陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终730号 上诉人（原审原告）：王宝录，男，1973年4月30日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：王小刚，陕西秦川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:陕西省宝鸡市渭滨区马营镇明星村村民委员会，住所地宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码54610302C831125813。 法定代表人：刘小强，任村主任。 委托诉讼代理人：胡暄，陕西宝吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡佳园，陕西宝吉律师事务所律师。 上诉人王宝录因与被上诉人陕西省宝鸡市渭滨区马营镇明星村村民委员会(以下简称明星村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院(2019)陕0302民初2493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王宝录向本院提出上诉请求：撤销一审判决，并予以改判。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据采信错误，且做出的认定与法律规定相悖。1、被上诉人向上诉人交付的房屋不符合交付条件。2、一审认定被上诉人在未取得竣工验收备案及未通过消防验收期间交付房屋，不影响上诉人约定的使用功能和商业经营，故而不支持上诉人的诉讼请求，与法相悖。3、上诉人主张被上诉人返还不符合房屋交付条件期间的租赁费符合法律规定。4、被上诉人应返还上诉人2013年8月至2015年3月期间因市政道路修建不能经营的房屋租金2564493.28元。 被上诉人明星村委会辩称，1、上诉人要求被上诉人向其返还在出租房屋竣工验收前收取的房屋租金1602803.3元于法无据。双方在签订租赁协议前涉案房屋已取得建设工程规划许可证，为合法建筑，据此签订的租赁协议合法有效。2、上诉人无权要求被上诉人免除并返还其因市政道路修建不能经营期间的房屋租金2564493.28元。市政道路修建和被上诉人没有任何关系，上诉人也未提供其因市政道路修建不能经营的证据，和其在该期间足额缴纳房屋租金的证据，被上诉人基于上诉人违约而解除租赁合同的行为合法有效。 上诉人王宝录向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还出租房屋在竣工验收前收取的房屋租金1602803.30元；2、判令被告向原告返还2013年8月至2015年3月期间因市政道路修建不能经营的房屋租金2564493.28元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月6日，原告从案外人代某某处受让了代某某与被告于2012年6月15日签订的《房屋租赁合同》中的权利和义务。同日，原告与案外人代某某签订了《租赁协议转让协议》，同时在协议中约定，原协议自2012年6月15日生效至签订《租赁协议转让协议》期间的的所有债权债务均由原告承担，与案外人代某某无关。被告作为监证方在协议中盖章。同日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《租赁协议》，将时间倒签在2012年6月15日，双方约定：1、甲方房屋坐落于宝鸡市XX路XX号，高新永泰茗苑10号楼1层。房屋结构为框架，建筑面积1647.75平方米；2、房屋用途：商业、办公、饮食、快捷酒店；3、租赁期限自2013年1月1日至2023年1月1日，共计10年；4、房屋租金为每年1008420元，不含税。租费每五年一递增，比例按5%计算。因乙方前期装修，甲方同意第一年租费起算日延至2013年1月1日。装修期为6个月；5、乙方应于本合同生效之日起三日内，向甲方支付押金10万元。合同期满后，无条件退还乙方。合同生效之日起三十日内一次性向甲方支付第一年度租金1008420元，以后每年租金在上一个租赁年最后一个月前，交清下一个租赁年度的租金总额。协议中还对其他事项进行了约定。2014年11月24日，原、被告签订补充协议：1、由于近两年市政道路开挖影响，导致门面房停业、退租及无法租出，经村委会研究，对于原协议进行变更调整，变更部分为：1、对9号、10号楼门面房2014年租金减免25%；2、对9号楼二层从2014年1月起租金由原来的30元/㎡调整为18元/㎡；3、对9号楼、10号楼门面房原租赁合同租赁期限基础上增加5年，共15年，后5年每年度租费在合同第10年租费基础上递增8%；4、本协议生效后，即为原合同不可分割一部分，与原合同具有同等效力；5、除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效，本协议与原协议有相互冲突时，以本协议为准。 又查，2018年9月4日，被告给永泰茗苑8号楼1-6层、9号楼1-2层、10号楼1层的各商户发出通知，告知其已于2018年9月4日解除了与原告及杜小霞的房屋租赁合同。并通知各商户在2018年9月19日前与被告签订新的租赁合同。 另查，案涉高新永泰茗苑9#楼、10#楼竣工验收时间为2012年12月20日，备案日期为2013年11月3日。上述案涉房屋于2011年2月21日取得建设规划许可证。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1、原告主张被告向其交付的房屋不符合交付条件是否属实；2、2013年8月至2015年3月市政道路修建期间，被告是否应当减免原告租金。关于上述争议焦点，围绕原告的诉讼请求，分述如下： 一、围绕第一个争议焦点，原告的诉讼请求为判令被告向原告返还因出租房屋在竣工验收前收取的房屋租金1602803.30元。依据查明的事实，案涉高新永泰茗苑9#、10#楼于2011年2月21日取得规划许可证，为合法建筑，且案涉房屋于2012年12月20日已通过竣工验收，为合格工程。原告诉称的2013年11月3日完成竣工验收为备案日期，备案是行政机关加强管理的手段，而非确认竣工验收是否合格的程序。本案为房屋租赁合同纠纷，原告的主要义务为交纳房屋租金，被告的主要义务为交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，原告未提交证据证明被告交付的房屋在租赁期间因未取得竣工验收备案影响了约定的使用功能，不能用于商业经营,对此原告应承担举证不能的责任。故原告此项诉讼请求，不予支持； 二、围绕第二个争议焦点，原告的诉讼请求为判令被告向原告返还2013年8月至2015年3月期间因市政道路修建不能经营的房屋租金2564493.28元。原告同样未在法院指定的举证期限内提交其已交纳了此期间租金的证据，应承担举证不能的责任。其次，被告已于2012年6月向原告交付了房屋，市政道路修建发生在被告交付房屋后，该商业风险为原、被告签订合同时所不能预料，房屋交付后，应由原告承担该商业风险。同时双方为此签订了《补充协议》，该补充协议对于市政道路的问题已由原、被告协商进行了处理，该协议合法有效，原、被告均应按照补充协议的约定履行各自的义务。原告在本案中就已经由原、被告通过签订《补充协议》处理过的问题，提出诉讼请求，没有法律依据，不予支持。原告如认为被告解除双方签订的房屋租赁协议，构成违约，可另案向被告主张违约责任，在本案中不予处理。综上，对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告王宝录的诉讼请求。案件受理费40140元由原告承担。 二审审理中双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》，应作为解决双方纠纷的合同依据。上诉人上诉称所租赁房屋交付时未取得竣工验收备案，未通过消防验收，此期间的租赁违反规定，不符合交付条件，应退还此期间租赁费问题。能否退还租赁费，首先要看此合同效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条有关“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，就竣工验收登记备案问题而言，《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，系对建设工程交付的管理性规定，并不属于《合同法》第五十二条第（五）项所指的法律和行政法规的强制性规定。违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻上诉人对涉案房屋实际租赁占用的事实，该规定亦不能阻却基于房屋租赁合同而占用涉案房屋的合法性。因此，并不影响租赁合同的效力。且本案租赁房屋是经过竣工验收的，9#楼竣工验收备案表明确载明开工日期（2010年1月10日）、竣工验收日期（2012年12月20日）、备案日期（2013年11月3日）及工程竣工验收备案文件目录等情况，10#楼竣工验收备案表明确载明开工日期（2011年1月10日）、竣工验收日期（2012年12月20日）、备案日期（2013年11月3日）及工程竣工验收备案文件目录等情况。上诉人以备案日期为节点，否定竣工验收日期与备案日期期间的租赁合同效力理由不能成立。本案上诉人据此主张应退还此期间租赁费的诉请本院不予支持。 对于上诉人主张被上诉人返还因市政道路修建不能经营期间的房屋租金问题，市政道路修建是双方在签订合同时不可预见的，双方合同第十五条约定“本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。”双方于2014年11月24日签订《补充协议》，约定“1、由于近两年市政道路开挖影响，导致门面房停业、退租及无法租出，经村委会研究，对于原协议进行变更调整，变更部分为：1、对9号、10号楼门面房2014年租金减免25%；2、对9号楼二层从2014年1月起租金由原来的30元/㎡调整为18元/㎡；3、对9号楼、10号楼门面房原租赁合同租赁期限基础上增加5年，共15年，后5年每年度租费在合同第10年租费基础上递增8%。”该补充协议合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务。一审认定上诉人就双方通过签订补充协议已处理过的问题提出诉讼请求缺乏法律依据并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人各项上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40140元，由上诉人王宝录承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年八月十二日 法官助理 黄 婷 书 记 员 杨 哲 1