四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4678号 上诉人（原审原告）都江堰市江上名都酒店有限公司。住所地：四川省都江堰市灌口街道西川社区走马河街2号。 法定代表人吴志会，执行董事。 委托诉讼代理人付强，四川英特信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）四川堰和物业管理有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路88号1栋2单元45层。 法定代表人胡苗苗，总经理。 委托诉讼代理人李凯，四川信善律师事务所律师。 原审原告吴志会，男，1969年11月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原审原告王连辉，男，1967年6月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。 以上二原审原告共同委托诉讼代理人付强，四川英特信律师事务所律师。 原审第三人成都塞纳山河商贸有限公司。住所地：四川省都江堰市彩虹大道北段壹街区石窟门。 法定代表人张成林，执行董事。 委托诉讼代理人凡俊俊，四川蓉城律师事务所律师。 上诉人都江堰市江上名都酒店有限公司（以下简称江上名都酒店）、上诉人四川堰和物业管理有限公司（以下简称堰和物业公司）因与原审原告吴志会、王连辉、原审第三人成都塞纳山河商贸有限公司（以下简称塞纳公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省都江堰人民法院（2019）川0181民初3874号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，塞纳公司作为业主单位与物业服务企业堰和物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由堰和物业公司为都江堰市都江国际广场物业项目提供物业服务。（一）合同的履行期限自2017年1月1日起至2022年12月21日止；（二）物业服务费收费标准为：1.一层商铺9.00元／平方米／月；2.二层商铺8.00元／平方米／月；3.三层以上商铺7.00元／平方米／月；4.临时商铺10.00元／平方米／月；5.商业资产租赁中介一次性服务费10.00元／平方米；（三）车辆使用及车辆停放服务费的标准为1.车库的机动车位：车位产权人按地面车位60.00元／个／月、地下车位80.00元／个／月；2.占用地面统一规划管理的共有道路或其他场地停放的机动车辆：车位使用人按120元／个／月；3.其他车辆：摩托车30元／辆／月、电瓶车30元／辆／月、自行车20元／辆／月；违约责任：业主未按时、足额交纳物业服务费的，经堰和物业公司书面催告限期仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。堰和物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，塞纳公司、业主有权要求堰和物业公司在合理期限内整改，逾期未整改，给塞纳公司、业主造成损失的，承担赔偿责任。2017年1月9日，堰和物业公司与江上名都酒店在履行《前期物业服务合同》基础上，就该项目3-5层（酒店）的物业管理、费用结算等事宜签订《物业服务补充协议》，载明的特别约定：1.堰和物业公司将本项目配备的24小时专职内线电工岗1名、24小时专职巡逻岗2名，委派给江上名都酒店进行日常管理和工作安排（该岗位人员当天的考勤与考核由江上名都酒店出具，工资由堰和物业公司派发），工作安排优先满足酒店工作需求；3-5层的安全、卫生、维护维修等常规物业服务工作由江上名都酒店负责；4.交由堰和物业公司统一经营管理的地下车位，应优先满足酒店客户车辆的停放需要，酒店营业期起，堰和物业公司收取的地下车位管理费不足2000元／月（含江上名都酒店产权车位物业管理费及住宿客人的面单停车费在内）的，可由甲方按月补足其差额；6.酒店专用电梯、3-5层消防系统的日常巡视检查、维保维修以及年检工作，由堰和物业公司统一安排和负责，所产生的费用江上名都酒店每年补助12000元，其余部分由堰和物业公司自行承担；7.江上名都酒店前期投资兴建的光彩工程费用，由堰和物业公司根据票据分摊到每一户，并在业主收房时协助江上名都酒店回收，光彩工程、公用电梯、临时供电产生的电费、油费等公共能耗费用由江上名都酒店及其他入驻商家按照建筑面积按月分摊支付。载明的物业收费标准约定：1.酒店装修期（2017年1月1日至2017年6月30日）按照空置房标准提供物业服务，物业服务费收费即2.00元／平方米／月；2.酒店试营业期（2017年7月1日至2018年6月30日）按照试营业标准提供物业服务，物业服务费收费即3.50元／平方米／月；3.酒店正常营业期（2018年7月1日至永久）按照正常标准提供物业服务，物业服务费收费即3.00元／平方米／月。载明的缴费期限为按月交纳，堰和物业公司每月末向江上名都酒店提交请款申请和物业服务等费用支付明细表，江上名都酒店在收到申请之日起5个工作日内完成核对与支付事宜；缴费方式可采取现金与对公转账的方式进行交纳，江上名都酒店交清当月所有费用后，堰和物业公司按交费项目出具收款收据等等。其他事项：2.双方未按协议履行，且给对方造成重大经济损失，违约方应承担因此而产生的违约责任。堰和物业公司为该项目进行公共设施设备月检、巡逻、绿化养护、电梯日常检查、电梯定期检验等服务。江上名都酒店为光彩工程支付费用。2015年8月8日，出卖人塞纳公司与买受人王连辉、吴志会签订《房屋买卖协议》，于2015年11月8日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，将位于都江堰市××屋出售给王连辉、吴志会，合同中对房屋面积、价款、付款方式等进行约定。2018年9月10日，塞纳公司、江上名都酒店、王连辉、吴志会签订《商品房买卖补充协议》，约定：1.该协议作为2015年11月8日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的延续与补充，合同备案及办理产权用江上名都酒店；2.塞纳公司交付与江上名都酒店的房屋面积实际测量为4588.82平方米；3.江上名都酒店于2017年3月4日接收以上房屋。塞纳公司、江上名都酒店、王连辉、吴志会在该协议上签字盖章。案涉第3-5层房屋共有30个产权，其中3楼28个产权，4、5楼各1个产权，均登记在塞纳公司名下。江上名都酒店与塞纳公司分别以对方为被告就案涉房屋诉至我院，案由为商品房预售合同纠纷，案号分别为（2018）川01民初3738号、（2019）川01民初540号。江上名都酒店的诉讼请求是合同继续履行、办理产权登记、违约金等。塞纳公司的诉讼请求是支付购房余款、资金占用利息、违约金等。两案正在审理中。2019年11月12日，江上名都酒店向原审法院申请调取2018年6月-11月底期间，被断电向派出所报案的报案记录。调取情况如下：2018年8月27日，都江堰市公安局南桥派出所接指令出警，《接（报）处警登记表》载明，当事人为吴志会、冯晓瑞，因江上名都酒店断电问题发生纠纷，经调解双方达成如下协议：双方互相赔礼道歉；此次调解为一次性处理结果；双方不得再以此事发生纠纷，否则后果由先挑起事端的一方承担。登记表上有吴志会、冯晓瑞的签字手印。江上名都酒店与侯金福签订《劳务合同》，约定侯金福为江上名都酒店提供保安的劳务，合同期限为2018年1月1日至2019年1月1日，每月劳务报酬包括底酬1900元和其它补贴等。2019年4月9日，江上名都酒店与郑明忠签订《劳务合同》，约定郑明忠为江上名都酒店提供保安的劳务，合同期限为2019年4月9日至2020年4月9日，每月劳务报酬包括底酬1900元和其它补贴等。江上名都酒店通过转账方式为其发放2019年3月工资1781元、4月-9月工资各2400元。2018年5月-10月期间，江上名都酒店的房屋入住有订间取消的情况。2019年8月12日，江上名都酒店向堰和物业公司发告知函，对堰和物业公司自2019年7月28日按停车场收费标准收费不认可。因案件与（2019）川0181民初3172号系关联案件，各方当事人均主张，提交的证据可以共同用于两案。 上述事实，有江上名都酒店、王连辉、吴志会提交的双方当事人的身份信息、《都江国际广场临时管理规约》《房屋买卖协议书》《商品房买卖补充协议》《物业服务补充协议》、安保人员劳务合同、工资条、工资支付记录、工作记录、委托书、电费缴费清单、网络订单账单、网络及散客退订情况明细统计、增值税明细、停车费缴纳告知及回复函、查询函、停车费发票、光彩工程收据，堰和物业公司提交的《前期物业服务合同》《物业服务补充协议》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、消火栓检查记录卡、公共设施设备月检、巡逻、电梯日常检查记录、半月保养项目内容及要求、电梯定期检验等在卷佐证。 原审法院认为，《物业管理条例》第三十六条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行为规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。案件的争议焦点，一是江上名都酒店经济损失的认定及是否应由堰和物业公司承担的问题；二是停车费的认定及堰和物业公司是否应退还的问题。一、关于江上名都酒店经济损失的认定及是否应由堰和物业公司承担的问题。1.江上名都酒店主张的安保人员工资支出损失49781元、电工支出损失66500元。案件中，堰和物业公司虽提交公共设施设备月检、巡逻、电梯日常检查、电梯定期检验报告等服务记录，但没有提交证据证实已向江上名都酒店按双方特别约定1，提供本项目配备的24小时专职内线电工岗1名、24小时专职巡逻岗，为此应承担赔偿损失的责任。因江上名都酒店提交的劳务合同只有侯金福、郑明忠，工资的转账凭证只有郑明忠，因此，本院认定江上名都酒店的经济损失为因郑明忠支付的工资部分，计16181元（1781元+2400元×6月）。其余主张，因证据不足，不予支持。2.江上名都酒店主张的停电订单损失89160元、停电预期损失160000元。原审法院认为，《接（报）处警登记表》记载，2018年8月27日，江上名都酒店与堰和物业公司确因停电产生纠纷，但经公安部门调解后，双方已达成调解意见。江上名都酒店向原审法院提交的电费缴纳情况、增值税缴纳情况、订单取消单据等均不能证实2018年5月-10月期间的取消订单、营业预期减少系堰和物业公司的行为造成，故对此请求，因证据不足，不予支持。3.江上名都酒店主张的光彩工程损失97500元。原审法院认为，双方签订的《物业服务补充协议》中的特别约定：7.光彩工程费用（包括前期和后期能耗）的承担主体是江上名都酒店和入驻商家，堰和物业公司有协助义务。江上名都酒店因此支出的费用，主张由有协助义务的堰和物业公司承担，不符合双方约定。故对此请求，不予支持。二、停车费的认定及堰和物业公司是否应退还的问题。江上名都酒店主张的停车费损失17901元。原审法院认为，双方签订的《物业服务补充协议》中的特别约定：4.堰和物业公司收取的地下车位管理费不足2000元/月时，由江上名都酒店补足其差额。该协议对双方具有法律约束力，江上名都酒店要求的退还交纳超出2000元/月的部分，符合双方的约定，予以支持。对堰和物业公司抗辩的江上名都以交费默认合同变更，不予支持。原审法院认定2019年7月30日-9月20日期间，堰和物业公司收取江上名都酒店停车管理费21901元，应退还17901元。综上，原审法院遂依照《物业管理条例》第三十六条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决：一、堰和物业公司于判决生效之日起十日内一次性向江上名都酒店支付工资损失人民币16181元。二、堰和物业公司于判决生效之日起十日内一次性向江上名都酒店退还地下停车管理费人民币17901元。三、驳回江上名都酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8810元，减半收取计4405元，由堰和物业公司负担。 宣判后，江上名都酒店不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院江上名都酒店因堰和物业公司违约支出的人工费用金额的认定存在瑕疵，未考虑到部分人工费用因金额不大故采用现金支付的事实，仅依据转账凭据认可了16181元，其支出的人工费用远不止于此；二、原审法院关于堰和物业公司采取人为断电措施阻扰酒店正常经营以及该行为给酒店造成较大经济损失的认定与事实严重不符。故请求撤销原判，依法改判。 上诉人堰和物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，其在履行整个物业服务合同的过程中没有任何过错，没有任何违约行为，不应向江上名都酒店承担赔偿责任，亦不应退还收取的停车费，故请求撤销原判，依法改判。 原审原告王连辉、吴志会、原审第三人塞纳公司二审中未发表书面陈述意见。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，案涉小区建设开发单位塞纳公司与堰和物业公司签订《前期物业服务合同》以及堰和物业公司与江上名都酒店签订的《物业服务补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案中，案涉《物业服务补充协议》约定堰和物业公司将本项目配备的24小时专职内线电工岗1名、24小时专职巡逻岗2名，委派给江上名都酒店进行日常管理和工作安排（该岗位人员当天的考勤与考核由江上名都酒店出具，工资由堰和物业公司派发），工作安排优先满足酒店工作需求、堰和物业公司收取的地下车位管理费不足2000元/月时，由江上名都酒店补足其差额等内容，堰和物业公司提交的证据不能证明已按协议约定提供相关人员，原审法院根据江上名都酒店提供的劳动合同、转账凭证等证据认定堰和物业公司支付江上名都酒店一人的工资并退还相应的停车费并无不当。关于江上名都酒店上诉称因堰和物业公司采取人为断电措施阻扰酒店正常经营，给酒店造成较大经济损失，但其提交的证据不能证明案涉期间订单取消、营业预期减少系堰和物业公司造成，对江上名都酒店该上诉请求本院不予支持。 综上，江上名都酒店、堰和物业公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8810元由上诉人都江堰市江上名都酒店有限公司负担4405元，四川堰和物业管理有限公司负担4405元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年八月二十四日 书记员  陈 悦