河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5284号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳市广华置业集团有限公司，住所地河南省偃师市首阳山街道办事处府西路东。法定代表人：谢元成，该公司经理。委托诉讼代理人：戎洁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：辛利伟，河南大鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金朋伟，男，1976年9月29日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：马银霞，河南伊洛律师事务所律师。上诉人洛阳市广华置业集团有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人金朋伟合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人广华公司的委托诉讼代理人戎洁、辛利伟，被上诉人金朋伟的委托诉讼代理人马银霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广华公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回金朋伟对广华公司的诉讼请求；2.改判金朋伟向广华公司支付物业费暂计13402元（自2018年5月31日起按每月2.28元/㎡暂计算至2020年3月24日）。事实和理由：一、一审判决书本院确认部分“…广华公司没有将涉案房屋达到合同约定的交付条件，金朋伟拒绝办理房屋交接手续…”该确认明显错误。1.上述确认部分的表述，金朋伟从未主张过也没有提交证据予以证明，显属认定错误；2.案涉商铺符合且达到了合同约定的交付条件。根据双方签订的《商品房预售合同》第八条约定，案涉商铺符合交接条件，并通过了竣工验收备案，取得了《竣工验收备案证书》。案涉商铺系现房销售，质量合格，正在由他人租赁使用；3.金朋伟在没有合同约定及法定事由情况下，为了个人生意利益及意图减免物业费，不办理交接手续。二、一审判决第一项错误，没有履行的事实基础。案涉房屋已依约交付，广华公司无法对已交付的商铺再次进行交付。1.案涉商铺已交付且已办理不动产产权证登记于金朋伟名下；2.2018年5月31日交接时按现状交接系金朋伟要求的，广华公司遵从客户指示，满足客户要求，反而被诉讼并被判承担责任，实属不公。三、一审判决第二项错误，广华公司合同约定的交付义务已履行，不存在违约行为，不应承担违约责任，该项判决无事实及法律依据。1.案涉商铺销售时存在租赁，租赁状态金朋伟明知且认可。2.一审判决确认事实部分关于金朋伟所谓拒绝办理房屋交接手续原因的表述，只能是在双方对案涉商铺交接验收后，恰恰证明金朋伟对案涉商铺已进行了交接验收。3.在提出不构成违约前提下，广华公司一审同时提出金朋伟主张违约金过高的抗辩，因案涉商铺为现房，交付时间、地点明确。金朋伟因个人原因无故受领迟延，后果应自行承担。四、一审判决第三项错误，不仅没有事实基础，而且适用法律错误。1.根据合同约定，对买受人金朋伟原因不能按期交付的，按照合同约定的交付日期开始承担物业管理费及相关责任。2.广华公司一审中明确主张鉴定的不必要性，在违约责任约定明确情形下，鉴定程序不合法、不公正、不科学。由此产生的后果，应由鉴定申请方金朋伟承担。五、金朋伟应自2018年5月31日起向广华公司支付物业费。金朋伟不履行合同约定房屋交接手续、不签署房屋交接单的行为，已构成受领迟延而应当承担违约责任。综上，一审判决事实不清，法律适用不正确，判决结论明显错误。金朋伟辩称：一、一审确认广华公司的涉案房屋没有达到合同约定的交付条件，认定事实正确。1.广华公司不仅迟迟不予交付房屋，金朋伟购买的涉案商铺更没有达到合同约定的状态，这在一审开庭审理时已经查明，庭后法庭专门组织双方当事人到现场进行了查看。2.涉案商铺经分期综合验收合格仅是广华公司商品房达到交付的条件之一，是否经分期综合验收合格、备案与广华公司将商铺交付给金朋伟，二者之间没有必然联系。广华公司没有向金朋伟交付房屋，更未和金朋伟签署房屋交接单，交房不能以证人证言为依据。二、广华公司至今没有向金朋伟完成房屋交付。1.涉案房屋虽是现房销售，但其在销售时已由他人租赁，广华公司一方面收取涉案商铺售房款，一方面又对外出租收取租金。由于承租人没有腾房，致使广华公司一直没有交房。且涉案商铺没到达到合同约定的图纸状态。2.在金朋伟的多次催促下，广华公司在2019年9月23日才完成最终的房屋实测面积，和金朋伟签订了补充协议，印证了广华公司没有交房的事实。三、一审判决正确，广华公司应按照合同约定履行向金朋伟交付商品房的义务。房屋交付使用的外在表现是将房屋的钥匙交付给买房人，因此房屋所有权的转移并不意味着房屋的交付使用，不能混为一谈。故办理不动产证和广华公司是否按约交房之间没有必然联系，也不是广华公司已经交房的依据。四、广华公司没有履行交房义务，当然应当承担违约责任。金朋伟所诉违约金是按照双方签订的商品房预售合同的约定计算的，且该合同是广华公司提供的制式合同，违约金的标准也是广华公司拟定的。一审按照双方合同的约定判决违约金并无不当。五、一审适用法律正确。1.广华公司不交房的行为造成了金朋伟损失巨大，违约金不能弥补；2.一审判决驳回反诉请求认定事实清楚，证据充分。山水人家小区物业公司为洛阳地久物业有限公司，广华公司不具备本案反诉原告的诉讼主体资格。广华公司没有交房，金朋伟不应支付物业费13402元。综上，一审认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金朋伟向一审法院起诉请求：1.判令广华公司立即交付金朋伟购买的商铺，价款1956432元；2.判令广华公司赔偿金朋伟因逾期交付商铺所产生的违约金（按购房款日万分之一计算至起诉之日为98212.88元，其余违约金计算至实际交付商铺之日止）；3.判令广华公司因逾期交付商铺所产生的损失，损失按每平方每月20元，计算至起诉之日为89466.44元，其余损失计算至实际交付商铺之日止。广华公司反诉请求：判令金朋伟向广华公司支付物业费暂计13402元（自2018年5月31日起按每月2.28元/m2暂计算至2020年3月24日）。一审法院认定事实：2018年3月21日，金朋伟、广华公司签订《洛阳市商品房买卖合同》，广华公司出售给金朋伟座落在偃师市××区××路南“山水人家”11幢104、204号，建筑面积共计266.2平方米，价款1956432元的商铺一套。该合同约定“第六条付款方式及期限。一次性付款约定金额1956432元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-3-21，缴纳比例100%。第八条交付期限：出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出买人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。……第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”。2018年3月20日，金朋伟在河南偃师农村商业银行股份有限公司办理个人贷款120万元，期限20个月，月利率千分之7.91，合同签订当日金朋伟将全部购房款1956432元一次性交付给了广华公司。2018年5月31日，合同到期后，广华公司涉案房屋没有达到合同约定的交付条件，金朋伟拒绝办理房屋交接手续，在双方交涉过程中，广华公司要求金朋伟交纳自2018年5月31日起所产生的物业费，遭金朋伟拒绝，双方发生纠纷。另查明，经金朋伟申请，洛阳市盛久翔价格评估有限公司于2020年5月25日对涉案商铺因逾期交房导致的租金损失的市场价值予以评估，并作出盛评报字（2020）第15号资产评估报告书，评估结论为“申请人购买的山水人家商铺因逾期交房导致的租金损失，在评估基准期2018年6月1日至2020年4月22日的评估价值为人民币捌万柒仟玖佰贰拾贰元整（87922元）”。金朋伟支出鉴定费2000元。一审法院认为，广华公司、金朋伟之间签订的《洛阳市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，该合同合法、有效，双方均应当按合同约定履行自己的权利和义务。金朋伟负有按合同约定支付房屋价款的义务，广华公司负有按约定交付房屋的义务。广华公司未按约定期限及约定标准交付房屋构成违约，应当承担违约责任。金朋伟提出要求广华公司按合同约定承担因逾期交房造成的租金损失87922元，其余违约金计算至实际交付商铺之日止。因广华公司逾期交房达二年之久，金朋伟负担着巨额的贷款利息，双方约定的违约金不能弥补金朋伟的实际损失，属明显过低，根据公平原则和诚实信用原则，结合广华公司的过错大小，对金朋伟的该项请求应予支持。关于广华公司提出请求金朋伟支付物业费的反诉请求，因广华公司没有交付房屋，金朋伟没有占有、使用该房屋，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条规定，判决：一、广华公司于本判决生效之日起二十日内将座落在偃师市××区××路南“山水人家”11幢104、204号商铺一套按合同约定的标准交付给金朋伟；二、广华公司于本判决生效之日起十日内支付金朋伟违约金（按购房款1956432元的日万分之一标准，自2018年6月1日起计算至实际交付商铺之日止）；三、广华公司于本判决生效之日起十日内赔偿金朋伟因违约造成的租金损失87922元；四、驳回金朋伟其他诉讼请求；五、驳回广华公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取11976元，鉴定费2000元，反诉受理费67.5元，共计14043.5元，由广华公司负担。本院二审期间，广华公司提交偃师市不动产登记中心登记信息告知单，拟证明案涉商铺已经交付，金朋伟系迟延受领，广华公司已履行了协助办理不动产产权登记义务。金朋伟质证意见：对该证据的真实性无异议，对其证明方向有异议。对于本案金朋伟购买的商铺是否办理不动产登记，在一审时已经查明。办理不动产登记和广华公司是否按约交房之间没有必然联系，不能证明广华公司履行了交房义务。双方签订的商品房预售合同第15条，对办理不动产登记有专门的约定，买卖合同中第9条对逾期交房也有这样的约定。据此，本院认定2019年9月26日案涉商铺登记在金朋伟名下。本院认定的其他事实与一审法院认定一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金朋伟与广华公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,双方均应全面履行合同约定的义务。关于案涉商铺交付，该商铺虽然于2019年9月26日登记在金朋伟名下，但未达到合同约定的交付条件，广华公司主张已完成交付义务与合同约定不符。金朋伟要求广华公司交付符合图纸标准的商铺，符合合同约定，应予支持。一审法院据此认定广华公司构成违约应承担违约责任，依据充分。广华公司上诉称案涉商铺与相邻商铺打通是金朋伟明知且认可的，没有证据支持，金朋伟庭审中亦不认可，因此本院对广华公司该主张不予支持。关于违约金及金朋伟的损失，一审法院依据金朋伟提交的证据，认定合同约定的违约金标准过低，不足以弥补金朋伟实际损失，判令广华公司另行支付金朋伟商铺租金损失，处理并无不当。关于广华公司要求金朋伟支付物业费的主张，因其未交付商铺给金朋伟使用，且案涉小区物业公司为洛阳地久物业有限公司，广华公司主张物业费没有事实和法律依据，故本院不予支持。综上,广华公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2133元,由上诉人洛阳市广华置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年八月三十一日法官助理安超书记员高会茹