江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初1485号原告：泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司，住所地泰州市海陵区青年南路111号、113号516室。负责人：程小平。委托诉讼代理人：夏莹，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱菊平，江苏致邦（泰州）律师事务所实习律师。被告：吕春蓉，女，1980年2月5日生，汉族，住泰州市海陵区。原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司（以下简称城投公司商业管理分公司）与被告吕春蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司商业管理分公司委托诉讼代理人夏莹、被告吕春蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司商业管理分公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的租赁合同及补充协议于2019年6月10日解除；2、判令被告立即按约腾空并返还泰州市青年南路111、113号517、518号商铺房屋；3、判令被告支付拖欠的2019年1月1日至2019年6月10日的租金72088元；4、判令被告支付房屋占用费133425元（应从2019年6月11日计算到实际返还商铺之日，暂计算到2019年11月7日，每日按日租金444.75元的2倍计付）;5、判令被告向原告支付物业费66731元（暂从2019年1月1日计算到2019年11月7日，应计算到实际返还租赁商铺之日，按每月6523元标准计算），支付电费566元、水费91.2元；6、本案诉讼费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2018年9月，城投公司商业管理分公司与被告签订《111生活广场租赁合同》，约定将泰州市青年南路111、113号517、518商铺房屋出租给被告，经营餐饮使用，租赁期限共5年，自2018年9月5日起至2023年9月4日止。根据约定，二个月为一期支付租金，除首期租金及物业费自签订租赁合同后三日内支付，每期租金到期日前15日被告应支付下一期租金。2018年9月5日至2020年9月4日的日租金标准为1.5元／日／平方，月租金为13528元。物业管理费为每月人民币6523元。合同签订后，原告按约提供了租赁商铺。但被告仅缴纳了2018年12月31日前的租金和物业费，此后一直拖欠租金和物业费。原告多次催缴未果。根据租赁合同第13.4条约定，一个租赁年内，若被告逾期支付任何款项连续达15天（含）或累计达30天（含）以上的，原告有权书面通知被告解除本合同，同时被告应按照合同约定的保证金金额的标准向原告支付违约金，若违约金不足以弥补损失，被告应予以赔偿。被告的行为已构成严重违约。原告于2019年6月6日向被告送达解约通知书，通知被告于2019年6月10日解除租赁合同，要求被告偿还租金和物业服务费，返还商铺，支付违约金。被告至今未按约归还租赁商铺，根据租赁合同第10.3条约定，原告有权收取占用使用费、商场综合管理费等一切费用。占用使用费每日按当期日基本租金的两倍计付。原告为维护自身合法权益，特具本状，诉至贵院，请求依法审理，支持原告的诉讼请求。被告吕春蓉辩称，对2019年6月10日解除合同及原告要求被告腾空房屋没有异议，但被告不同意支付2019年1月1日起至6月10日止的租金，该段时间商场人气不好，从开业后一直亏损，原告对此情况也清楚。对2019年6月11日至实际返还商铺之日止的房屋使用费，被告不同意支付，被告自2019年6月起已不实际经营。对于物业费，被告也不同意支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：2018年9月，原告城投公司商业管理分公司（甲方）与被告吕春蓉（乙方）签订《111生活广场商场租赁合同》，约定甲方将位于泰州市商铺出租给乙方作为经营餐饮使用，建筑面积为296.50平方米，租赁期限自2018年9月5日起至2023年9月4日止，装修免租期为1.5个月，自2018年9月5日起至2018年10月20日止；装修免租期内，乙方无须支付租金，但应支付其他费用如物业管理费的50%等费用；装修免租期届满至合同约定的开业日之间的期间内为非营业免租期，非营业免租期内，乙方无需向甲方缴付租金，但应支付其他费用如物业管理费的50%等费用；双方约定于2018年10月20日前在该房屋内按约定用途开业，实际开业日以甲方书面通知为准；租赁期内，乙方按照本合同约定按2个月为一期支付租金，首期租金及物业费自签订本租赁合同后三日内支付，以后每期租金到期日前15日支付下一期租金，2018年9月5日至2020年9月4日的日基本租金为1.50元/日/平方米、月租金为13528元、物业管理费为6523元/月，每月物业管理费与当月基本租金同时支付；在一个租赁年内若乙方欠缴租金、商场物业管理费、推广宣传费或其它费用累计达14天时，甲方有权从乙方交纳的履约保证金中扣除上述费用及相应的滞纳金，以抵扣乙方所欠款项金额，直至欠款付清为止；自合同签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金60153元；除甲方书面同意续租外，乙方应于合同终止日或之前向甲方返还该房屋，除双方另有约定外，乙方返还该房屋应当符合毛坯装修及交付时的店面及设备标准；如乙方逾期仍未按上述约定返还该房屋而继续占用（包括人员继续占住或以物品占用）的，则甲方有权按本合同和补充条款的规定收取占用使用费、商场综合管理费一切费用，占用使用费每日按当期日基本租金的两倍计付；一个租赁年内乙方逾期支付应付任何款项连续达15天（含）或累计达30天（含）以上的，甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方还应按合同约定的保证金金额的标准向甲方支付违约金，给甲方造成损失且乙方支付的违约金不足弥补损失的，乙方还应予以赔偿，乙方有异议的，应于15天内提出；合同终止后，乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用房屋的，自占用之日起，每占用一天，乙方应当按当期日基本租金的2倍向甲方支付房屋占用费，造成甲方损失的，还应承担赔偿责任；乙方根据合同及法律法规规定应向甲方支付的违约金、赔偿金甲方有权在履约保证金中扣除，不足部分由乙方补足。合同签订后，原告将案涉商铺交付被告，并认可被告向原告缴纳了2018年12月31日前的租金和物业费。现因被告拖欠租金及物业费，致原告涉讼。庭审后，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，载明：因被告于本案开庭当日即2020年6月19日交还租赁房屋，现撤销本案第2项要求被告腾空交房、第4项要求被告支付水电费的诉讼请求，明确第3项诉讼请求中的房屋占用费为332673元（从2019年6月11日起计算至2020年6月19日，每日按日租金444.75元的两倍计算），明确第4项诉讼请求中的物业费为115022元（从2019年1月1日计算至2020年6月19日，按每月6523元标准计算）。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《111生活广场商场租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按协议约定全面履行各自的义务。原告已按协议约定将房屋交付被告使用，被告应按约给付租金、物业费等费用。现原告认可被告已缴纳2018年12月31日前的租金和物业费，被告未提供证据证明其缴纳了其余时间段的相关费用，故应当认定被告欠缴2019年1月1日起的租金和物业费，已构成违约。原告以其已于2019年6月6日向被告送达解约通知书、通知被告于2019年6月10日解除租赁合同为由，要求确认原、被告签订的租赁合同及补充协议于2019年6月10日解除，被告对合同于6月10日解除没有异议，故本院对原告要求确认合同于2019年6月10日解除的诉讼请求予以支持。关于补充协议，原告并未举证证明双方之间签订有补充协议，故其要求确认补充协议解除，缺乏事实前提，本院不予采信。本院关于腾空交房、支付水电费的诉讼请求，鉴于原告自认庭审结束后被告已交还房屋，且原告亦已申请撤回该部分诉讼请求，故对于该部分诉请，本案中不再理涉。关于2019年1月1日至2019年6月10日的租金，共计人民币72087.50元，此为合同约定的被告应承担的合同义务，原告要求被告支付该款项，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于房屋占用费，由于合同已于2019年6月10日解除，被告逾期退房，原告有权要求被告赔偿损失，被告逾期退房给原告造成的损失，通常应认定为租金的损失，原、被告约定的按日租金的2倍支付房屋占用费，本质上应认定为违约金的性质，本案中，合同约定的违约金系损失的2倍，应认定为过分高于造成的损失，应予调整，故本院依法将房屋占用费调整为日租金的1.3倍。鉴于原告自认被告已于2020年6月19日交房，故房屋占用费应从2019年6月11日计算至2020年6月19日，为人民币216237.45元。关于物业费，原告主张以每月6523元自2019年1月1日起计算至2020年6月19日止，为人民币115022元，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司与被告吕春蓉签订的关于泰州市商铺的租赁合同于2019年6月10日解除。二、被告吕春蓉于本判决生效之日起十日内给付原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司租金72087.50元、房屋占用费216237.45元、物业费115022元，合计人民币403346.95元。三、驳回原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9000元依法减半收取4500元，由原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司负担825元、被告吕春蓉负担3675元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  沙林霞二〇二〇年八月七日书记员  王 莉