河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民再3号抗诉机关：河南省焦作市人民检察院。申诉人（原审原告）：河南隆鼎物业管理有限公司，住所地：焦作市解放区解放中路109号西城美苑中心会所。法定代表人：曾鹏，总经理。委托诉讼代理人：陈广智，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：范洁，女，该单位工作人员。被申诉人（原审被告）：陈瑞宾，男，1976年1月14日出生，汉族，住焦作市解放区。申诉人河南隆鼎物业管理有限公司（以下简称“隆鼎物业”）因与被申诉人陈瑞宾物业服务合同纠纷一案，不服本院（2018）豫0802民初3894号民事判决，向河南省焦作市人民检察院申诉。河南省焦作市人民检察院作出焦检民（行）监【2019】41080000137号民事抗诉书，向河南省焦作市中级人民法院提出抗诉。河南省焦作市中级人民法院作出（2020）豫08民抗2号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。河南省焦作市解放区人民检察院指派检察员郝小云、毕文娜出庭。申诉人隆鼎物业的委托诉讼代理人陈广智、范洁到庭参加诉讼；被申诉人陈瑞宾经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。河南省焦作市人民检察院提出抗诉意见：在隆鼎物业与被申诉人陈瑞宾物业服务合同纠纷一案中，有新的证据足以推翻焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初3894号民事判决。理由如下：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百八十七条第一款规定，再审申请人提供新的证据，能够证明原判决、裁定认定基本事实或者裁判结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第一款规定的情形。第三百八十三条规定，再审申请人证明其提交的证据符合下列情形之一的，可以认定为逾期提供证据的理由成立：（一）在原审庭审结束前已经存在，因客观原因于庭审结束后才发现的；（二）……本案中，隆鼎物业提供的向陈瑞宾催收物业费通知书照片及入户催缴物业费照片等符合该规定，应当认定为新证据，且该证据能够证明隆鼎物业已向业主陈瑞宾实施书面催交行为足以推翻原审判决。综上所述，有新的证据足以推翻焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初3894号民事判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二百零八条第一款的规定，提出抗诉。申诉人隆鼎物业称，一审判决错误，申诉人有新证据证明申诉人向被申诉人进行各种形式的催缴，再审审理应当撤销原审判决，支持申诉人原审时的诉讼请求。申诉人隆鼎物业在原审中起诉请求：1.被告支付物业管理费3869元；2.被告支付违约金5572元；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：被告于2011年12月15日与焦作市金德利阳光物业有限公司签订了前期物业管理服务协议，协议约定被告按1元/㎡/月交纳物业管理费，被告住宅面积为120.92㎡，每月应交物业费121元，被告从2013年1月1日起至2018年8月31止，欠物业费长达68个月，经物业公司多次催交，被告无故不交物业费。其中拖欠焦作市金德利阳光物业有限公司2013年1月1日-2015年12月31日止，36个月物业费4353元，违约金3‰/天，共计7052元；共欠焦作市金德利阳光物业有限公司物业费11405元。拖欠原告2016年1月1日-2018年8月31日止，32个月物业费3869元，违约金3‰/天，计5572元，共欠原告9441元。合计共欠物业费8222元，违约金12624元，严重违反《物业管理条例》有关规定，故原告诉至法院，望判如所请。被申诉人陈瑞宾在原审中辩称，2011年12月15日被告与金德利房地产公司签订购房合同，首付13万多，金德利房地产公司答应被告办理分期付款，三个月后金德利房地产公司告知被告无法办理分期付款，要求被告全款支付房款，被告要求金德利房地产公司将首付款退还，但其不予退还。当时有个销售经理叫陈钢，说免除被告三年的物业费，2013年9月4日被告将尾款付完，全款为434882元。交完全款后金德利房地产公司将钥匙交给被告，金德利阳光物业公司在小区内服务时，一直没有让被告交物业费，被告现在居住的环境与应交纳的物业费不成正比，物业服务达不到要求，门和电梯经常坏，还经常停水，小区物业将绿化带变成车库。被告认为应该从2016年9月4日开始交纳物业费，被告还有1000元的装修押金在物业（具体不清楚到底是在哪个物业公司），现在的物业公司进驻小区时并没有提前告知被告，被告不知道什么时候换的物业。本院原审认定事实：对原告提交的原告与焦作市金德利房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，被告质证称该合同与其无关，根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故本院对该证据予以认定；对原告提交的欠交物业费及违约金计算明细表，系原告单方制作，本院结合相关证据予以参考；对原告提交的催交物业费通知书，系单方制作，未显示向被告送达或告知催交物业费事项，且原告并未提交其他证据证明催交事实，本院对该证据不予认定；对原告提交的物业费赠送单，被告质证称赠送单中客户签字处的名字并非其本人所签，但未申请鉴定或提交其他证据予以反驳，本院对该证据予以认定；对原告提交的房屋钥匙发放通知单一份，被告质证称其无被告签字，不予认可。庭审中，被告认可其于2011年12月25日与金德利阳光物业公司签订物业服务协议，且认可当时有钥匙的事实，本院对该证据予以认定；对被告提交的购房发票，该证据与本案无关，本院不予认定。本院原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。隆鼎物业公司与焦作市金德利房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并于2016年1月1日起按合同约定为该小区提供了物业管理服务，被告陈瑞宾作为该小区业主，理应支付物业费用。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务企业请求业主支付物业费的，需经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，人民法院应予支持。本案原告无证据证明其已实施书面催交行为或其他有效的催交措施，应承担不利的后果，故本院对原告要求被告支付物业费及违约金的诉请不予支持。本院原审判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告河南隆鼎物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费25元，由原告河南隆鼎物业管理有限公司负担。申诉人隆鼎物业在再审中提交证据如下：1.营业执照1份、法人证明1份，证明原告身份合法；2.原告与焦作市金德利房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同1份16页，证明原告于2016年1月1日起进驻西城美苑小区提供物业服务符合法律规定，被告应交纳物业费标准为每月每平方米1元，以及逾期缴纳并承担每日千分之三的违约金；3.被告所欠物业费及违约金的计算明细表1份、催缴物业费通知书1份，证明被告从2016年1月1日起到2018年8月31日止所欠物业费为3869元，违约金5572元，原告通过多种形式催缴物业费，甚至用书面通知的形式通知被告催缴物业费，但被告至今未缴纳；4.被告与焦作市金德利阳光物业管理有限公司签订的前期物业服务管理协议1份6页、房屋钥匙发放通知单1份、物业费赠送单1份，证明被告所购买的房屋收到房屋钥匙时间为2011年12月15日，被告住宅所属高层住宅，位于西城美苑34号楼1单元15层36号，建筑面积为120.92平方米，其次钥匙发放时间为2011年12月15日，其三开发商发放钥匙的同时赠送被告一年物业费，也就是免除被告一年物业费，时间为2012年1月1日起至2012年12月31日止；5.一审起诉状1张、一审庭审笔录6页，证明在一审中申诉人起诉被申诉人应支付物业费2016年1月1日至2018年8月31日止3869元，违约金5572元，共计9441元，被申诉人对此欠费时间及金额均无异议（见庭审笔录第4页，被告质证意见第2行，其同意支付，只是提出把2014年装修押金抵物业费，但是申诉人不同意，因其押金是交给了前期的金德利阳光物业公司，而不是申诉人；申诉人向被申诉人催缴物业费，不仅书面形式催缴，还有当面催缴、上门催缴等多种方式，被申诉人在一审中也承认在2016年其亲自去物业公司即申诉人处当面商谈欠物业费事，进一步证明申诉人每年都向被申诉人催缴物业费的事实；6.照片复印件6张：（1）申诉人工作人员张某于2018年5月19日对被申诉人张贴催费通知书记录照片1张，证明这一天张某共张贴5家催费通知书，其中就有被申诉人家的1张；（2）张贴被申诉人门上的书面催缴物业费照片2张，证明2018年5月20日申诉人将被申诉人催费通知张贴在被申诉人屋门上的事实；（3）张贴在被申诉人门上的书面责任告知书复印件2张，证明2018年5月23日申诉人再次将对被申诉人催缴物业费用书面责任告知书张贴在被申诉人屋门上进行催费的事实，并告知被申诉人如仍不交物业费将依法追究被申诉人的法律责任；（4）申诉人员工张某于2018年7月21日亲自到被申诉人家中向被申诉人的妻子当面催缴物业费的照片复印件1张，证明申诉人的工作人员亲自到被申诉人家中当面催缴物业费的事实；7.证人张某出庭作证，证实2018年5月-7月，其以多种形式向陈瑞宾催缴物业费，2018年8月工作变更后不再负责物业费催缴工作，原审诉讼时其在外地学习，不知道原告起诉的事情。被申诉人陈瑞宾经本院合法传唤无正当理由未到庭视为其放弃质证的权利。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：申诉人提交的证据经与证据原件核对，本院对证据的真实性予以确认。本院再审查明，2011年12月15日，陈瑞宾与焦作市金德利阳光物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定被告按1元/㎡/月交纳物业管理费，陈瑞宾住宅面积为120.92㎡，并约定逾期缴纳的，从逾期之日起按每天加收应付金额的3‰缴纳违约金。2015年12月25日，焦作市隆鼎物业管理有限公司与焦作市金德利房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同；合同自2016年1月1日起生效。陈瑞宾自2016年1月1日至2018年8月31日未缴纳物业管理费，共计欠缴物业管理费3869.44元，2018年5月20日及5月23日，隆鼎物业两次书面向被告催缴，陈瑞宾拒不缴纳物业管理费，故提起本案诉讼。另查明，焦作市隆鼎物业管理有限公司于2018年3月8日变更为河南隆鼎物业管理有限公司。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。隆鼎物业与焦作市金德利房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并于2016年1月1日起按合同约定为该小区提供了物业管理服务，被告陈瑞宾作为该小区业主，理应支付物业管理费用。被告陈瑞宾欠缴物业管理费后，原告隆鼎物业依法予以催缴，其仍未按合同约定缴纳物业管理费，违反合同约定，故原告隆鼎物业主张被告陈瑞宾支付物业管理费3869元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于违约金，被告未按约交纳物业费的行为已经构成违约，合同约定违约金为日千分之三的标准过高，本院酌定按欠缴物业费的20%计算违约金，即773.8元（3869元×20%=773.8元），原告主张超出的部分，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫0802民初3894号民事判决；二、被申诉人陈瑞宾应于本判决生效后十日内向申诉人河南隆鼎物业管理有限公司支付物业管理费3869元、违约金773.8元；三、驳回申诉人河南隆鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。被申诉人若未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费25元，由被申诉人陈瑞宾承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  李 婧人民陪审员  何金玲人民陪审员  王 燕二〇二〇年八月二十四日书 记 员  耿金凤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。