山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0702民初2796号原告（反诉被告）：山西益佳美房产经纪有限公司(以下简称“益佳美公司”)，住所地：太原市万柏林区长风西街1号17号楼2002号。法定代表人：樊二旦，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊世红，男，汉族，1980年6月22日出生，榆次区村民，住榆次区。系该公司员工。被告（反诉原告）：王吉昌，男，汉族，1957年3月27日出生，系榆次区居民，现住榆次区。委托诉讼代理人：王彦朝，系榆次区锦纶街道法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）益佳美公司与被告（反诉原告）王吉昌租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告益佳美公司的委托诉讼代理人樊世红、被告王吉昌及其委托诉讼代理人王彦朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋托管租赁协议；2、被告立即返还1000元（押金）；3、被告承担违约责任即违约金10000元；4、上述诉讼请求共计11000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年1月1日签订《房屋托管租赁协议》，约定被告将其位于榆次区龙田2栋一单元103房屋出租给原告，租期为5年，自2018年1月1日至2023年2月1日，年租金为15000元，双方约定租金每半年付一次。2020年6月2日，被告未经原告许可擅自将房屋的门锁更换，该行为导致原告与第三人房屋租赁合同构成违约，造成原告无法对该房屋转租收益。原告认为，其承租被告房屋，被告有义务提供房屋的居住便利，其不论何种原因均不能在未经原告同意的情况下更换房屋门锁。被告的行为已经构成了违约，应向原告承担违约责任并赔偿损失。因被告换锁导致房屋租赁目的不能实现，被告应当返还收取原告的押金，并承担违约责任。原告为维护其的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1、鉴于原告签订合同后多次违约，拒不履行合同义务，被告同意与原告解除合同；2、被告同意返还押金1000元；3、原告多次违约在先，因联系原告无果其被迫换锁，违约方是原告，其不应承担违约责任。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令原告支付拖欠的房屋租赁费2500元、物业费2204.2元、违约金10000元，更换锁具费用100元，共计14804.2元；2、判令解除双方合同，要求原告立即腾房并返还出租房屋内原有的家具、家电；3、原告承担本诉和反诉的全部费用。原告（反诉被告）辩称：1、租赁费2500元已经支付被告，有支付凭证为证；2、在合同没有终止的情况下，物业费应由实际居住人缴纳；3、2020年6月3日被告系强制换锁导致实际居住人无法使用房屋，因此不应承担违约金；4、双方已经于2020年6月3日在被告强行换锁的当天解除了合同，出租房屋已经被被告强行收回了；5、房屋使用人已经将家具、家电全部交给被告，还有一部分属于其的家具被告也强行扣留了，其没有家具、家电可以返还。本院经审理认定的事实如下：2017年12月21日，原告益佳美公司与被告王吉昌签订《房屋托管租赁协议》一份，协议约定，王吉昌从2018年1月1日起将其所有的位于晋中市榆次区房屋托管给益佳美公司，装修免租期为1月，押金1000元，起租日为2018年1月1日至2023年2月1日止。每年租金为15000元，租金支付方式为半年付。托管期间发生的水、电、天然气、暖气费、上网费、卫生费、物业管理费等由益佳美公司按时交纳。益佳美公司有义务对承租方进行管理，不得在房屋内从事违法犯罪活动，否则由益佳美公司承担所有后果，由此给王吉昌造成经济损失的由益佳美公司负责赔偿。若王吉昌违约，应承担违约金为10000元。2019年3月4日，原告通过转账向被告支付租金2500元。2019年4月9日，原告通过转账向被告支付租金2500元。2019年8月1日，原告通过转账向被告支付租金2500元。2019年9月2日，原告通过转账向被告支付租金2500元。2019年10月10日，原告通过转账向被告支付租金2500元。2020年4月2日，原告通过转账向被告支付租金2500元。2020年4月27日，原告通过转账向被告支付租金2500元。2020年5月20日，龙田苑物业服务管理中心出具缴费通知单，载明：龙田小区4-2-1-103号业主，请及时缴纳从2020年1月1日至2020年5月31日的物业公共服务费430.36元，。2020年7月16日，晋中开发区晋润物业管理有限公司出具证明，载明：兹有我公司管理的龙田社区业主王吉昌4区2号楼1单元103室，该房产自2018年10月1日起至2019年12月31日有下列费用未付：物业管理费1235元，卫生管理费75元，水费105.3元，上述费用共计1415.3元。2020年7月20日，龙田苑物业服务管理中心出具缴费通知单，载明：龙田小区4-2-1-103号业主，请及时缴纳从2020年1月1日至2020年7月31日的物业公共服务费788.9元。庭审中，原告陈述，其与被告于2017年12月21日签订租赁合同，约定将被告位于榆次区房屋租给其，租金为每年15000元，租期为2018年1月1日至2023年2月31日。之后其花费1596元配置了窗帘，花费4010元配置了家具，并将该房屋租给了第三人。2020年6月3日被告未经其同意强行换锁，违反了双方签订的房屋租赁协议。被告所述的房屋水电费、物业费在房屋空档期由被告支付，租出去之后由第三方支付，租户交物业费的情况其不清楚。被告称：2017年12月21日双方签订了房屋租赁合同，当天其就将房屋钥匙交付原告。按照原先合同约定租金是每半年支付一次，后来在原告多次拖欠的情况下与被告达成付款期限变更为按月支付，但原告仍未支付，变更为每两月支付一次。租赁期间，物业公司通知其已经拖欠了两年半的物业费，其向原告催缴，原告称物业费应由租户交。关于屋内的家具，立柜和扣箱其确实拿走了，别的家具其也不清楚是否在屋内。其认可原告已付清租金，但原告应支付其尚欠的物业费用、更换锁具的费用及违约金。以上事实有原告提交的房屋托管租赁协议、收款收据、微信聊天记录、支付租金的凭证等证据；被告向本院提交房屋托管租赁协议、物业公司出具的证明、缴费通知单、微信聊天记录、房屋内家具交接清单、换锁票据等证据。经双方当事人质证，本院审查可以采信。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。原告益佳美公司与被告王吉昌于2017年12月21日签订的《房屋托管租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不存在无效事由，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于原告以被告王吉昌更换门锁导致合同目的不能实现为由要求解除合同，被告提出反诉以原告违约不按期支付租金并且欠缴物业费等费用为由要求解除合同，现被告已经于2020年6月3日自行更换了门锁，本案所涉合同已经无继续履行的可能。庭审中双方均同意解除合同，故本院确认解除双方之间的房屋托管租赁协议。关于原告要求被告返还押金1000元一节，因双方合同已解除，押金依法应予退还，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告方支付违约金10000元和被告反诉要求原告支付违约金10000元一节，原告作为承租方未按照合同约定及时缴纳租金和物业费，经被告多次催要仍拖欠部分物业费，该行为已构成违约；而被告作为出租方擅自更换门锁，以其实际行动表明不再履行租赁合同，亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同，应当各自承担相应的责任。本案中，双方的行为均构成违约，各自均有过错，故本院对原告的诉讼请求及被告（反诉原告）的诉讼请求均不予支持。基于上述理由，关于被告反诉要求原告承担换锁产生的费用100元也应由被告自行承担。关于被告反诉要求原告支付拖欠的租赁费2500元，因庭审中双方均认可租赁期间的租赁费已经全部付清，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。关于被告反诉要求原告支付物业费2204.2元，因原、被告双方签订的房屋托管租赁协议中明确约定，托管期间发生的水、电、天然气、暖气费、上网费、卫生费、物业管理费等费用由原告按时交纳。根据被告提供的证明，租赁期间涉案房屋2018年10月1日至2019年12月31日的物业费1415.3元未缴纳，2020年1月1日至2020年5月31日的物业费430.36元未缴纳，上述两项合计1845.66元依法应由原告负担。因被告于2020年6月3日已更换门锁，导致合同目的不能实现，故之后的物业费应由被告自行负担。本院对被告的该项反诉请求予以部分支持。关于被告反诉要求原告立即腾房并返还屋内原有的家具、家电，庭审中双方均认可被告于2020年6月3日自行更换了涉案房屋的门锁，被告已经自行收回了房屋，双方并未按照合同约定共同到场交接房屋并清点屋内财产，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第一百二十条之规定,判决如下：一、确认原告（反诉被告）山西益佳美房产经纪有限公司与被告（反诉原告）王吉昌于2017年12月21日签订的《房屋托管租赁协议》于本判决生效之日起解除。二、被告（反诉原告）王吉昌应于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）山西益佳美房产经纪有限公司押金1000元。三、原告（反诉被告）山西益佳美房产经纪有限公司应于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王吉昌物业费1845.66元。四、上述款项抵扣后，原告（反诉被告）山西益佳美房产经纪有限公司应于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王吉昌845.66元。五、驳回原告（反诉被告）山西益佳美房产经纪有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告王吉昌（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，减半收取计37.5元，由被告王吉昌负担，反诉案件受理费85元，减半收取计42.5元，由原告山西益佳美房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  曹瑞峰二〇二〇年八月三十一日书记员  董 华