江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2671号上诉人（原审被告）：春天联华（盐城）商业管理有限公司，住所地江苏省阜宁县阜城街道中科城市广场商业步行街。法定代表人：郭井凯，该公司经理。委托诉讼代理人：袁建春，江苏鑫诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐洋，男，1992年3月26日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：周加春，江苏阜源律师事务所律师。上诉人春天联华（盐城）商业管理有限公司（以下简称春天联华公司）因与被上诉人徐洋房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院(2019)苏0923民初6670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。春天联华公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回徐洋的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由徐洋承担。事实与理由：一审法院认为徐洋在向消防部门和实际房屋所有权人了解情况后，方才知晓案涉租赁房屋无法办理消防许可证，导致徐洋签订合同目的无法实现，在这种情况下，春天联华公司拒绝解除合同的行为违背诚实信用原则，故徐洋虽然为违约方，但有权解除合同。春天联华公司认为，在庭审中，徐洋未能提供任何咨询相关部门有关案涉房屋不能办理消防许可证的证据，其提出解除案涉租赁合同，主观上就是恶意违约。徐洋作为长期经营健身活动的业主，在常识上就比普通房屋租赁户清楚经营健身场所需要的相关手续。事实上，春天联华公司作为案涉房屋的出租人，也没有义务或相关法律规定必须为徐洋办理健身场所经营所需要的手续，而且徐洋已经对案涉房屋进行改装，足以证明春天联华公司已经按照约定如实履行了合同规定的义务。一审法院在认定事实和适用具体法律条文作出明确认定后，却判决解除合同，并对违约的徐洋作出要求其仅承担39000元损失，还包括徐洋对案涉房屋进行装修的工人工资显然错误。徐洋辩称，1.2010年10月1日房屋租赁合同签订后，春天联华公司将案涉房屋交付徐洋，徐洋准备装修，筹办健身房时需要一次消防的验收合格手续，就是建设工程消防设计审核意见书与建设工程消防意见书，才可以办理健身房的消防手续，该手续春天联华公司无法提供，导致徐洋租赁房屋的目的无法达到。如果徐洋继续履行合同继续装修，而消防证无法办理，无法开业，只会给徐洋造成更大的损失。在这种情况下徐洋与春天联华公司协商不成，才起诉至一审法院要求解除合同。2.一审法院判决计算的违约损失正确。案涉合同虽然约定是2019年5月1日开始，但实际签订开始时间为2019年10月1日。2019年5月1日前后双方互不认识，在签订合同时，春天联华公司解释是将后面半年的租金减免，然后起算租金。3.徐洋交还春天联华公司房屋的时间为2019年12月12日也是通知终止履行解除合同的时间。一审法院在开庭时徐洋当庭告知春天联华公司房屋可以直接返还，同时案涉房屋是商铺，没有封闭的门。春天联华公司再把房屋交付给徐洋也没有办理交付手续，也没有交付钥匙。4.根据《合同法》第94条第二款的规定，当事人可以解除合同，具体到本案，徐洋向春天联华公司支付了包括租金在内的各种费用14.9万元，后由于春天联华公司无法提供办理消防证的手续，导致徐洋无法实现合同的根本目的。如果继续履行合同，不仅将扩大徐洋的损失，对徐洋也不公平不公正。在春天联华公司不同意解除合同的情况下，徐洋自愿承担一定违约责任后应当允许徐洋解除合同。请求驳回上诉，维持原判。徐洋向一审法院起诉请求：1.依法判决春天联华公司退还一年租金125000元、物业费9000元、合同保证金10000元、装修保证金5000元，共计149000元；2.诉讼费由春天联华公司承担。在一审诉讼过程中，徐洋变更诉讼请求为：1.依法撤销或者解除双方于2019年10月1日签订的《租赁合同》；2.依法判令春天联华公司退还一年租金125000元、物业费9000元、合同保证金10000元、装修保证金5000元，共计149000元，并要求春天联华公司承担相应的违约责任；3.本案的诉讼费由春天联华公司承担。一审法院经审理查明，2019年10月1日，春天联华公司（甲方）与徐洋（乙方）签订一份《中科城市广场·春天联华时尚百货商铺联营服务管理协议书》，协议约定：第一条经营服务内容1-1乙方就位于江苏省盐城市阜宁县中科城市广场6#、7#楼“春天联华时尚广场”自住经营铺号6#楼2层S201-203号铺位，约500平方米，经营体育运动零售体验店。该商铺由乙方提供货品和人员甲方提供场地适用于商业经营。……本合同的联合经营期限按C条款执行（如因特殊情况开业提前或延期，商业服务费自正式开业当日起算）……C：三年一签，自2019年5月1日起至2022年4月30日止。……第三条履约保证金及其他使用1.在本合同签订之日起，乙方应向甲方支付履约保证金，即人民币壹万元整（￥10000.00），乙方应向甲方缴纳人民币叁仟元作为装修保证金（在装修完成并经甲方验收合格后，根据相应规定退回），水电押金人民币贰仟元整，甲方应向乙方开具与履约保证金数额相同的收据，作为按时进场装饰、按时开业及开业后遵守《春天联华时尚广场经营管理公约》的保证之一。双方在《协议书》中还约定了铺位交付、交付开业及经营、铺位及场地管理、甲乙双方的权利和义务、违约责任、经营管理公约、保密管理公约、保密条款及禁止商贿赂、不可抗力、争议的解决办法等条款。徐洋、春天联华公司分别在合同中签名、盖章。合同签订当日，徐洋通过支付宝转账和银行转账的方式向春天联华公司支付了装修保证金5000元、合同保证金10000元、一年租金125000元、一年物业费9000元。合同签订后，徐洋收到春天联华公司交付的房屋，并组织工人进场施工，拆除部分立柱便于安装空调外机。徐洋租赁商铺欲经营健身房，后经了解，经营健身房需多部门申请立项、设计、验收才能取得消防许可证，亦才能办理营业执照及相关手续。庭审中，经本院释明，徐洋自认要求解除合同并承担违约责任，并当庭通知春天联华公司退还房屋，春天联华公司认可收到。一审法院认为，违约方原则上不享有单方解除合同的权利。但在房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利，在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，应当予以支持：1.违约方不存在恶意违约的情形；2.违约方继续履行合同，对其显失公平；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，徐洋与春天联华公司签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，对双方之间存在的房屋租赁关系，本院予以确认。双方签订合同之目的是为了实现双方互赢，即合同双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益。在合同目的无法实现时，当事人可以解除合同。在本案中，徐洋租赁涉案房屋的目的是为了经营健身房，而经营健身房必须先办理消防许可证才能办理营业许可证，徐洋在向消防部门和案涉房屋的实际所有人了解情况后，方才知晓其所租赁的商铺无法办理消防许可证，因此，徐洋与春天联华公司签订商铺租赁合同之目的无法实现，在这种情况下，如坚持要求徐洋履行合同义务，会让徐洋遭受更多损失，而春天联华公司拒绝解除合同的行为亦违背了诚信原则，故一审法院认为，徐洋虽为违约方，但仍有权要求解除案涉房屋租赁合同。在庭审过程中，经审判人员询问，若于庭审当日其解除合同或终止履行，并根据通知视为已返还房屋，春天联华公司认可收到房屋，因此，2019年12月12日应为双方合同解除之日。合同解除，徐洋作为违约方需要对守约方的损失进行赔偿，故徐洋应当赔偿春天联华公司部分因合同解除而导致的损失。根据庭审过程中所查明的事实，徐洋应当赔偿的费用包括：已使用房屋期限的占用费、支付春天联华公司介绍给徐洋拆除部分墙体的工人工资和恢复原状所需费用，一审法院酌定该损失为39000元，春天联华公司已收取149000元，扣除徐洋应当承担的损失后，春天联华公司还应返还徐洋110000元。春天联华公司提出的抗辩意见无事实和法律依据，故一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，一审法院判决：一、徐洋与春天联华公司于2019年10月1日签订的《中科城市广场·春天联华时尚百货商铺联营服务管理协议书》于2019年12月12日解除；二、春天联华公司于本判决生效后十五日内返还徐洋110000元；三、驳回徐洋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3280元，减半收取计1640元，由徐洋负担（徐洋已预交）。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。在本院二审过程中，春天联华公司与徐洋均陈述案涉商铺联营服务管理协议是在2019年10月1日签订，春天联华公司于2019年10月1日向徐洋交付房屋，案涉房屋系商铺，房屋没有锁。另春天联华公司陈述现场给徐洋查看了建设工程竣工验收消防备案检查意见书，徐洋可以去消防部门查询，不需要另行提交，而徐洋陈述消防部门要求必须提交，而春天联华公司因为与“一房东”发生矛盾，故其无法提供。另，原告盐城中科商业管理有限公司(以下简称中科商管公司)与被告春天联华公司房屋租赁合同纠纷一案，中科商管公司起诉请求确认双方于2018年12月20日签订的中科·城市广场商铺租赁合同于2019年6月17日解除；2.判决春天联华公司立即返还房屋、停止侵权，一审法院于2019年7月3日立案后，于2019年12月31日作出（2019）苏0923民初3985号民事判决，后春天联华公司向本院提起上诉，目前该二审案件尚未审结。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，春天联华公司与徐洋签订的案涉商铺联营服务管理协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。双方于2019年10月1日签订上述房屋后，并于当天交付房屋，后徐洋为经营需要办理消防许可证，要求春天联华公司提供相应资料，而春天联华公司认为徐洋要求提交的资料仅需到消防部门查询，双方因此发生争议，为解决争议，徐洋在当月起诉到一审法院，在诉讼过程中提出解除合同，返还租金等明确的诉讼主张，且根据徐洋在本院二审过程中陈述徐洋已经另行租赁其他场所经营，而春天联华公司也未能证明其就徐洋办理消防许可手续尽到了相应的协助义务，故一审法院判决确认双方合同于一审庭审时即2019年12月12日解除并无不当。合同解除后，根据双方的陈述及一审法院的释明，春天联华公司可自行收回房屋，而双方均认可房屋于2019年10月1日交付，双方均陈述徐洋就案涉房屋仅凿除了部分墙体，凿除墙体的费用应当由徐洋自行承担，一审法院结合双方合同约定的租金标准、房屋交付时间、合同解除时间、徐洋装修情况判决徐洋承担相应费用39000元，徐洋并未上诉，本院予以认定，但拆除部分墙体的工人工资不应由春天联华公司承担，徐洋为拆除墙体部分工人的雇主，该部分工资应当由徐洋自行承担，恢复墙体费用可由春天联华公司承担，且包含在上述39000元之内。综上所述，春天联华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3280元，由上诉人春天联华（盐城）商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年八月二十七日书记员  周亚梅