河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初2606号原告：刘坦，男，1990年8月5日出生，汉族，住河南省沁阳县。被告：赵鹏程，男，1998年11月7日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘大鹏，河南天新律师事务所律师。原告刘坦与被告赵鹏程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘坦、被告赵鹏程的委托诉讼代理人段颖杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘坦向本院提出诉讼请求：1.××期间2月份、3月份全部租金98400元，以及4、5月份租金减半49200元；共计147600元；2.变更原有租赁合同，减少面积约280平方米，延长三个月租期。事实与理由：原、被告于2019年4月15日、7月21日签订《租赁合同》及《补充协议》，原告承租兴达国贸2楼轴28-轴6共计820平方商业用房。后疫情发生，在2020年3月11日24点前,原告方旗下悟空星厨美食城还不能办理复工，复工申请虽已经审核通过，但该楼宇社区为了疫情防控安全期间暂不能批准营业。按照合同约定租赁合同签订内容由出租方必须提供办理消防证的相关条件。但物业方说他们的消防与原告办理消防证没有关系，原告所租房屋不具备消防验收条件，多次沟通未果，导致不能正常营业，该大楼物业公司以及房东并没有做出实质性补偿。原告诉前已给房东提交了关于房租减免和合同变更的诉求，被告不予同意。根据《河南省高级人民法院依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》豫高法[2020]30号文件，原告诉求适用于该文件中“第2条不可抗力与情势变更的适用；第3条合同变更；第5条责任承担；第6条中小微企业请求延长租期、减免租金的处理”的处理方法。原告认为经营场地在商业物业租赁关系中，出租人的主要合同义务为向承租人提供物业用于经营目的的使用，承租人的主要合同义务为及时缴纳租金及物业管理费。对于因疫情原因导致承租人停止营业产生租金损失的情况，承租人可以主张“不可抗力”以要求出租人减免租金。河南省高院关于租赁合同中，中小微企业因生产经营承租的房屋暂时无法使用，或者虽可正常使用但经营收益明显减少、损失较大，继续按照原合同履行成本过高，对中小微企业明显不公平，请求延长租期、减免相应期间租金的，应根据公平原则酌情予以相应支持。赵鹏程辩称，疫情发生属实，但原告已于2020年3月20日恢复营业，对其自疫情爆发至2020年3月20日期间的损失应本着公平原则由人民法院确定双方合理分担。原告所称“免二减三”是郑州市政府文件针对国有企业国有资产所出租的房屋减免政策而言，本案系自然人之间所签订的合同，不适用该规定。根据省高院出台的指导意见，在双方无法协商，由人民法院酌情减免。因原告所租用的场地系具有整体性，不可分割，不同意变更合同面积，同意为原告免租金一个月，请求驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月15日，原、被告签订《租赁协议》，主要约定：1.由被告将位于兴达国贸二楼轴28-轴6出租给原告；2.房屋面积为720㎡；租赁期限共5年，即2019年7月1日起至2024年6月30日终止；3.租赁期间，含物业费租金60元∕㎡∕月，2019年月租金43200元、2020年月租金43200元，支付方式为半年付，保证金43200元；4.双方同时对修缮责任、合同解除、违约责任、免责条件等进行了约定。2019年7月21日，双方又签订《租赁合同补充协议》，明确双方新增出租房屋面积100㎡。合同签订后，双方依约履行合同。原告向被告交纳租金至2020年3月31日。2020年1月底，××肺炎疫情爆发，双方由于发生疫情，合同无法正常履行，2020年3月底，因疫情减轻，原告复工，恢复营业。但因疫情原因要求被告对租金进行减免，双方就减免租金及相关事项协商未果，引起争讼。案件审理过程中，原、被告对双方签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》予以认可，对原告缴纳租金至2020年3月份的事实及2020年3月底复工均无异议，原、被告争议的焦点集中在因疫情因素能否减免租金、变更合同，原告要求被告依合同月租金数额为标准，减免租金共三个月，延长租期三个月并改变租赁面积（即减少租赁面积280平方米），被告认为因疫情同样给被告造成经济损失，应双方共同承担，原告按照对承租国有企业经营性房产的减免政策不能适用于被告，对于原告的诉讼请求，被告仅同意为原告免一个月租金，双方各执己见，最终未达成共识。本院认为，原、被告双方于2019年4月15日签订的《租赁协议》和2019年7月21日签订的《租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。现双方争议的焦点是因疫情因素，原告的诉讼请求能否得到支持。××肺炎疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免，系法律规定的不可抗力。根据2020年5月15日出台的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年2月28日，河南省高级人民法院出台的《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》中关于租赁合同部分中明确规定：6.中小微企业请求延长租期、减免租金的处理。受疫情影响，中小微企业因生产经营承租的房屋或场地暂时无法使用，或者虽可正常使用但经营收益明显减少、损失较大，继续按照合同履行成本过高，对中小微企业明显不公平的，请求延长租期、减免相应期间租金的，应根据公平原则酌情予以相应支持，合理分担疫情的风险。结合本案，2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，期间政府相关文件明文要求部分商铺不能开业，其中包括原告经营的餐饮美食店，这属于政府强制性要求，执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，因疫情造成原告不能营业，无法产生效益也符合客观实际。疫情防控期间不能营业，无法产生效益，根据公平原则和不可抗力免责规则，租赁双方应就减免一事进行友好协商，双方均应分担由此造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》相关规定及最高人民法院关于涉及新冠疫情的指导意见，结合河南省、市疫情及政府相关政策，考虑到疫情直接导致原告停止营业两个月，复工后尚未完全恢复正常营业的实际情况，该期间的租金应按照公平原则适度减免，故结合案件的实际情况，对原告要求减免2月份-5月份期间共计3个月租金的请求，本院酌定为对原告予以减免1.5个月租金共计73800元，延长合同租赁期限三个月。因原告已将租金缴纳至2020年3月31日，鉴于双方并未要求解除合同，尚需继续履行各自义务，为了便于当事人合理分担疫情风险，减少诉累，便于执行，故本院酌定减免的租金73800元冲抵2020年4月1日至2020年5月15日的租金，自2020年5月16日起的租金双方按照原合同及协议约定执行。关于原告请求变更原有租赁合同约定面积，减少面积280平方，本院认为，原、被告双方自愿签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，并对合同租赁面积予以认可，应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更合同，原告单方因疫情主张减少经营场地租赁面积，应与被告协商，但被告明确表示不予认可，鉴于租赁场地具有整体性，且原、被告双方均未要求解除合同，通过减免租金、延长租期已能够合理分担疫情风险，改变合同确定的主要内容将会影响合同的稳定性，故原告要求变更租赁场地面积，诉求理由不当，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决如下：一、原告刘坦与被告赵鹏程签订的租赁合同期限延长三个月即变更原告与被告签订租赁合同的租赁期限为2019年7月1日至2024年9月30日；二、驳回原告刘坦的其他诉讼请求。案件受理费1726元，减半收取863元，由原告刘坦负担432元，被告赵鹏程负担432元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈月霞二〇二〇年八月十七日书记员  曹建玲