陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院     民事判决书                                   （2020）陕0102民初4524号       原告：西安福润物业管理有限责任公司，住所地西安市碑林区。   法定代表人：唐建青，总经理。   委托诉讼代理人：仝贵军，男，1968年11月3日出生，汉族，公司员工，住公司。   被告：西安盛世培优教育科技有限责任公司，住所地：西安市新城区楼XX商铺。   法定代表人：吴继红，董事长。   被告：吴继红，女，1972年4月10日出生，汉族，西安盛世培优教育科技有限责任公司董事长，住西安市新城区。   原告西安福润物业管理有限责任公司诉被告西安盛世培优教育科技有限责任公司、吴继红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西安福润物业管理有限责任公司委托诉讼代理人仝贵军，被告西安盛世培优教育科技有限责任公司（以下简称盛世培优公司）、吴继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告西安福润物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令二被告立即支付截止2020年3月31日拖欠的物业费228590.4元及违约金100000元，共计328590.4元，并支付到被告清偿上述费用之日的违约金；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月13日，被告与开发商陕西青山置业有限公司签订了《房屋租赁合同》，被告租赁西安市新城区公园北路79号华旗东郡小区2号楼XX室。开发商于2017年9月1日交付商铺给被告，被告装修后运营，原告于2018年1月1日正式提供物业服务。2019年1月20日，原告同被告补签了前期物业服务合同，双方对物业服务内容及收费标准进行约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的，按欠款总额每天千分之三交纳约金。2020年4月15日，陕西青山置业有限公司（开发商）诉被告租赁合同拖欠租金案，经新城区人民法院调解结案，被告支付陕西青山置业有限公司租房租金746024元，双方同意《房屋租赁合同》解除，被告同意腾交房屋。原告认为，在此期间被告享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业费用，至今未缴纳一分钱物业费。被告自2018年1月1日至2020年3月31日，累计欠物业服务费228590.4元，期间经原告多次催要，被告均以种某某由予以搪塞，不予交纳。同时被告盛世培优公司系被告吴继红个人投资的一人有限责任公司，且被告吴继红个人财产与被告盛世培优公司财产混同，应与被告盛世培优公司承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉至法院。   被告盛世培优公司辩称，其未交纳物业费是由于原告与其公司就能就物业费计算清楚，原告前经理答应处理原、被告之间的问题，但原告一直未予处理，故被告盛世培优公司没有违约行为。原告与该公司签订的物业服务合同记载的面积为1240平方米，故盛世培优公司只应该承担该部分的物业费。2018年4月1日，该公司将租赁面积中的592平方米转租给了大梦想家，2018年5月1日，将420平方米转租给了养生馆，在转租之前的物业费，该公司愿意按照总面积2263.72平方米承担物业费。   被告吴继红辩称，同意盛世培优公司的抗辩理由，同时需要说明的是被告吴继红的财产与被告盛世培优公司的财产一直是分开的，不存在混同现象，故原告要求被告吴继红承担支付物业费的义务没有依据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2017年6月13日，被告盛世培优公司与案外人陕西青山置业有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定由盛世培优公司租赁华旗·东郡项目2号楼XX商铺，共计2263.72平方米，盛世培优公司有转租权。2019年1月20日，原告与被告盛世培优公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定被告物业建筑面积1240平方米，位于2号楼2层，物业服务费每月每平方米3.74元，逾期交纳每日向原告支付千分之三的违约金。庭审中，原告称其物业费按季度收取，被告认可其自2018年1月1日起未交纳物业费，但称未缴纳物业费系双方之间就电费的交纳出现分歧，但该分歧一直未能处理所致，原告的前经理曾某某予以处理，但是并未处理。   上述事实有本院（2019）陕0102民初4074号民事调解书、前期物业服务合同、用电说明、电费单据、当事人陈述等证据在卷佐证。   本院认为，依法成立且生效的合同对缔约双方均具有约束力，缔约双方均应按照合同约定行使权力和履行义务。被告盛世培优公司与原告签订物业合同后，应按照合同约定向原告支付物业服务费，故原告要求被告向其交纳物业费，有事实和法律依据，但原告以被告盛世培优公司与案外人签订的租赁合同面积主张物业费，与其和盛世培优公司签订的物业服务合同记载的面积不一致，故应以双方签订的物业服务合同记载的面积为准。庭审中，被告盛世培优公司自愿承担的为转租之前的面积的物业费，于法不悖，本院予以准许。因原告在提供物业服务过程中，就电费收取一事未能及时、合理予以解决，被告盛世培优公司因此拒绝交纳物业费，故双方在合同履行过程中均存在一定的过错，故本院对原告主张的违约金的计算方式予以调整为按照逾期利率6%计算。原告要求被告吴继红一并承担交纳物业费及违约金的义务，证据不足，本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             一、被告西安盛世培优教育科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告西安福润物业管理有限责任公司支付物业费138272.1元及违约金11130.4元（违约金以实际拖欠物业费本金为基数，按照年利率6%，自2018年1月1日开始，计算至2020年3月）；   二、驳回原告西安福润物业管理有限责任公司其余诉讼请求。   案件受理费6229元，减半收取3115元，由原告西安福润物业管理有限责任公司负担1699元，由被告西安盛世培优教育科技有限责任公司负担1416元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                       审 判员  耿垒                           二〇二〇年八月十三日                                                                                                                                                                                                                                         法 官 助 理   杨罡       书  记员   张亚兰        1