辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽0102民初12902号原告：陈岩，女，汉族，1965年5月19日出生，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：庞艳春，辽宁普达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李跃昇，男，1965年10月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。被告：陈辉，女，汉族，1968年4月22日出生，住辽宁省沈阳和平区。第三人：刘丹阳，女，汉族，1970年5月19日出生，住辽宁省沈阳市铁西区。原告陈岩诉被告陈辉不当得利纠纷一案，本院立案受理后，原告陈岩向本院申请追加案外人刘丹阳为第三人，经审查，本院予以准许。本案由审判员王金利适用简易程序于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告陈岩及其委托诉讼代理人李跃昇、庞艳春，被告陈辉、第三人刘丹阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈岩诉称，原告与陈永远系父女关系，与被告陈辉系姐妹关系。被告陈辉于2018年11月25日在原告不知情的情况下，将原告所有的位于沈阳市和平区河北街二号2-2-2房产擅自出租给给第三人刘丹阳，并与其签订了《房屋租赁协议》，约定租期五年（自2018年11月25日至2023年11月24日），租金标准为18,000元/年。按协议约定，被告陈辉己收取前两年的房屋租金36,000元。被告陈辉在未经原告授权的情况下，擅自以原告名义在协议上签名，侵害了原告的房屋所有权。但为了保证交易安全和秩序，不损害各方当事人的利益，现原告对被告陈辉与第三人刘丹阳签订的《房屋租赁协议》予以认可。作为该房屋的所有权人，房屋出租的收益应归原告所有，故第三人刘丹阳应向原告支付租金。现被告收取第三人刘丹阳房屋租金并据为已有没有任何法律依据，应作为不当得利返还给原告。关于案涉房屋的来源，案涉房屋是原告以6万元价款从父亲陈永远处购买的，购买时间为2001年，款项以现金的方式向陈永远交付，因双方为父女关系，且没有考虑20年后会出现纠纷，所以当时没有要求陈永远出具收条。该房屋并不是为了报销采暖费而为借用原告的名义，如果真是如被告陈辉所述是为了报销房屋采暖费才进行的更名，按其观点应在2003年，单位不能报销取暖费时就应该要求原告再予以更名，而从2001年至2020年的近20年里也没有任何人向原告主张权利，此事实也证明房屋就是原告所有。原告确实在陈永远办理案涉房屋过户时没有到场，而是由陈永远一个人到房产局办理的，但原告将身份证交给了陈永远，其系携带原告的身份证到现场办理的。对于被告陈辉提供的陈永远出具的关于房屋所有权的证言，这与房产部门发放的房产证所载内容不符，房屋所有权证是证明房屋权属的直接证据，证人证言不能否定房产证，而且陈永远作为近80岁高龄的老人，对于其精神状况及其证明能力，原告均有怀疑，且其一直与被告陈辉联系紧密，存在受被告陈辉鼓动的嫌疑。关于案外人梁志国的证言，按照被告陈辉所说，案涉房屋的装修是发生在2018年9月，而出租是在2018年11月25日，故梁志国证明被告陈辉收取房租后交给陈永远不符合客观事实。对于租金交给陈永远的证言，没有相关转账记录，不能证明交给了陈永远。对于陈永远向法院出具的说明的真实性没有异议，但对陈永远陈述的房屋是其所有的内容有异议，房屋产权证登记在原告名下，原告才是房屋实际所有人。综上，为保护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求法院依法判令被告陈辉向原告返还其已收取的房租36,000元及利息（以36,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年8月3日起计算至被告陈辉实际给付之日止）；第三人刘丹阳按照《房屋租赁协议》的约定向原告支付2020年11月25日至2023年11月24日（三年）的租金；被告陈辉承担本案诉讼费。被告陈辉辩称，我与原告陈岩系姐妹关系，我们的父亲是陈永远，案涉房屋的实际产权人是陈永远，房屋产权证上登记原告陈岩的姓名，只是借用其名义。多年来，该房屋一直由我代表父亲陈永远对外出租、管理。2018年11月25日，我将该房屋出租给第三人刘丹阳，当时原、被告及陈永远对此都知情。我与第三人刘丹阳签订房屋租赁协议后，第三人刘丹阳将前两年的房租36,000元交给我，我又将该36,000元房租交给了父亲陈永远，他也出具了收条。本案中，原告陈岩之所以提起诉讼，是其对我们父亲此前出售位于沈阳市和平区新华路30-1号252的一套房产不满，所以才起诉索要涉案房屋的租金。另外，案涉房屋之所以登记在原告陈岩名下，是原告陈岩于2001年多次要求陈永远将房屋登记在其名下，目的是为了能够报销房屋采暖费。2009年，陈永远自行到房产局以买卖形式将该房屋过户到原告陈岩名下，但事实上当时办理上述交易时原告陈岩并没有到场，在房产局的房屋买卖合同上的签字都是陈永远一人书写，并且所谓的买卖房屋的款项也并没有真正交接。综上，案涉房屋的实际产权人是陈永远，而非原告陈岩。此外，原、被告父亲已就案涉房屋以确权纠纷为由向沈阳市和平区人民法院提起诉讼，该案中的被告为本案原告陈岩，该案现正在法院审理中。关于原告陈岩主张的房租36,000元以及后3年的房屋租金，均应属于陈永远所有，与我方无关。第三人刘丹阳述称，2018年11月25日的《房屋租赁协议》是我与被告陈辉签订的，当时在签订该租赁协议时，我看到了产权人为原告陈岩的房产证及原告陈岩的身份证原件，并且被告陈辉向我表述该房屋的实际产权人系其父亲陈永远，被告陈辉系代表陈永远出租该房屋。同时，陈永远也就上述情况向我作过证实，基于此，我才与被告陈辉签订了《房屋租赁协议》，并将前两年的租金36,000元交给了被告陈辉，在上述期间，我并没有看到原告陈岩本人，我也没有向原告陈岩求证过房屋产权的相关情况。目前，因案涉房屋出现产权纠纷，所以，我方也不再愿意继续承租该房屋。如果法院认定案涉租赁协议无效，则我方将解除租赁协议；如果法院认定租赁协议有效，并且原、被告和陈永远对房屋产权均无争议的情况下，我也可以继续承租该房屋。本院认为，本案中，原告陈岩以被告陈辉越权出租其所有的位于沈阳市和平区河北街2号2-2-2房屋为由，要求被告陈辉向其返还租金36,000元，并要求第三人刘丹阳即案涉房屋承租人向原告陈岩支付其余三年的房屋租金。而被告陈辉辩称，案涉房屋的实际所有权人并非原告陈岩，虽然该房屋登记在原告陈岩名下，但其实际所有权认应为双方的父亲即案外人陈永远，故案涉房屋租金的所有权应归陈永远所有。经本院审查，原、被告的父亲陈永远以原告身份于2020年7月23日以物权保护纠纷为由向本院起诉，要求确认案涉房屋产权归其所有，本院经审查，已立案受理。案号为（2020）辽0102民初12422号。现该案正在本院审理中。综上所述，因本案所涉原告陈岩主张的不当得利（即案涉房屋租金）纠纷与上述本院另案受理的物权保护纠纷存在关联性，本案的审理需要上述案件的审理结果作为依据。原告陈岩可在该案审结后，就本案另行与相关当事人通过协商处理或通过另诉主张权利。据此，本案应裁定驳回原告陈岩的起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告陈岩的起诉。案件受理费350元，退回原告陈岩。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  王金利二〇二〇年八月三十一日法官助理陈荟茹书记员王琳本裁定所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。