文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初19129号原告：吕岩，男，1962年4月24日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。被告：重庆大学，住所地重庆市沙坪坝区正街174号，统一社会信用代码12100000400002697C。法定代表人：张宗益，重庆大学校长。委托诉讼代理人：任松，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余邦河，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告吕岩与被告重庆大学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告吕岩向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告双方于2018年6月1日签订的《租赁合同》继续有效；2、判令被告将位于重庆市沙坪坝区沙杨路重庆大学B区的重庆大学权属临设公房及场地的围板拆除；3、请求判令被告赔偿2019年5月1日到2019年7月29日期间的经营损失120000元。4、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告述称因被告已强行将涉案房屋和场地拆除了，修建成了公路和校门形象墙，使得标的物无法恢复，原告将诉讼请求变更为：1、请求判令原被告双方于2018年6月1日签订的《租赁合同》继续有效；2、请求判令被告赔偿2019年5月1日到2019年7月29日期间的经营损失120000元；3、要求被告赔偿原告彩钢棚损失192000元、马牌广告牌损失140000元；4、要求被告赔偿原告修建房屋和场地的成本损失1466000元；5、诉讼费用由被告承担。后因涉案房屋没有办理房地产权证，未取得建设工程规划许可，涉案场地属于划拨用地,原告又将诉讼请求变更为：1、请求确认原被告双方于2018年6月1日签订的《租赁合同》无效；2、请求判令被告赔偿2019年5月1日到2019年7月29日期间的经营损失120000元；3、要求被告赔偿原告彩钢棚损失192000元、马牌广告牌损失140000元；4、要求被告赔偿原告修建房屋和场地的成本损失1466000元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2018年6月1日签订租赁合同，租赁期间为2018年6月1日至2019年12月30日，合同约定租赁临设房屋125.74平方米，租赁场地面积530.74平方米。2019年4月30日，重庆大学科技（集团）有限公司发来《关于终止场地租赁合同并拆除违法建筑的通知》，于2019年5月22日强行驱赶营业人员拉警戒线，2019年5月23日对租赁场地设置围挡封闭。原告属于正当经营且在合同有效期内，应当受到法律保护。由于被告在诉讼过程中将原告租赁的房屋和场地拆除了，现在修建成了一个公路和校门形象墙，使得标的物无法恢复，但是租赁的房屋、场地以及路口都是原告修建的。遂起诉至本院，请求判如所请。被告重庆大学辩称，1、原告租赁的涉案标的属于违章建筑，原被告双方签订的租赁合同无效；2、对涉案房屋加装围板是基于市政规划和学校建设规划的需要，也是依据沙坪坝区政府违法建筑整治办公室责令拆除违章建筑通知书的要求作出的，租赁房屋现在已经无法继续使用；3、原被告双方签订的租赁合同中明确约定了租赁标的物是临设房屋，且约定如果因为政府、学校规划建设等因素必须终止合同时，双方的经济损失互不补偿，所以不同意赔偿原告的损失，原告的损失也无任何依据；4、重庆大学在向原告送达解除通知后，原告拒不交还房屋和场地的情况下，重庆大学于2019年8月16日将涉案房屋进行了拆除。涉案房屋是重庆市沙坪坝区加权计算机网络有限公司修建，与原告无关，原告无权要求赔偿损失。5、被告已经向原告两次送达了撤场的通知，并且在双方认为协议有效的前提下终止了房屋租赁合同，原告在签订房屋租赁合同时是明确知晓合同终止后应当在10日内清空其物品，否则视为原告自动放弃留存物品的权利，被告有权自行处理，后果由原告自行承担，该内容是明确写在了房屋租赁合同第十四条第一款当中，原告对此是明确知晓的。因此原告的诉讼请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2003年9月5日，重庆大学科技企业集团资源管理分公司(甲方)与重庆市沙坪坝区加权计算机网络有限公司（以下简称加权计算机公司）(乙方)签订《土地租赁协议书》，约定甲方将重庆大学B区研究生楼二栋红线内约600㎡的凸地出租给乙方，乙方愿自行投资解决该地块的挖填平整，邻界围墙的加固和维修、车辆出入口的移位或开口、人行道地砖的铺设和树木的移栽，有关手续也由乙方负责办理和完善。在满足上述条件的基础上，甲方同意将该地块租赁给乙方用于停车、汽车美容场所，并在三年内免收租赁费，三年满后，根据该地块的使用价值重新确定租赁价格并签订相关协议。该地块仅为停车和汽车美容使用，不得违反规划、城管、环卫等政府有关要求和学校规定，不得随意改变用途。合同尾部甲方处盖有重庆大学科技实业总公司资源管理分公司的印章，乙方处盖有加权计算机公司的印章，原告在乙方法定代表人处签名。2004年3月25日，加权计算机公司向重庆大学资产处出具《承诺书》，载明：我本人承包贵校B区研究生楼空地兴建洗车场，对基础、堡坎、院墙、混凝土场地、给排水净化系统、6间商业用房全部为我投资，现因报建需要本人承诺，如遇政府拆迁或学校建设拆迁需占用洗车场，我不向贵校要求任何拆迁补偿，只接受政府给予的拆迁补偿。原告在承诺书尾部加权计算机公司法定代表人处签名，并加盖有加权计算机公司的印章。2006年9月12日，重庆大学科技实业总公司资源管理分公司（甲方）与加权计算机公司（乙方）签订《临设、场地租赁合同》，约定甲方将重庆沙坪坝区沙杨路重大B区平街临设房屋6间，建筑面积为125.74平方米，租赁场地538.24平方米租赁给乙方，租赁期限从2006年9月5日至2008年9月30日，租赁用途为汽车美容服务。临设房屋每月租金为1358元，场地每月租金为2691.20元，月合计金额4049.20元。由于该房屋属校内房屋临时出租，有关租赁登记手续及费用由乙方在当地房屋管理部门自行解决。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后终止合同，如遇国家、学校建设及不可抗力因素必须终止合同时，甲方应尽早书面通知对方，乙方的经济损失甲方不予补偿。2018年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定如下：租房地址为重庆市沙坪坝区沙杨路重庆大学B；租赁临设房屋面积125.74平方米，租赁场地面积530.74平方米，2018年6月1日至2018年9月30日临设房屋3308元∕月，场地6992元∕月，2018年10月1日至2019年12月31日临设房屋3404元∕月，场地7196元∕月，租赁期限一年七个月，经营范围为汽车美容服务；租金采用预付方式，租金按季结算一次，乙方应在合同签订之日向甲方交付承租保证金20000元，甲方应于本合同签订之日起即日将租赁房屋交付给乙方。乙方若需进行装修、改造，应书面向甲方提交装修、改造方案，经甲方及消防管理部门审定并书面同意后方可施工，相关费用由乙方自理。合同终止时，甲方不承担任何装修补偿，乙方不得随意拆卸装修材料，否则甲方有权要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复工程所需费用。租赁期间，任何一方提出终止合同（不含第十一条约定），需提前2个月书面通知对方，经双方协商一致的，可提前终止合同，并签订《终止合同文书》，如遇国家、政府、学校规划建设及不可抗力因素必须终止合同时，其经济损失双方互不补偿。合同终止或退租时，乙方需按期将承租公房清空后退还甲方，若乙方超过10日未清空，视为乙方自动放弃留存物品权利，甲方有权自行处置，后果由乙方自行承担。甲方全权委托重庆大学资产经营有限责任公司对该租赁房屋予以管理，并由其下属企业重庆大学科技企业（集团）有限责任公司具体负责执行本合同。2019年4月18日，重庆市沙坪坝区人民政府沙坪坝街道办事处向涉案房屋和场地经营的汽车服务中心发出《沙坪坝街道违法建筑整治办公室责令拆除（回填）违法建筑通知书》，载明：经街道调查，汽车服务中心擅自在重庆大学B区后门研究生楼下修建的彩钢房屋，未通过规划审批，属于违法建筑，责令立即停止使用，并于本通知送达之日起10日自行消除。2019年4月18日，重庆市沙坪坝区规划和自然资源局向重庆大学发出《关于同意重庆大学B区后门研究生宿舍旁场地环境改造方案的函》，载明：贵校关于申请对B区后门研究生宿舍旁场地进行环境改造的函已收悉，经我局研究，原则同意改造方案，因改造范围属于规划的市政道路，在市政道路实施时请贵校积极配合。2019年4月26日，重庆大学基建规划处向房地产管理处、资产经营有限责任公司发出《关于B区后门研究生宿舍洗车场临时建筑物拆除及土地收回的函》，载明：根据校庆工作安排，学校将在校庆前对B区后门研究生宿舍旁洗车场进行环境整治，要求拆除现有临时建筑物并在此新建车辆出口，请贵单位于2019年5月30日前将现有土地上的临时建筑物拆除，并收回土地。2019年4月30日，重庆大学科技企业（集团）有限责任公司向原告发出《关于终止场地租赁合同并拆除违法建筑的通知》，载明：我公司于2019年4月28日接到重庆大学房管处“关于终止沙杨路重庆大学B区四舍旁场地租赁合同的函”，根据沙坪坝街道路违法整治办公室送达给重庆大学的关于“责令拆除（回填）违法建筑通知书”的要求，特通知贵单位于2019年4月30日终止与重庆大学签订的《租赁合同》，请贵单位接到本通知之日起立即停止使用位于沙杨路重庆大学B区后门研究生四舍旁的租赁场地，并于10日内拆除该场地内的违法建筑。2019年5月31日，重庆大学科技企业（集团）有限责任公司向原告发出《通知》，载明：经重庆市沙坪坝区规划和自然资源局批准，重庆大学将于近期对B区后门研究生宿舍旁场地进行环境改造并封闭施工，我司已于2019年4月30日向您送达“关于终止场地租赁合同并拆除违法建筑的通知”，您已签收并知悉，请给予支持配合，为确保施工安全及进度，请您于2019年5月31日起停止使用该场地，否则我公司将追究相关经济及法律责任。2019年8月16日，被告自行将涉案房屋及场地拆除，现已修建成重庆大学的大门形象墙。另查明，原告承租涉案房屋未取得建设工程规划许可证，涉案场地的权利人为被告，权利性质为划拨，用途为科教用地。再查明，加权计算机公司的法定代表人为原告吕岩，目前尚处于存续状态。为了证明原告的损失，原告举示了下列证据：1、举示了加盖有重庆量微科技有限公司财务专用章的收据数张，其中入账日期2018年10月24日，金额为45000元；入账日期2018年11月25日，金额为47300元；入账日期2018年12月23日，金额为46600元；入账日期2019年1月25日，金额为38100元，入账日期2019年2月23日，金额为39200元；入账日期2019年3月26日，金额为41300元；入账日期2019年4月24日，金额为41600元。该部分收据的收款事由均为“工资+提成”，原告在收款人处签名。拟证明原告与重庆量微科技有限公司是合作关系，原告用涉案房屋及场地作为投资，原告开的汽车店经营收入约每月40000元。被告对该部分收据的三性均不予认可，对证明目的有异议。2、举示了重庆创翔钢结构有限公司于2019年9月25日出具的情况说明，该情况说明载明：2015年4月我公司应吕岩要求定做一套彩钢棚，面积530平方米，工厂价192000元，费用由吕岩分三次现金支付，包括彩钢瓦、方钢椽子等，配件1.2万，安装人工4.8万。拟证明原告制作彩钢棚的材料费和人工费共计花费192000元。被告对该情况说明的真实性认可，但认为该证据反映的内容与涉案房屋无关，不能达到原告的证明目的。3、举示了重庆雄量广告有限公司出具的《情况说明》，载明：为配合重庆市市容整顿需要，2015年9月我公司应加权计算机公司吕岩要求定做，由我司制作并提供安装一块新型德国马牌LED大型灯箱多功能形象牌，尺寸为34.5米*2.5米，整体提升洗车场形象，产品11.8万元，安装人工费2.2万元，安装地点在沙杨路洗车场门面处。制作费和人工费由吕岩分三次付清。拟证明原告制作广告牌花费140000元。被告对该证据的真实性认可，但对关联性不予认可，因为情况说明中明确广告牌是加权计算机公司定做的，与原告无关，原告也未举示支付费用的相关证据，对证明目的不认可。4、原告举示了《拆迁费用明细》，拟证明原告修建涉案房屋的成本明细，被告对该证据的三性不认可，认为是原告单方面制作，对证明目的不认可。审理中，原告述称从2003年开始房屋租赁合同都是连续不断签订的，要么是与原告本人签订合同，要么是与加权计算机公司签订合同。原告与被告于2018年6月1日签订租赁合同之后并未对承租的房屋及场地进行扩建或者整改。原告在2019年4月30日收到被告发出的终止租赁合同的通知后于2019年5月1日开始就没再经营了，在做撤场准备，对原告造成了经营损失。原告主张的彩钢棚损失是于2015年修建的彩钢棚，修建的时候是由加权计算机公司与被告签订的合同，原告主张的广告牌损失是于2015年8、9月份安装的广告牌，原告主张的修建房屋和场地损失是2003年原告从被告处租赁了场地后由原告修建的，遂要求被告赔偿上述损失。被告述称在2019年8月16日对涉案房屋和场地进行拆除是在2019年5月30日向原告发出的通知，拆除当天并没有向原告发出通知，但坚持不同意赔偿原告损失。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的《租赁合同》、《关于终止场地租赁合同并拆除违法建筑的通知》，被告举示的《重庆市沙坪坝区规划和自然资源局关于同意重庆大学B区后门研究生宿舍旁场地环境改造方案的函》、《沙坪坝街道违法建筑整治办公室责令拆除（回填）违法建筑通知书》等证据以及原被告双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告的诉讼请求由多项构成，本院分别论述如下：一、关于请求确认原被告双方于2018年6月1日签订的《租赁合同》无效的诉讼请求。最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五规定的情况除外，不得转让、出租、抵押”。原被告双方于2018年6月1日签订的《租赁合同》约定租赁的涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，涉案场地的权利性质为划拨，用途为科教用地，被告将涉案房屋和场地出租给原告用于经营汽车美容项目，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。对于原告的此一诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告请求判令被告赔偿2019年5月1日到2019年7月29日期间的经营损失120000元的诉讼请求。2019年4月18日，重庆市沙坪坝区规划和自然资源局向被告发出《关于同意重庆大学B区后门研究生宿舍旁场地环境改造方案的函》，同意被告对B区后门研究生宿舍旁场地进行环境改造，2019年4月30日，重庆大学科技企业（集团）有限责任公司作为《租赁合同》中被告方的具体执行方发出《关于终止场地租赁合同并拆除违法建筑的通知》，通知原告于2019年4月30日终止与被告签订的《租赁合同》，请原告接到本通知之日起立即停止使用租赁场地，并于10日内拆除该场地内的违法建筑。《租赁合同》约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商一致的，可提前终止合同，并签订《终止合同文书》。《租赁合同》的租赁期限为2018年6月1日至2019年12月31日，按此约定，在租赁期间任何一方提出终止合同都需要提前两个月书面通知对方，经双方协商一致的，可提前终止合同。虽然后续约定了如遇国家、政府、学校规划建设及不可抗力因素必须终止合同时，其经济损失双方互不补偿，但该约定并没有当然免除被告应提前两个月通知原告的义务。被告于2019年4月30日向原告发出通知要求终止合同，并要求原告于10日内拆除该场地内的违法建筑，明显有悖于合同约定。另外，原告述称在2019年4月30日收到了被告终止合同的通知后便没再继续经营，且被告于2019年5月22日将涉案房屋和场地用围板进行了封闭，被告答辩时亦认可确实用围板进行了封闭。依据前述合同约定，即使满足了提前两个月通知对方解除合同的条件，亦需要与对方进行协商且协商一致才能提前终止合同，但被告不仅未达到合同约定的提前通知时间，为了收回场地，还采取了强行用围挡封闭场地的方式，甚至在2019年8月16日当天在并未通知原告的情形下强行将涉案房屋及场地进行了拆除。被告的行为势必会影响到原告的正常经营甚至导致原告完全无法营业，会对原告造成损失，应当向原告赔偿经营损失。至于经营损失的赔偿金额，原告为此举示了由重庆量微科技有限公司出具的收据数份，并述称原告与该公司是合作关系，原告用租赁的房屋和场地作为投资，系原告的经营损失。被告不认可原告的经营损失，并未举示相应证据予以反证，但考虑到原告确系会有经营损失，本院对原告的该部分收据的真实性予以采信。依据该收据可见，原告在2019年1月的营业收入为38100元，2019年2月的营业收入为39200元，2019年3月的营业收入为41300元，2019年4月的营业收入为41600元，2019年1-4月的平均收入为40050元。原告主张的经营损失赔偿期间为2019年5月1日至2019年7月29日，该期间较为合理，本院予以确认，根据月平均收入为40050元计算，2019年5月1日至2019年7月29日期间的经营损失共计117566.13元。对于原告受到的经营损失的分担比例，依据重庆市沙坪坝区人民政府沙坪坝街道办事处于2019年4月18日向汽车服务中心发出的《沙坪坝街道违法建筑整治办公室责令拆除（回填）违法建筑通知书》，要求立即停止使用违法建筑，重庆大学科技企业（集团）有限责任公司于2019年4月30日向原告发出的《关于终止场地租赁合同并拆除违法建筑的通知》也载明根据沙坪坝街道路违法整治办公室送达给被告的关于“责令拆除（回填）违法建筑通知书”的要求，通知原告于2019年4月30日终止《租赁合同》，并于10日内拆除该场地内的违法建筑。按照前述论述，虽然被告要求收回场地的行为有失妥当，但由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，涉案场地的权利性质为划拨，用途为科教用地，原被告双方在签订《租赁合同》时理应知晓，且负有同等注意义务，《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。对于原告受到的经营损失，原告亦存在过错，应当承担部分责任。综上，本院根据公平原则，根据双方的过错程度，认定原被告双方各自承担经营损失的50%，因此，被告应当向原告赔偿经营损失58783.07元。三、关于原告判令被告赔偿彩钢棚损失192000元、马牌广告牌损失140000元的诉讼请求。按照原告在审理中的陈述，2015年修建彩钢棚的时候是由加权计算机公司与被告签订的租赁合同，且按照原告举示的重庆雄量广告有限公司出具的《情况说明》显示广告牌亦系2015年9月应加权计算机公司的要求定做，在涉案《租赁合同》存续期间，原告并未对涉案房屋及场地进行扩建或者整改。现被告对原告拟以证明该部分损失的《情况说明》的真实性并不予以认可，即使该部分《情况说明》确系属实，彩钢棚和广告牌亦是由加权计算机公司安装，在原告与被告签订涉案租赁合同时便已经存在。现加权计算机公司尚处于存续状态，原告只是加权计算机公司的法定代表人，并不能直接以原告的名义向被告主张损失。对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。四、关于原告要求被告赔偿修建房屋和场地的成本损失1466000元的诉讼请求。理由如前所述，涉案租赁合同存续期间，原告并未对涉案房屋和场地进行扩建或者整改，为了证明此项损失，原告举示的《拆迁费用明细》只是原告单方制作，且仅对金额进行了罗列，并无其余证据佐证，本院不予采信。对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告吕岩与被告重庆大学于2018年6月1日签订的《租赁合同》为无效合同。二、限被告重庆大学于本判决发生法律效力后五日内向原告赔偿经营损失58783.07元。三、驳回原告吕岩的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24982元，减半收取12491元（原告已预交），由原告吕岩负担7491元，被告重庆大学负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇二〇年八月四日书记员  卢静