重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0242民初2197号原告：四川民众物业服务有限公司。住所地：四川省遂宁市凯东路凯南三巷10号。统一社会信用代码：91510903555771327D。法定代表人：谢建明，该公司执行董事。原告：四川民众物业服务有限公司重庆分公司。住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇桃花源中路碧津商贸广场2楼。统一社会信用代码：91500242MA5YR5P66T。负责人：谢建明。二原告共同委托诉讼代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：甘文豪，重庆渝法律师事务所律师。被告：酉阳县辉煌娱乐城。经营场所：重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源街道桃花源大道中路（碧津广场物业负一层商铺）。统一社会信用代码：92500242MA5YY59C1M。经营者：罗宗国，男，1982年12月11日生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。原告四川民众物业服务有限公司（以下简称民众公司）、四川民众物业服务有限公司重庆分公司（以下简称民众重庆分公司）与被告酉阳县辉煌娱乐城物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甘文豪，被告酉阳县辉煌娱乐城经营者罗宗国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年4月1日至2020年5月18日物业服务费72201元及违约金，违约金以72201元为基数，按每日千分之三的标准，计算自2019年4月1日起至实际付清之日止；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告酉阳县辉煌娱乐城于2018年12月5日与酉阳县弘帛商业管理有限公司签订《租赁公司》，租赁由酉阳县弘帛商业管理有限公司经营管理的位于酉阳县碧津广场物业XX商铺，用于经营酒吧、KTV项目，该商铺建筑面积为1774平方米，租赁期限为2018年12月1日起至2021年11月30日止，同时合同中约定，该租赁物业的物业管理费为3元/平方米，由物业公司收取。2017年12月25日，原告与酉阳县碧津商贸广场开发商重庆华弘实业集团有限公司签订《前期物业管理委托合同》，由原告为酉阳县碧津商贸广场提供物业管理服务，合同中约定了商业用房部分按每月每平方米3元的标准收取物业服务费，物业费每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年末预交下半年度的物业费，逾期交纳的，从逾期之日起按每日应交物业费的千分之三交纳滞纳金。原告于2018年1月1日正式入驻酉阳碧津商贸广场，并按约为业主提供物业管理服务，但被告未按约支付物业服务费，原告多次催收未果，特起诉至法院。被告辩称，被告在2019年7月就把案涉门面转让给第三人，被告只欠3个月的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了原告的营业执照、资质证书、《碧津广场商业用房委托投资经营合同》、租赁合同、《前期物业管理委托合同》、催费通知、物业费收据等证据，被告提交了转让协议。上述证据来源合法，内容客观真实，与待证事实有关联性，本院予以确认并在卷佐证。结合上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年8月1日，重庆华弘实业集团有限公司（甲方）与酉阳县弘帛商业管理有限公司（乙方）签订《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》，约定甲方将其拥有的碧津商贸广场商业用房的全部投资经营管理权委托乙方，委托期限自2013年8月1日起自2021年7月31日止。2017年12月25日，重庆华弘实业集团有限公司与民众公司签订《前期物业管理委托服务合同》，约定重庆华弘实业集团有限公司聘请民众公司对酉阳碧津商贸广场实施前期物业管理服务事宜，物业管理区域为酉阳碧津商贸广场、高层商住楼，总建筑面积166700平方米，最终数据以房管部门备案数据为准。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。合同期限自2018年1月1日至业主大会成立后选聘新的物业服务企业并与之签订的物业服务合同生效时止；物业费（按建筑面积计算），商业用房物业按3元每月每平方米计算，公共能耗费按20元每月每户收取；物业管理服务费按每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年末预交下半年度的物业管理服务费，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2018年12月5日，酉阳县弘帛商业管理有限公司（甲方）与酉阳县辉煌娱乐城（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市酉阳县碧津广场物业XX商铺租赁给乙方使用，限其经营酒吧、KTV项目，租赁期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止；2018年12月1日为合同租金及商业管理费、物业管理费起算日；承租房屋建筑面积为1774平方米，乙方支付甲方租金及所有费用以建筑面积为准；乙方承租物业的物业管理服务费3元/月/平方米，由物管公司另行收取；租赁期间乙方应自觉遵守物业管理规定。之后，酉阳县弘帛商业管理有限公司按约向辉煌娱乐城交付租赁物业。酉阳县辉煌娱乐城于2019年4月18日向民众公司交纳了2018年6月1日至2019年2月28日期间的物业服务费47898元。2019年4月1日之后的物业服务费酉阳县辉煌娱乐城至今未向民众公司交纳，民众公司重庆分公司多次向酉阳县辉煌娱乐城发函催收未果。本案庭审中，原告同意本院对违约金进行调整。2019年7月18日，罗宗国等股东将持有的酉阳县辉煌娱乐城股份转让给徐新卫，但未进行工商登记变更，酉阳县辉煌娱乐城登记的经营者仍为罗宗国。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告与重庆华弘实业集团有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》并不违反法律规定，被告应当履行该合同约定的义务。《前期物业管理委托服务合同》规定物业服务费按3元每月每平方米计算，每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年末预交下半年度的物业管理服务费，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。罗宗国抗辩称已将股权转让，但未进行工商变更登记。本院认为合伙人内部股权转让协议不能对抗善意第三人，罗宗国的抗辩理由不成立。从2019年4月1日至2020年5月18日，酉阳县辉煌娱乐城应交的物业管理服务费为72201元，被告未按约定支付。故对原告请求被告支付物业管理服务费72201元本院予以支持。合同约定每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金的约定过高，本院酌情调整为以实际拖欠的物业管理服务费为基数按每日万分之三从2019年11月18日起计算至实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告酉阳县辉煌娱乐城于本判决生效后十日内支付原告四川民众物业服务有限公司2019年4月1日至2020年5月18日期间的物业管理费72201元及违约金（违约金以实际拖欠的物业管理费为基数，按每日万分之三，从2019年11月18日起计算至实际支付之日止）；二、驳回原告四川民众物业服务有限公司、四川民众物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1605元，因适用简易程序减半收取802.5元，由被告酉阳县辉煌娱乐城负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员  李 珍二〇二〇年八月十八日法官助理  杨小红书 记 员  田尉锋