江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初822号原告：南京锦客酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1N3QK2E，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道诚信大道719号。法定代表人：方建中，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：高孟浪，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炫，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：南京中电熊猫物业管理有限公司，统一社会信用代码913201006790186796，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路37号。法定代表人：王蔚坚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，江苏法德东恒律师事务所律师。原告南京锦客酒店管理有限公司（以下简称锦客酒店公司）与被告南京中电熊猫物业管理有限公司（以下简称中电熊猫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2019年4月2日、2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告锦客酒店公司的委托诉讼代理人王炫，被告中电熊猫公司的委托诉讼代理人吴昊、周毅到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序，由审判员葛立正担任审判长，与人民陪审员余微微、王倩依法组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了庭审。原告锦客酒店公司的委托诉讼代理人王炫，被告中电熊猫公司的委托诉讼代理人周毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦客酒店公司提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间签订的《房屋及设施设备租赁合同书》；2、判令被告返还已支付的租金及保证金887016元及利息（以887016元为计算基数，按同期人民银行贷款利率，自2018年5月15日计算至实际返还之日止），并赔偿装修损失120000元；3、判令被告赔偿原告经营损失196750元；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年5月，被告将位于颐和家园一期11幢106、107、108、109室对外公开招租并发出招标文件，原告参与招标并中标。2018年5月11日，双方签订了《房屋及设施设备租赁合同书》，合同约定被告将上述场所租赁给原告开展餐饮业务，合同期限自2018年7月1日至2023年6月30日止。另合同对房屋租金、保证金等权利义务进行了约定。合同签订后，原告于2018年5月15日向被告支付了第一年租金及保证金合计887016元。后原告在办理餐饮营业执照过程中被告知租赁场地为非餐饮业务用地，无法办理营业执照及相关证明，且无法通过消防验收。原告多次与被告进行协商，被告承诺尽快处理此事，协调办理营业执照等相关事宜，保障原告正常经营。但截止诉讼之日，被告未能按照约定解决租赁场地用地性质问题，导致原告无法办理营业执照及正常经营。综上所述，原告认为被告的行为已构成违约，导致合同目的无法实现。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告中电熊猫公司辩称：解约需要符合约定解除条件或者达到根本违约的情形。本案中，原告所递交的证据材料并未显示合同存在根本无法履行的情形，事实上涉案房屋已经通过一次消防验收备案，且被告为原告办理营业执照的选址履行了相应的配合义务。就原告提出的损失部分，本案所涉租赁合同，是通过招投标程序之后予以签订的。对该房屋的性质、现状，原告在招投标中应当充分了解的。因此，即便本合同确实达到了解约条件，造成了相关损失，应当是原告自行承担。此外，原告也未对其主张的损失提供证据证明，故请求驳回原告的诉请。经审理查明：2018年5月4日，被告对外发布了《颐和缘茶社整体租赁招标项目招标文件》，将颐和家园一期11幢106、107、108、109室、总建筑面积为686平方米的房屋对外招标，投标保证金为10000元。原告进行了竞标并中标。2018年5月11日，原告与被告签订了《房屋及设施设备租赁合同书》，合同主要内容为：甲方（被告、出租方）出租给乙方（原告、承租方）的房屋坐落于南京市栖霞区总建筑面积为686平方米的房屋（以下简称案涉房屋），甲方同意于2018年5月15日前将出租房屋（含设施设备）交付乙方使用；租赁期自2018年7月1日至2023年6月23日止，第一、第二年租金为787000元／年，后每两年递增5%，租金每年支付一次；乙方租赁履约保证金为100000元；甲方同意乙方使用出租房屋开展餐饮业务。合同签订后，被告将案涉房屋交付给原告，原告于2018年5月15日通过银行向被告转账了877000元。2018年7月13日，案外人吴某、俞某（两名股东）以案涉房屋为住所，在栖霞区市场监督管理局注册了南京颐和缘酒店管理有限公司，经营范围为酒店管理、餐饮管理、会务会展服务。后案涉房屋以颐和缘大酒店名义进行营业，并以南京颐和缘酒店管理有限公司名义向消费客户开具餐饮服务增值税发票，原告的相关人员也在朋友圈发布了颐和缘大酒店营业及定餐广告照片。因主张无法在案涉房屋上办理餐饮营业执照，以致租赁合同目的无法实现，原告遂诉至本院，要求处理。2019年6月30日，经双方协商，原告将案涉房屋交付给被告，被告向原告退还了履约保证金100000元。为查明案涉房屋是否符合经营餐饮条件，本院于2019年9月12日分别向栖霞区行政审批局和南京市公安消防支队栖霞大队发出了调查函。2019年9月16日，栖霞区消防救援大队复函本院，内容为：经查，南京锦客酒店管理有限公司位于南京市栖霞区，使用性质为餐饮，目前该单位处于停业状态；按照《建筑设计防火规范ＧＢ50016-2014（2018版）》第2.1.4条规定：“商业服务网点是指设置在住宅建筑的首层或首层及二层，每个分割单元建筑面积不大于300平方米的商店、邮政所、储蓄所、理发店等小型营业性用房”，符合上述要求的单位均可依法办理消防行政许可手续；2019年4月23日修订的《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收”；在此日期之前，我大队并未查询到该单位向我大队申报的消防竣工验收记录。2019年10月18日，栖霞区行政审批局就案涉房屋是否符合开办餐饮业务的工商登记条件复函本院，主要内容为：我局依照《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国公司法》等法律法规核发营业执照和食品经营许可证；我局按照南京市餐饮业环保专项整治领导小组办公室及原南京市工商局的要求，在业务前台代为发放《餐饮业主告知书》，《餐饮业主告知书》中述及的《江苏省大气污染防治条例》第五十九条和八十九条对餐饮经营地址有禁止性规定。2019年11月7日，对于案涉房屋是否符合开办餐饮经营选址用地条件及开办餐饮是否与相关法规相抵触，本院向迈皋桥街道办事处环保科发出调查函。2019年11月12日，迈皋桥街道办事处环保科复函本院，对于上述事项，其无法做出认定。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：判令确认原被告签订的房屋租赁合同已解除；判令被告返还原告已支付的租金787016元及利息（利息以787016元为基数，按同期银行贷款利率自2018年5月15日计算至实际返还之日止）；判令被告赔偿原告经营损失196750元（三个月房屋租金），判令被告承担本案的诉讼、保全费用。原告表示案涉房屋地块为非餐饮地块，不得经营餐饮项目，无法办理餐饮营业执照；案涉房屋无法经营餐饮项目，导致房屋租赁合同无法继续履行，变被告作为出租方构成根本违约，理应承担返还租金及赔偿经营损失的责任；被告提供虚假证据，掩盖案涉房屋无法通过选址及经营餐饮的事实；为了减少损失，原告偶尔有经营，但限于棋牌及春节期间的部分经营，始终不能正常持续的经营；被告提供的证据不能够证实原告正常持续性的经营餐饮，无法达到原告实际使用涉案房屋进行经营的目的，原告要求被告返还期间的房屋租金合法合理，故坚持诉讼请求。被告认为原告一再坚持因环保要求无法办理选址导致工商登记无法进行，没有证据证明；应原告要求，法院向相关部门进行了调查，同样不能证明，原告作为主张这一事实的一方，也是提起本案诉讼的一方，有责任对此加以证明，达到民事诉讼高度概然性的证明标准；被告在庭审中提交的证据证明被告在原告以前曾办理过案涉房屋的餐饮许可和餐饮工商登记，目前原告也已经在案涉租赁房屋登记了进行餐饮经营业务的其他公司，原告在案涉房屋餐饮经营活动一直在进行，也没有证据证明因为经营餐饮活动被相关部门制止、查处；在双方协商解除租赁合同前，案涉房屋一直在原告控制、使用之下，原告以被告根本违约，无法达到合同目的为由，要求被告承担责任，原告应对其无法持续正常使用涉案房屋进行举证，而不能要求被告举证证明；被告作为出租人在原告提出所谓无法办理工商登记情况后，积极向相关部门了解情况，进行协调是为了双方的合作能够友好持续下去，不能因此得出被告有义务为原告办理营业执照及为此承担法律责任的结论；原告称被告曾撤回了一份出示过的证据，就以此得出该证据是虚假、伪造的结论，无论在事实上还是逻辑上都是荒谬的，故请求驳回原告的诉请。因双方各持己见，且在本院给予的调解期限内未达成一致意见，以致调解无效。另查明，2007年10月22日，南京市环境保护局作出了《关于对的批复》，其中载明“在第2幢、4幢和5幢1楼设置的商业用房面积约2017.28㎡，除在第2幢裙房规划具有商业餐饮用房的功能（面积约815.82㎡）外，其余商业用房均规划为仅为小区居民服务的普通便利性商铺，不设KTV、桑拿洗浴中心及由噪音或异味等扰民项目”。2009年12月16日，案涉房屋的建设单位经网上备案受理系统进行了颐和家园工程竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。2017年8月16日，被告的栖霞分公司以案涉房屋为营业场所，向栖霞区市场监督管理局领取了营业执照，经营范围中有餐饮服务项目。2017年9月12日，被告的栖霞分公司又以案涉房屋为营业场所，向栖霞区食品药品监督管理局领取了食品经营许可证，主体业态为餐饮服务经营者（中型餐饮）。上述事实，有双方当事人的陈述，《颐和缘茶社整体租赁招标项目招标文件》、《房屋及设施设备租赁合同书》、电子银行交易凭证、案涉房屋相关照片打印件、电话录音、相关单位营业执照及食品经营许可证、原告相关人员发布的颐和缘大酒店营业图片打印件、南京市环境保护局文件、餐饮服务增值税发票、《建设工程竣工验收消防备案表》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、相关职能部门的复函，本院庭审、质证笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《房屋及设施设备租赁合同书》系双方真实意思表示，合同内容均没有违反法律规定，该合同合法有效，原被告双方应按照上述合同的约定，全面地履行各自的义务。原告按约向被告交纳了一年期的房租及履约保证金，被告将案涉房屋交付给原告使用。对于案涉房屋是否符合开办餐饮服务条件，原告与被告所提供的证据均不能充分证实，相关职能部门就案涉房屋是否符合开办餐饮服务条件也没有向本院作出明确答复，而案涉房屋在原告租赁期间以颐和缘大酒店名义实际进行了营业；考虑到原告在租赁期间未以其公司名义在案涉房屋内经营餐饮服务，因此，本院酌情认定被告返还原告2个月房租即131169元（787016÷12×2）。原告要求被告返还已支付的全部租金787016元，并以787016元为基数，按同期银行贷款利率支付自2018年5月15日至实际返还之日止的利息，赔偿其经营损失196750元（三个月房屋租金），无法律依据和事实依据，本院对此请求难以支持。本案审理过程中，经双方协商，原告将案涉房屋交付给被告，被告向原告退还了履约保证金100000元，双方以实际行为解除了《房屋及设施设备租赁合同书》。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告南京锦客酒店管理有限公司与被告南京中电熊猫物业管理有限公司签订的《房屋及设施设备租赁合同书》于2019年6月30日解除；二、被告南京中电熊猫物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告南京锦客酒店管理有限公司人民币131169元；三、驳回原告南京锦客酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15714元，由原告南京锦客酒店管理有限公司负担12791元，被告南京中电熊猫物业管理有限公司负担2923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  葛立正人民陪审员  余微微人民陪审员  王 倩二〇二〇年八月三十一日书 记 员  臧 瑞