重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初1286号原告：重庆和泓物业服务有限公司，住所地重庆市江北区杨河二村42号5-1号，统一社会信用代码91500105663559630F。法定代表人：胡洪芳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张经柱，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡庭嘉，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：重庆市人口和计划生育科学技术研究院，住所地重庆市江北区红黄路X号，统一社会信用代码12500000768886742P。法定代表人：罗勇，院长。委托诉讼代理人：邱明哲，重庆允直律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱添，重庆允直律师事务所律师。原告重庆和泓物业服务有限公司（以下简称和泓公司）与被告重庆市人口和计划生育科学技术研究院（以下简称计划生育研究院）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和泓公司的委托诉讼代理人张经柱，被告计划生育研究院的委托诉讼代理人邱明哲、邱添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和泓公司向本院提出诉讼请求：请求判决计划生育研究院支付物业服务费216750.42元（2.5元/平方米/月×5100.01平方米×2018年7月11日至2019年12月11日共计17个月，庭审中和泓公司撤回对其中391.71平方米房屋物业费16647.68元的诉讼请求）。事实和理由：2018年7月11日，计划生育研究院所在的重庆市江北区北城栖院小区的业主委员会与和泓公司签订了《北城栖院物业服务合同》，约定和泓公司对位于重庆市江北区红黄路X号的北城栖院小区进行物业服务。物业服务费按建筑面积计算，计算标准为2.5元/平方米/月。《北城栖院物业服务合同》已于2018年8月20日经重庆市江北区房屋管理局备案。和泓公司除按约定对计划生育研究院所在小区提供了公共服务外，还为计划生育研究院提供了相应的物业服务，如2019年6月12日接到计划生育研究院三楼女厕所漏水通知，和泓公司及时安排并于当日即处理完成，另对计划生育研究院专用高压电路设备故障、小区电梯严重老化需更换等问题进行协调处理，但计划生育研究院拒不支付物业服务费。被告计划生育研究院辩称，1.和泓公司诉讼请求没有依据，计划生育研究院并非小区业主，不是本案适格主体；2.和泓公司提供的物业合同没有标明物业服务开始履行的日期，无法证明其提供物业服务时间，无权主张物业费；3.和泓公司并未将物业服务合同依法报批及进行公示，和泓公司无权按照自定标准收取物业费；4.和泓公司在未告知其与原物业服务企业进行交接的情况下，无权要求计划生育研究院重复缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：2018年7月11日，重庆市江北区北城栖院小区业主委员会（以下简称北城栖院业委会）（甲方）与和泓公司（乙方）签订《北城栖院物业服务合同》，约定甲方委托乙方为其提供物业服务，合同第一条物业基本情况约定物业名称为北城栖院，座落位置为重庆市江北区红黄路X号，区域包括北城栖院新楼1-6单元、老楼4-10号楼、芳庄、计生医院、计生委办公楼、商铺等。合同第六条约定物业服务费用按月收取，收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1-6单元新楼、芳庄0.95元/平方米/月；1-2楼0.75元/月；老楼4-10号楼0.7元/平方米/月。（2）计生医院和计生委以及门面等商业：2.5元/平方米/月。（3）地下车库物管费：70元/位/月。合同第十四条约定本合同期限（1+4年）于2018年7月11日起至2023年7月10日止，其中“2018年7月11日”的起始时间为铅笔书写。2018年8月20日，重庆市江北区房屋管理局作出《物业服务合同备案证明》，载明北城栖院业委会与和泓公司签订的北城栖院物业服务合同已报备案。位于北城栖院内的重庆市江北区红黄路X号附X-X号、X号至X号的房屋系重庆市机关事务管理局房屋管理处进行管理的公房，房屋使用人为计划生育研究院，该房屋建筑面积为4708.3平方米。前述物业服务合同签订后，和泓公司进行了物业管理，其中包括2019年6月12日对计划生育研究院三楼女厕所水龙头漏水进行更换处理，2019年11月12日，和泓公司北城栖院物业管理处就电梯整改大修资金事宜向计划生育研究院发出工作联系函，要求计划生育研究院支付大修资金，计划生育研究院签收该函并加盖单位公章，意见为：同意，其费用凭票据支付。但计划生育研究院拒绝和泓公司为其提供物业服务，并另行向案外人重庆市永恒物业管理有限公司支付物业服务费。庭审中，和泓公司举示北城栖院业委会与重庆市江北区观音桥街道洋河社区居民委员会（以下简称洋河社区居委会）分别出具《情况说明》，拟证明物业服务起始时间。北城栖院业委会出具的《情况说明》内容为和泓公司是通过正规的招投标程序成为北城栖院小区的物业服务管理企业，2018年7月11日，和泓公司与北城栖院业主大会授权的业委会签订《北城栖院物业服务合同》，和泓公司于2018年7月23日正式开展物业服务及管理工作。该说明有北城栖院业委会负责人签名。洋河社区居委会出具的《情况说明》内容与前述大致相同，但仅加盖居委会印章，无经办人及负责人签名。计划生育研究院质证对两份《情况说明》的真实性、合法性及关联性均不予认可。对两份《情况说明》，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章；人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实；必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。北城栖院业委会出具的《情况说明》有业委会负责人签名，且业委会作为业主大会的执行机构，日常工作具有临时性和非连续性的特点，负责人及制作证明材料的人员可能存在同为一人的情形，故对该《情况说明》的真实性、合法性及关联性予以确认，从而认定和泓公司提供物业服务的起始时间为2018年7月23日。至于洋河社区居委会出具的《情况说明》，因缺乏司法解释规定的形式要件，故不予确认。以上事实，有《北城栖院物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》、业务受理单、工作联系函、《重庆市市级机关用房免租使用合同》、增值税发票、《关于同意计划生育研究院继续免租使用办公用房的复函》，以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，本案的争议焦点在于：一、物业服务合同的效力是否需要报批和公示；二、计划生育研究院是否属于和泓公司提供物业服务的物业使用人；三、和泓公司提供物业服务的起始时间。关于争议焦点一，物业服务合同的效力是否需要报批和公示。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据国务院《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会具有代表业主与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，且该条例未规定物业服务合同经登记生效，和泓公司与北城栖院业委会签订的《北城栖院物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点二，《北城栖院物业服务合同》约定的物业服务区域座落位置为重庆市江北区红黄路X号，计划生育研究院使用的房屋位于合同约定的范围内。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。据此，计划生育研究院系和泓公司提供物业服务的物业使用人，负有支付物业服务费的义务，其以未享受或者无需接受相关物业服务的抗辩理由不能成立。关于争议焦点三，如前所述，根据北城栖院业委会出具的《情况说明》，本案可以认定和泓公司于2018年7月23日开展物业服务，从是时起，和泓公司作为北城栖院小区提供物业服务的物管企业，为包括计划生育研究院在内的业主或物业使用人提供了相关物业管理服务，计划生育研究院应向和泓公司支付物业服务费，至于其向案外人支付物业服务费，根据合同相对性原理，不能作为拒绝向和泓公司支付物业服务费的抗辩。由于和泓公司从2018年7月23日开始为北城栖院小区提供物业服务，故对其诉讼请求中2018年7月11日至当月22日的物业服务费部分，本院不予支持，其应当向和泓公司支付物业服务费195546.33元[4708.3平方米×2.5元/月/平方米×（17个月-12天）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条规定，判决如下：被告重庆市人口和计划生育科学技术研究院于本判决生效后三日内给付原告重庆和泓物业服务有限公司截至2019年12月11日的物业服务费195546.33元；二、驳回原告重庆和泓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150.77元，由原告重庆和泓物业服务有限公司负担25.77元，被告重庆市人口和计划生育科学技术研究院负担2125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇二〇年八月三日法官助理  张文雯书 记 员  吴小娇