广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2431号 上诉人（原审原告）：张某某，男，1981年11月13日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：甘伟，广西广正大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈某某，男，1986年7月18日出生，住广西壮族自治区柳州市。 原审第三人：柳州市某某房地产经纪有限公司，住所地：柳州市柳邕路 法定代表人：唐某。 上诉人张某某因与被上诉人陈某某、原审第三人柳州市某某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初5827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张某某提出上诉请求:一、请求维持(2019)桂0203民初5827号民事判决第一项；二、请求撤销（2019)桂0203民初5827号民事判决书第二项，改判被上诉人向上诉人双倍返还购房定金50000元；三、判令被上诉人赔偿上诉人因购房合同未能履行造成的居间损失8000元；四、判令被上诉人向上诉人赔偿一审、二审律师费共计20000元;五、一审案件受理费、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用《合同法》第九十三条属适用法律错误；《合同法》第九十三条的规定是“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，上诉人基于被上诉人违约行为导致合同目的不能实现解除合同，而后提起诉讼，不存在与对方协商一致解除合同的事实，故一审判决适用法律错误。二、一审法院认为“至被告为处理继承问题办理公证事宜的各时间节点来看，被告已尽到积极履行合同义务，不存在违约行为”错误。首先，被上诉人与亲属在案涉合同签订的第三日（2019年5月6日）就办理了涉案房产放弃继承的公证，但直到2019年8月13日，被上诉人才向柳州市公证处申请办理房屋继承的公证事项。因被上诉人怠于履行在合同约定的时间前（2019年8月31日）将房屋产权变更至其名下取得房屋所有权，导致双方购房合同无法网签，资金监管账户无法设立，从而导致上诉人无法按约定支付房屋首付款，责任在被上诉人，由此产生的法律后果应由被上诉人承担。其次，被上诉人无需办理继承公证即可完成房屋产权的变更。房屋继承后的产权变更需要先办理继承公证的程序源于《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，但该通知己于2016年被《司法部关于废止的通知》所废止失效。按现行法律、法规规定房屋继承产权变更事宜，当事人可直接向房产登记部门申请办理变更手续，无需先办理继承房屋的公证手续。因此，上诉人应为自身的违约行为承担法律责任。三、由于被上诉人的违约行为造成上诉人合同目的不能实现，应按法律规定、合同约定承担违约责任。合同法对于违约行为采取的是过错推定原则或严格责任原则。即，一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定就应承担违约责任。被上诉人出卖涉案房产的前提条件是取得房产所有权，才能进行房屋买卖合同的网签、备案，并设置资金监管账户。因此，为了使双方签订的《柳州市存量房买卖合同》能够履行，双方在签订《柳州市存量房买卖合同》时才预留了4个月的时间以便被上诉人办理房产产权过户变更。但一审查明的事实证明被上诉人没有按约定在2019年8月31日取得房产所有权才导致了合同无法网签，资金监管账户无法设立，上诉人无法按照约定支付首付款。即使按合同11.2条约定给予被上诉人延期履行的宽限期，被上诉人也没有在宽限期内履行合同义务。至于一审所认为的上诉人与被上诉人妻子的微信聊天记录也是证明上诉人的妻子对被上诉人的违约行为不予认可。结合《合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条第百一十五条、《柳州市存量房买卖合同》第4条，第11.2条约定，以及上诉人提交的证据《收据》、《收条》，微信转款凭证《委托代理合同》、《增值税普通发票》，因为被上诉人的违约行为，造成上诉人损失，上诉人请求被上诉人按法律规定和合同约定承担违约责任具有事实和法律依据。综上，上诉人认为，因被上诉人行为导致了合同无法履行，应当承担双倍返还定金的违约责任，承担上诉人因维护合法权益支出的20000元律师费，一、二审诉讼费，因购房合同未能履行造成的居间损失8000元。请二审法院依法改判! 被上诉人陈某某辩称：我在2019年5月中旬就向柳州市公证处提交公证材料了。因为办理公证的人很多，一直到了8月份才能排到我。我去房产局问过了，本案的房产过户需要两次公证的，不能一次性到位。所以我不存在违约。 张某某向一审法院提出诉讼请求：1、判定《存量房买卖合同》已经解除，判令陈某某返还购房定金50000元及支付违约金50000元；2、判令陈某某承担张某某因维护合法权益支付的律师费10000元；3、判令陈某某赔偿因购房合同未能履行造成张某某损失的居间服务费8000元。 一审法院认定事实：2019年5月4日，张某某（乙方）与陈某某（甲方）、第三人柳州市某某房地产经纪有限公司（丙方）签订《柳州市存量房买卖合同》，其中约定：第一条房屋基本情况及权属情况，（一）甲方所售房屋（以下简称“该房屋”）坐落于：柳州市，房产证号/不动产权证号：A0063585号，产权人：陈某某，登记建筑面积共122.98平方米。（本款所述房屋信息以房产证/不动产权证上的记载为准）；（三）甲乙双方均清楚该房屋以现状出售，甲方已检查或已授权代表代为检查该房屋，故甲方不得以不清楚房屋状况或产权现状拒绝交易；第三条成交价格，买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1200000.00元（大写：壹佰贰拾万元整），该成交价格不含税费；第四条定金，乙方应于签订合同当日内支付定金人民币50000.00元（大写：伍万元整），已支付的定金转为购房款的一部分；第七条房屋付款方式，1、乙方选择以组合贷款（银行商业贷款及公积金贷款组合）办理购房贷款。2、乙方须于2019年8月31日之前支付首期购房款人民币350000（大写：叁拾伍万元整）到房产局指定资金监管账户内进行资金监管，并于2019年9月10日前前往贷款机构（银行/住房公积金管理中心）提交贷款申请所需材料，配合贷款机构（银行/住房公积金管理中心）办理贷款申请手续；第八条，权属转移登记，乙方按揭付款：在贷款机构（银行/住房公积金管理中心）同意批准按揭贷款及缴纳过户税费后三个工作日内甲乙双方必须办理该房地产过户手续，领取新的不动产权证书1日内乙方须办理该房地产抵押登记手续。第十一条违约责任，（一）甲方与乙方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款千分之五的违约金。（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、在签订本合同后，拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金并承担乙方因维权产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等）。（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3、在本合同签订后，拒绝购买该房屋的；4、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金并承担甲方因维权产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等）；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第十四条合同效力、争议解决方式，（一）本合同自三方签字（盖章）之日起生效等。陈某某、张某某分别在“出售人（签章）”、“买受人（签章）”栏签名及捺印，第三人柳州市某某房地产经纪有限公司及其经办人钟杰虎在“居间人（签章）”栏加盖公章及签名。前述《柳州市存量房买卖合同》签订当日，陈某某出具《收据》予以确认张某某向其支付购房定金50000元。2019年10月17日第三人出具《收条》确认张某某向其公司支付居间服务费8000元。2019年10月19日，张某某以陈某某未提供房屋转让所需证照资料为由，发送手机短信向陈某某提出解除双方签订的《柳州市存量房买卖合同》，陈某某未回复，双方因合同的解除及支付违约金问题产生纠纷。张某某于发出短信同日与广西广正大律师事务所签订《委托代理合同》，为此支付律师代理费10000元，委托该所指派律师处理与本案纠纷有关的事务，后张某某诉至该院，提出前述诉讼请求。另查明，柳州市屋的登记权利人系陈平。2017年5月27日，陈平因病去世，其财产继承人共有：其子陈某某、其妻刘忠群、其父陈树伦、其母谢梅珍。2019年5月6日，刘忠群、陈树伦、谢梅珍共同出具《放弃继承权声明书》自愿放弃对陈平遗产的继承，并向广西壮族自治区融安县公证处申请办理公证，该公证处于同日出具（2019）桂融证字第275号《公证书》对刘忠群、陈树伦、谢梅珍自愿放弃继承陈平遗产予以确认。2019年8月13日陈某某向广西壮族自治区柳州市公证处申请继承陈平的遗产。2019年9月3日，张某某妻子与陈某某妻子的微信聊天记录中，陈某某妻子陈述：“当初买房子的时候，你们就已经知道是什么情况啊，现在公证处的问题不是我们，我们个人这边的问题呀。”张某某妻子回复：“在啊，我们买房子的时候确实知道情况，但是合同都要有时效性的，不能无限期的，你觉得呢”。2019年11月11日广西壮族自治区柳州市公证处出具（2019）桂柳证字第7583号《公证书》，证明被继承人陈平遗留的财产：坐落于柳州市东环大道218号之一桂馨苑6栋4单元6-2号房地产由其儿子陈某某继承。 一审法院认为：张某某与陈某某、柳州市某某房地产经纪有限公司于2019年5月4日签订的《柳州市存量房买卖合同》，系合同当事人在平等、自愿、公平基础上订立的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应全面履行合同义务。由于张某某、陈某某在庭审中均同意解除签订的《柳州市存量房买卖合同》，故该院对《柳州市存量房买卖合同》已解除予以确认。因陈某某在答辩中同意退还张某某已支付的购房定金，故对于张某某要求陈某某返还购房定金50000元的诉讼请求，该院予以支持。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：陈某某对于《柳州市存量房买卖合同》的履行是否存在违约行为，是否应当支付违约金，赔偿律师代理费、居间服务费？针对争议焦点，关于张某某以签订《柳州市存量房买卖合同》时不知陈某某并非涉案房屋的权利人及相关事由主张陈某某存在违约情形的观点，该院认为，《柳州市存量房买卖合同》第一条第（一）、（三）款所作约定证实，合同条款中已载明房屋信息应以实际房产证所述信息为准，且张某某已检查确认房屋产权现状无误，合同签订后张某某不得以产权现状拒绝交易。再者，结合2019年9月3日张某某妻子与陈某某妻子微信对话内容可知，张某某系明知涉案房屋的交易需经陈某某通过公证程序处理继承问题，因此，《柳州市存量房买卖合同》未能最终履行完毕而致解除，系双方当事人对于陈某某通过公证程序处理继承问题的时限未能达成一致意见，且涉案房屋的权利登记人陈平去世，陈某某为该房屋的合法继承人，从陈某某与张某某签订《柳州市存量房买卖合同》，至陈某某为处理继承问题办理公证事宜的各时间节点来看，陈某某已尽到积极履行合同的义务，不存在违约行为，且依据合同第九条房屋的交付（一）“甲方收到乙方全部首付款1日内将该房屋交付乙方”，因陈某某并未支付首付款，故房屋交付条件未成立，故张某某主张陈某某未按合同约定的交付时间交付房屋的理由亦不能成立，对于张某某所主张陈某某存在违约情形的以上观点，该院均不予采纳。由于陈某某并未存在前述违约情形，故对于张某某主张陈某某支付违约金50000元，赔偿律师代理费10000元、居间服务费8000元的请求，缺乏事实依据，该院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、陈某某应于本判决生效之日起十日内向张某某退还购房定金50000元；二、驳回张某某的其他诉讼请求。本诉案件受理费2660元（张某某已预交），由张某某负担1532元，由陈某某负担1127元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院分析认定如下：上诉人张某某提交证据1.《不动产登记中心服务指南（继承）》，拟证明房屋继承无需公证也可办理。2、《不动产登记中心服务指南（房源核验）》，拟证明房屋交易需先完成产权登记。3、《不动产登记中心服务指南（资金监管）》，拟证明资金监管账户需要先完成网签。该组证据为柳州市不动产登记中心及柳州市房产交易所上墙公示的服务指南，被上诉人陈某某未对该组证据真实性提出异议，本院对证据的真实性予以认可，从证据内容上来看，该组证据明确表述了涉继承的房屋买卖流程及注意事项，相关内容与上诉人所述证明目的一致，本院对上诉人主张的证明目的予以认可。 对于一审查明的事实，双方当事人未提出异议。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，上诉人张某某与被上诉人陈某某签订的《柳州市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。有效成立的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然上诉人提交的证据表明当事人还可通过继承（受遗赠）查验程序办理继承转移登记，但从柳州市不动产登记中心公示的服务指南看，继承查验手续不仅需要按要求准备材料，还要全部继承人配合，并设置了查验办理期限及公示期、预约询问等环节，即便当事人通过继承（受遗赠）查验程序办理继承转移登记亦需要两三个月甚至更长的时间。且根据双方当事人签订的《柳州市存量房买卖合同》第一条第三款约定，甲乙双方均清楚该房屋以现状出售，甲方已检查或已授权代表代为检查该房屋，故甲方不得以不清楚房屋状况或产权现状拒绝交易。结合双方当事人妻子2019年9月3日的微信聊天内容，上诉人应当知道案涉房屋系被上诉人陈某某所继承的财产及未登记在被上诉人名下的事实，并同意被上诉人通过办理公证的方式进行过户。双方当事人2019年5月4日签订《柳州市存量房买卖合同》后，被上诉人及其近亲属分别于2019年5月6日，2019年8月13日对案涉房屋的继承问题进行公证，且办理的时间未超过合理期限，说明被上诉人陈某某不存在怠于履行合同约定义务的行为，导致相关购房手续未能按照合同约定进行是双方对办理公证的时间预估不准确，并非被上诉人单方违约导致。因此，上诉人请求被上诉人双方返还购房定金并支付违约金、律师费、居间服务费没有事实和法律依据，一审不予支持并无不当。 综上所述，上诉人张某某的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1750元（张某某已预交），由上诉人张某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 蒋晓明 代书记员 廖靖康