宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0213民初3007号 原告：胡岳荣，男，1957年4月26日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：胡林枝（原告女儿），女，1988年1月14日出生，汉族，住宁波市奉化区。 被告：奉化市昊天房地产开发有限公司。住所地：宁波市奉化区锦屏街道南大路78-18号，注册号：×××72。 法定代表人：吴孟龙，该公司执行懂事。 诉讼代表人：宁波世明会计师事务所有限公司（被告管理人）。住所地：宁波市江北区，统一社会信用代码：91330203717233987Ｒ。 法定代表人：李钢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹寅，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告胡岳荣为与被告奉化市昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天公司）财产损害赔偿纠纷一案，于2020年7月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告胡岳荣及其委托代理人胡林枝、被告昊天公司的委托诉讼代理人曹寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡岳荣诉称，2019年6月21日，原告通过司法拍卖的方式以1059000元价款从被告处转得其开发建造的位于奉化区朝阳花园××幢××单元××室的房屋，并于2019年7月30日办理了不动产登记。原告在装修房屋时发现该房屋层高过低，因层高过低导致空间压抑，影响房屋的正常使用。原告随即查询该建筑的建筑施工图，发现房屋建筑为四楼，一层至三层层高为2.8米，四层层高为2.6米，四层层高不符合国家标准《住宅设计规范》（ＧＢ50096-2011）第5.5.1条规定的楼层高度2.8米。被告提供了存在质量问题的房屋，该房屋层高不足造成空间压抑情况，导致该房屋无法正常使用，给原告造成损失，为此，原告请求法院判令被告赔偿原告损失52950元（房屋购买价格的5%）。 被告昊天公司辩称，1.原告通过司法拍卖途径竞买到涉案的房屋，被告管理人已经履行了拍卖品瑕疵的告知义务，被告无需承担赔偿责任；2.根据原告提供的住宅设计国家标准，住宅层高宜为2.8米，不低于2.4米，涉案房屋层高2.6米并不能说不符合国家标准，不影响房屋居住。为此，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提供了以下证据，双方质证及本院认证意见如下： 一、房地产权登记信息及不动产权证各一份，拟证明原、被告间房屋买卖和不动产转移登记的事实。被告质证认为无异议，为此，本院对该证据予以认定。 二、朝阳花园房屋建造施工图以及住宅设计规范各一份，拟证明涉案房屋层高为2.6米，低于1至3楼层高2.8米，且不符合国家标准的事实。被告质证认为真实性无异议，涉案房屋的层高不清楚，应以实物为准，住宅设计规范中规定的层高是宜为2.8米，只要不低于2.4米即可。本院认为，双方对该组证据的真实性均无予异议，本院确认该组证据作为认定本案相关事实的依据。 被告向本院提供了以下证据，双方质证及本院认定意见如下： 一、涉案房屋司法拍卖页面、竞买公告、竞买须知、标的物介绍、竞买记录以及竞价确认书各一份，拟证明原告通过司法拍卖竞买到涉案房屋，被告管理人按照房屋现状拍卖，原告有义务提前现场看样，原告参拍即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产已知和未知瑕疵，未看样的竞买人视为对拍卖财产现状的确认，责任自负的事实。原告质证认为真实性无异议，但本拍卖为破产拍卖并非司法拍卖，在竞买公告中关于拍卖物介绍写明“房屋使用维护状况良好”与实际房屋层高过低的实际情况不符，竞买公告中“参与竞买即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产已知和未知瑕疵。”属于格式条款，应属无效，另外，该证据无法证明竞买人视为对拍卖财产实物现状的责任自负。本院认为，双方对该证据的真实性均无异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。 二、房地产评估报告一份，拟证明涉案房屋由奉化法院委托评估机构进行评估，评估价为103万元的事实。原告质证认为无异议，为此，本院对该证据予以认定。 三、网络拍卖成交确认书、网络竞价成功确认书各一份，拟证明原告以1059000元竞得涉案房屋，原告确认在参与拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定，原告对拍卖过程和结果认可，承诺对自己的竞买行为负责，愿意承担相应的法律责任的事实。原告质证认为真实性无异议，但对免责条款有异议，并没有明确告知层高。本院认为，双方对该证据的真实性均无异议，为此，本院对该证据予以认定。 四、办证材料移交协议、移交清单各一份以及发票复印件十一份，拟证明被告管理人与原告已完成所有交接的事实。原告质证认为真实性无异议，为此，本院对该证据予以认定。 经审理，本院认定事实如下：2014年10月20日，本院裁定宣告被告破产，同日，本院指定宁波世明会计师事务所有限公司担任被告管理人。本院于2018年委托宁波市豪斯房地产估价有限公司（以下简称豪斯公司）对位于宁波市奉化区××路××号××幢××室住宅房地产进行评估，2018年7月11日，豪斯公司作出甬豪法鉴估（2018）字第059号房地产估价报告，估价结果如下：确定上述涉案住宅房地产建筑面积为83.43平方米，另有附属用房一间建筑面积为15.09平方米，在价值时点2018年7月6日的市场价值合计为103万元。之后，被告管理人委托宁波市中级人民法院对上述涉案住宅房地产在宁波市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。2019年5月23日。被告管理人在该司法拍卖网络平台上刊登了《竞买公告》、《竞买须知》以及《标的物介绍》等拍卖信息，在拍卖页面中裁明：处置单位为被告管理人，起拍价为824000元，评估价为103万元。在《竞买公告》中裁明：拍卖标的物为被告名下位于宁波市奉化区朝阳路17号朝阳花园××幢××单元××室住宅房地产，房屋总层数4层，所在层数第4层，钢混结构，建筑面积83.43㎡，用途为住宅，另有附属用房一间建筑面积15.09㎡，土地使用权面积20.32㎡，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为出让，终止日期为2077年12月23日，房产为一手房，房屋为坡屋顶，采光通风条件良好，房屋使用维护状况良好，现已空置，特别提醒竞买人必须提前亲自现场看样，参与竞买即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产已知和未知瑕疵，未看样竞买人视为对拍卖财产实物现状的确认，责任自负。在《竞买须知》中也裁明：竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临现场实地了解拍卖标的物情况，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物现状和一切已知及未知的瑕疵。在《标的物介绍》中刊登了涉案房屋周边及内部情况照片和标的物位置图。2019年6月21日。原告经多轮竞价最终以1059000元最高应价拍得上述涉案住宅房地产。2019年7月29日，被告管理人将办证材料移交给原告。2019年7月30日，原告向有关部门办理了上述涉案住宅房地产的权证变更登记，将原登记在被告名下变更登记至原告名下。另查明，上述涉案住宅房地产共4层，一至三层层高为2.8米，涉案房屋层高2.6米。又查明，2012年8月1日起施行的《住宅设计规范》（ＧＢ50096-2011）中第5.5.1条规定，住宅层高宜为2.80米。 以上事实，由双方提供并经双方质证、本院予以确认的上述证据以及双方的一致陈述予以证明。 本院认为，原告通过司法拍卖平台以最高应价竞得上述涉案住宅房地产，符合有关法律规定，原告的拍卖行为具有法律效力，对原、被告均双方具有约束力。被告提供的拍卖标的物即上述涉案住宅房地产在司法拍卖平台上公开了有关信息，并强调竞买人必须到现场实地看房，在庭审中，原告也承认阅读了司法拍卖平台上有关拍卖信息以及到现场看房，原告仍以最高应价竞得涉案房屋，原告应承担该拍卖行为引起的有关法律责任。现原告以被告提供的房屋层高不符合国家标准，无法正常使用，要求被告赔偿损失52950元的诉讼请求，本院认为原告主张的楼层高度2.8米为国家的倡导性标准，并非国家的强制性标准，被告提供的房屋层高虽低于2.8米，但原告并没有证据证明该房屋层高违反了国家的强制性标准，该后果应由原告自行承担，故原告的上述诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于使用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告胡岳荣的诉讼请求。 案件受理费1124元，减半收取562元，由原告胡岳荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  朱海南 二〇二〇年八月二十一日 书记员  章倩炜 附：一、本判决依据的法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 2、《最高人民法院关于使用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第十八条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。