湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8579号上诉人（原审被告）：胡风丽，女，1980年9月26日出生，汉族，住河南省柘城县。被上诉人（原审原告）：陈其永，男，1976年2月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：周正伟，湖南善上律师事务所律师。上诉人胡风丽因与被上诉人陈其永房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡风丽向本院提出上诉请求：1、撤销长沙市岳麓区（2020）湘0104民初1081号判决书的第一项判决，依法改判上诉人不需要向被上诉人支付租金11400元；2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋租金11400元没有事实依据和法律依据。1、原审法院判决书第八页“根据《租赁合同》第三条中关于履约保证金的相关约定，并不能免除胡风丽支付欠付租金的义务”属认定错误。2、原审法院只依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定属适用法律错误。陈其永辩称，上诉人和被上诉人有关租赁违约金的另案，并未涉及租赁人的欠付人的欠付租金，本案合同之所以无法履行，是因为上诉人在2018年5月1日向被上诉人提出退租申请，并在5月2日向被上诉人提交了退铺申请函，因上诉人不愿继续租赁，所以被上诉人才没向城投公司支付租金，导致城投公司解除了与被上诉人的租赁合同，从而导致上诉人与被上诉人的租赁合同终止，因此，另案中二审法院改判各承担一半责任。本案中城投公司虽于2018年6月19日向我们提出解除合同通知，但被上诉人与城投公司是于2018年8月16日才办理完清算、交接手续，上诉人于2018年8月17日才与城投公司签订合同支付租金，从而8月16日之前该房屋租赁的合同由被上诉人掌控，故上诉人应向被上诉人支付租金42000元，但一审法院只判决11400元，且一审法院未支持上诉人支付利息，但被上诉人见上诉标的较小，故本案一审判决实际上是偏袒上诉人，请法庭维持原判。陈其永向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付2018年6月1日至8月17日房屋租金46200元，并自2018年6月1日起以46200元为本金按照年利率6%向原告支付利息至租金还清之日止；2、判令被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。一审法院查明事实：2017年10月16日，陈其永（甲方）与胡风丽（乙方）签订了一份《麓南青年街商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：甲方将位于长沙市岳麓区，商业建筑面积225平方米租赁给乙方。《租赁合同》第二条中约定：租赁期限为三个租约年，即2017年12月1日至2020年11月30日止，双方约定“青年街”整体开业之日起算为计租日。《租赁合同》第三条中关于租金的约定为：第一个租约年（2017年12月1日至2018年11月30日）每月租金为18000元，每年租金合计216000元；第二个租约年（2018年12月1日至2019年11月30日）每月租金为18540元，每年租金合计为222480元；第三个租约年（2019年12月1日至2020年11月30日）每月租金为19096元，每年租金合计为229152元；乙方以季度支付方式缴纳租赁费用；乙方应于本合同签订当日内缴纳租赁费用108000元，以后每季度租赁期届满前30日内预交下季度租赁费用。第三条中关于履约保证金的约定为：乙方需在本合同签订当日向甲方缴纳第一季度的租赁费用作履约保证金，即54000元。合同期满，在乙方未发生任何违约的情况下，自乙方退还该商铺并付清所有费用之日起30日内，甲方将履约保证金（不计利息）退还乙方。如乙方未能按照本合同约定向甲方支付相关费用，甲方可以扣留全部或部分保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该冲抵并不能免除乙方仍需支付前述欠款的义务，冲抵后乙方应及时补交有关费用（包括履约保证金）。如乙方违反本合同约定任何条款，甲方均可扣留全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约造成的甲方直接或间接损失。乙方应在接到书面通知后10日内将保证金补足，未及时补足的，按欠费处理，前述保证金不足以补偿甲方的，乙方仍应补足实际损失。《租赁合同》第八条违约责任中约定，乙方逾期交纳租金或有关费用的，每逾期一天，按照应付金额的1‰向甲方支付违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除合同。乙方未经甲方同意延迟交租超过逾期超过10日的情况累计逾3次，甲方有权解除本合同，并不予退还履约保证金，收回商铺，且不需向乙方支付任何形式的赔偿、补偿。合同签订后，胡风丽向陈其永支付了押金54000元及2017年12月1日至2018年5月31日的租金108000元。2018年6月19日，涉案房屋的所有权人长沙城投资产经营有限责任公司（以下简称“城投公司”）向陈其永发出《关于解除〈麓南青年街商铺租赁合同〉的通知》，称陈其永应于2018年5月17日前缴纳2018年5月18日至2018年11月17日期间租赁费用，共计133310元，但截至2018年6月19日，陈其永一直拖欠上述房屋租赁费用，已构成严重违约，故该公司通知陈其永自2018年6月19日起解除双方签订的《麓南青年街商铺租赁合同》及相关协议。城投公司于2018年6、7月对胡风丽所租赁的涉案房屋断电，致使胡风丽经营受到影响。2018年8月17日，胡风丽与涉案房屋的所有权人城投公司重新签订了租赁合同，并自此时其开始向城投公司交纳租金。查，2019年1月14日，胡风丽以陈其永、黄毅为被告向长沙市岳麓区人民法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，长沙市岳麓区人民法院以（2019）湘0104民初1050号案立案。胡风丽在该案中的诉讼请求：1、解除胡风丽和陈其永于2017年10月16日签订的《麓南青年街商铺租赁合同》；2、陈其永返还胡风丽缴纳的押金54000元；3、陈其永支付资金占用利息933元（该利息自2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2018年10月19日，之后的利息数额计算至实际支付之日止）；4、陈其永承担本案全部诉讼费用。该案经本院一审判决：一、解除胡风丽与陈其永于2017年10月16日签订的《麓南青年街商铺租赁合同》；二、陈其永在本判决生效之日起五日内返还胡风丽押金54000元；三、驳回胡风丽其他诉讼请求。本院一审判决作出后，陈其永不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院二审补充查明：1、胡风丽在2018年5月1日后多次向陈其永的委托人黄毅发微信表示因生意不好想退租；并于2018年5月2日向陈其永出具了《退铺申请函》，以承租面积太大、店铺被水淹、经营环境较差、人流量少等为由申请解除合同；2、2018年7月1日，陈其永的委托人黄毅向胡风丽发送微信称因胡风丽逾期超过30天未缴纳租金而终止合同。长沙市中级人民法院二审认为：一方面，根据《麓南青年街商铺租赁合同》约定，胡风丽应于2018年5月1日前向陈其永预交下季度租赁费用但一直未交纳，已构成违约，胡风丽关于其基于不安抗辩权可以不向陈其永支付下季度租赁费用的抗辩主张，未提供充分证据证明相关事实，相反从胡风丽在2018年5月至7月期间向陈其永提交的退铺申请函看，均表示是因生意不好等事由而未付租金并要求提交解除合同，故对胡风丽的该抗辩主张不予支持；另一方面，胡风丽虽向陈其永发出了解除合同的要约，但陈其永直到2018年7月1日才表示要求解除合同，故此前租赁合同并未解除，在合同继续履行期间，根据合同约定，陈其永有义务保证胡风丽能够正常经营，但因陈其永拖欠城投公司房屋租赁费用，城投公司早于2018年6月19日就通知陈其永解除了双方签订的租赁合同，客观上已使胡风丽无法继续从陈其永处承租涉案商铺，故陈其永也存在违约行为。因胡风丽和陈其永均存在违约行为，综合考虑双方的过错程度及双方可能产生的损失等情况，根据公平原则，长沙市中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）湘01民终5650号终审判决：一、维持长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1050号民事判决第一项；二、撤销长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1050号民事判决第三项；三、变更长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1050号民事判决第二项为“陈其永在本判决生效之日起五日内返还胡风丽押金27000元”。另查，2018年6月1日至8月17日期间，胡风丽未向陈其永交纳租金，也未向城投公司交纳租金。上述事实有当事人陈述，及经庭审质证的《麓南青年街商铺租赁合同》、（2019）湘0104民初1050号民事判决书、（2019）湘01民终5650号民事判决书等证据予以佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点为胡风丽应否向陈其永支付2018年6月1日至8月17日的租金及相应的利息。首先，因陈其永拖欠城投公司房屋租赁费用，城投公司早于2018年6月19日就通知陈其永解除了双方签订的租赁合同，客观上已使胡风丽无法继续从陈其永处承租涉案商铺的事实，已经另案生效判决确认，故陈其永向胡风丽主张2018年6月19日之后的租金，于法无据，本院不予支持。其次，虽然另案生效判决确认扣除了胡风丽的部分履约保证金（押金），但根据《租赁合同》第三条中关于履约保证金的相关约定，并不能免除胡风丽支付欠付租金的义务。第三，鉴于另案已经综合考虑胡风丽与陈其永双方就合同提前解除的过错程度及双方可能产生的损失等情况酌定扣除了胡风丽的押金27000元，故本院对陈其永主张的利息亦不予支持。第四，关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，胡风丽拖欠租金的情形出现在2018年5月，而《中华人民共和国民法总则》正式实施是在2017年10月1日，故本案应当适用三年的诉讼时效，陈其永的起诉并未超过诉讼时效，本院对胡风丽关于诉讼时效的抗辩意见不予支持。综上所述，胡风丽应当向陈其永支付2018年6月1日至2018年6月19日的租金11400元（18000元/月÷30天×19天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决如下：一、限被告胡风丽于本判决生效之日起五日内向原告陈其永支付2018年6月1日至6月19日的租金11400元；二、驳回原告陈其永的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取478元，由原告陈其永负担300元，被告胡风丽负担178元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合双方的诉辩及庭询情况，本案的争议焦点为：胡风丽是否应向陈其永支付2018年6月1日至6月19日房屋租金共计11400元。2017年10月16日，陈其永（甲方）与胡风丽（乙方）签订了《麓南青年街商铺租赁合同》，合同签订后，胡风丽支付了2017年12月1日至2018年5月31日租金108000元，该合同于2018年6月19日解除。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。胡风丽主张，根据另案处理的（2019）湘0104民终1050号民事判决，其支付给陈其永的27000元履约保证金包括既包含违约金也包含本案租金，因此不应重复支付本案租金。但根据胡风丽与陈其永签订的《麓南青年街商铺租赁合同》第三条“履约保证金”条款约定，“如乙方未能按照本合同约定向甲方支付相关费用，甲方可以扣留全部或部分保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该冲抵并不能免除乙方仍须支付前述款项的义务，冲抵后乙方应及时补交有关费用（包括履约保证金）”。因此，胡风丽在（2019）湘0104民终1050号民事判决中支付的27000元履约保证金并不能冲抵本案中应支付的租金。一审法院判决胡风丽向陈其永支付2018年6月1日至6月19日的租金11400元合理，本院予以维持。综上所述，胡风丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费85元，由胡风丽负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年八月二十五日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。