湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8625号上诉人（原审原告）：湖南中晟基业物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区双湾路69号双湾国际1栋2单元1楼。法定代表人：陆小军，总经理。委托诉讼代理人：宋垠娜，湖南睿淼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李秀娟，女，1982年1月20日出生，汉族，住湖南省安仁县。上诉人湖南中晟基业物业服务有限公司(以下简称中晟公司)与被上诉人李秀娟物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖南中晟基业物业服务有限公司上诉请求：1、撤销长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初3095号民事判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决被上诉人自2016年4月27日起至2019年9月30日止按照1.6元每月每平方米计算支付物业服务费没有任何事实和法律依据。李秀娟楼上业主2015年1月已经收到《入伙通知书》，李秀娟楼下业主2015年1月20日已经办理了收房手续；李秀娟所购买的房屋竣工验收合格时间是2015年7月29日，已经达到了交房标准。开发商延期交房截止日期为2015年4月30日，李秀娟也对此确认，且2015年7月31日前李秀娟已经收到了开发商的交房通知，但李秀娟因个人原因未及时办理收房手续，故其物业费应当从2015年7月31日开始计算。其次李秀娟房屋系高档住宅，应当按照2.2.元每月每平方米收取物业费。2.一审法院不支持上诉人要求支付违约金的诉求系认定事实和适用法律错误。被上诉人李秀娟未答辩亦未提交证据。中晟公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令李秀娟支付欠交的物业费12,377元（物业管理费自2015年7月31日计算至2019年9月30日）；2、请求判令李秀娟支付逾期交纳物业服务费的违约金3,713.1元（违约金自2015年7月31日计算至2019年9月30日，暂酌情主张欠交物业费的30%，即3,713.1元）；3、请求判令李秀娟承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：中晟公司原名湖南美世界物业管理有限公司。2009年5月5日，长沙市水利投资置业发展有限公司（甲方）与中晟公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，该合同约定：甲方委托乙方实行长沙市开福区双湾路69号高层住宅的物业管理服务，总建筑面积约为47万平方米（含地下室），小区总户数1972户；物业管理服务期限自2009年5月5日起至小区业委会成立止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；乙方应当提供的物业服务包括制定物业管理服务工作计划、房屋建筑共用部位的日常维修等、共用设施设备的日常维护养护等；甲方按规定向乙方提供位于三栋107室的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途；物业服务费用采取包干制，物业服务费用标准为住宅1.6元/月/平方米，写字楼2.6元/月/平方米，商业用房3元/月/平方米，工业用房2.6元/月/平方米；业主应于通知收房之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；合同还对费用的支付、停车收费、维修基金及双方其他权利义务等进行了约定。李秀娟系长沙市开福区双湾路69号双湾国际（湘江御景花园）11栋2301号房屋的所有权人，房屋建筑面积134.82平方米。2016年4月26日，中晟公司（甲方）与李秀娟（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：甲方为乙方所购房屋提供前期物业服务；房屋交付时预交半年的物业服务费用，以后按每六月一次性预收物业服务费，最长一次性预收不得超过一年；住宅按1.6元/月/平方米收取费用；乙方不按照约定缴纳物业服务费的，甲方可以依合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是乙方应缴纳额的千分之二；双方还对其他事项进行了约定。李秀娟在签订上述《前期物业服务协议》后一直未缴纳物业费。一审法院认为，双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。中晟公司提供物业管理服务，李秀娟应按协议约定支付物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，李秀娟称其未入住该房屋，未享受物业服务，不应缴纳物业费，并非其拒缴物业费的法定事由，故一审法院对李秀娟的该项抗辩理由不予支持。中晟公司主张李秀娟应于2015年7月31日起交纳物业费。一审法院认为，虽然原告中晟公司与长沙市水利投资置业发展有限公司签订《前期物业管理委托合同》对全体业主具有约束力，根据该合同的约定，业主应于通知收房之日起交纳物业服务费用，但现中晟公司并未提交证据证明已于2015年7月31日通知被告李秀娟收房的证明，故认定被告李秀娟应自双方签订《前期物业服务协议》之日起计付物业费，经计算为8,873元（自2016年4月27日起算至2019年9月30日，共计41个月零4天，按1.6元/月/平方米计算）。另，鉴于本案情况，李秀娟并非恶意拖欠物业费，本院对中晟公司主张违约金的诉请不予支持。一审法院判决如下：一、李秀娟于本判决生效之日起十日内向湖南中晟基业物业服务有限公司支付2016年4月27日至2019年9月30日期间的物业服务费8,873元；二、驳回湖南中晟基业物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费202元，因适用简易程序减半收取101元，由李秀娟承担。中晟公司在二审提交新证据：1.中晟公司提交的入伙通知书、房屋接受记录表，并非本案当事人，故与本案争议事实无关联，本院不予采信；2.中晟公司提交的竣工验收备案表、协议书，真实、合法，亦与本案争议事实有关联，本院予以采信。本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，涉案楼盘于2015年7月29日竣工验收。2016年4月，李秀娟与长沙市水利投资置业发展有限公司（涉案楼盘建设单位）签订《协议书》，约定后者因不能按期交房，赔偿李秀娟60081元，计算赔偿金的起止期间为2014年8月30日至2015年4月30日。2016年4月26日中晟公司（甲方）与李秀娟（乙方）签订的《前期物业服务协议》上，手写了“开发商违约，前三年按1.6收取物业费”。上诉人中晟公司在上诉状中称2019年4月1日之后，物业费统一按照1.6元每月每平方米计算。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点：1.物业费的计算标准及起止时间是否正确？2.李秀娟是否应承担违约金。关于焦点1。本院认为，中晟公司与李秀娟签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。中晟公司提供物业管理服务，李秀娟应按协议约定支付物业管理费。本案中，中晟公司现有证据不足以证明其已于2015年7月31日通知李秀娟收房，故一审认定李秀娟应自双方签订《前期物业服务协议》之日起计付物业费，有事实和法律依据，本院予以维持。关于具体的标准，2016年4月26日中晟公司（甲方）与李秀娟（乙方）签订的《前期物业服务协议》，双方约定前三年按照1.6元每月每平方米收取物业费，且上诉人亦自认，从2019年4月1日期亦按照1.6元的标准收取物业服务费，故一审法院认定，自2016年4月27日起算至2019年9月30日止，按1.6元/月/平方米计算物业服务费，有事实和法律依据，对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于焦点2。一审法院结合全案情况，认定李秀娟不存在恶意拖欠物业费的情形，符合事实和法律规定，对于上诉人的该项上诉请求，本院亦不予支持。综上，中晟公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费202元，由上诉人湖南中晟基业物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  蔡 晓审判员  谢 晋二〇二〇年八月二十七日书记员  谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。