济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初5737号原告：李静，女，1981年出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：丁延松，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。被告：山东瑞思有品酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘斌，总经理。委托诉讼代理人：张娈，女，1988年出生，汉族，该公司员工。原告李静与被告山东瑞思有品酒店管理有限公司（以下简称瑞思有品公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李静的委托诉讼代理人丁延松到庭参加诉讼，被告瑞思有品公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李静向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告双方签订的《某物业委托经营管理合同》解除；2.请求法院判令被告支付拖欠原告2020年1月-3月计三个月的租金9000元整、退还房屋装修金16800元、返还原告预交的物业费1903元；3.请求法院判令被告向原告赔偿2019年10月-12月计三个月的租金损失9000元；4.请求法院判令被告向原告支付违约金36000元；5.请求法院判令被告承担本案的诉讼费用、保全费、原告的律师费等费用。事实与理由：2019年9月26日，原告与被告签订《某物业委托经营管理合同》。双方在合同中约定：原告将自己所有的位于某四号楼10曾1005号房交由被告进行托管从事商业经营，期限为6年，1-3年租金为3000元/月，4-6年租金为3700元/月。原告此前已预交物业费1903元，双方约定被告于2020年1月20日前返还给原告。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告，并向被告交付了房屋装修金16800元。而被告却没有及时对房屋进行装修并投入商业经营，至今已拖欠原告三个月的房屋租金计9000元整。原告就合同履行一事多次与被告的工作人员蘧宁、王舒多次沟通，被告却以各种理由推脱，拒不履行合同的约定义务。鉴于被告在合同签订后根本就没有实际履行合同约定的义务，已经构成根本违约。根据我国《合同法》第94条第（三）、（四）项、第96条的规定，2020年3月30日原告向被告发出履约催告通知，明确表示，被告在接到通知后三日内若再不支付租金，将与其解除合同。被告于2020年3月31日收到履约通知，至今仍无履约表示。无奈之下，原告为维护自身的合法权益特诉至贵院，望请贵院能够依法裁判。瑞思有品公司未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月26日，李静（甲方）与瑞思有品公司(乙方)签订《物业委托经营管理合同》，约定甲方将位于绿城兰悦四号楼10层1005号自有物业委托乙方管理经营用以一切商业经营，物业托管期为6年，自乙方收到甲方物业之日开始计算。甲方同意给乙方3个月的免租装修期，自甲方将房屋实际交付乙方的第二天起算，该3个月内，乙方无需支付经营收益。乙方按照以下约定支付甲方税后收益：1至3年期间3000元/月，4至6年期间3700元/月，于每月20日前支付该收益。任何一方不全面履行本协议的，违约方应向守约方支付当年一年的租金作为违约金。乙方逾期支付该托管物业经营收益的，每逾期一日应当按当期应付未付经营收益金额的同期银行利率向甲方支付违约金。甲方违反本合同约定给乙方造成的直接或间接损失，乙方有权要求甲方赔偿。本协议约定的损失包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等一切直接或间接费用及可期待利益损失。甲方已预交的物业费1903元，乙方于2020年1月20日一次性返还甲方。合同签订后，李静于2019年9月26日向瑞思有品公司支付装修金16800元，并于同日将涉案物业交付给瑞思有品公司。李静另提交绿城物业服务集团有限公司济南分公司向其出具的物业费发票，主张支出物业费1903.77元。李静配偶与瑞思有品公司原法人蘧宁的微信聊天记录显示，截止2020年3月5日，瑞思有品公司已拖欠2个月房租，瑞思有品公司表示涉案物业不适合做酒店，且目前资金紧张。2020年3月31日，李静向瑞思有品公司送达《履约催告通知》，内容为告知瑞思有品公司，在接到本通知书后三日内支付拖欠的租金9000元，逾期不支付，将与瑞思有品公司解除合同，并追究其违约责任。李静另提交律师费发票及保全保险费发票，主张为该案支出律师费5000元，保全保险费500元。瑞思有品公司庭前提交《关于山东瑞思有品酒店管理有限公司股权变更承诺书》，内容为蘧宁个人承诺，公司变更后原公司对外签订的各种合同协议等均由蘧宁个人承担其全部权利及责任义务，新公司不承担任何连带责任。经查,2020年3月4日，瑞思有品公司股东由刘斌、蘧宁变更为刘斌、张娈、王茂民，法定代表人由蘧宁变更为刘斌。李静辩称上述承诺书对其没有法律约束力。本院认为，瑞思有品公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证与答辩的权利。原、被告签订的《物业委托经营管理合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…。瑞思有品公司经李静多次催告，未按合同约定支付涉案物业租金，致使合同目的无法实现，瑞思有品公司对此未提交相反证据，故李静请求解除《物业委托经营管理合同》，事实清楚，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李静已支付瑞思有品公司装修费16800元，瑞思有品公司未提交相反证据证明其已实际装修，故李静要求瑞思有品公司返还装修款，于法有据，本院予以支持。《物业委托经营管理合同》已确定损失范围为律师费、诉讼费、保全费等一切直接或间接费用及可期待利益损失。故李静要求瑞思有品公司赔偿租金损失、律师费及保全保险费，事实清楚，于法有据，本院予以支持。对于租金数额，李静提交的《履约催告通知》显示截止2020年3月31日，瑞思有品公司共拖欠3个月租金，加上2019年10月至12月的免租期，李静请求瑞思有品公司赔偿其2019年10月至2020年3月共计6个月租金损失18000元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《物业委托经营管理合同》约定乙方于2020年1月20日一次性返还甲方已预交的物业费1909元。任何一方不全面履行本协议的，违约方应向守约方支付当年一年的租金作为违约金。乙方逾期支付该托管物业经营收益的，每逾期一日应当按当期应付未付经营收益金额的同期银行利率向甲方支付违约金。根据上述合同约定，瑞思有品公司应返还李静物业费1909元。李静主张瑞思有品公司支付一年租金作为违约金，该计算标准过高，本院根据合同约定的逾期支付托管物业经营收益的违约金计算方式，酌定以应付未付租金18000元为基数，自逾期之日即2019年10月21日至实际支付之日，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。瑞思有品公司虽辩称蘧宁个人承诺由其承担原公司对外签订的各种合同协议产生的全部权利及责任义务，根据合同相对性原则，该承诺仅对蘧宁与瑞思有品公司具有法律约束力，对原告不具有约束力。瑞思有品公司在承担上述责任后，可向蘧宁追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李静与被告山东瑞思有品酒店管理有限公司于2019年9月26日签订的《物业委托经营管理合同》于本判决生效之日解除；二、被告山东瑞思有品酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李静装修款16800元、物业费1903元；三、被告山东瑞思有品酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李静欠付租金18000元；四、被告山东瑞思有品酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李静违约金（以18000元为基数，自2019年10月21日至实际支付之日，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告山东瑞思有品酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李静律师费5000元、保全保险费500元；六、驳回原告李静超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1618元，减半收取809元，由原告李静负担400元，被告山东瑞思有品酒店管理有限公司409元；保全费747元，由被告山东瑞思有品酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或代表人的人数提出副本，并通过网上提交相关上诉材料，预缴上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  谭树杰二〇二〇年八月四日书记员  张琳琳