湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8222号上诉人（原审被告、反诉原告）许启兵，男，汉族，1961年3月23日出生，住湖北省宜都市。委托诉讼代理人许科，男，1983年10月11日出生，汉族，系父子关系，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告，反诉被告）袁鑫，男，1988年1月17日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：陈戈垠，湖南天地人律师事务所律师。原审第三人：长沙友阿五一广场商业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道黄泥街社区黄兴中路92号。法定代表人：胡子敬，总经理。委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。上诉人许启兵与被上诉人袁鑫、原审第三人长沙友阿五一广场商业有限公司（以下简称友阿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许启兵上诉请求：1.撤销（2019）湘0102民初11487号民事判决，依法改判;2.请求一审、二审诉讼费由被上诉人徐启兵承担。事实和理由：1.承租的商铺因项目尚未竣工，消防未验收，商铺“工地”性质根本无法使用，不应该计算租金或占用费，承租方在签署合同之初，交给出租方的7万元租金应获得返还。2.承租人对商铺的装修投入损失应该获得出租人的赔偿，但一审没判决此项。承租人对商铺投入了毛坯房装修费176235.89元，在项目未竣工验收前就已经完成装修的全部投入，而装修号的商铺因项目仍在施工阶段的硬件条件，根本无法投入使用，造成承租人巨大的时间和经济损失。3.在2019年4月16日签署的《退铺协议》中，双方针对退铺时间没有达成共识，存在争议。承租方主张实际退铺时间为2019年1月1日，根本原因是因消防未过，承租方出于经营考虑即当日起停止一切经营活动，并以短信形式告知出租方，且有物业管理视频和不营业公告照片为证。由此产生的费用应由出租方承担。上诉人袁鑫当庭补充上诉意见：1.必须“主体工程消防验收合格、整体装修工程消防验收合格、整体公众聚众场所使用前消防安全检查”三项均通过，方准许投入使用，本案不具备条件、无法使用。2.涉案门面至今未通过竣工验收备案手续，不具备使用条件，无法使用，无法发挥商用功能，且涉案门面无法正常营业有确实可靠的证据支持。3.出租人违背诚实信用，明知而为，存在欺诈和恶意收租，明显系违约过错方。4.涉案房屋没有商铺使用价值，不应当计取占用费，但一审法院判出租人收取了12万租金，显示公平。5.一审判决忽视了双方已达成的免租补充协议，不应当计取租金而错误地判计收租金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审改判。被上诉人答辩称：1.我们认为是经营权已经转移给我们了。2.在租赁合同中的第三条第九款，乙方应在国家法律内经营，否则造成后果则乙方负责，这条可以理解为消防应该由上诉人自行处理。消防是有消防主体，应当是谁使用谁负责。承租方以消防为由主张合同无效我们不认可。3.对方很清楚我们项目的进展情况，他肯定知道消防还在办理中。这从合同中的免租期约定上可以看出。我们的消防是做了的，他们自己没有做消防，不能因此来终止合同。4.关于判例，法院判决的还是租户承担租金，虽然是消防没过，业主收取租户的租金也是无可厚非。5.消防检查的时间也最多五天，最多也只是我们退还五天的租金。第三人述称：1.涉案的项目通过了消防验收、五方组织的竣工验收。根据相关规定，在法律辩论前取得了建设工程许可，就是合法有效的。而我方已经通过了消防验收、竣工验收。2.我们在一审当中的证据9、证据10已经体现，我们被罚款的是我们的主力店，和他们承租的外街是没有影响的。3.消防手续应是袁鑫自己办理。我们之前也有重要声明及业主承诺（证据12），需要业主自行去办理消防验收。因为每个业主都有自己的装修风格，应承租人自己办理。只要自己消防合格就能自己办理，不需要通过我们。我们其他店面比如肯德基，就自己办理了。4.袁鑫提交的生效判决，对方是完全没有搞消防验收，但是法院仍然判决了承担租金。5.袁鑫称生意不好，这应当由自己承担风险。6.袁鑫主张自己1月1日起就没有继续经营，但其是继续占用，并没有退还。不能是自己没有使用就要求返还租金。7.我们认为一审判决是作出了对袁鑫有利的判决，我们认为应当支付20万元的租金，但实际判决只有13万。上诉人许启兵向本院提出上诉请求：请求撤销许启兵向袁鑫返还租金押金8万元的判决。事实和理由：许启兵2019年4月16日收到袁鑫的律师函，要求解除合同，拒不支付欠缴租金，其行为构成违约，押金不应退还。袁鑫辩称：在原有上诉人理由上，再补充如下。1.关于取得规划许可证合同有效的问题，我们的诉讼请求并没有否认合同效力，所以规划许可与本案无关，另外，合同有效无效与本案无关，我们认为对方违约。2.关于友阿自营内街对外街的影响问题，涉案门店与友阿自营的百货有关联，友阿百货必然对外街产生影响。友阿百货至今没有通过消防检查，必然会影响外街的正常经营。3.对于二次消防自行办理的问题，我们不认可，与事实和法律不符。首先，涉案项目及涉案门面，必须通过消防法的法定义务。消防检查不是一个简单的检查，它是使用前的法定前置条件，且公安部有细化规定，有成文法律。公安部规定对公众聚众场场所检查，有七条，但是只有一条，第六项是室内的。其他的一二三四五七都与租户无关，都不是袁鑫的义务。哪怕是把这个义务强加给袁鑫，也是强加的义务，是无效的。4.关于生意不好，风险自担，我们不认可，我们请求法院注意，是人为违约，还是自然风险。这个风险，是不是之前可以预见的。本案中不是风险，是违约。请法院特别关注可预见性。5.我方二审湖南友谊阿波罗控股股份有限公司关于解除合同（销售退回）事项的公告，这明确讲了2751项目的起因过程结果。如果友阿与投资人能够合法履约，遵守合同，约定。我方的风险是不存在的。6.关于租金起止时间的问题，起止时间一定是错的，开始的时间是9月10日，是9月10日刚刚取得取得施工许可，即便是本案有部分的租户顶着压力开了门，也不应当是支付租金，因为它事实上1月1日已经撤场了。之前在那搞的都退租了，我们还要支付租金，这明显不合理。第三人述称，其意见与上述答辩意见一致。袁鑫向一审法院起诉请求：1、判令确认袁鑫与许启兵签订的《租赁合同》于2018年7月17日解除；2、判令许启兵退还已收取的租金、押金150000元及物业费、招商服务费共172441.92元；3、判令许启兵承担毛坯房装修费176235.89元、设备费139190元、物料费36189元、推广费9000元；4、判令许启兵承担本案诉讼费。许启兵向一审法院提出反诉请求：1、判令袁鑫向许启兵支付欠缴租金195639元；2、判令袁鑫赔偿因逾期支付租金给许启兵造成的租金利息损失_4378元(该数额系以欠缴租金195639元为基数、按年利率4.99％的标准，从2019年4月16日起暂计算至2019年9月26日(共164天)，此后的利息损失按前述标准继续计算至实际付款之日止)；3、反诉费用由袁鑫承担。一审法院认定如下事实：1、2017年6月26日，许启兵与第三人签订《2751友阿城市广场商铺经营权转让合同》，许启兵取得2751友阿城市广场项目负一层第1031号商铺30年的经营权。2、2018年5月22日，袁鑫（承租方、乙方）与许启兵（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有的座落于2751友阿城市广场项目负一层第1031号商铺出租乙方，每月租金为40000元。从乙方承租起第二年开始逐年按5%递增租金；合同租赁期为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日；乙方向甲方缴纳两个月租金整作为店铺押金，房租按季支付，租金每次需在到期前至少提前五日交纳。合同期满，经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电费与物业费后五天内，返还乙方所交的店铺押金。若乙方未能按合同约定租期而提前单方结束租约，则店铺押金不退。乙方须按时支付租金，逾期十日以上，甲方有权解除合同并收回商铺。另还补充约定业主给予租户2个月的装修免租期，如免租期过后商场没能开始试营业，则在商场未达到试营业条件前按照每月租金的50%收取。商场试营业开始的首月收取60%租金，首月过后则收取满额租金。合同还约定了其他事宜。2019年3月30日，袁鑫（承租方、乙方）与许启兵（出租方、甲方）又订立了一份《商铺租赁合同补充协议》，对上述合同中租金的金额及付款方式变更为若承租方接受从2019年5月1日起，以不低于27000元每月的租金向甲方交租（若友阿返租起算之日往后顺延，则出租方的免租期截止日期同步顺延，具体交租日期，甲乙双方再议），则出租方同意自2018年6月1日起至2019年4月30日期间，给予承租方免租期，不计算租金。付款方式乙方向甲方缴纳8万元作为店铺押金，房租按季支付，租金每次需在到期前至少提前五日缴纳。3、上述合同订立后，袁鑫向许启兵支付了房租7万元，租房押金8万元，支付了物业费5987.9元、交纳了物业履约保证金8981.88元。另袁鑫还主张装修费等损失176235.89元，购置设备款损失139190元，推广费9000元，物料开支损失36189元，并提供收据、装修合同、淘宝购物记录等为证。合同履行中，袁鑫于2019年4月向许启兵发出律师函一份，表明因承租商铺未办理消防验收、工程竣工手续等原因，特要求解除合同。后双方于2019年5月13日订立退铺协议一份，载明许启兵主张以收到袁鑫律师函的时间即2019年4月16日为退铺时间后续不不规则计算租金，并给予宽限期在同年6月10日腾空房屋等，袁鑫主张其已于2019年1月1日起停止了一切营业活动，应以此为退铺时间，由于在4月初清理铺面物品时，物业方以双方存在纠纷为由进行阻扰，耽误了离场时间。4、涉案商铺所在的长沙市五一广场绿化用地地下空间开发工程建设项目于2017年6月9日取得建设用地规划许可证，于2018年4月24日取得建设工程规划许可证，于2018年6月10日通过建设工程消防设计审核，于2018年8月29日通过建设工程消防验收（不包含电影院2-1等2206平方米建筑），于2018年9月10日通过工程质量竣工验收。因商铺交付时间及商场开业时间等方面因素，第三人向许启兵支付了一定金额的货币补偿并延长了一定的租赁年限。一审法院认为，涉案租赁房屋所在的2751友阿城市广场项目于本案受理前已取了得建设工程规划许可，并通过了建设工程消防验收（不包含电影院2-1等2206平方米建筑）。故袁鑫与许启兵订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。袁鑫于2019年4月向许启兵发函要求解除合同，许启兵在双方此后于2019年5月订立的退铺协议中亦对此亦以认可。双方的租赁合同因协商一致而于2019年4月16日解除。故对原告要求确认于2018年7月17日解除合同的请求不予支持。经双方协商一致解除租赁合同，许启兵所收取的租房押金8万元，应予退还。袁鑫另交纳的物业履约保证金8981.88元实际由许启兵受益，亦应由其返还。酿成此次纠纷的主要原因在于双方投资原始商铺所带来的商业风险。故对于袁鑫要求返还已交缴租金并赔偿投入损失等诉讼请求不予支持。袁鑫在退铺协议中主张其于2019年1月1日起停止营业，但双方确认的退铺时间为2019年4月16日，按约定标准，自2018年9月11日开始计算，计算至该日租金为22.4万元。而袁鑫现仅支付租金7万元，且其在停止营业后至2019年4月仍未腾空房屋，也会产生相应的后续租金。但综合考虑袁鑫实际经营时间、占用商铺时间及许启兵从第三人所获补偿等情况，本院酌情将袁鑫需支付的欠付租金调整为5万元。一审法院认为，袁鑫与许启兵在平等、自愿的基础上签订的门面租赁经营协议系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。许启兵将涉案场地交付给袁鑫，袁鑫亦向其支付了租金，关于已支付租金数额，许启兵辩称袁鑫向其支付的28万元中包含超市设备受让费10万元，但其提交的证据不足以证明双方对于超市设备受让费进行了约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，对于许启兵的该项答辩意见，一审法院不予采信。许启兵于2019年2月22日将涉案超市上锁，导致袁鑫无法正常使用涉案租赁场地，干扰袁鑫自主经营，违反协议约定，袁鑫要求解除与上诉人许启兵签订的门面租赁经营协议的诉讼请求，予以支持。袁鑫的合伙经营者周文哲于2019年2月22日离开涉案租赁场地后，袁鑫再未占有、使用涉案租赁场地，自2018年9月24日开始计算租金之日至2019年2月22日，租金应为148932元（360000元÷365天×151天），许启兵应向袁鑫退还租金131068元（280000元-148932元），对于袁鑫要求许启兵向其退还13万元租金的诉讼请求，予以支持。对于袁鑫要求许启兵向其返还货物，并赔偿因货物过期变质所造成的损失50000元的诉讼请求，袁鑫提交的证据无法确定货物损失数量及价值，且该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，对于袁鑫的该项诉讼请求，不予支持，袁鑫可另行主张。对于许启兵称袁鑫拖欠其货款的答辩意见，与本案亦无关联，许启兵可另行主张。关于律师代理费，袁鑫提供了相应的委托代理协议，湖南天地人律师事务所指派两名律师出庭参与诉讼，该代理行为已实际发生，因许启兵违约引起本案诉讼，袁鑫诉请由上诉人承担本案律师代理费的诉讼请求，符合双方约定，袁鑫仅提供10000元的律师费发票，故对于袁鑫主张律师代理费，一审法院支持10000元，超出部分不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款之规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、许启兵向袁鑫返还租房押金8万元、物业履约保证金8981.88元；二、袁鑫向）许启兵支付欠付租金5万元；三、驳回袁鑫的其他诉讼请求；四、驳回许启兵的其他反诉请求。上述金钱给付义务，限于本判决生效之日起三日内履行。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4566元，由许启兵负担1050元，袁鑫负担3516元；反诉受理费2150元，由袁鑫负担400元，许启兵负担1750元。二审中，上诉人共提交了8份证据，其中商铺租赁合同补充协议、退铺协议、租户袁鑫损失总表系一审中的证据，各方当事人均发表了质证意见，本院不再重复进行审查。上诉人提交的新证据：证据1，长沙市消防支队行政处罚决定书、长公（消）行罚决字[2019]0080号行政处罚决定书，明确了2751友阿城市广场未经消防安全检查擅自投入使用，违反消防法第15条，责令停止使用并处罚人民币4万元，拟证明涉案项目2751友阿城市广场未经消防安全检查擅自投入使用，违反消防法第15条，违法行为人，主体是长沙友阿五一广场商业有限公司，范围是整个2751友阿城市广场。证据2，2020年7月24日国务院住建部全国建筑市场监管公共服务平台“长沙市五一广场绿化用地地下空间开发工程”竣工信息查询截图，工程基本信息、招投标信息、合同登记信息、施工图审查、施工许可、竣工验收六个项目，前五个均有信息，唯独竣工验收信息显示“无”，拟证明涉案房屋未竣工验收，竣工验收备案手续未办理完结。证据3，（2020）湘01民终2021号二审笔录中记载，“最终消防验收的时间是什么时候？”被上诉人回答：“还在进行中。”，拟证明至今未通过消防验收。证据7，湖南友谊阿波罗控股股份有限公司关于解除合同（销售退回）事项的公告，拟证明第三人违约是事实，纠纷的起源，根本不是商业风险所致，系出租人因第三人违约所致。一审判决认定“酿成纠纷的原因系投资原始商铺带来的商业风险”与事实不符，正常的商业广场均没有这种风险，一般人也无法预料这种风险。故一审认定有错。证据8，（2020）湘01民终2021号判决书、（2020）湘01民终1012号判决书，拟证明一审法院有错：1、本案定性是出租人违约，并非商业风险。2、应当判赔装修损失。3、一审法院不应当判支付12万巨额租金。对于上诉人提交的新证据，本院认为，证据1、证据7，与本案无关联，本院不予采信；证据3中的陈述，虽然涉及与本案相同的工程，但并非本案当事人的陈述，本院不予采信。证据8作为当事人意见采信，但不作为证据采信。被上诉人、第三人未提交新证据。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。本院另查明,根据上诉人提交的“全国建筑市场监管公共服务平台”查询的“长沙市五一广场绿化用地地下空间开发工程”项目，没有查询到竣工验收备案信息。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，袁鑫与许启兵签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。在合同履行过程中，双方产生矛盾，对于解除合同双方当事人均无异议，双方的争议主要是解除合同的时间和违约责任的承担。关于涉案《商铺租赁合同》的解除时间。本院认为，本案中，双方当事人虽然签订了《退铺协议》，均同意解除合同，但对于合同解除时间仍存在争议。鉴于袁鑫并未实际交付门面，而是于2019年4月16日向许启兵送达律师函，要求解除合同，故本院认定，2019年4月16日为合同解除的时间。至于袁鑫称系物业公司阻挠其搬离，本院认为，其可另行向物业公司主张权利，不属于本案的审理范围，对于其该项抗辩，本院不予支持。关于合同解除后责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人均同意解除合同，一审法院认定许启兵向袁鑫返还租房押金8万元及物业履约保证金8981.88元（二审审理过程中，袁鑫认可物业履约保证金已经返还完毕），并无不当，本院予以维持。关于租金和装修损失部分。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，许启兵作为出租人，有义务向承租人提供符合合同约定的能够用于正常商业经营的门面；袁鑫作为承租人，在签订合同时，应当对涉案房屋是否符合经营条件尽到基本的审查义务，并应依约缴纳租金。根据本案查明的事实，涉案合同签订时，涉案“2751友阿城市广场项目”并未通过消防验收，亦未通过竣工验收，袁鑫应知晓该情况。合同履行过程中，友阿公司自营的百货部分在一审审结时仍未通过投入使用、营业前消防安全检查，袁鑫承租的涉案门面与友阿公司自营的百货部分紧密关联，百货部分的商业氛围必然会对涉案门面的经营情况产生实质影响。袁鑫签订涉案《商铺租赁合同》后，对涉案门面进行了装修，并开门经营。袁鑫应按《商铺租赁合同》约定标准，自2018年9月11日即通过竣工验收之日开始，至双方合同解除之日即2019年4月16日支付租金，共计22.4万元。而袁鑫现仅支付租金7万元，仍欠付租金15.4万元。虽然其称在2019年1月1日起即停止经营，但其在停止营业后至2019年4月仍未腾空房屋，也会产生相应的后续租金；袁鑫还辩称，双方约定了免租期，但根据《商铺租赁合同补充协议》的约定，免租的前提是袁鑫接受从2019年5月1日起，以不低于27000元每月支付租金，而实际上袁鑫在2019年5月1日前即提出解除合同，故袁鑫要求减免租金的抗辩理由，不能成立。综上，袁鑫未按约支付租金，构成违约。《商铺租赁合同》的解除，涉案的门面无法继续经营，双方均存在过错。袁鑫实际使用了涉案门面，应当支付相应的费用，而许启兵对于房屋装修亦应承担相应的赔偿责任。根据本案查明的事实，袁鑫装修款共花费了176235.89元，根据许启兵在一审开庭时自述，其在涉案租赁合同签订后，装修时间为一个月，经营到2018年12月31日，实际使用装修的时间为6个月（2018年7月1日至2018年12月31日）。涉案租赁合同租赁期间为2018年6月1日至2021年5月31日，且合同约定，合同到期后，房屋装修固定设施无偿归许启兵所有，结合上述情况，本院酌定装修残值为14.6万元。同时还考虑到袁鑫实际经营时间、占用商铺时间、袁鑫欠付租金、许启兵应赔偿的装修损失、双方的过错程度及许启兵从第三人所获补偿等情况，袁鑫欠付租金与许启兵应赔偿的装修损失互相抵扣后，袁鑫还应当向许启兵支付8000元。综上所述，上诉人袁鑫的上诉请求，部分成立，本院予以支持。上诉人许启兵的上诉请求，不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11487号民事判决第一项，即许启兵向袁鑫返还租房押金8万元；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11487号民事判决第二项、第三项、第四项，即袁鑫向许启兵支付欠付租金5万元，驳回袁鑫的其他诉讼请求，驳回许启兵的其他反诉请求；三、袁鑫于三日内向许启兵支付8000元；四、驳回袁鑫的其他诉讼请求；五、驳回许启兵的其他反诉请求。上述金钱给付义务，限于本判决送达之日起三日内履行。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4566元，由许启兵负担1050元，袁鑫负担3516元；一审反诉受理费2150元，由许启兵负担。二审案件受理费共计6793.54元，由许启兵负担2100元，由袁鑫负担4693.54。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  蔡 晓二〇二〇年八月三十一日书记员  谢威源《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。