浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初3732号 原告：瞿忠伟，男，1982年12月16日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：赵约翰,浙江晓敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵晓敏,浙江晓敏律师事务所律师。 被告：张亮华，女，1937年6月26日出生，汉族，住瑞安市。 被告：陈春春，女，1955年6月14日出生，汉族，住瑞安市。 被告：陈建晨，男，1958年3月28日出生，汉族，住瑞安市。 指定代理人：陈承时，男，1983年9月15日出生，住瑞安市。 被告：陈建亥，男，1965年8月31日出生，汉族，住瑞安市。 被告：陈建新，男，1971年11月7日出生，汉族，住瑞安市。 原告瞿忠伟与被告张亮华、陈春春、陈建晨、陈建亥、陈建新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵约翰、被告张亮华、陈建亥均到庭参加诉讼；被告陈春春、陈建晨、陈建新经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瞿忠伟向本院提出诉讼请求：1.判决原告与陈学文之间的房屋买卖协议合法有效；2.五位被告协助原告办理瑞安市××镇××村××街××号房屋（房产证号：瑞安市房权证塘下镇字第0××0号）不动产权属初始登记及过户登记至原告名下的手续。事实与理由：被告张亮华与陈学文系夫妻关系。陈学文于2019年2月去世。被告陈春春、陈建晨、陈建亥、陈建新系被告张亮华与陈学文的子女。陈学文于1997年将坐落于瑞安市××镇××村××街××号的房屋作价135000元（当时已经付清）卖给原告，因为当时原告年幼，买房事宜由原告父母出面处理。同年下半年，原告一家搬入上述房屋生活至今。2005年陈学文协助原告办理了房产证过户登记手续（因记不清具体房屋卖价，卖契暂写105000元价款）。由于当时政策原因，土地证没有过户。现原告得知政策已经允许土地证过户，但由于陈学文已经去世，原告无奈只能通过诉讼解决土地证过户事宜。 被告张亮华答辩称，卖的时间很早了，我也记不清楚了。那时候学文没过世的时候为何不提出起诉。我知道学文卖的事情，我就不同意卖的，所以原告我都不认识，见面都没有见过，就十几万价格这么便宜。当时学文卖也是没有办法，因为建亥生意做亏损了。现在建亥房子都没得住。卖了之后他们下半年就搬进去一直住的。我当时住老房子，建新的房子。卖之前我们就住老房子的。如果让我们协助过户没有意见，就是原告付代价20至30万元。 被告陈建亥答辩称，房子是我爸妈的共同财产，当时我妈妈不同意，是我爸私下交易的，我认为没有法律效力。我也看到上面我的名字在上面，但是肯定不是我签的。我听说当时这个房子的市场价是175000元。卖契上写着房子土地过户的税费都是原告自负。 对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以采信。对于存在争议的房屋卖契上陈建亥签字是否系其本人所签的事实，因没有充分证据予以印证，且原告未申请鉴定，故在本案中不予认定系被告陈建亥所书写。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：1997年农历6月23日，陈学文出具《房屋卖契》一份，主要内容为将坐落于塘下镇中兴北街67号房屋以135000元卖于瞿春木。此后，原告一家即入住该案涉房屋至今。2005年1月21日，原告瞿忠伟与陈学文签订《房地产买卖契约》一份，并于2005年3月28日办理了房权证，将案涉房产过户至原告名下，但未办理土地使用权过户手续。陈学文妻子即被告张亮华知道陈学文将案涉房屋出卖，并由原告一家实际居住使用的事实，但其表示当时不同意卖房。 另查明：1.庭审中，原告瞿忠伟父母瞿春木、胡春媚一致陈述当初购买案涉房屋就是给原告的，只是当时原告年幼，故在《房屋卖契》上写了原告父亲的名字。2.陈学文于2019年2月25日去世，其妻子为被告张亮华；两人共生育一女三子，分别为陈春春、陈建晨、陈建亥、陈建新。3.陈建晨经本院（2019）浙0381民特432号判决确定为无民事行为能力人。4.案涉房产土地权证号为：瑞集建（95）字第0500058号，土地使用者陈学文。5.2019年10月31日，瑞安市塘下镇陈宅社区居民委员会出具农房（宅基地）使用权调剂证明书一份，同意原告受让、使用陈学文在该村的案涉房屋宅基地。 本院认为，陈学文单方出具的《房屋卖契》及原告瞿忠伟与陈学文签订的《房地产买卖契约》均系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告张亮华表示其当时不同意出卖，并认为出卖价格过低，但其又未提供相应证据予以证实其主张，结合房屋实际一直由原告一家入住且被告张亮华一直知情、原告父母一致陈述案涉房屋买受人系原告以及多年来被告张亮华一直未提出异议、案涉房屋房权证已实际过户至原告名下等事实，本院认定案涉房屋实际购房人为原告，且被告张亮华已默认同意该案涉房屋出卖；被告张亮华主张房屋出让价格过低依据不足，本院不予采信。退一步来讲，即使一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，法院亦不予支持。现由于陈学文已去世，各被告作为其第一顺位继承人，有义务协助原告办理案涉房产的土地使用权过户手续。综上，原告的诉请合法合理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告瞿忠伟与陈学文之间签订的《房地产买卖契约》合法、有效。 二、被告张亮华、陈春春、陈建晨、陈建亥、陈建新于本判决生效之日起十日内协助原告瞿忠伟办理坐落于瑞安市××镇××村××街××号房屋（产权证号：瑞安市房权证塘下镇字第0××0号）的集体土地使用权过户登记手续。 案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告瞿忠伟自行负担（已缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  余海瑞 二〇二〇年八月四日 书记员  戴 星 附录：原告瞿忠伟提供的证据目录 证据1：原告身份证、户口簿各1份； 证据2：各被告身份信息查询回执6份、村委会证明、民事判决书、陈承时身份信息查询回执、常住人口登记表核对件及户口登记表核对件各1份； 证据3：房屋卖契2份； 证据4：瑞安市不动产登记信息查档证明、房产证、土地证各1份； 证据5：村调剂证明1份； 证据6：证人瞿春木、胡春媚出庭作证的证言各1份； 证据7：瑞安市房地产转入过户证明书（当庭补充提交）1份。 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。