内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内06民初97号原告（案外人）：刘杰飞，男，汉族，1976年10月11日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告（案外人）：杨牡丹，女，汉族，1976年5月20日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东街21号街坊时达世纪小区6号楼3单元306室。二原告共同委托诉讼代理人：李东平、白娜，内蒙古振友律师事务所律师。被告（申请执行人）：郝长新，女，蒙古族，1958年6月7日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：李界甫，内蒙古伊康东律师事务所律师。第三人（被执行人）：乔曼，女，汉族，1983年12月5日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街19号街坊6号楼1单元302室。原告刘杰飞、杨牡丹与被告郝长新、第三人乔曼案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘杰飞、杨牡丹的共同委托诉讼代理人李东平、白娜，被告郝长新的委托诉讼代理人李界甫到庭参加诉讼。第三人乔曼经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘杰飞、杨牡丹向本院提出诉讼请求：1、停止对位于鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东街21号街坊时达世纪小区6号楼3单元306室（产权证号F2011000479）房屋（价值60万元）的执行；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告郝长新与第三人乔曼民间借贷纠纷一案，郝长新申请执行，鄂尔多斯市中级人民法院查封了原告所有的位于鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东街21号街坊时达世纪小区6-3-306室(产权证号F2011000479)房屋,原告对鄂尔多斯中院的执行提出案外人异议,鄂尔多斯中院于2019年9月26日作出（2019)内06执异140号执行裁定书,裁定驳回原告的异议申请。2011年7月17日,经中介介绍,第三人乔曼与原告签订了房屋买卖协议,约定第三人乔曼将其所有的位于鄂尔多斯市东胜区宝曰陶亥东街21号街坊时达世纪小区6-3-306室出售给原告，总价为57万元。为方便办理过户手续，双方又在公证处办理了3792号公证书,房屋产权证已交付原告，房款全部付清，该房屋一直由原告居住至今,有原告的生活用水、电、暖和物业费的缴费票据能够证明。后由于无法联系到乔曼,故无法办理产权变更手续。因此,在查封前,原告已合法占有该房屋并支付了全部购房款，且并非由于原告的原因没有办理产权过户登记,上述房产早已属于原告所有,不属于第三人乔曼的财产,鄂尔多斯中院查封执行涉案房屋错误，请求停止对涉案房屋的执行。被告郝长新辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、涉案房屋登记在乔曼名下，多年未过户，不符合交易习惯。2、对公证书的真伪存疑，公证书的落款日期有手写部分，不符合一般公证书的方式。3、付款来源不明。4、公证价格和实际交易价格不符。乔曼未到庭发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一《鄂尔多斯市存量房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，予以采信。证据二《公证书》是对证据一中的所涉的房屋买卖有关内容进行的公证，有原件予以核对，且与本案有关联性，予以采信。证据三《房屋所有权证书》有原件予以核对，被告对真实性认可，予以采信。证据四《结婚证复印件》，被告对证据的三性及证明问题均无异议，予以采信。证据五收款收条两份、2011年7月19日存款凭条一张、银行回单（填单）一份、存款回单一支，有原件予以核对，与本案具有关联性，予以采信。证据六中的祥龙建材有限公司销售单、052395号取暖费收据、02262377号基本收视维护费发票联形成于本案查封前，予以采信。其余证据均形成于案涉房屋查封后，本院对其证明力不予确认。根据双方当事人的证据交换情况及本院对证据的分析认证情况，本院认定事实如下：一、2011年7月21日，出售人乔曼、买受人刘杰飞签订《鄂尔多斯市存量房屋买卖合同》一份，约定双方就存量房屋买卖达成如下协议：第一条房屋基本情况：房屋坐落于鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东街21号街坊时达世纪小区6#-3-306室，建筑面积86.09平米。第二条房屋权属情况：该房屋商品房合同号为：房权证东胜字第F2011000479号。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式：房屋成交价为570000元……二、2011年7月17日乔曼出具收条一支，内容为“今收到刘杰飞交采购房订金100000元，时达小区6号楼3单元306，剩余肆拾柒万元十日内付清”。2011年7月19日，刘杰飞向乔曼在鄂尔多斯农村商业银行尾号为48831的账户存款200000元，2011年7月20日中国工商银行个人业务凭证（填单）显示刘杰飞向乔曼6000080612000047562账户汇款200000元。2011年7月21日乔曼出具收条，内容为“今收到刘杰飞买房款470000元”。三、2011年7月21日，鄂尔多斯市公证处作出（2011）鄂证字第3767号公证书，就乔曼与刘杰飞、杨牡丹所签《房地产买卖契约》进行了公证，公证书载明：乔曼转让的该房屋坐落于鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东街时达世纪小区6号楼3单元306室，建筑面积为住宅86.09平米。乔曼转让该房屋时持有鄂尔多斯市房屋产权产籍管理中心颁发的《房屋所有权证》【编号：蒙房权证东胜字第F2011000479】，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该房屋可依法转让。双方在公证处签署的《房地产买卖契约》载明的房屋成交价格为24万元。原告陈述该契约上写的成交价24万元是为了少交公证费。现原告持有该房屋产权证。该房屋产权证附记：转移登记：原东房权证字第XXXX号，原产权人范元杰。四、2011年11月16日东胜热力有限公司052395收据载明：今收到世纪小区6-3-306范元杰交来取暖费（2011-2012年）1248元，交款人为刘杰飞。2012年10月7日内蒙古广播电视信息网络有限公司收费专用发票02262377发票载明：用户杨牡丹缴纳数字电视基本收视维护费26元。刘杰飞于2011年8月17日在鄂尔多斯市翔龙建材有限公司为涉案房屋购买了箭牌坐便器、软管、玻璃胶、外丝等。五、郝长新诉乔曼民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月29日作出（2012）鄂中法民一初字第00308号民事判决，判决：乔曼于本判决生效后10日内偿还郝长新借款本金1000万元及该本金自2011年7月22日起至2012年7月22日止的利息（利息按银行同类贷款利率的四倍计算，但不得超过月利率2.8%，已付的56万元案给付时间的顺序，每笔均以先付利息再抵本金的原则在执行中予以核减）。乔曼不服该判决向内蒙高院提起上诉，内蒙高院于2018年12月18日作出（2018）内民终261号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另，本院于2012年10月20日作出（2012）鄂中法民一初字第00308-6号民事裁定，查封了被执行人乔曼所有的位于鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东街21号街坊时达世纪小区6-3-306号房屋。本院认为，本案争议焦点为刘杰飞、杨牡丹是否对位于鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东街21号街坊时达世纪小区6号楼3单元306室（产权证号F2011000479）房屋享有足以排除强制执行的民事权益。经审查，涉案房屋查封于2012年10月20日，刘杰飞、杨牡丹与乔曼于2011年7月21日（即查封前）签订了《鄂尔多斯市存量房屋买卖合同》并经鄂尔多斯市公证处公证，虽公证契约价款与房屋实际成交价款不符，但也能够反映双方在涉案房屋查封前已签订合法有效房屋买卖合同的事实，本院对该事实予以确认。刘杰飞、杨牡丹已就涉案房屋支付了全部价款，有转账凭证及收款收据予以佐证，且在涉案房屋查封前，刘杰飞、杨牡丹已对涉案房屋形成占有使用的事实，有缴纳有线电视费、取暖费收款收据予以佐证，故刘杰飞、杨牡丹已就涉案房屋形成物权期待权，该权益优于郝长新申请执行的金钱债权。刘杰飞、杨牡丹与乔曼均在《鄂尔多斯市房屋所有权转移登记表》上签字，可以说明刘杰飞、杨牡丹有办理转移所有权登记的积极行为，因乔曼怠于配合过户及涉案房屋查封等原因致产权未能及时办理过户登记，过错不宜归责于房屋买受人刘杰飞、杨牡丹，故刘杰飞、杨牡丹对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求排除对涉案房屋执行，本院予以支持。综上所述，刘杰飞、杨牡丹的诉讼请求能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止对位于鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东街21号街坊时达世纪小区6号楼3单元306室（产权证号F2011000479）房屋的执行。案件受理费9800元，由郝长新负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长 何艳春审 判 员 刘银福审 判 员 高宇柔二〇二〇年八月二十四日法官助理 杨 秀书 记 员 尹 雪