山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初11363号原告：青岛金瑞商业机械有限公司，住所地青岛市经济技术开发区香江一路21号。法定代表人：解思鹏，董事长。委托诉讼代理人：张昌禄，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛艳，山东德衡律师事务所律师。被告：青岛宏泰昌物业管理有限公司，住所地青岛市市北区金华路*5楼。法定代表人：洪帅，经理。委托诉讼代理人：赵廷洲，山东兆基律师事务所律师。原告青岛金瑞商业机械有限公司（以下简称金瑞公司）与被告青岛宏泰昌物业管理有限公司（以下简称宏泰昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告金瑞公司的委托诉讼代理人张昌禄律师、辛艳律师与被告宏泰昌公司经公告送达其委托诉讼代理人赵廷洲律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告腾退房屋；2、判令被告向原告支付欠付租金14.5万元及逾期付款违约金1.36万元（暂计算至2019年10月10日），并按同期银行贷款利率的1.3倍支付14.5万元自2019年10月11日至被告实际付款日的违约金；3、判令被告按合同约定的年租金8万元（两处房屋年租金合计）标准支付自2019年7月1日起至被告腾退房屋之日期间占用房屋的租金；并按同期银行贷款利率的1.3倍支付8万元自2019年7月1日至实际交房日的违约金；4、诉讼费、保全费由被告承担。在审理过程中，原告撤回了要求被告支付逾期支付房屋占用费违约金的诉讼请求。事实与理由：青岛金鼓楼商业机械有限公司（以下简称金鼓楼）与被告先后签订编号为JGL－2013－02、JGL－2014－01的《房屋租赁合同》（以下简称合同）。JGL－2014－01合同约定金鼓楼将位于青岛市四方区金华路*五楼的房屋出租给被告使用，年租金5万元，租金每半年一付，租期前15日内支付。JGL－2013－02合同约定金鼓楼将位于青岛市四方区金华路*附楼一层的房屋出租给被告使用，年租金3万元，租金每年一付，租期前10内支付。两份租赁合同租赁期限均为自2014年1月1日至2019年6月30日。合同签订后，金鼓楼按约定向被告交付房屋，被告实际使用了该两处房屋。然而，截至原告起诉之日前被告尚欠付到期租金14.5万元。现双方租赁合同已经到期，被告仍占有使用租赁房屋，拒不交还给原告。为此，原告曾多次催促被告付款并搬出，但被告一直不予履行。金鼓楼于2106年5月被本案原告吸收合并，其在本案合同项下的权利继受主体为原告。另外，青岛宏泰昌酒店管为理有限公司于2015年10月16日变更名称青岛宏泰昌物业管理有限公司。诉至法院，请求判如所请。被告宏泰昌公司辩称，原告的起诉与实际情况不符。原告没有尽到合同义务，被告经营期间损失严重，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：青岛金鼓楼机械有限公司（以下简称金鼓楼公司）与青岛宏泰昌酒店管理有限公司（以下简称宏泰昌酒店公司）于2013年10月30日签订编号为JGL－2013－02号《房屋租赁合同》（以下简称201302号合同），约定：金鼓楼公司将青岛市金华路*附楼一层房屋出租给宏泰昌酒店公司使用，租期自2014年1月1日至2019年6月30日，年租金3万元，于租期前10日缴纳，按年支付。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金2000元。另，金鼓楼公司还与泰昌酒店公司签订JGL－2014－01号《房屋租赁合同》（以下简称201401号合同），约定：金鼓楼公司将青岛市金华路*五楼房屋出租给宏泰昌酒店公司使用，租赁期自2014年1月1日至2019年6月30日，年租金5万元，于租期前15日缴纳，每半年一付。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应按逾期交付部分数额支付违约金。金鼓楼公司于2016年5月由本案原告金瑞公司吸收合并，其所签订合同项下的权利义务继受主体为原告金瑞公司。宏泰昌酒店公司于2015年10月16日变更名称为青岛宏泰昌物业管理有限公司。原告金瑞公司曾因被告拖欠租金而于2017年5月27日向本院提起诉讼，要求解除合同、支付拖欠租金及违约金等。本院于2018年5月11日作出（2017）鲁0203民初5189号民事判决书，判决本案被告支付原告金瑞公司201302号合同项下自2015年7月1日至2017年12月31日期间租金7.5万元及违约金2000元、支付201401号合同项下自2015年7月1日至2017年6月30日期间租金10万元及违约金5651元，驳回了原告金瑞公司其他诉讼请求。后双方均不服判决而提出上诉，青岛市中级人民法院于2018年12月2日作出（2018）鲁02民终7528号民事判决书，驳回上诉，维持原判。被告未支付原告201302号合同项下2018年1月1日至2019年6月30日期间的租金4.5万元及201401号合同项下2017年7月1日至2019年6月30日期间房租10万元。庭审中，被告提出申请追加青岛长秀峰物资有限公司为第三人参加诉讼，目的是为了查清案件事实。原告不同意追加第三人参加诉讼。本院认为，金鼓楼公司于2016年5月由本案原告金瑞公司吸收合并，其所签订合同项下的权利义务继受主体为原告金瑞公司，因此原告是本案适格的诉讼主体。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案租赁合同已于2019年6月30日期满终止，原告据此要求被告腾还房屋符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告未支付原告201302号合同项下2018年1月1日至2019年6月30日期间的租金4.5万元及201401号合同项下2017年7月1日至2019年6月30日期间房租10万元的事实清楚，对于原告要求被告支付所欠租金14.5万元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按合同约定按时足额支付租金，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据201302号合同约定，承租方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，应支付违约金2000元，故被告应按合同约定支付该合同项下违约金2000元。根据201401号合同约定，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应按逾期交付部分数额支付违约金。现原告主张按被告逾期付款的数额，分笔分期按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算自2017年6月15日至2019年10月10日期间的违约金共计9590元，未超过上述约定的数额，亦符合法律的规定，本院予以支持。自2019年10月11日起被告应以10万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告支付违约金至实际付清所欠10万元租金之日（以10万元为限）。租赁合同期满后，被告至今未腾还租赁房屋，应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际腾还房屋之日。根据双方签订的租赁合同，201302号合同项下年租金为3万元，201401号合同项下年租金为5万元，合计为8万元，因此被告应按年租金8万元的标准向被告支付2019年7月1日至2020年7月31日期间的房屋占用费86666.67元（80000元÷12个月×13个月），并应按年租金8万元的标准向原告支付2020年8月1日至房屋腾退之日止的房屋占用费。原告主张的未支付房屋占用费违约金无合同约定及法律规定，本院不予支持。原告撤回要求被告支付逾期支付房屋占用费违约金的主张并无不当，本院予以准许。关于被告所称合同签订以来房屋都是其维修的主张，原告不认可，本院不予一并处理，被告可持据另行主张。涉案房屋租赁合同系由原、被告之间签订、履行，事实清楚，对被告申请追加案外人青岛长秀峰物资有限公司为第三人参加诉讼，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五之规定，判决如下：被告青岛宏泰昌物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内将青岛市金华路*五楼及青岛市金华路*附楼一层房屋腾还给原告青岛金瑞商业机械有限公司；被告青岛宏泰昌物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告青岛金瑞商业机械有限公司JGL－2013－02号《房屋租赁合同》项下2018年1月1日至2019年6月30日期间的租金4.5万元；被告青岛宏泰昌物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告青岛金瑞商业机械有限公司JGL－2014－01号《房屋租赁合同》项下2017年7月1日至2019年6月30日期间租金10万元；被告青岛宏泰昌物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告青岛金瑞商业机械有限公司JGL－2013－02号《房屋租赁合同》项下逾期支付租金违约金2000元；被告青岛宏泰昌物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告青岛金瑞商业机械有限公司JGL－2014－01号《房屋租赁合同》项下自2017年6月15日至2019年10月10日期间逾期支付租金违约金9590元，并自2019年10月11日起以10万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告支付违约金至实际付清所欠10万元租金之日止（违约金以10万元为限）；被告青岛宏泰昌物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告青岛金瑞商业机械有限公司2019年7月1日至2020年7月31日期间的房屋占用费86666.67元，并按年租金8万元的标准向原告支付2020年8月1日至房屋腾退之日止的房屋占用费；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4204元与保全费1420元均由被告承担。原告已预交，由被告于本判决生效后履行完毕。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  何冬梅人民陪审员  李惠琴二〇二〇年八月十四日书 记 员  吴 洁