浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2769号 上诉人（原审被告、反诉原告）：程枝青，男，1979年7月26日出生，汉族，住杭州市富阳区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州富阳梦诚娱乐有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道金桥北路61号。统一社会信用代码：91330183341789951D。 法定代表人：李明，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：富阳复润置业有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道金桥北路69号。统一社会信用代码：9133010067658866R。 法定代表人：张国标，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：徐雅群。 上诉人程枝青、杭州富阳梦诚娱乐有限公司（以下简称梦诚公司）与被上诉人富阳复润置业有限公司（以下简称复润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初7674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2014年9月17日，复润公司与程枝青签订《房屋租赁合同》，约定：复润公司将涉案房屋出租给程枝青使用，租期5年，自2014年9月15日起（起租日），2019年9月14日止（包括首尾两日），其中首3个月为免租装修期；租金（含管理费）第一年466900元，单平方日租金为5.20元，递增如下：2014年9月15日至2016年9月14日，递增无，年租金466900元；2016年9月15日至2018年9月14日，递增5%，年租金490300元；2018年9月15日至2019年9月14日，递增5%，年租金514800元；租金从起租日开始，按照“先付后租”的原则，以3个月为一期支付一次，程枝青应在每个租赁时段开始前10日一次性支付下期租金，程枝青在签订合同后的3天内，支付第一期的租金116725元，应以转账方式支付租金，在复润公司收到该款项之日视为程枝青已按本合同要求履行了付款义务；复润公司需在程枝青支付租金后7日内提供合法有效的发票，在程枝青没有收到已付款的收款发票前，有权延期支付此后到期应付的款项；程枝青应按约定期限向复润公司支付租金和其他相关费用的款项，如逾期，应向复润公司支付滞纳金，每逾期一日，复润公司有权向程枝青收取所拖欠金额1%的滞纳金；自合同签订当日，程枝青需向原告支付3个月租金作为经营租赁风险押金，风险押金在合同结束后归还，不计利息；复润公司同意程枝青在承租期内经营酒吧、西简餐及相关项目，未经复润公司同意被告不得经营其他项目，否则复润公司有权立即终止合同，并由程枝青支付违约金100000元整，如前述违约不足以弥补复润公司损失的，则复润公司仍有权要求程枝青支付前述违约金与实际损失的差额部分；复润公司仅提供场地，营业执照及相关执照、手续由程枝青自行解决（包括消防二次报批）并承担因此而发生的全部费用；在租赁期届满时或提前终止时，程枝青应将租赁房屋以复润公司交付时的状态或复润公司同意的交付状态交还给复润公司，程枝青应同时交出进入该房屋的钥匙，并搬离其财产；拆除程枝青装饰品、设备过程中不得对该物业造成损害，否则应赔偿给复润公司造成的损失；如需继续承租上述房屋，应提前3个月与复润公司协商，双方另签订合同，同等条件下程枝青有优先承租权；程枝青必须按时交纳房屋租金及经营所耗用的电费、水费及其他费用，交纳时间为产生费用月度的下个月10日前，复润公司及时提供收据；程枝青不得将房屋对外进行转让、抵押、担保等经济活动，否则视为程枝青违约，一切后果由程枝青承担，并追究违约责任；每月的水电费及收费方式为冷水及排污5元/吨、电费1.20元/度、电话费用按实结算、WIFI自行结算；每月8日复润公司财务部与程枝青结算上月发生的各类代收、代付款项，代收款项可以抵扣程枝青应缴纳的租金、管理费；合同有效期内，如有任何一方由于改制、合并、分立等原因发生变更，由变更后的主体承继该方在本合同项下的各项权利义务；本合同签署后，双方均应切实履行，任何一方不履行其在本合同项下的义务（包括无本合同约定之理由要求提前解除本合同），即视为违约，除按本合同有关条款处理外，守约方有权要求违约方继续履行合同；违约方应向守约方支付相当于三个月租金额的违约金，还应就其违约所造成守约方的经济损失（包括诉讼费、律师费）进行赔偿，如双方均有过错，应根据过错大小，由双方分别承担违约责任；本合同在租赁期满前1个月，双方如愿意继续延长租赁期，则应重新签订合同，同等条件下，程枝青享有优先权；等等。 程枝青、梦诚公司称，2015年4月27日，在涉案房屋地址注册成立了梦诚公司，用于经营酒吧，由程枝青担任法定代表人，目前由李明担任法定代表人；复润公司称，程枝青或梦诚公司与复润公司均未重新签订租赁合同。 程枝青、梦诚公司在租赁期间，实际使用两个电表和一个水表，开始使用时的度数均为0；目前电表上的数字分别为380100度、160039度，水表上的数字为5898度。关于电费的计算标准，程枝青、梦诚公司称，2018年10月1日起复润公司按0.7396元/度的标准计算，但另外向程枝青、梦诚公司收取能耗费和服务费，累加计算，仍按1.20元的标准向复润公司实际缴纳。程枝青、梦诚公司至今已付租金1926375元、已付水电费合计638573.80元（款项分别以杭州耀宏实业有限公司、程枝青、李明、梦诚公司名义缴纳；水电费及租金，分别自2015年12月9日和2016年4月12日起分别由李明或梦诚缴纳）。 复润公司对程枝青开始租赁时交纳的押金，认可仅收到116725元，并非程枝青、梦诚公司所称的128700元；对梦诚公司对涉案房屋重新装修时向其预交了15000元押金予以认可。 庭审中程枝青、梦诚公司称，复润公司于2019年3月14日对涉案房屋强制停电停水后，其即不再进行营业；未曾收到过复润公司的解除通知。复润公司称，其向程枝青、梦诚公司发出解除通知的时间是在2019年3月20日，实际停电停水的时间目前不清楚，采取这一措施，目的就是为了防止损失的进一步扩大。 2019年12月18日，复润公司向法院提起诉讼要求：1、确认复润公司与程枝青之间的《房屋租赁合同》于2019年9月14日解除；2、判令程枝青、梦诚公司立即腾空并向复润公司交还位于杭州市富阳区××街道××路××号××东方××楼房屋（建筑面积约246平方米，以下简称涉案房屋）；3、判令程枝青、梦诚公司立即支付复润公司租金386100元（自2018年12月15日至2019年9月14日）；4、判令程枝青、梦诚公司立即向复润公司支付水电费39383元；5、判令程枝青、梦诚公司向复润公司支付违约金128700元（相当于三个月租金）；6、判令程枝青、梦诚公司向复润公司支付房屋使用费42900元（按合同期内租金标准，自2019年9月15日起算，计算至2019年10月15日）。审理中，复润公司将其第1项请求中的“解除”变更为“终止”；第6项请求中的房屋占用使用费应计算到涉案房屋实际腾退之日止。 程枝青、梦诚公司提起反诉，要求判令复润公司返还多收取的电费248680.28元。 审理中，考虑到程枝青、梦诚公司在复润公司采取断电断水措施后未再继续经营的实际，为避免进一步扩大因不能使用涉案房屋所致的损失，法院就尽快腾退涉案房屋事宜进行了协调，双方未能达成一致意见。 原审法院认为，程枝青在与复润公司签约并租赁涉案房屋后，将涉案房屋转由梦诚公司经营，各方之间并未签订或没有相应的证据佐证通过签订新的协议明确各方之间的权利义务关系，故程枝青作为承租人，仍应对复润公司承担涉案租金合同所致的义务；实际履行过程中，后续的租金、水电费等由梦诚公司或李明交纳，复润公司也予以接收，表明复润公司及梦诚公司也均愿意受涉案租赁合同的拘束，其中李明因系梦诚公司法定代表人，其行为可视为梦诚公司的职务行为，程枝青及梦诚公司在本案中就电费是否超额缴纳提起反诉，根据权利义务相对应的原则，也表明程枝青、梦诚公司仍愿受涉案合同的拘束，故复润公司起诉要求程枝青、梦诚公司同时承担责任，理由成立，法院予以支持；虽然复润公司在程枝青、梦诚公司未按约支付自2018年12月15日起租金的事实清楚，具备了合同约定的解除条件，且本案中主张其于2019年3月20日向程枝青、梦诚公司发出了解除通知，但程枝青、梦诚公司并未认可已收到该解除通知，复润公司未就其主张进一步提交相应的证据予以佐证；涉案《房屋租赁合同》约定租期到2019年9月14日届满，本案双方未就续租进行约定并达成协议，故对复润公司要求确认其与程枝青之间的《房屋租赁合同》已于2019年9月14日终止的请求成立。与此相对的，合同终止后，返还承租房屋乃承租人应有的义务，故对复润公司要求程枝青、梦诚公司腾空并交还涉案房屋的请求予以支持。 对复润公司断电断水措施的采取时间，因双方均未举证证明，根据双方据此所作的陈述，该院酌情确定时间为2019年3月14日。 对2018年12月15日至2019年3月14日期间的租金，因程枝青、梦诚公司的经营并不受复润公司所采取措施的影响，故复润公司诉请程枝青、梦诚公司支付此时间段内租金的请求，合法有据，该院予以支持；对2019年3月15日至2019年9月14日期间的租金，程枝青、梦诚公司在违约情形出现且复润公司采取断电断水措施，不再对涉案房屋进行经营后，未通过交纳租金、未与复润公司协调，更未及时腾退涉案房屋以减损该期间的租金损失，具有明显过错；但复润公司在采取断电断水措施后，较长时间内未行使相应的权利，造成该期间损失的产生，也存在一定的过错；程枝青、梦诚公司据此提出的辩称意见，具有一定的合理性；综合双方责任，法院酌情确定该时间段租金损失，由程枝青、梦诚公司承担70%的责任，其余责任由复润公司自行承担；对合同期内，程枝青、梦诚公司尚应支付的租金额为308880元（=128700+128700×2×70%）。 对2019年3月15日之后的费用，因属涉案租赁合同期限届满产生，依法应定性为占有使用费，同前述过错因素，仍由程枝青、梦诚公司承担其中70%的责任，同时考虑到受新冠肺炎疫情影响，法院酌情确定程枝青、梦诚公司可免除一个月的费用，为表示方便，后续占有使用费起算时间确定自2019年10月15日起。 涉案租赁合同明确约定，一方不履行合同项下义务的，视为违约，违约方应承担相当于三个月租金额的违约金，不受合同是否继续履行的影响，故复润公司的该项请求，合法有据，法院予以支持。 有关电费计算标准，双方在合同中已明确约定，且根据双方认可一致的事实，在2018年9月30日之前均按1.20元/度计算、交纳、收取，虽然之后按0.7396元/度的标准计算，但双方确认均外加能耗费、服务费等合计金额仍然为1.20元/度，故对复润公司主张应按此标准计收，法院予以支持；程枝青、梦诚公司实际消耗电量为540139度（=380100+160039），实际应交纳电费为648166.80元（=540139×1.20）；程枝青、梦诚公司反诉要求复润公司退还所谓的多收电费，与事实不符，其请求不能成立，法院不予支持；程枝青、梦诚公司实际所用水量为5898度，按双方约定的5.00元/度，应支付的水费为29490元；程枝青、梦诚公司至今已支付水电费638573.80元，故尚应支付水电费39083元（=29490+648166.80-638573.80），复润公司主张39383元，应系计算错误。 签约时程枝青、梦诚公司所交纳的押金，复润公司认可分别116725元、15000元，程枝青、梦诚公司未对此进一步举证，故按复润公司认可的金额予以确定；依据合同约定，押金在合同结束后无息归还，故在程枝青、梦诚公司承担责任后，可对押金部分进行抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条第七项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认富阳复润置业有限公司与程枝青之间的《房屋租赁合同》于2019年9月14日终止；二、程枝青、杭州富阳梦诚娱乐有限公司腾退位于杭州市富阳区××街道××路××号××东方××楼、建筑面积约246平方米的房屋，于本判决生效之日起十日内履行；三、程枝青、杭州富阳梦诚娱乐有限公司支付富阳复润置业有限公司2018年12月15日至2019年9月14日止的租金308880元，抵扣程枝青、杭州富阳梦诚娱乐有限公司缴纳的押金131725元（＝116725＋15000）后，尚应支付租金177155元，于本判决生效之日起十日内履行；四、程枝青、杭州富阳梦诚娱乐有限公司支付富阳复润置业有限公司房屋占用使用费（自2019年10月15日起至程枝青、杭州梦诚娱乐有限公司实际腾退并交还前述房屋之日止，按42900元／月的70%计算），于本判决生效之日起十日内履行；五、程枝青、杭州富阳梦诚娱乐有限公司支付富阳复润置业有限公司水电费39083元，于本判决生效之日起十日内履行；六、程枝青、杭州富阳梦诚娱乐有限公司支付富阳复润置业有限公司违约金128700元，于本判决生效之日起十日内履行；七、驳回富阳复润置业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回程枝青、杭州富阳梦诚娱乐有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9771元，减半收取4885.50元，由富阳复润置业有限公司负担975.50元，程枝青、杭州富阳梦诚娱乐有限公司负担3910元；反诉案件受理费2515元，由程枝青、杭州富阳梦诚娱乐有限公司负担。富阳复润置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；程枝青、杭州富阳梦诚娱乐有限公司于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，程枝青、梦诚公司不服上述判决，共同向本院提起上诉称：一、被上诉人与程枝青于2014年9月17日签订《房屋租赁合同》，被上诉人将位于杭州市富阳区金桥北路61号富阳东方××楼房屋，建筑面积约246平方米，出租给上诉人使用，租期为2014年9月15日至2019年9月14日（首三个月为免租装修期）。2018年由于金桥北路道路施工影响，导致上诉人经营不稳定，从而拖欠房租一期，也就是2018年12月15日至2019年3月14日期间的租金128700元。被上诉人于2019年3月20日违反合同约定，对上诉人进行停水停电的处理措施，导致无法正常经营；故请求一：确认上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》于2019年3月20日解除，而非判决的2019年9月14日；二、2019年3月20日被上诉人己对上诉人租赁的房屋采取停水停电的处理方式，既然无法正常经营，故不需要支付2019年3月21日至2019年9月14日期间的房屋租金，只需支付使用期间所拖欠的租金，为128700元；三、被上诉人与程枝青签订的合同中有一格式条款，表述每月的电费为1.2元／度（后开庭时表述为电费和能耗费的叠加），自2014年9月17日开始至2019年3月20日停止营业，电费抄表：540139.6度，按1.2元／度共缴纳电费648167.52元。根据《电力法》第四十四条：禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。按《电力法》实际上诉人只需按电价0.7396／度，缴纳399487.24元，故应退还多缴纳的电费248680.28元。四、被上诉人与程枝青签订的合同中约定，上诉人应按约定期限向被上诉人支付租金和其他相关费用，如逾期未支付，合同中表明有以下制约方法：1、上诉人应向被上诉人支付滞纳金，每逾期一日，收取所拖欠金额百分之一滞纳金；2、对于拖欠租金达到壹个月以上的，被上诉人有权终止本合同，并有权按照本合同第十一条追究上诉人的违约赔偿责任，且还有权立即收回该房屋。上诉人拖欠房租是事实，但对于上诉人的拖欠行为，被上诉人可以采取合同约定的相关条款进行合同履约：要求上诉人支付滞纳金或违约赔偿责任或终止合同收回房屋；合同中也有明解规定，租赁期间被上诉人必须保证提供上诉人的营业场所能够正常使用，并保证上诉人在营业时间内的正常水、电、空调等能源供应；但是被上诉人却采取了停水停电的错误处理方式，导致上诉人无法正常经营，为违约的主要责任方，故要求撤回上诉人支付违约金128700元的判决。请求二审法院撤销杭州市富阳区人民法院民事判决书（2019）浙0111民初7674号中第一项判决；确认被上诉人和上诉人程枝青之间签订的《房屋租赁合同》于2019年3月20日解除；撤销第三项判决关于富阳复润置业有限公司要求支付2018年12月15日至2019年9月14日的租金，共计308800元的判决；请求判令上诉人支付正常经营期间所拖欠的房屋租金，为128700元，经营期限2018年12月15日至2019年3月14日；请求判令被上诉人退还多交的电费，共计248680.28元；请求撤销第六项判决关于支付违约金128700元的判决；案诉一、二审费用均由被上诉人承担。 被上诉人复润公司答辩称：一、关于合同的解除日期。被上诉人认为原审法院判决确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年9月14日终止正确；且本案中合同的解除日期不影响上诉人实质性权利义务的变化。即便合同提前解除，上诉人仍需支付占用期间的房屋占用使用费。二、关于租金和房屋占用使用费。被上诉人采取断电断水的措施后，既然上诉人无法继续经营，为防止损失的进一步扩大，上诉人应尽快向被上诉人支付拖欠租金，或与被上诉人协调腾退涉案房屋以减损。因上诉人过错在先且放任损失的扩大，相应的不利后果理应由上诉人自行承担。故上诉人应继续支付断电断水后的租金和合同终止后涉案房屋腾退前的房屋占用使用费。三、关于电费。有关电费的计收标准双方在合同中有明确约定，上诉人亦接受双方合同中约定的电费实质上包含了能耗费和服务费，并进行了实际缴纳，故原审法院认定完全正确。四、关于违约金。双方合同中明确约定了任何一方不履行其在本合同项下的义务即视为违约，并明确约定了违约金的标准。房屋租赁合同中支付租金是承租人履行合同的主要义务，因上诉人逾期支付租金造成了本案纠纷。被上诉人采取断电断水的措施是为了促使上诉人支付租金迫不得已采取的救济措施，但在被上诉人采取救济措施之后上诉人仍未能及时支付租金，也没有退还房屋。故上诉人应承担违约责任并按合同约定的违约金标准支付违约金，原审法院认定正确。综上，请求二审法院支持原审法院的判决，驳回上诉人的诉请。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。上诉人程枝青、梦诚公司关于案涉合同于2019年3月20日解除的上诉主张。因程枝青、梦诚公司自2018年12月15日起未按约支付租金，已具备合同约定的解除条件。在一审法院审理时复润公司主张于2019年3月20日向程枝青、梦诚公司发出解除通知，但程枝青、梦诚公司否认收到该解除通知。而复润公司又不能进一步举证明程枝青、梦诚公司已收到解除通知的事实，原审法院以合同约定租期2019年9月14日为合同终止日并无不当。现程枝青、梦诚公司上诉要求判决案涉合同于2019年3月20日解除的请求不能成立，本院不予支持。 上诉人程枝青、梦诚公司关于不需要支付2019年3月21日至2019年9月14日期间的租金，只需支付2018年12月15日至2019年3月14日期间的租金128700元的请求。本院认为，程枝青、梦诚公司2018年12月15日起未支付租金的事实清楚，故程枝青、梦诚公司应支付从2018年12月15日起至2019年3月14日期间的租金。2019年3月15日至2019年9月14日期间的租金，因程枝青、梦诚公司违约在前，且复润公司采取断电断水措施，而程枝青、梦诚公司未与复润公司协商如何减少该期间的损失，因此双方当事人均有过错。原审法院综合考虑，酌情确认程枝青、梦诚公司承担70%的责任并无不当。上诉人程枝青、梦诚公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于程枝青、梦诚公司上诉要求复润公司退还多交的电费248680.68元的请求。双方当事人在合同中明确约定，2018年9月30日前的电费按1.20元/度。虽然之后按0.7396元/度的标准计算，但双方当事人确认均外加能耗费、服务费等合计金额仍然为1.20元/度。故程枝青、梦诚公司上诉要求按0.7396元/度的标准计算的依据不足。现程枝青、梦诚公司实际消耗电量为540139度（=380100+160039），实际应交纳电费为648166.80元（=540139×1.20），因此程枝青、梦诚公司要求复润公司退还交的电费248680.68元的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于上诉人程枝青、梦诚公司上诉主张无需支付违约金128700元的请求，案涉合同明确约定，一方不履行合同项下义务的，视为违约，违约方应承担相当于三个月租金的违约金，不受合同是否继续履行的影响，因此程枝青、梦诚公司上诉主张无需支付违约金的请求不能成立，本院不予支持。 综上，原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6961元，由上诉人程枝青、杭州富阳梦诚娱乐有限公司共同承担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年八月十四日 书记员  何英杰