上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6730号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄小龙，男，1970年5月7日生，汉族，住湖南省平江县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：寻明清，男，1981年1月20日生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：陈高乾，上海美谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴华，男，1983年10月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈高乾，上海美谷律师事务所律师。上诉人黄小龙因与被上诉人寻明清、吴华企业出售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。黄小龙及寻明清、吴华的委托诉讼代理人陈高乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄小龙上诉请求：撤销一审判决第一项，改判：1.寻明清、吴华赔偿黄小龙转让宾馆损失483,000元；2.寻明清、吴华返还黄小龙房屋押金20,000元；3.寻明清、吴华赔偿黄小龙装修费12,000元；4.寻明清、吴华赔偿黄小龙为添加布草费用14,535元；5.寻明清、吴华赔偿黄小龙为宾馆购买电视机的费用1,400元；6.寻明清、吴华支付黄小龙利息损失（以503,000元为基数，按年利息12%计算,自2015年8月1日起至判决生效日止）；7.一、二审诉讼费由寻明清、吴华承担。事实与理由：1.一审认定事实不清。案涉《宾馆转让协议》明确XX宾馆永久性转让给黄小龙，黄小龙系基于能够永久经营而受让宾馆，但一审法院以宾馆场所属违建，前手租赁合同无效而认定《宾馆转让协议》有关保障续租条款亦无效并免除寻明清、吴华的责任，存在错误并有失公平；2.一审认定寻明清、吴华无需将股权变更转让给黄小龙，有违合同约定，存在错误；3.寻明清、吴华的转租行为虽然无效，但黄小龙与其系宾馆转让，而非宾馆转租。寻明清、吴华无法履行《宾馆转让协议》义务，应赔偿黄小龙由此造成的损失；4.寻明清、吴华收取黄小龙房屋20,000元押金与其租赁合同无关，应当退还黄小龙；5.寻明清、吴华隐瞒宾馆场所为违章建筑的事实，存在过错，根据法律规定，应赔偿黄小龙因受让宾馆的费用及一切损失；6.一审认定事实不清，适用法律错误，判决结果显失公平正义。寻明清、吴华辩称，不同意黄小龙的上诉主张。一审对于《宾馆转让协议》的性质及效力认定正确，黄小龙的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。黄小龙向一审法院起诉请求：1.判令寻明清、吴华连带赔偿黄小龙的宾馆转让损失503,000元；2.判令寻明清、吴华连带赔偿黄小龙宾馆内墙粉刷费用12,000元；3.判令寻明清、吴华连带赔偿黄小龙给宾馆添加布草的费用14,565元；4.判令寻明清、吴华连带赔偿黄小龙给宾馆购买电视机的费用1,400元；5.判令寻明清、吴华连带支付黄小龙503,000元的利息（自2015年8月1日起至判决生效日止,按年利率12%计算）；6.诉讼费由寻明清、吴华承担。寻明清、吴华向一审法院反诉请求：1.判令黄小龙赔偿寻明清、吴华经济损失109,083.55元；2.判令黄小龙赔偿寻明清、吴华经济损失109,083.55元自2016年10月1日至判决生效之日的同期央行贷款利息。一审法院查明，涉案房屋（原名XX公路XX号）的产权人为Z公司，所有权性质为集体。2008年4月5日，庄某（甲方）与吴华的父亲吴某（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第一条约定，甲方将当时正在建设中的涉案房屋4楼出租给乙方作宾馆客房使用，租金12万元/年。第二条约定，出租期限为6年，自2009年8月1日起至2015年7月31日止（具体时间为交房使用时为准）。第三条约定，签订本合同时乙方应付租金2万元作为定金，余款10万元在装修工人进场前付清，最迟不能超过6月30日，逾期甲方有权另行出租。第四条约定，房屋保证金1万元，合同期满后乙方在不发生损坏房屋设备的前提下，无息退还。第五条第2款约定，甲方向乙方提供Z公司的房产证件办理营业执照。自2009年11月起，寻明清、吴华向工商部门申请成立上海XX商务酒店有限公司（以下简称XX公司）。2010年3月18日，XX公司成立，注册资本10万元，寻明清、吴华分别实缴5万元，各持股50%，吴华担任法定代表人。XX公司在涉案房屋4楼经营宾馆业务。期间，房屋租金均由寻明清、吴华直接支付给庄某。2010年6月30日，庄某成立Z公司（以下简称Z公司），该公司在涉案房屋3楼经营KTV业务。2012年11月16日，黄小龙（乙方）与寻明清、吴华（甲方）签订《宾馆转让协议》，约定甲方将位于涉案房屋的XX宾馆转让给乙方，转让日为2012年11月15日。合同并约定，该宾馆所有经营权、现有配套设施、库存布草及已交付至2015年7月31日甲方未使用完的剩余房租85,000元、租房押金2万元，以上作价588,000元，协议生效后，即归乙方所有。转让后30天内，甲方应将宾馆能正常经营所需证照（包括工商税务、消防、特行）过户变更为乙方，乙方要配合向甲方提供过户所需资料。甲方承诺进宾馆左侧的门柱10天内修好，转让之日起一切费用由乙方承担，转让前的水电费、职员工资及转让前所有产生的费用都由甲方负担，与乙方无关。转让后乙方将延续甲方与房东签订到2015年7月31日的现租房合约，期满后甲方要协同房东，到时能确保按当地合理房租与乙方续约。当日，黄小龙向吴华支付了588,000元。XX公司法定代表人于2013年11月27日由吴华变更为黄小龙，工商部门换发了新的营业执照。但XX公司卫生许可证、特种行业许可证上的法定代表人记载未做变更。2013年7月22日，XX公司以噪声为由提出减租申请，庄某同意之后每年减免4万元以抵消噪声问题，自2013年8月1日至2015年7月31日两年期间，XX公司少交房租共计8万元。2015年7月20日，庄某向吴某、XX公司出具《告知书》，要求如需续租，租金18万元/年，第三年起每年按每年8%递增，若同意该条款可续约，不同意则需尽快拆除装修、搬离物品、恢复原样，限承租人在一周内明确答复，并指明只与原承租人签约。庄某与吴某间的《房屋租赁合同》2015年7月31日到期后，双方未续约。2015年9月30日，XX公司诉Z公司噪声污染责任纠纷一案由上海市奉贤区人民法院立案受理，案号为（2015）奉民二(商)初字第3272号。该案中，XX公司诉称Z公司自2013年1月营业后产生严重的噪音污染，干扰XX公司正常经营。为抵制噪音，XX公司拒交房租，但Z公司又以停电停水威胁。故XX公司请求判令Z公司赔偿2013年1月起至2015年7月的经营损失614,920.13元及鉴定费11,400元。该案审理中，庄某表示，XX公司和吴某私下转租，其作为房东对转让不予认可。上海市奉贤区人民法院经审理认为，XX公司主张自2013年1月起噪声超标，但未提供证据证明。2015年12月30日，该院判决驳回XX公司全部诉请。XX公司不服该判决，上诉至上海市第一中级人民法院。2016年4月19日，上海市第一中级人民法院作出（2016）沪01民终2460号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年8月13日，庄某诉吴某房屋租赁合同纠纷一案由上海市奉贤区人民法院立案受理，案号为（2015）奉民三(民)初字第3769号。该案中，庄某诉称吴某租赁期限届满仍不搬离和恢复原样，故请求判令吴某立即搬离涉案房屋、恢复原样（否则支付拆除费8万元）并自2015年8月1日起按年租金12万元每年递增8%计算的房屋使用费。该案审理过程中，法院查明涉案房屋4楼是庄某未取得建设工程规划许可证自行搭建的。法院向庄某释明实际使用人为XX公司，如执行可能存在风险，但庄某坚持仅要求吴某承担责任。上海市奉贤区人民法院认为，吴大作为合同相对人，系适格主体。因涉案房屋4楼系庄某自行搭建，故庄某与吴某间的《房屋租赁合同》无效。2016年3月4日，该院判决吴某搬离涉案房屋4楼并支付自2015年8月1日起至实际搬离日止的房屋使用费（按每年12万元计算）。吴某不服该判决，上诉至上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院认为，吴某取得房屋使用权后以XX公司的名义对外经营，并由XX公司的股东直接支付房屋占有使用费，与《房屋租赁合同》的约定并不冲突，不能以此认定XX公司取代吴某成为《房屋租赁合同》中的承租人。即便XX公司系涉案房屋4楼的实际使用人，吴某主张的应由实际使用人全部承受《房屋租赁合同》无效后果的上诉意见亦缺乏法律依据。2016年6月1日，该院作出（2016）沪01民终3302号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年6月21日，上海市奉贤区人民法院立案执行，通知吴某交款107,570元及执行费1,513.55元。2016年7月7日，吴华向吴某转账10万元，附言“XX宾馆法院判决执行款”。次日，吴某向上海市奉贤区人民法院转账107,570元。之后，上海市奉贤区人民法院出具执行结案通知书，确认吴某于2016年7月18日付清了执行款，该案执行完毕。一审审理中，双方当事人表示，双方未对《宾馆转让协议》中的“现有配套设施”、“库存布草”约定具体价值。一审法院认为，XX公司在涉案房屋4楼经营宾馆业务，该楼面系租赁而来。寻明清、吴华与黄小龙签订《宾馆转让协议》，约定对宾馆经营权、现有配套设施、库存布草及未使用完的房屋租金、押金一并作价转让。就该合同性质及效力，至少设立了三种法律关系：一、经营权转让。寻明清、吴华作为XX公司的股东，以合同方式分离企业的所有权与经营权，将企业交付给黄小龙经营，于法不悖。该部分计入合同对价，事实上含有双方对前期经营已形成的市场影响力、客源等进行的经济评估。黄小龙认为寻明清、吴华未对股权做变更登记，但《宾馆转让协议》并不含有股权转让的意思表示。公司的法定代表人不必然是公司股东，法定代表人是依照法律或章程的规定代表公司从事民事活动的负责人。寻明清、吴华配合将XX公司法定代表人变更登记为黄小龙，已能够令黄小龙代表XX公司进行经营活动。二、寻明清、吴华将店内现有装饰装修物及库存商品作价卖给黄小龙，构成买卖合同关系。该部分物料寻明清、吴华已交付，对此双方并无异议。至于此后黄小龙再添置装饰装修、设施设备，与前已履行完毕的买卖合同无涉。三、寻明清、吴华将租赁而来的涉案房屋4层剩余租期内的使用权转让给黄小龙，构成转租合同关系。但因涉案房屋4楼是出租人庄某自行搭建，生效裁判已认定原始租赁合同无效，则寻明清、吴华与黄小龙间的转租合同亦无效。按租金标准计算的转让费85,000元可视为房屋使用费，黄小龙既已实际使用房屋至租赁期满，该部分寻明清、吴华不应返还。押金2万元对应原始租赁合同中的“定金”，根据后者第三条的表述，该“定金”的性质实为预付款，即预付的2个月租金，而非在租金之外另行提供的金钱担保。该2万元在装修后已转化为既付租金，则按前述对租金部分的处理，亦不应返还。四、另外，《宾馆转让协议》约定原始租赁合同期满后寻明清、吴华应协同出租人确保黄小龙能够续租，但涉案房屋4楼系庄某自行搭建，本身就不可能依法出租，故上述续租约定无效。该条款无效，不影响《宾馆转让协议》其他部分的效力，其他部分仍然有效。该续租内容未列入《宾馆转让协议》项下转让费的对价范围，故该续租条款虽无效，转让费不属于寻明清、吴华因该条款取得的财产，寻明清、吴华无义务返还。黄小龙还主张寻明清、吴华隐瞒涉案房屋4楼是违章建筑，涉嫌欺诈。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。黄小龙未提供证据证明寻明清、吴华在签订《宾馆转让协议》时明知涉案房屋4楼是出租人违章搭建的，遑论证明寻明清、吴华故意隐瞒真实情况以诱使黄小龙作出错误意思表示。相反，综观原始租赁合同第五条第2款的表述及前案审理过程，寻明清、吴华声称其系经由法院查明才知晓涉案房屋4楼是违章建筑，该陈述较为合理。虽续租条款无效，现有证据不能够证明寻明清、吴华对此具有过错。黄小龙以寻明清、吴华未履行续租条款导致合同目的无法实现为由，要求返还合同款并赔偿损失，缺乏法律依据，不予支持。寻明清、吴华反诉要求黄小龙赔偿的款项，即（2015）奉民三(民)初字第3769号判决项下吴某承担的执行款和执行费。吴某与吴华非同一民事主体，即使吴某的钱款来源自吴华，吴华并不当然取得或受让吴某的民事权利。寻明清、吴华在本案中要求黄小龙向自己赔偿，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国电子签名法》第四条、第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十六条第二款之规定，判决：一、驳回黄小龙的全部诉讼请求；二、驳回寻明清、吴华的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费9,109元，减半收取计4,554.50元，由黄小龙负担；反诉案件受理费1,241元（已减半收取），由寻明清、吴华负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实均属实，本院予以确认。本院二审审理中，寻明清、吴华向本院出具《承诺书》，同意返还黄小龙押金20,000元。本院认为，黄小龙与寻明清、吴华签订的《宾馆转让协议》约定寻明清、吴华将XX宾馆的经营权、现有配套设施、库存布草及剩余房屋租金、押金等一并作价转让给黄小龙，一审依据合同约定及相关查明事实，对合同性质及效力的认定，于法有据。鉴于XX宾馆所涉房屋为违章建筑，生效裁判亦已认定前手租赁合同无效，并判令相关当事方支付房屋实际使用费用。同时，考虑到黄小龙客观上已经实际使用房屋经营至租赁期限届满，故黄小龙按租金标准支付的转让费应当作为房屋实际使用费，其要求返还，于法无据。本案二审中，寻明清、吴华自愿返还黄小龙押金20,000元,本院予以准许。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，所述判决理由充分详尽，本院在此不再赘述。黄小龙的上诉理由，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70148号民事判决第二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70148号民事判决第一项；三、被上诉人寻明清、吴华应于本判决生效之日起十日内返还上诉人黄小龙押金20,000元；四、驳回上诉人黄小龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9,109元，由上诉人黄小龙负担。本判决为终审判决。审判长 卢 颖审判员 何 玲审判员 成 阳二〇二〇年八月二十八日书记员 杨琼芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……