济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初5442号原告：山东东青公路有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913700006140798687法定代表人：董安林，董事长。委托诉讼代理人：田玲玲，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：孙瀚，国浩律师（济南）事务所律师。被告：山东金鲁班文化传媒有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913701023070523070法定代表人：张源远，总经理。委托诉讼代理人：冯鑫博，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。原告山东东青公路有限公司（以下简称东青公司）与被告山东金鲁班文化传媒有限公司（以下简称金鲁班公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东青公司的委托诉讼代理人孙瀚，被告金鲁班公司的委托诉讼代理人冯鑫博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东青公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告金鲁班公司支付欠付房屋租金653764元(租金计至2020年4月30日，其中2019年度房屋租金为490995.6元，2020年度房屋租金计至2020年4月30日为162768.4元)及自2020年5月1日起至实际返还房屋之日按年租金490995.6元标准计算的租金；3、判令被告金鲁班公司支付逾期支付房租的违约金805723.78元(暂计至2020年4月30日，以房屋租金490995.6元为基数，按照每日千分之三标准，自2019年1月31日计算至2020年1月30日；以房屋租金981991.2元为基数，按照每日千分之三标准，自2020年1月31日暂计至2020年4月30日)及自2020年5月1日起至被告金鲁班公司实际支付欠付租金之日止的相应违约金；4、判令被告金鲁班公司自租赁房屋搬离并将房屋返还我公司；5、判令被告金鲁班公司支付拖欠的物业费274334.02元（以1298.93平方米为基数，按3.2元/月，自2015年1月1日暂计至2020年6月30日），嗣后计算至被告金鲁班公司返还房屋之日止；6、判令被告金鲁班公司支付水电费5076.25元（2019年12月至2020年6月期间）嗣后计算至被告金鲁班公司返还房屋之日止；7、本案诉讼费用由被告金鲁班公司承担。事实和理由：2018年5月21日，我公司与被告金鲁班公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告金鲁班公司承租我公司位于济南市历下区福地街866号的鲁班紫麟阁公建楼房屋，建筑面积1298.93平方米，租赁期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，年租金金额为490995.6元，租金支付方式为年付，被告金鲁班公司应在合同签订后15日内支付第一年全部租金，2019年1月31日前支付第二年全部租金，2020年1月31日前支付第三年全部租金。合同履行过程中，被告金鲁班公司未能如期支付第二年度和第三年度租金并拖欠至今，我公司多次催讨未果。被告金鲁班公司长期拖欠租金的行为已构成违约，严重损害了我公司权益。为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院支持我公司的各项诉请。根据涉案房屋租赁合同第四条约定，租赁期间，被告金鲁班公司使用租赁房屋所发生水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理费用由被告金鲁班公司承担，但是在使用租赁房屋期间，被告金鲁班公司未按照合同约定履行其支付上述费用之义务，累计拖欠水电费5076.25元和物业费274334.02元未付，导致物业函告催付。根据双方房屋租赁合同约定，上述费用应由被告金鲁班公司承担。被告金鲁班公司辩称，1、同意解除案涉《房屋租赁合同》，双方已就解除合同事宜达成合意。原被告双方自2019年3月底就已经开始就解除《房屋租赁合同》事宜开展协商。2020年5月初，案涉房屋被物业公司断水断电，无法正常办公；5月9日，我司就已经开始着手从案涉房屋搬离，但由于紫麟阁小区物业服务企业山东金鲁班文化物业管理有限公司声称接到原告东青公司通知，阻止我公司搬离案涉房屋，我公司只能是办公人员撤离，仍遗留大部分办公用品、家具等在案涉房屋至今。2、关于2020年至今房租的问题。受新冠肺炎疫情影响，我司长达三个月未能正常复工。疫情期间山东省人民政府相关部门发布关于租用国有企业房屋减免租金的相关政策，根据《山东省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》（鲁政办发[2020]4号）、《山东省人民政府办公厅关于应对新冠肺炎疫情支持生活服务业批发零售业展览业及电影放营业健康发展的若干意见》（鲁政办发[2020]5号）、《山东省财政厅、山东省人民政府国有资产监督管理委员会关于做好疫情防控期间减免房产租金相关工作的通知》（鲁财资[2020]9号）等相关文件精神，我公司向原告东青公司主张免除2020年2、3、4月份的租金，2020年5月15日原告东青公司向我公司寄送《关于紫麟阁公建楼租金事宜的复函》，同意免除1、2月租金，减半收取3月份租金，减免金额共计102290.75元，我公司认为应将该部分减免金额自本年度已发生租金中刨除。3、逾期支付租金的违约金约定过高应予调减。涉案《房屋租赁合同》约定乙方逾期交付房屋租金的，每逾期一日，我公司按滞交总额的千分之三支付违约金，我公司认为，该违约金约定过高，本案是因房屋租赁合同产生的纠纷，原告东青公司除欠付租金的占用使用成本外，没有其他必然损失，应依据《合同法》114条规定进行调减，应调减为欠付租金占用利息的130%。4、针对原告东青公司当庭增加的诉讼请求，首先原告东青公司不是案涉房屋的物业服务主体，也没有向服务企业代缴相关的费用，因为增加的诉讼请求与本案房屋租赁纠纷并非基于同一法律关系，因此原告东青公司作为起诉主体不适格，法院应当依法驳回其关于物业费及水电费的起诉。本院经审理认定事实如下：2018年5月21日原告东青公司（甲方）与被告金鲁班公司（乙方）签订房屋租赁合同，租期自2018年1月1日至2020年12月31日，租金为每日每平方米1.05元，月租金总计为40916.3元，年租金为490995.6元，合同签订之日起15日内乙方向甲方支付第一年全部租金，2019年1月31日前乙方向甲方支付第二年全部租金，2020年1月31日前乙方向甲方支付第三年全部租金。乙方支付租金的方式为转账支付，按年度支付。租赁期间，乙方使用租赁房屋所发生水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理费用由乙方承担。乙方逾期交付房屋租金的，每逾期一日，甲方按滞交总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠费用，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。2019年3月13日，原告东青公司向被告金鲁班公司发出解除合同通知函，2020年6月24日被告金鲁班公司向原告东青公司发出房屋交接通知书。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中原告东青公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告金鲁班公司同意解除，对原告东青公司的该项诉讼请求，本院予以支持。原告东青公司主张欠付房屋租金653764元，并提交房屋租赁合同予以佐证，被告金鲁班公司辩称原告东青公司向其寄送《关于紫麟阁公建楼租金事宜的复函》，同意免除1、2月租金，减半收取3月份租金，并提交《山东省人民政府办公厅关于应对新冠肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》、《山东省财政厅、山东省人民政府国有资产监督管理委员会关于做好疫情防控期间减免房产租金相关工作的通知》予以佐证，复函中原告东青公司明确表示若被告金鲁班公司在2020年5月31日前将费用支付至其公司账户，则免收1.2月租金，3月份租金减半收取，减免金额共计102290.75元，且意见中第三条“对承租国有企业经营性房产的中小企业，可以减免或减半征收1-3月的房租”，本院认为新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，执行政府文件暂停营业即是租户的义务也是房东的责任，由此造成的损失根据公平原则双方均应分担，尽管被告金鲁班公司未能在原告东青公司指定的时间内支付费用，但仍应减免其认可的租金102290.75元，本院支持租金551473.25元（截至2020年4月30日）。原告东青公司主张被告金鲁班公司应自2020年5月1日起至其实际返还房屋之日按年租金490995.6元标准计算的租金，被告金鲁班公司辩称因物业停水、停电、封门导致其无法办理，并提交照片予以证实，本院认为被告金鲁班公司提交的照片无法证实其主张，对被告金鲁班的辩称，本院不予采信，被告金鲁班公司应自2020年5月1日起至其实际返还房屋之日按年租金490995.6元标准支付租金。本院认为，东青公司与被告金鲁班公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告东青公司主张违约金805723.78元及自2020年5月1日起至被告金鲁班公司实际支付欠付租金之日止的相应违约金，并提交房屋租赁合同予以佐证，本院认为被告金鲁班公司应当按合同的约定履行义务，被告金鲁班公司未按约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。对于原告东青公司主张的违约数额，本院认为约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告东青公司主张的违约金过高，远超所欠租金的30%，本院予以调整：自2019年1月31日起至2019年8月19日止，以房屋租金490995.6元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.95倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以房屋租金551473.25元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。原告东青公司主张被告金鲁班公司支付拖欠的物业费274334.02元及水电费5076.25元，并提交工作联系单予以佐证，本院认为原告东青公司并未代交物业费及水电费，对于原告东青公司的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告山东东青公路有限公司与被告山东金鲁班文化传媒有限公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告山东金鲁班文化传媒有限公司于本判决生效之日起10日内自租赁房屋搬离。二、被告山东金鲁班文化传媒有限公司于本判决生效之日起10日内向原告山东东青公路有限公司支付房屋租金551473.25元（截至2020年4月30日）。三、被告山东金鲁班文化传媒有限公司于本判决生效之日起10日内向原告山东东青公路有限公司支付占用期间的租金（自2020年5月1日起至其实际返还房屋之日，按年租金490995.6元计算）。四、被告山东金鲁班文化传媒有限公司于本判决生效之日起10日内向原告山东东青公路有限公司支付违约金（自2019年1月31日起至2019年8月19日止，以490995.6元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.95倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以551473.25元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。五、驳回原告山东东青公路有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23427元，减半收取11714元，由原告山东东青公路有限公司承担2746元，被告山东金鲁班文化传媒有限公司承担8968元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇二〇年八月十八日法官助理  潘美宇书 记 员  赵天娇