江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6781号上诉人（原审原告）：上海道创投资咨询有限公司。法定代表人：尤如升，该公司执行董事。委托诉讼代理人：尤伟，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张金波。委托诉讼代理人：李杰，江苏寒山律师事务所律师。上诉人上海道创投资咨询有限公司（以下简称道创公司）因与被上诉人张金波房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。道创公司上诉请求：依法改判张金波承担违约赔偿金270000元、增值税费32940元、支付道创公司律师代理费10000元；一、二审诉讼费由张金波承担。事实和理由：一、一审法院认定道创公司同意张金波进行搭建，道创公司不拥有解除权是错误的。《管理服务合同》约定如张金波违反国家法律法规规定，不及时纠正将可能导致消费者或甲方的利益受损，道创公司有权立即解除合同。张金波违反消防法规未办理消防批准手续及其他政府审批手续，受到消防大队以威胁公共安全为由的查封处罚。道创公司也接到狮山城建公司发来的行政提示单，要求张金波立即拆除其未经审批的搭建。张金波的违约行为符合道创公司可立即解除合同的条件。一审法院以张金波的招商联络处距离涉案商铺很近认定道创公司同意张金波装修搭建是错误的。道创公司仅对张金波装修搭建施工的动作知情，对其未取得合法搭建手续不知情。道创公司知情或同意与否不能免除张金波完成政府审批的合同义务，张金波未获得许可即为违约。二、一审认定张金波拖欠水电费7569元不构成违约、道创公司无权据此解除合同是错误的。1.补充合同明确约定张金波或其员工须于道创公司抄表时对抄见数予以签字确认，张金波以拒不确认抄见数的违约行为作为其拒不支付水电费违约行为的理由和依据不能成立。2.道创公司提供的证据足以证明道创公司已将水电费通知以挂号信方式寄送给张金波，且按照合同已送达。3.道创公司对张金波应及时支付水电费并无催缴的义务，张金波如对抄见数有异议应于抄表当日提出。张金波延期付水电费的天数已达到合同约定的解除条件，道创公司有解除权。三、一审法院对于道创公司诉请的增值税不予支持是错误的。1.道创公司提交了发票签收记录原件，证明张金波的员工和合伙人签收了发票。2.张金波是否收到发票不是其是否要承担增值税的必要条件。根据租赁合同3.3条及补充合同3.4条约定，在法院判决合同解除后，张金波应承担相应的税费。张金波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。道创公司向一审法院起诉请求：1.判决确认道创公司与张金波之间的《租赁合同》及《管理服务合同》已经解除;2.判决张金波搬离位于苏州市房屋;3.判决张金波支付道创公司水、电费用7569元;4.判决张金波支付道创公司已代付的合同费用的增值税费32940元（其中租金增值税22500*12*5.6%=15120元；管理费增值税22500*12*6.6%=17820元）;5.判决张金波支付道创公司违约赔偿金270000元（45000*6）;6.判决张金波支付道创公司迟延交房赔偿金（按照合同约定的每月租金45000元，自2018年8月13日起计算至实际交房之日止）;7.判决张金波支付道创公司律师代理费10000元。诉讼中，因张金波向道创公司缴纳了截至2018年12月27日的水电费7595元，道创公司撤回了第三项诉讼请求；道创公司将第6项迟延交房赔偿金变更为占有使用费。一审法院认定事实：位于苏州高新区玉山路99号1幢房屋所有权人为苏州高新区狮山城镇发展有限公司（以下简称：狮山公司）。狮山公司与道创公司签订了一份《租赁合同》，道创公司拥有上述房屋乐购生活购物中心的A、B、C、D、E、F、G区域的使用经营权，并可以提供给商户经营。2017年8月4日，道创公司（甲方）与张金波签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于苏州市商铺，合同期限为2017年9月28日起至2023年9月27日，乙方在2017年9月28日与甲方现场办理移交手续，合同期内第一年租金为每月22500元，第二年起在上一年度租金水平的基础上增加5%，之后年度环比递增以此类推；租金价格为未含增值税价，在合同期结束后，乙方须将甲方出具的所有预付款收据归还给甲方作废，甲方向乙方提供已收租金的增值税发票，本合同所发生的税费由乙方承担，乙方应当在合同期结束后的7天内与甲方一起去税务部门办理应税交款事宜，否则相关责任由乙方承担，乙方交清税费后甲方向乙方出具增值税发票。补充合同《管理服务合同》中第3.4条约定：水电费用按照乙方自用计量读数计费，计费标准为电费1.3元/度，水费为4元/吨。水电费为甲方代收代付，故甲方仅提供收据。合同期内如遇当地水电价格调整，则上述价格作同比例调整。水电表抄表日为每月15日，乙方或其员工须在甲方抄表时对抄见数予以签字确认。乙方必须在收到甲方的付款清单后3天内，向甲方支付乙方应承担的电费、水费等费用，每延迟一天，乙方须向甲方支付应付款项千分之三的滞纳赔偿金。第4.5条约定：甲方有权立即解除本合同及《租赁合同》的条件：……c、乙方违反本合同及《租赁合同》（包括附件）中除付款约定以外的其它约定，且在甲方采取暂停商业管理服务措施或发出要求乙方纠正违约行为的通知后2天内（如采用邮寄送达方式，以挂号信发出日的邮戳日期为准），乙方仍未纠正其违约行为并支付相应的赔偿金；d、乙方违反国家法律法规规定，如乙方不及时纠正将可能导致消费者或甲方的利益受损。该类违法行为包括但不限于未在约定的时间内办理营业执照或其它依法应办理的相关证照等……第5.3条约定：双方一致同意，如乙方未在合同约定时间之前向甲方足额支付应付费用，则每延迟一天，向甲方支付相当于应付款项千分之三的滞纳赔偿金，乙方延期付款超过5天，甲方有权解除合同并索赔。第5.4条第2款a项约定：甲方有权解除本合同及《租赁合同》，乙方应立即向甲方支付相当于6个月合同费用的赔偿金。第5.7条约定：倘若乙方未能及时支付本合同及《租赁合同》规定的应付款项，包括但不仅限于租金、商业管理服务费……等，甲方有权采取相应的法律手段进行追偿，除上述费用以外，乙方还应承担甲方为追讨该款项所发生的相关费用（包含但不仅限于诉讼费、代理费、公证费、人工费、差旅费等）。附件一《装修与修缮管理规定》第1条约定：为协调商场整体布局，除场地内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修场地或变更原有设施的，须事先经甲方同意，乙方在进场前必须支付装修管理押金，之后方可进入本合同约定的场地进行装修工作。乙方必须按期进场施工、按期完工退场，按图施工。第2条约定：在装修施工动工前必须将装修施工图纸和工程施工方案及效果图提交甲方批准，在获得甲方或甲方授权代理人的同意之前，不得进行任何装修工作。如按规定还应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后，并将相关手续完成的复印件提供给甲方后，方可进行装修工作，该报批义务不得因取得甲方的批准而予免除。装修结束后，需经甲方或相关政府职能部门的检验认可，在乙方将竣工图提供给甲方备案后方可营业。第3条约定：甲方交付给乙方使用的场地均经过政府有关部门认可，符合政府制订的各项标准，若由于乙方的原因造成消防、环境保护、安全用电、用水、使用煤气以及卫生等方面的问题，则一切法律责任及经济责任均由乙方负责。第7条约定：消防设施及空调系统的安装及改建，除非征得甲方书面同意，否则只能由甲方制定的施工单位按照经甲方和政府主管机关批准的图纸和工程施工方案施工。附件二《场地及物品移交确认单》中列出了25项物品名称，下方载明：上述场地及设施符合合同约定及乙方的签约使用目的，设备和开关经过的线路或管道，表面完好无损坏，运行情况良好，墙体和墙面完好无损坏。附件三《乙方提供的资质证明》中载明：1.身份证复印件（乙方为企业的，提供法定代表人身份证复印件）；2.营业执照副本复印件；3.税务登记证复印件；4.组织机构代码证复印件；5.法定代表授权委托书；6.国内外代理商的代理资格及授权的协议或证明；7.注册商标证书；8.卫生许可证；9.专利权证书或专利权授权证明；10.其他必要的文件，如消防环保等相关政府部门的批件复印件、竣工图等。附件四《安全承诺书》第3条载明：未经甲方同意，不对房屋进行乱拆、乱改、乱搭、乱建、超负荷使用房屋或堵塞消防通道。附件五《管理规定》第2.1条a款约定：乙方承诺该管理区域的主要经营品牌为韵驰，店铺名称为韵驰，主要营业范围是美容、美发。第2.2条e款约定：乙方应尽法律规定的各项义务，按照政府等主管机关的要求办理相关证照，包含但不仅限于营业执照、税务登记证、卫生许可证（如需要）、环评审批（如需要）、消防审批（如需要）、城管审批（如需要），并以经营者的身份接受有关政府部门的检查。张金波承租房屋后，对案涉房屋搭建了隔层，并开办了高新区狮山乐驰美容美发店（以下简称乐驰美容店）。2018年6月20日，苏州高新区狮山街道办事处向狮山公司发出了《行政提示单》，载明“你公司在玉山路99号1幢内的搭建未经审批，按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，特向你公司提示：请立即停止经营活动，并恢复原状，否则将承担一切法律后果”。2018年7月15日，苏州市虎丘区公安消防大队对张金波开办的乐驰美容店发出了《临时查封决定书》，载明“我大队于2018年7月14日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：搭建隔层未设置火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统，不及时消除可能威胁公共安全……查封期限：2018年7月14日18时至2018年8月13日18时。”张金波于同日签收。另查明，2018年8月28日，道创公司与上海市锦天城（苏州）律师事务所签订了《委托代理协议》，约定由该所委派律师代理案涉诉讼，律师费1万元。2018年8月31日，道创公司向该所支付了包含本案在内的四个案件的律师费4万元。2018年10月16日，该所向道创公司开具了金额为1万元的律师费发票。又查明，2018年11月6日，张金波诉至一审法院，案号为（2018）苏0505民初6277号，张金波要求解除其与道创公司之间签订的租赁合同和管理服务合同，并要求道创公司赔偿各项损失，现该案仍在审理中。再查明，2017年9月22日，张金波搭建隔层装修过程中向道创公司支付了放水费3000元；装修过程中，张金波向道创公司还支付了装修押金3000元，张金波装修结束后，道创公司将装修押金退还给了张金波；在（2018）苏0505民初6277号案件庭审中，道创公司称在张金波装修接近完毕后，其工作人员发现张金波搭建了隔层；本案庭审中，庭审中，张金波称其搭建隔层系经过道创公司同意的，在道创公司招商时即告知张金波其同意可以搭建隔层，并带领张金波前往“蜀妈鱼头火锅”店参观搭建隔层后的效果，在张金波搭建隔层的过程中，因施工遇到问题，道创公司主动提出可以将天花板的喷头朝向由向下改为向上，张金波也为此向其支付了放水费，在搭建隔层时道创公司为张金波提供了帮助和辅导，张金波不存在擅自搭建隔层的情况，若道创公司不同意搭建隔层，张金波是不会租赁该房屋，张金波租赁的房屋开设店面需要350平方米以上的面积，而案涉房屋的室内面积仅200平方米左右；道创公司称其没有向张金波介绍搭建二层，也没有为其提供过帮助，其办公地点在上海，其在苏州只有一处联络招商处，距离案涉房屋大概100米之内，但表示对于张金波的搭建没有向张金波提出过异议。诉讼中，2018年12月6日，案涉房屋因整改完成被消防大队解封；2018年12月27日，张金波向道创公司支付了截至该日前产生的所有水电费7595元；2019年1月29日，张金波将案涉房屋钥匙邮寄给道创公司，2019年1月30日道创公司予以签收，张金波认为其与道创公司在2019年1月30日进行了交接，道创公司认为其收到钥匙时张金波将其认为有价值的物品全部搬离了，但仍留有部分其抛弃的物品，并且存在一些其他问题，没有达到交付的条件；2019年2月26日，道创公司将案涉房屋重新挂牌出租。诉讼中，道创公司向一审法院提交了其向张金波邮寄《关于要求您在限期内拆除未经审批的搭建、填平地面、恢复原状的通知》、《关于请您按时缴纳电费的通知》、《关于要求贵店拆除装修隔层等的通知》、《关于请您立即修复消防问题、交还我司物品、拆除装修并恢复原状、办理移交的通知》、《解约通知》以及国内挂号信函收据、邮件查询系统，邮件查询系统显示均为他人收，张金波对此不予认可，认为道创公司提供的邮件跟踪查询系统只显示了快递单号，反映不出寄往何人、寄往何地，也无法显示邮件分别对应的哪一封，签收也是他人收，不能作为有效的送达。诉讼中，道创公司向一审法院提交了抬头为张金波的增值税发票复印件8张以及发票签收表复印件一张。张金波认为发票均为复印件，且未加盖公章，对发票的真实性不予认可，对发票签收表也不予认可，称其没有收到过上述发票。道创公司在一审法院给予的举证期限内未进一步向一审法院提交发票的原件、发票签收表的原件。诉讼中，双方均确认房屋租金为每个月45000元，案涉房屋租金缴纳至2018年9月27日；双方一致认可张金波向道创公司交纳了押金135000元，双方均同意在本案中一并处理。庭审中，道创公司称2018年7月15日抄表时张金波店员在场，但是没有证据证明。以上事实，由道创公司提交的租赁合同、管理服务合同、狮山街道行政提示函、查封决定书、拆除通知函、按时交纳电费的通知、解约通知书、解约并要求办理通知函、房产证、土地证、证明、通知、发票、发票签收表，张金波提交的电子银行业务回单、快递面单、签收回单，一审法院经关联案件调取的（2018）苏0505民初6277号案件庭审笔录以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为道创公司是否享有合同解除权。本案中，道创公司要求提前解除与张金波签订的租赁合同的理由有二，一是张金波拖欠水电费违反合同约定，二是张金波搭建的隔层未经审批，违反了国家法律法规的规定，导致道创公司利益受损。关于第一个理由，道创公司提供的证据无法反映出其发出催交通知对象的具体地址、姓名等信息，也无法反映出该通知邮寄对应的物流信息，道创公司提供的证据不足以证实其曾向张金波进行了催要水电费的经过，即便其提交的证据可以证实其向张金波催要过水电费，但道创公司并无证据证明其在2018年7月15日对水电表抄表时与张金波进行了确认，故张金波无法得知道创公司告知其的水电费金额是否为真实发生的水电费金额，故对道创公司依据该理由要求解除合同的意见一审法院不予采纳。关于第二个理由，一审法院认为，2017年9月22日，张金波搭建隔层装修过程中向道创公司支付了放水费3000元，装修过程中，张金波向道创公司还支付了装修押金3000元，张金波装修结束后，道创公司将装修押金退还给了张金波；在（2018）苏0505民初6277号案件庭审中，道创公司称在张金波装修接近完毕后，其的工作人员发现张金波搭建了隔层；本案庭审中，道创公司称其在张金波经营期间其对于张金波的搭建没有提出过异议，其在苏州的联络招商处位于案涉房屋大约一百米之内。综合上述因素可以认定，道创公司对于张金波搭建隔层系知晓并同意的，张金波搭建隔层并非未经道创公司允许私自进行搭建，后案涉房屋被消防查封，在案涉房屋未解封的情况下，道创公司于2018年9月7日诉至一审法院要求解除合同，无事实和法律依据，故对道创公司依据该理由要求解除合同的意见一审法院不予采纳，对于道创公司要求张金波支付违约金的诉讼请求亦不予支持。因道创公司无违约行为，本案也不存在法定的合同解除的其他情形，故张金波亦无合同解除权。因2019年1月29日，张金波将案涉房屋钥匙邮寄给道创公司，2019年1月30日道创公司予以签收，张金波认为其与道创公司在2019年1月30日进行了交接，道创公司认为其收到钥匙时张金波将其认为有价值的物品全部搬离了，但仍留有部分其抛弃的物品，并且存在一些其他问题，没有达到交付的条件；2019年2月26日，道创公司将案涉房屋重新挂牌出租。一审法院认为，2019年1月30日，合同事实上属于不能继续履行而产生了终止效果，故双方签订的房屋租赁合同及管理服务合同于该日终止。因双方均确认张金波已经于2019年1月30日搬离了案涉房屋，故对于道创公司要求搬离案涉房屋的诉讼请求一审法院不予支持。张金波搬离后至道创公司重新挂牌出租案涉房屋的空档期，与本案无关，本案不予理涉。关于道创公司占有使用费，因案涉房屋租金缴纳至2018年9月27日，之后的房屋租金未支付，虽然案涉房屋被查封，但案涉房屋被查封并不构成张金波不缴纳租金的理由，故张金波应向道创公司支付2018年9月28日至2019年1月30日的租金184500元【45000*（4+3/30）】。扣除张金波交纳的押金135000元，张金波还应支付道创公司租金49500元（184500-135000）。关于律师费，合同中约定了律师费的负担问题，一审法院结合具体案情，酌定张金波支付道创公司律师费2000元。关于道创公司诉称的增值税费，因道创公司提供的证据不足以证明其曾开具过发票以及曾将发票给了张金波，故对于道创公司的该项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、上海道创投资咨询有限公司与张金波于2017年8月4日签订的《租赁合同》、《管理服务合同》于2019年1月30日终止。二、张金波于判决生效之日起十日内支付上海道创投资咨询有限公司租金49500元。三、张金波于判决生效之日起十日内赔偿上海道创投资咨询有限公司律师费2000元。四、驳回上海道创投资咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6500元，由上海道创投资咨询有限公司负担5533元，由张金波负担967元。二审另查明，道创公司在一审中补充提交过如下证据：1.2018年6月29日道创公司发给张金波的《关于请按照消防法规与合同要求合法经营的通知》，证明道创公司已及时通知张金波所存在的消防问题，签收人章凡为道创公司时任店长。2.关于水电费抄见数的确认记录，其中有手写的“韵弛，水0704.0，电61885.9，章凡”，证明水电表的抄见数已由张金波的时任店长章凡签字确认。张金波质证认为：对证据1通知的真实性无异议，但道创公司发通知后房屋于2018年7月13日被查封，张金波无法在短期内对房屋进行整改。对证据2真实性和证明目的不予认可，该证据系道创公司自行制作，经与章凡确认“章凡”两字非其所签；且该证据无法证明形成时间，从记录的电表数看和道创公司提交的2018年7月28日通知上的2018年6月15日的电表数吻合，可知抄表时间为2018年6月15日，无法证明2018年7月15日抄表时双方进行了确认。二审中，道创公司提交如下证据：1.发票签收表原件，证明张金波已收到道创公司提供的发票，张金波庭审中确认的店长张根深、合作人王贤林已将发票原件签字领走。2.道创公司2018年3月7日发给张金波的《关于请您立即对店铺内的烟感无响应进行整改并完全承担改造责任的通知》，证明道创公司对张金波的安全问题多次提出异议，并已及时通知张金波提供消防审批和验收方面的手续并修正其所存在的消防问题。3.道创公司2018年7月30日向张金波邮寄《关于请您按时缴纳电费的通知》、《关于要求您在限期内拆除未经审批的搭建、填平地面、恢复原状的通知》的挂号信封面照片、信件封面与信件内页的合照、邮件跟踪查询记录，证明道创公司已于2018年7月30日向张金波寄送了整改通知（含附件《行政提示单》）、水电费催缴通知。张金波未按约履行支付义务并完成整改，违反合同法第九十三条、第九十四条、第二百一十九条，且已符合补充合同第4.5条约定的道创公司解除合同的条件。4.视频录像光盘及文字记录，系道创公司工作人员与起草《行政提示单》的狮山街道建设管理服务所所长的对话，证明道创公司收到《行政提示单》的日期为2019年7月25日。道创公司在此之前就已通知张金波提供消防及建设的审批验收手续。5.道创公司向张金波发《关于请您立即修复消防问题、交还我司物品、拆除装修并恢复原状、办理移交的通知》的挂号信封面照片、通知所附的显示华润万家苏州塔园分公司给道创公司的告知函与房屋拆除现场的照片、邮件跟踪查询记录；道创公司向一审法院邮寄关于张金波撤场情况的信件的信封照片、信件内容及邮件跟踪查询记录，证明张金波撤场时未按合同和道创公司要求恢复原状、修复消防问题及归还物品，直至道创公司于2019年3月28日将房屋出租给第三人。6.发票记账联原始凭证，证明道创公司已向张金波开具了真实有效的发票。7.2018年8月14日高新区狮山乐驰美容美发店给道创公司的告知函、信封照片、高新区狮山乐驰美容美发店的营业执照、2018年7月15日虎丘区公安消防大队临时查封决定书，证明张金波称在临时查封期间不能进入店铺因而无法与道创公司确认水电表数字是虚假陈述。张金波确认收到《行政提示单》，其认为未收到2018年7月30日与《行政提示单》同时邮寄的整改通知和水电费催缴通知也是虚假陈述。8.道创公司员工与张金波的合同担保人王贤林的通话录音及文字记录，证明张金波已收到发票。9.张金波在（2020）苏0505民初192号案件中举证的与第三人签订的工程施工合同，证明张金波对于审批备案的必要性和重要性有非常充分的认知，其没有图纸、也未获得行政主管部门同意的手续，擅自扩建。10.道创公司2018年8月10日向张金波发《解约通知》的挂号信封面照片、信件封面和内页的合照、邮件跟踪查询记录，证明道创公司于2018年8月10日向张金波寄送了解约通知，并按照合同约定已完成通知与送达。11.房屋租赁面积测绘成果报告，证明道创公司租赁给张金波的房屋是与测绘成果相吻合的单层房屋，未包括张金波擅自扩建的隔层面积。张金波质证认为：证据1，道创公司没有在一审法院限定时间内提供证据，应承担不利后果，张根深是店里的员工，王贤林只是张金波的朋友，不是合伙人，张金波没有收到发票。发票签收表中显示先签收2018年5月21日的发票、后签收2018年2月27日的发票明显反常。证据2的通知未收到，但张金波通过之后的往来知晓2018年3月7日通知中的事情。证据3中的通知未收到，对打印件真实性不予认可，信件封面照片无法证明道创公司已向所述地址邮寄了该通知，该证据系道创公司伪造，快递追踪单上显示为他人代收，不能证明张金波已收到。证据4真实性无法确认，与张金波无关联性。证据5中的邮件张金波收到，道创公司所称的消防问题不是张金波导致的，张金波已在2019年1月搬离房屋、交还钥匙，所遗留的物品也均为遗弃物。证据6中发票的真实性无异议，但道创公司未向张金波交付发票。证据7中告知函的真实性无异议，但对道创公司的证明目的不予认可。临时查封决定书真实性认可，消防临时查封后张金波即安排专业施工人员进场进行整改，张金波未收到《行政提示单》、整改通知和水电费催缴通知。证据8，王贤林仅作为合同担保人和张金波的朋友，在狮山乐驰美容店不担任职务，道创公司不应将发票交给王贤林，经了解王贤林也未收到发票。证据9真实性无异议，但与本案无关联，无法证明道创公司有合同约定解除权及法定解除权。证据10中的邮件未收到。对证据11真实性无法认定，不认可关联性及证明目的。二审中，道创公司主张王贤林是在合同上签字的张金波担保人，曾代表张金波于道创公司处多次取走发票并签收，与本案有法律上的利害关系，申请追加王贤林为第三人。在庭审调查时，本院当庭拨打了双方一致确认的王贤林的电话，王贤林陈述发票签收表上的两处“王贤林”的签名是其所签，但其当时有无收取发票、有无交给张金波，时间太久其已记不清了。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《管理服务合同》约定可采用邮寄送达，按照附件二所列的联络地址挂号信寄出，寄出邮戳时间后延48小时即视为已送达。张金波的联络地址为苏州市姑苏区南环大街55号韵驰护肤造型。道创公司对于其邮寄给张金波的《关于请您按时缴纳电费的通知》、《关于要求您在限期内拆除未经审批的搭建、填平地面、恢复原状的通知》及《解约通知》在二审中举证了贴有挂号信单号的信封照片、信封与通知的合照、挂号信的跟踪查询记录，信封上注明了所邮寄通知的标题，收件地址为合同约定的张金波的联络地址，查询记录显示邮件由他人收。上述证据已形成证据链，证明道创公司向张金波邮寄并送达了通知的事实存在有高度可能性，对该事实本院予以确认。二审查明：1.2018年6月29日道创公司向张金波邮寄《关于请按照消防法规与合同要求合法经营的通知》，其中载明“关于搭建隔层问题，请您尽快（2018年7月3日前）提供消防审批和验收方面的相关材料，否则上级主管部门将会采取停业整顿、拆除违章隔层的措施。”2.2018年7月30日道创公司向张金波邮寄了《关于请您按时缴纳电费的通知》、《关于要求您在限期内拆除未经审批的搭建、填平地面、恢复原状的通知》。前一通知载明根据商铺内水电抄表记录，2018年6月15日至2018年7月15日您应缴纳的水电费为电费7050元，水费389元。其中显示上次抄表日期为2018年6月15日，读数61885；本次抄表日期2018年7月15日，读数67308。后一通知载明“我司于2018年7月28日接到产权方高新区狮山城镇建设发展有限公司发来的通知及狮山街道的行政提示单复印件（详见附件一），按照通知要求，现要求8月3日前拆除您店铺内未经审批的搭建、8月15日前填平地面、恢复原状。请您立即执行上述指令，否则我公司将有权解除与您的合同，并积极配合政府相关部门及高新区狮山城镇建设发展有限公司采取强制拆除、查封等措施，由此产生的一切后果均由您承担。”上述通知于2018年7月31日签收。3．2018年8月10日道创公司向张金波邮寄了《解约通知》，其中载明“我公司依据您的以下违约行为，决定自2018年8月13日（含）起解除合同。1.我公司曾于7月30日以挂号信方式向您送达水电费催缴单，按照合同约定您应当收到缴款单的3天内付清水电费等合计7569元，如果逾期付款超过5天将会被解除合同并追究违约责任。但您至今没有支付，您以自己的行为表明不履行支付应付费用的义务；2.您拖延支付水电费用的时间已达5天以上；3.由于您在装修中存在未经政府审批的搭建行为，我公司曾于7月25日、30日两次发函给您，要求您按照狮山街道办事处发出的行政提示单指令执行，但贵店至今未执行。”该通知于2018年8月11日签收。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，道创公司与张金波签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案二审争议焦点之一在于张金波是否存在违约行为，道创公司是否有权解除合同。道创公司主张张金波在履约过程中未经道创公司同意进行搭建、搭建时未办理政府审批手续，也未按道创公司要求进行整改，且存在拖欠水电费的行为，道创公司依据合同约定发出解除合同通知，双方合同应于《解约通知》到达时解除；张金波在房屋内下挖地面、搭建隔层，对道创公司的房屋造成损害，道创公司也有法定合同解除权。本院认为，关于张金波拖欠水电费是否违约的问题。道创公司与张金波签订的管理服务合同约定水电表抄表日为每月15日，道创公司未提供2018年7月15日的水电抄表单，而且2018年7月15日房屋已被查封，道创公司未能证明其当日到涉案租赁房屋中进行水电抄表且张金波一方在场并拒绝对抄表数签字确认。张金波即使收到了道创公司的通知，也无法得知道创公司告知的水电费金额是否为真实发生的水电费金额，张金波在此情况下未支付水电费具有一定合理性。道创公司依据该理由主张张金波构成违约本院不予采信。关于张金波搭建隔层是否违约的问题。根据道创公司与张金波签订的《装修与修缮管理规定》约定，张金波装修施工动工前必须将装修图纸和工程施工方案及效果图提交道创公司批准，在获得道创公司或其授权代理人同意前不得进行任何装修工作，如按规定还应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续并将相关手续完成的复印件提供给道创公司后，方可进行装修工作，该报批义务不得因取得道创公司的批准而予免除。虽然张金波在装修前支付了装修押金，装修后道创公司退还了押金，道创公司的联络招商处距离张金波承租房屋较近，可认定道创公司知晓张金波相关装修行为，但道创公司在张金波进行搭建和装修时未立即提出异议仅表明道创公司当时未就此追究张金波的违约责任，不能证明张金波可以在征得道创公司批准前进行搭建且可免于办理申报手续。张金波在进行搭建隔层、下挖地面等装修活动前未按约将相关图纸给道创公司批准，且未向有关部门办理申报手续，违反合同约定。关于道创公司是否有权解除合同的问题。《管理服务合同》第4.5条约定张金波违反本合同及《租赁合同》中除付款约定以外的其它约定，且在道创公司采取暂停商业管理服务措施或发出要求乙方纠正违约行为的通知后2天内，仍未纠正其违约行为并支付相应的赔偿金，道创公司有权解除合同。在张金波构成违约的情况下，道创公司于2018年6月29日给张金波发通知要求其尽快提供消防审批和验收方面的相关材料，张金波并未提供；2018年7月15日苏州市虎丘区公安消防大队以搭建的隔层存在火灾隐患为由对张金波开办的美容店发出《临时查封决定书》；2018年7月30日道创公司发通知给张金波要求其拆除未经审批的搭建、填平地面、恢复原状，并附有街道办事处的《行政提示单》。张金波收到通知后未及时申请审批，也未恢复原状或要求道创公司给予恢复原状的宽限期，即未纠正其违约行为。道创公司于2018年8月10日发通知要求解除合同符合合同约定。该通知于2018年8月11日送达，应认定双方签订的《租赁合同》、《管理服务合同》于通知确定的解除之日2018年8月13日解除。关于合同解除后的占有使用费及违约金。双方在一审中确认张金波的租金已缴纳至2018年9月27日，张金波于2019年1月30日搬离，其还应缴纳占有使用费184500元，扣除押金135000元，张金波还应支付占有使用费49500元。根据《管理服务合同》约定，因张金波未纠正违约行为导致合同解除，张金波应付相当于6个月合同费用的赔偿金。鉴于张金波已承担了至2019年1月30日的占有使用费，且道创公司自认其于2019年3月28日将房屋另行出租，本院酌定张金波向道创公司支付违约金90000元。本案二审争议焦点之二在于道创公司有无向张金波交付增值税发票。道创公司主张张金波已收到发票，并在二审中提交了发票签收表的原件以及发票记账联原件8张，开票日期在2017年9月至2018年5月期间，签收人处有两处王贤林签字，六处为张根深签字。张金波认可王贤林是其朋友以及合同上的担保人，张根深是其公司员工。本院认为在发票确早已开具且张金波未有证据证明发票签收表上签字非二人所签的情况，张金波一方人员已签收并由张金波取得发票有高度可能性。张金波应向道创公司支付已开票部分的增值税费合计28140.16元。关于律师费，合同中约定了律师费的负担问题，根据诉讼请求的胜败诉情况，一审法院酌定张金波支付律师费2000元也属合理，本院予以维持。综上，根据道创公司在二审中提交的新证据，道创公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4877号民事判决第三项；二、撤销江苏省苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4877号民事判决第一、二、四项及案件受理费部分；三、上海道创投资咨询有限公司与张金波于2017年8月4日签订的《租赁合同》、《管理服务合同》于2018年8月13日解除；四、张金波于本判决生效之日起十日内支付上海道创投资咨询有限公司占有使用费49500元；五、张金波于本判决生效之日起十日内支付上海道创投资咨询有限公司违约金90000元；六、张金波于本判决生效之日起十日内支付上海道创投资咨询有限公司增值税28140.16元；七、驳回上海道创投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6500元，由上海道创投资咨询有限公司负担3665元，张金波负担2835元。二审案件受理费5994.1元，由上海道创投资咨询有限公司负担3712.1元，张金波负担2282元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇二〇年八月二十五日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。