苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初462号 原告：姚政，女，1963年5月9日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈杰，江苏新苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳佳，江苏新苏律师事务所律师。 被告：俞琴珍，女，1980年10月17日出生，汉族，住浙江省上虞市。 委托诉讼代理人：刘素敏，江苏渟泓律师事务所律师。 原告姚政与被告俞琴珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易诉讼程序。后因本案部分事实需要进一步查实，不宜适用简易程序继续审理，故依法转为独任制普通程序，并于2020年5月9日、7月21日公开开庭审理。原告姚政的委托诉讼代理人陈杰及被告俞琴珍的委托诉讼代理人刘素敏到庭参加两次庭审；被告俞琴珍到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告姚政向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为XXXX号的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令被告退还原告已交付的房屋定金5万元；3.判令被告承担违约金48万元；4.判令被告承担本案律师费2.91万元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告双方及苏州创辉房产投资顾问有限公司签订一份编号为xxx的《房屋买卖（居间）合同》，约定由原告以240万元的价格购买被告所有的位于苏州市高新区房屋（以下简称案涉房屋），双方应于2019年8月30日前办理网签和资金托管手续。协议签订后，原告按约于2019年5月31日向被告支付了购房定金5万元。后原告至房管部门发现案涉房屋已经被冻结交易，无法办理网签。房管部门称系因被告在购买案涉房屋时以假离婚的方式购买，现被告无法提交相关的离婚证明，故案涉房屋已经无法按照合同约定办理网签和过户手续。后原告就此事一直与被告沟通解决，但案涉房屋至今都被冻结交易。2019年8月28日，被告单方面提出解除合同并要求退还原告5万元定金，但原告认为被告已构成违约，应赔偿违约金，故双方未能达成一致意见。后原告起诉至贵院，望判如所请。 被告俞琴珍辩称，1、案涉合同事实上已经解除，我方同意退还原告定金5万元。因合同不能继续履行是因政府的行政行为所致，系不可归责于原、被告双方的客观因素，故不同意赔偿违约金、律师费、诉讼费。被告在签订案涉合同时，案涉房屋的产权完全合法，系正常可交易状态，被告也是在反复向中介方说明情况并得到确认后，才与原告签订了案涉合同。2019年6月6日，被告跟随中介方到房管局的窗口办理手续时，被告知案涉房屋已被锁定，无法进行买卖，并要求被告提供符合限购政策的手续。后被告为了能继续履行合同，多次到案涉房屋的开发商处调取定金支付记录。定金支付显示被告系于2016年9月4日支付定金，苏州市政府系于2016年10月3日出台限购政策。被告系于2016年12月3日签订商品房买卖合同。按照当时的限购政策，2016年10月4日前已签订认购协议且已经支付部分房款的预售房源不受限购政策的限制。据此，被告购买案涉房屋并未违反该限购政策。经多次沟通，苏州市高新区不动产登记中心还是未能将案涉房屋解锁，案涉房屋至今无法交易。不能交易的原因是被告完全不能预测的行政行为所导致。2、在签订案涉合同前，被告已经明确向原告及中介方告知了其在购买案涉房屋隐瞒了婚姻状况，并询问能不能过户，原告及中介当场打了电话向房管局的朋友确认，说可以过户，还说他们已经卖过几十套这样的房子了，没有问题，被告这才与原告签订了案涉合同并收取了定金。原告对案涉房屋的产权状态系完全知情，被告并未隐瞒。如果认为被告对此有过错，原告在知情的情况下签订合同，也存在过错。3、被告一直在积极履约，并将案涉房屋的抵押贷款清偿，注销了抵押权。被告在得知案涉房屋无法交易后，第一时间告知了原告，并当面与原告协商解除合同，返还定金，给予补偿，但原告一直不同意，被告无奈之下于2019年8月28日通过微信向被告提出解除合同。被告在履行合同期间并无过错，故无需承担违约责任。4、被告因案涉合同不能继续履行并没有损失，原告不能因为合同不能履行而获利。原告自认其于2019年10月底另行购买了案涉房屋同小区同户型的房屋，而根据评估报告书的结论，案涉房屋在2019年10月20日的价值为2381088元，低于案涉合同约定的成交价格，说明原告再次购买房屋时，房价已经下降。请法院基于上述情况，将违约金调低。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市高新区（建筑面积87.54平方米）房屋系被告俞琴珍单独所有。 2018年5月，原告姚政（买受方，乙方）、被告俞琴珍（出售方，甲方）及苏州创辉房产投资顾问有限公司（居间方，丙方）签订一份编号为xxx的《房屋买卖（居间）合同》。该合同约定，甲方将其所有的案涉房屋出售给乙方，房屋成交价为240万元，该合同第三条约定，1、定金部分：乙方应于2020年5月31日前向甲方支付5万元定金。2、托管资金部分（银行贷款）：乙方于办理资金托管当日将房款60万元存入政府管理部门指定的资金托管账户，若甲乙双方约定定金进行资金托管，则定金部分由甲方于乙方办理资金托管当日一并存入上述账户。乙方委托丙方办理60万元贷款，实际贷款金额和年限以银行审批为准，甲方双方于乙方贷款放款七日内办理过户手续。乙方于2019年8月30日前支付甲方房款120万元。该合同第四条约定，甲乙双方同意授权丙方或丙方指定的第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、网签、资金托管等产权过户手续，甲乙双方方须于2019年8月30日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管。合同第六条第1款约定，甲方保证本合同第一条所述各种情况与事实完全相符，且对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配处置，保证已取得该房屋共有人或甲方配偶同意。如该房屋存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事实，影响合同正常履行的，应由甲方负责解决，如因此导致未能按本合同约定的期限办理的视为违约，则甲方应按照本条第2款的约定向乙方承担违约责任。合同第六条第2款约定，甲方双方应按本合同约定积极配合办理送审（如有）、网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等有关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费。未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一天，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期十日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。合同第六条第5款约定，本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。合同第七条第5款约定，甲方在签订本合同时有义务向乙方和丙方如实披露该房屋项下存在的权利瑕疵和质量瑕疵，如未如实披露或未尽告知义务的，甲方构成违约，同意按第六条第2款承担违约责任。 合同签订后，原告姚政按约于2019年5月31日向被告俞琴珍支付了5万元定金。 在合同履行期间，因案涉房屋无法办理网签、过户等交易手续，原、被告通过微信就该问题进行沟通： 2019年7月24日（俞、姚）,姚：“6月1日我发信息和红包给你的，想借你的钥匙，不装修，提前规划一下，你没理我，我现在都急死了，我这边科技城双学区房卖掉了，等着自己托管进入程序，中介说你们在房管局变更信息。快2个月了，你们现在走到哪一步了？俞：“需要很多资料，不是很简单的。打电话联系房产商，能不能调以前的资料，需要时间。姚：“唉，都两个月了，啥都没办，不能再拖了，必须抓紧。” 2019年8月19日（俞、姚），姚：“换证办的怎么样了，有需要帮忙的吗？期待中……” 2019年8月22日（俞、姚），俞：“我老公8月10日左右托关系去房管局里问的，他们那时候是说新政出来，这种二合一的房子全部给冻结了，但是中介不相信，说他们没有收到这样的消息，只要我提供材料就可以更证，但是昨天拿去了，房管局说提供材料没有用，房子冻结无法办理。”姚：“那怎么办呢？时间真的拖太长了，都快三个月了，卡在新政里，之前人家都能办的。” 2019年8月28日（俞、姚），俞：“阿姨你好，因新政原因，房子无法进行交易，即日解除双方合同。昨天我又去了房管局咨询，窗口工作人员告诉我，他们按政府出的新政策执行，没有办法办理更证，你的心情我也理解，但我也真的无能无力了。所以请把你收款账号发一个给我，该退的钱先退给你，看到此消息请回复我，谢谢。”姚：“小俞你好，房子到今天都没能网签，不能交易，不是新政的问题，是你提供的材料有问题，为了自己的合法权益和收到的巨大损失，我只能按合同办事。”俞：“按合同办就是先解除双方合同，那我把该退的先退给你，你把账号发我。” 2020年5月12日，本院就案涉房屋无法办理交易手续的原因向苏州市高新区不动产交易中心进行调查，该中心于2020年5月15日回函称：“2016年10月3日，苏州市人民政府印发了《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（苏府[2016]150号），意见中明确规定：“暂停对已拥有一套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有三套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，”依据规定，签订《苏州市商品房买卖合同》，须如实申报婚姻状况，以便核查购房资格。经查，俞琴珍于2016年12月3日签订遇见山花园24幢404室《苏州市商品房买卖合同》，在承诺“本人已知晓苏州市区相关购房政策，如果由于本人违法相关购房政策，愿意承担包括不能办理不动产登记在内的相应法律责任及经济责任”的情况下，刻意隐瞒与沈XX登记结婚的事实，涉嫌逃避审查，违反了苏府[2016]150号文件规定。在当事人完善商品房限购审查资料前，我中心暂停遇见山花园24幢404室的交易。” 审理过程中，原告姚政称，基于案涉房屋无法交易，且超过了合同约定的交易期限，其于2019年10月下旬在遇见山花园以270万元的价格购买了与案涉房屋同户型同面积的房屋，但原告姚政未能提供房屋买卖合同及支付凭证等证据予以佐证。后原告姚政又称，因草签合同与网签合同约定的价格不一致，其另行购买的房屋网签合同约定的成交价格为247万元，但原告姚政未提交网签合同予以佐证。 2020年5月，原告姚政申请对案涉房屋的价值进行评估。鉴于原告姚政陈述其已于2019年10月下旬另行购买了与案涉房屋同小区同户型同面积的房屋，原、被告双方同意以2019年10月20日作为原告姚政后续另行购买房屋的时间，故为了明确原告姚政是否存在房屋差价损失，本院依法委托昆山市华信房地产评估事务所有限公司对案涉房屋在2019年10月20日的价值进行评估，该公司于2020年6月15日出具评估报告书，认为案涉房屋在该价值时点的公开市场价值为2381088元。为此，原告姚政支出了17755元评估费。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并有效，对双方当事人具有法律约束力。对于案涉房屋无法办理交易手续的原因及过错问题，本院认为，根据苏州市高新区不动产交易中心的回函，案涉房屋被该中心冻结交易的根本原因在于被告俞琴珍“刻意隐瞒与沈XX登记结婚的事实，涉嫌逃避审查，违反了苏府[2016]150号文件规定”。被告俞琴珍作为出卖方，应保证出卖标的物处于可交易状态，此系其作为出卖方最基本也是最重要的合同义务。根据案涉合同第六条第1款约定，如该房屋存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事实，影响合同正常履行的，应由甲方负责解决，如因此导致未能按本合同约定的期限办理的视为违约，则甲方应按照本条第2款的约定向乙方承担违约责任。现因被告俞琴珍自身违反相关规定，未如实申报婚姻情况，导致案涉房屋被冻结交易，且至今无法解决这一交易障碍，导致无法在合同约定的期限内配合办理房屋网签、资金托管等交易手续，过错在于被告俞琴珍，其因此已构成根本违约，原告姚政有权要求解除合同，并要求被告俞琴珍承担相应的违约责任。 对于被告俞琴珍称其在签订案涉合同前已告知原告姚政其系在购买案涉房屋时隐瞒了婚姻情况，在得到原告和中介方确认可以交易后才签订案涉合同，原告在明知案涉房屋存在登记瑕疵的情况仍签订案涉合同，原告自身也有过错的抗辩意见，被告俞琴珍申请了证人王某出庭作证，王某称，其与被告俞琴珍系朋友关系，在原、被告签订案涉合同时，其也在场，被告俞琴珍当时如实向原告和中介方说明系其系以假离婚证办理了案涉房屋的房产证，原告也打了很多电话询问是否可以过户，后来原告确定能过户后才与被告签订了案涉合同。原告质证称，证人与被告系朋友关系，对证人证言的真实性不予认可。原告在第一次庭审时一直认为案涉房屋可以交易，还请法庭发函给房产交易部门核实该情况，原告的陈述与证人所述不相符。本院认为，被告俞琴珍称其在签订案涉合同前已向原告告知其在办理案涉房屋产证时隐瞒了婚姻状况，但仅凭王某一人的证言尚不足以佐证该事实。退而言之，即便被告俞琴珍确实事先将该情况明确告知了原告，也不能因此减轻其作为出卖人应确保房屋可以正常交易的根本责任，理由如下：被告在答辩时一直强调，在签订案涉合同时，案涉房屋的产权完全合法，系正常可交易状态，其系在反复向中介方说明情况并得到确认后，才与原告签订了案涉合同。其也系2019年6月6日跟随中介方到房管局的窗口办理手续时，才被告知案涉房屋已被锁定，无法进行买卖。由此可见，被告在签订案涉合同时，是确信案涉房屋可以正常交易的情况下签订的，且签订案涉房屋，意味着被告方通过该合同向原告承诺案涉房屋可以正常交易。现该房屋不能交易，即违反承诺，过错在于被告。对于原告而言，其虽有顾虑，但经中介方及原告肯定案涉房屋可以交易的情况下，基于对原告作出承诺的信赖而签订合同，已尽到市场交易主体的一般审查义务。由于原告方掌握的情况有限，被告披露的事实也并不全面，原告不可能完全了解被告案涉房屋在交易时会被锁定。被告自己也陈述其系与2019年6月6日跟随中介方到房管局的窗口办理手续时，才得知案涉房屋已被锁定，无法进行买卖。被告都未能知晓案涉房屋不能交易，更何况原告，故对于案涉房屋无法办理交易手续导致案涉合同无法继续履行这一情况，不可归责于原告。 对于案涉合同解除的时间，应自被告俞琴珍收到本案的起诉状副本之日（即2020年1月22日）起解除。对于被告俞琴珍称其于2019年8月28日就通过微信向原告姚政通知解除合同，合同早已解除的抗辩意见，本院认为，被告俞琴珍作为违约方无权要求解除合同，其作出的解除合同通知依法不发生法律效力。 对于原告主张的违约金，根据案涉合同第六条第2款约定，守约方有权向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金，但被告俞琴珍称该违约金标准过高，要求予以调整。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。就本案而言,原告称其于2019年10月下旬以270万元的价格购买了同小区同户型同面积的房屋，但未提供证据予以佐证。根据评估意见，案涉房屋于2019年10月20日的市场价值低于案涉合同约定的240万元，原告主张其另行购买的房屋与案涉房屋存在30万元的差价缺乏依据。被告俞琴珍在合同签订后，积极向房产交易部门交涉试图办理相关手续以使案涉房屋可交易，在确定案涉房屋确实无法交易后，于2019年8月28日即通过微信告知原告合同无法继续履行，其虽有过错，但主观上并无恶意。此外，原告也未能举证证明其因涉案合同未能履行导致其产生其他损失。综合上述因素，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务,维护交易的安全和秩序,充分保护守约方的民事权益,并鉴于违约金兼具补偿性和惩罚性功能，本院认为原告要求被告向其支付房屋总价款20%的违约金即48万元过高，本院酌情予以调整,认定被告俞琴珍应向原告姚政支付违约金14万元。对于被告俞琴珍已收取的定金5万元,也应予返还。 对于原告主张的律师费2.91万元，原告提交了律师代理合同及律师费发票予以佐证，本院予以认可，且该律师费在合理的收费范围内，结合本院对于原告以上各项涉及财产的诉讼争议标的额的支持比例，本院酌情认定被告应赔偿原告律师费损失10432元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、原告姚政与被告俞琴珍签订的编号为xxx的《房屋买卖（居间）合同》中关于苏州市高新区房屋买卖的相关合同约定于2020年1月22日解除。 二、被告俞琴珍于本判决生效之日起10日内向原告姚政返还定金50000元，支付违约金140000元及律师费10432元，三项合计200432元。 三、驳回原告姚政的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26000元，由被告俞琴珍承担；评估费17755元，由原告姚政自行承担12576元，被告俞琴珍承担5179元，上述合计由被告俞琴珍承担31179元，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告姚政。 （如采用转账方式支付，请汇入原告姚政指定账号，户名：姚政，开户行：中国工商银行XXXX，账号：62×××77。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年八月十九日 书记员  杨 昀