江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1848号上诉人（原审被告）：淮安华昕广告有限公司，住所地淮安市清江浦区北京北路83号7幢405室。法定代表人：干家楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：张浩、宋曼丽（实习），江苏典业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市大学科技园管理有限公司，住所地淮安市清江浦区北京北路83号清河工业设计园7号楼108室。法定代表人：陈境，该公司执行董事。委托诉讼代理人：隋秀娟，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。原审被告：干家楷，男，1984年11月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人淮安华昕广告有限公司（以下简称华昕公司）因与被上诉人淮安市大学科技园管理有限公司（以下简称科技园管理公司）、原审被告干家楷房屋租赁合同纠纷一案,不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初10683号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华昕公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、本案属于房屋租赁合同纠纷，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为一年。根据合同约定，上诉人应在2015年6月10日之前结算2015年度房屋租金，被上诉人至少应自2015年6月10日就明知上诉人拒付或者延付租金，而被上诉人在2019年11月才起诉索要租金和违约金，此前从未向上诉人主张权利，被上诉人的诉请已超过诉讼时效。2、上诉人不应支付违约金，即便法院判决上诉人承担违约金，违约金亦应按照合同14.4条计算，被上诉人至多支付3个月房租作为违约金，而不是按照年息计算。被上诉人科技园管理公司辩称，本案应该适用民法总则的三年诉讼时效。上诉人与被上诉人签订的租赁合同的期限至2017年3月，按照最高人民法院关于诉讼时效的规定，本案应适用民法总则三年诉讼时效的规定，因此被上诉人的诉讼未超过诉讼时效。上诉人没有按照租赁合同约定时间支付租金，就应承担违约责任，迟延交付租金应该适用合同第十四条的规定。请求依法驳回，维持原判。原审被告干家楷未作答辩。原告科技园管理公司向一审法院起诉请求：判决被告支付租金72000元、违约金8640元（72000元6%2年），合计80640元,并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：华昕公司系于2012年5月3日注册成立的有限责任公司（自然人独资），被告干家楷为公司的法定代表人。2014年1月10日，被告华昕公司（承租方，乙方）与原告科技园管理公司（出租方，甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：乙方承租甲方管理的坐落于淮安市清河区北京北路83号淮安工业设计园内的A楼405室（建筑面积80平方米）作为办公用房；甲方于2014年3月前将符合本合同约定的房屋交付乙方使用；租赁期限为3年，自2014年3月至2017年3月止；本合同签字生效后五天内，乙方应向甲方交付约1个月的房屋租金作为房屋租赁保证金，计人民币1200元；本合同期届满或经双方协商提前解除，乙方将该房屋完好的交还甲方，并付清合同约定之全部费用、违约金、滞纳金或赔偿金等款项后，甲方将乙方交付的保证金不计息全额退还给乙方；乙方应交租金未按合同约定的日期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付租金之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付租金1%的违约金。合同签订当日，双方又就租金标准及给付签订补充协议一份，约定：房屋租金第一年按每月15元/㎡收取，租金为14400元；第二、三年按每月20元/㎡收取，租金分别为19200元/年；先交租金后使用，合同签订后每12个月支付一次；乙方入驻园区后，税收必须在清河区范围内缴纳，且每年税收5万元以上，达不到此标准，将不享受房租优惠，需按每月30元/㎡补齐当年房屋租金，并且在收到甲方通知的30个工作日内，无条件迁出园区。原告科技园管理公司在租赁合同和补充协议尾部甲方处盖章确认；被告华昕公司法定代表人在租赁合同和补充协议乙方处签名。合同及补充协议签订后，原告科技园管理公司按约将房屋交付给华昕公司使用，华昕公司也支付了第一年度的房屋租金14400元（至2015年3月），之后就没有再支付过租金。2015年4月28日，被告华昕公司向科技园管理公司出具情况说明一份，注明：我公司因近期财务短缺，未能及时缴纳房屋租金，我公司与相关业务单位结款节点日前均在2015年5月20日到2015年6月5日之间，现特向园区说明情况，我单位承诺将于2015年6月10日之前结清2015年度房屋租金。华昕公司入驻园区后，均未达到每年税收5万元。一审庭审中，被告华昕公司主张因原告科技园管理公司更换了办公室锁芯，所以2015年8月就离开了涉案房屋，且口头通知了原告，并出具华昕公司于2015年8月22日宽带移机的记录一份。原告科技园管理公司质证称：宽带移机并不代表被告公司就不在园区，不予认可。一审法院认为，被告干家楷作为被告华昕公司的法定代表人有权代表华昕公司与原告科技园管理公司签订房屋租赁合同及补充协议承租涉案房屋，并无不妥，合法有效。被告华昕公司系自然人独资公司，干家楷签订租赁合同及补充协议是履行法定代表人职务，该租赁关系系公司行为，干家楷个人不需承担责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告华昕公司与原告科技园管理公司于2014年1月10日签订租赁合同及补充协议建立租赁合同关系，系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应当根据约定的条款履行各自的义务。被告华昕公司未达到补充协议约定的年税收5万元，应按30元每平方米每月交纳给原告房租，三年房租为86400元(30元/平方米/月80平方米36月)，被告已支付14400元，还应支付房租72000元。被告未按约定时间支付房租，属于违约，应当承担违约责任，租赁合同约定逾期支付资金按日向原告支付逾期应付资金1%的违约金，现原告自愿将违约金调整为按年利率6%计算，降低了违约金标准，不违法相关法律的规定，故原告要求被告支付违约金8640元（72000元6%2年），予以支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被告辩称其于2015年8月搬离涉案房屋，但其既未能提供离园证明，又未能提供与原告终止或解除租赁合同及补充协议的相关证据，而其提供的其他证据又不足以证明自己的主张，故不予采信。原告科技园管理公司与被告华昕公司的租赁合同租赁期限至2017年7月止，原告于2019年12月向法院提起诉讼，没有超过三年的诉讼时效。综上，原告科技园管理公司要求被告华昕公司支付租金72000元、违约金8640元，合计80640元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：被告华昕公司于判决生效之日起十日内向原告科技园管理公司一次性支付房屋租金72000元、违约金8640元，合计80640元。案件受理费1816元，由被告华昕公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理除确认一审法院查明的案件事实外，另查明：双方签订的《房屋租赁合同》第14.4条约定，租赁合同期未满，乙方如提出退租的，必须提前3个月向甲方提交书面申请，经甲方书面同意后方可按正常退租手续办理；否则按违约处理。本院认为，关于科技园管理公司主张租金的请求是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。科技园管理公司将案涉房屋出租给华昕公司，租赁期限为3年，自2014年3月至2017年3月止。合同约定租金由华昕公司分期履行，因华昕公司未按约支付租金，科技园管理公司于2019年12月向法院提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效。对违约金如何计算的问题。上诉人认为，根据《房屋租赁合同》第14.4条约定，其最多按3个月房租标准支付违约金，一审法院按照年息6%计算不当。本院认为，《房屋租赁合同》第14.4条约定系针对双方租赁合同期限未满，上诉人主动提出退租的情形，但本案中上诉人并无证据证明其在合同期限届满前主动提出退租的约定情形。双方在合同中约定上诉人逾期支付租金应按日向被上诉人支付逾期应付租金1%的违约金，被上诉人在起诉以后已经主动将该违约金标准调整为按年利率6%计算，一审法院根据案件具体情况判决按照年息6%计算，已经充分照顾到了上诉人的利益。故对上诉人的主张，不予采纳。综上所述，华昕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1816元，由上诉人淮安华昕广告有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  刘 弘审 判 员  于晓萍二〇二〇年八月二十四日法官助理  朱 强书 记 员  孙 静