四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1940号 上诉人（原审原告）：袁绍刚，男，1975年2月9日出生，汉族，住四川省阆中市。 上诉人（原审原告）：李红梅，女，1973年12月23日出生，汉族，住四川省南部县。 二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：邓志军，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阆中市三鼎房地产开发有限公司，住所地四川省阆中市七里办事处长青大道铂晶城1幢2单元3层2号。 法定代表人：陈平，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张进，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：杨伟，男，系该公司员工。 上诉人袁绍刚、李红梅因与被上诉人阆中市三鼎房地产开发有限公司（以下简称“三鼎房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁绍刚、李红梅向本院上诉请求：撤销原判，改判被上诉人立即为上诉人办理位于阆中市房屋的不动产登记证书，并从2013年10月31日起按56.001元／天的标准向上诉人计付违约金至办理不动产证书之日止；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决被上诉人六十日内为上诉人办理不动产登记证书，履行期限过长。根据阆中市人民法院作出的（2019）川1381民初959号生效民事判决书，对于同种类型、同种情况的案件，且与上诉人相邻的门面，阆中市人民法院判决的办理不动产权证书履行期限为三十天，现一审法院对该案判决履行期限为六十日违背了民事判决的既判力。2.一审法院认为办理权属登记仅是一种附随义务，判决的违约金标准为每日万分之零点一，且认为2017年2月17日之前的违约金已经超过诉讼时效，该说法错误，判决的违约金标准过低。不动产权属以登记为准，办理权属登记属于合同约定的主要义务，也是上诉人取得购买房屋物权的唯一方式，并非商品房买卖合同的附随义务。根据阆中市人民法院作出的（2019）川1381民初959号生效民事判决书，该判决书中与上诉人相邻的门面同样没有约定违约金标准，但阆中市人民法院的违约金标准为每日万分之一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定处理。因此，一审判决的违约金既违反了法律规定，也违背了阆中市人民法院民事判决的既判力。同时，由于被上诉人违反合同约定，上诉人一直催促被上诉人办理不动产登记及支付违约金，被上诉人也一直承诺办理产权及支付违约金，且被上诉人的违约行为也一直持续至今，上诉人的主张并未超过诉讼时效。 三鼎房产公司答辩称：本案逾期办证有很多客观原因，公司左右不了，公司只有辅助义务，且办证要双方协助办理才行。关于逾期办证的违约金，按照阆中的普遍情况是每天2元，本案也应该参照。另，公司目前也在积极申请办理不动产权证，已经分了四批次向政府申请办证。因为项目还欠三千多万元没有到位，还有些地下室没有完工，所以办证也有些困难。 袁绍刚、李红梅一审提出的诉讼请求为：1.判令三鼎房产公司为袁绍刚、李红梅办理阆中市阆苑瑞景小区1-1-6号商业用房的不动产权证书；2.判令三鼎房产公司从2013年10月31日起按56.001元/天向袁绍刚、李红梅支付迟延办证的违约金至实际办理不动产权证书之日止；3.案件受理费用由三鼎房产公司承担。 一审法院认定事实：袁绍刚、李红梅系夫妻关系，其共同购买三鼎房产公司所开发的房屋。2013年7月2日，袁绍刚、李红梅与三鼎房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：1.商品房基本情况：房屋位于阆中市，面积为33.94平方米，房屋单价16500元，总价款为560010元;2.商品房用途：商业；3.付款方式：分期付款；4.交付时间：2013年8月31日；5.产权登记：出卖人应当在2013年10月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方协商按政府相关部门规定办理登记。商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方协商按政府相关部门规定办理。袁绍刚、李红梅于2011年1月19日、2013年7月2日、2014年2月27日分别向三鼎房产公司支付购房款300000元、200000元、60010元，共计560010元，即袁绍刚、李红梅已支付完全部房款，三鼎房产公司也按照合同约定向袁绍刚、李红梅交付了房屋，但至今未为袁绍刚、李红梅办理房屋不动产权登记证书。 一审法院认为，袁绍刚、李红梅与三鼎房产公司在自愿、平等的基础上签订商品房买卖合同，该合同成立并生效，双方成立商品房销售合同关系，该合同对双方均具有约束力。1.关于办理所购房屋的房屋权属登记问题。袁绍刚、李红梅通过分期付款的方式，已支付全部房款，三鼎房产公司也应履行其办理权属登记的义务，现袁绍刚、李红梅主张三鼎房产公司办理不动产权证书，一审法院予以支持。结合本案客观情况，一审法院酌定三鼎房产公司自本判决生效之日起六十日内为袁绍刚、李红梅办理不动产权证书。2.关于违约责任承担问题。根据《最高人民法院》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”之规定，三鼎房产公司应就其未按照约定时间办理权属转移登记承担违约责任。3.关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年…诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害起计算…”，三鼎房产公司的违约行为虽是一种持续状态，并不影响袁绍刚、李红梅按时主张权利，故应适用诉讼时效的规定。在三鼎房产公司未按约定办理房屋权属转移登记时，袁绍刚、李红梅就应当知道自己权利被侵害，袁绍刚、李红梅未主张诉讼时效中断，从袁绍刚、李红梅提起诉讼之日（2020年2月17日）倒推3年，即2017年2月17日之前的违约金均超过了诉讼时效，一审法院不予支持，对袁绍刚、李红梅所主张的从2017年2月17日起计算违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。4.关于违约金计算问题。合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方协商按政府相关部门规定办理。双方未约定具体的违约金计算标准，也未提供政府相关部门的规定。袁绍刚、李红梅主张三鼎房产公司按56.001元／天支付迟延办证的违约金，一审法院认为办理权属转移登记仅是一种附随义务，且袁绍刚、李红梅并没有就其因三鼎房产公司迟延履行办理权属转移登记行为所受的损失提供证据，故一审法院酌定三鼎房产公司每日按袁绍刚、李红梅已缴纳房款560010元的万分之零点一计付违约金，即按每日5.60元的标准向袁绍刚、李红梅支付迟延办证的违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条以及上引之法律规定，判决：一、三鼎房产公司自本判决生效之日起六十日内为袁绍刚、李红梅向其购买的阆中市房屋办理不动产权登记证书；二、三鼎房产公司在本判决生效之日起十日内向袁绍刚、李红梅支付2017年2月17日至2020年2月17日期间的逾期办证违约金6137.60元;2020年2月18日起至三鼎房产公司向袁绍刚、李红梅交付不动产权登记证书期间的违约金按照每日5.60元的标准另行计算。三、驳回袁绍刚、李红梅的其他诉讼请求。案件诉讼费300元，由被告三鼎房产公司负担。 二审中，二上诉人提交了阆中市人民法院作出的（2019）川1381民初959号民事判决书，被上诉人提交了其向阆中市国土部门提交的办理阆苑瑞景项目房产权证的申请。因双方当事人对上述证据的合法性、真实性、关联性均无异议，本院依法予以采信。 二审查明：袁绍刚、李红梅与三鼎房产公司签订的《商品房买卖合同》中没有明确约定逾期办证的违约责任计算方式。庭审中，上诉人袁绍刚、三鼎房产公司均认可袁绍刚是在胡大刚与三鼎房产公司商品房买卖合同纠纷开庭时（2019年4月3日），袁绍刚提出了办证请求。三鼎房产公司陈述现在“阆苑瑞景”小区一期已竣工验收，二期竣工时间是2019年底，尚未验收、备案。 同时查明，阆中市人民法院于2019年4月15日作出的（2019）川1381民初959号民事判决载明的与上诉人袁绍刚购买的位于同一小区相邻门面，即胡大刚购买的位于“阆苑瑞景”小区1-1-8号房屋因逾期办证，三鼎房产公司承担逾期办证违约金计算标准是每日万分之一。 二审查明的其他事实与一审认定事实相一致。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院确定本案二审期间的争议焦点为：限期办理转移登记时间是否合理；逾期办证违约金计算标准是否合理，起算时间如何确定。 关于限期办理转移登记时间是否合理的问题。本案中，虽然案涉楼盘1#、2#楼竣工验收，但转移登记需要开发商履行一定的手续，现行政机关也正在对案涉楼盘进行清容，原审判令六十日内协助办理转移登记并无不当，依法应予维持。 关于逾期办证违约金计算标准是否合理，起算时间如何确定的问题。本案二审庭审过程中，袁绍刚、三鼎房产公司均认可袁绍刚是在胡大刚与三鼎房产公司商品房买卖合同纠纷开庭时，即2019年4月3日向三鼎房产公司提出了办证请求，故逾期办证违约金应从2019年4月3日倒退三年开始起算。因为袁绍刚、李红梅与三鼎房产公司签订的《商品房买卖合同》中并未对逾期办证违约金明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，因案涉商品房系营业性用房，故本院对袁绍刚、李红梅主张从2016年4月3日起至三鼎房产公司为袁绍刚、李红梅办理不动产权证书之日止以已付购房款560,010.00元为基数按照每日万分之一的标准向袁绍刚、李红梅计付利息。 据此，二审出现新证据，使得上诉人部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省阆中市人民法院作出的（2020）川1381民初869号民事判决第一项，即“被告阆中市三鼎房地产开发有限公司自本判决生效之日起六十日内为原告袁绍刚、李红梅向其购买的阆中市房屋办理不动产权登记证书”； 二、变更四川省阆中市人民法院作出的（2020）川1381民初869号民事判决第二项为“阆中市三鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向袁绍刚、李红梅支付逾期办证违约金（计算方式：从2016年4月3日起至阆中市三鼎房地产开发有限公司为袁绍刚、李红梅办理不动产权证书之日止以已付购房款560,010.00元为基数按照每日万分之一的标准向袁绍刚、李红梅计付）”； 三、驳回袁绍刚、李红梅的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费300.00元，由阆中市三鼎房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 刘春莲 二〇二〇年八月十三日 书记员 张 佳