湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1435号原告：金银香，女，1971年9月22日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告金银香与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行审理。原告金银香的委托诉讼代理人刘奎、欧震，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司的共同委托诉讼代理人王湘粵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金银香向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界山水置业公司立即向原告支付房款、委托装修款和酒店开办费用270576元；2．判令被告张家界大成酒店公司立即支付下欠原告自2016年6月12日至2020年2月12日止的租金及委托装修折旧款105980元，以及逾期支付租金及委托装修折旧款违约金1060元；3．判令被告张家界大成酒店公司对上述第一项诉讼请求承担连带责任；4．判令被告张家界山水置业公司对上述第二项诉请承担连带清偿责任；5．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年6月12日，原告与被告张家界大成酒店公司达成《张家界市商品房现房买卖合同》及与张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司达成《三方承诺合同》，约定所购位于张家界大成山水国际大酒店大成座第×层×号房，建筑面积37.58平方米，房屋价款为225480元。出卖人已将该商品房出租，租赁期至2025年1月31日。租赁费用由买受人享有。2018年6月12日至2020年6月12日期间可以无理由退房，出卖人按原价向买受人支付房款、委托装修款和酒店开办费用。被告张家界大成酒店公司对本合同承担连带担保责任。原告与被告张家界大成酒店公司于2015年6月12日就湖南张家界大成山水国际大酒店×层×号房屋签订了《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》。合同约定原告委托被告按五星级酒店客房标准首次装修和更新改造、维护，对外统一经营管理。委托装修改造期限为5年。第1、2年按照房屋委托装修改造款总额的15％返还，为20293元；第3、4、5年的按照房屋委托装修改造款总额的10％返还，为13529元；自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定银行账户；由被告张家界大成酒店公司在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户。在合同约定的租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租金收益的，被告应按日向原告支付该房屋年度委托装修折旧款的1%作为违约金。原告与被告张家界大成酒店公司于2015年6月12日就湖南张家界大成山水国际大酒店×层×号房屋签订了《房屋承包经营合同》。合同约定原告将上述房屋委托被告按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。投资经营期限5年。承包金标准：第1、2年按照购房总额的15％返还，为20293元，第3、4、5年的按照购房总额的10％返还，为13529元；由被告张家界大成酒店公司在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户。在合同约定的租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租收益的，被告应按日向原告支付承包金的1%作为违约金。原告已按照合同约定支付了相应的购房款项并提供了出租房屋，被告张家界大成酒店公司仅足额支付第一年的装修返还款和承包金。为此，为依法维护合法权益，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司共同答辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。一、租金支付情况。1．回购款不应计算违约金，原告与被告张家界山水置业公司一直存在房屋租赁关系，原告并向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告张家界山水置业公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，且在《投资经营合同》约定的投资期限内，被告并未拖欠原告投资收益被告2不存在回购违约，不应当计算回购违约金。2．2015年6月12日起至2020年6月12日止，被告已向原告支付46449元；3．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；并请求原告放弃违约金。二、原告有权要求回购的期限早已超过，其无权要求回购。2015年6月12日，本案商品房买卖合同签订的同时，原、被告三方签订了《三方承诺合同》，合同第2条约定：甲方（文某）自2018年6月12日至2020年6月12日期间，可以向乙方（山水置业公司）提出无理由退房要求。现早已超过原告有权要求回购的截止期限2020年6月12日，故原告无权要求回购，被告有权拒绝其回购请求，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。另，即使原告有证据证明其在约定期限内向被告提出了退房申请，根据《三方承诺合同》第3条约定：甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请，双方在180个工作日内完成具体退房手续；第4条约定：甲乙双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，乙方按原价向甲方支付房款、委托装修款及酒店开办费用；亦达不到约定的退房条件，被告对此不予认可。被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。三、原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月6日解除，原告与大成山水酒店、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》亦于2020年7月6日解除。1．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。2．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。3．原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为山水置业公司，而不再是原告，其有义务协助山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。四、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：2015年6月12日，原告与案外人文某共同购买了湖南张家界大成山水国际酒店大成座第×层×号房屋，原告占份额60%。二人于当日将购房款225480元付清，其中原告支付购房款135288元。同日，原告（甲方）与被告张家界山水置业公司（乙方）、张家界大成酒店公司（丙方）签订《三方承诺合同》，合同约定丙方作为乙方第三方担保公司;甲方承诺本案涉案房屋只办理网签登记，不办理产权登记；甲方自2018年6月12日至2020年6月12日期间可以向乙方提出无理由退房要求，乙方不得拒绝该申请，甲乙双方在180个工作日内完成退房手续，乙方在撤销房屋网签后两个工作日内按原价向甲方支付房款、委托装修改造款和酒店开办费用；丙方作为乙方担保方承担连带担保责任。2015年6月12日，原告与被告张家界大成酒店公司签订了《房屋承包经营合同》与《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，并于当日按合同约定将装修款135288元付清。两份合同约定履行期限最短不少于三年，最长不超过五年，被告张家界大成酒店公司第一年、第二年每年支付承包金和委托装修改造折旧款均为20293元，第三年、第四年、第五年每年支付承包金和委托装修改造折旧款均为13529元，逾期3个月未支付，应支付违约期内应支付承包金和委托装修改造折旧款的1%作为违约金。被告张家界大成酒店公司自2016年6月12日起未足额支付承包金和委托装修改造折旧款，截至2020年2月12日，已付5863元，欠付承包金和委托装修改造折旧款共计106878元。应付承包金违约金和委托装修改造折旧款违约金共计1127.41元〔（20293元/年×2＋13529元/年×2÷12个月×32个月）×1%〕。另查明，原告金银香于2017年8月23日向被告张家界山水置业公司提出书面回购房屋申请，被告张家界山水置业公司收到该申请后，未按合同约定履行回购房屋义务。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》、《三方承诺合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《回购申请》等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告金银香在《三方承诺合同》约定的期限内申请回购，被告张家界山水置业公司应当依约履行回购义务，在双方撤销涉案房屋网签后的两个工作日内将房款、委托装修款和酒店开办费付清，故原告要求被告张家界山水置业公司房款、委托装修款和酒店开办费用共计270576元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告于2020年7月6日诉讼要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年7月6日，承包经营合同和委托装修合同应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年7月6日。在此之前，被告张家界大成酒店公司未按照合同约定按时足额支付承包金和委托装修改造折旧款，应承担相应的违约责任。现原告金银香要求张家界大成酒店公司支付2016年6月12日至2020年2月12日期间欠付的承包金和委托装修改造折旧款共计105980元，本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为减免一个月的承包金1127元（13529元/年÷12个月）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告金银香支付欠付的承包金和委托装修改造折旧款共计104853元。原告金银香主张被告张家界大成酒店公司赔偿违约金共计1060元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《三方承诺合同》中约定由被告张家界大成酒店公司作为被告张家界山水置业公司的担保方，对合同义务承担连带担保责任，故原告要求被告张家界大成酒店公司对房款、委托装修款和酒店开办费承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。原告金银香要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任，因涉案合同未对被告张家界山水置业公司的保证责任进行约定，亦未另行签订书面保证合同，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十三条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司在与原告金银香办理撤销网签后，限于两个工作日内向原告金银香付清房款、委托装修款和酒店开办费共计270576元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告金银香自2016年6月12日起至2020年2月12日止下欠的承包金和委托装修改造折旧款共计104853元，以及承包金和委托装修改造折旧款违约金共计1060元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担连带责任后，有权向被告张家界山水天下置业有限公司追偿；四、驳回原告金银香其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6964元，适用简易程序减半收取3482元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担2495元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担987元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年八月十九日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。