河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初4048号原告：河南裕华置业有限公司，住所地郑州市南阳路135号。法定代表人：田润。委托诉讼代理人：魏蕾蕾，该公司员工。被告：黄昆，女，1988年3月30日出生，汉族，住郑州市中原区。原告河南裕华置业有限公司与被告黄昆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南裕华置业有限公司委托诉讼代理人魏蕾蕾到庭参加诉讼。被告黄昆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南裕华置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的备案号为150××××1981的《商品房买卖合同》及其《补充协议》；2.判令被告协助办理撤销备案号为150××××1981的《商品房买卖合同》备案的相关手续以及注销天地山水涧3期43幢9层901号房屋的预告登记手续；3.判令被告支付原告保证金垫付款52951.91元及补偿金6136.90元（补偿金自扣划之日按日万之五计算至起诉之日，起诉之次日起继续按日万分之五计付至垫付款及补偿金清偿完毕之日止）；4.判令被告支付原告违约金105.90元（按照52951.91元的0.2%计算，如起诉之后被扣划的保证金数额增加，增加额继续按照0.2%计算违约金）。事实与理由：2015年10月27日，被告购买原告开发的位于郑州市××区××、田园路西、××东天地山水涧3期43幢9层901号房产一套，并与原告签订了编号为150××××1981的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，根据合同约定，被告采用首付款和剩余房款按揭贷款的方式支付购房款。2015年12月15日，被告与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，按揭贷款680000元用于购买涉案房屋。2015年11月2日，原告与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》为被告的按揭贷款提供保证担保。因被告自2019年2月份以后未能按期向中国建设银行股份有限公司河南省分行偿还到期贷款本息，导致原告承担了保证责任，中国建设银行股份有限公司河南省分行自2019年3月29日起至起诉之日共计扣划原告保证金52951.91元。根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条第6款第（1）项约定，原告已于2020年4月21日发出通知催告被告按时偿还垫付款，但被告一直未予偿还，根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条第6款第（2）项约定，被告的行为已构成严重违约，原告有权立即解除与被告签署的《商品房买合同》，故诉至法院，请求判如所请。被告黄昆未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，因被告缺席庭审，现依据原告提交并固定的证据材料以及原告委托诉讼代理人保证真实下的相关陈述，本院认定如下法律事实：1.2015年10月27日，原告（××）与被告黄昆（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××1981），合同约定：××采用按揭贷款的方式购买××开发的位于惠济区××、田园路西、××东××号房屋，付款方式为现金支付购房款的40.89%即490182元，以商业贷款的方式支付房款的58.11%即680000元，合同第七条第一款第1项第（2）小项约定××如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，××有权解除合同，××解除合同的，××按累计应付款的0.2%向××支付违约金。该《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条第6款约定：如果××为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应当在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及××因此遭受的全部损失支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。××有权选择立即解除本合同。××选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。2.2015年12月10日，中国建设银行股份有限公司河南省分行作为贷款人与被告黄昆作为借款人、抵押人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：借款本金为680000元，借款用途为被告购买原告出售的位于惠济区××、田园路西、××东××号房屋，借款期限为360个月，即从2015年12月10日起至2045年12月10日止。3.2015年11月2日，原告（甲方）作为保证人和中国建设银行股份有限公司郑州金水支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：甲方愿意为乙方与因购置位于惠济区黄山路东、迎宾路南“天地山水涧”三期项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，本最高额保证所担保的债权是指自2015年11月2日至2020年11月2日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证，甲方应在本合同生效之日起10个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户，对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。4.因被告自2019年2月后未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，中国建设银行股份有限公司郑州金水支行于2019年3月27日、2019年6月27日、2019年9月26日、2019年12月27日、2020年3月30日，共计从原告在该行开立的专项保证金账户扣划贷款本金、利息及罚息共计52951.91元。5.原告于2020年4月21日通过中国邮政快递的方式向被告邮寄发出《催告函》，函告被告于收到函件后3日内，向原告偿还因被告未及时偿还每月按揭贷款导致其被按揭银行扣划的保证金垫付款41437.38元，否则，原告将按照《商品房买卖合同》约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，并追究由此给原告造成的一切损失。原告提交的中国邮政国内标准快递件（1033056217532）显示如下内容：“4.22电联拒收，退回原址”。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行期间，因被告未按约定按期向按揭银行偿还到期贷款本息，按揭银行直接扣划原告在按揭银行处开立的专项保证金账户的保证金本息合计52951.91元，导致原告承担承担担保责任，原告要求被告偿还原告代其向按揭银行支付的垫付款52951.91元及按日万分之五的标准支付自原告实际承担上述款项之日起的补偿金的诉讼请求，符合《补充协议》第三条第6款第（1）项约定，本院予以支持。原告为此已经于2020年4月21日按照合同约定向原告送达《催告函》，要求被告向其支付其代被告向按揭银行偿还的垫付款项，但被告并未付清，且延迟已达30日以上，被告已构成严重违约，故原告有权依据《补充协议》第三条第6款第（2）项约定，选择立即解除本合同，本院对原告要求解除原、被告签订的备案号为150××××1981的《商品房买卖合同》及其《补充协议》的诉讼请求予以支持，对要求被告协助办理撤销上述合同备案的相关手续以及注销“天地山水涧”三期43幢9层901号房屋的预告登记手续的诉讼请求亦予以支持。合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋，鉴于被告向原告支付补偿金的数额是不确定的，同时鉴于《补充协议》约定，原告除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项，故在合同解除后，原告应向被告返还抵扣过被告应向原告支付款项后的剩余房款。关于原告要求被告按照52951.91元的0.2%支付违约金105.90元及若起诉之后其被按揭银行扣划的保证金数额增加，增加额继续按照0.2%计算违约金的诉讼请求，在本院已经对原告主张的补偿金按照约定的日万分之五的标准予以支持，且原告未提供证据证明其还有其他损失的情况下，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对合同约定的该违约金予以调整，酌定对原告主张的该项违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南裕华置业有限公司与被告黄昆于2015年10月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：15002171981）及其《补充协议》；二、被告黄昆自本判决生效之日起十五日内协助原告河南裕华置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号14001803595）的信息备案手续及位于郑州市惠济区迎宾路南、田园路西、黄山路东“天地山水涧”三期43幢9层901号案涉房屋预告登记的注销手续；三、被告黄昆自本判决生效之日起十日内支付原告河南裕华置业有限公司的垫付款52951.91元及补偿金（自原告河南裕华置业有限公司实际承担上述款项之日起计算至实际支付之日止，按日万分之五的标准计算）；四、被告黄昆于本判决生效之日起十五日内向原告河南裕华置业有限公司返还位于郑州市惠济区迎宾路南、田园路西、黄山路东“天地山水涧”三期43幢9层901号案涉房屋，原告河南裕华置业有限公司在收到该案涉房屋之日起十日内向被告黄昆返还抵扣过被告黄昆应向原告河南裕华置业有限公司支付款项后的剩余房款。五、驳回原告河南裕华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5596元，由被告黄昆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  史艺娜二〇二〇年八月二十四日书记员  时 雯