山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2742号上诉人（原审被告）：张正建，男，1972年6月7日出生，汉族，住山东省齐河县。委托诉讼代理人:张丽（张正建之妻），1981年1月26日出生，汉族，住山东省齐河县。被上诉人（原审原告）：王成，男，1981年2月16日出生，汉族，住山东省齐河县。上诉人张正建因与被上诉人王成房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2020）鲁1425民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张正建上诉请求：1.撤销山东省齐河县人民法院（2020）鲁1425民初1623号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由王成承担。事实和理由:1.一审法院认定事实不清，判令张正建承担20000元的租赁费没有事实和法律依据。（1）一审法院对自2018年12月22日起王成实际占有涉案场地并进行经营的事实不予认定错误。张正建在一审中提交的照片证实自2018年12月22日起，王成在涉案场地经营，一审法院也去实地勘察，从现场可以看出无论是木地板的颜色、房间的布局、卷帘门的位置等都能证实该场地与2018年12月22日的照片场景相吻合，足以证明2018年12月22日王成已经完成对张正建原先装修的拆除，并重新装修进行经营的事实，但一审法院以未有原始载体为由不予认可是错误的。（2）一审判决对场地空置一年三个月的认定是错误的。自2018年12月22日起，双方以实际行动的方式达成《雅和家居商场招商合同》解除的合意，合同已经解除，张正建与齐河雅和家具有限公司（以下简称雅和公司）没有债权债务纠纷，因此不应当承担支付20000元租赁费的责任。2.一审判决张正建承担租赁费20000元无明确法律依据。（1）行为人承担责任前提或基于当事人的约定，或基于法律明文规定，但本案张正建承担责任既没有法律规定又没有约定。张正建与王成是租赁关系，王成应当履行提供房屋的义务，张正建应当履行缴纳租赁费的义务，但是自2018年12月份起，王成未依约提供房屋同时还占用该房屋进行经营，因此张正建不应当承担租赁费20000元。（2）要求张正建承担20000元的租赁费违反权利义务对等原则。案涉租赁合同租期为3年，一审法院认定第一年的租赁费已经缴纳。自2018年12月起，有明确的证据显示王成既是出租人，也是租赁人，按照权利义务对等原则，王成应当支付该段时间即第二年的租赁费。一审法院已经查明，自2019年12月16日起，双方以实际行为表明不再履行租赁合同，因此张正建支付自2019年12月16日之后即第三年的房屋租赁费也是违反了对等原则。综上，一审判决认定事实不清，判决无法律依据，应依法改判或发回重审。王成辩称，张正建所述没有事实与法律依据，一审判决适用法律正确，请依法驳回张正建的上诉请求。1.张正建主张自2018年12月22日起，双方以实际行动解除了合同、雅和公司的赵某实际占用该场地经营，纯属其主观臆测，没有事实依据。案涉租赁合同在2019年10月份之前没有协商一致解除，同时也没有出现张正建可以单方解除合同的法定要件。既然合同在有效存续期间，雅和公司的赵某占用张正建房屋经营，而张正建却不曾向其提出异议以维护自己的权利，而放任这种侵权行为，显然不符合一般公众的认知逻辑标准，只能证明张正建为掩盖事实逃避违约责任作虚假陈述。2.依据张正建自己提交的录音证据来看，2018年8月主体不明的人向雅和公司提出过想对外转租的意图，但遭到了雅和公司的反对。张正建经营至2019年12月份，由于生意不好，不愿意缴纳当年度以及次年度的房租，所以采取了悄无声息溜之大吉的方式偷偷搬出了场地，导致合同无法履行。雅和公司采取了对外招租的方式来防止损失继续扩大，尽到了应尽的义务，但至今该场地仍然空置。王成在一审提交的张正建与雅和公司通话录音可以清楚地证明其拖欠房屋租金以及合同未解除的事实，录音中张正建对该事实是予以认可的。3.依据法律规定，不管是协商一致解除还是法定解除，均应当通知对方，而本案在整个合同履行过程中，张正建自始至终没有向雅和公司发出过解除合同的通知。因张正建的行为已经构成违约，依据合同约定的违约责任来看，在补齐所欠房租之外，还需支付两个月违约金。一审判决仅支持了2万元，本身就是对张正建违约损失的降低，是法官自由裁量权的人性化体现。王成向一审法院起诉请求：1.判令解除雅和公司与张正建所签《雅和家居商场招商合同》；2.判令张正建支付拖欠的房屋租赁费44500元及违约金；3.诉讼费由张正建承担。一审时，王成提交了如下证据：一、债权转让协议书一份；二、（2020）鲁1425民初1050号民事裁定书及（2020）鲁1425民初1623号传票各一份；三、录音一份；四、雅和家具商场招商合同一份；五、录音一份；六、雅和公司广告宣传页一张；七、中国银联收费票据一张；八、张正建承租雅和公司场地照片一组；九、证人赵某出庭所作证言。张正建对证据一有异议，认为债权转让原因不明确，且张正建已于2018年9月份与雅和公司解除了合同。一审法院经审查认定，债权转让协议为雅和公司与王成所签，双方均是具有完全民事行为能力的主体，转让协议是双方当事人的真实意思表示，根据法律规定债权转让还应通知债务人。对证据二真实性无异议，但证明不了债权转让通知张正建的事实，从证据看没有通知张正建。一审法院经审查认定民事裁定书及传票均是法院依法出具的法律文书材料，能够证实王成起诉张正建事实，但无法看出张正建知悉债权转让事实。对证据三有异议，不能作为证据使用，赵某隐瞒了已经与张正建终止合同的事实，转让不真实。一审法院经审查认定，该录音为赵某与张正建之间的通话录音，内容清晰、连贯，无剪辑拼接痕迹，在录音中赵某告知了张正建债权转让给王成事实。对证据四认为与王成无关。2018年9月份合同已经终止，不存在违约，也不欠租金。一审法院经审查认定，该合同是雅和公司与张正建的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制规定，合同成立并生效，双方有义务遵守合同约定。张正建主张合同已终止应举证证明。对证据五，认为录音与书面文字版不一致，录音中显示赵某私自转让合同。一审法院经审查认定，该录音系赵某与张正建之间通话，内容清晰、连贯，在录音中赵某提出了如不继续租赁则解除合同的要求。对证据六认为与张正建无关，2018年已终止合同。一审法院经审查认定，该宣传页为2019年12月16日发布，经当庭核实出租广告中的电话号码“153××××4267”为雅和公司法定代表人赵某实际使用。对证据七认为与王成无关，是张正建向雅和公司交款情况。一审法院经审查认定，该证据能够证实张正建交纳过20600元租赁费事实。对证据八认为与张正建无关，是雅和公司2019年以后使用情况。一审法院经审查认定，照片中展示了雅和家居商场张正建原租赁地现场状况，但未显示拍摄时间。对证人赵某所作证言认为赵某与本案有利害关系，不能作为证人而应作为本案当事人。一审法院经审查认定，赵某系雅和公司法定代表人并全程参与了张正建租赁合同的签订、履行过程，其所作证言能够佐证相关事实。张正建提交如下证据：一、2018年8月17日谈话录音一份；二、照片18张；三、2018年8月份，张正建妻子在齐河微生活发布房屋租赁信息，赵某是认可的。王成对证据一质证认为证据不合法，明显存在剪切行为，不是完整的录音不能作为证据使用。录音的主体也不是张正建本人，张正建也未说明与录音中的人的关系。即使是合法的，该证据也说明雅和公司没有与张正建达成解除合同的一致意见，对该录音证据申请鉴定。一审法院经审查认定，张正建出示了录音原始载体，未见剪切痕迹且王成事后未在规定期限内提交书面鉴定申请，视为放弃该项权利主张。录音中提到了10000元钱但未具体说明是用于什么，也未就本案所涉租赁合同解除作出明确表示。对证据二认为系复印件要求出示原始件，内容不能确定是张正建所承租的地方，真实性不予认可。一审法院经审查认定，该组照片系微信朋友圈所发布的，张正建未提交原始载体，即使照片是真实的，也无法证实双方就合同解除达成了一致，如王成存在实际占有使用张正建所租赁场地的行为，则张正建可另行主张权利。对证据三认为没有时间与地点，系复印件，张正建发布的也恰好说明双方没有解除合同。一审法院经审查认定该证据系打印件，未提交原始载体，内容如果是真实的，也是张正建在2018年8月15日曾经发布过出租信息的事实。一审法院认定事实:2017年8月28日，雅和公司（甲方）与张正建（乙方）签订了《雅和家居商场招商合同2017版》一份，约定将位于齐河雅和家居建材商场2层、面积约为50平方米的场地租给张正建用于商业经营。合同第三条约定租赁期限自2017年9月1日至2020年8月30日。合同第四条约定第一年租金20600元，第二年21700元，第三年租金22800元，支付方式为一次性支付一年租金，付款时间为每个付款日期的45日之前。合同第二十六条第二款约定，甲乙任何一方提前终止合同，必须由双方协商一致，单方终止合同的，视为违约，承担违约责任。合同第二十八条第二款约定，如乙方违约导致合同提前终止的，乙方应补齐所欠租金并退还甲方相关费用还应再支付两个月租金的违约金。合同签订后，张正建于2017年8月28日刷卡支付了20600元。2018年8月份，张正建方曾在齐河微生活发布场地出租广告，并与雅和公司法定代表人赵某商谈对外出租事宜，但未达成一致意见。2019年12月，雅和公司法定代表人赵某在非凡广告宣传页中发布了包括张正建所租赁场地在内的场地出租广告。2020年3月17日，雅和公司与王成签订债权转让协议书，将雅和公司对张正建所签订的《雅和家居商场招商合同》的权利义务一并转让给王成，雅和公司法定代表人赵某于2020年3月26日电话通知了张正建债权转让事宜。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、王成是否为本案适格的原告；二、《雅和家居商场招商合同》是否应当解除，张正建是否应支付租赁费及违约金，应当支付的数额是多少。针对第一个争议焦点，根据法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，雅和公司与王成签订债权转让协议书，约定将2017年8月28日签订的《雅和家居商场招商合同》中的债权权利转让给王成，双方均是具备民事行为能力的法人和自然人，协议签订后雅和公司法定代表人赵某于2020年3月26日电话向张正建进行了告知，履行了通知义务，因此债权转让协议合法有效，王成是本案适格的原告。针对第二个争议焦点，雅和公司与张正建签订的合同期限为三年，张正建已支付了2017年9月1日至2018年8月30日期间的租金20600元，自此以后未再支付过租金。张正建主张已于2018年8月份与雅和公司终止了合同履行，依据其提交的录音及照片仅能看出2018年8月份张正建方曾与雅和公司法定代表人赵某协商租赁事宜，但未完整的达成解除或终止合同的合意。依据王成提交的宣传页显示2019年12月16日，雅和公司以对外招租的行为表明其认可张正建实际不再租赁其场地的事实。因此，双方均以实际行为表明《雅和家居商场招商合同》不具备继续履行的可能，王成主张解除该合同，一审法院予以支持。根据合同约定，张正建于2018年9月1日起应当支付2018年9月1日之后的场地租金，根据查明事实，双方于2019年12月16日以实际行为表明不再继续履行合同，也即案涉场地空置了一年三个月，结合本案涉案场地实际空置情况及各自损失，一审法院认为酌定张正建再支付未履行租金20000元为宜。因雅和公司也以其实际行为对外发布了对张正建租赁场地进行出租的信息，故王成主张的违约金一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条之规定，判决：一、2017年8月28日雅和公司与张正建签订的《雅和家居商场招商合同》自本判决生效之日起即行解除；二、张正建于本判决生效后七日内一次性支付王成场地租赁费20000元；三、驳回王成的其他诉讼请求。案件受理费456元，由王成负担200元，张正建负担256元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张正建提交证据一、售货单一份；证据二、雅士达家居的员工录音一份。上述证据证明雅和公司在张正建不租赁以后，自己经营了。王成对证据一的真实性不予认可。该份证据甲方消费者的名称为张正喜，从户籍地址上来看，双方必然具有相应的亲属以及利益关系，故该份证据明显的显失公平。对录音证据真实性不认可，该份录音通话主体不能证明是雅和公司的员工，也不能证明雅和公司一直占用张正建所租赁的地方，故该证据不具备真实性。本院认为，上述两份证据的真实性无法确认，且与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，张正建主张其自2018年12月22日起不再在涉案场地进行经营，已与雅和公司解除了《雅和家居商场招商合同》，但根据该合同的约定，甲乙任何一方提前终止合同，必须由双方协商一致，单方终止合同的，视为违约，承担违约责任。因雅和公司对于合同解除一事并不认可，张正建也并无书面证据证明双方已协商解除了合同，其在一、二审提交的照片、录音等证据皆为间接证据，照片的内容不能与现实情况吻合，录音中的人物也无法确认真实性。退一步讲，即使张正建提交的证据能够证明雅和公司后来在涉案场地经营，但对于双方具体的交接时间也无充分证据证明。因此，一审法院认定案涉场地空置了一年三个月，并酌情判令张正建承担20000元租赁费合乎情理，本院予以支持。综上所述，张正建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张正建负担。本判决为终审判决。审判长 郑   卫   华审判员 王善文审判员高世民二〇二〇年八月三十一日法官助理刘冬书记员王婷婷