四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11214号 上诉人（原审原告、反诉被告）：樊霖，女，1991年9月22日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：戚平，四川善嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈海洋，男，1992年3月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：孙勘华,四川元良律师事务所律师。 上诉人樊霖因与被上诉人陈海洋房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初11372号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 樊霖上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初11372号民事判决第三、四、五、六项；2.改判陈海洋向樊霖支付16000元设备损失；3.改判陈海洋向樊霖退还全部保证金33000元；4.改判樊霖不向陈海洋支付水电费利息；5.改判樊霖不向陈海洋支付逾期付款违约金297元；6.诉讼费由陈海洋承担。事实与理由：1.店内全部设施被陈海洋以16000元的价格卖给中间商，一审只判决支持10000元设备损失不正确。2.一审以租金标准判决樊霖支付房屋占用损失不正确。合同解除后，因陈海洋拒不退还保证金，因此樊霖才未搬走设备，责任在陈海洋。且一审认定的房屋占用费16867元过高，远超一审认定的设备价值1万元。案涉房屋即将拆迁，本就空置不存在损失。3.陈海洋以出售设备抵扣了水电费，且起诉前未向樊霖主张，双方也并未就水电费利息进行约定。4.合同约定租赁期间为2018年10月15日至2019年10月14日，租金一次性支付3个月，每个周期最后一个月的25日至月底向甲方支付下一周期租金。根据该约定，樊霖应当在1月25日至月底向陈海洋支付租金，樊霖实际于2019年1月15日支付租金，符合合同约定，不应支付违约金。 陈海洋辩称，樊霖的上诉请求不能成立，应予驳回。1.2019年5月31日，陈海洋向四川老成都公馆菜有限公司退还案涉店铺后，在无法联系樊霖的情况下，对店内设施物品整体进行处分。当时店内的遗留设施物品，没有任何依据来区分各自的所有权。2018年12月28日店铺交由樊霖经营，樊霖于2019年3月提出做到4月15日就不做了，但直到6月14日才到店内录像，期间除4月清明节后擅自到店内搬走设施物品外，一直不与陈海洋联系交接财物。2.2019年4月15日后，樊霖还有物品存于店内，故应当支付房屋使用费，与店内存放物品价值无关。3.双方约定了对水电费进行分摊，樊霖承担40%，每月3号支付，但一审查明樊霖拖欠水电费，故应当支付资金占用利息。4.双方合同约定樊霖未按约支付租金，需按每天月租金的5%向陈海洋支付违约金，一审调整后支持297元并无不妥。 陈海洋上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初11372号民事判决第三项，改判陈海洋在1422元的范围内承担设备赔偿损失；2.撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初11372号民事判决第四项，改判陈海洋不向樊霖退还保证金，并由樊霖向陈海洋支付2019年4月15日至5月31日的房屋占用费16866.67元。3.请求重新确定一、二审诉讼费用的承担。事实与理由：1.双方合同约定分租期间不足一年的，保证金不予退还，因樊霖原因双方合同于2019年4月15日解除，属于樊霖违约，故保证金33000元不应退还。樊霖于2019年4月15日至5月31日期间46天的房屋占用费16866.67元应另行支付给陈海洋。2.陈海洋变卖的案涉商铺中的物品，除了樊霖的，还有陈海洋的。从双方签订的租赁协议也可以看出，案涉商铺出租给樊霖时有冷热饮品相关的全套设施，樊霖也每年向陈海洋支付设备使用费。而樊霖在租赁案涉商铺前，就已经在经营“叫你吃奶”品牌，其提供的购买单据多数是在2018年5、6月份间，其购买的物品是否搬来案涉商铺不明。陈海洋只变卖了樊霖遗留在店铺中的冰柜和保险柜用于抵扣樊霖所欠水电费。樊霖提交的购买记录显示冰柜价值2370元，保险柜未提交发票，设备还存在折旧，一审认定1万元设备损失不当。 樊霖辩称，1.剩余的物品的价值、归属的问题，我方向法庭提交的录像显示了是购买的价格，里边的物品都是樊霖的。录像里边经营的商家也认可相应的物品是从上家购买的，可以证明物品是樊霖的。樊霖的设备与陈海洋的设备是可以严格区分的，陈海洋是经营泡面的，他的设备只有桌椅板凳，电磁炉和泡面锅，其他东西都是樊霖的。2.保证金应当退还，樊霖并没有违约，樊霖是要继续做，是陈海洋先提出不做，后店铺又要拆迁，后面双方协商不做的。 樊霖向一审法院起诉请求：1.判令双方于2018年10月3日签订的《铺面分租赁协议》已于2019年4月3日解除；2.判令陈海洋向樊霖赔偿损失103498元；3.判令陈海洋按合同约定另向樊霖赔付1万元；4.判令陈海洋承担本案诉讼费、保全费等费用。 陈海洋向一审法院反诉请求：1.判令《铺面分租协议》于2019年5月31日解除；2.判令樊霖支付拖欠的铺面租金16500元（2019年4月16日至5月31日）和水电费1300元（2019年3月1日至2019年5月31日），合计17800元及资金占用利息534元（按银行同期贷款年利率6%计算至付清时为止）；3.判令樊霖支付违约金57750元；4.判令樊霖退还擅自拿走的物品或者支付等值补偿金3178元；5.本案诉讼费由樊霖承担。 一审法院认定事实：2018年7月14日，陈海洋与四川老成都公馆菜有限公司明月楼（以下简称公馆菜公司）签订承包经营协议书，约定陈海洋承包经营位于成都市的餐厅，承包期限为2018年7月14日至2019年12月31日。后陈海洋（分租方，甲方）于2018年10月3日与樊霖（承租方，乙方）签订《铺面分租协议》，约定：甲方将上述铺面分租给乙方，附属设施为冷热饮品相关的全套设施；乙方用于“叫你吃奶”的销售品牌使用；租赁期限为2018年10月15日至2019年10月14日，若乙方与公馆菜公司签订的租赁协议（以下简称“母协议”）一年期满，分租期不得少于一年；乙方按母协议租金50%的金额作为本协议分租金额，本期为每月11000元，租金一次性交付3个月，每个周期最后一个月的25日至月底向甲方支付下一个周期的租金；乙方承担甲方每月交付水电费金额的40%，每月3号前支付；冷热饮品相关的设施使用费为3000元／年；为保证乙方按时交纳租金、分租期一年以上，乙方向甲方交付保证金33000元，甲方在协议履行完毕后退还，若乙方分租期未满一年，保证金不予退还；若甲方在乙方签订本协议有效期限内将铺面转让，协议签订生效超过三个月的，乙方保证金及当季度租金全额退款，甲方另赔付1万元；乙方未按时向甲方交付分租租金，超出30天不予退还保证金，若30天内乙方补齐应交分租租金，且须按每天月房租的5%向甲方支付违约金，协议继续执行；甲、乙双方如有特殊情况需提前终止协议，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续，甲方负责退还给乙方相应期限内的房租且退还保证金；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除协议:（1）未按约定期限交付分租租金、设施使用费和水电费，超过30天以上;（2）乙方提出解除本协议而分租时间未满一年的；甲方未经乙方书面许可，擅自将分租的铺面用于抵押或转让给第三方的，乙方有权解除协议；在分租期限内，甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本协议，或甲乙方承租的铺面被征收、征用或被拆迁的，双方均可变更或解除本协议。 另查明，1.樊霖向陈海洋支付保证金了33000元、一年设备使用费3000元，于2019年1月15日向陈海洋支付了2019年1月15日至2019年4月14日的租金33000元。2.2019年3月初，涉案房屋的管理方发出通知，要求商家于2019年6月30日前自行办理退房手续。樊霖与陈海洋的微信聊天记录显示，陈海洋向樊霖催收租金时，樊霖称不做了，东西过几天再拖走，陈海洋询问“什么时候把钥匙给我”，樊霖回复“东西搬走。我这个不急，反正你也不退我押金，我还能把押金抵个房租，三个月能放吧。”后樊霖表示做到4月15日就撤场。3.2019年5月31日，陈海洋与公馆菜公司签订《关于终止的合同》，交还涉案房屋。4.成都市武侯区分局望江路派出所分别于2019年6月11日、12日向陈海洋、樊霖询问，询问笔录显示：樊霖称2019年4月关掉承租铺面不做了，至2019年6月12日去承租铺面时发现自己的设备已被陈海洋卖给了中介，认可自己带走了和陈海洋共用的2个电磁炉；陈海洋称2019年4月初樊霖提出不租涉案铺子，其同意了，但后来樊霖未按合同走流程，15天左右的时候，樊霖将其碗、榨汁机、开水机、电磁炉等拿走了，其将樊霖的冰柜、保险柜和其他物品以5500元出售给中介，款项用以抵扣帮樊霖垫付的3月到4月上旬的水电费3353元。5.樊霖认可承担3月份水电费1072元，但4月份未使用水电故不应承担。 一审法院认为，双方签订的《铺面分租协议》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于《铺面分租协议》的解除时间。从陈海洋的询问笔录看，其同意了樊霖在4月初提出的解除合同的意见，但双方未就解除后的处理达成一致。从微信记录看，2019年4月初陈海洋向樊霖催收租金，樊霖表示不做了，陈海洋未表示不同意并询问东西是否拿走、什么时间交还钥匙，后樊霖表示做到2019年4月15日，故双方的《铺面分租协议》应于该日解除。陈海洋请求确认双方的租赁合同关系于2019年5月31日解除并请求樊霖支付4月15日至5月31日的租金，经释明后仍坚持该诉讼请求，一审法院不予支持。 关于樊霖请求陈海洋赔偿损失103498元的问题。1.樊霖支付了一年设备使用费3000元，合同履行期限为半年，故樊霖请求陈海洋返还半年设备使用费1500元，一审法院予以支持。2.关于设备损失。双方解除房屋租赁合同关系后，樊霖表示东西暂不搬走、用押金抵扣房租，而陈海洋在与公馆菜公司签订《关于终止的合同》并返还房屋时，未告知樊霖，并将樊霖在店铺留存的物品卖给了他人，应承担赔偿责任。对于赔偿金额，招牌、霓虹灯、定制吧台等系装修附着物，无法返还；收银系统收据显示的时间为2019年8月26日，发生在双方合同解除之后，不足以证明樊霖当时的实际支出；2019年7月樊霖到涉案店铺的录像显示，经营的商家从中介处以16000元购买了店内全部设施，其中可见洋娃娃、烤箱、酸奶机、制冰机、冰箱等，与樊霖提交的购买记录、收据、发票等对应，而餐具、定制扇子、便利贴、雪克杯等虽有购买记录，但属于消耗品，无法证明留在店铺内的具体数量；结合陈海洋在询问笔录中认可卖了樊霖的冰柜和保险柜等情形，一审法院酌定陈海洋向樊霖赔偿设施设备损失1万元。3.关于返还保证金33000元。按照双方约定，分租期不足一年，保证金不予退还，因樊霖原因至双方合同于2019年4月15日解除，应属樊霖违约，且在合同解除后樊霖未履行返还房屋义务并愿意用押金抵扣占用期间的房租，至2019年5月31日陈海洋向公馆菜公司返还房屋，樊霖应参照租金标准承担该期间的房屋占用损失，故剩余保证金16133.33元（33000-11000元÷30天×46天），陈海洋应予以返还。4.装修及其他物品损失1万元，无证据证明，一审法院不予支持。5.双方租赁合同关系解除时间为2019年4月15日，故陈海洋已收租金不应返还。 关于樊霖主张陈海洋按合同约定赔付1万元的问题。合同约定，若陈海洋在合同履行期间转让铺面将赔付1万元，本案中陈海洋并未将涉案铺面转租，樊霖的请求与合同约定不符，一审法院不予支持。 关于陈海洋请求樊霖支付水电费1300元的问题。樊霖自认支付3月水电费2680元的40%即1072元，4月的水电费572元已实际发生，当时陈海洋并未经营，故应属于樊霖经营产生，樊霖亦应按约定比例承担，故对陈海洋的该项诉讼请求予以支持。合同虽约定每月3日前向陈海洋支付水电费，而陈海洋于2019年5月31日支付水电费后，拟以出售樊霖设备的费用进行抵扣，至提出本案反诉前并未向樊霖主张过该项费用，故利息从一审法院受理反诉之日起即2020年1月9日起按年利率6%计算至付清时为止。 关于陈海洋请求樊霖支付违约金57750元，其中保证金33000元，已作处理。对于逾期付款违约金24750元，根据合同约定，樊霖应于2018年12月31日前支付2019年1月15日至2019年4月14日期间的租金，故樊霖于2019年1月15日付款，已逾期15天。合同约定的逾期付款违约金为月租金5%每天，该标准明显过高，按照公平和诚实信用原则，综合全案事实和合同履行情况，一审法院酌定违约金按欠款的每日0.06%计算，故樊霖应向陈海洋支付违约金297元（33000×0.06%×15）。 关于陈海洋要求樊霖支付擅自拿走物品的补偿金3178元的问题。樊霖认可拿走200元的电磁炉，而其他物品陈海洋无充分证据予以证明，故一审法院在200元范围内予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、确认樊霖与陈海洋签订的《铺面分租协议》于2019年4月15日解除。二、陈海洋自判决生效之日起五日内向樊霖返还设备使用费1500元。三、陈海洋自判决生效之日起五日内向樊霖赔偿设备损失1万元。四、陈海洋自判决生效之日起五日内向樊霖返还保证金16133.33元。五、樊霖自判决生效之日起五日内向陈海洋支付水电费1300元及资金占用利息，利息计算标准为：以1300元为基数，自2020年1月9日起按年利率6%的标准计算至判决确定的本金给付之日止；若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。六、樊霖自判决生效之日起五日内向陈海洋支付逾期付款违约金297元。七、樊霖自判决生效之日起五日内向陈海洋赔偿设备损失200元。八、驳回樊霖的其他本诉诉讼请求。九、驳回陈海洋的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2570元，因简易程序减半收取1285元，由樊霖负担973元，陈海洋负担312元；反诉受理费622元，由陈海洋负担608元，樊霖负担14元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，樊霖与陈海洋签订的《铺面分租协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。2019年4月初樊霖向陈海洋表示不做了，就做到2019年4月15日，陈海洋未表示反对，故双方签订的《铺面分租协议》于2019年4月15日经双方协商一致解除。本案二审的争议焦点是：1.陈海洋应当向樊霖赔偿的设备损失费是多少；2.陈海洋是否应当向樊霖退还33000元的保证金；3.樊霖是否应当向陈海洋支付2019年4月15日至2019年5月31日的房屋占有费；4.樊霖是否应当支付水电费的利息；5.樊霖是否应当支付逾期付款的违约金。 关于陈海洋应当向樊霖赔偿的设备损失费问题，陈海洋在向公馆菜公司返还案涉房屋时，将樊霖留在店铺里的物品卖给了他人，故陈海洋应当向樊霖赔偿设备损失。陈海洋认可其将樊霖的冰柜、保险柜和其他物品以5500元的价格出售给了中介，樊霖提供录像证明案涉商铺中现经营的商家从中介处以16000元的价格购买了店内全部设施。关于陈海洋主张其应当以5500元为基数计算折旧后赔偿樊霖的设备损失，因5500元的价格为陈海洋个人陈述，其未提供证据支持，故本院对陈海洋的该项上诉请求不予支持。关于樊霖主张陈海洋应当赔偿16000元的设备损失，本院认为，因陈海洋和樊霖签订的是《铺面分租协议》，双方约定在同一店铺中进行共同经营，并约定了樊霖向陈海洋支付设备使用费，故店铺内的设备应当有属于樊霖的，也有属于陈海洋的。而双方在协商解除合同后并未对店内设施设备进行盘点区分各自的所有权，故一审结合樊霖提供的购买记录、票据、发票及相应物品的具体情况，录像中可见的现有现场设施设备及现经营商家的陈述，酌定由陈海洋赔偿樊霖设备损失10000元并无不当，本院予以维持。 关于陈海洋是否应当向樊霖退还33000元的保证金的问题，陈海洋和樊霖签订的《铺面分租协议》虽然约定如樊霖经营不满一年，则保证金33000元不退。但案涉房屋的管理方于2019年3月初发出通知，要求商家在2019年6月30日前自行办理退房手续，故樊霖实际上无法按合同约定经营满一年至约定的2019年10月14日，并非由于樊霖违约所致。故樊霖与陈海洋签订的《铺面分租协议》于2019年4月15日协商解除后，陈海洋应当向樊霖退还保证金33000元，一审关于陈海洋应当向樊霖退还保证金33000元的认定正确，本院予以维持。 关于樊霖是否应当向陈海洋支付2019年4月15日至2019年5月31日的房屋占有费的问题，双方合同于2019年4月15日解除后，樊霖应当及时向陈海洋退还案涉房屋，但直到陈海洋于2019年5月31日将案涉房屋退还给公馆菜公司，樊霖也未将自己所有的设备设施搬走，故樊霖应当向陈海洋支付房屋占用费。一审判令樊霖参照双方合同约定的租金标准计算向陈海洋支付房屋占用费16866.67元（11000元÷30天×46天=16866.67元）并无不当，本院予以维持。 关于樊霖是否应当支付水电费的利息的问题，双方合同约定樊霖应于每月3号前向陈海洋支付水电费金额的40%，而樊霖并未按时支付3月、4月的水电费，实际由陈海洋于2019年5月31日支付。虽双方合同中并未有关于水电费利息的约定，但樊霖迟延付款的行为给陈海洋带来了资金利息损失，应当进行赔偿。又因陈海洋在提起反诉前并未向樊霖主张过水电费，故一审认定樊霖从一审法院受理反诉之日起，按照年利率6%，以樊霖应付未付的水电费1300元为基数，向陈海洋支付水电费利息并无不当，本院予以维持。 关于樊霖是否应当支付逾期付款的违约金的问题，双方合同约定租金为每三个月缴纳一次，自每个周期最后一个月的25日至月底支付下一周期的租金。双方合同于2018年10月15日签订，故2019年1月15日至2019年4月14日的租金，樊霖最迟应于2018年12月31日向陈海洋支付，而该周期的租金樊霖实际于2019年1月15日支付，其存在逾期15天的情形，应当按照合同约定支付违约金，一审按照公平与诚实信用原则，综合全案事实和合同履行情况，酌定违约金按每日0.06%计算樊霖应向陈海洋支付逾期支付租金的违约金297元并无不当，本院予以维持。 综上所述，樊霖的上诉请求不能成立，本院不予支持；樊霖的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费866元，由樊霖负担412元，陈海洋负担454元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年八月二十七日 法官助理  黄 迪 书 记 员  王小禹