山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异330号 案外人：胡某 申请执行人：青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙） 被执行人：青岛智善置业有限公司 被执行人：青岛鑫基房地产集团有限公司 被执行人：济南大众兴和置业有限公司 被执行人：山东大众报业（集团）置业有限公司 被执行人：王海青 被执行人：冯学君 本院在执行申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）与被执行人青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青、冯学君合同纠纷一案过程中【执行案号（2019）鲁02执1334号】,案外人胡某向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人胡某称，请求停止对青岛市李沧区重庆中路745号x号楼x单元x户房屋（以下简称“案涉房产”）的执行。事实与理由：2017年12月8日，案外人与青岛智善置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定由案外人购买案涉房产，购房款为1729427.04元。合同签订后，案外人已支付购房款864713.52元，支付比例为50%。案涉房产于2018年10月19日被依法查封，法院于2019年12月6日发布公告，告知法院即将对案涉房产评估、拍卖。案外人认为，案涉房产被查封前，案外人已与青岛智善置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款超过合同约定总价款的50%。案外人名下虽有其他用于居住的房屋，但原有住房不能满足案外人现有家庭成员的居住需求，再购买房屋仍然属于满足案外人基本居住需要的改善型消费。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，执行法院应停止对案涉房产的执行。 申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）辩称，若案外人将剩余尾款缴纳至监管账户，保障申请执行人的债权权益不受影响，申请执行人愿意尊重案外人购房的客观事实和个人权益。另请法院考虑除了本案的查封外，案涉房产后续还有多轮查封，若本案异议成立，轮候查封法院可能与本案处理结果不一致。 被执行人青岛智善置业有限公司辩称，建议继续履行与被执行人签订的房屋买卖合同。被执行人青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青、冯学君未发表答辩意见。 为证明其主张，案外人胡某向本院提交了以下证据：1、《青岛市商品房预售合同》、《李沧区石沟社区城中村改造工程A2-01地块商品房认购协议》各一份。证明：2017年12月，案外人与被执行人青岛智善置业有限公司就案涉房产签订书面《青岛市商品房预售合同》，约定房屋总房价款为1729427.04元（含装修），该合同合法有效。2、收款收据、转账凭证、信用卡消费记录一组。证明：案外人在预售合同签订后向被执行人支付购房款864713.52元，支付比例为50%。3、不动产交易登记信息查询结果证明、户籍证明、房产证复印件、案外人名下房产附近电视塔位置、照片及视频、（2017）鲁0203民初4091号民事调解书一组。证明：案外人名下有一处房产,专有面积为94平方米，该房产存在按揭贷款抵押给银行的情形，案外人没有取得完整所有权，尚有50多万元贷款在偿还过程中；案外人名下房产为毛坯房，且该房产无任何遮挡直线距离150米处有四座电视信号高塔，会产生大量电离辐射，不具备居住条件；案外人父亲因交通事故受伤严重，其生活起居对楼层及周边环境有重要的需求，案外人购买案涉房产系为改善自己及父母居住条件。 申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）质证称，对证据的真实性无异议，其他质证意见同答辩意见。被执行人青岛智善置业有限公司对案外人提交的证据真实性无异议，其他质证意见同答辩意见。被执行人青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青、冯学君未发表质证意见。 本院查明，山东省金融资产管理股份有限公司与青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青、冯学君合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2019年3月27日作出（2019）鲁民初17号民事判决书，判决如下：一、被告青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-001号）项下借款本金1.185亿元，利息6916225.68元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以1.185亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。二、被告青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-002号）项下借款本金0.785亿元、利息4383169.49元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以0.785亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。三、被告青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东省金融资产管理股份有限公司实现债权及担保权利的费用10万元。四、对上述第一项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆中路745号土地（土地使用权证号：青房地权市字第2012101524号、青房地权市字第2012101533号、青房地权市字第2012101527号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、对上述第一项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告济南大众兴和置业有限公司名下、位于济南市历城区华山镇荷花路7号土地（编号:历城国用【2007】第0500098号）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。六、对上述第二项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆中路661号土地（土地使用权证号：青房地权市字第201348055号、青房地权市字第201348049号、青房地权市字第201348050号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。七、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆中路661号土地（土地使用权证号：青房地权市字第201348055号、青房地权市字第201348049号、青房地权市字第201348050号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。八、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛鑫基房地产集团有限公司持有的青岛智善置业有限公司之100%股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。九、被告青岛鑫基房地产集团有限公司、被告山东大众报业（集团）置业有限公司、被告王海青对上述第一、第二、第三项诉讼请求承担连带清偿责任；被告青岛鑫基房地产集团有限公司、被告山东大众报业（集团）置业有限公司、被告王海青承担清偿责任后，有权向被告青岛智善置业有限公司追偿。十、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，被告冯学君在其持有青岛鑫基房地产集团有限公司之10%股权价值范围内承担补充清偿责任。十一、驳回原告山东省金融资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，山东省金融资产管理股份有限公司向山东省高级人民法院申请执行，执行案号为（2019）鲁执71号。2019年6月24日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执71号执行裁定书，裁定（2019）鲁民初17号民事判决由青岛市中级人民法院执行。本院于2019年9月10日立案执行，案号为（2019）鲁02执1334号。 2019年12月5日，本院作出（2019）鲁02执1334号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市李沧区重庆中路661号土地使用权（证号：市201348049号、市201348050号、市201348055号）。二、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市李沧区重庆中路745号包含案涉房产在内的107套房地产权。查封期限3年。 因山东省金融资产管理股份有限公司将案涉债权转让给青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙），2020年4月22日，本院作出（2020）鲁02执异68号执行裁定书，裁定变更青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）为青岛市中级人民法院（2019）鲁02执1334号案件的申请执行人。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为青岛市中级人民法院（2019）鲁02执1539号案件，因本案申请执行人对案涉房产享有优先受偿权，按照法律规定，首封案件将案涉房产移送本案执行。 另查明，案外人胡某名下另有一套位于青岛市市北区、面积为117.09平米的房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）对案涉房产享有优先受偿权，尽管案外人胡某主张其与青岛智善置业有限公司在法院查封案涉房产前已签订书面买卖合同，且已支付房屋总价款的50%，但其名下另有一套位于青岛市市北区、面积为117.09平米的房产，案外人胡某关于其购买的案涉房产在面积上仍然属于满足基本居住需要的主张不成立，故案外人的异议请求不符合上述法律规定，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人胡某的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年八月七日 法官助理 马春伟 书记员刘聪慧