贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5846号上诉人（原审被告）：杨立军，男，1972年5月16日出生，侗族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。委托诉讼代理人：包流芳，贵州创文律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙春，女，1982年6月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：徐阳，男，1993年6月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人杨立军因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初15951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月03日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨立军上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、双方签订的《退房协议》系被上诉人单方制作的格式合同，存在免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形，系无效合同；2、被上诉人存在逾期交房的违约行为，被上诉人反而迫使上诉人签订《退房协议》，显失公平。宏益房开答辩称，《退房协议》系上诉人未按合同约定付清购房款，双方协商达成，系双方真实意思表示，不存在上诉人所称迫使其签订的情形，系合法有效的协议。宏益房开向一审法院起诉请求：一、判决被告配合原告办理注销预售合同登记号为Y120298的商品房预售合同备案登记手续；二、办理注销备案登记手续的费用由被告承担；三、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》，确认双方签订的退房协议有效；四、判令支付原告违约金20204元；五、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月8日，原告作为出卖人，被告杨立军作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买原告开发建设的位于贵阳市南明区，总房款673476元，首期款202476元，二次房款135000元在2013年2月8日前付清，三次房款336000元在2013年12月8日前付清。该合同补充协议第20.1条约定：买受人购买力、财产等自身客观情况发生变化、出卖人财产、经营状况等自身客观情况发生变化、房产因市场变化而贬值或升值等均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同。拒不履行合同义务的，应依法或依约承担责任。20.2条约定，无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款的万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足。合同签订后，被告向原告支付了购房款487476元，后续房款未付清。2016年6月20日双方签订的《退房协议》一份，载明甲方：贵阳宏益房地产开发有限公司，乙方：杨立军甲、乙双方于2012年12月8日签订《商品房买卖合同》，乙方购置甲方开发建设的花果园三期L1区8栋3单元3204号房，建筑面积160.96㎡，单价为4184.12元/㎡，总价为673476元整。现甲、乙双方协商解除《商品房买卖合同》，就相关事宜达成如下协议：一、甲、乙双方一致同意解除双方于2012年12月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号95546）；二、甲方退还乙方购房首付款人民币（大写）肆拾捌万柒仟肆佰柒拾陆元整（￥：487476.00）；三、乙方按《商品房买卖合同》约定向甲方支付总房款3%的退房违约金人民币（大写）贰万零贰佰零肆元整（￥：20204.00）；四、所有因办理注销备案手续所产生的费用由乙方自行承担；五、甲方收到贵阳房地产交易中心撤销办案凭证及相关服务发票后90天内将本协议第二、三条列明的款项一次性全部付至乙方指定账户，在此期间内，乙方应全力配合甲方办理完该房屋退房相关手续，至房管局办理注销备案手续；六、甲、乙双方履行完上述义务后，双方因《商品房买卖合同》所产生的权利义务即告全部终结；七、如此房源涉及司法机关查封、扣押、诉讼及相关其他项权设置等不应予以退房情况的，本人自愿撤回该协议；八、本协议一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，自双方签字盖章之日起生效。甲方：贵阳宏益房地产开发有限公司，乙方：杨立军2016年6月20日。审理中原告表示虽然在本案中被告未反诉要求退还已付购房款，但是如果合同解除后，在备案登记注销手续完成后原告自愿退还被告购房款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订商品房买卖合同后由于被告未按合同约定支付购房款，双方重新达成一致，签订《退房协议》，该退房协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，受法律保护，双方均应遵守履行。根据该退房协议的约定，双方一致同意解除《商品房买卖合同》、由被告支付违约金，原告退还购房款以及双方配合办理备案登记注销手续等，现原告的诉请是基于该退房协议，符合法律规定，一审法院依法予以支持，被告要求继续履行《商品房买卖合同》缺乏依据，一审法院不予支持。被告在本案中对已经支付的购房款虽未提出反诉，但是原告表示自愿退还该款，为减少当事人讼累，一审法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决：一、确认原告贵阳宏益房地产开发有限公司与被告杨立军签订的《退房协议》有效。二、解除原告贵阳宏益房地产开发有限公司与被告杨立军签订的《商品房买卖合同》（预售合同登记号为Y120298）。三、被告杨立军在本判决书生效后三日内配合原告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区1-8栋8栋（8）3-32-4号房商品房合同预售备案登记注销手续，注销费用由被告杨立军承担。四、被告杨立军在本判决书生效后三日内支付违约金20204元给原告贵阳宏益房地产开发有限公司。五、原告贵阳宏益房地产开发有限公司在上述第三项备案登记注销手续办理完毕后三日内退还购房款487674元给被告杨立军。案件受理费30元,由被告杨立军承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院另查明，双方合同约定的交房时间为2015年6月30日。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2013年12月8日前付清全部购房款，双方合同约定的交房时间为2015年6月30日，上诉人逾期支付购房款违约在先，被上诉人有权拒绝向上诉人交付房屋，且双方于2016年6月20日已达成《退房协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，系有效合同，上诉人应当按照《退房协议》的约定履行配合办理注销相关手续的义务，上诉人未按照《退房协议》履行义务亦构成违约，一审判决确认《退房协议》有效，解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判决上诉人配合办理商品房买卖合同预售备案登记手续，以及上诉人按照《退房协议》的约定支付违约金，符合法律规定，故本院予以维持。上诉人主张《退房协议》系无效格式合同，以及主张系被上诉人迫使其签订《退房协议》依据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人杨立军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用60元，由上诉人杨立军负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十八日书记员 帅艳芷