鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初3152号原告：鞍山三冶物业服务有限公司，住所地：鞍山市千山区千山东路702号。法定代表人：白庆军，系该公司经理。委托代理人：廉正，系辽宁法理律师事务所律师。被告：赵阳，男，汉族，1961年6月9日出生，住址：鞍山市千山区。委托代理人：姜峰，女，汉族，1962年2月18日出生，系被告妻子。原告鞍山三冶物业服务有限公司与被告赵阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人廉正，被告赵阳及其委托代理人姜峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山三冶物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业费9571元，并支付逾期交纳物业费用的滞纳金28519元（截止2020年4月20日），直至实际给付物业费用之日止，合计38090元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月23日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，甲方为赵阳，乙方为三冶物业公司，协议主要约定：“第四条甲方交纳费用时间为从开发商通知业主入住之日起开始向乙方交纳物业管理服务费，预收一年。物业费标准：多层1.5元/平方米/月。以及第八条第四款甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日按照应缴金额每天加收0.3%的比例交付滞纳金。”2011年8月28日，被告赵阳与鞍山中冶置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买中冶·玉峦湾第C7幢3单元2层2号房，公安号为鞍山市千山区千山中路385栋3单元2层26号，面积106.35平。被告赵阳2012年6月8日办理业主入住手续，被告拖欠物业费时间为2015年8月1日至2020年7月31日，原告多次催要未果，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告赵阳答辩称：根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》认为我们有违约行为，造成违约的原因是三冶物业没有尽到责任和义务，是三冶物业违约在先。三冶物业不作为给我家造成的损失如下：1，三冶物业没有按合同规定按时给我们办房产证，拖欠两年之久，造成的损失没有给予适当的补偿，事后找了个不可抗力的说法愚弄小区部分业主。但据了解，三冶物业给小区部分业主进行了补偿，对这种不一视同仁的做法我们非常愤慨，这也是我们从2015年以后不交物业费的原因。2、我家住的房屋出现质量问题，即多处墙面渗雨，窗台渗雨，多次报修未果。3、还有车辆管理方面，由于小区安装的摄像头不到位，不好用，致使我家车辆被人为破坏而无法查证的现象频发。三冶物业在物业服务方面的违约行为：1、小区没有安装必要的门禁设施。各种人员，车辆长驱直入，使小区内人员混杂，业主没有安全感。2、小区安装摄像头不到位，使小区的安全没有受到有效的监控，致使车辆被损坏无法查证。3、大量一楼业主随意圈占公共绿地，三冶物业视而不见。4、小区内的设施损坏严重，物业从来不修缮。小区人工湖要么干涸，要么臭水，杂草丛生。5、严重损害业主利益。三冶物业居民活动中心违约卖给一商家幼儿园，造成我们业主至今无活动场地。6、照明设施毁坏严重。7、小区私人养狗泛滥。8、小区绿化率不达标。杂草丛生，无人管理，造成部分业主随意栽种蔬菜等现象。综上，三冶物业以上的违约行为，严重损害了广大小区业主的利益，使我们彻底失去了对它的信任。我们认为它的物业费用标准，多层住宅平方米、每月1.5元不值，应降低收费标准。造成我们业主今天不缴费的局面，是三冶物业没有履行基本的物业服务合同的约定，三冶物业负有严重的违约责任。经审理查明：原告鞍山三冶物业服务有限公司为中冶·玉峦湾小区的物业服务公司，被告赵阳系该小区385栋3单元2层26号的业主，该房屋的建筑面积为106.35平方米。原告与被告于2011年8月28日签订《前期物业管理服务协议》,协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米1.5元/月，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金；本协议在业主委员会成立，并与本物业管理单位或其他物业管理单位签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效，在本协议失效前，各方应履行相互义务。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2015年8月1日至2020年7月31日未向原告交纳物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：商品房买卖合同一份、临时公约一份、《前期物业管理服务协议》一份、入住文件一份、催缴费通知单一份。被告赵阳提交证据有：照片一组。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为中冶·玉峦湾小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告接受了原告提供的物业管理及服务，应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告赵阳对《前期物业服务协议》真实性及欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。被告欠缴时间为2015年8月1日至2020年7月31日，物业合同中明确约定住宅物业费为每平米1.5元/月，被告应缴纳物业费为1.5元/月/平×106.35平×60个月=9571.5元，故本院对原告要求被告缴纳物业费9571元的主张予以支持。关于原告主张被告支付逾期物业费的滞纳金（按日0.3%计算）一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称逾期办理房产证违约金、房屋质量问题、车辆损失及圈地私占绿地、私人养狗泛滥一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的逾期办理房产证违约金、房屋质量等问题应依据房屋买卖合同关系主张权利；车辆损失、圈地私占绿地、私人养狗泛滥，如被告有证据，应向实际侵权人或主管行政部门另行主张权利。关于被告辩称安保、公共设施设备维护、业主活动中心、绿化等问题一节，本院认为原告已实际提供了物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告赵阳于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山三冶物业服务有限公司自2015年8月1日至2020年7月31日止的物业费9571元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费752元（原告已预缴），减半收取376元，由被告赵阳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二〇年八月四日书记员 高广君