云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初3862号原告：张利人，男。被告：张亚琴，女。第三人：徐世祥，男。原告张利人与被告张亚琴、第三人徐世祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用普通程序独任制于于2020年7月1日、2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告张利人、被告张亚琴到庭参加了诉讼，第三人徐世祥经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退所占用的房屋（每年租金38060元）；3、判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年1月1日从徐世祥处租赁位于昆明市x小区x栋102号房屋作商铺及住房使用。后经过徐世祥同意，原告将其中一间商铺转租给被告使用。原、被告于2019年1月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告自愿将座落于昆明市x小区x栋102号右边一间18平方米房屋出租给被告作经营服装用途，租赁期限从2019年1月1日起至2021年12月31日止。租金支付方式为每年付一次，由被告直接付给原告。根据合同第三条第3款，被告应当于2019年11月30日前一次性支付41866元作为2020年的租金。然而，被告只是向原告支付了四个月的房租就没有再支付。原告一直帮被告垫付着租金以及各种水电、物业费，原告多次向被告催讨，被告以各种理由拒绝支付。原告认为被告拒不按照合同约定支付租金行为已经构成违约，原告有权要求解除房屋租赁合同，并且要求被告立即腾退房屋，故原告诉至法院。被告张亚琴答辩称：第一、原告承租了第三人徐世祥的房子后转租给被告，被告和原告存在转让关系，原告是二房东，原告要求被告腾房的诉讼请求应该由房东来主张。被告承租涉案房屋九年了，如果房东觉得被告不是一个合法承租人的话，可以跟被告协商处理。第二、2019年之前原、被告之间没有签订合同，被告每次都是按照原告要求的数额通过微信或支付宝把房租转账给原告，如果被告欠付原告房租的话租赁关系也不会维持到现在，原告应该提交证据证明被告在2019年之前没有付清房租。第三、原告陈述的水电费和物管费跟被告没有关系，因为合同里没有约定，且原、被告租的房子水表和电表是合在一起的，原告从被告缴纳的2000元押金里扣除，被告也没看到交费的发票，无法自己进行缴纳。第四、被告欠原告的租金还没付完，因为原、被告口头约定是三个月一付，2020年前半年的房租被告已经交了，后两个季度的房租被告还没有支付，如果原告不同意三个月一付的话就不会收取被告已经转给他的房租。第五、被告愿意调解，将剩余两个季度的房租一次性向原告支付，2021年的房租于2020年年底支付给原告，其他事项按照合同约定履行。第三人徐世祥未到庭进行陈述。本院当庭拨打第三人徐世祥的电话，第三人徐世祥陈述：昆明市x小区x栋1单元102号房屋是徐世祥单独所有的，徐世祥不知道龙华路x号和x小区x栋1单元102号房屋是否是同一个。徐世祥同意原告张利人将房屋转租给被告张亚琴，建议诉讼费一人一半，被告把剩余的房租交完后继续经营。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，本院对原告提交的证据认证如下：证据1《房屋租赁合同》与原件核对一致，且被告认可其真实性，本院予以确认；证据2《房屋租赁合同》系复印件，但与被告及第三人陈述相印证，本院予以确认；证据3微信转账及微信聊天记录，因被告认可，本院予以确认。被告为了证明自己的答辩意见向本院提交了证据，经审查，本院对被告提交的证据认证如下：《收条》载明收款人为鲁蓉楠，无法核对与本案涉案铺面的关系，本院不予确认其关联性。本院依职权调取了涉案房屋的《房屋信息查询摘抄表》，原、被告予以认可，本院据此确认涉案房屋所有权人为本案第三人徐世祥。经审理，本院确认本案法律事实如下：第三人徐世祥为本案昆明市x小区x幢1单元102号房屋的所有权人。2014年1月1日，原告张利人与第三人徐世祥签订《房屋租赁合同》，约定“第三人徐世祥将位于昆明市x小区x栋102号房屋共2间铺面及1间住房面积共计96平方米租赁给原告张利人使用，租赁期间自2014年1月1日至2021年12月31日。第三人徐世祥同意原告在合同租赁期内对该铺面及住房拥有分租和转让的权利，并对分租方有清退的权利和追收租金及起诉的权利，并有制定分租租金的权利。第一年租金51900元，第二年租金56200元，第三年租金60500元……第八年租金81200元，租金一年一次交清，以后每年交租金时间为每年的12月1日至12月31日之前”等内容。2019年，原告张利人与被告张亚琴签订《房屋租赁合同》，约定“原告将坐落于昆明市盘龙区x路118号右边一间18㎡房屋出租给被告用于经营服装，租赁期间自2019年1月1日至2021年12月31日。2019年租金支付方式为年租金38060元，签订合同时被告先支付一年的租金给原告。2019年11月30日前，届时被告应支付原告2020年的租金41866元，2021年租金为43959元。若被告拖欠租金超过7日，则原告有权收回房屋，且对室内物品可不负任何责任，造成丢失或损坏由被告自行负责，被告同时另须向原告支付所欠租金一倍的违约金。租期内该房的水、电、天然气、有线电视、物业管理费及相关费用由被告自己承担。押金为3500元。”等内容。原被告签订以上《房屋租赁合同》后，被告向原告缴纳了第一年租金38060元，未按时在2019年11月30日前向原告缴纳第二年的租金，直至2019年12月26日向原告交纳租金13955元，2020年5月21日向原告交纳租金13955元。另，原被告均认可昆明市x小区x栋102号房屋位于昆明市盘龙区龙华路x号。本院认为，关于原告主张解除原、被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且原出租人徐世祥同意原告在合同租赁期内进行转租，故原、被告之间的租赁合同合法有效。《房屋租赁合同》明确约定2019年11月30日前被告应向原告支付2020年的租金41866元，被告未按照合同约定足额支付2020年租金，原告于2020年3月20日通过微信向被告催要，并要求被告在3月份之内付清全部租金，被告逾期仍未支付，故本院认为原告有权依法解除合同。关于原告主张被告腾还房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定被告拖欠租金超过7日，原告有权收回房屋，且租赁合同解除后被告张亚琴占用涉案房屋已不再具有合法依据，故本院认为原告有权要求被告张亚琴恢复原状，腾还从原告处租赁的房屋，即位于昆明市盘龙区x小区x栋102号右边一间房屋）（约18㎡）。关于被告称原告不是房主无权要求腾退房屋的答辩意见，原告与第三人签订的《房屋租赁合同》明确约定原告张利人对分租方有清退的权利，故本院对被告的此项答辩意见不予采信。关于被告称原、被告口头约定租金是三个月一付的答辩意见，因被告未提交证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张利人与被告张亚琴签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告张亚琴于本判决生效之日起十五日内腾还原告张利人位于昆明市x小区x幢1单元102号右边一间房屋（约18㎡）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，由被告张亚琴负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员  起瑞遥二〇二〇年八月二十四日书记员  杨森艳