文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终986号上诉人（原审被告、反诉原告）：何海灵，男，1956年1月17日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊学博，男，1983年6月26日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。上诉人何海灵因与被上诉人熊学博房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2020）渝0230民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人何海灵，被上诉人熊学博及其委托诉讼代理人文绍波到庭参加了诉讼(询问）。本案现已审理终结。何海灵上诉请求：1、撤销重庆市丰都县人民法院（2020）渝0230民初1400号民事判决，改判被上诉人熊学博继续履行2013年3月11日与其签订的《房屋租赁合同》，熊学博支付第八年的房屋租金人民币22万元；2、由熊学博承担该案一、二审诉讼费。事实和理由是：一审法院认定事实和适用法律错误。1、被上诉人熊学博解除合同属于恶意解除，对其显失公平。在履行该案《房屋租赁合同》过程中，其并没有因约定的租金低于市场租金而解除合同，也没有任何违约行为。2、虽然熊学博与案外人陈廷怀之间的《房屋租赁合同》通过诉讼的方式已经解除，但是基于合同的相对性原则，不必然导致其与熊学博之间的《房屋租赁合同》就应当解除；3、被上诉人熊学博具有实际履行合同的能力，且熊学博在履行案涉合同的7年间取得了纯收入21万元，现其因无利可图要求解除案涉《房屋租赁合同》属于恶意解除，对其明显不公平。被上诉人熊学博辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、其与案外人陈廷怀之间解除案涉房屋的转租合同是符合该案合同条款和法律规定的，其在转租合同中也不存在放弃权利的问题；2、其与案外人陈廷怀之间的房屋租赁合同纠纷经过二审终审，判决解除其与案外人陈廷怀之间的房屋租赁合同，陈廷怀支付10万元违约金与“九民会议纪要”的精神是相符的。本案的诉讼标的物与该案是相同的，应统一裁判尺度；3、虽然其与案外人陈廷怀存在转租行为，但是其转租行为是符合双方合同约定的，其取得的转租收入是正当合法的。一审判决符合事实，主张驳回上诉，维持原判。熊学博2020年4月3日向一审法院起诉请求：1、解除其与何海灵在2013年3月11日签订的《房屋租赁合同》，剩余年度的租期终止履行；2、由何海灵退还保证金1万元；3、案件受理费用由何海灵承担。何海灵向一审法院提出的反诉请求：1、驳回熊学博的诉讼请求；2、其与熊学博于2013年3月11日签订的《房屋租赁合同》合法有效，应当继续履行；3、熊学博支付2020年4月1日至2021年3月31日(第8个年度)房屋租金22万元；4、熊学博承担违约金1万元；5、由熊学博承担该案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年3月11日，何海灵（甲方）与熊学博（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将己有的位于丰都县平都大道(农资公司移动楼)的一层楼(按房屋现状)出租给乙方使用；租赁期限自2013年4月1日至2023年3月31日，如需续租，乙方应在租期届满前两月与甲方协商达成书面协议，同等条件下乙方享有优先租赁权；每年租金分别为16万元、16万元、17万元、18万元、19万元、20万元、21万元、22万元、23万元、24万元；签订合同时，乙方向甲方支付第一年租金，乙方在第二年租赁期开始前一个月支付第二年租金，后每年先交租金后使用，以此类推；……乙方在承租期间若遇房屋搬迁、危房改造等政府行为，造成乙方不能正常经营和装修、装饰损失，甲方不承担责任，政府若有对乙方前述项目的赔偿款则归乙方所有；……一方违约应支付守约方违约金10万元，守约方有权解除合同；本合同签字生效后，乙方向甲方缴纳水电气保证金1万元，合同终止时进行结算；协议一式四份，甲乙各执两份，自签字或盖章生效；钥匙、水电气卡在3月20日前交付。同月23日，熊学博（甲方）与陈廷怀（乙方）就前述房屋签订《房屋租赁合同》，约定每年租金分别为18万元、19万元、20万元、21万元、22万元、23万元、24万元、25万、26万元、27万元；钥匙、水电气卡在4月1日前交付；其余内容与前述合同一致。后各方均按照合同约定履行。2019年2月，陈廷怀通过微信请求熊学博向何海灵协商减少租金；同年3月至4月初，陈廷怀通过微信与熊学博多次协商解除合同，但双方未能达成一致意见。2019年3月22日、25日，熊学博向何海灵交付第七年租金21万元。同年4月3日，陈廷怀向熊学博邮寄《关于要求解除的函》，告知由于公交车站的设置导致经营发生重大亏损，其多次通过电话微信与熊学博协商解除事宜，现再次通知熊学博于收到函件之日起3日内与其协商解除合同相关事宜，逾期视为熊学博同意解除合同。次日，熊学博微信回复收到上述函件，并表示不同意解除合同，且要求陈廷怀继续履行合同、支付租金并承担违约责任。同年4月8日，熊学博向一审法院起诉要求陈廷怀继续履行合同并支付第七年租金且承担违约金，该院经审理后，判决陈廷怀支付租金24万元及违约金1万元，并驳回了熊学博的其余诉讼请求；后陈廷怀提起上诉，重庆市第三中级人民法院于同年11月6日判决驳回上诉，维持原判。该案已实际履行完毕。另查明，标的房屋自2019年熊学博与陈廷怀开始诉讼时起闲置至今。在庭审中，何海灵陈述如果解除合同则要求熊学博支付第八年的租金22万元，熊学博陈述违约金由人民法院依法判决，熊学博另增加一项诉讼请求为要求交还房屋给何海灵。另各方均同意保证金1万元在该案中一并处理。一审法院认为，该案争议的焦点为：1、涉案合同是否应当解除。2、各方诉讼请求如何处理。该院评述如下：1、一般来说，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。根据该案已查明的案情，熊学博自租赁房屋后十余天即转租给了陈廷怀，其自转租之日起即从未实际占有经营标的房屋，而自2019年3月起熊学博与陈廷怀因合同解除问题协商多次并通过诉讼方式予以解决，陈廷怀已经多次明确表示不再履行合同，标的房屋自2019年起闲置至今，双方已形成合同僵局，其转租合同经陈廷怀起诉后应予解除，该转租合同解除后再强行要求熊学博继续履行合同亦不公平，现熊学博起诉请求解除合同，其作为违约方并不存在明显的有违一般民法原则的恶意行为，其作为一般商事主体在参与商事活动趋利避害选择解除合同亦情有可原，因熊学博以起诉的方式明确要求解除合同，故如判决继续履行该合同明显也不利于合同目的的实现，且从双方关于违约金数额的约定来看，10万元已接近半年租金，现各方租金已经支付至2020年3月，违约方亦于本年租金交付期限届满时向该院提起了诉讼，故该违约金数额可补足守约方的相应损失，案涉租赁合同应予解除。2、对于熊学博的本诉请求，双方在2013年3月11日签订的《房屋租赁合同》应当予以解除，但其需支付守约方违约金10万元，因各方均同意保证金1万元在本案中一并处理，故熊学博还应支付违约金9万元，熊学博在该判决生效后3日内交还标的房屋，但交付房屋前的水电气相应费用应由其承担。因该院判决解除双方的租赁合同，故对于各方的其余诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：1、解除何海灵与熊学博于2013年3月11日签订的《房屋租赁合同》；2、熊学博在该判决发生法律效力后3日内支付何海灵违约金9万元（已扣除应退还熊学博的保证金1万元）；3、熊学博在该判决发生法律效力后3日内将《房屋租赁合同》约定的租赁房屋交还给何海灵并结清交还该房屋之前的所有水电气费用；4、驳回熊学博的其余诉讼请求；5、驳回何海灵的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10700元，减半收取5350元，由熊学博负担；反诉案件受理费4750元，减半收取2375元，由何海灵负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，该案争议的主要焦点可归纳为：何海灵与熊学博签订的案涉房屋买卖合同是否应当解除。鉴于何海灵与熊学博之间签订的《房屋租赁合同》是租期长达十年的长期合同，该合同第九条又明确约定“…乙方（熊学博）在租赁期间，因经营需要对房屋转租，甲方（何海灵）不得干预，但房屋租金仍由乙方按该合同规定向甲方（何海灵）支付”。后熊学博在履行与何海灵签订的该《房屋租赁合同》过程中，也一直按照此合同约定按期支付给了何海灵共计7年（2013年4月至2019年3月）的租金。双方对该事实无异议，本院予以确认。从本案现有证据来看，熊学博在与何海灵签订该案《房屋租赁合同》后，客观上已经按照该合同的约定将案涉房屋转租给了案外人陈廷怀实际经营，而熊学博支付给何海灵的房屋租金确实来源于熊学博将案涉房屋转租给陈廷怀后的房屋租金收益，现在熊学博与陈廷怀之间的转租合同已经人民法院判决予以了解除，造成何海灵与熊学博之间签订的该案《房屋租赁合同》也形成了合同僵局，且案涉租赁房屋自2019年起客观上又闲置至今，故一审判决认定“熊学博与陈廷怀之间的转租合同解除后再强行要求熊学博继续履行与何海灵签订的该案《房屋租赁合同》亦不公平”，并判决熊学博在承担与何海灵签订《房屋租赁合同》的违约责任的前提下解除该合同并无不当，是正确的。何海灵上诉提出“熊学博要求解除合同属于恶意解除，熊学博与案外人陈廷怀之间的《房屋租赁合同》解除不必然导致其与熊学博之间的《房屋租赁合同》就应当解除，一审判决解除其与熊学博之间《房屋租赁合同》明显不公平”的理由，因其未向本院举示足够、充分的事实根据和法律依据，依法不予支持。综上，何海灵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件诉讼费4600元，由上诉人何海灵负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 张 斌审 判 员 陈胜友二〇二〇年八月三十一日法官助理 杨丽彦书 记 员 尹 童