山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初1685号   原告：晋城市安尚物业管理有限公司，住所地：山西省晋城市。   法定代表人：王某，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：靳某，公司员工。   委托诉讼代理人：何某、岳某，山西长宇律师事务所律师。   被告：牛某，男，1981年6月10日生，汉族，山西省泽州人，现住山西省晋城市。   原告晋城市安尚物业管理有限公司诉被告牛某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋城市安尚物业管理有限公司法定代表人王某及其委托诉讼代理人何某、岳某，被告牛某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告晋城市安尚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告牛某立即支付原告物业费共计3898元；2、判令被告立即支付逾期缴纳物业费的滞纳金，数额当庭变更为9776.16元（暂计至2020年6月1日）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月7日，被告牛某与XX公司签订《限价普通商品住房买卖合同》，约定被告购买XX公司开发的XX小区X号楼X单元X室房屋，建筑面积共92.56平方米。2016年7月11日，被告办理交房入住手续，并与原告签订了《XX小区前期物业服务协议》，约定上述房屋的管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取。   被告自2016年7月11日入住至今，应缴纳的物业管理费为6664元，目前已交2766元，尚欠原告3898元物业费未付。原告曾多次通过打电话、上门告知、在被告门外张贴缴费通知单等方式要求被告支付物业管理费，但被告仍拒绝缴纳。现为维护原告的合法权益，特诉讼在案。   被告牛某辩称：原告的诉请虽然是事实，但是对数额不认可，对滞纳金和物业费的算法不认可。根据原有的收据计算的没有这么多。   原告晋城市安尚物业管理有限公司针对诉讼请求，提供证据如下：   1、2015年4月7日被告牛某与XX公司签订的《限价普通商品住房买卖合同》一份。   2、2016年7月11日原、被告双方签订的《XX小区前期物业服务协议》一份。   证据1、2证明被告牛某于2016年7月11日办理交房入住手续，并与原告签订了《XX小区前期物业服务协议》，约定上述房屋的管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取。滞纳金的算法为每月6月1日预交物业管理服务费，每逾期一日原告将按所欠金额按照千分之三收取滞纳金，逾期三个月后自逾期之日就增加为千分之四的滞纳金。   3、2017-2019物业费缴费通知单四份以及照片两张，证明原告每年都会发布缴费通知单。   4、款项收据两支，证明被告已交物业费2766元。   原告综合以上所举证据做如下陈述：（1）被告应交物业费：2016年8月12日至2020年8月11日期间物业费应缴纳6664元（每年1666元×4年=6664元），已交2766元，未交3898元。（2）被告应缴纳滞纳金：第二年剩余566元物业费未交，滞纳金为2479.08元。第三年欠缴物业费1666元，滞纳金为4864.72元，第四年欠缴的物业费1666元，滞纳金为2432.36元，滞纳金截止日期暂计是2020年6月1日（因为预交日是每年6月1日）。   被告牛某质证称：对以上证据的真实性均无异议，《XX小区前期物业服务协议》是我签的。根据第一次交的1666元的收据，剩下的三年都应按照1666元计算。对滞纳金有异议，不认可，根据国家规定滞纳金不能超过所交费用的总额。   本院认为，原告所举证据均符合事实和法律规定，且被告对原告所举证据的真实性均无异议，故本院依法对以上证据的真实性均予以确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告晋城市安尚物业管理有限公司系XX小区的物业管理企业，被告牛某系该小区X号楼X单元X室房屋的业主，其房屋建筑面积为92.56平方米。2016年7月11日，被告牛某作为甲方，原告晋城市安尚物业管理有限公司作为乙方，双方签订了《XX小区前期物业服务协议》，该协议中约定：“住宅管理费按建筑面积每月每平米1.5元收取；甲方应于房屋交付之日起向乙方全额缴纳物业管理服务费，物业管理服务费按年度收取，每年6月1日预缴纳当年度物业管理服务费用，每逾期一日乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。甲方违反本协议，不按约定收费标准和时间缴交有关费用的，乙方除有权按本协议约定收取滞纳金外，逾期三个月后仍未交纳的，乙方还可采取：……从逾期之日起每日按欠费总额的1‰收取滞纳金。”   另查明，2016年8月12日-2017年8月11日的物业管理费1666元被告已缴清，2017年8月12日-2018年8月11日的物业管理费已交纳1100元，尚欠566元未交，2018年8月12日-2020年8月11日的物业管理费未交。原告晋城市安尚物业管理有限公司曾多次通过打电话、上门告知、在被告牛某门外张贴缴费通知单等方式要求被告牛某支付物业管理费，但至今被告牛某仍未交纳，故原告晋城市安尚物业管理有限公司诉讼在案。   综上所述，本院认为，物业管理费，是物业公司依据物业管理服务合同为业主提供物业管理服务，业主依据物业管理服务合同应当支付的费用。本案原告晋城市安尚物业管理有限公司作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，被告牛某作为涉案房屋的业主，均在《XX小区前期物业服务协议》上签字，应当确认该《XX小区前期物业服务协议》的约定系双方当事人真实意思表示，原、被告双方形成了物业服务合同关系。原告晋城市安尚物业管理有限公司依约向XX小区的业主提供了物业管理服务，被告牛某作为业主应当按协议约定的物业费收费标准（1.5元/m2/月）及时交纳物业管理费，因此，原告晋城市安尚物业管理有限公司要求被告牛某交纳所欠的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，数额为3898元（92.56m2×1.5元/m2/月×24月+566元=3898元）。   关于原告主张的滞纳金，《XX小区前期物业服务协议》中明确约定欠交物业费应当支付滞纳金，并约定了滞纳金的收取标准，该约定虽然表述为逾期将收取滞纳金，但其内容是对业主逾期交纳物业管理费应承担的违约责任所作的约定，具有违约金性质，应视为违约金。由于《XX小区前期物业服务协议》中约定的收取标准过高，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，认定被告应当支付截至2020年6月1日的违约金为482.1元（566元×24%×3年＋1666元×24%×2年＋1666元×24%×1年=1607.04元，1607.04元×30%=482.1元）。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   被告牛某于本判决生效后十五日内支付原告晋城市安尚物业管理有限公司物业管理费3898元及违约金482.1元。   驳回原告晋城市安尚物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费71元，由原告晋城市安尚物业管理有限公司负担48.3元、被告牛某负担22.7元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审判员 金 洁     二0二0年八月六日   书记员 关晋媛