湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0982民初863号原告：中国工商银行股份有限公司安陆支行。住所地：安陆市碧涢路208号。统一社会信用代码：914209828809749535。负责人：王家清，该支行行长。委托诉讼代理人：池辛、殷念东，该公司职员。被告：杨华建，男，1965年7月5日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。被告：甘金玲，女，1965年8月10日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。被告：湖北世纪中昊房地产开发有限公司。住所地：孝感市交通路145号。统一社会信用代码：91420900730873049B。法定代表人：丁剑，该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司安陆支行（以下简称工商银行）与被告杨华建、甘金玲、湖北世纪中昊房地产开发有限公司（以下简称世纪中昊公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人池辛、被告杨华建到庭参加了诉讼，被告甘金玲、世纪中昊公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨华建、甘金玲立即偿还所欠原告贷款本金余额400954.65元及2019年7月1日以后所欠原告的利息(此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止)（根据［安陆］支行［2013］年［商房贷0000083］的《个人购房借款/担保合同》第4条第4.1条及借据约定，借款利率为7.82%；根据第9.1条约定，逾期罚息利率在借款利率5.635%基础上加收30%，即7.3255%；根据9.1条的约定，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计付复利，即7.3255%）；2.判令原告对被告杨华建、甘金玲提供的抵押物享有优先受偿权，有权以处置抵押物的价款优先受偿被告杨华建、甘金玲所欠的原告贷款本息及原告实现债权的费用；3.判令被告世纪中昊公司对被告杨华建、甘金玲的上述债务承担连带保证责任；4.判令上列被告承担本案诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。事实与理由：被告杨华建、甘金玲于2011年3月购买了安陆市阳光世纪城小区B12栋一层13号专用楼梯，G1栋二层9、10、11、12、13号共五间商用房，向我行申请个人商用房贷款1700000元。2011年4月15日被告杨华建、甘金玲与我行签订了编号为［0181200010］［孝感］行［安陆］支行［2011］一手贷［0000192］号的《个人购房借款/担保合同》约定：我行为被告杨华建、甘金玲发放贷款1700000元，期限10年，我行已于2011年6月1日依约将1700000元贷款资金发放合同约定的世纪中昊公司账户上，该公司账号：18×××41。用途：被告杨华建、甘金玲购买商用房。在我行与被告杨华建、甘金玲签订的《个人购房借款/担保合同》中约定，以抵押人杨华建、甘金玲名下位于安陆市阳光世纪城小区B12栋一层13号专用楼梯，G1栋二层9、10、11、12、13号共五间商用房（商品房买卖合同编号：024749）作为被告杨华建、甘金玲在我行贷款抵押物，并于2011年4月25日到安陆市房地产管理局办妥了商品房预售抵押预告登记，证号为房预府城区字第YD000694、YD000696号。原告与被告世纪中昊公司分别于2011年3月15日、2011年4月15日签订的《担保函》及《个人购房借款/担保合同》中约定，世纪中昊公司是此笔贷款担保人，担保方式为阶段性连带责任保证，担保期限是贷款发放日至该商用房办妥正式抵押登记并将正式抵押登记权证交付我行之日止。我行贷款发放后，自2011年7月1日至2019年11月15日止，被告杨华建、甘金玲累计偿还了我行贷款本金1299045.35元，利息648713.80元。自2019月7月1日后被告杨华建、甘金玲开始下欠贷款本息，至2020年6月1日共累计违约10期，下欠贷款本金176724.65元，利息20181.72元。后经多次催收未果，2020年5月30日我行向被告杨华建、甘金玲下达了《中国工商银行宣布融资提前到期并要求归还融资款项通知书》，要求其立即偿还所欠我行全部贷款本息，但被告仍未履行偿还义务。特诉至法院，请求判如所请。杨华建辩称，借款属实，目前资金紧张，待房产处理后愿意积极偿还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2011年4月15日原告工商银行与被告杨华建、甘金玲签订了编号为［0181200010］［孝感］行［安陆］支行［2011］一手贷［0000192］号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告为被告杨华建、甘金玲发放贷款1700000元，用于购买安陆市阳光世纪城房屋及专用楼梯，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%，即7.82%。贷款发放后，遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计算复利。罚息利率按照上述约定利率基础上加收30%确定，贷款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款法。根据《个人购房借款/担保合同》第14条第14.1的(L)项约定，发生下列一项或者多项，借款人构成违约；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，按照借款合同第14条第14.2的（4）项，宣布本合同和贷款人与借款人之间有其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告杨华建、甘金玲以2011年3月9日与被告世纪中昊公司签订购买的位于安陆市××路（阳光世纪城）B1幢1单元2层201铺号、1层105铺号［B12栋一层13号专用楼梯、G1栋二层9、10、11、12、13号共五间商用房（商品房买卖合同编号：024749）］作为被告杨华建、甘金玲在原告处贷款的抵押物，于2011年4月25日到安陆市住房保障和房屋管理局办理了商品房预售抵押预告登记（证号：房预府城区字第××号、房预府城区字第××号）。被告世纪中昊公司于2011年3月15日向原告发出的《担保函》及签订编号为［0181200010］［孝感］行［安陆］支行［2011］一手贷［0000192］号的《个人购房借款/担保合同》中约定，被告世纪中昊公司为被告杨华建、甘金玲借款提供担保，担保方式为保证金担保和连带责任保证担保，担保期限为贷款发放日至《个人购房借款/担保合同》项下抵押物办妥抵押登记并将有关他项权利证明移交原告之日止、及自《个人购房借款/担保合同》确定的每期还款日之次日起两年，担保范围为《个人购房借款/担保合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金和实现债权所需费用。上述合同签订后，原告于2011年6月1日依约向被告杨华建发放贷款1700000元，汇入《个人购房借款/担保合同》中约定的被告杨华建授权指定账户：18×××41。借款后被告杨华建、甘金玲截至2020年5月20日已累计9期未按合同约定还款，2020年5月24日原告向被告杨华建送达了《中国工商银行宣布融资提前到期并要求归还融资款项通知书》进行催收并宣布该笔贷款提前到期，要求被告杨华建、甘金玲立即清偿贷款本息及相关费用。同时查明，被告杨华建与甘金玲系夫妻关系，该笔借款发生在婚姻关系存续期间。被告杨华建、甘金玲借款后至2019年7月1日开始下欠贷款本息，其中尚欠贷款本金400954.65元。因被告杨华建、甘金玲未按期偿还借款，为此原告诉讼来院。本院认为，本案涉案的《个人购房借款/担保合同》系合同当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应按合同履行义务。原告工商银行按照约定向被告杨华建、甘金玲履行了给付贷款的义务，根据该合同约定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，出借人即可宣布本合同和贷款人与借款人之间有其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。因被告杨华建、甘金玲未按约定期限履行还本付息的义务已构成违约，故原告请求被告杨华建、甘金玲偿还下欠借款本金、罚息、复利的诉求，本院予以支持。被告世纪中昊公司向原告发出《担保函》，自愿为上述借款提供连带责任保证，系被告世纪中昊公司真实意思表示，其《担保函》合法有效，被告世纪中昊公司应当承担连带保证责任。关于原告是否对涉案抵押物享有优先受偿权。本院认为，涉案房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告在涉案房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，预告登记不同于本登记，抵押权自登记时设立，原告对涉案房屋未取得现实抵押权，故原告对商品房预售抵押预告登记的抵押物不享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨华建、甘金玲于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司安陆支行借款本金400954.65元及2019年7月1日以后所欠利息。（此后利息，按中国人民银行公布的同期同档次执行调整基准利率确定及按照约定罚息、复利的利率计付至还清之日止）；二、被告湖北世纪中昊房地产开发有限公司对上述第一项被告杨华建、甘金玲还款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司安陆支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7314元，减半收取为3657元由被告杨华建、甘金玲、湖北世纪中昊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于孝感市中级人民法院。审判员  刘博洁二〇二〇年八月十四日书记员  潘星星附录一：原告证据目录证据一、原告营业执照复印件、法人身份证复印件，拟证明原告具有合法的主体资格；证据二、被告身份证、户口本、婚姻证明、被告工商信息查询资料，拟证明被告具有合法的主体资格；证据三、《个人购房借款/担保合同》，拟证明原告与被告杨华建、甘金玲之间存在合法有效的借款合同法律关系及抵押担保法律关系；证据四、中国工商银行借款凭证，拟证明原告已履行借款合同义务；证据五、中国工商银行贷款入款凭证，拟证明原告按照合同的约定，依约向被告履行放款义务；证据六、借据历史处理明细本地查询，拟证明2011年12月9日贷款发放后被告还款情况和下欠贷款本息情况；证据七、《商品房买卖合同》，拟证明2011年3月被告杨华建、甘金玲购买了安陆市阳光世纪城小区B12栋一层13号专用楼梯，G1栋二层9、10、11、12、13号共五间商用房；证据八、《抵押登记证》，拟证明被告杨华建、甘金玲的房产已于2011年4月25日到安陆市房地产管理局办妥了商品房预售抵押预告登记；证据九、中国工商银行宣布融资提前到期并要求归还融资款项通知书，拟证明被告杨华建、甘金玲在原告处的借款已违约，被告杨华建、甘金玲在原告处的借款已全部到期，应履行还款义务。附录二：相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。