7777777777777777777777777苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初3522号 原告：苏州市吴江海亮房地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区云梨路北侧。 法定代表人：陈颖辉，总经理。 委托诉讼代理人：方志，系公司员工。 被告：魏竟，女，1979年1月3日生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周彤，江苏益友天元律师事务所律师。 原告苏州市吴江海亮房地产有限公司（简称海亮公司）与被告魏竟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告海亮公司的委托诉讼代理人方志，被告魏竟委托诉讼代理人胡建宇、周彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海亮公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间签订的位于苏州市吴江区房屋的《吴江市商品房买卖合同》；2.被告赔偿原告因承担保证人责任而代偿的借款本金758242.29元，利息2386.83元，罚息计至2020年3月19日为10183.26元，合计人民币770812.38元；3.被告承担解约违约金313500元（以总房款2090000元的15%计算）；4.被告支付原告代为支付的诉讼费10075元；5.被告承担本案全部诉讼费用。上述第2、3、4项诉请共计人民币1094387.38元在原告已收的被告购房款中予以直接扣除，剩余购房款由原告无息退还被告。事实和理由：原被告双方于2014年7月26日签订了《吴江市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的海亮长桥雅苑7幢4单元710室房屋，总房款人民币2090000元。合同约定，被告应于2014年7月25日前支付全部房款。其中，被告于2015年1月13日分5次向原告共计支付首付款人民币1254000元，其余房款836000元由被告向中国邮政邮储银行股份有限公司苏州市吴江支行(下称“邮储银行吴江支行”)申请按揭贷款方式于2015年8月17日支付给原告。2015年8月13日，邮储银行吴江支行、原告、被告及姚红星签署了《个人购房借款及担保合同》，约定：邮储银行吴江支行向魏竟提供贷款836000元，原告为保证人，保证方式为连带担保。邮储银行吴江支行于2015年8月17日将贷款支付给原告。2019年10月29日，邮储银行吴江支行以被告未能按期足额归还借款为由将被告、原告诉至吴江法院，要求被告提前归还全部借款、支付利息及罚息，并要求原告承担连带保证责任。吴江法院经审理作出(2019)苏0509民初14510号民事判决书，判决被告于判决生效之日起十日内偿付借款本金及相应利息，并偿付原告律师费损失及诉讼费，原告承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向被告追偿。该判决生效后，二被告未偿还上述债务。2020年3月19日，原告向邮储银行吴江支行代为支付770812.38元。3月20日邮储银行吴江支行向原告出具《代偿证明》。原告代偿后，根据双方所签合同约定向被告邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，通知解除海亮长桥雅苑7幢4单元710室房屋的合同，并要求被告立即归还代偿邮储银行吴江支行款项人民770812.38元并支付相当于房款总额15%的违约金等费用。因被告未及时归还代偿款及办理解约手续，故原告特诉至吴江法院，望判如所请。 魏竟提交书面答辩状称，一、原告无权要求解除商品房买卖合同，收回房屋。1.原告并未向被告交付房屋；2.因被告有其他债务，涉案房屋已经被吴中区人民法院查封。如涉案房屋处于预查封状态，原告不能依据合同约定的解除条款行使解除权；3.《附件四：合同补充协议》中关于原告解除权的约定属于格式条款，应属无效；4.原告要求解除商品房买卖合同的目的是为了收回房屋，获取房屋增值部分，如因原告承担了担保责任，完全可以通过拍卖该房屋所得的价款优先受偿其代偿金额。二、针对第二项诉请，原告罚息计算金额过高，应当为8909.22元。三、针对第三项诉请，原告实际损失仅仅为代偿款的资金占用利息损失，其诉请的违约金金额过高，显失公平。四、针对第四项诉请，原告主张另案诉讼费由被告承担没有法律依据。五、针对第六项诉请，原告要求在房款中“直接扣除”诉请金额没有法律依据。另外，原告认为购房款应当“无息”退还，即购房款的孳息归原告所有。那假如商品房买卖合同解除，那被告的房屋增值部分这一孳息也应当属于被告所有，不应退还给原告。 本院经审理认定事实如下：2014年7月26日，海亮公司作为出卖人与魏竟作为买受人签订了《吴江市商品房买卖合同》一份（合同编号：Y2014009388）。合同约定，买受人魏竟向海亮公司购买位于苏州市吴江区，江陵西路以北海亮长桥雅苑第7幢4单元710号房，该商品房单价10927.53元每平方米，住宅建筑面积共191.26平方米，总价款为2090000元。合同第六条关于“付款方式及期限”约定：买受人于2014年7月25日前向出卖人支付总房款计人民币贰佰零玖万元整。但在实际履行过程中，魏竟于2015年1月13日向海亮公司支付首付款1254000元，剩余房款836000元由魏竟向邮储银行吴江支行申请按揭贷款的方式于2015年8月17日向海亮公司支付完毕。 《吴江市商品房买卖合同》附件四约定：合同补充协议第三条“关于付款方式及期限”第（8）项，若买受人未能按期向按揭贷银行偿还到期本息，导致按揭贷款银行终止《借款合同》并要求出卖人承担连带担保责任的，则自出卖人代买受人向按揭贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除合同及相关协议，买受人应承担购房款总价15%的违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，另按实际损失予以赔偿，出卖人选择解除合同的，在退还购房款时，有权扣除其代买受人向按揭贷款银行支付的全部款项、违约金、赔偿金及其他费用。第十六条“联系方式”第（1）项约定，双方承诺合同中所提供的联系地址、电话等真实有效，且所列联系地址系送达地址，如有变动及时书面通知对方，若因提供有误或在变更后未及时通知对方，引起合同履行停滞或不能履行，由提供方承担责任。 2015年8月3日，海亮公司向魏竟开具销售不动产统一发票（自开）1张，写明不动产项目名称为海亮长桥雅苑7#、21#，销售的不动产楼牌号为7-4-710，建筑面积191.26平方米，单价10927.5332元，金额1254000元；2015年8月17日，海亮公司向魏竟开具销售不动产统一发票（自开）1张，写明不动产项目名称为海亮长桥雅苑7#、21#，销售的不动产楼牌号为7-4-710，建筑面积191.26平方米，单价10927.5332元，金额836000元。以上两张发票金额合计2090000元。 2019年10月29日，邮储银行吴江支行以魏竟、姚红星未能按期足额归还借款为由将魏竟、姚红星、海亮公司诉至吴江法院，要求魏竟、姚红星提前归还全部借款、支付利息及罚息，并要求海亮公司承担连带清偿责任。2020年1月19日，苏州市吴江区人民法院出具（2019）苏0509民初14510号（简称14510号案件）民事判决书，判决魏竟、姚红星应于本判决生效之日起十日内归还邮储银行吴江支行借款本金758242.29元，并支付利息2386.83元、罚息（以本金758242.29元为基数，自2020年1月11日起至实际给付之日止，按2019年1月1日中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.43倍计算）；海亮公司对魏竟、姚红星的上述付款义务承担连带清偿责任。海亮公司承担保证责任后，有权向被告魏竟、姚红星追偿。案件受理费5941元，保全费4520元，合计10461元，由魏竟、姚红星、海亮公司负担10075元。 2020年3月3日，邮储银行吴江支行向海亮公司发出《代偿通知》，2020年3月19日，海亮公司通过其名下尾号为501168的银行账户向邮储银行吴江支行名下尾号为683531的账户转入772583.38元，用途备注“银行代偿”，2020年3月19日，邮储银行吴江支行向海亮公司出具《代偿证明》，明确海亮公司于2020年3月19日向其偿付的770812.38元中，包含本金758242.29元、利息2386.83元、罚息10183.26元。14510号案件判决后，海亮公司向法院缴纳诉讼费和保全费合计10075元。 2020年3月20日，海亮公司分别向魏竟户籍地址及合同中约定的地址寄送《解除商品房买卖合同通知书》各一份，寄往合同约定地址的邮件于2020年3月29日“退回妥投”；寄往户籍地址的邮件于2020年3月29日“由他人代收”。 截至2020年6月15日，不动产登记簿查询记录载明：涉案房屋权利人为海亮公司，权证号00212967，登记日期2015年7月24日。“限制权利信息”栏限制权利人记载：1、苏州市吴江区人民法院，查封类型为预查封，设定日期为2020年4月24日，结束日期为2023年4月23日；2、苏州市吴中区人民法院，查封类型为预查封，设定日期为2020年6月10日，结束日期为2020年6月9日。 以上事实，有《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）、不动产登记簿查询记录、民事判决书、代偿通知、代偿证明、解除商品房买卖合同通知书、中国建设银行单位客户专用回单以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，首先，在未提交相反证据的情况下，原被告于2014年7月26日签订的《吴江市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。另，根据《吴江市商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第三条“关于付款方式及期限”第（8）项，该条款的表述包含了买受人如出现上述违约行为出卖人有权解除合同的意思表示。本案中，被告未能按约向银行履行还款义务，导致原告承担保证责任的事实由原告提交的商品房买卖合同及14510号民事判决书、邮储银行吴江支行督促履行的代偿通知、原告代偿证明予以证明。因此，原告有权要求解除原、被告签订的《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2014009388）。魏竟认为《附件四：合同补充协议》中关于原告解除权的约定属于格式条款，应当认定无效缺乏法律依据，本院不予采信。最后，关于预查封能否阻却当事人行使合同解除权。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：“（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”；第十六条规定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算；第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，预查封是对尚未进行所有权登记但是将来可能会进行所有权登记的房屋进行的一种预先限制性登记。本案中，预查封限制的是海亮公司对涉案房屋再行处分的权利，保全的是魏竟将诉争房屋变更登记至自己名下的请求权，而魏竟的该项请求权能否顺利实现有赖于产生该请求权的基础法律关系，即海亮公司和魏竟基于涉案合同建立的商品房销售合同关系。当涉案合同继续履行，诉争房屋登记至魏竟名下时，预查封转为正式的查封；当涉案合同无效、被撤销、被解除时，魏竟确定不能获得房屋所有权，则只能基于合同无效、撤销、解除的后果享有对海亮公司返还购房款等而产生的债权。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。因此，预查封不能限制海亮公司基于合法理由解除涉案合同。 综上所述,原告诉请解除与被告签订的商品房买卖合同,本院予以支持。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告于2020年3月20日按照被告户籍地址及合同约定地址分别向被告寄送解除商品房买卖合同通知书，但寄送至合同约定地址的通知函于2020年3月29日退回妥投，寄送至户籍地址的通知函由他人代收，并不能证明魏竟实际接收到该通知函。后原告于2020年4月8日向本院起诉，要求解除与被告魏竟签订的房屋买卖合同，本院于2020年4月30日将诉状副本等应诉材料送达被告魏竟，故合同解除时间为2020年4月30日。关于原告要求被告支付代偿款及其他费用（代被告魏竟支付的14510号案件的诉讼费、保全费）的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；关于原告要求被告支付违约金313500元的诉讼请求，因被告魏竟未按合同约定履行合同，致合同不能继续履行，故应承担相应的违约责任。关于违约金标准，魏竟主张原告要求的违约金过高，本院结合海亮公司在履行合同中的损失情况及双方合同的履行情况，酌情将违约金标准调整为购房款的5%即104500元（2090000元*5%）。 在商品房买卖合同解除后，被告应支付的上述款项可以在原告应退还给被告已付的购房款中予以抵算。原告已收取被告支付的购房款2090000元，扣除原告为被告的代偿款770812.38元及其他费用10075元(原告代被告魏竟支付的14510号案件诉讼费和保全费共计10075元)、被告应承担的违约金104500元、本案诉讼费用16760元（诉讼费11760元+保全费5000元），以上合计902147.38元。原告尚应返还被告购房款1187852.62元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告苏州市吴江海亮房地产有限公司与被告魏竟签订的《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2014009388）于2020年4月30日解除。 二、被告魏竟于本判决生效后十日内支付原告苏州市吴江海亮房地产有限公司代偿款770812.38元及其他费用10075元，合计780887.38元（已抵扣并形成本判决第四条内容）。 三、被告魏竟于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴江海亮房地产有限公司解除合同违约金104500元（已抵扣并形成本判决第四条内容）。 四、原告苏州市吴江区海亮房地产有限公司应于本判决生效后十日内返还被告魏竟购房款1187852.62元（从被告已付购房款2090000元中扣除原告为被告的代偿款770812.38元、其他费用10075元、被告应承担的违约金104500元及本案诉讼费用16760元）。 上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××62。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11760元、保全费5000元，合计16760元，由被告魏竟负担（已从原告应返还被告的购房款中扣除），原告已预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：江苏省苏州市中级人民法院；帐号10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。 审判员  赵向煜 二〇二〇年八月五日 书记员  徐成艳 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 第十五条被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 第十六条土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 第十八条预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。