河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5777号 上诉人（原审原告）：石家庄泽汇房产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区中华南大街516号祥云国际商住区一区2-2-0702，统一社会信用代码：91130104MAOA1Q2A73。 法定代表人：马博，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李少东，河北冀港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭增仁，男，1947年10月8日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：王鹏，河北金实律师事务所律师。 上诉人石家庄泽汇房产经纪有限公司（以下简称泽汇房产经纪）因与被上诉人郭增仁租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石家庄泽汇房产经纪有限公司的委托诉讼代理人李少东、被上诉人郭增仁的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人石家庄泽汇房产经纪有限公司上诉请求：1、请求撤销石家庄市桥西区人民法院作出的（2020）冀0104民初169号判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院对本案违约金的调整不合理依法应予以改判，具体理由如下： 一、本案合同的解除完全是由于被上诉人的责任。被上诉人在合同签订后要求上诉人签订补充协议，协议内容包括：原告需先行一万元的装修押金；将原合同中约定的租金押付一改为押一付三；未按合同约定时间支付甲方租金达10日以上的，上诉人向被上诉人支付每年一万元的违约金。该补充协议改变了主合同的主要条款，何泽龙作为上诉人的员工无权就补充协议是否签订作出决定，因此需向公司请示。被上诉人在2018年7月31号晚上就是否签订补充协议得到的答复是需要公司领导同意，8月1日未得到公司的正式答复，在8月2日就委托律师用快递发出了解除通知书，中间仅相隔一天时间，且提前进行了电话录音。上诉人认为被上诉人早就有意解除合同，只是没有正当的理由，因此才提出签订补充协议，故意为难上诉人，在上诉人未同意的情况下，以失去信任为由立刻发出解除通知书，被上诉人存在恶意违约的情况。双方签订的委托合同真实合法有效，被上诉人仅因为自己起草的补充协议未与上诉人达成一致，且该协议是否签订并未得到上诉人的最终决定，只是听取了上诉人公司员工的说法，被上诉人因此就认为对原告失去信任是不合理的。 二、上诉人的预期利益数额较大。在本案合同中约定的租金为每月700元，而上诉人再次出租的价格为1400元左右，根据58同城网站上相同地段、相同户型的租金价格为1400元和1500元，也可证明原告将房屋出租后的实际价格。58同城是人们租房所用的常用网站，具有一定的权威性，上面的价格也都是真实的，原告所提交的截图所介绍的房子是与本案所涉房屋是相同地段，均为2室一厅的房子。上诉人每月的预期收入为700元，若合同履行完毕，上诉人可获利58800元左右。 三、原判决未将律师费作为上诉人的损失。签订委托合同后，被上诉人委托律师向上诉人发出解除合同通知书，上诉人为解决法律纠纷规回损失，委托律师进行诉讼，支付了3000元律师费，若被上诉人没有解除合同，上诉人也不会支付律师费。因此，律师费应认定为上诉人的损失。 综上，为了维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请依法判决。 被上诉人郭增仁答辩称： 一、本案合同解除的原因是上诉人在签订本案所涉的《石家庄市房屋出租委托代理合同》时、签订后、甚至在合同解除后没有尽到一名专业人员应有的勤勉、谨慎的义务，导致了作为客户的答辩人对其丧失了信任造成的，所以本案应由上诉人承担责任。在签订合同时，上诉人没有进行充分的解释、提示工作，在答辩人对协议内容没完全了解清楚的情况下，就催促答辩人签订协议并口头承诺事后可签订补充协议解决遗留事项。签订合同后，当答辩人要求签订补充协议完善合同内容时，却违背常理，违反法律规定，拒绝加盖公章。在答辩人发出解除通知后，上诉人和答辩人再次联系时，不仅没有进行任何解释、挽留的工作，也没有任何主动进行诉前和解协商，就贸然提起了诉讼。在庭前和一审诉讼过程中罔顾调解员的劝告和一审法官多次对诉讼风险的释明，拒绝了答辩人和解的善意，败诉后仍然坚持上诉。根据以上情况可以看出，上诉人显而易见是不称职的。答辩人很庆幸没有再和上诉人进行进一步的交易，由此也证明了答辩人做出解除合同的决定是正确的，没有错误，也不应承担任何责任。相反，上诉人应对自己的服务工作进行深度的反思并承担责任，这才是一名专业人员应具备的。其中需要具体说明的是，答辩人提出补充协议需要加盖公司公章的要求，上诉人是明确予以了拒绝，理由是申请流程复杂，并非是上诉状中所称可以盖章，但是需要向公司申请，领导同意。这些在答辩人与上诉人工作人员何泽龙2019年7月31日晚19:59的录音对话中能清楚地证明“郭:你这个补充协议，不盖章啊?何:给你盖不了章。郭:补充协议不是与主合同有同等的效力吗?何:是有同等的效力。郭:我觉得需要盖章。何:你问一下律师，刚才我跟阿姨也说了，你问一下律师，因为这个公章我不是随便瞎盖的，盖公章我要向主管申请，申请完了还要经过我们上边最大的领导，都要申请完了才能盖章，盖章挺麻烦，不是特别好盖的。郭:那我问问吧，这不盖章行不行，明天问问法律援助。何:我就给你签个字，按个手印就生效了。郭:究竟是怎么样，我也不知道，没有经历过这个。何:那你问一下吧，反正行与不行，公章我给你盖不了。郭:是阿?(再次确认)何:公章给你盖不了。”从中可以看到上诉人工作人员没有向公司申请盖章的任何意思，反而在通话最后还很不耐烦地提到“何:叔，你这样吧，我不跟你谈了，不谈了，合同怎么签的怎么走吧，不谈了，合同怎么签的怎么走，你觉得这么签行就行，不行的话该走什么程序就走什么程序了，行吧，咱就不往下谈了，任何事不谈了。好了，好了。”看不到专业人员的服务的意识，态度生硬，彻底丧失了答辩人的信任。 二、本案不会产生预期利益，上诉人的请求的合同依据也不存在，假设即便有预期利益也应归答辩人所有，上诉人没有任何损失。按照合同第三条的约定，合同履行期是在2019年11月1日起，而答辩人是在2019年8月2日解除合同，合同仍然在准备期间，在此期间双方只能产生信赖利益，没有履行利益，更不会产生可得利益。且对方在一审时没有提供任何损失的证据，所以一审法院酌情判决答辩人承担1000元损失，这个金额答辩人是可以接受的。从一审过程中看，上诉人主张所得利益为基础的违约金的请求权基础是合同的第十条，因为双方签订的合同没有履行，更没有进入到该条约定的“出租代理期”，因此适用该条的情形不存在，即一审判决在第六页第二段第四行后段提到的“对未至出租期限时乙方解除的违约情形及违约责任未进行约定”。假设即便进入履行期并因上诉人向第二方出租产生了可得利益，因合同系委托代理合同，上诉人取得利益应归委托人，即答辩人所有，所以上诉人仍然不会有任何可得利益产生。 三、律师费用应由上诉人自行承担。在本案中上诉人的律师费是间接的费用不是损失，且双方没有在合同中也没有任何约定，所以该笔费用应该由上诉人自行承担。 原告泽汇房产经纪向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约金70000元；二、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年7月17日，原、被告双方签订《房屋出租委托代理合同》，约定被告将其房屋委托给原告进行出租，该房屋位于桥西区，租金为每月700元，由原告向被告支付，原告再另行转租，租期为2019年11月1日至2026年10月30日，共计7年。双方同时约定若一方提前解除合同的，应当支付每年10000元的违约金。双方签订合同后，被告于2019年8月2日通过律师向原告寄来《解除合同通知书》，解除了双方签订的《房屋出租委托代理合同》。原告认为，依法成立的合同，受法律保护，现被告拒绝履行合同义务，应当承担违约责任。 被告郭增仁向原审法院辩称，《房屋出租委托代理合同》并未约定原告可以进行转租，也没有约定转租的收益，双方之间的合同性质是委托合同，如果合同得以履行，房屋出租后的全部收益应归被告；被告无需向原告支付违约金，双方签订的合同没有履行，没有进入到约定的出租代理期，不应适用合同第十条违约责任的约定；且原告至今没有提供合理合法的损失，应驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了《石家庄市房屋出租委托代理合同》、解除合同通知书、58同城网页截图、电话录音（原告员工何泽龙与被告）、律师委托合同及发票。被告围绕答辩意见提交了电话录音（郭增仁及配偶张淑云与原告员工何泽龙）。经质证，原、被告对证据的真实性均认可，但被告对原告出示证据的关联性不认可，认为不能证明原告主张的事实。 原审法院认定的事实： 被告郭增仁系石家庄市桥西区西里街11号2栋3单元302室（以下简称案涉房屋）业主。2019年7月17日，原告泽汇房产经纪（乙方）与被告郭增仁（甲方）签订《石家庄市房屋出租委托代理合同》，合同约定：甲方将案涉房屋委托乙方进行出租代理及管理，乙方向甲方提供代理出租服务和管理服务；委托出租价格为每月700元，委托出租期限为2019年11月1日起至2026年10月30日止，付款方式押一付一，合同到期后甲方退还乙方押金；乙方按月为周期向甲方转付房租，第一个月转付房租应于合同签署后15个工作日先行代承租人支付甲方；甲方同意本委托在委托期间内不可撤销，代理过程中，乙方以自己名义办理出租和管理事宜；如甲方交付房屋不符合合同约定、不承担维修义务、隐瞒房屋瑕疵影响居住的，乙方有权单方解除合同，如乙方擅自改变房屋用途、利用房屋从事违法活动，甲方有权单方解除合同；出租代理期内如需提前终止合同的，应提前30日通知对方并向对方支付违约金为每年1万元。 合同签订后，被告认为应当就未约定的事项进行补充约定，提出与原告签订补充协议。2019年7月31日晚，被告郭增仁及其配偶张淑云两次致电原告方员工何泽龙，就补充协议事宜进行商议，被告当庭提交了双方的通话录音，主要内容如下： 张：何经理，有点事和你说一下，咱们后续签的这个，怎么也要盖个公章啊！ 何：我给你盖不了，我可以给你打手印；公章只是往我们自己的合同上扣，附加条款我们是不扣公章的，但是你可以注明跟那个合同起着同等重要的作用...... 郭：这个补充协议不盖章啊？ 何：我给你签字按个手印就生效了，公章我盖不了。 郭：那时间就往后拖拖吧，你也挺忙的。 何：......你这样吧，我不跟你谈了，不谈了，合同怎么签的怎么走吧，不行的话该走什么程序就走什么程序，行吧，咱不往下谈了，任何事不谈了。 原审另查明，2019年8月2日，郭增仁委托律师向原告送达《解除合同通知书》，主要内容为：“合同签订后，郭增仁发现你们对房屋租赁相关事宜思路多有不合，导致对你们失去信任，双方无法再合作下去，为避免纠纷及导致损失的产生和扩大，决定解除《石家庄市房屋出租委托代理合同》不再履行，特此通知。” 2019年8月12日，何泽龙致电被告郭增仁，询问郭增仁是否向原告发送解除合同的函件，得到郭增仁的确认。 原审再查明，对于合同签订后双方并未交接房屋、未履行合同相关条款的事实，原、被告陈述一致。关于补充协议的内容，原告陈述系被告要求增加以下条款：原告需先行支付一万元装修押金、将原合同中约定的租金押一付一变更为押一付三、如原告拖欠租金10日以上的应支付每年10000元违约金、原告出租价格与被告无关等内容，因何泽龙无权决定上述事项，向公司请示过程中收到了原告的解除合同通知。被告陈述补充协议的内容具体记不清了，大概涉及到房屋装修押金、施工注意事项、房租代收及转付等相关事宜，因何泽龙在电话中明确拒绝盖章，被告认为双方无法合作，因此解除合同。 原告认为，根据58同城网站登载同地段同户型的租金价格，与案涉房屋相同户型的租金为每月1400元-1500元不等，原告单方解除合同给其造成损失，故要求被告支付70000元违约金。被告不认可，抗辩双方合同并未履行，没有进入出租代理期，被告不构成违约。 原审法院认为，原、被告签订的《房屋出租委托代理合同》，是双方真实意思表示，双方均应按约履行各自的义务。该合同名为委托代理合同，但双方约定被告将自有房屋交付原告、原告转租后在固定时间向被告支付固定金额的租金，并非根据执行委托事项支付费用，因此，上述合同应认定为房屋租赁合同。根据双方提交的通话录音，合同签订后，被告与何泽龙曾就案涉《房屋出租委托代理合同》未尽事宜进行协商，并初步达成变更或增加相关条款的意见，但因何泽龙拒绝加盖印章，双方未能达成补充协议，被告因此向原告发函单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，因此，双方仍应按照原合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，除当事人协商一致解除合同、约定解除合同条件成就、出现法定的合同解除的情形的，当事人享有合同解除权，可以单方解除合同；除此之外，如果不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，在未出现法定解除合同或约定解除合同的事由时，被告单方解除合同，应当承担相应的违约责任。被告提出解除合同后，原告未要求继续履行，仅要求被告承担解除合同违约金，因此，应认定双方签订的《房屋出租委托代理合同》已经解除。关于违约责任，案涉合同中约定了违约情形及违约金的支付标准，双方约定出租期限为2019年11月1日起至2026年10月30日止，出租代理期内如需提前终止合同的，应提前30日通知对方并向对方支付违约金为每年1万元；而对未至出租期限时一方解除合同的违约情形及违约责任未进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，被告的违约责任，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量及确定。因原告未能举证证明因被告解除合同给其造成何种损失，原告要求支付7万元违约金，没有事实及法律依据，对此不予支持。结合案涉合同尚未实际履行、未至出租期限、月租金为每月700元等实际情况，本案中，由被告支付原告1000元作为违约金较为适宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，一审判决如下：一、被告郭增仁自本判决生效后五日内，支付原告石家庄泽汇房产经纪有限公司违约金1000元；二、驳回原告石家庄泽汇房产经纪有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1550元，由原告石家庄泽汇房产经纪有限公司负担1500元，被告郭增仁负担50元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实一致。 本院认为，原审法院根据查明认定的案涉合同的性质、合同各方应当承担的合同义务并无不当，在双方一致同意解除案涉合同的情况下，原审法院认定合同已经解除是可以的。关于双方争议的违约责任问题，鉴于上诉人未能提供充分证据证实被上诉人违约给上诉人造成的实际损失数额，原审法院基于实际情况和公平原则、诚实信用原则综合确定的被上诉人需支付上诉人的违约金数额较为合理，原审法院对此已经做出详细论述，本院不再赘述。上诉人主张的律师费不是因被上诉人违约造成的直接损失，上诉人主张由被上诉人负担依据不足，本院对此依法不予支持。综上，上诉人石家庄泽汇房产经纪有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元由上诉人石家庄泽汇房产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 高瑞江 审判员 李 祥 二〇二〇年八月七日 书记员 崔娇娇