福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异200号 案外人：吴铭锡，男，1976年8月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 申请执行人：深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道景田西路17号赛格景苑二层(2)三层(1)，统一社会信用代码914403007787552874。 法定代表人：彭作栋，董事长。 委托诉讼代理人：王振烈、王楚，福建力衡律师事务所律师。 被执行人：厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔路23号二楼，统一社会信用代码913502006782758259。 法定代表人：洪殊勇，执行董事兼经理。 本院在执行申请执行人深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司与被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人吴铭锡对本院查封被执行人名下位于厦门市思明区车位（以下简称“案涉车位”）向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人吴铭锡称，思明区人民法院（2020）闽0203执2526号执行裁定书做出的对位于思明区车位的执行，该裁定所要执行的车位为案外人的财产，理由：案外人于2014年12月1日与思明区人民法院（2020）闽0203执2526号裁定书中的被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》（ＮＯ:001444），由被执行人将位于思明区车位以人民币60万元的价格出售给案外人，并于当日案外人向被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司支付定金人民币30万元，由被执行人出具销售不动产统一发票（发票号码：00215852）予案外人。签订《商品房认购协议书》及定金支付后，该车位由被执行人交付案外人实际使用且由案外人支付物业管理费及车位费。同时，案外人向中国工商银行股份有限公司厦门观音山支行申请贷款并按期支付被执行人车位款项，于2018年8月11日结清案涉车位所有价款。《商品房认购协议书》系案外人与被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定属于合法有效的协议，被执行人应当依法履行合同的义务。后因被执行人的原因，该车位未能及时办理过户手续，但这不影响案外人依法应当享有位于思明区车位的权利。如果仅仅考虑深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司的金钱债权受偿，侵害案外人（买受人）的利益，不符合基本的公平原则。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人上述案涉车位在思明法院查封之前已与被执行人签署合法有效的书面买卖合同，且已实际交付并使用多年，车位的款项已经全部支付完毕，未能办理过户非案外人（买受人）原因，案外人完全符合该第二十八条规定，应予支持。综上，案外人请求驳回依据（2020）闽0203执2526号执行裁定书做出的对位于思明区车位的执行。案外人提交《商品房认购协议书》、销售不动产统一发票（发票号码：00215852）、中国工商银行股份有限公司厦门观音山支行银行流水、厦门市不动产登记信息查询结果、收据及增值税发票等证明其主张。 申请执行人深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司答辩称，案外人吴铭锡对执行标的“思明区车位”不享有足以排除强制执行的权益，应驳回其异议。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释［2015］10号）第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，买受人提出执行异议要得到人民法院支持应同时符合该条规的三种情形且所主张的实体权利足以排除执行。”但从案外人吴铭锡提供的《商品房认购协议书》可知，案外人吴铭锡在人民法院查封之前并没有与厦门市兴基伟业房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖。另根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》等相关规定，如属预售商品房，买受人应当按规定依合同约定将房价款存入指定的银行预售资金监管账户。案外人虽提供销售不动产统一发票，但案外人未能提供证据证实其将全部房价款存入预售资金监管账户；且案外人购买的案涉车位不是用于居住。因此，案外人吴铭锡提出执行异议并不同时符合该条规定的三种情形。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。”《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”，而案外人吴铭锡未与厦门市兴基伟业房地产开发有限公司就案涉车位签订合法有效的书面合同，只签订《商品房认购协议书》并不当然产生登记请求权的物权效力。因此，案外人吴铭锡对涉案房产仅享有合同债权，不具有能够排除执行的权利，不能对抗法院对涉案房产的查封拍卖行为。综上所述，案外人吴铭锡对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，恳请依法驳回吴铭锡异议。 本院查明，原告深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司与被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2017）闽0203民初1831号民事判决书，判决：“一、厦门兴基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司支付工程12401637.3元及逾期利息（以12401637.3元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年7月19日计算至实际付款之日止）；二、厦门兴基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司支付律师费80000元、财产保全费5000元；三、深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门兴基伟业房地产开发有限公司支付律师费22000元及迟延竣工违约金（以22303473.48元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年7月18日起计至2014年10月18日止）；四、驳回深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回厦门兴基伟业房地产开发有限公司的其他反诉请求。”厦门兴基伟业房地产开发有限公司不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）闽02民终4473号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”该民事判决书已于2020年1月9日发生法律效力。诉讼期间，本院于2017年1月23日冻结案涉车位。厦门兴基伟业房地产开发有限公司未按时履行生效法律文书确定的义务，深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2020年1月21日立案执行。本院于2020年2月25日作出（2020）闽0203执2526号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司的银行存款人民币12659685.3元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产。”本院于2020年1月19日继续查封被申请人厦门兴基伟业房地产开发有限公司名下位于厦门思明区的房产。同日，继续查封厦门兴基伟业房地产开发有限公司名下位于厦门市思明区车位：132号、157号、158号、159号、200号、222号、502号、595号、603号，保全期限为三年。 另查明，案外人吴铭锡向本院提交一份2014年12月1日其与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》，约定案外人向厦门兴基伟业房地产开发有限公司购买案涉车位，总价为60万元，在签订协议书时吴铭锡应支付给厦门兴基伟业房地产开发有限公司购房定金人民币30万元，在签订《商品房买卖合同》之日一次性付清全部购房款。案外人吴铭锡向本院提交收据销售不动产统一发票一份，发票号码：00215852，显示2014年12月1日吴铭锡向厦门兴基伟业房地产开发有限公司支付预售购房款30万元。另外提交了中国工商银行股份有限公司厦门观音山支行银行流水一份，记载户名郑作兰，于2015年9月11日贷款30万元，交易场所简称“厦门兴基伟业房地产开发有限公司”，2015年9月11日还款8345元，之后分35期，每期8333元还款，2018年8月21日欠款清零。另，吴铭锡提交了收据4份、发票4份，记载吴铭锡支付了2A-1504号房的公维金、水费、物业管理费。此外，吴铭锡提交了增值税发票1份，纳税人为吴铭锡，金额为1440元，备注“负-2222019年2月份-2020年6月份车位管理费。” 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所称“商品房”特指“居住房屋”，用于保证购房者的基本生活之需。本案诉争标的物为车位，虽然主要是供该小区内的业主使用，但尚未达到影响业主生存权的程度，不能被认定为居住性房屋，不属于该司法解释第二十九条的调整范畴。因此本案不应适用该解释第二十九条，而应适用第二十八条来判断案外人是否具有排除案涉车位强制执行的民事权益。第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人吴铭锡在本院查封案涉车位之前尚未与开发商厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同。案外人提供的中国工商银行股份有限公司厦门观音山支行银行流水户名为郑作兰，案外人未提交其与郑作兰之间的关系证明，无法证明该30万元为吴铭锡所支付的分期还贷款项。另，案外人签订《商品房认购协议书》至本院冻结案涉车位时长达二年多的时间未办理过户登记，其未提供证据证明非因案外人自身原因未办理过户登记。综上，案外人吴铭锡的执行异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人吴铭锡的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年八月二十八日 代书记员 易麦娜 附件：案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。