江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终1896号上诉人（原审原告）：无锡市润元科技小额贷款有限公司，住所地江苏省江阴市澄江中路159号D座。法定代表人：李一，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘平，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪梅东，江苏杨帆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江阴广博复合材料有限公司，住所地江苏省江阴市徐霞客镇北渚村曾家村121号。法定代表人：许明强，该公司总经理。委托诉讼代理人：何林筠，江苏申越律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：弘谷地产投资江阴有限公司，住所地江苏省江阴市澄江中路118号19楼A座。法定代表人：陈弘。被上诉人（原审被告）：陈弘，男，1961年11月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：许明强，男，1949年7月29日出生，汉族，住江苏省江阴市。被上诉人（原审被告）：曾美民，女，1951年5月9日出生，汉族，住江苏省江阴市。被上诉人（原审被告）：朱生亚，男，1955年8月3日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：刘建忠，江苏申越律师事务所律师。上诉人无锡市润元科技小额贷款有限公司（以下简称润元小贷公司）、江阴广博复合材料有限公司(以下简称广博公司)因与被上诉人弘谷地产投资江阴有限公司（以下简称弘谷公司）、陈弘、许明强、曾美民、朱生亚借款合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2019)苏0281民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润元小贷公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、广博公司立即偿还借款本金4344529.5元及截至2019年2月28日的利息、逾期利息1473657.42元，合计5818186.92元；2、广博公司立即偿还自2019年3月1日起至实际给付之日止，以4344529.5元为基数，按年利率18%计算的逾期利息；3、弘谷公司、陈弘、许明强、曾美民对上述债务承担连带责任；4、润元小贷公司有权以朱生亚名下位于江阴市花园路123号、1××号房产（权证号01××08）折价、或以拍卖、变卖的价款在借款本息、及实现债权的费用范围内优先受偿；5、朱生亚在其收取的江阴市花园路123号、1××号房屋自2014年5月13日起至实际还款之日止的租金范围内承担还款责任。事实与理由：一、润元小贷公司虽然在2016年11月11日发出的《逾期贷款催收通知书》中载明广博公司至2016年11月10日结欠借款本金412.5万元及其相应的利息、罚息，但润元小贷公司在一审中也陈述，该金额系计算错误。经重新计算，截至2019年2月28日止，广博公司尚结欠借款本金4344529.5元，同时润元小贷公司在一审中也提供了广博公司的还款本息明细，广博公司对此也未作否认。本案事实的认定不能仅仅依据《逾期贷款催收通知书》，而要结合案件的客观事实进行查明。广博公司陈述已经归还部分欠款，但其未能提供相应的证据，应当承担举证不能的不利后果。二、朱生亚应当在其收取的江阴市花园路123号、1××号房屋自2014年5月13日起至实际还款之日止的租金范围内承担还款责任。2014年5月13日，朱生亚向润元小贷公司出具承诺书，承诺如广博公司不能按期归还贷款本息，花园路123号、1××号房屋租金将优先用于归还贷款本息，承租人李俊华和出租人朱生亚均签字认可。该承诺书意思表示真实、明确，且不违反法律强制性规定，应当受法律约束。该承诺内容符合保证担保的法律特性。即便不认定是保证担保，也应认定是债务加入。承诺书是润元小贷公司对本案借款风险评判的重要因素，是润元小贷公司发放贷款的条件之一。原审法院认为，承诺书未明确租金金额、支付方式等，因此未支持润元小贷公司相关诉讼请求，而租金是可以依据市场价格、交易习惯等多方面因素予以确定的。三、润元小贷公司有权就朱生亚名下抵押房产折价、或以拍卖、变卖所得的价款在借款本息及实现债权的费用范围内优先受偿。尽管房屋他项权证上载明的债权金额为501.67万元，但这仅仅是不动产登记部门登记时的程序需要。同时，他项权证上亦载明担保范围：详见合同。润元小贷公司与朱生亚签订的《最高额抵押合同》第一条约定最高本金余额501.67万元。据此可看出该条约定仅仅是对最高本金余额的限制，利息、罚息等不应受此501.67万元数额的限制。该合同第二条约定：“抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利以及实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、执行费、律师费)和其他应付的费用。”故而，原审判决润元小贷公司对朱生亚房屋折价、拍卖或变卖所得价款的优先权以501.67万元为限系适用法律错误。广博公司上诉请求：撤销原判第一项的本金和利息金额，查清事实后依法改判本金减少60.5万元，相应利息应当多扣除585334.66元。事实与理由：一、一审在认定借款本金时，仅仅扣除了30万元，尚有60.5万元未扣除。该60.5万元虽然发生在本案借款之前，但本案借款是连续的，自2012年就已经发生，涉案借款为第三次续贷借款，且该60.5万元是出借人另外向借款人收取的，却没有在利息和本金中扣除，属于出借人的不当得利，应当与本案借款本金抵销。二、一审判决认定2016年11月10日后其仅支付了123268.67元的利息，依据是借款人在庭审中提交的其保留下来的有限证据，但借款人实际支付的利息远远大于该金额。根据润元小贷公司向江阴市金融办提交的《广博复合材料利息明细》，在2016年11月10日之后，借款人支付的利息为708603.33元，比一审扣除的金额多了585334.66元，该部分利息也应当扣除。三、虽然合同约定借款逾期后在原利率基础上上浮50%计算逾期罚息，但出借人和借款人实际约定一直按照合同期内的利率执行。借款人已经按照出借人的要求按合同期内利率标准支付利息至2018年8月，因此，对于未归还的本金只能按照合同期内利率标准计算利息。润元小贷公司答辩称：广博公司将本案借款合同签订1年前发生的还款60.5万元作为本案借款的还款，没有事实和法律依据。广博公司的借款早已逾期，润元小贷公司有权按照逾期利率计收利息。广博公司答辩称：同其上诉理由。许明强答辩称：同意广博公司上诉意见。还款都是弘谷公司直接还款的，还款凭证也是弘谷公司会计提供的，具体情况其不清楚。朱生亚答辩称：对于借款本金及利息的情况，由法院依法审核。关于涉及抵押权的金额及租金的问题，其认可一审判决。弘谷公司、陈弘、曾美民均未作答辩。润元小贷公司向一审法院起诉请求：判令：1、广博公司立即偿还借款本金450万元及其截至2019年2月28日的利息、逾期利息1423291.68元，本息合计5923291.68元；2、广博公司偿还自2019年3月1日起至实际给付之日止以450万元为基数，按年利率18%计算的逾期利息；3、弘谷公司、陈弘、许明强、曾美民对上述债务承担连带清偿责任；4、润元小贷公司对朱生亚所有的位于江阴市花园路123号、1××号房地产折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权；5、广博公司承担以1423291.68元为基数自2019年3月1日至实际给付之日止按年利率18%计算的利息；6、广博公司承担律师费损失253000元；7、朱生亚在江阴市花园路123号、1××号房屋自2014年5月13日起至实际给付之日止收取租金范围内承担还款责任。一审法院认定事实：2014年5月16日，润元小贷公司与广博公司签订借款合同1份（编号：锡润科贷借字[2014]第024号），约定：广博公司向润元小贷公司借款450万元，还款日期为2014年11月14日；借款用途为购买原材料等，利率为月利率10‰，按月结息，结息日为每月20日；借款人不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起按合同约定利率加付50%的利息；贷款人对借款人未按期支付的利息按罚息利率计收复利；借款人违约致使贷款人采取诉讼或件裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）及实现债权的其他一切费用。许明强加盖广博公司公章并签字。同日，润元小贷公司交付广博公司450万元。同日，弘谷公司、陈弘、许明强、曾美民为广博公司的上述债务提供连带责任保证担保，被担保的主债权本金数额450万元，保证范围为主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师代理费等）。2014年5月13日，朱生亚为广博公司的上述借款以其名下位于江阴市花园路123、1××号房产（权证号01××08）在最高本金余额501.67万元范围内提供抵押担保，担保范围主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师代理费等）。2014年5月14日，双方为上述抵押房产办理了他项权证。2014年5月13日，朱生亚向润元小贷公司出具承诺书，载明：朱生亚名下房产已抵押给贵公司，该房屋已租给商户，租金均为每年交付。如广博公司不能按期归还贷款本息，该房屋租金将优先用于归还润元小贷公司贷款本息，特此承诺！房屋地址花园路123、1××号，租户姓名李俊华，承诺人朱生亚。2016年11月8日，广博公司、弘谷公司、陈弘、许明强、曾美民分别向润元小贷公司出具还款及担保承诺函，其中载明：借款合同（编号：锡润科贷借字[2014]第024号）借款已逾期，借款人在合同项下的借款本金尚有412.5万元未归还，并承诺分期还款……。2016年11月11日，江阴市公证处出具公证书，公证内容为：2016年11月11日，润元小贷公司向朱生亚的户籍地江阴市邮寄逾期贷款催收通知书。通知书主要载明：编号锡润科贷借字［2014］第024号的借款合同项下贷款已逾期，借款人未履行完毕借款合同项下还本付息及其他义务，截止2016年11月10日，借款人尚结欠我公司借款本金412.5万元及相应利息、罚息等……。2019年3月18日，润元小贷公司与江苏杨帆律师事务所签订委托合同，约定润元小贷公司委托该所参与其与广博公司等人借款合同纠纷一案的诉讼程序，律师费用为253000元。广博公司向一审法院提供如下收条或收据分别载明：1、2012年11月16日，今收现金13.5万元；2、2013年5月24日，今收到弘谷地产代广博公司付现金12万元；3、2013年12月13日，今收现金15万元+回收20万元=合计35万元；4、2017年4月20日润元小贷公司收到广博公司支付2017年4月利息41592元；5、2017年4月28日润元小贷公司收到广博公司归还本金1万元；6、2017年5月31日润元小贷公司收到广博公司支付利息40176.67元；7、2017年6月23日润元小贷公司收到广博公司归还本息51500元（1万元为本金）；8、广博公司还提供宋煜钰出具凭证，载明：今收30万元现金。对此，润元小贷公司对广博公司提供的收款时间在2014年前的3张凭证均不予认可。对宋煜钰出具的今收30万元现金的没有收款时间的凭证也不予认可，对其余的予以认可。上述事实，有借款合同、保证合同、最高额抵押合同、房屋他项权证、还款及担保承诺函、公证书、承诺书、委托合同、收条、收据以及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案所涉借款合同、保证合同、最高额抵押合同均系当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约全面履行义务。润元小贷公司按约履行了向广博公司发放贷款的义务，广博公司应按合同约定归还借款本金并支付利息，广博公司借款后仅归还了部分借款本金及利息，故对润元小贷公司要求广博公司还本付息的诉讼请求依法予以支持，对广博公司、许明强认为实际用款人为陈弘，应由其承担还款责任的抗辩意见依法不予支持。因弘谷公司、陈弘、许明强、曾美民签订的保证合同对保证方式、范围等均进行了明确约定，润元小贷公司亦在保证期限内向保证人主张了权利，故弘谷公司、陈弘、许明强、曾美民应对广博公司的上述债务承担连带保证责任。因朱生亚以其名下的位于江阴市花园路123、1××号房产为广博公司的上述债务提供抵押担保，故对润元小贷公司要求对朱生亚的上述抵押财产优先受偿的诉讼请求依法予以支持；因朱生亚出具的承诺书未明确抵押财产租金的金额、支付方式等，且承诺书不能当然认定为系其在抵押财产外另行负担义务的意思表示，故对润元小贷公司要求朱生亚在租金范围内承担还款责任的主张依法不予支持。对于本案的诉讼标的：因润元小贷公司在2016年11月11日发出的逾期贷款催收通知书中明确广博公司至2016年11月10日结欠借款本金412.5万元及相应利息、罚息，因相应利息、罚息没有注明，故应认定广博公司至2016年11月10日结欠润元小贷公司的借款本金为412.5万元。现广博公司提供宋煜钰收款30万元的收据，要求从中予以扣除，但润元小贷公司对此不予认可，但也没有提供足够证据加以证明，宋煜钰也未注明收款时间，故应认定该笔30万元为归还本案的借款本金，应从中予以扣除。对于广博公司提出的2014年之前的三笔还款也应从中扣除的诉讼主张，因三笔还款均发生在本案借款之前的，故对广博公司的这一诉讼主张依法不予支持。对于发生在2017年之后的四笔还款，应作为广博公司归还润元小贷公司借款本息从中扣除。对于润元小贷公司主张的律师费，润元小贷公司提供了委托合同及相关收费标准，依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、广博公司应于判决发生法律效力之日起10日内归还润元小贷公司借款本金3805000元及逾期利息（本金3825000元自2016年11月10日起至2017年4月28日止、本金3815000元自2017年4月29日起至2017年6月23日止、本金3805000元自2017年6月24日起至实际归还之日止，按月利率10‰加付50%计算的利息，计算后扣除123268.67元）；二、广博公司应于判决发生法律效力之日起10日内赔偿润元小贷公司律师费损失253000元；三、弘谷公司、陈弘、许明强、曾美民对广博公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、对广博公司的上述第一、二项债务及诉讼费68208元，润元小贷公司有权以朱生亚以名下位于江阴市花园路123、1××号房产不动产（权证号01××08）以折价，或以拍卖、变卖的价款以债权数额504.67万元为限优先受偿；五、驳回润元小贷公司的其他诉讼请求；案件受理费63208元、保全费5000元，合计68208元，由润元小贷公司负担10534元，由广博公司、弘谷公司、陈弘、许明强、曾美民、朱生亚负担57674元。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审另查明：一、根据润元小贷公司一审中提供的《广博复合材料利息明细》，广博公司自2014年11月14日借款到期后，2014年12月除了支付借款利息外，另两次归还各5万元。2015年2月、4月、5月、6月、2016年8月除了在每月20日左右支付借款利息外，另各归还5万元。2016年10月除了在21日支付借款利息外，另归还25000元。上述另归还的款项共计37.5万元。该份《广博复合材料利息明细》同时显示，2016年11月10日前广博公司每月支付的利息均按年利率12%支付，且广博公司于2016年11月10日后共计支付利息708603.33元，其中2016年11月21日支付当月利息42716.67元，即自2016年11月22日后，广博公司共计支付利息665886.66元。二、一审法院根据润元小贷公司的申请，于2019年4月2日查封了朱生亚名下坐落于江阴市花园路123号、1××号的房产。一审法院于2019年8月2日向该房产的承租人李俊华调查，李俊华陈述，其2008年开始租用朱生亚的房产，2009年开始交房租，房租一年一付或两年一付，当时约定租金每年15万元左右，租期20年，每年根据行情涨租金，2019年其支付了房租30万元，2019年3、4月，朱生亚要用钱，就向其提前收取了2020年-2021年12月31日的房租共计50万元，优惠了10万元。三、朱生亚抵押房产的他项权证载明“担保范围：详见合同”。本案二审争议焦点为：一、广博公司结欠润元小贷公司的本息金额应是多少，广博公司应按何利率支付利息；二、朱生亚是否应在租金范围内承担还款责任；三、润元小贷公司的抵押权是否以501.67万元为限。本院认为，关于争议焦点一，根据润元小贷公司一审中提供的《广博复合材料利息明细》，广博公司自2014年11月14日借款到期后，2014年12月、2015年2月、4月、5月、6月、2016年8月除了在结息日（每月20日）左右支付借款利息外，另归还数笔5万元及一笔25000元。上述另归还的款项共计37.5万元。这与润元小贷公司发出的《逾期贷款催收通知书》载明的截止2016年11月10日，借款人尚结欠借款本金412.5万元相符。可见，润元小贷公司认可广博公司上述数笔5万元及一笔25000元系归还的借款本金，应认定截止2016年11月10日，广博公司尚欠借款本金412.5万元。虽广博公司于2016年11月10日后在非结息日亦有数笔25000元或1万元不等的款项支付，但并无证据证明润元小贷公司认可其归还的是借款本金，且广博公司借款已逾期，按借款合同约定，润元小贷公司有权按年利率18%收取逾期利息，而广博公司在结息日支付的利息均不足年利率18%，故润元小贷公司有权将广博公司在非结息日支付的款项认定为支付的逾期利息。加之广博公司在上诉理由中亦主张其于2016年11月10日之后共计支付利息708603.33元，该金额即为其于2016年11月10日后支付的除2笔明确系归还本金的1万元外的还款总额，因此应认定广博公司于2016年11月10日后归还的款项除2笔1万元外，均为支付的利息。广博公司结欠的本金金额应为410.5万元扣除宋煜钰收取的30万元，即380.5万元。广博公司虽主张润元小贷公司同意其在借款逾期后仍按年利率12%计算利息，但其并未提供双方之间的书面约定，润元小贷公司对此亦不认可。从其每月在结息日左右支付利息的金额来看，2016年11月10日前其均按年利率12%支付，但润元小贷公司在《逾期贷款催收通知书》中仍对借款本金412.5万元及相应利息、罚息予以催收，可见润元小贷公司并未放弃要求广博公司按年利率18%支付逾期利息的权利。因此，对于润元小贷公司主张自借款逾期之日起按年利率18%计收逾期利息的诉讼请求应予支持。关于广博公司提出的一审未扣除其已归还的60.5万元的上诉理由，因广博公司提供的收款凭证显示上述60.5万元的还款时间均发生在本案借款之前，系广博公司前期贷款的还款，与本案借款关系无关，故对其该上诉理由，本院不予采信。根据《广博复合材料利息明细》显示，广博公司于2016年11月10日后共计支付利息708603.33元，因此一审法院仅认定其支付利息123268.67元不当，本院予以纠正。关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。本案中，朱生亚以其名下坐落于江阴市花园路123号、1××号的房产为广博公司的债务提供抵押担保，其在出具的承诺书中表述的“如广博公司不能按期归还贷款本息，该房屋租金将优先用于归还润元小贷公司贷款本息”即为上述法律规定适用于其抵押事宜的具体表述，系其将房产抵押后依法所产生的法律后果。因此，润元小贷公司提出的朱生亚系在租金范围内提供保证担保或朱生亚系债务加入的主张，均与其承诺内容不符，也无事实和法律依据。一审法院根据润元小贷公司的申请，于2019年4月2日对该房产采取查封的保全措施。根据上述法律规定，自2019年4月2日起，润元小贷公司作为抵押权人有权收取该抵押财产的法定孳息，即租金。因并无证据证明润元小贷公司将抵押房产被查封的情况通知了承租人，且经一审法院向承租人调查，承租人已支付租金至2021年12月31日，故承租人的支付行为构成清偿租金的法律后果。但对朱生亚而言，其自2019年4月2日起已无权收取租金，故其应向润元小贷公司返还其所收取的租金。因承租人支付的2019年度租金为30万元，故本院酌定2019年4月2日起至2019年年底租金金额为225000元。承租人支付了2020年度及2021年度的租金50万元，故2020年度及2021年度租金为每年25万元。润元小贷公司有权收取租金至其债权获得清偿之日或抵押权实现之日。关于争议焦点三，润元小贷公司与朱生亚签订的最高额抵押合同约定的最高限额为最高本金余额501.67万元，约定的担保范围为主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师代理费等），房屋他项权证载明的担保范围为“详见合同”，因此，润元小贷公司有权在主债务本金501.67万元及相应的利息、逾期利息、律师费、诉讼费等范围内对抵押房产优先受偿。综上所述，润元小贷公司、广博公司的上诉请求均部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持江阴市人民法院（2019）苏0281民初4590号民事判决第二项。二、撤销江阴市人民法院（2019）苏0281民初4590号民事判决第一、三、四、五项。三、江阴广博复合材料有限公司于本判决生效之日起10日内归还无锡市润元科技小额贷款有限公司借款本金380.5万元，并支付逾期利息520791.67元（计算至2016年11月21日，2016年11月22日起至2017年4月28日止，以本金382.5万元为基数，自2017年4月29日起至2017年6月23日止、以本金381.5万元为基数，自2017年6月24日起至实际归还之日止，以本金380.5万元为基数，均按年利率18%计算，计算后扣除665886.66元）。四、弘谷地产投资江阴有限公司、陈弘、许明强、曾美民对江阴广博复合材料有限公司的上述第一、三项债务承担连带清偿责任。五、对江阴广博复合材料有限公司的上述第一、三项债务及本案一、二审诉讼费用，无锡市润元科技小额贷款有限公司有权以朱生亚名下位于江阴市花园路123号、1××号房产（房屋所有权证号01××08）折价，或以拍卖、变卖该房产的价款在主债权本金数额501.67万元及相应利息、逾期利息、实现债权的费用范围内优先受偿。六、朱生亚于本判决生效之日起10日内返还无锡市润元科技小额贷款有限公司其收取的2019年4月2日起至2019年12月31日止的租金225000元，并以年租金25万元的标准向无锡市润元科技小额贷款有限公司返还其收取的自2020年1月1日起至无锡市润元科技小额贷款有限公司上述第一、三项债权获得清偿之日或抵押权实现之日止的租金。七、驳回无锡市润元科技小额贷款有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费63208元，财产保全费5000元，二项合计68208元，由无锡市润元科技小额贷款有限公司负担7353元，由江阴广博复合材料有限公司、弘谷地产投资江阴有限公司、陈弘、许明强、曾美民、朱生亚负担60855元。二审案件受理费33989元，由无锡市润元科技小额贷款有限公司负担6659元，江阴广博复合材料有限公司负担15013，朱生亚负担12317元。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇二〇年八月三十一日书记员 吴 兰