呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1497号上诉人（原审原告、反诉被告）：内蒙古金盘养殖有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小黑河镇南台什村。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：董健敏，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵东宇，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵林芝，女，汉族，住呼和浩特市回民区海拉尔西路木工厂西4排9号，系赵东宇母亲。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人内蒙古金盘养殖有限责任公司（以下简称金盘养殖公司）因与被上诉人赵东宇房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金盘养殖公司上诉请求：1.撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3437号民事判决第二项内容，依法改判赵东宇向金盘养殖公司支付租金110376元（暂计算至2019年8月1日，继续计算至实际退场之日）及逾期支付租金的利息；2.撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3437号民事判决第四项内容，依法改判赵东宇向金盘养殖公司支付经济损失52500元；3.撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3437号民事判决第三项内容并依法改判《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》不再继续履行；4.依法判令一、二审诉讼费由赵东宇承担。事实和理由：一、赵东宇确认已收到2019年3月12日《金盘养殖公司养殖二分场出租鹏舍租金标准的决定》，理应按照新的租金标准支付金盘养殖公司租金110376元且继续支付至赵东宇实际退场之日。一审法院认为该决定是金盘养殖公司单方出具不予认可的认定缺乏事实依据。二、赵东宇自2017年3月1日从内蒙古瑞兴源食品（集团）有限公司（以下简称瑞兴源公司）转租以来一直使用金盘养殖公司水源，至今3年已经过去，水费分文未交，根据金盘养殖公司的合理测算赵东宇每栋棚舍每天按照一吨水费计算，每吨水费8.9元，赵东宇从2017年3月1日至起诉日2019年8月1日，共870天，共三栋棚舍，应交水费69687元。金盘养殖公司综合考虑后又向赵东宇优惠近2万元，只向赵东宇收取52500元，但赵东宇一直拒觉交纳。根据赵东宇与瑞兴源公司签订的租赁协议第六条第4款约定，“承包期内，乙方按时交纳水、电费用，如有拖延，停电、停水其责任由乙方即赵东宇承担。”据此，赵东宇应向金盘养殖公司交纳拖欠的水费52500元。三、赵东宇签订《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》后一直到诉讼前都未向金盘养殖公司出示已交瑞兴源公司租金的凭证，已经构成根本违约，双方不应继续履行该方案。一审法院判决继续履行该方案，实属错误。2018年10月9日金盘养殖公司与赵东宇签订了《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》，根据《方案》第4条约定“如经查证，如果乙方（赵东宇）没有按照与瑞兴源公司签订的合同条款交清应付瑞兴源公司租金，乙方也不能向甲方（金盘养殖公司）交清原应付瑞兴源公司的租金，乙方应于2018年10月30日前退场。如乙方将原瑞兴源公司合同约定的应付租金交付甲方，甲方可允许乙方延续经营至2019年2月28日。”该《方案》签订后，赵东宇并未按照方案的约定向金盘养殖公司出示已交瑞兴源52000元租金的凭证，事实证明，赵东宇并未履行约定的义务，该《方案》不应继续履行。一审法院认定该《方案》应继续履行，实属事实认定错误。赵东宇辩称，首先，双方的租赁合同关系已经终止了；其次，赵东宇在一审中提交了向瑞兴源公司支付租金的收据，租金支付至2019年2月，一审法院认定再支付一年的租金是正确的，但是判决支付租金26000元偏高；第三，关于水费的问题，赵东宇没有使用自来水，所使用的水都是自己打的三口井的井水，不产生任何水费。综上，请求二审法院依法驳回金盘养殖公司的上诉请求，维持原判。金盘养殖公司向一审法院起诉请求：1.判令解除金盘养殖公司与赵东宇的租赁关系，判令赵东宇退场；2.判令赵东宇向金盘养殖公司支付占用猪舍产生的租赁费110376元（暂从2017年3月1日计算至2019年8月1日，并继续计算至实际退场之日止）；3.判令赵东宇向金盘养殖公司给付经济损失（即水费）52500元，并计算至实际退场之日止；4.判令本案诉讼费出赵东宇承担。赵东宇向一审法院反诉请求：1.判令赵东宇与金盘养殖公司继续履行双方签订的《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》；2.反诉费由金盘养殖公司承担。一审法院认定事实：金盘养殖公司将本案猪舍等房屋一并出租给案外人瑞兴源公司，瑞兴源公司与赵东宇签订《共同经营协议》，将猪舍转租给赵东宇，租赁期限为2017年3月1日至2023年2月28日。2018年10月9日，因瑞兴源公司不能支付金盘养殖公司租金且下落不明，金盘养殖公司与赵东宇签订了《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》，约定赵东宇陈述已向瑞兴源公司交纳至2019年2月28日的租金52000元应向金盘养殖公司出示缴费凭证原件并向金盘养殖公司提供一份复印件。如经金盘养殖公司验证，赵东宇确实已交清租赁费，金盘养殖公司同意赵东宇继续使用租赁房屋至2019年2月28日。如经查证，赵东宇没有按照与瑞兴源公司签订的合同条款交清应付瑞兴源公司的租金，赵东宇也不能向金盘养殖公司交清应付瑞兴源公司的租金，赵东宇应于2018年10月30日前退场。如赵东宇将原瑞兴源公司合同约定的应付租金交付金盘养殖公司，金盘养殖公司允许赵东宇延续经营至2019年2月28日。赵东宇自觉履行项上条款义务后，金盘养殖公司可在统一规划范围内赵东宇能确保安全、卫生、环保依法经营的基础上优先赵东宇直接承租金盘养殖公司的标的物，租金可在三年内根据赵东宇原与瑞兴源公司租赁的租金标准不再涨价，并于2018年11月30日前签订新的租赁协议，条款另行协商。《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》签订后，赵东宇并未向金盘养殖公司出示租金交费凭证，双方也未签订新的租赁协议。庭审中赵东宇提交了向瑞兴源公司交纳52000元租金的收据原件证明租金已付至2019年2月28日。赵东宇现仍使用租赁房屋，但2019年2月28日之后的租金赵东宇至今未付。一审法院认为，经法庭归纳双方确认，本案争议焦点为：1.双方的租赁关系是否应解除；2.赵东宇是否已经向瑞兴源公司缴纳租金至2019年2月28日，赵东宇是否应支付金盘养殖公司租金110376元及2019年8月1日后的租金；3.赵东宇是否应支付金盘养殖公司水费52500元。关于双方的租赁关系是否应解除一节，因双方仅签订了《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》，按照该方案第二条的约定，如达成约定条件，双方需在2018年11月30日前签订新的租赁协议，条款另行协商，可以说明《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》并不能代替租赁协议，双方虽未签订租赁协议，但因瑞兴源公司下落不明，赵东宇在2019年2月28日房租到期后继续使用租赁房屋，金盘养殖公司在诉请中亦主张赵东宇支付房租，可以确认双方已从2019年3月1日起形成事实上的租赁关系，现赵东宇继续使用租赁房屋，但2019年3月1日以后的租金至今未付，已构成根本违约，故金盘养殖公司要求解除与赵东宇的租赁关系，一审法院予以支持。关于赵东宇主张双方应继续履行《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》的问题，因该方案不能替代租赁合同，即使赵东宇在签订方案后向金盘养殖公司出具了向瑞兴源公司交纳租金52000元的交费凭证，赵东宇也仅是享有了统一规划范围内确保安全、卫生、环保依法经营基础上直接承租金盘养殖公司标的物的优先权，双方应于2018年11月30日前签订新的租赁协议，条款另行协商。现赵东宇在签订该方案后并未履行向金盘养殖公司出具租金交纳收据的义务，而是在金盘养殖公司起诉后才在法庭上出示原件，故按照双方的约定，方案第二条的内容对赵东宇并不适用。关于赵东宇主张已向金盘养殖公司出示过交纳租金收据的问题，通过《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》约定内容结合赵东宇提交的其母亲2018年11月26日微信与金盘养殖公司徐延钊聊天内容“我拿不出当时的收条，掉了柜子后面了”可以看出签订方案时赵东宇并未出示，赵东宇也未提交其他证据证明签订方案后向金盘养殖公司出示过，故应承担举证不利的后果，赵东宇该主张一审法院不予支持。因金盘养殖公司对该《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》真实性认可且并未提出其他异议，故赵东宇要求继续履行该方案的诉讼请求一审法院予以支持。关于赵东宇是否已向瑞兴源公司交纳租金至2019年2月28日的问题，赵东宇已经在庭审中提交了瑞兴源公司出具的收到2017、2018年租金52000元的收据原件，金盘养殖公司虽对该证据不予认可，但结合双方签订的《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》第一条的内容，可以确认赵东宇已向瑞兴源公司交纳租金至2019年2月28日。关于赵东宇是否应支付金盘养殖公司租金110376元及2019年8月1日后的租金一节，因赵东宇已向瑞兴源公司交纳租金至2019年2月28日，故金盘养殖公司主张赵东宇支付2017年3月1日至2019年2月28日的租金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另，因双方没有约定租金及租赁期限，金盘养殖公司也未提交其他证据证明租金在赵东宇与瑞兴源公司约定的标准上大幅增长确有必要的情况下，金盘养殖公司主张按照其单方出具的《金盘养殖公司养殖二分场出租棚舍租金标准的决定》，要求赵东宇按照每年每栋5万元支付2019年3月12日至实际退场之日的租金缺乏依据，一审法院不予支持。但因赵东宇同意按照每年租金26000元继续租赁，可视为双方在每年租金26000元的范围内达成合意，故赵东宇至少应按照每年租金26000元的标准从2019年3月1日起支付金盘养殖公司租金。关于赵东宇是否应支付金盘养殖公司水费52500元一节，金盘养殖公司应提供证据证明，现金盘养殖公司仅提交其单方出具的说明及水表照片，不能证明赵东宇欠付水费52500元，赵东宇对该证据亦不认可，故金盘养殖公司应承担举证不利的后果，该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，赵东宇在交纳租金到期后，近一年的时间未向金盘养殖公司支付租金却继续占用使用房屋，构成根本性违约，故金盘养殖公司主张与赵东宇解除租赁关系符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除内蒙古金盘养殖有限责任公司与赵东宇的租赁合同关系；二、赵东宇于本判决生效后十日内支付内蒙古金盘养殖有限责任公司的租金（按照年租金26000元，从2019年3月1日起计算至本判决生效之日止）；三、内蒙古金盘养殖有限责任公司与赵东宇继续履行双方于2018年10月9日签订的《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》；四、驳回内蒙古金盘养殖有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3558元、反诉案件受理费50元，由赵东宇负担557元，由内蒙古金盘养殖有限责任公司负担3051元。本院二审期间，双方当事人均认可赵东宇已于2020年3月6日搬离租赁房屋及场地，并认可双方的租赁合同关系于2020年3月6日终止。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，一、赵东宇是否应当向金盘养殖公司支付2019年2月28日之前的租金及租金的标准如何确定；二、赵东宇是否应当向金盘养殖公司交纳水费52500元。关于焦点一，金盘养殖公司与赵东宇于双方签订的《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》中约定，“赵东宇陈述已向瑞兴源公司交纳至2019年2月28日的租金52000元应向金盘养殖公司出示缴费凭证原件并向金盘养殖公司提供一份复印件。如经金盘养殖公司验证，赵东宇确实已交清租赁费，金盘养殖公司同意赵东宇继续使用租赁房屋至2019年2月28日。”根据上述约定，如赵东宇能出示向瑞兴源公司交纳至2019年2月28日的租金52000元的交费凭证原件，经金盘养殖公司验证后即同意由赵东宇使用案涉租赁房屋至2019年2月28日，赵东宇无需再向金盘养殖公司支付2019年2月28日的租金。一审庭审中赵东宇向一审法院及金盘养殖公司出示了瑞兴源公司为其出具的收到赵东宇52000元租金的收据，金盘养殖公司对该收据的真实性未提出异议，虽然金盘养殖公司辩称该收据不能证明是收取案涉房屋的租金，但金盘养殖公司对其反驳该事实的主张也未提供证据加以证明，该份收据的内容及金额与《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》中双方认可的内容及金额相符，一审依据在卷证据及当事人陈述认定赵东宇已向瑞兴源公司交纳至2019年2月28日的租金52000元的事实并无不当。根据金盘养殖公司与赵东宇于《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》的约定，赵东宇无需再向金盘养殖公司支付2019年2月28日的租金。至于2019年2月28日之后的占用费，从金盘养殖公司与赵东宇签订《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》的内容看，双方就案涉房屋的租赁达成协议，即赵东宇提供其向瑞兴源公司交纳租金的凭证或者直接向金盘养殖公司交纳至2019年2月28日的租金则可继续使用租赁房屋，否则赵东宇应于2018年10月30日前退场。虽然赵东宇未能在双方签订上述方案后及时向金盘养殖公司提供其向瑞兴源公司交纳租金的凭证，但在2018年10月30日后至2019年2月28日之前金盘养殖公司也未要求赵东宇退场，故应视为金盘养殖公司同意在2019年2月28日之前仍按照赵东宇与瑞兴源公司约定的租金标准由赵东宇继续租用案涉房屋。租赁期间届满后，赵东宇继续使用租赁房屋，金盘养殖公司未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，赵东宇应当按照原租赁费标准继续向金盘养殖公司支付租金至双方租赁合同解除之日。本院二审期间，双方当事人均认可赵东宇已于2020年3月6日搬离租赁房屋及场地，并认可双方的租赁合同关系于2020年3月6日终止，赵东宇应向金盘养殖公司支付案涉房屋租赁费，租赁费从2019年3月1日计算至2020年3月6日，按照年租金26000元计算，共计26433元。金盘养殖公司主张应当按照每年5万元的租金标准计算租赁费，因该租金标准系其单方制定且并未与赵东宇协商达成一致，故金盘养殖公司的该项主张不能成立，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，金盘养殖公司在二审中提交的交纳水费收据并不能证明系赵东宇用水所支出的水费，金盘养殖公司应承担举证不能的不利后果，金盘养殖公司这一上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，金盘养殖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；因本院二审期间双方当事人均认可双方的租赁合同关系于2020年3月6日终止，双方签订的《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》即同时终止，对于一审判决解除双方租赁合同关系及继续履行《关于处理瑞兴源公司转租房屋与各租户协调达成的方案》的内容予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3437号民事判决第三、四项；二、变更呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3437号民事判决第一、二项为：“确认内蒙古金盘养殖有限责任公司与赵东宇的租赁合同关系于2020年3月6日解除”、“赵东宇于本判决生效后十日内支付内蒙古金盘养殖有限责任公司的租金26433元”；三、驳回内蒙古金盘养殖有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回赵东宇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计7116元，由赵东宇负担1704元，由内蒙古金盘养殖有限责任公司负担5412元；一审反诉案件受理费50元由赵东宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 贾 慧 芳审 判 员 额日德尼二〇二〇年八月七日（法官助理 曹 文 婷书 记 员 苏 永 清