江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2213号上诉人（原审原告）：朱文琳，女，1967年4月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘江(系上诉人丈夫)，男，1966年1月13日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：淮安市震撼电子商贸有限公司，住所地淮安市淮海南路华城小区北商住楼门面房2室。法定代表人：孙军，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：孙军，男，1977年4月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：姜慧，女，1979年4月7日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：管旭光，江苏鑫淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁红，女，1975年9月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人朱文琳因与被上诉人淮安市震撼电子商贸有限公司（以下除判决主文外简称震撼公司）、孙军、姜慧、袁红房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初6839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱文琳上诉请求：撤销一审判决并改判支持上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费及公告费由被上诉人承担，多收的一、二审诉讼费依法退回上诉人。理由：1.袁红与震撼公司签订了120万/年的合同并向交行出具，就应当承担由此产生的民事责任。袁红一审时并未出庭，视频证据中的“袁红”身份无法确认。诉争房产市值3000余万元，30万/年的租金十年不递增违背常理，120万/年的租金才符合常理。2.震撼公司所谓的3000137元的房租支付，绝大部分是提前7年足额支付全部租金，并无书面文字对租赁协议修改，有违常理，不应采信，且3000137元的支付时间及金额与租赁合同不对应，绝大部分未反映用途为租金，有部分汇款用途直接标注为借款。借款可以冲抵所欠房租，但不可以冲抵未来房屋已经不属于原所有权人情况下的房租，因此，即使震撼公司与袁红实际履行的是30万/年的合同，震撼公司也没有付清租金，仍然应当支付2019年7月1日起的租金。3.无论袁红与震撼公司实际履行哪份合同，上诉人取得房产后发函要求震撼公司支付租金，震撼公司未予支付，租金合同即应当解除。4.一审法院否认（2016）苏0891执异16号裁定书和（2018）苏08执复9号裁定书认定的事实，涉嫌违法。且开发区法院将诉争房屋在网上公开拍卖时，向社会披露的也是120万/年的合同存在。5.上诉人一审立案时赔偿损失的诉讼请求只有几万元，一审法院按照作出判决时的损失金额收取诉讼费没有依据。震撼公司、孙军、姜慧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。理由：1.孙小兵的谈话笔录及袁红的录音录像证据能够印证袁红与震撼公司实际履行的是30万/年的租赁合同，且至2020年，涉案房屋的租赁市场价格也达不到120万/年，60万/年的合同和120万/年的合同均是为了孙小兵获取贷款所做的虚假合同。两份执行裁定书仅是在执行程序中作出的程序性认定，不能作为对合同真实性的认定。2.涉案房屋在租期内的租金已经全部支付，原审法院对孙小兵的谈话笔录及被上诉人一审提交的和袁红的通话录像可以证实震撼公司的租金已经全部提前支付完毕。租赁期满后房屋已经交付给上诉人，震撼公司不再继续承租，上诉人租赁给他人的租金每年10万元远低于30万/年的租金标准。袁红未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。朱文琳向一审法院起诉请求：1.解除震撼公司与袁红自2010年8月1日开始形成的房屋租赁关系；2.震撼公司自2019年7月1日起，以120万元/年支付租金至迁让之日止；3.孙军、姜慧对震撼公司的租金支付承担连带还款责任；4.原审被告承担本案一审诉讼费。一审法院认定事实：袁红与案外人孙小兵原系夫妻关系，诉争的淮安市华城小区北商住楼门面房2室房屋（建筑面积616.73平方米）原系二人的共有财产；孙军与孙小兵系堂兄弟关系。2013年6月26日，孙小兵向朱文琳借款470万元，双方签订借款协议，约定还款时间及利息支付方式，袁红自愿为借款承担连带保证责任。2015年9月7日，南京市玄武区人民法院作出（2014）玄民初字第920号民事调解书，确认孙小兵、袁红共欠朱文琳的债务数额为本金470万元及利息，并约定了还款时间。2011年6月23日，交通银行股份有限公司淮安分行（以下简称“交通银行”）与孙小兵签订《个人借款合同》，约定孙小兵向交通银行借款1250万元，借款期限为十年，袁红自愿承担连带还款责任，且孙小兵、袁红于2011年6月29日以诉争房屋及占有范围内的土地使用权为其借款设立抵押。在孙小兵向交通银行借款时，向该行提供案涉房屋租赁合同一份，系袁红与震撼公司于2010年8月1日签订，租赁期限为10年，年租金120万元。2015年10月15日，交通银行就该笔借款起诉至淮安经济技术开发区人民法院（以下简称“开发区法院”），该院于2016年4月18日作出（2015）淮开商初字第419号民事判决书，判决:一、孙小兵于判决生效之日起十日内归还交通银行借款本金8460174.50元、利息、罚息（以年利率7.48%自2015年8月1日至本判决给付之日，罚息在原利率基础上浮50%计算）以及律师费10万元；二、交通银行对孙小兵、袁红名下位于淮安市清浦区华城小区北商住楼门面房2室房屋及相应的土地使用权在全部债权范围内享有优先受偿权；三、袁红对上述债务承担连带清偿责任。孙小兵、袁红未履行生效法律文书确定的义务，交通银行于2016年7月28日申请强制执行。之后，朱文琳提出异议，称：“袁红与震撼公司的租赁合同涉嫌造假，以对抗法院的执行，应不予认可；其双方签订的协议租期十年，年租金30万元，孙军提供的已支付租金情况与租赁协议不吻合。袁红、孙小兵将案涉房产抵押给我方时，提供的租赁协议租赁期限为2010年8月1日至2017年7月30日。请求法院拍卖上述房产时不带租拍卖。”2017年12月5日，开发区法院作出（2016）苏0891执异16号执行裁定书，“经审查查明”部分载明：“…关于认定该房产上存在的租赁关系相关权利义务，在无法联系合同签订一方袁红，震撼公司亦未对本案中出现的三份合同的真实性提出异议的情况下，交通银行既是该案申请执行人，又是该房产的抵押权人，该房屋上的租赁关系权利义务的确认应以两被执行人向交通银行申办贷款时提交的租赁合同为准，该份合同签订于2010年，租期十年。至法院拍卖该房产时租赁期限尚未届满，故异议人要求对该房产不带租拍卖无事实依据，法院不予支持。”该裁定书驳回了朱文琳的执行异议。朱文琳不服该裁定，向淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）申请复议；淮安中院于2018年3月27日作出（2018）苏08执复9号执行裁定书，驳回了朱文琳的复议申请。2017年4月18日，朱文琳将震撼公司、淮安市震撼电子九华安防产品销售中心、孙军、姜慧、袁红诉至一审法院，以震撼公司、淮安市震撼电子九华安防产品销售中心、孙军、姜慧尚欠120万租金未向袁红、孙小兵支付为由，行使代位权，请求：“四被告连带偿还租金120万元，其中60万元租金自2015年7月1日以6%年利率计算利息，60万元租金自2016年7月1日以6%年利率计算利息至实际给付之日止；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。”一审法院于2017年12月25日作出（2017）苏0812民初3246号民事判决书，认为：“…本案中，朱文琳作为震撼电子（即震撼公司）的债权人，要行使代位权，需第三人袁红与震撼电子之间的债权债务关系明确具体且已到期，在审理过程中，共出现三份袁红与震撼电子之间的租赁合同，且合同签订日期均为2010年8月1日，现第三人袁红下落不明，从现有证据无法确认袁红与震撼电子之间实际履行的合同是哪份，亦无法确认袁红与震撼电子之间是否有到期债权以及债权数额；此外，朱文琳在向第三人袁红以及案外人孙小兵出借款项时，袁红和孙小兵以其共有的房屋提供抵押担保，现该案正在执行过程中，尚不能确认朱文琳的债权能否通过该抵押实现；综上，现朱文琳要求行使债权人代位权，无事实和法律依据，法院不予支持”，据此驳回了朱文琳的诉讼请求。朱文琳不服该判决，上诉至淮安中院，淮安中院于2018年7月30日作出（2018）苏08民终1801号民事判决书，驳回朱文琳的上诉，维持原判。2019年7月1日，淮安经济技术开发区法院作出（2016）苏0891执1497号执行裁定书，载明上述不动产在淘宝网上公开拍卖，由朱文琳竞得，成交价为14151824元。一审另查明，2010年10月11日至2015年7月29日期间，震撼公司陆续以转账方式支付孙小兵3000137元。本案审理过程中，袁红与震撼公司之间关于诉争房屋的租赁关系，出现了三份租赁合同，签订时间均显示为2010年8月1日，即震撼公司提供的租期为10年、年租金为30万元的租赁合同，朱文琳提供的租期为7年、年租金为60万元的租赁合同，用于银行担保的、租期为10年、年租金为120万元的租赁合同。震撼公司、孙军、姜慧为证明租期为10年、年租金为30万元的租赁合同是实际履行的合同，提交了一份2019年12月20日孙军与袁红的通话视频，其中袁红陈述：“我已经与孙小兵离婚了。当时你们租华城小区房子，房屋30万元一年，租期好像是10年。我之前问过孙小兵，他说房租肯定都给了；还有我欠你们的钱，当时都说在先的，可以抵房租，不够抵的，租期再往后顺延。2013年的时候，我和孙小兵向刘江借钱，当时刘江说借款需要，让我们签了年租金60万元、7年期限的合同，但合同上的时间写的是2010年。年租金120万元的合同是交通银行自己要求写的，银行提出来把房租多写点、好审批。那个时候房租没有这么贵，如果真有这么贵就不用贷款了。我不到法院出庭，我也不用手机，人也不在淮安。”朱文琳表示该证据真实性无法确认。（2017）苏0812民初3246号案件审理过程中，承办法官于2017年9月14日到高淳监狱对孙小兵做了谈话，孙小兵谈话主要内容为：“我用华城小区商住楼门面房二室房屋作为抵押，向刘江、朱文琳借款。当时是临时借款，办理了抵押，没有提供房屋存在租赁关系的合同给他们。房子是我租给震撼公司的，法定代表人是孙军或者他家属。房租30万元一年，租多长时间记不清了。家里商铺都是袁红对外出租，我负责其他生意，袁红和震撼公司签合同时我不在场，但这份合同我看过，就是租金30万元这份（都是打印的）；她和震撼公司签过几份合同我不清楚。我所在的南京安铎尔公司和孙军有过借贷关系，我和孙军没有借贷关系；安铎尔公司欠孙军40万元左右，孙军跟我提过这个钱，但没有催过。因为我做生意需要，就和震撼公司协商，让他们提前支付到2020年的租金。涉案门面房大概价值3000万元，在交通银行抵押大概700万元，办给朱文琳的抵押权限是1000万元，但实际借款是400万元。”朱文琳表示对该份证据不予认可。一审法院认为，争议焦点为：震撼公司与袁红实际履行的是本案所涉三份租赁合同中的哪一份；对此，应根据合同当事人真实的意思表示、租赁市场的行情等因素综合判断。一审法院认为，震撼公司与袁红实际履行的是租期10年、年租金30万元的合同，理由如下：（1）（2016）苏0891执异16号执行裁定书、（2017）苏0812民初3246号民事判决书中均载明系在无法联系上袁红的情况下作出的，上述法律文书均未明确双方实际履行的是哪份合同；（2）在本案审理过程中，震撼公司提供了孙军与袁红的通话视频，袁红在通话中表示与震撼公司实际履行的是租期10年、年租金30万元的合同；袁红的陈述与孙小兵、震撼公司的陈述能够相互印证；（3）2010年10月11日至2015年7月29日期间，震撼公司陆续付款3000137元，与合同约定的租金总额300万元基本吻合；孙小兵陈述因做生意需要，与震撼公司协商让其提前支付租金，不违背常理；（4）袁红陈述其系在需要借款情况下，按交通银行、刘江的要求分别提供了年租金为120万元、60万元的租赁合同，该两份合同并非其真实意思表示；（5）诉争房屋租赁关系产生于2010年8月1日，按租赁市场行情，并考虑孙军与孙小兵之间系亲戚关系，在当时约定年租金30万元，不违背常理。综上，朱文琳主**撼公司、袁红实际履行的是租赁期限为10年、年租金为120万元的合同，依据不足，不予采信。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。震撼公司与袁红之间约定的租赁期限尚未届满，震撼公司已支付全部租金，其有权继续使用该房屋。朱文琳主张解除震撼公司与袁红之间的租赁关系，并主**撼公司继续支付租金、孙军与姜慧承担连带还款责任，均于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：驳回朱文琳的诉讼请求。案件受理费9800元，公告费600元，合计10400元，由朱文琳负担。二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交租赁合同复印件2份，证明内容为孙军曾将涉案部分房屋出租给雍燕慧、姜慧曾将涉案部分房屋出租给尚东胜，证明震撼公司的财产与股东孙军、姜慧财产混同。震撼公司、孙军、姜慧质证认为，两份合同均为复印件，真实性无法确认，即使两份合同真实，震撼公司对于两股东对外出租房屋的行为予以追认。本院经审查认为，上诉人提交的两份合同均为复印件，真实性无法确认，即使两份合同均为真实，震撼公司的两股东对外出租涉案房屋的行为也不足以证明公司财产与股东个人财产混同，该证据达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院经审理确认一审查明的事实。本案二审争议焦点：一、孙小兵、袁红与震撼公司履行的租赁合同是三份合同中的哪一份？二、震撼公司是否欠付涉案房屋的租金？三、一审法院酌情按照60万元的诉讼请求金额收取案件受理费是否有法律依据？本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。涉案三份租赁合同落款日期相同，但租金约定各不相同且存在较大差距，合同双方当事人袁红和震撼公司均陈述年租金为60万元及年租金为120万元的租赁合同是为了孙小兵办贷款需要而虚假签订，双方实际履行的是年租金为30万元的租赁合同，这一陈述也得到了涉案房屋原共有人孙小兵的认可。一审法院在全面审核本案证据的基础上，经过实地走访调查租赁市场的行情，结合孙军与孙小兵之间的关系，运用逻辑推理和日常生活经验法则，综合判断认定租期10年、年租金30万元的租赁合同为震撼公司与袁红实际履行的合同并无不当。上诉人朱文琳主张（2016）苏0891执异16号和（2018）苏08执复9号两份执行裁定书可证实震撼公司与袁红实际履行的是年租金120万元的租赁合同。对此本院认为，该两份执行裁定书解决的争议焦点问题是涉案房屋是否应当带租拍卖，而并非对袁红与震撼公司实际履行哪一份租赁合同和房屋租金事实作出的认定。一审法院认定袁红与震撼公司实际履行的是年租金30万元、租期10年的租赁合同，也并未否定上述两份执行裁定书认定涉案房屋应当带租拍卖的裁定结果。上诉人主张根据上述两份执行裁定书即能确定震撼公司120万/年的租金支付义务，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人在原租赁合同中的履行情况对新的租赁物所有权人发生效力。震撼公司于2010年10月11日至2015年7月29日期间，陆续向孙小兵付款3000137元，与合同约定的租金总额300万元基本吻合，且原租赁合同一方当事人袁红和原房屋共有权人孙小兵均陈述震撼公司已经将10年租金支付完毕。上诉人主**撼公司提前支付租金损害其合法利益，对此本院认为，震撼公司提前支付租金是按照原房屋共有权人孙小兵的要求为之，并不为法律所禁止，且震撼公司提前支付租金时，并不能提前知晓涉案房屋的所有权人在未来将发生变动，震撼公司对此没有过错。上诉人竞拍涉案房屋前，未对涉案房屋租赁合同的租金是否支付完毕等情况进行审慎核实，上诉人要求震撼公司再行支付2019年7月1日起的租金没有法律依据，本院不予支持。上诉人提出震撼公司与袁红、孙小兵之间存在借款冲抵租金的情况，经本院核实，震撼公司代理人在一审庭审时陈述：“租金明细中部分备注为借款，仅限孙军的个人记录，这些款项孙小兵本人也确认是用于支付房租，并且在袁红的录音录像中也得到确认，租金已经支付完毕。假使存在借款行为，也构成债的混同和抵销，法律不禁止用借款抵充房租。”本院认为，仅凭该笔录内容，不足以认定震撼公司和袁红、孙小兵之间存在借款冲抵租金的情形，上诉人未提供充分证据证实自身主张，应承担举证不能的责任。关于争议焦点三，《诉讼费用交纳办法》规定，诉讼中当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交诉讼费用。上诉人一审诉讼请求震撼公司自2019年7月1日起以120万元/年支付租金至迁让之日止，随着诉讼进程的推进，上诉人的诉讼请求金额也不断增加，一审法院酌情按照60万元的诉讼请求金额收取案件受理费9800元符合法律规定。综上，上诉人朱文琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人朱文琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 梁新星审 判 员 马玉宝二〇二〇年八月二十八日法官助理 钟 岩书 记 员 余宛蓉