贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5844号上诉人（原审原告）：甘洺任，女，1985年3月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘如越，贵州黔坤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。原审第三人：兴业银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路45号华坤大厦1层1-1号、2层2-1号、3层3-1号、4层4-1号。负责人：梁建群，该分行行长。委托诉讼代理人：张锐，男，1984年5月8日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：尹富乐，女，1992年10月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。甘洺任与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）以及原审第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称兴业银行贵阳分行）商品房预售合同纠纷一案，甘洺任与宏益房开不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。甘洺任上诉请求：1、改判宏益房开支付资金占用费56,624.57元（资金占用费暂从2015年4月23日开始以266,112元为基数，以银行同期贷款利率标准计算至2019年9月1日，暂计56,624.57元，实际计算至被告退还全部购房款之日止）；2、改判宏益房开退还已向第三人归还的贷款本金及利息（以第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行于解除合同判决生效当月出具的还款对账单为准），并承担违约金（按照银行同期贷款利率标准，以每期偿还本息为基数分段计算至还清上述款项之日止）；3、改判宏益房开赔偿商铺物管费3,208元；4、本案上诉费由宏益房开承担。事实和理由：1、一审判决的违约金不能弥补上诉人的实际损失；2、商品房买卖合同系宏益房开提供的格式合同，不应适用按照同期银行存款利率支付利息的条款；3、物管费3,208元买受人已提供完整收据，应当予以支持。宏益房开的答辩意见与其上诉意见基本一致。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回甘洺任的诉讼请求；2、本案诉讼费由甘洺任承担。事实和理由：1、虽然上诉人未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记有关文书的行为违反合同约定，但该违约情形并不导致《商品房买卖合同》的目的无法实现，相反，甘洺任已办理接房手续，占有、使用、收益权利均已实现，上诉人并未构成根本违约，不应解除合同；2、如二审仍判决解除合同，上诉人在依照合同约定按照同期银行存款利率支付利息承担违约责任后，不应再承担电视、电表开户费、预告登记费等赔偿责任，甘洺任收房后取得的租金收益应在上诉人承担的违约金中进行扣除；3、律师费不是必然产生的费用，商品房买卖合同未对律师费的承担进行约定，一审判决宏益房开承担律师费没有依据。甘洺任的答辩称，一审判决解除合同并由宏益房开赔偿违约导致的损失以及支付律师费正确。甘洺任向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2015年4月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191545）及补充协议；2、判令解除原告与第三人于2015年7月17日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴黔个贷（2015）245号）；3、判令被告向原告退还购房首付款266,112元、资金占用费56,624.57元（资金占用费暂从2015年4月23日开始以266,112元为基数，以银行同期贷款利率标准计算至2019年9月1日，暂计56,624.57元，实际计算至被告退还全部购房款之日止）；4、判令被告向原告退还已向第三人归还的贷款本金及利息（以第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行于解除合同判决生效当月出具的还款对账单为准），并承担违约金（按照银行同期贷款利率标准，以每期偿还本息为基数分段计算至还清上述款项之日止）；5、判令被告偿还原告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》项下剩余的贷款本金、利息、罚息等（按照个人购房抵押借款合同的约定进行计算）；6、判令被告向原告支付不符合条件交房产生的违约损失106,826.4元（不符合交房条件产生的违约损失以涉案房屋建筑面积16.04平方米为基数，以2014年贵阳市房屋租金指导价的4级地段商业类房屋租金185元/平方米/月为标准，从2016年8月31日暂计算至2019年9月1日，共计106,826.4元，实际计算至解除合同判决生效之日止）；7、判令被告向原告返还预告登记费550元、商铺物管费962.4元、电表开户费122元、有线电视开户费265元，共计1,899.4元；8、判令被告向原告支付因本案产生的律师费2,000元；9、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将商铺物管费变更为3,208元。一审法院认定事实：2015年4月23日，原告甘洺任（买受人）与被告宏益房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告甘洺任购买被告位于南明区，该商铺建筑面积为16.04平方米，房屋总价款526112元，原告以银行按揭方式付款，被告应于2016年8月31日前向原告甘洺任交付该商品房，被告承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告甘洺任。合同签订当日，原告甘洺任向被告支付了首付款266112元。2015年7月17日，原告甘洺任（债务人）与第三人兴业银行贵阳分行（债权人）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定：原告甘洺任向第三人借款260,000元用于支付剩余购房款。借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下的买卖合同的效力，该买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的，均不影响本合同的履行；房屋买卖合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息。保证人在本合同项下承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。特别约定该合同的共同债务人为原告甘洺任妻子周杨，保证人为被告宏益房开，借款期限为120个月，自2015年7月17日至2025年7月17日止，借款利率为央行人民币基准利率五年以上期限档次，罚息利率为借款利率上浮50%等。合同尾部有第三人盖章，原告甘洺任及周杨签名捺印。后第三人于2015年7月20日向原告发放了贷款260,000元，被告于2015年7月25日出具收到尾款260,000元的《收据》，随后原告按约每月向第三人返还贷款本金及利息。2016年9月4日，原告甘洺任与被告宏益房开签订《交房协议》，约定：本协议生效后，被告不再承担因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任；原告签订本交房协议后，即与被告办理房屋交接手续。同日，双方又签订了《房屋交付验收表》，约定自2016年8月31日起，涉案房屋由被告交付给原告，原告于尾部注明“本人已看房，房号已核对”。另，原告提交消防监督结果公开证明花果园五里冲棚户区危旧房改造项目T1区4#、5#、10#楼地下室（土建）消防验收不合格，且认为被告至今未将办理商品房转移登记的相关文书交付给买受人，导致涉案商铺至今无法投入使用，遂诉至一审法院，诉请如前。庭审中，原告陈述涉案房屋至今未办理产权证，被告表示同意解除合同，但利息应从合同解除条件成立之日起按存款利率计算。另查明，原告甘洺任向被告宏益房开缴纳了预告登记费550元、商铺物管费962.4元、电表开户费122元、有线电视开户费265元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宏益房开开发建设的房屋。该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约交纳了购房款，双方签订了《交房协议》，但是被告未按照合同约定为原告所购买的房屋办理产权转移登记。根据合同约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告在约定期限内不能交付转移登记，自约定交付日期起180日以后，被告仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照银行存款利率支付利息。据此，被告应当在2019年6月30日以前取得初始登记并向原告交付办理转移登记的文书。但现被告提交的南明区，至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告有权选择退房，故对原告要求解除合同的诉请一审法院依法予以支持，合同解除后，被告宏益房开应当将收取的购房首付款全部退还给原告，因为双方合同约定被告应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息，原告向一审法院提起诉讼的时间视为通知，利息从该时间开始计算，利率标准按照同期银行活期存款利率标准计算，原告要求从2015年4月23日起按照贷款利率计算缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的借款担保合同也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给第三人。关于原告要求被告支付不符合交房条件产生的违约损失，双方签订了《交房协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效，原告要求被告支付不符合条件交房产生的违约损失证据不足，且合同对此没有约定，一审法院不予支持。关于原告要求退还预告登记费、商铺物管费、电表开户费、有线电视开户费的主张，预告登记费、商铺物管费、电表开户费、有线电视开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。至于庭审中原告将商铺物管费变更为3208元，仅提供962.4元的收据，一审法院对商铺物管费支持962.4元，其余部分不予支持。关于律师费，原告提交委托代理合同、转账凭证证明实际支付律师费2000元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告甘洺任与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191545）；二、解除原告甘洺任与第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行于2015年7月17日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴黔个贷（2015）245号）；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告甘洺任返还购房首付款266,112元及资金占用费（资金占用费以266,112元为基数，按照同期银行活期存款利率标准的计算，从2019年9月12日起计算至该款退还之日止）；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还已经归还给第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行的贷款本金和利息给原告甘洺任（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行偿还原告甘洺任就《个人购房抵押（保证）借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿商铺物管费962.4元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元给原告甘洺任；七、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付律师费2,000元给原告甘洺任；八、驳回原告甘洺任的其余诉讼请求。案件受理费7,802元，减半收取3,901元，由甘洺任负担961元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担2,940元。本院二审期间，宏益房开提交房屋现场照片，拟证明本案买受人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。本案买受人质证称，与本案无关。宏益房开提交最新花果园产权证办理“攻略”、启用不动产登记（花果园）便民服务点、办证点的照片，拟证明宏益房开在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。本案买受人质证称，与本案无关。经本院询问，宏益房开认可案涉房屋尚不具备办证条件。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。另查明，甘洺任支付首付款266,112元的时间为2015年4月23日。本院认为，本案二审争议焦点为：1、双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2、若《商品房买卖合同》应当解除，则相关责任应如何承担。关于争议焦点一，本案中，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致本案买受人的合同目的不能实现，本案买受人诉请解除合同既符合双方合同中约定的解除条件，又符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，故本院对一审判决解除合同予以维持。本案买受人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的房屋所有权，并非仅取得房屋使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为本案买受人的合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，因宏益房开逾期取得初始登记，履行交付办理产权转移登记有关文书导致合同解除的，宏益房开应退还购房款并支付利息，利息应按照同期银行存款利率支付，一审判决按同期活期存款利率标准计付利息与合同约定不符，本院予以纠正。合同并未约定购房款利息的起算点为宏益房开接到退房通知之日，购房款利息应自实际支付购房款之日起计算，一审判决自起诉之日起计算于法无据，本院予以纠正。本案买受人主张按照中国人民银行同期贷款利率标准计算于双方合同约定不符，故本院不予支持。因双方合同明确约定解除合同的结果为按照同期银行存款利率支付利息，故对于本案买受人主张针对其已向银行归还的贷款本金及利息应按银行同期贷款利率标准分段计算支付违约金的诉请，一审判决未予支持并无不当。物管费系本案买受人收房后因使用房屋享受相关物业服务而向案外人贵州宏立城物业服务有限公司支付的对价，买受人已享受物业服务，故不属于其所受损失，本院不予支持。双方并未约定律师费由宏益房开承担，一审判决支持律师费存在不当，本院予以纠正。本案买受人支出的电视、电表开户费、预告登记费系本案买受人为履行合同而实际支出的合理费用，合同解除后，该费用系本案买受人产生的实际损失，本案买受人诉请赔偿电视、电表开户费以及预告登记费符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，一审判决予以支持并无不当，故本院予以维持。案涉合同系因宏益房开违约而导致解除，宏益房开主张在其承担的违约责任中扣除本案买受人合法占有房屋期间产生的租金收益于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14558号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14558号民事判决第七、八项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14558号民事判决第三项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向甘洺任返还购房首付款266,112元并支付资金占用费（资金占用费以266,112元为基数，按照中国人民银行同期存款利率为标准，从2015年4月24日起计算至该款退还之日止）；四、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14558号民事判决第六项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元给甘洺任；五、驳回甘洺任的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费7,802元，减半收取3,901元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担；二审案件受理费9,090元，由甘洺任负担1,288元，贵阳宏益房地产开发有限公司负担7,802元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十五日书记员 帅艳芷