河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初9397号原告李合来，男，汉族，1962年9月3日出生，住郑州市金水区。委托代理人何普娟，河南华语信律师事务所律师。委托代理人张新锋，河南华语信律师事务所实习律师。被告河南魔飞房屋租赁有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区冬青街26号4号楼1单元5层48号，统一社会信用代码91410100358378649F。法定代表人刘达。委托诉讼代理人樊云峰、代君，河南金博大律师事务所律师。原告李合来诉被告河南魔飞房屋租赁有限公司（以下简称“魔飞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李合来及其委托代理人何普娟、张新锋，被告河南魔飞房屋租赁有限公司委托代理人代君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李合来诉称：2016年2月4日，原告李合来与被告魔飞公司共签订四份《魔飞公寓托管委托合同》，合同分别约定原告将其名下位于1、郑州市金水区白庙社区6号楼3单元2101室房屋；2、郑州市金水区白庙社区6号楼2单元604室房屋；3、郑州市金水区白庙社区7号楼5单元1701室房屋；4、郑州市金水区白庙社区7号楼5单元2801室房屋（共以上四套房屋）托管给被告，四份《魔飞公寓托管委托合同》约定都是：托管期限自2016年2月4日至2021年8月3日止，被告按季度押一付三给原告租金。租金每月2200元，前三年无涨浮，第四年上浮7%,第五年在第四年应交房租的基础上上浮8%。同时四份《魔飞公寓托管委托合同》第八条约定都是：托管期限内，双方不得提前终止合同，若被告提前终止合同，应提前60日通知原告，并支付违约金：装修后违约的，被告针对房屋进行的装修、物品配备全部无偿的送与原告同时支付剩余合同期的租金作为合同违约金。四份《魔飞公寓托管委托合同》签订后，被告从2019年10月4日违反合同约定，未按照合同约定的支付方式及涨幅金额交纳房租。原告多次向被告催要并要求被告补交房屋租金，被告迟迟不予支付。2020年3月8日，原告再次向被告催要房租并要求按约定履行合同，被告在没有通知原告的情况下，私自搬离，不再履行合同。2020年2月4日至2020年3月8日期间的房租（上述四套房屋）被告至今未予支付。另查明，被告在2017年11月10日支付2017年11月4至2018年1月3日三个月房租时，少支付400元。原告李合来向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判令解除2016年2月4日原告与被告签订的四份《魔飞公寓托管委托合同》；2、判令被告向原告支付房屋租金23265元及水电费363元；3、判令被告向原告支付违约金169111.36元；4、本案诉讼费等费用由被告承担。被告魔飞公司辩称：1、原被告双方的《魔飞公寓托管委托合同》已于2020年3月8日解除。2、被告已按照合同约定向原告履行租金支付义务，并未拖欠房租，且双方解除合同时案涉房屋水电费尚有结余，不存在拖欠水电费的情况。关于租金涨幅，原被告双方已在2019年通过电话方式取消，原告无权再提涨幅主张。3、原被告双方解除合同是基于双方合意，且合同解除前原告已违反托管合同第十条约定私下与被告的租客达成租赁合意，原告在与被告的租客达成租赁合意后便与被告解约。4、原告无权提出违约金主张，且原告提出的违约金诉求是明显过高的，不符合法律规定。原告与被告解约后非但没有遭受损失，反而获益，更无权提违约金诉求。5、原告主张的租金诉求中有9416元是免租期的租金，所谓的“免租期”就是该期间不收租金，原告无权向被告主张该期间的租金。经审理查明：2016年2月4日，原告李合来与被告魔飞公司共签订四份《魔飞公寓托管委托合同》，合同分别约定原告将其名下位于1、郑州市金水区白庙社区6号楼3单元2101室房屋；2、郑州市金水区白庙社区6号楼2单元604室房屋；3、郑州市金水区白庙社区7号楼5单元1701室房屋；4、郑州市金水区白庙社区7号楼5单元2801室房屋（共以上四套房屋）托管给被告，四份《魔飞公寓托管委托合同》均约定：托管期限自2016年2月4日至2021年8月3日止，被告按季度押一付三给原告租金。租金每月2200元，前三年无涨浮，第四年上浮7%,第五年在第四年应交房租的基础上上浮8%。房屋计租期5年，自2016年2月4日至2021年8月3日止。其中四份《魔飞公寓托管委托合同》第八条均约定：托管期限内，双方不得提前终止合同，若被告提前终止合同，应提前60日通知原告，并支付违约金：装修后违约的，被告针对房屋进行的装修、物品配备全部无偿的送与原告同时支付剩余合同期的租金作为合同违约金。合同由原告李合来签名捺印，被告河南魔飞房屋租赁有限公司签章。四份《魔飞公寓托管委托合同》签订后，被告实际使用房屋至2020年3月份，在本案庭审过程中，双方均认可双方于2020年3月8日办理退房手续、解除合同，原经被告承租房屋的租户直接与原告签订了租房合同。被告于2016年2月22日支付房屋押金（四套房屋共计）8800元，直至双方解除合同，被告共计支付2016年4月4日起的租金380648元，被告支付押金、租金共计389448元。其中2019年10月4日至2020年3月8日期间按照月租金2200元的标准支付租金共计35200元。双方均认可房租应从2016年4月4日起支付。本院认为，涉案四份《魔飞公寓托管委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告主张解除2016年2月4日原告与被告签订的四份《魔飞公寓托管委托合同》，在本案庭审过程中，双方均认可双方于2020年3月8日办理退房手续、解除合同，故本院予以确认，双方的合同已于2020年3月8日解除。原告称2017年11月4日至2018年2月3日期间被告少支付租金400元，被告辩称是向维修人员支付的房屋维修费用400元，应予扣除，但原告不认可该费用实际发生，因被告未提供支付记录及相应发票等，本院对被告该项抗辩意见不予采纳，原告称被告少支付了租金400万元予以采信。根据双方合同约定，租金每月2200元，前三年无涨浮，第四年上浮7%,第五年在第四年应交房租的基础上上浮8%，故原告主张2019年10月4日至2020年1月3日、2020年1月4日至2020年4月3日期间租金按照每月2354元计算予以采信，被告称双方已电话沟通过房租不涨，但未举证予以证明，原告亦不予认可，故被告所称无证据予以证明，本院不予采纳。双方的合同于2020年3月8日解除，故2019年10月4日至2020年3月8日期间，原告主张按照每月2354元计算房租，本院予以支持，被告应支付此期间的房租48649.33元【（2354元×5个月+2354元÷30天×5天）×4套房】，被告已支付35200元，欠付13449.33元，应向原告予以支付。原告主张连同被告前期少支付的租金400元，共计主张被告支付13849.2元，本院予以支持。但被告另行支付有押金8800元，应予抵扣欠付的租金，被告应支付原告租金5049.2元（13849.2元-8800元）。原告主张被告支付欠付前述2019年10月至2020年1月期间欠付租金的违约金，本院予以支持，被告此期间欠付租金2464元，本院依据被告欠付金额，酌定被告支付违约金500元。原告主张被告支付第四年的免租期租金及欠付2020年2月至3月期间租金违约金，因双方约定免租期为每年1个月，且原、被告经协商解除合同，原告同时与原经被告承租房屋的租户直接签订了租赁合同，故原告并未因解除合同产生实际损失，结合双方解除合同时处于新冠肺炎疫情期间，被告承租房屋用于经营，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，故原告主张被告支付免租期租金、欠付2020年2月至3月期间租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付水电费363元，但未举证证明被告欠付水电费363元，被告亦不予认可，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李合来与被告河南魔飞房屋租赁有限公司于2016年2月4日签订的四份《魔飞公寓托管委托合同》于2020年3月8日解除。二、被告河南魔飞房屋租赁有限公司于判决生效后十日内支付原告李合来租金5049.2元及违约金500元；三、驳回原告李合来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2077元，由原告李合来负担2017元，被告河南魔飞房屋租赁有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 张 艳二〇二〇年八月二十五日书记员 张聪源