江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终5281号上诉人（原审被告）：钟华东，男，1971年1月7日出生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人（原审第三人）：杨卫芬，女，1971年12月25日生，汉族，住苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：马泰峰，男，1974年10月15日出生，汉族，住苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：缪丽芬，女，1975年7月27日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：王晓萍，苏州市吴中区西山法律服务所工作者（代理上列二被上诉人）。委托诉讼代理人：王贤明，苏州市吴中区西山法律服务所工作者（代理上列二被上诉人）。上诉人钟华东、杨卫芬因与被上诉人马泰峰、缪丽芬房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初6347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟华东上诉请求：1、撤销苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初6347号民事判决书，依法改判驳回马泰峰、缪丽芬的全部上诉请求；2、二审诉讼费用由马泰峰、缪丽芬承担。事实和理由：涉案房屋为夫妻关系存续期间取得，系夫妻共同财产，钟华东一人处分系无权处分，且处分行为未得到妻子杨卫芬的追认，也未在订立合同后取得处分权，因此合同无效。房屋收条缺乏房屋买卖合同成立的主要条款。涉案房屋没有签订房屋买卖合同，马泰峰、缪丽芬出具的收条不具备房屋买卖合同的成立要件，根据合同法的规定，合同未成立。涉案房屋尚未过户，房屋产权虽然登记在钟华东名下，但仍属于上诉人夫妻共同财产，马泰峰、缪丽芬没有取得房产，故不构成善意取得。一审判决在程序上遗漏了杨卫芬的诉讼请求。杨卫芬并不是与马泰峰、缪丽芬房屋买卖合同的当事人，杨卫芬有权主张钟华东无权处分进而有权请求确认房屋买卖收条无效。杨卫芬上诉请求：撤销苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初6347号民事判决书，依法改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求(1、请求确认原诉中原、被告争议的标的物为杨卫芬与钟华东共同所有；2、请求确认马泰峰与钟华东所签房屋买卖收条无效；3、请求马泰峰、廖丽芳返还房屋及车库；4、请求马泰峰、廖丽芳支付房屋使用费15万元)。事实和理由：一审判决在程序上属于遗漏上诉人的诉讼请求，案涉房屋应认定为夫妻共同财产。钟华东处分夫妻共同财产的行为系无权处分，事后也从未进行过追认。杨卫芬并不是钟华东与被上诉人房屋买卖合同的当事人，对钟华东的无权处分进有权请求确认合同无效。原审判决认定“合同”有效系法院适用法律错误。房屋收条缺乏房屋买卖合同成立的主要条款。涉案房屋没有签订房屋买卖合同，马泰峰、廖丽芳出具的收条不具备房屋买卖合同的成立要件，根据合同法的规定，合同未成立。涉案房屋尚未过户，房屋产权虽然登记在钟华东名下，但仍属于上诉人夫妻共同财产，马泰峰、廖丽芳没有取得房产，故不构成善意取得。马泰峰、缪丽芬在诉讼中答辩称：一、从2006年11月16日钟华东与拆迁办签订的拆迁安置协议以及2017年7月13日不动产登记信息上可以看出涉案房屋均系钟华东单独所有。钟华东、杨卫芬所称房屋系钟华东、杨卫芬继承所得，没有法律依据。即使涉案房屋系继承所得，原审法院结合上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的过程、杨卫芬的居住情况以及杨卫芬与缪丽芳的聊天记录，再结合涉案房屋目前的使用情况，结合经验法则认定涉案房屋转让时杨卫芬对钟华东的转让行为同意并知晓是正确的。二、钟华东与马泰峰签订的“房子转让”具备了合同成立的基本要素，且双方签订的合同系双方真实意思的表示，没有违反法律规定，原被告应当履行合同义务。三、杨卫芬与缪丽芳的微信聊天记录是双方真实意思的表示，真实体现了被上诉人提起诉讼的原因系被上诉人无力支付钟华东夫妇索要的高昂转移登记费，导致其故意不履行合同义务所致。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。马泰峰、缪丽芬向一审法院起诉请求：1.钟华东协助马泰峰、缪丽芬将苏州太湖国家旅游度假区香山花园64幢301室及64幢32号车库不动产权属转移登记至马泰峰、缪丽芬名下；2.本案案件受理费、财产保全费由钟华东承担。一审法院认定事实：2006年11月16日，钟华东（被拆迁人、乙方）与拆迁人苏州市新城市政建设拆迁有限公司（委托拆迁人、甲方）签订《苏州市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，主要内容为：甲方经批准，对太湖水底世界项目实施拆迁，乙方房屋属拆迁范围，根据有关拆迁规定，双方就补偿安置事宜签订如下协议：乙方房屋坐落香山街道墅里村9组，房屋性质私，所有权人钟华东，房屋建筑面积47.7平，使用面积58.72平。上述房产乙方同意拆除。甲方对乙方实行货币补偿，货币补偿额共计为111314元。乙方须在2006年11月18日前搬迁完毕，将空房交给甲方验收拆迁。甲方凭验房单支付乙方搬迁补偿费800元，临时安置补偿费2862元。乙方自行购房房屋的有关手续和费用均由乙方自行办理和承担，契税按有关规定办理。乙方选择公寓房安置一套香山花园102.1平，安置房价格197964元，甲方支付乙方补偿款114976元，乙方应支付甲方82988元。安置房的两证由甲方代为办理，其相关工本费用由乙方承担。乙方应付给甲方的总金额在安置房交付时一并结清。2007年7月18日，钟华东在《香山花园安置房请账单》中签字，其已结清协议缺额共计90278元。2009年8月份，钟华东在位于苏州太湖国家旅游度假区的香山花园小区公告栏中张贴售卖案涉房屋的广告，马泰峰、缪丽芳看到案涉房屋售卖广告后，与钟华东磋商案涉房屋的买卖事宜。2009年8月22日，钟华东向马泰峰、缪丽芳出具马泰峰《房子转让》，主要内容为：今有房主钟华东香山花园64幢301室车库转让马泰峰，今后过户手续有钟华东配合马泰峰过户（过户费用由马泰峰承担），房款一次性付清（人民币叁拾壹万捌仟元整）。今收到人民币叁拾壹万捌仟元整，钟华东137××××3781。同日，马泰峰、缪丽芳向钟华东支付房款现金318000元，钟华东向马泰峰、缪丽芳交付案涉房屋及车库。马泰峰、缪丽芳对案涉房屋装修后，居住房屋及使用车库至今。案涉房屋位于苏州太湖国家旅游度假区香山花园64幢301室权利人为钟华东（单独所有），登记时间为2017年7月13日，附记为另有64幢32号车库[不动产权证号：苏（2017）苏州市不动产权第6025387、6025388号]。缪丽芳与杨卫芬2019年6月29日至2019年8月15日期间的微信聊天记录，主要内容为缪丽芳：“咱们商量个时间把过户手续办理好吗？”杨卫芬：“好的”“那么我们就商量个时间过户好了，我们反正是老亲我也开门见山的说了，现在市面上都补点差价的，人家都10万过户的，你给个五万么好了，这样过掉了么大家都省心了。”缪丽芳：“市场上没那么高的，我问下来1到2万，你们不讲也会贴一点的，多么也贴不出，你们不讲也准备的，我们也是做做过过的，经济条件也不好，做合同时写清楚包过好户的，过好户就贴2万阿好”杨卫芬：“我们总归要商量好了再过户吧”“我们都是老实人，我也是讲道理的人，我们这里去年也过户了2套一家8万，一家6万，反正大家商量商量我买（卖：一审法院注）掉了也舍不得，没有后悔药的”“买（卖：一审法院注）掉了，卖（买：一审法院注）了木渎的又亏的要命”“现在行情你知道的，我们那时真的卖得实在便宜我只能哑巴吃黄连，我也是个败家子了。”缪丽芳：“就4万吧，等办好证，一起去拿房产证把钱给你”杨卫芬：“不好意思，昨天我回去跟他说了把我骂了说我自作主张他说人家都七八万的了，他要五万才肯，你们再商量一下吧。”缪丽芳：“昨天谈好了，今天再变，叫我们怎么做呢”“配合我们过户是你们的义务啊”马泰峰、缪丽芳系夫妻关系。钟华东与杨卫芬于1994年2月25日登记结婚，于2007年4月9日登记离婚，2009年3月31日登记复婚。一审审理中，马泰峰、缪丽芳称，马泰峰、缪丽芳系夫妻关系，共同购买案涉房屋。拆迁安置协议上所有权人、案涉房屋不动产登记权利人均为钟华东一人。其与钟华东在蒋墩老房子签订房屋买卖合同。房屋买卖合同签订后，其至墅里村委会询问，得到案涉房屋为钟华东单独所有的回复。即使案涉房屋是夫妻共有，钟华东妻子亦是知晓同意的。钟华东称，2009年出售房屋时其与妻子（即杨卫芬）、女儿、丈人、丈母娘一起居住在女方蒋墩老房子，距离案涉房屋约一公里。其转让房屋时未征求妻子的同意，其在2017年年底才告知妻子已出售案涉房屋。杨卫芬称，钟华东转让案涉房屋时，其与钟华东一起居住蒋墩老房子里。案涉房屋系因香山街道墅里9组房子被拆迁后安置所得，其知晓拆迁安置房的交付，但案涉房屋办证时，其与钟华东均至村委会签字，但村委会出错未添加其名字，后其未去办理产证加名。钟华东转让案涉房屋时未征求其意见，转让后亦未得到其追认。以上事实，由《苏州市房屋拆迁补偿安置协议书》、《香山花园安置房请账单》、《房子转让》、银行储蓄存单、水电天然气发票、不动产登记簿查询记录、微信聊天记录、结婚证、离婚证及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：关于案涉房屋买卖合同是否成立。当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，从钟华东向马泰峰、缪丽芳出具的《房子转让》，能够确定买卖合同双方的主体、买卖标的以及数量，故案涉房屋买卖合同已具备合同成立的基本要素，故一审法院认定案涉房屋买卖合同成立。一审法院对钟华东认为案涉房屋买卖合同不成立的辩解不予认可。关于案涉房屋合同的效力。依法成立的合同，自成立时生效。具备下列条件的民事法律行为有效：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，马泰峰、缪丽芳与钟华东于2009年8月22日签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，无合同无效的情形，故一审法院认定案涉房屋买卖合同合法有效。一审法院对钟华东及杨卫芬认为案涉房屋买卖合同无效的辩解不予采信。关于案涉房屋应否继续履行。一审法院认为，综合钟华东以在小区内张贴出售房屋广告方式、案涉房屋出卖时钟华东与杨卫芬一同居住以及该居住地邻近案涉房屋、转让房屋行为距今十年之久、杨卫芬与马泰峰、缪丽芳的聊天记录等事实，并结合日常经验法则，一审法院认定杨卫芬对钟华东转让案涉房屋的行为知晓并同意，故无论案涉房屋权属状态如何，马泰峰、缪丽芳要求钟华东协助过户的诉讼请求，一审法院应予以支持，过户的相关费用由马泰峰、缪丽芳承担。至于杨卫芬的诉讼请求。马泰峰、缪丽芳与钟华东的房屋买卖合同已依法成立并有效，一审法院已作出认定。马泰峰、缪丽芳基于有效的房屋买卖合同占有使用案涉房屋，无须向钟华东及杨卫芬支付使用费及返还房屋、车库，故杨卫芬的诉讼请求无法律和事实上的依据，一审法院不予支持。遂判决：一、被告钟华东于本判决生效之日起十日内协助原告马泰峰、缪丽芳将苏州太湖国家旅游度假区香山花园64幢301室及64幢32号车库不动产权属[不动产权证号：苏（2017）苏州市不动产权第6025387、6025388号]转移登记至原告马泰峰、缪丽芳名下。二、驳回第三人杨卫芬的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费80元，财产保全费5000元，合计人民币5080元，由被告钟华东负担。第三人诉讼案件受理费减半收取人民币7575元，由第三人杨卫芬负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，钟华东于2009年8月22日向马泰峰出具的“房子转让”虽然用词不够规范，但已具备房屋转让协议兼房屋转让款收据的基本要件。该“房子转让”系当事人真实意思表示，合法有效。根据该“房子转让”内容可以认定，钟华东与马泰峰已就涉案房屋转让的相关事宜达成了一致，并已实际收取了房屋转让款。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，钟华东系涉案房屋的产权所有人。钟华东在小区内张贴涉案房屋转让广告及最终与马泰峰达成房屋转让协议时，杨卫芬与钟华东系夫妻关系且共同生活期间。钟华东在全额收取了马泰峰的房屋转让款后，即将涉案房屋交付马泰峰、缪丽芳夫妇，而马泰峰、缪丽芳搬入涉案房屋居住至今已十年之久，期间缪丽芳与杨卫芬曾通过微信就涉案房屋的过户事宜进行过沟通，一审法院据此认定杨卫芬对钟华东转让案涉房屋的行为知晓并同意，依据充分。鉴于钟华东已领取了涉案拆迁房屋的所有权证，故马泰峰、缪丽芳现要求钟华东继续履行协议，协助其办理不动产权属转移登记手续的请求，符合法律规定及双方协议的约定，应予支持。钟华东、杨卫芬认为马泰峰将涉案房屋装让给马泰峰、缪丽芳系未获得共有人杨卫芬授权的无权处分行为，无相应事实基础和法律依据，一审法院据此驳回杨卫芬在一审诉讼中的相应诉讼请求，并无不当。综上，钟华东、杨卫芬的上诉理由均不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由钟华东负担80元，由杨卫芬负担80元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年八月三十一日书记员  杨颖颖