山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初4091号原告：烟台维安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路268号附1号。法定代表人：孙维花，该公司经理。委托诉讼代理人：姜兆江，烟台芝罘正旭法律服务所法律服务工作者。被告：任惠珠，女，1954年8月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台维安物业管理有限公司与被告任惠珠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜兆江和被告任惠珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告2017年1月至2019年10月期间的物业服务费4174.70元（1.30元/月/平方米×94.45平方米×34个月）。事实和理由：原告系烟台市芝罘区白石新城小区的物业管理公司，被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的业主。被告自2017年1月至2019年10月拖欠物业服务费4174.70元，原告多次催费未果，为维护合法权益，故诉请解决。被告辩称，2017年1月至2020年4月期间原告未向其提供服务，故其不同意向原告支付起诉阶段的物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：原告成立于2015年3月18日。烟台市住房和城乡建设局于2016年4月28日为原告颁发了物业三级资质，可在允许的经营范围内开展物业管理服务业务。2015年4月1日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《物业管理委托合同》中约定：原告接受烟台市白石新城业主委员会的委托，为位于烟台市芝罘区的烟台市白石新城小区提供前期物业服务，服务期间自2015年4月1日起至2022年3月31日止；原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，原告有前期投入，法律政策规定应由原告管理服务的其他事项；物业服务费收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米0.80元/月缴纳，小区内所有商铺（包括振华量贩超市）按其拥有物业的建筑面积每平方米2.80元/月缴纳；业主或物业使用人应于物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按每季度一次交纳。2015年10月20日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《补充合同》中约定：白石新城小区物业费自2015年10月1日起按建筑面积由每月0.80元/平方米变更为每月1.30元/平方米（含电梯费0.30元/平方米）；提高后的收费标准自2015年10月1日起开始执行，向广大业主公示；该补充合同条款是原《物业管理委托合同》的补充内容，与原合同具同等法律效力。合同签订后，原告开始为小区268、272、273号楼提供物业服务，269、370号楼由业主自行管理。2017年2月9日，烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会向小区业主发出公告，告知：目前白石新城小区正处于新的业委会筹备和部分业主对物业公司不信任的敏感时期，为防止出现新的矛盾，确保物业运转规范有序，并打消各位业主的顾虑，社区居委会建议2017年第一季度物业费及2016年年度109户业主所欠物业费及时到居委会缴纳，缴纳资金存放于社区居委会的专用监管账户；特别提醒广大业主：不要将物业费缴纳给物业公司或居委会以外的他人和其他组织。2017年5月15日，烟台市白石新城业主委员会向原告下达了解聘书。《解聘书》下达后，白石新城小区268、272、273号楼亦分别进行了自管。另查，2018年1月3日，本案原告将烟台市白石新城业主委员会诉至本院，要求确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的物业管理合同合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；烟台市白石新城业主委员会继续履行合同、排除障碍、恢复原状。本院立（2018）鲁0602民初43号案。2018年3月16日，本院出具（2018）鲁0602民初43号民事判决书，判决确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；驳回原告的其他诉讼请求。该判决已经生效。被告系涉案房屋业主，房屋建筑面积为94.45平方米。自2017年1月起，被告未向原告交纳物业服务费用。庭审中，原告主张其已按照合同约定履行了物业服务义务，服务范围即为小区楼外以及原告能够正常进入的楼内，因业主对电梯设置管控，原告不能使用电梯。对此，原告提供了以下证据：1、2019年8月20日原告张贴的催缴物业服务费通知单照片打印件8张，证明原告向被告催缴物业服务费。2、2018年7月22日、8月9日、8月28日、8月29日原告张贴的《通知》照片打印件一组，《通知》内容为告知车主其停车位置为消防通道，此处禁止停车，路面下面铺设所有楼区的配电设施严禁占用；2017、2018年原告公司人员打扫卫生的照片打印件16张、计费年月为2018年7、8、9月的原告缴纳白石新城3号楼电梯风机电费的发票3张，证明原告履行了物业服务义务。3、2016年8月31日烟台市自来水有限公司营业分公司出具的金额为90856.70元的水费收据一张，原告称其交纳了2016年8月31日以前的水费，证明原告在经营期间履行服务义务。4、原告在2017-2018年期间履行物业服务义务的现场照片一组，包括2018年三次下雪扫雪的照片、清扫环境的照片、2017年至2018年期间处理辖区环境垃圾和相关物业管理事宜的照片，证明原告在合同期内履行服务义务。5、原告在2018年5月和8月两次要求被告所谓的自管组织撤除、由原告进行管理但自管组织阻止的现场视频资料，证明所谓的自管组织阻止合法的原告进行物业管理的违法行为。6、2017年5月2日至2018年11月25日的挂锁、门扣、扫帚、电线、LED等物品的收据、销货清单复印件6张，证明原告在进行物业管理时所发生的费用。7、2015年9月至2017年1月烟台供电公司营销部向原告出具的催交268单元公用表电费的通知复印件22张、2018年3月7日国网烟台供电公司营销部向原告出具的停电催交电费通知一张（催缴截止2018年3月1日的电费32346.46元）及2017年7月至2018年11月烟台供电公司向原告发送的催缴公用表电费及原告缴纳公用表电费的短信记录一宗，证明因业主用电产生电费，供电公司向原告催交，对催交的电费原告缴纳了一部分，是原告收取了业主的电费后再上交给供电公司。8、2018-2020年照片三宗，证明原告在2018年、2019年、2020年均为涉案小区提供物业服务。被告质证称，对以上证据不予认可，部分证据与被告无关，且未曾收到原告的催缴通知，为此提供收据15张、烟台白石新城物业管理协商会与山东鑫宏安电梯有限公司签订的电梯保养合同书一份、2020年5月9日白石街道办事处出具的信访答复意见书复印件一份、自来水公司和自管会给被告的水费回执单复印件6张、电费发票复印件20张、2017年6月9日烟台苏宁云商贸有限公司、2019年9月3日烟台瑞辉电子有限公司出具的监控显示屏、监控设备的发票2张以及自管会付款凭证1张、自管会的部分工资表10张、考勤表11张、自管会在业主群及小区公告栏发布的通知打印件2张、自管会2018年收支表2张、268号楼全体业主签字的关于解聘烟台维安物业有限管理公司、由殷波等人牵头为烟台白石新城物业管理协商会自治组织的函复印件一组等证据为证，证明自2017年1月至2020年5月期间原告未向其提供服务，其将部分物业费交给了烟台白石新城物业管理协商会。原告质证称，电梯保养合同书与原告没有法律关系，信访答复意见书和水费回执单、电费发票系复印件不予质证，其余证据与原告无关。本院认为，本案原告与烟台市白石新城业主委员会针对烟台市白石新城小区于2015年4月1日签订的《物业管理委托合同》和2015年10月20日签订的《补充合同》，均是双方的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告作为烟台市白石新城小区的业主应受该《物业管理委托合同》和《补充合同》的约束。在《物业管理委托合同》中明确约定了原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等事项，庭审中，根据原告提交的张贴禁止停车通知和清理环境等为小区提供物业服务的照片、2017年-2018年期间原告交纳公用表电费的短信记录和原告购买履行物业服务相关用品的收据、2018-2020年服务照片等证据，足以证明在原告诉请的2017年1月至2019年10月期间，原告为小区提供了合同中约定的对共用部位、共用设施、车辆停放、安全防范等方面的物业服务。原告作为物业服务企业，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务向原告缴纳物业服务费用。但应该注意到的是，小区业主对原告提供的物业服务的不足之处提出了异议，而原告作为提供物业服务的公司未能证明采取了有效措施加以改善；同时自2017年起，被告所在的268单元的业主自行成立了自管组织，自管组织亦为268单元的业主提供了物业服务。结合本案实际情况，本院认为原告应对被告应交纳的物业服务费适当减收，由被告按照0.65元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费为宜，故对原告要求被告支付2017年1月至2019年10月的物业服务费4174.70元，本院仅能支持被告向原告支付2017年1月至2019年10月的物业服务费2087.35元（0.65元/月/平方米×94.45平方米×34个月）；超出部分，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告任惠珠于本判决生效之日起十日内向原告烟台维安物业管理有限公司支付2017年1月至2019年10月期间的物业服务费2087.35元；二、驳回原告烟台维安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告任惠珠负担。因原告已向本院全额预交，限被告任惠珠于本判决生效之日起10日内支付给原告烟台维安物业管理有限公司25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 贺 小 静二〇二〇年八月七日书记员 王涛（代）