湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初1745号原告（反诉被告）：林娴。被告（反诉原告）：张清云。委托诉讼代理人：袁方圆。原告（反诉被告）林娴与被告（反诉原告）张清云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林娴、被告张清云及其委托代理人袁方圆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林娴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告经济损失3万元；2.判令被告支付原告财产损失2万元；3.判令被告退还原告房屋押金1万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年3月18日签订《门面租赁合同》，用于经营快餐。合同约定，租赁期限自2015年3月23日至2021年3月22日止。2020年1月至4月因新冠××疫情防控，原告店面无法经营，原告遂与被告协商减免租金事宜，然无法达成一致。后被告在未通知原告的情形下，于2020年5月27日凌晨将原告的财物扔到店面门口马路上，待原告发现时，已有部分物品被他人捡走，原告报警时仅剩部分物品，给原告带来了巨大的经济损失。故诉至法院。被告张清云辩称并反诉：1.请求依法确认反诉原、被告之间的房屋租赁合同于2020年5月26日解除；2.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2020年3月22日至5月26日期间的租金18410.96元。3.本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。原告诉请无事实以及法律依据:1.依案涉合同的约定，原告应于2020年2月22日前支付2020年3月23日至2021年3月22日的租金105000元，若原告未按照约定支付租金，本合同终止。2020年因受新冠××疫情影响，被告于2020年3月7日至2020年5月26日期间多次主动与原告以及原告授权的负责人**联系并沟通。2020年5月23日被告与案外人**面谈后达成协议同意最后一年租金为9万元，但案外人**要求半年一付，被告要求一年一付，对此，案外人**承诺如果半年一付就在3天内付款，如果在3天内没有付款就自愿腾退或者被告予以清退。2020年5月26日下午，被告多次与原告沟通表示同意支付方式为半年一付，并要求当日转款，但原告要求免租9个月，故此被告才于2020年5月27日清晨进行清退，同时短信通知原告并转发案外人**，综上，答辩人认为被告在此案中并无过错，已经尽到合同约定的提前通知义务，希望驳回原告诉请；2.双方之间的租赁合同已经实际解除，且已实际履行不能；3.原告的现场负责人**在清退的时候已经签收清退物品，故对该物品的处置被告无权过问，系原告与案外人**之间的关系，被告不应对原告的损失承担责任；4.被告采用短信的方式明确告知原告应当按照约定支付租金，否则根据合同约定押金不予退还，原告已确认收悉上述信息；5.4月至5月26日期间，原告租赁的店铺在外卖平台上做了外卖，外卖平台有登记，原告应当支付该期间的租金，疫情期间的租金由法庭进行核定。原告林娴就被告张清云的反诉及答辩意见辩称：坚持本诉诉请。1.向被告提出过减免三个月的房租，并未要求减免9个月；2.并未向被告说过自愿清退出场；3.房东儿子多次打电话辱骂原告，故才不接电话；4.不同意被告的反诉请求，双方并没有解除合同，而是在协商房租；5.关于反诉请求第二项，因我方物品继续存放在店铺经营，交房租是合理的，但疫情期间并没有进行经营，不应支付租金；6.被告在合同尚未到期的情形下，半夜将我方财物丢出店外，且凌晨一点发的消息，正常人根本不会看到，造成了损失应该予以赔偿；7.被告就合同终止事宜未向我方发出书面通知，8.案外人**并不是我的授权负责人，他只是我聘用的员工，**在凌晨一点被告将我方财物丢出店外的时候也不在现场，更没有签收清退物品。本院经审理认定事实如下：2015年3月18日，原告林娴（乙方）与被告张青云（甲方）签订《门面租赁合同》，合同约定主要内容：“第一条租赁范围及用途：1.甲方将位于武汉市江夏区纸坊街学府路15号（房产证地址：武汉市江夏区纸坊街兴新街锶业小区）一楼的门面出租给乙方，门面建筑面积约65平方米。2.甲方仅允许乙方本人（无合伙人）用该门面经营快餐店作为唯一用途。第二条租赁期限：租赁期限共六年，甲方从2015年3月23日起将门面交付乙方使用，至2021年3月22日收回。……第三条租金和保证金交付方式：1.租金：甲乙双方议定租金为第一年（2015年3月23日至2016年3月22日）8万元，从第二年开始每年逐年上涨5千元，即第二年租金85000元，第三年9万元，第四年95000元，第五年100000元，第六年105000元，乙方在本合同签订之日一次性交清第一年租金，先付后用。下一年度的租金需在上一年度的第十一个月租期结束前一次性付清，即2016年2月22日前交第二年房租，2017年2月22日前交第三年房租，（之后以此类推）。如乙方未按此约定及时足额支付下一年租金，则属乙方违约，本合同在上一度租期结束时终止，保证金不退，由此造成的一切后果及损失由乙方自行承担。……保证金：为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，并保证乙方在租赁期间不违反合同约定，乙方在签订合同之日，需一次性向甲方交纳1万元（不另具收据）作为保证金，若合同期满，乙方无违约行为，付清本应交纳的所有费用后，并将门面及门面内的设施设备、装修在完整、功能无损、清洁的情况下交还甲方，甲方将保证金全数归还乙方。如乙方合同期结束时未搬离门面，未履行上述约定的义务，或有其他违约行为，保证金不退。……第七条：特别违约情形及处理：1.乙方未经甲方书面同意，向其他人或网络、报纸等途径发布门面转租、分租、转让、转借、抵押、合伙、联营、让其他人入股、与他人调剂等类似行为的意愿信息，乙方需向甲方支付违约金4万元，并且甲方有权单方面（不需经乙方同意）解除合同，提前收回门面，保证金及剩余租金不退。2.乙方未经甲方书面同意，改变门面用途，或将门面转租、分租、转让、转借、抵押、合伙、联营、让其他人入股、与他人调剂等类似行为的，或收取他人上述相关行为的订金（定金）、转让费、装修补偿金、剩余租金等类似费用，或与其他人签订上述相关行为合同、协议的，乙方需向甲方支付违约金20万元并且甲方有权单方面（不需经乙方同意）解除合同，提前收回门面，没收保证金，剩余租金不退。由此造成与乙方进行门面转租、分租、转让、转借、抵押、合伙、联营、让其他人入股、与他人调剂等类似行为的第三方(以下简称丁方）损失，由乙方承担。3.乙方和丁方必须在甲方发出书面通知，告知乙方其违约行为、违约责任并解除合同之日起3日内（无论乙方、丁方是否接收该书面通知）搬离门面。乙方需在解除合同之日起3日内向甲方全额一次性支付违约金。每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方还需以所欠违约金每天1%的标准向甲方支付利息。4.在合同期内如甲方将此门面出售、抵押或将此门面租给其他人导致乙方无法正常营业，甲方需一次性赔偿乙方20万元，并退还剩余房租及全部保证金。第八条提前解除合同和合同到期终止时的有关情形处理：1.本合同约定的甲方解除合同的各种情形，均指甲方可单方面不需经过乙方、丙方、丁方等同意即可解除合同。解除合同后甲方均不退还乙方保证金和剩余租金。并且视违约的情形，乙方需按第七条的约定向甲方支付违约金。2.出现本合同上述相关情形，甲方行使提前解除合同权利时，解除合同的当天乙方、丙方、丁方即丧失本门面的承租权，甲方会向乙方送达《解除合同通知书》至本门面（无论乙方、丙方、丁方等是否接收），当面、电话或者短信通知乙方3日内搬离门面（无论乙方是否回复、是否同意)。乙方、丙方、丁方逾期不搬离门面的，甲方可在不经乙方、丙方、丁方等同意和不事先通知乙方、丙方、丁方等的情况下，从门面中将物品搬出，不用承担保管义务。甲方可更换门锁，此后乙方、丙方、丁方在未经甲方允许的情况下无权再进入门面，否则需承担非法入侵住宅罪等法律责任。乙方签署本合同时即证明乙方提前同意在此情形发生时甲方的这种处理方式，也放弃在此情形发生后要求甲方赔偿一切损失的权利，并愿意承担由此造成的丙方、丁方损失。此外，甲方还可以要求乙方支付《解除合同通知书》发出后的门面租金（以本合同当年租金按天计算），乙方必须在甲方提出此要求之日起三日内全额支付，否则乙方还需以累积所欠租金每天1%的标准向甲方支付利息。3,合同到期终止的情况下，乙方、丙方必须在承租期最后一天前(即2021年3月22日前）搬离门面，否则甲方有权在不经乙方、丙方同意和不事先通知乙方、丙方的情况下，从门面中将物品搬出，不用承担保管义务。甲方可更换门锁，此后乙方和丙方在未经甲方允许的情况下无权再进入门面，否则需承担非法入侵住宅罪等法律责任。乙方签署本合同时即证明乙方提前同意在此情形发生时甲方的这种处理方式，也放弃在此情形发生后要求甲方赔偿一切损失的权利并愿意承担由此造成的丙方损失。甲方还可以要求乙方支付合同到期后的门面租金（以十一万的年租金标准按天计算），乙方必须在甲方提出此要求之日起三日内全额支付，否则乙方还需以累积所欠租金每天1%的标准向甲方支付利息。此外，如下一年度甲方已与第三方签订门面租赁合同，由于乙方逾期未搬出门面造成第三方的一切损失，由乙方负责向第三方赔偿。……”合同还约定了其他内容。2015年3月18日，被告张清云向原告林娴出具收条两张，分别载明其收到原告林娴押金1万元及2015年3月23日至2016年3月22日租金8万元。2020年3月7日，被告张清云向原告林娴发送短信，告知被告林娴应于2020年2月22日前一次性付清第六年度的租金，否视为其违约，合同终止，保证金不退，因为新冠××疫情，已适当推迟支付时间，要求被告林娴需于2020年3月5日前支付租金，现已逾期，合同终止，并要求被告林娴于2020年3月22日之前清理门面内所有物品，否则按照合同条款处理这些物品。短信还告知了其他内容。原告林娴庭审中确认已收到该短信。另庭审中原、被告双方均认可该短信之后，双方于2020年5月23日又就租金支付事宜进行协商。同日，双方协商不成，被告张清云再次向原告林娴发送短信，告知其合同已于2020年3月22日解除。2020年5月26日下午，被告张清云的儿子致电原告林娴再次协商租金事宜，双方意见不一致，其对原告林娴予以辱骂。同日晚上23时后，被告张清云在未告知原告林娴及案外人**的情形下找人搬出原告林娴放置于案涉房屋内的财物，并扔弃于店外街道，并未对上述财物采取拍照、拍摄视频等方式保留证据，致原告林娴的财物损失无法计算。同日晚上24时之后，被告张清云致电原告林娴欲告知其上述事实，然半夜无人接听，后一时许被告张清云致电案外人**告知其上述事实，案外人**遂报警。2020年5月27日凌晨，被告张清云向原告林娴、案外人**发送短信，告知其2020年5月23日双方协商不成，通知其三天内搬离，2020年5月26日双方再次协商不成，现已过三天限期搬离期，已按合同约定将门面内物品搬到门口，并换锁。上述事实有双方当事人当庭陈述、《门面租赁合同》、《收条》两张、武汉市公安局江夏分局纸坊街派出所关于被告张清云、案外人**的询问笔录、被告张清云联系原告林娴、案外人**的通话记录和短信记录证据予以证实，并经质证，本院予以认定。关于原告林娴提交的丢失物品清单及照片，其未提交其他证据予以佐证，无法核实丢失物品的种类和金额，故原告林娴的该证据本院不予认可。本院认为，原告林娴与被告张清云签订的《门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。经审理，双方争议焦点如下：一、案涉租赁合同是否已解除。根据证据以及庭审双方当事人陈述，被告张清云虽于2020年3月7日向原告林娴发送过合同解除短信，但自2020年3月7日至2020年5月26日期间双方一直就合同继续履行事宜多次进行协商，可视为双方均未认可案涉合同应于2020年3月解除。根据合同约定，原告林娴应于2020年2月22日前向被告张清云支付2020年3月23日至2021年3月22日期间的房租，期间恰逢武汉市新冠××疫情防控，其无法经营，收入锐减，未按期支付租金，后原、被告双方一直就疫情防控期间租金减免事宜进行协商，至2020年5月26日，双方协商无果，被告张清云在未告知原告林娴的情形下，将其财物半夜搬离店铺并更换门锁，被告张清云以其实际行为表明不愿在继续履行合同的主要义务，期间原告林娴也一直未向被告张清云支付下一年度的租金，也未履行合同约定的义务，故被告张清云反诉案涉租赁合同解除的诉请，符合法律规定，本院予以支持。另被告张清云于2020年5月27日才将其搬离物品及更换门锁一事告知原告林娴，故合同解除时间为2020年5月27日。二、关于租金是否应减免。根据庭审中双方陈述，原告林娴已于上一年度提前支付了2020年1月23日至2020年3月22日期间的租金。2020年1月23日至2020年4月20日期间武汉市采取了新冠××疫情防控措施，原告林娴无法经营，未对房屋进行使用也未产生收益，现原告林娴提出对该期间的租金进行减免，符合法律规定，经考量新冠××疫情防控期间双方的损失的大小，本院认为应酌情减免原告林娴2020年1月23日至2020年3月22日两个月的租金较为合理。经核算，2019年3月23日至2020年3月22日期间，原告林娴共支付了10万元的租金，应减免其2020年1月23日至2020年3月22日的租金共计16666.67元。另2020年3月22日租金到期后，庭审中原告自认其于2020年4月29日开门，其在未支付租金的情形下，继续使用案涉房屋，其应向被告张清云支付2020年3月23日至2020年5月26日期间的房租。合同约定该年度应付租金为10.5万元，经核算，原告林娴应向被告张清云支付2020年3月23日至2020年5月26日期间租金18375元。另在该租金的基础上，对原告林娴已经支付的2020年1月23日至2020年3月22日16666.67元的租金予以减免，原告林娴应向被告张清云支付租金共计1708.33元。三、关于房屋租赁押金是否应退还、原告林娴的财产损失是否应由被告张清云承担。双方租赁合同中虽就被告张清云可以采取强行清退行为进行了约定，但该约定的前提是被告张清云享有单方解除权且应在强行清退之前已采取书面、电话或短信的方式通知原告林娴，被告张清云于半夜在未告知原告的前提下私自采取搬离原告林娴置于店内的财物、更换门锁的方式进行强制清退，清退之后才于次日凌晨通知原告林娴及其员工，该行为有悖常理，凌晨系休息时间，原告林娴于当时根本无法及时接收信息，也根本无法采取措施避免财产损失的产生及扩大。根据庭审当事人陈述以及各项证据显示，致合同解除原、被告双方均有过错。另被告张清云的强行清退行为给原告林娴造成了财产损失，该财产损失虽因证据不足无法核实具体金额，但该损失确属存在，故被告张清云应对该财产损失承担赔偿责任。综合考量双方的过错大小、过错致对方财产损失的大小、双方损失产生的主要原因等各因素，本院认为被告张清云应将押金1万元返还原告林娴，并酌情赔偿其7000元以弥补给其造成的财产损失较为合理。四、关于经济损失是否存在、是否应由被告张清云承担。庭审中原告林娴表示该经济损失系还有一年的合同未履行产生的利润损失。原告林娴在本院规定的举证期限内未提交证据证明利润损失的大小，且该年度的经营行为尚未产生，无法预估利润损失的大小，双方合同业已解除，原告林娴该主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）林娴与被告（反诉原告）张清云于2015年3月18日签订的《门面租赁合同》于2020年5月27日解除；二、原告（反诉被告）林娴应向被告（反诉原告）张清云支付租金1708.33元；三、被告（反诉原告）张清云返还原告（反诉被告）林娴押金10000元；四、被告（反诉原告）张清云赔偿原告（反诉被告）林娴财产损失7000元；五、驳回原告（反诉被告）林娴和被告（反诉原告）张清云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，反诉费131元，合计781元，由原告（反诉被告）林娴负担391元，被告（反诉原告）张清云负担390元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘晓二〇二〇年八月二十五日书记员  郭栗