湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初500号原告：武汉江天物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路586号23层2号。法定代表人：周庆华，董事长。委托诉讼代理人：魏红，公司员工。委托诉讼代理人：孙乔，湖北多能律师事务所律师。被告：陈业莺，女，汉族，1976年3月16日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：张建民(陈业莺配偶)，汉族，1974年11月24日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，原告武汉江天物业服务有限公司（以下简称“江天物业公司”）诉被告陈业莺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告江天物业公司的委托诉讼代理人孙乔、被告陈业莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江天物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费13408元（被告的物业面积为98.09平方米，物业费按每月每平方米1.60元,计算自2012年11月18日至2019年12月31日）；二、判令被告支付原告滞纳金2446元（按每天应缴物业费的万分之五计算，每月滞纳金为29元；计算自2012年11月18日至2019年12月31日）；三、判令被告承担本案的受理费及其他费用。事实与理由：2011年11月27日，原告与被告签订《滨湖名邸二期临时管理规约》及《滨湖名邸二期前期物业管理服务协议》，协议约定：原告为被告位于武汉市武昌区中南街瑞景路17号滨湖名邸二期4栋27层1号房屋提供物业服务，物业费按每月每平方米1.60元收取，滞纳金从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算。2018年2月10日，武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会与原告签订《滨湖名邸小区物业管理服务合同》，约定：武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会委托原告管理武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸小区一期、二期物业，委托管理期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，物业费按照每月每平方1.60元收取。上述协议与合同签订后，被告自2012年11月18日至今一直无故拒交物业费，现原告提起诉讼。被告陈业莺辩称：2012年交付了一年的物业费，2013年发现自家房屋漏水，当时还在质保期内，向物业公司反映了几次,物业公司一直没有处理。前段时间去小区看，小区绿化不好，楼栋门坏了，电梯未按期年检,大厅里有大量电瓶车。物业公司管理存在问题,故未缴纳物业费。原告江天物业公司为支持其主张，举证如下：证据一、物业服务企业资质证书；湖北省服务价格（收费）监审证（副本）。拟证明原告具备经营物业服务企业的资格；原告合法、合理收取物业费。证据二、［滨湖名邸二期］业户资料交付记录表；［滨湖名邸二期］防火、治安责任协议书；［滨湖名邸二期］装修申请表；［滨湖名邸二期］临时管理规约；［滨湖名邸二期］前期物业管理服务协议；《滨湖名邸小区物业管理服务合同》。拟证明被告居住滨湖名邸二期，房屋建筑面积98.09平方米；原告与被告签订物业服务协议，协议约定原告为被告提供物业服务，物业费按照每月每平方米1.60元收取，滞纳金从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算等权利义务。证据三、缴费通知书8份及照片。拟证明被告自2012年11月至今无故拒缴物业费；原告多次向被告催缴物业费。被告陈业莺向本院提交：证据一、手机拍摄视频（2020年7月1日）；照片（2020年7月1日）。拟证明小区的保安、保洁、绿化都没有维护好，有些公共部分成了停车场，收取的停车费用也应当为业主的。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：被告陈业莺对原告江天物业公司提交的证据一、二真实性均无异议，本院予以确认；对证据三认为自己不住在这里，没有看到过缴费通知，缴费通知书可能是事后补的。也没有收到过原告的电话通知。因被告陈述于2012年11月搬离涉案房屋，而原告最早发出的缴费通知书系2012年12月，根据合理性，本院对原告江天物业公司提交的证据三予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：陈业莺系武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸二期4栋27层1号房屋业主，房屋建筑面积98.09平方米。2011年11月27日，江天物业公司与陈业莺签订《滨湖名邸二期临时管理规约》及《滨湖名邸二期前期物业管理服务协议》，主要约定：江天物业公司为陈业莺所在的坐落于武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸二期小区提供物业服务；高层住宅物业管理费按照建筑面积每月每平方米1.60元收取，按年缴纳，每年首月预交本年十二个月的物业管理费；陈业莺不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，江天物业公司有权要求陈业莺补交所有欠款并从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算每日的滞纳金；物业管理服务内容有：本小区公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理等；物业管理服务质量包括公共配套、设备、场所（地）规划标准，无缺漏或违章擅改原规划要求，……。2018年2月10日，武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会与江天物业公司签订《滨湖名邸小区物业管理服务合同》，主要约定：江天物业公司为武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸小区一期、二期提供物业服务；物业费收费标准为高层住宅每月每平方米1.60元，业主每年12月31日前向江天物业公司预交下年物业服务费，最多预交1年；期限为2018年1月1日至2020年12月31日；对装修管理约定：严谨破坏房屋主体结构，乱搭乱盖违规装修，对小区房屋公共部位进行日常管理和维护；……。上述协议与合同签订后，陈业莺自2012年11月18日至今未向江天物业公司缴纳物业费。另，陈业莺自2012年11月搬离涉案房屋；江天物业公司自2012年12起至2019年每年均于陈业莺所有的涉案房屋门口张贴《缴费通知书》，催收物业费。另查明，江天物业公司曾用名称为武汉江天物业管理有限公司，2009年2月26日，变更登记为江天物业公司。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。江天物业公司依据《滨湖名邸二期前期物业管理服务协议》、《滨湖名邸小区物业管理服务合同》在本案所涉小区进行了物业服务，陈业莺作为小区业主，享受了江天物业公司的物业服务，应依约交纳物业费。陈业莺现以对物业服务不满意为由拒绝缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，陈业莺作为业主对物业服务有异议可以合理方式提出或由业主委员会决议更换物业公司，而不应以拒交物业费的方式进行对抗，其拒交物业费的抗辩理由本院不予采纳。江天物业公司要求陈业莺给付物业服务费，于法有据，本院予以支持。江天物业公司主张欠付物业费自2012年11月18日起至2019年12月31日计算为13408元（98.09平方米×1.60元/平方米/月×85.44月），符合合同约定，本院予以支持。江天物业公司还主张逾期缴纳物业费的滞纳金，《滨湖名邸二期前期物业管理服务协议》中约定了业主逾期不交纳物业服务费，从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算滞纳金,故滞纳金计算为8592.68元［（98.09平方米×1.6元/平方米/月×12月×0.5‰×365×7年）+（98.09平方米×1.6元/平方米/月×12月×0.5‰×365×6年）+（98.09平方米×1.6元/平方米/月×12月×0.5‰×365×5年）+（98.09平方米×1.6元/平方米/月×12月×0.5‰×365×4年）+（98.09平方米×1.6元/平方米/月×12月×0.5‰×365×3年）]。江天物业公司主张陈业莺支付滞纳金2446元未超出上述范围，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈业莺于本判决生效之日起五日内给付原告武汉江天物业服务有限公司自2012年11月18日起至2019年12月31日止的物业服务费13408元；二、被告陈业莺于本判决生效之日起五日内支付原告武汉江天物业服务有限公司自2012年11月18日起至2019年12月31日止的滞纳金2446元。如果被告陈业莺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取98元，由被告陈业莺负担（此款原告武汉江天物业服务有限公司已垫付，由被告陈业莺于本判决书生效之日起五日内径行给付原告武汉江天物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周琪二〇二〇年八月五日法官助理贾心曌书记员桂坦