湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1431号原告：沈建，女，1967年11月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告沈建与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行审理。原告沈建的委托诉讼代理人刘奎、欧震，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司的共同委托诉讼代理人王湘粵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈建向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界大成酒店公司立即向原告支付房屋转让款（含购房款及委托装修款）338400元，及违约金16920元；2．判令被告张家界大成酒店公司立即支付下欠原告自2014年4月12日至2020年4月12日止的租金及委托装修折旧款115473元，以及逾期支付租金及委托装修折旧款违约金1155元；3．判令被告张家界山水置业公司对上述诉请承担连带清偿责任；4．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年4月12日，原告与被告张家界大成酒店公司达成《张家界市商品房现房买卖合同》，约定购买位于张家界大成山水国际大酒店大成座第×层×号房，建筑面积56.40平方米，房屋价款282000元。原告与被告张家界大成酒店公司及张家界山水置业公司于2014年4月12日就湖南张家界大成山水国际大酒店×层×号房屋的出租签订了《房屋租赁合同》。合同中约定原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店公司使用。租期从原告付清全部房款之日起算，租期最少不低于3年，最长不超过5年。第一、二年租金为21150元/年；第三、四、五年租金为14100元/年，租赁期满五年后，原告有权按该房屋原始总价值将该物业转让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司须接受转让，被告张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保。在合同约定的租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租赁收益的，被告须按照违约期内应支付的租金的3％作为违约金。原、被告于2014年4月12日签订了《房屋委托装修合同》。合同中约定原告委托被告按五星级酒店客房标准首次装修和更新改造、维护，对外统一经营管理。委托装修改造期限为5年。第1、2年按照房屋委托装修改造款总额的15％返还29610元；第3、4、5年的按照房屋委托装修改造款总额的10％返还19740元，自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定银行账户，由被告张家界大成酒店公司在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户。在合同约定的租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租赁收益的，被告应按日向原告支付该房屋年度委托装修折旧款的1%作为违约金。原告已按照合同约定支付了相应的购房款项及委托装修款，被告张家界大成酒店公司未按合同约定向原告足额支付租金及委托装修折旧款。2019年7月22日，合同期满后，原告依约向被告张家界大成酒店公司提出转让申请，但被告张家界大成酒店公司未履行受让义务。为此，为依法维护合法权益，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司共同答辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、租金支付情况。1．回购款不应计算违约金，原告与被告1一直存在房屋租赁关系，原告并向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告1用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，被告并未拖欠原告投资收益被告2不存在回购违约，不应当计算回购违约金。2．2014年4月12日起至2020年4月12日止，被告已向原告支付128772元。3．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准。2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月6日解除，原告与大成山水酒店、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》及《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》亦于2020年7月6日解除。1．本案尚未达到原告有权要求回购的条件，故此时无权要求回购。2013年1月3日，本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》，《房屋租赁合同》第六条第四款规定：甲方（原告）向乙方（大成山水酒店）提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在收到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完毕相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续。该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方。本案，原告没有提前90个工作日向被告提出转让申请，也没有办妥房屋转让手续，不符合双方约定的房屋转让条件。故原告该项诉讼请求依法不应当得到支持。2．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。3．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。4．原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为山水置业公司，而不再是原告，其有义务协助山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》及《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。四、原告已丧失房屋回购权利，解除权期限只有三个月。关于房屋回购，合同明确约定了回购的期限和条件，原告不能举证其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于法律上的形成权，现因已经超过三个月的行使期限，原告再也无权主张回购，原告只能选择继续履行不定期租赁合同。五、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告1虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋。请求原告放弃要求被告回购涉案房屋，双方继续履行商品房买卖合同，被告愿意协助原告办理产权过户登记手续。六、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：2014年4月12日，原告与案外人李某共同购买了张家界大成山水国际大酒店山水座第×层×号房屋，份额各占50%。二人于当日将购房款全额付清，其中原告支付141000元。同日，原、被告签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，并于当日按合同约定向被告张家界大成酒店公司支付委托装修款197400元。两份合同约定履行期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，被告张家界大成酒店公司在第一年、第二年按年向原告支付租金21150元和委托装修改造折旧款29610元，第三年、第四年、第五年按年向原告支付租金14100元和委托装修改造折旧款19740元。逾期3个月未支付，应支付违约期内应付租金的3%和委托装修改造折旧款的1%作为违约金。被告张家界山水置业公司以其不销售负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物为租赁收益和委托装修改造折旧款提供连带担保。租赁期满5年后，原告有权按该房屋原始总价值（即购房价和装修款总和）转让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司须接受转让。原告须提前90个工作日提出书面申请，被告张家界大成酒店公司在接到书面转让申请后30个工作日内办完相关转让手续，原告须配合办理转让手续，被告张家界大成酒店公司在该房屋转让手续办妥之日一次性将转让款支付给原告。任何一方若逾期60天未履行，则违约方须向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。被告张家界大成酒店公司自2016年4月起未按时足额支付租金和委托装修改造折旧款，截至2020年4月12日，已付27252元，尚欠租金和委托装修改造折旧款共计108108元，应付租金违约金1692元（14100元×4×3%）和委托装修改造折旧款违约金789.6元（19740元×4×1%）。另查明，原告沈建于2019年7月22日向被告张家界山水置业公司提出书面回购房屋申请，被告张家界山水置业公司收到该申请后，未按合同约定履行回购义务。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《收据》、《中信银行卡账户交易明细》、《房屋转让申请书》等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同约定租赁期满五年后，原告有权按涉案房屋原始总价值将其转让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司须接受转让，故原告沈建要求被告张家界大成酒店公司支付回购房屋款338400元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，被告张家界大成酒店公司亦未履行回购义务，应向原告支付租金和委托装修改造折旧款。原告于2020年7月6日起诉要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年7月6日，投资经营合同应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年7月6日。现原告沈建要求被告张家界大成酒店公司支付2014年4月12日至2020年4月12日期间欠付的租金和委托装修改造折旧款共计115473元，被告实际自2016年4月12日起开始欠付，欠付金额为108108元，本院考虑到被告因受新冠疫情影响导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的租金1175元（14100元/年÷12个月）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告沈建支付2016年4月12日至2020年4月12日期间欠付的租金和委托装修改造折旧款共计106933元，本院对该部分诉讼请求予以支持。原告沈建主张回购违约金16920元，超过合同约定的违约金计算标准，应为1692元（338400元×5‰），本院对该部分诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。原告沈建主张租金和委托装修改造折旧款的违约金共计1155元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告张家界山水置业公司以其名下自有的物业对租金和委托装修改造折旧款提供担保，属于抵押担保责任，但《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》自2019年4月12日履行期限届满后，双方未就抵押担保责任另行签订书面合同，故被告张家界山水置业公司仅对合同履行期间的债务承担连带清偿责任，对合同履行期满后的债务免除担保责任。原告要求被告张家界山水置业公司对房屋回购款承担连带清偿责任的诉讼请求，因双方未在合同中进行约定，亦未另行签订书面抵押合同，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告沈建房屋回购款338400元以及违约金1692元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告沈建自2016年4月12日起至2020年4月12日止下欠的租金和委托装修改造折旧款共计106933元，以及租金和委托装修改造折旧款的违约金共计1155元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内，对上述第二项中确定的合同履行期限内（即自2016年4月12日起至2019年4月12日止）的债务承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告沈建其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8379元，适用简易程序减半收取4190元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年八月十九日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。