云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2507号原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区紫云路金叶园小区46号。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈德燕，女，1976年4月25日生，汉族，云南省会泽县人，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：戴龙飞，男，1982年9月26日生，汉族，云南省会泽县人，住云南省曲靖市会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司（以下简称云南宇辰物业）与被告戴龙飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈德燕、被告戴龙飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南宇辰物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2016年11月3日至2019年11月3日期间应缴纳的物业服务费3766.85元、生活垃圾清运处置费396元、水池清运费60元，总计4222.85元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月3日前，被告戴龙飞购买了会泽县房产（面积149.478平方米），按照原告与曲靖市华鑫地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据曲靖市华鑫地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》，被告自2016年11月3日至2019年11月3日期间共拖欠应缴纳的物业服务费3766.85元、生活垃圾清运处置费396元、水池清运费60元，总计4222.85元。原告多次催要，被告不予理睬。现请求依法判决。戴龙飞辩称，1、景上中环6-2-401号房屋的业主并没有同云南宇辰物业签订过物业服务合同，该物业公司在小区服务是其单方面的行为，跟我们业主没有关系。2、按照原告所述，原告是与曲靖华鑫房地产开发有限公司签订合同，开发商是否有权对物业权进行买卖。3、原告何时进入景上中环小区的，是按什么收费标准收费的，原告主张的4222.85元物业费是如何算出来的，物业公司收取物业费需要做些什么，在我什么也不知道的情况下，物业公司单方行为，所产生的一切费用由物业公司自行承担。4、2015年11月3日至2019年11月3日期间，是否是云南宇辰物业对景上中环小区进行物业服务，如果是，那云南宇辰物业应对2016年8月28日，我家楼上501室装修发生漏水，导致我家的楼顶板及3个卧室的木地板及生活用品被水浸泡，进行协调处理。5、在上一个物业公司对景上中环小区服务期间，6-2-501室装修期间，在2016年8月28日以前我就请物业人员到现场找6-2-501室装修人员协调，希望他们处理好，不要发生漏水事件，但当我于2016年8月28日外出归来后，发现401室已经被水浸泡，当时我也叫了物业公司的人来查看情况，物业公司人员说501室交过3000元的装修押金，并口头担保说一定会处理好，但至今也没有什么说法。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。云南宇辰物业提交了以下证据：1、《营业执照》复印件2份，欲证实原告主体适格；2、云南宇辰物业与曲靖市华鑫地产有限公司及云南宇辰物业与曲靖安美吉物业服务有限责任公司所签订的《前期物业服务委托合同》复印件2份，欲证实原告与被告签订《景上中环小区物业服务委托合同》；3、《关于原曲靖安美吉物业接管景上中环小区合同终止后的债权债务说明》复印件1份，欲证实原告向被告收取物业服务费的合法性；4、云南宇辰物业与会泽县垃圾清运有限公司签订《委托协议书》复印件1份，欲证实原告向被告收取生活垃圾清运费的合法性；5、拖欠物业费清单1份、四保照片4张，欲证实被告未按《景上中环小区物业服务委托合同》履行义务；6、催费照片复印件1份，欲证实被告未按《景上中环小区物业服务委托合同》履行义务。经质证，戴龙飞对云南宇辰物业提交的证据认为，对第1组无意见；第2组有意见，华鑫地产没有跟我们业主签过合同，华鑫地产不能代表我们业主，物业费请他们找华鑫地产要，跟自己没有关系；对第3组有意见，债权债务是之前发生的，跟自己没关系；对第4组没有意见，认为是应该交的；第5、6组有意见，自己从没见过拖欠物业费清单；对四保照片有意见，以前物业是如何管理小区的根本不能用现在的照片来证实。戴龙飞提交了以下证据：照片8张，欲证实自己位于景上中环小区的房子于2016年8月28日被楼上501号的业主装修房屋发生漏水，给自己造成一定的损失，另外也证实了物业管理不到位，车位中间的树死掉也不补种，门坏掉也不管。经质证，云南宇辰物业对戴龙飞提交的证据认为，门的右侧是车辆进出的闸杆，门禁要不要恢复要做问卷调查，有些业主愿意，有些业主不愿意，这个必须做问卷调查，业主同意的话，物业可以去处理，被告自己想修不能代表所有业主的意见；绿化可能还没交给我们的时候就死了，也可能是管理不善导致的，被告要找实质性的证据来证明是我们管理不善，如果需要我们补种树木，我们也是可以补种的，但是我们要根据业主的需求，有些业主觉得种了树挡着他们倒车；被告陈述被告家的地板被淹的情况，我也看了被告方的答辩状，楼上装修过程中造成漏水，可以跟物业公司反馈，原来的公司我也不敢说，但是我们公司收到业主反馈后会第一时间到事故现场查看并处理，被告说跟物业报备了，但是被告回来发现家里已经被淹了，如果被告觉得是物业管理不到位，需要提供证据证明是因为物业管理不到位才导致被告家淹水的；我们也建议被告，如果楼上装修造成被告家损失，被告应该找对侵权责任人，找到他们进行相应赔偿。如果被告就是觉得是我们物业公司的责任，被告应提交证据证实我们物业公司确实失职了才导致你们家淹水，并造成其损失。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，云南宇辰物业公司提交的第1、2、3、4、5、6组证据，能够证明案件事实，本院予以采信。戴龙飞提交的证据中用于证实自己房屋因501室漏水造成相应的损失的照片6张，未提交其他相应证据予以证实云南宇辰物业应对其房屋因漏水造成的损失承担相应的责任，故对该6张照片，本院不予采信。用于证实云南宇辰物业在管理服务中不到位的照片2张，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月31日，曲靖市安美吉物业服务有限公司接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务，并签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：物业服务期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日止或至新聘物业公司止，同时约定合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，2018年7月31日，其受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务，双方签订了《前期物业服务委托合同》，合同明确：物业服务期限为三年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；计费方式采取包干制，按业主所拥有的物业的建筑面积交纳，多层住宅每月0.7元／平方米、小高层住宅每月0.7元／平方米、商业物业每月0.9元／平方米、车库车位每月0.7元／平方米、二次加压费每月15元／户、水池清洗费每年20元／户，代收生活垃圾清运费每月11元／户；物业服务费交费周期为壹年一次性预缴。戴龙飞系景上中环6-2-401室的业主，房屋面积为149.478平方米。戴龙飞至今未对2016年11月3日至2019年11月3日期间的物业服务费等共计4222.85元进行交纳。另查明，2018年8月1日，曲靖安美吉物业服务有限公司与云南宇辰物业约定，曲靖安美吉物业服务有限公司与开发商曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的关于景上中环《前期物业服务委托合同》于2018年8月1日终止，由云南宇辰物业承担和主张曲靖安美吉物业服务有限公司在管理景上中环小区期间的一切债权（包括但不限于前期业主所欠物业服务费、垃圾清运费等），并履行相关的权利义务。涉案小区至今未成立业主委员会，云南宇辰物业至今一直对该小区进行物业服务。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，根据云南宇辰物业公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务委托合同》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对涉案小区的业主具有约束力，且根据曲靖安美吉物业服务有限公司与云南宇辰物业的约定，戴龙飞作为涉案小区业主，依法应向其缴纳相关的费用。戴龙飞辩称，2016年8月28日，自己房屋因501室业主装修房屋漏水，导致自己的房屋被水浸泡，造成相应的损失，物业公司承诺会督促501室的业主来处理被水浸泡的地板及天花板等，但物业公司至今也未处理，故拒绝交纳物管费，但戴龙飞未提交相应的证据予以证实云南宇辰物业应对其损失承担相应的责任，对戴龙飞的该辩解本院不予采信。鉴于云南宇辰物业在提供的物业服务中存在一定瑕疵，对戴龙飞应交纳的物业服务费可酌情予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及其《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由戴龙飞于本判决生效后10日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付自2016年11月3日至2019年11月3日期间的物业服务费3766.95元、生活垃圾清运处置费396元、水池清洗费60元，共计3800元；二、驳回云南宇辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由戴龙飞负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇二〇年八月三十一日书记员  宋 慧