北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9147号上诉人（原审原告、反诉被告）：尚万洪，男，1967年11月12日出生，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：鲁升阳，北京市立圣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。法定代表人：李皓，总经理。委托诉讼代理人：郑福敏，女，1977年10月4日出生，北京君天首业商贸有限公司法务，住江西省高安市。原审第三人：北京友谊商店股份有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街17号。法定代表人：王力强，董事长。委托诉讼代理人：沈岚，北京市融商律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜宝成，北京市融商律师事务所律师。上诉人尚万洪、上诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天公司）因与原审第三人北京友谊商店股份有限公司（以下简称友谊商店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院作出（2018）京0105民初21939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尚万洪及其委托诉讼代理人鲁升阳，上诉人君天公司之委托诉讼代理人郑福敏，原审第三人友谊商店公司之委托诉讼代理人沈岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚万洪上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持尚万洪一审诉讼请求，驳回君天公司反诉请求；2.一、二审诉讼费由君天公司承担。事实与理由：一审法院认定尚万洪承担违反消防安全所产生的全部责任是错误的。尚万洪在经营过程中不存在违反安全法规的行为，其没有收到相关通知，君天公司提交的承诺书也是虚假的，一审法院关于导致合同不能履行的过错的认定是错误的。君天公司违约行为是十分明确的，尚万洪本身不存在违约行为，一审法院对违约责任的认定错误。一审法院对应当退还的租金认定不清，导致退还数额严重减少。君天公司辩称，不同意尚万洪的上诉意见。君天公司不存在违约行为，不应承担违约责任。停水停电是由于尚万洪未按照要求整改导致的，应当由其承担全部责任。尚万洪欠付租金，君天公司不应向其退还租金。双方合同无法继续履行的原因是由于尚万洪违反消防安全法规的规定，故装修损失应当由其自行承担。君天公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回尚万洪的诉讼请求，支持其一审反诉请求；本案诉讼费由尚万洪承担。事实及理由：一审法院关于租赁合同中“友谊商店公司”的印章系君天公司所盖的事实认定错误，君天公司不应承担合同无效的全部责任，尚万洪对合同无效亦有过错，应当承担缔约过失责任。鉴定报告中确定的装修损失为8万元，一审法院对于装修残值损失的认定错误。尚万洪2017年8月3日交纳的是2017年4月22日至2017年10月21日的租金，一审法院认定君天公司应向尚万洪退还租金是错误的。尚万洪辩称，不同意君天公司的上诉意见。租赁合同上的印章是君天公司加盖的，一审法院认定正确，君天公司加盖假公章，应当承担合同无效的全部责任，赔偿相关损失。君天公司主张尚万洪存在违约行为，缺乏证据支持。友谊商店公司述称，本案不涉及友谊商店公司实体权利，其对本案处理不发表意见。尚万洪向一审法院起诉请求：1.判令解除尚万洪、君天公司于2010年7月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令君天公司支付尚万洪违约金450000元；3.判令君天公司赔偿尚万洪装修损失783215.15元；4.判令君天公司退还尚万洪剩余租金123300元。君天公司向一审法院反诉请求：1.判令尚万洪支付君天公司欠付租金86250元（自2017年10月21日至2017年12月31日止）；2.判令尚万洪支付君天公司解约违约金90000元（按年租金的20%标准计算）、迟延履行违约金31050元；3.确认尚万洪、君天公司于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日解除；4.判令尚万洪支付君天公司房屋占有使用费（按每日1232元标准，计算自2018年1月1日至实际腾退之日）。一审法院对各方有争议的证据认定如下：1.尚万洪提交甲方（出租方）为君天公司、乙方（承租方）为尚万洪签订于2010年7月22日的《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）一份。涉案合同首页右上部及尾页左下部均盖有友谊商店公司印章。友谊商店公司否认曾在涉案合同上盖章，并申请上述印文与其备案的印章是否具有同一性进行鉴定。法院依其申请，委托中天司法鉴定中心对涉案合同中友谊商店公司的印章与其备案的印章是否具有同一性进行鉴定。经鉴定，中天司法鉴定中心出具中天司鉴中心[2018]文鉴字第223号司法鉴定意见书，鉴定意见为：涉案合同中两枚友谊商店公司印文与样本印文不是同一枚印章所盖印。友谊商店公司为此支付鉴定费7900元。关于涉案合同中“友谊商店公司印文”为谁所盖，友谊商店公司表示其将包括北京市朝阳区建国门外大街×号北京友谊商店办公楼四层（以下简称涉案房屋）在内的多处房产出租给君天公司，并允许其转租，但并不知晓君天公司与尚万洪转租细节。君天公司表示，涉案合同实际主体为尚万洪和友谊商店公司，君天公司只是出于帮助，以自己名义将涉案房屋转租给尚万洪，合同条款为尚万洪与友谊商店公司拟定。友谊商店公司、尚万洪对此均不认可。尚万洪表示，其承租房屋目的是为了经营宾馆，故对合同年限有特殊要求，并就此与君天公司多次磋商，后者表示由其与友谊商店公司沟通协调，并在签订合同时，向尚万洪出示盖有“友谊商店公司印文”、期限为10年的涉案合同，故尚万洪在涉案合同上签字、签期。法院认为，君天公司作为三方当事人所形成的租赁关系中的承租人，其转租应经友谊商店公司的同意；结合尚万洪、友谊商店公司关于涉案房屋出租及涉案合同磋商过程的陈述，君天公司在涉案合同中加盖“友谊商店公司印文”具有高度盖然性，法院据此认定涉案合同中的“友谊商店公司印文”为君天公司所盖。2.本案审理中，尚万洪申请对涉案房屋2010年装修残值进行鉴定，并就此提交装修合同一份。法院依其申请，委托北京恒乐工程管理有限公司对此进行鉴定。经鉴定，北京恒乐工程管理有限公司出具恒乐造价鉴定[2018]029号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：2010年施工部分装修损失金额为62831.87元，2016年施工部分装修损失金额为680383.28元。鉴定意见作出后，君天公司、友谊商店公司均提出异议，表示尚万洪未于2016年对涉案房屋四层客房区进行装修。北京恒乐工程管理有限公司针对上述异议出具工程造价鉴定回复意见书，答复如下：鉴定时，尚万洪提交“装修合同书（签订日期：2016年11月1日）”，君天公司、友谊商店公司均对此表示“不清楚、不认可”，故该公司根据“装修合同书”并结合“鲁家园宾馆”现场状况，将鉴定报告按2010年和2016年施工部分分开计算。因装修合同真实性不在其鉴定范围内，故该公司将四层客房区按2010年第一次施工的装修价格计算其工程造价，以供法院参考。工程造价为：2010年施工部分装修损失金额为62831.87元，该损失为确定性损失；四层客房区按2016年施工装修损失金额为680383.28元，按2010年施工装修损失金额为193767.05元，该损失为选择性损失。尚万洪为此支付鉴定费30030元。法院于2019年1月9日启动鉴定时询问尚万洪装修日期，尚万洪答复称“2010年7月份”；法院在上述鉴定报告作出后再次询问尚万洪装修时间及次数，尚万洪答复法院称，2016年为局部装修，装修款共计930000元，全部通过现金方式支付，但无法提交购买材料相关票据、转账明细及发票等材料。经核，该“装修合同书”签订于2016年11月1日，合同主体为尚万洪与北京龙雨旺腾装饰设计有限公司，后者于2017年2月13日成立。法院认为，因尚万洪提交的2016年装修合同未经各方当事人进行充分质证，且在各方当事人就此提出合理怀疑后，尚万洪未就此充分举证予以说明，故法院认定尚万洪未于2016年进行装修。因此，法院参考鉴定意见，确定本案装修残值损失为256598.92元。3.尚万洪提交2017年8月3日转账明细，欲证明其向君天公司支付2017年7月23日至2018年2月22日期间房屋租金225000元。君天公司认可收到上述款项，但表示自签订涉案合同以来，尚万洪一直迟延3个月支付房屋租金，故该笔房屋租金指向的租赁期间为2017年4月22日至2017年10月21日。法院认为，根据涉案合同关于租金金额、交付时间的约定及当事人陈述，法院认定该笔房屋租金指向的租赁期间为2017年7月23日至2018年1月22日。君天公司虽表示尚万洪欠付3个月房屋租金，但对此未提交证据佐证，法院对此意见不予采信。一审法院认定事实如下：2010年7月22日，友谊商店公司作为甲方（出租方）、君天公司作为乙方（承租方），签订《租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，从事经营招待所之用，租期为2011年1月1日起至2012年6月30日止，年租金为400000元。到期后，双方于2012年7月1日再次签订《租赁合同》，约定租期为2012年7月1日至2012年12月31日。此后，双方分别于2012年至2016年期间每年12月30日签订《租赁合同》，租期均为次年1月1日至12月31日，年租金均为400000元。2010年7月22日，君天公司作为甲方（出租方）、尚万洪作为乙方（承租方），就涉案房屋租赁事宜，签订涉案合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用于宾馆经营（办公、住宿），租赁期限从2010年7月22日起至2020年7月22日止，年租金为450000元，分两次付款，实行上付款方式，第一次于7月26日以前交付年租金的50%，第二次于2月10日以前交付年租金的50%，依此类推。乙方利用承租房屋进行非法活动或有损害公共利益，拖欠租金累计达一个月，擅自将房屋转借、转租、转让、抵押或拍卖，利用承租房屋存放危险物品，未经甲方书面同意改变租赁用途的，甲方有权终止合同。乙方逾期交付租金，除应及时如数补交外，应支付违约金，已逾期天数，每天按年度租金总额的千分之一计算违约金。甲、乙双方在合同期内不能私自终止合同，如有违约，违约方应向另一方支付450000元。涉案合同尾部盖有君天公司印章、尚万洪签名。君天公司另在涉案合同首页右上部及尾页左下部加盖“友谊商店公司”印章。涉案合同签订后，尚万洪将涉案房屋装修，后用于经营“北京鲁家园宾馆”。2011年4月2日，尚万洪以北京鲁家园宾馆名义向君天公司出具《承诺书》，载明：北京鲁家园宾馆承诺租赁期间，涉案房屋主要从事商务办公及内部招待之用，并严格遵守法律法规、涉案合同约定及友谊商店公司消防安全之相关规定，如出现违背相关合同之内容的违约行为，由其承担全部责任。2013年8月6日，友谊商店公司向君天公司发送《整改通知书》，载明：经排查，鲁家园宾馆未按照消防部门的有关规定安装消防报警系统和消防喷淋系统，故友谊商店公司要求君天公司制定整改方案，明确整改措施和整改时间。2017年11月21日，友谊商店公司向君天公司发送《关于鲁家园宾馆停业整顿的函》，载明：鲁家园宾馆存在重大安全隐患（包括：未按照安全规范设置自动喷淋灭火系统；疏散通道狭窄；未配备人员消防疏散防烟面具），不具备正常运营的必要条件，友谊商店公司将对鲁家园宾馆采取停业整顿措施。2017年11月22日，君天公司向尚万洪发送《告知函》，载明：经检查，鲁家园宾馆存在重大安全隐患（包括：未按照安全规范设置自动喷淋灭火系统；疏散通道狭窄；未配备人员消防疏散防烟面具）。现责令尚万洪按照法律法规规定、相关部门要求，立刻对鲁家园宾馆停业整顿，切实消除一切安全隐患，如整改不到位，所产生的一切后果均由尚万洪承担。2017年11月27日，北京市朝阳区公安消防支队向友谊商店公司发送《责令立即改正通知书》，载明：经检查，鲁家园宾馆未设置喷淋系统，疏散指示标识丢失，不符合标准；通道设置宽度过窄，不符合标准；窗户上设置影响逃生栅栏。2017年11月30日，友谊商店公司在涉案房屋门口张贴封条，并采取停水停电措施。2017年12月8日，友谊商店公司向君天公司发送《租赁合同到期终止通知书》，载明：双方于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》将于2017年12月31日到期，期满后友谊商店公司将不再与君天公司续约，要求君天公司于2017年12月31日将涉案房屋腾空交还友谊商店公司。2017年12月28日，案外人北京市融商律师事务所受友谊商店公司委托，向君天公司发送《律师函》，督促君天公司做好腾退房屋准备、恢复房屋原状工作。2018年1月4日，君天公司在涉案房屋门口张贴《告知函》，告知尚万洪（鲁家园宾馆）下述内容：因尚万洪未按要求进行消防整改，君天公司将依据相关法律法规规定以及涉案合同约定，采取相应的措施（包括但不限于强制整改、强制腾退房屋、解除合同等），因此所产生的一切损失均由尚万洪承担，同时君天公司将保留追究尚万洪违约责任的权利。2018年1月11日，案外人北京市融商律师事务所受友谊商店公司委托，向君天公司发送《律师函》，再次督促后者腾退房屋、恢复房屋原状；并向北京鲁家园宾馆发送《律师函》，督促后者腾退房屋、恢复房屋原状。2018年1月21日，君天公司向尚万洪发送《解除合同通知》，载明：因尚万洪一直未按要求整改，故致函解除涉案合同，要求尚万洪收到函后3日内腾退并交回涉案房屋，逾期不交回房屋则视为放弃房屋内财产所有权，君天公司有权自行处理。另查，2018年，友谊商店公司以排除妨害纠纷为由，将君天公司、北京鲁家园宾馆诉至法院，要求北京鲁家园宾馆立即腾退北京市朝阳区建国门外大街17号办公楼一层前台以及四层，将上述房屋交还给友谊商店公司；君天公司、北京鲁家园宾馆连带给付友谊商店公司自2018年1月1日至2019年3月8日止的房屋占有使用费574728元。2020年4月20日，法院经审理作出（2018）京0105民初7385号民事判决，判决：一、北京鲁家园宾馆于判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区建国门外大街17号办公楼第一层前台以及第四层，交还给友谊商店公司；二、君天公司、北京鲁家园宾馆于判决生效之日起十五日内共同给付友谊商店公司房屋占有使用费五十三万零二百三十六元；三、驳回友谊商店公司的其他诉讼请求。君天公司不服上述判决结果，向北京市第三中级人民法院提起上诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，依据已查明的事实，由于尚万洪与君天公司签订的房屋租赁合同所约定的租期为2010年7月22日至2020年7月22日，而友谊商店公司将涉案房屋租赁给君天公司的期限截止至2017年12月31日，即涉案合同租赁中2018年1月1日至2020年7月22日的转租期限超出君天公司与友谊商店公司之间租赁合同的剩余期限，而双方均未提供充分证据予以证明友谊商店公司与君天公司对此另有约定，因此涉案房屋租赁合同租期中2018年1月1日至2020年7月22日的转租期限依法应认定为无效。在此情况下，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案合同不能继续履行的责任应由何方当事人承担。关于涉案合同无效部分（2018年1月1日至2020年7月22日），法院认为，君天公司在未经友谊商店公司同意的情况下，擅自与尚万洪签订长于其与友谊商店公司合同年限的租赁合同，直接导致涉案合同超期部分无效，其应承担全部缔约责任；尚万洪根据涉案合同上加盖的“友谊商店公司”印章签订涉案合同，已尽到合理、必要的审慎义务，对此没有过错，因此不应承担缔约责任。关于涉案合同有效部分（2010年7月22日至2017年12月31日），法院认为，尚万洪承诺因违反友谊商店公司消防安全之相关规定所产生的全部责任由其承担，但作为涉案房屋的承租人及实际使用人，尚万洪在承租涉案房屋期间未能按照相关法律法规配备相应消防器材，导致涉案房屋处于危险状态，违反了承租人安全、正常使用承租房屋之基本义务，且经友谊商店公司、君天公司催促没有及时整改，其应承担相应责任。同时，君天公司于2017年11月22日发函督促尚万洪进行消防整改，8日后即对涉案房屋采取封门、停水停电措施，虽然上述措施系君天公司行使合同履行抗辩权之行为，但相较尚万洪的过错程度及可能引起的后果而言，该行为已超必要限度，该期间亦非合理期间，故对此存在过错。经本案查明，因消防安全隐患及封门、停水停电产生的损失为2017年12月1日至2017年12月31日的房屋租金。法院根据双方过错，判令尚万洪承担70%责任、君天公司承担30%责任，亦即君天公司应退还尚万洪上述期间部分房屋租金。需说明的是，消防安全隐患并非合同约定解除之条件，其程度亦不足以符合法律规定之解除条件，故君天公司无权主张解除合同，并据此向尚万洪主张违约责任。另外，尚万洪未按照约定于2017年7月26日前向君天公司支付租金，故尚万洪构成违约，应承担相应的违约责任。君天公司虽主张尚万洪此前欠付租金，但未就此充分举证。现有证据不足证明尚万洪欠付租金符合涉案合同关于承租方迟延支付租金达一个月可解除合同之约定，故对君天公司诉称尚万洪欠付租金构成根本违约，法院不予支持。综合上述分析，根据尚万洪、君天公司提出的各项诉讼主张，分项论述如下：关于涉案合同解除问题。如前所述，涉案合同中关于2018年1月1日至2020年7月22日的转租期限约定无效，涉案合同有效期间，双方均不具有法定或者约定合同解除权。现涉案合同有效部分已经履行完毕，不存在解除与否的问题，对于尚万洪诉请解除涉案合同、君天公司诉请确认涉案合同解除，法院均不予支持。关于租金问题。如前所述，君天公司应退还2017年12月1日至2017年12月31日期间部分房屋租金；同时，因君天公司承担全部缔约责任，故其无权收取涉案合同无效期间的房屋租金。君天公司表示尚万洪自签订涉案合同后即迟延3个月支付租金，并据此要求尚万洪支付2017年10月21日至2017年12月31日期间的房屋租金，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于违约金问题。根据租赁合同的约定，违约责任条款的适用情况有三：一是甲方未按时交付房屋供乙方使用；二是乙方逾期交付租金；三是一方在合同期内私自终止合同。尚万洪逾期支付租金之行为，符合上述合同约定违约的适用条件，考虑到涉案合同关于违约金标准约定合理，故尚万洪应按合同约定向君天公司支付逾期违约金。尚万洪、君天公司主张的其他违约责任，均无事实和法律依据，法院均不予支持。关于装修残值损失问题。如前所述，涉案合同系因君天公司超期转租行为导致部分无效，该无效部分产生的相应法律后果应由君天公司承担。装修残值损失作为合同无效所产生的损失，应由君天首业承担。故对于尚万洪要求君天公司赔偿装修残值损失之诉讼请求，法院予以支持。关于房屋占有使用费问题。2017年12月31日后，君天公司既非涉案房屋的产权人，亦非合法租赁合同的占有人，且房屋占有使用费作为合同无效的损失尚未确定，故其无权向尚万洪主张占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十七条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认尚万洪与北京君天首业商贸有限公司于二〇一〇年七月二十二日签订的《房屋租赁合同》中关于二〇一八年一月一日至二〇二〇年七月二十二日期间的租赁约定无效；二、北京君天首业商贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还尚万洪剩余租金三万八千七百五十元；三、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿尚万洪装修残值损失二十五万六千五百九十八元九角二分；四、尚万洪于判决生效之日起七日内给付北京君天首业商贸有限公司迟延履行违约金三千六百元；五、驳回尚万洪的其他诉讼请求；六、驳回北京君天首业商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。君天公司提交租金收据五份，拟证明尚万洪欠付租金的事实。尚万洪对此发表质证意见称，对证据的真实性认可，对证明目的不认可。友谊商店公司对此不发表意见。尚万洪、友谊商店公司未向本院提交新的证据。对于君天公司提交的收据，尚万洪认可其真实性，本院不持异议，对于其证明目的综合全案作出评断。本院二审查明：关于涉案房屋租金交纳情况，君天公司提交五张收据并以此主张尚万洪于2010年7月27日交纳22.5万元，2011年2月25日交纳10万元，2011年5月6日交纳6万元，2011年12月26日交纳6.5万元，2012年2月10日交纳5万元。尚万洪对以上房租交纳情况认可。君天公司另主张尚万洪分别于2012年2月28日、2012年9月3日、2013年3月15日、2013年9月16日、2014年2月18日、2014年9月11日、2015年2月6日、2015年8月24日、2016年2月26日、2016年8月12日、2017年8月3日通过银行转账方式交纳租金12笔，每笔均为22.5万元。尚万洪对以上有银行转账记录的租金支付情况予以认可。本院询问尚万洪是否需要时间就其租金支付情况进行核实，尚万洪当庭表示不需要。另查，尚万洪与君天公司在租赁合同中约定，君天公司给尚万洪的装修免租期50天，免租期满后启动房费。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，友谊商店公司与君天公司之间的租赁期限截止2017年12月31日，而尚万洪与君天公司签订的涉案合同所约定的租期为2010年7月22日至2020年7月22日，即尚万洪与君天公司之间的租赁合同中2018年1月1日至2020年7月22日的部分超出君天公司与友谊商店公司之间租赁合同约定的租赁期限，在友谊商店公司与君天公司对此无特别约定的情况下，一审法院确认涉案合同租期中2018年1月1日至2020年7月22日的部分无效，依据充分，本院予以确认。关于涉案合同部分无效的原因，君天公司作为转租合同关系中的转租人，其转租行为应当经过出租人的同意，但君天公司在未经友谊商店公司同意的情况下，擅自与尚万洪签订长于其与友谊商店公司合同年限的租赁合同，直接导致涉案合同超期部分无效，其应承担合同无效的全部缔约责任。君天公司上诉主张其未加盖“友谊商店公司”印章及尚万洪对于合同签订亦有过错，其亦应承担相应缔约过失责任，于法无据，本院不予支持。涉案合同于2017年12月1日起即无法正常履行，关于涉案合同无法正常履行的原因，尚万洪作为涉案房屋的承租人及实际使用人，在承租涉案房屋期间未能按照相关法律法规配备相应消防器材，导致涉案房屋处于危险状态，违反了承租人安全、正常使用承租房屋之基本义务，且经友谊商店公司、君天公司催促没有及时整改，其应承担相应责任。尚万洪称承诺书虚假，但未提供证据推翻，本院不予采纳。君天公司于2017年11月22日发函督促尚万洪进行消防整改，8日后即对涉案房屋采取封门、停水停电措施，虽然上述措施系君天公司行使合同履行抗辩权之行为，但相较尚万洪的过错程度及可能引起的后果而言，该行为已超必要限度，该期间亦非合理期间，故其对此亦存在过错。一审法院根据双方在合同履行过程中的具体行为，判令尚万洪承担70%责任、君天公司承担30%责任，公平合理，本院予以确认。关于尚万洪、君天公司有关解除合同的诉讼请求。因双方合同有效部分的期限期限已届满，事实上双方之间的合同关系已经终止，故涉案合同不存在解除问题，一审法院对双方关于合同解除的相关诉求均不予支持，处理正确，本院予以确认。关于租金问题。根据涉案租赁合同的约定，涉案房屋的年租金为45万元，同时君天公司给予尚万洪50天的免租期。本院认为尚万洪应当按照约定如数交纳合同正常履行期间的租金，并根据各自的过错程度分担合同不能正常不能正常履行期间的房租。同时，因合同有免租期的约定，故在计算租金时应当扣除免租期内的租金。根据所查事实，本院确定尚万洪尚欠付租金74506元，尚万洪应当将其欠付租金交纳给君天公司。一审法院对于租金问题认定错误，本院依法予以纠正。关于违约责任问题。根据所查事实，尚万洪确系存在欠付租金之行为，一审法院考虑到涉案合同关于违约金标准的约定情况，确认尚万洪应按合同约定向君天公司支付逾期违约金的数额公平合理，本院予以确认。尚万洪、君天公司主张的其他违约责任，均无事实和法律依据，法院均不予支持。关于装修残值损失问题。因涉案合同系因君天公司超期转租行为导致合同部分无效，该无效部分产生的相应法律后果应由君天公司承担。装修残值损失作为合同无效所产生的损失，应由君天首业承担。一审法院根据本案的鉴定情况确定君天公司应当向尚万洪支付的赔偿数额，具有事实依据，本院予以确认。关于房屋占有使用费问题。2017年12月31日后，君天公司既非涉案房屋的产权人，亦非合法租赁合同的占有人，且房屋占有使用费作为合同无效的损失尚未确定，故其无权向尚万洪主张占有使用费。综上所述，尚万洪的上诉请求不能成立，应予驳回；君天公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初21939号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初21939号民事判决第二项、第六项；三、尚万洪于本判决生效之日起七日内向北京君天首业商贸有限公司支付租金74506元；四、驳回尚万洪的其他诉讼请求；五、驳回北京君天首业商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费17008元，由尚万洪负担11905元（已交纳），由北京君天首业商贸有限公司负担5103元（于判决生效之日起七日内交至法院）。案件反诉受理费8045元，由尚万洪负担25元（于本判决生效之日起七日内交至法院），由北京君天首业商贸有限公司负担8020元（已交纳）。装修残值鉴定费30030元，由北京君天首业商贸有限公司负担（尚万洪已交纳，北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付尚万洪）。印文鉴定费7900元，由北京君天首业商贸有限公司负担（北京友谊商店股份有限公司已交纳，北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付第三人北京友谊商店股份有限公司）。二审案件受理费25053元，由尚万洪负担19548元（已交纳17008元，余款于本判决生效之日起7日内交纳），由北京君天首业商贸有限公司5505元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙 妍审 判 员 张印龙审 判 员 周艳雯二〇二〇年八月三十一日法官助理 王永基法官助理 何 平