安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2360号上诉人（原审原告）：潘阿根，男，1953年12月12日出生，汉族，现住安徽省芜湖市鸠江区。上诉人（原审原告）：李巧云，女，1963年11月21日出生，汉族，现住安徽省芜湖市鸠江区。被上诉人（原审被告）：芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区电子产业园综合楼5008室，统一社会信用代码91340207978709923。法定代表人：袁启明，该公司董事长。委托诉讼代理人：何鑫，该公司员工。上诉人潘阿根、李巧云因与被上诉人芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司（以下简称国购公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘阿根、李巧云共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持潘阿根、李巧云的一审全部诉请，本案诉讼费用由国购公司承担。事实和理由：1.潘阿根、李巧云以一半现金一半刷卡支付的方式实际向国购公司交付66万元购房款，国购公司一直未开具全额发票，后经潘阿根、李巧云催要，才开具案涉购房发票，潘阿根、李巧云对该发票金额持有异议。潘阿根、李巧云与芜湖卓远房地产营销策划有限公司无任何法律关系。国购公司擅自将案涉房屋出租给他人，构成违约。2.对于2019年4月9日的入伙协议上所载的违约金，潘阿根、李巧云并未收到。国购公司辩称，国购公司仅收取了案涉购房款588674元，一审认定的违约金符合合同约定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回潘阿根、李巧云的上诉请求，维持原判。潘阿根、李巧云向一审法院起诉请求：1.判令解除潘阿根、李巧云与国购公司签订的《商品房买卖合同》;2.判令国购公司立即返还潘阿根、李巧云支付的购房款660000元并按合同第八条约定支付违约金58212元（自2018年12月31日至2020年6月按已付房款0.49%利率计算）；3.判令国购公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月20日,潘阿根、李巧云和国购公司签订了《商品房买卖合同》一份,约定潘阿根、李巧云购买国购公司开发建设的芜湖国购汽贸物流园A区33#楼XX室,建筑面积100.96平方米,单价5827.3元/平方米,合同总价为588324元,支付方式为合同签订当日一次性支付；交房时间为2018年12月31日前；合同第七条关于逾期交房规定为，若国购公司逾期交房，潘阿根、李巧云应进行催告，自催告通知发出之日起90日后，潘阿根、李巧云有权解除合同，国购公司应当自潘阿根、李巧云解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按潘阿根、李巧云累计已付款的0.5%支付违约金等；合同第八条关于因规划变更导致潘阿根、李巧云要求解除合同的规定为，国购公司需在潘阿根、李巧云提出退房要求之日起30日内退还全部已付款，并按已付房款的4.9%利率支付利息。合同签订前及签订当日,潘阿根、李巧云在国购公司售房处按工作人员要求陆续支付购房款660000元。芜湖卓远房地产营销策划有限公司于2017年7月20日向潘阿根、李巧云出具金额为71676元的收据一张；国购公司于2020年4月13日向潘阿根、李巧云出具金额为588674元的购房税务发票一张。一审另查明，2019年4月9日，潘阿根在国购公司提供的《入伙协议书》上签名。《入伙协议书》内容为通知业主所购房屋已具备接收入伙条件，按约定自交付之日起，则视为已将上述房屋及其相关设施正式交付业主。同日，国购公司就逾期交房违约金（2647元）及房屋实测面积与预测面积的差额款（350元）与潘阿根进行了结算，潘阿根在结算单上签名确认并领取了结算款。国购公司与芜湖卓远房地产营销策划有限公司（以下简称卓远公司）之间系合作关系。案涉房屋由卓远公司对外出租。一审认为，潘阿根、李巧云与国购公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。潘阿根、李巧云诉称国购公司至今未按约交付房屋，国购公司虽以潘阿根、李巧云签字的《入伙协议》对此予以抗辩，但国购公司并未提供潘阿根、李巧云与芜湖卓远房地产营销策划有限公司签订的托管协议。国购公司在不能提供潘阿根、李巧云与卓远公司签订的托管协议的情况下以要求潘阿根、李巧云在《入伙协议书》上签名的方式代替履行向潘阿根、李巧云交房的义务显然没有合同和法律依据。对潘阿根、李巧云诉称的国购公司并未将案涉房屋交付潘阿根、李巧云的事实应予采信。因国购公司未按约向潘阿根、李巧云履行交房义务，双方约定的合同解除条件已成就，潘阿根、李巧云诉请判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，合法、有据，应予支持。国购公司关于潘阿根、李巧云提出解除合同已超出一年除斥期间的答辩意见没有法律依据，该院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。国购公司未按约交付房屋是案涉《商品房买卖合同》解除的原因，潘阿根、李巧云有权要求国购公司在解除合同后返还购房款并依约支付违约金。潘阿根、李巧云诉请国购公司返还购房款660000元，但国购公司出具给潘阿根、李巧云的购房款收据金额为588674元，差额部分71676元由卓远公司收取，故国购公司应返还潘阿根、李巧云购房款588674元，对潘阿根、李巧云诉讼请求中超出部分，不予支持。潘阿根、李巧云要求国购公司按《商品房买卖合同》第八条约定支付违约金不符合合同约定，该院不予支持。鉴于2019年4月9日，潘阿根与国购公司就逾期交房违约金（2647元）及房屋实测面积与预测面积的差额款（350元）进行了结算，潘阿根、李巧云潘阿根在结算单上签名确认并领取了结算款，国购公司支付潘阿根、李巧云逾期交房违约金应自2019年4月10日起开始计算。现潘阿根、李巧云要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，根据该合同第七条的约定，因逾期交房导致合同解除的，国购公司应支付潘阿根、李巧云解除合同违约金为2943.37元（588674元×0.5%），对潘阿根、李巧云诉讼请求中超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除潘阿根、李巧云与芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还潘阿根、李巧云购房款588674元，并支付违约金2943.37元。三、驳回潘阿根、李巧云的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费5491元，由潘阿根、李巧云共同负担968元，芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司负担4523元。本案二审中，国购公司未向本院提交新的证据。潘阿根、李巧云向案涉房价计算明细一份，证明案涉房价为66万元。国购公司对该证据不予认可。因该明细无国购公司签字或盖章，故本院对该证据真实性不予认可。本院二审查明：潘阿根、李巧云于2017年6月17日、6月28日前往国购公司售楼部缴纳1000元、49000元，合计50000元，该款项刷卡明细显示商户名称为案外第三方主体。案涉合同签订日2017年7月20日，潘阿根、李巧云于售楼部刷卡支付588324元，刷卡明细显示商户名称为“国购芜湖分公司”。当日，潘阿根、李巧云另支付21676元。其他事实同一审一致，本院对其予以确认。一审庭审中，在回答一审法院询问“超出房价的几万元有无告诉原告是其他费用，并不是购房款”时，国购公司称“卓远当时说是团购费，就是交了该笔钱，合同单价可以便宜”。一审法院（2020）皖0207民初1987号生效民事判决审理查明国购公司以运营费的名义通过卓远公司收取购房定金62970元。该判决认定国购公司向购房人返还包括上述款项在内的全部购房款。其他事实同一审查明一致，本院对其予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为一审认定的返还购房款金额及其违约金有无事实和法律依据。对于购房款金额，潘阿根、李巧云主张其交付的66万元均为购房款，国购公司主张购房款金额仅为合同载明的价款加上面积差额，即一审认定的588674元，另71676元系由卓远公司收取的“团购费”和“号头费”。上述66万元均由潘阿根、李巧云在国购公司案涉售楼部支付，虽诉争的71676元由卓远公司开具收据，但在案证据并未显示国购公司就潘阿根、李巧云在其售楼部支付的该款项明确说明非案涉购房款。国购公司主张诉争71676元系“团购费”，但并未举证证明其就案涉房产给予了潘阿根、李巧云超出上述所谓“团购费”的优惠。且生效判决显示国购公司在另案销售过程中确由存在通过卓远公司收取超出合同约定价款的“运营费”。故潘阿根、李巧云就购房款金额的上述主张符合优势证据原则，一审对此认定有误，本院予以更正，即国购公司应当返还的购房款总金额为66万元。对于违约金，潘阿根、李巧云在一审、二审中主张适用的违约金条款分别为案涉合同第八条、第十二条，该条约定的系双方当事人就规划调整导致的合同解除和拒不提交办理产权证所需资料情况下违约金的计算方式。一审对于违约金条款的适用符合双方解除合同的实际情况，即国购公司逾期交房。违约金的金额应为3300元（66万元*0.5%）。综上所述，潘阿根、李巧云的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初3382号民事判决第一项：“解除潘阿根、李巧云与芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》”；二、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初3382号民事判决第三项；三、变更安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初3382号民事判决第二项为：被上诉人芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人潘阿根、李巧云返还购房款66万元，并支付违约金3300元；四、驳回上诉人潘阿根、李巧云的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5491元，由上诉人潘阿根、李巧云负担491元，被上诉人芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司负担5000元；二审案件受理费2832元，由上诉人潘阿根、李巧云负担1232元，由被上诉人芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司负担1600元。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年八月二十八日书记员  章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。