上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6077号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海奉硕果业专业合作社，住所地上海市奉贤区奉城镇卫季村313号。法定代表人：黄海波，董事长。委托诉讼代理人：顾帅，上海申诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：褚金龙，男，1966年1月14日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：范逸波，上海文偃律师事务所律师。上诉人上海奉硕果业专业合作社（以下简称奉硕果业）因与被上诉人褚金龙其他合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初12110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奉硕果业上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判支持奉硕果业一审诉讼请求，驳回褚金龙一审全部反诉请求。事实与理由：一、涉案房屋并非奉硕果业建造，奉硕果业只是受托进行管理，且没有同意褚金龙进行装修，不应承担合同无效的主要过错。二、褚金龙在一审中申请财产保全，将A饭店查封、冻结至今，并未将涉案房屋返还奉硕果业。三、褚金龙自认A饭店年收益约27万元，奉硕果业收取的承包费则较低，按照一审判决，奉硕果业反而要赔偿褚金龙数万元，显失公平。褚金龙辩称，不同意奉硕果业的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。一、A饭店营业两年内，奉硕果业一直来消费且未对装修提出异议。二、我方实际占有使用到2019年3月15日，且奉硕果业已将涉案房屋上锁，一审判决认定事实正确。三、我方经营一直处于亏损状态，奉硕果业一审中也没有反诉主张经营损失。奉硕果业向一审法院起诉请求：1.褚金龙支付奉硕果业承包费133,340元（2017年8月1日至2019年3月31日期间）；2.褚金龙支付奉硕果业水电费15,003元（2018年11月至2019年2月期间）。褚金龙向一审法院反诉请求：1.确认褚金龙与奉硕果业签订的《承包经营合同书》于2019年2月28日解除；2.奉硕果业赔偿褚金龙装修损失328,105.60元；3.奉硕果业赔偿褚金龙搬迁费29,500元。一审法院认定事实：奉硕果业（甲方）与褚金龙（乙方）于2016年7月28日签订《承包经营合同》，甲方同意将酒店经营权承包给乙方经营，有效期6年，自2016年8月1日起至2022年7月31日止，自2016年8月1日起至2017年7月31日止，乙方无需支付甲方承包金，但乙方仍需支付经营所发生的其他费用包括但不限于能耗费用等；自2017年8月1日起至2019年7月31日止，乙方每月支付甲方承包金6,667元；自2019年8月1日起至2022年7月31日止，乙方每月支付甲方承包金7,334元，乙方每半年为一期支付甲方承包金。乙方同意支付甲方履约保证金80,000元，乙方应于签署本合同当日支付甲方，甲方开具收款凭证。甲方向乙方提供现有的经营场所以及相应的营业执照，在合同期内，乙方的再投入装修及添置的设施设备（须经甲方书面确认）享有所有权和处置权。如因非乙方原因造成合同无法正常履行而给乙方造成损失的，乙方有权利向甲方提出赔偿，法律法规规定的不可抗力因素除外。2016年11月3日，奉硕果业将A饭店移交给褚金龙经营，褚金龙对涉案饭店进行了重新装修后继续经营饭店。2016年至2019年期间，奉硕果业在褚金龙处消费共计44,736元。2019年1月30日，奉硕果业向褚金龙发了《通知书》，内容为：为配合政府统一整治，现请A饭店于2019年2月1日前停止营业，并在2019年2月28日与我公司租房协议结束并搬离自有物品。2019年2月28日后，我司将对房屋进行清理，如有缺失概不负责。2019年3月5日，奉贤规土局向奉硕果业发出《责令停止土地违法行为、立即消除违法用地通知书》，内容为：经查，你单位未经依法批准、擅自占用奉城镇大卫路集体土地建造餐饮、农家乐、办公场所，占地面积约八亩，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令你单位立即停止上述土地违法行为，于3日内退出非法占有的土地并恢复土地原状。另查明，上海市XX饭店（以下简称XX饭店）系褚金龙个人经营的个体工商户。XX饭店于2019年3月7日以本案奉硕果业为被告起诉至一审法院，要求：1.确认XX饭店与奉硕果业签订的《承包经营合同书》于2019年2月28日解除；2.奉硕果业赔偿XX饭店装修损失328,105.60元；3.奉硕果业赔偿XX饭店搬迁费30,000元。该案审理中，经XX饭店申请，一审法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争涉案标的物（上海市奉贤区XX社区XX村XX号“A饭店”的装修残值和现值）进行司法鉴定。2019年5月21日，该公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：本次鉴定就上海市奉贤区XX社区XX村XX号“A饭店”的装修的造价为607,602.97元，该饭店的承包期限为2016年8月1日至2022年7月31日，共计72个月，自2016年8月至2019年4月已使用了33个月，所以现值按54%计取（（72-33）/72X100%=54%）。就上海市奉贤区XX社区XX村XX号“A饭店”的装修和现值为328,105.60元。本次鉴定费用为24,000元，由XX饭店预付。后该案因XX饭店主体不适格，一审法院于2019年8月13日作出裁定驳回了XX饭店的起诉。一审法院认为，虽然双方签订《承包经营合同》的目的是为饭店承包经营，但奉硕果业提供经营场所即租赁饭店房屋系褚金龙实现承包经营的前提，也系双方协议的主要内容，而根据审理查明的事实，奉硕果业虽然提供了政府的批复、村委会的情况说明，但涉案饭店的房屋实际至今未能取得产权证或者经过有关部门批准建设的相关文件，故涉案《承包经营合同书》依法应属无效。就协议无效的后果处理。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。1.就饭店房屋返还问题，合同无效后，褚金龙应搬离房屋并将房屋返还奉硕果业，现褚金龙确认已搬离饭店，奉硕果业也认可饭店是经营至2019年3月，故一审法院对房屋返还问题不再裁判。2.就奉硕果业主张的承包费问题，因合同无效，一审法院按照合同约定的承包费标准计算饭店的占有使用费，对奉硕果业的诉请予以支持，但占有使用费的计算标准，一审法院认定如下：首先，奉硕果业发出的通知书中要求褚金龙于2019年2月28日搬离，现褚金龙自认搬离日期为2019年3月15日，而奉硕果业无法说明褚金龙具体的搬离日期，也未在2月28日后对褚金龙有任何催告，故一审法院采信褚金龙主张的搬离日期，认定褚金龙应支付占有使用费至2019年3月15日，金额为130,006.50元；其次，褚金龙主张在使用费中扣除奉硕果业方的消费金额，奉硕果业亦表示同意，但对消费金额存有异议。褚金龙提供了点菜单作为奉硕果业消费的凭证，但其中部分点菜单无奉硕果业方签字，奉硕果业现予以否认，褚金龙也未提供其他证据证明该部分消费系奉硕果业认可的，故对该部分消费金额，一审法院不予认定。经核对，扣除上述金额后，奉硕果业的消费金额为44,736元，故褚金龙实际应支付的占有使用费金额为85,270.50元。3.就涉案房屋装修损失承担的问题。首先，涉案房屋的装修是否经奉硕果业同意的问题，虽然双方在承包经营合同中约定褚金龙的再投入装修及添置的设施设备须经奉硕果业书面确认，但褚金龙装修起至奉硕果业发出要求结束合同的通知之日已超过两年的时间。且在此期间，奉硕果业多次至褚金龙处消费，可以推定奉硕果业知晓并同意褚金龙对涉案房屋进行装修；其次，关于涉案房屋装修的损失，审理中，经鉴定机构鉴定得出涉案饭店装修现值为328,105.60元，对该部分已形成附合的装饰装修物，奉硕果业不同意利用，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，奉硕果业作为出租涉案饭店的出租人比褚金龙应该更为清楚房屋性质、用途，而褚金龙作为承租人也应充分了解系争房屋的相关情况，审慎签约，故导致合同无效的后果奉硕果业应承担主要过错，褚金龙承担次要过错，一审法院酌情确定奉硕果业承担装修损失196,863.36元。相应的鉴定费负担问题，一审法院结合在诉讼费分担中处理。4.就搬迁费的问题，褚金龙提供的发票不足以证明搬迁费与本案的关联，即使搬迁费已实际发生，也未得到奉硕果业的确认，也无其他依据，故褚金龙要求奉硕果业支付搬迁费无事实及法律依据，一审法院不予支持。5.就水电费的问题，褚金龙对水电费金额无异议，一审法院予以确认。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决如下：一、褚金龙于判决生效之日起十日内给付奉硕果业自2017年8月1日至2019年3月15日期间的饭店占有使用费85,270.50元；二、褚金龙于判决生效之日起十日内给付奉硕果业水电费15,003元；三、奉硕果业于判决生效之日起十日内偿付褚金龙装修损失196,863.36元；四、驳回褚金龙的其余反诉请求。一审本诉案件受理费3,268元，由奉硕果业负担963元，由褚金龙负担2,305元；反诉案件受理费3,512元、鉴定费24,000元，由褚金龙负担10,806元，奉硕果业负担16,706元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人奉硕果业提交照片两张，以证明涉案房屋已被查封冻结，褚金龙未将涉案房屋返还给奉硕果业。被上诉人褚金龙质证认为，确认照片的真实性，但涉案房屋系由于做评估鉴定时采取证据保全措施而查封，褚金龙一方早已于2019年3月15日搬离。对此，本院认证认为，上述照片不能证明褚金龙一方尚未搬离涉案房屋，本院不予采纳。被上诉人褚金龙在二审中没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋未取得产权证或经过有关部门批准建设的相关文件，故奉硕果业与褚金龙签订的《承包经营合同》无效。本案二审的争议焦点在于涉案房屋占有使用费的计算期间以及装修损失的承担比例。首先，在诉讼中对涉案房屋采取保全措施，不影响对褚金龙一方搬离涉案房屋时间的确认。在褚金龙一方已搬离涉案房屋的情况下，后续涉案房屋被保全的期间不应属于房屋占有使用费计算区间。一审法院在奉硕果业未提供证据证明褚金龙一方搬离时间的情况下，采纳褚金龙自认的搬离日期作为计算房屋占有使用费的依据，并无不当，本院予以支持。其次，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，一审法院曾委托鉴定机构对A饭店的装修现值等进行鉴定，双方对于鉴定结果并无异议，仅对损失承担比例有争议。奉硕果业认为其并未同意装修，所收承包费亦较低。但双方均确认奉硕果业一方在A饭店多次消费，理应知晓涉案房屋存在装修的情况，一审法院据此推定奉硕果业同意褚金龙对涉案房屋进行装修，系属合理。而承包费问题不影响双方对损失的分担。奉硕果业明知涉案房屋的情况，仍将其对外出租，对本案损失的发生负有更大责任。一审法院认定奉硕果业承担主要过错，褚金龙承担次要过错，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人奉硕果业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,237元，由上诉人上海奉硕果业专业合作社负担。本判决为终审判决。审判长  郑天衣审判员  敖颖婕审判员  成 阳二〇二〇年八月三十一日书记员  张 阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……