河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终666号上诉人（原审被告）：侯卫卫，女，1981年4月28日出生，汉族，现住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：黄趁连，女，1950年12月25日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审原告）：黄为民，男，1968年7月26日出生，汉族，住济源市。二被上诉人的委托诉讼代理人：李殿军，济源市诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵大林，男，1981年12月18日出生，汉族，住济源市。上诉人侯卫卫因与被上诉人黄为民、黄趁连、赵大林房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初1897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯卫卫上诉请求：依据最高法院关于适用民诉法的解释第269条之规定,裁定撤销原判,发回一审法院转普通程序重审，驳回黄为民、黄趁连的诉讼请求，将涉案房屋判给侯卫卫。事实和理由：一、本案不属于按照简易程序审理的案件范围，民诉法第157条规定的适用简易程序审理的案件范围,主要是事实清楚、权利义务明确、争议不大的简单民事案件。本案完全不具备上述三个特点。首先，本案事实不清楚。侯卫卫从赵大林手中买下案涉房屋，该房屋的所有权人登记的不是赵大林的名字,赵大林和所有权人是什么关系，他买卖房屋是否取得所有权人的同意和授权，房款多少，谁交的，如何交，买卖房屋当事人之间的权利义务如何约定的,违约了如何处理等等一系列事实都不清楚。其次，权利义务不明确,赵大林将房屋通过王亮卖给了侯卫卫,收下了侯卫卫和王亮共同出资的房款,赵大林对侯卫卫和王亮应当承担相应的义务和责任。黄趁连和黄为民诉请让赵大林和侯卫卫腾出房屋,赵大林可以不理不睬,因为他与黄趁连和黄为民之间有猜不透的秘密,而对侯卫卫来说,则是直接剥夺其切身利益,如果腾出房屋,其遭受的精神创伤、牺牲的经济利益，谁来赔偿和弥补,赵大林不到庭，承办法官也无意去管赵大林是否应当对侯卫卫承担的义务和责任，只管让侯卫卫腾出房屋,不管侯卫卫损失什么，那与他们任何人都无关，这就是权利义务不明确带给侯卫卫的直接恶果。其三,争议很大。关于案涉房子的建房人、所有权人、真正的所有权人和名义上的所有权人,赵大林和案涉房屋所有权人的关系，他是否有权处分该房屋,他处分房屋的法律后果,有关证据的真假等等，侯卫卫同黄趁连和黄为民各持已见,激烈争辩。总之,对如此事实不清、权利义务不明、争议很大的案件,完全不适用简易程序,一审适用简易程序，在程序上侵犯了侯卫卫的合法权益。二、对一审实体判决的几点异议。1、侯卫卫和王亮共同出资以45万元的价格从赵大林手中买下案涉房屋,王亮是直接经手人,侯卫卫是受益人。一审判决称:“王亮也不是作为共同购房者而是作为担保方在承诺书中签字,而且侯卫卫称房屋是以45万元价格购买,但其没有提供房款实际支付的相关证据。”房款实际支付的相关证据对本案判决有多大影响,在一审承办法官看来,好像并不重要。侯卫卫认为，以45万元的价格从赵大林手中买下房子,承诺书就是证据,侯卫卫居住和使用该房子十年之久相安无事就是证据。对赵大林未出庭不予关注和深究,说明一审判决对这一事实是否影响和决定判决走向是持否定态度,根本不予考虑的。2、一审判决称:“庭审中侯卫卫也认可其在签订承诺书时知道案涉房屋的所有权人不是赵大林,现有证据不能证明赵大林在将案涉房屋出售给侯卫卫时经过了房屋所有权人的同意。”案涉房屋登记的所有权人不是赵大林,是赵大林给王亮讲的,但他向王亮保证,他是房屋的真正所有权人,他有权处分房屋,他会尽力协调和处理该房屋的过户手续的,正因为赵大林有这样的承诺,王亮才敢作为担保人在承诺书上签字,如果认为赵大林不是案涉房屋的所有权人,他没有经所有权人同意,将房屋卖给了侯卫卫,房屋买卖无效,那么侯卫卫最直接的关切反应是,要听到赵大林对这个事的交代和说法,房屋买卖无效,收了房款的赵大林是要对侯卫卫承担责任和义务的,这个责任和义务说清了,并且实际履行了,才能有侯卫卫腾出房屋的行为和举动。但一审判决却在赵大林未到庭,侯卫卫遭受的精神创伤和经济损失毫无着落的情况下,把赵大林当成局外人一样对待,说他并未实际占有居住(房屋)，直接判决实际居住房屋的侯卫卫腾出房屋，一审判决偏袒黄为民、黄趁连和赵大林!一审判决称:“至于被告侯卫卫所称其对房屋投入等等相关损失，可通过其他途径主张权利”,太不负责任。侯卫卫腾出房屋和其遭受的重大损失得到赔偿和弥补是紧密绑在一起的,一审判决把二者截然分开，那是只保护黄为民、黄趁连权利,而肆意侵犯侯卫卫权利。最后，赵大林既然把房屋卖了,由此引起的所有后果,他都是必须面对的，他如何面对,如何处理这些后果，和黄趁连等是有直接关系的,请求二审法院依法公正处理此案，维护侯卫卫的合法权益。黄为民、黄趁连辩称，一、本案实际上是一起无权处分人处分他人合法财产的案件，核心问题是侯卫卫对从无权处分人赵大林处取得的房产是否享有所有权，进一步说是侯卫卫占有的案涉房产是否是善意取得，而不是侯卫卫在上诉状中所考虑的不动产的实际所有人是谁。房屋是怎样出卖的，房款是怎样支付的，赵大林处分房产实际所有权人是否知情，侯卫卫管理使用了多少年等问题。侯卫卫不能这么其善意取得案涉不动产的所有权，也不能证明其对房屋的占有已取得不动产所有人的同意，其就是无权占有，侯卫卫就应当承担返还不动产的法律责任。二、在本案中，侯卫卫对从无权处分人赵大林处取得的房产，不能主张不动产物权所有权。1、案涉不动产的产权证仍登记在黄为民、黄趁连名下，因此侯卫卫不是案涉房产的所有权人。2、侯卫卫从无权处分人赵大林处取得房产的行为，不构成善意取得，其不能主张案涉房产的所有权。善意取得应符合的条件有三：一是受让人需是善意的，不知出让人是无权处分人；二是受让人支付了合理价款；三是转让的财产应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受让人。以上三个条件必须同时具备，否则不构成善意取得。本案中，侯卫卫在无权处分人赵大林处取得房产时，对案涉房产的产权未登记在赵大林名下的事实是明知的，也就是明知赵大林是无权处分人的事实；侯卫卫提供的证据不能证明其已经支付了合理价款；案涉房产并未登记过户。由此可以证明侯卫卫取得房产的行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不是善意取得，其无权主张对案涉房产的所有权，黄为民、黄趁连有权追回房产。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，黄为民、黄趁连一审诉讼请求应当得到支持。三、一审判决根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，选择适用简易程序审理本案，符合法律规定。综上，黄为民、黄趁连认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院依法维持一审判决并驳回侯卫卫的上诉请求。赵大林未提交书面答辩意见。黄趁连、黄为民向一审法院起诉请求：1、依法判令侯卫卫、赵大林立即腾出位于济源市××东关街的房屋（房屋所有权证号为字第0611号、0612号），2、本案诉讼费由侯卫卫、赵大林承担。一审法院认定事实：位于济源市××办事处××花园街××三间两层砖混结构房屋，房屋所有权证书原登记的所有权人为黄本新、黄为民，所有权证号分别为第0611号、第0612号。黄趁连系黄本新（2015年4月27日病故）女儿，黄趁连的父母病故后，经济源市公证处公证，黄本新的上述房产由黄趁连一人继承。黄趁连、黄为民称黄本新和黄为民于2010年4月将上述房屋借给赵大林居住使用。赵大林系赵永平、黄趁连夫妇的儿子，黄为民系黄趁连外甥。2013年3月24日，赵大林（甲方）、侯卫卫（乙方）、王亮（丙方）签订一份承诺书，载明：“鉴于甲方将河南省济源市济水东关花园街南六巷四号三间两层小独院（面积200平左右）于2010年11月份出售给乙方，乙方已于2010年11月将所有房款付清。因多种原因此房屋的房产证至今未能办理过户手续，为避免以后发生不必要的房产纠葛，特写下此承诺书：甲方承诺河南省济源市济水东关花园街南六巷四号三间两层小独院为乙方所有；丙方作为担保方，如以后出现房产纠葛，丙方赔偿100万元给乙方。同时乙方承诺在2013年4月15日之前，与丙方办理完毕离婚手续，如因乙方原因未能办理完毕，此承诺书届时作废；如因丙方原因未能办理完毕，此承诺书继续生效。此承诺书一式三份，三方各执一份，……三方均签字有效”。侯卫卫、王亮于2013年3月25日办理完毕离婚。上述协议签订后，侯卫卫入住上述房屋至今。侯卫卫称其、王亮与赵大林系同学，案涉房屋系45万元从赵大林处购买，知道房屋产权登记的所有人不是赵大林，其将房款20万元交给了王亮，不清楚王亮如何将房款交付赵大林。一审法院认为，黄趁连、黄为民要求侯卫卫腾出济源市济水办事处东关居委会花园街南六巷四号房屋，侯卫卫辩称案涉房屋系其从赵大林处购买，系合法占有使用，但第一，从侯卫卫提交的承诺书看，承诺书的内容不同于一般的房屋买卖合同，没有约定购房款数额，也没有房款交付方式、具体交付时间以及关于房屋买卖中双方权利、义务、违约责任等方面的约定，王亮也不是作为共同购房者而是作为担保方在承诺书中签字；而且侯卫卫称房屋是以45万元价格购买，但其没有提供房款实际交付的相关证据；第二，庭审中侯卫卫也认可其在签订承诺书时知道案涉房屋登记的所有权人不是赵大林，现有证据不能证明赵大林在将案涉房屋出卖给侯卫卫时经过了房屋所有权人的同意；第三，现案涉房屋侯卫卫认可由其居住使用，但侯卫卫的证据不足以证明其系合法占有，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：无权占用不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，黄趁连、黄为民的证据能够证明其二人系案涉房屋的所有权人，黄趁连、黄为民作为所有权人要求侯卫卫腾出案涉房屋，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。黄趁连、黄为民称房屋系借给赵大林居住，现案涉房屋赵大林也并未实际占有居住，故对黄趁连、黄为民要求赵大林腾出房屋的请求不予支持。至于侯卫卫所称其对房屋投入等等相关损失，可通过其他途径主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、侯卫卫于判决生效后十五日内腾出黄趁连、黄为民名下的位于济源市济水××房屋××花园街××号房屋（房屋所有权证号分别为字第0611号、0612号）。二、驳回黄趁连、黄为民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由侯卫卫负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。第一、侯卫卫提供的承诺书没有约定房款数额及交付方式、交付时间，以及房屋买卖合同中双方的权利义务、违约责任等条款；侯卫卫称涉案房屋系其与王亮共同出资45万元购买，但该承诺书中，王亮是作为担保人而签字，并非共同购买人；且侯卫卫也不能提供房款实际交付的证明。故侯卫卫称承诺书能够证明其以45万元购买了涉案房屋，理由不能成立。本案诉讼过程中，侯卫卫称，赵大林保证其是房屋的真正所有权人，有权处分房屋，且会尽力协调涉案房屋的过户手续，但根据双方在一审诉讼中提供的证据，赵大林并非涉案房屋的所有权人，且侯卫卫在诉讼过程中称其知道房屋产权登记的所有人不是赵大林，现有证据也不能证明赵大林将涉案房屋出卖给侯卫卫时经过了房屋所有权人的同意。侯卫卫的证据不足以证明其对涉案房屋的占有系合法占有，故一审法院判决侯卫卫腾房并无不当。第二、侯卫卫上诉称其遭受了损失，但其在一审诉讼过程中并未提出反诉，故一审法院认定侯卫卫遭受的损失可以通过其他途径解决，并无不当。至于侯卫卫上诉称一审法院不应当适用简易程序，请求撤销一审判决，将本案发回一审法院转普通程序审理，本院认为，一审法院适用简易程序是否合法不是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的发回重审的法定理由，故侯卫卫的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，侯卫卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由侯卫卫负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二〇年八月三十一日书记员  丁冉冉