云南省瑞丽市人民法院民 事 裁 定 书（2020）云3102民初1051号原告：瑞丽市竹林雅苑业主委员会，住所地：瑞丽市竹林雅苑小区内。负责人：李长军，系业委会主任。委托诉讼代理人：高李波，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：瑞丽市瑞安物业服务有限公司，住所地：云南省德宏州瑞丽市姐告路，统一社会信用代码：91533102797232254X。法定代表人：杨学萍，系该公司经理。委托诉讼代理人：马丽，云南云誉律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告瑞丽市竹林雅苑业主委员会（以下简称竹林雅苑业委会）与被告瑞丽市瑞安物业服务有限公司（以下简称瑞安物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告竹林雅苑业委会负责人李长军及其委托诉讼代理人高李波、被告瑞安物业公司法定代表人杨学萍及其委托诉讼代理人马丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竹林雅苑业委会向本院提出诉讼请求：1、确认2012年3月1日开发商瑞丽市建和房地产开发有限责任公司与被告签订的《瑞丽市竹林雅苑小区前期物业服务合同》已经于2017年3月31日合同期限届满并终止；2、确认自2017年4月1日起至今被告与原告未签订新的物业服务合同，被告无合同依据向瑞丽市竹林雅苑小区业主收取任何物业费用；3、判决被告搬离瑞丽市竹林雅苑小区，并向原告移交：①瑞丽市竹林雅苑小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②瑞丽市竹林雅苑小区设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；③瑞丽市竹林雅苑小区物业质量保修文件和物业使用说明文件；④瑞丽市竹林雅苑小区物业管理所必需的其他资料。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：瑞丽市竹林雅苑小区系开发商瑞丽市建和房地产开发有限责任公司开发的项目，该小区于2010年初开始销售，到了2014年中旬由于业主不断入住后，业主开始筹备成立小区业主委员，依法成立业主委员会后于2014年10月9日备案。原告成立后，依法需要行使法定的职权，在审查2012年3月31日开发商与被告签订的《瑞丽市竹林雅苑小区前期物业服务合同》时，知道该合同期限到2017年3月31日届满时，于是，到了2016年5月份就开始依法进行选聘物业公司的工作。通过发出招标邀请后，由3家物业公司来投标，为此，原告于2016年6月16日制作《竹林雅苑小区招聘物业服务公司招标公告》，并粘贴在小区门口的墙壁上公之于众，该公告主要内容为：一、投标单位有3家即：1、博彦物业公司；2、汇坤物业公司；3、瑞安物业公司（小区现物业）；二、招标规则及程序：1、参加投标的物业公司在2016年7月1日--2016年7月15日对公司的服务内容、服务承诺、类似服务项目及服务收费在小区内公司。2、参加投标的物业公司公示以上内容15天后业主开始投票选择自己中意的物业，一家一票。3、投票地点：业委会办公室，投票时间：2016年7月16日--2016年9月19日每晚8:30-9:30。3、投票总数超过330票时招标有效。4、评标办法：得票最多的物业公司为中标单位。5、中标小组对投票情况进行统计，并公布中标结果。该公告发出后3家投标的物业公司都将自己公司竞标的内容以展板的形式公之于众，小区的业主通过3家物业公司的展板内容，在原告制作的《竹林雅苑小区竞选物业公司业主投票签字表》签字确认其中意的物业公司。经过业主签字确认其选聘物业公司后，原告进行了统计，结果为：投博彦物业公司的业主有363户；瑞安物业公司的业主有7户；汇坤物业公司的业主有0户。2016年11月4日原告制作《竹林雅苑招聘物业公司中标公示》粘贴在小区门口的墙壁上公之于众，该公告公示的业主投票结果并将业主投票签字的情况、投票汇总表及中标公司10天，业主有异议可到业委会办公室核实。鉴于没有业主对招聘物业程序和公示内容提出异议，由于小区业主购买商品房存在合同面积大于实际面积的情况，业主提出用面积差与被告的物业费等费用抵扣多退少补的方案，通过沟通，被告不予认同。而被告却强词夺理的要求原告必须向业主追讨欠被告公司的各种费用才终止合同。鉴于不能达成一致意见的情况下，到了2017年3月11日原告向被告送达关于《终止竹林雅苑物业服务》的通知，该通知内容明确告知被告：鉴于前期物业合同即将到期，根据物业选聘程序和业主投票博彦有361投票，被告仅有8户（实为7户）投票，汇坤0票。正式通知被告：一、竹林雅苑小区物业管理中标单位为瑞丽市博彦物业服务公司；二、瑞丽市瑞安物业服务公司在竹林雅苑小区的物业管理期限截止到2017年3月31日；三、贵单位在2017年3月31日前拒不执行新老物业交接工作，2017年4月1日以后，贵单位在小区所有的有偿服务业主和业委会不再认可，将停止一切费用缴纳，并将情况在小区进行张贴告示。对于之前业主拖欠的各种费用，那是业主自己的事情，业委会不参与、不表态、交不交由业主自己决定。四、根据《物业管理条例》第二十九条规定，物业服务企业应该在前期物业服务合同终止时将下列资料移交业主委员会：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。上述资料和各种库房钥匙、各设施请于2017年3月31日前进行移交和验收，对于损坏的设施设备必照价赔偿。与此同时2017年3月13日原告制作《关于终止瑞安物业服务的公告》并张贴公告全体业主。该公告主要内容为：一、竹林雅苑小区物业管理中标单位为瑞丽市博彦物业服务公司；二、瑞丽市瑞安物业服务公司在竹林雅苑小区的物业管理期限截止到2017年3月31日；三、2017年3月31日之前的物业费及相关费用有和瑞安物业公司签订合同的人和瑞安物业公司自行结算。2017年4月1日起瑞安物业在本小区的一切有偿服务及相关费用业主及业委会不予认可。被告收到关于《终止竹林雅苑物业服务》的通知和看到2017年3月13日原告制作的《关于终止瑞安物业服务的公告》内容后，于2017年3月15日向原告《回函》。纵观所有物业管理的相关法律规定，没有法律规定物业公司可以对业主大会和业委会的决定在内容和程序上有异议的权利，只有业主才享有异议权利，并且必须在1年内向法院行使撤销权。事实是：小区业主自始至终都没有在法律规定的期限向法院提出撤销我们小区物业中标结果决定。而被告在回函中大放厥词，瞎操心以猜测、怀疑的心态质疑我们小区选聘的公平公正性，最终提出：“各业主要求更换物业管理公司，我公司没有意见，只要欠费业主将所欠的费用在2017年3月31日前全部结清我公司定会按业委会的要求与新物业公司做交接手续，否则我公司不予办理移交手续。”这样的说辞根本就是无稽之谈。老百姓都知道“冤有仇，债有主”的道理，在合同期限内业主欠你公司的物业费你找业主索要，不行你公司可以诉讼解决。到了2017年3月31日被告不予办理移交手续，原告向被告已经多次表明4月1日以后我们业主不接受有偿服务。原告和新的物业公司不可能采取强制过激的措施撵被告，被告仍然不予移交。到了2017年7月6日被告再次向原告送达一份《通知》，提出商讨被告对竹林雅苑小区前期管理的所欠物业服务费用及水电费用如何交纳的情况，如何办理交接手续的相关事宜。仍然旧事重提要求业委会不帮收齐2017年7月30日前的欠费就不走等。为此，原告于2017年7月17日再次向被告《回函》，重申：1、被告提出的物管费结算到2017年7月30日无合同和法律依据；2、被告要求业委会负责协助清收业主欠费更是毫无道理，鉴于业主要求用面积差与物业费抵扣多退少补一并解决的方案，双方无法达成一致意见，业委会没有偏袒任何一方，特别强调：双方可以通过法律程序各自维护自己的利益等。3、被告退出后必须依法将相关资料移交，否则业委会定依法维权等。鉴于被告的违法行为，导致新的物业公司不能进驻，因为无法确定新的物业合同的起止时间，2017年11月20日原告与新的物业公司--博彦物业签订了《竹林雅苑物业管理服务合同》，该合同第四条约定：合同期限为2年，自乙方（博彦物业公司）进驻之日起算。时至今日，前期物业合同终止合同而被告不予退出小区近3年，却开始起诉全体业主支付物业费引发系列案件，作为小区业委会的原告认为有必要将我们小区已经依法选聘新的物业公司的事实和经过向法院提起诉讼，请求依法公证判决。我们相信在法治社会，任何诉讼请求必须要有合同和法律依据，被告在没有合同和法律依据的情况下，想当然的认为：以业主不交清欠费作为不走的理由，企图用绑架强迫方式让我们小区的业主接受其有偿服务是痴心妄想。如果这样的行为得到支持，全国的物业公司都效仿，后果不堪设想。被告瑞安物业公司辩称：竹林雅苑业委会于2014年10月11日依法批准成立，任期为5年，到2019年10月10日已任期届满，且在2019年4月有3位委员搬离小区，有3位委员因工作关系请假，而搬离小区的3位业主已自动失去业主委员会委员资格。在任期届满后，该业委会并未按法定程序召开业主大会重新选聘，业主委员会经业主选举产生且履行备案手续，在未经法定程序撤销的情况下，作为业主自治组织，实体一直存在，业主委员会委员任期届满的委员资格自行终止，各委员无法行使委员职责，如果业主大会议事规则的内容中有“在何种情况下（侯选人不足或备案出现问题）原业主委员会继续执行业主大会的决定事项”的规定，即应规定“原业委会继续履行职责的具体情形”。而竹林雅苑业主委员会议事规则未规定该部分内容，同时业主大会或全体业主未明确授权的前提下，是否代表全体业主继续诉讼的意思并不明确，故瑞丽市竹林雅苑业主委员会做为原告诉讼主体资格不合，应待业主委员会的换届程序完毕后再行主张;也可依《业主大会和业主委员会指导规则》第58条“因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政会的指导的监督下，代行业主委员会的职责”，也就是让居委会作为诉讼代表人参加诉讼，推进诉讼进程，但在诉讼主体资格上居委会并不是法律要求的相关继受主体，代为行使诉讼权，没有法律依据，故还是应由新一届业主委员会再行主张权利。故本案诉讼主体资格存在问题。如果法院坚持认为现原告有诉讼主体资格参与诉讼，被告就原告提出的诉讼请求提出如下答辩：1、瑞安物业公司依法成立于2007年1月31日，于2012年3月1日同瑞丽市健和房地产开发公司签订《瑞丽市竹林雅苑前期物业管理合同》，瑞丽市健和房地产开发公司于2012年3月3日将瑞丽市竹林雅苑的房子交付给业主，同时我公司同各业主签订了《前期物业管理服务委托合同》约定了双方的权利、义务，我公司入驻竹林雅苑，为各业主提供物业管理服务，在服务过程中我公司尽职尽责，但由于物业管理是提供服务的活计，难免会有不尽人意的地方，在《前期物业管理合同》履行期限，该小区有部分业主并未按合同约定履行交纳费用职责，从2012年入驻竹林雅苑管理至2017年3月部分业主共欠水电费24618元，物业管理费525662元，生活垃圾处理费61800元，以上共计833647元，使我公司举步为艰，我公司自认该小区的卫生环境是保持得最好，没有保洁员的辛勤劳动小区能干净，树木能绿化吗？由于抄表到户及房产公司拖欠房屋平方米面积费用问题使部分业主将不满的情绪撒在我公司头上，有些业主采取多种方式、方法对抗，抵触我公司的物业管理服务，以小区车辆乱停乱放、充电电线到处乱拉有安全隐患为由，故意拖延物业管理费不交，起诉到法院收效甚微，2016年我公司与建和房地产的前期物业管理合同到期，届满前，竹林雅苑业主委员会经过法定程序征询各业主的意见，以公平招标的方式选聘新的物业服务公司，我公司对业主委员会的工作表示支持并积极参与，同博彦物业及汇坤物业三家公司都在小区内粘贴公司的服务宗旨、收费标准，我公司的打算是只要选聘程序合法，我公司即使未选聘上也会按规定与新物业公司办理交接手续，但竹林雅苑业委员这边是招标公示公告，这边却不走公开投票、监票、唱票，不知业委会用了何方法，最后告知我公司中标的是博彦物业，让我公司同博彦物业办理交接，他们此番操作有暗箱操作之嫌，当即我公司就提出质疑，向瑞丽市住房和城乡建设局及瑞丽市信访办作了信访。2017年3月25日瑞丽市信访局和建设局在住建局组织我公司同竹林雅苑业委员进行纠纷协调，提出竹林雅苑存在业主委员会因部分委员辞职导致组织不健全，不能充分代表业主，且在物业招标过程中投票的签名方式有违规之处，提出了：1、让竹林雅苑业主委员会尽快补选充实业委会，健全组织机构；2、建议在主管部门的见证下业主委员会重新组织招聘新的物业服务公司，通过市场竞争机制公平、公正、公开地招聘物业公司，会议结束后，业委会就并未让任何一家物业公司来同我公司办理交接，也未重新选聘物业，也未选举新的业主委员成员，也未同我公司续签物业合同，我公司就在该小区提供服务至今，在我公司未提起诉讼追收物业费之前，没有任何一个业主，也没有业委员起诉法院要求我公司搬离该小区，该小区业主接收了我公司的物业服务，是事实上的服务关系，而原告却置事实、法律于不顾要求法院认定提供服务无效，这是对法律的误解与曲解。对于业委员提出要求搬离，我公司的意见是：1、竹林雅苑应召开业主大会按程序选举新一届业委会委员，因现在业委会委员任期届，委员成员有的已搬离该小区丧失业主资格，在提起诉讼时又没有召开业主大会，显示是受业主委派代表他们的意志提出的诉请，只有新的业委会选举出来，重新按程序选聘出来物业公司，我公司愿意搬离，对交接手续所需交付资料，我公司只能交付房产公司移交的资料，未移交的无法移交，业委员若强行要求移交其需有证据证明我公司确实有上述资料。本院经审查认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第32条规定：“业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。”《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定：选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告以业主委员会资格提起的诉讼，须证明其是符合上述法律规定的程序产生。竹林雅苑业委会于2014年10月11日依法批准成立，至2019年10月10日任期已届满，且目前部分委员已将小区内的房产出售，不再是小区业主，还有部分委员已经辞职。至原告起诉之日，尚未换届选举新一届的业主委员。故不适合再以业主委员会的名义作出与业主委员会和物业管理等相关的决定。可待其重新选举成功后或者通过其他程序主张相应权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告瑞丽市竹林雅苑业主委员会的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  朱湘林审 判 员  黄国倩人民陪审员  李 英二〇二〇年八月二十七日法官助理杨元霜书记员线丽琴附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准予或者不准予撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。