云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初2434号原告：杨红梅，女，1968年8月6日出生，汉族，居民，住弥勒市。委托诉讼代理人暨原告：饶贵荣（系杨红梅丈夫），男，1962年12月16日出生，汉族，居民，住弥勒市。代理权限：特别授权。被告：云南吉成投资有限责任公司；住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限:特别授权。原告杨红梅、饶贵荣与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红梅的委托诉讼代理人暨原告饶贵荣，被告云南吉成投资有限责任公司委托诉讼代理人马金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红梅、饶贵荣共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年8月1日至2020年7月31日的房屋租金20014元和违约金（2019年8月1日至2020年7月6日共340天）20014元×340天×0.0005元／天＝3402.38元，合计23416.38元；加上2020年7月7日至还清房租时的天数乘以每天10.007元；2、判令被告继续履行与原告签订的《委托投资经营合同》；3、判令被告给原告每年7天免费住宿骊都国际酒店；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为了销售自己开发的商品房，以第一年至第三年年返购房款金额的6%租金、第四年至第六年年返购房款金额的8%租金、第七年至第九年年返购房款金额的10%租金、第十年至第十二年年返购房款12%的租金为承诺吸引原告购买该房屋。2016年7月20日，原、被告签订《商品房销售合同》，原告以总价250188元向被告购买坐落于弥勒市房屋，同日，原、被告又签订《委托投资经营合同》，约定原告将购买的上述房屋交予被告使用12年（即2016年8月1日至2028年7月31日），被告保证房屋交付使用之日起7个工作日内向原告支付租金和承诺每年给原告免费住宿骊都国际大酒店7天，第一年至第三年每年租金15011元。《委托投资经营合同》第四条约定“甲乙双方同意在委托投资经营管理期内，本合同为不可撤销合同”，第九条约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方（被告）应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方（原告）支付违约金”，第七条约定“委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按约定的时间和标准向乙方收取租金”，第八条约定“乙方须按期足额向甲方支付租金，乙方负责承担国家规定的应由乙方承担的相关税费”。被告从2016年8月1日起开始履行合同，分别向原告足额支付了2016年和2017年的房租和7天骊都国际大酒店的住宿票，然而到2018年8月1日，被告却要求原告先签订《委托投资经营合同补充协议书》，并承诺原告五个工作日就可把除去百分之十税后的一年房租打到原告的账上，至今虽经法院判决，原告未拿到分文租金和违约金。2019年8月1日，原告应当领取2019年8月至2020年7月的租金，但被告仍未支付，遂根据相关法律规定向人民法院提起诉讼。被告云南吉成投资有限责任公司对原告所述的事实无异议，对原告主张的租金无异议，但认为约定的违约金过高，且被告现已未实际经营酒店，7天免费入住骊都国际大酒店没有履行基础，《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》的目的无法实现，应当予以解除。经审理，被告对原告主张的事实无异议，本院予以确认。另查明，被告按照合同约定支付原告2016年8月1日至2018年7月31日的租金，但未支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金、违约金及7天免费住宿票，二原告曾于2019年1月30日向人民法院起诉，并在该案中同时请求判令被告继续履行与原告签订的《委托投资经营合同》，人民法院于2019年4月17日作出（2019）云2504民初360号民事判决书，判决原、被告签订的《委托投资经营合同》继续履行，由被告支付二原告2018年8月1日至2019年7月31日的房屋租金、违约金及该年度内免费入住骊都国际大酒店7天的住宿票。在该案审理过程中，被告提起反诉，以公司经营困难、无力支付租金为由要求解除原、被告签订的《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》，该案件同时驳回被告的反诉请求。该案判决现已生效。现骊都国际大酒店未正常经营，何时恢复营业尚未确定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告向原告出售房屋后，又与原告签订由其提供的格式合同即《委托投资经营合同》，以此与原告建立租赁关系，其作为具有完全民事行为能力的主体，由其确定的房屋租金、违约金及支付方式是其真实意思表示，并经双方签名确认，对双方具有法律约束力。现被告逾期不支付租金已构成违约，原告要求被告按合同约定支付房屋租金、违约金的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。2019年8月1日至2020年7月31日系该房屋第四租赁年度，租金应为购房款250188元的8%，即20015元（250188元×0.08）；2019年8月1日至2019年8月7日为被告支付本年度房屋租金的期限，故违约金应自2019年8月8日起算，根据合同约定的计算标准，截止2020年7月6日，被告本年度房屋租金逾期333天，违约金合计3332.49元（20015元×333天×0.5‰），2020年7月7日后的违约金应以欠付租金为基数，按0.5‰/日计付，至上述租金付清之日止。虽然《委托经营合同之补充协议书》与《委托投资经营合同》具有同等法律效力原、被告在《委托经营合同之补充协议书》中约定自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告在遵守入住酒店客人规定的前提下每年可免费入住7天，但该免费入住7天的权利限于每一租赁年度内，本案原告2019年度免费入住期间限于2019年8月1日至2020年7月30日，现该期限已过，根据双方约定，租赁年度届满未入住的天数将自动清零，不再计算到下一年度，故对原告关于给予7天免费入住骊都国际大酒店的该诉讼请求，本院不予支持。原告基于与（2019）云2504民初360号民事案件相同的事实和理由请求判令被告继续履行《委托投资经营合同》，被告基于与（2019）云2504民初360号民事案件中反诉理由相同的理由（即经营困难）主张解除《委托投资经营合同》及《委托投资经营合同之补充协议书》，因本院在（2019）云2504民初360号民事案件中已进行了充分的论证，并作出了继续履行的判决，故本院不再处理。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对守约方的补偿性功能外，还具有对违约行为的惩罚性，被告在决策采取售后返租营销策略时，已能够预见违反合同义务所产生的法律后果，且提供的《委托投资经营合同》约定的违约金计算方式明确、具体，现其迟延支付租金应按该合同约定承担违约责任，对其关于违约金过高的辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告云南吉成投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告杨红梅、饶贵荣位于弥勒市房屋自2019年8月1日至2020年7月31日的租金20014元及2019年8月8日至2020年7月6日的违约金3332.49元，合计23346.49元；2020年7月7日至该年度房租付清之日止的违约金以该年度欠付租金为基数，按每日0.5‰计付；二、驳回原告杨红梅、饶贵荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，减半收取计193元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨彦玲二〇二〇年八月二十七日书记员  尹超祎