广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3181号 原告：柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市鱼峰区翠岭路18号龙光玖珑府一期S3商业服务网点,统一社会信用代码：91450200MA5KYQ0Q38。 法定代表人：王泽权，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈玉娟，该公司职员。 被告：李凤斌，女，1966年10月8日生，壮族，户籍所在地：广西武宣县，住广西柳州市。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行，住所地：广西柳州市晨华路9号碧桂园4#楼，统一社会信用代码：914502006697499021。 负责人：杨大志，该分行行长。 委托诉讼代理人：朱月香，广西顶好律师事务所律师。 原告柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司（以下简称“龙光公司”）与被告李凤斌、第三人上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行（以下简称“浦发银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告龙光公司的委托诉讼代理人陈玉娟、第三人浦发银行的委托诉讼代理人朱月香到庭参加诉讼。被告李凤斌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙光公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告支付违约金人民币212390.8元；3、判令被告偿还原告为其向银行代偿的款项人民币877525.35元；4.判令被告于本案判决生效后7日内，协助原告办理龙光玖珑府17栋32-4号房的《商品房买卖合同备案登记》、《不动产预告登记证明》的注销手续，由此产生的所有费用由被告承担；5.本案诉讼费、保全费、公告费等全部由被告承担。 事实与理由：2019年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：01002019015564），合同约定由被告购买原告所有的位于柳州市，商品房总价款人民币1061954元，付款方式为银行按揭。后原告与被告及第三人浦发银行共同签署《浦发银行个人购房担保借款合同》，约定被告向浦发银行借款849000元，用于购买上述房屋，同时约定原告在办理完毕房屋所有权证并办妥以浦发银行为抵押权人的抵押登记前，为被告的上述借款债务承担连带保证责任。上海浦发银行发放贷款后，被告未能依约向浦发银行履行还款义务，连续断供4期，为此浦发银行发出《逾期贷款崔收通知书》要求原告承担保证责任，并扣划原告银行账户内保证金共计877525.35元。 原告认为，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，双方均应按合同的约定履行义务，被告未及时归还按揭贷款，导致原告被上海浦发银行要求承担保证责任，属于违约行为。原告为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判如所请。 被告李凤斌未到庭参加诉讼，但答辩称对违约的事实无异议，认为原告主张的违约金过高，违约金按总房价款的5%计算比较适宜。 第三人浦发银行陈述称，原告已于2020年6月29日向第三人代偿被告所有欠款，涉及第三人的权利义务已经完结，原、被告之间的权利义务纠纷已与第三人无关。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2019年1月15日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：01002019015564）（以下简称《合同》）一份，约定被告向原告购买位于柳州市龙光玖珑府17栋32-4号房屋一套。该房屋为预售商品房，建筑面积为129.65㎡，房屋总价款为1061954元。《合同》第六条约定，被告于签订本合同时付清总房款20.05%的首期款计人民币212954元，其余79.95%的合同价款计人民币849000元，通过银行按揭的方式支付。合同附件四《合同补充协议》第六条第四款约定，被告采用按揭方式付款的，应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，若被告未按时还银行贷款累计4期及连续3期以上的或被银行要求原告承担保证责任的，原告有权选择以下方式处理：1、原告代为偿还的，被告应在原告代偿之日起7日内偿还原告代偿款项，并向原告支付相应的违约金。2、原告有权解除合同，收回该商品房。原告因此解除合同的，被告应向原告支付商品房总价款20%作为违约金并赔偿原告损失，等等。《合同补充协议》第十五条约定，双方依约或法律规定解除合同的，被告有义务在合同解除之日起七日内协助原告办理解除合同备案手续。上述合同签订后，被告向原告支付了案涉房屋首期款。2019年6月12日，原、被告及第三人共同签订了《浦发银行个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款849000元用于购买上述房屋，贷款期限为30年，原告为被告的借款提供阶段性连带责任保证，等等。后第三人依约向被告发放贷款849000元。至此，被告的购房款已全部付清。 另查明，2020年3月17日，第三人向原、被告发出《逾期贷款催收通知书》，载明：截至2020年3月17日，被告已连续逾期偿还贷款4期，累计逾期9期，尚有逾期本金3584.89元、利息17245.79元、罚息229.26元共计21059.94元逾期未还，并要求原告及被告履行连带还款责任。同日，第三人从原告的保证金账户划走截至该日应偿还的借款本息人民币21059.94元。原告为此于2020年4月14日、4月16日两次向被告发出归还保证金的通知，被告未向原告归还其代偿的借款本息，亦再未向第三人偿还借款本息。2020年6月24日，第三人向原告发出《提前收回贷款告知函》，并于2020年6月29日从原告的保证金账户划走截至当日的全部借款本息856465.41元。 又查明，涉案房屋于2019年2月9日办理了商品房合同备案，购房人为被告，售房单位为原告，房屋坐落于龙光玖珑府17栋32-4，合同编号为：01002019015564；涉案房屋设置有一笔预告登记，预告登记权利人为被告。 本案审理过程中，原告向本院申请撤回第3项诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告于2019年1月15日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据合同附件四《合同补充协议》第六条第四款约定，被告拖欠银行贷款本息导致原告被银行要求承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金，现因被告拖欠第三人贷款本息，导致原告被第三人要求承担连带保证责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方约定的解除合同条件已成就，故原告要求解除《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。 关于违约金问题，本案中，被告未按期向第三人偿还贷款本息从而导致原告被第三人要求承担保证责任是合同解除的根本原因，依法应承担解除合同的违约责任，但根据双方约定的违约金条款《合同补充协议》第六条第四款，该条款约定的违约金为房屋总价款20%，被告提出约定的违约金过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院综合考虑本案违约方的违约情况、守约方的损失情况、商品房买卖合同的履行情况等因素，酌情对违约标准予以适当调整，确定被告应支付给原告违约金106195.4元。 关于预告登记的注销问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及原、被告在《合同补充协议》中的约定，合同解除后，被告应配合原告办理涉案房屋的商品房合同备案及商品房预告登记注销手续。对原告的该项诉请，本院予以支持。 原告自愿撤回第3项诉讼请求，系其对自身权利的处分，不违反法法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司与被告李凤斌于2019年1月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01002019015564）； 二、被告李凤斌应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司支付违约金106195.4元； 三、被告李凤斌应于本判决生效之日起七日内配合原告柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司办理位于龙光玖珑府17栋32-4号商品房合同备案及商品房预告登记注销手续，由此产生的费用由被告负担； 四、驳回原告柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费4802元，减半收取计2401元，保全费1687元，合计4088元（原告柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司已向本院预交元），由原告柳州市龙光铭骏房地产开发有限公司负担1200元，被告李凤斌负担2888元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  谢兰兰 二〇二〇年八月三日 书记员  李剑玲 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。