上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5984号上诉人（原审被告，反诉原告）：上海晨家投资管理有限公司，住所地上海市闵行区元江路5500号第1幢D388室。法定代表人：程滋飞，总经理。委托诉讼代理人：余珍珍，上海国畅律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：上海范仕达实业发展有限公司，住所地上海市宝山区呼玛路547号518室。法定代表人：樊艺，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。上诉人上海晨家投资管理有限公司（简称晨家公司）因与被上诉人上海范仕达实业发展有限公司（简称范仕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初52566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人晨家公司的上诉请求：撤销一审判决第一、三、五、七项，改判驳回被上诉人范仕达公司一审本诉请求、支持上诉人晨家公司的一审反诉请求或者发回重审。事实与理由：1、本案中范仕达公司违约在先，其未对房屋产权人提前回收房屋作出合理说明，亦未对回收后果妥善处理，导致涉案合同无法继续履行，严重侵害了晨家公司的合法权益，应当承担违约责任；2，范仕达公司在租赁期间无法保证租赁物符合合同约定，故晨家公司有权不支付租金或者减少支付租金，且晨家公司已于2020年3、4月份将房屋交付给大房东，故晨家公司亦不需要支付相应的房屋占有使用费；3、因范仕达公司违约导致双方签订的租赁合同无法继续履行，故范仕达公司应当赔偿晨家公司的装修残值损失，并赔偿晨家公司后续租金收益损失及支付给白领公寓租户的违约金。综上，请求二审法院支持上诉人晨家公司的上诉请求。被上诉人范仕达公司辩称，不同意上诉人晨家公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。范仕达公司向一审法院提起诉讼，请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2017年11月1日解除；2、判令晨家公司返还上海市浦东新区XX大道XX号2幢5楼、6楼（现门牌号为XX大道XX号、XX号）房屋（简称系争房屋）；3、判令晨家公司支付房屋占有使用费：按照每日人民币（以下币种同）1,035.38元的标准，自2018年11月1日起计算至实际返还房屋之日止；4、判令晨家公司支付2018年8月、9月水电费13,289元。晨家公司向一审法院提起反诉，请求：1、判令范仕达公司返还押金54,000元；2、判令范仕达公司赔偿装修损失18万元；3、判令范仕达公司赔偿剩余租金收益322,272.24元；4、判令范仕达公司赔偿晨家公司对租户承担的违约金48,250元。一审法院认定的事实：上海市浦东新区XX大道XX号房屋所有权人登记为上海市XX农场。2006年8月18日，上海A总公司（甲方）与上海A有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，其中约定甲方提供上海市浦东新区XX大道XX号办公楼一幢，建筑面积1,861平方米，副楼建筑面积784平方米，院内场地面积约390平方米，甲方将上述房屋出租给乙方，租期10年，自2007年8月1日至2017年7月31日。2009年11月24日，上海市B总公司（甲方）与上海B有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同（补充）》，其中约定根据市劳教局2009年9月14日办公会议精神，一所、二所农场的在沪资产归口市劳教局统一管理，并委托上海市B总公司管理，故自本合同生效之日起，乙方与上海A总公司原签订的房屋租赁合同及补充协议中关于上海A总公司的所有权利义务由甲方继受。2011年5月10日，上海市公安局浦东分局罗山新村派出所出具《证明》，载明：上海市XX农场XX大道XX号2幢房屋2600余平方，现使用门牌号为XX大道XX号和XX大道XX号。2011年10月19日，上海市B总公司（甲方）与上海B有限公司（乙方）签订《房屋租赁补充合同书》，其中约定甲乙双方曾就上海市浦东新区XX大道XX号办公楼主、副楼签订房屋租赁合同及补充合同，现双方协议延长租期，即从2017年7月31日延长至2019年7月31日。2012年7月3日，上海市XX农场在《证明》上盖章确认，内容为“上海市浦东新区XX大道XX号商务楼，由我所属企业上海A总公司与上海A有限公司签订租赁协议，自2007年8月1日至2017年7月31日，该物业由上海B有限公司使用、出租和管理。”2012年12月，上海市B总公司（甲方）、上海B有限公司（乙方）、范仕达公司（丙方）签订《房屋租赁补充协议》，其中约定由于乙方经营需要，甲方同意乙方将上海市浦东新区XX大道XX号办公楼主、副楼签订房屋租赁合同及补充合同中的所有权利和义务概括性转移给丙方，由丙方按该合同及补充协议履行权利和义务。2013年4月12日，范仕达公司（甲方）与晨家公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定甲方将上海市浦东新区XX大道XX号2幢5、6楼整层（含楼梯卫生间）的房屋出租给乙方经营白领公寓项目，租赁期限为8年，自2013年6月1日至2021年5月31日；全年租金324,000元，首期付三押二，第二期三个月付，第三期以后半年付（每期租金在本期租金到期日前5日支付下棋租金），签订合同时一次性支付3个月租金81,000元和押金54,000元；乙方逾期支付租金、水电费等，应承担逾期付款的滞纳金，按每日迟交款项的千分之五计算；乙方拖欠部分或全部租金或其他费用的，拖欠时间自应付款项最后期限之次日起算超过10天的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，乙方须付清租金、滞纳金、水电物业等各项费用；自2015年6月1日起租金调整，在2013年租金基础上每两年递增8%；甲方保证在交易时拥有对该房屋的经营管理权，并提供办理工商、税务的各种材料。2015年，双方就系争房屋六楼房顶漏水维修事宜签订《房屋租赁补充协议》，内容为范仕达公司出资5万元，由晨家公司负责维修，维保时间2015年8月20日至2021年5月31日。2016年6月，范仕达公司向晨家公司发送《欠费停电通知书》，要求晨家公司支付2015年6月1日至2015年11月30日欠付租金。2016年10月，范仕达公司向晨家公司发送《催款公函》，要求晨家公司支付2016年8月、9月水电费。2017年10月，范仕达公司向晨家公司发送《催款函》，要求晨家公司支付2017年6月1日至2017年9月30日欠付租金。2017年10月19日，上海XX中心一分部张贴《告知函》，内容为“本幢楼（XX大道XX号）租赁期到2019年7月31日止。根据上级关于清理整顿所有出租房屋的规定，我单位将于租赁到期后即2019年8月1日开始对整幢大楼整体收回，所有房屋物业一律不再对外出租，如到期后存在非法转租行为的，因房屋物业回收造成的损失我单位概不负责，望相互转告。”2019年7月23日，晨家公司收到起诉状及证据副本等材料。2019年8月15日，上海XX中心张贴《房屋回收告知函》，内容为“范仕达公司及各承租户：本幢楼（XX大道XX号）租赁期已经于2019年7月31日到期。我单位于2017年12月在本幢楼房醒目处张贴公告。2018年3月6日登报公告并于2018年4月27日送达范仕达公司及各承租户签收。现承租期已过，我单位已经正式启动整幢大楼的整体回收工作。请范仕达公司及各承租户及时搬离，否则回收期间造成的损失我单位概不负责。”一审审理中，双方一致确认晨家公司租金已支付至2018年10月31日，并确认系争房屋装修残值为18万元。关于合同解除，范仕达公司表示其于2017年11月1日向晨家公司邮寄《解除房屋租赁合同函》，但晨家公司否认收到该解约函。鉴于此，范仕达公司表示坚持要求解除租赁合同，具体解除时间可由法院确认，同时要求晨家公司支付租金及房屋占有使用费：按照每日1,035.38元的标准，自2018年11月1日起计算至实际返还房屋之日止。晨家公司对于每日1,035.38元的标准无异议，但认为范仕达公司无权解除合同，系由于范仕达公司违约导致合同无法继承履行，要求范仕达公司承担违约责任。一审法院认为：承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，双方间租赁期限截至2021年5月31日，而晨家公司与案外人之间的租赁合同期限原为2017年7月31日，后延长至2019年7月31日，因此，双方租赁合同关于超过2019年7月31日的约定无效，但合同的其他条款均为有效。在合同有效部分的租期内，晨家公司仍然应当按约支付租金。晨家公司自2018年11月1日的租金未再支付，根据合同约定，范仕达公司享有合同解除权。但范仕达公司要求确认租赁合同于2017年11月1日解除，鉴于范仕达公司并无充分证据证明该日向晨家公司送达解约函，故对范仕达公司要求确认合同于该日解除，一审法院不予支持。因晨家公司已于2019年7月23日收到起诉状等诉讼材料，故一审法院确认双方之间的租赁合同及补充协议有效部分于该日解除。合同解除后，晨家公司应当搬离系争房屋，故范仕达公司要求晨家公司返还系争房屋，一审法院予以支持。关于租金及使用费，在合同有效部分的租期内，晨家公司应按约支付租金。合同解除后，晨家公司未及时返还房屋的，应参照租金标准支付房屋占有期间的使用费。现范仕达公司要求晨家公司支付从2018年11月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，并无不当，一审法院予以支持。关于水电费，范仕达公司未能提供证据予以佐证，故一审法院不予支持。关于押金，晨家公司主张返还押金，并无不当，一审法院予以支持。关于装修损失，应按照各自导致合同无效的过错分担损失。范仕达公司作为出租人，明知其与案外人的剩余租赁期限，事后又未与案外人达成续租协议，导致超过剩余租期的约定无效，应当对合同部分无效负主要的过错责任。晨家公司知晓范仕达公司与案外人的剩余租赁期限，在此情况下仍与范仕达公司签订超过剩余租赁期限的合同，亦应对自身损失承担相应的责任。根据双方确认的装修残值及过错程度等，一审法院酌定范仕达公司赔偿晨家公司装修损失12万元。关于剩余租金收益，缺乏依据，一审法院不予支持。关于对租户承担的违约金，范仕达公司未有证据证明其实际支付租户相应违约金，故对范仕达公司的该项诉请，一审法院不予支持。一审法院于2019年12月19日作出民事判决：一、上海范仕达实业发展有限公司与上海晨家投资管理有限公司之间的房屋租赁合同及补充协议中租赁期限自2019年8月1日至2021年5月31日的约定部分无效，有效部分于2019年7月23日解除；二、上海晨家投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海范仕达实业发展有限公司返还上海市浦东新区XX大道XX号2幢（现门牌号为XX大道XX号和XX大道XX号）5楼、6楼房屋；三、上海晨家投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海范仕达实业发展有限公司租金及房屋占有使用费：按照每日1,035.38元的标准，自2018年11月1日起计算至上海晨家投资管理有限公司实际返还房屋之日止；四、上海范仕达实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还上海晨家投资管理有限公司押金54,000元；五、上海范仕达实业发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海晨家投资管理有限公司装修损失12万元；六、驳回上海范仕达实业发展有限公司的其余诉讼请求；七、驳回上海晨家投资管理有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,293元，减半收取计2,146.50元，由上海范仕达实业发展有限公司负担133元,上海晨家投资管理有限公司负担2,013.50元。反诉案件受理费（减半收取）人民币4,950元，由上海范仕达实业发展有限公司负担1,890元，上海晨家投资管理有限公司负担3,060元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审中，被上诉人范仕达公司确认其已于2020年5月19日向房屋产权人交付了系争房屋，故其不再主张晨家公司向其返还系争房屋的诉请。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上海市四岔河监狱以系争房屋产权人身份向范仕达公司提起诉讼，向其主张系争房屋租金、自2019年8月1日至房屋实际返还之日的占有使用费等费用。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人晨家公司主张《房屋租赁合同》于2019年7月31日因无效终止，拒绝支付相应的租金及房屋占有使用费，要求被上诉人范仕达公司支付装修损失赔偿18万元及晨家公司因转租享有的剩余租金收益、因转租无效对转租户承担的违约金是否有相应的依据。范仕达公司与案外人就系争房屋签订相关合同约定，系争房屋的租赁合同期限至2019年7月31日止，故晨家公司与范仕达公司合同中超过2019年7月31日的部分应属无效，但在合同有效期内，晨家公司应按照合同约定向范仕达公司支付租金。经一审法院审理查明，晨家公司支付租金至2018年10月31日，根据《房屋租赁合同》约定，晨家公司拖欠租金超过10天的，范仕达公司有权单方面解除合同并回收房屋，故一审法院认定该租赁合同于晨家公司收到起诉状之日2019年7月23日解除并无不当，本院依法予以认同。晨家公司主张范仕达公司未提供符合合同约定的租赁物，并无实据，本院难以采信。现系争房屋产权人向一审法院提起诉讼，主张范仕达公司支付逾期返还房屋的占有使用费，根据合同相对性，晨家公司亦应支付范仕达公司相应期间的使用费。晨家公司主张已于2020年3、4月向产权人返还系争房屋，但未提供证据证明实际返还系争房屋的日期，范仕达公司对此亦不予认可。鉴于二审期间范仕达公司自认已于2020年5月19日将系争房屋返还产权人，并不再主张晨家公司向其返还系争房屋，故本院依法对返还系争房屋及支付使用费期限等一审判决主文进行调整。范仕达公司作为系争房屋出租人，晨家公司作为系争房屋承租人，均应对租赁物进行充分了解。范仕达公司超越其与案外人的租赁合同期限与晨家公司签订《房屋租赁合同》，应当承担合同无效的主要过错责任，晨家公司在签订合同时亦未对范仕达公司的承租期限进行充分了解，应承担合同无效的次要责任。现一审法院根据实际情况酌定范仕达公司赔偿晨家公司装修损失费，并无不当。晨家公司主张要求范仕达公司承担全部装修损失，依据不足，本院不予支持。关于晨家公司主张的转租租金损失，其仅提交几份与小租户的转租合同，无法证明其主张的后续损失实际发生；关于晨家公司主张的租户违约金损失，其未提交其确已向各租户支付违约金的证据。故在晨家公司未提交充分证据证明前述损失已实际发生的前提下，其主张的超期租赁损失，本院实难支持与处理。综上所述，上诉人上海晨家投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初52566号民事判决第一、四、五、七项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初52566号民事判决第二、六项；三、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初52566号民事判决第三项为：上海晨家投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海范仕达实业发展有限公司租金及房屋占有使用费：按照每日1,035.38元的标准，自2018年11月1日起计算至2020年5月19日止；四、驳回上海范仕达实业发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决及一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币4,293元，减半收取计2,146.50元，由上海范仕达实业发展有限公司负担133元,上海晨家投资管理有限公司负担2,013.50元。一审反诉案件受理费（减半收取）人民币4,950元，由上海范仕达实业发展有限公司负担1,890元，上海晨家投资管理有限公司负担3,060元。二审案件受理费人民币8,171元，由上诉人上海晨家投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年八月三十一日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……