广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初1428号原告：黎美容，女，汉族，1965年12月13日出生，住广东省湛江市霞山区************，公民身份号码440************424。委托诉讼代理人：陈宣谋，广东朝胜律师事务所律师。被告：杨利斌，男，汉族，1965年1月30日出生，住沈阳市沈河区*********4-6-1，公民身份号码210************712。委托诉讼代理人：尹克伟，广东展望律师事务所律师。第三人：李燕，女，汉族，1974年2月5日出生，住四川省乐山市牛建为县***********，公民身份号码511************461。第三人：蔡妃义，男，汉族，1984年2月5日出生，住广东省雷州市*********，现住霞山区绿塘村录民市场，公民身份号码440************852。原告黎美容与被告杨利斌及第三人李燕、蔡妃义租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告黎美容及其委托诉讼代理人陈宣谋、被告的委托诉讼代理人尹克伟、第三人蔡妃义到庭参加诉讼，第三人李燕经本院合法传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎美容向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《转让（租地协议书）合同》已于2020年5月10日解除；2.被告腾退场地并将28.3亩经营场地及场地内的九间房屋、沉香树、水利设施返还给原告；3.被告从2020年5月11日起按每天110元的标准支付场地占用费给原告，占用费计算至场地返还之日止；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月13日签订《转让（租地协议书）合同》，原告将霞山区官营村的28.3亩土地及土地上的九间房屋和沉香树及相关水利设施整体出租给被告经营，租期为2015年6月1日起至2025年12月31日，租期内不得转租。2020年3月份原告得知，被告在未经原告同意的情况下，在2019年12月1日以第三人李燕的名义与第三人蔡妃义签订《餐厅租赁合同》，将被告承包的28.3亩经营场地及相关配套设施等转租给蔡妃义。被告的行为已经违反了合同约定，显属违约。沟通无效后，原告在2020年5月7日向被告发出《解除通知书》，并限期被告清理腾退场地，被告在2020年5月10日收到通知后却置之不理。原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求判如所请。被告杨利斌辩称，原、被告签订的合同是有效的，且已经将租金交至2022年12月31日，被告不存在任何违约行为，原告无权行使合同解除权，应继续履行合同。第三人李燕无权代表被告签订合同，被告并没有授权李燕签订有关协议，也没有收取蔡妃义的任何租金或保证金。第三人签订的租赁合同与被告无关，其真实性、合法性有待查证。根据合同相对性的原则，即使第三人之间的租赁是真实的，也仅在两第三人之间发生法律效力，与被告无关。该餐厅的承租费用是第三人直接交付给原告的，被告只承担合同三分之二的土地租赁费用，原告是知道李燕才是农庄的实际管理人。且两第三人之间的合同并没有实际履行，即使违约也达不到合同解除的条件。合同只是约定不能转让而不是不能转租，被告即使转租，也没有违反合同约定。请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人李燕未作陈述。第三人蔡妃义述称，餐厅租赁合同是其与李燕签订的，被告杨利斌是知情的。签订合同后李燕打电话向被告确认蔡妃义可以使用的范围。被告也曾直接和蔡妃义联系，要求蔡妃义在农庄为其安排接待及支付租金等。经营过程中，原告到农庄收租时表示是其将农庄租给被告的，且约定不得转租。之后蔡妃义告知李燕，李燕表示由其处理。蔡妃义因心有顾虑不再交租金，之后被告将农庄锁起来要求蔡妃义退场。两第三人之间的协议经派出所等出面调解未果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议原、被告及第三人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《转让（租地协议书）合同》，是原、被告本人所签，真实性予以认定，证明事实按合同约定；2.《餐厅租赁合同》，是两第三人本人所签，真实性予以认定，证明事实按合同约定；3.《解除》、快递单及投递情况、原、被告微信聊天记录，真实性、关联性本院予以认定；4.转账凭证、收据、微信截图，真实性予以认定，证明杨利斌委托案外人彭碧峰在2019年12月28日支付了2020年1月1日至2022年12月31日3年三分之二的地租，2020年12月29日李燕向原告转账支付了剩余三分之一的租金。5.蔡妃义与李燕、杨利斌的聊天记录，证明杨利斌知道李燕与蔡妃义签订租赁合同一事。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月13日，原告黎美容（甲方）与被告杨利斌（乙方）签订《转让（租地协议书）合同》，约定甲方将其与霞山区官营村签订的28份租地协议共28.3亩田地整体转让给乙方，租金每年4万元，其中1万元在每年12月31日前支付，其余3万元每三年支付一次。租期从2015年6月1日起至2025年12月31日止。乙方租用该地皮期间，甲方必须同意乙方在该场地内平整、种植。原农场甲方已投入九间房屋和2015年6月1日前已种植沉香树和水利设施产权，如中途因政府征地赔偿补偿款全部归甲方所有，与乙方无关。从2015年6月1日起乙方后续投入所有固定设施及种植果树苗木、蔬菜、水果产权经营权全部归乙方所有。租用期内，不得转让。签订合同后，原告将涉案土地交给被告杨利斌管业。杨利斌利用其中的九间房屋改建并注册了“湛江市霞山区蒲公英农庄”（以下简称蒲公英农庄），经营种植、养殖、餐饮等。2019年12月28日，杨利斌通过彭碧峰向原告支付2020年1月1日至2022年12月31日三分之二租金66667元，第三人李燕于2019年12月29日向原告支付租金33333元。2019年12月1日，第三人李燕（甲方）与蔡妃义（乙方）签订《餐厅租赁合同》，约定乙方租用甲方“蒲公英农庄”内的餐厅经营，租期从2019年12月1日至2025年12月1日止，每年租金65000元，按年支付，乙方须在签订合同之日支付甲方20000元作为合同保证金，还约定履约期满甲方不计利息全额退还，如若因为甲方原因导致合同终止将赔偿乙方投资金额，如若因乙方原因终止合同甲方将不退还保证金和租金。之后，李燕将农庄附近约六七亩的土地房屋交付给蔡妃义使用，蔡妃义简单清理农庄卫生等后投入使用。签订合同次日，被告添加了蔡妃义作为微信好友进行聊天，对农庄养殖动物交换了意见，并向蔡妃义催收租金、保证金等。蔡妃义分别于2019年12月18日、2020年1月3日通过微信转账给李燕共计16600元。期间，原告因到蒲公英农庄收取租金，发现转租一事即向蔡妃义提出异议，蔡妃义向李燕反映情况。2020年1月3日，被告微信通知蔡妃义“李总今天与我说不租您了。……您们的合同没有生效。2天内把你的所有东西拉出农庄。”该农庄目前由被告管理使用。原告知道转租一事后，于2020年5月7日向被告邮寄了《解除》，要求解除双方签订的合同，并返还案涉土地、房屋、沉香树及相关水利设施给原告。被告于2020年5月10日签收了上述文书。因双方未能协商一致，原告遂于2020年6月10日向本院提起诉讼，请求处理。本院认为，原告将涉案28.3亩土地及地上的房屋、水利设施等出租给被告，故本案应为租赁合同纠纷。根据原告的诉讼请求、被告的答辩意见及第三人陈述，本案的争议焦点是：1.被告是否将涉案土地转租给第三人蔡妃义；2.原告是否可以解除《转让（租地协议书）合同》。关于被告是否将涉案土地转租给第三人蔡妃义。原告黎美容与被告杨利斌自愿签订《转让（租地协议书）合同》并已实际履行数年，双方对此均无异议，该合同对双方具有约束力，双方均应当按合同约定履行义务。被告作为合同的相对方，应履行支付租金，按约定管理、使用租赁物等义务。李燕将蒲公英农庄及其附近土地转租给蔡妃义，从被告与蔡妃义的微信聊天记录可知被告是知情的，被告以原告知道李燕是农庄的实际经营者并收取了李燕的租金为由提出抗辩，由于转租的农庄是登记在被告个人名下的，被告有委托他人代其支付租金的行为，且原告也否认知道农庄是李燕实际承租，故对被告的抗辩，本院不予采信。关于原告是否可以解除《转让（租地协议书）合同》。合同约定“租用期内，不得转让”，由于租赁合同转让的是财产的使用权，故“不得转让”应理解为不得转租。由于原、被告对此的理解存在分歧，被告将小部分租赁物经第三人李燕分租给第三人蔡妃义，得知原告反对后，即收回分租的租赁物，时间仅持续了一个月，蔡妃义也未有进行改建、拆除等改变租赁物性质的行为，被告的行为并未给原告造成损失，也未影响合同目的的实现，不构成根本性违约，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故对原告要求解除合同、返还土地、房屋等全部诉讼请求，本院不予支持。第三人李燕经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告黎美容的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告黎美容负担（已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  李小凤人民陪审员  陈妹仔人民陪审员  杨霞玲二〇二〇年八月二十五日法官 助理  陈丽莫书 记 员  刘付莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。