青海省海南藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青25民终123号 上诉人（原审被告）：豆某，现住青海省共和县。 委托诉讼代理人：周某，青海简阔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏某，住青海省共和县。 上诉人豆某因与被上诉人魏某房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省共和县人民法院（2020）青2521民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人豆某及其委托诉讼代理人周某，被上诉人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豆某上诉请求：一、请求依法撤销青海省共和县人民法院(2020)青2521民初245号民事判决，对本案重新审理并依法改判。二、本案一审和二审诉讼费用由魏某承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，本案系民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷。魏某所述并不属实，事实是当时因为豆某急需资金向魏某借款100000元并签订《二手房买卖合同》为该笔借款提供担保，魏某提出要办理过户手续，否则不予借款，其中转账84400元，15600元是房屋过户费用，约定100000元借款的利息是1000元，对此尼玛才郎作为证人在一审中出庭作证，但一审法院因无其他证据作证其证言的真实性而未予认可。根据民间借贷司法解释第24条之规定，双方之间签订的《二手房买卖合同》并非当事人真实的意思表示，而是对民间借贷提供的抵押物。二、双方之间签订的《二手房买卖合同》系无效合同，魏某要求豆某支付租金的诉讼请求，无事实与法律依据，请求二审法院驳回。本案中，双方虽签订了《二手房买卖合同》，但并无真实的房屋买卖合意，而是以买卖房屋的方式为借款提供担保。根据《物权法》第一百八十六条规定，双方之间签订的《二手房买卖合同》实质上属于双方在债务履行期届满前约定，债务人不履行到期债务时，抵押财产归属于债权人所有的意思表示。再根据《合同法》第五十二条规定，《二手房买卖合同》违反《物权法》第一百八十六条的强制性规定，应当被认定为无效。双方之间只是民间借贷纠纷，魏某以“作为双方民间借贷关系的抵押房屋”已过户至其名下为由，主张房屋租赁费，况且抵押房屋本属豆某所有，房屋产权也登记在豆某名下，对房屋享有处分权，魏某不可能以“善意取得”的方式取得该房屋的所有权。故要求支付租金的诉讼请求，无事实依据与法律依据。三、双方签订房屋买卖协议书意思表示不真实，应属于无效合同。因协议书中约定的房屋价值明显低于市场价，且当时是迫于借款的压力，才签订的房屋买卖协议书，魏某以低于市场价格的交易行为明显是乘人之危，没有如实陈述本案事实。 魏某辩称，本案是房屋买卖，不是借款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 魏某向一审法院起诉请求：一、请求判令豆某立即将位于青海省××县的房屋腾空并交付魏某，将在该房屋上登记的居民户口予以迁出；二、请求判令豆某支付自2018年12月起至今的房屋租金21000元；三、本案诉讼费用由豆某承担。 一审法院认定事实：2018年12月12日，魏某与豆某签订了《二手房买卖合同》1份，豆某将自己位于青海省××县，不动产权证号为青房权证共和字第XXXX号，房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋建筑面积86.55平方米，以210000元价格出售给魏某。合同签订后，魏某按照合同约定支付了购房款210000元，并办理了过户登记，于2018年12月25日取得青（2018）共和县不动产权第0001365号不动产权证。另查明，2018年12月12日，双方又签订了《房屋租赁合同》1份，由豆某租赁涉案房屋，租赁期限自2018年12月12日至2019年5月12日，每月房屋租金为1500元。该房屋一直由豆某使用。一审法院认为，魏某与豆某签订的《二手房买卖合同》和《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意见表示，不违反相关法律、行政法规效力性的强制规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行。且房屋买卖合同签订后，魏某履行了给付购房款义务，涉案房屋亦办理了产权过户登记，其已经实际取得涉案房屋所有权。现要求豆某立即将涉案房屋腾空并交付的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。魏某办理房屋过户登记手续后，与豆某签订《房屋租赁合同》，建立租赁合同与买卖合同并不冲突，二者之间并不存在相互否定的关系，豆某应当按照《房屋租赁合同》约定给付房屋租金，即自2018年12月12日起至庭审之日，共计16个月，按合同约定以每月1500元的标准向给付房屋租赁费用24000元。故魏某要求豆某向其支付房屋租金24000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。魏某要求豆某将涉案房屋上登记的居民户口予以迁出，因户籍迁移不属于人民法院民事案件处理范围，故一审法院对此不予处理。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。豆某辩称，与魏某之间形成借款关系，是魏某提出办理房屋过户手续，否则不予借款的答辩意见，只有口头陈述，未提供相应的证据加以印证，法庭在给予一定期限后，仍未提交相关证据予以佐证，故对此答辩意见，一审法院不予采信。遂依法判决：一、豆某于本判决生效之日起十日内向魏某腾退坐落于青海省××县房屋1套；二、豆某于本判决生效之日起十日内给付魏某房屋租金24000元；三、驳回魏某的其他诉讼请求。案件受理费325元，由豆某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。豆某申请证人尼玛才郎出庭作证，拟证实其与豆某原是同事关系，因二人准备合伙购买车辆，遂由尼玛才郎联系其朋友魏某向豆某借款，约定借款100000元，借期6个月，开始约定月息1000元，后来月息为10000元，现借款尚未偿还。房子过户时因为借款需要抵押。魏某质证认为，对证人证言的内容不认可，借款的事实是根本不存在的，所支付的款项均是房款。另，豆某在二审期间，为证实二人之间存在民间借贷关系，申请法院调取二人手机号码的短信聊天记录。根据豆某的申请，本院前去中国移动青海分公司、中国电信股份有限公司西宁分公司市场部依法调取豆某与魏某手机短信聊天记录，二公司均答复短信内容属于用户个人隐私，系统只保留45天至180天，故无法提取短信内容，但提供了部分短信来往详单。豆某认为，该证据能够证实二人有短信来往，但豆某的手机中已无短信内容，现要求魏某提交关联号码之间的短信内容。魏某质证认为，对该证据的真实性不持异议，二人之间发短信的内容是要求豆某腾房或缴纳房屋租金，且自己手机已更换，无法提供短信内容。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：尼玛才郎在一审中作为证人出庭作证，所证实的内容与一审出庭作证的内容基本一致，并无实质性的变化，且无相应的关联证据证实本案系民间借贷纠纷，故对该证据本院不予采信。对本院调取的短信来往详单和说明，对真实性本院予以采信，但对豆某的证明指向无法予以证实，故本院不予采信。对一审法院查明的事实二审予以确认。 本院认为，民事法律关系的产生、变化、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成，合同在性质上属于原始证据、直接证据，应当作为确定当事人法律关系性质的基本依据，仅可在确有充分证据证明当事人履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依照当事人实际履行行为确定法律关系的性质。本案中，魏某与豆某就房屋买卖和租赁事宜，签订涉案《二手房屋买卖合同》《房屋租赁合同》，均明确约定魏某与豆某之间的房屋买卖和房屋租赁合同权利义务，且两份合同豆某均认可是其亲笔签名，并在《二手房屋买卖合同》签订当日即在房屋产权部门办理了过户手续，故该两份合同作为原始证据、直接证据，足以认定本案的法律基础关系是房屋买卖和房屋租赁关系。豆某关于与魏某之间存在民间借贷关系，案涉《二手房屋买卖合同》违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效的主张，对此，在一审和二审中，豆某并未提交有效充分的证据证实其与魏某存在具有借款合意、出具借条、约定借期的民间借贷关系，仅有其原来的同事尼玛才郎证实该笔借款系双方口头约定亦未出具借条，对此魏某亦予以否认。同时，豆某为借取100000元借款，如需将其房屋作为抵押，应由双方签订书面合同进行明确约定，而不是通过采取签订《二手房屋买卖合同》并将房屋过户的形式进行抵押，这明显与常理不符，亦无相应证据支持，故对其主张本院实难采信，无法予以支持。 综上所述，豆某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费325元，由上诉人豆某负担。 本判决为终审判决。 审判长 索南彭措 审判员 李 友 艳 审判员 贾  洋 二〇二〇年八月七日 书记员 拉毛才忠