福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2857号 上诉人（原审原告）：深圳市中金科技控股有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福海街道和平社区永和路恒光耀工业园B栋宿舍楼311。 法定代表人：庄荣，总经理。 委托诉讼代理人：陈凤仪，福建怀司律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中能合创环保新能源开发（福建）有限公司,住所地福建省福州市元洪投资区源华能源科技（福建）有限公司内。 法定代表人：于贤斌。 委托诉讼代理人：郑振明，男，公司股东。 被上诉人（原审被告）：于贤斌，男，1976年5月1日出生，汉族，住福建省罗源县。 被上诉人（原审被告）：陈金明，男，1974年9月15日出生，汉族，住福建省长乐区。 被上诉人（原审被告）：宋得龙，男，1966年10月1日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。 上诉人深圳市中金科技控股有限公司（以下简称“中金公司”）因与被上诉人中能合创环保新能源开发（福建）有限公司（以下简称“中能公司”）、于贤斌、陈金明、宋得龙房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初4468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中金公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持中金公司一审全部诉请或发回重审，中金公司二审律师代理费20000元由中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。一、一审关于中金公司第一项诉讼请求的分析认定错误。本案所谓的“不可抗力”“政府行为”发生在讼争合同成立之前，并不能作为讼争合同的直接解除事由。且福清市人民政府[2018]185号《研究元洪国际食品产业园相关问题会议纪要》（以下简称“《会议纪要》”）系内部文件，并非行政措施或政策法律，亦并未勒令“与食品产业不相容企业”立即停产退出，按照该《会议纪要》文件精神，在讼争合同约定的租赁期限内，中能公司的生产经营活动已然可以展开，并可以逐步调整转型。结合中能公司基于市场环境的预判，可以证明《会议纪要》的签发并不影响其生产运营。因此，讼争合同不存在“因不可抗力或政府行为导致完全无法继续履行”的情形，中能公司无法定或者约定的解除权，无权以单方通知的方式解除合同。因中能公司逾期支付租金满一月，中金公司有权依照合同约定没收中能公司交纳的履约保证金。二、一审关于中金公司第二项诉讼请求的分析认定错误。1.讼争租赁屋内确有部分原属于中能公司所有的设施设备，但该部分设施设备已被罗源县人民法院依法查封，中金公司拆除的是自己所有的旧管道设备。2.在中能公司违约事实明确的情况下，租赁屋内原属于中能公司所有的部分设施设备，依合同约定应属于中金公司所有。双方自愿就放置在租赁物内的原属于中能公司所有的部分设施设备设定违约责任，并不违反法律法规的强制性规定。3.设备价值与中能公司是否应承担违约责任并无关系。三、一审关于中金公司第三项诉讼请求的分析认定错误。1.一审认定讼争合同的订立有失公平，没有事实依据。中能公司承租具有权利瑕疵的租赁物，原租赁合同中涉及租赁价格等实质性条款并不具有参考性。讼争合同系中金公司与中能公司协商一致后自愿签订的，各方对于合同约定的权利义务完全知晓并认可。中能公司在合同期件数过程既未处于危困状态，也拥有足够的经营判断能力，中金公司亦无恶意胁迫对方的行为。因此，讼争合同的签订并不违反公平原则。2.中金公司对合同的签订及履行并无过错。其一，中金公司并未锁闭大门阻碍中能公司正常使用租赁物，更没有影响中能公司的正常生产经营。在中能公司逾期并拒绝缴交租金而出现单方违约后，中金公司阻止中能公司转移位于讼争租赁物内的部分中能公司所有的设备设施，符合合同约定，系预防中能公司逃避债务导致中金公司请求权难以实现的合法合理行为。其二，一审过分加重了中金公司作为出租人的告知义务。中能公司于2017年7月就开始在讼争租赁物内从事生产经营活动，2018年6月3日《会议纪要》传发，中金公司于2018年7月3日取得讼争租赁物产权证书，并于2018年8月与中能公司签订讼争租赁合同。中能公司对讼争租赁物的了解，比中金公司早一年。且其作为实际使用者，对租赁物所在工业园区的业界动态和政策风向理应比中金公司更加清晰。其三，一审认定讼争合同的解除因“不可抗力或政府行为”导致，又认定中金公司具有过错错误。不可抗力或者政府行为均属于不可归责任何一方的事实。四、一审关于中金公司第四项诉讼请求的分析认定错误。中金公司在一审立案时即提交了微信缴费记录截图，该证据记载的户名可以证明改电费的小号场所，记载的缴费单位“福建投资集团福清（水务）有限公司”结合交易单号等，可以证明中金公司代中能公司实际缴纳了电费。五、一审关于中金公司第五项诉讼请求的分析认定错误。中金公司委托律师代理本案诉讼，诉请解除讼争合同等系因中能公司逾期支付租金、电费引起的。中能公司具有完全的过错责任。根据讼争合同第七条第五款和第十一条第三款的约定，中金公司为维护自身合法财产权益，委托律师代理诉讼，产生的律师费用损失应由中能公司承担。六、一审未就中能公司违约的事实予以认定是错误的。七、一审判决适用法律错误。1.一审在认定合同成立并有效的基础上，又以讼争合同有失公平、中金公司存在未告知“限制性用途”为由，判决中能公司无需向中金公司支付租金，违反“依合同履行义务”原则。2.中能公司与案外人源华公司在租赁物被人民法院查封期间前述租赁合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，本案不适用“买卖不破租赁”的法律原则。3.《会议纪要》在双方前述讼争合同之间就已经存在，即已经可以预见，且本案并无证据证明《会议纪要》的传发将直接导致中能公司彻底无法继续适用租赁物的结果，故一审法院关于“不可抗力”的适用违法。4.本案无证据能够证明讼争合同的签订或履行违反公平原则，且在中能公司没有主张显失公平和撤销权的情况下，一审关于有失公平的法律适用违法。5.一审法院不顾中金公司与中能公司基于意思自治达成的租赁价格、违约责任等合同条款，任意解释认定，造成中能公司违约0成本的局面，违反意思自治原则，亦有悖于最高人民法院关于合同纠纷案件的会议纪要精神。八、一审法院程序违法。1.中金公司在一审诉讼过程中向一审法院申请财产保全并提供了担保，但一审法院并未对此作出裁定。2.本案中《会议纪要》不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条规定的条件，不能由法院依职权调取，中能公司也未向法院申请调查取证，一审调查取证程序违法。 中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙辩称，一审认定事实清楚，程序无误，适用法律正确。本次诉讼的争议焦点在于合同终止、租金和违约金的支付、设备及仓库储备材料处理的矛盾。中金公司提出的诉讼请求没有依据，请求驳回上诉。1.在福清市政府出具《会议纪要》后，中能公司因政策原因无法办理证照手续，导致项目停止，无法正常开展生产经营。中能公司与中金公司签订的租赁厂房用于生产经营化工产品的客观目的不能实现，公司无法继续经营，存在法定解除的基础和条件，因此中能公司于2018年9月30日解除合同合法合理。2.中能公司于2018年8月2日与中金公司签订合同时，不知道所租赁地域禁止生产化学产品。中金公司聘请律师违背“买卖不破租赁”原则，利用中能公司处于弱势地位，单方通知租金提高至16万元/月，如中能公司不同意则要求立刻搬离。中能公司已支付巨额资金购置生产设备，无力再支付大额拆卸、搬迁费用，只能同意以该租金标准再签订合同。且中金公司一直未完全移走其存放在租赁物内的物料，使得中能公司不能占有使用租赁物而仍要支付租金。中金公司的行为属于严重显失公平，应当予以撤销。3.在发生租金支付纠纷后，中金公司擅自停水停电，并将大门上锁禁止中能公司人员上班，直接导致中能公司无法开展生产经营活动，所有机械设备闲置，部分因长期未通电适用损坏。中金公司的行为严重侵害中能公司的合法权益，造成巨大损失。4.中能公司于2018年9月通知中金公司交接后撤员，再没使用租赁物，即使法院认为中能公司需支付一定租金，也应是中能公司实际使用租赁物时段的租金。一审酌定“中能公司已经支付的租金作为租赁期间的全部租金，无需向中金公司另行支付租金”合理且公平。在租金算付后中能公司并无违约，不存在违约金。中能公司人员撤离后调试即停止，不可能产生水费4411.8元和电费7044.72元，如有产生也是中金公司自己使用，与中能公司无关。 中金公司向一审法院起诉请求：1.确认中金公司与中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙于2018年8月2日签订的《租赁合同》（以下简称讼争合同）于2019年4月1日解除，中金公司有权不退还中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙已缴纳的履约保证金15.5万元；2.确认中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙放置在租赁物宗地范围内的所有设施设备归中金公司所有，遗留在租赁物内的所有财物（除了设施设备外）视为遗弃物，中金公司有权处分，且处分费用全部由中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙承担；3.判令中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙共同向中金公司支付租金107万元和相应违约金（违约金按照日万分之八的标准自逾期支付租金之日计算至全部租金支付完毕之日止）；4.判令中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙共同偿还中金公司为其代缴的水费4411.8元、电费7044.72元；5.判令中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙共同向中金公司支付律师代理费2万元；6.本案诉讼费用全部由中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙承担。 一审法院认定事实：2017年7月13日，源华能源科技（福建）有限公司（以下简称源华公司，甲方）与中能公司（乙方）签订租赁合同，约定将甲方名下位于福清市在内的厂区出租给乙方，租期为2017年7月13日至2022年7月12日止，每月租金为1.5万元；乙方逾期支付租金的，应按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金，乙方逾期10天缴纳的，甲方有权没收乙方押金，并单方面解除合同。厂房所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。中能公司承租后在该厂区内进行产品研发并建设安装了部分设备以供后续生产使用。2018年5月29日，中金公司在福建省福州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台拍得源华公司名下的前述房产、土地及相应的机器设备。2018年7月3日，中金公司就拍卖所得厂房取得闽2018福清市不动产权第××号不动产权证书。2019年8月2日，中金公司（甲方）与中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙（乙方）签订包含讼争合同在内的两份租赁合同，讼争合同约定甲方将讼争厂房及设备租赁给乙方，乙方应当于2018年7月31日前向甲方支付履约保证金15.5万元，每月租金15.5万元；合同期限为2018年7月1日至2019年6月30日；乙方逾期支付租金，除了应当继续支付其所欠的租金外，应当按照其所欠租金总额的日万分之八支付违约金，一直计付到所欠租金还清之日止；逾期支付租金超过一个月的，甲方有权关停水、电，并关闭大门等进出公司的道路；逾期支付租金超过三个月的，甲方有权解除本合同，乙方放置在租赁物宗地范围内的所有设施设备归甲方所有；合同解除原因包括因不可抗力或政府行为导致该合同无法继续履行的。另一份租赁合同约定将厂区内一层办公楼、二层宿舍楼出租给乙方，每月租金为0.5万元。两份合同均确认了双方当事人送达地址，并约定以快件或挂号寄出的通知等文件均视为有效送达方式，自寄件之日起三天即视为收悉。中能公司分别于2018年8月6日、9月4日分别向中金公司支付40万元、10万元，合计50万元。2018年9月份开始双方发生争议。2018年9月30日，中能公司向中金公司发出《关于提前解除租赁合同的通知》，要求解除讼争合同。 另查明，中能公司于2017年7月21日成立，经营范围包括节能环保产品、清洁用品、化工产品（不含危险化学品）、燃油添加剂（不含危险化学品）研发、生产、销售等（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。福清市人民政府于2018年6月3日发出（[2018]185号）《研究元洪国际食品产业园相关问题会议纪要》，要求对食品产业园周边与食品不相容的项目进行整合。2019年9月9日，中金公司向一审法院申请财产保全，要求查封、扣押讼争厂房内的机器设备等财产，并提交了三张机器设备照片作为财产线索。2019年10月31日一审法院到现场勘查时，发现现场厂房内为空置状态。 一审法院认为，中能公司与源华公司签订的《租赁合同》，中金公司和中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙签订的讼争合同，不违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立并生效。现针对中金公司的诉讼请求具体分析如下： 1.关于中金公司的第1项诉讼请求。中金公司主张讼争合同于2019年4月1日解除，中能公司则主张于2018年9月30日解除。一审法院认为，从福清市人民政府于2018年6月3日发出（[2018]185号）《研究元洪国际食品产业园相关问题会议纪要》要求对食品产业园周边与食品不相容的项目进行整合及一审法院向有关部门了解的情况来看，讼争厂区地处食品产业园内且邻近居民区，在讼争合同签订之前已经不适宜进行化工生产和销售，中能公司于2018年9月30日提出解除合同符合讼争合同约定的因不可抗力或政府行为导致该合同无法继续履行的合同解除情形，其解除权的行使具有事实依据和合同依据。因中金公司庭审自认确有收到解除合同通知，一审法院根据讼争合同约定“自寄件之日起三天即视为收悉”确定讼争合同于2018年10月2日解除。合同解除后履约保证金15.5万元依法应当返还，但因中能公司未对保证金主张权利，故关于履约保证金及中能公司一方应承担的各项费用等相关权利由双方另行主张。 关于中金公司提出的第2项诉讼请求。一审法院认为，中金公司在庭审时自认讼争厂区内尚有部分属于中能公司的设施设备，并于2019年9月9日申请保全讼争厂区内的机器设备，但在后期质证时又部分否认前述主张，前后陈述矛盾，且中金公司在诉讼过程中擅自拆除其无法举证证明属于其所有的部分设备，同时考虑到设施设备价值较大，在中能公司并未表示放弃这些设施设备及其他财物所有权的情况下，一审法院对中金公司的该项诉讼请求不予支持。 关于中金公司提出的第3项诉讼请求，一审法院认为：1.纵观合同缔结过程，中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙在签订合同时显然不知道“买卖不破租赁”这一法律原则即在中金公司要求中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙重新签订合同时中能公司与源华公司签订的《租赁合同》尚在租赁期限内，中能公司有权继续使用讼争厂房及设备，而当时中金公司拟定合同时有专业律师提供帮助（中金公司委托诉讼代理人在庭审时自认，且中金公司在讼争合同第九条中所留送达地址为福建怀司律师事务所亦可佐证），中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙被要求重新签订比原租赁合同负担更重的合同。从中能公司、源华公司签订的《租赁合同》与中金公司、中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙签订的两份《租赁合同》相对比，可以看出后者约定的履约保证金高于前者，后者约定的租赁价格远远高于前者（前者1.5万元/月，后者16万元/月），且后者约定的逾期支付租金的违约责任明显重于前者（不仅后者违约金金额高于前者，而且后者甚至约定租金逾期支付一个月的情况下中金公司有权关停水、电并关闭大门等进出公司的道路等严重影响企业正常生产经营的情形，以及逾期支付租金超过三个月的，中金公司不仅有权解除合同，甚至中能公司放置在租赁物宗地范围内的所有设施设备归中金公司所有），后者甚至约定在中能公司拒绝或迟延交还租赁物时按照2万元/天计算违约金等等，在市场环境短期内尚无巨大变化的情况下，讼争合同对中能公司有失公平。2.在合同履行过程中，中金公司以锁闭大门等方式阻碍中能公司正常使用讼争厂房及设备，合同解除后中金公司锁闭大门的行为给中能公司搬离设备及其他财物等造成障碍，中金公司庭审中亦自认曾向中能公司表示租金缴纳后方可将设备搬离。3.整个讼争厂区在讼争合同签订之前已经不适宜进行化工生产和销售，中金公司作为出租人在将讼争厂区出租前有义务知晓讼争厂区的限制性用途却未履行该义务，导致中能公司承租了不满足自身合同目的的讼争厂房。因此，根据中金公司的过错程度及合同履行情况，结合中能公司与源华公司、中金公司分别签订的两份《租赁合同》约定情况及庭审中中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙的抗辩和过错情况，一审法院酌定中能公司已支付的租金作为租赁期间的全部租金，无需向中金公司另行支付租金。 关于中金公司的第4项诉讼请求。一审法院认为，中金公司仅以电费明细为据要求中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙支付2018年10月-12月电费，但未提供其缴纳凭证，无法证明实际支付了该笔费用。中金公司以水费缴纳记录为据要求中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙支付2018年10月-12月水费，但未提交相应证据证明该4411.8元水费具体由何人通过何账户缴纳即无法证明是否系其实际缴纳，且讼争合同已经于2018年10月2日解除，中金公司关锁讼争厂区大门导致中能公司无法进入，中金公司未举证证明2018年10月-12月水费系由中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙产生。同时讼争合同约定的标的物仅为讼争厂区中的部分厂房及设备，中金公司未举证证明讼争合同所涉及的厂房及设备具体用电占比为多少。故一审法院对中金公司关于水电费的请求因证据不足不予采信。 关于中金公司的第5项诉讼请求。因中金公司支出的律师费不可归咎于中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙，故一审法院不予支持。 综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回深圳市中金科技控股有限公司的全部诉讼请求。案件受理费16099元，由深圳市中金科技控股有限公司负担。 二审中，中金公司向本院提供：证据一，委托代理合同、普通增值税发票，证明中金公司为实现债权支出律师费20000元的事实。证据二，厂房油库租赁合同，该组证据系案外人源华公司法定代表人的弟弟张雄玉于二审阶段提供给中金公司，从该份《租赁合同》与中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙在一审中提交的《租赁合同》内容对比，及中能公司在公司未注册成立之前就于2017年7月13日在其提交的虚假《租赁合同》上盖章，以及张雄玉向中金公司陈述，源华公司与中能公司就讼争租赁物签订的《租赁合同》只有该组证据的版本，足以证明中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙提交的《租赁合同》系伪造的。证据三，承诺书，证明中能公司的原法定代表人郑振明在与源华公司签订租赁合同时就已明知租赁物处于查封状态的事实。中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙经质证认为，对证据二的真实性有异议，2017年与源华科技公司签订租赁合同，前后共签了4份。中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙向本院提供照片一组，证明2018年9月30日的合同终止通知双方默认，于2018年10月2日关门终止合同。中金公司认为，该组照片并非法律上规定的新证据，故附条件质证：照片的内容无法证明大门关闭的原因系中金公司或中能公司的行为导致，无法证明中能公司的主张。本院综合全案证据进行分析后，根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，讼争《租赁合同》系因政府行为导致客观上无法继续履行，对于合同的解除不可归咎于双方当事人。关于合同的解除时间，中金公司在一审庭审中自认确有收到解除合同通知，根据讼争合同约定“自寄件之日起三天即视为收悉”，一审法院认定讼争合同于2018年10月2日解除，这一认定与中能公司提供的拍摄于2018年10月2日的照片中大门锁闭的状态能相互印证，本院予以确认。根据合同签订后的实际履行情况，本院酌定中能公司已支付的50万元作为租赁期间的全部租金，无需向中金公司另行支付租金。另讼争合同已经于2018年10月2日解除，中金公司未能举证证明2018年10月-12月水费系由中能公司、于贤斌、陈金明、宋得龙产生，一审法院对中金公司关于水电费的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，中金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，说理不当，但判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16099元，由深圳市中金科技控股有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐文生 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年八月十八日 法官助理 游 佳 书 记 员 蔡志前