广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1521民初1304号原告：陈建忠，男，1971年2月6日出生，汉族，住址：广东省汕尾城区水塔卡西一巷4号,公民身份号码：442************416。委托诉讼代理人：冯资元，广东广深律师事务所律师。被告：海丰华宇房地产发展有限公司，住所地：广东省海丰县**************。统一社会信用代码：914**********066X9。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林汉深，系该公司员工。原告陈建忠与被告海丰华宇房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建忠及其委托诉讼代理人冯资元、被告海丰华宇房地产发展有限公司的委托诉讼代理人林汉深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：案外人孙英琴与被告于2006年7月3日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的海丰县*******************产，面积105平方米，总价款人民币410000元。孙英琴于2006年7月3日支付购房款350000元，余款60000元，待被告交付房屋权属证书时付清。经被告同意，孙英琴于2014年3月19日转让房屋给彭康胜、郑和坤。彭康胜、郑和坤于2015年*月13日将该房产转让给原告。被告于2006年7月**日将上列房产交付给孙英琴。由于被告迟缓办理商品房销售报批等相关手续，致使原告于2016年4月30日方能缴纳交易契税，2017年6月14日办理完税手续。自2006年**月以来，原告及原告前手以多种形式，向被告催办房产权属证书，但由于被告拖欠土地受让款、工程款和交易税款等原因，致使权属证书迟迟未能办理，责任在被告。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“现售房地产购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“买受人应当在下列期限届满取得房屋权属证书：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日”。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据购房合同的约定和上列法律规定，被告应于2006年**月**日前办妥房屋权属证书。但截至2020年7月**日止，被告逾期办理房屋权属证书时间长达165个月，已构成违约，应承担违约责任。被告应履行合同义务，于2020年8月30日前，为原告办妥房屋权属证书，并承担自2006年**月11日起至交付房屋不动产证属证书止，按原告已交付购房款金额350000元为基数，以月利率1.2%0计算的逾期办理产权证书违约金69300元（暂计至2020年7月11日止）。为维护原告的合法权益，现诉求*、判令被告履行商品房买卖合同义务，于2020年8月30日前为原告办理原告所购买的华侨花园*****号房屋的不动产证属证书，并交付原告。2、判令被告支付自2006年**月11日起至交付房屋不动产证属证书止，按原告已交付购房款金额350000元为基数，以月利率1.2%0计算的逾期办理权属证书的违约金69300元（暂计至2020年7月11日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称：对原告提交的合同确认，原告所提交的证据被告全部确认有效，被告会尽快办理房地产不动产权证件给原告。原告向被告购买的房产已经交付使用，只是没有办理产权证件给原告，被告不同意支付违约金。经审理查明：2006年7月3日，案外人孙英琴与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告按套以价款410000元购买被告名下位于海丰县*******************，套内建筑面积105平方米，产权证号为：海建房证公字9900000744号。同日，孙英琴交付预收款给被告。2006年7月10日孙英琴确认收楼。2014年4月2日，被告收取孙英琴过户费用5000元。之后孙英琴将案涉房产转让给案外人彭康胜、郑和坤，彭康胜、郑和坤向被告交付总房款。2015年1月23日，案外人彭康胜、郑和坤又将案涉房产转让给原告并交付原告使用，同日，原告向被告交纳过户费用5000元。上述转让行为均系买受人之间在被告处内部过名，孙英琴与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除。2016年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人应在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，被告出具售房款发票交原告收执。该合同已登记备案。2017年6月14日原告缴纳交易税费，税务机关出具发票中记载案涉房产建筑面积为101.11平方米。因被告没有向相关部门缴纳其过户登记应当缴纳的费用，该房产至今没有办理过户登记，原告于2020年7月2日向本院起诉，请求本院支持原告上列诉讼请求。在庭审中，原告明确诉讼请求为：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同合法有效；2、判令被告履行合同义务，为原告办理所购房产不动产权证书交付原告。另查明：被告以及被告原法定代表人林志超与葛妍合同纠纷一案，广东省惠东县人民法院作出（2014）惠东法民初字第456号民事判决书，判决被告以及被告原法定代表人林志超偿还葛妍借款1000万元及利息，因被告以及被告原法定代表人林志超没有履行还款义务，葛妍向惠东县人民法院申请强制执行，广东省惠东县人民法院于2018年3月15日作出（2018）粤1323执566号执行裁定书，查封上述涉案房产。本案审理过程中，原告向本院申请诉讼保全案涉房产，并依法提供了担保。2020年7月31日本院依法作出（2020）粤1521民初1304号民事裁定书，对案涉房产予以查封。认定上述事实的证据有：当事人到庭陈述，原告身份证，营业执照，商品房买卖合同，收据，发票，收楼确认书，告知书等。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方2016年4月20日签订的《商品房买卖合同》，关于合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间，订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告向被告购买涉案房产，双方2016年4月20日签订的《商品房买卖合同》，系经双方当事人协商一致的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，故该合同合法有效。关于原告诉求判决被告履行合同义务，为原告办理所购房产不动产权属转移登记问题，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方本应依照合同约定履行，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告未依约将涉案房产的产权转移登记在原告名下，且另案已被惠东县人民法院查封，无论在法律上还是事实上涉案房产均无法完成产权转移登记，本院亦无法排除涉案房产被人民法院依法查封而存在的法律障碍，本案不适宜采用继续履行方式要求被告承担履约责任。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条“房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。”的规定，本院依法向原告释明后，原告仍主张要求被告继续履行产权转移登记的请求，故其诉讼请求，因存在法律障碍，本院依法不予支持。原告自愿放弃请求被告承担违约金，系原告自行处分自己的民事权利，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告陈建忠与被告海丰华宇房地产发展有限公司于2016年4月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告陈建忠的其他诉讼请求。案件受理费766.25元，由原告陈建忠承担716.25元，被告海丰华宇房地产发展有限公司负担50元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  谢广燕二〇二〇年八月二十七日书记员  童佳瑶