福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初2769号 原告：厦门帆顺鑫物业服务有限公司，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇隘头村洪坑256号202室，统一社会信用代码：91350212MA344MFH2N。 法定代表人：林建智，该公司负责人。 被告：段爱琴，女，1970年9月22日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司（以下简称帆顺鑫公司）与被告段爱琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告帆顺鑫公司之法定代表人林建智、被告段爱琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告帆顺鑫公司向本院提出诉讼请求：1、被告段爱琴给付2017年6月1日至2019年7月31日的物业管理费（包含公共维修基金）5120.96元(26个月×98.48平方米×2元/平方米）；2、被告按照每日百分之零点叁支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2019年6月30日应支付滞纳金为4600元；3、被告给付2017年12月1日至2018年3月25日的水电费（包含公摊）224.51元；共计9945.47元。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2015年12月1日前向开发商“必成花业（厦门）有限公司”购买小区房屋一套，房号为同安区，面积98.48平方米。2015年12月1日，原告与开发商“必成花业（厦门）有限公司”签订一份“前期物业管理服务委托合同”，合同约定：本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取。住宅房屋建筑面积每月每平方米2元（物业管理费1.7元，公共维修基金0.3元）……收费时间物业管理费及公共维修基金每半年收取一次，代收水电费每期收取一次。……委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。……（四）甲方、业主、使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日缴纳滞纳金。但是，从2017年6月1日起至今的这段时间内，被告未支付任何物业管理费，从2017年12月1日起至2018年3月25日的这段时间内，被告未支付任何水电费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费、水电费，但是被告未予理睬。依据《物业管理条例》第25条，房产开发商同物业买受人签订买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意。因此，前期物业服务合同对业主产生拘束力的根据在于业主概括承受了合同的权利义务。现根据“前期物业管理服务委托合同”第十二条之规定及《中华人民共和国合同法》第109条、《物权法》第八十三条、七十二条、七十四条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。 被告段爱琴辩称，1、原告请求被告给付2017年6月1日至2019年7月31日的物业管理费，但是原告在2018年3月18日已经被解聘，之后有新的物业接手，物业费均有缴纳，所以没有事实依据，请求驳回。因为向新的物业公司缴纳物业费了，所以并不存在滞纳金问题。2、被告与原告法人代表林建智同在小区居住，经常打牌喝茶，但是原告从来没有向被告主张过，为何两年后才向被告主张。3、2015年11月30日至2017年12月31日，被告交给林建智水电费2428.98元，但是只开具收款收据，没有正式发票，要求林建智退还。4、没有交的原因，是被告2017年3月入住小区，发现小区环境很差。原告收取物业服务费是一种服务费用，不是只签协议而不提供物业服务。故请求法院驳回原告所有诉求。 在本案审理过程中，原告帆顺鑫公司提供以下证据以证明其主张：1、《前期物业管理服务委托合同》一份，证明合同约定期限、物业费滞纳金、代收水电费，合同对业主产生拘束力。2、《业主公约》一份，证明被告未履行缴费义务。3、《水电费明细》一组，证明被告未缴纳水电费224.51元。4、《物业费催缴告知书》《邮件交寄单》、《标准快递》一组，证明（1）2020年5月28日、6月20日，原告向被告发出物业费催缴告知书。（2）被告至今未交清物业费，应当缴纳违约金（滞纳金）。5、《电梯使用标志》一组，证明（1）2019年6月之前，电梯的责任管理单位是原告。（2）原告有权收取2019年6月之前的物业管理费等费用。6、《微信聊天记录》一份，证明汀溪尚品255号—258号的业主最少有55位。7《证明》一份，证明小区至今没有合同备案；解聘原告没有合法性。8、《交费通知书》一份，证明合同无效，原告重新诉讼。 被告段爱琴质证认为，第一、原告没有服务好，电梯停用，水电经常停掉，垃圾成山等，导致被告无法正常生活，业主有上访多个单位寻求帮助，这些都有记录；第二、就是因为原告没有服务好，被告才没有交物业费，2017年到2018年期间全小区的业主都没交，所以业主才要求解聘原告；第三、原告物业有没有资质，被告是普通公民，无法查证，只知道谁服务好就向谁缴费；第四、被告仅2017年6月至2018年3月期间没有交物业费，其他时段已经交完。 被告段爱琴则提供以下证据以证明其主张：1、《物业费催缴告知书》一份，证明原告于2020年6月20日向其催讨物业费，但因原告服务不好，被告2017年6月至2018年3月期间未交物业费，其他时段已经交完。2、《解聘告知书》、《解聘决议》一组，证明2018年3月19日小区业主大会解聘原告。3、《照片》一组，证明原告收取电梯年检费用，却不年检，强行关闭电梯。原告物业服务期间没有做好物业服务，小区脏乱差。4、《收款收据》、《发票》一组，证明被告交纳物业费情况。 原告帆顺鑫质证认为，被告提供的证据与本案无关，不能证明其主张。厦门市尚品馨物业管理有限公司于2019年7月15日退出小区物业服务工作，说明并不是原告做不好才导致被告不交物业费。小区业主大会解聘原告没有合法性。被告提供的照片没有拍摄时间和拍摄地点，无法证明原告服务不好，小区脏乱差。 根据原被告的举证和质证意见，对原告提交的《前期物业管理服务委托合同》、《业主公约》，被告提交的《解聘告知书》、《解聘决议》，双方对证据的真实性无异议，本院经审核予以确认；对原被告提交的其他有争议的证据是否采信作为本案认定事实的依据问题，本院在后一并评述。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月25日，原告帆顺鑫公司登记成立，经营范围为提供物业服务。2015年11月30日，房产开发商必成花业（厦门）有限公司（以下简称必成公司）与原告帆顺鑫公司签订一份《物业管理协议》，协议约定必成公司将其开发的“汀溪尚品一期”（即汀溪尚品1＃、2＃楼）委托帆顺鑫公司进行前期物业管理服务。2015年12月1日，必成公司与帆顺鑫公司又签订一份《前期物业管理服务委托合同》，合同对“汀溪尚品二期”（即汀溪尚品３＃、５＃、６＃号楼）的物业管理服务进行约定。必成公司依照《物业管理协议》约定将厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号（汀溪尚品一期，即汀溪尚品1＃、2＃楼）物业服务业务交由帆顺鑫公司经营。2015年11月底至2018年3月间，帆顺鑫公司在必成公司开发的汀溪尚品小区一期为1＃楼、2＃楼业主提供物业服务。2015年11月，段爱琴购买汀溪尚品，房屋面积98.48平方米。帆顺鑫公司为汀溪尚品一期小区业主提供物业服务，段爱琴依约交纳物业费等至2017年5月份。2017年3月，段爱琴入住小区其购买的房屋，觉得小区物业服务脏乱差，自2017年6月起即拒绝交纳物业服务费用。2018年3月19日，汀溪镇洪坑255-258号业主（即汀溪尚品小区一期业主）召开了业主大会，并出具了《厦门市同安区解聘物业服务企业的决议》，决定解聘帆顺鑫公司对汀溪尚品小区一期提供物业服务。必成公司作为见证方在该决议上加盖公章。2018年3月20日，必成公司向原告帆顺鑫物业递交了《解除协议书》，协议书上载明：“……现因汀溪镇洪坑255-258号业主按照相关规定已召开业主大会，并向我司申请解聘贵司对厦门市同安区物业服务的原因，致使原协议无法继续履行，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1、原《物业管理协议》自2018年3月19日解除，自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止；……”必成公司在该协议书甲方处加盖公章。之后，厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号业主大会聘请厦门市尚品馨物业管理有限公司作为物业服务企业。帆顺鑫公司在物业服务履行职责过程中确实存在较重的瑕疵，服务不到位，小区存在一定程度脏乱差。2020年5月28日、6月20日，帆顺鑫公司向段爱琴发出物业费催缴告知书，要求段爱琴交清物业费等。段爱琴收到该物业费催缴告知书。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告帆顺鑫公司与房产开发商必成公司签订一份《物业管理协议》，为汀溪尚品小区一期业主提供物业服务，合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规范，应认定合法有效。合同对原告帆顺鑫公司与被告段爱琴均具有约束力，双方成立物业服务合同关系，应当按照合同约定履行自己的义务。帆顺鑫公司系厦门市同安区汀溪尚品小区一期物业服务单位，段爱琴系该小区业主之一，接受了帆顺鑫公司的物业服务，理应支付对等的价款，依照合同约定或者依法交纳物业费、房屋公共维修资金、公摊水费、公摊电费等相关费用。相关费用计算至帆顺鑫公司物业服务终止日期2018年3月20日止。帆顺鑫公司依据《前期物业管理服务委托合同》（适用汀溪尚品小区二期）相关条款计算物业费用错误，应依据《物业管理协议》相关条款计算物业费用。由于帆顺鑫公司在物业服务履行职责过程中确实存在较重的瑕疵，未依约履行义务，在庭审中竟然拒绝回答其公司人员名单，不提供物业服务记录，小区环境存在一定程度脏乱差，导致小区业主大会解聘其物业服务资格。帆顺鑫公司物业服务不到位，小区环境存在一定程度脏乱差，给段爱琴造成一定的生活困扰，原告具有一定过错，根据民法公平合理的原则，为平衡原被告之间的权益，本院酌定被告尚未交纳的物业服务费部分按60%交纳即971.02元{(9+20天/30天)个月×98.48平方米×1.70元/平方米/个月×60%}；房屋公共维修资金（专项维修资金）属于小区全体业主共有，帆顺鑫公司仅系向业主代收，并非公司经营收入，考虑帆顺鑫公司已经被小区业主大会解聘，不宜再代收，故该项请求本院不予支持；公摊水费、公摊电费，因帆顺鑫公司未能举出确实充分的证据证明其代交224.51元，本院不予支持；滞纳金部分，因帆顺鑫公司未依约服务，小区存在脏乱差，段爱琴未及时交纳物业费用等具有正当理由，并无事实依据认定其违约，故帆顺鑫公司主张滞纳金没有事实和法律依据，本院不予支持。段爱琴的抗辩，部分有事实和法律依据，本院予以部分采信。至于其提出帆顺鑫公司没有提供物业服务，其不应交纳物业费，缺乏充分的证据加以证实，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第五十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下： 一、被告段爱琴应于本判决生效之日起三日内支付原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司2017年6月1日至2018年3月20日期间的物业服务费971.02元。 二、驳回原告禹洲物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司负担22.56元，被告段爱琴负担2.44元，款均于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 彭文良 二〇二〇年八月十九日 代书记员 张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。