上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初26728号原告：梅华，女，1971年12月19日出生，汉族，住上海市松江区。被告：上海捷骜物业管理有限公司，注册地上海市奉贤区。法定代表人：沈建仙，总经理。委托诉讼代理人：李云云，上海宇天律师事务所律师。第三人：姜超，女，1993年10月25日出生，汉族，户籍地安徽省池州市贵池区马衙街道办事处碧山居民委员会木田组17，现住上海市闵行区罗锦路XXX号XXX号门1幢218室。原告梅华与被告上海捷骜物业管理有限公司(以下简称捷骜公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理。诉讼中，本院依法追加姜超作为本案第三人参加诉讼。本案依法由审判员李欣适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告梅华，被告捷骜公司的委托诉讼代理人李云云，第三人姜超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅华向本院提出诉讼请求：1.原、被告之间的房屋委托合同于2020年8月5日解除；2.腾退上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称33号301室)；3.被告按月租金7,000元标准支付原告自2020年6月17日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金；4.被告支付原告以7,000元为计，自2020年7月1日起至房屋租金实际支付之日止，按每日5‰计算的逾期付款违约金；5.被告赔偿原告免租期费用7,000元。事实和理由：2020年4月3日，原、被告签订房屋委托合同，原告将名下的33号301室产权房委托被告出租，委托期限自2020年4月3日起至2023年4月2日止，免租期45天，月租金7,000元。双方另对租金支付及违约责任等作了约定。当日，原告将33号301室房屋交付被告。2020年4月15日，被告通过银行转账支付原告押金7,000元。2020年6月2日，被告通过银行转账支付原告2020年5月租金7,000元。之后，被告未再支付原告自2020年6月起至今的任何房屋租金，也未将房屋归还原告。据此，原告认为，被告存在违约行为导致双方间合同无法继续履行而解除。综上，原告据此诉讼。被告捷骜公司辩称：对合同签订、付款、房屋交付事实均无异议。被告确未支付原告自2020年6月起至今的房屋租金，系被告受疫情影响，大量房屋空置无法出租，致被告资金链断裂，故现无法支付原告租金。另，2020年5月6日，被告与第三人姜超签订房屋出租合同，由姜超承租33号301室房屋，租赁期限自2020年5月7日起至2021年5月6日止，月租金6,000元。现被告尚未与第三人姜超解除租赁合同。就原告第1、2项诉请，由法院依法处理；对第3项诉请无异议，同意支付租金；对第4项诉请，对逾期付款违约金的支付基数及期间无异议，但认为逾期付款违约金计算标准过高，请求法院予以调整；对第5项诉请不同意支付，双方于委托合同第三条第二款约定免租期45天，原告要求赔偿没有法律依据。第三人姜超称：2020年5月6日，其与被告签订房屋出租合同，由其承租33号301室房屋，租赁期限自2020年5月7日起至2021年5月6日止，月租金6,000元。现其已通过银行转账方式支付被告2020年5月7日至2020年8月6日的租金18,000元、押金6,000元、中介费2,100元，合计26,100元，上述款项转账至被告业务员王九博银行账户。其租住33号301室产权房至今。现同意配合腾退33号301室房屋。被告捷骜公司辩称：对于姜超与公司之间的房屋租赁合同无异议，现被告业务员王九博仅将房屋租金24,000元交付被告公司，中介费2,100元未交付被告公司。原告梅华向本院提供以下证据：1.房屋委托合同;2.房屋出租合同;3.房屋产权证;4.银行转账记录截屏。被告及第三人姜超无异议。第三人姜超向本院提供以下证据：1.房屋出租合同;2.银行流水;3.微信截屏。原告及被告捷骜公司无异议。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。本院经审理，认定事实如下：原告系33号301室房屋产权人。2020年4月3日，原、被告签订房屋委托合同，主要内容为：原告将名下的33号301室产权房全权委托被告代理房屋租赁事宜；租赁期限自2020年4月3日起至2023年4月2日止；月租金为7,000元，被告于每月30日向原告支付委托租金；委托期内原告同意首年给被告免租期45天，日期为2020年4月3日起至同年5月16日止；委托期开始后被告应在7个工作日内支付原告7,000元作为房屋押金；如被告逾期支付房租(非被告因素除外)，每逾期一天，需向原告支付月租金5‰作为滞纳金，无故超过30个工作日未支付租金的，原告有权追究被告的违约责任；若在免租期满后，被告未将房屋出租或以低于合同约定的委托租金出租的，被告仍需按每月7,000元标准支付原告委托租金；双方另对各自的权利义务亦作约定。当日，原告将33号301室房屋交付被告。2020年5月6日，被告与第三人姜超签订房屋出租合同，约定由姜超承租33号301室房屋，租赁期限自2020年5月7日起至2021年5月6日止；月租金6,000元。嗣后，姜超承租33号301室至今，并通过银行转账方式支付被告2020年5月7日至2020年8月6日的租金18,000元等费用。2020年4月15日，被告通过银行转账支付原告押金7,000元。2020年6月2日，被告通过银行转账支付原告2020年5月租金7,000元，未再支原告自2020年6月起至今的房屋租金。2020年7月8日，原告遂以诉称理由，诉至本院。本院认为，原、被告签订的《房屋委托合同》实为房屋租赁合同，即原告将房屋出租给被告，被告向原告支付租金。合同内容系双方经过磋商后达成的合意，为双方真实意思表示，具有法律效力。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告理应按期足额支付租金。然而在合同履行过程中，被告未能按期支付租金，构成严重违约，致使原告的合同目的无法实现，据此原告享有合同解除权。现原告要求确认租赁合同于8月5日解除，对此被告未持异议，故本院予以支持。合同解除后，被告作为承租人应当向原告返还房屋。由于被告已将涉案房屋转租给第三人姜超，而第三人姜超与原告之间不具有合同关系，因此在原告与被告的租赁合同解除后，第三人姜超与被告之间的合同亦丧失了履行基础，第三人姜超理应搬离涉案房屋，被告在第三人姜超搬离涉案房屋后即应将房屋退还原告。被告自2020年6月17日起未能支付租金，现原告要求被告支付所欠的租金，本院予以支持。由于租赁合同于2020年8月5日解除，故自2020年8月6日起至被告实际退还房屋期间的占有使用费，亦应由被告支付。使用费的标准参照租金标准计算。被告逾期支付2020年6月17日起的租金，则根据合同约定被告应当承担逾期付款违约金。但根据合同约定，逾期付款的违约金计算标准为每日5‰，转化为年化利率则达182.5%,明显畸高。被告对此要求调整的意见，于法有据，本院予以采纳，本院酌情将违约金计算标准调整为每日1‰。关于原告主张的免租期，在租赁期间，原告免除被告一定租期内的租金是基于对租赁合同能完全履行而可获得稳定租金收益的期待。然而被告履行租赁合同不足半年，即发生严重违约行为，因此对原告而言上述免租期租金即为其实际损失(一个半月免租期对应的租金为10,500元)，有权要求被告支付。鉴于合同已履行四个月，故免租期内的租金可以按已履行的基于与合同约定的租期的比例作相应调整。现原告仅主张免租期损失7,000元，尚在法律规定的合理范围，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告梅华与被告上海捷骜物业管理有限公司签订的《房屋委托合同》于2020年8月5日解除；二、第三人姜超于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告上海捷骜物业管理有限公司于第三人姜超搬离上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室房屋的三日内将此房屋返还原告梅华；三、被告上海捷骜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梅华自2020年6月17日起至实际腾退房屋之日止，按每月7,000元计算的租金和占有使用费；四、被告上海捷骜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梅华以7,000元计，自2020年7月1日起至实际付清租金及占有使用费之日止，按每日1‰计算的逾期付款违约金；五、被告上海捷骜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梅华免租期损失7,000元。案件受理费162.50元(已减半收取)，由被告上海捷骜物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李欣二〇二〇年八月五日书记员  杨杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。