陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终731号 上诉人（原审原告）：王宝录，男，1973年4月30日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：王小刚，陕西秦川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:渭滨区马营镇郭家崖村民委员会，住所地宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码54610302C831124507。 法定代表人：***，任村主任。 委托诉讼代理人：赵林虎，陕西炎城律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）:宝鸡东盛物业管理有限公司，住所地宝鸡市，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4332。 法定代表人：吕宗智，任执行董事。 委托诉讼代理人：段广琪，陕西国文律师事务所律师。 上诉人王宝录因与被上诉人渭滨区马营镇郭家崖村民委员会（以下简称郭家崖村委会）、宝鸡东盛物业管理有限公司（以下简称东盛物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院(2018)陕0302民初5629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王宝录向本院提出上诉请求：撤销一审判决，并予以改判。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据采信错误，且做出的认定与法律规定相悖。1、郭家崖村委会向上诉人交付的房屋不符合交付条件。2、一审认定郭家崖村委会在未取得竣工验收备案及未通过消防验收期间交付房屋，不影响上诉人约定的使用功能和商业经营，故而不支持上诉人的诉讼请求，与法相悖。3、上诉人主张郭家崖村委会返还不符合房屋交付条件期间的租赁费符合法律规定。4、上诉人主张郭家崖村委会返还6个月免租期的房屋租赁费符合法律规定。5、上诉人向乾清宫公司赔偿285万元是由郭家崖村委会出租房屋的消防设施不符合法律规定造成的，该公司损失应由二被上诉人共同承担。6、上诉人承租郭家崖村委会的房屋发生的闲置损失确系郭家崖村委会的房屋存在消防安全隐患所致。7、郭家崖村委会自2012年1月1日至2017年8月1日强行多收取的房屋租赁费1952319.7元，应返还给上诉人。 被上诉人郭家崖村委会辩称，1、原审判决认定事实清楚，证据采信正确，出租人只承担房屋主体结构完整的承租义务，上诉人承认承包经营关系，其收缴水电费及物业费，风险应由承包人承担。2、出租房屋竣工验收、消防验收各项都合格，符合招商经营的目的，从交付使用情况来看，房屋交付是合格的。3、上诉人主张的乾清宫公司285万元损失，合同里面有明确规定，有损失应由承租方承担。4、上诉人主张退还多收取的租金没有事实依据，上诉人陈述被上诉人堵门不是事实。5、上诉人因市场环境变化无法经营要求解除租赁合同，被上诉人考虑实际情况，进行了部分补偿并减免了违约金，上诉人起诉属于恶意诉讼，二审应驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人东盛物业公司辩称，1、第三人在本案中没有违约行为，第三人是对公共设施维护和管理，已履行了消防安全责任，小区公共设施运行正常。2、2016年9月4日消防部门对乾清宫公司进行处罚并要求整改，原因是室内消防设施瘫痪，无法联动信号，在9月6日检查时没有整改而作出了处罚，是上诉人的原因造成的，与第三人无关。3、本案不涉及过错及侵权，上诉人承包经营期间的损失与第三人没有因果关系，也不存在侵权之诉，一审认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。 上诉人王宝录向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还因出租房屋在竣工验收前收取的房屋租金3611305.74元；2、判令被告向原告赔偿因消防不符合法律规定致使原告无法出租经营的经济损失285万元；3、判令被告向原告赔偿因消防隐患造成的房屋闲置损失3957980.80元；4、判令被告退还2012年1月1日至2017年8月1日强行多收取的房屋租赁费（每平方多收2元）1952319.70元；5、被告返还6个月免租期的房屋租赁费2272849.55元；6、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年5月18日，原告（承租方乙方）与被告（出租方甲方）签订《房屋租赁合同》约定：1、租赁房屋结构为剪力墙，建筑面积约1.5万元平方米（面积以房产证为准）的门面房；2、租赁期自2011年1月31日至2026年7月30日，共计15年6个月，其中2011年2月1日至2011年7月30日为免租期；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租房屋的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲、乙双方重新签订房屋租赁合同；3、租金标准：按房屋产权登记建筑面积平方米26元/月计算，年租金468万元。该房屋租金3年不变，自第4年起，双方对租金进行调整，在原基础上每三年递增一次，每次每平方米月租金增3元；租金按年提前30日支付下个租赁年度的租金；租金支付方式为现金或转账；甲方收取租金后，应向乙方开具收款收据，乙方自行到税务部门开票，并承担税款；4、本合同签订时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金50000元，支付后本合同生效，保证金不计利息；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分如数返还乙方；5、甲方应于2011年1月30日前将房屋交付乙方；6、乙方转租该房屋，应与接受转租方订立书面转租合同，转租期限不得超过租赁合同中约定的租赁期限。原、被告在房屋租赁合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2011年3、4月左右向原告交付了门面房钥匙。涉案的房屋位于XX路“在水一方”商住楼，其中1#-4#竣工验收时间为2010年3月28日；5#楼竣工验收时间为2011年12月27日。2012年第三人向被告曾发出通知书告知：2012年3月30日市消防支队对验收自动喷淋等系统时，发现ABCD座商户由于装修对消防自动报警、自喷、消防系统造成破坏。请租赁户在装修时保护消防系统的设备和管道成品。A座1-3层商铺已经对消防自动报警设备造成破坏，请商铺配合消防公司将损坏的配件由你商铺恢复补齐，等待市消防支队再次验收。此事关系到整个商业的消防验收和商业投运，请村委会给予重视和支持。2012年5月11日，上述五幢楼经宝鸡市公安消防支队消防验收合格。原告承租涉案房产后，将房产又陆续转租给他人经营使用。2014年10月15日，原告向第三人出具一份承诺书载明：本人为“在XX小区XX村委会XX单元房（A、B、C、D座三层商业房）承租人王宝录，因本商业单元房商户在前期装修过程中将部分消防线路损坏无法与小区总控室联动，因此需要另行维修连接到小区总控室。对此，本人承诺：“1、由有符合安装、更改消防资质的公司施工并报高新区XX大队等政府相关部门审批；2、因更改过程中或更改后对小区总控室造成消防无法通过验收或损坏本人愿承担全部责任。”。 原告承租户王某某租赁的门面房位于涉案房屋的三楼，用于经营乾清宫公司，租赁期限自2016年2月15日至2021年2月14日。2016年9月6日、2016年10月12日，宝鸡高新技术产业开发区公安XX大队分别作出两份临时查封决定书载明：“你单位室内消火栓泵、自动喷淋泵无法启动，违反《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定。决定予以临时查封。查封期限分别为2016年9月6日16时至2016年10月6日16时；2016年10月12日16时至2016年11月11日16时。”。2017年2月13日，原告（乙方）与王某某、代某某、杜海强（三人为甲方）签订协议书载明：1、甲方租赁乙方出租的房屋，位于本市XX路用于经营乾清宫娱乐有限公司。因房屋消防系统存在安全隐患，消防部门不断检查并要求停止营业，致使甲方无法正常经营，造成经济损失，乙方对此承担赔偿责任；2、经协商，乙方赔偿甲方房租损失，装修损失及经营损失2850000元；3、赔偿款支付时间：2017年3月前付100万；2017年12月前付185万元。 又查，承租户王丽于2015年10月14日与原告签订《门面房租赁合同》，约定租赁期三年，租赁面积1600平方米，每平方米36元，年租金691200元。2016年王丽私自搬离租赁房屋。原告于2017年11月13日将王丽诉至法院，一审法院依法作出（2017）陕0302民初4294号民事调解书。租户苗伟于2014年7月8日，承租位于涉案房屋B座三楼门面房用于经营字号为“禅茶一味”的店铺，双方未签订书面的租赁合同，年租金20万元，租赁面积920㎡。2016年10月20日，租户苗伟向王宝录交回了房屋钥匙。双方因房屋租金产生纠纷，原告将苗伟诉至法院，一审法院于2018年9月14日作出（2018）陕0302民初3235号民事判决书，该判决书已生效。租户董某某于2014年7月1日与原告王宝录签订《门面房租赁合同》，承租位于涉案房屋B座3楼的临街门面房890平方米，用于经营网吧。租赁期限十年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止，租金约定每平方米32元，年租金341760。2016年8月29日，案外人肖本利承接该网吧，另外增加承租面积650平方米。原告与案外人董某某因房屋租金产生纠纷，原告将董某某诉至法院，一审法院于2017年8月13日作出（2017）陕0302民初864号民事判决书，该判决书已生效。 再查，2013年1月12日，原告与被告签订补充协议，原告同意在原协议价格上每平方米增加2元并重新签订了房屋租赁合同。2017年6月28日，原告王宝录向被告郭家崖村委会递交《房屋租赁合同》解除申请书载明：“2011年5月18日，本人与贵村村民委员会签订了《房屋租赁合同》，由本人租赁贵委会房屋，并约定租赁期为15年（2011年1月至2026年7月）。现因市场环境的变化及其他客观情况，本人意欲解除双方的《房屋租赁合同》，请贵委员会考虑并予以决断和答复。”。2017年9月14日，被告向XX路各商户发出证明作出以下说明：1、XX路商铺的甲方由王宝录变更为郭家崖村委会，具体时间为2017年8月1日起；2、请各商户配合王宝录尽快结清2017年8月1前的费用（包含房租费、电费、水费、物业费等相关费用），即2017年8月1日前所有费用请各商户与王宝录核算；3、自2017年8月1日起，所有费用（包含房租费、电费、水费、物业费等相关费用）XX户XX村委会核算处理。2017年11月2日，原告王宝录与被告就解除《房屋租赁合同》事宜形成会议纪要，原告应退还被告的其收取的15户商户的租金1648285元（2017年8月1日后已收取的租金）扣减被告同意减免原告的租金44万、对原告王宝录投资的电梯及所做绿化、道路、围墙等的补偿68万元、退保证金5万元，原告王宝录还应支付被告478285元，再加上王宝录应支付的违约金8万元，原告王宝录应支付被告558285元。双方在会议纪要上签字后，原告王宝录已实际支付被告55万元。 另查，2014年，原告的承租户宝鸡河滨中医院曾因消防验收不合格被消防部门责令整改。原因系因消防控制室无人管理致使消防联动设施无法正常运行。原告与宝鸡河滨中医院、杨珺因此产生纠纷诉至渭滨人民法院，该院作出2016陕0302民初1780号民事判决书，杨珺不服一审判决提起上诉，宝鸡市中级人民法院在（2016）陕03民终1799号民事判决书中认定：“被上诉人王宝录作为出租人，保证租赁房屋消防设施符合相关法律规定，系其基本义务，特别是医院作为公众聚集场所，若消防安全隐患不能排除，则可能造成无法估量的损失或灾难；依查明事实，导致双方提前终止合同的缘由之一，系因本案所涉房屋的消防设施存在安全隐患，从而使上诉人的合同目的无法实现，对此被上诉人王宝录作为出租人明显存在过错。”2017年6月26日，被告曾给第三人发出函件载明：我村XX路商业房由我村七组村民王宝录同志承包经营。在经营过程中，高新XX大队例行检查时，发现贵物业消防主机未能正常工作，处于瘫痪状态跟我们商户消防设施未连线，请贵单位给予及时修复。如不能及时修复，给商户造成的损失由贵物业公司承担。2017年7月9日，宝鸡高新技术产业开发公安XX大队曾向第三人发出责令立即改正通知书，具体问题为：1、自动报警系统故障；2、个别防火门损坏；3、个别消火栓损坏；4、三单元一楼疏散通道堵塞；5、控制室无人值班。2017年10月22日，宝鸡高新技术产业开发公安XX大队向第三人发出责令立即改正通知书，具体问题为：控制柜故障；楼道停放电动车。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定履行各自义务。合同履行期间，原告王宝录向被告提出解除合同，经双方核对账务后，就解除合同及合同解除后双方的债权债务清结达成一致，原告王宝录也已实际履行。原、被告间的《房屋租赁合同》已经于2017年11月2日经双方协商解除。本案的争议焦点为：1、原告主张被告向其交付的房屋不符合交付条件是否属实；2、原告向乾清宫公司赔偿285万元是否系由原告出租房屋的消防设施不符合法律规定造成；3、原告主张其房屋闲置损失系因被告向其交付的房屋存在消防隐患造成是否属实；4、原告主张被告在原租金基础上每平米增加2元是否违背了其真实意思表示应予退还；5、原告主张被告返还6个月免租期的房费是否有事实依据。关于上述争议焦点，围绕原告的诉讼请求，分述如下： 一、围绕第一个争议焦点，原告的诉讼请求为判令被告向原告返还因出租房屋在竣工验收前收取的房屋租金3611305.74元。依据查明的事实,被告于2011年3-4月间向原告交付房屋时，除5号楼外其余1#-4#楼均于2010年3月28日前通过竣工验收，原告提交的证据仅能证明竣工验收备案的时间晚于竣工验收的时间。涉案的1#-5#楼于2012年5月11日通过消防验收合格。本案为房屋租赁合同纠纷，原告的主要义务为交纳房屋租金，被告的主要义务为交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，原告已向被告交纳了该期间的房租，原告未提交证据证明被告交付的房屋在租赁期间因未取得竣工验收备案及消防验收影响了约定的使用功能，不能用于商业经营。故原告此项诉讼请求，不予支持； 二、围绕第二个争议焦点，原告的诉讼请求为判令被告向原告赔偿因消防不符合法律规定致使原告无法出租经营的经济损失285万元。原告为支持其主张提交的证据为本市XX大队给原告的承租户“乾清宫公司”下达的临时查封决定书、赔偿协议及转账记录、收条、装修明细，依据第三人提交的乾清宫公司消防处罚卷宗记载的内容，本市XX大队检查的情况为：消火栓系统瘫痪，无法启泵，结合本市XX大队向法院的答复及对其工作人员的谈话笔录可以认定消火栓泵、自动喷淋泵设置在小区泵房内由第三人负责日常的管理和维护，室内消火栓系统和自动喷淋灭火系统在原告的承租户房内应由承租户自己负责管理和维护，而临时查封决定书载明的为“室内消火栓泵、自动喷淋泵无法启动”，依据本市XX大队的消防处罚卷宗的记载内容无法证实乾清宫公司经营期间的消火栓系统瘫痪，无法启泵的原因系第三人消火栓泵、自动喷淋泵存在故障造成。对此原告应举证证明承租户乾清宫公司对其室内消火栓系统和自动喷淋灭火系统进行了自行整改的证据，以证明乾清宫公司被消防部门临时查封非其自身消防设施不合格造成，原告虽提交了证人证言但证人证言为孤证，没有其他证据相佐证，未能形成完整证据链，对此原告应承担举证不能的责任。关于原告主张的赔偿款依据为其与案外人代某某、杜海强间签订的协议及转账凭证和收条，该协议对原、被告双方没有约束力且原告主张的损失发生于原告与被告解除租赁合同前，原、被告在解除协议时，关于原告租赁期间的损失双方已达成协议，原告也已按协议履行，故原告再次主张其损失没有法律依据。故原告该项诉讼请求，不予支持。 三、围绕第三个争议焦点，原告的诉讼请求为判令被告向原告赔偿因消防隐患造成的房屋闲置损失3957980.80元。原告主张其闲置的店铺为三间店铺，店铺座落位置分别为宝鸡市高新区XX路XX座XX楼XX㎡、宝鸡市高新区XX路XX座XX楼XX㎡、宝鸡市高新区XX路XX座XX楼XX㎡，原告提交的证据为本市XX大队下发的《通知》及《关于宝鸡高新河滨中医医院重大火灾隐患整改情况的说明》宝鸡市中级人民法院（2016）陕03民终1799号民事判决书、宝鸡高新技术产业开发区公安XX大队给第三人下发的宝公高消即字（2017）第1084号《责令立即改正通知书》，上述证据虽然能证明第三人在2014年-2017年确实存在对所管理的“在水一方”小区的消防设施管理不到位，所在小区消防存在安全隐患的问题，但原告提供的证据不能证明其主张的上述三间店铺闲置的原因完全由小区存在安全隐患而导致，且原告与被告解除租赁合同时已对其前期的损失等进行了协商并达成了协议，原告亦履行了该协议，故原告在达成协议后再次主张其损失，没有法律依据，不予支持。 四、围绕第四个争议焦点，原告的诉讼请求为判令被告退还2012年1月1日至2017年8月1日强行多收取的房屋租赁费（每平方多收2元）1952319.70元。依据查明的事实，被告在原租赁合同价格上每平方增加2元租赁费，依据为原告与被告于2013年1月12日签订的《补充协议》，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。”原告于2012年1月1日起按照《补充协议》约定的租赁费价格向被告交纳房租费，原告若认为被告在签订协议时对其有胁迫行为，其最迟应于2017年1月1日前向法院提起诉讼撤销该协议，原告未在法定期限内提起撤销权之诉，依据上述法律规定，其已丧失了撤销权，故原、被告签订的《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按约定履行各自的义务。故原告上述诉讼请求，不予支持。 五、围绕第五个争议焦点，原告的诉讼请求为判令被告返还6个月免租期的房屋租赁费2272849.55元。依据查明的事实，被告在与原告签订租赁合同后，依据合同约定给予原告六个月的免租期，并未收取原告2011年2月1日至2011年7月30日的房屋租金，原告要求被告返还6个月免租期租金没有事实依据，不予支持。 综上，对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告王宝录的诉讼请求。案件受理费108050元由原告承担。 二审审理中，上诉人王宝录申请证人马某某出庭作证，拟证明郭家崖村委会交付的房屋消防设施不合格，造成乾清宫公司停业损失。被上诉人郭家崖村委会质证，真实性存疑，证言和本案没有关联性，对证明目的不认可。被上诉人东盛物业公司质证，真实性、合法性、关联性均不认可，证明目的不能成立。经合议庭评议，该证人仅陈述2013年其维修过消防设施，不能证明房屋交付时的消防情况，且无其它证据相印证，故本院不予采信。各方当事人再未提交其它新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，合同当事人应当全面履行各自的义务，依法行使合同权利。合同效力决定着合同当事人权利义务的有效性，它是合同能否顺利履行的基础，决定着当事人能否实现基于合同而产生的法律救济。本案中上诉人与郭家崖村委会签订的《房屋租赁合同》，应作为解决双方纠纷的合同依据。上诉人上诉称所租赁房屋交付时未取得竣工验收备案，未通过消防验收，此期间的租赁违反规定，不符合交付条件，应退还此期间租赁费问题。能否退还租赁费，首先要看此合同效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条有关“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，就竣工验收登记备案问题而言，《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，系对建设工程交付的管理性规定，并不属于《合同法》第五十二条第（五）项所指的法律和行政法规的强制性规定。违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻上诉人对涉案房屋实际租赁占用的事实，该规定亦不能阻却基于房屋租赁合同而占用涉案房屋的合法性。因此，并不影响租赁合同的效力。且本案租赁房屋是经过竣工验收，竣工验收备案表明确载明开工日期（2009.9.15）、竣工验收日期（2010.3.28）、备案日期（2012.6.11）及工程竣工验收备案文件目录等情况，其中也包括公安消防部门出具的认可文件。上诉人以备案日期为节点，否定竣工验收日期与备案日期期间的租赁合同效力理由不能成立。本案上诉人据此主张应退还此期间租赁费的诉请本院不予支持。 对于上诉人主张的赔偿285万元问题，上诉人与郭家崖村委会签订的《房屋租赁合同》第十一条第一项约定：“租赁期内，甲方应保障该房屋主体结构处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋主体结构有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，除房屋主体结构维修外，均由乙方承担房屋维修义务。”双方对主体以外的维修义务作了明确约定，由乙方即王宝录承担房屋主体结构以外的维修义务。同时，本案中租赁的房屋备案登记表及消防验收意见书可以印证租赁房屋经消防验收合格，至于上诉人赔付给实际使用人乾清宫公司因消防安全问题无法经营损失，是产生在上诉人2016年2月15日出租给乾清宫公司以后的情况，在此之前，房屋经过消防验收合格，不存在消防设施不符合规定的情形。乾清宫公司实际使用期间被消防部门临时查封，上诉人没有证据能够证实此原因系房屋竣工验收时消防设施不合格造成。本案房屋消防设施竣工验收合格，在后期使用中的故障等问题，结合《房屋租赁合同》第十一条约定，没有证据印证应归责于原出租人。对于上诉人提及因房屋存在消防安全隐患，应赔偿无法出租部分的闲置损失，亦因没有证据印证应归责于原出租人，故本院亦不予支持。 涉案《房屋租赁合同》约定租赁期限为2011年1月31日--2026年7月30日，在合同履行至2017年6月28日时，上诉人向郭家崖村委会递交解除合同申请书，载明因市场环境的变化及其他客观情况申请解除合同，双方并于2017年11月2日以会议纪要作为记载，解除了合同，进行了相应结算。上诉人现又以郭家崖村委会在履行合同中有胁迫其多收每平米2元租金的行为，要求返还的理由与其申请解除合同理由不一致，涉案合同不仅已实际履行，而且租金按每平米增加2元收取，是按照协议达成的合意约定执行的，不存在没有依据的多收问题。同时上诉人也未就其受胁迫等行为提供相关证据予以佐证证实，故对其该项上诉理由本院亦不予支持。 综上所述，上诉人各项上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费108050元，由上诉人王宝录承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年八月十二日 法官助理 黄 婷 书 记 员 杨 哲 1