江西省宁都县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0730民初1527号 原告：孙朝，男，1995年3月13日出生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。 委托诉讼代理人：陈飞帆，江西创兴律师事务所律师，执业证号13607201510423280，代理权限为特别代理。 委托诉讼代理人：梅影，江西创兴律师事务所律师，执业证号13607201711722621，代理权限为特别代理。 被告：江西永宝房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市宁都县梅江镇新庄彩润大酒店二楼，统一社会信用代码91360730693743586A。 法定代表人：陈良松，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李亮亮，江西公仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告孙朝诉被告江西永宝房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈飞帆、被告委托诉讼代理人李亮亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告孙朝向本院提出诉讼请求：1.依法判令由被告向原告支付逾期交房违约金至房屋符合交房条件之日止（截止2020年4月24日违约金人民币32308.8元，之后的违约金以房价款712000元为基数按每日万分之四计付）；2.依法判令由被告向原告返还多收取的房价款人民币15545.6元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系宁都县“金洲国际”房地产项目开发商，2018年11月20日，原告与被告签订了《赣州市商品方买卖合同》（合同编号为：2018112000951），约定由原告购买被告开发的坐落于江西省宁都县城南大桥与昌厦公路交汇处西南角“金洲国际”1#603号房屋，该房屋单价为5342.14元/㎡，总价为712000元，被告应于2019年10月31日前向原告交付该房屋。合同还约定了被告逾期交房应按日计付全部房价款万分之二的违约金等条款。原告已依约向被告支付合同约定的房价款，但被告并未依约交付该房屋。2020年1月2日，被告向原告出具承诺书：承诺在2020年1月23日前向原告交房，如还需延期，在2020年1月23日后的期限则按每日万分之四计付违约金。另，该房屋实测建筑面积为130.37㎡，预测建筑面积为133.28㎡，被告应按实测建筑面积结算上述房屋房价款。原告认为，上述房屋买卖合同及被告关于逾期交付违约金之付所作出的承诺合法有效，被告应当承担向原告支付逾期交房的违约金等法律责任。据此，为维护原告之合法权益，特依据民事诉讼法等相关规定具状起诉，望法院依法支持原告上述诉请。 被告江西永宝房地产开发有限公司未提供书面答辩但在庭审中辩称，1、案涉房屋在原告起诉时即2020年5月份，已经达到了房屋交付标准，被告也向原告邮寄了交房通知书；2、本案案涉房屋逾期交房存在多种免责因素，首先因为赣州市创建文明城市迎检的原因导致项目在施工过程中多次要求停工，案涉楼盘位于新庄车站对面，属于文明城市创建重点监督检查地段，另外根据赣州市住房和城乡建设局关于因新冠××疫情确定的房屋交付时间顺延三个月，新冠疫情属于不可抗力，因此，本案房屋逾期交房系政府因素与不可抗力导致的，依法应予免责，不作违约处理。3、本案的违约金每日万分之四的约定标准过高，2020年1月2日，金洲国际项目部出具了承诺书，承诺书不具有法律效力，该承诺书是众多购房人围攻售楼部，采用胁迫的方式，逼迫项目部员工曾祥明盖章的，公司也在当日向公安机关报案，因此，该承诺书不具有法律效力。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据，1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2.被告企业信息查询记录，证明被告诉讼主体资格及被告法定代表人信息。3.赣州市商品房买卖合同、江西省国家税务局通用预收款收据、承诺书、交房通知、案涉房屋分户面积测算表；证明①2018年11月20日，原告与被告签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018112000951），约定由原告购买被告开发的坐落于江西省宁都县城南大桥与昌厦公路交汇处西南角“金洲国际”1#603号房屋，该房屋单价为5342.14/㎡，总价为712000元，被告应于2019年10月31日向原告交付该房屋，合同还约定了被告逾期交付应按日计付全部房价款万分之二的违约金等条款，②原告已依约向被告支付合同约定的房价款，但被告并未依约交付该房屋。2020年1月2日，被告向原告出具承诺书，承诺在2020年1月23日前向原告交房，如还需延期，在2020年1月23日后的期限则按每日万分之四计付违约金，③该房屋实测建筑面积为130.37㎡，预测建筑面积为133.28㎡，被告应按实测面积结算上述房屋房价款，即被告应向原告返还多收取的房价款人民币15545.6元。 被告向法院提交了下列证据，1.被告营业执照及法定代表人身份证复印件，证明诉讼主体资格；2.建设用地项目竣工验收表复印件及竣工验收报告复印件，证明案涉项目在2020年3月25日已经全部通过验收，符合房屋交付条件；3.关于对反映延期交付期限的信访回复（城乡建设局官网打印）,证明赣州市住房和城乡建设局在信访回复中明确了因疫情影响房屋竣工交付时间顺延三个月，顺延期间不计违约金。 经审理查明，原告（买受人）、被告（出卖人）于2018年11月20日签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2018112000951），该合同约定的主要内容：1、买受人购买出卖人开发的位于宁都县城南大桥与昌厦公路交汇处“金洲国际”1#603室，建筑预测面积133.28平方米，套内面积104.19平方米，单价5342.14元/平方米，房款712000元。2、买受人于2018年11月20日前支付房价款222000元，余款490000元向银行申请贷款支付。3、商品房交付条件：该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》；该商品房相关设施设备符合第十条约定的条件；该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房为非住宅的，出卖人应参照《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》提供使用、保修等相关材料。4、出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。5、出卖人逾期交房责任：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过60日后，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付清全部房价款，但被告未能按约定的时间交付房屋。为此，原告向被告催收，被告于2020年1月2日，向该楼盘的购房户出具承诺书，其内容为：尊敬的1号楼、2号楼业主：1、本公司承诺在2020年1月23日之前交房，如还需延期，在2020年1月23日后的期限则按万分之4补偿。2、在2020年2月28日前浇筑好未浇筑房间。3、之前所误期按合同履行。并将该承诺书张贴在该楼盘内。此后，被告还先行支付给原告违约金5000元。庭审中，原告自愿放弃第二项诉讼请求。 另查明：被告开发的“金洲国际”项目的房屋已取得测绘报告，于2020年4月2日通过竣工验收，于2020年5月9日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告于2020年4月20日用“国内挂号信函”的方式向原告邮寄《交房通知书》。原告以被告没有按约定的期限交房为由诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，原、被告双方在商品房销售合同签订后，本应全面履行合同约定的义务，被告在约定的2019年10月31日交房期限前没有向原告交付房屋，至2020年1月2日被告再次向原告承诺在2020年1月23日之前交房，如延期，则在2020年1月23日后按万分之四补偿原告，并为此先行支付给原告违约金5000元，然而被告到期后仍未履行承诺，直至2020年4月20日才书面通知向原告交房。根据赣州市住建局的信访回复“今年受新冠××疫情的影响，确定我市商品房延期交付顺延三个月”。被告在2020年1月23日后的违约行为不可抗力，不承担违约责任。但之前的违约行为仍应按合同约定承担责任，即2019年11月1日起至2020年1月23日，每日按购房款的万分之二承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决如下： 限被告江西永宝房地产开发有限公司在判决生效后十日内向原告孙朝支付违约金6819.2元（已扣除之前先行支付的5000元）。 案件受理费减半收取498元由被告负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  陈明明 二〇二〇年八月二十五日 书记员  李慧茹