北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8817号上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司，住所地伊旗红庆河镇新西线北2号底商。法定代表人：刘三云，总经理。委托诉讼代理人：武陈燕，内蒙古鸿晖廉铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乐，内蒙古鸿晖廉铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京建机天润资产管理有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区9区301号。法定代表人：贾树森，董事长。委托诉讼代理人：后中文，男，1982年4月2日出生。委托诉讼代理人：阴姝伟，女，1995年6月14日出生。上诉人鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司（以下简称马奶湖旅游景区公司）因与被上诉人北京建机天润资产管理有限公司（以下简称建机天润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马奶湖旅游景区公司上诉请求：撤销一审判决，改判马奶湖旅游景区公司支付建机天润公司违约金30889.92元。事实和理由：一、一审法院认定“被上诉人向上诉人发送了解约函时《租赁合同》解除”错误，《租赁合同》的解除时间应该是2018年7月14日。二、一审法院判决支持被上诉人154449.6元违约金，显然是因错误的认定《租赁合同》解除时间所致，154449.6元违约金过高，与可能存在的损失明显不相当。建机天润公司辩称：同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。建机天润公司向一审法院起诉请求：马奶湖旅游景区公司支付违约金308899.2元。一审法院认定事实：2018年7月12日，建机天润公司作为甲方（出租方）与马奶湖旅游景区公司作为乙方（承租方）签署编号2018（H）027《租赁合同》，租赁单位为北京IFCB座29层2905单元，建筑面积559.60平方米，租期为三年，自起租日起计算至2021年7月15日终止，起租日为2021年7月16日，交付日为2018年7月16日，租金标准为人民币530元／建筑平米／月，每月租金合计296588元；物业管理费：人民币32元／建筑平米／月，每月合计为人民币17907.2元；租赁保证金，相当于3个月的租金及3个月的物业管理费的金额，即人民币943458.6元。免租期共1个月，2020年6月16日至2020年7月15日；租金自起租日起算，租金按每三个月为一期提前支付。首期租金应于签署本合同后3日内支付，如首期租金或最后l期租金所对应的月份不足三个日历月的，应依照实际租赁的日历天数，按照本合同第6条规定的租金标准支付。乙方应在每个付款周期到期前最后一日或之前向甲方预先付清下一期的租金（免租月份除外）。如最后一期租金所对应的月份不足三个月的，乙方应一次性支付剩余租金。物业管理费自交付日起算，物业管理费应按月提前支付。首期物业管理费应于签署本合同后3日内支付，此后各月物业管理费应在装修期及租赁期内前月最后一日或之前向甲方预先付清。如首期物业管理费或最后1期物业管理费所对应的月份不足1个日历月的，应依照实际租赁的日历天数，按照本合同第7条规定的物业管理费标准支付。本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方缴纳租赁保证金。租赁保证金数额见本合同《主要商业条款一览表》。乙方依照租赁意向书支付的定金（如有），可用于抵扣租赁保证金的对应数额的部分。如乙方违反本合同，甲方有权自租赁保证金中扣收乙方在本合同下应支付的款项、应承担的责任、甲方或物业管理机构因此而遭受的损失，及依照本合同可以扣收租赁保证金的其他情形下的款项。甲方应在实施前述扣收后书面通知乙方。除本合同依法解除、终止的情形外，乙方在租赁期内不得以租赁保证金抵付其在本合同项下应支付的所有款项。本合同依法解除或终止时，在下列条件全部成就之日起30日内，甲方应将租赁保证金依照本合同约定作出扣除（如有）后，一次性无息退还乙方：（a）乙方已办妥对以租赁单元为住所或营业地址的工商登记事项进行变更的工商变更登记或注销登记；（b）乙方已依照本合同第15条将租赁单元恢复原状并返还给甲方；（c）乙方的电话、电讯、电力及其他能源账户已向相关单位结清。乙方于本合同生效后单方面中途退租的，或者因乙方原因致使本合同被解除的，甲方有权没收租赁保证金，乙方并应另向甲方支付相当于三个月租金的违约金作为对甲方重新寻找租户所产生的成本及可能承担的空置损失的补偿。如乙方在退租时租赁保证金少于本合同10.1约定的数额或未支付该违约金，甲方并有权在此之外要求乙方承担因追索该违约金及租赁保证金之不足部分所发生的法律费用（包括律师费、诉讼费等）。因乙方原因致使本合同被解除时，除适用本合同第16.3的约定外，甲方在合同解除前已收取的租金、物业管理费均不予退还。乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用的（首期租金、物业管理费除外，该等款项的逾期支付执行本合同4.4），甲方同意给予乙方3个工作日宽限期，乙方在宽限期内足额支付租金、物业管理费及其他费用的无需支付违约金。乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用超过3日的，应自前述款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付金额的0.1％支付违约金。逾期超过15日，且经甲方催告后仍未支付的，甲方有权采取阻止乙方人员进入租赁单元等措施，以督促乙方尽快改正。逾期30日仍未足额支付租金、物业管理费及其他费用的，则自第31日开始视为乙方单方面中途退租，按本合同16.3办理。本合同生效后，如发生以下任一情形，甲方均可书面通知乙方解除本合同，乙方并应依照本合同承担违约责任：（a）乙方未经甲方事先书面同意改变租赁单元的用途，经甲方书面通知而乙方仍未在限期内予以纠正的；（b）因乙方原因致使租赁单元毁损、灭失或被鉴定为危房的；（c）乙方擅自转租租赁单元、转让本合同或与其他承租人交换房屋的；（d）乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用超过30日的……。同日，双方签署了一份《补充协议》，其中有如下约定：将《租赁合同》第4.1条修改如下：本合同签订时，租赁单元已做装修，在乙方依照本合同足额缴纳租赁保证金、首期租金及首期物业管理费的前提下，甲方将于交付日将租赁单元按交付的现状交付乙方。2018年7月14日，马奶湖旅游景区公司向建机天润公司告知解除租赁合同，建机天润公司未向马奶湖景区公司交付租赁房屋。2018年8月7日，建机天润公司向马奶湖旅游景区公司发出解约通知书，告知其解除双方的合同，并要求马奶湖旅游景区公司支付违约金323448.8元。经法庭询问，建机天润公司表示在2018年8月9日将房屋另行出租。一审法院认为，建机天润公司与马奶湖旅游景区公司签署的《租赁合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同及补充协议均合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。上述合同签署后的两天，马奶湖旅游景区公司单方表示不予租赁涉案房屋，并未按照约定支付相应的保证金、租金、物业费等费用，已经构成合同约定的解除条件。建机天润公司已经向马奶湖旅游景区公司发送了解约函，双方合同已经解除。现建机天润公司主张违约金，于法有据，但考虑马奶湖旅游景区在签约后仅两天就提出解约，且未实际取得房屋，故对于违约金一审法院酌情下调。据此，一审法院于2019年12月判决：一、鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司于判决生效之日起七日内支付北京建机天润资产管理有限公司违约金十五万四千四百四十九元六角；二、驳回北京建机天润资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5933元，由北京建机天润资产管理有限公司负担2966元（已交纳）；由鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司负担2967元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明无异。本院认为，综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点主要在于原审法院所判马奶湖旅游景区公司支付的违约金是否过高。根据已经查明的事实，双方合同明确约定了如马奶湖旅游景区公司未按照约定支付租赁保证金、首期租金及首期物业费的，建机天润公司有权解除合同并收取一个月租金和一个月物业管理费作为违约金。现马奶湖旅游景区公司在签约后仅数天就提出解约，亦未支付上述各项费用，已经构成违约，建机天润公司根据合同约定主张违约金，于法有据。关于马奶湖旅游景区公司所主张的其签约两三天后即提出解除，并未实际取得房屋，建机天润公司主张的违约金过高的抗辩意见，原审法院已经考虑该因素，并在此基础上结合双方履行情况、建机天润公司的损失情况酌减违约金，处理适当。马奶湖旅游景区公司虽上诉主张原审法院酌减确定的违约金仍然过高，应当按照3日计算违约金，缺乏事实依据，考虑到双方在订立合同前期即进行磋商，在马奶湖旅游景区公司违约后，建机天润公司亦需另行洽商出租的情况，以及双方在合同中对违约后果的明确约定，本院认为原审法院所判违约金数额是合理的，本院予以维持。综上所述，马奶湖旅游景区公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费572元，由鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 张 弘审 判 员 申峻屹二〇二〇年八月二十八日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞