陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民再9号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：陕西华帝龙置业有限公司。住所地：西安市未央区北二环中段马旗寨村附近。法定代表人：朱振平，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亚兰，陕西云德律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：严秀菊，女，1972年9月20日出生，汉族，无业，住西安市未央区未央路保利拉菲公馆1号楼2单元2901室。委托诉讼代理人：贺进，陕西若定律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚娟，陕西若定律师事务所实习律师。再审申请人陕西华帝龙置业有限公司（以下简称“华帝龙公司”）因与被申请人严秀菊商品房预约合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2019）陕01民终1040号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年11月25日作出（2019）陕民申2912号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭,对本案进行了审理。华帝龙公司申请再审称：1、请求依法撤销西安市中级人民法院（2019）陕01民终1040号民事判决；2、请求依法维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11379号民事判决；3、本案一审、二审及再审诉讼费由被申请人承担。事实及理由：一、被申请人主张的违约金与已付房款的资金占用利息系对损失的重复主张，原一审判决驳回正确，原二审判决变更为既支付违约金又支付已付房款的资金占用利息，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第113条、第114条之规定，违约金的履行原则上为补偿性质，其数额与因违约所产生的实际损害损失息息相关，其是对实际损失的补偿，在主张违约金后不得再重复主张资金占用利息，否则将是对合同法违约责任设置的滥用。结合双方签订的《认购协议》的第三条，约定已付房款的10%为违约金，该违约金内包含因未签订正式《商品房买卖合同》所产生的资金占用利息损失。被申请人主张已付房款10%的违约金再主张资金占用利息系对损失的重复主张，原一审判决驳回正确，原二审判决支持于法无据，属于适用法律错误，应依法予以改判，维持原一审判决。二、原二审判决资金占用利息起算日从2015年6月5日起算，超出诉讼请求，依法应予以撤销。被申请人在诉讼中仅主张了自2018年8月4日的购房款资金占用利息，从未增加诉讼请求主张自2015年6月5日的资金占用利息 。在合同履行期间申请人并无“一房二卖”的行为，二审亦已确认被申请人主张的“一房二卖”的一倍赔偿款无事依据当然被驳回。但原二审判决“因严秀菊主张赔偿一倍的房款的请求并未得到支持，故华帝龙公司应承担自收取严秀菊房款期间的利息”无任何法律依据。三、原二审判决解除申请人与被申请人《认购协议》，超出诉讼请求，依法应予以撤销。事实上该《认购协议》有效期已过，权利义务已终止。在原一审中，被申请人已同意解除，本案并不存在请求法院解除《认购协议》的请求，原二审判决超出诉讼请求，应撤销原二审判决，维持原一审判决。四、原二审判决申请人向被申请人支付租金及违约金于法无据，依法应予撤销原二审判决，维持原一审判决。综上，申请人陕西华帝龙公司向被申请人严秀菊承担已付房款自2015年6月5日的资金占用利息、支付租金及违约金无法律依据，恳请贵院依法审理，纠正错误，撤销原二审判决，维持原一审判决，以维护申请人的合法权益。严秀菊答辩称：被申请人主张的退还已付房款及房款占用利息是可以并存的，违约金的主张是基于合同而主张的。被申请人主张的违约金及已付房款的占用利息是合法的。2、原二审判决的起息日是正确的，被申请人主张的是从2018年起算，是因为被申请人已主张了对房款的欺诈赔偿，那二审法院没有支持被申请人主张的房款欺诈的赔偿，所以应该从2015年计算利息。3、双方签订认购合同目的不能实现，应该终止双方之间的权利义务。4、关于二审判决判决申请人向被申请人支付租金及违约金，都是依据认购协议、附件（二）确定，这项原二审判决是正确的。5、就申请人向高院申请再审，高院对申请人所提交的申请书中所涉及的四点问题，高院指令再审的裁定，却只是涉及到违约金、房款占用期间利息能否并存，而其他问题并没有涉及，所以本案的焦点就是违约金与房款占用期间的利息能否并存的问题。故二审判决公证公平，程序合法，应驳回陕西华帝龙公司的再审请求。严秀菊起诉至一审法院请求：1、华帝龙公司返还其已付购房款24.58万元，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，共计49.16万元；2、华帝龙公司支付其自2016年6月4日起至2018年8月4日止的租金61450元并承担违约金6135元；3、华帝龙公司承担自2018年8月4日起至实际清付之日止按中国人民银行同期贷款利率向其支付资金占用期间的利息（暂计至2018年8月10日的资金占用利息为172.2元）；4、华帝龙公司支付其因房屋上涨造成的预期利益损失2.458万元；5、华帝龙公司按照已付购房款10%向其支付违约金2.458万元；6、华帝龙公司承担本案诉讼费。华帝龙公司反诉请求：1、严秀菊向其返还款项24580元；2、严秀菊承担本案反诉费。一审法院认定事实如下：2015年6月4日，严秀菊与华帝龙公司签订了《认购协议》（合同编码：4F-20420），约定严秀菊购买华帝龙公司开发的位于西安市北二环与贞观路交汇处东北角华帝金座A单元4层4F-20420号商业用房一套，建筑面积为24.58平方米，房屋总价款24.58万元。该认购协议对付款方式和付款金额、双方约定及违约责任等内容进行了约定，严秀菊签字、捺印，华帝龙公司盖章、法定代表人朱振平签章。同日，严秀菊与华帝龙公司对附件二予以确认，严秀菊签字、捺印，华帝龙公司盖章。《认购协议》签订当日，严秀菊一次性支付华帝龙公司购房款24.58万元，华帝龙公司给严秀菊出具收款收据，并加盖了公司财务专用章。合同约定在协议签订一年内，华帝龙公司与严秀菊签订正式的《商品房买卖合同》，同时签订《委托经营合同》，若因华帝龙公司原因不能签订正式合同，严秀菊有权选择解除协议，并要求华帝龙公司全额退还已付房款并承担已付房款总额10%的违约金。若严秀菊选择继续履行协议，但在2017年5月30日之前，华帝龙公司仍不能与严秀菊签订正式《商品房买卖合同》或不能按期交房，华帝龙公司在协议期满后30日内无条件全额退还严秀菊已付款，并承担严秀菊已付款总额10%的违约金。协议有效期为两年，自2015年6月4日至2017年6月4日。协议约定交房日期暂定为 2017年5月30日。另查明，华帝龙公司开发的华帝金座项目已于2015年7月22日取得了商品房预售许可证，该项目备案名为永恒大厦。至今严秀菊与被告华帝龙公司未签订正式《商品房买卖合同》及《委托经营合同》，涉案房屋未通过消防验收，房屋设计图纸发生改变，华帝龙公司未向严秀菊交付房屋。2016年10月18日，严秀菊收到华帝龙公司2015年6月4日至2016年6月4日房屋租金24580元。现严秀菊认为华帝龙公司一直拒绝与其签订《商品房买卖合同》，也不向其交付房屋，又将涉案房屋出卖他人，存在欺诈行为，致使其购房目的无法实现，合同无法继续履行，故坚持其诉讼请求。华帝龙公司则认为因客观原因无法继续履行，应予以解除《认购协议》，同意返还严秀菊购房款24.58万元，但不同意严秀菊其他诉讼请求。华帝龙公司反诉要求严秀菊退还租金24580元，对此，严秀菊认为在双方签订的《认购协议》附件二中有明确约定，该租金不应退还。因双方各持己见， 本案调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。华帝龙公司已经取得商品房预售许可证,其与严秀菊签订的《认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，依法予以确认。该《认购协议》具备《商品房买卖合同》的基本条款，且华帝龙公司收取严秀菊全部购房款，故双方签订的《认购协议》效力同于《商品房买卖合同》效力。协议约定有效期为两年，该协议为附终止期限的合同，至今期限已届满，协议失效，双方权利义务终止。故华帝龙公司理应退还所收取的严秀菊的购房款24.58万元。华帝龙公司虽取得涉案房屋项目的商品房预售许可证，但双方未在期限内签订《商品房买卖合同》及《委托经营合同》，华帝龙公司虽称系客观原因造成，但并未提供其他证据佐证，严秀菊要求华帝龙公司赔偿按协议约定的已付购房款10%的违约金并无不妥，应予支持。严秀菊认为华帝龙公司存在欺诈行为，要求华帝龙公司赔偿其已付购房款一倍的赔偿责任，未提供相应证据证明，其请求不予支持。严秀菊要求其他违约金、租金、资金占用利息及房屋上涨预期利益损失等请求，均无事实及法律依据，不予支持。华帝龙公司反诉要求严秀菊退还租金24580元无法律依据，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告严秀菊购房款24.58万元。二、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告严秀菊违约金24580元。三、驳回原告严秀菊其他诉讼请求。四、驳回反诉原告陕西华帝龙置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9885元（原告严秀菊已预交），由原告严秀菊承担4014元，被告陕西华帝龙置业有限公司承担5871元，于上述付款时一并给付原告。反诉案件受理费207元，反诉原告陕西华帝龙置业有限公司已预交，由反诉原告陕西华帝龙置业有限公司承担。 严秀菊不服一审判决上诉请求： 1、撤销一审判决；2、请求判决被上诉人返还上诉人已付房款24.58万元，并承担已付房款一倍的赔偿责任，共计49.16万元；3、请求判决被上诉人依约向上诉人支付自2016年6月4日其至2018年8月4日止的租金61450元及违约金6135元；4、请求判决被上诉人自2018年8月4日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率向上诉人支付资金占用期间的利息（暂计至2018年8月10日的资金占用利息为172.2元）；5、请求判决被上诉人向上诉人支付因房屋上涨造成的预期利益损失2.458万元；6、请求判决被上诉人按照已付房款10%向上诉人支付违约金2.458万元；7、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认为《认购协议》约定有效期为两年，该协议为附终止期限的合同，至今期限已届满，协议失效，双方权利义务终止错误，上诉人认为，双方签订的《认购协议》的有效期并非两年。二、一审法院认为涉案房屋未通过消防验收，房屋设计图纸发生改变，华帝龙公司未向上诉人交付房屋属事实错误，上诉人认为直至起诉之日，被上诉人与上诉人未签订《商品房买卖合同》及未向上诉人交付房屋的根本原因在于被上诉人存在一房二卖的欺诈行为。一审时上诉人向法院提交了在西安市住房保障和房屋管理局网上查询的关于涉案商品房预售项目公示的楼盘已全部处于“已网签备案”的状态的证据，证明涉案房屋已全部售空，证明被上诉人存在一房二卖的欺诈行为。三、一审法院未支持上诉人要求被上诉人支付关于《认购协议》附件二中的租金、违约金及利息的诉请，五事实和法律依据。。华帝龙公司答辩称，一、根据双方之间签订的《认购协议》的内容及本案的案由确定，双方签订的认购协议属于预约合同，有效期为两年，现因客观原因无法继续履行应予以终止。被答辩人愿意依据预约合同的约定补偿被答辩人，即全额退还买受人已付款，并承担买受人已付款总额的10%的违约金，认购协议权利义务终止。二、答辩人并不存在“一房二卖”的欺诈行为，被答辩人主张已付房款的一倍赔偿款无事实依据，一审判决驳回正确。三、被答辩人要求答辩人支付租金、违约金及资金占用利息于法无据。本案至起诉之日，答辩人与被答辩人未签订正式的《商品房买卖合同》及《委托经营合同》，且涉案房屋并未实际交付，被答辩人未取得涉案房屋的所有权，不享有《中华人民共和国物权法》所赋予的占用、使用、收益、处分的权利，被答辩人主张答辩人支付租金、违约金及利息无合法根据。故结合第一项，答辩人与被答辩人签订的《商铺认购协议》为预约合同，预约合同是缔约阶段，答辩人的行为并不影响被答辩人与其他开发商缔结协议，其对预约合同涉及房屋主张逾期利益损失无法律及事实依据。上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审法院判决正确，请求驳回上诉人的上诉维持原判。二审中，严秀菊提供西安市住房保障和房屋管理局官网页面截图，证明涉案房屋被华帝龙公司一房二卖，华帝龙公司对该证据的真实性不予认可，认为该证据的真实性无法核实，而且该证据不属于新证据，不能在二审中继续提交，且从上面的内容无法显示所截图的形成时间，也无法显示被上诉人存在一房二卖的行为。经审理查明，原审法院查明事实基本属实。另外双方所签订的《认购协议》中并无“协议有效期为两年”的约定。本院二审认为，严秀菊与华帝龙公司签订的《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。该《认购协议》因不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应为预约合同。现华帝龙公司未与严秀菊签订《商品房买卖合同》，庭审中亦表示无法与严秀菊继续履行《认购协议》，故该公司构成违约，应承担相应违约责任。严秀菊要求华帝龙公司返还购房款之请求依法应当得到支持。应该《认购协议》是预约合同，故严秀菊要求华帝龙公司按支付房款的一倍给予赔偿没有法律依据，一审未予支持并无不当。关于严秀菊主张华帝龙公司给付2016年6月4日至2018年8月4日止的租金一节，根据《认购协议》附件二的内容华帝龙公司应向严秀菊支付第一年2015年6月4日至2016年6月4日租金245805元，以及第二年2016年6月4日至2017年6月4日的租金29496元，故华帝龙公司应支付第二年租金29496元以及违约金有合同依据，但双方并没有约定华帝龙公司给予之后的租金，故严秀菊要求2017年6月4日之后的租金没有依据。关于严秀菊主张华帝龙公司支付占用购房款的利息一节，华帝龙公司因违约，未与严秀菊签订《商品房买卖合同》，故应在返还购房款时承担占用期间的利息，虽然严秀菊主张的占用利息从2018年8月4日起计算，但是其认为其之前已经主张一倍房款的赔偿，未主张之前的利息，因严秀菊主张赔偿一倍的房款的请求并未得到支持，故华帝龙公司应承担自收取严秀菊房款期间的利息，利息按银行同期贷款利率计算。关于严秀菊主张华帝龙公司支付因房屋上涨造成的预期利益损失2.458万元一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任之规定，严秀菊已经主张华帝龙公司承担了违约金，故其再主张华帝龙公司承担赔偿损失没有法律依据，一审未予支持亦无不当。综上，严秀菊的上诉请求部分成立。另外，严秀菊的主张均以建立在其与华帝龙公司签订的《认购协议》无法履行的基础上，华帝龙公司亦认为该协议无法履行，应予解除，故该协议应予解除，对此二审予以加判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11379号民事判决第二项、第三项、第四项及诉讼费部分；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11379号民事判决第一项为：陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还严秀菊购房款24.58万元，并按中国人民银行同期贷款利率计算支付自2015年6月5日起至本判决确定之日止的利息；三、解除严秀菊与陕西华帝龙置业有限公司在2015年6月4日签订的合同编号4F-20420的《认购协议》；四、陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后三十日内向严秀菊支付租金29496元及违约金（自2017年6月5日始至本判决确定之日止按日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9885元（严秀菊已预交），由严秀菊承担4014元，由陕西华帝龙置业有限公司承担5871元。本判决为终审判决。经再审查明，原一、二审法院查明事实基本属实。依法予以确认。本院再审认为，《认购协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，故合法有效。从双方签订的《认购协议》内容看，该协议实质上已具备商品房预售合同的效力，现华帝龙公司亦认为该协议无法继续履行，双方所签订的《认购协议》并未约定协议有效期为两年，故原二审判决解除双方之间签订的《认购协议》并无不当，依法应予维持。根据已查明的事实及各方的诉辨意见，本案的争议焦点问题为：1、原审判决华帝龙公司给付严秀菊赔偿房款利息损失是否超出严秀菊的诉讼请求。2、严秀菊请求华帝龙公司支付租金及违约金应否支持。关于原审判决华帝龙公司给付严秀菊赔偿房款利息损失是否超出严秀菊的诉讼请求的问题。本案当事人双方在《认购协议》第三条第（二）款约定：违约金按照已付房款的10%计算。因华帝龙公司在合同约定的期限内未与严秀菊签订正式《商品房买卖合同》，故原一、二审判决华帝龙公司支付严秀菊已付房款10%的违约金正确，依法应予维持。对于赔偿占用房款利息，严秀菊在起诉中主张华帝龙公司自2018年8月4日至2018年8月10日的资金占用利息为172.2元，但原二审认为虽然严秀菊主张的占用利息仅从2018年8月4日起计算，但因对严秀菊主张赔偿一倍的房款的请求并未得到支持，故华帝龙公司应承担自收取严秀菊房款期间的利息。但严秀菊并无充分证据证明华帝龙公司存在“一房二卖”的行为，故原二审法院判令华帝龙公司向严秀菊赔偿房款利息损失，超出了严秀菊诉讼请求范围，故依法应予改判。严秀菊主张自2018年8月4日至2018年8月10日的资金占用利息为172.2元，符合法律规定，依法应予支持。关于严秀菊请求华帝龙公司支付租金及违约金应否支持。华帝龙公司称，依据《认购协议》附件二约定，双方应该签订《商品房买卖合同》及《委托经营协议》后，严秀菊才享有房屋的占有、使用、收益、处分的权利，现双方并未签订上述合同及协议，因此，其不应向严秀菊支付2016年6月4日至2017年6月4日涉案房屋租金。但从合同履行情况看，虽然双方在《认购协议》附件二中约定在双方签订正式的《商品房买卖合同》及《委托经营合同》的前提下，由帝龙公司应向严秀菊支付第一年2015年6月4日至2016年6月4日租金24580元，以及第二年2016年6月4日至2017年6月4日的租金29496元，但双方在未签订《商品房买卖合同》及《委托经营协议》的情况下，华帝龙公司已履行了向严秀菊支付租金的行为，现致双方签订的《认购协议》无法继续履行系华帝龙公司违约行为造成，故二审判决华帝龙公司向严秀菊支付第二年租金并无不当；严秀菊主张华帝龙公司应自2016年6月4日至2018年8月4日止承担未及时支付租金的违约金，但二审判决华帝龙公司承担自2017年6月5日至判决确定之日的违约金不当，依法应予变更。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法应予改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）陕01民终1040号民事判决第一项及西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11379号民事判决第一项、第三项；二、维持本院（2019）陕01民终1040号民事判决第三项及西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11379号民事判决第二项、第四项；三、变更本院（2019）陕01民终1040号民事判决第二项为：陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还严秀菊购房款245800元及自2018年8月4日至2018年8月10日的资金占用利息为172.2元；四、变更本院（2019）陕01民终1040号民事判决第四项为：陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十日内向严秀菊支付租金29496元及违约金（自2016年6月26日始至2018年8月4日止按日万分之五计算）。五、驳回严秀菊其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9885元，严秀菊承担4014元，陕西华帝龙置业有限公司承担5871元；反诉案件受理费207元，由陕西华帝龙置业有限公司承担；二审案件受理费9885元，由严秀菊承担4014元，由陕西华帝龙置业有限公司承担5871元。本判决为终审判决。 审 判 长  晏 永 娟审 判 员  齐    放审 判 员  王 笑 天  二〇二〇年八月十一日    法 官 助 理    焦      菲书 记 员  王   鑫      1