浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1913号 上诉人（原审原告）：金华十足便利有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道联运路38号，统一社会信用代码：91330782668343548Q。 法定代表人：黄明。 委托诉讼代理人：林接强，男，1993年6月26日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：金飞活，男，1978年6月17日出生，汉族，住浙江省永康市。 上诉人金华十足便利有限公司（以下简称十足公司）因与被上诉人金飞活租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2019）浙0784民初10030号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人十足公司的委托诉讼代理人林接强，被上诉人金飞活到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 十足公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，并发回重审或查清事实后改判；二、解除十足公司与金飞活租赁期限自2018年3月7日至2023年3月6日，租金为155000元每年的房屋租赁合同；三、判令金飞活退还十足公司剩余房屋租金45438.36元以及房屋水电押金10000元，合计55438.36元；四、由金飞活承担诉讼费用。事实与理由：原审认定事实错误，判决结果于法无据。首先，十足公司与金飞活在房屋租赁合同第七条违约责任、免责条款中明确约定：1、甲乙双方应严格按照本合同的约定履行合同，任何一方违反本合同的约定或履行本合同不当，应承担违约责任；2、乙方因经营业务调整，乙方提前2个月通知甲方后可以解除合同，双方互不承担责任。十足公司在2019年9月30日将设备资产搬离前就已告知金飞活下年度不再租赁，且于2019年10月30日在微信上与金飞活再次确认，故十足公司依法可不再履行与金飞活签订的房屋租赁合同。其次，原审法院认为金飞活在2019年11月5日、9日、10日在微信朋友圈发布出租信息，亦在案涉租房墙上粘贴出租公告系便于金飞活后期出租明显有失公平，十足公司与金飞活签订的房屋租赁合同于2020年3月6日到期，十足公司已于2019年2月1日支付金飞活第二年房租155000元整。期间所租赁房屋的使用权归十足公司所有，金飞活擅自发布出租信息且租赁给案外人使用明显侵害了十足公司的合法权利。2019年12月6日，双方商讨租金退还事宜，金飞活不承认违约，且不愿退还剩余租金及水电押金55438.36元，十足公司报警处理后亦未达成协议。综上所述，原审认定事实错误，请求查清事实后依法撤销原判，并发回重审或改判。 金飞活辩称，十足公司提供的证据可以证明没有租赁掉，上诉理由不能成立，刚开始我事先与十足公司说过的，如果不做，可以转租。本身是和潘杰说好是不能转租的，因为对我有影响了。我是第二个房东，不是原房东，我为什么让其开店，我有选择性的，我怕别的店进来。因为众泰路口生意不好，十足公司要搬走了，之后我让其自己转租。阿宝烧烤及没有租掉的房屋的租金都是一手房东收取的，并不是我收取租金的。十足公司提供的证据是其在原审开庭之后所拍摄。请求查清事实依法判决。 十足公司向一审法院起诉请求：1、确认金飞活于2019年11月20日将租赁给十足公司的房屋擅自租赁给他人使用；2、由金飞活退还剩余房屋租金45438.36元及水电押金10000元，合计55438.36元；3、判令由金飞活承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年1月22日，十足公司与金飞活签订《房屋租赁合同》，主要内容是：十足公司租用永康市长城西大道1幢1-6号（靠北湖南路边）约80平方米房屋，租期为2018年3月7日至2023年3月6日，年租金155000元。……因经营业务调整，提前2个月通知金飞活后可以解除合同，双方互不承担责任。十足公司于2019年2月12日付清2019年3月7日至2020年3月6日的租金。2019年9月30日，十足公司将设备资产搬离，房屋空置。同年11月5日、9日、10日金飞活在微信朋友圈发布出租信息，亦在十足公司租房墙上粘贴出租公告。现电费已结清，水费未结清。 一审法院认为：当事人对于自己提出的主张，有责任提交证据。现十足公司提交的证据不足以证明金飞活将其租赁的房屋擅自出租给他人使用，应承担举证不能的法律后果。金飞活辩称十足公司提前两个月告知便可解除合同，其发布出租信息，系便于后期出租，符合情理。因房屋水费和其他费用未结清，由双方另行结算。综上，对于十足公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回十足公司的诉讼请求。案件受理费468元（已减半收取），由十足公司负担。 二审中，十足公司提交证据如下： 1、现经营户注册信息，证明金飞活将房屋再次出租。对此，金飞活认为，对真实性无异议，金飞活是二手房东，阿宝烧烤比金飞活还早在那里做了，去年摆在外面的，阿宝烧烤有意愿2020年租赁房屋，想做美团，该房屋是原房东租掉的。 2、房屋前后对比照片，证明再次出租后灯箱被改为阿宝烧烤。对此，金飞活认为，不知道对方何时拍摄，自己不清楚。为了整治城市美容，全都弄掉了。 3、金飞活进入十足公司出租房内的视频光盘（于2019年10月25日在租赁合同有效期间），证明在十足公司使用权期间，金飞活进入房间打扫，准备再次出租。对此，金飞活认为，十足公司不继续租赁了，该房屋内搞得太乱，其肯定要早点发布信息，要打扫过的，二楼房屋的钥匙对方也没有还给金飞活。 4、永康市公安局经济开发区派出所2019年12月6日林接强报警的执法记录仪视频及接处警工作登记表，证明金飞活侵害十足公司的使用权，已经再次出租给阿宝烧烤经营的事实。对此，金飞活认为，十足公司不继续租赁，其肯定要拿回的，阿宝烧烤是在外面经营的，不是在里面经营的，灯箱的电费是电表另外开的，是交给金飞活的，视频里打菜的地方是金飞活的，要送餐的。 5、微信语音，证明十足公司明确告知金飞活下一年度不再租赁以及租金不再支付。对此，金飞活认为其已叫十足公司自己转租，当时说好本身不可以转租，如果经营不下去，可以转租的，接下来的房租要交给金飞活，本身对方自己的号码都贴在上面过。 本院认证意见：结合庭审陈述和一审证据，可以证明十足公司已提前告知金飞活下一年度不再续租以及租赁期间案外人占用案涉租赁房屋的事实。 金飞活提交证据：水表电表照片，证明十足公司需缴纳水费的水表吨数以及电表费用等其他未结清费用。对此，十足公司认可水表吨数，愿意承担电表费用，因卫生费在案涉租赁合同中未约定，金飞活亦未提供凭据并从未催缴过，不认可卫生费部分，总计愿意承担1000元包括水费在内的未结清费用。 本院认证意见：十足公司认可金飞活主张的水表显示吨数和电表费用，本院予以确认。 经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。另查明，2019年12月6日，林接强就案涉房屋被转租及租金退还事项向永康市公安局经济开发区派出所报警，出警执法记录视频显示案涉租赁房屋悬挂“阿宝烧烤”招牌。案涉租赁房屋未结清水费的水表显示用水116.8吨。 本院认为，本案的争议焦点为金飞活是否存在将案涉租赁房屋再次转租以及是否需要退还十足公司相应租金的问题。本案中，十足公司与金飞活之间的租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法确认有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。按照案涉房屋租赁合同第七条第六款约定“乙方因经营业务调整，乙方提前两个月通知甲方后可以解除合同，双方互不承担责任。”据此，十足公司于2019年9月30日将设备资产搬离案涉租赁房屋并告知金飞活下一年度不再续租，该解除合同行为并不违反合同约定。在十足公司搬离后，案涉租赁房屋被案外人使用，金飞活对此主张该房屋系原房东租赁给案外人并收取租金，但未提供相应证据证明，故十足公司关于退还此期间剩余房屋租金的主张，可予支持。根据2019年12月6日永康市公安局经济开发区派出所出警视频显示，当时案涉租赁房屋已被案外人占用，从当天开始计算剩余租赁天数为总计92天，以年租金155000元计算，剩余房租为39068元。关于未结清水费问题，双方认可水表显示用水量116.8吨，按照单价6元每吨计算，总计700.8元，此外十足公司庭审表示愿意承担电表等其他未结清费用，此部分费用包括水费在内，本院酌定为1000元，应在10000元水电押金内扣除，剩余水电押金则应退还给十足公司。综上所述，原审判决程序合法，但实体处理失当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销浙江省永康市人民法院（2019）浙0784民初10030号民事判决； 二、解除金飞活与金华十足便利有限公司之间的房屋租赁合同； 三、金飞活于本判决生效之日起十日内返还金华十足便利有限公司剩余房屋租金39068元； 四、金飞活于本判决生效之日起十日内返还金华十足便利有限公司剩余水电押金9000元； 五、驳回金华十足便利有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费468元，由金华十足便利有限公司负担68元，金飞活负担400元；二审案件受理费936元，由金华十足便利有限公司负担136元，金飞活负担800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋耿金 审 判 员 楼 俊 审 判 员 杜月婷 二〇二〇年八月五日 法官助理 董 斐 代书记员 施金金