福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初3468号 原告：傅青国，男，1977年7月23日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：郑小涵，福建勤贤律师事务所律师。 被告：傅伟力，男，1977年11月28日出生，汉族，住仙游县。 被告：杨丽蓉，女，1957年9月16日出生，汉族，住仙游县。 被告：朱涵，女，1987年9月23日出生，汉族，住仙游县。 被告：朱智辉，男，1989年7月20日出生，汉族，住仙游县。 被告朱涵、朱智辉共同委托诉讼代理人：康剑晴，男，住仙游县，系仙游县赖店镇土山村民委员会推荐。 原告傅青国诉被告杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月20日、2020年5月29日分别公开开庭进行了审理。原告傅青国的委托诉讼代理人郑小涵与被告杨丽蓉及被告朱涵、朱智辉的共同委托诉讼代理人康剑晴到庭参加诉讼，被告傅伟力经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅青国向本院提出诉讼请求：1、判令被告方立即依约协助傅青国过户并办理房屋产权证书；2、判令被告方立即依约排除对傅青国楼顶露台、店面卫生间共有使用权的妨害；在诉讼中，傅青国变更诉讼请求：1、判令被告方立即依约协助傅青国过户并办理房屋产权证书座落于土地上的房屋，按照协议一楼店面一间54平方米，三楼156平方米过户给原告；2、判令被告方立即依约排除对原告楼顶露台、店面卫生间共有使用权的妨害（店面卫生间被被告锁了，傅青国无法使用，露台上不去，露台无法安装水池）；3、判令被告方承担本案的诉讼费用。事实与理由：傅青国及傅青山作为乙方同杨丽蓉、傅伟力、朱兆坤作为甲方（其中朱兆坤已去世，朱涵及朱智辉系其法定继承人），于2010年8月30日签订《协议书》，就傅青国购买杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉所建房屋一事作出约定，即：“甲方所建的房屋位于三郊路的土山口处往赖店旧街的公路左边，东向北……面积为366㎡，结构为钢筋混凝土框架结构主体工程，共计售价人民币肆拾玖万元整……后屋檐为共同走道，（店面内）卫生间共同使用……乙方同意甲方在屋顶安装水池及太阳能热水器……土地使用权证及房产证由甲方办理，费用由甲方承担……甲方为乙方建房三层，一层店面按54㎡计算，三层按156㎡，四层按156㎡……协议签订之日，乙方一次性付给甲方肆拾柒万元整，其余贰万待证件办好后付清。协议签订当天，傅青国如约支付了47万元的购房款，于2015年左右从杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉处取得一楼、三楼及四楼房屋的使用权（房屋均只有框架，无围墙）；2017年12月25日傅青国围起围墙装修并开始使用，期间傅青国多次询问杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉何时可以办理房屋产权并过户给傅青国，但是杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉一直以产权暂无法办理为由不愿履行协议约定的责任。在傅青国的要求下，直至2019年的上半年，才由傅伟力配合傅青国带着国有土地使用权证一同去仙游县不动产中心询问，经仙游县不动产中心窗口工作人员确认案涉房屋已经符合办理产权的条件，但杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉仍拒绝协助办理。对此，傅青国认为，傅青国已经履行了合同的相关义务，有权取得房屋的所有权，杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉一拖再拖，拒不履行协议约定的配合过户以及办理房屋产权证责任，已经严重侵害了傅青国的合法权益；且杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉还擅自将一楼店面卫生间及顶楼露台锁住，阻碍傅青国的正常使用，同样违反了约定。现朱兆坤已经过世，故其子朱智辉及女儿朱涵作为其法定继承人，应该承担相应的责任。 杨丽蓉、傅伟力辩称，傅青国在诉状中称：“傅青国及傅青山作为乙方同杨丽蓉、傅伟力、朱兆坤作为甲方（其中朱兆坤已去世，朱涵及朱智辉系其法定继承人），于2010年8月30日签订《协议书》，就傅青国购买被告方所建房屋一事作出约定，即：“甲方所建的房屋位于三郊路的土山口处往赖店旧街的公路左边，东向北……面积为366平方米，结构为钢筋混凝土框架结构主体工程，共计售价人民币肆拾玖万元整……后屋檐为共同走道，（店面内）卫生间共同使用……乙方同意甲方在屋顶安装水池及太阳能热水器…..土地使用权证及房产证由甲方办理，费用由甲方承担….甲方为乙方建房三层，一层店面按54平方米计算，三层按156平方米，四层按156平方米……协议签订之日，乙方一次性付给甲方肆拾柒万元整，其余贰万待证件办好后付清。”请求法庭判令杨丽蓉、傅伟力立即依约协助傅青国过户办理房产权证书，同时请求即依法排除对傅青国楼顶露台、店面卫生间共有使用权的妨害。傅青国所述与事实不符。2010年8月30日杨丽蓉、傅伟力和朱兆坤与傅青国签订《协议书》中第7点约定：“土地使用证及房产权由甲方负责处理……”。杨丽蓉、傅伟力曾向不动产登记中心咨询，因办理须许多相关材料，杨丽蓉、傅伟力正在收集，并不是傅青国所述拒绝办理。傅青国诉请“排除对傅青国楼顶露台，店面卫生间共有使用权的妨害”，杨丽蓉、傅伟力没有妨害，傅青国所诉无事实可依，理应依法驳回傅青国的诉讼请求。 朱涵、朱智辉辩称：傅青国及傅青山与杨丽蓉、傅伟力、朱兆坤于2010年8月30日签订《协议书》不清楚，朱涵、朱智辉当时就学读书期间，对朱涵、朱智辉家人与傅青国之间购买所建房屋不知情。因所建房屋是朱涵、朱智辉父母财产，对房屋的处置权朱涵、朱智辉无权。朱涵、朱智辉于2020年元月收到法院送达诉讼副本中傅青国提供《协议书》后才知道父母于2010年8月30日将所建房屋协议内容。以朱涵、朱智辉提供《协议书》载明，朱涵、朱智辉没有在该协议书上签字。现朱涵、朱智辉承诺放弃对其父朱兆坤的财产继承权，且其母亲杨丽蓉和胞兄傅伟力愿意承担《协议书》约定的义务。朱涵、朱智辉认为，傅青国诉请朱涵、朱智辉于法无据，理应驳回傅青国对朱涵、朱智辉的诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年8月30日，傅青国及傅青山与杨丽蓉、傅伟力、朱兆坤签订《协议书》一份，杨丽蓉、傅伟力、朱兆坤将坐落在仙游县赖店镇旧街改造第一期商住房面积366平方米一层店面通往竹央顶厝通道第二砍、套房二套、层次为三、四两层以总价款490000元的价格出售给傅青国，同日，傅青国支付给被告方470000元，余款20000元待办证后付清，《协议书》第3点约定：后屋檐为共同走道，（店面内）卫生间共同使用，被告方同意傅青国在屋顶安装水池及太阳能热水器，土地使用权证及房产证由被告方办理，费用由被告方承担。2011年5月12日，被告朱兆坤以朱兆坤的名义领取了土地所有权证书，证件号：仙国用（2011）第LD389号，使用面积113.29平方米，之后，朱兆坤去世，其第一顺序继承人为杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉。2015年间，杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉将其房屋一层、三层及四层房屋交付给傅青国使用至今。现杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉至今尚未办理房屋所有权证。2019年12月23日，傅青国诉来本院请求处理。上述事实，有原、被告双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，傅青国与杨丽蓉、傅伟力、朱兆坤是同一村集体组织的人。傅青国与杨丽蓉、傅伟力、朱兆坤签订《协议书》，无违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，客观真实，是合法有效的合同，对双方具有约束力。被告方虽然以朱兆坤的名义领取了土地所有权证，但涉诉房屋尚未经有关部门确认土地使用面积，且房屋所有权证也未办理，依据法律有关规定，买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，驳回其诉讼请求。待被告方的房产证办理后，傅青国可以另行主张过户手续。故傅青国请求判令被告方立即依约协助傅青国过户并办理房屋产权证书坐落在土地上的房屋，按照协议一楼店面一间54平方米，三楼156平方米过户给傅青国的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；朱兆坤去世，其第一顺序继承人为杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉。朱涵、朱智辉承诺放弃对其父朱兆坤的财产继承权，没有提供证据证明，本院不予支持。傅伟力经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法按缺席判决。依照《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、杨丽蓉、傅伟力、朱涵、朱智辉应在本判决生效之日起十日内排除对傅青国屋顶露台、店面卫生间共有使用权的妨害； 二、驳回傅青国其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由傅青国负担50元，由杨丽蓉、傅伟力负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈茂宁 审 判 员  林乘涛 人民陪审员  林俊季 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  严秀娟 附：本案相关的法律法规及执行提示 《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十四条承担民事责任的方式主要有： (一)停止侵害； (二)排除妨碍； (三)消除危险； (四)返还财产； (五)恢复原状； (六)修理、重作、更换； (七)赔偿损失； (八)支付违约金； (九)消除影响、恢复名誉； (十)赔礼道歉。 以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院帐户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：14×××11。