云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初995号原告：安宁市水利管理所。住所地：安宁市宁湖大厦。委托诉讼代理人：肖世中，建纬（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴芹，建纬（昆明）律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。被告：安宁永和矿业有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市县街街道办事处。委托诉讼代理人：何乔柱，男，汉族，1982年2月21日出生，代理权限为特别授权代理。第三人：安宁水利大酒店。住所地：安宁市。委托诉讼代理人：王瑞贤，男，1995年6月27日出生，汉族，代理权限为特别授权代理。原告安宁市水利管理所与被告安宁永和矿业有限公司、第三人安宁水利大酒店租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员张红梅独任审判，于2020年7月30日在本院公开开庭进行了审理，原告安宁市水利管理所委托诉讼代理人肖世中、吴芹，被告安宁永和矿业有限公司委托诉讼代理人何乔柱、第三人安宁水利大酒店委托诉讼代理人王瑞贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安宁市水利管理所向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付承包金721671元，并向原告支付自2017年12月26日起至2019年3月30日期间的违约金34655元（以721671为基数，按年利率4.75%计算）；自2019年4月1日起至承包金付清之日止的违约金（以721671为基数，按20%比例计算）。2.请求判令被告向原告支付自2013年12月30日起至2015年12月10日期间的资金占用费100000元。3.请求判令被告搬离安宁水利大酒店，并将安宁水利大酒店按现状交还原告，并向原告支付自2019年4月1日起至腾房之日止的场地占用费769167元（按承包金71万元/年标准暂计算至2020年4月30日）。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人安宁水利大酒店系原告安宁市水利管理所全资设立的企业。2008年9月27日，原告发布安宁水利大酒店承包竞标公告，2008年10月8日，被告通过竞标获得第三人安宁水利大酒店5年承包经营权，并与原告签订《安宁市水利管理所水利大酒店承包合同》，承包期限自2008年10月8日起至2013年12月25日止。5年承包费总计3380000元整。2012年12月5日，原告安宁市水利管理所与被告签订《安宁市水利管理所水利大酒店承包延期合同》，双方约定将安宁水利大酒店承包期限延期五年，时间从2013年12月25日至2019年3月30日，年承包金为710000元，5年承包费总计3550000元。被告应于2012年12月30日前支付两年承包费用1420000元，2013年12月30日前再一次性支付完余款。2015年12月10日，鉴于被告经营困难，原告安宁市水利管理所与被告签订《水利大酒店租金支付协议》，同意被告分期支付承包金。截止今日，原被告之间的承包经营合同履行期限已届满，但被告一直拒付承包金，并无理由继续占有使用安宁水利大酒店，原告多次要求被告履行付款、腾房义务均未果，为维护合法权益，原告诉至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼。被告安宁永和矿业有限公司辩称，对原告诉称的欠付2017年12月26日到2019年3月3日的租金721671元，其中包含三个月的装修期予以认可，但请求法院主持双方调解并重新计算答辩人所欠租金数额，在被告经营期间，2018年9月至2019年6月政府对安宁市百花东路道路进行改扩建施工，我酒店门口路段属于全部封闭施工，期间车辆行人绕行，同时因2020年春节新冠疫情爆发，我酒店响应政府相关规定，自春节2020年1月23日停业至今，因此请求依照客观事实给予减免相应租金。2018年至2019年7月被告四次与原告协商租金及下一轮承包事宜，初步商定下一轮的承包价为每年55万元，因此被告请求继续履行合同，请求法院驳回原告除租金外的其他诉讼请求。原告安宁市水利管理所围绕其诉讼请求当庭提交如下证据：第一组：事业单位法人证明书、法定代表人身份证明、营业执照、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告原件一组，欲证实原、被告、第三人主体适格。第二组：安宁市水利管理所水利大酒店承包竞标档案复印件一套、安宁市水利管理所水利大酒店承包延期合同原件一份，欲证实原被告存在企业承包经营合同法律关系。第三组：水利大酒店租金支付协议原件一份，欲证实1.原被告约定2016年12月30日以前被告支付原告租金及资金占用费合计223万元；2.若被告于2019年3月30日以前未按约定支付租金、租金占用费及违约金，将按未付金额的20%向原告承担违约责任。第四组：承诺书原件一份，欲证实被告承诺于2019年11月15日前支付2018年、2019年欠付承包费的事实，被告未按约定向原告支付租金、租金占用费，应承担违约责任的事实。第五组：收回安宁市水利大酒店的通知书原件一份，欲证实被告无理由继续占用安宁水利大酒店的事实，且在租赁合同到期之后，被告未向原告交付、返还安宁水利大酒店的事实。第六组：安宁市新城投资开发有限公司出具情况说明原件一份，欲证实原告对安宁水利大酒店有经营、管理、收益的权利，原告诉讼主体地位适格。被告安宁永和矿业有限公司质证认为，对原告提交的证据予以认可，证明目的不予认可，被告不是无理占用，期间被告积极和原告就租赁费的事情进行协商，并且原告6月份发函告知被告如果要租赁，请在期限内与公司重新签订租赁合同。第三人安宁水利大酒店对原告提交的证据予以认可。被告安宁永和矿业有限公司当庭提交如下证据：1.公告复印件一份、照片两份，欲证实因为安宁市政建设，于2019年10月到2019年4月对酒店门口道路进行封闭施工，期间车辆和行人都无法进去，被告公司停业，这段期间的租金应全免。2.安宁市文化和旅游局发布的紧急通知，欲证实因新冠疫情影响，2020年1月23日至今被告公司停业。3.会议纪要，欲证实被告和农林水利公司在2019年10月30日因租金欠付的事情进行协商，被告不是无理占用。原告安宁市水利管理所质证认为，对于证据1公告和照片是复印件无法核实公告内容的真实性，不予认可，对于被告要求免除租金的证明目的是不予认可的，施工的风险属于经营风险之一，应该是被告能够预见到的。对证据2原告认为被告在2019年3月30日就已经逾期腾房，并未支付应付租金已经构成实质性的违约，对于后续因疫情所导致的资金占用费用是不能免除的，被告的违约行为产生在疫情发生前。对证据3会议纪要真实性予以认可，对于被告认为在履行期限届满后仍占有安宁市水利大酒店为合法占有的证明目的，原告是不予认可的，该份证据材料的内容也没有任何描述证实原告同意被告继续占有，内容是要求被告在指定期限之内偿还原告房屋租赁费用及其他费用。第三人安宁水利大酒店质证认为，对于会议纪要的真实性予以认可，其余的与原告质证意见一致。第三人安宁水利大酒店未当庭提交证据。经被告安宁永和矿业有限公司申请，本院到安宁市文化和旅游局调取安宁市酒店业在新冠疫情期间停工停产情况的相关文件，欲证实安宁市于2020年1月25日对区域内的宾馆饭店实现关门停业，被告在新冠疫情期间的租金应减免。经质证，原、被告及第三人对上述证据真实性无异议，但原告及第三人认为被告违约在新冠疫情发生之前，因此不应对被告疫情期间的租金进行减免。本院认为，原、被告双方提交的证据经质证对其真实性无异议的部分，本院收录在卷，予以佐证。关于双方争议的证据部分，本院认为，被告提交的证据1能够相互印证，并且在安宁本地是不争的事实，本院对其真实性认可，对原被告双方争议的证明目的，本院将在下文综合阐述。归纳上述原被告诉辩主张，双方争议焦点为：1.涉案合同是否应予以解除？2.涉案租金应如何计算？经庭审，本院确认如下法律事实：安宁水利大酒店系安宁市水利管理所下设的集体所有制企业，2008年9月27日，原告发布安宁水利大酒店承包竞标公告，2008年10月8日，被告通过竞标获得第三人安宁水利大酒店5年承包经营权，并与原告签订《安宁市水利管理所水利大酒店承包合同》及补充协议，用于经营酒店、桑拿等。承包范围为安宁水利大酒店1—5层、7层、附楼1—2层。承包期限自2008年10月8日起至2013年12月25日止，5年承包费总计3380000元整。2012年12月5日，原告安宁市水利管理所与被告签订《安宁市水利管理所水利大酒店承包延期合同》，双方约定将安宁水利大酒店承包期限延期五年，时间从2013年12月25日至2019年3月30日（含三个月装修改造期），安宁水利大酒店1—5层、7层、附楼1—2层（包含室外、空地、停车场）。年承包金为710000元，5年承包费总计3550000元。被告应于2012年12月30日前支付两年承包费用1420000元，2013年12月30日前再一次性支付完余款2130000元。2015年12月10日，鉴于被告经营困难，原告安宁市水利管理所与被告签订《水利大酒店租金支付协议》，确定被告公司应于2013年12月30日前一次性支付原告213万元的租金，同意被告分期支付，2015年12月20日前一次性支付71万元，2016年12月30日前一次性支付142万元，同时约定了逾期支付的违约责任。2020年3月4日，原告向被告送达《收回安宁市水利大酒店的通知书》，载明：因租赁合同于2019年3月30日到期未续签，你公司仍占用酒店，于2020年1月6日向你公司送达通知，要求接到通知三日内缴纳欠缴租赁费及搬离酒店，你公司签收通知后至今仍未搬离。现限你公司2020年3月10日前将租赁场所内的属于你方的可搬离的物品全部清理搬走，并缴清所欠的全部费用……。现原告认为被告在租期届满后未按合同约定交还租赁物，构成违约，应承担支付欠付的租金及违约金为由，诉至法院。经庭审查明，原被告双方认可被告自2017年12月26日至2019年3月30日欠付租金为721671元。本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告作为出租人按照合同履行了交付租赁物的义务，作为承租人的被告理应按照约定履行按时交付租金的义务。本案中，原被告之间的租赁合同于2019年3月30日（含三个月装修改造期）终止，但因被告公司未按照约定及时向原告返还租赁物，导致租赁物一直由被告公司占有使用，根据原被告提交的收回通知书、会议记录能够证实原告对被告的逾期占有一直持有异议，因此被告公司负有向原告支付欠付租金及逾期占有的使用费。关于原告的第一项诉讼请求中的租金，庭审中，双方当事人对被告欠付2017年12月26日至2019年3月30日的租金721671元无异议，本院予以支持。原告第一项诉请中的违约金，本院认为，2017年12月26日至2019年3月30日的租金721671元按照双方约定应于2016年12月30日前支付，被告未按时支付的行为构成违约，双方在支付协议中对逾期支付违约金的计算作出约定，以未付租金721671元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月26日起计至2019年3月30日，未违反法律规定及双方的约定。关于原告主张自2019年4月1日起至款项付清时止的违约金按照20%计算的诉请，本院认为，按照支付协议第四条的约定，双方约定为“若2019年3月30日前乙方（被告）尚未付清租金、资金占用费即违约金，甲方（原告）向乙方（被告）再收取未付金额20%的违约金”，本院认为，双方已对违约金的计算约定为按照中国人民银行同期贷款利率计算，若再行收取20%的违约金系重复计算，且原告未能举证证实上述违约金不足以弥补其损失，同时根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，逾期利息的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院调整为自2017年12月26日起计至2019年8月20日利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款项付清时止。关于原告的第二项诉请，本院认为，原被告双方在支付协议第二条中约定的资金占用费10万元实质为被告应于2013年12月30日之前支付原告租金213万元，但因被告逾期至2015年12月2日，双方约定的逾期违约金，未违反法律规定及双方的约定，本院予以支持。关于原告的第三项诉请，本院认为，原被告之间的租赁合同期限于2019年3月30日终止，双方并未签订续租合同，并且从原被告双方提交的证据能够证实被告在租赁期限届满后未能按照约定向原告归还租赁物，同时从庭审中双方当事人提交的证据能够证实原告一直对被告逾期不归还租赁物的行为持有异议，被告提交的会议纪要只能证实双方协商的过程，但并未形成一致意见，即使会议纪要中载明原告负责人明确同意被告与2019年11月15日前补交费用，但该费用并未明确只是租金本金，因此应包含前期欠付的租金、违约金等，因此双方未能形成不定期租赁合同，但被告应承担租赁期满后占有使用租赁物的费用，费用标准按照租期内租金标准予以计算。因此，被告应于判决生效后十五日内搬离租赁物，并按照双方约定被告在经营期内购置的可移动设施由被告自行处理，将租赁物交还原告，范围为安宁水利大酒店1—5层、7层、附楼1—2层（包含室外、空地、停车场）。庭审中，原告关于酒店6楼除留有两间为原告使用外，其余均在涉案租赁合同签订后由原告交付被告使用，本案诉请的租金并未包含六楼的租金，对此陈述被告予以认可。关于原告认为应一并返还的主张，本院予以支持。同时因被告至今仍占有租赁物，因此应向原告支付占用期间使用费，计算标准按照租期内的租金每年710000元计算，自2019年4月1日起计至判决生效后十五日止。关于被告永和矿业公司认为在经营期间，2018年9月至2019年6月政府对百花东路道路进行改扩建施工，致使酒店门口路段属于全部封闭施工，期间车辆行人绕行，同时因2020年春节新冠疫情爆发，被告响应政府相关规定关店停业，因此应对期间的租金予以免除的辩称，本院认为，酒店门口施工影响经营，属于经营风险，不属于法律规定的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况以致免除义务的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，本案中，因被告在租赁期届满后一直不按照约定归还租赁物，双方也未达成不定期租赁合同，因此被告违约在先，新冠疫情发生于被告违约期间，因此不符合上述法律规定，对被告的该辩称，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十七、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、由被告安宁永和矿业有限公司于本判决生效后立即支付原告安宁市水利管理所2017年12月26日至2019年3月30日的租金721671元，并支付逾期利息（以721671元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月26日起计至2019年8月20日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款项付清时止）；二、由被告安宁永和矿业有限公司于本判决生效后立即支付原告安宁市水利管理所逾期支付2130000元租金的违约金100000元；三、由被告安宁永和矿业有限公司于本判决生效后十五日内将安宁水利大酒店返还原告安宁市水利管理所（范围包含1—5层、6层除原告使用两间外、7层、附楼1—2层、包含室外、空地、停车场）；四、由被告安宁永和矿业有限公司于本判决生效后立即支付原告安宁市水利管理所占用使用费，计算标准按照一年租金710000元计算，自2019年4月1日起计至判决生效后十五日止；五、驳回原告安宁市水利管理所的其他诉讼请求。本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10364元，由被告安宁永和矿业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张红梅二〇二〇年八月十八日书记员  叶 钰