河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再276号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人(一审原告、二审上诉人)：渠正国，男，1976年5月13日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：董晓婷，北京市晨野（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李占勇，北京市晨野（郑州）律师事务所实习律师。被申诉人(一审被告、二审被上诉人)：河南华启金管家物业服务有限公司（原河南超达物业管理有限公司）。住所地：郑州市郑东新区聚源路49号聚源国际1-2层附03。法定代表人：李海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏权伟，河南新良明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉明，河南新良明律师事务所律师。一审被告：河南超达置业有限公司。住所地：郑州市郑东新区商务外环路17号16层1601号。法定代表人：李海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏权伟，河南新良明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉明，河南新良明律师事务所律师。申诉人渠正国因与被申诉人河南华启金管家物业服务有限公司（以下简称金管家物业公司）、一审被告河南超达置业有限公司（以下简称超达置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服郑州市中级人民法院（2017）豫01民终8183号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院以豫检民(行)监[2020]41000000002号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2020年5月8日作出（2020）豫民抗42号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年8月4日公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员**、检察官助理范金鹏出庭履行职务。申诉人渠正国委托诉讼代理人董晓婷、李占勇，被申诉人金管家物业公司、一审被告超达置业公司委托诉讼代理人魏权伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，郑州市中级人民法院(2017)豫01民终8183号民事判决,适用法律错误。理由如下:国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条规定,物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护等费用计入物业服务成本或物业服务支出。《郑州市物业管理条例》第四十三条规定,物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用,计入物业服务成本,由物业企业承担。而关于物业共用部位、共用设施设备的范围,建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第三条第二款规定,本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。《河南省物业管理条例》(河南省人大常委会2001年通过,2017年9月29日予以修订。二审判决于2017年8月9日作出,应适用修订前的规定。)第五十一条规定,物业的共用设施设备是指物业管理区域内,由业主共同共有的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、电梯、照明设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性停车场(库)及其他共有设施设备。根据上述规定,电梯、公用照明设施、绿地、景观水电、公共卫生间等均不能由特定业主排他使用,而由业主共同共有,应属于物业共用设施设备。对这些设施设备进行维护管理而产生的水电费用是物业企业正常经营所必须的成本支出,应由物业企业承担,不应向业主收取。本案中,金管家物业公司与渠正国签订的前期物业协议第二十一条第一项规定公共水电按实际发生量计算,按建筑面积据实分摊,第二十六条规定,公用水电(电梯、公用照明、绿化、景观水电、公共卫生间等)用量,按实际消耗依建筑面积据实分摊。上述约定,明显与相关规定不一致,显属免除了物业服务企业责任,加重了业主责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第(二)项规定,物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持。因此,渠正国与华启金管家签订的《前期物业管理服务协议》中关于按建筑面积据实分摊公用水电的条款应属无效。渠正国同意检察机关的抗诉意见。金管家物业公司辩称，1、《前期物业服务协议》和《业主管理规约》系双方真实意思表示，双方签字盖章确认，合法有效，业主分摊公用水电费条款亦非格式条款，符合行业惯例。《郑州市物业管理条例》第四十三条规定“物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用,计入物业服务成本,由物业服务企业承担。”本条强调的是公共设施设备运行维护费用承担办法，公共设施设备的维护管理费用由物业公司承担，但这些费用并不包括水、电费用。公共设施设备运行费用和公共水电费用属不同概念，物业公共部分的水电费用的最终使用者为全体业主，业主应当分摊该费用超达置业公司述称，检察机关的抗诉意见和渠正国的申诉理由与其无关。2015年7月13日,渠正国起诉至郑州市高新技术产业开发区人民法院，请求判令：1、确认渠正国与河南超达物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第五章第二十一条第一项、第二十六条关于渠正国应按建筑面积据实分摊公用水电的合同条款无效；2、确认超达置业公司制定的《业主临时管理规约》第七章第一条关于业主逾期交纳物业服务费时，物业服务公司有权采取停水、停电等措施暂停对当事业主提供服务的条款无效；3、河南超达物业管理有限公司立即履行物业管理服务义务，即立即为渠正国房屋专有部分开启中央空调并供应冷气；4、本案诉讼费用由超达置业公司、河南超达物业管理有限公司承担。郑州市高新技术产业开发区人民法院于2015年12月2日作出（2015）开民初字第8199号民事判决。渠正国不服，向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，郑州市中级人民法院于2016年5月6日作出（2016）豫01民终2314号民事裁定，撤销一审判决，发回郑州市高新技术产业开发区人民法院重审。发回重审后，河南超达物业管理有限公司于2016年8月12日更名为金管家物业公司。渠正国将第3项诉讼请求变更为：确认金管家物业公司于2015年5月到2015年7月29日拒绝为渠正国房屋专有部分开启中央空调并供应冷气的行为违法。郑州市高新技术产业开发区人民法院重审认定事实，2013年2月2日，渠正国与超达置业公司签订商品房买卖合同，购买该公司位于郑东新区××东、××街北××号商品房，用途为办公，建筑面积175.44平方米，总价款为1743872元。渠正国系上述房屋业主，金管家物业公司系渠正国所在小区的物业管理单位。2014年9月2日，渠正国与金管家公司签订《前期物业管理服务协议》，协议就双方的权利义务、物业管理服务的内容、质量、费用及其他事项作了规定。协议第五章第二十一条规定，物业服务费按建筑面积计算，办公标准暂定为6.8元/平方米·月。以上费用不包含空调费和公共水电分摊；空调费用分户计量，按实际发生收取；公共水电按实际发生量计算，按建筑面积据实分摊。第二十六条规定，公用水电（电梯、公用照明、绿化、景观水电、公共卫生间等）用量，按实际消耗依建筑面积据实分摊。协议由渠正国签字摁手印，金管家物业公司负责人签字及加盖公章予以确认。同日，渠正国与超达置业公司签订《业主临时管理规约》，规约规定超达聚源国际物业管理区域的物业使用、维护、管理，业主的共同利益及违约责任。规约第七章第一条规定，业主或物业使用人违反本临时规约及前期物业管理服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每天千分之五的标准支付违约金。逾期超过1个月的，甲方有权采取停水停电等措施暂停对当事业主提供服务。拖欠物业服务费在6个月以上的，物业管理企业可依法向违约业主提起法律诉讼。渠正国对该规约作出承诺，同意履行、遵守该规约的责任和义务，并签字摁手印予以确认。郑州市高新技术产业开发区人民法院重审认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。渠正国与金管家物业公司签订《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，协议约定公共水电按实际发生量计算，按建筑面积据实分摊。根据相关法律法规的规定，“物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担”，而协议中约定的公共水电实际消耗费用并不属于上述规定中的物业企业应承担的费用。渠正国主张该协议中有关公共水电费用按建筑面积据实分摊的条款违反郑州市物业管理条例的相关规定，属于免除物业服务企业责任、加重业主负担的违法不公平条款，应属无效条款。该院认为该项诉请于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。渠正国与金管家物业公司形成物业服务合同关系，双方均应恪守履行。若渠正国不按时交纳物业服务费，金管家物业公司则有权要求渠正国按照法律规定的违约责任形式承担违约责任。本案中超达置业公司业主临时管理规约系渠正国自愿签署，且该规约符合合同成立要件，依法成立，但该规约中将违约责任部分约定为：“业主或物业使用人逾期超过1个月交纳物业服务费，甲方有权采取停水停电等措施暂停对当事业主提供服务。”因渠正国与超达置业公司、金管家物业公司之间并非供水供电法律关系，二公司采用规约中规定的停水停电措施，于法无据，该条款加重了业主一方的责任，违反公平原则，应属无效，故对该项诉请，予以支持。关于渠正国要求确认金管家物业公司拒绝于2015年5月至2015年7月29日为其房屋专有部分开启中央空调并供应冷气的行为违法，缺乏事实依据，不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年4月12日作出（2016）豫0191民初10111号民事判决：一、确认渠正国与超达置业公司于2014年9月2日签署的《业主临时管理规约》中第七章第一条的违约条款无效；二、驳回渠正国的其他诉讼请求。案件受理费100元，由超达置业公司负担。渠正国不服,向河南省郑州市中级人民法院提出上诉,请求撤销一审判决第二项，改判支持渠正国的全部诉讼请求。郑州市中级人民法院二审认定事实与一审认定事实一致。郑州市中级人民法院二审认为,渠正国与金管家物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。该协议第二十一条第一项约定了公共水电按实际发生量计算，按建筑面积据实分摊，第二十六条约定公用水电用量，按实际消耗依建筑面积据实分摊的内容并不违反《郑州市物业管理条例》第四十三条规定，渠正国主张共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用包含了共用水电费用没有法律依据。故渠正国上诉称涉案条款违反法律规定，属于免除物业服务企业责任、加重业主责任的格式条款，应属无效的请求不能成立，不予支持。确认之诉的客体是争议的民事法律关系或民事实体权利，对事实的确认并非确认之诉的客体。对事实的认定是人民法院作出裁判结果的前提和依据，但不能将对事实的认定作为裁判结果。渠正国主张的确认金管家物业公司于2015年5月至2015年7月29日拒绝为其房屋专有部分开启中央空调并供应冷气的行为违法的请求属于对事实的确认，不能成为独立的诉讼请求，故对该请求不予支持。综上所述，渠正国的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。该院于2017年8月9日作出（2017）豫01民终8183号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由渠正国负担。本院再审庭审中，金管家物业公司称其实际上并未向渠正国收取公共部分的水电费用，渠正国称原先金管家物业公司虽然没有收取公共部分的电费，但是其通过提高电费的方式，实际上收取了公共部分的电费。之后通过诉讼，金管家物业公司将电费降下来了，但其一直收取公共部分的水费。本院再审认定的其他事实与一、二审认定的事实一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点是：渠正国要求确认《前期物业管理服务协议》第二十一条第一项及第二十六条关于渠正国应按建筑面积据实分摊公用水电的合同条款无效，应否予以支持。首先，国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条规定,物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护等费用计入物业服务成本或物业服务支出。《郑州市物业管理条例》第四十三条规定,物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用,计入物业服务成本,由物业企业承担。根据生活常识，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，必然会产生水电消耗，根据上述规定，该部分水电消耗费用是物业企业正常经营所必须支出的成本,应由物业服务企业承担。而本案中，渠正国与金管家物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第二十一条第一项及第二十六条关于公共水电按实际消耗依建筑面积据实分摊，明显与上述规定不符。原审法院认为物业管理协议中约定的公共水电实际消耗费用并不属于共用部位、共用设施设备日常运行、维护发生的费用，显属错误。其次，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，金管家物业公司系案涉小区的前期物业服务企业，其提供给业主的《前期物业管理服务协议》均是事先打印好后重复使用的,案涉协议的第二十一条第一项及第二十六条也是打印好的固定条款，业主没有选择权，该条款属于格式条款，而金管家物业公司也没有提供证据证明其采取合理方式提请业主注意该格式条款和予以说明。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有……情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第(二)项规定,物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持。金管家物业公司与渠正国签订的《前期物业管理服务协议》中关于按建筑面积据实分摊公共水电的条款,显属免除物业服务企业责任,加重业主责任的条款，应属无效。综上所述，二审判决适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。渠正国的再审请求及检察机关的抗诉意见成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终8183号民事判决和郑州市高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初10111号民事判决第二项；二、维持郑州市高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初10111号民事判决第一项；三、确认渠正国与河南华启金管家物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》第二十一条第一项、第二十六条关于渠正国应按建筑面积据实分摊公用水电的合同条款无效；四、驳回渠正国的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由河南超达置业有限公司负担。二审案件受理费100元，由河南华启金管家物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 邵 炜审判员 万佳林二〇二〇年八月十八日书记员 马珊珊