江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1457号上诉人（原审被告）：钟兰，女，1972年10月3日出生，汉族，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：邹娟，江西华晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕佳聪，江西华晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖建林，男，1968年11月12日出生，汉族，个体工商户，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：刘玲，江西华晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡康晚，男，1977年6月25日出生，汉族，银行职员，住宜春市袁州区。被上诉人（原审第三人）：汤友庚，男，1980年6月15日出生，汉族，住宜春市袁州区。被上诉人（原审第三人）：汤春芳，女，1985年2月18日出生，汉族，住宜春市袁州区。上诉人钟兰为与被上诉人赖建林、胡康晚、汤友庚、汤春芳案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初5149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员贾莉担任审判长、与审判员易芳、黄若凡组成的合议庭，书记员张媛担任记录，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人钟兰的委托诉讼代理人毕佳聪、被上诉人赖建林的委托诉讼代理人刘玲、被上诉人汤友庚到庭参加诉讼。被上诉人胡康晚、汤春芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。上诉人钟兰上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、依法改判驳回赖建林的全部诉讼请求；3、依法判令赖建林承担本案一、二审案件受理费。理由是：1、一审法院在审理该案件未注重整个案件的真实始末，赖建林于2014年7月1日与汤友庚、汤春芳签订了《认购协议》，并委托其帮忙出租属无中生有。汤友庚、汤春芳是当时楼盘地基的所有人，即开发商，在此同时与胡康晚等协商，由胡康晚所有的金融公司投入资金2600000元，作为投资商，在承建期间，汤友庚、汤春芳可能有向胡康晚借款的行为，对于赖建林已取得涉案4、5、6号店面，其未取得法定所有权，也就没有权利提出本案的异议和起诉；2、汤友庚在2014年4月1日就将洪特楼的第一层、第二层和第三层所有房屋抵押给江西农特新科技有限公司（以下简称农特公司）作为对借款2600000元的物权抵押，在合同中明确载明，汤友庚不得出售抵押房屋，在人民法院下达的执行裁定书（2019）赣0902执异46号法律文书中，对赖建林提起的执行异议，人民法院审查的非常清楚，对案件中的开发商，建设单位、汤友庚等统一将该涉案4、5、6号店面抵押给钟兰是有法可依的，因此对赖建林的无理异议驳回；3、一审认定赖建林与汤友庚、汤春芳签订的《认购协议》不能确认法律效力，且对赖建林提出的确认4、5、6号店面归其所有的诉请作出驳回的判决。二审中，被上诉人赖建林答辩称：1、一审判决认定事实清楚，判决不予执行具有法律依据，赖建林没有异议；2、钟兰上诉状中所称赖建林长达五年时间不知情及租赁合同是虚假的不是事实，一审有足够的证据证实，所以请求二审法院维持原判。二审中，被上诉人汤友庚答辩称：我的房子在2014年7月1日就卖给了赖建林，因为赖建林一直住在宜春城区，所以委托我和我妹妹汤春芳帮他出租，一审判决属实。二审中，被上诉人胡康晚、汤春芳未作书面答辩。赖建林一审诉讼请求：1、判决撤销宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902执恢141号之二执行裁定书，立即停止对赖建林购买的位于宜春市袁州区三个店面的强制执行；2、判决确认赖建林于2014年7月1日与汤友庚、汤春芳签订的《认购协议》合法有效，并确认位于宜春市袁州区三个店面归赖建林所有（三个店面的合同总价为200000元）；3、由钟兰、胡康晚承担本案诉讼费用。原审法院认定事实及判决要点：2013年3月6日宜春市袁州区人民政府与农特公司签订了一份《招商引资项目投资协议》，主要约定：宜春市袁州区人民政府引进江西农特新科技有限公司投资建设“宜春袁州贫困乡镇农产品加工集散中心”等项目，项目用地分工业用地（简称Ａ区）、商业用地（简称Ｂ区）、商业用地（简称Ｃ区），农特公司对投资项目享有自主开发利用的权利，土地出让金由农特公司承担。2013年5月至6月农特公司作为建设单位取得了Ａ区、Ｂ区、Ｃ区的规划红线图。就上述“宜春袁州贫困乡镇农产品加工集散中心”项目2013年9月21日林春平与汤友庚签订了一份《项目建设开发承包协议书》，主要约定：汤友庚总承包“宜春袁州贫困乡镇农产品加工集散中心”C区中C1栋、C2栋的建设开发经营权（承包管理费共计2980000元），林春平协助汤友庚办理相关用地和建房手续，含土地分割及房屋分户相关费用等由第三人汤友庚承担，第三人汤友庚享有建筑物产权和经营权。2013年9月21日汤友庚、汤春芳签订了一份《合作协议书》，主要约定由汤友庚、汤春芳共同出资承建C区C1栋和C2栋，C1栋和C2栋一至三层为店面（共计七十八间）四至七层为住房（共计三十六套），店面所有权归汤春芳、住房所有权归汤友庚。上述Ｃ1栋和Ｃ2栋房屋坐落于宜春市袁州区工业园区，于2013年9月始动工，2014年竣工。2014年7月1日汤友庚、汤春芳与赖建林签订了一份《认购协议》，主要约定：赖建林于2014年7月1日一次性付款200000元购买位于宜春市袁州区福满楼旁边店面，店号为4、5、6，店面以实际面积为准。到庭证人陈某在《认购协议》上作为证明人有签名。签订《认购协议》的当天，赖建林向汤友庚账户支付了200000元，汤友庚向赖建林出具了一份《收条》，写明收到赖建林购房款200000元。2015年8月27日江西省国土资源厅赣国土资核［2015］693号《江西省国土资源厅关于宜春市袁州区2015年度第一批次集镇建设用地（城乡建设用地增减挂钩建新区）的批复》中，同意宜春市征收涉案相关土地并批准建设用地用于项目建设。2016年5月13日宜春市袁州区人民政府就涉案相关土地向宜春市袁州区人民政府呈报了《关于洪塘镇增减挂用地挂牌出让的请示》，请示涉案相关土地出让。2018年12月1日汤春芳与钟甫根签订了一份《房屋（店面）租赁协议》，主要约定汤春芳将洪塘镇二楼1至9间房屋、赖建林将洪塘镇4号店面、谢运芝将5、6、7、8号店面出租给钟甫根等人。上述店面位置已确定为宜春市袁州区临街4、5、6、7、8号店面。另查明，宜春市富盛投资有限公司（以下简称富盛公司）成立于2014年3月，法定代表人及股东为易永招，胡康晚、金勇为该公司未登记的股东。汤友庚向该公司有借款未还。钟兰与胡康晚民间借贷纠纷一案，于2016年2月2日作出（2015）袁民一初字第2880号民事调解书，确定胡康晚欠钟兰借款本金700000元、利息42000元共计742000元，诉讼费用9880元。该调解书生效后钟兰于2016年2月18日申请执行。在执行过程中，2016年6月10日钟兰与胡康晚、汤友庚、金勇双方签订了一份《协议书》，主要约定胡康晚以宜春市袁州区临街3、4、5、6、7、8号六个店面（前至三水线后至后面的楼间距从东头算起3、4、5、6、7、8号）做为质押给钟兰，如在2016年11月1日之前未归还欠款，由钟兰处理质押的店面为归还欠款；在2016年10月31日内胡康晚要处置店面，所得款项先支付钟兰的全部款项且必须通知钟兰。2016年12月16日钟兰与胡康晚在该院主持下达成和解协议，主要和解内容为：宜春市袁州区临街从东头算3、4、5、6、7、8号店面以每个店面90000元共计540000元抵给钟兰，如2017年3月31日前胡康晚未归还钟兰300000元，则钟兰可将上述店面转卖给他人。金勇及汤友庚也在和解协议上签名。2018年3月6日该院作出赣0902执恢141号之二《执行裁定书》，主要裁定：双方一致确认胡康晚自愿将其所有的位于宜春市袁州区临街店面从东头算3、4、5、6、7、8号六个店面及其土地交给钟兰管理，管理该六个店面及其土地所得收益用于偿还借款540000元；如胡康晚能于2018年6月18日（端午节）前一次性偿还540000元，钟兰同意返还上述六个店面并同意结案，否则钟兰有权处置上述六个店面。2018年11月15日该院在涉案房屋所在地张贴公告，责令胡康晚在2018年11月23日之前迁出位于宜春市袁州区临街店面从东头算3、4、5、6、7、8号六个店面。2018年12月19日汤春芳以系涉案店面所有权人为由提出执行异议，该院作出（2018）赣0902执异130号《执行裁定书》，裁定驳回了汤春芳的异议请求，之后汤春芳未向该院提起执行异议之诉。2019年1月30日汤友庚出具《承诺书》，主要承诺在2019年3月30日之前还清胡康晚与钟兰债务纠纷欠款540000元，否则将涉案店面自动清场交付钟兰处置。2019年5月4日赖建林对执行涉案店面4、5、6号提出书面异议，该院作出（2019）赣0902执异46号《执行裁定书》，裁定驳回赖建林的异议请求。故赖建林提起诉讼。再查明，涉案店面至今未进行权属登记，当事人至今均仍未提交涉案店面的土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，涉案店面未进行权属登记。但从规划红线图中可以确认涉案店面的建设单位为农特公司，故按照上述法律规定，农特公司享有涉案店面的相关权属。而本案现有证据不能证实农特公司参与了涉案店面的处置，因此赖建林要求停止执行涉案店面的诉请，有事实和法律依据，予以支持。本案不得执行涉案4、5、6号三个店面。汤友庚只是与林春平签订了《项目建设开发承包协议书》，其并未与建设单位农特公司签订相关协议，因此现有证据不能确认《项目建设开发承包协议书》合法有效，从而不能确认《认购协议》的效力。此外，《认购协议》与《房屋（店面）租赁协议》相互矛盾，《房屋（店面）租赁协议》中反映赖建林只是将4号店面出租，而5、6号店面出租方为谢运芝并不是赖建林。故赖建林要求确认涉案4、5、6号三个店面归其所有的诉请，没有事实和法律依据，不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，判决：一、不得执行位于宜春市袁州区三个店面（从东头算）；二、驳回赖建林的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由赖建林负担2150元，由钟兰、胡康晚负担2150元。二审中，上诉人钟兰提供如下新证据：借款合同、担保合同、借款条，证明：涉案房屋建设所有人汤友庚在2014年4月1日就用涉案房屋作抵押向胡康晚合伙公司富盛公司借款2600000元，同时在借款合同第五条5.2款中特别约定“乙方不得出售”，赖建林的购房合同时间是2014年7月1日，因此胡建林所购买的房屋早已抵押给富盛公司了，所以赖建林的买卖无效。被上诉人赖建林对上述证据质证：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，理由是：该证据与赖建林没有关系，因为借款发生在易永招与汤友庚之间的借贷关系，与赖建林无关。被上诉人汤友庚对上述证据质证：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该合同是我与富盛公司签订的借款合同，我只出具了一张借条，没有约定的这么详细，我要求提供原件，“易永招”实际叫“易永超”，该合同是假的，担保合同也是假的。二审中，被上诉人赖建林提供如下新证据。提供商铺租赁合同一份，证明：赖建林自购该店面一直占有、使用并管理，具有实际的所有权和使用权，该店面也一直由赖建林收取租金至今。上诉人钟兰对上述证据质证：对该组证据的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，赖建林在一审中提出执行异议的依据为最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，该条第二项载明在人民法院查封前已合法占有该不动产，但赖建林提供的租赁合同是于2020年所签，并非于人民法院查封前所签订，该组证据不能证明赖建林在人民法院查封前已合法占有案涉店面，同时赖建林没有提供收取租金的收据、发票、转账凭证等证据予以佐证，该组证据最后写明开发商为汤友庚和汤春芳，正好证实汤友庚为案涉商铺原始所有人的事实。汤友庚对上述证据质证：对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，根据法律规定，上述证据均不属新证据，仅供参考。二审中，被上诉人汤友庚、汤春芳、胡康晚均未提供新证据。本院二审查明：本院二审查明的事实与原审认定事实一致，本院对原审查明的事实予以认定。本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定，已登记的不动产，按照不动产登记判断；未登记的不动产，按照不动产登记判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，涉案店面不仅未进行权属登记，且涉案建筑属未批先建的建筑。从规划红线图等相关材料看，该建筑的建设单位为农特公司，但现有证据不能佐证农特公司参与了涉案建筑及店面的处置，其他人对该建筑及店面的处置效力待定；二、现有证据虽能证明涉案建筑系汤友庚、汤春芳投资施工完成，但根据汤友庚、汤春芳之间的合同约定，涉案店面应分配给汤春芳，没有证据佐证汤友庚有权处置应分配给汤春芳的涉案店面；三、原审法院（2018）赣0902执异130号民事裁定尽管生效，但该裁定并非对涉案店面的确权裁定，没有任何证据佐证胡康晚系涉案店面的权利人，即便汤友庚与富盛公司签订了以涉案建筑作为抵押担保的借款合同，由于涉案建筑不仅未进行抵押登记，而且该建筑属未批先建的建筑，同时，现有证据表明该建筑属汤友庚与汤春芳共同投资建设的，没有证据佐证汤友庚将涉案建筑作为担保向富盛公司借款征得了汤春芳同意或追认。尤其即便汤友庚向富盛公司借了款，亦并不等同于向胡康晚借了款，现有证据表明富盛公司系自然人易永招设立的公司，即便富盛公司对汤友庚享有债权，亦不能等同胡康晚对汤友庚享有债权，因此，汤友庚与胡康晚等签字的相关协议等，对汤春芳不具约束力；四、现有证据不能否认赖建林、汤友庚、汤春芳签订关于涉案店面《认购协议》的事实和赖建林支付价款的事实。综上，赖建林要求停止执行涉案店面的诉请，具有事实和法律依据。上诉人钟兰关于原审认定事实与判决结果相矛盾，赖建林的异议理由应予驳回的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人钟兰负担。本判决为终审判决。审判长 贾 莉审判员 易 芳审判员 黄若凡二〇二〇年八月十八日书记员 张 媛