山东省平原县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1426民初1460号 原告：王松，男，1986年1月4日出生，汉族，住山东省禹城市。被告：赵莉，女，1967年9月8日出生，汉族，住山东省禹城市。 被告：路冠顺，男，1964年2月12日出生，汉族，住山东省禹城市。 原告王松与被告赵莉、路冠顺房屋租赁合同纠纷一案，原告王松诉至禹城市人民法院，禹城市人民法院于2020年5月7日立案，2020年5月22日,德州市中级人民法院做出（2020）鲁14号民辖8号民事裁定书，指定由平原县人民法院审理。本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序审理。2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告王松、被告路冠顺及赵莉与路冠顺的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王松向本院提出诉讼请求：1.判令原被告解除租赁合同；2.判令两被告共同退还原告租金、费用24500元及利息，利息自2020年4月3日起，按年利率6%计算至给付之日；3.判令两被告赔偿原告装修、搬迁、停业损失暂请求50000元，评估后再行调整；4.诉讼费、评估费由两被告承担。事实与理由：路冠顺及赵莉系夫妻关系，在禹城市市中路禹王市场对过共有沿街门市房一处，自2018年始出租给原告，王松用于经营禹城市松润虾头仔熟食店，已办理工商登记。2020年3月26日续签3年租赁合同，租期2020年3月27日至2023年3月26日止，第一二年年租金24000元，第三年年租金26400元，签订合同之日已交第一年房租24000元；2020年4月3日，禹城市综合行政执法局以未经批准擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的行为违法为由，向王松发出禹综执改通字[2020]第040301号《责令限期改正通知书》及禹综执责停通字[2020]第040301号《责令停止违法行为通知书》，责令王松立即改正，恢复原貌。王松收到通知书后已立即停业，第一时间转告被告路冠顺，并将两份通知交给了他，与路冠顺协商解除合同退租事宜，路冠顺明确表示拒退租金，拒绝解除合同；房屋开门窗的行为发生在王松租赁之前，开门窗的违法行为与王松无关，但是，王松租赁房屋，按门市房市场价缴纳高额租金，用途是“门市房”，用于营业。现在被执法局责令改正，已经不能实现合同目的，被告的违法行为，已经影响到王松正常营业，已发生合同法第九十四条的合同解除法定事由，被告不同意解除合同退还租金不符合法律规定。王松自2018年租用以来，对房屋进行了装修修葺，不能续租继续经营势必造成装修损失，王松在经营期间，突然解除合同，需要重新租用经营场地并搬迁，也会发生搬迁和停业损失，以上损失均因解除合同所致，被告应该赔偿。双方经多次协商无果，现依据合同法第九十四条、九十七条规定诉至法院，请判决如诉。 赵莉、路冠顺辩称，1.本案房屋自2012年至2020年一直出租用于经营，本案王松于2018年9月26日开始便在该房屋从事活动，说明本案房屋能够满足正常的经营需求；2.王松于2020年4月3日被禹城市综合行政执法局责令停止违法行为，责令整改是由于其未经出租人同意而擅自进行扩大租赁房屋西墙门窗施工所致而并非由于不可抗力和出租人的过错造成，因此其解除合同的主张不符合合同法第九十四条的相关规定，王松不具有合同解除权；3.本案租赁合同依法成立有效，王松在此经营实际已经1年半多的时间，租赁合同也当继续履行，如果王松决议解除合同应当将租赁房屋恢复原状，承担违约责任，赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王松提交如下证据：1.其与赵莉2020年3月26日签订的房屋租赁合同一份，证明房屋为用于经营，是门市房；2.2018年6月10日与杨玉签订租房协议两份，证明租的是门市房不是平房；3.其向路冠顺转账24000元凭证，证明2020年的房屋租金24000元；4.城管执法局向其发的责令改正通知书复印件，证明是该房屋本身私自开门窗造成的；5.手机打印照片3张，证明其没有对该房屋扩建；6.2019年3月20日其与路冠顺签订的房屋租赁合同一份，证明路冠顺以门市房租给王松。 对王松提交的证据，赵莉、路冠顺的质证意见为：对证据1真实性无异议，甲方出租的是家属院而不是门市房；对证据2租房协议，没有签租房时间，该协议的签署及其内容两被告不知情，两被告不认可租房协议及王松证明目的。对于有签署时间的租赁协议该内容的约定未经被告认可，被告不认同；对证据3转账凭证真实性无异议；对证据4真实性无异议；对证据5手机照片三张，能够证明王松对该房屋进行改建施工的客观事实；对证据6租赁协议真实性无异议，质证意见同证据1。 对王松提交的证据，本院认证如下：证据1及证据3-6具有关联性、真实性、合法性，本院予以采信，证据2无法确认其真实性，本院不予采信。 赵莉、路冠顺提交如下证据：1.录音证据一份，书面整理的文字记录一份、光盘一张、中国移动通话记录一份，证明王松于2020年4月2日下午至傍晚，未经两被告同意，擅自改建承租房屋西墙门面的相关事实；2.微信聊天记录截图一张，证明路冠顺于2020年4月3日上午11时9分向王松发通知，告知王松未经出租人同意，擅自将西墙拆宽，违反了房屋租赁合同约定，造成房屋安全隐患，要求恢复原状;3.五张照片，证明王松在租赁期间未经出租人同意擅自对出租房屋进行改扩建，招致综合执法局的光顾与责令整改，王松整改行为违反了合同约定，应当承担违约责任，并恢复原状;4.为恢复原状经咨询专业人士后需要的造价及明细，即1345.2元。 王松的质证意见为：对证据1录音，是路冠顺与王松的电话录音，王松加固了房梁进行装修，没有扩宽房屋，这个地方就是违法的；对于移动公司通信记录，如果房屋是合法的绝对不会出现电话录音等这些东西；对证据2微信通知真实性无异议；证据3照片都是王松手机里的原件，王松传给被告的；证据4明知违规收取高额租金这种行为是违法的。 对赵莉、路冠顺提交的证据，本院认证如下：证据1-3具有关联性、真实性、合法性，本院予以采信。证据4为被告单方估算的造价，本院不予采信。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下： 赵莉与路冠顺为夫妻关系。2019年3月20日，路冠顺（甲方，出租方）与王松（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于市中路以东安居南门南司法局家属院一处（两间北屋的四合院，东为刘忠水家，西为市中路）租给乙方。二、租期：壹年……。王松租赁上述房屋用于经营禹城市松润虾头仔熟食店。 另查明，上述合同签订之前，涉案房屋西墙上已开有门口。 2020年3月26日，就上述房屋，赵莉（出租方）与王松（承租方）又签订《房屋租赁合同》，约定：……二、租期：三年，自2020年3月27日-2020年3月26日止。三、租金：第一年、第二年年租金贰万肆仟元整，第三年年租金贰万陆仟肆佰元。四、租金交纳时间：第一年应于2020年3月27日前交纳，第二年应于2021年1月26日前交纳，第三年应于2022年1月26日前交纳。五、乙方的责任及义务。……2、乙方因经营而产生的电费、税费等费用乙方自行负担。3、乙方不得损害房屋的主体结构，不得影响房屋的安全。如装饰、装修或设置对房屋结构有影响的设施，需先征得甲方同意。乙方在房内外添置或设置的所有设施及物品在租赁期满或合同解除后应由乙方自行拆除带走，应恢复原状。甲方若留下，甲方应付相应费用。……六、甲方的权利义务：1、按时收取租金……不得影响乙方的正常营业，否则甲方应赔偿乙方损失。七、甲、乙双方应信守合同。任何一方违反本合同条款应承担违约责任，需向对方交纳违约金，违约金为年租金的50%。落款处有甲乙双方的签字以及甲方代理人路冠顺的签字和手印。2020年3月28日，王松向赵莉/路冠顺交纳2020年的租金24000元。 2020年4月2日，在未经赵莉、路冠顺同意的情况下，王松将租赁房屋的西墙门口拆宽，当天晚上路冠顺电话通知王松拆宽门口危险。2020年4月3日上午，赵莉微信通知王松私自拆宽门口，违反合同约定，有安全隐患，要求王松恢复原状，否则承担一切不良后果。同日，禹城市综合执法局向禹城市松润虾头仔熟食店（经营者：王松）发出《责令停止违法行为通知书》和《责令（限期）改正通知书》，通知其未经城市规划行政主管部门批准，擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的行为涉嫌违反《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法律规定，要求其立即停止违法行为。王松将西墙开的门口封堵，墙外用水泥抹灰。之后与路冠顺协商解除合同，双方未达成一致意见，故王松诉至本院。 本院认为，本案的焦点为：1.解除房屋租赁合同是否符合法定解除条件，或约定解除条件；2.如果房屋租赁合同解除，原被告双方是否应当承担违约责任、赔偿损失。 关于焦点1双方签订的《房屋租赁合同》是否符合法定解除条件的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方签订合同时，赵莉、路冠顺已知晓王松租赁涉案房屋从事经营活动，并以门市房的价格收取租金,现涉案房屋因禹城市综合执法局认为涉案房屋西墙上开的门违法而停止营业，赵莉、路冠顺无法再提供符合约定用途的房屋，构成违约，王松租赁涉案房屋的目的已无法实现，故王松要求解除合同，本院予以支持。 关于焦点2《房屋租赁合同》解除后，原被告双方是否应当承担违约责任、赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一、关于租金问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故赵莉、路冠顺应退回王松合同解除后的租金。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案系由王松主张解除合同，王松未提供证据证明2020年5月7日向禹城市人民法院提起诉讼之前主张过解除合同，故本院认为合同解除时间为起诉之日2020年5月7日，王松应承担合同解除之前自2020年3月27日起至2020年5月6日的租金2710元，合同解除后的剩余租金21290元，赵莉、路冠顺应返还。第二、关于违约赔偿问题，《房屋租赁合同》的解除系赵莉、路冠顺提供的房屋不再符合约定用途所致，应承担违约责任，王松未经赵莉、路冠顺同意私自将涉案房屋西墙门加宽也违反合同约定，亦构成违约，双方均有过错。王松要求支付利息的请求，本院不予支持。王松主张赔偿损失50000元没有提供证据，本院不予支持。另外，合同解除后赵莉、路冠顺要求王松将房屋恢复原状，由于房屋西墙开有门违反相关行政法规，故恢复原状无法实现，本院不予支持。 综上，双方解除《房屋租赁合同》，赵莉、路冠顺向王松退还租金21290。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下: 一、王松与赵莉、路冠顺于2020年3月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除。 二、赵莉、路冠顺于本判决生效后五日内退还王松租金21290元。 三、驳回王松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1662元，减半收取计831元，由赵莉、路冠顺负担166元，由王松负担665元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审 判 员 闫长利 二〇二〇年八月四日 法官助理 费峥红 书 记 员 刘 冬