广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1284号原告：邓文华，男，汉族，1985年2月5日出生，住所地：广东省清远市佛冈县***************，身份证号码：441************036。委托诉讼代理人：吴之成，广东常成律师事务所律师。被告：钟文峰，男，汉族，1966年9月3日出生，住所地：广东省佛冈县**************，身份证号码：440************316。被告：钟小强，男，汉族，1970年10月23日出生，住所地：广东省佛冈县**************。身份证号码：441************310。原告邓文华与被告钟文峰、钟小强农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告邓文华的委托诉讼代理人吴之成、被告钟小强到庭参加了诉讼，被告钟文峰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓文华向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告退还购房款款项￥10万元；2、判令两被告向原告支付利息￥327元【以￥10万元为基数，自2020年4月23日起至给付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，至2020年5月23日为￥327元，之后按相同方法计算至实际付款日】；3、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：被告钟文峰、钟小强共同在清远市佛冈县*********钟炳田的宅基地上投资建设房屋，并预售该房屋的部分房间以筹资。2018年4月，两被告以10万元的价格将案涉房屋中的****房售给原告。2018年4月24日、2018年10月8日，两被告分别出具收据确认已收到上述购房款合计10万元，并承诺一年内能交付房屋。原告购买房屋的用途是方便子女读书，降低生活成本，未曾想到，两年后房屋仍未能建成并交付，且至今无法明确交房时间。经买受人多次催告，两被告拒绝退还购房款。2020年3月份，被告钟文峰曾坦言：房屋交付时间仍无法确定，若退款，只能退还其中的75%，自己也不缺钱，但拒绝退还全部款项，若想全额退款，除非起诉他们。2020年4月22日，原告委托律师向两被告寄发律师函，明确提出双方房产买卖合同、买卖行为无效，要求退还购房款10万元，并开始计算利息。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条的规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告非案涉房屋村集体成员，两被告并非案涉房屋的合法使用权人，双方的房产买卖合同、买卖行为因违反法律强制性规定而无效，两被告应退还所收取的10万元，并支付利息327元[以10万元为基数，自2020年4月23日起至给付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，至2020年5月23日为327元，之后按相同方法计算至实际付款日]。基于以上事实和理由，特向贵院提起诉讼，请法院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。被告钟小强辩称，一、两答辩人共收取原告集资建房款10万元属实；两答辩人户口所在地为城中村，进入二十一世纪后，村里全部土地被征用用于县城扩建，并按政策预留了村民宅基地（统一按城镇建设规划布局），根据城镇规划布局村民陆续建起了几十栋小产权房，其中村民钟扬其这户由于家庭经济困难难以独自建房，多次找同村民小组的两答辩人要求其合股建房。2018年3月两会期间，国家农业部长韩长斌讲话“适度放活宅基地使用权及农民房屋使用权，与农民进行有偿开发”。两答辩人同钟扬其为同一村小组成员，符合合股共同开发政策，且政府预留给村民宅基地都已建成高楼了，剩下钟扬其这块空地，影响创文活动。由于各合股人资金有限，逐向社会集资建房，收取了几十户集资款共300多万元，加上答辩人的积蓄及银行贷款，己建好了集资大楼，此后受到政府关于集资楼暂停工待后处理的通知；二、本纠纷应由政府处理，请求法院依法驳回原告的起诉；根据国家统计局2019年度统计，全国此类农村宅基地集资房（小产权房）占全国全部住宅住房的38%，各地对待的态度不一样，由于涉及人数多，涉及面广，目前多地政府处理方式尚未有统一标准。就答辩人所在的城中村来说，由于全部土地己征收，失地农民无田耕，只能从宅基地上做文章，寻找生活来源，当地政府对这一现象态度是默认的。现在自然资源部、住建部虽己明确小产权房不合法，但国家还没出台具体整改措施，小产权房命运如何还是个未知数。政府的事情应由政府处理。故本案法院应依法裁定驳回原告起诉；三、即使是双方口约无效，造成经济损失也应依过错责任大小分担损失；原告既没有与答辩人签订书面合同，双方也没约定交付房屋的具体时间。原因是原告当初主动上门要求参与集资的，当时答辩人已明确告知因其不是本经济组织成员参加集资是存在风险的，原告当时说是为了小孩能上县城读书而集资，表示一切风险自负，还说以往已有汤塘老乡几百户来县城集资小产权房了，我怕什么。说实话，当时建房工地大街上到处有打击小产权房的标语，原告对此心知肚明，并不要求签订合同。原告这套集资房价格是二千多元一平方，而商品房每方价格九千多元，原告认为值得担风险搏一搏。答辩人只收取原告部分集资款，为建成该楼房己负债累累，现该房产尚在，如果集资者都执意全额退款的话，答辩人是无法承受的，也是不公平的。试问原告，今天说小产权房不合法你就要退款，假设明天小产权房可以转正了，答辩人按集资价退款收回房屋你会乐意吗？由于原告自身存在的明显的过错，如坚持退款，答辩人认为按责分担，退回7.5万元给原告是合情合理的。至于利息计付问题，答辩人主观上并无占用原告资金的故意，客观上又有早己把该资金投入集资项目的事实，原告完全没有要求就集资款计付利息的理由。被告钟文峰未到庭应诉，但庭前提交了书面的答辩状，其书面的答辩意见与被告钟小强的答辩意见一致。原告邓文华为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、两张收据；2、律师函、快递单及物流信息；3、微信聊天记录；4、2020年5月11日原告与钟小强通话录音。被告钟文峰、钟小强未向本院提交证据。被告钟文峰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：被告钟文峰、钟小强均是佛冈县************民。2018年初，两被告经与同村村民钟炳田协商后，对钟炳田家的宅基地进行建房出卖，由钟炳田家提供宅基地、两被告负责筹集资金，决定在该宅基地上建造一栋十三层、每层3套房的电梯楼房。原告邓文华是佛冈县************民。2018年4月，原告邓文华经与两被告口头协商后，决定以每平方米2830元的价格购买上述楼房的****号房，并于2018年4月24日向被告钟文峰交纳定金5万元，2018年10月8日向被告钟小强支付了二期房款5万元。被告口头承诺一年半后交房，交房时付清全部房款。后因政府治理小产权房的原因该建房工程被责令停工。2020年4月22日原告委托广东常成律师事务所向两被告发出了《律师函》以原、被告双方的买卖合同违反法律强制性规定而无效为由要求两被告退还已交纳的购房款（含定金）共10万元并从收到律师函之日起按同期银行贷款利率计付利息。被告表示只同意退回75000元，原告不予接受，遂向本院提起诉讼。本院认为：本案系农村房屋买卖合同纠纷。原告邓文华与被告钟文峰、钟小强就农村村民宅基地上所建房屋买卖事宜口头达成合意并支付了购买定金及二期购房款，虽然没有签订书面合同，但已形成了农村房屋买卖合同关系。该买卖合同虽然是双方真实意思表示，但双方买卖的房屋所附属的土地是农村集体用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；最高人民法院（2010）民一他字第4号《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的请示》作答复如下：农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效；原、被告分别属于不同集体经济组织的成员，原、被告之间的农村房屋买卖合同是无效合同，本院予以确认。原、被告双方均明知案涉房屋所用土地是村民的宅基地，所建成的房屋是“小产权房”而无法办理产权证的情况下却依然进行买卖，对合同无效均有过错，应当根据各自的过错承担责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，原告要求返还购房款10万元，理由依据充分，本院予以支持，但要求给付利息的请求，缺乏合同有效的依据，本院不予支持；被告提出本案应由政府处理、只返还75%购房款的答辩意见，理由依据不足，本院不予采纳。被告钟文峰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对本案放弃抗辩的权利，本院依法可以缺席裁判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钟文峰、钟小强在本判决生效之日起十五日内，返还购房款100000元给原告邓文华；二、驳回原告邓文华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2306元，减半收取计1153元，保全费1022元，合共2175元，由原告邓文华负担4元，由被告钟文峰、钟小强负担2171元。原告邓文华可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费1149元，保全费1022元，合共2171元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝茂荣二〇二〇年八月十四日书记员  吴丽仪申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。