四川省达州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)川17执复44号复议申请人（异议人、案外人）:陈华，男，汉族，生于1961年4月17日，户籍地四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：何加春，四川远创律师事务所律师。被执行人:邓智林，男，汉族，生于1982年7月19日，住四川省达州市达川区。因犯非法拘禁罪、合同诈骗罪、破坏交通工具罪数罪并罚，被判处有期徒刑八年，现在监狱服刑。复议申请人陈华因不服达州市达川区人民法院（2020）川1703执异34号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。达州市达川区人民法院在执行已生效的该院（2019）川1703刑初7号刑事判决，关于被告人邓智林、杨春辉、罗鹏程、杨彬、王在华、张君安犯非法拘禁罪、合同诈骗罪、破坏交通工具罪一案的财产刑及附带民事判决中，于2020年5月27日作出（2020）川1703执503号执行裁定书，查封了登记在被执行人邓智林名下位于达州市达川区通达西路921号4楼9号（建筑面积：124.45㎡）房屋一套，陈华不服提出异议。达州市达川区人民法院审查查明，被执行人邓智林与卖房人达县翠屏山房地产综合开发有限责任公司2007年1月23日签订了《达州市商品房买卖合同》（合同编号为*号），以总房款251036元的价格购买了位于达州市达川区通达西路921号4楼9号房屋一套。2008年3月3日邓智林与中国工商银行股份有限公司达州南城支行就该房屋签订了《个人购房借款/担保合同》，按揭贷款金额17.5万元，贷款期限20年。2010年9月20日被执行人邓智林将其按揭购买的位于达州市达川区通达西路921号4楼9号房屋一套与异议人陈华签订了《住房买卖合同》，合同约定以40万元的价格将该房转卖给异议人陈华，由陈华先交16万元，办理完过户手续后再付余款，过户手续由陈华协助邓智林办理，一切税费由邓智林承担，如不能顺利过户由此造成的损失按每月6000元计算。为办理邓智林的房产登记手续，2015年5月15日邓智林委托陈华前往成都市武侯区民政局婚姻处查询其婚姻状况相关事宜，共同到四川省达州市通川区公证处对委托书办理了（2015）达市通证字第*号公证书。同年6月9日邓智林又委托陈华以其名义到达州市房、地管理部门办理并领取《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及缴纳相关费用，共同到四川省达州市通川区公证处就委托书办理了（2016）达市通证字第*号公证书。2015年6月30日邓智林取得了建筑面积为124.45平方米位于达州市达川区通达西路921号4楼9号房屋一套的达川区房权证达字第*号的房屋所有权证书，同年7月19日取得该房屋的达国用（2015）第*号国有土地使用权证书。2019年12月17日本院作出（2019）川1703刑初7号刑事判决书，判决：“一、被告人邓智林犯非法拘禁罪，判处有期徒刑一年六个月；犯合同诈骗罪，判处有期徒刑二年六个月，并处罚金人民币4万元；犯破坏交通工具罪，判处有期徒刑五年。数罪并罚，决定执行有期徒刑八年，并处罚金人民币4万元。（刑期从判决执行之日起计算；判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2018年7月4日起至2026年7月3日止；罚金限本判决生效后十日内缴纳）。……七、责令被告人邓智林退赔被害人杨丽媛的损失人民币165000元；责令被告人邓智林、罗鹏程共同赔偿杨坤兵的轮胎损失人民币1653元；责令被告人邓智林、罗鹏程、杨彬、王在华、杨春辉共同赔偿王阳的轮胎损失人民币1914元”。该判决生效后，该院对涉财产刑及附带民事判决立案执行，在执行过程中，于2020年5月27日作出（2020）川1703执503号执行裁定，裁定将登记在被执行人邓智林名下位于达州市达川区通达西路921号4楼9号（建筑面积：124.45㎡）房屋一套予以查封，查封期限三年。异议人陈华得知后，遂提出异议，请求中止执行邓智林位于达州市达川区通达西路921号4楼9号房屋一套，撤销本院2020年5月27日作出的（2020）川1703执503号执行裁定。在听证过程中，异议人称签订房屋转卖合同后，邓智林未将其所交购房款用于缴纳按揭贷款，直至2015年均系异议人在交按揭款，据说因2015年后未交按揭贷款银行对该房屋也申请进行了查封。并称邓智林将争议房卖给异议人后又重新办了一套假手续收了中盛公司15万元卖房款，中盛公司被骗后又申请查封了该房屋，当时异议人还向公安机关报了案的。还称异议人在占有使用该房屋时水、电、气都是以邓智林的名义在交。同时查明，从房屋登记机关出具的房屋登记簿业务查询结果看，在执行该院2020年5月27日作出的（2020）川1703执503号执行裁定书前，该院于2018年3月18日所作的（2017）川1703执1420号申请执行人达州中铁瑞城置业有限公司与被执行人邓智林追偿权纠纷一案及2018年6月20日该院在审理达州市达川区人民检察院提起公诉的被告人文伧熠、简小平、蔡述伟、王晓峰、文雯、左燕来、罗春华、刘小平、陈国荣、周智俊非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪一案中，作出（2015）达达刑初字第262号之二十三刑事裁定书，对邓智林按揭贷款购买的位于达州市达川区通达西路921号4楼9号【建筑面积：124.45㎡，土地证号达国用（2015）第*号】房屋一套也进行了查封，但异议人陈华未提出异议。达州市达川区人民法院审查认为，依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条：“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定办理。”及第十六条：“人民法院办理刑事裁判涉财产部分执行案件，刑法、刑事诉讼法及有关司法解释没有相应规定的，参照适用民事执行的有关规定。”《最高人民法院关于适用的解释》第四百四十条：“执行财产刑和附带民事裁判过程中，案外人对被执行财产提出异议的，人民法院应当参照民事诉讼有关执行的规定进行审查并作出处理。”本案应当在刑法、刑事诉讼法及有关司法解释没有相应规定的情况下依照民事诉讼法关于执行异议的相关规定进行审查处理。关于异议人陈华对案涉标的物是否享有排除人民法院强制执行的民事权益的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案争议的房屋系被执行人邓智林按揭购买，至今房屋产权仍登记在邓智林名下，并抵押给中国工商银行股份有限公司达州南城支行，从权利外观看权利人是邓智林,异议人陈华不是房屋的权利人。现异议人陈华以与邓智林签订了达州市达川区通达西路921号4楼9号住房一套的房屋转卖合同并超付了房款且实际居住为由主张对该房屋拥有排除强制执行的权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，首先,从异议人陈华与被执行人邓智林签订的房屋买卖合同是否合法有效看,本案争议的房屋系被执行人邓智林按揭购买，至今房屋产权仍登记在邓智林名下，并抵押给中国工商银行股份有限公司达州南城支行，在抵押期间被执行人邓智林与异议人陈华签订了达州市达川区通达西路921号4楼9号住房一套的房屋转卖合同,该合同从签订时间上看在人民法院查封前，且具备买卖合同的主要条款,虽然签订该房屋买卖合同的行为违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，但该规定是管理性强制规定不是效力性强制规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制规定。”即抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致双方签订的《住房买卖合同》无效。其次,看异议人陈华是否在人民法院查封前已合法占有该房屋，在听证过程中，异议人陈华自称在签订房屋买卖合同后不久就住进了该房,但没有举证证明从何时已实际占有该房，称所交水、电、气等费用均以被执行人邓智林名义交纳，但未提供相关票据佐证，也未提供该费用系由异议人陈华交纳的证据，异议人陈华向本院所提交的证据不能证明在人民法院查封前已合法占有该房屋。再者从交付房款情况看，异议人仅提供邓智林出据的两张共48万元的房款收条，没有提供例如大额款项支付的转帐凭证等付款依据。且异议人陈华的陈述本身也自相矛盾，听证过程中陈华称之所以超出合同多付8万房款，是因为邓智林说房价卖低了，要求增加8万元才同意办理产权过户手续，没办法的情况下才多付的8万元。同时又称，从签订房屋买卖合同到2015年期间的按揭贷款也是其给付的。听证时陈华所提交给法院的银行流水无法反应出有哪笔款是用于代邓智林交银行的购房按揭贷款，双方签订的房屋买卖合同约定总价是40万元,由陈华先给16万元，并未约定按揭贷款由异议人陈华支付,为了防止邓智林不办房屋过户手续，合同约定下余房款在办完房产过户手续后才支付，如不能顺利过户由此造成的损失按每月6000元计算由卖房方承担。现按异议人陈华自己的陈述，邓智林不但违约未承担违约责任，相反异议人陈华超出合同多给付了邓智林8万元的房款，还无偿支付了几年的按揭贷款。假如陈华的陈述属实，提前并多给付8万元房款目的是为了邓智林为其提前办理房屋过户登记手续，按常理陈华应与邓智林一道将提前超付的房款交到银行用于偿清银行按揭贷款以消灭抵押权，而陈华却反常的直接将房款给付了邓智林，与常理相悖，其付款真实性存疑。最后，从未办理过户登记的原因上看，异议人陈华称邓智林将争议房卖给异议人后又重新办了一套假手续收了中盛公司15万元卖房款，中盛公司被骗后又申请查封了该房屋，当时异议人还向公安机关报了案的。为此，2015年后因未交按揭贷款银行对该房屋也申请进行了查封。但异议人仅有陈述未向法庭举证证明。按照异议人陈华自称的情况看，按常理陈华超出合同提前超付房款，其目的是为了提前办理房屋过户手续，陈华本应与邓智林一道将房款交给银行用于提前偿清银行按揭贷款以消灭抵押权，从而将房屋产权过户到异议人陈华名下，相反异议人陈华却将房款直接给付了邓智林，给邓智林提供了不还按揭贷款消灭抵押权的机会。同时，在听证时异议人还称，从2015年后就没有再代为邓智林偿还按揭贷款，从房屋登记机关出具的房屋登记簿业务查询结果看，在执行本院2020年5月27日作出的（2020）川1703执503号执行裁定书前，本院于2018年3月18日所作的（2017）川1703执1420号申请执行人达州中铁瑞城置业有限公司与被执行人邓智林追偿权纠纷一案及2018年6月20日本院在审理达州市达川区人民检察院提起公诉的被告人文伧熠、简小平、蔡述伟、王晓峰、文雯、左燕来、罗春华、刘小平、陈国荣、周智俊非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪一案中，作出（2015）达达刑初字第262号之二十三刑事裁定书，对争议房屋也进行了查封，但异议人陈华未提出异议。这客观上导致异议人陈华失去了对该房屋权属的期待权。因此，至今未办理过户手续的原因作为买受人的陈华自身存在一定过错。由于异议人陈华提出的异议请求不能完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，陈华不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求依法不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百四十条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款、第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定驳回异议人陈华的异议请求。复议申请人陈华申请复议称，我与被执行人邓智林签订了被查封房屋的买卖合同，支付了全部价款，并超付了8万元，且占有了房屋，买卖合同合法有效，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除执行。请求撤销达川区人民法院（2020）川1703执异34号执行裁定，解除对房屋查封。本院查明的事实与四川省达川区人民法院查明的事实一致，本院予以确认。复议审查中，申请复议人陈华提供了证人段倩、张明福、于成菊的书面证词，证人段倩证明，因金帝宫拖欠员工工资，邓智林与陈华签订房屋买卖协议后，陈华将16万元现金在金帝宫门口交其发放了工资；证人张明福、于成菊证明，陈华在金帝宫门口将钱交给段倩给金帝宫员工发工资。拟证明其向被执行人邓智林支付16万元购房款属实。经审查认为，复议申请人陈华在金帝宫门口将钱交给段倩给金帝宫员工发工资的事实，三证人的证词能相互印证，本院予以采信。但该款的数额和是否系支付的房屋买卖价款，仅有段倩一人证实，不能相互印证，且证人段倩的证词没有支付时间，亦不能与陈华在异议审查中提供的证据相互印证，本院不予采信。本院认为，复议申请人称，我与被执行人邓智林签订了被查封房屋的买卖合同，支付了全部价款，并超付了8万元，并且占有了房屋，买卖合同合法有效，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除执行的理由，经审查认为，复议申请人与被执行人签订了《住房买卖合同》，但其支付相应价款，仅有被执行人出具的收条，没有转账或相应的取款记录印证，在复议审查中提供的证人证言，亦不能证明实际交付房价款；且买卖房屋系被执行人按揭贷款的抵押物，其买卖合同效力仅对合同双方有约束，并不能对抗第三人的请求和人民法院的强制执行；虽其自称全部支付了购房价款，但系因其未保留相应价款清偿抵押债权，导致未办理过户登记亦有一定过错，其申请复议的理由不能成立，请求本院不予支持。达川区人民法院（2020）川1703执异34号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确应予维持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款(一)项之规定，裁定如下：驳回陈华的复议申请，维持达川区人民法院（2020）川1703执异34号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 张  宗  平审判员 冯    忠审判员 陈  汝  平二〇二〇年八月七日书记员 胡独开(代)