山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终1980号 上诉人（原审被告）：运城市蒲津房地产开发有限公司。 法定代表人:刘晓燕。 委托诉讼代理人：关金龙，山西西厢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏丽丽,女,汉族,1974年12月25日出生,住山西省永济市。 原审被告：永济市蒲津世贸广场商业管理有限公司。 法定代表人：刘晓燕。 上诉人运城市蒲津房地产开发有限公司（以下简称蒲津房地产公司）因与被上诉人苏丽丽、原审被告永济市蒲津世贸广场商业管理有限公司（以下简称蒲津世贸广场）合同纠纷一案，不服永济市人民法院（2020）晋0881民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 蒲津房地产公司上诉请求：1.撤销永济市人民法院（2020）晋0881民初494号民事判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人不存在违约行为，对应付被上诉人的租金问题已事实上解决。上诉人与被上诉人于2012年12月28日签订案涉《蒲津世贸广场物业委托管理协议》，被上诉人将其购买的商铺委托给上诉人经营管理，后因市场环境影响，公司经营困难，且与大多数业主委托经营管理期限已经届满，2018年4月，上诉人与被上诉人所在的世贸广场193户业主（共204户）达成协议，由业主成立管理委员会，具体负责之后商铺的市场经营运作，后又在永济市城西街道办御苑社区的主持和社区司法部门调解人员参与下，召开业主大会，成立了业主委员会，与山西金裕腾商贸有限公司达成委托协议，签订《商业委托合同》，按照该合同第一章第三条规定，上诉人只负责2018年5月至11月30日的返租费，并同业主代表达成协议，按年率4%计算，手续正在办理。根据物业管理法第11条和第15条，业主委员会有权代表业主与选聘的物业管理企业签订服务合同，现被上诉人所在的业主委员会已与新的运营方签订书面合同，商铺已交给新的运营方经营管理，租金问题已经解决，上诉人不存在拖欠事实和违约行为。 苏丽丽辩称，上诉人蒲津房地产公司的上诉理由内容不实，被上诉人将自己购买的商铺交由上诉人管理经营，并签订15年的委托管理协议，按照协议约定，上诉人蒲津房地产公司自主经营管理商铺，于每年5月1日给付商铺收益租金。被上诉人并没有授权委托任何第三方经营管理案涉商铺，根据物权法规定，案涉商铺属于被上诉人个人财产，不是公共设施，未经被上诉人授权，业主委员会无权处分。 苏丽丽向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告2019年度的租金6254元整，并支付从起诉之日起至执行完毕之日止的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被告支付原告违约金10000元整；3.诉讼费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月18日，原告苏丽丽与被告运城市蒲津房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告苏丽丽购买其开发的位于蒲津世贸广场4-S205号商铺，同日，双方签订《蒲津世贸广场物业委托管理协议》，协议约定：“同意将自己的商铺委托给乙方（运城市蒲津房地产开发有限公司）成立的永济市蒲津世贸广场商业管理有限公司经营管理（统称乙方），期限自2013年5月1日起开始计算至2028年8月31日止；乙方有权以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，并承担相应的法律后果；……自本协议约定委托经营期限开始日（2013年5月1日）结算日，按年结算商铺回报利益（租金预先支付），于结算日次一月公历10号前，向甲方（原告苏丽丽）支付下一年商铺回报利益（含税）。”同时约定：“前5年经营回报利益按购房合同金额的8%计算；即为6254元/年，大写陆仟贰佰伍拾肆元整。自第6年起由被告运城市蒲津房地产开发有限公司另行确认新的收益标准，此标准原则上不低于前5年的平均收益标准。……”关于违约责任约定为：“除不可抗力造成的原因外，甲乙双方均不得以任何理由违背本协议内容，否则由违约方向另一方支付违约金壹万元”。合同签订后,原、被告均按照合同约定履行自己的义务。现被告运城市蒲津房地产开发有限公司未向原告苏丽丽支付2019年的商铺租金6254元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告运城市蒲津房地产开发有限公司签订的“物业委托管理协议”系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效。被告运城市蒲津房地产开发有限公司未按照协议约定及时向原告苏丽丽支付租金，属违约行为，应承担相应的违约责任，故原告诉请被告运城市蒲津房地产开发有限公司支付拖欠租金6254元，合理合法，本院予以支持。原告依据双方的约定要求被告支付违约金10000元，被告请求酌情考虑，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定。本案中约定的违约金为10000元，原告的实际损失为6254元，违约金的约定过分高于实际造成的损失，应当予以减少，本院酌定将违约金定为被告损失额的20%，即6254元×20%=1250.8元。关于利息,被告运城市蒲津房地产开发有限公司逾期支付租金的行为必然会导致原告有利息损失,故对原告请求的利息本院予以支持,即被告运城市蒲津房地产开发有限公司应自2020年3月19日起以6254元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。即被告运城市蒲津房地产开发有限公司向原告支付的利息以6254元为本金自2020年3月19日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算起至付清之日止。原告要求被告永济市蒲津世贸广场商业管理有限公司支付租金，因其提供的《蒲津世贸广场物业委托管理协议》并未加盖被告永济市蒲津世贸广场商业管理有限公司的印章，原告亦无其他证据能够证明该公司对《蒲津世贸广场物业委托管理协议》的追认，故原告该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告永济市蒲津世贸广场商业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告运城市蒲津房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告苏丽丽支付租金6254元及利息（利息以6254元为本金自2020年3月19日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算起至付清之日止）；二、被告运城市蒲津房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告苏丽丽支付违约金1250.8元；三、驳回原告苏丽丽其他诉讼请求。案件受理费206.4元，由原告苏丽丽负担95元，被告运城市蒲津房地产开发有限公司负担111.4元。 二审中，上诉人蒲津房地产公司为支持其上诉请求，当庭提交以下证据：证据1.永济市城西街道御苑社区居民委员2020年8月20日出具的《证明材料》一份；证据2.（甲方）业主代表张军峰、拓云灵等人与（乙方）山西金裕腾商贸有限公司、（丙方）蒲津房地产公司签订的《商业委托合同》一份。拟证明在发生未按期支付各业主商户返利的情况下，上诉人通过业主大会已经选出代表，积极协商解决拖欠问题，并已经和新的运营商签订合同，将产生的收益返还给业主，上诉人不存在违约行为。被上诉人苏丽丽发表质证意见称，被上诉人没有参加业主大会，不认识选举的代表，被上诉人没有和业主代表签订过任何东西，对上诉人的经营不清楚，合同与自己无关。本院经审查认为，证据1系单位出具的书面证明，该证明材料上仅加盖永济市城西街道御苑社区居民委员公章，并无出具人员及单位负责人签名或盖章，不符合法律规定的形式要件，依法不予采信；证据2《商业委托合同》系（甲方）业主代表张军峰、拓云灵等人与（乙方）山西金裕腾商贸有限公司、（丙方）蒲津房地产公司三方签订，被上诉人苏丽丽并非合同当事人，该合同与本案争议事实不存在关联性，本院不予采信。 经二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：本案审理焦点为上诉人蒲津房地产公司拖欠祖金的行为是否构成违约。根据一、二审查明事实，上诉人蒲津房地产公司与被上诉人苏丽丽于2012年12月18日签订案涉蒲津世贸广场4-S205号商铺的《商品房买卖合同》，同日，双方又签订了《蒲津世贸广场物业委托管理协议》，约定由上诉人蒲津房地产公司成立的蒲津世贸广场经营管理被上诉人苏丽丽购买的商铺，期限为2013年5月1日至2028年8月31日，同时约定了每年支付商铺回报利益的数额及时间。本案审理期间，上诉人蒲津房地产公司对上述查明认定的事实予以认可，且当庭承认案涉商铺2019年度的租金未支付，据此，上诉人蒲津房地产公司的行为明显违反协议约定，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，一审法院基于查明的违约事实，判决上诉人蒲津房地产公司支付租金及利息，并承担违约金符合法律规定。关于上诉人称世贸广场193户业主已成立业主委员会，并与案外人山西金裕腾商贸有限公司签订《商业委托合同》，将商铺交由新运营方经营管理的上诉理由，经查，被上诉人苏丽丽不是193户业主之一，并未加入该业主委员会，业主委员会的行为对被上诉人苏丽丽不具有法律约束力，且被上诉人苏丽丽主张权利的事实基础是《蒲津世贸广场物业委托管理协议》，该协议的相对方为上诉人蒲津房地产公司，在未经被上诉人苏丽丽同意的情形下，上诉人蒲津房地产公司无权将应由其承担的合同义务转移给第三人。综上，上诉人蒲津房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，蒲津房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费412.8元，由上诉人运城市蒲津房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  席少君 审判员  林学武 审判员  梅智勇 二〇二〇年八月三十一日 书记员  杨 琴