苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初373号 原告：李欢，男，1992年9月28日出生，汉族，住湖北省利川市。 委托诉讼代理人：王艳，江苏臻万律师事务所律师。 被告：徐元彩，男，1961年5月17日出生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：赵力维，江苏卓岳律师所律师。 委托诉讼代理人：孟羿帆，江苏卓岳律师所实习律师。 原告李欢与被告徐元彩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，后因本案事实需要进一步查证，不适宜继续使用简易程序，故本案转为适用独任制普通程序，并于2020年4月29日、6月11日公开开庭审理。原告李欢及其委托诉讼代理人王艳、被告徐元彩及其委托诉讼代理人赵力维到庭参加两次庭审；被告徐元彩的委托诉讼代理人孟羿帆到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告李欢向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2019年1月4日签订的租房合同；二、判令被告赔偿原告无法正常使用房屋而造成的直接停业损失85800元整（自2019年5月12日起至2020年1月6日止，共计7.8个月，每个月营业利润按11000元计算）；三、判令被告返还原告无法正常使用该房屋的租金32500元及押金3000元，共计35500元（自2019年5月12日起至2020年1月6日止）；上述合计121300元。四、本案全部诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告申请撤回第一项诉讼请求，本院予以准许。事实及理由：2018年9月30日，被告将位于苏州市的店铺转租给原告用于经营餐饮。该房屋包括厨房及餐厅，总面积约35平方米左右。原告缴纳租金和押金后对该店铺进行装修并注册成立了姑苏区畅鑫回味酱骨饭店。2019年1月4日，原、被双方续签一份《租房合同》，租期为2019年1月7日至2020年1月6日。次日，原告将年租金汇入被告帐户。2019年5月12日，姑苏区“四类行业”整治专班下达《告知通知书》要求该店停业整改，原告陆续完善整改事项。5月27日，姑苏区“四类行业”整治专班再次到店检查时，提出本店厨房属违章搭建必须拆除，被告当时在场，对此知情。因双方签订租赁合同时，被告明知原告经营餐饮却未告知实情，现因厨房部分将被拆除导致原告无法营业。为此，原告与被告多次沟通均未果。由于被告的蛮横和推诿，致使原告的饭店停业七个多月，给原告造成相应的损失，原告遂诉至法院，望判如所请。 被告徐元彩辩称，1、租赁合同约定是将苏州市右一间出租给原告用于经营，该右一间（即原告饭店的餐厅部分）并未包括违章搭建的后厨部分，后厨部分与餐厅部分有明显界限，肉眼即可分辨不属于同一间。该房屋的产权人汪旭霞表示其出租给被告的房屋均是房产证上所载的合法建筑面积。原告在向监管部门申办营业执照、食品经营许可证时需要提交租赁物的产权证明和租赁合同，监管部门只会对合法建筑物的经营资格进行审批，不可能对违章建筑进行审批，既然原告成功领取了营业执照及食品经营许可证，说明原告租赁的房屋并无违反法律及行政法规的问题存在。因此，原告向被告交纳的租金并未包含后厨部分的空间，原告要求退还租金缺乏依据。2、被告对于后厨搭建部分系违章建筑并不知晓，不存在故意隐瞒该情况的恶意。被告从汪旭霞处承租房屋时，汪旭霞并未告知后厨搭建部分系违章建筑。被告是于2019年6月才从监管部门处得知后厨部分是违章建筑。因被告在与原告签订租赁合同时，并不知晓该情况，故客观上也无法对原告作出提醒。原告在签订租赁合同时，应对租赁房屋的面积、结构、规划用途等尽到审查注意义务，如认定被告理应知晓后厨部分系违章建筑，那原告也理应知晓。3、租赁合同约定被告将案涉房屋出租给原告用于办公和经营，并未约定被告应确保原告特定用途的实现。原告将案涉房屋用于办公或经营饭店等以及能不能经营的问题，被告没有合同义务予以保证。在签订租赁合同时，被告并不知晓原告要将租赁房屋用于经营酱骨饭。现因政府整治活动导致原告无法正常经营的后果及相关损失，应由原告自行承担。4、原告于2019年5月12日停止营业的根本原因系未按沧浪街道“四类行业”整治专班于2019年4月25日出具的《告知通知书》要求积极整改所致。该通知书要求整改的内容是环保及消防安全，与违章建筑无关。原告称其系于2019年5月12日得知后厨部分系违章建筑才停止营业，但未提供证据予以佐证，对该事实不予认可。即便该情况属实，因原告一直未向被告提出解除合同，而是继续占有租赁房屋，理应向原告支付租金。5、租赁合同现已到期，原告要求被告赔偿其遭到的停业损失没有任何依据，被告不清楚该损失是否存在，并且即使存在该损失，也与被告无关。对于原告要求退还押金的诉讼请求，根据双方合同约定以及房屋租赁的交易习惯，在租赁合同到期终止后，双方应进行结算，对押金多退少补，但原告至今仍欠缴被告水电费超过7000元，且原告在合同到期后仍占有房屋，还需支付占有使用费，故我方不同意退还押金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市房屋（共两层，建筑面积127.22平方米）系案外人汪旭霞所有。2017年1月，汪旭霞（甲方）与被告徐元彩（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将苏州市房屋出租给被告徐元彩用于办公和经营。租赁期限为2017年1月7日至2018年1月6日，租金为每年12万元。该合同第五条约定，乙方不得随意转让房屋，如要转让一定要经甲方同意。该合同的租赁期限届满后，后徐元彩又就该房屋与汪旭霞续签《房屋租赁协议》，约定的租赁期限直至2020年1月6日。 2017年4月13日，被告徐元彩（甲方）与案外人崔孝林（乙方）签订《租房合同》，约定由甲方将苏州市右一间房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方办公和经营，租赁期限自2017年4月15日至2018年1月7日，年租金为50000元。2018年9月30日。李欢在该份《租房合同》上手写一行字：“租至2019年1月7日。”原、被告一致陈述，因崔孝林将案涉房屋转租给原告李欢，李欢遂在《租房合同》上加了备注，修改了租赁期限。李欢租赁案涉房屋后，于2018年10月18日在案涉房屋处注册成立了姑苏区畅鑫回味酱骨饭店（以下简称畅鑫饭店），经营范围为餐饮服务、食品销售。 2019年1月4日，被告徐元彩（甲方）与原告李欢（乙方）签订《租房合同》，约定由甲方将案涉房屋出租给乙方办公和经营，租赁期限自2019年1月7日至2020年1月6日，年租金为50000元，另乙方需向甲方支付3000元作为保证金，合同终止时甲方退还保证金。乙方租赁期间产生的水费、电费、物业费等其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担，租赁结束时乙方须交清欠款。该合同签订后，原告李欢向被告徐元彩支付了2019年1月7日至2020年1月6日期间的租金50000元及保证金3000元。 2019年1月6日，苏州市姑苏区市场监督管理局向畅鑫饭店发放了食品经营许可证，登记经营项目为预包装食品（不含冷藏冷冻食品）销售，热食类食品制售。 2019年4月25日，姑苏区沧浪街道“四类行业”整治专班向畅鑫饭店出具《告知通知书》，载明：“为切实规范“四类行业”经营行为，消除各类安全隐患，全面提升我区“四类行业”综合治理水平和服务质量，我区正在开展姑苏区餐饮服务、废旧物资回收、五金加工、农副产品交易行业（以下简称“四类行业”）综合整治。经监督检查，对照“四类行业”整治标准，发现你（单位）不符合餐饮服务、市场监管、城管、消防、环保规范，根据相关法律法规和“四类行业”整治工作要求，请你于2019年5月12日内整改到位。逾期整改或未整改到位的，不得擅自开展经营，一旦发现违法行为，将依法依规查处。” 原告李欢称，2019年4月25日其与被告徐元彩一同参加姑苏行政执法大队组织的整改会议，行政执法大队当场向原、被告送达了《告知通知书》，当时根据要求，其仅需对畅鑫饭店的污水和油烟排放问题进行整改。2019年5月13日，姑苏区行政执法大队的工作人员又到畅鑫饭店检查整改情况，突然发现畅鑫饭店厨房部分系违章搭建，当场要求原告限期拆除，否则不得营业。被告徐元彩则称姑苏区行政执法大队的工作人员系2019年5月下旬到店察看整改情况时发现违章建筑，对于原告李欢的上述其余陈述予以认可。 原告李欢还称，其本来准备找人对畅鑫饭店的油烟及污水排放等问题进行整改，但大约在2020年5月27日左右，姑苏区市场监督管理局及城管局的工作人员告诉原告先不要整改，因为按照规定，厨房面积要满足15平方米以上，且餐厅面积要达到厨房面积的50%，但拆除违章搭建的厨房后，即便把油烟及污水排放等问题整改好了，房屋面积也不满足要求，无法继续经营饭店。原告遂未就油烟及污水排放等问题整改。后原告就厨房拆除的费用以及整改之前的停业损失由谁承担问题未与被告达成一致意见。原告也一直未拆除厨房部分的违章建筑。原告称因其从崔孝林处转租过来支付了7万元转让费，为了收回转租成本，遂在畅鑫饭店外张贴转租告示，但一直未能转租出去，后于2019年12月提起本案诉讼。 审理过程中，原、被告一致陈述，原告李欢于2020年1月11日将案涉房屋的钥匙交还给被告徐元彩，但房屋内的东西未搬离。原告李欢于2020年4月29日的庭审中明确表示案涉房屋内的设备及物品不要了，由被告自行处置，故视为原告李欢已于2020年4月29日将案涉房屋交还给被告徐元彩。 在2020年4月29日的庭审中，被告徐元彩当庭拨打汪旭霞的电话，本院就相关事实向汪旭霞进行了询问。汪旭霞称，被告徐元彩将案涉房屋转租给原告李欢并未提前告知她，其于2019年（具体时间记不清）到案涉房屋看到原告李欢在经营畅鑫饭店，其未表示同意转租，也未表示不同意转租。对于畅鑫饭店的厨房，系其在院子内搭建的建筑，已搭建了30年，但其与被告徐元彩的租赁合同中约定的租赁房屋并未包括该违章建筑，其未就该违章建筑收取房租，原、被告等人使用该违章建筑系其自身行为，与其无关。 2020年5月8日，姑苏区沧浪街道“四类行业”整治专班向畅鑫饭店出具一份《情况说明》：“按照姑苏区“四类行业”综合整治相关要求，你店后厨属于违章建筑应予以拆除。在拆除违章建筑后，你店已不具备原有加工制作热食类食品的必要条件，特此说明。” 2020年5月12日，本院向姑苏区市场监督管理局出具调查函，要求其就上述《情况说明》中所称的“你店已不具备原有加工制作热食类食品的必要条件”具体指何种条件。以及厨房拆除后，案涉房屋是否满足其他食品加工制售的场所要求。该局于2020年5月19日回函称，畅鑫饭店经营的系预包装食品销售及热食类食品制售。后厨为餐饮服务者进行食品即时加工的场所并应具备相应的设施。同时，根据食品安全法第四十七条的规定，生产经营条件发生变化，不再符合食品安全要求的，食品生产经营者应当立即采取整改措施；有发生食品安全事故潜在风险的，应当立即停止食品生产经营活动，并向所在地县级人民政府食品药品监督管理部门报告。2019年2月，姑苏区启动“四类行业”综合整治，该店作为食品处理区的后厨拆除后，不具备原有加工制作热食类食品的必要条件。在该店后厨的违章建筑拆除后，是否满足其他食品加工制作经营的场所要求，根据《食品经营许可管理办法》第二十七条第二款的规定，经营场所发生变化的，应当重新申请食品经营许可。经营者提出申请后，属地监管部门将根据《江苏省食品经营许可（餐饮服务类）审查细则（试行）》的规定，按照其主体业态、餐饮服务经营项目，并考虑风险高低对餐饮服务食品经营许可申请进行分类审查。 另查明：原告李欢承租的案涉房屋分为餐厅和厨房，中间以一道门相隔，该厨房与餐厅相连，且进入该厨房的唯一通道即餐厅。经测量，原、被告一致确认案涉房屋的餐厅部分的套内面积为17.02平方米，厨房部分的套内面积为10.82平方米。 还查明：与案涉房屋相邻的一间房屋系被告徐元彩自己使用，用于经营早餐店，该房屋的结构与案涉房屋相同，也是由餐厅（餐厅部分的套内面积约为22.7平方米）与厨房组成，厨房系违章建筑。被告徐元彩按照要求对环保、消防、食品经营设施设备等问题进行整改，并将违章搭建的厨房拆除后，姑苏区沧浪街道“四类行业”整治专班于2019年6月2日向被告徐元彩出具了现场审核意见书，认为其整改已经符合营业条件，可以正常经营。 本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其不得以承租人未经同意为由认定转租合同无效。因案涉房屋的出租人汪旭霞称其于2019年就已得知被告徐元彩将案涉房屋转租给原告李欢使用，但至今从未提出过异议，也未表示反对，应视为其同意转租，故被告徐元彩与原告李欢就案涉房屋有合法产权的部分（即餐厅部分）签订的租赁合同依法成立有效。 对于违章搭建的厨房部分，因未取得相关的规划许可，原、被告就厨房部分的合同约定无效。对于被告徐元彩称租赁合同中记载的苏州市右一间房屋仅指餐厅部分，不包括厨房部分的抗辩意见，本院认为，根据案涉房屋的结构，餐厅与厨房相连，且餐厅是通往厨房的唯一通道，餐厅与厨房在事实上已构成整体。被告徐元彩将案涉房屋出租给崔孝林使用时，崔孝林就将违章搭建部分作为厨房使用，与餐厅部分构成不可分割的整体。在原、被告概况的真实意思表示中，租赁合同中记载的苏州市右一间房屋应系指餐厅及厨房的全部，而并非仅指餐厅部分。原告李欢向被告徐元彩支付的租金实际也包含了餐厅及厨房。 对于案涉房屋无法继续经营饭店的原因，根据本案查明的事实并结合原、被告的陈述，畅鑫饭店因污水、油烟排放等问题可以通过整改，并获得监管部门同意后继续经营，上述问题并非导致畅鑫饭店无法继续经营的根本原因。根本原因在于，案涉房屋的厨房部分涉及违章搭建需拆除。根据姑苏区市场监督管理局的答复，如厨房拆除后，案涉房屋就不再符合热食类食品加工制售的场所要求。因此，即便李欢对污水、油烟排放等问题作了整改，其仍然不能继续经营饭店。由于原告李欢经营畅鑫饭店已久，如因后厨拆除后，要求其短时间内立即转换经营模式过于苛责。 对于被告徐元彩应否对畅鑫饭店关停造成的相关损失承担责任的问题，本院认为，虽然原、被告签订的租赁合同并未约定出租人需确保承租人特定用途实现，但由于原告李欢自2018年9月份就从案外人崔孝林处转租了案涉房屋，并开始经营畅鑫饭店，原、被告于2019年1月续签合同时，被告徐元彩对于原告李欢租赁案涉房屋系继续经营畅鑫饭店是明知的。现因案涉房屋的厨房系违章建筑需拆除，导致原告无法继续经营饭店，致使案涉房屋被监管部门要求关停，被告徐元彩对此应负一定的责任。但虑及承租人对于承租标的物是否为合法建筑以及是否满足其经营需求应负有主要的考量和判断的义务，故原告李欢对于畅鑫饭店关停产生的损失应负主要责任。被告徐元彩作为出租人，明知承租人特定租赁用途而未就厨房部分系违章建筑尽提示、说明和告知义务，应对畅鑫饭店关停造成的损失负次要责任。对于被告徐元彩称其在畅鑫饭店关停前也不知晓厨房部分系违章建筑，故其对此无法告知原告而不存在过错的抗辩意见，本院认为，被告徐元彩在从汪旭霞处承租房屋时，其作为承租人，也应对案涉房屋是否的合法性进行审查，其因未尽必要的审查义务导致不知情并非其免责的法定理由。 对于原告李欢要求被告徐元彩返还2019年5月12日起至2020年1月6日止的租金32500元的请求，本院认为，对于厨房部分，因系违章建筑，事实上已被监管部门禁止使用，故被告徐元彩应将厨房部分在关停期间对应的租金全部返还给原告李欢。对于厨房部分是何时被监管部门要求拆除的问题，原告李欢称系监管部门于2019年5月13日到店察看整改情况时提出，后又称监管部门于2019年5月27日再次到店察看时，要求拆除厨房部分。被告徐元彩称监管部门是于2019年5月下旬到店察看时要求拆除厨房部分。因原告未举证证明监管部门要求拆除的时间系2019年5月12日，结合原、被告的陈述，本院认为监管部门系2019年5月27日要求拆除的可信度较大，本院予以采信，故案涉房屋因厨房部分需要拆除而关停的时间应自2019年5月27日起。 对于厨房部分的租金，本院参照餐厅及厨房部分的面积比例予以划分，即厨房部分对应的每月租金为1619元[10.82平方÷（17.02平方米+10.82平方）×（50000元/年÷12个月）]。厨房部分自2019年5月27日至2020年1月6日关停期间对应的租金为11873元[（1619元/月×7个月）+（1619元/月÷30天）×10天]。被告应将该11873元返还给原告李欢。 对于餐厅部分自2019年5月27日至2020年1月6日关停期间产生的租金，根据原、被告对于造成该部分损失的责任比例，酌情认定由被告徐元彩承担其中的30%。经核算，餐厅部分对应的每月租金为2547.67元[（50000元/年÷12个月）-1619元]。2019年5月27日至2020年1月6日期间共产生租金18682.91元[（2547.67元×7个月）+（2547.67元÷30天）×10天]，该部分应由被告徐元彩向原告李欢返还其中的30%即5604.87元（18682.91元×30%）。上述合计应由被告徐元彩向原告李欢返还17477.87元（11873元+5604.87元）。 对于原告李欢要求被告赔偿其2019年5月12日起至2020年1月6日期间的停业损失85800元的请求，本院认为，原告于2019年5月27日就知晓因案涉房屋的后厨需拆除，导致其无法继续经营畅鑫饭店，但其既未及时向被告徐元彩提出解约，也未及时将案涉房屋返还给被告徐元彩，而是在案涉房屋外张贴告示欲再次转让给他人。后案涉房屋未能成功转让，原告李欢直至2019年12月19日才向本院提起本案诉讼，原告李欢自身对于损失的进一步扩大具有重大过错。虑及原告李欢于2019年5月27日才从监管部门明确得知厨房拆除后无法继续经营饭店，且返还案涉房屋前需给予必要的搬离时间及提起诉讼的时间，故本院酌情认定自2019年5月27日起的两个月为其因饭店无法经营必然造成一定的停业损失。对于后续产生的停业损失，系原告李欢怠于返还房屋扩大的损失，本院不予支持。根据原、被告双方对于饭店无法经营的责任比例，被告应对这两个月的停业损失承担30%的赔偿责任。 对于原告李欢在停业前的经营收益，原告李欢主张其停业前每月的经营收益为11000元，但未提供充分的证据予以佐证，本院不予认可。虑及原告李欢主张其因饭店关停将产生一定的营业损失具有一定的合理性，本院酌情参照2018年江苏省住宿和餐饮业的就业人员平均工资46793元/年的标准计算。即被告徐元彩应赔偿原告李欢停业损失2340元（46793元/年÷12个月×2个月×30%）。 对于原告李欢要求被告退还保证金3000元的请求，因双方尚有水电费未结算，被告徐元彩在结清水电费之前有理由拒绝返还。原告李欢可待水电费等费用结清后再向原告徐元彩要求返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下： 一、被告徐元彩于本判决生效之日起10日内向原告李欢返还租金17477.87元。 二、被告徐元彩于本判决生效之日起10日内向原告李欢赔偿停业损失2340元。 三、驳回原告李欢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2726元，由原告李欢负担2281元，被告徐元彩负担445元，并于本判决生效之日起10日内直接交付给原告李欢。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年八月十四日 书记员  杨 昀