安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初473号 原告（反诉被告）：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧1幢102。 法定代表人：陈洪涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 被告(反诉原告)：广东大地影院建设有限公司，住所地深圳市南山区蛇口街道东角头半岛城邦花园一期商务218室。 法定代表人：刘荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：文力男，该公司员工。 原告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）与被告广东大地影院建设有限公司（以下简称大地影院公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。在案件审理过程中，被告大地影院公司提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理。审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2020年4月3日裁定转为普通程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)东方城市广场公司的委托诉讼代理人许光耀、被告（反诉原告）大地影院公司的委托诉讼代理人文力男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东方城市广场公司向本院提出诉讼请求：1、判令大地影院公司向东方城市广场公司支付租赁费1474999.98元;上述费用均暂算至2019年9月30日，自2019年10月1日起继续按照合同约定的租赁费标准计算至大地影院公司交还商铺之日止。2、判令大地影院公司向东方城市广场公司支付违约金1077044.98元；暂算至2019年9月30日，自2019年10月1日起继续计算，每逾期一日，按照逾期支付租赁费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止。3、因诉讼发生的费用均由大地影院公司承担。在庭审过程中，东方城市广场公司将第1、2项诉讼请求变更为：1、判令大地影院公司向东方城市广场公司支付租赁费1769999.97元，租赁费计算至2019年12月31日止。2、判令大地影院公司向东方城市广场公司支付违约金1085894.97元，违约金计算至2019年12月31日止。3、因诉讼发生的费用均由大地影院公司承担。事实和理由：淮北市新中原置业有限责任公司（以下简称新中原公司）和大地影院公司双方于2010年9月7日签订淮北东方百货电影院房屋《租赁合同》一份，合同1.1条约定租赁标的位于淮北市相山区，使用面积1830㎡；合同期限为：自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止。免租期限：自双方交接租赁场地之日起至影院开业之日起结束。合同4.2约定租赁费含场地租金、物业服务费、相关杂费及租赁相关税费。计租期前三年，每月租赁费为79166元，此后租赁费每三年递增8%。乙方应于每个月的10号之前将下个月的租赁费直接汇入甲方指定的银行账号等等。合同签订后，新中原公司于2016年6月30日将该房屋交付给大地影院公司占有使用至今。2013年7月12日、2016年4月25日，新中原公司与大地影院公司双方先后签订《补充协议三》、《补充协议四》各一份，补充协议对租赁费用做了约定或调整，并将影院使用面积调整为2050㎡。2016年12月，新中原公司与大地影院公司签订《补充协议五》一份，双方确认租赁合同约定起始日期变更为2016年12月10日，合同计租日变更为2017年1月10日。2017年1月初，新中原公司、大地影院公司与东方城市广场公司三方签订《（淮北东方百货电影院房屋租赁合同）之补充协议六》一份，协议约定：自2017年1月10日起，甲方将其在租赁合同项下的权利义务全部转让给丙方所有，由丙方作为租赁合同的出租方负责继续履行该合同，自变更日起产生的租赁费等费用，由乙方按原租赁合同约定向丙方支付，并由丙方开具相应金额的发票。等等。但是，大地影院公司自2018年7月以来一直拖欠租赁费至今，东方城市广场公司多次向大地影院公司催要租赁费用无果。大地影院公司的违约行为已严重损害了东方城市广场公司的合法权益，给东方城市广场公司造成较大经济损失。为了维护东方城市广场公司的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。 大地影院公司辩称，东方城市广场公司主张2018年7月至2019年12月的租金以及逾期付款违约金，没有事实和合同依据，诉讼请求应予驳回。有如下四点理由： 1、东方城市广场公司整体开业率没有达到租赁合同约定的60%开业率，不满足租金支付的条件。根据东方城市广场公司与大地影院公司于2010年9月7日签订的《淮北东方百货电影院房屋租赁合同》（下称租赁合同）第3.4条约定，甲方（即东方城市广场公司）整体开业率不足60%期间，甲方免收租赁费。实际从2016年12月商场开业以来，开业率始终没有达到60%。也正是由于商场整体经营一直不理想，2018年8月30日，东方城市广场公司向大地影院公司发函，该函中，东方城市广场公司确认了两项事实：一、东方城市广场公司确认在2018年8月31日起，将对商场闭店，并进行升级改造。既然闭店，开业率达到60%自然无从谈起。二、东方城市广场公司确认，将商场全权委托给爱琴海商业集团股份有限公司（以下简称爱琴海公司），商场名称也更名为“淮北爱琴海购物公园”。而自2018年8月31日东方城市广场公司闭店，直到爱琴海公司进驻，目前该商场开业率始终也没有达到60%。因此根据双方租赁合同第3.4条的约定，在商场开业率没有达到60%之前，东方城市广场公司无权向大地影院公司主张租金。 2、东方城市广场公司已经不具备出租人的身份，不再拥有向大地影院公司收取租金的权利。东方城市广场公司向大地影院公司收取租金和物业费的权利基于2017年1月10日东方城市广场公司、大地影院公司和房屋产权人新中原公司签订的《淮北东方百货电影院房屋租赁合同》补充协议六，东方城市广场公司作为专业的商业管理公司，产权人新中原公司将商场的管理运营权委托给东方城市广场公司。而2018年8月30日，东方城市广场公司向大地影院公司发函中，明确表明，其又将商场管理运营权全权委托给了爱琴海公司，商场也从“淮北东方城市广场”更名为“淮北爱琴海购物公园”。目前商场的实际管理运营方也早已经不是东方城市广场公司，同时商场实际管理方爱琴海公司也不断在催促大地影院公司，要求与其明确双方之间的租赁关系。根据合同法第400条，受托人应当亲自处理委托事务，经委托人同意转委托的，委托人可以就委托事项直接指示转委托第三人，受托人仅就第三人的选任承担责任。东方城市广场公司接受产权人委托，管理运营商场，现又将管理运营商场的事项转委托给第三方，已经不再具备商场委托经营管理方的身份，已经不具备合法出租人身份。 3、东方城市广场公司合同义务没有履行，大地影院公司依法有权拒绝相应履行要求。无论是租赁合同补充协议一，还是原大地影院公司和商场产权人签订的租赁合同补充协议六，东方城市广场公司都不仅仅是简单的出租人的身份，同时还是商场的管理运营方和物业提供方，负有对商场整体运营管理，以及向大地影院公司提供物业服务的合同义务。租赁合同第4.2条：乙方（即大地影院公司）支付的租金包含物业服务费。而东方城市广场公司的物业服务长期缺位，该商场步级梯一楼常年锁死，2018年4月该商场仅有的一部直达电梯损坏后，竟然维修了5个月之久，直至今日，仅有的这部电梯也时好时坏。期间由于电梯频繁发生故障，导致观影顾客被困于电梯报警，被消防主管部门多次上门检查，大地影院公司多次向东方城市广场公司反映情况，东方城市广场公司始终回避问题。而自从商场管理经营方2018年9月变为爱琴海公司后，东方城市广场公司便不再提供物业服务了，包括影院在内的商场水电供应，都是爱琴海公司提供保障，大地影院公司也都是将水电费交给爱琴海公司。根据合同法规定：当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。因此，东方城市广场公司在长期未提供正常物业服务，没有履行合同义务的情况下，无权向大地影院公司主张包括物业费在内的租金。 4、爱琴海公司已经向大地影院公司提出要求，称东方城市广场公司已将商场管理权委托给该公司，要求大地影院公司确认其出租人身份，明确租赁关系，签订租赁合同。为此，大地影院公司多次找到东方城市广场公司，要求妥善解决三方关系，但东方城市广场公司一直不予答复和配合。因此，大地影院公司请法院依法查明本案商场实际出租人，待今后商场开业率达到60%，达到租赁合同第3.4条支付租金条件后，明确大地影院公司支付租金对象，便于今后合同的履行，做到案结事了。 综上所述，东方城市广场公司向大地影院公司主张所谓租金以及就此附加的逾期付款违约金，没有事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回东方城市广场公司的诉讼请求。 大地影院公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令东方城市广场公司提供良好的电梯在内的物业服务；2、反诉费由东方城市广场公司承担。在庭审中，大地影院公司将第1项诉讼请求明确为：请求法院判令东方城市广场公司开通剩余三部电梯。事实和理由：大地影院公司与新中原公司于2010年9月7日签订了房屋租赁合同，由大地影院公司承租位于淮北市相山区，用于经营电影院。该商场2016年12月10日开业，大地影院公司的影院于2017年1月6日开业。2017年1月10日签订了《淮北东方百货电影院房屋租赁合同》。大地影院公司与新中原公司、东方城市广场公司又签订了补充协议六，由新中原公司将租赁合同项下权利义务全部转让给东方城市广场公司。按照租赁合同第3.4条约定，甲方整体开业率不足60%期间，甲方免收租赁费。尽管2016年12月开业之初，商场整体开业率始终不足60%，大地影院公司基于双方长达15年租期考虑，没有较真行使合同权利，在2018年6月前，都按时足额支付了租金。但大地影院公司释放的善意并未换来同等的回报，不仅时至今日，商场的开业率仍未达到60%。而且根据：1、双方的租赁合同4.2条，大地影院公司支付的租金包含物业费。2、租赁合同补充协议一第2条，东方城市广场公司应当提供配套物业服务，包括所有电梯、排水排污设施、消防设施等服务。3、租赁合同补充协议一第2.4条，甲方应当保障影院经营时段内的主动线通畅。影院主动线指电影观众从广场进到影院的主要线路，包括影院所在楼层周边共同通道和连接影院以下楼层及一楼共同通道的步级梯、手扶电梯和直升电梯。4、租赁合同补充协议一第2.6条，甲方应负责公共配套设备设施的维修保养（包括所有主体部分电梯、排水排污设施、消防设施），保证正常运行。但事实上，该商场步级梯一楼常年锁死，商场的电梯只有一部在运行，其他电梯都不在影院所在楼层运行。而且2018年4月仅有的这部电梯损坏后，东方城市广场公司前前后后维修了5个月之久。直至今日，这部电梯也时好时坏。期间由于电梯频繁发生故障，观影顾客被困于电梯，导致大地影院公司多次被消防主管部门上门检查训诫，苦不堪言。为此，大地影院公司多次向东方城市广场公司反映，但其都无动于衷。更有甚者，2018年8月30日，在未经大地影院公司同意的情况下，东方城市广场公司将该商场经营管理权委托给爱琴海公司。鉴于东方城市广场公司在没有经过大地影院公司同意的情况下，将商场的经营管理权单方转让给第三方，已经构成违约。即：一、东方城市广场公司上述违约行为没有纠正的情况下，大地影院公司有权拒绝相应的合同义务。二、商场始终没有达到租赁合同约定的60%整体开业率，东方城市广场公司亦无权向大地影院公司主张租金。同时，由于东方城市广场公司没有按照租赁合同约定向大地影院公司提供相应的物业服务，故大地影院公司特提起反诉，恳请法院在查明事实的基础上，依法裁判，维护当事人合法权益。 东方城市广场公司针对大地影院公司的反诉请求辩称，大地影院公司提出的诉请不具体，特别是在本案庭审之前东方城市广场公司不清楚大地影院公司的具体诉请；大地影院公司提出的甲方整体开业率不足60%的说法没有依据，且与自己的行为，也就是签订补充协议6的行为是相违背的；大地影院公司将补充协议第2.4条影院主动线的解释是单方的意愿和观点，没有事实依据；反诉状称仅有一部电梯前后维修5个月之久没有事实依据，至于东方城市广场公司将商场的经营管理权委托给爱琴海公司与本案无关，且不影响大地影院公司的权利。综上，东方城市广场公司不存在违约行为，大地影院公司的反诉请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2010年9月7日，新中原公司（甲方）与大地影院公司（乙方）签订《淮北东方百货电影院房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁标的位于淮北市相山区，使用面积1830㎡；合同期限为自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止；免租期限自双方交接租赁场地之日起至影院开业之日起结束；计租期内，甲方未取得商场基础消防批准文件，则计租期顺延；甲方整体开业率不足60%的期间，甲方免收租赁费；本合同生效次日起10日内，乙方应向甲方支付定金16万元；租赁费含场地租金、物业服务费、相关杂费及租赁相关税费；计租期前三年，每月租赁费为79166元，此后租赁费每三年递增8%；乙方应于每个月的10号之前将下个月的租赁费直接汇入甲方指定的银行账号；乙方迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息3‰向甲方支付违约金。当日，双方同时签订《淮北东方百货电影院房屋租赁合同补充协议一》，该补充协议约定：物业服务费按租赁合同约定支付，合同期内，甲方或其委托提供物业服务的第三方均不得再向乙方收取任何形式的服务费；甲方应当保障影院经营时段内的主动线通畅，且租赁期间不得单方改变主动线设置；影院主动线指电影观众从广场进到影院的主要线路，包括影院所在楼层周边共同通道和连接影院以下楼层及一楼公共通道的步级梯、手扶电梯和直升电梯；甲方应负责影院正常经营所需公共服务相关配套设备设施（包括所有主体部分电梯、排水排污设施、消防设施等）的维修保养，保证该配套设备设施在影院经营时段正常运行。2013年6月25日、2013年7月12日、2016年4月25日，新中原公司与大地影院公司双方先后签订《补充协议二》、《补充协议三》、《补充协议四》各一份，约定：影院使用面积调整为2050㎡；第1-3年租金为118万元／年，第4-6年租金为127.44万元／年。2016年12月，新中原公司与大地影院公司签订《补充协议五》一份，双方确认租赁合同约定起始日期变更为2016年12月10日，合同计租日变更为2017年1月10日。2016年6月30日，新中原公司于将该房屋交付给大地影院公司进行装修使用。 2017年1月初，新中原公司（甲方）、大地影院公司（乙方）与东方城市广场公司（丙方）三方签订《(淮北东方百货电影院房屋租赁合同)之补充协议六》一份，协议约定：自2017年1月10日起，甲方将其在租赁合同项下的权利义务全部转让给丙方所有，由丙方作为租赁合同的出租方负责继续履行该合同，自变更日起产生的租赁费等费用，由乙方按原租赁合同约定向丙方支付，并由丙方开具相应金额的发票；自本协议生效之日起，乙方已向甲方支付的定金16万元，视为已向丙方交纳的定金。2017年1月10日，大地影院公司开始营业，大地影院公司支付租赁费至2018年6月30日。 2018年8月30日，东方城市广场公司向大地影院公司发出《东方汇购物中心闭店改建通知函》，告知大地影院公司将东方汇购物中心委托给红星美凯龙旗下爱琴海公司进行经营管理，东方汇购物中心自2018年8月31日至2018年11月17日进行闭店升级改造。2018年9月，大地影院公司要求东方城市广场公司对其2018年7、8月份的租赁费减半，并要求在商场闭店改造期间免收租赁费至开业率达到60%以上，但东方城市广场公司未予以答复。2018年9月至2019年12月期间，大地影院公司使用的电梯曾出现多次故障以及顶楼漏水等东方城市广场公司未能及时维修情况。 东方汇购物中心于2019年1月17日重新开业。2019年8月，东方城市广场公司向大地影院公司发出催款通知函、催款律师函，催交2018年7月1日至2019年7月31日的租金1278333元未果，遂提起本案诉讼。 另，2017年12月29日，东方城市广场公司（甲方）、乙方上海红星美凯龙商业管理股份有限公司（以下简称上海红星美凯龙公司）、新中原公司（丙方）三方签订《委托经营管理合同》，约定：甲方委托乙方及乙方设立的管理公司（下称）全权经营淮北市东方汇购物中心及其配套设施；丙方为甲方履行本合同承担连带责任保证担保，保证期间为自本合同期限届满之日起两年；甲乙双方同意，以甲方作为签约主体与商户签订租赁合同或联营合同，租赁合同租金收入直接进入甲方专用账户；由地方商管公司与商户签订物业服务合同或其他多种经营合同，直接收取物业管理费和其他多种经营收入等等。 2019年12月12日，淮北星琴商业管理有限公司（以下简称淮北星琴公司）向大地影院公司发送《关于大地影院合同转签告知函》，称：淮北市东方城市广场东方汇购物中心的产权人新中原公司与上海星琴商业集团有限公司签署委托经营合同，委托爱琴海设立地方管理公司淮北星琴公司全权负责淮北市爱琴海购物公园（原淮北市城市广场东方汇购物中心）的统一经营，要求大地影院公司于2019年12月18日前进行转签合同，否则将终止相应物业服务。 以上事实，有东方城市广场公司提交的《淮北市东方百货电影院租赁合同》及补充协议1-6、租赁场地交接确认协议、催款通知函、催款律师函两份、邮政快递的投递信息、消防验收报告、国网供电公司费用清单、《委托经营管理合同》，大地影院公司提交的《淮北市东方百货电影院租赁合同》、《淮北东方百货电影院租赁合同》补充协议1、微信聊天记录、《东方汇购物中心闭店改建通知函》、联系函、《关于大地影院合同转签告知函》及证人周某出庭作证，以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。东方城市广场公司提交的收据7份系复印件，本院对其证明力不予确认。大地影院公司提交的商场现状照片无拍摄时间，本院对其证明力不予确认。 本院认为，东方城市广场公司与大地影院公司之间签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。 关于租赁费问题。双方签订的补充协议约定，第1-3年租金为118万元/年即每月租赁费98333.33元，合同也约定了整体开业率不足60%的期间，东方城市广场免收租赁费。大地影院公司已支付租赁费至2018年6月30日。涉案东方汇商场于2018年9月1日至2019年1月17日期间闭店升级改造，期间大地影院公司正常开业。在闭店改造期间东方汇商场的整体开业率显然不足60%，按双方合同约定，期间（4个月17天）的租赁费应当予以免收。另2018年9月至2019年12月期间，曾出现多次电梯故障、顶楼漏水等东方城市广场公司未能及时维修情况，东方城市广场公司在提供物业服务方面存在一定瑕疵，对大地影院公司的经营绩效产出一定影响。综合考虑上述因素上述闭店前后经营状况，以及存在东方城市广场公司物业服务瑕疵影响大地影院公司经营绩效的情况，对东方城市广场公司主张大地影院公司支付2018年7月1日至2019年12月31日即18个月的租赁费，本院予以酌情扣减6个月的租赁费，即大地影院公司应向东方城市广场公司支付租赁费1179999.96元。 关于违约金问题。租赁合同约定，如大地影院公司逾期支付租赁费费，每日按照逾期支付金额的3‰支付违约金。因东方城市广场公司在经营管理过程中存在物业服务不到位、整体开业率不足60%等情况，大地影院公司在履行合同的过程中存在拖欠租赁费费等的情况，因双方当事人都存在违反合同的情形，其违约责任相当。故东方城市广场公司主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。 关于大地影院公司反诉请求。双方签订的《补充协议一》约定：甲方应当保障影院经营时段内的主动线通畅，且租赁期间不得单方改变主动线设置；影院主动线指电影观众从广场进到影院的主要线路，包括影院所在楼层周边共同通道和连接影院以下楼层及一楼公共通道的步级梯、手扶电梯和直升电梯。该约定并未明确开通能够到达大地影院的直升电梯的具体数量，另考虑在涉案建筑中总共有五部直升电梯（含消防电梯一部），且六楼以上有大批居民住户的情况，故大地影院要求开通另外三部电梯能够到达大地影院楼层的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。 大地影院公司提供的证据不能证明2019年1月17日开业后涉案商场整体开业率不足60%，对其主张东方城市广场公司无权向大地影院公司主张租金的辩解，本院不予采信。涉案租赁合同系由东方城市广场公司与大地影院公司之间签订，且新中原公司并未授权淮北星琴公司收取租金，淮北星琴公司为涉案商场提供物业服务系基于其与东方城市广场公司的合同关系，大地影院公司也未提供证据证明淮北星琴公司或东方城市广场公司于2019年12月31日之前停止向其提供物业服务，致使其对租赁物不能使用、收益，故大地影院公司主张东方城市广场公司已经不具备出租人的身份，不再拥有向大地影院公司收取租金的权利的辩解，没有事实及法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、广东大地影院建设有限公司于本判决生效后十五日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司租赁费1179999.96元； 二、驳回淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回广东大地影院建设有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29647元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担17397元，广东大地影院建设有限公司负担12250元；反诉费25元，由广东大地影院建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 人民陪审员  张雪萍 人民陪审员  张文武 二〇二〇年八月十四日 书 记 员  张 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。