湖南省邵阳市双清区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0502民初1141号 原告：宋金正，男，汉族，1968年11月12日出生，住邵阳市双清区。 被告：邵阳市聚泰投资开发有限公司，住所地：邵阳市双清区城东乡佘湖山社区佘湖村。 法定代表人：姚志雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨思思，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢孟伶，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。 被告：邵阳市赋源地产顾问有限公司，住所地：邵阳市大祥区桂花路国土局临街门面A栋20号。 法定代表人：周柏松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申磊，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。 原告宋金正与被告邵阳市聚泰投资开发有限公司（以下简称聚泰公司）、邵阳市赋源地产顾问有限公司（以下简称赋源公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋金正，被告聚泰公司委托诉讼代理人杨思思、谢孟伶，被告赋源公司委托诉讼代理人申磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋金正请求判令：1.被告聚泰公司双倍退还原告定金40000元（20000元×2）；2.被告赋源公司赔偿原告房屋升值损失118630.8元[（5000元/㎡-4380元/㎡）×191.34㎡]，被告聚泰公司承担连带责任；3、诉讼费用由两被告共同承担。 被告聚泰公司答辩要点：一、聚泰公司与原告签订的定房协议书系定金合同。二、聚泰公司积极履行协议，不存在违约的情形，原告要求返还双倍定金的理由不能成立。三、原告要求聚泰公司连带赔偿涉案房产升值损失缺乏事实和法律依据。 被告赋源公司答辩要点：1.赋源公司在协议原告签订《聚泰华府》并无过错，尽到了及时通知义务。2.原告因个人原因没有签订《商品房买卖合同》，因此造成的损失，应由原告自己负责，不存在赋源公司与聚泰公司共同侵权的事实；3.原告要求赋源公司赔偿房屋升值损失118630.8元，没有事实及法律依据。原告与聚泰公司之间没有签订《房屋买卖合同》，也就不存在以此合同要求赔偿期待价值。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 原告欲购买商品房，2019年6月23日，在聚泰公司的置业顾问赋源公司的工作人员王虎的接待下，原告与聚泰公司签订《聚泰华府》，协议主要内容：1、原告自愿向聚泰公司购买位于邵阳市，预售面积为191.34㎡。2、原告在协议签订时交付20000元作为购房定金，该定金可抵充房款。该套房折后单价为4380元／㎡，折后总房款为838069元。3、签订本协议后，在8号栋取得《商品预售许可证》7日内，原告交清20%首付或总房款，并签订《商品房买卖合同》，同时配合办理按揭及相关购房手续，否则视为乙方违约，定金不退，同时聚泰公司有权自行处理该套房，另行销售。协议签订后，原告支付了20000元定金。2019年6月25日，赋源公司工作人员王虎告知原告该房屋属于在建工程抵押状态，不能在约定的时间内签订《商品房买卖合同》。之后，原告就签订《商品房买卖合同》一事与王虎多次沟通协商，原告同意在房屋解除抵押后再签订《商品房买卖合同》。2019年10月，该房屋解除抵押后，双方在签订《商品房买卖合同》过程中产生分歧，原告与聚泰公司的置业顾问赋源公司的工作人员王虎、夏冬梅对于原告所购房屋系首套房还是二套房发生争议，并且原告要求被告提供该房屋的预售许可证、房屋的使用书、验收合格等相关文件，双方协商未果。此后，原告向被告提出，如果被告将房屋另售，退其40000元，如果尽快签合同，因被告的原因拖了近一年，优惠20000元。被告未予答复。2020年5月29日，聚泰公司向原告送达了《挞定通知书》，通知主要内容如下：1.原告应按《定房协议书》约定，于2019年6月30日前来签订《商品房买卖合同》并办理交款手续，原告已经逾期334天；2.原告没有按约签订《商品房买卖合同》并办理交款手续，视为放弃房屋购买权，定金20000元不退。2020年6月23日，被告聚泰公司与案外人姚桃签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给姚桃。合同约定的房价为4380元／㎡，总金额为837850元。 另查明，聚泰华府住宅小区8#、9#楼于2017年8月10日取得《商品房预售许可证》。 判决的理由与结果 本院认为，一、关于原告宋金正与聚泰公司未能签订《商品房买卖合同》，违约责任认定的问题。原告与聚泰公司虽然在《聚泰华府》中约定在7日内签订《商品房买卖合同》，但因该房屋属于在建工程抵押状态，双方未能按约签订《商品房买卖合同》，其原因系被告未及时告知原告该房屋处于抵押状态，故未能按时签订合同的责任，应由被告承担。聚泰公司的置业顾问赋源公司的工作人员将该房屋处于抵押状态的情况告知原告后，原告表示同意该房屋解押后再签订《商品房买卖合同》。2019年10月，该房屋解押后，双方在协商签订《商品房买卖合同》时产生争议，原告提出的要求，被告未予答复。原告履行了预约合同的诚信谈判义务。在此情形下，被告聚泰公司向原告送达《挞定通知书》，通知内容中称原告应于2019年6月30日前来签订《商品房买卖合同》并办理交款手续，现已经逾期334天，这与事实不符。原告的行为不能认定为违反《聚泰华府》的约定，不构成逾期签订《商品房买卖合同》。之后，聚泰公司在原告没有明确表示放弃购买该房屋的情况下，将案涉房屋出售给案外人，导致原告事实上不能与聚泰公司签订《商品房买卖合同》，聚泰公司的行为构成违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。因此，原告要求被告聚泰公司双倍退返还定金40000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二、对于原告要求赋源公司赔偿其房屋升值损失118630.8元，聚泰公司承担连带责任的问题。被告聚泰公司将案涉房屋以双方在《聚泰华府》约定的4380元/㎡出售给案外人，原告按5000元/㎡计算差价来主张损失118630.8元，但其没有提交证据予以证明房屋现价为5000元/㎡。并且原告与聚泰公司之间签订的《聚泰华府》系商品房预约合同，原告主张的损失性质上属于本约履行意义上的可得利益损失，不属预约的损失范畴。因此，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告邵阳市聚泰投资开发有限公司于本判决生效之日起五日内双倍返还原告宋金正定金40000元； 二、驳回原告宋金正其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1736元，由原告宋金正负担1000元，被告邵阳市聚泰投资开发有限公司负担736元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  王堂堂 二〇二〇年八月二十七日 法官助理陈敏 书记员王曼琪 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。