安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3841号 原告：舒城县鹏基物业管理有限公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇龙津大道268号。 法定代表人：聂成，总经理。 委托诉讼代理人：曹勇，安徽永诚律师事务所律师。 被告：孙春花，女，1986年2月11日出生，汉族，住安徽省舒城县。 原告舒城县鹏基物业管理有限公司（以下简称鹏基物业）与被告孙春花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鹏基物业的委托诉讼代理人曹勇、被告孙春花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鹏基物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付物业服务费用7009元并承担逾期交纳滞纳金（滞纳金自2020年5月1日起按日千分之二计算至付清之日止，截止起诉之日滞纳金为1191元）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系舒城县清溪园小区X号楼XXX室业主，原告系舒城县清溪园小区物业服务单位。2013年12月21日，原、被告签订《清溪园前期物业管理服务协议》，就原告提供清溪园前期物业管理服务相关事项进行了约定：物业管理综合服务费用自开发单位通知乙方（被告）交房之日计收；乙方（被告）应在办理交房手续时交清第一年的全年物业管理综合服务费用；物业管理综合服务费收取标准报物价局、房管局备案；乙方（被告）交纳费用周期：每季度交纳一次，交纳费用时间：每季度的第一个月，逾期不交，每天加收2‰滞纳金。2013年11月6日，原告就清溪园小区物业服务费收费标准报舒城县物价局批准后取得舒价（2013）28号《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》，并实际按该文件要求收取物业服务费。2013年12月，被告实际取得并占有使用清溪园小区X号楼XXX室房屋并按物业服务合同约定向原告支付物业服务费。但自2014年12月起，被告开始拖欠该房屋物业服务费，截止2020年4月30日，被告已拖欠原告物业服务费7009元。期间原告虽多次向被告催要，但被告一直拒不支付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告孙春花辩称：一、原告鹏基物业提供的物业服务存在诸多问题，没有提供与其对等价值的服务，违约在先。被告未按期交纳物业费，系行使不安抗辩权。存在问题：小区楼栋单元门门禁系统形同虚设，没有发挥门禁的作用，造成小区无安全保障，盗窃、损害公共设施、他人随意进出等现象时常发生，小区居民毫无安全感。小区内没有安全消防设施，消防系统不能正常使用，小区居民的人身和财产安全毫无保障。地下车库内堆放杂物，不能正常使用。答辩人家中卫生间漏水，导致部分财产受损。曾多次找物业反应，物业一直没有沟通解决，甚至推诿不管。二、原告在收取物业费时，没有严格按标准收费，同一小区、同一楼层，收费标准千差万别，有失公平公正。依据《合同法》、《物业管理条例》相关规定及同案同判原则，从六安中院（2018）皖15民终801号民事判决书中可以看出法院判决按照约定标准（每月每平方建筑面积1.1元）的70%收费，即每月每平方建筑面积0.77元。可见，原告不仅收费标准不合理，而且服务质量不合格，存在过错，才导致在原标准的基础上核减了30%。被告作为案涉小区的同类业主和房屋类型，应当适用判决后所认定的物业费标准。三、原告诉称多次催要物业费无事实依据。因原告服务不到位，自身存在过错，才未及时收取。相反被告及小区内其他业主曾多次主动交纳物业费，但原告以各种理由拒收。四、原告诉请滞纳金无事实与法律依据，因本案纠纷原告存在过错，未交纳事出有因，且六安中院（2018）皖15民终801号民事判决书中也未支持原告的滞纳金诉请。五、原告诉请2016年10月份之前的物业费已超过诉讼时效。2014年12月至2016年10月份期间的物业费因已经超过三年，根据《民法总则》的相关规定，已经超过诉讼时效，故请驳回原告对该期间物业费的诉讼请求。六、2015年10月18日和2017年10月17日由舒城县建辉城市建设投资有限公司和原告签订的两份《清溪园小区物业管理服务合同》对被告没有约束力。这两份合同签订时，清溪园小区首批业主入住已超过两年，具备成立业主大会的条件，故上述合同已不是前期物业服务合同，原建设单位无资格与原告签订《物业服务合同》。请求驳回原告的全部诉请。被告孙春花未向本院提交证据。 本院经审理认定如下事实：2013年10月21日原告鹏基物业与舒城县建辉城市建设投资有限公司签订《前期物业服务合同》，成为舒城县城关镇清溪园小区的物业服务单位。合同中具体约定了物业服务收费标准，高层住宅每平方米1.1元/月。2013年12月在办理交房手续时，原告与被告又签订了《清溪园前期物业管理服务协议》，协议对双方的权利义务、服务内容、服务质量、服务费用及违约责任等均作了约定。其中，协议第六条约定物业费的交纳周期为每季度的第一个月，逾期不缴，每日加收2‰滞纳金。 被告孙春花系舒城县城关镇清溪园小区X号楼XXX室业主，该房屋的建筑面积为99.57平方米。被告2013年12月办理交房手续预交了一年的物业服务费后，自2015年1月起便未交物业费，截止2020年4月30日，共拖欠物业服务费7009元（99.57㎡×1.1元/㎡×64月）。 另查，舒城县价格主管部门核定高层收费标准为每月每平方1.3元。2020年5月起，案涉小区经由业主委员会选聘新的物业公司入驻并提供物业服务，原告鹏基公司从该小区撤离。 以上事实由原告提供的营业执照副本、被告身份信息、《前期物业服务合同》、《清溪园前期物业管理服务协议》、舒城县物价局批复的《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》、安置房选房确认单以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告鹏基物业系具有物业管理叁级资质的物业服务单位，通过公开招标进入清溪园小区进行物业服务工作，被告系该小区X号楼XXX室业主，原被告间签订的《清溪园前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全面履行义务。本案中，原告依约提供了相关物业服务，被告应当按照合同约定及时支付相应物业费，现被告欠付2015年1月至2020年4月期间的物业费共计7009元，另结合双方当事人陈述及关联案件庭审查明的事实，确能反映原告的物业管理服务存在一定瑕疵，故对于原告主张的物业服务费酌情予以调整。被告认为应当按照六安中院（2018）皖15民终801号民事判决书中确定的0.77元/㎡/月的标准交纳物业费，无事实和法律依据。中院的判决仅是个案调整，并不是调整物业收费标准，且拖欠至2018年与一直拖欠至今，拖欠情节已完全不同。2019年12月，案涉小区同类纠纷同样因原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，经本院调解或判决将欠费业主的交费标准调整至1元/m2/月，欠费业主不承担逾期滞纳金。正是基于原告在提供物业服务与管理过程中存在的瑕疵，法院前期在处理该类物业服务合同纠纷时，酌情降低了欠费业主的交费数额或调整了交费标准，且没有支持原告要求欠费业主承担逾期交纳滞纳金的请求。参照法院处理同一小区该类纠纷最近期的解决方法，本院酌定被告按1元/m2/月交费。被告的房屋面积为99.57m2，应交6372元（99.57㎡×1元/㎡×64月）。本院对原告要求被告支付逾期交纳滞纳金的请求不予支持。被告辩称原告主张2016年10月份之前的物业费已超诉讼时效，本院认为，根据案涉合同的约定，清溪园小区的物业费交纳周期虽为每季度的第一个月，但鉴于物业服务合同系一个整体，在履行上具有连续性的特征，故物业费实质上是同一笔债务分期履行，应当从最后一期履行期限届满之日起计算；另物业服务合同的双方当事人一般具有长期、稳定的合同关系，维系其合同的基础是双方之间的信任，当业主未支付某一期物业费时，物业服务公司不去及时追索或主张，是基于维护双方间良好的关系，而非怠于行使权利。综上，对于被告该辩称意见，本院不予采信。被告辩称2015年10月18日和2017年10月17日由舒城县建辉城市建设投资有限公司和原告签订的两份《清溪园小区物业管理服务合同》对被告没有约束力，本院认为，在前期物业服务合同期满而无法定业主拒绝的情况下，原告鹏基物业在案涉小区继续提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，被告作为业主，无权拒交物业费。被告辩称卫生间漏水导致家中财产受损，若物业管理人确有责任，被告可另行主张。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告孙春花向原告舒城县鹏基物业管理有限公司支付物业服务费6372元，于本判决生效之日付清； 二、驳回原告舒城县鹏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告孙春花负担。 本判决为终审判决。 审判员  杨梅红 二〇二〇年八月二十八日 书记员  方 昕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。