宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0303民初804号 原告：宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社，住所地宝鸡市金台区大庆路80号，统一社会信用代码：91610303709928631T。 负责人：吴刚，任该社主任。 委托诉讼代理人：马喆，陕西本玄律师事务所律师。 被告：张银莉，女，汉族，生于1977年7月15日，邦房企业管理有限公司员工，住宝鸡市金台区 委托诉讼代理人：付柳琼，陕西和途律师事务所律师。 被告：高亚玲，女，汉族，生于1983年9月12日，宝鸡市华业广告公司员工，住宝鸡市渭滨区。 被告：李攀峰，男，汉族，生于1978年7月10日，住宝鸡市渭滨区。 原告宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社（以下简称陈仓信用社）与被告张银莉、高亚玲、李攀峰申请执行人执行异议之诉纠纷一案本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈仓信用社的委托诉讼代理人马喆、被告张银莉及委托诉讼代理人付柳琼、被告高亚玲到庭参加诉讼，被告李攀峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.继续执行位于宝鸡市金台区新福路6号金水湾小区5号楼4单元0301号房屋；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与高亚玲、李攀峰金融借款合同纠纷强制执行一案，金台区人民法院在强制执行过程中查封了被执行人高亚玲位于宝鸡市金台区新福路6号金水湾小区5号楼4单元0301号房屋，被告张银莉提出执行异议后贵院做出了（2019）陕0303执异81号执行裁定书，解除对登记在高亚玲名下位于宝鸡市金台区新福路6号金水湾小区5号楼4单元0301号房屋的查封。原告认为该执行裁定错误，应对上述房屋继续执行，现提出异议。请求继续进行对该房屋的执行。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了（2019）陕0303执异81号执行裁定书。 被告张银莉辩称，请求法院驳回原告诉请。涉案房屋的查封时间为2016年5月4日，但是在2015年7月31日，其就与被告高亚玲签订了房屋买卖合同，支付了22.4万元购房款，实际居住该房屋至今，每月按时将房贷转入由其实际控制的高亚玲名下账户偿还银行按揭贷款，今年4月15日,其已经将所有剩余贷款208064.48元一次性还清，并在宝鸡市不动产登记中心办理了抵押权注销登记。现由于查封，该房屋不能过户至其名下并非被告的原因，不应当被执行。 被告张银莉为支持其辩论意见，向本院提交了高亚玲与喜龙房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》、其通过宝鸡市渭滨区莉宝源房屋信息部与高亚玲于2015年7月31日签订的《房屋买卖合同》、宝鸡市渭滨区莉宝源房屋信息部出具的证明、被告高亚玲出具的收条、张银莉与高亚玲银行交易明细、涉案房屋所在楼办理产权登记的信息、个人住房借款合同、中国建设银行个人贷款还款账户变更通知书、结清贷款的证明及宝鸡市不动产登记中心抵押登记注销审批表等证据。 被告高亚玲辩称，被告张银莉所述属实，请求法院驳回原告诉请。因该房屋是其与被告李攀峰结婚前个人购买，后通过中介机构卖给了被告张银莉，并收到张银莉房屋首付款22.4万元，因当时无法变更登记，就与被告张银莉协商由其重新在建设银行开户作为新的还贷账户由张银莉保管还贷银行卡，将该房屋剩余贷款由张银莉每月转至其变更的还贷账户，由银行自动扣款，现因在法院涉诉，张银莉已经在2020年4月15日一次性结清所有贷款。剩余的8000元购房款双方协商于办理产权登记变更时支付。法院的查封行为是在其已经卖出该房屋之后，当时房屋已经由张银莉购买并实际居住至今，该房屋与其无关。 被告李攀峰未到庭答辩。 经当庭举证、质证，二被告对原告提交的裁定书无异议，本院依法予以确认有效。原告对被告张银莉提交的《商品房预售合同》、银行交易明细、不动产权登记信息、个人住房贷款合同、中国建设银行个人贷款还款账户变更通知书、银行结清贷款证明、宝鸡市不动产登记中心抵押权注销登记审批表的真实性无异议，证明目的有异议，对其余证据均不认可。被告高亚玲对被告张银莉提交的证据均无异议。本院认为，被告张银莉的提交的商品房预售合同》、银行交易明细、不动产权登记信息、个人住房贷款合同、中国建设银行个人贷款还款账户变更通知书、银行结清贷款证明、宝鸡市不动产登记中心抵押权注销登记审批表原告及被告均认可其真实性，本院对其真实性予以认可，对被告张银莉提交的《房屋买卖合同》及宝鸡市渭滨区莉宝源房屋信息部出具的证明，原告虽不认可其真实性，但上述两份证据均由案外人宝鸡市渭滨区莉宝源房屋信息部的见证及公章，原告未提供相反证据证明其不真实性，故本院依法确认有效，被告高亚玲出具的收条，原告不认可其真实性，但是结合二被告银行交易明细，本院依法予以确认。 根据上述证据的认定及双方当事人的陈述，本院查明以下事实： 原告陈仓信用社与被告高亚玲、李攀峰借款合同纠纷一案在申请强制执行过程中，本院查封了高亚玲名下位于宝鸡市金台区新福路6号金水湾小区5号楼4单元0301号房屋产籍。执行案外异议人张银莉提出异议，要求解除对该房屋的查封。本院于2019年12月13日作出（2019）陕0303执异81号执行裁定书，以该房屋在查封前异议人已经和高亚玲签订了二手房买卖合同、支付了购房款并实际居住，可以认定该房屋所有权发生了变化为由，裁定解除对房屋的查封。陈仓信用社不服，向本院提起执行异议之诉。 被告高亚玲于2011年5月8日与宝鸡市喜龙房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买涉案房屋,并于2011年6月2日签订《个人住房借款合同》，约定高亚玲贷款的还款账户为尾号7827的建行账号。2015年7月31日，高亚玲通过宝鸡市渭滨区莉宝源房屋信息部与被告张银莉签订《房屋买卖合同》，约定“该房屋总价款46.2万元，房款分两次支付，首次乙方（张银莉）向甲方（高亚玲）支付人民币贰拾万元整，剩余叁万贰仟元整（不含银行贷款贰拾贰万玖仟元）在双方办理完产权过户手续后乙方与当日支付给甲方……剩余贷款贰拾贰万玖仟元贷款同日2015年7月31日转给乙方还贷，乙方还贷等同于甲方还贷，同享有甲方使用、收益、出租、担保、抵押、买卖等所有的同等权利。甲方自2015年7月31号之前的所有债务纠纷均于乙方无关。如有纠纷甲方承担所有的法律责任。甲方收到乙方支付的第一次房款人民币贰拾万元整，当日即向乙方交付合同约定房屋……。”合同签订当日，被告张银莉通过银行转账及现金付款的方式向被告高亚玲支付了20万元购房款并出具收条，上载：“今收到张银莉购买高亚玲宝鸡市新福路6号金水湾小区5号楼4单元0301号的房屋款贰拾万元整（总房价肆拾陆万贰仟元正下欠三万贰仟元正）高亚玲2015.7.31”。2015年8月29日高亚玲向张银莉出具收条，上载：“今收到张银莉购金水湾5号楼4单元301购房款现金壹万贰仟元正（￥12000）高亚玲2015年8月29日”2016年6月20日，高亚玲、李攀峰出具收条：“收条今收到张银莉房款现金壹万贰仟元正（￥12000），下欠房款剩余捌仟元正（￥8000）。”被告张银莉在购买该房屋后就一直居住至今。 另查，被告高亚玲与被告张银莉签订《房屋买卖合同》后，被告高亚玲于2015年8月4日在中国建设银行将原尾号为7827的还款账户变更为0458尾号的账户。被告张银莉自2015年9月起截止2020年4月，通过其建设银行0428尾号的账户每月10日前向被告高亚玲名下尾号为0458的账户转款1600元左右，与此同时，被告高亚玲0458的账户于每月6号左右，都会有“扣贷款本息”或“收回贷款”的交易。2020年4月15日，被告张银莉通过其兴业银行尾号为1514的账号向高亚玲0458尾号的建行账户转款20万元，通过其建设银行0428尾号账户向高亚玲0458尾号建行账户转款6013元，上述转款共计206013元，同日高亚玲0458尾号的建行账户产生摘要为“收回贷款本息208344.84元”的交易，同月18日，涉案房屋的抵押权在宝鸡市不动产登记中心申请注销登记。 再查，涉案房屋的开发商宝鸡市喜龙房地产开发有限公司于2017年9月19日向宝鸡市不动产登记机构申请办理初次登记。涉案房屋的查封日期为2016年5月4日。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案已查明事实，涉案房屋于2016年5月4日被查封，而被告高亚玲于2015年7月31日将该房屋通过中介机构卖给了被告张银莉，并签订了《房屋买卖合同》，张银莉购买该房屋后就搬入居住至今。关于被告张银莉支付的购房款数额，根据二被告签订的《房屋买卖合同》，张银莉应于签订合同当日即2015年7月31日支付20万元，根据银行账户交易明细显示其已依约履行了上述付款义务。关于该房屋其余款项的支付方式，被告张银莉和被告高亚玲一直按照约定，在高亚玲变更还贷账户后，由张银莉实际控制该银行卡，并每月向该银行账户转入按揭还款金额，由扣款银行自动扣款，上述付款及还贷行为，可通过被告张银莉及被告高亚玲还贷银行账户体现，可以证实张银莉为实际还贷人，高亚玲未偿还该笔贷款。2020年4月15日，被告张银莉按照上述还款方式，向还贷银行卡转入206013元，一次性还清所有贷款本息，张银莉作为一般消费者，在严格履行双方签订合同的情形下，应当视为其履行了全部付款义务，且涉案房屋已经因贷款归还完毕办理了抵押权注销登记。关于原、被告争议的被告张银莉未及时办理网签变更手续、过户登记手续的问题，本院认为，网签和过户登记不同，司法解释明确规定了过户登记的要件，而非网签。涉案房产的开发商于2017年9月19日首次向不动产登记中心申请初始登记，此后，该房产才可办理转移登记手续，而该房产在二被告买卖时直至被人民法院查封前均不具备办理转移登记的条件，故被告张银莉符合非因其自身原因不办理过户登记的情形。综上，被告张银莉于涉案房屋被查封前与被告高亚玲签订书面房屋买卖合同，按合同约定履行付款义务，并合法占有该房屋，其完全具有对该房屋的物权期待权，足以排除强制执行，原告陈仓信用社要求继续执行该房屋无事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 长 朱 兵 人民陪审员 李 静 人民陪审员 王晓宝 二〇二〇年八月十日 法官 助理 董璐瑶 书 记 员 王 杰 1