文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1028号上诉人（原审原告）：黄文才，男，1983年6月27日出生，汉族，住贵州省黔西南布依族苗族自治州。委托诉讼代理人：夏祥娟，重庆华升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市南川区风之彩商贸有限公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处金佛大道37号，统一社会信用代码91500119739825713K。法定代表人：苏勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐继川，重庆春意律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆申易房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处盛丰源0幢，统一社会信用代码91500119569918588Y。法定代表人：张雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈代远，重庆春意律师事务所律师。上诉人黄文才因与被上诉人重庆市南川区风之彩商贸有限公司（以下简称风之彩公司）、重庆申易房地产开发有限公司（以下简称申易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2020)渝0119民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年08月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄文才上诉请求：撤销重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初1136号民事判决，并改判由被上诉人风之彩公司向上诉人赔偿经济损失400,000元。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人黄文才是由于相信被上诉人风之彩公司自称其拥有水江镇申易广场负一楼临街1号门面房的产权，才租赁案涉门面房，实际上风之彩公司并非产权人，其欺诈行为导致双方签订的《门面房租赁合同》中关于“乙方在租赁期购买门面，所交房租冲抵房款”的约定是无效的，因此风之彩公司应当承担过错责任，依据《合同法》第58条的规定，风之彩公司应赔偿黄文才的经济损失。其次，一审法院对黄文才自行放弃申易公司赋予的优先购买权的认定错误。申易公司与黄文才进行沟通后被告知门面房的价格是415,339元，当时黄文才认可此价格并表示要购买该门面房，后申易公司函告黄文才对于此门面房有优先购买权，且出售价格为512,435元是在一审法院第一次开庭后，整个过程是二被上诉人恶意串通，损害上诉人黄文才的利益。最后，申易公司股东苏勇在该公司持股50%，同时苏勇也是风之彩公司的法定代表人，并对黄文才承诺其享有优先购买权，上诉人认为是苏勇对黄文才的承诺，造成了黄文才对优先购买权的重大误解，尽管上诉人签订租赁协议的相对方是风之彩公司，但是黄文才认为其仍然享有优先购买权。风之彩公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。在案涉租赁合同中，房屋的所有权人和出租人是申易公司，房屋的承租人是风之彩公司，房屋的次承租人是黄文才，只有承租人才享有法定的优先购买权，黄文才主张房屋的优先购买权，不符合法律规定；并且，双方在合同中约定，在租赁合同期内，如果上诉人购买了该租赁房屋，就会退还剩余租期内的租金。申易公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，上诉人在二审中，以合同无效和过错责任为由上诉，事实上形成新的诉讼请求，其本身是对一审判决的认可。其次，本案申易公司并未侵害黄文才的优先购买权，2020年1月13日申易公司就将黄文才作为第一购买客户，与其沟通案涉门面的买卖事宜，以415,339元作为门面房价款，黄文才虽有购买意愿，但双方最终未达成购买合意。黄文才向一审法院起诉请求：1、依法判决黄文才优先购买重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市房屋；2、判令风之彩公司和申易公司共同赔偿黄文才经济损失400,000元（包括：2017年5月至2020年4月房租51,300元、门面装修费60,000元、营业收入损失288,700元（增加请求）；3、诉讼费用由风之彩公司承担。一审法院认定事实：2017年2月24日，风之彩公司经申易公司同意，以风之彩公司作为出租人与承租人黄文才签订《门面房屋租赁合同》，将申易公司位于重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市（建筑面积28.49平方米）出租给黄文才，合同主要约定：租赁期限为3年，即从2017年5月1日起至2020年4月30日止；租金为每月50元/每平方米，即1425元/每月。租金每半年支付一次，乙方应在上一缴费期前一个月内将下一期租金支付至甲方风之彩公司帐户（付款日期以付款凭证载明的日期为准);乙方（黄文才）必须依约交付租金，如有拖欠每日收取租金10%的违约金；乙方在合同签订当日交纳保证金5000元合同方能生效；租赁期满，甲方有权收回全部门面（房屋），乙方如期交还。乙方在同等条件下有优先承租权，但必须在租赁期满前二个月内向甲方提交书面申请。双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。合同另备注：如在租赁期内乙方购买该门面，则所交房租冲抵购房款。租赁期间，黄文才共向风之彩公司交纳门面租金51,300元以及押金5000元，租金起算时间是2017年5月1日。黄文才租赁上述门面房后，开办了“南川区黔贵食品店”从事个体经营，其办理的营业执照上载明，经营范围为零售：食品、烟卷（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年4月28日，申易公司（甲方）与风之彩公司（乙方）签订《租赁合同》，由风之彩公司租用其位于重庆市南川区水江镇水江大道1号（水江申易广场）5幢商业用房（含案涉门面房），从2017年5月1日至2025年4月30日。合同第一条约定租赁楼层为广场商业一层的一部分，广场商业负一层的一部分，广场商业一层的面积为348.44平方米，广场商业负一层的面积为2844.72平方米；第二条约定租赁期限为8年，自2017年5月1日至2025年4月30日。装修、免租及市场培育期限为5年，甲方应于2017年5月1日将租赁物交付乙方；第四条约定乙方应于本合同签订之日起30日内向甲方缴纳300,000元作为履行本合同的保证金。甲方应于租赁期限届满之日起30日内将保证金一次性退还给乙方，发生违约、赔偿和欠款的情况下，甲方在扣除上述款项的情况下，应一次性退给乙方；第十一条约定在此租期内或任何租期内，如甲方欲转让或部分租赁场所的，在转让前60天内应书面通知乙方，通知应包括购买人的姓名、地址、转让及竞买价格和其他条件，乙方在同等条件下有优先购买权。如乙方决定不行使优先购买权，甲方即可转让给任何第三人，但应当告知该第三人甲方已经将租赁场所出租给乙方的事实，并在与第三人的房屋买卖合同中规定，该第三人应认可和接受本合同及其补充合同中的所有条款的规定，并承诺继续履行本合同，该第三人应接受本合同中所有规定的原甲方所有的权利和义务。合同还约定了其他事项。2017年12月21日和2017年12月29日风之彩公司分两次共交纳了300,000元的履约保证金。2020年1月初，申易公司欲出售水江镇申易广场负一楼临街1号等门面房，风之彩公司放弃了优先购买水江镇申易广场负一楼临街1号门面房的权利，要求申易公司通知黄文才卖房一事。申易公司的置业顾问通过电话和微信与黄文才多次联系。在2020年1月13日的微信对话中，置业顾问告知黄文才，门面房价格出来了，要黄文才第二天到到公司去看；在2020年1月15日的微信对话中，置业顾问将门面房的优惠价格发给黄文才，并告知黄文才看门面房的人比较多，也有人确定要买，问黄文才什么时侯能签合同，如果有时间最好先把订金交了，如果不交订金，有人要买就不能留住门面不卖。黄文才表示要买，但二十几号才有空，而且要了解情况后才能交订金，签合同；在2020年1月20日和1月21日的微信对话中，置业顾问一直催促黄文才处理购买门面房的事宜，黄文才称事情多没时间。双方最终未能达成认购协议。2020年1月22日，申易公司与案外人韦燕平签订了认购协议书，韦燕平向申易公司交纳了20,000元的认购金。认购书载明水江镇申易广场负一楼临街1号门面房成交总价为512,435元，约定乙方（韦燕平)交纳认购金后，应于2020年7月1日前与甲方（申易公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，并办理完成相关购房手续，至今双方尚未签订正式的房屋买卖合同。2020年2月29日，黄文才向风之彩公司提交一份申请要求享有优先承租权，继续租赁水江镇申易广场负一楼临街1号门面房。2020年3月5日，风之彩公司回复黄文才称，申易公司已将门面房出售，公司因此与申易公司终止了租赁合同，公司与黄文才的租赁合同也于2020年4月30日到期后终止，续租事宜请与新产权人联系协商。现黄文才仍在继续使用案涉的门面房。庭审时，黄文才提出，风之彩公司签合同时没有出示门面房的产权证明，也没有告诉门面房的实际产权人，之所以与风之彩公司签合同，是因为合同的备注，让黄文才认为门面房就是风之彩公司的。风之彩公司则辩解，当时已口头告知黄文才，申易公司是门面房的实际产权人。审理过程中，申易公司于2020年4月17日向黄文才发出《承租人优先购买权通知函》，通知函内容为：“黄文才先生，你于2017年2月24日与重庆市南川区风之彩商贸有限公司签订《门面房租赁合同》，租赁我公司所有的位于重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市，建筑面积为28.49平方米。现我公司需将该物业出售，成交价为人民币512,435元。根据法律规定，你在同等条件下有优先购买权。如你有意购买该物业，请你于收到此函后15日内，到我公司签订《房屋买卖合同》，如你在上述期限内未作出是否购买之意思表示，则视为你放弃优先购买权”。黄文才收到该通知函后，于2020年4月27日回复称：“贵公司函告我享有优先购买位于重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市，建筑面积为28.49平方米，成交价为人民币512,435元。但重庆市南川区风之彩商贸限公司于2020年3月5日《复函》告知我门市已销售，而贵公司在2020年4月13日开庭审理过程中出示案外人交纳购房意向金收据以此证实房屋出售事实，而贵公司在2020年1月15日告知我该房屋出售成交价为人民币415,339元，如今却以《承租人优先购买权通知函》告知我成交价为人民币512,435元，明显是显失公平、公正。因此，我现复函如下：我愿意以成交价为415,339元购买位于重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市”。至今，黄文才未与申易公司签订房屋买卖认购协议书。为证明自己的经济损失，黄文才提交了以下证据：营业执照、食品经营许可证、烟草专卖零售许可证、中国体育彩票代销合同及代销证、2019年体育彩票网点销售明细、2019年访销订单汇总表。风之彩公司质证认为：营业执照、食品经营许可证、烟草专卖零售许可证、中国体育彩票代销合同及访销证与本案无关联性，2019年体育彩票网点销售明细、2019年访销订单汇总表的真实性无法确认；申易公司质证认为：营业执照、食品经营许可证、烟草专卖零售许可证、中国体育彩票代销合同及代销证的真实性认可，关联性不认可，不能达到黄文才的证明目的。2019年体育彩票网点销售明细、2019年该销订单汇总表的真实性无法确认。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。该规定中的优先购买权是指承租人基于房屋租赁关系的存在，当出租人转让房屋时，在同等条件下依法享有优先其他人而购买该房屋的权利。可见，优先购买权是一项法定权利，是由法律直接规定，专属于承租人的权利，不能通过转让和继承转移给他人。本案中，申易公司将门面房出租给风之彩公司，风之彩公司又将门面房转租给黄文才，申易公司和风之彩公司之间的租赁关系与风之彩公司和黄文才之间的租赁关系为两个不同的法律关系，风之彩公司转租门面房后，与申易公司之间的租赁合同依然有效，风之彩公司与申易公司依然履行双方合同约定的权利义务，申易公司与黄文才之间无直接的权利义务关系。风之彩公司将门面房转租给黄文才，转让的仅是租赁物的使用权，其与黄文才在租赁合同中关于“乙方在租赁期购买门面，所交房租冲抵房款”的约定对申易公司无约束力，是否披露门面房的实际产权人都改变不了黄文才次承租人的地位，因此风之彩公司放弃水江镇申易广场负一楼临街1号门面房的优先购买权后，作为次承租人的黄文才并不当然取得该门面房的优先购买权。而申易公司告知黄文才可优先购买门面房，此时黄文才享有的优先购买权与法律规定的由承租人享有的优先购买权不同，是由申易公司基于黄文才实际使用门面房的情形，自愿赋予给黄文才优先于他人购买门面房的权利。从申易公司置业顾问与黄文才微信沟通的内容看，黄文才虽表达了购买门面房的意愿，但因未能及时与申易公司达成认购协议，以致丧失了交易机会。之后申易公司向黄文才发出优先购买通知，再次告知黄文才门面房的交易条件（价格），黄文才拒绝以案外人与申易公司达成的成交价格购买。由于黄文才错失以优惠价格购买门面房，且又不能提供与案外买房人同等的交易条件（价格），故可认为黄文才自行放弃了由申易公司给予的优先购买门面房的权利。综上，黄文才主张优先购买权，要求优先购买重庆市南川区水江镇申易广场负一楼临街1号门市房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。黄文才享有优先购买权和优先购买权受到侵害是赔偿损失的前提条件，因该基础不成立，故黄文才要求赔偿经济损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回黄文才的诉讼请求。案件受理费7380元，减半交纳3690元（黄文才已预交）,由黄文才负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案的争议焦点可归纳为：第一，一审法院认定黄文才自行放弃申易公司赋予的优先购买权是否妥当。第二，风之彩公司在与黄文才的房屋租赁关系中是否存在过错。针对焦点一，本案中，申易公司对案涉房屋的购买要约发生了两次。第一次是2020年1月初，申易公司向黄文才发出以415,339元为成交价的案涉房屋购买要约，双方未达成购买合意，此次要约失效。第二次是在2020年4月17日，申易公司向黄文才发出了《承租人优先购买权通知函》，告知其可以与案外人同等价格512,435元对案涉房屋进行购买，此价格的产生，是由于双方在第一次要约失效后，申易公司与案外人韦燕平于2020年1月22日，签订了成交价为512,435元的案涉房屋认购协议书；2020年4月27日，黄文才回复“愿意以415,339元购买”案涉房屋，是对要约的变更，属于黄文才发出的新要约，第二次要约失效，且双方未就其后的新要约达成合意。根据《合同法》第二百三十条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案黄文才虽为次承租人，但出租人申易公司将优先购买权对其主动给予，黄文才便享有此权，适用该法条的规定，法条中的“同等条件”是优先购买权人在购买房屋时，与第三人给出的条件相同，比如价款、给付期限、方式等，本案黄文才不同意在第三人同等条件下，与申易公司达成房屋购买合意，属于对优先购买权的放弃，一审判决并无不当。针对焦点二，承租人风之彩公司与次承租人黄文才签订的《门面房租赁合同》，内容、形式合法，属于双方真实意思合意，双方在合同履行过程中，并无违法的情形出现。黄文才诉称，苏勇，既为申易公司股东，又为风之彩公司的法定代表人，其对黄文才享有优先购买权的承诺，造成了黄文才对优先购买权的重大误解，且申易公司与风之彩公司之间存在恶意串通行为；由于本案申易公司已经主动对黄文才给予了优先购买权，加之黄文才并未对其主张举证证明，应当承担举证不能的责任。综上，一审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应当维持。黄文才的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7380元，由黄文才负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 张 斌审 判 员 陈胜友二〇二〇年八月二十四日法官助理 王悦倩书 记 员 徐玲巧