黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1516号上诉人（原审被告）：杜兴海，男，汉族，1970年4月12日出生，个体，现住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘广才，男，汉族，1962年11月8日出生，农民，现住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：许延平，黑龙江延平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇新自来水家属楼院内物业办公室，统一社会信用代码91230622677450599Q。法定代表人：何京龙，该公司经理。上诉人杜兴海为与被上诉人刘广才、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2020）黑0622民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。杜兴海上诉请求：1.撤销黑龙江省肇源县人民法院（2020）黑0622民初1052号民事判决，依法改判驳回刘广才的诉讼请求；2.由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1.原审认定事实、适用法律错误，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发项目转让需在房开企业之间进行，刘广才系自然人不具备受让资格，另案涉执行和解协议违法，因案涉土地使用权登记在宇龙公司名下，非杜兴海个人财产，不属于可供执行财产。2.本案不属于法院受案范围，案涉争议标的物应当在执行程序中解决。3.案涉土地涉及8户回迁户，一审判决损害8户回迁户的利益。故请求二审法院依法驳回刘广才的诉讼请求。刘广才辩称：1.案涉土地使用权虽然登记在宇龙公司名下，但宇龙公司仅是该土地的名义权利人，实际权利人是杜兴海。2.刘广才向一审法院提出的诉讼请求是判令宇龙公司协助将案涉土地使用权和在建楼基础变更登记在刘广才名下，刘广才取得上述不动产的物权登记凭证后，如何开发利用与本案无关，本案争议焦点并非房地产开发项目转让。3.根据最高人民法院关于审理执行和解协议案件的司法解释的规定，申请执行人既可通过执行程序、也可通过诉讼程序解决执行和解协议的履行问题，申请执行人对此有选择权，本案中刘广才选择诉讼程序获得权利救济，符合法律规定，本案属于人民法院受案范围。4.案涉土地使用权和在建楼基础涉及8户回迁户，该8户回迁户的房屋已被拆除，土地使用权已经由土地管理部门通过招拍挂的方式转让给宇龙公司和杜兴海，这8户回迁户可以向宇龙公司和杜兴海主张债权，在本案一审诉讼期间直至本次庭审，这8户回迁户没有就本案当事人之间的争议标的物提出权利主张，故本案并不存在损害回迁户和他人利益的情况。宇龙公司未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。刘广才向一审法院提起诉讼请求：1.要求宇龙公司协助刘广才办理位于肇源县肇源镇金瑞花园小区东侧在建楼基础和土地使用权及小区北侧新新饭店西侧在建楼基础及土地使用权办理土地使用权变更登记；2.诉讼费用由杜兴海、宇龙公司承担。一审法院认定事实：2018年1月31日，刘广才与杜兴海签订《执行和解协议》，约定杜兴海将其所有的位于肇源县肇源镇金瑞花园小区东侧在建楼基础和土地使用权及小区北侧新新饭店西侧在建楼基础及土地使用权作价200万元转让给刘广才，用以抵顶（2016）黑0622执590号案件中杜兴海欠刘广才执行款200万元。案涉土地系金瑞花园小区土地的一部分，肇源县肇源镇金瑞花园小区系杜兴海挂靠宇龙公司开发的项目，宇龙公司是名义权利人，杜兴海是实际权利人。另查明，2013年12月25日，肇源县国土资源局（出让方）与宇龙公司（受让方）签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：2013-挂牌040），合同约定肇源县国土资源局将位于二小学南侧土地（地宗编号2013-067、地宗总面积29027.50平方米、建筑总面积97639平方米，详见地宗平面界址图）以1627.15万元出让给宇龙公司，土地用途为其他普通商品住房用地、批发零售用地。宇龙公司获得了位于兴园社区四街坊金瑞花园小区的国有建设用地使用权证[不动产权证号：黑（2018）肇源县不动产权第××××号]，根据国有建设用地使用权证记载：本宗总面积27253.25平方米、建筑总面积95795.33平方米。根据不动产登记证记载可确定金瑞花园小区已按照出让合同的约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘广才与杜兴海签订《执行和解协议》，约定将案涉土地的使用权及在建楼基础转让给刘广才，杜兴海应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉土地使用权杜兴海是否有权转让问题。案涉土地系金瑞花园小区土地的一部分，而金瑞花园小区土地系宇龙公司经招标、拍卖、挂牌程序，以出让方式缴纳全部土地出让金后获得国有建设用地使用权。根据肇源县人民法院（2016）黑0622民初832号生效判决及肇源县人民法院（2018）黑0622民特14号生效裁定中确定杜兴海与宇龙公司系挂靠与被挂靠关系，杜兴海对金瑞花园小区房屋的开发建设、税费缴纳、房屋销售、债务处理等承担责任。即宇龙公司是名义权利人，杜兴海是实际权利人。现实际权利人杜兴海处分其享有的土地使用权系有权处分，其地上附着物所有权随之转让。宇龙公司系出借资质的名义权利人，应根据诚实信用原则履行相关协助义务，故杜兴海抗辩其无权处分案涉土地使用权的理由，不予支持。关于案涉土地上的在建楼基础能否转让问题。根据法律规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时除一般的民事行为生效要件外，尚需特别要件：1.按照出让合同约定支付全部土地出让金，并获得国有土地使用权；2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发的土地的，形成工业用地或者其他建设用地的条件；3.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。本案中，根据不动产权登记证书显示金瑞花园小区已完成开发投资总额的25%以上，且案涉土地出让金已缴纳，具备了转让的条件。故实际权利人杜兴海转让案涉土地上的在建楼基础，不违反相关法律规定。关于案涉土地上存在的权利负担问题。根据法律规定，转让房地产开发项目，原拆迁人安置补偿合同中的有关权利、义务随之转让给受让人。根据庭审中当事人陈述及证人证言可知金瑞花园小区仅剩案涉土地部分未完成建设，尚有8户回迁户（张子恒、杨希才、杨希发、尹航、闫兴加、张克耀、黄树权、刘士臣）需在案涉土地上回迁。在庭审过程中征询刘广才对回迁户安置意见，刘广才表明关于回迁户的范围在政府行政审批的条件下，刘广才都同意。综上所述，刘广才与杜兴海签订《执行和解协议》，杜兴海依协议处分了案涉土地使用权及其上的在建楼基础，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。协议签订后，杜兴海应当按照约定全面履行自己的义务。因宇龙公司明知只是出借资质，在实际权利人杜兴海转让案涉土地使用权及其上的在建楼基础时，应根据诚实信用原则，协助刘广才办理不动产变更登记，故刘广才请求宇龙公司协助办理案涉土地的使用权变更登记的诉讼请求，予以支持。一审法院判决：宇龙公司于判决生效后立即协助刘广才办理位于肇源县肇源镇金瑞花园小区东侧在建楼基础及小区北侧新新饭店西侧在建楼基础的土地使用权变更登记。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点是一、案涉争议是否属于法院受案范围；二、案涉房地产开发项目能否转让给个人；三、杜兴海是否案涉房地产开发项目的实际权利人;四、案涉房地产开发项目转让后所涉回迁户利益是否受到影响。一、关于案涉争议是否属于法院受案范围的问题。《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条规定，被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。故刘广才选择诉讼程序获得权利救济，符合法律规定，本案属于人民法院受案范围。二、关于案涉房地产开发项目能否转让给个人的问题。房地产开发项目转让的实质就是土地使用权的转让。《城市房地产开发经营管理条例》第十九条规定，转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件，即以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产项目时应当符合以下两个条件：1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。案涉房地产开发项目已经符合上述条件，故可以进行转让。刘广才系通过人民法院执行环节中的执行和解方式自杜兴海处合法受让获得案涉土地使用权及其上在建楼基础，上述程序不违反法律规定，应予以确认。三、关于杜兴海是否案涉房地产开发项目的实际权利人的问题。实践中，存在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形。本案中，刘广才在一审期间提交的肇源县法院（2018）黑0622民特14号民事裁定书，对杜兴海与宇龙公司之间达成的调解协议进行了审查确认，其中第七项载明“签订该协议后实际开发人（投资人）杜兴海进行借款或担保的行为，与宇龙公司及其法人何京龙无关”，即宇龙公司承认杜兴海是金瑞花园小区项目的实际开发人（投资人）。该民事裁定书已发生法律效力，可以证明案涉土地使用权虽然登在宇龙公司名下，但宇龙公司只是出借资质，杜兴海才是实际开发人、实际权利人，故杜兴海对案涉土地使用权及其上在建楼基础的处分系有权处分。宇龙公司作为资质出借人，在实际权利人杜兴海转让案涉土地使用权及其上在建楼基础时，应根据诚实信用原则，协助刘广才办理不动产变更登记，故一审判决并无不当，应予支持。四、关于案涉房地产开发项目转让后所涉回迁户利益是否受到影响的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。故本案中，8户回迁户（张子恒、杨希才、杨希发、尹航、闫兴加、张克耀、黄树权、刘士臣）在原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务，随着案涉土地使用权及其上在建楼基础的转让，一并转移给刘广才，在法律上保障回迁户权益不受影响。综上，杜兴海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由杜兴海负担。本判决为终审判决。审判长  孙文斌审判员  杨晓惠审判员  智光宇二〇二〇年八月三十一日书记员  徐 璐