江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3719号上诉人(原审被告)：江阴五洲置业有限公司，住所地江苏省江阴市璜土镇澄路3896号。法定代表人：黄细兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊沈礼，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：任景洲，男，1986年12月7日生，汉族，户籍地甘肃省正宁县。上诉人江阴五洲置业有限公（以下简称五洲公司）因与被上诉人任景洲商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2020)苏0281民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。五洲公司的上诉请求：请求将逾期交房违约金改判计算至2015年1月19日止。事实和理由：其实际交房日期为2015年1月19日，任景洲也早已经向物业公司申请装修所购买的房屋，故案涉房屋是符合交付条件的，一审法院认定2015年6月23日房屋才符合交付条件与事实不符，请求二审法院查清事实依法改判。任景洲未作答辩。任景洲向一审法院起诉请求：1.判令五洲公司支付其逾期办证违约金14873元（暂计，具体计算至原告取得房地产权属证为止）；支付逾期交房违约金8271元（暂计，具体计算至被告实际办理交付使用证明为止）；2.本案诉讼费由五洲公司承担。一审法院认定事实：2013年5月10日，五洲公司作为出卖人，任景洲作为买受人，双方签订合同备案号为201305100058的《商品房买卖合同》一份，由五洲公司交付任景洲位于江阴市房屋，总房价407484元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的不可抗力、因国家法律法规或政府原因导致该商品房验收延期的，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。因买受人不提供或不签署相关手续或者未按时支付相关费、税及房价款或者因买受人其他原因等造成不能按期办理的，由此产生的责任及损失由买受人承担。合同第二十条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。补充协议附件四第2条约定任景洲采用银行按揭贷款方式购房的，任景洲应在本合同签订之日向五洲公司支付122484元，剩余购房款285000元由任景洲向银行申请按揭贷款。第8条第二项约定因五洲公司的责任，任景洲不能在该商品房交付后120日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：合同继续履行，每逾期一日，五洲公司按已付房价的万分之一向任景洲支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。逾期12个月后仍不能取得房屋所有权证书的，任景洲有权要求退房。2015年1月，五洲公司交付任景洲涉案房屋钥匙。审理中，五洲公司提供落款日期为2015年6月23日，编号为澄建[2015]47号江阴市建设局关于商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分）通过交付使用竣工验收的通知，载明：“你公司《商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分）等交付使用竣工验收的申请报告》悉。商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分），幢数5，规划核实面积59432.38平方米（详见江阴市建设工程规划核实合格证，核字第320281201500032号）。2015年2月9日、2015年2月10日通过工程竣工验收备案。公安编号：五洲国际1广场至52号，镇澄路3896号。商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分），由无锡市民用建筑设计院有限公司负责设计，华锦建设集团股份有限公司、江苏弘盛建设工程集团有限公司负责施工，江苏鸿成工程造价咨询有限公司负责监理。现所申报的建设项目已全面竣工。根据市规划、环保、市政公用、园林、公安、市监、城管等部门单项验收合格的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》的相关规定，同意交付使用。希做好各项交接工作，并将此通知在商品房销售现场公示，按《江阴市商品房交付使用通知书》格式交付，落实各项管理措施，确保业主的正常使用。”2018年3月7日，五洲公司向任景洲开具不动产发票，载明购房款407484元。2018年5月22日，任景洲办理江阴市璜土镇五洲国际广场13号1002室的不动产权证书。上述事实，有《商品房买卖合同》、补充协议、澄建[2015]47号江阴市建设局关于商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分）通过交付使用竣工验收的通知复印件、不动产权证书、发票及当事人陈述在卷予以佐证。一审法院认为，任景洲与五洲公司于2013年5月10日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，五洲公司应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格的房屋交付任景洲使用，其在验收交接时，应当向任景洲出示房屋综合验收的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，本案中任景洲虽于2015年1月拿到房屋钥匙，但五洲公司房屋综合验收合格的文件直至2015年6月23日才由江阴市建设局批复，其在2015年1月份交付时，房屋未经验收合格，不符合合同约定的交付条件，五洲公司应当承担相应的责任直至交付合格房屋为止，因此五洲公司应按约支付任景洲自2014年12月31日至2015年6月23日的逾期交房违约金7131元（407484元×0.0001×175天）。根据合同约定，五洲公司应在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由五洲公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同约定未尽事宜，由双方签订补充协议。补充协议附件四第8条第二款规定因五洲公司责任，任景洲不能在该商品房交付后120日取得房屋所有权证书的，合同继续履行，每逾期一日，五洲公司按已付房价的万分之一支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。法院认为，合同附件明确约定了逾期办证的违约责任，是当事人作为民事主体的真实意思表示，不具备法定无效情形，法院对此依法予以确认。任景洲于2018年5月22日办理不动产权证书，五洲公司构成违约，现任景洲要求五洲公司支付已付房款按0.5%计算违约金即2037元（407484元×0.5%），于法有据，本院对此依法予以支持。关于五洲公司提出逾期办证责任不在他公司，对此五洲公司未提供证据进行证明，法院对此不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、五洲公司应于判决发生法律效力之日起十日内向任景洲支付逾期交房违约金7131元、逾期办证违约金2037元，合计9168元；二、驳回任景洲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计190元，由任景洲负担115元，五洲公司负担75元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法以确认。本院认为：根据案涉《商品房买卖合同》的约定，五洲公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的并符合合同约定的商品房交付买受人使用，且在验收交接时，五洲公司应向买受人出示房屋综合验收的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本案中，任景洲虽于2015年1月拿到房屋钥匙，但此时房屋未经验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，故不能以此时间作为房屋交付的时间。案涉房屋综合验收合格的文件直至2015年6月23日才由江阴市建筑局批复，故一审法院判令五洲公司支付2014年12月31日至2015年6月23日的逾期交房违约金并无不当。综上，五洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人五洲公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年八月三十一日书记员 缪玲娜