天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初4652号原告：天津市南开区瑷唯伊美容院，住所地天津市南开区东马路135号2-16号。经营者：段志敏，个体工商户。委托诉讼代理人：李丽萍，女，该单位员工。委托诉讼代理人：张凯，天津华琛律师事务所律师。被告：仁恒发展（天津）有限公司，住所地天津市南开区东马路129号仁恒置地国际中心27层。法定代表人：陈耀玲，董事长委托诉讼代理人：于海旺，天津得安律师事务所律师。委托诉讼代理人：高原，天津得安律师事务所律师。原告天津市南开区瑷唯伊美容院（以下简称瑷唯伊美容院）与被告仁恒发展（天津）有限公司（以下简称仁恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑷唯伊美容院的委托诉讼代理人李丽萍、张凯，被告仁恒公司的委托代理人于海旺、仇胜嘉到庭参加诉讼，质证时仁恒公司委托诉讼代理人由仇胜嘉变更为高原。本案现已审理终结。天津市南开区瑷唯伊美容院向本院提出诉讼请求：1.依法判令免除原告2020年1月27日至2020年3月31日的租金共计82225元，减半收取2020年4月1日至2020年5月26日房租35420元；2.依法判令原被告之间签订的租赁合同于2020年5月10日解除、原告不承担违约责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2015年11月24日签订《房屋租赁合同——商业街》一份，约定原告承租被告位于天津市南开区东马路135号2-16号店铺，租赁面积为230平方米，用于开设“瑷唯伊”美容院，承租期限为2015年11月25日至2020年11月25日，共计五年。在履行该合同过程中，原告一直按时交纳租金、物业管理费等，并未存在任何违约行为。因2020年年初在全国范围内突发新型冠状病毒疫情，持续时间持久，致使原告至今未能正常营业，没有经营收入，在此期间原告还要正常支付员工工资、员工宿舍租金等各项经营开支，导致原告资金周转困难，无法继续维持运营状态，为了避免给双方造成更大的经济损失，自2020年3月初，原告一直积极主动与被告洽谈减租、撤场事宜，均协商无果。为维护原告合法权益，故成讼。仁恒发展（天津）有限公司辩称，原告陈述的合同签订情况属实，但被告不同意原告诉讼请求，原告诉请无法律合同依据，应当予以驳回。根据合同该约定，原被告在合同履行期限内，原告无权解除合同，且原告诉请要求减免房租无合同依据和法律依据，原告要求返还保证金，原告系提前解除合同，按照合同约定保证金不应退还。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋天津市南开区东马路135号2-16号所有权人为被告仁恒公司。2015年11月24日，双方签订《房屋租赁合同——商业街》，约定原告承租涉诉房屋，使用面积为230平方米，用于开设“瑷唯伊”美容院，租赁期限自2015年11月25日至2020年11月25日，共计五年，合同约定2018年11月26日至2020年11月25日租金标准为5.5元/天/平方米。合同签订后，原告向被告缴纳保证金93150元，并缴纳房租至2020年2月29日，2020年3月1日开始未再缴纳房租。另查，《房屋租赁合同——商业街》中第12.1条约定：不可抗力是指地震、台风、水灾、战争、类似于战争及全国性流行病疫情的情况及其他不能预见且不可防止或不可回避其发送和其结果的事件。因不可抗力而不能履行本合同的义务时，遭受不可抗力的一方当事人应立即通知另一方当事人，并且在遭受该不可抗力后的15日内，提供说明该不可抗力的详细状况及该不可抗力影响本合同履行的有关书面文件和与此有关的有效证明文件。该证明文件是指经该事故的发生地区的公证机关的公证的证明文件。第12.4条约定：若不可抗力事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，承租方在此营业的客观条件不复存在或合同不宜继续履行时，双方均有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其他各项费用。又查，原告自述其于2020年1月27日停止营业，直至接到卫生监督部门组建微信群中通知2020年4月7日可以恢复营业后才开始准备营业，但因外地员工返津需要隔离14天，而且原告系美容行业，顾客因疫情也不到店。原告曾与被告口头协商、2次书面申请减免租金问题，但被告仅给23天免租期，双方未能达成一致，被告一直告知原告需要请示领导，再做回复，但一直未予回复，在此期间原告无力支付租金，亦未恢复营业，故于2020年5月25日向被告寄送了解除通知。2020年5月26日被告签收该解除通知，原告系因疫情原因导致经营困难，依据《合同法》第九十四条第一款之规定及房屋租赁合同第十二条约定，通知被告解除房屋租赁合同。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。原、被告在合同中对“不可抗力”的约定已包括全国性流行病疫情，因疫情防控措施相关公证部门并未办公，故原告无法提供相应证明文件，原告已与被告进行口头协商、2次书面申请减免租金，现原告因疫情导致无力支付租金、经营困难，无法继续营业，另考虑到原、被告现剩余租期较短，应属合同约定的“合同不宜继续履行”的情形，因此原告根据合同约定，有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。对于解除时间，应当以原告将解除合同通知到达对方时间为准，故本院认定原被告签订的《房屋租赁合同——商业街》于2020年5月26日解除，原告因提前解除合同无需承担违约责任。对于疫情期间的房屋租金问题，因为新冠疫情及疫情防控措施导致原告无法营业、客流量减少，根据公平原则，双方应合理分担损失。鉴于原告已缴纳房租至2020年2月29日，故本院酌定2020年3月1日至3月31日期间被告免除原告31天的租金共计39215元。经本院核算，4月1日至5月26日期间原告应支付被告房租共计70840元。2020年5月27日之后的房屋占有使用费，双方另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告天津市南开区瑷唯伊美容院与被告仁恒发展（天津）有限公司2015年11月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除，原告天津市南开区瑷唯伊美容院就上述提前解除合同行为无需承担违约责任；二、本判决生效后三十日内，原告天津市南开区瑷唯伊美容院支付被告仁恒发展（天津）有限公司2020年4月1日至5月26日期间房租70840元；三、驳回原告天津市南开区瑷唯伊美容院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4462元，减半收取计2231元，由原告天津市南开区瑷唯伊美容院负担1561.7元，被告仁恒发展（天津）有限公司负担669.3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛莹二〇二〇年八月二十五日书记员  张颖附：本判决所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。