盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初478号原告(案外人)：印浩，男，汉族，1968年5月2日生，住所地盐城市亭湖区。委托诉讼代理人陈玉朋，江苏法鼎律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行，住所地盐城经济技术开发区希望大道南路5号。法定代表人陈爱祥，该行行长。委托诉讼代理人徐伟、夏磊，该公司员工。被告（被执行人）：盐城市亭湖区苏达机械厂，住所地在盐城市亭湖区永丰工业集中区。法定代表人张长奎，该公司董事长。被告（被执行人）：江苏大曼特种电机制造有限公司，住所地盐城市亭湖区永丰工业集中区。法定代表人邱萍，该公司董事长。被告（被执行人）：邱萍，女，汉族，1966年3月7日生，住盐城市亭湖区。被告（被执行人）：张长奎，男，汉族，1966年9月26日生，住盐城市亭湖区。被告（被执行人）：江苏庆丰电机制造有限公司，住所地盐城市亭湖区永丰镇联盟村三组1幢。法定代表人张长奎，该公司董事长。原告印浩与被告中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行（以下简称农行盐城开发区支行）、江苏大曼特种电机制造有限公司（以下简称大曼公司）、盐城市亭湖区苏达机械厂（以下简称苏达机械厂）、邱萍、张长奎、江苏庆丰电机制造有限公司（以下简称庆丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，于同年4月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈玉朋、被告农行盐城开发区支行的委托诉讼代理人徐伟、夏磊到庭参加诉讼，被告大曼公司、苏达机械厂、邱萍、张长奎，庆丰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告印浩向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原告与苏达机械厂签订的租房合同真实有效；2.要求阻止对原告承租的不动产的交付，由原告继续履行合同；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：印浩于2015年6月19日与苏达机械厂签订《租房合同》一份，由印浩承租苏达机械厂厂区内房屋，租期7年，自2015年6月19日至2022年6月19日止，租金总额为7万元。同日，印浩交纳了全部租金，苏达机械厂向原告出具了编号为0050521的收据。合同签订后，印浩即占有了该房屋用于生产经营，一直至今。2017年10月26日，贵院就农行盐城开发区支行与大曼公司、苏达机械厂、邱萍、张长奎、庆丰公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0991民初1185号民事判决书，该判决书认定了2016年5月30日，本案苏达机械厂将登记在其名下位于盐城市亭湖区产抵押给农行开发区支行的相关事实。2017年8月17日，根据本案盐城农行开发区支行的申请，贵院作出裁定，对本案苏达机械厂抵押的亭湖区永丰镇联盟村二组1-8幢房屋及土地予以查封。2019年2月26日，贵院作出公告，载明“限盐城布亭湖区永丰镇联盟村三组1幢、新兴镇联盟村二组2-8幢工业房地产占有、使用者，在2019年2月28曰前迁让出该房地产……”。印浩获悉后，遂向贵院提出执行异议，请求维护原告与苏达机械厂合法的租赁关系，阻止向本案苏达机械厂移交占有被执行的不动产。法院经审查，认为本案原告的请求依据不足，作出（2019）苏0991执异11号《执行裁定书》，驳回了本案的原告的异议请求。原告认为：一、原告与苏达机械厂于2015年6月19日签订了租赁合同，该合同合法有效。原告按合同约定缴纳了房租，并自签约后一直实际占有所租赁的房屋用于生产经营，目前还在履行期限内，根据租赁物在租赁期限内发生所有权变动，不影响租赁合同效力的规定，应当保障该合同继续履行。二、原告与苏达机械厂签订的租赁合同发生在苏达机械厂与农行盐城开发区支行设定抵押和被法院查封之前。三、（2019）苏0991执异11号执行裁定书认定的即：本院于2018年5月12日作出《拍卖公告》，载明：“申请执行人、被执行人及与本案拍卖财产有关的抵押权人、担保特权人、优先权人、承租人等相关权利人，应在本公告后15日内向本院申报权利并递交相关证明材料，本院在盐城经济技术开发区执行局（盐城经济技术开发区赣江路22号）接受相关权利人材料。如届时未向法院提交的，为放弃优先购买权、承租权、占有使用权等相关权利，并承担相应的法律后果，并视为对本院的处置没有异议。”本院于执行标的物处张贴该《拍卖公告》后15日内，未有权利人申报权利、提出异议。嗣后，本院对执行标的物进行估价、拍卖，经拍卖，由薛加奇拍得该不动产。此节有关公告张贴事实的认定与实际不符。事实情况是2018年5月12日作出的拍卖公告在执行标的物处张贴时间是在2018年11月21日上午11时许，原告和厂区内其他承租人均在规定的15日内向该院设定的窗口提交了各自的租赁合同等证明材料，并由该院接待人员进行了登记。但该院接收后一直未予理会，根本不存在原审查明所称的未有权利人申报权利提出异议之说。四、原告在淘宝司法拍卖网查证在网上公布的拍卖公告中显示的租赁情况一栏中标注为“无”，且本案所涉抵押的房地产拍卖成交结束时间为2018年10月26日。根据《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产规定》第14条：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认书收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人，优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场……，但本案执行中拍卖成交已过去近一个月才张贴公告，承租人身份一直未被确认，优先购买权也被剥夺，因此，我们对拍卖的合法性尚存疑。综上，为维护原告的合法权益，特具状提起执行异议之诉，请求法院判如所请。被告农行盐城开发区支行辩称，原告与苏达机械厂签订的租房合同存疑，我行未参与合同的签订。我行办理抵押手续符合法律规定，请求法院支持我行执行的诉求。被告大曼公司、苏达机械厂、邱萍、张长奎，庆丰公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：申请执行人农行盐城开发区支行与被执行人大曼公司、苏达机械厂、邱萍、张长奎、庆丰公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月26日作出（2017）苏0991民初1185号民事判决书，该判决书载明：“2016年5月30日，苏达机械厂将登记在其名下位于亭湖区永丰镇联盟村二组1、2、3、4、5、6、7、8幢房产在盐城市国土资源局办理了抵押登记，他项权证号分别为苏（2016）盐城市不动产证明第0004203、0004204、0004205、0004206、0004208、0004209、0004211、0004213号，抵押方式为最高额抵押，担保债权数额合计为520.6万元，抵押权人为农行盐城开发区支行……2017年8月17日，根据原告申请，本院依法作出裁定，对被告苏达机械厂抵押的亭湖区永丰镇联盟村二组1、2、3、4、5、6、7、8幢房屋及土地予以查封。”该判决书判决主文第二项载明：“二、原告中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行对被告盐城市亭湖区苏达机械厂的抵押财产在抵押限额内享有优先受偿权。（他项权证号：苏（2016）盐城市不动产证明第0004203、0004204、0004205、0004206、0004208、0004209、0004211、0004213号）”。上述判决书生效后，被执行人未履行还款义务，农行盐城开发区支行向本院申请执行，本院立案后于2018年4月9日作出（2018）苏0991执49号执行裁定书，该裁定书载明：“评估、拍卖被执行人盐城市亭湖区苏达机械厂位于盐城市亭湖区房屋（他项权证号：苏（2016）盐城市不动产证明第0004203、0004204、0004205、0004206、0004208、0004209、0004211、0004213号）及占用土地附属用房。”本院于2018年5月12日作出《拍卖公告》，载明：“申请执行人、被执行人及与本案拍卖财产有关的抵押权人、担保特权人、优先权人、承租人等相关权利人，应在本公告后15日内向本院申报权利并递交相关证明材料，本院在盐城经济技术开发区执行局（盐城经济技术开发区赣江路22号）接受相关权利人材料。如届时未向法院提交的，为放弃优先购买权、承租权、占有使用权等相关权利，并承担相应的法律后果，并视为对本院的处置没有异议。”本院于执行标的物处张贴该《拍卖公告》后15日内，未有权利人申报权利、提出异议。嗣后，本院对执行标的物进行估价、拍卖，经拍卖，由薛加奇拍得该不动产。本院于2019年2月26日作出《公告》，载明：“限盐城市亭湖区永丰镇联盟村二组1幢、新兴镇联盟村二组2-8幢工业房地产占有、使用者，在2019年2月28日前迁让出该房地产。”后印浩提出异议，要求阻止向农行盐城开发区支行移交承租的厂房。在本院执行异议案件审理过程中，印浩向本院提交《租房合同》一份，载明：“甲方：盐城市亭湖区苏达机械厂；乙方：印浩。甲、乙双方本着平等合作、互惠互利的原则，经友好协商达成如下协议：一、甲方现有厂房坐落在苏达机械厂，现承租给乙方使用，租期7年，即2015年6月19日至2022年6月19日止。二、每年租金为10000元，总金额柒万元整，租金一次性付清……”合同落款时间为2015年6月19日。印浩另提交苏达机械厂出具的编号为0050521的《收据》一张，载明：“入账日期：2015年6月19日；交款单位：印浩；收款方式：现金；人民币：柒万元整；收款事由：租房。”本案庭审过程中，印浩明确案涉租赁的房屋位于苏达机械厂1号综合楼与2号厂房之间，大约200平方米，其承租时该房屋已经搭建好了，房屋四周是围墙，顶子是夹芯板，承租该房屋主要用于存放做工的设备。印浩还明确表示其承租房屋时苏达机械厂未提供房屋的产权证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，印浩承租的房屋位于苏达机械厂1号综合楼与2号厂房之间，大约200平方米，该房屋并无相应的建设规划许可，系苏达机械厂自行搭建。印浩与苏达机械厂就该临时建筑签订的租赁合同应为无效。由此，印浩并非有效租赁合同的承租人，其不享有合法有效的租赁权，故印浩提出的相关诉讼请求，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告印浩的诉讼请求。案件受理费人民币1630元，由原告印浩承担。如不服本判决，应于判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向本院预交上诉案件受理费。审 判 长  李呈蕴人民陪审员  蔡月胜人民陪审员  谭美荣二〇二〇年八月二十八日书 记 员  张 聃附录有关法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用的解释》法释〔2015〕5号第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。