河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初2051号 原告：满桂芹，女，1946年10月8日出生，回族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：刘迎春，河北亚华律师事务所律师。 被告：保定市瑞腾房地产开发有限公司，住所地保定市莲池区长城北大街888号。 法定代表人：边红凯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭英民，河北辅仁律师事务所律师。 原告满桂芹与被告保定市瑞腾房地产开发有限公司（以下简称瑞腾房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告满桂芹及其委托诉讼代理人刘迎春、被告瑞腾房地产的委托诉讼代理人郭英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告满桂芹向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的商品房买卖协议书无效，被告返还原告购房款385438元及经济损失9781元（按照银行同期贷款利率计算至2019年11月8日），总计395219元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告经房产中介介绍于2019年4月8日签订了保定市领秀紫晶城商品房买卖协议书，约定购买被告开发的领秀紫晶城项目20-2-503室，建筑面积94.75平方米，单价每平米13250元，总房款1255438元，双方签订了买卖协议书，原告支付了首付款385438元。由于原告缺乏经验，中介公司与被告隐瞒房屋未取得商品房预售许可证的事实，导致原告签订合同。事后原告得知此事实，故诉至法院。 案件审理过程中，原告增加诉讼请求36177元。事实和理由：被告未取得商品房预售许可证导致合同无效存在重大过错，原告要求被告按照银行贷款利率赔偿经济损失至2020年7月8日，故增加利息损失11177元。被告在销售过程中称交纳25000元房款可抵4万元房款，原告认为该25000元房款被告也应返还。 被告瑞腾房地产辩称，原告在购房前对涉案的房产情况是知晓的，双方自愿签订房屋买卖合同，法律应当尊重合同自治原则；项目系城中村改造项目，区别于正常的商品房开发项目，政策允许先售后办手续，2018年市政府出台的（2018）15号文件足已认证该事实，而且2020年7月31日，保定市不动产登记中心，公布了保定市主城区2016-2020年6月房地产项目首次登记有关情况公示，自2016年-2020年6月涉及的项目230个，这些都表现城中村改造或棚户区改造遗留问题，正在逐步解决，而且涉案项目14-17、19号楼手续已经完善，1-3、8、9号楼已经在2018年下半年办理入住手续，也反映了房地产开发项目过程中遗留问题正在稳步推进，这一事实反映政策的不可抗力性，因此也不应当认定原被告双方的买卖合同无效；原告在诉状中怀疑被告的履约能力，被告足以完成交付所购房产的能力，因此不应认定双方买卖合同无效；原告增加诉讼请求其中25000元中介费用与被告无关，法院不应支持；原告主张经济损失没有依据，原告所称社会经验缺乏，不是承担过失责任的理由，如果原告认为所购房屋存在瑕疵，原告同样应该承担初始购买该房产时充分了解以及所应承担的风险，因此，原告称所谓损失不成立，被告不应承担返还或赔偿责任，应驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据包括：原告身份证，被告工商信息，商品房买卖协议书，原告交纳购房款的收据2张，住建局查询结果，领袖紫晶城的宣传材料，保城改办【2010】65号文件《关于对北市区北关村整体改造的意见》，保政函【2018】15号文件《关于加快解决主城区棚户区和城中村改造项目遗留问题的意见》，莲池区人民政府《关于领秀紫晶城1号楼调整控制性详细规划的函》本院对以上证据真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的领袖紫晶城宣传材料虽宣传案涉房产项目，但上面书写文字无签字盖章，不能证明是被告制作，也不能证明原告所述属实，对该证据与本案的关联性本院不予认定。 经审理查明，2019年4月8日，原告与被告签订了《商品房买卖协议书》，约定原告向被告购买其开发的领秀紫晶城小区20栋2单元503号房产，房屋总价款为1255438元，房产于2020年12月31日前交付。原告为此于2019年3月27日向保定市千寻房产经济有限公司交纳服务费25000元，于2019年4月8日向被告交付房款首付款385438元。剩余房款未交付，也未办理银行贷款手续。原告当庭称被告销售人员承诺服务费25000元折抵房款40000元，并以领袖紫晶城宣传材料上手写内容作为证据，被告对此不予认可。 双方签订合同后，被告至今未向原告交付房屋。被告当庭认可案涉房屋至今未能办理商品房预售许可证，并表述自2017年开始已积极解决小区开发手续不全的问题，但至今为止，领秀紫晶城小区只有5栋楼完善手续，包括案涉房产在内的其他房产仍存在手续不全的问题，且对于办理商品房预售许可证的时间无法确定。 另查，领秀紫晶城小区为城中村改造项目，但被告对包括案涉房屋在内的部分房产，作为商品房对外销售。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖协议书》是双方真实意思表示，公平自愿订立的合同，依法成立，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，双方协议所涉及的领秀紫晶城小区20栋2单元503号房产，至本案判决前，一直未能取得商品房预售许可证，被告虽一直称积极完善开发手续，但多年来仍未能对案涉房产办理“五证”。故原、被告在2019年4月8日所签订的《商品房买卖协议书》依法无效，原告主张双方之间《商品房买卖协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称紫晶城小区项目是城中村改造，不应适用商品房买卖的一般性法律规定，《商品房买卖协议书》有效，该辩解并无相关法律依据，且城中村改造亦不影响案涉房屋作为商品房的性质，案涉房产的买卖应适用我国关于商品房买卖的相关法律规定，故本院对被告关于原、被告之间《商品房买卖协议书》有效的辩解，不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，原告要求被告返还已付房款385438元并支付利息的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于房款利息给付的起算时间，因双方合同自始无效，故房款利息应自原告签订合同给付房款之日，即2019年4月8日开始计算。关于利息计算标准，本院认为，相关利息应依法自2019年4月8日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至履行完毕之日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 原告认为保定市千寻房产经济有限公司是被告子公司，保定市千寻房产经济有限公司收取的服务费25000元折抵房款40000元，应由被告一并返还，被告不认可，本院认为，根据原告提供的服务费票据显示，收取服务费的是保定市千寻房产经济有限公司，而并非被告，原告也未提供其他证据证明该25000元已由保定市千寻房产经济有限公司转交被告；原告称保定市千寻房产经济有限公司是被告子公司，但未对此提供证据；原告称被告承诺服务费折抵房款40000元，但仅以宣传材料中手写内容作为证据，该手写内容并无被告签字盖章，不能认定与被告有关。综上，原告主张被告给付25000元服务费的主张证据不足，本院对此不予支持。原告可依法另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下： 一、原告满桂芹与被告保定市瑞腾房地产开发有限公司在2019年4月8日签订的关于保定市产的《商品房买卖协议书》依法无效。 二、被告保定市瑞腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告满桂芹已付购房款385438元及相应利息（利息以385438元为基准，自2019年4月8日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至履行完毕之日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告满桂芹其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3885.47元，由原告满桂芹负担252元，由被告保定市瑞腾房地产开发有限公司负担3633元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张任飞 二〇二〇年八月十八日 书记员  何 从 ——