吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初218号原告（执行案外人）：王海艳，女，1973年2月1日出生，汉族，无职业，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：陈鑫炎（系王海艳的女儿），女，1995年4月1日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：辛存敏，吉林圣力律师事务所律师。被告（申请执行人）：高淑平，女，1977年8月31日出生，汉族，无职业，住江苏省苏州市工业园区。委托诉讼代理人：李晓持（系高淑平丈夫），男，1972年10月12日出生，汉族，律师，住江苏省苏州市工业园区。第三人（被执行人）：吉林市鹏翔房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：王丽杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：鹿岩，吉林保民律师事务所律师。第三人：赵岩，男，1988年10月30日出生，汉族，住吉林省永吉县。原告王海艳与被告高淑平、第三人吉林市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）、赵岩案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王海艳的委托诉讼代理人陈鑫炎、辛存敏、被告高淑平的委托诉讼代理人李晓持、第三人鹏翔公司的委托诉讼代理人鹿岩、第三人赵岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海艳向本院提出诉讼请求：1.停止对案涉房屋的执行并解除查封，确认该房屋为王海艳所有；2.判令高淑平负担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月26日，王海艳经中间人介绍与赵岩签订了案涉房屋的买卖协议：房屋作价439,150元，建筑面积87.6平方米，签约当日交定金30万元，其余房款到鹏翔公司改底签约后再付（此房是鹏翔公司抵账给赵岩的顶账房）。房屋买卖协议签订后，赵岩即将案涉房屋交付给王海艳，王海艳使用至今。2016年10月1日经赵岩运作，王海艳到鹏翔公司处改底，与鹏翔公司签订了《内部认购书》，并于当日向赵岩付清剩余购房款，王海艳与鹏翔公司办理其他相关入户手续，缴纳了各项入户费用。2018年9月19日，王海艳发现吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）张贴的（2018）吉02执218号执行公告，遂于2020年4月7日向吉林中院提出执行异议。2020年4月25日王海艳接到吉林中院（2020）吉02执异70号执行裁定书。王海艳认为，自2015年11月26日起，王海艳通过与赵岩签订房屋买卖协议，取得案涉房屋的所有权，并于2016年10月1日通过与鹏翔公司签订《内部认购书》的形式确认了王海艳对案涉房屋的所有权。现吉林中院对案涉房屋进行查封，损害了王海艳的合法权益，故提起诉讼，请求支持王海艳的全部诉讼请求。高淑平辩称，王海艳提出执行异议的执行标的，是高淑平申请查封的鹏翔公司名下的房屋，该房屋在2017年8月4日由高淑平申请查封时，系登记在鹏翔公司名下的预售商品房，可以预告登记、可以网签备案、可以办理过户登记。王海艳系向房地产开发商以外的赵岩个人购买的房屋，不属于商品房消费者（直接向开发商购买），根据全国法院民商事审判工作会议纪要（九民会议纪要）第一百二十七条规定，王海艳系商品房消费者之外的一般买受人，在金钱债权的执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，王海艳对该标的物享有排除法院执行的权利负有举证责任，即如果不能证明其买卖房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，则应承担不利后果。针对王海艳的起诉，高淑平认为王海艳属于因买受人自身原因未办理过户登记的情形。王海艳主张2015年11月26日就签订了房屋买卖合同，2016年10月1日向鹏翔公司进行了改底，高淑平认为此时王海艳已经具备了办理房屋预告登记或网签备案的条件，已经可以办理过户登记了，此时案涉房屋上并不存在其他限制权利，距离案涉房屋被法院查封还有10个月的时间。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》规定中问题十八：执行异议之诉案件中，对“因买受人自身原因未办理过户登记”该如何判断，认为执行异议之诉案件中，人民法院经审查发现存在以下情形，应当认定属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“因买受人自身原因未办理过户登记”:（一）存在法律、政策上的登记障碍，如经济适用房或限购、限贷等原因不能登记的；（二）存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；（三）已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。如借名买房、预告登记等买受人未及时登记的、或者因规避法律政策、逃避纳税等原因买受人不登记的。显然，王海艳属于解答中第（三）项规定的已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的情形。因此，王海艳的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四项条件，应驳回其诉讼请求。鹏翔公司述称，支持王海艳的诉讼请求。赵岩述称，支持王海艳的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理高淑平诉鹏翔公司、王振屹、张振国、蛟河市富佳支农小额贷款有限公司借款合同纠纷一案中，于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，查封了鹏翔公司所有的案涉房屋及车库，查封期限三年。判决生效后，经高淑平申请，该案进入执行程序。在执行过程中，本院于2018年9月19日作出（2018）吉02执218号执行公告，内容如下：“申请执行人高淑平与被执行人鹏翔公司借款合同就执行一案，经申请执行人高淑平申请，本院于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，对被执行人鹏翔公司名下案涉房屋及车库予以查封。经查，法院查封的上述房产在未经法院允许的情况下，部分被占有使用，现本院将对上述房产进行评估、拍卖，限房屋占有人自公告之日起十日内从上述房屋中迁出。相关权利人如对本院执行有异议，应在十日内向本院提出执行异议，逾期不从上述房屋中迁出又不提出执行异议，本院将强制执行。”2018年10月29日，本院作出（2018）吉02执218号执行裁定，终结案件的执行。申请执行人享有要求被执行人继续履行债务及依法向人民法院申请恢复执行的权利，被执行人负有继续向申请执行人履行债务的义务。2020年3月4日，本院恢复对该案的执行，案号为（2020）吉02执恢4号。王海艳于2020年4月7日向本院提出执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）吉02执异70号执行裁定，驳回其异议请求，王海艳不服，提起本案诉讼。另查明，2015年11月26日，王海艳与赵岩签订《买房协议》，约定赵岩将案涉房屋出卖给王海艳，每平方米4400元整，先付30万元，剩余房款等买卖发票签完，一次性付清。赵岩承诺此房屋于2016年9月份将买卖发票过户到王海艳名下，如没有实现承诺，30万元按月利三分给付王海艳，并返回30万元。2016年10月1日，王海艳与赵岩签订《顶账协议》，约定赵岩自愿将鹏翔公司抵顶其工程款439,150元的案涉房屋更名过户至王海艳的名下。当日，王海艳与鹏翔公司签订《内部认购书》，约定王海艳以439,150元价格购得涉案房屋，即鹏翔公司开发的案涉房产，建筑面积87.48平方米。2015年11月27日王海艳向赵岩账户付款30万元，2016年10月4日王海艳给付赵岩购房款7.6万元。2017年6月2日吉林市屹隆物业服务有限公司向王海艳出具《进户证明》。2017年6月5日王海艳缴纳案涉房屋的供热费，并于2017年4月开始陆续交纳了水费、电费等向费用，王海艳对案涉房屋进行了装修并实际占有使用至今。再查明，吉林市房屋权属交易服务中心出具吉林市个人住房信息查询结果，证明截至2020年4月10日，王海艳在吉林市内无房屋所有权登记发证信息和商品房买卖合同备案信息。二审庭审中，王海艳自认其名下无其他用于居住的房屋。认定以上事实的证据有：（2020）吉02执异70号执行裁定书、《内部认购书》、银行转账凭证、《顶账协议》《进户证明》、供热缴费凭证、水电费明细单等。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题为王海艳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋系不动产，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在人民法院查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。参照该规定，本院认为，鹏翔公司与赵岩之间以物抵债行为以及赵岩与王海艳之间房屋买卖协议均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力向强制性规定，应属合法有效。赵岩在履行以物抵债协议过程中，将其合法享有的对案涉房屋的占有、使用权，以及请求鹏翔公司办理房屋所有权登记、转移房屋所有权的物权期待权，一并转让给王海艳。该转让已经通知鹏翔公司，鹏翔公司认可赵岩向王海艳交付案涉房屋，并与王海艳签订了《内部认购书》。本院于2017年8月2日查封案涉房屋，王海艳与赵岩于2015年11月26日签订《买房协议》，并于2016年10月1日与鹏翔公司签订《内部认购书》，将案涉房屋记载到王海艳名下。2015年11月27日、2016年10月1日王海艳给付赵岩购房款37.6万元。上述行为均发生于案涉房屋被查封之前，王海艳虽尚未与鹏翔公司办理商品房买卖网上签约及预售合同备案登记，尚未取得涉案房产的所有权，但并不影响其对涉案房产享有合法的居住权和物权期待权。鹏翔公司在涉案房屋被查封之前已经收到全部房屋价款，并将房屋交付给购房人，涉案房屋早已脱离鹏翔公司的管理和控制，案涉房屋所在的幸福茗苑小区因竣工验收等方面存在问题，直至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，属于无籍房，购房人对未能办理产权过户登记手续并无过错。因此，涉案房屋不属于鹏翔公司的可供执行财产。综上，王海艳对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对王海艳请求停止对案涉房屋执行的诉讼请求予以支持。关于王海艳主张解除查封的诉讼请求，其可持生效法律文书依照相关法律程序办理，本案中不予评判。关于王海艳请求确认案涉房屋归其所有的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因案涉房屋暂无法办理产权登记，并未变更登记至王海艳名下，故对王海艳该项诉请，不予支持。综上所述，王海艳的部分诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行案涉房屋；二、驳回王海艳的其他诉讼请求。案件受理费7887元，由高淑平负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异70号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  李 炜二〇二〇年八月二十七日书记员  李晓楠