浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初18047号 原告（反诉被告）：宁波修权企业管理咨询有限公司，住所地：浙江省宁波市江北区长兴路689弄22号11幢B346室，统一社会信用代码91330205340575513Y。 法定代表人：孙凤美，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：宋骁，北京天驰君泰（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨世远，北京天驰君泰（宁波）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：上海森介企业管理有限公司，住所地：上海市宝山区逸仙路2816号1幢9层918室，统一社会信用代码91310113MA1GMW625Y。 法定代表人：沈启鸥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：顾季，该公司员工。 委托诉讼代理人：方辉，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 原告宁波修权企业管理咨询有限公司（以下简称修权公司）为与被告上海森介企业管理有限公司（以下简称森介公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月18日向本院起诉。审理期间，被告森介公司提起反诉，本院决定合并审理。本案适用普通程序独任审，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）修权公司起诉称：2018年11月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定修权公司将位于浙江省宁波市鄞州区××路××号××楼××室的房屋出租给森介公司办公使用，租期自2018年11月1日起至2020年11月14日止，免租期为14天，自2018年11月15日起开始计收租金，年租金为212882元，租金每三个月支付一次，每次提前一个月支付。森介公司应于2019年10月15日支付2019年11月15日至2020年1月14日期间的租金53220.50元（212882元÷12×3＝53220.50元），森介公司未按期支付。故请求判令：1.森介公司向修权公司支付2019年11月15日至2020年2月14日期间的房屋租金53220.50元，并支付自2019年10月15日起按日利率5‰计算至实际履行之日止的逾期违约金；2.森介公司支付修权公司因本案支出的律师费20000元。庭审中，修权公司提出备位诉请，即如果判决《房屋租赁协议》解除，修权公司在不退押金的基础上，将第一项诉请中的租金53220.50元变更为违约损害赔偿金53220.50元。 被告（反诉原告）森介公司答辩并反诉称：涉案《房屋租赁协议》签订后，森介公司按约支付租金及相关费用。2019年10月上旬，森介公司与修权公司多次就合同解除事宜进行协商。2019年10月21日，森介公司搬至同幢办公楼34层办公，修权公司也将涉案房屋重新对外招租。双方签订的《房屋租赁协议》于2019年11月14日解除，修权公司无权要求森介公司支付2019年11月15日之后的房屋租金。即便修权公司要求支付租金的诉请得到支持，新冠肺炎疫情期间的租金也应减免，逾期违约金计算标准明显过高，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期违约金。同时修权公司诉请的律师费过高，请求法院依法调整。针对修权公司提出的备位诉请即要求森介公司支付违约损害赔偿金，森介公司同意以押金作为违约损害赔偿金。森介公司反诉请求判令：1.确认反诉原、被告之间的《房屋租赁协议》于2019年11月14日解除；2.修权公司返还森介公司房屋押金35480元，水电费代缴保证金1666元，物业费押金6249元，能耗费押金2443.50元，注册押金2000元，合计45838.50元；3.修权公司支付森介公司因本案支出的律师费7000元。 反诉被告修权公司答辩称：森介公司确实于2019年10月上旬与修权公司协商过合同解除事宜，但修权公司没有同意解除合同，森介公司自行搬离房屋系单方违约。如要解除合同，森介公司应采取诉讼方式解除合同，而森介公司于2020年3月10日才收到反诉状。修权公司不同意返还押金，也不同意承担森介公司支出的律师费。 本院经审理认定以下事实：2018年11月1日，修权公司作为出租方（甲方）、森介公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于浙江省宁波市鄞州区××路××号××楼××室的房屋出租给乙方办公使用，租期自2018年11月1日至2020年11月14日，其中2018年11月1日至2020年11月14日为免租期，免租期为14天，甲方于2018年10月29日前将房屋交给乙方使用；第一年即2018年11月15日至2019年11月15日的年租金为212882元，第二年即2019年11月15日至2020年11月15日的年租金为212882元，租金坚持先付后用原则，租金支付方式为三个月押金两个月，乙方应提前一个月支付下一期租金及物业能耗费；乙方应在每年10月15日、1月15日、4月15日、7月15日前支付下一期租金；首期租金为53220.50元，房屋押金为35480元，水电费代缴保证金为1666元，物业费押金为12498元，能耗费为4887元，注册押金2000元，双方签订合同一周内乙方支付房屋押金及首期租金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分由甲方无息返还给乙方；合同期限内乙方中途退租，则构成违约，乙方应赔偿甲方给予的免租期相应租金且剩余已支付租金不予退还，同时甲方有权解除本合同，甲方不退还乙方剩余房租、物业费、水电能耗押金等，若违约金不足以弥补甲方损失的，甲方可以据实追究乙方责任；本合同约定的租赁期满前30日，乙方应将其该已设立公司的营业执照上的经营地址变更为其他地址或注销该公司，即不得再以该房屋地址作为经营地址，否则扣除注册押金；甲乙双方履行本合同时所发生的争议应协商解决，协商不成的可以向房屋所在地人民法院起诉，败诉方应承担对方因诉讼支出的律师费等全部合理费用。 合同签订后，修权公司向森介公司交付了租赁房屋，森介公司支付修权公司房屋押金35480元、水电费代缴保证金1666元、物业费押金6249元、能耗费押金2443.50元、注册押金2000元。森介公司已按约支付截至2019年11月14日的租金。2019年10月8日起，森介公司与修权公司多次协商解除合同，但双方就合同解除相关事宜未能达成明确的一致意见。2019年10月21日，森介公司搬至同幢办公楼34层办公。森介公司搬离后，修权公司即将涉案房屋重新对外招租。同年10月24日，涉案房屋有中介看房。同年12月23日，森介公司分支机构上海森介企业管理有限公司宁波分公司办理营业场所变更登记手续。 庭审中，修权公司陈述其知晓森介公司搬离涉案房屋的事实，对外招租也属实，但不代表修权公司同意解除双方签订的《房屋租赁协议》，修权公司此举是为了避免损失扩大；修权公司提出备位诉请，如果本案最终判决《房屋租赁协议》解除，修权公司同意将第一项租金的诉请变更为违约损害赔偿金的诉请，即要求森介公司支付违约损害赔偿金53220.50元，但押金不予退还。森介公司陈述如修权公司按备位诉请要求森介公司支付违约损害赔偿金，森介公司同意以押金作为违约损害赔偿金。双方均确认修权公司尚未归还森介公司已支付的押金，涉案房屋至今未出租。 修权公司为本案支出律师费20000元，森介公司为本案支出律师费7000元。 以上事实，由原告（反诉被告）修权公司提供的《房屋租赁协议》《委托代理合同》、转账明细、律师费发票、律师费支付凭证、涉案房屋照片，被告（反诉原告）森介公司提供的《房屋租赁协议》、中国工商银行业务回单、微信聊天记录、邮件、《优客工场入驻会员服务协议》《法律服务委托合同》、律师费发票、律师费支付凭证及双方当事人的陈述予以证明。 本院认为，修权公司与森介公司之间的《房屋租赁协议》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同义务。森介公司主张其已于2019年10月21日搬离承租房屋，并通知了修权公司，涉案租赁合同已于2019年11月14日解除。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除，合同违约方一般不享有单方解除合同的权利。故本案森介公司向修权公司发送微信甚至当面提出解除租赁合同，并不会发生合同解除的法律效力。森介公司亦未提供充分证据证明其与修权公司协商一致解除合同，故本院对森介公司要求确认合同自2019年11月14日起解除不予认定。但如承租人确实无租赁的需要，继续履行合同对其显失公平，守约方拒绝解除合同也有违诚实信用原则，因此违约方有权起诉请求解除合同。森介公司在反诉状中解除合同意思表示明确，故本院认定《房屋租赁协议》自反诉状送达修权公司之日即2020年3月10日起解除。合同解除之前，森介公司应按合同约定继续支付租金。关于森介公司要求减免部分租金的意见，本院综合本地新冠肺炎疫情的有关防控措施情况、案涉房屋的经营用途以及双方前期协商情况,酌定减免疫情期间2020年2月1日至2020年3月10日的租金，对修权公司主张的自2019年11月15日至2020年1月31日期间的租金即44909元予以支持。关于森介公司在反诉诉请中主张的押金合计45838.50元，因森介公司同意在本案中抵扣，该押金已足以抵扣尚欠租金，故对修权公司主张的逾期付款违约金，本院不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。森介公司擅自搬离房屋导致合同解除，其应当承担相应的违约责任。根据修权公司的备位诉请，本院综合考虑涉案房屋的位置、出租难度、新冠肺炎疫情影响等因素，酌情确定森介公司赔偿修权公司两个月空租期损失即35480元，扣除剩余押金929.50元（45838.50元-44909元）后，森介公司尚需赔偿修权公司损失34550.50元。 关于修权公司与森介公司各自主张的律师费，因双方主张的律师费计算标准过高，本院酌情调整本诉及反诉律师费均为3500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上海森介企业管理有限公司支付原告宁波修权企业管理咨询有限公司2019年11月15日至2020年1月31日期间的租金44909元； 二、被告上海森介企业管理有限公司支付原告宁波修权企业管理咨询有限公司律师费3500元； 三、被告上海森介企业管理有限公司赔偿原告宁波修权企业管理咨询有限公司损失35480元； 四、确认反诉原告上海森介企业管理有限公司与反诉被告宁波修权企业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁协议》于2020年3月10日解除； 五、反诉被告宁波修权企业管理咨询有限公司返还反诉原告上海森介企业管理有限公司房屋押金35480元，水电费代缴保证金1666元，物业费押金6249元，能耗费押金2443.50元，注册押金2000元，合计45838.50元； 六、反诉被告宁波修权企业管理咨询有限公司支付反诉原告上海森介企业管理有限公司律师费3500元； 上述一、二、三、五、六项相抵后，被告上海森介企业管理有限公司尚需支付原告宁波修权企业管理咨询有限公司34550.50元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 七、驳回原告宁波修权企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求; 八、驳回反诉原告上海森介企业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费1631元，由原告宁波修权企业管理咨询有限公司负担621元，由被告上海森介企业管理有限公司负担1010元；反诉案件受理费1171元，由反诉原告上海森介企业管理有限公司负担135元，由反诉被告宁波修权企业管理咨询有限公司负担1036元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张梦琬 二〇二〇年八月十七日 代书记员 李雪琼