江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1951号上诉人（原审原告）：施雷明，男，1988年1月26日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人（原审原告）：张洪海，男，1957年6月30日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审原告）：陶大荣，男，1954年3月6日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审原告）：常州市新北区融通农村小额贷款有限公司，住所地江苏省常州市新北区友谊家苑2-29号。法定代表人：褚丽萍，该公司总经理。上诉人（原审原告）：钱良华，男，1965年5月9日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审原告）：钱建中，男，1960年6月22日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。上诉人（原审原告）：张雪皎，女，1956年12月20日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。上诉人（原审原告）：蒋雪，女，1983年12月29日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。上诉人（原审原告）：唐剑峰，男，1968年8月7日出生，汉族，住江苏省常州市戚墅堰区。上诉人（原审原告）：承春波，男，1975年4月15日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。上诉人（原审原告）浦沫翰，女，1985年12月10日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审原告）：承养浩，男，1944年11月11日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审原告）浦景泓，男，1954年10月20日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审原告）：李小燕，女，1969年5月4日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审原告）：项相忠，男，1971年12月26日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审原告）：李伟甦，男，1956年8月21日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审原告）：蔡立，男，1984年5月3日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审原告）：高东亚，男，1970年10月21日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。前述上诉人诉讼代表人：承养浩，男，1944年11月11日出生，住江苏省常州市天宁区。前述上诉人共同的委托诉讼代理人：蒋光鼐，乐天（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏国义，男，1947年7月12日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：黄霞，江苏致邦（常州）律师事务所律师。上诉人施雷明、张洪海、陶大荣、常州市新北区融通农村小额贷款有限公司、钱良华、钱建中、张雪皎、蒋雪、唐剑峰、承春波、浦沫翰、承养浩、浦景泓、李小燕、项相忠、李伟甦、蔡立、高东亚因与被上诉人夏国义业主共有权纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2019)苏0402民初4819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。施雷明、张洪海、陶大荣、常州市新北区融通农村小额贷款有限公司、钱良华、钱建中、张雪皎、蒋雪、唐剑峰、承春波、浦沫翰、承养浩、浦景泓、李小燕、项相忠、李伟甦、蔡立、高东亚上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方的诉讼请求或将本案发回重审；诉讼费由夏国义承担。事实与理由:一审认定事实错误。一审认为：由于目前博爱公寓住宅区成立博爱公寓自治办公室，对小区事务进行日常管理…行使出租收益权等的管理。该部分事实认定错误。1.博爱公寓业主委员会、博爱公寓业主自治管理办公室根本不属于博爱公寓自治办公室。博爱公寓业主委员会成立于2006年，当年由博爱公寓业主委员会设立的下属单位即博爱公寓业主自治管理办公室。对博爱公寓小区的日常管理事务，包括对业主共有物业自行车库、汽车库、部分通道等，行使出租收益权等的管理合情、合理、合法。但该两机构早于2010年起就已经不存在。夏国义在该十年时间内，一直仍以前述两机构的名义行使其职权，侵害了我方权益，应承担相应的责任。2.一审判决违反了2013年9月1日施行的《常州市物业管理办法》第36条的规定。一审无视博爱公寓小区内除住宅区的博爱公寓自治办公室外，另一个是2014年3月7日成立的太平桥路1号商场业主自治小组存在两个管理小组的事实。住宅内的博爱公寓自治办公室无权对博爱公寓整个小区（含住宅及商场）并在完全排除了博爱公寓的太平桥路1号商场业主自治小组夏国义答辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，请求驳回上诉，维持原判。二、我在博爱公寓日常管理中的行为都是受博爱公寓全体业主的授权，并接受自治办公室成员的共同指派所实施，因此我在博爱公寓自治管理中的行为不是个人行为，无需我个人承担责任。三、博爱公寓小区实行全体业主自治管理的形式合理合法，我作为博爱公寓自治办公室的工作人员管理博爱公寓建筑区划内的基本配套公共设施也属于履行职责。上诉人的诉讼行为是针对自治办公室的某个成员的打击报复，诬告陷害。施雷明、张洪海、陶大荣、常州市新北区融通农村小额贷款有限公司、钱良华、钱建中、张雪皎、蒋雪、唐剑峰、承春波、浦沫翰、承养浩、浦景泓、李小燕、项相忠、李伟甦、蔡立、高东亚向一审法院起诉请求：1.判令夏国义停止对常州市太平桥路1号商场室内，商办房业主共有的4523.80平方米范围内的自行车库、汽车库、部分通道、管理房、1-8-1号商办房及商场专用配电间、商场消防盛水用水泵房等出租的侵权行为，立即归还上述财产；2.判令夏国义先归还上述侵权所得不当得利的收益暂计50000元（此款具体审计后确定）；3.本案诉讼费用由夏国义承担。一审法院查明：承养浩等十八人系在常州市太平桥路1号内的房屋所有权人，承养浩等人的房屋与常州市博爱公寓1、2、3、4幢房屋均系同一规划区域内的房屋，部分房屋主体结构相连，是使用功能不同的两种类型房屋，由江苏紫阳房地产开发有限公司建造。2008年9月26日，常州市天宁区房产管理局作出关于博爱公寓徐江婷等店面业主代表反映问题的答复意见，答复意见的内容：“徐江婷等店面业主代表：你们向政府相关部门反映博爱公寓住宅区居民在实施自治管理中的有关问题的来信收悉，现答复如下：一、因博爱公寓99户住宅业主入住后即由紫阳物业公司实施物业管理，收取物业服务费。而33户店面房从未缴纳物管费。因此，成立业主委员会时，住宅区业主没有将商铺业主们考虑在内。二、经与博爱公寓业委会沟通，业委会同意店面房业主纳入小区统一管理，因住宅区业主已表决通过实施自理，如店面房业主要加入，应按照自治管理要求，按商业用房的标准积极缴纳管理费用，方可同等享受权利并承担义务。三、原小区管理单位紫阳物业撤走时，将原紫阳开发公司补建的多间房屋交与业主委员会管理，弥补管理房及经费的不足。四、根据小区业主要求，经小区业主代表会议决定，为了保护值班室人员的安全和新设信报箱的管理，将原有大门向前移动。至于你们反映的铁栅栏，则是紫阳物业在管理期间就已安装好的。五、如水、电设施需要改造，则按政府相关文件精神执行。如按规定需原建设单位承担费用的，应由紫阳开发公司承担，而不是紫阳物业公司承担，更不能用开发公司移交的房屋收入来补偿。六、至于小区是实行专业化的物业管理还是实行业主自治，需由博爱公寓全体业主决定，政府部门无权干涉。但是，无论采用哪种管理模式，小区都会产生管理费用，这些费用都需要业主们承担。七、博爱公寓业主委员会委托自治管理办公室工作人员收取停车费的问题已向物价局汇报，并根据物价部门出台的收费标准执行。至于你们反映业委会收费无发票，则是因为业委会不是法人组织。业委会也多次相关部门呼吁，建议政府尽快出台对小区自治管理中如何实施收费的管理办法。八、根据小区目前发生的问题，我们已要求业主委员会妥善处理。建议店铺业主们在统一认识的基础上可选派代表与业主委员会沟通、协商。”2010年6月30日，常州市天宁区房产管理局作出关于博爱公寓商铺业主承养浩等人反映问题的答复意见，答复意见的内容：“承养浩等商铺业主：你们来信反映博爱公寓商铺业主和住宅业主在小区管理问题上的来信已被我局办理，现答复如下：关于区域划分。我局认为根据现有资料，博爱公寓（含住宅、商铺和车库等配套设施）是统一规划、同时建设，且商铺和往宅主体结构相连的独立区域，商铺和住宅只是同一区域内使用功能不同的两种房屋类型，无法将住宅和商铺划为两个区域。关于成立业主委员会。现业主委员会已经届满，应当换届。我局已会同、博爱社区多次指导，要求在换届时，由现业主委员会按照全体业主的意见（含住宅业主和商铺业主），选举产生新一届博爱公寓业主委员会。业主委员会应当根据博爱公寓业主大会的意见，共同决定整个区域的管理和公建配套的经营收入分配等事项，其中，涉及商铺和住宅的服务内容和收费标准可以通过业主大会议事规则约定执行。总之，博爱公寓采取何种管理模式（自治或聘请服务单位实施管理），应当按规定由全体业主共同决定。今后对类似问题的信访，我局不再重复答复。”原常州市太平桥路1号商场业主成立自治小组，常州市博爱公寓业主成立业主委员会。2014年12月，常州市太平桥路1号商场业主自治小组、常州市博爱公寓业主委员会均未按照有关规定取得业主委员会的备案证书。常州市天宁区博爱路社区居民委员会证明常州市博爱公寓2、3、4、5幢楼采用自治小组形式管理小区。一审另查明，承养浩等十八人诉夏国义建筑物区分所有权纠纷一案，常州市天宁区人民法院于2018年6月26日立案（（2018）苏0402民初3173号）。2019年1月21日，该院作出（2018）苏0402民初3173号民事裁定，驳回承养浩等十八人的起诉。承养浩等人不服，提起上诉。江苏省常州市中级人民法院经审查认为，承养浩等十八人是否对案涉财产享有所有权，夏国义是否存在侵权行为，被诉的行为是个人行为还是职务行为，行为人的行为是职务行为时是否应承担责任等，属于承养浩等十八人的诉讼请求及所依据的事实和理由的问题，需经过实体审理才能确认。2019年7月10日，江苏省常州市中级人民法院作出（2019）苏04民终1608号民事裁定：撤销常州市天宁区人民法院（2018）苏0402民初3173号民事裁定；本案指令常州市天宁区人民法院审理。一审再查明，夏国义提供情况说明，证明目前博爱公寓成立博爱公寓自治办公室，对小区事务进行日常管理，博爱公寓自治办公室由夏国义等五人组成。夏国义还提供博爱公寓小区收费情况说明，证明对租金收入的记账和入账情况，博爱公寓小区租金收入与其个人无关，由自治办公室成员进行管理。2009年8月6日，常州仲裁委员会受理申请人王洪志、夏国义与常州市宏远物资有限公司租赁合同纠纷一案（2009常裁经裁字第212号），2009年10月23日，常州仲裁委员会作出2009常裁经裁字第212号仲裁裁决书，认为本案租赁的自行车库为博爱公寓建筑区划内的配套公共设施，应属该小区业主共有。因常州市宏远物资有限公司不服常州仲裁委员会2009常裁经裁字第212号仲裁裁决，向江苏省常州市中级人民法院申请撤销仲裁裁决。2010年4月7日，江苏省常州市中级人民法院经审查后作出（2009）常民一仲字第12号民事裁定：“驳回宏远物资公司要求撤销仲裁委2009常裁经裁字第212号仲裁裁决的申请。”一审法院认为，承养浩等十八人的房屋与常州市博爱公寓1、2、3、4、5幢房屋均系同一规划区域内的房屋，部分房屋主体结构相连，使用功能不同的两种类型的房屋，由江苏紫阳房地产开发有限公司建造。由于目前博爱公寓住宅区成立博爱公寓自治办公室，对小区事务进行日常管理，博爱公寓自治办公室由夏国义等5人组成。博爱公寓小区的日常管理事务，包括对业主共有物业自行车库、汽车库等，行使出租收益权等的管理。承养浩等十八人提供的依据不能证明夏国义在博爱公寓自治管理中的行为是个人行为，夏国义作为博爱公寓自治办公室的人员，夏国义在博爱公寓自治管理中的行为不是个人行为，不应由夏国义个人承担责任。综上，夏国义辩称合理部分有事实依据，法院予以采纳，不合理部分无事实和法律依据，法院不予采纳。承养浩等十八人的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院作出如下判决：驳回承养浩、施雷明、张洪海、陶大荣、常州市新北区融通农村小额贷款有限公司、钱良华、钱建中、张雪皎、蒋雪、唐剑峰、承春波、浦沫翰、浦景泓、李小燕、项相忠、李伟甦、蔡立、高东亚的诉讼请求。案件受理费1050元，由承养浩、施雷明、张洪海、陶大荣、常州市新北区融通农村小额贷款有限公司、钱良华、钱建中、张雪皎、蒋雪、唐剑峰、承春波、浦沫翰、浦景泓、李小燕、项相忠、李伟甦、蔡立、高东亚负担。二审中，承养浩提交如下证据：1.2016年5月20日博爱公寓自治办公室关于收取部分经营性仓库管理费用的通知一份。2.2019年8月9日博爱公寓自治小组的告知书一份。3.2020年6月27日博爱公寓自治管理办公室收款收据复印件一份。证据1-3证明夏国义至今还在使用博爱公寓业主自治管理办公室的抬头和印章，这个抬头和印章在2010年1月1日起就已经无效的，所以现在夏国义依托的是一个无效的组织进行管理，可见他的行为是个人行为而非组织行为。4.2019年8月26日天宁区住房和城乡建设局关于承养浩信访事宜的回复，证明2009年12月2日后，博爱公寓业主委员会相关的备案凭证、信访答复以及业主委员会的职责就自动失效了。即2019年之前，关于博爱公寓以及相关政府部门给予上诉人的都已经自动失效。因为现在关于物业管理法律法规有变化。5.三份情况说明，第一份情况说明是2016年6月27日物业管理科出具，证明博爱公寓业主委员会没有在备案。其余两份说明是博爱路社区居民委员会分别于2018年8月14日和2018年11月26日出具，均表明了博爱公寓是商办住混合的住宅，博爱公寓2、3、4、5栋2楼住宅采取了自治管理，博爱公寓2、3、4、5栋1楼是商业以及办公，是属于上诉人的商场业主管理，就是说目前实际上是双方都采用了各自的分区管理，虽然是分区管理，但是夏国义还是强行侵占了商场范围内的车库等公建配套设施为己有，出租牟利。6.2014年4月7日太平桥路一号商场业主自治小组备案。证明太平桥路一号商场业主自治小组在2014年3月7日经物业管理科备案盖章。7.博爱公寓4、5栋测绘报告勘测表，该测绘报告是由常州市房产测绘中心出具的勘测表，证明一楼的商场和二楼及二楼以上的住宅都是分开的，一楼的商场是单独列出来的，二层是有详细的明细的，该证据在一审中已经提交，证明在勘测表上一楼商场是一个整体，单独列出来的。那么二楼及以上的都是住宅，它是详细明细的。勘测表上已将商场与住宅明确区分了，所以我们要主张的是商场区域内的公建配套设施应该属于商场业主共有。夏国义质证称，对于证据1，博爱公寓在2016年实际上以自治管理办公室的名义进行日常管理，针对小区日常管理发放通知合理合法，该通知与本案的侵权事实无关联。证据2与本案也没有关联性，恰恰能证明承春波就是占用通道给小区的管理带来安全隐患，不能证明我有侵权行为。证据3是复印件，对真实性不予认可，与本案无关，不能证明侵权事实，可以证明以博爱公寓自治管理办公室名义对小区进行日常管理。证据4真实性认可，但是不能达到其证明目的，回复内容只讲到业委会于2009年12月2日到期后业委会不能行使管理职责，而博爱公寓小区是2007年8月19日经过全体业主决定小区实行业主自治，那时就是以自治管理办公室的名义进行日常管理。对证据5真实性认可，与本案无关联性，不能证明本案我有侵权行为。对证据6真实性认可，与本案无关，证据7不是新证据，与本案也无关。二审查明的事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决正确，二审应予维持。理由及依据如下：《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，承养浩等十八人以夏国义侵犯其业主共有权为由提出诉讼，要求夏国义停止侵权，归还相关收益。但根据承养浩等人一审、二审的陈述，结合法院查明的相关事实，出租自行车库、汽车库、部分通道以及管理房等行为并非是夏国义个人行为，承养浩也没有证据证明出租行为产生的收益被夏国义个人所侵占，故承养浩等人直接起诉夏国义明显不当，一审判决驳回承养浩等人诉讼请求正确。综上，承养浩等十八人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由施雷明、张洪海、陶大荣、常州市新北区融通农村小额贷款有限公司、钱良华、钱建中、张雪皎、蒋雪、唐剑峰、承春波、浦沫翰、承养浩、浦景泓、李小燕、项相忠、李伟甦、蔡立、高东亚负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年八月十九日书记员  朱羲玲