江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2344号上诉人（原审原告）：周招娣，女，1968年8月14日出生，汉族，住溧阳市。上诉人（原审原告）：张连松，男，1958年9月29日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：严明生，江苏石湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史息凤，女，1964年2月6日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：赵伟林，江苏方直律师事务所律师。上诉人周招娣、张连松因与被上诉人史息凤房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2019)苏0481民初5747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周招娣、张连松上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方的诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由史息凤承担。事实与理由：一审认定事实及适用法律均存在错误。一审认为“双方签订的租赁合同上明确约定租赁期限届满后两原告继续承租的条件及方式，即于到期前三个月向被告提出，经被告同意后重新签订租赁合同，后双方在案涉租赁合同到期后并未重新签订租赁合同…原租赁合同租赁期限为不定期的主张，本院不予支持”错误。只有法律明文规定或者当事人事先约定，否则不能以沉默来推定双方真实意思，即不能以双方未签订书面租赁合同来认定租赁关系解除。双方关于到期前重新签订租赁的约定，是对书面合同签订流程的一般约定，双方并未签订书面合同，但仍维持租赁现状，且主张解除一方并未送达解除通知，故我方按照法律规定主张双方成立不定期租赁关系，于法有据。我方诉请史息凤在拆迁补偿范围内补偿我方损失，因拆迁补偿协议行文对补偿类目表述会有不同，具体来说应为停产停业、设备搬迁、证照补贴营业房周转租金等，一审在认定时概括为“返还营业房款项”与我方的诉请有偏差，实际计算的营业房补贴为我方主张按照该标准停产停业损失计算的标准，系考虑到涉案拆迁补偿协议中对于营业房有额外的补贴，故我方主张按照该标准由对方向我方补偿，并非是主张营业房补贴应该归我方享有。拆迁补偿协议为史息凤与拆迁单位签订，史息凤是被补偿人，故对于营业房补贴支付给史息凤已是客观事实，我方并无异议，补贴归属问题也并非本案的争议焦点。本案的争议焦点应为：因拆迁事实，史息凤是否应该对我方进行补偿？以及补偿的标准、数额？相关涉及我方承租期间的经营损失是否已由拆迁人补偿给史息凤，也就是说史息凤在拆迁安置协议项下的补偿安置权益是否包含我方依法应当享有的补偿安置权益。一审认定本案属于在承租期限内拆迁，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿，但关于补偿数额（标准）问题并未认定，属于基本事实未查明。一审以“上兴镇政府与我方签订了补偿协议，营业房补贴属于房屋所有权人”为由驳回我方的诉讼请求，事实上一审中我方明确上兴镇政府支付的补偿为设备搬迁损失，不是停产停业以及证照补贴等，不足以填平我的损失。而营业房补贴无论从其字面意义或者拆迁政策理解，应为停止经营的损失，实际经营人为我方，更何况，史息凤主张已以该标准支付了7万元（即徐伟锯木厂营业房）补贴给了我方，故我方按照该标准向出租人要求补偿合理合法，应获得支持。二审中，周招娣、张连松另增加诉讼请求：1.判令史息凤给付房屋建筑面积282.9平方米（钢结构那一栋）中的自来水补偿款1500元、电补偿款380元、停业损失17494.8元，合计19374.8元；2.判令史息凤给付358.81平方米中的有线电视补偿款450元、空调移机补偿款400元，自来水补偿款1500元，电补偿款380元，太阳能补偿款200元，电话补偿款208元，合计3138元。史息凤答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。对于二审中上诉人周招娣、张连松的所谓诉请，我方不同意与之进行调解。周招娣、张连松向一审法院起诉请求：判令史息凤向我方支付拆迁补偿款30万元（暂计，具体数额以相关拆迁补偿安置协议或依法征收补偿标准确定），并由史息凤支付本案的诉讼费。后周招娣、张连松明确其诉讼请求为：要求史息凤返还营业房损失25万元【500㎡（按照租赁协议中的租赁面积）*500元/㎡】。一审法院认定事实：史息凤与周招娣、张连松签订厂房出租合同一份，该合同载明：一、史息凤出租给周招娣、张连松的厂房坐落于边，全部租用建筑面积为500平方米，其中260平方米为钢结构，240平方米为砖水泥。二、出租起始日期为2017年12月3日，租赁期限1年……周招娣、张连松如需继续承租该厂房，应于到期前三个月向史息凤提出，经史息凤同意后重新签订租赁合同……四、租赁期间周招娣、张连松不得转租，不得利用厂房或在厂房内进行非法活动。由于政府强制搬迁等不可抗拒原因导致合同无法继续生效履行的，双方均不承担任何责任。涉及到政府方强制搬迁补偿的问题，双方应根据政策要求执行。双方在案涉租赁合同前未无租赁关系，案涉租赁合同期满后双方未重新签订租赁合同。溧阳市上兴镇老河村委小庄村1号上办理的营业执照情况如下：2017年8月15日登记的溧阳市上兴周姐建材店（经营者：周招娣）；2017年8月15日登记的溧阳市上兴小周锯木厂营业执照（经营者：周招娣）；2018年1月11日登记的溧阳市上兴连松锯木厂营业执照（经营者：张连松，初始注册2001年9月6日）；2017年12月12日登记的溧阳市上兴徐伟机械配件加工厂（经营者：徐伟，史息凤与徐伟系母子关系）。溧阳市上兴镇老河村委小庄村1号名下评估报告情况如下：1、评估报告（徐伟）【报告编号：苏新大陆企估溧字（2018）第025号】，房屋建筑总面积282.9平方米（房屋平面示意图显示为：全钢结构1号房），评估价格235782元，房屋室内装潢设施补偿5280元，附属设施补偿50518元，合计291580元。2、房屋征收评估报告（史息凤）【报告编号：新大陆溧（2018）小庄村Ｒ003】，面积340.79平方米（13.65＋63.89＋38.7＋224.55），评估价172044元（6844＋31127＋19586＋114487），房屋评估价＊110%＝189248元，装潢设施补偿价26795元，合计216043元。3、房屋征收评估报告（徐伟）【报告编号：新大陆溧（2018）小庄村Ｒ003-1】，面积358.81平方（264.09＋50.77＋34.4＋9.55），评估价258817元（213769＋23609＋16759＋4680），房屋评估价＊110%＝284699元，装潢设施补偿价75673元，附属设施补偿价139218元，合计499590元。2019年3月10日，史息凤与溧阳市上兴镇人民政府签订房屋补偿安置协议（房屋建筑面积340.79平方米），徐伟与溧阳市上兴镇人民政府签订房屋补偿安置协议两份（房屋建筑面积分别为282.9平方米、358.81平方米）。2019年5月23日，周招娣与溧阳市上兴镇人民政府、溧阳市上兴镇老河村村民委员会签订上兴镇征收项目附着物补偿协议，工程项目设计涉及周招娣、张连松的附属设施评估款为61246元。一审第二次庭审时周招娣、张连松陈述尚未腾空房屋。一审另查明，上兴镇2018年度征收补偿和安置方案第八条第二款第二条规定：将原住宅房屋改作商业经营房，并取得工商营业执照持续经营一年以上至今（本地块补偿安置公告开始之日为终了之日向前倒推计算）的，该实际用于营业部分的房屋按住宅房屋补偿安置后另行补贴500元/平方米。2018年4月15日，上兴镇房屋征收服务中心张贴签约公告，其中载明：根据征收工作进程需要，经研究，决定对上兴镇老河村委小庄组地块征收签约事项进行公告…双方有争议的部分：一、关于双方租赁合同是否结束。周招娣、张连松认为案涉租赁合同届满后虽然没有继续签书面的租赁合同，史息凤从未向周招娣、张连松主张过或者通知租赁合同解除，按照相关法律规定，双方成立不定期租赁合同关系。且到期后又支付了10000元租金。史息凤认为，租赁合同期满后，自己明确因案涉房屋将拆迁不再继续出租，要求周招娣、张连松搬出承租房屋，并腾空租赁使用的房屋，等待拆迁公司予以拆除，所以不存在继续租赁这一说。史息凤的确收到10000元，但并不是租金，而是因周招娣、张连松拒绝搬迁导致自己拆迁利益损失的利息补偿款。二、关于案涉租赁合同承租的范围。周招娣、张连松认为，其承租的房屋为：报告编号苏新大陆企估溧字（2018）第025号涉及的房屋全钢结构1号房；报告编号新大陆溧（2018）小庄村R003涉及的砖木结构4号房房屋；报告编号新大陆溧（2018）小庄村R003-1涉及的砖混二层1号房的一楼。承租时周招娣、张连松将租金从40000元还价还到35000元，砖混的二层楼的部分，史息凤说二层不租给周招娣、张连松，一楼租给周招娣、张连松，周招娣、张连松就在里面做的装饰装修，但当时没有测量，口头协议钢结构算250平方米、砖混的一层算100平方米、砖木结构6间小屋算150平方米。对此，史息凤认为报告编号025的全钢结构是周招娣、张连松承租的，面积承租时量的260多平方米，拆迁时测量为282.9平方米；编号R003的砖木结构4号房是周招娣、张连松承租的，面积是224.55平方米；自己只租了这两块大概是500平方米给周招娣、张连松（该两块房屋均无产权证明，系家庭共有，在与周招娣、张连松签合同时以史息凤名义签订，全钢结构部分因徐伟亦有营业执照，在拆迁时由徐伟签字），其他的报告编号R003-1没有租给周招娣、张连松，当时周招娣、张连松要租，但是史息凤并未出租。从双方的租赁合同第一条明确约定了两块承租房屋，一块是钢结构的、一块是砖水泥的，所以周招娣、张连松所谓的100平方米的砖混的承租没有合同依据。一审中，双方均认可涉案全钢结构系2017年10月左右由史息凤开始建造，2017年12月租赁合同开始时交付给周招娣、张连松使用。三、关于涉案营业房补贴归谁所有。周招娣、张连松认为虽然房屋补偿协议中将营业房损失支付给被拆迁人，根据上兴镇2018年度征收补偿和安置方案第八条第二款第二项规定，系由周招娣、张连松实际经营，所以该营业房的相关款项（500元/㎡）应当支付给周招娣、张连松。史息凤则认为，拆迁补偿安置方案是对被拆迁人即房屋的所有权人进行安置的，这500元/㎡的补偿是因为房屋的性质由住宅变更为营业用房，政府额外对房主的补偿，而不是对承租人的补偿，与承租人无任何关联性。同时称史息凤签订的补偿协议中的营业房面积264.09㎡实际上是评估报告R003-1砖混二层1号房中的面积。一审法院认为，双方签订的自2017年12月3日起为期一年的租赁合同依法成立且生效，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。对于本案的争议内容，法院依法认定如下：一、案涉租赁合同已经结束。双方签订的租赁合同上明确约定租赁期限届满后周招娣、张连松继续承租的条件及方式，即于到期前三个月向史息凤提出，经史息凤同意后重新签订租赁合同，后双方在案涉租赁合同到期后并未重新签订租赁合同。同时结合周招娣、张连松提供的2018年4月左右已张贴的案涉地块拆迁签约公告，双方均明知案涉地块拆迁的情形，对合同期满后不再继续租赁亦应有预期，且史息凤未与周招娣、张连松重新签订租赁合同系以行动明确其不再续租。周招娣、张连松因拆迁权益问题至今尚未搬迁，现周招娣、张连松主张租赁期限届满后，周招娣、张连松继续使用租赁物，因史息凤未提异议，原租赁合同租赁期限为不定期的主张，法院不予支持。二、案涉租赁合同中涉及的具体房屋。根据双方的庭审陈述及法院调取的评估报告，双方对于报告编号苏新大陆企估溧字（2018）第025号涉及的房屋全钢结构1号房、报告编号新大陆溧（2018）小庄村R003涉及的砖木结构4号房房屋均无异议，法院依法予以采信。该两部分房屋的面积分别为282.9㎡、224.55㎡，合计面积>500㎡。同时结合双方签订的厂房租赁合同中的约定，全部租用建筑面积为500平方米，其中260平方米为钢结构，240平方米为砖水泥，与上述两部分房屋接近，租赁合同上并未涉及到其他块房屋，且史息凤也不认可将砖混二层1号房的一楼出租给周招娣、张连松，周招娣、张连松也未提供其他证据。综合双方签订的租赁合同、房屋实际面积等情况，周招娣、张连松认为报告编号新大陆溧（2018）小庄村R003-1涉及的砖混二层1号房的一楼亦在案涉租赁合同范围内的主张法院不予支持。三、对于周招娣、张连松要求史息凤返还营业房款项的请求法院不予支持。根据相关规定，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。根据双方的陈述及周招娣、张连松提供的证据，在租赁期内相关部门对案涉地块张贴签约公告，但同时本案中周招娣、张连松与上兴镇人民政府就周招娣、张连松的附属设施签订上兴镇征收项目附着物补偿协议，其评估款61246元亦已实际向周招娣、张连松履行。现周招娣、张连松主张的营业房补贴双方在租赁合同中对此并未有特殊约定，且该补贴系基于被征收房屋性质变化而增加的补贴，故应当归属于房屋所有人而非承租人。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条及相关民事法律政策之规定，作出如下判决：驳回周招娣、张连松的诉讼请求。案件受理费5800元，诉讼保全费2020元，合计7820元，由周招娣、张连松负担。二审中，周招娣、张连松提交如下证据：1.从溧阳市市场监督管理局上兴分局调取的张连松与史息凤于2017年12月3日签订的房屋租赁合同一份，证明周招娣、张连松承租范围包括史息凤的最前排楼房的一楼面积，即评估报告编号为新大陆溧（2018）小庄村R003-1砖混二层1号房一楼。2.照片9张，证明周招娣、张连松实际承租了史息凤R003-1最前排楼房一楼三间。3.2019年8月13日溧阳市上兴派出所出警记录一份，证明史息凤在2019年8月13日才要求承租人搬离，之前一直续租。租赁关系届满后，房屋一直在实际在承租。4.2017年8月10日的房屋租赁合同。该证据是从溧阳市市场监督管理局上兴分局调取的，证明双方租赁关系从2017年8月就开始了，合同上明确的记载，承租范围包括003-1号，房屋的一楼三间属于承租范围。5.周招娣在上兴拆迁办领取补偿款时的视频录像，证明史息凤2019年6月5日收取了周招娣、张连松在租赁关系届满后的房租1万元。史息凤质证称，证据1不是新证据，一审中已质证过。证据2真实性不清楚，我自有的住宅房确实给周招娣、张连松免费使用的，因为我本人不住在那里，双方是亲戚就免费给周招娣他们用了，但不在案涉租赁范围内。对证据3真实性无异议，2019年8月13日拆迁办在拆迁涉案出租房屋时，周招娣、张连松与拆迁办工作人员产生争议，我强调我同意拆除该房屋，所以周招娣、张连松和拆迁工作人员产生纠纷，与本案无关联。证据4与一审中涉及的租赁合同是重复的，确认租赁关系的就是2017年12月3日的租赁合同，8月份的合同是当时为了帮助周招娣、张连松办理工商登记，双方临时签订的协议，该协议是我儿子徐伟和他们签订的。签8月份的合同时，另外一处钢结构200㎡的房子还没建，所以当时约定的是300㎡，该300㎡不包含证据2中九张图片涉及到的房屋，是在2017年8月后搭建了一个200㎡的简易钢结构厂房，在2017年12月签订合同时面积变成了500㎡。所以周招娣、张连松提交的2017年8月10日的合同与2017年12月3日的租赁合同实际是同一个合同，合同约定的租赁期满就是在2018年12月3日，即案涉房屋拆迁时，双方的房屋租赁合同已经履行完毕。证据5涉及的事实我清楚，但与本案无关联。是周招娣与拆迁办之间就出租房屋相关补偿主要是经营损失补偿进行协调的过程，该7万元就是周招娣、张连松承租案涉房屋产生的租赁经营损失由拆迁办予以补偿的证据，证明尽管周招娣、张连松租赁期届满，拆迁办还是对其搬迁及经营部分损失额外给了7万元补偿。我确实收了1万元，但不是租金，而是周招娣、张连松在租赁合同期满后拒不搬迁导致我拆迁补偿款延期领取的利息补偿。周招娣、张连松的行为导致我逾期六个月才领取到拆迁补偿款80多万元。二审中，对于为何前后出现三份合同的缘由，史息凤称：2017年8月份的合同是为了协助周招娣、张连松到市场监督管理部门去办理工商登记而签的，双方实际履行的是2017年12月3日签订的合同。周招娣陈述：2017年8月份签订合同时间钢结构房屋还没有造好，双方就先签订了一份300㎡的租赁合同。开始领的营业执照是我要做锯木厂和建材店，后来由于张连松南渡有一个营业执照要移过来，然后钢结构房屋也建好了，史息凤打听到将要拆迁，就和我们重新签订了合同，约定一年一租，租赁面积也扩大至500㎡。二审中，周招娣明确，其领取了131246元补贴，扣除了1万元房租，实际已领取121246元。二审查明：本案涉及三个版本的房屋租赁合同，分别为：1.2017年8月10日的《房屋租赁合同》，出租人为徐伟，承租人为周招娣，该合同中约定的租赁房屋为“坐落在溧阳市上兴镇老河村委小庄村1号3间，面积为300平方米，房屋结构混合”，租赁期间从2017年8月10日至2018年8月10日，年租金为3万元，该合同来源于溧阳市市场监督管理局上兴分局。2.2017年12月3日的《房屋租赁合同》，出租人为史息凤，承租人为张连松，该合同中约定的租赁房屋为“坐落在溧阳市上兴镇老河村委小庄村1号，面积为500平方米，房屋结构混合”，租赁期间从2017年12月3日至2018年12月3日，年租金为3.5万元，周招娣、张连松称该合同来源于溧阳市市场监督管理局上兴分局。3.未注明签署日期的《厂房租赁合同》，出租人为史息凤，承租人为张连松、周招娣，担保人为谢洪喜，该合同约定的租赁房屋“坐落在国道边，全部租用建筑面积为500平方米，其中260平方米为钢结构，240平方米为砖水泥”，租赁期间从2017年12月3日至2018年12月3日，年租金为3.5万元，该证据原件由周招娣、张连松向一审法院提供。二审中，经现场勘查，涉案房屋位于104国道边，紧邻路边的是一栋两层的小楼，即编号新大陆溧（2018）小庄村R003-1涉及的砖混二层1号房，双方对于该楼房一楼是否属于承租范围持有争议，该房屋一楼已经腾空，但周招娣仍持有该房屋一楼的钥匙；楼房后面为钢结构厂房，即双方均认可属于承租范围的苏新大陆企估溧字（2018）第025号涉及的房屋全钢结构1号房，该房屋内尚堆放有部分机器未迁移；钢结构1号房后面紧邻的是双方均认可属于承租范围的编号新大陆溧（2018）小庄村R003涉及的砖木结构4号房屋。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。二审认为，一审判决结果正确，二审应予维持。理由及依据如下：一、关于周招娣、张连松二审中增加的诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百二十八条第一款规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。对于周招娣、张连松二审中增加的诉讼请求，史息凤明确不予调解，故周招娣、张连松可以另行起诉，本案不予理涉。二、关于周招娣、张连松的上诉主张。周招娣、张连松在一审中的诉请为要求史息凤返还营业房损失25万元（合同约定的租赁面积500㎡×500元/㎡），其认为虽然房屋补偿协议中将营业房损失支付给史息凤，根据《上兴镇2018年度征收补偿和安置方案》第八条第二款第二项规定，系由周招娣、张连松实际经营，所以该营业房的相关款项（500元/㎡）应当支付给周招娣、张连松。二审认为，周招娣、张连松承租的房屋系史息凤建造，将原住宅房屋改作商业经营用房的主体应为房屋所有权人或者建造人，前述地方政府部门制定的关于补偿和安置方案中也并未明确另行补贴的500元/㎡系补偿给承租人或者房屋的使用人，故周招娣、张连松要求史息凤返还营业损失25万元的诉请缺乏事实和法律依据。综上，周招娣、张连松的上诉理由不能成立，二审法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费5800元，由上诉人周招娣、张连松负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年八月二十四日书记员  朱羲玲