山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3107号上诉人（原审原告）：于建安，男，1956年4月28日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。上诉人（原审原告）：于建华，男，1963年6月20日出生，汉族，住山东省淄博市桓台县。上诉人（原审原告）：于建村，男，1966年12月26日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。三上诉人共同委托诉讼代理人：孙鹏敏，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于建平，男，1954年2月22日出生，汉族，住山东省烟台市牟平区。被上诉人（原审被告）：孙传兰，女，1956年5月12日出生，汉族，住山东省烟台市牟平区。原审第三人：张月芹，女，1962年11月11日出生，汉族，住山东省烟台市牟平区。委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。上诉人于建安、于建华、于建村因与被上诉人于建平、孙传兰，原审第三人张月芹农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人于建村及其委托诉讼代理人孙鹏敏，原审第三人张月芹的委托诉讼代理人汤日剑到庭参加法庭调查。被上诉人于建平、孙传兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法对其按缺席审理。本案现已审理终结。于建安、于建华、于建村上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判撤销于建平、孙传兰与张月芹于2019年6月15日签订的《立房产协议》或发回重审；2.本案一、二审一切诉讼费用由于建平、孙传兰负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.于建安、于建华、于建村原均系龙泉汤村村民，也是在龙泉汤村长大，后将户口从龙泉汤村迁出，现确实未在龙泉汤村长期居住，只是每年回乡探亲祭祖。2.于建平、孙传兰处分房屋时张月芹主观并非善意。张月芹系龙泉汤村村民，在龙泉汤村居住三四十年，对于建安、于建华、于建村、于建平、孙传兰家庭情况非常了解，这是无需于建安、于建华、于建村举证的龙泉汤村村民众所周知的事实，也是张月芹不可否认的事实，于建安、于建华、于建村认为张月芹知道或应当知道涉案房屋的渊源，这是符合常理及事实的。3.张月芹并非《立房产协议》的真实购买方，该《立房产协议》也不是张月芹的真实意思表示。2019年9月，于建安、于建华、于建村得知于建平、孙传兰卖房一事后，向于建平、孙传兰明确表示不同意卖房，也到龙泉汤村村委表达过异议，村委出面协调后，于建平、孙传兰表示尊重共有人意见，到张月芹家中将其购房款全部退还，并积极赔偿张月芹的全部损失，张月芹明确表示房子不是她买的，只是挂她的名，并以此为由拒收。4.于建平代表于建安、于建华、于建村等签署《拆迁协议》，不等于龙泉汤村村委办理房产证时能够或有权直接将房屋产权办理到于建平名下。（1）涉案房产系于建安、于建华、于建村、于建平、于建强的父母于海、张克选的遗产置换所得，在父母去世后，由五兄弟共同继承，签订《拆迁协议》时，因于建安、于建华、于建村均不在村里，村委也未要求所有产权人必须到场，于建安、于建华、于建村让于建平代为签署，但代为签署不代表成为于建平的个人财产。（2）龙泉汤村村委参与于建平、孙传兰与张月芹的买卖协议，是基于龙泉汤村内部规定，实质上村委盖章只是见证的效力，村委盖章也没有变更登记的法律效力。于建安、于建华、于建村得知卖房事件到村委沟通后，村委即找张月芹说明情况，张月芹当场同意退房，不同意退房的是张月芹的哥哥张泽文。（3）村委无权将五兄弟的遗产作为于建平的个人财产予以确认，这是违法的。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认为于建安、于建华、于建村的诉讼请求不符合《合同法》第五十四条规定的撤销情形是错误的。（1）即便张月芹的哥哥张泽文购房时是善意，但其善意是基于对于建平、孙传兰有权处分房屋的重大误解。（2）于建平、孙传兰隐瞒了涉案房屋系五兄弟父母遗产置换所得、五兄弟共有的事实，构成欺诈。（3）涉案房屋拆迁利益为肆拾万元以上，张月芹未支付合理对价，显示公平。2.于建安、于建华、于建村依据《物权法》第九十七条明确表示拒绝追认《立房产协议》，张月芹不构成善意取得。3.一审判决对本案的处理违背了民事活动的诚实信用原则。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。审理过程中，于建安、于建华、于建村补充意见称，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，人民法院在审理合同纠纷案件中应当依职权审查合同是否存在无效情形。本案可能存在合同无效的情形，1.视频录像可以证明涉案房屋的真实买方是张月芹的哥哥张泽文，张泽文为了规避法律的强制性规定，借用农村集体经济组织成员张月芹的名义买房，违反了《土地管理法》等强制性规定，涉案《立房产协议》为无效合同。同时，《民法总则》第一百四十六条也规定，以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。2.最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。3.涉案房屋是否办理建设用地及规划许可等手续，手续不齐全可能导致《立房产协议》无效，一审法院对此未审查，申请二审法院调查收集。于建平、孙传兰未到庭，未发表答辩意见。张月芹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。于建安、于建华、于建村向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销于建平、孙传兰与张月芹于2019年6月15日签订的《卖房协议》；2.诉讼费用由于建平、孙传兰承担。一审法院认定事实：于建安、于建华、于建村提交的证据有：1.××号房产证存根复印件、牟房产证字第××号房产证存根复印件，证明原房产登记在于海名下的事实。2.拆迁协议一份，证明2008年10月5日于建平(乙方)以自己的名义与龙泉汤村委会(甲方)签订了针对上述房产的拆迁协议，兑换涉案楼房,拆迁协议中规定:房产证、土地使用证由甲方负责办理，乙方负责办证费用,楼房不准随意买卖,如确需买卖,需要事先向村委会申请。3.烟台市牟平区龙泉镇龙泉汤村委会出具的证明一份，证明内容：①证明于海夫妻及子女情况。②坐落于本村住宅楼区楼号为1号楼2单元3楼东户、4号楼4单元4楼东户的两套楼房为本村村民于海名下宅基地平房在本村统一改造时置换所得。③当时的拆迁协议是由于建平签署的。4.于建平与张月芹签订的卖房协议，协议内容：龙泉汤村村民于建平在住宅区拥有楼房一栋，楼号为4号楼4单元4楼东户，因不用居住，申请卖掉，经村两委研究同意卖给本村村民张月芹为业，着价人民币228000元，当交不欠，立此协议为凭。卖主于建平、孙传兰。买主张月芹，中介人张曰恒、吕丰军。龙泉汤村委会（印章）。落款时间2019年6月15日。张月芹对于建安、于建华、于建村提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明性有异议，认为该证据与证据1矛盾，不能证明证据2的拆迁协议里指向的被拆房屋是证据1中的原房屋，两者面积亦不相符；对证据3的真实性无异议，但对其中记载的证明内容无法确认；对证据4没有异议，该证据能证明双方之间的房屋买卖经过龙泉汤村委研究同意。于建平、孙传兰及张月芹未提交证据。根据各方当事人的陈述及提交的证据，一审法院对下列事实予以认定：于建安、于建华、于建村和于建平是亲兄弟关系，于建平、孙传兰系夫妻关系。于建平与张月芹均系烟台市牟平区龙泉镇龙泉汤村村民委员会集体成员并在村内居住。于建安、于建华、于建村与于建平的父亲于海（系孤儿）于1994年去世、母亲张克选于1980年去世，于建安、于建华、于建村，均非龙泉汤村村民，亦未在龙泉汤村居住，于建平居住和管理着登记在父亲于海名下的平房。2005年、2008年，于建平以自己个人的名义与龙泉汤村委签订了两栋房屋的两份《拆迁协议》，换得了该村拆迁后的住宅楼区1号楼2单元3楼东户和4号楼4单元4楼东户，其中1号楼2单元3楼东户楼房由于建平、孙传兰实际居住，4号楼4单元4楼东户由于建平、孙传兰管理。2019年6月，于建平、孙传兰作为卖主将4号楼4单元4楼东户楼房以228000元出卖给张月芹，双方签订了书面《立房产协议》，房款支付，房屋交付,烟台市牟平区龙泉镇龙泉汤村委在协议上盖章予以确认。一审法院认为，案件系因于建安、于建华、于建村以涉案房屋是父母遗产，于建平、孙传兰未经其同意出卖给张月芹为由要求撤销于建平、孙传兰与张月芹签订的买卖协议形成诉讼。争议的焦点是，于建平、孙传兰与张月芹签订的房屋买卖协议能否因于建安、于建华、于建村提出申请而被撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定“人民法院审理民事案件,必须以事实为根据,以法律为准绳”。因此,分析意见为：第一，从法律适用看。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。于建安、于建华、于建村没有证据证实也未主张于建平、孙传兰与张月芹签订的房屋买卖协议存在符合合同撤销的法定情形。第二，从案件事实看。拆迁前的两栋平房均登记在于海名下，均由于建平居住或管理，拆迁时均由于建平以自己个人名义与村委签订拆迁补偿安置合同，拆迁置换后的两栋楼房仍均由于建平居住或管理，作为同一集体组织成员的张月芹有理由相信于建平对包含涉案房屋的两栋房屋享有处分权，村民委员会系村民自治组织，是村民成员信赖的组织，村委会的介入使张月芹更加相信于建平有出卖房屋的权利，村委会介入可以视为张月芹找村委进行确认是履行了一定范围内的购房注意义务。于建安、于建华、于建村主张张月芹在村生活三四十年知道或者应当知道涉案房屋的历史和产权来源，房屋受让时主观并非善意，没有事实和法律依据，难以令人信服。于建安、于建华、于建村主张张月芹并非涉案房屋的实际购买人未提交证据证实。《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”涉案房屋的买卖主体系同一集体组织的成员，张月芹作为购买方有权购买涉案房屋，该买卖行为系双方真实意思表示，房屋买卖价格合理，于建平鉴于对于建安、于建华、于建村的信任,相信自己有权出卖房屋,出卖人出卖房屋没有故意损害于建安、于建华、于建村合法权益的恶意,张月芹购买楼房也不存在恶意，张月芹秉持对村民委员会及同村村民于建平的信任，支付了相应对价购买房屋，并实际取得且合法占有该房屋，涉案房屋的买卖双方已就合同约定的内容履行完毕。按照拆迁协议规定，房产证及土地使用证由村委会负责办理，而并非是由张月芹的原因导致未取得产权证，张月芹的合法权益不应因于建安、于建华、于建村主张撤销权而受损。于建安、于建华、于建村如认为于建平、孙传兰侵占其合法权益，可另行主张。综上所述，于建安、于建华、于建村要求撤销于建平、孙传兰与张月芹签订的房屋买卖协议的诉讼请求，不符合合同撤销的法律规定,一审法院不予支持。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回于建安、于建华、于建村的诉讼请求。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由于建安、于建华、于建村负担。本院二审查明，涉案房屋系用于海名下牟房产证字第××号房屋置换所得，对应的土地登记申请书编号为09-39-296。涉案房屋尚未办出不动产权属登记证书。另查明，孙传兰在购买涉案房屋后进行了装修，现该房屋无人居住。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。于建安、于建华、于建村一方提交：证据1.2019年9月6日于建平、孙传兰与张月芹协商退房退款视频一份、2019年9月8日于建平、孙传兰与张月芹的哥哥张泽文协商退房退款视频一份、2019年9月8日于建平、孙传兰与张泽文之子协商退房退款视频一份，并向法庭提交了根据以上三段视频声音整理的文字资料，综合证明于建平、孙传兰与张月芹已经就退房退款问题进行了协商，只是因张泽文的原因导致退房退款没有完成，张泽文在视频中称“为什么现在这个房子我买了，我还要装潢…”，张泽文妻称“俺两口子从买那天，都和和气气的…”，通过以上表述可以看出张月芹非涉案房屋的实际购买人，张月芹的哥哥张泽文为实际购房人；证据2.烟台市公安局芝罘分局于2020年6月4日出具的关于张泽文户籍登记信息查询结果一份，证明张泽文户籍所在地为烟台市芝罘区内8号，系城市居民，非涉案房屋所在村的集体经济组织成员，张泽文购买涉案房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规的强制性规定和法院会议纪要精神，且涉案房屋无任何开发建设手续，涉案《立房产协议》应为无效。张月芹质证称：上述证据并非新证据，对上述证据的真实性均认可，但对证据1的证明目的有异议，于建平、孙传兰在视频中言语诱导张月芹，实际上张月芹系听从其哥哥张泽文的建议购买涉案房屋，买房后，于建平、孙传兰曾多次找到张月芹要求退房退款，张月芹本人始终不同意退房，也未承认涉案房屋是其哥哥张泽文购买的，因张月芹身体不好，不堪其扰，便找到张泽文希望帮忙出面协商解决此事，张泽文、张泽文之子系代张月芹明确表示不同意退房，其中个别表述系以张月芹的口吻传达，并不能证明涉案房屋的实际购买人为张泽文，视频声音的文字整理资料有断章取义之嫌；对证据2,张泽文确系张月芹的哥哥，原为龙泉汤村村民，后将户口迁出。为证明涉案房屋的实际购买人为张月芹的哥哥张泽文，于建安、于建华、于建村一方又主张，关于涉案房屋的付款过程，系张月芹的哥哥张泽文携带228000元现金，与于建平一起去涉案房屋所在村的银行现场办理的存款，于建平向张泽文出具了购房款收条，大概内容为“今收到张泽文买房款人民币228000元”，因收条由张泽文持有，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条、第四十八条规定，申请购房人向法庭提交书证。对该主张，张月芹称228000元购房款系由张月芹通过当面交付现金的方式给了于建平，因于建平害怕收到假钱，便由张月芹、张泽文、于建平、孙传兰等一同前往村里的银行，于建平填写了三张存单并将张月芹支付的购房款现金存到了于建平个人银行账户，于建平并未出具收条。为查明涉案房屋的实际购买人，本院依职权于2020年8月3日对张月芹的哥哥张泽文进行调查，制作调查笔录一份；并于2020年8月18日进行法庭调查，张泽文称其借给张月芹28000元，张月芹自筹200000元，张月芹携带总房款228000元交付于建平，张月芹、张泽文、于建平、孙传兰等一同前往村里的银行，将钱现场清点后存到了于建平个人银行账户，《立房产协议》也载明“当交不欠”，于建平没有开具收条。于建安、于建华、于建村一方提交的三段视频中，其是以张月芹的口吻与对方交涉，并称涉案房屋系张月芹购买，其并非涉案房屋的购买人。于建安、于建华、于建村一方质证称，对该份调查笔录的真实性无异议，对张泽文在笔录中及当庭的陈述不认可，认为张泽文为涉案房屋实际购买人。于建安、于建华、于建村一方补充提交山东省农商行牟平龙泉支行信贷员吕某的证人证言一份，主要内容为于建平向张泽文出具了购房款收条，以此证明涉案房屋的实际购买人为张泽文。张月芹质证称，吕某的证人证言并非事实，且证人吕某不同意出庭接受质询，该证据不应被采信。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.涉案《立房产协议》是否有效；2.涉案《立房产协议》应否撤销。关于涉案《立房产协议》的效力问题。于建安、于建华、于建村为证明涉案房屋的实际购买人系张泽文，提交三段退房退款视频及吕某的证人证言，并申请张泽文向法庭提交书证。对于证人吕某的证言，因证人吕某不同意出庭接受质询，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第二款规定，该证人证言不能作为认定案件事实的根据，本院对该证据依法不予采信。对于于建安、于建华、于建村关于张泽文提交书证的申请，因张泽文并非本案当事人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条、第四十六条规定，本院认为该申请理由于法无据，并已通知于建安、于建华、于建村。对于于建安、于建华、于建村提交的三段协商退房退款视频，张月芹对视频的真实性均认可，经本院当庭播放质证及庭后审查，本院认为该三段视频可以体现于建平、孙传兰与张月芹、张泽文、张泽文之子就涉案房屋退房退款事宜磋商的过程，但该三段视频在拍录前未事先告知张月芹、张泽文，张月芹、张泽文亦解释称张泽文在视频中的部分表述系代张月芹发表意见，帮助张月芹解决问题，并在法庭调查中否认其系涉案房屋实际购买人。在无其他证据佐证的情况下，该份视频证据不足以证明张泽文系涉案房屋的实际购买人。于建安、于建华、于建村主张张泽文系涉案房屋的实际购买人，证据不足，本院不予认定。张月芹与于建平系同村村民，张月芹依据涉案房屋长期由于建平居住管理、拆迁时由于建平以个人名义与村委签订拆迁补偿安置合同等行为，认为于建平对涉案房屋享有处分权，购买房屋时又经村委同意，遂与于建平签订《立房产协议》并支付合理对价，实际取得且合法占有涉案房屋，对涉案房屋进行装修，以上事实足以认定张月芹在购买涉案房屋时已履行了充分且谨慎的注意义务，其主观为善意。于建安、于建华、于建村一方主张张月芹购买涉案房屋时非善意，但未提供证据证明，本院对此不予支持。综上，涉案《立房产协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的法定情形，合法有效。关于涉案《立房产协议》应否撤销的问题。涉案房屋系农村拆迁安置房屋，张月芹在购买涉案房屋时主观上为善意，对于建平享有涉案房屋的处分权有合理信任基础，且张月芹已支付合理对价，涉案房屋至今未登记在张月芹名下非张月芹自身原因导致，本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的导致合同撤销的情形，于建安、于建华、于建村一方以于建平、孙传兰对涉案房屋无处分权为由，请求撤销涉案《立房产协议》并由张月芹返还涉案房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，于建安、于建华、于建村的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由于建安、于建华、于建村负担。本判决为终审判决。审判长  张跃华审判员  王守远审判员  李 安二〇二〇年八月二十四日书记员  孙晓雯