福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2714号 上诉人（原审原告、反诉被告）：许丽梅，女，1981年12月29日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：沈雁锋，福建瀛坤律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林小艺，女，1991年5月11日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：王庆文，福建世平律师事务所律师。 原审第三人：吕淑敏，女，1975年1月28日出生，汉族，住福建省泉州市南安市。 原审第三人：尤金朝，男，1968年7月28日出生，汉族，住福建省漳州市龙海市。 上诉人许丽梅与上诉人林小艺，原审第三人吕淑敏、尤金朝因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许丽梅上诉请求：1.撤销一审第一、二项，依法改判支持许丽梅诉讼请求并驳回林小艺的反诉请求或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由许丽梅承担。事实与理由：一、原审遗漏查明案涉原《租赁合同书》是否合法有效。 林小艺在原审中提交《异议声明书》，主张原审第三人吕淑敏无权签订原《租赁合同书》并仅部分追认原《租赁合同书》约定的部分租赁期限（至2023年12月31日）。对此，许丽梅在原审已经明确表示“追认权属于形成权，该权利的行使不可附条件。林小艺对吕淑敏签订原《租赁合同书》的无权代理行为的部分追认行为（至2023年12月31日），在原《租赁合同书》的相对人（承租人，即原审第三人尤金朝）拒绝接受被代理人的部分履行行为，因此原租赁合同对林小艺不发生法律效力”。因此，许丽梅认为原《租赁合同书》没有发生法律效力，即对林小艺和许丽梅均没有发生约束力。二、原审已查明林小艺签约时未尽充分告知义务，却没有根据案涉合同约定认定林小艺存在违约行为，亦未要求林小艺承担违约责任或者缔约过失责任。原审查明“《房屋买卖合同》约定租赁期限自2018年3月24日至2026年3月23日止，2019年11月29日以后，许丽梅发现尤金朝持有的《房屋租赁合同》约定的租赁截止期限实际为2026年3月23日，遂与林小艺发生争议”，进而认定“结合林小艺在签订合同时未充分尽告知义务以致引发争议”。结合《房屋买卖合同》第四条“出售人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系.....如特意隐瞒则由出售人承担该房屋所有的违约责任”之约定，林小艺未尽充分告知义务，存在违约行为。但是，原审却未依法认定林小艺存在违约行为，有失公正。诚实信用是民法的帝王原则！带租赁的房产交易类型，租赁期限的长短直接决定着买受人的占有、使用和收益。因此，如实告知讼争房产的租赁期限是林小艺的一项重要附属义务，该义务的履行决定着许丽梅购房时的真实意愿和使用安排。但原审没有责令林小艺承担不利后果，更没有要求其赔偿许丽梅的损失，比如导致承租人多占有2年3个月的直接占有、使用的损失。三、原审简单粗暴的以“收取租金权利的转移”作为认定案涉房产交付的唯一标准，既不符案涉合同之约定，亦违背交付义务。（一）案涉合同明确约定房屋的交付方式还应当包括验收、交接、结清水电费用等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”《房屋买卖合同》第四条约定林小艺对房产的保证责任应当至房产验收交付之日止；同时，第八条还约定：“对水电等费用进行结算交接。”原审查明，林小艺与许丽梅双方于2018年11月28日因租赁期限约定不一致问题引发纠纷，且承租人拒绝配合办理租赁合同变更、验收等事宜，从而未按照合同约定进行交接、验收。（二）林小艺从未将收取的押金交付许丽梅，与租赁合同权利义务转移给房产买受人的法律规定不符。带租约的房产交易，原租赁合同对承租人与新房主继续有效，即权利的概括转让，除了收取租金的权利，还应当包括收取押金的权利。截止二审，许丽梅没有收到过林小艺转移支付的租赁合同押金，但原审认定“林小艺已将收取租金的权利转移给了许丽梅，因此认定房产已经交付完成”，属于以偏概全，亦不符合法律规定，更与许丽梅没有实际收取到任何租金的基本事实不符。（三）原审认定林小艺没有阻扰许丽梅收取租金，与事实不符。若要认定林小艺转移收取租金的权利，至少要通知承租人向许丽梅交付租金，并协助办理验收房产、办理水电交接等手续。原审庭审中，林小艺提交的《异议声明书》可以证明，林小艺不但没有书面通知尤金朝或刘令向许丽梅交付租金，还在以书面形式通知不追认吕淑敏与尤金朝签订的《租赁合同书》的效力，极力否认租赁合同，进一步激化了矛盾。如原审查明的，本案完全系因林小艺未充分如实告知租期而引发的纠纷，导致房产未实际办理交付交接工作，进而导致尤金朝以该租期问题设置障碍，拒绝向许丽梅交付租金，客观上是林小艺设置的阻止许丽梅收取租金的障碍。四、林小艺既未履行如实告知租期义务，也没依约交付案涉房产，许丽梅享有抗辩的权利，原审不应当认定许丽梅违约。（一）原审认定案涉购房款应当于2018年12月5日全部付清，与合同约定及不符。依据《房屋买卖合同》第八条以及第四条约定，应当以案涉房产的实际交付作为尾款付款的截止日。但如上文所所述，至今案涉房产尚未实际交付。（二）在约定的办理案涉房产交付之日，许丽梅已备足尾款，但因林小艺原因导致房产交付交接没有完成，许丽梅因此行使抗辩权。本案中，原审查明，2018年11月28日，在准备22万元购房尾款的情况下，许丽梅与林小艺、尤金朝等人在案涉房产小区见面，准备对原《租赁合同书》等事宜进行交接，但因租赁期限约定不一致问题引发纠纷，导致交付交接没有办理。通过许丽梅于原审提交的聊天记录公证书，可以证明在林小艺催收尾款22万元时，许丽梅一再要求林小艺先解决租期矛盾问题再支付尾款22万元。可见，许丽梅行使抗辩权的事实清楚。五、原审认定从总购房款中扣减的15万元系解除房屋租赁合同的违约赔偿，与客观事实不符。原审大量在案证据均可以证明从总购房款中扣减的15万元不是作为解除房屋租赁合同的违约赔偿金，原审关于“林小艺提出其愿意支付150000以解除案涉房屋的租赁合同，后经许丽梅与林小艺协商，林小艺同意在总购房款中扣减150000元作为许丽梅与尤金朝解除房屋租赁合同的违约赔偿，双方将案涉房屋买卖合同总价款变更为2670000元”的认定，显然系脱离客观证据的推断，事由如下：（一）林小艺关于案涉15万元性质的主张缺乏证据，原审判决在无事实依据的情况下予以认定，系认定事实错误。原审中，林小艺没有提供任何证据证明双方约定案涉15万元系由许丽梅自行解除租赁合同的违约金，其所主张的“关于租户的问题，该15万元足已覆盖许丽梅解约支出的顶额赔偿”的理由显然是对《房屋买卖合同》约定事实的曲解，但原审居然予以采信。（二）大量在案证据足以证明，从总房价扣减的15万元并非约定作为许丽梅解除租赁合同的补偿。1.购房合同明确约定许丽梅续租房屋至2023年12月31日，但未约定由许丽梅代林小艺将该15万元用于赔偿租户并解除租赁合同。《房屋买卖合同》第一条第（三）款第2项明确约定由许丽梅继续出租并收取租金，足以证明双方约定的真实意思表示系由许丽梅续租讼争房产至2023年12月31日，而非约定由许丽梅解除租赁合同。按照原审认定事实进行假定，许丽梅与林小艺约定从总房价扣减15万，自行处理解除租赁合同事宜，对于许丽梅而言，她不但没有获利且增加了自己的义务和工作量，显然与常理不符，更是多此一举。2.第三人以及证人的陈述，均可以证明许丽梅与林小艺从未就“对扣减150000元作为许丽梅与尤金朝解除房屋租赁合同的违约赔偿”达成一致意见。一方面，许丽梅发现租期与约定不一致时，此时是否解除租赁合同没有定论，且各方均把赔偿责任指向林小艺。原审判决中尤金朝证实“2018年11月28日，尤金朝、房产中介、许丽梅、林小艺等人见面，尤金朝对林小艺说你要收回去可以，林小艺把违约金15万赔偿我，或者重新签订与吕淑敏内容一致的租赁合同，才转租金给林小艺。当场，林小艺没有同意赔偿我15万元。后面林小艺再和我通话，说同意赔偿15万元叫我搬离”，即各方从未约定必须解除租赁合同，即违约金15万并非必然产生。同时，截止2018年11月28日，许丽梅发现租期与约定不一致时，从未与林小艺或者尤金朝约定“扣减150000元作为许丽梅与尤金朝解除房屋租赁合同的违约赔偿”。否则，当天发生的事情就是由许丽梅直接支付15万元给尤金朝并解除合同，而非尤金朝始终要求林小艺可以赔偿15万元作为解约，但林小艺当场未答应解约，事后才电话通知尤金朝同意解约赔偿15万元。另一方面，关于案涉15万元的约定，发生在许丽梅发现租期与约定不一致之前，不存在将其作为解除租赁合同违约金的约定。原审中，各方微信聊天记录、林小艺催款短信以及中介人员邵川等人的证人证言，均证实在发现租期约定不一致之前，许丽梅与林小艺约定总房价已经变更为267万元。可见，在约定案涉15万扣减款之前，没有任何一方表示欲解除租赁合同，亦不存在将案涉15万元作为违约金的意思表示。最后，证人证言以及各方微信聊天记录均可证明，从总房价扣减15万元系对许丽梅承接租赁合同（至2023年12月31日）的租金补偿。原审中，上述微信、短信聊天记录以及证人证言，特别是短信聊天，许丽梅于2019年4月4日告诉林小艺“我们之前一直认定尾款为22万，因为我如果自己出租房子，每个月至少5千，而接了你原本租赁合同每个月只有2千，四年多的租期，大概也是十几万，所以我们签合同时说好的拿15万的房款直接抵扣，这样你不用违约，我也省去重新出租的麻烦，只是中介偷懒没落在合同上而已”，均可以证实扣减款性质为续租补偿款。六、原审推定林小艺将购房款减少15万元足以弥补许丽梅单方解除与承租人之间的租赁合同的损失，没有任何事实依据。（一）原审摒弃《房屋买卖合同》的约定系属错误。根据《房屋买卖合同》及补偿等现有证据，只能证明：第一，许丽梅按照合同安排许丽梅继续将房产出租给尤金朝至2023年。第二，林小艺为许丽梅继续购买案涉房产并维持原租赁合同而自愿从总房价减少15万元，无须解除租赁合同。原审中，没有任何证据证明许丽梅按照商业安排需要解除租赁合同，依照购房合同约定，解除租赁合同并非许丽梅的真实意思表示。既然不解除租赁合同，何来解除租赁合同的损失？即便解除，也没有证据表明许丽梅的损失不会超过15万，比如其中的时间精力、交通费用，案涉房产的租金收益等直接损失和间接损失。（二）原审认定减扣款作为租金补偿没有事实依据，实际上，许丽梅已举证证明续租房产的收益偏低以及证人证言等客观事实。原租赁合同租金为每月2000元，与现有市场不符，故林小艺为了让许丽梅续租，约定在不解除租赁合同的基础上，补偿给许丽梅15万元。此外，还有中介等证人证言予以证实。七、本案存在适用法律错误的问题。（一）根据案涉《房屋买卖合同》之特别约定，案涉房产的交付应当包括交接、验收条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，关于交付，有约定从约定。（二）根据《中华人民共和国合同法》之规定，应当追究林小艺因原审第三人原因造成的违约责任。原审中，林小艺一再以原《租赁合同书》系原审第三人吕淑敏的原因造成的租期不一致，企图推卸违约责任。但根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，林小艺应当对许丽梅承担违约责任。（三）附租约的购房合同，更应当注重实质公平，机械适用法律容易让违约者从违法行为中获利。法谚云：“任何人不因违法行为获利。”林小艺违反合同的如实告知义务了，原审不但不认定对方违约，还要求许丽梅因此赔偿对方违约金，显失公平。法谚又云：“法律不强人所难。”尽管《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但是林小艺没有如实告知租赁合同（包括期限），导致许丽梅面临概括承受比预期更长的租赁期限的损失，对此不能追究林小艺的违约责任，那显然是强人所难。 林小艺辩称，一、无权处分人与尤金朝签订的房屋租赁合同是否有效，并不影响许丽梅与林小艺之间房屋买卖合同的履行。1.涉案房屋在出卖之前，实际权利人系林小艺并非吕淑敏。林小艺给吕淑敏的授权中并未包含出租，在了解到吕淑敏无权处分出租房屋后，即撤销了全部委托。2.林小艺在出售涉案房屋时有多次联系了承租人，为消除承租人对涉案房屋出让的影响，自愿承担15万元的解除合同赔偿金，并与许丽梅协商一致，在总购房款中扣减15万元。3.按照租赁合同有效说，林小艺为此支付了15万元赔偿金，租赁合同足够解除赔付。按照租赁合同无效说，许丽梅没有任何损失，反而获利15万元。因此，无论有效还是无效，在林小艺承担了解除租赁合同赔付金额的情况下，都不会构成对许丽梅房屋交付违约。二、本案纠纷的症结并非在林小艺未尽告知义务，而是林小艺将15万元的解除赔偿金给许丽梅后，许丽梅未与承租人租赁合同。1.导致租期延长的情形出现，许丽梅因自己承担相应责任，许丽梅与承租人就租赁合同期限究竟是到2026年3月24日，还是2023年12月31日应属于另案处理的租赁合同纠纷案件争议，与本案无关。同时林小艺已经根据民法总则关于无权处分追认的要求，作出了书面意思表示，只追认2023年12月31日租赁期限。至于该行为系追认达成合意，还是新合同的要约需等待承租人的同意才生效，也并不是本案处理的范围。2.本案纠纷核心问题系出卖人是否全部履行合同义务。根据一审查明的事实来看，已经全部履行完毕的。出卖人履行了房屋交付义务，办理了产权过户登记，向承租人履行了通知告知义务，支付了15万元解除租赁合同赔偿金。三、根据物权法规定，出售人的交付义务体现在将房屋过户登记到买受人名下，本案房屋已经在2018年11月15日完成了过户登记。1.本案系在“买卖不破租赁”的情况下的交付。在签订购房合同前买受人通过房产中介现场带看，对房屋状况进行了了解。在买卖合同第十三条中亦有“买受人已知出售人已将房屋出租给包租客户，并将房屋内部改造”的记载，由此可知买受人是按照承租人占有的方式来完成房屋接收的。2.2018年11月28日，许丽梅、林小艺、承租人、在涉案房产小区见面办理交接。因解除租赁合同需要赔付15万元违约金，林小艺同意出15万元解除赔偿金，并与许丽梅达成扣抵房款价款的合意。在2018年11月28日承租人明确提出要么签订和吕淑敏一样的租赁合同，要么赔付15万元赔偿金。但许丽梅后来接受林小艺15万元赔偿金后，并未将15万元支付给承租人。四、林小艺主张许丽梅返还押金及从2018年11月28日起的租金，无事实依据。1.根据房屋买卖合同第一条第三款第二项约定，就房产租金及押金事宜，出售人于买受人双方一致同意，待出售人收到购房全款交房之日起租金由买受人收取。因此许丽梅只有在2019年4月8日付清购房全款后才有权利收取租金。2.根据合同相对性原理，涉案房屋的承租人是第三人，不是林小艺，许丽梅向林小艺索要租金毫无事实及法律根据。3.2018年11月28日许丽梅、林小艺及承租人在涉案房屋小区见面时，林小艺当面告知房屋已经完成转让的事实。许丽梅没有收取到租金，应当向承租人索要，而非向林小艺索要。4.至今为止，承租人、无权处分的出租人都未将任何一期租金交付给林小艺，也没有将押金交付给林小艺。五、林小艺已经承担了15万元的赔偿金，充分履行了合同交付义务，不应再承担未尽全面告知义务的责任。1.涉案房屋系吕淑敏未经林小艺授权的情况下对外出租，吕淑敏以其个人名义与尤金朝签订《租赁合同》收取押金和租金；林小艺知情后及时将给吕淑敏的《公证委托书》进行撤销。林小艺并不知情实际租赁到期日为2026年3月23日，林小艺主观上并没有隐瞒任何事实，也尽到了合理注意义务。2.林小艺没有隐瞒租期的必要，也不会冒着自己将承担违约责任的风险签下房屋买卖合同。林小艺获知解约租赁合同要15万元违约金时，为了快速完成交易，将房产变现，忍痛答应自己承担15万元，并在房价款中抵扣。许丽梅在接受了15万元的权益后，应该承担解约承租人的责任，未解除租赁合同导致的风险应该自己承担，没有权利再向林小艺主张。3、林小艺并未隐瞒房屋权属状况，也已经承担了顶额解约租户的违约金即15万元，林小艺没有使许丽梅的任何信赖利益落空，不应当承担违约责任。反而是许丽梅违背诚实信用原则，逾期支付购房款4个多月，严重影响林小艺的资金变现，导致林小艺财产损失惨重。 吕淑敏、尤金朝未作陈述。 许丽梅向一审法院提出诉讼请求：1.林小艺立即向许丽梅交付址于厦门市集美区诚毅北路263号2703室的房屋；2.林小艺向许丽梅支付已向尤金朝收取的案涉房屋押金2000元及租金收益3000元（自2019年4月8日起暂计至2019年5月23日，实际应计算至案涉房屋交付之日止）；3.林小艺向许丽梅支付逾期交房违约金66750元（自2019年4月8日起暂计至2019年5月28日，以购房款2670000元为基数，按照每日万分之五的标准，实际应计至案涉房屋交付之日止）；4.林小艺承担因本案产生的律师费40000元以及诉讼费等全部费用；5.诉讼费由林小艺承担。第一次庭审中，许丽梅变更第2项诉讼请求为：林小艺向许丽梅支付已向尤金朝收取的案涉房屋押金2000元及租金收益（11666.7元，自2018年11月28日起暂计至2019年5月23日，按每月2000元的标准，实际计算至案涉房屋交付之日止）。许丽梅并变更第4项诉讼请求为：林小艺承担因本案产生的律师费40000元、公证费4600元。 林小艺提出反诉请求：1.许丽梅向林小艺支付逾期付购房款的违约金165540元（以购房款2670000元为基数，按日万分之五计算，从2018年12月5日付款期限届满之日到2019年4月8日，共计124日）；2.许丽梅向林小艺支付因本案产生的律师费20000元；3.许丽梅承担本案受理费等全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：林小艺原系址于厦门市集美区诚毅北路263号2703室房屋的所有人。林小艺于2014年10月23日向吕淑敏出具《委托书》一份，委托吕淑敏代为出售案涉房屋，该委托书内容不包含房屋租赁。吕淑敏与尤金朝于2017年12月份签订《房屋租赁合同》一份，约定由吕淑敏将案涉房屋出租给尤金朝，该合同约定租赁期限自2018年3月24日至2026年3月23日止，每月租金为2000元，装修免租金期限从2017年9月24日至2018年3月24日止，付款方式为每季度支付6000元，下次付款应提前7天付清，并约定合同签订之日尤金朝交付2000元作为押金，到合同期满且尤金朝交清租赁期间应交的费用后，吕淑敏应将押金无息退还给尤金朝。该《房屋租赁合同》并约定：因吕淑敏将该房屋出售、转让或赠与等原因终止合同，应赔偿尤金朝三个月租金和装修赔偿金150000元。2018年8月2日，林小艺出具《终止委托声明书》，声明撤销对吕淑敏的所有委托授权，并声明自此吕淑敏不得再以林小艺的名义办理任何有关案涉房产的事项。 2018年10月18日，以林小艺为出售人（甲方）、以许丽梅为买受人（乙方），双方在厦门元乾房产行销策划有限公司居间下签订《房产买卖合同》一份，约定：李小艺将坐落于厦门市集美区诚毅北路263号2703室房屋出售给许丽梅。建筑面积95.87平方米，用途为住宅，总成交价格为2820000元。上述合同第一条房产基本情况约定：“该房产抵押情况：抵押权人为中国银行，且出售人应于2018年11月30日前办理注销抵押登记手续。该房产的租赁情况为：1.出售人已将该房产出租，且承租人已放弃优先购买权。2.如房产已出租的，交易房产的租赁期限至2023年12月31日止；就房产租金及押金事宜，出售人与买受人双方一致同意：待出售人收到购房全款交房之日起租金由买受人收取。”合同第三条房产交易具体事宜中约定：“总购房款分3次支付给出售人，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.买受人于2018年10月18日向出售人支付定金人民币（大写）贰拾万元整（￥：200000.00-），定金支付方式为资金授权保管，该款项不作为房产解押专款使用。2.买受人于签订住房置业担保合同当日将购房款壹佰叁拾万元整（￥1300000.00-）（不含前期支付的定金）以资金授权保管的方式支付给出售人。……4.买受人于2018年11月30日前向银行申请组合贷款壹佰叁拾贰万元整（￥1320000.00），该贷款由银行直接转至出售人账户，如买受人未能获得足额申请的贷款，买受人应于贷款机构放款后伍日内将差额部分以现金方式支付给出售人。”合同第八条房产的交付中约定：“出售人应当于收到购房全款办理房屋交接手续当日将该房产交付给买受人，该房产交付时应保证房产附属设施设备、装饰装修、相关赠送物品的完好，房屋无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。”合同第九条违约责任约定：“（一）出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房产总价款万分之五的违约金。（二）出售人若存在下列情形之一的，则构成根本违约，买受人有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%及市场涨跌情况的标准追究其违约责任。1.出售人提供的该房产所有权证等相关证明手续不完整、不真实、导致买受人无法取得房产所有权的；2.该房产被查封或限制转让、与其他第三方发生该房产纠纷，导致买受人无法取得房产所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五天的；4.将该房产继续出售给第三方的；（三）买受人若存在下列情形之一的，则构成根本违约，出售人有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%及市场涨跌情况的标准追究其违约责任。1.买受人提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实、导致无法办理房产所有权转移登记手续的；2.逾期履行本合同约定的义务超过十五天的；（四）守约方有权要求违约方承担因此所产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用。”合同第十二条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。本合同与双方另行签订的本市《存量房买卖合同》约定不一致的，均以本合同为准。本合同一式三份，具有同等法律效力，其中出售人一份；买受人一份；居间方一份”。合同第十三条其他约定：“①双方协商于2018年11月30日前，前往厦门市住房置业担保公司签订担保合同，委托担保公司办理房屋解押过户交易手续，担保公司所产生的担保费用由卖方支付。②买受人已知出售人将房屋出售给包租客户，并将房屋内部改造。”上述合同签订当日，许丽梅通过银行转账支付了定金200000元至居间方提供的陈辉名下银行账户，林小艺向许丽梅出具《收款收据》一份，确认收到该定金。2018年10月30日，林小艺向许丽梅出具《收据》一份，确认于当日收到许丽梅支付的购房款共计1420000元整含定金。2018年11月15日，案涉房屋权属转移登记至许丽梅名下。《房产买卖合同》履行过程中，林小艺提出其愿意支付150000元以解除案涉房屋的租赁合同，后经许丽梅与林小艺双方协商，林小艺同意在总购房款中扣减150000元作为许丽梅与尤金朝解除房屋租赁合同的违约赔偿，双方将案涉房屋买卖合同总价款变更为2670000元。2018年11月29日，许丽梅将申领的购房贷款1030000元支付至林小艺银行账户。此后许丽梅发现尤金朝持有的《房屋租赁合同》约定的租赁截止期限实际为2026年3月23日，遂与林小艺发生争议。2019年4月8日，许丽梅通过银行转账支付林小艺购房余款220000元。至此，许丽梅共支付林小艺购房款2670000元。 许丽梅因本案委托律师代为诉讼，支出律师费40000元。许丽梅因本案向厦门市集美区公证处申请保全证据，对于中介人员邵川手机微信中的部分内容进行保全证据，因此支出公证费4600元。林小艺因本案委托律师代为诉讼，支出律师费20000元。 一审法院认为，许丽梅与林小艺签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《房产买卖合同》记载，签订合同时许丽梅已经知道案涉房屋已出租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故自2018年11月15日案涉房屋权属转移登记至许丽梅名下后，案涉房屋租赁合同对许丽梅具有约束力。另，根据《房产买卖合同》约定：“出售人应当于收到购房全款办理房屋交接手续当日将该房产交付给买受人”、“待出售人收到购房全款交房之日起租金由买受人收取。”林小艺应当在收到购房全款之日将收取租金的权利转移于许丽梅，即案涉房屋的交付以收取租金权利的转移为标志。本案中，案涉房屋的租赁合同仍在约定的履行期限内，许丽梅并无证据证明林小艺阻挠其依约依法向承租人尤金朝收取租金，故对于许丽梅要求林小艺交付房屋并支付逾期交房违约金、律师费的诉讼请求，故不予支持。关于许丽梅主张林小艺扣减购房款150000元是对其承接房屋租赁合同（租赁期限至2023年12月31日届满）的补偿，实际租赁期限不符合约定致其权益受损的意见。一审法院认为，《房产买卖合同》系在有租约（租赁期限至2023年12月31日止）基础上约定成交总价为2820000元，而林小艺、许丽梅双方协商降低成交总价是在《房产买卖合同》签订之后，现许丽梅主张林小艺扣减购房款系对其承接租赁期限至2023年12月31日止的房屋租赁合同的补偿，缺乏事实依据，故不予采信。林小艺在签订《房产买卖合同》后自愿将购房款减少150000元，该款未低于案涉房屋租赁合同所约定的单方提前终止合同的违约金数额，足以弥补许丽梅单方解除与承租人之间房屋租赁合同的损失，且第三人尤金朝在房屋买卖及诉讼过程中均表示同意收取150000元违约金来解除房屋租赁合同，现许丽梅以租赁期限不符合合同约定为由主张林小艺存在逾期交房违约行为，故不予采纳。 关于许丽梅主张林小艺支付租赁押金及房屋租金的诉讼请求。一审法院认为，根据《房产买卖合同》约定，许丽梅在支付购房全款后取得收取租金的权利，房屋权属转移登记后，承租人租金难以按期收取不属于租赁期间房屋出卖人应当承担的瑕疵担保责任，现许丽梅未收取租金，相应租赁合同项下的权利应向房屋承租人主张，而非向房屋出卖人林小艺主张。故对于许丽梅主张林小艺支付租赁押金及房屋租金的诉讼请求，应不予支持。如许丽梅与承租人之间就房屋租赁产生纠纷，可另循法律途径解决。 关于林小艺主张许丽梅支付逾期付款的违约金、律师费、公证费的反诉诉讼请求。一审法院认为，根据《房产买卖合同》约定，买受人应于2018年11月30日前向银行申请贷款1320000元由银行直接转至出售人账户，并于贷款机构放款后伍日内将差额部分以现金方式支付给出售人，即约定案涉房屋购房款于2018年12月5日全部付清。本案中，许丽梅迟至2019年4月8日支付林小艺购房尾款220000元属于违约，林小艺有权主张许丽梅承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”林小艺主张的违约金、律师费、公证费均系因逾期支付购房款产生的违约损失，按照《房产买卖合同》第九条违约责任约定：“出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房产总价款万分之五的违约金。”结合林小艺在签订合同时未充尽告知义务以致引发争议，以及许丽梅逾期支付购房款给林小艺造成的损失系占用资金期间的利息损失，酌情支持违约损失以220000元为基数、按照年利率6%的标准，自逾期付款之日即2018年12月5日计算至实际付款之日即2019年4月8日止，为4484元。 综上所述，许丽梅应支付林小艺逾期支付购房款的违约金4484元。许丽梅的诉讼请求于法无据，故不予支持。林小艺的其余部分反诉诉讼请求于法无据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、许丽梅应于判决生效之日起十日内支付林小艺逾期支付购房款的违约金4484元；二、驳回许丽梅的诉讼请求；三、驳回林小艺的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费2800元，减半收取1400元，由许丽梅负担。反诉案件受理费4010元，减半收取2005元，由林小艺负担1957元，由许丽梅负担48元。 二审审理期间，许丽梅认为林小艺在总房款中扣减15万元，系因为林小艺与吕淑敏存在经济纠纷，所以急于出售给许丽梅，一审判决认定有误。一审判决还遗漏查明林小艺发出异议声明书，与合同有何关系没有查明。林小艺自始至终否认其出租给第三人，吕淑敏出租是否有权利在本案中没有涉及。此外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 审理中，林小艺提交如下证据：1.（2019）闽0211民初993号民事判决，拟证明在本案中林小艺委托吕淑敏出租讼争房产，具有合理性。因林小艺与吕淑敏存在债务清偿的事实，林小艺出于规避清偿吕淑敏债务，为隐瞒出售房产事实，没有向吕淑敏和尤金朝索要合同，甚至不惜从总房款减少15万元让许丽梅续租讼争合同。2.（2020）闽0211执859号之一执行裁定书，拟证明原审审理期间，林小艺存在拖欠吕淑敏债务的事实，但上诉期间，林小艺以4万元的代价解决与吕淑敏的债权债务纠纷。林小艺质证认为，对证据真实性、合法性予以认可，但是与本案没有关联性。林小艺未如实告知租期不影响林小艺履行出售义务。吕淑敏是无权出租，对林小艺不发生效力，林小艺也拒绝吕淑敏出租行为。林小艺支付15万赔偿金足够消除租期变长或是其他问题所带来的影响。根据一审查明的证人证言，尤金朝陈述林小艺支付15万元解除租赁合同后，许丽梅将购房款扣减却不支付，是没有正当理由的，她是应当支付的。本院对上述证据经分析认为，上述案件与本案欠缺关联性，更无法证明林小艺为规避债务，让许丽梅续租合同从而减少15万元购房款的事实，且如许丽梅所主张林小艺仅需4万元即可消除与吕淑敏的债务，反而为规避债务要扣除15万元购房款，与常理显不相符，故对许丽梅的证明主张不予采信。 本院认为，首先，许丽梅上诉主张林小艺从总房价扣减15万元系对许丽梅承接至2023年12月31日租赁合同的补偿，但根据一审庭审中的证人证言以及尤金朝的陈述，均可证明该款项系作为解除与尤金朝之间房屋租赁合同的违约赔偿。许丽梅的该项上诉主张，并无证据予以支持，故不予采信。其次，许丽梅上诉主张林小艺未尽充分告知义务，应当承担缔约过失责任或违约责任，亦主张该扣减的15万元不足以弥补许丽梅单方解除与尤金朝之间租赁合同的损失，本案中许丽梅与林小艺明确约定，由许丽梅承接至2023年年12月31日止的租赁合同。该租赁合同并未违反相关的法律法规规定，且该租赁合同已经实际履行。现租赁合同亦未履行至2023年12月31日以后，许丽梅与林小艺并未存在因租期与《房产买卖合同》约定不符而对双方实际履行《房产买卖合同》产生影响，亦未对许丽梅造成实际损失。在双方约定许丽梅愿承接至2023年12月31日租赁合同的基础上，双方约定成交总价为2820000元。虽因林小艺未充分告知导致双方未能就准确的租赁期限进行约定，但林小艺嗣后以降低15万元房款的方式承担了责任。承租人尤金朝在一审中也明确确认其同意以收取15万元解除租赁合同的处理方式，许丽梅可通过向尤金朝支付15万元的方式及时解除租赁合同。许丽梅在无证据证明该15万元不足以弥补延长3年租期的情况下，又可通过减少应付房款，继续承接至2026年的租期，实现其利益，故对许丽梅的该项上诉主张不予采纳。再次，许丽梅上诉主张一审判决认定收取租金转移作为房产交付的标准不当，现讼争房产已经登记至许丽梅名下。因本案中讼争房产的买卖属附带租约的买卖，许丽梅此前已经清楚房屋现状，水电交接应与承租人予以核实，林小艺并未阻挠许丽梅收取租金及办理水电交接等事宜，且配合许丽梅完成过户手续，二审中林小艺亦称其虽未收取押金，但愿将押金支付给许丽梅，故林小艺已经履行了交房义务。至于许丽梅称林小艺出具异议声明书，阻挠许丽梅收取租金，但该异议声明书中林小艺明确追认租赁合同期限至2023年12月31日，与《房产买卖合同》约定相符，显为弥补租期问题而作出的声明，并非阻挠许丽梅收取租金。最后，林小艺上诉主张一审判决许丽梅逾期付款违约金过低及未支持律师费，但一审判决综合案件情况，尤其是林小艺未尽到充分告知义务，对违约金进行了调整，该认定并无不当，应予以维持。至于许丽梅上诉主张其行使抗辩权从而迟延支付房款，如前所述，林小艺已经履行了交房义务，其未如实告知租期与依约支付房款非对等合同义务，许丽梅据此主张抗辩权，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。综上，许丽梅与林小艺的上诉主张，均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9514元，由上诉人许丽梅负担5600元，林小艺负担3914元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李向阳 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇二〇年八月二十四日 代书记员 朱巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。