浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初1622号 原告：林泽昆，男，1963年10月11日出生，汉族，住三门县。 原告：任彩敏，女，1969年8月31日出生，汉族，住三门县。 二原告的委托诉讼代理人：王昌妙，浙江持正律师事务所律师。 被告：三门鸿图房地产开发有限公司，住所地三门县海游街道民强路6号。 法定代表人：刘武平，该公司执行董事。 原告林泽昆、任彩敏与被告三门鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月29日、8月19日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告林泽昆、任彩敏的委托诉讼代理人王昌妙到庭参加诉讼，被告鸿图房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林泽昆、任彩敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《浙江省商品房买卖合同》，将原告所购买的坐落在三门县亭旁镇中心区Ａ-1地块山水华庭4幢0301室、4幢0302室、4幢0401室、4幢0402室四套房屋交付给原告，并配合原告办理上述房产的不动产登记手续，将产权登记到原告名下；2.判令被告向原告支付逾期交房、交证的违约金469789.8元。事实和理由：2014年9月20日，原、被告签订了四份定购单，由原告认购被告开发建设的山水华庭4幢0301室、4幢0302室、4幢0401室、4幢0402室四套房产，约定以原告对被告的投资人周小康、鲍利民所享有的部分债权用于抵偿购房款，并由被告按各套房产的价款向原告出具了四份总计金额为2348949元的收据。2014年12月22日，原、被告签订了四份购房合同，原告向被告购买所定购的四套房屋，分别为：1.合同编号为2014预0001323的《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于三门县××镇××幢××室××房，房价款为580739元；2.合同编号为2014预0001324的《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于三门县××镇××幢××室××房，房价款为587237元；3.合同编号为2014预0001325的《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于三门县××镇××幢××室××房，房价款为587237元；4.合同编号为2014预0001326的《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于三门县××镇××幢××室××房，房价款为593736元；四份购房合同的第九条均约定被告应于2016年6月30日前向原告交付房屋；第十六条均载明被告承诺于2016年9月30日前，办理原告所购买的房屋的土地、房屋权属初始登记证书，交付给原告；第十条均约定如被告逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自该合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金；第十六条的第四款都约定，被告不能在约定的期限内交付权属证书，超过90日后买受人不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，被告在房管部门办理了网签登记，但被告至今未向原告交付房屋，没有交付不动产初始登记证书。被告的违约行为至今已逾三年，故被告应继续履行合同，并按约向原告支付逾期交房、交证的违约金，计算至2020年6月24日为1957614元（其中逾期交房违约金为1010518元、逾期交证违约金为947096元），现原告要求被告按总房价款2348949元的20%向原告支付逾期交房和交证的违约金469789.8元。 被告鸿图房地产公司未作答辩，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：原告为证明其主张的事实，向本院提交了山水华庭小区定购单原件四份、《浙江省商品房买卖合同》原件四份、收据原件四份、浙江三门银座村镇银行柜面通存款凭证原件一份、不动产登记资料查询结果证明原件一份、《说明》原件一份、不动产登记情况查询结果证明书原件四份。本院依职权调取自（2016）浙1022民初1009号案件中三门县公安局经济侦查大队分别于2015年4月9日、4月29日对鲍利民所做询问笔录各一份、于2015年4月29日对周小康所做询问笔录一份、于2015年6月8日对陈美蓉所做询问笔录一份、于2015年6月30日对原告林泽昆所做询问笔录一份、鲍利民抵账明细二张。本院认为，原告提交的证据均系原件，证据来源和形式合法，且相互印证，结合本院依职权出示的证据所涉及的被告以房抵债情况以及本院已生效的（2016）浙1022民初1009号民事判决所确认的鲍利民原为被告的管理人员，负责包括房产销售在内的日常事务管理，而被告未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为放弃质证和举证的权利，故本院对原告提交的上述证据均予以采信。据此，本院认定本案事实如下：原告林泽昆于2010年9月6日向被告的股东周小康转账1550000元。经协商，二原告以上述转账所对应债权充抵三门县山水华庭项目四套商品房的购房款。2014年9月20日，原、被告签订山水华庭小区定购单四份，约定原告向被告购买山水华庭小区的4幢301室、302室、401室、402室商品房，约定合同总价分别为587237元、580739元、593736元、587237元，合计2348949元。当天，被告向原告出具四份加盖其财务专用章并有原被告的管理人员鲍利民签字的购房款收据，该四份收据分别载明收款事由为4幢301室房屋款587237元、4幢302室房屋款580739元、4幢401室房屋款593736元、4幢402室房屋款587237元。为此，原告林泽昆出具《说明》一份，该《说明》记载：今定购被告山水华庭小区4幢301、302、401、402室四套住房共付房款合计234.89万元，具体见定购单和收据。以上发生的房款234.89万元已在此日前付给周小康。鲍利民在其上“见证人”处签名。2014年10月22日，原、被告签订合同编号为2014预0001323、2014预0001324、2014预0001325、2014预0001326的四份《浙江省商品房买卖合同》，分别约定原告向被告购买位于三门县××镇××幢××室商品房，约定合同总价分别为580739元、587237元、587237元、593736元，共计2348949元，均约定于签订合同时一次性付款。其中合同第九条均约定，出卖人应当在2016年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。其中合同第十条均约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。其中合同第十六条均约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年9月30日前，办理前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。后原、被告签订的上述四份《浙江省商品房买卖合同》经主管部门登记备案。2017年9月25日，山水华庭项目取得竣工验收备案登记。现涉案四套商品房办理了所有权初始登记。但被告至今未向原告交付涉案四套商品房，亦未交付相关房屋权属证书。 本院认为，原、被告签订的四份《浙江省商品房买卖合同》不存在法律规定的无效情形，应认定为合法有效，双方应按合同约定行使权利和履行义务。本院认为，原告提交的购房款收据上有被告的管理人员鲍利民签字并加盖有被告公司财务专用章，且所签订的四份《浙江省商品房买卖合同》亦经主管部门登记备案，在未有其他证据推翻的情况下，可以推定被告对原告与周小康或者鲍利民之间达成的以房抵债协议进行了确认。退一步讲，即便原告与周小康或者鲍利民之间达成的以房抵债协议未经被告确认同意，亦系被告内部管理问题，不影响该行为的对外效力。如果周小康或者鲍利民的行为给被告造成损失，被告可以另行主张。综上，本院认定二原告已履行交付房款的义务。被告至法庭辩论终结前未按约向原告交付涉案商品房及相关权属证书，显属违约，故应承担相应的违约责任，故原告要求被告交付房屋并配合办理不动产登记手续的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。另根据合同约定，涉案情况逾期交房违约金可按已付房价款每日万分之三自2016年7月1日起计算至实际交房之日止，逾期交证违约金可按已付房价款每日万分之三自2016年10月1日起计算至实际交付权属证书之日止，截至2017年9月25日，逾期交房违约金和逾期交证违约金总和已达570794.6元，现原告自愿将逾期交房违约金和逾期交证违约金总和调整为以总房款2348949元的20%计算（即469789.8元），系原告对自身权利的自由处分，于法不悖，本院予以准许。原告关于逾期交房违约金和逾期交证违约金的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告林泽昆、任彩敏交付《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预0001323、2014预0001324、2014预0001325、2014预0001326）所约定的坐落于三门县××镇××幢××室××商品房，并配合原告林泽昆、任彩敏办理上述商品房的不动产登记手续； 二、由被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告林泽昆、任彩敏逾期交房违约金及逾期交证违约金共计469789.8元。 如果被告三门鸿图房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8346元，减半收取4173元，由被告三门鸿图房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员  方 刚 二〇二〇年八月二十五日 代书记员  吴娇敏