浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初2158号 原告：衢州七里龙潭山庄休闲度假有限公司，统一社会信用代码91330802779381790X，住所地浙江省衢州市柯城区七里乡黄土岭村66号。 法定代表人：余九英，总经理。 委托诉讼代理人：吴小华，浙江嘉耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨毅，浙江嘉耀律师事务所实习律师。 被告：衢州市柯城七里乡福仁晋大酒店，统一社会信用代码92330802MA29UR9548，住所地浙江省衢州市柯城区七里乡桃源村黄土岭108号。 经营者：曹棋富，男，1971年7月23日出生，汉族，住浙江省常山县。 被告：衢州市柯城福仁晋大酒店，统一社会信用代码92330802MA2FRMW48J，住所地浙江省衢州市柯城区双港街道双港中路136号。 经营者：曹棋富，男，1971年7月23日出生，汉族，住浙江省常山县。 两被告共同委托诉讼代理人：郑孝明，浙江兴衢律师事务所律师。 原告衢州七里龙潭山庄休闲度假有限公司（以下简称七里龙潭山庄）与被告衢州市柯城福仁晋大酒店（以下简称柯城福仁晋大酒店）、被告衢州市柯城七里乡福仁晋大酒店（以下简称七里福仁晋大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告七里龙潭山庄的委托诉讼代理人吴小华，被告柯城福仁晋大酒店、七里福仁晋大酒店的共同委托诉讼代理人郑孝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告七里龙潭山庄向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告七里福仁晋大酒店于2018年7月26日签订的《酒店物业租赁合同》于2020年5月16日解除；2.判令被告七里福仁晋大酒店于判决书生效之日起三日内腾退位于衢州市柯城区七里乡桃源村黄土岭108号（原黄土岭66号）酒店物业之租赁标的物；3.判令两被告支付原告拖欠租金350000元，并支付拖欠租金滞纳金（自2019年5月11日起至2020年6月2日止按500000元的日千分之五计算，自2020年6月3日起至款项还清之日止按350000元的日千分之五计算）；4.判令两被告赔偿原告合同解除后至被告腾退该物业之日止，参照合同约定租金计算的租金损失；5.两被告共同承担原告律师费35000元；6.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系位于衢州市柯城区七里乡黄土岭村66号（现并村后改为衢州市柯城区七里乡桃源村黄土岭108号）物权所有人。2018年7月26日原告与被告柯城福仁晋大酒店签订《酒店物业租赁合同》一份，约定原告将位于衢州市柯城区七里乡黄土岭村66号的酒店物业（包括物业范围内的所有酒店配套设施）出租给被告柯城福仁晋大酒店自主经营，租赁期为十年，租金为9000000元，以先付后用方式分期支付;合同第六条第（二）项第一条约定：“乙方不能按照合同约定向甲方支付租金的，须按照拖欠总额的日千分之五支付滞纳金，逾期两次以上或者单次逾期20日以上等严重违约的，甲方有权无偿解除合同”；第八条第（一）项约定“无论是合同期满或中途合同解除的，乙方均应在本合同终止后15天内向甲方完整地移交租赁的酒店物业，移交范围包括但不限于物业本身、附属设施及酒店物业，移交范围包括但不限于物业本身、附属设施及酒店内的一切物品，即使该物品或设施由乙方投入”；第九条约定了违约方承担守约方的律师费。 2018年8月经双方协商一致，乙方主体变更为被告七里福仁晋大酒店。但被告七里福仁晋大酒店仅按约支付了第一期租金后，开始拖欠应当于2019年7月1日前支付的500000元租金，原告向被告七里福仁晋大酒店发送催缴函件，两被告共同向原告作出了“于2020年5月10日前支付250000元、5月25日前支付250000元、6月20日前支付第三期租金500000元，如未按上述任何一项承诺时间全额支付，自愿解除合同，并于三日内按照现状交回酒店物业”的承诺，但两被告并没有按照承诺履行，原告于2020年5月15日向被告发送解除合同通知，被告柯城福仁晋大酒店于2020年6月2日支付了150000元，余款至今未付，经催要无果后，原告向法院提起诉讼，请求如前。 两被告共同答辩称：一、原告将柯城福仁晋大酒店作为本案被告，主体不适格。2018年7月26日，原告与柯城福仁晋大酒店签订《酒店物业租赁合同》，在七里福仁晋大酒店经工商登记后，原告与七里福仁晋大酒店签订了《补充协议》，确定合同的履行主体为七里福仁晋大酒店，即柯城福仁晋大酒店没有履行该合同的义务。 二、被告七里福仁晋大酒店不同意解除租赁合同，且不宜解除合同。被告七里福仁晋大酒店拖欠原告租金虽是事实，但并非故意拖欠。2019年5月底被告与原告上级浙江鸿基控股有限公司（以下简称“鸿基公司”）签订了租赁衢州时代生活广场四楼美食城的租赁合同，其董事长姜寒艳口头承诺被告租赁衢州时代生活广场四楼美食城后，则七里龙潭山庄的2019年8月1日至2020年7月31日租金可延迟支付。后又因疫情爆发，该酒店物业被柯城区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部（以下简称“疫情指挥部”）临时征用用于防疫。在此期间被告七里福仁晋大酒店无法实际经营，没有任何的收入。被告七里福仁晋大酒店于2020年5月29日收到征用补助227140元，除发放酒店被征用期间任职人员的工资外，被告七里福仁晋大酒店立即于2020年6月2日将剩下的150000元款项全部支付给原告。2020年6月15日疫情指挥部才将酒店物业退还给被告七里福仁晋大酒店，并在7月15日之前尚无法对外经营。原告寄送解除合同通知书的时间酒店尚处于被疫情指挥部征用期间，根本无法解除合同。被告七里福仁晋大酒店未遵照《承诺书》履行也是因为疫情防疫部未能及时支付酒店使用费用，现被告七里福仁晋大酒店于2020年7月7日收到剩余酒店使用费792300元。 三、关于支付拖欠租金、支付违约金及律师费等问题。对于拖欠的租金，被告七里福仁晋大酒店可于2020年7月10日前一次性支付。对于违约金，原告提出的按日千分之五支付显然过高且不符合法律规定。对于律师费损失，原告也未能提供相应的证据予以证明。 四、如酒店租赁合同被解除，被告七里福仁晋大酒店于2018年8月至11月期间对原告酒店的设施进行改造，耗资130余万元，租金应当扣除被告七里福仁晋大酒店投入的装修款。 本院经审理认定事实如下：2018年7月26日，原告七里龙潭山庄与被告柯城福仁晋大酒店签订《酒店物业租赁合同》，合同载明原告七里龙潭山庄将其所有的位于衢州市柯城区××乡××号（现并村后变更为衢州市柯城区七里乡桃源村黄土岭108号）酒店物业（包含物业范围内的所有酒店配套设施），载证建筑面积6687.29平方米出租给被告柯城福仁晋大酒店进行酒店经营。酒店租赁期间自2018年8月1日至2028年7月31日至，共计十年。合同期租金共计9000000元人民币，支付方式为第一年（2018年8月1日至2019年7月31日止）租金500000元，在合同签订之日后3个工作日内支付。第二年（2019年8月1日至2020年7月31日）租金先付后用，被告柯城福仁晋大酒店应提前30日一次性支付完毕。如被告柯城福仁晋大酒店不能按照合同约定向原告七里龙潭山庄支付租金的，须按照拖欠总额的日千分之五支付滞纳金，逾期两次以上或者单次逾期20日以上等严重违约的，原告七里龙潭山庄有权无偿解除合同，且被告柯城福仁晋大酒店均应在本合同终止后15天内向原告七里龙潭山庄完整地移交租赁的酒店物业，移交范围包括但不限于物业本身、附属设施及酒店内的一切物品，即使该物品或设施由被告柯城福仁晋大酒店投入。合同还约定违约方应承担守约方为追索而产生的律师费等费用。 2018年8月原告七里龙潭山庄与被告七里福仁晋大酒店签订《补充协议》，协议载明原合同签订时，被告七里福仁晋大酒店营业执照尚未审批通过，因此原合同是由被告柯城区福仁晋大酒店代为签订，协议内容变更部分为合同签订主体名称中的被告柯城福仁晋大酒店变更为被告七里福仁晋大酒店。 协议签订后，被告七里福仁晋大酒店按约支付了第一年租金，第二年（2019年8月1日至2020年7月31日）租金500000元，根据合同约定应当于2019年7月1日前支付，被告七里福仁晋大酒店未按约支付。原告于2020年3月18日向被告柯城福仁晋大酒店寄送《关于要求支付租金并承担违约责任的函件》。2020年4月30日，两被告共同向原告作出了《承诺书》，承诺于2020年5月10日前支付原告所欠租金250000元、于2020年5月25日前支付所欠租金250000元、于2020年6月20日前支付第三期租金500000元。如未按上述任何一项承诺时间全额支付，自愿解除租赁合同，并于三日内按照现状交回酒店物业。然，两被告未按照承诺履行。2020年5月15日，原告向被告七里福仁晋大酒店寄送《关于解除七里龙潭山庄休闲度假有限公司物业租赁合同通知》，被告七里福仁晋大酒店于2020年5月17日签收。 另查明，因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，后于2020年3月2日将浙江省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由浙江省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，其后又于2020年3月23日调整为三级响应。2020年1月21日，衢州市柯城区新型冠状病毒肺炎疫情防控应急指挥部作出《临时征用告知函》，告知征用酒店的全部客房用于医学隔离，征用后依法给予补偿，征用时间自2020年1月27日起。2020年6月15日，指挥部将酒店退还被告七里福仁晋大酒店。被告七里福仁晋大酒店分别于2020年5月29日、2020年7月6日收到征用补偿款227140元、792300元，合计1019440元。后被告七里福仁晋大酒店于2020年6月2日向原告支付了150000元租金，剩余租金至今未付，并继续使用租赁酒店至今。现原告诉至法院，诉讼请求如前。原告为本次诉讼产生律师费35000元。 以上事实有原告提供的《酒店物业租赁合同》《补充协议》、工商登记信息、《关于要求支付租金并承担违约责任的函件》《承诺书》《关于解除七里龙潭山庄休闲度假有限公司物业租赁合同通知》、快递查询单、浙江省农村信用社进账单、《法律服务委托合同》、律师费发票，被告提供的《临时征用告知函》、浙江省农村信用社业务凭证等证据及原、被告的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告七里龙潭山庄与被告柯城福仁晋大酒店、七里福仁晋大酒店签订的《酒店物业租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，该房屋租赁合同依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。 本案的争议焦点：一、合同是否已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项之规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在《酒店物业租赁合同》约定，被告单次逾期20日以上未支付租金的，原告有权无偿解除合同。2020年4月30日，两被告向原告作出的《承诺书》中亦载明，如两被告未按承诺时间全额支付，自愿解除租赁合同。因两被告未按约支付租金，原告于2020年5月15日行使解除合同的权利符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知送达被告七里福仁晋大酒店时解除。原告的解除通知系2020年5月17日到达被告处，故合同解除时间应为2020年5月17日。两被告辩称拖欠租金是因原告上级公司鸿基公司负责人口头承诺可延期支付租金，又受疫情影响酒店无法实际经营，无任何收入所致，不同意解除的意见，本院认为被告主张原告相关负责人口头承诺的事实，原告不予认可，被告亦未能提供证据予以证明。且根据合同约定，被告支付租金的时间应为2019年7月1日前，而新冠肺炎疫情发生于约六个月后，疫情发生后，两被告于2020年4月30日对租金支付时间作出承诺，显然被告的违约行为与疫情无关系，而且案涉酒店被疫情指挥部征用后获得相应补偿，其主张无任何收入与事实不符，故被告上述意见本院不予采信。根据两被告出具的《承诺书》，承诺共同支付租金，故被告柯城福仁晋大酒店应就未支付的租金承担共同支付的责任，对被告柯城福仁晋大酒店主张主体不适格的意见本院不予采信。 二、装修费用能否抵扣租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持。根据原、被告签订的《酒店物业租赁合同》约定，合同解除后被告七里福仁晋大酒店投入的改造装潢装修等设施无偿移交给原告。故本院对被告要求对装修费用抵扣租金的意见不予采信。 三、违约金是否过高。2020年4月10日，两被告向原告作出于2020年5月10日前支付原告所欠租金250000元、于2020年5月25日前支付所欠租金250000元的承诺，在诉讼过程中原告予以认可，故合同履行期限已发生变更。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高时，法院应当以实际损失为基础兼顾合同履行情况予以综合认定。本案中因合同约定的违约金过高，综合被告的违约情形、合同履行情况、实际损失等综合因素，对原告主张的违约金，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告衢州七里龙潭山庄休闲度假有限公司与被告衢州市柯城七里乡福仁晋大酒店于2018年7月26日签订的《酒店物业租赁合同》于2020年5月17日解除，被告衢州市柯城七里乡福仁晋大酒店于本判决生效之日起十五日内腾空位于浙江省衢州市柯城区七里乡桃源村黄土岭108号酒店物业，并交还给原告衢州七里龙潭山庄休闲度假有限公司； 二、被告衢州市柯城七里乡福仁晋大酒店、衢州市柯城福仁晋大酒店于本判决生效之日起十五日内共同支付原告衢州七里龙潭山庄休闲度假有限公司至2020年5月17日止的房屋租金247260元及违约金（自2020年5月10日起至2020年5月25日止以250000元为基数以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍为标准计算，自2020年5月26日起至2020年6月1日止以397260元为基数以全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率四倍为标准计算，自2020年6月2日起至款项还清之日止以247260元为基数以全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率四倍为标准计算），并支付自2020年5月18日起至实际腾退之日止的房屋占用费（参照合同约定租金据实计算）； 三、被告衢州市柯城七里乡福仁晋大酒店、衢州市柯城福仁晋大酒店于本判决生效之日起十五日内共同向原告衢州七里龙潭山庄休闲度假有限公司支付律师费损失35000元； 四、驳回原告衢州七里龙潭山庄休闲度假有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7076元，减半收取3538元，由被告衢州市柯城七里乡福仁晋大酒店、衢州市柯城福仁晋大酒店共同负担，于本判决生效之日起七日内缴纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知书，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  杨 丽 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  蔡小米 代书记员  林宇航