广西壮族自治区桂林市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）桂03行终280号 上诉人（一审原告）：元家芷，女，1951年10月23日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人（一审原告）：李华来，男，1950年3月9日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人（一审原告）：李伯青，男，1978年10月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：胡兴明，女，汉族，1958年5月8日出生，住广西壮族自治区桂林市秀峰区四会路4号2-2-2。公民身份号码：450303195805080020。 三上诉人共同委托诉讼代理人：林永吉，男，汉族，1964年11月9日出生，住广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路121号8单元302室。公民身份号码：452325196411090618。 被上诉人（一审被告）：桂林市不动产登记局。住所：广西壮族自治区桂林市临桂区青莲路桂林投资发展大厦南楼9-0332号。 法定代表人：王飚，该局局长。 一审第三人：桂林蒲风商贸有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路599号7层办公用房。 法定代表人：高骑。（已进入破产程序） 破产管理人：广西诚瑞律师事务所。 一审第三人：乐至县农村信用合作联社上东街分社（四川乐至农村商业银行股份有限公司），住所：四川省乐至县天池镇乐街30-32号。 法定代表人：成金华。 上诉人元家芷、李华来、李伯青因与被上诉人桂林市不动产登记局，一审第三人桂林蒲风商贸有限公司、乐至县农村信用合作联社上东街分社请求撤销不动产抵押登记纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303行初4号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。 原告元家芷、李华来、李伯青向一审法院起诉请求：1.撤销桂林市房他证叠彩区字第××号;2.本案的受理费由被告负担。事实和理由：一、第三人桂林蒲风商贸有限公司通过拍卖购得位于桂林市××北路××（××）楼房7层及以上，建成桂林宜必思投资型酒店，向广大市民出售产权和使用权。因为该项目也是桂林市叠彩区人民政府2013年在第十届中国——东盟博览会上引进的经济合作项目，所以购买该项目房屋产权的业主就有105户，购买使用权的业主92户，合计197户。事实上，第三人桂林蒲风商贸有限公司在将该项目的房屋卖给原告及所有购房业主时，每一层房屋还只是一个大产权，但房屋已经是分成了一个一个可以独立使用的配套酒店房间，并在业主所购《房屋买卖合同》中有平面图所标注。2013年11月11日，原告与被告签订《房屋买卖合同》和补充协议及附件，合同第一、二、三条约定：原告按建筑面积单价每平方米8065.2元价格购买被告位于桂林市××北路××（××）名称为宜必思房屋，第1幢9层907号，建筑面积43.05平方米的商业用途房屋；第七条约定第三人桂林蒲风商贸有限公司应当在2014年3月31日交付房屋；第十一条约定在房屋交付使用后200个工作日内办理房屋产权证。如逾期超过180日，第三人桂林蒲风商贸有限公司按日向原告支付己付房价款万分之二的违约金。由于原告购买的房屋系商业用途的投资型酒店，第三人桂林蒲风商贸有限公司在出卖之时己委托桂林德高酒店管理有限公司经营，因此在原告购买房屋后与桂林德高酒店管理有限公司签订《委托运营管理合同》，根据《委托运营管理合同》的第二条的第4项约定由桂林德高酒店管理有限公司与第三人桂林蒲风商贸有限公司办理房屋交付手续并由桂林蒲风商贸有限公司运营管理，运营管理费在交房时付完了下一个季度费用，以后每季度支付一次，于收费季的季度前10天付清下一周期的运营管理费。房屋买卖顺利完成，没有纠纷，只是没有办理房屋产权登记。二、因为一个大产权要办成一个一个小产权，有析产等手续，所以《房屋买卖合同》对产权过户登记也有时间约定。但第三人桂林蒲风商贸有限公司将房屋卖给原告后，没有按合同的约定为原告办理产权过户登记，而是于2015年2月9日与第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社到桂林市房屋登记中心用己经不属于自己的房屋为冯军借第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社的370万元债务进行抵押，抵押时间为2015年2月9日至2017年的2月8日（此时间己过期2年多了）并在桂林市房屋登记中心《各类房屋抵押权设立登记申请书》中承诺：“所交的登记申请材料、申请信息真实、合法、有效，如有不实，由申请人承担一切法律责任。”而桂林市房房屋登记中心也作出了相应的声明：“本申请书信息依法定职权收集，用于房地产登记和登记资料利用”。第三人桂林蒲风商贸有限公司用违反了《各类房屋抵押权设立登记申请书》中的承诺，用不属于自己的房屋为冯军骗取第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社的370万元借款作抵押。在本抵押之前第三人桂林蒲风商贸有限公司就将该涉案房屋卖了包括原告在内的20位业主第三人桂林蒲风商贸有限公司用不属于自己的房产进行抵押，该抵押违反《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项及《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”的法律禁止性的规定，本抵押就是一个骗局。三、原告经过到被告处查询得知，该涉案房屋抵押虽有第三人桂林蒲风商贸有限公司的《股东会决议》，决议第2条规定“同意对冯军向乐至县农村信用合作联社上东街分社借款最高债权金额人民币叁佰柒拾万元整，债权确定期间借款2015年2月9日至2017年2月8日，承担连带保证责任”。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”（此时间己过期2年多了）也没有股东会决议对过期后的连带保证责任进行追加。四、事实上该涉案房屋包括原告在内的20户购房业主都将自己所购房屋的合同纠纷案诉至叠彩区人民法院，将该案第三人桂林蒲风商贸有限公司列为被告，该案第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社列为第三人，但该案第三人桂林蒲风商贸有限公司和该案第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社都是经桂林市叠彩区人民法院传唤拒不到庭，桂林市叠彩区人民法院经过开庭审理，以事实为依据，以法律为准绳作出（2017）桂0303民初259号民事判决书已发生法律效力，该判决书确认第三人桂林蒲风商贸有限公司名下的位于桂林市××区××（××）楼房1幢9层907号房屋及房屋内装饰设备归原告元家芷等所有，这样的判决有（2017）桂0303民初256-267号、（2017）桂0303民初797-802号等18个。这些判决生效后，包括原告在内的该涉案房屋的所有购房业主都到桂林市叠彩区人民法院申请执行要求房屋过户，但由于被告所签发的《桂林市房他证叠彩区字第××号》（该他项权证原告要求被告提供，但被告工作人员说:“他项权证只做了一个，己交抵押权人，”所以只给了一个号码：3113506)没有撤销而不能，所以包括原告在内的所有该涉案房屋的购房业主并没有等来任何执行立案的裁定。四、该涉案抵押《最高额抵押合同》第一条“抵押人陈述与保证”就列了1至9项，可第三人桂林蒲风商贸有限公司根本就不达标。事实上在该涉案房屋的抵押期间，这个政府招商引资的项目对社会公众卖房正在如火如荼的进行中。当时卖房广告满天飞，被告视而不见，第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社也视而不见，只在格式合同上列些条条框框，招来抵押不能实现，这风险只能由第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社自己承担。根据《中华人民共和国公司法》第十六条规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”原告经过到被告处查档得知，该涉案抵押第三人桂林蒲风商贸有限公司也向被告提交了股东会决议，决议同意用该栋楼的第7层楼的房产证为冯军与向第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社最高借款额370万元担保抵押，但第三人桂林蒲风商贸有限公司并没有修改本公司章程，在第三人桂林蒲风商贸有限公司提交给被告的《有限责任公司章程》第二章公司经营范围第三条中并没有第三人桂林蒲风商贸有限公司可以对外提供无偿担保抵押的经营业务，证明第三人桂林蒲风商贸有限公司股东会议形成的决议并没有修改本公司的公司章程，所以也根本就没有到工商登记机关备案，由工商登记机关增加第三人桂林蒲风商贸有限公司对外无偿担保抵押的经营业务。所以该抵押违反《中华人民共和国公司法》第十六条，属于是违法抵押。其实早在2015年的10月20日，桂林媒体身边栏目组就对我们业主及第三人桂林蒲风商贸有限公司的法人代表高骑进行了采访和报道，在视频的3分零2秒处高骑向记者说明自己只是个受害者，包道全利用该酒店的这些房屋非法融资1个亿。高骑的这些话说对了一半，早在抵押之前，第三人桂林蒲风商贸有限公司就将房屋出卖或出租给了197户业主，收取售房和租房款约5070万元，因为这是个政府招商引资的项目，根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”当时卖房广告满天飞，由于被告的越俎代庖，工商行政管理机关对第三人桂林蒲风商贸有限公司一切违法抵押行为一无所知，所以也没出来阻止，并未告知社会公众第三人桂林蒲风商贸有限公司所做广告有违法行为及虚假成份，第三人桂林蒲风商贸有限公司的营业执照上也无可以对外无偿担保抵押的经营业务。买房、租房的广大投资业主也算是当时真实意思的表示。所以我们广大业主依法占有了房屋，也依法成立业主委员会并将该酒店进行了重新开业。如果说作为第三人桂林蒲风商贸有限公司的大股东及法人代表的高骑也是个受害者，那么一个注册资本只有200万元的有限公司，用属于有争议的房屋为债务人骗取债权人资金担保抵押，据不完全统计就高达约5800万元（还不含利息）。被告作为一个国家机关,为明明是骗局的抵押一路绿灯安全发证。做为政府招商引资的项目，卖房广告满天飞，做为一个国家机关卖房广告可以视而不见，但对于相关法律，难道也可以违反吗？该项抵押就是违法抵押，请求贵院依法撤销桂林市房他证叠彩区字第××号，维护原告的合法权益。五、作为政府招商引资项目的桂林德高酒店管理有限公司、第三人桂林蒲风商贸有限公司及桂林众口香餐饮咨询有限公司于2015年10月中旬集体失联，作为我们购房、租房的广大投资业主占有了该酒店，但我们用血汗钱投资的物业，却没有一个业主可以办理房屋产权证。用第三人桂林蒲风商贸有限公司的大股东、法人代表高骑的话来说他也是个受害者，那真正的骗子就利用广大投资业主不能办理房屋产权证的惨痛代价而逍遥法外。综上所述，被告未依法履职，依法审核办证法定材料，越俎代庖，违法办证；有法不依，违法抵押至今。在依法治国的今天，原告恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳，依法撤销桂林市房他证叠彩区字第××号他项权证，维护原告的合法权益。 被告桂林市不动产登记局辩称，一、原告超过起诉期限；二、原办证机关桂林市房产管理局办理房屋抵押权登记的事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法。请求人民法院予以驳回。 第三人桂林蒲风商贸有限公司辩称：请法院查清事实，依法公正判决。 第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社提交书面答辩称:1.原办证机关桂林市房产管理局办理房屋抵押权的事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社依法享有抵押担保物权；2.原告诉请无法律依据，且直接损害了第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社的合法权益。 一审法院经审理查明，2015年2月9日，第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社与第三人桂林蒲风商贸有限公司共同向桂林市房屋登记管理中心申请办理涉案房屋的抵押权登记。第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社、桂林蒲风商贸有限公司向桂林市房屋登记管理中心提交了各类房屋抵押权设立登记申请书、抵押权人营业执照副本、代理人介绍信、代理人身份证、第三人授权委托书、第三人营业执照副本、询问笔录、《最高额抵押合同》《个人借款合同》等材料。2015年2月10日，桂林市房屋登记管理中心将位于桂林市××区中山北路599号第9层旅馆（产权证号30××01）作他项权登记（桂林市房他证叠彩区字第××号），房屋他项权利人为乐至县农村信用合作联社上东街分社，房屋所有权人桂林蒲风商贸有限公司，抵押类型为最高额抵押。现原告对被告颁发的涉案房屋他项权证不服,向该院提起行政诉讼。原告庭审中陈述：原告2015年知道涉案房屋被抵押，但不知道具体情况，自2018年4月左右，桂林市叠彩区人民法院召开桂林蒲风商贸有限公司破产案件债权人会议后，知道房屋被抵押的具体事实。 一审法院另查明，2017年2月6日，元家芷、李华来、李伯青向桂林市叠彩区人民法院起诉桂林蒲风商贸有限公司、桂林德高酒店管理有限公司、乐至县农村信用合作联社上东街分社。2017年6月9日，桂林市叠彩区人民法院出具（2017）桂0303民初259号民事判决书，该案已于2017年11月1日发生法律效力。 一审法院再查明，2015年10月28日，桂林市机构编制委员会关于桂林市不动产登记局有关机构编制事项的批复，文号：市编〔2015〕109号，第二条规定：桂林市不动产登记局设在桂林市国土资源局，由市不动产登记局负责全市不动产统一登记行政管理工作。2017年7月1日，中国银监会四川监管局关于四川乐至商业银行股份有限公司开业的批复，文号：川银监复〔2017〕247号，第二条规定：四川乐至农村商业银行股份有限公司开业的同时，乐至县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为四川乐至农村商业银行股份有限公司债权债务。 一审法院认为，本案的争议焦点为，原告起诉是否超过起诉期限的问题？ 关于本案争议焦点，该院认为，在法定的起诉期限内提起行政诉讼是起诉人必须遵循的程序规则,也是人民法院受理行政诉讼的必备条件之一。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定,公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，原告于2017年2月6日向该院提起的房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）桂0303民初259号。从该案原告提供的相关材料、判决内容及庭审陈述，原告于判决生效之日即2017年11月1日起，已知桂林市××区中山北路599号第9层旅馆被抵押登记在第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社名下的事实。现原告于2019年8月22日提起行政诉讼，要求撤销案涉房产的抵押登记行为，已经超过公民、法人或者其他组织知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年规定的起诉期限。即使如原告陈述在2019年6月左右，向该院立案庭递交过行政起诉状，原告提起的行政诉讼时间亦已超过法定起诉期限。原告主张其已向相关部门、领导反映情况及多次维权的事实,但该事由不属于可扣除或延长本案起诉期限的法定事由，该院不予采纳。综上，原告元家芷、李华来、李伯青的起诉不符合法定要件，该院对其起诉予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款、第六十九条第一款第（二）项的规定,经该院审判委员会讨论决定，裁定驳回原告元家芷、李华来、李伯青的起诉。 上诉人元家芷、李华来、李伯青不服一审裁定，上诉称，一、撤销桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303行初4号行政裁定，改判撤销桂林市房他证叠彩区字第××号他项权证；二、本案一、二诉讼费由被上诉人桂林市不动产登记局承担。事实和理由：1.桂林市叠彩区人民法院作出的确权判决生效后上诉人到该院立强制执行案，这个过程长达3年，该院对上诉人的申请执行既没有立案也没有告知上诉人可以申请撤销抵押登记及其法定起诉期限。2.上诉人在桂林市中级人民法院法官的示意下曾到柳州市城中区人民法院去撤销抵押权人的抵押优先。3.桂林市临桂区政务服务中心仅告知上诉人携带确权判决及生效证明和协助执行通知书就可以办理涉诉房产过户登记，但无人告知上诉人需要提起行政撤销之诉，且该诉请有诉期限的限制。4.本案应当适用《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条、第四十二条规定、第四十三条规定，虽然该法在2018年废止，但是本案发生在2018年以前，应该受到旧法律的保护。5.与上诉人购房、租房等有关的房屋共用11本产权，办理了抵押他项权证8本。在2013-2015年由上诉人在内的197业主投资购房和租房的房屋产权被拿去抵押帮第三人借款并到被上诉人桂林市不动产登记局进行登记并取得了该局发放的房屋他项权证。这些抵押属于无证经营的经营业务。2015年2月9日，一审第三人桂林蒲风商贸有限公司与一审第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社到被上诉人处用己经不属于自己的房屋为冯军借第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社的370万元债务进行抵押，担保债务履行时间为2015年2月2日至2017年的2月1日（此时间己过期3年多了）并在桂林市房屋登记中心《各类房屋抵押权设立登记申请书》中承诺：“所交的登记申请材料、申请信息真实、合法、有效，如有不实，由申请人承担一切法律责任。”而桂林市房房屋登记中心也作出了相应的声明：“本申请书信息依法定职权收集，用于房地产登记和登记资料利用”。6.涉诉抵押违反了《城市房地产抵押管理办法》第十六条规定：“以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。”和《中华人民共和国公司法》第十六条规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”及《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项的禁止性规定，应当予以撤销。7.本案受到明显的不公正审理。8.根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条规定：“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”《中华人民共和国侵权责任法》第一百二十条规定：“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害（二）排除妨碍（三）消除危险（四）返还财产（五）恢复原状（六）赔偿损失（七）赔礼道歉（八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”上诉人的起诉于法有据，一审法院违法判决。综上，上诉人恳请贵依法判决。 二审期间，被上诉人桂林市不动产登记局未予答辩。 经审理查明，二审查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”第六十九条第一款规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；”本案中，上诉人元家芷、李华来、李伯青在（2017）桂0303民初259号案件中已知晓桂林市××区中山北路599号第9层房屋被抵押登记在一审第三人乐至县农村信用合作联社上东街分社名下的事实，该判决于2017年11月1日生效，故上诉人最迟应当在2017年11月1日已知晓涉诉行政行为。现上诉人于2019年8月22日向人民法院提起诉讼，显然已超过法律规定的一年起诉期限，应当裁定驳回起诉。又根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。公民、法人或者其他组织因前款规定以外的其他特殊情况耽误起诉期限的，在障碍消除后十日内，可以申请延长期限，是否准许由人民法院决定。”上诉人元家芷、李华来、李伯青未提供证据证明其符合行政诉讼起诉期限中断、延长的情况，其主张向政府部门、机关领导等反映情况及信访维权等事由，由于申诉信访不是法定的救济途径，仅是民众对于维护自身合法权益的一种诉求表达机制，故因反映情况、信访维权等耽误的时间不属于法定可以中断、延长起诉期限的正当理由。因此，上诉人的起诉已超过起诉期限且无法律规定的正当理由，一审裁定驳回上诉人元家芷、李华来、李伯青的起诉并无不当，本院予以维持。 综上，一审裁定事实清楚、法律适用正确，本院依法予以维 持。上诉人元家芷、李华来、李伯青的上诉理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 王 凯 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 王 灿 书 记 员 聂思祺