贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5830号上诉人（原审被告）：贵州金浩田房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路，统一社会信用代码91520115569224260A。法定代表人：丁力，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘国友，贵州驰远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付唯倪，男，1984年1月17日出生,汉族，住贵州省贵阳市云岩区莲花巷10号附2号，公民身份号码520103198401174013。委托诉讼代理人：赖雨亭，贵州慎行律师事务所律师。上诉人贵州金浩田房地产开发有限公司（以下简称：金浩田公司）因与被上诉人付唯倪商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初10625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已依法审理终结。上诉人金浩田公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判或将案件发回重审；二、诉讼费由被上诉人负担。理由是，双方签订的《定房单》、《签约交款单》具备商品房买卖合同主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，本案案由应当是商品房买卖合同纠纷，而不是商品房预约合同纠纷。被上诉人隐瞒婚姻状况、拒不向银行提供贷款相关材料致使按揭贷款审批未通过，从而未能签订正式的合同，故被上诉人不能单方面解除合同。由于被上诉人的过错导致合同未能履行，其违约行为给上诉人造成的向商品房销售经纪人支付销售代理费81193元和现实房价损失，上诉人有权向被上诉人主张该损害赔偿且不予退还2万元定金。即使一审认定双方签订的《定房单》、《签约交款单》是预约合同，定金和购房款是基于预约合同形成的，也只能先解除双方的预约合同法律关系后再返还基于该法律关系所交付的财产，但一审中被上诉人并未要求解除预约合同。被上诉人付唯倪答辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《定房单》、《签约交款单》完全不具备正式合同必需的形式要件和格式要件，并且没有双方盖章及签约日期，缺乏合同的生效要件。消费者有权自主选择是否以自己的名义购买房屋，银行按揭贷款能否办理是被上诉人与贷款银行之间的关系，上诉人以此拒绝与被上诉人签订商品房买卖合同、拒绝退还首付款的行为，不符合法律规定和市场交易习惯，依法应当退还被上诉人支付的全部款项。根据《消费者权益保护法》第九条的规定，购房者作为消费者有权自主选择贷款银行，指定银行的行为已经侵犯了消费者的自主选择权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，上诉人应当将收取的定金返还被上诉人。在双方尚未签订商品房买卖合同的情况下，交易处于不确定状态，上诉人向第三方支付佣金的行为不符合逻辑和交易习惯，对于房价的下降属于市场风险，应当由上诉人自行承担。《签约交款单》中载明2万元定金是作为一定期限内支付首付款的担保，首付款支付完后，定金性质转化为首付款，故不再使用定金罚则。原审原告付唯倪的诉讼请求为：1.判令被告返还原告所交购房款313297元，并自2019年4月25日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日的利息；2.判令被告承担本案所有诉讼费用。原审经审理查明，被告开发的天一·国际广场6、7、8、9号楼预售许可证有效期2017年10月9日至2020年4月30日。2019年4月14日，原告签署了一份被告的《定房单》，该《定房单》载明原告身份信息、联系方式，所选房号为6、7、8、9栋负1层147号，面积21.47平方米，定金20000元，折后总价623297元，该《定房单》同时有被告相关销售人员签名；同日，原告向被告转账支付20000元。被告另向原告出具了一份收据载明收到原告6、7、8、9栋负1-147号定金20000元，该《收据》日期显示为2019年4月13日。2019年4月25日，原告向被告转账支付293297元，被告向原告出具一份《收据》，载明收到原告6、7、8、9栋负1-147号首付款313297元。当日，在双方准备签署《商品房买卖合同》前，原告签署了一份《签约交款单》，该交款单载明原告身份信息、联系方式及房屋信息，其中房屋信息载明付款方式按揭，房号6、7、8、9栋负1层147号，建筑面积21.47平方米，单价29031元，合同总价623297元，房屋首期款313297元，贷款金额310000元，签约时间2019年4月25日，签署类型为认购签合同。后原告在办理按揭贷款预审批过程中，因其系已婚，贷款银行要求原告提供其配偶相关贷款资料，原告不愿提供其配偶贷款资料，未能办理按揭贷款；原被告双方亦未签署《商品房买卖合同》。2019年5月6日，被告以销售代理费名义向贵州黔合佳城房地产营销策划有限公司支付81193元，在其相关会计凭证、审批资料中，载明该款项系支付原告所认购房屋销售代理费。后双方就是否继续购买案涉房屋发生争议，原告遂向本院提起诉讼并提出如前诉请。庭审中，原告明确表示不愿再与被告签订《商品房买卖合同》。原审认为，本案争议的焦点有：1.双方当事人之间成立法律关系的性质；2.双方未能签署《商品房买卖合同》能否归责于原告的原因；3.原告是否有权要求被告退还购房款。对上述焦点，原审意见如下：一、关于双方当事人之间成立法律关系的性质。本案中双方当事人就购房事宜于2019年4月14日签订了一份《定房单》、于2019年4月25日签署了《签约交款单》，载明原告选购房屋基本信息、付款方式、签约时间等内容，并约定原告支付定金20000元，则该《定房单》及《签约交款单》符合预约合同的法律特征，双方当事人之间成立商品房预约合同关系，原告所缴纳的定金具有双方订立《商品房买卖合同》的担保性质。被告主张《定房单》、《签约交款单》具有商品房买卖合同的效力，但该两份文书内容简略，对诸多成立商品房买卖合同的主要条款均未明确，显然不具备构成商品房买卖合同的法律要件，其辩解不予采信。二、关于双方未能签署《商品房买卖合同》能否归责原告的原因。原告向被告认购案涉房屋系以个人名义，付款方式为银行按揭，但在办理贷款审批过程中，贷款银行要求提供其配偶贷款资料而原告并未提供，因此未能获得贷款，此后双方当事人未签订本约合同。原告虽系已婚人士，但以个人名义购房不违反法律、行政法规强制性规定，其与被告约定以按揭方式支付房款，而贷款主体的增加超出原被告双方预约合同范围亦超出原告预期，在被告并未提供证据证实原告自身存在恶意的情况下，未能获得贷款不能归责于原告。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告应当将其收取的定金返还原告。三、关于原告是否有权要求被告退还购房款。如前所述，原被告之间成立预约合同关系，该预约合同以双方订立商品房买卖合同为目的，现因以原告个人名义按揭贷款未能获得银行批准，双方亦未就付款方式达成补充约定，现原告已无继续与被告签订商品房买卖合同的意愿并要求被告退还购房款，其实质为解除双方预约合同关系，因合同订立应遵循意思自治的基本原则，不宜强制要求双方当事人订立商品房买卖合同，双方之间的预约合同关系应予解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，为减轻当事人讼累，对原告要求被告返还购房款的诉请，予以支持。对于被告主张的佣金损失，因双方当事人并未签订商品房买卖合同，交易尚处于不确定状态，其支付佣金的行为应自行承担后果，要求原告赔偿无事实基础及法律依据。被告主张的房价下降，属市场风险，不应由原告承担，要求原告赔偿无事实基础及法律依据。至于原告主张的利息，因本案中原告并未提供证据证实被告存在过错，该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告付唯倪定金及购房款313297元；二、驳回原告付唯倪的其他诉讼请求。案件受理费2999元（已减半收取），由被告贵州金浩田房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审认定的事实予以确认。同审查明，付唯倪与金浩田公司在签约交款单中约定的合同签署方式为“认购签合同”。本院认为，预约合同是指约定将来订立一定合同的合同，以订立本约合同为合同义务，而本约合同是通过履行预约合同而订立的合同，二者具有不同的订约目的和法律效力，预约合同的目的和效力是将来按照合同约定的条件订立本约合同，不发生实体权利和义务；而本约合同的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务。《商品房销售管理办法》第十六条的规定规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。也就是说，虽然本案中双方签订的《定房单》、《签约交款单》中仅约定了房号、面积、价款及支付方式，但缺少商品房买卖合同的其他主要条款，不具备构成商品房买卖合同的形式要件，同时双方在《签约交款单》中选择了“认购签合同”的方式，即双方约定应当另行签订本约合同，综上，原审认定《定房单》、《签约交款单》属于预约合同性质正确，上诉人称本案为商品房买卖合同性质的理由不能成立。如前所述，预约合同只是为了订立本约合同而签订的合同，故在当事人之间不发生本约合同即《商品房买卖合同》的权利义务。对于不能办理银行按揭贷款的原因，在上诉人与付唯倪签订的《定房单》和《签约交款单》中，体现的买受人为付唯倪，即付唯倪为余款的贷款主体，虽然贷款银行要求付唯倪必须提供配偶信息，但此乃贷款银行的内部管理规定，法律并未规定银行贷款必须以夫妻双方名义进行，而禁止配偶一方向银行贷款。由于预约合同约定了余款采用银行按揭方式支付，现因归责于被上诉人付唯倪的原因导致不能获得银行贷款，致使不能签订本约合同，原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，判令金浩田公司返还收取的20000元定金并无不当。关于付唯倪支付的首付款313297元应否退还的问题，因支付首付款系履行本约合同的义务，现双方因银行原因导致付唯倪不能获得银行贷款，导致本约合同未能签订，则付唯倪支付的该款项应当由金浩田公司予以返还。对于金浩田公司称付唯倪违约给其造成了商品房销售经纪人支付销售代理费81193元和现实房价损失的问题，本院认为，销售代理费应当在什么情况下支付、是否未签订本约合同亦应当支付销售代理费由金浩田公司与销售代理人约定，如前所述，未签订本约合同的责任不在于付唯倪，则金浩田公司要求其承担销售代理费81193元和现实房价损失无事实依据和法律依据。对于上诉人提出应当先解除预约合同的问题，本院认为，《定房单》和《签约交款单》的签订是双方真实意思表示，《定房单》和《签约交款单》签订后，由于双方约定的以银行按揭贷款支付尾款的方式因第三方原因不能实现，则预约合同应当解除。退还首付款和定金的前提是解除合同，虽然原审判决金浩田公司退还付唯倪已付款项包含了解除合同的意思，但未向当事人释明增加诉讼请求并体现在判决主文中不当，鉴于本案的焦点为案涉款项的退还问题，而一二审对该问题均进行了审理，为了减轻当事人诉累，本院在原审判决基础上予以加判。综上所述，本院对上诉人金浩田公司要求加判解除预约合同的主张予以支持，对其他上诉主张予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初10625号民事判决；二、解除贵州金浩田房地产开发有限公司和付唯倪于2019年4月14日签订的《定房单》和4月25日的《签约交款单》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5998元，由上诉人贵州金浩田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十八日书记员 唐正艳