河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终4114号上诉人（一审被告）：沈国平，男，1954年1月18日生，汉族，住洛阳市建设路洛轴东区。委托诉讼代理人：乔晓敏，河南洛太律师事务所律师，特别授权。上诉人（一审原告）：杨光治，男，1973年8月3日生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：张永胜，河南绿剑律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李政凯（实习），河南绿剑律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审被告）：沈臻琦，女，1981年9月3日生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：乔晓敏，河南洛太律师事务所律师，特别授权。上诉人沈国平、杨光治因与被上诉人沈臻琦房屋合同纠纷一案不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初203号民事判决向本院提出上诉。本院依法适用独任制，对本案进行了审理。上诉人沈国平、被上诉人沈臻琦共同委托诉讼代理人乔晓敏、上诉人杨光治委托诉讼代理人张永胜、李政凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人杨光治上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判二被告返还定金1万元，二被告赔偿原告经济损失5万元；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：一、被上诉人沈臻琦委托被上诉人沈国平出卖涉诉房产是事实。1、上诉人与被上诉人沈国平在房产买卖商谈过程中，沈国平称房屋虽登记在女儿沈臻琦名下，但购买此房产时沈臻琦年仅17岁是未成年人，沈国平系购房实际出资人，自己有处分权。沈国平向上诉人出示了所售房产的所有权证、土地使用权证、购房发票及税费手续等原件，并用手机将房产相关手续拍成照片给了上诉人，还多次陪同上诉人到现场看房。以上种种事实使原告有充分的理由相信被上诉人沈臻琦已授权同意沈国平代为买卖涉诉房产。2、2017年6月初，被上诉人沈臻琦从新加坡回来，曾与其父沈国平等一家人到洛阳市房产交易中心工作窗口和原告申请办理过户手续，也通过其行为证明被上诉人沈臻琦对沈国平卖房行为完全知情并充分认可。3、2017年8月23日，被上诉人沈臻琦作为出卖人委托代理人沈国平与第三人签订了《房屋买卖合同》，沈国平在甲方代理人处签字并按指印，甲方签字处由沈国平代签了“沈臻琦”。该证据充分证明了被上诉人沈臻琦委托被上诉人沈国平出卖涉诉房产的事实。二、被上诉人沈国平与上诉人签署房屋买卖协议书具有法律效力，二被告“一房二卖”事实清楚。2017年5月6日，上诉人杨光治和被上诉人沈国平签署房屋买卖《协议书》，约定将女儿被上诉人沈臻琦名下郑州路20号院7-2-402号房产以41500元的价格出售给杨光治，当日上诉人通过手机银行给被上诉人沈国平洛阳银行账号转款1万元交付了定金，作为购房协议的担保。协议签订后，上诉人多次约被上诉人到洛阳市房产交易中心办理过户手续，但因被上诉人原因未能办成。直至2017年8月13日上诉人仍在尽力与被上诉人协商要求履行购房合同，也从未同意其单方解除合同。2017年8月13日下午被上诉人沈国平与上诉人与微信聊天中承认：“我爱人讲，事情是由定金引起，现已和别人合同签了”。至2017年8月23日，被上诉人沈臻琦作为出卖人委托沈国平作为代理人与第三人签订了《房屋买卖合同》，将房产另卖他人。三、被代理人沈臻琦知道代理人沈国平的“一房二卖”代理行为未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。1、二被上诉人应依法双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二被告应向原告双倍返还定金2万元，鉴于被告沈国平已自行向原告返还1万元定金，两被告仍应再向原告返还定金1万元。2、二被上诉人还应向原告赔偿超过定金部分的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因二被告的违约行为，使原告在2017年5月至2017年12月期间错失其他交易机会，无法再以2017年5月时点的价格购得同等房产，也使孩子失去了在该学区上学的条件，受到严重损失。被上诉人因不履行合同义务在给上诉人造成损失的情况下而从中获得非法转售利益，在守约方损失难以计算时，被上诉人所获非法转售利益即为守约方造成的损失应向进行赔偿。因洛阳二手房在2017年大幅上涨是众所周知的事实，可根据日常经验法则推定和参照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取网络询价、委托评估等方式作为中立的第三方二手房交易网络平台所公布的大数据具有重要参考价值和公信力。根据网络平台58同城洛阳二手房城市行情洛阳房价近3年(2017年2月-2020年1月)价格走势及房产信息专业网络平台安居客发布的2017年1-12月洛阳二手房均价大数据作为参考自2017年5月至2017年12月洛阳二手房交易均价从5769元/㎡上涨至6548元/㎡，上涨幅度为13.5%。因涉诉房产为学区房和地铁站交通便利按日常经验法则推定应高于平均上涨幅度1%，即14.5%。按原、被告签订的购房《协议书》交易价格41500元为基准，上诉人受到的房价上涨利益损失为6万余元。故二被上诉人应向上诉人赔偿超过定金部分的损失5万元。综上，两被上诉人此种诚信缺失的行为，侵害了上诉人的合法权益，应依法再返还定金1万元和赔偿给原告造成的经济损失5万元。请判如所请。上诉人沈国平、被上诉人沈臻琦共同答辩称：沈臻琦从未授权任何人出卖其所有的房产，该涉案房产的唯一合法产权人即沈臻琦，任何人未经授权不得处分其所有的财产，在沈国平与杨光治多次的商谈过程中，杨光治对房屋的所有权人不是沈国平，且明知沈国平没有处分权，必须经过沈臻琦同意授权并本人出面办理相关手续，才能办理买卖手续。否则，不可能在明知沈臻琦当时身居国外，沈国平已经告知自己没有代理权限的情况下，强行诱骗沈国平代为签字，根据我国物权法的相关规定，不动产的设立、变更转让、消灭应当依法登记才能发生法律效力，故，该协议书没有沈臻琦的授权，依法应当认定为无效合同；第二，杨光治对房屋办理过户存在重大过错，完全不存在杨光治所述的一房二卖，协议书签订当日，沈国平明确告知房子是女儿沈臻琦的，要经过女儿同意才能卖，并且，强调了卖房子是大事，要通过正规的中介公司签订合同。杨光治向沈国平诉苦，说自己家里经济条件不好，通过中介的话自己还要支付中介费，坚持自己手写的协议，让沈国平代签。合同签订以后，杨光治迟迟交不出购房款，导致合同履行不能，在多次协调不成的情况下，沈国平将一万元购房款退还给杨光治，后杨光治对此也没有提出过任何异议；第三，杨光治没有任何损失，不存在双倍返还订金和造成损失一说，双方协商不成，从交付一万元购房款到退还，仅一个月的时间，一个月的时间根本不存在房屋涨价，或者对其造成损失一说，故其没有任何损失。上诉人沈国平上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，于法无据。一审法院认定“沈国平并未取得授权，但依据交易习惯，原告杨光治有充分的理由相信被告沈国平取得了相应授权”与一审庭审中查明的事实相悖，认定事实严重错误。一审庭审中被上诉人出示的证据仅有一份《协议书》，该协议书庭审已经查明并经一审判决认定“委托人沈臻琦”为被告沈国平书写，且签订《协议书》当天，原审被告沈臻琦并不在场，也没有沈臻琦出具的委托书予以授权，据一审庭审调查发问情况可知，被上诉人在签订《协议书》当天是明知沈臻琦长期不在国内，也没有《授权委托书》的情况下仍签订《协议书》，在时隔两年多的时间之后才起诉要求返还定金不排除有恶意诉讼的嫌疑。上诉人与被上诉人都是年满18周岁完全民事行为能力人，应当知道未经授权处分他人所有权的行为无效。因原审被告沈臻琦未向上诉人沈国平出具委托卖房的委托手续，也没有在《协议书》中签字，故该《协议书》不发生法律效力。二、被上诉人欺骗上诉人签订协议，交付购房款也按时予以退还，自身没有任何损失。该涉案房产纠纷《协议书》签订当日，上诉人沈国平明确告知其女儿在新加坡，要等女儿回来找正规中介进行合法买卖，被上诉人当即向上诉人诉苦其经济困难不用找中介，可以省去中介费，诱骗上诉人签订卖房《协议书》，并强调让上诉人代女儿沈臻琦签字。然而在被上诉人向上诉人交了1万元购房款后迟迟不交付剩余购房款，并称公积金贷款也办不下来，一拖再拖。因沈臻琦回国后不同意卖给被上诉人，2017年6月18日在上诉人与被上诉人协商一致后，被上诉人将账号给了上诉人，上诉人将购房款1万元退给了被上诉人。从协议签订到购房款退回仅一个月的时间，对被上诉人没有造成任何实际损失，协议书属于无效协议，故不适用法律规定的双倍返还定金一说。综上，一审法院认定事实错误，被上诉人自身存在重大过错，交付购房款也按时予以退还，自身没有任何损失。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。上诉人杨光治答辩称：与上诉意见一致。原审原告杨光治向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告返还定金1万元。2、请求依法判令被告赔偿原告经济损失5万元。3、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月6日，原告杨光治与被告沈国平签订《协议书》，载明，今有郑州路20号街坊7栋2门402号沈臻琦与杨光治达成购房协议：1、房价总款为四十一万五千元整。2、已收定金一万元整。3、双方配合过户。4、杨光治以公积金贷款付房价尾款，不足部分以现金形式付清。5、过户费用杨光治承担。经手人为沈国平，委托人沈臻琦，购房人杨光治。该《协议书》中，“委托人沈臻琦”为被告沈国平书写。2017年5月6日，原告杨光治通过手机银行向被告沈国平转款1万元，被告沈国平2017年5月7日收到该款项。2017年6月18日，被告沈国平又将1万元转给原告杨光治。另查明，被告沈国平与被告沈臻琦系父女关系。一审法院认为：被告沈国平以自己女儿沈臻琦的名义与原告杨光治于2017年5月6日签订了《协议书》，虽被告沈臻琦辩称其父亲沈国平并未取得授权，但依据交易习惯，原告杨光治有充分理由相信被告沈国平取得了相应授权。原告依合同约定交付了定金1万元，被告沈国平在签订合同后未按合同约定履行出卖房屋的义务，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告不履行出卖房屋的义务，其应当向原告双倍返还定金。被告沈国平已向原告返还一万元定金，故，被告沈国平应向原告杨光治赔偿一万元。《协议书》中的签字为被告沈国平代签，原告无证据证明被告沈臻琦知晓此事。故，被告沈臻琦对上述一万元赔偿不应承担责任。原告诉求的经济损失,但未提交其遭受直接经济损失的相关依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告沈国平于本判决生效之日起十日内向原告杨光治赔偿1万元；二、驳回原告杨光治的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，由被告沈国平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨光治在二审中提交一份房管局备案的合同供法庭参考。证明方向：出卖人是沈臻琦，出卖人委托代理人是沈国平，买受人是另外一个人，下方签字是代理人签的。证明一房二卖的事实。另外，提交一份调查申请。因为当时一审是在疫情期间，一审是网上开庭。沈臻琦将房屋卖给了滑咏会，买卖合同显示的是20万，但在2017年5月沈国平代沈臻琦签订的买卖合同协议书上显示是41.5万元，这两个交易价格反映了沈臻琦将房屋卖给滑咏会涉嫌偷税漏税，请法院向税务机关提出司法建议书，对交易价格进行落实，追究沈臻琦、沈国平的偷税漏税的责任。上诉人沈国平质证：对其真实性无异议。证明方向有异议，沈国平与杨光治签订协议书是在2017年5月16日，且没有沈臻琦的授权委托书，双方协议不成，沈国平已经于2017年6月18日将一万元购房款退还给杨光治，杨光治代理人也已经认可。新的房屋买卖合同是在2017年8月23日签订，也不存在一房二卖。第二，该购房合同明确了出卖人为沈臻琦即房屋的所有权人，代理人是沈国平，如果在房管局备案应有沈臻琦的授权委托书，该房产合同合法有效；第三，该房屋的受让价格是20万，说明沈臻琦对该房屋相比于杨光治提交的协议的合同价格没有任何获益，杨光治更不存在任何损失。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是一、案涉《协议书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，上诉人沈国平上诉主张因沈臻琦未向其出具委托卖房的委托手续，也未在《协议书》上签字，该《协议书》属于无效协议，但基于沈国平与沈臻琦系父女关系，且案涉协议书中“委托人沈臻琦”部分已由沈国平代为书写，故杨光治有理由相信沈国平对案涉房屋拥有处分权，现沈国平、沈臻琦以在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，本院不予支持。二、沈国平、沈臻琦是否应承担赔偿责任，如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”案涉《协议书》载明“已收定金壹万圆整。”，沈国平在庭审中亦认可实际收到该笔款项，因沈臻琦已将涉案房产出售给了案外人滑咏会导致案涉《协议书》无法履行，应当向杨光治双倍返还定金。对于上诉人杨光治上诉主张沈国平、沈臻琦应赔偿因其违约行为导致杨光治受到的房价上涨利益损失，因杨光治并不能提供相应证据予以直接证明其确因沈国平、沈臻琦违约行为实际受到损失，故对其上诉主张本院不予采信。综上，上诉人沈国平、杨光治上诉请求皆不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1050元，由上诉人沈国平负担50元，上诉人杨光治负担1000元。本判决为终审判决。审判员  胡豫勇二〇二〇年八月三十一日法官助理白璐书记员岳瑞莹