陕西省镇巴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0728民初217号 原告：陕西某某房地产开发有限公司。 法定代表人刘某某，男，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：殷某某，男，汉族，1962年12月26日出生,系该公司员工。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李某，男，汉族，陕西迪杰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：邱某某，女，汉族，1955年2月26日出生，小学文化，居民。 委托诉讼代理人：罗某某，女，汉族，1976年4月6日出生，大专文化，系被告邱某某之女，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：潘某某，男，汉族，1974年7月28日出生，系被告邱某某女婿，代理权限为特别授权。 原告陕西某某房地产开发有限公司诉被告邱某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷及房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月30日作出（2019）陕0728民初63号民事判决书，后原告陕西某某房地产开发有限公司不服向汉中市中级人民法院提出上诉，汉中市中级人民法院于2019年10月11日作出（2019）陕07民终1096号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年3月13日重新立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陕西某某房地产开发有限公司的委托代理人殷冀中、李旻，被告邱某某的委托代理人罗春芳、潘成彬到庭参加了诉讼，原告陕西某某房地产开发有限公司的法定代表人刘肇宇、被告邱某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陕西某某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的应付房款75.7692万元；2、被告承担延迟付款利息3.599万元(按年息4.75%计算),共计79.3682万元；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由:因为原告整体开发镇巴县向阳街、马王庙街地块,原告与被告配偶罗永祥于2010年6月2日签订《房屋拆迁安置补偿协议》,罗永祥选择产权调换安置补偿方式,上述合同第四条约定:“调换面积超出部分甲乙双方按市场价互补”，2010年10月罗永祥过世,被告经镇巴县公证处公证,作为罗永祥唯一继承人继承产权置换房屋，原、被告后又签订《商品房买卖合同》,按合同约定,被告选择占有安置房屋按面积计算应向原告补差价75.7692万元,应于交房时一次性付清,被告于2014年9月接收、占有安置房屋,被告应付房款虽经原告多次催要,被告一直未付至今,特向法院起诉。 被告邱某某辩称，一、被答辩人主张答辩人支付房款缺乏事实依据:1、根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》以及《商品房买卖合同》,被答辩人未与答辩人约定商品房单价及房屋面积。2、被答辩人与答辩人在《房屋拆迁面积认定书》中约定另购一套住房,楼层为四楼大套交房时不再产生其他附属费用。因答辩人属于被拆迁户享受购房优惠价,而被答辩人根据镇巴县物价局《关于商品房销售价格备案的批复》(镇价房备字[2013]02号)确定的房屋单价要求答辩人支付购房款,与事实不符；二、因被答辩人原因不具备房屋交付条件,被答辩人应当自行承担延期交房责任。被答辩人开发修建的“定远茗居一期”商住楼一直未竣工验收,楼内水电设施不全,而且被答辩人至今无法提供房屋交付证明文件,不具备房屋交付使用条件,应当由被答辩人承担延期交房责任；三、被答辩人存在严重违约行为,损害了答辩人的合法权益。1、协议中约定的过渡费低,完全不足以支付答辩人日常租房所需费用。同时,自2010年答辩人腾房迁出至今,被答辩人也一直未按约定支付临时过渡费,被答辩人曾允诺向答辩人进行搬迁奖励,然而,被答辩人毫无诚信,在答辩人腾房搬迁后,至今未支付房屋搬迁奖励费用。3、房屋拆迁安置协议签订时约定房屋建设高度为7层,实际修建楼层为12层，被答辩人擅自增加楼层,影响小区容居率,对答辩人的居住环境造成不利影响。4、被答辩人公司拖欠政府税费,仍有大量工程款支付,主要管理人员已经跑路,房屋产权证书无法办理,即使答辩人支付了房屋价款,被答辩人也无法办理房屋产权证书,房屋所有权存在巨大风险。5、被答辩人未按约定期限交付门面房,导致答辩人无法使用门面房,自2010年至今,门面房租金收益损失巨大。 综上所述,被答辩人主张的房屋价款缺乏事实依据,而且由于被答辩人原因,导致房屋至今无法交付使用,过渡费也分文未付,被答辩人存在严重违约行为,导致年过六旬的答辩人流离失所、无家可归,严重损害了答辩人的合法权益。因此,请求人民法院驳回被答辩人的请求,依法维护答辩人的合法权益。 原告陕西某某房地产开发有限公司为支持其诉讼请求,在本案原审中提交了下列证据:1、原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的身份情况;2、房屋拆迁安置补偿协议及认定书、公证书，证明被告邱某某继承罗永祥房屋以及双方约定按市场价补差；3、镇巴县物价局文件镇价房备字[2013]02号关于商品房销售价备案的批复，证明物价局备案的市场价为住宅3188元/㎡、门面房12000元/㎡；4、邱某某占有协议外2-301-401号、2-302- 1202号房照片，证明邱某某占协议外2-301-401号、2-302-302-1202号房情况；5、报警登记，证明曾因为双方纠纷报警的情况；6、房屋产权证，证明房屋产权的情况。在本次案件审理中原告提交的证据有：7、房屋产权面积分户计算2-301-401号、2-302-1202号房测绘报告，证明2-301-401号、2-302-1202号房面积，该份报告与原来测绘表的数据有所变化，原告现在要求按照现在的测绘报告计算；8、计算清单，证明房屋差价和利息计算情况。 经被告质证，对原告提交的1、2、4组证据没有异议，本院予以采信，对原告提供的3、5、6、7组证据被告质证对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议。经本院审查认为，原告提供的3、5、6、7组证据客观真实，与本案有一定的关联，故予以采信。对原告提供的第8组证据，在庭审中本院认为是原告对诉讼请求的补充，不作为证据认定。 被告邱某某在本案原审中向本院提交的证据有：1、被告邱某某身份证复印件，证明被告身份情况；2、房屋买卖合同复印件一份，证明门面房买卖的情况。上述证据，经原告质证没有异议，本院予以采信。 本院依职权调取的证据有：（2019）陕0728民初63号案件中原告方对拆迁户提出问题的回复及对殷冀中的调查笔录，本案原庭审中经原告质证认为问题回复不是原件，被告质证对两份证据均没有异议。本院审查认为，本院调取的两份证据客观真实，与本案有一定的关联，可以作为定案的佐证。 根据双方当事人的陈述及本院采信的证据,认定的案件事实如下：因原告陕西某某房地产开发有限公司整体开发镇巴县县城向阳街、马王庙街地块,原告作为甲方与被告配偶罗永祥(已死亡)作为乙方于2010年6月2日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》,该协议“第二条被拆房屋现状,乙方在拆迁范围内有房屋四间,建筑面积90平方米,被迁房屋产权属于罗永祥……第四条被拆迁房屋采取产权调换补偿方式。经甲、乙双方协商四层定为1:1.4的基准比例,根据乙方所选楼层不同,具体兑换比例如下:一层门面按1:1的比例调换,统一按平方米计算；二层按1:1.35的比例调换;三层按1:1.30的比例调换;五层按1:1.45的比例调换;六层按1:1.50的比例调换;七层按1:1.55的比例调换。乙方原有门面房按居住位置依次选择门面房。具体折算办法如下:各拆迁户根据所选房屋楼层比例折算房屋总建筑面积,超出部分或多于部分甲、乙双方按市场价互补。经丈量核实双方认可,甲方根据乙方所选楼层折算房屋总建筑面积并出具建筑面积认定书。拆迁户最终凭建筑面积认定书调换房屋建筑面积……。第七条被拆迁户调换房屋面积超出部分建筑工程款支付:基础完工乙方应按超出面积总额50%支付给甲方,主体完工支付超出价款的40%,下余部分工程竣工验收时一次性付清。”同时原告与罗永祥签订了房屋拆迁面积认定书,认定房屋拆迁之前罗永祥门牌号为向阳街居委马王庙街195号,房屋结构形式为土木,门面房面积为90㎡,住房面积为无,房屋建筑面积为90㎡,房屋拆迁补偿调换房所选楼层为门面,结构形式为砖混,调换住宅面积为无,调换房屋总建筑面积为100㎡。同时备注:门面所选位置向阳街与马王庙街拐角处面积要求大于90㎡,如面积不够90㎡按市场价格补偿,但不大于90㎡外,另订购一套住房,楼层为四楼大套,交房时不再产生其它符属(注:原稿如此)费用,乙方于2010年11月10日将房交于甲方,如在2011年11月10日未将住房返还给乙方按每天违约金100元支付。2010年10月29日罗永祥因病死亡,经公证被告邱某某成为罗永祥遗产继承人，2014年9月3日被告邱某某与原告签订《商品房买卖合同》合同第五条约定：“……1、双方自行约定:买受人邱某某为马王庙街拆迁户,有返迁面积100㎡,现返迁安置营业用房为100㎡,位于马王庙街第11号门面房,共两间,房屋面积认定以房管所测绘面积为准,面积差异按每平方米壹万贰仟元多退少补。2、双方同意按以下原则处理:①面积误差以绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;②面积误差比绝值超3%时,买受人有权退房……”等。2017年3月原告与被告因门面房发生矛盾,被告派人占用原告开发的2-301-401号、2-302-1202号房屋。 2019年8月26日，镇巴县恒创测绘科技有限公司对陕西某某房地产开发有限公司的位于镇巴县泾洋街道办事处向阳街定远茗居商住楼作出镇巴县不动产测绘报告，其中2-301-401号房权面积为148.20㎡,2-302-1202号面积为96.81㎡。2013年3月26日镇巴县物价局作出镇价房备字(2013)02号对陕西某某房地产开发有限公司对镇巴县泾洋镇马王庙向阳街开发修建的“定远茗居一期”商住楼商品房价格进行了备案,住宅商品房备案基准价格为3188元/㎡,商住楼三层不浮动,四层最高上浮不超过1%……。现原告以被告实际占有安置房屋面积计算起诉，要求被告支付两套住房款78.1092万元折抵门面差价2.34万元，下差75.7692万元及利息。 另查明，原告陕西某某房地产开发有限公司整体开发的向阳街、马王庙街地块，原计划修建地上七层，一层为门面，二层及以上为商住楼，后原告改变原定计划实际修建十二层，一层为门面，二层为商铺，三层及以上为商住房。2012年8月31日，原告陕西某某房地产开发有限公司关于对拆迁户提出问题的回复中第三条载明，关于房价问题，拆迁户的换房面积超过三十平方米以内的房价按每平方米2000元计算，超出三十平方米的房价按市场价计算，原合同中享受过价格优惠的不再享受上述优惠。 本院认为，原告与被告丈夫罗永祥（已逝世）签订房屋拆迁安置补偿协议，合同中约定的回迁门面房已经交付被告使用并办理了房屋产权登记。后原告与罗永祥签订了房屋拆迁面积认定书,其中备注另订购一套住房,楼层为四楼大套,交房时不再产生其它附属费用。认定书中备注的内容意思表达明确，是双方真实意思的表示，双方具有买卖一套房屋的意向，构成订立合同的要约形式。后因原告方改变了楼层设计和未按期交付房屋，被告为减少损失及担心合同中约定的购房意向无法实现而占有了两套住房，同时因楼层设计的改变对被告购房选择产生了重大影响，被告权衡后，在庭审中明确选择了购买2-302-1202号房屋居住，这对原来要约的内容作出了实质性变更，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。被告作出新要约，原告作出承诺，双方均同意对2-302-1202号房屋进行买卖，故原被告双方对2-302-1202号房屋形成买卖关系，合同是两个或两个以上的当事人之间为实现一定的目的明确彼此权利的协议,依法成立的合同受法律保护。在庭审中查明原告因变更了设计，被告原购买意向基础发生了重大改变，被告据此变更意向符合常理，双方又未协商一致，现被告明确表示愿意退还2-301-401号房屋，且该房屋未实际居住使用也未灭失，该房屋原、被告之间形成的其他法律关系经庭审中释明，原告仍不改变诉求，因此原告对2-301-401号房屋以买卖关系主张权利，本院不予支持。 针对买卖的2-302-1202号房屋，原告主张按照备案价格3188元每平米计算，但是被告要求按照拆迁户优惠价格进行购买，并且不再产生其他附属费用。根据原告对拆迁户提出问题的回复以及在调查中对邱某某作出的承诺，原告属拆迁户应享受其优惠待遇3万元，故该套房屋的实际价格为278630.28元（即3188元×96.81平米-30000元），扣除双方无争议的门面房差价2.34万元，还应支付原告购房款255230.28元。本案中原告方还主张利息，因被告已实际占有2-302-1202号房屋长达3年，并未给付房款，原告客观上存在资金占用的利息损失，其主张按年息4.75%计算一年的利息符合法律规定，应当予以支持。故确定原告的利息损失为12123.44元(房款255230.28元×4.75%×1年)。被告抗辩该房屋购房款应当在房产证办理之后再行支付，根据物权法的规定，房产证办理之后该房产就属被告方完全所有，被告应当给付完全部房款之后原告才能将房屋产权转让给被告，这也符合房屋买卖的交易习惯。对被告抗辩要求原告支付过渡费及损失费用等，被告就该抗辩意见已经另案向法院提起了诉讼，故本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《城市房屋拆迁管理条例》国务院令第305号第十三条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下： 一、被告邱某某支付原告陕西某某房地产开发有限公司2-302-1202号购房款278630.28元（即3188元×96.81平米-30000元），原告陕西某某房地产开发有限公司支付被告邱某某门面置换差价款23400元，以上相抵被告还应向原告支付购房款255230.28元； 二、被告邱某某支付原告陕西某某房地产开发有限公司占有房屋期间迟延支付购房款的资金占用利息12123.44元(房款255230.28元×4.75%×1年)。 以上给付内容，定于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告陕西某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11596元，原告陕西某某房地产开发有限公司负担7422元，被告邱某某负担4174元。 审 判 长  唐启斌 审 判 员  李 金 人民陪审员  谢林云 二〇二〇年八月十九日 法官 助理  谭学秀 书 记 员  龚晓蓉