甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1518号上诉人（原审原告）：阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司，住所地甘肃省兰州市皋兰县什川镇上车村财政所院内西侧。法定代表人：刘丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋明宙，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟倍纲，兰州黄河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏小萍，女，1964年4月2日出生，汉族，甘肃金店下岗职工，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：苏兰萍（苏小萍之姐），女，1962年2月14日出生，汉族，西固丝路大厦退休职工，住甘肃省兰州市城关区。上诉人阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司(以下简称：梨花岛置业公司)因与被上诉人苏小萍商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省皋兰县人民法院（2019）甘0122民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梨花岛置业公司上诉请求：1.撤销甘肃省皋兰县人民法院（2019）甘0122民初997号民事判决第二项，依法改判苏小萍按合同约定支付购房款逾期付款违约金；2.本案一、二审诉讼费用由苏小萍承担。事实与理由：一、梨花岛置业公司为商业交易活动的便捷，提供了商品房买卖的格式文本，对有关购房款的支付以及违约金条款进行了明确的约定，并对可能限制买受人权利的条款已作充分说明，亦不存在免除一方责任或加重对方责任、排除对方权利的情形，该合同对双方当事人均具有约束力，梨花岛置业公司在签订合同过程中不存在过错。二、梨花岛置业公司并无任何义务和专业能力审查购房人是否具备贷款资格，苏小萍因其自身原因导致无法办理按揭贷款，已构成事实上的违约，且梨花岛置业公司在合同尾部已明确提示销售人员的承诺贷款行为不构成合同内容，苏小萍已充分了解该条款内容，一审法院认定梨花岛置业公司在苏小萍办理按揭贷款中存在过错，属事实认定错误。三、一审法院在认定苏小萍违约的情况下，对其应承担的违约金未作处理，同时判令苏小萍于判决生效之日起90日内支付梨花岛置业公司的购房款，以上内容均无合同及法律依据，存在明显错误。苏小萍辩称，涉案房屋实际是苏兰萍购买，因苏兰萍的年龄已无法办理按揭贷款，故在证询梨花岛置业公司的意见后，用其妹妹苏小萍的名义签订了购房合同、办理银行贷款，苏小萍按约交纳涉案房屋的首付款后，梨花岛置业公司又称无法办理银行按揭贷款，导致涉案房屋的尾款无法交纳，无法办理贷款的责任不在苏小萍一方，现梨花岛置业公司要求苏小萍赔付高额违约金，无事实及法律依据。梨花岛置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令苏小萍按合同约定支付购房款650000元，并支付逾期付款违约金250900元(自2018年7月14日至2019年8月14日，违约天数386天),合计900900元；2.判令苏小萍承担逾期付款违约金至实际付清购房款之日止；3.本案诉讼费由苏小萍承担。一审法院认定事实：2018年6月4日，梨花岛置业公司与苏小萍签订《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议。苏小萍购买梨花岛置业公司开发的位于皋兰县房屋。建筑面积106.90平方米，每平方米9164.56元，总价款979691元。付款方式为首付款329691元于2018年6月2日前一次性支付；剩余650000元于2018年7月13日前由银行办妥按揭手续，详见附件四第三条。逾期付款的违约责任：（1）逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的。买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。交房时间及逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。出卖人应当于2018年4月30日前依照国家和地区人民政府的有关规定将商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同补充协议第三条关于贷款付款方式约定买受人应在合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应在10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款。合同签订时苏小萍向梨花岛置业公司支付了首付款329691元。剩余购房款650000元苏小萍在梨花岛置业公司指定的银行办理按揭贷款，因苏小萍年龄关系银行未予办理，苏小萍未办妥按揭贷款剩余房款未到达梨花岛置业公司的账户。梨花岛置业公司向苏小萍发出催告，要求苏小萍履行支付剩余房款的义务，苏小萍至今未向梨花岛置业公司支付剩余房款。一审法院认为，本案争议的焦点是：双方签订的合同是否成立和有效？能否继续履行？是否承担违约责任？首先由梨花岛置业公司提供格式条款合同书及补充协议，苏小萍在合同书及补充协议上签字予以认可。其次梨花岛置业公司、苏小萍签字的合同书上，有当事人的姓名住所、商品房基本情况、房款的确定方式及总价款、支付方式、付款时间、交房日期及条件、面积差异的处理方法、办理产权登记的有关事宜、违约责任等主要内容，亦符合合同法关于合同内容的一般条款。补充协议对房款的交付等做了补充。再次苏小萍向梨花岛置业公司支付了首付房款329691元，对剩余的房款双方约定以银行按揭贷款的方式支付。故梨花岛置业公司与苏小萍签订的《商品房买卖合同》及补充协议依法成立，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定享有权利履行义务。在买卖合同中，买受人的基本义务是应当按照约定的数额支付价款，合同中约定，剩余房款由苏小萍到指定的银行按揭贷款的方式支付，故贷款人主体为苏小萍，按揭贷款支付房款系苏小萍的合同义务，苏小萍抗辩按揭贷款的银行由梨花岛置业公司指定，并负责办理，已经向梨花岛置业公司提交了相关贷款所需手续，因年龄原因银行不予办理，对此苏小萍负有举证责任，苏小萍在举证期限内未能提供相应的证据加以证实，承担举证不能的后果，故对苏小萍的抗辩理由不予采纳。合同补充协议约定苏小萍未能在45日内办妥按揭贷款并将贷款支付至梨花岛置业公司指定账户，视为逾期付款，承担违约责任并在10日内一次性付清剩余房款或按苏小萍同意的其他方式付款，事实是苏小萍在约定的期限内未办妥银行按揭贷款，未能支付剩余房款，故对梨花岛置业公司要求苏小萍支付剩余房款的诉讼请求予以支持。关于违约金，法律规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，梨花岛置业公司提供的合同及补充协议中有些地方系手工填写的，有些地方空白，系格式条款。合同中约定剩余房款由苏小萍办理银行按揭贷款方式支付，在签订合同时双方均知道苏小萍的年龄基本不符合按揭贷款的条件，仍签订了合同，梨花岛置业公司亦有一定的过错，故对梨花岛置业公司要求苏小萍承担违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决：一、苏小萍于本判决生效之日起90日内支付阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司购房款650000元；二、驳回阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6405元（已减半），由阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司负担3202.5元，由苏小萍负担3202.5元。二审期间，当事人均没有提交新证据。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，梨花岛置业公司与苏小萍签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应全面的履行合同。上述合同第六条关于付款方式及期限的条款中，已明确约定涉案房屋首期房款的数额、支付期限以及剩余购房款650000元采用银行按揭方式于2018年7月13日前支付，现因苏小萍在约定的期限尚未付清剩余购房款，苏小萍并未全面的履行合同义务，故一审法院判令苏小萍支付梨花岛置业公司剩余购房款650000元有事实及法律依据，本院予以确认。关于本案是否应支付违约金的问题。首先，梨花岛置业公司所主张适用的违约金条款系由开发商提供的格式条款，对该限制买受人权利和设置买受人义务和责任的条款，在双方当事人发生争议时，应作出对买受人有利的解释来适用，且该条款亦未明确约定如因买受人原因未能办理银行按揭贷款，买受人所需承担的违约金责任。其次，引起本案纠纷的原因在于苏小萍不符合银行按揭贷款条件而无法通过银行贷款支付剩余购房款，其中包含苏小萍的自身原因，但梨花岛置业公司作为具有房产销售相关专业知识及办理银行贷款相关经验的房产开发商对于买受人是否符合银行按揭贷款的办理条件具有基础性的审查责任和义务，其在与苏小萍签订涉案商品房买卖合同时对苏小萍的年龄已接近银行放贷的年龄上限是明知的，其在苏小萍完全有可能无法办理银行按揭贷款的巨大风险下，对相关风险并未向苏小萍予以提示，仍与苏小萍签订涉案《商品房买卖合同》，其对苏小萍未如期办理银行按揭贷款无法支付涉案房屋尾款是存在一定责任的，一审法院据此对梨花岛置业公司要求苏小萍承担违约金的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于支付剩余购房款的时间问题，根据该《商品房买卖合同》第八条的规定，梨花岛置业公司应当在2018年4月30日前，将已被竣工验收的涉案房屋交付苏小萍，但截止目前该涉案商品房尚未竣工交付苏小萍，因此，梨花岛置业公司亦存在一定的违约情形，一审法院根据双方当事人各自的违约情况以及本案实际，判令苏小萍于判决生效之日起90日内支付剩余购房款并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司的上诉请求及理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5064元，由上诉人阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 杨 蕾二〇二〇年八月十二日书记员 徐梦君