广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初37410号原告：赵爱丽，女，汉族，1972年6月24日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：袁子怀，北京市京都（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403200510948627。被告：广州资产管理有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号南沙城投大厦1002房，统一社会信用代码：91440101MA59M21R72。法定代表人：梁镜华。第三人：深圳拓奇智造家居新材料股份有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道清祥路清湖工业园宝能科技园7栋B座10楼H单位，统一社会信用代码：914403002793132224。诉讼代表人:深圳拓奇智造家居新材料股份有限公司管理人：广东竞德律师事务所。负责人：韦李红。委托诉讼代理人：江招銮，广东竞德律师事务所律师，执业证号14403201511044075。委托诉讼代理人：韦李红，广东竞德律师事务所律师，执业证号14403200711219956。第三人：黄锐，女，汉族，1970年3月31日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，第三人：葛明，男，汉族，1972年6月7日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，第三人：李正木，男，汉族，1973年6月12日出生，身份证住址广东省圳福田区，第三人：黄传武，男，汉族，1982年7月2日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，第三人：黄巧雯，女，汉族，1969年6月27日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，第三人：黄利拉，女，汉族，1957年4月24日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，第三人：冼厚年，男，汉族，1978年1月7日出生，身份这住址广东省深圳市福田区，第三人：惠州市好的板科技有限公司，住所地广东省惠州市惠东县铁涌镇小屯工业区，组织机构代码57240824-7。法定代表人：黄锐。第三人：福建好的板科技有限公司，住所地福建省霞浦县松港街道大厦工业35-38号，统一社会信用代码91350921595999764T。法定代表人：潘峻。第三人：杨双桂，男，汉族，1981年4月24日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，原告赵爱丽与被告广州资产管理有限公司及第三人杨双桂、深圳拓奇智造家居新材料股份有限公司、黄锐、葛明、李正木、黄传武、黄巧雯、黄利拉、冼厚年、惠州市好的板科技有限公司、福建好的板科技有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁子怀、第三人深圳拓奇智造家居新材料股份有限公司委托诉讼代理人江招銮、伟李红到庭参加了诉讼。第三人杨双桂经本院经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。被告广州资产管理有限公司与第三人黄锐、葛明、李正木、黄传武、黄巧雯、黄利拉、冼厚年、惠州市好的板科技有限公司、福建好的板科技有限公司经本院公告传唤，期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与第三人葛明之间签订的房屋租赁合同合法有效，原告有权继续承租使用该房屋；2.请求撤销（2019)粤0303执异559号执行裁定书并判决终止执行(2018)粤0303执12786号之二限期搬离《通知书》，停止对原告承租的位于深圳市福田区××路××海花园××房产办理清退移交手续。事实与理由：罗湖法院于2019年10月16日在深圳市福田区××路××海花园××房产上张贴了《深圳市罗湖区人民法院通知书》（（2018)粤0303执12786号之二），在该通知中法院要求该房的住户在通知书张贴之日起十日内搬离。原告对上述执行行为提起异议，深圳市罗湖人民法院做出（2019)粤0303执异559号执行裁定书，驳回原告的异议申请，原告认为法院的上述通知和裁决书没有法律依据且损害了原告的合法权益，故原告依法提起诉讼，请法院撤销该份裁决，理由如下：一、原告对翠海花园C2栋15A房产拥有合法的租赁权，依法应当予以保护。2011年中旬开始，深圳拓奇智造家居新材料股份有限公司（以下简称：拓奇公司）拟筹备上市，急需资金，该公司股东葛明（葛明为拓奇公司董事长和实际控制人黄锐的配偶）找到原告融资，因其融资无法在短期内偿还，于是双方协商，葛明将其位于深圳市福田区××路××海花园××房产与原告长租给原告，原告一次性支付租金人民币200万元，2011年7月18日原告与葛明签署了《房屋租赁合同》，合同约定，葛明将其拥有的前述房屋出租给原告，租赁期限自2011年7月18日至2031年7月17日，合同签订后葛明按约定将房屋交付给原告居住，原告在前述房屋居住至今，原告按约定支付了200万元租金。原告与葛明签署租赁合同时，前述房屋没有设定抵押，也没有被法院查封。因此，原告承租的前述房屋依法可以适用买卖不破租赁的原则，原告的租赁合同期限依法应当继续履行至合同期满。根据广东高院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》第十条第1项规定，前述房屋属于不予清场移交的情形。因此，法院无权要求原告搬离前述房屋。二、原告在涉案房屋上的租赁权形成于被告的抵押权之前，且租赁权未影响抵押权的实现，原告的租赁合同法律关系应当予以维持。本案原告的租赁权形成于被告的抵押权之前，第三人杨双桂以被告行使抵押权而竞买到涉案房产，该买卖关系不应当影响到原告的租赁权，这属于典型的买卖不破租赁的情形，根据担保法和物权法的规定，第三人杨双桂的买卖行为不能对抗原告的租赁权。三、在前述房屋拍公告前，原告已向法院申报了租赁合同关系，法院在拍卖公告中载明：拍卖房屋有人申报租赁合同，由竞得人自行核实，法院不负责交付。2018年10月初法院在前述房屋张贴了拟拍卖前述房屋的通知，原告立即到法院提交了租赁合同原件、租赁费收款证明、水费单、水费收据和优先购买权申请书等文件，向法院申报了原告的合法租赁权，法院亦向原告制作了相应笔录，在法院发布的拍卖公告中，《拍卖标的物调查情况表》和《拍品介绍》中均载明了：拍卖房屋有人申报租赁合同，由竞得人自行核实，法院不负责交付。法院己经确认了前述房屋存在租赁合同关系，并明确了不负责交付，因此，法院现发出搬离通知，既没有法律依据，亦违背了法院拍卖公告的内容。综上所述，原告作为深圳市福田区××路××海花园××房产合法承租人，依法有权占有使用前述房屋至2031年7月17日，法院在2019年10月16日张贴通知，要求原告十日内搬离，没有事实和法律依据，损害了原告的合法权益，原告特此起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。第三人深圳拓奇智造家居新材料股份有限公司陈述：从原告提交的证据可以看出，原告与第三人葛明签订该房屋租赁合同的真实目的是为融资做担保，该合同本质是为葛明个人借款提供担保，因此租赁合同不成立，不能适用买卖合同租赁原则，原告提交的租金证据不足以证明其一直占有使用该不动产，综合以上两点第三人深圳拓奇智造家居新材料股份有限公司认为，原告不能阻止向受让人移交占有执行的不动产，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告广州资产管理有限公司与第三人黄锐、葛明、李正木、黄传武、黄巧雯、黄利拉、冼厚年、惠州市好的板科技有限公司、福建好的板科技有限公司、杨双桂未到庭应诉，未举证、质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、本院在执行申请执行人广州资产管理有限公司与被执行人深圳拓奇智造家居新材料股份有限公司、黄锐、葛明、李正木、黄传武、黄巧雯、黄利拉、冼厚年、惠州市好的板科技有限公司、福建好的板科技有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，深圳市中级人民法院(2018)粤03民终2181号民事裁定书已发生法律效力。申请执行人广州资产管理有限公司于2018年8月31日向本院申请强制执行，申请执行的标的为人民币37833859元及利息，本院已依法受理。在案件执行过程中，本院依法委托淘宝网公开对被执行人葛明名下位于深圳市福田区××路××海花园××房产（以下称“涉案房产”）进行拍卖，并由第三人杨双桂以人民币12608928.15元竞得。2019年1月6日，本院作出（2018）粤0303执12786号执行裁定书，裁定：“一、解除对被执行人葛明名下位于深圳市福田区××路××海花园××房产的查封。原查封：(2016)粤0304民初10394号。二、将被执行人葛明名下位于深圳市福田区××路××海花园××房产××至杨双桂（居民身份证：）名下。办理过户的全部税费由买受人承担。三、作废上述房产的房产证原件（证号：3000349931）。四、迳为注销上述房产的抵押”。同日，第三人就上列房产办理了不动产权证【证号：粤（2019）深圳市不动产权第14777号】。之后，本院又作出（2018）粤0303执12786号之二《通知书》，通知深圳市福田区莲花西路振业翠海花园C2栋15A住户在本通知书张贴之日起十日内搬出上列房屋，室内动产亦请自行搬离，逾期不搬离的，本院将依法进行强制执行。二、在本案审理中，原告主张就上述拍卖房产的租赁事宜，其于2011年7月18日与原房产所有权人葛明签订了租赁合同，约定租期从2011年7月18日至2031年7月17日，并一次性交付租金200万元。为证明上述租赁合同签订及履行事实，原告提供了租赁合同、向案外人向黄锐的转账记录、葛明的收条及2019年期间的水电费票据为证。三、原告在该案执行过程中提出执行异议，请求中止执行（2018）粤0303执12786号之二限期搬离《通知书》，理由一是原告对涉案房产具有合法的租赁权，应予以保护；二是在涉案房屋拍卖公告前，原告已向法院申报了租赁合同关系。本院于2019年11月13日作出（2019）粤0303执异559号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求，为此，原告提起本案执行异议之诉。本院认为，根据法律规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人，被执行人或者第三人，占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。在本案中，第三人江漫漫已依法竞买了涉案房产，故其对房产的相关权益应予保护，本院对上述房产的清场移交，亦符合法律规定，本院予以确认。根据原告陈述，租赁涉案房屋是出于融资需要用房屋使用权抵偿债务，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，其相应的款项也并非转给出租方李正木，而是转给了案外人黄锐，且没有证据显示该款项为租赁款，因此，原告主张其存在20年（从2012年7月18日起）的租赁权益，其提供的租赁合同、转账记录等证据不足以证明其主张的事实，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告赵爱丽的全部诉讼请求。案件受理费22800元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  杨丽茵审判员  葛淑汧审判员  张笑然二〇二〇年八月五日叶文佳书记员     韦丽琪