吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初216号原告（执行案外人）：闫晶涛，女，1963年7月30日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：辛存敏，吉林圣力律师事务所律师。被告（申请执行人）：高淑平，女，1977年8月31日出生，汉族，无职业，住江苏省苏州市工业园区。委托诉讼代理人：李晓持（系高淑平丈夫），男，1972年10月12日出生，汉族，律师，住江苏省苏州市工业园区。第三人（被执行人）：吉林市鹏翔房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：王丽杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：鹿岩，吉林保民律师事务所律师。第三人：魏凌宇，男，1986年3月18日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。原告闫晶涛与被告高淑平、第三人吉林市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）、魏凌宇案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告闫晶涛及其委托诉讼代理人辛存敏、被告高淑平的委托诉讼代理人李晓持、第三人鹏翔公司的委托诉讼代理人鹿岩到庭参加诉讼。第三人魏凌宇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。闫晶涛向本院提出诉讼请求：1.停止对案涉房屋的执行并解除查封，确认该房屋为闫晶涛所有；2.判令高淑平负担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月19日，闫晶涛、魏凌宇口头达成购买案涉房屋的协议，约定：房屋作价429,964元，建筑面积87.14平方米（此房是鹏翔公司抵账给魏凌宇的抵账房）。协议达成之后，闫晶涛就支付了全部购房款，魏凌宇即将房屋交付给闫晶涛使用至今。2017年5月23日，经魏凌宇运作，闫晶涛到鹏翔公司进行改底，并与鹏翔公司签订了《内部认购书》，以便日后办理房屋产权，闫晶涛并于当日在鹏翔公司处办理其他相关入户手续，缴纳了各项入户费用。2018年9月19日，闫晶涛发现吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）张贴的（2018）吉02执218号执行公告，遂于2020年4月7日向吉林中院提出执行异议。2020年4月25日接到吉林中院（2020）吉02执异71号执行裁定书。闫晶涛认为，自2016年9月19日起，闫晶涛通过与魏凌宇达成房屋买卖协议就取得了案涉房屋的所有权，并于2017年5月23日通过与鹏翔公司签订改底合同《内部认购书》的方式再一次确认了对案涉房屋享有所有权。现吉林中院对案涉房屋进行查封，损害了的合法权益，故提起诉讼，请求支持的全部诉讼请求。高淑平辩称，闫晶涛提出执行异议的执行标的，是高淑平申请查封的鹏翔公司名下的房屋，该房屋在2017年8月4日由高淑平申请查封时，系登记在鹏翔公司名下的预售商品房，可以预告登记、可以网签备案、可以办理过户登记。闫晶涛系向房地产开发商以外的魏凌宇个人购买的房屋，不属于商品房消费者（直接向开发商购买），根据全国法院民商事审判工作会议纪要（九民会议纪要）第一百二十七条规定，系商品房消费者之外的一般买受人，在金钱债权的执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，对该标的物享有排除法院执行的权利负有举证责任，即如果不能证明其买卖房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，则应承担不利后果。针对闫晶涛的起诉，高淑平认为：1.闫晶涛没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。闫晶涛自认是向魏凌宇购买的房屋，显然按照法律规定闫晶涛需要与魏凌宇签订买卖合同，而不是在《内部认购书》上进行改底。2.在《内部认购书》上改底既没有证明买卖双方的真实交易，也无法确定交易的时间。3.没有证据证明闫晶涛已经支付了价款。闫晶涛曾在执行庭法官审理执行异议时陈述房款是以现金形式交付的，有违常理，不符合日常经验法则，而鹏翔公司开具的房款收据显然没有证明力。4.闫晶涛曾在执行庭法官审理执行异议时曾提供了屹隆物业进户时间为2018年1月9日，在法院查封之后。5.如果闫晶涛真是在2016年9月19日交付了全部房款，2017年5月23日签订了《内部认购书》，那么闫晶涛没有向房产登记进行预告登记或者网签备案，当时该房屋上没有其他权利限制，且距离2017年8月4日法院查封至少2个月的时间，闫晶涛的情形不属于没有及时办理房地产过户手续的情况，对于房屋所有权这样一项重要权利不及时主张，不符合逻辑推理和日常经验法则。高淑平有理由相信，闫晶涛是在法院查封之后购买的案涉房屋。因此，闫晶涛的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一项、第三项、第四项条件，应驳回其诉讼请求。鹏翔公司述称，支持闫晶涛的诉讼请求。魏凌宇未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理高淑平诉鹏翔公司、王振屹、张振国、蛟河市富佳支农小额贷款有限公司借款合同纠纷一案中，于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，查封了鹏翔公司所有的案涉房屋及车库，查封期限三年。判决生效后，经高淑平申请，该案进入执行程序。在执行过程中，本院于2018年9月19日作出（2018）吉02执218号执行公告，内容如下：“申请执行人高淑平与被执行人鹏翔公司借款合同就执行一案，经申请执行人高淑平申请，本院于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，对被执行人鹏翔公司名下案涉房屋及车库予以查封。经查，法院查封的上述房产在未经法院允许的情况下，部分被占有使用，现本院将对上述房产进行评估、拍卖，限房屋占有人自公告之日起十日内从上述房屋中迁出。相关权利人如对本院执行有异议，应在十日内向本院提出执行异议，逾期不从上述房屋中迁出又不提出执行异议，本院将强制执行。”2018年10月29日，本院作出（2018）吉02执218号执行裁定，终结案件的执行。申请执行人享有要求被执行人继续履行债务及依法向人民法院申请恢复执行的权利，被执行人负有继续向申请执行人履行债务的义务。2020年3月4日，本院恢复对该案的执行，案号为（2020）吉02执恢4号。闫晶涛于2020年4月7日向本院提出执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）吉02执异71号执行裁定，驳回其异议请求，闫晶涛不服，提起本案诉讼。另查明，2016年9月19日，闫晶涛与魏凌宇达成房屋买卖协议，约定将案涉房屋出卖给闫晶涛，成交价格25万元，当日闫晶涛支付购房款25万元，魏凌宇出具收据载明：“今收到闫晶涛购买魏凌宇涉案房款贰拾伍万元。”同日，鹏翔公司向闫晶涛出具收据一份，载明收到购房款429,964元。2017年5月23日，闫晶涛与鹏翔公司签订《内部认购书》，约定闫晶涛购得案涉商品房一套，购房款为429,964元。2017年5月25日，闫晶涛向吉林市屹隆物业服务有限公司交纳了公共物业维修基金、供热费、物业费、垃圾清理费、预存电费、水费等各项费用，合计10,461元，吉林市屹隆物业服务有限公司出具《进户收费明细单》，鹏翔公司将案涉房屋交付闫晶涛，后闫晶涛对案涉房屋进行了装修并实际占有使用至今。再查明，鹏翔公司出具的关于幸福茗苑小区部分业主没有收款凭证的情况说明及未开收据名单中显示，标记为闫晶涛的房屋原有姓名为魏凌宇，购买方式为顶账。根据吉林市房屋权属交易服务中心出具的吉林市个人住房信息查询结果显示，截至2020年4月9日，闫晶涛在吉林市内无房屋所有权登记发证信息和商品房买卖合同备案信息。认定以上事实的证据有：（2020）吉02执异71号执行裁定书、《内部认购书》、银行对账单、转账凭证、收条、《进户收费明细单》、供热缴费凭证、水电费明细单等。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题为闫晶涛对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋系不动产，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在人民法院查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。本院于2017年8月2日查封案涉房屋，闫晶涛与魏凌宇于2016年9月19日达成房屋买卖协议，购买案涉房屋，并于当日向魏凌宇支付购房款25万元，并于2017年5月23日与鹏翔公司签订了《内部认购书》，将案涉房屋改到闫晶涛名下，鹏翔公司向闫晶涛出具收据一份，载明收到购房款429,964元。2017年5月25日，闫晶涛向吉林市屹隆物业服务有限公司交纳了各项进户费用，鹏翔公司将案涉房屋交付闫晶涛，上述行为均发生于案涉房屋被查封之前。闫晶涛所提举的进户收费明细单、水电费票据等证据，能够证明在人民法院查封之前其已经对案涉房屋实现了合法占有使用。另查明，案涉房屋所在的幸福茗苑小区因竣工验收等方面存在问题，直至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，属于无籍房，故案涉房屋未办理更名过户，并非闫晶涛自身原因。闫晶涛虽尚未与鹏翔公司办理商品房买卖网上签约及预售合同备案登记，尚未取得涉案房产的所有权，但并不影响其对涉案房产享有合法的居住权和物权期待权。综上，闫晶涛对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其请求停止对案涉房屋执行的诉讼请求予以支持。关于闫晶涛主张解除查封的诉讼请求，其可持生效法律文书依照相关法律程序办理，本案中不予评判。关于闫晶涛请求确认案涉房屋归其所有的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因案涉房屋暂无法办理产权登记，并未变更登记至闫晶涛名下，故对其该项诉请，不予支持。综上所述，闫晶涛的部分诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行案涉房屋；二、驳回闫晶涛的其他诉讼请求。案件受理费7749元，由高淑平负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异71号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  李 炜二〇二〇年八月二十七日书记员  李晓楠