浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2707号 上诉人（原审被告）：宁波江北龙鑫机械厂。住所地：浙江省宁波市江北私营工业城。 负责人：邵满珍，该厂总经理。 委托诉讼代理人：马继军，浙江太安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚康强，浙江太安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市市区农村信用合作联社。住所地：浙江省宁波市江北区育才路15、17号。 法定代表人：李友增，该联社理事长。 委托诉讼代理人：徐伟，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闻倩玉，浙江导司律师事务所律师。 上诉人宁波江北龙鑫机械厂（以下简称龙鑫厂）因与被上诉人宁波市市区农村信用合作联社（以下简称信用社）侵权责任纠纷一案，不服浙江省宁波市江北区人民法院（2019）浙0205民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 龙鑫厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判信用社继续履行租赁合同，龙鑫厂按照租赁合同约定的金额（68000元/年）为标准向信用社支付租金（截至2019年11月2日共欠435232元）。事实和理由：一、双方租赁合同合法有效，合同约定租赁期满，龙鑫厂同等条件下享有优先权。合同到期后，龙鑫厂要求续签合同，但信用社提出将房屋出卖给龙鑫厂。等龙鑫厂交了房款、加固了房屋，信用社却要求腾退，并且法院预留的腾退时间仅一个月，根本解决不了厂房问题和工人安置问题。信用社作为金融机构，不需要厂房，继续履行租赁合同对双方都是利大于弊的，更符合法律规定。二、关于租金标准问题。本案的占有使用费不应按照评估报告中的租金价格作为计算标准。加固修缮费用，应予以扣减。 信用社辩称，一、涉案两份《房屋租赁协议书》已于2012年12月31日履行完毕，此后信用社无意愿继续出租，龙鑫厂也并未支付过租金，因此自2013年1月1日之后龙鑫厂继续占有使用涉案厂房及相应土地的行为就属于没有法律和合同依据的侵占。二、龙鑫厂非法占用期间的占用使用费应以鉴定机构作出的市场租金为标准。从合同中的约定以及合同法与民法总则的规定，都理应按照市场经济规则来确定，并且司法鉴定机构也是由一审法院摇号产生，龙鑫厂在一审中也并未按法律程序就鉴定意见提出过异议。三、龙鑫厂与信用社之间并未就涉案租赁厂房及土地的买卖达成过合意，信用社也从未收取龙鑫厂的购房款，龙鑫厂投资人邵满珍与杨国良的款项往来于本案并无关联性。四、龙鑫厂原审提供的证据并不足以证明其实际支出了维修费，而且在两份租赁协议中也对此作出过约定，信用社在向龙鑫厂交付租赁物时，龙鑫厂就知晓现状且自行负责并承担费用。 信用社一审诉讼请求：1、判令龙鑫厂立即腾退返还占有使用的位于宁波市江北区的房产（面积约为3333平方米，具体以实际占用面积为准）及相应的土地；2、判令龙鑫厂就其实际占有使用的房产、土地向信用社支付自2013年1月1日起至2018年7月31日止的占有使用费暂为3351663.32元，并继续支付占有使用费至龙鑫厂实际腾退之日；3、判令本案诉讼费用由龙鑫厂承担。审理中，信用社变更诉讼请求如下：1、判令龙鑫厂立即腾退返还占有使用的位于宁波市江北区的房产（实际占有使用面积为4750.44平方米，其中有证面积为1821.84平方米，无证面积为2928.60平方米）及其相应土地（实际占有使用面积为4483.36平方米）；2、判令龙鑫厂就其实际占有使用的房产、土地向信用社支付自2013年1月1日起至2019年11月1日止的占有使用费2964000元，并应继续支付占有使用费至龙鑫厂实际腾退之日；3、判令本案的诉讼费由龙鑫厂承担。 一审法院认定事实：2009年12月30日，信用社（甲方、出租方）与龙鑫厂（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方自愿将坐落于江北慈城双顶山厂房出租给乙方使用，乙方对甲方所出租的房屋现状及下一步规划和内部装饰作了充分的了解，愿意承租该房屋；甲乙双方议定上述房屋年租金为人民币43000元，租赁期限3年，自2010年1月1日至2012年12月31日止，租赁期满，如乙方仍需续租，在同等条件下乙方有优先权，但必须按市场经济运行规则，到期时的房屋租赁价格应随行就市，如有升降，在签订续租协议时另行协商；付款方式先付后租，协议签订后，首次支付租金日期为2010年1月1日前，以后支付时间为递增时间，每年支付一次；在房屋租赁期限内，甲方按现有的房屋条件保持建筑物和内部结构的原状，全部交与乙方，甲方不再承担装饰和改造的责任，为使乙方在租赁期限内所必要的装潢和提供方便，甲方应提供必要的图纸和有关资料，乙方在装修结束后需报甲方审核同意，乙方在平时的工作及生活中，甲方尽量提供方便，如有困难，双方可及时协商；甲方如需转让出租房屋所有权，须提前三个月通知乙方，在同等条件下乙方有优先承租权；乙方所承租的上述房屋，只供承租人使用，不得转租、抵押或供其他机构使用，并能遵守国家的法律和地方法规，如有违反，均由乙方负责；乙方在租赁期内，在装潢和改造过程中，不得破坏主楼的整体结构，外观必须保持整体一致，在对空调管线、电线、报警系统、消防、防盗等设施的安装和调整中，及时征得甲方的认同和配合，消防设施必须符合消防部门的验收合格要求，所产生的一切费用均由乙方负责自理，事后经甲方认可；乙方在租赁期内，水表和电表予以单列，所发生的水、电、电话、物业管理费和卫生费均由乙方负责自理，如由甲方垫付的上述费用，乙方应及时交付甲方；租赁提前终止或期满不续租时，出租房屋附着在主体结构上的装修物归甲方；甲方所提供的图纸、资料及乙方在装潢中设计的图纸资料，待装潢结束后应完整提交给甲方；乙方在装潢和营业过程中，必须注意安全意识，期间因乙方原因所发生的意外事故，均与甲方无涉；乙方因承租、改造、装修承租房屋期间发生的因归纠于乙方或乙方职员原因造成的断电、水淹、火灾相邻问题由乙方自行承担责任，由此造成甲方或其他第三方损害的应予以赔偿；本协议自双方盖章后即生发法律效力，无特殊情况，任何一方不得无故终止协议，如发生违约情况，违约方必须支付给守约方相当于半年房租的违约金，如造成的损失超过约定违约金金额的，则按实际损失计算；任何一方未能履行本协议的条款，守约方可提前解除本协议，所造成的损失由违约方承担；如因不可抗拒的外来因素，导致租赁协议无法履行，如因国家建设需要或上级部门有新规定，乙方必须无条件服从；任何一方违约，守约方有权要求违约方纠正，违约方拒不纠正的，守约方有权要求提前终止租赁关系，守约方任何要求违约方纠正或者终止租赁关系的通知并不代表对违约方违约责任的豁免；如因发生自然界不可抗拒的自然因素，如雷击、台风、暴雨等，或社会犯罪等因素，如盗窃、抢劫及其他各种破坏因素造成的损失，各自负责处理。该《房屋租赁协议书》涉及的租赁厂房及相应场地信用社已交付给龙鑫厂租赁使用，租赁期限内约定的43000元/年的租金龙鑫厂已全部支付给信用社。2012年12月31日租赁期限届满后，龙鑫厂至今仍在继续使用该《房屋租赁协议书》涉及的租赁厂房及相应场地，龙鑫厂在2012年12月31日租赁期限届满后未向信用社支付过任何租金。 信用社（甲方、出租方）与龙鑫厂（乙方、承租方）之间另外还签有一份《房屋租赁协议书》，约定：甲方自愿将坐落于江北慈城双顶山厂房出租给乙方使用，乙方对甲方所出租的房屋现状及下一步规划和内部装饰作了充分的了解，愿意承租该房屋；甲乙双方议定上述房屋年租金为人民币25000元，租赁期限3年，自2010年1月1日至2012年12月31日止。该《房屋租赁协议书》中其余条款约定同前一份《房屋租赁协议书》。该《房屋租赁协议书》涉及的租赁厂房及相应场地信用社已交付给龙鑫厂租赁使用，租赁期限内约定的25000元/年的租金龙鑫厂已全部支付给信用社。2012年12月31日租赁期限届满后，龙鑫厂至今仍在继续使用该《房屋租赁协议书》涉及的租赁厂房及相应场地，龙鑫厂在2012年12月31日租赁期限届满后未向信用社支付过任何租金。 2008年5月14日，信用社的名称由原来的宁波市市区农村信用合作社联合社变更为现在的宁波市市区农村信用合作联社。位于宁波市江北区慈城镇乍山杨家桥建筑面积合计为4015.78平方米的房产﹝权证号：房权证字第（2009）034号﹞的所有权和位于宁波市江北区使用权面积为8756平方米的国有土地使用权﹝权证号：甬北国用（2002）字第0665号﹞均为信用社。涉案两份《房屋租赁协议书》涉及的租赁厂房及相应场地均在上述房产证和国有土地使用证对应的范围内。另查明，案外人杨国良于2010年3月30日至2015年5月14日期间系信用社的理事。 2013年11月29日，龙鑫厂投资人邵满珍向案外人杨国良转账210000元，摘要注明“货款”；2013年12月2日，龙鑫厂投资人邵满珍向案外人杨国良转账790000元，附言注明“还款”；2013年12月10日，龙鑫厂投资人邵满珍向案外人杨国良转账500000元，摘要注明“货款”；2013年12月16日，龙鑫厂投资人邵满珍向案外人杨国良转账500000元，摘要注明“借款”；2013年12月16日，龙鑫厂投资人邵满珍向案外人杨国良转账500000元，摘要注明“货款”。 另，该院根据信用社申请并结合案件情况，依法委托宁波永正不动产测绘有限公司和宁波市中博房地产估价有限公司对龙鑫厂现在实际占有使用信用社位于宁波市江北区和相应土地的面积进行测绘、并对自2013年1月1日起至评估意见出具之日止的市场租金价格进行评估。经测绘，现龙鑫厂实际使用的厂房中有证厂房（属信用社所有）建筑面积为1821.84平方米、无证建筑面积为2928.60平方米（含棚及简易结构，均为龙鑫厂在信用社土地上搭建），龙鑫厂实际占有使用信用社的土地面积为4483.36平方米；经评估，龙鑫厂现实际占有使用信用社的厂房建筑（含有证与无证）及土地的综合市场租金价格分别为2013年1月1日至2013年12月31日为393000元、2014年1月1日至2014年12月31日为406000元、2015年1月1日至2015年12月31日为420000元、2016年1月1日至2016年12月31日为434000元、2017年1月1日至2017年12月31日为449000元、2018年1月1日至2018年12月31日为464000元、2019年1月1日至2019年11月1日为398000元。本次委托评估产生评估费21000元、委托测绘产生测绘费11000元，评估、测绘费用均已由信用社先行垫付并支付给宁波市中博房地产估价有限公司和宁波永正不动产测绘有限公司。 一审法院认为，本案主要争议焦点为：涉案两份《房屋租赁协议书》约定的租赁期限届满后龙鑫厂继续占有使用信用社厂房及相应土地的行为系侵占还是不定期租赁。该院认为，首先，信用社与龙鑫厂之间签有《房屋租赁协议书》两份，虽然《房屋租赁协议书》约定的租赁期限早已届满，但本案产生的纠纷最初仍系由租赁协议所引发产生，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷，而非是信用社诉称的侵权责任纠纷；其次，两份《房屋租赁协议书》均约定“租赁期满，如乙方仍需续租，在同等条件下乙方有优先权，但必须按市场经济运行规则，到期时的房屋租赁价格应随行就市，如有升降，在签订续租协议时另行协商”，对该约定条款的理解应为双方在签订续租协议时租金参照市场价，但实际上信用社与龙鑫厂双方在租赁期限届满后再未签订过任何续租协议；再次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案租赁期限届满后龙鑫厂继续使用租赁物，信用社也没有提出异议，虽然龙鑫厂于2012年12月31日租赁期限届满后至今未向信用社支付租金、也未腾退租赁厂房返还给信用社，信用社称如此长时间的占有使用不构成不定期租赁，但是在如此长的时间内信用社亦未提供任何证据证明信用社曾提出异议即要求龙鑫厂腾退租赁厂房或催付租金、亦未向法院提起诉讼要求龙鑫厂腾退租赁厂房或催付租金，而该院于2017年12月20日才第一次预立案受理了信用社起诉龙鑫厂、孙新波要求腾退厂房并支付占有使用费的诉讼，另信用社称龙鑫厂占有租赁物而支付较少租金而获利，但也是信用社自己怠于行使权利所致，信用社本可于2012年12月31日租赁期限届满后即可行使作为出租人的权利；最后，虽然龙鑫厂于2012年12月31日租赁期限届满后至今未向信用社支付租金，但信用社与龙鑫厂在庭审中均认可双方之间曾商谈过买卖涉案厂房的事宜，故该院对龙鑫厂称因双方协商买卖涉案厂房的事宜而未支付租金的抗辩意见认为存在高度可能性及合理性，且信用社亦未能提供任何证据证明曾向龙鑫厂催付租金。综上，该院认为龙鑫厂于租赁期限届满后即自2013年1月1日起至信用社第一次提起诉讼时即2017年12月20日止继续占有使用租赁厂房及相应土地的行为系不定期租赁；但信用社于2017年12月20日第一次提起诉讼要求龙鑫厂腾退厂房后，龙鑫厂应及时于合理期限内腾退，鉴于租赁厂房的实际情况该院认为龙鑫厂应于一个月内腾退完毕并将租赁厂房返还给信用社，但龙鑫厂实际上至今仍无故未腾退且庭审时表示不予腾退，因此从2018年1月20日起龙鑫厂继续占有使用租赁厂房及相应土地的行为系侵占。 该院认为，信用社与龙鑫厂于2009年12月30日签订的《房屋租赁协议书》及另外一份《房屋租赁协议书》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行合同义务。两份《房屋租赁协议书》约定的租赁期均于2012年12月31日届满，此后双方未能签订续租协议。上述已认定龙鑫厂于租赁期限届满后即2013年1月1日至2017年12月20日继续使用租赁厂房构成了合同法第二百三十六条规定的不定期租赁，信用社应根据原两份《房屋租赁协议书》的租金标准即68000元/年（43000元/年+25000元/年）支付租金，对于一个月的合理腾退厂房时间的租金标准亦参照不定期租赁期间的租金标准计算，综上，龙鑫厂应支付信用社2013年1月1日至2018年1月19日期间的租金应为343588元。 信用社于2017年12月20日提起诉讼要求龙鑫厂腾退租赁房产及相应土地后，龙鑫厂理应在合理期限内及时腾退，合理期限该院认为一个月较为合理，但龙鑫厂仍未腾退，经委托测绘龙鑫厂现实际占有使用龙鑫厂的房产有证建筑面积为1821.84平方米及相应土地面积为4483.36平方米，为此该院对信用社要求龙鑫厂腾退并返还实际占有使用的1821.84平方米有证房产[权证号：房权证字第（2009）034号]及相应4483.36平方米土地[权证号：甬北国用（2002）字第0665号]的诉请予以支持，关于腾退期限，根据本案龙鑫厂实际占有使用信用社厂房及土地的情况，该院认为龙鑫厂应在判决生效后三十日内腾退完毕。关于信用社要求龙鑫厂腾退并返还2928.6平方米无证建筑（含棚及简易结构）的诉请，该院认为该2928.6平方米无证建筑系龙鑫厂自行搭建的、也不属于装修装饰范畴，且搭建在4483.36平方米的土地范围内，故只要求龙鑫厂腾退并返还4483.36平方米的土地即可，该院对信用社要求龙鑫厂腾退并返还4483.36平方米的土地的诉请上述已予以支持，为此该院对信用社要求龙鑫厂腾退并返回2928.6平方米无证建筑的诉请不予支持。 龙鑫厂于2018年1月20日起继续占用涉案租赁厂房和土地的行为违背了信用社的意志，丧失了法律上的合法依据，构成侵权，信用社主张龙鑫厂按照占有使用期间涉案厂房的市场租金价格标准向信用社支付占有使用费的诉请该院予以支持。因评估报告中的租金价格包含了龙鑫厂自行搭建的无证建筑部分的租金价格，信用社可收取的占有使用费在评估价格的基础上该院酌情予以调整，结合涉案场地上无证建筑的具体情况，及2018年1月20日至2019年11月1日期间的市场租金价格（含无证建筑）以及本案实际情况，该院依法酌情认定龙鑫厂应支付信用社2018年1月20日至2019年11月1日期间的占用使用费790000元；至于2019年11月2日起至龙鑫厂实际腾退占有使用的厂房及相应土地之日止的占有使用费，信用社主张按照估价报告中最后一期的市场租金价格作为标准计算，该院认为比较合理并予以采纳，该院依法酌情认定龙鑫厂按每月34300元的标准支付信用社自2019年11月2日起至实际腾退之日止的占有使用费。 关于本案委托评估所产生的评估费21000元的费用承担问题，该院认为根据该院上述不定期租赁期间及侵占期限的认定，并根据租赁价格评估时间段来综合酌情认定信用社承担本次评估费15000元、龙鑫厂承担本次评估费6000元。关于本次委托测绘所产生的测绘费11000元的费用承担问题，本次测绘系因评估租金价格所需而进行的测绘，故测绘费用的承担亦按照评估费的承担标准来分担，该院酌情认定信用社承担本次测绘费7500元、龙鑫厂承担本次测绘费3500元。 关于龙鑫厂答辩称信用社与龙鑫厂之间存在涉案租赁厂房买卖且龙鑫厂已经支付定金和部分购房款的抗辩意见，虽然信用社也认可双方曾经商量过买卖的事宜，但信用社认为双方并未达成买卖协议。对此该院认为首先最多只能证明信用社与龙鑫厂之间曾经商量过关于涉案租赁厂房的买卖，但龙鑫厂未能提供任何证据证明双方已就买卖事宜达成了相应的厂房买卖协议；其次，虽然案外人杨国良于2010年3月30日至2015年5月14日期间系信用社的理事，但不能仅此证明案外人杨国良有权能与龙鑫厂商谈信用社所有的厂房买卖事宜；最后，龙鑫厂投资人邵满珍几次汇款给案外人杨国良，仅此不能证明汇款款项即为龙鑫厂所称的系龙鑫厂向信用社购买涉案租赁厂房的购房定金或购房款，且汇款摘要注明为货款、借款或还款，至于汇款应为龙鑫厂与案外人杨国良之间的款项往来，与本案无关。为此该院对龙鑫厂的该抗辩意见不予采纳。关于龙鑫厂答辩称信用社诉请部分租金已超过诉讼时效的抗辩意见，该院认为上述已认定2013年1月1日至2017年12月20日期间为不定期租赁，不定期租赁系持续性的，且龙鑫厂亦答辩称因信用社与龙鑫厂协商涉案租赁厂房的买卖事宜而没有向信用社支付租金，该院上述亦对此认为存在高度可能性及合理性，为此本案中信用社诉请要求龙鑫厂支付租金没有超过诉讼时效，该院对龙鑫厂该抗辩意见亦不予采纳。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十五条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、龙鑫厂于该判决生效后三十日内腾退位于宁波市江北区的占有使用的1821.84平方米的房产［权证号：房权证字第（2009）034号］及4483.36平方米的土地［权证号：甬北国用（2002）字第0665号］并返还给信用社；二、龙鑫厂于该判决生效后三十日内支付信用社2013年1月1日至2018年1月19日期间的租金343588元、2018年1月20日至2019年11月1日期间的占有使用费790000元，并按每月34300元的标准向信用社支付自2019年11月2日起至实际腾退之日止占有使用费；三、龙鑫厂于该判决生效后三十日内支付信用社垫付的评估费6000元、测绘费3500元；四、驳回信用社的其他诉讼请求。案件受理费30512元，由信用社负担15510元、由龙鑫厂负担15002元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，信用社与龙鑫厂签订的案涉两份租赁合同，均于2012年12月31日履行完毕。双方未签订新的租赁合同。信用社于2017年12月20日曾起诉讼要求龙鑫厂腾退租赁房产，现又在本诉中要求龙鑫厂腾退房屋，信用社并没有与龙鑫厂继续履行合同的意愿。不管信用社收回房产是否对其有利，本院均无权要求信用社继续履行合同。对于占有使用费的计算标准问题，并没有明确的法律依据，这实际系法官自由裁量权的范畴。鉴于案涉租赁合同签订于2009年，当时的租金标准与9年后的租金存在较大差异，一审法院委托鉴定机构对租金标准进行鉴定，据以确定占有使用费的计算标准，并无不当。对于加固维修费用，双方可另行厘直。 综上所述，龙鑫厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15002元，由上诉人宁波江北龙鑫机械厂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年八月六日 代书记员 项凌燕 ??14? ??1?