甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2516号上诉人（原审原告）：杨永芳，女，1967年10月3日出生，汉族，无固定职业，现住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：炒建民，男，1958年2月18日出生，汉族，无固定职业，现住兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：王月珍，女，1972年8月6日出生，汉族，农民工，住甘肃省清水县。委托诉讼代理人：曹牵劳（系王月珍丈夫的哥哥），男，1963年9月5日出生，汉族，现住兰州市七里河区。上诉人杨永芳因与被上诉人炒建民、王月珍房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨永芳上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初4250号民事判决，请求对此案重新判决。2.一、二审诉讼费由炒建民、王月珍承担。事实与理由:一、炒建民与王月珍口头协商以27万元的价格将市场价近40万元的涉案房屋出售给王月珍，因为涉案房屋即将实施城建改造，相关政策规定对被拆迁人在拆迁安置的基础上超出面积的部分以优惠价格安置。此事炒建民、王月珍均已知晓，并约定涉案房屋办理完登记手续后由炒建民继续使用直至上述安置新房交付后，但是王月珍在办理完涉案房屋产权转移登记手续后随即反悔，要求立即交房，此行为属恶意欺骗行为，不构成善意取得行为。二、涉案房屋所处的地段及拆迁安置的新房地段潜在价值远高于上述的交易价格，40万元的房屋以27万元的价格购得，此价格并不合理，亦不构成善意合法取得行为。三、炒建民与王月珍签订的兰州市存量房屋买卖合同是为了办理过户手续和规避税收而签的固有合同版本，并没有阐明双方口头协议的真实本意。四、杨永芳系兰州市人，无固定职业，与炒建民婚前约定涉案房屋为夫妻共同财产，永不悔改，这是事实。唯一一套赖以生存的住房被骗，请求法院本着对弱势群体的保护实事求是予以处理。炒建民辩称，同意杨永芳的上诉意见。王月珍辩称，不同意杨永芳的上诉意见。2018年，王月珍看到了卖房人炒建民张贴的出售房屋的信息，后经双方协商，王月珍以27万元购买了涉案房屋。王月珍支付了全部购房款，并办理了案涉房屋的过户登记手续。当时王月珍与炒建民之间达成了口头协议，办理过户之后炒建民应在正月十五腾房。杨永芳向一审法院起诉请求:1、依法确认炒建民与王月珍签订的“兰州市存量房买卖合同无效”；2、本案诉讼费用由炒建民与王月珍承担。一审法院认定的事实：杨永芳与炒建民系夫妻关系，双方于2009年12月18日登记结婚，双方均系二婚。炒建民婚前购买了兰州市城关区（建筑面积33.33平方米），并登记在自己名下。2009年12月6日，炒建民与杨永芳达成婚前约定一份，内容为“炒建民与杨永芳自愿同意结婚，双方约定：男方婚前房屋婚后属夫妻共同所有，永不反悔。”2016年双方因家务琐事引发夫妻矛盾致夫妻关系不睦。2018年，炒建民因债务缠身遂瞒着杨永芳以口头形式将涉案房屋以270000元出售给王月珍。2018年12月13日，王月珍通过其夫曹西荣的银行账户向炒建民转账支付购房款200000元。2018年12月18日，炒建民与王月珍因办理涉案房屋产权转移登记手续签订兰州市存量房买卖合同一份，因规避税收双方合同约定炒建民自愿将涉案房屋以100000元出售给王月珍，合同同时约定炒建民与合同签订当日向王月珍交付涉案房屋。同日，王月珍再次通过其夫曹西荣的账户向炒建民支付购房款70000元。2018年12月21日，王月珍取得了涉案房屋的不动产产权证书。王月珍支付购房款并取得产权证后，炒建民以双方口头约定需待其新房安置后才予以腾房为由未向王月珍腾房。一审法院认为，我国《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，炒建民与王月珍在涉案房屋交易过程中为规避国家税收签订了低于真实交易价格的兰州市存量房买卖合同，该合同的价格条款虽为无效条款，但炒建民与王月珍的买卖行为本身是合法的，是双方的真实意思表示，根据《合同法》促进交易、保护交易安全的基本原则，炒建民与王月珍的买卖房屋行为应认定为有效行为。关于杨永芳认为炒建民借夫妻矛盾之隙未经杨永芳知情及同意擅自向王月珍出售夫妻共同所有的涉案房屋，损害其合法利益的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。本案中，涉案房屋系炒建民的婚前财产，杨永芳与炒建民虽约定炒建民婚前所有的涉案房屋属夫妻共同共有，但该约定并不能约束王月珍，王月珍购买炒建民出售涉案房屋的行为不构成恶意串通的情形，且王月珍已支付了合理对价并办理了产权登记手续，属善意取得。综上，涉案房屋买卖合同并不存在《合同法》规定的无效情形，故对杨永芳要求确认涉案房屋买卖合同无效，一审法院不予支持。《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有…”对于炒建民擅自处分其与杨永芳约定共同所有的涉案房屋给杨永芳造成的损失，杨永芳应向炒建民主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决：驳回原告杨永芳的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告杨永芳承担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点为杨永芳要求确认炒建民与王月珍签订的《兰州市存量房买卖合同》无效的上诉请求能否成立。2018年，炒建民与王月珍达成口头协议，炒建民将其名下位于兰州市城关区的房屋以27万元出售给王月珍。为了规避税收，双方于2018年12月18日签订《兰州市存量房买卖合同》一份，约定炒建民将案涉房屋以10万元出售给王月珍，同时约定炒建民在合同签订当日向王月珍交付房屋。2018年12月21日，王月珍取得了案涉房屋的不动产产权证书。虽然双方在《兰州市存量房买卖合同》中约定房屋价款为10万元，但王月珍实际于2018年12月13日支付房款20万元，2018年12月18日支付房款7万元，共计27万元。双方签订的《兰州市存量房买卖合同》尽管存在规避税收的行为，但就买卖行为本身来说，买卖案涉房屋系炒建民、王月珍双方真实的意思表示，实际支付的价款并未显著低于市场价，应当认定双方的买卖行为合法有效。杨永芳关于炒建民与王月珍签订的《兰州市存量房买卖合同》无效的上诉理由不能成立，该上诉请求本院不予支持。对于杨永芳关于炒建民未经其同意，擅自出售夫妻共同所有的房屋，损害其合法权益的上诉理由，本案中，案涉房屋为炒建民婚前购买，为炒建民的婚前个人财产，虽然炒建民与杨永芳书面约定炒建民的婚前房屋属夫妻共有，但并未办理变更登记手续。现王月珍已经支付了合理对价并取得了案涉房屋的不动产产权证书，该约定不能对抗王月珍已经取得案涉房屋所有权的事实，杨永芳的该上诉理由不能成立。对于杨永芳提出的案涉房屋市场价款应为40万元左右，炒建民以27万的价款出售该房屋显著低于市场价，王月珍不属于善意取得的上诉理由，本案案涉房屋面积为33.33平方米，于2018年完成交易，房屋价款27万元，即单价为8100元左右，结合当时的房价、房屋地段、房龄等因素，本院认为该房屋售价虽然较低，但并未显著低于市场价，杨永芳的该上诉理由不能成立。综上所述，杨永芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨永芳负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员李文军审判员谷元元二〇二〇年八月二十五日法官助理周碧彤书记员潘珍