安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1482号 原告：淮北凯玛置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山南路东帝景翰园大厦21层B号。 法定代表人：张俊震，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付薇薇，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫明星，安徽镜远律师事务所律师。 被告：吴峰，男，1984年4月6日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被告：孙丽娜，女，1983年7月9日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 原告淮北凯玛置业有限公司（以下简称凯玛公司）与被告吴峰、孙丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。在案件审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2020年5月21日裁定转为普通程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告凯玛公司的委托诉讼代理人闫明星到庭参加诉讼；被告吴峰、孙丽娜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯玛公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除凯玛公司与吴峰、孙丽娜签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、请求判令吴峰、孙丽娜协助凯玛公司到房产管理部门注销商品房买卖合同备案登记，撤销预告登记手续，并承担相应费用；3、请求判令吴峰、孙丽娜支付凯玛公司37974.45元违约金，并承担因其违约造成凯玛公司经济损失92086.49元（其中资金占用费暂计算至2020年4月1日为71533.49元，代付诉讼费、律师费等为20553元），以上金额合计130060.94元；4、请求判令吴峰、孙丽娜承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年11月16日，凯玛公司与吴峰、孙丽娜签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定凯玛公司将其开发的位于淮北市商品房出售给吴峰、孙丽娜。购房款总计1265815元。付款方式为吴峰、孙丽娜首期支付购房总价款的30%，其余价款用银行按揭贷款方式支付。合同签订后，吴峰、孙丽娜依约定向凯玛公司支付了部分首付款；凯玛公司到淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同网上备案；吴峰、孙丽娜向中国银行股份有限公司淮北分行（以下简称中行淮北分行）申请办理了按揭贷款88万元，凯玛公司为吴峰、孙丽娜的该贷款提供连带责任保证。合同履行过程中，因吴峰、孙丽娜连续逾期偿还银行贷款，在银行催告无效的情况下，银行起诉并要求凯玛公司承担了保证责任，期间凯玛公司代吴峰、孙丽娜偿还贷款本金、利息、罚息、延迟履行金等共计832650.82元，该部分资金占用费用为71533.49元（暂计至2020年4月1日），并支付了相关案件诉讼费、保全费、公告费、邮递费及律师费等费用共计20553元。根据《合同补充协议》第二条第二款的约定，若买受人不按银行贷款合同规定期限偿还贷款，致使出卖人承担了担保责任的，则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及附件，并回收该商品房另行处置，买受人应当向出卖人支付房款3%的违约金。综上，吴峰、孙丽娜连续逾期偿还银行贷款的行为，已经构成根本违约。故凯玛公司有权要求解除双方签订的永利广场房屋的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并要求吴峰、孙丽娜承担相应的违约责任，以及因其违约致使凯玛公司遭受的经济损失。为维护凯玛公司的合法权益，现诉至贵院，望判如诉请。 吴峰、孙丽娜未作答辩。 经审理查明：2014年11月16日，凯玛公司（出卖人）与吴峰、孙丽娜（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1411160025号）。双方约定：买受人购买出卖人开发的位于淮北市相山区商品房；房屋建筑面积103.57平方米，单价每平方米12221.83元，总金额1265815元；在2014年11月16日前支付首付款385815元，余款88万元应于2014年11月23日前申请办理商业贷款；双方在《合同补充协议》第二条第二款的约定，若买受人不按银行贷款合同规定期限偿还贷款，致使出卖人承担了担保责任的，则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及其附件，并收回该商品房另行处置，买受人应当向出卖人支付总房款3%的违约金。合同签订后，吴峰、孙丽向凯玛公司支付了首付款385815元。2014年12月3日，涉案商品房买卖合同在淮北市房地产管理局办理了预售商品房买卖预告登记。 2015年1月21日，吴峰、孙丽娜就购房余款88万元与中行淮北分行签订贷款合同，由凯玛公司为吴峰、孙丽娜提供阶段性保证担保。2015年1月28日，就涉案房屋银行按揭抵押贷款，在淮北市房地产管理局办理了预售商品房抵押权预告登记。后吴峰、孙丽娜无力偿还银行贷款，中行淮北分行于2016年12月9日至2018年9月29日分7次从凯玛公司账户合计扣划231326.82元（其中本金168666.59元，利息62660.23元），分别为2016年12月9日划扣41500.00元，2017年6月28日划扣37787.45元，2017年9月30日划扣30544.72元，2017年12月28日划扣30255.37元，2018年3月29日划扣29981.25元，2018年6月19日划扣29658.43元，2018年9月928日划扣31599.60元。 后中行淮北分行于2018年4月18日向本院提起诉讼，本院经审理于2018年9月13日作出（2018）皖0603民初1761号民事判决书，判决：吴峰、孙丽娜偿还中行淮北分行借款本金630666.78元，利息2575.22元，罚息14.19元（暂计算至2018年1月8日，以后按照合同约定利率标准计算利息、罚息继续支付至付清借款本金之日止），并支付律师代理费6000元；凯玛公司对上述债务承担连带清偿责任，凯玛公司承担保证责任后，有权向吴峰、孙丽娜追偿；驳回中行淮北分行的其他诉讼请求。案件受理费10133元，财产保全费4020元、公告费350元，邮寄费50元，均由吴峰、孙丽娜、凯玛公司负担。案件生效后，凯玛公司于2019年3月18日向中行淮北分行支付欠款本息580260.02元（其中本金564666.81元，利息15593.21元）、迟延履行债务利息10643.98元、诉讼费用10420元。综上，凯玛公司代吴峰、孙丽娜为支付贷款本金733333.4元，贷款利息78253.44元、诉讼费用10420元、迟延履行利息10643.98元等99317.42元，合计832650.82元。现凯玛公司向吴峰、孙丽娜催要上述款项无果，遂提起本案诉讼。另，因凯玛公司无法联系到吴峰、孙丽娜，涉案商品房尚未交付。 以上事实有凯玛公司提交的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、(2018)皖0603民初1761号民事判决书、贷款还款回单及还款明细清单、中行淮北分行出具的保证金扣划说明、预告登记信息，以及当事人陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，凯玛公司与吴峰、孙丽娜签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应依约全面履行。 关于解除合同。双方在《合同补充协议》第二条第二款的约定，若买受人不按银行贷款合同规定期限偿还贷款，致使出卖人承担了担保责任的，则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及其附件。现因吴峰、孙丽娜无力偿还银行贷款，致使凯玛公司账户代偿了剩余全部贷款本息，履行了担保义务。故凯玛公司起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。吴峰、孙丽娜与凯玛公司签订的《商品房买卖合同》已在淮北市房地产管理局登记备案，现该合同已解除，凯玛公司要求吴峰、孙丽娜办理《商品房买卖合同》的注销预售商品房买卖预告登记手续的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于违约金。双方在《合同补充协议》第二条第二款的约定，若买受人不按银行贷款合同规定期限偿还贷款，致使出卖人承担了担保责任的，则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及其附件，并收回该商品房另行处置，买受人应当向出卖人支付总房款3%的违约金。现因凯玛公司代为偿还了贷款本息，承担了担保责任，故凯玛公司要求吴峰、孙丽娜支付总房款3%的违约金37974.45元（1265815×3%），于法有据，本院予以支持。 关于凯玛公司代付的贷款利息、诉讼费用、迟延履行利息。因吴峰、孙丽娜无力偿还银行贷款，导致凯玛公司向中行淮北分行支付的贷款利息、诉讼费用、迟延履行利息合计99317.42元，履行了担保责任。凯玛公司履行了担保责任，有权向吴峰、孙丽娜追偿。故凯玛公司要求吴峰、孙丽娜支付贷款利息、诉讼费用、迟延履行利息99317.42元，于法有据，本院予以支持。 关于占用资金期间的利息损失。双方未对凯玛公司代为偿还款项后的利息作出约定，凯玛公司诉求按照年利率6%支付利息，于法无据，但吴峰、孙丽娜应按银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息。中行淮北分行于2016年12月9日至2018年9月29日分7次从凯玛公司账户合计扣划199727.22元。凯玛公司于2019年3月18日向中行淮北分行支付欠款本息580260.02元、迟延履行债务利息10643.98、诉讼费用10420元。从上述款项支付之日截至凯玛公司主张的2020年4月1日，按照银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息合计为48082.66元，凯玛公司主张的超过上述金额的利息损失，无事实依据，本院不予支持。 关于合同解除后的返还义务。因吴峰、孙丽娜已向凯玛公司支付购房款385815元。涉案合同解除后，该款应由凯玛公司返还给吴峰、孙丽娜。但应当扣除凯玛公司代吴峰、孙丽娜支付的贷款利息78253.44元、诉讼费用10420元、迟延履行利息10643.98元等99317.42元，吴峰、孙丽娜应当承担的违约金37974.45元，以及凯玛公司代付资金占用期间的利息48082.66元。扣除上述合计费用185374.53元后，凯玛公司应当返还吴峰、孙丽娜剩余购房款200440.47元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告淮北凯玛置业有限公司与被告吴峰、孙丽娜于2014年11月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第1411160025号）； 二、被告吴峰、孙丽娜于本判决生效之日起十五日内协助原告淮北凯玛置业有限公司办理《商品房买卖合同》的预售商品房买卖预告登记注销手续； 三、被告吴峰、孙丽娜向原告淮北凯玛置业有限公司支付款利息、诉讼费用、迟延履行利息等99317.42元，违约金37974.45元，以及凯玛公司代付资金占用期间的利息48082.66元，合计185374.53元；原告淮北凯玛置业有限公司返还被告吴峰、孙丽娜购房首付款385815元，上述两项款项折抵后，原告淮北凯玛置业有限公司于《商品房买卖合同》备案登记注销手续办理完毕后十五日内退还被告吴峰、孙丽娜购房款200440.47元； 四、驳回原告淮北凯玛置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7238元，由被告吴峰、孙丽娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 人民陪审员  陈钦兰 人民陪审员  丁 军 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  张 莉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。