江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5151号上诉人（原审被告）：俊麟环保科技（昆山）有限公司，住所地昆山市巴城镇石牌京阪路1333号5号房。法定代表人：武献侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：许峰，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：马艳霞，江苏丰田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山剑凤旅游休闲用品有限公司，住所地昆山市巴城镇石牌工商管理区。法定代表人：漆广喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱成勋，江苏金木天律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：昆山阿思特服装有限公司，住所地昆山市巴城镇石牌京阪路1333号5号房。法定代表人：蔡方理，该公司执行董事。上诉人俊麟环保科技昆山有限公司（以下简称俊麟公司）因与被上诉人昆山剑凤旅游休闲用品有限公司（以下简称剑凤公司）、被上诉人第三人昆山阿思特服装有限公司（以下简称阿思特公司）租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2018)苏0583民初20594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俊麟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回剑凤公司诉讼请求；一、二审诉讼费用由剑凤公司承担。事实和理由：俊麟公司企业规模较小，在2016年承租涉案厂房时与剑凤公司商量只承租一层，但剑凤公司要求出租三层，价格可以适当优惠。俊麟公司告知剑凤公司之后会分租、转租且剑凤公司知晓。根据《厂房租赁协议》第七条第一款“厂房部分转租须告知甲方”的约定，俊麟公司转租部分厂房时告知剑凤公司即可，无需剑凤公司同意。俊麟公司部分转租厂房剑凤公司是知晓的。即使俊麟公司无书面证据证明转租曾告知剑凤公司，但剑凤公司距离涉案厂房四公里左右，且剑凤公司会派员工每月定期去案涉厂区5号楼抄电表的读数，并以用电量收取电费。剑凤公司应当知悉上诉人转租的事实，且根据之前的转租习惯，剑凤公司也是认可转租，并积极配合工商备案。案涉厂房现状是在2016年已经完成，2019年8月巴城镇城管局已作出强制拆除决定，违建已拆除。三楼顶部存在的管道、棚子系环保部门要求，增设的环保排风、除尘设施，不属于违章搭建。如被拆除，将因不符合环保要求无法继续生产。对于缴纳租金，是因资金紧张延迟支付，且经过剑凤公司同意，不属于根本违约。上诉人不存在私自转租、擅自搭建违章建筑、故意拖延支付租金的违约情况。即便俊麟公司无充分证据证明转租已告知过剑凤公司，但未书面告知只是程序上的瑕疵，并未侵犯到剑凤公司的房屋所有权和收取房屋租金的收益权。俊麟公司违约程度轻微，剑凤公司无权解除。目前案涉厂房仅剩俊麟公司在使用一层和三层的小部分，其他转租厂房均已腾退空置，对剑凤公司房屋收益不再有实际影响。剑凤公司诉讼目的是要求增加租金，与诚实信用原则、“鼓励交易”原则相悖。综上，请求驳回剑凤公司诉请，继续履行租赁合同。剑凤公司辩称：一审查明事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，上诉人俊麟公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。俊麟公司违约转租未履行告知，未经剑凤公司同意，违约事实清楚，符合租赁协议第七条第一项约定的解除条件。俊麟公司在向佳欣电子公司转租过程中，剑凤公司有盖章确认证明俊麟公司的转租必须告知和同意，否则构成违约。俊麟公司向阿思特公司转租1200多平方、嘉榕欣转租600平方、碧丹鹭服装厂转租1200多平方，剑凤公司未收到任何通知，直到起诉前通过查询才知道转租的事实。俊麟公司认为转租给其他人剑凤公司是知情和同意的，但仅是单方陈述，未提供证据，其提出了距离较近来推测应当知道的观点也不能成立。俊麟公司称转租企业已搬走，但经查询碧丹鹭服装厂，工商登记仍在原厂房地址未搬和变更。俊麟公司明知已起诉仍在违规转租。俊麟公司违约事实清楚，剑凤公司有权解除合同并收回出租房。俊麟公司未经主管部门报建和审批情况下，私自建造多栋违章建筑，构成违约，符合法律规定中的解除合同条件。剑凤公司承租的涉案厂房存在违章建筑，尤其是在三楼顶部安装有管道、棚子及设备负重设施，未经安全、消防等部门验收，俊麟公司称搭建时剑凤公司知情，也是环保部门要求，未提供相关证据证实。违章搭建存在安全隐患，剑凤公司，发函前要求拆除，但起诉至今已经两年，俊麟公司搭建的多处违章建筑目前仍在使用。俊麟公司，不按约缴纳租金，其行为已构成协议第七条第四款约定，剑凤公司有权解除合同。综上，上诉人俊麟公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回，维持一审判决。一审法院认定事实：2016年7月7日，俊麟公司与剑凤公司签订《厂房租赁协议书》，约定俊麟公司向剑凤公司承租位于京阪路1333号（5号厂房），面积为4654.69平方米，门卫面积44.05平方米，总面积4698.74平方米。第二条约定，双方商定租期为10年，租房起算日期为2016年9月1日（前面时间为装修期），前两年零三个月的租金为12元每平米（不含税），年租金676618.56元，后每两年周期涨1元每平米（如2018年9月1日至2020年8月31日为13元每平米），以此类推。第一次租金在2016年8月10日前付半年租金，为338309.28元，后续租金每半年支付一次338309.28元，俊麟公司须按时向剑凤公司缴纳租金，先支付后使用，每次到期10天前交付房租。俊麟公司须向剑凤公司交押金50000元，租赁过程中如果俊麟公司违约，剑凤公司有权扣除俊麟公司的保证金；租赁期满后2026年8月31日，厂房在无毁损的情况下，剑凤公司退还50000元押金（保证金），如俊麟公司愿续约的话，在同等市场价情况下，俊麟公司有优先权。第三条约定，剑凤公司提供俊麟公司日常生产生活用水（自来水），水表由俊麟公司自行安装；剑凤公司提供300KVA用电量，电表由俊麟公司自行安装，剑凤公司代从供电局购买，电费由俊麟公司按月按表支付；俊麟公司在不破坏厂房整体结构的情况下，设计方案征得剑凤公司同意后方可对厂房进行改造，改造费用由俊麟公司自行承担，俊麟公司退租予以恢复原样或保留现状，剑凤公司不作任何补偿。第四条约定，俊麟公司在租期内确保租用厂房的完好使用，确保厂区周围环境清洁，生产经营须符合国家环保标准，否则产生的一切责任及损失由俊麟公司承担；俊麟公司须按时缴纳租金、水电费，逾期支付租金，应向剑凤公司支付滞纳金（拖欠天数*欠缴租金总额的千分之五），逾期支付水电费，剑凤公司向俊麟公司收取国家规定的滞纳金的双倍，协商不成的，剑凤公司有权停电、停水。第五条约定，在租赁期间，双方均不得擅自变更或解除租赁合同，如因特殊情况需终止合同时，应提前六个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前本合同仍有效。第六条约定，俊麟公司退租前将租赁物打扫干净，必须结清房租、水电费等，并将租赁前的装修及附属设施向剑凤公司移交清点，如有缺少或人为损失，俊麟公司应照价赔偿，但经剑凤公司同意俊麟公司装修时对租赁前的装修及附属设施进行拆除、改造的不在此限，以俊麟公司装修后的状况移交。第七条约定，俊麟公司有下列情况之一的剑凤公司有权解除合同，并收回出租房，所产生的费用在押金中抵扣：1.俊麟公司擅自将房屋转租，转让或出借（如部分转租须告知剑凤公司方），2.俊麟公司利用承租的房屋进行非法活动损害公共利益的，3.俊麟公司延迟缴纳租金一个月，经剑凤公司通知后在合理的时间仍未缴纳的，4.拖欠水电费超过两个月。第八条约定，剑凤公司如违约提前解除合同，则应当按半年租金向俊麟公司承担违约责任（包括装修及搬迁等）。2017年12月26日，剑凤公司微信询问俊麟公司，“剩余的五千多电费什么时候支付？已经拖了很久了”；次日又询问俊麟公司电费什么时候可以支付；12月29日告知俊麟公司“本月的电费发票已经开过去了，上月拖延的加上本月的请支付支付”，俊麟公司均未回复。2018年3月1日，剑凤公司通知俊麟公司“房租明细已发，房租已到期，请及时打款，不接受汇票，房租请尽快支付，不能再延期了”；俊麟公司同日回复“好吧”；次日（周五），剑凤公司通知俊麟公司“剩余房租最晚在下周二之前必须支付”，3月6日（周二），剑凤公司询问俊麟公司“房租今天是否能付清？”，同日俊麟公司询问“还差多少”；同日剑凤公司回复“260809.28-200000+53892.48税金=214701.76，请及时打款，老板那边我要汇报了，可能会采取断电的措施”；3月8日（周四），剑凤公司告知俊麟公司“260809.28+53892.48-334000=80701.76，张总，此余款请最晚在本周内付清”，同日，俊麟公司回复“房租我们已经付了，剩下的不就是一点说税金吗？我们没付给你，你不开票不是一样的吗？你就这两天都会付完的。”2018年3月29日，俊麟公司发邮件给剑凤公司，称“房租已付完，电费也按期支付，如私自断电导致我司损失，由剑凤负责”。2018年3月30日，剑凤公司回复称“关于房租税金部分，经与贵司张总沟通，此次房租拖延及税金支付，是因贵司最近资金确实紧张，张总承诺俊麟公司此次房租税金部分53892.48元会在2018年4月15日付清，并承诺下次付款时不会再拖延，此次我剑凤公司截止至4月15日不会采取断电措施，望贵司能遵守约定按时付款。以上贵司承诺的，如果同意请回复邮件，有异议也请回复出意见。”2018年10月9日，剑凤公司向俊麟公司发送《督促函》，称其近期接到反映，俊麟公司未经其同意，也未经土地、规划相关部门审批，自行在出租的厂区内和厂房上修建多处违章建筑，违章建筑也未经过质量、消防、环保等部门验收，故通知俊麟公司在收函后十五日内将所有私自搭建的违章建筑拆除完毕，将承租厂房和土地恢复到原来（刚出租时）状态。俊麟公司于2018年10月11日收到该函。剑凤公司认为俊麟公司未按时支付租金、存在违章搭建且转租未经剑凤公司同意，遂向本院提起诉讼。另查明，2016年7月8日，俊麟公司和昆山佳钦电子有限公司签订《房屋租赁合同》，约定俊麟公司将坐落于巴城镇石牌工商管理区京阪路1333号5号房的底层租赁给昆山佳钦电子有限公司，租赁建筑面积为530平方米，厂房类型为柜架结构；本租赁物采取包租的方式，由承租方自行负责物业管理并自行支付相关费用（包括但不限于水电气等），承租方仅有义务向出租方支付厂房租金；厂房租赁自2016年7月8日起至2018年7月7日止，租金为每平方米建筑面积17元（不含税），每年租金108120元。租金实行6个月支付一次，先付后租，每次提前10日支付，第一次租金本合同签订后5日内支付。剑凤公司确认知晓俊麟公司的上述转租事宜，无异议。俊麟公司与第三人昆山阿思特服装有限公司曾签订《厂房租赁合同》，约定俊麟公司将坐落于巴城镇石牌京阪路1333号5号房的厂房租赁给第三人，租赁建筑面积为1295平方米，厂房类型为框架结构，本租赁物采取包租的方式，由承租方自行负责物业管理并自行支付相关费用（包括但不限于水电气等），承租方仅有义务向出租方支付厂房租金；厂房租赁自2018年4月1日起至2020年3月31日止，租金为每平方米建筑面积20元（不含税），每年租金310800元。租金实行6个月支付一次，先付后租，每次提前30日支付，第一次租金本合同签订后5日内支付。剑凤公司认为俊麟公司的上述转租未通知剑凤公司。再查明，截至2019年11月5日，第三人昆山阿思特服装有限公司工商登记的住所地为昆山市巴城镇石牌京阪路1333号5号房；案外人昆山市巴城镇碧丹鹭服装厂的工商登记地址为巴城镇石牌京阪路1333号；昆山嘉榕欣纺织品有限公司的工商登记地址于2019年4月28日由巴城镇石牌京阪路1333号5号房变更为其他地址；昆山佳欣电子科技有限公司的工商登记地址于2019年8月28日由巴城镇石牌京阪路1333号5号房变更为其他地址。案件审理过程中，1.双方确认现案涉厂房存在非原始建筑，一处为三楼顶部的管道、棚子，一处为一楼的瓦钢棚；剑凤公司认为这两处系俊麟公司未经许可擅自搭建；俊麟公司认可三楼的系其搭建，但认为系根据环保局要求的所建，一楼的搭建俊麟公司认为在其承租时已经存在，俊麟公司并认为2019年8月巴城城管局已将违章建筑全部拆除，现在不存在违章建筑；剑凤公司确认案涉厂房内部的装修其没有异议，若后期发现俊麟公司有其他违约情形的，其将另行诉讼。2.剑凤公司与俊麟公司确认截至2019年11月11日，俊麟公司无拖欠租金、税金的情况。3.双方确认第三人已从案涉厂房搬离，剑凤公司也不再主张第三人配合搬离的诉请；剑凤公司认为现案涉厂房实际承租的为俊麟公司、一家纸箱厂（剑凤公司无法提供名称）、一家喷漆厂（剑凤公司无法提供名称）；俊麟公司对此不认可，认为现在的实际承租人只有俊麟公司。4.俊麟公司认为其将厂房依次转租给昆山嘉榕欣纺织品有限公司、昆山佳欣电子科技有限公司、第三人昆山阿思特服装有限公司、昆山市巴城镇碧丹鹭服装厂四家单位；其中昆山佳欣电子科技有限公司的转租有剑凤公司盖章确认，其余三家转租为口头告知，但无法明确由谁通过何种方式告知剑凤公司。剑凤公司对此不认可，认为仅知晓昆山佳欣电子科技有限公司的转租，其他转租情况不知情。5.双方确认涉案厂房仅有俊麟公司一个水电表，转租的单位无单独水电表，水电费由剑凤公司缴纳后与俊麟公司结算，俊麟公司称其估算金额后再向转租方主张水电费金额。剑凤公司认为其与俊麟公司的水电费结算是在结算房租时一并转账处理，并非现场收取；俊麟公司则认为是剑凤公司派其电工去厂区看电表读数，根据使用电的情况再向俊麟公司收取。6.双方确认俊麟公司已缴纳押金（保证金）50000元。一审法院认为：剑凤公司与俊麟公司之间的租赁合同关系合法有效，双方均应按合同的约定履行。剑凤公司与俊麟公司《厂房租赁协议书》第七条中约定，俊麟公司部分转租的，需告知剑凤公司，否则剑凤公司有权解除合同并收回厂房；现俊麟公司确认曾部分转租给昆山嘉榕欣纺织品有限公司、昆山佳欣电子科技有限公司、昆山阿思特服装有限公司、昆山市巴城镇碧丹鹭服装厂四家单位，剑凤公司称其对除昆山佳欣电子科技有限公司外的转租情况均不知情，俊麟公司亦未提交证据证明其曾告知剑凤公司，故就本案现有证据，剑凤公司认为俊麟公司未告知转租事宜，据此要求解除合同，收回厂房，符合合同约定，一审法院予以支持。解除的时间，应按照剑凤公司向一审法院提起诉讼后，相关诉讼材料送达俊麟公司处的时间作为合同解除通知到达对方的时间，即以2018年12月11日作为剑凤公司与俊麟公司《厂房租赁协议书》解除之日。剑凤公司与俊麟公司确认现存在两处非原始建筑，俊麟公司确认三楼顶部的管道、棚子系其搭建，俊麟公司未就其所称的系环保部门要求其搭建提供证据，剑凤公司要求俊麟公司拆除，一审法院予以支持；关于一楼的瓦钢棚，剑凤公司称系俊麟公司私自搭建，但未提交相应证据，俊麟公司不认可，一审法院不予采信。协议书约定，俊麟公司违约的，剑凤公司有权扣除押金（保证金）50000元，剑凤公司要求没收该押金，实质应属违约金，协议书约定年租金676618.56元，根据双方的微信、邮件往来，俊麟公司确实存在逾期支付租金、税金的情况，考虑本案实际情况，剑凤公司主张违约金50000元并要求以押金冲抵，不违反法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、剑凤公司与俊麟公司2016年7月7日签订《厂房租赁协议书》于2018年12月11日解除。二、俊麟公司于本判决生效之日起一个月内将租赁厂房腾空，拆除厂房三楼顶部的管道、棚子，并将厂房交付剑凤公司。三、俊麟公司支付剑凤公司违约金50000元，违约金以俊麟公司已支付剑凤公司的押金（保证金）50000元冲抵。案件受理费1290元，公告费690元，合计1980元，由剑凤公司负担390元，俊麟公司负担1290元，第三人昆山阿思特服装有限公司负担300元。二审中，剑凤公司提交：证据1、2020年4月16日督促函及邮寄凭证、签收记录，证明2020年3月1日至8月31日期间租金366501.72元，按约定应当在2020年2月19日前支付完毕，但至4月16日支付不到一半。剑凤公司发函要求收到后3日内支付完毕，俊麟公司收到后仍未支付。证据2、2020年5月6日的告知函及邮寄凭证、签收记录，证明俊麟公司在2020年4月17日收函后仍未支付租金。2020年5月6日再次发函告知，鉴于一审判决已判决解除租赁协议，故没有再次提出解除协议，但也明确告知应当承担的法律后果。证据3、图片一组，根据剑凤公司去现场拍照取证，截止至2020年7月14日，厂房三楼上面的违章搭建的棚子、管道、设备以及厂房地面上违建棚子仍未拆除，部分厂房面积现又转租给另外两家公司在使用，其中一家生产纸箱，一家生产杯子。俊麟公司质证意见为：真实性均无异议。一审判决解除合同，剑凤公司也明知俊麟公司在上诉过程中涉及到的占有使用费，如果合同维持解除的判决，那么也会在之后执行中一并结算。至于剑凤公司提出的俊麟公司转租给另外两家公司，俊麟公司对此不知情，目前涉案的厂房实际使用人只有俊麟公司一家，且只使用一半面积，其他的都是闲置在那里。照片上所反映的情况，应该是上诉人公司自己经营的一些情况。二审经审理查明其他事实与一审相一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该条理解因为承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租他人，直接破坏了出租人对承租人的信任，也直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，同时造成多层次的对租赁物的占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重，所以出租人有权解除合同。俊麟公司将厂房转租给多个主体事实清楚，双方约定如俊麟公司擅自将房屋转租，转让或出借（如部分转租须告知剑凤公司方）的，剑凤公司可以解除租赁合同。该约定内容应理解为俊麟公司转租或分租首先应当告知剑凤公司，但是俊麟公司并未能举证告知过剑凤公司转租事宜。一审法院据此认定剑凤公司要求解除合同理由成立，判决双方租赁合同于2018年12月11日（解除通知到达之日）解除，并无不当。此外，剑凤公司于2020年4月16日、2020年5月6日向俊麟公司发函要求支付结欠的2020年3月1日以后的租金，但俊麟公司未能支付。俊麟公司上诉理由认为剑凤公司解除租赁合同依据不充分，应当继续履行，那么俊麟公司应当按约交纳租金，由于俊麟公司未按约缴纳租金，也已达到合同约定和法律规定的解除条件。综上，俊麟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1290元，由上诉人俊麟环保科技（昆山）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年八月十七日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。