湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0581民初601号 原告：潘跃明，男，1988年12月12日出生，汉族，武冈市人，住武冈市。 特别授权委托诉讼代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。 被告：永州市恒润房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区翠竹路19号。 法定代表人：陈海荣，系该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：邓小红，男，1970年12月26日出生，汉族，住湖南省武冈市。 委托诉讼代理人：张展柱，武冈市武强法律服务所法律工作者。 原告潘跃明与被告永州市恒润房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，于2019年10月28日作出了（2019）湘0581民初2537号民事判决书。宣判后，原告潘跃明与被告永州市恒润房地产开发有限公司均不服该判决，上诉至湖南省邵阳市中级人民法院，湖南省邵阳市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）湘05民终2793号民事裁定书，以“二审期间，永州市恒润房地产开发有限公司对其提出的恒润城市公馆一楼商铺原规划设计有27间内开商铺，后经业主要求将内开商铺予以封闭，商铺封闭施工的时间不能计算为逾期交房时间的上诉主张，提交了房屋分层平面图、对施工人员的调查笔录予以证实。上述证据系新证据，证明的事实与一审判决认定的事实不一致，需要进一步查清”为由，裁定撤销本院（2019）湘0581民初2537号民事判决，将本案发回本院重审。本案发回重审后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘跃明的特别授权委托诉讼代理人李朝跃、被告永州市恒润房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人邓小红、委托诉讼代理人张展柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘跃明向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2016年12月31日起至房屋交付之日（2018年3月31日）止共455日逾期交房违约金人民币44650.97元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月26日，原告与被告永州市恒润房地产开发有限公司签订《武冈市商品房买卖合同》，合同约定：原告以490670元的价格购买被告开发的恒润城市公馆第1幢03单元1715号房屋，被告应按照购房合同第十条约定于2016年12月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十一条规定“逾期未超过60日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”承担违约责任。合同签订后，原告已支付首付款150670元，并依照约定办理银行按揭借款手续，银行已将340000元按揭借款全部支付被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，被告处工作人员于2018年3月1日通知原告办理交房、入住手续，但小区相应配套设施并未完善，也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。 永州市恒润房地产开发有限公司辩称：原告主张被告支付逾期交房违约金无事实依据。1、被告开发的城市公馆房地产项目，共计600多套商品房，在销售时手续齐全，均与业主签订网购合同，在房产部门均备案。被告于2017年7月已通知所有购房者办理交房手续，并要求购房者相互转告并交清所欠购房款，至今还有购房者未交清房款。原告在2017年7月没有前来办理交房手续，责任不属于被告。2、城市公馆项目竣工后，90%的购房者多次向被告请求，为了提高居住条件，要求被告将一楼内操坪规划设计的27个商铺门面全部放弃，将商铺门面封闭，用于住户活动空间。2016年12月经口头协商一致，被告损失1000多万元的商铺销售收入，购房者自愿同意终止合同约定逾期交房支付违约金的条款。协商后，被告对封闭商铺工程进行施工，施工期几个月之久，这是竣工后交房前的双方口头约定的施工工期，交房时间也必须顺延。所以被告没有延期交房的事实存在。3、竣工后，被告申请验收未获准许，逾期不是被告的原因所致，完全是地方政府未作处理的原因所造成的，所以根据双方签订的合同第八条第2项之约定，被告不构成违约。综上所述，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，本院查明如下法律事实： 永州市恒润房地产开发有限公司以出让方式取得位于同保路（城市公馆）编号为武国用（2014）第1456号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地上建设商品房，项目名称恒润城市公馆。2016年2月26日，潘跃明与永州市恒润房地产开发有限公司签订了编号为201500391715的《武冈市商品房买卖合同》，约定由潘跃明购买恒润城市公馆第1栋17层1715号商品房，该房屋建筑面积为137.90平方米，单价为每平方米3558.16元，总价款为490670元；潘跃明应于2016年2月26日支付首付款150670元，剩余房款采用银行按揭方式支付。该合同第十条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付给买受人；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15日内对房屋进行验收并办理交接手续，出卖人在交接房屋时应出示本合同第十条规定的证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人如逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，潘跃明支付了首付款150670元，剩余房款已采用银行按揭方式支付。2016年6月，城市公馆项目建设基本完成，为尽快实现房屋交付，业主入住，永州市恒润房地产开发有限公司申请了市政府相关职能部门对城市公馆商住综合楼进行竣工验收，但因该工程项目总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，该工程项目至今未办理竣工验收手续及不动产权登记。城市公馆项目建设工程基本完成后，经业主请求并与被告交涉，被告将一楼27个内开商铺予以封闭用于住户活动空间。封闭商铺工程施工结束后，永州市恒润房地产开发有限公司于2017年7月张贴公告并开始电话通知业主交房，但购房业主认为房屋没有经过验收合格且小区相应配套设施未完善而拒绝收房，大部分业主在2017年9月、10月后才陆续办理交房手续。另查明，潘跃明在2018年3月31日与永州市恒润房地产开发有限公司办理了房屋交接手续，接收了其购买的商品房。 本院认为：原、被告双方签订的《武冈市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为买受人，支付房屋首付款后，对剩余房价款以银行按揭贷款的方式予以支付，已履行了合同约定的付款义务；被告作为出卖人，应当在约定的期限内向原告交付符合质量要求的商品房。被告因建房容积超标，未能通过政府主管部门组织的竣工验收以及未能办理房屋所有权证，原告虽已自愿接收房屋，但被告延期交房的事实客观存在，故被告应承担延期交房的违约责任。被告辩称工程竣工后，验收申请未获准许是地方政府未作处理，逾期交房不是被告的原因，因建房容积超标系被告自身的违法行为，故依法不能免除被告的违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同，约定被告应于2016年12月30日将符合交房条件的房屋交付原告，但被告于2018年3月31日交房，被告逾期交房，应承担违约责任。被告辩称城市公馆项目竣工后，被告封闭一楼内操坪规划设计的27个商铺门面，系与业主协商一致同意延期交房，其未能提供充分证据证明双方约定的延期交房时间，故对被告认为没有延期交房事实的观点，本院不予采纳。但考虑到被告自愿放弃商铺销售利益对内开商铺予以封闭，提高了业主居住条件，这一事实客观存在，且原告未举证证明被告延期交房给原告造成的具体损失，本院认为应该给予被告90日的合理期限，同时考虑到封闭了内开商铺被告做出了利益让步，因此，原告主张被告按合同约定按日支付房款万分之二的延期交房违约金至原告实际接收房屋日止的请求过高，结合当地房屋的租金标准以及被告于2018年3月31日已经实际交房的事实，本院酌情确定由被告按照原告房屋总价款的日万分之零点五承担自2017年3月31日起2018年3月31日止的违约责任，经计算被告应支付的违约金为8954.7元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 被告永州市恒润房地产开发有限公司在判决生效后10日内向原告潘跃明赔偿逾期交房的违约金8954.7元。 如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1100元，由原告承担400元、被告永州市恒润房地产开发有限公司承担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  蒋登忠 人民陪审员  肖 勇 人民陪审员  唐春蓉 二〇二〇年八月二十七日 法官助理罗春梅 代理书记员  韦浠媛 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。