江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2095号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘秀成，男，1977年10月8日出生，汉族，住盱眙县。上诉人（原审原告、反诉被告）：李侠，女，1972年2月1日出生，汉族，住盱眙县。潘秀成、李侠共同委托诉讼代理人：宗志远，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王升，男，1993年8月8日出生，汉族，住盱眙县。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘颖，女，1994年6月7日出生，汉族，住盱眙县。王升、刘颖共同委托诉讼代理人：唐晓东、孙爱康，江苏群汇知缘律师事务所律师。上诉人潘秀成、李侠因与上诉人王升、刘颖房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服盱眙县人民法院（2020）苏0830民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘秀成、李侠上诉请求：撤销一审判决并改判支持原审原告潘秀成、李侠的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由王升、刘颖承担。事实和理由：1.一审判决认定因原审原告未缴纳税费导致房屋不能过户以及原审被告的合同目的不能实现，属认定事实错误。2019年10月10日前，潘秀成、李侠已经全额履行了支付房款的义务；关于涉案房屋契税缴纳是否满两年的问题，在双方商谈涉案房屋买卖时，王升并未出示税票给中介及潘秀成查看，且王升口头承诺契税缴纳已满两年，如不满两年，多出的税款由其承担；办过户当日中介强调还有一个月就满两年，等到时间再过户，王升对此并无异议。2.一审法院认定王升行使法定解除权的理由不能成立，涉案合同并未解除。潘秀成、李侠已经支付全部房款，涉案房款95万元已经全部打入监管账户，因此王升退还2万元定金不能视为其作出解除合同的意思表示；王升、刘颖名下是否仅有一套住房，不能作为解除合同的事由；王升向中介索要涉案房产证不成又挂失补办，明知房屋被保全后仍进行装修，明显系恶意违约；王升家庭出售其他房屋的时间均在2020年，与涉案房屋契税满两年的时间2019年11月27日相距较远，不能证明其在2019年10月急用资金周转。3.一审认定涉案房屋无法过户错误，根据双方签订的房屋买卖合同以及潘秀成、李侠与银行签订的抵押合同，房屋交付及过户登记可以实现。4.关于合同违约责任及违约金问题。首先，潘秀成、李侠在履约过程中并无违约行为，不应承担违约责任；其次，涉案房屋目前房价上涨，且潘秀成、李侠仍按月还贷，王升、刘颖的违约行为给潘秀成、李侠造成了实际损失，王升、刘颖应承担违约责任；最后，王升、刘颖在本案审理过程中对涉案房屋装修，这一恶意违约行为不能成为合同不能继续履行的借口。综上，一审部分认定事实错误，对重要事实未查明，所作判决结果错误，请求二审法院依法改判支持潘秀成、李侠一审全部诉讼请求。王升、刘颖辩称，关于录音文件问题，潘秀成认为录音文件中王升承认了契税缴纳满两年的事实，完全是断章取义，王升从未承诺房屋要满两年才能交易；关于2020年卖房问题，由于2019年涉案房屋不能过户导致不能收到房款，四处借钱用于家庭生意周转，才会后续出售其他房子还债，因此有时间差也在合理范围内；其他同王升、刘颖一审答辩意见及王升、刘颖二审上诉理由。王升、刘颖上诉请求：依法撤销一审判决第三项，发回重审或改判潘秀成、李侠向王升、刘颖支付违约金28.5万元；一、二审诉讼费用由潘秀成、李侠承担。事实和理由：王升、刘颖对涉案房屋进行装修的行为，不构成违约。2019年10月12日双方办理过户当日，潘秀成、李侠不按照合同约定缴纳税款导致房屋无法过户，并表示希望等到契税满两年再过户，王升当即就表示反对。王升、刘颖出售涉案房屋，是为了解决家庭生意资金周转困难问题，因潘秀成、李侠不缴税导致房屋不能过户，王升、刘颖就无法及时取得房款，无奈之下只能四处借款，后又让父母出售其他房屋、转让门面，资金问题才解决。涉案合同在王升退还定金并向中介索要房产证时已经解除，王升在合同解除后装修房屋的行为不构成违约，不应承担违约责任，不存在违约责任互相冲抵问题。潘秀成、李侠辩称，自身没有违约行为，不应承担违约责任，且对方在一审庭审中才通知合同解除，但对方并没有法定解除权。其他同潘秀成、李侠一审答辩意见及潘秀成、李侠二审上诉理由。潘秀成、李侠向一审法院起诉请求：1.判令王升、刘颖将位于盱眙县“太湖人家4号楼106室”房屋交付给潘秀成、李侠；2.判令王升、刘颖协助潘秀成、李侠办理上述房屋产权变更登记，即将房屋过户至潘秀成、李侠名下；3.判令王升、刘颖从2019年10月31日起至实际交付房屋止，按每日1000元向潘秀成、李侠支付迟延交付违约金；4.判令王升、刘颖给付潘秀成、李侠延期办证违约金20000元；5.王升、刘颖承担本案诉讼费用、保全费用。王升、刘颖向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的房屋买卖合同解除；2.判令潘秀成、李侠支付违约金，暂计285000元；3.判令本诉、反诉诉讼费用由潘秀成、李侠承担。一审法院认定事实：潘秀成、李侠系夫妻关系，王升、刘颖也系夫妻关系。王升、刘颖购置位于盱眙县商品房一套（于2019年4月26日办理不动产权证书，该证书载明：共有宗地面积550平方米，房屋建筑面积241.67平方米，国有建设用地使用权于2079年12月13日止），2017年11月28日，王升缴纳增量房（商品房买卖）契税计8700元。2019年9月，王升父亲王守丰因养殖急需资金周转，需要出售房屋以归还承包金、借款、贷款等。潘秀成经***（系潘秀成侄儿）介绍到盱眙中环房产信息咨询服务部孙广芳协商购房事宜，并将王升、刘颖转让其所有的房屋信息提供给潘秀成参考。2019年9月27日，潘秀成与王升以及盱眙中环房产信息咨询服务部孙广芳确定购买王升、刘颖所有的位于盱眙县商品房，并签订《房屋买卖中介服务协议》。该合同主要约定内容为：王升将所有的坐落于太湖人家4号楼106室房屋出售给潘秀成，不动产权证号0012859，房屋建筑面积241.67平方米。中介费1000元，双方约定中介费及税收等由潘秀成承担，签约时向中介支付。房屋总价950000元，产权过户时相关税收由潘秀成承担。潘秀成于2019年9月27日给付定金20000元，首付款280000元，剩余贷款650000元，由贷款银行打入监管账户，过户后由监管账户打入王升账户，不动产权证书交给中介方保管，双方协商在2019年10月30日前办理过户（具体过户时间以中介方通知为准）。如王升违约，按定金双倍赔付给潘秀成；如潘秀成违约，王升所收定金不退。如因潘秀成贷款审核不通过或王升房产证审核不通过的导致合同无法履行，不算违约，王升将所收取的定金无息退还潘秀成，双方互不追究任何一方责任，如因一方隐瞒事实或其他原因造成不能履行本合同的，仍然按违约承担相应责任，中介费也由违约方承担。因潘秀成原因逾期付首付款，每逾期一天按逾期应缴款额的千分之五向王升支付逾期违约金。因王升原因逾期交付房屋，每逾期一天按已付房款千分之五向潘秀成支付逾期违约金。房屋过户完毕后，王升拿到总房款，潘秀成拿到产权证，并且交房完毕后，若双方发生纠纷，由双方自行解决。…。潘秀成、王升、盱眙中环房产信息咨询服务部均在合同上签名盖章。2019年9月27日，王升出具二手房房款收据。该收据内容是：“二手房房款收据/今收到潘秀成购买盱眙县太湖人家4号楼106室部分购房款贰万元大写，￥20000，以此为据。备注：该房屋总成交价为人民币￥950000元整（大写玖拾伍万元整）。办理手续时间及相关约定以《房屋买卖中介服务协议》为准。收款人：王升，二O一九年9月27日。”同日，王升、刘颖将自己的不动产权证书交给中介孙广芳，盱眙中环房产信息咨询服务部孙广芳出具收件凭证：“今收到王升、刘颖位于太湖人家4号楼106室房屋所有权证编号：0012859，共1份。（注：本凭证在办理过户完毕后自动失效），收件人：盱眙中环房产信息咨询服务部、孙广芳。”2019年10月8日，潘秀成、李侠与王升、刘颖又签订《不动产（存量房）买卖合同》。该合同约定：“王升、刘颖将位于盱眙县商品住宅房转让给潘秀成、李侠，该房屋总价为（不含税）人民币950000元，分期付款，王升、刘颖应当在2019年10月30日将上述房屋交付潘秀成、李侠使用。王升、刘颖保证在交易时除本合同及其附件约定外，该房屋没有其他受禁止或限制交易的情形，否则王升、刘颖承担全部责任。双方应保证各自所提供材料的真实性、完整性、合法性、有效性。一方或双方不得隐瞒事实真相，采取欺诈手段骗取登记，否则应承担由此产生的一切法律责任。本合同在履行中若发生争议，双方应采取协商的方法解决，协商不成时双方选择向人民法院起诉。”潘秀成、李侠与王升、刘颖以及盱眙中环房产信息咨询服务部均在合同上签名、捺印、盖章。2019年10月8日，潘秀成为购房汇款450000元到盱眙县房地产管理所监管账户。2019年10月10日，潘秀成、李侠与中国银行股份有限公司盱眙支行签订《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》。同日，潘秀成、李侠与中国银行股份有限公司盱眙支行签订《不动产抵押合同》。该合同约定：“非最高额抵押：为确保债务人潘秀成于2019年10月10日起至2039年10月10日止，向银行发生的债权额大写伍拾万元整，小写500000元的主合同的履行，潘秀成、李侠以太湖人家4号楼106室不动产设定抵押担保。抵押物价值为950000元。抵押期限从2019年10月10日起至2039年10月10日止。”潘秀成、李侠贷款500000元，并汇款500000元到盱眙县房地产管理所监管账户，二次汇款合计950000元。2019年10月12日上午，双方当事人以及中介孙广芳到盱眙县商务大厦办理房屋产权变更登记手续时，王升出示税票给潘秀成和中介看，因该房屋税票买售没到两年需缴纳房屋转让税收50000多元，潘秀成说王升隐瞒事实情况，不愿意缴纳该税收，双方为此产生矛盾，导致未能过户。潘秀成从中介孙广芳处领取王升、刘颖的不动产权证书。王升到中介孙广芳处索要不动产权证书未果。随即王升和家人与中介孙广芳通电话要不动产权证书，通话记录第3-4页中记载：“中介：你讲满两年，你当时过户之前你说满两年的。王升：因为什么原因。中介：但现在不满两年，不满两年呢，不满两年然后你就没有疑异，…。王升：满两年与不满两年，我讲的。”对此因税收交纳和数额问题，双方当事人没有签订补充协议。此后，王升、刘颖申请对苏（2019）盱眙县不动产权第××号房屋所有权证书进行挂失，并重新办理不动产权证书。2019年11月12日，王升将潘秀成交付的房屋定金20000元通过微信转账方式转交给潘秀成侄儿***（原为***代潘秀成交纳定金20000元，潘秀成同意退给***），***已接收。2019年12月1日，潘秀成开始每月向中国银行股份有限公司盱眙支行归还贷款本息3474.14元。2020年3月3日，潘秀成向盱眙县自然资源和规划局不动产登记处对义务人即王升、刘颖重新登记不动产权提出异议。对此，双方协商未果，潘秀成、李侠遂向法院提起诉讼。2020年3月15日，潘秀成、李侠向法院申请查封王升、刘颖所有的位于盱眙县商品房，一审法院依法对该房屋进行查封。一审另查明，王升父亲王守丰、母亲王翠花（曾用名王守花）在盱眙县明祖陵镇仁和村桥北组76号房屋居住，王守丰和王翠花承包蟹塘养殖需要几十万元资金支付土地承包费、借款、贷款等。在王升、刘颖的盱眙县商品房转让款没有及时到位的情况下，经盱眙鑫悦房产信息服务中心介绍，王翠花与叶芳美于2019年11月19日签订《房屋买卖合同》，王翠花将其所有的位于盱眙县商品住宅房（房产证号00××00，建筑使用面积96.87平方米）以679000元转让给叶芳美，并取得购房款。2020年1月1日，王升父亲王守丰（甲方）与仇宏锋、戚飞鹤（乙方）又签订《转让合同书》（实际为转租）。该合同约定：甲、乙双方就玉环161-35-36店铺转让事宜达成协议:甲方同意自愿将自己位于盱眙五环161-34-35-36店铺转让给乙方经营，租期2020年2月1日至2021年10月1日(延迟半年)。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备、店内和仓库所有库存产品等及时撤离。乙方在2020年1月1日向甲方支付转让费人民币120000元整。甲方同意搬离后给予乙方一个月装修时间开始算房租，物业费、水电费由乙方承担。乙方经营开始房租乙方交付五环开发商，房租为150000元/平方米（在甲方与开发商剩余合同时间，因甲方原因房屋被开发商收回，甲方负全部责任。因乙方拖欠租金原因或中途退租，乙方负全部责任。租赁期间：吊顶、集成灶、地板，乙方不得经营）。王守丰、仇宏锋、戚飞鹤均在协议上签名，该店铺已经转租。在此房转让或转租后，王升、刘颖只有唯一该套房屋，不再同意转让盱眙县商品房给潘秀成、李侠，并对该房屋进行装修，一审法院向王升释明法律后果，其没有停工。一审法院认为，本案争议焦点是双方签订的《房屋买卖中介服务协议》以及《不动产（存量房）买卖合同》是否合法有效？王升、刘颖是否行使合同解除权？在合同履行过程中谁违约，承担何种违约责任以及违约金多少等？我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”就本案而言，王升、刘颖以案外人王守丰经营缺乏资金周转为由出卖自己所有的位于盱眙县商品住宅房，并由潘秀成与王升于2019年9月27日签订《房屋买卖中介服务协议》以及潘秀成、李侠与王升、刘颖于2019年10月8日签订《不动产（存量房）买卖合同》，该两份合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，对双方当事人均具有法律约束力，合同合法有效，双方当事人必须依法履行合同约定的相关义务。但该两份合同因双方当事人不能按约履行各自义务，造成合同履行不能。我国《物权法》规定：“所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”双方就争议的房屋没有履行过户等相关手续，仍登记在王升、刘颖名下，且目前潘秀成、李侠贷款将该争议房屋抵押在银行，根据抵押权优先原则以及王升、刘颖行使解除权，故潘秀成、李侠请求过户、登记无法实现，其请求交付该争议房屋也无从谈起。关于合同解除权问题，我国《合同法》规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，《房屋买卖中介服务协议》以及《不动产（存量房）买卖合同》中均约定：“中介费及税收等由潘秀成方承担，产权过户时相关税收由潘秀成、李侠承担。”根据合同约定，已经明确房屋买卖的中介费及税收或税费由潘秀成、李侠承担，潘秀成、李侠应当按照约定履行合同义务，未能及时交付税收和首付款造成不能过户，致使王升、刘颖取得房款的目的不能及时实现。在潘秀成、李侠不及时缴纳税收过户后，潘秀成、李侠从中介处领取王升、刘颖的不动产权证书，造成王升、刘颖向中介孙广芳索要不动产权证书、退还购房定金20000元以及庭审中明确告知潘秀成、李侠解除合同，以其实际行动明确不再履行双方签订的房屋买卖合同，且王升、刘颖只有一处住房，故王升、刘颖请求确认双方签订的相关房屋买卖合同解除，有事实和法律依据，依法予以采信。关于合同违约以及违约金等问题，《房屋买卖中介服务协议》以及《不动产（存量房）买卖合同》中均约定：“中介费及税收等由潘秀成方承担，产权过户时相关税收由潘秀成、李侠承担。以及税费缴纳，双方约定由潘秀成、李侠支付。”根据两份合同的相关约定，已经明确涉案房屋买卖的中介费及税收或税费由潘秀成、李侠承担，潘秀成、李侠应当按照约定履行合同就税收缴纳的义务，未能缴纳税收造成不能过户，责任在潘秀成、李侠。而潘秀成、李侠对王升、刘颖的不动产权证书办理期限或契税交付期限是否超过两年以上产生争议，没有在协议或合同中明确约定，也没有补签相关协议或合同，但在双方过户时潘秀成、李侠应向中介查看王升、刘颖方的不动产权证书办证时间或税票开出时间，潘秀成、李侠以税费数额以及缴纳等未履行自己应尽的约定义务，导致过户不能，潘秀成、李侠存在过错，理应承担合同不能履行的违约责任。而王升以潘秀成、李侠购房款（已暂存监管账户）不能及时到位不履行合同告知义务以及在本案一审审理中对转让的房屋擅自装修，造成合同履行不能以及潘秀成、李侠贷款等其他问题，故王升、刘颖已构成违约，也应承担合同不能履行的违约责任。对此，双方当事人互负违约责任。潘秀成、李侠主张违约金计付时间从2019年10月开始计付，计付的金额按约定每日1000元计算，显然高出法律规定的标准，截止时间为实际交付房屋时止，目前该合同解除，也不存在交付，而王升、刘颖主张违约金暂计付60日，故对双方互负违约责任的违约金互不计付。同时，《房屋买卖中介服务协议》以及《不动产（存量房）买卖合同》中均约定：“如因一方隐瞒事实或其他原因造成不能履行本合同的，仍然按违约承担相应责任，中介费也由违约方承担。一方或双方不得隐瞒事实真相，采取欺诈手段骗取登记，否则应承担由此产生的一切法律责任。”根据两份合同的相关约定，潘秀成、李侠称王升、刘颖隐瞒购房税票不给看，造成过户不能，这不是该条款约定的隐瞒事实，况且税票已出示给潘秀成、李侠和中介看的，不动产权证书由王升、刘颖交到中介处，潘秀成、李侠可以自行查看，不存在该条隐瞒事实问题，况且王升也没有隐瞒该房屋抵押、担保、出租等原因造成合同不能履行等情况。潘秀成、李侠提出诉讼请求判令王升、刘颖将位于盱眙县“太湖人家4号楼106室”房屋交付给潘秀成、李侠，并判令变更房屋产权登记，向潘秀成、李侠支付迟延交付违约金，已在上述说理中予以阐述，故依法不予支持；其请求判令王升、刘颖给付潘秀成、李侠延期办证违约金20000元，双方在协议或合同中没有明确约定该延期办证违约金，只有定金约定，且该定金20000元已由***代为潘秀成、李侠垫付后又收回，故该请求也没有事实依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百三十条的规定，作出判决：一、驳回潘秀成、李侠的诉讼请求。二、解除潘秀成与王升于2019年9月27日签订的《房屋买卖中介服务协议》以及潘秀成、李侠与王升、刘颖于2019年10月8日签订的《不动产（存量房）买卖合同》。三、驳回王升、刘颖的其他反诉请求。本诉案件受理费13300元，减半收取6650元，反诉案件受理费5575元，减半2787.50元，保全费5000元，合计14437.50元，由潘秀成、李侠负担11650元，王升、刘颖负担2787.50元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本案二审争议焦点：一、王升、刘颖是否作出过涉案房屋契税缴纳已满两年的承诺？二、涉案房屋买卖合同是否解除？三、违约方是哪一方以及应当如何承担违约责任？本院认为，关于争议焦点一，潘秀成、李侠主张王升、刘颖作出过涉案房屋契税缴纳已满两年的承诺证据不足，本院不予支持。首先，税款缴纳作为房屋交易的重要事项，应当在房屋买卖合同中作出明确约定，涉案《房屋买卖中介服务协议》以及《不动产（存量房）买卖合同》中对于交易房屋契税缴纳是否已满两年问题均未作出明确说明；其次，王升与介绍人***的微信聊天记录显示，王升曾将契税发票拍照发送***，同时说明：“看一下日期李总，确实是一月吧”，这证明王升主动将契税发票出示给介绍人，没有故意隐瞒税款缴纳的事实，从王升发送的文字表述来看，不能直接得出王升承诺涉案房屋契税缴纳已满两年的结论，更无法证明王升作出如果不满两年，涉案房屋交易需多缴的税款由其承担的意思表示。最后，王升与中介孙广芳的通话记录中记载：“中介：你讲满两年，你当时过户之前你说满两年的。王升：因为什么原因。中介：但现在不满两年，不满两年呢，不满两年然后你就没有疑异，…。王升：满两年与不满两年，我讲的。”从该通话记录来看，中介孙广芳陈述王升作出过满两年的承诺，但王升不予认可，中介孙广芳的陈述没有其他证据佐证，潘秀成、李侠作为涉案房屋交易的买方，没有尽到对税票查看及核实的注意义务，亦未提供充分证据证实自身主张，应承担举证不能的责任。关于争议焦点二，本院认为，涉案房屋买卖合同已于一审庭审中解除。涉案房屋买卖合同约定税费由潘秀成、李侠承担，因潘秀成、李侠未及时缴纳有关税款，导致涉案房屋未能在2019年10月30日之前过户，王升、刘颖急于取得房款的合同目的不能实现。王升、刘颖有权解除合同，但应当将解除合同的意思表示通知合同相对方，合同自通知到达对方时解除。王升主张在其退还2万元定金时涉案房屋买卖合同已经解除，对此本院认为，王升退还定金的对象是介绍人***，而非合同相对方潘秀成、李侠，且在王升退还定金之前，潘秀成、李侠已将涉案房款95万元汇入监管账户，王升退还定金的行为，无法直接解释为通知潘秀成方解除合同，对于王升的该项主张，本院不予支持。王升一方在一审庭审中才明确通知潘秀成方解除合同，故本院认定涉案房屋买卖合同于本案一审庭审中解除。关于争议焦点三，本院认为，潘秀成、李侠未按照合同约定及时缴纳税款，导致王升、刘颖不能按约定的时间取得95万元房款，潘秀成、李侠构成违约；王升、刘颖未将解除合同的意思表示尽早通知对方，导致对方为购置涉案房屋所借的银行贷款不能及时处理，且王升、刘颖在合同解除之前就对涉案房屋进行装修，王升、刘颖亦构成违约。关于双方各自的违约责任，涉案合同中对于违约责任约定：“如甲方违约，按定金双倍赔付给乙方；如乙方违约，甲方所收定金不退……因乙方原因逾期支付首付款，每逾期一天按逾期应缴款额的5‰向甲方支付逾期违约金。因甲方原因逾期交付房屋，每逾期一天按已付房款5‰向乙方支付逾期违约金。”据此，双方各自违约责任的计算标准相同，一审法院认为双方的违约责任互相冲抵，违约金互不计付并无不当。综上，上诉人潘秀成、李侠与上诉人王升、刘颖的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人潘秀成、李侠交纳的二审案件受理费13300元，由上诉人潘秀成、李侠负担；上诉人王升、刘颖交纳的二审案件受理费5575元，由上诉人王升、刘颖负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 梁新星审 判 员 马玉宝二〇二〇年八月二十八日法官助理 钟 岩书 记 员 余宛蓉