山东省日照市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁11执异73号 案外人：吴瑞会，女，1956年11月5日出生，汉族，住五莲县。 委托诉讼代理人：秦志杰，山东陆海律师事务所律师。 申请执行人:中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市经三路89号。 负责人：解瑶琛，总经理。 委托诉讼代理人：张子文，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈百委，山东海洋律师事务所律师。 被执行人：日照晟业房地产开发有限公司，住所地五莲县解放路166号。 法定代表人：胡宗树，总经理。 委托诉讼代理人：乔正亮，男，1973年10月15日出生，汉族，住五莲县。 被执行人：日照百亮工贸集团有限公司，住所地五莲县高泽镇工业区。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：日照中骏贸易集团有限公司，住所地五莲县富强路北端。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：山东创华轮胎有限公司，住所地五莲县富强路北端。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：五莲县金宝小额贷款有限公司，住所地五莲县富强路99-5号。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：五莲县九洲矿业有限公司，住所地五莲县街头镇中西峪村。 法定代表人：胡宗林，经理。 被执行人：日照英群贸易有限公司，住所地五莲县罗山路34号晟业商业综合大厦10楼。 法定代表人：左振棠，经理。 被执行人：日照市丰收贸易有限公司，住所地五莲县富强路北首中骏集团院内。 法定代表人：左振东，经理。 被执行人：日照英创国际贸易有限公司，住所地五莲县罗山路34号晟业商业综合大厦11楼。 法定代表人：孟庆帅，经理。 被执行人：日照沪莲贸易有限公司，住所地五莲县富强路北首中骏集团院内。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：日照国沃贸易有限公司，住所地五莲县富强路北首中骏集团院内。 法定代表人：张淑兰，经理。 被执行人：日照三和混凝土有限公司，住所地五莲县高泽镇驻地。 法定代表人：季万青，经理。 被执行人：日照中骏贸易集团热电有限公司，住所地五莲县富强路北首。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：山东百亮石材物流有限公司，住所地五莲县石材工业园。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：于光新，男，1975年5月9日出生，汉族，住五莲县。 被执行人：杨金秀，女，1975年3月17日出生，汉族，住五莲县。 本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司与被执行人日照百亮工贸集团有限公司、日照中骏贸易集团有限公司、山东创华轮胎有限公司、五莲县金宝小额贷款有限公司、五莲县九洲矿业有限公司、日照晟业房地产开发有限公司（以下简称晟业公司）、日照英群贸易有限公司、日照市丰收贸易有限公司、日照英创国际贸易有限公司、日照沪莲贸易有限公司、日照国沃贸易有限公司、日照三和混凝土有限公司、日照中骏贸易集团热电有限公司、山东百亮石材物流有限公司、于光新、杨金秀借款合同纠纷一案过程中，案外人吴瑞会向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴瑞会称，（2016）鲁11执420号裁定查封的日照晟业商务综合大厦1幢10层1006号房系案外人所有，依法应予解封。2012年5月8日，案外人与晟业公司签订了《商品房买卖合同》，约定由案外人购买案涉1幢10层1006号房，案外人已付清全款。2013年4月9日，被执行人将案涉房产交付给案外人占有并使用。2012年6月6日，完成商品房合同备案。因被执行人原因，导致案外人无法在法院查封前办理过户登记手续，案外人系案涉房产的实际权利人，案涉房产不应当被查封，故请求解除对案涉房产的查封。案外人吴瑞会提供了以下证据证明其主张：证据1、《商品房买卖合同》1份；证据２、《房屋交易和产权确认书（转让）》、《房屋交易和产权确认书（抵押）》、《商品房合同备案证明》各1份;证据３、首付款收据、五莲县农村信用合作联社富强路分社借款借据、房款发票、取款凭证、现金缴款单、结婚证和户口本复印件各1份;证据４、《商品房结算移交协议书》、《装修协议书》、《房屋租赁合同》、物业费缴纳证明各1份。 本院查明，中国建设银行股份有限公司日照市中支行与日照百亮工贸集团有限公司、日照中骏贸易集团有限公司、山东创华轮胎有限公司、五莲县金宝小额贷款有限公司、五莲县九洲矿业有限公司、晟业公司、日照英群贸易有限公司、日照市丰收贸易有限公司、日照英创国际贸易有限公司、日照沪莲贸易有限公司、日照国沃贸易有限公司、日照三和混凝土有限公司、日照中骏贸易集团热电有限公司、山东百亮石材物流有限公司、于光新、杨金秀借款合同纠纷一案，山东省日照市德信公证处于2016年10月17日作出（2016）日德信证经字第548号公证书，并于2016年10月22日作出（2016）日德信证经字第606号执行证书。义务人未按生效法律文书确定的内容履行义务，权利人中国建设银行股份有限公司日照市中支行向本院申请强制执行，本院于2016年11月1日立案执行。2016年11月22日，本院作出（2016）鲁11执420号执行裁定，查封被执行人晟业公司名下位于五莲县的房产证号为ＷＬ××07号、莲房权证城区字第××号、莲房权证城区字第××号项下的房产三处，查封被执行人晟业公司名下位于五莲县的证号为莲国用（2013）第1856号、莲国用（2013）第1857号土地使用权及地上附着物。2018年11月12日，本院作出（2016）鲁11执420号之五执行裁定，变更中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司为本案申请执行人。 另查明，2012年5月8日,吴瑞会与晟业公司签订了《商品房买卖合同》，约定晟业公司将日照晟业商务综合大厦1幢10层1006号房出售给吴瑞会，合同约定建筑面积为31.46平方米，单价为每平方米3676.92元，总价款为115676元，吴瑞会于2012年5月8日交齐首付60676元，余款55000元办理5年银行按揭贷款。2016年3月28日，晟业公司向吴瑞会出具了购房发票，金额为113800.67元，备注房号为1006,面积为30.95平方米，单价为3676.92元。吴瑞会提供的《商品房结算移交协议书》载明，吴瑞会购买的晟业商务大厦1号楼1006号房，双方已结清购房款，该协议书的落款时间为2013年4月9日；吴瑞会提供的《商品房合同备案证明》注明备案时间为2012年6月5日，该日期为手工书写；吴瑞会提供的《装修协议》显示，晟业公司与吴瑞会就案涉房产签订了装修协议，该协议的落款时间为2013年9月23日；吴瑞会提供的《房屋租赁合同》显示，吴瑞会将案涉房产租赁给刘霞，租赁期限为五年，自2015年8月6日至2020年8月6日，该合同的落款时间为2015年8月6日。吴瑞会还提供了日照晟亮物业管理服务有限公司出具的刘霞缴纳管理费、水电费等的收款收据。五莲县房地产管理中心出具的《房屋交易和产权确认书（转让）》载明，吴瑞会购买了案涉房产，建筑面积为30.95平方米，交易时间为2016年11月9日,抵押权人为五莲县农村信用合作联社。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产虽然登记在晟业公司名下，但在本院查封之前，晟业公司已与吴瑞会签订《商品房买卖合同》，吴瑞会已付清全部房款并合法占有该房产，吴瑞会在此过程中没有过错。综上，案外人的异议理由成立，对该房产应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于日照晟业商务综合大厦1幢10层1006号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郑家泰 审 判 员  王宗忆 人民陪审员  苏 青 二〇二〇年八月二十五日 法官助理冯印刚 书记员张超