四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终686号上诉人（原审原告）：达州市通川区双龙宾馆。经营者：吴荣华。委托诉讼代理人：何加春，四川远创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹仁伟，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：杜奎生，四川绥定律师事务所律师。原审第三人：达州市瑞康融资担保有限公司。法定代表人：吴汶洋。委托诉讼代理人：吴军道，住四川省达州市通川区。上诉人达州市通川区双龙宾馆（以下简称双龙宾馆）因与被上诉人邹仁伟、原审第三人达州市瑞康融资担保有限公司（以下简称瑞康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初2485号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。双龙宾馆上诉请求：1、撤销四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初2485号民事判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求（即上诉人应得的装潢装饰补偿费、搬迁补偿费、停产停业损失补偿费，共计1667191元归上诉人所有）；2、被上诉人达州市瑞康融资担保有限公司仅享有除上述1667191元外所获补偿款享有优先受偿权；3、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。主要理由是：1、一审法院没有将所认定的房屋价值补偿款2443492元、装潢装饰补偿费2207959元，搬迁补偿费：57766元、停产停业损失费346595元，分别进行处理，即其中的装潢装饰补偿费、搬迁补偿费、停产停业损失费应大部分归上诉人所有，一审法院没有对该部分进行确权处理；2、一审法院作出的判决不能准确认定被上诉人达州市瑞康融资担保有限公司应享有的拆迁补偿款具体金额，同时被上诉人达州市瑞康融资担保有限公司也无权对上诉人应享有的1667191元享有分配权，并且一审法院裁定上诉人与二被上诉人进行执行异议之诉确权解决，在此前提下被上诉人达州市瑞康融资担保有限公司无权对该部分享有优先受偿权。邹仁伟答辩称：1、本案既有双龙宾馆提出的诉请，也有独立请求权的瑞康公司提出的诉请，一审法院合并审理后，作出了一个裁定和一个判决，判决结果是针对本案有独立请求权的瑞康公司的诉请作出判决，双龙宾馆在一审中提出的诉请，因为一审法院对双龙宾馆进行了释明，要求双龙宾馆对其诉讼请求进行明确，是基于租赁合同提起诉请，还是基于补偿款分配的问题，所以一审法院裁定驳回双龙宾馆的诉讼请求。双龙宾馆不服一审判决，那么双龙宾馆就不能超出判决的内容，只能限于对瑞康公司提出的独立诉讼请求的异议或抗辩，不能对双龙宾馆一审提出的诉讼请求进行审理，所以双龙宾馆的第一项上诉请求是不能成立的；2、对于瑞康公司的抵押权所担保的范围，是应当基于瑞康公司与邹仁伟之间的抵押合同进行确定，而不是双龙宾馆所称的瑞康公司只仅能限于什么范围内享有抵押权，因为合同是有相对性的，物权法、担保法有明确规定，既有合同约定的抵押范围，也有法律规定的抵押范围，本案款项在法律上叫拆迁补偿款，故双龙宾馆的两项上诉请求均不能成立。瑞康公司答辩称：我公司根据房屋征收与补偿条例的规定，房屋所有权人才是房屋征收补偿的主体，承租人不属于房屋所有权之外的补偿对象，无权单独主张补偿款的所有权，根据担保法第58条的规定，抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金应当作为抵押财产，因此我公司作为第一抵押权人对征收补偿款享有优先受偿权，故请求驳回双龙宾馆的上诉请求。双龙宾馆向一审法院起诉请求：1.双龙宾馆租用邹仁伟1925.53m2房屋的装饰装修补偿、停产停业补偿、搬迁补偿款210万元归双龙宾馆所有；2.诉讼费和保全费由邹仁伟承担。瑞康公司向一审法院提出独立请求权：1、确认瑞康公司对邹仁伟位于通川区双龙镇平桥南路399号房屋拆迁后获得的全部拆迁补偿款享有优先受偿权；2、诉讼费本案双龙宾馆、邹仁伟承担。一审法院认定事实：位于达州市通川区双龙镇平桥南路399号（原双龙铁厂）办公用房2层靠西及1、3、5、6层房屋属邹仁伟单独所有，规划用途为办公用房、生产用房，产权证号：达州市房权证私权字第00119705号，办公用房：1925.53m2，生产用房：328.05m2。位于达州市通川区双龙镇平桥南路399号（原双龙铁厂）办公用房2层靠东及4层房屋属案外人洪家彬、王英、洪艺瑄按份共有，规划用途为办公用房，产权证号：达州市房权证私权字第00118552号，建筑面积：1093.18m2。2014年1月16日，双龙宾馆经营者吴荣华因开设宾馆需要与邹仁伟协商，承租邹仁伟所有的该办公用房2层靠西及1、3、5、6层房屋，双方（甲方：产权人邹仁伟，乙方：承租人吴荣华）签订了房屋出租协议，协议第二条约定：租期十年，从2014年2月20日至2024年2月19日止。第一年租金乙方用于此房顶部治漏和前面广场砖，第二年租金叁万元整，同时约定了租金年递增方式及幅度。第四条：乙方在租赁期间，房屋装修或整改，到期时甲方不作任何补偿，属乙方添置的移动物品归乙方，其它不可移动物品归甲方所有。同时乙方不能擅自改变房屋主体结构。第五条：因政策和房地产开发拆迁等不可抗力因素造成合同提前终止，乙方必须无条件同意终止合同，并按实际租金返还给乙方，甲方不作任何赔偿或补偿。同年3月21日，双龙宾馆经营者吴荣华又与案外人洪家彬协商，承租其所有的该办公用房2层（靠东7间及卫生间）、4层，双方也签订了房屋出租协议。签订房屋出租协议后，双龙宾馆经营者吴荣华即对该房屋1至4层进行装饰装修，期间，曾在达州市通川区华欣实业有限责任公司采购了格力牌空调30余台，在达州市达川区飞天玻璃加工经营部采购、制作、安装了玻璃装饰及玻璃门，在达州市达川区华蜀北路蜀东化纤厂瑞东花园底杨凤碧个体门市采购了木工板材、石膏板、生态板等装饰装修材料，在达州市达川区四秦建材经营部采购、安装强化木地板、地脚线、地毯和墙纸等材料，在贾彬经营的金德管业门市采购了排水管道、管件、电线等材料，在达州市通川区富鑫工艺门窗加工部采购了室内套装门等材料，在谭东梅经营的位于达州市通川区复兴镇世纪泓瑞门市采购、安装了集成吊顶、灯具等材料，在达州市通川区金辉石材经营部采购了大理石、青石板等材料，在达州市通川区天城装饰五金经营部采购了五金物品，在达州市通川区双友涂料经营部采购了涂料粉、胶水等材料，在达州市通川区和成卫浴经营部采购了洗脸盆、水箱、房卡、淋浴用具等材料，在四川广电网络达州分公司采购了30余台TCL电视，并组织了人员运输沙石水泥，铺设室内室外瓷砖、大理石、青石板，木工装饰装修、家具制作，涂漆等施工工作。同年8月，装饰装修工程完工后，吴荣华申请进行消防验收，并向工商部门申请办理了营业执照（统一社会信用代码：92511702MA63NLW58B），开设了双龙宾馆，于2015年4月13日正式营业。2017年3月20日，达州市通川区人民政府公布了关于《达州市通川区环城产业大道建设项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的公告，其中对生产、办公、仓储等非住宅用房的征收补偿为：1.被征收房屋价值补偿；2.装饰装修、通信、水电气、空调移机及相关设施设备损失补偿（由征收人与被征收人根据房屋装修档次、年代、新旧度等因素按100元/m2-300元/m2分档协商确定，协商不成的由评估机构进行评估，按评估价值进行补偿）；3.搬迁补偿费（房屋建筑面积30元/m2，协商不成的，由评估机构进行评估，按评估价补偿）；4.停产停业损失补偿费（因征收造成停产停业的，按6个月计算过渡费，按被征收房屋建筑面积30元/m2·月计发）；5.货币补偿安置补助费；6.征收奖励费。本案诉争房屋在拆迁征收范围内。2018年5月19日，达州市通川区住建局与邹仁伟签订了房屋征收补偿协议，征收房屋面积1925.53m2，补偿费用中：房屋价值补偿：2443498元、装潢装饰补偿费2207959元，搬迁补偿费：1925.53m2×30元/m2为57766元，停产停业损失补偿费：30元/m2·月×6个月×1925.53m2为346595元。2018年5月21日，达州市通川区房地产管理所向双龙宾馆发出函件，要求于同年5月31日前腾空房屋，后双龙宾馆经营者吴荣华将该宾馆内的空调、电视机、床等可移动物品全部拆走搬离，并于同年5月31日正式停止经营。后，双龙宾馆、邹仁伟双方因补偿费用归属问题产生争议，双龙宾馆起诉至一审法院，要求判准其诉讼请求。双龙宾馆提供装修清单及投入情况证实其装修宾馆共计开支1087113元。根据清单内容，可搬离的空调价格为86680元、电视机价格为46820元，床含在木工板材及木工工资中无法区分。2014年10月31日，邹仁伟作为甲方与四川宣汉农村商业银行股份有限公司签订《个人借款合同》，借款金额490万元，月利率1.02%，并约定了贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮30%，借款期限2014年10月30日至2016年10月29日。瑞康公司作为保证人为该笔借款提供连带保证责任，并与四川宣汉农村商业银行股份有限公司签订《保证合同》。2014年11月5日，邹仁伟、四川宣汉农村商业银行股份有限公司、瑞康公司向四川省达州市佳诚公证处申请对上述合同进行公证并赋予该合同强制执行效力，该处于同日作出（2014）达市佳证字第2818号公证书，自《个人借款合同》、《保证合同》生效、债权债务形成并当事人违约之日起，本公证书具有强制执行效力。同年11月3日，邹仁伟以自有达州市通川区双龙镇平桥南路399号（原双龙铁厂）办公用房2层靠西及1、3、5、6层房屋向第三人提供反担保并签订《反担保抵押合同》，合同第9条约定因国家建设需要征合同项下的抵押物时，应当以所获的征用补偿金提前清偿所担保的债权或转入甲方账户下，抵押物评估价值650.89万元，抵押价值490万元，并办理了抵押登记，该合同亦进行公证并赋予强制执行力。因认为邹仁伟违反该担保合同约定，其抵押物被征收后没有及时以拆迁补偿款优先偿还贷款人债务，瑞康公司向公证机构申请，四川省达州市佳诚公证处出具（2018）达市佳证执字第23号执行证书，主要内容为：瑞康公司可持本证书向有管辖权的法院申请强制执行。被申请执行人为邹仁伟，执行标的为：本金450万元、下欠利息以及申请执行人为实现抵押权所支付的费用。后瑞康依照执行证书向本院申请强制执行。另查明，达州市通川区双龙镇平桥南路399号（原双龙铁厂）办公用房2层靠西及1、3、5、6层房屋（产权证号：达州市房权证私权字第00119705号，办公用房：1925.53m2，生产用房：328.05m2。）在2017年8月16日已被通川区人民法院执行局查封，查封文号为：(2017)川1702执965号。一审法院认为：本案双龙宾馆在庭审中就其诉讼请求进行明确，系应对补偿款予以分配，而非要求邹仁伟承担合同责任，本案补偿款因瑞康公司申请邹仁伟清偿借款本金及利息已被通川区法院执行局查封，若对执行标的权属有异议，应当提出案外人执行异议之诉，就双龙宾馆起诉部分裁定驳回起诉。对第三人主张优先受偿权的问题，根据我国物权法174条规定，担保期间，担保财产损毁、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。瑞康公司对本案诉争的补偿款依法在合同约定的范围内享有优先受偿的权利。就双龙宾馆辩称邹仁伟在将标的物抵押给瑞康公司时，未告知承租人，其抵押行为就双龙宾馆部分无效的理由，一审法院认为，根据物权法第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据该条的规定，该抵押合同有效，仅不能对抗租赁关系，现双龙宾馆、邹仁伟的租赁关系已因拆迁情形的出现而终止，瑞康公司对补偿款享有优先受偿权并不影响双龙宾馆的权利。同时担保法48条虽规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。该法条系对抵押人管理性规定，并不涉及抵押合同效力，抵押合同是否无效，应该按照合同法第52条的规定予以认定，本案中双龙宾馆并没有证据证实瑞康公司与邹仁伟在签订抵押合同时存在恶意串通，损失其利益或者违反法律、行政法规的强制性规定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十四条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，判决：达州市瑞康融资担保有限公司对达州市通川区双龙镇平桥南路399号（原双龙铁厂）办公用房2层靠西及1、3、5、6层房屋因拆迁所获补偿款在其合同限额内享有优先受偿权。瑞康公司独立请求权诉讼费100元，诉讼保全费3621元，共计3721元，由达州市通川区双龙宾馆承担1860.5元，邹仁伟承担1860.5元。二审中，邹仁伟向本院提交双龙宾馆诉邹仁伟、瑞康公司执行异议之诉的向通川区人民法院提交的民事起诉状，拟证明双龙宾馆在本案的上诉请求与其执行异议之诉的诉讼请求是相重合的。双龙宾馆质证认为，对其真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议。瑞康公司质证认为，真实性、证明目的均无异议，同意邹仁伟的意见。本院对邹仁伟提交的证据真实性予以认定，其证明目的将结合全案证据予以综合认定。二审查明的其余案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，双龙宾馆上诉主张拆迁补偿款中的装潢装饰补偿费、搬迁补偿费、停产停业损失补偿费共1667191元归其所有。本院认为，本案一审中对双龙宾馆诉请的分配拆迁补偿款和具有独立诉讼请求的瑞康公司主张对拆迁补偿款享有优先受偿权进行合并审理，因案涉补偿款被人民法院查封，双龙宾馆主张查封款项归其所有，应通过案外人执行异议之诉予以救济，一审法院由此作出2485号民事裁定驳回双龙宾馆的起诉，并同时作出2485号民事判决瑞康公司对拆迁补偿款在合同限额内享有优先受偿权，双龙宾馆对2485号民事裁定书并未提起上诉，该裁定书已发生法律效力，双龙宾馆就上述拆迁补偿款主张享有权益，并已另案向通川区人民法院提起诉讼，故双龙宾馆不服2485号民事判决书向本院提起上诉，超出2485号民事判决实体处理范围，本院对双龙宾馆提出的该项诉请不予审查。对于双龙宾馆提出瑞康公司仅对案涉补偿款除装潢装饰补偿费、搬迁补偿费、停产停业损失补偿费共1667191元外享有优先受偿权的问题。经查，邹仁伟系抵押人，瑞康公司系抵押权人，担保期间案涉标的抵押物被政府征收，抵押财产已转化为拆迁补偿款，根据合同相对性原理，其抵押担保范围，应当基于邹仁伟与瑞康公司之间抵押担保合同约定的范围进行确定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十四条“担保期间，担保财产损毁、灭失或者被征收等，但保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”的规定，瑞康公司有权就拆迁补偿款主张优先受偿，故一审法院确定瑞康公司对案涉拆迁补偿款在其合同限额内享有优先受偿权并无不当，本院予以维持。双龙宾馆提出瑞康公司仅对案涉补偿款除装潢装饰补偿费、搬迁补偿费、停产停业损失补偿费共1667191元外享有优先受偿缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人双龙宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人达州市通川区双龙宾馆负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二〇年八月五日书记员  冯泽林