甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终1057号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙某湖，男，汉族，1974年9月18日出生，住甘肃省靖远县。上诉人（原审被告、反诉原告）：张某宇，男，汉族，1984年3月18日出生，住兰州市安宁区。上诉人孙某湖与张某宇租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院(2019)甘0104民初3135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙某湖上诉请求：1.撤销兰州市西固区人民法院(2019)甘0104民初3135号民事判决第二、三项；2.依法判令被上诉人承担合同提前解除的违约金42000元；3.依法判令被上诉人承担场地租赁费9600元；4.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：本案上诉人与被诉人签订的合同第七条明确约定“如被告违约，应当承担当年租赁款项20%的违约金，并赔偿对原告所造成的直接损失”，按照双方合同的约定年租金为21万，若违约应承担违约金为42000元。而且，由于被上诉人自己的违约行为导致其与业主提前解除了合同，才迫使上诉人与土地业主重新签订了租赁合同，造成了上诉人每年多付租金1.2万元，六年共计多付租金7.2万元的损失。上述事实有合同、收款凭据为，但一审法院无视上述事实和法律规定，违反《合同法》第114条的规定，认为违约金过高以及被上诉人租赁的场地费用不成立，导致判决错误。张某宇辩称，对方上诉请求第一、二项的违约情节是不存在的，我解除合同前孙某湖已经和土地承包方签了承租合同；上诉请求第三项，此前我垫付了55000元，至今孙某湖还未给我，这个需要把账算清楚再行解决；关于上诉请求第四项的诉讼费由法院裁判。张某宇上诉请求：1.原告孙某湖应向被告张某宇补偿垫付的水电费人民币5000元；2.原告孙某湖应向被告张某宇补偿垫付的场地修缮费用人民币5万元；3.原告孙某湖仍在使用的驾校训练场地的训练设施，由被告张某宇拆除清理。事实与理由:一、孙某湖租赁场地两年间(2017年5月至2019年5月)共产生水电费用伍仟元，由张某宇向场地承包方宋建洲支付，付款凭证可提供。二、孙某湖租赁场地期间，因车辆行驶等原因，场地于2018年出现较大面积的下沉、塌陷，为避免地质灾害和安全隐患，场地承包方宋建洲组织修缮，修缮费用五万元由张某宇向宋建洲支付，付款凭证可提供。三、张某宇对租赁土地的基础建设投入，系满足土地出租的必要投入，现张某宇与孙某湖的租赁合同已告终止，张某宇要求拆除土地的基础建设。孙某湖辩称，对方说的垫付水电费5000元，我每年向土地承包人交了水电费；修缮费的问题，我占了小部分，张某宇塌的那部分我未使用，5万元修缮费我不同意。孙某湖向一审法院起诉请求：1.依法判令张某宇返还场地租金预付款20000元；2.依法判令张某宇支付教练车场地租金9600元；3.依法判令张某宇支付违约金42000元；4.本案诉讼费用由张某宇承担。张某宇向一审法院反诉请求：1.孙某湖补偿张某宇对租赁土地的基础建设投入人民币235600元；2.孙某湖补偿张某宇垫付的水电费5000元；3.孙某湖补偿张某宇垫付的修缮费用50000元；4.孙某湖应向张某宇支付18天租金10356元；5.本案诉讼费由孙某湖承担。一审法院认定事实：2015年6月3日，孙某湖与张某宇签订《土地使用权承租合同》，约定孙某湖承租位于西固区寺儿沟莱家坪总面积为15亩土地一块，租期自2015年6月3日至2025年3月1日，首年租金180000元，次年起每年租金210000元。2019年5月18日，张某宇与涉案土地原用益物权人解除土地租赁关系，同年6月10日，张某宇收取孙某湖交付的租金预付款20000元整。一审法院认为，合法有效的合同应受法律保护，合同当事人均应自觉履行合同约定的义务。本案双方当事人诉争的教练车租金与土地租赁合同系不同法律关系，双方当事人应另案解决。现对双方的诉请作如下分析：1.原告诉请要求张某宇返还场地租金预付款20000元，张某宇于2019年5月18日，张某宇丧失对土地出租的权利，6月10日收取的租金预付款应当全额予以退回，故孙某湖的该项诉请本院予以支持。2.依法判令被告支付违约金42000元。根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，孙某湖于2019年6月18日已与土地原用益物权人签订租赁合同，虽租金增加，但租赁土地面积亦增加，综合考虑本院认为张某宇向孙某湖支付违约金1000元为宜。3.孙某湖补偿张某宇对租赁土地的基础建设投入人民币235600元。该部分支出系张某宇承租土地后，为使土地满足必要的出租条件所做的必要投入，该部分费用不应向土地承租人孙某湖主张负担。4.张某宇要求孙某湖补偿被告垫付的水电费5000元、修缮费用50000元、租金10356元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据的相关规定，张某宇未就该部分诉请提交证据予以证明，故本院对该部分诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条、第二十八条、第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张某宇返还孙某湖原告（反诉被告）土地预付租金20000元，于本判决生效之日起五日内全部履行完毕；二、被告（反诉原告）张某宇向原告（反诉被告）孙某湖支付违约金1000元，于本判决生效之日起五日内全部履行完毕；三、驳回原告（反诉被告）孙某湖的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张某宇的全部反诉请求。已减半收取的本诉案件受理费795元，由被告（反诉原告）张某宇负担232元，原告（反诉被告）孙某湖负担563元，已减半收取的反诉案件受理费2907.2元，由被告（反诉原告）张某宇负担。二审中，孙某湖申请证人冯某出庭作证，证明当初冯某的教练车在孙某湖的练车场地练车。经质证，双方对证人证言均无异议。张某宇没有提交新证据。本院认为，综合双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1、上诉人孙某湖上诉请求张某宇承担合同提前解除的违约金42000元及教练车租赁费9600元的主张能否成立；2、上诉人张某宇上诉请求孙某湖支付水电费5000元、场地修缮费5万元的主张能否成立；3、上诉人张某宇请求孙某湖清理拆除驾校训练场地训练设施的主张能否成立。关于孙某湖主张张某宇提前解除合同应支付违约金42000元的问题。孙某湖与张某宇签订的《土地使用权承租合同》中双方虽对违约责任进行了约定，张某宇在履行合同过程中亦存在违约情形，但考虑孙某湖与张某宇解除合同后随即与土地原用益物权人宋建州签订了《土地使用权转租合同》，继续在使用原租赁场地，确未给孙某湖造成较大的损失。因此，原审综合各方因素判决张某宇向孙某湖支付违约金1000元并无不当。关于孙某湖主张的教练车租赁费9600元的问题。该费用虽然与本案土地使用权租赁不是同一法律关系，但二审中张某宇对该笔费用予以认可，为减少当事人诉累，对该笔费用本院予以支持。关于上诉人张某宇请求孙某湖支付水电费5000元、场地修缮费5万元的问题。张某宇与宋建州租赁土地合同的亩数为50亩，而张某宇与孙某湖租赁合同的亩数为15亩，张某宇未提交证据证明孙某湖使用租赁土地期间应支付水电费、场地修缮费的数额，亦无证据证明其与宋建州解除合同时双方约定支付的5000元水电费及5万元场地修缮费用应由孙某湖支付，故，张某宇请求孙某湖支付该两笔费用的主张无证据支持，该上诉请求不能成立。关于上诉人张某宇请求孙某湖清理拆除驾校训练场地训练设施的问题。张某宇在一审诉讼中未提出该项诉讼请求，二审中提出该项请求属于新增加的独立的诉讼请求，经法庭征询，孙某湖不同意调解，故该项诉讼请求可另行诉讼解决。综上所述，上诉人孙某湖的上诉理由部分成立，应予更正。上诉人张某宇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持兰州市西固区人民法院(2019)甘0104民初3135号民事判决第一项、第二项、第四项及案件受理费部分；二、撤销兰州市西固区人民法院(2019)甘0104民初3135号民事判决第三项；三、张某宇向孙某湖支付教练车租金9600元，于本判决生效之日起五日内全部履行完毕；四、驳回孙某湖的其他诉讼请求。孙某湖预交的二审案件受理费875元，孙某湖承担700元，张某宇承担175元；张某宇预交的二审案件受理费820元，由张某宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 张惠东审 判 员 李志勇审 判 员 邢定君二〇二〇年八月十三日法官助理 雷 婧书 记 员 刘 娟