四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终759号 上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂琪，女，1965年4月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王羽，四川中法律师事务所律师。 上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）因与被上诉人桂琪商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7947号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中德世纪公司上诉请求：撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7947号民事判决第一项，并依法改判驳回被上诉人第1项诉请。事实和理由：一、根据合同约定，上诉人应于2016年2月5日前向被上诉人交付车位，即被上诉人诉讼时效应从2016年2月6日开始计算，截至2019年5月31日被上诉人起诉时，已过3年诉讼时效，故被上诉人要求支付逾期交付车位违约金不应得到支持。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失”，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。一审判决上诉人承担的违约金过高，远超过被上诉人的实际损失，有违公平原则，应予酌情减轻。综上，一审法院适用法律错误。 桂琪向一审法院起诉请求：一、中德世纪公司向桂琪支付逾期交付车位违约金人民币3105元；二、中德世纪公司向桂琪支付逾期办理车位所有权转移登记违约金1695元（以已付车位款为基数，自2018年8月30日起，每日万分之一，计算至实际取得车位所有权转移登记权属证明之日起，暂计算至2018年12月21日为1695元）。 一审法院经审理查明，2015年7月29日，桂琪与中德世纪公司签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，主要约定了以下内容：1.合同标的物为：成都市高新区中和街道中德英伦联邦B区13幢-1层564号车位，车位总价150000元；2.约定交付车位时间为：2016年2月5日前；3：交付车位条件为：该车位已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具面积实测报告书；4.逾期交付车位违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权退车位，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十八条约定的交付期限届满之次日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，此项违约金总金额最高不超过买受人已付车位价款的5%；5.房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴的税费；6.逾期办理房屋所有权转移登记违约责任：买受人有权解除合同，买受人不退车位的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金；7.分户国有土地使用证的办理：双方约定，出卖人应当在买受人取得所购车位的分户所有权证后两年内协助买受人办理分户国有土地使用证。合同签订后，桂琪支付了案涉全部车位款。2016年7月18日，成都度量诚测绘有限公司对案涉中德英伦联邦B区地下室出具《房屋建筑面积测绘成果报告》。2016年8月2日，案涉车位取得规划验收合格证。2016年8月29日，桂琪签署案涉车位《房屋交付确认书》。 一审法院另查明：1.《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区范围内实施统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。2.截至目前，案涉车位尚未取得不动产权属证书。 以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《房屋交付确认书》，当事人陈述等在卷佐证。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人有约束力，各方应当依约履行合同。关于逾期交付车位违约金的具体计算标准及金额，一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任。按照约定，中德世纪公司应当在2016年2月5日前向桂琪交付车位，但中德世纪公司于2016年8月29日才向桂琪交付符合约定条件的车位，已构成违约，应当支付逾期交付车位违约金。而根据约定，从约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，即从2016年2月6日起，按照日万分之一的标准计算至实际交付之日其金额未超过补充协议约定的车位款5%，故对于桂琪主张的逾期交付车位违约金诉请在3090元范围内予以支持。关于逾期办理案涉车位所有权转移登记违约金应否支持，一审法院认为对此需要界定中德世纪公司是否存在逾期办理车位所有权转移登记的违约行为。首先，对于办理所有权转移登记的时间，合同约定为“自约定交付使用之日起”，对此，出卖人中德世纪公司逾期交付车位并应承担违约责任已是既定事实的情况下，办理权属证书的起算时间应为出卖人向买受人实际交付车位之日而非约定的交付之日，同时实际交付的车位应满足合同约定的交付条件，并且桂琪主张的违约金也是自中德世纪公司实际交付之日起算，故中德世纪公司应在实际交付车位后730日内，即2018年8月29日前协助桂琪取得案涉车位的所有权证书。其次，成都市自2016年11月23日起在主城区范围内实施不动产统一登记，此后原房屋所有权证及国有土地使用权证进行统一办理。此时，因《不动产登记暂行条例》的施行，案涉车位客观上已不能单独办理分户产权所有权证和国土使用证，而是应当办理不动产权属证，双方对不动产权属证的办理期限没有约定，基于上述两项事实，一审法院认为，不动产权属证为房屋所有权证与国有土地使用证的两证合一，在此情形下应当以《商品房买卖合同补充协议》第八条对分户国有土地使用权证约定的办理期限为不动产登记证的办理期限。双方约定，出卖人应当在买受人取得所购车位的分户所有权证两年内协助买受人办理分户国有土地使用证，故案涉车位不动产登记证至迟应在2020年8月29日前办理完成。综上，基于上述事实，截至桂琪起诉时，尚在合同约定的办证期限内，因此，对于桂琪主张中德世纪公司逾期办理案涉车位所有权转移登记，并支付违约金的诉请一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中德世纪公司于判决生效之日起十日内向桂琪支付逾期交付车位违约金3090元；二、驳回桂琪其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由中德世纪公司负担。 二审另查明，高新法院于2019年3月29日出具《先行调解告知书》，载明“本院于2018年4月2日收到你提交的你与中德世纪公司商品房销售合同纠纷一案的起诉状”。 经二审审理查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德世纪公司的上诉请求与被上诉人桂琪的答辩意见，本案二审争议焦点为：桂琪向中德世纪公司主张给付逾期交付车位违约金是否已经超过诉讼时效期间。现就该争议焦点的认定论述如下。 中德世纪公司与桂琪签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方合同约定，中德世纪公司应在2016年2月5日前向买受人桂琪交付车位，但中德世纪公司迟延至2016年8月29日交付，违反合同约定，应当按照约定给付迟延交付违约金。原审法院对此事实认定正确，本院予以确认。 关于中德世纪公司提出迟延交付违约金诉讼时效期间已经过的上诉理由。本院审查后认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，诉讼时效的起算点，应从权利人知道或应当知道自己权利受损之日起算。双方合同中约定交付时间为2016年2月5日，桂琪作为合同相对方签订了案涉合同，中德世纪公司在约定届满之日未交付车位，桂琪则应当知晓自己的合同权利遭受侵害，诉讼时效应从逾期交付车位之次日起算三年，至2019年2月5日止。根据在二审中查明的事实，桂琪向一审法院提交起诉状的时间为2018年4月2日，尚超过诉讼时效期间，故中德世纪公司上诉认为桂琪向其主张逾期交付违约金已经经过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由四川中德世纪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年八月十三日 书记员 龙春光