广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初763号原告：中山市坦洲镇工业发展有限公司，住所地广东省中山市**********，统一社会信用代码914***********174Y。法定代表人：梁笑梅，经理。委托诉讼代理人：高丽敏，广东保衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。被告：中山市光源服装有限公司，住所地广东省中山市******旧石灰厂，统一社会信用代码914***********415L。法定代表人：朱某1。原告中山市坦洲镇工业发展有限公司（以下简称工业发展公司）与被告中山市光源服装有限公司（以下简称光源服装公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工业发展公司的法定代表人梁笑梅及其委托诉讼代理人高丽敏、被告光源服装公司的法定代表人朱某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工业发展公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2016年3月30日签订的《厂房租赁合同书》，且被告应搬离案涉租赁物，并向原告返还案涉租赁物；2．被告向原告支付2019年4月1日至实际返还案涉租赁物之日止的租金；3．被告向原告支付违约金533952.44元（以所欠租金金额为基数，按每日5‰的标准，自2018年1月起暂计至2019年12月31日止）；4．不予退还被告交纳的合同保证金126580元；5．被告向原告支付因本案而支出的律师费25000元。庭审中，原告变更第一至第三项诉讼请求：1．解除原、被告于2016年3月30日签订的《厂房租赁合同书》；2．被告向原告支付自2019年4月1日至2019年12月31日期间案涉租赁物的租金379737元（租金按42193元/月计付），以及支付自2020年1月1日至2020年5月9日期间被告擅自转租案涉租赁物4楼租金12900元（租金按3000元/月计付）；3．被告向原告支付违约金767923.37元（以所欠租金金额为基数，其中2019年12月31日前以每月42193元为基数，2020年1月1日起以每月3000元为基数，自2018年1月起暂计至2020年4月30日止）。事实和理由：中山市坦洲镇工业公司（以下简称工业公司）是位于中山市******[国有土地使用权证号：中府国（总）字第171155号]土地的使用权人，并在上述土地上建有工业厂房和宿舍。工业公司将上述工业厂房和宿舍交由原告进行管理。2016年3月30日，原、被告签订《厂房租赁合同书》，约定原告将上述工业厂房和宿舍（总建筑面积为4488.8平方米，其中厂房面积为3588.8平方米，宿舍面积为900平方米）按现状租赁给被告，租赁期为2016年4月1日起至2019年3月31日止，每月含税租金为42193元，被告应在当月5号前交纳每月租金；如被告逾期交纳租金，自逾期之日，原告按所欠租金金额日5‰向被告收取违约金至被告付清为止；合同签订之日起3天内，被告须向原告交付合同保证金126580元；被告租赁案涉租赁物只能用于工业生产，不能改变用途，不能转租第三人，否则视为被告违约，按合同第八条第四款违约责任处理；若被告逾期2个月未交租金，原告除有权向被告收取违约金外，还有权提前解除本合同，收回案涉租赁物并没收被告交付的合同保证金，追收被告欠缴的租金、违约金及相关费用，由此产生的一切责任及经济损失（包括租金损失、第三方索赔、中介费、律师费等）由被告承担。签订协议后，原告依约将案涉租赁物交付被告使用。虽然《厂房租赁合同书》的租赁期到2019年3月31日，但租赁期满后被告仍继续使用案涉租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，《厂房租赁合同书》继续有效，但租赁期限为不定期。被告自2018年1月1日开始未按时交租，并且未经原告同意，擅自将案涉租赁物四楼转租给李芳使用。经了解，2018年12月19日，被告与李芳签订《租约合同》，约定将案涉租赁物四楼出租给李芳使用，期限为2019年1月1日至2020年12月30日止，厂房租金为3000元，电梯费每月200元，押金5000元。2019年12月，原告发现被告转租给李芳的事实，原告要求李芳搬离案涉租赁物。截至2020年4月21日，李芳的机器设备仍放置在案涉租赁物的四楼。被告的上述行为违反了《厂房租赁合同书》第三条第二款、第六条第二款的约定，已构成违约。根据《厂房租赁合同书》第八条第三款及第四款的约定，原告有权解除合同，向被告追讨拖欠的租金、收取违约金、没收合同保证金并要求被告承担由此产生的律师费等。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告光源服装公司辩称，1．同意原告提出的第一项诉讼请求。2．同意向原告支付2019年4月1日至2019年11月30日期间的租金。被告于2019年12月4日发出通知要求次承租人于2019年12月31日前搬离，并于2019年11月29日通知工业发展公司被告将于2019年11月30日搬离案涉租赁物。被告不同意支付2019年11月30日之后的租金。3．被告认为原告主张的违约金标准过高，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。4．被告交纳的合同保证金应用于抵扣所欠的租金。5．被告愿意承担一半的律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：1．中山市*******[国有土地使用证号：中府国用（总）字第171155号]土地的使用权人是工业公司。工业发展公司称案涉土地及地上建筑物的产权人系工业公司，其受工业公司委托对案涉土地及地上建筑物进行管理。工业公司于2020年4月22日出具证明，记载其将位于中山市*******[国有土地使用证号：中府国用（总）字第171155号]土地及地上建筑物交由工业发展公司出租管理。2．2016年3月30日，工业发展公司（出租人）与光源服装公司（承租人）签订《厂房租赁合同书》，约定工业发展公司将其管理的前述土地及地上建筑物（总建筑面积4488.8平方米，其中厂房面积为3588.8平方米，宿舍面积为900平方米）按现状出租给光源服装公司用于办厂，租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日止；每月含税租金为42193元，承租人应在每月5日前交纳当月租金，若承租人逾期交纳租金，出租人以所欠租金金额为基数，按日5‰的标准向承租人收取违约金至承租人付清欠付租金之日止；合同签订之日起三日内承租人应向出租人交付合同保证金126580元，在合同期满或终止后，在承租人付清全部应付租金及因租赁行为所产生的一切费用，并按规定交还案涉租赁物后三十日内，出租人向承租人无息退还合同保证金；承租人租用案涉租赁物只能用于工业生产，不得改变用途，不得转租第三人，否则视为承租人违约；若承租人逾期两个月未交纳租金，出租人除有权收取违约金外，还有权提前解除合同，收回案涉租赁物并没收承租人交付的全部保证金，并追讨承租人所欠租金、违约金及相关费用，由此产生的一切责任及经济损失（包括租金损失、第三方索赔、中介费、律师费等）由承租人承担；若承租人因该合同第六条第一至第三款的行为导致该合同终止时，出租人有权收回案涉租赁物，由此产生的一切损失及法律责任由承租人承担，承租人所交保证金出租人不予退还；租赁期限届满当日或者提前解除合同之日起七日内，承租人应搬离案涉租赁物，清理其他可移动物品和装修附着物，并将案涉租赁物所有钥匙及出租人在案涉租赁物内所设置的固定装置等设备完好无损、可供使用状态下交还出租人，若承租人逾期搬离案涉租赁物，出租人有权处置承租人遗留在案涉租赁物内的所有物品，并且承租人应按合同终止当日租金的标准向出租人支付逾期搬离期间的租金及每日按该月租金总额的万份之五支付违约金；承租人存在违反或者不履行合同的行为致使出租人造成损失或损害，在出租人发出要求承租人纠正该行为的书面通知后15日内未予纠正，出租人有权单方解除本合同，收回案涉租赁物并没收承租人交付的全部保证金，追讨承租人所欠租金、违约金及相关费用，且承租人应赔偿出租人因此遭受的一切损失（包括但不限于第三方索赔、律师费、行政处罚金、采取补救措施的费用），合同还约定了其他事项。光源服装公司于2013年5月16日、2019年3月14日通过中国农业银行账户（尾号3368、9748）向工业发展公司分别转账76000元（交易用途：押金）、50580元（交易用途：厂租保证金），前述款项合计126580元。工业发展公司分别于收款当日向光源服装公司出具收款收据确认已收到合同保证金。合同到期后，光源服装公司继续使用案涉租赁物，工业发展公司继续收取租金，双方成立不定期租赁关系。2．2018年12月19日，光源服装公司与李芳签订《租约合同》，约定光源服装公司将其公司内四楼右边的厂房租赁给李芳使用，租赁期限为2019年1月1日至2020年12月30日，每月租金3000元，电梯费每月200元，并交付押金5000元；每月月初交付租金，延期支付租金的，光源服装公司有权提前收回厂房，合同还约定了其他事项。工业发展公司称光源服装公司未经其同意将案涉租赁物四楼右边的厂房出租给李芳，其发现光源服装公司违法转租后已要求李芳搬离，但李芳至今仍未搬离。光源服装公司称其于2019年11月29日通过书面及微信方式向李芳发出通知，要求李芳于2019年12月30日搬离，其提交两份发给和丰厂李小姐的通知，但无法证明是否发出。关于微信通知李芳搬离的事实亦未举证证明。3．2019年7月17日，工业发展公司向光源服装公司发出关于催缴租金及滞纳金的通知，记载截至2019年7月，光源服装公司拖欠工业发展公司租金合计427573.18元及违约金合计356260.49元。请光源服装公司尽快缴清拖欠的租金及滞纳金。2019年11月6日，工业发展公司向光源服装公司发出通知，记载双方签订的《厂房租赁合同》已到期，光源服装公司尚未结清欠付租金和滞纳金，现通知光源服装公司于2019年12月31日前缴清欠付款项并搬离案涉租赁物。光源服装公司确认已收到上述两份通知。4．2019年11月29日，光源服装公司向工业发展公司发函，记载其将于2019年11月30日搬离案涉租赁物，2019年12月将向工业发展公司返还案涉租赁物。光源服装公司称因经营亏损，向工业发展公司请求减免案涉租赁物半年厂租，违约金（滞纳金）按银行利息计算、剩余款项在2020年内分期付清。工业发展公司确认已收到该函以及光源服装公司已于2019年11月30日搬离案涉租赁物，并称光源服装公司虽然已搬离案涉租赁物，但光源服装公司在案涉租赁物内遗留有架子、木箱及废弃物等杂物尚未清理，且次承租人李芳亦尚未搬离案涉租赁物四楼右边的厂房，2020年5月9日工业发展公司才收回案涉租赁物。5．工业发展公司提交其记账凭证、发票、银行流水以及自制的光源服装公司欠租情况明细表证明光源服装公司逾期支付租金情况（详见附表），光源服装公司对此确认。光源服装公司自认其在案涉租赁合同期满后仍继续使用案涉租赁物，并且自认自2019年4月1日起未交纳租金。6．工业发展公司提交其拍摄的照片用于证实光源服装公司及李芳在案涉租赁物内仍遗留有物品尚未清理。7．2019年12月27日，工业发展公司与广东保衡律师事务所签订诉讼委托代理合同，委托该所代理其与光源服装公司房屋租赁合同纠纷一案的第一审程序，律师事务所开具了25000元的代理费发票。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。关于解除合同的问题。本院认为，案涉租赁合同租赁期限届满后，中山市光源服装有限公司继续使用案涉租赁物,中山市坦洲镇工业发展有限公司亦未提出异议,原租赁合同继续有效，自2019年4月1日起双方为无固定期限租赁合同关系，不定期租赁当事人可以随时解除合同。庭审中，中山市坦洲镇工业发展有限公司与中山市光源服装有限公司均同意解除双方于2016年3月30日签订《厂房租赁合同书》，由于该合同因到期而终止，双方之间在合同期满后形成不定期租赁，双方同意解除的实际上是不定期租赁合同关系。关于租金的问题。中山市坦洲镇工业发展有限公司确认中山市光源服装有限公司已于2019年11月30日搬离案涉租赁物。中山市光源服装有限公司自认其尚欠2019年4月1日之后的租金，并同意支付2019年4月1日至同年11月30日的租金337544元（42193元/月×8个月），中山市光源服装有限公司辩称其已于2019年11月30日搬离案涉租赁物，其无需支付2019年11月30日之后的租金，本院采纳其抗辩意见。中山市光源服装有限公司虽然在租赁厂房内仍遗留杂物尚未清理，但中山市坦洲镇工业发展有限公司确认中山市光源服装有限公司已搬离案涉租赁物，租赁物实际上已重新处于中山市坦洲镇工业发展有限公司其控制之下，其可以对租赁物采取防止损失扩大的措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，中山市坦洲镇工业发展有限公司无权请求中山市光源服装有限公司支付2019年12月1日至同年12月31日的租金。中山市坦洲镇工业发展有限公司称中山市光源服装有限公司违反双方约定将案涉租赁物四楼右边的厂房转租给次承租人李芳，现李芳尚未搬离租赁物，中山市坦洲镇工业发展有限公司主张由中山市光源服装有限公司按照其转租的租金标准即每月3000元支付租金。中山市光源服装有限公司抗辩称次承租人李芳尚未搬走，与其无关，不应由其承担。本院认为，中山市光源服装有限公司违反其与中山市坦洲镇工业发展有限公司约定，擅自转租案涉租赁物四楼右边的厂房给案外人李芳，且对于次承租人不搬离案涉租赁物，导致中山市坦洲镇工业发展有限公司无法收回全部租赁物，无法进行整体出租和使用的损失应由中山市光源服装有限公司承担，中山市坦洲镇工业发展有限公司要求中山市光源服装有限公司按照每月3000元的标准，支付2020年1月1日至2020年5月9日的占用费12900元，理据充分，本院予以支持。关于不予退还合同保证金及逾期交付租金违约金的问题。在租赁合同中，依约按时支付租金系中山市光源服装有限公司作为承租人主要的合同义务，中山市光源服装有限公司拖欠租金的行为已构成违约，需承担相应的违约责任。双方在案涉租赁合同中既约定了违约金的计算方式，又约定不返还合同保证金作为违约金抵扣所欠费用。本院认为，不予退还合同保证金及支付违约金均基于中山市光源服装有限公司逾期支付租金的同一违约行为，两者性质和功能相同，都具有补偿性，故不予退还合同保证金及违约金不应并存主张。现中山市坦洲镇工业发展有限公司既要求不退还合同保证金，又主张以所欠租金为基数，按日5‰的标准，自2018年1月起计算违约金至2020年4月30日止。从填补损害的角度来看，固定违约金和计算违约金的标准都过分高于实际损失。中山市光源服装有限公司认为违约金计算标准过高，请求法院予以调整。本院酌定违约金以42193元为基数，自逾期支付之日即每月6日起计付至全部款项清偿之日止，其中2019年8月19日及之前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，中山市坦洲镇工业发展有限公司主张不予退还合同保证金的诉请，本院不予支持，中山市光源服装有限公司已交付的合同保证金可用于抵扣其金钱给付义务。关于律师费的问题。双方在案涉租赁合同中约定，若承租人逾期两个月未交纳租金，承租人除支付所欠租金、违约金及相关费用，还应承担出租人因追讨前述款项产生的律师费。因此，中山市坦洲镇工业发展有限公司要求中山市光源服装有限公司向其支付律师费25000元的诉请，理据充分，本院予以支持。综上所述，原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、判令原告中山市坦洲镇工业发展有限公司与被告中山市光源服装有限公司不定期租赁合同关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告中山市光源服装有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市坦洲镇工业发展有限公司支付2019年4月1日至2019年11月30日的租金337544元、2020年1月1日至2020年5月9日的占有费12900元；三、被告中山市光源服装有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市坦洲镇工业发展有限公司支付逾期交付租金的违约金[①截止2019年3月31日，2018年1月至2019年3月租金各月应交租金42193元逾期天数合计1199天（详见附表）②2019年4月至全部款项清偿之日止，以42193元为基数，自2019年4月1日起开始计算至全部款项，其中2019年8月19日及之前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]；四、被告中山市光源服装有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市坦洲镇工业发展有限公司支付律师费25000元；五、驳回原告中山市坦洲镇工业发展有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14386元（原告已预交）,由被告中山市光源服装有限公司负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  何世俊人民陪审员  邱兆平二〇二〇年八月七日书 记 员  陈大钊袁丽珣附表：中山市光源服装有限公司每月欠缴租金及逾期天数的具体情况（租金单位为元，逾期天数单位为天）应交时间应交租金实交时间实交租金尚欠租金逾期天数2018.1.5421932018.3.2084386742018.2.542193432018.3.5421932018.6.28421931152018.4.5421932018.8.1421931182018.5.5421932018.8.30421931172018.6.5421932018.9.30421931172018.7.5421932018.10.30421931182018.8.5421932018.11.30421931172018.9.5421932018.12.26421931122018.10.54219342193822018.11.54219342193512018.12.54219342193212019.1.5421932019.3.1442193682019.2.54219342193372019.3.542193421939合计1199