上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终965号上诉人（原审原告）：曹宗榜，男，1975年12月25日出生，汉族，住安徽省肥东县。上诉人（原审原告）：吴斌，男，1977年4月28日出生，汉族，住安徽省肥东县。两上诉人之共同委托诉讼代理人：孔庆权，上海永乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闵建清，男，1966年3月29日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：迟燕，女，1978年12月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人曹宗榜、吴斌因与被上诉人闵建清、迟燕房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初18865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹宗榜、吴斌上诉请求：撤销一审判决第三项，改判赔偿上诉人经济损失人民币（下同）60万元。事实和理由：一审认定意向书系预约合同，认为安置房买卖合同中房屋位置、面积、价款为空白，不认可双方已经签订买卖合同，故不认可上诉人的损失60万元，属于事实认定不清。虽然买卖合同签订时位置、面积、价格等主要条款系空白，但此系安置房取得的特殊流程造成的，双方已经明确通过选房抽签决定位置、通过安置政策决定面积，价格为选房后确定的面积X1,500元/平方米加上发票金额之和。根据双方约定，选房由上诉人确定，选房后买卖房屋的位置、面积和发票金额即可明确。退言之，即使部分条款空白，也存在特定效力，属于对合同内容的无限授权。被上诉人闵建清、迟燕未应诉答辩。曹宗榜、吴斌向一审法院起诉要求：1、判令闵建清、迟燕退还曹宗榜、吴斌房款16万元及利息(以16万元为基数，按照年利率6%的标准，自2010年9月10日起计算至判决生效之日止)；2、判令闵建清、迟燕赔偿曹宗榜、吴斌经济损失60万元。一审法院认定事实如下：2010年8月5日，闵建清（乙方，被拆迁人）与上海市浦东新区泥城镇动拆迁办公室（甲方，拆迁人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》，其中载明：乙方所有的房屋坐落于XX村XX组XX号，建筑面积105平方米，甲方提供泥城镇安置小区，核定乙方购置房屋的建筑面积上限为140平米。2010年9月9日，曹宗榜、吴斌（乙方，买方）与闵建清、迟燕（甲方，出卖方）签订《安置房买卖（意向）协议书》（以下简称《意向书》），其中约定甲方目前享有泥城140平方米安置房屋的购买权，甲方已与乙方签订一份《安置房屋买卖合同》，由乙方购买甲方面积为81.10平方米的上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称402室房屋）。甲方目前尚余约60平方米的安置房购买权，因该剩余部分面积尚未落实安置，故甲方配合乙方落实剩余房屋购买事宜，具体为乙方以甲方名义选择80平方米规格（增计20平方米）的安置房一套并由乙方负责完成抽签工作，以便明确安置房的位置和房号。该房屋总房价包括三部分：1、安置房价，即发票载明金额；2、回购金额9万元；3、奖励费，按每平方米350元计算，根据实际购房面积确定。奖励费归乙方享受，在总房价中扣除。双方确认甲方在本协议书签订前乙方已经预付给甲方部分房款14万元，分别为回购部分9万元和订金5万元。安置房屋的位置和房号确定后，甲乙双方应及时根据本协议书已有的约定内容签订《安置房屋买卖合同》。除金额条款外，《安置房屋买卖合同》的内容与“甲乙双方于2010年9月9日签订的《安置房屋买卖合同》一致”。甲方未履行本协议第一条至第四条义务的，甲方除退回乙方向其支付14万元外，还应支付违约金10万元。同日，闵建清出具收据，确认收到曹宗榜、吴斌的房屋款及预付款共计43万元，并注明该款包括402室房屋285,281.80元以及另一套房屋预付款5万元和回购款9万元。迟燕亦在收款人处签名确认。一审审理中，曹宗榜、吴斌提供由闵建清、迟燕签名的落款时间为2010年9月9日的《安置房屋买卖合同》一份，该合同中房屋地址、面积、价款等内容均为空白。另，曹宗榜、吴斌表示2013年3月19日支付闵建清2万元，虽借条中注明为借款，但实际为曹宗榜、吴斌支付的房款。后闵建清、迟燕经摇号选定了上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称203室房屋，建筑面积81.92平方米），并实付182,019.64元（204,384.64元基础上扣除调价面积奖励费22,365元）。2018年10月，一审法院受理（2018）沪0115民初75081号迟燕、迟某诉闵建清共有物分割纠纷一案，该案审理中，双方一致确认203室的市场单价为每平方米17,000元。一审法院于2019年1月判决：产权归迟燕、迟某共有，迟燕、迟某支付闵建清补偿款252,613.02元。该案已生效。另查明，闵建清、迟燕于2008年登记结婚，双方均系XX，后双方于2013年9月协议XX。一审法院认为，曹宗榜、吴斌与闵建清、迟燕签订的《意向书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。结合意向书内容及双方明确约定后续签订买卖合同，该《意向书》应为预约合同。曹宗榜、吴斌虽提供一份《安置房屋买卖合同》，但该合同中对于房屋位置、面积、价款等内容均为空白，故对曹宗榜、吴斌关于双方之间就系争房屋已经签订买卖合同的主张，缺乏依据，不予支持。根据查明事实，曹宗榜、吴斌与闵建清、迟燕在签订《意向书》之后，闵建清、迟燕拒绝履行订立买卖合同的义务，违反双方约定，曹宗榜、吴斌要求解除《意向书》，由闵建清、迟燕退还已付房款，于法有据，予以支持。关于应退房款数额，曹宗榜、吴斌主张的已付房款14万元由闵建清、迟燕出具的收据为证，予以确认。至于曹宗榜、吴斌所称2013年3月19日支付的2万元，根据曹宗榜、吴斌所述该2万元由闵建清、迟燕出具借条，性质应为借款，曹宗榜、吴斌主张该2万元为房款，缺乏依据，不予采信，故确认闵建清、迟燕应退房款14万元。关于利息损失，闵建清、迟燕的违约行为造成曹宗榜、吴斌利息损失，故对曹宗榜、吴斌的该项诉请，予以支持。但利息损失的计算基数应为已付房款14万元，计算标准按照中国人民银行同期贷款利率的标准为宜。关于经济损失60万元，一审法院认为，一方当事人违反预约合同，守约方主张的损失范围通常包括所受损失与所失利益，不包括可得利益损失。本案中，曹宗榜、吴斌明确其诉请的经济损失为房屋的差价损失。系争房屋差价损失指完成房屋交易行为后能够直接产生的经济利益，属于履行本约合同后的可得利益损失，本案系争合同为预约合同，曹宗榜、吴斌对系争房屋丧失的乃订立合同的机会，其合理预期并无所谓直接获取交易利益，并无可得利益损失，故对曹宗榜、吴斌的差价损失主张，不予支持。闵建清经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利。据此，一审法院于二○一九年八月十五日依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，作出判决：一、闵建清、迟燕于判决生效之日起十日内退还曹宗榜、吴斌购房款14万元；二、闵建清、迟燕于判决生效之日起十日内支付曹宗榜、吴斌利息：以14万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2010年9月10日起计算至判决生效之日止；三、驳回曹宗榜、吴斌的其余诉讼请求。一审案件受理费14,577.60元，由闵建清、迟燕负担。财产保全费4,270元，由闵建清、迟燕负担。二审中，双方均未提供新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2010年9月9日，上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）签订的《安置房屋买卖合同》约定，甲方转让给乙方的安置房屋地址、面积、总价款等内容均为空白，房屋总价款具体包括房价即发票金额、房屋回购价1,500元/平方米X60平方米以及奖励费（由乙方享受，在总价款中扣除）。在该合同签订后以及乙方取得甲方持有的发票、结算凭证、房屋钥匙以及预售合同原件交付乙方后，乙方立即支付完全部房款。甲方办理房产证以及与之有关的费用由乙方负担。在转让条件成就双方办理过户时应当由甲、乙双方承担的税费由乙方承担。甲方同意在其房屋可以入住并取得钥匙后将安置房交由乙方无偿使用。甲方在安置房转让条件成就时未履行转让并协助办理过户义务的，视为对乙方根本违约。甲方应同时承担如下责任：1、退还乙方向其支付的房款；2、按照银行同期贷款利率计算，由甲方承担相当于乙方已支付房款的利息的四倍的违约责任或者按照甲方支付的总房价的30%支付违约金；3、安置房升值部分的利益归乙方享受，由甲方支付升值利益给乙方；…5、乙方期间对该房屋进行了装修的，装修的费用由甲方承担；6、乙方支出的办理买卖房屋的一切税费由甲方承担。2013年8月2日，上诉人起诉被上诉人要求被上诉人履行合同，协助上诉人将购买的402室房屋过户至上诉人名下。后法院判如诉请。该案业已生效。二审审理中，上诉人请求将一审判决第三项变更为要求被上诉人赔偿损失52万元（同时放弃要求对方支付利息）。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《意向书》和《安置房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。虽然《安置房屋买卖合同》未对房屋位置、面积、价款等内容作出约定，但双方在《意向书》中约定由上诉人以被上诉人的名义选择并负责完成抽签工作以确定买卖标的物的位置、面积，又因该房屋为动迁安置房，需根据国家政策以及被拆迁房屋的状况综合确定安置房屋的购买价款。鉴于双方已经对另一套安置房屋402室完成了交易并由上诉人取得所有权，故对于剩余一套安置房屋的大致面积（80平方米左右）、安置位置（被拆迁房屋的安置基地）以及价款等大致范围有明确预期且均同意接受。即《安置房屋买卖合同》是双方对确定取得的房屋进行交易的真实意思表达，合法成立并有效，对双方均有约束力。现被上诉人已经取得了安置的203室房屋，且经家庭内部析产，涉案203室房屋产权归迟燕、迟某共有，已无法履行上述《意向书》和《安置房屋买卖合同》，上诉人要求被上诉人返还房款并承担损失，本院认为于法有据，应予准许。根据《安置房屋买卖合同》的约定，在涉案203室房屋转让条件成就时未履行转让义务的，上诉人有权要求被上诉人支付利息及安置房升值部分的利益。因被上诉人确认203室房屋在2018年的市场单价为17,000元，即涉案203室房屋已经上涨近100万元，现上诉人要求被上诉人赔偿52万元（同时放弃要求对方支付利息），本院认为于法有据，予以支持。综上所述，上诉人曹宗榜、吴斌的上诉请求成立，应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初18865号民事判决第一项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初18865号民事判决第二、三项；三、闵建清、迟燕应于本判决生效之日起十日内赔偿曹宗榜、吴斌经济损失52万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,577.60元、财产保全费4,270元、二审案件受理费9,800元，均由闵建清、迟燕负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年八月三十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……