河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初1675号 原告（反诉被告）：庞改霞 委托诉讼代理人：宋志坤，河北东方光明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：石家庄以岭药堂大药房连锁有限公司，住所地石家庄市高新技术产业开发区天山大街238号。 法定代表人：粘立军，该公司经理。 委托诉讼代理人：林艳松，河北世纪联合律师事务所律师。 原告（反诉被告）庞改霞与被告（反诉原告）石家庄以岭药堂大药房连锁有限公司（以下简称以岭药堂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庞改霞及其委托诉讼代理人宋志坤，被告（反诉原告）以岭药堂的委托诉讼代理人林艳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。以下以本诉称谓进行。 原告庞改霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告装修装饰费及预期利益损失150000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从事瑜伽培训工作，被告承租石家庄市东岗路藏龙福地Ａ区商铺一、二层经营药房。被告因其二楼闲置，田斌经理与原告协商将二楼出租原告做瑜伽馆。原告欲租三年，被告为达成契约，陈述其经营药房也不愿变动，一年一签是租赁习惯，到期续约租赁数年不是问题。在此情况下，原被告双方在2019年4月12日签订《房屋租赁合同》。出于对被告信任和稳定经营的预期，原告履行支付租金义务，出资装修发生74300元，门头形象墙6163元，装饰费用1805元。2019年6月初开业，雇佣人员，发展客户会员，进行经营。2019年11月8日，被告未通知原告，忽然关门并贴出迁址告示，原告及客户无法上楼。原告不仅不能正常经营盈利，还需支付相关人员工资及客户退款诉求，损失惨重。原告与被告交涉，被告另调换高经理处理，否定田斌的口头承诺，陈述根据合同14.2款行使单方解约权，只同意补偿原告5万元。期间，原告得知被告与房东租期到2019年12月份。原告认为，被告在缔约过程中隐瞒重要事实并作出虚假承诺，令原告陷入错误认知，存在缔约过失责任。另，合同第14条约定的是合同到期、单方解除、不可抗力三种合同终止与解除情形的处理方式，根据第2条、第12.6款约定解释条款14.2款，该款依然是违约责任的承担方式而不是被告的单方解约权；且被告没有提前通知，无从适用14.2款。12.6款约定被告应赔偿原告装修费损失，但约定违约金明显低于原告损失，故此应当调整，以弥补原告损失，制裁被告不诚信行为。经与原告协商不成，原告特具此诉状至贵院，请求判决支持。 被告以岭药堂辩称，1、被告并未单方终止合同，原告各项损失没有事实依据；2、原告在签订合同时未尽到审慎义务，同样存在缔约过失责任，因为被告不是所有人而是承租人，原告对此是明知的，在原告承租房屋时应当查看被告原始租赁合同尽到审慎义务，原告对此同样存在缔约过失责任；3、原告无权就预期利益损失要求被告赔偿，从原告举证可以看出，尚秀瑜伽馆领取了营业执照，而原告并不是瑜伽馆业主，作为自然人不具有经营主体资格，故其诉的经营利润没有事实依据；4、被告关闭前门不影响瑜伽馆正常使用租赁物，被告提供了瑜伽馆能够正常从后门出入的证据，原告提交的质证及辩论意见也认可瑜伽馆可以从后门出入，故原告称被告行为导致其无法使用租赁物，是没有事实依据的；5、原告持续使用租赁物至合同终止，被告续租后将续租事实通知了原告，原告可以正常使用租赁物至期满；6、原告未按合同约定支付后期租金应当承担违约责任，综上被告请求驳回原告诉讼请求。 被告以岭药堂向本院提出反诉请求：1、请求依法判决原告支付给被告房屋租金15000元整，并支付滞纳金9045元（自2019年11月2日至反诉之日，按日支付千分之三计算）；2、反诉费用由被原告承担。反诉理由：被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，租期自2019年5月1日至2020年5月1日，月租金3000元，房租每半年交纳一次，如原告逾期交纳租金的，除应及时如数交补外，还应当支付日千分之三的滞纳金。原告第二期5个月房租15000元应当于2019年11月1日前交清，但原告至今未交纳，已经构成违约。现原告因租赁合同起诉被告赔偿损失，该案已经由贵院受理，特提起反诉，请求法院判决如诉讼请求。 原告庞改霞辩称，一、被告反诉原告未支付租金不能成立。被告认为第二期15000元房租应当于2019年11月1日前交纳，没有合同依据。1、根据合同第2条装修期内免租金约定，原告2019年4月20日交18000元租金是6月至11月的。12月至次年5月租金，根据合同第4条2款约定，是“提前一个月付清”，不是“提前一个月前付清”。“提前一个月付清”既可以作出“提前一个月前付清”，也可以作出“提前一个月内付清”的解释，原告4月22日交3000元押金保障被告租金收益，遵循的公平诚信原则解释，原告11月份交纳房租没有错误。2、被告11月8日关门公告终止履行合同义务，之后与原告协商赔偿，被告不同意接收租金原告有录音、微信(1月14日与高敏）。所以，原告不支付被告租金是被告拒绝接收，退一步讲是行使同时履行抗辩。被告反诉撤销11月8日意思表示，违背诚信原则不能成立。二、被告反诉证据不能支持其履行了11月8日后合同义务。1、关于被告与安英杰2020年1月15日补签2019年11月30至2020年5月30租赁合同。(1)与田斌2019年11月8日微信、租赁合同12.6条互相佐证，证明被告存在故意隐瞒与订立合同有关事实，承诺原告期满续期又不履行的缔约过失责任。该续订合同形成于2020年1月15日，租期前溯到2019年11月30日。证明被告与房东的原合同是到2019年11月30日，被告在与原告缔约过程中没有陈述此点。被告与原告签订合同既然覆盖原合同期间，这说明被告2019年4月12日认为11月30日前和原房东续签合同不存在任何问题。被告在11月8日欲终止与原房东和原告合同，是不想再续签了，但因相关事宜未处理清，被告被迫续定的。(2)被告没有通知原告此事。该合同与其之前表示终止合同的意思表示相反，被告没有通知到原告说与原房东续订合同。该证据证明是被告为规避对原告的违约责任、推卸违约责任或其他原因，与安英杰续订的。(3)被告不是因原告原因被迫续签的。租赁场地在2020年4月份装修，5月份换成石家庄石药大药房有限公司经营，综合该事实及该份证据，证明：被告在11月份决定撤店，终止履行与原房东和原告的义务，但被告与原告协商赔偿一时未达成一致，店铺转让一时未达成一致，与原房东协商一时也没有达成一致，所以被迫选择与原房东续约租赁期间。被告既然不通知原告，证明被告是因为和原房东及店铺受让人的原因续约的，然后以此对抗原告诉求，一箭三雕。(4)不排除被告与原房东恶意串通，13万的支付是其他原因，将13万支付嫁接到该合同上。2、关于后门通行的问题。(1)后门本不是作为客户进出通道存在的，被告关闭前门要求原告客户后门进出，那被告经营期间怎么不关闭前门，让自己的客户后门进出呢？(2)原告客户不是小区业主，否则原告何必租赁商业门脸。再则，小区有门禁，原告客户无法通过门禁进入小区，又如何从后门进入？(3)前后门是通透的，被告为自己货物安全，前后门同时开闭。后门并不常开，原告没有钥匙。被告是在通知原告解约，原告无法经营达一两个月后，才在被告处索得钥匙，打开后门搬走相关可移动物品的。综上，被告在11月8日后关门停业，并在3月4月份转让给石药大药房有限公司，5月份石药大药房经营，期间关门，原告无法经营。3、关于疫情。被告2019年11月8日单方终止合同与2020年1月24日疫情事无关。疫情不禁止被告经营，如果说疫情与原告经营损失有关，那被告赔偿原告2019年11月8日-2020年1月24日的营业损失吧。三、原告补充证据并说明如下：1、2019年4月22日转账凭证一张，证明原告交纳被告押金3000元，该款被告应退还原告。2019年10月30日暖气费4716元票据一张该款被告应赔偿原告。原告直接损失是3000元（押金）+74300元（装修）+6163元（门头装修）+1805元（装饰)+4716元（暖气费）=89984元。预期利益损失按两个月40000元，总计为129984元。2、2020年4月24日现场照片若干，及2020年5月份照片若干。证明2020年5月份石药大药房开始经营，4月份时装修已经镂空二楼地板。 本院经审理认定事实如下：2019年4月12日，原告庞改霞（乙方）与被告以岭药堂（甲方）签订《房屋租赁合同》，内容为甲方拟将承租的部分房屋转租给乙方，租赁房屋坐落在石家庄市东岗路藏龙福地Ａ区间，使用面积152㎡，房屋用途：瑜伽馆；租赁期限从2019年5月1日至2020年5月1日，其中装修期为2019年5月1日至2019年5月31日，装修期内免房租；月租金3000元，保证金3000元，和第壹期租金一起支付。合同按半年为壹期支付，第壹期租金18000元，乙方在签订合同起10日内支付给甲方；由甲方承担房屋主体大修费用，装潢装饰与日常零星维修费用由乙方负责；同时约定房屋隔离装修完成后一年内，甲方单方终止合同，甲方一周内退还乙方保证金并一次性赔偿乙方装修费。合同签订后，原告于2019年4月20日向被告工商银行尾号为3990的账户转款18000元，2019年4月22日转款3000元。原告称合同签订后履行了支付租金的义务，瑜伽馆于2019年5月1日至5月31日期间进行装修，产生装修费74300元、门头形象墙费6163元、装饰费1805元。6月份开始营业，到2019年11月8日，被告突然关门并贴出迁址的通知，导致原告及客户无法上楼，被告店门一直关闭，直到2020年4月份，被告店铺由石药大药房接手开始装修。同时原告提交瑜伽馆与河北琦佳建筑装饰工程有限公司（以下简称琦佳公司）签订的《石家庄市家庭居室装饰装修工程施工合同》、琦佳公司出具的收到74300元的证明、石家庄付氏广告有限公司6163元的收款收据以及石家庄桥西区祥云花社1805元收款收据，证明其装饰装修共花费81268元；提交石家庄市大马物业服务有限公司出具的收据一张，证明其于2019年10月30日缴纳涉案房屋2019年冬暖气费4716元；提交2019年6月至11月收入明细表及微信付款记录，证明原告的月均收入为20000元。 被告提交其与安英杰签订的两份《房屋租赁合同》，约定由被告承租安英杰位于石家庄市东岗路藏龙福地Ａ区的房屋，第一份租赁期限为2016年12月20日至2019年11月30日，第二份于2020年1月15日签订，租赁期限为2019年11月30日至2020年5月30日；并提交中国工商银行网上电子回单，证明其向安英杰交纳租金至2020年5月30日。被告称其与原房东安英杰租赁合同到期后当时未续约，并于2019年11月8日贴出告示闭店盘点，并将事实告知原告，后原告想继续租赁，就与原房东于2020年1月15日续签了租赁合同，并缴纳了半年的租赁费用。原告对此予以否认，表示不清楚被告与原房东续签合同的事情。以上事实有原被告提交的证据以及庭审笔录为证。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以认可，双方均应按照合同约定履行相应的义务。合同签订后，原告依约向被告交纳了相应的租金及押金，并对房屋进行了合理的装饰装修。在合同履行过程中，被告闭店并贴出迁址的通知书，使原告经营的瑜伽馆无法正常经营，合同目的无法实现，属于被告违约，因此原被告的房屋租赁合同已经于2019年11月8日解除，本院认可。根据双方的合同约定，房屋隔离装修完成后一年内，被告单方终止合同，一周内退还原告保证金并一次性赔偿原告装修费。因此被告应当退还原告交纳的保证金3000元并赔偿原告的装修费。关于装修费数额，原告提交了瑜伽馆与琦佳公司签订的装饰装修合同、琦佳公司出具的收到74300元的证明、石家庄付氏广告有限公司6163元的收款收据以及石家庄桥西区祥云花社1805元收款收据，共花费81268元，本院予以认可。关于原告主张的4716元的暖气费用，虽然该费用交给了大马物业，但因为被告的违约行为致使原告自2019年11月8日起未能正常经营，故该费用属于原告合理的损失范围，应由被告承担。关于原告主张的预期利益损失，未实际发生，且无合同约定，故本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付2019年12月1日至2020年5月1日租金的诉讼请求，双方的合同已经于2019年11月8日解除。被告与实际房东续约行为属于被告单方行为，原告对此不知情，并且疫情期间门店无法正常营业，因此被告反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、本诉被告石家庄以岭药堂大药房连锁有限公司于本判决生效后十日内赔偿本诉原告庞改霞装修装饰费81268元、暖气费4716元以及退还保证金3000元； 二、驳回本诉原告庞改霞的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告石家庄以岭药堂大药房连锁有限公司的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计1650元，由原告庞改霞负担638元，由被告石家庄以岭药堂大药房连锁有限公司负担1012元；反诉案件受理费减半收取计201元，由被告石家庄以岭药堂大药房连锁有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郭爱民 二〇二〇年八月三日 书记员  陶 叶