贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13317号 原告：聂红，女，汉族，1980年9月24日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：成章，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟元元。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威。 原告聂红与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了速裁审理。原告聂红的委托诉讼代理人成章、孟元元，被告瑞丰公司委托诉讼代理人钟影参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告聂红向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金23388.87元（自2014年1月1日起，以购房款263240元为基数，按日0.005%计算至被告向原告实际交付涉案房屋不动产权属证书之日止即2018年11月12日；2、判令被告退还原告电、煤气、闭路电视开费3294元。3、案件受理费由被告承担。 事实及理由：原、被告于2010年7月16日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为263240元。原告按约定支付了全部款项。合同第八条约定出卖人于2011年12月31日前向买受人交付房屋。第十五条约定的关于产权登记为“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；（第3项为买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。）”被告未履行合同，导致原告2018年11月12日才取得不动产权属书，应承担违约责任。另，被告在房屋总价款之外另行收取了原告电、煤气、闭路电视开户费3294元，应予退还。综上所述，特诉致法院，望支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。 二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致、且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。 2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。 三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上原告购买的房屋不因被告向其逾期交办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。 四、本案约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。 五、原告诉请的约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后、原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机机关何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前条件是：原告交清了税费、向被告交了办证应当由其提供的资料(身份证、结婚证、户口本等)、出具办委托书、若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、在不动产登记机关得知涉案房屋可办证后，为提高办证效率，被告提前通知原告提交办证资料，原告于2018年8月22日到被告处提交资料，涉案房屋于2018年9月30日取得不动产初始登记证书，被告于2018年10月24日将办证相关资料提交至不动产登记机关备案，故违约金计算终期应当截止至2018年9月30日，最迟截止至被告将办证所需的相关资料提交至不动产登记机关备案之日（2018年10月24日）止。 六、原告无权诉请退还“开户费”3294元。该诉请已过时效；该费用未包含在商品房价款中；水开户500元已退。 七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城壹拾叁幢13层1301号房屋，房屋建筑面积118.80平方米，总价款为263240元。被告应当于2011年12月31日前交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。因买受人原告造成本条结果的，出卖人不负责。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，被告向原告代收了办证的相关税费。被告按约定将涉案商品房交付给原告。2018年9月30日，被告取得毕节市七星关区碧阳大道瑞丰新城13幢不动产权证书。原告委托被告为其办理不动产权证书。2018年10月24日，被告将办理涉案商品房不动产权证书的资料提交到不动产登记机构。 另查明，贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司变更登记为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的起日时间问题。根据合同“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”约定，被告应当在2011年12月31日交付涉案商品房后的730日内（即2013年12月30日前）提交材料为原告办理房屋权属转移登记。逾期办理产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理产权证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2013年12月31日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月6日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年8月6日起的逾期办理产权证违约金请求权未超过诉讼时效。另，被告2018年9月30日取得不动产权属证书，具备办理涉案商品房产权转移登记条件。2018年8月22日，原告委托被告为其办理不动产权证书，但原告委托时涉案房屋尚未具备办证条件，2018年10月24日，被告向不动产登记机关提交不动产登记申请表，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应以已付购房款263240.00元为基数，按日万分之零点五的标准向原告支付从2017年8月6日起计算至2018年10月24日期间的逾期办证违约金5844元(263240.00元×0.00005×444天）。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，故对被告的抗辩主张不予支持， 关于“三通费”的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告未举证证明前述事实，应视为已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告另行收取原告入户费无事实及法律依据，应予退还。被告虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告的抗辩主张，本院不予采纳。2011年12月25日被告收取原告的开户费为3794元，减去2013年10月11日退还的水表入户费500元，被告应退还原告开户费3294元 关于被告辩称应当扣除新冠疫情影响期间违约金的问题。首先，涉案房屋2018年9月30日办理转移登记的条件成就，在该条件成就之后，被告应积极通知原告等业主提交资料办理转移登记，但被告未履行该义务，故违约金应继续。其次，虽然新冠肺炎疫情众所周知、客观存在，疫情期间系不可抗力，但疫情发生在办理转移登记条件成就的一年以后，在疫情之前被告有充裕的时间履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告迟延履行义务一年多以后发生疫情不可抗力，不能免除被告的违约责任，故被告关于疫情影响期间免除违约责任的抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告聂红支付逾期办理不动产权证的违约金5844元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告聂红开户费3294元。 三、驳回原告聂红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费234元，由原告聂红负担209元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年八月三十一日 书记员  余茂霞