安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初3421号 原告：李志强，男，汉族，1990年1月2日生，户籍地安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：童宏正，安徽和源律师事务所律师。 被告：巢湖融进置业有限公司，住所地巢湖市东方新世界1120室，统一社会信用代码91340181394377096H。 法定代表人：钱进，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：焦纪明，安徽焦纪明律师事务所律师。 原告李志强与被告巢湖融进置业有限公司（下简称巢湖融进公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李志强的委托诉讼代理人童宏正，被告巢湖融进公司的委托诉讼代理人焦纪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志强向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金暂计28149.15元（暂计算至2020年6月15日，自2020年2月1日起以购房款1042561元为基数，按日万分之二计算至实际交付之日止）；2、判令被告支付原告逾期交付车位违约金暂计8300元（暂计算至2020年6月15日，自2020年2月1日起以购房款250000元为基数，按日万分之二计算至实际交付之日止）；3、请求确认《地下停车位使用权转让合同》从2020年5月2日起至2040年5月1日止的租赁期限有效，从2040年5月2日起至2086年4月22日的租赁期限无效并返还李志强车位租赁费用174211.96元；4、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实理由：2018年12月，原告到被告售楼部咨询购房事宜，被告明确告知必须先购买价值25万元的车位才有购房资格。被告被迫按照被告的要求于2018年12月26日通过其父亲李俊海的账户向被告的财务人员王连仲转款25万元用于购买车位，以便获得购房资格。在支付上述车位款20天后，2019年1月15日，原、被告签订《商品房期房买卖合同》一份，约定原告购买被告爱巢玉兰花园11号楼2单元201室房屋，房屋总金额为壹佰零肆万贰仟捌佰玖拾叁元整，并对房屋交付条件、交付时间、逾期交房的违约责任等均作了明确约定。2020年1月6日，被告向原告送达了《关于延期交房的告知函》，明确告知原告案涉房屋无法按期交付，被告构成了预期违约。被告已向原告退还332元购房款，原告实际支付的购房款为1042561元，被告已于2020年5月22日向原告开具1042561元的购房款发票2张。被告至今未向原告提供《建设工程竣工验收备案表》、《面积实测技术报告书》、《建设规划许可证》正本等材料，被告至今未按合同约定向原告交付房屋，需向原告支付逾期交付房屋的违约金。由于捆绑销售车位，原告于2020年5月2日与被告补签《地下车位使用权转让合同》一份，约定被告将于2019年12月31日前将该车位交予原告并投入使用，但被告至今未将该车位交付给原告，需参照《商品房期房买卖合同》中关于逾期交付房屋的违约金计算标准向原告支付逾期交付车位违约金。原、被告签订的《地下停车位使用权转让合同》，虽名为使用权转让合同，实为租赁合同。《地下停车位使用权转让合同》中案涉车位约定的使用年限与该车位所占用的国有土地使用权剩余使用年限一致，已经超过了租赁期最长保护期限20年的规定，《地下停车位使用权转让合同》中超过20年租赁年限的部分无效，被告需向原告退还因租赁无效期间的租金。现原告李志强诉至法院，请求判如所请。 被告巢湖融进公司辩称：1、被告认可逾期交房和逾期交付车位的事实是客观存在的，2020年1月6日被告向原告发出了《关于延期交房的告知函》，在告知函中被告不仅如实告知了可能逾期交房的事实，而且承诺将会按照合同约定承担违约责任，在发函之后，被告严格敦促施工单位工程进度、加紧工期。在2020年1月17日，原告房屋所在的玉兰花园11号楼工程经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，被告随后报工程质检部门验收；2、逾期交房和逾期交付车位的原因中很大一部分包含着“新冠”疫情的特殊因素，在合同约定的交付房屋期限2020年1月31日来临之前的1月25日开始，房屋交付事宜便因为“新冠”疫情的原因被迫停止了，政府部门规定的复工时间为3月9日，在疫情期间，被告再次向原告寄送了《关于爱巢玉兰花园项目顺延交付的通知书》，告知了原告由于疫情影响的不可抗力原因导致商品房交付时间将予以顺延；3、2020年5月2日，原告亲自到交房现场办理了交房手续，并逾期交房和交付车位的违约金事宜和房屋面积差价款进行了结算，2020年5月7日被告将应当支付给原告的包括面积差价款332元、逾期交房违约金5527元以及车位违约金2100元，共计7959元以银行转账方式支付给原告。4、被告转让给原告的车位是不计入容积率、不计入公摊面积、并非人防设施性质的，是符合政府规划设计标准的，由被告自建、自有的地下停车库、停车位，被告有权对地下车位进行处分；原告称双方所签订的《车位转让合同》实为租赁合同，明显系认定事实和适用法律的错误，其诉请要求确认超过二十年租赁期部分的合同无效，并要求返还超期租金也缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的该部分诉请；5、原告签订房屋买卖合同、车位转让合同，向被告支付购房款和车位款，接受房屋交付、接受车位交付、接受被告支付的逾期交房违约金和逾期交付车位违约金均是原告真实意思表示，现原告再次提出要求被告承担逾期交付违约责任显然无理，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明以下事实：爱巢玉兰花园商品房及地下车库工程系巢湖融进公司投资开发建设。2019年1月15日，巢湖融进公司（出卖人）与李志强（买受人）签订《商品房期房买卖合同》（合同编号：YS0082398）一份，约定李志强从巢湖融进公司处购买爱巢玉兰花园11号楼2单元201室房屋，并约定“交付期限：出卖人应当在2020年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2、该商品房取得面积实测技术报告书。…5、《建设规划许可证》正本，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。2020年1月6日，巢湖融进公司出具《关于延期交房的告知函》，载明“…但目前爱巢玉兰花园项目正在办理各项竣工验收手续，我司预计将不能如期交房，大约要延后1-2个月时间，具体交付日期我司将另行通知您！我司将信守承诺，严格履行合同约定的责任和义务…”并邮寄送达给李志强。2020年2月27日，巢湖融进公司出具《关于爱巢玉兰花园项目顺延交付的通知》，载明“…受疫情影响，您购买了爱巢玉兰花园项目物业，交付时间将予以顺延，待疫情影响结束后我司另行书面通知。具体顺延期限将严格按照政府出台的相关文件和不可抗力的实际期间规定…”并邮寄送达给李志强。2020年4月29日，巢湖融进公司出具《交房通知书》送达给李志强，并于2020年4月30日在巢湖晨刊刊登交房通知书。2020年5月2日，李志强在《爱巢玉兰花园交房登记册（11#）》签名，确认面积差金额332元、违约金5527元，合计5859元。2020年5月4日李志强办理了业主入住手续并在《爱巢玉兰花园项目业主入住手续办理流程确认单》签名确认。 2020年5月2日，巢湖融进公司（甲方）与李志强（乙方）签订《地下停车位使用权转让合同》，约定甲方将其开发的爱巢玉兰花园项目西侧地库-1-111号地下停车位使用权转让给乙方，同时约定“该车位使用权转让价款为250000元；甲方将于2019年12月31日前将该车位交予乙方并投入使用；乙方使用该车位的年限与该车位所占用的国有土地使用权剩余使用年限一致，使用期期限满后，按照国家相关规定执行，如能继续使用，乙方应当按照法律规定缴纳相关税费，乙方不再支付甲方使用费；甲乙双方确认根据巢湖市现规定，车位不能领取乙方名义的房地产权证，但不影响乙方根据本合同约定使用车位；乙方有权转让该车位使用权，但仅限于向本项目业主转让…”。2020年5月2日，李志强在《地下车位交付登记册》签名，确认违约金2100元。2020年5月7日，巢湖融进公司已将面积差金额332元、逾期交房违约金5527元、逾期交付车位违约金2100元，合计7959元支付给了李志强。 另查明爱巢玉兰花园11号楼于2020年1月17日竣工验收合格，2020年4月24日办理了竣工验收备案登记手续，2020年4月30日巢湖融进公司就案涉工程领取了《建设工程规划许可证》，2020年5月15日巢湖市不动产登记（交易）中心就爱巢玉兰花园11号楼出具了《巢湖市房屋面积测绘技术报告[实测]》。 再查明原告所受让的车位非人防车位，但不能办理产权登记手续。爱巢玉兰花园地下车库工程建设，业经巢湖市规划及住房建设管理部门颁证许可，其地下车库总建筑面积28789㎡（不计容建筑面积）。2020年1月17日，案涉地下车库工程竣工并经验收合格。 以上事实，有当事人陈述、《商品房期房买卖合同》、《地下停车位使用权转让合同》、《爱巢玉兰花园交房登记册（11#）》、《地下车位交付登记册》等证据材料载卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房期房买卖合同》、《地下停车位使用权转让合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效，双方均应按约定行使相应的权利，履行相应的义务。本案中李志强依约给付购房款及车位使用权转让金，巢湖融进公司应当按照合同约定的时间交付房屋及车位，巢湖融进公司未能按期交付房屋及车位，理应按照合同约定承担违约责任。现巢湖融进公司已将符合合同约定条件的房屋交付给了李志强，李志强在巢湖融进公司提供的《爱巢玉兰花园交房登记册（11#）》、《地下车位交付登记册》中对逾期交房违约金和逾期交付车位违约金签字确认，系其真实意思表示，应视为双方对逾期交房违约金和逾期交付车位违约金的数额达成一致意见，且巢湖融进公司已将双方确认的违约金支付给李志强，现李志强再次诉请要求巢湖融进公司就逾期交房及逾期交付车位承担违约责任，本院不予支持。 根据现有证据可知，案涉车位系规划确定的非人防停车位。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，巢湖融进公司有权以出售、附赠或者出租等方式处分该车位。从《地下停车位使用权转让合同》来看，李志强有权使用该车位，该使用权期限与被告取得的土地使用权期限一致，且在使用权期限内，李志强有权将车位转让给同小区内其他符合条件的业主，李志强依据该转让合同的约定对案涉车位享有占有、使用、收益、处分的权利，符合物权的法律特征，双方签订的《地下停车位使用权转让合同》的性质应认定为所有权转让。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，李志强作为完全民事行为能力人，与巢湖融进公司签订《地下停车位使用权转让合同》是双方自愿选择的结果，系双方真实意思表示，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺，现李志强主张双方签订的协议系租赁合同性质，继而要求确认协议中超过20年租期的约定内容无效并主张返还相应期限内的租金，与事实不符，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第七十四条之规定，判决如下： 驳回原告李志强的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4460元，减半收取2230元，由原告李志强负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  肖金菊 二〇二〇年八月二十四日 书记员  叶 原 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。