浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初462号 原告：麻伟锋，男，汉族，1987年2月3日出生，住浙江省缙云县。 原告：王乐，女，汉族，1988年12月21日出生，住浙江省武义县。 共同委托诉讼代理人：崔恩娜、王玲，上海市秦兵律师事务所律师。 被告：武义碧桂园房地产开发有限公司，住所地：浙江省金华市武义县壶山街道壶山广场A区1-118铺。 委托诉讼代理人：林建国，浙**道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗文，女，1994年12月2日出生，汉族，系被告员工。 原告麻伟锋、王乐与被告武义碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院依法受理后适用简易程序审理，后因案情复杂，于2020年5月25日依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告麻伟锋及共同委托诉讼代理人崔恩娜、王玲、被告碧桂园公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告麻伟锋、王乐诉请要求：1、被告赔偿原告的损失239180元（暂定，实际以评估或调查为准）；2、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告基于对被告销售房屋时宣传材料及购房合同的信任购买了被告开发的位于“武义县北岭新区湖滨路以北、建设路以西”的《北城名座》19#3-402号房，房屋面积为119.59平方米，总价款1380667元。并与被告在2018年6月24日签订《浙江省商品房买卖合同》（预售）。原告购房后通过跟其他购房业主的沟通，陆续发现被告售房时的很多承诺均难以达成。在2019年8月30日，武义县市场监督管理局向被告做出《行政处罚决定书》—武市监行处字（2019）第110号，确认了被告虚假宣传销售房屋的事实。被告在销售现场提供的宣传材料中的现有配套，学区是壶山小学，实验中学等；年内开工的项目有“武义县行政综合大楼、武义县行政审批中心”等等，原告也是因学区及县政府大楼迁址至楼盘附近等原因购入房屋。现包括原告户在内的小区业主发现原告购入房屋的区划是履坦镇，而履坦镇的房屋均价是远远低于涉案小区的房屋均价的。综上，原告认为被告侵害了原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的规定，特诉至贵院，望判如所请。 被告碧桂园公司辩称：1、被告不存在虚假宣传的行为。《武义县人民政府办公室关于印发武义县2020年中小学招生计划及实施意见的通知》明确载明，公立小学以乡镇、街道为单位组织招生。其中，壶山街道为壶山小学（县城公立）、三角店小学（农村公立）、博文学校（民办）。而《关于北岭新区北城名座等小区部分业主维权信访涉及相关事宜协调会议纪要》明确，涉案小区属于城区区块，就读城区学校，即涉案小区业主子女入读壶山小学。此外，武义壶山小学公众号发布的《武义县壶山小学2020一年级新生招生通告》载明，塔山社区属于壶山小学施教区。同时，被告了解到已经有涉案小区居民子女入读壶山小学。现涉案小区户籍居民子女可入读壶山小学，故被告不存在虚假宣传。此外，原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十三补充协议第四条第四款规定：“宣传资料（包括但不限于广告单页、户外广告、销售人员介绍等）中关于周边学校等教育资源的介绍（如有）仅为提供相关信息参考，具体招生规则（包括但不限于是否需要取得产证、户口等）、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准，房屋交付至产证办理的合理周期与入学报名、实际入学时间存在时间差。”而根据第二条第2款的规定，社区规划红线外的市政规划、配套和环境等非出卖人所能控制，买受人不得以社区红线外的情况为由向出卖人提出退房或索赔要求。上述条款在合同签署时经原告认可和承认，在合同生效后当然有效，对原被告均有约束力。由此可得知，原告在签署商品房买卖合同时已经认可，被告仅对周边教育资源和周边市政配套做出介绍，仅供参考，不构成要约。另，原告声称的被告宣传武义县政府大楼迁址至商品房附近以及区划相关内容，原告未提供证据证明。 2、原告未明确虚假宣传与赔偿损失之间的因果关系，依据不足。本案为商品房销售合同纠纷，被告按照合同约定履行了义务，并未违反任何约定，不存在赔偿损失的责任。原告未指出虚假宣传与合同损失之间有何关系，未充分论证其主张赔偿损失的依据，其诉请依据不足。 3、原告主张的损失计算标准有误。尽管区位状况是房屋价值评估因素之一，但并非决定性因素。市场情况、实物状况等同样会影响房产价值的变动。原告没有提供任何证据证明涉案房产发生了价值变动，也未证明价值变动的唯一因素是区位状况变化。而且，原告也未理清房产价值变动与区位状况变化的关系，没有证据证明区位状况变化与损失之间的因果关系。更重要的是，涉案小区属于城区范围，并没有发生区位变化。原告混淆了区位和学区的关系，并试图以学区问题让被告承担正常市场价格变动的损失，将所有风险嫁接给开发商，现明显属于不诚信行为。 综上，被告不存在虚假宣传行为，原告主张赔偿损失无事实与法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 两原告为证明自己的主张，向本院提供证据： 1、浙江省商品房买卖合同（预售），证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系； 2、武市监行处字（2019）第110号《行政处罚决定书》（打印件），证明被告虚假宣传的事实，政府部门进行了认定，被告未取得相关依据的情况下虚假宣传，不正当竞争； 3、宣传资料（复印件），证明被告虚假宣传误导消费者。 4、户口本、出生证明（复印件与原本核对无误），证明原告购房时已育有一子，是学龄儿童，且有二胎计划，2月24日已经出生，所以被告宣传对于原告决定购买此处房屋，且以合同价格购买房屋有重大影响。 5、微信聊天记录（手机截图），证明被告销售人员在销售房屋时以壶山小学学区作为最大卖点，对房屋价格有重大影响。 6、评估报告、网上截图，证明行政区划的变更对房价产生了重大影响。 7、照片3张（打印件），证明被告售楼处墙上仍然有相关虚假宣传资料； 8、《武义县人民政府关于同意履坦镇设立莹乡社区居民委员会的批复》（打印件），证明该文件虽然被暂缓实施，但涉案小区所属区划仍未最终确定。 被告碧桂园公司为证明其主张，向本院提供证据： 1、《商品房买卖合同》（预售），证明原告在购房时已知悉宣传物料中关于教育资源的介绍仅为信息参考，并不构成合同内容更不可能构成虚假宣传； 2、《武义县人民政府办公室关于印发武义县2020年中小学招生计划及实施意见的通知》及附件1、2、3、《关于北岭新区北城名座等小区部分业主维权信访涉及相关事宜协调会议纪要》、《武义县壶山小学2020一年级新生招生通告》、户口本第一页（均系复印件），证明涉案小区属于××街道××区，根据2020年招生政策可入读壶山小学，部分业主已经成功报名的事实。 为了查明案件事实，本院依法向武义县市场监督管理局调取了询问笔录4份、微信聊天记录、武义县招生委员会的《复函》及涉案小区的相关宣传资料（复印件），并向武义县住房和城乡建设局调取了2018-2019年武义县商品房均价资料（北岭雅苑、北城名座、武义总均价）。 上述证据经庭审举证质证及核实，本院认证认为，对于原告证据1-5、8、被告提供的证据及本院调取的相关证据，来源合法，内容能够相互印证，真实性予以确认，对于证明目的，综合全案实情及当事人陈述予以认定；对于原告证据6，与本案无关联，不予确认；对于原告证据7，无法确定拍摄时间、地点，不予确认。 综上，本院认定事实如下：2018年6月24日，原告麻伟锋、王乐与被告碧桂园公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定两原告向被告购买“北城名座”小区预售商品房第19幢3-402室，建筑面积119.59平方米，单价11545元，总金额1380667元。合同约定买受人应于2018年6月18日前支付首付款420667元，剩余房款960000元由买受人申请贷款支付。合同第十二条约定交付时间为2020年2月28日之前。合同附件十三补充协议第四条关于广告与宣传资料约定：1、买卖双方之间的权利义务以购房合同（含附件）、补充协议（含附件）为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确有重大影响，合同又未作重新约定的，可视为合同条款，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告、宣传资料或协议中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，买卖双方不受约束。…3、出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受人参考之用，买受人自行判断核实，不作为合同内容和出卖人承诺内容，双方不受其约束，具体以政府部门批准的实施方案为准；4、宣传资料（包括但不限于广告单页、户外广告、销售人员介绍等）中关于项目周边学校等教育资资源的介绍（如有）仅为提供相关信息参考，具体招生规则（包括但不限于是否需要取得产证、户口等）、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准；房屋交付至产证办理的合理周期及入学报名、实际入学时间存在时间差。 2018年底，涉案小区部分业主向相关部门投诉信访，认为被告经营的“君宸府”房产项目广告及宣传内容虚假宣传。2019年8月30日，武义县市场监督管理局做出武市监行处字（2019）第110号行政处罚决定书，查明事实：当事人为推广其开发的君宸府（“君宸府”为推广名，备案名为“北城名座”）的商品房，于2018年3月其印发“一府启武义”广告宣传册中标注“壶山小学、武东小学、武义一中（待搬迁）、武义三中、新纪元双语学校以及实验中学，高规格师资力量为精英家庭提供高标准教育，全能一站式教育配套”等宣传内容；在2018年7月23日其官方微信公众号“君宸府”上发布标题为“劲销3亿！君宸府二期开盘即磬，缔造武义销雄神话！”的文章，其中有“壶山小学、北岭幼儿园（在建）、新世纪双语学校等学府环伺”等宣传内容；当事人的营销人员亦在营销期间告知购房者君宸府户籍生源就读的学区为壶山小学。而根据武义县教育局的复函显示，仅表明为君宸府户籍生源就读城区小学（城区小学有壶山小学、实验小学、熟溪小学、武川小学等），并未明确君宸府的小区户籍生源就读为壶山小学。当事人在“一府启武义”宣传册中标注“银湖公园西侧拟建20万方花海，作为不可再生以及不可复制的生态资源，政务区占据城区最为难得的城市“瑰宝”，一线头牌，仅为君宸府业主专享”等宣传内容，上述宣传内容当事人不能提供相关切实有效的相关证据依据。当事人在“一府启武义”宣传册中标注“拟建大型影剧院、大会堂、国际风情商业街”等内容，与《北岭新区城市设计规划草案批前公示》中提及的相关建筑规划不符。该局认为：当事人在未取得相关切实依据的情况下，通过宣传册、微信公众号发布文章、销售人员宣传君宸府小区户籍生源就读壶山小学、在“一府启武义”宣传册中标注“银湖公园西侧拟建20万方花海，作为不可再生以及不可复制的生态资源，政务区占据城区最为难得的城市“瑰宝”，一线头牌，仅为君宸府业主专享”等宣传内容的行为，属于不正当竞争行为，依据《中华人民共和国反不正当竞争法》对被告处罚：一、责令停止违法行为；二、处罚款40万元整。当事人在印刷品广告中对规划中的商业、市政设施的宣传与实际建筑规划不符的行为，属于发布违法广告的行为，依据《中华人民共和国广告法》对被告处罚：一、责令停止发布广告，责令当事人在相应范围内消除影响；二、处罚款35700元整。后被告对该处罚决定不服申请行政复议，复议机构维持原决定。被告又向永康市人民法院提起行政诉讼，后于2020年5月20日撤回起诉。原告认为被告虚假宣传的行为，导致涉案小区房价下跌，造成了其损失，提起本案诉讼。 另查明，涉案小区目前已通知交房，部分业主已经办理户籍迁入手续，登记的户籍所在地为武义县××街道××区。根据《武义县2020年中小学招生计划及实施意见》及壶山小学招生公告，××街道××区户籍属于壶山小学施教区范围。 根据武义县住房和城乡建设局的统计，涉案小区2018年6-12月销售均价在11391元到11918元之间，2019年2月至12月下跌至8813-9949元之间。 本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。本案被告在销售涉案商品房过程中存在虚假宣传的行为，事实清楚，相应的行政管理部门已经依法做出处理。但本案系民事法律纠纷，原告诉请要求被告承担民事法律责任应以被告是否存在违约行为及该行为是否给原告造成损失予以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 通过庭审调查，行政部门认定的虚假宣传内容主要包括有：在未取得切实依据的情况下，通过宣传册、微信公众号发布文章、销售人员宣传君宸府小区户籍生源就读壶山小学，在“一府启武义”宣传册中标注“银湖公园西侧拟建20万方花海”等宣传内容，在印刷品广告中对规划中的商业、市政设施的宣传（拟建大型影剧院、大会堂、国际风情商业街）与实际建筑规划不符。其中关于拟建花海、影剧院、大会堂、商业街内容，并非商品房开发规划范围内的相关设施，且其内容也笼统、概括，并不具体明确，不能视为要约，不应作为合同内容，原告不能据此要求被告承担违约责任。对于学区问题，根据常识，学区的划分是由相应的教育主管部门进行确定，根据行政区划调整等，每年可能都会发生变化。双方合同附件十三补充协议第四条第4款中也载明：“项目周边学校等教育资资源的介绍（如有）仅为提供相关信息参考，具体招生规则（包括但不限于是否需要取得产证、户口等）、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准”，故对于被告在前期营销期间表示学区为壶山小学仅能认定为一种预判，并非具体的承诺，不能认定为要约。另从2020年中小学招生情况而言，案涉小区业主在本年度交房落户的，户籍所在地为××街道××区，属于壶山小学施教区范围。原告以此为由要求被告承担赔偿责任亦无事实和法律依据。对于原告诉称的行政区划变更为履坦镇的问题，无相应依据，且行政区划是否调整是由政府主管部门确定，并非被告可以决定，不应视为合同内容。原告现有的证据不能证明被告违反了合同约定，其要求被告赔偿损失的诉请，依法不予支持，相应的鉴定申请，不予准许。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决： 驳回原告麻伟锋、王乐的诉讼请求。 案件受理费4888元，由原告麻伟锋、王乐负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  叶 青 人民陪审员  陆南昌 人民陪审员  唐海波 二〇二〇年八月四日 代书 记员  程佳娟