苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4182号 原告：永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区越溪苏震桃路188号1楼1001室。 法定代表人：中村羲光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆斌斌，该公司员工。 被告：张志中，女，1953年3月10日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陆福元（系被告丈夫），男，1952年11月19日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司与被告张志中物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理，原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司的委托诉讼代理人陆斌斌，被告张志中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费18554.41元(自2013年1月1日起计算至2019年12月31日)；2、判令被告支付物业管理费滞纳金3437.7元(暂计至2019年12月31日，自2020年1月1日起，以18554.41为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算至所有款项结清止)；3、判令本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告系江苏省苏州市姑苏区南门路领秀江南XX幢XXX室业主，房屋面积为133.87平方米。根据原告与领秀江南业委会签订《苏州市物业服务合同》的相关约定，原告取得了向该小区众业主提供物业管理服务的资格。按照约定，物业管理收费标准为物业费每月1.65元/平方米，并约定如业主不按约定交纳物业费的，物业管理企业有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。但自2013年1月1日起计算至2019年12月31日止，被告未缴纳物业管理费。虽经原告多次催缴，但被告至今仍未向原告交纳物业管理费合计18554.41元，并已产生滞纳金。综上，被告拒不交纳物业管理费的行为已经侵害了原告的合法权益，为维护自身之合法权益，特诉至人民法院，请求依法支持原告之诉讼请求。 被告张志中辩称：我是2008年入住领秀江南XX幢XXX室，2009年的时候车库漏水，后来我们、物业以及楼上的租户一起排查发现是因为楼上卫生间改造导致的管道漏水，后来物业派了好多人去修过但是没有效果。到2018年年底修好了，不漏水了。我方认为之前因为漏水造成的损失如何赔偿物业一直没有给我一个说法，所以我才拒付物业费。 本院经审理查明： 2010年10月8日，苏州市苏房集团有限公司（甲方）与苏州市苏房物业管理有限公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方通过招投标方式将领秀江南委托乙方实行物业管理服务，总建筑面积为177845平方米。委托管理服务期限为2年，自2010年1月1日起至2011年12月31日止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅每月1元/平方米，办公楼每月3元/平方米，别墅每月1.65元/平方米；小高层、高层另行收取电梯水泵运行费每月0.65元/平方米。 上述合同签订后，苏州市苏房物业管理有限公司即接管了案涉小区的物业服务工作，并按合同约定向业主收取物业服务费。 2012年3月27日，苏州市苏房集团有限公司向苏州市苏房物业管理有限公司致函一份，内容为：贵我双方签订有领秀江南《苏州市前期物业管理委托合同》，约定贵司提供的服务期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止，共2年。现两年合同期已满，但至今领秀江南仍未成立业主委员会，且乙方未明确提出合同终止或废止，故我司根据相关法规规定视作合同顺延。鉴于上述条款约定，我司特函告贵方根据合同约定履行相关条款，即合同延续期自2012年1月1日起至2013年12月31日止。 2013年1月15日，苏州市姑苏区领秀江南小区业主大会授权业主委员会（甲方）与永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司（乙方）签订《领秀江南物业服务合同》一份，约定甲方通过协议选聘方式将领秀江南委托乙方实行物业服务，委托服务期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。合同对物业公司的管理服务事项、服务质量、经营管理范围等事项进行了约定。关于物业服务费的收取，合同约定，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅为每月1元/平方米，小高层、高层住宅为每月1.65元/平方米。物业服务费按月计算，业主或物业使用人应向乙方预缴纳整年物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应交费用的千分之三加收滞纳金。 此后，苏州市姑苏区领秀江南小区业主委员会（甲方）与永旺永乐（江苏）物业服务有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，内容为：2013年1月15日，甲方通过协议选聘方式将领秀江南委托乙方实行物业服务，双方就该项目签订的《苏州市物业服务合同》的委托期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。经双方友好协商，就原合同续签达成以下协议：1、甲乙双方一致同意将原合同期限延续至2015年12月31日。2、原合同其他内容不变。 上述服务期限到期后，苏州市姑苏区领秀江南小区业主委员会（甲方）与永旺永乐（江苏）物业服务有限公司（乙方）再次签订《补充协议》一份，内容为：2013年1月15日，甲方通过协议选聘方式将领秀江南委托乙方实行物业服务，双方就该项目签订的《苏州市物业服务合同》的委托期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。经双方友好协商，就原合同续签达成以下协议：1、甲乙双方一致同意将原合同期限延续至2020年12月31日。2、原合同其他内容不变。 另查明，2012年12月11日，苏州市苏房物业管理有限公司变更公司名称为永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司。2015年3月10日，永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司变更公司名称为永旺永乐（江苏）物业服务有限公司。 再查明，张志中系苏州市姑苏区领秀江南XX幢XXX室房屋（建筑面积133.87平方米）业主，其向原告交纳物业费至2012年12月31日，自2013年1月1日起未向原告交纳过物业服务费。 庭审中，被告陈述：原告确系我们小区的物业企业，我方从2013年1月1日起至今没有支付物业服务费。2009年左右，我的车库漏水，后排查发现系楼上租户卫生间改造导致漏水。原告物业的小王一直在积极解决这个事情，但直到楼上新的租户重新做了卫生间防水，车库才不漏水了。当时我的车库里有黄沙、丝巾等物品，大约有2万元的直接损失，但目前就实际损失数额无法提供证据。我希望物业尽快处理这个事情，如果不能处理，我将提起诉讼，另案进行处理。 庭审中，原告陈述：被告楼上的房屋的产权人不是我方。针对被告车库漏水问题，我方一直在积极采取措施进行维修，但由于当时楼上租户不配合，导致维修进度迟缓，但现在已经维修好了。我方不是致损的直接行为人，被告的车库漏水造成损失属于财产损害赔偿纠纷，与本案不是同一法律关系，故对于被告的损失应当由被告另案进行诉讼，由法院对责任进行划分，之后如果最终法院认定是我方的过错，我方会积极承担该责任。 以上事实，由苏州市前期物业管理委托合同、函、领秀江南物业服务合同、补充协议、工商登记变更材料、业主信息登记表及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，企业的名称、股东、法定代表人变更不影响公司变更登记之前的债权债务，仍由公司享有和承担。故苏州市苏房物业管理有限公司变更为永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，不影响其作为物业服务合同所确定的物业服务单位履行义务并享有权利。根据《苏州市前期物业管理委托合同》、《苏州市前期物业管理服务协议》、《领秀江南物业服务合同》以及《补充协议》的约定，可以确定原告自2010年1月1日至2019年12月31日期间为案涉小区实际提供了物业服务。张志中作为上述小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。据此，原告根据合同约定要求张志中支付2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费18554.38元（133.87平方米*1.65元/平方米/月*84个月）的诉讼请求,本院予以支持。 关于滞纳金，虽物业服务合同约定原告有权从逾期之日起按每日应缴费用的千分之三加收滞纳金，但该约定的滞纳金过高，原告也未就其实际损失进行举证，考虑到被告未交物业费另有他因，本院酌情将滞纳金的计算标准调整为同期银行的贷款利率予以计算。 关于被告抗辩的漏水问题，原、被告均确认原告工作人员配合被告积极进行了漏水原因的查找以及进行排查维修，基本尽到了物业服务的义务，故被告据此拒付物业费缺乏依据。关于漏水的原因，原、被告均确认系楼上原租户卫生间改造而导致，漏水造成的损失实质上属于相邻关系中的财产损害赔偿纠纷，与本案分属不同的法律关系，被告可在与物业协商无果后另案进行主张自己的权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告张志中于本判决发生法律效力之日起十日内向原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司支付物业服务费18554.38元及滞纳金2143.03元（暂计算至2019年12月31日，自2020年1月1日起，以18554.38元中未付的金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准计算至实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元，减半收取175元，由被告张志中负担，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 本判决为终审判决。 审判员  李成 二〇二〇年八月二十八日 书记员  罗瑶