广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4335号原告：潘秋洪，男，汉族，1977年10月20日出生，住广东省清远市清新区**************9******，公民身份号码440************419。原告：邓燕颜，女，汉族，1977年10月22日出生，住广东省清远市清新区**************，公民身份号码441************684。原告共同委托诉讼代理人：王旭红，广东文领律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：郑联珠，广东文领律师事务所实习律师。被告：清远市锦盛房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区**************（广发大厦）第16层03室自编*号。法定代表人：陈其轲，经理。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。原告潘秋洪、邓燕颜与被告清远市锦盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘秋洪及原告共同委托诉讼代理人王旭红、郑联珠、被告的委托诉讼代理人卓霞、邱煜蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘秋洪、邓燕颜向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告赔偿损失219728.8元（1098644元×20%）；2．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年8月27日签订《时代花园认购书》，认购了被告开发的位于清远市清城区****办事处清廓路1号时代水岸花园住宅4号楼12层02号房，并支付了定金20000元。2018年12月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定如下：1、“原告购买被告开发的涉案房屋，用途为住宅，预测套内建筑面积79.57平方米，按此面积计算该商品房单价为每平方米13807.26元，总价款为1098644元。原告采取贷款方式付款。被告应在2019年12月30日前向原告交付该商品房；2、第二十四条第4点约定，被告承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知原告，具体内容见附件十（空白）；3、第二十八条第2款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由被告承担的责任，或不合理的加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以本合同为准；4、附件11第二十条第1款载明：原、被告双方之间的权利义务以本合同及其附件、本补充协议为准。涉及该商品房项目的所有各类型广告、宣传资料、楼宇模型、示范单元等仅是要约邀请而不是要约，不作为合同的具体内容，双方不受其约束。”2019年10月18日，原告付清购房款项并取得了购房发票。2019年12月9日，被告向原告发出《收楼通知书》，要求原告在12月30日前往收楼。2019年12月29日，原告在收楼验房时发现房屋位于腰线层，房屋阳台有一堵对外延伸100cm，长约300cm，宽约60cm的下沉墙体，严重遮挡房屋的通风采光和景观。而被告在向原告销售房屋过程中，从未以任何形式告知原告涉案房屋位于建筑物腰线层，房屋阳台有特殊遮挡结构。为此，原告当即向陪同收楼的被告工作人员提出收楼异议，并找到售楼人员了解情况。售楼人员称他们在销售房屋时完全不知道建筑物存在腰线层，也不知道出售给原告的房屋有特殊结构，否则一定会将此情况告知原告，房屋价格也不会高于其他楼层。原告随后联系物业管家、客户服务热线要求拆除腰线，被告各个部门互相推诿并称无权处理。2020年3月14日，原告与其他腰线层住户集体到售楼部要求被告提供解决方案，被告客户关系主管回应无任何解决方案。后原告联系DV现场节目组反映被告不实宣传造成原告实质损失，该节目于3月16日播出。2020年4月21日，原告向被告寄交《律师函》提出案涉房屋阳台的特殊遮挡结构严重影响房屋通风采光和景观功能，要求被告承担赔偿责任。综上所述，原告认为房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生重要影响，被告明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但未将该事项在销售房屋时明确告知原告，损害了原告的知情权并对原告实际居住使用房屋造成了不可逆转的深远影响！《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，被告应就其违约行为造成原告的全部损失承担赔偿责任。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院支持原告的全部诉讼请求。被告清远市锦盛房地产开发有限公司答辩称，一、被告交付的房屋是按照相关部门审核通过的图纸进行建设的，并且己竣工验收合格获得竣工验收备案，符合法律规定及合同约定的交付条件，被告并不存在任何违约交付行为；二、根据被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》、销售图等显示，原告对涉案房屋存在外墙装饰设计是清楚的，原告所称被告未将房屋的相关情况告知原告与事实完全不符。根据被告提供的销售图（总规图）可明显看出，涉案的楼盘存在外墙装饰设计，同时合同附件一“建设工程规划方案总平面图”中也记载了涉案楼盘存在外墙装饰设计，说明被告对涉案房屋的情况是进行了告知及说明的；三、原告以被告违约为由主张损失赔偿，原告没有证据证明其损失，应由原告承担举证不能的法律后果。如前所述，被告不存在任何违约行为，原告所述的“房屋阳台有一堵对外延伸100cm，长约300cm，宽约60cm的下沉墙体”并不属于主体结构质量问题，也不属于严重影响正常居住使用的房屋质量问题，原告以此为由主张按合同总价款的20%赔偿损失，是没有任何依据的。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，原告以被告违约交付为由主张损失赔偿，应当对被告违约、自身损失内容及损失金额、被告违约与损失之间的关联性进行举证，原告无法举证证明，应由原告自行承担举证不能的法律后果。综上所述，被告交付的房屋符合合同约定及法律规定，并不存在任何违约交付的情形，原告要求被告赔偿没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下，原告（买受人）与被告（出卖人）于2018年12月17日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于清远市清城区****万达广场西侧时代水岸花园4号楼12层02号房屋，建筑面积为95.98㎡，总房价为1098644元。合同第九条约定商品房交付条件：“该商品房交付时应当符合下列条件⑴该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；⑵该商品房己取得房屋测绘报告；⑶见附件十一补充协议。”合同第十一条约定被告应在2019年12月30日前向原告交付该商品房。合同第二十四条第4点约定：“出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，具体内容见附件十。”合同附件十约定：“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用情况）。”合同附件十一第二十条第5点约定：“买受人知悉，本项目样板房、装修示意图、指示牌、水牌等只涉及对户型格局、装修示意进行展示，仅作为购买参考。由于楼栋所处的位置和楼层不同，购买房屋和样板房之间可能存在差异、装修示意图和户型图之间可能存在差异，请买受人在购房之前充分咨询、了解不利因素并考察了解本项目周边实际状况。”合同附件一房屋平面图包括房屋分层分户图及建设工程规划方案总平面图。合同签订后，原告已按约定付清了购房款，并于2019年10月18日取得购房发票。另查明，涉案房屋已于2019年12月12日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。从合同附件一建设工程规划方案总平面图可看出建筑物存在外墙装饰设计，涉案房屋正好处于建筑物外墙装饰设计楼层（即“腰线”层），该“腰线”位于涉案房屋阳台楼板面向外延伸约95cm，宽约60cm。被告于2020年12月9日通知原告收楼，但原告以涉案房屋位于“腰线”层为由不予收楼，并于2020年4月21日向被告发出《律师函》，要求被告就该“腰线”问题承担违约和赔偿责任。2020年5月24日，原告办理收楼手续，并在《收楼确认书》落款处签名，另外备注：同意收楼，但就“腰线”问题保留追究法律责任的权利。以上事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对涉案房屋阳台楼板面存在“腰线”的事实均无异议，但原告认为被告出售的房屋货不对板，“腰线”对房屋的通风、采光造成实质性影响，要求被告承担违约和赔偿责任。对此，本院作如下评述：一、原告所购房屋为预售房，预售房区别于现房销售的最大特征，是交易发生时商品房尚未建成，买受人只能借助出卖人提供的资料、通过想象来认知所购房屋的情况，因此，房屋建成后的实际状况与买受人的想象存在差异是难免的，而且被告按照政府有关部门批准的规划设计图纸对整体工程进行施工，该工程已经住建局竣工验收备案，原告亦无提供证据证明被告在施工过程中有对“腰线”的规划设计进行变更；二、根据常理，在双方没有明确约定样板房与所购房屋完全一致的情况下，样板房仅是作为买卖房屋时的参考，应当允许样板房与所购房屋因楼层、位置等不一致而有差异，原告对这些差异应当有合理的预见，而且合同附件十一第二十条第5点已对此作了明确告知，合同附件一建设工程规划方案总平面图亦可明显看出涉案楼盘存在外墙装饰设计，原告作为合同相对方，对合同内容负有审慎注意义务。综上所述，被告的抗辩理由成立，原告主张被告赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于原告以被告履行合同不符合约定为由向本院提交的《评估申请书》，因无证据证明被告存在违约，故该鉴定申请对待证事实无意义，本院不予准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告潘秋洪、邓燕颜的诉讼请求。案件受理费减半收取计2298元，由原告潘秋洪、邓燕颜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 胡容容八月七日书记员 张  彩  婷附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。