福建省诏安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0624民初1191号 原告：林小亮，男，1966年6月18日出生，汉族，自由职业，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：沈锦生，福建诚智律师事务所律师。 被告：蔡瑞洪，男，1985年12月25日出生，汉族，自由职业，住福建省莆田市荔城区。 被告：蔡国庆，男，1972年12月10日出生，汉族，自由职业，住莆田市荔城区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：郑素琴，福建品博律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：戴东，福建品博律师事务所律师。 原告林小亮与被告蔡瑞洪、蔡国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林小亮的委托诉讼代理人沈锦生、被告蔡瑞洪、蔡国庆的共同委托诉讼代理人郑素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林小亮向本院提出诉讼请求:一、判令蔡瑞洪、蔡国庆缴付的50000元租赁押金归林小亮所有；二、判令蔡瑞洪、蔡国庆支付单方违约终止租赁的违约金人民币90万元；三、蔡瑞洪、蔡国庆承担诉讼费用。事实和理由:蔡瑞洪、蔡国庆于2017年12月7日与林小亮订立《房屋租赁协议书》，租用林小亮坐落于南诏镇中山的两幢店连宅，从事黄金珠宝销售，租期10年（自2017年12月10日至2027年12月30日止），租金前五年每年38万元（扣除二、三层租金8万元，实收30万元），后五年租金每年43万元，水电及履约保证金5万元。租金逐年付清，每年11月份缴纳下一年度租金。合同还约定，在租赁期未满时，若有单方中途违约提前中止租赁协议，须赔偿对方三年租金（以当年的租金额为准），不退还已交的租金及押金。现蔡瑞洪、蔡国庆租用房产至2019年11月份，在未经林小亮同意的情形下，单方面违约终止租赁，拒绝继续缴纳租金。请求法院判如所请。 蔡瑞洪、蔡国庆辩称，一、林小亮不是本案适格原告。林小亮所提交的房屋所有权证，上面所体现的房屋所有权人是韩丽端并不是林小亮。虽然林小亮提供了其与韩丽端1991年的结婚登记结婚证，但是上述证据证明的是，韩丽端是本案的适格原告。因此，本案的案涉租房屋租赁协议书属于效力待定的合同，在林小亮未能提交相应证据予以证明其获得授权的情况下，该合同属于无效合同。二、本案约定的违约金过高，依法应予调整。三、租赁押金本身就属于合同的担保。林小亮诉请判令缴付的5万元租赁押金归林小亮所有。第二项诉请判令蔡瑞洪、蔡国庆支付单方违约终止租赁的违约金人民币90万元。不能同时主张没收押金，并支付违约金。四、林小亮已将租赁房屋的一层店面顺利再出租。蔡瑞洪、蔡国庆已于2019年的11月7号，以书面的方式提前通知林小亮。解除房屋租赁合同，并且搬离租赁房产。2019年12月9号，蔡瑞洪、蔡国庆已经搬离了租赁房屋。林小亮也2019年12月将租赁房屋出租给服装销售店。2020年5月份。林小亮又将租赁房屋的一层店面分割为两个店面出租给了“蜜雪冰城”和“摇美味”奶茶店。林小亮并未产生相应的损失，其主张违约责任，应当以林小亮的实际损失为准。 本院经审理认定事实如下：2017年12月7日,林小亮作为甲方与乙方蔡瑞洪、蔡国庆签订《房屋租赁协议书》,合同约定：一、租赁用途为从事黄金珠宝销售行业，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租他人，挪作它用。其中二、三两层出租给壹顿牛排，租赁期自2018年11月16日起至2022年11月16日……；二、租赁期为10年，自2017年12月10日起至2027年12月30日止，前五年租金为人民币30万元整，即2017年12月10日至2022年12月10日。后五年租金为人民币43万元整，即2022年12月10日至2027年12月30日。租金于签约之日起按逐年一次性付清。租赁期内，每年的租金乙方应按照签定本协议的租赁月份期提前一个月支付给甲方。水电费及履约押金5万元，于本协议签订时付清;……四、乙方应承担水费、电费、卫生费、有线费、通信费等费用和经营产生的各项税费以及租赁房屋、土地等所有税款;五、在租赁期未满时,若甲、乙双方有单方中途违约提前中止租赁协议，须赔偿对方三年租金（以当年的租金额为准）。甲方不予退还乙方己交的租金及押金;六、租赁期满。若乙方无违约行为，甲方应在租赁期满当日将履行押金退还乙方。 2017年12月7日林小亮收到蔡国庆5万元押金和2017年12月10日至2018年12月10日期间的租金30万元。房屋租赁协议书签订后,林小亮按约定交付场地,蔡瑞洪、蔡国庆装修并经营梦金园珠宝店。2018年11月11日蔡瑞洪、蔡国庆支付林小亮2018年12月10日至2019年12月9日期间的租金30万元。2019年11月7日蔡瑞洪、蔡国庆单方书面通知林小亮，梦金园珠宝店将在2019年12月7日后停止营业，望林小亮提前招租。2019年12月9日蔡瑞洪、蔡国庆搬离租赁房屋。2020年4月8日林小亮将租赁房屋一楼店面（中山路104号）出租，租期六年，每年租金180000元。2020年4月14日林小亮将租赁房屋一楼店面（中山路102号）出租，租期六年，每年租金160000元。 上述事实有林小亮提供的房屋租赁协议书、诏安房权证南1私字第××号、结婚证、停业通知书、店面租赁合同；蔡瑞洪、蔡国庆提供的银行流水、商铺租赁退还确认单、押金条、照片以及本案的庭审笔录为凭，足以认定。 本院认为,本案的争议焦点为:一、蔡瑞洪、蔡国庆发出解除合同通知的效力;二、违约金90万元是否过高？；三、50000元押金的性质。蔡瑞洪、蔡国庆与林小亮签订本案房屋租赁协议书后,支付租金和押金并实际享有合同权利,履行合同义务,案涉房屋所有权人是韩丽端，林小亮与韩丽端系夫妻，林小亮系租赁房屋共有权人，韩丽端未提出异议。林小亮作为合同当事人提出本案诉讼,诉讼主体适格。 关于争议焦点一,林小亮、蔡瑞洪、蔡国庆双方签订的房屋租赁协议书,系双方当事人真实意思表示,未违反法律规定,依法具有法律效力。合同双方当事人都应遵循诚实信用原则,严格履行合同约定的义务。蔡瑞洪、蔡国庆单方发出解除合同的通知，林小亮于2020年4月8日将店面再次出租给第三方，至此双方合同解除。 关于争议焦点二,《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据上述法律规定,合同解除后,守约方可依据法律规定要求违约方赔偿损失包括可得利益。如前所述,蔡瑞洪、蔡国庆单方发出解约通知，林小亮于2020年4月再次将房屋出租，两店面每年的租金340000元，而林小亮、蔡瑞洪、蔡国庆双方签订的房屋租赁协议书约定2017年12月10日至2022年12月10日租金每年为人民币300000元整（包括一楼店面、四楼、五楼）。因此，守约方林小亮可依据法律规定要求违约方蔡瑞洪、蔡国庆因违约赔偿损失的可得利益应认定为2019年12月至2020年3月共4个月的租金损失，以林小亮、蔡瑞洪、蔡国庆双方签订的房屋租赁协议书约定租金每年为人民币300000元整为计算基准，为100000元（300000万÷12月×4月）。 关于争议焦点三,依据双方签订的《房屋租赁协议书》约定,承租方应按时缴纳租金和水电、税等费用,约定了押金50000元，故本案房屋租赁协议书关于押金的约定,是按时缴纳水电、税等费用的一个担保，案涉的押金与违约金不是对同一违约事由的履约约定，另外《房屋租赁协议书》第五条约定“在租赁期未满时,若甲、乙双方有单方中途违约提前中止租赁协议，须赔偿对方三年租金（以当年的租金额为准）。甲方不予退还乙方己交的租金及押金”，故林小亮请求判令蔡瑞洪、蔡国庆缴付的50000元租赁押金归其所有并支付违约金，违约金按照林小亮的可得利益损失为100000元，本院依法予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第(二)款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定,判决如下: 一、被告蔡瑞洪、蔡国庆缴付的50000元租赁押金归原告林小亮所有； 二、被告蔡瑞洪、蔡国庆应在本判决生效后十日内赔偿原告林小亮违约金人民币100000元; 三、驳回原告林小亮的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13300元，减半收取6650元，由林小亮负担5912元，由蔡瑞洪、蔡国庆负担738元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 陈庆杰 二〇二〇年八月十三日 法官助理 吴志华 书 记 员 陈文皓