西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初6113号原告：陕西金鼎不动产运营管理有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：韦小欢，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈春维，女，1983年5月5日出生，汉族，住陕西省礼泉县，该公司员工。委托诉讼代理人：崔蕾，陕西增瑞律师事务所律师。被告：西安韭菜信息科技有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：穆新国，男，1972年XX月XX日出生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区XX乡XX村XX号，系该公司副总经理。原告陕西金鼎不动产运营管理有限公司与被告西安韭菜信息科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西金鼎不动产运营管理有限公司委托诉讼代理人陈春维、崔蕾，被告西安韭菜信息科技有限公司法定代表人穆新国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西金鼎不动产运营管理有限公司诉称，原、被告签订《环球中心大厦物业管理服务协议》，约定原告为被告租赁的位于西安曲江新区XX路XX路XX环XX大厦XX层XX、XX号两间房屋提供物业服务。双方约定物业综合管理服务费每平方米20元，收费面积共530.73平方米，按季度计收物业综合管理服务费。协议签订后，原告按照协议约定为被告提供物业管理服务，根据协议约定，被告应于每一季度最后一月的19日至24日预缴下一季度的物业综合管理服务费。被告自2019年1月1日起至今未按照协议约定缴纳物业服务费和水费。且经原告多次通过电话、微信等多种方式向被告催收物业服务费和水费，被告均未履行支付义务，截止2019年11月30日，被告共欠付物业费127376.2元，水费132元。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付欠付的物业综合管理服务费（暂计至2019年11月30日为127375.2元）；2、被告向原告支付欠缴的水费（暂计至2019年11月30日为132元）；3、被告向原告支付逾期付款滞纳金，滞纳金以未按期支付物业综合管理服务费金额127376.2元为计算基数，按逾期之日起每日万分之五计算至实际支付之日（暂计至2019年11月30日为12960.47元）。被告西安韭菜信息科技有限公司辩称，被告只欠原告2019年1-3月份的物业费。因被告拖欠房屋租金，房东拒绝买电，导致房屋无法正常使用，故2019年3月份已搬离租赁地。原告主张的是2019年整年的物业费，2019年3月份之前的物业费、水费被告愿意承担，之后的物业费不予承担。经审理查明，原告为曲江环球中心大厦提供物业服务，被告系曲江环球中心大厦写字楼16层11604、11605号单元承租人，案外人陕西万发置业有限公司系曲江环球中心大厦上述房屋出租人。2018年8月15日，被告与案外人陕西万发置业有限公司签订《曲江环球中心租赁合同》，约定：被告承租案外人位于西安市翠华路与雁南五路交汇处西南角曲江环球中心16层11604、11605号单元，用途为办公，建筑面积为530.73㎡，租赁期限从2018年8月15日至2020年8月14日。同时，原告（甲方）与被告（乙方）签订《环球中心大厦物业管理服务协议》，载明：乙方所租房屋基本情况，物业名称为环球中心大厦，类型为商业写字楼，坐落位置为西安曲江新区XX路与雁南五路西南角，使用区域为环球中心大厦（16层B11604、B11605号单元）建筑面积（530.73㎡）。约定：第一条“双方的权利和义务”：（一）甲方的权利和义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用手册》并书面告知乙方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。（二）乙方的权利和义务，1、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2、遵守本物业的物业管理制度和《物业使用手册》；3、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；7、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用手册》等造成的损失、损害承担民事责任。第二条“物业管理服务内容”：（一）房屋共用部位的维护和管理；（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（三）环境卫生；（四）安管；（五）交通秩序与车辆停放；（六）房屋装饰装修管理。第四条“物业管理服务费用”（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：（一）物业服务费，按建筑面积每月每平方米20元计收，收费面积530.73㎡；按季度计收物业服务费。（五）费用缴纳方式，1、在双方签订本《物业管理服务协议》7个工作日内，由乙方向甲方缴纳物业综合管理服务费三个月31843.8元（费用期限为2018年8月15日至2018年11月14日），下期缴费日期为首次缴费期限末月19-24日预缴下期的物业综合管理服务费（费用期限为2018年11月15日至2019年2月14日）31843.8元，逢节假日顺延；3、业主/使用人如果未能于根据本协议应付的款项到期日起十五天内支付，则物业管理部有权采取下列措施并收取附加费用：按每日万分之五收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金。向有关部门申请暂停/终止其使用单元供水、供电等，直至该业主/使用人清缴所欠物业服务费、利息及附加费等，并保留一切法律追索权力。以上各项费用交费标准参照《物业使用手册》。第六条“违约责任”：（四）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金并承担违约责任。另外，双方物业服务协议期限与被告租赁合同租赁期限一致。2019年5月13日，原告向被告出具《通知函》，载明：“致：西安韭菜信息科技有限公司，自贵公司2018年10月1日开始，未能按时缴纳租金费用，2019年1月1日开始未能按时缴纳物业费，迄今为止拖欠我大厦费用如下：物业63687.6元（2019年1月1日-2019年6月30日），租金477657元（2018年10月1日-2019年6月30日），水费102元{17吨（6元/吨）}。经我司开会研究，因贵司拖欠费用，我司有权按照合同停止一切服务，并追究一切法律责任，并通过法律手段追讨拖欠所有费用及违约金。贵司租赁区域已闲置三个月以上，故物业部重新加锁。若要进入办公，请结清所有拖欠费用”。庭审中，原告称水费由案外人陕西万发置业有限公司向被告收取并出具发票，故申请撤回被告向原告支付欠缴的水费的诉讼请求。本院予以准许。上述事实，有《环球中心大厦物业管理服务协议》、《曲江环球中心租赁合同》、照片、物业手册等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《环球中心大厦物业管理服务协议》系双方真实意思的表示，且内容并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力。双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案中对被告认可的拖欠2019年1-3月份产生的物业费31843.8元，本院予以确认。关于原告主张2019年4-11月份物业费一节，通过被告辩称和原告发出的《通知函》内容可以看出，由于前期被告拖欠相关费用，原告对被告所租房屋重新加锁，被告已无法正常使用房屋。应当指出，被告拖欠房屋相关费用实属违约行为，但原告作为物业管理服务方应按合法方式主张其权益，其对被告承租房屋采取锁门行为实属不当。故2019年5月13日之后被告无法正常使用承租房屋之责任在原告方。因此，原告请求被告支付2019年5月13日之后的物业费，于法无据，不能成立。对被告辩称2019年3月之后因无法购电，房屋不能正常使用，已经搬离承租房屋的事实缺乏证据支持，本院不予采信。故被告应承担2019年4月至5月13日期间的物业费用15065.9元。关于原告请求滞纳金一节，由于双方在《环球中心大厦物业管理服务协议》中明确约定未缴付的款项从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金，未违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告西安韭菜信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西金鼎不动产运营管理有限公司支付2019年1月-2019年5月13日物业综合管理服务费46909.7元。二、被告西安韭菜信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西金鼎不动产运营管理有限公司支付滞纳金（1、以31843.8元为基数，按照每日万分之五从2018年12月25日计算至实际给付之日止；2、以15065.9元为基数，按照每日万分之五从2019年3月25日计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陕西金鼎不动产运营管理有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费3109元，由被告承担1109元，原告承担2000元。因原告已全部预交，故被告在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审 判 长  柏小彬人民陪审员  赵 春人民陪审员  赵 娟二〇二〇年八月十七日书 记 员  董江丽打印：相丽华校对：刘瑜2020年月日送达1