云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初2618号原告：杨某某，女，1964年11月20日出生，汉族，住云南省腾冲市，未到庭）。委托诉讼代理人：邵巾玲，云南援边律师事务所律师。特别授权代理。被告：腾冲博美商业运营管理有限公司，住所地云南省腾冲市腾越镇文星社区文星楼小区94号，统一社会信用代码91530522072457966H。法定代表人：吴宴峰，该公司总经理（未到庭）。委托诉讼代理人：王晓杰，云南南博（腾冲）律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南腾驿房地产开发有限公司，住所地云南省腾冲市腾越镇西山坝，统一社会信用代码915305226229346763。法定代表人：陈海莺，该公司董事长。委托诉讼代理人：张婷，云南南博（腾冲）律师事务所律师。特别授权代理。原告杨某某与被告腾冲博美商业运营管理有限公司（以下简称博美公司）、云南腾驿房地产开发有限公司（以下简称腾驿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托诉讼代理人邵巾玲、被告博美公司的委托诉讼代理人王晓杰、被告腾驿公司的委托诉讼代理人张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告博美公司继续履行《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》（以下简称《委托管理协议》），在合同期内每年按时支付原告经营管理费33624元；2、判令被告博美公司支付原告2019年12月20日至2020年12月19日的经营管理费33624元，并支付自2019年12月10日起至付清之日止按照年利率6%计算的资金占用费；3.判令被告腾驿公司对上述款项承担连带支付责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告于2014年12月20日向被告腾驿公司购买位于腾冲市，并签订《商品房购销合同》，被告于当日将房屋交付给原。同时约定在原告购买商铺后进行返租，前五年的经营管理费在签订购房合同并交付购房款时由被告腾驿公司一次性返还给原告并直接抵作购房款，所购买商铺由被告博美公司统一进行运营管理。同日，原告根据被告腾驿公司的安排与被告博美公司签订《委托管理协议》，约定委托经营管理期限为10年，自交房之日起算，被告每年按购买商铺总价的7%支付原告经营管理费33624元，还约定后五年的经营管理费一年一付，被告应当于每年合同开始履行10日前（即每年10月20日前）一次性付清下一年的经营管理费，且经营管理费用不因被告经营管理期间实际获得的收益发生增减。现五年期限已过，被告应当于2019年12月10日前支付2020年的委托管理费，但经原告多次催收，被告博美公司一直以各种理由拒付，而被告腾驿公司一直未督促被告博美公司履行相关义务，应当对此承担连带支付责任。为此原告特提起诉讼。被告博美公司辩称：本案被告博美公司与原告签订《委托管理协议》，该户面积不大，且没有独立成铺。协议签订后，被告博美公司积极整合原告在内的各业主委托经营管理用房，对外进行相应的广告宣传及出资引进我国知名品牌“居然之家”进驻国际商贸城，并于季度进行相应的商业宣传活动，致力于提高国际商贸城的整体知名度及商业价值地位。但介于各委托人房屋结构布局不同，多数为平方数不大且相连，若进行单户面积出租则基本上无商业价值的情况，只能以相连性为基础进行多户大面积打包出租的方式进行管理经营才能体现出其商业价值。此后被告博美公司与多位有承租意向的经营者进行商议，但受限于区域位置及市场整体价格的比较，无法达到与原告的协商预定价格，若不出租的话又会是国际商贸城整体进入僵局，无法继续经营发展，有损于各委托人利益，便与有意向承租大范围的承租人签订协议，并对签订价格约定涨幅及市场调整协商意向，其对于原告所有的相关面积在每平方每月8至12元间的价格进行出租（包含调整价即今年能出租价格）。在签订的合同后履行的前五年期间，被告博美公司每年都在自掏财务进行支撑商贸城的营运。并多次向商贸城内面积相连整体出租的业主进行商业经营情况通报，多次邀请各位业主进行协商对价格进行调整，做到双方利益共赢的友好发展。但原告及相关的各位业主根本不愿意进行协商也不考虑市场价格波动，坚持要按合同履行，这样的要求对于经济互赢合同来说是单方面加重了被告博美公司的经济支持负担，达到无法履行的情形。如按原告诉请继续维持合同效力则会显失公平，应当通过司法权力的介入，改变合同已经确定的条款或是解除合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配双方应当获得的利益和风险，使双方追求的价值目标达到公平和公正。因双方已经对协议的变更进行过多次协商，均协商不成，再次恳请法院判令解除《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》。被告腾驿公司辩称，被告腾驿公司不应承担连带责任，理由一、答辩人腾驿地产不应列为本案被告。从合同的相对性来说，腾驿地产不是合同的相对方，被告身份不适格。根据我国法律规定合同的相对性原则是指“合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。”就本案而言腾驿地产仅仅只是案涉房屋的开发商，《商品房购销合同》当事人仅限于原告杨某某，以及被告博美公司，且博美公司与原告作为民事行为能力人自愿签订，均为真实意思表示。腾驿地产存在于博美公司的委托经营管理，属于另一法律关系，其双方因购销合同所产生租赁合同纠纷与腾驿地产无关，故云南腾驿房地产开发有限公司并不属于该租赁合同适格主体。二、要求答辩人承担连带责任缺乏事实与法律根据。我国对承担连带责任有明确的法律规定，连带责任作为一种民事责任，指按照法律的规定或者当事人的约定，两个或者两个以上的当事人对其共同债务全部承担或者部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任，其目的在于补偿救济，加重民事法律关系当事人的法律责任，有效地保障债权人的利益。《民法总则》第178条规定“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”因此，在当事人没有作出关于连带责任的约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。就目前而言，连带责任散见于《民法总则》《侵权责任法》《合同法》《担保法》《公司法》《劳动合同法》等法律规定中，但遍查法律，尚无开发商需对其出售房屋与其他公司签订的合同承担连带责任的相应规定。三、原告主张的损失与答辩人无关。本案系房屋租赁合同纠纷，原告未如期获得经营管理费，属于合同当事人之间的纠纷，完全无依据要求答辩人承担连带责任，仅仅是合同当事人双方的纠纷，与答辩人无关。四、答辩人并未参与合同内容。腾驿公司并未对原告与博美签订合同进行安排，在原告诉状中提出原告是被答辩人安排与博美签订委托经营管理协议的，而事实上原告与答辩人均作为平等的民事主体而并非上下级行政隶属关系，委托管理经营协议是其双方在自愿、平等的基础上签订的。综上所述，答辩人不是本案适格被告，也不应当承担连带责任，请驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1、商品房购销合同一份16页、收据一份、签约价格计算表一份、申请表一份、腾冲国际商贸城购房补充合同一份，证明（1）2013年10月2日原告和被告腾驿公司签订商品房购销合同，以总价480344元购买被告腾驿房公司开发的腾冲国际商贸城2幢1089号商铺；（2）为销售该商铺，被告腾驿公司卖房时承诺该商铺能托管经营10年，每年租金为总价的7%，购买交付后即可安排原告签订托管经营协议返租，且可以用前5年返租费用抵扣房款，抵扣后按揭支付剩余购房款；（3）签订购房合同当日，原告支付被告购房款312224元，用5年的租金（168120元）抵扣剩余房款；（4）购房合同约定交房时间为2014年12月20日，并约定10年返租的计算时间从交房日（2014年12月20日）开始计算。2、《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》一份，证明（1）购房当日，被告腾驿公司安排原告和被告博美公司签订《委托管理协议》，协议对经营管理费的金额、支付方式、违约责任、权利义务等做了详细的约定；（2）协议还明确注明：委托期限为10年（自交房之日计算），约定原告按每年总房价7%收取经营管理费，后五年经营管理费一年一付，自每年合同开始履行10日前一次性付给原告。甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内本合同为不可撤销合同；经营管理费用不因乙方（被告）在经营管理期间实际获得的收益而发生增减。3、图片一组3页，证明原告及其他房主的商铺现均处于出租状态。4、博美公司、腾驿房地产内资企业登记基本情况、腾冲永旭红钰房地产企业信息公示，证明（1）腾冲永旭红钰房地产系被告腾驿公司持股比例100%的控股股东。（2）腾冲永旭红钰房地产、被告博美公司及被告腾驿公司三个公司一直以来联络人基本一致，三个公司的股东、高管、法人等存在交叉任职人员混同的情形；且博美公司和腾驿房地产公司财务有关联（博美公司认可腾驿公司以房屋租金抵扣房款的行为，腾驿房地产未足额收取的购房款恰是原告与博美公司签订的托管协议中前5年的管理费）。故腾冲永旭红钰房地产、被告博美公司和腾驿房地产公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但三公司财务混同、人员混同，存在关联关系。5、腾驿房地产宣传单8张，证明（1）腾驿房地产在2012年开盘销售腾冲国际商贸城的商铺时在其宣传单页中直接对售后返租租金比例、返租前五年租金抵扣房款、返租后五年收益测算等事宜进行了明确的说明和极力宣传，并且其宣传的返租收益是腾驿房地产销售国际商贸城商铺用于吸引客户的主打项目。该宣传构成合同的一部分。（2）该宣传册能够与原告前期提交的证据相互印证，形成证据锁链，证明被告博美公司与腾驿房地产之间系关联公司。经质证，被告博美公司对原告提交的证据1的真实性、合法性认可，对关联性及第3项证明观点不认可；对证据2的真实性、关联性认可，对证明观点不认可，因对经营协议的合同有效性存在争议；对证据3的合法性、真实性、关联性及证明观点均不认可，从照片中无法看出原告的房号，无法证明房屋状态是否处于出租状态；对证据4的真实性认可，证明观点不认可，本案审理的仅为二被告，不涉及第三方腾冲永旭红钰公司，也无法框住二被告；对证据5的真实性、合法性、关联性及证明观点均不认可，原告无法证明宣传单的证据来源是否可靠。被告腾驿公司对原告提交的证据1的真实性认可，关联性不认可，认为与本公司及本案无关；对证据2的真实性认可、合法性不认可，因违约金的规定超出法律规定，仅是部分有效的合同；对证据3的合法性、真实性、关联性及证明观点均不认可；对证据4的真实性认可、关联性不认可，因与本案无关；对证据5的真实性、合法性、关联性及证明观点均不认可，原告无法证明该宣传单为被告腾驿公司印发。被告博美公司围绕答辩请求提交了如下证据：1、2栋商铺租赁合同1份、商铺租赁合同及附加协议2份、商铺租赁合同（独栋）4份，证明（1）本诉原告诉讼涉及商铺整体价格出租给承租人价格为1栋8.5元每平方至7元每平方不等，2栋为12.47元每月每平方计算，因市场的变化及不可预料的因素导致双方协议签订价格与实际对外租赁价格出现5倍以上的差距，双方订立合同的目的不能实现；（2）国际商贸城独立成铺的租金平方单价平均价位在16元左右，与本诉原告所诉合同租金差距较大；（3）证明国际商贸城商铺出租价格整体较低。2、腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议7份，证明博美公司为改善经营现状努力与各委托业主进行协商，并促成部分业主与其他公司签订新的委托协议以保证各委托人利益盈利的情况，博美公司不存在恶意违约的情形。经质证，原告对被告博美公司提交的两组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，因系被告与案外人签订，无法核实真实性。被告腾驿公司对被告博美公司提交的证据认可。被告腾驿公司未提交证据。原、被告提交的证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的证据3、5，无法核实真实性，本院不予采信。被告提交的证据与本案无关联性，本院不予采信。对原、被告所提交的证据能否证明各自的观点，本院将结合全案证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年12月20日，原告杨某某与被告腾驿公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告腾驿公司开发的位于腾冲市，合同总价480344元，于合同签订日一次性付清房款。被告腾驿公司应于2014年12月6日前交付房屋。合同签订当日原告即交付房款312224元。另以该房五年租金168120元抵扣剩余房款。同日，原告与被告博美公司签订《委托管理协议》，约定原告将该房委托被告经营管理，期限10年（自交房之日起计算）。在前五年约定期限内所获得的经营管理收益由被告直接收取，并将该收益作为原告委托被告经营管理的费用，被告承担全部委托经营管理所产生的成本及推广费用。在后五年约定期限内原告每年按购买该物业合同总价的7%收取被告经营管理费，即每年33624元，五年合计168120元，后五年的经营管理费用一年一付，自每年合同开始履行十日前一次性付给原告。经营管理费用不因被告在经营管理期间实际获得的收益而发生增减。原告未书面通知被告将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成被告无法正常行使经营管理权时，原告向被告支付委托经营管理建筑面积房价款的50%作为违约金。原告擅自解除本委托协议的，除原告向被告支付委托经营管理建筑面积房价款的50%作为违约金外，被告为履行委托事项所支出的必要费用全部由原告承担，包括但不限于被告为招商广告发布支出费用、被告对商铺及附属设施的日常维护及维修支出费用。2015年2月5日，被告腾驿公司对原告购买的房屋进行了备案登记。后被告腾驿公司将原告所购房屋交由被告博美公司经营。后五年租期已至，被告博美公司未按约定支付的委托经营管理费，原告催要未果，诉至本院。本院认为，原告与被告博美公司签订的《委托管理协议》，系原告将购买房屋交付被告管理使用，被告博美公司支付经营管理费用的合同，该经营管理费实为房屋租金，故本案系房屋租赁合同纠纷。该协议系双方的真实意思表示，协议签订时虽未办理房屋产权登记和房屋交付，但双方在合同履行时上述所附条件和期限均已成就，且双方均无异议，该协议属有效合同。有效的合同对合同双方当事人具有约束力，合同双方当事人应当全面履行合同，除合同双方当事人协商一致或出现法定解除条件，合同一方当事人不得擅自解除。本案被告博美公司以市场变化和自身经营状况不能实现合同目的为由，要求解除该委托经营管理协议的不能成立，本院不予采纳；对原告要求继续履行该合同的诉讼请求，本院予以支持，但原告请求在本案中确定被告博美公司在合同期限内每年按时支付给原告经营管理费33624元，因合同的履行尚有不确定性，原告的该请求与法律规定不符，本院不予支持，若被告博美公司到期未按约定支付租金，原告可另案起诉主张。按照合同约定，被告博美公司对原告购买的商铺进行经营管理，理应按约向原告支付委托经营管理费用，原告与被告博美公司签订委托协议至今，双方对房屋交付、费用支付等并无异议，依照约定，房屋委托期限十年，前五年所获得的经营管理收益由被告博美公司直接收取，作为原告委托被告博美公司经营管理的费用，后五年由原告向被告博美公司收取，每年33624元，于合同开始履行十日前支付，现前五年的期限已过，被告博美公司应按后五年的约定于2019年12月10日前支付原告每年委托经营管理费33624元而未支付，故对原告要求被告博美公司支付经营管理费33624元的诉讼请求，本院予以支持；被告博美公司未按约定支付该经营管理费33624元，原告要求被告博美公司承担该款自逾期之日起按银行同类借款利率计算的资金占用费的主张符合相关规定，故对原告要求被告博美公司支付自2019年12月10日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费的诉请，本院予以支持。被告腾驿公司虽不是《委托管理协议》的合同当事人，但其收取的购房款480344元并未足额收取，未收取的房款168120元已写明房屋租金，该租金恰是原告依照《委托管理协议》约定前五年应收取的经营管理收益，被告博美公司前五年经营管理未收取任何费用，虽不清楚被告腾驿公司与被告博美公司的关系，但被告腾驿公司认可被告博美公司与原告租赁行为，被告博美公司认可被告腾驿公司以房屋租金冲抵原告购房款的行为，因此，原告主张其受被告腾驿公司安排的理由，本院予以采信。被告博美公司与原告签订《委托管理协议》系被告腾驿公司安排的返租，其理应对被告博美公司支付原告的房屋租赁费用承担共同支付责任。故原告要求被告腾驿公司对被告博美公司应支付的上述款项承担连带支付责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第四十六条、第五十一条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告腾冲博美商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨某某自2019年12月20日起至2020年12月19日止的房屋管理经营费33624元，并承担该款自2019年12月10日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费；二、由被告云南腾驿房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，减半收取计320元，由被告腾冲博美商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  章丽萍二〇二〇年八月五日书记员  邵娅菲