广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初3061号 原告（反诉被告）：罗盛华，男，1976年2月13日出生，汉族，住广西北流市，（未到庭） 原告（反诉被告）：李小红，女，1980年4月10日出生，汉族，住广西北流市。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：姚国，广西桂金剑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西玉林玉商投资管理有限公司，住所地广西玉林市玉州区玉东大道598号，统一社会信用代码：91450900070649577Q。 委托诉讼代理人：朱炤坤，广西邦泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）罗盛华、李小红与被告（反诉原告）广西玉林玉商投资管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗盛华、李小红的共同委托诉讼代理人姚国，被告（反诉原告）广西玉林玉商投资管理有限公司（以下简称玉商公司）的委托诉讼代理人朱炤坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）罗盛华、李小红向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告和被告2019年10月3日签订的合同编号为YL2019009374的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告返还首付款190582元，不动产代办代收费180元；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由，2019年9月，被告搞楼盘的促销活动，原告两夫妻陪同事在被告处买房（原告当时没意向，但 -2- 同事己经定2套)。当时在被告售楼部接待两原告的是被告的员工唐艳（电话151××××7953)），原告李小红向唐艳坦诚，李小红名下己有两套商品房，其中一套于2019年10月缴纳最后一期按揭款，另一套刚始按揭。现在两原告如果向被告购的将属李小红名下的第三套房，并且也需要办理按揭。被告的员工唐艳当场向两原告承诺，只需要交纳30%的首付款，余款可以向银行行按揭。两原告半信半疑，担心将来所购买的属第三套房的银行按揭无法通过。见两原告有顾虑，唐艳当着两原告的面称打电话给银行的工作人员，在电话那端的人也承诺，只需要交纳30%的首付款，保证余款可以向银行按揭。两原告见状，遂打顾虑，于2019年10月3日与被告签订了《玉林玉商大厦项目认购协议书》，并交纳了2万元定金。后签订了合同编号号为YL2019009374的《商品房买卖合同》，购买被告所有的玉商大厦2幢402号房。签订合同后，原告于2019年11月11日向被告交纳了不动产代办代收费180元，于2019年11月20日向被告交纳了30%的首付款190582元的170582元，前期交纳的2万元定金转首付款。据此，两原原告安心等待银行审批余款的按揭。2019年的12月3日，两原告按被告的安排去兴业县农村信用社开卡并办理按揭款的面签手续。2020年1月7日，原告罗盛华的母亲生重病在玉林红十字医院轮流看护。2020年的1月13日20:48,两原告就接到兴业县农村信用社的电话，说银行按揭没没有通过。原告李小红马上微信联系被告方的唐艳，2020年1月13日21:18唐艳微信要求两原告更换按揭银行为建设银行。原告李小红答复说，因母亲还在重症监护室，原告两夫妻不能同时离开医院，可否由李小红一人去面签，或更改面签时间？唐艳只答复说，年后去签更麻烦呢。2020年3月17日被告又要求两原告将首付款提高至40%，余款再继续向银行申请按揭。两原告按唐艳要求重新打过征信报告交给被告让其与银行沟通，结果银行审核仍然不通过。被告遂要求原告唯有全款购房。两原告因家人生病花销很大，根本无从筹款。后原告向银行方面打听余款按揭款不通过的原因，是原告李小红名下己经有2套商品房，虽然一套在2019年10月已经按揭结束，目前只有一套在按揭中，但按国家的 -3- 相关政策，第三套房是不能再办理按揭了的。两原告在第一次和被告方的售楼人员阐述买房意向时，己经告知被告其名下房产及各房产曾办理按揭的真实情况，被告为了促成原告向其购买房产的意向，信誓旦旦向原告保证，只需要交纳30%的首付款，余款可以向银行按揭。两原告按照被告的要求提供了各种办理按揭的手续，最后仍然被银行拒签。现原告为了维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求法院查明事实后，依法支持原告的诉请。 被告（反诉原告）玉商公司辩称，原告陈述玉商公司的工作人员不专业或者虚假承诺不是事实，玉商公司相关的工作人员没做出任何陈述和承诺，2、本案原告（反诉被告）未能办理银行相关贷款责任在其本身，玉商公司不承担任何责任，3、根据双方签订的合同约定，如果原告未能通过银行的按揭审批程序，可以变更另一种方式的交付方式，但其没有做过任何的变更，原告方存在严重的违约，应当承担违约责任，综合上述意见玉商公司认为原告的诉请第一项请求玉商公司没有意见，但是违约责任在于原告，第二项诉请，原告在支付了相关的违约金之后，余款可以退回给原告，其他费用玉商公司不承担，本案的诉讼费也应当由原告方（反诉被告）自行承担。 被告（反诉原告）玉商公司向本院提出反诉请求，1、判令解除原告与被告于2019年10月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YL2019009374)；2、判令反诉被告支付违约金人民币63358.2元给反诉原告;3、判令反诉原告无须返还定金20000元给反诉被告;4判令反诉被告配合原告办理撤销商品房买卖合间登记备案等相关手续并承担相应费用;5、判令被反诉人承担本案本诉和反诉全部诉讼费用。事实和理由:反诉原告与反诉被告于2019年10月3日签订了《商品房买卖合同》约定反诉被告购买反诉原告开发建设的玉商大厦2幢402号房，房屋总价款633582元，首付款190582元，余款443000元，反诉被告以向银行申请按揭贷款的方式支付。签订合同前，反诉被告已支付定金20000元,后支付170582元，共计190582元作为首付款。另外，根据合同附件四第3条的相关约定，如因买受人（反诉被告）原因按揭申请不能通过银行审批，买受人应当变更付款方 -4- 式，如未按约定变更，视为买受人即反诉被告违约，出卖人即反诉原告有权单方解除合同，不予退还定金20000元，并有权要求买受人即反诉被告支付合同总价款10%的违约金，即违约金为63358.2元，反诉被告同时需要配合办理撤销商品房买卖合同登记备案等手续。反诉被告选择以向银行申请按揭贷款方式支付余款，但因其自身原因，无法通过银行贷款审批手续，不符合银行按揭贷款手续，兴业县农村信用合作联社已经明确拒绝给反诉被告贷款。反诉原告多次催告反诉被告变更付款方式，反诉被告未作任何回应。已经构成严重违约，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，反诉原告有权解除合同，反诉被告应当承担支付违约金63358.2元给反诉原告的违约责任且定金20000元不予退还，同时，反诉被告需要配合反诉原告办理撤销商品房买卖合同登记备案各项手续并承担相应费用。至于双方签订的商品房买卖合同应否解除的问题，鉴于反诉被告的根本违约行为，合同无法继续履行，合同确应解除且合法有据，反诉原告也有权解除合同。既然反诉被告在本诉中主张解除合同，反诉原告在反诉中表示同意。但基于导致商品房买卖合同解除的违约方为反诉被告,反诉被告的违约责任当然不能免除。而合同履行过程中，反诉原告并无违约情形，无须承担违约责任。综上，反诉原告认为，上述事实清楚，证据充分，反诉原告各项诉请合法有据，应予支持。根据相关法律法规的规定，为了维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请人民法院判如所请。 原告（反诉被告）罗盛华、李小红对反诉状的辩称，针对这个被告提出的反诉，诉讼请求第一点，我们没有意见，第二点，反诉要求支付违约金63358.2元，我方没有违约，不应支付，第三点，我方无须支付，我们已经按合同履行了，没有法律依据，第四点，这个诉讼请求应该驳回，这个费用也应当驳回，让被告自己承担，兴业银行也明确贷款，没有存在违约的客观事实，综上，除第一点外，请反诉原告的其他反诉请求。 本院经审理认定事实如下：玉商公司是有资质从事房地产经营的企业，玉商公司开发经营的位于广西玉林市玉州区玉东大道598号“玉林玉商大厦项目”，于2019年 -5- 9月12日取得《商品房预售许可证》，之后开始商品房销售。2019年10月3日，罗盛华、李小红与玉商公司签订《玉林玉商大厦项目认购协议书》，约定罗盛华、李小红认购玉商公司开发的“玉林玉商大厦项目”2幢402号商品房，罗盛华、李小红预交定金20000元，定金在签署《商品房买卖合同》时自动转化为房款。2019年10月3日，玉商公司与罗盛华、李小红签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YL209009374)，该合同系由玉商公司出具的格式合同。约定罗盛华、李小红购买玉商公司开发的“玉林玉商大厦项目”2幢402号商品房，该商品房建筑面积115.09平方米，总价633582元，罗盛华、李小红采用分期交付购房款的方式，首付款人民币190582元，应当于2019年10月3日前支付，余款443000元由罗盛华、李小红向兴业县农村信用合作联社营业部申请按揭贷款。交房时间2022年5月1日前。对逾期付款和逾期交房承担的违约责任，合同作了具体约定。逾期付款承担的责任，合同作了两种不同的约定，其中一种约定：合同第八条第2项“买受人逾期支付房款的，每逾期一天，按逾期应付款的万分之三向出卖支付违约金，逾期45天的，出卖人有权单方解除合同。”另外一种约定：附件四第3条第（4）项“如因买受人的按揭申请不能通过银行审批，买受人在接到出卖人或银行通知后10日内一次性付清房款或到本项目售楼部或出卖人办公地点办理变更付款方式等相关手续。如在上述期限内买受人不能一次性付清房款的或双方无法就新的付款方式达成协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权单方解除合同，不予退还定金，并要求买受人支付合同总价款10%的违约金。……”逾期交房承担的责任，合同第十二条第2项“出卖人逾期交房的，每逾期一天按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金最高不超过总房款的5‰，买受人不得主张解除合同。”合同签订后，2019年10月20日，罗盛华、李小红交纳了首付款190580元（含20000元定金），支付了180元不动产代办收费。2019年10月31日，玉商公司到玉林市玉东新区规划建设局对广西玉林市玉州区玉东大道598号“玉林玉商大厦”2幢402号房，进行备案登记。因罗盛华、李小红个人原因，罗盛华、李小红至今未能办理按揭贷款，也没有变更付款方式为一次性付款。 -6- 本院认为，玉商公司与罗盛华、李小红签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同是由玉商公司提供的格式合同。逾期付款包括逾期办理银行按揭贷款。合同对逾期付款应承担的责任作了两种不同的约定，其中主合同第八条第2项“买受人逾期支付房款的，每逾期一天，按逾期应付款的万分之三向出卖支付违约金，逾期45天的，出卖人有权单方解除合同。”，而合同附件四第3条第（4）项“如因买受人的按揭申请不能通过银行审批，买受人在接到出卖人或银行通知后10日内一次性付清房款或到本项目售楼部或出卖人办公地点办理变更付款方式等相关手续。如在上述期限内买受人不能一次性付清房款的或双方无法就新的付款方式达成协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权单方解除合同，不予退还定金，并要求买受人支付合同总价款10%的违约金。……”合同对逾期付款承担责任作出了两种不同的约定，本院选择不利于提供格式合同一方的约定，即选择“买受人逾期支付房款的，每逾期一天，按逾期应付款的万分之三向出卖支付违约金，逾期45天的，出卖人有权单方解除合同。”作为逾期付款支付违约金的约定。对逾期交房承担的责任，合同第十二条第2项“出卖人逾期交房的，每逾期一天按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金最高不超过总房款的5‰，买受人不得主张解除合同。”。同样违约，承担责任轻重不同，经对比，上述逾期付款支付违约金条款，加重了买受人支付违约金的责任，排除了买卖人解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款有具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方权利的，该条款无效。”据此，涉案合同第八条第2项无效。其他条款是双方当事人真实意思表示，没有违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自义务。在房屋买卖合同中，购房者支付价款，出卖人交付房屋，是双方的主要义务。罗盛华、李小红在交首付款190580元后，玉商公司按约定办理了备案登记。因罗盛华、李小红个人原因，至今没有依约履行办理按揭贷款之义务，也没有变更付款方式为一次性付款，罗盛华、李小红的行为构成违约，应承担违约责任。罗盛华、李小红诉称由于玉商公司工作人员虚假承诺，导致未能办理银行按揭贷款，无证据证实，不予采信。案件本诉部分，罗盛华、李小红起诉 -7- 请求解除双方于2019年10月3日签订的合同编号为YL2019009374的《商品房买卖合同（预售）》，玉商公司同意，予以支持。合同解除，玉商公司收取罗盛华、李小红购房首付款19058元，应予退还。不动产证未办理，玉商公司收取罗盛华、李小红180元不动产代办费，也应予退还。案件反诉部分，罗盛华、李小红未办理银行按揭贷款，构成违约，应当承担违约责任，支付违约金给玉商公司。由于《商品房买卖合同（预售）》关于支付逾期付款第八条2项无效，附件四第3条第（4）项不被采用，罗盛华、李小红应支付给玉商公司的违约金，根据公平对等原则，参照玉商公司逾期交房应支付违约金给买受人计算方法进行，即每日按应付房款的万分之一支付违约金，违约金最高不超过总房款的5‰。本案定金已转化为房款，玉商公司反诉请求无须返还定金20000元给罗盛华、李小红，无事实根据，不存在返还问题。玉商公司反诉请求罗盛华、李小红配合办理撤销商品房买卖合间登记备案等相关手续并承担相应费用，符合实际情况，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第五十六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）罗盛华、李小红与被告（反诉原告）广西玉林玉商投资管理有限公司于2019年10月3日签订的合同编号为YL2019009374的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告（反诉原告）广西玉林玉商投资管理有限公司返还购房首付款190582元给原告（反诉被告）罗盛华、李小红； 三、被告（反诉原告）广西玉林玉商投资管理有限公司返还不动产代办代收费180元给原告（反诉被告）罗盛华、李小红； 四、原告（反诉被告）罗盛华、李小红支付违约金给被告（反诉原告）广西玉林玉商投资管理有限公司（违约金计算方法：以443000元为基数，从2019年10月3日起按日万分之一计算，违约金最高不超过总房款633582的5‰）； -8- 五、原告（反诉被告）罗盛华、李小红配合被告（反诉原告）广西玉林玉商投资管理有限公司办理撤销商品房买卖合间登记备案等相关手续并承担相应费用; 六、驳回被告（反诉原告）广西玉林玉商投资管理有限公司的其他反诉讼请求。 本诉受理费4115元，减半收取计2058元，由被告（反诉原告）广西玉林玉商投资管理有限公司负担。反诉讼受理费942元，原告（反诉被告）罗盛华、李小红负担471元，被告（反诉原告）广西玉林玉商投资管理有限公司负担471元。 上述债务，义务人于本判决生效后十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件本诉受理费4115元，反诉讼受理费941元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  邝鑫森 二〇二〇年八月七日 书记员  丘瑜坤 -9-