江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1835号上诉人（原审被告）：淮安市清江浦城市资产经营有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海西路苹果国际公寓５号楼501室。法定代表人：熊紫文，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛峰，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏凯仕曼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐茂胜，男，1965年6月8日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：卢跃，江苏益淮律师事务所律师。上诉人淮安市清江浦城市资产经营有限公司（以下简称城市资产公司）因与被上诉人徐茂胜房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。城市资产公司上诉请求：1.撤销（2020）苏0812民初1452号判决第二项，依法将第二项中“赔偿原告徐茂胜各项损失合计10700元”改判为“赔偿原告徐茂胜各项损失合计700元”；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：2019年中，上诉人因保障用房政策需要，多次与被上诉人协商提前解除合同，上诉人也承诺为被上诉人提供不同地段相同级别的房屋供其经营使用，但被上诉人以高额的赔偿为条件一直拒绝提前解除合同和搬离。2019年11月21日上诉人向被上诉人送达《解除房屋律师函》后，涉案房屋小区物业服务公司对涉案房屋进行断水、断电，随后被上诉人自行搬离。可见，被上诉人在2019年年中交涉过程中已经预见租赁合同无法再继续履行，且被上诉人在搬离涉案房屋后可以在别处经营，故被上诉人无权主张两个月营业损失10000元。被上诉人徐茂胜辩称：1.一审判决确定上诉人赔偿被上诉人两个月营业损失计10000元，事实认定清楚，适用法律正确；2.被上诉人无法预见到上诉人会提前解除租赁合同，且采取停水、停电的方式解除合同。上诉人的违约行为是导致被上诉人不能营业的根本原因，致使被上诉人无法经营达半年之久。因此，上诉人理应赔偿被上诉人的直接损失及可得利益损失；3.上诉人从未与被上诉人协商过提前解除合同，因此也不存在上诉人承诺为被上诉人提供不同地段相同级别的房屋使用，被上诉人也不存在以高额的赔偿为条件，拒绝提前解除合同和搬离的事实。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。徐茂胜向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告返还剩余房屋租金5200元及利息110元，返还租赁房屋押金1200元，赔偿原告房屋装修损失9000元、店里财产损失4000元、营业损失48000元，合计67510元。2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月26日，被告与案外人李继超签订《资产租赁合同》，约定被告将位于本市锦绣小区物管1处的房屋出租给案外人李继超使用，租赁期限自2016年8月1日始至2017年7月31日止。原告于2017年1月16日从案外人李继超处转租涉案房屋，并支付房屋转让费6300元。原告于2018年向被告交纳履约保证金1200元。2019年7月25日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《资产租赁合同》，约定甲方将其所有的位于本市锦绣小区物管1处的房屋出租给乙方使用；在签订本合同时，甲、乙双方已于2019年7月25日对该资产现状进行了确认；约定租赁期限自2019年8月1日始至2020年7月31日止，年租金7630元。第六条权利义务：该资产的经营性装饰装修在合同到期后，不可拆卸的无偿归出租房所有，承租人不得破坏性拆除装饰装修部分，更不得破坏房屋结构等，在租赁期限内如因政策性征用该资产，合同提前终止，对经营性需要由承租人承担的装饰装修等补偿归承租人所有。第七条变更和解除合同：如非特殊情况甲乙双方某一方需要终止合同的，必须提前1个月通知对方，并征得对方同意；如承租人擅自拆改该资产结构或改变用途的、无正当理由拖欠租金超过一个月的、利用该资产进行违法活动，或不配合行政执法或其他管理部门正常工作的等，出租人有权终止合同，收回该资产，因此造成损失的，由承租人赔偿；因不可抗力致使本合同无法继续履行的，甲乙双方可以解除本合同；在合同期限内，如遇拆迁或出售，甲方有权提前解除合同，同时履行告知义务。第八条违约责任：承租人应当爱护并合理使用该资产及附属设施（备），不得擅自拆改、扩建或增添，承租人需要经营性装饰装修的，必须经出租人同意后实施，并签订书面补充合同；因本合同实质性内容变更需要重新签订合同或解除本合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，由提出重签或解除合同方承担。第九条免责条件：因不可抗力导致该资产贬值、毁坏和造成承租方损失的，双方互不承担责任。合同签订后，原告与妻子夏冬霞使用涉案房屋经营“清河区夏冬霞小吃店”。2019年11月20日，被告委托江苏凯仕曼律师事务所宋崇迪向原告发出“律师函”，载明：“2019年7月30日，您与资产公司签订了一份《资产租赁合同》，约定您承租资产公司所有的淮安市清江浦区锦绣小区物管1处的房屋。资产公司根据《资产租赁合同》第七条之规定，委托本律师向您发函如下：一、资产公司与您于2019年7月30日签订的《资产租赁合同》于您收悉本律师函之日解除。二、限您立即搬出涉案房屋，将涉案房屋原状返还给资产公司。特此函告。”次日，被告当面向原告送达解除合同的“律师函”。2019年11月21日，江苏凯仕曼律师事务所向被告出具“法律顾问工作汇报（与徐茂胜解除租赁合同违约损失赔偿法律意见）”，内容载明：“四、法律意见分析。根据上述事实及法律规定分析，本法律顾问提出如下法律意见：由于资产公司与徐茂胜签订的《资产租赁合同》中没有约定资产公司单方违约时违约金的赔偿计算条款，根据《合同法》第113条，资产公司单方解除合同属于没有履行合同义务，资产公司赔偿的损失应包括直接损失及可得利益的损失。资产公司除应退还徐茂胜剩余租期的租金外，需赔偿的损失大概为人民币不超过2600元。五、建议。建议公司与徐茂胜协商解除，赔偿其2000元左右的损失。”被告向原告送达解除合同的律师函后对涉案房屋断水、断电，断水、断电后，原告于2019年11月25日自行搬离涉案房屋。2019年12月26日，原告委托江苏益淮律师事务所律师向被告发出律师函，要求被告赔偿其各项损失68400元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告将其所有的涉案房屋出租给原告使用，涉案房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人可以协商一致解除合同，也可以在合同中约定单方解除的权利。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告辩称，其解除合同系市政府政策性原因所致，一审法院认为，该规定只是政策规定，被告落实政策规定可采取不损害承租人的权利的方式，而不应该直接解除合同并停水、停电，故对被告的该辩解意见，不予采信。原、被告双方在合同中并未约定被告的单方解除合同的权利，故被告违法解除涉案租赁合同，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告违法解除租赁合同，构成违约，两原告要求被告退还租金和押金，并赔偿损失的诉讼请求，予以支持。关于退还租金和押金数额。涉案合同期限为一年，自2019年8月1日始至2020年7月31日止，2019年11月21日，被告向原告送达了解除租赁合同的律师函，后对涉案房屋进停水、停电，原告自行搬离，对于未届满的租赁期限，原告主张退还房屋租金5200元及押金1200元，符合法律规定，予以支持。关于装修损失。原告主张被告赔偿其转让费6000元及房屋装修损失3000元，一审法院认为房屋转让费为2017年原告从案外人手上受让房屋的支出，系原告与案外人之间的法律关系，与本案装修损失无关。被告辩称，原告装修未经过其同意，故不应赔偿装修损失，考虑到原告从2017年已经接手涉案房屋，被告对原告从别人手上转租涉案房屋、交纳房租及押金、装修改造等情况理应知情。且合同中虽然约定“该资产的经营性装饰装修在合同到期后，不可拆卸的无偿归出租房所有，”但原告基于双方的合同期限作出了部分装潢，因被告原因致使双方合同无法继续履行，造成原告基于装潢部分一年使用权的合理信赖利益损失。故对被告的辩解意见，不予采信；对原告主张的装修损失，原告对房屋装修的情况虽未提交证据，但从原告提供的照片可以看出房屋进行了简单装修，考虑到合同期限尚未届满、装修的使用年限及装修及被告的过错情况等，酌情确定被告赔偿原告装修损失500元。关于店内财产损失。根据原告提供的财产清单显示，原告主张的因被告停水、停电导致的猪肉、水饺、面条及搬家的费用、桌子损失等，一审认为被告在未告知原告停水、停电并给予原告合理的搬家时间的情况下，即对涉案房屋进行停水、停电，存在过错，应赔偿原告因此产生的损失，考虑到原告从事餐饮行业，停水、停电可能会导致猪肉等生鲜食品造成损害，原告也有及时止损的义务，综上，酌情确定原告因停水、停电的财产损失200元。对其他财产损失，证据不足，不予支持。关于营业损失。被告违反合同约定提前解除租赁合同，原告主张被告赔偿其可得利益损失，应予支持。原告虽提交了江苏省统计年鉴在岗职工平均工资及指数统计表，但不能证明其实际的营业收入标准，考虑到原告使用涉案房屋从事餐饮，为夫妻双方共同经营的个体工商户，以及今年的疫情情况，结合被告的过错程度和原告有及时止损的义务，酌情确定被告赔偿原告两个月的营业损失计10000元。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇居民房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告城市资产公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告徐茂胜房屋租金5200元、押金1200元；二、被告城市资产公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告徐茂胜各项损失合计10700元；三、驳回原告徐茂胜其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元（已减半），由原告徐茂胜负担630元，被告城市资产公司负担114元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的资产租赁合同中已对合同的变更和解除条款进行了明确约定，上诉人并不享有单方解除权。上诉人在未征得被上诉人同意并给予合理搬离期限的情况下，径行以断水、断电的方式单方解除合同，构成违约，应当赔偿因其违约行为而给被上诉人所造成的损失。损失赔偿额包括被上诉人的直接损失和可得利益损失。被上诉人使用涉案房屋从事小吃经营，其被迫搬离涉案房屋后，需要另行选择地点租住房屋从事经营活动，在其寻找到合适的地址营业之前，因上诉人违约而无法从事经营活动期间所产生的损失，理应由上诉人承担。一审综合考虑上诉人的过错程度及被上诉人及时止损的义务等因素，判决上诉人赔偿被上诉人两个月的营业损失10000元并无不当。上诉人所提被上诉人在搬离涉案房屋后可以在别处经营，无权主张两个月的营业损失10000元的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1488元，由上诉人淮安市清江浦城市资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二〇年八月二十七日法官助理  毛学梅书 记 员  费婉燕