江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2156号上诉人（原审被告）：杨从明，男，1966年5月15日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：赵庆明，安徽玉金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏省淮安技师学院，住所地淮安市北京北路77号。法定代表人：朱延华，该学院院长。委托诉讼代理人：张扬、桑明康（实习），北京盈科（淮安）律师事务所律师。上诉人杨从明因与被上诉人江苏省淮安技师学院(以下简称淮安技师学院)房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2019）苏0803民初5357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨从明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人无需支付被上诉人房屋租金291733.33元及利息或要求与被上诉人继续签订新的房屋租赁合同；2.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1.诉讼主体资格不符。上诉人系淮安市一清商贸有限公司法定代表人，其系代表公司行使职务行为，租赁的房屋实际也是公司在使用，责任应当由公司承担，不应当判由上诉人个人承担；2.由于2007年、2008年南门大街修路，被上诉人原领导答复免去两年租金没有兑现，加之今年受疫情影响，按政府文件精神没有为上诉人免去3个月租金；3.租赁的房屋在2019年3月至5月刚重新装修，花去公司35万元，希望与被上诉人协商，继续经营，续签新的租赁合同；4.如果擅自解除房屋租赁合同，公司与员工之间的合同均未到期，公司难以赔偿员工损失，公司大量的债权还没有清收，势必造成不必要的社会负面影响，可能公司难以生存，走向倒闭。上诉人请求继续签订新的房屋租赁合同。被上诉人淮安技师学院辩称，1.一审法院认定上诉人“以自己名义”签订房屋租赁合同事实认定准确，上诉人作为一审被告主体适格；2.一审判决已经依法减免了上诉人三个月租金，上诉人在上诉请求中主张没有免除3个月租金不是事实；3.上诉人的其他上诉请求没有事实和法律依据，不应当予以支持。本案涉及的欠付租金及事实租赁问题，为市巡察组巡查到的问题。上诉人提出的续签问题，需在上诉人支付完拖欠租金，交还房屋后，通过公开招投标方式决定。综上，上诉人提出的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。淮安技师学院向一审法院起诉请求：判令立即解除与杨从明之间的不定期房屋租赁合同关系；杨从明立即支付自2013年6月21日起至实际解除租赁合同之日所欠的房屋租金，暂算至2019年9月20日累计26.88万元，并自起诉之日起按照银行同期贷款利息的1.5倍支付迟延履行金，迟延履行金实际计算至杨从明支付完所有拖欠的租金之日止；由杨从明承担诉讼费。一审法院认定事实：1.涉案房屋权属情况。原告主张涉案房屋系位于淮安市淮安区，原实验菜馆）一楼（北四间）和二楼层面的所有房屋。涉案房屋原为淮安市商业技工学校所有，后淮安市商业技工学校于2008年10月9日整建制并入淮安职业技师学院，后命名为江苏省淮安技师学院即本案原告，故原告系涉案房屋的所有权人。2.房屋租赁合同签订和承租人身份情况。杨从明以杨从明和淮安广济医药连锁有限公司楚州南门药店名义自2004年4月29日起租赁淮安市商业技工学校所有的涉案部分房屋，租赁期限届满后，杨从明按照合同约定继续使用承租房屋，淮安市商业技工学校未提出异议，租赁期限为不定期。2006年11月21日，杨从明以自己名义和淮安市商业技工学校重新签订房屋租赁合同，重新约定了年租金和租赁期限。被告杨从明辩称其签订合同系职务行为，但租赁合同承租方一栏明确载明系杨从明，杨从明未提供证据证明其主张，法院对其异议不予认定。3.房屋租赁合同履行情况。被告杨从明截止到2019年9月20日共欠付租金26.88万元。2019年6月28日，淮安市商业技工学校向杨从明发出收回房屋收回租金通知，通知杨从明15日内交齐租金，30日内交回房屋。被告主张免除修路影响的租金，无事实和法律依据，法院不予认定。因疫情影响，被告主张扣除3个月房屋租金，符合规定，法院予以采纳。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告与被告之间于2006年11月21日签订的房屋租赁合同合法有效，该合同履行期届满后，被告继续使用承租房屋，原告未提出异议，原、被告之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告应按原房屋租赁合同约定的年租金43000元支付租金。被告主张其签订合同系职务行为，责任应当由公司承担，该主张无事实和法律依据，法院不予支持。原告主张解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同关系。被告不同意，辩称被告投入35万元对租赁房屋进行了重新装修，如果解除合同将给被告造成巨大的损失，请求法院考虑让被告在同等条件下优先承租。因原、被告之间系不定期房屋租赁合同，原告依法可以随时解除合同，原告作为出租人已于2019年6月28日发出通知即已在合理期限之前通知承租人，故原告主张解除双方之间的房屋租赁合同，符合法律规定，法院予以支持。被告主张其投入资金对租赁房屋进行重新装修，故考虑被告在同等条件下优先承租，但被告对租赁物装修前并未与原告沟通商议，故法院认为，被告是否能在同等条件下优先承租不属于法院审理范围，应当由原、被告双方自行协商确定。原告主张被告支付房屋租金26.88万元（计算至2019年9月20日）和迟延履行金（自起诉之日即2019年9月5日起按照银行同期贷款利息1.5倍计算至被告付清之日止）。被告对欠付租金数额虽有异议，未提供证据证明，其明确表示庭审结束后7日不提交证据则视为认可原告主张的租金金额无异议，且被告主张免除修路异议不成立，法院确认被告应给付原告至2019年9月20日房屋租金268800元。因疫情影响，被告主张扣除3个月房屋租金，符合规定，法院予以采纳，自2019年9月21日至2020年7月2日计算房屋租金为22933.33元，被告合计给付原告房屋租金291733.33元。因合同仅约定违约金10000元，并未约定迟延履行金，综合被告自2013年开始一直未按约定及时给付房屋租金和合同约定租金给付时间、经原告通知催要后仍未交付等情况，酌情确认被告承担逾期给付租金利息（按本金268800元自2019年9月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，一审判决：一、解除原告淮安技师学院与被告杨从明于2006年11月21日签订的房屋租赁合同到期后的不定期房屋租赁合同；二、被告杨从明于判决生效后五日内给付原告淮安技师学院租金291733.33元和逾期给付租金利息（按本金268800元，自2019年9月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清之日止）；三、驳回原告淮安技师学院的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5803元，由被告杨从明负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人诉讼主体资格问题。首先，2006年11月21日，杨从明与淮安市商业技工学校重新签订的房屋租赁合同系以其个人名义签订，承租方一栏并未加盖任何单位公章。因此，从合同文本审查看，其系涉案房屋租赁的承租人。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。杨从明主张其系淮安市一清商贸有限公司法定代表人，签订该房屋租赁合同系代表公司行使的职务行为，但未能提供相关证据加以证明。故对其所提诉讼主体资格不符的上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人所提因疫情影响，应免去其3个月租金及免除2007年、2008年两年因受修路影响的租金问题。首先，一审法院在判决书中已经明确表述对于杨从明所提因疫情影响，扣除其3个月房屋租金的主张予以采纳，且在租金计算过程中已为其扣除了疫情期间3个月的房屋租金。故上诉人所提一审法院没有为其免去3个月租金的上诉理由，本院不予采纳。其次，杨从明提出2007年、2008年南门大街修路，淮安市商业技工学校原领导答复免去两年租金，但其并未提供相关证据证明，该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人所提其重新装修租赁房屋花费35万元，若解除合同将使公司难以生存，希望续签租赁合同的问题。首先，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同系不定期合同，被上诉人依法可随时解除合同。其次，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。杨从明在2019年3月至5月对涉案租赁房屋进行重新装修前并未与淮安技师学院沟通商议，属于未经出租人同意装饰装修租赁物情形，装修费用应由其自身负担，其不能以此为理由主张优先承租权。最后，上诉人与被上诉人就涉案房屋租赁合同是否续签问题不属于法院审理范围，由双方自行协商确定。因此，该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，杨从明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5803元，由上诉人杨从明负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  于晓萍审 判 员  马玉宝二〇二〇年八月二十七日法官助理  毛学梅书 记 员  费婉燕