黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1524号上诉人（原审被告）：齐齐哈尔润泰商业有限公司，住所地齐齐哈尔市军校街300号。统一社会信用代码：91230200717881706Q。法定代表人：恽鹏洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：霍永彬，黑龙江嵩岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云鹏，黑龙江嵩岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马世俊，男，1957年4月1日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。上诉人齐齐哈尔润泰商业有限公司（以下简称润泰公司）因与被上诉人马世俊物权保护纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。润泰公司上诉请求：撤销（2019）黑0203民初2380号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1.一审判决认定，建华区法院2010年1月27日作出的（2009）建民初字第769号民事判决书确认了被上诉人与华联公司买卖合同的效力且进入执行程序，马世俊因此享有该商铺的相应权利。该事实认定错误。被上诉人和华联公司未对买卖合同进行不动产销售备案登记，商铺没有实际交付被上诉人占有使用，被上诉人也没有取得该铺的不动产登记证书，其与华联公司的买卖合同有效，并不代表其已经取得该商铺的物权。2009年3月上诉人向华联公司购买案涉商铺时，上诉人认为华联公司依然为合法的商铺所有权人，其作出的租赁和买卖行为均为有效的法律行为。在华联公司“一房多卖”且既不存在产权变更登记及预告登记的情况下，应按照对案涉商铺先行合法占有的顺序认定所有权人。上诉人对案涉商铺的占有是整体性、连贯性的，且为实际占有经营超市使用。而被上诉人与华联公司的买卖行为仅为观念上的交付，此种占有改定方式的交付不适用于不动产。故上诉人应当享有案涉商铺所有权，也更加符合物权法中维护交易安全与稳定的精神。2.一审判决否定润泰公司与华联公司间租赁合同在返租合同到期后对马世俊的效力属适用法律错误。润泰公司与华联公司就涉案商铺的租赁合同关系仍在有效期内，租期内无论所有权是否发生变化，都不影响租赁合同的继续有效。华联公司在与润泰公司签订包括案涉商铺在内整体商业用房是基于原始开发建设取得的所有权人，即便马世俊在之后通过诉讼程序确定了华联公司对其具有待条件具备时配合过户登记的履行义务，也不能否定华联公司在合法享有所有权时签订租赁合同的效力。本案中润泰公司因考虑超市的正常经营与使用及双方面临的实际情况，且一审法院在庭上及庭后认真负责组织双方调解，基于个案考虑为化解矛盾，减轻诉累，同意按每日每平米3.98元支付商铺的租金。但同意按返租合同到期后支付一定费用给马世俊不等同于润泰公司放弃主张与华联公司租赁合同的有效性及对案涉商铺享有所有权。马世俊辩称，关于产权问题已经很清晰，一审、二审、省高院驳回，我都有判决书。当时购买商铺时大润发没进入齐齐哈尔，华联公司在承诺期给我办理手续没履行，我起诉华联，当时华联没说一房多卖就说验收不合格暂时办不了产权。和华联签了八年返租协议，收到返还租两年的租金，我办产权抵押了，在华联担保公司办理的。产权问题已经很清晰了，大润发总部来人，要收购，同意给我返租金每平方米3.98元，但是必须走法律程序。所以我同意一审判决。马世俊向一审法院起诉请求：判令润泰公司支付马世俊2009年2月16日至2019年7月15日经济损失600,876.52元。2、判令润泰公司返还马世俊所购商铺。3、案件受理费由润泰公司负担。一审法院认定事实：2007年2月15日马世俊与华联公司签订商品房买卖合同，马世俊从华联公司购买了建华区中华路-军校街街口高层商居综合楼（或称鸿福大厦购物中心）1楼000159号38.44平方米商铺，价款249,686元。马世俊支付全部购房款后，将该商铺返租给华联公司，返租期限2007年2月16日起至2015年2月28日止，期限8年。2007年9月5日润泰公司将包括马世俊所购商铺在内的鸿福大厦购物中心整体承租。由于华联公司未能按约给马世俊办理产权证，马世俊诉至法院，齐齐哈尔市建华区人民法院（2009）建民初字第769号民事判决书认定马世俊与华联公司之间的房屋买卖合同有效，并判令华联公司在条件具备时协助马世俊办理房屋产权证。2007年至今，马世俊所购买的商铺始终由润泰公司占用使用。现马世俊主张按每日每平方米3.98元支持2009年2月16日至2019年7月15日商铺经济损失600,876.52元。本案审理过程中，润泰公司庭后同意按每日每平方米3.98元支付马世俊返租合同到期后的商铺租金（损失）。一审法院认为，马世俊从华联公司购买案涉商铺事实清楚，该房屋买卖协议效力已经过生效法律文书确认且进入执行程序，马世俊因此享有该商铺的相应权利。因马世俊于2007年2月16日将该商铺返租给华联公司（原为鸿福购物中心，后变更为华联公司），没有证据证实该返租合同提前解除，返租合同于2015年2月28日到期，所以马世俊向润泰公司主张2015年2月28日前的租金没有事实及法律依据。返租合同到期后润泰公司与华联公司之间的租赁合同对马世俊不产生法律效力，所以润泰公司应当将案涉商铺返还马世俊并支付使用费（租金）。现马世俊按39.73平方米主张赔偿金缺乏事实及法律依据，所以仍应按38.44平方米计算，待马世俊与华联公司确定商铺最后面积并变更买卖合同后马世俊可另行主张权利。综上，马世俊要求返还商铺的诉求应予支持，商铺经济损失（租金）可按每日每平方米3.98元标准支持，润泰公司应支付马世俊2015年2月28日至2019年7月15日的经济损失（租金）244,480元。马世俊的其他诉求依法不予支持。一审法院依照之《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条规定，判决：一、齐齐哈尔润泰商业有限公司于判决生效后一个月内返还马世俊所购商铺；二、齐齐哈尔润泰商业有限公司于判决生效后十日内赔偿马世俊商铺经济损失244,480元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回马世俊的其他诉讼请求。案件受理费4904元，由齐齐哈尔润泰商业有限公司负担2,483.6元，由马世俊负担2,420.4元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。润泰公司为证实其上诉主张，提交黑龙江省高级人民法院于2020年7月2日作出的（2020）黑民再154号民事判决书，意在证明一审法院判决书第一项判决返还马世俊案涉商铺有误，润泰公司无需返还商铺。马世俊质证认为，不认可该证据，其是到售楼处交付现金购买案涉商铺，是案涉商铺合法所有权人。该判决与其无关，两家案涉商铺也无可比性，该证据与本案无关联，不应当采信。本院认证认为，该判决系黑龙江省高级人民法院作出的裁判文书，与本案存在关联性，故本院对该证据予以采信。本院查明的其它事实与一审查明的相一致。本院认为，马世俊从华联公司购买案涉商铺事实清楚，该房屋买卖协议效力已经过生效法律文书确认且进入执行程序，马世俊因此享有该商铺的相应权利。因此润泰公司主张享有案涉商铺所有权的理由不能成立。关于润泰公司是否应返还案涉商铺问题。2007年2月15日马世俊与华联公司签订《商品房买卖合同》，华联公司将案涉商铺出售给马世俊。马世俊未能办理过户手续，2007年9月5日润泰公司将包括马世俊所购商铺在内的鸿福大厦购物中心整体承租，租期为20年。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。华联公司与润泰公司签订租赁合同时，马世俊尚未取得案涉商铺的所有权，故依据“买卖不破租赁”的原则，马世俊应承继华联公司与润泰公司之间的租赁关系。另，从案涉商铺使用情况看，自润泰公司承租案涉商铺以来一直被整体用于经营超市，马世俊要求润泰公司返还案涉商铺的诉讼请求实际履行不能。故一审法院判决润泰公司返还案涉商铺适用法律确有不当，本院予以纠正。对于2019年7月15日之后发生的案涉商铺租金，马世俊可另行起诉主张权利。综上所述，润泰公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2380号民事判决主文第一项；二、维持齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2380号民事判决主文第二项、第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,904.00元，由齐齐哈尔润泰商业有限公司负担2,483.60元，马世俊负担2，420.40元。二审案件受理费4，967.20元，由齐齐哈尔润泰商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董春良审判员  李立新审判员  于 剑二〇二〇年八月十日书记员  林 昕