黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1526号上诉人（原审被告）：毕锡梅，女，1989年2月23日出生，汉族，银行职员，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：李大力，中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔分行公司律师。被上诉人（原审原告）：刘伟，男，1963年7月11日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市依安县。委托诉讼代理人：刘英伟，黑龙江佳鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：任春山，黑龙江佳鹏律师事务所律师。原审被告：李冬冬，男，1976年10月14日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市依安县。上诉人毕锡梅因与被上诉人李冬冬、刘伟债权人撤销权纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕锡梅上诉请求：1.请求撤销黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初1404号民事判决书，驳回刘伟全部诉讼请求；2.刘伟承担本案全部的诉讼费用（含受理费、保全费、鉴定费）。事实和理由：本案原审对当事人之间的法律关系认定、适用证据及法律错误，二审应予以纠正。一、关于毕锡梅与李冬冬购房背景及房产登记原因问题。毕锡梅与李冬冬原系恋爱关系，为购房提高融资额度等便利，最初以李冬冬名义购房。但是，购房的首付款系毕锡梅全部支付。实际本身该房屋就是毕锡梅的，其双方对此无异议。后期将房屋重新过户到毕锡梅名下，属于物的归还，并非实质意义上的买卖。所以采取买卖方式过户，但形式上的表象不能代替物的归还的实质法律关系。二、从物化到该房屋上的资金来源和组成上考量，该房屋全部出资人为毕锡梅。首先，购房首付款为毕锡梅支付；其次，李冬冬在归还房屋时，只是将住房公积金贷款在二人之间进行了转换。亦即房屋首付款即贷款，全额在毕锡梅名下，其既是购房权利人也是还款义务人，当然为实质物权所有人。三、本案价格评估，没有实际意义。1.在公积金贷款时，对该房屋已有估价认定；2.估价基准日在三年前，其科学合理性存疑；3.为降低转户成本，所谓70万元的转让价格不实；4.原审间的买卖，实为物的归还。四、原审判决本院认为，论述观点错误。原审判决在本院认为部分称：“债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形”的认定错误。因此，李冬冬对该房屋的转让，从借名、首付、贷款、资金来源与组成等情况综合判断，实为物的归还行为，与毕锡梅是否知晓李冬冬与他人债务、转让价格等均无关。五、一审做出的司法鉴定只能证实当时房产的市场价格，不能证实2016年的市场价格，请求依法纠正，此外该鉴定结论与2016年关东辉与李冬冬房产转让时产权处的评估结论相矛盾，故不应采信。当时毕锡梅与李冬冬之间的转让也是有法定资质做出的评估报告。六、一审提供的税务发票足以证实2016年房屋合理交易价格，不属于低价转让行为。七、本案遗漏当事人，应当将工商银行列为案件当事人。综上，因案涉房屋并非实质交易，不存在明显不合理的低价问题。故请求法院对原审错误予以纠正，维护毕锡梅的合法权益。李冬冬未答辩。刘伟答辩称，1.针对是否遗漏主体问题，我们在本次诉讼解决李冬冬和毕锡梅交易合法性，并没有要求工商银行将其抵押权进行撤销，在本次诉讼后在刘伟申请后续履行以及办理产权登记变更时如涉及争议，届时刘伟将产权人、买受人、抵押权人共同纳入到诉讼参与人中，但是本案诉请并没涉及该内容，所以不存在遗漏主体问题。2.毕锡梅的上诉理由本身就是自相矛盾，如果自认借名购房就不存在针对房屋价格低于市场价格的抗辩，且自身所说的善意第三人，一方面无论在原审过程中还是在二审过程中，对方没有提供任何证据证明首付款是其支付的，而贷款却使用的李冬冬的公积金贷款，在没有证据证明借名买房的前提下，产权证明、档案证明显示双方是进行交易，毕锡梅没有提供证据证明在交易过程中提供过任何房款，也就是说毕锡梅在承认与欠款人李冬冬是恋人关系，然后在借款过程中毕锡梅是知情的，并且表示与李冬冬共同偿还，所谓不知情该债务是不可能的，借款发生在购房之前且是恋人关系，在刘伟索要时，曾表示过歉意，所以不知情属于隐瞒事实。3.针对房屋评估价作为房屋交易价格的认定问题，通过毕锡梅以及原审本次上诉陈述过程，可以看出毕锡梅与李冬冬和前手之间为了达到购房和节省税费的目的互相串通，为了多贷款就可以借名，为了省税就可以使用手段，所以说当时为了节约交易成本而形成的价格，无法证明实际交易价格，如果想要查明实际金额不难，把当时一手出卖人接到的首付款、贷款金额提交到法庭可以证实，但是并未提交，根据民事证据规定持有证据的不提供，应承担后果，根据书证效力排序来看诉讼程序中做出的司法鉴定的效力是高于一般书证的效力，至于毕锡梅质疑的评估是在2019年做出的不能反映2016年价格的问题，清法官查看鉴定时间点，是根据2016年做出的司法鉴定。关于房屋的价值，根据目前的交易习惯，市场操作方法房屋交易进行评估，均是明显低于市场价格评估的，是可操可控的，在实践照片那个交易时正常的评估低于市场价，想要获得较高的价值需要向评估机构缴纳费用，所以房屋交易时做出的评估无法与司法鉴定做出的评估有同等的效力，另外一审中毕锡梅自称当时第一手关东辉买卖房屋就是李冬冬为主导由关东辉代理李冬冬购买，后来又发生过户到李冬冬名下，李冬冬低于市场价格甚至是无偿给毕锡梅是转移财产，毕锡梅提供的票据是无参考价值的。综上请二审法院依法驳回毕锡梅的上诉请求，维持原判。刘伟向一审法院起诉请求：1.撤销李冬冬将其所有的齐齐哈尔市锦湖雅居纯水岸6号楼03单元28层02号房屋转让给毕锡梅的行为；2.请求判令毕锡梅、李冬冬赔偿刘伟行使撤销权所支出的律师费、差旅费；3.判令毕锡梅、李冬冬立即向齐齐哈尔市房地产管理局或齐齐哈尔市房地产登记中心办理将诉争房产的户权变更登记至毕锡梅名下的手续、恢复原状；4.毕锡梅、李冬冬承担本案全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2015年5月30日，李冬冬在刘伟处借款80万元，此款经催要后共计偿还14万元，余款未付，刘伟于2016年在依安县人民法院提出诉讼，索要该款，该院于同年4月25日做出民事判决书，判决李冬冬给付刘伟本金66万元、利息8.8365万元。另查明，2015年6月4日，关东辉将坐落于齐齐哈尔建华区锦湖雅居纯水岸6号楼3单元28层2号房屋以722，800.00元的价格出卖给李冬冬。2016年1月6日，李冬冬将上述房屋出卖给毕锡梅，房价款为70万元。刘伟申请，齐齐哈尔市建设房地产估价咨询有限公司于2019年8月6日对坐落于齐齐哈尔建华区锦湖雅居纯水岸6号楼3单元28层2号房产交易时的市场价格进行评估，在鉴定基准日2016年1月6日的价格为1,056,400.00元，鉴定费为16，000.00元。2019年5月17日，刘伟申请对坐落于齐齐哈尔建华区锦湖雅居纯水岸6号楼3单元28层2号房屋进行了保全，保全费为5，000.00元。一审法院认为，本案的焦点是毕锡梅、李冬冬的房屋转让行为是否损害债权人利益，能否被撤销。毕锡梅将涉案房屋以700，000.00价格转让给债务人李冬冬，而该房屋鉴定基准日2016年1月6日的价格为1,056,400.00元，其转让价低于市场价66.26%，未达到市场交易价格的70%，其转让房屋属于明显不合理的低价，故应当撤销毕锡梅、李冬冬的转让行为。刘伟诉请的律师费、差旅费问题，刘伟未提供相关证据予以佐证，不予支持。刘伟请求毕锡梅、李冬冬向齐齐哈尔市房地产管理局或齐齐哈尔市房地产登记中心办理将诉争房产的户权变更登记至毕锡梅名下的手续、恢复原状，属于另外法律关系，不予处理。又物权是以登记为生效条件，即李冬冬将房屋转让给毕锡梅即完成房屋的所有权转移，因此毕锡梅、李冬冬辩称是为方便贷款、借名买房以及物的返还辩解主张不能成立。而李冬冬未举出证据证实其现在尚有其他财产可供执行。据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。综上，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，判决：一、撤销李冬冬将坐落于齐齐哈尔市锦湖雅居纯水岸6号楼03单元28层02号房屋转让给毕锡梅的行为。二、驳回刘伟的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，保全费5000.00元、鉴定费16，000.00元由毕锡梅、李冬冬负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。本案中，2015年5月30日，李冬冬在刘伟处借款80万元，偿还14万元，余款未付。刘伟向依安县人民法院提出诉讼，该院于2016年4月25日做出民事判决，判决李冬冬给付刘伟本金66万元、利息8.8365万元。民间借贷纠纷案件诉讼过程中，李冬冬已经得知本人可能会承担民间借贷纠纷一案的相关责任，故2016年1月6日李冬冬将案涉房屋转移登记至毕锡梅名下。案涉房屋经齐齐哈尔市建设房地产估价咨询有限公司鉴定，在鉴定基准日2016年1月6日的价格为1,056,400.00元,但李冬冬将房屋转让给毕锡梅的价格为70万元低于市场价值33.7%，属明显不合理的低价。案涉房屋交易的当事人李冬冬与毕锡梅系恋爱关系，根据双方之间的特殊关系，此时毕锡梅应当知道刘伟在向李冬冬索要欠款事宜，因此，毕锡梅购房不属善意。由于本案李冬冬转让房产行为存在主观恶意，毕锡梅购房亦不属善意，不符合正常的房产交易习惯。由于李冬冬和毕锡梅以明显不合理的低价转移房产，导致李冬冬用以承担责任的财产减少，清偿债务能力降低，损害了刘伟的合法权益，符合合同法第七十四条规定的债权人行使撤销权的条件，故刘伟请求撤销李冬冬对案涉房屋的转让行为，具有事实和法律依据，依法应予支持。关于毕锡梅主张其与李冬冬之间不是买卖关系，只是物的归还问题。因物权是以登记为生效条件。且在一审庭审时李冬冬称毕锡梅交首付款41万元，毕锡梅并未提出异议，而二审时毕锡梅称首付款其交了30万元左右，对于支付这么大数额的首付款双方均应清楚，但一、二审二人说法不一，显然毕锡梅主张首付款由其支付存在质疑。故毕锡梅主张双方之间不存在买卖关系，只是物的归还的上诉理由不成立。关于鉴定意见是否能证明当时房产交易价格问题。毕锡梅主张司法鉴定系2019年作出，做为鉴定结论只能证明当时即2019年房产的合理市场交易价格，而不能证明2016年时房产合理市场交易价格。根据鉴定意见，在鉴定基准日2016年1月6日的价值为人民币1,056,400.00元，而不是鉴定日的价值。因此，一审法院以鉴定意见作为依据并无不当。关于毕锡梅主张本案遗漏主体，应追加抵押权人工商银行为第三人问题。本案系第三人撤销权之诉，与抵押权人工商银行无关，故本案不存在遗漏主体问题。综上所述，毕锡梅的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由毕锡梅负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇二〇年八月十三日法官助理宋超男书记员周丽波