浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初2836号 原告：陈如成，男，1963年4月29日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：赵青、金辉，上海市诤正律师事务所律师。 被告：胡忠伟，男，1969年10月8日出生，汉族，住浙江省平湖市。 原告陈如成与被告胡忠伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告陈如成的委托诉讼代理人赵青到庭参加诉讼，被告胡忠伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（审理过程中已变更）：1、判令解除2016年8月13日原、被告签订的购买平湖市××镇××幢××单元××室房屋的《房屋买卖合同》；2、被告归还原告购房款100000元；3、被告赔偿原告购房差价损失396000元；4、由被告承担本案诉讼费、司法鉴定评估费。事实和理由：原、被告2016年8月13日签订一份《房屋买卖合同》，原告以人民币190000元的价格向被告购买位于平湖市××镇××幢××单元××室房屋，并经浙江永高律师事务所出具见证书确认。原告在合同签订当日即按照约定向被告支付了100000元，双方约定余款在房产证办理完毕后支付。目前该房屋已能办理产证，但被告拒绝继续履行房屋买卖合同，要求原告多加数十万元房款，由此双方发生争议。现因被告拒绝履行合同且合同事实上已无法实际履行，故原告变更诉讼请求，望判如所请。 被告胡忠伟未作答辩。 原告陈如成为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 1、律师见证书及《房屋买卖合同》各1份，证明原、被告之间的房屋买卖关系及有关约定的事实； 2、收条及转账记录各1份，证明原告付款记录及被告确认收款100000元的事实； 3、平湖市不动产登记信息查询记录1份，证明案涉房屋已被查封的事实； 4、嘉兴市国盛房地产估价咨询有限公司对涉案房屋进行评估后出具的《房地产司法估价报告》及评估费发票各1份，证明案涉房屋评估价值为586000元，原告预付评估费5000元。 本院出示如下证据： 1、（2018）浙0482民初4401号民事判决书1份； 2、本院对被告前妻干忠英询问笔录1份。 原告对本院出示证据质证无异议。 被告胡忠伟未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为放弃举证和质证的权利。 对于上述证据，经审核，本院认证如下： 原告提供的证据1、2、3、4，符合证据要件，本院予以认定。 本院出示的证据1、2，原告无异议，判决书已发生法律效力，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月13日，原告陈如成与被告胡忠伟签订《房屋买卖合同》1份，约定被告将坐落于平湖市××镇××幢××单元××室房屋（含车库），以190000元转让给原告；房款支付方式：2016年8月13日，原告支付100000元，余款在房产证办理完毕后立即支付；合同第四条约定：被告出卖给原告的房屋在有共有人的情况下，被告保证已征得其他共有人的同意；第五条约定：被告保证出卖给原告的房屋无产权纠纷，无债权债务纠纷，也未向任何第三人进行抵押。浙江永高律师事务所范建富律师在上述合同见证人一栏处加盖其律师章，并出具见证书确认。当日，被告出具收条1份，载明收到原告陈如成支付的购房款100000元。此后，原告多次催促被告办理房屋过户登记未果。原告遂于2019年7月4日向本院提起诉讼，请求判令被告继续履行双方就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，被告将案涉房屋交付原告并将产权登记至原告名下。2019年8月29日，原告经查询获知案涉房屋被法院查封，遂于当日向本院申请变更诉讼请求为：解除原、被告双方就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》；被告退还购房款100000元；被告支付购房款利息损失18000元；被告赔偿原告中介费损失4000元；被告赔偿原告经济损失暂计330000元。同日向本院提出房屋评估申请。本院依法选定委托评估机构嘉兴市国盛房地产估价咨询有限公司对涉案房屋进行评估，2020年5月25日，该评估公司出具《房地产司法评估报告》，案涉房屋评估价值586000元。原告为此预付评估费5000元。收到评估报告后，原告再次变更诉讼请求：解除原、被告双方就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》；被告退还购房款100000元；被告赔偿原告购房差价损失396000元；被告承担诉讼费、司法评估费。 另查明，本案讼争房屋系原告独山港镇虎啸桥村9组被告胡忠伟户的农房搬迁所得的安置房，该户享受安置人员名单为：被告胡忠伟、案外人干忠英、胡伟晓、胡晓、胡翠英、胡仁其。被告胡忠伟与案外人干忠英于1999年10月28日办理结婚登记手续，于2014年5月20日经本院调解离婚。 另查，被告于2017年7月20日就本案讼争房屋另行与案外人刘贯梅签订了一份《房屋转让合同》，约定被告将讼争房屋以380000元的价格转让给刘贯梅，且已收取刘贯梅购房款370000元，并已将讼争房屋交付刘贯梅，但因未能办理过户手续，刘贯梅于2018年9月6日诉至本院，请求判令胡忠伟将讼争房屋过户给刘贯梅，并赔偿损失。本院经审理认为讼争房屋因存在其他共有人，且尚未办理不动产初始登记手续，在未能取得其他共有人同意情况下，不具备办理过户登记的条件，遂于2019年8月27日作出（2018）浙0482民初4401号民事判决书，判决驳回了刘贯梅的诉讼请求。 本院审理过程中，本院向被告胡忠伟前妻干忠英征求对案涉房屋买卖的意见，其明确表示不知道该房屋转让事情，不同意出卖该房屋。 本院认为，原告陈如成与被告胡忠伟签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该合同有效，原、被告均应按照约定履行合同义务。本案讼争房屋系胡忠伟户的农村房屋搬迁安置所得，由户内安置人员即胡忠伟、干忠英、胡伟晓、胡晓、胡翠英、胡仁其共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，原告仅与被告胡忠伟签订房屋买卖合同，在合同签订时胡忠伟已与干忠英离婚，没有证据证明胡忠伟出售房屋经过了全体共有人同意，事后也未能取得追认。且在未解除上述合同情况下，又与他人另行签订同一房屋的转让合同，致使本案原告无法实现合同目的，被告胡忠伟构成违约，理应承担违约责任，原告要求解除2016年8月13日与被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合合同法规定的法定解除条件，本院予以支持。因合同解除，原告诉请被告返还购房款100000元，合理合法，本院予以支持。 关于原告要求被告赔偿房屋差价损失396000元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案被告未能履行《房屋买卖合同》，致使原告无法实现合同目的，在市场房价较大上涨的前提下，致使原告另行购房所花费的资金远远超出被告违约的成本，造成了原告较大损失，被告对此应予赔偿。原告在与被告签订合同时，明知该房屋系搬迁安置房，权利人并不止被告一人，却轻易相信被告已征得其他共有人同意的承诺，对合同未能履行也存在一定过错，应承担相应的责任。结合本案具体案情，本院确定对于原告因被告违约而产生的损失由被告承担90%的责任，原告自负10%的责任。本案讼争房屋评估价值586000元，双方约定的房屋转让价格为190000元，其中的房屋差价为396000元。考虑本案案情，结合原告实际付款事实及双方的过错责任，本院酌定被告赔偿原告购房差价损失356400元。对于原告要求被告胡忠伟承担5000元评估费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈如成与被告胡忠伟于2016年8月13日签订的《房屋买卖合同》解除； 二、被告胡忠伟返还原告陈如成购房款100000元； 三、被告胡忠伟赔偿原告陈如成损失356400元； 四、被告胡忠伟支付原告陈如成本案评估费（原告陈如成预交5000元）5000元； 上述二、三、四项合计461400元，由被告胡忠伟于本判决生效后十日内支付原告陈如成； 五、驳回原告陈如成本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8810元，减半收取4405元，由原告陈如成负担348元，由被告胡忠伟负担4057元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务，逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 唐永祥 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 张黛琳 书 记 员 黄韵如