广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1789号上诉人（一审原告，反诉被告）：陈强，男，1973年5月19日出生，汉族，住广西北流市。委托代理人：罗佩婷，广东闻彰律师事务所律师。委托代理人：张淑君，广东闻彰律师事务所辅助人员。上诉人（一审被告，反诉原告）：陈秀华，女，1964年9月25日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：张粦中，广东伯方律师事务所律师。上诉人陈强与陈秀华租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈强起诉请求：1.判令解除《厂房租赁合同》及《补充协议》，陈秀华返还陈强保证金84000元及两个月的租金56000元。2.陈秀华赔偿陈强改造费、装修费300465元。陈秀华反诉请求：1.陈强向陈秀华支付2018年10月至2019年2月期间租金140000元。2.陈强向陈秀华支付水费916.3元、污水处理费413.8元、生活垃圾处理费320元。3.陈强向陈秀华支付损失499730元（其中地下铁皮加瓦房复原费284979元、四楼复原费136351元、复原电梯井口费用13500、水电费复原安装费64900元）。一审庭审过程中，经法院释明，如认定案涉《厂房租赁合同》及《补充协议》无效，陈强变更诉讼请求为：1.确认案涉《厂房租赁合同》及《补充协议》无效，陈秀华返还陈强保证金84000元及两个月的租金56000元。2.陈秀华赔偿陈强改造费、装修费300465元。陈秀华变更诉讼请求为：1.陈强向陈秀华支付2018年10月至2019年2月期间房屋占有使用费140000元。2.陈强向陈秀华支付水费916.3元、污水处理费413.8元、生活垃圾处理费320元。3.陈强向陈秀华支付损失499730元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、确认陈强与陈秀华于2018年3月21日签订的《厂房租赁合同》以及《补充协议》无效。二、陈秀华应于判决发生法律效力之日起三日内退还陈强租赁保证金人民币84000元。三、陈强应于判决发生法律效力之日起三日内向陈秀华支付2018年10月至2019年2月期间房屋占有使用费人民币140000元。四、陈强应于判决发生法律效力之日起三日内向陈秀华支付水费人民币916.3元、污水处理费人民币413.8元、生活垃圾处理费人民币320元。五、驳回陈强的其他诉讼请求。六、驳回陈秀华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审本诉受理费7906元，陈强已预交，由陈强负担6398元，陈秀华负担1508元；本案一审反诉受理费5107元，陈秀华已预交，由陈强负担1146元，由陈秀华负担3961元；本案一审评估费40000元，陈强已预交15000元，陈秀华已预交25000元，由陈强负担15000元，陈秀华负担25000元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1976号民事判决书。宣判后，陈强不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第三项，改判驳回陈秀华第一项诉讼请求，陈秀华向陈强返还两个月的占有使用费56000元，陈秀华向陈强赔偿改造费、装修费300465元。事实与理由：一、因陈秀华的过错导致合同目的无法实现，陈强无需向陈秀华支付占有使用费。首先，根据陈强提供的《律师函》、聊天记录等证据可知，陈强已于2018年9月、10月通过微信和律师函的形式告知陈秀华案涉租赁物无法正常使用，且于2018年10月22日通过微信明确当天将案涉租赁物退回给陈秀华，因此陈强已完成基本的举证义务。而陈秀华仅是单方口头陈述案涉租赁物直至2019年3月才完成交接，并无提供任何的证据予以佐证，一审直接认定陈强需要支付2018年10月至2019年2月的房屋占有使用费属于事实认定不清。其次，双方签订的《补充协议》第6条，明确约定了陈秀华须协助陈强处理好案涉租赁物大门口通道的停车问题，进入案涉租赁物主干道不允许停车，这也是陈强能正常使用案涉租赁物的前提条件。而在陈强承租案涉租赁物后，上述停车问题一直得不到有效的解决，严重影响了陈强的招商经营，经陈强多次催促，陈秀华均不予理会。由于陈秀华怠于履行自身义务，陈秀华的过错导致陈强的合同目的无法实现，陈强无需向陈秀华支付占有使用费，且陈秀华应当返还陈强已支付的56000元占有使用费。二、陈强相信陈秀华所出租的案涉租赁物是合法建筑，而在签订案涉《厂房租赁合同》时，陈强也曾要求陈秀华出示房地产权证或建筑工程规划许可证，但陈秀华却未曾出示。陈强基于信任，在承租案涉租赁物后开始对其进行装修改造，共计支出了300465元，陈秀华作为案涉租赁物的所有权人，在明知案涉租赁物不具有或无法办理上述相关许可证的情况下，还出租给陈强，因其主观过错造成陈强装修改造费用的损失，也理应由其承担。即使陈强存在未尽到审慎审查义务的过错，也应当根据双方的过错比例承担上述损失。一审判决陈强承担全部装修改造费用的损失，不符合民法所规定的公平、诚实信用原则，应予以改判。陈秀华称对陈强的上诉，答辩意见与其上诉意见一致。陈秀华亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一、二、六项，改判支持陈秀华反诉请求。事实与理由：一、本案涉案的房屋不是违法建筑物，是历史遗留问题，涉案合同不应被认定为无效。本案涉案的《厂房租赁合同》及《补充协议》在一审被认定为无效是根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的司法解释第二条的规定而作出的判决，这是适用法律不当。根据法不溯及既往的原则，该司法解释认定是否“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”应该依据法律生效的时间进行认定。本案涉案的房屋均是在上世纪八、九十年代就已经建设完成的建筑物。《中华人民共和国城乡规划法》是于2008年1月1日起施行的。由于建设涉案建筑物时房屋所在地为农村而非城镇，即使根据1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》，涉案房屋也建成在前。且涉案的房屋也是符合该条例的相关规定的，也依规定取得了《集体土地建设用地使用证》。因此本案的建筑物并不在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》所认定违法建筑物的范围之内，涉案房屋没有规划许可证是因规划法滞后的原因造成的历史遗留问题。二、陈强依法应赔偿陈秀华的经济损失。由于陈强对涉案的建筑物进行了破坏性的改建，致使该建筑物已不具备正常使用的功能，尔后其又制造借口中止了与陈秀华的合同，对涉案房屋陈秀华无法正常使用或将其出租予他人使用。依双方的合同约定，就租金而言每月损失为28000元，至今已超过300000元。由于陈强对涉案建筑物进行破坏性的改建并未完工，陈秀华需要进行恢复原状或进行工程的收尾仍需投入大量的资金。陈秀华需承担的工程费用为499730元。由于陈强的违约行为导致了陈秀华的经济损失，陈强应承担合同约定的违约及赔偿责任。由于陈强违反诚信原则且有重大过错，其应承担本案的诉讼费及评估费。陈强答辩称：一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日起施行，双方签订案涉《厂房租赁合同》、《补充协议》在上述解释文件施行之后，应当适用其规定。依照上述解释第二条的规定，案涉的《厂房租赁合同》、《补充协议》应为无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈秀华应当向陈强退还收取的保证金84000元。二、由于陈秀华的过错导致合同目的无法实现，陈强无需向其支付占有使用费，也无需向其赔偿任何损失。由于陈秀华履行合同义务不符合合同约定，导致陈强自始至终未能正常使用案涉厂房，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定，由于陈秀华的过错导致陈强的合同目的无法实现，陈强无法正常分租，因此，陈强不仅无需向陈秀华支付占有使用费，且陈秀华应当返还陈强因合同目的无法实现所支付的56000元占有使用费。此外陈秀华伪造了两份《调查笔录》，这种伪造证据以此证明有履行补充协议的合同义务的做法，有违诚实信用的原则，应当承担不利的法律后果。关于陈秀华主张的损失赔偿，首先，案涉厂房的用地属于宅基地，无法办理消防和环评等相关合格证书，无法满足基本的工厂合法生产的要求，陈秀华在明知案涉厂房并无房地产权证或建筑工程规划许可证，也不具有或无法办理上述相关许可证的情况下，还出租给陈强，存在主观过错，应由其承担损失。其次，案涉厂房原为农村民用房，必须经过改建才能满足基本的工厂生产使用要求，在《补充协议》第一、二条均有约定由陈秀华协助陈强对案涉厂房进行改建。陈秀华的父母就住在案涉厂房隔壁，陈秀华常有回家探望父母，也从未对陈强改建案涉厂房的事宜提出任何异议，可见陈秀华知悉且同意陈强改建案涉厂房。陈强对案涉厂房的改建属于正常改建，而工程未能完工的原因在于陈秀华未能按《补充协议》的约定协助陈强处理好厂房大门通道的停车问题，导致陈强未能正常使用案涉厂房，合同目的无法实现，上述结果并非由于陈强的过错导致，陈强无需承担任何赔偿责任。三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，陈秀华的第三项上诉请求为判令陈强承担评估费用，该上诉请求超出其一审的反诉请求范围，依法应当予以驳回。陈强为案涉厂房的装修改造，共计支出了300465元装修费用。案涉合同被一审法院认定为无效，陈秀华主观具有重大过错，也就由其自行承担由此造成的一切损失。四、关于停车的问题，根据陈强于二审补充的图片可知，厂房大门口的通道宽约4米左右，如停了一辆小车之后剩下的宽度只剩两米左右，是不足以让一辆货车通行的，且据现场的图片可知有车主在道路上划出停车的位置，霸占公共的通道，因此会对厂房的招商经营有影响。五、关于装修损失和赔偿复原费用的问题，案涉厂房原本是民用农房，从陈秀华提供的图片可知在案涉厂房未改建前本就破败不堪，无法满足基本的工厂合法生产的要求，经过陈强改建，厂房目前的商业价值已经提高了，根据2020年4月14日的现场查看，发现陈秀华以其配偶的名义对外招租，且案涉厂房已经出租给第三方使用，故陈秀华上诉状称案涉厂房不能正常使用且无法正常出租不符合事实，且无依据。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，陈强于二审期间提交了如下证据：一、图片和视频，拟证明1.陈秀华目前仍将案涉厂房对外招租，且案涉的铁皮厂房已经出租给第三人，其主张的复原费用毫无依据；2.由于陈强的装修令案涉厂房的商业价值显著提升，陈秀华应当向陈强支付装修损失。二、图片，拟证明1.案涉厂房大门口通道位置经常被占用停车，甚至有车主擅自圈出停车位；2.案涉厂房大门口通道宽约4米左右，如停了一辆小车后，剩下的宽度仅为2米，不足以让一辆货车通行。陈秀华质证称，陈强提供两份补充证据真实性无法确认，与本案没有关联性。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：关于本案的合同效力。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，”本案中，案涉租赁物并未取得相应的房地产权证及建设工程规划许可证，故案涉的《厂房租赁合同》、《补充协议》应为无效。陈秀华上诉主张上述合同有效，理据不足，本院不予采纳。关于房屋占有使用费。双方签定的《补充协议》第六条约定，陈秀华须协助陈强处理好厂大门口通道的停车问题，进入厂区的主干道不允许停车。该条约定仅反映陈秀华对于停车问题存在协助义务，并非主合同义务，对陈强抗辩称由于陈秀华未能解决停车问题，导致合同目的无法实现，本院不予采纳。对陈强据此要求返还已支付的占有使用费，本院不予支持。陈强提供的律师函、聊天记录证明其为停车问题与陈秀华进行沟通，并有提及退回房屋事宜，但陈强未能提供其他交接的证据予以佐证，本院认为陈强提供的证据不足以证明案涉租赁物已于2018年10月交还给陈秀华，结合本案案情，一审采信陈秀华的主张，认定陈强于2019年3月中旬交还案涉租赁物，并据此计算陈强需支付的占有使用费，并无不当，本院予以维持。关于装修费用及复原费用的问题。案涉租赁合同无效，陈强及陈秀华均存在过错，而陈强对案涉租赁物进行改造亦是双方协议一致的结果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈强、陈秀华对案涉合同无效情况下所产生的损失，应当各自承担相应的责任。按过错比例，应由陈秀华向陈强承担一定的损失赔偿，同样基于合同无效，陈强应向陈秀华承担一定恢复原状的损失赔偿。考虑到装修损失、恢复原状费用数额基本相当，结合双方的过错程度，双方互负赔偿责任可以相抵。关于评估费用的问题。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，本案诉讼过程因鉴定、评估产生的费用，一审法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人负担，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，陈强、陈秀华的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费17543元，由陈强负担8747元，陈秀华负担8796元（均已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年八月十四日书记员  李敏肖