贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0328民初2047号原告：曾云江，男，生于1974年4月28日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。委托诉讼代理人：冉龙彪，贵州正气律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉松，贵州正气律师事务所律师。被告：湄潭县鑫淼房地产开发有限公司，住所地：贵州省湄潭县湄江街道中山南路一小宿舍。统一社会信用代码：91520328MA6H8H097B。法定代表人：王永忠，总经理。委托诉讼代理人：聂洪波，贵州止争律师事务所律师。被告：遵义红业建筑有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区国安干警商住综合楼第一区B1单元B1-3-1号。统一社会信用代码：91520300565027278E。法定代表人：陈兴江，总经理。委托诉讼代理人：宋冰山，贵州乾峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张武俊，贵州乾峰律师事务所律师。被告：贵州融联达房地产开发有限公司，住所地：贵州省湄潭县湄江街道塔坪玉福香榭1幢1单元A-B负1-1。统一社会信用代码：91520000677108160。法定代表人：张天智，执行董事兼总经理。被告：吴中党，男，生于1973年9月2日，汉族，贵州省仁怀市人，住仁怀市。被告：杨德柒，男，生于1987年7月13日，汉族，贵州省播州区人，住遵义市播州区。原告曾云江与被告湄潭县鑫淼房地产开发有限公司（以下简称鑫淼公司）、遵义红业建筑有限公司（以下简称红业公司）、贵州融联达房地产开发有限公司（以下简称融联达公司）、吴中党、杨德柒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾云江及其委托诉讼代理人冉松、被告鑫淼公司的委托诉讼代理人聂洪波、被告红业公司委托诉讼代理人宋冰山、张武俊、被告融联达公司的法定代表人张天智到庭参加诉讼，被告吴中党、杨德柒经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾云江向本院提出诉讼请求：1、要求确认与被告吴中党于2018年2月9日签订的《售房合同》有效；2、要求五被告向交付《售房合同》约定的房屋；3、要求五被告办理《售房合同》约定的不动产登记手续；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月9日，曾云江与被告吴中党签订《售房合同》，被告吴中党将位于湄潭县“寅申国际”（现铭都广场）三层的房屋出卖给曾云江，单价2500元／㎡，建筑面积86.70㎡，总价款216750元，被告吴中党无条件为曾云江办理房屋产权证及相关手续，在2018年9月30日前交付房屋，在2020年9月30日前办理房屋产权证及相关手续。案涉房屋系被告融联达公司与湄潭县湄江街道湄江居迎水村民组（以下简称湄江居迎水组）联合开发，被告红业公司为施工单位，因被告融联达公司资金短缺，于2018年1月23日将包括陈国进购买的房屋抵偿给了被告红业公司。2018年7月14日，被告融联达公司在无力继续开发“寅申国际”项目的情况下与被告红业公司签订《项目转让协议书》，将该项目转让给被告红业公司。2018年7月30日，被告红业公司、融联达公司与湄江居迎水组签订《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》，被告红业公司承接本项目产生的一切债权债务，后引进王永忠等人投资，并成立被告鑫淼公司，将“寅申国际”变更为“铭都广场”，原“寅申国际”项目债权债务由被告鑫淼公司承担。现被告鑫淼公司开发的“铭都广场”挂牌销售，并达到向不动产管理部门登记的条件，曾云江要求被告吴中党交付房屋并办理房屋登记手续，但遭到拒绝。被告鑫淼公司辩称，一、案涉合同因违反法律强制性规定而无效，出卖方既不具备出卖资格也不具备售卖条件，买卖合同无效。二、鑫淼公司与本案各方当事人无法律上的利害关系和合同关系，鑫淼公司是湄潭县人民政府通过招商引资而独立实施的开发行为，从项目立项、规划、建设、销售均与本案其他当事人无法律上的利害关系。三、被告红业公司、融联达公司、吴中党是建立在不合法的开发基础上，在鑫淼公司介入前本项目没有取得任何立项、规划、建设等相关手续，系违法在建工程，对违法标的进行的买卖不应当得到法律保护。四、鑫淼公司的合法开发行为应当得到保护，本项目是在湄潭县人民政府的统筹安排下于2020年2月取得用地手续，于2020年4月取得商品房预售许可，并且改变了原有的规划指标。合同双方当事人在明知买卖标的违法且合同客观上不能履行的情况下仍然签订本案协议，足以证实恶意存在。被告红业公司辩称，案涉买卖合同无效，出卖人被告吴中党没有买卖的权限。红业公司不是买卖合同的当事人，没有向原告曾云江交付房屋及办理不动产手续的义务。请求驳回原告曾云江对红业公司的诉讼请求。被告融联达公司辩称，已于2018年7月30日以合同形式将建设工程和所有债权债务转让给了被告红业公司，且融联达公司与原告曾云江不存在任何合同关系，原告曾云江与被告吴中党的买卖合同纠纷与融联达公司无关，请求驳回原告曾云江对融联达公司的诉讼请求。被告吴中党、杨德柒未答辩，也未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告鑫淼公司是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围包括房地产开发销售；被告红业公司是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围包括房屋工程施工；被告融联达公司是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围为房地产开发。2011年12月19日，湄江居迎水组获得位于湄江居××组6500㎡的提留地安置房商业用地建设用地规划许可，此后，湄江居迎水组与被告融联达公司联合开发建设提留地安置房工程，被告吴中党、杨德柒挂靠被告红业公司承揽施工。2018年1月23日，被告融联达公司与被告红业公司（代表为被告吴中党、杨德柒）签订《房屋抵款协议》，约定被告融联达公司因差欠被告红业公司工程款，将位于湄潭县房屋（含涉案房屋）一部分抵押、一部分以2500元／㎡抵偿给被告红业公司，抵押期间到2018年2月5日。2018年2月9日，原告曾云江与被告吴中党签订《售房合同》，约定的主要内容为：1、被告吴中党将上述“寅申国际”项目第三层靠湄潭县人民医院方向数起第4轴到第5轴线之间出卖给原告曾云江；2、该楼层所出售的建筑面积是由房开商（融联达公司）一次性抵工程款给被告吴中党作工程开支，故被告吴中党在出售该楼层面积时产生的相关土地使用权同时出卖给原告曾云江，与第三方无任何关系；3、建筑面积为86.70㎡；单价2500元／㎡，总价款216750元；4、原告曾云江在签订该合同时一次性支付购房全款，被告吴中党出具收据；5、被告吴中党保证该房产权合法，权属清楚，并无条件为原告曾云江办理产权及相关手续（费用各一半）；6、被告吴中党在2018年9月30日前交付房屋，在2020年9月30日前办理产权证等相关手续。《售房合同》订立后，原告曾云江向被告吴中党支付了购房款166750元，约定余款在办理房产证时一次付清。2018年7月14日，被告融联达司与被告红业公司签订《项目转让协议书》，约定被告红业公司承建“寅申国际”的工程产值约27000000元，被告融联达公司前期投入12000000元，由被告红业公司对该项目进行建设施工，所有工程款项由被告红业公司自行负责等。2018年7月30日，被告红业公司、被告融联达公司与湄江居迎水组签订《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》，约定的主要内容为：被告红业公司承建“寅申国际”所产生的一切债权债务由被告红业公司自行承担，融联达公司与湄江居迎水组均不承担该项目投资、建设和开发所产生的任何经济和法律责任，被告红业公司承诺对该项目具体实施投资、建设和开发时，务必在湄潭成立独立企业进行运营。2018年8月10日，湄江居迎水组与贵州华烨房地产开发有限公司湄潭分公司订立《“寅申国际”整体接盘协议》，由贵州华烨房地产开发有限公司湄潭分公司接手承建“寅申国际”工程，由于贵州华烨房地产开发有限公司湄潭分公司在施工过程中资金及管理问题，“寅申国际”工程在主体框架完工后停建，形成“烂尾楼”。2019年2月3日，湄江居迎水组（甲方）、被告红业公司（乙方）、贵州华烨房地产开发有限公司湄潭分公司（丙方）、被告鑫淼公司（丁方）订立《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》，约定的主要内容为：1、解除甲丁（注：本应为甲丙）2018年8月10日订立的《“寅申国际”整体接盘协议》，互不承担法律责任；2、甲方将位于福源大厦相邻提留地6502㎡作价21900000元与丁方合作开发；3、乙丁双方就建设工程款已经达成协议，金额及支付方式以双方达成的协议为准，乙方不向甲方、融联达公司主张权利；4、甲、乙与融联达公司等三方签订的《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》中涉及到融联达公司有关权利义务，由乙、丁两方继续享有和承担；5、甲、乙、丙、丁以前约定与本协议不一致的，以本协议为准。2020年1月至2020年4月，被告鑫淼公司先后取得了《国有建设用地使用权证》（国有出让地）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》（商业、物业用房，无住房）、《建设工程施工许可证》、《商品房屋预售许可证》（全部为非住宅），并将“寅申国际”更名为“茗都广场”，现已竣工并开始出售。被告红业公司对2019年2月3日上述甲、乙、丙、丁四方订立的《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》不予认可，称该协议上被告红业公司的印章系伪造，向湄潭县公安局报案，湄潭县公安局立案受理，并对《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》上加盖的被告红业公司的印章进行了鉴定，经鉴定，与被告红业公司的单位印章不一致。在本案审理过程中，本院对原告曾云江与被告吴中党于2018年2月9日签订的《售房合同》存在可能无效或者无法履行的情形向原告曾云江进行了释明，告知其有权变更诉讼请求，有权主张缔约过失责任或者请求解除合同、要求承担违约责任并赔偿损失，但原告曾云江不愿变更诉讼请求。本院认为，当事人主张权利，应有法律依据；民事主体实施民事行为应当依法进行，否则，其相关“权利”法律不予保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，各方举证提供的证据同时指向了一个事实：被告融联达公司与湄江居迎水组联合开发“寅申国际”建设项目，被告吴中党、杨德柒挂靠被告红业公司承揽施工；被告融联达公司将开发的部分房屋（含涉案房屋）用以抵押、直接抵偿被告红业公司的部分工程款，被告吴中党又将抵偿的房屋出卖给原告曾云江。由此，被告融联达公司与湄江居迎水组形成了合作合同关系，被告融联达公司与被告红业公司形成了建设工程施工合同关系，被告红业公司与被告吴中党、杨德柒形成了挂靠合同关系，被告红业公司（被告吴中党因挂靠而系职务行为）与原告曾云江形成了买卖合同关系。被告融联达公司将其开发的含涉案房屋在内的部分房屋用以抵押、直接抵偿被告红业公司的部分工程款，因没有办理房屋产权登记（事实上也无法办理），仅是在抵押、抵偿的房屋上设定了债权债务，不发生物权变动的效力，被告红业公司并未取得抵债房屋的所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，被告红业公司转卖涉案房屋给原告曾云江，不是代表开发商进行的商品房买卖，被告红业公司将未依法登记领取权属证书的房屋出卖给原告曾云江，双方的《售房合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。至于被告融联达公司、被告红业公司、被告鑫淼公司此后的权利义务怎样约定或者约定是否成立和有效，按照合同相对性原理，均与原告曾云江无关，且原告曾云江与被告红业公司《售房合同》无效的情形至今不能消除，不能改变合同无效的状态。一方面，被告红业公司对《湄江居迎水村民组集体提留土地所涉寅申国际项目协议》不予认可，且该协议上加盖的印章与被告红业公司单位印章经公安机关鉴定不一致，该协议对被告红业公司及协议各方没有约束力，伪造公章的行为主体及处理结果，与本案处理结果没有必然的联系；另一方面，被告鑫淼公司是完全重新办理的土地和建设审批手续，其开发的房屋现全部是商业用房而无住宅用房，即使双方的合同有效也无法履行。因此，原告曾云江的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告曾云江所主张的法律关系的性质和行为效力与本院查明的不一致，经释明后，原告曾云江不愿意变更诉讼请求，这是其权利，本院应予尊重，但对其诉讼请求本院依法应予驳回。综上所述，原告曾云江的诉讼主张于法无据，本院对其诉讼请求不予支持，应予驳回。被告吴中党、杨德柒经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对申请回避、举证质证、陈述辩论等诉讼权利的放弃，不影响本院对本案的审理和裁判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告曾云江的诉讼请求。案件受理费2276元，由原告曾云江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，且自递交上诉状之日起七日内缴纳上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员 丁 波二〇二〇年八月三十一日书记员 费雅莉