上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终937号上诉人（原审原告）：上海领众教育信息咨询有限公司，住所地上海市宝山区同济路2号1幢1292室。法定代表人：许豪樑，执行董事。委托诉讼代理人：张志宏，上海市震旦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李桂龙，上海市震旦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张文强（CHEUNG，ManKeung），男，1961年2月1日出生，香港特别行政区居民，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：徐珺（TSUI，KwanAmelia），女，1972年2月25日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈帆，上海市朝华律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李伟明（LEE，WaiMingAlex），男，1974年12月6日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：王童愚，上海纽迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姗姗，上海纽迈律师事务所律师。上诉人上海领众教育信息咨询有限公司（以下简称领众公司）因与被上诉人张文强（CHEUNG，ManKeung）、徐珺（TSUI，KwanAmelia）、李伟明（LEE，WaiMingAlex）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初17935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人领众公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：领众公司对于李伟明以其名义与张文强、徐珺就上海市徐汇区XX路XX弄XX号（2幢、4幢）房屋（以下简称涉案房屋）签订的租赁合同并不知情，也不同意。李伟明以领众公司名义签订的房屋租赁合同系加盖领众公司合同专用章，但领众公司并未刻制及使用合同专用章。涉案交易存在诸多反常情况：租赁标的物系长年无人使用、年久失修的住宅，无法用作办公、商业、教育培训等用途；租赁合同所涉租金、保证金等均由李伟明支付，并未从领众公司账户支出；领众公司也未实际使用涉案房屋；领众公司作为一家注册资本为人民币（下同）50万元的公司不会承租月租金价格达32万元的房屋。李伟明作为领众公司法定代表人，违反了对领众公司的忠实义务，损害了公司合法权益。第二，张文强、徐珺并非善意，其与李伟明恶意串通，为领众公司虚设债务，不能代表领众公司的真实意思表示，租赁合同应根据合同法第52条的规定确认为无效。被上诉人张文强（CHEUNG，ManKeung）、徐珺（TSUI，KwanAmelia）答辩称，李伟明作为领众公司法定代表人签订的租赁合同、解约协议应当对领众公司发生约束力，且微信记录显示李伟明已经告知领众公司及股东爱某，领众公司称不知情没有依据。租金支付不能以承租人是否实际使用作为依据，出租人交付房屋、承租人接受房屋后就应当支付租金。故不同意领众公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人李伟明（LEE，WaiMingAlex）答辩称，其是在履行职务，签订租赁合同是领众公司的经营行为，李伟明并未与张文强等恶意串通，损害领众公司利益，故不同意领众公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。领众公司向一审法院起诉要求：1、判令撤销李伟明以领众公司名义与张文强、徐珺签订的落款日期为2017年4月28日的《上海市房屋租赁合同》；2、判令撤销领众公司与张文强、徐珺签订的落款日期为2018年6月15日的解约协议。审理中，领众公司变更诉请1为：判令李伟明以领众公司名义与张文强、徐珺签订的落款日期为2017年4月28日的上海市房屋租赁合同无效。一审法院认定事实如下：张文强、徐珺原系涉案房屋的产权人，建筑面积为500平方米，房屋类型为花园住宅，用途为居住。2019年4月12日，涉案房屋权利人变更为案外人上海A有限公司。领众公司自2015年7月变更为一人有限责任公司（自然人独资），注册资本为500,000元，法定代表人为李伟明（执行董事），股东为爱某（监事），经营范围为教育信息咨询（不得从事教育培训、中介、家教）、投资咨询、商务信息咨询等。公司日常运营实际由李伟明负责。2019年9月3日，领众公司法定代表人变更为许豪樑。2017年4月28日，张文强、徐珺（出租方、甲方）与领众公司（乙方、承租方）通过Z公司（以下简称Z公司）签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方作为涉案房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。房屋建筑面积500平方米，房屋类型为花园住宅，用途为居住。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公、商业、会所及教育培训项目使用。月租金为320,000元，该房屋租金伍年内不变。自第陆年起，以壹年为周期，月租金递增5%。甲方应于2017年5月31日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2017年6月1日起至2027年5月31日止。其中2017年6月1日起至2017年9月30日为乙方装修期，甲方不收取租金。乙方应于每月29日前向甲方支付次月租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的万分之五支付违约金。甲方收取租金账户如下：户名MANKEUNGCHEUNG，账号XXXXXXXXXXXXXXX9155，开户银行为中国银行上海市中银大厦支行营业部。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金（押金），保证金为叁个月的租金960,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……3、乙方逾期不支付租金累计超过叁个月的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的壹倍向甲方支付违约金。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。甲方落款处由张文强签字，徐珺并未签字，乙方处由李伟明签字并盖领众公司合同专用章。徐珺称其委托张文强在合同上签字并提供《委托书》。合同签订后，张文强、徐珺与领众公司于2017年5月27日办理了房屋交接并签订了《房屋交接书》。张文强、徐珺于2017年5月27日收到涉案房屋保证金880,000元（张文强、徐珺与李伟明称该笔款项系李伟明向中介支付了保证金960,000元，中介在扣除张文强应承担的80,000元中介费后向张文强转账880,000元）。2017年10月至2018年1月的房屋租金1,280,000元由李伟明账户向张文强、徐珺给付。自2018年2月起，张文强、徐珺未收到任何租金。李伟明称其支付给张文强、徐珺的上述款项均是由领众公司专门指向转账给其后由其支付给张文强、徐珺，公司的财务在爱某控制之下，爱某对此是明知的。领众公司则称领众公司财务控制在李伟明名下，领众公司股东爱某基于对李伟明的信任对公司的转账均不知情。2018年6月15日，张文强、徐珺（甲方、出租方）与领众公司（乙方、承租方）、Z公司（丙方、居间方）签订《解约协议》，约定，因乙方逾期不支付租金累计超过叁个月，符合合同解除条件。甲、乙双方同意自本协议签订之日起解除租赁合同。待本协议各方履行完毕本协议事项后，甲、乙双方就该合同租赁事项再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任；甲方收取的房屋保证金960,000元不予退还；双方签署本解约协议后100个工作日内，乙方需向甲方支付2,240,000元，其中包含拖欠的租金累计960,000元，免租期间租金1,280,000元。甲方落款处由张文强签字，乙方处由李伟明签字并盖领众公司合同专用章，居间公司并未盖章。《解约协议》签订后，张文强、徐珺自行收回涉案房屋。因张文强、徐珺未收到协议约定的款项，2018年11月11日，张文强向领众公司发送《律师函》，要求领众公司按照《解约协议》的约定向张文强、徐珺支付租金2,240,000元。李伟明称其收到该《律师函》。后李伟明向张文强、徐珺回函称，因公司行政管理人员出现问题，正在配合政府部门调查，在调查过程中，公司将会负责对延迟付款而产生的利息问题。回函底部由李伟明签字并盖有领众公司的合同专用章。2018年12月17日，张文强、徐珺起诉领众公司、爱某【案号（2019）沪0104民初3426号】，要求领众公司支付上述费用，爱某对领众公司应承担债务范围内承担连带清偿责任。审理中，领众公司提供张文强与领众公司于2017年7月7日签订的《学校股份合作协议书》，称李伟明以领众公司名义（盖领众公司合同专用章）擅自与张文强签订该合同，该协议书载明，领众公司与张文强、徐珺合股开办一家上海大虹桥（闵行或嘉定）六至十六岁的足球寄宿制学校，两方共同投资。张文强、徐珺对该《学校股份合作协议书》没有异议，认为是租赁合同后张文强与领众公司在其他项目上的合作，李伟明则认为该协议与本案租赁并无关联性。领众公司提供《张文强与领众公司资金往来的审计报告》，拟证明张文强2017年7月7日至2017年10月4日期间，曾汇款给领众公司16,380,000元，但领众公司未划款至张文强账户用于支付租金，领众公司收到张文强汇款后汇给李伟明11,800,000元，经质证，张文强、徐珺对该证据的真实性不予认可，认为系领众公司单方制作，张文强汇入领众公司的钱款系投资款，领众公司应负担的租金已通过李伟明账户支付给张文强的账户。李伟明认为，该审计报告真实性无法确认，即便真实，亦与本案无关。审理中，李伟明提供其与爱某的微信记录，载明，2017年4月30日，李伟明发微信给爱某称：“我刚到香港，明天和他们（安福）开完会马上回上海。周五见。”爱某回复称：“如果你周五太累的话，改天也成。”2017年6月14日，李伟明将房屋钥匙的图片（图片载明XX路XX弄XX号，建面500m2，占地1412m2）通过微信发给爱某，并称：“给晓东了”。爱某回复称：“好的”。领众公司称因李伟明未出示微信载体，故无法确认该证据的真实性。张文强、徐珺则对该证据无异议。李伟明称，公司具体事务由李伟明出面运营，但爱某对公司所有事务均是明知的。合同章虽由其保管，但由爱某刻好后交给李伟明保管。公章和营业执照在爱某处。合同虽未盖有公章，但爱某在合同签订后至涉案房屋处看过房屋，其对签订合同是明知的。支付租金和保证金的钱款均来自公司的投资款，由公司打款给李伟明后由李伟明支付给张文强、徐珺，打款均经爱某同意，之前亦有生效判决确认公司的对外支出均是经李伟明账户，但李伟明并不是合同的履行主体。合同签订后，领众公司并未对涉案房屋进行装修，是因公司股东爱某称办学的项目没有审批下来，故要求其代表公司与张文强、徐珺解除了合同。审理中，领众公司称若《上海市房屋租赁合同》被确认无效以及《解约协议》被撤销后，李伟明向张文强、徐珺转账支出的相关费用由李伟明与张文强、徐珺进行结算，与领众公司无关。一审法院认为，李伟明代表公司与张文强、徐珺签订《上海市房屋租赁合同》及《解约协议》时为领众公司的法定代表人和执行董事，负责公司的日常运营，李伟明在合同和协议上签字并盖公司合同专用章的行为，对外是一种公司行为，领众公司应当受合同和协议的约束，领众公司称合同上未盖有公司公章、合同专用章系李伟明私刻且公司股东爱某对此并不知情，这系领众公司内部经营管理问题，不能当然地否定李伟明作为法定代表人的身份以及盖章效力，其内部管理及人员管理问题不影响公司签章以及公司法定代表人的对外效力，故对领众公司的意见，法院不予采信。且从合同履行情况看，合同约定租赁目的为办公、商业、会所及教育培训项目，与领众公司的经营范围具有一定的关联性，张文强、徐珺作为出租人已履行了交房的义务，李伟明亦代领众公司向张文强、徐珺支付了租金，合同实际已经履行，至于涉案房屋是否使用并不影响合同的效力和履行，审计报告显示的张文强与领众公司、李伟明之间的资金往来亦无法证明张文强、徐珺与李伟明存在恶意串通损害公司利益，故领众公司主张租赁合同无效，没有事实依据，法院不予支持。至于《解约协议》亦系领众公司与张文强、徐珺平等磋商的结果，领众公司作为公司，应比个人更了解商业租赁的市场行情，且《解约协议》系建立在《上海市租赁合同》的基础上，现租赁合同仍属有效，领众公司不能因其未实际使用房屋以及房屋不具备出租条件等理由认为该协议显失公平，故对领众公司主张撤销《解约协议》的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于二○一九年十月十八日依照《中华人民共和国民法总则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，作出判决：驳回上海领众教育信息咨询有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计3,050元，由上海领众教育信息咨询有限公司负担。二审中，李伟明提供：1、佣金确认书（加盖领众公司合同专用章），证明领众公司确认涉案房屋的佣金为8万元；2、委托书，证明领众公司于2017年5月27日委托Z公司将其已付的租赁意向金33万元、租赁保证金63万元（单笔打款71万元，其中8万为佣金）合计96万元转付给涉案房屋的出租方；3、李伟明招商银行交易明细，证明2017年4月19日、5月2日、5月3日李伟明代领众公司向Z公司支付10万元、13万元以及10万元合计33万元（即意向金33万元），2017年5月27日李伟明代领众公司向Z公司转款71万元（即前述单笔打款的71万元；2017年4月21日，领众公司向Y公司（以下简称Y公司）汇款200万元，当日Y公司向李伟明账户汇入200万元，2017年5月19日至22日，李伟明先后汇给爱某130万元。4、李伟明招商银行交易明细，证明李伟明代领众公司支付了2017年10月、11月的租金；5、李伟明与爱某微信记录，证明领众公司的实际控制人爱某知晓并同意租赁涉案房屋；6、李伟明、爱某与领众公司员工的微信记录，证明爱某一直参与领众公司经营，并实际控制领众公司公章等，实际经营中存在合同专用章；7、新闻报道网页，证明王某是爱某使用的别名。张文强、徐珺对前述证据的真实性及证明内容均不持异议。领众公司对于证据1、2不予认可，认为非李伟明所签，对于证据3、4的真实性没有异议，但认为系李伟明为自己支付而非代领众公司支付款项，对于证据5、6真实性无异议，但认为李伟明与爱某的聊天记录仅截取了部分，对于S1、L1、S2系领众公司员工的身份无异议，爱某确认“王某”确系同事对其的称呼。因各方对证据3-6真实性无异议，且与本案相关，本院予以采纳。至于证据1-2领众公司虽不予认可，但并无其它证据予以否认，故本院对证据1-2予以采纳。领众公司提供：1、爱某与李伟明的微信记录，证明其不清楚李伟明之租赁行为，李伟明仅向其表示欲购买涉案房屋；2、录音、格式租赁合同、工商报告、承诺书，证明Z公司作为居间方在撮合交易时会告知双方涉案房屋的性质等，张文强所在的公司具备从事房屋租赁的经营范围，爱某与李伟明存在债权债务关系。张文强与徐珺对于证据1微信记录真实性无法确认，认为与其无关。对于证据2认为与本案没有关联性。李伟明对于证据1的真实性没有异议，但认为双方确曾提到过购买一事，但最终确定为租赁。本院认为，证据1系李伟明与爱某之间的微信往来，双方均无异议，本院对此予以确认；证据2与本案无关，不予采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2016年10月10日，L1（李伟明陈述系爱某的助理）向李伟明发微信，“刚我去敲章，王某帮我讲了两件事：1、L2和我分别完成公司人员的职责说明，L2的部分我会翻译好。2、每个人每月底完成自己的工作小结，汇总后发给王某（王某说教育局的人要过目）”。2017年4月5日，L1向李伟明发微信，问“周五过来能不能带一下领众的合同章？需要用到”，李伟明表示“OK”；4月12日，L1微信询问某员工离职是否给予工资补偿，李伟明表示“按法律办事”并叮嘱L1“但是你问一下，王某，看看他有没有建议才作最终确定”。2017年2月9日，S2（李伟明陈述系领众公司财务）向李伟明发微信，询问“王某是不是下周回上海，几件事情用到公章”，2017年2月13日询问李伟明“王某这周哪天有空，工行那边专户，POS机，首笔支付对账单用到公章跟证照原件”，2月15日告知李伟明“深圳B有限公司的催告函寄到公司”。爱某确认“王某”系同事对其的称呼。2017年4月18日，李伟明微信告知爱某“去了安福路，现在去宝龙”，爱某问“看了觉得如何？”，李伟明答“安福路，还行”“宝龙不行，有很多‘朋友’三楼五百，二楼三百，已请走了”。4月21日，爱某问李伟明，“你们上午去七宝对吧？那我下午过去可以么？”，李伟明回答“今天不过”“商量购买安福路事情”“我现在回公司，处理一下日常事务，和D说想在国内开一间公司”“然后和他们碰面商讨购买安福路的步骤和可行性”。4月25日，李伟明微信爱某“我上午去热刺开会，下午坐飞机回香港。在香港会逗留一天，和购买安福路的投资方见面”“黄晓明是我们竞争对手，但他老婆去完，不喜欢。所以我们有机会买下来”，爱某回复“你现在成地产商了”。2017年6月14日，李伟明将涉案房屋钥匙拍照片发给爱某，并在图下发文“给晓东了”，爱某回复“好的”。2017年9月18日，爱某微信李伟明，“明天要给我这些：房产证复印件、房屋权属信息单、租赁协议、场地划分及示意图”，李伟明询问“安福路的？”“三楼01的？”，爱某回复“01的”。2017年4月19日，李伟明通过个人账户转给Z公司10万元。2017年5月2日、3日，李伟明又转给Z公司13万、10万元。2017年5月27日，李伟明转账给Z公司71万元。前述转款共计104万元，李伟明认为其代表领众公司向Z公司支付104万元，其中96万元委托Z公司转付给张文强，剩余8万元为支付给Z公司的佣金。又查明，在案外人邓某诉欧某一案中，法院查明2017年4月28日，邓某以及其作为法定代表人的深圳市C有限公司与领众公司签订协议书，约定领众公司代欧某向深圳市C有限公司、邓某支付280万元整……领众公司通过李伟明先生的个人账户支付至邓某个人账户，协议还对其他事项进行了约定。2015年3月，李伟明担任董事长的Y公司与案外人签订装饰装修施工合同，Y公司将位于本市小木桥路的幼儿园装修发包给案外人。后因案外人认为装修工程款未足额支付，起诉法院要求Y公司继续支付。法院经审理后驳回了案外人要求支付工程款的诉讼请求，并要求案外人返还Y公司工程款266,025.27元。本院认为，本案的争议焦点在于李伟明作为领众公司的法定代表人与张文强、徐珺签订的租赁合同是否有效。领众公司认为其对李伟明作为法定代表人期间所签订的涉案合同毫不知情，领众公司作为一家注册资本仅50万元的公司没有租赁古宅的需求且租金价格过高，涉案合同非领众公司真实意思表示；张文强与李伟明相识无需通过中介公司居间、张文强知悉李伟明签章行为并非公司授权行为，其非善意；即使涉案合同真实，涉案房屋土地用途为住宅，但涉案合同租赁用途为商用，擅自改变房屋用途的租赁行为违法，也应当认定为无效。张文强、徐珺与李伟明均认为李伟明代表领众公司所为的行为对领众公司发生法律效力，李伟明的履职行为也没有瑕疵，双方并未恶意串通，合同当属有效。本院认为，李伟明作为领众公司的法定代表人，有权在公司经营范围内开展业务活动，包括对外签订租赁合同、支付相应款项等，无需公司股东特别授权。李伟明与张文强、徐珺就涉案房屋签订的租赁合同应当对领众公司发生效力。尽管领众公司注册资本仅为50万元，经营范围不包括教育培训，但法律并未禁止其为经营活动而从事超出注册金额范围之外的行为，涉案租赁合同约定租赁房屋的用途为“办公、商业、会所及教育培训项目使用”，也未仅限定为教育培训，涉案房屋虽为住宅，但用做会所、商业以实现投资咨询、信息咨询之目的也难谓不合适，且即使用作教育培训，也系属于经营范围超越工商登记，合同并不当然无效。至于房屋用途的改变，按照我国物权法的相关规定，仅需“有利害关系的业主同意”，换言之，只有有利害关系的业主才有权对租赁物用途的改变提出异议，作为租赁合同一方当事人的领众公司无权就此提出异议，且前述规定也非效力性强制性规定，对租赁合同的效力并无影响。至于领众公司所述，李伟明的代表行为未经股东知晓并同意，因李伟明作为公司法定代表人从事民事法律行为，对外即可约束领众公司。当然，李伟明作为公司法定代表人，在涉及对公司有重大影响的业务时，及时与股东沟通协商，履行对公司的勤勉义务，也是法律的基本要求。从李伟明与领众公司唯一股东爱某的微信记录以及与公司员工微信记录可以看出，李伟明与爱某联系频繁，公司事务小到员工工作总结大到员工离职事务的处理，李伟明均与爱某沟通，并要求员工征求爱某意见后再作处理，公司公章以及营业执照原件等均由爱某掌控，可见爱某对公司事务的掌控并非如其所说全不知情。涉案合同签订后，爱某曾向李伟明要租赁协议，李伟明问是涉案房屋还是其他房屋的租赁协议，爱某回答要其他房屋的租赁协议，此时其已经知晓涉案房屋租赁之事，却未提出过异议。故领众公司认为其不清楚涉案合同的签署，合同对其不发生法律效力的意见，本院难以采纳。至于签订租赁合同后，相关款项均从李伟明个人账户支出一节，因法律并未禁止合同之外主体代合同当事人支付款项，况且李伟明系合同一方当事人的法定代表人，且在其他交易中，领众公司应当支付出去的款项也是通过李伟明的账户转出，可见在领众公司，这种交易方式或是惯例。领众公司主张，涉案房屋系李伟明承租用于开办幼儿园，显与在案事实不符，且开办幼儿园需要办园许可，领众公司明确表示其无教育培训之资质，故如果李伟明需要利用涉案房屋开办幼儿园，完全可以使用Y公司名义进行，故对领众公司的此项意见不予采纳。至于张文强、徐珺签订涉案合同是否构成恶意的问题。虽然李伟明承认其在签订租赁合同前认识张文强，但李伟明与张文强均系香港公民，习惯于由中介公司参与整个交易，该解释尚属合理；领众公司认为张文强、徐珺明知李伟明签章行为并非公司授权行为而与之签订合同属恶意，但领众公司并未提供证据证明张文强的“明知”，且李伟明以公司法定代表人的身份签订租赁合同也属公司交易的常态，根据法律规定并不需要公司特别授权，张文强、徐珺对此并不存在过错。同时领众公司也未提供证据证明其公司章程或其他对外公示登记的相关文件上对公司法定代表人李伟明的职权作出了限制性规定。仅凭李伟明与张文强认识以及交易经过中介公司介入就推定张文强、徐珺为恶意，且与李伟明串通，基于现有事实难以成立。故上诉人主张涉案租赁合同无效，无事实和法律依据，本院难以准许。至于上诉人要求撤销《解约协议》，因一审法院对此已经详细阐述，本院不再赘述。综上，上诉人领众公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币6,100元，由上诉人上海领众教育信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年八月三十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……