福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初1145号 原告：福州市晋安区文轩商业管理服务部，住所地福建省福州市晋安区福兴投资区远东村7#楼101室。 法定代表人：高艳芳，总经理。 委托诉讼代理人：邹发寿，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊微，福建知茂律师事务所律师。 被告：龚辉，男，1988年10月20日出生，汉族，现住福建省福州市马尾区。 原告福州市晋安区文轩商业管理服务部（以下简称文轩服务部）与被告龚辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文轩服务部的委托诉讼代理人邹发寿、熊微、被告龚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文轩服务部向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即腾空福州市马尾区亿载金城三层302、303号商业用房（该物业计租套内面积合计130.75平方米）并交还给原告，同时结清水电费、物业费等被告从事经营活动和接受服务需支付的费用（从2018年9月10日起按30元／㎡，暂计至6月11日为78450元，实际应计算至腾空之日止）；2.依法判令被告向原告支付拖欠的租金（自2018年9月10日起暂计至6月11日为266651.55元，计算标准：2018年9月10日至2019年2月9日期间月租金为77.25元／㎡，2019年2月10日至交还之日月租金为103元／㎡，实际应计算至租赁场地交还原告之日止）；3.依法判令被告向原告支付违约金40101.75元（第二个租约年三个月的租金）；4.依法判令由被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更其第1、3项诉讼请求为：1.依法判令被告立即腾空福州市马尾区亿载金城三层302、303号商业用房（该物业计租套内面积合计130.75平方米）并交还给原告；3.依法判令被告向原告支付违约金40401.75元（第二租约年三个月的租金）。此外，原告还增加1项诉讼请求为：依法判令解除原告与被告于2018年1月9日签署的《亿载金城房产租赁合同》以及于2020年2月9日租赁合同到期后不定期租赁合同的关系。事实和理由：2018年1月9日，原告与被告就坐落于福州市马尾区亿载金城三层302、303商业用房签订《亿载金城房产租赁合同》，约定：原告将坐落于福州市马尾区亿载金城三层302、303商业用房（以下简称讼争店面）出租给被告经营呆胖子（肉蟹煲）使用，面积为130.75平方米；租期为2年，自2018年2月10日至2020年2月9日；租金不包含物业费、水电费、停车费、电话费等被告从事经营活动和接受服务需支付的费用，按每一租约年计算，2018年9月10日至2019年2月9日期间月租金为77.25元／㎡，2019年2月10日至2020年2月9日月租金为103元／㎡；被告应于起租日起算的第二个月（含起租日当月）20日前一次性且足额支付前二个月的租金，并于第二个月开始每个月20日前一次性且足额支付下个月的租金，若租赁当月非完整月份，则以实际承租天数计付租金；首期租金于第二个月20日前一并支付，租金汇入原告指定账户；租金应按时缴纳，逾期时间超过15日（含15日），被告除应向原告支付拖欠的租金或水电费等有关费用外，还应按逾期付款金额的日千分之二向原告支付滞纳金，直到款项付清之日止；逾期时间超过15日但未超过30日（含30日），原告除有权对被告采取断水断电等措施外，还可按本合同第十一条第3款第3.1项之约定追究被告的违约贵任；逾期时间超过30日，视为被告构成根本违约，原告有权单方解除合同，被告应当向原告支付违约金为第二租约年三个月（不低于第四年租约）的租金，原告还有权追索被告拖欠的租金及水电费等有关费用等条款。合同签订后，原告于2018年2月10日将讼争店面交付给被告使用，但被告自2018年9月10日起就未缴纳租金，经原告多次催促，被告仍置之不理。基于前述事实，被告逾期交租超过30天的事实符合《亿载金城房产租赁合同》约定的解除合同条件，且截止目前，合同约定的租赁期限亦已届满，但被告仍然占用讼争店面并拒绝支付租金及搬离，故为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告龚辉辩称：1.被告同意根据合同约定将已支付的三个月押金及另外的两个月物业费押金当作违约金支付给原告，这些押金被告均不要求原告返还，同意归原告所有。目前被告在讼争店面里的东西交由原告处理，被告也不要了。讼争租赁合同被告同意解除，讼争店面也同意返还给原告。2.对于拖欠租金之事，被告不予认可。2018年9月11日，被告找到商场负责人陈兆盛，其告诉被告离开可以，但三个月押金及两个月物业费押金不会退给被告，店里的东西也不能拿走，被告以为租赁合同已经就此解除。直到2020年4月15日，陈兆盛才突然给被告发信息催交拖欠租金等，拖延时长过久。被告认为，如果2018年当时早做通知的话，自己就会尽早把这个事处理完毕。 本院经审理认定事实如下：2018年1月9日，原告（甲方）作为出租方与被告（乙方）作为承租方签订编号为ＹＺＪＣ-03-004的《亿载金城房产租赁合同》，约定：租赁标的物位于福州市马尾区，系商业用房，计租套内面积130.75平方米；用途为餐饮，乙方经营商品、提供服务的品牌为呆胖子（肉蟹煲）；乙方承租上述租赁房产的租赁期限从起租日起算2年，即自2018年2月10日起至2020年2月9日止；租金不包含物业管理费、水电费、停车费、电话费等乙方从事经营活动和接受服务需支付的费用，此等费用均由乙方自行另行承担；租金按每一租约年计算，第一租约年2018年2月10日至2019年2月9日的月租金为77.25元／㎡，第二租约年2019年2月10日至2020年2月9日的月租金为103元／㎡；乙方于起租日起算的第二个月（含起租日当月）20日前一次性且足额支付前二个月的租金，并于第二个月开始每个月20日前一次性且足额支付下个月的租金；乙方应在本合同签订之日向甲方支付40401.80元为定金，本合同生效后定金自动转为合同履约保证金，即租赁押金，租赁押金可用于充抵乙方拖欠甲方或物业公司的租金或水电费等有关费用以及乙方应支付的违约金、经济损失赔偿金及本合同第四条第一项所列的应由乙方承担的费用，不足部分甲方可以继续向乙方主张；乙方逾期未支付租金超过30日，视为乙方构成根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方应当向甲方支付相当于第二租约年三个月的租金的违约金，甲方还有权追索乙方拖欠的租金及水电费等有关费用；乙方应在租赁期限届满之日起15日内，或在本合同解除之日起15日内，与甲方办理交接手续，……将可移动物品全部搬离；租赁期限届满或本合同解除后，如乙方拒绝在租赁期限届满之日起15日内与甲方办理交接手续，视为乙方违约，乙方除应当向甲方支付相当于第二租约年三个月租金的违约金外，还应当按违约时的月租金标准的两倍向甲方支付场地占用费以及场地占用期间的水电气费、停车费、电话费、网络宽带费、有线电视费等费用，该费用计算至乙方与甲方办理完交接手续止；除本合同另有约定外，因乙方原因导致甲方宣布解除本合同的，乙方应当向甲方支付相当于第二租约年三个月租金的违约金；本合同自双方法定代表人或授权代表盖章签字、经双方加盖公司印章（个体加盖手印），并在乙方交付定金后合同立即生效。原告在此合同上盖章确认，被告在此合同上签字捺印。上述合同签订后，原告于2018年2月10日将讼争店面移交被告租赁使用，被告则按合同约定向原告缴纳租赁押金40401.80元，并支付租金至2018年9月9日，此后再未向原告支付租金，亦未开店经营。因被告未依约支付租金，次月，原告草拟一份解除租赁关系并要求被告办理交接手续的协议，但双方未最终签署。2020年4月15日，原告工作人员向被告发送短信，以案涉租赁合同已到期为由要求被告前来办理店面交接手续，但被告未予配合。 另查明，位于福州市马尾区亿载金城的土地使用权归福建清禄置业有限公司所有，该公司取得亿载金城的建字第350105201410019号建设工程规划许可证，但尚未办理不动产权证。福建清禄置业有限公司与原告签订授权委托书，将亿载金城三层商业中心授权原告对外招租，并以原告的名义与商户签订租赁合同、代为收取租金、代为管理及维护房屋设备，委托期限从2017年1月1日起至2031年12月31日止。 庭审中，原、被告一致同意解除双方的店面租赁合同关系并将被告已缴纳的40401.80元租赁押金作为被告应向原告支付的违约金，被告同意腾空及搬离讼争店面。 上述事实，有原告提供的房屋产权证明、授权委托书、《亿载金城房产租赁合同》及附件《房屋交接确认书》、土地使用权证、短信、建设工程规划许可证等作为证据证实。 本院认为，原告与被告签订的《亿载金城房产租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。原告依约将讼争店面交付给被告租赁使用后，被告应履行每月支付租金的合同义务。因被告从2018年9月10日起停止支付租金，故原告以逾期支付租金超过30日即构成根本违约的合同约定为由，主张解除双方的讼争店面租赁关系并要求被告承担违约责任，有事实及法律依据。对此，被告亦无异议。因此，对于原告要求被告立即腾空、搬离及返还讼争店面并支付违约金103元×130.75㎡×3个月=40401.75元（该违约金与被告已向原告缴纳的租赁押金40401.80元相抵扣，即原告无需再向被告返还租赁押金）的诉讼请求，本院予以支持。 关于未付租金问题。《中华人民共和国合同法》规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。被告辩称已于2018年9月与被告协商一致解除案涉租赁合同，但未能提供相应证据证实。况且，此后被告虽未继续开店，却未能履行腾空讼争店面的合同义务，仍然占用讼争店面，故应继续依约支付租金。然而，《中华人民共和国合同法》同时还规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。原告与被告签订讼争店面租赁合同的目的是为了获得租金，但在讼争店面停止营业后，相应的租金收入就成为了无源之水、无本之木。并且，案涉租赁合同明确约定被告逾期支付租金超过30日原告即享有合同解除权，但原告在得知被告2018年9月起已经停止营业且拒付租金后，仅于2018年10月草拟了一份解除租赁关系并要求被告办理交接手续的协议，在未得到被告签署后即放任不管，未采取诉讼等有效措施行使合同解除权，造成讼争店面空置损失持续扩大，因此，原告对于超出合理处置期间外的扩大损失部分依法无权要求被告赔偿。考虑到案涉租赁合同约定以及原告及时通过诉讼方式最终收回讼争店面的必要时间，兼顾公平原则，本院酌定该合理处置期间为被告停止支付租金起6个月，即被告还应向原告支付从2018年9月10日起至2019年3月9日止的合同约定租金。上述租金具体计算为：77.25元×130.75㎡×5个月+103元×130.75㎡×1个月=63969.44元。 综上所述，解除原告文轩服务部与被告龚辉关于福州市马尾区亿载金城三层302、303商业用房的租赁合同关系；被告龚辉应腾空及搬离位于福州市马尾区亿载金城三层302、303号商业用房，并将该商业用房返还给原告文轩服务部；被告龚辉应向原告文轩服务部支付从2018年9月10日至2019年3月9日的租金63969.44元；被告龚辉应向原告文轩服务部支付违约金40401.75元，该违约金与被告龚辉已向原告文轩服务部缴纳的租赁押金40401.80元相抵扣，即原告文轩服务部无需再向被告龚辉返还该租赁押金；原告文轩服务部的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、解除原告福州市晋安区文轩商业管理服务部与被告龚辉关于福州市马尾区亿载金城三层302、303商业用房的租赁合同关系； 二、被告龚辉应于本判决生效之日起五日内，腾空及搬离位于福州市马尾区亿载金城三层302、303号商业用房，并将该商业用房返还给原告福州市晋安区文轩商业管理服务部； 三、被告龚辉应于本判决生效之日起十日内，向原告福州市晋安区文轩商业管理服务部支付2018年9月10日至2019年3月9日的租金63969.44元； 四、被告龚辉应向原告福州市晋安区文轩商业管理服务部支付违约金40401.75元，该违约金与被告龚辉已向原告福州市晋安区文轩商业管理服务部缴纳的租赁押金40401.80元相抵扣，即原告福州市晋安区文轩商业管理服务部无需再向被告龚辉返还该租赁押金； 五、驳回原告福州市晋安区文轩商业管理服务部的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5901.30元（原告预缴案件受理费7078.05元，因其在法庭调查终结前减少诉讼请求，故相应减少案件受理费为5901.30元），减半收取计2950.65元，由原告福州市晋安区文轩商业管理服务部负担1947.65元，被告龚辉负担1003元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 江愈海 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 任文伟 书 记 员 陈贻涛 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。