甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2515号上诉人（原审被告）：孙某，男，汉族，住甘肃省兰州市。被上诉人（原审原告）：甘肃省康复辅具技术中心，住所地兰州市城关区和平路40号。法定代表人：张恒军，该中心主任。委托诉讼代理人：裴玺，甘肃金致诚律师事务所律师。上诉人孙某因与被上诉人甘肃省康复辅具技术中心（以下简称“康复中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙某上诉请求：撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初160号民事判决，驳回康复中心的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院在没有查清本案事实的情况下，判令孙某腾房实属错误。涉案房屋系孙某从他人处高价转让而来，涉案房屋的所有权人也不是康复中心，2012年4月19日孙某缴纳房租时，出具收据的单位是甘肃省假肢矫形康复中心，2015年与孙某签订房屋租赁合同的单位也是甘肃省假肢矫形康复中心。虽然康复中心出具了名称变更的文件，但均未提交管理部门核准其名称变更或债权债务由康复中心承接的通知。康复中心发出清退通知后，强行停电，又多次上门骚扰，导致孙某无法正常经营。二、一审程序违法，不应适用简易程序进行审理。康复中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。康复中心是本案诉争房屋的合法所有权人，康复中心系公益二类差额拨款的事业单位，相应更名等事项是由甘肃省机构编制委员会办公室负责，康复中心提交了名称变更的文件。康复中心作为涉案房屋的所有权人，有权在租赁合同到期后收回房屋，孙某应履行合同义务向康复中心交还涉案房屋。康复中心向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除康复中心、孙某签订的房屋租赁合同；2.判令孙某立即向康复中心腾退位于兰州市城关区××的租赁房屋;3.判令孙某按照月租金850元向康复中心支付自2017年6月1日至实际交还房屋之日的房屋占用费;4.本案诉讼费用由孙某承担。一审法院认定的事实：康复中心（原甘肃省假肢矫形康复中心）系涉案的位于兰州市城关区××院大门北侧南北走向坐西朝东商铺若干间的所有权人，因康复中心将上述商铺对外出租，孙某遂通过向原承租人支付转让费的方式取得上述大门北侧第二间商铺的承租权用于经营烟酒百货（门头“孙某便利店”），并与康复中心签订了房屋租赁合同书，租期一年，租赁期满后续签一年，以此类推。2016年5月31日，康复中心与孙某继续签订房屋租赁合同书，约定由孙某继续承租涉案商铺，租金为每月850元，租赁期限自2016年5月31日至2017年5月31日。2017年3月9日康复中心根据政府相关部门关于收回机关事业单位出租房屋用于安排机关单位入驻办公的文件精神，向包括孙某在内的承租人书面告知租赁期满后不再续租，并于2017年5月24日要求各承租人30日内搬离。此后，各承租人陆续搬离，但孙某以终止涉案房屋租赁合同将给其造成很大的经济损失为由拒不搬离涉案房屋，且实际占有使用至今，双方酿成纠纷。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同；租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，房屋租赁合同无效，承租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，承租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，康复中心与孙某签订的《租赁房屋合同书》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格履行。租赁期限届满时康复中心根据政府相关文件精神明确告知孙某不再出租涉案房屋，但孙某却以将给其造成损失为由拒不腾退房屋，孙某的行为明显构成违约，应承担相应的民事责任。现康复中心要求孙某腾退涉案房屋并按合同约定的租金标准支付租赁期限届满后的占有使用费，其诉讼请求于法有据，予以支持。关于康复中心要求解除康复中心、孙某签订的涉案房屋租赁合同的诉讼请求，根据本案实际情况，涉案房屋租赁合同租赁期限届满且并未续签，已自行实际解除，本案不再处理。关于康复中心要求孙某按每月850元的标准支付2017年6月1日至实际腾退房屋时止的房屋占有使用费的诉讼请求，由于孙某占用房屋至今，应当按租赁合同约定的标准向康复中心支付房屋占有使用费直至腾退房屋为止，故对康复中心的该项诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，参照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条、第十八条之规定，判决：一、孙某于本判决生效后十五日内向甘肃省康复辅具技术中心腾退位于兰州市城关区××院大门北侧南北走向、坐西朝东第二间商铺（门头“孙某便利店”）；二、孙某于本判决生效后十五日内按月租金850元向甘肃省康复辅具技术中心支付自2017年6月1日至上述房屋实际腾退之日的房屋占有使用费；三、驳回甘肃省康复辅具技术中心的其他诉讼请求。本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费减半收取102元，由孙某承担。二审期间，当事人提交了新证据。本院依法组织双方当事人对证据进行了质证。孙某提交了个体工商户营业执照一份，证明其经营场所为兰州市城关区，不是一审判决查明的兰州市城关区××，其经营的名称为孙某便民店，并非孙某便利店。康复中心对该证据发表质证意见认为，对该证据的真实性无异议，原房屋所有权证上登记的地址为兰州市城关区，现在的门牌号为××，因产权证的变更工作属于行政机关的范畴，重新核定后，牟家庄2号与××是同一个位置。本院对该证据审核后认为，对该证据的真实性予以认可，该证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，合同当事人应当依据合同约定履行各自的义务。本案中，孙某认可其与甘肃省康复辅具技术中心于2016年5月31日签订的《房屋租赁合同书》（以下简称“合同”），该合同中明确约定租赁期限自2016年5月31日至2017年5月31日。孙某认为涉案房屋的所有权人并非甘肃省康复辅具技术中心，根据一审卷宗中的证据材料显示，甘肃省康复辅具技术中心是由原先的甘肃省假肢装修厂、甘肃省假肢矫形康复中心更名而来，且康复中心一审期间提交了房屋所有权证，可以证明其是涉案房屋的所有权人。孙某认为其租赁的涉案房屋位于兰州市城关区，并非一审判决认定的兰州市城关区××。经查，虽然涉案房屋的房屋所有权证上记载的房屋座落为兰州市城关区，但康复中心陈述因为涉案房屋的变更手续处于冻结状态，牟家庄2号与××是同一个地方。孙某二审期间提交了个体工商户营业执照，营业执照上登记的经营场所为兰州市城关区，与康复中心提交的房屋所有权证的登记地址一致；另，双方签订的《房屋租赁合同书》中也明确写明涉案房屋的地址为兰州市城关区××。上述证据形成完整的证据链条，均可以证明涉案房屋的所有权人为康复中心以及房屋的地址为兰州市城关区××，故孙某主张康复中心不是涉案房屋的所有权人、一审判决认定房屋地址错误的理由，本院均不予认可。双方对2017年5月31日之前的租金已经交清均无异议，本院予以确认。康复中心已向孙某通知了涉案房屋租赁到期不续租要求搬离的事宜，且双方签订的合同中约定的租赁期限自2016年5月31日至2017年5月31日。依据法律规定，租赁期限届满，孙某作为承租人应当返还租赁物，其一直占有涉案房屋于法无据，故一审法院根据康复中心的诉讼请求判令孙某腾退涉案房屋并按合同约定的租金标准支付2017年6月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以维持。孙某认为康复中心对其强行停电，多次上门骚扰，但其并未提交证据予以证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”依据上述规定，本案适用简易程序并无不当，一审程序合法。综上所述，上诉人孙某的上诉请求及理由不成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费204元，由上诉人孙某负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 杨 蕾二〇二〇年八月二十七日书记员 杨 琦