文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0101民初7048号原告：重庆市万州区万川物业管理有限公司，住所重庆市万州区高笋塘2号附1号，统一社会信用代码91500101711600213M。法定代表人：程森，执行董事。委托诉讼代理人：郝林平，重庆君之合律师事务所律师。被告：中铁二院工程集团有限责任公司，住所地四川省成都市通锦路三号，统一社会信用代码915101007302071266。法定代表人：张敏，董事长。委托诉讼代理人：杨理（特别授权），女，1988年8月26日出生，汉族，员工，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：杨蕊瑜，女，1982年7月26日出生，汉族，员工，住成都市金牛区。原告重庆市万州区万川物业管理有限公司（以下简称万川物业公司）与被告中铁二院工程集团有限责任公司（以下简称中铁二院有限公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万川物业公司的委托诉讼代理人郝林平、被告中铁二院有限公司的委托诉讼代理人杨理和杨蕊瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万川物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年5月1日至2019年12月31日的物业服务费532293元（3.20元/月▪平方米）；2.判令被告支付违约金156551元，并从2020年6月1日起以所欠物业服务费为基数，按日万分之三的标准支付违约金，至付清日止。3.诉讼费用由被告承担。事实理由：原告是重庆市万州区万川花园大楼的物业管理公司。被告是万川花园面积为2970.39㎡房屋的业主。根据万州区物价局批复和经万州区房管局备案的《前期物业服务合同》，被告应当按3.20元/月▪平方米标准支付物业服务费，逾期支付还应当承担日万分之三违约金。被告拒不支付2015年1月1日起的物业服务费，已经违约。被告中铁二院有限公司辩称：1.万川物业公司已构成重复起诉，有违民事诉讼法“一事不再理”原则，不属于法院受理范围；2.原告诉请答辩人支付违约金156551元，无法定或合同依据，答辩人不具有违约情形，更无支付违约金义务；3.该房产未实际交付，答辩人不具有法定或约定支付物业费的义务，物业公司主张支付物业费的主体错误。4.本案所涉物业不具有法律规定的“使用”条件，不具有开展物业服务费的基础，万川物业不能对其提供物业服务，也不能收取物业费和违约金；5.原告的物业服务质量存在严重瑕疵，物业费计算标准与实际情况不符。故请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。原告万川物业公司围绕诉讼请求依法提交了重庆市万州区物价局文件1份、《前期物业服务合同》1份、前期物业服务合同备案证明1份、万州区不动产登记中心档案查询信息1份、2020年1月7日催缴2015年5月1日至2019年12月31日物业服务欠费函1份、邮件交寄单1份、邮件查询单1份。被告中铁二院有限公司提交了重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初11827号民事判决书1份、2005年7月25日房地产估价报告1份、移交清单、房屋现状照片等证据以抗辩。双方对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据原、被告提交的证据及审理查明事实如下：1.2004年9月9日，重庆市万州区万川房地产开发有限公司与重庆市万州区万川物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》：约定选聘万川物业公司即原告对万州区万川花园（座落位置：万州区×号）提供前期物业管理服务，服务期限为3年，从2004年9月19日起至2007年9月18日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止，物业服务费根据重庆市万州区物价局万州价房[2003]115号文件规定写字楼每建筑平方米按3.2元/月▪平方米收取。2007年9月17日，重庆市万州区万川房地产开发有限公司与万川物业公司续签《前期物业服务合同》：物业服务费标准不变，写字楼每建筑平方米3.2元/月▪平方米，业主或物业使用人应按月在每月前15日内履行交纳义务，期限从2007年9月17日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时该合同终止，业主或物业使用人违反本合同的约定未能按时如数缴纳物业费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。2008年7月17日，原告将《前期物业服务合同》在万州区房地产管理局物业管理办公室进行备案，备案号为“万物备[2008]第13号”。原告现仍在为万川花园综合性商业楼提供物业服务。2.被告中国中铁二院工程集团有限责任公司原名为铁道第二勘查设计院，其位于重庆市万州区万川花园大楼的产权证有四证，分别为：×号第×层部分建筑面积1702.81㎡，系重庆市高级人民法院2006年4月20日裁定抵偿给中铁二院有限公司，办理产权证时间为2006年6月21日；×号×层部分建筑面积152.87㎡，系中铁二院有限公司2004年5月17日向重庆市万州区万川房地产开发有限公司买卖所得，办理产权证时间为2006年12月8日；×号第×层左部分建筑面积212.37㎡，系重庆市高级人民法院2007年1月11日裁定抵偿给中铁二院有限公司，办理产权证时间为2007年2月1日；×号第×层建筑面积902.34㎡，系重庆市高级人民法院2006年4月20日裁定抵偿给中铁二院有限公司，办理产权证时间2006年5月10日。以上房屋总建筑面积为2970.39㎡。3.被告未缴2015年5月1日至2019年12月31日的物业服务费532293元（56月×3.2元/月˙㎡×2970.39㎡）；违约金：2015年5月1日至2019年12月31日的违约金为136533元[3.2元/月˙㎡×2970.39㎡×0.3‰×30天×56月×（56＋1）÷2]，2020年1月1日至2020年2020年5月31日的违约金为23953元（532293元×0.3‰×30天×5月），合计为160486元。4.原告于2020年1月7日向被告发出物业服务欠费催收函对其所欠物业费进行了催收。5.2019年11月15日，本院作出（2019）渝0101民初11827号民事判决书，该判决确认并支持了原告主张的2006年9月1日至2015年4月30日的物业费，因原告未向被告书面催收2015年5月1日起至2019年8月31日的物业费，故本院未支持该部分请求。被告已履行该判决。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对物业服务企业和全体业主具有约束力。原告自2004年9月与重庆市万州区房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并于2007年9月续签合同后，一直为该小区提供物业服务，被告作为该小区业主之一，其房屋也在原告提供的物业服务范围之内，被告应当根据《前期物业服务合同》约定及时、足额交纳物业服务费。对被告辩称的关于所涉物业不具有法律规定的使用条件，未经消防验收就不具有开展物业服务的基础、万川物业不能对其提供物业服务、也不能收取物业费等问题，消防验收是被告与开发商之间基于买卖合同所涉及的问题，与本案的物业服务合同没有关联性，且原告提供的物业服务内容并非仅是对消防设施进行维护，还包含了共用部位、共用设施设备、市政共用设施和附属建筑物的维修、管理及公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等内容，原告已履行了义务，故对于被告的该辩称理由本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”，原告举示了其于2020年1月7日向被告发出的催缴函，且被告无正当理由拒绝缴纳，现原告请求被告支付物业服务费532293元，符合法律规定，本院予以支持。对于被告辩称物业公司系重复起诉，不属于法院受理范围的问题，系原告理解有误。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条规定：“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”。原告现起诉的物业费是基于上次诉讼中原告未书面催收的程序问题本院没有支持其的部分，本案中原告已按照相关规定进行了书面催收，属于新的事实理由，不是重复起诉，应当属于本院受理范围，被告的抗辩理由不成立，因此，本院对被告此项抗辩理由不予采信。对于被告辩称的房产未实际交付、物业公司主张支付物业服务费的对象错误的问题，被告的房产除第12层产业系自己购买外，其余均系通过法院裁定抵偿而得，且以上房产均早已登记于被告名下。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，虽然被告并未对房屋实际进行装修使用，但原告已经提供了相应服务，被告仍应缴纳物业费，故被告的抗辩理由不成立。关于被告辩称物业服务质量存在严重瑕疵，物业费计算标准与实际情况不符等问题，因被告举示的证据不足以证明其辩称理由的成立，故本院不予采信。关于违约金问题，被告未按约定支付物业服务费，应当按照合同约定支付原告违约金，被告尚欠原告2015年5月1日至2020年5月31日违约金160486元，现原告仅主张此期间违约金156551元，视为原告对自身权利的合法处分，本院予以支持。同时，对于原告主张以2020年6月1日起所欠物业服务费为基数，按日万分之三的标准支付违约金，至付清日止的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十一条规定，判决如下：一、被告中铁二院工程集团有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆市万州区万川物业管理有限公司从2015年5月1日至2019年12月31日的物业服务费532293元；二、被告中铁二院工程集团有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆市万州区万川物业管理有限公司违约金156551元，并从2020年6月1日起至付清日止以532293元为基数，按日0.3‰的标准支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10688元，减半收取5344元，由被告中铁二院工程集团有限责任公司负担（此款原告已垫付，由被告直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决内容生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务，一方不履行义务时，权利人可以从法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  崔晓琴二〇二〇年八月二十一日书记员  牟 丹书记员  熊凤铭