辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0602民初972号原告：丹东市发展和改革委员会，住所地丹东市振兴区。法定代表人：张羽，主任。委托诉讼代理人：孙奎斌,辽宁中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄河,辽宁中天律师事务所律师。被告：张仙鹤，男，1978年9月3日出生，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：唐欣欣（系张仙鹤妻子），女，1981年8月8日出生，住丹东市元宝区。原告丹东市发展和改革委员会（以下简称“丹东发改委”）与被告张仙鹤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丹东发改委的委托诉讼代理人孙奎斌、黄河，被告张仙鹤及其委托诉讼代理人唐欣欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丹东发改委向本院提出诉讼请求：1、判令2017年3月24日原、被告签订的《房屋出租协议》依法解除；2、判令被告将位于丹东市元宝区85平方米的房屋返还给原告；3、判令被告给付原告自2018年4月2日至2020年5月31日期间的房屋租金18666元，并以18666元为基数，自2020年6月1日起按照年利率6%承担违约金，给付至实际给付之日止；4、判令被告给付原告自2020年6月1日至实际返还房屋之日止房屋占有使用费用，具体费用以人民法院委托的具有鉴定资格的鉴定机构按照市场价格鉴定结论为准；5、判令被告给付欠付的房产管理部门应收取的房屋租金11076元（自2017年4月1日至2020年6月30日）并自2020年7月1日起至实际给付之日止，按照每月284元给付房产部门收取的租金。诉讼中，原告根据楼号变动情况将第1项返还房屋诉讼请求坐落明确为：丹东市元宝区某街**号*层***、***室；将第3项诉讼请求承担违约金的表述变更为赔偿损失；第4项房屋占有使用费用诉讼请求计算标准变更为：具体费用以房屋租赁合同约定的租金价款为准。事实与理由：2008年11月28日，原告与丹东市国有房产经营管理中心签订《商业网点房屋产权接管协议书》，将包括丹东市元宝区房屋交付原告管理。2009年11月11日，原告与丹东市国有房产经营管理中心签订《协议书》。协议约定，丹东市元宝区房屋原告应向国有房屋经营管理中心缴纳租金，租金标准为4元/平方米，月租金为284元。2017年3月24日，原告与被告签订《房屋出租协议》。协议约定，原告将坐落于丹东市元宝区某小区*号楼*层*号，建筑面积为85平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限为1年，自2017年4月1日至2018年4月1日止，年租金8000元，租金采用上纳租。2017年4月1日前一次性将全年租金给付原告，租赁期间，被告发生的水费、电费、取暖费、包括房产部门收取的房租等一切费用全部由被告承担。合同生效后，原告按约将房屋交付被告使用，被告按约将2018年4月1日前的租金给付原告，但没有缴纳应给付房产部门的租金。租赁期满，被告仍继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期租赁。在不定期租赁期间，从2018年4月2日起至今，被告没有缴纳房屋租金（含应给付房产部门的租金)。2020年4月30日，原告向被告发送通知书，依法在2020年5月30日解除双方之间的不定期租赁合同，并要求被告在2020年6月1日将案涉房屋返还给原告，同时将欠付的租金给付原告。但被告至今未给付房租且不返还所租赁的房屋，侵害了原告的合法权益。综上，根据《合同法》、《民事诉讼法》等有关法律的规定，特向人民法院提起诉讼，望人民法院依法作出公正的判决，以维护原告的合法权益和法律的尊严。原告不同意被告继续续租以及要求原告补偿添附的意见。根据政府规定，涉案房屋已将划归给丹东市元宝区人民政府作为新时代文明实践站的基地，权属将发生变化，因此无法继续对外租赁。涉案房屋在租赁时双方对房屋的基本情况是认可的，2006年原、被告签订协议时对基础设施有约定。从2017年3月24日再签署的协议中约定承租人在租赁期间无权擅自拆改设施主体结构、租赁期间发生水电取暖房租等一切费用由被告承担，可见当时的水电等设施是完备的，是房屋的添附，应归原告所有。关于小房租，被告应向本案原告支付，本案原告和房产签订了协议，由原告向房产部门缴纳，双方对缴纳的数额和时间已经通过协议约定，在财务已挂账，双方均认可，因此本案被告应按照原、被告签订房屋出租协议约定向原告缴纳小房租。被告张仙鹤辩称，1、对解除房屋出租协议、返还房屋的诉讼请求，被告不同意，希望能续租，即使房屋租金有所调整也可以接受。2、在原告同意续租的前提下，被告同意支付2018年4月2日以后的房屋租金。被告不存在违约行为，不同意支付违约金。被告在2018年2、3月份去原告单位谈过续租，双方订立了三年续租合同，被告还在协议签字处写了如有违约赔偿被告的损失。2018年6月，被告去过原告单位交过房租，但原告拒收。3、关于小房租，被告已经租用涉案房屋十多年，双方从未涉及过小房租，被告从2006年12月开始租用涉案房屋的。4、该房屋现在街牌号变更为后聚宝街**号，***室、***室均向原告交纳租金，两室合计租金为每年8000元。5、根据原告陈述权属即将发生变化的情况，被告同意解除合同返还房屋。但被告在2006年没有任何基础设施的情况下，自己添加了设施，申请了水、电表等，被告方为涉案房屋添加的基础设施，原告应予补偿。按照合同约定原告应当提供维修，被告曾向原告报修楼上管道破裂要求维修，但原告让被告自己修复。这些花费在和原告协商好的情况下会尽快退房。经审理查明：自2006年起，原告将涉案丹东市元宝区房屋出租给被告张仙鹤，被告在涉案房屋经营餐饮行业。2008年11月28日，原告与案外人丹东市某经营管理中心（以下简称“某管理中心”）签订《商业网点房屋产权接管协议书》，某管理中心接管包括丹东市元宝区房屋在内的6处房屋。2009年11月11日，原告与案外人某管理中心签订《协议书》，约定案外人某管理中心将涉案房屋租赁给原告，自2019年11月起按每月284元的标准向原告收取租金（以下简称“小房租”）。2017年3月24日，原告与被告签订《房屋出租协议》。协议约定，原告将坐落于丹东市工商局后侧（元宝区某小区*号楼）涉案房屋租赁给被告使用，租赁期限为1年，自2017年4月1日至2018年4月1日，年租金8000元，每年实行上打租，原告承诺于2017年4月1日前一次性将全年租金8000元交于原告，原告按时向被告提供出租的房屋及房屋正常维修；被告在承租期间无权擅自拆改房屋主体结构、设施、一经查实，由被告负责赔偿损失；被告承租期内发生的水费、电费、取暖费、包括房产部门收取的房租等一切费用全部由被告承担；被告如发生违约行为，则按甲方的损失进行赔偿。合同生效后，原告按约允许被告使用该房屋，被告按约将2018年4月1日前的租金给付原告，但没有缴纳应给付房产部门的小房租。租赁期满，被告仍继续使用租赁房屋，原告没有提出异议。但2018年4月2日起至今，被告没有缴纳房屋租金（含小房租)。2020年4月23日，原告作出《通知书》，并于2020年4月30日向被告送达。《通知书》内容为：“张仙鹤：2017年3月24日，丹东市发展和改革委员会办公室（以下简称发改委办公室）与您签订《房屋出租协议》，协议约定，发改委办公室将坐落于丹东市工商局后侧（元宝区某小区*号楼*层*号）房屋租赁给您作为经营场所使用。房屋租赁时间为一年，即从2017年4月1日到2018年4月1日，年租金为8000元，租金采取上打租，您承诺于2017年4月1日前一次性将全年租金(8000元）给付发改委办公室，租赁期间，乙方发生的水费、电费、取暖费、包括房产部门收取的房租等一切费用全部由您承担。合同生效后，发改委办公室按约将房屋交付您租赁使用，您按约将2018年4月1日前的租金给付发改委办公室。租赁期间届满，您继续使用租赁房屋，发改委办公室没有提出异议，根据法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，在不定期租赁期间，您从2018年4月2日至今没有缴纳租金。根据法律规定，现发改委办公室特通知您，在2020年5月30日解除与您签订的不定期租赁合同，望您接到本通知之日起三日内，将欠缴的租金18666元（2018年4月2日至2020年5月31日期间租金)交付发改委办公室，同时，您于2020年6月1日将坐落于丹东市工商局后侧（元宝区某小区*号楼*层*号）房屋返还给发改委办公室。若您逾期不交付租金或逾期返还所租赁的房屋，发改委办公室将依法提起诉讼，您除返还租赁房屋和给付欠付的租金外，还将承担逾期返还房屋期间，按照市场价格承担的占有使用费用和诉讼费用，并可能给您造成不必要的名誉损失。望您接到通知后，予以履行！”庭审中，经原告说明涉案房屋已将划归给丹东市元宝区人民政府作为新时代文明实践站的基地，权属将发生变化，因此无法继续对外租赁。被告同意解除合同返还房屋，但认为应在原告补偿基础设施添附费用及被告垫付维修费用后返还房屋。本院所确认的上述事实，有原告提供的2008年11月28日《商业网点房屋产权接管协议书》（含移交房屋明细表）复印件，2009年11月11日《协议书》，2017年3月24日原告与被告签订的《房屋出租协议》，2020年4月23日《通知书》、送达照片2张，房屋坐落照片9张；被告提供的2014年2月10日《房屋出租协议》复印件；本院确认房屋坐落录制视频光盘1张以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭审查，可以采信。本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告与被告之间房屋租赁法律关系依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行。2017年3月24日《房屋出租协议》约定租期至2018年4月1日。被告辩解称原、被告于2018年订立了续租3年的合同，但未提供证据，原告对此不予认可，本院对被告该项辩解无法予以确认。2018年4月2日起，被告继续使用涉案房屋，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但原告作为出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2020年4月30日原告向被告送达《通知书》，通知被告双方不定期租赁合同关系于2020年5月30日解除，并要求被告补交2018年4月2日至2020年5月31日期间的房屋租金，于2020年6月1日返还房屋。该《通知书》送达后至本案首次庭审已有两个半月，被告既未补交租金，亦未返还房屋。原告要求解除2017年3月24日原、被告签订的《房屋出租协议》、返还房屋并要求被告按《房屋出租协议》约定价格支付2018年4月2日至实际返还房屋之日止的房屋租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，酌情判令被告于本判决生效之日起30日内返还涉案房屋给原告。被告作为承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告共同确认涉案出租房屋坐落楼牌现已更名为丹东市元宝区某街**号，被告承租原告房屋坐落于该**号楼*层***室、***室（现用于经营丹东市元宝区某烧烤店，西北方向紧邻*层*单元某理疗馆）。关于原告主张被告赔偿自2018年4月2日至2020年5月31日期间房屋租金的逾期交付损失问题。2017年3月24日《房屋出租协议》约定年租金8000元，每年实行上打租，并约定被告如发生违约行为，则按原告的损失进行赔偿。2018年4月2日至2020年5月31日被告欠付房屋租金数额为17315元（8000元/年×2年+8000元/年÷365天/年×60天）。被告未按原协议约定上打租，经原告书面催告限期给付仍未给付。本院酌定自2020年6月1日起至被告实际给付该项租金之日止，按照一年期贷款市场报价利率（即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率）支持原告该项诉讼请求。被告辩解称其2018年6月曾向原告交付房租但原告拒收，未提供相应证据，亦未提存房租，原告不予认可，本院对被告该项辩解无法予以支持。关于原告主张被告给付2017年4月1日至实际给付之日止小房租的问题。2017年3月24日，原告与被告签订《房屋出租协议》明确约定：“被告承租期内发生的水费、电费、取暖费、包括房产部门收取的房租等一切费用全部由被告承担”。虽然原、被告并未明确小房租的给付标准，但结合2008年11月28日原告与案外人某管理中心签订《商业网点房屋产权接管协议书》约定每月284元的小房租标准以及丹东市房屋租赁市价，本院应当认定每月284元的小房租标准合理，且未超出承租人被告的合理预期。因此，本院酌定被告于本判决生效之日起30日内按每月284元的标准给付原告自2017年4月1日起至实际返还原告涉案房屋之日止的小房租。关于被告辩解被告为涉案房屋添加了基础设施的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”。本案原、被告在2017年3月24日《房屋出租协议》中就附合装饰装修费用的负担并无约定。被告所称添加的基础设施未提供具体证据证明，且应属于为经营饭店进行的附合装饰装修。被告自2006年起租赁涉案房屋，2017年3月24日最后一次签订《房屋出租协议》约定租期2018年4月1日业已经过，被告要求原告补偿附和装修装修费用，本院无法予以支持。关于被告辩解被告为涉案房屋垫付维修费用的问题。2017年3月24日《房屋出租协议》约定原告提供房屋正常维修。但被告所称曾向原告报修楼上管道破裂要求维修，原告让被告自己修复，被告实际垫付费用，被告未提供相应证据。故对被告主张的该项补偿，本院无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：一、原告丹东市发展和改革委员会与被告张仙鹤于2017年3月24日签订的《房屋出租协议》解除；二、被告张仙鹤于本判决发生法律效力之日起30日内将丹东市元宝区某街**号*层***室、***室房屋返还给原告丹东市发展和改革委员会；三、被告张仙鹤于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告丹东市发展和改革委员会2018年4月2日至2020年5月31日房屋租金17315元及逾期损失（以17315元为基数，自2020年6月1日起至实际给付该项租金之日止，按照一年期贷款市场报价利率计付）；四、被告张仙鹤于本判决发生法律效力之日起30日内按8000元/年的标准支付原告丹东市发展和改革委员会2020年6月1日至实际返还上述房屋之日止的房屋租金；五、被告张仙鹤于本判决发生法律效力之日起30日内按284元/月的标准支付原告丹东市发展和改革委员会2017年4月1日至实际返还上述房屋之日止的小房租；六、驳回原告丹东市发展和改革委员会的其他诉讼请求。如果被告张仙鹤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，减半收取272元，由被告张仙鹤负担。（原告丹东市发展和改革委员会已垫付案件受理费272元，被告张仙鹤于本判决生效之日起十日内支付原告丹东市发展和改革委员会案件受理费272元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  于巍巍二〇二〇年八月二十四日书记员  李 楠书记员  刘璐璐