重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初9552号原告：保利物业发展股份有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路688号201-208房，统一社会信用代码914401012312453719。法定代表人：黄海，公司董事长。委托诉讼代理人：杨雪梅，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：青红梅，女，公司员工。被告：向林宁，男，1972年6月15日出生，汉族，住重庆市江北区。原告保利物业发展股份有限公司（以下简称保利物业公司）与被告向林宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨雪梅、青红梅、被告向林宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业发展股份有限公司诉称，原告与保利（重庆）投资实业有限公司签订了《保利江上明珠前期物业服务合同》，约定由原告为江上明珠项目进行前期物业管理，并约定了收费标准及违约责任。被告系保利·江上明珠小区朗园16栋2单元2-2号业主，该套房屋建筑面积155.98㎡，未交纳2017年1月至2020年3月期间拖欠的物业服务费、2016年11月至2020年2月期间拖欠的公摊水电费。原告催要未果，现诉至法院，请求：1.判令被告立即支付原告2013年4月至2020年3月期间拖欠的物业服务费36522.67元；2.判令被告立即支付原告2016年11月至2020年2月期间拖欠的公摊水电费2165.23元；3.判令被告支付因逾期缴纳物业服务费和公摊水电费的违约金7737.58元（以欠付物业服务费和公摊水电费总和的20%计算）；4.本案所有诉讼费全部由被告承担。被告向林宁辩称，一是原告提出的诉讼请求，已过诉讼时效。二是原告存在大量的违约行为。房屋自交付使用至今，原告在物业的服务、公共设施管理等等方面存在大量的问题，经由广大业主提出意见后，但其均未予以有效的整改，故原告未能按照国家法律法规和双方合同约定适格履行物业服务义务，因而业主不能缴纳物管费。小区公共门、窗环境卫生差，到处都是各种垃圾存在，物业未及时清洁处理，有图片为证。从交房至今，本物业旁的公共水池里长期污水聚集，浑浊恶臭，蚊虫大量滋生，影响卫生及身体健康，物业均未及时清洁处理，有图片为证。未做好商铺沿街公共地域管理，经营户随便占用业主公共通道，用于经营，原告不管理、不作为，严重影响业主利益。在小区主要人行通道处停放车辆，造成业主出行不便及纠纷，原告不尽职管理，多次协商均不解决处理，有图片作证。未享受到小区内公共设施（监控、能耗、设施维护、绿化环境等设施），特别是游泳池及健身房，茶楼等。侵吞业主公共利益，小区广告位（电梯等位置）系全体业主共有，广告收益应当由全体业主共有，原告收取后不知去向，擅自侵吞。小区公共道路、地块、游泳池、健身房、会所等等被物业公司擅自用于经营、出租等，被提供给开发商公司免费使用等等，均侵犯广大业主利益，其经营收入未公示并转交业主。有个别业主在装修施工时改动楼房公用设施、侵占公共绿地、改变房屋结构，引起其他业主不满，侵犯广大业主利益，原告未及时予以制止，未采取有效措施予以处理，未履行物业服务义务。因小区草丛树林中积淀了大量枯叶，造成臭气难闻，蚊虫乱飞，卫生状况堪忧，还有毒蛇和害虫出没，迫于原告的不作为，为了自己的生存环境，很多业主自行筹资数万元，自行找外面的单位来除渣和做清洁，因此带来损失。从2013年接房至今，业主以及业主代表，业委会临时筹备组人员，历经多年、多次、多方与原告协调协商，要求整改园区内无障碍通道以及车库电梯因无障碍通道影响出行困难等事项，均未得到解决与回复，原告频繁更换物业区管经理及管家人员手段，推诿拖延协调解决上述事项，造成广大业主家长期出行困难，生活不便，尤其是行动不便的老人和小孩因出行困难，生活不便，甚至影响到其身心健康。审理过程中，原告撤回了请求法院依法判令被告立即支付原告2016年11月至2020年2月期间拖欠的公摊水电费2165.23元，以及请求法院依法判令被告支付因逾期缴纳公摊水电费的违约金（以欠付物业服务费和公摊水电费总和的20%计算）。原告就被告答辩所提及的小区的问题，针对被告举示的照片中显示地面垃圾照片，质证认为物业服务是一个连续的过程，静态照片不足以证明原告未尽物业服务，且原告已经打扫了公共区域，对于私家花园，原告无权进行打扫。不存在被告所述的乱扔垃圾的行为。车库漏水是一楼业主在装修时把采光井破坏了，原告进行了引流，避免了损失的扩大，物业服务已经到位，符合合同约定。原告于2016年10月14日向江北区法院起诉被告支付2012年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费，2018年5月通过邮政快递发律师函向被告催收2013年4月2018年3月31日期间的物业服务费，原告认为诉讼时效已经两次中断，本案不存在已过诉讼时效问题。经审理查明，原告保利物业公司原登记名称为保利广州物业管理有限公司，于2011年1月25日变更为现名。2010年7月，保利广州物业管理有限公司与保利（重庆）投资实业有限公司签订了《保利江上明珠前期物业服务合同》，约定由原告为保利（重庆）投资实业有限公司开发的保利江上明珠项目提供前期物业服务，其中花园洋房的收费标准为2.8元/㎡月，物业服务费用应在每月前十日前支付，逾期支付物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；合同履行期限为2010年8月1日至2013年7月30日，期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，保利（重庆）投资实业有限公司应在此期间选聘新的物业管理企业，重新订立前期物业管理合同。该合同履行完毕后，保利江上明珠小区未成立业主大会与业主委员会，未选聘新的物业服务企业，亦未续签物业服务合同，但由原告继续提供物业服务至今。被告为该小区朗园X栋X单元X-X号业主，该房屋的建筑面积为155.98㎡，系花园洋房，被告未向原告交纳2013年4月至2020年3月期间拖欠的84个月物业服务费36686.5元。开发商没有为该栋房屋配套建设老弱病残无障碍通道。另查明，原告曾起诉被告支付本案房屋的物业服务费，江北区法院于2016年10月14日登记收案，于2017年3月31日作出（2017）渝0105民初219号民事裁定书准许原告撤诉。原告于2018年5月向被告通过邮政快递发律师函催收2013年4月2018年3月31日期间的物业服务费；原告于2020年3月12日通过邮政快递向被告发出催费函，后被告未按要求支付物业服务费用，故原告再次起诉至本院。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。上述事实有原告提交的企业名称变更核准通知书（2011年）、公司变更（备案）记录、企业名称变更核准通知书（2016年）、准予变更登记（备案）通知书、保利江上明珠前期物业管理服务合同、前期物业服务合同备案证明存根、重庆市江北区观音桥街道明珠社区居民委员会证明、保利江上明珠物业服务简报、保利江上明珠小区2018年物业共用部位经营收支明细公示及公示照片、业主信息登记卡、业主物品（资料）签收表、钥匙托管承诺书、区域防火责任协议书、登记信息查询结果、物业费催收函、EMS快递单、快递跟踪信息、物业费欠费明细、民事起诉状、立案登记表及（2017）渝0105民初219号民事裁定书，被告提交的小区环境卫生保洁情况照片等证据在卷佐证，结合当事人陈述，本院予以采信。本院认为，原告保利广州物业管理有限公司与保利（重庆）投资实业有限公司签订的《保利江上明珠前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表现，合法有效，原告及保利江上明珠小区全体业主均应按照合同的约定享受权利、履行义务。该合同期限届满后，由于小区业主未成立业主大会选聘新的物业服务合同，而原告继续为业主提供服务，被告应该支付相关费用，收费标准可参照原物业服务合同执行。被告答辩的开发商没有配套建设老弱病残无障碍通道问题，虽然系开发商小区建设过程中的问题，但原告作为开发商引入的小区物业服务公司，应积极协调开发商或者征求该栋业主意见使用大修基金完善基本生活设施，但原告并没有举示已经开展过相关工作的证据，故可以认定物业服务仍存在一定的瑕疵。物业合同系针对全体业主的综合服务性合同，其履行具有持续性、阶段性特点，且不同业主个体要求与利益不尽相同，物业合同履行效果与全体业主的配合度亦有一定关系。本案中，被告并没有因为物业服务导致对生活造成重大影响，故物业服务一般瑕疵尚不足以调减物业服务费用，被告应参照之前的物业服务合同支付已产生的物业服务费用。被告提出的原告起诉诉讼时效已过，根据物业服务合同约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前十日内履行交纳义务，原《中华人民共和国民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。根据已查明的事实原告的起诉曾于2016年10月14日被本院登记收案，故从当日起就产生诉讼时效的中断，但原告2014年10月以前的诉讼权益保护因超过二年期间，本院不予支持。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。2018年5月原告向被告通过邮政快递发律师函催收2013年4月2018年3月31日期间的物业服务费，被告未缴纳；原告又于2020年3月12日通过邮政快递向被告发出催费函，原告2016年10月向法院的起诉、2018年5月发函催收缴纳物业服务费引起诉讼时效中断，到原告2020年3月再次发函催收、2020年5月向法院起诉请求判令被告支付物业服务费用的期间没有超过三年，故被告应交纳2014年10月至2020年3月期间拖欠的物业服务费，共计66个月28810.32元。同时，原告作为物业服务企业，应广泛听取每一位业主的意见，改进和提升物业服务质量，为业主提供良好居住环境，就此诉讼，由于原告物业服务尚存在不足，对其违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求应予部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告向林宁于本判决生效之日起十日内向原告保利物业发展股份有限公司支付2014年10月至2020年3月期间拖欠的物业服务费28810.32元；驳回原告保利物业发展股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960.64元，减半收取480.32元，由原告保利物业发展股份有限公司负担220.32元，由被告向林宁负担260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王一风二〇二〇年八月五日书记员  张锡洋