重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初2388号原告：易守平，女，1963年1月7日出生，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。原告：李志勇（系原告易守平之夫），男，1961年5月24日出生，汉族，居民，住重庆市江北区。二原告委托诉讼代理人：夏明亮，重庆洪宇律师事务所律师。被告：重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道党政大楼106室，统一社会信用代码91500230699254716G。法定代表人：余大庆，总经理。委托诉讼代理人：陈旭龙，男，1987年9月24日出生，该公司员工，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：罗杨，重庆创辉律师事务所律师。原告易守平、李志勇与被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（下称澜天湖地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原告易守平、李志勇及其委托诉讼代理人夏明亮、被告澜天湖地产公司的委托诉讼代理人陈旭龙及罗杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易守平、李志勇向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告逾期交房违约金暂计58715.07元(暂计至2020年5月5日，从2014年10月1日起以349911元为基数按照日利率0.01%计算至被告交付原告合格房屋时止)；2、请求判决被告支付原告逾期办理产权登记违约金34516.84元；3、请求判决被告承担逾期交房产生的物管费用；4、请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:2015年7月23日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将坐落于重庆市丰都县XXX大道澜XXX区X号X幢X-X-X号房屋出售给原告，房屋属性为预售商品房，约定交房期限为2014年9月30日前，产权登记在实际交付使用之日起60日内办理，房屋成交金额349911元，合同对逾期交房、逾期办理产权登记违约金进行了约定。后原告按照合同约定支付了购房款及相关费用，但被告却未按照合同约定履行相应义务，至今未将合格的房屋交付给原告使用，同时未按照合同约定按时办理产权登记手续，其行为损害了原告的合法权益。综上所述，被告至今未向原告交付合格房屋和逾期办理产权登记手续的行为构成了严重违约，为维护原告的合法权益，特依据《合同法》及相关司法解释的规定诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告隆鑫澜天湖地产公司辩称，原、被告签订合同、原告交付了房款及代收费用等、被告未按期交房属实。但被告未按期交房的原因是不可抗力因素，而且在2015年6月30日通知了集中接房，2015年9月23日取得竣工验收备案登记证后又于当月30日前通知接房，是原告自己不愿接房，按合同约定应予免除逾期交房的违约责任；逾期办证的问题，被告通知在2015年6月30集中接房，合同约定在接房后360天办证完毕，而原告未实际接房，所以不存在逾期办证情形，物业费未实际发生，故应当驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月20日，原告、被告双方签订选房认购书，原告认购了被告开发的澜天湖彩虹湾度假小镇房屋一套，并支付定金50000元。2015年7月23日原告（乙方）、被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买重庆隆鑫澜天湖地产公司甲方开发的“澜天湖彩虹湾度假小镇”项目内的房屋一套，具体位于重庆市丰都县XXX大道澜XXX区X号X幢X-X-X，总房价款为349911元，乙方付款方式为一次性付款，于2014年7月20日向甲方支付，原告按约向重庆隆鑫澜天湖地产公司支付了房价款（包括转为房价款的定金50000元）、代收费用等。该合同约定交房期限及交付条件为：“……第七条属预售商品房的，甲方应在2014年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房……，第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第(1）项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向乙方支付违约金”,同时双方达成上述合同的补充协议，该协议第五条关于商品房的交付约定：“……1、如遇下列特殊原因，甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任：A、遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后30日内告知乙方的；如不可抗力持续发生的，甲方在不可抗力结束后30日内告知乙方的。B、因国家法律法规及政策变更、遭遇重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因而导致延误的……;4.甲方取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，乙方拒绝签署手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担。合同第十三条关于办理产权登记的约定：“2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请。提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30内向乙方支付违约金。(2)逾期超过180日（与本条本款第(1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30内向乙方支付违约金。”补充协议第六条第2款约定：“（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方带办证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。(3)预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房是交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。”2015年6月30日被告通知原告等业主集中接房，但原告认为房屋不符合交房条件至今未接房。被告于2015年9月23日取得案涉房屋的竣工验收备案登记证,2018年2月13日取得不动产登记受理单，同年4月9日办理了不动产权证书，并将不动产权证书交与了原告。另查明，2014年5月17日，丰都县旅游开发建设管理委员会向隆鑫澜天湖公司发出关于澜天湖项目暂停施工的通知（丰旅管委发[2014]45号文件），该通知载明：因澜天湖发生突然泄漏，引起局部地质灾害，按丰都县防汛抗旱指挥部召开的紧急会议的要求，通知隆鑫澜天湖公司开发的隆鑫澜天湖国家度假公园的彩虹湾、苏格兰小镇、达沃斯国际酒店等项目暂停施工，由隆鑫澜天湖公司重新委托相关单位作地质灾害评估，待评估结果出来后，若确认对项目建设无安全影响，方可恢复施工。还查明，2015年7月29日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司证明丰都县仙女湖镇的场镇及景区污水处理厂及市政污水管网工程项目在2015年3月已完成招标工作，现该项目正在实施过程中，项目工期为一年。上述事实，有原、被告的陈述，选房认购书、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、发票、丰旅管委发[2014]45号文件、地面物探报告、证明等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，当事人均应该严格按照合同约定内容全面履行合同义务。原告按照约定履行了合同义务，而被告却未按约定履行交房和办证义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。原告诉请被告支付逾期交房和逾期办证违约金的请求成立，本院予以支持。但其诉请逾期交房违约金从2014年10月1日起计算至2020年5月5日、逾期办证违约金从2014年11月30日起计算至2018年4月9日不当，因为被告在2015年6月30日通知集中接房，原告认为不符合接房条件而没有接房，按双方达成的补充协议约定，甲方取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，乙方拒绝签署手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担，被告于2015年9月23日取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，证明案涉房屋已符合约定交房条件，原告陈述被告在取得案涉房屋竣工验收备案登记证后是什么时间通知其接房已记不清，而被告陈述在取得案涉房屋的竣工验收备案登记证后于同月30日前通知原告等接房，所以认定2015年9月30日为实际交房日，故逾期交房违约金应从2014年10月1日起计算至2015年9月30日止，计364天，被告应按日以原告已付房价款349911元的万分之一向原告计付违约金；合同及补充协议约定，预售商品房，被告按约交房的，则在本商品房交付使用之日起360日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为被告完成约定的办理产权登记义务。而被告没有按约交房，则应按案涉合同第十三条第二款的约定，在商品房实际交付使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告即为完成约定的办理产权登记义务，然而被告却在2018年2月13日才取得案涉房屋不动产登记受理单，故被告应承担逾期办证的违约责任，即从2015年11月29日起计算至2018年2月13日止，共计807天，按日以原告已付房价款349911元的万分之一向原告计付违约金。原告诉请被告承担物管费用的问题，因其未举示证据证明其已交纳了物管费，故原告诉请被告承担物管费用的请求，本院不予支持。对于被告辩称未按期交房的原因是不可抗力因素，在2015年6月30日通知了集中接房，2015年9月23日取得竣工验收备案登记证后又于当月30日前通知接房，是原告自己不愿接房，按合同约定应予免除逾期交房的违约责任，逾期办证是原告没有实际接房，办理房屋产权证的前提条件没有成就，要求被告承担逾期办证违约金没有事实和合同依据的理由，因丰都县旅游开发建设管理委员会于2014年5月17日就向隆鑫澜天湖公司发出关于澜天湖项目暂停施工的通知，原告于2014年5月20日才认购买房，被告已知道不可抗力情形存在而仍然与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，还约定于2014年9月30日前交房，不是在协商、订立合同后产生的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，是被告明知而为，其不得以不可抗力为由免除其逾期交房的违约责任。被告举示丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司于2015年7月29日出具的证明：“丰都县仙女湖镇的场镇及景区污水处理厂及市政污水管网工程项目在2015年3月已完成招标工作，现该项目正在实施过程中，项目工期为一年。”从而影响工程进度问题，虽然补充协议约定了市政建设甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任，但该情形也是在双方约定交房之后发生的，亦不能免除其逾期交房之责。关于被告辩称原告未实际接房，办理房屋产权证的前提条件没有成就，要求被告承担逾期办证违约金没有事实和合同依据的理由，因双方约定甲方取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，乙方拒绝签署手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担，故应认定2015年9月30日被告取得案涉房屋竣工验收备案登记证后通知原告接房日为实际交房日，被告应在实际交付使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单才符合合同约定，而被告在2018年2月13日才取得案涉房屋不动产登记受理单不符双方约定，故被告这一辩称理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司在本判决发生法律效后十日内支付原告易守平、李志勇逾期交房违约金人民币12736.76元、逾期办理房屋产权证违约金人民币28237.82元，共计人民币40974.58元；二、驳回原告易守平、李志勇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2230.80元，减半收取1115.40元，由原告易守平、李志勇负担703.66元，被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司负担411.74元（已由原告垫付，被告在履行判决书确定义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 陈林环二〇二〇年八月二十七日法官助理 何东伟书 记 员 谭秋红