云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2218号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日生，汉族，住昆明市西山区，特别授权代理。被告：任鑫，男，1983年3月20日生，汉族，住昆明市西山区。被告：江一玫，女，1982年5月11日生，汉族，住昆明市西山区。两被告共同委托诉讼代理人：王建，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明尊园房地产经纪有限公司诉被告任鑫、江一玫居间合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，适用简易程序于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗琦琴，两被告共同委托诉讼代理人王建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付佣金14400元；2、判令两被告向原告支付违约金（以14400元为基数，从2018年6月12日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为3600元，暂计至起诉之日总计为18000元）；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年5月30日，经原告居间撮合，被告任鑫（出售方、甲方）、第三人马夕祥（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ:0060544）（见证据一），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市盘龙区房屋，成交价格为90万元（第一条）；定金3万元（第三条）；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币14400元，佣金支付时间为2018年6月11日前。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条）；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，两被告不配合原告及第三人办理过户手续，将涉案房屋另售，导致合同未能顺利履行，已构成违约（见证据二）。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了两被告和第三人之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金14400元的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”前述合同因两被告违约而未能顺利履行，两被告应向原告支付佣金损失14400元。两被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。综上，为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至法院，请予支持。两被告辩称：认为原被告之间签订的居间合同系无效的，签订合同时任鑫不是该房屋的所有人，被告任鑫没有权利代被告江一玫签订合同。原告仅完成了提供媒介服务的情况下，所产生的合理酬劳，仅应为合同约定佣金的九分之一，所以原告主张的佣金明显高于原告所服务的内容，应当不予认可。原告的居间行为并没有促成可以办理过户的买卖合同的成立，不得要求支付报酬，但是可以要求支付提供该房源信息活动支出的必要费用。本案是居间服务合同纠纷，原告的相应损失即为居间报酬，而不是利息损失，所以该案原告主张的利息不应当支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据《房屋买卖暨居间合同》《房屋买卖合同》、不动产登记、离婚证，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的《和解协议》不予认可，但该协议中有两被告的签字，故本院对该证据予以采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：2018年5月30日，原告（丙方）与案外人马夕祥（乙方）、被告任鑫（甲方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市盘龙区房屋，该房屋有抵押，建筑面积为88.47平方米，成交价格为90万元，乙方于签订合同时支付定金30000元交由丙方托管，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付于甲方。甲乙双方约定于2018年6月11日前办理该房屋权属转移登记等相关手续。甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金14400元，佣金支付时间为2018年6月11日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。甲乙方均承诺本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙方按上列佣金总额标准共同连带向丙方进行赔偿。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。另外，合同载明被告江一玫系房屋共有人。后被告将房屋另行出售。2019年5月31日，两被告与案外人马夕祥签订《和解协议》，协议确认两被告与案外人未完成房屋买卖系两被告未能按约履行义务，两被告承诺向案外人支付违约金20000元，并配合案外人向原告办理退还定金事宜。另查明，两被告原系夫妻关系，2016年12月16日登记离婚。签订合同时涉案房屋登记所有权人为被告江一玫，两被告陈述离婚时双方约定房屋归被告任鑫所有。本院认为：本案的争议焦点为：1、《房屋买卖暨居间合同》是否有效？2、被告江一玫是否应该承担责任？3、被告任鑫是否应向原告支付佣金？对于第一个争议焦点，本案中，各方当事人签订的《房屋买卖暨居间合同》系其真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定履行义务。对于两被告辩称被告任鑫无权代表被告江一玫对房屋作出处分，居间合同无效的观点，本院认为，签订合同时房屋登记在被告江一玫名下，但庭审中两被告陈述双方离婚时约定房屋归被告任鑫所有，故被告任鑫有权签订合同，且两被告与案外人于2019年签订的《和解协议》中被告江一玫签字确认承担支付违约金的责任，被告江一玫对处分房屋的事宜明确知晓，故对两被告的该答辩观点本院不予采信。对于第二个争议焦点，被告江一玫并未在居间合同中签字，并非合同的一方当事人，故对原告主张被告承担连带清偿责任的诉请不予支持。对于第三个争议焦点，原告作为居间人已向被告任鑫及案外人提供订立合同的媒介服务，最终房屋买卖双方未完成房屋交易，系被告任鑫存在违约，根据合同约定被告任鑫应向原告支付佣金损失。故对被告任鑫辩称原告的居间行为并未促成买卖合同成立，双方并未完成过户，不应支付佣金，只应支付提供房源信息活动的必要支出的观点，本院不予采信。对于佣金损失金额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”本案中，双方合同约定被告任鑫违约应按佣金总额标准向原告支付佣金损失，但该约定标准过高，综合原告完成的服务内容，被告任鑫的违约情况以及被告任鑫违约给原告造成的损失，酌情认定被告任鑫向原告支付9000元佣金损失。关于原告要求被告任鑫支付违约金的诉讼请求，被告任鑫承担的佣金损失已能弥补原告的损失，故对于违约金的诉请本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告任鑫于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金损失9000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元（已减半收取），由被告任鑫承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  施晶晶二〇二〇年八月二十八日书记员  赵松屋