黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2137号上诉人（原审被告）：张秀荣，女，1973年3月10日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。被上诉人（原审原告）：龙江县华龙物业有限责任公司,住所地黑龙江省龙江县龙江镇华龙苑2－4#楼中间。法定代表人：冯晓彬，职务总经理。委托诉讼代理人：李守臣，该公司法律顾问。上诉人张秀荣因与被上诉人龙江县华龙物业有限责任公司（以下简称华龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省龙江县人民法院（2020）黑0221民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张秀荣上诉请求：1.撤销黑龙江省龙江县人民法院（2020）黑0221民初1689号民事判决，依法将本案发回重审；2.判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：我在2007年入户华龙名苑之时，与当时的物业签订了一份每月0.52元/平方米的物业合同，从未签过每月0.72元/平方米的物业合同，一审期间物业公司没有提供物业合同原件及物价管理部门各项审批文件。自2007年入住华龙名苑一直缴费到2013年，由于物业公司不作为，小区环境脏乱差到一定程度，华龙名苑5号楼5单元全体业主，出于无奈雇人维修五单元二层至七层的窗台、地脚线，粉刷墙面，并对单元门口低洼存水地段进行维修等，华龙物业公司视而不见，费用均由业主承担，因此我拒交两年物业费。2015年我又缴纳一年物业费，可是物业服务并没改善，自行车丢失，偷盗事件时有发生，监控录像设施、楼门口灯箱不好使，无法提供录像证据。在2020年5月5日疫情严峻的情况下，下水管道堵塞，居民无法正常使用，物业公司应该第一时间进行维修抢修，可是华龙物业公司却采用非法手段私自停水，导致我们无法正常生活，我们通过找信访纪检城管，最后求助县长，在县委县政府的领导下才得以解决，由县执法大队等监管协商每户交费70元，此期间我的正常工作和生活受到了严重影响。对于物业公司将物业维修基金用在何处，余额多少，业主都要求享有知情权。物业公司违规违建，在小区内通往原锅炉房的防火通道私建二层楼用于出租出卖，侵犯业主合法权益。因物业公司违约，所以上诉人有拒交物业费的抗辩，但一审法院没有采纳。本案涉及的物业服务合同纠纷长达数年，事实错综复杂，不符合适用简易程序的情形。考虑到物业公司也提供了物业服务，我同意按照一审法院认定的物业费数额的一半进行缴纳。华龙物业公司辩称，一审法院以事实为根据，以法律为准绳做出的完全正确、合法、公正的判决，保护了物业公司的合法权益，请求二审法院维持一审判决。物业服务是有偿的，根据我国《物业管理条例》及双方签订的《物业服务合同》，业主都应按时缴纳物业服务费用。关于物业费缴纳范围及价格标准的问题，龙江县政府根据经济形势的发展，物价及职工工资增长的实际情况进行调整的，现行物业费收费标准每月每平方米0.72元是由龙江县政府龙政发（2014）13号文件确定的，最初向业主进行了公示，这一标准已执行6年，是众所周知的，不存在违规私自提价的情况。上诉人所说的非法停水一事是子虚乌有的，真实情况是上诉人单元业主对下水使用不当，导致该单元下水管线堵塞，根据法律规定，单元下水管线属于自用部位，维修责任是该单元所有业主，由于该单元下水管线堵塞严重，需更改管线，经专业维修人员勘验，需业主承担维修费，由于上诉人等不同意承担，下水管线无法维修，在此情况下一楼商服业主提出不能再使用下水，否则会造成一楼极大损失，根据实际情况物业公司只能将供水阀门关闭。经过物业公司和社区工作人员与业主数次协商，后在物业办的协调下，为尽快解决问题，方便业主生活，物业公司承担了大部分维修费才将问题解决。物业公司多年来一直努力改善小区环境，但小区建成至今已达14年之久，各项设施、设备随时间推移而老化破损是客观事实，应维修的部位只要有报修或被物业发现，都会无条件的维修。房屋维修基金不在物业公司处，而在县房屋维修基金管理中心，物业公司无权随便使用该基金。关于滞纳金，虽一审法院没有支持，但双方签订的物业服务合同中有明确约定，应当予以支持。华龙物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告给付物业费5,530.00元、滞纳金1,995.00元，合计7,525.00元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告物业公司自龙江县龙江镇华龙名苑小区建成竣工之初即为该小区提供物业服务至今，物业管理服务费收费标准为每月0.72元/平方米（按建筑面积计算），每年的12月1日收取当年12月至下一年度11月的物业管理费。被告张秀荣系华龙名苑小区5#楼5单元402室业主，其房屋建筑面积91.46平方米，2007年被告张秀荣在办理入户手续时与原告签订了物业管理使用合同一份。被告张秀荣自2012年起至今共计拖欠原告物业费5,530.00元。一审法院认为，原告作为龙江县华龙名苑小区的物业管理单位，事实上为包括被告在内的全体华龙名苑小区业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应向原告交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。被告在审理中抗辩原告的物业服务不到位，主张因曾出资维修过小区内的路面和墙壁，并且在2020年初因原告私自停水给被告造成了物质和精神损失，故应免交三年的物业费。该院认为，原告对其抗辩事由未提供证据予以证实，不能认定原告的物业服务存在重大瑕疵，被告抗辩理由不成立，该院不予采信。当然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，考虑到被告未按约支付物业服务费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故该院对原告的该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张秀荣于本判决生效之日起5日内给付原告龙江县华龙物业有限责任公司物业管理费5,530.00元；二、驳回原告龙江县华龙物业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元由被告张秀荣负担。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院在二审审理期间到本案所涉华龙名苑小区进行现场调查。另查明，该小区各楼的单元门全部可以随意打开，不具有密闭性、单元门没有可视、对讲装置；部分楼房的二楼缓台存在严重的漏水情况；消防装置不完善；小区监控摄像头部分无效（监控室黑屏）；小区绿化缺乏打理。本院认为，当事人从事民事活动应遵守诚实信用原则，秉持诚信、恪守承诺。合同法律关系是基础法律关系，合同一经成立，即对合同相对人产生约束力。合同相对人应当诚信、全面的行使合同权利，履行合同义务。本案中，关于双方当事人是否形成物业服务合同法律关系的问题，案涉各小区业主，无论是否与被上诉人华龙物业公司签订了《物业服务合同》，均对华龙物业公司为案涉华龙名苑小区提供物业服务的事实没有争议，即无论是否签订合同均接受了华龙物业公司的物业服务，各小区业主与华龙物业公司均形成了事实上的物业服务合同关系。华龙物业公司有权利向拖欠物业费的业主主张权利。原审法院结合本案证据，综合考虑案情确定的上诉人房屋建筑面积、拖欠物业费的年限、数额符合客观事实，本院予以确认。关于物业费标准的问题，案涉小区现行0.72元/㎡的标准，已经实际履行多年，从大多数业主曾交纳过物业费的事实可以看出，该收费标准符合实际情况，原审法院依据现有证据予以确定，并无不当。同时应当指出的是华龙物业公司并不能有力的说明其收费标准在小区内进行了公示，其收费标准的确定，缺乏公示公信基础，关于小区物业费以后的收费标准问题可以在案涉小区成立业主委员会后与物业公司进行协商。本案中，因被上诉人华龙物业公司怠于履行义务，对上诉人的生活造成一定的困扰，对于上诉人积极维护权利的态度、努力营造舒适、满意生活氛围的心情，本院予以充分理解并支持。但是同时需要指出的是，案涉纠纷当事人数量较多，业主在维护权利的同时，部分上诉理由或与本案不是同一法律关系，或不属于人民法院管辖范围，业主可以另行主张权利，其中包括小区内违章建筑问题、锅炉房及内部设施处理的问题、房屋维修基金去向问题、小区没有成立业主委员会的问题。上述上诉理由，本院不予审理。本案中，华龙物业公司为案涉华龙名苑小区提供物业服务，按照法律法规的规定，行业规范的确定，诚实信用原则、公序良俗原则的指定，华龙物业公司应当积极履行服务义务，认真对待业主诉求，对案涉小区的安全、卫生、环境等方面按照小区分级标准提供全方位的服务，努力为业主提供整洁优美、方便顺畅、安全可靠的生活空间。但是经本院现场调查，华龙物业公司在提供物业服务中存在不足。如所有单元防盗门均达不到钥匙开启的最基本要求，且长达数年之久，楼房内通道长期没有粉刷等诸多问题，上述问题不是被上诉人简单的没有注意、偶有漏洞就可以粉刷过去的。对于案涉小区存在的问题，华龙物业公司要端正态度、摆正位置、积极协商、努力解决。鉴于华龙公司在物业服务中存在不足，本案上诉人不缴纳物业费事出有因，原审驳回华龙物业公司要求滞纳金的判项正确，但是判决上诉人全额缴纳物业费与法无据、与理不合，本院综合考虑案件实际情况、本地区生活水平、社会大众对于事实的朴素认知，运用法律的公平原则，发挥法律的引导、教育作用，酌定上诉人以支付的拖欠物业费的80%为宜。综上所述，上诉人的上诉请求有合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省龙江县人民法院（2020）黑0221民初1689号民事判决第二项；二、变更黑龙江省龙江县人民法院（2020）黑0221民初1689号民事判决第一项为：张秀荣于本判决生效之日起5日内给付龙江县华龙物业有限责任公司物业管理费4,424.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费75.00元，由龙江县华龙物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 敖 镝审判员 周巍巍审判员 刘 璐二〇二〇年八月三十一日书记员 高静雅