安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3851号 原告：舒城县鹏基物业管理有限公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇龙津大道268号。 法定代表人：聂成，总经理。 委托诉讼代理人：曹勇，安徽永诚律师事务所律师。 被告：赵龙军，男，1971年1月出生，汉族，住安徽省舒城县。 原告舒城县鹏基物业管理有限公司（以下简称鹏基物业）与被告赵龙军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹勇、被告赵龙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鹏基物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费用5695元并承担逾期交纳滞纳金（滞纳金自2020年5月1日起按2‰/日计算至付清之日止，截止起诉之日滞纳金为968元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系舒城县清溪园小区X号楼XXX室业主，原告系舒城县清溪园小区物业服务单位。2013年12月18日，原、被告签订《清溪园前期物业管理服务协议》，就原告提供清溪园前期物业管理服务相关事项进行了约定：物业管理综合服务费用自开发单位通知乙方（被告）交房之日计收；乙方（被告）应在办理交房手续时交清第一年物业管理综合服务费用；物业管理综合服务费收取标准报物价局、房管局备案；乙方（被告）交纳费用周期：每季度交纳一次，交纳费用时间：每季度的第一个月，逾期不缴，每天加收2‰滞纳金。 2013年11月6日，原告就清溪园小区物业服务费收费标准报舒城县物价局批准后取得舒价（2013）28号《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》，并实际按该文件要求收取物业服务费。2013年12月，被告实际取得并占有使用清溪园小区X号楼XXX室房屋并按物业服务合同约定向原告支付物业服务费。但自2015年12月起，被告开始拖欠该房屋物业服务费，截止2020年4月30日，被告已拖欠原告物业服务费5695元。期间原告虽多次向被告催要，但被告一直拒不支付。 被告赵龙军辩称：1、原被告于2013年12月18日签订的《清溪园前期物业管理服务协议》无效，认为原告当时不是合法主体。原告向法院提交的下载于国家市场监督管理总局网站的营业执照信息查询单显示，2017年4月21日原告被拉入严重违法失信黑名单，之后在小区属于非法经营。2、对于原告诉称欠交物业费的时间没有异议，但没有交纳物业费事出有因。原告在服务期间，存在重大缺陷，没有给被告提供优质的服务。如小区每栋楼入户都没有安装门禁系统、语音对讲系统，感应灯不亮；小区环境脏乱差，外墙墙面脱落存在安全隐患；小区内消防器材部分损坏严重；车辆乱停乱放，电动车电瓶经常被盗等。3、本案应当参照六安中院（2018）皖15民终801号民事判决书的判决标准0.77元/㎡核定物业费，另外2013年至2015年间多收的物业服务费应予退还。因是原告违约在先，故不承担违约金和诉讼费。 本院经审理认定如下事实：2013年10月21日原告鹏基物业与舒城县建辉城市建设投资有限公司签订《前期物业服务合同》，成为舒城县城关镇清溪园小区的物业服务单位。合同中具体约定了物业服务收费标准，高层住宅每平方米1.1元/月。2013年12月18日在办理交房手续时，原告与被告又签订了《清溪园前期物业管理服务协议》，协议对双方的权利义务、服务内容、服务质量、服务费用及违约责任等均作了约定。其中，协议第六条约定物业费的交纳周期为每季度的第一个月，逾期不缴，每日加收2‰滞纳金。 被告赵龙军系舒城县城关镇清溪园小区X号楼XXX室业主，该房屋的建筑面积为99.57平方米。被告2013年12月办理交房手续预交了物业服务费后，自2016年1月起便未交物业费，截止2020年4月30日，共拖欠物业服务费5695元（99.57㎡×1.1元/㎡×52月）。 另查，舒城县价格主管部门核定高层收费标准为每月每平方1.3元。2020年5月起，案涉小区经由业主委员会选聘新的物业公司入驻并提供物业服务，原告鹏基公司从该小区撤离。 以上事实由原告提供的营业执照副本、被告身份信息、《前期物业服务合同》、《清溪园前期物业管理服务协议》、舒城县物价局批复的《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》、安置房选房确认单以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告鹏基物业系具有物业管理叁级资质的物业服务单位，通过公开招标进入清溪园小区进行物业服务工作，被告系该小区X号楼XXX室业主，原被告间签订的《清溪园前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全面履行义务。本案中，原告依约提供了相关物业服务，被告应当按照合同约定及时支付相应物业费，现被告欠付2016年1月至2020年4月期间的物业费共计5695元，另结合双方当事人陈述及关联案件庭审查明的事实，确能反映原告的物业管理服务存在一定瑕疵，故对于原告主张的物业服务费酌情予以调整。被告认为应当按照六安中院（2018）皖15民终801号民事判决书中确定的0.77元/㎡/月的标准交纳物业费，无事实和法律依据。中院的判决仅是个案调整，并不是调整物业收费标准，且拖欠至2018年与一直拖欠至今，拖欠情节已完全不同。2019年12月，案涉小区同类纠纷同样因原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，经本院调解或判决将欠费业主的交费标准调整至1元/m2/月，欠费业主不承担逾期滞纳金。正是基于原告在提供物业服务与管理过程中存在的瑕疵，法院前期在处理该类物业服务合同纠纷时，酌情降低了欠费业主的交费数额或调整了交费标准，且没有支持原告要求欠费业主承担逾期交纳滞纳金的请求。参照法院处理同一小区该类纠纷最近期的解决方法，本院酌定被告按1元/m2/月交费。被告的房屋面积为99.57m2，应交5177元（99.57㎡×1元/㎡×52月）。本院对原告要求被告支付逾期交纳滞纳金的请求不予支持。被告辩称原告与其签订前期物业管理服务协议时主体不合法，企业被纳入违法失信黑名单，系其对营业执照查询信息单的错误解读。该查询单中2017年4月21日核准日期系国家市场监督管理部门对企业变更部分登记信息的核准，非对企业成立日期的核准，原告亦不存在违法失信的事实。被告要求按0.77元/㎡标准核算2013年至2015年间的物业服务费，退回多交的部分，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告赵龙军向原告舒城县鹏基物业管理有限公司支付物业服务费5177元，于本判决生效之日付清； 二、驳回原告舒城县鹏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告赵龙军负担。 本判决为终审判决。 审判员  杨梅红 二〇二〇年八月二十八日 书记员  李 丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。