北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9497号上诉人(原审被告)：李淑兰，女，1956年11月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：简恺，北京市华泰律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：张福兰，女，1969年8月27日出生，满族，住北京市顺义区。上诉人李淑兰因与被上诉人张福兰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法由审判员王天水独任审判，进行了审理。上诉人李淑兰及其委托诉讼代理人郭广平，被上诉人张福兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李淑兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张福兰的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由张福兰承担。事实和理由：一、一审原告主体资格不适格。涉案房屋及集体建设用地使用权证的所有人为李作云。李作云于1994年去世后，由其配偶、父母、子女继承。张福兰不属于继承人范围，不是涉案房屋所有权人或共有产权人。张福兰不是提出财产返还请求的适格主体，亦不应成为涉案财产返还对象。二、一审法院认定的返还财产范围错误。依《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。2002年10月5日双方签订房屋买卖协议，李淑兰买李作云三间北房情况说明，三间北房整个前脸塌陷无法居住，房屋正面全部由李淑兰拆除重建。李淑兰又新建了西房4间，南房2间及廊道及其他附属物。现涉案宅院上房屋非因签订房屋买卖合同取得，不属于应予返还的财产范围。三、一审判决书记载，庭审过程中，原告申请变更案由为“农村房屋买卖合同”，这一记载与事实不符。从张福兰一审提交的民事起诉状来看，其案由是“返还原物纠纷”，诉讼请求也是腾退并返还涉案房屋及其它附属物等。该案由及诉讼请求属于物权纠纷。开庭时一审法官向张福兰提出变更案由为“农村房屋买卖合同”，而非张福兰自行申请的。李淑兰认为，该案由属于债权纠纷，与“返还原物纠纷”有根本区别。一审法官的做法不符合法律规定。四、诚实信用原则是民法的基本原则，要求人们在民事活动中应当诚实、守信用，正当行使权利和履行义务。《中华人民共和国合同法》第六条也明确规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。本案中，张福兰在涉案房屋面临拆迁，将有利可图的情况下，违反上述诚信原则，其主张不应得到支持。尤其是李淑兰未依法获得相关的补偿安置，在目前情况下，判令李淑兰腾退涉案宅院及房屋，必然导致双方利益的失衡及极大的不公平。综上所述，涉案宅院及集体建设用地使用权证非张福兰所有，财产返还对象不应是张福兰。现涉案宅院上房屋经过李淑兰翻建、扩建，非因房屋买卖合同取得的财产不在返还范围。张福兰辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。张福兰向一审法院起诉请求：1.请求法院判令判决生效之日起李淑兰腾退并返还北京市×区×镇×村×街106号正房三间、西厢房四间（含门道一间）、南房两间及该宅院内的附属设施和其他地上物；2.李淑兰返还张福兰顺-北石槽乡北石槽村集建（证）字第×号集体建设用地使用证。一审法院认定事实：2002年10月5日，李淑兰（买方）、张福兰（卖方）、北石槽村委会（中证机关）签订《协议书》二份。其上分别记载“经双方协商，村委会研究同意李作云将自己的宅院一所售给李淑兰为业（包括使用权，所有权，继承权，及其相关的一切权力），面积以土地使用证为准，作价人民币贰万元整，款项一次性付清，望双方共同信守此协议。”“经双方协商，村委会同意李淑兰购买李作云的房基地，用地面积共215.10平方米。其中东西长12.69米，南北长4.5米，使用权归李作云所有，东西长9.25米，南北长17.09米，使用权归李淑兰所有，房产证归李淑兰所有。”李淑兰支付4万元，从张福兰处购买158.08平方米院落。涉诉宅院出售时，院内只有北房3间。李淑兰在居住期间，将北房3间前脸全部拆除重建，新建西房4间、南房2间、沿着西房的廊道，对宅院内的地面进行硬化，重新建设了院墙、大门，包括屋内装修及上下水，并在院内栽种一棵香椿树。涉诉宅院位于北京市×区×镇×村×街106号，登记使用权人为李作云。李作云于1994年去世，其配偶王福英于2012年去世。张福兰及其配偶李德华的户籍登记在涉诉宅院。上述两份关于房屋买卖的协议经（2019）京0113民初3850号民事判决书和（2019）京03民终14089号民事判决书认定无效。一审庭审过程中，张福兰申请变更案由为“农村房屋买卖合同”，将第一项诉讼请求变更为要求李淑兰自判决生效之日起腾退位于北京市×区×镇×村×街106号宅院、宅院内所有房屋及地上物，一审法院予以准许。李淑兰同意当庭应诉，但经一审法院向李淑兰释明本案应以农村房屋买卖合同法律关系为基础进行答辩、质证、辩论后，李淑兰方仍坚持以提交的“针对张福兰诉李淑兰返还原物纠纷一案的答辩状”为答辩意见。一审法院向李淑兰释明因合同无效后，张福兰主张腾退时李淑兰可就其因此造成的损失提出反诉并告知李淑兰不在本案中反诉可能存在的诉讼风险，李淑兰表示“不在本案中提出反诉，想等拆迁的时候再说”。李淑兰承认涉诉房屋在签订买卖合同时是张福兰与李淑兰完成的交接，购房款也是张福兰接收的。另，李淑兰认可涉诉宅院的集体土地建设用地使用证原件在其处。一审法院认为，根据我国法律规定，当事人有质证和答辩的权利。本案中张福兰申请变更案由，李淑兰在同意且应诉的情况下，仍坚持以返还原物纠纷案由发表答辩意见，对其答辩意见一审法院依法不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但应给予李淑兰适当腾退时间。涉案宅院的两份买卖协议已经在生效法律文书确认无效，故根据合同相对性原则，张福兰请求返还宅院内房屋及集体建设用地使用证于法有据，一审法院予以支持。李淑兰提出张福兰非房屋所有权人的抗辩意见，但涉案房屋和钱款的交接都是张福兰和李淑兰进行的，张福兰是否为房屋所有权人不影响双方作为合同法律关系当事人的权利义务，即合同被确认无效后，一方应向对方返还财产。而至于损失赔偿问题，经一审法院依法释明后，李淑兰坚持不在本案中提出反诉，主张另案解决，故一审法院不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、李淑兰于判决生效之日起30日内腾退北京市顺义区北石槽镇北石槽村北长街106号宅院及该宅院内的所有房屋和地上物；二、李淑兰于判决生效之日起7日内向张福兰返还顺-北石槽乡北石槽村集建（证）字第×号集体建设用地使用证；三、驳回张福兰的其他诉讼请求。本院对于一审判决查明的事实予以确认，并补充审理查明以下事实：2019年8月1日北京市顺义区人民法院作出（2019）京0113民初3850号民事判决，判决：确认原告张福兰与被告李淑兰于2002年10月5日达成两份就位于北京市×区×镇×村×街106号内房屋的买卖协议无效。李淑兰不服提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理，作出（2019）京03民终14089号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决已生效。上述事实有（2019）京03民终14089号民事判决、（2019）京03民终14089号民事判决在案佐证。本院认为，张福兰在一审审理过程中申请变更案由为农村房屋买卖合同纠纷，李淑兰表示同意并应诉，一审法院基于双方的农村房屋买卖合同关系处理本案，并无不当。经生效判决确认，张福兰与李淑兰于2002年10月5日达成的两份就位于北京市×区×镇×村×街106号内房屋的买卖协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张福兰作为合同的相对方，基于合同无效的法律后果要求李淑兰返还宅院内房屋、地上物及集体建设用地使用证，合法有据，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。李淑兰亦享有在合同无效的情况下向张福兰主张返还财产、损失赔偿的权利，但经一审法院多次释明，李淑兰坚持不在本案中提出反诉、主张权利，故其可另案解决上述问题，本院对其以诚实信用原则及李淑兰未依法获得补偿安置即腾退房屋利益失衡为由，要求驳回张福兰的主张，不予支持。关于李淑兰提出的张福兰非房屋所有权人的上诉意见，因张福兰是否为房屋所有权人不影响双方作为合同法律关系当事人的权利义务，故李淑兰以此为由要求不返还房屋，依据不足，本院不予采信。关于李淑兰提出的其已翻建涉案宅院内房屋的情况，亦不能其作为拒绝返还涉案宅院的依据，如确实存在翻建，李淑兰可在损失赔偿问题中一并解决。综上所述，李淑兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由李淑兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王天水二〇二〇年八月三十一日法官助理 仉亭方书 记 员 王秋岩