淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初3874号原告：刘正新，男，1981年1月24日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：常辉，女，1981年11月25日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：沙立新，淮安市淮阴区新海法律服务所法律工作者。被告：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市清江浦区楚天置业清城创意谷2号楼101室。法定代表人：郑健军，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：肖玉宝，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。原告刘正新、常辉诉被告江苏楚天置业有限公司（以下简称楚天置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告常辉及其与刘正新共同委托诉讼代理人沙立新，被告楚天置业委托诉讼代理人缪敏、肖玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘正新、常辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期办证违约金15454.09元【房屋总价款361586元*260天（2016年9月1日-2017年8月17日）*年利率6%/365天】；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年2月6日签订《商品房买卖合同》，约定于2016年8月31日前交房，并于交房后90日内为原告办理房屋产权证书。实际上，原告于2017年8月17日才办理产权证书，延期260天，原告已付房款361586元，被告应按照合同约定及国家有关规定支付原告违约金。现双方协商未果，故原告诉至法院，请求依法支持诉请。被告楚天置业辩称，1、根据相关法律规定及《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据此，向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的期限应从房屋实际交付使用开始计算，而不是按约定交付时间计算。涉案房屋实际交付时间为2016年10月29日，被告向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的期限应最迟至2017年1月27日，即使计算违约责任，也应从次日即2017年1月28日开始。2、被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案即履行了义务。被告于2017年5月23日已经完成报送义务，并于2017年6月8日书面通知原告办理权属证书。原告以实际取得产权证的时间作为计算答辩人违约责任的终点不符合法律和双方合同约定。3、即使被告在办理权属证书上有所迟延，也没有给原告造成实际经济损失，原告主张的违约金过高，应当予以降低，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，违约金应按已付房价款的1%计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月6日，原告刘正新、常辉（买受人）与被告楚天置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定两原告购买被告楚天置业开发的位于淮安市清江浦区房屋（下称902室），建筑面积为101.97平方米，房屋总价款为361586元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。该合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；3.如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在产权登记机关提交备案资料，由此造成损失和责任由买受人全部承担。”合同签订后，两原告依约向被告楚天置业支付购房款361586元，并于2017年6月12日补交面积差价款2127元。2016年10月29日，原、被告办理案涉房屋交接手续。2017年5月23日，被告楚天置业取得案涉房屋不动产权证书。2017年6月12日，原告至被告处领取了办理不动产权证书的相关材料，2017年8月17日，两原告取得案涉房屋不动产权证书。另查，2017年中国人民银行短期贷款（六个月以内，六个月至一年内）基准利率为4.35%。庭审中，被告楚天置业自认将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为2017年5月23日。对双方有争议的证据及事实认定如下：庭审中，被告楚天置业提供整付零寄交寄清单及房屋所有权证办理通知书各1份，证明被告已于2017年6月8日通过挂号信方式按照合同载明的两原告地址（淮安市清江浦区西大街174号24号楼601室）和联系电话向两原告发出了办理房屋产权证书的通知。通知载明“请您在收到本通知之日起5日内带齐相关资料到我司办理房屋所有权证的相关手续”，并列明至被告处办理房屋所有权证相关手续时务必携带的资料：（4）面积差款（预测和实测面积对此，多退少补）。经质证，两原告称合同载明的地址及联系方式均有效，但其并未收到被告邮寄发出的办理产权证的通知，后听小区其他业主谈论，并经物业公司通知，原告才办理产权证。本院经审查认为，因《商品房买卖合同》载明的两原告的地址目前仍由两原告所用，电话号码亦未变更，原、被告之间除案涉商品房买卖合同关系外，并无其他民事法律关系，被告发出挂号信的时间也在其办理产权证书之后不久，故本院对被告楚天置业提供的上述两份证据予以认定，并确认被告于2017年6月8日通过挂号信形式履行了向两原告通知办理产权证的义务。本院认为，我国《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两原告与被告楚天置业之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。案涉房屋于2016年10月29日交付，被告楚天置业应于2017年1月28日前将办理产权登记需要的资料报登记机关备案。现被告楚天置业自认于2017年5月23日才将相关资料报登记机构备案，且在案涉房屋具备办证条件后直至2017年6月8日才通知两原告可以办证的事实，故楚天置业应承担逾期办证违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》并未对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不要求退房的情形下，出卖人逾期办理产权证的违约责任如何承担进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现两原告主张按年利率6%计算被告逾期办理产权证违约金，不违反相关法律的禁止性规定，本院予以支持。因被告楚天置业至2017年6月8日才通知两原告携带相关资料至被告处办理房屋所有权证的相关手续，且发出的通知书载明业主至被告处办理上述手续的期限为收到通知之日起5日内，同时考虑邮寄在途的时间，而原告亦于2017年6月12日至被告处办理不动产权证书的相关材料，本院酌定逾期办证违约金的截止日为2017年6月12日，逾期天数计136天（2017年1月28日-2017年6月12日）。经计算，被告楚天置业应向两原告支付逾期办证违约金8083.68元（361586元×年利率6%/365天×136天），超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告江苏楚天置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘正新、常辉支付逾期办证违约金8083.68元；二、驳回原告刘正新、常辉其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，本院已减半收取93元，由原告刘正新、常辉负担43元，被告江苏楚天置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 员 潘树林二〇二〇年八月三十一日法官助理 严 欢书 记 员 梁 霄附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。