重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初1236号原告：重庆市江北嘴物业服务有限公司，住所地重庆市江北城A18-1地块江北城CBD招商楼207、218室，统一社会信用代码915001055842911388。法定代表人：吴加妙，董事长。委托诉讼代理人：莫涛,重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔羽佳，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆婺月印象商业管理有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号23幢1单元5-18号，统一社会信用代码91500000MA5U3ULX56。法定代表人：梁堂梅，总经理。委托诉讼代理人：田刚，重庆和茂律师事务所律师。原告重庆市江北嘴物业服务有限公司（以下简称江北嘴公司）与被告重庆婺月印象商业管理有限公司（以下简称婺月公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江北嘴公司的委托诉讼代理人莫涛、孔羽佳，被告婺月公司的委托诉讼代理人田刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江北嘴公司向本院提出诉讼请求：判决婺月公司支付2017年12月至2018年12月7日的物业费104768.03元，2017年6月至2018年10月的空调冷热源费158944.09元（包括自用能源费151812.09元，以及损耗分摊用量13457.14千瓦时、单价0.53元的费用），共计263712.12元，并承担违约金（以前述总额的一半131856.06元为基数，按日千分之三的标准，自2018年6月30日起计算至2018年12月7日；以总额263712.12元为基数，按日千分之三的标准，自2018年12月7日起计算至款项实际付清之日止）。事实和理由：江北嘴公司系重庆市江北嘴金融城2号项目物业服务企业，与婺月公司在2016年2月1日签署《前期物业服务协议》，在2018年6月29日签署《补充协议》，协议约定江北嘴公司为婺月公司租赁的物业金融城X号X栋X-X、X-X室提供物业管理服务，以及水电气等费用代收代缴服务。婺月公司应在每月25日之前支付物业管理服务费，逾期支付的按每日千分之三支付违约金。合同订立后，江北嘴公司按约提供物业管理服务及空调冷热源费的代缴服务，但婺月公司未能按约给付合同项下应付款，经江北嘴公司多次催告，婺月公司仍拒绝履行。被告婺月公司辩称，1.其承租案涉房屋属实，但其承租期间，由于江北嘴公司的原因，餐厅经常停水、空调开放时间不合理，导致婺月公司无法正常经营，江北嘴公司一直未解决该问题，一次江北嘴公司未通知便停水停电，给婺月公司造成了约22000元的损失，婺月公司未交物业费是因江北嘴公司未履行服务义务导致，并未违约；2.即使违约，江北嘴公司主张的日千分之三的违约金明显过高，请求法院调低违约金的计算方式以实际损失计算违约金；3.婺月公司向江北嘴公司缴纳了装修保证金30000元及能源周转金25312元，上述押金江北嘴公司未予退还，婺月公司要求以此冲抵法院认定的相关费用。本院经审理认定事实如下：2015年12月14日，婺月公司与案外人重庆市江北嘴置业有限公司签订《金融城商铺租赁合同》，约定由婺月公司承租重庆市江北区东升门路X号附X号X-X、X-X、X-X、X-X、X-X号商铺，合同附件二《交房标准》载明X-X号房屋套内面积为352.99平方米，X-X号房屋套内面积为279.96平方米。2016年2月1日，婺月公司（甲方）与江北嘴公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定乙方为甲方租赁房屋提供物业管理服务，物业管理服务费为50元/月/套内平方米（含物管费、公共能耗费、空调费），其中物管费为17.4元，电梯运行、生活水泵运行、公共照明等公共能耗费为3.6元，公共区域和业户户内的空调费（含江水源空调冷热源费）为29元，并约定能源费根据业户每月能源电表读数及供应方与政府规定进行收取，每月由物业公司向能源供应单位缴纳后，再按表据实与业户结算。甲方应根据本协议和《重庆江北嘴金融城2号项目业户临时管理规约》及其附件的有关条款向乙方按时交纳物业管理服务费用，逾期支付的，从逾期之日起每天按应缴费总额的3‰的标准向乙方支付延迟履行违约金。此后，江北嘴公司为婺月公司提供物业服务。2016年2月22日，婺月公司向江北嘴公司支付能源周转金25312元。2017年12月29日，婺月公司向江北嘴公司支付装修保证金30000元。2018年6月29日，婺月公司与江北嘴公司签订《重庆江北嘴金融城2号项目的补充协议》，约定将原约定的物业管理服务费21元/月/套内平方米调整为18元/月/套内平方米，并约定该协议生效时间为2018年1月1日。庭审中，双方确认《前期物业服务协议》约定的物业管理服务费50元/月/套内平方米，实际按物管费17.4元、公共能耗费3.6元（合计21元）的标准执行，由此产生前述补充协议将21元/月/套内平方米调整为18元/月/套内平方米的情况；空调费，即空调冷热源费或能源费，为据实结算，而非按定额29元/月/套内平方米收取。江北嘴公司举示的抄表记录显示，2017年5月15日至2018年9月15日期间，以次月15日作为抄表时间，婺月公司承租的2-1号房产生的空调冷热源用量分别为8074、12704、23007、20948、5638、5247、6497、2775、1551、0、0、6005、10464、19243、13421（计量单位均为千瓦时，下同），2-2号房用量为6542、15863、20949、27400、8412、3759、4998、4229、1966、0、0、8760、17070、18764、11952。两房号合计用量为286438千瓦时。江北嘴公司陈述，因抄表时间为次月15日，故其诉请期间为2017年6月至2018年10月。婺月公司质证认为抄表记录为江北嘴公司单方制作的记载，不能作为婺月公司实际用量的依据。本院认为，因为诸如水电气的用量，一是双方本未约定需经婺月公司签字确认，二是实际生产生活中，通常均是以供应或计量方的抄表记录为依据，故对婺月公司的抗辩意见，本院不予采纳，从而根据抄表记录认定婺月公司的使用量。另查明，江北嘴公司已按每千瓦时0.53元的标准向案外人重庆市江北嘴水源空调有限公司支付冷热源费。由此，抄表计量的空调冷热源费为151812.14元。庭审中，江北嘴公司对其诉请的空调冷热源损耗分摊量未举证予以证明。庭审中，婺月公司举示其于2017年5月17日作出的《关于停水事宜》函件、2017年5月18日作出的《关于空调开放申请》函件、2017年8月22日作出的《关于要求加强商业空间物业管理的函》，主要内容为因停水、空调开放时间等，要求江北嘴公司解决问题，加强物业管理，该几份函件均无江北嘴公司的签收记录。婺月公司还举示2018年10月31日作出的《物品损坏一事告知书》影印件，上有江北嘴公司原工作人员禹玲的签名，该告知书称2018年9月14日，江北嘴公司在没有通知的情况下停水停电，给婺月公司造成了22303.49元损失，要求江北嘴公司赔偿。婺月公司拟以前述证据证明江北嘴公司物业服务存在瑕疵，不应交费。江北嘴公司质证称未收到过三份函件，对告知书影印件，因婺月公司未举示原件，故对真实性不予认可。对前述证据的证明效力，本院于后评判。以上事实，有《金融城商铺租赁合同》、《前期物业服务协议》、《重庆江北嘴金融城2号项目的补充协议》、空调冷热源费发票、收据、抄表记录，以及当事人陈述予以佐证，并经庭审质证。本院认为，江北嘴公司与婺月公司签订的《前期物业服务协议》及其补充协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于江北嘴公司是否适当履行物业服务义务，对于婺月公司主张的江北嘴公司提供的物业服务存在瑕疵，其提供的几份2017年作出的函件并无江北嘴公司的签收，系婺月公司单方面作出的陈述,《物品损坏一事告知书》系影印件，且均无其他证据佐证，故本院对该主张不予采信。另一方面，物业服务涉及多方面事项，如清洁卫生，公共设施设备的运行、维护和保养，楼宇公共秩序和安全等，即使江北嘴公司提供的物业服务存在一定瑕疵，尚不构成婺月公司拒交或减交物业服务费和空调冷热源费的理由，其应当按照合同约定支付相应费用。关于物业服务费，案涉房屋的套内面积合计为632.95平方米(352.99平方米＋279.96平方米），按照合同及补充协议约定的21元/月/套内平方米、18元/月/套内平方米计算，江北嘴公司诉请2017年12月至2018年12月7日期间之物业服务费本为141188.69元（632.95平方米×21元＋632.95平方米×18元×11个月＋632.95平方米×18元÷31天×7天），因婺月公司未举证证明其已付费情况，故对江北嘴公司主张的物业服务费104768.03元，本院予以确认。关于空调冷热源费，双方约定据实结算，根据本案查明事实，2017年5月15日至2018年9月15日期间，婺月公司总计用量为286438千瓦时，单价为0.53元，故对该部分费用，本院予以支持。但因江北嘴公司未举证证明其损耗分摊的由来，故对分摊费用不予支持。对于江北嘴公司主张的违约金，《前期物业服务协议》约定婺月公司逾期支付物业管理服务费（其中包括开庭冷热源费），应当支付迟延履行违约金，但由于《前期物业服务协议》约定的每日3‰的违约金标准过高，本院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的130%计算。此外，婺月公司主张以其缴纳的装修保证金30000元及能源周转金25312元冲抵该公司应付江北嘴公司相关费用，不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告重庆婺月印象商业管理有限公司于本判决生效后三日内给付原告重庆市江北嘴物业服务有限公司物业服务管理费49456.03元（已减去装修保证金30000元及能源周转金25312元）；被告重庆婺月印象商业管理有限公司于本判决生效后三日内给付原告重庆市江北嘴物业服务有限公司空调冷热源费151812.09元；被告重庆婺月印象商业管理有限公司于本判决生效后三日内给付原告重庆市江北嘴物业服务有限公司以72978.06元[（104768.03元＋151812.09元）÷2－55312元]为基数，从2018年6月30日起至2018年12月7日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算的违约金，以及以201268.12元（104768.03元＋151812.09元－55312元）为基数，从2018年12月8日起至付清时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算的违约金（自2019年8月20日的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；驳回原告重庆市江北嘴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2627.84元，由原告重庆市江北嘴物业服务有限公司负担25元，被告重庆婺月印象商业管理有限公司负担2602.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇二〇年八月二十一日法官助理  张文雯书 记 员  吴小娇