河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初2236号原告：许玉会，男，1972年5月19日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：李玮，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖亚军，河南好谦律师事务所实习律师。原告：史桂香，女，1973年9月23日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：李玮，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖亚军，河南好谦律师事务所实习律师。被告：史国富，男，1975年5月15日出生，汉族，现住焦作市解放区。原告许玉会、史桂香与被告史国富物权确认纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许玉会、史桂香及二原告的委托诉讼代理人李玮，被告史国富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许玉会、史桂香向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合二原告办理XXXA区X号楼X单元XX号房屋过户登记手续,将房屋产权人变更为二原告；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二原告系夫妻关系，原告史桂香和被告史国富系继姐弟关系。2002年二原告欲购买XXXA区X号楼X单元XX号房屋，因购买房屋是河南XXXX建设公司XXX职工集资房，二原告均不复合当时条件。因二原告与被告是亲属关系，故二原告与被告协商一致，二原告借被告之名购买XXXA区X号楼X单元XX号房屋。二原告缴纳了购房款及相关配套设施费用。2006年交房后，二原告对诉争房屋以二原告的名义装修后入住至今，后来为了生活方便还将水电暖改为原告的名字。现诉争房屋虽登记在被告名下，但是由原告购买、装修并实际居住使用至今，原告是实际产权人，二原被告之间形成借名买房的法律关系。现二原告要求被告将诉争房屋过户至二原告名下，被告拒绝配合，原告多次沟通未果。故诉至法院，望判如所请。被告史国富辩称，请求依法驳回原告不实之诉，让原告搬出其借住在被告所有的房改××区××楼××单元××号房屋，还被告一个安身立命之所。事实和理由：1.原告起诉书中关于“2002年二原告欲购买XXXA区X号楼X单元XX号房屋”之说纯属捏造，原告怎知被告已申请，但单位还未分给被告的房改房是几号楼几号，二原告为什么不欲购买焦作市那么多的公开销售住房，客观事实是被告在收到单位通知本单位正式职工可以申请福利性质房改房时，申请了该住房。二原告及其父亲史凤文（被告继父）在知道被告申请了该住房后，以原告小孩想来市区上学为由请求被告让其暂时借住。2.原告起诉书中关于“故二原告与被告协商一致，二原告借被告之名购买XXXA区X号楼X单元XX号房屋”之说亦纯属捏造，被告从未与原告达成书面或口头“借名买房”之合同，何来协商一致，被告自己尚未有住房，怎会将自己单位分给自己的福利及保障性住房无偿送与他人，这是一个人安身立命之常识；也曾有同事、熟人找到被告，想借被告之名买房，承诺给予借名费，被告均未答应。法庭可以调查此类事情是否存在。3.原告起诉书中关于“二原告随后办理了相关认购手续，缴纳了购房款及相关配套设施费用”，是被告因工作性质常年不在家，自己与父母也没有分家，就让父母帮忙办理相关事宜，并交待父母必须本人到场办理的事宜及缴纳购房款时告诉被告回来办理和交钱。因母亲不认字，继父史凤文也未通知被告，具体购房款是谁交的、交了多少，被告存有疑问。被告休假回家时问及此事，要求把购房收据拿来，但原告及继父没有出示、归还购房收据，含糊其辞，一推再推。被告当时不想因此影响家庭关系，所以就暂时搁置了此事。时至今日，被告也未见到购房收据。被告并未委托原告用自己的钱交钱，具体谁交钱、什么时候交钱，也未告知被告。4.因工作性质所致，被告常年在外工作，二原告在未通知被告的情况下，对被告所有的XXXA区X号楼X单元XX号房屋装修入住了，作为亲属关系，也因原告自己要先借住，所以被告未做深究。5.原告起诉书中关于“后来为了生活方便还将水电燃暖改为原告名字”，同样是二原告在未通知被告的情况下私自所为，法庭可以调查一下二原告是怎么办到的，是否存在侵权及违法行为。6.2012年，案涉房屋的房产证办理下来之后，原告及被告继父以把史凤文、曹金兰夫妻二人共有的房屋给被告为交换条件，想让被告把案涉房屋过户给原告，被告认为这是空口白话，未做答应。原告看霸占被告所有的案涉房屋无望，遂从此房改房搬出（此事也可去XXX调查），若是原告所诉的“借名买房法律关系”，原告可会搬家，为何要搬出呢，随后原告联系被告要购房款及多少给点装修钱，被告遂问原告借住那么多年租金怎么算，原告无答，此事暂僵于此处。后被告继父又多次游说、请求被告，被告为了家庭关系不至太僵，只要有所居可以做出让步，与被告继父史凤文、母亲曹金兰，见证人常某共同签署了一份协议。此协议可旁证原告所诉“借名买房”根本就是子虚乌有，自说自话。若按原告所诉一开始就是“借名买房，二原被告协商一致”，继父怎会提出签此协议，这是常理。7.原告起诉书中关于“二原告、被告之间形成借名买房的法律关系”于情于理于法都实在难符：1、请原告在法庭当庭出示借名买房之合同；2、即使是二原告出资（出资行为未通知房屋所有人，私自所为，本就侵权违法）却未取得房屋产权证书，这说明所有权没有转移，其出资可作为债权及房租，请原告把债权和物权分开；3、原告之诉归根到底是为了剥夺、占有被告的合法权益，享受本不应该享有的利益。原告为何不借被告之名买商品房呢，如果本案所谓的“借名买房的法律关系”成立，那么我国任何公民是否都可以借贫困户之名享有国家扶贫政策呢，出资、装修、缴纳相关费用、一段时间内使用等等同样是借名人，有理有据否，合法有效吗？损害了国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益。不同事但同理，法律是为了维护公平公正的，不会让借名人（假定）以合法形式掩盖非法目的。4、法律依据：（1）《中华人民共和国合同法》第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。请问：此案之诉案由委托合同纠纷，此委托合同（若有）公平吗？（2）《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;3)以合法形式掩盖非法目的;4)损害社会公共利益;5)违反法律、行政法规的强制性规定。即使有借名买房协议也违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定。因为案涉房屋是被告所在单位（中央企业）分给自己正式职工的福利性保障住房，房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠，对离休干部也有优惠政策。若本案“借名买房的法律关系”成立，损害了国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益，并以合法形式掩盖非法目的。借名买房合同（即使有）造成登记权利人和实际权利人错位，司法不应持鼓励态度。借名买房行为规避国家房产政策和法规，属于合同法中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的的无效合同情形，应认定无效。借名买房合同系虚假意思表示，应当认定为无效。房改房同样属于国家房产政策范畴。（3）《中华人民共和国合同法》第四百零三条，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。请问：若被告是为出名给委托人，第三人（被告的单位）可会订立原始合同，可会把此房改房分配给被告？（4）《中华人民共和国物权法》第七条，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。8.原告为何时至今日才起诉呢，2012年房产证下发时为何不起诉，有一个事实，2012年秋冬季左右，原告从此房改房搬出去后联系被告说购房款装修款事宜，见面时带了一群社会闲散人员，这是勾结黑社会要用强吗，还是内心有愧呢，在此就不赘述其过往了。正所谓君子坦荡荡，小人长戚戚。9.被告只是普通工薪阶层，在自己尚没有房子的情况下，怎会把自己单位给予自己的房改房（除按低于成本价购买外，还包括工龄、职务或职称方面的优惠）无偿送与别人，请法庭调查原、被告双方及其子女名下房产情况。被告相信事实永远胜于雄辩。故原告起诉书中关于购买、装修、居住等事由都有其客观实在原因，也都是原告蓄谋已久为了霸占被告案涉房屋所埋下的一个又一个伏笔。被告恳请法官以事实为依据，以法律为准绳，维护社会公平公正，不会支持于情于理于法不合之诉，还被告一个安身立命之所。根据当事人的起诉和答辩理由，本庭归纳本案的争议焦点是：1.本案案由如何确定；2.原、被告双方是否存在借名买房的关系，案涉房产权属如何确定，被告应否协助原告办理房产过户手续。原告许玉会、史桂香为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：1.XX花园职工集资建房交款通知书复印件一份，证明当时原告以被告的名义缴纳的案涉房款。2.银行取款凭证二份，证明原告交房款当时，取得款项的来源：从史桂香处取出15000元，从史桂香妹妹史桂花处取得28000元，剩余40000多元向原告许玉会父母借取，上述款项已经归还史桂花及许玉会父母，由许玉会拿着现金去银行交了88000元房款，后又退还了22000元。3.XXXX社区证明二份，证明二原告在案涉房屋中，自始长期居住至今。4.案涉房屋土地证一份，证明案涉房屋的土地证在原告处，当时是原告从土地部门取得，原告长期居住在房屋内，所有手续均是由原告办理，被告对此根本不清楚，如被告称是其是暂时居住，那么相关手续应由被告办理而事实上所有手续均是二原告办理。5.收据一份，燃气缴费通知单一份，燃气检查工作单一份，燃气缴费明细一份，证明原告在收到房屋时，所缴纳的天然气开口费，以及平时所缴纳的案涉房屋的燃气费，原告起初在收到案涉房屋时，就居住在房屋内，一直居住至今，天然气户主的名字就是原告的名字，与被告没有任何关系。6.收款收据一份，供热入网协议一份，焦作市居民住宅计量供用热合同一份，供热缴费单、卡片、发票一份，证明原告在收到房屋时，所缴纳的暖气开口费，以及平时所缴纳的案涉房屋的暖气费，证明原告起初在收到案涉房屋时，就居住在房屋内，一直居住至今，暖气户主的名字就是原告的名字，与被告没有任何关系。7.电费收据、明细各一份，证明原告平时所缴纳的案涉房屋的电费，证明原告一直在房屋内居住至今，电费户主的名字就是原告的名字，与被告没有任何关系。8.水费收据一份，证明原告平时所缴纳的案涉房屋的水费，证明原告一直居住在房屋内至今，水费户主的名字就是原告的名字，与被告没有任何关系。9.收据一份，证明原告一直居住在案涉房屋内至今，案涉房屋的卫生费均由原告所缴纳，户主的名字就是原告的名字，与被告没有任何关系。10.案涉房屋装修协议及单据等，证明原告收到案涉房屋后，所有的装修均是由二原告办理，所有签订的协议，均是由原告所签，案涉房屋自装修，原告就居住在内至今，与被告没有任何关系，如向被告所称是其暂时居住，那么按照常理所有装修费用应由被告支付而不应当由原告支付。11.录音光盘一份、录音笔录一份，证明案涉房屋是用被告的名字所购买，被告对于此自认可，案涉房屋由原告出资购买，这事情被告明知并且是同意的，被告不要案涉房屋，是有其他原因，双方之间除约定房屋的所有权归属问题外没有其它约定。12.证人殷某出庭作证，证明缴纳案涉房款当时，是原告与证人一起去缴纳的，同时能够证明，原告在收到案涉房屋时，就居住在内至今。以上证据共同证明：被告对此是明知的，否则原、被告是无法用其名字买房的，因此双方之间存在借名买房之事的合意，双方之间由于亲属的关系并没有书面的合同，但是双方之间有口头约定，原告收房、付款、装修、入住的行为被告予以认可，也即对双方之间的认可，否则为何被告一直不起诉要求归还房屋，原告居住至今是事实，双方之间存在借名买房关系，被告现在反悔具有一定的目的，其称暂时居住与录音中自述形成矛盾，自述该房屋因其当时并未结婚不需要该房屋，因此借名买房系既定的事实。被告史国富对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性被告弄不清，被告因为工作性质常年不在家，与自己的父母没有分家，所以说报完名之后被告交代自己的父母帮忙办理相关事宜，并交待父母必须本人到场办理的事宜及缴纳购房款时告诉被告回来办理和交钱。因母亲不认字，继父也未通知被告，具体购房款是谁交的、交了多少，被告存有疑问不知道。被告休假回家时问及此事，要求把购房收据拿来，但原告及继父没有出示、归还购房收据，含糊其辞，一推再推。被告当时不想因此影响家庭关系，所以就暂时搁置了此事。时至今日，被告也未见到购房收据。被告并未委托原告用自己的钱交钱，具体谁交钱什么时候交钱，也未告知被告。所以说因为有前车之鉴被告才在2012年办理房产证的时候自己去办理的。对证据2被告认为取款凭证不能证明是去交房款的，可能去干其他事情的。到目前被告也没有见到购房的收据。对证据3，原告长期居住是因为原、被告的亲属关系，当时继父说的是小孩上学暂住的。对证据4办理土地证时没有人通知被告，被告不知道，是原告与被告继父一块办理的。对证据5、6、7、8、9只能说明原告长期居住，房子是被告让原告暂住的，被告不可能替原告交水电、燃气费暖气费，谁住谁交。对证据10装修是在被告不知情的情况下进行的，因为工作性质所致被告常年在外工作，二原告在未通知被告的情况下，对被告所有的案涉房屋装修入住了，作为亲属关系，也因原告自己要先借住，所以被告未做深究。对证据11中2份录音内容均是被告本人，第一段录音需原告把原始载体拿出来，该录音有修改剪辑的可能，录音里面老家姑父说就没有和你姐联系过说过话，但是从电话录音当中可以看出她们是串通好的，在这诱导通话，他所说的自相矛盾。第二短录音里面从头到尾都是预谋好打好草稿的也是与第一段录音一样存在诱导行为。原告说的10000元被告不认，10000元与房子没有关系，是原告自说自话往房子上套，后来说的事都是在2012年以后，父母房子拆迁，原告想拿父母的房子跟被告换才开始说这些事情，录音中原告说话很快中间很多次不让被告插话，这是事先打好草稿的诱导录音。对证据12证人证言用什么证据来证明，被告认为证人证言是空口白话，另外证人与原告妹妹有同学关系，刚开始说没有被告问证人，证人才说有同学关系，证人所说的史桂香用史国富的名义买房需有证据证明。被告史国富为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：2012年协议复印件一份，证明原告说的借名买房是自说自话子虚乌有。如果一开始是原告声称的借名买房关系，可会有这份协议的存在？并且我们与见证人是没有任何亲属关系的。就是因为见证人了解这个事情的始末，所以说作为没有任何关系的第三人来为我们见证这个协议。原告许玉会、史桂香对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据的三性均有异议，不能证明被告的证据指向，该协议二原告不知情，上面内容二原告从没有听说过；该协议内容是史凤文、曹金兰与被告之间达成的协议，而该协议中诉争的房屋系二原告拥有实际的所有权，上述人员是无法处置二原告的财产，因此该份证据不能证明案件的事实不应采纳。本院对本案证据认定如下：对于原告提交的证据1、3、4、5、6、7、8、9、10，被告对其真实性未提出异议，经审查上述证据能够证明原告持有案涉房屋的交款凭证及国有土地使用证，案涉房屋于2006年交房后原告进行装修并入住至今，案涉房屋的水电暖、天然气及卫生费等相关费用均是原告支付，并且案涉房屋水电暖及天然气的户主名字为原告史桂香，本院对上述证据的真实性予以认定；对于证据2，该证据系银行取款凭证，从取款人、取款金额、取款时间考察，结合其他有效证据，可以认定取款凭证确系二原告为支付购房款而取款，本院对该证据予以认定；对于证据11，被告认可两份录音均系其本人的通话录音，2020年6月14日的录音中对方问道“不是你姐用你的名买的房吗”，被告明确回答“当时俺爸说你姐的小孩上学的，没有地方上学，你先替她要个房吧”，对方又问“那个钱是谁出的”，被告回答“那钱是谁出的你还用问我”；2020年6月15日的录音中许玉会称“你一直没有给我过户，你一定有想法”，被告回答“我有房了给你，我没有房就不给你”，之后许玉会又称“等房产证下来了，你让桂香把税钱给你，你自己去领走了房产证，我们住这么长时间了，你一句话房子是你的了，你让我们怎么办”，被告回答“咱都不要急，咱也不要提这提那，没用”，之后许玉会又称“XXX这房一分钱也没有让你交，还给你10000元补偿，后来你去取房产证，你还先让桂香把那个税钱给你”，上述录音内容可以证明被告认可其曾用自己的名义为原告“要个房”，房款由原告支付，被告未支付任何款项，办理房产证时，原告史桂香将所需税款交予被告，被告领取房产证后拒绝将房产过户至原告名下的事实，该录音内容与其他有效证据能够相互印证，本院予以认定；对于证据12，证人证言中与其他证据相一致的部分本院予以确认。对于被告史国富提交的证据，该协议没有二原告签字，不能证明二原告对该证据知情或认可，也不能证明被告的证据指向，本院对该证据不予认定。本院对本案事实认定如下：2002年，河南XXXX建设公司建设XXX职工集资房，被告史国富作为作为该公司职工，有资格购买集资房。二原告与被告协商后，以被告名义向河南XXXX建设公司购买了案涉的XXXA区X号楼X单元XX号房屋。二原告按照要求支付购房款后，河南XXXX建设公司向二原告出具了XXXX职工集资建房交款通知单，该通知单载明“史国富同志，根据您的申报面积，按排序挑选后，现将X栋X单元X层西户住房分配给您，标准价660元，应交款66000元，一次性付清66000元”，该通知单加盖了河南XXXX建设公司房产管理委员会公章及河南XXXX建设公司焦作分公司财务专用章。2005年2月26日，原告领取了案涉房产的国有土地使用证。2006年，案涉房产交房后，二原告对房屋进行了装修，装修完毕后即入住至今。期间，二原告交纳了案涉房屋的水电暖及天然气、卫生费等费用，后二原告又将案涉房屋水电暖及天然气交费账户的户主名变更为史桂香。2012年6月29日，原告史桂香将领取房产证时需要补交的税款交予被告史国富后，被告史国富领取了案涉房产的房产证。此后，二原告要求被告协助办理案涉房产的过户手续，被告不予办理而引起本案诉讼。本院认为，本案的关键在于二原告与被告之间是否存在借名买房的关系。借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购买房屋,并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房约定的形式既可以为书面约定,也可以为口头约定,认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断:房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。综合审查本案的证据及当事人陈述，可以确认本案中二原告出资购买了案涉房产，案涉房产自交房之后即由二原告装修并一直由二原告占有使用，案涉房产的房款交款单、国有土地使用证、水电暖及天然气费用支付单据均由二原告持有并支付。关于借名买房的理由，二原告主张被告系河南XXXX建设公司职工，具备购买职工集资房的资格，因而与被告协商一致后，借用被告的名义买房，该主张具有相关证据佐证且合乎常理，本院予以采信。另外，根据被告史国富在录音中所述“当时俺爸说你姐的小孩上学的，没有地方上学，你先替她要个房吧”、“那钱是谁出的你还用问我”，也可以确认被告认可其曾用自己的名义为原告购房，房款由原告支付的事实。据此，可以确认本案案涉房产系二原告与被告协商一致后，借用被告名义购买，二原告支付了全部购房款并装修使用至今。二原告与被告之间的借名买房协议是双方当事人真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按照合同约定履行义务。另外，案涉房产已于2012年办理了产权登记，依法可以办理过户手续，故二原告要求被告协助将案涉房屋过户至二原告名下具有事实及法律依据，本院予以支持。至于被告抗辩原、被告不存在借名买房关系，因未提交任何有效证据予以证明，本院不予采信。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:被告史国富于本判决生效之日起三十日内，协助原告许玉会、史桂香将焦作市解放区人民路XXXA区X号楼X单元XX号房产过户登记到原告许玉会、史桂香名下。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金。本案受理费减半收取为50元，由被告史国富承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王文之二〇二〇年八月十四日书记员  张 艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。