新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初6239号 原告（反诉被告）：余龙，男，1969年7月15日出生，柯尔克孜族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：李望，新疆瑞保律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨阳，男，1991年9月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。 委托诉讼代理人：高新民，新疆伯仲律师事务所律师。 原告（反诉被告）余龙与被告（反诉原告）杨阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余龙及其委托诉讼代理人李望、被告（反诉原告）杨阳及其委托诉讼代理人高新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）余龙向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除房屋买卖合同；2.判令被告承担违约金107,000元；3.判令被告归还房屋、恢复原状、赔偿损失等；4.本案的涉诉费用由被告承担。事实与理由：2019年7月9日，原、被告双方达成房屋买卖合同，约定原告将位于伊宁市××路（房产证编号××），面积126.6平方米的房屋转让给被告，房屋总款535,000元，被告支付定金35,000元，剩余款项50万元分两期支付：2019年9月1日前支付20万元，2019年10月1日前支付30万元，并约定一方违约需向对方支付合同总价款20%的违约金，现早已过被告支付的期限，原告多次索要，被告迟迟未履行，原告在被告支付定金时将房屋的钥匙交付给被告，但被告未经原告同意将室内装修设施及墙壁损坏拆除，拆除本房屋基本设施。为了维护合法的权益，故诉至法院。 在诉讼过程中,原告以被告拆除房屋内已装修设施的价值不多,为此放弃评估。 被告（反诉原告）杨阳辩称：同意解除合同；我方没有违约，要求驳回原告对被告的承担违约金的诉请；要求驳回恢复原状、赔偿损失的诉请，造成房屋改变现状的责任在于原告而不是我方。为此提出反诉请求：1.判令解除反诉原被告之间的房屋买卖合同；2.反诉被告双倍返还定金70,000元，并赔偿损失21,000元;3.返还我方的装修工具（切割机、电钻）;4、涉诉费用由反诉被告承担。事实与理由：双方于2019年7月9日签订合同。我方购买反诉被告位于伊宁市××苑商品房，我方预付定金35,000元，反诉被告承诺无抵押，可办理过户手续。2019年8月20日，我方准备支付房款时查询到反诉被告房产信息，发现被告房屋已经抵押，无法过户，我方要求反诉被告解除抵押，但反诉被告至今未解除抵押，导致合同无法履行，为保护我方的合法权益，请求依法判决。 原告（反诉被告）余龙就反诉辩称：驳回反诉原告的诉请，是由于反诉原告没有按时履行给付义务，其违约在先；关于被告所称的工具，还在涉案房屋内。 各方当事人为证明其诉讼主张提交证据,本院组织进行举证质证。 原告举证:1.名片和宣传页，证实被告是从事二手房业务人员，熟悉二手房的法律法规和政策。 被告质证：对证据真实性认可，但是该证据与本案无关。 原告举证:2.买卖定金合同，证实原告将房屋出售给被告，并在现场勘查完毕，该房产资料买房人已阅，被告已经充分了解争议房屋的基本情况，被告应按照约定时间给付款项，被告没有按照约定支付款项，已经违约。 被告质证意见：对证据的三性均不认可。 原告举证:3.银行证明，证实原告的房屋有贷款。 被告质证：对证据的真实性不认可，出具的证明应当为公章，不应当为业务章，对印章的真实性无法确认；证明2019年8月14日出具，我方签订协议时原告未告知我方抵押贷款的事实，对该贷款所涉中名片的真实性不认可。 原告：4.三张票据，证实大理石的单价，实际面积以现场测量为准，原告购买木地板的价格为16,110元，原告购买马桶、花洒、开关、水龙头的价格为12,800元。 被告质证：我方对山峰石业销售清单的真实性无法确认，清单上的公章看不清，销售清单上多处空白没有签字，大理石的数量、金额等不确定；对马桶、花洒等的票据的真实性有异议，对价格也有异议，原告未提供相应的证据证明原告支付了票据上的金额；对第三张票据木地板的真实性无法确认，原告是否真实支付了16,110元无法确认。 原告举证：5.房屋的他项权证书，证实原告与被告在签订买卖协议的过程中充分知晓房屋的信息及房产资料，明知房屋存在抵押的情况下达成的协议。 被告质证：对证据的真实性无异议，登记时间为2018年8月14日，签订买卖合同时间2019年7月9日，原告的证据证实原告隐瞒了抵押，属于欺诈行为。 被告举证:1.买卖定金合同，证实双方签订合同的事实，时间为2019年7月9日；合同第8条补充条款明确约定卖方即本案原告保证此房无抵押、无纠纷。 原告质证：对证据的合同真实性确认，我方认为在配合办理公证时无纠纷无抵押，被告在9月1日给付首付款，原告将能解押和办理过户手续，定金合同为被告提供，如果对合同条款理解发生争议，应当作不利于提供格式条款的一方，我方认为在办理公证时无抵押无纠纷。 被告举证:2.收条，证实原告收到被告给付的定金3.5万元。 原告质证：对证据认可。 被告举证：鉴定报告及发票，证实我方装修的实际损失21,097元，鉴定费2000元。 原告：对证据无异议，但是被告也砸坏了我方房屋内的设施。 经审理查明,一、2019年7月9日，原告（反诉被告）余龙作为卖方与被告（反诉原告）杨阳作为买方签订买卖定金合同，约定达成买卖定金合同，该房产资料买方已阅,并该房产资料买方已阅,并已现场实地勘察完毕,予以认定。余龙将其位于伊宁市××路）房产证编号为××，面积为126.6平方米的房屋卖于被告，房屋总款为535,000元，被告支付定金为35,000元，剩余款项50万元买方分两期支付，于2019年9月1日前支付20万元，于2019年10月1日前支付30万元。卖方从2019年7月9日至2019年7月22日之前把房子腾空。并约定如因一方原因导致合同解除的，违约方需要向对方支付合同总价款的20%作为对方的赔偿。补充条款：卖方保证此房无抵押、无纠纷。2019年7月9日之前原房产中物业费、水费、电费、暖气费由卖方承担，2019年7月9日之后以上费用由买方承担。买卖双方需在2019年10月1日前配合办理公证委托，房屋尾款叁拾万元在办理公证委托当日由买方一次性支付给卖方；卖方需配合公证委托手续交于买方保管一张银行一类卡；买方有此房的转售权，卖方配合办理手续。当日，原告向被告给付35,000元，被告向原告出具收条，内容载明“今收到样阳买房款定金35,000元，叁万伍仟元正。”在双方签订合同后，原告将该所涉房屋交付被告，被告对该房屋的部分设施进行拆除和重新装修。 二、在签订合同时被告杨阳为“一房网”伊宁区域中苑店储备店长；庭审中原告提交2019年8月14日盖有新疆伊犁农村商业银行股份有限公司滨河支行条形印章的证明，内容为“兹有余龙于2019年8月14日在我行贷款25万，贷款期限一年。余龙将其所有的位于伊宁市××路抵押给我行，我行同意余龙出售该房以所得房款还贷，然后办理解押手续。特此证明。”在原、被告签订买卖定金合同时，所涉房屋处于抵押状态。被告未向原告支付剩余房款。 三、在本案审理过程中,原告以被告拆除其房屋内设施的价值不多为由,放弃申请评估;由于双方对被告对涉诉房屋内重新装修投入的价值无法确定，被告申请本院对其装修投资价值进行评估，本院委托伊犁景盛信息服务有限公司对所涉装修进行评估，评估价值为21,097元,被告支付鉴定费2000元。被告的装修工具切割机和电钻在原告房屋内。 四、在本案审理过程中，双方均同意解除本案所涉买卖定金合同。 本院认为,依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告（反诉被告）余龙与被告（反诉原告）杨阳签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律和法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应合同约定履行各自义务。由于各方均同意解除合同，本院予以确认。对于原告（反诉被告）余龙要求被告（反诉原告）杨阳支付违约金的诉请，由于在双方签订合同时，在合同中原告表示所售房屋不存在抵押和存在纠纷的情况，但从原告在合同签订后贷款银行向其出具的证明内容，表明在签订合同时，本案所涉房屋存在处分受到限制的情形，而原告并未向被告披露，说明原告存在违约，现原告据此要求被告支付违约金，则缺乏事实和法律依据，对其该项诉请本院不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）双方返还定金及支付违约金的诉请，由于被告在合同履行过程中，也未按照双方的合同约定支付房款，亦存在违约情形，为此要求双倍返还定金缺乏依据，故不予支持，但原告应当返还其已付定金35,000元。对于被告要求原告赔偿其装修投资的价值21,097元及鉴定费2000元的诉请,由于双方在合同履行过程中，在未办理房屋产权过户登记的情况下，双方即对房屋进行交付，被告亦未取得房屋产权就对涉案房屋进行装修，其对可能产生的风险未进行预判，对此造成的损失其自身存在重大过错，故其应承担主要责任，被告应承担60%的损失12,657元和鉴定费1200元；原告应承担被告装修损失8440元和评估费800元。 综上，当事人依约应当承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）余龙与被告（反诉原告）杨阳于2019年7月9日签订的买卖定金合同； 二、原告（反诉被告）余龙于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）杨阳退还定金35,000元； 三、原告（反诉被告）余龙于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）杨阳的装修工具切割机和电钻； 四、原告（反诉被告）余龙于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨阳装修款8440元和评估费800元； 五、驳回原告（反诉被告）余龙的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）杨阳的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1220元，反诉案件受理费1039元，合计2259元，由原告（反诉被告）余龙负担1800元，被告（反诉原告）杨阳负担459元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审  判  员  刘连平 二〇二〇年八月十三日 书  记  员  祁飞艳