甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2517号上诉人（原审原告、反诉被告）：魏秀玲，女，1978年2月9日出生,汉族，住新疆库尔勒。委托诉讼代理人：吕姗姗，甘肃经邦律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：朱军亮，男，1976年7月28日出生，汉族，住新疆库尔勒。委托诉讼代理人：吕姗姗，甘肃经邦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐广品，男，1965年9月25日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：麻英，甘肃勇盛律师事务所律师。原审第三人：成印武，男，1973年2月25日出生，汉族，住甘肃省兰州市。上诉人魏秀玲、朱军亮、徐广品因与原审第三人成印武房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初9745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏秀玲、朱军亮上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项，依法改判；2.本案诉讼费由徐广品承担。事实与理由：原审要求魏秀玲、朱军亮支付装修款不符合事实，没有法律依据。魏秀玲为徐广品办理《装修许可证》的行为，是受徐广品和成印武欺诈所致，并非魏秀玲的真实意思表示。徐广品和成印武均认可在未办理《装修许可证》的时候就已经占有朱军亮的房屋并进行装修，事后才与魏秀玲、朱军亮协商换房事宜。事实上，二人所述用来与朱军亮交换的雁乐家苑8号楼2单元2101号房屋房主始终都不是高志华，成印武也无法证明高志华此人是否真实存在。二人以自己无权处分的房屋，承诺与魏秀玲、朱军亮进行房屋交换，完全符合欺诈的情况。魏秀玲在受欺诈的情况下办理《装修许可证》并非自己的真实意思表示，原审以此认定魏秀玲、朱军亮同意徐广品对涉案房屋进行装修并要求魏秀玲、朱军亮向徐广品支付装修款错误。《租房协议》中，徐广品承诺不向魏秀玲、朱军亮主张装修赔偿。原审既然采信该《租房协议》，对该承诺不予采信错误。原审认定免除徐广品四个月的租金没有事实和法律依据。受疫情影响减免租金是国家鼓励性政策，并非法律强制性规定，原审判决没有法律依据。原审认定免除租金四个月计算错误。疫情对除湖北以外的地区的严重影响仅一个月，2020年1月25日，甘肃省启动重大突发公共卫生事件一级响应，到2月21日调整为省级三级应急响应，原审认定免除租金四个月没有事实依据。原审判决免除徐广品租金四个月违背公平原则。徐广品的答辩意见与其上诉意见一致，原审基于疫情原因对房租判决免除正确。徐广品上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费及反诉费由魏秀玲、朱军亮承担。事实与理由：原审事实认定不清。双方当事人之间存在房屋买卖关系，原审对该事实未予认定。2013年，兰州军区给职工分配住房，徐广品经人介绍认识成印武，其承诺在雁乐家苑给徐广品介绍购买一套房屋。成印武告诉徐广品其同事高志华和朱军亮在雁乐家苑各有一套房屋。2017年12月19日，高志华与成印武签订出售雁乐家苑8号楼2单元2101号房屋的《房屋买卖协议》。因朱军亮想要大一些的房屋，2017年12月28日，高志华与朱军亮签订《房屋调换协议》，约定双方自愿将原兰州军区雁滩雁乐家苑7号楼1单元2703室（房主：朱军亮）与8号楼2单元2101室（房主：高志华）房屋调换。朱军亮又与成印武签订《房屋协议》，约定自愿将雁乐家苑7号楼1单元2703室更换为8号楼2单元2101室。关于换房事实，魏秀玲在原审庭审中予以认可。魏秀玲在物业办理装修许可，并将《装修许可证》交付徐广品的事实也可以证明换房事实。在一审中，成印武陈述魏秀玲、朱军亮与高志华之间存在房屋买卖（换房）的事实，《房屋调换协议》保存在兰州军区。因兰州军区不配合调取该证据，徐广品申请法院调取《房屋调换协议》，但一审法院未予调取。《房屋调换协议》对确认本案事实有重要作用，未予调取导致本案事实不清。原审适用法律错误。原审认定《租房协议》有效错误。原审对双方当事人之间存在房屋买卖关系未查清，因此错误认定双方存在房屋租赁关系。2017年11月，徐广品对房屋进行装修并花费20多万元，2018年1月入住。如果徐广品不认为双方是房屋买卖关系，不可能花钱装修，在装修入住7个月后又与魏秀玲、朱军亮签订《租房协议》约定租期两个月，而且高于市场价租赁不符合日常交易习惯。在一审中，成印武已证明《租房协议》中的签字是在魏秀玲亲戚强迫下所签，徐广品签字后魏秀玲才在该协议中添加了相关内容，该合同违背当事人意志，应属无效。原审从装修款中扣除税金错误。徐广品进行装修过程中税款已经缴纳。徐广品装修后的价值不应再缴纳税款。装修价值的最终受益人是魏秀玲、朱军亮，即使产生税款，应由魏秀玲、朱军亮承担。原审漏判房屋鉴定费。魏秀玲、朱军亮辩称，徐广品与魏秀玲、朱军亮之间不是房屋买卖关系，没有签订书面合同，涉案房屋是军人的福利房不能随意调换，徐广品不能证明高志华的存在，徐广品在一审中认可租房协议是其本人签字，且签字时条款存在。徐广品对腾房无异议，只是要求宽限时间，我方的意见是宽限时间可以但是不能白占。成印武述称，同意一审判决，对各方的上诉没有意见。魏秀玲、朱军亮向一审法院起诉请求：1.请求判令徐广品向魏秀玲、朱军亮腾还位于甘肃省兰州市城关区（以下简称“雁乐家苑”）7-1-2703号的房屋;2.请求判令徐广品每天按200元的标准向原告支付自2018年10月11日起至实际腾房之日止的房屋租金;3.判令徐广品结清腾退房屋前的物业、水、电等费用。徐广品向一审法院反诉请求:请求判令魏秀玲、朱军亮向徐广品支付装修款20万元。一审法院认定事实：朱军亮与魏秀玲系夫妻关系。2018年7月30日，朱军亮（乙方）、魏秀玲（乙方配偶）与兰州军区职工经济适用住房建设管理办公室（甲方）签订《兰州军区雁乐家苑职工经济适用住房预售合同》（合同编号：兰雁预字第596号），约定：甲方出售的房屋位于兰州市城关区，房屋总建筑面积125.5平方米，预售价格为427777元，竣工交付使用前付清全部房款，房款付至兰州军区住房资金管理中心。同日，成都蜀信物业服务有限公司雁乐家苑物业客服中心出具证明一份，内容为：根据兰州军区雁乐家苑房屋分配表，雁乐家苑七栋一单元二十七楼三号房分配于朱军亮（身份证号：6101241976××××××××）、魏秀玲（身份证号：6529231978××××××××）。2017年12月7日，徐广品取得涉案房屋《雁乐家苑装饰装修施工许可证》，证载内容显示：施工房号、户型为7栋1单元2703号，负责人为徐广品，装修时间为2017年12月7日起2018年8月30日止，办证时间为2017年12月7日，许可证上有徐广品签字及魏秀玲代朱军亮的签字。2018年8月10日，魏秀玲委托魏秀英与徐广品签订涉案房屋的《租房协议》，协议约定：一、徐广品于2018年10月10号无条件搬出2703号房子（两个月期限为准）；二、搬房过程中尽量保持房屋现状；三、二个月租金共计陆仟元整，如到期搬不出，从2018年10月10日后每天租金200元，并有租住人徐广品、房主魏秀英、物业代表李泽民,见证人成印武均在协议上的签字捺印。后因徐广品未能在租房协议到期后搬出涉案房屋，魏秀玲、朱军亮遂起诉至法院。本案审理过程中，经徐广品申请，法院委托甘肃金城信房地产估价有限责任公司对涉案房屋的装修价值进行鉴定，甘肃金城信房地产估价有限责任公司于2019年7月29日作出甘金工鉴字（2019）字第181号工程造价鉴定意见书,结果:装修工程总价款为135241.98元,2019年6月的折旧后价格为109546元。徐广品对该鉴定意见书提出异议，请求对工程造价鉴定意见书中遗漏部分和价格偏低部分进行重新鉴定。2019年9月29日，甘肃金城信房地产估价有限责任公司对徐广品的异议作出回复,对遗漏的地暖价格鉴定为5855.24元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方于2018年8月10日签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。2018年10月10日租赁期间届满后，魏秀玲、朱军亮提出徐广品应立即搬离涉案房屋，徐广品作为承租人应当返还租赁物。故魏秀玲、朱军亮主张请求徐广品腾还涉案房屋并向物业公司付清相物业服务费的请求，予以支持。关于魏秀玲、朱军亮主张请求判令徐广品按每天200元的标准支付自2018年10月11日起至实际腾房之日止的房屋租金。因徐广品在租房协议到期后，未从涉案房屋中搬离，至今仍在占有使用涉案房屋，徐广品的行为已侵害了魏秀玲、朱军亮的合法权益，造成了魏秀玲、朱军亮的损失，徐广品应当按照协议向魏秀玲、朱军亮给付房屋租金。关于房屋租金的标准，双方虽约定按每天200元标准给付,但该标准明显过高,协议中约定徐广品搬离两个月期间的租金标准为6000元,结合涉案房屋所处地段的房租行情，自2018年10月11日起至实际腾出并返还房屋时止，酌定徐广品按每月3000元的标准向魏秀玲、朱军亮支付房屋租金,考虑到2020年的疫情情况,免除四个月的租金。关于徐广品要求魏秀玲、朱军亮给付装修款20万元的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”该条规定明确了对于双方没有约定时,房屋租赁期限届满后，装饰装修物的处理意见，即承租人无权要求出租人补偿装修费。但本案纠纷的起因并非简单的房屋租赁引起的,涉案房屋系住宅房屋,徐广品装修房屋的目的为长期居住使用,从魏秀玲在装修许可材料上的签字行为看，魏秀玲、朱军亮是知道徐广品装修并居住使用的,从民法的公平原则以及综合考虑徐广品对涉案房屋装修、入住时间与租房协议签订时间，对魏秀玲、朱军亮同意徐广品对涉案房屋进行装修的事实予以认定。故此，徐广品要求魏秀玲、朱军亮赔偿房屋装修损失，部分予以支持。根据评估机构作出的鉴定意见书确定的折旧后的工程总价款，增加地暖造价费用，考虑税金未实际发生应予扣除，魏秀玲、朱军亮应向徐广品支付装修款101998.88元（109546＋5855.24-11302.44-2099.92）。判决：一、徐广品自本判决生效之日起二十日内腾空位于兰州市城关区房屋，并交清相关水、电、暖等相关物业费用后交付给魏秀玲、朱军亮；二、魏秀玲、朱军亮向徐广品支付装修款101998.88元；三、徐广品按每月3000元的标准向魏秀玲、朱军亮支付房屋租金，自2018年10月11日起至实际腾出并返还房屋时止,核算时因疫情原因免除四个月的租金12000元；四、驳回魏秀玲、朱军亮的其他诉讼请求；五、驳回徐广品的其他反诉请求。上述二、三项相抵后，于判决生效后二十日内执行。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明，原判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2017年12月19日，案外人高志华与成印武签订《房屋转让协议》，约定转让雁乐家苑8号楼2单元2101号房屋，房屋建筑面积146.1平方米，转让价格1030000元。2017年12月28日，朱军亮与成印武签订《房屋协议》，约定双方自愿将原兰州军区雁滩雁乐家苑7号楼1单元2703室（房主：朱军亮）与8号楼2单元2101室（房主：高志华）房屋调换。2018年3月19日，朱军亮又与成印武签订《房屋协议》，约定自愿将雁乐家苑7号楼1单元2703室更换为8号楼2单元2101室。徐广品经人介绍通过成印武购买房屋。经成印武介绍，徐广品欲购买朱军亮雁乐家苑7号楼1单元2703号房屋。2017年11月，徐广品已就装修房屋事宜开始进行签订合同、准备材料等工作，并于2017年12月7日通过魏秀玲取得《雁乐家苑装饰装修施工许可证》。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是各方当事人之间的法律关系为何，双方当事人的诉讼请求是否应予支持。首先，经审查本案证据及各方当事人陈述，徐广品经人介绍通过成印武购买房屋。经成印武介绍，徐广品欲购买朱军亮雁乐家苑7号楼1单元2703号房屋。2017年11月，徐广品已就装修房屋事宜开始进行签订合同、准备材料等工作，并于2017年12月7日通过魏秀玲取得《雁乐家苑装饰装修施工许可证》。以上行为表明，徐广品进入魏秀玲房屋的时间远早于双方签订《租房协议》的时间，徐广品装修房屋的目的系自住，且徐广品至今未腾交房屋。本案应是在房屋买卖协商过程中出现的纠纷，而并非单纯的房屋租赁纠纷，签订《租房协议》仅为各方发生纠纷后解决纠纷的环节和方法之一。二审中，徐广品陈述愿意腾退房屋，徐广品应立即向魏秀玲、朱军亮腾退房屋，并交清占用期间的相关水、电、暖等相关物业费用。其次，如前所述，徐广品自开始装修房屋起，至今仍在占有使用涉案房屋，造成了魏秀玲、朱军亮的损失，徐广品应当向魏秀玲、朱军亮支付相应的房屋占有使用费。结合涉案房屋所处地段的房租行情，自2018年10月11日起至实际腾出并返还房屋时止，原审酌定徐广品按每月3000元的标准向魏秀玲、朱军亮支付房屋占有使用费并无不当。鉴于该损失实际系徐广品因占有房屋向魏秀玲、朱军亮给付的补偿，而并非通常的租赁行为，且对于疫情期间减免租金并非强制性规定，对于房屋占有使用费，本院认定不予减免。原审认定不当，本院予以纠正。再次，本案纠纷的起因并非简单的房屋租赁,徐广品装修房屋的目的为长期居住使用,魏秀玲、朱军亮亦未诉请就装修后添附于房屋的装修价值予以拆除，综合考虑本案，原审认定魏秀玲、朱军亮向徐广品支付装修款101998.88元并无不当综上所述，上诉人魏秀玲、朱军亮的上诉请求部分成立。上诉人徐广品的上诉请求不能成立。一审判决认定魏秀玲、朱军亮与徐广品之间法律关系有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初9745号民事判决第一项、第二项；二、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初9745号民事判决第三项为：徐广品按每月3000元的标准向魏秀玲、朱军亮支付房屋占有使用费，自2018年10月11日起至实际腾出并返还房屋时止；三、驳回魏秀玲、朱军亮的其他诉讼请求；四、驳回徐广品的其他反诉请求。上述一、二项于本判决生效之日起十日内执行。一审案件受理费150元，由徐广品负担；一审反诉费2150元，由朱军亮、魏秀玲负担1075元，徐广品负担1075元；上诉人魏秀玲、朱军亮预交的二审案件受理费2580元，由魏秀玲、朱军亮负担1290元，徐广品负担1290元；上诉人徐广品预交的二审案件受理费1225元，由徐广品负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓曦审判员  关 涛审判员  王志娟二〇二〇年八月三十一日书记员  岳媛媛