甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初13172号原告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：梁晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人:常发旺，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人:魏亚红，甘肃载坤律师事务所律师。被告：肖登伟，男，1989年4月12日出生，藏族，户籍住址甘肃省武威市天祝藏族自治县。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）与被告肖登伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人常发旺到庭参加诉讼，被告肖登伟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号:2016预13508）及其附件，并责令被告协助原告办理注销合同备案手续；2、判令被告向原告支付解除合同的违约金93938.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告位于甘肃省兰州市城关区住房，并采用银行按揭分期付款（纯公积金个人住房抵押贷款）的方式付款。被告依约支付首付款后，于2017年7月25日在甘肃省住房资金管理中心办理了公积金贷款，总金额为50万，贷款期限为360月，原告为被告的借款提供保证担保责任。因被告自2018年11月25日起，未按约定偿还借款，截止2019年10月9日，已累计逾期20期，连续逾期6期。后甘肃省住房资金管理中心向原告送达《住房公积金贷款担保代偿函》，要求原告根据其与甘肃省住房资金管理中心签订的《住房公积金贷款项目（楼盘）合作协议》第五条第八款第七项的约定，依约履行担保责任，清偿担保的全部债务。原告于2019年5月10日代被告偿还公积金贷款逾期金额13039.2元，于2019年10月18日代被告偿还公积金贷款逾期金额487633.88元，由此形成的权利原告另行主张。综上，被告的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第九条关于买受人拖欠银行按揭贷款责任的约定，原告有权主张解除合同并要求被告支付总房价款15%的违约金。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告肖登伟未到庭答辩，亦未提交书面答辩材料。原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据。对于原告提交的合同编号为2016预13508的《商品房买卖合同》及附件、补充协议、《住房公积金贷款项目（楼盘）合作协议》、2019年5月10日的两份客户回单、2019年10月18日的客户回单、2019年3月28日的《住房公积金贷款担保代偿函》、2019年4月19日的《住房公积金贷款担保代偿函》、2019年5月10日的《住房公积金贷款担保代偿确认书》、2019年10月22日的《住房公积金贷款担保代偿确认书》，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月10日，原告碧桂园公司与被告肖登伟签订了合同编号为2016预13508的《商品房买卖合同》及相关附件，双方约定：被告从原告处购买了位于兰州市城关区，建筑面积为79.48平方米，套内建筑面积58.72平方米，分摊建筑面积20.76平方米,每平方米售价7879.43元，总购房款为626256元；被告选择了银行按揭分期付款方式，被告应在签订《商品房买卖合同》时支付首付款11万元，并向贷款银行办理按揭申请手续，被告必须在2016年5月30日前支付房款16256元，并向贷款银行办理按揭申请手续，被告必须在2016年7月13日前将银行按揭款项50万元支付给原告；被告如未按合同规定的时间付款，超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金；原告应当在2017年6月30日前，将经验收合格的商品房交付被告。同时,双方在附件四合同补充协议中约定：被告以银行按揭贷款方式支付房价款的，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告须承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，被告自愿同意原告可选择向原告追偿代付款项或解除与被告之间的《商品房买卖合同》；原告选择解除与被告之间的《商品房买卖合同》的，则原告代被告向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为被告欠原告的房价款，利息及实现债权费用等视为被告欠原告的债务；原告据此解除合同的，被告应按该商品房总价款的15%支付违约金给原告；《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，若被告是采用银行按揭贷款方式支付房款且原告已实际收取该银行按揭贷款的，被告自愿同意原告可在该解除条件发生之日后将被告所欠按揭银行的款项直接代被告偿还给贷款按揭银行；《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，原告有权从被告已支付的所有款项中扣减被告应承担的违约金及有关费用。双方还约定了其他事宜。合同签订之后，被告向原告支付了首付款合计126256元,随后被告向甘肃省住房资金管理中心申请了按揭贷款，并于2017年7月25日在甘肃省住房资金管理中心办理了借款合同编号为620100000020160803018420的公积金贷款，贷款总金额50万元，贷款期限360月，碧桂园公司对该笔按揭贷款提供连带保证责任。随后，甘肃省住房资金管理中心将按揭贷款50万打入碧桂园公司账户。同时，原告向被告交付了案涉房屋。之后，被告按约向甘肃省住房资金管理中心偿还按揭贷款。但被告自2018年11月25日起再未按约归还上述按揭贷款本息。为此，甘肃省住房资金管理中心于2019年3月28日向碧桂园公司发出《住房公积金贷款担保代偿函》，通知碧桂园公司：因肖登伟自2018年11月25日起，截至2019年4月15日，已累计逾期15次，连续逾期5期，经多次催收无效，故根据甘肃省住房资金管理中心与碧桂园公司签订的《住房公积金贷款项目（楼盘）合作协议》约定，请碧桂园公司依约履行保证担保责任，须于三十日内结清肖登伟全部贷款本息。碧桂园公司先将应偿还贷款金额（包含剩余本金、逾期利息和逾期罚息）10825.59元划拨至甘肃省住房资金管理中心指定账户，待逾期结清后，再将剩余贷款本息484005.21元划拨至甘肃省住房资金管理中心指定账户，上述款项须于2019年4月15日中午12:00前划拨到账。2019年4月19日，甘肃省住房资金管理中心又向碧桂园公司发出《住房公积金贷款担保代偿函》，通知碧桂园公司将应偿还贷款逾期差额2213.61元划拨至甘肃省住房资金管理中心指定账户，款项须于2019年5月10日中午12:00前划拨到账。随后，原告作为被告贷款的保证人，于2019年5月10日先后分两次向甘肃省住房资金管理中心代偿了被告拖欠的贷款逾期本息10825.59元、2213.61元,并于2019年10月18日向甘肃省住房资金管理中心代偿了被告剩余全部贷款逾期本息487633.88元。随后，原告诉至法院。另查，原告碧桂园公司与甘肃省住房资金管理中心签订了《住房公积金贷款项目（楼盘）合作协议》，约定：甘肃省住房资金管理中心对符合住房公积金贷款条件的、购买碧桂园公司开发建设并依法销售的位于兰州青白石的兰州碧桂园项目的购房人提供住房公积金按揭贷款；碧桂园公司在贷款额度内，对每一购房人向甘肃省住房资金管理中心借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保；保证担保的范围包括《住房公积金借款合同》约定的贷款本金及利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权所支付的费用等；保证担保期限自贷款发放之日起至碧桂园公司协助甘肃省住房资金管理中心为借款人办妥住房抵押手续，并将房屋他项权证或不动产登记证明交付甘肃省住房资金管理中心之日止；碧桂园公司同意在其保证期间，如借款人未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，若累计发生两期（含）以内时，由甘肃省住房资金管理中心向借款人催缴，若累计发生三期（含）时，甘肃省住房资金管理中心有权直接向碧桂园公司追偿，碧桂园公司应在接到书面通知后的三十日内无条件的代为履行《住房公积金借款合同》义务，清偿担保的全部债务。双方还约定了其他事宜。本院认为，原告碧桂园公司与被告肖登伟于2016年4月10日签订的《商品房买卖合同》是双方协商一致建立合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案的争议焦点在于：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是否具备解除条，被告是否应当协助原告办理注销合同备案手续；2、被告是否应向原告支付违约金。就商品房买卖合同及其附件能否解除而言。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告肖登伟通过首付按揭贷款的方式支付了购房款，理应按约按月偿还贷款本息，但被告却逾期还贷，导致甘肃省住房资金管理中心要求原告承担了担保责任，原告代替肖登伟向该行偿还了贷款。根据《商品房买卖合同》附件中：“被告以银行按揭贷款方式支付房价款的，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告须承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，被告自愿同意原告可选择向原告追偿代付款项或解除与被告之间的《商品房买卖合同》；在买受人未归还银行按揭贷款的情形下，出卖人可选择解除与买受人之间的商品房买卖合同。出卖人基于保证责任之承担代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务”之约定，原告解除合同的条件已成就，可以行使解除权，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因涉案合同已在房产管理部门进行了登记备案，现《商品房买卖合同》及相关附件解除后，被告负有后合同履行义务，其应协助原告办理涉案合同的撤销备案登记手续，故对于原告诉讼要求被告协助原告办理注销合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持。就被告应否向原告支付违约金而言。虽然被告未按约偿还按揭贷款的行为构成违约，本应依约支付原告相应的违约金，但原告主张的违约金过高，同时，由于原告在合同解除后可再行出售案涉房屋，因此，为平衡当事人利益关系，本院依法酌定被告承担违约金5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告肖登伟于2016年4月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016预13508）及相关附件;二、被告肖登伟于本判决生效后十五日内协助原告兰州碧桂园房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：2016预13508）网上签约备案的注销手续；三、被告肖登伟于本判决生效后十五日内支付原告兰州碧桂园房地产开发有限公司违约金5000元；四、驳回原告兰州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2148元，原告兰州碧桂园房地产开发有限公司承担648元，被告肖登伟承担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤人民陪审员  刘康越人民陪审员  张志英二〇二〇年八月二十八日书 记 员  王淑娟