浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初16975号原告：杭州余杭区中泰街道宇晶预制构件厂，经营场所：杭州市余杭区中泰街道中桥村。经营者：俞友生，男，1963年7月8日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：李雅斓，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。被告：汪一华，男，1964年2月21日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：丁节来、吴旭阳，浙江诺力亚律师事务所律师。原告杭州余杭区中泰街道宇晶预制构件厂（下称原告）与被告汪一华（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理，并依法适用普通程序于2019年10月29日公开开庭审理本案。原告及其委托诉讼代理人李雅斓，被告的委托诉讼代理人丁节来到庭参加诉讼。本院于2020年4月7日通知双方到庭接受询问，原告及其委托诉讼代理人李雅斓，被告及其委托诉讼代理人吴旭阳到庭参加。本案现已审理终结。原告提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告双方于2018年7月2日签订的《场地租赁协议》；2.被告立即向原告返还租金206992元（计算公式为：190000元-【190000元/年÷365天×221天×0.2】+40000元）；3.被告立即向原告赔偿损失220100元（详见损失清单）；4.被告承担原告为本次维权委托律师产生的律师代理费12000元；5.被告承担本案的案件受理费。原告诉称的事实和理由：2018年7月2日，原告经被告同学介绍，得知被告拥有可合法对外出租的场地，经协商，双方就租赁条款达成同时并签署《场地租赁协议》，协议约定，被告将坐落于中泰街道新泰村天真坞场地及厂房出租给原告，场地面积约为10亩，房屋面积约200平方米；租赁时间为拾年，自2018年8月1日起至2028年7月30日止；租金前两年为190000元/年，每两年递增3%，每两年一付。根据协议第四条1、的约定，被告将10亩场地上至少浇注水泥地面2亩以后租赁给原告。同时根据被告的手写“备注：签字后付壹拾叁万元整，余贰拾伍万元7月底前交付场地，乙方进场付清”。协议签订后，2018年7月3日，原告通过浙江省农村信用社转账支票的形式向被告支付了场地租金130000元（大写为拾叁万元整）。2018年8月1日，被告向原告表示，由于其他场地难找，协议约定的理应交付给原告的另外8亩场地内堆放了被告所有的大量石子无法运走，故被告提出暂时向原告交付浇注水泥地面的2亩地及房屋，剩余8亩地用于堆放石子，暂不交付。同时被告表示原告仅需向其指定银行账户打款100000元，剩余150000元待8亩场地实际交付时再支付。随即，被告将场地交付给原告承租，原告按照十年租赁期限之标准投入资金建设修缮房屋（143000元）、购置设备后投入生产使用，同时由于被告在向原告交付场地前平整场地应支付的费用始终拖欠不付，在施工人员向原告多次催讨之下，原告无奈帮被告垫付包括汽车驳运、工人工资等合计14000元。然2019年3月8日，原告收到余杭区人民政府中泰街道办事处下发的关于其承租场地已被2018年7月18日杭州市规划和自然资源局余杭分局（原杭州市国土局余杭分局）作出的杭余中监（2018）25号《责令停止土地违法行为通知书》确认为违法用地，近期对该违法建筑实施拆除，要求原告立即停止经营活动并在2019年3月11日前必须搬离腾空的通知。而事实上，杭州市规划和自然资源局余杭分局早在2018年7月18日就已经向被告下发内容为立即停止土地违法行为的前述通知书，但直至2018年8月1日，被告向原告交付已经是违法用地的场地及房屋时，被告却隐瞒实情，继续将非法用地出租给原告并收取其支付的第二笔租金100000元。无奈，原告收到通知后只得搬离房屋及场地，产生设备拆除费用30000元、搬迁运费33100元。原告为承租场地及房屋而投入的厂房建设、路面修整浇注等各项资金付诸东流，现案涉房屋已经被拆除，截至收到拆除通知之日，距原告承租该场地及房屋才7个月又8天。原告认为，被告在明知出租的土地涉嫌违法用地的情况下，隐瞒实际情况并向其收取租金，被告的行为造成原告不必要且不应该产生的实际经济损失惨重的同时，亦严重侵害了其对应10年租赁期限的可预期利益损失，结合目前案涉场地及房屋均已被政府有关部门拆除之客观现状，被告的行为已经构成根本违约。因此为了及时止损和维护合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定行使法定解除权，于法有据。同时根据合同法第一百零七条违约责任、第一百零八条拒绝履行以及第一百一十三条损害赔偿的范围之规定，原告由于被告的根本违约行为而产生原本不必要的资金财产投入和损失，据此原告依法向被告主张赔偿，合情合理，于法有据。自纠纷发生以来，原告及中间人始终积极主动联系被告协商处理此事，但被告始终采取拒接电话、避而不见直至失联等方式拒不协商，故原告诉至法院。被告答辩称，1、原、被告双方于2018年7月2日签订的场地租赁协议有效，至今不存在解除的依据。案涉协议第三条明确约定了第一期租金38万元在签订协议时支付。原告余款一直未支付。原告逾期支付的行为已经构成违约，被告有权收回场地并追究原告的责任。2、原告要求返还租金缺乏依据。原告逾期支付租金的行为已经先违约，原告有权收回场地，不存在违约。且原告拥有40亩土地，协议约定任意由原告使用10亩，也并未约定实际范围，被告已经将场地交付原告，原告也进场使用，至今原告仍有大量物品仍在被告场地。原告的租金计算方式也不合理。3、原告的搬离是自身原因，原告并未办理相关的环境验收合格的手续。被告已经交付的场地，原告也认可入场。且其中，原告在未经被告同意的情况下私自改建场地，应当自己承担责任。4、原告要求被告承担律师费缺乏依据。经审理，本院查明事实如下：原告作为乙方与被告作为甲方于2018年7月2日签订《场地租赁协议》一份，约定被告将坐落于中泰街道新泰村天真坞场地及厂房租赁给乙方；场地面积约10亩及房屋约200平方米；租赁时间10年，从2018年8月1日起至2028年7月30日止；前两年租金为190000元/年，每两年递增3%，两年一付，第一期租金380000元在签订协议之日支付（注：按整数万元计）；被告将10亩场地上至少浇注水泥地面2亩以上后租赁给原告；被告应协助原告搞好上级有关部门在政策允许范围内的协调工作，被告租给原告作生产经营预制构件；双方还对违约责任等进行了约定。协议后面备注“签字后付壹拾叁万整，余贰拾五万元，7月底前交付场地，乙方进场付清。”并有手写的“款子汇入6228580199023330599赵梦林2018.8.1付100000”。合同签订后，原告于2018年7月3日向被告付款130000元，于2018年8月1日转入被告指定的赵梦林账户100000元。2018年8月15日，原告与杭州余杭区明佳机电设备制造厂签订《钢房隔层合同》，合同标的143000元，原告与该厂2018年的结算清单中有该笔费用列支，并已付给该厂。另查明，2018年7月18日，杭州市国土资源局余杭分局曾向被告下达《责令停止土地违法行为通知书》（杭余中监字（2018）第25号），因被告在新泰村天真坞违法占用农用地600平方米硬化拟作场地，要求其立即停止土地违法行为，被告于当日收到。2019年3月8日，中泰街道办事处发出《限期搬离通知》，认为根据杭州市规划和自然资源局余杭分局（原杭州市国土局余杭分局）作出的《责令停止土地违法行为通知书》（杭余中监字（2018）第25号），原告所租赁的场地及房屋已被确认为违法用地，故通知在2019年3月11日前搬离、腾空。2019年3月16日，原告与杭州余杭区明佳机电设备制造厂签订《设备搬迁协议》，搬离项目为60吨水泥库，费用30000元，2019年5月9日，原告支付该款项。2019年3月23日至4月23日间，原告支出搬厂运输费合计33100元。2019年6月10日，原告委托律师向被告发出律师函，称2018年8月1日，被告在交付场地时表示8亩场地内对方了被告的大量石子无法运走，故先交付浇注水泥地面的2亩地及房屋，剩余8亩地用于对方石子，暂不交付。剩余15万元租金在交付8亩地后再支付。并通知被告，自2019年3月9日起原、被告合同解除，要求被告返还租金206992元，赔偿220100元。原告为本案诉讼聘请律师，支付律师费12000元。新泰村村民委员会出具证明称，天真坞的44.728亩土地从2008年3月1日起至2028年2月28日止，土地使用权归被告所有。以上事实，有原告提供的证据1《场地租赁协议》、支票存根、浙江省农村信用社客户回单，证据3《钢房隔层合同》、2018年结算清单、支票存根，证据4《责令停止土地违法行为通知书》、送达回证、拆除腾空合同，证据5《设备搬迁协议》、付款凭证、支票存根，证据6运费支付凭证、领付款凭证、对账收据、驾驶员身份情况，证据8律师函、ESM快递查询，证据9《委托代理合同》、支付凭证、发票以及被告提供的证据1《场地租赁协议》，证据2《证明》等予以证明。本院认为，原、被告签订的《场地租赁协议》系双方真实意思表示，双方均应按协议约定履行。根据查明事实，案涉房屋已由中泰街道办事处拆除，故该协议客观上已经无法履行，原告的合同目的已无法实现，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告早已根据中泰街道办事处的通知搬离场地，故原告可要求被告退回多付的租金，至于应退回租金的金额，根据查明事实，该场地总共有40多亩，双方也未约定具体所租赁场地的范围，故应按原告已使用时间计算扣除后退回剩余部分，原告实际使用场地221天，应付租金为115041元，故被告应退回租金为114959元。至于原告损失问题，根据查明事实，原告对承租房屋隔层装修花费143000元，折旧率221/3650，折旧后残值为134342元；因搬迁支付搬迁费63100元，损失合计197442元。根据查明事实，被告在明知所出租场地及房屋存在问题的情况下仍将房屋即场地出租给原告，其对合同的解除应付主要责任，本院酌定其赔偿原告该些损失的70%即138209元。原告所述的为被告垫付的平整场地工人工资等，被告不予认可，原告亦未进一步提供证据证明其主张，对原告主张的该部分款项，本院不予支持。原告主张的律师费，无合同依据，本院不予支持。综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持，其他部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杭州余杭区中泰街道宇晶预制构件厂与被告汪一华于2018年7月2日签订的《场地租赁协议》；二、被告汪一华退回原告杭州余杭区中泰街道宇晶预制构件厂租金114959元；三、被告汪一华赔偿原告杭州余杭区中泰街道宇晶预制构件厂损失138209元；四、驳回原告杭州余杭区中泰街道宇晶预制构件厂其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7886元，由原告杭州余杭区中泰街道宇晶预制构件厂负担3339元，由被告汪一华负担4547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 长 王 孟人民陪审员 李 华人民陪审员 李明达二〇二〇年八月十七日书 记 员 马鑫彬