贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13143号 原告：聂祥有，男，汉族，1969年2月14日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：赵鑫（特别授权代理）、陈浩（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪平，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧。 原告聂祥有与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了速裁审理。原告聂祥有的委托诉讼代理人赵鑫、陈浩，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、张尧参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告聂祥有向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付逾期办理房产证的违约金11965.00元（截止2020年8月2日），实际违约金从2015年3月31日起至实际办理《房屋不动产权证》之日止（中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的1.3倍）计算；2、、案件受理费由被告承担。 事实及理由：原、被告于2012年1月4日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为218748元。原告按约定支付了全部款项。合同第八条约定出卖人于2013年3月31日前向买受人交付房屋。第十五条约定的关于产权登记为“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；（第3项为买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。）”被告应当于2015年3月31日前办理不动产权证，便被告未按约定办理，应承担违约责任。根据《合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告应支付违约金，合同约定的违约金过低，原告有权请求增加，违约金的计算标准按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的1.3倍计算。综上所述，特诉致法院，望支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰公司辩称：一、原告的诉讼请求存在部分超过诉讼时效的情形，对已经超过诉讼时效部分不予支持。 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责任于被告。 三、约金条款的设置以填补损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已实现，并不因逾期交付有关文书而影响用途，未产生实际损失，被告无支付义务。 四、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金。 五、本案约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。 六、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，被告即通知原告，原告怠于履行先合同义务，已违约，被告不应承担违约责任。若2019年4月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢同单元其余住户（2020年3月17日）。如法院对前述两个时间节点均不予采信，2020年4月1日，经被告再次通知，原告向被告出具委托书并提交相关资料以办理房屋不动产权证等相关事宜，被告在2020年4月7日为涉案房屋申请转移登记。截止2020年4月17日因出卖人未能办证的原因已消除，此后未能及时办理不动产权证书的责任不应于被告承担。 七、根据合同约定，该房屋存在面积差，实际登记的套内面积比合同约定多0.32平方米，原告应向被告支付面积差款983元。 八、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰公司位于毕节市瑞丰新城第肆幢壹单元1102号房屋，房屋建筑面积84.55平方米，套内建筑面积71.21平方米，单价3071.871元，总价款218748元。被告应当于2013年3月31日前交付该商品房，实际交房时间为2013年3月31日；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。因买受人原告造成本条结果的，出卖人不负责。合同签订后，被告按约定将涉案商品房交付给原告。原告委托被告为其办理不动产权证书，原告向被告支付全部购房款，被告向原告代收了办证的相关税费。2020年4月1日，原、被告签署办证委托书，2020年4月7日，被告将办理涉案商品房不动产权证书的资料提交到不动产登记机构。涉案房屋现已办理了不动产权证书。原、被告双方认可涉案房屋《不动产权证》上登记的套内建筑面积为71.53平方米，比合同约定多0.32平方米，按合同约定，按套内建筑面积单价每平方米3071.871元计算，原告应补被告面积差款983元，该983元原告同意在被告支付的办证违约金中予以扣除。 另查明，贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司变更登记为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。2019年4月29日毕节市不动产登记中心出具了《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，涉案房屋具备办证条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的起止时间问题。根据合同“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”约定，被告应当在2013年3月31日交付涉案商品房后的730日内（即2015年3月31日前）提交材料为原告办理房屋权属转移登记。逾期办理产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理产权证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2015年4月1日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月4日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年8月4日起的逾期办理产权证违约金请求权未超过诉讼时效。现涉案房屋已办理了不动产权证书。2020年4月1日，原告与被告签署办证委托书，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应以已付购房款218748.00元为基数，按日万分之零点五的标准向原告支付从2017年8月4日起计算至2020年4月1日期间的逾期办证违约金10620(218748.00元×0.00005×971天）。扣除涉案房屋面积差款983元，被告瑞丰公司实际应支付的违约金为9637元。 关于违约金计算标准的问题，原告诉请按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即1.3倍计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，故对原告的该项请求与被告的抗辩主张均不予支持。 关于被告辩称应当扣除新冠疫情影响期间违约金的问题。首先，涉案房屋2019年4月29日办理转移登记的条件成就，在该条件成就之后，被告应积极通知原告等业主提交资料办理转移登记，但被告未履行该义务，故违约金应继续。其次，虽然新冠肺炎疫情众所周知、客观存在，疫情期间系不可抗力，但疫情发生在办理转移登记条件成就的一年以后，在疫情之前被告有充裕的时间履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告迟延履行义务一年多以后发生疫情不可抗力，不能免除被告的违约责任，故被告关于疫情影响期间免除违约责任的抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告聂祥有支付逾期办理不动产权证的违约金9637元； 二、驳回原告聂祥有的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告聂祥有负担25元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年八月三十一日 书记员  余茂霞