济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1187号原告：边殿玲，女，1978年10月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邓璞，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈怀远，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。被告：毕玉，女，1992年2月8日出生，汉族，历城区君君饰品店员工，户籍所在地山东省桓台县，现住济南市。委托诉讼代理人：王志永，男，1966年10月30日出生，汉族，户籍所在地山东省淄博市，现住济南市，历城区君君饰品店推荐。第三人：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：何倩，女，1991年10月23日出生，汉族，该公司员工，住济南市。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：葛宇飞，行长。委托诉讼代理人：周汗青，男，1982年2月2日出生，汉族，该行员工，住济南市。第三人：济南宏中房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵振中，总经理。原告边殿玲与被告毕玉、第三人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行（以下简称浦发银行）、第三人济南宏中房地产经纪有限公司（以下简称宏中公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案。本案立案之前，边殿玲于2020年1月15日向本院申请诉前财产保全并提供担保，本院经审查后于2020年1月17日作出（2020）鲁0104财保45号民事裁定，查封合同备案至毕玉名下位于济南市某301室房屋。本院依法适用简易程序进行审理。后因无法向被告毕玉直接送达起诉书副本等诉讼材料，本院于2020年2月18日作出（2020）鲁0104民初1187号民事裁定，本案转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告边殿玲的委托诉讼代理人邓璞、陈怀远，被告毕玉及其委托诉讼代理人王志永，第三人绿地公司的委托诉讼代理人何倩，第三人浦发银行的委托诉讼代理人周汗青，第三人宏中公司的法定代表人赵振中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。边殿玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告毕玉向第三人浦发银行偿还剩余贷款本息（具体还款金额以银行确认的数额为准）；若被告毕玉拒不偿还银行本息，请求依法判令边殿玲代毕玉向贷款银行偿还剩余贷款本息；2.依法判令被告毕玉办理坐落于济南市301室（现301室）房屋不动产登记证书，办理至被告毕玉名下，第三人绿地公司予以配合；3.依法判令被告毕玉于上述不动产登记至自己名下后5日内，协助原告边殿玲将上述不动产转移登记至原告边殿玲名下；4.依法判令被告毕玉向原告边殿玲支付违约金人民币89700元（仅计算至2020年1月21日，违约金以总房款人民币115万元为基数，按年利率24%，自2019年9月26日计算至被告毕玉违约行为消除之日）；5.本案诉讼费、保全费等一切费用由被告毕玉承担。事实和理由：2015年11月26日，被告毕玉与第三人绿地公司签署《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20152297xxxx】，双方约定毕玉以按揭贷款方式购买绿地公司开发的济南市301室房产（以下简称“涉案房产”）。双方于当日办理网签备案手续。其后，毕玉向第三人浦发银行申请按揭贷款，绿地公司为毕玉提供阶段性按揭贷款担保。2017年5月23日，原、被告双方及第三人宏中公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定甲方（即毕玉）自愿将合法拥有的涉案房产出售给乙方（即边殿玲），建筑面积为109.46平方米，总价款115万元。《房屋买卖居间合同》第三条约定合同签订当日，由乙方向甲方支付购房定金人民币10万元；第四条约定甲方负责出资办理房屋的解押手续；第六条约定如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金双倍的违约金；第八条约定本合同在履行中若发生争议，甲乙丙三方应协商解决，协商不成，甲乙丙三方同意向房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订当日，边殿玲向毕玉支付购房定金人民币10万元。2017年5月25日，原、被告双方及宏中公司签订《补充协议》，协议第三条约定房屋交付时间与甲方（即毕玉）出不动产证时间以开发商通知时间为准；第四条约定乙方（即边殿玲）将在2017年5月29日前向甲方支付首付款55万元（含定金10万元），甲方下不动产证当天乙方通过银行贷款的方式向甲方支付剩余尾款60万元；第五条约定如乙方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，应向甲方支付合同总房款3%的违约金并赔偿甲方因此所造成的损失。上述合同签订后，边殿玲依约向毕玉支付了首付款55万元。后毕玉向边殿玲交付房屋，边殿玲已经对涉案房屋进行了装修并实际入住。2019年9月25日，第三人绿地公司通知办证，涉案房屋具备办证条件，但毕玉至今未办理涉案房屋权属证书，亦未协助边殿玲办理过户登记。《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，合同应当继续履行。因涉案房屋在浦发银行办理了贷款，边殿玲愿意代毕玉偿还银行剩余贷款。扣除应支付房款后，边殿玲代毕玉多支付的款项，边殿玲将另行追偿。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，边殿玲明确：1.第四项诉讼请求违约金的依据为：根据《房屋买卖居间合同》的《补充协议》第五条第二款，主动将违约金调整至按照年利率24%主张。事实依据是根据《补充协议》第三条“甲乙双方同意此房屋交房时间与甲方出不动产证时间以开发商时间为准”，2018年9月19日绿地公司出具通知，通知载明涉案房产应于2018年9月25日办理不动产登记证书，但截至今天，毕玉未办理权属证书。2.第五项诉讼请求为诉讼费和保全费，没有其他费用。3.要求第三人承担协助办理相关手续的义务。毕玉辩称，第一项诉求剩余贷款本息应由原告直接偿还。因为原告自2017年实际入住涉案房屋，其已经享有涉案房屋使用权和占有权，按照谁受益谁负担的原则，本案剩余的贷款本息理应由原告偿还。原告还欠被告房款60万元，截止目前浦发银行的贷款本息是不超过55万元，绿地公司代偿的本息是33617.57元，合计58万余元，剩余未支付的房款完全覆盖被告应偿还银行的贷款，基于以上事实法院应直接判决原告代被告偿还剩余的本息。被告基本同意原告的第二项、第三项诉讼请求，但是应判令绿地公司将房屋直接过户给原告名下，前提是在原告清偿银行贷款本息之后。第四项诉讼请求违约金没有事实和法律依据，被告拒绝承担。原告自房屋交付之日起已经实际入住，没有影响原告的使用和占有，绿地公司是2019年10月份通知办证，被告当时不知道，后来被告去绿地公司咨询，当时因为疫情说一切暂停等通知，不是因为被告的原因停止办理的，被告不存在违约的事实。绿地公司述称，涉案房屋已经具备办证条件，并于2019年10月份通知被告办理相关手续，因为被告未配合，所以至今未办证。浦发银行述称，被告在我行办理的贷款已经逾期，我行要求在不侵犯我行的权益情况下，尽快偿还我行本息。同意协助办理相关还款手续，也同意原告代为偿还。现在被告已经逾期，拖的时间越长，罚息就越高。宏中公司述称，我公司将协助双方办理房屋变更手续。本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。边殿玲提交的《济南市商品房买卖合同》《房屋权属状况信息》《个人购房担保借款合同》《逾期贷款催收通知书》《房屋买卖居间合同》《补充协议》、定金收条、首付款收条、中国建设银行账户交易明细、关于办理不动产权证的通知、济南市房屋登记信息查询结果证明，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年11月26日，毕玉作为买受人，与作为出卖人的绿地公司签署《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20152297xxxx】，双方约定毕玉以按揭贷款方式购买绿地公司开发的涉案房产，商品房总价款为721372元；合同第六条约定付款方式及期限：毕玉于签订合同当日向绿地公司支付首付款181372元，其余房款54万元申请按揭贷款；合同第八条约定交付期限：2017年3月31日前绿地公司将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付给毕玉；合同第十五条关于产权登记的约定：绿地公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合同还对其他事项进行了约定。双方于当日办理了网签备案手续。毕玉已向绿地公司支付了首付款181372元。二、2015年12月18日，毕玉、浦发银行与绿地公司三方签订了《个人购房担保借款合同》。约定毕玉从浦发银行借款54万元用于购买涉案房屋，借款期限自2015年12月18日至2045年12月18日，并约定毕玉将涉案房屋抵押给浦发银行，绿地公司为毕玉提供连带责任保证。浦发银行已将借款54万元支付给了绿地公司。三、2017年5月23日，毕玉作为卖方（甲方）、边殿玲作为买方（乙方），宏中公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方自愿将合法拥有的涉案房产出售给乙方，建筑面积为109.46平方米，总价款115万元，房屋存在抵押，抵押金额为54万元；合同第三条约定：合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金10万元；第四条约定：甲方负责出资办理房屋的解押手续；第五条约定：房屋交易过户费用及按揭费用由乙方承担；第六条约定：如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金双倍的违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，边殿玲向毕玉支付了购房定金10万元。2017年5月25日，毕玉、边殿玲及宏中公司签订《补充协议》，协议第三条约定：涉案房屋交付时间与甲方出不动产证时间以开发商时间为准；第四条约定：乙方在2017年5月29日前向甲方支付首付款55万元（含定金10万元），甲方下不动产证当天乙方通过银行贷款的方式向甲方支付剩余尾款60万元；第五条约定：如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，应向相对方支付合同总房款3%的违约金并赔偿对方因此所造成的损失；第八条约定：在办理甲方不动产证之前所产生的维修基金、契税、此房银行贷款等费用均由甲方承担，之后办理产权变更的费用（包括但不仅限于契税、个税、增值税、工本费等一切费用）由乙方承担；协议还对其他事项进行了约定。以上《补充协议》签订当日，边殿玲依约向毕玉支付了首付款55万元（包含定金10万元）。四、边殿玲自述，毕玉已于2017年9月向其交付涉案房屋，其已经对涉案房屋进行了装修并实际入住。毕玉对此予以认可。另查明，边殿玲的户籍所在地为济南市，目前在本市没有房屋登记信息。五、毕玉向浦发银行贷款偿还过程中，出现逾期未还行为，导致绿地公司向浦发银行承担了保证责任。绿地公司于2019年4月30日向本院提起诉讼，要求与毕玉解除涉案房屋的《济南市商品房买卖合同》。后边殿玲代毕玉向绿地公司偿还了相应款项，绿地公司撤回起诉。本案诉讼过程中，浦发银行称截止到2020年4月20日，剩余未到期的本金是500254.65元。六、2019年3月18日，绿地公司取得涉案房屋所有权的初始登记。2019年9月19日，绿地公司向香榭新里广场15至20号楼业主发出通知，载明：“绿地香榭新里广场已具备不动产权证办理条件，为更好地为您服务，我司将于2019年9月24日至9月27日在香榭新里售楼处一楼集中办理不动产权证确权资料收集工作。”该通知还载明业主需提交的资料清单，并明确某某号楼的受理时间为2019年9月25日。但毕玉至今未办理涉案房屋的不动产权证书，其称没有及时办理的原因是未收到绿地公司的通知，但是2020年2月份去售楼处和物业公司问过，说因为疫情处于暂停状态，办证时间另行通知，但到现在也没有通知。绿地公司则称其2019年9月20日按照预留的地址通过EMS向毕玉发出过办证通知，但该件于2019年9月24日被退回，且并不存在疫情原因影响办证的情况。七、诉讼过程中，边殿玲同意代毕玉垫付涉案房屋办理至毕玉名下时需缴纳的税费，并明确垫付费用将另案追偿。由毕玉转移登记至其名下产生的税费同意按照合同约定履行。八、诉讼过程中，毕玉辩称双方对尾款的支付时间约定不明，根据法律规定约定不明的视为不约定。如果在法院判决履行期限之前边殿玲代偿银行剩余贷款所产生的利息等同意折抵尾款，如果边殿玲逾期偿还的，逾期产生的利息不同意折抵，应由边殿玲自行承担。九、毕玉辩称边殿玲主张的违约金过高，要求调低，应按照银行同期贷款利率计算利息。边殿玲主张其计算方式不高，其明确实际损失包括：1.之前其代毕玉向绿地公司支付的代偿银行借款33671.57元、违约赔偿金72137.10元、律师费18377元，共计11万元，因其垫付该款项是以贷款的方式筹集，故产生了利息8800元，并提交起诉状、民事裁定书、银行转账详情、收据为凭，并称如果毕玉拒绝承担该费用，其将另案起诉进行追偿；2.其如果代毕玉偿还剩余银行贷款，还会产生过桥资金的利息大约22000元；3.办理不动产权证书时，其还可能代毕玉支付维修基金、契税等；4.未及时办理不动产权证书，造成其无法转让房产，随着房价下跌，造成了房屋的贬值损失。本院认为，根据已查明的事实，对边殿玲的各项诉讼请求，本院作出如下认定：一、毕玉已向绿地公司支付了首付款181372元，剩余购房款54万元也已经通过银行贷款的形式支付给了绿地公司，即毕玉已经向绿地公司支付了全部购房款，且双方办理了网签备案手续，绿地公司也办理了初始登记，故涉案房屋现已具备办证条件，即毕玉可以办理涉案房屋的不动产权利，取得该房屋的不动产权。另一方面，相对于边殿玲，毕玉作为涉案房屋的出卖人，有义务协助将该房屋的不动产权转移登记至边殿玲名下。但是，鉴于涉案房屋存在按揭贷款尚未还清，故办理产权转移登记尚存在障碍，应当首先将按揭贷款还清以后，才能办理转移登记手续。诉讼过程中，浦发银行作为抵押权人同意在毕玉不予偿还的情况下，由边殿玲代为偿还，故边殿玲要求毕玉向浦发银行偿还剩余贷款本息（具体还款金额以银行确认的数额为准），若毕玉拒不偿还，由其代为偿还的诉讼请求，不损害浦发银行的合法权益，符合法律规定，本院予以支持。二、关于不动产权证书，本院认为，边殿玲、毕玉与宏中公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律、法规的强制性效力性规定,合法有效。边殿玲按照合同约定向毕玉支付了购房首付款55万元，毕玉应当在具备条件时及时办理不动产权利登记，并按照合同及补充协议的约定协助边殿玲办理不动产权利的转移登记手续。通过本案审理，可以确认毕玉已经可以办理其对涉案房屋的不动产权利登记，但其至今尚未办理。因此，边殿玲要求毕玉办理涉案房屋的不动产登记于法有据，于事有理，本院予以支持。因边殿玲同意垫付毕玉办理不动产权证书过程中产生的税费，不违反法律规定，故在毕玉办理不动产权证书过程中产生的税费由边殿玲垫付。毕玉在取得不动产权证书后，应当及时协助边殿玲将涉案房屋的不动产权转移登记至边殿玲名下。根据边殿玲、毕玉与宏中公司签订的《房屋买卖居间合同》第五条及《补充协议》第八条的约定，房屋交易过户产生的税费由边殿玲承担，故涉案房屋的不动产权转移登记至边殿玲名下所产生的税费由边殿玲负担。对边殿玲的该项请求，于法有据，本院亦予以支持。另外需要特别强调的是，毕玉和边殿玲在补充协议第四条约定，毕玉下不动产证当天边殿玲通过银行贷款的方式支付剩余尾款60万元。但双方签订补充协议时，尚未发生边殿玲代毕玉向绿地公司偿还款项，也还不存在毕玉办理涉案房屋不动产权登记时由边殿玲垫付费用的情况。由此说明，补充协议第四条约定的内容已经发生变化，不能再要求边殿玲按该第四条的约定向毕玉支付剩余尾款60万元。但如果边殿玲代毕玉偿还的银行贷款等不足以抵顶剩余购房款，边殿玲还应当及时向毕玉支付剩余购房款。在本判决确定的日期前如果边殿玲代毕玉偿还了银行按揭贷款，则在此之前产生的逾期利息等应当折抵剩余购房款，如果在本判决确定的日期后由于边殿玲的代偿行为迟延导致产生额外的逾期利息，那么，在本判决确定的日期后产生的额外的逾期利息由边殿玲自行承担，不应当予以折抵。三、关于违约金，本院认为，因绿地公司已经办理了初始登记，且绿地公司按其与毕玉签订的商品房买卖合同的约定履行了相应的通知义务，毕玉也已经知晓涉案房屋具备了办证条件，但其并未积极履行办证义务，且未及时办理银行贷款的清偿手续，违反了诚信原则及其与边殿玲签订的《房屋买卖居间合同》的约定，其没有积极履行合同义务的行为，对边殿玲的权利造成了损害，应当承担违约责任。但由于双方对涉案房屋具备办证条件后毕玉多长时间办理完毕不动产权证书的时间没有明确约定，且根据生活经验，不可能在绿地公司通知的当天（2019年9月25日）就拿到产权证书，该日仅为业主向开发商提交资料的时间，故应当给予毕玉一个合理期限。诉讼过程中，边殿玲未提交证据证明此前其对毕玉进行过催告，故其要求毕玉按照总房款115万元为基数，自2019年9月26日起向其支付违约金的请求，起算时间没有事实依据和法律依据，应当自其主张权利之日起计算违约金，即自其立案之日起至违约行为消除之日止，即自2020年2月5日起至毕玉办理完毕不动产权证书手续之日止计算违约金。关于违约金的标准，《补充协议》约定每逾期一日，按总房款的3%支付违约金，边殿玲认为该约定过高，主动降低标准为按年利率24%计算，但毕玉提出该计算方式仍然过高，边殿玲应当就其产生的实际损失承担举证责任。边殿玲代毕玉向绿地公司支付的代偿银行借款33671.57元、违约赔偿金72137.10元、律师费18377元，共计11万元，因边殿玲称如果毕玉拒绝承担，其将另案起诉进行追偿，故其将该款项全部作为损失没有法律依据，且其在诉讼过程中也未提交其他证据证明损失的具体数额。因此，本院对边殿玲主张的违约金应当予以调整，确定以总房款115万元为基数，自2020年2月5日起至毕玉办理完毕不动产权证书手续之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。对边殿玲该项请求中的超出部分，本院不予支持。四、鉴于边殿玲或者毕玉向浦发银行偿还剩余贷款本息的主体和数额尚不能确定，且如果边殿玲代偿，还涉及到抵顶剩余购房款的问题，故边殿玲和毕玉对剩余未付购房款的数额也不能确定，故针对剩余购房款及其税费负担问题，双方可另行结算，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、毕玉于本判决生效之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司济南分行清偿位于济南市某301室房屋之上的剩余贷款本息（具体还款金额以上海浦东发展银行股份有限公司济南分行确认的数额为准）；二、如毕玉未履行上项内容（按照上述第一项规定的期限偿还），边殿玲于上项确定的期满之日起五日内代毕玉向上海浦东发展银行股份有限公司济南分行清偿尚未偿还的剩余贷款本息（具体还款金额以上海浦东发展银行股份有限公司济南分行确认的数额为准）；三、毕玉于涉案房屋在上海浦东发展银行股份有限公司济南分行的剩余贷款本息得到清偿之日起五日内办理涉案房屋的不动产权登记，即将不动产权登记至毕玉本人名下，绿地地产（济南）有限公司予以协助，登记期间产生的税费由毕玉负担，如毕玉不能支付该税费，由边殿玲垫付；四、毕玉在取得涉案房屋的不动产权证后五日内将涉案房屋的不动产权转移登记至边殿玲名下，由此产生的税费由边殿玲承担；五、毕玉于本判决生效之日起十日内向边殿玲支付违约金，以总房款115万元为基数，自2020年2月5日起至毕玉办理完毕不动产权证书手续之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；六、驳回边殿玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11014元，保全费5000元，均由毕玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 辉人民陪审员  张乐菊人民陪审员  张冬梅二〇二〇年八月四日书 记 员  焦婷婷