重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初12067号 原告：辛国平，男，汉族，1976年8月12日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：冯婷，重庆子希律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程绍佳，重庆子希律师事务所律师。 被告：重庆宝香房房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区红原路182号10-16，统一社会信用代码91500105MA5U8NHX8E。 法定代表人：张先成，总经理。 委托诉讼代理人：涂和，重庆市沙坪坝区歌乐山法律服务所法律工作者。 被告：重庆宝香房房地产经纪有限公司南坪分公司，营业场所重庆市南岸区南城大道1号7幢14-17号，统一社会信用代码91500108MA5YN7XK52。 负责人：邓燕。 委托诉讼代理人：涂和，重庆市沙坪坝区歌乐山法律服务所法律工作者。 原告辛国平与被告重庆宝香房房地产经纪有限公司、被告重庆宝香房房地产经纪有限公司南坪分公司以及被告邓燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾庆适用简易程序进行审理，原告辛国平自愿申请撤回对被告邓燕的起诉，本院依法予以准许。2020年7月6日，本院就本案公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人冯婷和程绍佳、两被告共同的委托诉讼代理人涂和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辛国平向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告重庆宝香房房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月29日解除；2.判令二被告向原告支付2020年2月22日至2020年4月29日的租金总计7812.2元及2020年4月30日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费7112.6元（2019年12月22日未付剩余租金3500元、2020年3月22日未付租金10500元），并支付资金占用损失（该资金占用损失以14924.8元为基数，自2019年12月23日，按年利率6%计算至租金付清之日止）；3.判令二被告结清水费66.5元（2020年3月）、燃气费166.76元（具体时间不清楚，应是被告重庆宝香房房地产经纪有限公司租赁期间产生的燃气费）、2020年1月1日至2020年3月30日期间的物业管理费417元；4.判令二被告返还原告佣金14000元。事实和理由：2018年9月15日,原告与被告重庆宝香房房地产经纪有限公司签订《房屋出租委托代理合同》,约定被告重庆宝香房房地产经纪有限公司承租原告位于重庆市渝北区雪松路2号5幢1单元2-1的房屋并管理。合同约定的租期为2018年9月22日至2024年4月22日,第一年至第三年租金为3500元/月,租金采取预付方式按合同约定付款日期支付,原告出具户名为路林的中国建设银行卡收取租金(账号为622280376519100××××)。另约定出租委托代理期限内,原告不承担涉案房屋水费、电费、燃气费、以及物业管理费等费用。合同签订后原告按约于2018年9月15日交付涉案房屋,被告重庆宝香房房地产经纪有限公司将涉案房屋出租后,通过邓燕账户向原告支付了前四期租金,分别为2018年9月15日支付6000元和920元、2019年1月24日支付10500元、2019年4月22日支付10500元、2019年7月22日支付10500元。第五期租金应于2019年12月22日支付10500元，但仅向原告支付租金3500元,而后在2020年1月21日向原告支付3500元,剩余3500元租金仍未支付。按合同约定,被告应于2020年3月22日支付第六期租金10500元,但被告拖欠租金至今。原告通过被告重庆宝香房房地产经纪有限公司的管理人员联系上承租涉案房屋的案外人才知晓,大部分案外人已将租金支付给被告重庆宝香房房地产经纪有限公司或邓燕,案外人房租已交至2020年6月(含水气物业费),但被告均未支付租金给原告。原告至被告重庆宝香房房地产经纪有限公司经营场所发现已人去楼空,原告多方尝试后联系到被告工作人员,其告知现被告重庆宝香房房地产经纪有限公司所有业务由被告重庆宝香房房地产经纪有限公司南坪分公司处理,但原告向被告重庆宝香房房地产经纪有限公司南坪分公司催收无果。综上,原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益,造成了原告经济上的损失,现特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼,望判如所请。 被告重庆宝香房房地产经纪有限公司和被告重庆宝香房房地产经纪有限公司南坪分公司共同辩称，对于原告的第一项诉讼请求不予认可，解除时间为2020年3月1日之前，是原告找过两被告，说两被告没有支付租金，原告不再把房屋出租给被告；关于第二项诉讼请求，应以实际计算为准，不认可资金占用损失；关于第三项诉请，相关费用被告重庆宝香房房地产经纪有限公司之前已经支付过；关于第四项诉请不予认可，没有法定及约定。 经审理查明：原告辛国平系重庆市渝北区人和雪松路2号5幢（原1幢）1-2-1号房屋的唯一产权人。2018年9月15日，原告辛国平（委托人、甲方）与被告重庆宝香房房地产经纪有限公司（租赁代理机构、乙方）签订一份《房屋出租委托代理合同》，双方就房屋出租委托代理的有关事宜达成协议如下：房屋坐落于重庆市渝北区雪松路2号5幢1单元2-1（中兴渝景苑），建筑面积126平方米；乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，出租代理期自2018年9月22日至2024年2月22日，甲方应于2018年9月15日前将房屋交付给乙方，出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回；租金标准为第一年至第三年为3500元/月，第四年为3600元/月，第五年为3800元/月，租金总计214800元；租金收取方式为甲方在中国建设银行开设帐户，户名为路林，账号为622280376519100××××，如遇法定节假日付款日期顺延；乙方将各期租金划入甲方账户的日期分别为：第1次2018年9月15日（7000元），第2次2019年1月22日（10500元），第3次2019年4月22日（10500元），第4次2019年7月22日（10500元），第5次2019年12月22日（10500元），第6次2020年3月22日（10500元），第7次2020年6月22日（10500元）……；出租代理期内甲方同意第一年预留出60个工作自然日、第二年预留出60个工作自然日、第三年预留出30个自然日作为乙方工作期及装修期，工作日后于2018年11月22日开始计算租金，甲方同意工作期及装修期内租金收入作为乙方佣金在第一次付款中扣除；甲方不承担与房屋有关的水费、电费、燃气费、物业管理费等；合作期内，乙方应妥善保管房屋各类钥匙，并负责租期内的水、电、天然气和物管费费用；如乙方无故退租，甲方有权不退还剩余租金；甲方同意乙方在客厅做优化间，到期恢复，甲方同意给乙方增添1台空调。 2020年3月，重庆中兴中投物业服务有限公司中兴渝景苑物业服务处向原告发送催款通知单，内容载明5栋1-2-1业主辛国平2020年1月至2020年3月30日共计拖欠物业费417元。后原告支付了案涉房屋2020年1月1日至2020年5月31日的物业管理费（包括公摊费）695元。原告还于2020年4月28日支付案涉房屋在2020年3月的水费66.5元以及燃气费（包括垃圾费）166.76元。 2020年4月9日，原告向被告重庆宝香房房地产经纪有限公司住所地邮寄催收函，原告要求被告重庆宝香房房地产经纪有限公司付清拖欠的租金14000元、水费66.5元、燃气费166.76元以及物业管理费417元。前述催收函于2020年4月14日被退回。两被告在庭审中确认前述催收函中的金额属实。 2020年4月19日，原告向被告重庆宝香房房地产经纪有限公司住所地邮寄《解除合同通知书》，以被告重庆宝香房房地产经纪有限公司逾期支付租金为由要求解除双方之间于2018年9月15日签订的《房屋出租委托代理合同》。前述《解除合同通知书》于2020年4月25日被退回。 另查明，2018年9月15日，通过邓燕个人账户向户名为路林且账号为622280376519100××××的账户转款6000元（附言备注为房租）。2019年1月24日，通过邓燕个人账户向户名为路林且账号为622280376519100××××的账户转款10500元（附言备注为房租）。2019年4月22日，通过邓燕个人账户向户名为路林且账号为622280376519100××××的账户转款10500元（附言备注为房租）。2019年7月22日，通过邓燕个人账户向户名为路林且账号为622280376519100××××的账户转款10500元（附言备注为房租）。2019年12月26日，通过邓燕个人账户向户名为路林且账号为622280376519100××××的账户转款3500元（附言备注为房租）。2020年1月21日，通过邓燕个人账户向户名为路林且账号为622280376519100××××的账户转款3500元。原告主张前述款项系两被告向原告支付的案涉房租，两被告主张前述款项系被告重庆宝香房房地产经纪有限公司向原告支付的案涉房租。 另查明，原告曾向被告重庆宝香房房地产经纪有限公司员工发送微信催讨房租，被告重庆宝香房房地产经纪有限公司员工表示可以先把租客联系方式给原告，告知原告可以和租客沟通。 庭审中，原被告一致确认：租金仅付至2020年2月21日，之后的租金没有付过了；被告向原告收取过佣金14000元，是以按合同约定中的工作期及装修期（2018年9月22日至2018年11月22日、2019年10月22日至2019年12月22日）租金作为被告的佣金，被告没有向原告支付前述期间的租金。佣金系针对代理合同整个期间五年五个月的佣金。 庭审中，原告陈述：佣金系原告支付给被告代为管理房屋的服务费，一年一个月的租金作为其服务的佣金。 庭审中，两被告陈述：佣金系装修期间的预留时间，房屋出现翻新或新公司需做新调整的情况需要一定的时间调整，被告给业主的租金要高出市场价，给租客的要低一些，通过佣金的形式减少被告的损失。双方合同约定甲方同意将期间的租金作为佣金，并一次性扣除，约定是合法有效的，本案中不予返还；被告没有办理过实际的还房交接手续，只是业务员与原告有过短信及微信沟通；被告不清楚其已经收取租金的时间段。 庭后，原告提交书面材料表明在本案中放弃主张资金占用损失的诉请。 上述事实，有《房屋出租委托代理合同》、产权证、银行交易明细、催款通知单、水费缴费截屏、燃气费缴费截屏、物业费收据、催收函、《解除合同通知书》、快递投递明细、微信截屏、原被告陈述等在案为凭，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与被告重庆宝香房房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》虽名为委托代理合同，但该合同约定了合同存续期限、租金标准、租金收取方式、各期租金的具体支付时间和金额、交付房屋日期、水电费和天然气费以及物管费用的负担、到期恢复原状等房屋租赁内容，并约定被告重庆宝香房房地产经纪有限公司无故退租，原告可不退还剩余租金等，故根据双方的前述约定内容，原告与被告重庆宝香房房地产经纪有限公司之间实际系建立了房屋租赁合同关系，该《房屋出租委托代理合同》实际系双方之间签订的房屋租赁合同，双方应依约全面履行各自义务。 对于原告要求判令其与被告重庆宝香房房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月29日解除的诉请，两被告虽主张解除时间应为2020年3月1日之前，但并未提供证据证明原告与被告重庆宝香房房地产经纪有限公司在2020年3月1日之前就解除《房屋出租委托代理合同》达成一致，两被告也未提供其他证据证明《房屋出租委托代理合同》在2020年3月1日之前已经解除，故本院对于两被告的主张不予采信。被告重庆宝香房房地产经纪有限公司仅支付租金至2020年2月21日，之后租金未再支付，被告重庆宝香房房地产经纪有限公司拖欠租金的行为致使原告不能实现合同目的，原告有权解除合同。原告于2020年4月19日向被告重庆宝香房房地产经纪有限公司邮寄《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》虽于2020年4月25日被退回，但原告邮寄《解除合同通知书》的地址系被告重庆宝香房房地产经纪有限公司工商登记住所地，《解除合同通知书》被退回应系被告重庆宝香房房地产经纪有限公司的原因所致，故本院以《解除合同通知书》被退回之日视为原告要求解除合同的意思表示已到达被告重庆宝香房房地产经纪有限公司。据此，本院认定原告与被告重庆宝香房房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月25日解除，合同被解除后不能再次解除，故对于原告要求判令其与被告重庆宝香房房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月29日解除的诉请，本院不予支持。 被告重庆宝香房房地产经纪有限公司仅向原告支付租金至2020年2月21日，双方之间的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月25日解除，据此，被告重庆宝香房房地产经纪有限公司应当按照《房屋出租委托代理合同》约定的租金标准向原告支付2020年2月22日至2020年4月25日的租金7466.67元（3500元/月×2个月+3500元/月÷30天×4天）。 关于房屋占有使用费，被告重庆宝香房房地产经纪有限公司在庭审中确认至今未与原告办理过还房交接手续，且根据原被告在庭审中的陈述以及原告与被告重庆宝香房房地产经纪有限公司员工的微信对话，被告重庆宝香房房地产经纪有限公司已将案涉房屋出租给案外人，且被告重庆宝香房房地产经纪有限公司在庭审中陈述不清楚其已经收取租金的时间段，其应当就收取案外实际承租人租金期间的事实承担不利后果，这也为原告与案外实际承租人协调租赁事宜造成困境，原告在合同解除后尚需与案外人协调处理房屋收回事宜。据此，在被告重庆宝香房房地产经纪有限公司至今尚未向原告办理房屋返还手续且有案外承租人实际占用的情况下，本院对于原告要求被告重庆宝香房房地产经纪有限公司按照双方合同约定的租金标准支付2020年4月30日至2020年6月30日期间房屋占有使用费7112.6元的诉请予以支持。 关于水费、燃气费和物业费，原告与被告重庆宝香房房地产经纪有限公司在《房屋出租委托代理合同》中约定原告不承担与房屋有关的水费、电费、燃气费、物业管理费等，合作期内，被告重庆宝香房房地产经纪有限公司负责租期内的水、电、天然气和物管费费用。原告为被告重庆宝香房房地产经纪有限公司就案涉租赁房屋已垫付水费66.5元、燃气费166.76元以及物业管理费417元，被告重庆宝香房房地产经纪有限公司应将前述垫付款项支付给原告，故对于原告要求被告重庆宝香房房地产经纪有限公司支付水费66.5元、燃气费166.76元以及物业管理费417元的诉请，本院予以支持。 对于原告要求被告重庆宝香房房地产经纪有限公司返还佣金14000元的诉请，原被告均确认被告重庆宝香房房地产经纪有限公司向原告收取过14000元佣金，且确认佣金系针对代理合同整个期间五年五个月的佣金，现合同于2020年4月25日因被告重庆宝香房房地产经纪有限公司原因提前解除，合同实际履行期间为2018年9月22日至2020年4月25日，故本院认为应按照合同实际履行期间占合同约定履行期间的比例折算被告重庆宝香房房地产经纪有限公司应当返还佣金的数额。经折算，本院认定被告重庆宝香房房地产经纪有限公司应当向原告返还佣金9878.97元[14000元-14000元×（19个月零4天÷65个月）]。 对于原告要求被告重庆宝香房房地产经纪有限公司南坪分公司支付租金、房屋占有使用费、水费、燃气费、物业管理费以及返还佣金的诉请，因本案系房屋租赁合同纠纷，与原告建立房屋租赁合同关系的系被告重庆宝香房房地产经纪有限公司而非被告重庆宝香房房地产经纪有限公司南坪分公司，被告重庆宝香房房地产经纪有限公司南坪分公司并非原告的合同向对方，故原告针对被告重庆宝香房房地产经纪有限公司南坪分公司提出前述诉请于法无据，本院不予支持。 关于原告主张的资金占用损失，原告在庭后已明确表示在本案中放弃主张资金占用损失的诉请，故本院在本案中对于该项诉请不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告重庆宝香房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告辛国平支付2020年2月22日至2020年4月25日的拖欠租金7466.67元； 被告重庆宝香房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告辛国平支付2020年4月30日至2020年6月30日期间房屋占有使用费7112.6元； 被告重庆宝香房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告辛国平支付水费66.5元、燃气费166.76元以及物业管理费417元； 被告重庆宝香房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告辛国平返还佣金9878.97元； 驳回原告辛国平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费258.13元，由原告辛国平负担32.13元，由被告重庆宝香房房地产经纪有限公司负担226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  曾庆 二〇二〇年八月五日 书记员  粟兮