湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8215号上诉人（原审被告）：黄金贵，男，1971年9月1日出生，汉族，住湖南省辰溪县。被上诉人（原审原告）：孙朵，女，1992年4月17日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：喻静，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。第三人邹治权，男，1980年5月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人黄金贵因与被上诉人孙朵、第三人邹治权房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄金贵上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由孙朵承担。事实与理由：1、门面被锁是因孙朵不交租金导致，孙朵属于过错方，不享有单方解除权，且门面被锁并不会导致合同不能履行，若孙朵支付租金依然可以继续经营，一审法院认定门面被锁导致合同不能继续履行，双方签订的《租赁合同》事实上已解除系事实认定错误；2、孙朵应当于2020年1月31日前支付下一季度的租金，但孙朵直到2020年1月31日仍没有交付租金，依据省政府发布的相关文件，不可抗力的期限应当截止至2020年2月9日，即使疫情防控对孙朵支付租金造成了影响，但孙朵并没有将相关情况告知上诉人也没有提交证据；3、疫情并不是孙朵拒付租金的理由，孙朵拒付租金构成违约；4、双方签订的《租赁合同》并约定进场费的返还条件，该进场费实为租赁商铺的入场资格，现孙朵已经入场，黄金贵已完成其合同义务，一审法院判决黄金贵向孙朵退还进场费没有事实、法律依据；5、因孙朵存在欠付租金的违约行为，孙朵支付的保证金无需返还。孙朵辩称：1、双方签订案涉门面的《租赁合同》，现因孙朵与黄金贵协商减免租金未果，门面被第三人邹治权锁门，导致孙朵无法开张营业，案涉《租赁合同》无法履行，黄金贵构成根本违约；2、孙朵遵照国家疫情防控政策的要求停止营业经营，故孙朵就案涉租赁房屋无法实际占有使用的疫情防控期间提出减免租金的请求合理合法。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。孙朵向一审法院起诉请求：1、请求依法解除双方在2019年11月15日签订的房屋门面《租赁合同》；2、请求判决黄金贵返还孙朵合同保证金2万元、门面转让进场费用5万元，合计人民币7万元；3、请求判决孙朵赔偿黄金贵门面装饰等损失费用计3万元。4、请求判决本案诉讼费用由孙朵承担。一审法院认定事实：坐落于长沙市开福区房屋产权系王卫所有，王卫将房屋租赁给第三人使用。第三人将其中3个小门面分租给王涛使用，王涛又将其中1个小门面分租给被告使用，王涛退出后，被告与第三人签订合同，将王涛租赁的3个小门面全部接手承租。2019年11月15日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将上述房屋934-1号小门面出租给乙方用于小吃经营。租赁期限自2019年11月15日起至2024年11月14日止。2019年11月15日至2021年11月30日月租金为税后10000元，后期租金按邻街递增。租金按季度支付，乙方应提前15天支付下一期租金，不得拖欠，否则甲方有权收回门面，保证金不退。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日起向甲方支付履约保证金20000元，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方无息退还乙方。租赁期内因租赁房屋所产生水、电、卫生、物业等及税费由乙方自行承担。甲方在乙方支付首期租金之日将房屋钥匙交付乙方。乙方在不破坏房屋主体结构的基础上有权根据营业需要对房屋进行装修，租赁期满，可移动的设备设施归乙方所有，不可移动物品按来装去丢原则处理。若乙方不续租找到下家，乙方有权收取下家进场费。双方另就其他事项进行了约定。涉案门面原由被告租赁给案外人游柳辉经营花甲粉店，被告向游柳辉收取了一季度房屋租金30000元，保证金20000元，转让进场费50000元，游柳辉经营一个月后要退租，由原告接手该门面并与被告签订上述合同，合同签订前，原告向被告支付20000元租金，向游柳辉支付了保证金20000元和转让进场费50000元，庭审中，原告称之所以向游柳辉支付保证金和转让费，是因为游柳辉时被告应向游柳辉退保证金和转让费，为避免麻烦，系被告让原告将保证金和转让费支付给游柳辉。被告不认可系要求原告将保证金和转让费支付给游柳辉，但认可退租时没有将保证金和转让费退还游柳辉。合同签订后，原告接手门面并进行装修后经营小超市，并将房屋租金支付至2020年2月15日。新型冠状病毒肺炎疫情发生后，双方于2020年3月8日因疫情防控期间停止经营的租金减免问题发生纠纷，并经110出警处理未成。2020年3月10日，第三人邹治权将涉案门面锁门，并张贴了停业通知，载明“商户你好，由于承租户黄金贵没有交租金和水电费，按承租合同约定停业。”对此，被告称因原告等租户没有交租，故没有向第三人交租，因第三人不同意减免租金，故没有同意减免原告的租金。锁门后原告即搬离了出租门面。本案在审理过程，就原告所主张装修损失，经本院释明并征询原告是否就装修残值进行评估，原告表示不进行评估。一审法院认为，一、双方所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案门面系黄金贵从第三人处承租再转租给孙朵，而第三人以黄金贵未交租违约通知孙朵停业并将门面锁门导致合同不能继续履行，而孙朵事实上已搬离门面，现孙朵请求解除合同，黄金贵对此没有异议，应确认双方所签订的租赁合同已于2020年3月10日解除。二、本案事实上系孙朵接手案外人游柳辉从黄金贵处租赁的门面并与黄金贵重新订立合同，黄金贵与游柳辉解除合同时没有退还游柳辉保证金20,000元和转让进场费50,000元而由孙朵直接向游柳辉支付，根据合同约定，孙朵应当在合同签订之日起向黄金贵支付保证金20,000元，黄金贵一直未要求孙朵向其支付，结合孙朵、刘亦辉租赁黄金贵其他2个门面时转让进场费由黄金贵直接收取的事实（另案处理），应认定孙朵主张其直接向游柳辉支付上述款项系代黄金贵支付的事实成立。孙朵虽然应当在2020年2月1日交纳下一季度租金，但应交租时正在新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，因新型冠状病毒肺炎疫情防控导致经营性房屋不能经营或影响经营的，应当根据不可抗力的规定减免承租人的相应交租责任，故孙朵向黄金贵提出减免租金的请求并在协商未果的情况下没有向黄金贵按期交纳租金具有正当理由，黄金贵据此抗辩原告没有按期交纳租金违约而导致合同解除没有法律依据，一审法院不予采信。鉴于本案是因第三人以黄金贵未交租违约通知原告停业并将门面锁门导致合同解除，孙朵对此没有违约责任，且因合同提前解除导致孙朵不能按合同约定在合同期满时找下家收取转让进场费以弥补其转让进场费损失，故孙朵主张被告退还保证金20,000元和转让进场费50,000元，一审法院予以支持。至于第三人是否应当减免被告租金及第三人锁门是否正当问题，属于黄金贵与第三人之间的合同履行问题，不在本案审查范围，黄金贵可依据合同另行主张权利。三、因孙朵经法院释明后不愿就装修残值进行评估，其主张装修损失30,000元没有证据证明，一审法院不予支持。一审法院据此判决：一、确认孙朵与黄金贵签订的《租赁合同》于2020年3月10日解除；二、黄金贵在本判决生效之日起十日内退还孙朵保证金人民币20,000元、转让进场费人民币50,000元，合计人民币70,000元；三、驳回孙朵的其他诉讼请求。本案受理费1,150元（已减半收取），由孙朵负担350元，由黄金贵负担800元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合一审判决与黄金贵上诉事实和理由，本案二审的争议焦点为：1.双方当事人是否存在违约行为；2.违约责任的承担。关于焦点1。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄金贵系从第三人处承租案涉门面后再转租给孙朵，虽然根据合同约定，孙朵虽然应当于2020年2月1日交纳下一季度租金，但因当时正在新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，并且导致涉案门面不能经营或影响经营，孙朵向黄金贵提出减免租金的请求，并在协商未果的情况下没有向黄金贵按期交纳租金具有正当理由，并未构成违约。而黄金贵由于未向第三人交租违约，导致第三人通知孙朵停业并将门面锁门，致孙朵无法就案涉门面享有使用、收益之利益，其合同目的已无法实现，黄金贵构成根本违约。一审法院据此认定双方所签订的租赁合同已于2020年3月10日解除并无不当，本院予以确认。关于焦点2。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案门面在孙朵承租之前，由案外人游柳辉租赁，孙朵接受该门面后直接与黄金贵重新订立合同，虽然合同中未约定转让费，但案外人与黄金贵解除合同时没有退还游柳辉保证金20,000元和转让进场费50,000元而由孙朵直接向游柳辉支付，根据涉案租赁合同约定，孙朵应当在合同签订之日起向被告支付保证金20,000元，黄金贵也一直未要求孙朵向其支付，结合在法院进行诉讼的卢独、刘亦飞租赁黄金贵其他2个门面时转让进场费由黄金贵直接收取的事实，应认定孙朵向案外人支付上述款项系代黄金贵支付，一审法院对此认定正确，本院予以确认。由于黄金贵的违约行为，导致涉案租赁合同无法继续履行，一审法院认定黄金贵退还保证金20,000元和转让进场费50,000元，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人黄金贵的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人黄金贵负担。本判决为终审判决。审判长  蔡晓审判员  潘威审判员  谢晋二〇二〇年八月二十八日法官助理李婉瑶书记员谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。