浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初3313号原告：温兴起，男，1972年6月15日出生，汉族，住苍南县。原告：项金翠，女，1975年2月22日出生，汉族，住苍南县。二原告共同委托诉讼代理人：陈书兴，浙江正昌律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地苍南县灵溪镇塘北东路40号（二层）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。原告温兴起、项金翠与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告温兴起、项金翠的共同委托诉讼代理人陈书兴，被告永安公司的委托诉讼代理人顾宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温兴起、项金翠向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金62557.55元（以1105257元基数，自2017年1月1日起至2017年10月10日止，按每日万分之二计算）；2.被告承担本案受理费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付逾期交房违约金59683.88元（以59683.88元基数，自2017年1月1日起至2017年9月27日止，按每日万分之二计算）。事实和理由：2014年3月25日，原告与被告签订合同编号为201490008250048的《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由被告开发建设的坐落于苍南县××镇××新区××路××路××幢××号房，建筑面积90.07平方米，单价为12282元／平方米，总价款1105257元。被告应于2016年12月31日前将经验收合格等具备正常使用条件的商品房交付给原告使用，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同约定于2014年3月29日履行全额支付购房款，但被告未按合同约定履行交房义务，直至2017年10月10日才通知原告交房，逾期时间长达283天，其行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。为此，根据《民事诉讼法》的规定，特提起诉讼，请求支持原告的诉请。被告永安公司辩称，1.延期交房是事实，延期交房的原因是诸多客观原因所致。根据合同第九条约定可以据实予以延期；2.被告若存在违约，违约时间应从2017年7月1日开始计算；3.原告已从被告处获得补偿，应当予以抵扣。原告温兴起、项金翠为证明其主张事实，提供如下证据材料：1.身份证，用以证明原告的主体资格；2.工商信息，用以证明被告的主体资格；3.商品房买卖合同，用以证明原告向被告购买房屋并对双方的权利义务作出相关约定的事实；4.购房发票，用以证明原告已向被告支付全额购房款1105257元的事实；5.交付流转单、收款收据，用以证明被告于2017年10月10日向原告交付房屋的事实；6.房产证，用以证明涉案房屋实际面积的事实。原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1、2、5、6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但逾期交房的事实是其他原因造成的；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，实际购房款是1106240元，但原告有收到车位抵扣券和红包。被告永安公司向本院提交了以下证据材料：1.苍南县人民政府县长办公会议纪要、国有土地使用权出让补充合同，用以证明工期滞后是诸多客观原因造成的，与国土资源局达成补充协议，并约定于2017年6月30日之前竣工的事实；2.补充协议，用以证明垃圾中转站的存在是县政府会议纪要中所称的诸多客观因素之一的事实；3.凭证、车位优惠券，用以证明原告共领取70000元优惠的事实；4.《商品房买卖合同》补充协议，用以证明商品房总金额更改为1065257元的事实。被告提供的上述证据，经庭审出示质证，原告对被告提供的证据1的真实性、合法性无异议，但与本不具有关联性；对证据2的真实性、合法性无异议，但与本不具有关联性，补充协议书处理的内容是垃圾中转站对业主居住环境造成影响，与本案诉称的逾期交房不具有关联性；对证据3的真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性；对证据4的真实性、合法性无异议，但不能证明待证事实。该份证据签订时间是在交房是签订的，内容涉及到现金礼包抵扣购房款，但在签订之前已履行完毕。原告提供证据4的购房发票，金额还是1105257元，说明购房款没有抵扣。原告领取的40000元是被告针对垃圾中转站对业主居住环境影响的补偿款，与本案购房款不存在关联性。对原、被告提供的上述证据，本院认证如下：被告对原告提供的证据1-6的真实性、合法性、关联性均无异议，且与本具有关联性，对其证明力予以确认。对被告提供的证据1、2，仅涉及案涉房产项目因诸多客观因素造成项目工期滞后，并不能证明有存在合同约定或法定可以延期的情形，且该纪要主要处理是否免收建设延期违约金政府管理事项，与本案缺乏关联性，对其证明力不予确认；对证据3的真实性予以确认，但与本案不具有关联性；对证据4的真实性予以确认，但不能证明待证事实。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2014年3月25日，原告温兴起、项金翠作为买受人与被告永安公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201490008250048）一份，约定：原告向被告购买位于苍南县××镇××幢××室房屋，建筑面积89.99平方米，单价为12282元／平方米，总价款1105257元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所以费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2014年3月29日，原告依约向被告缴纳购房款1105257元。2017年9月27日被告通知原告交房。2017年10月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议，约定房屋总价款由1105257元更改为1065257元。同日，原告向被告缴纳房屋面积差额款983元，还向被告缴纳物业维修基金、契税、产权登记费用。涉案房屋于2019年6月30日登记在原告温兴起、项金翠名下。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，但被告于2017年9月27日才通知原告交房，已构成违约，应当承担相应的民事责任。被告辩称延期交房的原因系诸多客观原因所致。涉案《商品房买卖合同》签订于2014年3月25日，合同第九条约定的“因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题”、“因国家建设需要改变规划”等免责事由应当是指合同签订之后在履行过程中出现的影响工期的政府行为。对于在合同签订前就已发生的政府行为，应视为永安公司在签订合同时已予以充分评估，在此基础上确定合同约定的商品房交付日期，故在涉案《商品房买卖合同》签订之前发生的政府行为不能作为合同免责事由。被告也未提供充分证据证明有合同约定的特殊情况和法定原因导致延期交房，可以不承担违约责任的情形。故被告抗辩不承担逾期交付违约责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于逾期交房违约金，原告主张应自2017年1月1日起计算至2017年9月27日止的违约金为59683.88元（270日×1105257×0.0002），理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付温兴起、项金翠逾期交房违约金59683.88元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1292.10元，减半收取646.05元，由苍南永安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈诗意二〇二〇年八月二十五日代书记员 黄 栋相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。