江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5969号上诉人（原审被告）：杨珍妹，女，1951年1月11日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上诉人（原审被告）：华宝明，男，1951年3月29日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：浦阿二，男，1940年4月10日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上诉人杨珍妹、华宝明因与被上诉人浦阿二房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初7426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用独任制进行了书面审理。本案现已审理终结。杨珍妹、华宝明的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人浦阿二的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、原审法院仅凭借叶某等人的证言，即认定双方达成了口头的房屋买卖协议，明显依据不足。叶某之前在双方的行政诉讼中未出庭作证，一审作证期间其对于案件的关键问题均称不清楚，或者与被上诉人浦阿二的陈述自相矛盾，其证言存在虚假的可能，依法不应当采信。另一位见证人吕某并未出庭作证，其谈话笔录不具有证明力。其他几位证人并非现场见证人员，均是听被上诉人浦阿二或者其他工人的陈述，属于传来证据，容易受到外界干扰，同样不应当采信。2、被上诉人浦阿二提供的购房协议疑点颇多，不符合常理，存在伪造的可能性。首先是上诉人杨珍妹、华宝明均未在卖房人处签名，即使他们不会写字也能够捺手印或者让其家属代签；其次是叶某只是见证人，却在卖房人处签名；再次是购房协议的落款日期只写明1994年，未写明具体的月份和日期；最后是房屋交给被上诉人浦阿二是1996年，并非1994年。我方于1993年10月购买涉案房屋是为了方便小孩上学，不可能在第二年就转卖房屋。3、1996年浦阿二因家庭内部矛盾无处居住，就同我方协商租赁涉案房屋，其支付的2000元属于租赁而非购房款。我方在单位改制后回到乡下生活，考虑到被上诉人浦阿二年纪较大，双方之前关系还算不错，因此一直未向其要回房屋。双方从未达成买卖房屋的协议，原审判决认定事实不清，证据不足，二审法院应予撤销。浦阿二二审中未作答辩。浦阿二向一审法院起诉请求：确认双方当事人关于苏州市相城区黄桥街道西街14号房屋买卖协议有效。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：杨珍妹、华宝明通过优惠售房取得位于苏州市相城区黄桥街道西街14号（原吴县房屋，建筑面积为14.18平方米，并于1993年10月27日领取了该房屋的《房屋所有权证》（吴房字NO.0020744），所有权人为杨珍妹，所有权性质为私有产。2010年11月29日，杨珍妹、华宝明以上述房屋的《房屋所有权证》遗失，向房屋管理部门重新申请领取了《房屋所有权证》，所有权证号为：苏房权证相城字第××号、第××号，所有权人为杨珍妹、华宝明，共有情况为共同共有。又查明，2017年3月10日，苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处（以下简称黄桥街道办事处）因苏州市相城区春申湖路快速化改造，制定了《关于黄桥街道春申湖路快速改造住宅房屋搬迁补偿及定销商品房购买相关方案》，明确该次搬迁范围为黄桥街道朝阳河南沿东街、西街两侧住宅房屋，被搬迁房屋为居民住宅，案涉房屋在搬迁范围内。浦阿二持经涂改所有权人为浦阿二的房屋所有权证（涂改处还加盖了吴县市装潢门窗厂公章）及购房协议等材料交付于黄桥街道办事处，之后，苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处动迁安置办公室（以下简称黄桥街道动迁办）、苏州市相城区黄桥春嘉社区居民委员会（以下简称春嘉社区居委会）作为甲方、浦阿二作为乙方，双方于2017年9月27日签订了《黄桥街道市镇居民房房屋拆迁补偿协议书》，对浦阿二进行了拆迁补偿安置。对此，杨珍妹、华宝明曾作为原告于2018年3月22日以浦阿二、黄桥街道办事处为被告诉至原审法院，要求确认合同无效，原审法院受理后，经审查认为，浦阿二与黄桥街道办事处签订的《黄桥街道市镇居民房房屋拆迁补偿协议书》是行政机关为实现公共利益或行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，该协议属于行政协议，故杨珍妹、华宝明请求确认该协议无效不属于人民法院受理民事诉讼的范围。原审法院于2018年4月28日作出（2018）苏0507民初1736号民事裁定书，裁定：驳回原告杨珍妹、华宝明的起诉。该案原、被告均未提出上诉。后，浦阿二、杨珍妹又作为原告，以黄桥街道办事处为被告、浦阿二为第三人向原审法院提起行政诉讼（案由为行政撤销），在该案中，杨珍妹、华宝明诉称：“两原告系夫妻关系，其系苏州市相城区黄桥街道西街14号房屋的所有权人，分别持有苏房权证相城字第××和30087027号房屋所有权证。原告杨珍妹与第三人浦阿二原为同一工厂工人，1997年左右，因第三人与家里人闹矛盾没地方住，原告将上述案涉房屋给第三人居住，由于关系较好，双方没有签订书面租赁合同明确约定租赁期限、租金等事项……”，其诉讼请求为：“1、撤销被告与第三人签订的《黄桥街道市镇居民房屋拆迁补偿协议书》的具体行政行为，重新与原告签订拆迁补偿协议；2、被告承担本案全部诉讼费用。”在该案中，作为第三人的浦阿二将上述经涂改所有权人为浦阿二的房屋所有权证作为证据举证，杨珍妹、华宝明的质证意见为“真实性没有异议，但经第三人自行修改，原告不予认可，当时原告将房屋出租给第三人后，可能将房产证遗留在房屋内，故第三人才会持有该产证。”后，原审法院于2019年6月26日作出（2018）苏0507行初36号行政判决书，其中，原审法院认为：“根据《关于黄桥街道春申湖路快速改造住宅房屋搬迁补偿及定销商品房购买相关方案》的规定，该次搬迁范围为黄桥街道朝阳河南沿东街、西街两侧住宅房屋，被搬迁房屋为居民住宅，案涉房屋在搬迁范围内。因黄桥街道动迁办系黄桥街道办事处的内设机构，而春嘉社区居委会应作为黄桥街道办事处委托具体实施拆迁的部门，其所作出行政行为的法律后果，应由黄桥街道办事处承担。本案争议涉及的房屋所有权一直登记在杨珍妹、华宝明名下，但浦阿二持经涂改所有权人为本人浦阿二的房屋所有权证及购房协议与黄桥街道动迁办、春嘉社区居委会签订了房屋拆迁补偿协议，二原告认为案涉房屋系其所有，浦阿二无权签订协议，从而引起本案诉讼。现双方对该房屋的所有权系谁的，说法不一，各执一词，但黄桥街道动迁办及春嘉社区居委会在与第三人浦阿二签订拆迁补偿协议时，浦阿二所持的房屋所有权证上所有权人明显为涂改的，且原吴县市装璜门窗厂无权对房屋所有权证的所有权人进行变更，在此情况下，黄桥街道动迁办及春嘉社区居委会应当更加谨慎，全面、客观地进行调查了解，听取各方相关人员的意见，确保相关权利人的合法权益。但黄桥街道动迁办及春嘉社区居委会在签订协议时，没有听取房屋的登记所有权人杨珍妹、华宝明的意见，未尽到审慎义务，违反了正当程序原则，所作出的行政行为违法，应予撤销，并应在全面认真调查的基础上，审慎确定案涉房屋的实际权利人，并与之重新签订拆迁补偿安置协议。综上，黄桥街道动迁办及春嘉社区居委会与第三人浦阿二签订的拆迁补偿协议违法，应予撤销。”故，原审法院依法判决如下：“撤销苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处动迁安置办公室、苏州市相城区黄桥街道春嘉社区居民委员会与第三人浦阿二于2017年9月27日签订的《黄桥街道市镇居民房房屋拆迁补偿协议书》，并由被告苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处在三个月内对案涉相关权利人进行补偿安置。”后，浦阿二不服上述行政判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月30日作出（2019）苏05行终481号行政判决书，依法驳回上诉，维持原判。上述事实，由当事人提供的户籍人口信息、房屋所有权证、（2018）苏0507行初36号行政判决书、（2019）苏05行终481号行政判决书及当事人陈述等证据附卷佐证，原审法院予以确认。浦阿二为证明其主张，还向原审法院提供如下证据：1.购房协议一份（其中载明：“由杨珍妹简易房一间14.18㎡现卖给浦阿二，现金2000.00。特此证明。1994年。”协议下方卖方人后有叶某签名、证明人处有吕某签名），浦阿二表示，双方买卖经过如下：当时，工厂共有两个车间，叶某是劳保车间主任，杨珍妹系劳保车间职工，浦阿二在锻工车间工作。当时杨珍妹表示缺钱，有案涉的房屋需出售，就由叶某作为介绍人，由浦阿二来购买案涉房屋，因双方均不识字，为了确保以后不产生纠纷，就由车间主任叶某作为中间人。当时在劳保车间，首先由浦阿二将2000元（当时还没有100元的面额，都是10元一张的）先交给叶某清点，叶某清点无误后再交给杨珍妹，杨珍妹再将房产证交给叶某，然后叶某将房产证给了浦阿二，该证据浦阿二拟证明：1994年浦阿二与杨珍妹达成口头协议以后，在工厂的厂长吕某和车间主任叶某在场见证下，双方达成了购房协议，因当时双方都不会写字，加上法律意识比较淡薄，没有在购房协议上签字，因叶某和吕某是有文化的，且是见证人，所以在购房协议上签了字。虽浦阿二与杨珍妹之间没有签订书面的购房协议，但是就案涉房屋的买卖达成了口头协议，购房协议有见证人签字，足以证明双方达成的口头协议是真实存在的；2.2015年9月18日申请一份，浦阿二拟证明：由于案涉房屋屋顶漏水，浦阿二向春嘉社区居委会申请翻修，继而证明该房屋实际上系杨珍妹出售给浦阿二后，一直由浦阿二实际居住和使用，并且由浦阿二对其支配；3.2018年7月12日吕某谈话笔录一份（其中吕某陈述道：我不认识华宝明，我以前是吴县市装潢门窗厂的厂长，杨珍妹和浦阿二都是我厂的职工……1994年，杨珍妹确实把房子卖给了浦阿二，浦阿二支付了购房款2000元后，杨珍妹将房产证交付给了浦阿二，房子没有办理过户登记。他们直接在房产证上把所有权人由杨珍妹变更为浦阿二，我厂作为证明人在房产证上盖了章……没有办理过户登记一是房子没有土地证，没办法办理，二是当时老一辈也没有意识，而且当时很多房子都没有房产证的，买卖房屋不办理过户登记的情况很多的……）及2018年7月17日叶某谈话笔录一份，浦阿二拟证明在1994年杨珍妹将涉案房屋出售给浦阿二的事实。4.房屋所有权证一份，浦阿二拟证明：在叶某将产证给了浦阿二之后，因为不能办理变更手续（系优惠售房，没有土地证），然后浦阿二与杨珍妹就去厂长办公室，由财务费某、吴某加盖盖章，当时具体是由两个财务中的谁加盖盖章记不清楚了，当时吕某不在场，但吕某是知道的。经质证，杨珍妹、华宝明认为，对证据1，形式的真实性认可，但合法性、关联性及浦阿二的证明目的均不认可，在该份协议中卖房人处不是原审被告签字，而是由本案的证人叶某签字，买房人一栏是空白的，且从内容来看，此系证人证言，不符合买卖协议的构成要件，此与常理不符。事实上，双方之间并没有达成口头的购房协议；对证据2，形式真实性认可，对内容的真实性无法确认，对浦阿二的证明目的也不认可，原审被告不能确认是否有该申请，也没有同意浦阿二对房屋进行翻修，如果要翻修的话也应当由原审被告申请而不是浦阿二，且浦阿二是否对房屋进行翻修与本案争议的焦点没有直接关联，也不能证明浦阿二对该房屋拥有所有权。另，该份证据是来源于行政诉讼中原审被告方的证据，有可能是行政诉讼中的原审被告为了诉讼的需要事后制作了该申请；对证据3，两份笔录形式真实性认可，但对内容和证明目的不认可，谈话笔录属于证人证言，证人需要出庭接受询问；对证据4，产证的真实性不认可，且这个产证被浦阿二修改和变造过，不具有真实性，事实上原审被告才是该房屋的所有权人，而且原审被告也从不知道、从没有见过这份经过修改和变造过的产证，也不知道是工厂谁在上面盖章。原审被告手中的产证是2010年补办的。审理中，浦阿二申请叶某、顾某、费某、吴某、陈某等五位证人出庭作证，其中证人叶某陈述道：“当时有两个车间，我是劳保车间的车间主任，杨珍妹是我车间的职工，浦阿二是在锻工车间。1994年（具体时间记不清）浦阿二和杨珍妹双方都口头说过是由杨珍妹将苏州市相城区黄桥街道西街14号出售给浦阿二，房屋于1994年交付浦阿二。2000元是浦阿二在劳保车间给我的，我没有数（一共两叠，看厚度，1000元一叠，都是10元面值），我再当场交给了杨珍妹。购房协议是吕某写的，吕某是厂长，是吕某写好之后拿到我车间让我签的，签这个之前2000元已经给了杨珍妹了。至于为何要在卖房人处签名，因时间太久了，不清楚了，只知道这个字是我签的。浦阿二不会写字，杨珍妹会写的，至于为何在购房协议上未让杨珍妹签字不清楚了。杨珍妹和浦阿二谈好了卖房的事情之后，才找的我来作个见证，我帮他们经手钱款的事情。当时我把钱给了杨珍妹后，房产证我没有经手，过了几天之后，我看到杨珍妹把房产证给了浦阿二。房产证上面的涂改我不清楚，能不能过户我也不知道，我只知道卖房的2000元是我交给杨珍妹的。1994年该房屋卖2000元的价格是卖高了，当时2000元比较值钱。”证人顾某陈述道：“我与浦阿二是一个单位的（吴县市装潢门窗厂），我也是锻工车间的，杨珍妹也是在我们工作的厂里，在另一个车间。是浦阿二告诉我杨珍妹1994年把房子卖给他了，我没有亲眼见过他们买卖的过程（即交钱、交房产证等行为），另外杨珍妹没有告诉我她卖房的事情。房屋价款2000元，也是浦阿二告诉我的。没有看过他们的卖房协议。”证人费某陈述道：“我和浦阿二和杨珍妹是同事关系，我们的厂名字是装潢门窗厂。我们厂一共两个车间，浦阿二是打铁的，杨珍妹在皮毛车间做的，我是财务。杨珍妹的车间主任是叶某，厂长是吕某。1994年杨珍妹把房子卖给浦阿二的事情，我是听别人说的，当时厂里的职工都这么说的，他们卖房的中间人是吕某和叶某。他们之间买卖房屋需要证明，我在一张小纸条上盖了一个装潢门窗厂的公章，具体证明的内容时间久了我不记得了。公章可能是我盖的，也有可能是吴某盖的，章肯定是在我们财务上敲出去的。房产证上的章就是我们厂里的章，是我们财务上盖的，具体是谁盖的记不清了，当时的章是出纳保管的，我和出纳是一个办公室的，章是在我们办公室的。当时浦阿二来说要盖章做个见证，并且和我说厂长吕某和车间主任叶某也做了担保，当时是浦阿二一个人来的，而且厂长是知道这个事情的，所以就在房产证上盖了章。购房协议我没有看到过。”证人吴某陈述道：“我和浦阿二和杨珍妹是同事关系，在一个厂里工作，我也下岗二十多年了，厂的名字大致是吴县装潢门窗厂，我是财务部的，杨珍妹是做缝纫的，浦阿二是做装潢的。对1994年杨珍妹把房屋卖给浦阿二的事情，我没有亲眼看到，后来是厂长吕某和车间主任叶某做了证明到我们财务这边过来盖了个章，具体在哪个地方盖了章不记得了。对于浦阿二和杨珍妹卖房子的事情，我是后来听说的，但是厂里面的工人都这么说。房产证上面的章是我们厂里的章，章谁保管的我记不清楚了，我不保管章的，章不是我盖的，购房协议我没有看到过，但是我知道他们之间有协议，有厂长和车间主任签字的。浦阿二不会写字，杨珍妹和我不是一个车间，不知道她是否会写字。”证人陈某陈述道：“我和浦阿二和杨珍妹是同事关系，我和浦阿二是一个车间的，都是做锻工的，杨珍妹是另一个车间，她本来是劳保厂的，后来搬到一块了，都是归吴县市装潢门窗厂管理。厂长叫吕某。杨珍妹所在的车间的主任是叶某。费某是出纳，吴某也是财务下面的。杨珍妹把房子卖给浦阿二的事情我知道的，是浦阿二告诉我的。我没看到过双方之间买卖房屋的书面协议，也没有看到过他们把房产证给浦阿二的事情。我没有看到过浦阿二签字领工资，杨珍妹是否会写字不清楚。在1994年的时候，房子15平米卖2000元这个价格差不多。”经质证，浦阿二认为，上述五位证人能够直接和间接的印证杨珍妹在1994年已将案涉房屋出售给浦阿二的事实。另，需要说明的是，叶某的证言与浦阿二陈述的卖房过程有出入，一方面可能因时间太久，浦阿二也已年纪80岁了，听力也不好，各方面记忆上可能会有所偏差，另一方面叶某也可能因时间太久有记忆偏差，所以导致有出入，但是大致的方向是一致的，是能证明杨珍妹将房屋出售给浦阿二的事实。杨珍妹、华宝明共同认为，几位证人证言有相互矛盾之处，且都是听别人所说，自己并非亲眼所见，也不在现场，并不能直接证明原审被告有口头将本案的房屋出售给浦阿二的事实。庭审中，浦阿二表示，浦阿二在1994年交易完毕拿到房产后就入住了案涉房屋，直至2017年拆迁。对此，杨珍妹、华宝明共同表示，确实从1994年后就是浦阿二在居住。庭审中，杨珍妹、华宝明共同表示，2000元杨珍妹确实收到了。当时，浦阿二两夫妻和儿媳妇闹矛盾，关系不好，就给了其2000元，其就让他们去住，也没说是租也没说是卖，双方没有书面协议，就说让他们住，直到2017年拆迁掉了，后来了解到拆迁部门和浦阿二方签订了拆迁补偿协议，其才提起了行政诉讼。自1994年至2017年，20多年没有找过浦阿二，也没有起诉过浦阿二。一直没有将房屋收回是因杨珍妹自退休之后一直居住在乡下，没有去过镇里，所以一直没有把房屋收回。庭审后，杨珍妹、华宝明本人于2019年11月21日至原审法院接受原审法院询问。其中，杨珍妹表示，其是吴县市装潢门窗厂的职工，该厂有两个车间，其是在劳保车间，对面还有一个锻工车间，叶某是劳保车间的车间主任，吕某是厂长。对于费某、吴某、陈某、顾某，其听过他们的名字，也是同一个厂的，但是和他们不熟。当时，浦阿二和其媳妇有矛盾，当时浦阿二没地方住，其女儿也到外面去读书了，其镇上的房子也就没人住，其自己可以住到黄桥生田金峰村老家，其就说可以将房屋租给浦阿二住，浦阿二当时给了其2000元，然后就一直让浦阿二住着，当时也没有说租多久，也没有说租金标准。当时浦阿二是在劳保车间直接给的其2000元，具体给的是不是都是10元的记不清楚了。原审被告华宝明表示，没有及时将房屋收回是因当时浦阿二是招女婿进来的，浦阿二的媳妇吵架要把浦阿二赶出去，后来杨珍妹和其说浦阿二和媳妇吵架，年龄也比较大，比较可怜，其就说房子反正空着，就租给浦阿二让他住。家里两个小孩也出嫁了，房子比较多，案涉房屋也比较破，其和杨珍妹也住在老家，就一直没有去问浦阿二收回房屋。杨珍妹、华宝明共同表示，案涉房产证确实是其房屋最先办出来的那本证，真实性其认可，当时这本证是遗失了，上面的涂改其不清楚，上面加盖的厂里面的章其也不清楚。购房协议其都没见过。厂里的会计、财务也都是事后听人说的，他们不知道事情的详情。对于房屋，不认可双方存在买卖关系，即便法院认定存在买卖关系，但是浦阿二陈述的1994年的时间肯定是不正确的，在1995年的时候，其女儿华清还住在案涉房子，可能是在1996年的时候才租给浦阿二的。原审法院认为：本案之争议焦点系浦阿二与杨珍妹之间就苏州市相城区黄桥街道西街14号（原吴县房屋是否以口头形式订立了房屋买卖协议。浦阿二认为，双方虽未签订书面的房屋买卖协议，但有吕某、叶某见证，且其房款2000元已经付清，房屋亦已交付并由其居住、使用多年，因此，浦阿二与杨珍妹之间就案涉房屋以口头方式达成了房屋买卖协议。杨珍妹、华宝明则认为，双方之间并未签订书面的房屋买卖协议，2000元并非房款，房屋的所有权一直登记在两原审被告名下，因此，浦阿二与杨珍妹之间就案涉房屋未达成口头的房屋买卖协议。对此，原审法院认为，本案中，虽浦阿二与杨珍妹之间就案涉房屋并未签订书面的房屋买卖协议，浦阿二关于买卖交易过程的陈述与叶某的当庭证言、吕某谈话笔录中的陈述在细节上也有所出入，但吕某、叶某关于杨珍妹将案涉房屋以2000元的价格出售给浦阿二的陈述系完全一致，且吕某、叶某分别作为当时吴县市装潢门窗厂厂长、车间主任，在当时的历史条件下，厂内职工之间的重大交易行为（如房屋买卖等）由厂内领导予以见证亦符合常理，因此，吕某、叶某关于杨珍妹与浦阿二之间就案涉房屋存在买卖关系的陈述具有较高可信度。另，从某、吴某等人的证言可知，厂内职工已有杨珍妹将案涉房屋出售给浦阿二的共识。再者，案涉房屋最初的房产证（即本案中经过涂改的房产证）虽存在涂改，但房产证原件却一直保存于浦阿二手中，在杨珍妹一次性收取浦阿二的2000元后，案涉房屋由浦阿二居住、使用二十余年间，原审被告方作为案涉房屋登记的所有权人，在如此长的时间内，却从未向浦阿二要求返还案涉房屋或房产证（行政案件中，杨珍妹、华宝明表示，房产证可能将房产证遗留在房屋内，故浦阿二才会持有该产证），也未报警处理或向法院提起过诉讼，直至2010年原审被告才至房管部门重新申请领取房产证，并直至2017年后原审被告得知案涉房屋拆迁才诉至法院，此与原审被告方所述的房屋租赁关系显然不符。此外，杨珍妹、华宝明于案件中的陈述还存在前后一再反复的情形，如其于行政诉讼中表示案涉房屋系出租给浦阿二，在本案庭审中其又陈述房屋并未明确系租或售，只是收取浦阿二的2000元后让浦阿二去住，而在庭后杨珍妹、华宝明亲至原审法院却又再次表示房屋系出租给浦阿二；如其于行政案件中认可上述浦阿二持有房产证的真实性，于本案庭审中却又否认该房产证的真实性，在庭审后杨珍妹、华宝明亲至原审法院却又再次认可该房产证的真实性。故综上，原审法院依民事诉讼高度盖然性的证据标准认定浦阿二与杨珍妹之间就位于苏州市相城区黄桥街道西街14号（原吴县房屋以口头形式订立了房屋买卖协议，该协议未违反法律的强制性规定，应系合法、有效。至于上述协议订立的时间，浦阿二陈述系1994年，具体时间已无法记清，而庭审中杨珍妹、华宝明认可案涉房屋系在1994年后即交由浦阿二在居住，虽杨珍妹、华宝明在庭后亲至原审法院时又表示房屋可能在1996年才租给浦阿二，但对1996年房屋才交付浦阿二其又未提供任何证据，故依禁止反言原则，同时结合有吕某、叶某签名的购房协议上载明的时间（1994年），原审法院认定上述房屋买卖协议的订立时间为1994年。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：浦阿二与杨珍妹就位于苏州市相城区黄桥街道西街14号（原吴县房屋于1994年以口头形式订立的房屋买卖协议合法、有效。本案案件受理费减半收取为人民币1150元，由杨珍妹、华宝明共同负担（浦阿二预交的诉讼费用，由原审法院退还浦阿二，两原审被告应负担的诉讼费用，由两原审被告于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331037956）。上诉人杨珍妹、华宝明在二审中提供的证据材料有：1、苏州市相城区黄桥中学出具的毕业时间证明一份，证明杨珍妹、华宝明的女儿华清1995年6月毕业，其购买涉案房屋是为了方便小孩上学，根本不会在1994年和浦阿二协商出售房屋；2、常住人口登记卡一份，证明杨珍妹具有初中文化程度，被上诉人浦阿二陈述杨珍妹不会写自己的名字明显不属实。被上诉人浦阿二的质证意见为：不属于新证据，不予认可。上诉人杨珍妹、华宝明提供的前述证据，不能达到其所主张的双方不可能签订房屋买卖合同的证明目的，故本院不予采信。被上诉人浦阿二二审中未提供新证据。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如果没有证据或者证据不足的，则应当承担不利的诉讼后果。本案中双方当事人虽然未就房屋买卖事宜签订书面的协议，但是吕某、叶某签名的购房协议、吴县市装潢门窗厂在涉案房屋最初的房产证涂改处加盖印章的行为以及叶某等人的证人证言等能够相互印证，形成较为完整的证据锁链，结合被上诉人浦阿二一次性支付2000元后长期在涉案房屋中居住，上诉人杨珍妹、华宝明在房屋拆迁之前从未提出任何异议等事实，均可以合理推断双方当事人就涉案房屋的买卖事宜经协商达成了口头协议。前述口头协议系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。杨珍妹、华宝明的相关上诉请求，并无事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人杨珍妹、华宝明负担。本判决为终审判决。审判员  赵东二〇二〇年八月三十一日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。