甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8220号原告（反诉被告）：赵中荣,男，汉族，1962年10月22日出生,住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：权威，甘肃濂继胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：任俊泽，甘肃同人行律师事务所律师。被告：郭兰芳,女,汉族,1953年7月11日出生,住兰州市安宁区。被告：（反诉原告）马琦,男,汉族，1978年6月17日，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：朱全新，北京大成(兰州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵铎，北京大成(兰州)律师事务所律师。被告:马兰,女,汉族,1978年7月3日出生,住兰州市城关区。委托诉讼代理人：于娜，甘肃金城律师事务所律师。被告：郭玥，女，汉族，1982年8月1日出生，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：李雄（与郭玥系夫妻关系），男，汉族，1984年4月17日出生，住址同上。原告赵中荣与被告郭兰芳、马琦、马兰、郭玥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，被告马琦以要求原告配合办理过户为由提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告赵中荣及委托诉讼代理人权威、任俊泽，被告郭兰芳、被告马琦及委托诉讼代理人朱全新、被告马兰委托诉讼代理人于娜、被告郭玥委托诉讼代理人李雄均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵中荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间达成的房屋买卖事实合同；2、判令被告立即向原告腾退房屋；3、判令被告立即支付原告房屋装修款170000元；4、诉讼费用由各被告共同承担。事实与理由：原告与被告郭兰芳的丈夫马力民（现已去世）为多年好友。2014年4月，刚刚做完手术的正处在恢复期的马力民夫妇与被告闲谈时，提出购买原告位于城关区房屋的意愿，因为该房屋位于18层顶楼，该房屋所处位置空气好、风景佳，且可在平台自建花园，非常适合术后修养、恢复居住。原告念及多年友谊，且考虑到老朋友术后恢复的相关需要，同意将房屋出让给马力民及被告郭兰芳夫妇。双方经协商一致，约定房屋总价款为700000元，马力民及被告郭兰芳夫妇先行向原告支付定金300000元。因为原告是做房屋装修工作的，马力民及被告郭兰芳夫妇同时请求原告将房屋装修后交付。原告经核算确定装修预算为170000元左右，马力民及被告夫妇对装修预算予以确认并同意。因原告与马力民夫妇多年好友关系，双方并未签订书面的《房屋买卖协议》及《房屋装修协议》上述约定均为口头约定，但各项费用数额双方均是认可的。上述协议达成后，马力民及郭兰芳夫妇如约向原告支付定金300000元，原告也依据约定将房屋转让给马力民及郭兰芳夫妇，并如约完成了房屋的装修和交付。此后，因好友马力民二次手术后病情恶化，于2018年6月不幸去世。原告与马力民为多年好友，原告每次向被告郭兰芳提及剩余的400000元房屋转让款和170000元装修款时，郭兰芳的答复均是:“尾款和装修费我们都认可，等老马的病情好点了，我给他说”。原告念及老友情谊，每次都抱着体谅、理解的态度，导致剩余大部分房款及装修款迟迟不能要回，直至好友马力民去世，该问题都未能落实、解决。好友马力民去世后，其配偶郭兰芳、子女马琦、马兰、郭玥开始分配遗产。原告借此机会请求郭兰芳及其他继承人清偿剩余款项，但被告郭兰芳及其他继承人又以财产分割尚未完成为由推脱付款事宜。直至原告起诉前，各被告早已完成财产分割，但拒不履行剩余的付款义务，而且原告向马力民及被告郭兰芳夫妇转让的该房屋明确被其二人长子马琦继承。上述被告以各种理由推脱、敷衍原告拒不履行付款义务，其行为已经构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告有权要求解除与马力民及被告郭兰芳夫妇达成的《房屋买卖协议》。另，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，双方约定的房屋转让款为700000元，马力民与被告郭兰芳夫妇支付定金300000元，对于其中1400000元，原告有权不予返还。剩余160000元原告可根据法律规定退还给各被告，但各被告应当承担原告的房屋装修款170000元。因被告的严重违约行为，导致原告合同目的无法实现，原告提起诉讼，请求判如所请。被告郭兰芳认为原告起诉属实。被告马琦答辩认为，原告所诉与事实不符，2014年4月，原告与马力民达成口头协议，将涉案房屋出售给马力民夫妇，约定房屋总价款700000元，马力民在世时支付了300000元，马力民去世后家人找到另一张建行付款凭条，也是300000元，剩余款项待过户后付清。据了解，涉案房屋存在按揭，根本不具备过户条件，其承诺过户后支付剩余房款，原告不同意。至于原告主张的170000元装修款，在2018年遗产分割的时候任何人都未提到，原告与马力民达成的口头房屋买卖合同有效，房款700000元无异议，至于交了多少房款尚不明确，关于合同解除、定金适用双方均未约定。被告马兰辩称，案涉房屋已按遗产分割协议分割完毕，被告马琦系该房屋的继承人，而非被告马兰，马兰已经放弃了对该房屋的继承权，因此被告马兰不是本案承担民事责任的主体。被告郭玥辩称，没有继承该房屋，不承担任何责任。被告马琦提出如下反诉请求：请求原告向被告办理房屋产权过户手续。事实及理由：2014年10月9日，被告的父亲马力民与原告口头达成《房屋买卖协议》，约定原告将位于房屋出售给马力民、郭兰芳夫妇，经双方协商一致，房屋总价款为人民币700000元，先期支付300000元，剩余400000元尾款在办理房屋产权过户时一并结清。2018年6月，马力民因病去世，被告马琦在遗产继承中取得上述涉案房屋。遗产分割完毕后，被告多次联系原告，要求办理房屋产权过户手续并由被告支付剩余40万元款项，但原告不予配合。目前涉案房屋产权证已办理完毕，具备办理产权过户手续的条件，但原告仍未配合办理房屋产权过户手续，被告特提起反诉。原告赵中荣针对被告马琦的反诉请求辩称，反诉主体不适格,马琦不具备反诉的资格,本案涉及的是原告与马力民、郭兰芳房屋买卖关系，马琦、马兰、郭玥只是作为继承人的承继关系，他们无权提起反诉，房屋买卖过程中的磋商他们都不知情，反诉请求不能成立。被告郭兰芳辩称，房屋没有产权证，无法过户。被告马兰辩称，不发表意见。被告郭玥辩称，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：马力民与被告郭兰芳系夫妻关系，马力民有子女马琦、马兰二人，被告郭兰芳与郭玥系母女关系。原告赵中荣与被告郭兰芳夫妻是朋友关系。2014年2月28日，原告赵中荣与兰州奔马房地产开发有限公司签订合同编号为：2014预05709的《商品房买卖合同》，原告赵中荣购买位于兰州市城关区，建筑面积127.74平方米房屋一套。其中，套内建筑面积100.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.20平方米。每平方米4000元，总金额510960元。合同签订时，买受人向出卖人支付房款310960元，剩余房款200000元申请银行按揭贷款。2014年5月16日，原告取得了房屋预告登记证明。2014年10月9日，原告赵中荣与被告郭兰芳夫妇达成口头购买房屋协议，被告郭兰芳夫妇购买原告名下位于兰州市城关区屋，协议购房价格700000元，同日，马力民通过其名下中国银行账号给原告赵中荣转款300000元。因原告赵中荣从事装修行业，原告赵中荣应被告郭兰芳夫妇要求将案涉房屋装修，装修总造价146952元。房屋交付给被告郭兰芳夫妇居住后，马力民因病去世于2018年6月21日。马力民去世后，各被告于2018年8月29日达成遗产分割协议书，关于案涉房屋，协议书载明：“继承人马琦支付被继承人郭兰芳人民币叁拾万元整，以现金购买形式获得被继承人先前从赵中荣之妻王萍处购得的在兰州城关区九州奔马集团家属院房产一处，房款支付后由继承人马琦独立拥有该房。叁拾万元房款从马琦分割叁佰伍拾万元的款项中扣除，该房剩余肆拾万元人民币房款由继承人马琦个人承担，继续完成与售房人或售房单位房屋尾款支付事项，该房先前如有原始买卖协议和交付款凭据等材料被继承人郭兰芳应全部交接给继承人马琦留存。马兰、郭玥放弃对兰州城关区九州奔马集团家属院房产的继承权，该房产由马琦向郭兰芳购买后独立拥有。”后因被告马琦没有支付400000元购房款及房屋过户事宜，原、被告产生矛盾，遂酿成纠纷。本院认为，原告赵中荣与被告郭兰芳夫妇之间购买房屋的口头约定，系双方当事人的真实意思表示，买卖行为有效。被告郭兰芳夫妇支付了部分购房款后，就将案涉房屋作为遗产进行处置的做法不当。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：”（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案原、被告口头约定剩余购房款400000元待房屋交付时支付，原告交付房屋后，被告郭兰芳因丈夫马力民患病去世而没有支付，被告马琦亦在继承案涉房屋后没有履行支付购房款400000元的义务，被告迟延支付的行为导致原告的合同目的无法实现，加之现原告尚未取得房屋所有权证，也明确表示不再给被告卖房，故双方之间的房屋买卖协议已无继续履行的必要，故应解除房屋买卖事实合同。因被告马兰、郭玥放弃了对案涉房屋的继承，且案涉房屋由被告马琦居住使用，故被告马琦应向原告腾交房屋。原告收取的购房款300000元，被告马琦可通过其他方法寻求处理。关于原告要求被告支付装修款170000元的诉讼请求，本院认为，因装修报价单系原告单方制作，没有被告方签字确认，原告亦无其他证据予以佐证，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告马琦要求原告办理房屋过户手续的反诉请求，过户的前提是原告要取得涉案房屋的产权证，现原告尚未取得房屋所有权证，故被告要求办理房屋过户手续的诉讼请求尚存在障碍，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、（五）项、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告赵中荣与被告郭兰芳之间的《房屋买卖事实合同》；二、被告马琦在本判决生效后30日内向原告腾交位于兰州市城关区屋；三、驳回原告赵中荣的其他诉讼请求；四、驳回被告马琦的反诉请求。案件受理费3700元，由原告赵中荣负担。反诉费50元，由被告马琦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  刘效东人民陪审员  王小红二〇二〇年八月二十四日书 记 员  陈丽丽