甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终754号 上诉人（原审被告）：李某，甘肃省张掖市人，自由职业，现租住甘州。公民身份号码：××× 被上诉人（原审原告）：赵某，甘肃省张掖市人，住甘州。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：杨某，甘肃沁泽律师事务所律师。 原审第三人：鲁某，甘肃省张掖市人，自由职业，住甘州。公民身份号码：××× 委托诉讼代理人：周某，甘肃森瑞律师事务所律师。 上诉人李某与被上诉人赵某、原审第三人鲁某执行异议之诉一案，不服张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初10488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李某的上诉请求：1、撤销甘州区人民法院（2019）甘0702民初10488号民事判决书，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实错误，判决结果错误，理由如下：1、一审法院认定上诉人与第三人之间签订的××园买卖价格为30万元，对照办理产权变更时登记的售房款为431574元交易价格过低，属于转让价款并非合理对价错误。首先，431574元是为了办理房屋产权变更登记缴纳相关税费进行的评估价格，而30万元是李某与鲁某约定的交易价格，实际交易中该地段二手房屋价根本达不到40万元。根据李某及鲁某真实意思，该房屋实际抵顶的是李某328000元借款，32万元更是高于评估价的70％，所以原审判决认定转让价款并非合理对价错误，上诉人实际抵顶债务的价款虽低于市场价格，但仍然是合理价款。二、原审法院认定李某主张用鲁某借款328000元抵项购房款不成立，第三人向上诉人的借款与购房款同属一般债权，种类、品质相同相互可以抵顶。上诉人与第三人也曾达成抵顶合意，上诉人与第三人签订的买卖合同中约定的购房款是一次性交清，如果如第三人陈述购房款未付，那么从2016年3月至今第三人为何不向上诉人主张支付购房款，而是一直在帮助被上诉人争夺已经卖给上诉人的房屋。原审中上诉人向法庭提交了第三人偿还借款335000元的银行转款凭证，第三人为何不积极主张减少自己对被上诉人的债务。而是继续帮助被上诉人争夺上诉人房屋。在第三人陈述存在明显矛盾，违反社会常识的情况下，应当由第三人举证证明双方是如何约定以其他方式支付购房款的，如第三人不能举证证明应承担举证不能的责任。第三人与被上诉人既是甥舅关系，又是合伙人，关系密切，在购买该房屋时上诉人就曾出过钱，在之后买卖该房屋时又以债务抵顶了328000元的购房款，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个要件，享有足以排除强制执行的民事权益，综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。 赵某辩称，本案的事实是：赵某是鲁某的舅舅，李某与鲁某共同生活，在鲁某借赵某钱时李某是担保人，案件审理中一审法院免除了担保人李某的责任。李某主张与鲁某存在买卖关系，但是又未提交相关证据，房子过户在李某名下就是因为鲁某欠的钱太多了，为了以后有个住的地方，并不存在房屋买卖的事实，综上，上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 鲁某述称，一、赵某与鲁某民间借贷纠纷案件中李某是担保人，虽然一审法院判决免除了李某的担保责任，但是我们认为李某的担保责任并未免除，而且当时借钱时李某在场，她知道鲁某借款的事实，也在条子上签了字。二、虽然鲁某与李某签订了房屋买卖合同，但是经鲁某陈述，李某并未给其支付现金，只是双方捣账时写的条子，他们之间并不存在房屋买卖的事实。三、房屋买卖的手续是经公证的，但是公证时鲁某并未到场，因此，公证的行为也是不合法的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 赵某向一审法院提出诉讼请求：1.判决撤销甘州区人民法院于2018年1月20日作出的（2017）甘0702执异47号执行裁定书；2.请求判决本案诉讼费由被告承担。经一审法院释明，原告将上述第一项诉讼请求具体明确为：请求许可准予执行位于××区房屋，并终止甘州区人民法院于2018年1月20日作出的（2017）甘0702执异47号执行裁定书。 一审法院认定事实如下：原告赵某和第三人鲁某系舅甥关系。被告李某与第三人鲁某自2012年恋爱，2013年5月至2016年1月期间在涉案房屋同居生活，后李某与鲁某发生感情问题，李某搬离涉案房屋，现由第三人鲁某居住。赵某原系张掖如霄农资有限责任公司（2014年3月成立）的法定代表人，股东为赵某、鲁某，该公司现已注销，第三人鲁某在该公司经营期间系实际控制人，其曾经营过小河供销社甘浚经营部、明永经营部，李某在此期间曾为鲁某的财务记过账。2013年4月26日，第三人鲁某向原告借款50万元，约定每月利息为10000元，李某提供保证担保，后鲁某向原告支付利息90000元，因第三人鲁某未还款，并得知鲁某名下的涉案房屋正在产权交易中心办理过户手续，原告即于2016年3月2日将本案第三人鲁某和被告李某诉至一审法院，要求鲁某偿还其借款50万元，李某承担连带保证责任，并同时申请诉讼财产保全，要求查封鲁某名下位于××区的房屋。一审法院经审查认为原告的申请符合法律规定，于2016年3月9日作出（2016）甘0702民初2140-1号民事裁定书，依法查封了涉案房屋，查封期限自2016年3月10日至2018年3月9日，查封期间不予办理过户手续，并向该案赵某和李某分别送达了上述民事裁定书，送达给鲁某的裁定书由李某代收。该案经一审法院审理后，于2016年9月20日作出（2016）甘0702民初2140号民事判决书，判决鲁某偿还赵某借款50万元，李某因保证期间超过不承担保证责任。该判决生效后，鲁某未履行该判决所确定的义务，该案赵某向一审法院申请强制执行，一审法院亦于2017年4月17日以（2017）甘0702执2541号执行案件予以受理。在执行案件过程中，鲁某与赵某达成协议，以涉案房屋抵偿该执行案件的款项，一审法院于2017年8月29日作出（2017）甘0702执2541号民事裁定书，裁定将鲁某所有的的位××区房屋一套交付赵某抵偿案件款519965.7元，所有权（或其他权利）自本裁定送达赵某时起转移，赵某可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续（本项仅适用于需办理过户手续的财产）。同日，一审法院解除涉案房屋的查封，张掖市不动产登记事务中心于2017年9月4日对涉案房屋予以解封。一审法院为原告赵某办理过户手续时，被张掖市不动产登记事务中心告知鲁某与李某于2016年2月29日签订房屋买卖合同，并已缴纳相关办理过户的税费。一审法院于2017年9月13日作出（2017）甘0702执2541号执行裁定书，再次查封鲁某名下的涉案房屋，查封期间自2017年9月13日起至2020年9月12日止，张掖市不动产登记事务中心予以协助执行。李某作为异议人向一审法院提出执行异议，要求一审法院依法解除涉案房屋的查封并停止对该房屋的执行行为，一审法院经审查认为李某异议成立，并于2018年1月20日作出（2017）甘0702执异47号执行裁定书，中止对绿洲家园4号楼11层2-1102室的房屋的执行。原告不服上述裁定，在法定期限内提起诉讼。 一审法院另查明：第三人鲁某在与被告李某同居生活期间，分别于2015年6月5日、9月18日、9月26日向李某出具借条三张，载明其借到李某现金8000元、现金20万元、现金12万元，上述借条由李某提供，金额共计328000元，其陈述均系现金给付无支付凭证。2016年1月27日，第三人鲁某向其朋友杨洁出具一份委托书，委托杨洁以鲁某的名义代为办理及领取涉案房屋的房屋所有权证、土地使用证，并将涉案房屋出售给李某，因工作原因其本人无法亲自到场，委托杨洁以鲁某的名义办理涉案房屋的产权证、土地使用证的手续以及缴纳税费等相关事宜，并在相关文件上签字。同日，鲁某申请对上述委托书进行公证，张掖市公证处公证作出（2016）张市公内字第180号公证书，证明鲁某于2016年1月27日在公证处签署委托书并捺印，并表示其知悉委托的法律意义及后果，其委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。2016年2月29日，杨洁以鲁某的名义与李某签订《张掖市存量房买卖合同》，合同约定由第三人鲁某将坐落于张掖市××区的房屋（建筑面积为120.720平方米）出售给李某，房屋所有权证号为136205，转让价款为30万元。同日，双方共同到张掖市产权交易中心缴纳了权属登记费、房屋转让所得个人所得税、测绘费，售房款为431574元的契税，上述票据均由李某持有，其陈述均系自己缴纳。经李某申请，张掖市房屋产权交易中心受理、审核后，张掖市房产管理局于2016年3月7日发布所有权公告，并附被公告人及相应房产的具体信息，告知权利人、利害关系人有证据证明所公告事项错误的，可以在本公告之日起5个工作日内申请变更登记，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，如无异议，请被公告人自本公告5个工作日后携带本人身份证，到登记机构领取全国统一的房屋权属证书。被告李某办理上述手续过程中，原告赵某于2016年3月2日向一审法院提起民间借贷诉讼并申请对涉案房屋进行诉讼保全。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条规定，“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条规定，“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。”该案李某与第三人鲁某同居生活期间，第三人鲁某将涉案房屋转让给李某，国土资源、房地产管理部门虽已受理了过户登记申请，但一审法院查封时尚在所有权公告期，涉案房屋所有权转移的核准登记并未完成，因此一审法院查封涉案房产并未违反相关法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案被告李某作为涉案房屋的买受人，其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案的争议焦点，故应依照该司法解释第二十八条须同时满足四个要件的规定予以认定。 该案被告李某和第三人鲁某在共同居住生活期间，就居住的涉案房屋签订了《张掖市存量房买卖合同》，但关于是否支付转让价款双方存有争议。被告李某辩解其通过以房抵账的形式已全部付清购房款，并提交了2015年6月5日、2015年9月18日、2015年9月26日第三人鲁某出具的328000元的借条予以证实，但第三人鲁某陈述上述借条系倒账后形成，被告并未向其实际提供借款，更不存在以房抵债的事实，结合被告与第三人鲁某之间的通话内容分析，第三人鲁某与被告达成房屋买卖协议中掺有二人感情因素，被告提交借条的形成时间在形成房屋买卖合同之前，且根据销售不动产统一发票的房屋售价，转让价款并非合理对价，且房屋买卖合同中并未明确约定上述借款抵顶转让价款，因此被告李某提供的证据不足以证明其已支付了全部价款，亦未提供其他证据证明其与第三人之间达成了以房抵债协议，被告李某提交的证据不能证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的法律要件。综上分析，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，但原告并不符合第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形，故被告李某对执行标的××区除强制执行的民事权益，一审法院对原告赵某请求准予执行涉案房屋的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：准许执行一审法院作出的（2017）甘0702执2541号执行裁定书（执行标的××区）。案件受理费70元，由被告李某负担。 二审中，李某提交证明、（2018）甘0702民初10947号案件手续复印件12份，拟证明涉案房屋系其与鲁某共同共有。（2018）甘0702民初10947号案件中鲁某与赵某恶意串通，让其偿还贷款320万元，经终审判决其不承担该320万元的偿付责任。经质证，赵某对鲁某出具的证明三性均提出异议，其认为该证明所证事实与一审中李某主张买房的事实相互矛盾，虽然李某与鲁某共同生活过，但是并未领取结婚证，一审中赵某提交的证据，足以证实涉案房屋系鲁某所有。鲁某对该证明的真实性无异议，但对合法性和关联性提出异议，其认为涉案房屋系其于2012年从他人处购买的，但是证明出具的时间是2015年1月1日，该证明并不能证实房屋属李某所有。对（2018）甘0702民初10947号案件手续材料的真实性，赵某无异议，但其认为该证据与本案无关联性，亦不能证明李某主张的赵某与鲁某串通的事实。鲁某认为本案不存在恶意串通的事实。经审查，因李某提交的上述证据均不能证明其主张，且上述证据在一审开庭前就存在，并不属于新证据，对上述证据的证明效力本院不予采信。 本院认为，本案争议焦点是李某就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李某虽与鲁某的委托代理人杨洁签订了《张掖市存量房买卖合同》，该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但李某认可鲁某系以涉案房屋抵顶对其所欠的债务，其真实意思表示为以房抵债。对李某与鲁某之间是否存在欠款的事实，鲁某辩称其虽与李某签订了房屋买卖合同，但李某并未给其提供借款，李某提供的借条系倒账后形成的，双方之间不存在房屋买卖的事实，亦不存在以房抵债的事实。二审中，李某提交鲁某于2015年1月1日给其出具的“证明”一份，拟证明涉案房屋系其与鲁某共同共有。因该证据与李某以房抵债的主张相互矛盾，且李某在一审中除提交的三张借条外，再无其他证据印证其在短期内向鲁某提供328000元借款资金来源和交付过程。根据已查明的事实，李某自2018年12月2日搬出涉案房屋后，再未实际占有并使用涉案房屋，且涉案房屋的合同价格远低于当地同期同类房屋的市场价格。对此，在李某未作出合理解释的情况下，亦不应认定符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的支付了全部价款的条件。一审法院结合各方当事人的陈述及证据分析、认定李某在本案中并不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。 综上，上诉人李某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第（一）款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人李某负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳小芸 审判员  杨祝续 审判员  任斌文 二〇二〇年八月四日 书记员  李 颖 附：适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的， 以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。