合同约定将被查封之前和解封之后的租金支付给了同晋公司，同晋公司已转给永利公司，程正平不存在拖欠租金。二、一审法律适用不正确。永利公司因程正平未付租金，但从未向程正平催告过，而直接向法院请求解除该合同，法院不应当支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，本案解除权的条件并未成就，永利公司不能直接向法院提出请求解除合同，法院也不应当直接判决解除双方的合同。三、程正平没有拖欠永利公司租金的故意。永利公司答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。程正平已经明确其未交租金的事实。合同第五条约定逾期超5天交租金，永利公司有权终止合同不退保证金。双方确认本租赁合同有效。综上永利公司认为二审法院应当驳回程正平的上诉请求。同晋公司未在法律规定的期限内向本院提交书面陈述意见。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，程正平二审庭审期间提交微信聊天记录截图，拟证明虽然程正平2017年10月至2018年2月没有缴纳租金，但没有交租金的原因是要求永利公司配合其办理消防许可证。永利公司质证称三性不予确认，微信聊天记录是程正平与第三方聊天记录，与永利公司无关，且消防许可证不是永利公司需要办理的义务，在程正平使用厂房期间，程正平要求协助的义务均已协助。程正平提交图片证据，证明案涉房屋被查封和责令整改通知。永利公司质证称三性不予确认，无法确认封条的时间地点，责令整改通知书没有要求企业停产。还查明，程正平庭后补充提交了委托书及租金账单、同晋公司支付租金账户、责令整改通知书、微信聊天记录（蔡树容）、同晋科技董事群聊天记录、微信聊天记录（董事群）、微信聊天记录（陈灿华）。永利公司质证称对委托书的真实性确认，合法性关联性不确认；对租金账单的三性不予确认；认为同晋公司支付租金账户不属于证据，不具有证明力；认为责令整改通知书是2018年2月作出，无法确定与本案有关，只要求申报并未要求停业，2018年3月在没有申报消防行政许可证情况下也正常使用厂房，消防不是拒绝交租的理由；对微信聊天记录（蔡树容）、同晋科技董事群聊天记录、微信聊天记录（董事群）、微信聊天记录（陈灿华）三性均不确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对程正平上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：首先，程正平在一审及二审期间均确认未支付2017年10月至2018年2月的租金90000元。程正平上诉主张同晋公司已替程正平缴纳租金，并提交委托书及租金账单、租金账户及聊天记录等证据，但其提交的证据均无法证明同晋公司具有替程正平缴纳租金的意思表示，也无法证明永利公司已收取程正平应付的案涉租金，应承担举证不能的不利后果。结合永利公司与同晋公司均未确认同晋公司有替程正平缴纳租金的事实，本院对程正平该项主张不予认可。其次，程正平上诉主张永利公司未取得消防许可证件导致案涉厂房被查封，程正平有权拒绝支付查封期间的租金，并提交图片、责令整改通知书、微信记录等证据，但该些证据无法证明案涉厂房存在被查封导致无法使用的事实，应承担举证不能的不利后果。程正平以此为由主张拒绝支付案涉租金没有法律依据，本院不予认可。最后，虽然程正平至今未缴纳2017年10月至2018年2月租金，存在《卓利大厦租赁合同书》第五条约定解除事由。但永利公司作为守约方，在程正平存在违约行为时，永利公司并未选择解除合同，而是选择继续履行合同并接收程正平2018年3月以后的租金，永利公司实际以其继续出租的行为表明其不行使解除权。永利公司现要求解除合同，缺乏事实依据，也有违诚信，本院不予支持。一审认定永利公司有权解除合同不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决部分认定事实不清，本院予以纠正。程正平的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10313号民事判决第三项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10313号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；三、驳回东莞市永利五金有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审收取受理费24418元，东莞市永利五金有限公司已预缴，由东莞市永利五金有限公司负担6105元，由程正平负担18313元。二审受理费24368元，程正平已预缴，由东莞市永利五金有限公司负担6092元，由程正平负担18276元。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年八月十四日书记员  李敏肖