山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1670号上诉人（原审被告）：于磊，男，1979年7月5日出生，满族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：丛玫、王雅芳，山东中立达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建新，男，1956年12月25日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张传军，山东海明达律师事务所律师。上诉人于磊因与被上诉人李建新租赁合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2019)鲁1091民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于磊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李建新的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决是在先撤销双方2019年2月24日签订的协议书基础上作出的，而另案确认合同效力纠纷一审认定事实及适用法律错误，于磊已经上诉。双方签订的《协议书》主要内容如下：于磊协调帮助移走李建新畅海花园3号楼门前变电箱，李建新自愿支付于磊26万元酬金。这是双方就委托代理事项达成的协议；于磊于2019年9月1日交还房屋钥匙的同时李建新一次性支付26万元。如果李建新未按时支付费用，于磊则继续使用畅海花园3号楼经营宾馆直至2021年9月1日。虽然“2021年9月1日”被划掉，但是结合于磊时陈述的李建新答应免费使用房屋五年（即从2016年9月开始经营至2021年9月1日）的口头协议可以推定双方确实有过免费使用五年的约定。李建新之所以划掉日期是确保自己支付26万元后，于磊按约交付房屋钥匙而不能按照原来的约定继续使用至2021年9月1日。双方补充约定，于磊交付房屋时必须保证原房屋墙体、主体结构不损坏，外观完整，否则承担相应损失。综上，李建新未按约支付酬金的情况下，于磊可以继续使用涉案房屋，直至其支付26万元为止。2.一审法院认定双方为不定期租赁合同关系错误，一审判令于磊承担占用费没有法律依据。李建新承诺于磊搬走变电箱后可以无偿使用房屋，2015年12月，于磊完成上述委托事项后，李建新于2016年3月份将房屋交付于磊使用，装修完毕后，2016年9月开始经营民宿。实际上，双方建立的是有偿使用房屋关系，于磊作为使用一方的对价是装修房屋，李建新的收益是双方关系结束后享受于磊的装修结果，但是双方对使用时间没有明确的书面约定。结合双方短信、微信记录和通话录音，以及双方2019年2月24日签订的协议书中划掉的日期，可知双方真实的意思就是于磊免费使用房屋五年。因此，在双方约定的免费使用五年期满之前，李建新请求占用费不符合双方约定。于磊为合法占有使用案涉房屋，并非侵占引起的法定之债，李建新亦无权索要占用费。李建新辩称，双方并未达成由于磊免费使用案涉房屋的协议，于磊提供的多份录音恰能证明其所陈述的花费大量费用搬迁变电箱是虚假的，其无论是代理还是承包搬迁变电箱均不能免除支付占用费和搬出案涉房产的义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李建新向一审法院起诉请求：1、于磊立即搬出畅海花园3号别墅楼；2、于磊支付李建新已产生占用费60万元，并按20万元/年计算至实际搬离之日止。一审法院认定事实：于磊承租畅海花园2号别墅经营民宿，李建新系畅海花园3号别墅所有权人，但长期不在威海居住生活，别墅闲置。于磊遂于2014年主动找到李建新要求承租李建新别墅用于经营民宿，李建新予以拒绝。于磊在未获得李建新同意情况下进行装修，后在李建新要求下停止施工。后经于磊多次请求，李建新以于磊能将其别墅门前变电箱搬走为前提同意于磊使用其房屋，并同意于磊继续进行装修，对装修提供了相应意见和要求，于磊装修完毕后即将该别墅用于经营民宿至今。双方未签订书面租赁合同，未对租期、租金、装修费负担及装修添附物归属等事宜进行约定。2018年，因李建新欲出售别墅，要求于磊搬出房屋，于磊以其为搬迁变电设备支出巨大人力、物力、财力为由要求李建新予以补偿。2019年2月24日，案外人李建军经李建新授权代理李建新作为甲方与于磊作为乙方签订一份协议，约定：经双方协商，乙方负责协调帮助甲方将畅海花园3号楼门前变电箱搬走，甲方支付乙方报酬26万元，乙方于2019年9月1日交3号楼钥匙给甲方同时甲方将26万元一次性支付给乙方，乙方搬出租赁终止。如甲方未按时支付费用，乙方按双方商定使用畅海花园3号楼经营宾馆至2021年9月1日止。其中乙方“按双方商定”被手写体字体更改为“则继续”；“2021年9月1日止”被划掉。后面用手写体字体写明“甲方支付乙方26万元整（贰拾陆万元人民币）、乙方交付该房屋时，必须保证原房屋的墙体、主体结构不损坏、外观完整、水电畅通，否则承担相应损失。在交付房屋时，乙方配合甲方出售房屋”。后因于磊又提出李建新补偿其装修费80万元的要求，并拒绝搬出，李建新遂另案诉至一审法院，要求撤销双方2019年2月24日签订的协议书。另查，因畅海花园3号别墅门前有电业部门设置的变电箱等电力设备，于磊曾于2014年9月份拨打电业部门客服电话，以该变电箱阻挡通道、妨害通行为由要求将该变电箱搬迁。2015年7月份，于磊三次拨打电力部门客服电话反映停电、漏电的事宜。后电业部门于2015年10月份因市政规划决定将该变电设备搬走。于磊未支付电业部门任何费用。于磊此期间多次以短信、微信方式告知李建新变电箱搬迁进展情况，并开始对李建新别墅进行装修。于磊提供了双方短信、微信记录、通话录音等证据一宗予以佐证，拟证实其事先已告知李建新搬迁变电箱等变电设备需要支付20万元左右费用，李建新未提出异议，仍将变电箱搬迁工作发包给于磊，于磊履行了将变电箱搬迁的义务，李建新应按双方2019年2月24日签订的《协议书》约定支付26万元报酬。于磊提供的短信记录显示：李建新于2015年10月27日短信回复于磊“我听说我的房子你在装修。马上停了。我跟你讲过，表箱搬走可以给你用。即使那样外立面的方案咱俩商定，内部装修你决定。”李建新同意于磊进行装修后，李建新助理金明实多次通过微信、短信对于磊的装修方案提出修改意见。在双方2018年协商搬出时，李建新多次对于磊表述：“我要真不卖，你用个三五年都没有问题，装修不装修那是咱俩感情问题，你把那个电表箱搬走了……”；“你看装修咱也没有谈价格和你用多久，因为只要我不卖你就能接着用”……；“你办电表箱你也没合同谈价格多少钱”……；“刚开始我是感激你搬走那个电表箱也没说要花多少钱能搬走，你没谈价钱我就感动了”。一审诉讼过程中，经一审法院委托鉴定机构评估，2015年1月至2019年7月期间，畅海花园3号别墅在未装修情况下基础交付占用费为149971元。李建新支付鉴定费2万元。一审法院认为，通过李建新提供的双方短信、微信记录及电话录音，可以认定李建新知悉并同意于磊装修畅海花园3号别墅并用于经营民宿，李建新所称的于磊利用其长期不在威海居住的情况，在其不知情的情况下擅自占用其房屋与事实不相符，其以排除妨害为由诉请，与事实不符，应依法予以变更。从于磊最初找到李建新要求承租畅海花园，李建新予以拒绝，后在于磊多次请求下以于磊能将其门前变电箱等变电设备搬走为由同意于磊使用畅海花园3号别墅，并对于磊装修别墅方案提出意见和要求等事实来看，李建新以其行为表示其同意李建新承租畅海花园3号别墅用于经营民宿，但双方未就畅海花园3号别墅租赁事宜达成书面协议，未对租期、租金、装修费负担及装修添附物归属等事宜进行约定，应视为双方间存在不定期租赁合同关系。李建新有权解除双方间该不定期租赁合同关系，但应给予于磊必要准备时间，于磊应支付其使用房屋期间的相应租金或占用费。故李建新要求于磊搬离畅海花园3号别墅并支付相应占用费的诉讼请求之合理部分，予以支持。从双方短信、微信记录和通话录音来看，于磊接手李建新别墅时，该别墅处于毛坯状态，符合鉴定报告中确认的基础交付状况，故应按基础交付状态给付占用费。至于于磊对畅海花园3号别墅装修费补偿事宜，于磊可另行向李建新主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决：一、于磊于判决生效后十日内搬离畅海花园3号别墅；二、于磊于判决生效后十日内给付李建新2015年1月至2019年7月期间畅海花园3号别墅占用费149971元。案件受理费4900元，李建新负担3400元，于磊负担1500元；鉴定费2万元，李建新、于磊各负担1万元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。于磊提交：证据一、律师函一份，拟证明2018年李建新委托律师向于磊发出律师函，主动提出考虑到于磊搬迁变电箱的辛劳及终止使用案涉房屋所带来的不便，愿支付25万元以下金额作为补偿，该律师函中并未要求于磊支付占用费，于磊使用房屋期间双方一致认可系无偿使用。证据二、于磊拍摄的打印照片一宗，拟证明案涉房屋在2015年12月份仍属无门无窗的烂尾楼，不具备任何居住条件，于磊基于2016年3月份双方的口头协议，自2016年5月份才开始装修房屋。李建新质证认为，对律师函不确定真实性，且即使真实，律师函也没有说明于磊可以免费使用案涉房屋。于磊提交的照片无法确认与案涉房屋的关系，即使是案涉房产照片，也不能证明案涉房产在2015年12月份不具备使用条件。本院认为，律师函已经本院另案函询相关律师和律所，证实系经李建新授权委托出具，对其真实性本院予以确认。于磊提交的打印照片没有原始载体，无法确认具体拍摄时间，不能证明其主张。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉房屋产权人为李建新，于磊自2015年起装修用使用案涉房屋，双方之间并未签订书面的租赁协议，对使用案涉房屋的时间亦没有明确约定，应视为双方之间形成不定期租赁合同。对于不定期租赁合同,合同当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除。亦即李建新在给予必要准备时间的前提下，有权解除要求于磊搬出，一审判决于磊从案涉房屋搬出符合法律规定。于磊主张根据双方于2019年2月24日的协议约定可以推定李建新答应免费使用房屋五年，但根据协议内容，“2021年9月1日止”被划掉，因此其该项主张没有事实依据，本院依法不予支持。关于于磊使用案涉房屋是否需要支付占用费问题。双方于2019年2月24日签订的协议中约定“乙方于2019年9月1日交3号楼钥匙给甲方，同时甲方将26万元一次性支付给乙方，乙方搬出租赁终止”，可见协议中对之前的房屋占用费并无特别约定，在上述协议未被撤销的情形下，李建新主张2019年9月1日之前的占用费没有事实和法律依据。一审判决支持房屋占用费不当，本院依法予以纠正。对此后的占用费李建新可在双方协议效力确定后另行主张。综上所述，于磊的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2019)鲁1091民初1042号民事判决第一项，即（一）于磊于判决生效后十日内搬离畅海花园3号别墅；二、撤销山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2019)鲁1091民初1042号民事判决第二项。三、驳回李建新的其他诉讼请求。一审案件受理费4900元，李建新负担4800元，于磊负担100元；鉴定费2万元，由李建新负担；二审案件受理费3000元，于磊负担100元，李建新负担2900元。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  蒋 涛审判员  张丽萍二〇二〇年八月三十一日法官助理孟佳宁书记员丁真真