湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初9433号 原告：罗凤琴，女，1976年10月14日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区泥江口镇杜溪村白屋村民组。 委托诉讼代理人：高丽群，湖南裕生律师事务所律师。 被告：湖南千江投资有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路233号富通大厦2502房。 法定代表人：王春洁，执行董事。 委托诉讼代理人：龙泽湘，湖南九门律师事务所律师。 原告罗凤琴与被告湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告罗凤琴的委托诉讼代理人高丽群、被告千江公司的委托诉讼代理人龙泽湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗凤琴向本院提出诉讼请求：1.被告立即按合同约定履行交房义务；2.被告支付逾期交房的违约金，以已支付房款387400元为基数，按万分之一每天的标准支付从2017年7月1日起至实际交房之日止，暂计算至2020年7月1日（1095天）为人民币42420.3元；3.被告向原告支付逾期办理合同备案与预告登记违约金7570元（自2016年6月6日至2018年7月10日止共757天）；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告购买千江公司开发的千江锦园小区商品房屋一套，并已交付给被告房款共计387400元。但至今千江公司未向原告交房。 被告千江公司辩称：1.原告没有与被告签订商品房买卖合同，也没有约定违约金，所以原告主张违约金没有法律和合同依据。2.即使参照他人合同，那么根据根据合同附件4补充协议第7条第3款第11项规定，如未能完成验收，交房日期应该顺延至五方验收之后的三个月的第一个周六，现在房屋未能完成验收，未能达成交房条件。3.原、被告之间的房屋买卖属于原告单位湖南司法警官职业学院的集资建房，而现在司法警官学院对本案未能交房具有过错，同时原告没有举证没有交房产生的实际损失，请求人民法院根据双方过错情况以及原告的实际损失对违约金予以核减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2008年8月21日，为解决教职员工住房困难，湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区东岸乡新安村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就湖南司法警官职业学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，约定：湖南司法警官职业学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向湖南司法警官职业学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元/平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向湖南司法警官学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。原告作为湖南司法警官职业学院团购户，与被告签订了《内部认购协议》，并交足购房款共387400元。 2.因千江公司拒绝与湖南司法警官职业学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出民事调解书，内容为：1、千江公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户交房（部分购房户已退订），但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；2、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南司法警官职业学院协助千江公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻千江公司的亏损；3、千江公司确保项目后续资金；4、在本协议签订之日起三日内千江公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延，同时湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另，该民事调解书所附附件载明原告认购“千江▪锦园小区”4栋2901号房屋，房屋面积129.12平方米。 3.2016年1月29日，被告（出卖人）与肖立（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区合平路668号第4幢20层2001号房屋，建筑面积130平方米；单价2980元每平方米，房价387400元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收通过（此处的竣工验收指建设房、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方联合验收）；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元/日的违约金。 4.原告购买的千江锦园4栋2901房屋于2018年4月12日办理了商品房预售合同登记备案，于2018年7月10日办理了不动产预告登记证明。 本院认为，一、原告就诉争房屋向被告交纳购房款，被告出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。原告多次向被告提出签订书面合同的要求，被告均推托办理，双方未签订合同的过错不在原告。被告与肖立签订的合同作为备案的参考合同，因此原、被告的权利义务可以参照被告与肖立签订的合同条款确定。二、长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书已经发生法律效力，且已进入强制执行阶段。该调解书涉及原告等第三人的权利义务，原告以办理预告登记等行为表明其接受该调解书相关条款内容的约束。故该调解书内容对原告与被告均具有法律约束力，双方应依法履行该调解书所确定的权利义务。该调解书确定了交房日期，但涉案房屋在本案庭审辩论终结前仍未通过竣工验收，故交房条件仍未具备，故原告要求被告交房的诉讼请求，本院不予支持。三、被告未能在调解书确定的日期即2017年6月30日前向原告交付房屋，应承担违约责任。依照被告与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款，本院对原告要求被告以已付房款为基数按照每日万分之一标准自2017年7月1日起至实际交付之日止支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。被告抗辩称根据补充协议中的约定，现房屋因未能完成验收而未能达成交房条件。本院认为，从2008年8月21日警官学院与被告签订《定向开发建设住宅小区协议书》，到2012年12月15日警官学院与被告签订《千江锦园小区项目团购协议》，到2016年1月19日被告与肖立签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定应在2016年12月18日前交房；再到本案诉讼，先后经过了10余年时间，千江公司均未积极协调和沟通完成五方验收，怠于履行相关义务，阻止交房条件成就，应当视为交房条件已经成就，故对其辩称不予认可。四、长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书确定“在本协议签订之日起三日内湖南千江投资有限公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结”，因此被告应于2017年3月19日前为原告办理合同备案和预告登记手续，但被告迟至2018年7月3日才为原告办理预告登记手续。依照被告与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款，被告应按每日10元的标准向原告支付自2017年3月19日至2018年7月3日期间的违约金，经计算为4710元。故对原告要求被告支付逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金7570元的诉讼请求，本院支持被告向原告支付4710元，其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向罗凤琴支付逾期交房违约金（以387400元为基数，从2017年7月1日起按日利率万分之一标准计算至实际交房之日止）； 二、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向罗凤琴支付逾期办理合同备案、预告登记的违约金4710元； 三、驳回罗凤琴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半收取525元，由湖南千江投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 刘超臣 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 吉江艳 书 记 员 王 萍 (此页无正文) 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。