吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初221号原告（执行案外人）：张柏忠，男，1954年8月14日出生，满族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：张博（系张柏忠之女），女，1981年2月26日出生，满族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：庞巍，吉林鸣正律师事务所律师。被告（申请执行人）：高淑平，女，1977年8月31日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：李晓持（系高淑平丈夫），男，1972年10月12日出生，汉族，律师，住吉林省吉林市船营区。第三人（被执行人）：吉林市鹏翔房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：王丽杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：鹿岩，吉林保民律师事务所律师。原告张柏忠与被告高淑平、第三人吉林市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张柏忠的委托诉讼代理人张博、庞巍、被告高淑平的委托诉讼代理人李晓持、第三人鹏翔公司的委托诉讼代理人鹿岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张柏忠向本院提出诉讼请求：1.不得执行吉林市昌邑区案涉住宅；2.由高淑平承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月，张柏忠通过与鹏翔公司签订内部认购书的形式，购买鹏翔公司开发的吉林市昌邑区案涉房屋，支付了全部购房款33.687万元，并办理了入户手续，装修居住至今。除此房产外，张柏忠名下无其他用于居住的房产。因高淑平与鹏翔公司债务纠纷，2017年8月2日，张柏忠购买的案涉房屋被吉林市中级人民法院查封，张柏忠依法提起案外人执行异议。2020年4月25日，吉林市中级人民法院下发（2020）吉02执异88号执行裁定书，驳回张柏忠的异议请求。在案涉房产查封前，张柏忠与鹏翔公司已签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付全部购房款居住至今，其异议请求应得到支持。高淑平辩称，张柏忠提出执行异议的执行标的，是高淑平申请查封的鹏翔公司名下的房屋，该房屋在2017年8月4日由高淑平申请查封时，系登记在鹏翔公司名下的预售商品房，可以预告登记、可以网签备案、可以办理过户登记。该执行标的是张柏忠向房地产开发商购买的，根据全国法院民商事审判工作会议纪要（九民会议纪要）第一百二十五条规定，实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，张柏忠对该标的物享有排除法院执行的权利负有举证责任，即如果不能证明其买卖房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，则应承担不利后果。一、张柏忠没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，其签订的内部认购合同不是合法有效的房屋买卖合同。二、张柏忠没有证据证实已支付价款，应提供银行流水单加以证明，仅有鹏翔公司提供的房款收据证明力小，张柏忠称现金给付，如此大额现金交易与日常经验法则不符。三、若张柏忠是在2016年12月30日签订内部认购书，交了全部房款，为何未进行预告登记或者网签备案，当时该房屋没有其他权利限制，且距离法院查封还有8个多月时间，对房屋所有权这样重要权利不及时主张，不符合日常经验法则。高淑平有理由相信，张柏忠提供的内部认购书在时间上属虚假，交易是在法院查封后进行。张柏忠的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第一、三项条件，应驳回其诉讼请求。鹏翔公司述称，支持张柏忠的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理高淑平诉鹏翔公司、王振屹、张振国等借款合同纠纷一案中，于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，查封了坐落于吉林市昌邑区案涉33套住宅（含案涉房屋），42套车库。判决生效后，经高淑平申请，该案进入执行程序。张柏忠于2020年4月7日向本院提出执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）吉02执异88号执行裁定，驳回其异议请求，张柏忠不服，提起本案诉讼。另查明，2016年12月30日，张柏忠与鹏翔公司签订了内部认购书，约定张柏忠以33.6878万元价格购得涉案房屋，即鹏翔公司开发的位于吉林市昌邑区案涉住宅，建筑面积68.07平方米。相应购房款于内部认购书签订前由张柏忠妻子遇万芹、女儿张博及女婿李宝松以个人账户分次取款并支付。张柏忠缴纳了公共物业维修基金、物业费、垃圾清理费等费用，鹏翔公司于2016年11月16日为张柏忠出具了进户收费明细单，于2016年12月30日为张柏忠出具了购房款收据。此后张柏忠实际居住在案涉房屋，占有使用至今。认定以上事实的证据有：（2020）吉02执异88号执行裁定书、内部认购书、银行取款凭证、购房款收据、进户收费明细单、供热缴费凭证、水费明细清单等。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题为张柏忠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋系不动产，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。本院于2017年8月2日查封案涉房屋，张柏忠与鹏翔公司于2016年12月30日签订内部认购书，相应购房款于内部认购书签订前由张柏忠妻子遇万芹、女儿张博及女婿李宝松以个人账户分次提取并支付。以上事实均发生于案涉房屋被查封之前，能够证明张柏忠在人民法院查封之前针对案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同并支付全部价款。此外，张柏忠提举的进户收费明细单、供热缴费凭证、水费明细清单等证据，能够证明其在人民法院查封之前已对案涉房屋实现合法占有使用。另查明，案涉房屋所在的案涉小区因竣工验收等方面存在问题，直至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，属于无籍房，故案涉房屋未办理更名过户，并非张柏忠自身原因。综上，张柏忠对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对张柏忠请求停止对案涉房屋执行的诉讼请求予以支持。综上所述，张柏忠的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行坐落于吉林市昌邑区哈案涉房屋。案件受理费6353元，由高淑平负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异88号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  李 炜二〇二〇年八月二十七日书记员  李晓楠