陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终1095号 上诉人（原审被告）：宝鸡老实人商业发展有限公司，住所地陕西省宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码91610302794108098M。 法定代表人：张长弓，任执行董事。 委托诉讼代理人：刘胜利，陕西宝吉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:宝鸡柒号金商贸有限公司（原名：宝鸡市美景综合市场有限公司），住所地陕西省宝鸡市，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1889。 法定代表人：郭金凤，任总经理。 委托诉讼代理人：张润地，男，汉族，1973年12月24日出生，住宝鸡市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，公司员工。 上诉人宝鸡老实人商业发展有限公司（以下简称老实人公司）因与被上诉人宝鸡柒号金商贸有限公司(以下简称柒号金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院(2019)陕0302民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人老实人公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案是由被上诉人欲独占上诉人与其共有的拆迁补偿款而引发的诉讼，被上诉人私自与渭滨区XX镇XX村签订包括上诉人补偿款在内的拆除补偿协议，独占了上诉人与其共有的拆迁补偿款。2、一审法院认定2018年1月2日，被上诉人与渭滨区XX镇XX村签订《渭滨区XX镇XX城XX村XX酒店拆除补偿协议》属认定事实错误。3、上诉人与被上诉人的房屋租赁合同解除时间应为2018年1月2日，之后涉案房屋的产权已归拆迁方，被上诉人再无权出租该租赁物，更无权收取费用。4、合同的解除是由于三合村城中村改造，上诉人并未违约，应依据双方签订的租赁合同第36条约定，给予上诉人30天不计算租金的搬离期限。 被上诉人柒号金公司辩称，双方的房屋租赁合同没有解除，一直是有效的，房屋的拆迁与上诉人没有关系，上诉人与被上诉人只是租赁合同关系，合同关系终止前，上诉人必须按照合同约定交纳房租。拆迁补偿协议上的时间并没有实际履行，且拆迁补偿对上诉人没有影响，上诉人虽然自行搬离，但租赁费应当支付。上诉人搬离后，没有及时向被上诉人交还钥匙，后来钥匙交还后房屋内水电都在流失，这期间的水电损失应由上诉人承担。一审判决基本正确，二审应当维持。 被上诉人柒号金公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租赁费280877.40元（2016年11月1日起至2018年6月份，每月房屋租赁费的差额416.66元，总计20个月共计83333.26元以及自2018年3月1日起至2018年6月30日止的房屋租赁费总计四个月，每月67083.3元）、水费1165.30元（2018年1月1日起至2018年6月30日止）、电费1346.10元（西侧电路2018年1月1日起至2018年6月30日止的费用1346.1元），总计283388.80元；2、判令被告支付原告房屋租赁费迟延交纳违约金20124.90元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年12月30日，被告美景公司法定代表人张润地、案外人王某某与渭滨区XX镇XX村XX组签订《土地租赁合同》一份，XX村XX组6.7亩三产用地建设商业网点，租赁期限为20年。2012年2月8日，渭滨区三合村村民委员会出具《证明书》一份，XX村XX组6.7亩三产用地（百合花城以东、姜谭路以北）的承租经营人，承租期限至2028年12月29日。在此期间张润地具有对上述土地建设、使用、经营和出租的完全权利，张润地在承租期间对第三人的出租和联合经营行为已得到渭滨区三合村村民委员会同意。 原告美景公司企业类型为个人独资企业，张润地任法定代表人。2012年2月10日，原告作为乙方（承租人）与被告作为甲方（出租人）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：1、租赁房屋位于本市XX路XX城XX路XX市场内。土地所有方为高家镇三合村村民委员会，市场为甲方自建。向乙方出租已征得土地所有人高家镇三合村村民委员会同意；2、租赁标的物为XX路XX城XX市场XX层，建筑面积3700平方米；3、租赁房屋用途为商业；4、房屋租赁期为十二年四个月，自甲方正式给乙方交房开始计算，2012年6月1日至2012年9月30日，甲方给予乙方四个月的装修和筹备期，不计算租金；5、租赁费用分三个阶段计算：一至四年（2012年10月1日至2016年9月30日），每季度175000元；五至八年（2016年10月1日至2020年9月30日），每季度201250元；九至十二年（2020年10月1日至2024年9月30日），每季度租赁费231437元；6、租赁费支付方式：首期租赁费按年支付，以后租赁费每季度支付一次，即乙方在前一期租赁费用期满前15日内，向甲方支付下一期租赁费用。首期租赁费用于甲方正式交房后三日内支付；7、合同签订后三日内，乙方向甲方支付合同履约保证金30万元，正常履行合同时，该款项用于乙方交纳首期租赁费用时抵作首期租赁费；乙方未履行合同时，甲方没收该保证金；甲方未履行合同时，向乙方双倍返还该保证金；8、乙方租赁房屋内用水用电由甲方单独安装计量表，乙方的水电费由乙方按月向甲方交纳。电费以市供电局出具的正式发票为准，电费按发票所列电费总额及用电总量，计算出平均电价，按平均电价及乙方用电度数，计算出乙方当月应缴电费，进行交纳。水费为3.5元／立方、超市垃圾清运费按500元／月向甲方交纳，再无其它物业费用；9、水电费每月交纳一次，次月5日前交清上月水电费；10、乙方无正当理由迟延交租赁费、水电费等，延迟一天，以当期迟延交付费用金额为基数，以日千分之三为标准向甲方支付违约金，若无故延迟交付30日以上，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任；11、违约责任：甲、乙双方违反本合同约定的，应除赔偿因此给对方造成的实际损失外，并赔偿对方当年全年租赁费作为违约金；12、租赁期间，如遇政策性拆迁，双方协商解除合同，拆迁补偿属经营方的归乙方所有。双方还就其他事项进行了约定。张润地作为原告代理人在合同上签字。合同签订后，被告从2013年3月23日起向原告支付租金，但双方未按照合同约定的第一年一次性交清、此后按季度先支付租金方式履行合同。双方认可的被告已付租金中包含保证金抵顶租金、张润地借款抵顶租金等履行方式。2017年8月23日，被告向原告支付2017年7月30日至10月29日的租金20万元，自2017年10月30起被告按照每月66666.70元金额向原告支付四笔租金，2018年3月19日被告最后一次向原告支付租金66666.70元，原、被告均认可租金已支付至2018年2月底。 涉案合同履行期间，因三合村城中村改造工程列入宝鸡市城中村改造项目，2017年11月17日，宝鸡市秦渭测绘信息有限公司对包括被告经营的“老实人超市”在内的拆迁范围建筑物、构筑物进行了测绘。2017年11月20日，渭滨区XX镇XX城中村改造指挥部（以下简称三合村改造指挥部）、三合村村委会在美景综合市场张贴《通知》，通知原告美景公司于2017年11月30日前商谈拆迁，并请市场各经营户在2017年12月15日前搬迁完毕。被告遂向原告发函核实。2017年11月28日，原告向被告回函，称美景公司未接到拆迁市场的书面通知，并催要被告人老实人公司缴纳2017年11月至2018年1月的房租。2018年1月2日，原告与渭滨区XX镇XX组签订《渭滨区XX镇XX城XX村XX酒店拆除补偿协议》一份，该协议载明：XX村XX城中村改造，需对美景公司租赁XX村XX组集体土地上所建的美景商务酒店（老实人超市）进行拆除，根据双方于2008年12月30日签订的《土地租赁合同》，现由于城中村改造所出租的土地由政府规划，统一征收。依据双方签订合同，XX村XX组根据合同约定给予美景公司经济补偿，美景公司应在2018年1月30日前清空其在XX村XX组集体土地上房屋内所属财产，一次性交付XX村XX组。张润地代表美景公司在该协议上签字。2018年3月21日，被告经营的超市由于门前堆土堵塞消防通道等原因被宝鸡市渭滨区XX大队责令改正，被告遂搬离租赁场地。 还查明，自2016年1月起，被告每月以用户“张润地（超市）”的名义向宝鸡供电公司缴纳电费至2018年4月4日。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，当事人意思表示真实一致，内容未违反法律行政法规强制性规定，应为有效合同。合同约定租期截止2024年9月30日，但在合同履行过程中，XX房XX村XX城中村改造，三合村改造指挥部、XX村委XX市场XX户搬迁。原、被告在签订涉案合同时对遇政策性拆迁而解除合同有预期，并约定“租赁期间，如遇政策性拆迁，双方协商解除合同”，XX村XX城中村改造而拆迁，涉案房屋租赁合同约定的合同解除条件成就，可以解除。庭审中，原、被告对涉案合同已经解除无异议，唯对解除时间有不同认识。原告认为合同解除时间为2018年6月30日，并以此作为计算租金的截止时间；被告认为XX村XX组签订补偿协议的2018年1月2日，且原告无权收取2018年1、2月的房屋租金。原、被告虽对涉案合同解除时间未达成一致，但对被告实际占用租赁物至2018年3月21日的事实均无异议。故涉案合同在被告搬离租赁场地之日解除，被告应向原告支付截止2018年3月21日的房屋租金。根据庭审查明的事实，原、被告在实际履行中对合同约定的支付租金的方式进行了变更，且根据原告2107年11月28日《函》件催要房租的内容，以及原、被告均认可租金已缴纳至2018年2月底的事实，被告应支付原告自2018年3月1日起至同年3月21日的房屋租金45161.31元（66666.70元÷31日×21日）。原告要求被告支付2016年11月1日至2018年6月，每月房屋租赁费差额416.66元的诉讼请求、要求被告支付2018年3月21日之后房屋租金的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。原告要求被告支付电费1346.10元，但依合同“电费以市供电局出具的正式发票为准”的约定，被告提交了其向供电局缴纳电费至2018年4月4日的电费清单和电费收据，原告无证据证实被告还应承担其他电费，故对原告此项诉讼请求，不予支持。原告要求被告支付2018年1月以后的水费，但未提交充足证据证实，不予支持。综上，原告主张被告未按期缴纳租金、支付水电费，构成违约的理由不能成立，其要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告宝鸡老实人商业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告宝鸡市美景综合市场有限公司房屋租金45161.31元。二、驳回原告宝鸡市美景综合市场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5850元，由原告宝鸡市美景综合市场有限公司承担4980元，被告宝鸡老实人商业发展有限公司承担870元。 二审审理中，上诉人老实人公司提交了一份保证书及照片，拟证明被上诉人保证于2018年2月22日拆除涉案房屋，此后被上诉人无权再收取租金。上诉人质证，保证书及照片均是复印件，对真实性不认可，证明目的不能成立。被上诉人柒号金公司提交了一份交钥匙的收据，拟证明上诉人应支付交钥匙之前的房屋租金。上诉人质证，对收据的真实性无异议，对证明目的不认可，上诉人已于2018年3月21日搬离，被上诉人无权再收取租金。经合议庭评议，对上诉人及被上诉人提交上述证据的真实性予以认定，证明目的结合本案事实综合进行认定。双方当事人再未提交其它新证据。 二审审理查明，2020年5月29日，被上诉人将企业名称由“宝鸡市美景综合市场有限公司”变更为“宝鸡柒号金商贸有限公司”，法定代表人由“张润地”变更为“郭金凤”，公司住所地由“陕西省宝鸡市渭滨区姜谭路XX村XX组”变更为“陕西省宝鸡市高新开发区火炬路东段22院2幢3层”。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，合同当事人应当全面履行各自的义务，依法行使合同权利。合同效力决定着合同当事人权利义务的有效性，它是合同能否顺利履行的基础，决定着当事人能否实现基于合同而产生的法律救济。本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》应作为解决双方纠纷的合同依据。该合同第三十三条约定：“租赁期间，如遇政策性拆迁，双方协商解除合同，拆迁补偿属于经营方的归乙方所有。”本案涉及在租赁期内，所租房屋遇到拆迁，双方就租金问题形成纠纷。双方虽约定遇到拆迁可以协商解除合同，但关于合同解除时间双方未达成一致意见。上诉人提及被上诉人在2018年1月2日已与拆迁相关单位达成补偿协议，并在2018年1月27日出具保证书，承诺2018年2月22开始自行拆除，对此，上诉人认为涉案房屋权属已归拆迁方，被上诉人虽是出租方，但丧失出租人身份，已无权收取租金。本院对此认为，被上诉人虽签订拆迁补偿协议，但涉案租赁物在此期间并未实际拆除，上诉人依然在占有使用租赁物，且上诉人与被上诉人之间的租赁合同也并未到期，因此，上诉人应按照双方约定继续支付租金至实际搬离日。双方《房屋租赁合同》第三十六条约定：“合同期满双方不再续约的，在合同期满后30天内乙方将所属商品、物品清理完毕后，将房屋交还给甲方，该30日不计算租赁费。”本案对于拆迁，根据双方在一审提交的相关证据可以认定双方对于涉案房屋面临拆迁早在2017年11月就已知晓，双方只是对解除合同时间不确定而已。且该条是双方对合同期满后腾房的合理期限约定，因此，上诉人所称30天合理搬离期不应计算租金的理由不能成立。一审结合本案基本事实，确定涉案房租已交至2018年2月底，并认定上诉人应支付2018年3月1日起至搬离日2018年3月21日的租金45161.31元恰当。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5850元，由上诉人宝鸡老实人商业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 黄 婷 书 记 员 杨 哲 1