山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7258号 上诉人（原审原告）：蔡祥，男，1965年4月8日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：丁克建，山东江河海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李凤臣，男，1984年3月28日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：崔国友，山东胜华律师事务所律师。 上诉人蔡祥因与被上诉人李凤臣房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初8472号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 蔡祥上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书。2、依法发回重申或依法改判。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序违法，该案超出审判期限。二、简单的民事案件办成复杂的民事案件，浪费人力、物力、财力，更浪费宝贵的时间，也浪费公共时间；三、关于判决书中的李凤臣辩称：有证人证言可以证明，该案在审理过程中，上诉人未见到证人出庭作证。民事法律有明确规定，证言必须要求证人出庭作证，法律规定可以不出庭人员除外，证人证言必须经双方当事人质证，才能作为定案的依据。仅有证言没有证人出庭的证据是没有说服力的，更没有法律效力。 李凤臣辩称：一审判决程序合法，结果正确，应予维持。 蔡祥向一审法院起诉请求：1、房屋租赁合同终止；2、李凤臣支付蔡祥违约金6666元，烟柜2000元，冰柜1500元（伊利牌），热水器1390元（西门子），水费7.76元，电费302.44元，供暖费滞纳金408.5元，半年租金39996元，共计522270.7元；3、诉讼费用由李凤臣承担。事实与理由:双方于2016年7月28日签订了由李凤臣租赁蔡祥位于市北区户房产的合同,租期三年，自2018年开始由于经营不善而无力续租，到2018年7月28日李凤臣应按合同交还所租房屋时，蔡祥发现房屋中原有本属于蔡祥的多件家电和经营用烟柜不见了，经询问，李凤臣称被其处理了，且没有告知蔡祥，而当蔡祥要求李凤臣给予适当赔偿时，李凤臣竟以各种无赖理由拒绝赔偿而且拒绝搬离已过租期的房屋，并多次阻挠蔡祥授权的房介看房，由此给蔡祥造成了实际的损害，蔡祥为此起诉。 李凤臣于一审中辩称，双方已经就提前终止房屋租赁合同达成合意,李凤臣不应当承担赔偿蔡祥半年房租损失。双方于2016年7月28日签订租赁合同,约定租期三年,但在实际履行过程中,双方于2018年初协商一致变更租期为两年,到2018年7月28日到期。正如蔡祥在诉状中载明的:“到2018年开始,由于经营不善而无力续租”。说明此时双方已就提前终止房屋租赁合同进行磋商。蔡祥在诉状中进一步陈述:“到2018年7月28日李凤臣应按合同交还所租房屋时,蔡祥发现”,这一陈述已经表述清楚,双方变更租期到2018年7月28日的事实,说明双方已就提前终止房屋租赁合同达成合意。因此,2018年7月28日房屋租赁合同已终止,之后的租金不应当由李凤臣承担，蔡祥不肯随行就市,怠于继续出租,导致房屋空置至今将近半年,后果应由蔡祥自行承担。综合蔡祥的起诉时间、诉讼请求和诉状陈述进行综合分析,可知双方已达成2018年7月28日租期终止的合意。二、即使双方没有终止合同,李凤臣也不应当承担6666元违约金,蔡祥的主张没有法律依据。《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。因此违约金的适用是以双方当事人达成合意为前提的。结合房屋租赁合同第四条,双方没有就一方违约对违约金作出相关约定。因此李凤臣不应当赔偿蔡祥违约金6666元,蔡祥的主张没有法律依据。三、李凤臣不应当就承租房屋期间的物品承担赔偿责任,对于该物品双方已经达成合意,蔡祥的主张没有法律依据。1、对于蔡祥烟柜、热水器的主张,在李凤臣开始租赁房屋时,蔡祥人的烟柜已经破旧损坏,热水器因年久失修损坏,均无法继续使用。李凤臣置换了新的烟柜、热水器,至今仍在蔡祥处使用,并且腾房时已被蔡祥留下。而且就本次置换的情况,在双方协商终止房屋租赁合同时已经达成合意,蔡祥同意不需要李凤臣赔偿,有证人证言可以证明。故李凤臣不应承担烟柜、热水器的赔偿责任。2、对于蔡祥冰柜的主张,蔡祥的冰柜至今还在蔡祥处使用,不存在赔偿情况。况且在双方协商终止房屋租赁合同时已经达成合意,有证人证言可以证明。故李凤臣不应承担冰柜的赔偿责任。四、李凤臣已经缴纳了水电费用,暖气滞纳金应当由蔡祥承担。1、对于水、电费的主张,李凤臣已经在双方协商终止合同时,通过微信缴纳租赁期间的水、电费用。因此蔡祥的主张不成立。2、对于暖气滞纳金的主张。因李凤臣租赁房屋期间,蔡祥尚欠李凤臣2000元现金,而且蔡祥同意自己去交暖气费。因蔡祥未能按时交纳暖气费产生的滞纳金,李凤臣不应承担。况且该暖气费滞纳金蔡祥至今未予交纳。综上,恳请法院查明案件事实,依法驳回蔡祥的起诉。 一审法院认定事实：落于青岛市市北区瑞云路27号x单元x户房屋的产权人登记为蔡世森。蔡祥自述产权人系其父亲，但是房屋一直由其使用。2016年7月24日，当事人双方签订《房屋租赁合同》，约定李凤臣承租上述房屋，租赁期间自2016年7月28日至2019年7月27日，月租金6666元，付款方式为年付，签订协议时，李凤臣一次性支付租金8万元。蔡祥保证此房产权清晰,无产权及债务纠纷。每期租金李凤臣应提前壹个月缴纳。合同终止前无论是否续约,李凤臣应提前壹个月通知蔡祥。(李凤臣不续租,应提前30天配合蔡祥看房,如不配合押金不退)、租赁期内,李凤臣如有下列情形之一,蔡祥有权立即终止合同,收回房屋①擅自将承租房屋转借转租;②利用该房屋进行违法活动,损害公共利益;③改变房屋结构,损害屋内设施;④拖欠房租超过五天的。李凤臣居住期间:水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾,由蔡祥修复或承担。双方自签订合同之日起如有违约,违约方应向对方支付个月的房租为违约金(中介费不退)。合同期内:蔡祥不得无故提高房租或收回房屋。如房屋结构出现水、漏雨等其它问题由蔡祥负责修缮。若遇政府拆迁、自然灾害蔡祥退还李凤臣余期租金。租赁期内水、电、煤气、暖气、数字电视、卫生治安、物业等费用均由李凤臣承担。水、煤、电、房屋设施押金5000元，合同终止李凤臣结清所有费用,否则蔡祥从押金中扣除,剩余押金返还李凤臣。房屋设施包含空调2台、冰柜1台，烟柜箱1台，热水器1台。签约当日李凤臣交纳自2016年7月28日至2017年7月27日的房租80000元，押金5000元，注明电视费、暖气费、物业费李凤臣自付。一审庭审中蔡祥提交的《房屋租赁合同》原件与其立案时提交的复印件不一致，蔡祥认可其当庭提交的合同原件并非李凤臣亲自签名，蔡祥认可以李凤臣提交的《房屋租赁合同》为准。合同签订后，蔡祥将上述房屋交给李凤臣使用。2018年8月5日因李凤臣未继续缴纳租金蔡祥将涉案房屋换锁，导致李凤臣无法继续使用涉案房屋。李凤臣认为双方合同已经终止故要求蔡祥返还押金5000元。蔡祥要求李凤臣赔偿损失，蔡祥为此提交其与邻居的通话录音文字材料，用以证明李凤臣自行处理了烟柜和热水器，但无录音播放，李凤臣对此不予认可。蔡祥提交热水器发票及伊利冰柜押金条（载明鲁森伊利冰柜押1500元），证明热水器的价格为1390元，冰柜的押金为1500元，李凤臣认为上述证据与该案无关，不能证明在涉案房屋内由李凤臣使用。蔡祥提交涉案房屋地址的缴费凭证，包括：2018年9月13日金额为7.76元的水费收据，2018年9月13日金额为302.44元的供电发票，2018年11月2日金额为408.5元的供热费发票。李凤臣于2017年7月28日通过微信缴纳电费365.88元，其认为水电费均已经缴纳过了，供暖费发票未显示滞纳金，无法证明蔡祥已经交了。 一审法院认为：根据合同法第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案青岛市市北区瑞云路27号x单元x户房屋登记的产权人为蔡世森并非蔡祥，蔡祥主张该房屋登记在其父亲名下但由其一直使用，现其父亲已经去世，故蔡祥与李凤臣就签订的《房屋租赁合同》因未经该房屋的相关权利人予以追认应认定为无效。根据合同法的规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。现房屋租赁合同无效，李凤臣已就其使用房屋期间交纳了租金，但因蔡祥于2018年8月5日自行更换涉案房屋的门锁，导致李凤臣无法继续使用涉案房屋，李凤臣自8月5日起没有支付房屋使用费的义务，至于2018年7月28日至208年8月4日期间李凤臣使用涉案房屋的费用应由该房屋的相关权利人主张，故蔡祥要求李凤臣支付剩余租金的请求于法无据不予支持。双方合同中并未约定违约金，故蔡祥要求李凤臣支付违约金的请求依法予以驳回。蔡祥要求李凤臣赔偿烟柜、冰柜、热水器费用，因蔡祥擅自更换房锁，导致上述物品是否存在无法查明，蔡祥的该项主张因证据不足不予支持。蔡祥要求李凤臣赔偿2018年9月13日缴纳的水费7.76元和电费302.44元，因上述水电费用均在蔡祥更换门锁之后支付，水电由谁使用无法查明，故对蔡祥的该项请求不予支持。至于2018年11月2日缴纳的408.5元供热费发票，载明系瑞云路x号x户蔡祥，与该房屋产权人不一致，并无记载系滞纳金，故蔡祥的该项请求因证据不足不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回蔡祥蔡祥的诉讼请求。案件受理费1017元，由蔡祥蔡祥承担。 二审中，上诉人蔡祥向法院提交所谓“报案记录”，证明当时双方当事人关于房屋现状有相关笔录并当庭申请法院予以调取。 对上诉人蔡祥提交的证据材料，被上诉人李凤臣不予认可并对证据形式有异议。 经审查，上诉人蔡祥提交的证据材料不符合《中华人民共和 国民事诉讼法》第六十三条的规定的形式及《民事诉讼法》第六十四条第二款规定的“因客观原因不能自行收集的证据”的情形，且与本案缺乏关联性，故本院不予采信，对其调取该证据材料的申请不予准许。 二审中，李凤臣未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，案件争议的焦点为：一审程序是否合法。 首先，关于审限。上诉人蔡祥主张该案超出审限。经查。该案在一审中存在申请鉴定的情况，按照《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》，此等事由期间不计入审限。另外，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，超出审限也并不是二审案件撤销或改判的理由。对上诉人蔡祥的该部分主张，本院不予支持。 其次，关于证人证言的效力。上诉人蔡祥主张被上诉人李凤臣的证人未到庭作证，其证言没有证明力。经审查，被上诉人李凤臣在一审辩称中仅表示“对于蔡祥冰柜的主张,蔡祥的冰柜至今还在蔡祥处使用,不存在赔偿情况。况且在双方协商终止房屋租赁合同时已经达成合意,有证人证言可以证明。”但其并未向一审法院申请证人出庭作证，一审法院亦未据此作为对上诉人蔡祥相关诉请认定与否的依据。经查，上诉人蔡祥要求被上诉人李凤臣赔偿烟柜、冰柜、热水器费用，但未提供证据予以佐证，一审法院不予支持，并无不当。 综上，上诉人蔡祥的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1017元，由上诉人蔡祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 孙 琦 审判员 谷林平 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨