贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初2296号原告：王桂萍，女，1969年5月12日生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所律师，执业证号：15201201710827555。被告：余支明，男，1959年12月16日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：余芝选，男，1974年4月20日生，汉族，住贵州省盘州市。被告：余斌，男，1978年3月4日生，汉族，住贵州省。原告王桂萍与被告余支明、余芝选、余斌返还原物纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王桂萍的委托诉讼代理人陈正伟、被告余支明、余芝选、余斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂萍向本院提出诉讼请求:1、请求判决三被告返还原告位于盘州市的房屋（包括四间一层房屋、临时房子、空心砖砌的未打板的空屋和打成板的两小层平房、院坝）。2、请求判决三被告支付原告从2020年1月1日至2020年4月20日每天按134元计算的房屋占用费15000元，2020年4月21日后的房屋占用费，仍按每天134元计算，直至房屋返还之日止。3、请求判决三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年1月6日，原告王桂萍与被告余支明签订了一份《房屋及土地、地基买卖合同书》，约定原告王桂萍将其位于原盘县的房屋（包括四间一层房屋、临时房子和空心砖砌的未打板的空屋和打成板的两小层平房、院坝）转让给被告余支明，房款总价1298000元。付款方式为首付598000元，余款700000元于五年付清。2019年3月3日，原告王桂萍与被告余支明另行签订一份《协议书》，约定被告余支明将其于2013年1月6日签订的房屋买卖合同所涉房屋无条件返还给原告王桂萍，已支付的718000元不要求王桂萍退还。协议签订后，被告余芝选占用该房屋从事经营活动。原告多次找三被告协商返还未果。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告余支明辩称，原告王桂萍与被告余支明于2019年3月3日签订的《协议书》应属于无效协议，被告余支明系神志不清的情况下所签订，不受法律保护。现原告要求返还房屋，被告余支明没有意见，但原告应返还余支明已支付的购房款，否则，余支明不同意返还房屋，请求判决驳回原告的诉讼请求。被告余斌辩称，被告余斌为被告余支明的贷款200万元提供担保，涉案房屋已被余支明抵押给余斌并转让给余斌归余斌所有，但未办理抵押登记手续和房屋所有权变更登记手续。余斌已取得涉案房屋所有权，并已将其出租给被告余芝选，余斌不同意返还房屋，请求判决驳回原告的诉讼请求。被告余芝选辩称，被告余斌将涉案房屋出租给余芝选经营铝合金门窗，租金每年15000元，租赁期限已于2020年1月底届满。由于受疫情影响，租赁期满后未与余斌签订续租合同，也未继续经营，现房屋仍由余芝选占有使用，如果法院判决余芝选返还房屋，余芝选没有意见。本案经审理查明如下事实：2013年1月6日，原告王桂萍与被告余支明签订了一份《房屋及土地、地基买卖合同书》，约定原告王桂萍将其位于原盘县的房屋（包括四间一层房屋、临时房子和空心砖砌的未打板的空屋和打成板的两小层平房、院坝）转让给被告余支明，房款总价1298000元。付款方式为首付598000元，余款700000元于五年付清。2019年3月3日，原告王桂萍与被告余支明另行签订一份《协议书》，约定被告余支明将其于2013年1月6日签订的房屋买卖合同所涉房屋无条件返还给原告王桂萍，已支付的718000元不要求王桂萍退还。事后，余支明向盘州市人民法院提起确认合同无效之诉，盘州市人民法院以（2019）黔0222民初6129号民事判决书判决驳回余支明的诉讼请求。余支明对判决不服，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。六盘水市中级人民法院以（2019）黔02民终2231号民事判决书作出终审判决，余支明对该判决不服，申请再审，六盘水市中级人民法院以（2020）黔02民申25号民事裁定书裁定驳回余支明的再审申请。另查明，余支明与王桂萍签订《房屋及土地、地基买卖合同书》后，余支明将涉案房屋抵押并转让给余斌，但未办理房屋抵押登记手续及房屋所有权变更登记手续，余斌将涉案房屋出租给余芝选经营铝合金门窗，租金每年15000元，租赁期限已于2020年1月底届满，租赁期限届满后双方未签订续租合同，也未转租他人，现涉案房屋仍由余芝选占有使用。上述事实的认定，有各方当事人的陈述、《房屋及土地、地基买卖合同书》、《协议书》、《宅基地使用证》、《个人建房用地呈报审批表》、盘州市人民法院（2019）黔0222民初6129号民事判决书、六盘水市中级人民法院（2019）黔02民终2231号民事判决书、六盘水市中级人民法院（2020）黔02民申25号民事裁定书及庭审笔录在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之规定，原告对涉案房屋（包括四间一层房屋、临时房子、空心砖砌的未打板的空屋、打成板的两小层平房和院坝）因合法建造而取得所有权。事后，原告王桂萍与被告余支明达成房屋转让协议并签订了《房屋及土地、地基买卖合同书》，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，被告余支明签订房屋买卖合同后未依法登记，未发生物权变动的法律效力，余支明未取得涉案房屋的所有权。并且根据王桂萍与余支明2019年3月3日另行签订的《协议书》，约定被告余支明应于2019年3月3日将涉案房屋返还原告，由于该约定系双方当事人真实意思表未，未违反法律、法规定的禁止性规定，对双方当事人均产生拘束力，被告余支明逾期占有该房拒不返还，实为无权占有，该行为系侵权行为，应承担返还责任，原告要求余支明返还房屋的诉讼请求，本院予以支持，被告余支明提出“涉案协议无效，余支明已取得涉案房屋不应返还”的辩解理由，本院不予采信。由于余支明尚未取得涉案房屋的所有权，其又将涉案房屋转让给被告余斌，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外”之规定，余支明将涉案房屋转让给余斌，余支明系无权处分，余斌在未经房屋所有权人王桂萍追认的情况下，无权取得涉案房屋的所有权，且余斌也未将涉案房屋登记在其名下，故余斌也负有返还义务，原告要求余斌返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持，被告余斌提出“余斌依据余支明与王桂萍签订的房屋买卖合同已取得涉案房屋所有权不应返还”的辩解理由，本院不予采信。被告余芝选，属于涉案房屋的承租人，余斌与余芝选签订的原租赁合同的租赁期限已于2020年1月底届满，事后，双方未另行签订续租协议，余芝选作为承租人也负有返还租赁物的义务，故原告要求余芝选返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的租赁物占有期间的损失问题，根据合同约定，余支明应于2019年3月3日将涉案房屋返还原告，三被告至今仍占有该房屋，的确给原告造成了损失，原告主张从2020年1月1日计算损失，本院予以准许。对于赔偿标准，本院综合考虑涉案房屋的地理位置、当地的经济发展水平、市场行情及疫情影响等因素，酌定损失按每月按1500元标准予以赔偿较为妥当，从2020年1月1日起，直至三被告返还房屋之日止。至于余芝选与余斌之间、余斌与余支明之间的债权债务关系，本案中不予处理，权利人可另案主张相关权利。综上所述，原告提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条、第三十四条、第三十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告余支明、余芝选、余斌于本判决生效之日起十五日内将位于盘州市宅集用（2019）第02号宅基地范围内的房屋（包括四间一层房屋、临时房子和空心砖砌的未打板的空屋和打成板的两小层平房及院坝）返还给原告王桂萍。二、被告余支明、余芝选、余斌于本判决生效之日起十五日内支付原告王桂萍从2020年1月1日起，直至三被告返还房屋之日止，按每月1500元标准计算的房屋占用期间的损失。三、驳回原告王桂萍的其他诉讼请求。若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费人民币88元，由被告余支明、余芝选、余斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  张成富二〇二〇年八月十七日书记员  周若兰