四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1521民初580号 原告：曹月，女，汉族，1973年7月19日出生，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：刘燕平，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师，执业证号1511519891117413。 被告：毛建康，男，汉族，1963年5月13日出生，住四川省宜宾市叙州区。 被告：何贵英，女，汉族，1964年2月6日出生，住四川省宜宾市叙州区。 原告曹月与被告何贵英、毛建康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法适用普通程序进行公开开庭进行了审理。诉讼中，原告曹月申请对二被告价值40万元的财产进行保全，本院审查后依法采取保全措施。原告曹月及其委托诉讼代理人刘燕平到庭参加诉讼，被告何贵英、毛建康经公告传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告曹月向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与二被告2005年9月12日签订的《房屋出售协议》；2.判决二被告退还购房款140000元；3.请求判决二被告赔偿原告损失460000元；4.本案诉讼费、保全费、保全险费、律师费等由二被告承担。事实与理由：2005年9月12日，原告与二被告签订《房屋出售协议》，购买二被告所有的位于宜宾市翠屏区房屋一套（合同面积119.62平方米），房屋总价款为人民币14万元。原告按合同约定在合同签订当日向二被告支付了8万元定金，之后分别于2005年10月11日支付房款1万元，2005年12月17日支付房款0.5万元，2006年1月13日支付房款1.5万元，余款2万元原告一次性现金支付给了被告何贵英，但被告何贵英没有出具收据。二被告在与原告签订《房屋出售协议》当日即2005年9月12日就已将该房屋交付给原告占有、使用、收益至今。原告于2011年7月15日将该房屋出租给李钟琼使用至今，租金一直是原告向承租人收取。原告付清购房款后多次要求二被告办理过户，二被告先以房产证还没有办下来等为借口拖延，后在原告不知情的情况下，擅自将该房屋向银行抵押贷款，并于2013年5月3日向原告出具了一份《说明》“我何贵英将已于2004年底卖于曹月七星小区9幢2抵押224号住房一套（因当时房产证未办下来，一直没有办理过户给曹月〕现因工程急需用钱，并征得曹月同意将房产证暂做抵押于银行贷款19万元正，我将继续履行合约，还款尽快将房产证还于曹月，并配合好过户手续。”后原告多次催促被告归还银行贷款办理过户手续，二被告又以有贷款为借口继续拖延。后原告得知因二被告未按约偿还银行贷款，法院即将拍卖该房屋，为此原告提起执行异议之诉，该案原告败诉，且已终结。原告要求二被告及时还清银行贷款本息，并将尽快将该房屋过户给原告。如因二被告过错导致不能办理过户手续，请求对该房屋进行评估或询价估值，由二被告按实赔偿给原告购房造成的所有损失。由于二被告未按约履行过户义务，应按《房屋出售协议》第三条约定支付违约金16万元。综上所述，原告与二被告2005年9月12日签订的《房屋出售协议》是合法有效的，由于二被告未按约全面履行义务，应当承担违约金。给原告购房造成的实际经济损失应当由二被告承担。 被告何贵英、毛建康未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的身份信息、《房屋出售协议》、收条、《说明》、天然气收据、物业费收据、民事判决书等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毛建康、何贵英原系夫妻，双方于2016年4月28日在宜宾市翠屏区民政局经登记协议离婚。原坐落于宜宾市翠屏区（现为宜宾市翠屏区七星路东段8号9幢2单元24号）系毛建康、何贵英购买的商品房。2005年9月12日，毛建康、何贵英（甲方）与曹月（乙方）签订《房屋出售协议》，约定甲方愿意将坐落在正和七星花园第玖幢贰单元6-7层224号房的房屋（面积119.62㎡）出售给乙方。该房屋总价是140000元，乙方于2005年9月12日首付定金80000元，余款于2005年11月15日付清全款60000元。甲乙双方签订本协议后不得反悔，违约造成的一切损失概由违约方承担，按定金的双倍计算。因甲方的产权证还未办好，无法实行公证，故双方约定于甲方的户口簿、身份证、售房单据作为凭证抵押给乙方，买房方扣押5000元作产权证转户后付清。并且在乙方转户的问题上甲方无条件配合乙方完成。同日，曹月支付了何贵英80000元的房屋首付定金。此后，何贵英于2005年10月11日、2005年12月17日、2006年元月13日分别出具收到曹月支付购房款20000元、5000元、15000元，共计40000元的收条。何贵英于2010年3月6日取得了该房的房权证。2010年4月21日，何贵英（借款人）与工商银行宜宾分行（贷款人）签订《个人借款／担保合同》，何贵英与毛建康自愿用案涉房屋（价值276000万元）为上述贷款提供抵押担保，并办理抵押登记。2013年5月2日，何贵英向曹月出具一份《说明》，载明：“我何贵英将已于2004年底卖于曹月七星小区9幢2单元224号住房一套（因当时房产证未办下来，一直没有办过户给曹月），现因工程急需用钱，并征得曹月同意将房产证暂做抵押于银行贷款190000元正，我将继续履行合约，还款后尽快将房产证还于曹月，并配合好过户手续。”曹月在2011年7月15日将涉案房屋出租给李中琼使用，租期为两年。 2015年11月19日，中国工商银行股份有限公司宜宾分行（以下简称工商银行宜宾分行）以何贵英、毛建康未还款为由诉至宜宾市翠屏区人民法院，2016年7月15日，宜宾市翠屏区人民法院作出（2015）翠屏民初字第6820号民事判决书，判决解除工商银行宜宾分行与何贵英、毛建康签订的《个人借款／担保合同》；何贵英、毛建康支付工商银行宜宾分行贷款本金159734.29元及相应利息；工商银行宜宾分行对用于抵押的位于翠屏区房屋在债权范围内享有优先受偿权。判决生效后，工商银行宜宾分行于2017年3月9日向宜宾市翠屏区人民法院申请执行，宜宾市翠屏区人民法院以（2017）川1502执777号民事裁定书及协助执行通知书于2017年8月29日查封了何贵英名下位于宜宾市翠屏区房屋。2017年底曹月向宜宾市翠屏区人民法院提出执行异议，宜宾市翠屏区人民法院作出（2018）川1502民初2355号民事判决书，判决驳回曹月的执行异议，原告曹月提起上诉，宜宾市中级人民法院判决驳回，维持原判。 2018年9月12日，七星花园物业服务中心出具一份《证明》，内容为兹证明宜宾市翠屏区南岸七星路东段8号，七星花园小区9幢2单元224号房屋2010年8月1日至2017年12月31日物业费一直由曹月（身份证号：5125011973××××××××）缴纳。曹月持有2018年的物业费收款收据及2004年天然气安装费的收款收据。 工商银行宜宾分行申请执行后，宜宾市翠屏区人民法院于2020年6月8日依法对案涉房屋进行拍卖，房屋成交价为606566.40元，支付工商银行宜宾分行执行款276726.87元及执行费等后尚余321957.53元。 诉讼中，原告向本院申请财产保全，支付保全费2520元。 本院认为，原、被告签订的《房屋出售协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告依约履行付款义务后，二被告应当按照合同约定交付房屋并办理过户手续。因二被告不守诚信，将案涉房屋先卖后抵，致使原告已实际占有的涉案房屋被拍卖执行已构成违约，现《房屋出售协议》已经无法实际履行，故原、被告签订《房屋出售协议》应依法予以解除，《房屋出售协议》解除后二被告应退还原告购房款140000元；另，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，二被告应当按照合同约定赔偿原告全部损失。因二被告将案涉房屋先卖后抵，致使《房屋出售协议》无法继续履行，存在过错，现案涉房屋经拍卖后成交价为606566.40元，扣除购房款140000元后，给原告造成了466566.40元的损失，故原告诉请二被告赔偿损失460000元的请求，于法有据，本院依法予以支持。 关于原告主张的保全费、保全险费、律师费的诉讼请求，本院认为，保全险费并非原告因本案必然产生的损失，本院依法不予支持；律师费并非原告因本案必然产生的损失，双方并无相关约定，且原告未向本院提交相应的证据予以证实，依法应承担举证不能的责任，对此，本院依法不予支持；保全费2520元，于法有据，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告曹月与被告何贵英、毛建康于2015年9月2日签订的《房屋出售协议》； 二、被告何贵英、毛建康于本判决生效后三十日内退还原告曹月购房款140000元； 三、被告何贵英、毛建康于本判决生效后三十日内赔偿原告曹月损失460000元； 四、驳回原告曹月的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元、保全费2520元，共计12320元，由被告何贵英、毛建康负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  王士雨 审 判 员  刘 强 人民陪审员  李景梅 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  匡浩展