湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1434号原告：邓华明，男，1966年7月1日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告邓华明与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行审理。原告邓华明的委托诉讼代理人刘奎、欧震，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓华明向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界山水置业公司立即退还原告购房款212726元，以及回购违约金21273元；2．判令被告张家界大成酒店公司立即支付下欠原告自2016年8月29日至2020年1月29日止的租金76153元，以及逾期支付租金违约金9956元（庭审中，原告将欠付期间变更为自2016年9月1日起至2020年1月31日止）；3．判令被告张家界大成酒店公司、湖南大成国际大酒店有限公司对上述第一项诉讼请求承担连带责任；4．判令张家界山水置业公司、湖南大成国际大酒店有限公司对上述第二项诉请承担连带清偿责任；5．本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2011年1月16日，原告与被告张家界山水置业公司就张家界大成山水国际大酒店第×层×号房达成《商品房买卖合同》，建筑面积20.58平方米，房价（总价）为20万元，付款方式为一次性付款，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向张家界市房产管理局申请登记备案。2011年1月16日，原、被告达成《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，约定《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资经营起满五年后，被告张家界山水置业公司须按第三条约定价格的106%回购该房屋；逾期超过3个月或投资期限内逾期超过6个月未向投资人支付投资收益的，原告有权要求按《回购合同》第三条约定的价格回购该房屋，超过30天的，应向原告支付房屋总价款的万分之五每日的标准支付违约金。被告张家界大成酒店公司、湖南大成国际大酒店有限公司承担担保责任。2011年1月16日，原、被告达成《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定原告投资的坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店×层×号房，建筑面积20.58平方米，投资期限为5年；该房屋的投资期限限于原告与被告张家界山水置业公司签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自原告付清全部房款之日起开始计算投资收益；被告张家界山水置业公司提供连带责任担保，被告湖南大成国际大酒店有限公司提供连带责任担保。逾期超过3个月未向原告支付投资收益的，除应付原告投资收益外，乙方（被告）应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金。《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》将回购期限延长至2019年1月16日，回购价款为212726元，租金自2016年1月16日起按2216元／月标准计算。2011年1月16日，原告按合同约定向被告张家界山水置业有限公司支付了购房款20万元，该套房屋于当日由被告张家界大成酒店公司经营使用。2016年8月29日起，被告张家界大成酒店公司未按约定标准支付租金。2019年1月16日，回购期满后，被告未履行回购义务。被告的违约行为，严重损害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司共同答辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。一、回购款及租金支付情况。1．回购款不应计算违约金，原告与被告1一直存在房屋租赁关系，原告并向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告1用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，且在《投资经营合同》约定的投资期限内，被告并未拖欠原告投资收益被告2不存在回购违约，不应当计算回购违约金。2．2016年9月1日起至2020年1月31日止，被告已向原告共计支付14703元。3．被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未投资收益达成续签协议。4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准。2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月6日解除，原告与大成山水酒店、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》亦于2020年7月6日解除。1．本案尚未达到房屋回购条件，原告无权要求回购。2011年1月16日，本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了《房屋投资经营合同》及《房屋销售回购合同》，回购合同第六条约定投资期满五年后，山水置业公司需回购该房屋，须在房屋回购手续办妥之日将房屋回购款一次性支付给原告。现，涉案房屋的回购手续并未办妥，回购条件尚未成熟，被告有权拒绝回购。2．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。3．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。4．原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为山水置业公司，而不再是原告，其有义务协助山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。四、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告1虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋。请求原告放弃要求被告回购涉案房屋，双方继续履行商品房买卖合同，被告愿意协助原告办理产权过户登记手续。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：2011年1月16日，原告购买了张家界大成山水国际大酒店第×层×号房屋，并于当日将购房款200000元全额付清。同日，原、被告签订了《房屋投资经营合同》，合同约定投资经营期限为5年整，被告张家界大成酒店公司按月支付投资收益1500元，逾期3个月未支付，应按日支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金。2011年1月16日，双方又签订了《房屋销售回购合同》，约定《房屋投资经营合同》投资期满5年后，被告张家界山水置业公司必须按购房价106%回购该房屋，原告必须按该价格同意该房屋的回购执行，双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购执行，同时被告张家界山水置业公司须在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款一次性支付给原告。任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。《房屋投资经营合同》和《房屋销售回购合同》均约定，被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土地证号为：张国用（2010）第××号）作为担保物对投资收益及回购款项提供担保；被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对投资收益及回购款项提供担保。2016年1月16日，原告与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订《房屋销售回购合同补充协议》，将租赁期限和回购期限延长至2019年1月16日，被告张家界山水置业公司在延期回购期满后按212726元价格回购房屋，被告张家界大成酒店公司在延长租赁期限内按月支付租金2216元。原告邓华明曾于2019年1月2日向被告张家界山水置业公司提出书面回购申请，被告张家界山水置业公司收到该申请后，未按合同约定履行回购义务。被告张家界大成酒店公司自2016年9月1日起未按时足额支付房屋投资收益，截至2020年1月31日，已付14703元，尚欠房屋投资收益76153元。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《回购申请》等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现房屋回购期限已届满，被告张家界山水置业公司应依约履行回购义务，故原告邓华明要求被告张家界山水置业公司支付房屋回购款212726元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。补充协议到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，应向原告支付房屋投资收益。原告于2020年7月6日诉讼要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年7月6日，投资经营合同应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年7月6日。现原告邓华明要求被告张家界大成酒店公司支付2016年9月1日至2020年1月31日期间欠付房屋投资收益76153元，符合法律规定，本院予以支持。被告答辩称因受新型冠状病毒影响导致酒店经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准，由于原告主张支付房屋投资收益的期限在疫情发生之前，故本院不予采信。原告要求被告张家界山水置业公司支付回购违约金21273元，适用合同约定违约金条款错误，应自违约之日起第二天，即自2019年1月17日起按购房总价款的日万分之五计算违约金。本院考虑到被告张家界山水置业公司未按约定回购期间，原告将房屋返租给被告并收取了投资收益，逾期回购对原告影响不大，故酌定调整违约金计付标准为原告购房款的日万分之一，即11423元（212726元×0.1‰×537天）。原告邓华明要求被告张家界大成酒店公司支付房屋投资收益违约金9956元，本院认为赔付违约金较高，酌情调整违约金的计付标准为日万分之一，即3319元（2216元×12个月×0.1‰×1248天）。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的自有物业和张家界市南庄坪储备土地提供担保，属于抵押担保责任；被告湖南大成酒店公司以其现营的长沙大成国际大酒店经营收益提供担保，属于保证责任，但自《房屋投资经营合同》和《房屋销售回购合同》履行期限届满后，续签的补充协议未对抵押担保责任和保证责任进行约定，亦未另行签订书面的抵押合同和保证合同，故对于原告邓华明要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告张家界大成酒店公司承担连带清偿责任的诉讼请求，因涉案合同并未约定被告张家界大成酒店公司承担抵押担保责任或者保证责任，亦未另行签订书面抵押合同或者保证合同，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、《中华人民共和国担保法》第十三条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司支付原告邓华明房屋回购款212726元及违约金11423元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告邓华明自2016年9月1日起至2020年1月31日止下欠的房屋投资收益76153元及违约金3319元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、驳回原告邓华明其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6102元，适用简易程序减半收取3051元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担2230元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担821元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年八月十九日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。