贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初3633号原告：张利，男，1993年7月13日出生，汉族，住贵州省仁怀市盐津街道盛世龙城四号楼，公民身份号码522130199307136016。委托诉讼代理人：陈斌，贵州瀛黔（仁怀）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡世忠，贵州瀛黔（仁怀）律师事务所律师。被告：仁怀文兴房地产开发有限公司，住所地贵州省仁怀市中枢街道林园社区文兴综合楼，统一社会信用代码91520382092944120F。法定代表人：汪启平，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭庆，男，该公司办公室主任。原告张利与被告仁怀文兴房地产开发有限公司（以下简称：文兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈斌、蔡世忠，被告的委托诉讼代理人郭庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张利向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书;2.被告自2018年10月20日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金;3.本案案件受理费等相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月15日,原告为购买被告位于仁怀市盐津街道办事处城南社区的盛世龙城四号楼29层29-1号房与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号:2016002769),并向被告支付了全部购房款411137元。该购房合同中第二十二条约定“(一)出卖人承诺于2018年10月20日前,取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理......2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按照下列第1或2项处理......②买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”。现合同中约定期限已超近两年之久,被告仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,被告的行为已构成违约，并严重侵害了原告的合法权益,应当按照合同约定向原告支付违约金。故原告依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，向法院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告文兴公司辩称，我司对原告起诉无异议，初始登记确实没有办理，去年我司因消防、疫情及相关遗留问题未办理成功，我司现正派人去协调处理，争取尽快把房产证办理下来，对违约金希望酌情调减。本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，原告张利购买被告文兴公司位于仁怀市盐津街道城南社区文兴盛世龙城4号楼商品房一套，房号为29-1，建筑面积114.66平方米，房屋总价411137元。同日，双方为此签订《商品房买卖合同》，约定“……第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续。第十一条：交付时间和条件。（一）出卖人应当在2017年10月20日前向买受人交付该商品房。……第八章房屋登记。……二、初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记。（一）出卖人承诺于2018年10月20日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款411137元，被告按期将本合同项下的房屋交付给原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告诉来法院，主张上述权利。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》等证据及当事人当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告要求判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告当庭陈述文兴公司尚未取得案涉房屋所有权初始登记，尚在协调处理过程中，原告的诉讼请求，被告目前存在事实上不能履行的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，原告该项诉讼请求，本院不予支持，原告可在履行条件成就后另行主张权利。原告要求被告自2018年10月20日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，但被告未按约定期限取得该商品房所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当承担违约责任。现原告接受了被告交付的房屋，以行为表明不退房，故原告主张被告支付逾期办理商品房初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉讼请求，予以支持。庭审中，被告主张酌情减免违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，具有补偿性。本案中，原告支付房屋价款后，被告已实际履行交付房屋义务，且原告未向本院提交证据证明被告对逾期完成房屋初始登记存在主观故意，以及其因被告未按期完成房屋初始登记所遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，被告要求调减违约金的理由，本院予以采纳。本院酌定调减违约金为按已付购房款日万分之零点二计算，综上，被告应支付原告以411137元为基数，按每日万分之零点二计算自2018年10月20日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。对原告主张超出的部分，不予支持。综上所述，对原告的诉请，部分支持，部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告仁怀文兴房地产开发有限公司在本判决生效后支付原告张利以411137元为基数，按每日万分之零点二计算自2018年10月20日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金；二、驳回原告张利的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元（已减半），由被告仁怀文兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  程远能二〇二〇年八月二十七日书记员  陈文君