甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初10924号原告（反诉被告）：马绥妮，女,回族,1973年9月19日出生,住甘肃省临夏市。委托诉讼代理人：靳雯，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，甘肃金城律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州新胜利宾馆有限责任公司，住所地兰州市城关区庆阳路285号。法定代表人：赵友海，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡翠云，北京大成(兰州)律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐丽,女,汉族,1977年10月2日出生,系该公司经理,住兰州市城关区。原告马绥妮与被告兰州新胜利宾馆有限责任公司（以下简称“新胜利宾馆”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告新胜利宾馆以要求原告腾交商铺及缴纳占有使用费为由提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告马绥妮及委托诉讼代理人靳雯、孙莹，被告新胜利宾馆委托诉讼代理人胡翠云、唐丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告继续履行合同，恢复供水、供电，提供符合租赁用途的房屋；2、判令被告向原告赔偿因其单方停止供水、供电造成的营业损失643511.7元（截止2019年9月12日），之后按每日8649.27元计算至恢复供水、供电之日；3、判令被告向原告赔偿因其违约造成的其他损失7020元;4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于兰州市出租给原告经营使用；租赁期限为2018年4月1日起至新胜利宾馆东楼拆除时为止；年租金为168000元，按季度缴纳租金；被告向原告提供水、电、暖及物业费用，原告按照市场价格向其支付上述费用；被告若未按合同约定条款向原告交付房屋或违反合同约定干预原告经营造成的损失，被告应承担赔偿责任等违约条款，并约定发生争议的管辖法院为被告所在地人民法院。2018年12月5日，双方签订《补充协议》，约定了水电费的缴纳。合同签订后，原告将租赁的房屋用于经营餐厅并按期如数缴纳租金。2019年8月21日，被告擅自停止供水，原告无奈为了经营餐厅能够正常运转，每日从外面购买水，2019年9月3日，被告又擅自停止供电，导致原告无法经营餐厅，给原告造成了严重的损失。综上，为维护原告的合法权益，原告诉讼至法院，请求判如所请。被告新胜利宾馆辩称:被告已经发函通知原告解除租赁合同，双方签订的租赁合同已在2019年7月23日解除，原告应该尽快向被告腾交涉案房屋，涉案商铺在2019年2月份就存在长期停业状态，所以，不存在原告所称的营业损失。被告新胜利宾馆提出如下反诉请求：1、判令原、被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》解除；原、被告于2018年12月5日签订的《补充协议》解除；2、判令反诉被告立即向反诉原告腾交位于兰州市；3、判令反诉被告按照每月14000元的标准向反诉原告支付自2019年8月1日至实际腾交上述房屋之日止的房屋占有使用费（2019年8月1日至2019年12月1日的占有使用费为56000元）。事实与理由：2018年4月1日，原、被告双方就位于兰州市签订《房屋租赁合同》，约定月租金为14000元，租赁期限自2018年4月1日至新胜利宾馆东楼拆除时止，双方对租赁期限约定不明确，租金标准也明显低于市价。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付租赁房屋。2018年12月5日，原、被告双方就水、电、暖的收费标准和支付方式达成《补充协议》。合同履行过程中，反诉被告未按照《房屋租赁合同》第五条第4款的约定履行装修方案及投资概算的报备审核义务，擅自对房屋进行装修改造，并将卫生间改造为储藏室，且拒绝改正修复的行为、迟延交付房屋租金的行为、连续停业30天以上、累计停止营业60天以上的行为均已经符合合同约定的解除条件。出于及时止损之目的，反诉原告多次向反诉被告致函解除合同并给予其合理的搬离期限，但反诉被告均不予理睬，放任损失继续扩大。无奈，反诉原告只能依法诉诸法律，请求判如所请。原告马绥妮针对被告新胜利宾馆的反诉请求辩称，一、马绥妮不存在任何违约行为，本案不存在合同约定或法律规定解除合同的条件，且租赁期限未届满，应当继续履行本合同。二、关于租金方面，马绥妮已向第三方提存支付2019年8月期间租金，新胜利宾馆要求马绥妮支付自2019年9月1日之后的房屋占有使用费没有法律依据及事实依据。综上，应当驳回新胜利宾馆的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2018年4月1日，原告马绥妮（承租方，乙方）与被告新胜利宾馆（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容有:一、出租房屋的位置、面积及用途：位于兰州市，房屋出租建筑面积约200平方米。二、租赁期限为：2018年4月1日至新胜利宾馆东楼拆除时为止。三、租金和租金的缴纳期限为：1、自合同签订之日起计算，房屋月租金为14000元，年租金168000元；2、租金缴纳期限：按季度缴纳1日-10日，另缴纳保证金10000元整；3、甲方在有条件的情况下，可为乙方有偿提供水、电、暖及物业服务，并按市场价格向乙方收取费用及损耗分摊费用；......。合同第五项内容双方的权利义务条款中的第3项约定：乙方对承租的房屋仅有使用权，未经甲方书面同意，不得转租、转让、串换、抵押、联营或转借他人；第4项约定：乙方在租赁期间对所使用房屋进行装修、改造时，在不影响房屋主体受力结构的情况下，由乙方提出设计方案及投资概算，经甲方审核并书面同意后，乙方申报消防等部门批准后方可施工，装修改造费用全部由乙方承担。装修改造完成后，经甲方及相关部门验收并出具同意投入使用的书面意见后方可经营使用，所投入的装修费用经甲方审核同意后作为合同附件。租赁期满或因乙方经营不善和其他原因导致合同提前解除的，乙方装修投资无偿归甲方所有，如果乙方擅自拆除应承担相应的损失。合同第六项内容合同解除的条件条款中的第2项约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回该房屋，乙方也同意甲方无条件收回该房屋。乙方除承担本合同第三条约定的缴费责任外，还应按照年租金的6%向甲方支付违约金，履约保证金不予退还。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补甲方全部损失为止，并对所造成的一切损失承担经济和法律责任。（2）未经甲方书面同意，擅自改变房屋用途、拆改变动房屋结构、将承租房屋转租、转让、串换、抵押、联营或转借他人；（3）未经甲方书面同意，乙方将承租房屋进行装修或使房屋及设备严重损坏，在甲方提出限期改正之日起30天内仍未修复的；（5）为甲方整体利益和市场影响不受损失，乙方在合同期内擅自连续停业30天以上或累计停止营业60天以上的，则视为乙方无力经营，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，甲方不承担任何责任；（6）甲方因项目建设需要或用途变更等情况，出租房屋须被拆除或提前解除合同的，甲方应提前30天以书面形式告知乙方，乙方应积极配合甲方及时搬离，由此导致合同权利义务终止的，甲乙双方互不承担违约和赔偿责任。甲方应退还乙方自搬离之日起的剩余租金。合同补充：1、租赁期间售楼中心产生的所有水、电、暖费用由承租方承担；2、售楼中心内部具体分割、围挡及重新开门等所有费用由承租方承担。2018年12月5日，双方签订《补充协议》约定，经甲、乙双方自愿协商，在原2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》基础上签订本补充协议。因双方经营业态均发生部分变化（甲方原“售楼中心”改为“新胜利宾馆城市候机厅”，乙方原主要经营“冰淇淋”改为经营“餐饮”）。为此，将原合同补充内容第1条，由“租赁期间售楼中心产生的所有水、电、暖费用由承租方承担”的内容修改为：“租赁期间乙方产生的水费由其全部承担，并按月缴纳；暖气费乙方依据兰州市采暖费统一缴费标准，按照建筑面积200平方米，于2018年12月31日前一次性缴纳；电费由双方各自严格控制。当双方月用电总费用在9000元以内时，按照甲方35%，乙方65%的比例各自承担；双方月用电总费用超过9000元部分，超出部分电费由甲方全部承担。”合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋。原告缴纳了截止2019年7月31日的房屋租金，并于2019年9月10日向甘肃省兰州市国信公证处提存了2019年8月、9月房屋租金28000元。2019年7月22日，被告新胜利宾馆给原告马绥妮发出《关于与马绥妮提前解除租赁合同的告知函》，主要内容为：“贵我双方于2018年4月1日签订了《房屋租赁合同》，但在合同履行过程中，贵方未严格履行合同约定，存在以下违约情形：一、根据《房屋租赁合同》第六条第5款合同解除的条件：“为甲方整体利益和市场影响不受损失，乙方在合同期内擅自连续停业30天以上或累计停止营业60天以上的，则视为乙方无力经营，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，甲方不承担任何责任”之约定。贵方自2019年元月停止营业至今，已超过累计160天以上，属严重违约行为。二、近期在对房屋装修、改造时，未按照《房屋租赁合同》第五条第4款：“乙方在租赁期间对所使用房屋进行装修、改造时，在不影响房屋主体受力结构的情况下，由乙方提出设计方案及投资概算，经甲方审核并书面同意后，乙方申报消防等部门批准后方可施工，装修改造费用全部由乙方承担。装修改造完成后，经甲方及相关部门验收并出具同意投入使用的书面意见后方可经营使用。”而贵方未向我公司报送任何设计方案及投资概算，擅自对房屋进行装修改造，并擅自将卫生间改造为贮藏室，属严重违约行为。三、贵方未按照《房屋租赁合同》第五条第8款：“乙方在租赁期间，仅限于租赁房屋室内面积的使用，如需外部设置广告、招牌、门头，须将设置方案提前10日报甲方书面同意并协商缴清广告费用后，方可设置。未经甲方书面同意私自对外设置广告，甲方有权进行拆除，因拆除所发生的费用由乙方承担”之约定执行，属严重违约行为。综上所述，贵方在未向我公司上报设计方案和投资概算的情况下，擅自对房屋进行装修，并在新胜利宾馆城市候机厅门头上方安装广告字，且文字安装也不符合城市执法部门的要求。已严重影响了我公司对租赁门店的统一管理，同时也严重违反合同约定。现贵方停止营业已超过160天，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，可视为贵方已无力经营。因此，现向贵方致函如下：解除双方于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》，请贵方于收到本解除函之日起15日内向我公司腾交房屋。否则，我公司将保留追究贵方违约的权利。”被告向原告马绥妮户籍所在地甘肃省临夏回族自治州临夏市红园新村路9号和原告租赁房屋兰州市城关区庆阳路285号浪漫土耳其餐厅进行了邮寄送达，邮件查询显示2019年7月23日11:13:54兰州市城关区庆阳路285号浪漫土耳其餐厅已签收，本人签收：马绥妮。邮件查询显示2019年7月28日甘肃省临夏回族自治州临夏市红园新村路9号拒收退回。2019年10月14日，被告给原告马绥妮发出《催告函》，主要内容为：“鉴于贵方在《房屋租赁合同》履行过程中，迟延交付房屋租金、所租经营用房长期停业的行为符合合同约定的视为贵方无力经营的情形。为我公司整体利益和市场影响不受损失，出于及时止损之目的，我公司已于2019年7月22日书面向贵方送达了《关于与马绥妮提前解除租赁合同的告知函》，并给予贵方腾交房屋的合理搬离期限，但贵方至今仍故意推诿恶意扩大损失，拒不腾交租赁房屋，现我公司再次向贵方郑重函告如下：请务必于2019年10月21日前向我公司腾交租赁房屋，若贵方仍然置若罔闻、拒不腾交租赁房屋，我公司将予2019年10月22日通过自力救济方式强制搬离贵方在租赁房屋内的所有物品并予以提存。届时，因贵方在合理搬离期内怠于腾交房屋所造成的一切不利后果均由贵方自行承担。”被告向原告马绥妮户籍所在地甘肃省临夏回族自治州临夏市红园新村路9号和原告租赁房屋兰州市城关区庆阳路285号浪漫土耳其餐厅进行了邮寄送达，邮件查询显示2019年10月16日11:13:54兰州市城关区庆阳路285号浪漫土耳其餐厅拒收退回。邮件查询显示2019年10月29日19:34:23甘肃省临夏回族自治州临夏市红园新村路9号已签收，本人签收：马绥妮。现原告要求继续履行合同，恢复供水、供电，提供符合租赁用途的房屋，要求被告赔偿因其单方停止供水、供电造成的截止2019年9月12日营业损失643511.7元，之后按每日8649.27元计算至恢复供水、供电之日，并赔偿因违约造成的其他损失7020元；被告反诉要求解除原、被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》及2018年12月5日签订的《补充协议》，判令原告腾交租赁商铺并按每月14000元的标准支付自2019年8月1日至实际腾交之日止的房屋占有使用费；双方意见不一，酿成纠纷。本案在审理过程中，原告马绥妮于2020年3月29日向被告新胜利宾馆缴纳了案涉商铺的钥匙。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中,原、被告2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限自2018年4月1日至新胜利宾馆东楼拆除时为止，因拆迁时间不能确定故租赁期限应认定为约定不明确。且被告于2019年7月22日因原告未按约定进行装修报备、擅自对房屋进行装修改造并将卫生间改造为储藏室且拒绝改正修复、延迟交付房屋租金、连续停业30天以上、累计停止营业60天等原因告知原告马绥妮提前解除租赁合同并给予其合理的搬离期限，被告履行了在合理期限通知的义务。关于原告要求继续履行租赁合同及恢复供水、供电、提供符合租赁条件的房屋以及要求原告赔偿营业损失643511.7元及其他损失7020元的诉讼请求，因原告的原因被告已发出提前解除租赁合同告知函，双方之间的《房屋租赁合同》已不可能继续履行，原告收到告知函后没有及时与被告沟通处理后续事项，仍继续使用租赁房屋，故原告应当向被告支付占有房屋使用费。案涉房屋的租赁期限不明确，原告在签订合同时就是知情的，采购物品、装修投入的经营风险应由原告自己承担，且原告提供的公证书只能证明在公证期间属于停电状态，停电原因不明，无法证明系被告强行停止供电，亦不能证明其营业损失643511.7元及其他损失7020元是因为被告的原因而造成的，故对原告的所有诉讼请求,本院不予支持。关于被告新胜利宾馆反诉要求解除原、被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》及2018年12月5日签订的《补充协议》，判令原告腾交租赁商铺并按每月14000元的标准支付自2019年8月1日至实际腾交之日止的房屋占有使用费的反诉请求，案涉《房屋租赁合同》已经在原告马绥妮2019年7月23日收到告知函即提前解除，不需要判决解除；原告在2020年3月29日已经将案涉商铺的钥匙交给了被告，应视为腾交商铺，亦不需要处理腾房问题；关于2019年8月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益并考虑今年新冠疫情等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情考虑由原告马绥妮向被告支付2019年8月至12月的占有使用费56000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉被告马绥妮在本判决生效后30日内向反诉原告兰州新胜利宾馆支付2019年8月至2019年12月房屋占有使用费56000元整；二、驳回原告马绥妮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5181元（已减半收取），由原告马绥妮负担。反诉费600元，由反诉被告马绥妮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  丁雨宁二〇二〇年八月二十七日书记员  陈丽丽