文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初4161号原告：周明蓉，女，1974年4月17日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。被告：重庆昌满房地产开发有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇云江大道重百购物休闲广场626号，统一社会信用代码：91500235666438156L。法定代表人：牟云，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师，特别授权。原告周明蓉与被告重庆昌满房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法由审判员陈茂独任审判，适用小额诉讼程序并于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告周明蓉的委托诉讼代理人李钦白，被告重庆昌满房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡德慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周明蓉向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期办理产权登记违约金19551.00元；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年11月19日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于云阳县X住房一套，房屋总价款为249400.00元。按照合同约定，被告应在房屋交付之日起90日内向房屋登记机构提交资料，并自登记之日起至实际提交资料并取得房屋登记之日止，按日万分之一支付违约金。被告于2015年6月30日向原告交房，2017年7月26日向房屋登记机关提交登记资料，逾期665天，应当支付违约金19551.00元。为维护原告合法权益，依法诉至法院。被告重庆昌满房地产开发有限公司辩称：1.原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》属实，涉案住房早已竣工验收合格，被告于2015年6月30日交房使用，2016年12月21日取得备案登记证。2.竣工验收备案登记证的取得属于行政备查行为，竣工验收备案只是建设行政主管部门对建设单位竣工验收行为这一事实作出的备案查考，不代表房屋质量不合格。建设工程行政主管部门在接收到备案材料后，也只作形式上的审查而不作实质内容审查。无备案登记证，并不表示房屋质量不合格。另外，涉案房屋的竣工验收资料早已报送建设行政主管部门备案，是否发放及何时发放不是被告所能决定的，由于行政部门的原因延迟发放和取得的责任不应该由被告承担。3.原告起诉主张办证违约金已过诉讼时效，应当驳回原告诉讼请求。涉案房屋于2015年6月30日交房，应从2015年7月1日起算至2017年6月30日，原告未在2017年6月30日前主张违约金。诉讼时效应当从2016年12月21日取得建设工程验收备案登记证之日加上合同约定的90日后开始计算，违约期间计算至取得登记受理单之日止，故原告的起诉超过诉讼时效。4.即使未过诉讼时效，因合同约定办证原告要配合提交资料，资料不全无法办证，原告于2017年6月21日提交资料，被告于2017年7月27日取得登记受理单，没有违约，即使计算违约金，也应当从起诉之日倒计三年。5.原告的房屋已卖出，主体不适格。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。经本院审理认定如下事实：2013年11月19日，原告周明蓉（乙方）与被告重庆昌满房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定：“第二条甲方销售的商品房为下列第（2）项：2、预售商品房；第三条：（一）本商品房座落为重庆市云阳县X。（四）本商品房建筑面积43.32平方米，套内面积36.10平方米，分摊建筑面积7.22平方米；第四条：本商品房为清水房，总成交金额为249400.00元，建筑面积单价为5757.16元/平方米，套内建筑面积单价为6908.59元/平方米；第六条：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补；第七条：（一）2.属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条：交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担；……第十三条关于办理产权登记的约定1.现售商品房的……2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理（不作累加）：（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”该合同还附有原、被告签订的《合同补充协议》作为附件五。《合同补充协议》约定：“第五条对第十三条关于办理产权登记的约定，自甲方房屋实际交付之日起90日内（含90日）逾期向土地房屋登记机构提交资料，并取得登记之日起，至甲方实际提交资料并取得房屋登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，原告缴纳了全部房款。2015年6月30日原告接房居住。2016年12月21日，被告取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年7月27日被告取得了原告不动产登记受理单。2019年12月3日，原告将该房屋出卖给叶志平，并办理了过户登记手续。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定全面诚实的履行义务，履行义务不符合合同约定的，应当向合同相对方承担违约责任。本案中，原、被告之间签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方应当按照合同约定履行义务，故原告属于适格的诉讼主体。按照合同约定，被告从2016年12月21日取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起至土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止应作为逾期办证计算的起止时间。原、被告签订的《合同补充协议》第五条约定：对第十三条关于办理产权证登记的约定，自甲方房屋实际交付使用之日起90日内（含90日）逾期向土地房屋登记机构提交资料，并取得登记之日起，至甲方实际提交资料并取得房屋登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。说明原、被告双方对办证考虑了一定的除外期间，即从2016年12月21日，被告取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起90日内，即至2017年3月20日被告还未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，就应按合同约定按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告辩称因原告未提交资料，资料不全无法办证，但其未提交证据证明其在2017年3月20日前已通知原告提交所有资料，故对其抗辩意见不予采纳。被告于2017年7月27日取得了原告不动产登记受理单，故被告应承担从2017年3月21日起计算至2017年7月27日止逾期办证违约金。逾期办证违约金属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定,本院根据本案的实际情况，认为计算违约金的时间从起诉之日向前倒推以三年为限，超过部分已超过诉讼时效。故逾期办证违约金应从2017年7月7日起计算至2017年7月27日止，计21天，涉案房屋总房款249400.00元，由此计算被告应当支付的违约金为249400.00元×日万分之一×21天＝523.70元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告重庆昌满房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周明蓉支付违约金523.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取144.00元，由原告负担119.00元，被告负担25.00元。本判决为终审判决。审 判 员  陈 茂二〇二〇年八月二十八日法官助理  李 丹书 记 员  涂旺燃