浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终494号 上诉人（原审原告）：宋海培，男，1973年3月4日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：马斌涵，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储园丽，浙江红邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋小丽，女，1969年11月7日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被上诉人（原审第三人）：陈国甫，男，1962年8月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：丁雅洁，浙江匡明律师事务所律师。 原审第三人：宁波升浩房产经纪有限公司。住所地：宁波市鄞州区下应街道朝阳荟1幢1号2号523室。 法定代表人：黄文娟，该公司执行董事兼总经理。 上诉人宋海培因与被上诉人蒋小丽、陈国甫、原审第三人宁波升浩房产经纪有限公司（以下简称房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初8831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 宋海培上诉请求：撤销一审判决，驳回陈国甫一审诉请，改判支持宋海培全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉房屋非蒋小丽与陈国甫夫妻共有。案涉房屋的房票和不动产产权证均记载该房屋系蒋小丽单独所有。虽然案涉房屋系蒋小丽与陈国甫婚姻关系存续期间拆迁所得，但还是要审查被拆迁的房屋是否为夫妻共同财产，这应由蒋小丽和陈国甫举证。因涉及第三人利益，夫妻共同财产的认定，不能仅凭蒋小丽和陈国甫的相互认可。二、陈国甫对于蒋小丽将房屋卖给宋海培的事实是知情并同意的。蒋小丽及其“老公”、宋海培等人一起看过房，其“老公”签订合同时也在场。虽然证人唐某与王某证言有些出入，但毕竟时间久远以及当时的注意点不同，对于细节的回忆不能过于苛求，二人证言大抵可信。蒋小丽卖房是为儿子结婚筹钱，这肯定与陈国甫事先商量。案涉房屋早在2018年1月25日交付给了宋海培，并且陈国甫的儿子也住在该小区，陈国甫辩称其一直不知情，是不可信的。宋海培曾要求陈国甫出庭，并申请进行测谎，陈国甫与蒋小丽均予以拒绝。案涉房屋不动产证书是由陈国甫2019年5月18日从房产中介领走，陈国甫代理人对该事实也不认可，说明陈国甫、蒋小丽这一方处心积虑说谎。三、现有证据无法证明案涉房屋系夫妻共同财产。即使案涉房屋系夫妻共同财产也应当判决继续履行。房票和房产证具有公信、公示力，宋海培基于权证登记信息与蒋小丽签订案涉合同，并无过错。且，案涉房屋登记在蒋小丽一人名下，其完全有能力协助过户。蒋小丽、陈国甫不想把房屋卖给宋海培真实原因是房价上涨过快，违背诚信要求终止合同。即使案涉合同终止履行，蒋小丽也应当按照协议约定支付赔偿金及赔偿律师费、担保服务费，并且诉讼费也应由蒋小丽承担。 蒋小丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宋海培全部诉讼请求。 陈国甫辩称，案涉房屋系其与蒋小丽夫妻关系存续期间取得，双方均认可该房屋为夫妻共同财产。蒋小丽未经陈国甫同意，私自与宋海培签订房屋买卖协议，属无权处分。宋海培辩称签订房屋买卖协议时，陈国甫在场，但证人对陈国甫的描述，显与事实不符，不能构成表见代理。陈国甫有权拒绝履行该合同。 房产经纪公司未作陈述。 宋海培一审诉讼请求：一、判决宋海培、蒋小丽、第三人房产经纪公司于2018年1月12日签订的《房地产买卖居间协议》继续履行；二、判令蒋小丽协助宋海培将位于宁波市鄞州区××镇××幢××号××室的房屋所有权转移登记至宋海培名下；三、判令蒋小丽支付宋海培自2019年5月25日起至涉案房屋所有权转移登记完成之日止按每日510元的标准计算的赔偿金；四、判令蒋小丽赔偿宋海培律师费50000元、担保服务费1500元。 陈国甫提出独立的诉讼请求：判令宋海培、蒋小丽和第三人房产经纪公司于2018年1月12日签订的《房地产买卖居间协议》终止履行。 一审法院认定事实如下：2018年1月12日，宋海培、蒋小丽、第三人房产经纪公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：宋海培购买蒋小丽位于宁波市鄞州区××镇××幢××号××室的房屋（房产证未办出），建筑面积为69.94平方米，房屋转让价格为1020000元，宋海培向蒋小丽支付定金50000元，于2018年1月25日前向蒋小丽支付首期房价款450000元，于2018年5月底前向蒋小丽支付100000元，余款420000元由宋海培通过申请商业贷款支付；房产证办出后五个工作日前，原、蒋小丽共同至房地产交易中心办理所有权转移登记手续；首期房价款支付之日，宋海培、蒋小丽办理房屋验收及交接手续；房产证办出后五个工作日前签订《存量房屋买卖中介合同》等相关法律文书；若蒋小丽未能按约定的时间签署买卖合同或未履行本协议约定的义务，每逾期一日需向宋海培支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，逾期超过15日后蒋小丽仍未履行的，除蒋小丽应向宋海培支付15日的赔偿金外，宋海培有权单方解除本协议，宋海培可选择蒋小丽向宋海培双倍返还定金或向宋海培支付总房价款的20%作为违约金，同时，蒋小丽需承担宋海培为实现合同权利所支付的费用，包括但不限于宋海培聘请律师的费用、诉讼费、调查费等。协议还对宋海培违约情形和居间条款等进行了约定。协议签订后，宋海培于当日向蒋小丽支付定金50000元，于2018年1月25日向蒋小丽支付首期房价款450000元，于2018年4月29日向蒋小丽支付100000元。2018年1月25日，蒋小丽将涉案房屋的钥匙交付宋海培。涉案房屋于2019年5月16日办理不动产权属登记，权利人为蒋小丽，权证号为浙（2019）宁波市鄞州不动产权第0190218号。后经宋海培和第三人房产经纪公司工作人员催告，蒋小丽未配合宋海培办理涉案房屋过户手续。 另查明：宋海培为本案诉讼支出律师费50000元，为申请财产保全而支出担保服务费1500元。 又查明，蒋小丽与第三人陈国甫系夫妻，双方于2000年8月24日登记结婚。涉案房屋系蒋小丽于2017年11月因拆迁取得。 一审法院认为，本案的争议焦点：一是蒋小丽对涉案房屋是否有权处分？二是涉案《房地产买卖居间协议》是否有效？三是涉案《房地产买卖居间协议》能否继续履行？ 关于第一个争议焦点：蒋小丽对涉案房屋属于无权处分。涉案房屋系拆迁所得，取得于蒋小丽和第三人陈国甫夫妻关系存期间，蒋小丽和陈国甫均认可系夫妻共同财产，在无其他证据反驳的情况下，应认定系蒋小丽和陈国甫夫妻共同财产。涉案的《房地产买卖居间协议》属于合同之债，但其最终履行取决于涉案房屋所有权的转移，属于处分行为。根据现有法律规定，处分涉案房屋属非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理，并不属于家事代理权的范畴。现陈国甫坚决不同意出卖涉案房屋，蒋小丽处分涉案房屋未取得共有权人的同意，侵害了陈国甫对涉案房屋享有的所有权，属于无处分权的人处分他人财产，构成无权处分。 关于第二个争议焦点：宋海培、蒋小丽和房产经纪公司签订的涉案《房地产买卖居间协议》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。蒋小丽无权处分并不影响涉案协议的效力。 关于第三个争议焦点：涉案《房地产买卖居间协议》有效，但蒋小丽属于无权处分的情况下，涉案协议无法继续履行完成所有权转移。现陈国甫明确表示不认可房屋买卖；宋海培提供的证据不足以证明陈国甫在签订协议时在场，现有证据在外观上不足以使宋海培相信陈国甫授权蒋小丽出售涉案房屋，蒋小丽的代理行为不构成表见代理；同时，本案情况也不符合善意取得的构成要件。因此，涉案《房地产买卖居间协议》已经构成了法律上的履行不能。 综上所述，宋海培要求继续履行涉案《房地产买卖居间协议》，要求蒋小丽协助宋海培办理涉案房屋的所有权转移登记至宋海培名下，并以继续履行协议为前提要求蒋小丽承担违约责任，对此，该院未予支持；关于律师费，虽然涉案协议有约定，但既然该院不支持宋海培要求继续履行协议并以继续履行协议为前提要求蒋小丽承担违约责任的诉讼请求，故该院对宋海培要求蒋小丽赔偿律师费的诉讼请求也不予支持；同理，对宋海培要求蒋小丽赔偿担保服务费的诉讼请求，该院也未予支持。陈国甫要求终止履行涉案《房地产买卖居间协议》的诉讼请求，该院依法予以支持。因涉案协议无法履行而造成宋海培损失，宋海培可另行主张解除协议并要求蒋小丽承担违约责任。房产经纪公司未到庭参加诉讼，不影响本案审理。该院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十五条、第二百四十条之规定，作出判决：一、驳回宋海培的诉讼请求；二、宋海培、蒋小丽和宁波升浩房产经纪有限公司于2018年1月12日签订的《房地产买卖居间协议》终止履行。本诉受理费1168元，财产保全费3020元，合计诉讼费4188元，由宋海培负担；第三人诉讼受理费40元，由宋海培负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，依据当事人的上诉请求和答辩等情况，对本案争议分析如下：首先，夫妻在婚姻关系存续期间所取得的财产除法定应当归夫妻一方的情形外，原则上应属于夫妻共同财产。在本案中，蒋小丽与陈国甫系夫妻关系，双方于2000年8月登记结婚。蒋小丽于2017年通过拆迁取得案涉房屋，案涉房屋的房票和不动产产权证权利人虽记载为蒋小丽，但蒋小丽与陈国甫均认可为夫妻共同财产，宋海培主张蒋小丽与陈国甫需要进一步举证被拆迁的房屋是否为夫妻共同财产，本院不予支持。其次，夫妻双方对非因日常生活需要对夫妻共同财产进行处分，需要协商一致。蒋小丽与宋海培签订《房地产买卖居间协议》，处分案涉房屋，现有证据不足以证明陈国甫在场或者同意签订该协议。宋海培提请出庭的两证人对“陈国甫”在签约现场的表现表述不一，且存在矛盾。两证人并不认识陈国甫，也未核对陈国甫身份，一审法院未采信该证言，并无不当。再次，案涉房屋虽登记在蒋小丽名下，但该房屋系夫妻共同财产，蒋小丽继续履行《房地产买卖居间协议》将损害到陈国甫利益。最后，宋海培要求蒋小丽支付逾期登记赔偿金、律师费、担保服务费，是基于合同继续履行的前提，现合同应终止履行，一审法院未支持该诉请，并无不妥。 综上所述，宋海培的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1168元，由上诉人宋海培负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年八月二十一日 代书记员 项凌燕