四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终714号 上诉人（原审原告）：国家税务总局凉山彝族自治州税务局，住所地：四川省西昌市航天大道三段9号。 负责人：阳萧，系该局局长。 委托诉讼代理人：高永东，四川法济律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人（原审被告）：刘峰，男，生于1971年1月，汉族，四川省攀枝花市人，居民，住四川省攀枝花市西区。 委托诉讼代理人：余丽萍，四川邛都律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人（原审被告）：西昌市廊桥假日酒店有限公司，住所地：四川省西昌市健康路一环路。 法定代表人：周丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘飞，男，四川省西昌市人，西昌市廊桥假日酒店有限公司员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：余丽萍，四川邛都律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人国家税务总局凉山彝族自治州税务局（以下简称“税务局”）与上诉人刘峰、西昌市廊桥假日酒店有限公司（以下简称“廊桥酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初5219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人税务局的委托代理人高永东，上诉人刘峰、廊桥酒店的委托代理人刘飞、余丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人税务局上诉请求：撤销四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初5219号民事判决第三项，改判刘峰、廊桥酒店连带向上诉人支付违约金1，067，205.40元，并解除租赁合同和补充协议；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、案涉出租房并非违法建筑，而是经主管部门批准修建的，上诉人在一审时也提交了凉山州计划委员会文件《关于同意州国税局直属分局办公、住宅项目立项的批复》（凉计基[1995]126号），故上诉人出租的房屋符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故案涉租赁合同及补充协议应当有效，一审认定无效是错误的。二、由于刘峰、廊桥酒店未按合同约定支付租金，已构成违约，其应按合同约定承担违约责任，双方签订的合同应当解除。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 上诉人刘峰、廊桥酒店上诉请求：撤销四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初5219号民事判决第一项、第二项，改判由廊桥酒店向州税务局返还租赁房屋并支付房屋占有使用费，刘峰在本案中不承担任何责任；本案一审、二审诉讼费由州税务局承担。理由：刘峰是廊桥酒店的股东之一，虽然案涉合同是刘峰签订，但刘峰是代表廊桥酒店，且案涉租赁房屋由始至终均是廊桥酒店在占有、使用、经营、收益，且租金的支付也一直是廊桥酒店向州税务局支付，该事实州税务局在起诉状中的陈述也是认可的，其清楚实际租赁人是廊桥酒店，故本案刘峰不应承担责任，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 针对上诉人税务局的上诉，上诉人刘峰、廊桥酒店未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，一审认定合同无效是正确的，税务局也未提交充分证据证明其取得了案涉租赁房屋的建设规划许可证或经上级主管部门批准，故一审认定合同无效符合法律规定。合同无效，其中的违约条款也应当无效，故一审认定事实清楚，适用法律正确。 针对刘峰、廊桥酒店的上诉，上诉人税务局未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，租赁合同和租赁合同补充协议均为刘峰签订，刘峰对答辩人在2016年的租金催缴回函中明确认可所欠租金的真实性、准确性；廊桥酒店是刘峰与其他股东投资设立的有限责任公司，其占股50%，刘峰在廊桥酒店的特殊身份决定有将个人资产与公司资产竞合的事实，廊桥酒店也在实际与刘峰一起占有使用、收益租赁物，也是实际受益人，鉴于上述事实，刘峰和廊桥酒店系案涉租赁物的共同承租主体，故一审认定本案的承租主体系刘峰和廊桥酒店是正确的，应当予以维持。 上诉人税务局一审起诉请求：1、判令二被告连带向原告支付将租赁房屋完好交还原告之日止的欠付租金（截止2019年9月25日被告已欠付租金为1，885，021.50元，2019年9月份后租金按2010年4月19日的调整补充协议进行计算）；2、判令二被告连带向原告支付违约金1，067，205.40元；3、判令解除原告与被告刘峰签订的《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》；4、判令二被告立即返还租赁房屋；5、判令由被告承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实，2008年5月19日，原告凉山州国税局在与被告刘峰签订《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》时，原告的名称是四川省凉山彝族自治州国家税务局。在2018年税务机构改革后，原告名称变更为国家税务总局凉山彝族自治州税务局。被告西昌市廊桥公司成立于2007年9月28日，住所为西昌市健康路一环路，法定代表人是周丽，经营范围是住宿服务（凭许可证在有效期限内经营）。被告西昌市廊桥公司的《公司章程》中载明：“……第五条：企业类型：本公司系周丽、刘峰二个自然人股东共同投资设立的有限责任公司。……第八条：公司由贰个股东共同投资设立的，其中刘峰以人民币壹拾伍万元整出资，占注册资本的50%，周丽以人民币壹拾伍万元整出资，占注册资本的50%，共有资本叁拾万元整。……第三十九条：经营期限：2007年9月27日至永久。……”。在《中华人民共和国国有土地使用证》（西市国用（02）字第7995号）中载明：“土地使用者：凉山州国税局直属征收分局，座落：西昌市尤家屯村一组。地号：2／40／460，图号：85.25-525.50，使用权面积：6761.10平方米。……”。2008年5月19日，原告凉山州国税局与被告刘峰签订《房屋租用合同》1份，载明：“甲方拥有位于西昌市，现通过公开竞价招租确定乙方获得租用权。双方在平等、自愿的基础上，为明确双方的权利和义务，订立本合同供双方共同遵守。一、租赁范围：沿街综合楼一幢（即原国税宾馆和办公楼，总建筑面积5986.40平方米）和综合楼后面的七间车库及部分停车场（详见附图）。不包含我局租给网通公司在综合楼七层的一间房屋（约13㎡）等电信设施和综合楼后面划分给内部住户的停车场以及进入内部住宅区的行车通道。二、租期、租金：租用期为10年（从2008年9月1日起至2018年8月31日止），租期开始计算之前的3个月（2008年6月1日至2008年8月31日）为甲方无偿提供给乙方的装修改造期。经招租确定的租金为每年人民币玖拾伍万元整（¥950000.00），10年租用期乙方应支付甲方的总租金为人民币玖佰伍拾万元整（¥9500000.00）。三、租金的交纳：合同签订后，乙方进场之前，预交租金贰拾万元整（¥200000），扣除已交的伍万元（¥50000）履约保证金，还需预交租金壹拾伍万元整（¥150000）；2008年10月30日前交纳2008年9月1日至2008年12月31日的租金叁拾壹万陆仟陆佰陆拾柒元整（¥316667），扣除已预交的租金贰拾万元整（¥200000），还需预交租金壹拾壹万陆仟陆佰陆拾柒元整（¥116667）；以后的租金按季度提前预交，每个季度交纳租金为贰拾叁万柒仟伍佰元整（¥237500），共交纳38次，提前预交时间不超过上季度的最后一天；最后一天租金交纳时间为2018年6月30日之前，应交金额为壹拾伍万捌仟叁佰叁拾叁元整（¥158333）。总租金共计分41次交清，交纳方式为现金或转账。……五、违约责任：1、如甲乙双方有一方违约，应按照合同总租金的10%（950×10%＝95万）向对方支付违约金。……六、下列几种情形甲方有权收回房屋，甲方不再给予乙方任何形式的赔偿、补偿（乙方可以拆走自行购置的设备）；1、合同期满后，甲方不愿意继续出租房屋的。2、乙方单方面违反合同中约定事项的。3、乙方在规定的时间内，未向甲方交清租金的。……”。原告凉山州国税局在合同尾部甲方处加盖单位公章，被告刘峰在合同尾部乙方处签名捺印。2010年4月19日，原告凉山州国税局与被告刘峰签订《房屋租用合同租金调整补充协议》1份，载明：“甲乙双方于2008年5月19日签订房屋租用合同，甲方将位于西昌市方。在合同执行过程中发现合同图纸上载明的建筑面积与实际竣工面积有差异，经过甲乙双方协商一致，于2009年2月4日签订补充协议，同意对建筑面积及租金进行重新测量计算，同时甲方把原租给网通公司在综合楼七层的一间房屋出租给乙方。现按照西昌市房地产测量队2009年6月18日出具的该综合楼建筑面积（5173.15平方米），甲乙双方均同意对该综合楼的租金计算和租用期限调整如下：一、按原合同计算的单位面积年租金：每平方米面积的年租金按照2008年5月19日签订的房屋租用合同计算：即950000.00元／5986.4平方米＝158.69元／平方米。二、调整后的租金：①每年应交租金＝5173.15平方米×158.69元／平方米＝820927.18元（人民币捌拾贰万零玖佰贰拾柒元壹角捌分整）；②每季度应交租金为人民币贰拾万零伍仟贰佰叁拾壹元捌角（¥205231.80元）；③总租金为人民币壹仟零陆拾柒万贰仟零伍拾叁元陆角整（¥10672053.60元）。三、租用期的调整：租用期调整为13年（从2008年9月1日起至2021年8月31日止）。四、违约金计算：违约金的计算应采用调整后的总租金。五、本补充协议未注明的其它事项均以双方于2008年5月19日签订的房屋租用合同为准。……”。原告凉山州国税局在该合同尾部甲方处加盖单位公章，被告刘峰在该合同尾部乙方处签名捺印。合同签订后，原告凉山州国税局依约履行交付租赁房屋义务，原告与二被告均认可，案涉租赁房屋的租金均由被告西昌廊桥公司向原告凉山州国税局进行支付。原告凉山州国税局于2016年3月10日、2017年10月10日、向被告刘峰送达《租金催缴通知函》2份，要求被告刘峰尽快支付案涉租赁房屋欠付租金；于2018年6月20日向被告刘峰送达《律师函》1份，载明：“……截至2018年3月31日你方累计拖欠房租106.89万元。凉山州国税局曾多次向你方催收，但均无果。基于以上事实及理由，现本律师依法接受委托，声明如下：1、你方从收函后7日内核对欠租金额，逾期视为认可上述欠租金额，并在30日内向凉山州国税局支付所欠租金106.89万元；2、若你方未在上述时间内付清所欠租金，凉山州国税局将依法提起诉讼，追究你方的违约责任。特此函告。”；于2019年2月18日向被告刘峰、被告西昌市廊桥公司送达《催缴房屋租金通知》1份，载明：“你（公司）租赁使用我单位（原凉山州国家税务局）位于西昌市，未按照合同约定按期向我单位全额支付房屋租金。现书面告之，请你（公司）务必于签收本《通知》之日起，30日内一次性缴清拖欠我方的房屋租金。如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金，将视为你（公司）已单方面违约，我方将依照合同条款约定，采取无条件收回房屋等有关措施，由此引发的一切后果和损失由你（公司）方承担。特此通知”。被告刘峰于2016年3月14日向原告凉山州国税局机关服务中心送达《关于〈租金催缴通知函〉回复》，载明：“贵中心于2016年3月10日《租金催缴通知函》已收阅，由于受经济大环境影响，酒店经营状况不佳，加上应收的账款、欠款也无法按时收回，导致我方也无法按时将房租全额支付给贵方。由此给你们带来的不便表示歉意。我从2009年开始我承租使用该物业，于2010年开业不久一环路封闭式改造，修建时间长达两年之久，此期间我酒店负债经营，在这种状况下我们都想尽一切办法足额支付贵方的租金。……同时也希望贵单位多多理解与支持……”。被告刘峰在该回复尾部承租人处签章。被告西昌市廊桥公司于2010年10月22日向原告凉山州国税局提交《申请》1份，载明：“……因此导致我酒店的资金回流不良，故拖欠了贵局的房屋租金。这并非我酒店有意为之。我酒店于现在开始调整支付贵局房屋租金的方式，于2010年12月按时支付今年季末的租金，以后每季都按时缴纳当期的租金……。”；于2016年10月29日提交《申请》1份，载明：“我酒店于2008年5月19日与贵局签订的房屋租用合同后，于2009年3月底装修完毕后营业。……因此导致我酒店的资金回流不良，故拖欠了贵局的房屋租金，无法按时交纳房屋租金，这并非我酒店有意为之。……还望贵局考虑酒店的实际困难和酒店多年来对贵局的大力支持，请贵局准予同意我酒店提请的降低房屋租金和延期、分期支付房租的申请。……”。被告西昌市廊桥公司于2017年1月9日向原告凉山州国税局提交《房租还款计划》1份，载明：“我酒店于2008年5月19日与贵局签订的房屋租用合同后，于2009年3月底装修完毕后营业。……从2017年第二季度开始，我酒店将每个季度按时归还贰拾万元的欠款，直至所欠房租全部归还。……”；于2019年3月7日、2019年8月8日提交《房租还款计划》2份，对欠付房租向原告凉山州国税局承诺还款计划。被告西昌市廊桥公司为原告凉山州国税局案涉房租收入代缴税费并代开税务发票。 另查明，二被告至今尚在继续使用案涉租赁房屋，未将案涉租赁房屋返还原告凉山州国税局。 一审法院审理认为，本案中二被告对原告诉状中陈述的截止2019年9月25日，被告尚欠付原告案涉租赁房屋租金1，885，021.50元的事实均予确认，故一审法院对该事实予以确认。本案的争议焦点如下：1、案涉《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》合同主体认定；2、案涉《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》的效力认定；3、若案涉房屋租用合同及补充协议无效，被告承担的责任范围。 焦点1，本案中案涉《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》载明的出租方是原告凉山州国税局、承租方是被告刘峰，同时在被告刘峰提交给原告凉山州国税局的《关于〈租金催缴通知函〉的回复》中，被告刘峰确认其从2009年开始承租使用案涉租赁房屋，故根据合同相对性原则，被告刘峰系案涉租赁房屋的承租方，是租赁合同关系主体；其次本院已查明，案涉租赁房屋租金均是由被告西昌市廊桥公司交纳，从其向原告凉山州国税局提交的多份《房租还款计划》分析，被告西昌市廊桥公司自认其作为承租人与原告签订案涉《房屋租用合同》，并于2009年3月底将案涉租赁房屋装修完毕后营业使用，且被告刘峰系被告西昌市廊桥公司股东，二被告均陈述将案涉租赁房屋用于宾馆经营，在庭审中原告与二被告均认可被告西昌市廊桥公司系案涉租赁房屋承租人，综上分析，二被告系共同承租、共同占有使用案涉租赁房屋，均是案涉房屋租赁合同关系主体，应当共同承担承租人的合同义务。 焦点2，本案中，二被告辩称，原告凉山州国税局在《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》中出租的房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此前述租赁合同及补充协议应当认定为无效。原告提交《国有土地使用证》复印件1份、《关于同意州国税局直属分局办公、住宅项目立项的批复》（凉计基（1995）126号）复印件1份、《西昌市建设工程方案设计审查意见通知》复印件1份，以证明案涉房屋经过了建设主管部门的批准修建。但上述证据系复印件，从其内容无法确认与案涉租赁房屋的关联性，即便上述证据中载明的凉山州国税局直属分局办公、住宅项目包含案涉租赁房屋建设，但也只能证明该项目被原凉山彝族自治州计划委员会同意立项及工程方案设计通过原西昌市建设委员会的审查，不能证明案涉租赁房屋经主管部门批准修建。综上根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原告无证据证明案涉租赁房屋取得建设工程规划许可证，其所举证据不足以证明案涉租赁房屋经主管部门批准建设，故一审法院对案涉《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》认定为无效合同。 焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，二被告因无效的租赁合同取得的案涉租赁房屋（西昌市和综合楼后面的七间车库及部分停车场（不包含综合楼后面划分给内部住户的停车场以及进入内部住宅区的行车通道））应当返还给原告凉山州国税局，故一审法院对原告请求判令二被告立即返还案涉租赁房屋的诉讼请求予以支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，一审法院对原告请求判令二被告共同支付将租赁房屋返还原告之日止的欠付租金（房屋占有使用费）的诉讼请求予以支持，根据《房屋租用合同租金调整补充协议》中对租金调整为每季度交纳205231.80元的约定，二被告每月应交租金为68410.60元。欠付房屋占有使用费具体计算如下：分段计算：1、二被告共同向原告支付截止2019年9月25日的欠付房屋占有使用费1885021.50元；2、二被告自2019年10月1日起，按每月68410.60元标准向原告共同支付欠付房屋占有使用费直至二被告返还案涉租赁房屋之日止；上述合同被认定为无效后,不再涉及违约和解除合同的问题,合同中有关违约金的相关条款因无效而不再适用,故原告凉山州国税局请求判令二被告连带向原告支付违约金1067205.40元及解除案涉《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》的诉讼请求一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、被告刘峰、被告西昌市廊桥假日酒店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局共同返还租赁房屋：西昌市健康路一环路48号综合楼1幢和该综合楼后面的7间车库及部分停车场（不包含该综合楼后面划分给内部住户的停车场以及进入内部住宅区的行车通道）；二、被告刘峰、被告西昌市廊桥假日酒店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局共同支付欠付房屋占有使用费（该房屋占有使用费分段计算：1、被告刘峰、被告西昌市廊桥假日酒店有限公司向原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局共同支付截止2019年9月25日的欠付房屋占有使用费1，885，021.50元；2、被告刘峰、被告西昌市廊桥假日酒店有限公司自2019年10月1日起，按每月68，410.60元的标准向原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局共同支付欠付房屋占有使用费直至被告刘峰、被告西昌市廊桥假日酒店有限公司共同返还上列第一项租赁房屋之日止）；三、驳回原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30，418.00元，减半收取计15，209.00元，由原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局负担3，802.00元，由被告刘峰、被告西昌市廊桥假日酒店有限公司共同负担11，407.00元。 二审审理过程中双方均未提交新证据 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。 本院认为，2008年5月19日、2010年4月19日税务局与刘峰分别签订了《房屋租用合同》和《房屋租用合同租金调整补充协议》，税务局作为出租方，将位于西昌市租赁给刘峰占有、使用。上述合同的签订虽是双方真实意思表示，但由于案涉房屋未取得建设工程规划许可证，且是否依法经主管部门批准建设税务局并未提交充分证据证明，故一审认定双方签订的上述合同为无效合同并无不当。上诉人认为其提交的凉计基（1995）126号批复及《西昌市建设工程方案设计审查意见通知》能够证明案涉房屋的建设是经主管部门批准的。首先，税务局提交的证据均为复印件，不能直接作为认定案件事实的依据；其次，所提交的批复是关于修建办公用房及住宅的项目，且没有明确的地址，不能证明与案涉房屋具有关联性。综上，上诉人的上诉理由不成立，不予支持。一审依据合同无效，而对违约金承担、合同解除所作的认定正确，予以维持。 根据本院查明的事实，案涉租赁合同均是刘峰与税务局签订，而租赁房屋的实际使用人是廊桥酒店。刘峰、廊桥酒店上诉认为，刘峰签订合同是代表廊桥酒店，故责任承担主体应是廊桥酒店，但刘峰在签订上述合同时，并未出具廊桥酒店的授权，刘峰和廊桥酒店也从未向税务局表明或追认，刘峰签订合同的行为是代表廊桥酒店，合同中的权利义务由廊桥酒店承接。刘峰虽是廊桥酒店的股东，但并不代表股东的民事法律行为就是履行职务行为，现有证据也不能证明刘峰签订上述租赁合同是履行职务行为，故作为房屋租赁方及房屋的实际使用人共同向税务局承担责任并无不妥。一审对此认定正确，予以维持。刘峰的上诉理由不成立，不予支持。 综上，上诉人的上诉主张均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60，836.00元，由上诉人国家税务总局凉山彝族自治州税务局负担30，418.00，由上诉人刘峰、西昌市廊桥假日酒店有限公司负担30，418.00元。 本判决为终审判决。 审判长 舒 涛 审判员 刘 莉 审判员 郑 坚 二〇二〇年八月二十七日 书记员 吴佳琦