四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10793号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄昕玥，女，1989年3月6日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：黄爱红（系黄昕玥之母），住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：宋琳平，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王语切，女，1985年1月12日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：孙梦颖，四川天授律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾超，男，1984年11月1日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：孙梦颖，四川天授律师事务所律师。 上诉人黄昕玥因与被上诉人王语切、曾超房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员白福群公开开庭独任审理了本案。黄昕玥的委托诉讼代理人黄爱红、宋琳平，王语切、曾超的委托诉讼代理人孙梦颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄昕玥上诉请求：1.请求撤销一审反诉判决，改判黄昕玥不违约，并不承担违约责任违约金58500元；2.判令王语切、曾超承担一审反诉费、二审上诉费。事实和理由：一、一审法院认定“黄昕玥的违约行为造成合同解除，黄昕玥应当按照合同约定承担违约责任”缺乏事实根据。1.依据双方于2016年9月21日所签订的《成都存量房买卖合同》第三条3.3款的约定，“买受方在卖方解除银行抵押注销后产权过户当天支付买方余欠购房款130000元”。2.依据买卖合同第六条6.1款约定“买卖双方约定搜房天下协助双方办理该房屋的权证过户手续，特别提示：甲方银行抵押注销解除后丙方通知3个工作日内，前往房产交易中心办理该房屋的过户手续”。据上述约定，可以肯定这两个条件的设置，属于双方合同的约定条件。其一，卖方需解除银行对该房屋的抵押，且将解除抵押的事实告知房产经纪公司和买方；其二，双方去办理过户手续达不成一致的具体时间的情况下，应由房产经纪公司通知三个工作日内前往房产交易中心办理涉案房屋的过户手续，显然，应由房产经纪公司通知买卖双方在具体什么时间去办理。3.本案一审本诉、反诉的双方均未得到房产经纪公司的通知，关于双方在何时去办理过户手续的事实和证据。4.从王语切在一审庭审中出具的与黄昕玥之间的短信对话内容来看，双方在签订合同之后，最早有短信通知的房天下过户专员冯玉欢，在2016年11月8日17：05有约，但未约定具体时间。而双方又在2017年1月6日、7日再次约定失败。之后，直到2017年2月3日，双方通过短信约定，双方一致同意于2017年2月17日去办理。但王语切在2017年2月8日与黄昕玥再次邀请中介无果，先前双方约定的在2月17日去办理的约定又未生效，王语切未能证明黄昕玥在2月17日存在失约，而是因为未联系上中介才未实现过户。5.王语切、曾超在2017年2月8日18：58从黄昕玥得知另一位中介过户专员的电话后，直到2017年2月27日才与过户专员小田单方面进行了短信联系。但小田在2017年2月27日16：08之后并未与黄昕玥取得联系。6.王语切、曾超在2017年3月1日21：05，向黄昕玥发短信通知后，在当晚21：07又向小田发相同内容的短信通知，约定未成功，便在21：14以短信告之王语切、曾超。当晚，黄昕玥并未收到小田转发的短信，王语切、曾超也未证实此事。黄昕玥在接到21：05的短信后，便咨询了律师，当晚21：27短信回复王语切、曾超“要打官司就法院见吧”。王语切、曾超两分钟后短信回复黄昕玥“法庭上见”。7.依据王语切、曾超提供的与小田在2017年3月1、2、3日的《录音整理》中的对话内容，足以证明小田与王语切、曾超共同变更买卖双方合同中的约定条款，即要求将王语切、曾超的约定“办理时间”强加于合同当事人另一方；变更为两天的过户办理时间；改变中介通知为卖方通知。这也证明三方和三方的各自律师，在2017年3月1日9点左右，在手机里面不同意见的事实。二、一审法院在认定黄昕玥是否违约的事实上存在偏差，在王语切、曾超“强迫”黄昕玥在违背合同约定的时间、条件下去办理过户的，以此认定王语切、曾超解除合同的条件成立，是不正确的。原合同约定的条件和时间与变更后合同约定的过户时间和条件不相吻合。在黄昕玥拒绝的情况下，擅自变更办理过户时间和条件的要约行为无效。所以，一审法院支持王语切、曾超的主张于法无据。1.王语切、曾超在2017年3月1日21：05，向黄昕玥发出的短信内容存在语言陷阱。其声称以前违约，这次如果不听其单方面的安排是继续违约并应承担违约责任。2.2017年3月1日21：05至2017年3月3日17：00去办理过户的工作时间，只有两个工作日，属于改变了合同约定的“甲方银行抵押注销解除后丙方通知3个工作日内”的约定内容。所以，黄昕玥有权拒绝其变更合同约定的要约行为。三、放弃解除合同结果的异议权，不等于接受其中“违约”的理由。王语切、曾超于2017年3月4日10：57向黄昕玥发出《解除合同通知书》之后，由于黄昕玥未在三个月内提出解除行为不生效的诉讼，视为同意解除合同。但黄昕玥不同意解除合同的理由，因为其并未违约。王语切、曾超因找到新的买方，急于解除合同，是为多赚50000元钱。综上，黄昕玥认为一审判决其承担反诉的违约责任于法无据。同时，黄昕玥的母亲及其代理律师，已分别通过对一审证人和案某受人进行了通话录音，以此证明2017年2月17日、3月3日，中介公司未去办证，亦未向黄昕玥发通知，且新买受人承认自己购买的房屋价款多于案涉合同中房价50000元的事实。请求二审法院依法支持黄昕玥的上诉主张。 王语切、曾超辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄昕玥的全部上诉请求。案涉房屋买卖合同已经于2017年3月5日解除，王语切、曾超于2017年3月4日向黄昕玥发送了短信，黄昕玥也回复了，证明其收到了解除合同的通知，且在收到后3个月内未提出异议，证明黄昕玥认可解除合同。无论是黄昕玥还是王语切、曾超违约，均不影响双方的房屋买卖合同于2017年3月5日解除的事实。二、案涉房屋买卖合同解除的原因是由于黄昕玥根本违约，导致合同不能继续履行。其违约行为如下：1.在办理房屋注销后产权过户当日，黄昕玥应当给付购房尾款，黄昕玥在一审中明确认可了双方于2016年10月20日办理了房屋抵押注销，在长达半年的时间里，黄昕玥迟迟未支付合同约定的购房尾款，从而导致双方不能办理过户。2.黄昕玥以各种理由推脱，消极履行办理过户的义务。从王语切、曾超一审提交的证据可看出，在2016年10月，双方办理抵押注销后，王语切、曾超积极履行办理过户义务，多次主动通过中介或直接向黄昕玥预约办理过户手续，但黄昕玥均以各种理由推脱，导致过户未办理成功。从短信记录、中介人员田华的陈述、汪溢出庭作证的证言，均可以印证黄昕玥拒绝支付尾款、拒绝办理过户，其行为严重违反了合同约定，导致合同不能继续履行。3.王语切、曾超最后将房屋出卖给第三方是事实。但是该事实发生在与黄昕玥解除合同之后，不能因为黄昕玥一直不办理过户、不缴纳购房尾款，王语切、曾超就一直等着黄昕玥，也无权解除合同，无权将房屋出售给第三方。三、关于黄昕玥已支付购房款的退还事宜，王语切、曾超随时愿意继续履行退款义务，但黄昕玥未告知其账户，希望法庭要求黄昕玥提供收款账户，如王语切、曾超要求主动履行退款义务后，黄昕玥仍拒绝提供，王语切、曾超不再支付延期利息。 黄昕玥向一审法院起诉请求：1.解除王语切、曾超与黄昕玥之间签订的房屋买卖合同；2.判令王语切、曾超返还黄昕玥260000元及利息；3.判令王语切、曾超赔偿黄昕玥损失11700元；4.判令王语切、曾超向黄昕玥支付违约金58500元；5.由王语切、曾超承担一审诉讼费、保全费。 王语切、曾超向一审法院反诉请求：1.判令黄昕玥支付王语切、曾超违约金58500元；2.由黄昕玥承担一审全部诉讼费用。 一审法院认定事实：黄昕玥（买方、乙方）与王语切、曾超（卖方、甲方）通过成都搜房房天下房地产经纪有限公司中介于2016年9月21日签订《成都存量房买卖合同》。合同约定：“甲方将位于成都市温江区房屋出售给乙方。房屋总价为390000元。乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金10000元，首付款250000元在甲方提前结案当时支付甲方。尾款130000元在甲方解除银行抵押注销后产权过户当天支付甲方。甲乙双方应在甲方银行抵押注销解除后丙方通知3个工作日内前往房产交易中心办理该房屋的过户手续。违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过七日，违约方仍未办理的，守约方短信、电话、书面等形式催告违约方，催告后违约方仍不办理的，守约方有权单方面解除本合同，违约方应向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。本合同双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准（无记载联系地址的，则以相关证件登记地址为准），自邮寄之日起7个工作日内视为送达。如地址发生变动，变动方应在三日内书面告知对方”。 合同签订当日，黄昕玥向王语切、曾超支付定金10000元，2016年10月20日黄昕玥向王语切、曾超支付首付款250000元。2017年2月，黄昕玥与王语切多次通过短信联系房产过户事宜未果。2017年3月1日，王语切通过短信告知黄昕玥“请于2017年3月3日前与我方办理过户手续并支付尾款。若你还继续违约，依条款，将要求你承担违约责任，且位于中铁丽景书香的房子也不再卖给你。”黄昕玥回复“我这边已经咨询过律师，要打官司就法院见吧”。2017年3月4日，曾超、王语切通过短信向黄昕玥发出《解除合同通知书》，通知书告知：“因黄昕玥未按合同约定时间履行办理合同过户义务，经短信、电话催告后，黄昕玥仍未履行义务。王语切、曾超根据合同约定的（或法律规定）解除条件解除双方于2016年9月21日所签订的房屋买卖合同，并要求黄昕玥按合同约定承担违约责任”。2017年3月5日，曾超通过EMS向黄昕玥邮寄上述《解除合同通知书》，邮寄收件地址为黄昕玥在《成都存量房买卖合同》中记载的通讯地址。 一审法院另查明，2017年6月2日，王语切、曾超将讼争房屋出售给案外人并办理了房屋过户手续。 一审法院认定上述事实，有《成都存量房买卖合同》、收条、支付宝交易记录、银行交易明细、短信记录、《解除合同通知书》、EMS邮寄单、房屋信息查询记录等证据在卷佐证，一审法院予以采信。 一审法院认为，黄昕玥与王语切、曾超签订《成都存量房买卖合同》时具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 合同约定：双方应在银行抵押注销解除后丙方通知3个工作日内前往房产交易中心办理该房屋的过户手续。逾期超过七日，违约方仍未办理的，守约方短信、电话、书面等形式催告违约方，催告后违约方仍不办理的，守约方有权单方面解除本合同，违约方应向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。本案中，黄昕玥与王语切、曾超在银行抵押注销解除后未能协商办理房屋过户手续。2017年3月1日，王语切催告黄昕玥在2017年3月3日前共同办理过户手续符合合同约定和法律规定，但黄昕玥仍不配合。王语切、曾超依据合同约定向黄昕玥发出解除合同通知书，并通过短信和邮寄方式通知了对方。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，王语切、曾超按照合同约定于2017年3月5日向黄昕玥邮寄发出解除合同通知书，自邮寄之日起7个工作日内视为送达。合同自解除合同的书面通知到达黄昕玥之日起解除。黄昕玥收到解除合同通知书并未提出异议。因此，黄昕玥与王语切、曾超签订的《成都存量房买卖合同》已于2017年3月14日解除。本案中，因黄昕玥的违约行为造成合同解除，黄昕玥应当按照合同约定承担违约责任，向王语切、曾超支付房屋总价15%的违约金。因此，对王语切、曾超主张黄昕玥支付违约金58500元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同解除后，王语切、曾超也应向黄昕玥退还其支付的购房款，因此，对黄昕玥主张王语切、曾超返还260000元及利息的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、王语切、曾超于一审判决生效之日起十日内返还黄昕玥购房款本金260000元及利息（利息计算方式：以260000元为基数，自2017年3月15日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至一审判决确定的履行之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；二、黄昕玥于一审判决生效之日起十日内支付王语切、曾超违约金58500元；三、驳回黄昕玥其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3127元，由黄昕玥负担627元，王语切、曾超负担2500元；反诉案件受理费减半收取631元，由黄昕玥负担。 本院二审期间，黄昕玥围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 黄昕玥提交的证据：其母亲黄爱红与新的购房人王萍的手机现场录音，拟证明3月份王语切、曾超就与王萍就签订了买卖合同，过户是在6月份。且价格比黄昕玥购买价格高50000元。 王语切、曾超发表质证意见：1.该证据不属于二审新证据，并不是在一审结束后不能获取的证据；2.录音中并没有双方主体的身份确认，王语切、曾超无法核实在录音中说话的双方身份；3.整段录音并未陈述过第三方与王语切、曾超签订合同的时间，该录音不能证明王语切、曾超有违约的事实，也不能证明黄昕玥不存在违约的事实。而且在该录音中，第三方买方系因前面购房方不给尾款、不过户，其才决定购买案涉房屋。第三方买方与王语切、曾超签订合同的时间是在案涉合同解除之后。综上，该证据不能达到黄昕玥的证明目的。 王语切、曾超未提交新证据。 本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 二审庭审笔录： 审：在你方解除合同前，三方有无一起到不动产中心办理过户手续？ 孙：一起去过，但具体时间记不清楚了，需要向当事人核实。好像当时是因为一起到不动产中心后，对方要求过户到另外一个人名下，要另外一个人到不动产中心，要出具手续。 审：三方一起到不动产中心办理过户手续时有哪些人一起去的？ 孙：有黄昕玥本人、王语切本人、中介公司人员田华。当时没有过户成是因为上诉人说尾款没有凑齐，我方也同意了晚几天给，但黄昕玥要求过户到黄爱红名下，我方要求黄昕玥出具手续，但黄昕玥拒绝提供，所以没有过户成功。 审：上诉人，对于被上诉人陈述曾经有一次三方一起到不动产中心办理过户并进行尾款支付，但最终没有办理过户，对这次去不动产中心，你方是否认可？ 黄：是去过一次，但具体时间记不清楚了。但好像是因为曾超未一起去，所以过不了户，因为房产是夫妻共同财产。另，之前签订合同都是王语切签订的，曾超的字也是王语切代签的。 …… 审：现在复庭，被上诉人，你核实的情况是怎么样？ 孙：经电话核实，当时办理过户是王语切、曾超两人一起去的。 审：上诉人，你方的意见是什么？ 宋：我方认为不真实。 审：上诉人，你给黄昕玥打电话核实。（上诉人的代理人黄爱红当庭给黄昕玥打电话进行核实） 黄（黄昕玥）：当时过户有我、中介一工作人员、王语切、曾超都去了。 审：当时都去的时候，没有过户成功的原因是什么？ 黄（黄昕玥）：我说我当时差一点尾款，说第二天过户，但对方不同意。 本院认为，本案争议焦点为：1.黄昕玥在履行合同过程中，是否有违约行为；2.一审法院判令黄昕玥向王语切、曾超支付违约金58500元是否恰当。 本院认为，黄昕玥与王语切、曾超签订《成都存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于黄昕玥在履行合同过程中，是否有违约行为的问题。根据本案查明的事实，案涉合同签订后，黄昕玥按约定支付了定金与首付款。王语切、曾超亦按约定涤除了案涉房屋的抵押权。在办理案涉房屋过户的过程中，王语切、曾超与黄昕玥及成都搜房房天下房地产经纪有限公司工作人员于2017年2月17日（黄昕玥称其记不清楚具体日期了）到温江不动产登记中心办理案涉房屋过户手续，因黄昕玥不能足额支付购房尾款，导致案涉房屋未能办理过户手续，此时，黄昕玥已构成违约。此后，双方不能就办理案涉房屋过户时间协商一致。2017年3月1日，王语切通过短信告知黄昕玥“请于2017年3月3日前与我方办理过户手续并支付尾款。若你还继续违约，依条款，将要求你承担违约责任，且位于中铁丽景书香的房子也不再卖给你。”黄昕玥回复“我这边已经咨询过律师，要打官司就法院见吧”。由此可知，黄昕玥已不愿继续履行案涉合同，其构成根本违约。 关于一审法院判令黄昕玥向王语切、曾超支付违约金58500元是否恰当的问题。如上文论述，黄昕玥构成根本违约。根据案涉《成都存量房买卖合同》第七条7.5“甲乙双方任何一方不履行合同约定的义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达到的，守约方有权单方面解除本合同。本合同自守约方向违约方发出的解除合同的书面通知到达违约方之日起解除。违约方应向守约方支付房屋总价15%的违约金……”的约定可知，作为守约方的王语切、曾超享有合同解除权，作为违约方的黄昕玥应承担房屋总价15%的违约金，故一审法院判令黄昕玥向王语切、曾超支付违约金58500元正确，本院予以维持。 综上所述，黄昕玥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1262元，由黄昕玥负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二〇年八月二十七日 书记员  夏玉荣