贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8712号 原告：李中倩，女，汉族，1985年10月29日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201110175971。 原告李中倩与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李中倩，被告龙鑫家业房开公司的委托诉讼代理人余进江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李中倩向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理并交付毕节市东城印象第12幢21层3号（房号：12-21-3号）商品房转移登记的产权证及有关文书；2、判决被告以219478元购房本金为基数，每日按已付购房款的万分之一支付原告自2016年12月30日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（暂定26000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年6月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：0209），约定由原告购买被告开发的位于毕节市，合同价款为219478元，原告支付了全部房款219478元，履行了合同义务。根据合同约定，被告应于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记的有关文书，并交付给原告，若在60日内，被告不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；若在60个工作日以后被告仍然不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一逾期天数的违约金。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告龙鑫家业房开公司答辩称：被答辩人与答辩人于2019年11月12日就答辩人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金事宜，双方达成一致协议意见，协议约定答辩人在2020年4月1日之前一次性向被答辩人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16022元。同时协议约定答辩人逾期未支付的，被答辩人有权依据本协议约定向人民法院起诉。根据协议约定，双方对违约金金额及支付时间、违反协议约定的责任已有明确约定。为此，被答辩人只能依据协议的约定，起诉答辩人支付其违约金16022元，而不能再行依据《商品房买卖合同》的约定起诉答辩人，要求“答辩人以购房款219478元为基数，按每日万分之一支付被答辩人自2016年12月30日起至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金。”因此，被答辩人的诉请没有事实及法律依据。综上，请求判决驳回被答辩人不合理的部分的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2015年6月1日，原告李中倩作为买受人，被告龙鑫家业房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市路）东城印象第12幢21层03号房，总价款219478元。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款219478元。被告于2015年6月24日向原告出具的收据载明收到李中倩交来购房相关税费12133元。 另查明:2019年11月12日，被告龙鑫家业房开公司作为甲方（出卖人），原告李中倩作为乙方（买受人），双方签订《协议》，载明：“经甲、乙双方平等自愿协商，就甲方逾期向乙方交付办理商品房转移登记的有关文书及水、电、闭路、燃气入户费事宜，达成以下一致意见，供双方共同遵守：一、甲方承诺在2020年10月1日之前为乙方代为办证。二、因甲方逾期向乙方交付办理商品房转移登记有关文书，经双方协商一致，由甲方一次性向乙方支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16022元，该款项在2020年4月1日之前一次性支付。三、乙方在付款期限届满前15日内有义务提前提示甲方付款。四、甲方超出付款期限3日内仍未完全付清违约金款项的，乙方有权依据本协议的约定向法院起诉，维护其合法权益。”《协议》还约定了其他事项。 再查明：2018年9月20日，毕节市七星关区人民政府向市中心城区房地产项目问题处置领导小组（毕节市住房和城乡建设局）作出《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》七星府函【2018】99号，该函载明为加快毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题处置，区政府制定了《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，并就落实消除违法行为的处理措施进行承诺，依法限时处理完结，恳请先行启动东城印象二期不动产登记手续办理。其《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》及《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案承诺》载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。请市中心城区房地产项目问题处置领导小组先行启动东城印象二期不动产登记工作。2018年10月8日，市中心城区房地产项目问题处置领导小组作出《关于的复函》毕房处领办函【2018】5号，该复函载明经研究同意你府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请你府按照《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。截止至庭审时涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据，并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了全部购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限内履行其义务，构成违约，故原则上被告应当自约定日期届满之次日开始向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。但在本案中，原、被告于2019年11月12日签订《协议》约定，因被告逾期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，经双方协商一致，由被告一次性向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16022元，在2020年4月1日之前一次性支付，被告超出付款期限3日内仍未完全付清违约金的，原告有权依据本协议向法院起诉。签订《协议》时，被告基于《商品房买卖合同》负有的向原告交付办理商品房转移登记有关文书的义务的履行期限已经届满，而根据《协议》的约定，双方就被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，达成被告于2020年4月1日之前一次性支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16022元，若被告逾期未付，原告有权依据《协议》的约定向法院起诉的一致意见。故被告应当按照《协议》约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16022元。对原告请求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，本院予以支持16022元。 关于原告诉请被告办理并交付涉案房屋不动产权证书的问题。根据原、被告签订的《协议》，被告承诺在2020年10月1日之前为原告代为办证。但本案无证据显示涉案房屋已具备办证条件，庭审中，被告亦陈述涉案房屋尚未取得所有权初始登记，无法办证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，因涉案房屋尚未取得所有权初始登记，不具备为原告申请办理不动产权证书的条件，故对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待涉案房屋具备办理不动产权证书的条件时再行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李中倩逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16022元； 二、驳回原告李中倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费225元，由原告李中倩负担86元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担139元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年八月二十四日 书记员  邵烨旭