河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4710号原告：郑州盛泰物业管理有限公司。法定代表人：刘义同，总经理。委托诉讼代理人：常琳，该公司员工。被告：李静，女，1987年9月7日出生。原告郑州盛泰物业管理有限公司（以下简称“盛泰物业公司”）与被告李静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告盛泰物业公司的委托诉讼代理人常琳，被告李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令李静支付2018年11月1日至2020年4月30日的物业管理费1607.38元；2、判令李静按照每日千分之五的标准向盛泰物业公司支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年3月31日为2290元；3、判令李静承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：李静系盛泰物业公司提供物业管理服务的新郑市龙湖镇双湖大道郑新路向东1000米宽视界小区A14-3-701室的业主，建筑面积127.57平方米，系多层住宅。2013年9月30日，盛泰物业公司与李静签订《前期物业管理服务协议》，约定盛泰物业公司为宽视界小区提供物业管理服务，业主需按建筑面积0.7元/㎡/月向盛泰物业公司交纳物业管理费，业主应在每季度首月5日-20日期间履行交纳物业管理费用的义务，如业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费用的，应承担从逾期之日每日按应缴纳费用的千分之五的违约金，计算至2020年3月31日为2290元。自进驻宽视界小区后，盛泰物业公司均依合同约定为李静提供了各项物业管理服务，但李静并未依约向盛泰物业公司缴纳物业管理费，自2018年11月1日至2020年4月30日，李静共欠物业费1607.38元，欠费期间盛泰物业公司多次对李静进行催缴，李静至今仍不履行交费义务。李静拒不交纳物业费的行为严重侵害了盛泰物业公司及其他业主的合法权益。盛泰物业公司为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告李静辩称,1、李静的房屋在顶层，该房屋2013年10月交房的，自己于2013年12月入住该房屋，入住之后就发现房屋漏水，多次向盛泰物业公司反映该情况，露台的位置漏水维修过四次，现在还返潮，阳台有三个地方漏水，维修过三次，现在还是同样的位置漏水；2、李静买了一间地下室，地下室外面是公共绿地，种的有几个较大的景观树，每次给景观树浇水或下雨的时候，地下室都会被淹，2015年曾经报给物业，物业派人来维修过一次，但是过了几个月之后，下雨的时候又被淹了，墙皮都脱落了，物业也未及时组织人员清理雨水，地下室的空调都被泡坏了，后来又给物业报过一次，但是因为水已经干的差不多了，物业工作人员说等下一次下雨的时候才知道是因为什么原因漏水，后来一直也没有处理，现在地下室的墙皮已经全部脱落了。3、小区的环湖廊道坏了一年多没有人修；小区道路坑坑洼洼；小区的河道淤泥严重，杂草丛生无人管理；小区的消防通道被车辆占用，以致于小区发生了两次火灾，消防车都进不去；小区的保安没有做到按时巡逻，财务丢失去查监控被告知监控是坏的，没有监控可查；小区保安态度恶劣，经常与出入的业主发生冲突；物业收取停车费，但没有规划停车位，许多车辆随便停放，发生剐蹭也不协调；小区已交房七八年了，使用的仍然是地下井水，夏季经常不定时的停水停电，物业从不提前告知。4、2019年的时候，物业说李静不交物业费，私自停李静家的水电，还卸了水表处的水龙头阀芯，还以不交物业费为由不给办理车辆出入证，不让车辆进出小区，还以不交物业费为由拒收水电费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李静系宽视界小区A14幢3单元701室的业主，该房屋建筑面积为127.57平方米，房屋类型为多层住宅。2013年9月30日，李静（乙方）与盛泰物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议中约定有以下内容：甲方依据《前期物业服务合同》对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、保养与管理；依据本协议向乙方收取物业管理费用和其他相关费用。乙方按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务并按时缴纳物业管理费及其他相关费用；转让房屋时，须结清物业管理等费用，并提前7天通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议。物业管理基础服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：乙方交纳费用时间为每季度首月5日-20日；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，多层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元，小区门面商业物业按建筑面积每月每平方米2元；因乙方原因空置房屋按建筑面积全额缴纳；乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方缴纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；物业管理服务费用标准按政府规定调整，并公布在小区门口和管理处。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日每日按应缴费用的5‰交纳违约金，甲方有权采取在小区内公告催款或向物业所在地人民法院起诉，并停止相关物业管理服务。盛泰物业公司自宽视界小区第一期房屋交付开始即入驻该小区，并提供物业服务至今。李静入住涉案房屋后，发现房屋露台的位置漏水并向盛泰物业公司进行了反馈，盛泰物业公司亦联系开发商进行了多次维修，但李静称至今仍未修好。自2018年10月1日起的物业费李静一直未有交纳，现盛泰物业公司诉至本院，要求李静交纳2018年11月1日至2020年4月30日的物业管理费。以上事实有当事人陈述、前期物业管理服务协议、催费通知单及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，盛泰物业公司与李静之间的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。盛泰物业公司依约为宽视界小区提供了物业服务，李静作为该小区的业主，实际享受了盛泰物业公司提供的物业服务，亦应当依约交纳物业管理费，现盛泰物业公司要求李静交纳2018年11月1日至2020年4月30日期间的物业管理费1607.38元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。李静拖延交纳物业管理费，已经构成违约，应当支付违约金，但双方约定的违约金计算标准过高，综合李静的欠费期限、数额等因素，本院酌定违约金按照拖欠物业管理费金额的10%进行计算，故李静应向盛泰物业公司支付违约金160.74元。李静辩称的房屋露台漏水和地下室漏水问题，与本案的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，本案不予处理。物业服务具有集体性、公共性的特点，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准，但在实际生活中，由于小区业主众多，各家各户所期待的物业服务质量标准并不一致，故不能因为某一特定业主不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，已经接受了物业服务的单个业主，就不能以物业公司提供的物业服务质量未达到自己的标准为由而拒交物业管理费，否则将会导致业主之间的权利义务不匹配、不公平，亦有可能导致物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致小区无法实现应有的宜居环境与秩序。故李静辩称盛泰物业公司提供的物业服务不符合标准，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告李静应于本判决生效后五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付物业管理费1607.38元及违约金160.74元；二、驳回原告郑州盛泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李静负担。本判决为终审判决。审判员  李慧凤二〇二〇年八月二十七日书记员  张延莉