江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6274号原告：吴尘，女，1982年4月21日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：诸葛荆石，男，1982年9月16日生，汉族，住江苏省苏州市。原告方共同委托诉讼代理人：张宇，江苏恒之律师事务所律师。被告：苏州瑞东源资产物业服务有限公司，住所地苏州市姑苏区解放东路23号。法定代表人：刘磊，总经理。被告：苏州市振太置业有限责任公司，住所地苏州市相城区太平街道兴太路渔政站第一分站内。法定代表人：吕雅鸣，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：阙银元，江苏苏合律师事务所律师。原告吴尘、诸葛荆石与被告苏州瑞东源资产物业服务有限公司（下称瑞东源物业公司）、苏州市振太置业有限责任公司（下称振太置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭。后因案情复杂，本院作出裁定将本案转为普通程序审理（独任制），于2020年7月8日再次公开开庭进行了审理。原告吴尘（参加第二次开庭）、诸葛荆石（参加第一次开庭）及其委托诉讼代理人张宇，两被告共同委托诉讼代理人阙银元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴尘、诸葛荆石向本院提出诉讼请求：1、判令瑞东源物业公司向原告支付2015年10月28日至2018年9月30日租金326803元（有计算方式）。2、判令瑞东源物业公司向原告支付2018年10月1日至2019年3月31日租金差额20956元（有计算方式）。3、判令瑞东源物业公司赔偿原告支出的律师费20000元。4、判令振太置业公司对上述三项承担连带责任。5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2015年10月28日与振太置业公司签订了《苏州市商品房买卖合同》（下称房屋买卖合同），购买了位于苏州市相城区。同日原告与两被告签订了《苏州市太平邻里中心商铺委托经营管理合同》（以下简称委托合同），对委托经营的商铺、委托期限、委托权限、经营收益分配、相关税费收益支付、甲方权利与义务、乙方权利与义务、保证与承诺、丙方的责任、违约责任等进行了约定。委托合同签订后，瑞东源物业公司未支付自2015年10月28日至2018年9月30日期间的租金，也未足额支付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金。被告瑞东源物业公司辩称，第一、原告要求两被告支付租金无合同依据，不应予以支持。委托合同第4.3条约定，被告享有委托期间商铺收益的所有权益，且第5.1条明确前三年原告商铺的使用权提供给被告经营，以培育市场、促使市场繁荣，市场运营产生的所有费用均由被告自行承担；并未约定被告需要向原告支付收益的条款。而第5.3、5.4条明确约定租赁收入的归属比例及在该楼层的商铺的租金计算方式。原告在2015年至今从未向被告主张过所谓的租金。从该合同前后文的文意也可以得出，前三年的商铺系为了促使市场的繁荣无偿提供给被告进行使用、管理。且在整个市场的起步阶段，作为被告也是投入大量的财力予以运营，比如：招商、装修、前期对租户的免租、物业等。所以整个邻里中心前三年业主都是不拿收益的，故被告并不需要向原告支付所谓的租金收益。第二、原告商铺所在同楼层、同区域的租赁户也是头三年无偿使用。第三、关于原告的诉请2，被告已经按约向原告支付了应付租金，原告没有任何证据证实被告需要向其支付差额。因此，请求法庭驳回原告诉请。被告振太置业公司辩称：同意瑞东源物业公司的意见。另外，在本项目中销售期间，我方作为开发商在原来销售价格的基础上对购买方作了大幅度的优惠，来促使邻里中心的运营。因此，当时前三年的租金均是免费。而且委托合同中约定其公司在被告瑞东源物业公司不能履行义务时代为履行，因此，并非本案的适格被告，请求驳回对其公司的起诉。经审理查明，2015年10月1日，两原告（甲方、委托人）、被告瑞东源物业公司（乙方、受托人）及被告振太置业公司（丙方）签订委托合同，约定：1.1甲方是坐落于苏州市“太平邻里中心”一层192号商铺的产权人，建筑面积为62.98平方米。“太平邻里中心”为新建商业物业，为使该物业规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方自愿委托乙方统一经营其购买的商铺。2.2乙方根据其对该物业的整体规划，按照业种业态的分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理筑巢引风，培育市场。2.3协议各方达成共识，甲方购买的商铺通过统一经营和管理，有助于该物业的快速成长、有利于提升商铺的商业价值。3.1委托经营期限为13年，自2015年10月1日起至2028年9月30日止。委托经营实际起算日期以乙方书面通知甲方或乙方在本市媒体公布的开业日期为准。4.2甲方应在2013年9月30日前交付该商铺。4.3甲方授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利，授予乙方以乙方的名义出租该商铺。4.4甲方授权乙方根据其对该物业的业种定位和整体业态规划，自主决定该商铺的经营业种、业态。4.6为实现委托经营目的，甲方委托乙方根据经营需要对该商铺进行必要的改造、装饰、装修，增设附属设施、拆除该商铺隔断等，组织施工所发生的费用由乙方承担。5.1第一年至第三年(从2015年10月1日至2018年9月30日)在此期间，甲方同意将所购商铺的使用权提供给乙方进行统一招商和经营管理、以培育市场促使市场繁荣，因市场运营所产生的所有费用由乙方自行承担。5.3第四年至第十三年(2018年10月1日至2028年9月30日)，甲乙双方按租金收益9：1分成，即商铺租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托经营佣金归乙方所有，双方在每个经营半年度满后一个月内进行上半年度的收益结算，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担，结算同时扣除租金税费。(注：第六年开始所有商家租金全部公示，业主可以随时查)5.4本条第5.1、5.2、5.3款所述租金以预售建筑产权证面积为标准计算，若竣工实测建筑面积与预售面积有差异的，实际支付时以房管局实际测绘面积为准，租金按比例进行调整，多退少补。(第四年至第十三年按原价2236842元所占该楼层销售额比例作为本套商铺占该楼层己售商铺总租金收益比例系数)。5.5委托期内，上述商铺的物业管理费、经营管理费以及水、电、电话等所有因日常使用而产生的费用均由使用者支付。6.1甲乙双方根据有关法律、法规的规定各自承担各自相应的税费。6.2甲方委托乙方代为办理相关税费的缴纳与手续。6.3乙方可在甲方的相关收益当中直接扣除相关税费。6.4甲方每半年度的收益在乙方扣除相关税费后，由乙方按半年度支付给甲方：甲方收到收益后向乙方开具相应的收款凭证。9.1如乙方未能按本协议第五条及时向甲方支付经营收益的，丙方承担代为履行支付责任。12.1如合同一方违反本合同约定的义务、保证或承诺，应赔偿因此给对方或房屋实际使用人造成的损失，该损失包括但不限于经营收入、报酬、房屋使用人的利益损失、违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等，且在赔偿损失后并不免除本合同约定的其他义务，违约方仍应当继续履行本合同。另查明，2015年10月28日，两原告与被告振太置业公司签订正式的《苏州市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的坐落于相城区太平街道兴太路35号192室的商品房，用途为非住宅。双方庭审中一致确认，原告实际支付的购房总价为1700000元。两被告还认为，涉案房屋原价为2236842元，优惠价是1700000元，优惠比例相对统一在7.6折。2016年7月19日，两原告取得涉案商铺的不动产权证。2019年8月5日，原告方与江苏恒之律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律所指派律师办理本案相关业务，代理费20000元。原告于8月14日实际支付代理费20000元，江苏恒之律师事务所也开具了相应的发票。另查明，原告方在其购买涉案商铺的时候，其商铺已经有“肯德基”在实际租用至今。上述事实，由当事人举证的《苏州市太平邻里中心商铺委托经营管理合同》、《苏州市商品房买卖合同》、不动产权证、平面分布图、《委托代理合同》、银行流水、发票及当事人陈述等证据附卷佐证。审理中，原告为证明其主张，另外举证：被告瑞东源物业公司与“肯德基”的租赁合同照片打印件一份，证明原告主张租金的计算依据，租金按照2015-10-28至31日：62.98平米×138元/30天×65天=18831元。2016-1-1至2016-9-30租金：62.98平米×138元×9个月=78221元。2016-10-1至2018-9-30租金：62.98平米×152元×24个月=229751元。上述共计326803元。我方认为这个期间内没有约定原、被告分配比例，所以租金应全部属于原告。对于2018年10月1日至2019年3月31日的租金差额的计算，应该是62.98平米×152元×6个月×0.9=51694元，我方已收到租金30738元，差额为20956元。被告瑞东源物业公司质证认为，对租金合同的真实性不认可，因为我方在该期间根本没有与肯德基签订过该份租赁合同，而且也去肯德基核实，肯德基也不存在所谓的法定代表人彭士健，因此我方认为该合同系伪造。即使存在租金，计算方式在委托合同上也有约定，并非原告所述的该种计算方式，因为如果当时该部分确实出租收取收益，按照合同约定同楼层其他地方没有出租的话，那么这个租金并不能以原告所主张的方式计算，而应以原告所占该楼层的销售额比例，作为本套商铺占该楼层已售商铺总租金收益比例进行计算。两被告为反驳原告的诉请，另外举证：1、苏州肯德基公司出具的情况说明一份，其中载明：对上述租赁合同并非太平邻里中心项目租赁合同，我司从未签订过该合同，我公司也无“彭士健”此人；我司太平邻里中心项目于2012年5月4日签订《租赁合同》，双方当事人为苏州市振太置业有限责任公司，苏州肯德基有限公司，当年我司法定代表人为钱肖红；2018年3月，三方签订了《补充协议》，约定自2016年7月1日起由瑞东源物业公司作为出租方承接原租赁合同的权利义务。以此证明原告提供的肯德基的租赁合同并非真实的。2、提供一楼原始平面图和一楼的现状图，以证明原始格局已打乱，以证明，原告应得租金的计算方式应以整个楼层的状况统算，不应以“肯得基”占用的面积而计算相应租金。原告质证后认为，1、我方之前提供的被告与肯德基的租赁合同，是原告在购买商铺的时候由被告瑞东源物业公司出具给我方看的，说收益有多少，是其他业主用手机拍摄的，没有原件。同时，我方要求被告提供和肯德基之间签订的所有租赁合同，并提供租金收益、发票、收据及转账凭证，只有查明租金的金额是多少才能计算租赁收益。2、真实性无异议，关联性不认可。被告另表示，对“肯德基”采用按其销售额抽点计算租金，“肯德基”支付给被告的实际租金低于被告支付给小业主的租金，因为被告将部分公共部位变成商铺进行了补贴。审理中，本院征询双方，对一楼房产的销售额、相应日期的收益等是否要求审计，双方均表示不需要。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与两被告签订的委托合同，应系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面、诚信履行。对于原告所主张的自2015年10月28日至2018年9月30日期间的租金请求，结合该合同中第5.1、5.3、5.4等条款来看，没有约定原告作为甲方有权享有上述期间内的租金收益以及租金的计算和支付方式，同时从该内容来看，该段期间系为培育市场之用，而且运营市场的费用也由被告瑞东源物业公司承担；市场培育和运营是一个整体，类似商业体要形成一个良好的运营生态并非一两个项目进场、运营就完成，虽然在此期间原告的铺位已经由肯德基实际租用，但不能以此为由即认为应当支付甲方租金，免租期的设定是有其客观必要性和现实依据的；最后，被告方认为，当初在出售该物业给原告时，在价款上已经给予了优惠，优惠幅度为7.6折，此点从委托合同中5.4条中载明的原价2236842元与实际购买价1700000元可以推算出，同时，相关案件其他铺位的委托管理合同中也均有标注原价和实际购买价，优惠服务也为7.6折，因此被告方的该辩解有一定的事实依据，本院予以采信。因此，本院认为，原告主张前三年的租金收益，与合同约定以及经营现实不符，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的2018年10月1日至2019年3月31日租金差额，本院认为，被告瑞东源物业公司已经向两原告支付了上述期间的租金收益30738元，现原告认为存在的租金差额，是按照其提供的一份肯德基的租赁合同计算得来，而该租赁合同的真实性已被承租方苏州肯德基有限公司明确否定，在原告未能举证证明被告瑞东源物业公司计算的租金收益存在违反合同约定的情况下，原告主张的租金差额因依据不足，本院对此不予支持。对于原告的律师费损失诉讼请求，由于其并未能提供证据证明被告方存在违约行为，故被告方无需对原告的律师费损失承担赔偿责任。综上所述，原告的诉讼请求，均缺乏相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：驳回原告吴尘、诸葛荆石的所有诉讼请求。本案案件受理费6816元,由原告吴尘、诸葛荆石负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇二〇年八月二十二日书记员  柳 溪