重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0230民初2442号原告：杨筠，女，1966年2月2日出生，汉族，居民，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：聂清亮，重庆雄明律师事务所律师。被告：重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道党政大楼106室，统一社会信用代码91500230699254716G。法定代表人：余大庆，总经理。委托诉讼代理人：陈旭龙，男，1987年9月24日出生，汉族，该公司法务，住重庆市南岸区。原告杨筠与被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（下称隆鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨筠及其委托诉讼代理人聂清亮，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人陈旭龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨筠向本院提出诉讼请求：判决隆鑫公司支付杨筠逾期交房违约金8991.33元以及逾期办证违约金33442.56元；隆鑫公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月13日，杨筠与隆鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定隆鑫公司将坐落于重庆市丰都县XX乡XX号房屋出售给杨筠，房屋总价款323429元。合同签订后，杨筠全面履行了自己的义务，但隆鑫公司却迟迟未履行交房及办理房屋产权证等相关义务，其行为违反了合同约定，应承担违约责任。隆鑫公司辩称，1、隆鑫公司不存在逾期交房行为，实际交房时间为2015年6月30日，该时间虽然晚于合同约定的交房时间，但这是由于南天湖泄露以及政府市政设施建设的原因导致施工迟延，迟延时间为2014年5月到2016年3月，该迟延段时间的违约金不应计算，即便应当计算，杨筠的诉求也已过诉讼时效；2、关于办证违约金，按合同约定应在接房之日起360日后起算逾期办证违约金，杨筠计算的时间有误。同时，隆鑫公司于2018年4月18日向房屋主管部门提交了办证申请，于2018年5月3日取得涉案房屋的房产证，故违约金截止时间为2018年4月18日。根据民事诉讼法的规定，逾期办证违约金的诉讼时效为3年，即从杨筠起诉之日倒推3年，超出部分不应得到主张，即只应计算2017年6月18日至2018年4月18日的违约金，2017年6月18日的时间是以收到应诉通知书倒推计算的时间。本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，隆鑫公司（甲方）与杨筠（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定：本商品房项目暂定名为：隆鑫澜天湖彩虹湾度假小镇；本商品房坐落于重庆市丰都县XX乡XX号；建筑面积52.59㎡，套内建筑面积45.46㎡，房屋总价款323429元；甲方应在2014年9月30日前，依照国家和地方的有规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合以下条件：取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；商品房为装修房的……甲方逾期交房，逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息，并按乙方已付房款百分之一支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，甲方按日支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金……预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请。提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30内向乙方支付违约金……等内容。该商品房买卖合同附件五，即《补充协议》约定：甲方取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，乙方拒绝签署手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担；甲方按约定标准交付房屋：交付时发现裂纹、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题，乙方不得拒绝接房，也不得以此为由要求甲方承担逾期交房责任，但甲方在乙方接房后按保修规定进行维修……预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房是交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。如甲方提前交房，则自本合同约定的交房日期之日起360日内……等内容。合同签订后，杨筠向隆鑫公司支付房屋价款323429元。2015年6月26日，隆鑫公司书面通知杨筠于2015年6月30日起到销售中心接房，其于7月5日接房。2015年9月23日，隆鑫公司就隆鑫澜天湖彩虹湾度假小镇一标段2栋等取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。涉案房屋于2018年5月3日办理了不动产权证书，登记权利人杨筠，房屋建筑面积52.44㎡，套内面积45.46㎡。另查明，2014年5月17日，丰都县旅游开发建设管理委员会向隆鑫澜天湖公司发出关于澜天湖项目暂停施工的通知（丰旅管委发[2014]45号文件），载明：因澜天湖发生突然泄漏，引起局部地质灾害，按丰都县防汛抗旱指挥部召开的紧急会议的要求，通知隆鑫澜天湖公司开发的隆鑫澜天湖国家度假公园的彩虹湾、苏格兰小镇、达沃斯国际酒店等项目暂停施工，由隆鑫澜天湖公司重新委托相关单位作地质灾害评估，待评估结果出来后，若确认对项目建设无安全影响，方可恢复施工。2015年7月29日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司出具《证明》，载明：丰都县仙女湖镇的场镇及景区污水处理厂及市政污水管网工程项目在2015年3月已完成招标工作，现该项目正在实施过程中，项目工期为一年。上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》，房屋销售发票、完税证明、物业费收据，接房通知，不动产权证，竣工验收备案登记证，丰旅管委发[2014]45号文件，地面物探报告，证明等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，杨筠与隆鑫公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应严格按照合同约定内容全面履行。关于杨筠请求隆鑫公司支付逾期交房违约金8991.33元的问题。因双方在合同中约定的交房期限为2014年9月30日前，后隆鑫公司未按期交房，其书面通知杨筠于2015年6月30日起接房，杨筠于2015年7月5日接房，其在接房时应当明知隆鑫公司逾期交房已构成违约，但其未在诉讼时效期间内向人民法院起诉主张权利，亦无证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形。对此，隆鑫公司提出了时效抗辩，故杨筠的该诉讼请求本院不予保护。关于杨筠请求隆鑫公司支付逾期办证违约金33442.56元的问题。杨筠诉请逾期办证违约金从2015年7月5日起计算至2018年5月3日，隆鑫公司辩称，起算时间有误，按合同约定应自接房之日起360日后起算逾期办证违约金。根据《补充协议》约定，预售商品房，隆鑫公司按约交房或提前交房，则在本商品房交付使用之日起或约定交付之日起360日内，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为隆鑫公司完成约定的办理产权登记义务。而本案隆鑫公司没有按约交房或提前交房，《补充协议》对于逾期交房的办证期限未作明确约定，应按案涉合同第十三条第2款的约定履行，即隆鑫公司应在房屋实际交付使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，隆鑫公司是在2018年5月3日为杨筠办理了不动产权证书，故其应承担逾期办证的违约责任，即按日向杨筠支付已付房价款万分之一的违约金。因隆鑫公司未举示证据证明其取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的时间，故本院认为计算时间从2015年9月4日起计算至2018年5月2日止，但由于因逾期办证违约金约定按日累计计算，属于继续性债权，每日违约金为独立债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日计算。杨筠于2020年6月1日向本院起诉主张权利，2017年6月1日之前的债权至起诉时超过了诉讼时效，隆鑫公司对此提出了诉讼时效抗辩，本院对该部分债权不予保护。综上，隆鑫公司应支付2017年6月1日至2018年5月2日期间的逾期办证违约金10867.21元（336天×32.3429元/天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付原告杨筠逾期办证违约金10867.21元；二、驳回原告杨筠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860.84元，减半收取计430.42元，由原告杨筠负担394.42元，被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司负担36元（原告已垫付，被告在履行本判决义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 秦庆国二〇二〇年八月三十一日法官助理 范家成书 记 员 冉倪希