湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终7782号上诉人（原审原告/反诉被告）：湖南鼎荣钢铁贸易有限公司，住所地长沙市天心区黑石铺街道披塘村藕塘组湖南力鼎工贸有限公司内2栋18-19号。法定代表人：胡江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王鹏飞，湖南理曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊丽瑞，湖南理曜律师事务所律师。上诉人（原审被告/反诉原告）：长沙闽航钢铁贸易有限公司，住所地长沙市天心区大托镇披塘村力鼎钢材市场8栋1、2、3、4号门面。法定代表人：潘恩玉。委托诉讼代理人：张玮，湖南鉴庭律师事务所律师。上诉人湖南鼎荣钢铁贸易有限公司（以下简称鼎荣公司）因与上诉人长沙闽航钢铁贸易有限公司（以下简称闵航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭。经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎荣公司上诉请求：依法撤销（2020）湘0103民初2480号民事判决书并发回重审。事实与理由：1、一审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人系程序错误，造成判决错误，应当发回重审。湖南力鼎钢材市场一直为湖南力鼎工贸有限公司（以下简称力鼎公司）经营，涉案场地由其出租。鼎荣公司从该公司处了解到，闵航公司已退出该市场，不再继续经营，作为出租方的力鼎公司承接闵航公司的权利义务，且力鼎公司已将涉案场地出租给长沙景强钢铁贸易有限公司（以下简称景强公司）。因此，力鼎公司系与本案有直接利害关系的当事人，应当参加诉讼。根据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，二审法院对于该类原审判决遗漏当事人的严重违反法定程序的案件，应当撤销原判决、发回原审法院重审。2、本案事实发生根本性变化，导致事实不清、判决错误。因闵航公司退出市场，鼎荣公司支付租金的相对方应为力鼎公司。事实上是力鼎公司将涉案场地租赁给案外人景强公司并与之签订《场地租赁合同》，故涉案场地亦存在其他权属纠纷可能导致鼎荣公司无法继续租赁。闵航公司故意隐瞒该事实，致使一审法院认定事实错误，应撤销一审判决。综上所述，为了维护鼎荣公司的合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，特此上诉请求判如所请。闵航公司辩称：1、鼎荣公司并无证据，原审法院并未遗漏当事人。鼎荣公司的主张既无事实依据，又无证据证明。根据“谁主张，谁举证”原则，鼎荣公司应当证明其主张。关于闵航公司已退出湖南力鼎钢材市场、力鼎公司承接所有权利义务的主张，闵航公司与力鼎公司的租赁合同仍存续有效，租赁期截止至2024年，闵航公司从未退出湖南力鼎钢材市场。与鼎荣公司签订合同的主体为闵航公司而非力鼎公司，闵航公司才是本案适格的诉讼主体，力鼎公司与本案无关。因此，原审法院并未遗漏必要当事人，鼎荣公司的主张不能成立。2、本案事实并未发生变化，该项主张系鼎荣公司在无证据的情况下所捏造的事实。闵航公司并未退出湖南力鼎钢材市场，闵航公司按照合同约定将涉案场地出租给鼎荣公司，然合同到期后鼎荣公司不如约搬离涉案场地。闵航公司在一审中已提交相应证据，证明2019年11月5日将涉案场地租赁给景强公司的事实，该事实与本案并无关联。关于力鼎公司将涉案场地租赁给案外人景强公司并与之签订《场地租赁合同》的主张，若力鼎公司将涉案场地租赁给景强公司，则构成一物数租的情形。景强公司是否对此主张承租权是景强公司的权利，其他主体无权干涉。本案系鼎荣公司和闵航公司之间的租赁合同纠纷，鼎荣公司主张的事实与本案无关。因此，在无证据证明的前提下，鼎荣公司的所有主张不能成立，恳请贵院驳回其所有上诉请求。闵航公司上诉请求：1、撤销（2020）湘0103民初2480号民事判决，查明事实后依法改判；2、判令鼎荣公司立即搬离场地，返还租赁物；3、判令鼎荣公司赔偿违法占用场地给闵航公司造成的租金损失111862.89元（暂从2020年4月1日计算至2020年6月30日）；4、判决鼎荣公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院关于闵航公司代收了鼎荣公司从2019年10月1日起至2020年9月30日止的物业管理费、视为双方在合同到期后自动续租一年的认定属于错误认定。闵航公司与鼎荣公司在2018年9月18日签订场地租赁合同，期限为1年，基础月租金为18850元，基础年租金为226200元，如鼎荣公司次年续租则每年租金以上年租金为基数递增5%。2019月9月15日双方口头约定续展半年至2020年3月31日，鼎荣公司交付续展期间的租金和2019年10与1日至2020年9月30日的物业管理费，同时租赁场地增加到1198.28m2，新增场地后租金增长为36487.63元/月。同日，闵航公司将涉案场地一楼内简易房出租给鼎荣公司，租金为800元/月。对此鼎荣公司并未支付租金，给闵航公司造成了损失，现以租金36487.63元/月暂算3月共计111862.29元向鼎荣公司索赔。关于双方自动续租的认定，鼎荣公司自行转一年的物业管理费给闵航公司，让其代交给力鼎公司，且根据《合同法》的规定，双方续租的时间为半年，如若需要继续续展则应当采用书面形式重新订立合同，若未重新订立合同则要求鼎荣公司继续履行原合同的主要义务、闵航公司接受才能视为成立新的租赁合同。本案中，鼎荣公司的主要义务是交付租金，缴纳物业费并非其主要义务。因此，双方续租期为半年，截止至2020年3月31日，闵航公司有权在租赁期届满之日起要求鼎荣公司搬离场地。即使基于鼎荣公司缴纳一年物业费的行为认定成立不定期租赁合同，闵航公司也有权随时解除合同。实际上闵航公司已多次在合理时间内通知鼎荣公司，要求解除事实租赁合同关系。2、鼎荣公司无优先租赁权，一审法院关于闵航公司在2019年11月5日与景强公司签订的仓库转让协议构成违约的认定实属不当。闵航公司与鼎荣公司签订的《场地租赁合同》第八条约定“鼎荣公司如若想续租，须在租赁期满30日前通知闵航公司，在同等条件下，鼎荣公司有优先权续租”，明确约定了主张优先租赁权是鼎荣公司的义务。鼎荣公司从未按照合同约定也无证据证明其在租赁期满30日前向闵航公司主张过优先租赁权。且闵航公司的股东郑景平在2019年10月底电话联系鼎荣公司法定代表人到闵航公司面谈续租事项。闵航公司提出两项同等条件：租赁价格为100万和立即付款（基于闵航公司运营需求）。但鼎荣公司并未表态，因此其已失去优先租赁权的“同等条件”。而景强公司在11月5日支付50万元转让费给闵航公司，符合转租的同等条件，且力鼎公司已同意该转租行为。3、一审法院要求闵航公司承担反诉费用5916元系判决错误，闵航公司在开庭时明确变更了诉讼请求，撤回了第二项诉讼请求，对761718.75元的直接经济损失及7万元的违约金不再主张。因此，一审法院应重新计算诉讼费用，退还多收取的诉讼费。鼎荣公司向一审法院提出的诉讼请求为：1、确认闽航公司擅自转租的行为构成违约；2、判令闽航公司继续履行与鼎荣公司之间的《场地租赁合同》；3、由闽航公司承担本案全部诉讼费用。闽航公司向一审法院提出的反诉请求：1、判令鼎荣公司立即搬离场地，返还位于长沙市天心区后东侧仓库（共650平方米）于闽航公司；2、判令鼎荣公司赔偿闽航公司直接经济损失761718.75元及违约金70000元；3、判令鼎荣公司赔偿闽航公司租金损失41564.24元（暂算2个月，从2020年4月1日计算至6月1日），后期租金损失全部付清为止；4、判令鼎荣公司承担本案本诉与反诉的诉讼费、保全费、担保费。在审理过程中，闽航公司将其反诉请求变更为：1、判令鼎荣公司立即搬离场地，返还位于长沙市天心区后东侧仓库（共650平方米）于闽航公司；2、判令鼎荣公司赔偿闽航公司租金损失41564.24元（暂算2个月，从2020年4月1日计算至6月1日），后期租金损失全部付清为止；3、判令鼎荣公司承担本案本诉与反诉的诉讼费、保全费、担保费。一审法院认定如下事实：2018年9月18日，闽航公司（出租方，甲方）与鼎荣公司（承租方，乙方）签订了一份《场地租赁合同》，主要内容为：乙方向甲方承租其位于力鼎钢材市场闽航钢铁仓库中使用面积为650平方米的场地、10吨行车一台，租赁期限一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止；上述场地的租赁单价为29元／平方米（不含税），基础月租金为18850元，基础年租金为226200元，如鼎荣公司第二年续租，每年租金以上年租金为基数递增5%，之后租赁年度的租金标准以此类推；租金支付方式按半年度预付；租赁期间的水电、卫生、管理费由乙方承担，由甲方代收；在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自转租或者与其他承租人互换租赁场地，否则甲方有权终止合同；乙方若有意在租赁期满后续租上述场地，应在租赁满前30天通知甲方，在同等条件下，乙方有优先权续租；乙方如逾期支付租金，应按逾期金额每日承担1%的违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，自行收回场地。上述合同签订后，闵航公司交付了场地，鼎荣公司也按约定支付了租金等费用。2019年9月28日，鼎荣公司向闽航公司支付了自2019年10月1日起至2020年3月31日止的租金和自2019年10月1日起至2020年9月30日止的物业管理费等费用。2020年3月25日、4月18日，闽航公司分别向鼎荣公司送达了一份《律师函》，督促鼎荣公司限期搬离租赁场地。因双方产生纠纷，鼎荣公司自2020年4月1日起未再向闽航公司支付租金，但表示愿意支付租金。另查明，2019年11月5日，闽航公司将涉案场地出租给案外人长沙景强钢铁贸易有限公司，双方签订了《仓库场地转让协议》。2020年4月14日，闽航公司与长沙景强钢铁贸易有限公司经协商一致，解除了双方于2019年11月5日签订的《仓库场地转让协议》。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鼎荣公司与闽航公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。《场地租赁合同》签订后，鼎荣公司与闽航公司均按约定履行了各自的义务。2019年9月28日，鼎荣公司向闽航公司支付了自2019年10月1日起至2020年3月31日止的租金，并支付了自2019年10月1日起至2020年9月30日止的物业管理费等费用，后因双方发生纠纷，鼎荣公司自2020年4月1日起未再向闽航公司支付租金，根据约定，物业管理费等费用由闽航公司代收，闽航公司在收到该费用后，并未提出异议，可以视为双方在合同到期后自动续租一年，续租的合同期限为自2019年10月1日起至2020年9月30日止，双方虽未签订书面续租合同，但又形成了事实上的租赁关系，因此，鼎荣公司与闽航公司双方应当继续按照《场地租赁合同》履行至2020年9月30日止，同时，鼎荣公司应当按约支付租金。2019年11月5日，闽航公司将涉案场地出租给案外人长沙景强钢铁贸易有限公司，双方签订了《仓库场地转让协议》，属于违约行为。关于闽航公司的反诉请求问题，租金损失，鼎荣公司已明确表示愿意按照约定支付租金，一审法院亦在本诉中进行了处理，在反诉中不再重复处理，其他的反诉请求缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、长沙闽航钢铁贸易有限公司将位于力鼎钢材市场闽航钢铁仓库中使用面积为650平方米的场地出租给案外人长沙景强钢铁贸易有限公司的行为构成违约；二、湖南鼎荣钢铁贸易有限公司与长沙闽航钢铁贸易有限公司继续按照《场地租赁合同》履行至2020年9月30日止，并由湖南鼎荣钢铁贸易有限公司按约向长沙闽航钢铁贸易有限公司支付租金；三、驳回长沙闽航钢铁贸易有限公司的反诉请求。案件受理费80元，减半收取40元，反诉费419.5元，合计459.5元，由长沙闽航钢铁贸易有限公司负担419.5元，由湖南鼎荣钢铁贸易有限公司负担40元。本院二审期间，闵航公司向本院提交了三份法律文书，其中（2020）湘0103民初6003号民事判决书与本案有关，本院予以确认，另外两份文书与本案无关，本院不予采信。闵航公司还补充提交了一份《场地租赁合同》和法定代表人变更信息，该证据真实、合法与本院有关，本院予以确认。鼎荣公司向本院提交了《场地租赁合同》《证明》、录音及翻译，拟证明闵航公司已退出涉案市场，同时证明了案外人力鼎公司、景强公司与闽航公司三者的违约和不诚信行为导致市场混乱，损害了鼎荣公司作为承租人的合法权益。本院认为，本案涉及的是闵航公司和鼎荣公司的合同关系，上述证据与本案无关，本院不予采信。本院另查明，2010年2月25日，郑祖河（闵航公司原法定代表人）作为承租人乙方与案外人力鼎公司作为出租方甲方签订一份《场地租赁合同》，约定：位于新××以东、××以南约95亩地块的土地使用权属于长沙市天心区大托镇披塘村民委员会所有，并取得政府批准的临时建筑许可。甲方从披塘村委会取得上述地块的租赁权及在上述地块上按规定建设临时建筑的权利。披塘村委会同意甲方将上述地块转租给他人进行临时建筑的建设及经营。乙方自愿向甲方承租上述地块中央2126.4平方米的场地，租赁期间自2010年至2024年。在租赁期内，乙方若要转租、转让厂房须征得甲方同意，并与甲方办理相关转让手续。鼎荣公司以力鼎公司为被告，于2020年6月12日向湖南省长沙市天心区人民法院提起诉讼，要求确认其就位于长沙市天心区后西侧仓库与力鼎公司之间形成事实租赁法律关系。湖南省长沙市天心区人民法院作出（2020）湘0103民初6003号民事判决。该案还未生效。根据鼎荣公司在二审询问中提交的视频显示，其向闵航公司相关人员提出要缴纳租金，但对方不收。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。法律赋予出租人的是解除合同的权利，而本案争议的系鼎荣公司和力鼎公司的合同关系，力鼎公司若认为其不同意转租，其享有的是合同解除权，可通过另案解决，故力鼎公司并非本案必要共同诉讼参与人，鼎荣公司认为一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人的上诉理由不能成立。鼎荣公司与闽航公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定“如鼎荣公司第二年续租，每年租金以上年租金为基数递增5%，之后租赁年度的租金标准以此类推；租金支付方式按半年度预付”，本案中，鼎荣公司已经预付了半年度租金，以及次年物业费，闵航公司已接受，故可以视为双方在合同到期后续租一年，续租的合同期限为自2019年10月1日起至2020年9月30日止。闵航公司在未解除与鼎荣公司的租赁合同前，又将场地出租给案外人景强公司，其行为构成违约，故闵航公司关于合同已解除、其行为不构成违约的上诉理由不能成立。关于租金，一审已判决鼎荣公司按合同约定向闵航公司支付租金，鼎荣公司在二审期间亦举证证明其向闵航公司相关人员提出要缴纳租金，但对方不收，故对于闵航公司要求支付租金的请求，本院不再进行处理。综上所述，上诉人闵航公司、鼎荣公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2617元，由上诉人鼎荣公司负担80元，闵航公司负担2537元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年八月二十四日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。