湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1381号原告：王健仪，女，1948年8月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王健仪与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行审理。原告王健仪的委托诉讼代理人刘奎、欧震，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王健仪向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界山水置业公司立即支付原告房屋回购款150000元，判令被告张家界山水置业公司赔偿原告回购违约金450元；2．判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2015年6月27日至2020年3月27日的租金80062元，逾期支付租金的违约金240.2元；3．判令张家界大成酒店公司对上述第一项诉请承担连带清偿责任；4．判令张家界山水置业公司对上述第二项诉请承担连带清偿责任；5．本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2012年6月27日，原告与被告张家界山水置业公司就张家界大成山水国际大酒店第×层×号房达成《商品房买卖合同》，建筑面积10平方米，房价（总价）10万元，付款方式为一次性付款，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向张家界市房产管理局申请登记备案。同日，原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成国际大酒店有限公司达成《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》。合同约定原告投资的坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店×层×号房，建筑面积10平方米；投资期限最短不少于2年，最长不超过3年；投资收益标准年回报率15%，即15000元／年；被告张家界山水置业公司提供连带责任担保；逾期超过3个月未向原告支付投资收益的，除应付原告投资收益外，乙方（被告）应支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金。2012年6月27日，原告与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成国际大酒店有限公司达成《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。合同约定在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资经营期满二年后至第三年内，原告与被告张家界山水置业公司任何一方都有权要求对方按本合同约定的购买价回购该房屋；逾期超过3个月或投资期限内逾期超过6个月未向投资人支付投资收益的，原告有权要求按《回购合同》第三条约定的价格回购该房屋，超过30天的，应向原告支付房屋总价款的0.3%违约金；被告张家界大成酒店公司承担担保责任。2015年6月27日，原告与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，协议约定原告自愿增加资金35000元，回购期届满后，被告张家界山水置业公司按150000元回购上述案涉房屋。回购期内，被告张家界大成酒店公司按22500元／年的标准向原告支付租金。原告按约定履行了全部合同义务。被告至今未履行回购义务，且下欠原告租金。为此，依法起诉，恳请人民法院依法支持。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司共同答辩辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。一、租金支付情况。1．2015年6月27日起至2020年3月27日止，被告已向原告支付28750元；2．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；并请求原告放弃违约金。二、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1．原告有权要求回购的期限早已超过，其无权要求回购。2012年6月27日，本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了《房屋投资经营合同》及《房屋销售回购合同》，回购合同第六条约定投资期满二年后至第三年内，原、被告有权要求对方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋。现，距离投资期满第三年2015年6月27日已有五年之久，早已超过原告要求回购的期限。故原告无权要求回购，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。2．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。3．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。4．原告依据《房屋销售回购合同》第七条主张回购违约金没有事实和法律依据。一是合同约定的要求回购期限已超过五年之久，被告没有法定义务回购，二是约定的投资期内，被告没有逾期向原告支付投资收益，原告也没有以书面形式要求被告回购。被告并未违约，不应当计算回购违约金。且现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求原告放弃违约金的主张。三、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：2012年6月27日，原告购买了张家界大成山水国际大酒店第×层×号房屋，并于当日将购房款100000全额付清。同日，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成国际大酒店有限公司签订了《房屋投资经营合同》，合同约定投资经营期限最短时限不少于2年，最长不超过3年，被告张家界大成酒店公司按年支付投资收益15000元，逾期3个月未支付，应支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金，被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业为投资收益及后期回购款提供担保。2012年6月27日，双方又签订《房屋销售回购合同》，合同约定《房屋投资经营合同》投资期满二年后至第三年内，原告与被告张家界山水置业公司均有权要求对方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格0.3%的违约金，被告张家界大成酒店公司对回购房屋之义务提供担保。2015年6月27日，原、被告签订《房屋销售回购合同补充协议》，将租赁期限和回购期限延长至2017年6月27日，原告自愿增资35000元，被告张家界山水置业公司在回购期满后以150000元价格回购房屋，被告张家界大成酒店公司在延长租赁期限内按年支付租金22500元。原告王健仪曾于2017年4月22日向被告张家界山水置业公司提出书面回购申请，但被告张家界山水置业公司未履行回购义务。被告张家界大成酒店公司自2016年6月27日起未按时足额支付房屋投资收益，截至2020年3月27日，已付6250元，尚欠房屋投资收益78202元。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《收据》、《中信银行卡账户交易明细》、《中信银行个人账户明细查询》、《回购申请》等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现房屋回购期限已届满，被告张家界山水置业公司应依约履行回购义务，故原告王健仪要求被告张家界山水置业公司支付房屋回购款150000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。补充协议到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，应向原告支付房屋投资收益。原告于2020年7月6日起诉要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年7月6日，投资经营合同应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年7月6日。现原告王健仪要求被告张家界大成酒店公司支付2015年6月27日至2020年3月27日期间欠付房屋投资收益80062元，被告实际自2016年6月27日起欠付，欠付金额为78202元，本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的投资收益1875元（22500年/元÷12个月）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告王健仪支付欠付房屋投资收益76327元，本院对该部分诉讼请求予以支持。原告王健仪要求被告张家界大成酒店公司支付回购违约金450元和房屋投资收益违约金240.2元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业提供担保，被告张家界大成酒店公司对回购涉案房屋之义务提供担保，均属于保证责任，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告王健仪未在保证期间内向两被告主张在保证期间承担保证责任，保证人免除保证责任，故对于原告王健仪要求两被告承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司支付原告王健仪房屋回购款150000元及违约金450元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告王健仪自2016年6月27日起至2020年3月27日止下欠的房屋投资收益76327元及违约金240.2元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、驳回原告王健仪其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4761元，适用简易程序减半收取2381元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担1552元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年八月十九日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。