贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5854号上诉人（原审原告）：翁晓芳，女，汉族，1977年8月10日出生，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：辜星健，男，1979年3月16日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：贵州广大城投建设投资有限公司，住所地：贵州省清镇市栗山路53号，统一社会信用代码：915200000570670898。法定代表人：喻建华。委托诉讼代理人：周兆一，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。上诉人翁晓芳因与被上诉人贵州广大城投建设投资有限公司（以下简称：广大城投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院作出的（2020）黔0181民初848号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求为：1、撤销原判，改判被上诉人退还多收取的92893元房款；2、若被上诉人拒不退还，请求判决被上诉人承担逾期交房责任，解除合同。若同意退还，请法院判令被上诉人依法变更第二十二条关于产权交付的规定，按月兑现第十三条关于逾期交房的违约金，以便抵除房租损失。3.本案诉讼费用由被上诉人承担。理由是，被上诉人未取得预售许可证即对外发布商品房预售广告属于违法行为，并且其存在虚假宣传、临时涨价，拒不按交易习惯兑现承诺价格的欺诈行为，严重侵害上诉人的合法权益，现上诉人要求被上诉人退还其因欺诈行为多收取的房款。另外，被上诉人存在迟延交房的违约情形，合同约定其交房日期为2019年9月26日，至今已经超过7个月，符合商品房买卖合同第十三条第二款“逾期超过90日有权退房”的规定。若被上诉人拒绝退还该欺诈行为多收取的房款，上诉人要求依约解除合同。再者，被上诉人提供的合同显失公平，因为商品房买卖合同第二十二条关于出卖人逾期办证违约金的约定显著过低，并且该条文中并未约定买方可以就此退房的权利，故合同条款违法违规、显失公平，请法院依法纠正。综上，请求法院依法判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人广大城投公司答辩称，原审认定事实清楚，合同及合同签订单是有效的，是双方真实意思表示。对方提供的文件显示是b9、c10栋，并不是我方的房屋，对方的第二项诉请是新的诉请，应当另案处理。原审原告翁晓芳的诉讼请求为：1、判令被告依据与原告签订的《商品房买卖合同》第二十六条及相关法律法规的规定，退还宣传与实际签订合同的差价给原告，计92893元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。原审经审理查明，2017年7月14日，贵州省公安厅机关工会向“厅属各基层工会”作出黔公工字［2017］8号《关于组织厅机关民警职工参加广大城商品房二期团购相关事宜的通知》，以位于观山湖区的广大城价位与配套设施较优为由，告知广大城二期部分楼盘向厅机关民警职工团购开放；广大城北区“耀境”组团样板房将于7月15日至23日向公安厅客户开放，请有购房意愿民警职工前往考察。在此文件中，贵州省公安厅机关工会还对该商品房的房开商背景、交通配套、公园体育设施、教育配套、购物场所、团购优惠等予以说明。其中团购优惠的说明内容为：“根据房屋朝向、楼层等因素，该楼盘价格为一楼一价。相应优惠加收查阅附件。具体价格以房开商确定为准”。此文件附件即广大城投公司的宣传图册中表明“现在每套房的具体价格还未出来，但是针对与大客户我们给到的优惠肯定是耀境最便宜的，二期市场折后价将在4300、4500起，但是大客户我们将会给到低于市场价最大的优惠，预计应该在3500-4000，根据户型、楼层不同来定价（之前一期剩余最便宜折后也要4300多）”。2018年3月25日，翁晓芳在《[广大城投]合同签订单》签字，确认房屋基本情况30A6-8-803，建筑面积107.02平方米，套内面积83.72平方米，原总价528548元，成交总价492078元，建面单价4598元，套内面积单价5877.66元，折扣说明原总价×0.95×0.98；定金10000元，首期92078元（2018年3月25日缴交），贷款390000元。同日，广大城投公司（出卖人）与翁晓芳（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定翁晓芳购买广大城投公司开发的清镇市金清大道中段广大丽城项目（30号地块A、B、C组团）6号楼（A6）1单元8层3号房（合同约定建筑面积107.02平方米，套内建筑面积83.72平方米）；该商品房按照套内建筑面积计算，单价为5877.66平方米，总价款492078元；翁晓芳采取银行按揭方式付款，即于本合同签订之日交付首期房款102078元，余款390000元以银行按揭支付；广大城投公司应当在2019年9月26日前向翁晓芳交付该商品房；商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，广大城投公司违反的，应当承担违约责任。后广大城投公司与翁晓芳就上述商品房办理了商品房预售合同备案登记。现翁晓芳以《商品房买卖合同》约定价格高于其承诺价格，构成违约为由，诉至法院。原审认为，翁晓芳与广大城投公司就案涉房屋价格，在房屋买卖成交前虽存在差异，但通过签署《[广大城投]合同签订单》的方式，已实际达成一致意见，即建筑面积单价4598元/平方米，成交总价492078元。双方亦已依据该一致意见，实际签订了正式的《商品房买卖合同》，并就案涉房屋，依据该《商品房买卖合同》约定内容，办理了商品房预售合同备案登记。据此，该《商品房买卖合同》可以确认系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应系合法有效合同。双方均应依据此《商品房买卖合同》履行约定义务。从案涉《商品房买卖合同》的具体约定事项看，该合同虽然存在“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，广大城投公司违反的，应当承担违约责任”的合同约定，但是，一方面贵州省公安厅机关工会黔公工字[2017]8号《关于组织厅机关民警职工参加广大城商品房二期团购相关事宜的通知》中，已明确告知“根据房屋朝向、楼层等因素，该楼盘价格为一楼一价。相应优惠加收查阅附件。具体价格以房开商确定为准”、而且是“预计应该在3500-4000”，其并不构成一个具体明确的价格承诺。另一方面从该合同约定事项可以看出，此约定仅是针对“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺”方才适用，其适用范围并不包含对房价的说明方面。综上，翁晓芳要求广大城投公司退还《商品房买卖合同》约定价格与宣传价格的差价的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持，予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：驳回原告翁晓芳的诉讼请求。案件受理费2122元，减半收取1061元，由原告翁晓芳承担。二审中，上诉人申请证人熊某、丰某出庭作证，拟证明其与上诉人属案涉项目商品房同批团购业主，其购买案涉项目Ａ5栋的商品房房价为3000多元／㎡，与被上诉人团购活动的宣传价格相差不大，而上诉人购买的Ａ6栋的商品房价格（4598元／㎡）却与宣传价格存在较大差距。被上诉人公司辩称，因为楼栋不同，上诉人购买的Ａ6栋的房屋位置更好，所以价格稍贵些，而且其宣传的仅针对二期房屋。其他事实与一审查明事实一致。本案事实，有《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、贵州省公安厅直属机关工会委员会黔公工字［2017］8号、9号文件、《［广大城投］合同签订单》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵守合同约定，全面履行各自义务。本案中，上诉人翁晓芳与被上诉人广大城投公司就案涉房屋成交价格虽与成交前团购方案宣传价格有一定差异，但通过上诉人与被上诉人签订的《[广大城投]合同签订单》、《商品房买卖合同》以及正式的《商品房买卖合同》等内容可以看出，上诉人与被上诉人就案涉房屋价格（即建筑面积单价4598元/平方米，成交总价492078元）已进行过反复确认，并且双方还就《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同备案登记。由此可以认定，案涉《商品房买卖合同》系上诉人与被上诉人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按照合同约定履行各自义务。对于上诉人诉称被上诉人未取得预售许可证即对外发布商品房预售广告属违法，且存在虚假宣传、临时涨价的欺诈行为等问题。本院认为，《房地产广告发布规定》第五条第四项中虽规定“房开商预售房地产，在未取得该项目预售许可证之前不得发布广告”，但是，该规定属行政管理性规定而非法律强制性规定，因此被上诉人公司在取得预售许可证之前对外公布案涉项目预售广告虽有不当，但其也是在取得预售许可证之后才与购房业主签约交易，因此，从交易流程上，被上诉人公司并未侵害业主的合法权益。故上诉人的该上诉主张与本案主要争议事实无关，本院不予采纳。另外，被上诉人公司是否存在虚假宣传，是否构成欺诈？本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，因此，开发商的预售宣传广告通常情况下属于要约邀请，并不具有要约性质，对出卖人不具有合同上的约束力，而只有在“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”才视为要约。就此，结合本案被上诉人公司发布的《公安厅---广大城投团购方案》中关于房屋价格宣传内容“现在每套房的具体价格还未出来……二期市场折后价将在4300、4500起，但是大客户我们将给到低于市场价最大的优惠，预计应该在3500-4000，根据户型、楼层不同来定价。（之前一期剩余最便宜折后也要4300多）”可以看出，案涉房屋价格当时并未确定，3500-4000元仅是一个预估值，具体价格要根据户型、楼层不同来定价。除此之外，贵州省公安厅机关工会黔公工字[2017]8号《关于组织厅机关民警职工参加广大城商品房二期团购相关事宜的通知》第六条有关团购优惠的介绍中，已经明确告知相关业主“根据房屋朝向、楼层等因素，该楼盘价格为一楼一价。相应优惠介绍查阅附件。具体价格以房开商确定为准”，因此，上述3500-4000元仅是享受优惠政策后的一个参考值，并不能视为一个明确具体的价格承诺，因此不可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。上诉人翁晓芳与被上诉人广大城投公司签订《商品房买卖合同》后，上诉人翁晓芳亦按照合同约定的建筑面积单价4598元/㎡，成交总价492078元的价格向被上诉人公司缴纳了购房款，上诉人翁晓芳自愿履行合同约定的付款义务，显然系对案涉房屋价格的认可。另外，上诉人翁晓芳从签约之日起即知道该案涉房屋最终确定价格与宣传价格存在差异，而其仍然与被上诉人公司签署《商品房买卖合同》，上诉人作为完全民事行为能力人，对于签约、履约、付款等民事行为应当具备充分的认知能力，故对于上诉人诉称的被上诉人公司对其实施价格欺诈等上诉主张，有悖常理，本院不予采纳。另外，对于上诉人主张被上诉人公司逾期交房，应按照《商品房买卖合同》约定承担逾期交房违约金等上诉请求，系二审新增主张，不属于本案审理范围。综上所述，上诉人翁晓芳与被上诉人广大城投公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自义务。上诉人提供的证人证明的内容仅为证人与广大城投公司之间的合同约定，对广大城投公司不具有约束力。根据合同相对性原则，翁晓芳应当履行与广大城投公司之间《商品房买卖合同》约定的内容，其要求广大城投公司退还合同价款与宣传价格的差价无事实依据和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2122元，由上诉人翁晓芳负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十七日书记员 唐正艳