甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初4584号原告：梁彦贵，男，1970年2月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：马介安，甘肃勇盛律师事务所律师。被告：师文军，男，1981年12月11日出生，汉族，住甘肃省秦安县。委托诉讼代理人：马宝林，甘肃兴正天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卫东，甘肃兴正天律师事务所律师。原告梁彦贵与被告师文军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁彦贵及其委托诉讼代理人马介安,被告师文军及其委托诉讼代理人马宝林到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告梁彦贵向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告立即向原告腾交位于兰州市城关区（飞天商务招待所1-5层）的全部房屋；3、依法判令被告向原告支付拖欠的2014年房屋租金75000元（2014年12月1日-2014年12月31日）、支付拖欠的2019年房屋租金525000元、支付拖欠的2020年房屋租金362250元（暂计算至2020年5月18日）及支付至实际腾退房屋之日前的房屋占有、使用费（参照2019年租金标准）；4、依法判令被告向原告支付违约金113035元（以拖欠的房屋租金962550元为基数，自2019年9月5日-2020年5月18日，按合同约定的日千分之五计算）；5、本案诉讼费、保全费、鉴定费等费用由被告承担。原告当庭放弃主张的2014年房屋租金75000元的诉讼请求,将诉讼请求违约金变更为226800元（自2019年1月20日起至2020年5月18日）。事实和理由：2014年9月5日，原（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定:原告将位于兰州市城关区（飞天商务招待所）房屋出租给被告用于开设住宿类宾馆，租赁期限为2014年12月1日-2024年11月30日，租赁面积为2700平方米，年租金为90万元，租金三年一次递增，递增比例为前一阶段租金的5%，租金的支付方式为按年支付，乙方应于每年9月10日前交清本年度租金，逾期将按日向甲方支付全额千分之五的违约金。乙方逾期缴纳租金超过15天，甲方可以直接解除本合同。合同签订后，原告按约履行自己的义务，被告多次违约不履行合同义务，拖欠房屋租金，导致合同不能继续履行，被告的违约行为致使不能实现合同的目的。因此，原告为了维护自身的合法权益，诉至本院望判如所请。被告师文军辩称，1、原告梁彦贵诉师文军房屋租赁合同纠纷一案主体不适格。2014年9月5日，原告梁彦贵与兰州飞天房地产开发有限公司作为共同出租人将房屋出租给被告师文军，兰州飞天房地产开发有限公司在《房屋租赁合同》上盖章予以确认，被告师文军并没有与原告梁彦贵单独签订过《房屋租赁合同》。因此，梁彦贵并不是本案适格的原告;2、原告梁彦贵不享有解除权，被告师文军不应向原告梁彦贵支付2018年1月1日之后的房屋租金。原告梁彦贵与兰州飞天房地产开发有限公司作为共同出租人将房屋出租给被告，合同租赁期限为十年，即自2014年12月1日至2024年11月30日。但在2019年8月9日，被告收到兰州飞天房地产开发有限公司送达的《律师催告函》，告知兰州飞天房地产开发有限公司与原告之间2007年12月27日签订《飞天休闲广场（招待所）承包经营协议书》，将位于城关区飞天家园B区飞天休闲广场承包给梁彦贵，承包期十年，即自2008年1月1日至2017年12月31日止。自2018年1月1日之后的《房屋租赁合同》效力无效。被告认为，原告与兰州飞天房地产开发有限公司作为共同的出租人将上述房屋出租给被告，在租赁期内又被告知其双方之间签订《飞天休闲广场（招待所）承包经营协议书》，被告与原告梁彦贵、兰州飞天房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》自2018年1月1日之后的效力无效，原告却起诉被告解除《房屋租赁合同》。被告认为，原告与兰州飞天房地产开发有限公司存在恶意串通,损害被告合法权益的行为，且不能自圆其说。既然，《房屋租赁合同》自2018年1月1日之后的效力无效，本案就不存在合同解除的问题，解除合同的前提是合同有效。同理，《房屋租赁合同》自2018年1月1日之后的效力无效，也就不存在被告继续支付租金的问题。另外，被告诉原告及兰州飞天房地产开发有限公司《房屋租赁合同》自2018年1月1日之后的效力无效及房屋装修残值损失一案，城关区人民法院已受理（案号：2020甘0102民初4594号），并定于2020年7月30日开庭;3、被告保留追究原告暴力干涉被告经营所造成的经济损失。自2019年1月份开始至2020年4月份，原告纠集其家属及社会闲杂人员，通过围堵、打砸、断水断电等方式干预被告正常经营，给被告造成了严重的经济损失。原告不正当解决纠纷，通过暴力方式阻挠被告经营，被告将保留原告侵权行为所造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月5日,原告梁彦贵（甲方）与被告师文军（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：被告承租原告位于兰州市城关区（飞天商务招待所）、承租面积2700平方米的商铺用于开设住宿类宾馆业，租赁期限自2014年12月1日起至2024年11月30日止，合同装修期自交房后至2014年12月1日开始计算房屋租金，年租金为90万元,租金每三年一次递增,递增比例为前一阶段租金的5%，租金的支付方式为按年交纳，于每年9月10日前交清本年度租金，逾期则按日向甲方支付全额千分之五的违约金，于合同签订之日，一次性交清第一年租金，并交纳5万元房屋内设施保证金。租赁期限内,因执行本合同产生的与租赁房屋相关的税费,由乙方承担。合同第十条约定，合同变更与解除：1、租赁期限内有下列情形之一的，甲方可以直接解除本合同，乙方逾期交纳租金超过15天的、乙方违法经营被取缔查封的、凡因本合同项下的房屋导致甲方受到政府部门责罚或司法机关追究的、政府或其他企业征用。合同第十一条约定，违约责任：乙方违约责任，乙方未按合同约定时间支付租金或其他费用，逾期一日应按年租金0.5%向甲方支付违约金，乙方还应承担因逾期支付给甲方造成的损失，如乙方逾期支付租金的时间累积超过15日的，甲方有权解除本合同，乙方应按上述逾期违约金计算方法向甲方支付违约金（自逾期之日至合同解除之日止），并赔偿由此给甲方造成的损失。甲方违约责任：甲方未按本合同约定将符合本合同约定的租赁房屋交付给乙方的，每逾期一日按年租金0.5%向乙方支付违约金，甲方在租赁期内违反本合同约定单方解除合同，提前收回租赁房屋的，应提前30日通知乙方。同时按合同总租金0.5%向乙方支付违约金，并赔偿乙方装修费用及给乙方造成的损失。甲方委托物业公司进行物业管理，所发生费用由乙方承担。合同第七条约定，不论因何原因合同解除，乙方应在解除事件发生后7日内撤出，房屋内的设施设备均归甲方。合同第十三条约定乙方在该房屋内的投资，不论因何原因合同解除，甲方均不予承担法律责任。双方还约定了其他事宜。双方通过备注条款将装修时间变更为2014年12月31日。合同到期房间内所有设施归甲方所有，乙方不得拆走。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告对案涉商铺装修后开始经营使用。合同履行过程中，双方通过事实行为对租金交纳时间变更为每年年初。后因被告未按期向原告足额交纳租金，于2019年1月20日向原告出具“保证书”，将交纳租金的时间延期到2019年1月22日前支付30万元，如到期时间未付，根据合同甲方将锁门歇业，解除合同。2019年5月2日,被告师文军再次向原告出具“保证书”承诺于2019年5月15日将2019年剩余租金59.5万元一次性支付给原告，如在保证期内未交清所欠房租，则属于违约，甲方有权解除租赁合同，乙方无条件退出。后被告仍未按期全额支付，2020年4月16日，被告向原告出具了“欠条”，承诺将2019年未付租金52.5万元于2020年5月1日前一次性付清。2020年5月11日，因被告未按承诺期限支付房屋租金，原告在给被告留了生活通道后将涉案房屋进行了上锁，遂酿成纠纷。另查，2007年12月27日，原告梁彦贵与兰州飞天房地产开发有限公司签订了《飞天休闲广场（招待所）承包经营协议书》，协议书主要约定：原告梁彦贵对飞天休闲广场实行承包经营，每年向甲方交纳管理费5万元，房屋及设备折旧费10万元，每个承包年度开始前一个月交纳全年费用，承包时间为十年：自2008年1月1日至2017年12月31日止。2017年11月30日，原告梁彦贵与兰州飞天房地产开发有限公司又签订了《兰州飞天房地产开发有限公司房屋租赁合同》，约定：兰州飞天房地产开发有限公司将其坐落于兰州市城关区办公用房租赁给原告梁彦贵用于宾馆经营，租赁期限自2017年11月30日至2025年3月31日止。租赁期间，在兰州飞天房地产开发有限公司同意的前提下，梁彦贵可以转租给第三方，合同还约定了其他事项。再查,涉案商铺系兰州飞天房地产开发有限公司出租给原告梁彦贵,原告梁彦贵经兰州飞天房地产开发有限公司同意,将涉案商铺转租给被告师文军。本院认为，原、被告于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案的争议焦点在于，原告主张的合同解除事由是否成立，是否应当解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就的，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据本案查明的事实及双方合同中对解除合同条件的约定，因被告多次拖欠房屋租金向原告出具多份保证书，且未在承诺时间内支付房屋租金，被告上述拖欠租金的行为对原告构成违约。双方约定的合同解除条件已成就。原告用诉讼的方式通知被告解除合同，起诉状即为解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状送达对方时，发生合同解除的效力，符合解除通知的条件，故本院确认原告梁彦贵与被告师文军于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月6日解除，本院已无解除的必要，故对原告诉请解除原、被告于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院不予处理。关于原告要求被告腾交涉案房屋的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告作为涉案商铺的转租方，即在与兰州飞天房地产开发有限公司签订的《兰州飞天房地产开发有限公司房屋租赁合同》的承租期限内，原告有权要求被告向其腾交涉案商铺,故原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的2019年所拖欠租金525000元的诉讼请求，在庭审中被告对此予以认可，故原告的此项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的2020年所拖欠租金362550元及实际腾退商铺之日的房屋占有使用费的诉讼请求，因原告于2020年5月11日锁门至今，对被告的经营造成了一定的影响，故本院对此项诉讼请求以2020年5月10日为时间点在下文中分开予以论述。关于原告主张的2020年5月10日前的租金。本院认为，因在2020年发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情，本次疫情系不可抗力，且此次疫情对于宾馆住宿业有较大影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。虽然被告在答辩中并未提出该主张也未反诉减免租金，且被告在疫情发生前已对交纳租金有多次迟延履行的行为，被告对此有过错，本应不能免除其责任，但根据此次疫情的持续时间和对住宿业的影响，如按原合同规定交付租金，有违公平原则，故本院酌定对疫情影响无法正常经营期间的租金减免1个月(78750元),被告应支付的2020年房屋租金为262500元（78750元*3个月+26250元-78750元=262500元,截止2020年5月10日）。关于原告主张的从2020年5月18日起实际腾退之日的房屋占有使用费的诉请，因被告在租赁合同履行过程中多次迟延履行构成违约，原告有权采取正当措施进行救济，但原告2020年5月11日对涉案商铺锁门的行为，非必要也非紧急，该行为本院不予提倡。但为衡平双方当事人利益关系，综合考量被告违约的情形及程度和原告的过错，自2020年5月11日起至实际腾退之日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院根据双方合同的约定按照每日租金的一半（月租金78750元÷30天÷2＝1312.5元）由被告向原告支付自2020年5月11日起至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，故原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告主张支付违约金226800元的诉讼请求，因被告多次迟延履行的行为构成违约，被告对此存在很大过错，理应依约支付原告相应的违约金，但违约金的基本性质以补偿性为主，本案中，双方合同约定的违约金及原告主张的违约金均过高，综合合同履行的情况及违约金填平原则，为衡平双方当事人利益，对原告主张的违约金本院予以酌定支持100000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告师文军于判决生效后十日内向原告梁彦贵支付所拖欠的2019年租金525000元、2020年租金262500元（截止2020年5月10日）；二、被告师文军于判决生效后十日内向原告梁彦贵支付自2020年5月11日起至实际腾退之日的房屋占有使用费（每日按照1312.5元计算）；三、被告师文军于判决生效后十日内将位于兰州市城关区（飞天商务招待所）1-5层商铺腾交给原告梁彦贵；四、被告师文军于本判决生效之日起十日内向原告梁彦贵支付违约金100000元；五、驳回原告梁彦贵的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费7752元，保全费5000元，由原告梁彦贵负担2552元，由被告师文军负担10200元（于判决生效后十日内付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  马忠贤二〇二〇年八月十七日书记员  王 丹