江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初7791号 原告：南京均苗工贸实业有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道珠泉路11号。 法定代表人：陈丁凤，总经理。 委托诉讼代理人：张涛，江苏亿诚律师事务所律师。 被告：南京学才塑料制品销售中心，住所地在南京市浦口区江请街道巩固村郑所组。 投资人：张学才，经理。 委托诉讼代理人：刘开梅，女，1977年9月6日生，汉族，住南京市浦口区。 原告南京均苗工贸实业有限公司（以下简称均苗公司）与被告南京学才塑料制品销售中心（以下简称学才销售中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告均苗公司的委托诉讼代理人张涛，被告学才销售中心委托诉讼代理人刘开梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告均苗公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的房租446500元、电费18414元、逾期房租违约金379156.25元（暂计算至2019年5月30日）及按照年租金日万分之五继续计算至付清之日止；2、判令被告承担本案诉讼费用，事实及理由：2013年4月30日，原、被告就原告位于浦口区平方米的厂房租赁进行了友好协商。同日，双方就厂房租赁的期限、价格、支付方式、水电费及违约责任等事宜达成一致并签订了《厂房租赁合同》，合同同时约定了被告的优先承租权。被告在持续租赁涉案厂房期间，虽经原告催交，仍多次拖欠厂房租金和水电费。2016年12月，经被告所请，原告将被告退租后的一半厂房转租给第三方。2018年10月10日，因涉案厂房将拆迁，原告依合同约定向被告发出通知：要求终止双方的租赁关系，被告交清水电等相关费用，租金计算至2018年9月30日并应在2018年10月31日前腾出涉案厂房。后被告在未交清租金的情况下拖延到2018年12月初方才全部撤场。经核算，被告租赁期间共拖欠原告租金446500元及18414元电费。为维护企业自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告学才销售中心辩称，对租赁事实无异议。2013年4月30日签订合同后，约有一年多时间厂房没有清空，被告入住但因受影响不能正常生产，只能按总房租30%支付房屋租金。 经审理查明，2013年4月30日，均苗公司（甲方）、学才销售中心（乙方）签订《厂房租赁合同》,约定：经甲乙双方协商一致，甲方将合法拥有的标准工业厂房出租给乙方经营使用。现就厂房租赁有关事宜，甲乙双方达成以下协议。一、厂房概况：甲方所出租的厂房位于浦口区，经甲乙双方确认厂房为1100平方米。二、租赁期限及价格：1、乙方租赁期从2013年5月1日至2014年4月30日止（租期壹年）。2、厂房租金按每月10元／平方米计算，合计租金计人民币壹拾叁万贰仟元（另：乙方每月支付物业管理费伍佰元）。三、租金支付方式：应本着先付租金后使用的原则，乙方每半年首月向甲方支付租金。若不能按时支付租金，视为违约，每逾期一天按年租金总额的3%罚款。房租发票税税金由乙方承担。四、其他费用：在租赁期间内，乙方在经营活动中所产生的税金、水电费、通讯费等全部费用均由乙方自理。五、有关约定……5、租期届满后，乙方要求续租，应在租期届满30天前通知甲方，在同等条件下乙方具有优先承租权，双方重新签订租赁合同。（如该厂房遇有拆迁乙方应无条件服从甲方安排）。 2018年10月10日，均苗公司向学才销售中心发出“通知”，载明：兹因江北新区快速发展和我司提档升级之需要，将新建研发中心项目，对原有厂房全部拆除。因而本公司与承租人终止厂房租赁关系，并请承租人务必在近期内结清租金（多退少补），交清水电费及相关费用，房屋租金计算至2018年9月30日。承租人须在2018年10月31日前腾出房屋（含场地），做到人走物清，搞好环境卫生。否则，对拖延搬迁、遗留废旧物品、造成环境脏乱差或污染的将进行罚款。 庭审中，原告主张2016年12月，因被告所请，其将被告退租后的一半厂房转租给第三方，故被告应支付原告2013年5月至2018年9月30日期间租金为599500元（10元×1100平方米×41个月+10元×550平方米×21个月），被告已支付租金153000元，故还需支付房屋租金446500元（599500元-153000元）。被告陈述其租赁涉案房屋用于生产经营，合同签订后几日内进入涉案房屋，后于2018年10月搬离。其已支付原告的房屋租金超出原告陈述的153000元，有转账记录为证。原告提交2018年11月8日、2018年12月3日收款收据，证明被告应支付水电费20414元，因被告已支付2000元，故主张被告支付18414元。被告对收款收据真实性不予认可，并陈述对2017年至2018年部分认可。 上述事实，有原告提交的土地使用证、厂房租赁合同、解除租赁合同通知、房租清单、违约金计算清单、水电费收据、微信聊天记录、电话清单、电话录音记录，被告提交的证人证言、已付房屋租金清单、转账记录及原、被告的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，均苗公司与学才销售中心签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。 关于均苗公司诉请：判令被告支付拖欠的房租446500元。本院认为，被告庭审中陈述其于合同签订后几日内进入涉案房屋，2018年10月搬离，原、被告在合同中约定，租金按每月10元/平方米计算，因原告认可2016年12月因被告所请将被告退租后的一半厂房转租给第三方，故被告应支付原告2013年5月至2018年9月30日期间租金为599500元（10元×1100平方米×41个月+10元×550平方米×21个月），被告已支付租金153000元，故还需支付房屋租金446500元（599500元-153000元），被告陈述其通过转账方式向原告支付租金，对此原告不予认可，且双方在《厂房租赁合同》约定：乙方每半年首月向甲方支付租金，因被告提交的转账记录不符合双方约定的租金支付形式，故对被告该主张，本院不予采信。关于原告主张被告支付电费18414元。本院认为，原告提交水电费收据证明该主张，被告对此不予认可，但未提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果，故对原告该诉请，本院予以支持。关于逾期房租违约金379156.25元。本院认为，均苗公司与学才销售中心在《厂房租赁合同》中约定，若不能按时支付租金，视为违约，每逾期一天按年租金总额的3%罚款。由庭审查明事实，学才销售中心存在拖欠房屋租金的行为，其行为构成违约，按照合同约定应支付违约金。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，故本院酌情调整违约金为100000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、南京学才塑料制品销售中心于本判决生效之日起十日内支付南京均苗工贸有限公司房屋租金446500元、水电费18414元、违约金100000元，合计人民币564914元。 二、驳回南京均苗工贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12240元，减半收取6120元，由南京均苗工贸有限公司负担2024元，南京学才塑料制品销售中心负担4096元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费12240元。 审判员  林咏梅 二〇二〇年八月十九日 书记员  王 君