山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4574号 原告：商广路，男，汉族，1987年9月18日出生，住济南市历城区，现住济南市历城区 委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸和宸律师事务所律师。（特别授权代理） 被告：陶光耀，男，汉族，1987年9月29日出生，住济南市历城区，现住济南市市中区 委托诉讼代理人：潘园园、朱凤，均系山东舜通律师事务所律师（均系特别授权代理）。 原告商广路与被告陶光耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告商广路，被告陶光耀及其委托诉讼代理人潘园园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 商广路向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋押金10000元；2.判令被告返还多支付的物业费1785元；3.案件受理费及其他诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原被告于2019年3月24日签订的《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告位于济南市历城区xx北路xx号xx城xx号楼xxx房屋一处，租赁面积为162.68平方米，租赁期限自2019年4月1日起至2024年3月31日止，租金标准详见《房屋租赁合同》，合同签订后原告如约履行了付款义务，被告如约交付了房屋。然而，自2020年1月起，受全国流行的新型冠状肺炎疫情影响，案涉房屋所在物业实行了全面封闭管理，禁止一切外来人员进入管理区，造成了原告严重的经济损失，原告认为其在履行《房屋租赁合同》过程中遭遇了不可抗力因素，且根据合同第七条第4项之约定，原告均依法获得了法定和约定的解除权，原告曾多次单方通知被告解除合同，目前合同已解除，原告经多次与被告协商退还房屋押金事宜，但均遭到被告的无故拖延，无奈之下，原告遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，望贵院依法判决，支持原告诉讼请求。 陶光耀辩称，双方签订的合同合法有效，现租赁期限尚未届满，且合同并未解除，商广路要求返还房屋押金无事实及法律依据；商广路要求陶光耀返还物业费无事实及法律依据，该物业费是由商广路交给物业管理公司，商广路无权要求陶光耀返还；商广路租赁陶光耀房屋属于沿街房，其人员流动并不受物业管理公司限制，且商广路租赁陶光耀房屋即用于经营房产中介，疫情期间商广路亦正常使用该房屋，其以疫情为由解除合同无依据，请求法院依法予以驳回商广路诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2019年3月24日，陶光耀（作为出租方、甲方）与商广路（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同内容为：一、租赁房屋甲方自愿将坐落在历城区xx北路xxx号xx城xx号楼xxx房屋，建筑面积为162.68平方米（按照甲方购买合同或者房产证登记面积为准）出租给乙方使用。二、租赁期限1、该房屋租赁期限5年，即自2019年4月1日起至2024年3月31日止。三、租金及相关费用1、第一年年租金为人民币10000元，……；2、该房屋交付乙方使用后所产生的税费、电费、物业费、有限宽带费等使用中产生的费用由乙方直接交付物业公司；3、除上述1、2项费用外，乙方不承担本合同未明确预定的其他费用。甲方也不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用（国家法律法规规定由乙方交纳的除外）四、租金支付方式第一年支付方式：2019年3月31日支付押金及半年租金，2019年6月30日支付剩余半年租金……五、房屋押金乙方应在2019年3月24日前向甲方支付押金10000元，甲方在收到乙方押金当日内即向乙方开具收款收据。租赁期满或合同提前终止后当，甲方房屋及附属设施无损害情形的（自然损耗及按租赁物的性质适用所产生的损耗除外），甲方返还押金给乙方。六、房屋的转让与转租1、租赁期间，甲乙双方约定如果乙方转租该房屋应提前三个月告知甲方，甲方配合乙方可转让出租；2、租赁期内，甲方如需转让或抵押房屋该房屋，保证乙方能使用完该房产的使用时间。第七条甲方权利义务1、甲方保证其出租行为符合国家有关法律法规当地政策的有关规定。甲方保证出租的房屋不存在权利上的瑕疵，不存在第三人向该租赁房屋主张权利等情形。2、甲方应按约定时间交付符合本合同要求的租赁房屋。3.租赁期间内甲方不得无端干扰乙方正常经营和办公。4.甲方应积极配合协调乙方和物业关系，协助解决如建筑修缮，装修施工等相关事宜。大厦物业管理等因素以致影响乙方正常的办公安全与秩序，乙方有权解除本合同。八……陶光耀和商广路分别在该合同上签字按手印。当日，合同签订后，商广路向陶光耀交付押金10000元，陶光耀并向商广路出具房屋租赁押金收到条1份，载明：今收到商广路租赁陶光耀位于历城区xx北路xxx号xx城xx-xxx商铺房屋押金人民币大写壹万元整、小写￥10000。备注：转账收到人：陶光耀 另查明，商广路租赁涉案房屋用于经营房产中介，因新冠疫情影响，商广路无法正常经营，遂向法院提起诉讼要求解除涉案房屋租赁合同，并要求陶光耀返还房屋押金1万元。陶光耀于2020年3月收到了起诉状。后因商广路未按规定时间缴纳案件受理费，本院作出（2020）鲁0112民初2235号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。陶光耀称因为收到了商广路的起诉状，才于2020年3月31日接收的房屋。现涉案房屋已由陶光耀于2020年5月1日出租给他人。 本案的争议焦点为：涉案房屋租赁合同日否已经解除。商广路主张因新冠疫情影响其无法正常经营，遂向陶光耀提出解除合同，陶光耀亦收到法院送达的起诉状，后双方于2020年3月31日交接了房屋，双方的房屋租赁合同至此解除。陶光耀主张双方并未就解除合同达成一致意见。为支持自己的主张，商广路提交如下证据：1、微信截图一张，证明其在2020年3月31日与陶光耀进行微信联系，该微信截图显示：“您好，房东陶光耀，我是您的租客商广路，自2020年1月起，受全国流行的新冠肺炎疫情影响，您所出租的xxx号xx城xx号楼xxx室房屋所在物业实行了全面封闭管理，禁止一切外来人员进入管理区，造成本人严重的经济损失，本人认为我们双方在履行《房屋租赁合同》过程中遭遇不可抗力因素，且根据合同第七条第4项之约定，本人均依法获的法定解除权和约定解除权，本人已于2020年3月4日向济南市历城区人民法院提起诉讼，您已经获悉，解除合同的最迟通知在您收到法院立案通知书是已经通知到您了，今天本人通过短信及微信方式再次通知您请于今日立即收回房屋，本人已经尽到通知收房的义务，如因您自身为收房所导致的另行出租房租的租金损失等因此而造成的其他扩大损失，本人概不负责”。经质证，陶光耀对证据真实性无异议，但认为该证据不能达到解除合同的目的。 2、提交照片8张，证明双方在2020年3月31日对租赁房屋进行了交接，并且陶光耀已经将房屋进行了再次出租。经质证，陶光耀地证据真实性无异议，对该证明目的不予认可，认为双方并未就合同解除达成一致。 3、商广路申请李晓明出庭作证。李晓明称，2020年3月31日下午，其与陶光耀检查了一、二楼，将房屋钥匙交接给了陶光耀，水、电、物业费的交接是由案外人李巧玲进行的。经质证，陶光耀对于证人陈述的水、电、物业费交接问题不认可，对其他均无异议。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，对于争议焦点，商广路租赁房屋用于商业经营，但因今年新冠疫情影响而无法正常经营，商广路有权提出解除合同，后双方于2020年3月31日交接了房屋，可视为双方此时就解除房屋租赁合同达成一致意见。陶光耀主张其接收房屋时双方未验房，但未提供证据予以证明，且其已于2020年5月1日将涉案房屋出租给他人，在出租给他人前其并未就房屋及附属设施情况向商广路提出异议；另商广路已足额缴纳了租赁期间的房屋租金，现陶光耀拒不返还房屋押金无事实和法律依据，对商广路要求陶光耀返还房屋押金1万元的诉讼请求，本院予以支持。商广路要求陶光耀返还物业费1785元，未提交证据予以证明，对其该项主张本院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、陶光耀于本判决生效之日起十日内返还商广路房屋押金1万元； 二、驳回商广路的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费94元，减半收取47元，由商广路负担22元，陶光耀负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高凤英 二〇二〇年八月六日 法官助理 李雅楠 书 记 员 彭 鹏