安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0122民初2946号 原告:桑和花，女，1978年3月17日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：夏姣姣，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戎本亮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：禹洲置业（合肥）东城有限公司，住所地安徽省合肥肥东经济开发区管委会金阳路10号，统一社会信用代码913400000822358493。 法定代表人：王龙，董事长。 委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱慧，安徽华人律师事务所实习律师。 被告：合肥家垣房地产代理销售有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东大街277号闽商国贸A座1910，统一社会信用代码91340100MA2MTGTJ2C。 法定代表人：周宽宽，总经理。 委托诉讼代理人：黄辉，安徽星阑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永波，男，住河南省光山县，系公司员工。 原告桑和花诉被告禹洲置业（合肥）东城有限公司（下称“禹洲置业公司”）、合肥家垣房地产代理销售有限公司（下称“家垣房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桑和花的委托诉讼代理人夏姣姣，被告禹洲置业公司的委托诉讼代理人马侃、钱慧，被告家垣房产公司的委托诉讼代理人黄辉、李永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桑和花向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告已经支付的购房款230000元及利息（以230000元为基数，自2018年8月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至款清息止）；2、本案的诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：2018年8月16日，原告与被告禹洲置业公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于肥东县商业楼331室的商铺。合同约定：总房款523784元，首付房款263784元，剩余房款260000元办理按揭贷款。然而，原告按照要求实际支付房款753784元，分别是首付款493784元、按揭贷款260000元。在收到原告支付的首付款后，被告于2018年8月1日以禹洲中央广场招商部的名义出具490000元的收据，于2018年8月16日以禹洲置业（合肥）东城有限公司的名义出具262784元收据。对于超出合同价的230000元房款，经原告多次催要，被告多次推诿未还。 原告认为，原告与被告禹洲置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当依照合同约定履行。被告禹洲置业公司作为案涉商品房开发商，以明显高于合同价（备案价）的卖房行为严重违反法律规定。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，两被告应当返还购房款230000元并支付资金占用期间的利息。 禹洲置业公司辩称：原告明确知晓其所购买的案涉房屋的成交金额，也依据认购书和合同向我司支付了约定款项，我司未收取原告其他任何额外费用，原告对我司的诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告对我司的诉请。 家垣房产公司辩称：原告故意隐瞒了与我司签订案涉禹洲中央广场认购协议书所约定房屋最后成交价753784元的事实，原告诉请依据的事实不成立，应当驳回原告的诉请。理由如下：1、关于本案的事实，因我司负责办理原告房屋买卖的业务员已经离职，导致与原告签订的认购协议书遗失，我司就原告案涉房屋提供同类书面业务流程材料，即李行三、杜雪梅、宋家琴购买禹洲中央广场项目达成的认购协议，综合印证原告在案涉纠纷中房屋成交价753784元是双方真实意思表示。同时结合原告介绍人周磊与我司负责经理李龙的2018年6月30日和微信聊天记录以及我司提交的银行流水反映的交易时间、金额，也能印证原告与我司于2018年6月30日就原告购买的禹洲中央广场金街西区331室达成认购协议书，其中认购协议书约定：定购价格单价13800元/平方米，总价815462元，定金10000元于签署本认购协议书时付清；付款方式为按揭，首付款493784元须于甲方（我司）通知乙方（原告）签署《商品房买卖合同》之日付清；意向条款中又就乙方应在签订本认购协议书之次日起至2018年8月16日前至禹洲中央广场售楼处签订《商品房买卖合同》相关文件及缴纳相关房款等做了约定。同时双方在认购协议书备注栏中又特别约定房款总价为753784元。至于《商品房买卖合同》约定的金额523784元，这是禹洲置业东城公司基于上述优惠后，用该差额部分作为我司的佣金的前提下，与原告商定的合理避税的内容。虽然该部分内容违法违规但也受行政法律规范约束，但我司认为并不能否定认购协议书及《商品房买卖合同》的效力及真实性。故我司认为，认购协议书是双方真实意思表示，认购协议书所约定房屋最后成交价753784元应予遵守，原告诉请主张无事实依据，依法应予以驳回； 2、关于原告诉称案涉房屋以明显高于合同价（备案价）的买房行为严重违反法律规定，从而以此为依据请求返还230000元的问题。我司认为原告依据《中华人民共和国民法通则》第92条诉请返还购房款无法律依据。首先，我司与原告签订认购协议书所约定房屋最后成交价753784元是合法有效的；其次，从现有的商品房销售法律规范中，法律法规没有禁止以明显高于合同价（备案价）的买房行为，而在规章层面只有国家发展改革委发改价检[2011]548号《商品房销售明码标价规定》，该规定不属于识别合同效力的依据，且本案案涉房屋（商铺）交易价符合市场价格。 3、禹洲中央广场项目是禹洲置业东城公司与合肥世远公司签订的销售代理合同，而我司是受合肥市世远房地产经纪有限公司口头委托的分销商，且禹洲置业东城公司也承认这一事实，故我司不是本案适格被告，应当依法追加合肥市世远房地产经纪有限公司为被告，驳回原告对我司的起诉。 本院经审理认定的事实如下：原告购买的房屋系被告禹洲置业公司开发。2018年6月30日原告在禹洲置业公司售楼部通过家垣房产公司签订《禹州中央广场项目认购书》，其中认购协议书约定：原告认购禹洲中央广场金街西区331室，定购价格单价13800元/平方米，总价815462元，定金10000元于签署本认购协议书时付清；付款方式为按揭，首付款493784元须于甲方（被告）通知乙方（原告）签署《商品房买卖合同》之日付清；意向条款中又就乙方应在签订本认购协议书之次日起至2018年8月16日前至禹洲中央广场售楼处签订《商品房买卖合同》相关文件及缴纳相关房款等做了约定。同时双方在认购协议书备注栏中又特别约定房款总价为753784元。2018年6月30日原告通过其丈夫武建榜向家垣房产公司转款5000元，2018年7月1日原告向家垣房产公司转款5000元，合计10000元作为认购禹洲中央广场金街西区331室定金。2018年7月16日，原告通过其丈夫武建榜向家垣房产公司转款50000元，2018年8月1日，原告通过其丈夫武建榜向家垣房产公司转款430000元，原告合计向被告家垣房产公司转款490000元。同日，被告向原告出具了490000元的收据，被告家垣房产公司出具加盖“禹洲中央广场招商部”条形印章的收据一张。被告家垣房产公司称与原告签订的《禹洲中央广场项目认购书》因其负责办理原告业务的业务员离职导致认购书遗失。 2018年8月16日，原告与被告禹洲置业有限公司签订《禹洲中央广场项目认购书》一份，认购书载明，原告认购禹洲中央广场金街（西区）商业楼331室房屋，面积：58.95平方米，单价10956元/平方米，定金10000元，按揭付款，房款645856元，认购书最后一条显示：成交价523784元，禹洲置业公司在落款处盖章，原告在落款处签字。同日，双方又签订了《商品房买卖合同》，合同约定案涉房屋单价为每平米8885.22元，总金额523784元，首付房款263784元，剩余房款260000元办理按揭贷款。同日，双方将商品房买卖合同进行了网上备案，备案价格为523784元，禹洲置业公司向原告出具了收款收据，并在收款收据上盖章，收款收据载明：原告缴纳认购金10000元，本次收款253784元，合计263784元。2018年9月17日，原告向浦发银行申请个人购房贷款260000元，并与浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》。之后，原告发现其所支付购房款与合同约定不符，与被告交涉无果。 另查明：被告禹洲置业公司将开发的部分房屋交由合肥市世远房地产经纪有限公司销售（下称“世远公司”），双方签订《禹洲中央广场联合销售代理合同》，之后，世远公司又委托家垣房产公司分销导客，双方未签订书面合同。 以上事实，有当事人陈述、《禹洲中央广场项目认购书》、《商品房买卖合同》、肥东县商品房网上认购备案确认单、收据两份、银行流水明细单、《个人购房担保借款合同》、《禹州中央广场联合销售代理合同》等证据在卷佐证。 本院认为，原告桑和花与被告禹洲置业公司签订的认购书、《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。认购书及《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋总价款为523784元，被告应当以此数额作为收款依据。原告桑和花在签订认购书后共计向被告家垣房产公司支付房屋总价款753784元，家垣房产公司对263784元的收据加盖禹洲置业（合肥）东城有限公司发票专用章，对490000元加盖禹洲中央广场招商部条行章，可以看出在与桑和花签订《商品房买卖合同》前，家垣房产公司即知晓房屋总价款为523784元；现家垣房产公司辩称其多收取的款项系佣金，原告及禹洲置业公司均不予认可，家垣房产公司没有证据证明收取此费用与原告作出约定或对原告作出明示，故家垣房产公司超出合同约定收取的230000元没有法律依据，应当退还原告。2018年7月3日，禹洲置业公司与世远公司签订《禹洲中央广场联合销售代理合同》，约定禹洲置业公司委托世远公司代理销售禹洲中央广场项目。桑和花签订的认购书、《商品房买卖合同》及缴款虽是与家垣房产公司工作人员进行，但原告对此不知情，且签订地点、缴款地点均在禹洲置业公司售楼部，收据上均盖有“禹洲中央广场招商部”及“禹洲置业（合肥）东城有限公司发票专用章”印章，原告完全有理由相信签订合同及缴款的相对方是禹洲置业公司，因此，多收取的款项应当由被告禹洲置业公司负责退还。被告禹洲置业公司关于其没有多收取原告购房款不应承担退款责任的辩称意见，不符合法律规定，本院不予采信。双方未约定多收款项的退还时间及违约责任，原告请求自2018年8月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算利息，理由不当，应当自原告主张权利之日即起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算利息。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告禹洲置业（合肥）东城有限公司于本判决生效后十日内返还原告桑和花多付的购房款230000元及利息（利息以230000元为基数，自2020年5月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 二、驳回原告桑和花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5022元，减半收取2511元，由被告禹洲置业（合肥）东城有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  马茂友 二〇二〇年八月三日 法官助理周丽敏 书记员刘明剑