甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1989号上诉人（原审被告）：石倩，女，1969年3月17日出生，汉族，无固定职业，住宁夏银川市兴庆区。委托诉讼代理人：汤岁华，甘肃经天地律师事务所律师。上诉人（原审被告）：傅蓉，女，1998年8月12日出生，汉族，学生，住宁夏银川市兴庆区。委托诉讼代理人：汤岁华，甘肃经天地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：普信惠福咨询服务（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院2号楼1206室。法定代表人：管环宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨兆坤，北京市君致（济南）律师事务所律师。上诉人石倩、傅蓉因与被上诉人普信惠福咨询服务（北京）有限公司（以下简称：普信惠福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。石倩、傅蓉共同上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7072号民事判决，依法驳回普信惠福公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由普信惠福公司承担。事实与理由：一、涉案《房屋租赁合同》第十五条第2项中的“违约提前退租”不是普信惠福公司单方行使解除权的依据，双方当事人就退租事宜未协商一致，普信惠福公司不能依据自身单方行为解除租赁合同。二、普信惠福公司没有单方解除权，其在协商解除租赁合同的过程中向石倩、傅蓉邮寄的《提前解除通知函》并不具有法律效力。三、普信惠福公司超出石倩、傅蓉指示范围将钥匙等物品放到物业公司的行为不产生交还租赁房屋的法律效果，一审法院认定普信惠福公司搬离行为适当不能成立。四、一审法院认定石倩、傅蓉构成违约系事实认定错误，本案违约方系普信惠福公司，石倩、傅蓉履行了自身合同义务且同意普信惠福公司可以转租，并不存在违约行为。五、本案中税金属于普信惠福公司的违约行为所导致的损失，应由普信惠福公司承担，一审法院判令石倩、傅蓉退还的租金中包含税金，会导致普信惠福公司获得非法利益。六、一审法院判令普信惠福公司承担一个月的租金作为其提前解除合同的违约金并不能涵盖石倩、傅蓉的损失，根据相关法律规定，普信惠福公司应赔偿石倩、傅蓉的可得利益损失，即普信惠福公司已经交纳的600000元的租金。普信惠福公司辩称，普信惠福公司解除租赁合同是依据涉案合同第十五条第二、三款约定的任意解除权，该约定是双方的真实意思表示，也符合公平原则，因普信惠福公司在兰州市的业务已无法开展，继续履行合同将导致公司没有利益收入，亦无公平可言，故普信惠福公司愿意在承担违约责任的情况下解除合同，并向石倩、傅蓉履行了告知义务，石倩、傅蓉应在扣除一个月的违约金后，将剩余租金及押金退还普信惠福公司，现石倩、傅蓉拒不履行合同的后续约定，拒不返还剩余租金及押金，其行为已构成违约。关于税金的问题，根据税收征收管理法的规定，石倩、傅蓉应向相关税务机关主张退还，而非向普信惠福公司主张退还，且自2019年4月29日普信惠福公司已函告石倩、傅蓉提前退租的情况，但石倩、傅蓉仍怠于行使向税务机关要求退税的权利，所产生的损失应由石倩、傅蓉自行承担。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。普信惠福公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》及2018年12月12日签订的《补充协议》于2019年4月29日解除；2.石倩、傅蓉向普信惠福公司退还2019年4月29日至2019年9月20日的房屋租金及押金332700元（66500元/月÷30天×144天＋80000元-66500元≈332699.99元）；3.本案诉讼费由石倩、傅蓉承担。一审法院认定事实：石倩、傅蓉系母女关系，系兰州市城关区雁北街道天水北路222号6层016-020室（建筑面积460.79平方米、双方签订的合同中为天水北路6层616-620号、以下简称涉案房屋）的所有权人。2018年9月20日，石倩、傅蓉（甲方）与案外人普信资产管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的上述涉案房屋，租期自2018年9月20日至2020年9月19日止，月租金66500元，年租金798000元，支付方式为年付，在合同签订后一周内由乙方以银行转账方式支付至甲方指定的账户。甲方交付涉案房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁押金80000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在租赁期满或合同解除后七日内返还乙方。甲方应于2018年9月20日之前将出租房屋及附属设备移交给乙方并进行验收。租赁期满，乙方在搬离属于乙方的办公设备后，将出租房屋按租赁到期日当天的状态交还甲方，如甲方在租赁到期日拒绝与乙方办理房屋交还手续则视为乙方已向甲方交还了房屋，在租赁到期日后，出租房屋以及其内部的设备、设施发生损坏均与乙方无关。乙方违约提前退租的，乙方应付给甲方一个月的租金作为违约金，但甲方应退还乙方已经支付但尚未实际发生的租金、押金。双方还约定了其他事宜。合同签订后，石倩、傅蓉依约向普信资产管理有限公司交付了涉案房屋，普信资产管理有限公司向石倩、傅蓉支付了首年租金798000元、押金80000元。石倩、傅蓉于2018年10月15日向普信资产管理有限公司出具了押金收据，于2018年10月18日又向普信资产管理有限公司出具了金额为600000元的增值税普通发票，并提供了税务机关于同日出具的金额为180984元、纳税人为石倩的税收完税证明。2019年4月22日，石倩通过银行转账方式向普信资产管理有限公司退还了17016元的租金。2018年12月12日，普信惠福公司（丙方）、傅蓉（甲方）、普信资产管理有限公司（乙方）三方签订《补充协议》，约定普信资产管理有限公司将2018年9月20日与石倩、傅蓉签订的上述《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给普信惠福公司。2019年4月，普信惠福公司因经营状况欠佳遂与石倩协商退租事宜，但双方未能达成合意，普信惠福公司遂于2019年4月29日通过邮寄方式向石倩发出《提前解除通知函》一份，内容为：“我方与贵方于2018年9月20日签订了位于甘肃省兰州市城关区（以下简称该大厦），616-620号（位置）的《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年9月20日至2020年9月19日。现因公司战略调整原因，经慎重考虑，我方决定依据合同约定提前20日以书面形式向贵方提出提前解除《房屋租赁合同》，行使我方解除权，《房屋租赁合同》的解除日期为2019年4月27日（以下简称：解除日）。《房屋租赁合同》解除日期前我方将从租赁房屋搬离，同时请贵方与我方办理房屋交接手续。因提前解除《房屋租赁合同》而产生的具体事宜由贵我双方签订《房屋租赁合同解除协议》。请贵方收到此函后尽快回复我方合同解除事宜并配合我方办理房屋交接，签订《房屋租赁解除协议》。如贵方在解除日前不配合或拒绝与我方办理房屋交接手续或拒绝签订《房屋租赁合同解除协议》，均不影响《房屋租赁合同》的提前解除，则视为我方已向贵方交还了房屋，双方的租赁关系已于解除日终止，由此造成的损失由贵方自行承担。”同时，普信惠福公司于2019年4月27日搬离上述房屋并经与石倩电话联系后将房门钥匙交由物业保管。普信惠福公司发出该函后，石倩、傅蓉拒绝签收，随后普信惠福公司与石倩协商解除合同事宜未果，石倩、傅蓉认为普信惠福公司提前退租的行为系违约且涉案房屋仍旧处于普信惠福公司实际占有、控制状态，因此双方签订的合同并未解除，应继续履行，双方遂酿成纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案外人普信资产管理有限公司与傅蓉、石倩签订的《房屋租赁合同》及普信惠福公司与傅蓉、石倩、案外人普信资产管理有限公司签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合法有效,双方均应按约履行。合同约定承租人违约提前退租的，应付给出租人一个月的租金作为违约金，但出租人应退还承租人已经支付但尚未实际发生的租金、押金。现普信惠福公司在租赁期间因经营状况欠佳要求依照合同约定支付傅蓉、石倩一个月的月租金作为违约金提前退租，其要求符合合同约定，傅蓉、石倩应依照合同约定办理合同解除后的收交房屋及退还租、押金手续，但傅蓉、石倩在双方就退租事宜未能达成合意、普信惠福公司函告提前解除租赁合同并搬离承租房屋的情况下，拒绝收交房屋及退还租、押金,其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。现普信惠福公司要求确认案外人普信资产管理有限公司与傅蓉、石倩于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》及普信惠福公司与傅蓉、石倩、案外人普信资产管理有限公司于2018年12月12日签订的《补充协议》于函告提前解除租赁合同并搬离承租房屋后的2019年4月29日解除，普信惠福公司依照合同约定要求在承担违约责任的前提下提前解除合同，在双方未达成合意的情况下，普信惠福公司函告傅蓉、石倩提前解除租赁合同并搬离承租房屋，其行为并无不当，故对普信惠福公司的该项诉求予以支持。关于普信惠福公司主张退还租金、押金的诉讼请求，虽然合同约定的月租金为66500元、年租金为798000元，但双方实际是按年租金780984元履行，现普信惠福公司已向傅蓉、石倩支付2018年9月20日至2019年9月19日的租金780984元及租赁押金80000元,现因涉案房屋租赁合同于2019年4月29日解除,故普信惠福公司应支付2018年9月20日至2019年4月29日的租金477268元(780984元/12个月×7个月+780984元/12个月/30天×10天),其余租金303716元(780984元-477268元)及押金80000元傅蓉、石倩应予返还。另，合同约定了普信惠福公司违约提前退租需支付等同于一个月租金的违约金，现因普信惠福公司违约提前退租导致合同解除，普信惠福公司应向傅蓉、石倩支付违约金65082元（780984元/12个月），该笔费用应从傅蓉、石倩返还的租金中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、案外人普信资产管理有限公司与傅蓉、石倩2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》及普信惠福咨询服务（北京）有限公司与傅蓉、石倩、案外人普信资产管理有限公司2018年12月12日签订的《补充协议》于2019年4月29日解除；二、傅蓉、石倩于本判决生效后十日内向普信惠福咨询服务（北京）有限公司返还租金238634元（303716-65082元）元及押金80000元，合计318634元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3145元，由傅蓉、石倩共同负担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系普信惠福公司承继案外人普信资产管理有限公司与傅蓉、石倩签订的《房屋租赁合同》的权利义务后，普信惠福公司主张提前退租而引发的纠纷，现双方当事人争议的核心焦点在于普信惠福公司有无涉案租赁合同的单方解除权，根据该涉案《房屋租赁合同》第十五条违约责任条款第2项的约定：“……；或乙方（普信资产管理有限公司）违约提前退租的；乙方应付给甲方（傅蓉、石倩）一个月的月租金作为违约金，但甲方应退还乙方已经支付但尚未实际发生的租金、押金。”，该条款系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，普信惠福公司与傅蓉、石倩均应按照该约定全面履行自己的义务，现普信惠福公司因业务调整，无法继续承租涉案房屋，在其承担相应违约责任后根据涉案合同的约定是赋予普信惠福公司有合同单方解除权的，该解除权不以普信惠福公司与傅蓉、石倩对解除合同是否协商一致为前提，同时普信惠福公司在双方对提前退租协商未果，傅蓉、石倩拒绝退租收房的情况下，向傅蓉、石倩提前发出《提前解除通知函》以及按照石倩指示将房屋钥匙交到物业的行为，应视为普信惠福公司履行了相应的通知及适当的交房义务，傅蓉、石倩拒收该通知函以及怠于履行验收房屋的法律后果应由其二人自行承担。傅蓉、石倩在普信惠福公司依据合同约定行使解除权后，拒绝退还房屋剩余租金、押金的行为已构成违约，其二人关于上述内容的上诉意见均无事实及法律依据，本院不予支持。关于傅蓉、石倩提出的由普信惠福公司承担一个月的租金作为违约金不能涵盖其二人损失的上诉理由。首先，双方当事人在《房屋租赁合同》中对提前退租的违约责任约定为承担一个月租金的内容明确，其次，傅蓉、石倩亦未提交任何证据对一个月的租金作为违约金不能涵盖其损失加以证明，应依法承担举证不能的法律后果，故对傅蓉、石倩的该项上诉理由，本院不予采纳。关于傅蓉、石倩提出的本案税金属于普信惠福公司的违约行为所致，应由普信惠福公司承担的上诉理由。经查，涉案合同的年租金为798000元，其中包括已由傅蓉、石倩向税务机关交纳的税金180984元。另，石倩于2019年4月22日还向普信惠福公司退还了17016元的租金，故傅蓉、石倩实际收取的年租金为600000元（月租金50000元），本案系因普信惠福公司主张提前退租引发，在税金已经交纳无法退还的情况下，一审法院仍按原含税租金标准计算傅蓉、石倩应退还普信惠福公司的租金会导致傅蓉、石倩承担与其违约行为不相符的责任，从而使普信惠福公司获得额外利益，存在明显不当，应予纠正，傅蓉、石倩的该项上诉理由，本院予以支持。经本院核算，普信惠福公司应承担自2018年9月20日至其实际搬离涉案房屋的2019年4月29日的租金366667元（50000元×7个月+50000元/30天×10天），傅蓉、石倩在扣除一个月的租金损失后应退还普信惠福公司的租金183333元（600000元-366667元-50000元），押金80000元。综上所述，上诉人傅蓉、石倩所提的上诉请求及理由中除退还的租金应将税金予以扣除的理由成立，本院予以支持外，其余的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7072号民事判决第一项及诉讼费处理部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7072号民事判决第二项；三、傅蓉、石倩于本判决生效后十日内向普信惠福咨询服务（北京）有限公司返还租金183333元及押金80000元，以上共计263333元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利益。上诉人傅蓉、石倩预交的二审案件受理费6290元，由上诉人傅蓉、石倩负担5000元，由被上诉人普信惠福咨询服务（北京）有限公司负担1290元。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 杨 蕾二〇二〇年八月十二日书记员 徐梦君