江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1998号 上诉人（原审被告）：何骁，男，1990年9月8日出生，汉族，个体工商户，住江西省南昌市西湖区，现住。 被上诉人（原审原告）：吴共兴，男，1975年2月28日出生，汉族，无业，住江西省上饶市余干县。 上诉人何骁因与被上诉人吴共兴合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 何骁提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定严重错误，适用法律不正确，导致本案错误判决。本案系被上诉人违约不支付尾款，导致定金被没收而起的纠纷，并非上诉人无权转租、转让房屋，一审判决错误。1、本案是被上诉人先行违约，不能主张返还定金。2、上诉人无违约行为，上诉人在一审举证期内得到南昌市工商业联合会书面同意转租、转让的认可文件，证明上诉人在与被上诉人租赁关系中具有转租权。3、上诉人于2020年5月已取得房东同意转租许可，且在取得书面同意之前，店面负责人已口头许可转租，上诉人取得转租许可完全在“合理期限”内。4、一审判决主体跑偏，出示证明材料并非被上诉人最终目的，早在4月上诉人一直说被上诉人可以随时给到书面证明材料。5、上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已经成立并生效，且已部分履行定金条款。6、被上诉人在上诉人不断让步的情况下，仍然拒绝履行合约义务，并对上诉人多次进行要挟和诽谤。7、恶意违约行为不应该得到人民法院的支持。 吴共兴辩称：一审判决合理，这一万元应该退还给我。上诉人未经过房屋所有权人同意就擅自转租，上诉人没有给我看他和房屋所有权人的租赁合同。我要办证，上诉人也不提供合同原件，还说签假合同去办证。 吴共兴向一审法院起诉请求：1、判令原审被告退还原审原告10000元定金；2、本案诉讼费用由原审被告承担。 一审法院认定事实如下：2020年4月，原审原告看到原审被告经营的店铺上有招租信息，双方就相关事项进行了协商。2020年4月26日，原审被告向原审原告出具《收条》一份，约定：原审被告收到原审原告预定中山路138号商会大厦一楼店铺转让诚意金10000元，转让总额69200元，剩余尾款59200元于2020年5月6日前结清（结清后重新草拟正式合同）；若原审被告违约将店铺转租他人或反悔，双倍赔偿诚意金；若原审原告违约反悔或拖延尾款，则诚意金全额赔偿给原审被告；若因拆迁及原房东阻碍等不可抗力因素影响导致转让难以进行，则转让中止，诚意金全额退还原审原告；转让顺利进行，原审被告收到剩余尾款后将于5月8日前把店铺交付于原审原告。原审原告也在该收条上签字确认，并于当日向原审被告支付了10000元诚意金。 2020年4月28日，原审被告将其与南昌市工商业联合会签订的《房屋租赁合同》通过微信图片的方式发送给原审原告。原审原告认为该合同上写明原审被告不具有转租、转让权，故于2020年4月29日拒绝支付剩余尾款。后原审原告多次要求原审被告返还诚意金10000元未果，故诉至法院。另查明，2019年3月20日，原审被告（乙方）与南昌市工商业联合会（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将南昌市中山路138号商会大厦侧一楼店面出租给乙方使用，每月租金9600元，租赁期为2019年3月20日至2022年3月19日及其他事项。该合同第十一条约定“租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，甲方不退还乙方的押金，由此造成甲方的损失包括租赁剩余期的租金，乙方应予以赔偿：…(3)、将房屋租赁权未经甲方许可，擅自转租（包括与他人联营、合作、参股）、抵押、转让、转借他人或调换使用;…。还查明，2020年5月22日，南昌市工商业联合会出具《同意证明》一份，主要内容为：同意何骁将承租位于中山路138号（原一芳台湾水果茶）租约期内的商业用房转给吴共兴作为烟酒销售场地使用。同意何骁与吴共兴所所签的转让协议/合同的效力，并保证吴共兴在合约期内的合法使用权。庭审中，陈述其已将南昌市中山路138号商会大厦侧一楼店面转租给他人，正在办理交接。 一审法院认为：当事人在订立合同过程中，应遵守诚实信用原则。本案中，原审原、被告对案涉店面转租事宜达成初步意向后，原审原告按约支付了预定案涉店面的诚意金10000元，原审被告出具了收条，收条内容主要是确认原审被告收到原审原告预定中山路138号商会大厦一楼店铺转让诚意金10000元，另备注了总转让价款及支付时间和违约责任等，并载明“结清后重新草拟正式合同”，说明原审原、被告之间仅对南昌市中山路138号商会大厦侧一楼店铺转让金额达成了初步的协议，但收条并未涉及房租、租期、押金、房屋状况等相关事项，故双方并未形成房屋租赁关系。原审原告诉称原审被告与南昌市工商业联合会签订的《房屋租赁合同》约定了原审被告何骁不具有转租权，故不同意继续支付尾款。原审被告辩称其已获得南昌市工商业联合会的转让许可，原审原告应支付尾款。一审法院认为，原审原告签订收条的目的是为了实现租赁案涉房屋，2020年4月28日原审原告知悉原审被告与南昌市工商业联合会签订的《房屋租赁合同》内容后，对原审被告转让行为的合法性提出了质疑，原审被告应遵守诚实信用原则，在收条约定的尾款期限内向原审原告出示已获得南昌市工商业联合会同意其转让的相关材料。原审被告未在合理期限内向原审原告出示材料证明自己有权转让案涉房屋，有违诚实信用原则，故对于原审原告要求原审被告返还诚意金10000元的诉请，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：何骁于本判决生效之日起十日内返还吴共兴定金10000元。案件受理费50元，减半收取25元，由何骁负担。 二审期间，上诉人提交其与吴共兴妹妹江灵娥4月25日到4月29日的微信聊天记录，证明其不存在欺诈和违约行为。被上诉人质证意见：对聊天记录的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，上诉人提交的证据不足以达到其证明目的，恰恰可以证明其违约。被上诉人提交江灵娥与何骁4月27日到29日的聊天记录3张，证明上诉人拒绝带被上诉人见房东，还说帮忙假合同办证。上诉人质证意见：对聊天记录的真实性、合法性无异议，但是这是断章取义，应以其提交的聊天记录为准。本院对双方提交的聊天记录的真实性、合法性予以确认。 双方一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明：2020年4月29日，被上诉人吴共兴通过江灵娥与上诉人何骁微信联系，要求何骁带其去见房东，让房东改下合同，并认为未见到房东不能证明房东同意转让店面。何骁于4月29日中午在微信中表示“现在我都想不到用什么理由去见，因为昨天我跟他打电话，他问我是不是转让，然后我晓得你们这次赶时间，我就没提转让的事情，我就说是自己家人，如果是转让的话，他那边就要打报告网上申请，所以的话就比较耽误时间。”后在下午又表示“负责人同意转，但原始合同不能重签，我可以带你们和负责人面谈”。江灵娥表示：“房东都不知道哪个，你有什么资格转店。我就问你，你不知道房东是哪个，表示房东不会同意转让，你拿我那一万块钱还不还？”何骁：“房东是工商联合会，负责店面的负责人已同意转让一事，但是最好用我的合同继续履行租约……我会等你们到6号，我也履行了所有义务和承诺……”。 本院认为，双方对案涉店面转租事宜达成初步意向后，被上诉人吴共兴按约支付了预定案涉店面的诚意金10000元，上诉人何骁出具了《收条》，《收条》上约定：“若吴共兴违约反悔或拖延尾款，诚意金全额赔偿于何骁。若因拆迁及原房东阻碍等不可抗力因素导致转让难以进行，则转让中止，诚意金全额退还吴共兴。”2020年4月28日，被上诉人在知悉上诉人与南昌市工商业联合会签订的《房屋租赁合同》中约定了不可擅自转租后，对上诉人转让行为的合法性提出了质疑，本院认为，无论被上诉向上诉人提出“面见房东、更改合同”的请求是否合理，上诉人首先应尽到其转让合法的基本证明义务。上诉人虽在微信中称其转让得到了南昌市工商业联合会的同意，但未在吴共兴支付尾款日前（2020年5月6日）向吴共兴出示其已获得南昌市工商业联合会同意其转让的相关材料，吴共兴在此情况下未按约定向何骁支付尾款，并非违约。何骁以吴共兴违约在先为由要求不予退还10000元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（何骁已预缴），由何骁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年八月二十四日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友