重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初3503号原告：重庆西永微电子产业园区开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西园二路99号，统一社会信用代码91500000778472076D。法定代表人：吴道藩，重庆西永微电子产业园区开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：王铁铮，重庆西永微电子产业园区开发有限公司员工，住重庆渝北区。被告：重庆康纳特电子有限公司，住所地重庆市沙坪坝区综保大道6号附2号，统一社会信用代码91500106MAUQ0QE5Q。法定代表人：黄平，重庆康纳特电子有限公司总经理。委托诉讼代理人：贺岱，重庆德威律师事务所律师。委托诉讼代理人：何欣，重庆德威律师事务所律师。原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司与被告重庆康纳特电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司的委托诉讼代理人王铁铮,被告重庆康纳特电子有限公司法定代表人黄平及委托诉讼代理人贺岱到庭参加了诉讼。因被告提出主管异议，扣除审理期限三个月。本案现已审理终结。重庆西永微电子产业园区开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付所欠租金1303500.60元；二、判决被告立即支付所欠租金逾期支付的违约金，违约金以434500.20元为基数，自2019年1月20日起计算至实际支付之日止，按每日3‰计算；以434500.20元为基数，自2019年4月20日起计算至实际支付之日止，按每日3‰计算；以434500.20元为基数，自2019年7月20日起计算至实际支付之日止，按每日3‰计算；三、判决确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；四、判决被告支付解除合同违约金347600.16元；五、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年9月21日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于XX房屋租给被告使用，租赁期限至2022年12月31日，租赁面积为7241.67㎡，租金标准为20元/月·㎡，按季度缴纳（每季度首月20日前缴纳），先交后用。被告缴纳了保证金434500.20元。自2019年1月20日起，被告未按照合同约定全额支付租金，原告多次催缴仍未支付。截至2019年9月30日，被告累计拖欠原告租金1303500.60元。基于被告不履约的过错行为，原告请求法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日终止，被告应支付解除合同违约金347600.16元。重庆康纳特电子有限公司辩称，截至2019年9月30日，被告累计拖欠原告租金1303500.60元属实，但应冲抵被告交纳的保证金434500.20元，冲抵后，被告尚欠原告租金金额为869000.40元。双方的房屋租赁合同实际已经解除。因原告的持股股东重庆西永综合保税区管理委员会没有按照投资协议约定按时向被告支付租金补贴，违约在先，并且原告采取停水停电措施，导致被告无法正常生产经营。因此，被告不应当承担违约责任。逾期支付租金的违约金与解除合同的违约金系双重计算，均约定过高，不应支持。经审理查明，2017年6月26日，重庆西永综合保税区管理委员会（甲方）与CongJianTradingCo.Ltd（乙方）签订投资协议，约定乙方在西永微电子产业园区内投资4千万新加坡元（约2亿元人民币）建设10条自动SMT生产线、6条注塑机生产线和20条组装生产线等的西永制造基地，主要产品为适配器、摄像头、电子触摸屏等产品的研发、生产。租用甲方厂房面积约7300㎡，达产后实现年产值25亿元人民币以上。乙方在重庆西永微电子产业园区内组建并注册成立全资子公司。乙方子公司应当在本协议签订后1个月内，在西永微电子产业园区完成工商及税务登记等注册手续。乙方子公司总注册资本不低于3000万元。本协议签订之日起30日内，甲方按照中国法律、法规和政策的要求，为乙方子公司提供优质服务。在乙方子公司提供符合有关部门要求的项目申请资料后，甲方协助乙方子公司办理环评、立项、工商注册等与项目建设相关的行政审批手续，相关费用由乙方子公司自行缴纳，乙方子公司6年不得迁出西永微电子产业园区。乙方子公司须在签订租赁协议后十五个工作日内，向甲方缴纳房屋租赁保证金，金额为3个月租金，租金标准为20元/平方米。具体厂房租赁事宜双方另行签订租赁协议约定，租赁协议作为本协议的附件执行。重庆康纳特电子有限公司于2017年7月18日成立，系CongJianTradingCo.Ltd的子公司。2017年9月21日，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司（甲方）与被告重庆康纳特电子有限公司（乙方）签订厂房租赁合同，主要约定如下：甲方出租给乙方的房屋位于重庆市沙坪坝区XX，总建筑面积7241.67㎡。房屋用途为生产，乙方的经营业态限于生产与办公。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，不擅自改变该房屋的性质和用途。该房屋租赁期63个月，即2017年10月1日至2022年12月31日。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租申请，在同等条件下乙方有优先承租权。装修免租期3个月，2017年10月1日至2017年12月31日。租金标准20元/㎡·月（建筑面积）（含税），每月租金为￥144833.40元，合同总金额为￥8690004元。在该房屋测绘报告完成后，租金按测绘报告面积计算收取，测绘报告完成前的租金在次季度清算，多退少补。支付方式按季支付，先付费后使用。每次支付房屋租金为￥434500.20元，于合同起租之日开始计算每3个月中的第一个月20日前支付。乙方在付款时候，若需付款凭据，可提前向甲方领取《付款通知单》，并在甲方收到该笔款项后换取正式发票。……乙方在办理正式入住之前应向甲方支付合同履约保证金￥434500.20元，并以此作为乙方延迟支付房屋租金、水电费和乙方对物业或物业附属设施设备的损坏赔偿费、违约金及其他基于本合同而对甲方产生的债务的担保。甲方在收到履约租赁保证金后向乙方出具收据。履约保证金由甲方收取，并由甲方向乙方开具收据。履约保证金在双方合同履行完毕或终止时结算，若乙方未按约定及时足额支付相应款项的，由甲方在履约保证金中予以扣除；履约保证金不足以扣除的，乙方应当在结算完毕五个工作日内向甲方补足，逾期补足的，每日按欠款的3‰承担违约金。租赁期满，如乙方无任何违反本合同规定的行为，且已结清与本合同相关的全部费用，甲方应在乙方归还房屋后30日内不计利息将履约保证金退还乙方。……租赁期内，甲乙双方均不得无故解除合同。在无违约行为发生情况下，如一方要提前解除合同，必须提前一个月书面通知合同另一方，在取得对方同意后，提出解除合同方应按剩余租赁期内应交租金总额的10%向对方支付违约金，双方另有约定除外。在租赁期内，任何一方违约，守约方均可视情况提前解除合同并不承担违约责任。违约方除赔偿因违约给守约方造成的损失外，还应按该年度房屋租金总额的20%承担违约金。乙方应依本合同的约定按时足额支付房屋租金、物业管理费、水电费和其他相关费用，逾期不支付的，每逾期一天按应支付费用的3‰交纳违约金；逾期超过20天未支付的，甲方有权采取停止供水供电服务等强制措施，直至单方解除合同并收回房屋，乙方应在甲方发出解除通知起10日内自行搬离该房屋且向甲方完成交付，并按前款规定承担违约责任。厂房租赁合同签订后，被告于2017年9月25日向原告支付了合同履约保证金434500.20元，并于2017年8月23日、2017年10月12日、2017年11月2日、2018年7月10日向原告支付其他租赁保证金共计12558.10元。2019年9月23日，原告向被告发出催款通知函，主要内容如下：根据贵司与我司签订房屋租赁合同，贵司处于欠款状态，请于2019年9月26日前缴纳下列费用。贵司逾期未缴纳，我司将按合同约定于2019年9月27日16:00时起暂停供水供电等一切服务，并于近期启动司法程序进行追索。截止目前，贵司已累计欠缴9个月租金，合计欠缴金额1303500.60元，滞纳金标准为每逾期一天应支付相应费用的3‰。庭审中，原、被告均认可实际断水、断电的日期为2019年9月30日，并以该日作为厂房租赁合同解除时间。同时，被告认可欠缴租金9个月，合计欠缴金额1303500.60元。审理中，原告撤回了要求被告支付解除合同违约金347600.16元的诉讼请求。上述事实，有原、被告陈述，原告举示的厂房租赁合同，被告举示的收据、催款通知函等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告虽然未向被告发出解除厂房租赁合同的通知，但双方均认可以实际断水、断电之日即2019年9月30日为合同解除时间，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，厂房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应该遵守。被告未按照约定支付租金，原告作为守约方，有权提前解除合同，并要求被告支付拖欠的租金及逾期缴纳租金的违约金。原告主张租金欠缴金额为1303500.60元，被告也认可，本院予以确认。本院认为，本案的焦点为：一、原告主张的逾期支付租金的违约金是否需要调整；二、逾期支付租金的违约金如何计算及履约保证金如何扣除。关于原告主张的逾期支付租金的违约金是否需要调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，厂房租赁合同约定逾期支付租金的违约金为每日按照欠款金额的3‰计算，而在审理中原告主动调整为按照年利率24%计算。根据审理查明事实及各方举证情况，若按照原告调整后的按照年利率24%计算逾期支付租金的违约金明显过高，也有违违约金制度以赔偿守约方损失为主要功能的立法本意,对于2019年8月19日之前的逾期支付租金的违约金的计算标准，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，对于从2019年8月20日起的逾期支付租金的违约金本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。关于逾期支付租金违约金如何计算及履约保证金如何扣除问题。厂房租赁合同约定，租金按季支付，先付费后使用。每次支付的房屋租金为￥434500.20元，于合同起租之日开始计算，每3个月中的第一个月20日前支付。被告未按时支付2019年1月至9月共计三个季度的租金，原告要求被告支付逾期交纳租金的违约金的请求，符合合同及法律规定，本院予以支持，但逾期交纳租金的违约金的起算时间只能从约定期满的次日即2019年1月21日、2019年4月21日、2019年7月21日起算。厂房租赁合同约定，履约保证金在双方合同履行完毕或终止时结算。若被告未按约定及时足额支付相应款项的，由原告在履约保证金中予以扣除。履约保证金不足以扣除的，被告应当在结算完毕五个工作日内向甲方补足。逾期补足的，每日按欠款的3‰承担违约金。本案中，双方均认可厂房租赁合同于2019年9月30日解除，即合同于该日终止，按照约定应当进行结算，履约保证金在此时就应冲抵被告未按照约定支付的相应款项。本案中，相应款项应为租金及逾期交纳租金的违约金。2019年1月-9月，按照合同约定，被告共计需支付租金1303500.60元。2019年1月-3月的租金共计434500.20元，按照合同约定应于2019年1月20日前支付。被告未按时支付，应当从2019年1月21日起开始支付逾期违约金。第一季度逾期租金的违约金分成两段计算，其中，2019年1月21日至2019年8月19日，以434500.20元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%计算，违约金金额为16389.29元（434500.20元×4.35%×150%÷365天×211天）；2019年8月20日至2019年9月30日，以434500.20元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，违约金金额为3177.51元（434500.20元×4.25%×150%÷365天×31天+434500.20元×4.2%×150%÷365天×11天），违约金共计19566.80元。2019年4月21日至2019年9月30日，第二季度逾期交纳租金的违约金分成两段计算，其中，2019年4月21日至2019年8月19日，以434500.20元为基数，按照中国人民银行公布同期同类贷款利率上浮50%计算，违约金金额为9398.60元（434500.20元×4.35%×150%÷365天×121天）；2019年8月20日至2019年9月30日，以434500.20元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，违约金金额为3177.51元（434500.20元×4.25%×150%÷36天×31天+434500.20元×4.2%×150%÷365天×11天），违约金共计12576.11元。2019年7月21日至2019年9月30日，第三季度逾期交纳租金的违约金分成两段计算，其中，2019年7月21日至2019年8月19日，以434500.20元为基数，按照中国人民银行公布同期同类贷款利率上浮50%计算，违约金金额为2330.23元（434500.20元×4.35%×150%÷365天×30天）；2019年8月20日至2019年9月30日，以434500.20元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，违约金金额为3177.51元（434500.20元×4.25%×150%÷36天×31天+434500.20元×4.2%×150%÷365天×11天），违约金共计5507.74元。2019年1月21日至2019年9月30日，被告共需支付原告逾期租金的违约金为37650.65元。2019年1月至9月，被告需支付原告租金合计1303500.60元，与违约金相加，共计1341151.25元。被告共计向原告交纳了履约保证金及其他租赁保证金共计447058.30元。与上述欠款冲抵后，尚欠894092.95元。按照合同约定，被告应于5个工作日内即2019年10月12日前补足差额，逾期未补足的，应支付违约金。从2019年10月13日起至付清之日止，被告应支付原告以894092.95元为基数的违约金，标准本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。对于被告辩称的原告控股股东重庆西永综合保税区管理委员会未按时支付其租房补贴，原告采取断水、停电措施，导致其无法正常经营，进而不应承担违约责任问题，本院认为，重庆西永综合保税区管理委员会是否按时支付被告租房补贴与本案没有关联性；针对被告拖欠租金行为，原告按照合同约定采取断水、停电措施，并不违反法律规定。被告据此认为其不应承担违约责任的辩解意见，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司与被告重庆康纳特电子有限公司于2017年9月21日签订的厂房租赁合同于2019年9月30日解除；二、由被告重庆康纳特电子有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司894092.95元及违约金（违约金以894092.95元为基数，从2019年10月13日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；三、驳回原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19660元、减半收取计9830元，由被告重庆康纳特电子有限公司负担5322元，由原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司负担4508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 田利辉二〇二〇年八月三十一日法官助理 田 昆书 记 员 朱 芮