山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3402号原告：北京新世界物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：黎霞，总经理。委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乐乐，山东凡涛律师事务所律师。被告：叶东亚，男，1962年7月26日出生，汉族，住济南市。原告北京新世界物业管理有限公司济南分公司（以下简称北京新世界物业济南公司）与被告叶东亚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京新世界物业济南公司的委托诉讼代理人王乐乐到庭参加诉讼，被告叶东亚经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京新世界物业济南公司向本院提出诉讼请求：1.请求叶东亚支付拖欠的物业服务费23809.92元；2.请求叶东亚支付滞纳金42320.05元；3.本案的诉讼费用由叶东亚承担。事实和理由:2014年7月6日，叶东亚购买了新世界阳光花园（东区）****房屋，并与北京新世界物业济南公司签订了《前期物业服务合同》，产权登记面积为地上面积249.58平方米。第五条第二项第3条约定产权人按规定和约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气、网络、电话、有线电视、热水等使用费用。第八条第一项约定小高层住宅房屋，前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.8元。第八条第五项约定物业管理费用以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。产权人或使用人需于办理接收房屋手续时预交其名下房屋未来12个月应付之管理费。第二年起各业主需在每季度上月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费。如产权人或使用人未能按期支付上述费用，前期物业服务企业则有权收取未交的费用或款项自应付之日起至实际支付之日每日千分之三的滞纳金。第十条第六项约定产权人、开发企业、前期物业服务企业执行本合同产生的纠纷和争议，首先可通过协商或调解方式解决，协商或调解达不成一致意见时，双方约定选择向人民法院起诉的方式解决争议。2016年8月1日至今，叶东亚尚欠物业服务费23809.92元。北京新世界物业济南公司通过多种途径向叶东亚追索未果，为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。叶东亚提交答辩状辩称，济南市，于2016年3月入住，当时是给儿子叶楠购买的婚房，结婚后一直居住。以下是叶楠的陈述：入住后，2016年的物业费按规定已缴清。2017年2月，发现餐厅房顶渗水，就打电话给物业，物业承诺来家里检修，物业来到家里并没有找到问题的根源，也没有进行修理，只是说没有问题，观察观察再说。时间过去了一个月，期间渗水问题越来越严重，经物业反复检查还是没有发现问题。2017年7-8月份，餐厅墙纸已出现明显开裂，天花板已渗水非常严重，一股难闻的霉潮呛味满屋都是，墙体和墙纸发黑，物业建议拆除天花板排查原因，此时我已经不信任物业的建议和解决问题的方式，自费请来检修漏水的公司在家里一一进行排查，最终确认原因为二楼卫生间地暖分水阀没有拧紧而导致暖气水泡透墙体，由二楼渗过一楼，并造成一楼餐厅天花板坍塌，坍塌时，爱人有孕在身，正好在吃早餐，一块石膏板掉落到头上，造成严重惊吓，头部并有淤青，后果及损失不可估量，也不计其数。时至今日，天花板墙纸都没有修复（有现场照片为证），原因一：墙纸款式已绝版，再也买不到相同的花纹，如需更换，必须整个房屋更换，外加天花板重新更换维修，所产生的时间和费用，并且重修期间在外的住宿费用，以及造成妻子及家人的精神损失等；原因二：当时妻子怀孕、孩子出生，至今孩子三岁，我们也无法暂时迁出修复房屋。为此，我们要向北京新世界物业管理有限公司济南分公司索赔精神重创损失及房屋翻修费用共计100万元。本院经审理认定事实如下：北京新世界物业济南公司作为乙方与甲方济南新世界阳光发展有限公司签订《新世界阳光花园（东区）前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对新世界阳光花园（东区）提供前期物业服务合同事宜。合同期限自2012年2月20日起至业主委员会成立之日由业委会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。叶东亚购买新世界阳光花园（东区）****房屋，并于2014年7月6日与济南新世界阳光发展有限公司、北京新世界物业济南公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：叶东亚购买物业实测建筑面积249.58平方米。第五条第二项第3条约定产权人按规定和约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气、网络、电话、有线电视、热水等能源费用。第六条第一项第2条约定前期物业服务企业有权依照法规、规章和委托合同收取物业管理、服务费用、代收代缴市政设施使用费、特约服务费、代办服务费等费用。第八条第一项约定本物业管理区域物业服务收费采用【包干制】确定物业管理服务方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.多层不带电梯的房屋前期物业管理费为建筑面积每月每平方米0.6元；2.多层带电梯住宅房屋前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.5元；3.小高层住宅房屋，前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.8元；4.高层住宅房屋，前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.8元；5.商铺物业管理费前期物业管理费为建筑面积每月每平方米3.8元；6.住宅小区内用于经营场所和住房及经营性商铺、地下车库、储藏室、地下室的物业服务收费标准，具体以实际交付后实际测算为准。第八条第五项第1条约定物业管理服务费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费，但接受委托服务的除外。第八条第五项第3条约定产权人或使用人需于办理接收房屋手续时预交其名下房屋未来12个月应付之管理费。第二年起各业主需在每季度上月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费。如产权人或使用人未能按期支付上述费用，前期物业服务企业则有权收取未交的费用或款项自应付之日起至实际支付之日每日千分之三的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。北京新世界物业济南公司主张本案中叶东亚所持有物业的物业服务收费标准为1.8元每月每平方米，其尚欠2016年8月1日至2020年12月31日的物业服务费共计23809.92元并要求叶东亚支付滞纳金42320.05元。北京新世界物业济南公司主张其已通过向叶东亚邮寄律师函的方式向叶东亚催交物业服务费。叶东亚以房屋漏水给其造成损失等为由拒绝交纳物业费及滞纳金。本院认为，北京新世界物业济南公司与济南新世界阳光发展有限公司签订《新世界阳光花园（东区）前期物业服务合同》及叶东亚与北京新世界物业济南公司签订了《前期物业服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同约定享有权利，履行义务。叶东亚作为新世界阳光花园（东区）的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业服务企业提供的服务存在问题为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，叶东亚虽辩称其已交清2016年的物业费，但未提交证据证实，本院不予采信，其未交纳自2016年8月至2020年7月期间的物业费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平，因此，叶东亚应按照合同约定交纳物业费。关于叶东亚主张的因房屋漏水给其造成损失的问题，其可以另行主张权利。此外，因物业服务合同约定业主需在每季度上月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费，现尚未到合同约定的支付2020年第四季度物业费的期限，因此，北京新世界物业济南公司主张叶东亚支付至2020年12月31日的物业费，本院不予支持，其主张的自2016年8月1日至2020年9月30日的物业费22462.2元，本院予以支持。关于北京新世界物业济南公司要求的滞纳金，《前期物业服务合同》第八条第五项第3条约定产权人或使用人需于办理接收房屋手续时预交其名下房屋未来12个月应付之管理费。第二年起各业主需在每季度上月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费。如产权人或使用人未能按期支付上述费用，前期物业服务企业则有权收取未交的费用或款项自应付之日起至实际支付之日每日千分之三的滞纳金，此处约定的滞纳金实际为逾期交纳物业服务费的违约金。因北京新世界物业济南公司未提交充分证据证明其完全按照合同约定提供了物业服务、履行了所有合同义务，且通过叶东亚的答辩及本院的调查，北京新世界物业济南公司在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，所以本院对于北京新世界物业济南公司要求叶东亚支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告叶东亚于本判决生效之日起十日内向原告北京新世界物业管理有限公司济南分公司支付2016年8月1日至2020年9月30日的物业费22462.2元；二、驳回原告北京新世界物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1454元，减半收取计727元，由原告北京新世界物业管理有限公司济南分公司负担480元，被告叶东亚负担247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 张代蕙二〇二〇年八月十七日法官助理 赵洪彬书 记 员 王雪洁