江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终7061号上诉人（原审被告）：张晓明，男，1982年9月10日出生，汉族，公民身份号码632122198209100010，住陕西省西宁市城中区文化街22号9号楼2202室。委托诉讼代理人：乔莉，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石卫，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：唐庆谦，男，1977年2月25日出生，汉族，公民身份号码320502197702252015，住江苏省苏州市姑苏区油车场4号3幢103室。被上诉人（原审原告）：邱玉芳，女，1982年1月27日出生，汉族，公民身份号码320501198201277044，住江苏省苏州工业园区莲花新村三区61幢306室。共同委托诉讼代理人：薄小明，江苏德富信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤继军，男，1971年10月22日出生，汉族，公民身份号码，住江苏省苏州工业园区九华路19号11幢601室。上诉人张晓明因与被上诉人唐庆谦、邱玉芳、汤继军房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初5746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓明的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回唐庆谦、邱玉芳对张晓明的诉讼请求。事实和理由：一、张晓明与汤继军不存在出售案涉房屋的授权委托关系。二、一审判决认定房屋买卖合同成立且生效错误，汤继军的行为属无权代理。三、一审判决张晓明承担房屋差价损失70%的责任有失公平唐庆谦、邱玉芳二审辩称，张晓明与唐庆谦、邱玉芳之间存在买卖关系。唐庆谦、邱玉芳向一审法院起诉请求：张晓明、汤继军支付违约金630000元并承担诉讼费用。一审法院认定事实：张晓明与案外人安丽系苏州工业园区海悦花园三区36幢1105室房屋的产权人。2018年10月30日，汤继军（委托方/甲方）签署《房屋出售/出租委托书》，载明：汤继军委托21世纪不动产创轩加盟店（受托方/乙方）将坐落于苏州工业园区海悦花园三区36幢1105室的房屋，甲方授权乙方发布上述房屋信息，并委托乙方为甲方寻找意向客户、带客户看房、撮合达成交易。2019年1月26日的《购房定金合同》载明：甲方（卖方）安丽、张晓明，乙方（买方）唐庆谦、邱玉芳，丙方（居间方）苏州博明房产经纪有限公司；乙方通过丙方购买坐落于苏州市工业园区海悦花园三区36幢1105室房屋，房屋建筑面积为84.97平方米（注：产权证号及土地使用证号均为空白，手写备注“购房合同201206190217”）；房屋转让总价为315万元，房屋交易状况为毛坯；乙方支付房款方式为资金托管和商业贷款，买方首付款支付时间为2019年3月31日前；乙方为表示对丙方提供的房源购买诚意，向丙方支付意向金5万元，乙方支付意向金后，若甲方不愿签订本合同的，则该意向金由丙方在2个工作日后无息退还给乙方；甲方接受乙方的购买条件并签署本合同后，该笔意向金转为购房定金。甲方同意于取得房款情况下将房屋交付乙方，房屋交接时，甲方需结清该房屋前期已产生的各项费用，同时保证该房屋内的户口迁出；甲、乙共同在本合同签字后60日内签订《存量房买卖合同》，期限届满如乙方未能前来签约，甲方有权没收定金，如甲方未能前来签约的，乙方有权要求双倍返还定金；本合同经由甲乙双方签字后，乙方或甲方违约，违约方应按房屋拟转让价的20%向对方支付违约金；甲方承诺此房学区和户口未使用，房屋产证已满二年；甲方承诺此房无任何产权纠纷……合同还作了其他相关约定。上述合同尾部“甲方”处签有“张晓明（代）”，“甲方代理人”处由“汤继军”签名，“乙方”处由唐庆谦、邱玉芳签名，“丙方”加盖苏州博明房产经纪有限公司公章，“联系人”处由“鹿振”签名。同日，邱玉芳向张晓明银行账户转账5万元。2019年4月25日，邱玉芳和张晓明的手机通话录音显示，张晓明表示不会履行合同，并欲把邱玉芳已支付给其的5万元退还，并强调合同不是其签署的，其也未委托他人签署合同。2019年4月28日，张晓明向邱玉芳转账5万元。庭审中，唐庆谦、邱玉芳另提供张晓明签署的委托书，载明：委托人张晓明因没有时间办理出售位于苏州工业园区海悦花园三区36幢1105室房屋，故委托汤继军与买受人签订房屋买卖定金合同，期限为自签订委托两个月，受托人在其权限范围内签署的有关文件，委托人均予承认。上述委托书落款时间为2018年12月7日，“委托人签名”处由“张晓明”签字。另，唐庆谦、邱玉芳申请对诉争房屋的市场价值进行评估，法院依法委托江苏拓普森房地产资产评估规划测绘有限公司对诉争房屋的市场价值进行评估。该司于2019年11月27日出具的《房地产评估报告》确定诉争房屋在基准日为2019年5月24日的评估价值为381.09万元；该司于同日出具的《询价回复函》确定诉争房屋在基准日为2019年4月28日的评估价值为378.39万元。唐庆谦、邱玉芳支付鉴定评估费24900元。庭审中，证人李某当庭陈述称，其在创轩房产经纪公司上班，当时是汤继军找到其，说是有朋友的房产委托他出售，让李某帮他寻找意向客户，汤继军同时签署了委托书；汤继军委托其卖房时未提供涉案房屋的房产证或者不动产登记薄，签合同时汤继军提供了案涉房屋的购房合同、张晓明的委托书；《购房定金合同》的模板是博明房产公司提供的，签这份合同的时候，汤继军找产权人要的身份证，还有收定金的卡号，拍照过来的，然后当时定金就转到了张晓明的卡上；签合同时，其没有与张晓明接触过，在2019年2月或者3月的时候，因为快到办手续的时间，其通过微信（三次左右）提醒张晓明尽快来办理交易手续，张晓明一直回复没有时间。证人鹿振当庭陈述称，其系博明房产中介，博明房产公司和创轩房产公司实际上都是一家公司，都是21世纪的加盟商，案涉房屋其是买方的委托人；案涉房屋之前在21世纪不动产也卖了好几个月，也谈过好几个客户，知道房东不在苏州、房产证没拿到的情况，这些情况其与买家有沟通过，大家也知道；签合同时，汤继军有张晓明授权他的委托书的照片，汤继军带了案涉房屋的购房合同，但购房合同的复印件汤继军没有提供，其是按照购房合同上抄写的，不然不会知道有安丽这个名字；合同签订当天，买家向张晓明的账户转账了5万元，张晓明的账户系汤继军发过来的截图反映的，汤继军现场提供了卡号和身份证；购房定金合同的模板系其提供的，合同中的空白部分除了当事人签名部分，其他都是其手写的；案涉房屋是大概是在2018年的下半年委托出售的，案涉房屋的钥匙应该是汤继军提供给李某的，然后放在店里，其带人曾看了不下50次。庭审中，张晓明称其与安丽常年居住在青海，苏州的房子是让汤继军代为管理，案涉房屋的钥匙交给了汤继军；其于2019年1月26日收到邱玉芳转账支付的5万元。唐庆谦、邱玉芳称，签订《购房定金合同》的时候汤继军出示了张晓明与开发商签的购房合同，其是看过合同之后才签的定金合同；签合同的时候自始至终没有跟张晓明以及安丽接触过；签合同的当日即2019年1月26日将定金5万元打给了张晓明。以上事实，由不动产登记簿、《房屋出售/出租委托书》、委托书、《购房定金合同》、房地产买卖定金协议书、手机通话录音资料、《房地产评估报告》、《询价回复函》、评估费发票、农业银行个人结算业务申请书、证人证言以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，法院予以认定。一审法院认为，邱玉芳、唐庆谦与汤继军签订的《购房定金合同》系当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法、有效。关于汤继军是否系受张晓明委托签订《购房定金合同》的问题，虽汤继军提供的张晓明签署的委托书系打印件，但根据庭审查明事实，汤继军还持有案涉房屋的购房合同以及钥匙；张晓明庭审中也认可其长期在外地，案涉房屋系委托汤继军代为管理；《购房定金合同》签署时，邱玉芳将购房定金也是付至张晓明的账户，张晓明辩称其在2019年3月才知晓账户收到定金5万元亦与常理不符。综上，案涉房屋系张晓明委托汤继军代为出售，汤继军系作为张晓明的代理人在《购房定金合同》上签字，相应行为所产生的法律后果，应由委托人张晓明承担，张晓明辩称其未委托汤继军出售案涉房屋与已查明的事实不符，法院不予采信。因案涉《购房定金合同》未经房屋另一产权人安丽签字确认，故该房屋买卖合同客观上无法履行双方对《购房定金合同》的解除均无异议，法院予以确认。对于违约责任的认定，张晓明委托汤继军出售案涉房屋未征得房屋共有人同意，致使案涉房屋买卖合同客观上无法履行，其应承担主要责任；邱玉芳、唐庆谦在签订房屋买卖合同时，明知案涉房屋存在共有权人的情况下却未经核实即草率签署合同，其对合同无法履行亦存在相应的过错。综合当事人的过错程度,酌定张晓明对损失承担70%的责任。关于损失金额问题邱玉芳、唐庆谦按照合同约定要求张晓明支付违约金63万元。张晓明认为违约金过高，请求予以调整。就损失邱玉芳、唐庆谦申请鉴定，主张本案立案起诉之日即2019年5月24日作为其损失鉴定的基准日期，经评估，案涉房屋在2019年5月24日的市场价值为381.09万元，邱玉芳、唐庆谦与张晓明约定的购买价为315万元，解除合同将对邱玉芳、唐庆谦造成房屋重置差价损失66.09万元。结合前述认定的过错比例，酌定张晓明赔偿损失462630元。汤继军系受张晓明的委托出售案涉房屋，其代理行为并未超出委托权限，邱玉芳、唐庆谦诉请汤继军承担赔偿责任于法无据，不予支持。汤继军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、张晓明于判决生效之日起十日内赔偿邱玉芳、唐庆谦损失462630元；二、驳回邱玉芳、唐庆谦的其余诉讼请求。案件受理费10100元，保全费3670元,合计13770元,由张晓明负担9639元，邱玉芳、唐庆谦负担4131元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，唐庆谦、邱玉芳提供了一份房地产买卖定金协议书，证明张晓明违约后，唐庆谦、邱玉芳在同小区购买了面积小七个平方的房子，价格为370万。张晓明质证认为真实性无法确认。二审中，唐庆谦、邱玉芳陈述2019年1月26日签订定金合同时，汤志军拿着张晓明的原始购房合同和委托书；当着中介和唐庆谦、邱玉芳的面向张晓明要银行卡和身份证，张晓明通过微信发送过来。张晓明陈述从未向他人提供过原始的购房合同，也未签过委托书。本院认为：本案二审争议焦点是汤继军与唐庆谦、邱玉芳签订定金合同时是否有代理权。根据唐庆谦、邱玉芳陈述及一审证人证言，汤继军在签订合同时，出示了张晓明签名的委托汤继军签订房屋买卖定金合同的委托书。张晓明虽然在审理中对张晓明的签名提出异议，但未申请笔迹鉴定，故对其异议不予采纳。根据一审证人李某、鹿振的证言，汤继军在签订合同时提供了张晓明的原始购房合同、当场向张晓明索要身份证和银行卡号，还持有案涉房屋的钥匙，因此一审法院认定汤继军受张晓明委托签订购房定金合同较为合理，应由张晓明承担相应的民事责任。案涉房屋系张晓明与安丽共同共有，张晓明未征得共有人同意，委托汤继军出售房屋，具有主要过错。唐庆谦、邱玉芳购买房屋时，明知案涉房屋还有其他共有人，而未经审核，草率签订合同也有一定过错，一审法院酌定张晓明对唐庆谦、邱玉芳的损失承担70%责任并无不当。综上所述，张晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8239元，由上诉人张晓明负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年八月二十八日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。