四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8051号 上诉人（原审被告）：曾莉，女，1965年10月30日出生，汉族，住四川省郫县。 上诉人（原审被告）：黄小林，男，1966年9月19日出生，汉族，住四川省郫县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曾红波，四川智解律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张雯静，四川智解律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川仁沐高速公路有限责任公司，住所地成都市武侯区二环路西一段90号。 法定代表人：刘勇，董事长。 委托诉讼代理人：杜正钦，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王乙尧，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 上诉人曾莉、黄小林因与被上诉人四川仁沐高速公路有限责任公司（以下简称仁沐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曾莉、黄小林上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初821号民事判决第二项、第三项，改判曾莉、黄小林向仁沐公司退还租金25200元；2.一、二审诉讼费用由仁沐公司承担。二审调查中，曾莉、黄小林变更第一项上诉请求为撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初821号民事判决第二项、第三项，改判仁沐公司向曾莉、黄小林支付2018年7月1日至2019年4月4日的租金32400元。事实和理由：1.一审判令曾莉、黄小林向仁沐公司退还租金43200不当。虽然仁沐公司陈述其向曾莉、黄小林发了《解除的通知》短信及律师函，告知租赁合同于2018年11月8日解除。事实上仁沐公司一直占用房屋也未搬离任何物品，直至2019年4月4日，才将物品搬走并向曾莉、黄小林交还房屋钥匙。一审法院未对占用期间的租金进行抵扣错误。2.一审判令曾莉、黄小林向仁沐公司赔偿装修损失32026.5元不当。仁沐公司主张的装修损失中，包含5351.5元的油烟净化系统，该系统因其它业主阻拦并未搬入房屋，后仁沐公司也将净化系统及厨房设备等其他物品一并带走，故不应作为仁沐公司的损失。另外，一审未明确仁沐公司的装修费是否实际支出，曾莉、黄小林的房屋本就是精装房，仁沐公司只做了少许改装，曾莉、黄小林现场查看认为其装修费用达不到26675元。3.造成合同解除的主要责任在仁沐公司，双方合同约定的租赁用途是办公，后曾莉、黄小林才得知房屋是作为公司几个高管的办公地点和食堂，曾莉、黄小林认为几人用餐与家庭用餐性质差别不大，不会对小区其他业主产生影响，也未改变房屋用途。后仁沐公司搬入了远超几个高管用餐数量的餐椅和净化设备，才导致小区业主阻拦抗议致合同无法履行，故仁沐公司的上述行为超出合同约定范围，也超过了向曾莉、黄小林告知的情况，故造成合同不能履行的过错在于仁沐公司，即使存在装修损失，也应由仁沐公司自行承担70%的主要责任。 仁沐公司辩称，1.造成合同解除的主要责任不在仁沐公司，仁沐公司要求解除与曾莉、黄小林签订的《房产租赁合同》，是因为曾莉、黄小林提供的房屋不能满足仁沐公司的租赁用途，仁沐公司租赁案涉房屋的合同目的不能实现，导致合同解除的原因在于曾莉、黄小林。虽然双方签订的《房产租赁合同》中约定了房屋用途是办公，但是实际上用于开设职工食堂，解决仁沐公司员工的用餐问题，一审法院对此已经查明，曾莉、黄小林对此也是明知的，不像曾莉、黄小林在上诉状中陈述的。 2.仁沐公司认为一审法院判决曾莉、黄小林退还仁沐公司租金的理由不成立，仁沐公司租赁案涉房屋之后，在对房屋进行装修过程中，遭到业主的反对，仁沐公司自始至终对案涉房屋并未实际使用过，所以仁沐公司于2018年10月8日通知曾莉、黄小林解除合同，曾莉、黄小林提到仁沐公司一直占用房屋未搬离物品，事实是仁沐公司并不是不搬离房屋内的物品和交还房屋钥匙，而是曾莉、黄小林不配合仁沐公司搬离合同解除的相关手续，直到仁沐公司向一审法院起诉后，在一审法院的调解之下才得以将案涉房屋内的物品搬离。 关于租金的问题，因曾莉、黄小林的房屋无法满足仁沐公司的租赁用途要求，合同解除之后，曾莉、黄小林应当将仁沐公司缴纳的全部租金返还与仁沐公司。 3.关于装修损失的问题，曾莉、黄小林提到的油烟净化系统相关费用不应当由曾莉、黄小林承担，案涉油烟净化系统仁沐公司在搬离物品时，将该油烟净化系统也一并搬离，该油烟净化系统由仁沐公司在此后新租赁的房屋中进行了重新利用，因此，油烟净化系统的损失仁沐公司不再主张，但除了油烟净化系统之外的装修损失，共计2万多元，该费用是仁沐公司委托装修公司进行装修的费用，有相应的支付凭证。 综上，一审判决查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回曾莉、黄小林的上诉请求，维持原审判决。 仁沐公司向一审法院起诉请求：1.判令确认仁沐公司与曾莉、黄小林在2018年7月1日签订的《房产租赁合同》于2018年11月8日解除；2.判令曾莉、黄小林返还仁沐公司租金43200元；3.判令曾莉、黄小林返还仁沐公司因租赁房屋交纳的房产税、个人所得税共计2160元；4.判令曾莉、黄小林返还押金3600元；5.判令曾莉、黄小林赔偿装修损失32851.5元（其中装修费27500元，安装净化设备5351.5元）。 一审法院认定事实：一、2018年7月1日，曾莉、黄小林（甲方，出租方）与仁沐公司（乙方，承租方）、成都金室铭不动产投资顾问有限公司（丙方、居间方）共同签订《房产租赁合同》，约定甲方将其所有的位于成都市武侯区，建筑面积128.05平方米的房屋出租给乙方使用，租赁用途为办公。合同还约定：1.租期从2018年7月1日至2021年6月30日，租金每月3600元，签订合同后15个工作日内支付第一年租金，提前15日支付第二年租金；2.合同签订当日，乙方应支付甲方3600元租赁押金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁押金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；3.乙方如要增加设备或其他装修须与甲方共同协商，费用及归属由双方自行约定；4.该房租金乙方需要房屋租金发票，甲方提供开票所需资料，税费由乙方承担。2018年7月13日，仁沐公司向曾莉转账房屋租金及押金共计46800元。仁沐公司缴纳房屋出租的房产税及个人所得税共计2160元。 二、仁沐公司租得房屋后，对房屋进行了装修，支付装修费26675元，安装了油烟净化系统支付了5351.5元。2018年8月2日，曾莉与仁沐公司工作人员微信语音聊天中，问到仁沐公司厨师是否找到，并提出可以推荐厨师。2018年9月18日，双方微信语音聊天，曾莉对仁沐公司安装除油烟机并未提出异议。 三、2018年10月5日，曾莉、黄小林以及仁沐公司的杨姓工作人员、委托代理人杜律师四人进行电话沟通，仁沐公司一方提到，当时租房子的时候就说了是开办员工食堂，解决员工吃饭的问题，但是现在因为其他业主阻挠，连家具都进不去，现在这个目的无法实现，这个房子无法再租了，就把这个合同解除了；曾莉提到，该帮助协调的都已经协调了，哪知道会发生这样的情况，并提出要仁沐公司将房屋转租出去。 2018年11月6日，仁沐公司工作人员向曾莉发送手机短信，告知因双方签订《房产租赁合同》，仁沐公司租赁二人所有的房屋用于开设职工食堂，但至今交付的房屋由于部分业主反对开设职工食堂，公司一直无法正常使用，租赁用途无法实现，请二人尽快协调各方，保证房屋正常使用，否则将依据法律规定解除双方签订的租赁合同。 2018年11月8日，仁沐公司工作人员再次向曾莉发送《解除的通知》的手机短信，表示因租赁案涉房屋用于开设职工食堂，但曾莉、黄小林交付的房屋由于部分业主反对开设职工食堂，致使公司一直无法正常使用，租赁用途无法实现，公司多次要求二人尽快协调好各方，但二人一直没有积极认真协调，致使房屋处于闲置状态，无法正常使用，且公司对房屋进行装修投入大量资金，故通知二人要求解除双方签订的《房产租赁合同》，通知到达时，合同即告解除，并要求二人在收到解除通知后退还多支付的租金及押金。 同年11月13日，仁沐公司向曾莉、黄小林邮寄发送律师函，再次告知二人双方签订的租赁合同于2018年11月8日解除，并要求二人在收到律师函后3日内返还已支付的全部租金43200元和押金3600元，并赔偿装修损失27500元和安装油烟净化设备费5351.5元。曾莉、黄小林于次日签收该邮件。 一审法院认为，曾莉、黄小林与仁沐公司签订的《房产租赁合同》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效。双方均应遵照履行。根据查明的事实，双方在签订合同时虽书面约定租赁用途为办公，但在实际履行过程中，曾莉、黄小林一开始就对仁沐公司将案涉租赁房屋用作职工食堂系明知，且并未提出异议。因此对仁沐公司提出双方在签订合同时已经口头协商一致作为职工食堂使用的意见，一审法院予以采信。曾莉、黄小林作为出租人，应当提供符合租赁用途的房屋，本案中案涉房屋的约定租赁用途为职工食堂，即实际将普通住宅转为商用，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”因此，在出租人将住宅出租作为职工食堂使用时，即将房屋用途进行了改变，按照法律规定应当经有利害关系业主同意。曾莉、黄小林作为业主应当积极协调，以征得其他业主同意。但本案中，部分业主阻止将案涉房屋作为职工食堂，并阻挠仁沐公司搬运家具物品，以行动表示并不同意曾莉、黄小林改变案涉房屋的用途。因此曾莉、黄小林在未征得其他业主同意情况下，出租房屋给仁沐公司，致使仁沐公司无法正常使用案涉房屋，未能履行提供适租房屋的基本义务。因此仁沐公司租赁案涉房屋的合同目的无法实现，依据法律规定其享有合同解除权。仁沐公司于2018年11月8日向曾莉、黄小林发送解除合同的通知，曾莉、黄小林在法律期限内未提出异议，因此该通知具有解除双方合同的效力。一审法院确认双方签订的《房产租赁合同》于2018年11月8日解除。合同解除后，仁沐公司应当向曾莉、黄小林及时交还房屋。因仁沐公司未实际使用该房屋，曾莉、黄小林应当退还已经收取的租金43200元。对已经收取的押金3600元，根据约定，押金在扣除仁沐公司应支付费用后可以无息退还，因合同还约定仁沐公司应承担水电气等费用，现双方未对水电气等费用进行结算，故押金退还条件尚未成就，故双方可在结算该部分费用后，并在押金中予以抵扣后再行退还。对押金退还一审法院暂不予处理。对仁沐公司缴纳的房产税和个人所得税，该部分费用系仁沐公司主动进行缴纳所支付，并非双方合同约定的必须承担部分，也非曾莉、黄小林违约所造成的仁沐公司的直接损失，故对该部分主张一审法院不予支持。对仁沐公司主张的装修损失，根据查明的事实，曾莉、黄小林对仁沐公司装修房屋，安装油烟净化设备均系明知，故其抗辩称未经同意擅自装修改造的意见，一审法院不予采纳。现因曾莉、黄小林违约导致合同解除，故应当赔偿仁沐公司的装修损失。因仁沐公司实际支付的装修费用为32026.5元，一审法院在32026.5元范围内予以支持，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认曾莉、黄小林与仁沐公司签订的《房产租赁合同》已于2018年11月8日解除；二、曾莉、黄小林于判决生效之日起十日内向仁沐公司退还租金43200元；三、曾莉、黄小林于判决生效之日起十日内向仁沐公司赔偿装修损失32026.5元；四、驳回仁沐公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费934元，减半收取计467元，由仁沐公司负担38元，由曾莉、黄小林负担429元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人争议的事实，本院认定如下：1.2018年6月30日至2019年3月21日期间，案涉房屋内产生水费669.63元。2018年7月1日至2019年4月30日，案涉房屋内产生物管费及违约金612.84元。2018年6月30日至2019年1月31日，案涉房屋内产生电费及违约金150.26元。2018年7月1日至2019年4月30日，案涉房屋内产生垃圾处理费80元。以上费用共计1513.54元，由曾莉、黄小林于2019年4月4日支付。 2.2019年4月1日，曾莉与仁沐公司的员工席苏涵通过手机短信就腾退房屋事宜进行沟通，仁沐公司员工陈述3月21日就找了搬家公司搬东西，但由于曾莉、黄小林不允许物管开出门条而未搬离成功。曾莉提出可用押金垫付水电及物管等费用后搬离。 3.2019年4月4日，仁沐公司的员工席苏涵出具说明，确认截止2019年4月4日，案涉房屋名下尚欠物管费等费用1513.54元。并载明了“由于双方存在租赁纠纷，为尽快解决退租问题，在曾莉、黄小林不同意支付物管费且不允许仁沐公司搬走公司财物的情况下，暂由仁沐公司支付给曾莉、黄小林的押金垫付物管费等费用，但该垫付不代表仁沐公司承认2018年11月8日以后的物管费等费用应由仁沐公司承担”等内容。 4.仁沐公司在二审中陈述，其购买的价值5351.5元的油烟净化设备已拆除并搬离案涉房屋，该部分费用仁沐公司不再主张。 以上事实，有仁沐公司的员工席苏涵的短信聊天记录、仁沐公司的员工席苏涵出具的说明、物业专用收据及当事人陈述在案佐证。另曾莉、黄小林提供房屋厨房、客厅现状图，pvc明线槽、电线、插座、膨胀钉、护墙板在淘宝及京东的价格截图，光盘，用以证明仁沐公司对案涉房屋的装修投入仅为4264.6元。仁沐公司对该证据的三性不予认可。本院经审查认为曾莉、黄小林提供的厨房、客厅现状图、光盘仅为案涉房屋的部分，pvc明线槽、电线、插座、膨胀钉、护墙板在淘宝及京东的价格截图为其自行在网上查询的购买价格，以上证据不足以证明仁沐公司对案涉房屋的装修支出仅为4264.6元，故本院不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，曾莉、黄小林与仁沐公司签订的《房产租赁合同》是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：1.致使案涉合同不能履行的过错责任在哪方；2.仁沐公司是否应当向曾莉、黄小林支付2018年7月1日至2019年4月4日的租金32400元；3.曾莉、黄小林是否应当向仁沐公司赔偿装修损失。 关于第一个争议焦点，曾莉、黄小林认为双方签订合同约定的仁沐公司租赁案涉房屋的用途是用于几个高管办公及用餐，未对房屋用途作出改变，后仁沐公司自行改变了房屋用途为开设食堂。本院认为，虽然双方合同中约定的租赁用途为办公，但从2018年8月2日曾莉提出可以向仁沐公司推荐厨师，2018年9月18日曾莉对仁沐公司安装除油烟机未提异议，2018年10月5日仁沐公司再次提到租赁用途为开设员工食堂，曾莉未提异议的事实可以看出，曾莉、黄小林对仁沐公司租赁案涉房屋是用于开设员工食堂是明知且未持异议的。后案涉小区业主阻挠而致使仁沐公司的合同目的不能实现，故曾莉、黄小林存在违约。同时，仁沐公司明知案涉房屋为住宅，却租赁案涉房屋用以开设职工食堂，并在案涉房屋中安装了油烟净化系统，致使其对案涉房屋的使用受到了小区业主阻挠而使合同目的不能实现，仁沐公司对此亦存在过错。 关于第二个争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的”，因曾莉、黄小林存在违约，仁沐公司具有单方解除权，故2018年11月8日仁沐公司向曾莉、黄小林发出解除通知后，双方《房产租赁合同》即告解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本院对曾莉、黄小林主张的2018年7月1日至2019年4月4日之间的租金进行分段评述。对于2018年7月1日至2018年11月8日之间的租金，因租赁合同的特殊性，仁沐公司在该合同履行期间内实际占有案涉房屋，该部分时间的占用无法相互返还，故仁沐公司应当向曾莉、黄小林支付合同解除前的2018年7月1日至2018年11月8日间的租金15360元（3600元/月×4个月+3600元/月÷30天×8天=15360元）。合同解除后，仁沐公司应当向曾莉、黄小林退还案涉房屋，但至2019年4月4日仁沐公司才搬离案涉房屋。仁沐公司认为其未及时搬离案涉房屋是由于曾莉、黄小林没有向物管出具出门条所致，但除仁沐公司员工席苏涵的单方陈述外，仁沐公司未提供证据证明其在合同解除后积极地履行了向曾莉、黄小林返还案涉房屋的义务，故本院对仁沐公司认为其在2019年4月4日才搬离案涉房屋是曾莉、黄小林的原因造成的抗辩不予支持，仁沐公司应当向曾莉、黄小林支付2018年11月9日至2019年4月4日的房屋占用费17520元（3600元/月×4个月+3600元/月÷30天×26天=17520元）。综上，仁沐公司应向曾莉、黄小林支付2018年7月1日至2018年11月8日间租金及2018年11月9日至2019年4月4日的房屋占用费共计32880元。因曾莉、黄小林在上诉中仅主张了32400元，系对其自身权利的处置，本院予以确认，故曾莉、黄小林应向仁沐公司退还10800元（43200元-32400元=10800元）。曾莉、黄小林的该项上诉请求成立，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，双方确认仁沐公司取得案涉房屋后，对房屋进行了装修，因仁沐公司未能按约使用案涉房屋，故仁沐公司存在装修损失。仁沐公司在一审提交了装修合同以及付款凭证，证明其装修支出为26675元，能够对其装修支出形成完成证据链。而曾莉、黄小林主张仁沐公司装修费用为4264.6元的证据为其自行在网上查询的各材料的费用，为其单方计算所得，该证据不足以推翻仁沐公司提供的用以证明其装修支出的证据，故本院对曾莉、黄小林的该项主张不予支持。另，仁沐公司在二审中陈述其价值5351.5元的油烟净化系统已经拆除，并对该部分费用不再主张，本院对此予以确认，故仁沐公司的装修损失为26675元。因曾莉、黄小林与仁沐公司对案涉合同的不能履行均存在过错，故本院酌定由双方对仁沐公司的装修损失各承担50%，即曾莉、黄小林向仁沐公司赔偿装修损失13337.5元。 另，曾莉、黄小林在二审提交证据证明了2019年4月4日仁沐公司在搬离案涉房屋前，案涉房屋内产生的水电、物管等费用，但由于仁沐公司尚有3600元的押金存于曾莉、黄小林处，一审因双方未进行结算而未就押金退还作出处理，仁沐公司亦未提起上诉，故双方可在水电、物管等费用结算的基础上对押金退还另行处理，本院对此不予处理。 综上所述，曾莉、黄小林的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当且二审出现新情况，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初821号第一项； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初821号第二、三、四项； 三、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初821号第二项为曾莉、黄小林于本判决生效之日起十日内向四川仁沐高速公路有限责任公司退还租金10800元； 四、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初821号第三项为曾莉、黄小林于本判决生效之日起十日内向四川仁沐高速公路有限责任公司赔偿装修损失13337.5元； 五、驳回四川仁沐高速公路有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费467元，由四川仁沐高速公路有限责任公司负担156元，由曾莉、黄小林负担311元；二审案件受理费934元，由四川仁沐高速公路有限责任公司负担300元，由曾莉、黄小林负担634元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年八月二十七日 法官助理  黄 迪 书 记 员  王小禹