山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0124民初1151号原告：王艳平，女，1970年6月20日出生，汉族，住山东省巨野县，原告：刘新国，男，1961年5月4日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：刘维志，北京市中闻（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亮亮，北京市中闻（济南）律师事务所律师。被告：济南麟居置业有限公司，住所地平阴县。组织机构代码：69749367—6。法定代表人：让红亮，执行董事。诉讼代表人：济南麟居置业有限公司管理人。负责人：庄文飞。委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师，系济南麟居置业有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：宁振茂，山东舜元律师事务所律师，系济南麟居置业有限公司管理人工作人员。第三人：吕红龙，1983年11月1日出生，汉族，住山东省冠县。委托诉讼代理人：刘兵伟，广东维强（济南）律师事务所律师。原告王艳平、刘新国与被告济南麟居置业有限公司（简称麟居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2019年10月8日依法作出（2019）鲁0124民初792号民事判决，被告麟居公司不服提起上诉，济南市中级人民法院于2020年3月30日作出（2019）鲁01民终12055号民事裁定，撤销我院（2019）鲁0124民初792号民事判决，发回我院重审。本院于2020年5月8日受理后，依法追加吕红龙为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王艳平及与刘新国的委托诉讼代理人刘维志、王亮亮，被告麟居公司的委托诉讼代理人侯俊顶、宁振茂、第三人吕红龙的委托诉讼代理人刘兵伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳平、刘新国向本院提出诉讼请求：1、判令被告麟居公司继续履行双方于2015年7月26日签订的四份《商品房买卖合同》，协助原告将位于平阴县锦水街道办事处北土楼村（翠屏街西段）“时代翰城”B10-1-7西、B10-3-9东（附B10-155）、C1-3、C9-113四套房屋的产权登记在原告名下；2、判令被告麟居公司支付原告逾期交房违约金233991.62元；3、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：吕红龙为被告麟居公司的债权人，2015年7月被告麟居公司与吕红龙等债权人达成“以房抵欠款协议”，约定以被告麟居公司开发的位于平阴县锦水街道办事处北土楼村的“时代翰城”28套房屋折抵部分欠款。经原、被告及吕红龙三方协商，由原告购买B10-1-7西、B10-3-9东（附B10-155）、C1-3、C9-113四套房屋。原告与被告麟居公司于2015年7月26日签订四份《商品房买卖合同》，购房款共计2018795元，该购房款从被告麟居公司欠吕红龙款项中抵顶。合同还对房屋交付期限及违约责任作了明确约定，但被告麟居公司至今未将上述房屋交付原告使用，亦未配合原告办理上述房屋的产权登记。原告于2019年3月2日向被告麟居公司的管理人申请取回上述房屋，被告麟居公司管理人于2019年3月3日向原告出具《取回权确认告知书》，以上述房屋仍属于被告财产为由驳回了原告的申请。原告为维护合法权益，特诉至法院，诉请如前。被告麟居公司辩称，1、管理人接收的被告麟居公司材料中并没有涉案“以房抵欠款协议”，且该协议书自身存在诸多瑕疵，不能作为认定事实的依据。原告提交的四份《商品房买卖合同》，在管理人接收的被告麟居公司材料中没有B10-1-7西、B10-3-9东（附B10-155）两份住宅合同，且B10－155储藏室已于2016年1月31日出售给葛方喜、常秀梅，且已在房管部门备案。另外，原告提交的C1-3、C9-113两份《商品房买卖合同》原件系刘桂英、李凤香于2019年1月24日从管理人处借走（李凤香与王艳平系妯娌关系，有借条为证），管理人出借的合同的第三页没有手写的“从公司借吕红龙款项中抵顶”的内容，最后落款时间也没有填写，原告借到涉案两份合同后为提起本案诉讼私自增添，被告不予认可。2、退一步讲，因涉案“以房抵欠款协议”第二条约定了“如甲方能提前支付所欠乙方款项，本协议解除，房屋重归甲方所有”的内容，该协议具有对债权人的债权让与担保的内容。2015年7月2日该协议签署后，被告麟居公司另行处置协议书中约定的C1-1、C1-5、C9-1、C9-6、C9-9五套房屋的行为说明该协议并不具有买卖商品房的意思表示。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人要求履行买卖合同的，人民法院应裁定驳回其起诉。3、涉案“以房抵欠款协议”及《商品房买卖合同》签署后均没有实际履行，协议约定的房屋未交付相应权利人，被告麟居公司未对“以房抵欠款协议”作账务处理，未扣减吕红龙债权数额。平阴县法院裁定受理被告麟居公司破产清算后，原告及债权人吕红龙均未催告管理人继续履行涉案商品房买卖合同及“以房抵欠款协议”，管理人也未在两个月内通知原告及吕红龙继续履行商品房买卖合同或“以房抵欠款协议”，根据企业破产法第十八条的规定，涉案商品房买卖合同及“以房抵欠款协议”均已经解除。4、债权人吕红龙在被告公司破产程序中全额申报债权，以及在巨野县人民法院起诉被告麟居公司主张全部债权的事实，说明债权人吕红龙仍然认可其全部债权的存在，吕红龙对麟居公司享有普通破产债权3326666.67元，该债权已于2017年3月29日确认。吕红龙申报的债权材料中没有就与被告麟居公司之间存在商品房买卖合同关系向管理人申报，人民法院无权直接予以受理并作出认定。5、吕红龙与王艳平之间的转卖关系不存在，涉案房屋属于债权人财产，吕红龙不是涉案房屋的所有权人。吕红龙没有提交证据证明与被告麟居公司之间存在商品房买卖合同及相关的付款凭证、产权变更登记材料。吕红龙对被告麟居公司享有的债权已经确认，如王艳平对吕红龙享有债权有异议，其应当按照法定程序向管理人申报债权或者以吕红龙为被告主张权利。王艳平陈述其已受让吕红龙的债权，但其作为利害关系人至今未向管理人申报受让债权，也未在第一次债权人会议后十五天之内对吕红龙的债权提出异议和行使诉权，应认定其对吕红龙的债权无异议，假如受让债权成立，也应当认定其已放弃受让债权的权利。6、原告提起的诉讼实质为给付之诉，属于个别清偿，人民法院不应当受理。涉案房屋在法院受理债务人破产时工程尚未竣工验收，不具备交付条件和办理产权过户的条件，属于客观上不能履行的情形，假设原、被告之间存在商品房买卖合同，也属于法律上及事实上不能履行的合同，管理人有权解除合同。因涉案房屋在法院受理债务人破产时并未竣工验收备案，受理债务人破产后，需继续投资建设才能竣工以达到交付条件，继续建设并投入的资金依法属于共益债务，在此情况下，继续履行合同实际上需要挪用被告麟居公司其他资产进行清偿，有损广大债权人的利益。原告提起的诉讼，实质是消灭吕红龙的债权，以确保吕红龙债权获得清偿，若继续履行该买卖合同，构成对吕红龙债权的个别清偿，违反企业破产法关于人民法院受理破产申请后不得向个别债权人清偿的规定。另外，涉案C1－3号商品房在债务人被宣告破产时存在有效的查封。7、根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。在原告主张的涉案房屋物权未依法变更登记前一直属于被告麟居公司所有。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费及鉴定费由原告承担。第三人吕红龙述称，被告麟居公司的陈述不属实，因麟居公司不能偿还第三人吕红龙的借款，后协商以房子抵顶，但因第三人吕红龙不方便卖房子，就把房子卖给了原告王艳平，王艳平承诺等把房子卖了后再把钱给吕红龙。现在麟居公司把房子卖给了其他人，构成一房两卖。2016年第三人吕红龙在山东省巨野县人民法院起诉的时候，听王艳平说房子被别的公司查封了，拿不到房子了，案子一直在调解，调解结束了再把房子给王艳平，于是第三人吕红龙就撤诉了，后来被告麟居公司进入破产，第三人吕红龙就只能申报了债权。围绕当事人的诉辩主张及所提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，当事人对以下事实无争议，本院予以确认。2016年11月4日，本院依据债权人平阴县锦水街道办事处北土楼村民委员会的申请，裁定受理麟居公司破产清算一案，并指定山东舜元律师事务所担任麟居公司管理人。2019年3月2日，原告王艳平、刘新国向麟居公司管理人提交了4套商品房及其附属房（C1-3、C9-113、B10-1-7西、B10-3-9东）的取回商品房申请书，2019年3月13日，麟居公司管理人书面告知原告王艳平、刘新国，该4套商品房因未办理产权登记变更手续，仍然属于债务人麟居公司的财产，对原告提出取回权申请不予确认。对有争议的事实和证据，经审查，本院认定如下：1、第三人吕红龙与被告麟居公司之间的债权债务关系。原告提交借款明细表一份，欲证明麟居公司截止2014年10月31日尚欠吕红龙借款本息231.1万元。经质证，第三人吕红龙无异议，被告麟居公司主张该证据不完整，存在裁剪，对此不予认可。经审查，本院认为，该证据形式上不完整，不能作为有效证据使用，对麟居公司与吕红龙之间的债权债务关系应结合其他证据予以确认。被告麟居公司提交山东省巨野县人民法院（2017）鲁1724民初2353号民事卷宗材料一宗、吕红龙债权申报资料和债权核查异议函、第一次债权人会议核查的债权表。欲证明吕红龙作为麟居公司的债权人，曾向山东省巨野县人民法院起诉后又撤诉，后向管理人全额申报了债权，最终确认吕红龙对麟居公司享有普通债权金额为3326666.67元。经质证，原告及第三人吕红龙对上述证据的真实性无异议。经审查，本院认为，上述证据均符合证据的真实性，且与本案有关联，本院依法确认为有效证据并左卷佐证。综上，本院认定：麟居公司于2013年10月29日向吕红龙借款200万元，吕红龙曾于2016年5月16日向山东省巨野县人民法院提起诉讼，后于2016年11月3日申请撤回起诉。2017年2月23日，吕红龙向麟居公司管理人申报债权，申报的债务数额为：借款本金200万元，利息207.29万元。后经管理人核查，最终确认吕红龙享有普通债权3326666.67元，其中借款本金200万元。麟居公司与吕红龙除该笔借款外，双方无其他债权债务关系。2、王艳平、刘新国与麟居公司之间关于时代翰城C1-3、C9-113、B10-1-7西、B10-3-9东（附B10-155）房屋是否存在商品房买卖合同关系。原告提交落款时间为2015年7月26日的时代翰城C1-3、C9-113、B10-1-7西、B10-3-9东（附B10-155）房屋的《商品房买卖合同》各一份。欲证明涉案四套房屋原告已与麟居公司签订了商品房买卖合同，合同约定购房款“从公司借吕红龙款项中抵顶”，原告已全额支付了购房款，被告应按合同约定履行交房义务，并承担逾期交房违约金。经庭审质证，第三人吕红龙无异议，被告麟居公司对此有异议，主张管理人在接管的被告麟居公司的资料中没有B10-1-7西、B10-3-9东（附B10-155）的商品房买卖合同，而原告所提交的时代翰城C1-3、C9-113房屋的《商品房买卖合同》系刘桂英、李凤香于2019年1月24日从管理处借走的，后原告自行添加了“从公司借吕红龙款项中抵顶”的内容及合同落款时间。并提交麟居公司留存的C1－3、C9－113号房产的《商品房买卖合同》各五份及刘桂英、李凤香出具的借条一份予以证实，上述合同的付款方式约定为“一次性付款”，没有“从公司借吕红龙款项中抵顶”的手写内容，合同落款处没有签署时间，原告借到合同后自行增添了“从公司借吕红龙款项中抵顶”的内容及合同落款时间，原告所提交的合同不具有客观性，不是麟居公司的真实意思表示。经质证，原告对被告麟居公司所提交的《商品房买卖合同》无异议，但主张原告手中的合同所添加的“从公司借吕红龙款项中抵顶”的内容是被告售楼处的工作人员添加，对借条不予认可，认为与本案无关。就被告麟居公司主张的原告所提交的时代翰城C1-3、C9-113房屋的《商品房买卖合同》系刘桂英、李凤香于2019年1月24日从管理处借走的合同原件一事，本院依法对李凤香进行了询问，李凤香陈述其与王艳平系妯娌关系，其从麟居公司管理人处借出合同后，只是看了看，并没有带走，本院认为，李凤香的陈述与其向管理人出具借条的行为自相矛盾，对其陈述的真实性本院不予采信。对原、被告所提交的《商品房买卖合同》，经审查，本院认为，涉案《商品房买卖合同》记载，合同一式六份，管理人处现有五份，另一份被刘桂项和李凤香借走，故原告手中所持有的其中两处房屋的《商品房买卖合同》与刘桂英、李凤香从管理人处借走的合同系同一份合同。原告提交《商品房买卖合同》中关于付款方式所添加的“从公司借吕红龙款项中抵顶”的手写内容，明显与合同中的其他手写内容笔迹不同，而被告所提交的《商品房买卖合同》中付款方式为“一次性付款”，没有“从公司借吕红龙款项中抵顶”的内容，原告主张系被告麟居公司售楼处的工作人员所添加，但未提交证据证实。原审时本院曾对刘武军及吕红龙进行调查询问，刘武军及吕红龙均陈述系被告麟居公司的工作人员所添加，与原告陈述一致，但原告及刘武军、吕红龙均不能明确麟居公司的具体经办人员，造成原审时对该添加内容形成时间的鉴定事项被鉴定机构退鉴，另外，刘武军与原告刘新国系亲兄弟关系，相互之间有一定的利害关系。综上，因被告麟居公司所提交的《商品房买卖合同》中没有“从公司借吕红龙款项中抵顶”的添加内容，根据谁主张谁举证的原则，原告应就该添加内容是否系被告麟居公司工作人员所添加承担举证不能的法律后果。另外，原审时，被告麟居公司曾申请对原告提交的涉案四份商品房买卖合同中加盖的麟居公司印章的真实性进行委托鉴定，鉴定结论为印章与被告麟居公司提交的样本一致。被告麟居公司因申请鉴定支付鉴定费2万元。综上，本院认定：王艳平、刘新国与麟居公司之间关于时代翰城C1-3、C9-113、B10-1-7西、B10-3-9东（附B10-155）房屋签订了《商品房买卖合同》，付款方式约定为一次性付款。3、关于原告提交的“以房抵欠款协议”的认定。原告所提交的“以房抵欠款协议”，该协议的下半部分有刘武军本人书写的以麟居公司28套楼房抵顶张颖、王慧峰、刘莲莲、王艳平、王兴永、吕红龙的款项的相关内容（附具体的楼房号），原告欲以此证明涉案四套房屋的《商品房买卖合同》所约定的购房款“从公司借吕红龙款项中抵顶”，是麟居公司对“以房抵欠款协议”的实际履行，也是原、被告及第三人吕红龙协商一致的结果。经庭审质证，第三人吕红龙对此无异议，被告麟居公司主张该“以房抵欠款协议”刘武军书写的内容不具有客观性，不是麟居公司的真实意思表示，对麟居公司不产生法律效力，并提交“庭后核实情况说明”一份及相关的商品房买卖合同、记账凭证、发票、以房抵工程款协议（复印件）、收条（复印件）、抵顶房换房协议（复印件）等相关证据。欲以此证明原告提交的“以房抵欠款协议”中涉及的28套房屋中部分房屋已经由麟居公司进行了处置并实际予以交付，原告所提交的“以房抵欠款协议”并未实际履行。其中：C1-1、C1－5房屋于2016年4月8日已卖给付兴保；C9－1房屋于2016年3月抵顶给张翠伟，2016年4月12日又卖给姚猛；C9－6和C9－9房屋于2016年4月8日抵顶给了刘沅铮。以下住宅或附属房已抵顶或卖给他人，并已交付：附属房B10－155抵顶给济南瑞达建筑安装有限公司后，于2016年1月31日卖给葛方喜、常秀梅，已出具全款发票，且在房管局备案（涉案商品房买卖合同中的其中一处住宅的附属房）；附属房C12－120已抵给付兴保，且签订了商品房买卖合同，并已在房管局备案；附属房C11－106抵顶给济南瑞达建筑安装有限公司后，麟居公司与姜建行签订商品房买卖合同，并出具了全款发票；附属房C11－160抵顶给王秀英后，麟居公司与杨伟利签订商品房买卖合同；C11－3－9（附属房C11－165）于2014年2月7日卖给孔德强、廉德芹，并签订了商品房买卖合同，已出具全款发票，且已在房管局备案；C11－1－2东房产抵顶给济南瑞达建筑安装有限公司，购房人为赵一，已交付，麟居公司于2016年4月27日为赵一出具了发票；C11－3－9西抵顶给了济南瑞达建筑安装有限公司，购房人王学俭、赵宗红，已交房，麟居公司于2016年4月27日为王学俭、赵宗红出具了发票。经质证，原告主张“以房抵欠款协议”在前，麟居公司处置房产在后，不能证实被告的主张，第三人吕红龙不发表质证意见。经审查，本院认为，被告麟居公司所提交的证据，均符合证据的真实性且与本案有关联，本院予以确认。原告又另外提交16份《商品房买卖合同》，以证实“以房抵欠款协议”的实际履行情况，经质证，被告主张管理人所接管的麟居公司的资料中没有上述合同。经审查，本院认为，原告所提交的该16份合同中的付款方式均与涉案商品房买卖合同的付款方式一致，均有手动添加的“以公司借某某款项抵顶”的内容，因涉及案外人的合法权益，对该16份合同的真实性本案不宜一并处理。综上，本院经审查认为，刘武军个人书写的“以房抵欠款协议”的内容，被告麟居公司对此不予认可，原告亦未提交有效证据证明“以房抵欠款协议”已实际履行，故该协议不能体现系麟居公司的真实意思表示，本院对此不予确认。4、关于王艳平与吕红龙之间所签订的《协议书》的认定。原告提交2015年7月28日吕红龙与王艳平签订的《协议书》（复印件）及王艳平银行帐户余额明细查询表；第三人吕红龙提该协议原件一份，原告与第三人吕红龙提交该协议书欲证明“吕红龙与王艳平约定，吕红龙将麟居公司抵顶欠款的四套商品房出售给王艳平，在王艳平与麟居公司签订售房合同后，一次性付给吕红龙50万元，在办理完交房手续后，剩余款项全部付清。”经庭审质证，被告不予认可，主张第三人吕红龙与被告麟居公司之间不存在房屋买卖关系，原告与第三人吕红龙之间的转让合同无效。经审查，本院认为，第三人吕红龙与原告约定将麟居公司抵顶欠款的四套商品房出售给王艳平，但第三人吕红龙与原告均未提交证据证实吕红龙与麟居公司之间就涉案房屋存在以房抵欠款的商品房买卖合同，且第三人吕红龙于2017年2月23日向麟居公司管理人就其全部欠款申报了债权，与其所提交的《协议书》自相矛盾。另外，原告王艳平本人在麟居公司也享有债权，并且也于2017年2月23日向管理人申报了债权，其对第三人吕红龙申请债权的事宜应当知情，至其2019年3月2日向麟居公司管理人提出房屋取回权的申请，时间达两年之久，期间没有就涉案商品房买卖合同向麟居公司管理人主张过合同权利。故本院对原告王艳平与第三人吕红龙所提交《协议书》的真实性不予确认。综上，本院认为，原告王艳平、刘新国与被告麟居公司之间关于时代翰城C1-3、C9-113、B10-1-7西、B10-3-9东（附B10-155）房屋签订了《商品房买卖合同》，以上事实清楚，证据充分。双方争议的焦点问题是：涉案四份商品房买卖合同原告是否已履行付款义务，能否继续履行。原告主张付款方式为“以公司欠吕红龙款项抵顶”，但该主张与吕红龙全额申报债权的客观事实相矛盾，且原告所提交的涉案《商品房买卖合同》中关于付款方式“以公司欠吕红龙款项抵顶”的手写内容，明显与合同中其他部分的手写内容笔迹不同，其主张系被告工作人员书写，但未能提交证据证实，且与被告所持有的另外五份合同内容所约定的付款方式不一致，对此原告应承担举证不能的法律后果。综上，原告王艳平、刘新国与被告麟居公司之间虽签订了商品房买卖合同，但原告王艳平、刘新国未有证据证实其已按合同约定支付房款，故涉案合同并未实际履行。原告提交“以房抵欠款协议”印证其付款方式为“以公司欠吕红龙款项抵顶”，但该“以房抵欠款协议”系刘武军个人书写，对此被告麟居公司不予认可，不能证实系被告麟居公司的真实意思表示，故对原告的主张，本院不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债权人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人、或者自收到对方当事人催告之日起三十日未答复的，视为解除合同。”人民法院于2016年11月4日受理麟居公司的破产申请，麟居公司管理人自破产申请受理之日起并未通知原告继续履行合同，并且对原告提出的涉案商品房的取回权申请作出了不予确认的决定，依照上述规定，原告王艳平、刘新国与被告麟居公司之间的商品房买卖合同已经视为解除。现原告主张被告麟居公司继续履行双方于2015年7月26日签订的四份《商品房买卖合同》，及协助办理产权登记，不符合法律规定，本院依法不予支持。因涉案商品房买卖合同并未实际履行，原告所主张的逾期交房违约金233991.62元，亦不符合法律规定，本院依法不予支持。被告麟居公司在原审时因申请鉴定支出鉴定费2万元，因鉴定结论与原告提交的证据中的印章一致，故该鉴定费用由被告麟居公司自行负担。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条第一款、第六十条、第九十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王艳平、刘新国的诉讼请求。案件受理费24822元，由原告王艳平、刘新国负担。鉴定费20000元，由被告济南麟居置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘文君人民陪审员  王 芳人民陪审员  陈兴龙二〇二〇年八月二十五日书 记 员  张姗姗