江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2553号上诉人（原审被告）：杨高伟，男，1987年8月5日出生，汉族，户籍地河南省上蔡县，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陶新华，江苏湖滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王尘，江苏湖滨律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：无锡融创景运置业有限公司，住所地江苏省无锡市清扬路189号4楼。负责人：顾国华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王培伦，该公司职员。委托诉讼代理人：张凤篪，该公司职员。上诉人杨高伟因与被上诉人无锡融创景运置业有限公司（以下简称融创景运公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2019)苏0213民初11018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨高伟的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.融创景运公司主张解除合同，应由融创景运公司举证合同实际已经无法履行，但融创景运公司至今未能对此举证，故融创景运公司主张解除并无依据。2.即使法院认为合同应当解除，合同解除的原因应为政府的限购政策。其未能成功办理银行贷款的原因也是因为限购政策而非其自身原因，且贷款相关事宜均是由融创景运公司负责办理，其一直在积极配合，故其并存在违约行为，贷款未能办理下来的后果应由融创景运公司承担。3.合同约定的违约金过高，其并未给融创景运公司造成损失。4.其还向融创景运公司缴纳了3万元认购金，要求融创景运公司返还。融创景运置公司答辩称,1.根据无锡市限购政策的内容，杨高伟并非限购人群且商品房买卖合同已正常网签备案，实际也不属于限购范围。在限购政策出台后，银行并未出台相关的限贷政策，但杨高伟迟延履行补充贷款材料的义务，存在过错。2.其对办理贷款仅是协助义务，办理贷款为杨高伟的合同义务。杨高伟贷款未通过银行审批，根据合同约定，杨高伟贷款未通过银行审批，杨高伟仍负有义务继续支付尾款，但自商品房买卖合同签订后至一审判决结束，长达两年多的时间，杨高伟未办妥贷款亦未履行合同付款义务，存在违约。3.杨高伟并未向其支付3万元认购金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。融创景运公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与杨高伟双方签署的《商品房买卖合同（预售）》（备案号为201710220092），杨高伟在判决生效之日起三日内协助办理注销网签备案合同手续，否则每逾期一日，杨高伟应按500元/日向其支付违约金，且其可直接从应返还杨高伟的房款中予以扣除；2.判令杨高伟向其支付违约金162088.40元；3.判令本案诉讼费用由杨高伟承担。一审法院认定事实：2017年7月24日，融创景运公司与杨高伟签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定杨高伟购买位于无锡市梁溪区西北侧（ＳＡ）的运河上府小区6幢7单元18层02号房屋，其预测房屋建筑面积为86.91平方米，其中套内面积64.80平方米，房屋总价款为1620884元，于2017年7月24日前支付首期房价款490884元，余款113万元向（贷款机构）申请贷款支付。在逾期付款责任中，按照逾期时间，分别处理，其中约定逾期超过90日后，融创景运公司有权解除合同。融创景运公司解除合同的，应当书面通知杨高伟，杨高伟应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的10%向融创景运公司支付违约金，同时融创景运公司退还杨高伟已付全部房款（含已付贷款部分）。该合同附件十一补充协议第五条第5-7项约定：杨高伟应遵守银行按揭贷款的所有规定交纳相关费用并接受与融创景运公司有合作关系的按揭银行办理按揭贷款，融创景运公司合作银行的按揭贷款资格审查，如审查不合格或需要满足最新的信贷政策要求，杨高伟可以选择补交材料、提高首付或其他方式支付剩余房款，杨高伟的合同并不因此解除，融创景运公司不承担任何相关责任。但杨高伟在7日内未对上述任何一种方式作出选择并付款的，融创景运公司有权解除合同，且在杨高伟已付购房款中扣除房屋总价款5%的违约金后将余款无息退还给杨高伟；杨高伟向银行申请贷款成数及年限以银行根据国家贷款新政以及银行内部规定作出的最终批准为准。如银行批准的贷款额度未达到买卖合同约定的杨高伟申请额度的，则差额部分由杨高伟于银行审批结果揭晓后2日内支付完毕，否则，杨高伟应当按照买卖合同第八条的约定承担违约责任；如杨高伟申请的贷款未能在买卖合同签订之日起30日内划付到融创景运公司账户，则杨高伟应按该买卖合同第八条的约定向融创景运公司承担逾期付款的违约责任，但因融创景运公司的原因除外。该合同附件十一补充协议第十六条，融创景运公司与杨高伟解除商品房买卖合同后，杨高伟应当在合同解除后3日内配合融创景运公司办理注销合同备案、终止担保、转移产权登记至融创景运公司或融创景运公司指定人名下、腾房等手续；否则，每逾期一日，杨高伟应按照房屋总价款万分之三的标准（不低于500元）支付违约金，且融创景运公司可直接从应返还杨高伟的房款中予以扣除。杨高伟履行完毕前述义务后二十个工作日内办理房款退还手续。合同履行过程中，杨高伟已支付首付款490884元，剩余113万元由杨高伟向银行申请贷款。2017年10月22日，融创景运公司与杨高伟再次签订《商品房买卖合同（预售）》，并进行了备案登记（合同备案号201710220092）。2019年3月25日，融创景运公司通过快递向杨高伟在《商品房买卖合同（预售）》中登记的地址邮寄送达《补交贷款资料通知函函》，要求杨高伟于2019年3月29日前，根据贷款银行要求补齐银行贷款所需的全部资料，否则，融创景运公司将通过法律途径追究杨高伟逾期付款的违约责任。另查明：1．杨高伟户籍为上海市。2.2017年9月25日，无锡市人民政府办公室发布《市政府办公室关于加强房地产市场调控的补充意见》（锡政办发[2017]197号），明确调整相关区域内的限购政策。继续暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市户籍居民家庭申请购买住房时，应提供2年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明等内容。次日，无锡市房地产调控领导小组发布《关于贯彻市政府办公室加强房地产市场调控补充意见有关事项的通知》（锡房调办[2017]3号），该通知明确执行时点：有关政策调整自2017年9月25日24时起执行，购买住房及申请公积金贷款原则上以合同网签备案时间为准；2017年9月25日24时前购买新建商品住宅，未办理合同网签备案，但已签订认购协议并能够提供定金或购房款银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖房）的，可按原政策执行等内容。诉讼中，融创景运与杨高伟均表示杨高伟仅向北京银行正式申办贷款。上述事实由《商品房买卖合同（预售）》、补交贷款资料通知函、《市政府办公室关于加强房地产市场调控的补充意见》、住房信息查询证明、中国银行交易流水明细清单、微信截图及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、融创景运公司解除与杨高伟商品房买卖合同（预售），是否符合法律规定；二、杨高伟是否构成违约，并如何计算违约金。关于争议焦点一，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。本案中，融创景运公司与杨高伟签订的商品房买卖合同及附件是双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，合法有效，杨高伟应当按合同约定履行付款义务。杨高伟因自身原因未能成功办理银行贷款，应按照补充协议约定付清剩余房款。杨高伟在融创景运公司向其邮寄了付款催告函后仍未付清剩余房款，截止至本案开庭时杨高伟仍未以自有资金或银行贷款资金支付剩余房款，融创景运公司据此与杨高伟解除合同，符合合同约定。杨高伟抗辩系融创景运公司拖延备案，导致其存在限购情形的理由，缺乏事实依据，法院不予采信。关于争议焦点二，对合同条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供合同条款一方的解释。本案中，商品房买卖合同第八条约定按照累计应付款的10%计算违约金，附件十一补充协议第三条第（二）项约定按合同总金额10%计算违约金。因为这两份文件是同时签订的，依法应采用对杨高伟有利的解释。故融创景运公司应当在扣除违约金后将购房首付款返还杨高伟。融创景运公司主张若杨高伟拖延协助办理注销网签备案手续，每逾期一日，则按500元/日向融创景运公司支付违约金。现因应该事实尚未发生，且杨高伟亦未有预期违约之意思表示，故融创景运的该项诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：―、解除融创景运公司与杨高伟签订的《商品房买卖合同（预售)》，杨高伟于判决发生法律效力之日起十日内配合融创景运公司办理该合同的网上备案注销手续；二、杨高伟应于判决发生法律效力之日起十日内支付融创景运公司违约金113000元；三、驳回融创景运公司的其他诉讼请求。案件受理费19388元，减半收取计9694元，由杨高伟负担。本院对一审查明的事实依法以确认。二审中，杨高伟向本院提供如下证据：1.其与北京银行陆厚汝于2019年2月27日至2019年4月4日期间的微信聊天记录，主要内容为：对方让其补材料，其于2019年4月4日把材料补交到北京银行。证明按照合同约定贷款出现问题时，其义务就是补充材料，其已经履行了相关义务，没有拖延或不履行合同义务。2.商品房认购协议、转账记录、对账单及收据，商品房认购协议中手写约定“3万抵4万，98折”，转账记录及对账单显示杨高伟在2017年7月24日12点12分向融创景运公司支付了390884元，然后于同日12点13分向南京集房网支付了3万元，上述两笔款项均是在开发商处通过pos刷的；收据系集房信息科技有限公司向杨高伟出具，该收据载明收款事项服务费，收款金额3万元。上述证据证明杨高伟系在融创景运公司的指示下向南京集房网支付了3万元，该3万元实际是其向融创景运公司支付的认购协议中“3万抵4万”的认购款，若合同解除，融创景运公司应当向其返还该3万元。3.其与融创景运公司员工薛盛曦于2018年10月底的微信，证明其将贷款资料寄给了汪经理，贷款是由融创景运公司负责办理。融创景运公司的质证意见为：对证据1，聊天记录的对方是不是北京银行的工作人员无法确认。根据聊天记录无法确认杨高伟提交是什么材料。对证据2中的认购协议的真实性无异议，但是“3万抵4万”是杨高伟添加的；转账记录、对账单无银行公章，系复印件，且该两笔款项收款人明显不同，3万的收款人是南京集房网，与其无关；收据载明的收款事由是服务费且收款单位并非其，故该收据亦与本案无关。对证据3，微信聊天中是否是薛盛曦本人无法确认，无法证明该微信记录是薛盛曦与杨高伟之间发生。本案二审争议焦点为：一、案涉商品房买卖合同是否应予解除；二、杨高伟是否需要支付违约金，若需要，一审法院判决的违约金是否过高；三、杨高伟支付给南京集房网的3万元是否是受融创景运公司指示支付，融创景运公司对该3万元是否负有返还义务。本院认为：关于争议焦点一，杨高伟与融创景运公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。杨高伟作为买房人其主要合同义务为支付购房款。杨高伟在因其自身原因未能成功办理银行贷款的情况下，应当采取其他方式支付剩余房款，但直至一审开庭时，杨高伟仍未能支付剩余房款，故一审法院认定杨高伟未能按约履行支付房款的义务，构成违约，并判决案涉商品房买卖合同解除并无不当。杨高伟上诉称其未能成功办理银行贷款的原因是因为其存在限购情况，但其并未举证证明，且根据无锡市人民政府发布的限购相关政策，案涉商品房买卖合同并不属于限购范围，故对杨高伟该上诉意见，本院不予采纳。杨高伟上诉称银行贷款由融创景运公司负责办理，其仅负有配合义务，故贷款办不下来的后果应由融创景运公司承担，首先，杨高伟并未提供证据证明双方约定办理贷款是融创景运公司的义务，其次，按照合同约定，杨高伟作为买房者负有支付购房款的义务，故办理贷款理应是杨高伟的合同义务，故对杨高伟的该上诉意见，本院亦不予采纳。关于争议焦点二，当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，案涉商品房买卖合同系因杨高伟存在违约行为而导致解除，故杨高伟理应支付违约金。但融创景运公司并未对其实际损失举证证明，结合案涉房屋的房价为上涨，且至2019年3月25日融创景运公司仍仅要求杨高伟补充贷款材料，再综合考虑杨高伟的违约情形，本院认为合同约定的违约金过高，酌定调整违约金为5万元。关于争议焦点三，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担不利后果。本案中，杨高伟上诉称其支付给南京集房网的3万元是受融创景运公司指示支付，但其提供的证据不足以证明该主张，应承担举证不能的法律后果。杨高伟要求融创景运公司返还该3万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，案涉商品房买卖合同解除后，杨高伟已经支付的购房款490884元，融创景运公司应于退还。综上，杨高伟的上诉请求部分成立，一审判决应予部分纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院(2019)苏0213民初11018号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担部分；二、撤销无锡市梁溪区人民法院(2019)苏0213民初11018号民事判决第二项；三、无锡融创景运置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还杨高伟已经支付的购房款490884元；四、杨高伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡融创景运置业有限公司违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费19388元，由上诉人杨高伟负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年八月三十一日书记员 缪玲娜