河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初1325号 原告：北京朝聚投资管理有限公司，住所地北京市丰台区西三环南路14号院1号楼24层2403室，统一社会信用代码9111010631811880XB。 法定代表人：张波洲，职务执行董事。 委托代理人：辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。 委托代理人：陈雯，北京市隆安律师事务所律师。 被告：承德德佰酒店有限公司，住所地承德双桥区高庙上营房路北3号，统一社会信用代码91130802579572605Y。 法定代表人：孙利军，职务总经理。 被告：孙利军，男，1976年3月3日出生，满族，住天津市蓟县。 二被告委托代理人：杨常青，河北瀛上嘉律师事务所律师。 原告北京朝聚投资管理有限公司与被告承德德佰酒店有限公司、孙利军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告北京朝聚投资管理有限公司的委托代理人陈雯，被告承德德佰酒店有限公司、孙利军的委托代理人杨常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京朝聚投资管理有限公司提出下列诉讼请求：一、依法确认原告与被告承德德佰酒店有限公司、孙利军签订的《房屋租赁合同》无效；二、依法判令被告承德德佰酒店有限公司、孙利军返还原告已付但未履行期间的租金5575336.12元；三、依法判令被告承德德佰酒店有限公司、孙利军赔偿原告装修费用损失人民币680000.00元(以工程造价鉴定为准)；四、本案全部诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年7月8日，原告北京朝聚投资管理有限公司与被告承德德佰酒店有限公司、孙利军签订《房屋租赁合同》，约定承租位于承德市双桥区院落及院内房屋，用于经营使用。合同履行过程中，原告获悉租赁标的房屋未取得房产证，租赁标的房屋附属的土地使用权系划拨取得，承德广播电视大学违法将房产出租给被告孙利军亦违反国家强制性、禁止性规定。原告认为，原告与被告之间的《房屋租赁合同》因违反最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条等相关法律强制性规定而无效。被告承德德佰酒店有限公司、孙利军应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定、《房屋租赁合同》第十一条第（七）款之约定，承担合同无效的过错责任并赔偿原告的全部损失，现原告诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 二被告辩称，一、答辩人孙利军与北京朝聚投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反现行法律、行政法规效力性强制性规定，因此应认定为合法有效。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该法条的但书规定具有法律适用的优先性。本案中，孙利军出租给北京朝聚投资管理有限公司的院落已依法取得合法土地使用权、院落内的建筑物系合法建造的国有资产，不属于违法建筑，因此应当认定有效。三、答辩人孙利军出租给北京朝聚投资管理有限公司的院落及院落内的房产系孙利军从承德广播电视大学承租而来，孙利军与承德广播电视大学签订的《租赁合同》业经承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初4066号民事判决书和承德市中级人民法院（2018）冀08民终700号民事判决书认定有效，故此答辩人孙利军与北京朝聚投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》亦理应认定有效。综上，可以看出答辩人孙利军与北京朝聚投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，北京朝聚投资管理有限公司诉请确认合同无效、返还租金以及赔偿损失，既缺乏法律依据，亦缺乏事实依据，不能成立，应予驳回。 原告提交的证据有：证据1、房屋租赁合同二份。证明目的：依据《房屋租赁合同》第二条约定，北京朝聚投资管理有限公司将《房屋租赁合同》项下全部权利、义务概括转移至本案原告。自2016年12月2日起，《房屋租赁合同》承租人为本案原告，出租人为被告承德德佰酒店有限公司。《房屋租赁合同》租赁涉案房屋下附土地用途为教育，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故《房屋租货合同》无效；2、国有土地使用证（国用（89）字第20005号），证明该土地使用证载明承德广播电视大学于水泉沟乡高庙村土地用途为教育；3、关于河北承德地区教育学院、河北广播电视大学承德地区分校两校合并的通知及证明。4、租金支付凭证，证明原告已支付租金11000000.00元；5、装修合同书及支付凭证，证明原告为租赁房屋装修签署合同，支付价款1360000.00元。 被告对原告提交的质证意见为，对1号证据中的出租人为承德德佰酒店有限公司的真实性有异议，对5号证据的真实性、合法性和关联性有异议，对其他证据的真实性无异议，但对关联性有异议。 被告承德德佰酒店有限公司、孙利军提交证据有：1、孙利军与承德广播电视大学签订的《租赁合同》及附件，证明涉案院落及房产系孙利军从承德广播电视大学承租而来，涉案院落已依法取得土地使用权，房产属于合法建造的国有资产；2、孙利军与北京朝聚投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明原告与北京朝聚投资管理有限公司之间存在租赁合同关系；租赁合同系当事人真实意思表示；租赁合同内容不违反现行法律、行政法规效力性强制性规定。3、承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初4066号民事判决书、承德市中级人民法院（2018）冀08民终700号民事判决书，证明孙利军与承德广播电视大学签订的《租赁合同》业经生效法律文书认定有效。 原告对被告提交的证据的质证意见为：对1号证据的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。 本院对原、被告提交的所有证据的真实性均予以认定。 经审理查明，2010年4月2日，被告孙利军与案外人承德广播电视大学签订《租赁合同》，合同约定承德广播电视大学将位于承德市双桥区附属建筑及配套设施租赁给孙利军，租赁期限为15年零5个月，自2010年7月1日至2025年12月31日。被告孙利军利用租赁物开办了承德德佰酒店有限公司。孙利军承租该房屋后，租金直接交到承德市非税收入管理局账户内。案外人承德广播电视大学曾诉至本院要求变更双方合同条款，2017年12月8日，本院作出（2017）冀0802民初4066号民事判决书，判决认定承德广播电视大学与被告孙利军于2010年4月2日签订的《租赁合同》，是双方当事人平等协商、真实意思表示，不违反法律和行政法规规定，是合法有效合同，该判决已被承德市中级人民法院作出的（2018）冀08民终700号民事判决书维持。 2015年7月8日同日，原告北京朝聚投资管理有限公司先后和被告孙利军、被告承德德佰酒店有限公司签订合同出租方分别为孙利军和承德德佰酒店有限公司，合同内容相同的《房屋租赁合同》两份，约定被告孙利军将位于承德德佰酒店场地包括前楼5700平米，后楼2300平米，门房、附属建筑及配套设施转租给原告北京朝聚投资管理有限公司，另后楼200平米（德佰酒店6601-6606房间）由孙利军和承德德佰酒店有限公司自用，租赁期限自2015年8月20日至2025年12月31日，租金11000000.00元（已付清）。合同签订后，原告北京朝聚投资管理有限公司对租赁物进行了装修改造，于2016年12月2日在前述租赁物上设立承德朝聚眼科医院有限公司。 另查明，承德广播电视大学出租给被告孙利军的院落及建筑物，系承德地区教师进修学院于1983年经承德市人民政府批准，在本市水泉沟公社高庙大队征地5.7亩建筑而成，其中教学楼2000平米，四层结构，操场3296平米。1988年建设学生餐厅336平米，锅炉房80平米。承德地区教师进修学院其后更名为承德地区教育学院，1989年5月15日取得国有土地使用证，土地使用证载明用地面积为7026平方米,其中建筑占地面积为1311.81平方米，土地用途为教育。承德地区教育学院于1988年3月21日经承德地区编制委员会批准与河北广播电视大学承德地区分校（即承德广播电视大学）合并。 本院认为，关于原告北京朝聚投资管理有限公司2015年7月8日与被告承德德佰酒店有限公司、被告孙利军签订的两份《房屋租赁合同》的效力问题，因被告承德德佰酒店有限公司不是租赁物的承租人，不具备签订房屋租赁合同的主体资格，在孙利军和本案原告就同一合同标的重新签订《房屋租赁合同》且合同内容没有发生变化的情况下，应认定孙利军和原告北京朝聚投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》替代了原告北京朝聚投资管理有限公司与被告承德德佰酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》。 被告孙利军与案外人承德广播电视大学于2010年4月2日签订的《租赁合同》，已被生效法律文书认定有效。被告孙利军在承租涉案院落及房产后，又部分转租给本案原告北京朝聚投资管理有限公司，没有违反被告孙利军与承德广播电视大学于2010年4月2日签订的《租赁合同》的约定，且承德广播电视大学作为出租人未在知道或者应当知道转租之日起六个月内提出异议，因此原告以被告孙利军未征得出租人同意擅自转租为由，主张合同无效的理由不能成立。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽规定划拨用地不得出租，但本案案涉出租物系房屋，并非土地使用权的出让和出租，原被告签订的《房屋租赁合同》不损害国家利益和社会公共利益，符合物尽其用的立法原则，因此原告据此主张合同无效的理由亦不能成立。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该法条的但书规定具有法律适用的优先性。本案中，被告孙利军转租给原告北京朝聚投资管理有限公司的院落及房产，有建筑许可证，并已由土地管理行政主管部门颁发了《国有土地使用证》，足以认定出租方承德广播电视大学既有合法土地使用权，房产也系主管部门批准建设。而且，承德广播电视大学出租院落内的建筑物建造于《中华人民共和国城市规划法》颁行以前，因此原告以被告不能提交建设工程规划许可证为由，主张确认合同无效的理由缺乏法律依据。 综上，原告北京朝聚投资管理有限公司2015年7月8日与被告孙利军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方应依照诚实信用原则全面履行合同约定的义务，现合同已经履行5年之久，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同合法有效。原告北京朝聚投资管理有限公司请求确认《房屋租赁合同》无效并返还已付租金及装修费用的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 驳回原告北京朝聚投资管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费55588.00元，由原告北京朝聚投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  宋 敏 人民陪审员  康凤茹 人民陪审员  刘建设 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  杜少帅