安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3042号 原告：淮北市颐莫尚物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区南黎路。 法定代表人：刘淑华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵照，安徽安港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍恺轶，安徽安港律师事务所律师。 被告：王桂荣，女，1964年5月11日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：张燕妮，女，1989年5月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。与王桂荣系母女关系。 原告淮北市颐莫尚物业服务有限公司（以下简称颐莫尚物业公司）与被告王桂荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告颐莫尚物业公司的委托诉讼代理人霍恺轶，被告王桂荣及其委托诉讼代理人张燕妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颐莫尚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王桂荣支付物业费及违约金11517元（从2012年1月9日至2020年12月31日共计108个月，计118.49㎡×0.75元×108月=9597元，违约金1920元）；2.本案诉讼费用、律师代理费以及本案产生的其他费用均由王桂荣承担。诉讼过程中，颐莫尚物业公司撤回判令王桂荣支付违约金1920元的诉讼请求。事实和理由：2012年，淮北市相山区南黎花园小区业主委员会（简称南黎花园业委会）代表南黎花园小区业主与颐莫尚物业公司签订第一份《物业服务合同》，约定服务期间为2012年1月9日至2014年1月8日。2014年1月6日。淮北市相山区任圩街道办事处李桥社区居民委员会（简称李桥社区）代表业主与颐莫尚物业公司签订了第二份《物业服务合同》，约定服务期间为2014年1月9日至2015年1月8日。2015年1月9日，南黎花园业委会代表业主与颐莫尚物业公司签订第三份《物业服务合同》，约定服务期间为2015年1月9日至2018年1月8日。2018年4月8日，任圩街道南黎路社区筹备组（简称南黎路社区筹备组）与颐莫尚物业公司签订第四份《物业服务合同》，约定服务期间为2018年1月8日至2021年1月7日。以上四份物业服务合同皆为合法有效，并且颐莫尚物业公司如约提供了服务，履行了合同。王桂荣系南黎花园小区3栋604室户主，从2012年1月9日至今未按合同约定交纳物业管理费，已构成违约。为维护合法权益，颐莫尚物业公司故具状起诉，请求依法判决。 王桂荣在庭审中辩称，颐莫尚物业公司起诉王桂荣属于主体不清，缺乏事实及法律依据。王桂荣从未与颐莫尚物业公司签订过任何物业合同，也没有任何书面条款签字，不是合同主体。王桂荣居住的房屋客厅墙面因漏水导致开裂、变色，有大块污渍。王桂荣致电物业，物业最后不了了之。卫生间、厨房一直漏水，家人多次滑到。楼下是门面房，由于私自开窗砸墙安装油烟机，使得油烟排放在小区内，看起来脏乱差。颐莫尚物业未实现目标管理、未实行安保制度，无人定期巡查，给居民人身及财产安全造成了损失。颐莫尚物业公司未公布小区公共区域内所有收费的收入，严重损害了业主的合法权益。颐莫尚物业公司未经业主同意擅自采取电梯卡制度，剥夺了业主回家的权利。物业费中包含电梯使用费，王桂荣家没有电梯卡，此项费用不存在。小区消防设施不全，空置没有消防器材，颐莫尚物业公司没有给予处理。小区绿化不达标，总体脏乱差。因颐莫尚物业公司不能履行物业服务义务，给业主带来了诸多不方便，主张的物业费也超过法律规定的诉讼时效，无权主张。 本院经审理认定事实如下：2012年1月8日，南黎花园小区业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业名称南黎花园，物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.35元/㎡、高层住宅为每月0.75元/㎡，业主应于物业进驻之日起交纳物业服务管理费用，合同期限自2012年1月9日至2014年1月8日等。 2014年1月6日，李桥社区与颐莫尚物业公司签订了《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于每季度初交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金，合同期限自2014年1月9日至2015年1月8日等。 2015年1月9日，南黎花园业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于每季度初交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金，合同期限自2015年1月9日至2018年1月8日。 2018年4月8日，南黎路社区筹备组与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业名称为南黎花园小区，物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3‰的标准支付违约金，合同期限自2018年1月8日至2021年1月7日。 上述物业服务合同另对物业公司的服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用维护、违约责任等进行了约定。 王桂荣系南黎花园小区3栋604室业主，其房屋建筑面积为118.49㎡。王桂荣自2012年1月9日起未能交纳物业服务费，颐莫尚物业公司催要未果，遂诉至本院。 以上事实，有颐莫尚物业公司提交的证明、《物业服务合同》四份、物业费催费通知单、物业收费备案函、服务价格登记证，王桂荣提交的照片及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，颐莫尚物业公司自2012年1月9日起至今在南黎花园小区提供物业服务，双方存在物业服务合同关系。颐莫尚物业公司主张物业服务费按照每月0.75元/㎡计算，符合法律规定，本院予以支持。双方约定物业服务费于每季度初交纳。经核算，截至本案诉前调解立案之日2020年4月13日，王桂荣应交纳自2012年1月9日至2020年6月30日的物业服务费9040.79元（118.49㎡×0.75元/㎡×101个月+118.49㎡×0.75元/㎡÷30天×22天）。颐莫尚物业公司主张物业服务费9597元，对于超过9040.79元部分，本院不予支持。王桂荣辩称颐莫尚物业公司主张的物业费超过诉讼时效。从颐莫尚物业公司提交的证据及当事人的陈述可以看出，颐莫尚物业公司每年都会向王桂荣催要物业费，在法律规定的诉讼时效期间内主张过权利，诉讼时效应中断重新计算。故颐莫尚物业公司主张王桂荣支付上述物业费的请求未超过诉讼时效，对王桂荣的该项辩称，本院不予采纳。 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为即瑕疵履行行为，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，如果颐莫尚物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，王桂荣可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、王桂荣于本判决生效后十日内支付淮北市颐莫尚物业服务有限公司自2012年1月9日至2020年6月30日的物业费9040.79元； 二、驳回淮北市颐莫尚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费88元，减半收取计44元，由王桂荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟娇 二〇二〇年八月三十一日 法官助理仲安琪 书记员张艺馨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。