湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1141号原告：刘某1，女，2003年7月30日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。法定代理人：刘某2（刘某1之父），男，1976年12月20日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：夏建平，黄石市西塞山区滨江法律服务所法律工作者。被告：黄石嘉乐地产投资顾问有限公司，住所地湖北省黄石市经济技术开发区花湖大道40号102铺，统一社会信用代码91420200MA490XHC9E。法定代表人：周学云，总经理。委托诉讼代理人：叶丽芳，女，公司员工。原告刘某1与被告黄石嘉乐地产投资顾问有限公司（以下简称嘉乐地产公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1的法定代理人刘某2及其委托诉讼代理人夏建平，被告嘉乐地产公司的委托诉讼代理人叶丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告嘉乐地产公司赔偿其经济损失220,807元，其中售房收益损失为200,000元和案件受理费损失2,807元、律师代理费损失18,000元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年2月25日，其委托嘉乐地产公司为经纪人帮助出售其位于天虹金福园4-2-302号房，由于被告未将己知原告所售房屋的全部真实情况告知买受人李军伟，导致买受人在己经与其签订生效《房屋转让合同》后，又以卖房人没有如实告知出售房屋的全部信息为由提起诉讼，致使法院判决其与买受人签订的《房屋转让合同》被撤销，其返还买受人己付购房款300,000元，其可得房产收益受到损失，同时还造成其因参加诉讼聘请律师代理产生代理费8,000元。2019年9月24日，其与第三人姜海峰签订《二手房买卖合同》，再次出售该房屋。由于市场价格的变动，成交价格仅为620,000元，与其和李军伟签订的房屋转让合同价格820,000元相比减少了200,000元。其认为，嘉乐地产公司在己经从其处获知其出售房屋的全部相关信息后，未主动向购房人李军伟如实告知其己知晓且应当如实告知的房屋信息，是一种违约行为，故而成诉。被告嘉乐地产公司辩称：一、原告诉称的可得房产收益损失，系因市场价格变动，是否出售以及售价多少系由原告自行决定，售价降低的根本原因在于房屋产权瑕疵问题，而非因被告原因导致。二、被告在带客户看房过程中，已向李军伟如实告知了该房屋内有人过世的事实，李军伟表示不介意，其才继续完成带看流程。其在原告办理继承公证时，房产部门工作人员询问时，其才知晓此事，这才告知李军伟，李军伟表示不想购买该房屋，要求原告退还定金及首付款。此前，其不知晓原房主的真实死因，其不存在故意隐瞒的情形。三、原告作为卖方，在合同签订时，有义务告知买方原房主的真实死因，买方有权知晓并选择是否购买。但原告并未告知，隐瞒了原房主的真正死因，属于违约，应当自行承担后果。综上，原告因自己的原因造成损失，其并不存在过错，不应承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：刘某1系刘某2与周娓婚生女。刘某2与周娓离婚后，周娓于2014年4月16日在黄石市黄石港区天虹金福园4-2-302房屋内服毒自尽去世。因此，黄石市黄石港区天虹金福园4-2-302房屋由刘某1继承取得所有权，但未办理产权过户登记手续。因刘某1属未成年人，故案涉售房事宜由其父刘某2代为办理。刘某2委托嘉乐地产公司作为居间人代为处理售房事宜，并将其前妻周娓在案涉房屋内服毒自尽之事告知了嘉乐地产公司的法定代表人周学云。此后，嘉乐地产公司的工作人员田海燕陪同案外人李军伟看房时，仅告知该房屋内“曾死过人”，未告知具体死亡原因，李军伟表示“生老病死是正常现象”。2018年2月25日，刘某1（卖方、刘某2系其代理人）与李军伟（买方）、嘉乐地产公司（经纪方）签订了一份《房屋转让合同》，约定：买卖双方通过经纪方购入及出售位于天虹金福园4-2-302房，建筑面积130.92m2；成交价为820,000元；经纪方应当及时向买卖双方提供与本次交易有关的真实的资料和信息，不得向交易当事人提供虚假、失实的资料，不得隐瞒交易情况。对买卖双方提供的相关资料及信息，经纪方负有保密义务；经纪方应当为促成本次交易提供联络、协助、撮合等服务并积极配合买卖双方办理本次交易的相关手续；合同三方一致认可，在本合同签署时，经纪方已提供了陪同看房、提供物业详细资料、促成双方的合同意向条款的多次磋商及最终签订本合同等服务，基于经纪方提供的服务，买方须向经纪方支付佣金16,400元；卖方提供虚假产权证明或隐瞒产权瑕疵致使本合同订立后无法履行，或在交易过程中该物业被司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制房地产权利致使本合同无法履行的，卖方须双倍返还定金给买方。刘某1、刘某2、李军伟、嘉乐地产公司均在合同上签名或加盖公章。同日，李军伟向刘某2支付定金50,000元，刘某2向李军伟出具收到50,000元购房定金的收条；同时，刘某2、刘某1将该50,000元定金中的40,000元转账至嘉乐地产公司账户，嘉乐地产公司向刘某2、刘某1出具了收款收据。2018年3月5日，刘某1、刘某2（卖方）与李军伟（买方）、嘉乐地产公司（见证方）又签订了一份《补充协议》，约定：定金50,000元，按原合同约定方式处理；除定金外的购房款770,000元，卖方应在签订补充协议当日内到银行办理提前还款手续，所欠银行按揭贷款由买方垫资转入卖方还款账户，计250,000元，用于卖方办理赎楼等相关手续，并由卖方向买方开具收款收条；余下房款总计520,000元，过户当天，在买卖双方到房产部门办理过户手续拿到收件单后，由买方转予卖方70,000元，余款450,000元买方办理银行按揭手续由银行直接转与卖方；卖方保证向买方提供的一切手续的真实性，在买方支付第一笔房款后如因卖方原因导致该房屋不能出售的，或出现任何问题导致办证不成功或该房发生产权纠纷，则由卖方在一日内归还买方已支付的垫资首付款250,000元，并支付违约金100,000元，如不按期归还，卖方应无条件将该房屋抵押给买方，并与买方到房产交易中心办理抵押手续，并收取垫资总额每月5%的违约金。同日，李军伟向刘某2支付首付款250,000元，刘某2向李军伟出具收到250,000元购房首付款的收条。2018年5月3日，嘉乐地产公司的工作人员田海燕通过微信聊天方式告知李军伟，刘某2的前妻周娓在案涉房屋内非正常死亡，并询问其是否介意该情况。李军伟当即表示介意，不愿意继续购买案涉房屋，要求退还已付定金及购房款。嘉乐地产公司工作人员向刘某2转达了李军伟的撤销房屋买卖合同的意见，刘某2不予接受，李军伟与原告为此发生争议。2018年6月6日，案涉房屋办理了不动产权属证书，该证书载明：不动产权证号为鄂（2018）黄石市不动产权第0021984号，权利人为刘某1（单独所有），房屋坐落于黄石××区××大道××号，建筑面积130.92㎡，房屋竣工时间为2008年，土地使用期限为国有建设用地使用权起至2046年12月18日止，并记载该房屋由刘某1之母周娓商品购房取得，现刘某1依据继承结果继承取得。2018年10月10日，李军伟向本院起诉其与刘某1、嘉乐地产公司房屋买卖合同纠纷一案，要求撤销其与刘某1之间订立的房屋买卖合同，并要求刘某1返还其购房款300,000元、资金占用期间损失、律师费等。2019年1月10日，黄石市黄石港区人民法院作出（2018）鄂0202民初2451号民事判决，判决认定：“嘉乐地产公司作为二手房买卖中介服务机构，对于所售房屋内发生过非正常死亡事件可能影响买受人的购买决策是明知的，且明知其负有如实告知该项内容的义务而拒不如实告知，导致李军伟产生重大误解而签订房屋买卖合同，该情形符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定的合同可撤销情形。故本院对李军伟提出撤销涉案《房屋转让合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持”。判决：一、刘某1于判决生效后十日内返还李军伟定金50,000元、购房首付款250,000元，共计300,000元；二、驳回李军伟的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2019年9月24日，刘某2代刘某1以620,000元的价格将案涉房屋出售给案外人姜海峰。2020年6月17日，刘某1向本院提起本案诉讼。本院认为，关于合同效力。刘某1与案外人李军伟、嘉乐地产公司三方共同签订的《房屋转让合同》及《补充协议》，经（2018）鄂0202民初2451号生效民事判决予以撤销，即该《房屋转让合同》及《补充协议》自始没有法律约束力。合同被撤销后，若一方当事人对合同被撤销存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为按其过错程度向对方当事人承担赔偿损失的法律责任。缔约过失责任的目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效或者被撤销而遭受的损失，从而使其利益恢复至合同签订之前的状态。具体本案分析，关于刘某1主张嘉乐地产公司赔偿其可得房产收益损失200,000元。其一、按合同约定，嘉乐地产公司应当向买方如实告知房屋的全部真实情况，这是应向买方履行的义务。由于嘉乐地产公司先前没有向买方如实告知案涉房屋的真实情况，导致买方产生重大误解，以820,000元的价格购买案涉房屋。嘉乐地产公司这一行为，系对买方未尽到如实告知的义务，系对买方的违约行为，并不是对卖方的违约，不应向卖方承担违约责任。其后，嘉乐地产公司如实向买方告知了案涉房屋的真实情况，这才是按约履行义务，并不存在违约行为。故嘉乐地产公司对买方在知晓真实情况后提出撤销房屋买卖合同这一后果不存在违约责任。其二、该损失系刘某1依据合同有效的情形下，以其与李军伟约定的价格820,000元为基础计算而来。而该合同已被撤销，自始不发生法律效力，刘某1仍以该合同有效履行的可得价格为基础计算损失，没有法律依据。其三、刘某1以其之后出卖房屋的价格620,000元作为参照计算其损失，对此，本院认为，其之后的出售价格系在之后的买受人完全知晓房屋实际情形及在之后的市场行情下达成的，与此前李军伟在不知晓房屋真实情形及当时的市场行情是不同的，而房屋价格系买卖双方依市场行情随行就市，自愿协商而定的。故此价格的成交与之前价格的达成不具有可比性，不能作为其损失的参照。综上，刘某1主张嘉乐地产公司应赔偿其可得房产收益损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于刘某1主张的另案案件受理费及律师代理费。案外人李军伟在向法院提起诉讼前，与刘某1进行过协商，因双方协商未果李军伟才提起诉讼，由此而产生另案案件受理费及律师代理费。因另案生效判决已判决刘某1败诉，并自行负担另案案件受理费用。该案案件受理费及律师代理费系因刘某1自身原因造成的损失，应由其自负。对刘某1提出的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条之规定，判决如下:驳回原告刘某1的全部诉讼请求。案件受理费2,306元（已减半收取），由原告刘某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  朱海鹰二〇二〇年八月二十五日法官助理陈玲书记员李娜