陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2019)陕0881民初7296号 原告:张红，男，汉族，陕西省神木市人。 委托诉讼代理人：杜博。 委托诉讼代理人：乔娜。 被告:薛晓斌，男，汉族，陕西省神木市人。 委托诉讼代理人：周峰。 第三人:杨向荣，男，汉族，陕西省神木市人。 原告张红与被告薛晓斌、第三人杨向荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张红未到庭由其委托诉讼代理人杜博、乔娜到庭，被告薛晓斌及其委托诉讼代理人周峰到庭，第三人杨向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张红向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；二、依法判令被告立即从原告的房屋中搬离；三、依法判令被告给付所欠原告房屋租赁费24万元；四、依法判令被告给付原告其占用房屋期间产生的费用，占用期间从2018年9月2日计算至被告实际搬离之日止，每日按904元计算；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张红通过竞标的方式于2010年购买了神木老城区原五金公司门市（以下简称房屋），原告委托其岳父即第三人杨向荣将该房屋予以维修并以其名义于2014年9月1日将该房屋出租给被告，当日双方签订了《房屋租赁协议》，约定：房屋的租期为5年，每年租金为33万元。协议签订后，被告按照约定向第三人支付了第一年即2014年9月-2015年9月的房屋租赁费，从2015年之后被告就拒绝按照协议约定按时给付第三人房屋租金，截至原告起诉之日被告尚欠原告房屋租金24万元（其中包含2015年9月-2016年9月的房屋租赁费3万元、2016年9月-2017年9月的房屋租金3万元、2017年9月-2018年9月的房屋租金18万元）。2018年8月，第三人征得原告的同意，将涉案房屋整体转让给他人，并在转让前一个月提前告知被告，要求被告搬离涉案房屋，但是被告拒不搬离，至今被告仍然占用涉案房屋。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，无奈原告只得诉至本院请求依法判决。 被告薛晓斌辩称，1、原告的诉讼主体不符，本案的合同相对人为杨向荣，并非张红，即使按照张红的陈述，涉案房屋由张红与乔红梅共同所有，张红不具备单独的诉讼主体资格；2、双方之间的租赁关系已由第三人杨向荣向教育部门出具情况说明，致使房屋实质上不能租赁，双方之间的合同实际上已由杨向荣单方解除；3、因杨向荣单方解除合同的行为造成被告的经营及装修等损失引发争议，才导致涉案房屋搁置至今。搁置期间，房屋不具有实际上的租用条件，因此原告所谓的占用期间的费用缺乏事实基础；4、原告所主张的2015年9月至2016年9月的租金3万元及2016年至2017年的租金3万元，因双方口头协议已将年租金33万元变更为30万元，因此客观上也不存在。现只同意支付欠原告2018年的房租18万元，但不同意支付占用期间的费用，因不存在占用的情况。 第三人杨向荣陈述，当时其与被告签订合同已说明签订合同期限虽为五年，但若是政策性拆迁的关系需要搬离则无条件搬离，结果签订合同第四年时遇到拆迁，当时被告还起诉过本第三人要求返还房租，但被法院判决驳回。原告张红与乔红梅的股份情况其不清楚，原告陈述被告欠原告2017年9月至2018年9月的房租18万元属实。 原告张红围绕诉讼请求依法提交了第一组证据：《房地产拍卖成交合同书》一份、神木市人民法院于2018年11月1日作出的（2018）陕0881民初6761号民事判决书一份、榆林市中级人民法院于2019年8月27日作出的（2019）陕08民终981号民事判决书一份；证明原告张红为神国用（1994）第03715号土地的实际所有人,判决书确认杨向荣是受财产实际所有人张红的委托，以其名义与薛晓斌签订房屋租赁协议，张红为适格原告；第二组证据：《房屋租赁协议》一份，证明第三人杨向荣与被告薛晓斌签订合法有效的《房屋租赁协议》，约定了租期、租金等相关事宜、双方自愿约定解除条款，因此2018年9月原告转让房屋，且按约定提前一个月通知被告，尽到自己的义务，而被告违反约定，拒不搬离；第三组证据：神木市人民法院于2018年11月1日作出的（2018）陕0881民初6761号民事判决书一份、榆林市中级人民法院于2019年8月27日作出的（2019）陕08民终981号民事判决书一份，证明被告薛晓斌于2018年8月已经收到通知，原告已经按协议约定提前一个月通知被告解除合同，《房屋租赁协议》已经于2018年9月解除。被告薛晓斌表示对第一组证据中的《房地产拍卖成交合同书》真实性无异议，但该合同书中的标的物并不包含操场。对两份判决书的真实性无异议，但请法庭注意，两份判决书在事实认定部分中认定争议的租赁物系原告张红与其他人共有，恰恰证明张红在本案中无独立的诉权；杨向荣受张红的委托并无任何证据体现，两份判决书的认定显然是在缺乏证据基础的情况下做出的，因此，虽然有判决书的认定，但不能支持原告的证明目的；对第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议，协议第五条约定的情形原告并未提供任何证据证明上述情形存在，并且第三人杨向荣在未通知被告的情况下单方向教育部门作出情况说明导致被告不能办学是第三人的单方解约行为而不是通知下的双方合意；对第三组证据真实性无异议，证明目的有异议，质证意见同第一组。第三人杨向荣对原告提交的证据均无异议。 本院对原告提交的证据作如下认定：第一组证据中的《房地产拍卖成交合同书》能够证明原告张红于2010年3月10日通过竞拍的方式以1650万元的价格竞买到位于神木县南大街路东中段神木县五金交电化工有限责任公司的房地产，土地证号为：神国用（1994）第03715号的事实，本院予以采信；（2018）陕0881民初6761号民事判决书与（2019）陕08民终981号民事判决书，能够证明本案被告薛晓斌曾于2018年8月30日向本院起诉本案第三人杨向荣房屋租赁合同纠纷一案，要求第三人赔偿被告因停止办学造成的经济损失及终止对神木市小雨点幼儿园的拆迁活动和被拆迁物的评估程序等。本院于2018年11月1日作出判决驳回了被告薛晓斌的诉讼请求，被告薛晓斌收到文书后不服向榆林市中级人民法院提起上诉，该院于2019年8月27日作出判决，驳回上诉，维持原判的事实，本院予以采信。第二组证据《房屋租赁协议》结合第一组证据能够证明第三人杨向荣受原告张红的委托与被告薛晓斌于2014年9月1日签订了此合同，该合同中对房屋的用途、租金、承租期间的水、电、电视收视费等、房屋拆迁、维修及车辆问题等进行了详细约定，本院予以采信。第三组证据的认证同第一组证据。 经审理查明：2010年3月10日，原告张红通过竞拍的方式以1650万元的价格竞买到位于神木县南大街路东中段神木县五金交电化工有限责任公司的房地产，土地证号为：神国用（1994）第03715号。第三人杨向荣受原告张红的委托，将上述房屋进行维修后，于2014年9月1日与被告薛晓斌签订了《房屋租赁协议》，约定被告薛晓斌租赁该房屋用于办幼儿园，且协议第二条约定：“租金按年度计算，一年租金叁拾叁万整（330000.00元）（即从2014年9月1日—2015年9月1日）从签字之日交清一年租金。此协议约定租期为五年，从2014年9月1日—2019年9月1日每年到期前30天交清下一年租金，如到期交不清甲方有权单方终止合同。签字第一、二年每年租金为叁拾叁万（即2014年9月1日—2016年9月1日），第三年开始（2016年9月1日后）根据市场形势，经双方商定每年租金增加到35万元。”第五条约定：“承租期，乙方中途退租时必须提前一个月通知甲方，所交租金一律不退。如本年租完下一年不租时需提前2个月通知甲方。在承租期间如遇政策性拆除或甲方整体转让该房屋时，乙方无条件搬离或与接让方商定租赁有关事项。甲方配合协调并提前一个月通知乙方。”合同签订后，被告向第三人交付房租32万元至2015年9月1日，其余1万元被告用于处理房顶漏水；2015年9月9日交付（2015年9月1日至2016年9月1日）房租20万元、2016年2月6日交付（2015年9月1日至2016年9月1日）房租10万元；2016年12月30日交付（2016年9月1日至2017年9月1日）房租30万元；至2018年9月1日的房租仅支付了15万元，再未支付。 2016年，原告张红因涉嫌非法吸收公众存款罪，上述涉案房产被本院认定为查封财产。2018年，经处非办研究决定将查封原告所有的房产整体转让。于是，第三人杨向荣依协议约定提前一个月向被告薛晓斌履行了通知义务，被告要求第三人向其出具情况说明，神木市教育局要求被告提交情况说明，后被告及第三人均向神木市教育局提交了停止招生办学的情况说明，被告于2018年9月1日停止办学。2018年8月30日，被告薛晓斌向本院起诉第三人杨向荣房屋租赁合同纠纷一案，要求第三人赔偿被告因停止办学造成的经济损失及终止对神木市小雨点幼儿园的拆迁活动和被拆迁物的评估程序等。本院于2018年11月1日作出（2018）陕0881民初6761号民事判决书，判决：驳回被告薛晓斌的诉讼请求。被告不服向榆林市中级人民法院提起上诉，该院于2019年8月27日作出（2019）陕08民终981号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 另查，第三人杨向荣系原告张红岳父。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，第三人杨向荣受其女婿即原告张红的委托与被告薛晓斌在自愿平等的基础上签订了《房屋租赁协议》，是合同双方真实意思的表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对当事人具有法律约束力。合同签订后，在合同履行期间，即2018年，原告张红因涉嫌非法吸收公众存款罪，经处非办研究决定将查封原告所有的房产整体转让并拆迁。该协议第五条约定，在承租期间如遇政策性拆除或甲方（第三人杨向荣）整体转让该房屋时，乙方（被告薛晓斌）无条件搬离或与接让方商定租赁有关事项，甲方配合协调并提前一个月通知乙方。第三人杨向荣依协议约定提前一个月向被告薛晓斌履行了通知义务后，被告及第三人均向神木市教育局提交了停止招生办学的情况说明。对解除合同已形成共识，涉案房产整体转让的情形符合合同约定的解除条件，应予解除。本院于2018年8月30日立案受理了被告薛晓斌与本案第三人杨向荣房屋租赁合同纠纷一案，要求第三人赔偿被告因停止办学造成的经济损失及终止对神木市小雨点幼儿园的拆迁活动和被拆迁物的评估程序等。2018年9月1日，被告停止办学。即原告与被告签订的《房屋租赁协议》的权利义务因合同解除而终止。合同解除后，被告应按合同约定将其所租房产腾出。故原告请求判令解除与被告签订的《房屋租赁协议》及被告从房屋中搬离的诉讼请求，本院应予以支持。协议签订后，被告将第一年（2014年9月1日至2015年9月1日）房租33万元已付清，双方对此均无异议；第二年（2015年9月1日至2016年9月1日）房租，被告支付了30万元、第三年（2016年9月1日至2017年9月1日）房租，被告亦支付了30万元、第四年（2017年9月1日至2018年9月1日）房租，被告支付了15万元，即被告欠第二年的房租3万元、第三年的房租3万元、第四年的房租18万元共计24万元均未支付。庭审中，被告亦认可其欠原告2018年房租18万元同意支付原告，加上原告认可被告已支付2017年9月1日至2018年9月1日的房租15万元，能够证明年租金仍为协议约定的33万元的事实。故原告要求被告支付所欠房屋租赁费24万元的诉讼请求，本院也应予以支持。协议于2018年9月1日解除后，被告未按照约定搬离房屋，而是一直将房屋紧锁，且在庭审中，被告不同意腾房，被告的行为已造成原告对涉案房屋的占有、使用、收益损失，其应参照协议约定的年租金33万元即每日以904元计算（330000元÷365日=904元／日）向原告支付占用房屋期间的费用较为合理。故原告要求被告给付占用房屋期间费用的诉讼请求，本院亦应予以支持。被告辩称，原告主体不适格。因涉案房产系原告通过法定拍卖程序竞买所得，其取得涉案房产合法，应为涉案房产的合法所有人。即便原告与他人有共有此房产的情形，也只发生对内效力；原告委托其岳父即第三人与被告签订该协议，符合法律规定，原告主体适格，故被告的辩称理由不成立，本院不予采纳。被告还辩称其与第三人曾协商将年房租调整为30万元，因其未能提供相关证据证实，故其辩称理由亦不能成立，本院亦不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十三条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张红委托第三人杨向荣与被告薛晓斌于2014年9月1日签订的《房屋租赁协议》于2018年9月1日解除。 二、由被告薛晓斌于本判决生效之日起十日内将其所承租的原告张红所有的位于神木市南大街路东中段（土地证号为：神国用（1994）第03715号）的房产腾出并交付原告张红。 三、由被告薛晓斌于本判决生效之日起十日内支付解除合同前其所欠原告张红租赁费24万元。 四、由被告薛晓斌于本判决生效之日起十日内支付原告张红房屋占用期间的费用（从2018年9月2日起至被告薛晓斌搬离之日止，每日以904元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9460元，由被告薛晓斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长 乔 瑞 人民陪审员 张 杰 人民陪审员 王粉霞 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员 麻 磊