四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初1981号 本诉原告（反诉被告）：峨眉山市印象房地产开发有限公司，住所地四川省峨眉山市峨山镇温泉大道333号9幢，统一社会信用代码91511181563254960Y。 法定代表人：周金龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：胡明，系该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：李健，系该公司员工。 本诉被告（反诉原告）：任前胜，男，1976年9月27日出生，藏族，住四川省成都市郫都区。 原告（反诉被告）峨眉山市印象房地产开发有限公司（以下简称印象公司）与被告（反诉原告）任前胜商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理为（2020）川1181诉前调1380号案件，于2020年8月26日立案受理后，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）印象公司的委托诉讼代理人胡明，被告（反诉原告）任前胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告印象公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付欠付房款共计260000元；2、被告向原告支付因欠付房款产生的违约金至款清之日（计算方式为：自2019年12月31日起至实际付款之日止，每日按523537元的千分之一计算）；3、本案的诉讼费及相关费用由被告负担。事实和理由：2018年12月10日，被告与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买了原告开发的位于峨眉山市，总房款523537元，付款方式为向银行申请贷款按揭支付。后因被告资信原因导致被银行拒绝贷款，原、被告遂于2019年7月28日达成补充协议，协商一致将付款方式变更为分期付款，共分三期：2019年10月30日前第一期支付10万元，2019年12月30日前第二期支付16万元，2020年2月28日前支付尾款10万元。截至今日，被告向原告支付了房款263537元，尚欠26万元。根据双方约定：乙方不能按约定时间支付房款，则从逾期之日（2019年10月31日）起，每日按合同总价的千分之一向原告支付违约金，直至全部房款付清。被告的行为违反双方合同约定，损害原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）任前胜辩称，原告说我是资信问题被拒贷是不成立的，另外我要求解除双方的合同，退还我的购房款及利息，我之所以在原告处购房是之前原告销售房产过程中承诺我可以进行按揭贷款，我才购买的，但后来多次贷款过程中，并不是我单方原因造成的，既然不能归责于双方的原因，应按《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条第（二）解除双方的合同。 诉讼过程中，被告任前胜（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2、判令被反诉人退还反诉人支付的购房款263537元及所产生的利息（以银行相对应利息为准）；3、本案本诉与反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：1、被反诉人在房屋销售期间存在欺骗与诱导消费者签订认购协议行为：反诉人于2018年4月6日在地产中介中原地产的宣传下，来到峨眉山市峨眉时光售楼部了解房源，当时只允许20分钟的时间思考，20分钟内必须交订金或离场。当时销售员拿出销售传单，并承诺此预售房可按揭贷款，贷款银行由开发商负责安排，交房后，可享受全球换住，可民宿托管，并明确了收益情况（附相关宣传单）；2、被反诉人违反公平交易，自愿平等原则，存在强卖行为。2018年4月6日，反诉人与被反诉人签订了《峨眉时光认购协议》，协议明确了预售合同的签订期限，当时，反诉人向销售人员申明，无能力全款购买商品房，只能通过按揭方式在银行贷款购买，且反诉人当时的情况符合银行贷款的条件，只因银行另行规定需找一名有工作单位、有工资收入、有银行流水的人员作为担保人，导致反诉人无法找到合适的担保人。当时，反诉人要求解除《峨眉时光认购协议》，并退还所交的认购款，遭到了销售员的拒绝，并承诺在后期负责找一家不用担保人的银行办理贷款，由于被反诉人的原因，导致反诉人不解除《峨眉时光认购协议》，又不能按时签订房屋预售合同，均由被反诉人强卖行为造成。3、以不退款、预售房另行处理为由，强行反诉人签订不平等条约：由于被反诉人不能找到合适的银行按揭放款，导致《四川省商品房买卖合同（预售）》第三章第十条（二）明确：因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及利息。在此情况下，反诉人要求退房，却遭到了被反诉人拒绝，并以不退首付款、并将所购房收回，另行销售他人为由，强行要求反诉人在规定的时间和期限内付清全款，同时强行要求反诉人在不平等条约上签字，即所谓的《“峨眉时光”（商品房买卖合同）补充协议》；4、恶意炒作、暴涨暴跌，违背了房地产企业合法合规交易，丢失诚信，缺乏职业道德，给消费者造成巨大的经济损失：以全球换住、民宿托管、高回报率为幌子，将预售房推高到1.6万元左右一平米的高价，再变相给优惠，诱导消费者购买，从中获取暴利，在预售房未交付期间，又通过赠送面积的方式，以人为的、主观的行为将房价打压到1万左右一平米，违背职业道德，直接给消费者造成巨大经济损失（附相关证据资料）；5、不按期交房，单方面违约：根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第六章第十八条规定：出卖人在2020年6月30日前向买受人交付该商品房，但被反诉人至今未交付，已单方面构成违约。 原告印象公司（反诉被告）辩称，请求驳回反诉人的反诉请求，理由：1、双方签订的商品房买卖合同和补充协议均是在自愿平等的基础上签订的，与法律法规强制性规定不冲突，双方都应按合同约定履行义务；按补充协议的约定，反诉人在不能按揭购房后，应进行分期支付房款，但至今未按约履行自己的付款义务，在我公司并未违约而是反诉人违约的情况下，反诉人并不享有解除权；2、反诉人在反诉状中提到的理由没有事实根据，反诉人提到我方没有按期交房，根据补充协议第八条第三款的约定，在买受人没有支付完全部购房款的情况下，我公司可以顺延交房，另外，我公司在今年出现新型冠状病毒疫情这一不可抗力事件下，开工时间也顺延了，也向买受人发送了逾期交房的通知函，在本案中，我公司并不存在逾期交房的违约责任的问题。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：任前胜与印象公司于2018年12月10日签订《商品房买卖合同（预售）》及《峨眉时光补充协议(三期B区)》，合同载明以下事项：1、任前胜购买了印象公司开发的位于峨眉山市峨山镇温泉大道峨眉时光商住房（三期）项目B区39栋6-2号的商品房，房款为523537元。2、付款方式为商业贷款，首期房款163537元在2018年12月10日前支付，余款360000元向按揭合作（贷款机构）申请贷款支付。3、交房时间为2020年6月30日；4、关于逾期付款的处理：（一）按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期60日内，自逾期之日起买受人每日按应付房款的万分之一向出卖人支付违约金，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按照购房合同总额的20%向出卖人支付违约金，此违约金出卖人有权在买受人已付房款中扣除，不足部分有权继续向买受人追偿。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自逾期之日起至实际支付应付款之日止，买受人每日按应付房款的万分之二向出卖人支付违约金，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金。（3）买受人有前述约定之违约情形但出卖人未解除合同即由买受人支付违约金后继续履行的，买受人再次出现逾期付款情形，无论逾期时间长短，出卖人均有权按照前述第（2）项之约定追究买受人的违约责任。（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同，双方于30日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。具体详见补充协议第五条。 当日，双方签订的《峨眉时光补充协议(三期B区)》就关于办理按揭的事项进行了相关约定：（一）乙方（任前胜）应备齐银行规定的抵押贷款资料（含费用），自合同签订之日起7日内向银行提交。如乙方向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放款要求，则乙方应当于收到甲方或银行要求补充资料的电话或书面通知之日起5日内向银行补充齐全。乙方如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。（二）乙方申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，甲方不保证乙方的贷款申请必然得到银行批准。乙方在签订买卖合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序、贷款政策及需提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件。如因该等因素，包括贷款政策的变动，导致乙方不能办理按揭的不属于买卖合同第十条约定的“不可归责于双方的原因”，而属于“乙方的原因”。在银行受理乙方抵押贷款资料后，如因乙方不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款政策发生变动，导致乙方未能获得银行贷款按以下方式处理:1、乙方被银行要求提高首付的，乙方在收到甲方或银行电话或书面通知之日起15日内一次性补齐。到期未补足的，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。2、导致乙方未能获得银行贷款的，乙方在收到甲方或银行电话或书面通知之日起30日内一次性补齐全额房款。到期未补足的，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。 原、被告签订买卖合同后，任前胜于当日向印象公司支付了首付款163537元，印象公司开具《收据》NO4862926。 关于任前胜付完首付款后办理银行按揭事宜，据任前胜称，先是向兴业银行申请按揭贷款，但该银行要求提供一位有工作单位、有工资收入、有银行流水的人员作为担保人，其无法提供担保人，故贷款未成功办理；后来，向工商银行申请按揭贷款，拖了几个月没有办下来，后来工商银行回复不与该开发商合作了，后来又联系了恒丰银行，但是，因为反诉人于2018年10月主动辞职，不能再向银行提供工资流水和工作证明，故不能办理按揭贷款。 2019年7月28日，印象公司（甲方）与任前胜（乙方）签订《“峨眉时光”补充协议》，约定：因乙方自身原因，不能与银行订立商品房担保贷款合同，无法获得银行按揭贷款。甲方同意乙方延期并分期付款，乙方保证在2020年2月28日前分期付清房款，具体付款时间如下：第一期房款100000元在2019年10月30日前支付；第二期房款160000元在2019年12月30日前支付；第三期房款100000元在2020年2月28日前支付。若乙方不能按本协议约定时间支付房款，则从逾期之日起，每日按合同总价的千分之一向甲方支付违约金，直至全部房款付清。若乙方逾期付款累积超过15日的，甲方有权解除合同，将上述商品房收回另行出售。甲方解除合同的，乙方应按合同总价的20%向甲方支付违约金。同时，乙方应在收到甲方解除通知之日起3日内到峨眉山市房地产管理局办理撤销备案手续，否则每逾期一日，按总房款的万分之五向甲方支付违约金，且甲方办理解除备案登记过程中所产生的一切费用（包括采用诉讼方式所产生的诉讼费、律师费等）均由乙方承担。乙方应付违约金，甲方有权在乙方已付房款中直接扣除。 2020年1月10日，印象公司开具《收据》NO1662545，收到任前胜支付房款50000元。 2020年3月31日，印象公司开具《收据》NO3860157，收到任前胜支付房款50000元。 以上事实，有原告（反诉被告）印象公司提供的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《峨眉时光补充协议(三期B区)》、《“峨眉时光”补充协议》、《商品房登记备案表》，被告（反诉原告）任前胜提供的《收据》三份、刷卡单、交易截图、工资流水手机截图、宣传单、照片、户型图、网页截图、《峨眉时光认购协议》、《物业委托经营合同》及本案庭审笔录在案佐证 本院认为，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《峨眉时光补充协议(三期B区)》、《“峨眉时光”补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。 本院归纳本案争议焦点，并逐一分析如下： 一、任前胜未获得银行按揭贷款系因任前胜的原因还是因不可归责于双方的事由？ 任前胜主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的依据系《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条第（二）项约定，“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同，双方于30日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。”，该条款约定，不解除合同的，应在30日内达成新的房价款支付协议，而原、被告并非是30日内达成的房价款支付协议，那么任前胜认为应按不可归责于双方的原因而解除合同。本院认为，根据任前胜与印象公司的庭审陈述可知，任前胜未能获得银行按揭贷款的原因系任前胜达不到银行放贷的要求，在银行进一步要求任前胜提供担保人或提供工资流水、工资证明后，任前胜无法提供，故本案案涉房屋未能获得银行按揭贷款的原因在于任前胜自身的原因，并非出现了不可归责于当事人双方的事由导致未能办理银行按揭的情况。在未能办理银行按揭的情况下，任前胜于2019年7月28日与原告印象公司达成了分期付款的协议，根据该协议约定，任前胜同意分期向原告印象公司支付购房款，且分别于2020年1月10日、2020年3月31日向原告印象公司支付了两笔5万元的购房款，从以上事实可以看出，任前胜主张出现“不可归责于双方的事由”无法得到支持，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，任前胜无对合同的解除权，故对任前胜提出的反诉请求均予以驳回。 二、关于印象公司要求任前胜支付余款及承担违约金的诉讼请求。 本院认为，原、被告均应按照合同的约定全面的履行自己的义务。买房人购买房屋主要的义务即支付房款，在任前胜因自身原因未能获得银行按揭的情况下，与原告印象公司达成分期付款的协议，现原告要求按协议约定支付剩余房款，符合法律规定的，本院予以支持。 任前胜与印象公司的《“峨眉时光”补充协议》关于逾期付款的约定为“从逾期之日起，每日按合同总价的千分之一支付违约金，直至全部房款付款”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。违约金过高或者过低的衡量标准是当事人的损失，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商品交换等价原则在法律上的反映，是合同正义的内容之一。庭审中，经释明，任前胜申请本院对违约金进行调整。本案中，印象公司没有向本院提交因任前胜逾期支付余款26万元对其所造成其实际损失的有效证据，而逾期付款造成明显损失为贷款利息，本院酌定按逾期未交款的金额为基数，从2019年12月31日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。 综上，对本诉原告的诉讼请求，符合法律规定的，本院予以支持，对反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）任前胜在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）峨眉山市印象房地产开发有限公司260000元及违约金（以260000元为本金，从2019年12月31日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项为止）； 二、驳回原告（反诉被告）峨眉山市印象房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）任前胜的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5200元，减半收取计2600元，由被告任前胜负担。反诉案件受理费5252元，减半收取计2626元，由反诉原告任前胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  唐娟 二〇二〇年八月三十一日 书记员  师考 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。