江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2415号上诉人（原审原告）：姜禹廷，男，1991年4月27日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：姜琦，男，系姜禹廷父亲。委托诉讼代理人：赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州港龙商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路59号（港龙蠡和大厦）7016号。法定代表人：周陈香，该公司总经理。委托诉讼代理人：周翠玲，江苏双泽律师事务所律师。原审第三人：史卫平，女，1983年4月19日生，汉族，住河南省拓城县。原审第三人：姑苏区茶物语奶茶店，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站路1398号喜临门商业广场A-1086。经营者：许红林。上诉人姜禹廷因与被上诉人苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙商管公司）及原审第三人史卫平、姑苏区茶物语奶茶店委托经营合同纠纷一案,不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初9552号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月24日立案后，依法适用独任制程序进行审理，后因本案不适宜适用独任制程序审理，故裁定组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。姜禹廷上诉请求：撤销一审判决，改判支持姜禹廷的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由港龙商管公司负担。事实和理由：一、苏州平江港龙房地产有限公司与港龙商管公司（以下简称港龙房产公司）系关联公司，故应当由港龙房产公司对苏站路喜临门商业广场的销售行为进行兜底，不应用两个主体来规避责任。二、《委托经营管理合同》明确在授权期间内，港龙商管公司以自己名义与最终租户订立租赁合同，但本案中却将姜禹廷名下商铺低价出租给港龙商管公司高管杨卫东的妻子史卫平，再由史卫平高价转租给姑苏区茶物语奶茶店，损害了姜禹廷的权益。因此，港龙商管公司未根据姜禹廷的利益来管理商铺，对外声称经济效益不好，内部人员却高价转租商铺，构成根本违约，故姜禹廷有权解除合同。三、姜禹廷名下商铺具备单独出租的条件，姜禹廷已经不再信任港龙商管公司，故应当认定姜禹廷有权主张解除合同，且一审认定违约金2万元过低，不足以弥补实际损失。港龙商管公司辩称，一、港龙房产公司与港龙商管公司非同一主体，港龙房产公司作出任何承诺均与港龙商管公司无关。二、港龙商管公司在知晓史卫平转租事宜后立即解除与其租赁关系，故不存在恶意串通的情形。三、针对史卫平转租一事，港龙商管公司虽有过错，亦愿意按一审判决执行，但港龙商管公司未达到根本违约的程度。请求二审法院驳回上诉，维持原判。姜禹廷向一审法院起诉请求：1.判令解除姜禹廷与港龙商管公司之间的《委托经营管理合同》以及港龙商管公司与史卫平之间的《商铺租赁合同》，由姑苏区茶物语奶茶店将苏州市沿街商业服务用房按现状完好交还给姜禹廷自营；2.判令港龙商管公司支付自2018年2月28日至2019年2月27日期间的年度租金收益38100.6元以及自2019年2月28日起至合同解除之日止的租金收益（租金按照第三人史卫平和姑苏区茶物语奶茶店之间租赁合同的租金标准计算，暂计算至2019年12月20日为35250元），并支付违约金242833元；3.判令本案诉讼费由港龙商管公司承担。一审审理中，姜禹廷当庭撤回了起诉状中要求解除史卫平与姑苏区茶物语奶茶店之间租赁合同的诉讼请求。一审法院认定事实：姜禹廷系坐落于苏州市商铺的产权人。该商铺建筑面积为12.25平方米，专有建筑面积为7.46平方米，目前由姑苏区茶物语奶茶店（许红林）在实际经营使用。港龙商管公司与港龙房产公司系关联企业，港龙商管公司的一人法人股东义乌中富市场开发有限公司的法定代表人林实会，同时系港龙房产公司的法定代表人。2012年11月16日，姜禹廷（买方）与港龙房产公司（当时公司名称为苏州中富商贸城经营管理有限公司，卖方）签订《商品房买卖合同》一份，约定姜禹廷向港龙房产公司购买位于苏州市的商业服务用房一间，套内面积为7.455平方米，总价款799680元，卖方应于2015年2月28日前交房。同年11月份（合同中无具体落款时间），姜禹廷（甲方、委托方）与港龙商管公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理合同》一份，约定：甲方将其购买的喜临门商业广场4幢4030室商业用房特别授权委托给乙方统一招商、经营管理。1、委托方式。甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理该商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。甲方对乙方的委托授权内容包括：在授权委托期内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据市场情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责代收该商铺的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配。2、委托经营管理期限。委托经营期限为10年，自该市场统一开业之日起计算，开业日暂定为“喜临门商业广场”同意交付使用后的第三个月底。为保障市场能够按照招商进度安排统一的装修、开业，自项目出卖人通知的房屋交接之日后第二日起，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对该房屋进行装修处置，而无须得到甲方的确认。3、关于市场的委托招商佣金及培育费用承担、经营收益及分成方式。为保障市场的兴旺，甲方同意将所购商铺自市场统一开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理。委托期内，从开业之日起算第四年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相关税费甲乙双方按租金收益分成比例各自分担。如乙方在招商过程中，是成片（几套或十几套商铺一起）出租给经营户的，业主的租金收益划分以业主房屋合同总价为参考比例计算，按房屋合同总价比例分摊计算租金收益。4、甲方的权利和义务。甲方有根据本合同获得收益的权利和对所获收益依法纳税的义务。甲方承诺在本委托经营合同期限内，不会以任何理由收回该套房屋的使用权，否则承担违约金，并赔偿乙方损失。5、乙方的权利和义务。乙方有权制定市场统一经营标准并严格执行：根据市场实际情况，有权自行决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整，无需另行通知甲方。乙方有权以乙方的名义自主招商，及对外签订、变更、终止商铺租赁协议以及与房屋出租的有关文件。在委托期内，乙方或授权给承租人在不影响该商铺房屋结构安全的情况下，可以对该商铺进行重新布局、租赁、装潢和改造，可以实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建，无须另行通知甲方或取得甲方的同意。乙方应合法经营、依法纳税，按约支付甲方可分配收益。……8、违约责任。本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或单方解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第2、3款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。所有甲方应当支付的违约金或赔偿的损失，乙方可直接从甲方可分配收益中直接扣除，不足部分乙方有权继续向甲方追索。乙方不得无故不按约支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算；甲方违反本合同约定，给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方遭受的直接损失和间接损失。合同还约定了其他事项。2015年2月份，案涉商铺开始直接交付港龙商管公司经营管理。2016年5月12日，港龙商管公司（出租方、甲方）与史卫平（承租人、乙方）签订编号2016-8-A1086号《商铺租赁合同》一份，约定：港龙商管公司基于姜禹廷的委托将位于的商铺出租给史卫平，计租面积为12.24平方米，租赁期限自2016年6月1日起至2024年5月31日止，如商城延期开业，则租赁期限相应顺延；商铺标准租金为274元/平方米/月，综合管理服务费8元/平方米/月，空调费为10元/平方米/月，其中空调费按实际开启天数计付（每年约6个月）；其中第一年度第一期优惠后租金2012元于本合同签订之日支付，第二期优惠后租金2012元于2016年11月15日之前支付，第二年度第一期优惠后租金4024元于2017年8月15日前支付，第二期优惠后租金4024元于2017年11月15日之前支付，第三年度第一期优惠后租金6036元于2018年8月15日前支付，第二期优惠后租金6036元于2018年11月15日之前支付，第四年度起至第八年度租金在上一年的基础上增长不超过15%，综合管理服务费、空调费按标准收取；乙方于本合同签订之日向甲方交纳履行保证金2500元。审理中，港龙商管公司另向一审法院提供了该公司与史卫平于2018年9月7日签订的关于商铺租赁合同的《补充协议》一份，其中记载：在第二年度2017年8月20日至2018年8月19日期间的租金单价给予七五折优惠，即月租金为503元；第三年度2018年8月20日至2019年8月19日期间的年度租金在原合同第二年度租金标准上仅递增10%。2019年5月份，港龙商管公司向姜禹廷出具《租金收益结算确认单》一份，其中载明2018年6月1日至2019年5月31日期间的实际租金收益为6757.5元（已扣除3.5%的税费245.09元），要求姜禹廷签字确认并领取款项。但姜禹廷未予签字，也未领取租金收益。姜禹廷在庭审中陈述，因港龙商管公司当时还要求其必须另外签订其他委托协议，但姜禹廷不同意，故拒绝签字，也未领取相关款项。一审另查明，案涉喜临门商业广场1幢1086室商铺自2016年8月30日开始用于经营姑苏区茶物语奶茶店。该奶茶店的原经营者系李明，后于2018年11月8日经市场监督管理部门核准变更为许红林。自2018年11月开始，许红林按每季度11750元向史卫平交纳该商铺租金，目前共支付了三个季度。港龙商管公司与史卫平确认，史卫平实际是按照双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定向港龙商管公司交纳租金的。一审审理中，姜禹廷还提交了调取自苏州市姑苏区行政审批局登记备案的《商铺租赁合同》复印件一份，根据该份租赁合同记载的内容显示：出租方为史卫平、承租人为许红林，租赁物为案涉的喜临门商业广场1幢1086室商铺；租赁期限自2017年10月20日起至2020年10月20日止；承租人应按年度支付租金，第一年度分别于2017年10月20日支付租金20000元、于2018年4月5日前支付租金20000元；第二年度租金分别于2018年10月1日前支付23500元、于2019年4月前租金23500元；第三年度租金分别于2020年4月5日前支付23500元、于2019年10月1日前支付租金23500元。在该份《商铺租赁合同》尾部有港龙商管公司的合同专用章（系复印，非红色油墨印迹）及“同意转租”字样的内容。另有“经申请人核对复印件与原件一致。申请人许红林，2018年11月2日”的内容。港龙商管公司、史卫平该份《商铺租赁合同》中涉及到各自的盖章及签名均有异议，均认为自己对该份租赁合同不知情，也从未参与。许红林在一审庭审中陈述，该份备案的《商铺租赁合同》是杨卫东交给她的，当时并没有亲自看见史卫平签字，也不记得合同上加盖有港龙商管公司的红色印章，该合同只是为了方便办理奶茶店经营者的变更手续；至于“经申请人核对复印件与原件一致”的签名也是根据工商部门工作人员的要求签的。史卫平在一审庭审中还陈述，其与曾担任港龙商管公司新区分公司负责人（2019年7月30日至2019年12月13日期间）的杨卫东系夫妻关系。此外，姜禹廷还向一审法院提供了如下证据：1、姜禹廷当初签订《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》时由开发商提供的选房须知及投资手册一份，其中记载了包括案涉商铺在内的喜临门商业广场的物业增值率及租金回报率。2、姜禹廷父亲姜琦与姑苏区茶物语奶茶店营业员于2019年8月12日的谈话录音（含光盘、文字稿），其中录音中有营业员陈述案涉商铺一年的租金为5.5万元，一房东是老板的朋友等内容。港龙商管公司还提供了该公司与案外人就相邻的1083号、1084号、1085号商铺签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》一组，用于证明案涉1086号商铺与相邻商铺的租金是一致，降租的补充协议也并非只是针对史卫平，不存在姜禹廷诉称的该公司与第三人恶意串通以损害其租金收益的情况。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，姜禹廷、港龙商管公司之间签订的《委托经营管理合同》依法成立有效，双方均应按约全面诚信履行合同义务。根据本案已查明事实，姜禹廷、港龙商管公司双方在委托经营管理合同中明确约定，港龙商管公司应以自己名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。而事实上,与港龙商管公司签订商铺租赁合同的承租人史卫平却先后将案涉商铺转租给他人用于经营奶茶店，且转租给第三人许红林的价格明显高于港龙商管公司向史卫平收取的租金。港龙商管公司作为案涉商铺的经营受托人和商铺所在商业广场的日常管理方，在姑苏区茶物语奶茶店的经营者信息及相关证照处于店堂公示的前提下而未及时发现并阻却商铺以更高价格转租，即便如港龙商管公司所辩称的其并不知情，那么港龙商管公司也属于未尽到受托人勤勉义务的过错情形，依法应承担相应的违约责任。综合本案的具体情形来看，港龙商管公司的上述违约情形尚未达到根本性违约的程度，也不至于导致委托经营管理合同目的无法实现，港龙商管公司在本案中仍然可以通过采取补救措施、赔偿损失等承担违约责任的具体方式予以弥补，而非必须解除合同不可。故姜禹廷以港龙商管公司存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的根本违约情形而要求解除《委托经营管理合同》的诉讼主张不能成立，一审法院不予支持。鉴于港龙商管公司的上述行为在客观上会给姜禹廷造成可得租金收益的损失，根据委托经营管理合同约定的租金收益分成方式，结合港龙商管公司自认的实际收取的租金数额、第三人转租的租金标准及当事人的过错程度等因素，一审法院酌定港龙商管公司在第四年度（即2018年5月31日至2019年5月30日期间，下同）应支付姜禹廷违约金20000元。关于姜禹廷诉称港龙商管公司曾许诺商铺租金收益回报率不低于年化8%的问题。首先，双方签订的《委托经营管理合同》并无任何关于保证租金收益率的约定内容；其次，姜禹廷在庭审中也陈述“选房须知及投资手册”系开发商港龙房产公司发放，即使港龙房产公司当初确实对商铺租金收益存在如“选房须知及投资手册”所载内容的宣传或承诺，也与港龙商管公司无关，姜禹廷不应据此向港龙商管公司主张权利。至于姜禹廷要求解除港龙商管公司与第三人史卫平之间签订的《商铺租赁合同》以及要求第三人许红林交还商铺的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于姜禹廷主张的年度租金收益。根据委托经营管理合同中关于委托经营期限自商铺统一交付后第三个月底起算的约定以及当事人庭审中一致陈述商铺于2015年2月份交付的内容，委托经营期限应自2015年5月31日开始起算，第四年度即2018年5月31日至2019年5月30日期间的租金收益应于2019年6月30日前支付。关于第四年度的应付租金收益数额，根据港龙商管公司提供的商铺租赁合同、补充协议、收据及姜禹廷举证的租金收益结算确认单，在姜禹廷未提供相反证据的前提下，一审法院对港龙商管公司自认的第四年度应付收租金收益6757.5元予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百零六条第一款之规定，判决：一、港龙商管公司于判决发生法律效力之日起十日内支付姜禹廷租金收益6757.5元；二、港龙商管公司于判决发生法律效力之日起十日内支付姜禹廷违约金20000元；三、驳回姜禹廷的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3022元，由姜禹廷负担2787.5元，由港龙商管公司负担234.5元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了新的证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。姜禹廷向本院提交如下证据：证据一、姑苏区茶物语奶茶店的工商查档信息，证明2016年8月港龙商管公司就同意史卫平转租；证据二、C幢1104、1105、1106号店铺均是史卫平从港龙商管公司处租下后再转租的，港龙商管公司均确认同意转租，故不存在港龙商管公司不知情的可能；证据三、两组姑苏区茶物语奶茶店的照片，一张时经营时的照片，另一张是空置时的照片；证据四、办理工商营业执照的流程的说明，证明姑苏区茶物语奶茶店办理工商登记必须提交租赁合同原件，亦印证港龙商管公司对转租情形是知晓的。港龙商管公司经质证认为，对证据一，形式真实性无异议，但其中港龙商管公司加盖印章页为复印件，港龙商管公司对该印章真实性不予认可；对证据二真实性不予认可，港龙商管公司对转租事宜不知情；对证据三真实性无异议，但与本案无关联；对证据四，真实性不予认可。本院认证意见，对证据一，因港龙商管公司对证据形式真实性不持异议，本院对证据真实性予以确认；对证据二，港龙商管公司虽对证据真实性有异议，但该组证据与证据一均来自工商查档信息，且姜禹廷提供的复印件上了加盖“苏州市姑苏区行政审批局（个体户档案查询（5）”的原件印章，港龙商管公司亦未提供推翻该证据形式真实性的依据，故本院对该证据的形式真实性予以确认；对证据三，因港龙商管公司对证据真实性不持异议，故本院对真实性予以确认；对证据四、该说明与待证事实并无关联，港龙商管公司亦未认可其真实性，故本院不作为认定事实的依据。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明：2020年7月1日调查中，港龙商管公司向本院陈述，诉争喜临门商业广场共有商铺2582户，并提供业主清单（序号1至2582）及对应门牌号，××至2116列有业主姓名及门牌号，××至2578显示为港龙房地产公司自持，序号2579至2582为物业用房。港龙商管公司另陈述，上述商户中，已签订《委托经营合同》2431户、另有151户无法找到合同，故已签合同商户占总商户数量94.15%（2431/2582），已签合同商户面积占总面积93.06%。本院认为，姜禹廷与港龙商管公司之间签订的《委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。本案中，根据港龙商管公司提供的清单，已签订委托港龙商管公司统一经营管理合同的商户数量及面积均超过90%，故应认定符合产权式商铺的经营模式。因产权式商铺中，单个独立的商铺面积均比较小，故而产权式商铺的经营应维持统一规划、布局及经营的状态，更有利于实现商铺的整体价值，进而保障业主的整体利益。关于姜禹廷提出港龙商管公司未能实现其投资目的的问题，系属姜禹廷行使法定解除权，但基于产权式商铺经营的特殊性，姜禹廷的个人意愿应当符合业主的整体利益。姜禹廷并未能够举证证明主张解除合同的业主达到了能够认定属于多数业主意思表示的程度，故依据现有证据，尚不足以证明其所主张的解除合同符合业主的整体利益，一审法院未予支持其合同解除的请求，并无不当。关于姜禹廷一审主张的租金收益，因收益属于合同权利范畴，除港龙商管公司确认的6757.5元外，姜禹廷并未能提供证据证明其所主张的收益能够根据《委托经营合同》计算所得，故一审法院未予支持，并无不当。本案中，姜禹廷取得诉争商铺的权属登记后不久，该商铺即存在内部工作人员配偶低价承租高价转租的行为，港龙商管公司对于商铺的经营管理未尽必要注意义务，构成违约。姜禹廷一审虽未就违约损害赔偿提出请求，但港龙商管公司未就一审法院认定的违约金负担提出上诉，应视为港龙商管公司对违约金负担予以确认。综上所述，姜禹廷的上诉理由不能成立，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6044元，由上诉人姜禹廷负担。本判决为终审判决。审判长  韩小安审判员  冯月青审判员  李晓琼二〇二〇年八月三十一日书记员  刘 汐