文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初9892号原告：饶芙蓉，女，1986年5月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄琴，重庆华代律师事务所律师。被告：重庆杰渝置业顾问有限公司,住所地重庆市沙坪坝区石小路70号附32号，统一社会信用代码915001066220191017。法定代表人：周祖全，重庆杰渝置业顾问有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑞，重庆智韵律师事务所律师。被告：重庆金色殿堂物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗镇新立村黄桷湾组，统一社会信用代码91500106709402971E。法定代表人：吴联超，重庆金色殿堂物业管理有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑞，重庆智韵律师事务所律师。第三人：重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心，住所地重庆市沙坪坝区都市花园西路99号，统一社会信用代码12500106345876841A。法定代表人：洪虹，重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心主任。委托诉讼代理人：夏舒婕，女，重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心职工，住重庆市巴南区。原告饶芙蓉与被告重庆杰渝置业顾问有限公司（以下简称杰渝公司）、重庆金色殿堂物业管理有限公司（以下简称金色殿堂物业公司）、第三人重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心（以下简称物业维修资金管理中心）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶芙蓉的委托诉讼代理人黄琴，被告杰渝公司的委托诉讼代理人杨瑞、张缤予，被告金色殿堂物业公司的委托诉讼代理人杨瑞、张缤予到庭参加诉讼，第三人物业维修资金管理中心经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶芙蓉向本院提出诉讼请求：1.判令二位被告立即将原告的物业专项维修资金7942.95元及资金占用期间的利息（该利息从2004年7月6日起计算至实际付清时止，2011年3月1日前，按照同期银行活期存款利息计息，2011年3月1日后，按一年期同期银行定期存款利率计息）交纳到重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心专户（户名：重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心，开户行：交通银行凤天路支行，账号50011214101800000XXXX）；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告系重庆市沙坪坝区某小区（以下均简称某小区）的业主，被告杰渝公司（于2017年3月8日更名，此前名为重庆杰渝物业发展有限公司）系某小区的开发商，被告金色殿堂物业公司系某小区2019年8月29日之前的物业管理公司，也是开发商指定的物管公司。原告作为某小区业主向二被告缴纳了物业专项维修资金7942.95元。根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》（以下均简称管理办法）第三条规定，物业专项维修资金，专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新。第八条规定，物业专项维修资金直接存入物业专项维修资金专户。第九条规定，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。2019年初，某小区因电梯已经达到更换年限，当业主委员会预备启动物业专项维修资金用于更换电梯时，才发现由二被告代收的物业专项维修资金并未上交到物业专项维修资金专户，而是由二被告私下挪用，至今不予归还。某小区早在2001年就开始预售，二被告陆续向业主收取了物业专项维修资金。因二被告的行为，导致某小区的电梯至今无法更换，侵害了原告合法权益。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告杰渝公司辩称，请求法院依法驳回原告关于被告杰渝公司的所有请求，缴纳物业专项维修资金是购房者的义务而非售房单位的义务，且原告与被告杰渝公司之间并未就物业专项维修资金代缴事宜进行约定，被告杰渝公司也并未收取涉案的物业专项维修资金。原告无权要求被告杰渝公司向第三人缴纳物业专项维修基金并支付利息。因当时办理房屋产权证不是必须要先缴纳物业专项维修资金，故被告杰渝公司并未向原告收取物业专项维修资金，且实际情况也是部分业主向被告金色殿堂物业公司缴纳了，也有部分业主自行向第三人缴纳。被金色殿堂物业公司辩称，首先，原告不具备诉讼主体资格，专项维修资金的所有权归全体业主，原告作为业主之一无权要求被告金色殿堂物业公司向第三人缴纳物业专项维修资金。其次，原告并未向被告金色殿堂物业公司支付物业维修基金，原告无权要求被告金色殿堂物业公司向第三人补交。第三人物业维修资金管理中心书面陈述，原被告双方的委托合同纠纷与我单位并无直接利害关系，我单位不应作为本案的第三人。我单位是事业单位法人，单位职责是对物业专项维修资金进行代管。我单位可依据法院判决将相关当事人案涉房屋物业专项维修资金纳入沙坪坝区物业专项维修资金专户进行资金代管。恳请法院以事实为依据，驳回原告追加我单位为第三人的申请。原告律师于2019年9月到我单位对某小区未交物业专项维修资金情况进行了查询，案涉房屋的业主未向我单位缴纳物业专项维修资金。我单位将金色殿堂物业公司提交的《某小区业主未交大修基金名单》、《关于黄桷园未交物业专项维修资金的补缴办法答复函》等资料复印给原告律师。我单位对以上两份资料内容的真实性无法确认，请法院进行查证。本院经审理认定事实如下：案外人邹晖（买受人）于2003年9月19日与重庆杰渝物业发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：买受人所购商品房屋的基本情况：买受人向出卖人购买位于重庆市沙坪坝区某路XX-X-XX-X号的房屋（以下简称案涉房屋），该商品房成交金额为264765元。交付期限及交付条件：出卖人应当在2003年9月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量验收合格的商品房交付买受人使用。关于合同登记和产权登记的约定：1、商品房预售的，自本合同签订之日起30日内，由出卖人向商品房所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请登记备案，如出卖人在合同签订后30日内不按上述约定办理登记备案手续的，买受人有权退房。2、出卖人应当在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同还约定付款期限、违约责任、保修责任等。合同签订后，案外人邹晖支付了购房款，重庆杰渝物业发展有限公司交付了案涉房屋。2004年2月15日，重庆杰渝物业发展有限公司向案外人某小区业主冉路（房号X-XX-X）发送《通知》，该通知载明：我们“黄桷园”小区一号楼现已办理完毕新建登记和整栋物业的大证，即将进行各户的房产证的办理。根据国家有关规定，办证前必须进行申请，并完善物业的专项维修基金的收缴和面积补差工作。为了方便各位业主，我公司将进行集中办理，请您务必于2004年2月20日至2004年2月26日带上购房合同、购房收据及户主身份证到我公司办理。2004年4月2日，案涉房屋所有权登记至邹晖名下。2013年7月30日，饶芙蓉和案外人陈智祥结婚，婚后购买了案涉房屋，2015年12月28日，该房屋的所有权转移登记至陈智祥名下，2018年1月8日，饶芙蓉和陈智祥离婚，离婚协议约定案涉房屋双方各占50%产权。2018年4月16日，双方办理公证，确定案涉房屋归饶芙蓉一人所有。经第三人物业维修资金管理中心核实，该中心并未收到案涉房屋业主交纳的物业专项维修基金。还查明，2019年8月1日之前，被告金色殿堂物业公司一直为案涉房屋所在的某小区提供物业服务。2017年3月8日，重庆杰渝物业发展有限公司名称变更为重庆杰渝置业顾问有限公司。审理中，原告举示被告杰渝公司开具给案外人某小区业主王慧、刘裴（房号X-X-X）的《收据》复印件，证明被告杰渝公司曾自己收取了某小区业主的大修基金的事实。在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政部门代管，即由第三人物业维修资金管理中心处代管。因此，本案二被告应当将其占用的原告的物业维修大修基金交到第三人处代管。被告杰渝公司、金色殿堂物业公司认为该证据是复印件，对该证据真实性、合法性、关联系性均不予认可，并认为若业主缴纳了相关费用，被告杰渝公司出具的均是收据原件，且该收据中载明的房号也并非涉案房号，该证据不能证明原告向被告杰渝公司交纳了物业专项维修基金的事实。原告举示被告金色殿堂向案外人卢平（房号X-XX-X）业主出具的《收据》，证明该收据记载的经办人系被告杰渝公司的财务会计石平，因此该收据可以证明虽物业专项维修基金由被告金色殿堂物业公司收取，但也是被告杰渝公司的行为。被告杰渝公司、金色殿堂物业公司对该证据的真实性予以认可，但认为只能证明该收据记载的石平作为被告金色殿堂物业公司的员工经办X-XX-X号房屋的专项维修基金收取的事实，当时石平并非被告杰渝公司的员工、股东或法定代表人，石平的行为不能代表被告杰渝公司，不能达到原告的证明目的；且不能证明被告杰渝公司委托被告金色殿堂物业公司代收原告的物业专项维修基金的事实。双方分歧较大，调解未成。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。参照建设部、财政部1998年12月16日颁布的建筑房（1998）第213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。业主交纳维修基金是购房时的法定义务。又参照该管理办法的第九条的规定，在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。被告杰渝公司代收代缴物业维修基金的行为其实质是业主委托被告杰渝公司向第三人物业维修资金管理中心交纳的行为。虽然原业主与被告杰渝公司签订的《商品房买卖合同》中未明确约定由被告杰渝公司代收物业维修资金的缴交方式，但被告杰渝公司向案外人某小区业主冉路（房号X-XX-X）发送《通知》的内容，可以推定其履行了向案涉小区业主要求代收代缴物业维修基金的义务的事实。参照该管理办法的第十三条的规定，业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因此，当原业主已交纳物业维修基金，在其转让案涉房屋所有权时，该物业维修基金的权利应认定为一并概括转让受让人，原告虽基于离婚财产分割分得案涉房屋，但原告并未举示证据证明原业主向被告杰渝公司交纳物业维修基金的事实。同时，原告亦无证据证明原业主向被告金色殿堂物业公司交纳物业维修基金的事实。现原告要求二被告履行代缴义务，缺乏事实依据，本院依法予以驳回。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告饶芙蓉的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元（原告已预交），由原告饶芙蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二〇年八月十七日书记员  杨 美