广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1859号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈水平，女，汉族，1982年4月13日出生，住江西省萍乡市上栗县***********，公民身份号码为422************126。委托诉讼代理人：魏彦海，广东厚法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫奎，男，壮族，1985年8月8日出生，住广西河池市金城江区************，公民身份号码为452************11X。委托诉讼代理人：石永号，广东广和（东莞）律师事务所律师。上诉人陈水平因与被上诉人莫奎合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初4090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。莫奎向一审法院提起诉讼，请求：1.陈水平向莫奎返还租赁保证金162000元；2.陈水平向莫奎返还自2018年12月21日至2019年1月8日的房屋占有使用费34200元、水电费9684.93元，合计为43884.93元；3.陈水平向莫奎返还自2018年11月、2018年12月的分红共计70000元；4.陈水平赔偿莫奎安装设备费用、系统费用以及服装费用共计22337.5元；5.陈水平赔偿莫奎停业损失合计145000元（损失以5000元/天的标准，自2018年12月21日起计至2019年1月18日止）；6.陈水平赔偿莫奎停业期间的员工工资32080.88元（自2018年12月21日起计至2019年1月8日止）；7.案件诉讼费由陈水平承担。陈水平向一审法院提起反诉，请求：1.确认莫奎与陈水平签订的《租赁合同》无效；2.莫奎支付房屋占有使用费162000元、水电费53948.6元；3.莫奎返还陈水平款项60000元，赔偿损失108000元；4.莫奎承担本案全部诉讼费用。一审诉讼中，陈水平申请变更诉讼请求为：1.确认《租赁合同》无效；2.莫奎支付2018年11月份，2019年1、2月份的房屋占有使用费合计147600元，水电费53948.6元；3.莫奎返还陈水平款项60000元；4.莫奎赔偿陈水平损失108000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认莫奎与陈水平之间的《租赁合同》涉及房屋租赁和挂靠经营的条款无效；二、限陈水平于判决发生法律效力之日起十日内向莫奎返还“租赁保证金”162000元及“分红”款70000元；三、限莫奎于判决发生法律效力之日起十日内向陈水平返还“停业补偿款”60000元；四、驳回莫奎的其它诉讼请求；五、驳回陈水平的其它诉讼请求。案件收取本诉受理费8430元，由莫奎负担4315元，陈水平负担4115元；案件已减半收取反诉受理费3530元，由莫奎负担552元，陈水平负担2978元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初4090号民事判决。陈水平不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误。（一）莫奎向陈水平支付了“分红”款30000元，另外30000元从“停业补偿款”中抵扣了，实际上支付了60000元，一审判决多认定了10000元。（二）莫奎在2018年10月和11月停业期间的租金54000元和水电费25068.8元都是陈水平代为缴纳的，该期间莫奎占有并使用租赁物，应当由其承担该费用。综上，上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第五项，依法改判陈水平向莫奎返还“租赁保证金”162000元及“分红”款60000元；2.莫奎向陈水平支付2018年11月房屋占有使用费54000元、水电费25068.8元；3.由莫奎负担本案一审、二审诉讼费。莫奎答辩称:根据双方交易习惯，租金及水电费逐月缴纳，陈水平确认收到12月租金及水电费的基础上，仍主张未收到11月租金及水电费有违常理。二审查明，莫奎向陈水平转款情况：2018年10月12日216000元（三押一租）、2018年10月28日5000元、2018年12月5日54000元、2018年12月15日22068元、2019年1月6日54000元、2019年1月9日5692元。双方对于上述转款性质存在争议，关于2018年10月28日的5000元，莫奎主张是2018年10月水电费，陈水平则主张是手写收据记载的12月份水电费、承包租金及1月1日至8日租金共计64692元中的一部分；关于2018年12月5日的54000元，莫奎主张是2018年11月的占有使用费，陈水平则主张是2018年12月的占有使用费;2018年12月15日的22068元,莫奎主张5000元是分红、17068元是2018年11月水电费，陈水平则主张是2018年10月水电费；关于2019年1月6日的54000元，莫奎主张是2019年12月占有使用费，陈水平则主张是手写收据的一部分；关于2019年1月9日的5692元，莫奎和陈水平均主张是手写收据的一部分。关于手写收据，陈水平主张是对2018年10月28日5000元、2019年1月6日54000元、2019年1月9日5692元三笔共计64692元转款的确认，莫奎则主张在2019年1月8日现金支付59000元、2019年1月9日转账支付5692元。本院经审理查明，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人陈水平上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:陈水平的各项请求能否得到支持。首先，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《租赁合同》无效。合同无效，双方基于合同取得的财产应予返还，陈水平诉请莫奎参照合同约定标准支付房屋占有使用费本院予以支持。其次，关于占有使用费，按双方约定，莫奎应于每月5日前支付当月10日至下月9日的占有使用费。根据莫奎提交的转账交易详情及账单详情可知，莫奎于2018年10月12日、2018年12月5日、2019年1月6日分别向陈水平转账支付了216000元（包含首月占有使用费54000元）、54000元、54000元，结合支付时间及金额可以认定莫奎已经足额支付了2018年10月10日至2019年1月9日三个支付周期的占有使用费。陈水平上诉请求莫奎支付2018年11月的房屋占有使用费缺乏依据，本院不予支持。关于水电费，陈水平提交的东莞市天地无限酒店有限公司出具的收据及摊分明细未经莫奎确认，不足以证明其已为莫奎垫付的水电费金额。本院对莫奎确认的2018年10月、11月、12月水电费金额以及莫奎主张的支付时间和方式予以采信。陈水平上诉请求莫奎支付2018年11月水电费缺乏依据，本院不予支持。关于分红款，本院认定莫奎已经支付陈水平分红款70000元，理由如下：双方确认其中30000元在陈水平应支付莫奎的停业补偿款中予以抵扣，手写收据中陈水平确认已经收到承包租金（分红款）35000元，另外5000元莫奎主张包含在2018年12月15日的22068元转款中,由于陈水平未对水电费金额予以举证，本院采信莫奎对于转款性质的主张。综上，一审判决确认莫奎已经支付陈水平分红款70000元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人陈水平的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2027元，由陈水平负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年八月十七日书记员  王垚丹郭惠球附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。