江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终4062号上诉人（原审被告）：苏州港龙商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路59号(港龙蠡和大厦)7016号。法定代表人：周陈香，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周翠玲，江苏双泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林苏敏，女，1972年4月11日出生，汉族，住苏州姑苏区。委托诉讼代理人：赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师。上诉人苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙商管公司）因与被上诉人林苏敏委托经营合同纠纷一案,不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初9440号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月28日立案后，依法适用独任制程序进行审理，后因本案不适宜适用独任制程序审理，故裁定组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。港龙商管公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.一、二审诉讼费由林苏敏负担。事实和理由：一、《委托经营管理合同》中已经明确约定“本合同为不可撤销的委托合同，双方无权终止或解除本合同”，双方以合意约定排除了任意解除权，该约定不违反法律、行政法规规定，属于合法有效的合同条款。本案中，案涉商铺只是整个市场的几千分之一，该市场只有走整体运营的道路，才能有利于整体功能的发挥，否则市场将会混乱，也会影响业主自身的利益。二、港龙商管公司允许业主自营是有前提条件的，一是签订《委托经营管理合同》；二是以承租人身份与港龙商管公司签订《房屋租赁合同》；三是要遵守港龙商管公司统一的业态管理。林苏敏辩称，一、即便合同中关于不可撤销的约定有认定有效的高级法院判决，但中国并不是判例法国家。二、港龙商管公司与苏州平江港龙房地产有限公司（以下简称港龙房地产公司）系关联企业，港龙房地产公司在出售商铺时作了虚假广告和承诺，骗取了投资者信任，骗取了投资者信任，并由投资者与港龙商管公司签订《委托经营合同》，但这个经营合同是格式合同，并带有一定的强制性，不能认为是林苏敏的真实意思表示。该合同约定排除任意解除权，系格式条款，限制了林苏敏的权利，该格式条款应认定无效。三、港龙商管公司称投入人力、物力和财力来确保市场的运营，但目前为止没有看到港龙商管公司并没有按照宣传内容兑现，且现在市场已无人问津，林苏敏的投资价值并没有能够实现。因此，请求法院驳回上诉，维持原判。林苏敏向一审法院起诉请求：1.判令解除港龙商管公司与林苏敏之间的《委托经营管理合同》，将苏站路1398号喜临门商业广场1幢4072室商业服务用房恢复原样交还给林苏敏；2.判令港龙商管公司立即支付2018年2月28日至2019年2月27日的年度收益18877.46元，并支付自2019年2月28日至解除合同日止的租金收益12584.98元(暂计至2019年10月31日，按投资额年度收益百分之八的百分之九十计算)，共计31462.44元；3.判令本案诉讼费由港龙商管公司承担。一审法院认定事实：2012年11月16日，林苏敏与案外人港龙房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，林苏敏以262187元价格购买坐落于苏州市的商铺。林苏敏于2015年2月28日取得该商铺的所有权，系该商铺的所有权人。港龙商管公司原企业名称为苏州中富商贸城经营管理有限公司。林苏敏（甲方、委托方）与港龙商管公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理合同》一份，约定：1.甲方将其购买的喜临门商业广场1幢4072室商业用房特别授权委托给乙方统一招商、经营管理。委托方式：甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理该商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。甲方对乙方的委托授权内容包括：在授权委托期内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据市场情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责代收该商铺的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配。2.委托经营管理期限：委托经营期限为10周年，自该市场统一开业之日起计算。开业之日暂定为“喜临门商业广场”统一交付使用后的第三个月底，若届时提前开业的，以实际开业为准；若届时未能开业，除本合同另有约定外，委托期仍以交付使用后的第三个月底起算。为保障市场能够按照招商进度安排统一的装修、开业，自项目出卖人通知的房屋交接之日后第二日起，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对该房屋进行装修处置，而无须得到甲方的确认。3.关于市场的委托招商佣金及培育费用承担、经营收益及分成方式：为保障市场的兴旺，甲方同意将所购商铺自市场统一开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理。委托期内，从开业之日起算第四年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相关税费甲乙双方按租金收益分成比例各自分担。如乙方在招商过程中，是成片（几套或十几套商铺一起）出租给经营户的，业主的租金收益划分以业主房屋合同总价为参考比例计算。则按房屋合同总价比例分摊计算租金收益。4.甲方的权利和义务：甲方有根据本合同获得收益的权利和对所获收益依法纳税的义务。甲方承诺在本委托经营合同期限内，不会以任何理由收回该套房屋的使用权，否则承担违约金，并赔偿乙方损失。5.乙方的权利和义务：乙方有权制定市场统一经营标准并严格执行：根据市场实际情况，有权自行决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整，无需另行通知甲方。乙方有权以乙方的名义自主招商，及对外签订、变更、终止商铺租赁协议以及与房屋出租的有关文件。在委托期内，乙方或授权给承租人在不影响该商铺房屋结构安全的情况下，可以对该商铺进行重新布局、租赁、装潢和改造，可以实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建，无须另行通知甲方或取得甲方的同意。乙方应合法经营、依法纳税，按约支付甲方可分配收益。6.违约责任：本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或单方解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第2、3款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。所有甲方应当支付的违约金或赔偿的损失，乙方可直接从甲方可分配收益中直接扣除，不足部分乙方有权继续向甲方追索。乙方不得无故不按约支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算：甲方违反本合同约定，给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方遭受的直接损失和间接损失(本合同另有约定除外)。2017年10月18日，港龙商管公司与案外人董晴签订《商铺租赁合同》一份，约定将苏州市姑苏区苏站路苏州义乌国际商贸城项目A幢四层A4071、A4072、A4094、A4095的铺位出租给董晴，租赁期限自2017年10月20日期至2019年8月19日止。合同中对于两个承租年度的租金计算标准、支付时间以及综合管理服务费的计算标准、支付时间等事项进行了约定。2018年8月，港龙商管公司与董晴签订了《商铺租赁合同补充协议》四份，分别对于A4071、A4072、A4094、A4095四个铺位的租金标准及支付时间重新进行了约定。其中林苏敏的A4072铺位第二承租年度为2017年8月20日至2018年8月19日，租金标准为每月219元，第一期租金1754元，董晴须于2017年8月5日支付，第二期租金877元，董晴须于2018年2月5日之前支付。2018年8月24日，董晴向港龙商管公司提交《商户撤场申请单》一份，申请于2018年8月24日撤场，不再继续租赁上述A4071、A4072、A4094、A4095四个铺位。2019年第四季度，港龙商管公司向林苏敏提供《租金收益结算确认单》一份，该确认单载明2018年6月1日至2019年5月31日林苏敏的4072商铺租金收益为385.42元。一审法院另查明：2012年11月16日，林苏敏向港龙商管公司交付5000元保证金。港龙商管公司向林苏敏出具《收据》一份，载明收款事由为“自营保证金”。一审法院再查明：林苏敏委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对其案涉的1幢4702号商铺进行市场租赁价格评估。江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司于2019年10月16日出具《房地产估价报告》一份，以2019年10月9日为价值时点，确定案涉1幢4702号的商铺在价值时点的市场年租赁价格为8846元，租赁单价为每月58元/平米。港龙商管公司于2019年11月19日收到一审法院邮寄的起诉状副本及证据材料等相关诉讼材料。一审庭审中，林苏敏陈述其去领取该385.42元租金时港龙商管公司再次要求林苏敏签订授权委托协议，遭到林苏敏的拒绝，但对于租金的领取林苏敏没有拒绝，系港龙商管公司拒绝支付。此外，林苏敏、港龙商管公司庭审中一致确认林苏敏的1幢4072号商铺自2018年8月董晴不再租赁后，一直处于空置状态至今。一审法院认为，林苏敏、港龙商管公司签订的委托经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合同依法成立且有效。根据合同约定，林苏敏就其所有的商铺委托港龙商管公司进行经营管理，港龙商管公司将取得的收益按比例支付林苏敏，故双方间形成了委托经营合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。现本案林苏敏认为港龙商管公司不能胜任委托人的委托事项，进而以任意解除权要求解除双方间的委托经营管理合同并要求返还其商铺，该诉讼请求符合上述法律规定，应予支持。至于因解除合同有无给港龙商管公司造成损失以及损失的相关情况，因港龙商管公司明确另案进行主张，故一审法院在本案中对此不予理涉。港龙商管公司辩称，双方间签订的《委托经营管理合同》明确约定本合同为不可撤销合同，双方均无权中途终止或单方解除。一审法院认为，该条款的约定系实质上剥夺了委托人和受托人均有随时解除委托合同的法定权利，明显违反了上述法律规定。且该合同条款的后半部分亦明确了如一方违约导致委托经营管理合同不能足期履行的，违约方应当向守约方支付违约金，并约定了违约金的计算标准。因此，如港龙商管公司认为林苏敏解除合同的行为给其造成了损失，其可以依据法律规定或上述合同约定向林苏敏主张赔偿责任，但并不能以合同约定剥夺林苏敏可以解除合同的法定权利。关于港龙商管公司认为林苏敏的商铺只是众多商铺中的一个，林苏敏在行使权利时不能损害其他业主利益的抗辩观点。一审法院认为，根据林苏敏举证，其在购买商铺时即向港龙商管公司缴纳了自营保证金，即港龙商管公司在林苏敏购买商铺之初即是允许林苏敏可以自营其商铺的，或者说林苏敏的商铺是存在自营的客观条件的，故港龙商管公司认为林苏敏收回其商铺存在损害其他业主的利益的观点与其收取林苏敏自营保证金的行为明显矛盾。此外，根据林苏敏、港龙商管公司确认，林苏敏的商铺自2018年8月至今一年多一直处于空关状态，林苏敏交付港龙商管公司商铺进行经营管理并收取租金收益的目的亦无法实现。且林苏敏的商铺本身存在着物理隔断，不存在林苏敏无法收回其商铺的客观条件，也不存在收回商铺损害其他业主的合法权益。退一步讲，即使如港龙商管公司所述，如林苏敏收回商铺的行为确实损害了其他业主的利益，其他业主或港龙商管公司完全可以另行向林苏敏主张赔偿权利。因此，港龙商管公司的抗辩观点没有事实与法律依据，一审法院难以支持。关于林苏敏以其购房时收到的选房须知、投资手册等宣传材料上的宣传标准向港龙商管公司主张租金收益的诉讼请求，明显与林苏敏、港龙商管公司签订的《委托经营管理合同》中约定的租金收益计算标准不符，双方间应以该《委托经营管理合同》中约定的租金收益标准作为租金计算的依据。况且该选房须知或投资手册上并没有港龙商管公司的承诺或签章确认，林苏敏据此标准向港龙商管公司主张租金收益没有事实和法律依据，一审法院不予支持。根据港龙商管公司确认，目前留置在港龙商管公司处的租金收益为385.42元，港龙商管公司应予返还林苏敏。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、林苏敏与港龙商管公司签订的《委托经营管理合同》自2019年11月19日起解除；二、港龙商管公司于判决发生法律效力之日起十日内将坐落于苏州市的商铺返还林苏敏；三、港龙商管公司于判决发生法律效力之日起十日内返还林苏敏租金收益385.42元；四、驳回林苏敏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2943元，减半收取1471.5元，由林苏敏负担268元，港龙商管公司负担1203.5元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了新的证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。港龙商管公司向本院提交以下证据：《商铺租赁合同》及商铺现状照片打印件，证明林苏敏名下的商铺已经成片出租给案外人，目前处于在业状态。林苏敏经质证认为，对上述证据真实性没有异议。但林苏敏认为，港龙商管公司在明知一审判决后在没有告知林苏敏的情况下将商铺出租，行为非常恶劣。本院认证意见，因林苏敏对港龙商管公司提交证据的真实性均没有异议，故本院对上述证据真实性予以确认。林苏敏向本院提交以下证据：证据一、《招商运营委托合同》，该合同明确承租人一年支付服务费13800元给第三方苏州尚如顾里商业管理股份有限公司，证明港龙商管公司违反了《委托经营管理合同》的第二条，故港龙商管公司委托苏州尚如顾里商业管理股份有限公司进行招租，并非亲自在经营，该情形未告知林苏敏，亦未经林苏敏同意；证据二、《物业服务合同》，证明该合同中另立名目收取费用，导致租金收益减少；证据三、付款凭证和收据，证明承租人将租金、运营费、物业费都支付给鸿富祥物业管理有限公司，并由港龙商管公司出具收据，故鸿富祥物业管理有限公司与港龙商管公司存在关联关系，且资金通过第三方走账，不利于林苏敏等投资人进行监管，为港龙商管公司徇私舞弊创造了条件。港龙商管公司经质证认为，对证据一真实性无异议，但证明目的不予认可，苏州尚如顾里商业管理股份有限公司只是港龙商管公司在招商工作中的合作商，是港龙商管公司招商引流渠道，主要负责婚纱礼服业态商户在苏州之外的广告宣传、参展交流工作，承租人支付给苏州尚如顾里商业管理股份有限公司的平台费与港龙商管公司无关，也并非租金；对证据二、证据三真实性均不予认可，但对证据三中收据上港龙商管公司印章真实性予以确认，只是物业公司没有收据了，借用了港龙商管公司的收据。本院认证意见，对证据一，因港龙商管公司对真实性不持异议，故本院对证据真实性予以确认；对证据二、证据三，因港龙商管公司对收据上加盖的港龙商管公司印章真实性予以确认，故本院对收据真实性予以确认；港龙商管公司虽对物业服务合同真实性不予认可，但港龙商管公司系实际负责诉争商铺所在市场的经营管理，结合相应物业公司收取物业费、租金等均使用港龙商管公司收据，可知港龙商管公司完全有能力向物业公司核实该《物业服务合同》的真实性，亦有能力取得反驳证据，现港龙商管公司仅简单否认其真实性且无法提供反驳证据，故本院认定该《物业服务合同》真实性；对证据三中的付款凭证，因存在相应收据予以佐证，故本院对真实性予以采信。本案经2020年6月9日开庭、2020年6月18日调查及2020年7月1日调查之后，林苏敏于2020年8月17日向本院邮寄如下材料：1.开盘流程及选房须知，证明港龙房地产公司虚假宣传、诱骗业主签订购房合同和委托经营管理合同；2.落款为林苏敏的《关于港龙商铺自营业主要求通知函》，载明：业主自2012年11月16日签订购房合同前，投入了很大精力和资金，考察了苏州市场，经过了解港龙商铺的经营规划，多次比较考虑之后于2012年11月16日与港龙房地产公司签订购房合同，由于考虑到港龙商铺的地理位置及义务小商品市场的大众化优势，所以决定投资自营商铺。然而将至交房前，出售方改变了经营规划，致使我们自营业主无法接受。原本我们的定位和投入资金都是经过反复考证，目前出售方的改变致使我们无法继续自营，完全打乱了我们的投资目的及定位。敬请港龙房地产公司给予我们自营业主一个合情、合理、合法的满意的解决问题的答复。3.落款名称为“苏州义务国际商贸城要求退房业主”、落款时间为2015年4月30日的《社会援助维权书》及业主的诉求签字，该《社会援助维权书》主要载明（林苏敏提交的“诉求签字”的证据反映内容为：抬头“签名业主名单”复印件，栏目包括“姓名”、“房号”、“联系方式”、“区域”、“手印”、“房价”、“合同号”，按照证据反映所签名的商户共106户，该“签名业主名单”均无落款时间。）4.诉争商铺作为自营使用的《商铺租赁合同》。5.诉争商铺租赁给案外人董晴的《商铺租赁合同》及租金收益确认单，证明实际年租金为4735.8元，但是确认给业主的收益为399.4元。6.港龙商管公司认定的逃铺名单1690户，每户押金2000元至3000元，港龙商管公司并未返还。7.2019年5月，港龙商管公司第一次给业主发放租金时，大部分业主没有收益，部分业主给区委和区政府写信，并附业主签名。（林苏敏提交的该份签名包含2页复印件，从证据反映签名人数为30人）。8.该份材料与林苏敏当庭提交的证据重复，本院不再赘述。9.孔毅菊签订的《商铺租赁合同》、《运营委托合同》、《物业管理合同》及孔毅菊付款凭证。10.委托方为吴红兵名下2-2114商铺的租金收益3808.28元，委托方为於红兵名下1-3097商铺的租金收益1157.85元。11.其他业主租金收益确认单（14份）。12.邹勤琴签订的《商铺租赁合同》、《运营委托合同》、《物业管理合同》。上述8-12用以证明，承租人支付款项与委托人收到的收益严重不符，港龙商管公司巧立名目将大部分收益纳入港龙商管公司自身名下，没有按9：1与业主分成。13.微信群聊天记录、落款为2020年7月20日的举报信（打印件载有69户业主姓名）、《应急使用维修资金电梯维修方案技术审查结论单》2份。上述材料，本院将结合全案情况综合予以分析。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明：2020年7月1日调查中，港龙商管公司向本院陈述，诉争喜临门商业广场共有商铺2582户，并提供业主清单（序号1至2582）及对应门牌号，××至2116列有业主姓名及门牌号，××至2578显示为港龙房地产公司自持，序号2579至2582为物业用房。港龙商管公司另陈述，上述商户中，已签订《委托经营合同》2431户、另有151户无法找到合同，故已签合同商户占总商户数量94.15%（2431/2582），已签合同商户面积占总面积93.06%。本院认为，关于林苏敏与港龙商管公司签订的《委托经营管理合同》，林苏敏并未提供证据证明该合同存在无效或可撤销的情形，故应认定双方当事人应按合同予以履行。本案中，根据港龙商管公司提供的清单，已签订委托港龙商管公司统一经营管理合同的商户数量及面积均超过90%，故应认定符合产权式商铺的经营模式。因产权式商铺中，单个独立的商铺面积均比较小，故而产权式商铺的经营应维持统一规划、布局及经营的状态，更有利于实现商铺的整体价值，进而保障业主的整体利益。关于该合同中约定“本合同为不可撤销的委托合同”，因该约定系当事人自愿作出的意思表示，其目的是保障产权式商铺的稳定经营，防止因商铺单独分割经营而失去规模经营的商业价值，损害大多数业主的利益，故而该条款约定符合诉争经营模式的现实情况，不属于格式条款无效的情形，故而林苏敏以该条款无效主张行使委托人任意解除权，依据并不充分。关于林苏敏提出港龙商管公司未能实现其投资目的的问题，系属林苏敏行使法定解除权，但基于产权式商铺经营的特殊性，林苏敏的个人意愿应当符合业主的整体利益。林苏敏二审中提交的材料，虽涉及业主维权、投诉等情形，但亦无法反映出主张解除合同的业主达到了能够认定属于多数业主意思表示的程度，故依据现有证据，林苏敏并不能证明其所主张的解除合同符合业主的整体利益，一审法院认定合同解除，缺乏依据，本院予以纠正。关于林苏敏一审主张的租金收益，因收益属于合同权利范畴，除港龙商管公司确认的385.42元外，林苏敏并未能提供证据证明其所主张的收益能够根据《委托经营合同》计算所得，故一审法院未予支持，并无不当。基于现有证据，本案虽就林苏敏解除合同的主张不能予以支持，但如果林苏敏确有证据证明港龙商管公司未善尽受托人义务导致其损失的，不影响其另行主张违约损害赔偿的权利。综上所述，港龙商管公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初9440号民事判决第三项；二、撤销苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初9440号民事判决第一项、第二项、第四项；三、驳回林苏敏的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2943元、减半收取为1471.5元，由苏州港龙商业管理有限公司负担25元，由林苏敏负担1446.5元。二审案件受理费2943元，由林苏敏负担。本判决为终审判决。审判长  韩小安审判员  冯月青审判员  李晓琼二〇二〇年八月三十一日书记员  刘 汐