河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3019号原告：吕亚，女，1977年3月6日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：段长寅，北京市致衡律师事务所律师。被告：新郑市佳合房产中介有限公司，住所地新郑市龙湖镇龙湖御景38号楼105房。法定代表人：徐超，总经理。委托诉讼代理人：王天，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓丽，河南绿城律师事务所律师。被告：梁鹏举，男，1993年8月20日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告吕亚与被告新郑市佳合房产中介有限公司（以下简称佳合公司）、梁鹏举委托合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告吕亚的委托诉讼代理人段长寅，被告新郑市佳合房产中介有限公司的委托诉讼代理人王天、袁晓丽，被告梁鹏举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕亚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋出租全程委托代理合同》；2、判令被告佳合公司支付租金7800元（自2019年12月14日起至判决生效之日止的占用期间租金，按每月1300元标准计算，暂计至2020年6月14日为7800元）；3、判令被告佳合公司支付物业费2004元（自2020年1月至判决生效之日止的占用期间物业费，按每月334元标准计算，暂计至2020年6月为2004元）；4、判令被告佳合公司和被告梁鹏举共同退还原告24930元；5、判令被告佳合公司赔偿违约金30000元；以上费用合计为64734元；6、判令被告佳合公司将房屋恢复原状；7、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告（甲方）和被告佳合公司（乙方）于2017年8月11日签订《房屋出租全程委托代理合同》一份，双方对原告名下位于郑州市规划路东侧康桥九溪郡139-2-202房屋的出租委托代理事宜达成约定如下：委托代理期间自2017年8月15日至2023年4月14日，每月代理租金1300元，季度租金共计3900元，乙方需提前5天向甲方支付下次租金。若在本委托期内对房屋进行出售，造成乙方不能正常出租经营，应提前通知乙方，并赔偿乙方装修费用30000元作为违约金。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，2019年6月，原告通知被告佳合公司要出售房屋，被告佳合公司代理出售没有找到买主。2019年10月30日，原告告知被告佳合公司房屋已经出售，2019年12月9日应该交纳下一季度租金，但被告佳合公司未按合同约定支付租金。2020年3月1日，原告和被告佳合公司协商由新房东（买主）继续履行租赁合同，但被告佳合公司不同意，要求原告支付30000元装修款，就搬离房屋办理交接，2020年4月17日，原告减去被告佳合公司拖欠的房租和物业费支付给被告佳合公司24930元，该款项由被告梁鹏举（被告梁鹏举是被告佳合公司的工作人员）收取，收款后被告佳合公司反悔，要求原告再支付30000元装修损失费，否则不搬离不交接，原告到被告佳合公司经营地，发现公司已经停止营业，找不到任何人员，无法和被告佳合公司联系，被告佳合公司既不支付房租也不搬离房屋，出尔反尔，严重违背了合同约定，无奈之下，原告诉至法院。佳合公司辩称，1、佳合公司与吕亚双方签订的《房屋出租全程委托代理合同》是双方真实意思的表示，正在履行过程中，不存在法定解除和协商一致解除的事由，各方应当依据合同约定继续履行。吕亚将房屋出售后，其与佳合公司的原始租赁关系将转变为新房主与佳合公司的新房屋租赁关系，买卖关系不破租赁关系，吕亚应当协调并保障佳合公司对房屋享有租赁物权继续合法有效的行使，合同履行期尚未到达，应当被继续履行。吕亚将房屋出售后，如其欲与佳合公司解除原始房屋租赁合同，其应当依据原始房屋租赁合同的约定向佳合公司支付30000元的装修损失及30000元的违约金，但其拒绝依约向佳合公司支付违约金30000元，至今，双方就合同解除一事未能达成一致意思表示，合同尚未解除，也不存在意定解除的事由，合同应当存续并继续履行。吕亚将房屋出售后，新的房主便张贴公告在租赁房屋的大门上，要求搬离房屋，影响佳合公司的客户居住，吕亚不予协调和阻止，致使佳合公司无法正常对外出租，租赁房屋长期空闲，进而佳合公司迫于无奈行使合同抗辩权，同时双方签订的《房屋出租全程委托代理合同》中，也并未约定一方逾期支付房租能够直接解除合同的相关约定，吕亚在此行使的合同解除权依法、依约均无法律依据。佳合公司认为，待吕亚消除新房东对租赁房屋出租的干扰和阻碍后，佳合公司愿意协商解决支付租金问题，故佳合公司不存在违约事由，而是依法行使合同抗辩权，租赁合同应当在排除新房东干扰和妨害后继续履行。吕亚将房屋出售后，原房屋租赁合同仍具有继续履行的客观条件，吕亚应积极消除妨害，协调新房主与佳合公司的租赁关系，佳合公司也愿意积极协调支付合理的租金，保障正常的房屋租赁关系，维护租赁双方合同的意思自治，而不能在出现纠纷后简单的以解除合同的方式加以解决，这将会对佳合公司约定的长期的租赁利益造成极大的损害，不利于合同的信守和社会经济秩序的稳定。2、在继续履行合同的前提下，佳合公司愿意退还吕亚依约支付的装修损失30000元，并从吕亚消除佳合公司对外经营租赁妨害之日起，依照合同约定向吕亚支付后续的租金、物业费，纠纷期间（即吕亚私自带人违规看房、新房主张贴公告等事项，影响佳合公司的客户居住和房屋的出租，吕亚不予协调，致使佳合公司无法正常出租经营，进而佳合公司行使合同抗辩权期间）不应支付该期间的房租及物业费。3、本案的事实情况是，吕亚在没有与佳合公司就房屋租赁关系是否解除、如何解除、解除的后续赔偿事宜协商一致的情形下，就单方将房屋出卖给了新的房主，其出卖行为已经构成了违约，依约应当向佳合公司赔偿装修费、违约金及其他实际损失，但佳合公司基于前期已经对该房屋投入了较大装修费用、市场宣传及后期规划，在吕亚不予赔偿上述费用的情况下无奈只能继续履行合同，减少损失。因为吕亚的违约卖房行为，新的房东长期在涉案房屋大门上张贴公告，导致佳合公司无法进行正常的租赁经营活动，进而依法行使合同抗辩权，故佳合公司不构成违约，并保留向吕亚主张违约责任的权利。综上，佳合公司从未违约，不应赔偿违约金，双方的租赁合同应当被继续履行。吕亚的全部诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。梁鹏举辩称，原告不应该起诉梁鹏举，应当驳回对梁鹏举的起诉。本院经审理认定事实如下：2017年8月11日，吕亚（甲方）与佳合公司（乙方）签订《房屋出租全程委托代理合同》一份，合同主要内容为：甲方将坐落于郑州市规划路东侧康桥九溪郡139-2-202（产权面积133.67平方米，房产证号15××04）的房屋委托乙方代理出租管理。代理期自2017年8月15日至2023年4月14日止。代理房屋租金：甲乙双方协商，乙方代理甲方房屋，每月代理租金为1300元，季度共计3900元，乙方需提前5天向甲方支付下次租金。租金按季度交纳。委托权限：全权委托。在合同约定的委托期限内，如房屋空置（即房屋没有被承租的情形）带来的租金损失，由乙方承担。委托和代理的权利义务：在代理期间内，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒绝，如乙方同意甲方收回房屋，则按违约条款处理，甲方须赔偿乙方定额三万元整装修金，以及未到租期的剩余已付租金。甲方若在本委托期限内对房屋进行出售、抵押等其他行为的，造成乙方不能正常出租经营的，应提前通知乙方，并赔付给乙方装修费用三万元整为违约金。后期甲方如需买卖，乙方有优先独家权，帮助甲方寻找买家并达成买卖。乙方有权让甲方提供权属原件配合房屋租赁事宜。承租房屋期间内水费、电费、燃气费、暖气费、物业费、有线电视费等，均由乙方承担。双方违约责任：甲乙双方签字后，合同即刻生效，甲乙双方均不得以合同约定以外的理由单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，并支付约定的赔偿金（三万元）作为赔偿。任何一方如不遵守上述约定视为违约，违约方还需赔偿对方全部直接经济损失。合同终止情形：1.委托期限届满；2.一方或双方解除合同的；3.房屋无法实现租赁目的的。合同签订后，吕亚向佳合公司交付了涉案房屋。2019年10月9日，吕亚与赵春燕签订房屋买卖合同，赵春燕购买了涉案房屋并已办理过户登记手续，涉案房屋现登记在赵春燕名下。庭审中，佳合公司认可梁鹏举系其公司员工，佳合公司已收到梁鹏举转交吕亚支付的24930元装修违约金。吕亚提供其与梁鹏举、徐超的微信聊天记录证明，2019年5月31日吕亚告诉梁鹏举涉案房屋欲出售，并愿意让梁鹏举代理出售，梁鹏举将佳合公司徐总的电话告知吕亚，吕亚自2019年6月1日起与徐超联系卖房一事，在佳合公司未找到买家的情况下，吕亚将涉案房屋出售给赵春燕并告知佳合公司。吕亚提供其与梁鹏举的微信聊天记录证明，合同履行过程中，佳合公司不按时交纳房租，2019年9月12日，吕亚向梁鹏举催要佳合公司拖欠的2019年6月14日至2019年12月14日两个季度的房租7800元，佳合公司才向吕亚交纳。吕亚将涉案房屋出售给赵春燕后，2020年3月1日，吕亚与梁鹏举经协商，梁鹏举称租客快到期了，可以交房了，要求吕亚赔偿30000元装修款，先付钱再交接，并承诺拿到钱一周内搬离。2020年4月17日，吕亚与梁鹏举经核算，扣除佳合公司欠吕亚2019年12月14日至2020年3月14日一个季度的房租3900元、2020年1月-3月三个月的物业费1002元、2020年4月份半个月的物业费167元，吕亚应向佳合公司支付赔偿款24930元，当天吕亚就将该款转给梁鹏举，梁鹏举收到转账后称第二天和租客谈。2020年4月23日，梁鹏举告知吕亚佳合公司法人不同意，佳合公司收到赔偿款后不搬离不交接，再次违约。以上事实，有原、被告双方的陈述，《房屋出租全程委托代理合同》，聊天记录等相关证据证明。本院认为，吕亚与佳合公司签订的《房屋出租全程委托代理合同》是其双方真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规的规定，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。吕亚将其涉案房屋委托佳合公司代理出租后，双方按照合同的约定履行了各自的义务，吕亚将涉案房屋交付给佳合公司，佳合公司将该房屋进行了装修并出租。在合同履行过程中，吕亚因其个人原因，需将涉案房屋出售，在与被告工作人员梁鹏举沟通后，被告对原告出售房屋的行为未持异议，后原告将涉案房屋出售给他人。就涉案房屋是否解除委托出租一事，原告与梁鹏举的聊天记录可以证明，梁鹏举要求原告赔偿30000元装修金，双方可以解除涉案合同。吕亚已向梁鹏举支付扣除被告应支付的租金、物业费后的赔偿金24930元，且佳合公司认可其已收到梁鹏举转交的24930元装修违约金。吕亚有理由相信梁鹏举的行为是代表佳合公司的职务行为，故吕亚与佳合公司之间的涉案合同因双方协商一致于2020年4月17日解除。吕亚请求佳合公司支付自2019年12月14日起至2020年6月14日租金7800元的诉请，2020年4月17日前双方因协商解除合同一事一直未达成合意，吕亚认可佳合公司已向其支付2019年12月14日到2020年3月14日的房租，双方在2020年4月17日合意达成解除协议后，商定给予租户一周的搬离期限，故对于吕亚主张的2020年4月24日前的租金本院不予支持。庭审中佳合公司称涉案房屋楼下仍有租户在占用，故佳合公司应向吕亚支付2020年4月25日后的房屋占用使用费，参照双方合同约定的租金标准，每月1300元，佳合公司应支付至房屋交付之日止。吕亚请求佳合公司按每月334元标准支付自2020年1月至2020年6月物业费的诉请，庭审中佳合公司认可物业费为每月334元，其支付物业费至2019年年底，吕亚与梁鹏举2020年4月17日的聊天记录可以证明，2020年1月-3月的物业费1002元及2020年4月份半个月的物业费167元，已从吕亚应支付佳合公司的装修赔偿款中扣除，故对于2020年4月15日前的物业费，本院不予支持。佳合公司应自2020年4月16日起按每月334元标准向吕亚支付物业费至房屋交付之日止。对于吕亚请求佳合公司和梁鹏举共同退还其24930元的诉请，涉案合同因双方协商一致而解除，吕亚应赔偿佳合公司装修违约金，故对此本院不予支持。对于吕亚请求佳合公司赔偿违约金30000元的诉请，涉案合同因双方协商一致而解除，佳合公司应支付的费用已向吕亚支付，对此本院不予支持。对于吕亚请求佳合公司将涉案房屋恢复原状的诉请，涉案合同解除后，按照合同约定，吕亚有权要求佳合公司将涉案房屋恢复原状，对此本院予以支持，佳合公司应将涉案房屋恢复原状交付于吕亚。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告吕亚与被告新郑市佳合房产中介有限公司之间的《房屋出租全程委托代理合同》于2020年4月17日解除。二、被告新郑市佳合房产中介有限公司应于判决生效后十日内向原告吕亚支付房屋占用使用费，参照双方合同约定的每月1300元租金标准自2020年4月25日起支付至房屋交付之日止。三、被告新郑市佳合房产中介有限公司应于判决生效后十日内向原告吕亚支付物业费，按每月334元标准，自2020年4月16日起支付至房屋交付之日止。四、被告新郑市佳合房产中介有限公司应于判决生效后十日内将涉案房屋恢复原状交付于原告吕亚。五、驳回原告吕亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1418元，减半收取计709元，由原告吕亚负担637元，由被告新郑市佳合房产中介有限公司负担72元。本判决为终审判决。审判员 高 伟二〇二〇年八月十八日书记员 陶岩岩