江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初5058号原告：张雷，男，1991年1月23日生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人:张士顺,男,系原告父亲。被告：昆山源德物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇嘉裕国际商务广场1号楼816室，统一社会信用代码91320583573778653D。法定代表人：董志旬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘先干，男，系该公司员工。原告张雷与被告昆山源德物业服务有限公司（以下简称“源德公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法由审判员孙学谦独任审理，于2020年5月14日、2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告张雷的委托诉讼代理人张士顺，被告昆山源德物业服务有限公司委托诉讼代理人刘先干到庭参加诉讼。原告张雷到庭参加了2020年5月14日的庭审。本案现已审理终结。原告张雷向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿财产损失43250元；二、被告承担重新装修期间租房费用6000元（两个月）；三、被告承担诉讼费；四、被告承担鉴定评估费用。事实与理由：XX广场X号楼在2019年10月6日，由于厨房下水主管道堵塞，造成返水。由于XX室业主加装了防返水阀门，而直接导致返水到XX室。由于本人回老家结婚，家中无人，而物业未及时通知，也未积极处理，导致我家中被泡了近二个星期，造成木地板，房门，橱柜等都有不同程度的损坏，有视频为证。现在过去快一个月了，由于受到差不多一个星期的浸泡，所有被水泡过的木制品底侧都开裂变形、墙皮开始起鼓脱落，墙纸发霉，而且还要忍受挥之不去的难闻的气味，以及许多飞虫，家人身心健康遭受威胁。综上所述，经过细致的了解，物业负有不可推卸的主要责任：首先401报修了，为什么不能尽快解决，即使主管道实在疏通不了，应该及早另想办法，早二天解决，就不会出现如此严重的后果。不能说找人疏通了，可疏通不了就是尽到责任了，而且是近一个星期都没有解决。其次，在明知不能及时疏通的情况下，为什么不及时通知楼上的住户，暂停厨房用水。我相信只要通知了，大家都会体谅的，也能减点损失。不会是到了二号，一个星期还在不停的返水。作为物业部门，应该熟知水管的结构走向，才能及时处理水管堵塞。实在疏通不了，应该尽快拿出方案，以解燃眉之急，而且又不是第一次堵塞了。上一次也是我家返水，第二天虽然解决了，通管道的人说不能彻底解决，以后肯定还会堵。明知还会堵塞，为什么不尽早拿出方案，比如另接管道，防患于未然，免留后患，我家也不会遭受此次损失。我们每年都按时交纳物业费，从未拖欠。而且响应13号物业提出的管道修改方案，在我们家打洞，另排下水管道，我们都是积极配合的。作为物业这样的服务部门，等于是我们业主的管家，应该尽心尽力地为业主服务，及时的为业主解决问题，特别是水患。按照服务合同切实履行义务，物业对下水主管道应该定时检查维护如发现确实存在主管道疏通困难，应该及时趁早，另想办法，急业主之所急，才是真正的好物业，业主的贴心人。(但是在我家发生不可挽回的经济损失之后，才第一次接到物业的解决方案。而且上门还带有威胁强迫语气。)由于损失惨重，已超个人承受能力，故只能寻求赔偿.通过业委会和居委会协调无果的情况下，只能起诉至贵院。我相信法律是公正的，请求贵院主持公道。被告源德公司辩称,我公司通过业主委员会公开招标后在2017年9月3日对启发广场进行物业管理，在检查后发现，由于启发广场X,X,X,X,X,X,XX号楼属于商住两用住宅房，当时开发商设计的其主管道弯曲太多，造成排水不畅，在加上业主使用不当，厨余垃圾都是直接倒在下水道里面(有照片为证)，在2018年10月13日第一次给X_XX疏通后就告诉他们说，这个管道要从你们家里面重新改道，不然还会堵塞的，结果1-401和1-501根本不同意从自己家里面改道，让我们从商铺改道，商铺的租户也不同意改道，结果在2019年10月6日接到XX广场X_XX保修说是家里面漏水了，当时副经理江同林带领保安班长陆本应和工程维修人员朱友明去了现场查看，经过检查后发现是X_XX家里面管道堵死后，然后返水到X_XX家里面，又从X_XX家里面漏出来的水滴到X_XX家里，随后江同林又安排保安员一家一户的通知暂时先停止厨房间用水，又联系专门疏通下水道的人过来疏通，然后江同林又打电话给X_XX业主，让他回来开门处理或者有亲戚朋友过来开门，要么就打110报警在找开锁公司的人开门处理，结果X_XX回答说：“不用，我现在人在老家，等我回去处理吧”。然后疏通下水道的人搞了2个多小时后，没有搞通，在2019年10月7日又重新找一个疏通下水道的师傅过来，疏通了4个多小时还是没有搞通，2019年10月8日又更换了一个专门疏通下水道的人过来疏通了一天，结果还是没有疏通(以上疏通经过，X_XX业主全部在现场)，等到业主回来看到家里面都是水后，就说没有想到这么严重啊，然后我们物业管理处的人帮忙把他们家里面的水清理干净，然后又告诉他们改道的事情，经过做了好多思想工作，X_XX才答应从他们家里面改道。经过X号楼X单元的业主签字同意后，物业管理处在2019年10月14日改造完毕。在这个返水的事件中，X号楼X单元(401-1701)的业主共同使用排水管道的，所以说业主负有共同管理、共同维护、共同注意的义务，排水管道中的非正常污物是造成管道堵塞、污水倒灌的主要原因(有照片为证)，并且导致楼下业主的财产损失，在现有证据难以确定具体侵权人(除非能够证明自己不是侵权人)，应该由X号楼X单元(XX_XX)的业主共同承担。三、我司在启发广场物业服务合同上已经尽到了及时疏通，及时告知，及时帮助业主处理的义务，综合上述原因，故不承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：位于昆山市系原告张雷所有。2017年9月8日，陆家镇XX广场小区第一届业主委员会（甲方）与被告源德公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由被告为启发广场小区提供物业管理服务。其中，合同第二十三条“乙方相关的权利义务”第一款约定：在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本合同。合同附件二“物业管理服务质量”第二条“房屋、共用设施、设备维护与管理”第五款约定：“排水设施按《省标》四级执行”。另查明：2019年10月6日，原告楼下邻居即XX室业主黄一勇发现家中厨房间返水，向被告报修。2019年10月10日，被告打电话告知原告家中可能浸水，要求原告返回家中查看。原告于2019年10月12日晚上返回家中，发现厨房下水主管道堵塞造成污水反涌，造成木地板、房门、橱柜等被水浸泡损坏。被告于2019年10月22日就该事件出具情况说明一份，载明：“在2019年10月7日接到XX广场X_XX业主报修说家里面厨房间返水，物业公司接到报修后立即打电话通知专门疏通下水道的师傅过来疏通，第一个疏通师傅忙了一下午没有疏通好，第二天(2018年10月8日）又安排另一个疏通师傅过来疏通，还是没有疏通好，2019年10月9日又安排一个师傅过来疏通还是没有疏通好，原因一是开发商前期设计缺陷，排水主管道弯道太多，楼下商铺又把主管道检查孔封闭起来，原因二是业主厨房间排除杂物太多，造成的堵塞严重，原因三是XX广场X_XX室业主厨房间私自安装一个阀门，然后业主出门后把阀门关闭起来，造成X_XX室家中返水，在2019年10月12日晚上XX广场1-501业主回到家后发现，家中地板、墙面、家具等被水浸泡，受损严重。经物业公司和XX广场业委会在2019年10月13日研究后，并征求X_XX业主同意，决定从X_XX家中重新改主干道排水路线，于2019年10月14日改造完毕。”原告称被告并未在XX室业主报修后及时解决主管道堵塞的问题，即使主管道实在疏通不了，也应该及早另想办法，从10月6日至12日被告未通知楼上业主暂停厨房用水，直到12日晚上9点其让保安上门挨家挨户通知其他业主暂停厨房用水，返水情况才得到缓解。为此，原告提交401室业主黄一勇出具的证明以及同楼栋其他业主共同出具的证明。其中，黄一勇出具的证明载明：“关于XX广场XX室在2019年10月6日至12日遭受厨房下水管道堵塞而造成家中返水受淹的情况属实，我家是6号发现家中厨房渗水，由于装了防返水阀门（由于好几次堵塞造成我家返水受淹）故问题不大，及时报了物业，过两天我家天花板开始渗水，就估计XX家中已经进水了，一直到12号XX业主返回还在不停返水，近一个星期的时间，物业也没能疏通解决，特此证明。”原告所在楼栋5户业主共同出具的证明载明：“关于XX广场XX在2019年十月六日至十二日遭受厨房下主管道堵而造成家中返水受淹的情况属实，从六号到十二号白天根本没有物业人员上门通知暂停厨房用水，直到十二号晚上九点多才有保安上门告知XX受淹了，不要再在厨房用水。特此证明。”被告对于前述两份情况说明的真实性均予以认可，但表示在接到XX室业主反映管道堵塞后，当天就派人上门去了，还找了外面专门疏通下水道的人员进行疏通，但是因为堵塞的东西和弯道太多，总共通了三次都没有能疏通，后来才选择进行改造。为此，被告提交其人员疏通公共排水主管道的照片。原告则表示不清楚被告是否确实有疏通管道。再查明：庭审中，被告陈述涉案房屋所在楼栋由开发商设计的排水主管道因X_X楼是商铺，弯道太多造成排水不畅，再加上使用不当，是容易堵塞的主要原因，在这之前，2017年9月3日，其进入启发广场进行物业管理以来，由于XX广场X_X、XX幢楼属于商住两用楼，在接到业主第一次报修的时候，就发现这几幢楼层容易堵塞，所以在2018年10月13日第一次给X号楼XX室疏通就告诉他们要对主管道进行改造，从他家里打个洞进行改造，结果他们不同意，让我们从商铺进行打洞，商铺的租户也不同意，直到这次XX室业主家中漏水，其上门做过工作后，501业主同意改造打洞了，就按该返水处理方案完成了改造。为此，被告提交其于2019年10月13日出具的《关于XX厨房返水处理方案》，载明：“XX厨房返水造成水泛到家里卧室，物业刘云水经理，江同林队长和XX、XX和XX等业主现场查看XX及楼下商铺排水实际情况，拟计划更改厨房排水管道以解决原有排水困难。管道从XX厨房位置外墙面开孔将主管道从XX厨房引出，至4楼平台，沿墙根引至小区内绿化带排污井，线路如下（附线路图）。物业从XX室厨房施工，XX室配合施工，物业施工后需要将XX室橱柜复原，在橱柜内新改的管道尽量整齐，并将XX室厨房下水引到新改的排水管道内。以上处理方案，物业负责施工，业主配合。”原、被告确认被告已按该方案改造处理完毕，现在已无返水问题。又查明：因原、被告对此次厨房返水事件造成的财产损失存在争议，本院依原告申请依法委托第三方鉴定机构民太安财产保险公估股份有限公司对返水造成的室内装修、物品损失及修缮费用进行价值评估。后该公司出具《公估报告》，鉴定意见为：房屋损失评估金额26568元。原告为此次司法鉴定预付鉴定费3300元。原、被告对此次鉴定结论及鉴定费用均予以认可。现因原、被告就厨房下水主管道堵塞返水造成的财产损失赔偿事宜协商未果，为此，引起纠纷。以上事实，有不动产权证、《物业服务合同》、照片、视频、书面证明、《关于XX厨房返水处理方案》、《公估报告》、鉴定费发票以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告对于涉案房屋因厨房下水主管道堵塞返水造成财产损失26568元的事实均不持异议。本案的争议焦点在于被告是否应当承担赔偿责任。对此，本院认为，首先，《物业服务合同》约定被告作为XX广场小区的物业服务提供方负责小区的日常管理工作，包括对共用设施、设备的日常维护与管理。此次被堵塞的厨房下水主管道属于公共排水设施，被告对此负有管理维护的义务。被告自认排水主管道因弯道太多排水不畅加上使用不当是容易堵塞的主要原因，此前在2017年、2018年均接到过业主关于堵塞的报修。由此可见，被告对排水主管道容易堵塞是明知的，更应妥善予以管理维护，排除风险，做到防范于未然。其次，根据原告所在同楼栋的其他住户出具的证明，能够证实2019年10月6日原告楼下XX室业主已向被告报修过厨房排水主管道堵塞返水问题。被告理应及时疏通管道，并提醒同一楼栋的其他住户予以注意。但被告一方面在接报后并未及时将管道疏通，另一方面直到10月10日才通知原告返回家中查看是否有返水。据此，本院能够认定被告怠于履行管理维护排水主管道的义务、怠于履行通知原告义务、怠于采取减损措施是导致损失发生的主要原因，应当承担主要赔偿责任。而原告于10月10日接到被告通知，未能在第一时间及时返回家中查看，晚了两日才返回，导致损失有所扩大，其应当对损失扩大的部分承担赔偿责任。本院根据原、被告双方各自的过错以及导致损失产生的原因力大小，依法酌情认定被告承担财产损失的80%，原告自行承担20%的损失，即：被告应赔偿原告财产损失21254.4元（26568元*80%）。关于原告主张的重新装修期间的租房损失6000元，本院认为，根据第三方鉴定机构出具的《公估报告》，此次返水造成的损坏范围较小，并不需要进行足以影响居住使用的重新装修。且截至法庭辩论终结之日，原告尚未重新装修房屋，所谓租房损失尚未发生。故原告的该项主张缺乏事实依据，本院不予采信。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国侵权责任法》等六条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告昆山源德物业服务有限公司赔偿原告张雷财产损失21254.4元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220XXXXX245）。二、驳回原告张雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1032元，减半收取516元，鉴定费3300元，由原告张雷承担2169元，由被告昆山源德物业服务有限公司承担1647元。此款原告张雷已预交，本院不再退还，由被告昆山源德物业服务有限公司在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇二〇年八月二十四日书记员  赵亚萍附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。