浙江省高级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）浙行申362号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）叶云仙，女，1945年1月10日出生，汉族，住丽水市莲都区，现住丽水市莲都区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）钟宾华，男，1976年10月2日出生，畲族，住丽水市莲都区。 上述两再审申请人的共同委托代理人钟斌国，男，1971年5月9日出生，畲族，住杭州市萧山区。系叶云仙的儿子，钟宾华的哥哥。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）钟斌国，男，1971年5月9日出生，畲族，住杭州市萧山区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）丽水市自然资源和规划局。住所地丽水市莲都区北苑路192号。 法定代表人张颖洁，局长。 委托代理人梁娇娇，浙江丽阳律师事务所律师。 原审第三人钟斌海，男，1971年11月7日出生，畲族，住丽水市莲都区。 原审第三人叶丽莉，女，1974年3月27日出生，汉族，住丽水市莲都区。 叶云仙、钟宾华、钟斌国因诉丽水市自然资源和规划局（原丽水市国土资源局，以下简称丽水市自规局）房屋行政登记一案，不服丽水市中级人民法院（2018）浙11行终45号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 叶云仙、钟宾华、钟斌国申请再审时称：1.根据丽水市兴华管道安装经营部对案涉房屋的产权登记档案（房屋所有权证存根第034593号），案涉房屋系根据1992年经丽水市老城关镇人民政府下发的镇政基建（1992）8号，丽水市规划局颁发的（92）规证1010224号建设用地规划许可证、（93）1010102号建设工程规划许可证建造的。前述文件、证件显示建设单位为兴华管道安装经营部，同时证明案涉房屋早在1992年已开始办理建设手续，并于1993年即已建设完成。然而，付小伟在1992年时年仅21岁，根据生活常识，其并没有建房的经济能力，案涉房屋的出资人和建造人实际为其父亲付炳发，对此，付小伟在民事案件中也予以陈述证实。前述档案《房屋所有权证存根》领证人载明为“付炳发”也能进一步佐证。2.丽水市兴华管道安装经营部房屋所有权档案中有一份，由丽水市城关镇长岗背村民委员会和城关镇城建土地管理办公室岩泉工作站出具的房屋证明。此证明显然是为了将案涉房屋办理权属登记而开具，此证明虽证实案涉房屋属于付小伟所有，房屋权属清楚，无争执，请给予登记权属。但基于实际出资和建造人均为付小伟的父亲付炳发的事实，付炳发才是案涉房屋的实际所有权人。3.根据全国工商信息查询和丽水市莲都区工商行政管理局出具的个体户登记基本情况表，案涉房屋所有权证上载明的权利人为丽水市兴华管道安装经营部并未依法进行工商注册登记，在工商注册登记中付小伟为负责人的个体工商户为“丽水市兴华水电管道安装经营部”，名称中多了“水电”两字。没有加“水电”两字的经营部与注册登记的有“水电”两字的经营部，从名称、注册地点和负责人几乎相同的角度考虑，没有“水电”两字的经营部应当为1996年注册登记的丽水市兴华水电管道安装经营部在筹备阶段使用的名称，应为注册登记的有“水电”两字经营部的前身。参照《公司法》的规定，筹备阶段产生权利义务由注册成立后组织承担。5.1998年3月，案涉房屋的实际所有权人付炳发先后与叶云仙的配偶、另两申请人的父亲钟寿荣签订《卖房契约》、《房屋转让付款协议书》、《关于更换兴华管理经营部法人代表协议》，将案涉房屋和兴华管道经营部以65万元一并转让予钟寿荣。前述合同系各方真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，应为有效。即使认可案涉房屋属于付小伟所有，付小伟也已在民事案件中追认前述协议的效力。钟寿荣依法为案涉房屋的买受人，钟寿荣对案涉房屋不仅拥有交付请求权，还有办理过户登记的请求权。根据《最高人民法院民一庭疑难案件解答》第十七条，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，被申请人的行政登记行为不仅侵害了申请人的债权，也侵害了申请人的物权，申请人依法具有诉讼主体资格。5.基于与付炳发签订案涉房屋买卖协议，并依约向付炳发交付65万元购房款的事实，钟寿荣及家人自1998年起居住使用案涉房屋至今，钟寿荣对案涉房屋具有合法居住使用权。根据被申请人引用的最高人民法院办公厅关于印发《行政审判办案指南(一)》的通知（法办[2014]17号）第八条“房屋使用人具有起诉房屋转移登记行为的申请人资格，但其已被依法确认无权占有房屋的，申请人资格随着其与房屋转移登记行为之间法律上利害关系的消失而消失”，申请人作为房屋使用人也依法取得诉讼申请人资格。6.根据本案的证据材料，在出卖人未到场，案涉房屋土地使用权仍为出卖人，且出卖人房产证上明确载明限制出让情况下，案涉房屋转移到第三人名下是无法办理的，但事实却予以办理。因此，本案存在房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通的事实。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第一款第四项规定“房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，人民法院应当依法受理”，申请人因此也具有起诉资格。前述规定虽非司法解释，但其规定的精神与同为不动产的土地行政诉讼中最高人民法院司法解释规定一致。如法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第四条“土地使用权人或者实际使用人对行政机关涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提起诉讼”。再如《最高人民法院关于土地实际使用人对行政机关出让土地的行为不服可否作为申请人提起诉讼问题的答复》[2005]行他字第12号答复“根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条和《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第十二条的规定，土地的实际使用人对行政机关出让土地行为不服，可以作为申请人提起行政诉讼”。7.对于房屋买受人权利的保护。自法释（2010）15号《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，再到2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，最高人民法院通报《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关情况第（九）条规定“人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护的未过户不动产，登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时过户登记，如果仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑购买人的利益，将会引发严重社会问题，也不符合公平原则。正因如此，借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验，赋予符合法定条件的买受人对不动产物权期待权以排除执行的效力”。新行政诉讼法第十二条第一款第(十二)项和第二十条对申请人起诉资格的规定也放宽到认为行政机关侵犯自身合法权益，有利害关系的公民均可以提起诉讼。综上，请求依法撤销一、二审裁定，将本案发回重审或由贵院提审，改判支持申请人一审的诉讼请求。 丽水市自规局答辩称：1.本案的基本事实。再审申请人叶云仙与钟寿荣（已于2016年4月7日去世）系夫妻，再审申请人钟宾华、钟斌国及第三人钟斌海系其儿子。丽水市兴华管道安装经营部于1996年7月18日成立，于2003年8月6日注销，经营者为付小伟，经营形式为个人经营。案涉房屋坐落于原莲都区城关镇长岗背农药厂西侧路口、公路北侧。丽水市兴华管道安装经营部于1995年12月20日办理了案涉房屋的土地证，并于1997年办理了房屋所有权证。1998年3月16日，付小伟的父亲付炳发与钟寿荣签订《卖屋契约》《房屋转让付款协议书》《关于更换兴华管道经营部法人代表协议》。2000年5月16日，丽水市兴华管道安装经营部将案涉的房屋转让给钟斌海，双方到原丽水市房地产管理办公室二楼办证窗口申请办理房屋所有权变更登记手续。申请双方向办证窗口提交了房屋所有权证、房地产买卖契约、丽水市房地产转让登记申请书，并向办证窗口交验双方的有效身份证件，后在上述相关材料上签字、盖章。原丽水市房地产管理办公室于2000年5月19日经过审核，制作了01026257号房屋所有权证书。第三人钟斌海于2000年5月23日向原丽水市房地产管理办公室领取了房屋所有权证书。2002年5月21日，钟斌海向原丽水市房地产管理办公室申请对01026257号房屋所有权证进行房屋坐落更正登记，由原门牌城关镇长岗背农药厂西侧路口、公路北侧变更为长岗背飞机场角。2002年5月21日，钟斌海向原丽水市房地产管理办公室领取了01051850号房屋所有权证书。2006年5月29日，钟斌海向原丽水市房地产管理处申请对01051850号房屋所有权证进行设计用途更正登记，将一层201.59平方米的住宅用途变更为商业用途。2006年6月1日，钟斌海向原丽水市房地产管理处取了01089139号房屋所有权证书。2012年8月10日，钟斌海向原丽水市房地产管理处申请对01089139号房屋所有权证进行房屋坐落更正登记，房屋坐落由原为莲都区长岗背飞机厂角变更莲都区丽阳街1125号。2012年8月10日，钟斌海向原丽水市房地产管理处领取了01193692、01193693号房屋所有权证书。2.案涉房屋原所有权人为丽水市兴华管道安装经营部，而非付炳发。丽水市兴华管道安装经营部为个人经营，且经营者一直是付小伟。根据物权公示原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故案涉房屋初始登记的所有权人是丽水市兴华管道安装经营部（付小伟），再审申请人所主张的付炳发为房屋所有权人缺乏事实与法律依据。故再审申请人与案涉的房屋仍然不具有利害关系。3.虽然案外人付小伟与第三人钟斌海协商解除《房地产买卖契约》，但不能推断出案涉的房屋属于再审申请人所有。因付炳发与再审申请人的父亲钟寿荣签订房屋买卖协议系付炳发无权处分，且双方签订的协议既没有单位的盖章，也没有负责人付小伟的签字。根据合同相对性原则，钟寿荣与付炳发仅彼此之间此前形成了债权债务关系，而非物权关系。即便再审申请人占有使用了案涉房屋，也是无权占有。故再审申请人与案涉房屋没有利害关系，无权就案涉房屋的转移登记行为提起行政诉讼。4.房屋登记机关在办理房屋登记转移登记时，对案涉房屋是否存在其他债权及申请人是否具备建房能力等问题，不属于其审查、考虑的范畴。再审申请人在申请书中陈述付小伟在1992年仅21岁，没有建房的经济能力，进而推断案涉房屋的出资人和建造人实际为付炳发。答辩人认为，再审申请人的该陈述缺乏事实依据，仅是申请人的个人自述和推断。同时，登记机关仅依据申请的主体来办理不动产登记，没有法定义务也没有能力去审查申请者是否具备建房的能力，且是否具备建房的能力并不是作为登记机关是否予以登记的事由。综上，再审申请人与案涉房屋的转移登记行为没有利害关系，请求依法驳回再审申请人的再审申请。 本院经审查认为，本案系因再审申请人叶云仙、钟宾华、钟斌国不服被申请人丽水市自规局作出的房屋行政登记行为引起的争议。本案争议的焦点是申请人是否与涉案房屋登记行为具有利害关系。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，案涉房屋移转登记给钟斌海之前，房屋所有权证登记的所有权人为丽水市兴华管道安装经营部，该经营部为个体性质，其经营者为付小伟，故申请人主张付炳发为案涉房屋的所有权人缺乏事实和法律依据。付炳发与钟寿荣就案涉房屋签订的房屋买卖协议系无权处分，合同效力不及于房屋的所有权人丽水市兴华管道安装经营部（付小伟），即使案涉房屋交付由申请人占有使用，亦是无权占有。即使钟寿荣系与丽水市兴华管道安装经营部签订房屋买卖协议，但在房屋未移转登记前，钟寿荣仅享有涉案房屋的移转登记请求权，若丽水市兴华管道安装经营部又将案涉房屋转让给第三人并进行了移转登记，则根据《最高人民法院关于适用的解释》第十三条之规定，钟寿荣亦不能对该房屋移转登记行为提起诉讼，而只能就丽水市兴华管道安装经营部的违约行为提起民事诉讼。据此，在钟寿荣对涉案房屋是否享有所有权，尚没有相应证据证明；申请人对该案涉房屋是否享有继承权，亦无相应证据证实的情况下，申请人与案涉房屋的移转登记行为不具有利害关系，不具有提起本案诉讼的主体资格。况且从申请人提起诉讼的诉讼请求看，系对多个登记行为，一并提起诉讼，存在诉讼请求不明的情形，亦不符合起诉条件。据此，原一、二审法院分别裁定驳回申请人的起诉、上诉，并无不当。再审申请人申请再审的理由不能成立。 综上，再审申请人叶云仙、钟宾华、钟斌国的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回再审申请人叶云仙、钟宾华、钟斌国的再审申请。 审判长  马国贤 审判员  刘家库 审判员  徐亮亮 二〇二〇年八月二十五日 书记员  刘 芳