湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9303号上诉人（原审被告）：周银鉴，女，1954年10月28日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：文琪，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁滔，湖南纲维律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：长沙市公共交通总公司，住所地长沙市雨花区劳动东路157号。法定代表人：席超波。委托诉讼代理人：侯庆展，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒友，男，1974年11月1日出生，汉族，住长沙市天心区，系公司员工。上诉人周银鉴因与被上诉人长沙市公共交通总公司（以下简称公交公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初2778号民事判决提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周银鉴向本院提出上诉请求：请求撤销（2020）湘0102民初2778号民事判决,发回重审或者依法改判。事实和理由：一、一审法院未能全面、客观审查双方证据，导致本案事实认定错误。湘行物业公司作为公交公司持有门面的管理方，于2020年5月27日组织租赁户开会。会上，湘行物业公司管理人员刘富疆在场电话请示熊文革总经理，熊总经理回复可以按333元／㎡的价格续租两年，租期从2019年8月1日至2021年7月31日。公交公司认可熊总经理的意见，同意按333元／㎡的价格续租，并要求尽快签订书面合同。至此，双方在会上已达成按评估价格续签两年的口头协议。庭审中，上诉人提交了《会议记录》等证据，证人杨某也出庭对上述事实作出证言，但一审法院未依据证据对上述事实进行审查，导致本案事实认定错误。二、一审法院程序违法，侵害被上诉人权益。第一，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十一条规定:“开庭时，审判人员可以根据当事人的诉讼请求和答辩意见归纳出争议焦点，经当事人确认后，由当事人围绕争议焦点举证、质证和辩论。”但在庭审中，审判长并未归纳双方争议焦点，致使上诉人不能就事关案件胜败的关键事实充分发表辩论意见，侵害了上诉人的辩论权利。第二，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十二条规定了适用简易程序审理的民事案件，人民法院在制作裁判文书时对认定事实或者判决理由部分可以适当简化的5种情形，但是本案显然不属于上述5种情形，而且本案当事人对是否达成续租两年的口头约定这一事实争议巨大。但是在一审判决书中，根本没有对上诉人提出的抗辩是否有效，以及双方是否达成续租的口头约定进行分析说理，严重违反了上述法律规定。三、一审法院适用法律错误，判决结果不当。其一，一审判决书第三页法院认为部分写到“本案中原告虽向被告送达了解除合同的书面通知，但被告仍向原告交纳了租金，原告亦予以接受，双方均履行了租赁合同的主要义务，应视为双方达成了继续租赁的合意。”既然法院认为双方已经达成继续租赁的合意，而且租金和交租方式也是按5月27日双方达成的口头约定的内容履行，则双方关于续租的口头约定已经依法成立，公交公司无权要求解除合同。其二，一审判决书认为本案应适用合同法第二百十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，并酌定双方合同于2020年7月31日解除。但在判决书第三页事实认定部分却写到“原告分别于2019年7月18日、9月5日、11月4日向被告送达《门面回收通知书》《律师函》《门面到期腾空门面的函》”。从法院认定的事实来看，公交公司早就于2019年7月18日就对上诉人继续使用门面持有异议，则本案根本没有适用合同法第二百三十六条的条件，一审判决适用法律存在明显错误。被上诉人公交公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持原判，驳回周银鉴的上诉请求。公交公司向一审法院起诉请求：1、确认双方之间的租赁关系已于2019年7月16日解除；2、判令周银鉴将租赁房屋交还长沙市公共交通总公司；3、判令周银鉴承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。一审法院查明事实：2016年11月18日，公交公司（甲方）与周银鉴（乙方）签订《门面租赁联营协议》，约定公交公司将其所辖的位于长沙市间门面（建筑面积共约300平方米，以下简称涉案门面）出租给周银鉴，租赁期限自2016年11月28日起至2018年11月27日止；门面使用费14960元／月，管理费9974元／月，合计24934元／月；周银鉴共使用24个月，共计应交598416元，分四期支付。2018年11月27日《门面租赁联营协议》到期，双方就续租事宜进行过沟通，因最终未达成一致意见未续签合同，但涉案门面继续由周银鉴使用，且周银鉴向公交公司支付了截至2020年7月31日止的租金。公交公司分别于2019年7月18日、9月5日、11月4日向周银鉴送达《门面回收通知书》、《律师函》、《门面到期腾空门面的函》，称租赁合同已到期，要求周银鉴腾空门面。一审法院认为，《门面租赁联营协议》是当事人双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，是合法有效的合同。该合同于2018年11月27日期满后，公交公司准许周银鉴继续使用涉案门面，周银鉴也向公交公司支付了截至2020年7月31日的房租。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁关系中，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，公交公司虽向周银鉴送达了解除合同的书面通知，但周银鉴仍向公交公司交纳了租金，公交公司亦予以接受，双方均履行了租赁合同的主要义务，应视为双方达成了继续租赁的合意。现公交公司仍起诉要求解除合同，为维护租赁市场及交易的稳定，一审法院确定双方之间租赁关系于2020年7月31日解除。公交公司要求周银鉴及时交还涉案门面，一审酌定周银鉴于合同解除之日（2020年7月31日）起三日内向公交公司交还涉案门面。基于此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、周银鉴于2020年8月3日前向长沙市公共交通总公司交还长沙市芙蓉区车站中路292-300号的四间门面；二、驳回长沙市公共交通总公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由周银鉴负担。本院二审期间，周银鉴提交了两份证据:证据一、工作日志；证据二、杨某的调查笔录。本院认证认为，证据一已经在一审证据中提交，不属于新证据。证据二形成于一审诉讼之前，且由周银鉴委托诉讼代理人制作持有，但周银鉴一审并未提交，不属于新证据，且杨某在含本案在内以公交公司为原告的系列案件中，曾在另案出庭作证，所述内容与该笔录内容一致。该笔录内容并不妨碍本院结合其他证据与司法认知对本案争议事实作出认定，故本院对上述两份证据不予确认。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，周银鉴和公交公司签订的《门面租赁联营协议》已于2018年11月27日到期，到期后虽未再续签租赁合同，但鉴于公交公司对周银鉴继续使用门面并交纳租金没有提出异议，双方自此成立不定期租赁合同关系，继续履行前述协议。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。公交公司于2019年7月18日向周银鉴发出《门面收回通知书》，要求周银鉴限期搬离门面，即明确提出解除合同的意思表示。因此，双方的不定期租赁合同应于周银鉴收到《门面收回通知书》当日即告解除。一审法院以周银鉴已支付的门面占用费到期日作为双方不定期租赁合同解除时间的认定系适用法律有误，本院予以纠正。根据合同法规定，合同解除导致合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行。据此，周银鉴不再享有继续使用门面的权利，应当在合理期限内向公交公司交还。现实际情况为合同解除后周银鉴持续占有使用门面至今，且其向公交公司支付了至2020年7月31日止的门面占用费，一审法院判决其于2020年8月3日前向公交公司交还门面的处理结果并无不当。对于周银鉴所称双方在《门面租赁联营协议》到期后已重新达成口头协议，约定门面租期为2019年8月1日至2021年7月31日的事实主张，一方面与公交公司在2019年7月18日至2019年11月4日期间陆续向周银鉴发送书面的《门面收回通知书》《律师函》《门面到期腾空门面的函》中明确要求解除合同、返还门面的客观事实明显不符；另一方面，亦与合同法第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”的租赁合同形式要求不符，故本院对该事实主张不予支持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，周银鉴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结论正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周银鉴负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  罗 希审判员  周 坤二〇二〇年八月二十四日法官助理李银龙书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。