广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初6343号 原告：陈永波，女，1989年6月27日出生，满族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：杨兰珍，女，1956年1月28日出生，汉族，住南宁市青秀区，系原告母亲。 被告：广西南宁渝桂房地产有限责任公司，住所地南宁市那洪大道006号黄茅坪村二组三产综合楼，统一社会信用代码91450100MA5K9Q9M1A。 法定代表人：李永秀。 原告陈永波与被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司（以下简称渝桂公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告陈永波及其委托诉讼代理人杨兰珍到庭参加诉讼。被告渝桂公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈永波向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告签订的《商铺使用权转让合同》；2.被告返还原告购买商铺使用权价款273856元；3.被告支付因违约造成的经济损失52032.64元（以原告所交价款为基数，按同期银行贷款利率从原告缴纳款项之日2016年6月3日起计算至还款之日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月14日，原告与被告签订了一份《商铺使用权转让合同》，约定原告以总价为273856元的价格租赁南宁市西面铭城商业广场·江南海游城1号楼1层A55号一间商铺从2018年3月1日至2068年6月1日的50年使用权，被告应当在2018年3月1日将经相关单位验收合格的商铺交付给原告使用，并对商铺的面积误差、交付标准等相关内容作出了约定。同日，原告又与广西海游城管理市场有限公司签订了《委托租赁招商合同》，授权委托广西海游城管理市场有限公司在5年内以原告的名义将铺面对外招商出租。据悉，被告与广西海游城管理市场有限公司属于委托代理关系。原告与被告签订完相关合同，原告按合同要求将款项陆陆续续支付给了被告。但到了2018年要交付商铺时，原告发现被告存在弄虚作假、欺诈原告的行为，将铺面的规划设计结构图一变再变，把原告的铺面布局调整为一铺几号，既交付不了符合交付标准的商铺给原告，也导致铺面根本不具备基本使用功能，原告根本无法使用合同中约定的商铺。根据合同法规定，当事人约定的合同目的无法实现的，当事人有权解除合同。由于被告的违约行为导致原告己经无法使用其购买的商铺使用权，因此原告有权要求被告返还原告缴纳的商铺使用权价款273856元，并赔偿被告的经济损失52032.64元（273856×0．475%×4年），按原告缴纳的本金数以2017年银行贷款率从2016年6月3日计算至2020年6月3日。）综上所述，原告基于对被告一个大公司的信任，将一辈子的积蓄投资到被告所承诺的商铺，但被告却不守诚信，损害了原告的利益。 案件审理过程中，原告陈永波变更第3项诉讼请求：被告支付因违约造成的经济损失（以原告所交价款为基数，按同期银行贷款利率，从原告向被告交纳最后一笔款项的次日起计算至还款之日）。 被告渝桂公司未提交书面答辩意见，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条之规定，被告渝桂公司有提出抗辩、举证、质证的权利。被告渝桂公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。 经审理查明：被告渝桂公司系成立于2011年7月4日的有限责任公司。2019年12月31日，该公司由“广西渝桂房地产有限责任公司”更名为“广西南宁渝桂房地产有限责任公司”。 2015年4月27日，南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组与被告渝桂公司签订一份《联营合作合同书》，主要约定：1.由南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组出位于产用地约9030平方米，被告渝桂公司出资金建设；2.双方联营期限为53年，自2015年10月1日到2068年9月30日止（三年建设期内不分配收益）；3.在三年建设期到后，被告渝桂公司按承诺完成建设建筑面积共36123㎡以上综合楼，地下室一层数量按政府规划局批为准，被告渝桂公司所建设的所有建筑物及配套设施权属归南宁市江南区所有，被告渝桂公司有53年自主经营使用权（含建设期三年），南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组不得以任何理由干涉。 2016年4月21日，被告渝桂公司作为委托方与广西汇恩居企业策划有限公司（以下简称汇恩居公司）作为代理方签订一份《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》，主要约定：被告渝桂公司已经合法取得南宁市那洪大道黄茅坪二组第三产业和回建住宅用地开发权并同意将项目物业委托汇恩居公司代理招商和运营管理。 2017年2月14日，原告与被告渝桂公司签订一份《铭城商业广场商铺使用权转让合同》，主要内容如下：1.南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组以征地拆迁安置国家划拨方式取得位于南宁经济技术开发区西面的地块，被告渝桂公司以联营方式与南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组签署了联营开发合同，被告渝桂公司在合同期五十年内拥有招商、经营、租赁等权限。经批准，在上述地块建设建筑面积约3万平方米的综合楼，现定名铭城商业广场-江南海游城；2.被告渝桂公司将位于南宁市西面铭城商业广场-江南海游城1号楼1层A57号铺使用权转让给原告；3.使用权转让期限为50年，自2018年3月1日至2068年6月1日止，当使用权连续转让期限达到国家政策及法律法规规定的年限，本合同将依法自动续期至合同期满；4.使用权转让期限届满，被告渝桂公司有权将该商铺收回，原告应无条件退回该商铺，并保持该商铺结构完整和装修设施的完好；5.双方约定涉案商铺使用权转让总价款按照工程进度分期支付；6.商铺交付标准：须经设计单位、施工单位、监理单位验收合格；每经营户配设一台电表、一台水表；商铺所在位置的消防应是验收合格并准许经营的区域……；7.被告渝桂公司应在2018年3月1日前将相关单位验收合格的商铺交付给原告使用；8.因天气、雨水原因造成被告渝桂公司无法正常施工，导致工程在规定的时间内无法完工，以施工单位施工晴雨表为准，交房日期自然往后顺延，自合同签订之日起，雨水天气、国家法定的节假日均不在被告渝桂公司逾期时间。 原告作为委托人与广西海游城市场管理有限公司（以下简称海游城公司）作为受托方于2017年2月14日签订一份《委托租赁招商合同》，主要内容如下：1.原告商铺位于南宁市江南区·海游城摊位编号为：1号楼1层A55号（铺）；2.原告委托海游城公司以海游城公司名义代理本摊位（店铺）招商、运营、管理，并以海游城公司的名义与实际使用商户签订《江南海游城摊位（店铺）租赁合同》；3.委托租赁期限为五年，委托租赁期限自原告收铺起计算；4.海游城公司可根据市场运营管理，自行调整商铺用途、经营业态；5.海游城公司自本合同签订之日起，全面负责本物业的对外宣传和签署相关的租赁合同并付之实施具体的市场运作，原告不干涉。 2018年5月4日，被告渝桂公司作为甲方、汇恩居公司作为乙方、海游城公司作为丙方签订一份《补充协议》，主要内容是“鉴于1.被告渝桂公司与汇恩居公司于2016年4月21日签订《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》，约定被告渝桂公司将合法取得南宁市那洪大道黄茅坪二组第三产业和回建住宅委托汇恩居公司代理和运营管理；2.汇恩居公司已完成部分楼层（一层、二层）销售，尚有部分楼层（三楼等）未销售；3.汇恩居公司经被告渝桂公司同意引进海游城公司代表其进行项目销售后的运营管理（招商返租等）工作，并以海游城公司名义与客户签订《委托租赁招商合同》。现针对项目销售及招商中的有关事项及下一步工作达成以下补充协议：一、汇恩居公司应加强原《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》中约定的被告渝桂公司未完成的项目销售、招商工作；二、因《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》中约定的房屋交付时间已至，以海游城公司名义与客户签订《委托租赁招商合同》中约定的返租期限亦开始，汇恩居公司、海游城公司双方应根据双方原约定的项目市场定位，尽快开展招商工作，负责做好商铺及摊位的出租工作，履行与客户签订的《委托租赁招商合同》；三、汇恩居公司、海游城公司双方应就项目招商工作与被告渝桂公司充分沟通，制作招商计划及时间表交给被告渝桂公司，按招商计划及时间表推进后期的招商工作，接受被告渝桂公司监督”。 案涉项目以南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组的名义取得建设工程规划许可证。现涉案的商铺未达到一户一表、未经过消防验收合格等。 另查明：除案涉《铭城商业广场商铺使用权转让合同》外，原告与被告渝桂公司就铭城商业广场-江南海游城1号楼1层A55号、A57铺签订了两份《铭城商业广场商铺使用权转让合同》，且原告已针对该两份合同分别另案提起诉讼，案号为（2020）桂0105民初6341号、（2020）桂0105民初6342号。2016年6月3日，被告渝桂公司向原告的委托诉讼代理人杨兰珍出具一份《铭城商业广场收款收据》，确认收到铭城商业广场1栋1楼A56、A57号商铺使用权转让款348000元；2016年10月8日，被告渝桂公司向原告的委托诉讼代理人杨兰珍出具一份《铭城商业广场收款收据》，确认收到铭城商业广场1栋1楼A55号商铺使用权转让款82157元；2016年12月2日，被告渝桂公司向原告的委托诉讼代理人杨兰珍出具一份《铭城商业广场收款收据》，确认收到铭城商业广场1栋1楼A55号商铺使用权转让款82157元；2017年4月12日，被告渝桂公司向原告出具一份《铭城商业广场收款收据》，确认收到铭城商业广场1栋1楼A55、A56、A57号商铺使用权转让款112771元；2017年11月7日，被告渝桂公司向原告出具一份《铭城商业广场收款收据》，确认收到铭城商业广场1栋1楼A55、A56、A57号商铺使用权转让款143385元。庭审中，原告主张已向被告渝桂公司支付案涉的A55号商铺使用权转让款246470元。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于原告与被告渝桂公司签订的《铭城商业广场商铺使用权转让合同》性质问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《铭城商业广场商铺使用权转让合同》约定被告渝桂公司将案涉商铺使用权转让给原告，并约定使用权转让期限为50年，由原告支付相应的使用权转让价款，使用权转让期限届满，原告应无条件退回案涉商铺。从合同内容来看，双方虽约定的是商铺使用权转让，但仍约定了一定的期限，原告须支付相应价款，在期限届满后仍须返还商铺，符合租赁合同的法律特征，故本院认定原告与被告渝桂公司签订的《铭城商业广场商铺使用权转让合同》为租赁合同。 关于《铭城商业广场商铺使用权转让合同》的效力问题。根据被告渝桂公司与南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组签订的《联营合作合同书》，案涉建筑物的所有权归南宁市江南区所有，被告渝桂公司在联营期限内有自主经营权，故被告渝桂公司将涉案项目出租给原告，不违反双方的约定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，由《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。案涉项目由南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组办理了建设工程规划许可证，故被告渝桂公司将案涉项目出租给原告不违反上述规定。《铭城商业广场商铺使用权转让合同》系原告与被告渝桂公司的真实意思表示，但双方在《铭城商业广场商铺使用权转让合同》中关于使用权转让期限50年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分应属无效，故本院确认《铭城商业广场商铺使用权转让合同》约定的租赁期限不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。 关于《铭城商业广场商铺使用权转让合同》有效部分的解除问题。《铭城商业广场商铺使用权转让合同》约定商铺交付须经验收合格，每经营户配设一台电表、水表，商铺所在位置的消防应是验收合格，但案涉商铺并未经过竣工验收和消防验收，亦未配置一户一表，因此，案涉商铺未达到交付标准，原告使用符合合同约定的商铺的合同目的无法实现，原告有权解除合同。被告渝桂公司于2020年6月18日签收本案起诉状副本等诉讼材料，原告解除合同的意思表示于此时达到被告渝桂公司，故本院认定《铭城商业广场商铺使用权转让合同》的有效部分于2020年6月18日解除。 关于原告诉请被告渝桂公司返还款项的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。因合同解除及部分无效，被告渝桂公司收取的商铺使用权转让价款246470元应予以返还。因此，原告要求被告渝桂公司返还款项的诉讼请求，本院按原告实际交付的款项数额即246470元予以支持，原告诉请逾此部分，本院不予支持。 关于原告诉请被告渝桂公司赔偿损失的问题。合同解除后，原告有权要求被告渝桂公司赔偿损失。本案中，因被告渝桂公司未能交付符合合同约定的商铺，导致合同解除，原告要求赔偿损失有事实和法律依据。因此，被告渝桂公司向原告赔偿的损失应以被告渝桂公司尚欠款项为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2017年11月7日（原告向被告渝桂公司交付最后一笔款项之日）起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至被告渝桂公司实际还清款项之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈永波与被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司签订的《铭城商业广场商铺使用权转让合同》租赁期限不超过20年的有效部分于2020年6月18日解除； 二、被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司返还原告陈永波246470元； 三、被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司赔偿原告陈永波损失（损失计算方式：以被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司尚欠款项为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2017年11月7日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司实际还清款项之日止； 四、驳回原告陈永波的其他诉讼请求。 上述付款义务,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3094元，由被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄友双 二〇二〇年七月三十一日 书记员  陈 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。