湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0106执异204号案外人：武汉市青山房地产实业公司，住所地：武汉市青山区青翠苑特1号。法定代表人：杨诗煜，该公司总经理。委托代理人：王浩，该公司员工。申请执行人：武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行，住所地武汉市武昌区中山路338号。负责人：彭颢，行长。委托代理人：胡啸、李洋，该行员工。被执行人：武汉凌鑫房地产开发有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街汉南大道618号。法定代表人：朱浩，经理。被执行人：武汉汉武集团有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街滨江路。法定代表人：潘正林，董事长。本院在执行武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行（以下简称武昌农商行）与武汉市鑫泰物资有限公司（以下简称鑫泰公司）、武汉凌鑫房地产开发有限公司（以下简称凌鑫公司）、武汉汉武集团有限公司（以下简称汉武公司）、武汉凌伟房地产开发有限公司（以下简称凌伟公司）借款合同纠纷一案｛执行依据：本院(2017)鄂0106民初4681号。执行案号：（2018）鄂0106执2778号｝中，案外人武汉市青山房地产实业公司（以下简称青房实业公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。青房实业公司的请求：中止对凌鑫公司所有的坐落于武昌区丰收村2号新鑫佳苑1层1室（建筑面积794.52㎡）、1层2室（建筑面积265.62㎡）、12栋1层1室（建筑面积576.1㎡）、13栋1层1室（建筑面积607.65㎡）四套房屋的执行，停止对该四套房屋的拍卖。事实与理由：2003年4月17日，我公司与凌鑫公司签订《联建武昌丰收村住宅项目协议书》，双方约定共同开发位于武汉市丰收村8号地段，该地段面积64909.47㎡的房产项目，根据约定双方各自拥有该项目50%的份额。本案涉及4套房屋为上述项目房产之一。上述房产竣工后，凌鑫公司不经过我公司同意，私自将该4套房屋过户到自己名下，严重侵害我公司的合法权益。为维持我公司合法权益，2017年我公司将鑫凌公司起诉至武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院），该院作出的（2017）鄂01民初3835号民事判决已于2020年5月15日生效。判决我公司对上述房屋享有50%的产权。故执行标的非凌鑫公司的全部产权（其仅享有50%的产权），用来作为抵押担保特存在瑕疵。武昌农商行答辩：请求法院裁定驳回青房实业公的执行异议申请，恢复本案的执行程序。事实与理由：首先本案已经过了贵院的判决明确了武昌农商行对抵押人武凌鑫公司名下位于武汉市武昌区丰收村2号新鑫佳苑小区1层1室、1层2室、12栋1层1室、13栋1层1室房产在4218万元范围内享有优先受偿权，该判决已经生效具有强制执行力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条:“金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”以及第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，即使青房实业公司在另案取得了对上述房屋的50%的所有权，但武昌农商行对执行标的的优先受偿权足以对抗青房实业公作为案外人的所有权，青房实业公司作为案外人就案涉房屋不得排除武昌农商行优先受偿权的强制执行。其次，武昌农商行取得上述房屋抵押权在先，青房实业公司房屋确权在后，且抵押权设立时抵押物确实是登记抵押人凌鑫公司名下，基于对不动产登记簿记载内容的信任，该抵押行为无瑕疵，在已办理抵押登记且武昌农商行无过错的情形下，依据《物权法》第106条的规定也可善意取得上述抵押物的抵押权。因此，不论抵押物实际属于何人所有，均不应当影响武昌农商行对抵押物优先受偿权的实现，不得阻碍对抵押房产的执行。此外，青房实业公司并非案涉房屋的买受人、消费者，案涉房屋并非其自用房，也不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，从权益衡量角度上，与武昌农商行的抵押权相比并不能得到优先保护。因此并不能排除武昌农商行基于在先成立的抵押权的强制执行。综上，青房实业公司请求中止本案的执行、停止对上述房屋的拍卖程序无法律依据，请求贵院驳回对青房实业公司的申请，恢复本案的拍卖程序。审查查明，武昌农商行与鑫泰公司、凌鑫公司、汉武公司、凌伟公司借款合同纠纷一案，本院于2017年12月1日查封了凌鑫公司名下坐落于武昌区丰收村2号新鑫佳苑小区1层1室、1层2室、12栋1层1室、13栋1层1室（权证号分别为：武房权证昌字第××、20××40、20××41、20××42号）四套房屋。于2017年12月25日作出（2017）鄂0106民初4681号民事判决，判决查明：2015年11月18日，武昌农商行（授信人、乙方）与鑫泰公司（受信人、融资人、甲方）签订《授信（融资）协议》，给予鑫泰公司5000万元的授信额度。其中，流动资金贷款2500万元，授信期限八个月，……；并约定：为保证本协议项下形成的债权能得到清偿，采取抵押担保的方式，由抵押人汉武公司、凌伟公司、凌鑫公司分别与武昌农商行签订《最高额抵押合同》。……，同日，凌鑫公司（抵押人）与武昌农商行（抵押权人）签订《最高额抵押合同》，约定担保上述《授信（融资）协议》或在2015年11月18日至2016年11月17日止期间内授信累计未清偿余额最高不能超过4218万元；抵押物为凌鑫公司名下位于武昌区丰收村2号新鑫佳苑小区1层1室、1层2室、12栋1层1室、13栋1层1室，房屋所有权证号分别为：武房权证昌字第××、20××40、20××41、20××42号；其他合同内容同上。2015年11月24日、2015年11月26日，双方办理了上述房屋所有权和国有土地使用权的抵押登记手续。……，2015年12月2日，武昌农商行向鑫泰公司发放贷款2000万元、150万元、240万元、46万元、19万元、26万元、19万元，共计2500万元……。借款期限届满，鑫泰公司未依约足额还款，截至2017年4月20日，尚欠武昌农商行借款本金24999981.63元、利息851788.43元、逾期罚息425894.22元。……。判决认为：鑫泰公司与武昌农商行签订的《授信（融资）协议》、《流动资金借款合同》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定。……本案所涉合同约定的借款用途在鑫泰公司的营业范围内，凌鑫公司、汉武公司、凌伟公司就该笔借款向武昌农商行提供了足额抵押担保，武昌农商行就此向鑫泰公司提供授信贷款，《授信（融资）协议》、《流动资金借款合同》及《最高额抵押合同》、《抵押合同》合法有效，对各方均有约束力。……，凌伟公司、凌鑫公司、汉武公司与武昌农商行签订的《抵押合同》、《最高额抵押合同》，自愿提供其名下财产为上述债务提供担保，并依法办理了抵押登记手续，现武昌农商行有权依法处分抵押物以实现抵押权，对拍卖、变卖抵押物所得的价款享有优先受偿的权利。并据此判决：一、鑫泰公司偿还武昌农商行借款本金24999981.63元；二、鑫泰公司向武昌农商行支付利息、逾期罚息、复利……；五、武昌农商行对凌鑫公司名下位于丰收村2号新鑫佳苑小区1层1室、1层2室、12栋1层1室、13栋1层1室房产（权证号：武房权证昌字第××、20××40、20××41、20××42号），经拍卖、变卖所得款项，在4218万元范围内享有优先受偿权；……。该判决生效后，因鑫泰公司、凌鑫公司、汉武公司、凌伟公司未履行生效判决确定的义务，武昌农行商申请强制执行，本院立案受理，案号：（2018）鄂0106执2778号。执行中，本院于2019年5月24日作出（2018）鄂0106执2778号执行裁定书，裁定：评估、拍卖凌鑫公司所有的丰收村××小区××室、××室、××室、××室××房产。另查明，案外人青房实业公司为与汉武公司、凌鑫公司合作开发房地产合同纠纷一案，向武汉中院提起诉讼。该院经审理，于2020年2月3日作出（2017）鄂01民初3835号民事判决，判决查明：2003年4月17日，汉武公司与青房实业公司签订《新鑫佳苑小区开发项目联合经营合同》；2004年2月8日，青房实业公司与凌鑫公司签订《新鑫佳苑小区开发项目联合经营合同》。两份合同均约定，联合开发新鑫佳苑住宅小区，双方各自享有本项目50%的经营开发权利，按项目实际需要在规定时间内各投入50%资金，并承担50%的风险和享受50%的利益，并成立临时机构。……，2004年6月14日，凌鑫公司取得洪山区青菱乡烽火村64909.47㎡和住宅用地。2005年4月20日，青房实业公司与凌鑫公司签订《新鑫佳苑小区开发项目联合经营补充合同》，约定：……。2005年11月25日，凌鑫公司取得新鑫佳苑总建筑面积108917㎡的《武汉市商品房预售许可证》。……，2005年10月，青房实业公司与凌鑫公司签订《新鑫佳苑项目（二期）开发项目联合经营协议书》，……。另查明，武汉市房屋产权登记信息查询载明：位于武昌区丰收村2号新鑫佳苑小区1层1室、1层2室、12栋1层1室、13栋1层1室的房屋分别于2008年9月23日、9月19日登记在凌鑫公司名下。……。判决认为，汉武公司与青房实业公司签订的《新鑫佳苑小区开发项目联合经营合同》、青房实业公司与凌鑫公司签订的《新鑫佳苑小区开发项目联合经营合同》以及相关补充协议未违反法律行政法规禁止规定，合法有效。根据合同约定，案涉新鑫佳苑住宅小区系青房实业公司与汉武公司联合开发，双方各享有项目50%的经营开发权利，按项目实际需要各投入50%的资金，并承担50%的经营开发风险和享有50%的利益，并以凌鑫公司名义进行项目开发。……，关于青房实业公司主张其对丰收村2号新鑫佳苑小区1层1室、1层2室、12栋1层1室、13栋1层1室的房屋所有权是否按份享有50%权利的问题，上述房产的开发主体虽是凌鑫公司并登记在凌鑫公司名下，但凌鑫公司仅是名义上的开发主体，项目联合开发双方是青房实业公司与汉武公司，青房实业公司对新鑫佳苑一期已销售的房产取得了相应的货币利润，同理对未销售的上述房产亦应享有50%的份额，两者只是实现权益的方式不同，……。并判决：一、确认青房实业公司对登记在凌鑫公司名下位于丰收村2号新鑫佳苑小区1层1室、1层2室、12栋1层1室、13栋1层1室、……的房屋享有50%的权利；……。审查认为，根据武汉中院（2017）鄂01民初3835号民事判决所认定的事实可以确认涉案的丰收村2号新鑫佳苑小区1层1室、1层2室、12栋1层1室、13栋1层1室房屋系案外人青房实业公司与被执行人汉武公司合作，并以被执行人凌鑫公司名义开发的商品房。该判决确认青房实业公司对上述四套房屋享有50%的权利。但该判决尚不足以支持青房实业公司提出的对该四套房屋排除强制执行的主张。理由为：首先、（2017）鄂01民初3835号民事判决的实体法律效力，即该确权判决能否产生物权变动的法律效果。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。针对规定的具体适用，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，……，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。亦即上述司法解释仅将“分割共有不动产或者动产等案件”中作出的生效判决书、裁决书、调解书作为物权法第二十八条所规定导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书，并不包含因“履行合同”而作出的判决书、裁决书、调解书，故该判决在性质上仍属给付判决，而非形成判决，不产生物权变动的法律效果。青房实业公司依据该判决仅享有对凌鑫公司的债权请求权，而非对涉案四套房屋50%的物权，债权具有平等性，平等的债权对标的物不享有排除强制执行的权益；其次，本院查封涉案房屋的时间是2017年12月1日，（2017）鄂01民初3835号民事判决的作出时间是2020年2月3日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，青房实业公司赖以主张排除强制执行所依据的民事判决作出时间晚于本院查封涉案房屋时间，故对其排除强制执行的主张不应支持；其三，也是最重要的一点，即便（2017）鄂01民初3835号民事判决能够产生物权变动的法律效果，但本案申请执行人武昌农商行是涉案标的四套房屋的抵押权人，对该四套房屋享有担保物权。根据（2017）鄂01民初3835号民事判决所认定的事实，该四套房屋系由青房实业公司和汉武公司合作开发，登记权利人凌鑫公司仅是名义上的开发主体。但毕竟涉案的四套标的房屋登记在凌鑫公司名下，凌鑫公司将该房屋抵押给武昌农商行，以担保鑫泰公司向武昌农商行的借款，并办理了抵押登记。即便凌鑫公司对该四套房屋不享有处分权，但基于权利外观，武昌农商行也可根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款的规定取得对该四套房屋的担保物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”的规定，担保物权的功能在于优先于普通债权而实现所担保的债权，且不受所有权人所有权的束缚。故即便青房实业公司系涉案四大房屋的所有权人，也不享有排除对该四套房屋强制执行的民事权益。综上，青房实业公司对涉案的四套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其异议主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回武汉市青山房地产实业公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  万文沙审判员  韩 野审判员  刘 霞二〇二〇年八月二十八日书记员  金 菁