福建省宁德市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽09民申47号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：严梅英，女，1977年7月6日出生，汉族，户籍地福建省光泽县，住山东省济宁市汶上县。 委托诉讼代理人：王加候，福建广澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭烽烽，福建广澜律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：余泽妹，男，1966年6月10日出生，汉族，住福建省古田县。 一审被告:杨传铧，男，1976年5月24日出生，汉族，住海南省保亭黎族苗族自治县。 一审第三人：宁德市东侨经济开发区利嘉房产中介所，住所地福建省宁德市东侨经济开发区坪塔西路5号（金城花苑）14＃105。 负责人：许玉光。 再审申请人严梅英因与被申请人余泽妹、一审被告杨传铧、一审第三人宁德市东侨经济开发区利嘉房产中介所（下称利嘉中介所）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省宁德市中级人民法院（2019）闽09民终1326号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 严梅英申请再审称，1、原审判决没有按照双方签订的《房产买卖经纪合同》约定，判决申请人承担违约责任，属于认定事实和适用法律错误。根据双方签订的《房产买卖经纪合同》第十八条约定，若申请人擅自解除合同，应向被申请人支付定金等额的违约金。可见，双方的合同已经对违约解除合同作出了明确的约定，若申请人违约解除合同，应以上述合同约定作为判决申请人承担违约责任的依据。但原审判决均不以合同约定的违约条款作为确定赔偿的依据，直接判决申请人赔偿被申请人所谓的损失，属于认定事实和适用法律错误。2、原审判决未能正确理解和适用法律规定，从而作出错误判决，依法应予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能等造成的损失。本案中，即使申请人构成违约，也应当以申请订立合同时预见到的可能造成的损失，作为确定被申请人的损失。在订立合同时，申请人并不知道案涉房产将来是涨价，还是跌价。因此，申请人在订立合同时只能预见到如果违约解除合同，应向被申请人承担定金等额的违约金，并不能预见到案涉房产将来的涨价区间，如果能预见到将来有如此大的涨价空间，申请人不可能以如此低的价格转让房产。原审判决不能正确理解和适用《合同法》第一百一十三条规定，错误的依据厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司以起诉时作为评估时点作出的评估意见，认定被申请人的损失为32.1万元，并判决申请人赔偿被申请人损失25.68万元，是对上述法律的错误理解和适用。请求撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初4802号民事判决的第三项判决和福建省宁德市中级人民法院（2019）闽09民终1326号民事判决，改判驳回被申请人在一审第三项诉讼请求。提供如下证据：证据1、《房产买卖经纪合同》复印件；证据2、福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初4802号民事判决书复印件；证据3、福建省宁德市中级人民法院（2019）闽09民终1326号民事判决书复印件以及生效证明书复印件。 本院经审查认为，申请人提供的证据1在一审已质证，不属于新的证据。申请人提供的证据2、证据3当中福建省宁德市中级人民法院（2019）闽09民终1326号民事判决书复印件属于一、二审卷宗材料，不属于新的证据。申请人提供证据3当中的生效证明书复印件与本案具有关联性，予以确认。 本院认为，1、根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”。虽然，申请人严梅英与被申请人余泽妹、一审第三人利嘉中介所签订的《房产买卖经纪合同》第十八条约定，甲方（申请人）擅自变更或解除合同的，应当支付给乙方（余泽妹）等同于定金数额的违约金，但双方签订《房产买卖经纪合同》后，严梅英、杨传铧又将案涉房产另行出售给他人，造成案涉《房产买卖经纪合同》无法继续履行，当严梅英的违约行为给余泽妹造成的损失超过案涉合同所约定的违约金，余泽妹可以请求增加违约金数额，但增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。且根据《合同法》第一百一十三条规定，余泽妹的实际损失包括案涉合同履行后可以获得的利益，故余泽妹在一审以案涉房产的溢价32.1万元作为其的实际损失额诉请严梅英予以赔偿，符合法律规定。一、二审民事判决未按照案涉《房产买卖经纪合同》第十八条确定申请人应承担的违约责任，并无不当。因此，申请人认为原审判决没有按照双方签订的《房产买卖经纪合同》约定，判决申请人承担违约责任，属认定事实和适用法律错误的主张不能成立，不予支持。2、根据《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。该条法律确立了对违约损害边际的判断标准应适用合理预见之规则,即违约方在订立合同时能预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失,才予以赔偿。就本案而言,近年来房地产价格连年上涨是众所周知的事实,房屋出卖后,有可能房价随时间的推移而变动,基于交易时间差而产生房屋差价,对此,社会一般理性交易人均能预见。严梅英作为完全民事行为能力人在其与余泽妹签订《房产买卖经纪合同》时,应当对房屋出卖后房屋价格有可能上涨的事实有所预见,当然也能正常预见如果其因房屋上涨而违约,会对余泽妹造成的房屋差价之经济损失,故房屋差价属于严梅英可以预见或应当预见的损失范围,依照上述法律规定,其作为违约方应当承担守约方余泽妹的相关损失。因此，申请人认为其在订立合同时只能预见到如果违约解除合同，应向被申请人承担定金等额的违约金，并不能预见到案涉房产将来的涨价区间的主张不能成立，不予采纳。在一审过程，一审法院通过法定程序确定由厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对案涉房产进行评估，经评估，案涉房产在2018年9月20日估价为121.6万元，比合同价89.5万元上涨32.1万元，该款属于案涉合同履行后，余泽妹可以获得的利益，应由严梅英予以赔偿。一审民事判决根据本地实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素，判决严梅英赔偿余泽妹房屋涨价损失25.68万元，二审民事判决对此予以维持，并无不当。因此，申请人认为原审判决未能正确理解和适用《合同法》第一百一十三条规定，从而作出错误判决，依法应予纠正的主张不能成立，不予采纳。 综上，严梅英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回严梅英的再审申请。 审判长 游 翔 审判员 高晓燕 审判员 林 玮 二〇二〇年八月十七日 书记员 何秀芬 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百八十七条再审申请人提供的新的证据，能够证明原判决、裁定认定基本事实或者裁判结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第一项规定的情形。 对于符合前款规定的证据，人民法院应当责令再审申请人说明其逾期提供该证据的理由；拒不说明理由或者理由不成立的，依照民事诉讼法第六十五条第二款和本解释第一百零二条的规定处理。 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。