广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5154号原告：广州市豪喆汽车零部件有限责任公司，住所地广东省广州市番禺区石碁镇塱边村加宏路8号自编V3车间，统一社会信用代码91440115MA59B6FG71。法定代表人：罗应波，职务总经理。委托诉讼代理人：刘远鸿，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓燕，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州市番禺大石万隆电子设备厂，住所地广东省广州市番禺区大石街诜村工业西路13号，统一社会信用代码92440101L08277787P。经营者：麦少闲，职务总经理。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡丛泽，广东解法律师事务所实习人员。原告广州市豪喆汽车零部件有限责任公司（以下简称豪喆公司）与被告广州市番禺大石万隆电子设备厂（以下简称万隆电子厂）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，发现案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告豪喆公司的委托诉讼代理人刘远鸿、陈晓燕，被告万隆电子厂的委托诉讼代理人王云松、蔡丛泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪喆公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还租赁保证金118200元，配电费8400元；2.被告退回原告全部已缴纳厂房租金的一半即228568.5元；3.被告赔偿原告装修损失合计329500元；4.被告赔偿原告搬迁费合计98600元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年8月8日签订《简易厂房租赁合同》，约定由原告承租被告位于广州市南沙区榄核镇平顺街万隆工业园内的部分厂房，租赁面积为760.2平方米，第一年租金为9883元/月，后每年递增3%，租期自2015年9月1日至2025年8月31日。租赁合同约定，如果被告单方解除合同，被告应双倍返还履约保证金并赔偿原告的装修损失、搬迁费用等。合同签订后，原告按约定于2016年8月11日向被告支付了履约保证金、首月租金、配电费等合计46883元。原告与案外人签订《厂房及办公室装修合同》，对租赁场地进行装修，花费244500元。原、被告另于2018年1月约定在原来的基础上新增厂房租赁面积，原告为此向被告补缴履约保证金18000元，并于2018年1月15日委托案外人对租赁场地进行地板硬化处理，支出工程费85000元。此外，为解决职工住宿问题，原、被告于2016年10月签订《万隆工业园厂房租赁合同》，约定由原告另行租用被告园区xx栋3层作为职工宿舍使用，租期自2016年12月1日至2020年10月19日，每月租金3751元，每年递增3%。合同签订后，原告按约定于2015年10月22日向被告支付履约保证金、首月租金、配电费合计21680元。2018年10月18日，广州市南沙区榄核镇人民政府向被告发出拆除违法用地上建（构）筑物的告知书，但被告却隐瞒相关事实。同年11月8日，广州市南沙区榄核镇人民政府在园区内张贴搬迁公告，要求原告在内的各租户在11月9日前搬迁。至此，原告才得知被告出租给原告的厂房是违章建筑，原告仓促之下另觅厂房并委托他人进行整体搬迁，花费98600元。综上，被告为赚取非法租金收益，故意隐瞒租赁物业属于违法建筑物的事实，骗取原告与之签订租赁合同，应依法对原租赁合同不能继续履行承担全部法律责任。被告万隆电子厂辩称：一、原告主体不适格。《简易厂房租赁合同》及宿舍租赁合同的签约主体均为罗应波，豪喆公司并不是合同主体，应驳回原告的起诉。二、原告主张本案存在三个租赁关系，包括《简易厂房租赁合同》租赁关系、增加临时的不定期的事实租赁关系、宿舍租赁关系。2018年1月份增加的临时租赁关系，没有签署合同也没有相关的收据可以证明该租赁关系。《简易厂房租赁合同》涉及的租赁物是违建的，该合同应认定为无效合同。原告有义务就租赁事宜考察租赁物的情况、对合同进行审查，原告对合同无效负有过错责任，应各自承担损失。原告的诉请都是依据《简易厂房租赁合同》，但该合同是无效合同，不能作为原告主张的依据，应依法驳回原告的诉请。三、双方于2016年12月1日签订宿舍租赁合同，期限至2020年10月19日，该合同仍然合法有效，因为该合同涉及的建筑物是合法的，且原告也没有提出解除宿舍租赁合同，故原告需要继续缴纳租金至合同届满。原告将三个租赁关系混同一起，从而导致相关的装修费、搬迁费等费用无法区分清楚。原告主张的搬迁费和装修费用包括厂房以及宿舍。四、罗应波作为《简易厂房租赁合同》的签约主体，其在签约时现场考察了租赁物，合同明确约定现状交付，装修、配电、入地、加建、改建、扩建的费用都是承租方作为根本性违约，出租人有权解除合同，且入墙入地的设备都不应作为赔偿范围。合同没有约定按照办公室标准交付，都是简易厂房，没有办公室，原告所谓办公室是在杨启新承租范围内，是杨启新加建的。原告主张的装修、地板硬化也没有证据证实，而且简易厂房是不需要装修的，即使是真实存在的，也是原告根据自身需要进行的，但是并没有经过被告同意。被告出租760平方米，而原告提出的合同地面硬化1000平方米，厂房按现状交付，也有地面硬化，只是原告的机器设备会对原有的地面进行损坏，是原告自行的加固行为。五、原告主张的配电费8400元属于第三方代收代付的费用，是原告自行增容增加的，包括材料和人工。六、租赁是有期限的，原告总有一天是需要搬迁的，相关的费用不应由被告承担。七、原告没有证据可以证实被告存在隐瞒的情况，原告主张返还一半租金没有依据，原告增加的利建公司承租厂房的租金损失，不能证明两者的关联性，股东相同不能担保两者之间的关联性，不能证明存在主体混同或存在债权债务的继承关系。八、涉案租赁物是政府依法进行拆迁。经审理查明：豪喆公司在庭审中主张其发起人即法定代表人罗应波为成立豪喆公司，向万隆电子厂承租了2处厂房和1处宿舍楼。为此豪喆公司提供以下证据：一、（一）万隆电子厂（出租方、甲方）与罗应波（承租方、乙方）于2015年8月8日签订的《简易厂房租赁合同》扫描件，合同约定：1.1甲方出租给乙方的房屋位于广州市南沙区榄核镇平顺街（自编xx栋钢架结构简易厂房），出租面积为760.2平方米。1.2甲方按现状将厂房交给乙方，内部装修由乙方自行负责。2.2水电费：租赁期内该物业的水电费由乙方承担。2.5甲方配备70千瓦的最大用电负荷给乙方使用，乙方按每月23元/KW交纳基本电费，乙方按100元/千瓦一次性向甲方交纳用电设备和用电量配额费用，共计7000元。2.6约定租金为13元/平方米，租金已经包含除水电费以外的其他所有费用（仅限于甲方收取的费用，不包含其他部门收取费用和基本电费）。2.7本合同及文件约定的其他收费及租金乙方应准时向甲方支付，如上述费用乙方逾期拖欠达５日，视为乙方根本性违约。3.1租赁期限为10年，即从2015年9月1日至2025年8月31日止，免租期本合同签订之日起至2015年10月31日止，从2015年11月1日起开始收租，该房屋的第一年的月租金为9883元。3.2在签订本合同之日起三日内，乙方一次性向甲方支付保证金30000元、首月租金9883元，用电设备和用电量配额费用7000元，合计46883元。3.3租金每年递增一次，即每年的租金在前1年租金的基础上递增3%。3.4乙方应在每月10日前向甲方支付当月租金。5.1在签订本合同之日起三日内，乙方一次性向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金30000元，乙方不得用履约保证金抵扣租赁期内的租金、违约金及其他费用。5.2租赁期届满后，乙方不再续租，在乙方缴清租赁期内应缴付的所有费用、注销或迁出涉及该物业的营业执照、税务登记证及其他经营许可证，结清员工工资并交回甲方并出具的保证金收据原件，且乙方在租赁期内无任何违约行为的，履约保证金由甲方在该物业验收合格并接收之日起的当日内无息退还给乙方。6.1在合同期内，乙方可根据需要自行添置设施、设备，乙方购置的设施、设备由乙方自行维修。乙方新购入的入墙、入地、入天花板设备设施无偿归甲方所有。6.2如乙方须对上述物业进行结构性式的改建、加建的，需以书面形式报告甲方书面同意方可进行，否则引起的一切责任由乙方自行承担，并作乙方根本性违约处理。7.11租赁期内，甲方有对上述承租物业的管理权，如因乙方使用过程中，上述物业出现整体架构损坏的，乙方无条件需进行修缮，一切费用由乙方支付，甲方有权进行监督。8.1本合同签订之后，如乙方要求甲方到政府部门签订格式化《房地产租赁合同》，甲方完全是出于配合乙方办理有关证照及政府租赁备案的需要，而非甲方的义务，政府部门是否同意办理租赁备案登记与甲方无关，经双方协商如十五个工作日内政府部门不给予登记备案的，甲方无息退还乙方一切已交费用，如超过十五个工作日政府部门不给予登记备案的，甲方不退回乙方所有已交费用，因此造成的损失由乙方承担。9.2租赁期内甲方单方面中途解除本合同，必须提前1个月通知乙方，甲方按保证金的双倍金额退还保证金并承担乙方装修（不含甲方原有装修部分）、搬迁费用按10年折旧支付给乙方。9.7如遇国家政策或法律的变更，或国家建设的征用需要，如因政府相关部门征用或征收上述物业及土地的，征用所得款项为甲方所有，造成本合同无法履行的，免除双方责任，甲方无息退回本合同约定的履约保证金，如国家进行补偿，补偿款到甲方后，乙方应得部分由甲方在另行支付；因不可抗力因素（如台风、地震、洪涝等）自然灾害给乙方造成损失的，甲方不承担赔偿责任，但需尽快修复，在不影响乙方正常使用的情况下，乙方正常支付租金，如影响乙方正常使用的情况下，乙方不用缴纳当月租金（但不含代收的政府部门收费、水电费用等）。出租方处有“广州市番禺大石万隆电子设备厂”盖章印样，承租方处有“罗应波”签名字样。二、《万隆工业园厂房租赁合同》扫描件，合同约定：1.1甲方出租的厂房位于广州市番禺区榄核镇顺河村（平顺路榄核二中北面）的万隆工业园内的一部分厂房。1.3甲方出租给乙方的厂方系经合法报建、内外一次装修、水电、道路、绿化等已竣工，乙方多次到现场察看，按现装条件接收、承租使用。2.1.1乙方承租甲方园区内B1号3层部分厂房，建筑面积248.18平方米，厂房第一年租金为13元/平方米，乙方承租用作乙方在万隆工业园内工作的职员工宿舍。2.4第一年租金如上载，第二年租金和维护费、公摊费分别在第一年度租金和维护费、公摊费的基础上递增3%，每年递增一次，递增幅度为3%。本合同签订后三天内，乙方需一次性支付给甲方首月租金3751元，履约保证金11100元，共计14851元，否则本合同不生效。3.1租赁期限为5年，从2016年12月1日至2020年10月19日止，从2016年12月1日起计收一切费用。5.1在签订本合同后三日内，乙方一次性向甲方支付履约保证金11100元。5.2租赁期届满后，乙方不再续租，在乙方缴清租赁期内应缴付的所有费用、注销或迁出涉及该物业的营业执照、税务登记证及其他经营许可证，结清员工工资并交回甲方并出具的保证金收据原件交提供收款账户，且乙方在租赁期内无任何违约行为的，履约保证金和水电保证金由甲方在厂房验收合格并接收之日起的10日内无息退还给乙方。7.12乙方不得擅自对该厂房进行任何扩建、改建、拆毁或更换厂房原有设施设备；非经甲方书面同意，不得作任何建设（包括任何形式或结构的搭建、扩建）。7.19租赁期内，甲方提供原有水/电设施和电负荷给乙方使用，甲方并收取基本用电负荷费23元/千瓦。甲方向乙方按用电负荷申请100元/K一次性收取容量入场费，合计1400元。9.3租赁期内甲方中途解除本合同，必须提前3个月通知乙方，甲方按保证金的双倍金额退还保证金。9.4租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前3个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金，场地内的一切建筑物、水电设施及其它附属物等（原有，或新建、改建的固定设施）全部无偿归甲方所有，乙方不得拆除或人为损坏，如有拆除或损坏的，乙方照价赔偿，并追究乙方相关经济法律责任。首部载明万隆电子厂为出租方和甲方，罗应波为承租方和乙方，尾部出租方（甲方）处有“广州市番禺大石万隆电子设备厂”盖章印样，承租方处有“罗应波”签名字样和“广州市豪喆汽车零部件有限责任公司”的盖章印样。双方在庭审中确认宿舍租赁合同关系于2015年10月15日建立。双方在庭审中确认2018年1月另行就新增厂房建立租赁合同关系，但未签订书面的租赁合同。经质证，万隆电子厂认为《简易厂房租赁合同》、《万隆工业园厂房租赁合同》没有原件，不予质证，不能作为认定事实的依据，《简易厂房租赁合同》第6.1、6.2款都没有经允许可以进行入地、入墙装修的，且豪喆公司的装修也没有经过万隆电子厂的同意。万隆电子厂在庭审中确认其与罗应波或豪喆公司有签订过《简易厂房租赁合同》、《万隆工业园厂房租赁合同》。经本院释明，万隆电子厂不申请对《简易厂房租赁合同》、《万隆工业园厂房租赁合同》中“广州市番禺大石万隆电子设备厂”盖章的真实性进行鉴定。双方在庭审中确认《简易厂房租赁合同》和新增租赁厂房均未办理建设工程规划许可证和合法规划报建手续，未取得产权证；《万隆工业园厂房租赁合同》租赁的宿舍取得产权证，地址为榄核镇平顺街16号自编xx栋。万隆电子厂主张其已告知豪喆公司其承租的部分厂房没有取得产权证，故双方协商用具备产权证的厂房进行备案。万隆电子厂在庭审中提供编号为穗租备2015R1510500035号的《房屋租赁登记备案证明》复印件，载明出租房屋地址为南沙区顺河村平顺街xx号C401，出租人为万隆电子厂，承租人为豪喆公司，租赁面积为150平方米，租赁期限为2015年8月8日至2025年10月30日，审核时间为2015年12月29日。经质证，豪喆公司认为上述《房屋租赁登记备案证明》没有原件，故对真实性、合法性和关联性均不予确认。豪喆公司在辩论中主张其签订时看过万隆电子厂提供的房产证，尽到了合理的审慎义务。双方在庭审中确认万隆电子厂于2015年８月11日收取《简易厂房租赁合同》的押金/租赁保证金30000元；于2015年10月22日收取《万隆工业园厂房租赁合同》的押金/租赁保证金11100元；于2018年1月22日收取新厂房的押金/租赁保证金18000元；于2015年８月11日收取《简易厂房租赁合同》的配电费2088元、于2015年10月14日收取《简易厂房租赁合同》的配电费4912元，共计7000元；于2015年10月22日收取《万隆工业园厂房租赁合同》的配电费1400元；新增租赁厂房没有约定配电费；确认万隆电子厂于2015年8月8日交付760.2平方米厂房，于2015年10月15日交付248.18平方米宿舍。豪喆公司在庭审中主张2018年1月份交付新增租赁厂房，2018年11月9日强拆时返还全部租赁物给万隆电子厂。万隆电子厂则认为2017年8月份交付新租赁厂房，豪喆公司于2018年11月28日返还简易厂房和新租赁厂房，2019年年初，豪喆公司仍有部分员工滞留在宿舍，仍然有产生水电费，豪喆公司一直没有返还。租赁期间，有部分租金由罗应波支付，有部分租金由豪喆公司支付。豪喆公司提供了一张《公告》照片打印件和拆迁现场的照片及视频，《公告》为广州市南沙区榄核镇人民政府向麦少闲出具，载明：“因你（公司）未取得相关部门审批手续，在南沙区榄××镇××村××街××号东侧违法用地上建设厂房，已涉嫌违法建设。榄核镇人民政府已于2018年10月18日向你（公司）发出了自行拆除违法用地上的建（构）筑物《告知书》，请你（公司）务必于2018年11月9日前搬离该涉嫌违法建设内各类物品，逾期未搬清的，将依法进行登记，制作物品清单，代为临时保管，临时保管费用和因逾期未领取所造成的损失，由你（公司）承担。”经质证，万隆电子厂对上述证据的真实性均不予确认，认为没有提前收到过政府发出的拆除通知，不存在隐瞒的情况。双方在庭审中确认《简易厂房租赁合同》和新增租赁厂房的租赁物于2018年11月底被强制拆除。2019年3月27日，罗应波及豪喆公司在万隆电子厂出具《租户拖欠费用》上签名及盖章，载明租户名称豪喆公司（罗应波），租户合同履约保证金为59100,11月租金为0，租户拖欠费用为9月份水电杂费0,10月份水电杂费13090.5，11月份水电杂费8695.2，12月份水电杂费0,201901水电杂费空白，10月份租金0,11月份租金15529.3，12月份租金空白，201901租金空白，201902租金空白，合计37315元，退/补21785元，租户现状为已清场。万隆电子厂在庭审中陈述上述《租户拖欠费用》系已经搬迁并且厂房拆除后，双方对于水电费用以及租金的结算，实际就是双方对于租赁关系终止的确认。豪喆公司在庭审中确认上述《租户拖欠费用》只是双方对于水电费的确认，表明双方在租赁关系终止时，对各项费用已经有确认。豪喆公司主张上述《租户拖欠费用》系万隆电子厂强制其签订的，但未提供证据证实。豪喆公司主张其对承租的厂房进行了装修，支出了329500元装修费，并提供了以下证据：一、《厂房及办公室装修合同》及收据，合同载明委托方为罗应波，施工方为刘亮祥，工程项目为对广州市南沙区榄核镇顺河村平顺街xx号（万隆电子工业园）自编xx栋钢架结构简易厂房进行办公室及生产车间装水/装电整体装修，工程价款办公室为168000元、生产车间为76500元，签订日期为2015年8月8日。4张收据显示为刘亮祥出具收到上述244500元工程款的收据。二、地板硬化工程合同及收据，合同载明委托方为豪喆公司，承接方为刘道清，工程地址为广州市南沙区榄核镇顺河村平顺街xx号（万隆电子工业园）自编xx栋钢架结构简易厂房，工程价款为85000元，施工面积为1000平方米，签订日期为2018年1月15日。收据显示为刘道清出具收到上述85000元工程款的收据。豪喆公司在庭审中陈述《厂房及办公室装修合同》以现金支付184500元，向刘亮祥的妻子杨芳艳转账支付60000元。地板硬化项目以现金支付85000元，上述《厂房及办公室装修合同》和地板硬化工程合同的施工范围均系《简易厂房租赁合同》租赁范围的租赁物。经质证，万隆电子厂认为装修合同约定的办公室是豪喆公司私自占用的，不在豪喆公司承租区域内，并非豪喆公司建造，豪喆公司私自进行装修、加建、改建，应由豪喆公司自行承担相应的责任。装修合同约定的装修内容以及豪喆公司主张的装修事实难以查清，因为厂房现已被拆除，装修费用难以评估。收据并非是发票，仅有个人签名，不能证明豪喆公司所要证明的内容，收据出具的时间包括2016年1月、2015年10月、8月，延续将近半年的时间，但没有任何公章、出纳、收款人签名，不能证明豪喆公司所主张的费用，正常情况下应采用公账转账，所以并不能证明豪喆公司的主张。对于地板硬化工程合同及相应收据，合同记载的施工时间是2018年1月15日，距离豪喆公司承租已经有两年，该费用应认定为对地面修复的费用，而非装修费用。合同约定的施工面积是1000平方米，但简易厂房约定的面积是760.2平方米，而且实际上该760.2平方米并非全部都适合进行地面硬化。豪喆公司没有提供证据证实具体施工面积，应承担不利的法律后果。收据并非是发票，仅有个人签名，不能证明豪喆公司所要证明的内容，不能证明具体的费用的产生。即便按照豪喆公司的主张，认定为装修行为，但豪喆公司的装修行为并未经过万隆电子厂的同意，按照合同的约定，豪喆公司的行为构成根本违约。根据最高院关于审理城镇租赁合同纠纷司法解释第13条的规定，承租人未经出租人同意发生的装修费用由承租人承担。豪喆公司主张的装修、加建、地面硬化，面积也是不能相互印证的，反而是矛盾的。按照合同约定，豪喆公司主张的装修、加建、地面硬化均系豪喆公司擅自进行的，构成了根本违约，应由豪喆公司自行承担责任，万隆电子厂无需进行赔偿，故对上述证据真实性、合法性和关联性均不予确认。豪喆公司另提供两份《厂房搬迁合同》及招商银行付款回单。第一份合同为豪喆公司与广州市南沙区大岗众平装卸服务部签订，货物名称为豪喆公司全部机械设备配件及物品物料，从广州市南沙区榄核镇顺河村平顺街xx号（万隆电子工业园）自编xx栋钢架结构简易厂房搬迁到广州市番禺区石基镇塱边村村北大街xx号，搬迁日期为2018年11月18日至2018年11月20日，搬迁费共计78800元。招商银行付款回单显示2018年12月30日，豪喆公司向广州市南沙区大岗众平装卸服务部转账78800元，摘要载明为货款。第二份合同为豪喆公司与王达荣于2019年1月12日签订，货物名称为豪喆公司两台2.8吨行车，从广州市南沙区榄核镇顺河村平顺街x号（万隆电子工业园）自编xx栋钢架结构简易厂房搬迁至广州市番禺区石基镇塱边村村北大街x号，搬迁日期为2018年11月18日至2018年11月28日，搬迁费共计19800元。招商银行付款回单显示2019年1月12日，豪喆公司向王达荣转账19800元，摘要载明为货款。经质证，万隆电子厂认为第一份搬迁合同是单位落款；第二份合同是与个人王达荣签订的，真实性有异议。转账注明的是货款往来，且发生时间晚于合同签订时间，仅能证明豪喆公司在12月30日、1月12日与搬迁公司、王达荣有货款往来，不能证明是搬迁费用，不能证明豪喆公司的证明内容。搬迁合同并没有注明具体的搬迁的事物，不能区分是搬迁厂房物品还是宿舍物品。收据并非是发票，仅有个人签名，不能证明豪喆公司所要证明的内容，不能证明具体的费用的产生。豪喆公司为证明万隆电子厂对豪喆公司造成至少212940元的经济损失，万隆电子厂应当退还租金及赔偿损失，在庭审中提交了广州进盈物业管理有限公司（出租方、甲方）与张朝术（承租方、乙方）于2018年11月19日签订的《厂房租赁合同书》、豪喆公司分别于2019年10月7日、2019年11月7日、2019年12月7日向广州进盈物业管理有限公司转帐支付29701.55元货款、28846.13元房租、28330.87元房租的付款回单、广州利建机电设备有限公司于2019年10月7日、2019年11月11日、2019年12月7日向广州进盈物业管理有限公司转帐支付19790.93元、19210.53元、18883.87元房租的客户专用回单、豪喆公司和广州利建机电设备有限公司国家企业信用信息公示系统报告，其中《厂房租赁合同书》约定甲方将广州市番禺区石基镇塱边村加宏路xx号进盈工业园A区自编V3号车间，面积共1989平方米出租给乙方使用，租赁期为五年，从2018年11月22日起至2023年11月21日止，租金为每月43954元；从签约日起，每年租金及管理费在原基础上递增5%。国家企业信用信息系统载明豪喆公司成立于2015年12月17日，股东为罗应波及张朝术，张朝术为监事，罗应波为执行董事兼总经理；2019年3月4日，豪喆公司的住所地由广州市南沙区榄核镇平顺街16号C401变更为广州市番禺区石碁镇塱边村加宏路xx号自编V3车间；广州利建机电设备有限公司成立于2019年1月7日，股东为罗应波及张朝术，张朝术为监事，周建锋为执行董事兼总经理，法定代表人为周建锋，住所地为广州市番禺区石碁镇塱边村加宏路xx号自编V3车间。经质证，万隆电子厂认为《厂房租赁合同书》中张朝术只是一个股东、监事，不具有对外签订合同的资格，合同约定的面积是1900多平方米，但是豪喆公司承租的万隆电子厂场地只有700多平方米，两者差距的租金是豪喆公司自行造成的。合同约定期限是5年，涉案合同是10年，也是不一致的。广州利建机电设备有限公司与豪喆公司的地址是一致的，所以怎么能说租金是豪喆公司交付的，不是广州利建机电设备有限公司？两个公司不可能存在承继关系。该合同是2018年11月19日签署的，搬迁时间从18号开始，故上述合同也没有承继关系、因果关系。张朝术虽然是罗应波的合伙人，是豪喆公司的股东、监事，但是并不具备代签合同的权利。对银行凭证真实性没有异议，关联性有异议，第一笔付款是以豪喆公司名义在2019年10月7日支付的，该时间晚于搬迁时间的11个月，且备注为货款，而非房租；同日，广州利建机电设备有限公司也付款给广州进盈物业管理有限公司，备注为房租，与合同总金额不符；11月22日之前的租金是43954元，是不能相对应的，虽然用了两个公司账号支付租金，但是金额不能相符；后续不管是豪喆公司支付还是广州利建机电设备有限公司支付的款项，均与合同约定的租金金额不符，且日期也无法对应。关于企业信用信息，豪喆公司是2015年12月注册的，股东是罗应波、张朝术，张朝术只是监事，豪喆公司的注册地已经变更为广东省广州市番禺区石碁镇塱边村加宏路xx号自编V3车间，而非豪喆公司视频所反映的工业大道5号。豪喆公司与广州利建机电设备有限公司的注册资金也不一致，广州利建机电设备有限公司法人并非是罗应波也非张朝术，但注册地址也是加宏路8号，股东一样不能代表主体混同。本院认为：关于涉案租赁合同权利义务的确定。虽然豪喆公司未提供《简易厂房租赁合同》、《万隆工业园厂房租赁合同》的原件，但万隆电子厂确认与豪喆公司或罗应波签署过《简易厂房租赁合同》、《万隆工业园厂房租赁合同》，且万隆电子厂不申请对豪喆公司提供《简易厂房租赁合同》、《万隆工业园厂房租赁合同》上万隆电子厂的签章真实性进行鉴定；同时，万隆公司作为涉案合同持有方，亦未向本院提供其持有的《简易厂房租赁合同》、《万隆工业园厂房租赁合同》予以反驳，故本院采信豪喆公司提供的《简易厂房租赁合同》、《万隆工业园厂房租赁合同》，并据此确定双方的权利义务关系。关于涉案租赁合同关系的承租人主体。根据豪喆公司成立时间及罗应波作为豪喆公司股东、法定代表人等发起人身份，以及《房屋租赁登记备案证明》中载明承租人为豪喆公司，双方在《租户拖欠费用》中载明租户名称中包含豪喆公司以及豪喆公司缴纳租金情况可以看出，罗应波签署上述《简易厂房租赁合同》、《万隆工业园厂房租赁合同》以及双方建立新增租赁厂房的租赁合同关系，实际系为设立豪喆公司而订立该合同，豪喆公司成立后，实际享受该合同的权利并履行合同义务，万隆电子厂对此应当系明知，故豪喆公司有权向万隆电子厂主张相应的权利。万隆电子厂抗辩豪喆公司为本案不适格原告，本院不予采纳。关于合同效力问题。其一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《简易厂房租赁合同》和新增租赁厂房约定的租赁物均未取得建设工程规划许可证，且已经被强制拆除，故《简易厂房租赁合同》及新增租赁厂房应为无效合同。其二，《万隆工业园厂房租赁合同》约定租赁物厂房已取得产权证，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于退还保证金的问题。双方在2019年3月27日在清场后对于豪喆公司已支付租赁保证金及其拖欠水电费、租金的抵销达成一致意见，并制定《租户拖欠费用》表格，最终确定万隆电子厂尚需退还21785元。上述《租户拖欠费用》表格系双方当事人对于租赁保证金及拖欠费用结算达成的新的合意，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。豪喆公司主张该《租户拖欠费用》系万隆电子厂强制其签署的，但豪喆公司未提供证据证实，本院不予采信。豪喆公司诉请双倍返还租赁保证金，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于返还配电费的问题。《简易厂房租赁合同》约定租赁期自2015年9月1日至2025年8月31日，承租方一次性交纳用电设备和用电量配额费用7000元；《万隆工业园厂房租赁合同》约定租赁期自2016年12月1日至2020年10月19日，承租方一次性支付容量入场费1400元。上述配电费均为一次性缴纳，覆盖合同的整个租赁期。现双方在2019年3月27日的《租户拖欠费用》中确认豪喆公司自2018年11月份后未产生水电费，且载明已清场，故本院酌定万隆电子厂向豪喆公司返还厂房的配电费4725元（81个月÷120个月×7000元）、宿舍的配电费685元（23个月÷47个月×1400元），共计5410元。关于退还租金的问题。双方在2019年3月27日的《租户拖欠费用》表格中对豪喆公司已支付租赁保证金和拖欠租金进行抵销结算，且豪喆公司在搬迁前实际使用涉案租赁物，即使部分租赁合同关系无效，但豪喆公司也应当支付占用费，万隆电子厂亦有权要求豪喆公司参照无效租赁合同约定租金标准支付占用费，故豪喆公司要求万隆电子厂退还一半租金228568.5元缺乏依据，本院不予支持。豪喆公司主张以其股东张朝术与广州进盈物业管理有限公司签订《厂房租赁合同书》作为本案租赁关系损失的依据，虽然豪喆公司其后将注册地址搬迁至广州市番禺区石碁镇塱边村加宏路8号自编V3车间，并且向出租人广州进盈物业管理有限公司支付部分租金，但鉴于豪喆公司并非《厂房租赁合同书》的承租方，与本案纠纷不存在关联性，本院不予采纳豪喆公司的上述主张。关于装修费问题。虽然豪喆公司在庭审中陈述其看过万隆电子厂提供的房产证，尽到审慎的注意义务，但其对于主要承租的简易厂房在没有核实合法报建手续和产权证的情况下与万隆电子厂建立租赁合同关系，未尽到合理审慎义务，存在过错。万隆电子厂明知简易厂房没有上述合法报建手续和产权证，同样存在过错。豪喆公司和万隆电子厂对简易厂房合同无效均有过错，双方应各自承担相应的损失。《简易厂房租赁合同》约定出租方按现状将厂房交给承租方，内部装修由承租方自行负责，如承租方须对上述物业进行结构性式的改建、加建，需以书面形式报告出租方书面同意方可进行，乙方使用过程中，租赁物出现整体架构损坏，承租方无条件进行修缮，一切费用由承租方支付。根据《厂房及办公室装修合同》及地板硬化工程合同，豪喆公司主张其修建办公室、生产车间水电气装修、使用过程中的地板硬化工程，根据上述《简易厂房租赁合同》约定，豪喆公司未提供证据证实万隆电子厂同意其对结构性加建的办公室进行修建，依法所产生的加建费用应当由豪喆公司自行承担，而使用过程中的地板硬化维修所产生的费用亦应由豪喆公司自行承担；生产车间水电气装修则应当视为取得出租方同意后的装修，而涉案简易厂房已经被强制拆除，现场已经不复存在，万隆电子厂无法继续利用，亦无法通过鉴定确定现值。综合考虑生产车间水电气装修的报价、折旧、实际使用期间、双方过错等因素，本院酌情确定万隆电子厂赔偿豪喆公司装修费10000元，对豪喆公司超过上述金额的赔偿主张，本院不予支持。关于搬迁费问题。从豪喆公司提供的两份搬迁合同内容可知，都是从自编七栋的简易厂房迁出机器设备，简易厂房的租赁合同均为无效合同，无效合同自始无效，出租方随时可以要求返还简易厂房，承租方应当预知其需要随时从简易厂房搬迁的可能性。简易厂房被强制拆除导致承租方搬迁，其所产生的搬迁费应当由豪喆公司自行承担，故豪喆公司诉请万隆电子厂赔偿搬迁费的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺大石万隆电子设备厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市豪喆汽车零部件有限责任公司退还剩余保证金21785元；二、被告广州市番禺大石万隆电子设备厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市豪喆汽车零部件有限责任公司返还配电费5410元；三、被告广州市番禺大石万隆电子设备厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市豪喆汽车零部件有限责任公司赔偿损失10000元；四、驳回原告广州市豪喆汽车零部件有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11632元，由原告广州市豪喆汽车零部件有限责任公司负担11080元，由被告广州市番禺大石万隆电子设备厂负担552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  冯仲刚人民陪审员  吴树永二〇二〇年八月二十八日书 记 员  陈洁莹