四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民初324号 原告：仪陇县自然资源和规划局，住所地：四川省仪陇县新政镇宏德大道一段20号。 法定代表人：罗杰，该局局长 委托诉讼代理人：林桥森，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：林岩，男，生于1978年9月26日，汉族，住四川省仪陇县，系该局工作人员。 被告：四川省建功房地产开发有限公司，住所地：四川省仪陇县新政镇新南三安置区。 法定代表人：章以荣，该公司执行董事。 诉讼代表人：钟承兵，四川省建功房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：朱柳，上海段和段（成都）律师事务所律师。 原告仪陇县自然资源和规划局（以下简称“仪陇自规局”）诉被告四川省建功房地产开发有限公司（以简称“建功房产公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，因四川省仪陇县人民法院于2019年12月11日受理建功房产公司破产清算申请，依法予以了中止审理。在建功房产公司管理人接管建功房产公司后，本院恢复了对本案的审理，并于2020年4月30日进行了公开开庭审理。原告仪陇自规局的委托诉讼代理人林桥森、林岩，被告建功房产公司诉讼代表人的委托诉讼代理人朱柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 仪陇自规局诉称，2012年9月，被告建功房产公司竞得仪陇县中央公园项目地块的土地使用权，该项目地块总用地面积为107195.6平方米（约161亩），规划为酒店和商住两个部分的用地。2012年11月22日，原告仪陇自规局（原仪陇县国土资源局）与被告签订了酒店用地的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号2012-B-3）和商住用地的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号2012-B-4），该两份合同均对国有土地出让价款、土地开发建设利用及违约责任等作出了明确约定。至2019年10月8日止，被告已缴清酒店用地（合同编号2012-B-3）合同所约定的土地出让价款、违约金和资金利息。 对于商住用地合同（合同编号2012-B-4）的履行，被告早已构成违约。该合同约定用地面积为69998.7平方米（约105亩），出让总价款为9134.8347万元（成交单价约87万元/亩）。按该合同第十条第（二）款的约定，2013年9月26日之前被告应付清全部土地出让价款，但到期后被告并未付清。后经原告数次催收，被告均一拖再拖。截止2019年10月8日止，被告已缴纳该地块土地出让价款5368万元，下欠出让价款本金计3766.8347万元至今未付。同时，按照合同的约定，被告还应当支付逾期缴款违约金及分期付款资金利息共计251.4887万元。 综上所述：原、被告所签订国有土地出让合同合法有效，依法应受法律保护。被告未按约履行，已构成违约，依法应当承担违约责任。为保护国有资产不流失，现依法提起诉讼，恳请人民法院依法判决：1.确认被告建功房产公司应向原告仪陇自规局缴纳土地出让价款3766.8347万元；2.确认被告建功房产公司应向原告仪陇自规局支付计算至2020年4月30日的违约金9328.5460万元，以及此时间点后以3766.8347万元为本金，按日1‰的标准计算至本金清偿之日止的违约金；3.确认被告建功房产公司应向原告仪陇自规局支付分期付款资金利息251.4887万元；4.案件受理费用由被告建功房产公司承担。 建功房产公司答辩称：1.请求法院调减违约金。（1）违约金条款应属无效。本案中违约金性质属于滞纳金，2000年国家工商总局和国土资源部联合发布的《国有土地使用权出让合同》（示范文本）第31条规定的是“滞纳金”，但是两个部门2019年发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）以及2019年《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）都使用了“违约金”的表述。现行国有建设用地使用权出让合同违约金制度是依据财政部国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知财综〔2006〕68号设定。该办法规定“对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收人的,应当按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收金一并缴入地方国库（第三十四条）”。根据上述规定，“按日加收违约金额1‰的违约金”已成为“法定违约金”的制度规定,实际上成为了国有建设用地使用权出让合同的一个强制性的补充。全国上下的国有建设用地使用权出让合同都不得不采用。我们认为，在国家已经确立了国有建设用地使用权出让的市场原则的前提下，该规定违背了国有建设用地使用权出让合同双方当事人平等、自愿协商的契约自由原则。由于国有建设用地的垄断性,这很明显地成为一个国有建设用地使用权出让合同中的“霸王条款”。根据《立法法》的规定“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。”（第七十九条），财综〔2006〕68号通知是一个政策性的规定,属于国家公文,还达不到行政法规的层面,应该服从于国家的合同法等法律的规定,不能违反法律的精神。综上，土地出让合同中关于违约金条款的规定涉嫌违法，应归于无效。 （2）原告主张的违约金标准过高，过分高于造成的损失。《国有建设用地使用权出让合同》第30条约定“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”，被告认为该违约金标准过高。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在土地使用权出让合同中，逾期缴纳土地出让金造成的损失只有资金利息损失（实际上资金进入国库只有存款利息）。在此，我们暂以2013年至2019年平均基准贷款利率年4.9%，计算土地出让金资金损失为：6×4.9%×3766万元=1107.2万元；上述损失的30%仅为332.1万元，那么土地出让金违约金共计不应当超过1439.36万元。本案中，原告主张的违约金就高达8553万元，显然过分高于造成的损失。综上，因该违约金标准过高，请求法院予以调减。 （3）违约金调整建议。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》法释〔1999〕08号及其修改批复法释〔2000〕34号的规定“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的,人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时,人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”，中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发〔2003〕251号明确“逾期贷款借款人未按合同约定日期还款的借款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。故按照当前中国人民银行公布的中长期贷款年利率为7.05%，如果加收50%,年利率以10.575%计算，违约金应为：6×7.05%×3766=1593.018万元。 2.原告主张的分期付款资金利息无法律依据。原告在逾期缴款违约金之外主张的分期付款资金利息没有任何法律依据。合同中已经约定了逾期付款违约金，原告要求分期付款利息属于重复主张，不应得到法院支持。 3.被告不是恶意违约，请法院合理裁量违约金金额。在本合同纠纷中，被告并不是恶意违约，具体原因如下：被告2013年4月与仪陇县人民政府签订了《离堆公园城市综合体项目投资合同》（以下简称“投资合同”）第三条第四项中约定“乙方须缴纳6000万元酒店建设保证金”，要求被告先修建酒店再修建住宅。也就是说，仪陇县政府通过“投资合同”“干预”了被告的资金计划及建设规划，客观上造成了以下怪圈：即政府收取被告6000万元的保证金闲置在账上，被告却不得不拖欠5466多万元（2013年11月21日时）的土地出让金，还需计取高额违约金；拖欠违约金，无法办理国土使用权证，也不能通过土地抵押向银行申请贷款；必须先修五星级酒店，短期无法收回投资，无法吸引民间资金。最终，被告因资金链断裂面临破产。可见，当地政府对企业经营的特殊要求也是被告陷入资金困境的重要原因之一，希望法院考虑被告并非恶意违约，合理调整被告方的违约责任。 仪陇自规局为了支持其诉讼主张，向法庭出示了下列证据：1.国有建设用地使用权出让合同，拟证明原、被告依法签订合同并明确双方的权利义务；2.交地通知书一份，拟证明原告已履行合同义务；3.被告缴纳土地出让金发票复印件三张，拟证明被告履行了部分缴纳土地出让金价款义务，但存在延迟和欠缴，已构成严重违约；4.催款通知资料复印件九份，拟证明原告依法进行催收；5.被告向原告递交的土地使用权出让金缴纳情况说明一份，拟证明被告欠原告土地出让金；6.被告向仪陇县人民政府递交的请示复印件一份，拟证明被告欠原告土地出让金；7.微信催款通知一份，拟证明被告欠款，原告进行了催收；8.在破产程序中，被告罗列的文件目录第199条记载：催款通知（14号地拍卖欠款3766.8347万元），拟证明原告是催款过的，被告对原告的催款也是认可的；9.案涉土地拍卖文件、竞买报名资料、成交确认书，拟证实案涉土地是通过公开拍卖的程序完成，相关要求均是经当事人双方自愿同意的。 建功房产公司质证称，对证据1，土地出让合同的真实性无异议，但是关于日1‰违约金的约定过高，逾期付款违约金与分期付款资金利息存在重复计息；对第2、3、4、5、6、7、8项证据的真实性无异议；对于第9项招标的相关证据的真实性没有异议，但招标文件要求在一个县城建五星级酒店，由于不符合市场需求，所以让被告急于进行入市场，最后导致了资金紧张。这些证据说明，违约金计息存在重复计息的情况，既在收违约金，又在收分期付款资金利息，明显过高。 建功房产公司为支持其抗辩意见，向法庭出示了下列证据：1.《离堆公园城市综合体项目投资合同》一份，拟证实该合同2013年4月由建功房产公司与仪陇县人民政府签订，该合同第三条第四项中约定“乙方须缴纳6000万元酒店建设保证金”，要求被告先修建酒店再修建住宅，这样的约定“干预”了建功房产公司的资金安排及建设计划；2.农村信用社进账单，拟证实建功房产公司按照前述合同约定于2012年10月12日，向政府指定公司转入酒店建设保证金6000万元，从而导致了资金的占用；3.仪陇自规局（原仪陇县国土资源局）于2013年11月21日出具的《土地出让金催缴通知书》，拟证实截止2013年11月21日，建功房产公司拖欠土地出让金5466万元，之所以拖欠土地出让金，存在当地政府政策等客观因素，被告不是恶意违约；4.建功房产公司于2017年6月1日向仪陇县人民政府的《请示》，拟证实在建功房产公司于2017年向仪陇县人民政府的请示中，说明了酒店属于高投入慢回报项目，无法融资，提出了分割办的证请求。 仪陇自规局质证称，对上述四份证据的三性不持异议，但是不能达到被告的证明目的。对于证据1，合同双方为仪陇县政府与建功房产公司，是双方自愿协商签订的，该证据达不到被告关于政府干预的证明目的；对于证据2，被告称是因为缴纳6000万元保证金导致其经营困难，但是该6000万元是竞标的时候缴纳的，这是在招标文件上就载明了的，不是强加给被告的；对证据3和证据4，该两份证据均不能达到被告的证明目的。 根据当事双方所出示的证据，本院确认以下事实：2012年9月，被告建功房产公司竞得仪陇县中央公园项目地块的土地使用权，该宗地块总的用地面积为107195.6平方米（约161亩），规划为酒店和商住两个部分的用地。2012年11月22日，原告仪陇自规局（原仪陇县国土资源局）与被告建功房产公司签订了酒店用地《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号2012-B-3）和商住用地《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号2012-B-4）。其中，合同编号为2012-B-4的《国有建设用地使用权出让合同》约定：宗地总面积为69998.7平方米，总价款为91,348,347元；受让人分两期向出让人支付国有建设用地使用权出让款，第一期应当支付45,680,000元，支付时间为2012年10月26日之前，第二期支付45,668,347元,支付时间为2013年9月26日之前，受让人同意在支付第二期款项时，按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人支付违约金。事后，对于合同编号为2012-B-3的《国有建设用地使用权出让合同》的履行，被告建功房产公司按照该合同的约定已缴清了酒店用地所涉土地使用权的让价款、违约金和资金利息；对于合同编号为2012-B-4的《国有建设用地使用权出让合同》的履行，被告建功房产公司于2012年10月12日支付了国有土地使用权出让金25,000,000元，2012年11月1日支付了国有土地使用权出让金20,680,000元，2014年7月30日支付了国有土地使用权出让金8,000,000元，下余37,668,347元国有土地使用权出让金至今未付，原告仪陇自规局经多次向被告建功房产公司催收未果，遂提起本案诉讼。 同时查明，原告仪陇自规局依照合同编号为2012-B-4的《国有建设用地使用权出让合同》主张确认被告建功房产公司分期付款资金利息2,514,887元，是以被告建功房产公司第二期应当支付的国有土地使用权出让金45,668,347元为基数，从2012年10月26日起至2013年9月26日止，以年利率6%计算所得，该利率与该合同约定的中国人民银行公布的同期贷款利率一致。 另查明，在本院受理本案后，被告建功房产公司因资不抵债，于2019年11月8日向四川省仪陇县人民法院提出破产申请，四川省仪陇县人民法院于2019年12月11日裁定受理了被告建功房产公司的破产申请。 本院认为，原告仪陇自规局与被告建功房产公司签定的案涉《国有建设用地使用权出让合同》是当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，且没有其他合同无效的法定情形，系合法有效，对于当事人双方均具有约束力。被告建功房产公司在原告仪陇自规局依照合同约定向其履行了合同义务的情况下，未按照合同约定的时间向原告仪陇自规局支付国有土地使用权出让金，致使其第一期应当支付的国有土地使用权出让金45,680,000元中的20,680,000元从2012年10月26日延迟至了2012年11月1日；第二期应当在2013年9月26日之前支付的国有土地使用权出让金45,668,347元中的8,000,000元延迟至了2014年7月30日，下余的37,668,347元至今未向原告仪陇自规局支付。被告建功房产公司在履行合同编号为2012-B-4的《国有建设用地使用权出让合同》中的行为已经违反了当事人双方的约定，构成违约。因在本案诉讼过程中，被告建功房产公司已进入破产程序，依照我国企业破产法禁止“个别清偿”的规定，故应当在确认被告建功房产公司应向原告仪陇自规局支付的下余国有土地出让金37,668,347元的情况下，也应当对被告建功房产公司因该违约行为而应当承担的违约金金额予以确认。关于被告建功房产公司违约责任金额的认定问题，应当按照涉案合同约定的相关款项的履行期限，根据被告建功房产公司具体履行合同义务的时间，按照涉案合同关于“自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人支付违约金”的约定计算。依照前述计算方式计算，被告建功房产公司第一期应当支付的国有土地使用权出让金45,680,000元中的20,680,000元因迟延支付应当承担的违约金金额为124,080元；第二期应当支付的国有土地使用权出让金45,668,347元中的8,000,000元因迟延支付应当承担的违约金金额为2,456,000元；第二期应当支付的国有土地使用权出让金45,668,347元中下余37,668,347元因迟延支付截止至四川省仪陇县人民法院受理被告建功房产公司破产申请之日2019年12月11日止应当承担的违约金金额为85,394,143元。以上共计87,974,223元。至于被告建功房产公司的诉讼代表人提出“被告建功房产公司没有恶意违约故意，且原告仪陇自规局按照合同约定日1‰主张的违约金标准过高，应当予以调减”的抗辩意见。经查，被告建功房产公司根据“投资合同”向该合同相对方缴纳保证金是经该合同的当事人双方充分协商结果，是被告建功房产公司对商业风险的自主判断，不能成为被告建功房产公司不能正常履行合同编号为2012-B-4的《国有建设用地使用权出让合同》的理由；同时，合同编号为2012-B-4的《国有建设用地使用权出让合同》中关于日1‰违约金计算方式的约定，亦系合同当事人双方的真实意思表示，且系国家相关职能部门为了加强对国有土地使用权出让金管理而作出的规定，故不宜按照被告建功房产公司诉讼代表人的该项抗辩意见的内容进行调整。至于原告仪陇自规局提出“被告建功房产公司至今未支付的国有土地使用权出让金37,668,347元的违约责任应当一直计算至该37,668,347元清偿之日止”的诉讼请求，由于在本案的诉讼过程中，被告建功房产公司已进入破产程序，依照我国企业破产法的规定，该违约责任应当计算至四川省仪陇县人民法院受理被告建功房产公司破产申请之日2019年12月11日止，故对原告仪陇自规局关于该违约责任应当计算至下余国有土地使用权出让金清偿之日止的诉讼请求应不予支持。对于原告仪陇自规局主张“应当确认被告建功房产公司因分期付款的资金利息2,514,887元”，而被告建功房产公司抗辩称“原告主张的因分期付款资金利息无法律依据”的争议。经查，合同编号为2012-B-4的《国有建设用地使用权出让合同》的内容中有“受让人同意在支付第二期款项时，按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息”的意思表示，系当事人各方的真实意思，且该约定与该合同中关于被告建功房产公司因迟延支付国有土地使用权出让金而应当承担的违约责任并未重合，不发生冲突。故原告仪陇自规局依照该约定主张的因分期付款资金利息2,514,887元有其事实和法律依据，且不违背法律法规的规定，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，第四十六条第二款之规定，判决如下： 一、确认被告四川省建功房地产开发有限公司应向原告仪陇县自然资源和规划局缴纳的国有土地使用权出让金的下欠价款为37,668,347元； 二、确认被告四川省建功房地产开发有限公司应向原告仪陇县自然资源和规划局支付的违约金为87,974,223元； 三、确认被告四川省建功房地产开发有限公司应向原告仪陇县自然资源和规划局支付的分期付款资金利息为2,514,887元； 四、驳回原告仪陇县自然资源和规划局的其他诉讼请求。 案件受理费670,390元，由被告四川省建功房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  罗勤阳 审判员  刘荣耀 审判员  蒙琼梅 二〇二〇年八月五日 书记员  蒲 静