湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初1773号原告：王婷，女，汉族，1983年8月14日出生，户籍地湖南省衡山县，现住湖南省衡山县。被告：湘潭新都房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华示范区九华服务大厦909室，统一社会信用代码为91430300587048571E。法定代表人：杨靖，总经理。委托诉讼代理人：杨晓青，女，汉族，1970年11月30日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。原告王婷（以下简称原告）与被告湘潭新都房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告及被告委托的诉讼代理人杨晓青到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告的诉讼请求是：一、判决被告立即向原告交付符合合同约定交付条件的商品房；二、判决被告向原告支付逾期交房的违约金90630.97元（以已付房款455661元为基数，按日万分之一计算，自2014年6月1日起至合格房屋交付完毕之日止，暂计至起诉日）；三、判决被告向原告提供合法的不动产证书；四、如果被告怠于履行，判决被告返还代收的契税9114元，并支付利息3399.33元（按银行同期贷款利率计算至返还之日止，暂计至起诉日）；五、判决本案所有的诉讼费用由被告承担。被告的答辩要点是：一、被告已按合同约定于2013年12月12日发布交房公告，通知原告收房，原告已经收房入住使用了很长时间，被告不应承担相应的逾期交房责任；二、原告所买的房屋已经竣工验收，并进行了竣工验收备案；三、原告超过了诉讼时效，依法只能计算一年的违约金；四、被告无能力承担违约责任，请求法院核减违约金额，原告主张的违约金过高；五、原告主张的契税利息没有任何依据。本院确认如下法律事实：2014年3月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同的主要内容包括：一、原告购买被告预售的湘潭市九华示范区学府路1号新都汇8栋1单元2301001（住宅），建筑面积为142.93平方米，总金额为455661元，付款方式为一次性付款；二、第十条约定，出卖人应当在2014年5月31日之前，将经竣工验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；三、第十一条约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过十五日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起十五日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；四、第十三条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；五、第十五条约定，买受人同意由出卖人委托专人予以办理，买受人对出卖人委托的办证人员在办证过程中的一切行为均予以认可。合同还对其他事项进行了约定。《商品房买卖合同》附件四—合同补充协议包括如下主要内容：第六条第（一）款第1项约定，买受人签署房屋交接单等物业管理公司的交房文件，本合同项下的商品房即交付于买受人；第六条第（三）款第4项约定，买受人未付清房款、贷款房款、物业维修基金相关税费、备案时没有提供物业维修基金缴款凭证、因买方原因合同未备案等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担由此造成延期交房的违约责任。第六条第（三）款第9项约定，买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续；第八条第4项约定，由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。补充协议还对其他事项进行了约定。上述《商品房买卖合同》签订前，原告的母亲王枚英已经付清上述购房款455661元。2013年7月19日，王枚英向被告支付代收费用18860元（含契税18227元）。2013年7月24日，被告向王枚英退还契税9113元。经过协商，被告同意王枚英将合同更名至原告名下。2014年6月3日，原告缴纳了物业专项维修资金16437元。被告在开发新都汇楼盘二期的过程中，与施工单位发生纠纷，导致二期工程5、6、7、8栋住宅直到2018年2月1日才通过竣工验收，并于2018年2月13日进行了竣工验收备案登记，商铺及地下室部分至今未通过消防验收及竣工验收。另查明：1、被告于2013年12月12日在湘潭日报发布交房公告；2、原告于2014年3月16日收房；3、被告至今未给原告办理不动产权证。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》附合同补充协议、物业专项维修资金专用收据、代收办证费收据2张、购房款收据，被告提交的交房公告（刊登于湘潭日报）、《工程竣工验收备案表》等证据及双方当事人的当庭陈述予以证实。本院认为：本案中双方当事人存在如下争议焦点：焦点一，被告是否存在逾期交房的违约行为，原告请求判令被告支付逾期交房的违约金是否具有事实与法律依据。本案中，原告所购的住宅已经通过了竣工验收，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，被告应当在2014年5月31日之前向原告交房，而原告已于2014年3月16日实际收房，所以被告不存在逾期交房的违约行为，原告请求判令被告支付逾期交房的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。焦点二，原告要求被告支付契税利息的诉讼请求是否具有事实与法律依据。根据双方当事人在《商品房买卖合同》中的约定，原告委托被告代为办理不动产权证，现在被告迟迟没有启动办证流程，原告有权随时取消委托，要求被告退还代收的契税及其他办证费用。但是被告未上缴契税及其他办证费用的行为未给原告造成实际损失，所以原告要求被告支付契税利息的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。焦点三，原告起诉时是否超过了诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据第一百九十五条的规定，诉讼时效从权利人主张权利之日中断，从中断之日起，诉讼时效应当重新计算。本案中，原告的民事权利受到侵害后，包括原告在内的新都汇二期的买房人一直在不间断地向被告主张权利，向各政府部门投诉，诉讼时效多次中断，故原告起诉时未超过诉讼时效期间。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议合法有效，双方之间已成立了买卖合同关系。原告已经履行了支付购房款的合同义务，被告逾期办证已经违约，原告有权要求被告继续办理。原告所购的住宅已经通过了竣工验收，原告也已实际收房，根据《商品房买卖合同》第十条的约定，被告关于此房交房部分的主要合同义务已经履行，原告再要求被告交房缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效之日起十个工作日内为原告王婷办理湘潭市九华示范区学府路1号新都汇8栋1单元2301001号房的不动产权证；二、被告湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告王婷返还代收的契税及其他办证费用共计9114元；三、驳回原告王婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2360元，减半收取计1180元，由被告湘潭新都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  杨新台二〇二〇年八月二十四日书记员  鄢 敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。