鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初2254号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。法定代表人：廖传强，系该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，系辽宁嘉言律师事务所律师。被告：张丽杰，女，汉族，1952年10月15日出生，住鞍山市立山区。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）诉被告张丽杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳兆业鞍山分公司的委托诉讼代理人葛诗武、被告张丽杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年3月1日至2018年12月31日的物业管理费21073.92元及滞纳金677.38元(滞纳金暂计算至2016年7月31日，应计算至付清物业费日止），共计21751.30元。二、判令被告承担本案诉讼费。案件审理过程中，原告主张被告支付2016年10月1日至2018年12月31日共计27个月物业费。事实与理由：被告为鞍山市立山区万水河北路294栋1层5号业主,房屋面积为250.88平方米。原告为该项目的物业服务公司，2015年5月25日，被告与原告签订了前期物业管理服务协议，约定原告为被告所在园区提供物业服务。依据双方签订的前期物业管理服务协议，被告应按月缴纳费用。前期物业管理服务协议明确约定被告应缴纳物业费，每月每平米需缴纳3元人民币，业主实际每月应缴纳物业费为752.64元，自2016年10月1日至2018年12月31日止，共计27个月，被告未缴纳物业费。原告多次对被告进行催告，要求缴纳拖欠费用，但被告直至起诉日仍未缴纳费用，该行为己对原告的正常经营造成了干扰，现请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告张丽杰辩称：1、原告作为本案的合同主体不适格，一是不符合《物业管理条例》的规定，既不是通过招标方式选聘的，也不是物业所在地的房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘的，所以其不具备物业服务企业资格，故起诉答辩人物业合同纠纷的主体就不适格，不能成为本案的原告。2、根据合同法第52条规定，我们签订的前期物业管理服务合同属无效合同。我们不签物业管理协议，不给进户钥匙。3、物业管理协议的甲方应该是佳兆业地产，而不是原告。4、根据前期管理协议，原告不作为，管理不到位，服务也不达标。5、大门的保安什么人都让进，也不询问是否是本小区的业主。6、小区绿化和小区游泳池在购房时有承诺，至今也没有实现。7、我应该交物业费，我要求物业公司跟我说服务内容，要求原告给我提供收费标准，至今也没给我。我不同意给滞纳金。本院经审理查明：原告佳兆业鞍山分公司为鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，被告系该小区294栋1层5号业主，该房屋的建筑面积为250.88平方米。2015年5月25日，原、被告签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：物业费标准为别墅每平方米3元/月，业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用，业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为以业主实际入住时间按年度缴纳物业服务费。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2016年10月1日起至2018年12月31日止共拖欠原告27个月物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业服务合同、物业费收缴通知单、业主入住资料签收清单、营业执照，上述证据经原、被告双方质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告张丽杰未提供证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2015年5月25日，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定别墅物业费为每平方米3元/月，业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为以业主实际入住时间按年度缴纳物业服务费。被告欠缴时间为2016年10月1日起至2018年12月31日，共计27个月，被告应缴纳物业费为3元/月/平×250.88平×27个月=20321.28元，故本院对原告主张被告缴纳物业费20321.28元的诉请予以支持。对原告过高的诉求不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金一节，本院认为，合同中约定按照日千分之三的标准计算滞纳金，该约定标准过高，不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称原告主体不适格，不能成为本案原告及合同属无效合同一节，本院认为，《前期物业服务合同》系原、被告自愿签订，合法有效，合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告亦应按照合同约定缴纳物业费。现被告未依约定缴纳物业费，原告作为合同一方当事人，有权向被告主张权利。原告佳兆业鞍山分公司向本院提供了营业执照，载明经营范围包括从事物业管理，被告辩称的原告不具备物业服务企业资格没有事实依据。关于被告辩称原告未按《物业管理条例》进行选聘一节，《物业管理条例》系管理性规定，而非效力性强制规定，原、被告签订的物业服务合同合法有效，故对被告该项辩称本院不予支持。关于被告辩称原告不作为，管理不到位，服务也不达标一节，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，原告的服务虽然在保安管理、绿化等方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的程度，但未构成重大瑕疵。原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥，故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称购房时承诺有小区绿化和小区游泳池一节，本院认为，该承诺系被告购房时开发商承诺给业主的，而开发商与本案原告系两个民事主体，被告应向开发商主张权利，现被告以此为由不交纳物业费，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张丽杰于本判决发生法律效力后十日内给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2016年10月1日起至2018年12月31日止的物业费20321.28元及滞纳金（以20321.28元为基数，自2020年6月4日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元（原告已预缴），减半收取172元，由被告张丽杰负担。应退原告172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于伟二〇二〇年八月十八日书记员  闻丹