浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2248号 上诉人（原审原告）：王人杰，男，1968年12月1日出生，汉族，住郑州市管城回族区。 被上诉人（原审被告）：杭州爱家物业服务有限公司，住所地：杭州市西湖区莫干山路533号。 法定代表人：岳波。 委托诉讼代理人：李妮。 上诉人王人杰因与被上诉人杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年9月19日，王人杰（乙方）与爱家公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市江干区××花园××号楼××单元××号房屋出租给乙方使用，建筑面积56.77平方米；租赁期限自2018年10月5日至2019年10月4日；租金每月5900元，先付后租，按半年付；乙方向甲方支付房屋押金5900元，押金不可抵扣租金及相关费用；乙方发生以下行为之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方须支付甲方二个月租金作为违约金：（1）乙方在承租期内，未经甲方同意，单方面退租；（2）未按约定向甲方支付租金；等等。 合同签订后，王人杰向爱家公司支付了押金5900元，租金（2018年10月5日-2019年4月4日）35400元。王人杰还向杭州我爱我家房地产经纪有限公司支付了佣金2950元。 2018年10月15日，王人杰（甲方）与爱家公司（乙方）签订《转租委托协议》一份，约定：乙方有意提前解除租赁合同，经乙方要求，由甲方指定的受托方帮忙寻找新的承租人进行转租，双方达成协议如下：一、自2018年10月15日起乙方委托甲方寻找新的承租人承租该房屋；1、未成功转租前，乙方仍应按照《房屋租赁合同》的约定支付租金及相关费用；2、若未成功转租，乙方提出解除合同的，仍应按《房屋租赁合同》的约定支付二个月租金作为违约金；3、成功转租的，乙方需向受托方支付半个月租金作为服务费。二、甲方找到新承租人后，乙方应在接到电话通知当天与甲方解除《房屋租赁合同》并完成物业交割及结清相关费用。等等。 2018年11月1日，王人杰另行与案外人签订《房屋租赁合同》，承租杭州市滨江区西兴街旭**庭绿地旭辉小区3幢2602室房屋。 2018年12月4日，王人杰（甲方）与爱家公司（乙方）签订《〈房屋租赁合同〉解除协议》一份，约定：一、自2018年12月4日起甲乙双方解除合同编号为TC1082197的《房屋租赁合同》，租金结算至2018年12月4日；二、甲方向乙方支付违约金11800元，于本协议签订时一次性付清；三、甲乙双方于2018年12月4日完成物业交割，同时甲方应与乙方结清承租期间的房租、水、电、煤等相关费用；四、剩余房租17700元，于2018年12月8日前退还。 另查明，2018年10月10日，王人杰曾向12345热线投诉钱江路盛世钱塘，渔人码头地铁夜间施工，大量车辆进出，造成扰民，希望调整时间，减少噪音。2018年12月6日，王人杰向物业咨询有无其他人反映夜间噪音的情况，物业回复，6幢有人来反映过，建议打12345热线投诉，因为是市政府工程，大概前两个月，社区打过电话，社区也向上面讲过，但是效果不明显。 还查明，王人杰与爱家公司工作人员在微信沟通过程中强调：“我不是无故退房，是因为夜间大车噪声扰民太大，无法休息，影响到健康，如果能协商，协商处理，如不能协商，可先按违约处理，同时，我会向当地法院起诉。之前案例已发给你们”。“我的方案是结清所有费用，直接退租，包括剩余租金和押金，若仍按违约处理，我们还会保留诉权”，“正常退租，不起诉，不索赔是我的底线”等等。 王人杰的诉讼请求为：1、撤销《房屋租赁合同解除协议》，退还王人杰已支付的违约金11800元；2、判令爱家公司违约，并向王人杰支付违约金11800元；3、判令爱家公司赔偿王人杰经济损失8850元；4、依法解除《房屋租赁合同》。 原审法院认为：王人杰、爱家公司就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。在履行该租赁合同过程中，王人杰因房屋白天日照和夜间噪音问题要求提前退房，双方签订了《〈房屋租赁合同〉解除协议》。现王人杰以签订上述解除协议并非其真实意思表示，解除协议中有关违约金的约定显失公平，且爱家公司在原租赁合同履行过程中没有正常履行出租人应尽的义务及合同约定为由，要求撤销该份《〈房屋租赁合同〉解除协议》。 关于王人杰主张的签订解除协议非其真实意思表示的问题，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。因此，只有在爱家公司以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使王人杰在违背真实意思的情况下订立的解除协议，才能撤销。而王人杰提交的现有证据并不能证明是因爱家公司存在欺诈、胁迫或趁人之危的行为，致使王人杰在违背真实意思的情况下签订了解除协议，因此，王人杰该项主张，与法不符。 关于协议中违约金的约定是否显失公平的问题。原审法院认为，王人杰在承租期限内要求提前退房，系王人杰违约，爱家公司要求王人杰支付二个月的违约金，符合双方租赁合同的约定，也是王人杰可预见的，不存在显失公平的情形。 关于爱家公司是否尽到正常出租人的义务，有无违约的问题。原审法院认为，王人杰承租案涉房屋前经过两次实地看房，对于房屋坐落位置，照明情况应当有所了解，而夜间噪音问题，系周边地铁工程引起，并非爱家公司所能控制。即便王人杰认为因日照和噪音问题，房屋不适宜居住，在王人杰提出不按违约退房，爱家公司不同意的情况下，王人杰可以选择与爱家公司协商解决，也可以选择通过司法途径解决，不管王人杰内心是如何不愿意按违约退房与爱家公司签订解除协议，但最终还是选择了签订解除协议，并实际履行了该份协议，这是王人杰对自己权益进行处分的行为，对王人杰具有约束力。 综上，原审法院认为，王人杰要求撤销其与爱家公司签订的《〈房屋租赁合同〉解除协议》的诉讼请求，不具备事实及法律依据，不予支持。王人杰、爱家公司签订的《房屋租赁合同》已解除，故王人杰再要求解除《房屋租赁合同》，并要求爱家公司赔偿损失、支付违约金的诉讼请求，均无事实及法律依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回王人杰的诉讼请求。 案件受理费611元，由王人杰负担。 宣判后，王人杰不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误。双方在履行《房屋租赁合同》过程中，是爱家公司违约在先，爱家公司要求王人杰支付两个月的违约金，并不符合双方合同约定。首先，爱家公司对于出租房屋的相关重要事实有告知王人杰的义务。合同执行期间（2018年10月5日-2019年10月4日），王人杰发现：涉案房屋白天无日照影响健康，夜间大车噪音严重影响休息。而这一重要事实，爱家公司却没有明确告知王人杰。明显违背了《合同法》第42条相关规定，同时亦违反了《房屋租赁合同》第七条违约责任2之第（5）条约定。其次，《合同法》第216条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。而涉案房屋存在“白天无日照影响健康、夜间大车噪音严重影响休息”的问题，并不适宜居住、不符合约定用途，明显违反了双方在《房屋租赁合同》之约定：甲方应保证在租赁期内，该房屋可以被安全、正常使用。再次，《合同法》第233条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。据此，在《房屋租赁合同》执行期间，爱家公司并没有履行法律规定及合同约定之相关义务，是爱家公司违约在先，同时王人杰提出解除合同亦是有法律依据的。而一审却认定王人杰违约，显然认定事实错误。2、一审判决适用法律错误。最高人民法院《民通意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。《房屋租赁合同》解除协议是在爱家公司首先违约的情况下签订的.解除协议却约定王人杰违约，约定王人杰支付两个月的房租作为违约金，明显有失公平。根据《民法通则》第59条、《合同法》第54条之规定，该《房屋租赁合同》解除协议属可变更或可撤销的合同。且，在一审爱家公司的答辩状中，爱家公司多处歪曲事实、故意引导、肆意推断、刻意打压，简易庭上居然只提交给法官一份答辩状，无视诉讼程序、无视王人杰应辩需求，更加充分显现了一个大公司的强势心态。而一审却认定此《房屋租赁合同》解除协议具有法律约束力，显然违背《合同法》公平公正基本原则。综上，请求：请求撤销原判，依法改判支持王人杰一审诉讼请求或者发回重审，并由爱家公司承担一二审诉讼费用。 针对王人杰的上诉，爱家公司发表答辩意见称：一、王人杰以案涉房屋白天无日照影响健康、夜间大车噪音严重，影响休息为由，认定爱家公司在租赁合同履行过程中违约在先。对此，爱家公司认为王人杰于法无据，首先，王人杰承租案涉房屋全经过两次实地看房。对于案涉房屋坐落位置照明情况应当有所了解。至于夜间噪音问题，王人杰仅凭其自身手机在非专业仪器的帮助下在非专业的环境中完成的检测，明显不能客观反映噪音的真实情况，且王人杰仅提供一天凌晨的分贝数据，数据量少，存在较大的偶然性，不能证明常态。退一万步讲，即便案涉房屋存在噪音，该噪音系周边地铁工程引起，并非爱家公司所能控制，而且王人杰在实地查看时，能够预见案涉房屋可能存在噪音这一事实。其次，退一万步讲，即便王人杰认为案涉房屋存在日照和噪音问题，不适宜居住，在王人杰提出无责解除租赁合同，爱家公司不同意的情况下，王人杰完全可以选择与爱家公司协商解决，也可以选择通过司法途径解决。然而，王人杰最终自主选择按照租赁合同约定的支付两个月的租金作为违约金的方式，解除了合同，并与爱家公司于2018年12月4日签订了房屋租赁合同解除协议，且双方均已实际履行该解除协议。这是王人杰对自己权益的处分，对王人杰具有约束力。二、王人杰认为房屋租赁合同解除协议签订时，存在显失公平是可撤销的合同。对此，爱家公司认为无法律事实依据，首先王人杰作为完全的民事行为能力人，理应清楚签署解除协议后所产生的法律后果，且王人杰在签订解除协议前，已检测噪音查阅过山东日照中院关于噪音扰民的判决结果，但其最终选择与爱家公司签订解除协议。故爱家公司有理由怀疑签署解除协议，是王人杰经过深思熟虑后做出的决定该解除协议，对王人杰具有法律约束力。其次，解除协议中约定的违约金11800元，符合租赁合同第七条第1款第1项、转租协议第七条第2款的约定，王人杰能够预见其在无法定或约定解除合同事由的情形下，提前解除租赁合同可能承担的违约风险，不存在显失公平的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：当事人在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，可以自行处分自己的权利，签订协议解决纠纷。王人杰在承租案涉房屋后，已经通过向12345热线投诉等方式反映案涉房屋外存在的夜间施工扰民问题，并且其在与爱家公司工作人员的微信沟通中也曾向爱家公司反馈上述问题，其陈述的日间无日照等情形，如果属实，亦发生在合同解除之前，王人杰明知上述事实，其当然可以通过法律途径救济其权利，但也可以在不违反法律、行政法规强制性规定的情形下，与爱家公司协商解决纠纷。根据原审查明的事实，王人杰就上述问题曾与爱家公司进行了沟通，并在2018年12月4日与爱家公司签订《〈房屋租赁合同〉解除协议》，约定其向爱家公司支付违约金11800元。如上所述，本案合同履行的事实王人杰均系明知的情况下，其与爱家公司签订解除协议，系属对其权利的自由处分，在王人杰以解除协议的方式认可其应支付违约金的情形下，其约定的违约金亦不存在显失公平之情形，人民法院应当尊重当事人意思自治，王人杰要求撤销该协议，本院难以支持。基于以上认定，原审法院驳回王人杰关于退还违约金、爱家公司支付违约金、赔偿损失、判令解除《房屋租赁合同》的请求正确，本院依法予以维持。 综上，王人杰的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费611元，由上诉人王人杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年八月二十八日 书记员  姚丽萍