浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4849号 上诉人（原审被告）杭州富阳容大物业管理有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道金桥北路159号-1号104室。 法定代表人王莹，执行董事。 委托代理人熊汀，浙江天册律师事务所律师。 委托代理人尚立博，浙江天册律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）杭州市富阳区容大五环城市花园业主委员会（第四届），住所地杭州市富阳区金桥北路159号。 负责人洪黎咏，主任。 委托代理人孙火金,浙江德名律师事务所律师。 上诉人杭州富阳容大物业管理有限公司（以下简称容大物业公司）因与被上诉人杭州富阳容大五环城市花园业主委员会（第四届）（以下简称容大业委会）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初8398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日受理后，依法由审判员韩昱适用普通程序独任审理本案。本案现已审理终结。 原审判决认定：2015年12月25日，容大业委会、容大物业公司就杭州市富阳区容大五环城市花园小区（以下简称案涉小区）的物业服务事宜签订《物业服务合同》一份，约定合同期限为2015年1月1日至2018年12月31日。合同第十条载明：“乙方协助甲方经营、管理物管商业用房，其中收益的50%给乙方，补充日常维修费用的不足；必须专款专用，单独建账。其余收益按《物业管理条例》第55条及《浙江省物业管理条例》第47条相关规定主要用于补充专项维修资金或按业主大会决定使用。其他利用共用部位、共用设施等进行广告及商业促销等活动，由乙方负责经营，相关合同报甲方审定并盖章确认，收益的50%补贴乙方日常维修费用的不足，其余50%乙方按季上交给甲方，由甲方按业主大会相关决定管理使用”。合同并就其他事项作出约定。2015年9月24日，容大物业公司（甲方）与中国铁塔股份有限公司杭州市分公司（乙方）签订《通信基站站址租赁合同》一份，约定甲方将位于案涉小区31号楼顶的约10平方米场地出租给乙方，作为乙方移动通信基站用房，年租金26000元，租期自2015年9月25日起至2020年9月24日止，为期5年。合同并就其他事项作出约定。2016年12月1日，容大物业公司（甲方）与浙江亚投通信科技有限公司（乙方）签订《基站场地使用合同》一份，约定甲方将位于案涉小区2号楼顶的场地供给乙方使用，由乙方将该场地放置通信设备，年使用费18000元，使用期自2016年12月1日起至2021年11月30日止，为期5年。合同并就其他事项作出约定。2014年12月15日，容大物业公司（甲方）与杭州耀银通信技术咨询有限公司（乙方）签订《移动通信基站场地使用合同（续签）》一份，约定甲方将位于案涉小区36号楼约80平方米的场地及部分楼顶提供给乙方使用，由乙方将该场地用作移动通信机房，并在该楼楼顶架挂通信天线。年使用费20000元，使用期自2014年1月1日起至2018年12月31日止，为期5年。合同并就其他事项作出约定。上述合同签订后，容大物业公司陆续收到中国铁塔股份有限公司杭州市分公司支付的2016-2018年3年租金合计78000元；杭州耀银通信技术咨询有限公司支付的2016年使用费20000元；浙江亚投通信科技有限公司支付的2016-2018年3年使用费合计54000元。以上共计152000元款项，容大物业公司至今并未向容大业委会支付其中的50%即76000元款项。另查明，容大物业公司原公司名称为富阳容大物业管理有限公司，2016年11月变更为现名称。一审庭审时，容大业委会陈述容大物业公司自2019年1月1日起已从案涉小区撤场。 容大业委会于2019年12月30日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.容大物业公司支付容大业委会物业收益费100356.50元。2.本案诉讼费由容大物业公司承担。一审审理中，容大业委会申请将第一项诉讼请求变更为：判令容大物业公司支付容大业委会物业收益费76000元。 原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人均有义务按约履行合同。本案中，根据容大业委会、容大物业公司之间《物业服务合同》的约定，利用共用部位、共用设施等进行广告及商业促销等活动，容大物业公司负责经营，但收益的50%容大物业公司应按季上交给容大业委会。而案涉的152000元款项即属此类收益。现容大物业公司未能提交证据证明该公司已就相应款项向容大业委会进行了支付，故容大业委会起诉要求容大物业公司向其支付152000元款项中的50%计76000元，于法有据，原审法院依法予以支持。容大物业公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：杭州富阳容大物业管理有限公司于判决生效之日十日内支付杭州市富阳区容大五环城市花园业主委员会（第四届）物业收益费76000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元（预收2307元），减半收取1100元，由杭州市富阳区容大五环城市花园业主委员会（第四届）负担230元，由杭州富阳容大物业管理有限公司负担870元。杭州市富阳区容大五环城市花园业主委员会（第四届）于判决生效之日起十五日向原审法院申请退费，杭州富阳容大物业管理有限公司在判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的案件诉讼费用。 宣判后，容大物业公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人在撤离小区前，已同被上诉人办理了全部移交手续，并进行了财务结算，对案涉费用并无欠缴。原审法院对上述事实未予认定，属事实认定不清，进而导致错误裁判。被上诉人诉请支付的物业收益，发生在2015年至2018年间，上诉人早已在被上诉人（第二届及第三届）认可的情况下，用于小区公用设施的维修维护及被上诉人指定的其他用途，对此情况被上诉人在其各自任期内均未提出过任何异议。也正是基于这样的原因，在上诉人于2018年底撤离容大五环城市花园小区后，被上诉人曾于2019年2月1日向上诉人发送过《关于财务账目请给与及时清算的通知》（被上诉人在另一起诉请返还物业收益的（2020）浙0111民初1261号案件中作为证据提交），其中显示被上诉人经财务清算后认为仅有2017年度的2万余元、2018年度的艺指禅13万元2千元、东吴药店7万5千元、维修借款2万元未结清，本案所涉款项并不包括在内。暂不论被上诉人在财务清单中列举的款项是否有事实和法律依据（被上诉人已另案起诉），至少可以表明，被上诉人在当时是认可案涉物业收益已经与其结清的。而在此之后，被上诉人又应上诉人的书面申请于2019年4月1日召开会议，讨论同意被上诉人的50%经营性收入由上诉人用于容大小区改造。至此，双方完成了关于上诉人债务问题的全部财务结算，上诉人不再有任何欠缴款项。在此基础上，双方仅剩纸质材料需要移交，遂于2019年4月3日办理了全部文件移交手续并在移交清单上盖章确认。清单第二页明确记载了“本次移交是业委会认可接受的文件全部，后续所有问题与杭州富阳容大物业有限公司无关”，可见自2019年4月3日起，上诉人就再无欠款未缴事宜。因此，上诉人已在退出小区后同被上诉人完成了财务结算，并进行了全部材料的移交。原审法院对上述事实认定不清，应依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、被上诉人诉请的6笔租金收益中，2015年11月的26000元、2016年12月的18000元及20000元租金已超过诉讼时效，不应当予以支持。退一步讲，即便假定被上诉人享有获得50%租金收益的权利，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，案涉6笔租金收益均应适用三年的诉讼时效。以此为计算标准，截至容大业委会2019年12月30日起诉之时，其中2015年11月5日的26000元、2016年12月21日的18000元以及2016年12月22日的20000元，已经超过诉讼时效，应不予支持。三、案涉租金的分配基数应扣除6%的应缴税款，且应按照《租赁合同》之约定，扣除基站的物业管理费、公共设施维护费、维修基金等费用之后，再行分配。依照上诉人和被上诉人先前分配经营性收入的惯例，上诉人支付给被上诉人的款项均为扣缴6%税款后的金额。在被上诉人另案提交的证据《关于财务账务账目请给与及时清算的通知》中，被上诉人亦认可“物业公司和业委会按税后各50%予以结算”，因此即使上诉人需要向被上诉人支付案涉租金收益，也应扣除6%的应税部分。另外，依据上诉人与中国铁塔股份有限公司杭州分公司签订的《通信基站租赁合同》第2.2条之约定，合同约定的2.6万元每年的租金中包含了物业管理费、公共设施维护费、维修基金等费用，上述费用显然不属于上诉人的经营性收入，故而应当从分配基数中予以扣减。经计算，需要扣减的物业管理费共计540元（1.5元/平方/月×10平方×12月×3年=540元），扣减后的分配基数为77460元。综上所述，上诉人已在退出小区前与被上诉人完成了财务结算，并不存在欠付案涉租金的情况，且案涉租金已有6.4万元超过了诉讼时效，应依法不予支持。另外，原审法院认定的待分配金额应依法扣减应税款项及物业管理费等不属于经营性收入的部分。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或发回原审人民法院重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉人容大物业公司在二审中提交的证据如下：1、关于财务账目请给予及时清算的通知（复印件），证明了案涉物业收益早经第二届及第三届业委会认可，用于小区公用设施的维修维护及被上诉人指定的其他用途。因此，在上诉人撤离小区后，被上诉人经财务清算后发函催讨的款项并不包括案涉款项，可印证被上诉人已认可案涉物业收益款项已经结清。2、五环城市花园公用设施维护及维修等清单（一）（二）（原件），证明上诉人曾向被上诉人（第三届业委会）进行了详细的经营性收入实际支出情况的汇报，并向其提交了书面清单，其中所列金额合计为236197元。3、2019年4月1日业委会会议纪要（是被上诉人第三届业主委员会的会议纪要）（原件），证明被上诉人于2019年4月1日召开会议，讨论同意被上诉人的50%经营性收入由上诉人用于容大小区改造，至此，双方完成了关于上诉人债务问题的全部财务结算，上诉人不再有任何欠缴款项。4、关于容大物业移交相关手续的函（复印件），证明被上诉人要求上诉人在撤场前需将“容大小区账目和业委会账目结清并办好移交”，即债务结算也是移交工作的一部分。5、移交清单（原件），结合证据7中的移交内容，可以证明双方已对财务账目进行清算，上诉人并无欠款，因此双方对文件材料进行了移交，并注明“后续所有问题与上诉人无关”等内容。6、容大五环城市花园第四届业主委员会移交资料清单2页（原件），证明第三届与第四届业委会移交时，证据3的会议纪要也在移交清单中，被上诉人在明知前一届业委会已经开会同意上诉人将其收取的经营性收入用于小区公共设施维修后，再行提起本案诉讼，有悖诚实信用原则。7、关于第三届业主委员会相关事项的公告（原件），证明第三届富阳市容大五环城市花园业主委员会任期自2016年4月开始，成员为朱联国、黄韦卿、孙明江、金蔚、詹汇文、方群、何善洪七人，其中朱联国主任负责全面工作，黄韦卿副主任负责物业监督和财务监督。8、情况说明（朱联国）（原件），证明上诉人撤离小区时，已与业委会就财务账目进行交接，上诉人并无任何欠款未付，之后才办理了所有文件材料的移交。9、业委会会议纪要6份（原件），证明一直以来，对于小区经营性收入的使用，均是由被上诉人直接决定，用于小区内具体的各项维修建设。 被上诉人容大业委会辩称：一、上诉人所述在撤离小区前已同被上诉人办理了全部移交手续，并进行了财务结算，但上诉人无证据可证明上述事实。二、案中所涉租金系一个服务合同中上诉人持续拖欠费用，故未超过诉讼时效。三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案中上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，故应不予支持。四、被上诉人与上诉人双方所签合同案涉租金，50%上交业委会未约定应扣缴税款。综上所述，上诉人的上诉理由无法律依据不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人容大业委会在二审中未提交新的证据。 上诉人容大物业公司提交的证据1，被上诉人容大业委会对证据关联性有异议，该证据不能证明涉案款项已结清。本院认为，该证据不能证明容大物业公司所要证明的内容，故本院对其证明效力不予确认。 上诉人容大物业公司提交的证据2，被上诉人容大业委会认为该证据系上诉人单方面所列，无相关发票等证据，对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据的形式真实性予以确认。 上诉人容大物业公司提交的证据3，被上诉人容大业委会对真实性、合法性、关联性均有异议，其中会议记录的程序形式及内容均不合法，根据《浙江省物业管理条例》第十五条第二款规定：业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。同时其内容更是侵害了已交物业费业主的合法权益，纪要内容也未能明确证明物业服务合同中约定的物业收益性收入另50%已交付被上诉人或归上诉人使用。上诉人取得该证据的原件的渠道和方式有问题，被上诉人认为原件应该是在被上诉人方的第三届业主委员会，证据3之中方群的签字和证据9会议纪要之中的签字完全不同。本院认为，该证据的形式真实性予以确认。 上诉人容大物业公司提交的证据4，被上诉人容大业委会对关联性有异议，该证据内容也未能明确证明物业服务合同中约定的物业收益性收入另50%已交付被上诉人或归上诉人使用。本院认为，该证据的形式真实性予以确认。 上诉人容大物业公司提交的证据5、6、7，被上诉人容大业委会对关联性有异议，内容未能明确证明物业服务合同中约定的物业收益性收入另50%已交付被上诉人或归上诉人使用。本院认为，该证据的形式真实性予以确认。 上诉人容大物业公司提交的证据8，被上诉人容大业委会对关联性有异议，被上诉人将对朱联国违反业主利益的相关责任另行提起诉讼。本院认为，该证据的形式真实性予以确认。 上诉人容大物业公司提交的证据9，被上诉人容大业委会对关联性有异议，被上诉人将对原业委会违法行为另行提起诉讼。本院认为，该证据的形式真实性予以确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另认定：2019年4月1日容大业委会（第三届）会议纪要记载：“……2.容大物业在2018年管理中付出很多改变很大，在经营性收入容大物业支出236197元。在查看项目属实，金额也许有些水分，但既于2018年容大物业只收取了20%，80%壹佰多万没有收取，对业主有很大的实惠，能耗费2018年20万也未收取。总结以上原因，实际支出远超业委会50%经营性收入。所以同意50%经营性容大物业用于容大小区改造”。 本院认为：根据容大物业公司二审提交的容大业委会（第三届）2019年4月1日的会议纪要，容大业委会（第三届）确于该日开会讨论同意容大物业公司将小区经营性收入的50%部分用于容大小区改造。容大物业公司依据该会议纪要及其他相关证据主张其不应返还案涉76000元的物业收益。对此，虽然容大业委会（第三届）曾同意将经营性收益的50%用于小区改造，但富阳市容大·五环城市花园业主委员会与容大物业公司签订的《富阳市容大·五环城市花园物业服务合同》约定，由容大物业公司协助业委会经营、管理商业用房所取得的收益的50%给容大物业公司，用于补充日常维修费用的不足；其余收益主要用于补充专项维修资金或按业主大会决定使用。据此，在物业服务合同对相关经营性收益的分配和使用已作明确约定的情形下，容大业委会（第三届）在容大物业公司撤离小区后对50%的经营性收益作出上述与物业服务合同的约定相悖的处分，且未经业主大会讨论决定，客观上亦加重了小区业主的责任，容大业委会（第三届）的上述处分行为对小区全体业主不具有约束力。容大物业公司主张不予返还案涉76000元物业收益的上诉理由，本院不予采信。关于容大物业公司上诉提出的即使需要支付物业收益，也应扣除6%税款部分，该主张亦缺乏合同依据，本院不予采信。关于容大物业公司上诉提出诉讼时效问题。容大物业公司在一审中未就诉讼时效问题提出抗辩，现在二审中提出诉讼时效抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，容大物业公司关于容大业委会部分诉讼请求超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人容大物业公司的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1700元，由杭州富阳容大物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  韩昱 二〇二〇年八月二十五日 书记员  朱江