湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终982号上诉人（原审原告、执行案外人）：吴梅霞，女，1978年12月16日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：徐哲，湖北民基律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗媛媛，湖北民基律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：湖北金瑞建设工程有限公司，住所地大悟县发展大道东151号。统一社会信用代码91420922181015358X。法定代表人：金申方，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘强，湖北三峡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，湖北三峡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜昌建丰置业有限公司，住所地宜昌市解放路52号。统一社会信用代码91420500795931457Q。法定代表人：翟国华，该公司董事长。上诉人吴梅霞因与被上诉人湖北金瑞建设工程有限公司（以下简称金瑞公司）、宜昌建丰置业有限公司（以下简称建丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省宜昌市猇亭区人民法院（2019）鄂0505民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴梅霞上诉请求：一、撤销一审判决，改判不得执行位于区××国××小区××、××楼××套房屋(产籍号：05-0006-0396-000101、000102、000103、000104、000107),并解除查封；二、本案诉讼费、上诉费由金瑞公司、建丰公司承担。事实和理由：一、本案吴梅霞与建丰公司之间的基础法律关系为商品房买卖合同关系而非借贷关系，一审法院在案件审理过程中未深入考虑各方真实意思表示，导致误判。本案中不存在借款合同，只有商品房买卖合同。合同是书证，是双方真实意思表示的载体，本案法律关系应该根据合同确定。经过庭审对账，吴梅霞向建丰公司的转账金额能够与五套房屋的购置金额相互对应，可见是购房而非为借款提供担保。在金瑞公司提供的询问笔录里，虽然吴梅霞认可与建丰公司存在过借贷关系，但并未陈述双方最终的法律关系为借贷或者担保，笔录的制作人也没有进一步核实双方最终达成的合意是资金拆借或是房屋买卖。当时的实际情况是，吴梅霞对双方间的法律关系作出了之前存在借贷关系、之后变更为买卖关系的陈述，但在记录时询问人并未全面记录，只是选择性的作了摘要，导致笔录上仅反映出双方是借贷关系。因此，询问笔录记录的内容仅不能反映整个交易过程，其效力明显低于吴梅霞提供的合同、预告登记证书、《承诺书》等书证的证明效力。二审法院可以向笔录制作人了解当时的实际情况。二、从《补充协议》、《承诺书》等材料来看，各方就支付款项确定为购房款事宜已达成合意。《补充协议》约定，如果预告登记后四个月内建丰公司退还购房款，则建丰公司有权解除合同，否则丧失合同解除权。从该份协议可以看出，签订《补充协议》时借款已经转化为购房款，“丧失合同解除权”更表明了双方要履行的是《商品房买卖合同》。从《承诺书》的内容来看，吴梅霞确有取得房产的意愿，所以才要求施工单位放弃优先权(实际在2015年《执行异议和复议规定》出台后，也明确了物权期待权优先建设工程优先受偿权，且本案中金瑞公司仅为一般债权人）。因此，多份书证表明，各方已经就购房事宜达成了最终合意，形成了稳定的交易关系，办理了预告登记，应该予以保护。三、一审法院未考虑金瑞公司向吴梅霞、建丰公司作出的承诺，该承诺同样可以排除执行。金瑞公司作出的书面承诺是审理本案的关键证据，从承诺内容来看，金瑞公司明确知晓吴梅霞与建丰公司之间签订的《商品房买卖合同》并予以了认可。同时承诺为了保障吴梅霞的利益，对于房屋预告登记、正式登记无异议且无条件配合过户。金瑞公司的承诺是吴梅霞同意将支付款项确定为购房款的重要条件之一。金瑞公司出具的承诺，实质是认可了双方的购房行为，放弃其优先权。该承诺并不违反法律强制性规定，金瑞公司有义务履行承诺。四、本案中最能还原双方真实意思表示以及各方法律关系的人是建丰公司的法定代表人翟国华，一审庭审后，翟国华的代理人也去监狱询问了翟国华的意见。据了解，翟国华将于下个月出狱，本案可待翟国华出狱后协商解决。金瑞公司辩称：吴梅霞的上诉没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。建丰公司辩称：一、据了解，翟国华的刑期到明年九月份，吴梅霞称翟国华八月将出狱协商纠纷没有事实依据。二、案涉国华瑞景小区在2013年的时候还在施工过程中，2013年12月底才正式完成交工。建丰公司未与吴梅霞办理过交房手续，也没有交付钥匙。据了解，由于翟国华因罪入狱，2018年吴梅霞担心自己的权利无法实现，私自找到商户，告知商户所承租房屋为吴梅霞所有，要求商户与吴梅霞签订租赁合同，将租金直接交给吴梅霞。如吴梅霞有关房屋系一次性购买的陈述属实，2013年的建丰公司尚在正常运营，肯定会为吴梅霞出具发票以办理房产证。三、包括涉案十套房屋在内的房屋都是毛坯房，是商铺的二层。涉案的19943616元是按照31个商铺的总价作价。现在这些房屋由于小区的大房产证还没下来，业主们各自的房产证也未办理。四、吴梅霞关于建丰公司从2013年12月到2014年8月所还款项系支付的另外一笔借款的利息的说法不属实，建丰公司实际偿还的就是本案所涉19943616元的借款利息。19943616元包含了吴梅霞所称的1000万元及600万元的倒账。原始借款仅为1000万元，后来加上利息和其他金额才形成19943616元，其性质属于借款，更不需要开具购房发票。吴梅霞一审诉讼请求：1.请求人民法院判决不得对位于宜昌市猇亭区润恒.国华瑞景小区6号、7号楼的5套房屋（产籍号：05-0006-0396-000101、000102、000103、000104、000107）予以强制执行，并解除查封；2.由金瑞公司、建丰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月2日，吴梅霞与建丰公司签订《宜昌市商品房买卖合同》5份，约定吴梅霞购买建丰公司位于区民主路国华瑞景6号、7号楼的房屋（产籍号：05-0006-0396-000101、000201、000102、000202、000103、000203、000104、000204、000107、000207），合同总价款为4830294元。同年12月4日，金瑞公司出具《承诺书》，载明“我公司对宜昌建丰置业有限公司于吴梅霞网签的全部《商品房买卖合同》内容完全知晓并自愿认可，为了保障吴梅霞的权益，对于将我公司施工建设的房屋预登记及正式登记在吴梅霞名下，我公司没有异议，我公司对预登记的房屋不享有任何优先权，即使享有，我公司自愿放弃，房屋交付时我公司无条件配合。”2013年12月5日至12月11日，吴梅霞分5次通过其银行卡向建丰公司向建丰公司汇款19943616元，附言均备注为购房款，但一审庭审中吴梅霞补充提交的证据载明该“借款19943616元4个月后转购房款”。2013年12月11日，吴梅霞与建丰公司签订《商品房买卖合同》补充协议，约定双方就国华瑞景5#、6#、7#楼1-2层21套约3500平方米的商业门面签订多份买卖合同，建丰公司负责立即办理预告登记至吴梅霞名下，办理完毕，吴梅霞一次性支付剩余全部购房款至建丰公司指定账户，建丰公司出具收据，办理正式登记时无条件开具正式发票。建丰公司保留附条件的合同解除权，即在预告登记办理完毕之日起四个月内，若建丰公司全额退还吴梅霞支付的购房款，吴梅霞同意解除全部合同，积极配合建丰公司撤销预告登记，任一条件不具备，建丰公司丧失合同解除权。2013年12月12日及19日，吴梅霞在宜昌市房地产登记交易中心办理了本案所涉房屋的预购商品房预告登记。但前述房屋至今无证据证明已办理了交付手续，建丰公司也未向吴梅霞出具购房发票或收据。一审法院另认定，建丰公司法定代表人翟国华于2013年8月20日与吴梅霞签订《借款合同》向吴梅霞借款1000万元，并出具借条，借期三个月，建丰公司是保证人之一。借款到期后经翟国华申请，将借款期限延长至2014年4月1日。2015年5月6日，吴梅霞在曾亭亭刑事案件中接受猇亭公安分局刑警大队询问时，被问及曾亭亭与翟国华借款关系，吴梅霞表示：神农磷业通过吴梅霞还给鼎和公司150万元，曾亭亭另外凑了90万元于2013年12月10日转给吴梅霞，共240万，然后通过吴梅霞一起借给了翟国华。后来跟翟国华办理了借款手续，在实际运作的时候，翟国华让吴梅霞以购买他们公司开发的位于猇亭国华瑞景商铺的形式进行借款。2015年5月8日，翟国华在曾亭亭刑事案件中接受猇亭公安局刑警大队询问时，被问及其个人或所在公司是否跟发生过借贷业务时，翟国华表示其所在的公司向吴梅霞借过钱，2013年底或2014年初期间以猇亭国华瑞景楼盘下面的门面房作抵押,借的应该是2000万元，利息应该为四分五，后来还了本金500万元，利息前期支付了一部分，后面就没有付了，因为涉及当初抵押的门面等很多问题，支付利息及还款基本上都是通过翟国华个人账户转给吴梅霞的。根据一审法院依申请调取的建丰公司法定代表人翟国华建设银行账户的交易明细，显示该行账户2013年5月至2014年8月期间：翟国华于2013年9月18日通过其建行银行卡向吴梅霞汇款1400000元，12月6日汇款800000元；2014年1月6日汇款560000元，2月11日汇款560000元和240000元，3月6日汇款800000元，4月4日汇款800000元，4月16日汇款2000000元，4月21日汇款3000000元，5月6日汇款800000元，5月15日汇款3000000元，7月2日汇款400000元，7月11日汇款200000元。上述款项吴梅霞认为除2013年9月1400000元为翟国华代人还款外，其他均分别划分为偿还1000万元及19943616元借款本金或利息。吴梅霞于2013年12月11日向翟国华汇款56384元。吴梅霞出具的流水明细表上显示为“找翟总购物资”；建丰公司账目显示：吴梅霞于2013年12月11日向翟国华汇款56384元为“收到向吴梅霞借款到账”。建丰公司因欠付金瑞公司工程价款，金瑞公司提起诉讼，宜昌市猇亭区人民法院于2018年12月18日作出的（2018）鄂0505民初744号民事调解书已生效。2019年1月28日，金瑞公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年2月1日向建丰公司发出(2019)鄂0505执75号执行通知书，责令建丰公司：一、向金瑞公司支付工程款19103802.12元、农民工工资保证金93000元、门窗款364340元，合计19561142.12元，并自2018年6月19日起按年利率6%支付利息至付清之日止；二、向金瑞公司加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、缴纳案件受理费68888元，执行费87692元。2019年6月3日，一审法院作出(2019)鄂0505执75号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人建丰公司在金融机构的存款20379540.76元；或冻结、扣留、提取被执行人的等额收入。二、冻结、划拨、扣留、提取被执行人建丰公司应加倍支付迟延履行期间的债务利息（据实计算）。三、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定义务的，则依法查封、冻结、扣押、拍卖、变卖被执行人建丰公司应当履行义务部分的其他财产。2019年6月10日，宜昌市猇亭区人民向宜昌市不动产登记中心发出协助执行通知书一份，请协助执行以下事项：一、查封建丰公司位于区民主路国有建设用地使用权的土地一宗（单元号：420505004006GB00642W00000000）。二、查封期限三年，自协助执行通知书送达之日起三年届满之日止。三、查封登记在建丰公司名下的非住宅房屋共五套，产籍号分别为：05-0006-0396-000101、05-0006-0396-000102、05-0006-0396-000103、05-0006-0396-000104、05-0006-0396-000107，查封期限为三年。前述查封的房屋，为吴梅霞主张权利的5套房屋。吴梅霞获知该信息后，对宜昌市猇亭区人民的执行行为和执行标的提出执行异议。宜昌市猇亭区人民审查后，作出（2019）鄂0505执异10号执行裁定书，驳回了其异议请求。吴梅霞不服宜昌市猇亭区人民驳回其执行异议请求的裁定，即向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：吴梅霞有无排除执行的实体权利。对于案外人执行异议之诉而言，其根本点在于明确案外人有无排除强制执行的实体权利。本案中，双方当事人对于吴梅霞与建丰公司订立的《商品房买卖合同》实属民间借贷还是房屋买卖合同存在争议，即对主张权利的基础法律关系存在争议，因而本案的审理有必要且只限于扩充至明确其属于何种法律关系，以明确当事人的实体权利。吴梅霞主张的向建丰公司及其法定代表人支付的本案涉及款项，金瑞公司、建丰公司对数额无异议的款项应认定为民间借贷；建丰公司与吴梅霞签订的《商品房买卖合同》及将案涉房屋预告登记在吴梅霞名下，是为其民间借贷提供担保。首先，从本案当事人的自认来看，无论吴梅霞、金瑞公司，除建丰公司认为其中存在600万元倒账外，均认可案涉款项属借款。这一点，从吴梅霞自己举证的情况也能得到印证，因其举证了与翟国华订立的借款1000万元的《借款合同》，又对案涉19943616元，在其提供的明细表中载明“借款19943616元4个月后转购房款”。其次，从查明的事实过程来看，建丰公司及其法定代表人向吴梅霞借贷及还款付息存在一个连续的过程。吴梅霞在另一刑事案件及本案中均认可了其与建丰公司及其法定代表人借贷的事实，这一事实对应建丰公司还款付息一直连续存在。尽管建丰公司对借款数额有异议，认为存在600万元的倒账，但对借贷关系之下的事实进行审理，不属本案审理范围，本案不应予以审理。同时，仅从一审法院依申请调取的建丰公司法定代表人翟国华于2013年5月至2014年8月期间从其建设银行账户向吴梅霞支付款项情况，就可看出还款付息一直持续到2014年7月。即便吴梅霞主张2014年4月4日后是对1000万元借款的还款付息，也至少说明在签订《商品房买卖合同》并将房屋预告登记在吴梅霞名下之后，仍对1000万元外的案涉借款本金或利息进行了偿还。再次，从刑事案件调查的事实及交易习惯来看，签订《商品房买卖合同》及补充协议以及房屋预告登记在吴梅霞名下，是为其民间借贷提供担保。在刑事案件调查中，吴梅霞述称翟国华让吴梅霞以购买他们公司开发的位于猇亭国华瑞景的商铺的形式进行借款；翟国华述称借款以猇亭国华瑞景楼盘下面的门面房作抵押；印证了双方名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系。而从补充协议来看，又有违交易习惯，赋予建丰公司在全额退还“购房款”后的合同解除权，其实质是赋予建丰公司回赎权，说明“购房款”实为借款；另签订《商品房买卖合同》并付款后，按交易习惯或约定，建丰公司应开具购房款收据或发票，而本案中建丰公司并未开具购房款收据或发票。综上，一审法院遂根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案吴梅霞与建丰公司间实际为民间借贷关系，吴梅霞作为债权人享有债权请求权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，根据已查明的事实，案涉房屋仍登记在被告建丰公司名下。故从物权公示的角度来看，建丰公司是案涉房产的所有权人，吴梅霞并未取得案涉房屋所有权，并不享有物权。案外人执行异议之诉的目的，是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行，而本案中吴梅霞并不具备阻却、排除执行的实体权益。此外，一审法院查封案涉房屋并非基于金瑞公司的建设工程价款优先受偿权，金瑞公司出具《承诺书》，本身也并未对吴梅霞享有债权请求权而不享有物权有实质影响，亦不能阻却一审法院对案涉房屋采取强制措施。基于以上理由，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回了吴梅霞的诉讼请求。一审法院并同时决定，一审案件受理费100元，由吴梅霞负担。在二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：吴梅霞是否对对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，具体而言是一审认定本案吴梅霞与建丰公司之间涉案支付的款项的基础法律关系是借款关系是否适当以及金瑞公司于2013年12月4日出具的承诺书是否可以阻却执行。一、一审判决已经从在卷证据、当事人陈述、交易习惯等方面就吴梅霞支付的涉案款项的基础法律关系是借款关系、涉案《商品房买卖合同》的签订是为借贷提供担保作出了详细的论述，吴梅霞在二审中并未提交足以推翻前述认定的相反证据，对其关于双方基础法律关系为商品房买卖合同关系而非借贷关系的陈述，本院不予采信。二、金瑞公司于2013年12月4日作出的承诺书，从该承诺书的内容结合吴梅霞与建丰公司之间借贷关系、签订《商品房买卖合同》行为上看，承诺书亦是为借贷关系提供担保的一种行为，否则一般情况下，消费者以全款购买商品房，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，亦无建设工程施工人作出自愿放弃优先权的承诺的必要。金瑞公司向建丰公司主张工程款，并非为实现工程价款的优先受偿权，吴梅霞主张金瑞公司应以合同约定履行放弃优先权的承诺与本案并无关联。综上，吴梅霞的上诉请求不能成立，本院应予驳回。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴梅霞负担。本判决为终审判决。审判长  朱红洲审判员  王明兵审判员  关俊峰二〇二〇年八月十七日法官助理戴倩倩书记员王彩霞