江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1029民初510号原告（反诉被告）：李中华，男，1972年12月25日出生，汉族，住江西省抚州市。被告（反诉原告）：江西瑞远商业经营管理有限公司，住所地江西省抚州市东乡区城东大道与320国道交汇处，统一社会信用代码91361029MA35F64F3F。法定代表人：乐结辉，执行董事。委托诉讼代理人：田立元，江西正石律师事务所律师，特别授权代理。原告李中华与被告江西瑞远商业经营管理有限公司（以下简称瑞远公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，江西瑞远商业经营管理有限公司向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，李中华及江西瑞远商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人田立元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李中华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告交纳的20000元意向金；2、判令被告立即支付原告先行进入市场奖励金10000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告想租赁被告的店铺，2017年3月3日向被告交纳租房意向金10000元，2017年3月14日又交纳租房意向金10000元，被告出具了收据。被告承诺先行进入市场奖励10000元，原告多次催问被告上述30000元，被告总是说以后转为租金，至今被告仍不肯抵交租金，为此原告提起诉讼。被告江西瑞远商业经营管理有限公司答辩称：双方签订的二份《商铺租赁合同》尚在履行中，按照合同约定李中华应当向我公司交纳“相当于2个月的合同履约保证金”29804.2元，因此李中华交纳的20000元意向金应当转为“合同履约保证金”，待合同履行完按照合同约定处理。李中华要求我公司支付的先行进入市场奖励金10000元缺乏事实依据，不能成立。反诉原告江西瑞远商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告李中华按照《商铺租赁合同》约定支付尚欠的租金及相当于两个月租金的履约保证金，共计89412.6元；2、以一年度租金44706.3元为基数，支付自2019年9月8日起自2020年4月14日期间的滞纳金（逾期付款违约金）6258.88元，直至被告的房屋租金支付完毕止；3、反诉费由被告承担。事实与理由：2017年5月28日至2017年6月22日期间，李佳旺、杨丹丹、张星、刘志忠、万花梅分别与江西裕鑫实业有限公司订立《商品房买卖合同》。李佳旺购买江西裕鑫实业有限公司开发建设的“华东国际农博城”24栋115号、116号店面房；杨丹丹、张星购买24栋117号店面房；刘志忠购买24栋118号店面房；万花梅购买24栋119号店面房。2017年6月22日，李佳旺、杨丹丹、张星、刘志忠、万花梅又分别与被告江西瑞远商业经营管理有限公司订立《统一经营管理合同》。李佳旺、杨丹丹、张星、刘志忠、万花梅将其各自购买的店面房交由被告统一经营管理。按照《统一经营管理合同》的约定，自该合同订立后，被告在五年内对市场进行培育，期间李佳旺、杨丹丹、张星、刘志忠、万花梅购买的店面房由被告统一经营管理。2017年5月5日，瑞远公司与李中华订立两份《商铺租赁合同》，编号分别为2017-5-5-01和2017-5-5-02，被告分别租赁被告统一经营管理的“华东国际农博城”30栋一层108、109、110、111、112店面房和32栋三层整层房屋，用于经营“香港九牧王品牌卫浴”。按照编号为2017-5-5-01《商铺租赁合同》约定，被告租赁的30栋一层108、109、110、111、112店面房面积共计157.26㎡；租赁期为五年，自2017年9月9日至2022年9月8日；租金按35元/㎡计算，每月租金折合为5504.1元（157.26㎡×35元/㎡），被告免被告48个月的租金。按照合同约定，李中华在本合同订立时应当向瑞远公司支付相当于2个月租金的保证金及首个月租金共计16512元；以后的租金李中华应当在上一年度到期前两个月支付下一年度的租金，其中2018年9月9日至2019年9月8日期间被告应当向被告支付的3个月的租金共计16512.3元。2019年9月9日至2020年9月8日期间被告应当向被告支付的3个月的租金共计16512.3元。该合同同时还约定，被告逾期交纳租金的，则每天按交纳总额的5‰支付滞纳金（逾期付款违约金）。按照编号为2017-5-5-02《商铺租赁合同》约定，被告租赁的32栋三层整层房屋面积939.8㎡，租赁期同样为五年，自2017年9月9日至2022年9月8日；租金按10元/㎡计算，每月租金折合为9398元（939.8㎡×10元/㎡），被告同样免被告48个月的租金。按照合同约定，被告同样在本合同订立时应当向被告支付相当于两个月租金的保证金及首个月租金共计28194元；以后的租金被告应当在上一年度到期前两个月支付下一年度的租金，其中2018年9月9日至2019年9月8日期间李中华应当支付的3个月的租金共计28194元。2019年9月9日至2020年9月8日期间李中华应当支付的3个月的租金共计28194元。李中华逾期交纳租金的，则每天按交纳总额的5‰支付滞纳金（逾期付款违约金）。2017年12月31日，瑞远公司因市场调整，将李中华租赁的“华东国际农博城”30栋一层108、109、110、111、112店面房调整为24栋115、116、117、118、119号店面房。同日，双方订立“合同附加协议”，共同确认租赁店面房的调整，同时明确双方原有的合同条款维持不变。然而，李中华在与瑞远公司订立合同以后，仅交纳了2万元租赁店铺意向金，并没有按照合同交纳二处店面一个月租金及相当于2个月租金的合同履约保证金各16512.3元、28194元，共计44706.3元。李中华还没有按照合同约定，在2019年9月8日之前支付2019年9月9日至2020年9月8日期间到期的24栋115、116、117、118、119号店面和32栋三层整层房屋三个月的租金，共计44706.3元。按照合同约定，李中华自2019年9月8日至2020年4月14日瑞远公司应诉答辩之日，累计违约210日，因合同约定的每天按交纳总额的千分之五支付滞纳金明显过高，瑞远公司要求李中华按月利率2%支付210天的滞纳金共计6258.88元。李中华答辩称：1.驳回瑞远公司第一项诉讼请求的一半即缴纳合同保证金及首月租金，因为我不同意交，瑞远公司经理口头承诺不用交，并说意向金可以抵以后的租金。且按照合同约定，需要我缴纳合同保证金和首月租金，合同才生效，所以合同未生效。瑞远公司诉请的2019年9月9日至2020年9月8日租金的缴纳期限是2019年9月9日至2020年9月8日。2、驳回原告第二项诉讼请求，我没有违约，不用承担逾期付款违约金。3、驳回瑞远公司将我交纳的20000元意向金转为合同履约保证金的请求，应转为租金。4、因为受疫情影响，要求减免三个月租金。当事人围绕诉讼请求向本院提交了瑞远公司营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、李中华身份证复印件、《商品房买卖合同》、《统一经营管理合同》、《商铺租赁合同》二份、《合同附加协议》、收据、本院（2019）赣1029民初1133号民事判决书、抚州市中级人民法院（2019）赣10民终931号民事判决书等证据，经审核上述证据，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2017年6月22日，李佳旺、杨丹丹、张星、刘志忠、万花梅将其从江西裕鑫实业有限公司处购得的“华东国际农博城”24栋115号、116号、117号、118号、119号店面房，每间店面30.56平方米，后分别交由被告江西瑞远商业经营管理有限公司统一经营管理，并分别签订了《统一经营管理合同》。2017年5月5日，被告江西瑞远商业经营管理有限公司与原告李中华签订了《商铺租赁合同》二份，编号分别为2017-5-5-01、2017-5-5-02，原告李中华分别租赁被告统一经营管理的“华东国际农博城”30栋一层108、109、110、111、112店面房和32栋三层整层房屋，用于经营“香港九牧王品牌卫浴”。2017年12月31号江西瑞远商业经营管理有限公司因市场调整，将李中华租赁的“华东国际农博城”30栋一层108、109、110、111、112店面房调整为24栋115、116、117、118、119号店面房，同日双方签订了“合同附加协议”，双方对租赁店面房的调整予以确认，同时确认原有的合同条款不变。编号为2017-5-5-01《商铺租赁合同》规定；李中华租赁的店面房面积共计157.26㎡；租赁期为五年，自2017年9月9日至2022年9月8日；租金按35元/月/㎡计算，瑞远公司共免李中华48个月的租金。租金缴纳期限为：1、2018年9月9日-2019年9月8日缴纳3个月租金；2、2019年9月9日-2020年9月8日缴纳3个月租金；3、2020年9月9日-2021年9月8日缴纳3个月租金；4、2021年9月9日-2022年9月8日缴纳2个月的租金。付款方式：李中华在合同签署之日起3日内支付1个月租金及相当于2个月租金的合同履约保证金，以后各年度费用应在上一年度到期前2个月内付清。如李中华逾期缴纳费用，则每天按缴费总额的5‰向甲方交纳滞纳金；如逾期缴纳超过10日，瑞远公司有权单方解除本合同。合同履约保证金及商品质量保证金：本合同签订后3日内，乙方应当向甲方交纳相当于两个月租金的合同履约保证金及首个月租金共计16512元。李中华足款缴纳合同履约保证金及首月租金并双方签字后生效。编号为2017-5-5-02《商铺租赁合同》主要约定：被告租赁商铺面积共计939.8㎡，按10元/㎡计算租金。其他条款内容与编号2017-5-5-01《商铺租赁合同》一样。合同签订后，李中华对租赁房进行了装修和营业，并向瑞远公司交付了20000元意向金，李中华未按约定足额缴纳合同履行保证金及首月租金。因李中华先行进入市场，瑞远公司承诺奖励李中华10000元。李中华在合同签订后就对被告所出租的24栋115、116、117、118、119号店面房及32栋三层整层房屋进行使用至今，瑞远公司认为按合同约定，李中华应当在2019年9月9日之前的二个月内向瑞远公司支付2019年9月9日至2020年9月8日期间24栋5间店面房租金16044元及32栋三层整层房屋租金28194元，共计人民币44238元。经瑞远公司多次催要，李中华至今未支付。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级相应。随着疫情得有效控制，抚州市新冠××防抗应急指挥部于2020年2月19日发布紧急令第8号，要求各县区推动企业复工复产复市，恢复全市正常生产生活秩序。李中华租赁的店面生意受新冠疫情影响遭受损失。本院认为，李中华与瑞远公司签订了《商铺租赁合同》二份，合同约定的主要内容包括房租计算方式及支付方式和租赁房面积，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，但该二份合同合法有效，自双方签订合同时即成立并生效，双方应当按约履行。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。且双方约定的“乙方足额缴纳合同履约保证金及首月租金”不是将来不确定发生的事实，不是法律意义的生效条件。故本院对李中华抗辩的合同未生效的意见不予采纳。按照合同约定，李中华应在签订合同后向瑞远公司交付相当于2个月租金的合同履行保证金及首月租金，对24栋5个店面，李中华应交的合同履行保证金及首月租金为16044元，对于32栋三层房屋，李中华应交的合同履行保证金及首月租金为28194元，共计44238元，其中合同履行保证金29492元，首月租金14746元。李中华辩称瑞远公司经理口头承诺不用交合同履行保证金及首月租金，因其未提供证据予以证明，且与合同约定不符，本院不予采信。李中华诉称瑞远公司答应奖励他先行进入市场10000元，瑞远公司在本案中予以否认，经查，瑞远公司在本院（2019）赣1029民初1133号民事案件诉状中自认奖励李中华先行进入市场10000元，故本院对李中华主张的该事实予以采信。抵扣后，李中华还应向瑞远公司支付首月租金14238元。对于抵扣的合同履行保证金29492元，待租赁期满按双方约定处理。瑞远公司主张，按合同约定，李中华在2019年9月9日之前应当向瑞远公司支付24栋115、116、117、118、119号店面房租金16044元及32栋三层整层房屋租金28194元，合计人民币44238元。瑞远公司以李中华逾期支付2019年9月9日至2020年9月8日期间租金为由，要求李中华按月利率2%支付逾期付款违约金，李中华辩称根据合同约定他可以在2019年9月9日至2020年9月8日期间支付租金，所以无须承担逾期付款违约责任；经查，合同中是约定了2019年9月9日至2020年9月8日缴纳3个月租金，合同中还约定李中华在以后各年度费用应在上一年度到期前2个月内付清，结合起来看，本院认为合同中约定2019年9月9日至2020年9月8日缴纳3个月租金是指瑞远公司5年内免除李中华48个月租金的方式，而不是指支付租金的时间，且支付租金的时间已经本院（2019）赣1029民初1133号民事生效判决确定，故对李中华该抗辩意见不予采纳，李中华应按合同约定在以后各年度租金应在上一年度到期前2个月内付清。李中华逾期支付租金应承担违约责任，因双方约定的逾期付款违约金过高，瑞远公司主张由李中华以应交租金按月利率2%承担逾期付款违约责任，但未举证证据其因此造成的损失，本院酌定调整为以应交租金为基数，按照当时一年期贷款市场报价利率即年利率4.25%计算利息。李中华主张其租赁店面的生意受新冠疫情影响，遭受严重损失，要求减免三个月租金，本院认为新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，是双方订立合同时无法预见、不可抗力的影响，系不属于商业风险的客观情况发生重大变化，李中华因此遭受损失，本院认为根据公平原则，应适度减免李中华租金，由双方分担损失，本院酌定扣减疫情期间1个月的租金即2019年9月9日至2020年9月8日期间租金的1/12即3686.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、李中华在本判决生效后十日内向江西瑞远商业经营管理有限公司支付尚欠的房屋首月租金14238元。二、李中华在本判决生效后十日内向江西瑞远商业经营管理有限公司支付2019年9月9日至2020年9月8日房屋租金40551.5元，并赔偿江西瑞远商业经营管理有限公司逾期付款违约金（以40551.5元为基数，按照年利率4.25%计算利息，自2019年9月8日起计算至实际支付之日）。三、驳回李中华、江西瑞远商业经营管理有限公司其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费550元，由李中华承担，反诉受理费1095.89元，由李中华承担595.89元，江西瑞远商业经营管理有限公司承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州抚河支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姚义良人民陪审员  张池元人民陪审员  俞虎明二〇二〇年八月三十一日书 记 员  李 虎