上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2425号上诉人（原审原告）：沈芬英，女，1962年7月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：胡瑞林（系沈芬英丈夫），男，1962年6月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：侯毅，上海市申房律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆鑫，男，1978年11月30日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。上诉人沈芬英因与被上诉人陆鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初12048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈芬英上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人的聊天记录明确显示上诉人多次表示拒绝与被上诉人续签合同，在续约条款究竟为谁书写存在争议的情况下，一审法院认可被上诉人的口头陈述忽视双方的聊天记录，无法令人信服。上诉人虽然未提供合同原件，但提供了原件的照片，该照片明确显示无续约条款，一审未经查证以照片易被修改就否定该份证据，有失公允。第二，续约条款与原合同自相矛盾，不是双方合意。原合同约定前两年年租金为人民币（下同）11万元，第三年起每年递增8%，与续约条款约定的租金标准截然不同。上诉人明知隔壁左右一排房屋由被上诉人承租，却同意将涉案房屋的租金按左右商铺的平均价格来确定，属于将租金价格的决定权交由被上诉人，明显不符合常理。在自动延期期间租金金额未明确的情况下，一审认为应当优先适用续约条款，损害了上诉人的利益。被上诉人陆鑫答辩称：其在一审中提供的租赁合同系双方的真实意思表示，双方均应按照合同履行。一审两次向上诉人释明，上诉人也聘请专业律师代理，但仍坚持不要求鉴定，应承担逾期举证的后果，其在二审中要求司法鉴定不应获得准许。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。沈芬英向一审法院起诉要求：1、判令陆鑫立即将位于上海市松江区XX镇XX路XX号1-2层房屋（以下简称泗宝路房屋）归还给沈芬英并恢复原状；2、判令陆鑫支付沈芬英因陆鑫逾期交房期间的房屋占有使用费（以日租金1,309.08元每天的标准，从2019年7月1日起至陆鑫恢复原状实际返还房屋并将已注册的公司和个体工商户的地址从泗宝路房屋迁出之日止）；3、判令将注册在泗宝路房屋内的上海A有限公司以及上海市松江区XX便利店的注册地迁出；4、判令陆鑫支付沈芬英因陆鑫逾期交房的违约金47,895元；5、判令陆鑫支付沈芬英交通费600元。一审法院认定事实如下：沈芬英系泗宝路房屋的权利人之一。陆鑫处提供的落款时间为2013年4月19日，沈芬英作为出租方（甲方）与陆鑫作为承租方（乙方）签订的《房屋租赁合同》原件的内容（以下合同内容中手写部分以斜体字加粗予以注明）载明：一、房屋的座落、面积1.甲方将其合法拥有的座落在上海市松江区XX路XX（1-2层）号出租给乙方使用，该房屋建筑面积共109.09平方米。二、租赁用途1.租赁该房屋仅作为商业使用。2.甲方在乙方不破坏主体结构沉重梁的情况下，同意乙方分割左右墙体卫生间隔墙楼梯，二楼装修搭建成2层，同意乙方经营餐饮娱乐宾馆公共性场所，合同期满或双方协商解除合同乙方恢复现状。三、租赁期1.房屋租赁期为6年，自2013年7月1日起至2019年6月30日止。2.租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同，在同等的条件下，乙方有优先租赁权。四、租金、保证金及支付方式1.房屋年租金为；前二年每年租金人民币壹拾壹万元正，第三年起每年递增8%计算。2.双方议定甲方提供/免租金给乙方装修，从2013年4月19日到6月30日。3.乙方支付甲方保证金人民币10,000元（保证金不能转为租金）。4.租金支付方式：实行先付后用，每年按6个月租金支付一次，每次房租必须在上次房屋租金期满5日之前一次性付清（甲方提供银行账户到账日为准）。......八、备注；1.甲方租金为净价，所有的一切税费均由乙方负担。2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。......十、其他条款1.本合同连补充条款及附件共有叁页（合同上原打印数字是“2”，被陆鑫手动修改），一式二份（合同上原打印数字是“4”）。其中：甲、乙双方各执1份，均具同等效力，签字即生效。2.本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充条款，本合同及其补充条款和附件具有同等效力。沈芬英、陆鑫双方在该《房屋租赁合同》落款处书写自己的姓名、电话、身份证号以及落款的时间。该《房屋租赁合同》还对押金与其他费用、甲乙双方的合同义务以及违约处理等事项进行了约定。随后，沈芬英作为甲方与陆鑫作为乙方签订了《补充协议》一份，内容载明：就松江区XX镇XX路XX号1-2层商铺，主合同外双方协商补充以下商定，甲方在合同期内每年另支付装修补偿费人民币壹万元整（6个月支付一次，和房租一并支付）。庭审中，沈芬英与陆鑫一致确认补充协议中的“甲方”是笔误，应该是“乙方”。陆鑫承租该商铺后进行装饰装修，并与周边商铺贯通用以经营时代纯K娱乐场所。沈芬英与陆鑫双方一直按约履行该《房屋租赁合同》直至2019年6月30日。对于2019年7月1日之后《房屋租赁合同》的履行期限问题，沈芬英、陆鑫双方争议较大：陆鑫认为，《房屋租赁合同》的租赁期限应至2025年6月30日到期，现在尚未到期，并向法院提交了陆鑫处保存的《房屋租赁合同》原件。陆鑫称，租赁合同第八条备注处的“1.”以及“2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。”确实是在2013年4月19日之后增加的，该两处增加的内容在沈芬英处保存的《房屋租赁合同》原件上也有记载，是因为沈芬英要陆鑫每年增加1万元的装修补偿款，陆鑫提出既然要增加费用，就要在原租赁合同中增加一个自动延期条款，沈芬英表示同意后才增加的。该两处新增的手写内容与《房屋租赁合同》其他手写内容一样，都是由物业公司同一个工作人员（名字陆鑫不清楚，人现在也找不到了）书写的，只是第八条备注第1款“甲方租金为净价，所有的一切税费均由乙方负担。”是该工作人员在2013年4月19日书写，而第八条备注处增加的“1.”以及“2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。”是该工作人员在2013年4月底书写的。对于陆鑫提供的《房屋租赁合同》原件，沈芬英坚持前述诉称意见，并称《房屋租赁合同》第八条备注处实际只有“甲方租金为净价，所有的一切税费均由乙方负担。”这一句话，而且这句话是沈芬英本人书写，而“2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。”这句话不是沈芬英书写的，因此和“甲方租金为净价，所有的一切税费均由乙方负担。”不可能是同一人所写，而且据沈芬英合理推测，“2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。”这句话是陆鑫在盗取了沈芬英的合同原件之后添加的，至少在2019年7月之后。沈芬英认为，《房屋租赁合同》已于2019年6月30日到期。为证明该合同第八条备注处的“1.”以及“2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。”系陆鑫私自添加，沈芬英向法院提交了拍摄有沈芬英处《房屋租赁合同》原件的照片，沈芬英自称拍摄时间为2019年6月30日，该照片显示《房屋租赁合同》第八条备注处只有“甲方租金为净价，所有的一切税费均由乙方负担。”这一句话，沈芬英并向法院提交了其与陆鑫在2019年6月至7月之间的短信聊天记录，为了证明陆鑫于合同到期前多次主动要求续签合同，这与陆鑫陈述的合同载明自动延期6年的主张自相矛盾。陆鑫对照片的真实性不予认可，认为照片拍摄时间以及照片是否是原始照片、是否进行技术处理均无法确认，即使照片是原始照片，该照片对应的合同也无法反映出是沈芬英、陆鑫之间签订的泗宝路房屋租赁合同原件，有可能是沈芬英自己模仿沈芬英与陆鑫之间签订的合同原件的字迹另行写了一份房屋租赁合同，而真正的房屋租赁合同不提供给法院。对于沈芬英提供的短信聊天记录，陆鑫称真实性认可，但并未完整地反映双方之间的真实意思，之所以短信中没有提6年的事情而是要求续签，是因为在此之前沈芬英、陆鑫双方已经就延期6年租金的事宜协商过，陆鑫就是想约沈芬英就后面6年租期内的租金再明确下，通过正式协议方式将租金固定下来，陆鑫为此还将隔壁其他租户新签订的合同发给沈芬英，想在这个基础上与沈芬英进行协商。诉讼中，沈芬英并未向法院提交在沈芬英处保存的《房屋租赁合同》原件，沈芬英称租赁合同原件是在2019年7月7日下午不见的。为此，沈芬英向法院提交了上海公安局案（事）件接报回执单两份，用以证明《房屋租赁合同》丢失的情况。其中2019年7月7日15时24分的接报回执单显示“报警人沈芬英报警称：在上海市松江区XX镇XX路KTV大厅处，因租房（2019.6.30）到期引发纠纷，无过激行为，无人伤，对方不在现场，民警现场告知通过司法部门解决，登记备案处理。”2019年7月7日19时00分的接报回执单显示“报警人沈芬英拨打电话报警称：其于2019年7月7日16时许从本区XX镇XX路XX号乘车至上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的住处，至家中后其发现先前放在包里的本区XX镇XX路XX号房屋产证和房屋的租赁合同不见了，其觉得可能在泗泾地区丢失，遂报警备案。”陆鑫对第一份接报回执单的真实性认可，但认为该回执单只能证明当天沈芬英报警，民警建议沈芬英通过司法途径解决，其他并不能证明，而且通过该接报回执单可以看出沈芬英已经知晓后面要通过诉讼解决，更应该保管好租赁合同；对第二份接报回执单的真实性无法确认，证明目的也不认可，陆鑫不确认沈芬英的租赁合同、补充协议的原件是否真的丢失了，很可能只是沈芬英不想在诉讼中提供租赁合同原件的一个说辞。一审法院在审理过程中注意到，虽然陆鑫提供了《房屋租赁合同》的原件，而沈芬英仅有反映合同内容的照片，但考虑到沈芬英与陆鑫双方对《房屋租赁合同》内容中的手写部分，特别是“甲方租金为净价，所有的一切税费均由乙方负担。”与“2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。”这两处的书写主体以及对“2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。”这一内容的形成时间陈述差异较大，在沈芬英虽无法提供合同原件，但对陆鑫提供的合同原件内容提出异议的情况下，为谨慎起见，一审法院询问沈芬英是否对陆鑫方书写内容的字迹及形成时间申请鉴定。在沈芬英拒绝后，一审法院又向沈芬英释明了举证证明责任分配的规则以及待证事实处于真伪不明时的相应不利后果，但沈芬英仍然拒绝申请鉴定。另查明，2019年6月29日，陆鑫向沈芬英转账12万元。陆鑫称该12万元就是泗宝路房屋2019年7月1日至2019年12月31日的租金，因为隔壁左右一排前两年的年租金都是24万，陆鑫在和沈芬英2019年6月10日至7月17日的短信聊天记录中也将与隔壁左右商铺新签订的租赁合同发给沈芬英看过。沈芬英则称确实收到了该12万元，但不清楚该钱款的性质，并且沈芬英已经在6月29日的短信中明确回复待双方办理交接手续后要把这12万退还给陆鑫。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，沈芬英与陆鑫双方最大的争议焦点在于陆鑫提供的租赁合同原件中第八条备注处“1.”以及“2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。”是否系陆鑫擅自添加。一审法院认为，根据民事诉讼证据规则，本案中陆鑫提供的《房屋租赁合同》原件是原始证据和直接证据，其证明力要大于沈芬英提供的所谓能反映租赁合同原件的照片、上海公安局案（事）件接报回执单以及沈芬英、陆鑫之间的短信聊天记录这些间接证据或传来证据。在沈芬英未向法院提供《房屋租赁合同》原件，又对陆鑫提供的《房屋租赁合同》原件内容提出异议的情况下，一审法院根据举证证明责任分配的规则，确认沈芬英主张的“陆鑫处《房屋租赁合同》原件中‘1.’以及‘2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。’是陆鑫私自添加”的举证证明责任在沈芬英处。纵观沈芬英用以证明上述主张的照片、上海公安局案（事）件接报回执单和沈芬英、陆鑫之间的短信聊天记录，其中沈芬英处手机中储存的所谓能反映沈芬英《房屋租赁合同》原件的照片是最能证明沈芬英主张的证据，但是手机照片本身及其拍摄时间都具有易被修改的特性。因此，无法和《房屋租赁合同》原件核对的照片不能单独作为认定案件事实的依据，而需要其他证据佐证，形成完整的证据链。然而沈芬英提供的上海公安局案（事）件接报回执单，只反映了沈芬英单方面的陈述而未经公安部门核实，在陆鑫不认可的情况下，尚无法证明其《房屋租赁合同》原件真的在2019年7月7日丢失，更无法证明“1.”以及“2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。”是陆鑫私自添加。同样，沈芬英提供的双方之间的短信聊天记录，只能反映某几个时间段的内容，并不能完整地反映双方磋商的整个过程，该聊天记录中也未有陆鑫自己承认私自添加自动延期条款的内容，因此也无法达到沈芬英所谓的短信聊天记录与租赁合同中载有自动延期6年条款相矛盾的证明目的。概言之，沈芬英目前的证据尚无法形成完整的证据链来证明“陆鑫处《房屋租赁合同》原件中‘1.’以及‘2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。’是陆鑫私自添加”这一主张。同时，一审法院注意到，沈芬英的行为存在如下不合理之处：首先，沈芬英在《房屋租赁合同》原件还在时就用手机对自己的合同原件拍摄照片，并且时间还是合同要到期的2019年6月30日；其次，如果上述情况反映沈芬英方谨慎的性格的话，沈芬英却又在2019年7月7日与陆鑫协商收房事宜后回家途中将租赁合同原件丢失，这显然与其之前谨慎的做法相矛盾。而且沈芬英在上海公安局案（事）件接报回执单中称原件是“丢失”，在本次诉讼中，沈芬英却称是“陆鑫盗取”；最后、在沈芬英已聘请律师不存在诉讼能力不足的情况下，在法院就举证证明责任进行释明后，沈芬英既然认为“甲方租金为净价，所有的一切税费均由乙方负担”是其书写，而非第三方人员书写，既然认为“甲方租金为净价，所有的一切税费均由乙方负担”与“双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格”非同一人所写，既然认为“双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格”形成时间应是2019年7月之后而非陆鑫所称的2013年4月底，沈芬英完全可以通过申请司法鉴定的方式来进一步举证，但沈芬英却一再拒绝申请鉴定。综上，一审法院认为，在负有举证证明责任的沈芬英未提供充分证据证明“陆鑫处《房屋租赁合同》原件中‘1.’以及‘2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。’是陆鑫私自添加”这一主张时，应由其自行承担不利的后果。据此，一审法院确认陆鑫处《房屋租赁合同》原件中“1.”以及“2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格。”并非是陆鑫私自添加，应成为沈芬英与陆鑫签订的《房屋租赁合同》的一部分，由沈芬英与陆鑫双方共同认真履行。尽管上述条款中对自动延租期期间的租金并未约定具体数额，但这并不影响《房屋租赁合同》的继续履行，沈芬英与陆鑫双方可以根据相关法律法规对租金的具体金额另行协商确定。同时，一审法院也注意到《房屋租赁合同》第三条租赁期第2款中有约定“乙方如要求续租，则必须在租赁期满前1个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同”，关于该条款与《房屋租赁合同》第八条备注第2款“双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格”的关系，一审法院认为，一方面，根据合同条款行文的顺序和形成的时间，应当优先适用沈芬英与陆鑫双方在第八条备注处特别约定的该第2款内容；另一方面，根据合同条款的字体样式，参照格式合同中格式条款和非格式条款的适用，亦应优先适用采用手写方式书写的第八条第2款内容。综上，一审法院认为，该《房屋租赁合同》尚在履行期内，沈芬英与陆鑫双方均应按照约定继续履行。现沈芬英以《房屋租赁合同》已到期为由向法院起诉要求陆鑫返还房屋、恢复原状并进而要求陆鑫支付房屋占有使用费、违约金、交通费以及将注册在泗宝路房屋内的公司和个体工商户的营业地址迁出的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，法院均不予支持。综上，一审法院于二○二○年一月十六日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、第七十七之规定，作出判决：驳回沈芬英的全部诉讼请求。一审案件受理费5,031.76元，由沈芬英负担。二审中，沈芬英要求对《房屋租赁合同》第八条备注“1.”和“2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格”的笔迹形成时间进行鉴定，并要求对“甲方租金为净价，所有的一切税费均由乙方负担”及落款处“沈芬英”是否系上诉人沈芬英本人所写进行鉴定。本院委托上海润家生物医药科技有限公司对沈芬英申请的前述内容进行了鉴定，鉴定单位于2020年7月31日出具鉴定意见，确认“甲方租金为净价，所有的一切税费均由乙方负担”的字迹不是沈芬英所写，但签名系沈芬英所签；同时，表示因实验室现有技术条件不具备，无法就笔迹形成时间进行鉴定。陆鑫对鉴定意见无异议，沈芬英对鉴定意见虽然不予认可，但表示可能由于其本人记忆错误，不申请重新鉴定。本院认为鉴定意见程序合法，沈芬英一方虽表示异议，但并无实质证据反驳鉴定意见，故予以采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2013年4月19日，陆鑫向沈芬英支付76,600元（沈芬英解释该笔款项包含半年房租55,000元、保证金10,000元、补充协议约定的装修补偿5,000元以及一次性付款6,600元），并在2013年12月27日向沈芬英支付60,000元。陆鑫于2019年6月10日微信联系沈芬英，“我们谈一下续签租赁合同”，沈芬英表示，“续签可能性不大，差距太大”，陆鑫要求“见面谈”，沈芬英表示，“见面在月底，第一种情况，按合同正常履行，注意包括营业执照迁出出租房地址。第二种续租签，须满足，年租金仅最低36万元/年，半年付一次，押2月，年递增8%，最短签3年，最长6年。以上条件下，原租客优先，不然所有租客免谈”。后陆鑫将隔壁左右房屋的租赁合同拍照微信发给沈芬英，表示涉案房屋“总有个市场价吧”，沈芬英表示“按合同到期交回就可以了”。2019年6月28日，陆鑫表示要见面谈，沈芬英表示“对不起，暂时不出租，我儿子没有工作，自己尝试自营，合同到期将至。我们如期收回。7月1日见面办交接手续，该交的交，该退的退给你”。7月1日起，沈芬英多次联系陆鑫办理房屋交接的事宜，但陆鑫均表示没空。7月3日，沈芬英再次要求交接房屋，陆鑫称“等我回来打你电话”，沈芬英表示“你现在在拖时间了，你打入我帐内的钱只能作为违约金处理的”。本院认为，沈芬英与陆鑫签订过自2013年7月1日起租的六年协议，双方对此均无异议。但是该《房屋租赁合同》第八条第二款的内容是否系双方的意思表示，沈芬英与陆鑫各执一词。本案的争议焦点在于沈芬英与陆鑫是否就涉案房屋续租达成一致意思表示，即第八条“2.双方约定合同期满后自动延租期6年，年租金按隔壁左右一排平均价格”是双方一致的意思表示还是陆鑫一方擅自添加。虽然陆鑫提供了《房屋租赁合同》原件，但结合该合同原件的内容记载、沈芬英提供的合同影印件的内容以及双方在合同即将届至时的聊天记录以及沈芬英对陆鑫汇款的回复等种种细节，可以证明双方就续租事宜并未达成一致。详细阐述如下：一、根据交易习惯，如合同发生变更，一般应由双方签名确认。沈芬英陈述《房屋租赁合同》与补充协议均是在2013年4月19日当天签署，所以陆鑫按照补充协议的价格向沈芬英支付了共12万元的租金。陆鑫认为补充协议是倒签日期，实际签署时间为2013年4月底，因沈芬英要求增加租金1万元，陆鑫遂提出要续租6年，故双方在签订补充协议时在《房屋租赁合同》上增加了第八条第二款。陆鑫承认《房屋租赁合同》第八条第二款系合同签订之后添加上去，但该事后添加的部分因欠缺沈芬英的认可，不能当然对沈芬英发生效力；且根据一般交易规则，事后修改的内容，需要交易双方在修改处共同确认，实际上《房屋租赁合同》第十条修改的部分也有陆鑫的签名，可见陆鑫对于修改部分需要签名一事是清楚的。同时陆鑫将该合同第十条“本合同连补充条款及附件共有2页，一式4份”中的“2”改为“叁”，与租赁合同及补充协议共三页的事实相吻合，结合陆鑫在合同签订当日支付了包含补充协议约定应当支付的费用，也可证明补充协议与租赁合同是同时形成。从备注2的字面意思理解，需以“隔壁左右一排”的“平均价格”来确定续租期的租金，但隔壁左右一排的范围界定不明确，导致续租期的租金金额不明确，而租金金额确定是双方续租房屋的前提条件。即便备注2意思明确，沈芬英作为出租人，有权自主确定租金标准，而按照备注2的约定，涉案房屋的租金价格完全取决于他人店铺的租金，不符合常人的行事方式，也有损沈芬英的利益。同时，陆鑫、沈芬英对于租金增加也要单独再行签订补充协议，而对于利益牵扯更大的续租事宜，却潦草地在原合同上模糊备注，不符合常理，同时也与双方在原合同第三条第二款续租需待双方重新协商后再行签订新租赁合同的约定不符。二、陆鑫和沈芬英的微信记录印证双方并未就续租达成一致意见。合同约定陆鑫如要续租房屋，需在六年租赁期届满即2019年6月30日前一个月书面要求，并对租金以及租期重新协商后签订新的合同。陆鑫自2019年6月10日起多次与沈芬英沟通续租事宜，沈芬英提出的续租条件陆鑫未能同意，故沈芬英决定期满终止合同，收回房屋。虽然期间，陆鑫试图说服沈芬英接受年租金24万元的标准，并将其与他人签订的租赁合同文本微信给沈芬英，并表示这是市场价，沈芬英未予接受，并表示要收回房屋自用。双方之间的微信记录客观反映了双方曾商谈续租但未达成一致意见的事实。如合同第八条第二款双方已经达成一致，自动延期按约支付租金即可，无需再行商谈。陆鑫在沈芬英明确表示不对外出租收回房屋自用后于2019年6月29日转账支付给沈芬英12万元，并表示该笔费用系支付2019年7月至2019年12月的租金，沈芬英在收到后即表示“7月1日交接手续办妥后退还给你”，并在多次收房无果后表示作违约金处理，可见沈芬英并不认可双方就续租达成一致。纵观双方的微信往来，陆鑫也从未提及合同已自动续签一事。综上，尽管沈芬英提供的是合同影印件，结合上述分析，本院认为沈芬英对于案件基本事实的陈述较陆鑫的可信度更高，双方并未就续租一事达成一致的意思表示。一审判决认定备注2系合同的一部分，双方已就合同续租达成一致意见，属于事实认定错误，本院予以纠正。鉴于合同六年期限已经届满，按照合同约定，陆鑫应当将涉案房屋恢复原状包括将涉案房屋一楼、二楼与左右邻居相邻的隔墙砌好、将二楼加装的隔层拆除、将原一楼和二楼的卫生间装好、恢复一楼和二楼之间的楼梯，并将恢复原状后的房屋返还给沈芬英。因陆鑫至今未交还涉案房屋给沈芬英，沈芬英要求支付使用费，于法有据，应予准许。至于支付标准，沈芬英要求按照每平方米每天7元计算，没有依据，本院参照第六年的年租金标准即每年159,654元向沈芬英支付使用费。沈芬英要求迁离公司注册地址并要求将使用费计算至公司注册地址迁离日，因公司注册地址迁离非属法院主管，沈芬英要求计算占有使用费至公司注册地址迁离日没有法律依据，本院不予支持。至于沈芬英要求陆鑫支付逾期交房的违约金，鉴于双方并未约定逾期交房的违约金，且本院已经支持其占有使用费，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。沈芬英主张的交通费，因无法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人沈芬英的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初12048号民事判决；二、陆鑫应于本判决生效之日起三十日内将上海市松江区XX镇XX路XX号1-2层房屋恢复原状后返还给沈芬英，恢复原状的内容包括：将前述房屋一楼、二楼与左右邻居相邻的隔墙砌好、将二楼加装的隔层拆除、将原一楼和二楼的卫生间装好、恢复一楼和二楼之间的楼梯；三、陆鑫应于本判决生效之日起十日内向沈芬英支付占有使用费，自2019年7月1日起按每年159,654元的标准计算至实际搬离日止；四、驳回沈芬英的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5,031.76元、二审案件受理费5,031.76元，由陆鑫负担。鉴定费9,000元，由沈芬英负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年八月三十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……