安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终2511号上诉人(原审被告，反诉原告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市长江商贸城A区1号楼第三层,统一社会信用代码91341100750952676U。法定代表人：林贞雄，该公司董事长。被上诉人（原审原告，反诉被告）：王成霞，女，1974年8月3日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：杨道成，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。上诉人滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人王成霞商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茂业公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回王成霞的一审诉讼请求或发回重审；2、判决本案一审、二审诉讼费由王成霞承担。事实和理由：1、一审法院在对逾期办证的事实认定中,擅自扩大裁量权,加大了茂业公司的责任。茂业公司所开发的滁州长江商贸城板材区项目,是经滁州市政府审批、经济技术开发区重点招商引资项目,也是滁州市重点建设工程项目。茂业公司在销售涉案房屋时使用的是滁州市工商行政管理局和滁州市房地产管理局共同监制的《滁州市商品房预售合同》，是制式合同，而非茂业公司的要式合同。该合同内容茂业公司无权更改。王成霞一审的诉求是合同之诉,诉茂业公司合同违约,即逾期办证违约。为此,王成霞请求法院判令茂业公司承担的是合同违约责任。而一审法院认定茂业公司不违约,但违法,应承担违法责任。一审法院的认定显然超出了王成霞的本诉,擅自运用和扩大了裁量权,给茂业公司增加了责任和负担，不符合法律规定；2、一审法院判决茂业公司逾期办证违法且应向王成霞支付违约金显失公平。茂业公司在本纠纷中使用的是政府部门监制的制式合同,茂业公司在本纠纷中的使用并无不妥。但一审法院却判决由茂业公司承担全部的违法责任,显失公平。一审法院如此判决,违反了民事案件审理应遵循的诉判一致原则。王成霞辩称，双方签订的滁州市商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，该合同约定的条款对双方当事人具有法律约束力。根据相关法律规茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并应提供必要的相关证明文件。而本案中，茂业公司于2018年12月才取得初始登记证，导致其不能及时办理房屋权属证书，更无法实现合同的目的，一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。王成霞向一审法院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办证违约金53980元；2.由被告承担诉讼费用。茂业公司向一审法院提出反诉请求：1.被反诉人向反诉人支付逾期交纳购房款违约金12312元；2.被反诉人向反诉人支付房屋保管费1020元；3.由原告（反诉被告）承担诉讼费用。一审法院查明事实：原、被告双方于2017年9月13日签订《滁州市商品房预售合同》,约定茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》21幢商业单元69室房屋出售给原告。合同约定房屋交付时间为2017年12月31日前，房屋交付需符合条件为该商品房验收合格等等。另查明：2018年3月5日，原告实际收房。茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。一审法院认为，一、关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期办证违约金问题。1.原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款。2.在对合同当事人是否违约判断上，首先看合同是否有约定，有约定看约定，没有约定看法定。考诸双方签订的合同，双方并未约定被告办理初始登记起始时间，因此从合同约定上，不能判断被告是否违约。但是，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，被告应当自交付原告房屋90日内协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，被告至2018年12月24日才取得初始登记证，造成原告不能及时办理房屋所有权证，达不到完全实现合同目的，被告显属违约。被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任，也即被告按照年利率5.655%(案件事实发生在2019年8月20日之前，按照当时中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）、购房款1528140元，承担自2018年6月5日起至2019年1月17日（被告2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）办证违约金，被告承担逾期办证违约金53507元，对被告辩解不予支持。二、关于反诉人要求被反诉人支付逾期交纳购房款违约金和房屋保管费问题。1.双方在《滁州市商品房预售合同》附件一（付款方式和付款期限）约定，原告通过银行贷款于2017年10月26日之前支付剩余购房款76万元，由于原告原因，该款中延迟至2017年12月22日才转入被告账户，原告应当按照合同第七条约定承担日万分之三违约金，因此反诉人该诉请本院予以支持。2.根据双方签订合同补充条款第六条“甲方在履行交房通知后,如乙方无故不来交接房屋,视为乙方违约,同时甲方收取乙方30天/元房屋管理费”，被告主张房屋保管费1020元，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司于判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）王成霞逾期办证违约金53507元；二、原告（反诉被告）王成霞于判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司逾期付款违约金12312元、房屋保管费1020元；三、驳回原告（反诉被告）王成霞其他诉讼请求。本诉案件受理费1150元，减半收取575元，由原告（反诉被告）王成霞负担6元，被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司负担569元；反诉案件受理费67元，由原告（反诉被告）王成霞负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实，予以确认。本院认为，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助王成霞办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与王成霞办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致王成霞不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约，并判决其支付逾期办证违约金并无不当，本院依法予以维持。综上，茂业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1138元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王献梅审判员  司武山审判员  刘先勇二〇二〇年八月二十六日书记员  李晓月附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；