江西省乐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1025民初545号 原告：曾贵生，男，1961年9月4日出生，汉族，住乐安县。 委托诉讼代理人：王梦茜，江西三松（乐安）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：乐菁，男，1988年7月4日出生，汉族，住乐安县。 第三人：罗小明，男，1964年3月17日出生，汉族，住乐安县。 原告曾贵生诉被告乐菁、第三人罗小明案外人执行异议之诉，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾贵生及其委托诉讼代理人王梦茜、第三人罗小明到庭参加诉讼，被告乐菁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾贵生向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对原告购买的位于乐安县鳌溪镇公园路43号（47号）房产一套（房屋产权证号：乐房权证敖溪私字第××号，建筑面积285.33平方米）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、依法判令原、被告签订协议合法有效，并确认位于乐安县鳌溪镇公园路43号（47号）房产一套（房屋产权证号：乐房权证鳌私字第××号，建筑面积285.33平方米）归原告所有；3、依法判令被告立即协助和配合原告办理位于乐安县鳌溪镇公园路43号（47号）房产一套（房屋产权证号：乐房权证鳌私字第××号，建筑面积285.33平方米）产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告等人于2011年2月26日将位于乐安县公园路43号的土地及房屋建筑等附属设施出让给原告，协议签订后，原告依约履行合同义务支付相应价款，被告等人也将该房屋交付给了原告。原告获得该房屋后因该房屋过于破旧就开始对该房屋进行拆除翻建，翻建所花费的开支及办证费用等一切开支均是由原告支付，因政策等原因，对翻建后房屋及土地均以被告名义办理土地使用权证及房屋所有权证【乐国用（2012）第08058号、乐房权证鳌溪私字第××号】，被告在整个建房中及办理登记手续均未参与也未出资，原告为该房屋及土地真实权利人，该房屋其中11套商品房均已出售完毕且也办理了产权过户手续，现尚剩下第一、七层未办理过户登记手续。因被告与第三人因民间借贷纠纷，乐安县法院作出（2019）赣1025民初970号民事判决书，被告应判决生效后十日内偿还第三人借款本金100000元、利息12000元。2020年1月8日，第三人依据该判决书向乐安县人民法院申请强制执行，要求对乐国用（2012）第08058号、乐房权证鳌溪私字第××号的房屋予以强制执行。原告于2020年5月19日向乐安县人民法院提出书面执行异议，6月1日，乐安县人民法院作出（2020）赣1025执异1号执行裁定书，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。基于上述事实，根据《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其该不动产物权的真实权利人请求确认其享有物权的，应予支持。故提起本案诉讼。 被告未作答辩。 第三人辩称，房产证是谁的名字就是谁的，合同、协议是可以造假，如果不是乐菁的，就应该去过户。其次，乐菁是原告的外甥，他们很有可能造假。 双方无争议的事实： 乐玲、乐雅、乐菁系乐某、卢四花的儿女。2019年9月24日，第三人以被告借款112000元为由向乐安县人民法院提起诉讼，本院于2019年10月21日作出（2019）赣1025民初970号民事判决书，判决被告于判决生效后十日内偿还第三人借款本金100000元、利息12000元。因被告未按该判决履行义务，第三人于2020年1月8日向本院申请强制执行，本院于2020年1月10日作出（2020）赣1025执字26号执行裁定书，查封登记在被告名下的坐落于乐安县鳌溪镇公园路47号房产一套。原告向本院提出执行异议，本院于2020年6月1日作出（2020）赣1025执异1号执行裁定，驳回曾贵生的异议。为此，原告向本院提起执行异议之诉。 原告提交的证据内容、证明目的，被告质证意见，本院认证意见： 1、2011年2月26日原告与卢四花、乐菁、乐玲、乐雅签订的土地房屋出让协议书一份，该协议约定出让人卢四花、乐某、乐菁、乐玲、乐雅将坐落在原乐安大道192号（现公园路43号）的房屋、厨房（土地使用证面积402m2）、猪圈、厕所及空地等360m2（未办理土地使用证）共作价120万元，土地使用证号“乐国用（2001）字第080312号出售给买受人曾贵生。出让人自留建房面积100m2，位于出让人所出卖房屋的左前侧，靠左根荣、左端荣房屋处。地形宽为8m、深为12.5m。此100m2土地使用证，由买受人为出让人办理土地出让使用权证，姓名为卢四花、乐菁。买受人要为出让方在自建的房屋中办理四户六套房产证手续，姓名为卢四花（一、二楼）、乐菁（三、四楼）、乐玲（五楼）、乐雅（六楼），所需要费用由买受人支付。出让方在自建房屋过程中，如有相关职能部门收税、费等均由买受方负责支付。……出让方房产证现已因贷款抵押在鳌溪信用社，由买受方自行取出，贷款本金及利息由买受方支付。双方同意签字时，买受方一次性付清出让方房屋及土地款120万元。此时，出让方将房产证及土地使用证交给买受方。出让方房屋建成后，买受方在2012年6月底之内为出让方办好“房屋所有权证”，并将“房产证”交给出让方。收条一份，其上载明：今收到曾贵生购买卢四花、乐菁、乐玲、乐雅土地房屋款共计币壹佰贰拾万元正。今收人卢四花，2011.2.26.证明诉争房屋所占用的土地系原告于2011年2月26日从卢四花、乐某、乐菁、乐玲、乐雅处以120万元价格购买的。第三人质证意见，反正现房产证上的名字乐菁的。被告未发表质证意见。 2、乐国用（2012）第080584、081139号国有土地使用证二份，该二证在2012年6月25日、12月25日办理，土地使用权人均乐菁，乐房权证鳌溪私字第××号房屋所有权证，登记房屋所有权人为乐菁，该房屋为7层，总建筑面积为1539.64m2,并记载其中第二层至第六层、第七层701住房共十一套已卖出。剩余第一层和第七层702房，所剩建筑面积285.33m2，该房屋于2012年建成。相关发票21份，这些发票均是原告为建乐房权证鳌溪私字第××号房屋到相关部门缴纳的费用发票，虽这些票据的缴款人乐菁，但实际缴款人为原告。因这些证据的原件均是原告持有，从而证明诉争土地及房屋虽然登记在被告名下，但都是原告出资的，故该房屋实际产权人为原告。第三人质证意见，这些证件及发票均是被告的名字，无法证明该房屋的实际权利人为原告。被告未发表质证意见。 3、2011年8月28日，原告与左根荣、左有根的建房协议，其内容为原告在建房过程中要按本协议内容保证所建房与左根荣、左有根房屋的间距。证明诉争房的实际权利人为原告。第三人质证意见，该协议与本案无关。被告未发表质证意见。 4、证人乐某的出庭证言，证明原告提供证据1的真实性，其次证明原告购买他的房屋后就由原告把原先的房屋拆除翻建，所有建筑费用及向相关部门所交纳的费用均不是出让人支付。乐菁在2011年时刚从部队退伍回来。第三人质证意见，证人的证言无法证明原告的主张。被告未发表质证意见。 5、张后辉的出庭证言，证明张后辉于2015年从原告处以30万元的价格购买了乐房权证鳌溪私字第××号房屋所有权证的702室，但还未办理产权过户手续。2015年4月13日，原告与张后辉的住房买卖合同一份，约定原告将公园路43号一栋702室以每平方米2400元价格出售给张后辉。购房收据5份，证明原告与张后辉签订上述合同后，张后辉向原告支付部分购房款的凭证。张后辉为702室的电表编号：0222006040、水表号26207号从2017年至现今通过其手机号152××××5099绑定帐户网上缴纳电费的流水、视频一组及宽带交费凭证，证明张后辉自2019年6月29日至今为702室的交费情况。第三人质证意见，原告提供的这些证据是站不住脚的，这房子是被告的。被告未发表质证意见。 6、原告提供邹成生、黄国宾、胡银菊、董小英的出庭证言，证明诉争房屋的水泥、钢材、水电安装、房屋建造的费用均由原告出资支付，该房屋在2012年建成。第三人质证意见，证人的证言无法证明原告的主张。被告未发表质证意见。 7、**香的出庭证言，证明其是2016年5月6日向原告购买了公园路43号二栋的702室，以2400元/m2。并提供了其房产证、银行流水、结婚证，证明**香、邱明星夫妇于2016年5月6日向原告购买了公园路43号二栋702室，并于2020年1月日通过乐玲、乐雅的乐房权证鳌溪私字第××号房产证分割而来。第三人质证意见，证人的证言无法证明原告的主张。被告乐菁未发表质证意见。 8、原告提供乐房权证鳌溪私字第××号房屋所有权证中第二层至第六层、第七层701住房十一套的相关房屋产权证及原告与购房所签订的购房协议及购房款收据，证明该十一套房屋均由原告出售给个人，且均办理了房产转移登记，从而证明该房产证的其余所剩建筑面积285.33m2的实际权利人为原告。第三人质证意见，证人的证言无法证明原告的主张。被告未发表质证意见。 本院综合认证意见，1、原告提供的第1、2、3、8组证据均为原始书面证据，原告提供的第6组证据的证人全部是原告兴建公园路43号（47号）一、二栋房屋建材供应商、承建方，也同样与原告提供的1、2、3、8组证据相互印证，形成完整证据链，故本院对上述证据予以确认。2、原告提供的证据5，从张后辉提供的原始购房协议、购房款收据及张后辉入住该房屋后交纳相关水、电费及宽带费的票据和付款凭证形成证据链体系，证实了张后辉于2016年向原告购买了公园路43号（47号）一栋702室，且原告提供的证据7、8，同样证实了他们所购买公园路43号（47号）的房屋均是从原告处购买的，反过来进一步印证原告提供证据4的真实性，故本院对原告提供的1、2、3、4、5、6、7、8组证据予以确认。 本院通过上述证据及当事人的陈述确认以下事实： 2011年2月26日原告与卢四花、乐某、乐菁、乐玲、乐雅签订的土地房屋出让协议书一份，该协议约定出让人卢四花、乐某、乐菁、乐玲、乐雅坐落在原乐安大道192号（现公园路43号）的房屋、厨房（土地使用证面积402m2）、猪圈、厕所及空地等360m2（未办理土地使用证）共作价120万元，土地使用证号“乐国用（2001）字第080312号出售给买受人曾贵生。出让人自留建房面积100m2，位于出让人所出卖房屋的左前侧，靠左根荣、左端荣房屋处。地形宽为8m、深为12.5m。此100m2土地使用证，由买受人为出让人办理土地出让使用权证，姓名为卢四花、乐菁。买受人要为出让方在自建的房屋中办理四户六套房产证手续，姓名为卢四花（一、二楼）、乐菁（三、四楼）、乐玲（五楼）、乐雅（六楼），所需要费用由买受人支付。出让方在自建房屋过程中，如有相关职能部门收税、费等均由买受方负责支付。……出让方房产证现已因贷款抵押在鳌溪信用社，由买受方自行取出，贷款本金及利息由买受方支付。双方同意签字时，买受方一次性付清出让方房屋及土地款120万元，此时，出让方将房产证及土地使用证交给买受方。出让方房屋建成后，买受方在2012年6月底之内为出让方办好“房屋所有权证”，并将“房产证”交给出让方。收条一份，其上载明：今收到曾贵生购买卢四花、乐菁、乐玲、乐雅土地房屋款共计币壹佰贰拾万元正。今收人卢四花，2011.2.26.原告付清上述价款后，卢四花、乐某、乐菁、乐玲、乐雅也及时按约定对协议交易标的物交给了原告，原告对协议土地上的建筑物进行拆除，并到相关行政主管部门办理土地使用、建设工程等相关手续，并以乐菁、乐玲、乐雅的名义交纳相关费用和办理相关证件，2012年6月25日、12月25日，原告以乐菁的名义取得了公园路43号的国有土地使用证（乐国用（2012）第080584、081139号国有土地使用证），原告在该土地上建了两栋七层的房屋，分别以乐菁的名义办理了乐房权证鳌溪私字第××号房屋所有权证。以乐玲、乐雅名义办理了乐房权证鳌溪私字第××号房屋所有权证，其中乐房权证鳌溪私字第××号房屋所有权证的第二层至第七层十二套房屋均被原告出卖给了邓福良、龚成望、元贤龙、杨桂生、罗红英、杨细英、杜毅、龚雪花、刘湘乐、董仉保、管伟、张后辉，该栋的第一层未出售，因此，该证上尚剩建筑面积285.33m2；乐房权证鳌溪私字第××号房屋所有权证的第二层至第七层十二套房屋也均被原告出售给了**香等人，第一层为车库或杂物间不可办理产权证，但也被原告出卖了。原告出卖上述的房屋除张后辉的房屋之外，其余的均办理了产权过户手续。 本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。本案中诉争房屋所占用的土地使用证（乐国用（2012）第080584、081139号国有土地使用证），事实是原告2011年2月26日通过与卢四花、乐某、乐菁、乐玲、乐雅签订的土地房屋出让协议书取得，虽原告提供办理该土地使用许可时向相关部门交纳相关费用票据上的缴款人为被告，但这些原始票据的持有人是本案原告，且被告父亲即证人乐某也证实该房屋兴建办理相关手续所交纳的相关费用均是由原告支付，乐某作为出让方未支付和承担。因此，该宗土地的实际使用权人是原告，而原告在该宗土地上所建的两栋七层楼房，实际出资建造人是原告，且建成后，实际出卖人也是原告，上述种种情形也与原告在2011年2月26日与卢四花、乐某、乐菁、乐玲、乐雅签订的土地房屋出让协议书的内容相吻合，故原告是乐房权证鳌溪私字第××号房屋所有权证上尚剩建筑面积285.33m2建筑物的实际权利人。因此，对第三人主张诉争建筑物是属于被告的意见不予采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，对案外人提起的执行异议之，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。因在第三人申请执行被告乐菁民间借贷纠纷一案中，（2020）赣1025执字26号执行裁定书，查封登记在被告名下的坐落于乐安县鳌溪镇公园路43号（47号）房产一套即本案诉争房屋，根据本案审理查明事实，因该房屋的实际权利人是原告，故原告要求停止对诉争房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。为此，对原告要求对诉争房屋确权并要求被告协助办理产权过户的诉讼请求，本院予以支持。 综上，停止对乐房权证鳌溪私字第××号房屋所有权证上尚剩建筑面积285.33m2的强制执行，该部分建筑的实际权利人为原告，被告应协助原告就该部分建筑物办理产权过户，过户所产生的相关税、费等由原告自己承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、停止对乐房权证鳌溪私字第××号房屋所有权证上尚剩建筑面积285.33m2房屋的强制执行并解除对该房屋的查封措施； 二、曾贵生对乐房权证鳌溪私字第××号房屋所有权证上尚剩建筑面积285.33m2房屋享有所有权； 三、乐菁于本判决生效后十五日内协助曾贵生办理乐房权证鳌溪私字第××号房屋所有权证上尚剩建筑面积285.33m2房屋的产权过户，办理过户所产生的相关税、费等由曾贵生承担。 本案诉讼费9800元，由曾贵生承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审 判 长  谌宇 人民陪审员  陈兰 人民陪审员  范平 二〇二〇年八月五日 书 记 员  刘佳