上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初5519号原告：上海地衡房地产投资顾问有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：李忠辉，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志豪，上海市襄阳律师事务所律师。被告：陈旭，女，1978年9月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海地衡房地产投资顾问有限公司(以下简称地衡公司)诉被告陈旭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告地衡公司的委托诉讼代理人陈志豪、被告陈旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地衡公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方于2019年4月1日签订的上海市房屋租赁合同；2、要求被告腾空上海市小木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋交还原告；3、要求被告支付房屋使用费，自2019年12月1日起至房屋返还之日，按每日950元标准计算；4、要求被告支付原告违约金105450元(包括解约违约金19000元、逾期支付租金违约金分期按每日950元计算共计86450元)；5、要求被告支付水电费1035.60元。事实和理由：原告与被告于2019年4月1日签订了《上海市房屋租赁合同》,被告承租上海市小木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋,租赁期自2019年4月1日起至2020年3月31日,月租金9500元。租金先付后用,两月一付。逾期支付的,每逾期一日,按月租金的10%支付违约金。租赁合同第八条约定,乙方逾期不支付租金及相关费用超过15天的或者逾期支付租金及相关费用累计超过2次的,甲方有权单方解除租赁合同,并要求乙方支付违约金,违约金为月租金的2倍。从2019年5月起,被告前后三次逾期支付租金,据此原告于2019年10月10日发函解除租赁合同并要求被告搬离,但被告至今不予搬离。故原告诉至法院，要求判如所请。陈旭辩称，被告目前经济状况较为困难，也在和原告协商，不同意支付违约金，也不同意按照日租金950元标准支付使用费。被告争取在2020年6月底搬离，被告会在搬离的时候将租金、水电费结清的。原告主张的违约金和使用费都过高，要求调整，被告无力支付。本院认定事实如下：上海市小木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋，建筑面积94.54平方米)产权人为上海徐汇土地发展有限公司。上海徐汇土地发展有限公司与地衡公司签订青年公寓经营管理协议，涉案房屋委托地衡公司经营管理。2019年4月1日，地衡公司(甲方，出租方)与陈旭(乙方，承租方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止，月租金9,500元，房屋租金按“先付后用”原则,本合同签订之日起,以每2个月为一期支付，乙方应于每期到期前10天向甲方支付下一期的租金。租赁保证金为19,000元，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满后当日返还该房屋,未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按月租金10%向甲方支付该房屋占用期间使用费。乙方违约责任：乙方有如下违约行为的,甲方有权单方面解除本合同,且乙方应向甲方支付违约金,违约金是月租金的2倍，给甲方造成损失的,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……4、乙方逾期不支付租金及相关费用超过15天的,或逾期支付租金及相关费用累计超过2次的。2019年6月10日，地衡公司委托律师向陈旭发送催租律师函，要求陈旭在本函送达之日5日内支付2019年6月1日至7月31日的租金19,000元。6月18日，陈旭支付租金19,000元。2019年8月5日，地衡公司委托律师向陈旭发送催租律师函，要求陈旭在本函送达之日5日内支付2019年8月1日至9月30日的租金19,000元。陈旭分别于8月8日、8月14日支付租金10,000元、9000元。2019年10月5日，地衡公司委托律师向陈旭发送催租律师函，要求陈旭在本函送达之日5日内支付2019年10月1日至11月30日的租金19,000元。2019年10月10日，地衡公司委托律师向陈旭发送解除合同律师函，解除与陈旭签订的房屋租赁合同，并要求陈旭支付违约金19,000元，于2019年10月16日前搬离房屋，并结清相关租金、水电费。陈旭分别于10月21日、10月25日支付租金10,000元、9000元。2019年12月6日，地衡公司委托律师向陈旭发送催租律师函，要求陈旭在本函送达之日5日内支付2019年12月1日至2020年1月31日的租金19,000元。以上函件，陈旭均收到。后地衡公司向本院诉调中心申请立案，本院于2020年3月14日向陈旭送达诉状副本。庭审中，地衡公司提供涉案房屋2020年5月电费单据133.80元，2020年4月水费单据901.80元。陈旭对此真实性无异议。审理中，地衡公司确认陈旭于2020年7月11日搬离涉案房屋，由地衡公司收回房屋。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、律师函、转账凭据等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告之间签署的房屋租赁合同，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应受其约束。合同履行过程中，被告未按约支付租金，构成违约，原告据此提出解除合同、支付违约金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。但关于合同解除时间，原告主张是2019年10月15日该日被告收到解除律师函。但原告发送律师函之后，被告随后又支付了该期租金，原告亦予以收取并在2019年12月6日再次发出租金催收函，本院认为，结合双方实际行为，原告的解除通知并未生效。审理中，被告于2020年3月14日收到原告诉状，本院确定该日为合同解除日。审理中，被告提出违约金和房屋使用费过高的抗辩意见，本院认为违约金是否过高应以原告实际损失为基础进行考量，原告主张按每天950元标准的房屋使用费，已达租金三倍，带有违约金的惩罚性质，依据公平原则，综合考虑被告过错程度、合同履行情况以及原告已经主张违约金的情况，本院酌情调低房屋使用费标准为每日412元以及违约金金额。原告自认于2020年7月11日收回房屋，故被告应支付使用费至该日。因被告已经将房屋返还原告，故原告该项诉请本院不再判处。原告主张水电费1035.6元，被告未持异议，本院予以支持。合同解除后，原告应将租赁押金返还被告，双方均表示同意抵扣租金，本院予以一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、解除上海地衡房地产投资顾问有限公司与陈旭于2019年4月1日签订的《上海市房屋租赁合同》；二、陈旭于本判决生效之日起十日内支付上海地衡房地产投资顾问有限公司租金及使用费81,961.33元；三、陈旭于本判决生效之日起十日内支付上海地衡房地产投资顾问有限公司违约金10,000元；四、陈旭于本判决生效之日起十日内支付上海地衡房地产投资顾问有限公司水电费1035.60元；五、上海地衡房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈旭租赁押金19,000元，该款可与判决主文第二项中的款项抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1833.5元，由上海地衡房地产投资顾问有限公司负担796.5元，陈旭负担1037元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐红二〇二〇年八月十三日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。