济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初5356号原告：王川，男，汉族，1991年11月18日出生，住济南市。委托诉讼代理人：李云庆，山东崇则律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张海，执行董事兼经理。被告：山东烟草投资管理有限公司济南市公司，住所地济南市。负责人：张海，执行董事兼总经理。两被告共同委托诉讼代理人：陶小利，北京德恒（济南）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告王川与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）、山东烟草投资管理有限公司济南市公司（以下简称烟草济南市公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王川的委托诉讼代理人李云庆，被告才高公司、烟草济南市公司的共同委托诉讼代理人陶小利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王川向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付逾期办证违约金261028.7元；2.本案诉讼费、律师费等诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年9月，原告与才高公司签订4份《商品房买卖合同》，约定分别将位于济南市历下区涉案房屋出售给原告。上述房屋及地下室建筑面积分别为165.92平方米、10.92平方米、131.17平方米、21.72平方米，价款分别为1035625元、36115.2元、903761.3元、73256.4元及其他费用8205.84元，上述价款合计2056963.74元。合同签订后，原告按约定支付了房屋价款，才高公司于2014年4月19日向原告交付了房屋及地下室，并签订了《鑫源山庄房屋交接书》。2019年10月11日，才高公司才为原告办理初始登记，共逾期1269天，违约金为2056963.74元×1/10000×1269天=261028.70元。另，烟草济南市公司系才高公司的唯一股东。烟草济南市公司若不能证明财产独立于才高公司财产的，应当对才高公司的违约行为承担连带责任。才高公司辩称，一、本案系被告才高公司与原告王川之间因单位内部集资建房而引起的房产纠纷，不属于人民法院的主管范围。二、双方签订的《济南市商品房买卖合同》及相关《补充协议》中，并未有逾期办证违约金的相关规定。合同第15条关于产权登记的约定，仅约定了才高公司应向产权登记机关提交办理权属登记需要的资料的时间，并约定了若才高公司未能在规定期限达到“具备了办理房产登记备案的条件”时，方可触动违约责任条款。因此，合同约定了应当在房屋交付（不包括视为交付）后方可计算730日的起始时间。2019年7月3日，才高公司已经取得涉案房屋房产的综合验收证明，具备了办理房产登记备案的条件。即使需要计算经济补偿金，也应当计算至2019年7月3日，并非王川所称的计算至2019年10月11日。截至2019年8月5日，才高公司已经将全部产权登记材料交付不动产登记中心。故，目前尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，王川的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回王川诉讼请求。三、王川主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。四、王川主张逾期办证违约金责任的诉讼请求，没有任何的合同依据，且已经超诉讼时效。五、即使计算逾期办证违约金，也应当以涉案房屋房屋及地下室总价款为计算基数，不应当包含原告为提高装修标准自愿支付的装修费用。六、王川主张律师费4000元，没有任何事实和法律依据，且律师费金额过高。综上所述，王川的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回，且已经超过诉讼时效。退一步讲，王川并无证据证明其利益受有损失，故，应当支持才高公司不支付或少支付违约金的诉求。另，法律之外，尚存人情。人，亦应当存有感恩之心。才高公司认为，即使双方合同之中存在违约责任的相关约定，购房职工亦应本着友善、感恩、积极配合的态度处理该问题，避免出现矛盾。烟草济南市公司辩称，两被告均系依法成立的法人单位，独立的承担民事责任，且本案系原告与才高公司之间因单位内部集资建房而引起的房产纠纷，我公司与原告王川不存在任何权利义务关系，因此要求我公司对才高公司的债务承担连带赔偿责任，没有任何事实与法律依据，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月5日，原告王川（买受人）与被告才高公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买位于济南市历下区鑫源山庄某涉案房屋，房屋价款为1035625元，地下室价款为36115元，合计为1074740元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”王川与才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”同日，王川（买受人）与才高公司（出卖人）再签订《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买位于济南市历下区鑫源山庄房屋房屋建筑面积131.17平方米，地下室建筑面积21.42平方米，房屋价款为903761元，地下室价款为73256元，合计为977017元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”王川与才高公司再签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2014年10月12日，才高公司向王川出具收据，王川已交清该房屋全部房款。2014年4月19日，才高公司交付该房屋。2019年8月5日，才高公司向产权登记机关提交办理权属登记的备案材料。2019年10月11日,涉案房屋两套房屋及地下室办理不动产权登记。另，王川为本案诉讼支付山东崇则律师事务所律师代理费4000元。本院认为，涉案房屋商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：被告才高公司应否支付逾期办证违约金，违约金是否过高以及原告王川主张权利是否超过诉讼时效。一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，王川与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该约定以原告王川结清房款并交纳办证资料及税费作为被告才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了原告王川的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效”。涉案房屋《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。才高公司于2014年4月19日将涉案房屋两套房屋交付王川，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月19日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但才高公司直至2019年8月5日才向产权登记机关提交办理权属登记的备案材料，构成违约。因此，王川有权要求才高公司支付逾期办证违约金。二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此，王川有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。三、关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。王川于2020年4月26日向本院提交起诉状，王川主张的2017年4月25日及此前的违约金要求，根据现行《中华人民共和国民法总则》的规定，已经超过了三年诉讼时效，且王川未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，王川主张的逾期办证违约金应自2017年4月26日起计算。才高公司于2019年8月5日向产权登记机关提交办理权属登记的备案材料，故对于超出期限的违约金，本院不予支持。故才高公司应当支付王川违约金以2051757元为基数，自2017年4月26日起至2019年8月5日止，共计831天，按照日万分之一计算，违约金共计170501.01元。另，王川为实现涉案房屋债权支出律师代理费4000元，按照合同约定应当由才高公司负担。王川主张被告烟草济南市公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王川逾期办证违约金170501.01元（以2051757元为基数，自2017年4月26日起至2019年8月5日止，按照日万分之一的标准计算）；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王川律师代理费4000元；三、驳回原告王川的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5216元，减半收取2608元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姚文辉二〇二〇年八月十四日书记员  姚目远