重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初5867号原告：叶森林，男，1966年11月6日出生，汉族，重庆渝运集团垫江运输公司员工，住重庆市垫江县，公民身份号码。委托诉讼代理人：陈发忠，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。被告：重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村山洞经济合作社，住所地重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村山洞社。法定代表人：包中友，该合作社社长。第三人：邓蜀蓉，女，1966年12月29日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。原告叶森林与被告重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村山洞经济合作社（以下简称山洞社）、第三人邓蜀蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶森林及其委托诉讼代理人陈发忠、被告重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村山洞经济合作社的法定代表人包中友到庭参加诉讼。第三人邓蜀蓉经本院依法通知，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶森林向本院提出诉讼请求：1.判决由被告返还原告已交纳的购房款200000元及其损失（损失以200000元为基数从2013年5月15日起按年利率24%计算至付清时止）；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告、被告于2013年5月3日签订了《重庆市沙坪坝区歌乐山镇“四季康城”购房协议》，协议约定：被告将位于沙坪坝区（即1－2－3、两室一厅、建面72.91平方米）以247894元的价格出售给原告，该协议并约定了分期支付购房款的时间和金额，同时约定了交房时间。协议签订后，原告提前分三次支付给了被告售房款20万元，被告均向原告出具了收据，第三人在该收据上也签名予以认可。被告对所售房屋迟迟不交付给原告，虽经原告多次催问，被告均以水、电、气等设施设备未安装完毕而搪塞原告，2019年5月，原告亲自赶赴“四季康城”小区，经调查发现，被告所售给原告的房屋早已于2012年7月11日因欠塑钢窗工程尾款而抵给了他人，致使房屋根本无法交付给原告。被告隐瞒事实真相，违背诚实信用原则，存在典型的过错行为，被告应当承担缔约过失责任，依法应当返还原告已交纳的购房款，并赔偿损失。根据法律的相关规定，特提起诉讼，望判如所请。被告重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村山洞经济合作社辩称，被告于2013年3月8日成立售房部，但是涉案房屋开发商是谭净孙，是谭净孙交由被告出售房屋。谭净孙欠被告的钱，由被告卖了房屋用房款支付谭净孙应当付的费用。出售房屋的房号是开发商谭净孙报给被告的。被告不同意原告的诉讼请求，被告需要回去向谭净孙核实到底是怎么回事。本院经审理认定事实如下：原告叶森林（乙方）与被告山洞社（甲方）于2013年5月3日签订了《重庆市沙坪坝区歌乐山镇“四季康城”购房协议》，该协议主要约定：为加快我地区农民新村建设步伐，改善和提高农民居住条件，全面建设小康社会，推动城镇化建设，按照《重庆市村镇规划建设管理条例》及有关法规要求，结合我社实际，位于沙坪坝区歌乐山镇“四季康城”已开工建设。经协商一致，就甲乙双方沙坪坝区歌乐山镇“四季康城”签订协议书如下。第一条联建房情况约定，工程名称：沙坪坝区歌乐山“四季康城”，工程坐落：重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村山洞经济合作社，第二条乙方所得房屋基本情况，坐落沙坪坝区歌乐山镇，户型两室一厅，建筑面积72.91平方米。房屋具体设施：详见本协议第七条“建筑房屋标准”，第三条乙方缴纳额度及缴款方法：按乙方所得房屋建筑面积72.91平方米，单价3400元/平方米计算，乙方联建款确定为247894元，第四条付款方式约定，乙方第一次于2013年5月3日支付房款180000元，第二次于2013年5月25日支付房款20000元，竣工交房时一次性付清尾款47894元；如乙方逾期付款应每天按照乙方逾期付款金额的千分之一向甲方支付违约金，并且甲方有权单方面解除本协议，在乙方交清所有房款之日甲方向乙方交房；如乙方在收到甲方发出的交房通知一个月内没有交清房款，甲方有权单方面解除合同，并按照本协议第十条（二）款承担违约责任。第六条房屋产权证归属：（一）、房屋建成后，甲方将竣工验收合格的房屋交付给乙方，乙方将拥有该套住房的房屋所有权，以后办证的费用由乙方承担（此证由甲方统一办理）。（二）、房屋建筑面积与登记建筑面积有误差时，则按照建筑面积据实结算。房屋建筑面积与登记建筑面积误差比绝对值在±3%以内。（三）、接房之日两年内根据国家政策办理该房屋权属的相关证明。第十条其他约定，（二）、甲方向乙方交房时间为2013年12月31日，逾期交房每天按照乙方已经向甲方交纳的联建款的万分之一罚滞纳金，特殊情况顺延，如地质灾害、不可抗力等。由于乙方原因，未能按期接房的，甲方不承担违约责任，乙方接房时按照本协议第四条的约定有应付款的，应在甲方通知交房之日付清应付款，否则甲方自甲方通知交房之日的第二日起视为乙方逾期付款，应每天按照乙方逾期付款金额的千分之一由乙方向甲方支付违约金。双方在协议中还对资金管理及使用、建筑房屋标准、乙方应承担的其他费用、维修责任等其他内容进行了约定。在合同甲方处被告加盖了公章确认，并有负责人钱天礼的姓名章和经办人冯萍的签字，原告在乙方处签字并加盖手印。协议签订后，原告于2013年4月18日、2013年5月3日、2013年5月15日分三次支付给了被告售房款20万元，被告均向原告出具了收据。被告至今未将房屋交付给原告。2019年，原告曾找被告处理此事未果。审理中，原被告双方均确认案涉合同系无效合同，被告陈述案涉房屋建设使用的是被告的农村集体土地，是违章建筑，办理不了产权证。被告陈述案涉合同是原被告签订的，合同上钱天礼是被告当时的社员代表，经办人冯萍是售房部聘用的员工。合同上的房号是谭净孙开给被告的房号，叫被告来出售的。被告收到了原告20万元房款。谭净孙是否向原告交付了房屋，被告并不知情。被告主张原告主张的损失计算标准过高，不同意原告的相应主张。本案经本院主持调解，当事人自行和解，因分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的原告身份证、《重庆市沙坪坝区歌乐山镇“四季康城”购房协议》、付款收据、中国银行存款历史交易明细清单复印件以及原被告的陈述等证据在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的根据。本院认为，原告叶森林与被告重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村山洞经济合作社因买卖用于居住的房屋签订了《重庆市沙坪坝区歌乐山镇“四季康城”购房协议》，合同所涉建设项目没有取得合法的建设规划施工审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方订立的上述合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原被告对国家法律、行政法规的强制性规定应当均是明知的，但被告未取得合法的建设规划施工审批手续违法向原告出售居住用房，原告也未尽到合理的合同审查义务，违法与被告订立案涉合同付款购买房屋，因此双方均有过错，应对导致案涉合同无效承担同等责任。故对原告的资金占用损失，可按银行同期同类贷款利率计算，由被告赔偿50%。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村山洞经济合作社于本判决发生效力之日返还原告叶森林购房款200000元。二、被告重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村山洞经济合作社于本判决发生法律效力之日立即赔偿原告叶森林资金占用损失，该资金占用损失以购房款200000元为计算基数，从2013年5月15日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算，自2019年8月20日起至上述欠付款项付清之日止，按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算。三、驳回原告叶森林的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4580元（原告已预交），由原告叶森林负担2290元，被告重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村山洞经济合作社负担2290元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杭安华二〇二〇年八月十七日书记员  辛嫣梦