云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1608号原告：云南俊发凯丰房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路延长线恒业游泳馆2号楼4楼422室。法定代表人：李林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏曼迪、高大鹏，均系云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘佳，男，1981年9月20日出生，汉族，户籍地址为云南省昆明市盘龙区。原告云南俊发凯丰房地产开发有限公司与被告刘佳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告云南俊发凯丰房地产开发有限公司（以下简称凯丰房地产）的委托诉讼代理人苏曼迪、高大鹏到庭参加诉讼。被告刘佳经本院依法公告送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票，公告期满后未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、请求判令《商品房买卖合同》及补充协议解除后7日内，被告返还房屋并无条件配合原告办理《商品房买卖合同》解除备案手续。房屋总价款为1482485元；3、请求判令被告向原告支付违约金296497(房屋总价款1482485元×20%）元；4、请求判令本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费等与本案相关的费用由被告承担。事实与理由：2017年3月2日，原被告双方就俊发名城N15地块3栋503号房屋签订了《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“合同”）。依据合同的约定，被告购买原告开发销售的俊发名城N15地块3栋503号房屋，该套房产的总价为人民币1482485元。合同约定房款为部分首付，部分贷款方式付款，即被告首期支付购房总价款的20.4％，金额302485元，其余价款向中国工商银行股份有限公司昆明正义路支行贷款支付，原告为被告的借款向银行提供阶段性连带保证担保。但鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任，原告遂为被告向银行承担担保责任代被告向银行偿还了相关款项。依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第5条约定：“如买受人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求出卖人承担连带保证责任的（以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），出卖人有权解除合同，合同自出卖人解除通知书送达买受人之日起解除（按合同载明地址寄出5日视为送达），买受人应于合同解除之日起7日内无条件配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时，买受人应按购房款总额的20%向出卖人支付违约金。”据此，根据《中华人民共和国合同法》及合同的相关规定，原告诉至本院，主张前述诉请。案件受理后，本院多次尝试向被告刘佳进行电子送达均失败，多次拨打其电话均未接、拒接，发送短信未回复。2020年4月2日向被告刘佳的户籍地及其购买案涉房屋所在地邮寄送达本案起诉状副本、举证通知书、传票，均投递失败，反馈信息为刘佳不接电话、关机、要求迟延投递、答复不是本人。本院遂于2020年4月13日公告送达本案起诉状副本、举证通知书、开庭传票，期至被告未到庭应诉。2020年7月17日庭审后，本院再次委托工作人员到案涉房屋“俊发名城N15地块3栋503号房屋”上门送达，被告刘佳之母侯丽玲居住在案涉房屋内并代收传票。2020年7月27日，被告刘佳到庭向本院提交《情况说明》一份，辩称其自2019年6月暂时失去收入无力偿还贷款，经与开发商沟通承诺会逐步恢复还款，愿意承担由于逾期产生的利息、诉讼费等合理费用，后未再收到开发商方面的信息。被告因患抑郁症在医生建议下拒接陌生来电，接房后被告及家人一直住在案涉房屋内，该房为被告家庭的唯一住房，被告愿意与原告就案涉房屋的债务问题、除解除合同之外的其他问题进行协商解决，会尽最大能力归还代偿金额并承担由此产生的合理费用，请求法庭给予协商时间。后经本院多次询问，被告均称双方尚在协商过程中。2020年8月14日，原被告双方到庭，原告明确表示不同意被告的和解方案，不愿意再调解，请求法院依法判决。经审理，本院确认案件事实如下：2017年3月2日，原告凯丰房地产与被告刘佳签订《商品房买卖合同（预售）》，约定凯丰房地产将其开发建设的位于盘龙区俊发名城3幢5层503号房出售给刘佳，总价款为人民币1482485元（以下币种均为人民币）。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，合同签订时抵作房价款。刘佳应于2017年3月2日前支付首期房价款302485元，占全部房价款的20.40%，余款1180000元由刘佳向中国工商银行股份有限公司昆明正义路支行申请贷款支付。同日，凯丰房地产与刘佳签订《补充协议》，约定：如买受人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求出卖人承担连带保证责任的（以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），出卖人有权解除合同，合同自出卖人解除通知书送达买受人之日起解除（按合同载明地址寄出5日视为送达），买受人应于合同解除之日起7日内无条件配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时，买受人应按购房款总额的20%向出卖人支付违约金。由此造成出卖人损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），买受人应承担全部赔偿责任。2017年3月2日，双方办理了商品房买卖合同登记备案，登记备案号为：ＫＭ2017030210824。2017年3月22日，凯丰房地产、刘佳与中国工商银行股份有限公司昆明正义路支行签订《个人购房借款／担保合同》，由中国工商银行股份有限公司昆明正义路支行向刘佳发放个人购置住房贷款1180000元，刘佳同意将贷款一次性划入凯丰房地产账户，由凯丰房地产作为保证人承担阶段性连带责任保证。审理中查明，刘佳于2017年2月27日向凯丰房地产支付购房首付款292485元，签订购房合同前被告已支付定金10000元，共计302485元。案涉房屋于2019年1月20日交付。中国工商银行股份有限公司昆明正义支行于2020年7月23日出具《代偿证明》：刘佳自2018年7月22日出现逾期偿还贷款的情形，截止2020年6月1日，云南俊发凯丰房地产开发有限公司分3次为刘佳代偿借款本息共计1177827.47元，其中：本金1133034.05元，利息44793.42元，现在合同项下贷款已由云南俊发凯丰房地产开发有限公司结清。2020年3月9日，原告向本院申请财产保全，请求对被申请人刘佳名下坐落于云南省昆明市盘龙区房屋采取保全措施，2020年3月11日，本院作出（2020）云0103民初1608号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人刘佳名下的财产，限额人民币1482485元。原告支出保全费5000元。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》《代偿通知》及代偿款项支付凭证、《贷款结清证明》、贷款催收通知书、电子回单、快递单、收据、《代偿证明》等证据在卷佐证以及原告的当庭陈述、被告庭后提交的《情况说明》、本院的询问笔录予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案被告经依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法对被告缺席判决。关于原告的第一、二项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，原被告双方自愿签订的《商品房买卖合同》内容真实、合法，该合同已有效成立。原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了全部购房款，案涉《商品房购销合同》的大部分权利义务已经履行，原告作为开发商出售房屋获得对价的销售目的已经实现。根据原被告双方签订的《补充协议》约定，被告因自身经济原因逾期偿还银行贷款的行为构成违约，其应当承担相应的违约责任，但被告的违约程度不至于影响合同目的的实现。原告作为被告向银行贷款的保证人，在被告未能按时偿还贷款时承担相应的担保责任既是《个人购房担保借款合同》约定的义务，也是保证人的法定义务，原告承担担保责任后即享有向本案被告追偿的权利，有权要求被告返还其已向银行负担的相关费用。现原告依据双方签订的《补充协议》第5条约定主张解除《商品房买卖合同》及备案登记，同时要求被告承担购房款20%的违约金，被告不同意解除合同，且称案涉房屋为其家庭唯一住房，根据诚实信用原则及鼓励交易原则予以衡量，考虑被告的违约程度并结合以上评述，原告要求解除合同及备案登记的诉讼请求本院不予支持，原告基于解除合同而主张的违约金亦不予支持。至于原告行使追偿权的相关权益在本案中未涉及，原告可以另案主张。关于原告主张的担保费，本院认为，担保保险费并非因保全而必须产生的费用，其主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费，原告未向本院提交律师费发票，故本院依法不予支持。本案的案件受理费、保全费，依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告云南俊发凯丰房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费20811元及保全费5000元，由原告云南俊发凯丰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘学俭二〇二〇年八月二十八日书记员  刘艳艳