天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2065号上诉人（一审原告）：马芳，女，1981年10月1日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王彦忠（夫妻关系），住北京市通州区。委托诉讼代理人：王玉科，北京市惠诚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄街道宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，总经理。委托诉讼代理人：董卓川，天津华盛理律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津金晟文化传播有限公司，住所地天津市武清区河北屯镇河北屯村。法定代表人：刘安宁，执行董事。委托诉讼代理人：连星，北京方嘉律师事务所律师。上诉人马芳因与被上诉人天津市森岛置业投资有限公司、天津金晟文化传播有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初3851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马芳的委托诉讼代理人王彦忠、王玉科，被上诉人天津市森岛置业投资有限公司的委托诉讼代理人董卓川，被上诉人天津金晟文化传播有限公司的委托诉讼代理人连星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马芳上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判天津市森岛置业投资有限公司支付逾期交房利息12974.8元及逾期交房违约金10737.7元；3．改判天津市森岛置业投资有限公司赔偿因无前后露台给马芳造成的损失87563.1元；4．改判天津金晟文化传播有限公司退还团购费55000元。事实和理由：一、天津市××期××房违约,应当按照《天津市商品房买卖合同》约定支付逾期交房利息及违约金。二、天津市森岛置业投资有限公司带马芳参观带有前后露台的样板间，但其违背承诺未赠送前后露台。赠送露台是影响价格的重要因素，天津市森岛置业投资有限公司应当赔偿马芳损失87563.1元。三、天津金晟文化传播有限公司与马芳签订的《团购协议》违反强制性规定无效，且马芳并未实际享受优惠，天津金晟文化传播有限公司应退还团购费。天津市森岛置业投资有限公司辩称，不同意马芳的上诉请求。其主要答辩意见是：一、双方明确约定了出卖人承担逾期交房责任的条件是该商品房主体质量不合格，但涉诉房屋经竣工验收合格。虽然《准许交付使用证》办理在后，但马芳自2017年11月5日领取钥匙即取得房屋使用权，并未产生实际损失。二、《天津市商品房买卖合同》并未约定所售房屋有前后露台，平面图中也没有标注前后露台，附件8补充合同5.6中双方已经明确了购房者在签订合同前已经到现场实际进行了考察，清楚知道该商品房的相关情况。马芳关于赔偿其无露台的损失的请求没有事实和法律依据。天津金晟文化传播有限公司辩称，不同意马芳的上诉请求。其主要答辩意见是：团购协议是双方真实意思表示。马芳签约时已明知款项为团购服务费及相应的优惠服务。现房屋买卖合同已签署履行。马芳通过优惠购买了涉案房屋，在合同履行完毕的情况下要求返还55000元没有事实和法律依据。马芳向一审法院起诉请求：1．判令天津市森岛置业投资有限公司支付逾期交房利息14167.8元，逾期交房违约金10737.7元，因逾期交房给马芳造成的损失10500元；2．判令天津市森岛置业投资有限公司向马芳支付在违规交房情况下收取马芳的物业费1204元、取暖费（热损费）358元；3．判令天津市森岛置业投资有限公司向马芳支付无前后露台给其造成的损失138223元；4．判令天津金晟文化传播有限公司退还团购费55000元。一审庭审中，马芳变更诉讼请求第三项为：判令天津市森岛置业投资有限公司向马芳支付无前后露台给其造成的损失140100.96元。一审法院认定事实：2016年5月2日，马芳与天津金晟文化传播有限公司签订《金晟爱家购房团购优惠协议》（以下简称《团购协议》），该协议内容为：马芳“于2016年5月2日自愿参加金晟爱家购房团购活动，缴纳55000元服务费，成为金晟爱家VIP会员，购买锦绣香江指定楼座，享受团购优惠。优惠规则如下：购买xxxx室，金晟爱家VIP会员独享团购优惠55000元抵8.5折。……已购买金晟VIP爱家卡的会员，在签订购房合同前，放弃购房者，有权利申请退还服务费（不计利息）。……在正式签署购房合同后，服务费不予退还。……本人已知晓此次活动的全过程，同意参加金晟爱家此次团购活动，并自愿缴纳会员服务费”。当日，天津金晟文化传播有限公司收取马芳团购费55000元。2016年8月4日，马芳（乙方）与天津市森岛置业投资有限公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，马芳购买天津市森岛置业投资有限公司开发建设的坐落于宝坻区××××，建筑面积为83.61平方米，每平方米价格5837.54元，总价款488077元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同附件六“补充协议”第五条5.1约定“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单……”。合同附件补充协议第5.5条约定“如出卖人对外展示与该商品房同类的样板房的，买受人理解该样板房的装修系装修单位自己的风格和品位，仅供买受人对该商品房进行装修的示范和参考，不作为该商品房的交付标准，但出卖人明确样板房为交付标准的除外。该商品房交付标准见《商品房买卖合同》附件三”。第5.6条约定“……买受人签署《商品房买卖合同》前已到该商品房现场实地考察，清楚知道该商品房的楼层、朝向、景观、阳台及窗户的位置与数量、室内空间间隔、外立面造型等情况。买受人不得以涉及到上述情况的理由向出卖人主张违约责任或提出解除合同”。合同签订后，马芳向天津市森岛置业投资有限公司支付购房款488077元。2017年11月5日，天津市森岛置业投资有限公司向马芳交付了涉诉房屋。另查明，天津市森岛置业投资有限公司于2017年10月24日就涉诉房屋向有关部门提交了竣工验收备案文件。涉诉房屋于2017年11月8日取得了天津市宝坻区建设委员会核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2018年6月12日取得了《准许交付使用证》。涉诉房屋申报价格上限为7634元/平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。马芳与天津市森岛置业投资有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题；二、天津市森岛置业投资有限公司取得涉诉房屋《准许交付使用证》是否受政府停工令影响；三、天津市森岛置业投资有限公司是否应向马芳承担违约责任及承担违约责任的起止时间；四、天津市森岛置业投资有限公司向马芳承担违约责任的计算方式及数额；五、天津市××房情况下收取马芳的物业费1204元、取暖费（热损费）358元；六、天津市森岛置业投资有限公司是否应向马芳支付无前后露台给其造成的损失；七、天津金晟文化传播有限公司是否应当返还马芳团购费55000元。对此，一审法院分别评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，一审法院认为，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。根据该备案书，涉诉房屋通过五方竣工验收，并最后取得备案书的时间为2017年11月8日，一审法院对该时间予以确认。天津市森岛置业投资有限公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，一审法院不予采信。二、关于天津市森岛置业投资有限公司取得涉诉房屋《准许交付使用证》是否受政府停工令影响问题。天津市森岛置业投资有限公司称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，在此期间造成其停工和《准许交付使用证》办理，属于不可抗力。一审法院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，天津市森岛置业投资有限公司并未提交充分证据证实涉诉项目会受到政府停工令要求的直接影响，且涉诉项目已于2017年10月24日开始办理竣工验收备案手续，故一审法院对天津市森岛置业投资有限公司上述意见不予采信。三、关于天津市森岛置业投资有限公司是否应向马芳承担违约责任及承担责任的起止时间问题。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，马芳领取涉诉房屋钥匙时，涉诉房屋未经竣工验收合格，且未取得《准许交付使用证》，不符合《天津市商品房买卖合同》第三条的约定，并且一审法院对天津市森岛置业投资有限公司提出的停工令影响其取得《准许交付使用证》的意见不予采信，天津市森岛置业投资有限公司对此应向马芳承担违约责任。关于违约责任的起止时间，虽然天津市森岛置业投资有限公司向马芳交付涉诉房屋的时间比合同中约定的时间晚5天，但该时间属于办理交房手续的合理期间，因此天津市森岛置业投资有限公司承担违约责任起始时间应为马芳收房时间，即2017年11月5日。因涉诉房屋于2018年6月12日取得《准许交付使用证》，且在此之前已经竣工验收合格，符合合同中约定的房屋交付条件，马芳主张违约期间计算至2018年6月8日，应予支持。四、关于天津市森岛置业投资有限公司向马芳支付违约金的计算方式及数额问题。马芳诉请要求天津市森岛置业投资有限公司支付的利息及违约金均属于违约金范畴。双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条系对天津市××期××房如何承担违约责任的约定，而本案中，天津市森岛置业投资有限公司所交付的房屋不符合约定，属于瑕疵履行交付，不应适用该条约定计算违约金。考虑到天津市森岛置业投资有限公司的确存在违约行为，且马芳未对因此给其造成的损失数额提交有效证据，故一审法院酌情确定违约金数额：以马芳已付购房款488077元为基数，按照年利率4.35%的标准计算自2017年11月5日至2018年6月8日止的利息的30%。经核算违约金为3769.29元。关于马芳要求天津市××期××房给其造成的损失10500元，于法无据，一审法院不予支持。五、关于天津市××房情况下收取的物业费1204元、取暖费（热损费）358元问题。根据马芳提交的物业费及热损费相关票据，可以看出物业费、取暖费并非天津市森岛置业投资有限公司收取，根据合同的相对性，马芳要求天津市森岛置业投资有限公司支付上述费用，于法无据，一审法院不予支持。六、关于天津市森岛置业投资有限公司是否应向马芳支付无前后露台给其造成的损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，马芳与天津市森岛置业投资有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》及其附件中均未约定涉诉房屋有前后阳台，虽然附件三《芙蓉湾花园交楼标准》写明阳台的交楼标准，《天津市商品住宅使用说明书》中亦涉及到阳台，但并不能证明双方约定涉诉房屋有前后阳台。对于马芳主张天津市森岛置业投资有限公司曾承诺购买涉诉房屋赠送前后阳台，因天津市宝坻区市场和质量监督管理局所作出的《行政处罚事先告知书》并非最终处罚结果，其相关的案卷材料，亦不能证明天津市森岛置业投资有限公司存在虚假宣传。马芳提交的照片、录像、宣传册等证据以及一审法院依马芳申请所调取的证据亦无法证明天津市森岛置业投资有限公司曾对涉诉房屋赠送阳台做出过说明或允诺，故对马芳的上述主张，一审法院不予支持。关于马芳以涉诉房屋比同单元其他楼层（一层除外）房屋销售单价高为由来证明天津市森岛置业投资有限公司曾承诺赠送两个阳台及阁楼，对此一审法院认为，影响开发商制定商品房销售单价高低的因素有许多，并不能以房屋销售单价比同单元其他楼层房屋销售单价高就必然推定该房屋在销售时赠送阳台和阁楼，因此对马芳的上述意见不予采信。综上，对马芳要求天津市森岛置业投资有限公司支付无前后阳台给其造成的损失140100.96元的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。七、关于天津金晟文化传播有限公司是否应当返还马芳团购费55000元问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，马芳与天津金晟文化传播有限公司签订的《团购协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议中“在正式签署购房合同后，服务费不予退还”的约定，因马芳与天津市森岛置业投资有限公司已经签订了《天津市商品房买卖合同》，其要求天津金晟文化传播有限公司退还团购费，有悖于合同约定。从《团购协议》的内容来看，马芳向天津金晟文化传播有限公司交纳的团购费55000元系为享受房屋价款优惠而支付的对价，其在签订《团购协议》时应当知晓在交纳团购费后形成的涉案房屋成交总价为优惠后的房价，如马芳认为未享受售房优惠，应当在签订《商品房买卖合同》时提出异议，但其已在《商品房买卖合同》上进行了签字，且已交纳全部房款，表明其认可《商品房买卖合同》中约定的房屋价格为按照《团购协议》享受优惠后的价格，故马芳要求天津金晟文化传播有限公司返还团购费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付马芳违约金3769.29元；二、驳回马芳其他诉讼请求。如果天津市森岛置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4752元，由马芳负担4702元，由天津市森岛置业投资有限公司负担50元（交纳时间同上）”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人马芳提交（2019）津0115民初8161号民事判决书复印件，用于证明天津市森岛置业投资有限公司、天津金晟文化传播有限公司是合作关系。天津市森岛置业投资有限公司不认可上述证据的证明目的，因该判决尚未生效，且天津市森岛置业投资有限公司与天津森岛鸿盈置业投资有限公司并非同一公司。天津金晟文化传播有限公司不认可证据的证明目的，马芳认可了优惠幅度，买卖合同也已经实际履行。天津市森岛置业投资有限公司、天津金晟文化传播有限公司均未提交证据。对当事人二审争议事实，本院认定如下：（2019）津0115民初8161号民事判决书与本案不具关联性，本院对此不予采信。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三，一是天津市森岛置业投资有限公司是否应支付逾期交房利息及违约金；二是天津市森岛置业投资有限公司是否应赔偿马芳主张的未赠送前后露台的损失；三是天津金晟文化传播有限公司是否应退还马芳团购费。关于争议焦点一，天津市森岛置业投资有限公司是否应支付逾期交房利息及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，2017年11月5日，天津市森岛置业投资有限公司向马芳交付了涉诉房屋。涉诉房屋于2018年6月12日取得了《准许交付使用证》。天津市森岛置业投资有限公司因此存在违约情形。考虑到办理房屋交接手续的合理期间及马芳收房时对此明知等因素，一审判决酌情以马芳已付房款为基数按照年利率4.35%标准计算自2017年11月5日至2018年6月8日期间利息的30%确定违约金并无不当。对马芳要求天津市森岛置业投资有限公司支付支付逾期交房利息12974.8元的上诉请求，本院不予支持。马芳未举证证明实际损失，对其要求天津市森岛置业投资有限公司支付10500元逾期交房损失，本院亦不支持。关于争议焦点二，天津市森岛置业投资有限公司是否应赔偿马芳主张的未赠送前后露台的损失。《天津市商品房买卖合同》及其附件中均未约定涉诉房屋有前后露台，马芳也未提交证据证明天津市森岛置业投资有限公司作出说明和允诺具体确定赠送前后露台，对马芳提出的要求天津市森岛置业投资有限公司赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点三，马芳作为完全民事行为能力人对《团购协议》的内容均已知悉，仍交纳费用并购买涉诉房屋，现涉诉房屋已完成产权登记，对马芳主张确认《团购协议》无效并要求天津金晟文化传播有限公司退换团购费用的上诉请求不予支持。综上所述，马芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3626元，由马芳负担。本判决为终审判决。审判长 王 路审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年八月五日书记员 张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……