安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初10464号 原告：杨俊东，男，汉族，1993年1月8日出生，住安徽省阜阳市阜南县。 委托诉讼代理人：徐新兵，安徽百大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江凡，安徽百大律师事务所实习律师。 被告：马雅梅，女，汉族，1984年1月20日出生，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：汪彪，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁先华，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 原告杨俊东与被告马雅梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简程序，公开开庭进行了审理。原告杨俊东及其委托诉讼代理人徐新兵、江凡，被告马雅梅委托诉讼代理人汪彪、鲁先华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨俊东向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金39267元；2、判令被告对房屋进行恢复原状,并赔偿原告装修损失106900元、店内设备损失111435元、货物损失25565元,共计:244900元；3、判令被告支付原告合同违约金235600元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年9月28日签订《房屋转租赁协议》,约定由原告将其承租的位于合肥市政务区、8号（二楼）、9号及二楼的房屋转租给被告使用,租期自2019年10月8日至2024年12月15日止。原告依照合同约定将房屋交由被告使用,被告支付了截止到2020年1月15日的房租49645元及押金19000元。被告接收房屋后对房屋进行拆除并进行装修施工,施工过程中,因建楼梯与楼上业主发生争议,遂停止装修。被告因楼梯建造问题多次与原告协调沟通,被告也一直配合原告协调处理,但被告对原告提出的解决方法均不同意,径直向原告提出解除合同。在双方未达成一致意见后,被告向法院起诉要求解除《房屋转租赁协议》。法院经过审理,最终法院以被告要求解除合同的依据不足,但鉴于被告已经另行租赁房屋经营极酒客酒庄，履行合同已经成为事实上的不可能,且原告在庭审中表示同意解除合同为依据判定原被告双方的房屋转租赁合同于2020年3月17日解除,并驳回被告的其他诉讼请求。原告认为,既然法院判定原被告双方的合同于2020年3月17日解除,被告应当支付原告至上述日期的租金。法院最终认定被告主张原告违约,致其合同目的无法实现,解除双方签订的房屋转租赁协议无事实与法律依据,说明被告诉求解除合同的条件未成就,依据不足。那么在这种情况下,被告诉求解除合同,且拖欠租金达3个月以上,不符合合同约定及法律规定,构成违约,应当依照合同约定支付合同总租金20%的违约金,并对因被告装修破坏的房屋进行恢复原状,并赔偿原告装修损失。原告在与被告签订房屋转租赁协议之后,为了按照合同约定尽快将房屋交付给被告使用,原告将店内的设备、及货物严重低于市场价格售出。然而,被告在履行合同过程中却以法院最终没有支持的的理由诉求解除合同,且拖欠租金至今,已构成违约。原告基于对合同的信任,低价处理店内设备及货物,现合同解除,差价部分的损失被告应予以赔偿。被告在合同解除条件未成就时提出解除合同,在法院最终不予支持被告解除理由的情况下,合同解除后,被告应支付租金至法院确定的合同解除之日,并对房屋进行恢复原状,以及给原告所造成的损失也应当予以赔偿,恳请法院予以支持! 诉讼中，原告变更诉讼请求第二项为“判令被告支付原告部分恢复原状的费用4000元，赔偿原告装修无法恢复原状的损失106900元，店内设备损失111435元、货物损失25565元,共计:247900元”。 被告马雅梅辩称：一、原告第一项诉讼请求，无事实与法律依据，2020年3月17日解除，虽合同解除是被告所提出，但已经原告同意，因而双方是通过协商解除的方式，协议解除之间的租赁合同。被告支付租金至2020年1月15日，据此被告应向原告支付两个月零两天的租金。但双方是协商解除，被告所交付的押金一个月租金19000元，原告应予以退还被告，或冲抵两个月零两天的租金。按月租金19000元，每日租金是633.3元，两个月零两天的租金是39267元，除去押金19000元，被告需支付租金20267元。据此，被告向原告支付的租金是20267元，原告的诉请无事实依据。二、原告第二项请求无事实依据，更无法律依据。1、原告诉讼回复原状，不能成立。被告从原告手中接受租赁房之后，只是在二楼楼板处破了一个洞用于搭建楼梯，后因遭到楼上居民的阻挠，导致装修停滞。被告并未对租赁房其他部分进行拆除。被告在二楼楼板处破洞修建楼梯也是得到原告的许可，而且被告破洞搭建楼梯也是租赁该房所必须，证实由于破洞搭建楼梯无法实施，导致双方租赁合同无法履行。双方租赁合同的无法履行，原告负有过错责任，楼面破洞回复的费用由原告承担。更何况原告已自行恢复。2、原告诉请赔偿装修损失106900元，店内设备111435元、货物损失25565元，共计24490元，无事实和法律依据。（1）原告诉请的装修损失费106900元，我们对该费用的真实性持有异议，即使产生了相关费用，也是原告为了经营所需，理应由原告自己承担。（2）店内设备损失111435元、货物损失25565元，被告对这两项费用的真实性持有异议，原告是在不再经营，而将房屋出租的情况下，对这些货物进行的处分，即使产生损失也不应由该房屋的承租户被告承担。由于原告不再经营，因此其必然要将原店内设备及货物进行处分。而处分必然因扣除其折旧等原因对外出售，原告不能以原价值来计算所谓的损失。三、原告诉请被告支付合同违约金235600元，无约定和法定理由。原、被告双方租赁合同解除的原因，是由于原告同意被告在出租方搭建楼梯，因邻居的阻挠无法搭建，致使被告的合同目的无法实现，使得双方签订的租赁合同无法履行。加之双方的租赁合同，是经双方协商解除，据此被告无需向原告支付违约金。另根据合同第五条所做约定，被告向原告承担合同总租金20%的违约金的条件是被告违反该合同第一款、第二款之约定，且主张该20%的违约金，前提为原告主张“终止合同”，但双方的合同解除是被告所提，原告同意，即双方合同的解除是协商解除，不是因被告无故拖欠租金所致。据此，原告向被告主张20%的违约金不符合合同的约定，也不符合法定。综上所述，原告诉请除第一项诉请租金部分属实可予以考虑，其他请求均无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年9月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，内容为房屋地址：甲方将其承租的位于合肥市政务区（二楼）的房屋转租给乙方使用。甲方承诺：该处房屋无任何权利瑕疵，甲方对该处房屋有处分权，甲方已经跟该处房屋房主充分沟通，并经该房主同意将该处房屋站组给乙方，由此产生的给乙方或房主带来的一切损失均由甲方承担，乙方无责。租赁期限及约定：1、该房屋租赁期限自2019年10月8日起至2024年12月15日止。2、房屋租金：第一年月租金19000元。按季付款每季前提前15天付款。另附第一年首月租金作为押金。租赁期满甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。3、租赁期满，若甲方与店铺房东续租，乙方自动与甲方保持续租关系，房租按甲方于店铺房东续租租金，甲乙双方按现持有相应使用商铺面积，按比例支付租金。3、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，租赁期满，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务。五、违约的处理规定1、在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同租金20%的违约金。（1）损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（2）拖欠房租累计一个月以上的。2、在租赁期限内，如甲方违约，除按正常返还告房屋租赁保证及及房租外，另行双倍赔偿房屋设计、装修费等全部费用（按照乙方提供凭证），可根据使用年限进行相应折旧处理。甲方若提前收回该房屋或者由于房主提前收回该房屋等原因导致乙方无法继续使用该房屋的，甲方应向乙方支付合同总租金20%的违约金。 合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用。被告支付至2019年1月15日的房租49645元及押金19000元。被告在对涉案进行拆除并装修，装修过程中，因修建楼梯与楼上业主发生争议，遂停止装修。 被告租赁涉案房屋系经营极酒客酒庄，并向上海极酒客信息科技公司缴纳设计费50000元，保证金50000元并支付北京瑞祥佳艺建筑装饰公司安徽分公司首期装修工程款50636元。现被告已另租赁房屋经营极酒客酒庄。 原、被告之间的微信聊天记录及通话记录载明：对被告提出的楼梯问题，原告同意进行协调处理，并同意由其找施工队进行施工。 2019年11月17日，被告向原告邮寄解除合同告知书，原告拒收。 2020年3月17日庭审中，原告同意被告解除双方签订的房屋租赁合同。 2020年4月14日，本院审理认为,原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务，不得擅自变更或解除合同。原告接受房屋后进行拆除并装修，表明原告确认被告交付的房屋符合合同约定。因原告建造楼梯的位置系承租房屋本身结构的楼梯位置，案涉房屋的楼上住户虽对原告建造楼梯提出异议，但原告未提供证据证明该处不能建造楼梯。故原告主张被告违约，致其合同目的无法实现，本院不予采信。原告主张其有权解除双方签订的房屋租赁合同，无事实与法律依据，但鉴于原告已另行租赁房屋经营极酒客酒庄，履行合同已成为事实上的不可能，且被告在庭审中明确同意解除合同，故本院确认双方的房屋租赁合同于2020年3月17日解除。原告要求被告返还已支付的押金及至2020年1月15日的租金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿其支付给上海极酒客信息科技有限公司的保证金50000元、设计费50000元，支付给北京瑞祥佳艺建筑装饰有限公司安徽分公司首期装修工程款50637.9元，支付违约金19000元，均无事实与法律依据，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、原告马雅梅与被告杨俊东签订的租赁合同于2020年3月17日解除；二、驳回原告马雅梅的其他诉讼请求。本案案件受理费4874元，减半收取2437元，由原告马雅梅承担。 2020年7月5日，杨俊东提起本起诉讼。 上述事实，有原告提交的《房屋转租赁协议》、（2020）皖0104民初1502号民事判决书等以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务，不得擅自变更或解除合同。现本院已确认双方签订的租赁合同于2020年3月17日协商一致解除，被告仅支付租金至2020年1月15日，故还应支付租金至2020年3月17日，即39266.67元（19000元*2+19000元/30*2=39266.67元），原告的上述诉请，于法有据，本院予以支持；原告诉请，被告应支付原告部分恢复原状的费用4000元，赔偿原告装修无法恢复原状的损失106900元，店内设备损失111435元、货物损失25565元,共计:247900元，因无证据证实，本院不予支持；原告又诉请，被告应承担违约金235600元，因双方系协商一致解除，原告在解除时并未主张，故对此诉请不应予以支持。被告辩解，被告所交的押金19000元，应予以冲抵租金，因本院在（2020）皖0104民初1502号民事判决予以驳回，其未提出异议，故对此辩解，本院不予采信。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告马雅梅应于本判决生效后十日支付原告杨俊东房屋租金人民币39266.67元； 二、驳回原告杨俊东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8998元，减半收取4499元；由原告杨俊东负担4159元，被告马雅梅负担340元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李立定 二〇二〇年八月三十一日 书记员  熊丝雨 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。