山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7177号 上诉人（原审原告）：田原，女，1972年8月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：李文艳，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏飞，山东德衡律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：田伟，男，1951年9月17日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：李文艳，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏飞，山东德衡律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：田烨，女，1983年3月17日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：李文艳，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏飞，山东德衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：于斌，男，1979年12月20日出生，汉族，户籍地山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：张欣青，山东雅博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙彦博，男，1981年6月27日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：闫文慧，山东慧勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙岩，山东慧勤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹潞萍，女，1953年2月28日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。 委托诉讼代理人：闫文慧，山东慧勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙岩，山东慧勤律师事务所律师。 上诉人田原、田伟、田烨、上诉人于斌因与被上诉人孙彦博、曹潞萍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审理终结。 田原、田伟、田烨上诉请求：1.撤销（2019）鲁0203民初4068号民事判决书，依法改判支持田原、田伟、田烨的全部诉讼请求（上诉金额为人民币65671.23元）；2.一审、二审诉讼费用由于斌、孙彦博、曹潞萍承担。事实与理由：一、孙彦博、曹潞萍应向田原、田伟、田烨返还租金3万元。根据一审法院自派出所调取的孙小军本人出具的《收条》可知涉案房屋首年租金陆万元及押金贰仟元均由孙小军本人收取，并非由原房主孙开兰老人收取，一审认定田原、田伟、田烨未提交证据证明租金由曹潞萍、孙彦博收取属于认定错误。同时，上述租金收取的时间是2017年1月20日，而孙开兰老人于2017年2月26日因病去世，期间老人一直在医院中，医药费均由国家报销，客观上不会有其他额外花费，故不会花费上述租金，而田原母亲张淑华老人作为涉案房屋共同共有人，亦未收到该房租。综合以上两点，该陆万元租金由孙小军收取，且孙开兰老人未实际使用，张淑华老人亦未收到房租，根据涉案房屋的继承份额，孙彦博、曹潞萍作为孙小军的继承人应向田原、田伟、田烨返还已收取的房租的二分之一，即人民币3万元。二、于斌应该向田原、田伟、田烨支付后两年房屋租金的一半即6万元。一审判决认为于斌自2018年11月11日起被采取强制措施，不再使用涉案房屋，涉案房屋由孙彦博、曹潞萍交由他人使用，应视为于2018年11月11日解除了与于斌的租赁关系。但于斌被采取强制措施，不能代表其具有解除房屋租赁合同的意思表示，同时，根据物权法规定，解除按份共有的房屋上的租赁关系属于处分共有不动产的行为，需要经占份额三分之二以上的按份共有人的同意。本案中，孙彦博、曹潞萍二人仅占有涉案房屋二分之一的份额，无权就解除与于斌之间的房屋租赁关系进行单方决策，因此一审认定房屋租赁关系已于2018年11月11日解除属于认定事实有误、适用法律错误，应该予以纠正。综上，本案房屋租赁合同并未解除，于斌应该按照租赁合同约定向各继承人支付后两年房屋租金12万元，其中应向田原、田伟、田烨按照继承份额支付二分之一的租金，即人民币6万元。 于斌辩称，本案虽有一份于斌与孙开兰、孙小军签订的《房屋租赁合同》，案由也为房屋租赁合同纠纷，但于斌并未支付租金也未交纳水电物业等费用，更未在该涉案房屋居住或办公，该房屋租赁合同根本没有履行过。涉案房屋产权人为孙开兰，孙开兰去世后其子孙小军不在青岛居住，则经孙开兰生前战友及朋友多重关系人介绍，委托于斌为其看管涉案房屋。于斌与孙小军及房屋产权人均不认识，系经朋友恳求才为产权人孙开兰看管房屋的。因涉案房屋系部队干休所军产，外人进出干休所有一定的限制。为使看管房屋的人员出入干休所方便和为干休所对人员的检查，故孙开兰之子孙小军与于斌签订一房屋租赁合同，虽有收房租收条，但实际没有租金支付行为。看管房屋期间所有的水电物业等费用也均由孙小军负担。一审的两次庭前会议还未通知到于斌时，证人王某和顾某就已出庭作证证明了于斌是为孙开兰看房子的事实。该看管涉案房屋的事实在一审开庭时，合同的双方也当庭否认了租赁房屋的性质，何况也无于斌已支付一年租金的资金流动凭证的证据来证明租赁关系。由一审庭前会议两个证人出庭所证实及合同双方当事人所述的看管房屋的事实，于斌非租赁涉案房屋，不应判决其支付租金。 于斌上诉请求：1.依法撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4068号民事判决书，驳回田原、田伟、田烨对于斌的诉讼请求；2.本案诉讼费用由田原、田伟、田烨、孙彦博、曹潞萍负担。事实与理由：于斌与田原、田伟、田烨、孙彦博、曹潞萍及房屋产权人均不认识，系经朋友恳求为孙开兰看管房屋，也未支付过租金。在一审的两次庭前会议笔录中，证人王某和顾某出庭作证时证明了该事实。因为案涉房屋是部队干休所的房屋，签订的名为房屋租赁合同，也是为了干休所备查。该事实一审开庭时，合同的双方也当庭否认租赁性质，更没有合同双方租金支付的凭证。一审法院之判决无事实依据，请求二审法院依法纠偏，依法作出公正判决。 田原、田伟、田烨辩称，一、田原、田伟、田烨一审提交的证据足以证明合同双方建立了房屋租赁关系。根据一审法院自派出所调取的孙小军本人出具的《收条》可知，涉案房屋首年租金陆万元及押金贰仟元均由孙小军本人从于斌处收取，并非于斌在其上诉状中提到的田原、田伟、田烨没有提供合同双方租金已支付的证据。并且，田原、田伟、田烨及于斌在一审程序中提交的房屋租赁合同上均有于斌本人的签字，足以证明签订房屋租赁合同系于斌的真实意思表示，于斌作为一位理性的成年人应该知晓签订房屋租赁合同所带来的法律后果，故其本人所提出的“代管房屋”的理由不具有事实基础。二、于斌被采取强制措施，不能代表其具有解除房屋租赁合同的意思表示，故双方的房屋租赁关系并未解除。于斌被采取强制措施，不能代表其具有解除房屋租赁合同的意思表示，同时，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，解除按份共有的房屋上的租赁关系属于处分共有不动产的行为，需要经占份额三分之二以上的按份共有人的同意，本案中，孙彦博、曹潞萍二人仅占有涉案房屋二分之一的份额，无权就解除与于斌之间的房屋租赁关系进行单方决策，因此一审法院认定房屋租赁关系已于2018年11月11日解除属于认定事实有误、适用法律错误，应该予以纠正。综上，本案房屋租赁合同合法有效，且并未中途解除，于斌应该按照租赁合同约定向各继承人支付租金。 孙彦博、曹潞萍辩称，一、孙开兰与于斌并未形成房屋租赁关系，是代管关系。本案争议的房屋，系海军镇江路干休所于80年代初分配给孙彦博的爷爷孙开兰的住房。当时孙开兰的前妻去世不久，他与张淑华已再婚，该房屋系孙开兰与张淑华的共同财产。因张淑华婚后暴露出贪婪的恶性让孙开兰无法容忍，两人感情恶化。2010年10月张淑华与其女儿田原席卷了家中值钱的东西离家出走，2017年2月，张淑华与田原离家出走近七年，孙开兰病重住院，他深知自己来日不多，为避免去世后田家人抢占镇江路房屋，他委托战友王某找人帮助看管，王某通过战友顾某找到其子顾军，顾军又找到赵宏，赵宏带于斌等人来到现场，协商由他们看管房屋。因干休所是军事管理区，住进外人干休所会干涉，为证明于斌是合法入住，双方签订了一份房屋租赁合同，该合同由孙小军代孙开兰签名，孙开兰在合同上按了手印。为了与该租赁合同配套，还由孙小军代孙开兰写了两份收条，但实际无论是孙开兰、孙小军还是孙彦博、曹潞萍均未收取一分钱的租金。以上所述事实，有证人王某、顾某等人出庭作证。所以虽然孙开兰与于斌签订了房屋租赁合同，但双方并非租赁关系，而是代管关系。2017年2月26日孙开兰去世，开完追悼会当天晚上，田原、田伟等人就迫不及待地来镇江路干休所砸门抢房子，与孙彦博及父母发生冲突，后曹潞萍报了警。抢占不成，田原等人立即起诉要求分割该房产。已生效的市北区法院（2017）鲁0203民初6837号民事判决书依据孙开兰的遗嘱，判决该房屋由孙彦博占50%的份额，田原等三人各占六分之一的份额。为防止他们抢占房屋，孙彦博继续履行孙开兰签订的代管协议，2018年于斌因吸毒被抓，曹潞萍立即联系赵宏继续派人看管至今。孙彦博、曹潞萍二审提交的新证据，市北法院（2019)鲁0203民初1865号民事判决书证明，孙彦博提出实际分割该房屋之诉，法院判决争议的房屋归孙彦博所有，孙彦博向田原、田伟、田烨三人各支付房屋折价款70万余元，该判决已生效并已履行完毕。二、于斌并未实际支付租金。一审庭审中出示的法院到戒毒所询问于斌的笔录及于斌开庭时的供词均证明，于斌只是在合同上签了名，并未向孙小军及孙彦博、曹潞萍支付租金，两张收据是当时为了配合双方签订的合同，以便在干休所查询时向干休所证明于斌等人是合法居住，在签合同的第二天应赵宏的要求由曹潞萍写下，孙小军签名，双方并未发生资金转移的事实。综上，本案并非房屋租赁关系。于斌无需向任何人支付租金，孙彦博、曹潞萍同样无需向任何人支付租金。田原、田伟、田烨的诉讼请求及上诉请求与事实不符于法无据，请依法予以驳回。 田原、田伟、田烨向一审法院起诉请求：1.孙彦博、曹潞萍、于斌返还位于青岛市市北区户的房屋；2.判令孙彦博、曹潞萍、于斌向田原、田伟、田烨支付房屋占用费6万元；3.诉讼费由孙彦博、曹潞萍、于斌承担。诉讼过程中田原、田伟、田烨将诉讼请求变更为：1.孙彦博、曹潞萍、于斌向田原、田伟、田烨支付2019年1月19日至2020年1月18日期间的房屋租赁费9万元；2.判令孙彦博、曹潞萍、于斌承担案件受理费等诉讼费用。庭审中，田原、田伟、田烨明确其变更后的第一项诉讼请求：要求于斌支付2017年1月19日至2020年1月18日三年租金的一半为9万元，要求曹潞萍、孙彦博支付已经收到的租金（包括首年度租金和后续租金）。 一审法院认定的事实，青岛市市北区户房屋（以下简称涉案房屋）登记产权人为孙开兰，孙开兰2017年2月26日去世，其继承人因继承提起诉讼，法院作出（2017）鲁0203民初6837号民事判决确认上述房屋由田原、田伟、田烨、孙彦博按份共有，田原、田伟、田烨各享有六分之一的产权份额，孙彦博享有二分之一的产权份额。该判决已经生效。孙开兰系孙小军父亲，曹潞萍与孙小军系夫妻，孙彦博系曹潞萍、孙小军之子。孙小军于2019年4月5日死亡。2017年5月28日，田原向公安机关报警称涉案房屋为其母亲遗产，被陌生人居住。公安机关进行核实，于斌向公安机关提交房屋租赁合同一份、房租收条一份、房屋押金收条一份。该房屋租赁合同约定：甲方（出租）孙开兰，乙方（承租）于斌，甲方愿将涉案房屋租赁给乙方居住，租期自2017年1月19日起至2022年1月18日，月租金5000元，按年付；水、煤、电、房屋设施押金2000元；今收到乙方房租60000元（2017年1月19日至2018年1月18日）、押金2000元等内容。该租赁合同上签有孙小军的名字。两份收条内容分别为“今收到房屋押金人民币贰仟元整。孙小军2017.1.20”及“今收到于斌支付的房屋租金人民币（现金）陆万元整。孙小军2017.1.20”。各方当事人均认可上述房屋租赁合同的真实性。2018年11月11日，于斌因吸食冰毒被采取强制措施，后被强制隔离戒毒至今。曹潞萍、孙彦博称2018年11月联系不上于斌后，又找了赵宏，由赵宏找别人继续在涉案房屋居住。 对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：田原、田伟、田烨、孙彦博、曹潞萍对于斌使用涉案房屋的原因存在争议。田原、田伟、田烨认为于斌系基于租赁关系使用涉案房屋，并称于斌与孙开兰签订了房屋租赁合同，该合同已经部分履行，根据收条可以看出于斌已支付第一年的租金，田原、田伟、田烨还表示在孙开兰去世后田原、田伟、田烨对该合同予以追认。孙彦博、曹潞萍、于斌认为于斌使用涉案房屋是看管房屋并非租赁房屋。曹潞萍称房屋租赁合同不是真实意思表示，合同上孙小军签字是代替孙开兰签的，孙开兰自己捺了手印，签订房屋租赁合同的目的是因为在军事地域找人看管房屋，为了让干休所相信房屋租出去了，实际并未收过钱，合同及收条均非真实意思表示。曹潞萍还称2017年5月接到过警察的电话，警察说于斌交了租赁合同，曹潞萍认可有租赁合同。孙彦博认可曹潞萍的意见。于斌称孙小军给其合同让其签字，当时并没有看合同，没有交过租金及押金，当时居住在涉案房屋是帮忙看管房子，并非租赁，看了一年左右，2018年11月因为吸毒被采取强制措施，之后房屋如何处理就不知道了。对此，一审法院认为在接受公安机关调查时孙彦博、曹潞萍、于斌均认可了房屋租赁合同的真实性，故对孙彦博、曹潞萍、于斌称房屋租赁合同及收条并非真实意思表示的陈述不予采信，收条显示2017年1月20日孙小军收到于斌支付的租金6万元，结合租赁合同系孙小军代孙开兰签署的事实，应认定孙小军系代孙开兰收取的租金，综上，认定于斌系基于房屋租赁关系使用涉案房屋，于斌已经向孙开兰支付了2017年1月19日至2018年1月18日的租金6万元。 一审法院认为，于斌与孙开兰就涉案房屋签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，孙开兰去世后，田原、田伟、田烨及孙彦博作为继承人享有承担孙开兰在该租赁合同中的权利义务。于斌已经向孙开兰支付了2017年1月19日至2018年1月18日的租金6万元，田原、田伟、田烨要求于斌支付该期间的租金，没有法律依据，不予支持。2018年1月19日至2018年11月11日期间，于斌使用涉案房屋，应支付该期间的租金48657.53元（60000元/365天*296天），田原、田伟、田烨共享有涉案房屋二分之一的产权份额，故于斌应向田原、田伟、田烨支付租金24328.77元（48657.53元/2）。于斌自2018年11月11日起被采取强制措施，不再使用涉案房屋，涉案房屋由曹潞萍、孙彦博交由他人使用，应视为于2018年11月11日解除了与于斌租赁关系，故于斌不应承担自2018年11月12日起的租金。田原、田伟、田烨未提交证据证明曹潞萍、孙彦博收取了涉案房屋租金，田原、田伟、田烨要求曹潞萍、孙彦博支付租金没有事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、于斌于判决生效之日起十日内支付田原、田伟、田烨租金24328.77元；二、驳回田原、田伟、田烨的其他诉讼请求；案件受理费2050元，田原、田伟、田烨负担1642元，于斌负担408元，于判决生效后十日内履行完毕。 二审审理期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，2019年9月3日，一审法院在对于斌进行调查时，于斌称：2017年年初孙小军父亲刚过世，当时我正好在找房子开公司，孙小军通过他父亲的秘书（王某德）与我认识的，孙小军居住在南京，孙小军家孩子挺多的，还有继母，孙小军说涉案房屋他也有份，说如果我看好这里可以在这里办公，我去看了涉案房屋条件很差，我想装修这个房子就让装修工人住在里面，工人就住了四五天，后来我考虑房子太大了，装修成本太高，就不装修了，工人就不在这里居住了。我也跟孙晓军说不用涉案房屋了，锁也没有换，孙小军让我帮他看着房子，我就偶尔帮他去看一看，共计大概一年，孙小军给我的钥匙一直在我这，现在不知道钥匙放到哪里去了，我不同意腾还房屋，因为这个事情跟我没有关系，我也没有用过涉案房屋，不同意支付房屋使用费。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。于斌上诉主张双方签订的名为房屋租赁合同，实为房屋的代为看管关系，于斌对此负有举证证明的责任。于斌在一审调查过程中自认，在孙开兰去世后其受孙小军委托“代为看管”房屋，且其知晓涉案房屋还有其他继承人，但于斌并无证据证明其所谓的看管房屋，即其对涉案房屋的占有使用经过了其他继承人的同意或授权；即使其与孙小军之间的真实约定系代为看管，即无偿占有使用，也不能约束田原、田伟、田烨，故一审按照继承的份额判决于斌向田原、田伟、田烨支付占有使用涉案房屋的对价并无不妥。关于于斌应支付占有使用房屋对价的期间，因《房屋租赁合同》显示“在签订协议时”一次性支付6万元，以及收到房租6万元，而涉案房屋的产权人孙开兰当时并未去世，故田原、田伟、田烨主张孙彦博、曹潞萍向其支付孙开兰在世时收取的款项，缺乏依据，一审法院对此不予支持，并无不当。于斌因自2018年11月11日起被采取强制措施，故其不存在同时占有使用涉案房屋的可能，田原、田伟、田烨主张于斌支付其后的费用缺乏事实与法律依据，一审视于斌与孙小军之间的法律关系自该时起因实际不能履行而解除符合客观实际，一审对田原、田伟、田烨的该项主张予以驳回并无不妥。综上，田原、田伟、田烨与于斌的上诉主张均不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元，由上诉人田原、田伟、田烨负担2050元，由上诉人于斌负担2050元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 徐鹏 书记员祁康