安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初2244号 原告（执行案外人）：赵丁，男，1974年8月22日出生，汉族，淮北市全顺速运输有限公司经理，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙文法，安徽龙兴律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王宁，女，1977年8月1日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：钱峰，安徽律诚律师事务所律师。 被告（被执行人）：宋春凤，女，1979年1月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告（被执行人）：赵宁，男，1976年4月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告赵丁与被告王宁、宋春凤、赵宁案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序审理于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告赵丁及其委托诉讼代理人林飞、被告王宁及其委托诉讼代理人钱峰、被告宋春凤到庭参加诉讼；被告赵宁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵丁向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对赵丁购买的位于相山区的执行，并解除对上述房屋的查封，停止拍卖；2、本案的诉讼费用及相关费用由王宁、宋春凤、赵宁承担。事实和理由：赵丁与宋春凤、赵宁通过朋友认识了好几年，是朋友关系。2017年10月初，赵丁听说赵宁手头急需周转资金，要出售淮海华府的房子，赵丁正好想买房，双方就房子的具体问题谈了几次，最终确定房价210万元。2017年10月18日，赵丁同赵宁签订了《房地产买卖契约》，并按合同约定支付了50万元定金，赵宁收到定金后，当天就把钥匙交给了赵丁，算是房屋正式交付，但因为赵丁当天没有那么多钱，无法按照合同约定再支付149万元，就又付了50万元，余下的99万元，赵丁第二天分两笔支付给了赵宁，余款11万元根据合同约定要等到办理过户手续后付清。但之后在赵丁要求赵宁办理过户手续时，赵宁称宋春凤现在不配合办证，也无法为赵丁办理过户手续，所以拖到现在也没办成过户登记。综上所述，赵丁和赵宁签订合同后，已按照合同约定支付了购房款，并实际占有了该房屋，合法取得了上述房屋的所有权，没有办理过户登记也不是赵丁的原因造成的，剩余未支付的11万元购房款也愿意交付执行。在得知涉案房产被查封后，赵丁依法提出执行异议申请，法院于2020年5月23日裁定驳回了赵丁的请求。为此，依据相关法律规定，特诉至你院，请依法裁决。 王宁辩称，赵丁所述情况与事实不符，纯系编造。赵宁与宋春凤、赵宁民间借贷纠纷一案，淮北市相山区人民法院（2018）皖0603民初1632号民事判决书，判决：宋春凤于判决书生效后十日内偿付王宁借款本金1047089.35元及其利息（其中本金483545.69元自2015年6月24日起计算；本金563543.66元自2015年6月16日起计算，利率按月息2%的标准，计算至借款清偿之日）支付保全费4600元，公告费350元；宋春凤、赵宁于判决书生效后十日内偿付王宁借款本金20万元及其利息（元自2015年6月24日起计算，按利率月息2%的计算至借款清偿之日）赵宁于判决书生效后十日内支付王宁诉讼保全费400元；宋春凤承担诉讼费20381元，赵宁承担诉讼费2000元。判决书生效后，宋春凤、赵宁没有自动履行偿还义务，王宁于2019年8月申请强制执行。民间借贷案件在诉讼过程中，王宁依法申请人民法院查封了被执行人名下位于的房屋。执行过程中，法院依法对涉案房屋进行了评估。赵丁与赵宁室多年朋友一起合伙做生意，双方之间长期以来发生大量资金往来。赵宁与宋春凤原系夫妻。2008年，宋春凤于赵宁同居生活，2010年补办结婚登记，2015年曾离婚几天又复婚。赵宁于宋春凤夫妻关系存续期间，赵宁伙同宋春凤对外大量借贷挥霍。2017年10月，赵宁与宋春凤为逃避债务再次离婚，约定将家庭全部债务由宋春凤偿还。其后，赵宁为了逃避债务伙同赵丁编造虚假的《房屋买卖契约》、银行流水，在相应的案件诉讼中以赵丁名义提出“房屋产权”主张，虚假诉讼。2018年，在单华锋对赵宁、宋春凤提出的民间借贷案件过程中，赵丁曾申请参加诉讼。案件审理过程中，法院已经查明，赵宁与赵丁之间的“50万”银行转账流水不是涉案房屋买卖款，是赵宁转给赵丁、然后赵丁又转给赵宁。涉案房屋在赵宁与宋春凤2017离婚后，先是闲置无人居住，后由宋春凤居住至今。该房屋从来没有交付赵丁。宋春凤在居住、使用涉案房屋过程中，赵丁伙同赵宁曾三番五次带社会青年寻衅滋事。为此，宋春凤曾多次报案。根据上述事实，法院应依法驳回被赵丁的诉讼请求，继续对位于相山北路7号淮海华府2幢2020室房屋拍卖、执行，并依法追究赵丁、赵宁虚假诉讼的刑事责任。 宋春凤辩称，赵丁和赵宁签订的房地产买卖契约我不知情，当时赵宁骗我离婚的时候是为了逃避债务；赵宁跟赵丁私下签订的房地产买卖契约时，我一直在淮北，说通知不到我本人是不可能的；我是涉案房产的业主之一，不经过我允许，王宁和赵宁如果签订了什么协议都是无效的。 赵宁未到庭未作答辩。 本院经审理认定事实如下：王宁与宋春凤、赵宁民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月19日作出（2018）皖0603民初1632号之一号民事裁定书，裁定查封宋春凤、赵宁名下位于淮北市淮海华府2幢202号房屋（登记备案号ＢＡ1304190025），期限三年。2018年7月24日，本院查封了上述财产。2019年3月28日，本院作出（2018）皖0603民初1632号民事判决书，判决：“一、宋春凤于判决生效后十日内偿还王宁借款本金1047089.35元及利息（其中，本金483545.69元自2015年6月24日起计算；本金563543.66元自2015年6月16日起计算，利率均按照月利率2%的标准，计算至借款清偿之日止），支付王宁诉讼保全申请费4600元，公告费350元；二、宋春凤、赵宁于本判决生效后十日内偿还王宁借款20万元及利息（自2015年6月24日起，按照月利率2%计算至借款清偿之日止）；三、赵宁于本判决生效后十日内支付王宁诉讼保全申请费400元；四、驳回王宁的其他诉讼请求。”判决生效后，宋春凤、赵宁未主动履行判决书确定的义务，王宁遂向本院申请强制执行。在执行过程中，赵丁向本院提出执行异议，请求本院终止对上述淮海华府2幢202号房屋的执行。本院经审查，于2020年5月23日作出（2020）皖0603执异36号执行裁定书，裁定驳回赵丁的异议请求。赵丁不服该执行裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，宋春凤与赵宁于2010年10月25日在淮北市相山区民政局办理结婚登记，2015年6月10日办理离婚登记，2015年6月17日办理结婚登记复婚。2017年10月13日办理离婚登记，该离婚协议书约定：住房位于淮海华府2栋2020室产权归男方所有。涉案淮海华府2栋2020室房屋由赵宁、宋春凤于2013年从淮北联创房地产开发有限公司购买，2017年11月14日，赵宁、宋春凤取得涉案房产预告登记证明（皖（2017）淮北市不动产证明第0016848号）。 2017年10月18日，赵宁与赵丁签订《房地产买卖契约》，该契约第一条约定：赵宁同意将坐落于淮北市相山区的房产（商品房买卖合同编号：第1304160006、合同备案号：ＢＡ1304190025、商品房预售许可证号：2012021），房屋建筑面积164.61平方米出售给赵丁；赵丁对赵宁所出售的房屋充分了解，愿意购买上述房屋。 以上事实，有赵丁提交的相山区人民法院作出的（2020）皖0603执恢1号查封公告、（2020）皖0603执异36号执行裁定书、《房地产买卖契约》、《离婚协议》、转账凭证、水、电、气及物业费发票，王宁提交的不动产登记查询结果、赵宁中国建设银行个人账户交易明细表复印件，以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，淮北市相山区房产在宋春凤与赵宁夫妻关系存续期间取得，应为宋春凤与赵宁的共同财产。宋春凤与赵宁于2017年10月13日协议离婚时约定该房屋的产权归赵宁所有。该财产分割约定仅是其二人的内部约定，未办理产权转移登记手续，该离婚协议并不发生物权变动的效力，涉案淮海华府2幢202室房产仍属宋春凤与赵宁共同所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行：“……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵宁与赵丁签订《房地产买卖契约》未经房屋共有权人宋春凤同意，且事后也未取得宋春凤追认同意，赵丁客观上不能实现将该房产变更到自己名下的法律效果。赵丁在购买涉案房屋时没有履行合理的注意义务，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。故本院对涉案房屋的执行于法有据，赵丁以其是涉案房屋的购买人，要求停止对涉案房屋的执行并解除查封、停止拍卖的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告赵丁的诉讼请求。 案件受理费23600元，由原告赵丁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 人民陪审员  宗瑞超 人民陪审员  曹红卫 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  张 莉 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。