安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终2524号上诉人(原审被告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市长江商贸城A区1号楼第三层,统一社会信用代码91341100750952676U。法定代表人：林贞雄，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：李媛媛，女，1984年11月4日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：杨道成，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。上诉人滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人李媛媛商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茂业公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回李媛媛的一审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费由李媛媛承担。事实和理由：1、一审法院在对逾期办证的事实认定中,擅自扩大裁量权,加大了茂业公司的责任。茂业公司所开发的滁州长江商贸城板材区项目,是经滁州市市政府审批、经济技术开发区重点招商引资项目,也是滁州市重点建设工程项目。茂业公司在销售涉案房屋时使用的是滁州市工商行政管理局和滁州市房地产管理局共同监制的《滁州市商品房预售合同》，是制式合同，而非茂业公司的要式合同。该合同内容茂业公司无权更改。李媛媛一审的诉求是合同之诉,诉茂业公司合同违约,即逾期办证违约。为此,李媛媛请求法院判令茂业公司承担的是合同违约责任。而一审法院认定茂业公司不违约,但违法,应承担违法责任。一审法院的认定显然超出了李媛媛的本诉,擅自运用和扩大了裁量权,给茂业公司增加了责任和负担，不符合法律规定；2、一审法院判决茂业公司逾期办证违法且应向李媛媛支付违约金显失公平。茂业公司在本纠纷中使用的是政府部门监制的制式合同,茂业公司在本纠纷中的使用并无不妥。但一审法院却判决由茂业公司承担全部的违法责任,显失公平。一审法院如此判决,违反了民事案件审理应遵循的诉判一致原则。李媛媛辩称，双方签订的滁州市商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，该合同约定的条款对双方当事人具有法律约束力。根据相关法律规茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并应提供必要的相关证明文件。而本案中，茂业公司于2018年12月才取得初始登记证，导致其不能及时办理房屋权属证书，更无法实现合同的目的，一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。李媛媛向一审法院起诉请求：1、茂业公司向李媛媛支付逾期交房违约金11858元；2、茂业公司支付逾期办证违约金46542元；3、由茂业公司承担诉讼费用。一审查明事实：李媛媛、茂业公司于2017年9月20日签订《滁州市商品房预售合同》,约定茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》17幢商业单元54室房屋出售给李媛媛。合同约定房屋交付时间为2017年12月31日前，房屋交付条件为该商品房验收合格等。一审另查明：2018年2月28日，李媛媛实际收房。茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。一审法院认为，李媛媛、茂业公司签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，李媛媛支付了全部购房款。2018年1月18日，案涉房屋通过竣工验收，已符合交付条件。虽然茂业公司2018年1月19日通过EMS快递邮寄交房通知书指定李媛媛在1月20-24日到茂业公司处办理交房手续，但是由于该快递需要1、2天达到收件人，又根据双方签订的《滁州市商品房预售合同》第十三条约定，收房人应在收到通知之日起10天内会同卖房人对于涉案房屋进行验收交接，因此应当认定茂业公司完成交房时间为1月30日，茂业公司逾期交房应当认定为30天。茂业公司向李媛媛支付逾期交房违约金11858元。在对合同当事人是否违约判断上，首先看合同是否有约定，有约定看约定，没有约定看法定。考诸双方签订的合同，双方并未约定茂业公司办理初始登记起始时间，因此从合同约定上，不能判断茂业公司是否违约。但是，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，茂业公司应当自交付李媛媛房屋90日内协助李媛媛办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司至2018年12月24日才取得初始登记证，造成李媛媛不能及时办理房屋所有权证，达不到完全实现合同目的，茂业公司显属违约。茂业公司应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任，也即茂业公司按照年利率5.655%(案件事实发生在2019年8月20日之前，按照当时中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）、购房款1317567元，承担自2018年5月28日起至2019年1月17日（茂业公司2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）办证违约金，因此李媛媛诉请予以支持，对茂业公司辩解不予支持。双方在《滁州市商品房预售合同》附件一（付款方式和付款期限）约定，李媛媛通过银行贷款于2017年11月5日之前支付剩余购房款65万元，由于李媛媛原因，该款延迟至2018年1月2日才转入茂业公司账户，李媛媛应当按照合同第七条约定承担日万分之三违约金，即李媛媛应当支付茂业公司违约金11310元（65万元×日万分之三×58天）。根据双方签订合同补充条款第六条“甲方在履行交房通知后,如乙方无故不来交接房屋,视为乙方违约,同时甲方收取乙方30天/元房屋管理费”，茂业公司主张房屋保管费840元，于法有据。由于李媛媛同意与其向茂业公司主张款项冲抵，因此茂业公司该主张款项可与李媛媛主张款项冲抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：滁州茂业投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付李媛媛46250元。案件受理费1260元，减半收取630元，由滁州茂业投资发展有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间做出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助李媛媛办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。而茂业公司与李媛媛办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致李媛媛不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约，并判决其支付逾期办证违约金并无不当，本院依法予以维持。综上，茂业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费956元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王献梅审判员  司武山审判员  刘先勇二〇二〇年八月二十五日法官助理张倩书记员李晓月附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；