湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初6491号原告：武汉国家生物产业创新基地有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区高新大道666号生物创新园A20栋一楼，统一社会信用代码：91420100698306297H。法定代表人：黄朝希，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘翔，湖北大晟律师事务所律师。被告：武汉愔紫生物科技有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区高新大道666号武汉国家生物产业基地项目B、C、D区研发楼B1栋，统一社会信用代码：9142010031051957X3。法定代表人：CHARLESXIAOXIANGZHU，该公司执行董事兼总经理。原告武汉国家生物产业创新基地有限公司诉被告武汉愔紫生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方的不定期房屋租赁合同，被告应向原告腾退所占用位于武汉东湖新技术开发区×××的92.67平方米房屋；2.判令被告向原告支付欠付的自2015年6月1日至2017年5月31日期间的房屋租金75336.3元、物业管理费9731.4元、电费2872.1元、水费24.6元，以上共计87964.40元；3.判令被告按照每日万分之二的标准向原告支付因欠付自2015年6月1日至2017年5月31日期间的房屋租金、物业管理费、电费、水费而产生的违约金，直至相应费用全部清偿之日，暂计至2019年8月31日为20486.93元；4.判令被告按办公室70元/平方米/月、实验室100元/平方米/月的标准向原告支付欠付的自2017年6月1日至被告实际腾退完成之日期间的租金（房屋占用费），暂计至2019年8月31日为215168.40元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年6月至2017年5月期间签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于武汉东湖新技术开发区×××房间，由被告用于公司经营，租赁期限为2015年6月1日至2017年5月31日。其中，C278房间为办公区，建筑面积为43.26平方米，租金标准为35元/平方米/月；C279房间为实验区，建筑面积为49.41平方米，租金标准为50元/平方米/月。《房屋租赁合同》项下物业管理费标准为5元/平方米/月，电费标准为1.1元/KWH，水费标准为4元/立方米。2017年5月31日《房屋租赁合同》约定租期届满后，被告共计欠付原告房屋租金75336.3元、物业管理费9731.4元、电费2872.1元、水费24.6元，且前述欠付费用已经产生违约金20486.93元（暂计至2019年8月31日）。此后，被告无故不腾退且继续使用原告所出租的前述房屋，亦均未支付租金（房屋占用费），自2017年6月1日暂计至2019年8月31日期间被告已欠付215168.4元（租金标准按办公区70元/平方米/月、实验区100元/平方米/月核算）。综上，原告认为，被告在《房屋租赁合同》履行期间及合同约定期限届满但实际占用原告所出租房屋期间未按期足额向原告支付租金（房屋占用费）、物业管理费、水费、电费等费用及由此产生的违约金等，已严重损害了原告的合法权利。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告辩称，1.我们原先有签过合同，但是合同已经于2017年5月31日已经终止了，后来就没有签订过合同，原告停水停电后我方就不在里面办公了。不存在合同，就不存在合同解除的问题；2.不欠付原告租金、物业管理费、电费、水费；3.不欠付被告费用，就没有违约金；4.合同到期后，被告和原告协商过房屋和耗材、设备可以一起出租，如果租户不需要的话，我方再处理。本院经审理查明事实如下：原告（甲方）、被告（乙方）于2015年5月28日签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于武汉东湖新技术开发区×××房间，由被告用于公司经营，租赁期限为2015年6月1日至2016年5月31日。其中，C278房间为办公区，建筑面积为43.26平方米，租金标准为35元/平方米/月；C279房间为实验区，建筑面积为49.41平方米，租金标准为50元/平方米/月。物业管理费标准为5元/平方米/月，电费标准为1.1元/KWH，水费标准为4.1元/立方米。合同约定的与本案相关的内容还有：1.租赁保证金为11954元；2.租赁期内租金享受10元/月/平方米的政策性优惠补贴，办公室按1081.50元/月标准按季缴纳，实验室按照1976.40元/月标准按季缴纳；3.甲方应在租赁期满前60天内向乙方发出书面退房通知，在此期间除乙方已提出续约申请的外，甲方安排指定单位或人员与乙方进行验收交接；4.乙方退房前，必须结清所有应缴费用，如果乙方在实际退房之日前仍未缴清所有应缴费用的，乙方除应足额缴纳上述费用外，还应按日租金的两倍承担违约金，违约金的计算标准为：合同终止前最后一个季度的租金除以该季度天数乘以二；5.实际退房之日超过合同约定的终止日期的，乙方应承担超过其间的租金，租金计算标准为：合同终止前最后一个季度的租金除以该季度天数乘以二；6.若乙方逾期15日仍未迁出该房屋，则甲方有权停止该房屋的相关配套服务，并采取一切合法的、必要的措施，由此产生的一切后果由乙方自行承担。7.合同第9.1条约定，租赁期间，乙方未按合同约定支付房租、物业管理费、水电等其他应付费用的（包括退房验收合格之日前及全部应缴清费用缴清前），每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的万分之二的标准向甲方支付违约金，日期从逾期之日起计，甲方有权从租赁保证金中直接扣除相应款项（包括违约金）并书面通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知后10个工作日内将租赁保证金补齐。乙方没有按期补齐租赁保证金的，甲方有权解除本合同，收回该房屋，乙方还应按剩余租期（未交租金的租赁期间）租金总额的20%的标准向甲方支付违约金；8.有下列情形之一的，守约方可以提前解除本合同，并要求违约方赔偿守约方因此造成的全部实际损失：……（5）出现本合同9.1条的情形。出现上述情况时，本合同自守约方发出的解除合同通知到达违约方时解除。上述合同签订后，被告支付了租赁保证金11954元。履行期间，双方又于2016年5月重新签订《房屋租赁合同》，租期为2016年6月1日至2017年5月31日，租金无优惠（即办公室按照1514.10元/月、实验室按照2470.5元/月），其他内容与前述合同一致。2018年1月19日，原告向被告发出《关于武汉愔紫生物科技有限公司租赁房屋费用催收的函》，内容为“你司承租的位于光谷生物城××室；××室的房屋，现已累计拖欠我司2015年6月16日至2017年12月31日房屋租金130678.5元，2015年9月1日至2017年12月31日物业管理费12975.2元，水、电费2896.7元，合计欠款146550.4元。按照原租赁合同约定，入园企业无特殊原因未按时足额交纳相关费用超过30天以上且催收无效的，我司将按照与你司签订的《房屋租赁合同》【租（2016）-B1-37号】第五章第九条9.1条款执行。你司房屋租赁合同2017年5年31日已到期。为保障你司合法权益及业务正常运转，请你司于2018年2月10日之前到我司缴清上述费用并续签房屋租赁合同。逾期未办理的，我司将采取相应措施，并按原合同规定追收2015年9月起至今每日总欠费额万分之二的违约金。以上，请你司予以重视并积极办理。此函。”被告的法定代表人于2018年1月23日签收该函。在本案审理中，被告陈述租期未满就已经未使用案涉房屋，并口头告知了原告方工作人员，但未提交证据，且房屋内的设备、耗材等仍未搬走。原告认为双方目前还属于不定期租赁合同，且租金标准按照合同约定应该为租期内的2倍。经原、被告庭后对账，原告于2019年12月19日向本院出具《情况说明》，内容为原告曾于2018年1月25日收到被告支付的一笔金额为70843元的款项，用途为“公司2015-2017办公场地租金、物业、水电”，同意法院在本案中依法认定的金额中扣减上述金额。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。关于本案租赁合同的解除问题。根据原、被告的陈述及原告于2018年1月19日发出的函，被告在租赁期限届满后仍继续使用房屋，原告没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告之间的《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。原告起诉要求解除租赁合同，起诉状于2019年11月26日送达给被告，故而原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年11月26日解除。关于被告欠付金额的问题。因水、电费原告仅提供2018年1月19日的函作为证据，且被告并不认可，本院不予支持。租金、物业管理费合同有明确约定，本院据实计算为2015年6月1日至2017年5月31日期间的租金为84510元（其中2015年6月1日至2016年5月31日的租金按照优惠10元/平方米/月计算）、物业费为11121.60元。原告已缴纳的租赁保证金11954元、物业费1390.20元及2018年1月25日缴纳的70843元扣除后，被告还欠原告11444.40元（84510元+11121.60元-11954元-70843元-1390.20元），在租赁期限届满后，应当继续按照《房屋租赁合同》约定的标准支付2017年6月1日至2019年11月26日租金119006.72元和物业费13838.59元，并从合同解除后支付房屋的占有使用费至腾退之日止，占用费仍按照合同约定的租金标准支付。关于违约金问题。原告主张被告欠付的2017年5月31日前房屋租金、物业管理费、水、电费的违约金。但根据原告函，在2018年2月10日前缴清的费用不计算违约金，故而被告应以欠付的11444.40元为基数从2018年2月10日开始计算违约金，违约金的计算标准为日万分之二。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：原告武汉国家生物产业创新基地有限公司与被告武汉愔紫生物科技有限公司于2016年5月签订的《房屋租赁合同》于2019年11月26日解除；被告武汉愔紫生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武汉国家生物产业创新基地有限公司支付拖欠的租金、物业费144289.71元并支付违约金（违约金以11444.40元为基数从2018年2月10日开始计算，计算标准为日万分之二）；被告武汉愔紫生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退武汉东湖新技术开发区××房屋交付给原告武汉国家生物产业创新基地有限公司，并按照C278房屋1514.10元/月、C279房屋2470.5元/月的标准从2019年11月27日开始支付占有使用费至实际腾退之日止；驳回原告武汉国家生物产业创新基地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3077元，由被告武汉愔紫生物科技有限公司负担（此款原告武汉国家生物产业创新基地有限公司支付，被告武汉愔紫生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉国家生物产业创新基地有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  吴国阳二〇二〇年八月十八日书记员  苏星蕊