山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0881民初747号原告：王永生，男，汉族，1971年6月28日出生，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：宫辉、林法，山东圣城律师事务所律师。被告：王立新，男，汉族，1966年11月13日出生，住曲阜市书院街道办事处张王村中心大街30号，现住曲阜市。委托诉讼代理人：姚东东，北京大成（济南）律师事务所律师。原告王永生与被告王立新房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永生及其委托诉讼代理人宫辉、林法，被告王立新的委托诉讼代理人姚东东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永生向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2014年9月27日签订的商场租赁合同协议书；2.判令被告双倍返还原告定金120万元；3.判令被告赔偿原告各项经济损失265620元。4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年9月27日，双方签订《商场租赁合同协议书》，约定：“一、被告同意原告在圣通汽车城3#-4#楼位置设置装饰材料场地，场地面积为18000平方米。二、租赁经营期限为12年，使用经营期限为12年，使用时间从2014年12月1日至2027年11月30日止，共计13年，双方同意合同开始第一年租赁费被告免收无偿使用。”原告签订租赁协议书时向被告交付了定金60万元。协议签订后，原告花费巨资制定了详细的招商方案，进行了前期的招商宣传，为装饰诚聘专业的装修设计公司，还有其他固定投资及运作费用共计26万余元。但是到了2014年12月1日的交付时间，被告却无法完成租赁场所交付，一直都在承诺等等，时至今日，被告也没完成租赁场所交付。无奈，原告依法诉至法院，请求人民法院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。被告王立新辩称，1、原告没有按照《商场租赁合同协议书》的约定向被告支付定金；2、原、被告在《商场租赁合同协议书》中没有就定金事宜约定，原告主张的定金及经济损失没有事实及法律依据；3、即使原告确已支付定金，但原告诉请返还也已经超过了诉讼时效。请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院认定事实如下：2014年9月27日,原、被告签订《商场租赁合同协议书》,被告王立新将位于曲阜市国道路南山东圣通汽车销售服务有限公司的圣通汽车城3#-4#楼商业楼，出租给原告王永生从事商业经营,合同主要约定：“被告同意原告在圣通汽车城3#-4#位置设置装饰材料商场，场地面积约18000平方米，双方共同到现场办理完交接手续后，原告可获得1年装修期，在此期间不计租金；场地装修、装潢方案由原告提供，施工由原告负责。该房屋租赁期限12年,从2014年12月1日起至2027年11月30日止,共计13年。租期内，第二年开始收取租赁费，直至合同期满。因第一年免收租金，从2015年12月1日起1年至3年0.35/天平方米、4至6年0.4元/平方米、7-9年0.45天/平方米、10至12年0.5元/天平方米分别计算租金。原告先期预付定金60万元，被告将租赁场地交付原告进场装修时，一次性交清免租后的第一年租金，先期预付定金折抵第一年租金。租金每年付一次，直至合同期满。如被告违约解除本合同，被告依法退还原告定金，并承担年租金10%的违约金。如原告违约解除本合同，被告不再退还原告定金，并且原告应承担年租金10%的违约金。其中，该合同中增加的手写条款为甲方（被告）承诺3-4号楼主体验收合格后，责任联接。陈芳签字并捺印（王总委托）。本合同自原、被告签字后生效。”原、被告在租赁合同中签字并捺印，原告于签订合同当日（2014年9月27日）向被告王立新支付定金60万元，并由陈芳出具收条。后因被告时至今日仍未按合同约定交付给原告租赁房屋，原告也一直未缴纳房屋租赁费。现原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。另查明,在庭审中，本院向原告释明对于合同的效力问题为无效合同是否变更诉讼请求，原告仍主张双方签订的租赁合同为有效合同，不是无效合同。截止至2020年7月16日,本院经被告申请依法向曲阜市规划局调查得知：涉案房屋仍未办理房屋产权证书,亦未取得建设工程规划许可证。现涉案房屋仍未建设完工。本院认为,本案的争议焦点有二:一、原告王永生与被告王立新签订的《商场租赁合同协议书》的效力如何认定;二、被告王立新应否双倍返还原告定金120万元及是否赔偿原告的各项经济损失265620元。针对第一个焦点问题,本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。《合同法》未规定出租人必须对租赁物享有所有权。《商品房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租:(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条关于“房屋不得出租”的范围并未涉及产权内容。在本案中,被告王立新将涉案房屋租给原告用于商业经营,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”。由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证,且在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设,故本院认定，原、被告签订的《商场租赁合同协议书》为无效合同。关于第二个焦点问题，本案是否适用定金罚则的相关规定？本案中证人孔某,4的证人证言证实在签订当日原告支付被告王立新定金60万元，且被告的员工陈芳在场。本院认为，结合原、被告签订《商场租赁合同协议书》、及陈芳出具的收条，本院认定，原告在签订《商场租赁合同协议书》时，原告向被告支付定金60万元。原、被告在《商场租赁合同协议书》中约定的定金条款系作为主合同履行的担保，本案中定金及定金罚则适用的主体适用于主合同的双方当事人，原告交纳定金是为了防止被告房屋租赁给他人，被告收取原告定金是为了让原告租赁房屋，双方在签订《商场租赁合同协议书》当日原告也交纳给被告定金60万元，后因涉案房屋未取得建设工程规划许可证,且在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，双方签订的《商场租赁合同协议书》无效,因主合同无效,相应的合同约定的定金条款及违约金条款亦属无效。故本案不适用《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金”的规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。本案中,因被告将未取得建设工程规划许可证涉案房屋出租给原告，后因该涉案房屋现仍未建设竣工完成，未将涉案房屋租赁给原告使用,被告应赔偿原告因此所受到的损失。故本院认定，被告应向原告支付60万元资金占用期间的利息，利息应按照银行同期贷款利率或按照中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率向原告支付占用资金期间的利息损失。对于原告所主张的损失265620元，原告向本院提交电话费发票并不能证明与本案的关联性，且原告提交委托设计合同等证据证明并不能证明其所受损失的具体数额,原告也未提供其他证据相互佐证，故对原告的该项诉请,本院不予支持。对于被告辩称，原告的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效问题，本院认为，证人孔某,4、裴某,4证明原告曾向被告主张权利，且原告提交的录音也能证明原告向被告主张过权利，构成诉讼时效中断，故原告的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效，原告享有债权请求权。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下:一、确认原告王永生与被告王立新于2014年9月27日签订的《商场租赁合同协议书》无效;二、被告王立新于本判决书生效十日内偿还原告60万元定金；三、被告王立新于本判决书生效后十日内向原告王永生支付60万元资金占用期间的利息，（以60万元为基数，自2014年9月27日至2019年8月19日止，按照银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日至实际清偿之日止，按照中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率计算）;四、驳回原告王永生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17990元，减半收取8995元，原告王永生负担1095元，被告王立新负担7900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  孔祥华二〇二〇年八月十三日书记员  刘 艳