黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初1163号原告：龙昕，女，1978年4月15日出生，汉族，大庆职业学院教师，住黑龙江省大庆市龙凤区，被告：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区世纪大道以南、龙永路以东、龙舞路以北、规划路以西，统一社会信用代码912306035838367658。法定代表人：冯雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙畅，女，该公司员工。原告龙昕与被告大庆立天唐人商业管理有限公司（以下简称唐人商管公司）委托合同纠纷一案。本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告龙昕、被告唐人商管公司的委托诉讼代理人孙畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙昕向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告2017年第四季度8,995.46元、2018年第一季度、第二季度、第三季度、第四季度共计51,452.24元、2019年第一季度、第二季度、第三季度、第四季度的租金共计53,268.53元；2.请求判令被告向原告给付以上述每笔租金为基数，按照同期银行贷款利率计算自每笔租金应给付之日后第30个工作日起至实际给付之日止的违约金；3.被告承担案件诉讼费用。事实与理由：2014年原告与被告签订了委托经营管理协议，协议约定原告将购买的大庆唐人中心室内步行街1层C83号商铺委托被告经营管理，委托期限自协议签订之日起至2035年6月27日止，自2015年6月28日起计算租金，前三个租赁年度每个租赁年度租金为每平方米2,394元，按季度支付，每个季度第二个月开始后的15日内被告向原告支付当季度租金，被告延期支付超过30个工作日，视为被告违约，应按照银行同期贷款利率支付违约金，被告按照协议约定向原告给付了2015年度的租金，但被告拖欠租金依据双方签订的协议，被告的行为已经构成违约，原告多次与被告协商索要租金未果，请求支持原告的诉讼请求。被告唐人商管公司辩称，原、被告之间确实签订了委托经营管理协议，被告应给付原告各季度租金，但应扣除相关的税费，原告起诉之前被告已取得涉案房屋的实测面积，根据双方协议约定，要按实测面积进行租金的核算，多退少补。据此被告尚应给付原告2018年第一季度至2019年第四季度的租金应为96,478元，被告确实欠原告扣除税费（房产税4,278.6元、土地使用税124.5元、个人所得税713.1元、印花税48.24元）的租金8,9510.3元。因为实测面积发生变化，案房屋1层C83号商铺的实测面积为16.6平方米。2015年第三季度至2017年第一季度按照合同约定面积实际给付原告75,127.46元，按照实测面积应给付原告73,409元，多给付1,718.46元；2017年第二季度按照合同约定面积给付8,735.92元，按照实测面积应给付8,267.09元，多给付468.83元；2017年第三季度至第四季度按照实测面积应给付27,720.92元，实际给付18,725.46元，少给付8,995.46元，综上，应给付原告2018年第一季度至2019年第四季度89,510.3元及2017年第四季度之前少给付的款项6,808.17元，合计96,318.47元。原告龙昕为主张自己的诉讼请求，向法庭提交了证据如下：证据一、商品房买卖合同复印件、委托经营管理协议复印件各一份（与原件核对一致），欲证明2014年5月7日原告与案外人大庆立天唐人置业有限公司签订了商品房买卖合同，原告购买大庆立天唐人有限公司开发建设的大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼1层商铺C83号，后2014年6月24日原告与被告签订了委托经营管理协议，将1层商铺C83号委托被告经营管理，被告向原告支付租金，被告未按协议约定向原告支付2017年第四季度8,995.46元、2018年第一季度、第二季度、第三季度、第四季度共计51,452.24元、2019年第一季度、第二季度、第三季度、第四季度的租金共计53,268.53元，被告应按合同约定给付原告违约金。被告质证称，对证据的真实性无异议，但该证据不能证明被告欠付租金的金额，其不承担应由被告代扣代缴的相关税费的事实，根据委托经营管理协议约定，双方的租金最终按实测面积进行结算多退少补。经审查，该组证据客观真实，且与本案具有关联性，本院对该证据予以采信。证据二、交通银行查询明细一份，欲证明原告已收到被告通过银行转账给付的部分租金的金额。经质证被告无异议，本院予以采信。被告唐人商管公司向法庭提交证据如下：证据一、大庆市国土资源局出具的大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记结果明细表1份（与原件核一致），欲证明涉案商铺1层C83号的实测面积为16.6平方米。经质证原告无异议，本院予以采信。证据二、大庆市龙凤税务局出具的2017年第三季度至2017年第四季度的税收完税证明复印件一份，欲证明涉案房屋被告已代扣代缴第三季度、第四季度的全部税款。经质证原告无异议，本院予以采信。依据原、被告的陈述及有效证据，本院确认下列案件事实：2014年5月7原告龙昕与案外人大庆立天唐人置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买案外人大庆立天唐人置业有限公司开发的大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼1层商铺C83号房（建筑面积18.51平方米），该商品房价款金额为467,748元。后2014年原告与被告唐人商管公司签订《委托经营管理协议》一份，合同约定委托人原告将大庆唐人中心室内步行街1层商铺C83号房委托受托人被告唐人商管公司经营管理，包括实施该商铺的招租工作，代为签订和执行该商铺的租赁合同，以及在委托期限内对承租商户、品牌及经营业态不时进行调整，并提供物业服务等；委托期限自本协议签订之日起至2035年6月27日止；租金起算日自2015年6月28日起开始计算租金，租金起算日至次年当月当日的前1日为第一个租赁年度，其他租赁年度均依次类推；租金计算面积按照建筑面积计算，该商铺建筑面积约为18.51平方米；委托期限内，受托人拥有该商铺除产权外的全部使用权和经营权、出租权、招商全、管理权等所有权益，并将独立处理一切与该商铺经营管理的有关的事物；委托期限内，前三个租赁年度，每个租赁年度的租金应达到每平方米2,527元（即相当于商铺买卖合同项下该商铺销售单价的10%），第四至第七个租赁年度，每个租金年度的租金应达到每平方米3,032.4元（即相当于商铺买卖合同项下该商铺销售单价的12%），如承租商户支付的租金达不到前述标准，差额部分由受托人给予补贴，如承租商户支付的租金超过前述标准的，超出部分作为受托人接受委托的报酬以及受托人实施商场运营管理所发生费用的补偿，归受托人所有；在此期间内，该商铺因租赁发生的全部税费（包括但不限于房产税、营业税及附加、印花税等），以及委托人应缴纳的所得税均由委托人自行承担，受托人有权从应付委托人的租金内直接代扣代缴；每个租赁年度的租金（暂按本协议第二条第3项约定面积确定，最终根据实测建筑面积调整，多退少补）均按季度支付，即受托人应在每个季度第二个月开始后的15日内向委托人支付当季度租金；如委托人延期付款超过30工作日，则视为委托人违约，本协议继续履行，受托人应自第30个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率向委托人支付违约金；委托人应在开发商通知其接受该商铺后7日内接收该商铺，并在接收同时将该商铺移交给受托人，委托人逾期接收该商铺的，受托人有权代委托人接收该商铺。被告唐人商管公司向原告支付2015年第三季度至2017年第四季度租金合计102,588.84元，并代扣代缴原告2017年第三季度、第四季度的税款1,695.15元。另查，大庆市国土资源局出具的大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记结果明细表载明大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼1层商铺C83号房建筑面积为16.6平方米。本院认为，原、被告签订的委托经营管理协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告已按约定将涉案商铺交给被告经营管理，被告亦应按协议约定的租金数额和期限向原告支付租金。被告唐人商管公司未按协议约定向原告支付涉案房屋的租金已构成违约，应当承担违约责任。本案的争议焦点：一是涉案房屋的面积如何确定；二是被告是能否依照协议约定对代扣代缴的税款从应付租金中扣除。关于涉案房屋的面积如何确定，因涉案房屋在大庆市国土资源局登记确认的建筑面积为16.6平方米，应认定涉案房屋实测建筑面积为16.6平方米，故被告唐人公司抗辩按照协议约定租金按照实测面积进行核算多退少补的意见，本院予以支持。关于被告能否依照协议约定对代扣代缴的税款从应付租金中扣除，因被告提供合法有效的证据证明其已经实际代缴2017年第三季度、第四季度的税款，故对被告唐人商管公司抗辩在租金中扣除代扣代缴缴2017年第三季度、第四季度的税款的意见，本院予以支持；其余季度的税款因被告未提供合法有效的证据证明其已经实际代缴涉案房屋的税款金额，且税款金额会因税收政策调整而发生变化，被告代扣代缴的税款金额无法确认，故对被告唐人商管公司抗辩在租金中扣除代扣代缴其余季度税款的意见，本院不予以支持。涉案房屋2015年6月28日至2019年12月28日期间按实测建筑面积计算的租金为201,351.36元（2,527元/平方米×16.6平方米÷12个月×36个月＋3,032.4元/平方米×16.6平方米÷12个月×18个月）,扣除被告已向原告支付租金102,588.84元及代扣代缴税款1,695.15元，故原告龙昕主张被告唐人商管公司给付其2017年第四季度至2019年第四季度的租金合计97,067.37元的诉讼请求，本院予以支持。根据协议约定被告应在每个季度第二个月开始后的15日内向委托人支付当季度租金,延期付款超过30工作日，则视为违约，应自第30个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率向原告支付违约金，故原告主张被告唐人商管公司支付以586.51元为基数自2017年12月18日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以10,487.05元为基数自2018年3月24日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以10,487.05元为基数自2018年6月24日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以12,584.46元为基数自2018年9月26日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以12,584.46元为基数自2018年12月27日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以12,584.46元为基数自2019年4月4日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以12,584.46元为基数自2019年6月27日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以12,584.46元为基数自2019年9月26日至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金、以12,584.46元为基数自2019年12月27日至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告龙昕的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆立天唐人商业管理有限公司于判决生效后十日内给付原告龙昕2017年第四季度至2019年第四季度的租金97,067.37元；二、被告大庆立天唐人商业管理有限公司于判决生效后十日内支付原告龙昕以586.51元为基数自2017年12月18日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以10,487.05元为基数自2018年3月24日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以10,487.05元为基数自2018年6月24日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以12,584.46元为基数自2018年9月26日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以12,584.46元为基数自2018年12月27日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以12,584.46元为基数自2019年4月4日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以12,584.46元为基数自2019年6月27日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以12,584.46元为基数自2019年9月26日至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金、以12,584.46元为基数自2019年12月27日至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；三、驳回原告龙昕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（减半收取）1,287元，原告龙昕负担188元，被告大庆立天唐人商业管理有限公司负担1,099元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  杨跃龙二〇二〇年八月十八日书记员  马莎莎附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。