贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6348号上诉人（原审原告）：叶小丽，女，1985年8月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。原审第三人：贵州银行股份有限公司贵阳小河支行，住所地贵州省贵阳市贵阳经济技术开发区黄河路418号。负责人：施雯。委托诉讼代理人：孙石磊，女，1984年9月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：彭凌真，男，1988年11月1日出生，侗族，住贵州省贵阳市花溪区。叶小丽与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）以及原审第三人贵州银行股份有限公司贵阳小河支行商品房预售合同纠纷一案，叶小丽与宏益房开均不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。叶小丽上诉请求：1、改判宏益房开按照同期银行贷款利率标准支付利息，其中37,440元从2015年5月10日起计息至该款退还之日止，4,234,440元从2020年5月14日起计息至该款退还之日止；2、改判宏益房开赔偿未收房期间补交的商铺物管费1,188元的损失；3、本案诉讼费用由宏益房开承担。事实和理由：根据行政部门核发的预售许可，本案合同签订之前案涉楼层属公建配套设施层，案涉房屋的性质并非商铺，宏益房开违法改规、未批先建，至今未取得建设工程规划许可证，宏益房开承诺的商圈规划也未兑现，之后又隐瞒真相违法强行交房，案涉房屋至今未竣工验收，宏益房开永远不可能按商铺性质进行交付，宏益房开给买受人造成的损失远远大于双方合同约定的同期银行存款利率的违约赔偿标准，宏益房开应按同期银行贷款利率标准进行赔偿，并赔偿强制收房期间的物业费损失。宏益房开的答辩意见与其上诉意见基本一致。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回本案买受人的诉讼请求；2、本案诉讼费由本案买受人承担。事实和理由：1、虽然宏益房开未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记有关文书的行为违反合同约定，但该违约情形并不导致《商品房买卖合同》的目的无法实现，相反，本案买受人已办理接房手续，占有、使用、收益权利均已实现，宏益房开并未构成根本违约，不应解除合同；2、如二审仍判决解除合同，宏益房开在依照合同约定按照同期银行存款利率支付利息承担违约责任后，不应再承担电视、电表开户费、预告登记费等赔偿责任，本案买受人收房后取得的租金收益应在宏益房开承担的违约金中进行扣除。叶小丽的答辩意见与其上诉意见基本一致。原审第三人贵州银行股份有限公司贵阳小河支行未发表意见。叶小丽向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告宏益公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191429）；2、请求判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》【合同编号：01162015273000000018】；3、请求判令被告向原告返还首期购房款374,440元，并赔偿原告同期银行贷款利息损失，应当计算至被告将原告的首期购房款全部返还时止（从2015年5月10日起算）；4、请求依法判决被告返还原告已经支付第三人的按揭贷款本金和利息合计392,566元，并赔偿原告的利息损失，应当计算至本息还清之日；5、请求判令原被告签订的《商品房预售合同》解除后，被告负责向第三人归还按揭贷款剩余的本金、利息以及因提前解除《个人购房抵押（保证）借款合同》应该承担的违约金，上述款项以案件判决书生效当月银行出具的对账单为准；6、请求判令被告赔偿原告转移登记违约金（以购房款总金额748,400元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期银行存款利息为标准计算，从2019年1月1日起算至退购房款日止）；7、请求判令被告赔偿原告支付的维修资金7,484元、已付商铺物管费1,188元、有线电视开户费265元、电表开户费122元，预告登记费550元，代办费200元，以上六项合计9,809元；8、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月9日，原告叶小丽（买受人）与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：191429），约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区，或（4.5）-1-30，该商品房位于地上2层，名义楼层为第1层，规划用途为商业营业用房，层高6米，合同约定建筑面积19.8平方米，计价方式为按照套（单元）计价，该商品房总价款为748440元。原告应于本合同签订之日向被告交付首期房款374440元，余款374000元以银行按揭支付。被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房；被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。该合同签订后，原告按约支付了首期购房款374440元以及预告登记费550元。同年5月15日，原告作为借款人（抵押人）、被告作为保证人、第三人作为贷款人共同签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：01162015273000000018），约定原告向第三人借款374000元，借款期限60个月，自2015年5月15日至2020年5月14日止，保证期间为阶段性担保＋抵押。该合同签订后，第三人按约向原告发放贷款374000元。2016年10月9日，被告向原告交付上述房屋，原告于被告交付房屋当日向案外人贵州宏立城物业服务有限公司交付商铺物管费1188元、有线电视开户费265元、电表开户费122元。案涉房屋办理了预售合同备案（合同备案号：Ｙ15071227）。被告承诺的取得案涉房屋所有权初始登记的期限届满后，未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。其后原告因与被告协商解除合同、退还房款未果，遂诉至一审法院，提出诉请如前。另，案涉房屋的住房维修基金已经缴纳到贵阳市房地产管理局。又，至本案庭审辩论终结前，被告仍然不能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。一审法院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应按约行使权利和履行义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的取得商品房所有权初始登记期限届满后，被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告且至本案庭审辩论终结前仍然不能交付，其行为不仅已构成违约，还影响了原告合同目的实现。故对原告要求解除与被告于2015年5月9日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》符合法律规定，一审法院一并予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应当将收取的购房首付款退还原告并按约支付利息。故对原告主张的由被告向原告返还首期购房款374,440元的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告同时主张的利息，根据双方合同约定进行支持，确定被告以原告支付的购房款本金为基数，从2015年5月9日起按照同期银行存款利率支付利息至被告返还原告前述购房款之日止。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对原告主张的由被告返还原告已向第三人支付的按揭贷款本金和利息，以及案涉商品房买卖合同解除后，被告负责向第三人归还按揭贷款剩余的本金、利息以及因提前解除《个人购房担保借款合同》应承担的违约金的请求，一审法院均予以支持。对原告主张的由被告赔偿贷款本金资金占用费的诉讼请求，因一审法院已确定被告在返还原告贷款本金时一并返还原告为此支付的利息，原告该项请求系重复主张，一审法院不予支持。关于原告主张的转移登记违约金，因原告已选择请求与被告解除合同并由被告支付利息，原告又要求被告承担转移登记违约金与双方约定不符，故对原告该项请求一审法院不予支持。对于原告要求被告赔偿的住房维修基金7,484元、已付商铺物管费1,188元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元、代办费200元，其中的电视电表开户费、预告登记费原告提供了相应证据予以证明，因电视电表开户费依附于房屋产生，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，预告登记费系原告为履行合同进行的实际支出，故均应当视为原告的损失，由被告进行赔偿；住房维修基金并非由被告收取，已经交纳给贵阳市房地产管理局，解除合同后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，故对原告该请求一审法院不予支持；商铺物管费系原告收房后因使用房屋享受相关物业服务而向案外人贵州宏立城物业服务有限公司支付的对价，不应视为原告的损失，故原告该请求一审法院不予支持；代办费因原告未能提交支出该款项的相关证据，一审法院亦不予支持。另，合同解除后，原告与第三人同时负有配合办理注销案涉合同备案登记、预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记，和原告负有返还被告案涉房屋的义务，为避免造成不公平的结果，减轻当事人讼累，一审法院对本案中已查清的事实在本案中一并予以处理，由原、被告相互配合办理案涉合同备案登记的注销手续。关于案涉预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记的注销问题，因本案中各方当事人均未就此提交相关证据，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告叶小丽与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年5月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191429）；二、解除原告叶小丽与被告贵阳宏益房地产开发有限公司、第三人贵州银行股份有限公司贵阳小河支行于2015年5月15日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：01162015273000000018）；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告叶小丽购房款374440元，并支付利息（从2015年5月9日起以374440元为基数，按照同期银行存款利率标准计息至前述款项返还之日止）；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶小丽已向第三人贵州银行股份有限公司贵阳小河支行归还的贷款本金及利息（以第三人贵州银行股份有限公司贵阳小河支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人贵州银行股份有限公司贵阳小河支行偿还原告叶小丽就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金及相应利息、罚息等（以第三人贵州银行股份有限公司贵阳小河支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶小丽有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元；七、驳回原告叶小丽的其余诉讼请求；八、原告叶小丽与被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内相互配合办理完毕贵阳市南明区的预售合同备案（合同备案号：Ｙ15071227）的注销手续，注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担；九、原告叶小丽于本判决生效之日起十五日内返还被告贵阳宏益房地产开发有限公司位于贵阳市南明区屋。案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（因此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。本院二审期间，本案买受人提交其向不动产登记部门调取的案涉房屋所在T1区的建设规划许可证，拟证明宏益房开违法变更规划设计，变更后的规划设计未经行政机关审批。宏益房开质证称，真实性予以认可，案涉房屋符合相应规划，只是进行了部门单体调整，部门单体调整也是需要变更规划的，不能证明案涉房屋的规划进行了变更，案涉房屋不存在权利瑕疵，不存在无法办证的情形，该证据达不到本案买受人的证明目的。本案买受人提交同楼栋的一层商铺的租约，拟证明本案买受人所受损失。宏益房开质证称，该证据并非原件，证据三性均不予认可。本案买受人提交其与一审法院工作人员前往不动产登记部门查询、调取证据的现场录音，以及宏益房开进行宣传的录音，拟证明案涉房屋没有进行测绘，宏益房开虚假宣传。宏益房开质证称，证据三性均不予认可，本案涉及的是逾期办证问题，该证据与本案无关，达不到证明目的。宏益房开提交房屋现场照片，拟证明本案买受人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。本案买受人质证称，与本案无关。宏益房开提交最新花果园产权证办理“攻略”、启用不动产登记（花果园）便民服务点、办证点的照片，拟证明宏益房开在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。本案买受人质证称，与本案无关。经本院询问，宏益房开认可案涉房屋尚不具备办证条件。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2、若《商品房买卖合同》应当解除，则相关责任应如何承担。关于争议焦点一，本案中，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致本案买受人的合同目的不能实现，本案买受人诉请解除合同既符合双方合同中约定的解除条件，又符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，故本院对一审判决解除合同予以维持。本案买受人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的房屋所有权，并非仅取得房屋使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为本案买受人的合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，因宏益房开逾期取得初始登记，履行交付办理产权转移登记有关文书导致合同解除的，宏益房开应退还购房款并支付利息，利息应按照同期银行存款利率支付，一审判决按同期银行存款利率标准计付利息符合双方合同约定，亦不违反法律规定，故本院予以维持。本案买受人主张按同期银行贷款利率计付利息与双方合同约定不符，故本院不予支持。对于本案买受人申请本院向有关部门核实相关房屋的销售价格、租金价格，因双方合同已对违约责任进行约定，故本案并无再进行核实之必要，本院不予准许该申请。本案买受人支出的电视、电表开户费、预告登记费系本案买受人为履行合同而实际支出的合理费用，合同解除后，该费用系本案买受人产生的实际损失，本案买受人诉请赔偿电视、电表开户费以及预告登记费符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，一审判决予以支持并无不当，故本院予以维持。案涉合同系因宏益房开违约而导致解除，宏益房开主张在其承担的违约责任中扣除本案买受人合法占有房屋期间产生的租金收益于法无据，本院不予支持。物管费系本案买受人收房后因使用房屋享受相关物业服务而向物管公司支付的对价，买受人已享受物业服务，故不属于其所受损失，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用14,504元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担13,800元，由叶小丽负担704元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十五日书记员 帅艳芷