河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4791号原告：郑州坤达置业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇祥云路南、豫安驾校东祥龙福邸3号楼一层107，统一信用代码91410184587077153Y。法定代表人：刘远华，董事长。委托诉讼代理人：马小慧，河南中州律师事务所律师。委托诉讼代理人：阴丹阳，河南中州律师事务所实习律师。被告：李圣鹏，男，汉族，1988年6月23日出生。原告郑州坤达置业有限公司（以下简称坤达公司）与被告李圣鹏商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告坤达公司的委托诉讼代理人马小慧、阴丹阳到庭参加诉讼。被告李圣鹏经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。坤达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的编号为16001379922的《商品房买卖合同》，由李圣鹏协助其办理《商品房买卖合同》备案信息解除手续及预告登记解除手续；2.判令李圣鹏偿还其代还的房屋按揭款10406.70元及约定的补偿金暂计536元（该补偿金以代偿的10406.70元为基数从2020年3月4日按日万分之五的标准计算至实际偿还完毕之日止）；3.判令李圣鹏支付违约金50558.20元；4.判令李圣鹏承担案件受理费、律师费（25000元）等一切费用（包含诉讼保全保险费1537.92元）。事实和理由：2016年4月9日，坤达公司和李圣鹏签订《商品房买卖合同》（合同编号16001379922），约定李圣鹏购买坤达公司开发的祥龙福邸6幢1单元1503室、建筑面积为85.44平方米住宅一套，李圣鹏采用按揭贷款方式支付购房款。2016年4月21日、坤达公司、李圣鹏与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分公司花园路支行（以下简称浦发花园路支行）签订了合同编号为76112016100223130301的《个人购房担保借款合同》，李圣鹏是借款人、抵押人，坤达公司作为担保人对李圣鹏的借款承担阶段性连带责任保证。后李圣鹏违约，未能按照约定按月按时偿还银行按揭贷款，导致银行直接从坤达公司在银行的保证金账户扣了李圣鹏拖欠银行的按揭贷款截止至2020年3月4日累计15406.70元，后李圣鹏于2020年4月3日还款5000元，现仍欠坤达公司10406.70元，坤达公司已经承担了连带还款责任。现浦发花园路支行向金水区人民法院起诉主张坤达公司对李圣鹏全部贷款350177.57元承担连带保证责任，根据坤达公司与李圣鹏签订的编号为16001379922的商品房买卖合同附件四：合同补充协议第三条第6款的约定，李圣鹏逾期还款，坤达公司承担担保责任并通知李圣鹏还款，自接到坤达公司通知三十日内未还款，坤达公司有权在李圣鹏严重违约情形下解除合同。现李圣鹏已严重违约侵害坤达公司的合法利益，坤达公司因此提起诉讼，请求法院予以支持。李圣鹏未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月9日，坤达公司与李圣鹏签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001379922），李圣鹏购买坤达公司开发的位于新郑市××镇××、豫安驾校东祥龙福邸6幢1单元15层1503号房屋，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共85.44㎡，约定房屋总价款为505582元。合同约定主要内容如下:第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其它方式。约定金额：105582元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-04-09，交纳比例：20.88%；约定金额：400000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2016-04-23，交纳比例：79.12%。第七条、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。附件四：合同补充协议。三、关于按揭贷款付款的补充约定。6、如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付赔偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同及附件的有关约定承担违约责任。七、关于退房的约定。合同签订后若因买受人单方原因引起退房或解除合同时，买受人应支付总房款30%的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起7日内办理完毕解除合同手续，以及承担解除合同全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议二承担的全部税费，否则每逾期一日应向出卖人支付总房款的万分之五作为损失赔偿金。同时，买受人同意承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。九、双方其他约定：5、买受人确认其有效通讯地址：河南省原阳县陡门乡大三李村；联系电话155××××5244。出卖人可根据上述地址与买受人书面联系。出卖人或买受人双方地址和联系方式如有变更，应自变更之日起3日内书面通知对方，否则因此引起的一切不利后果由未履行通知义务的一方承担。10、本补充协议为《商品房买卖合同》（简称“本合同”）不可分割的有效组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。如果本补充协议的内容与本合同正文不一致或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。本补充协议自双方签字盖章之日起生效。合同签订后，李圣鹏按照约定向坤达公司支付了首付款和维修基金。2016年4月21日，李圣鹏（借款人）、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（贷款人）、坤达公司（保证人）三方签署了《个人购房担保借款合同》，约定李圣鹏向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行借款400000元用于购买涉案房产，由坤达公司作为保证人承担阶段性连带责任保证。《个人购房借款担保合同》签订后，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行如约向李圣鹏发放了贷款。后因李圣鹏未按约定偿还贷款，上海浦东发展银行股份有限公司郑州花园路支行分别于2020年3月4日、2020年6月29日从坤达公司保证金账户中划扣了15406.70元、9631.66元用以偿还李圣鹏的贷款本息。2020年3月24日，坤达公司按照上述《商品房买卖合同》双方确认的地址和联系方式向李圣鹏邮寄了关于偿还代付房屋按揭贷款的告知函，明确了若未按本告知函通知付清全部款项迟延达30日的，坤达公司有权选择立即解除商品房买卖合同等内容。2020年4月3日，李圣鹏向坤达公司偿还了5000元，之后未再向坤达公司支付代为偿还的银行借款本息。之后，由于李圣鹏未能按时足额归还银行贷款本息，构成违约。上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行依据《个人购房担保借款合同》诉至河南省郑州市金水区人民法院，该院于2020年7月27日作出（2020）豫0105民初7905号民事判决，判令坤达公司因李圣鹏的违约行为承担连带保证责任。2020年8月12日、14日，坤达公司依据（2020）豫0105民初7905号民事判决代李圣鹏向上海浦东发展银行股份有限公司郑州花园路支行共支付剩余全部贷款本金、利息、罚息、复利共计346770.50元。庭审中，坤达公司提供委托代理合同及律师费发票，拟证明河南中州律师事务所接受坤达公司的委托，代理（2020）豫0105民初7905号案件和本案商品房买卖合同纠纷一案，坤达公司共向河南中州律师事务所支付25000元律师费；坤达公司明确违约金505588.20元计算方式为总房款的10%，依据是双方合同补充协议第7条约定，其有权主张房屋总价款30%的违约金。以上事实,有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、民事判决书、银行业务回单、《银行交易明细》、《个人购房担保借款合同》、告知函、邮寄单、委托代理合同、发票及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；李圣鹏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃。李圣鹏与坤达公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16001379922），系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第6条第（3）项约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付赔偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同及附件的有关约定承担违约责任。李圣鹏因未按约定向贷款银行履行还本付息义务，导致坤达公司承担了保证责任，后于2020年3月24日向李圣鹏邮寄告知函，要求处理房屋按揭贷款的相关事宜。李圣鹏之后仅偿还了5000元垫付款，坤达公司于2020年8月12日、14日依据（2020）豫0105民初7905号民事判决代李圣鹏偿还下欠的按揭贷款及利息共计346770.50元。故坤达公司请求解除与李圣鹏签订的《商品房买卖合同》（编号：16001379922），有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，作为合同的附随义务，李圣鹏应协助坤达公司办理涉案《商品房买卖合同》（编号：16001379922）备案信息解除手续及预告登记解除手续。故坤达公司的该项主张，本院予以支持。对于坤达公司请求判令李圣鹏向其支付违约金50558.20元的主张，坤达公司认为依据是合同补充协议第七条关于退房的约定，合同补充协议第七条约定，合同签订后因买受人原因引起退房或解除合同时，买受人应支付总房款的30%的违约金给出卖人。本院认为，本补充协议作为主合同不可分割的重要组成部分，与主合同具有同等法律效力，由于《商品房买卖合同》与合同补充协议均为格式条款，对格式条款的理解发生争议的，按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，《商品房买卖合同》与合同补充协议对违约金作出两种不同解释，应作出不利于坤达公司的解释，即本案违约金应按《商品房买卖合同》中约定的按累计应付款1%计算违约金，故李圣鹏向坤达公司支付违约金5055.82元（505582元×1%）。对于坤达公司请求李圣鹏向其支付补偿金536元的主张，系重复计算损失，故本院不予支持。律师费10000元系坤达公司作为保证人在（2020）豫0105民初7905号案件中承担的保证之债所支付的款项，本案系商品房预售合同纠纷，并非追偿权纠纷，故对于坤达公司在本案中要求李圣鹏支付其代为偿还的房屋按揭贷款10406.70元和律师费10000元的诉讼请求，本院依法不予处理。坤达公司要求被告李圣鹏承担本案因解除合同而支出的律师代理费15000元和诉讼保全保险费1537.92元，符合合同约定，且坤达公司提交了该项费用的实际支付凭证，因此对坤达公司主张李圣鹏承担本案15000元律师费和诉讼保全保险费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，坤达公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告郑州坤达置业有限公司与被告李圣鹏于2016年4月9日签订的编号为16001379922的《商品房买卖合同》。二、被告李圣鹏应于本判决生效后十日内协助原告郑州坤达置业有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：16001379922）备案信息解除手续及预告登记解除手续。三、被告李圣鹏应于本判决生效后十日内向原告郑州坤达置业有限公司支付违约金5055.82元、律师费15000元、诉讼保全保险费1537.92元，合计21593.74元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1338元，减半收取669元，保全费4365元，合计5034元，由被告李圣鹏负担4600元，由原告郑州坤达置业有限公司负担434元。本判决为终审判决。审 判 员  赵西璞二〇二〇年八月二十七日代理书记员  张雨晴