河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4045号上诉人（原审原告、合并被告）：中国银行股份有限公司南召支行。地址：南召县。统一社会信用代码：914113218764210374。负责人：靳志高，该行行长。委托诉讼代理人：景建超，河南宛龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭瑞玲，河南宛龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、合并原告）：张涛,男，汉族，1990年6月3日出生，住南召县。委托诉讼代理人：许时箐，南召县丹霞法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：南召天悦同鑫房地产开发有限公司，地址南召县人民路南段世纪花园，统一社会信用代码：91411321670063377G。法定代表人：靳三生，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘飞霏，河南民川律师事务所律师。上诉人中国银行股份有限公司南召支行（以下简称“南召支行”）因与被上诉人张涛、南召天悦同鑫房地产开发有限公司（以下简称“天悦公司”）金融借款合同纠纷一案，不服河南省南召县人民法院（2020）豫1321民初338、737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人南召支行的委托诉讼代理人景建超、彭瑞玲，被上诉人张涛的委托诉讼代理人许时箐，被上诉人天悦公司的委托诉讼代理人潘飞霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南召支行向本院上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决张涛不承担还款责任错误。南召支行与张涛之间的住房贷款合同虽然解除，但张涛仍有义务承担支付下余贷款。即便张涛与天悦公司的《房屋买卖合同》解除了，但不必然产生免除张涛应当支付上诉人借款及利息罚息的义务。二、一审程序违法。本案一审时，上诉人诉讼请求明确要求天悦公司承担连带还款责任，张涛承担还款责任。一审判令天悦公司承担还款责任，张涛不承担责任，超出上诉人一审诉讼请求。张涛答辩称，一、关于商品房买卖及借款合同。这两个合同签订时都是有效合同，且三方均认可。在商品房买卖合同签订后，商品房预售许可证不管什么时候被吊销或者撤销，不影响商品房买卖合同的效力，天悦公司认为本案商品房买卖合同是一个普通合同，答辩人认为该合同无论从表面还是内容看，均是商品房买卖合同。基于此，本案双方特别是张涛与天悦公司之间是商品房买卖合同法律关系，应适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同这一类案件的相关解释及法律规定处理。二、张涛的诉讼请求，特别是要求解除商品房买卖合同及借款合同的请求能够成立。三、关于法律适用问题。虽然答辩人和银行都请求解除合同，但事实依据和法律依据不一样，答辩人的请求有事实依据和法律依据，应当得到支持。一审认定事实正确，适用法律正确，请求予以维持。天悦公司答辩称，1、原审诉讼费计算错误。因为南召支行的部分诉请驳回，不应让我们承担全部诉讼费用。2、关于判决的承担方式无异议，但判决我们归还银行数额超出部分有异议，根据商品房司法解释25条规定，在解除合同的前提下，我们承担的是返还购房款本金和已支付房款本息的责任，故对于购房贷款我们只承担本金30万元。南召支行向一审法院起诉请求：一、张涛归还贷款本金287891.88元，利息、罚息支付至本息还清之日止；二、天悦公司承担连带清偿责任；三、南召支行对抵押物天富广场A幢1603号房屋享有优先受偿权；四、解除南召支行与张涛于2016年3月19日签订的《个人一手住房贷款合同》；五、张涛承担本案诉讼费、律师费。一审法院查明事实：2016年2月22日张涛与天悦公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，购买天悦公司开发的、位于南召县产业集聚区××广场××房屋××套。合同约定该商品房总价款为人民币434747元，支付首期房价款人民币134747元，余款人民币300000元向中国银行南召支行申请贷款支付。出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付商品房；逾期超过60日后，买受人有权解除合同……。张涛于2016年2月25日向天悦公司首付134747元，2016年2月29日张涛向南召支行申请贷款30万元，天悦公司出具保证书自愿在30万元限额内承担保证责任。2016年3月19日，张涛与南召支行签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2016年召中房贷字103号），并且办理了房屋抵押登记手续，双方约定贷款利率为浮动利率参考中国人民银行同期贷款基准利率，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，还款期限是360个月，等额本息，每月归还；未按期归还贷款本息或应支付的其他费用视为违约；出现违约事件时，贷款人有权：终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，提前一次性收回借款……。合同签订后，南召支行将张涛所借贷的30万元汇入张涛指定的天悦公司账户，南召支行履行完贷款合同义务，张涛也履行完买卖合同义务。买卖合同约定的交房期限到后，天悦公司未按时交房。根据张涛提交的银行流水显示，截止2017年5月17日，张涛按合同约定支付按揭款项，总共17590.15元，尚欠本金284939.56元。之后张涛未按合同约定归还每月的按揭款项。天悦公司在2015年8月18日取得商品房预售许可证，与张涛的交易之后，预售证被撤销，涉案商品房买卖合同的标的物至今未交付。一审法院认为，根据天悦公司提交的商品房预售许可证（召）房预售证第2015-12号显示，天富广场商住楼A座在2015年8月18日取得预售许可证，张涛与天悦公司签订涉案商品房买卖合同时，天悦公司已取得预售许可证，买房系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，应为有效。此后预售许可证被撤销不影响此前签订的合同效力，只是影响出卖人的履约能力，若因此导致合同无法继续履行，买受人可以要求出卖人承担违约责任。天悦公司作为涉案房屋的开发商，按约定交付房屋系基本的合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，天悦公司应在2016年7月31日前交付房屋，逾期超过60天，张涛有权解除合同，现天悦公司逾期达三年之久未履行交房义务，显属违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，张涛请求解除商品房买卖合同，一审予以支持；依据该解释第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，现张涛请求解除与南召支行签订的《个人一手住房贷款合同》，符合法定条件，一审亦予以支持；依据该解释第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，天悦公司应将收受的购房贷款，扣除张涛已还部分返还给南召支行，将收受的购房首付款及利息返还给张涛，并将张涛已付的按揭款一并返还张涛。鉴于出卖人、买受人的违约还款行为，南召支行请求一次性归还剩余的借款予以支持。在天悦公司对涉案房屋未清偿债务前，南召支行对该抵押房屋享有优先受偿权，待清偿完贷款本息等债务后，南召支行应及时清除涉案房屋的抵押登记。南召支行诉请律师费，未提供票据，也无法律依据，一审不予支持。本案经调解，未能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除2016年2月22日张涛与天悦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、解除2016年3月19日中国银行股份有限公司南召支行与张涛签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号:2016年召中房贷字103号）。三、天悦公司自判决生效之日起十日内向南召支行一次性归还借款本金284939.56元，并按中国人民银行按揭贷款规定，自2017年4月1日起向南召支行计付利息至款清之日止。四、天悦公司自判决生效之日起十日内向张涛返还已付房款134747元及已还银行贷款17590.15元，共计152337.15元。五、南召支行对位于南召县产业集聚区天富广场A座16层03号房屋享有优先受偿权。六、驳回南召支行的其他诉讼请求。上述款项，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5792元、2995元，均由南召天悦同鑫房地产开发有限公司负担。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、张涛是否应承担还款责任；2、一审程序是否严重违法。针对本案争议问题，评述如下：一、关于张涛是否承担还款责任问题，本案张涛与天悦公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。因天悦公司未能按照合同约定履行自己的义务，至今不能交付合同约定的房屋，导致张涛合同目的不能实现，存在根本违约，张涛请求解除合同，一审法院判令解除合同符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效，或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，南召支行请求判令解除与张涛之间签订的《个人一手住房贷款合同》，一审法院亦予以支持。南召支行上诉称合同解除后张涛仍有义务支付下余贷款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后合同中约定的双方的合同义务，应当终止履行，故南召支行该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。南召支行上诉称张涛仍应支付借款及利息罚息，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，《个人一手住房贷款合同》解除后，返还购房贷款的责任主体系出卖人，故南召支行上诉请求判令买房人张涛支付借款及利息罚息无法律依据，本院不予支持。二、关于原审判决程序是否违法的问题。南召支行在一审诉讼中虽然起诉请求由天悦公司承担连带清偿责任，但根据本案的实际情况，天悦公司承担连带责任的前提条件是张涛与南召支行签订的《个人一手住房贷款合同》有效并继续履行，本案因商品房买卖合同不能实现合同目的而解除，导致张涛与南召支行签订的《个人一手住房贷款合同》也因不能实现合同目的而解除，故南召支行请求天悦公司承担连带清偿责任缺乏合同依据。一审在《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》均应解除的情况下，判令由天悦公司直接承担还款责任系适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定的结果，一审判决适用法律正确，亦并未剥夺南召支行的诉讼权利，故南召支行关于一审程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。至于天悦公司认为其不应当承担全部诉讼费问题，因本案合同无法履行并导致本案诉讼的根源，系天悦公司在合同履行中的违约行为，天悦公司既在履行合同过程中有过错，也系一审诉讼中的败诉方，故一审判令其承担诉讼费用并无不当，本院予以支持。综上所述，南召支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5792元，由上诉人中国银行股份有限公司南召支行负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年八月二十七日书记员  尚志向