山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终4303号上诉人（原审被告）：烟台利嘉置业有限公司。住所地：烟台市芝罘区海港路22号36幢（海港商务A座）4楼。法定代表人：刘绪义，总经理。委托诉讼代理人：孙小茗，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世坤，山东明朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜丽丽，女，1985年11月14日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：李学先，山东港盾律师事务所律师。上诉人烟台利嘉置业有限公司因与被上诉人姜丽丽房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初9775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人烟台利嘉置业有限公司上诉称,请求:1、依法撤销芝罘区人民法院(2019)鲁0602民初9775号民事判决书判决第一项，发回重审或依法改判驳回被上诉人要求上诉人退还房租及支付利息的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人诉称租赁上诉人位于芝罘区柏林春天70号楼一层、二层网点(以下简称“涉案房屋”)存在纠纷无法使用的主张明显与事实、常理不符。被上诉人于2016年9月22日与上诉人签订《网点房屋租赁管理合同》，上诉人履行房屋交付的义务，被上诉人在接收房屋后进行装修。被上诉人主张2016年9月因涉案房屋存在产权争议导致无法使用，却未在其声称的存在纠纷时及时与上诉人联系要求解决，上诉人联系被上诉人要求缴纳房租时，被上诉人既未缴纳房租，也未与上诉人联系告知房屋无法使用的情况，在长达近三年的时间被上诉人才向人民法院提起诉讼明显与事实、常理不符。2、双方签订的租赁合同已实际履行一年多，因被上诉人违反合同约定不支付第二年房租而解除。人民法院判决上诉人退还被上诉人返还租金100000元无事实与法律依据。根据双方签订的合同，被上诉人应当在2018年2月1日前预付第二年租金，被上诉人在租用涉案房屋后未按合同约定履行租金缴纳义务，上诉人催告被上诉人缴纳房租，被上诉人拒不缴纳，违反合同约定在先，因此上诉人于2018年3月6日通知与上诉人解除租赁合同。被上诉人一审中认可收到该解除合同通知，并在一审过程中表示如租赁合同有效，双方的租赁合同于2018年3月6日已解除。故双方的租赁合同已经因被上诉人违反合同约定未缴纳租金于2018年3月6日解除。一审法院认定双方租赁合同合法有效，在被上诉人已实际接收并使用涉案房屋一年之后，在被上诉人违反合同约定，上诉人与被上诉人解除租赁合同，且被上诉人可2018年3月6日解除租赁合同的情况下，人民法院又判决上诉人退还被上诉人租金100000元无事实与法律依据。3、被上诉人在一审的诉讼请求写明“上诉人退还被上诉人已支付的租金143795元，以143795元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至款付清日止”，被上诉人的诉讼请求并没有写明利息计算的起点，诉讼请求不明确。而一审法院却在被上诉人没有主张利息的起算日期的情况下，径行判决“上诉人以100000元为基数，自2016年9月22日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息给被上诉人”，明显超出被上诉人的诉讼请求，无事实与法律依据，应予以撤销。另外，被上诉人租用上诉人房屋期间对于房屋的墙壁、卫生间、水电、地面等主体结构进行严重的破坏，至今未将房屋恢复原状。上诉人保留追究被上诉人违反租赁合同的违约责任，保留要求被上诉人承担将房屋恢复原状、要求赔偿损失的权利。二、一审判决适用法律错误。在一审过程中，被上诉人提供的证据不能证实因案外人导致涉案房屋不能使用，故一审法院适用《合同法》第二百二十八条之规定，即“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”明显适用法律错误，应当予以纠正。且根据该规定，被上诉人声称因案外人导致房屋无法使用，却未联系上诉人，被上诉人的行为明显即不符合法律规定，也不符合常理。被上诉人姜丽丽答辩称，一、一审法院查明事实清楚。被答辩人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。二、被答辩人使用欺诈手段，欺骗答辩人与其签订合同，该合同属于可撤销合同。1、本案的基本事实。2016年9月22日，双方签订《网点房屋租赁管理合同》，后得知租赁房产未经验收合格，而且该房产因与第三方存在纠纷，在答辩人装修期间遭受第三方的阻挠，导致无法正当使用该房屋，造成损失。烟台利嘉置业有限公司向法庭提交烟台市中级人民法院（2018）鲁06民初字第53号民事判决书和山东省高级人民法院（2018）鲁民终字第7号民事判决书，答辩人据此作出变更诉讼请求确认书。2、烟台利嘉置业有限公司与烟台华兴置业有限公司于2014年10月10日签订《资产转让协议》，于2016年7月6日签订《协议书》，上述两份协议均确认本案涉案房屋由烟台利嘉置业有限公司转让给烟台华兴置业有限公司。而烟台利嘉置业有限公司在2016年9月24日与申请人签订《网点房屋租赁管理合同》前及签订合同时，对我方实施欺诈行为，故意隐瞒已将涉案房屋转让给华兴置业这一重要事实，与其签订了与他人有权属纠纷房屋的租赁合同。在我方拿华兴置业的通知书找被答辩人核实情况，其仍然否认与华兴置业就涉案房屋存在纠纷，让我方等待，承诺一定会解决房屋的使用问题。烟台利嘉置业有限公司还故意隐瞒涉案房屋未经竣工验收、未经消防验收这一重要事实。实际上涉案房屋根本不具备办理幼儿园的条件，其对我方实施了诱导和欺诈，使我方陷于错误认识，作出错误的意思表示。涉案房屋根本不具备交付使用的条件，特别是不符合作为“幼儿园”交付使用的条件，但本案被告却隐瞒真实情况，诱导原告签订合同。三、被答辩人理应退还答辩人交纳的全部租赁费。四、发现涉案房屋有第三人主张有纠纷时，我方已及时与上诉讼人采用电话、当面形式沟通过，而且发生纠纷报警后，公安机关在涉案房屋处出警进行处置，被答辩人的工作人员、物业公司等都在现场参与，现其仍然否认与华兴置业存在纠纷事宜，还继续以欺诈的方式给予了我方涉案房屋不存在纠纷让我继续装修使用即可的答复，来拖延、欺瞒我方。五、答辩人在一审中要求被答辩人支付利息，明显是从答辩人交纳租金的日期2016年9月22日开始计算，因此不存在诉讼请求不明的情况，一审法院认定的利息起算点于法有据。六、关于装修问题，与本案不属同一法律关系。原审原告姜丽丽向一审法院起诉,请求：1、确认双方于2016年9月22日签订的《网点房屋租赁管理合同》无效；2、被告退还原告已支付的租金143795元，并以143795元为基数，自2016年9月22日交款项之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至款付清日止。诉讼中原告变更诉请为：1、撤销原、被告双方于2016年9月22日签订的《网点房屋租赁管理合同》；2、被告退还原告已支付的租金143795元，并以143795元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至款付清日止。事实和理由：2016年9月24日，原、被告双方签订《网点房屋租赁管理合同》，由原告租赁被告位于烟台市芝罘区柏林春天70号楼一层、二层网点，租期10年，第一、二、三年的租金为143795元。合同签订后，原告依约支付了143795元，后原告得知涉案房屋未经验收合格，且被告的涉案房屋因与第三方存在纠纷，在原告装修期间遭受第三方的阻挠，导致原告至今无法正当使用涉案房屋，造成原告损失。诉讼中，原告补充事实和理由如下：被告在与原告签订租赁合同前及签订合同时，对原告实施欺诈行为，故意隐瞒已将涉案房屋转让给案外人烟台华兴置业有限公司（下称华兴置业）的事实，且被告故意隐瞒涉案房屋未经竣工验收、消防验收的事实，还故意告知原告房屋用途为幼儿园，但房屋根本不具备办理幼儿园的条件，被告对原告实施了诱导和欺诈，使原告作出错误的意思表示，原、被告签订合同的民事行为无效，即使合同本身有效，因被告实施欺诈行为，原告有权依法请求法院予以撤销。一审法院认定事实：2016年9月22日，被告作为出租方、原告作为承租方在签订的《网点房屋租赁管理合同》中约定：租赁房屋为烟台市芝罘区柏林春天70号楼一、二层网点。建筑面积1313.20平方米，租赁用途为幼儿园。租赁期限自2016年9月25日至2027年3月24日止(免6个月的租赁费)，租期为10年。第一、二、三年租金标准为0.30元/平方米/天，年租金总计143795元。第四年租金标准为0.50元/平方米/天，年租金总计239659元，第五年租金收费标准在前一年基础上递增5%，第五年租金为251642元，以此类推，租期为10年。合同有效期为10年，租金按年交纳。第一年租金于合同签订之日起交纳，第二年租金于2018年2月1日预付，第三年租金于2019年2月1日预付；以此类推，物业费随租金一起交纳，原告物业出现变更时，须交清之前的所有物业服务费用；水电费每月5日前交纳。被告尊重原告的经营权利，不干涉原告在合同允许范围内正常的经营活动，不在500米范围内经营同等幼儿园租赁。合同期满，如被告未提出续签合同的要求，原告应在该期限届满之前五日内清点、转移货物，清理网点，书面通知被告到场验收。届时，如原告未将所有物品搬迁，视为原告放弃对剩余物品的所有权，被告有权对该物品作任意处理，由此导致的损失则由原告自行承担。经被告验收合格，各有关方面在验收记录上签字以后，办理网点交接和退还履约保证金手续。2016年9月22日，原告向被告缴纳了第一年的租金143795元。被告向原告交付了涉案房屋，原告曾委托案外人对涉案房屋进行装修。2019年4月11日，被告向原告发送《通知函》，内容如下：因原告原因双方间的租赁合同迟迟未履行。被告于2018年3月6日通知原告解除租赁合同。要求原告在收函5日内解除合同，将房屋恢复原状，否则被告有权单方联系施工单位恢复，一切责任由原告承担，被告有权单方处置房屋。望原告接函后与被告商谈解除合同事宜。收函5日后，视为原告自动解除双方合同，所收到的租金不退，一切损失由原告承担。2019年4月14日，原告收到该函件。另查，因房屋买卖合同纠纷，华兴置业将本案被告诉至山东省烟台市中级人民法院（下称烟台中院），烟台中院于2016年1月25日立案。该案中，华兴置业要求被告交付《资产转让协议》项下转让资产。烟台中院经审理查明，2014年10月10日被告和华兴置业签订《资产转让协议》，约定被告将其开发的柏林春天项目中的部分房屋、车位等以110000000元转让给华兴置业。2017年7月31日，烟台中院出具（2016）鲁06民初53号民事判决书，判决驳回华兴置业的诉讼请求。华兴置业不服，上诉至山东省高级人民法院（下称山东高院），山东高院于2018年2月1日出具（2018）鲁民终7号民事判决书，认为华兴置业在不能证明已全面履行合同义务的前提下要求被告交付资产，缺乏依据，遂判决驳回上诉，维持原判。本案中，被告认可涉案房屋属于《资产转让协议》项下资产。2016年10月，华兴置业分两次向原告送达《通告》和《通知书》，告知原告根据华兴置业与被告于2014年10月10日签订的《资产转让协议》，柏林春天70号整栋楼属于华兴置业所有，在没有华兴置业授权同意下，任何人不得私自装修、出租、出售，否则后果自负，华兴置业有追诉原告的权利及追究原告给该公司造成的损失；要求原告提供合法有效的租赁合同等证据，否则限5日内搬离房屋。本案庭审中，原告称：2016年8月，被告通过涉案房屋物业公司的经理黄辉联系到原告，告知原告有一处幼儿园对外租赁，询问原告是否愿意租赁，原告经过与黄辉的商谈确定租赁该幼儿园，9月22日与被告签订了租赁管理合同，次日被告交付房屋；合同签订时被告口头承诺会将涉案房屋按照幼儿园的标准初步设置后交付原告，并给独立的院落用于幼儿活动，但被告均未做到。被告交付房屋后，原告进行装修，只砌了一部分墙，后，因华兴置业的阻挠，原告停止装修，原告为此找过被告，被告称会解决问题、让原告等一等。原告一直没有正常接收使用过房屋，2016年10月，原告撤出涉案房屋并告知了物业公司的黄辉，黄辉让原告回去等消息，之后原告多次找过黄辉，黄辉一直说与华兴置业的诉讼还没有结束、无法解决。涉案房屋没有门，不存在交接钥匙的问题，原告撤场之后涉案房屋一直由小区的物业公司管理。被告在2018年3月通知原告不再履行合同。被告主张：华兴置业与被告签订的《资产转让协议》转让标的为房屋所有权，但不动产转让未经登记不发生效力，故不能仅因双方签订《资产转让协议》就认定双方间存在产权纠纷，不动产转让登记之前房屋产权仍为被告所有，被告有权进行处分。黄辉原是物业公司的工作人员，他无权代表被告商谈租赁合同。2016年9月被告出租涉案房屋，原告到被告处要求租赁用于开办幼儿园，签订合同前，被告已将与华兴置业间存在《资产转让协议》的情况告知原告，原告对此知悉，双方签订租赁合同的当日，被告交付了房屋，原告进行了装修。涉案房屋在签订租赁合同时没有竣工验收是因为施工方华兴置业不配合，涉案房屋规划上不需要经过消防验收，如原告要开办幼儿园，原告在装修之后被告会协助原告向有关部门申请国家机关要求的消防验收，但是原告并没有装修完也没有要求被告进行配合。2018年2月，被告联系原告要求缴纳房租，原告拒绝，3月6日被告短信通知原告解除合同，2019年4月被告书面通知原告将房屋恢复原状，但原告均不理会。被告不清楚原告撤出房屋的时间，原告至今没有与被告进行书面交接，被告也未收回房屋，涉案房屋确实没有门和钥匙，但是房屋的主体结构等被原告破坏，原告至今没有恢复原状。一审法院认为，2016年9月22日，本案原、被告签订《网点房屋租赁管理合同》，原告自被告处承租了涉案房屋的事实清楚，签订上述合同时原、被告间租赁涉案房屋的意思表示真实，且合同内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效。在签订租赁合同前，被告与华兴置业已就包括涉案房屋在内的多套房屋签订《资产转让协议》，且在签订租赁合同时，被告与华兴置业已就《资产转让协议》的履行产生纠纷，被告虽称签订合同前已将存在《资产转让协议》的情况告知过原告，但原告对此不予认可，被告亦未举证证实，故法院认定被告未就此告知过原告，但虽然被告存在过错，该过错并不影响合同效力，而原告对其关于被告故意隐瞒涉案房屋未经竣工验收、消防验收的事实以及故意告知原告房屋用途为幼儿园但房屋根本不具备办理幼儿园条件的主张，未能提交充分证据证实，且原告租赁涉案房屋时亦未尽到审慎审查房屋是否具备交付条件等义务，故原告以上述理由要求撤销双方间的租赁合同，法院认为不符合法律规定，对此不予支持。原告在接收涉案房屋后，因被告与华兴置业的纠纷无法正常使用涉案房屋，被告存在过错在先，但原告虽称其已于2016年10月撤出并交还涉案房屋，被告对此不予认可，原告亦未能举证证实，故法院认为原告未能及时采取措施造成双方损失的扩大，亦存在过错，故综合审查本案情况，根据公平原则，法院酌定被告向原告退还租金100000元，并以100000元为基数，自2016年9月22日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告，原告诉请的超出部分，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告烟台利嘉置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告姜丽丽退还租金100000元，并以100000元为基数，自2016年9月22日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告；二、驳回原告姜丽丽的其他诉讼请求。如果被告烟台利嘉置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3376元，由原告姜丽丽负担1125元，由被告烟台利嘉置业有限公司负担2251元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人与被上诉人2016年9月22日签订租赁合同，但早在2014年10月10日，上诉人就已与烟台华兴置业有限公司签订了包括涉案房屋在内多套房屋的《资产转让协议》，并且在2016年1月25日，双方因《资产转让协议》的履行纠纷，烟台华兴置业有限公司将上诉人诉至本院。上诉人称签订合同前已将存在《资产转让协议》的情况告知过被上诉人，但未提交证据证实，一审法院认定上诉人未就此告知过被上诉人，该认定并无不当。2016年10月，烟台华兴置业有限公司分两次向被上诉人送达《通告》和《通知书》，告知涉案房屋属于华兴置业所有，在没有华兴置业授权同意下不得私自装修、出租、出售。被上诉人无法按照租赁合同的约定正常使用涉案房屋，一审法院认定上诉人存在过错在先，并综合本案情况，酌定上诉人向被上诉人退还租金100000元，赔偿相应利息损失，并无不当。关于利息起算时间。被上诉人起诉时请求1、确认双方于2016年9月22日签订的《网点房屋租赁管理合同》无效；2、被告退还原告已支付的租金143795元，并以143795元为基数，自2016年9月22日交款项之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至款付清日止。诉讼中原告变更诉请为：1、撤销原、被告双方于2016年9月22日签订的《网点房屋租赁管理合同》；2、被告退还原告已支付的租金143795元，并以143795元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至款付清日止。从上述情形看，被上诉人只是为了变更第一项诉讼请求，而对第二项请求中的起算时间并未变更，一审法院认定利息起算时间为2016年9月22日交款项之日，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人烟台利嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹鹏亮审判员  杨忠霞审判员  王天松二〇二〇年八月二十五日书记员  郭春莉