杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初2421号 原告：余杭区西溪金座第一届业主委员会，住所地杭州市余杭区五常街道荆常大道758号。 诉讼代表人：赵铭宇。 委托诉讼代理人：陈传汤、黄倩，浙江几丰律师事务所律师。 被告：杭州绿宇物业管理有限公司，住所杭州市拱墅区绿景大厦2幢1210室。 法定代表人：张如举，该公司总经理 委托诉讼代理人：许静、王菲，该公司员工。 原告宁波鄞州新城西溪金座业委会（以下简称西溪金座业委会）为与被告杭州绿宇物业管理有限公司（以下简称绿宇物业）物业服务合同纠纷一案，本院2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，西溪金座业委会向本院提出鉴定申请，本院予以准许。本院于2020年7月24日公开开庭进行了审理，原告西溪金座业委会的诉讼代表人赵铭宇、委托诉讼代理人陈传汤，被告绿宇物业的诉讼代理人许静、王菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告西溪金座业委会的诉讼请求：1.判令被告向原告移交预收的2018年10月31日后的物业费、能耗费、车位费29854.13元；2.判令被告向原告移交在2017年7月1日至2017年7月31日期间的物业费45910.15元，能耗费16108.83元；3.判令被告向原告移交装修押金82000元；4.判令被告向原告移交2017年7月1日至2018年10月31日预收的水费51564.04元；5.判令被告向原告返还用于小区改造及维修的物业费12万元(其中2017年8月1日至2018年7月31日10万元，2018年8月1日至2018年10月31日2万元)；6.判令被告向原告支付车位费分成及其他经营性收入分成42716.57元；7.判令被告向原告移交剩余文档资料(详见《西溪金座工程物资移交缺失汇总》)；8.判令被告向原告支付垃圾处理费18000元；9.判令被告向原告退还物业墙面清洗费用47432元；10.判令被告折价赔偿在其提供物业服务费用期间未及时修缮的设备及绿化款37711元；11.判令被告向原告支付违约金129051.65元(以年度物业费1654508.3元为基数，按照日万分之六点五的标准，自2018年11月1日起暂计算至2019年2月28日，最终计算至被告履行完毕之日止)；诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年8月1日，原被告签署了《西溪金座物业服务委托合同》，约定由被告向西溪金座提供物业服务。合同明确了物业管理期限，物业服务收费，公共维修基金，关于返利用于公共维修事项/业主共有物业收入及其管理，物业服务项目等。双方约定物业公司每年返还一定比例的物业费给原告用于小区的改造及维修。第一年为10万元，第二年为8万元……签订合同后一个月内物业公司支付第一年的50%返还费用，6个月后将剩余的第一年50%返还款支付给原告。第二年、第三年的返还款在当年第6个月支付给原告。双方还明确地面及地下停车位费扣除清洁费后收入的30%归被告所有，70%归原告所有(用于公共维护)；西溪金座业主共有物业、场地出租、广告位出租等经营性收入30%归被告所有，70%归原告所有(用于公共维护)。被告须承担房屋建筑物本体共用部位的维修、养护和管理，承担房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，承担规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理等。被告还需承担公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道)的清洁卫生；垃圾的收集、清运；卫生消杀；公共区域绿化养护等。被告在进行公共秩序维护过程中，须每年进行消防演习一次。保洁中，被告须对外墙玻璃幕墙进行每年一次的清洗，并按照合同的要求对垃圾进行处理与收集，做到垃圾每日收集1次，做到日产日清。在绿化养护及管理中，被告须保持花草树木无枯死，养护中发现的死树，必须清除，并适时按需要补种等。2018年10月31日，原被告双方解除合同，但被告未向原告移交或处理诉请中的款项和事宜。2019年1月，被告向原告发送《杭州绿宇物业管理有限公司工作联系单》，明确并同意移交或支付物业费、车位费、能耗费29854.13元，未退装修押金80000元，业主资源分成42716.57元，第一年返还物业费用于改造及维修为100000元，17年7月份物业费为45910.15元，能耗费为16108.83元，但拒不退还装修押金80000元，及2017年7月1日-2018年10月31日预存的水费51564.04元。2019年1月24日，原告委托律师发函至被告，要求其移交或处理诉请中的款项和事宜，但其拒不处理。故原告提起诉讼。 被告绿宇物业答辩称，第一，本案原被告签订的物业服务合同是原告通知被告退场之后经双方协商一致提前解除的。因此，合同是由于双方达成一致后协商解除，合同解除后尚未履行的终止履行。原告主张的违约金等没有法律依据，不应当予以支持。第二，原告作为业委会是业主大会的执行机构，并没有被赋予一个具体案件起诉的权利。并且此次的起诉未经业主大会投票同意或者授权，应当认为业委会并非适格的主体，应当予以驳回。第三，根据司法解释规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同相关义务的，业主请求物业服务企业继续履行相关责任的，人民法院应予支持。物业服务合同的权利义务终止后，业主请求返还的，人民法院应予支持。由此可见，有权请求物业服务企业退还相关费用或者承担相关义务的主体是业主，而不是业主委员会，因此业主委员会不具有提起本案诉讼的民事权利，即并不是本案适格的主体。原告的起诉不符合法定的起诉条件，应当予以驳回。针对原告提出来的几点诉求：首先，预收的物业费、能耗费、车位费同前所述，有权请求物业服务企业退还物业费的主体是业主，而不是业主委员会。这是物业公司和单个业主之间的法律关系，并且目前这个项目的业主拖欠的物业费能耗费高达275万。这部分的费用实际上也应当抵扣相关的欠费。第二，关于2017年7月1日到2017年7月31日之间收的物业费，2017年7月份开始，其公司就已经是作为物业代管方来代管涉案小区，因此是有权按照约定来收取相关的物业费和能耗费，不应当退还代管期间收取的这部分费用。这是其公司提供服务应得的费用。此外，还是一样，有权请求退费的主体是业主，不是业委会。第三，移交装修押金82000元。这个部分对应的业主，经过核查，其欠缴的物业费合计是132963.3元，远超过了这个装修押金。即使是抵扣之后，这部分业主还欠其公司52963.3元。同样的，业委会也是没有权利来主张返还。第四，移交2017年7月1日到2018年10月31日预收的水费51564.04元。这部分的抗辩理由，其实也是跟前面一样。第五，返还用于小区改造及维修的物业费12万元。首先需要明确的是合同约定的期限是三年。鉴于双方的合同履行只有一年零两个月就解除了，并且按照合同的约定，返还的金额是物业费。目前这个小区整个欠费是186万多，显然是没有达到返还条件。此外，合同解除以后尚未履行的终止履行，本案中原被告双方已经协商解除了合同，也应当已经终止。第六，返还车位费和其他经营性收入分成。这部分也是同样的，应当优先进行抵扣。第七，关于移交剩余的文档资料。其公司退场后，已经于2018年12月5日和原告就小区的相关材料进行移交确认，而且也是经原告认可的。另外，如果我们需要返还所谓的文档资料，也请原告明确一下其公司入场时，原告是移交的哪些资料给被告。第八，支付垃圾处理费18000元。在退场的时候，和原告有一个详细的交接，并且也是有原告认可的。被告在代管期间，也不存在任何的未处理垃圾。另外一点要明确一下，其公司是2018年10月31日退场，垃圾处理费清运的时间是2018年11月5日，是在退场之后发生的。原告也无法证明这个垃圾的发生和被告有关系。合同解除以后，这部分的费用应当与其公司无关。第九，退还墙面清洗费用和消防演习费用。关于这个外墙的清洗费用，首先就是玻璃幕墙的面积32340平方米，是原告单方提供的，并且外墙的玻璃幕墙需要清洗的前提条件是存在垃圾、杂物等需要清洗的情形。在退场的时候，原告并没有就这部分的问题提出异议，并且合同解除之后，已经是协商退场，并解除了合同。在解除合同之后发生的费用，其付款的义务不应当由被告来承担。第十，支付修缮设备和绿化或折价赔偿。在退场的时候，已经跟原告做了交接。鉴定报告的时间是在2020年6月4日，距离2018年10月31日退场，已经是将近两年的时间，两年时间内，这个项目的设备或者损坏折价，跟被告已经没有任何的关系。据此来主张由被告承担相应的责任。很显然是有失公平的，不应当予以支持。另外，设备和绿化的设施，这个损坏或者折旧一般多为自然损坏，或者是人为破坏。那如果说是自然损坏，这个是合理的折旧。如果是人为损坏，原告应当是直接去找侵权人来承担责任，并且进行赔偿。而不是说在两年以后，将这个强加给物业公司。最后关于违约金前面已经陈述过了，原被告的物业合同是协商一致解除的，被告也并不存在任何事实上的违约行为，其主张没有任何的依据，被告也不应当承担这部分的违约赔偿责任。 经审理，本院认定本案事实如下： 绿宇物业于2017年7月1日进入西溪金座小区进行物业代管服务。2017年8月1日，西溪金座业委会（甲方）与绿宇物业（乙方）签订《物业服务委托合同》，载明：物业为西溪金座小区；物业实行“包干制”的收费方式委托乙方管理，乙方按双方合同约定的收费标准自主收支，按物业管理规定范围合理使用，盈亏自负。公用部位、日常维修及小修在物业费中开支，具体按物业服务项目执行；业主委员会只对物业管理服务内容和质量进行监督，不再对物业管理服务费收支账目进行审查；管理服务期为3年，从2017年8月1日至2020年7月31日；第四章、关于返利用于公共维修事项/业主共有物业收入及其管理。1、双方约定的其他事项：物业每年返还一定比例物业费给业委会用于小区的改造及维修。第一年为10万元，第二年为8万元，第三年为5万元，签订合同后一个月内物业支付第一年的50%返还费用，6个月后将剩余的第一年50%返还款支付给业委会。第二年、第三年的返还款在当年第6个月支付给业委会。2、地面及地下停车位费扣除清洁费后收入的30%归乙方所有，70%归甲方所有(用于公共维护)；西溪金座业主共有物业、场地出租、广告位出租等经营性收入30%归乙方所有，70%归甲方所有(用于公共维护)，涉及的各类税费由乙方承担，具体实施情况以补充协议约定。3、以上业委会收益部分需要提供相关财务数据，按月或季度向业主公开，仅用于金座公共部位的改造、维修、扩建、小区内部活动等，支出费用需要提供财务数据、发票，如用于他处、中饱私囊，追究其法律责任。第五章物业服务项目。1、承担房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理。2、承担房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。3、承担规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等)的维修、养护和管理。4、承担规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。5、承担公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道)的清洁卫生；垃圾的收集、清运；卫生消杀；公共区域绿化养护等。设施设备维修养护供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患；路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上；保洁服务每日保洁公共部位的保洁项目中，外墙玻璃幕墙清洗为1次/年；绿化养护管理花草树木无枯死，养护中发现的死树，必须清除，并适时按需要补种；养护期间确保小区内苗木成活率达到95%，如因养护不当导致苗木大面积死亡，由物业承担复绿费用；硬景部分维护、修缮负责小区内硬景部分维护、修缮。如管理不当，外来车辆或人为破坏导致硬景部分破损，由物业承担修复费用；在业主大会闭会期间，甲方根据业主大会的授权，代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务；协调处理合同生效前遗留的物业管理问题（主要为设施设备损坏、绿化损毁、水景漏水、儿童设施需新等内容）；合同到期，双方合同关系即终止；乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内物业服务年度费用5‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。 嗣后，双方开始履行合同。2018年，双方协商一致解除合同，合同履行到2018年10月31日终止。嗣后，绿宇物业撤出西溪金座小区。 2018年11月5日，因西溪金座小区尚存有部分建筑垃圾为清理，西溪金座业委会与李存发签订《建筑垃圾委托清运合同》，将小区内的建筑垃圾交由李存发清运出小区。2018年11月9日，向李存发支付垃圾清运费18000元。 2018年12月5日，绿宇物业与西溪金座业委会就设备设施系统资料/备品件进行了移交，双方就移交物品、材料签署了移交明细表。在移交明细表中，注明有部分材料缺少。诉讼中，绿宇物业陈述，在其公司进场时，接收的材料就存在缺少情况。其公司退场时，已经将持有的所有材料、物品移交给了西溪金座业委会，现绿宇物业处已不再持有其他材料、物品。 2018年12月6日，绿宇物业向西溪金座业委会发出《工作联系单》，载明：兹绿宇物业余杭分公司撒场事宜，因我物业公司与西溪金座合同到期无法续签，于2018年10月31日撤场，在此期间所遗留的问题做如下回复：1、防腐木、花箱、防护玻璃、防护栏、路面等属于设施老化维护维保等问题，不在其公司服务剂围之内不承担维修。2、走廊、卫生间的筒灯，其公司将提供相应节能灯泡数量以便后续修复。3、排污泵所涉及到的污水池无水、浮球阀不会启动及损坏的污水泵进行维修，消防恢复已经提上流程，维修单位已进场在检验核实。望业委会尽快批复为感，敬请谅解! 2019年1月17日，绿宇物业向西溪金座业委会发出《工作联系单》，载明：关于西溪金座费用的目前公司已在核对中，公司同意退还时间大约为2019年2月份。其中费用包括预收物业费、车位费、能耗费金额为29854.13元，未退装修押金为80000元，业主资源分成(业委会)42716.57元，合同协议第一年返还物业费用于改造及维修为100000元，17年7月份物业费为45910.15元，17年7月份能耗费为16108.83元。还有一笔17年7月1日-17年7月31日的托管费80000元，是业委会需要支付给我们绿宇物业余杭分公司的人工成本，这笔费用可以跟未退装修押金80000元相抵扣。公司商讨关于应退17年7月1日-18年10月31日预存的水费51564.04元，不予退还。还未缴纳物业费的业主可以用水费抵扣物业费。最后合计公司需退还给业委会总金额为234589.68元。 除该联系单中绿宇物业认可的在其公司处的装修押金8万元之外，业主吴志华还向绿宇物业缴纳装修押金2000元。 2019年1月24日，西溪金座业委会委托律师向绿宇物业发出《律师函》及损坏物品统计、移交缺失材料汇总等，要求绿宇物业交付应退款项、材料及物品，赔偿相关损失。因双方纠纷不能达成协议，故西溪金座业委会提起诉讼。 诉讼中，经西溪金座业委会申请，本院委托杭州众诚价格评估有限公司对西溪金座小区外墙清洗费用进行评估；对西溪金座小区装修设施及可移动物品等受损部分修复所需费用进行评估。评估结论：在评估时点2019年8月6日，西溪金座小区外墙清洗价格为47432元。在评估时点2020年6月4日，花箱、玻璃损坏评估价为1922元；地面损坏评估价为5280元；墙面、顶面损坏评估价为6440元；防腐木损坏评估价为13507元；监控设备损坏评估价为10562元，合计37711元。西溪金座业委会支付评估费12000元。 以上事实有经庭审质证、并经本院认证的由西溪金座业委会提交的《物业服务委托合同》、工作联系单、支付宝转账记录、《建筑垃圾委托清运合同》及付款记录、律师函、邮寄凭证、评估报告；由绿宇物业提交的移交明细表、照片及当事人陈述为证。 本院认为，双方当事人争议的第一个焦点是西溪金座业委会作为原告主体是否适格。本院认为，西溪金座业委会作为物业服务合同的一方当事人，在业主大会闭会期间，代表业主大会行使基于案涉合同拥有的权利，履行案涉合同约定的义务。故原告诉讼请求中基于物业合同而主张的权利，西溪金座业委会作为原告提起诉讼主体适格。对于诉讼请求中的物业费、能耗费、水费、装修押金的返还，严格从理论上说，该权利归属于单个业主。业委会作为原告向绿宇物业主张该部分权利，理论上是有一些障碍。但考虑到本案实际情况，物业费、能耗费、水费、装修押金的结算、清退存在标的额小、涉众性的情况，一律要求由各个业主分别提起诉讼，不仅不利于纠纷的解决，反而容易引起矛盾扩大，形成社会不稳定因素。且绿宇物业已经从西溪金座小区退出，而业委会是设立在小区内，由业委会代表各个业主统一主张权利后再与各个业主结算，有利于解决纠纷，不仅不损害该部分业主的权利，反而是有利于维护该部分业主的利益。并且，在绿宇物业发给西溪金座业委会的《工作联系函》中，绿宇物业也明确将该部分款项与业委会进行结算、清退。故综合以上情况，本院对西溪金座业委会代表该部分业主向绿宇物业主张该权利，予以支持。 根据绿宇物业向西溪金座业委会发出《工作联系单》内容，绿宇物业同意向西溪金座业委会退还的费用包括：预收的物业费、车位费、能耗费金额29854.13元；未退装修押金为80000元；业主资源分成(业委会)42716.57元；第一年返还物业费用于改造及维修为100000元；17年7月份物业费为45910.15元，17年7月份能耗费为16108.83元。但同时提出，业委会需要支付17年7月1日-17年7月31日的托管费80000元。关于应退17年7月1日-18年10月31日预存的水费51564.04元，要求与未缴纳物业费的业主进行抵扣。本院认为，对于预收的物业费、车位费、能耗费金额29854.13元，如前所述，虽然属于单个业主的权利，但西溪金座业委会代表该部分业主主张权利，有利于该部分业主的利益实现，故对西溪金座业委会的该请求，本院予以支持。对于业主资源分成(业委会)42716.57元；17年7月份物业费为45910.15元，17年7月份能耗费为16108.83元，属于根据合同约定应交付给西溪业委会的款项，故对原告的该请求，本院予以支持。对于未退装修押金80000元加上吴志华的2000元，共计82000元，如前所述，西溪金座业委会代表该部分业主主张权利，本院予以支持。绿宇物业要求与西溪金座业委会未支付的8万元托管费进行抵销，由于权利主体不一致，不符合抵销条件。但诉讼中双方认可是需要支付该8万元托管费的，根据相关司法意见，在合同解除后尽可能将纠纷一次性解决。绿宇物业也已经提出过抵销要求，故该8万元款项可与绿宇物业应支付给西溪金座业委会的其他应付款进行抵销。第一年返还物业费用于改造及维修100000元，绿宇物业在联系单中明确应当返还。原告方还主张2018年8月1日-2018年10月31日期间的返还物业费2万元。虽然在诉讼中绿宇物业提出返还条件不具备，提出物业费实际未能全部完成收取，但在双方合同中并非将物业费实际收取作为返还条件，其抗辩意见与双方合同约定不符，其意见本院不予采纳。故物业费返还款共计12万元。关于应退17年7月1日-18年10月31日预存的水费51564.04元，绿宇物业要求与未缴纳物业费的业主进行抵扣。本院认为，根据法律规定，当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。根据诉讼中绿宇物业提交的预收水费明细，并非所有应退水费的业主都存在欠付物业费的情形，其抵销主张无法与权利人一一对应。且绿宇物业主张，其尚有180余万元的物业费未收取，故对应收物业费，绿宇物业可另行向各个业主主张权利，其在本案中要求抵销，本院不予支持。 对于西溪金座业委会主张的建筑垃圾清运费赔偿要求，本院认为，根据双方的物业服务合同约定，小区内的清理、保洁属于绿宇物业的合同义务。双方合同权利义务于2018年10月31日提前终止，西溪金座业委会于2018年11月5日委托他人将小区内的大量建筑垃圾运出。期间间隔非常短，数日内小区就堆积了大量的建筑垃圾不符合常理。西溪金座业委会主张由于提前解除合同，故而有大量建筑垃圾绿宇物业不愿清理，西溪金座业委会只能另行让他人清理这一事实是具有高度可能性的。故对于西溪金座业委会要求绿宇物业赔偿该损失，本院予以支持。 对于西溪金座业委会要求绿宇物业按其制作的清单交付资料和物品，绿宇物业提出，双方已经在2018年12月5日完成了移交，并就移交材料、物品制作了清单，由双方签字确认。当时西溪金座业委会并未提出异议。在绿宇物业进驻小区时，接受的材料、物品本就不齐全，西溪金座业委会也未举证证明当时向绿宇物业移交了那些物品和材料。绿宇物业已经将持有的所有物品、材料移交，在其公司处已无其他相关的物品和材料。本院对绿宇物业的该抗辩主张，予以采纳。由于西溪金座业委会未提交相关移交给绿宇物业的物品、材料清单相对照，其仅以自己制作的缺失物品、资料清单要求绿宇物业交付，缺乏依据。退一步说，即便是由于绿宇物业的原因造成物品、资料缺失，对于这些特定物，现绿宇物业也明确表示无法再交付，要求其交付特定物也已经无法履行。如西溪金座业委会能证明是绿宇物业的原因造成物品、资料缺失且能明确缺失的物品、资料的，也只能另行提出替代性赔偿要求。故对西溪金座业委会要求绿宇物业交付特定物品、资料的请求，本院不予支持。 对于西溪金座业委会的要求绿宇物业退还外墙清洗费用的请求，本院认为，根据双方的合同约定，外墙幕墙清洗应当一年一次，属于绿宇物业的合同义务。绿宇物业提出，其公司是在日常清洗的，且在退场时西溪金座业委会未就该问题提出过异议。本院认为，按常理，外墙清洗需要专业人员实施，与日常保洁不属于同一内容。绿宇物业并未举证证明在合同履行期间内实施了外墙清洗，其应当承担违约责任。至于绿宇物业在诉讼中提出的评估报告中所采用的清洗面积为原告方自报、评估时点与合同约定的清洗时点不同等异议，本院以评估结论为基础，综合考虑物价上涨等因素，酌情确定该费用为45000元。 对于西溪金座业委会提出的要求绿宇物业赔偿物品损失的请求，绿宇物业提出异议，认为评估时点距离其公司退场时间过长，不能证明这些物品是在其公司服务期间损坏的。且设备和绿化的设施的损坏或者折旧为自然损坏，或者是人为的破坏，不应当由其公司承担赔偿责任。本院认为，根据双方的合同约定，“物业实行‘包干制’的收费方式委托乙方管理，乙方按双方合同约定的收费标准自主收支，按物业管理规定范围合理使用，盈亏自负。公用部位、日常维修及小修在物业费中开支”，公共部位的维修、养护和管理、绿化的养护管理、硬景部分的维护、修缮，属于绿宇物业的合同义务。对于评估报告中涉及的花箱、玻璃损坏、地面损坏、墙面、顶面损坏、防腐木损坏，绿宇物业未尽到修缮、维护、养护义务的，应当承担违约责任。但对于监控设备的修理、维护，双方在合同中约定不明。按照物业服务这个行业的特点，在没有特别约定的情况下，物业公司一般是提供人力服务，对于物的损坏，相关维修费用一般由物的权利人负担。本案双方当事人在合同中约定“公用部位、日常维修及小修在物业费中开支”，“承担房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等)的维修、养护、管理和运行服务”，“设施设备维修养护供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患；路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上”，绿宇物业在《工作联系单》中明确“走廊、卫生间的筒灯后续修复、排污泵所涉及到的污水池无水、浮球阀不会启动及损坏的污水泵进行维修，消防恢复”属于其公司义务，但以上内容均未涉及监控设施的维修费用负担主体的问题。在评估报告中，对监控设施的损坏也分两种情形，一部分是缺失，一部分是损坏。对于缺失，物业公司不能证明其尽到了维护、管理责任的，可认定是违约。但对于损坏，确实要考虑电子设备使用损耗问题。由于双方在合同中约定不明，本院综合本案情况，合理平衡双方当事人利益，对该损失酌情予以认定。诉讼中，绿宇物业还提出，在其公司进场之前，小区内本就有部分设施、设备损坏。这些内容不应当由其公司承担责任，并提交了相关照片以证明该事实。本院认为，从这些照片内容可以反映出当时是有部分设施、设备损坏。而且，在双方的合同中，也提及了这一点，“业委会需协调处理合同生效前遗留的物业管理问题（主要为设施设备损坏、绿化损毁、水景漏水、儿童设施需新等内容）”。故西溪金座业委会以诉讼中的现状评估，以此要求绿宇公司赔偿，依据不充分。综上，本院参考评估结论，并综合考虑本案实际情况，并考虑评估时点与合同履行期间隔期间的物价上涨因素，对该损失酌情确定为25000元。 对于西溪金座业委会提出的要求绿宇物业支付违约金的主张，本院认为，根据双方的合同约定，绿宇物业存在“在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等”情形，需要按约定支付违约金。根据本案查明事实，绿宇物业不存在“不移交物业管理权，不撤出本物业、不移交管理用房”的情形，也不存在不“移交有关档案资料”的情形，只是西溪金座业委会认为绿宇物业未完全移交相关物品和资料。不履行合同义务和瑕疵履行合同义务是完全不同的违约情形，故该合同条款在本案中不能直接适用。况且西溪金座业委会在本案中也未完成绿宇物业移交物品、资料缺少这一事实的证明责任，故本院对西溪金座业委会的该请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、杭州绿宇物业管理有限公司向余杭区西溪金座第一届业主委员会交付预收的2018年10月31日后的物业费、能耗费、车位费29854.13元； 二、杭州绿宇物业管理有限公司支付余杭区西溪金座第一届业主委员会2017年7月1日至2017年7月31日期间的物业费45910.15元，能耗费16108.83元； 三、杭州绿宇物业管理有限公司向余杭区西溪金座第一届业主委员会交付装修押金82000元； 四、杭州绿宇物业管理有限公司向余杭区西溪金座第一届业主委员会交付预收的水费51564.04元； 五、杭州绿宇物业管理有限公司支付余杭区西溪金座第一届业主委员会用于小区改造及维修的物业费12万元； 六、杭州绿宇物业管理有限公司支付余杭区西溪金座第一届业主委员会车位费分成及其他经营性收入分成42716.57元； 七、杭州绿宇物业管理有限公司赔偿余杭区西溪金座第一届业主委员会垃圾清运费损失18000元； 八、杭州绿宇物业管理有限公司返还余杭区西溪金座第一届业主委员会外墙幕墙清洗费用45000元； 九、杭州绿宇物业管理有限公司赔偿余杭区西溪金座第一届业主委员会装修设施及可移动物品等损失25000元； 十、杭州绿宇物业管理有限公司赔偿余杭区西溪金座第一届业主委员会评估费损失9500元； 以上应给付款项，均于判决生效之日起十日内付清； 十一、驳回余杭区西溪金座第一届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8322元，由余杭区西溪金座第一届业主委员会负担1936元，由杭州绿宇物业管理有限公司负担6386元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈颖浚 二〇二〇年八月十八日 法官助理 江 晶 书 记 员 黄梦莹