吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初220号原告（执行案外人）：王岩，男，1983年1月26日出生，汉族，工人，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：庞巍，吉林鸣正律师事务所律师。被告（申请执行人）：高淑平，女，1977年8月31日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：李晓持（高淑平之夫），男，1972年10月12日出生，汉族，律师，住吉林省吉林市船营区。第三人（被执行人）：吉林市鹏翔房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：王丽杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：鹿岩，吉林保民律师事务所律师。原告王岩与被告高淑平、第三人吉林市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王岩及其委托诉讼代理人庞巍、被告高淑平的委托诉讼代理人李晓持、第三人鹏翔公司的委托诉讼代理人鹿岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王岩向本院提出诉讼请求：1.不得执行吉林市昌邑区案涉住宅；2.由高淑平承担本案诉讼费用。事实和理由：王岩通过与鹏翔公司签订内部认购书的形式，购买鹏翔公司开发的吉林市昌邑区案涉房屋，支付了全部购房款37.5万元，并办理了入户手续，装修居住至今。除此房产外，王岩名下无其他用于居住的房产。后王岩得知，因高淑平与鹏翔公司债务纠纷，王岩购买的房屋被吉林市中级人民法院查封，王岩依法提起案外人执行异议。2020年4月25日，吉林市中级人民法院下发（2020）吉02执异79号执行裁定书，驳回王岩的异议请求。王岩与鹏翔公司已签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付全部购房款居住至今，其异议请求应得到支持。高淑平辩称，王岩提出执行异议的执行标的，是高淑平申请查封的鹏翔公司名下的房屋，该房屋在2017年8月4日由高淑平申请查封时，系登记在鹏翔公司名下的预售商品房，可以预告登记、可以网签备案、可以办理过户登记。王岩系向房地产开发商以外的个人文绍伟购买的房屋，不属于商品房消费者（直接向开发商购买），根据全国法院民商事审判工作会议纪要（九民会议纪要）第一百二十七条规定，案外人系商品房消费者之外的一般买受人，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，王岩对该标的物享有排除法院执行的权利负有举证责任，即如果不能证明其买卖房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，则应承担不利后果。一、王岩没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，是从文绍伟手中购买的房屋，按照法律规定王岩需要与文绍伟签订买卖合同，而不是在内部认购合同上改底。二、有证据证实王岩是在标的物被查封后签订买卖合同的，无权对法院查封提出异议。王岩在执行异议审理阶段曾提供银行流水单，显示2018年8月2日从文绍伟手中购买的案涉房屋。三、王岩未及时履行过户登记，导致标的物所有权未发生转移。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》规定中问题十八：执行异议之诉案件中，对“因买受人自身原因未办理过户登记”该如何判断，认为执行异议之诉案件中，人民法院经审查发现存在以下情形，应当认定属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“因买受人自身原因未办理过户登记”:（一）存在法律、政策上的登记障碍，如经济适用房或限购、限贷等原因不能登记的；（二）存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；（三）已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。如借名买房、预告登记等买受人未及时登记的、或者因规避法律政策、逃避纳税等原因买受人不登记的。显然，王岩属于解答中第（三）项规定的已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的情形。王岩的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一、四项条件，应驳回其诉讼请求。鹏翔公司述称，支持王岩的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理高淑平诉鹏翔公司、王振屹、张振国等借款合同纠纷一案中，于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，查封了坐落于吉林市昌邑区案涉房屋，42套车库。判决生效后，经高淑平申请，该案进入执行程序。王岩于2020年4月7日向本院提出执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）吉02执异79号执行裁定，驳回其异议请求，王岩不服，提起本案诉讼。另查明，王岩从文绍伟处购买案涉房屋，双方并未签订房屋买卖合同，而是直接到鹏翔公司处进行改底操作。王岩自认文绍伟于2018年7月向其出售案涉房屋，房款总价为37.5万元，其于2018年7月21日向文绍伟支付2万元定金，房屋进行改底后，又于2018年8月3日通过银行向文绍伟转款35.56万元，文绍伟同日为其出具35.5639万元收条。认定以上事实的证据有：（2020）吉02执异79号执行裁定书、内部认购书、文绍伟出具的承诺书、收条、银行转款凭证等。本院认为，本案争议的焦点问题为王岩对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。本案中，王岩自认文绍伟于2018年7月向其出售案涉房屋，房款总价为37.5万元，双方之间未签订合同，其于2018年7月21日向文绍伟支付2万元定金，于2018年8月3日通过银行向文绍伟转款35.56万元。但案涉房屋已于2017年8月2日被本院查封，故王岩未能在人民法院查封之前签订合同并支付价款，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。综上所述，王岩的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回王岩的诉讼请求。案件受理费6935元，由王岩负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  李 炜二〇二〇年八月二十七日书记员  李晓楠