贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2572号上诉人（一审被告）：贵州华恺置地有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市滨江大道17号。法定代表人：杨博，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建秋、薛俊，重庆华立万韬律师事务所律师。上诉人（一审被告）：江西宝联投资发展有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区吉安市总商会大厦24层。法定代表人：曾华斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建秋、薛俊，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张献，女，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：滚燕子、廖健，贵州维律律师事务所律师。上诉人贵州华恺置地有限公司（以下简称：华恺公司）、江西宝联投资发展有限公司（以下简称：宝联公司）因与被上诉人张献商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月14日组织了庭询。现已审理终结。上诉人华恺公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初1224号民事判决第一项、第二项和第三项，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、保全费等由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决退还购房款金额计算错误，属于严重的事实认定错误。《商品房认购协议书》的折前购房金额为1,221,820元，基金折扣75%后，购房金额仅为922,369元，该抵房款中包含定金50000元。原审法院判令上诉人返还购房款1，126，674元，双倍返还定金100，000元，重复计算定金部分，数据计算明显错误，属事实认定错误。二、涉案协议仍可以继续履行，一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人与案外人高红跃已达成执行和解协议，上诉人按照该协议向案外人转款，已履行完毕该协议的全部付款义务，高红跃将解除涉案房屋的查封，并退还涉案房屋。根据促进交易原则，被上诉人以合同目的不能实现的基础现已消除。三、一审判定上诉人同时支付定金和利息，属于适用法律错误。定金和利息不能同时主张，构成重复计算。此外，对资金占用期间的利息认定以5%计算，属于事实认定错误。华恺公司法定代表人杨博所做承诺，系对不特定性多数主体作出，不具有特定性。且被上诉人也未将原件递交法庭，真实性存疑。四、本案适用定金罚则的条件尚未成就，被上诉人要求双倍返还定金的诉请不应予以支持。五、江西宝联公司与上诉人并存在混同情况，也不构成重组或合并。上诉人宝联公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初1224号民事判决第二项和第三项；二、改判宝联公司对被上诉人的债权不承担偿还责任；三、本案一、二审诉讼费、保全费等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决宝联公司向被上诉人承担偿还责任，没有事实依据。被上诉人与华恺之间抵偿协议是2017年签订的，上诉人是2019年招商引资进驻凯里，事前没有参与被上诉人与华恺之间的债权债务关系，事后没有约定承担连带责任的情形，不应承担连带责任。一审认定宝联公司与华恺公司的债权债务已经合并，没有事实依据。宝联公司是凯里市政府引入的资金方，政府希望宝联挽救已经停建多年的华恺尚城项目。宝联公司仅是借款给华恺公司，属于借贷关系，并未合并组建新的实体。二、一审判决宝联公司向被上诉人承担偿还责任，没有法律依据。本案系商品房预售合同纠纷，宝联公司既未与上诉人华恺公司签订任何合同，也未承诺过由自己偿还上诉人华恺公司的债务，更未与上诉人华恺公司建立任何权利义务关系，一审判决宝联公司承担偿还义务，违反合同相对性原则。此外，本案中，宝联公司与华恺公司仅算是协作型联营，应各自承担各自责任。三、如仅因宝联公司出借款项给华恺公司，就要与华恺公司承担连带责任，则会产生极大的社会问题。四、涉案协议仍可以继续履行，一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人与案外人高红跃已达成执行和解协议，上诉人按照该协议向案外人转款，已履行完毕该协议的全部付款义务，高红跃将解除涉案房屋的查封，并退还涉案房屋。根据促进交易原则，被上诉人以合同目的不能实现的基础现已消除。张献答辩称，一、一审法院判决解除涉案《商品房认购协议书》并无不当。双方在协议书中明确约定签订商品房买卖合同的时间为该协议书签订之日起七日内，上诉人未能在约定的时间内签订商品房买卖合同。且上诉人抵偿的涉案房屋被其他案外人进行多次查封，华恺公司已经不能依法履行合同将房屋交付及过户给被上诉人。二、一审判决上诉人承担双倍返还定金及按照年利率5%支付利息损失的问题。认购协议无法履行的过错在于上诉人，按照约定，上诉人应当承担双倍退还定金的违约责任。一审判决上诉人按照年利率5%支付利息损失并未违反法律规定。上诉人未依约履行自己的合同义务，其收受被上诉人的认购款必然会导致资金占用损失。并且华恺公司法定代表人杨博作出自愿支付逾期利息5%的承诺系对违约责任的一种自认，因此，该年利率5%的利息并非是上诉人所抗辩的违约金和违约利息，不存在是否同时适用的问题。三、关于江西宝联公司承担连带责任的问题。根据本案现有证据显示，宝联公司对广大消费者宣传中以及向政府作出声明和承诺，表示自愿与华恺公司一起合作并共同对外承担债务偿还责任，是宝联公司对华恺公司债务加入承诺。宝联公司与华恺公司系重组合作关系，双方的利益、业务、人员等方面存在混同。因此，无论是法律规定或是双方之间的财务混同关系，宝联公司都应对外承担连带责任。张献向一审诉讼请求：1、解除原告与被告华恺公司签订的商品房认购协议书；2、判令二被告退还原告抵房款1,126,674元；3、判令二被告双倍退还原告购房定金100,000元；4、判令二被告以1，176，674元为基数，按照年利率5%支付原告2017年9月11日至2019年12月30日的资金占用利息137，442.06元，2019年12月31日之后至清偿之日止的资金占用利息按日万分之三支付；5、判令被告承担诉讼费用。一审法院认定的事实：案外人南方财经私募股权投资基金（贵州）有限公司（以下简称南方基金贵州公司）自2014开始向原告张献私募基金，募集的基金借给被告华恺公司投资华恺尚城房地产项目。后因南方基金贵州公司没有支付原告基金本金及收益，2017年9月11日，原告、南方基金贵州公司、华恺公司三方签订基金抵偿协议，确认原告基金款为1176674元，由华恺公司用开发的华恺尚城未销售的住宅、门面作价，代南方基金贵州公司抵偿给原告。抵偿后原告与南方基金贵州公司因购买基金形成的法律关系消除，华恺公司与原告另行签订房屋销售合同。基金抵偿协议订立后，原告与被告华恺公司于2017年9月12日签订商品房认购协议书，约定：原告支付50，000元作为定金，以折后总价款922,369元（折前1,221,820元）认购华恺尚城（缇香雅郡一期）底商4幢负211号47.18平方米房屋。定金在签订商品房买卖合同时自动转入购房款。签订认购协议书后，原告需按照被告华恺公司通知的签约时间，七日内完成商品房买卖合同、补充协议及相关文件的签署。商品房认购协议书订立后，因原告认购的房屋在重庆市第五中级人民法院执行高红跃与吴庆东、华恺公司、华恺旅游公司股权转让纠纷一案中被查封，致使被告华恺公司至今没有与原告签订商品房买卖合同。原告认为华恺公司已无法履行交付认购房屋的义务，遂于2020年1月7日向本院起诉。另查明，2019年5月27日，华恺公司法定代表人杨博书面向客户承诺：已与华恺签订抵偿协议的客户，华恺原因延期办理手续之间的时间，华恺支付逾期利息5%年息。2019年8月23日，被告宝联公司和华恺公司共同发布声明，称宝联公司与华恺公司迄今为止仍是合作重组关系，共同开发华恺尚城项目，并不是外界传闻宝联公司已退出合作。如今后合作重组有变，会同时向外界及基金公司宣布，一切消息均以公司声明为准。审理期间，一审法院于2020年3月9日作出裁定，查封被告华恺公司华恺尚城在建项目价值140万元房产。2020年3月25日变更查封措施为冻结华恺公司接收房屋销售款账户资金140万元（该账户已被法院监管）。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告张献与被告华恺公司、案外人南方基金贵州公司达成基金抵偿协议后，原告已按照基金抵偿协议的约定，与被告华恺公司签订了商品房认购协议书，就抵偿物的名称、位置、价款、定金等主要条款进行了约定。该商品房认购协议书是依法成立的合同。合同成立后，被告华恺公司没有在认购协议书约定的时间内与原告签订商品房买卖合同，致使原告不能实现认购目的，已违反约定，依法应当承担违约责任。对于双方争议的下列问题，根据庭审查明的事实和证据，综合评价如下：第一、原告张献与被告华恺公司签订的商品房认购协议书能否继续履行的问题。原告认购的房屋已被人民法院依法查封，在人民法院解除查封措施前，华恺公司不得处置被查封物。虽然华恺公司与案外人高红跃达成了执行和解协议，但解除查封措施要以华恺公司履行支付义务为前提。至今为止，人民法院没有解除查封措施，阻却商品房认购协议继续履行的事实仍然存在，客观上已导致原告不能实现认购目的。因此，原告主张解除与被告华恺公司签订的商品房认购协议书，具备了《中华人民共和国合同法》九十四条规定的解除合同的法定条件，可以解除。解除认购协议后，华恺公司应当按照基金抵偿协议约定的数额1,176,674元，扣除定金50,000元后返回原告1，126，674元。第二、原告能否主张利息损失的问题。由于华恺公司的过错导致原告不能实现以物抵债的目的，其过错行为必然使原告遭受损失。虽然双方在认购协议书中并未约定华恺公司不履行合同义务时应该承担何种违约责任，但是，华恺公司法定代表人杨博于2019年5月27日对不特定的客户作出了承诺，已与华恺签订抵偿协议的客户，因华恺原因延期办理手续的时间，华恺按年息5%支付逾期利息。该承诺对原告同样适用。因此，原告主张解除认购协议的同时，可以主张利息损失。利息损失可以参照杨博作出年息5%的承诺，从杨博作出承诺的时间开始计算，至华恺公司履行完毕返还义务之日止。原告主张2019年12月31日以后的利息按日万分之三计算，没有事实依据，不予支持。第三、本案能否适用定金法则的问题。前述论证中已经阐述了解除原告与华恺公司订立的商品房认购协议书的必要性，在此不再赘述。因解除认购协议书的过错责任在华恺公司，解除协议后，华恺公司作为接受定金的一方，应当双倍返还定金。第四、原告能否以基金抵偿协议为依据主张返还财产权利的问题。经审查，原告与华恺公司、南方基金贵州公司签订的基金抵偿协议已经明确原告的基金款为1,176,674元，该款用华恺公司所有的华恺尚城未销售的住宅、商业门面作价抵偿给原告。抵偿后，原告与南方基金贵州公司之间因购买基金形成的法律关系消除，原告与南方公司因私募基金形成的债权债务关系通过三方协议的方式转移给华恺公司承受，华恺公司应当按照资金抵偿协议向原告履行以物抵债义务。虽然原告与华恺公司签订的认购协议约定以物抵债数额折后为922,369元，但因华恺公司的原因，以物抵债目的已经不能实现，原告可以依据基金抵偿协议确认的数额，扣除认购协议约定的50,000元定金后，向华恺公司主张返还财产1,126,674元。第五、宝联公司是否承担连带责任的问题，经审查，宝联公司与华恺公司共同作出的声明已经表明二者之间是合作重组关系，共同开发华恺尚城项目，根据证据优势规则，能够认定宝联公司与华恺公司在华恺尚城项目上利益没有分离，故原告诉请宝联公司承担连带责任并无不当。综上，被告华恺公司、宝联公司的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院》第二条的规定判决：一、解除原告张献与被告贵州华恺置地有限公司2017年9月12日签订的商品房认购协议书；二、被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司自本判决生效之日起十日内连带返还原告张献1,126,674元，双倍返还定金100,000元，合计1,226,674元；三、被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司自2019年5月27日起，以1,126,674元为基数，按年利率5%，连带支付原告张献利息至债务履行完毕之日止；四、驳回原告张献其余诉讼请求。案件受理费减半后收取12946元，由原告张献负担1000元，由被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司负担11946元。保全申请费5000元，由被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司负担。二审期间，华恺公司向本院提交下列证据：1、（2020）渝国证字第3521号《公证书》、2、重庆市第五中级人民法院（2018）渝05执459号之十《执行裁定书》，拟证明案涉房屋被重庆市第五中级人民法院查封的事实已在本案二审期间消除，现案涉房屋已具备办理网签条件，即一审法院认定的合同解除理由已不存在，案涉协议可以继续履行。上诉人宝联公司向本院提交下列证据：1、《合作协议》一份、2、《合作补充协议》两份、三、《会议纪要》一份，拟证明宝联公司与华恺公司并非重组，双方合作仅针对之前未开发的A地块、C地块以及D地块，案涉房屋属于B2地块的华恺尚城项目，并非双方合作项目。经质证，张献对上诉人华恺公司提供的两份证据的关联性和证明内容不予认可。张献所认购的案涉房屋已裁定归高红跃所有，该生效裁定书已经是案涉房屋权力产生变动的有效证据。对上诉人宝联公司提供的三份证据的关联性和证明内容不予认可。本院经审查认为，上诉人华恺公司提供的两份证据客观真实，对其证明目的在本院认为部分另述；上诉人宝联公司提供的三份证据能证明华恺公司与宝联公司的合作关系及合作内容，对其证明目的在本院认为部分另述。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点为：一、原审法院判决退还购房款金额是否正确；二、涉案认购协议书是否应予解除；三、一审认定双倍返还定金是否正确；三、一审判决按年利率5%支付资金占用费直至偿清全部债务为止是否正确；四、宝联公司是否应承担偿还责任。现对争议焦点，论述如下：一、关于退还购房款金额的问题。本案中，张献与华恺公司、南方基金贵州公司签订的基金抵偿协议已经明确张献的基金款为1,176,674元，该款用华恺公司所有的华恺尚城未销售的住宅、商业门面作价抵偿给张献。虽然张献与华恺公司签订的《商品房认购协议书》约定折后购房款为922,369元，但张献的实际损失仍为基金抵偿协议所确定的基金款项数额，现因华恺公司的原因，以物抵债目的已经不能实现。故一审法院以基金抵偿协议确认的数额，扣除认购协议约定的50,000元定金后，判决返还款项1,126,674元并无不当。二、关于涉案协议是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。张献与华恺公司于2017年9月12日签订涉案《商品房认购协议书》，本案中并无证据表明双方对于签订《商品房买卖合同》的时间存在其他约定。根据涉案协议约定，华恺公司应于涉案协议签订后七日内与张献签订《商品房买卖合同》，但华恺公司并未提供相关证据证明其在上述约定时间内履行签订《商品房买卖合同》的义务，且双方至今仍未能签订《商品房买卖合同》，一审法院判决解除涉案协议并无不当。上诉人华恺公司提出本案《商品房认购协议书》仍可以继续履行，被上诉人主张合同解除条件尚未成就的上诉理由，结合上诉人提交证据即（2020）渝国证字第3521号《公证书》和重庆市第五中级人民法院（2018）渝05执459号之十《执行裁定书》来看，涉案房屋已经司法裁定抵偿给高红跃，至今尚未完成过户手续，故上诉人华恺公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于一审认定双倍返还定金是否正确的问题。华恺公司上诉提出其已履行《执行和解协议》，适用定金罚则的条件尚未成就。根据本案查明的事实，张献已按涉案协议约定向华恺公司支付定金5万元，华恺公司未在涉案协议约定的期限内与张献签订《商品房买卖合同》，已构成违约，华恺公司应予双倍返还定金。一审适用定金罚则并无不当，上诉人称适用定金罚则的条件尚未成就，不应承担双倍返还定金的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。四、关于一审判决从2019年5月27日起，以1,126,674元为基数，按年利率5%支付资金占用费直至偿清全部债务为止是否正确的问题。本案中，华恺公司法人杨博作出承诺：“以与华恺签订抵偿协议的客户，由于华恺原因延期办理手续之间的时间，由华恺支付逾期利息5%年息”，该承诺系对违约责任的一种自认，在2017年9月12日到2019年5月27日期间，上诉人按照定金罚则，只承担50000元违约责任，其相对资金占用费损失来说并不过重。其余购房款1,126,674元应从2019年5月27日开始，按照华恺公司承诺年利率5%计算资金占用费，直至债务全部清偿止。一审法院判决利息的基数以及利率并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。五、关于宝联公司是否应承担偿还债务问题。首先，涉案协议的签订主体系张献与华恺公司，宝联公司并非涉案协议的当事人。根据合同相对性原理，涉案协议对宝联公司并无约束力。且双方签订涉案协议时，宝联公司尚未与华恺公司进行重组合作开发。其次，本案中，并无证据表明各方当事人对宝联公司承担偿还责任存在约定，宝联公司向凯里市信访局所作的情况说明中亦无其为华恺公司对外债务承担偿还责任的意思表示。宝联公司与华恺公司进行重组合作开发属实，但张献提供的证据不足以表明宝联公司与华恺公司存在法人人格高度混同的情形。一审认定宝联公司对华恺公司的本案债务承担偿还责任，缺乏事实和法律依据，一审认定宝联公司对华恺公司所应承担的本案债务承担偿还责任不当，应予纠正。综上，一审认定事实清楚，但适用法律部分错误，致部分判决结果不当，应予纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初1224号民事判决第一项即解除张献与贵州华恺置地有限公司于2017年9月12日签订的《商品房认购协议》；二、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初1224号民事判决第二项、第三项、第四项；三、贵州华恺置地有限公司于判决生效之日起十日内返还张献购房款1,126,674元，双倍返还定金100,000元，共计1,226,674元；四、贵州华恺置地有限公司于本判决书生效之日起十日内，以1,126,674元为基数，从2019年5月27日起，按照年利率5%向张献支付至偿清全部本项债务为止的资金占用费；五、驳回张献的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。一审案件受理费减半收取12946元，保全费5000元，共计17946元，由张献负担1000元，由贵州华恺置地有限公司负担16946元。二审案件受理费25892元，由贵州华恺置地有限公司负担，退还江西宝联投资发展有限公司预交的二审案件受理费25892元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年八月十日法官助理陈礼华书记员韩林爽