湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终1278号上诉人（原审原告）：吕勇，男，1967年10月30日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。上诉人（原审被告）：十堰神旭置业发展有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民中路99号。统一社会信用代码：9142030073519749XF。法定代表人：邓伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：华罗鹏，男，该公司员工。上诉人吕勇与上诉人十堰神旭置业发展有限公司（以下简称神旭公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市郧阳区人民法院（2019）鄂0304民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员袁昆参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。吕勇上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项；2、神旭公司按照《商品房买卖合同》第九条约定支付自2016年1月1日至2019年7月31日期间的违约金141512元，以及自2019年8月1日至神旭公司办理房屋交接手续期间的违约金；2、神旭公司退还多收的契税9533.5元；4、神旭公司负担交房前的物业费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决书内容前后矛盾，逻辑混乱，部分判决结果错误。一、本人购买房屋的实际单价是每平方米2120元，而不是合同价每平方米2800元，因神旭公司向房产部门备案登记的房屋单价是每平方米2800元，因此神旭公司代收需上交国家的契税为19067元，一审判决以此认定本人没有按照合同约定的购房价款全面履行付款义务，与事实不符。二、神旭公司没有按照购房合同约定的时间和条件交房，构成违约，应当支付违约金。三、一审判决一方面支持要求神旭公司按照合同约定办理房屋交接手续和房屋权属证书的请求，一方面认定本人没有按照合同约定全面履行付款义务，神旭公司有权拒绝办理房屋交接手续和房屋权属证书，前后矛盾，逻辑混乱。四、依据财税（2016）23号文件关于契税政策规定，神旭公司应退还多收的契税9533.5元。五、神旭公司应当承担交房前的物业费用。神旭公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吕勇的全部诉讼请求，本案诉讼费用由吕勇承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。截止2015年6月16日，吕勇仅支付房款360909元，尚欠房款115763元，上诉人多次催促其支付剩余房款未果。依据合同法相关规定及合同约定，吕勇未履行支付全部购房款义务在先，上诉人有权拒绝履行商品房买卖合同约定的交房办证义务，一审判决适用法律错误，应当依法改判。吕勇向一审法院起诉请求：1、神旭公司按照《商品房买卖合同》第十一条约定出示其所购商品房经验收合格的证明文件并办理交接手续；神旭公司按照合同第十五条约定在商品房交付使用后九十日内办理房屋权属证书。2、神旭公司按照《商品房买卖合同》第九条约定支付自2016年1月1日至2019年7月31日期间的违约金141512元，以及自2019年8月1日起至神旭公司办理交接手续止期间的违约金。3、神旭公司退还代收的契税19067元、维修资金6980元。4、神旭公司承担交房之前的物业费用。一审法院经审理查明：吕勇原系十堰市郧阳区检察院干部。2014年10月18日，吕勇以参加郧阳区人民检察院集体团购的方式购买神旭公司开发预售的“东方·夏威夷”小区住宅一套，并与神旭公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》（附件四）。《商品房买卖合同》主要约定：第三条买受人购买的商品房楼宇名称为东方·夏威夷17栋。单元3，层4，房号3-402，建筑面积共170.24平方米。第四条出卖方与买受方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥2800元，总金额（大写）肆拾柒万陆仟陆佰柒拾贰元整。第六条买受人按下列方式按期付款：按揭贷款：⑴首付款￥146672元；⑵剩余部分￥330000元于2015年4月18日前用按揭贷款支付。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）⑵逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.03%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格条件。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，逾期办理交接手续的，买受人仍需按规定交纳物业管理等相关费用。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应按相关规定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《合同补充协议》第四条约定：对合同第十五条的补充，买受人在办理房屋交接手续时，需将房款、办证税、费及维修资金全部付清。办理相关证件的各项税、费及维修资金，均按国家相关规定办理。维修资金由买受人交给出卖人，由出卖人代收代缴。若有出卖人负责办证，则应由买受人承担的税、费及维修资金由买受人交给出卖人，由出卖人代收代缴。2013年10月21日，吕勇通过团购负责人向神旭公司付款200000元；2015年5月21日，吕勇向神旭公司付款116956元，其中包含契税19067元、维修资金6980元；2015年6月15日，吕勇通过住房公积金贷款向神旭公司支付190000元。至此，吕勇共计向神旭公司支付506956元，其中购房款360909元，两个车位费120000元，契税19067元，住房维修资金6980元。2015年9月，神旭公司经广大团购房业主申请，在房屋综合验收尚未完成的情况下，同意提前交付房屋钥匙供业主进行房屋装修，并委托郧阳区检察院团购负责人王作国书面通知团购者到“东方夏威夷”项目17栋（6#楼）进行收房。吕勇以该房尚未取得验收合格证明和办理房屋交接手续地点与通知地点不一致为由，拒绝办理房屋交接手续。一审法院认为，吕勇与神旭公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吕勇请求神旭公司按照《商品房买卖合同》第十一条约定出示商品房验收合格证明文件，办理房屋交接手续，请求神旭公司按照合同第十五条约定在商品房交付使用后九十日内办理房屋权属证书，符合法律规定，予以支持。关于吕勇请求神旭公司支付违约金问题，首先，2015年9月，神旭公司为了回应部分团购房者早日交房便于装修的愿望，委托郧阳区检察院团购负责人王作国书面通知团购者到“东方·夏威夷”项目17栋（6#楼）进行收房，并对房屋现状和尚未进行整体验收等情况进行了书面说明，尽到了通知义务，检察院部分团购房者接到通知后也早已收房入住；其次，吕勇称其与神旭公司约定房价款为每平方米2120元，没有依据，而神旭公司代收的契税反映吕勇是按照合同约定价款476672元的4%交纳的，吕勇没有证据证明其已经按照合同约定的购房价格全面履行了付款义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故神旭公司在履行房屋买卖合同中不存在违约行为，吕勇请求神旭公司按照《商品房买卖合同》第九条约定支付自2016年1月1日至2019年7月31日期间的违约金141512元，以及自2019年8月1日至神旭公司办理交接手续期间的违约金，不予支持。关于吕勇请求神旭公司退还代收的契税19067元和维修资金6980元问题，吕勇与神旭公司于2014年10月18日签订的《合同补充协议》第四条约定“若由出卖人负责办证，则应由买受人承担的税、费及维修资金由买受人交给出卖人，由出卖人代收代缴。”该约定系当事人的合意，并不违反法律法规的强制性规定。十堰市郧阳区房地产管理局《关于进一步规范房地产开发相关问题的通知》（郧房地字〔2016〕54号）虽然规定“严禁房地产企业代收由购房户承担的住宅专项维修资金、契税、办证等费用”，但该规定属管理性规范文件，非针对房屋买卖合同效力的强制性规定，且该文件颁发于2016年7月13日，并无溯及既往的效力。神旭公司代收的契税和住房维修资金系为吕勇办理房屋权属登记所需，故吕勇请求神旭公司返还契税和维修资金，不予支持。关于吕勇请求神旭公司承担交房之前的物业费用，没有证据证明，对该请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、十堰神旭置业发展有限公司于本判决生效之日起30日内向吕勇出示房屋验收合格证明文件，并与吕勇办理“东方·夏威夷”小区17栋3单元402室房屋交接手续；二、十堰神旭置业发展有限公司在与吕勇办理完房屋交接手续后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助吕勇办理“东方·夏威夷”小区17栋3单元402室房产权属证书；三、驳回吕勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费3651元，由吕勇负担。二审中，吕勇提交了如下证据：1、神旭公司给吕锐出具的收据一份、发票一份；2、李俊的购房合同复印件一份、李俊出具的“证明”一份；3、杨丽萍的购房合同复印件一份、杨丽萍出具的“证明”一份，神旭公司给杨丽萍出具的收据二份、发票一份、“交房通知书”一份、“办理产权所需费用”明白卡一份，拟证明：每一份团购合同虽然签订的房屋单价都是每平方米2800元，但实际交款数额都是按照2100元每平方米基准价浮动的。神旭公司质证认为，对上述证据的真实性均无异议，但与本案无关联性。神旭公司提交了《竣工验收备案表》一份、《建筑工程质量监督报告》一份，拟证明：案涉房屋于2015年10月10日已经竣工验收，符合交房条件。吕勇对两份证据的真实性有异议。本院认为：1、通过对本案出现的几户团购房合同、购房收据、发票及实际交款等情况进行比对分析，一审判决认定吕勇尚未付清全部房款缺乏依据；2、吕勇未提交证据推翻《竣工验收备案表》和《建筑工程质量监督报告》的真实性和证明效力，故案涉房屋已经于2015年10月10日办理了竣工验收、符合合同约定的交房条件应予认定。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：1、本案中，吕勇与神旭公司签订的商品房买卖合同中虽然约定的单价为2800元，但案涉争议房屋为团购房，从本案出现的其他团购合同约定及实际交纳的房屋价款并结合神旭公司未予通知补交房款即通知收房等情况进行综合判断，一审判决认定吕勇尚拖欠购房款依据不足。2、吕勇与神旭公司签订的商品房买卖合同中约定的交房条件为“商品房经验收合格”，神旭公司二审提交的《竣工验收备案表》和《建筑工程质量监督报告》已经证明在2015年10月房屋已经符合合同约定的交付条件，吕勇无证据证明其收悉交房通知后不予收房系神旭公司违约导致，其主张神旭公司支付逾期交房违约金依据不足。3、十堰市郧阳区房地产管理局《关于进一步规范房地产开发相关问题的通知》属于管理性规范文件，且该文件颁发于2016年7月13日，并无溯及既往的效力。吕勇以此主张神旭公司多收了契税并请求返还，依据不足。吕勇至今尚未收房不能归责于神旭公司，且相关物业费也尚未实际发生，吕勇请求神旭公司承担交房之前的物业费用亦缺乏依据。综上，一审判决认定的基本事实清楚，虽然在认定事实和判决理由方面存在着部分矛盾和错误，但实体判决结果无明显错误，可以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3751元，由上诉人吕勇负担3651元，由上诉人十堰神旭置业发展有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  袁 昆二〇二〇年八月二十五日书记员  刘亚琼