陕西省长武县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0428民初213号原告：鱼某全，男。委托诉讼代理人曹斌灵，男，汉族，长武县法律援助中心法律工作者。被告：张某，男。原告鱼某全与被告张某土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鱼某全及其委托诉讼代理人曹斌灵到庭参加诉讼。被告张某经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告鱼某全向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的租金39000元并清腾土地；2.被告承担本案的诉讼等费用。事实和理由：2013年4月8日，原、被告签订租赁合同，XX道XX村段长60米、宽15米的承包耕地租给被告开办彩钢板加工厂，租金为每年10000元，期限为三年，2013年4月8日起至2016年4月10日至。合同到期后，双方口头约定被告续租原告的耕地，租金涨至13000元/年。被告支付了当年的租金。2018年至今被告拖欠原告三年的租金39000元未支付，经原告多次催要无果。被告张某未出庭未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告张某经本院依法传唤未出庭，视为放弃举证、质证的权利。对原告提供的证据，本院认定如下：1、租赁合同一份，证明2013年4月8日原、被告签订租赁合同，XX道XX村段长60米、宽15米的承包地租给被告办彩钢板加工厂。审理认为，原告提供的租赁合同中，其将其宅基地及承包耕地租赁给被告开办彩钢板加工厂，改变了土地的用途，且未办理审批手续，违反了法律的强制性规定，不予认定为有效证据。2、长武县丁家镇某村民委员会证明一份、村民宅基地划拨专用证一份、鱼某全庄基收费票据一份、陕西省事业性收费统一票据复印件一份，证明原告出租的土地包括其承包地及0.3亩宅基地。审理认为，以上证据之间可以相互佐证，证明“原告出租给被告的土地包括其0.3亩宅基地及部分承包地”，对该事实予以采信。3.本院依职权对中事方高某乾所做调查笔录一份，证明“原、被告签订合同属实，涉案土地前面三分为原告的宅基地，其余部分是鱼某全的承包地，修建厂房是时未办理相关审批手续。合同期满后，原、被告协商涨了租赁费。”原告质证认为对该笔录无异议。审理认为，该笔录来源合法，形式有效，应认定为有效证据。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，可以认定以下案件事实：2013年4月8日，鱼某全（甲方）与张某（乙方）签订土地租赁合同，将位于XX道XX段长60米、宽15米的承包耕地租给张某开办彩钢板加工厂。双方约定：一、租金：每年人民币壹万元整（10000.00），保持三年不变。二、租期：三年，从2013年4月8日起到2016年4月10日止。……合同期满后，张某续租该土地，并与鱼某全口头约定租赁费涨至13000元每年。张某向鱼某全支付了2014年至2016年的租赁费30000元及2017年的租赁费13000元。自2018年起张某拖欠租赁费至今。另查明，张某非鱼某全所在的村集体组织成员。本院认为，本案的争议焦点是：原、被告签订的《租赁合同》是否有效？关于原告将宅基地出租给被告开办彩钢板加工厂是否合法的问题，宅基地使用权是具有一定的福利性质和社会保障性质的用益物权，其使用权限于村集体组织中的成员，对于村集体组织成员来说，拥有宅基地与他是本村村民的特定身份相关联。本案中，原告将自己的宅基地单独出租给被告，改变了土地用途，违反了相关法律法规规定。关于原告将承包地出租给被告开办彩钢板加工厂是否合法的问题？《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”，第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案中，原告将承包地出租给被告开办彩钢板加工厂，且未办理审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。综上所述，原告将其宅基地和承包地出租给被告开办彩钢板加工厂，违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间签订的《租赁合同》及合同到期后的口头合同均应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案在中，被告基于《租赁合同》及合同期满后的口头合同取得涉案土地的使用权，该《租赁合同》及合同期满后的口头合同无效，被告应及时清腾土地，将涉案土地的使用权交还原告，故对原告要求被告清腾土地的诉讼请求予以支持。同时，原告要求被告支付拖欠的租赁费无事实及法律依据，故不予支持。合同无效或者被撤销后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订的《租赁合同》双方均有过错，但被告确实实际占用该宗土地，故应酌情支付一定的费用，故对原告已收取的租赁费不予返还。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十七条、第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：一、鱼某全与张某签订的《租赁合同》及口头合同无效；二、张某于本判决生效之日起十日内清腾位于XX道XX段长60米、宽15米用于开办彩钢板加工厂的鱼某全的宅基地及承包地上附属物；三、驳回鱼某全的其他诉讼请求。案件受理费775.00元，公告费400元，共计1175元，由被告张某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  路建昌审 判 员  王航会人民陪审员  王劝世二〇二〇年八月二十一日法官 助理  张 博书 记 员  王宝妮附：适用的法律条文1、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。1