安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终875号 上诉人（原审被告）：张永臣，男，1963年12月4日出生，汉族，烈山区人民政府教育督导委员会责任督学，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：淮北市意顺物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路121号巴黎印象小区。 法定代表人：姚宝玲，该公司总负责人。 上诉人张永臣因与被上诉人淮北市意顺物业服务有限公司（以下简称意顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张永臣、被上诉人意顺物业公司的法定代表人姚宝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张永臣上诉请求：1.撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初763号民事判决，改判驳回意顺物业公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由意顺物业公司承担。事实与理由：1.2015年11月11日以刘秀英为首的业主委员会签订的《物业服务合同》是无效合同。意顺物业公司进驻巴黎印象小区广大业主毫不知情，既没有召开业主委员大会，未选举过楼栋长和业委会，也没有看到任何公示文本。且以刘秀英为首的业主委员会在2016年7月之前是不存在的，故业主委员会不可能在2015年11月11日就与意顺物业公司签订物业服务合同。因此，合同是虚假的，属无效合同。2.2015年11月11日以侯永胜为首、刘秀娟等人签字的《物业服务合同》是无效合同，且该证据超过举证期限，不应作为证据采用。该合同与侯永胜单独签订的合同均不是原件，且内容残缺不全，真实性无法确定。并且在选举大会时参会人员不全部是业主代表，参会人数远少于法定人数，因此以侯永胜为主任的业委会选举结果无效，业委会签订的《物业服务合同》也无效。另张永臣与意顺物业公司于2020年4月15日在一审法院开庭，4月25日张永臣收到一审法院质证通知书，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，意顺物业公司补交的证据已经超过了举证期限，不应作为证据采用。 意顺物业公司辩称，本案事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。理由：1.一审判决认定事实清楚，双方于2015年11月11日签订的物业服务合同属实。张永臣提供的两份备案表证实刘秀英和侯永胜的业主委员均合法。侯永胜于2015年选举为业主委员会主任，意顺物业公司于2015年11月进驻巴黎印象小区，后侯永胜辞职，业主委员会的公章交给社区，社区重新选举了业主委员会主任刘秀英，刘秀英等五人是巴黎印象业主，选举真实合法，签订的物业服务合同亦合法有效。2.一审开庭时，张永臣要求核对合同原件，庭后姚宝玲从业主委员会拿到原件提交给一审法院，因担心原件丢失，一审法院复印后让姚宝玲签字并将原件退还姚宝玲。 意顺物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令张永臣支付物业服务费1565.76元、滞纳金8000元，合计9565.76元；2.本案诉讼费由张永臣承担。 一审法院认定事实，2015年11月11日，淮北市巴黎印象小区业主委员会作为甲方与乙方意顺物业公司对巴黎印象小区物业提供物业管理服务，并签订了《物业服务合同》。物业服务合同约定：物业服务位置坐落于人民路121号，占地11万平方米；委托管理事项：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施和公共环境的维修、养护和管理及清洁卫生；5.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；6.物业及物业管理档案、资料；7.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；本合同期限为3年，自2015年11月11日至2018年11月11日止；物业管理费按业主要求0.35元/平方米/月，最终收费按物价部门核发收费标准执行；如因甲方原因，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿等内容。意顺物业公司进驻巴黎印象小区后开展了基本物业服务。该合同到期后，双方于2018年11月11日续签了《物业服务合同》至2021年11月10日，合同约定：意顺物业公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.35元；业主应于每季度初交纳物业服务费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日1‰标准向乙方支付违约金等内容。张永臣为淮北市巴黎印象小区17#105号业主，房屋面积为93.2平方米，张永臣每月应缴纳物业费32.62元，每年计物业费为391.44元。意顺物业公司接收该小区进行物业服务后至今，张永臣没有缴纳相应的物业费，经意顺物业公司催收一直未交纳，致使本案纠纷发生。 一审法院认为，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，淮北市巴黎印象小区业主委员会与意顺物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。意顺物业公司依约为淮北市巴黎印象小区提供了物业管理服务，张永臣作为该小区业主应及时交纳物业服务费。张永臣长期未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。张永臣拖欠自2015年11月11日起至2019年11月11日48个月共计物业费为1565.76元，据此意顺物业公司要求张永臣交纳拖欠的自2015年11月11日起至2019年11月11日48个月物业费1565.76元，理由充分，予以支持；意顺物业公司在起诉状中主张物业费计算至开庭日超出诉讼请求的范围，不予支持。 关于违约金。意顺物业公司要求张永臣支付滞纳金4000元，该滞纳金本质上属违约金，张永臣未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。物业服务合同约定了违约金按每日1‰标准收取，该约定过高，予以调整。考虑到物业服务的特殊性，将违约金标准调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日即2019年10月21日起算。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、张永臣于判决生效后十五日内支付淮北市意顺物业服务有限公司物业服务费1565.76元及违约金（以1565.76元为基数，自2019年10月21日起至付清上述物业服务费止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回淮北市意顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由张永臣负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张永臣提交了如下证据：1.一审法院开庭、质证通知书和快件邮递信封，拟证明一审时意顺物业公司逾期举证。2.全国组织机构统一社会信用代码公示查询表，拟证明巴黎印象小区业主委员会未合法选举、审批、报备，公章未合法报备。3.巴黎印象小区楼檐拆除合同，拟证明2016年4月5日前，巴黎印象小区业主委员会成员是侯永胜、张明新、华先礼等人，2015年11月11日不存在侯永胜、华丽、孙薇、刘秀娟四人的业主委员会，其与意顺物业公司2015年11月11日签订的《物业服务合同》是伪造的。4.业主证明材料，拟证明巴黎印象小区未召开过业主大会。 意顺物业公司质证认为，张永臣的证据达不到证明目的。由于一审开庭时张永臣要求看原件，所以开庭后邮寄给他查看。另外，侯永胜辞职，不代表业主委员会不存在，且张明新和华先礼不是小区业主委员会成员，不能代表小区业委会。 本院认定如下，对证据1的真实性予以认定，但与本案没有关联性，不予采信。证据2与本案没有关联性，不予审查。证据3为复印件，真实性无法确定，且达不到证明目的，本院不予采信。证据4中签字的人员是否全部为巴黎印象小区业主不能确定，真实性无法核实，本院不予采信。 意顺物业公司未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，2015年11月11日侯永胜、刘秀娟等人与意顺物业公司订立的《物业服务合同》效力如何认定。关于张永臣主张2015年11月11日以刘秀英为主任的业主委员会签订的《物业服务合同》为无效合同，由于该份证据一审法院未予采信，本院不再审查。关于张永臣主张意顺物业公司所举的2015年11月11日侯永胜、刘秀娟等人签字的《物业服务合同》超过举证期限，不具有证据效力，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条第三款、第五十八条规定，意顺物业公司提出该份证据并未超过举证期限，一审法院审理程序正当，符合法律规定。关于张永臣主张以侯永胜为主任的业主委员会选举程序违法，选举结果无效，张永臣并未提供足够的证据加以证明，本院不予支持。一审时，意顺物业公司补充提交以侯永胜、刘秀娟等人签字的2015年物业服务合同原件，结合张永臣庭审后提交的侯永胜签字的2015年物业服务合同、备案表等证据能够相互印证，证明该合同的真实性。本院认为，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，涉案物业服务合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，应为合法有效。一审法院认定并无不当，本院予以支持。自2015年11月11日双方签订《物业服务合同》开始，经过2018年11月11日续签，至2019年11月10日，在此期间，意顺物业公司一直按照合同约定为巴黎印象小区业主提供了物业服务，张永臣作为小区业主未缴纳物业费，对此张永臣亦予以认可。故在意顺物业公司按照合同约定履行了义务的情况下，张永臣应支付物业费并承担相应违约责任。 综上所述，张永臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条第三款、第五十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张永臣负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨春杰 审判员  郑泽恩 审判员  李 森 二〇二〇年八月二十日 书记员  刘玉凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条举证期限届满后，当事人提供反驳证据或者对已经提供的证据的来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的期间限制。 第五十八条当事人收到对方的证据后有反驳证据需要提交的，人民法院应当再次组织证据交换。