四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3917号 上诉人（原审原告、反诉被告）：淡宁蓉，女，1963年11月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：曾婧，女，汉族，1988年8月24日出生，住成都市青羊区，系淡宁蓉之女。 委托诉讼代理人：郭彦彪，北京京师（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张仕忠，男，1962年6月30日出生，汉族，住四川省汶川县。 委托诉讼代理人：张莉，都江堰市中兴法律服务所法律工作者。 原审被告（反诉第三人）：严晓莉，女，1969年6月2日出生，汉族，住四川省松潘县。 上诉人淡宁蓉因与被上诉人张仕忠、原审被告严晓莉房屋租赁合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2019）川0181民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 淡宁蓉上诉请求：1.撤销都江堰市人民法院（2019）川0181民初1761号判决书第四项、第五项、第六项判决；2.判令驳回张仕忠在一审中的全部反诉请求；3.判令张仕忠向都江堰市岷鑫物业管理有限公司支付租赁房屋期间所欠缴的水费、电费、生活垃圾清运费、物业服务费暂计4988.66元（具体金额以实际发生的数额为准）。事实与理由：一、一审法院认定张仕忠与淡宁蓉的前夫曾某达成了口头看守房屋的协议，酌定淡宁蓉承担6个月的地震后房屋看守费27000元，明显缺乏依据，属于事实认定错误。1.一审法院在没有任何证据证明张仕忠与淡宁蓉的前夫曾某之间存在口头协议的情况下，仅依据张仕忠地震后住在茶楼里面就认定曾某与张仕忠之间达成了看守茶楼协议。然而据张仕忠本人的陈述，这十余年他吃住均在茶楼里面，以茶楼为家，由此可以看出，张仕忠是一直住在茶楼里面；一审法院在没有任何证据和法律依据的情况下判决上诉人承担27000元的看守费，于法无据，于理不通。淡宁蓉与曾某早于2005年10月12日登记离婚，双方在离婚协议中明确约定案涉房屋归淡宁蓉所有，且该房屋也登记在淡宁蓉名下。未经淡宁蓉授权，曾某与张仕忠订立房屋看守协议构成无权代理，而淡宁蓉与张仕忠2006年、2009年、2012年签订的《房屋租赁合同》，都是淡宁蓉与张仕忠签订，房租也是由淡宁蓉直接收取，由此可以看出，对房屋的收益、处分等权利都是由淡宁蓉亲自行使，曾某并不存在表见代理的情形。所以，曾某的无权代理行为对淡宁蓉并不发生效力。2.淡宁蓉在茶楼里面的财物，只是一些固定装修、家具电器等日常用品，并无特别贵重的物品，没有看守的必要。相反，张仕忠陈述其连续十几年吃住都在茶楼，并没有其他住所，由此可推断张仕忠的全部家当应在茶楼里面，地震之后张仕忠没有搬离茶楼。淡宁蓉也经历了汶川地震，淡宁蓉断然不会要求张仕忠冒险去看守茶楼。二、一审法院认定淡宁蓉应当承担张仕忠的房屋装修款15万元，属于事实认定错误。1.即便张仕忠主张的房屋装修款真实存在，该项主张已经过了诉讼时效。张仕忠主张的房屋装修款发生在2008年，距张仕忠提出反诉时已经过去了11年，其也没有提供诉讼时效中断中止的证明材料，早已过诉讼时效。一审中，淡宁蓉的代理人在答辩状以及法庭审理中均提出了诉讼时效的抗辩，一审法院未予审查就径行作出裁判，没有对淡宁蓉主张的事实作出认定，剥夺了淡宁蓉对实体权利的处分权。2.即便是张仕忠主张的与曾某达成房屋装修的合意真实存在，对淡宁蓉也不会发生效力。根据前述淡宁蓉与曾某离婚以及对房屋相关权利均由淡宁蓉亲自行使的事实，曾某无权代理，也不具有表见代理的情形，其代理行为对淡宁蓉不发生法律效力。对房屋进行装修有可能造成房屋结构损坏，拆除装修也可能损坏房屋，因此法律并没有赋予承租人擅自装修的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，淡宁蓉确实有修缮房屋的义务，如果淡宁蓉拒不履行，张仕忠可以要求淡宁蓉承担合同责任。而本案中，张仕忠未就地震后房屋的维修范围、装修材料、装修费用等重大事项与淡宁蓉协商一致，|擅自装修的行为违反了现行法律的明文规定，也明显违背了淡宁蓉的本意，既不构成无因管理，也不构成不当得利，淡宁蓉对此不应承担任何法律责任。退一步讲，如果一审法院是基于公平原则考量，可以判令淡宁蓉对张仕忠装修房屋的费用适当予以补偿，但前提条件是，张仕忠必须有充分地证据证明该笔装修款项真实存在。3.—审法院认定地震后房屋的装修款为15万元，明显缺乏依据。地震造成房屋装修的损坏，仅需局部维修并非全面装修，张仕忠主张房屋装修的费用，应当就维修前房屋的损坏情况、维修或更换的必要性、维修费用的合理性进行举证说明。本案一审中，张仕忠提供的票据的真实性和关联性无从考证。一审中，证人林某证明张仕忠装修花了14万多元，且“主要”是刮腻子，而据淡宁蓉了解，在2008年刮腻子连工带料的市场价大致在10元／平方米，再者，地震并非造成墙面全面损坏，顶多是进行局部修复。4.张仕忠在一审中的反诉行为不符合基本的生活经验和社会常识。张仕忠反诉时距地震后房屋装修已达11年之久，在这这么长的时间内张仕忠从未向淡宁蓉主张过这笔费用，然而在本案的关键证人曾某去世后却主张是在曾某的授意之下装修了案涉茶楼，且主张的费用高达15万元，于理不通。三、一审法院认为淡宁蓉无权代表物业公司要求张仕忠及时支付欠缴的水、电、物业管理等相关费用，属于法律关系认识错误。1.张仕忠及时支付水、电、物业管理等相关费用，是对淡宁蓉负担的合同义务。淡宁蓉与张仕忠2012年签订的《房屋租赁合同》第4条第1款明确约定：“乙方保证按时支付房屋内水、电、物业管理等相关费用。”该条系张仕忠与淡宁蓉约定的向第三人履行的合同义务。2.—审法院曲解了淡宁蓉的诉讼请求。向物业公司支付物业费，不仅是淡宁蓉与张仕忠对物业公司负担的义务，还应是张仕忠对淡宁蓉负担的合同义务，淡宁蓉有权基于合同的约定要求张仕忠向物业公司支付水、电、物业管理费等费用。一审法院错误地驳回了淡宁蓉关于水、电、物业管理费等费用的请求，增加了淡宁蓉的诉累。综上，一审判决认定的事实不清、证据不足，恳请依法裁判。 张仕忠辩称，一、针对一审判决第一、二、四、五、六项没有异议，但要求对一审判决中第三项予以改判；对第七项进行撤销，应判决支持张仕忠在2012年投资50万的诉讼请求。1.在一审中，张仕忠在2012年后淡宁蓉与曾某将房租涨到18元每平方米，张仕忠只好找3个合伙人共同投资，花费50万元将茶楼进行升级。由于租金高，合伙人相继退伙，加之办理经营许可证的严晓莉也将许可证注销，更让张仕忠经营困难。张仕忠找到淡宁蓉协商降低租金，但其执意按高价出租。为此张仕忠为避免损失扩大，采取拒交租金。而淡宁蓉借此多次到茶楼闹事，甚至还惊动派出所。但一审法院对此未作认定，一句话就驳回张仕忠的诉讼请求，虽然投资已经几年时间，但可以在投资金额上酌情折价来解决张仕忠投资的资金。如果法院未解决张仕忠后期投资50万元的问题，变相增加了当事人的讼累，也浪费了法律资源。2.针对一审判决书第三项支付租金问题，一审法院根本就没有按照本案的实际情况和张仕忠提交的证据来判，属于事实认定错误。一审法院要求张仕忠从2018年7月1日至实际退房之日止的租金标准为每月6077.37元，这个实际是按13元／平方米计算，这对张仕忠不公平。因与张仕忠同一层的另一家面积更大的茶楼，从地震后至今每月收的租金是按8元／平方米计算，并且屋内的设施设备、装修均由房东提供，而张仕忠自己对房屋进行重新装修，反而还比别人高出5元／平方米。故为了减少张仕忠的更大损失，房屋继续租用，租金应按同地段、同一楼层、同一租金来出租给张仕忠，这才符合公平公正原则，这样才足以减少张仕忠的更大损失。3.一审法院未审理查明张仕忠在2008年地震期间为淡宁蓉请工人看守垮塌的茶楼垫付工人工资，这是对事实认定的遗漏。张仕忠在2008年地震期间受淡宁蓉及曾某的委托，代为找人看守房屋并代为垫付3个工人每人每天100元吃住2个月，合计支付18000元。这笔费用一审法院以证据不足，认定张仕忠承担举证不力的责任，便对此案进行了判决，不能一句话就否定了曾经张仕忠为淡宁蓉代付工人工资的事实，故张仕忠要求二审法院对该事实进行查明并支持张仕忠的诉请。二、一审法院认定淡宁蓉向张仕忠支付6个月地震后房屋看守费2.7万正确。至于淡宁蓉提出张仕忠看守未经其授权，曾某无权代理淡宁蓉与张仕忠订立房屋看守协议。张仕忠认为，淡宁蓉与曾某系夫妻关系，曾某的身份足以让张仕忠相信其有权委托张仕忠看守房屋，至于曾某与淡宁蓉是否离婚与张仕忠无关。并且在谈减租和两次签订合同都是由曾某与张仕忠谈妥后，再由淡宁蓉出面在合同上签字，因此淡宁蓉的主张不能成立。一审法院认定淡宁蓉应当承担张仕忠的房屋装修款15万元，张仕忠认为一审法院认定事实清楚，证据充分。三、一审法院认定淡宁蓉无权代表物业公司要求张仕忠及时支付欠缴的水电物业费适用法律正确。结合双方的租赁合同看，水电、物业管理等费用不是直接交给淡宁蓉而是交给物业公司，在本案中淡宁蓉要求将该费用支付给其，主体不适格。然而从证据上看，张仕忠已经交清了相关费用。张仕忠认为，如果淡宁蓉执意要收回茶楼，张仕忠要求淡宁蓉将2008年的房租1.5万元、租房押金1万元、垫付电梯费用2000元一并退还给张仕忠。故请二审法院对张仕忠在一审中提出的要求淡宁蓉对其投资50万元的损失、垫付人工费1.8万元、以及2.7万元予以支持。四、物业费是缴纳清了的。是因为淡宁蓉欠张仕忠1万的押金和1.5万元的租金，但是交了几天之后就地震了，然后房屋就便成了危房，政府要求拆除，张仕忠就要求淡宁蓉来解决事情，把押金和租金退还给我，张仕忠就走了。但他们不同意，他们说会想办法把危房改变成中度，就可以加固，让张仕忠先看守，之后会把押金和1万元的房租费用补给张仕忠。看守费用和装修费用都是在这个时候产生的。淡宁蓉认为15万的装修费多了，实际上是少了的。 严晓莉述称，在2005年谈茶楼的事情的时候是曾某、淡宁蓉和他们的女儿在跟其以及张仕忠谈，中途谈合同这些也都是张仕忠出面跟曾某谈的，一审中也有相应的证人出庭作证。直到一审开庭才知道曾某和淡宁蓉离婚的事情，淡宁蓉现在提出曾某之前的行为不能代表她，不同意这一说法。这么多年淡宁蓉一直也没有对曾某的行为提出过任何异议，也没有告知过淡宁蓉离婚了。物业费张仕忠从未拖欠过，即使偶尔有延迟也跟物业那边说清楚了，最后也是缴费了的。淡宁蓉针对装修款的上诉请求也不成立，因为地震的时候房屋完全是被破坏了的，当时曾某跟张仕忠协商的时候也是说的让张仕忠去装，他们认账。所以应认定曾某委托张仕忠装修的，淡宁蓉应当支付相应费用。关于看守费是否由淡宁蓉支付由法院依法判决，但张仕忠在茶楼看守是事实。当时因为房屋被破坏了，当时偷抢的人很多，所以就需要人看守。因为当时房屋垮塌之后，修建房屋的开发商分了一个板房给张仕忠住，这个时候也是曾某请求张仕忠去看守茶楼。 淡宁蓉向一审法院提出的诉讼请求：1.判令解除双方签订的租赁合同并责令张仕忠立即腾出所租赁的位于幸福镇××水都商厦××、××号房屋；2.判令张仕忠、严晓莉支付从2018年7月至实际退房之日止的房屋租金，暂计算至2019年4月，约60773元；3.判令张仕忠、严晓莉支付租赁房屋期间所欠缴的水费、电费、生活垃圾清运费、物业服务费共计7988.66元；4.本案诉讼费由张仕忠、严晓莉承担。一审诉讼中，淡宁蓉将诉讼请求第3项的金额变更为4988.66元。 张仕忠向一审法院提出反诉请求：1.判令淡宁蓉支付地震后从2008年5月13日至11月13日止的看守房屋费用，按照每天200元，每个月6000元计算，六个月共计36000元。2.判令淡宁蓉返还地震期间张仕忠垫付的茶楼装修费15万元。3.判令赔偿张仕忠房屋装修款及当年的茶楼收入10万元。4.反诉费由淡宁蓉承担。一审审理中，张仕忠申请撤回第3项反诉请求中的房屋装修款部分，金额不变。 一审法院审理查明的事实：淡宁蓉系位于都江堰市房屋（建筑面积共467.49平方米，房屋产权证书编号：权0XXX9）的产权登记所有人。2012年2月23日，淡宁蓉向严晓莉出具《委托书》，将其在案涉房屋开设的水云轩大茶楼注销事宜委托于严晓莉办理。2012年3月2日，严晓莉作为经营者注册了经营场所位于案涉房屋的都江堰市茶楼（已于2018年9月19日注销）。严晓莉与张仕忠曾合伙经营都江堰市水云轩茶楼，张仕忠认可严晓莉已于2015年5月27日退出合伙。 淡宁蓉与张仕忠签订有一份《房屋租赁合同》，约定：一、淡宁蓉将案涉房屋出租给张仕忠使用，建筑面积476平方米，租赁期限为2012年1月1日至2017年12月31日，第一年房屋租金为11万元，承租期内从第二年起租金逐年递增5%；二、张仕忠向淡宁蓉缴1万元作为房屋保证金，待合同履行完后双方无争议，淡宁蓉无息退还保证金；三、房租每季度缴纳一次，每次提前1月支付；四、张仕忠未足额缴清房租，淡宁蓉有权立即终止本合同，并追究张仕忠违约责任；五、张仕忠保证按时支付房屋内水、电、物业管理等相关费用，合同终止前结清所有水电、物管等费用；六、张仕忠因经营需要，对承租地进行装修时不得改变房屋结构、损坏房屋设施。七、租赁期满，本合同即终止，张仕忠在合同到期后3日内将房屋退还淡宁蓉，张仕忠为了经营改造的门、窗、地板、天花板、照明灯具及其他固定设施不得损坏或拆除，添附物品在不损坏房屋完好的情况下由张仕忠自行拆除，未拆除或不能拆除的，视为张仕忠放弃，淡宁蓉不作补偿；八、租赁期满后，张仕忠享有优先租赁权；九、违约责任：任何一方擅自解除合同，应按剩余租金总额的20%向守约方支付违约金。 2014年6月，淡宁蓉与张仕忠签订《关于水云轩茶楼的补充协议》，载明：“鉴于水云轩茶楼生意清淡，青城桥堵塞，经双方协商，自2014年6月7日至2015年6月7日，茶楼的月租金调整为13元／平方米。甲方：淡宁蓉，乙方张仕忠，2014年6月”。此后双方按照每月13元／平方米的价格支付房租费至2018年6月底，此前案涉房屋租金已清结。《房屋租赁合同》租赁期满后，张仕忠继续使用房屋并向淡宁蓉交付租金到2018年6月底。张仕忠尚未将案涉房屋物业管理费、水电费、生活垃圾费结清，截止2019年6月4日，尚余物业管理费、水电费共计4988.66元未付给物业单位。 2019年1月27日、2019年3月3日，淡宁蓉关于张仕忠在水云轩茶楼因房租问题产生纠纷两次报警，都江堰市公安局奎光路派出所出警并作登记，登记表中当事人为淡宁蓉与张仕忠。现案涉房屋仍由张仕忠控制使用。 一审审理中，张仕忠陈述，因为淡宁蓉配偶口头答应其降房租为10元/平方米，但是不与其签订租金补充协议，所以自2018年7月起其没有继续交房租。 一审庭审中，张仕忠申请证人林某、李某出庭作证。林某出庭陈述，其与张仕忠是朋友关系，其经营都江堰土桥建材经营部，2008年5.12地震后茶楼很烂，主体也有部分受损，2008年12月初为案涉房屋做了刮腻子、安灯、做招牌、雨棚等装修，张仕忠现金结账。李某出庭陈述，其曾是阿坝州冶炼公司的职工，公司地址在茶楼对面，经常在茶楼接待公司客人，张仕忠是老板，严晓莉在吧台帮忙倒茶。大概2014年夏天的时候，张仕忠不会开车，其开车送张仕忠去找房东谈房租的事情，当时大概听到说房东退钱的事，后来有了争执，房东说签协议的事情后来再说。 一审法院认为，张仕忠与淡宁蓉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。张仕忠与淡宁蓉后又签订《关于水云轩茶楼的补充协议》对《房屋租赁合同》中租金标准约定进行了变更，该变更合法有效，对双方均具有法律约束力。根据本案认定的事实，2018年1月1日起，《房屋租赁合同》租赁期限届满，张仕忠继续按照《关于水云轩茶楼的补充协议》约定的租金标准向淡宁蓉支付租金，淡宁蓉没有提出异议，《房屋租赁合同》及《关于水云轩茶楼的补充协议》继续有效，但租赁期限为不定期。张仕忠虽于本诉答辩中不同意解除合同，但在其后提起反诉的请求实际系对淡宁蓉提出的解除合同予以同意，故对《房屋租赁合同》因淡宁蓉与张仕忠达成解除的一致意见而解除，一审法院予以确认。合同解除后，张仕忠应当在合理期限内腾退返还案涉房屋给淡宁蓉，对腾退返还期限一审法院酌定为15日。本案的争议焦点为：1.严晓莉是否对欠付租金及房屋费用承担共同支付责任；2.张仕忠应当向淡宁蓉支付租金的标准；3.水费、电费、生活垃圾清运费、物业服务费的支付主体问题；4.淡宁蓉是否应向张仕忠支付地震后看守费用及房屋装修恢复费用；5.淡宁蓉是否应向张仕忠赔偿经营损失。 关于严晓莉是否对欠付租金及房屋费用承担共同支付责任。一审法院认为，根据本案认定的事实，虽水云轩茶楼曾经工商登记严晓莉为经营者，但严晓莉答辩称其于2015年5月27日退出合伙，张仕忠对此予以认可，且《房屋租赁合同》系张仕忠以其个人名义与淡宁蓉签订，合同中并无严晓莉的签名，2019年淡宁蓉与张仕忠发生纠纷的两次报警记录中也未记录有严晓莉涉入纠纷的内容，能够形成证据锁链证实严晓莉并未与淡宁蓉建立事实上的租赁关系，也无其他证明严晓莉应对淡宁蓉与张仕忠共同承担责任的事实或法律依据。基于合同的相对性，对淡宁蓉请求严晓莉承担共同支付欠付租金和费用的责任，一审法院不予支持。 对张仕忠应当向淡宁蓉支付租金的标准。一审法院认为，张仕忠辩称淡宁蓉配偶答应其降低房租为每月10元/平方米，但未提出证据证明且淡宁蓉对此未予认可，张仕忠应承担举证不能的不利后果，且该辩称理由即便属实也不应成为张仕忠继续使用房屋但拒付租金的事实依据，故张仕忠应当按《关于水云轩茶楼的补充协议》约定的租金标准向淡宁蓉支付自2018年7月1日起至实际退还房屋之日止的租金，每月租金为13元/平方米×467.49平方米=6077.37元。综上，对淡宁蓉请求张仕忠按每月13元/平方米的租金标准支付从2018年7月至实际退房之日止的房屋租金，一审法院予以支持。 对水费、电费、生活垃圾清运费、物业服务费的支付主体问题。一审法院认为，张仕忠提出淡宁蓉无权代表物业公司，因淡宁蓉未提交其已代为缴纳相关费用的证据，故淡宁蓉对该笔费用无权主张张仕忠向其支付，对张仕忠该项答辩意见，一审法院予以采纳。但根据《房屋租赁合同》中关于承租方保证按时支付房屋内水、电、物业管理等相关费用，合同终止前结清所有水电、物管等费用的约定，张仕忠应按时向相关单位支付物管及水电费用，并在合同解除时结算支付已产生的水电、物管费用。 关于淡宁蓉是否应向张仕忠支付地震后房屋看守费用及房屋装修恢复费用。一审法院认为，对房屋看守费用，张仕忠主张5.12地震后半年期间其看守案涉房屋费用，淡宁蓉对张仕忠看守房屋的事实未提出异议，地震系不可抗力因素，根据张仕忠提供的房屋照片，当时房屋毁损确实较为严重，具有需要看管的合理性，张仕忠主张的看守期间与证人所述案涉房屋重新装修时间相吻合，故一审法院予以采信。鉴于5.12地震后发生余震的客观情况，故一审法院酌情支持前三个月按6000元每月的标准支付看管费，后三个月按3000元每月的标准支付看管费，总计27000元。对房屋装修恢复费用，张仕忠该项主张系5.12地震后装修毁损的恢复费用，根据照片显示的毁损情况，重新开张经营需要进行恢复性装修，证人所述的装修内容亦主要系房屋出租经营需具备的条件，参考房屋建筑面积，张仕忠主张其垫付15万元属合理范围，故一审法院予以支持。 关于淡宁蓉是否应向张仕忠赔偿经营损失10万元。一审法院认为，本案中，淡宁蓉与张仕忠签订有《房屋租赁合同》，约定的租赁期满后，张仕忠继续交租，淡宁蓉继续收租，《房屋租赁合同》及《关于水云轩茶楼的补充协议》对双方继续有效，出租人基于租赁合同的主要目的是收取租金，降低租金系对合同的变更，需经双方协商一致，张仕忠以淡宁蓉不签订降租的书面补充协议为由拒交租金属于违约，张仕忠并未举证证明淡宁蓉存在违约情形，故张仕忠请求淡宁蓉向其赔偿经营损失，缺少事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国 民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除淡宁蓉与张仕忠签订的《房屋租赁合同》及《关于水云轩茶楼的补充协议》；二、张仕忠于判决生效之日起十五日内将位于都江堰市房屋腾退返还给淡宁蓉；三、张仕忠于判决生效之日起十日内向淡宁蓉支付2018年7月1日至实际退房之日止的租金，租金标准为每月6077.37元；四、淡宁蓉于判决生效之日起十日内向张仕忠支付地震后房屋看守费用27000元；五、淡宁蓉于判决生效之日起十日内向张仕忠支付地震后房屋装修费用150000元；六、驳回淡宁蓉的其他诉讼请求；七、驳回张仕忠的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1620元，减半收取810元，由张仕忠负担；反诉案件受理费5590元，减半收取2795元，由淡宁蓉负担1730元，张仕忠负担1065元。 二审中，淡宁蓉提交了如下证据： 证据1.离婚证、离婚协议。拟证明2005年10月淡宁蓉与曾某就离婚了，二人在协议中约定了案涉茶楼归淡宁蓉所有。 证据2.曾某的死亡证明。拟证明2018年1月曾某就已去世。 证据3.企业信用信息公示报告、国家商标网页打印信息。主要内容：都江堰市林忠红建材经营部于2011年7月注册成立，该经营部所用商标为“复新”的收据由崇州市济协乡正兴印刷厂印制，其中复新商标于2010年4月注册。拟证明张仕忠向一审法院提交的金额为140642元的收据极可能是伪造的，一审证人林某的证言极可能为虚假陈述。因本案茶楼装修是在2008年，而林某经营的都江堰市林忠红建材经营部注册于2011年7月，其所用的收据的复新商标于2010年4月注册，但收据中手写的落款时间为2008年，由此可以推断该收据本的生产时间都在2010年4月之后。 张仕忠质证认为，对证据1离婚证和离婚协议、死亡证明的真实性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，且对方在一审中都没有出示这些证据，所以张仕忠一直认为与曾某建立了租赁合同。针对证据2企业信用信息公示报告及“复新”商标的网页打印信息的真实性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，商标申请注册时间是2008年，而拿下来是2010年。且林忠红就是一直搞经营建材的，他当时就可以进行装修，即使当时没有营业执照，事实上也做了装修的事情。 严晓莉质证认为，曾某和淡宁蓉离婚以及曾某死亡的事情他们都不知道，淡宁蓉也一直没有告诉过他们，后续谈协议的时候淡宁蓉也没有告诉过他们，淡宁蓉出示的证据与本案无关。 张仕忠提交了如下证据： 证据1.《关于水都商厦水云轩茶楼缴费情况说明》。拟证明：水云轩茶楼已向四川都江堰岷鑫物业管理有限公司结清了2019年10月11日之前所有的物业费，即在一审判决作出前就已经结清了所有的费用，并非如淡宁蓉所述存在拖欠。 证据2.《证明》。主要内容为：邓丽、唐建康于2020年4月20日出具该书面证明，拟证明张仕忠是有居住地的，并非如淡宁蓉所说的一直居住在茶楼里面。 证据3.分别由江洪亮、江洪全和唐文全《证明》2份。拟证明2012年水云轩茶楼进行了升级装修，张仕忠投资了50万元。 证据4.物业公司负责人马建华出具的《收条》。拟证明：2018年8月20日产生维修电气费用2000元，由张仕忠为淡宁蓉垫付。 证据5.《都江堰市市场监督管理局、都江堰市公安局、都江堰市文化体育和旅游局、都江堰市卫生健康局、都江堰市综合行政执法局、都江堰市商务和投资促进局关于暂停茶楼、茶坊、棋牌室、麻将馆等人员聚集场所营业的通告》。证明：2020年1月起，疫情期间所有的茶楼等均暂停营业，故张仕忠的茶楼是处于关闭状态，未经营，故这段时间的房租应当减免。 淡宁蓉质证认为，对上述证据1的真实性、合法性和关联性予以认可。证据2的形式不合法，该证明属于证人证言，证人应当出庭作证，对其真实性、合法性和关联均有异议。且在一审中张仕忠自述其吃住都在茶楼，与该证据内容不符。针对证据3的两份证明也属于证人证言，但证人未出庭作证，对其合法性、关联性均不予认可。因为是2012年的证明，与2008年的装修无关。针对证据4收条与本案无关，对其真实性也不予认可。这是张仕忠支付的2018年的电梯费用2000元，与本案无关。且上面也没有物业公司的盖章、没有捺印，也没有证人出庭作证，其对该证据不予认可。并且上面也没有说是收取的谁支付的费用，不能证明是张仕忠支付的，该证据与本案争议焦点无关。对证据5通告的真实性、合法性无异议，但与本案无关。 本院审查认为，对于淡宁蓉出示的证据1和证据2，虽然张仕忠、严晓莉认可其真实性，但淡宁蓉无证据证明曾某离婚的事实已在2006年至2008年的租赁合同履行中告知过张仕忠，曾某的死亡也与本案无关，故相关事实与本案无关联性，本院不予以采信。证据3因张仕忠认可其真实性，且反映了林忠红建材经营部于2010年4月才注册，但林忠红建材经营部出具的该收据的落款早于2008年即形成，故可以证明该建材经营部出具的收据和林某出具的证言存疑。对张仕忠出具的证据，因淡宁蓉对证据1予以认可，本院予以采信。证据2、3的内容属于证言，但以书面材料体现不符合证言的形式要求，本院不予采信。证据4因张仕忠反诉时未主张该费用，故不属于其主张事实的相关证据，故不具有关联性，本院不予采信。证据5属于张仕忠违约导致解除合同和一审判决之后的事实，不属于人民法院基于一审判决前认定的案件事实形成判决的裁判规则，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。另查明，淡宁蓉一审提交的答辩意见载明，发生地震至今已逾十一年之久，就算张仕忠要求支付茶楼装修所花费用，此项请求已超过诉讼时效，故淡宁蓉不应承担此项费用。张仕忠在一审判决前，为案涉房屋已交纳了截止2019年10月11日前的物业、水电费。 二审中，张仕忠陈述2006年其与严晓莉和曾某签订租赁协议，一起经营案涉茶楼，租赁期限跨过了2008年5·12地震。淡宁蓉对这一事实认可。 本院认为，张仕忠与淡宁蓉2012年签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。在该合同期限届满后，双方继续参照合同约定履行，一审判决认定双方2018年1月1日起存在不定期租赁合同关系正确。根据各方当事人二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是淡宁蓉是否应承担2008年地震后房屋的看守和修复费用，二是一审判决未支持淡宁蓉关于物业水电费用的诉讼请求是否正确。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于淡宁蓉是否应承担房屋看守和修复费用的问题。本院认为，第一，根据张仕忠、淡宁蓉共同认可的陈述，二人在2006年至2008年地震后先期存在一个案涉房屋的租赁合同关系。但在该合同履行期间遇到2008年5·12地震，如果需要确定房屋的看守问题应根据租赁合同的权利义务内容确定该义务的承担主体。因本案双方均未提交该合同文本，不能根据合同约定直接确定责任主体，根据我国合同法第二百二十二条关于承租人应妥善保管租赁物的规定，此时案涉房屋的看守义务本应由张仕忠承担，在此之外张仕忠如认为应由淡宁蓉承担应当举证加以证明。但本案张仕忠除个人陈述和其后期租赁合伙人严晓莉的陈述，拟证明淡宁蓉的前夫曾某曾委托其看守，此外无证据证明这一超出合同正常责任范围的另行委托，故其所举证据不足以证明曾某曾代表淡宁蓉委托看守房屋的事实。加之在该合同期满后，张仕忠在后期的定期租赁合同、不定期租赁合同中均未提出该看守费用的负担问题，而在淡宁蓉起诉解除最终的不定期租赁合同关系时才提出该项请求不符常理，不应予以支持。一审判决未考虑张仕忠在正常合同内容之外对委托行为的较高的证明标准，以及即使存在看守行为张仕忠的相关诉求也与后期多次形成租赁关系的事实相矛盾，判令淡宁蓉承担27000元看守费存在错误，本院予以纠正。第二，关于张仕忠主张的房屋修复费用。根据我国合同法第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，通常情况下租赁物的维修义务应由出租人承担，但张仕忠在本案中主张也系曾某委托其进行修复，表明双方在租赁合同关系之外另外存在委托合同关系，故其应对该委托关系的存在和履行承担举证责任。但案涉房屋的建筑面积共476平方米，属于较大面积的房屋，其因地震损坏所导致的修复工程量如张仕忠所称也有15万元，这对双方均为自然人而言属于较大金额的支出，加之曾某并非案涉合同当事人，张仕忠同样仅以个人陈述和租赁合伙人严晓莉的陈述证明在第一个租赁合同关系中存在委托的事实，尚不足以证明曾某代表淡宁蓉另行委托其进行房屋维修的事实，而且这一主张同样与双方后期先后形成两次租赁合同关系，而张仕忠均未主张的事实相矛盾。故本院也不支持。 二、关于淡宁蓉所主张的起诉之日前的物业水电费用的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，就向债权人承担违约责任。”据此，案涉租赁合同虽约定案涉房屋物业、水电费用由张仕忠向物业管理机构交纳，但实际约定是租赁期间张仕忠代淡宁蓉向第三人履行相关义务，在张仕忠未按案涉租赁合同向第三人履行的情况下，根据合同的相对性其应向淡宁蓉直接支付相关费用符合上述法律规定和案涉合同的实际含义。淡宁蓉不能出具其向物业公司相关收费票据，实际系不能证明主张应收取的金额这一事实，而非没有向张仕忠收取的权利，因此，一审判决据此认为淡宁蓉无权收取费用存在错误，本院予以纠正。第二，根据淡宁蓉一审起诉和庭审中的说明，其主张是截止一审庭审之前金额确定的4988.66元物业、水电费用，本案在张仕忠后来已交清一审庭审后截止2019年10月11日前所有物业、水电费的情况下，根据不告不理的诉讼原则，不应再判令其交纳此后的相关费用。 综上所述，淡宁蓉的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定的主要事实清楚，但在张仕忠所举证据不足以证明在前期租赁合同关系中受曾某代表淡宁蓉委托看守和修复房屋的情况下认定该事实存在，进而判令淡宁蓉承担该两笔费用存在错误，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持都江堰市人民法院（2019）川0181民初1761号民事判决第一、二、三、六项，即：解除淡宁蓉与张仕忠签订的《房屋租赁合同》及《关于水云轩茶楼的补充协议》；张仕忠于本判决生效之日起十五日内将位于都江堰市房屋腾退返还给淡宁蓉；张仕忠于本判决生效之日起十日内向淡宁蓉支付2018年7月1日至实际退房之日止的租金，租金标准为每月6077.37元；驳回淡宁蓉的其他诉讼请求。 二、撤销都江堰市人民法院（2019）川0181民初1761号民事判决第四、五、七项，即：淡宁蓉于本判决生效之日起十日内向张仕忠支付地震后房屋看守费用27000元；淡宁蓉于本判决生效之日起十日内向张仕忠支付地震后房屋装修费用150000元；驳回张仕忠的其他反诉请求。 三、驳回张仕忠的全部反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1620元，减半收取810元，由张仕忠负担700元，由淡宁蓉负担110元；反诉案件受理费5590元，减半收取2795元，全部由张仕忠负担。二审案件受理费3940元，由张仕忠负担3830元，由淡宁蓉负担110元。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  何广智 二〇二〇年八月三十一日 书记员  刘小春