兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0191民初1526号 原告（反诉被告）：永登金穗粮食贸易有限公司，住所地永登县。 法定代表人：甘绍祖。 委托诉讼代理人：董武斌，甘肃诚域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明敏，甘肃诚域律师事务所律师。 被告（反诉原告）：甘肃西域凯达酒店有限公司，住所地兰州新区。 法定代表人：梁成玉。 委托诉讼代理人：王海瑛，甘肃正天合（兰州新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于超，甘肃正天合律师事务所律师。 原告（反诉被告）永登金穗粮食贸易有限公司（以下简称“金穗公司”）与被告（反诉原告）甘肃西域凯达酒店有限公司（以下简称“凯达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，凯达公司因不服本院作出的（2018）甘0191民初42号民事判决提起上诉，兰州市中级人民法院于2019年5月20日作出（2019）甘01民终808号民事裁定，裁定撤销原判决、本案发回重审。本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金穗公司委托诉讼代理人张明敏，凯达公司法定代表人梁成玉及委托诉讼代理人于超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金穗公司向本院提出诉讼请求：1.判令凯达公司按照评估机构确定的公允价格向金穗公司支付两年的房屋租金；2.本案诉讼费用由凯达公司承担。庭审中，金穗公司增加诉讼请求，要求判令凯达公司按照评估机构确定的案涉房屋年租金价格1582900元支付欠付房租产生的利息共计401036.5元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年、2017年、2018年10月1日分别暂计算至2019年7月11日），并计算至实际付清全部款项之日。事实和理由：2011年7月1日，金穗公司与凯达公司签订了《房屋租赁合同》，约定由凯达公司租赁金穗公司面积为4748平方米的房屋，租期自2011年10月1日起至2026年9月30日止，共计15年。同时双方约定，租金第一年至第五年为76万元/年，每年支付一次；每五年为一个调整时段，租金随行就市。在合同约定的第一个五年期限届满后，金穗公司通知凯达公司对租金调整事宜进行协商，但凯达公司拒绝协商，致使金穗公司无法收取租金，不能实现合同目的，故金穗公司提起诉讼，请求法院委托专门机构对房屋租金价格进行评估，并判令凯达公司按照评估机构确定的公允价格向金穗公司支付两年的房屋租金。诉讼中，金穗公司明确依据甘肃三公价格评估有限公司（以下简称“三公公司”）的评估价格（1582900元/年）计算欠付的房屋租金及相应的利息。 凯达公司辩称：1.三公公司在对案涉房屋租金进行评估时，所选取的参照房屋与案涉房屋相距较远、营商环境明显优于案涉房屋，并不具有参照性，且其认定案涉房屋基础设施完善、作出的评估价格包含维修费及不含税费等均与事实严重不符，故三公公司的评估价格不能作为双方履行第二阶段租赁期限房屋租金的依据；2.在第二个履行阶段的租金标准未协商确定的情况下，凯达公司按照上一履行阶段的年租金标准向金穗公司支付了2017年度的房屋租金，但被金穗公司退回，故金穗公司要求凯达公司向其支付欠付租金利息的主张没有事实及法律依据，且金穗公司主张的是两年的租金，但诉请的却是三年的利息，明显不当。 凯达公司提出反诉请求：1.判令金穗公司立即停止违约行为、立即将泰华宾馆停止营业并赔偿凯达公司经济损失318万元（自2014年12月暂计算至2019年7月，实际以金穗公司终止违约行为的时间为准）；2.判令金穗公司赔偿因其停供热水给凯达公司造成的经济损失89836元；3.判令金穗公司赔偿因其停供自来水给凯达公司造成的经济损失185800元；4.判令金穗公司立即向凯达公司支付其欠付的供暖费、水费、电费、宽带费共计65811.98元（上述费用暂计至2017年2月，实际以金穗公司停止使用之日为准）；5.反诉诉讼费用由金穗公司承担。庭审中，凯达公司当庭撤回了第4项诉讼请求。事实和理由：2011年7月1日，金穗公司与凯达公司签订了《房屋租赁合同》，约定金穗公司将位于兰州市永登县，租赁期限为15年，自2011年10月1日至2026年9月30日止。同时双方约定，自2011年10月1日起，第一年至第五年每年租金为76万元，之后每五年为一个时段，租金随行就市，但不能高于周边同等类型房屋的租金。合同第11.7条约定，在合同期限内，金穗公司不得再次引进（包括金穗公司自己经营）同类（住宿业）商户或酒吧等有重大噪音污染的行业。合同签订后，凯达公司投入了巨大成本装修租赁房屋用于酒店、宾馆经营，并向金穗公司按时支付了房屋租金及相关费用。金穗公司法定代表人之子甘玉业于2014年在凯达公司酒店院内经营泰华宾馆，且金穗公司在未经凯达公司同意的情况下，在凯达公司酒店顶楼招牌旁边树立了一个比凯达公司招牌字体大两倍的招牌，违反了双方合同约定，且直接导致凯达公司客户严重流失，给凯达公司造成了严重的经济损失。同时，2012年12月，双方签订了锅炉房转交协议，约定由凯达公司负责案涉房屋锅炉房的加热作业，但2014年9月，金穗公司违约收回锅炉房，致使凯达公司向煤炭供应商支付违约金31350元。在2015年6月22日至2015年6月28日，金穗公司更是对凯达公司停止供应热水，给凯达公司造成经济损失89836元的同时，对凯达公司的形象和声誉造成了不可估量的长期影响。且自2015年6月至2015年11月，金穗公司又将水阀关小，致使凯达公司的酒店三、四楼客房没有自来水，导致客户接连投诉、甚至退房，给凯达公司造成了共计185800元的经济损失。综上，为维护自身合法权益，凯达公司提出反诉请求。 金穗公司辩称：1.凯达公司要求泰华宾馆停业超出了民事诉讼的范围；2.双方在合同中就违反引进同类商户的违约责任未作明确约定，且损失额为凯达公司单方计算，缺乏充分有效的证据证明；3.凯达公司营业额减损是自身原因导致，与泰华宾馆没有直接因果关系。双方签订合同时约定的商业竞争范围仅为凯达公司租赁房屋所在的整栋楼体，不包括其他区域，故金穗公司不存在违约行为；4.凯达公司的反诉请求数额没有进行第三方评估鉴定，无第三方评估报告的数据支持，应驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于案涉房屋租金问题，金穗公司主张应以三公公司作出的甘公评字[2018]150-89号价格评估结论为准，确认案涉房屋第二阶段（2016年10月1日至2021年9月30日期间）的房屋租金为1582900/年，凯达公司则以该份评估报告所选取的参照房屋不具有参照性，作出的结论与事实严重不符为由，对该份评估报告不予认可。因该评估机构的取价虽在一定程度上考虑了周边同等类型房屋的租金，但却忽略了金穗公司同等地段另行出租用于酒店经营的房屋租金的数额问题，故为更客观地确认案涉房屋第二阶段的租金金额，经凯达公司申请，本院组织双方当事人重新委托甘肃众城价格评估有限责任公司（以下简称“众城公司”）对案涉房屋租金进行了价格评估。该机构经评估，确认案涉房屋第二阶段租金均价为1035741元/年。金穗公司对该份评估报告的数据来源、法律适用、技术参数、评估程序均提出异议。本院认为，对于金穗公司提出的上述异议众城公司评估人员已到庭进行了答复，参照金穗公司在案涉房屋同一院内出租给甘玉业用于酒店经营的房屋租金数额（首年度租金为65000元/年，下一个五年在此基础上上调15%），众城公司的评估结果在第一阶段房屋租金的基础上上浮36%，较之三公公司的结论（上浮108%）更客观、合理，故本院对该份评估报告予以采信，确认案涉房屋第二阶段的房屋租金为1035741元/年。2.对于凯达公司提交的用于证明因金穗公司的行为造成其相应经济损失的营业收入表、照片、《总台每日一览表》、《结账单》（停供热水造成损失单据）、《客服部加班申请》及加班工资表、燃料购买收据、对账表、抄电表记录等证据，因凯达公司均不予认可，且上述证据均系凯达公司单方出具，既无法证明损失客观存在的事实，也无法证明损失与金穗公司的行为之间存在因果关系，故对以上证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院均不予采信，对凯达公司主张的损失金额不予认定。 本院经审理认定事实如下：2011年7月1日，金穗公司（甲方）与凯达公司（乙方）发起人梁成玉、李小虎、文峻就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于兰州市永登县宗家梁村马家山社、建筑面积为4748平方米（包括一楼接待大厅227平方米、二层833平方米、三至四层3688平方米）的房屋作为酒店、宾馆使用，租期自2011年10月1日起至2026年9月30日止共计15年。其中合同第4.1条约定，自2011年10月1日起，经双方约定从第一年至第五年每年租金为76万元，以后每五年为一个时段，租金随行就市，但不能高于周边同等类型房屋的租金。甲方保证在每一时段（五年）内不以任何理由另行调高租金，否则乙方有权拒绝交纳，合同继续履行。甲方提供税务部门认可的部分租赁发票。第4.2条约定，租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金每年支付一次。第9.3条约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方须按拖欠租金的0.05%支付违约金。第11.7条约定，在合同期内，甲方不得再次引进（包括甲方自己经营）同类（住宿业）商户或酒吧等有重大噪音污染的行业。合同签订后，凯达公司对案涉房屋进行了装修，并按时向金穗公司支付了第一阶段的房屋租金及相关费用。在合同约定的第一个五年期限临近届满时，金穗公司于2016年8月17日向凯达公司送达了关于调整第二阶段租金的通知。凯达公司同意对后期房屋租金予以上调，但认为金穗公司提出的调价标准明显偏高，双方未达成一致意见。2016年9月21日，凯达公司通过中国工商银行网上银行向金穗公司付款76万元，作为双方继续履行案涉合同第二个五年期限中第一年的暂付租金，9月23日，金穗公司将该笔款项退回。9月29日，凯达公司以相同方式相同金额向金穗公司再次付款，当天金穗公司再次将该笔款项退回。后因双方就租金问题未协商一致，金穗公司诉至本院，凯达公司则提起反诉。本院将金穗公司的本诉请求与凯达公司的反诉请求予以合并审理。 另查明，在合同履行期间，2014年金穗公司与甘玉业（金穗公司法定代表人之子）签订了《房屋租赁合同》，将凯达公司酒店院内面积约为1500平方米的房屋出租于甘玉业用于经营泰华宾馆，双方约定合同于2014年12月1日生效，并约定5年为一个合同期，首年度租金为65000元，下一个五年合同期租金价格在前合同价基础上上调15%。 再查明，在本案发回重审期间，经凯达公司申请，本院重新委托众城公司对案涉房屋第二阶段的房屋租金进行了价格评估，确认案涉房屋租金为1035741元/年，此次评估，凯达公司支付评估费28000元。 又查明，诉讼期间，凯达公司于2019年12月25日向金穗公司支付房屋租金76万元。 本院认为，金穗公司与凯达公司签订的案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效。合同履行期间，金穗公司完成了向凯达公司交付适用房屋的合同义务，凯达公司理应向金穗公司支付相应的房屋租金。关于金穗公司主张的第二阶段前两年的房屋租金，因经评估确定该阶段的租金标准为1035741元/年，且金穗公司主张的房屋租金履行期限已经届满，故凯达公司理应向金穗公司支付该期间（2016年10月1日至2018年9月30日期间）的房屋租金2071482元（1035741元/年×2年）。因凯达公司已于2019年12月25日向金穗公司支付房屋租金76万元，故凯达公司还需对欠付的剩余房屋租金1311482元履行给付义务。 关于金穗公司主张的欠付租金利息，凯达公司在双方对第二阶段房屋租金标准未协商一致的情况下，按第一阶段的租金标准向金穗公司支付租金的行为，表明其有按时积极履行合同义务的意愿，金穗公司拒收租金，放任其损失的扩大，其对自身遭受损失的后果亦负有一定的过错，故对其该项主张，本院不予支持。 关于凯达公司提出的反诉请求，首先，虽然金穗公司违反合同约定将凯达公司酒店院内房屋出租给案外人用于酒店经营，但双方在合同中就引进同类商户的违约责任未作明确约定，且凯达公司提交的证据不能证明金穗公司的出租行为对其造成的经济损失，故对凯达公司要求金穗公司承担因违约对凯达公司造成经济损失318万元的反诉请求，本院依法不予支持。其次，对于凯达公司提出的要求金穗公司赔偿其他经济损失的反诉请求，因其提交的证据既无法证明损失客观存在的事实，也无法证明损失与金穗公司的行为之间存在因果关系，故本院对此亦不予支持。 最后，关于本次评估费用的承担问题。本院认为，酿成本次纠纷的根本原因在于金穗公司与凯达公司对第二阶段的租金履行标准未作明确约定又不能协商一致，对于此次纠纷久拖不决的现状，双方均负有过错，现众城公司的评估意见为双方第二阶段的租金支付提供了履行标准，为本次纠纷的解决提供了依据，故双方应平均分担本次评估产生的费用，即各自负担14000元。 综上所述,金穗公司的诉讼请求部分成立，凯达公司的反诉请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、甘肃西域凯达酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内支付永登金穗粮食贸易有限公司2016年10月1日至2018年9月30日期间的房屋租金1311482元； 二、驳回永登金穗粮食贸易有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回甘肃西域凯达酒店有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费32659元，由甘肃西域凯达酒店有限公司负担16603元，永登金穗粮食贸易有限公司负担16056元；反诉案件受理费10648元，甘肃西域凯达酒店有限公司负担。评估费28000元，由永登金穗粮食贸易有限公司负担14000元，甘肃西域凯达酒店有限公司负担14000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长 喻得荣 审 判 员 郭大儒 审 判 员 田彩兰 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 崔琰霞 书 记 员 杨晓英