黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2051号上诉人（原审被告）：黑龙江省骉马商贸有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区南山鑫苑9号楼00单元01层02号。法定代表人：朱连涛，该公司经理。上诉人（原审被告）：朱连涛，男，1978年6月1日出生，汉族，黑龙江省骉马商贸有限公司经理，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。被上诉人（原审原告）：齐齐哈尔广厦综合开发建设（集团）有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区天增小区8号综合楼。法定代表人：陈曦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王英林，该公司法律顾问。上诉人黑龙江省骉马商贸有限公司（以下简称骉马商贸）、朱连涛因与被上诉人齐齐哈尔广厦综合开发建设（集团）有限公司（以下简称广厦集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2020）黑0204民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。骉马商贸、朱连涛上诉请求：撤销原判第一、二、三项，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定双方解除《商服房屋租赁合同》的时间为第一次庭审时间即2020年6月19日是错误的，双方解除合同的时间应是2020年1月25日即第二年租期到期之日；二、一审判令上诉人支付第二期迟延给付金错误，与认定的事实自相矛盾；三、一审判令的取暖费有误；四、一审判令上诉人朱连涛承担连带责任错误。广厦集团辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确；一审认定双方解除《商服房屋租赁合同》的时间即2020年6月19日是正确的。广厦集团向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间签订的《商服房屋租赁合同》；二、被告骉马商贸迁出其租赁的9号楼00单元01层02号商服房屋；三、被告骉马商贸支付广厦集团共计69,563.42元，具体计算如下：1、违约经济赔偿金43,866.64元；2、租金15,159.38元（具体金额以被告实际搬出之日起计算）；3、物业费661.53元、取暖费8,933.40元及滞纳违约金942.47元（具体金额以被告实际搬出之日起计算）；四、被告朱连涛对以上租金、违约赔偿金及相关费用承担连带责任；五、本案诉讼费由被告骉马商贸及朱连涛共同承担。一审法院认定事实：2018年1月25日，原告广厦集团（甲方）与被告骉马商贸（乙方）签订《商服房屋租赁合同》，约定骉马商贸租用广厦集团位于齐齐哈尔市××楼××单元××号商服房屋作为商业用途使用。租赁期限三年，自2018年1月25日至2021年1月24日。合同第三条租金、交付期限及租赁保证金约定：1、该房屋第一年租金为人民币伍万伍仟元整（55,000.00元）；第二年和第三年的租金以上一年度为基数上浮5%；2、租金交付期限：本合同签订当日，乙方向甲方支付第一年租金人民币伍万伍仟元（55,000.00元），第二年和第三年的租金提前一个月支付，即在当年的12月24日之前支付；3、保证金：本合同签订之日，乙方向甲方交付人民币壹万伍仟元（15,000.00元）作为履约保证金。乙方如在租期内因承担违约或赔偿责任、款项从保证金中抵扣后，应补足该保证金的不足部分。第四条约定：该房屋交付使用后暨租期内所发生的取暖费、物业费、水电费、卫生费、土地使用税、办营业执照期间所产生的一切税费，以及和营业有关的一切费用由乙方负责交纳，与甲方无关。如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所交纳的保证金中抵扣。合同第七条违约责任（三）双方责任第3项约定：乙方应按约定向甲方支付租金，如果拖欠租金，每延迟一日，按合同租金总额的日千分之一计算，向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金超过15日，甲方有权单方直接通知乙方终止合同、收回房屋，乙方应补交拖欠的租金，并赔偿甲方合同总租金20%的经济损失，并不退还乙方交纳的租金及保证金。合同签订后，朱连涛向广厦集团交纳了15,000.00元保证金，并如约履行了第一期租赁合同。2019年2月17日，被告交纳了第二期租金，朱连涛称未按合同约定时间交纳第二期租金是因为当时身在外地，原告公司姜经理同意其回齐后交纳。后因案涉房屋漏水，朱连涛欲解除合同双方产生争议，故原告诉至本院。上述事实，有原、被告提交的《商服房屋租赁合同》、商品房预售许可证、增值税普通发票、朱连涛银联票据交款凭证、热费缴纳提示单、2019-2020年采暖期广厦开发热费明细及付款情况汇总表、齐齐哈尔市广达物业管理有限责任公司出具的物业费证明、缴费说明、齐齐哈尔阳光热力集团万星供暖有限责任公司新工供热站出具的情况说明、骉马商贸企业信息公示，证人宋某证言、朱连涛录制的视频8组及双方当事人的陈述在卷为凭，上述证据经开庭质证，足以作为本案的定案依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《商服房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。本案在审理中，双方均同意解除租赁合同，故原、被告之间签订的《商服房屋租赁合同》于2020年6月19日依法解除。被告朱连涛称因第二租赁期内房屋漏水，原告公司姜经理同意被告不再承租第三期房屋，后被告于2020年1月20日将案涉房屋的钥匙返还给原告公司售楼处的工作人员，故原告不应再主张第三期租金的辩解，因其提供的证据不足以证实原告在2020年1月20日同意解除合同的事实，对被告的辩解本院不予采信。本案在第一次开庭后，朱连涛提交新形成的视频证据8组，证实被告已将房屋钥匙退还给原告，原告方工作人员将案涉房屋打开并对外出租。本院认为，通过被告提交的视频显示，原告方确实承认被告退租的事实，但视频录制时间系在第一次开庭后，即双方同意解除租赁合同后，该证据无法证实原告在审理前就同意解除合同的事实，故对被告的辩解不予采信。另外，根据朱连涛提交的视频显示，被告已将租赁房屋内用品全部搬走，故原告主张的第二项诉请被告已履行完毕。关于第三期租金，如上所述，第三期租赁合同于2020年6月19日解除，故被告应承担2020年1月25日至2020年6月19日的租金24,255.00元（55,000.00元×1.052÷365天×146天）。关于第三期违约金，如上所述，被告因未交纳第三期租金，已构成违约，其需向原告承担违约责任，原告认为应根据合同约定，以三期租金总额计算违约金，本院认为，双方签订的三期租赁合同已履行两期，以合同总金额计算违约金有违公平，故本院酌定以第三期租金为基数计算违约金为12,127.50元（55,000.00元×1.052×20%）。关于第二期迟延给付租金损失，原告认为根据合同约定，被告应于2018年12月24日之前预先交纳第二期租金，被告于2019年2月17日才交纳，应承担违约责任，本院认为，原告在2019年2月17日收取第二期租金时并未提出异议，应视为其同意被告迟延交纳，其在第二期租赁合同履行完毕后又提出异议有违诚信，故本院酌定被告以年利率6%承担2018年12月25日至2019年2月17日期间的迟延给付损失512.63元（55,000.00元×1.05×6%÷365天×54天）。关于物业费，因被告已交纳物业费至2020年1月24日，故应承担2020年1月25日至2020年6月19日的物业费1,058.45元（2,646.12元÷365天×146天）。关于取暖费，被告在庭审中承认未交纳第三期取暖费，故应承担2019年至2020年的取暖费8,933.40元。对于滞纳金942.47元，根据租赁合同中保证金约定：如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所交纳的保证金中抵扣。故取暖费滞纳金942.47元原告应在15,000.00元保证金中予以扣除。《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案被告朱连涛未提交证据证实其个人财产独立于公司，故其应对广厦集团承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决：一、原告齐齐哈尔广厦综合开发建设（集团）有限公司与被告黑龙江省骉马商贸有限公司2018年1月25日签订的《商服房屋租赁合同》于2020年6月19日解除；二、被告黑龙江省骉马商贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告齐齐哈尔广厦综合开发建设（集团）有限公司房屋租金24,255.00元、违约金12,127.50元、迟延给付金512.63元、物业费1,058.45元、取暖费8,933.40元，合计46,886.98元；三、被告朱连涛对本判决第二项承担连带责任；四、驳回原告齐齐哈尔广厦综合开发建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人申请证人出庭作证，证人吴某出庭作证，在2019年年初为上诉人搬家，并将商服房钥匙交给售楼处。本院经审理，对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，当事人从事民事活动应遵守诚实信用原则，秉持诚信、恪守承诺。合同法律关系是基础法律关系，合同一经成立，即对合同相对人产生约束力。合同相对人应当诚信、全面的行使合同权利，履行合同义务。本案中，骉马商贸与广厦集团签订了《商服房屋租赁合同》对双方的权利、义务作出了明确的约定。在合同履行的过程中，骉马商贸公司未按照合同约定按时交纳房屋租赁费，按照约定骉马商贸应当支付违约金。关于双方签订的《商服房屋租赁合同》的解除时间问题。上诉人混淆了案涉商服其停止使用与双方对解除合同达成合意，合同正式解除之间的概念。合同在履行期内经当事人合意可以对合同进行变更、补充、解除，但是前提是必须在双方当事人达成合意的情况下。合同的成立需要必要的形式要件，对于合同的解除亦有所要求，上诉人自行搬离案涉商服房，并不代表着双方合同的解除，而应当是与被上诉人进行协商、交流以达成合意，上诉人主张其与被上诉人公司的相关人员通过电话，但并未提交证据予以证实，同时上诉人的自述认知也与正常交易习惯、生活惯例相违背。关于其申请出庭的证人只能证明其搬家的事实，并不能证明其与广厦集团解除了合同。本案中，骉马商贸是一人有限责任公司，按照法律规定其不能证明公司财产独立与股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。综上所述，上诉人骉马商贸、朱连涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费972元，由骉马商贸、朱连涛负担。本判决为终审判决。审判长 于 丹审判员 李宏艳审判员 赵怡虹二〇二〇年八月三十日法官助理汤靖业书记员王迪