天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3087号上诉人（一审原告）：胡彦虎，男，1986年4月27日出生，汉族，自由职业者，住天津市南开区。委托诉讼代理人：胡广金（父子关系），住天津市南开区。上诉人（一审被告）：林艳奎，男，1985年9月5日出生，汉族，自由职业者，住天津市河北区。一审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场23层。法定代表人：祁世钊，执行董事。委托诉讼代理人：秦翊文，女，该公司员工。上诉人胡彦虎因与上诉人林艳奎、一审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院(2020)津0104民初2862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡彦虎上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，依法改判为林艳奎承担违约责任，支付违约金人民币119500元；2.判令林艳奎承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案事实认定错误。涉案房屋一直由原房主家人居住，而且原房主对于房屋出售不知情。被上诉人作为房屋购买人，不可能不知道该事实。被上诉人明知该房屋有人居住，无法搬出，将该房屋通过第三人出售的行为，主观上是具有恶意的。二、违约赔偿未依据合同约定认定，调整违约金有误，上诉人另行购买其他房屋，增加购房成本近100000元为实际损失。请求二审依据上诉人与被上诉人的合同条款，改判被上诉人承担房屋标的10%的违约金作为赔偿。林艳奎辩称，不同意胡彦虎的上诉请求，也不同意一审判决。涉案房屋被案外人占有的情况我不知情，我同意交付房屋。林艳奎上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三、第四项，改判林艳奎返还胡彦虎定金45000元，驳回胡彦虎一审其他诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由胡彦虎承担。事实和理由：一审法院判决林艳奎返还胡彦虎定金50000元属于事实不清，双方在签订合同后，胡彦虎向林艳奎支付定金50000元，同时林艳奎也向胡彦虎支付腾房押金5000元。一审法院在判决时理应折抵该5000元腾房押金，判决退还45000元定金。一审法院判决上诉人承担35000元违约金属于适用法律错误。林艳奎主观并无过错，无法交付该房屋的原因是案外人方继英恶意占用涉案房屋，导致无法交付，所以林艳奎不存在违约的情形，不应承担违约责任。链家公司针对胡彦虎、林艳奎的上诉请求辩称，同意一审判决，坚持一审答辩意见。胡彦虎向一审法院起诉请求：1.判令解除胡彦虎与林艳奎及链家公司签订的《房产交易合同》；2.确认林艳奎承担违约责任，返还定金50000元，支付违约金119500元；3.本案诉讼费由林艳奎承担，由林艳奎直接给付胡彦虎。一审法院认定事实：坐落于天津市南开区××路××南里××号楼××原系案外人郑金香承租凯立公司所有的企业产房屋。2019年9月9日，上述房屋的承租人由郑金香变更至林艳奎名下，林艳奎与凯立公司签订了《天津市公有住房租赁合同》。林艳奎并没有在上述房屋内居住，实际由案外人方继英居住使用。后林艳奎委托链家公司对外发布出售上述房屋的信息，并于2019年11月份将房屋钥匙托管给相关中介公司。后胡彦虎准备购买上述房屋，并在链家公司工作人员的陪同下一同看房，当时屋内没有人，留有桌椅、衣物、儿童玩具等日常生活用品。2020年2月19日，林艳奎（出售方、甲方）与胡彦虎（买受方、乙方）及链家公司（居间方、丙方）签订《房屋交易合同》，约定：甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买天津市南开区××路××南里××号楼××的房屋，产权性质为企业产，产权人为林艳奎，房屋面积为95.60平方米；甲、乙双方确认该房屋成交价格为1195000元；乙方于2020年2月19日将50000元交付甲方作为定金，如乙方未能履行本合同条款……。除已支付的定金及乙方留存的款项外，其余款项甲方同意乙方采用全款的方式付款，甲乙双方须于2020年4月1日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，同时乙方将其房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续，甲方须将已收取的定金同时存入该机构；乙方应向丙方支付居间服务费26290元；乙方为全款支付房款的，甲乙双方应于2020年4月1日前到该房屋所在地房管局申请办理过户手续。甲方应于甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕，且甲方全部房款到账后三日内将房屋交付乙方，甲方有义务配合乙方办理水、电……；甲方保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶与其所售房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易,认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如因甲方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷，从而导致本合同目的不能实现的，乙方可向甲方要求支付该房屋成交价格10%作为违约金。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因甲方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，甲方则构成根本性违约，适用于本合同第七条第二款违约责任；甲方保证对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分。该房屋在本次转让之前的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押、拆改等事宜，甲方应及时清理完毕，保证不影响办理过户、贷款、腾房等相关手续，并保证转让后乙方无须负责，否则甲方应按照本合同第七条第二款向乙方承担违约责任。该合同第七条违约责任约定：甲乙任何一方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付、清偿抵押贷款等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。同日，胡彦虎与林艳奎签订《补充协议》一份，约定：乙方知晓该房地产产权为企业产，并自愿购买该房地产。该房地产计租面积为95.6平方米。甲乙双方定于2020年4月1日到天津市凯立房地产开发有限公司办理承租人更名过户手续，且在办理上述手续的过程中，甲、乙双方应积极配合……。上述合同签订后，胡彦虎于当日给付林艳奎定金50000元，并给付链家公司居间服务费26290元。同时，林艳奎给付胡彦虎腾房押金5000元，并将上述房屋钥匙交予胡彦虎。后胡彦虎于当日自行到上述房屋处看房，发现房屋门外留有快递，于是胡彦虎通过电话与该快递收件人联系，告知其已购买了上述房屋，不要再向该地址邮寄快递，后该快递收件人向公安机关报警。次日，林艳奎发现上述房屋被案外人方杰（方继英之父）占用，林艳奎要求方杰搬出但未果，于是林艳奎也搬入上述房屋内并不定期的居住。后胡彦虎、林艳奎协商解决案涉合同相关事宜，但双方未能协商一致。后链家公司退还给胡彦虎居间服务费26290元，并赔偿胡彦虎15000元。现案涉房屋由方杰及林艳奎等人居住使用。本案庭审中，林艳奎表示其出卖案涉房屋时，屋内没有人居住，且在签订合同之时向胡彦虎表示屋内的生活杂物可以自行清理。胡彦虎表示，林艳奎确实承诺过屋内物品属于其个人，可以自行清理。同时，胡彦虎表示其至今没有经济损失。一审法院认为，胡彦虎与林艳奎及链家公司签订的《房产交易合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，胡彦虎依约履行了支付定金的义务，林艳奎亦应依约在双方办理承租人变更后将案涉房屋交付胡彦虎使用，然案涉房屋至今无法交付，该情形虽不是林艳奎故意所致，但林艳奎无法将案涉房屋交付林艳奎已成事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故林艳奎应承担违约责任。现胡彦虎、林艳奎及链家公司均表示同意解除案涉合同、林艳奎同意退还定金，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，予以准许。关于胡彦虎主张的违约金的请求。林艳奎于庭审中主张约定的违约金过高请求予以适当减少，依照相关法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，案涉合同虽对于违约金做出了明确约定，但鉴于林艳奎并非恶意违约，其无法履行合同系因案外人占用案涉房屋所致，且胡彦虎未能提供已给其造成损失的相关证据，且链家公司业已赔偿胡彦虎15000元损失。故林艳奎主张的违约金过高的抗辩理由，予以采信，林艳奎向胡彦虎支付的违约金酌定为35000元。一审法院判决：一、解除原告胡彦虎与被告林艳奎及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告林艳奎返还原告胡彦虎定金50000元；三、本判决生效后十五日内，被告林艳奎给付原告胡彦虎违约金35000元；四、驳回原告胡彦虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1845元，由原告胡彦虎负担845元，由被告林艳奎负担1000元，被告林艳奎负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告胡彦虎。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。本院认为，本案的争议焦点为：一、林艳奎是否违约，是否应当承担违约责任；二、一审法院调整违约金是否具有事实和法律依据；三、腾房押金应否在本案中一并处理。关于焦点一，涉案房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。林艳奎出售的房屋应当保证没有权利瑕疵，因房屋被案人人占有，致使不能交付，构成违约，理应承担违约责任。林艳奎主张其不应承担违约责任，没有依据，本院不予支持。关于焦点二，一审法院根据林艳奎的过错程度，胡彦虎的损失情况，酌情认定违约金35000元，事实和法律依据充足。上诉人主张其购房增加成本近100000元，不能认定为其实际损失，上诉人主张一审法院调整违约金错误，没有依据，本院不予支持。关于焦点三，本案一审中，林艳奎未就押金问题提起反诉，且其未能按照约定交付房屋，据此，林艳奎主张本案中，应当扣除押金5000元，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人胡彦虎、林艳奎的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4365元，由胡彦虎负担3690元；由林艳奎负担675元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年八月三十一日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……