河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异148号 案外人：邢某燕，女，1963年12月5日出生，汉族，现住石家庄市。 委托代理人：高平，河北新业律师事务所律师。 申请执行人：南通建工集团股份有限公司，住所地江苏省南通市段家坝路136号，统一社会信用代码：91320600138290709G。 法定代表人：张向阳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨红霞，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李健，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被执行人：河北迎尚房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区天山大街266号004-303，统一社会信用代码：91130100695890336J。 法定代表人：苏晓昆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秀荣，河北方川律师事务所律师。 在本院执行南通建工集团股份有限公司（以下简称南通建工）与河北迎尚房地产开发有限公司（以下简称迎尚公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人邢某燕于2020年7月15日对本院执行位于石家庄市房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人邢某燕向本院提出异议称，请求依法解除对案外人购买的弘达明尚小区7-3-1003室的查封，中止对该房屋的执行。事实与理由： 案外人与被执行人于2014年1月26日签订了《弘达明尚定购协议书》，约定被执行人将其开发的弘达明尚小区7-3-1003室出售给案外人，房屋价款596,694元。案外人于2014年1月26日将全部房款596,694元交纳给被执行人。案外人于2018年居住至今。案外人购买该房屋仅用于居住，且案外人名下无其他可用于居住的房屋。申请执行人与被执行人因建设工程施工合同纠纷案件，石家庄市中级人民法院于2017年11月24日作出（2017）冀01执保158协助执行通知书，查封了案外人房屋。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，贵院的行为已经严重侵犯了案外人的合法权益，望贵院依法解除对上述房屋的查封并中止对房屋的执行。 申请执行人南通建工集团答辩称，1、石家庄市中级人民法院在查封案涉房屋之前，到高新区不动产登记管理中心进行过查询，弘达明尚小区7号楼3单元1003房产未在房管部门办理过登记，该房产还在迎尚公司的名下。根据我国物权法不动产登记制度和不动产公示原则，未备案登记的不发生效力。因此法院有权对未办理不动产法定登记的，尚在被执行人迎尚公司名下的涉案房产予以查封。2、案外人提出的解除案涉查封房屋终止执行的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条规定，一是在法院查封前，其未签订有效合法的买卖合同。二是没有证据证明其交纳了房款的事实。三是无法证明自己名下没有其他可用于居住的房屋。对该条件适用不仅是指石家庄范围内的查询，也包括石家庄范围以外名下房产的查询结果。所以说案涉的房屋依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条是不正确的，我们认为法院的查封是完全正确的。 被执行人迎尚公司答辩称，2014年1月26日被执行人与案外人邢某燕签订《弘达明尚定购协议书》，将案涉房产出售给邢某燕，同日邢某燕交纳了购房款596,694元。 案外人向本院提交如下证据： 证据一、《弘达明尚订购协议书》、《收据》； 证据二、银行卡交易明细、借条、转账凭证； 证据三、收款收据； 证据四、结婚证、不动产查询证明。 申请执行人质证称，证据一，《弘达明尚订购协议书》不认可，该协议第六条仅规定了案外人享有的是订购权，并未表达双方买卖的合意，并且与《最高人民法院关于办理执行异议及复议若干问题的规定》第29条中的合法有效的买卖合同并非同一概念，双方之间没有合法有效的买卖合同。该收款收据属于公司内部的收据，并非法定的发票，对其真实性不予认可，并且该收据显示是现金缴纳，其应提交现金的提取记录以及开发商提交的相应的增值税专用发票予以证明。并且如此巨额的现金缴纳房款，在购房事宜上也并不合理。证据二，银行卡交易明细，对该证据的真实性、关联性均不予认可，该证据客户名是李朝清，并非本案的当事人，其提交的证据与本案没有关联性。对借条的真实性不予认可，借条上并未显示借款用途，且是现金借贷，更无法证明该借款的现金是用于交纳购房的那笔现金，退一步讲，仅证明双方之间存在着其他的资金往来关系。对转账凭证，对该转账凭证的真实性和关联性均不予认可。从该转账凭证上无法判断是何人的银行卡，与案外人证明其交纳房款没有任何关联。证据三，对物业等收款收据的真实性不予认可，仅为其内部的收据，无法证明合法占有。合法占有并非指的是实际使用，而是对该房屋和支付该房屋管理和支配的权利，其应提交房屋交付的通知单、契税发票等能证明其对房屋能够实际管控和支配。证据四，结婚证的真实性无法判断，并且与本案没有关联性。对不动产查询证明的真实性无法判断，其上无任何有关部门的印章，并且该查询的情况仅是证明在石家庄及高新区无房产居住，而不能证明其名下在其他地方无可用于居住的房产。因此需要符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件的若干问题》第29条第二项，还需要提交四区及高新区以外其他地方的不动产查询证明予以佐证。 被执行人迎尚公司质证称，证据一，《弘达明尚订购协议书》以及收款收据的真实性、合法性和关联性没有异议。证据二，中信银行交易明细，显示2014年1月25日借贷金额是50万元，对该银行卡的交易明细的真实性没有异议。对借条的真实性没有异议。对转账凭证的真实性没有异议。对建设银行股份有限公司的交易明细的真实性也没有异议。对证据三，八张收据的真实性没有异议。对证据四，结婚证以及不动产查询证明的真实性没有异议。 本院查明，本院在执行南通建工与迎尚公司建设工程施工合同纠纷一案中，2017年11月24日，本院作出（2017）冀01执保158号执行裁定，裁定查封被执行人迎尚公司开发建设的弘达明尚小区16套房屋，其中包含了案外人提出异议的7号住宅楼3-1003号房屋。 另查明，2014年1月26日，邢某燕与迎尚公司签订《弘达明尚定购协议书》，约定购买迎尚公司开发的弘达明尚7栋3单元1003室，建筑面积142.07平方米，单价4,200元/平方米，总价596,694元；付款方式为一次性付清，出卖人迎尚公司将商品房交付买受人邢某燕时间为2014年8月31日。同日，案外人向迎尚公司交付全部房款596,694元，迎尚公司为案外人邢某燕出具收据。邢某燕及其丈夫李跃辉名下在市内四区及高新区无房产登记，无房产网签备案。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋系本院查封前案外人与迎尚公司签订《弘达明尚定购协议书》所购并用于居住，且案外人名下无其他用于居住的房屋。案外人已支付全部购房款，其权利能够排除强制执行。综上，案外人的异议理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对河北迎尚房地产开发有限公司开发建设的弘达明尚小区7号楼3单元1003号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年八月十九日 书记员  郭智芳 书记员  白娟娟