浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6124号 上诉人（原审原告）浙江野风物业服务有限公司，住所地杭州市下城区松艮路施家花园。 法定代表人任婷婷，总经理。 委托诉讼代理人蔡子轩，浙江卓特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）孔敏，女，1965年6月29日出生，汉族，住杭州市富阳区。 上诉人浙江野风物业服务有限公司（以下简称野风公司）因与被上诉人孔敏物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初1462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员姚炜强适用普通程序独任审理，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。上诉人野风公司的委托诉讼代理人蔡子轩，被上诉人孔敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2012年2月21日，野风公司（乙方）与富阳野风乐多房地产开发有限公司（甲方）签订《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》一份，合同约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将野风山城（锦庐组团）委托乙方实行物业管理。……第十八条物业管理服务费一、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定：1、物业管理服务费（有业主按其拥有的销售建筑面积向乙方交纳）。本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照约定的标准收取前期物业服务费。物业管理服务费按销售建筑面积计算，合院物业服务费：3.2元/平方米/月（不含公告能耗费）……3、公用设施设备（如：电梯、水泵、水系、智能化系统、公共照明、共用车库、景观灯、景观用水、公共卫生间用水、用纸等）运行产生的公共能耗费用，不含在物业管理中，实行预收制，每12个月预收一次，按业主所拥有的建筑面积0.8元/平方米/月标准收取，每半年按实际用量向业主分摊结算一次，多还少补。……5、物业服务费及运行能耗费实行预收制，每12个月预收一次，每12个月为一个缴费周期；业主应在本期物业服务费交纳期起始日期20日内交纳本期物业服务费用和公告能耗费。业主逾期交纳的，每逾期一日，业主应向乙方交纳欠费总额3‰作为违约金，以后依此类推……。 孔敏系杭州市富阳区业主。该房屋建筑面积为299.75平方米。其自2016年8月1日起至2018年4月30日止并未缴纳物业费用。 另查明，野风公司通过发催缴律师函及张贴野风山城小区欠费业主公示单等方式向孔敏催讨物业服务费，要求孔敏及时交清相关费用。现孔敏仍未交纳相关费用，故野风公司现起诉至法院要求处理。 野风公司一审的诉讼请求为：1、判令孔敏向野风公司支付物业管理费20143.2元，能耗费225.41元，并支付违约金20368.61元（自2016年8月暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日3‰计算，实际请求支付至履行日止），合计40737.22元；2、判令本案诉讼费由孔敏承担。 原审法院认为，野风公司与富阳野风乐多房地产开发有限公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。根据该合同第四章第一条约定，空置的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同的约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳；业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公告能耗费（指因业主原因不能按期支付的），由业主按相关规定向乙方交纳。本案中，野风公司未举证证明案涉房屋已经实际交付给孔敏，亦未举证证明孔敏未收房的原因系孔敏所致，应承担举证不能的责任。故野风公司主张要求孔敏支付物业费、能耗费及违约金的诉请，证据缺乏，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回野风公司的诉讼请求。案件受理费818元，减半收取409元，由野风公司负担。 宣判后，野风公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定的事实不清，适用法律错误。首先，一审判决内容逻辑错误，自相矛盾，判决书被上诉人信息部分，被上诉人的住址正是案涉房屋地址，被上诉人辩称部分中“入住案涉房屋”，一审法院在判决中对此予以确认，却在本院认为部分认定房屋未交付，这明显违背了生活常理及客观事实。其次，一审法院认为：上诉人未举证证明案涉房屋已经实际交付给被上诉人使用，亦未举证证明被上诉人未收房的原因系被上诉人所致，应承担举证不能的责任。上诉人认为：一审法院的上述观点错误。理由如下：一、关于案涉房屋是否交付的认定。一审法院认定案涉房屋自2016年6月17日起，房屋产权登记在被上诉人孔敏名下。请问一审法院，案涉房屋未交付，该产权是如何登记在被上诉人孔敏名下的？《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。既然，案涉房屋未交付给被上诉人，被上诉人如何去申请？难道不自相矛盾吗？另，《物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。通过上述法律法规之规定，足以证明案涉房屋已完成交付，交付的时间至少应认定为2016年6月17日。二、关于物业费等费用承担主体的认定。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。该条例明确了未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，但案涉的房屋移交于2016年6月17日已办理了产权登记手续，即，已经交付给买受人，那么，该物业费自2016年6月17日应该由买受人承担，即本案的被上诉人承担，完全符合现行的法律法规之规定。综上，上诉人认为一审法院认定的事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、撤销杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初1462号判决，改判被上诉人向上诉人支付物业管理费20143.20元，能耗费225.41元，并支付违约金20368.61元（自2016年8月暂计算至2018年4月1日，分段计算，逾期每日按3‰计算，实际请求支付至履行之日止），合计40737.22元。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人孔敏答辩称：房子验收不合格，质量有问题，有漏水情况及空鼓，不能居住使用。被上诉人直到儿子要结婚着急使用才准备搬入。被上诉人去物业交纳物业费时，物业说以前的可以不用交纳，不是被上诉人不愿意交纳。且物业管理存在问题，没有保安，房屋漏水。当时为了造房子，山上的植被也被破坏了。现在物业只有人来收垃圾，没有人打扫卫生。被上诉人没有享受到相应的物业服务。房屋装修好以后还是漏水。小区的粉尘也很严重。我买了房子就应当享受相应的物业服务，但是房子无法居住。 二审期间，上诉人野风公司未向本院提交新证据。 二审期间，被上诉人孔敏向本院提交房屋室内外照片打印件5张，拟证明房子质量有问题，漏水，物业不作为。经质证，上诉人野风公司对该证据的关联性有异议，根据被上诉人陈述照片是最近拍摄的，而上诉人主张的物业费是2016年的，外围山体与物业没有关系，是开发商的问题。至于户外落叶，物业也没有办法保证每时每刻地上都没有落叶，故该证据缺乏关联性，无法达到其证明目的。本院经审核认为，该证据与本案诉争缺乏关联性，不予确认。 本院经审理查明，《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》第十八条物业管理服务费中约定：6、空置的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同的约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳；业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公告能耗费（指因业主原因不能按期支付的），由业主按相关规定向乙方交纳。银湖街道野风山城锦庐10幢-5室房屋于2016年6月17日进行了不动产登记。孔敏于2018年12月从野风公司领取钥匙后装修入住。其余事实与原审法院认定一致。 本院认为，野风公司与富阳野风乐多房地产开发有限公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。本案中，野风公司要求孔敏支付2018年4月30日之前的物业管理费，但野风公司无有效证据证明案涉房屋在该期间已经实际交付给孔敏，亦未举证证明孔敏未收房的原因系孔敏所致。孔敏名下的案涉房屋虽于2016年6月17日进行了不动产登记，但不动产登记并不等同于房屋实际交付，故野风公司认为案涉房屋于2016年6月17日进行了不动产登记，足以证明案涉房屋已完成交付的意见，本院不予采纳。况且，孔敏在首次向野风公司交纳物业管理费时，野风公司并未向孔敏收取2018年4月30日之前的物业管理费，也不符合常理。综上，本院对野风公司的上诉请求不予支持。原审判决实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费818元，由浙江野风物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 姚炜强 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 翟羽佳 书 记 员 逯遇草