广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3934号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘伟铭，男，1989年6月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区************。委托诉讼代理人：徐梅，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生宏景公司）因与被上诉人潘伟铭商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初8362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。合生宏景公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判合生宏景公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，违约金金额不应当超过已付购房款5%的上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。事实与理由：一、一审法院针对逾期办证事实认定错误。1.潘伟铭阻扰合生宏景公司积极推进办证事宜，是造成逾期办证的原因之一。针对潘伟铭原因造成的逾期办证期间，合生宏景公司应当予以免责，免责期限为2019年1月4日至规划验收通过为止。2.政府变更验收条件导致合生宏景公司需变更规划验收条件，但政府在办理规划变更过程中却又违法增设规划变更许可条件要求三分之二业主签字同意程序，业主为了追逐违约金而不予配合签字致使无法验收，因政府原因导致延期办证、延期交楼等期间责任应予以免除。3.合生宏景公司一直积极推动规划验收流程，分别在2018年11月、2019年6月、2019年11月三次启动规划变更程序，但小区业主却以规划之外的额外要求阻扰进程推动，不予配合并有意阻扰规划变更进程，业主故意阻扰导致逾期办证、逾期交楼的期间责任应予以免除。4.新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致合生宏景公司因不可抗力而无法继续规划验收进程，疫情期间应予以免责。5.一审法院没有查明本案是因为政府原因及小区业主不予配合导致，错误判决合生宏景公司应对此承担违约责任，并超越双方合同约定的违约金标准进行裁判，严重损害合生宏景公司的利益。6.一审法院一方面认可合同关于违约金条款合法有效，另一方面又违反合同约定进行调整违约责任的承担，无事实依据及法律依据。潘伟铭答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。一、逾期办证系合生宏景公司设计缺陷所致，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，合生宏景公司以莫须有理由对业主进行诸多恶意揣测并要求免除2019年1月4日起至规划验收通过之日止的违约责任无法律依据。合生宏景公司以潘伟铭已经占有并使用涉案房屋5年多，是在高额违约金“刺激”下维权的说法完全没有依据。潘伟铭原定待涉案房屋取得不动产权证书后适时出售为潘伟铭在东区购置学区房筹措资金，潘伟铭等待至合同约定的办证最后期限即2016年7月6日仍未收到任何办证消息。考虑到追讨成本不低且消耗大量时间精力，潘伟铭选择继续等待。2018年5月潘伟铭入住该房屋，入住近一年后，合生宏景公司仍未告知房产证逾期办理的原因及相关情况，且合生宏景公司早已从其注册地址搬走。2019年3月潘伟铭咨询办证事宜，员工也劝告不需对此抱有希望。于是潘伟铭于2019年3月29日起诉要求合生宏景公司履行合同义务，并承担违约责任。合生宏景公司逾期办证严重影响了潘伟铭对涉案房屋所享有的物权权益。在本案一审第一次开庭中，潘伟铭才知晓合生宏景公司所称的维权行为，潘伟铭从未参与，故捏造事实并以此作为“利益冲突”理由免除其违约责任是毫无依据的。2019年11月15日，在本案一审第二次庭审中，潘伟铭才知悉合生宏景公司在明知“房屋有可能逾期甚至无法办理房产证”的情况下，依然选择隐瞒事实通知潘伟铭办理收楼手续，合生宏景公司为了追求利润不惜恶意违约。逾期办证完全系合生宏景公司的单方责任，其关于免责的上述事实和理由根本不成立。二、合生宏景公司以疫情为由，免除其2020年1月23日开始计算至新型冠状病毒肺炎疫情消除为止的违约责任是对不可抗力的滥用。根据中山市政府发布的相关政策，早在2020年2月19日全市就已经全面复工，对工作及从事生产性活动人员出行予以保障，不能以防疫的理由加以限制。三、案涉合同有效不代表法院不能以显失公平对违约责任进行调整。首先案涉合同系合生宏景公司提供的格式合同，其利用优势地位在主合同中约定的违约责任并不对等；其次双方在补充协议第4条虽然约定：双方违约产生的利息、赔偿款及违约金数额最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。但在第7条中约定：因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的出卖人有权单方解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。合生宏景公司通过补充协议中“但书”的方式使得买受人违约责任的上限突破了总房价的5%。从一审查明的事实来看，合生宏景公司逾期办证时间较长，截至二审庭审已超四年。如果按照合同约定的逾期办证违约金的计算方法，达到上限后，合生宏景公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法敦促合生宏景公司履行义务。因此，在合生宏景公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的潘伟铭以约定违约金过低为由，要求将逾期办证违约金的计算方法调整为以房价为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算是合法合理的。潘伟铭于2019年3月29日向一审法院起诉请求：1.合生宏景公司立即持需由其提供的资料，到产权登记机关办理位于中山市火炬开发区*********************的权属登记；2.合生宏景公司向潘伟铭支付自2016年7月4日起至合生宏景公司将为潘伟铭办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的逾期违约金（以1220000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：2013年3月15日，潘伟铭（买受人）、合生宏景公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1220000元向出卖人购买位于中山市火炬开发区*********************，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应当在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第4条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第7条：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，潘伟铭支付了全部购房款，并于2015年1月3日收楼。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。潘伟铭与合生宏景公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:潘伟铭能否主张逾期办证违约金。合同约定：合生宏景公司应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因合生宏景公司的责任导致潘伟铭不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，合生宏景公司每年按已付房价款的1%向潘伟铭支付违约金。本案中，潘伟铭于2015年1月3日收楼，则合生宏景公司应自2015年1月3日起550日内即2016年7月6日前完成上述协助备案办证义务。合生宏景公司现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于潘伟铭等业主反对规划变更导致办证迟延。一审法院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，一审法院对于合生宏景公司此项抗辩主张不予采纳。现由于合生宏景公司原因导致潘伟铭不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。潘伟铭要求合生宏景公司将办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关办理权属登记，实际即要求合生宏景公司继续协助潘伟铭办理案涉房产的不动产权证书的义务，合理合法，一审法院予以支持。但办理权属登记备案手续，协助办证，需在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之后才能后续办理，因此，合生宏景公司应于取得该登记证后7天内为潘伟铭履行前述合同义务。关于违约金计算标准问题。合生宏景公司主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。潘伟铭请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因合生宏景公司原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年合生宏景公司按已付购房款的1%向买受人支付违约金；而潘伟铭如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定并不对等，且相差较大（按日万分之五计则年利率超过15%）。其次，双方在补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，合生宏景公司通过补充协议“但书”的方式使得潘伟铭违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，合生宏景公司逾期办证时间较长。如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，合生宏景公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进合生宏景公司履行义务，不利于潘伟铭实现其对涉案房屋所享有的物权权益，逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在合生宏景公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的潘伟铭以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算合理，但2019年8月19日中国人民银行贷款基准利率已取消，故自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于计算违约金的起止时间问题。由于合生宏景公司应于2016年7月6日前持办理权属登记相关资料到产权登记机关备案，故起止时间应为自2016年7月6日起至合生宏景公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、合生宏景公司于中山市火炬开发区*********************所在建设工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》七天内，将办理前述商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助潘伟铭办理不动产权证书；二、合生宏景公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向潘伟铭支付逾期办证违约金（以1220000元为基数，自2016年7月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至合生宏景公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果合生宏景公司未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17086元（潘伟铭已预交），由合生宏景公司负担17086元（合生宏景公司于一审判决生效之日起七日内迳行支付给潘伟铭）。二审期间，合生宏景公司向一审法院提交以下证据：1.关于案涉小区变更处理结果有关规划意见的复函；2.关于规划验收与办证事宜协调会召开公告，拟共同证明合生帝景公司在办理案涉小区竣工验收时，因业主不合理维权，导致竣工验收无法完成，所以案涉房屋无法办理权属登记是业主导致的。潘伟铭对此质证称：潘伟铭本人没有参与开发商所称的业主阻扰积极办证行为，甚至不知此事。涉案合同约定最迟办证时间为2016年7月6日之前，也就是该日期后的办证推进事宜已经违约，所以对合生宏景公司提供的证据不予确认。潘伟铭向本院提交以下证据：1.建设银行交易流水；2.出生医学证明，拟共同证明潘伟铭于2018年5月才入住案涉房屋，合生宏景公司逾期办证严重影响潘伟铭对案涉房屋所享有的物权权益。3.关于调整疫情防控措施的通告，拟证明2020年2月19日全市全面复工，合生宏景公司以疫情为由，免除其2020年1月23日开始计算至新型冠状病毒肺炎疫情消除为止的违约责任是对不可抗力的滥用。合生宏景公司对此质证称：1.对证据1的真实性、合法性确认，对关联性不确认，该证据无法证明潘伟铭入住时间，其收楼时间是经一审法院认定的2015年已经收楼，至于何时入住是潘伟铭个人自由。2.对证据2的真实性、合法性确认，对关联性不确认，与本案无关。3.对证据3的真实性、合法性确认，对关联性不确认。根据该通告，中山市在2020年2月对小区还是实施封闭式管理。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。二审查明以下事实：1.合生宏景公司提交的《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑四期业主的一封公开信》主要载明涉案小区四期的八位业主在2019年5月3日下午与合生宏景公司新来的区域总经理胡道政进行沟通的情况，并在公开信的最后呼吁“每一位业主群策群力，合力而为，共同敦促开发商在不过分损害业主权益的前提下把房产证办下来，让整个小区长治久安，和谐安宁。”2.合生宏景公司提交的《信访函》（申诉函）显示涉案小区业主在2019年5月5日向省委第二巡视组及中山市委投诉举报中山市火炬开发区规划局领导及工作人员的工作态度及作风问题以及规划部门违规、违法的问题。3.合生宏景公司提交的中山市自然资源局于2019年6月3日出具的《中山市自然资源局不予行政许可通知书》显示，合生宏景公司申请“办理建设工程规划许可证-内容调整及变更报建施工图纸”，不予许可的理由为“我局共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一，按照相关法律法规，不予变更规划许可。”并同时告知合生宏景公司，如不服该决定，可申请行政复议或提起行政诉讼。4.合生宏景公司提交的中山市城乡规划局火炬开发区分局于2019年1月4日作出的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》显示，中山市城乡规划局火炬开发区分局就合生宏景公司申请该分局变更合生帝景苑商住小区第四期规划设计方案进行公示，并载明“公示期内，该项目的相关利害关系人可以携带身份证、房地产权属证书等资料到火炬开发区规划分局查询相关情况，提交陈述、申辩意见书或者听证申请书。”5.截止至二审庭审时，涉案商品房尚未办理房产证。6.双方当事人签订的涉案《中山市商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……。”本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据合生宏景公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点是：一审判决确定合生宏景公司应支付的逾期办证违约金是否妥当。对此，本院作如下分析：合生宏景公司上诉主张一审判决确定其支付逾期办证违约金的期间及计算标准不当。关于合生宏景公司应支付逾期办证违约金的期限问题。一审法院认定，合生宏景公司应从2015年1月3日起算550日（即2016年7月6日前）内将涉案商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案办证，双方在二审中均未对此提出异议，本院对此予以确认。合生宏景公司上诉主张，法院在计算其应向业主支付的逾期办证违约金时，应扣除2019年1月4日起至案涉小区规划验收通过为止相应期间的逾期办证违约金。理由包括：1.规划部门适用新的技术标准进行验收测算；2.规划部门要求进行规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；3.涉案小区业主不配合签名同意规划变更；4.涉案小区业主要求增设涉案小区物业用房；5.受新型冠状病毒疫情影响，合生宏景公司无法进入涉案小区联络业主签名。本院认为，合生宏景公司的上述上诉理由均不能成立，理由在于：第一，关于规划部门验收标准调整的问题。虽然合生宏景公司主张涉案商品房所在建设工程项目规划验收的技术标准发生改变，导致涉案小区未能及时办理规划验收手续，但合生宏景公司并未提供规划验收标准发生改变的证据以佐证其该主张。同时，合生宏景公司提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》《中山市自然资源局不予行政许可通知书》亦显示，涉案小区规划的变更系合生宏景公司主动向规划部门提出申请，内容包括变更报建施工图纸、总平面图。所以，从本案现有证据来看，涉案小区规划验收未获通过，系合生宏景公司自身原因所致。此外，即使合生宏景公司所述的上述情况属实，合生宏景公司作为专业的房地产开发商，其应预见到其开发的建设工程项目办理规划验收时标准发生改变的可能性，其以此为由主张免除相应期间的逾期办证责任，理据不足，本院不予支持。第二，关于合生宏景公司所述，涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续的问题。因业主与合生宏景公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生宏景公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生宏景公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生宏景公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生宏景公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要剥夺双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生宏景公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。此外，合生宏景公司提交的《公开信》《申诉函》《中山市自然资源局不予行政许可通知书》等证据显示涉案小区业主曾与合生宏景公司协商涉案小区规划变更等问题、向相关职能部门举报规划部门不作为、乱作为等问题以及向规划部门表达不同意调整小区规划并要求增设物业用房的意见，此系涉案小区业主行使其申诉、举报权及异议权的表现，业主提出的异议、诉求和建议是否被采纳，决定权在相关职能部门，若合生宏景公司认为相关职能部门接受业主提出的异议或者受理业主申诉的行为不当，可另行向相关职能部门提出异议或主张权利，但合生宏景公司不能以此为由主张免除其应承担的相应期间的逾期办证责任。第三，关于合生宏景公司主张的新型冠状病毒疫情影响其征集涉案小区业主意见，导致其无法及时办理规划验收手续的问题。如前所述，本院已认定合生宏景公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生宏景公司违约后发生，根据《合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生宏景公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。关于合生宏景公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。本案中，虽然合生宏景公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生宏景公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生宏景公司的违约行为受到的损失客观存在。及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是合生宏景公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但合生宏景公司逾期办证已超过四年之久，且何时能够办证尚不能确定，合生宏景公司逾期办证的违约行为给业主造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益，不足以督促合生宏景公司尽早履行协助办证义务。在业主已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并结合业主的诉讼请求，将违约金的计算标准调整为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算、在2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并无不当，本院予以维持。综上所述，合生宏景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2312元（中山市合生宏景房地产有限公司已预交），由上诉人中山市合生宏景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年八月十九日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘