河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3605号上诉人（原审原告）：王一,男，1994年6月10日出生,汉族,住安阳县。委托诉讼代理人：王红峰，男,1970年1月10日出生,汉族,安阳市殷都区自然资源局职工,住安阳县,系王一父亲。被上诉人（原审被告）：安阳广佳欣置业有限公司,住所地安阳市文峰区安濮南线18号。法定代表人:冯瑞峰,职务:执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:李自强，男,1973年11月6日出生,汉族,住安阳市文峰区，系该公司财务部员工。委托诉讼代理人:陈金龙,大沧海律师事务所律师。上诉人王一因与被上诉人安阳广佳欣置业有限公司（以下简称广佳欣置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王一上诉请求：撤销一审判决并改判支持上诉人的原审诉讼请求或将案件发回重审，案件全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。一、上诉人与被上诉人签订认购协议书已经具备房屋买卖合同的基本要素。2011年11月26日,上诉人在被上诉人售楼部签订合同前,有被上诉人销售工作人员向上诉人出示了所购房屋的户型图,双方已经对房屋的户型及面积进行了现场共同确认,随后所签订的认购协议书中对房屋的具体位置、房屋号码、房屋面积、每平米单价及房屋总价款均作出了明确详细的约定,已经符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同的基本要素并且被上诉人已经按照约定收受了全部购房款,可以确定协议双方已经对协议载明房屋达成了买卖结果的确认。同时,在原审开庭前案涉房屋所在的楼盘已经发放预售许可证,依据法律规定,上诉人与被上诉人签订的认购协议书应当被认定为商品房买卖合同或等同于商品房买卖合同。二、认购协议书关于交房后被上诉人支付上诉人优先认购返利的记载是被上诉人在资金极度困难情况下欲通过公开、大力推销房屋充实现金流的一种营销方式,且合同签订后上诉人从没有因此得到被上诉人的任何金钱利益。在原审庭审时及原审判决中,被上诉人均明确表示2012年春节前其资金极度困难,因此其才联合相关行政、媒体机构推出了400百套特价房的团购活动,上诉人就是在此次活动中缴纳了共计354000元购房款并与被上诉人签订了案涉房屋的认购协议书,该认购协议书也是推销活动中被上诉人统一制式合同。由此可见,合同中关于优先认购返利的记载仅仅时被上诉人在资金压力下充实现金流的一种正常经营和推销手段,并非原审判决认定的违反正常的房屋买卖交易规则。三、上诉人在协议签订后通过银行转账等方式支付房款,上诉人在协议签订后没有收到包括被上诉人、以及被上诉人提出的所谓集资大户在内的任何人的一分钱利息。在原审审理过程中,被上诉人也没有任何证据证明上诉人收到与案涉房屋有关的任何利息。原审判决关于上诉人购房行为是集资转顶的叙述也是错误的。四、被上诉人在认购协议签订后不按约定签订正式商品房买卖合同并将案涉房屋在开庭前出售给案外人的行为属于重大违约,原审判决没有予以认定和给与法律制裁是错误的。2011年11月26日,上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》中明确约定了签订正式商品房合同条件和交房时间,可是截至本案一审开庭,案涉房屋已经具备签订正式商品房买卖合同条件和网上签证条件,并且已经远远超过协议约定时间,而被上诉人不但没有与上诉人签订正式商品房买卖合同,反而在上诉人一审立案后开庭前将案涉房屋卖与案外人并办理网签手续。而上诉人于2020年1月15日将被上诉人诉至法院(原审第一次庭审时间为2020年5月9日),请求合法权益得到应有的法律保护。而包含本案在内的同期、同类案件中,被上诉人将案涉房产出售备案于案外人的时间均是在2020年春节左右,且从没有通知过上诉人,被上诉人这种行为是非常严重的恶意违约行为。虽然双方的认购协议上没有约定具体违约条款,但是基于被上诉人这种恶意违约行为和法律关于违约的法律规定,原审判决应当予以查明并给与法律制裁才能彰显法律的尊严和公正、公平。五、被上诉人的恶意违约给上诉人造成的经济损失是客观的、非常重大的。上诉人认为被上诉人是在利用自身合同(协议)一方强势地位施压上诉人妥协未果后,故意将案涉房产专卖于他人,以此造成法律意义上物权登记和变动的不可能性进而逃避合同义务和法律责任。而原审判决对于被上诉人此恶意且严重的违约行为也没有予以任何法律评价,而让本就处于合同(协议)弱势一方的上诉人承担房、财两空的结果。上诉人提出按照协议约定房款的30%计算违约金虽然没有合同依据，但是有事实依据。广佳欣置业公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，依据法律正确，适用程序正当，应驳回上诉，维持原判。2、本案认购书不具有商品房买卖的性质，更不是商品房买卖合同。从认购协议的内容看：认购协议仅约定了房屋的位置、房款及交付方式、违约责任三项，并不具备《商品房销售办法》规定内容，不应当认定为具有商品房买卖的性质。安阳集资风暴爆发后，广佳欣公司的集资户强烈要求集资款转顶，上诉人就是原集资户使用集资款签订的认购协议。被答辩人交纳的认购金系集资款抵顶，这是本案的事实情况，结合被答辩人提交的认购金票据显示，该款项的来源系集资款抵顶，原审法院认定事实清楚。3、退一步讲，即使一审法院认定认购协议有效，上诉人请求按已付认购金30%支付违约金，没有任何事实和理由。《认购书》双方没有约定违约责任，广佳欣公司已被安阳市处置办列为监管帮扶单位，并成立了工作组进驻监督管理广佳欣公司的经营，处理广佳欣公司的对外事务。针对广佳欣公司情况，为盘活项目维护广大购房户和集资户的最大利益，经工作组、集资群众代表和广佳欣公司讨论通过，制定出台了《关于现金购房相关问题的工作方案》、《关于解决实物兑付问题的实施方案》，用于解决购房户的购房和集资户的退款问题，并于2018年12月21日，刊登在《安阳日报》进行了公告，上诉人也未按方案申请处理。其行为应视为已放弃房屋的购买，被上诉人同意退还认购金。故被上诉人将涉案房产向第三人销售并备案的行为，并不属于违约行为。因政府规划要求的变化，致本案项目规划设计变更，上诉人所谓认购房产户型已取消，并非被上诉人恶意违约不予签订《商品房买卖合同》。综上，上诉人诉请支付违约金，无事实和法律依据，法院依法应当驳回其诉讼请求。王一向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告之间就安阳中央商务区3号地块住宅4号楼1单元26层02室签订的房屋买卖合同合法有效;2.请求法院依法判令被告在具备条件时及时为原告办理上述房屋的产权证书;3.请求法院依法判令被告向原告支付违约金106200元(按照已付房款30%计算);4.案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.2011年11月26日，原告王一(乙方）与被告广佳欣置业公司(甲方)签订《安阳中央商务区二期3号地块住宅认购书》,该认购书约定:乙方自愿优先认购甲方开发的3号地块住宅4号楼1单元26层02室;乙方本次优先认购甲方开发的安阳中央商务区3号地块住宅,无论户型大小都按100平米,单价按3000元/平米计算;甲方与乙方签订《商品房买卖合同》时，乙方所购房屋大于100平米时,根据面积差异支付剩余面积房款，所支付每平米单价按开盘价计算;乙方在签订本认购书时,一次性支付定金人民币60000元及认购金240000元,待甲方取得预售许可证后,双方签订《商品房买卖合同》时乙方一次性支付完尾款或办理相关按揭手续;乙方在签订本认购书同时,提前支付甲方该房屋差异面积房款,单价按3000元/平米计算，差异面积共18平方米,共计54000元(本认购书房屋面积为预测面积,最终签订该房屋的《河南省商品房买卖合同》时,以政府相关部门实际测算批文为准,房屋总价按本认购书总价实行多退少补);甲方承诺乙方,2014年12月31日前交房,交房后返还乙方总房款多付部分,同时甲方支付300000元作为本次优先认购的返利;乙方向甲方承诺,本次认购至签订《商品房买卖合同》前不退房、不退款。该认购协议文本样式为一张A4纸，落款处加盖“安阳广佳欣置业有限公司”印章。被告提交2011年10月22日被告与其他人签订的认购协议书,该认购协议文本样式为一张A3纸（2页A4纸内容),约定有具体房屋的房号、面积、购房单价,落款处加盖的甲方印章为“安阳中央商务区营销部”。上述原、被告各自提交的两份认购书内容格式不同。2.2011年11月26日,被告向原告出具三张收款收据,内容分别为:“交款单位王一人民币（大写)陆万元整￥60000收款事由定金”、“交款单位王一人民币(大写)贰拾肆万元整￥240000收款事由3号地块认购金(4号楼1单元26层02室尸、“交款单位王一人民币（大写)伍万肆仟元整￥54000收款事由3号地块认购金(4号楼1单元26层02室)”。原告提交2011年11月17日资讯标题为“安阳中央商务区二期400套特价房3000元每平”的安阳乐居网页截图。原告王一与王红峰系父子关系。王红峰称其替原告买房子,费用也由其替原告支付,其与林艳庆曾经是同事,经林艳庆联系,其于2011年11月26日在被告售楼部以原告的名义办理了认购书和收据手续,后其和林艳庆去银行,通过银行转账方式把钱给了林艳庆。王红峰于2011年10月13日通过银行向林艳庆转账97500元。王红峰称当时房价3000元每平米,是与管广生协商过的,但被告对此不予认可。3.被告广佳欣置业公司在开发建设安阳中央商务区楼盘时涉非法集资。2013年4月22日,文峰区处置非法集资工作领导小组作出文处非〔2013〕5号文件,成立安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组。安阳市处置非法集资工作领导小组作出安处非〔2015〕39号文件《安阳市处置非法集资工作领导小组关于调整市监管帮扶企业名单的通知》,广佳欣置业公司被列为涉非监管帮扶企业。2017年12月27日,安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组与广佳欣置业公司及部分集资群众代表三方签订了《关于顶房户的兑付方案》,该方案提出以下兑付意见:“一、集资顶房户,按照抵顶房协议票面价总额更换票据,价格:住宅:6100元/m,商铺:22000元/m，写字楼:9000元/m。原顶房协议收回（无论什么价格顶房),兑付时间按照集资户兑付时间一并同时兑付”。2018年11月16日,安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组和被告广佳欣置业公司制定了《关于现金购房相关问题的实施方案》、《关于解决实物兑付问题的实施方案》。2018年12月21日,安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组对选房订房、实物兑付事宜在《安阳日报》发布公告,内容显示:“一、自公告发布之日起15日内，按照安阳广佳欣置业有限公司出台的工作方案，办理选房订房、实物兑付手续;二、参与人员范围:1.所有在广佳欣公司开发建设的CBD中央商务区楼盘中,以现金或转账方式将购房款交到公司财务的购房户。2.所有在广佳欣登记备案的集资参与人。八、逾期不参加选房订房、实物兑付手续的,视为主动放弃选房订房、实物兑付资格,房源将另行处理。根据已出台的方案,参照集资兑付时间,以现金形式兑付。九、所有选房订房、实物兑付手续和办理过程,在工作组和群众代表监督下进行”。被告提交集资转顶明细表及林艳庆集资转顶明细,显示集资人林艳庆项下含王一集资转顶房款354000元,转顶房号3号地4-1-2602。4.2019年3月23日,被告取得安阳中央商务区3#地块4#商住楼的商品房预售许可证。2019年10月23日,张佩佩(××)与广佳欣置业公司（出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》,约定××购买被告坐落在安阳市××永明××路东安阳中央商务区3号地块4号楼1单元2602号房屋,该合同于2019年10月30日在安阳市房产管理局登记备案。庭审中,一审法院询问原告是否变更诉讼请求,原告明确其不变更诉讼请求。一审法院认为，原告王一与被告广佳欣置业公司签订的住宅认购书中约定:乙方优先认购甲方开发的安阳中央商务区3号地块住宅4号楼1单元26层02室,无论户型大小都均按100平米,单价按3000元/平米计算;交房后甲方返还乙方总房款多付部分,同时甲方支付300000元作为本次优先认购的返利。该住宅认购书没有明确约定房屋面积,却约定无论户型大小均按100平米、单价3000元/平米计算房款,在交房后被告支付原告300000元作为优先认购的返利，此约定违反正常的商品房买卖交易规则。被告广佳欣置业公司涉非法集资,2013年4月政府部门成立了安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组,广佳欣置业公司的选房订房、实物兑付、款项收支情况由安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组监管,广佳欣置业公司集资转顶明细表及林艳庆集资转顶明细显示,集资人林艳庆项下含王一集资转顶房款354000元,转顶房号3号地4-1-2602，综上,被告辩称原告王一与被告签订的住宅认购书,并非真实的房屋认购协议，而是集资行为，予以采信;原、被告签订的该认购书不具备商品房买卖合同的效力，原告要求确认双方签订的认购书合法有效的诉讼请求,法院不予支持。另被告广佳欣置业公司(出卖人)与案外人张佩佩（××)于2019年10月23日对本案涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售)》，并2019年10月30日在安阳市房产管理局登记备案,原告与被告之间签订的认购书并非对案涉房屋的真实买卖,故原告要求被告为原告办理案涉房屋的产权证书及支付违约金的主张,法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条第一项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决:驳回原告王一的诉讼请求。案件受理费2424元，减半收取1212元，由原告王一负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案双方当事人签订的认购协议书虽约定了房屋具体位置，但并没有约定面积，而是无论户型大小均按100平方米、单价3000元/平方米计算，在交房后被上诉人支付上诉人300000元作为优先认购的返利，不符合正常商品房买卖的交易习惯，这与上诉人父亲陈述其将款项交付林艳庆、被上诉人提交集资转项明细表相互印证，上诉人要求确认认购协议书合法有效，一审法院不予支持并无不当。上诉人的一审其它诉讼请求，系以认购协议书合法有效为前提，均不能成立，本院不予支持。上诉人可向被上诉人另案主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2424元，由上诉人王一负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年八月十八日书记员  贾晓楠