四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3433民初1167号 原告：吉约尔姑莫，女，1983年8月5日出生，彝族，住四川省冕宁县。 被告：四川中城置业开发有限公司。 住所地：成都市武侯区鹭岛路36号4栋1单元10层1007号。 统一社会信用代码：91510000729831685H。 法定代表人：刘泽军，职务：公司总经理。 被告：四川中城置业开发有限公司冕宁分公司。 住所地：冕宁县泸沽镇交南路47号， 统一社会信用代码：91513433767299343E。 负责人：张光磊，职务：分公司总经理。 两被告委托诉讼代理人：吴明刚，四川蜀鼎律师事务所律师，特别授权。 吉约尔姑莫与四川中城置业开发有限公司、四川中城置业开发有限公司冕宁分公司关于商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日受理后，被告四川中城置业开发有限公司于2019年10月16日提出管辖权异议申请，本院2019年10月17日作出（2019）川3433民初1167号裁定书驳回其申请，被告四川中城置业开发有限公司又于2019年12月3日就该裁定提出上诉申请，后2020年1月15日凉山彝族自治州中级人民法院作出（2020）川34民辖终5号裁定书驳回被告上诉，维持原裁定。因疫情影响，本院于2020年4月22日，依法由审判员倪天云独任审判，公开开庭进行了审理。原告吉尔约古莫到庭参加诉讼，被告四川中城置业开发有限公司、四川中城置业开发有限公司冕宁分公司的特别授权代理人吴明刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉约尔姑莫向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定及时办理商品房的土地使用权证书义务。2、请求人民法院依法判令被告因商品房买卖合同违约应支付原告违约金共计人民币52973.76元（从2015年9月17日至2019年9月16日止，按万分之1／日利息计算）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年1月21日原告与被告双方在冕宁县城被告的售楼处签订了《商品房买卖合同》，购买了被告在冕宁县，建筑面积为98.91平方米，单价为3668.32元／㎡，共计商品房购房款为人民币362834元。原告按合同约定支付了全部购房款，被告也按合同规定按时交付了商品房给原告，但被告却没有按合同第二十条第二款得二项第一内容的约定按时办理完商品房的土地使用权证书，至今原告也没有得到所购买商品房的土地使用权证书，被告的行为已严重违约，按双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款第二项第一约定内容，被告应向支付违约金，原告通过多次催要继续办理本商品房的土地使用权证书却无结果。多次找到被告要求协商相关损失被告也以种种理由进行推诿。故原告依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望贵院能支持原告的全部诉讼请求。 被告四川中城置业开发有限公司、四川中城置业开发有限公司冕宁分公司辩称：1、对没有给房主办理土地使用产权证表示抱歉。2、我认可原告请求办理统一不动产权证书的诉请求。3、对至今未办理产权证书的原因是:2005年我们和冕宁县国土局签订了土地使用权，签订了商业用房和住房用地的协议，我们是和冕宁县农资公司共同开发的，当时我们就办理相应的手续，但是后因我们的土地使用权为住房用地但政府办的是商业用地、和冕宁农资公司一起合作开发,2015年递交了相关分户资料，2016年工作人员答复我们因为使用权使用有问题无法办理，2018年再次确认土地是住用地，2018年出了批复后，做了测绘报告、批手续是8100多平米，实际测绘出来8800多平米，属于少批多建行为因为农资公司属破产企业，未交纳相关违约金，所以至今没有给购房主人办理土地使用权证书手续。合同本身没有约定对土地证的办理及违约计算方式，所以对原告方提出的违约金要求不符合合同规定，因为不符合合同规定和相关的法规定，可以将该批案作开庭审理后再作统一回复。是否应当适用《商品房销售合同》第二十条第二项第二款第(1)条房屋所有权证书的约定，没有约定我们要承担什么责任，原告提出的违约金是不符合合同规定的。原、被告双方签订的涉案《商品房买卖合同》未约定办理《土地使用权证》的相关事宜(后原告变更诉讼请求为:要求被告为其办理《不动产权证》)是被告的合同义务。因此,被告对原告不应当违约责任、不应当承担支付违约金。依据目前审理商品房买卖合同纠纷案最重要的司法解释一《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干向题的解释》第一条的规定:“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该条明确界定了“商品房买卖合同”的法律概念、法律关系和法律性质。明确规定了房地产开发企业向社会销售并转移的是房屋所有权(办理的是《房屋所有权证》)，但不包括该房屋的《土地使用权证》及《不动产权证》。该司法解释也明确规定了购房人与房地产开发企业在商品房买卖法律关系中的权利和义务因原、被告双方签订的是《商品房买卖合同》，故原、被告双方的法律关系是商品房买卖法律关系，双方都应当受到商品房买卖法律关系所确定的权利和义务的约束。这正如本案的案由是商品房销售合同案纠纷一样;同时、双方签订的《商品房买卖合同》不仅符合上述法律规定，而且是双方真实意思的表示;不仅真实、合法、有效，而且双方还应当受到该合同的约束。原告在其《起诉状》中明确描述和确认，原告起诉被告的诉讼请求是依据:双方签订的《商品房买卖合同》第二十条(二)转移登记2款(1)项之约定:“因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360内取得房屋产权登记的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”(见原告《起诉状》第2页)。该条约定表明的是关于被告逾期未给原告办理房屋所有权证书的违约责任和违约金的计算方式(涉案《商品房买卖合同》第15页)。因原、被告的该条合同约定未涉及被告为原告办理《土地使用权证》及《不动产权证》的相关事宜，在涉案《商品房买卖合同》中双方也未约定被告应当为原告办理《土地使用权证》及《不动产权证》的相关事宜，更未约定被告未给原告办理《土地使用权证》及《不动产权证》应当承担违约责任及违约金的计算方式。因此，原告的诉讼请求不仅明显违反了原、被告双方在合同中约定权利和义务，而且没有符合法律规定的请求权基础即事实依据。庭审中，原告代理人认为:涉案《商品房买卖合同》是格式合同，因此应该按照有利于原告的解释。《合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。在本案中，涉案《商品房买卖合同》第二十条(二)转移登记2款(1)项明确约定的是“房屋所有权”的办理期限及违约责任的确定。原、被告双方在该条款中根本就没有约定《土地使用权证》及《不动产权证》办理这一事项，根本就不存在双方对该条款、概念理解不一致的问题。同时，涉案合同不是被告单方自己制定的而是由冕宁县相关行政部门制定并提供的。庭审中原告变更诉讼请求，将要求被告“办理《土地使用权证》的诉求变更为请求“办理《不动产权证》”。《不动产权证》作为一种权利证书是《物权法》实施以后，《不动产登记暂行条例》实施以后，在全国范围内试点、并逐步推广的而且，还涉及到各地、市、州行政机构改革的问题。本案中，原告诉请:要求被告承担违约责任的起始时间是2015年。在双方签订涉案合同时(原、被告双方是2013年12月29日签订的《商品房买卖合同》)，在国家的立法没有确立、行政机构没有设立的情况下，要求被告办理《不动产权证》并承担违约责任、支付违约金，符合法律规定，应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告证据1、商品房买卖合同，证明:双方签订合同的时为2014年1月21日；双方约定的价格为362834元；双方交付房屋时间为2015年4月4日；由被告申请办理房屋产权登记，登记期限为房屋交付之日起360日内，逾期登记的违约金为按日支付全部已付款的万分之一。2、销售不动产统一发票，证明:原告按照合同约定房屋价款为363834元，包含不动产登记。3、房屋所有权登记证书复印件，证明:房屋的坐落位置，登记的时间为2015年10月14日，登记人是吉约尔姑莫。 被告对三组证据提出异议:对真实性、合法性没有异议，对关联性和证明力有异议。1、合同约定的房屋所有权证办理承担违约责任，而没有约定在土地使用权证的办理承担违约责任及违约金的计算方式。2、在双方签订的商品房买卖合同中并没有约定土地使用权证书应当办理及应当办理的时间出具发票的行为是政策行为，这种行为不能干预作为民事主体的双方在合同中约定的权利义务，对房产证的复印件无异议。 二、被告提交的证据：1、国有土地使用权出让合同，证明:签订时间是2005年12月15日，证明当时中城公司和国土资源局签订了合同约定土地使用用途是住宅和商业用地。2、国有土地使用权证书、证明:签发时间2005年12月19日，冕宁县政府在土地使用权证书中将土地使用用途错误登记成了商业用地。3、冕宁县发展和改革局文件;备案号:川投资备5134331209100110013号，证明:时间是2012年9月10日，发改委确认了该土地是住宅用地，中城公司和农资公司共同修建的建筑面积和联合开发。4、冕宁县打印文件:证明:2015年11月6日，中城公司在积极的办理土地使用权分户相关资料。5、四川中城置业开发有限公司文件:中城发2016第6号，证明:时间2016年3月18日，中城公司在积极为业主办理土地使用权分户手续，政府认为这是商业用地不能办理分户手续。6、冕宁国土资源局文件:国士资发[2018]144号，证明:确实是政府当时把土地使用用途弄错了，不能办理土地使用权分户证书，同时确认了土地使用性质为住宅用地。以上6个证据综合证明:1、没有给业主及时办理土地使用权证书有被告的原因也有政府职能部门重大过错责任。2原、被告双方在合同中没有约定土地使用权的办理，但是被告自2015年起就积极在为业主办理相关的分户手续。 原告提出异议称：真的假的我不知道，我不认可这些证据，跟我们没有关系，办证是你们的事，我们只认你们，当时购房说好的是证件齐全，至于你们和政府的关系或什么问题是你们自己的事。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告双方于2014年1月21日，在冕宁县城被告的售楼处签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于冕宁县，建筑面积为98.91平方米，单价为3668.32元／㎡，商品房购房款共计为人民币362834元。原告于2015年9月17日支付完毕全部购房款。同日被告交付了该号商品房给原告，并于2015年10月14日办理了房屋所有权证书交付原告。但因被告未办理土地使用证书至今。原告至今也未取得该处房屋的土地使用权证书。该地国有土地使用权出让合同（合同编号：2005-00132；ＧＦ-2000-2601；51-21-13）第四条规定：“本合同项下出让宗地的用途为:综合用地（商业、住宅）”表明，该地为综合用地，并非仅仅为商业用地。合同关于产权登记约定:“因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。”合同签订当天，被告中城分公司向原告交付该房。被告中城分公司于2015年9月17日向原告出具了金额为362834元的《销售不动产统一发票（代开）》。其后，被告中城分公司于2015年10月14日为原告办理了案涉房产的房屋所有权证，但至今未能办理土地使用权证。被告中城分公司于2005年12月15日与冕宁县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，载明合同项下出让宗地的用途为综合用地（商业、住宅）。2005年12月19日，被告中城分公司取得冕国用（2005）第0602号土地使用权证，载明土地使用权人为中城分公司，座落于冕宁县，地类（用途）为商业用地，使用权面积为900平方米。2012年9月10日，中城分公司申请备案的东河盛景Ｂ区住宅楼项目，在冕宁县发展和改革局准予备案。备案通知书载明东河盛景Ｂ区住宅楼项目总建筑面积8164.68平方米，其中：中城公司3919.05平方米，农资公司4245.63平方米。2015年11月6日，被告中城公司向冕宁县国土资源局申请了案涉房屋的土地分割登记。2018年10月16日，冕宁县国土资源局冕国土资发【2018】44号文件《关于冕宁县农业生产资料公司和四川中城置业开发公司冕宁分公司申请办理国有土地使用权转让手续的批复》载明，批复同意中城分公司位于城厢镇××、面积900平方米国有土地使用权冕国用（2001）第0353号土地使用权的土地用途为住宅用地。其与冕宁县农资公司合作开发的项目完工后，被告认为因为土地使用证载明的地类用途为商业用地，加上测绘实际面积已超过了审批面积等多方面原因导致其尚未办理土地使用证。经本院向冕宁县自然资源局调查取证，该局回函证实，案涉项目报建规划面积8164.68平方米，现申请办理分户实测绘面积8825.68平方米，存在超容积率违法建设行为，故冕宁县自然资源局未受理其申请登记业务。案涉房产目前暂时不具备办理产权登记条件。另查明：案涉商品房所在小区东河盛景Ｂ区与冕宁县农资公司住宅楼，系中城分公司系与冕宁县农业生产资料公司联合建设。2013年8月27日，取得了冕地字第（2013）015号《建设用地规划许可证》，2013年9月3日，取得了冕宁县公安消防大队冕公消设备字【2013】第0012号《建设工程消防设计备案凭证》、冕建字第（2013）035号《建设工程规划许可证》、冕宁县城乡规划建设和住房保障局编号513433201309030101号《建设工程施工许可证》，2013年12月5日，取得了冕宁县城乡规划建设和住房保障局的《商品房预售许可证》。工程于2013年9月15日开工，2014年11月18日竣工验收合格，2015年1月28日竣工验收备案。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房土地使用权证（不动产权证书）产权登记申请并完成登记，并因原告未在合同约定的商品房交付之日起360日内取得案涉商品房的不动产权证书而构成违约，承担相应的违约责任；二、违约金的约定（已付房款万分之一按日计算）是否过高，是否应调减；违约金的起算时间是否应进行调整。 一、被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房土地使用权证（不动产权证书）产权登记申请并完成登记，并因原告未在合同约定的商品房交付之日起360日内取得案涉商品房的不动产权证书而构成违约，承担相应的违约责任。被告抗辩认为，《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第2条约定的是对未办理“房屋所有权证书”的违约责任，不包括土地使用权证。被告已经为原告办理了房屋所有权证，因此不再承担违约责任。本院认为，房屋权属包括房屋所有权和土地使用权，现在统一为不动产权。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，并结合本案《商品房买卖合同》第二十条第（二款）第1条“……买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。……”的约定，协助原告吉尔约古莫办理房屋权属转移登记是被告的法定义务和约定义务。房屋权属就包括了房屋所有权及土地使用权。并且，结合本院查明的事实，未能办理分户土地使用权证，是因为被告至今未取得土地性质为住宅的土地使用权初始登记，以及存在超容积率违法建设行为，因此，被告应当为原告办理案涉商品房土地使用权证（现在已经统一为不动产权证书）产权登记申请并完成登记，并承担违约责任。但是，正是由于被告至今未取得土地性质为住宅的土地使用权初始登记，以及存在超容积率违法建设行为，导致案涉房产目前不具备办证条件，因此，对于原告请求判令被告为原告办理购买房屋的不动产权证书主张，因办证条件暂时还不具备，本院不予支持。原告可以待办证条件成就时再行主张。 二、违约金的约定（已付房款万分之一按日计算）是否过高，是否应调减；违约金的起算时间是否应进行调整。本院认为，案涉《商品房买卖合同》关于逾期办证的约定为：“自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付”，被告在本案第二次开庭庭审中，主张合同约定的违约金过高，请求本院予以调减。本院认为，被告在合同履行的过程中，2015年6月4日签订《商品房买卖合同》，当日交房，并于2015年10月14日为原告办理了案涉房产的房屋所有权证。其后，因为各种原因至今未能办理土地使用权证。本案中，原告未提供证据证明其实际损失。本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，将违约金酌情调整为日利率万分之零点五。起算时间按照合同约定，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，即2016年5月30日起，至案涉房屋不动产登记之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川中城置业开发有限公司、四川中城置业开发有限公司冕宁分公司于本判决生效之日起十日内，向原告吉尔约古莫支付违约金。计算方式为：按照日万分之零点五利率，以全部已付房款362834为基数，自2016年5月30日起，计算至冕宁县东河盛景Ｂ区890-1-1-4-8号的商品房不动产产权转移登记完成之日止； 二、驳回原告吉尔约古莫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费562元，由被告四川中城置业开发有限公司、四川中城置业开发有限公司冕宁分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  倪天云 二〇二〇年八月二十二日 书记员  赵树雄 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。