河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1523号上诉人（原审原告）：河南星辰健身服务有限公司，住所地河南省濮阳市濮阳县解放大道与红旗路交叉口向南50米路西飞象城四楼。法定代表人：张玲洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：左臣君，男，系该公司职工。被上诉人（原审被告）：濮阳市恒达瑞商贸有限公司，住所地河南省濮阳市濮阳县解放路中段173号。法定代表人：马秀卿，该公司经理。委托诉讼代理人：赵永军，男，系该公司副经理。被上诉人：赵永军（原审被告），男，1968年6月25出生，回族，住河南省濮阳市濮阳县解放路中段173号恒达瑞商贸公司。上诉人河南星辰健身服务有限公司（以下简称星辰公司）因与被上诉人赵永军、濮阳市恒达瑞商贸有限公司（以下简称恒达瑞公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2020）豫0928民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人星辰公司的法定代表人张玲洁及其委托诉讼代理人左臣君，被上诉人赵永军，也即恒达瑞公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星辰公司上诉请求：一、撤销（2020）豫0928民初2163号民事判决书，并依法改判，判决被上诉人立即排除妨害，并赔偿上诉人经营损失63,328.46元（损失按照6,150.27元／天计算，自2020年3月18日起计算至2020年3月27日止，2020年3月27日至排除妨害之日的损失一并加算）；二、请求判令被上诉人免除两个月的房租26,666.67元（少判13,333.67元）；三、请求判令终止被上诉人恒达瑞公司与上诉人星辰公司之间的租赁合同；四、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明事实错误，适用法律错误。1、一审法院认为星辰公司存在违约在先，实属错误，根据赵永军提交的微信截图照片，可以看出经恒达瑞公司同意星辰公司缴纳租赁费的截止日期为2020年2月15号左右，在截止日期之前因受新冠肺炎疫情防控措施管制无法外出，属不可抗力；其次，关于租赁费、水电费，星辰公司在与赵永军多次的电话沟通过程中一直表示先将租赁费及水电费缴纳，管理费用再进行协商，赵永军要求必须一起缴纳，并挂断电话，拒绝进行协商，并非星辰公司故意拖欠；因此星辰公司不存在违约。2、一审法院在一审判决过程中，对于赵永军“2019年12月份水电费拖欠至今”的证言，没有进行核实，无视星辰公司提交的证据，听取恒达瑞公司一面之词而作出不合理判决，有违法律公正。3、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。一审法院在对星辰公司提交的注册会员及缴费情况的真实性予以认定情况下，以不能直接证明损失为由，对星辰公司主张的损失不予支持，明显有违公平。3、恒达瑞公司在未寻求合法救济、在未解除合同的前提下，强行锁门的行为构成违约，该行为违反物尽其用的原则，恒达瑞公司应当承担赔偿责任。4、根据涉案《购物中心租赁协议》第十二条约定“租赁期内如因不可抗力、政策变动、拆迁或政府行为导致本合同不能继续履行的，则甲方退还乙方尚未使用期间的租金，……”。一审法院错误的将“不能履行”解释为“彻底不能履行”，明显断章取义；其次，因受新型肺炎管控措施限制星辰公司2020年1月27日暂停了经营，2020年3月16日按照濮阳县疫情防控指挥办的要求，递交了复工申请，并获得批准，因此因不可抗力致使合同不能履行的期间是确定的、可计算的，一审法院不应当依职权予以酌定，应按实际天数予以计算。5、鉴于恒达瑞公司自2020年1月22日起将涉案房屋封锁至今，期间转租他人使用，恒达瑞公司此行为已属于严重违约，并严重影响到星辰公司的权益，目前星辰公司的经营场所的会员全部要求退费，导致无法恢复正常经营，并对星辰公司的经营品牌及口碑造成了非常恶劣的影响及直接经济损失。综上，请求二审法院，查明案件事实，正确适用法律，依法改判或发回重审。赵永军、恒达瑞公司辩称，星辰公司与恒达瑞公司没有业务关系，请求驳回星辰公司的诉讼请求。关于星辰公司所提租赁的房子，恒达瑞公司并没有转租，按照合同星辰公司应于2020年元月1号交纳房租，经恒达瑞公司多次催要星辰公司没有缴纳，一直拖到3月份。协议约定一直不交房租协议自动解除。星辰公司3月19日要开业，恒达瑞公司不同意。在一审法院提供的光盘上，提到恒达瑞公司要求星辰公司先把租金和水电费补交了，至于管理费可以营业后再交。星辰公司向一审法院起诉请求：“1、请求判令被告立即排除妨害，并赔偿原告经营损失63,328.46元（损失按照6,150.27元／天计算，自2020年3月18日起计算至2020年3月27日止，2020年3月27日至排除妨害之日的损失一并加算）；2、请求判令被告免除两个月的房租26,666.67元；3、本案诉讼费用由被告承担。”一审法院认定事实：2018年12月1日，恒达瑞公司作为甲方与河南力享健身服务有限公司（作为乙方）签订购物中心租赁协议，协议约定恒达瑞公司将位于濮阳县解放路飞象城购物中心4楼承租给河南力享健身服务有限公司使用，租赁期限为5年，自2019年3月1日至2024年2月30日，租金为起始年起前三年保持不变，每年为160,000元，自第四年、第五年每年192,000。后案外人李景双作河南力享健身服务有限公司的意向加盟取得河南力享健身服务有限公司的加盟经营权，遂注册成立了河南力之享健身服务有限公司继续在河南力享健身服务有限公司承租的案涉房屋内经营健身房。2019年9月25日，李景双作为甲方、张玲洁作为乙方签订《河南力之享健身服务有限公司股权转让合同》，甲方李景双将注册地址位于河南省濮阳市××大道与××交叉口飞象城四楼（案涉房屋）的河南力之享健身服务有限公司的100％股权转让给了张玲洁，张玲洁后又注册成立星辰公司。星辰公司在案涉房屋内经营健身房。2020年1月份起，恒达瑞公司向星辰公司催缴房租、水电费、管理费，星辰公司未予支付。2020年3月16日申请开始营业，恒达瑞公司因星辰公司未缴房租、水电费、管理费而未让星辰公司开门营业，双方形成纠纷，星辰公司诉至原审法院。一审法院认为，本案的第一个争议焦点为恒达瑞公司是否存在妨害星辰公司复工复产的情形。星辰公司诉称其在2020年3月16日获得批准准备营业时发现入户电梯被暂停运行。按照合同规定星辰公司使用租赁房屋应当在每年1月1日缴纳房租，因星辰公司一直不缴纳房租，不履行合同的主要义务，存在违约行为在先，对于星辰公司主张恒达瑞公司排除妨碍，一审法院不予支持。第二个争议焦点为案涉房屋转租是否有效，恒达瑞公司对于房屋转租是否知晓。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。在本案中恒达瑞公司辩称其与星辰公司不存在房屋租赁合同关系，根据星辰公司提交的恒达瑞公司出具增值税发票，恒达瑞公司对于房屋转租的事实知情并且认可，恒达瑞公司以房屋转租未经过其同意、其与星辰公司不存在合同为由抗辩，一审法院不予支持。第三个争议焦点为星辰公司的损失是否存在，若存在损失应由谁承担责任。星辰公司主张恒达瑞公司赔偿其自2020年3月18日至3月27日的经营损失63,328.46元，星辰公司向原审法院提交其会员资料，但是该证据不能直接证明其损失的存在。既然星辰公司认可转租合同有效，按照合同约定，星辰公司应当在2020年1月1日缴纳房租，但在恒达瑞公司催促下星辰公司一直未缴纳房租，不履行合同义务，存在违约在先的情形，对于星辰公司主张的损失一审法院不予支持。第四个争议焦点，星辰公司请求恒达瑞公司免除其两个月房租是否合理。星辰公司诉称根据《购物中心租赁协议》第十二条约定：“租赁期间如因不可抗力、政策变动、拆迁或者政府行为导致本合同不能继续履行的，则甲方退还乙方尚未使用期间的租金，甲方双方互不担责；政府给予补偿的，属于甲方所有”。根据该条约定，甲方退还乙方租金的条件为“合同不能继续履行”，意为房屋租赁合同因上述原因导致彻底不能履行，甲方退还乙方未使用期间的租金。在本案中，因疫情期间存在不能继续履行合同的情形，属于不可抗力。星辰公司依据《购物中心租赁协议》第十二条的约定请求恒达瑞公司免除其两个月房租的请求，根据星辰公司经营时间和经营情况，一审法院酌定由恒达瑞公司给星辰公司减免一个月租金13,333元为宜。赵永军的行为代表濮阳市恒达瑞商贸有限公司，且星辰公司也认可系公司行为，星辰公司要求赵永军承担责任的请求，一审法院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条等之规定，一审法院判决：“一、被告濮阳市恒达瑞商贸有限公司减免原告河南星辰健身服务有限公司一个月租金13,333元；二、驳回原告河南星辰健身服务有限公司对被告赵永军的诉讼请求；三、驳回原告河南星辰健身服务有限公司的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人，在原审法院指定的履行期间内不履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,025元，由原告河南星辰健身服务有限公司承担958元，被告濮阳市恒达瑞商贸有限公司承担67元。”本院二审期间，星辰公司提交了光盘一张，是星辰公司委托代理人左臣君与赵永军之间的对话，证明其主动要求缴纳房租及水电费，但是因恒达瑞公司收取额外的管理费，导致其没有按时缴纳。恒达瑞公司对对话真实性没有异议，对其证明目的有异议。本院认为该证据不足以证明星辰公司未按时缴纳租金的合理性，本院对其证明目的不予采纳。本院查明其他事实与一审一致。本院认为，关于星辰公司与恒达瑞公司之间的租赁关系是否成立的问题，星辰公司提交了恒达瑞公司出具增值税发票，且恒达瑞公司认可其已经收取了星辰公司3个月的管理费用，应视为其对河南力之享健身服务有限公司将涉案房屋的承租权转让给星辰公司的认可，故原审法院认定双方的租赁关系成立并无不当。关于涉案双方租赁关系的状态，本院认为，星辰公司未按照合同约定缴纳2020年3月1日后的租金，恒达瑞公司亦认可其在2020年3月份暂停了涉案租赁房屋入户电梯的运行，本院认为双方是以自己的行为表示解除租赁关系，且双方在二审庭审中均同意解除双方的租赁关系，故本院认为双方的租赁关系已于2020年3月1日解除，对星辰公司要求恒达瑞公司排除妨碍的诉讼请求本院不予支持。关于星辰公司主张的损失，本院认为，按照租赁合同的约定，星辰公司应当提前缴纳2020年3月1日后的租金，星辰公司实际并未按照合同约定履行该项义务，恒达瑞公司暂停涉案租赁房屋入户电梯的行为应视为是行使先履行抗辩权的行为，故星辰公司要求恒达瑞公司承担因此对其造成的损失没有事实与法律依据，本院依法不予支持。关于星辰公司诉请的租金减免问题，本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款之规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，经调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。星辰公司称其受新型冠状肺炎防控措施限制于2020年1月27日暂停了经营，2020年3月16日批准复工，暂停营业期近两个月，一审法院根据疫情影响及星辰公司的经营时间和经营情况，酌定由恒达瑞公司为星辰公司减免1个月的租金符合公平公正原则，本院依法予以支持。综上所述，星辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,717元，由河南星辰健身服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔德军审判员  周培勋审判员  杨 浩二〇二〇年八月二十五日书记员  侯 锐