江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0302民初1893号原告：张凯，男，1987年12月14日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘桥（张凯之妻），女，1990年11月10日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区金都华府售楼处。法定代表人：魏亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玉芳，江苏它石律师事务所律师。原告张凯诉被告徐州市润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张凯及其委托诉讼代理人刘桥、被告润鑫公司的委托诉讼代理人王玉芳到庭参加了庭审，本案现已审理终结。原告张凯向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告向原告支付逾期上房违约金151764元（以按总房款的日万分之三为标准，自2016年1月1日计算至2017年12月26日计726天）；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年5月，原、被告签订购房合同，双方约定被告应于2015年12月31日向业主交房，但被告至2017年4月27日才与原告协议上房，此时仍存在水电未过户、绿化不达标、消防设施不到位、安防设施不能使用等问题。原告及其他业主多次去找开发商，因协商未果原告诉至法院，请求依法裁判。被告润鑫公司辩称：1、原告未按合同约定时间付清全部款项，依据合同约定，被告有权暂缓向原告交付商品房，因此被告延期交房不构成违约；2、被告在施工过程中，因电力部门原因导致延误工期377天，因发生一起危险性较大的重大技术问题导致延误工期43天，因消防法规变更致使涉及变更导致延误工期11个月。根据双方合同约定，非出卖人原因导致的工程延期，被告可据实延期，而不承担违约责任；3、合同约定日万分之三的违约金标准过高，原告没有因延期上房遭受多大损失，被告认为按同期同地段房屋租赁价格赔偿比较合适，请求法院予以参照调整；4、原告于2017年4月27日上房，违约金日期应计算至其实际上房之日而非原告主张的2017年12月26日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号0463363）。合同主要约定：买受人以696805元的总价购买出卖人开发的复兴北路与二环北路交会处东北隅的金都华府第1幢3单元1401号住宅（建筑面积95.58平方米）；买受人于2014年5月7日向出卖人支付房款216805元，余款48万元于2014年6月7日前付清；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用；因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任；买受人逾期付款的，除应按合同约定承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人承诺房屋交付时，水通、电通，燃气、采暖管道铺设入户或预留接口，买受人需自行提供资料并办理开通手续；如在规定日期内未达到使用条件，非出卖人原因导致上述基础设施、公共配套建筑未达到使用条件的，出卖人不承担责任等内容。另合同附件四补充协议中约定，经相关政府部门批准和设计单位同意，出卖人可对小区公共设施进行调整，因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期交房六个月内不承担违约责任等内容。合同签订后，被告分别于2014年5月7日、2014年6月27日向原告出具购房发票，收取了原告缴纳的购房款216805元、48万元。另查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布建筑设计防火规范，该规范自2015年5月1日实施。被告提供的设计变更通知单中显示“该变更符合老规范要求，不符合新规范要求。本工程须经消防部门审核合格后方可施工。落款日期2015年7月28日”。2015年9月2日，彭城晚报报道金都华府施工工地附近居民楼墙根开裂，居民怀疑系金都华府工地挖土太深导致楼房地基下沉。该新闻报道后，被告进行多次专家论证，于2015年10月6日形成JKLMNO段支持拆除方案的专家论证报告。2015年6月3日，被告（甲方）与江苏省电力公司徐州供电公司（乙方）就金都华府工程签订《居住区供配电工程服务协议》，协议约定工程期限为：1、工程总工期为由甲方施工的供配电设施建筑物、构筑物经验收合格具备开工条件后90个工作日完成，以满足广大业主的用电需求。2、若甲方不能及时办理施工所需各种前置手续，则供配电工程的总工期另行商定。3、若甲方不能按双方约定交纳工程费，则供配电工程的总工期另行商定。2015年12月31日，江苏省电力公司徐州供电公司向被告出具徐州供电公司供电方案答复通知书一份，该通知书中载明“经我公司业务会研究审核，你户要求变更用电方案的答复如下……”。2016年5月29日，江苏省电力公司徐州供电公司向被告出具徐州供电公司供电方案答复通知书一份，被告自认该通知书亦为被告向供电公司提出变更申请后给予的答复。2015年6月26日、2015年10月30日、2016年11月30日，被告分别向电力部门支付新建居住区供配电工程服务费758015.38元、6064123.07元、1893267.03元。据被告提供的配电运检中心送电流程单记载，新建北村工程2017年3月16日验收合格。再查明，2017年4月28日，原告在金都华府1幢3单元1401室房屋的上房流程表中签署“本人同意上房张凯”。2017年12月26日，涉案房产所属工程取得建筑工程竣工验收备案表。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容符合法律规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定的交房时间为2015年12月31日，但被告未能在约定期限向原告交付房屋，其行为构成违约，应当向原告承担逾期交房违约责任。关于被告主张的非被告原因造成工程延期，要求免除违约责任的问题。本院认为，第一，被告主张的电力因素导致工程延期。庭审中，被告提供的两份徐州供电公司供电方案答复通知书均系电力部门依据被告变更申请而作出的答复，被告虽主张该变更申请均为其依据供电公司的反馈而作出，但原告对此不予认可，被告亦未能提供证据证明其在约定的交房期限届满前90个工作日即已将供配电设施建筑物、构筑物验收合格，也未能提供证据证明其已及时办理施工所需各种前置手续并按照约定向供电公司交纳工程费，故本院认定被告未提供充分证据证明其主张的电力因素为“非被告原因”。第二，被告主张的施工中发生“超过一定规模危险性较大的重大技术问题”导致工期延期。本院认为发生重大技术问题的是4号楼并非原告购买的1号楼，被告未提供证据证明该重大技术问题与被告延期向原告交房的关联性，故对被告的该项抗辩主张不予采信。第三，被告主张的消防法规修改的问题。涉案《商品房买卖合同》签订于2014年5月11日，而《建筑设计防火规范》于2014年8月27日发布，2015年5月1日实施。2015年1月建筑设计院向被告发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。庭审中，被告提供的设计变更通知单虽不包含涉案房屋所在的楼栋，但因涉案房屋所在楼栋与设计变更通知单所涉楼栋系同一工程，故涉案整体工程均将受到上述设计变更的影响。因双方合同签订于建筑设计防火规范发布之前，被告在得知建筑设计防火规范变更之后及时申请变更设计方案，故被告主张因该消防政策法规变动引起的工程延期被告可延期交房，有事实和法律依据，本院予以支持。结合涉案合同附件四合同补充协议第二条关于商品房交付的约定第5项约定，被告因此可据实延期交房的时间为6个月。关于被告主张原告存在延期付款行为其可延期交房的问题，本院认为，因原告已在合同约定的房屋交付日期前已足额支付了涉案房屋的全部购房款，故被告的抗辩主张不能成立。关于违约金的计算期间，涉案合同约定的交房时间为2015年12月31日，故违约金的起算日期应为2016年1月1日。因原告已于2017年4月28日接收房屋，虽然被告交付的房屋不具备合同约定的“已取得商品住宅交付使用批准文件”条件，并至2017年12月26日方取得涉案建筑工程的竣工验收备案表，但在2017年4月28日至2017年12月26日期间，涉案房屋由原告实际控制，未取得“商品住宅交付使用批准文件”并不必然导致涉案房屋无法使用，因原告未能提供证据证明其在2017年4月28日至2017年12月26日期间实际产生了损失，故对该部分的违约金本院不予支持。综上，违约金的计算期间为2016年7月1日至2017年4月27日。关于违约金的计算标准，相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高，另一方当事人请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，作出裁决，违约金不得超过造成损失的30%。本案中，原告主张按照合同约定的每日万分之三标准计算违约金，被告认为该计算标准过高，请求法院予以调整。本院认为，因原告未能举证证明其因被告逾期交房导致损失的具体金额，故本院酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍计算。经查询，徐州市2016年下半年该区域住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月。结合原告所购买的房屋面积，本院计算违约金如下：（17.75元/平方米/月×6个月×95.58平方米+18.45元/平方米/月×3个月×95.58平方米+18.45元/平方米/月÷30天×27天×95.58平方米）×1.3倍=22173.75元。对于原告超出该部分的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告徐州市润鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张凯支付逾期交房违约金22173.75元。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3335元，减半收取1667.5元，由原告张凯负担1437.5元，被告徐州市润鑫房地产开发有限公司负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  王 敏二〇二〇年八月四日法官助理  唐 政书 记 员  裴小萌