安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖10民终415号 上诉人（一审被告）:方惠春，男，汉族，住安徽省歙县王村镇烟村11组。 上诉人（一审被告）：方海燕，女，汉族，户籍地安徽省歙县王村镇新安村烟村13组，现住安徽省黄山市屯溪区码头路2号新安印象G5402室。 以上二位上诉人共同的委托诉讼代理人：姚勇高，安徽望庭律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）:王维生，男，1964年6月8日出生，汉族，住安徽省歙县王村镇王村3组085号，公民身份号码342723196406088373。 委托诉讼代理人：徐婷，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余萍，安徽道同律师事务所实习律师。 上诉人方惠春、方海燕因与被上诉人王维生房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖10民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月11日对本案进行了询问。双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方惠春、方海燕共同上诉请求：撤销原判,依法改判驳回王维生的一审诉讼请求。事实和理由:双方当事人对房屋买卖的基本事实没有争议，一审判决对附加协议相关约定内容的理解存在片面性。附加协议约定“按揭贷款暂由甲方垫还”，此处“按揭贷款”指王维生应当履行的银行按揭款偿还义务。而“乙方一次性补还给甲方”指王维生所支付的按揭款，将来包含在方惠春的总房款中支付给王维生。方惠春付给王维生的房款不应该超过总房款。因此，一审判决方惠春归还所谓垫付利息没有事实基础。综上,请求二审法院公正裁判。 王维生辩称，案涉合同的履行方式和通常的二手房的履行方式不一样，王维生把房屋认购权转给方惠春和方海燕，双方约定由王维生与开发商完成一手房交易，然后再通过二手房交易的方式转给方海燕和方惠春。由于这种特殊的交易方式产生新增出来的税费以及利息，在第三方也就是中介机构在场的同时，三方达成了合意，这部分的利息由方惠春、方海燕承担。根据案涉两份合同文意，利息不应该由王维生承担。王维生垫出来，就要拿回来，所以才会有补还的问题，既然是补，那必然是在房款之外。 王维生向一审法院起诉请求：1.方惠春、方海燕共同归还由王维生垫付的税费及利息共计71779.55元；2.本案诉讼费由方惠春、方海燕共同承担。 一审法院认定事实：2018年8月24日，王维生与安徽德艺文化投资有限公司签订商品房买卖合同【合同编号：黄房（昱）预合字第201809489号】，约定王维生购买安徽德艺文化投资有限公司开发的坐落于安徽省黄山市屯溪区码头路2号新安印象第G5幢402室号预售商品房；总价款为1053517元；买受人于2018年8月24日首付购房款333517元，余款72万元于2018年8月30日银行办理按揭支付。同日，王维生与安徽德艺文化投资有限公司签订商品房买卖合同【合同编号：黄房（昱）预合字第201809490号】，约定王维生购买安徽德艺文化投资有限公司开发的坐落于安徽省黄山市屯溪区码头路2号地下室车位-250号；总价款为15万元；买受人于2018年8月24日一次性支付地下室车位款15万元。同日，王维生（甲方）与方惠春（乙方）签订房屋买卖居间协议（编号0000320），约定交易物业名称：黄山市屯溪区新安印象G5幢1单元402室；附属配套设施：车库（另算15万元）；甲方可自行还贷；房屋按揭先由甲方垫还，待办理产权过户时，乙方一次性补给甲方；总房款125万元；所有税费由乙方承担；乙方于房屋买卖居间协议签订后4天内支付首付款46万元含定金2万元，余款79万元办理银行商业按揭，等银行放贷后转付给甲方；双方于所有款项结清在丙方的见证下，甲方将本协议中约定的房产交付给乙方；房屋交接时，甲方承诺结清该房在交房日之前已发生的各项费用（包括水、电、物业、煤气、有线电视等费用）。黄山市中大房地产经纪有限公司员工潘雪炜在该协议落款处“门店经理签字”处签字。同日，王维生（甲方）与方惠春（乙方）签订附加协议，约定：甲方自愿将坐落于黄山市屯溪区新安印象小区G5号楼1单元0402室（建筑面积约109.65平方米）房屋出售给乙方；上述房屋及附属建筑物总价款为140万元；乙方在签订本合同时，支付房屋定金48万元；乙方应在甲方不动产权证办出7日内，向甲方支付购房款15万元；双方约定房屋按揭贷款暂由甲方垫还，待甲方房屋不动产权证办出后，乙方一次性补给甲方，余下每月按揭贷款由乙方自行还款；待甲方不动产权证办出后，乙方支付首付款尾款后，满足过户条件，甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续，乙方首付款之外的款项通过银行住房按揭商业贷款，银行放贷后转付给甲方；此协议经双方签字后生效，与房屋买卖合同居间协议（000320）具有同等法律效力。 2018年8月27日，王维生（甲方）与方惠春（乙方）签订房屋买卖居间协议（编号0000321），约定交易物业名称：黄山市屯溪区新安印象G5幢1单元402室；附属配套设施：地下车位一个；甲方可自行还贷，需乙方首付款还款；银行抵押贷款须还清才可过户，届时由双方共同出资提前还款，拿出他项权证，注销抵押，办理过户；总房款140万元；所有税费由乙方承担；乙方于房屋买卖居间协议签订当天支付首付款48万元，余款92万元办理银行商业按揭，等银行放贷后转付给甲方；双方于所有款项结清在丙方的见证下，甲方将本协议中约定的房产交付给乙方；房屋交接时，甲方承诺结清该房在交房日之前已发生的各项费用（包括水、电、物业、煤气、有线电视等费用）。潘雪炜在该协议落款处“门店经理签字”处签字。 2018年9月12月，王维生与黄山屯溪农村商业银行股份有限公司签订住房（商业用房）按揭借款/抵押合同，约定王维生向黄山屯溪农村商业银行股份有限公司借款72万元用于支付上述房屋的购房款；贷款期限为180个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定；还款方式为等额本息还款法按月还款。同日，黄山屯溪农村商业银行股份有限公司向王维生发放贷款72万元。此后至2019年8月12日，王维生共向黄山屯溪农村商业银行股份有限公司归还案涉贷款756630.69元，其中本金72万元，利息36630.69元。 2019年5月份，安徽德艺文化投资有限公司向王维生交付案涉房屋，此后王维生于一两日内向方惠春、方海燕交付了案涉房屋。 2019年8月9日，王维生（甲方）与方海燕（乙方）签订存量房买卖合同，合同编号黄房（昱）存合字第201904465号，约定：交易房产为王维生名下坐落于安徽省黄山市屯溪区码头路2号新安印象G5幢402室，建筑面积109.39平方米，房屋用途为住宅，房屋所有权证号为皖（2019）黄山市不动产权第0008426号；房产成交价为77万元；乙方于2019年10月31日前支付给甲方77万元；甲方在收到乙方全部房价款3日向乙方交付该房；所有税费由乙方承担；在房屋权利转移前，未支付的物业管理费、水、电、燃气、通讯、有线电视等费用，全部由甲方支付。 同日，王维生（甲方）与方海燕（乙方）签订存量房买卖合同，约定上述房屋房屋买卖成交价格为110万元；2019年8月9日前乙方支付首付款33万元给甲方，余款77万元通过银行按揭贷款一次性支付给甲方。 2019年9月5日，王维生与方海燕办理房屋过户登记手续，上述房屋过户至方海燕名下。 庭审中，双方均认可2018年8月24日方惠春、方海燕向王维生支付了购房款48万元；2019年5月19日方惠春、方海燕向王维生支付了购房款15万元；余款77万元也已付清。王维生陈述开发商2018年12月份通知办理交房手续，并向王维生收取了物业费、车管费、垃圾清运费，但实际至2019年5月份才办理交房手续。 一审另查明：方惠春与方海燕于2004年登记结婚，于2019年8月12日离婚。 一审法院认为，王维生与方惠春于2018年8月24日签订的0000320房屋买卖居间协议及其附加协议、2018年8月27日签订的0000321房屋买卖居间协议，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，均为合法有效。方海燕虽然未在上述协议上签字，但签订合同之时其与方惠春系夫妻关系，其庭审中对于交易过程表示知情并已实际履行，且方海燕与王维生基于上述协议签订存量房买卖合同，案涉房屋已过户至方海燕名下，故方海燕应与方惠春共同承担合同责任。 关于王维生主张方惠春、方海燕返还其垫付按揭贷款利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同……”，第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”双方先后签订的两份房屋买卖居间协议中关于房屋标的、附属物、价款、违约责任等约定条款基本一致，仅0000321协议对付款进度比例及是否需由乙方首付款归还按揭贷款的条款进行了变更，但该协议并未对于由何人最终承担银行按揭贷款款项进行明确约定；方惠春、方海燕亦未提交证据证明双方约定以0000321协议完全替代0000320协议及附加协议，或曾约定0000320协议及附加协议已终止或失效，故0000320协议及附加协议中与0000321协议中无冲突或未明确变更内容的条款仍然有效，合同各方仍应继续履行。2018年8月24日签订的附加协议中明确约定了王维生垫付的房屋按揭贷款最终应由方惠春一次性补给王维生，该条款与0000321协议关于归还按揭贷款方式的约定并无冲突，且王维生已实际垫付了房屋按揭贷款利息共计36630.69元，故王维生主张方惠春、方海燕归还其垫付该款项符合双方合同约定及法律规定，法院依法对该项诉讼请求予以支持。 关于王维生主张方惠春、方海燕归还其支付的印花税、契税、维修基金的问题。王维生主张双方约定其与开发商办理购房手续过程中产生的各项税费由方惠春、方海燕承担，并提供了房屋买卖居间协议及附加协议、存量房买卖合同、潘雪炜的证人证言等佐证。法院经审查认为，王维生与方惠春、方海燕之间就案涉房屋交易签订的数份合同均约定了“所有税费由乙方承担”的条款，但该税费应系王维生与方惠春、方海燕之间办理过户登记产生的税费，合同中并无就王维生与开发商办理过户各项税费进行约定的条款，证人潘雪炜庭审中亦陈述双方商谈过程中并未对于该项税费由谁承担进行约定，故王维生与开发商之间办理过户各项税费应按照其与开发商之间的约定承担，其该项诉讼请求于法无据，法院依法不予支持。 关于王维生主张方惠春、方海燕归还其支付的物业费、车管费、垃圾清运费的问题。双方房屋买卖居间协议中约定了房屋交接时，王维生应结清该房在交房日之前已发生的各项费用（包括水、电、物业、煤气、有线电视等费用），存量房买卖合同中也约定了在房屋权利转移前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通讯、有线电视等费用，全部由王维生支付。王维生庭审中陈述开发商2018年12月份通知办理交房手续，并向王维生收取了物业费、车管费、垃圾清运费，但实际至2019年5月份才办理交房手续，其收房后于一两日内即向方惠春、方海燕交付房屋。法院认为，王维生主张物业费、车管费、垃圾清运费均产生于房屋交接前及房屋权利转移前，根据双方合同约定该费用应由王维生承担，且其均已实际支付，其主张方惠春、方海燕返还于法无据，法院依法不予支持 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、被告方惠春、方海燕于本判决生效之日起七日内支付原告王维生垫付房屋按揭贷款利息款36630.69元；二、驳回原告王维生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费797元，由原告王维生负担439元；由被告方惠春、方海燕共同负担358元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的主要焦点为：方惠春、方海燕是否不应承担案涉房屋按揭贷款利息。 《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”案涉房屋买卖居间协议（编号0000320）及附加协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋买卖居间协议（编号0000320）约定“房屋按揭先由甲方垫还，待办理产权过户时，乙方一次性补给甲方”，附加协议约定“双方约定房屋按揭贷款暂由甲方垫还，待甲方房屋不动产权证办出后，乙方一次性补给甲方，余下每月按揭贷款由乙方自行还款”，根据上述文字文义并结合案件事实，应当理解为王维生先行垫付归还银行按揭款，其中应包括贷款利息，之后由购买方一次性补给王维生，当然也应包括贷款利息；案涉王维生银行按揭贷款利息系其实际支出的款项，且双方当事人并未约定购买方补给王维生的贷款利息抵付购买房屋的价款。因此，方惠春、方海燕上诉主张其不应承担案涉房屋按揭贷款利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，方惠春、方海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费716元，由上诉人方惠春、方海燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑卫东 审判员  余淑媛 审判员  刘 晨 二〇二〇年八月三十一日 法官助理汪玲 书记员应超秀