浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0104民初1297号原告贾特，男，1986年8月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人贾朱喜，男，1960年7月26日出生，汉族，住址同上，系原告贾特父亲。被告项娜，女，1984年2月23日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。被告周志环，男，1981年10月22日出生，汉族，住址同上。以上两被告共同委托诉讼代理人章栋，浙江浙经律师事务所律师。被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶北路51号二层。法定代表人**刚，该公司总经理。委托诉讼代理人梅云佳、吴苏华，该公司员工。原告贾特诉被告项娜、周志环、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告贾特于2020年3月10日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员郁莺独任审判，于2020年7月30日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告贾特诉称：2019年11月5日，中介打电话约原告到我爱我家公司丽江店，因为原告当时挂牌挂在我爱我家公司系统上是860万元，说买家愿意总共出840万元包所有，问原告同不同意成交。因为要卖房子解决原告父亲的资金问题，原告对于低于市场价百分之二就是20万元也同意了。后面都是根据中介给原告的协议，原告也都配合进行。最后出现的问题是因为当时我爱我家公司告诉原告房子没有满两年，需要原告承担增值税，原告也愿意承担。最后在过户过程中，查出来不需要原告承担增值税。因为刚开始不知道的情况下，根据中介签的协议，是让买家帮原告代缴增值税，所以最后出现增值税买家代缴的，通过买家的账户打到我爱我家公司账户上，所以必须退到买家的账户上。因为当时出现这个问题时，原告和买家面对面协商过，买家说过户再说吧。因为当时面签已经全部弄完了，买家说等房产交接的时候再讨论这个问题，原告说可以。等到最后所有的事情全部操作完后，无论原告打电话给买家，还是中介打电话给买家，买家完全就回避这个事情，觉得钱已经在他们口袋里不需要拿回来。诉讼请求：1、判令被告项娜、周志环支付原告贾特增值税342228.57元；2、判令被告我爱我家公司承担连带责任。被告项娜、周志环共同辩称：首先，对本案的基本事实情况做一个梳理。本案作为房屋买卖合同关系，对于买家被告项娜、周志环来说，是相当清晰的交易过程。在2019年11月，原被告双方就已经对本案所涉房屋达成基本一致的意向协议。意向协议明确了房屋买卖的价格和税费承担的方式，当时明确房屋买卖的价格是780万元，合同里面也明确了该房屋存在个税和增值税，而且相关的税费以及居间费用均由被告项娜、周志环承担。由于当时居间费用，我爱我家公司可能还可以存在相应折扣的问题，所以最终在意向协议里双方加了一句来明确被告项娜、周志环本次买卖支付房价加上税费以及居间费用不能超过840万元。所以在相关的协议里面加了840万元的相关约定。该协议签署后，由于原告需要先偿还贷款，需要金融支持，所以被告项娜、周志环增加10万元的房屋价格，也就是增加到了790万元，而且为了节省相应的税费，把房价跟装修款做了拆分，所以在签订意向协议后，双方又签订了两份补充协议，该两份补充协议也非常明确地记录了房屋价格是790万元，而且相应的税费仍然是由被告项娜、周志环承担，相应的税费票据归被告项娜、周志环。双方在整个房屋买卖过程中主要条款达成一致的情况下，后续的交易过程都非常地顺利。网签、房屋的过户、房款的支付都非常地顺利，整个交易也已经完成。被告项娜、周志环在预付相关税款后，我爱我家公司告诉被告项娜、周志环实际不需要交付这么多税款，由于合同约定相应的税款由被告项娜、周志环来承担的，也是由被告项娜、周志环实际预缴，退回的税款自然也应由被告项娜、周志环享有。所以整个交易过程非常清晰。原告的起诉状中有一处不符合事实情况，就是原告提及相应的税款是由被告项娜、周志环代为原告支付，而且是从房屋转让款中扣除的。而实际情况，合同里面约定的很明确，相应的税款不是代为支付，而是直接由被告项娜、周志环承担。而且房屋的价格双方也已经非常明确，最终房屋的价格是790万元，并非相应的税款从房屋买卖价格中扣除。所以从事实情况看，被告项娜、周志环认为原告提出的诉讼请求不能成立。主要原因是，第一从法律上来看，原告诉的是商品房销售合同纠纷，实际上，对于这个案由的纠纷，双方最终可以依据双方最终签署的房屋买卖合同以及两份补充协议，意向书是在双方签订房屋买卖合同之前的相关意向，在签订了正式的房屋买卖合同和相关补充协议之后，就应该以房屋买卖合同为准。而这三份协议当中都明确了房屋买卖价格是790万元，相关的税款由被告项娜、周志环承担，790万元的房屋买卖款被告项娜、周志环已经全额支付，相关的税款由于实际上没有产生，被告项娜、周志环承担部分自然应该由被告项娜、周志环享有。第二从情理上来看，整个房屋交易过程中，房屋的定价权实际上都是在原告方，原告方在确定房屋价格的时候应该对房屋实际情况有所了解，在综合相关情况后才会有相应的定价。该房屋最终落实到合同上的价格，其实应该是经过原告深思熟虑的，更何况原告不是第一次买卖房屋，而且也聘请了专业的中介机构，所以最终双方形成的房屋交易价格，原告应该是经过审慎的考虑的。要求被告项娜、周志环承担30多万元的补充房屋转让款，金额看起来不小，但其实在整个房屋交易价款也就是4%左右。不管原告当时如何考虑，这4%上下的浮动仍然符合市场公平交易的规定。退一步讲，按照这个价格成交也是市场公平价格。所以被告项娜、周志环认为，不管是从法律上还是情理上来分析，原告要求被告项娜、周志环再另行支付34万余元的房屋转让款，既不符合合同约定，也不符合情理。原被告对于价格到底是净价还是包干价格，如果双方定的是840万元包干价格，那么合同定的就非常奇怪了。如果价格是840万元，所有的税费由原告来承担，合同都约定得清清楚楚，不会像现在合同约定房屋的价格是780万元，而税费由被告来承担，因为相关的税费是有不确定性，所以这份合同格式就是一份房屋净价的合同。原告认为房屋意向合同如果正常履行下去，原告净到手780万元，加上补充协议增加了10万元钱，净到手790万元，所以在签订合同时，原告认为他到手的钱就应该是790万元。庭审中原告说他知道真实税费没有这么多是在房屋转让之前，而且当时被告也给原告机会，说可以解除协议，但要按照定金罚则赔偿给被告，但是原告还是选择继续履行合同，说明原告在已经知晓真实的税费价格的情况下，仍然愿意履行合同。所以被告认为原告在这种情况下再来要求被告退还相应税费是没有事实依据的。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告我爱我家公司辩称：2019年11月15日，原被告就物业地址为丽江公寓悦江苑3幢2单元1102室房屋签订购房意向合同，意向合同约定被告项娜、周志环共计出价840万元整，包括所有税费。2019年11月9日，原被告正式签订《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》及协议。合同约定转让总价为678万元，交易过程中发生的税费由被告项娜、周志环承担。合同正常履行过程中，待双方过户后缴纳税费时发现案涉房屋无增值税。基于前期税费由被告项娜、周志环承担，故被告我爱我家公司于2019年12月12日将多支付的增值税342228.57元退还给被告项娜、周志环。基于上述事实，被告我爱我家公司认为原告无权要求我爱我家公司承担连带责任。首先，我爱我家公司作为居间方，主要义务在于报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。根据合同法第425条的规定，居间方仅存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的情形时才承担损害赔偿责任。而本案中被告我爱我家公司不存在故意隐瞒重要事实或提供虚假情况的事实，且案涉房屋的买卖交易已按双方签订的《杭州市房屋转让合同》履行完毕。其次，根据合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任及法律明确规定了违约责任的承担，仅限于合同的当事人，故根据合同的相对性，本案是房屋买卖合同关系。被告我爱我家公司是居间方，并不是合同的当事人，不应承担连带赔偿责任。原告提起本案诉请是基于其家庭在出售另外一套房屋交易过程中是原告方包税的，在得知没有增值税返还至原告账户时产生了心理的落差，从而在本案中要求对方返还。但本案和其家庭出售的另一套房屋性质上有本质不同，那套房屋是原告哥哥包税，但本案是由买家包税，有本质不同。无论是意向合同还是转让合同，合同中都明确规定原告净到手是780万元，后面增加10万元到790万元。整个后续合同的履行过程中，都没有让原告增加其应该承担的义务。综上，恳请法院查明事实后依法判决。本案经审理查明的事实如下：2019年9月，原告贾特将其所有的位于杭州市江干区丽江公寓××幢××单元××室的房屋委托给被告我爱我家公司进行出售。原告方要求被告我爱我家公司按照850万元至860万元的价格挂牌。之后，被告我爱我家公司按照850万元的价格挂牌。期间，被告我爱我家公司曾询问过原告方820万元的价格是否能成交，但该价格最终未能成交。之后，被告我爱我家公司员工询问原告净拿到780万元的价格是否能接受，原告的心理价格为800万元，但因急于出售，最终接受了780万元的价格。2019年11月5日，原告与三被告签订《购房意向合同》一份，约定：甲方（买方）项娜、周志环，乙方（卖方）贾特，丙方（居间方）我爱我家公司；转让房屋位于杭州市丽江公寓××幢××单元××室，建筑面积193.50平方米；房屋存在抵押，存在个税、增值税；转让总价为780万元；一次性付款；交易过程中产生的税费、经纪服务费等相关费用由买方承担；甲方全款于签订《杭州市房屋转让合同》后10个工作日内打入丙方账户；乙方于房款打入后两个工作日领取；甲方在签订本合同时向丙方支付意向金20万元，签署本合同后，意向金转为定金支付乙方；促成甲乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后，甲乙双方向丙方支付经纪服务费83200元；如乙方违约，甲方选择双倍返还定金，若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金；其他特别约定：甲乙丙三方约定甲方共计出价840万元，包括所有税费。庭审中，原告贾特认可：被告项娜、周志环所出840万元中扣除房款的780万元后剩余的60万元包含了个税、契税、增值税和中介费。2019年11月7日，原告贾特与被告项娜、周志环签订《协议》一份，约定：案涉房屋售价6780000元；成交价低于税务部门基准价，按基准价征收税费，变动部分由项娜、周志环承担，在接到房地产经纪机构通知后三个工作日内补齐税费；交易过户中发生的税费及经纪费等相关费用由项娜、周志环承担，各自名下的票据归各自所有；贾特承诺在产权受理前自行还清房屋的银行按揭余款并完成抵押注销手续；等等。庭审中，原告贾特、被告项娜、周志环均认可为了避税，将房款780万元拆分成房款6780000元和装修款1020000元，为了拆分后可能产生的税费等双方作出约定，并签订了上述协议。2019年11月9日，原告贾特与被告项娜、周志环签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方（卖方）贾特，乙方（买方）项娜、周志环；甲方房屋坐落于杭州市江干区丽江公寓××幢××单元××室；该房屋有抵押；该套房屋转让总价为6780000元，不包含装修价款；本合同签订之日起19天内，乙方一次性支付房款6780000元；待乙方不动产权证书制作二个工作日内，乙方同意向甲方支付房款3600000元；待乙方不动产权证书制作且甲乙双方完成物业交验手续后2个工作日内，乙方同意向甲方支付房款3180000元；等等。2019年11月9日，原告贾特与被告项娜、周志环签订《补充协议》一份，约定：该房屋转让价格为6780000元，装修转让价格另计为1120000元；在签订本协议当日项娜、周志环已将部分装修费共计200000元自行支付给贾特；项娜、周志环在产权受理当日将剩余装修费920000元自行支付给贾特；本协议为《杭州市房屋转让合同》之补充协议，具有同等法律效力。庭审中，原被告均认可，因《意向合同》与《杭州市房屋转让合同》对于原告贾特领取房款的时间作出不同约定，原告贾特与被告项娜、周志环经协商后，将房价从780万元变更为790万元，增加的10万元系被告项娜、周志环支付给贾特的垫资费用。原告贾特与被告项娜、周志环基于上述原因于2019年11月9日签订了《补充协议》。2019年11月9日，被告我爱我家公司出具客户费用清单一份，载明：案涉房屋合同价6780000元；买方项娜、周志环承担的费用为：契税101700元、经纪服务费28000元；卖方贾特承担的费用为：增值税及附加342228.57元、经纪服务费28000元。买方代付卖方费用370228.57元，买方应付预估费用合计499928.57元。被告项娜、周志环在“税费承担方签字”处签名。2019年12月2日，被告项娜向被告我爱我家公司汇款499928.57元。2019年12月6日，被告我爱我家公司为被告项娜、周志环代缴契税101700元。2019年12月12日，因案涉房屋无需缴纳增值税，被告我爱我家公司向被告项娜退款342228.57元。另查明，在办理房屋过户手续前，原告贾特得知案涉房屋已满两年，不存在增值税。原告陈述当时被告项娜、周志环给其三个方案，一个方案是解除合同赔偿定金，另一个方案是之后再协商增值税的问题。原告不愿意解除合同赔偿定金，之后案涉房屋办理过户。庭审中，被告我爱我家公司陈述：产生增值税误差是因为案涉房屋购买的时间为2010年，也就意味着立契时间是2010年，而产权证在2018年作出。根据二手房普遍的交易习惯，中介公司在审核证件时以产权证及契税完税发票为主要依据进行税费预估。出现错误预估的责任在原告，原告在本次交易前成交了同一楼盘、同一时期购买的一套房屋，税费均由原告自行承担，且包含增值税。在本次交易过程中，签意向合同时，被告我爱我家公司要求原告提供契税完税凭证，原告表示契税完税凭证已经没有了。因为契税的完税凭证涉及到是否有增值税，但光从产证的角度来看，2018年才做出产证，两年内是存在增值税的，原告当场又表示他在绿城物业成交了一套房屋是包含增值税的，所以当时在没有完税凭证的情况下，基于对原告的信任，预判是有增值税的。原告陈述，契税早于房产证办理之前，可能是由原告贾特母亲代交的，但原告贾特母亲因为特殊原因，原告贾特不方便询问，所以当时一直不知道；被告我爱我家公司问过原告父亲，但原告父亲明确说契税凭证找不到，让我爱我家公司去查。以上事实有原告贾特提供的购房意向合同、客户费用清单、杭州市房屋转让合同、不动产产权证、交易收件收据，被告项娜、周志环提供的购房意向合同、补充协议、客户费用清单、华夏银行通用电子凭证、电子缴税付款凭证、电子退费凭证、协议及双方当事人的陈述为证。原告提供的录音无原始载体，且录音中各主体身份情况不明确，不能证明原告待证明的目的，对于该份证据不予确认。本院认为，杭州市房屋转让合同、购房意向合同、协议、补充协议均为贾特与项娜、周志环真实意思表示，本院亦予以认可。双方当事人应当遵循诚实信用原则履行合同约定的义务。案涉争议焦点为项娜、周志环是否应当将增值税342228.57元支付给贾特。本院认为，贾特在签订购房意向合同前即已明知其实际能收到的房款为780万元，虽然贾特认为该价格低于市场同期价格2%，但基于其急需用钱，贾特也认可了该金额并签订了购房意向合同，购房意向合同明确约定房价为780万元，对经纪服务费亦做出了约定，但对于税费的金额并未明确，只是笼统陈述由项娜、周志环共计承担840万元。2019年11月7日，贾特与项娜、周志环基于避税将房屋价格拆分为房款678万元和装修款102万元，且签订协议约定将房价做成678万元后可能产生的税费由项娜、周志环承担，故双方对于房屋价格780万元是明确的，对于可能产生的税费并不能确定，但明确约定税费由项娜和周志环承担。2019年11月9日，贾特与项娜、周志环签订了补充协议将房款从780万元变更为790万元，增加的10万元为垫资费用，贾特实际能收到的房款仍为780万元；而同日我爱我家公司做出的客户费用清单中明确贾特因本次房屋买卖产生的税费及中介费用等共计370228.57元由项娜、周志环代付。综上，本院认为，贾特一直明知其实际能收到的房款为780万元，且基于该认识，其先后签订了购房意向合同、协议、杭州市房屋转让合同、补充协议。房屋增值税的交税义务人为贾特，项娜、周志环基于双方约定为贾特代付税款，项娜、周志环亦将税款交付给我爱我家公司代为办理；现因增值税未实际产生，我爱我家公司将相关款项归还项娜、周志环，但项娜、周志环已履行合同相关义务；贾特主张项娜、周志环将增值税342228.57元支付给贾特的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。因本案案由为房屋买卖合同纠纷，我爱我家公司并非房屋买卖合同相对方，贾特在本案案由下主张我爱我家公司承担连带责任的诉讼请求无事实和法律依据，对于该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告贾特的诉讼请求。案件受理费人民币6433元，减半收取人民币3216.50元，由原告贾特负担。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郁莺二〇二〇年八月十六日书记员  周瑾