湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初750号原告：常德市房屋维修资金归集管理中心，住所地常德市武陵区育才路。法定代表人：袁剑滨，主任。委托诉讼代理人：吕舒，湖南德有常律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张志波，湖南德有常律师事务所律师，一般授权代理。被告：常德市新邦置业有限公司，住所地常德市武陵区芷兰街道办事处柳菱社区常德大道火车站美食文化传播中心AB座左四。法定代表人：丁时杰。原告常德市房屋维修资金归集管理中心（以下简称维修资金管理中心）与被告常德市新邦置业有限公司（以下简称新邦公司）无因管理纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告维修资金管理中心的委托诉讼代理人张志波，被告常德市新邦置业有限公司的法定代表人丁时杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。维修资金管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告垫付的房屋维修资金350000元及其利息51905.22元（系垫付150000元的自2016年7月29日、垫付200000元的自2017年5月10日起，按中国人民银行银行同期贷款基准利率，分别计至2019年8月19日期间的利息，以及自2019年8月20日起，按共计垫付的350000元的各月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR，计至2020年3月19日期间的利息，2020年3月20日起，按垫付的350000元的各月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR另计至实际还清之日止）；2、由被告负担本案诉讼费用。新邦公司答辩称：对原告所称事实无异议，但是我公司交付的房屋是经过验收合格的，移交后物业公司在工作中没有尽到维护的职责，应当由物业公司承担责任。经庭审查明，本院确认以下事实：新邦壹品商住小区的建设单位是新邦公司，2012年6月开工，2014年12月29日竣工验收。2012年12月22日，新邦公司（甲方）与湖南百诚达物业管理有限公司（乙方）（以下简称湖南百诚达公司）签订《新邦·壹品前期物业服务合同》，合同第五章“物业的承接验收部分”第十四条约定，甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：1、施工质量问题；2、设施不完善的问题；甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：1、甲方负责处理完毕。第十五条约定，对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十七条约定，甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。2014年11月13日，湖南百诚达公司向新邦公司呈送《新邦壹品项目部住宅部分工程质量问题统计报告汇编》，要求新邦公司按上述报告整改。2015年2月-11月，常德百诚达物业服务有限责任公司（以下简称常德百诚达公司）多次向新邦公司发函，要求对单元门、公共区域墙面砖脱落问题、消防设备问题、地下停车场问题等进行处理。2015年9月，常德百诚达公司向常德市公安消防支队发送《工作报告》，请求常德市公安消防支队督促新邦公司对消防设施设备进行整改；2016年11月，常德百诚达公司分别向常德市武陵区芷兰街道沙河社区、常德市公安局消防支队发送《工作报告》，请求两单位督促、协调新邦公司处理消防设备设施的问题。2016年5月，新邦壹品小区1#1单元发生火灾。常德百诚达公司列支了维修材料款6730元、维修人工费8397元。2016年7月3日，常德百诚达公司向常德市房地产管理局提交《关于新邦壹品小区围墙倒塌及电梯损坏的专题报告》，称2016年5月3日，该小区1栋1单元电机房因不确定因素发生火灾，导致主电缆及多电线缆电梯受损，并称电梯处于两年质保期内，应由开发企业承担维修费用；报告还称该小区围墙出现倾斜，2016年7月2日凌晨3点40分左右，该小区围墙中间段发生倒塌，涉及面积100米左右，还有两块近30米随时可能出现倒塌情况；因此向常德市房地产管理局请求拨发维修电梯及围墙的资金250000元。2016年7月12日，常德百诚达公司向常德市房地产管理局出具《借条》，写明“今借到常德市房地产管理局围墙专项维修资金人民币壹拾伍万元整。用于新邦壹品小区东面围墙的修复”。常德市武陵区沙河社区居民委员会在该借条上注明“情况属实”并加盖了印章。常德百诚达公司于2016年7月14日与承包方签订《工程施工合同》，约定承包方对新邦壹品小区包括地基、水泥砖砌体、不锈钢护栏、墙面瓷砖由南抵三星路北至常德大道的透视围墙的重建，合同总价为148000元。2016年7月28日，维修资金管理中心向常德百诚达公司拨付了上述150000元款项。常德百诚达公司于2016年8月1日将全部150000元款项交给业主刘俊进行围墙修复。2016年8月20日，百诚达物业制作了新邦壹品小区接管验收遗漏问题统计表，并称其与开发商新邦公司确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在施工质量问题、设施不完善问题，并约定由新邦公司负责处理完毕。2017年2月24日，常德百诚达公司向常德市房管局提出《关于新邦壹品小区申请“绿色通道”维修消费设施、设备的报告》，对新邦壹品小区存在的问题及该公司已经采取的汇报、措施进行了陈述，请求筹集资金解决小区问题。常德市武陵区沙河社区居民委员会的党总支书记也书面请求常德市房管局对新邦壹品小区的消防安全隐患在资金上给予支持。2017年4月17日，常德市城区问题楼盘协调处理工作领导小组办公室向市房管局送交《关于处理盛唐四月天和新邦壹品小区公共设施设备维修问题的函》，称“我办多次收到关于盛唐四月天和新邦壹品小区的投诉，反映这两个小区的监控、消防和电梯等公共设施设备多处损坏，先后出现了围墙倒塌、电梯间起火、变电箱起火等多起安全事故。因还处于保修期内，不能动用维修资金进行维修，而开发企业也拒不履行保修义务，导致公共设施设备一直得不到维修，严重影响了已入住业主的生命财产安全。请你局本着优先解决问题楼盘入住业主民生问题的原则，协调处理好这两个小区公共设施设备的维修问题，维修费用可从维修资金增值部分借支”。2017年4月24日，常德百诚达公司向常德市房管局提交《关于申请借支新邦壹品小区消防设施设备维修资金的报告》，请求借支维修资金，并称维修项目处在质保期内，应有新邦公司承担保修义务。2017年4月20日，常德百诚达公司（甲方）与湖南警安工程有限公司签订《消防工程维修改造合同》，对新邦壹品小区所有消防自动报警系统线路检查、报警设备维修及更换等进行处理，工程总造价为163831元。2017年5月10日，维修资金管理中心向常德百诚达公司转账200000元。2017年6月，湖南警安工程有限公司向常德百诚达公司出具了消防工程163831元的发票。2017年7月10日，湖南奥菱通电梯有限公司向常德百诚达公司出具了电梯维修费25000元的发票。2019年3月2日，常德市城区问题楼盘协调处理工作领导小组形成《关于新邦壹品项目有关问题的会议纪要》，对新邦壹品项目遗留问题处理工作作出了议定。2020年1月17日，中华人民共和国审计署对维修资金管理中心违规列支保修期内住宅维修支出一事作出处理，称“2017年5月，常德市房屋维修资金归集管理中心在维修资金中列支70万元，用于两个尚处在保修期内楼盘的住宅维修”、“你省应责成常德市人民政府规范维修资金管理，收回违规列支的资金及利息”。另查明，2014年10月22日，湖南百诚达公司入股常德鼎兴物业服务有限责任公司，同日，常德鼎兴物业服务有限责任公司变更企业名称为常德百诚达公司。2015年3月15日，湖南百诚达公司与常德百诚达公司签订《关于新邦壹品小区物业服务工作委托书》，将常德新邦壹品小区物业服务项目的保洁、保安、客服、收费（不含电梯维保、消防等）等专项物业服务工作授权给常德百诚达公司进行实际管理。2016年5月6日，湖南百诚达公司与常德百诚达公司签订《关于新邦壹品小区物业服务工作委托书》，授权委托常德百诚达公司全权处理常德新邦壹品小区电梯维保、消防等专项物业服务工作。以上事实，有《竣工验收备案表》、《新邦·壹品前期物业服务合同》、《接管验收遗漏问题统计表》、工作联系函、工作报告、照片、借条、《新邦壹品小区围墙修缮工程施工合同》、进账单、领条、沙河社区负责人证明、《关于处理盛唐四月天和新邦壹品小区公共设施设备维修问题的函》、《消防工程维修改造合同》、发票、《中华人民共和国审计署审计决定书》、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点如下：1、案涉纠纷是否构成无因管理及受益人是否为新邦公司？根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第二款：“房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”和《物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”的规定，新邦公司作为新邦壹品小区的建设单位，应当承担相应的保修义务；又根据《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：...（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，根据查明的事实可以看出，新邦壹品小区竣工验收日期为2014年12月29日，而火灾发生于2016年5月、围墙倒塌发生在2016年7月，均发生在保修期内；消防设施设备的问题在2015年常德百诚达公司接收小区物业管理后一直向新邦公司反映要求解决，新邦公司一直未予处理，属于《新邦·壹品前期物业服务合同》第五章约定的应由新邦公司负责处理的问题。因此，上述相关维修义务应当由新邦公司承担。虽然新邦公司完成了相关竣工验收手续，但在保修期内未协调处理相应问题，以致部分业主采取投诉甚至上访的方式要求对相关设施设备进行维修、改造；维修资金管理中心为新邦壹品小区围墙修缮、消防设备设施维修、改造等垫付资金，虽然其直接目的是维护社会稳定，但客观上产生了避免或减轻新邦公司因未能正常履约而对购房者所承担的违约责任，实际上产生了避免新邦公司利益受损失的效果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条的规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用”，维修资金管理中心与新邦公司之间成立无因管理之债的法律关系。新邦公司辩称相关设施设备的维修、改造义务应当由物业公司承担，本院认为，根据物业公司向新邦公司发送的工作函及物业公司向相关部门送交的请示的时间、常德市城区问题楼盘协调处理工作领导小组办公室对新邦壹品小区公共设施设备维修问题意见可以看出，新邦公司与物业公司进行物业承接验收时，新邦壹品小区已存在相关消防隐患等问题，新邦公司应当予以处理而未处理，相关责任未转移至物业公司，故本院对该辩称不予采纳。2、新邦公司是否应向维修资金管理中心支付350000元费用及利息？根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第132条的规定，必要费用包括在管理或者服务活动中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失，直接支出的费用主要包括管理事务的必要支出及利息。对于必要的判断标准，应当按照支出时的客观情况。本案中，维修资金管理中心将相关维修、改造事宜交由该小区物业公司处理，经新邦壹品小区物业公司申请、所在社区见证，2016年7月28日向常德百诚达物业支付了150000元款项用于围墙修缮（合同价款为148000元），2017年5月10日向常德百诚达公司转账200000元用于消防工程（163831元）及电梯维修（25000元），剩余款项返还给常德百诚达公司在2016年5月火灾中列支的款项（维修材料款6730元+维修人工费8397元）。维修资金管理中心垫付的350000元本金系在管理活动中直接支出的费用，自实际拨付之日起的利息，亦系维修资金管理中心在该管理活动中受到的实际损失，故新邦公司应当向维修资金管理中心返还垫付款项350000元，并就其中150000元款项自2016年7月28日起按照中国人民银行同期贷款基准利率标准（年利率4.75%）计算利息至2019年8月19日，所得利息为21810.38元（150000元×4.75%×3年22天）；就其中200000元款项自2017年5月10日起按照中国人民银行同期贷款基准利率标准（年利率4.75%）计算利息至2019年8月19日，所得利息为21638.91元（200000元×4.75%×2年3个月10天）；此后的利息，以全部350000元款项，自2019年8月20日起至实际偿付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR进行计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第132条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：常德市新邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向常德市房屋维修资金归集管理中心返还款项350000元及利息43449.29元（利息已计算至2019年8月19日，此后的利息以未返还本金为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7329元，由常德市新邦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  曾淑芳人民陪审员  石 妍人民陪审员  谢 芳二〇二〇年八月三十一日法官助理王孟星书记员黄雅乐附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》132．民法通则第九十三条规定的管理人或者服务人可以要求受益人偿付的必要费用，包括在管理或者服务活动中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。