西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终8429号 上诉人（原审被告）:张蕊蕊，（曾用名：张叶），女，1988年11月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:张谪君，陕西耀轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杜向利，（曾用名：杜向），男，1968年6月23日出生，汉族，住西安市户县。委托诉讼代理人:满守军，西安市鄠邑区甘亭法律服务所法律工作者。原审被告：杜书民，男，1952年11月17日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人张蕊蕊因与被上诉人杜向利、原审被告杜书民确认合同效力纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张蕊蕊之委托诉讼代理人张谪君，被上诉人杜向利之委托诉讼代理人满守军，原审被告杜书民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张蕊蕊上诉请求：1.维持一审判决第三项，撤销一审判决第一、二项，改判驳回杜向利要求确认涉案房屋买卖协议无效的诉请，驳回杜向利要求张蕊蕊协助杜向利将涉案房屋所有权转移至杜向利名下的诉请，或发回重审。2.本案一、二审案件受理费由杜向利负担。事实和理由：1.一审法院逻辑错误，认定张蕊蕊与杜书民签订的《西安市存量房买卖合同》无效，应先审核杜向利有无主张无效的主体资格，杜向利对涉案房屋有无合法权利来源。杜向利与杜书民2003年5月29日签订的《房屋买卖协议》无效，杜向利对涉案房屋的权利没有合法来源。2.一审法院认定2003年5月29日的《房屋买卖协议》合法有效，没有法律依据,杜向利与杜书民签订的房屋买卖协议无效。（1）涉案房屋系杜书民与王某某共同所有，杜书民无权单方出售，且杜书民和杜向利对涉案房屋的买卖涉嫌恶意串通，侵害王某某的合法利益。（2）杜向利一审陈述称房屋买卖时王某某在场因王某某不识字而交由杜书民代签，系杜向利编造。事实是王某某不在场且王某某具有高中学历，不可能不识字。（3）一审法院推定王某某应当知晓此房屋买卖，无法律依据和证据支持。3.一审法院认定2017年6月15日张蕊蕊与杜书民签订的《西安市存量房买卖合同》构成恶意串通错误。张蕊蕊对涉案房屋已出售并不知情，而张蕊蕊与杜书民关于涉案房屋的交易价格也基本合理，并通过了房屋交易部门的审核，故不存在恶意串通，反而是杜书民隐瞒欺骗张蕊蕊。张蕊蕊从未向王某某借过款，一审法院认定张蕊蕊两次支付的购房款均是借款错误。4.一审法院认定张蕊蕊和杜书民的房屋买卖协议系恶意串通，无事实根据，对恶意串通仅靠常理推定而无法律依据，适用法律错误。杜向利答辩称：一审判决第三项与张蕊蕊无关，张蕊蕊并非王某某，张蕊蕊无权就王某某的权益进行主张。涉案合同签订时，张蕊蕊还未嫁入杜向利家。签订涉案合同是王某某本人签字，一审中杜书民及张蕊蕊一方并未申请笔迹鉴定。婚后张蕊蕊与杜书民同住一个房屋，签订房屋买卖协议她不可能不知道。张蕊蕊没有给付杜书民购房款，其与杜书民系公媳关系，且双方房屋买卖交易远低于市场价格。杜书民与张蕊蕊签订的涉案房屋买卖协议系恶意串通，应属无效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张蕊蕊的上诉请求及理由逻辑混乱,请求驳回上诉，维持原判。杜书民称其认可张蕊蕊的上诉请求及理由。杜向利向一审法院起诉请求:1.确认杜书民、张蕊蕊于2017年6月15日签订的《西安市存量房买卖合同》无效；2.杜书民、张蕊蕊配合杜向利共同将涉案房屋过户至杜向利名下；3.杜书民向杜向利支付违约金50000元；4.本案诉讼费由杜书民、张蕊蕊承担。一审法院查明的事实，2003年5月29日，杜向利与杜书民签订《房屋买卖协议》，约定杜书民将其位于西安市高新区XX小区XX号楼XX号房屋（涉案房屋）出售给杜向利，总价100000元为一次性支付，协议同时具体约定“一、十五号楼七单元五楼西户甲方（杜书民）房屋卖给乙方（杜向利）后，房屋所有权归乙方，办证手续和费用由乙方承担；二、乙方一次性付给甲方人民币壹拾万元整；三、协议签定后，双方不得违约，如一方违约，罚款违约费伍万元整。”在协议的甲方处有“杜书民”及“王某某”的签字。同日，杜向利向杜书民支付购房款100000元。此后不久，杜书民向杜向利交付涉案房屋，杜向利装修后由其及家人入住至今。2017年6月15日，张蕊蕊（买方、乙方）与杜书民（卖方、甲方）签订《西安市存量房买卖合同》（合同备案号：C17033474）,合同约定甲方将其所有的涉案房屋（建筑面积72.32平方米）出卖给乙方，房屋成交价格为250000元，付款方式为全额付款，自合同签订之日起7日内乙方将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。2018年1月2日，张蕊蕊取得涉案房屋不动产登记证书，证书号码为陕（2018）西安市不动产权第1000856号。审理中，各方当事人对于张蕊蕊系杜书民与王某某之儿媳并无争议。一审法院传唤王某某出庭接受调查。王某某称其对于涉案房屋已出售给杜向利并不知情。杜向利称双方签订协议时王某某在场，只是由于王某某不识字，故而由杜书民代签。杜书民称在签约时王某某并不知情，“王某某”的签字系其代签。另外，杜书民称其与王某某一直在涉案房屋所在的楼栋201室居住，直至2017年前后搬离涉案小区。王某某称其与杜书民一直在涉案房屋所在的楼栋201室居住，直至2010年前后搬离涉案小区。张蕊蕊称其自2008年与杜书民之子举办结婚仪式后一直在涉案房屋所在的楼栋201室居住，直至2010年前后搬离涉案小区，此后其与王某某偶尔会回涉案小区。张蕊蕊又称其分别于2018年6月28日及6月29日向王某某转账支付购房款共计250000元，并称250000元中并无借款。王某某称张蕊蕊两次支付的购房款均系借款。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。杜书民将涉案房屋出售给杜向利，杜向利已按约定支付对价并对涉案房屋装修后入住至今已长达十六年之久，杜书民按理应履行合同的附随义务即协助杜向利将涉案房屋的所有权转移登记至杜向利名下。杜书民主张其与杜向利签订的《房屋买卖协议》因其妻王某某不知情而无效，故其有权与张蕊蕊签订《西安市存量房买卖合同》，且其已将涉案房屋的所有权转移登记至张蕊蕊名下。一审法院认为杜书民上述理由不成立，首先，王某某系杜书民之妻，二人长期共同生活在涉案房屋所在的楼栋，杜书民出售家庭大型资产，王某某在长达十几年的时间里不知情不符合常理；其次，张蕊蕊系杜书民之儿媳，根据张蕊蕊自述其自2008年即与杜书民一家生活，从常理判断，其对于涉案房屋已出售给杜向利应知晓，但其仍然与杜书民签订《西安市存量房买卖合同》；再次，杜书民与张蕊蕊签订合同的备案时间为2017年6月15日，张蕊蕊于2018年1月2日取得涉案房屋不动产登记证书，但购房款既未按合同的约定走资金监管程序，也未按期支付，根据其自述甚至直至2018年6月才转账支付，其二人的交易完全不符合房屋买卖的正常交易流程，且该交易价格也远低于正常的市场交易价格。据此一审法院认为杜书民与杜向利的交易合法有效。杜书民与张蕊蕊的交易构成恶意串通，损害了杜向利的利益，应属无效，杜向利要求张蕊蕊、杜书民配合将涉案房屋的所有权转移登记至杜向利名下，符合法律规定，予以支持。同时，杜书民应按照《房屋买卖协议》的约定向杜向利支付违约金50000元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、第六十条之规定，判决如下：一、被告张蕊蕊与被告杜书民于2017年6月15日就西安市高新区XX小区XX号楼XX号房屋签订的《西安市存量房买卖合同》（合同备案号：C17033474）无效；二、被告张蕊蕊与被告杜书民于本判决书生效之日起十日内协助原告杜向利将西安市高新区XX小区XX号楼XX号房屋的所有权转移登记至原告杜向利名下；三、被告杜书民于本判决书生效之日起十日内向原告杜向利支付违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5050元，由杜书民承担。因杜向利已预交，杜书民于支付上述款项时一并支付杜向利。二审中，杜向利提供（2019）陕0113民初7873号民事判决书，该生效判决系张蕊蕊起诉杜向利腾交涉案房屋的返还原物纠纷一案的民事判决书，以证明杜书民与杜向利2003年5月29日的房屋买卖协议合法，张蕊蕊与杜书民2017年6月15日签订的《西安市存量房买卖合同》无效。本院组织当事人进行质证，张蕊蕊质证称其对该生效判决并未上诉也未申请再审，但认为王某某对2003年5月29日的房屋买卖协议已经起诉至一审法院，一审法院正在审理中，故对该生效判决的证明目的不予认可。二审中，张蕊蕊、杜书民未提供新证据。结合双方的举证质证及法庭调查，本院认定事实如下：一审法院认定的事实属实。杜向利二审提供的已生效的（2019）陕0113民初7873号民事判决，该生效判决与本案的待证事实具有关联性，能够证明张蕊蕊以其与杜书民就涉案房屋2017年6月15日签订《西安市存量房买卖合同》并取得涉案房屋不动产登记证书为由，诉请杜向利向其腾交涉案房屋被人民法院判决驳回的事实。因此，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对合同当事人具有法律约束力。本案中，张蕊蕊以房屋共有人王某某对杜书民将涉案房屋出售给杜向利不知情，故上诉主张杜向利、杜书民之间的涉案合同无效。关于涉案合同的效力问题，首先，杜向利与杜书民2003年5月29日签订的《房屋买卖协议》系各方当事人真实意思表示，应为合法有效协议。杜向利已按约定向杜书民支付购房款10万元，杜书民向杜向利实际交付了涉案房屋后杜向利对涉案房屋装修并实际居住至今。退一步讲，共有人未经其他共有人的同意，擅自处分共有财产的，属于无权处分，可以根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款处理。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，合同效力与物权效力不同，合同的生效能够发生债权法上的效果，但不一定能够发生物权法上的效果。合同的当事人应当受到生效合同的约束，违约者应承担违约责任；至于物权变动能否成就，并不是合同生效的必然条件。故即便本案存在张蕊蕊所称的杜书民未经房屋共有人王某某同意擅自处分涉案房屋，也不影响对涉案《房屋买卖协议》效力的认定，也不能成为张蕊蕊主张杜书民、杜向利之间的《房屋买卖协议》无效的理由。一审法院认定涉案合同合法有效，有事实和法律依据，本院予以确认。张蕊蕊以王某某对卖房不知情主张涉案房屋买卖协议无效的上诉理由，不能成立，本院不予支持。其次，张蕊蕊2008年与杜书民之子结婚后即与杜书民一家生活，从常理分析，张蕊蕊应当知晓涉案房屋已出售给杜向利，杜书民明知涉案房屋已出售给杜向利的情况下，仍与儿媳张蕊蕊就涉案房屋签订《西安市存量房买卖合同》，一审法院根据查明的事实，认定杜书民与张蕊蕊构成恶意串通，损害了杜向利的合法利益，依法认定杜书民与张蕊蕊之间签订的协议无效，具有事实和法律依据。第三，张蕊蕊以其与杜书民就涉案房屋2017年6月15日签订《西安市存量房买卖合同》，且其已取得涉案房屋不动产登记证书为由，诉请杜向利腾交涉案房屋，该诉请被已生效的西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初7873号民事判决驳回。因涉案房屋的所有权现登记在张蕊蕊名下，一审法院判决张蕊蕊应与杜书民协助杜向利将涉案房屋的所有权转移登记在杜向利名下，并无不妥。综上所述，上诉人张蕊蕊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张蕊蕊负担。本判决为终审判决。  审 判 长  李 雪 晴审 判 员  姬   钊审 判 员  蒋   瑜 二〇二〇年八月十八日  书 记 员  潘 丽 娜 1