浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初8512号原告顾峻，男，1976年10月11日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人李秀珍，女，1954年10月4日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区，系原告岳母。被告杭州金宣公寓管理有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区金城路185号萧山商会大厦2幢八层8-11室（自行分割）。法定代表人薛鹏，该公司总经理。被告北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。法定代表人王艳冲，该公司总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人李顺涛、樊璐璐，北京市中产律师事务所律师。原告顾峻诉被告杭州金宣公寓管理有限公司（以下简称杭州金宣公司）、北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称北京金宣公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告顾峻于2019年9月9日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员郁莺独任审判，于2020年5月25日、2020年8月11日两次公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告顾峻诉称：2018年5月31日，原告与被告杭州金宣公司签订了一份房屋出租委托代理合同（实为房屋租赁合同），被告杭州金宣公司租赁原告坐落在杭州市江干区××公寓××幢××单元××室楼房。合同约定租赁期限从2018年6月6日至2021年6月5日，月租金7000元，交房租日期为：第一次2018年6月6日，第二次为2018年9月6日，第三次为2018年12月6日……以此类推，按季度支付。若被告杭州金宣公司拖延交付超过5天，被告杭州金宣公司应按月租金的200%支付违约金。合同签订后，被告杭州金宣公司支付了第一次租金，又支付了1000元租金，之后的租金至今未支付。原告曾多次电话通知被告杭州金宣公司交付租金，又委托律师事务所发律师函催收租金，但被告杭州金宣公司拒收律师函，并以种种理由拖延交付，原告向被告杭州金宣公司多次催交租金未果。被告杭州金宣公司至今依然没有支付拖欠的租金。被告杭州金宣公司长期拖欠原告租金，并且和被告的租客继续签订了下一期的长期租赁合同，签到2020年7月。这充分说明了被告根本不想退还房屋，一直用原告的房屋赚取租金。房屋住着租客，原告无法把租客赶出去。一直到了2020年7月5日，租客才搬出去。还是原告代理人好说歹说，在那守了一天，原告才收回了房屋。原告确实是万般无奈，只好诉至法院，请求法院依法判决。经查，被告杭州金宣公司为法人独资公司，唯一股东为被告北京金宣公司。被告杭州金宣公司股东曾多次以自己的名义向原告支付租金。被告杭州金宣公司存在股东与公司人格混同的情形。根据公司法第六十三条，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产，应当对公司债务承担连带责任。据此，被告北京金宣公司应共同对被告杭州金宣公司的债务承担连带责任。原告要求被告实行举证责任倒置，由被告股东对其个人财产与公司财产之间不存在混同承担举证责任。综上所述，原告认为，原告与被告杭州金宣公司之间的房屋租赁合同合法有效，原告向被告杭州金宣公司提供符合合同要求的房屋，被告杭州金宣公司理应依约及时支付租金给原告。但是被告杭州金宣公司无理由拒不支付租金至今。由于被告杭州金宣公司不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现，被告杭州金宣公司的行为显然严重损害了原告的合法权益。另，由于被告杭州金宣公司股东人格混同，被告北京金宣公司应共同对被告杭州金宣公司债务承担连带责任。为了维护原告的合法权益。原告只好诉至法院，请求法院依法判决。诉讼请求：1、请求判定解除原被告2018年5月31日签订的《杭州房屋出租委托代理合同》。请求判令两被告赔偿3500元损失费。2、请求判令两被告支付原告自2018年9月10日起至2020年7月5日的租金153000元。请求判令两被告支付原告租金的利息损失（利息损失计算：其中21000元从2018年9月6日起按年利率6%计算，另外147000元从2018年12月6日起按年利率6%计算，直至实际履行完毕）。3、请求判令两被告支付原告违约金14000元。4、请求判令两被告支付原告免租期房租21000元。5、请求判令本案所有诉讼费用由两被告承担。被告杭州金宣公司辩称：首先，原告起诉被告杭州金宣公司、北京金宣公司主体错误，应当由原告重新立案处理。第二，针对原告解除合同的诉求，被告杭州金宣公司同意解除合同，但被告杭州金宣公司认为双方已经在2018年12月15日短信通知解除，因此解除的时间应当是2018年12月15日，被告于2018年11月19日已经通知原告退租。原告当时的实际成交价格高于市场价格。即使按照涉案房屋1002室全部出租出去，也仅仅只能出租到5900元。因此继续履行合同，对被告杭州金宣公司显失公平，被告杭州金宣公司通知原告退租，但原告恶意拖延收房，无奈被告杭州金宣公司于2018年12月15日再次通知原告解约，并通知原告于2018年12月20日前来办理房屋交接，但原告在收到短信回复后，仍然拒绝办理房屋交接，被告杭州金宣公司在与租户协商腾退房屋过程中，原告甚至恶意跳过被告直接通知租户不要同意退房屋和交纳房租。之后，被告杭州金宣公司于2018年12月24日再次支付了1000元房租。根据九民纪要第48条，符合下列条件违约方起诉要求解除合同的，人民法院应当支持，第一点是违约方不存在恶意违约的情形，违约方继续履行合同，对其显失公平，守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，显然继续履行合同对被告杭州金宣公司显失公平，且原告恶意违反诚实信用原则，跳过被告杭州金宣公司通知租户不腾退房屋、不支付租金存在重大过错。如果法院不予以确认该时间解除合同，由法院自行确认解除合同的时间。针对原告提出返还房屋，被告杭州金宣公司已经实际将房屋返还给原告。针对原告提出的维修费用，原告并无任何证据证明，因此被告杭州金宣公司不同意支付。第三，针对租金及利息主张，被告杭州金宣公司认为根据双方签订的合同第四条第三款约定，乙方将各期租金划入甲方账户的时间为：第一次是2018年6月6日，第二次是2018年9月6日，第三次是2018年12月9日，第四次是2019年3月6日，以此类推。因被告杭州金宣公司已经于2018年6月3日向原告打款21000元，实际下次支付房租的时间应当是2018年12月9日。但被告杭州金宣公司在2018年11月19日，提前一个月已经通知原告退租，被告杭州金宣公司于2018年12月15日再次通知原告解约，并通知原告于2018年12月20日前来办理房屋交接，但原告拒绝办理。之后，被告杭州金宣公司于2018年12月24日再次支付了1000元的房租。因此原告恶意违反诚实信用原则，跳过被告杭州金宣公司通知租户不腾退房屋、不支付租金，存在重大过错，且因原告的过错，导致被告杭州金宣公司的损失越来越大。实际上，房屋仅仅承租了一户，该户的租金是1550元，与原被告约定的租金7000元相差甚远。因原告教唆承租户不腾退房屋，由此导致的损失应当由原告自行承担，即使法院判决被告杭州金宣公司支付租金，也应当将已经支付的租金予以扣除。涉案房屋存在漏水，导致无法正常出租和使用。该房屋仅有一位租客，因原告通知租户腾退，被告杭州金宣公司起诉，租客才刚刚退房，现房屋已经实际返还。原告要求支付后期整套房屋的租金缺乏事实及法律依据，且被告杭州金宣公司已经通知解除合同，原告拖延收房并放任损失扩大，由此产生的租金损失及扩大的损失，不应当由被告杭州金宣公司承担，且原告跨过被告杭州金宣公司告知承租方居住该租赁房屋并不予交纳租金，原告存在重大过错。原告主张的租金、利息没有约定及法律依据，被告杭州金宣公司不同意其诉求。针对原告主张的违约金，被告杭州金宣公司认为被告杭州金宣公司拖延租金并非恶意，即使按照1002室全部租出去，也仅仅只能租到5900元，因此继续履行合同对被告杭州金宣公司显失公平。被告杭州金宣公司于2018年10月19日提前一个月通知原告退租，原告恶意拖延。在2018年12月15日再次通知原告退租，并通知2018年12月20日原告前来房屋办理房屋交接。因此被告杭州金宣公司不存在恶意，不应当支付违约金，即使法院判定被告杭州金宣公司违约，违约金约定过高，被告杭州金宣公司也请求法院依法予以调整。原告起诉，要求免租期租金没有事实及法律依据。根据双方签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》第三条第三款约定：第一年的免租期是90天，免租期由乙方免费使用，无需向甲方支付租金。原告给付被告杭州金宣公司免租期，没有赋予任何附加条件，因此该免租期已经使用完毕，也不存在任何纠纷，免租期租金被告杭州金宣公司不应当支付。被告支付房租21000元和1000元，如果法院判定被告支付租金的话，应当将21000元和1000元予以扣减。对于诉讼费和保全费，保全费没有提供票据，所以不认可。综上，请求法院根据实际情况，驳回原告的诉求。被告北京金宣公司辩称：被告北京金宣公司同意被告杭州金宣公司的答辩意见，同时认为，《杭州市房屋出租委托代理合同》系由被告杭州金宣公司与顾峻签订。根据合同相对性的原则，被告北京金宣公司并非本案适格被告。被告北京金宣公司与被告杭州金宣公司均是独立的公司，财产也是独立的，并不存在被告北京金宣公司与被告杭州金宣公司财产混同的情况，原告也无任何有效证据证明。因此，被告北京金宣公司不应当承担任何责任。被告支付房租21000元和1000元，如果法院判定被告支付租金的话，应当将21000元和1000元予以扣减。对于诉讼费和保全费，保全费没有提供票据，所以不认可。综上，请求法院根据实际情况，驳回原告的诉求。本案经审理查明的事实如下：2018年5月31日，原告顾峻（甲方）、被告杭州金宣公司（乙方）签订了《杭州市房屋出租委托代理合同》一份，约定：房屋坐落于杭州市江干区××公寓××幢××单元××室，建筑面积88.63平方米。租赁用途为分租，分租间数3间；出租期限自2018年6月6日至2021年6月5日；约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，第一年90天，第二年0天，第三年0天；甲方于2018年6月6日将房屋交付给乙方；租金标准每月人民币7000元，乙方应按合同约定向甲方缴纳租金；由于乙方无现金业务，乙方通过银行打款方式，按约定打款至甲方账户；乙方将各期租金划入甲方账户的日期为：第一次2018年6月6日（21000），第二次2018年9月6日（不打），第三次2018年12月6日（21000），第四次2019年3月6日（21000）；出租委托代理期限内，甲方不承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费，与房屋有关的其他费用均由甲方承担；乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同；乙方有第九条第四款情形之一的（即未按规定划付租金达5日以上的），应按月租金的200%向甲方支付违约金；甲方有下列情形的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5天的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；等等。2018年6月1日，原告顾峻向被告杭州金宣公司交付了案涉房屋。合同签订后，被告杭州金宣公司通过案外人王彬账户支付了第一期房租21000元。2018年12月24日，被告杭州金宣公司通过案外人梁东海账户支付租金1000元。其余租金均未支付。2018年11月19日，被告杭州金宣公司发短信给原告顾峻称准备退租，要求原告顾峻在2018年12月10日前至被告杭州金宣公司处理。2018年12月15日，被告杭州金宣公司又发短信给顾峻称因客观原因无法继续履行双方签订的合同，故通知解除代理合同。2018年12月，被告杭州金宣公司与原告方在电话中发生争执，被告杭州金宣公司提及解约，原告不同意解约。因被告杭州金宣公司未按期支付租金，原告顾峻于2019年9月9日提起诉讼，要求两被告支付拖欠的租金及利息损失、违约金等。2020年1月2日，原告顾峻变更诉讼请求，要求于2020年1月10日起解除双方签订的《房屋出租委托代理合同》等；被告于2020年1月15日收到变更诉讼请求申请等副本。2020年7月5日，原告顾峻收回案涉房屋，原告顾峻与被告杭州金宣公司分别在《钥匙交接证明》上签字、盖章。另查明，被告杭州金宣公司系被告北京金宣公司独资公司。以上事实有原告顾峻提供的杭州市房屋出租委托代理合同、招商银行账户历史交易明细表两份、被告杭州金宣公司工商信息、北京金宣公司企业信用信息公示报告，两被告提供的短信、平安银行电子凭证、录音、钥匙交接证明及当事人的陈述为证。原告顾峻提供的杭州市房屋租赁合同、租户证明无原件，两被告亦不予认可，对于上述证据不予确认。原告顾峻提供的两份收条，两份收条不足以证明房屋产生损坏及因损坏产生修复费用，对于该份证据不予确认。两被告提供的快递单查询记录无原始载体，原告对其真实性、关联性均不予认可，本院认为，该份证据真实性无法确定，且即使真实，也仅能证明被告曾邮寄快件给原告，但无法证明邮寄的具体内容，对于该份证据不予确认。对于两被告提供的交费记录，原告认为该费用并非两被告所称的能耗费而是电梯费用，本院认为，该份证据无原始载体，对其真实性无法确定，且双方对于款项用途无法达成一致，对于该份证据不予确认。两被告提供的电话号码截图无原始载体，且与本案无关联性，故不予确认。本院认为，原告顾峻与被告杭州金宣公司签订的《房屋出租委托代理合同》名为委托合同，实为房屋租赁合同，原告顾峻以房屋租赁合同法律关系主张权利，本院予以支持。该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告杭州金宣公司应在2018年6月6日支付第一次租金21000元，2018年9月6日第二次租金不支付，2018年12月6日支付第三次租金21000元，以此类推；而被告仅支付了第一次租金21000元，2018年12月24日又支付了1000元。被告杭州金宣公司逾期支付租金远超合同约定的5日以上，且诉讼过程中仍未支付，故原告顾峻诉请解除合同符合约定，本院予以支持；因2020年1月2日，原告顾峻变更诉讼请求，要求双方签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年1月10日起解除；因两被告于2020年1月15日收到该申请；故对于合同解除日确定为2020年1月15日。对于两被告主张继续履行合同对被告杭州金宣公司显失公平，原告顾峻恶意违反诚实信用原则，存在重大过错，主张合同解除日为被告杭州金宣公司短信通知原告顾峻解除合同之日即2018年12月15日的意见，本院认为，因合同并未约定被告杭州金宣公司享有合同任意解除权，即使发送有解除合同的短信，该通知也不产生合同解除的效力；两被告并未提供证据证明继续履行合同对其显示公平及原告违反诚实信用原则；对于两被告的辩称意见均不予采信。被告杭州金宣公司已支付2018年6月6日的租金，根据合同约定，第二次2018年9月6日不支付，被告杭州金宣公司尚应向原告顾峻支付应于2018年12月6日、2019年3月6日、2019年6月6日、2019年9月6日支付的四笔租金84000元以及2019年12月6日至合同解除前一日2020年1月14日的租金、合同解除日2020年1月15日起至实际腾退日即2020年7月5日止参照同一租金标准计的占用费；被告于2018年12月24日支付的租金1000元，用于抵扣2018年12月6日应付的租金；综上，被告杭州金宣公司应支付原告顾峻租金92205.48元、占有使用费39813.70元。被告杭州金宣公司未按期支付租金，原告顾峻诉请承担利息损失，符合法律规定，被告杭州金宣公司应支付原告顾峻以租金20000元为基数自2018年12月7日起、以21000元为基数自2019年3月7日起、以21000元为基数自2019年6月7日起、以21000元为基数自2019年9月7日起、以9205.48元为基数自2019年12月7日起至实际清偿日止的利息损失；但原告顾峻主张按照年利率6%标准计算损失欠缺依据，2018年12月7日至2019年8月19日应按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日之后应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算损失。根据合同约定，被告杭州金宣公司未按期支付租金达5日以上，应按月租金200%向原告支付违约金。被告杭州金宣公司长期拖欠租金致使原告顾峻合同目的不能实现、解除合同，应依约向原告顾峻支付相当于两个月租金的违约金，该违约金并不存在过高情形，本院予以支持。被告杭州金宣公司应支付原告顾峻违约金14000元。对于原告顾峻主张免租期租金21000元的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，原告顾峻给予被告杭州金宣公司免租期，第一年90天（2018年9月6日至12月5日），第二年0天，第三年0天，故三年的租期总计免租期为90天；但被告杭州金宣公司在第二次应当实际支付租金时即出现拖欠租金未付的情形并因拖欠租金导致合同解除，故对于免租期，结合本案的具体情况酌定为一个月；被告杭州金宣公司尚应返还原告顾峻免租期2个月的租金14000元。对于原告顾峻主张杭州金宣公司赔偿3500元损失费的诉讼请求，本院认为，原告顾峻未提供充分证据证明上述损失的存在，对于该项诉讼请求不予支持。对于原告顾峻主张被告北京金宣公司对杭州金宣公司的债务共同承担的诉讼请求，本院认为，被告杭州金宣公司系被告北京金宣公司的独资公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明财产独立于股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。被告北京金宣公司辩称两被告财产相互独立，但未提供相反证据，对于该项辩称意见不予采信。现无证据证明被告北京金宣公司需共同承担被告杭州金宣公司的债务，被告北京金宣公司应对被告杭州金宣公司的债务承担连带责任。两被告主张原告起诉被告主体错误，应当重新立案处理的意见，无事实依据和法律依据，本院不予采信。两被告辩称案涉房屋存在漏水导致无法正常出租和使用，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条；《中华人民共和国公司法》第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告顾峻与被告杭州金宣公寓管理有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年1月15日解除；二、被告杭州金宣公寓管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告顾峻自2018年12月6日至2020年1月14日止的租金人民币92205.48元；三、被告杭州金宣公寓管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告顾峻自2020年1月15日至2020年7月5日止的占有使用费人民币39813.70元；四、被告杭州金宣公寓管理有限公司于本判决生效后十日内支付给原告顾峻以租金人民币20000元为基数自2018年12月7日起、以人民币21000元为基数自2019年3月7日起、以人民币21000元为基数自2019年6月7日起、以人民币21000元为基数自2019年9月7日起、以人民币9205.48元为基数自2019年12月7日起至实际清偿日止的利息损失，其中2018年12月7日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；五、被告杭州金宣公寓管理有限公司于本判决生效后十日内支付给原告顾峻违约金人民币14000元；六、被告杭州金宣公寓管理有限公司于本判决生效后十日内返还给原告顾峻免租期租金人民币14000元；七、被告北京金宣置地房地产经纪有限公司对上述二、三、四、五、六项债务承担连带责任；八、驳回原告顾峻的其他诉讼请求。案件受理费人民币4060元，减半收取人民币2030元，由原告顾峻负担人民币280元，由被告杭州金宣公寓管理有限公司、北京金宣置地房地产经纪有限公司负担人民币1750元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郁莺二〇二〇年八月二十九日书记员  周瑾