四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川07民终1173号 上诉人（原审原告）：绵阳科技城发展投资（集团）有限公司，住所地：绵阳科教创业园区。 法定代表人：蒋代明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：粟沛，四川浩鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北川羌族自治县永昌镇雅日莎假日酒店，经营场所：四川省北川羌族自治县永昌镇石泉北街76号，统一社会信用代码92510726MA633C5L38。 经营者：王程，男，汉族，1985年5月5日出生，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：袁小鸿，四川联衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李国胜，男，汉族，生于1958年11月28日，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：袁小鸿，四川联衡律师事务所律师。 原审被告：王程，男，汉族，1985年5月5日出生，住四川省盐亭县。 上诉人绵阳科技城发展投资（集团）有限公司（以下简称绵阳科发公司）因与被上诉人北川羌族自治县永昌镇雅日莎假日酒店（以下简称雅日莎酒店）、李国胜及原审被告王程租赁合同纠纷一案，不服四川省北川羌族自治县人民法院(2019)川0726民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人绵阳科发公司委托诉讼代理人粟沛，被上诉人雅日莎酒店、李国胜共同委托诉讼代理人袁小鸿，原审被告王程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绵阳科发公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项；2.依法改判由二被上诉人返还房屋并恢复原状，由被上诉人向上诉人支付租金2156275.29元（计算至实际返还房屋之日止），逾期支付租金违约金1329007.61元（计算至实际返还房屋之日止）；3.一、二审案件受理费由二被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决对本案责任主体认定错误。虽然《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》的最初签订人为王程，但实际使用人和合同履行人为雅日莎酒店；2011年7月10日，王程将合同权利转让给李国胜后，李国胜为该合同的义务人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，雅日莎酒店和李国胜均应为本案责任主体，一审判决仅认定李国胜为责任主体与客观事实不符。2.本案租金不存在超过诉讼时效的问题，请二审法院对该事实重新予以认定。首先，上诉人在一审过程中提交多份证据证实上诉人多次要求包括被上诉人在内的多户商户支付租金。其次，被上诉人作为房屋承租方一直使用该房屋，应当明知需支付租金却一直拒不支付，系恶意逃避拖欠租金。第三，相关法律规定及最高人民法院裁判观点均认为在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。本案中，上诉人向法院提起诉讼前，双方的租赁合同处于不定期的持续履行状态，上诉人起诉要求终止租赁合同关系后，被上诉人收到诉状，双方租赁关系终止，本案的诉讼时效应从起诉时开始起算。因此，即便上诉人没有催收，亦不存在超过诉讼时效的事实。3.原审法院按一楼9元/平方米/月，二楼以上5元/平方米/月计算租金，无事实和法律依据。根据双方合同约定，房租系每年递增，该增长方式符合市场行情和规律。一审法院依据北川文化旅游投资有限责任公司（以下简称文旅公司）以奖励方式减免了巴拿恰承租人部分租金的事实及与本案无关的评估数据，对本案租金作出认定，缺乏依据，请求二审法院按照合同约定计算租金。4.被上诉人应当按照合同的约定承担迟延支付租金的违约责任，并应立即返还房屋并恢复原状。被上诉人多年未按时支付租金已严重违约，上诉人有权根据合同约定要求被上诉人承担违约责任并将房屋恢复原状返还上诉人。 雅日莎酒店、李国胜辩称：1.本案的租赁合同主体即承租人和直接承担责任的主体是雅日莎酒店的实际经营者李国胜，而不是王程和雅日莎假日酒店。王程租赁案涉房屋并装修为酒店后命名为雅日莎酒店，随后其将酒店全部财产和经营权转让给酒店装修承包人李国胜，用以抵扣装修费。该转让经房屋原产权人文旅公司同意并签章备案。此后，案涉租赁合同的承租人就从王程变更为了李国胜，且李国胜一直使用租赁物并交纳租金。根据合同相对性，雅日莎酒店和王程并不是合同主体，也不是责任主体，不应对本案债务承担连带责任。2.绵阳科发公司未举证证明应收取租金的标准，属于举证不能，理应承担败诉的结果。租赁合同约定三年后租赁价格根据市场情况重新审定，三年后的2014年7月绵阳科发公司成为了租赁物的产权人，并未告知承租人李国胜，也未根据市场情况重新审定租金标准。绵阳科发公司主张现在的租金标准应当按照同地段的房屋市场租赁价格计算，但并未对此进行举证。我方本着解决问题目的，在一审庭审中举出了同地段“北川羊角花开水吧”在一审法院的判例，该案依据评估报告认定一楼门面每平方米9元，二楼以上每平方米5元。一审对本案作出相同认定，是有利于绵阳科发公司的。3.绵阳科发公司所主张2016年6月20日前的租金已超过诉讼时效。李国胜与原产权人签订的租赁合同至2016年6月20日截止，合同期满后绵阳科发公司并未与李国胜签订书面合同，也未重新约定租金，应当认定为不定期和租金待定的租赁合同。根据相关法律规定，2016年6月20日前的租金已超过诉讼时效，不应支持。4.雅日莎酒店和李国胜不应承担违约责任。李国胜经营雅日莎酒店一直处于亏损中，违约金也是与原资产管理人的约定，与绵阳科发公司无关，且合同期满后双方为不定期和租金待定的合同，绵阳科发公司主张违约金无法律依据。5.2020年1月至3月期间因全国疫情爆发，我方未能实际经营，不应当计算租金。 王程述称：雅日莎酒店早已转让给了李国胜，王程虽然登记为雅日莎酒店的经营者，但实际上与雅日莎酒店无关，李国胜才是实际经营者。 绵阳科发公司向一审法院起诉请求:1.终止双方租赁合同关系；2.返还房屋并恢复原状；3.支付欠缴租金2156275.29元（租金截止到2019年3月31日，计算至实际返还房屋之日止），逾期支付租金违约金1329007.61元（计算至实际返还房屋之日止），共计3485282.9元；4.诉讼费、保全费由对方承担。 一审法院认定事实：2011年3月15日，王程向文旅公司作出承诺书，载明：本人于2011年3月10日通过现场公平竞租方式，取得巴拿恰商业街商铺门牌号为××栋二、三、四层及石泉北街76号、78号）,经营业态是商务宾馆的铺面租赁权，自愿接受每月23449元的租赁价格。现郑重承诺遵守文旅公司相关规定，积极配合文旅公司在2011年4月20日内做好装修设计方案，并交文旅公司审核同意后进行装修；保证在2011年6月20日开店经营，同时自觉服从文旅公司管理，把经营业态尽全力发展好。同时承诺书载明：租赁房屋面积1522.1平方米，季租金70347元，保证金90000元，装修垃圾清运费4566元，总计164913元。 2011年4月8日，文旅公司与王程签订《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》，合同约定：乙方（王程）承租的商铺位于巴拿恰商业街××及对××、××、××层部分结构现浇框架房屋，该房屋未装修，通水、电、气，建筑质量合格。承租商铺期限从2011年6月20日起至2016年6月19日止，租赁期限五年。乙方承租商铺租金为23499元／月，乙方于合同签订前一次性向甲方付清该商铺三个月租金70347元，分四次付清一年租金，每次租金均提前30天一次性缴纳，年租赁费前三年每年递增10%，三年后房屋租赁价格根据市场情况重新审定……。同日，双方签订《北川巴拿恰商业街铺面装修协议书》，其中第二十六条约定：乙方实施装修所产生的一切费用自行承担，租赁合同期满或解除，乙方不得以任何理由向甲方要装修费。 2011年5月17日，王程预登记核准北川羌族自治县永昌镇雅日莎假日酒店。完成装修后，王程于2011年7月10日与李国胜签订《酒店经营转让协议》，约定：甲方（王程）于2011年4月8日与文旅公司签订《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》，该合同约定:甲方应于2011年6月16日完成出租房屋的装饰装修，并于2011年6月20日正式进行营业，后甲方在履行该租赁合同中装修工程款出现资金困难，经双方友好协商，甲方与文旅公司签订《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》内容概括性的转让给乙方（李国胜）达成如下协议：一、《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》中所约定的承租人的全部权利和义务全部转让给本协议中的乙方承受，甲方不得增加或减损合同内容；二、甲方前期的投入双方议定共计280万元，由乙方于2011年12月30日前一次性支付现金给甲方，也可抵甲方原在乙方处欠的工程款；三、甲方配合乙方在出租方文旅公司处完成合同主体的变更或备案事项，保证乙方有权租赁房产，有权继续该酒店的管理和经营，否则对乙方的投资进行全额赔偿；四、乙方保证《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》中承租方的义务全部诚实履行，否则给甲方造成的损失应全部赔偿并承担违约责任。后《酒店经营转让协议》在文旅公司盖章备案。 文旅公司系北川羌族自治县禹羌投资有限公司的全资子公司。2014年6月30日，由于资产债务划转，北川羌族自治县禹羌投资有限公司将王程所承租的门面房划转给绵阳科发公司。2015年9月8日，绵阳科发公司委托的资产管理公司向尔玛小区的商业门面承租户发出《公告》，该公告对绵阳科发公司债务划转资产的范围、绵阳科发公司与各承租方重新签订租赁合同的方案、未签订合同的后果等内容进行公示（该公告未载明北川巴拿恰商业街商铺）。 另查明，北川羌族自治县禹羌投资有限公司及文旅公司与各承租方签订租赁合同后，考虑到北川灾后重建的经济现状和各承租方的经营情况，对承租方交纳的租金以奖励方式进行了下浮调整。对北川巴拿恰商业街铺面的租金标准，北川巴拿恰商业铺面的另一房屋所有权人北川发展投资有限责任公司委托四川衡立泰资产评估事务所有限公司进行评估，2015年5月17日四川衡立泰资产评估事务所有限公司出具报告，根据该报告，巴拿恰商业街门面租赁价格，根据其门面位置，其租赁费一楼5元至29元／平方米／月不等，二楼一般为5元／平方米／月。案涉房屋位于北川羌族自治县，一楼面积86平方米，二、三、四楼面积1436.1平方米。 上述事实有《承诺》，《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》，《资产划转协议》，《公告》，《酒店经营转让协议》，（2017）川0726民初1406号、1031号、1030号、1029号民事判决书等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一是租赁合同的合同主体；二是绵阳科发公司起诉是否超过诉讼时效以及租赁费的起算时间；三是绵阳科发公司收取租金的标准；四是绵阳科发公司主张解除合同，返还房屋的请求是否应当支持；五是绵阳科发公司主张的违约金是否应当支持。 关于租赁合同的主体。文旅公司与王程签订的《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》，是双方真实意思表示，未违反法律的规定，应为合法有效。在租赁期限内，王程将租赁合同的权利、义务转让给李国胜，文旅公司没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意。可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，租赁合同的相对方已变为文旅公司与李国胜。2014年6月30日，由于债务划转资产的原因，本案所涉租赁物归绵阳科发公司所有。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，李国胜与文旅公司签订的《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》的效力及于绵阳科发公司与李国胜之间形成的租赁合同效力。2016年6月19日，商铺租赁期限届满，绵阳科发公司与李国胜之间形成不定期租赁合同关系。 关于诉讼时效问题。原承租人王程与原产权人之间签订的租赁合同约定的租赁期限为5年，即从2011年6月20日至2016年6月19日止，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或拒付租金的；…”的规定，截至2017年6月19日，绵阳科发公司未举证证明在诉讼时效期间内向雅日莎酒店、王程、李国胜主张过权利，因此绵阳科发公司主张2014年7月起至2016年6月19日止的租赁费的请求，已过诉讼时效。租赁合同约定的租赁期限届满后，李国胜与绵阳科发公司之间形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，李国胜应当在每届满一年时支付租金，因此2016年6月20日至2017年6月19日止绵阳科发公司主张租赁费的诉讼时效期间应从2017年6月20日起计算一年，根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应当支持。”的规定，2017年6月20日起主张租赁费的诉讼时效期间应为三年，绵阳科发公司于2019年10月9日起诉，其主张的租赁费应从2016年6月20日起计算。 关于绵阳科发公司应收取租赁费的标准问题。文旅公司与王程签订的《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》关于租金的约定为“三年后房屋租赁价格根据市场情况重新审定”，此后在租赁期间文旅公司以奖励的方式，减免了巴拿恰承租人部分租金，同时北川巴拿恰商业铺面的另一房屋所有权人北川发展投资有限责任公司委托四川衡立泰资产评估事务所有限公司进行评估，铺面租金为一楼5至29元/平方米/月不等，二楼以上5元/平方米/月，因此根据市场行情，确定案涉房屋租金一楼为9元/平方米/月，二楼以上为5元/平方米/月。2016年6月20日至2020年1月19日，李国胜共计欠缴绵阳科发公司租金为：（86×9×43）+（1436.1×5×43）=342043.5元。关于一审被告辩解租赁房屋漏水造成的损失应从房屋占用费用冲抵，不属于本案审理的范围，可另行起诉。 关于绵阳科发公司主张的终止双方租赁合同关系，立即返还房屋并恢复原状的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，绵阳科发公司的该请求一审法院予以支持。但对绵阳科发公司主张的2020年1月20日至返还房屋之日的租赁费，因全国防控新冠疫情，在疫情期间其租赁的房屋也未营业，该期间的房屋租赁费绵阳科发公司可以另行主张权利，或在返还房屋之后主张权利。 关于绵阳科发公司主张的违约金是否支持的问题。因绵阳科发公司与李国胜之间系不定期租赁合同关系，房屋所有权人变更也未告知承租人，其房屋租金标准在合同约定的三年期限到期后，双方也未根据市场情况重新审定，因此对绵阳科发公司主张的违约金，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第八十八条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、由李国胜在判决生效后10日内支付绵阳科技城发展投资（集团）有限公司房屋租赁费342043.5元；二、终止绵阳科技城发展投资（集团）有限公司与李国胜之间的不定期租赁合同；三、李国胜在本判决生效之日起90日内返还绵阳科技城发展投资（集团）有限公司所有的位于北川羌族自治县房屋；四、驳回绵阳科技城发展投资（集团）有限公司其他诉讼请求。本案受理费34682元，减半收取17341元，由李国胜负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实和原审一致。本院予以确认。 另查明，李国胜至今仍在案涉房屋经营雅日莎酒店。 本院认为，本案的争议焦点为：1.雅日莎酒店是否应与李国胜承担连带责任；2.一审判决对诉讼时效的适用是否正确；3.一审判决确定的租金计算标准是否恰当；4.被上诉人是否应承担违约责任并将案涉房屋恢复原状。 关于雅日莎酒店是否应与李国胜就案涉租赁合同纠纷承担连带责任的问题。案涉房屋系王程从原产权人文旅公司处承租，此后王程于2011年7月10日与李国胜签订《酒店经营转让协议》，该合同明确约定“《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》中所约定的承租人的全部权利和义务全部转让给本协议中的乙方承受，甲方不得增加或减损合同内容。”，由此可知，王程在转让酒店经营权时不仅将雅日莎酒店全部设施设备转让给李国胜，同时还将案涉房屋转租给了李国胜。该合同经文旅公司盖章备案，取得了其认可，该转租合法有效。因此，2011年7月10日后李国胜已是案涉房屋的合法承租人，系承担租赁合同责任的适格主体。雅日莎酒店虽然在案涉房屋开办，但其并非租赁关系一方主体，不应与李国胜就案涉租赁合同承担连带责任。 关于诉讼时效适用的问题。自案涉房屋产权转移至绵阳科发公司以来，李国胜一直承租并使用案涉房屋，双方的租赁关系处于持续状态。李国胜向绵阳科发公司支付租金的义务系基于租赁关系而形成的连续性、同性质债务，该债务具有整体性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，作为连续性合同，租赁合同履行过程中，出租人向承租人主张给付租金之诉的诉讼时效期间，应从最后一笔债务履行期限届满之日起算。一审法院关于绵阳科发公司所主张2014年7月1日至2016年6月19日的租金已过诉讼时效的认定错误，本院予以纠正。绵阳科发公司该上诉理由成立，本院予以支持。 关于租金计算标准的问题。文旅公司与王程签订的《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》约定“年租赁费前三年每年递增10%，三年后房屋租赁价格根据市场情况重新审定…”，故三年后即2014年6月20日起的租金，双方并未明确约定，应随行就市进行调整。绵阳科发公司成为案涉房屋产权人后，并未与李国胜就租金计算标准达成新的一致意见，其主张继续按照原合同约定的递增方式计算租金的诉请与合同约定不符，又未举出市场行情价格的相关证据，一审法院参照北川巴拿恰商业街门面的另一房屋产权人委托相关机构进行评估的结果来确定案涉房屋的租金计算标准为每月（86×9）+（1436.1×5）=7954.5元并无不当，本院予以确认。另，因案涉房屋至今仍被李国胜占有使用，租金应计算至案涉房屋返还之日。 关于违约责任和恢复原状的问题。绵阳科发公司成为案涉房屋产权人后，未与李国胜就租金计算标准达成一致意见。因租金数额不明，李国胜未向绵阳科发公司交纳租金的行为并无过错，不应承担违约责任。根据王程向文旅公司租赁案涉房屋及文旅公司对案涉房屋所在区域整体打造规划情况来看，文旅公司在出租时对于王程将案涉房屋装修成酒店进行经营是同意的。《北川巴拿恰商业街商铺租赁和管理合同》并未约定承租人在租赁期结束后有将案涉房屋恢复原状的义务，绵阳科发公司在成为案涉房屋所有权人后也未与李国胜达成承租人在租赁期结束后具有恢复原状义务的约定，其恢复原状的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，绵阳科发公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省北川羌族自治县人民法院（2019）川0726民初2791号民事判决第二项、第三项，即“二、终止原告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司与被告李国胜之间的不定期租赁合同；三、被告李国胜在本判决生效之日起90日内返还原告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司所有的位于北川羌族自治县房屋”； 二、撤销四川省北川羌族自治县人民法院（2019）川0726民初2791号民事判决第一项、第四项，即“一、由被告李国胜在判决生效后10日内支付原告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司房屋租赁费342043.5元；四、驳回原告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司其他诉讼请求”； 三、由李国胜在判决生效后10日内按照月租金7954.5元的标准向绵阳科技城发展投资（集团）有限公司支付从2014年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金； 四、驳回绵阳科技城发展投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费34682元，减半收取17341元，由绵阳科技城发展投资（集团）有限公司负担13000元，李国胜负担4341元；二审案件受理费31946元，由绵阳科技城发展投资（集团）有限公司负担24000元，李国胜负担7946元。 本判决为终审判决。 审判长  刘雨林 审判员  宋 岩 审判员  邱学南 二〇二〇年八月五日 书记员  刘 骏