福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1043号 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶火光，男，1974年6月20日出生，汉族，户籍地址福建省南平市延平区，现住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：黄玉琴，福建胜畴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南平市创丰综合服务有限公司，住所地福建省南平市大丰63号。 法定代表人：张文梁，董事长。 委托诉讼代理人：张上海，福建武夷律师事务所律师。 上诉人叶火光因与被上诉人南平市创丰综合服务有限公司（以下简称创丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人叶火光及其委托诉讼代理人黄玉琴，被上诉人创丰公司的委托诉讼代理人张上海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶火光上诉请求：撤销一审判决，驳回创丰公司的原审诉讼请求，支持叶火光的反诉请求即其对南平市延平区房屋享有优先承租权。事实和理由：叶火光承租南平市延平区店面后，按照创丰公司与魏发亮签订的《房屋租赁合同》履行承租者义务，交纳租金，将店面用于经营餐饮业，且经创丰公司允许，为改善店面状况花费十几万元进行装修。按《房屋租赁合同》约定，租赁期限至2019年3月31日止，创丰公司将南平市延平区店面委托南平市产权交易中心有限公司公开竞价招租，叶火光为了收回装修成本决定参加竞租，于2019年4月3日向南平市产权交易中心有限公司交纳了100元报名费、8340元竞价保证金。南平市产权交易中心有限公司制定的公开竞价文件规定：“网络一次性报价系统以同等条件原承租方优先，价高者得的原则确定最终承租方；网络一次性报价过程分为非原承租人报价时间和原承租人行使优先承租权时间；2019年4月9日9:30时之前是竞价人作一次性报价的报价期，自4月9日9:30时开始行使优先承租权期时间为10分钟。”2019年4月9日8时起，叶火光就用手机登录权益互联网站（××），关注查看南平市延平区店面的招租竞价情况，至上午9时30分止仅有一名竞价者一次性报价年租金30000元，9时30分时叶火光点击报价按钮，行使了优先承租权，网页却随即自动关闭，网站状况出现异常，导致叶火光无法查看竞价情况，另有南平市延平区南纺大路8号店面原承租人吴建华在行权过程中也遇到同样的异常情况。叶火光在点击报价后认为自己已成为新一轮承租人，但却得知南平市产权交易中心有限公司确认案外人范兴盛取得承租权，叶火光即向南平市产权交易中心有限公司提出异议。之后南平市产权交易中心有限公司召集创丰公司、范兴盛与叶火光协商，但未能解决争议。创丰公司委托南平市产权交易中心有限公司组织的招标竞价活动因网络异常，应当无效，叶火光仍应享有优先承租权。 创丰公司辩称，1.叶火光已经就优先承租权问题向人民法院提起诉讼，根据一事不再理原则，应驳回叶火光的上诉请求。2.创丰公司已按正常程序将涉讼店面委托南平市产权交易中心有限公司公开招投标，叶火光也签字确认同意南平市产权交易中心有限公司作为中介机构进行公开招标，其签署了相关竞标文件，根据《中华人民共和国招标投标法》，其应接受中介机构公布的招投标结果。3.创丰公司已按正常程序将涉讼店面委托南平市产权交易中心有限公司对外公开招标，创丰公司拟定的竞标条件已明确赋予叶火光优先承租权，竞标过程中叶火光如何行使优先承租权与创丰公司无关。对于南平市产权交易中心有限公司组织的招投标活动所持异议，叶火光应当向有关行政监督部门投诉，在有关行政监督部门作出决定前，该招投标结果合法有效。4.根据叶火光于2019年4月1日作出的《承诺书》，其应于2019年5月31日前腾退店面，即使叶火光因中标而再次取得承租权，创丰公司亦有权要求其腾退店面，在双方签订新的租赁合同后，将店面重新交给叶火光。 创丰公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除，叶火光将南平市南纺大路14号房屋交还给创丰公司；2.叶火光向创丰公司支付自2019年4月1日起至2019年5月31日止拖欠的租金3890元，并支付自2019年6月1日起至交房之日止按原合同租金2倍计算的占用费（暂计至2019年6月30日的占用费为2780元）；3.叶火光向创丰公司支付律师费5000元。 叶火光向一审法院提出反诉请求：确认叶火光对南平市延平区房屋享有优先承租权，创丰公司与叶火光继续履行《房屋租赁合同》。 一审法院认定事实：坐落于南平市延平区资产，原系由市国有资产投资经营有限公司管理经营。2001年11月12日，南平市国有资产管理委员会作出《关于将南纺股份公司社区资产授权南平市非生产性国有资产营运有限公司持有经营的通知》（南国资［2001］7号），将原已授权给市国有资产投资经营有限公司经营的南纺社区资产转授权给南平市非生产性国有资产营运有限公司持有经营。2012年8月，根据《中共南平市委南平市人民政府关于印发的通知》（南委［2012］65号）文件精神，组建了以南平市非生产性国有资产营运有限公司为主体的南平投资集团有限公司。南纺社区资产转为南平投资集团有限公司下属子公司创丰公司代管，授权资产性质属于国有。2017年1月，创丰公司（甲方）与案外人魏发亮（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定，创丰公司将位于南纺大路1幢14号店面（约98平方米）出租给魏发亮，租赁期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止；月租金1390元，每月的租金应于当月10日前到甲方财务部现金缴纳，逾期每天收取1%的滞纳金；合同届满后重新向社会公开招租。合同还对其他事项进行了约定。2018年1月25日，魏发亮将该店面转租给案外人张金明。创丰公司在租赁合同上注明：同意转给张金明继续经营，并加盖公章。2018年3月28日，张金明又将该店面转租给叶火光经营，创丰公司亦同意转租。叶火光按创丰公司与魏发亮安签订的《房屋租赁合同》继续履行相应的承租人义务。2019年3月31日，租赁合同到期。2019年4月1日，创丰公司向叶火光发送《通知书》，告知叶火光其承租的南纺大路14号店面于2019年3月31日到期，届时创丰公司将与叶火光解除租赁关系。创丰公司定于2019年4月9日重新向社会公开招标，叶火光若要继续租赁，应于2019年4月8日下午5时前，到南平市产权交易中心有限公司报名参加竞租。若叶火光未报名参加竞租，或报名参加竞租未中标的，叶火光必须于2019年5月31日前将店面腾空归还给南平市产权交易中心有限公司。移交店面时，需结清租赁期间一切费用。若叶火光未按规定时间退还店面，原合同履约保证金不予返还，并承担店面竞租中标者因无法如期接收该店面所产生的全部损失，以及创丰公司为此支付的诉讼费、诉讼代理费、差旅费及其他实现债权的费用。叶火光在通知联送达签收处签字确认。同日，叶火光出具一份《承诺书》，主要内容为叶火光同意创丰公司将南纺大路14号店面重新对外招租。若叶火光未参加创丰公司的招租,视为叶火光放弃对该店面的继续承租权,或叶火光参加创丰公司招租,未中标,均承诺于2019年5月31日前腾空搬出该店面,将店面交还创丰公司。若他人中标,2019年4月30日前叶火光愿按原合同租金标准计缴;2019年5月1日起至实际返还店面之日止,占用费按他人中标价计缴;若无人中标,2019年5月31日前按原合同租金标准计缴,2019年6月1日之后,叶火光仍占有租赁物,房屋占用费按原合同租赁价格2倍向创丰公司交付。若叶火光中标,租金按新一轮招租文件履行义务。若叶火光未取得该店面的承租权,同时未在约定的时间内,将该店面腾空返还创丰公司,叶火光愿承担店面竟租中标者因无法如期接收该店面所产生的全部损失,以及创丰公司为此所支付的诉讼费、诉讼代理费、差旅费及其他实现债权的费用。叶火光在承诺方处签字捺印，创丰公司在《承诺书》上盖章确认。2019年4月9日，创丰公司将涉讼店面向社会公开招投标。次日，招投标机构南平市产权交易中心有限公司作出《南平市产权交易中心资产租赁成交确认书》（ＮＯ.20190409-113），确认南纺大路14号店面新的承租人为案外人范兴盛，成交金额为30000元／年，租期为3年。因叶火光未获得涉讼店面的承租权，创丰公司遂要求叶火光根据《承诺书》履行相关义务。但叶火光未腾退店面，也未向创丰公司缴纳相关的租金及房屋占用费。创丰公司遂诉至本院。 同时查明，叶火光为确认其对讼争店面行使了优先承租权，有权续租，以南平市产权交易中心有限公司为被告向一审法院提起诉讼。一审法院于2019年8月16日作出（2019）闽0702民初3808号民事裁定，以叶火光提起本案诉讼不属于人民法院受理民事诉讼的范围，不符合起诉条件，叶火光主张对讼争店面已行使了优先承租权，有权续租的诉讼请求，与南平市产权交易中心有限公司不存在关联，其并非本案适格原告为由，裁定驳回叶火光的起诉。叶火光不服（2019）闽0702民初3808号民事裁定，上诉至南平市中级人民法院。2019年10月14日,南平市中级人民法院作出（2019）闽07民终1290号民事裁定，裁定驳回上诉,维持原裁定。 一审法院认为，本案的争议焦点是：创丰公司是否侵害叶火光的优先承租权的问题。创丰公司认为，叶火光己就优先承租权的问题向法院提起诉讼，法院受理后依法驳回起诉。创丰公司已按正常程序将涉讼店面委托南平市产权交易中心有限公司公开招投标,并且在租赁合同到期的合理期限内通知叶火光参与竞标，叶火光亦在2019年4月1日作出了《承诺书》。最终叶火光未中标，与创丰公司无关，创丰公司未侵害其优先承租权。叶火光认为，创丰公司委托南平市产权交易中心有限公司的招标竞价程序因网络异常，导致叶火光未中标，侵害了其依法享有的优先承租权，应当无效。一审法院认为，创丰公司与案外人魏发亮签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。魏发亮将涉讼店面转租给案外人张金明，张金明又将店面转租给叶火光，创丰公司亦同意转租，双方成立房屋租赁合同关系，叶火光应当按《房屋租赁合同》约定的内容履行自己的义务。优先承租权主要来源于合同双方的约定，并非法定权利。本案中，《房屋租赁合同》并未约定承租人的优先承租权，租赁合同到期后，创丰公司对房屋的新承租人享有选择的权利。《房屋租赁合同》已于2019年3月31日届满，创丰公司已在租赁合同到期的合理期间内通知叶火光涉讼店面进行重新招标，叶火光亦收到该通知。叶火光参与招标后未中标，无法继续使用涉讼房屋，创丰公司对此并无过错。且叶火光提交的现有证据无法证明南平市产权交易中心有限公司侵害了叶火光的优先承租权，（2019）闽0702民初3808号民事裁定已认定叶火光主张的优先承租权与南平市产权交易中心有限公司不存在关联。故对叶火光的该项抗辩意见，不予采纳，故创丰公司并未侵害叶火光的优先承租权。叶火光主张确认其对南平市延平区房屋享有优先承租权，创丰公司与叶火光继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。关于创丰公司主张双方已于2019年5月31日解除签订的《房屋租赁合同》，叶火光应将涉讼房屋交还给创丰公司的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”南纺大路14号店面的租赁期限已于2019年3月31日届满，在租赁期限届满后，叶火光应当返还租赁物。创丰公司出具的《通知书》上明确载明，如叶火光报名参加竞租未中标的，必须于2019年5月31日前将店面空出退还给创丰公司。叶火光亦在《通知书》上签字捺印予以确认，故可以认定涉讼合同已于2018年5月31日解除，叶火光应当返还诉争店面。关于创丰公司主张叶火光向其支付2019年4月1日起至2019年5月31日止拖欠的租金3890元及2019年6月1日之后房屋占用费的诉讼请求。因《房屋租赁合同》已于2019年3月31日到期，范兴盛已成为新的承租人，根据《承诺书》中的约定，2019年4月1日至2019年4月30日，叶火光应按原合同1390元／月的标准缴纳租金，故叶火光应向创丰公司缴纳租金1390元；2019年5月1日起叶火光应按范兴盛中标价30000元／年（2500元／月）的标准缴纳租金，故2019年5月1日起至2019年5月31日叶火光应向创丰公司缴纳租金2500元。上述租金合计3890元。因叶火光至今未按照《承诺书》约定腾退房屋，2019年6月1日之后,叶火光仍占有租赁物,故其应按原合同租赁价格1390元／月的2倍即2780元／月的标准向创丰公司支付房屋占用费至实际返还店面之日止。关于创丰公司主张叶火光支付律师费5000元的诉讼请求。叶火光在《承诺书》中明确表示，其愿承担店面竞租中标者因无法如期接收该店面所产生的全部损失,以及创丰公司为此所支付的诉讼费、诉讼代理费、差旅费及其他实现债权的费用。故创丰公司的该项诉请，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认南平市创丰综合服务有限公司与叶火光签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、叶火光应于判决生效之日起十日内向南平市延平区创丰综合服务有限公司交还南平市延平区店面；三、叶火光应于判决生效之日起十日内向南平市创丰综合服务有限公司支付店面租金3890元及房屋占用费（按照2780元／月的标准自2019年6月1日起计算至实际返还店面之日止）；四、叶火光应于判决生效之日起十日内向南平市创丰综合服务有限公司支付律师代理费损失5000元；五、驳回叶火光的反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 对一审查明的事实，叶火光对一审认定《南平市产权交易中心资产租赁成交确认书》的作出时间提出异议。本院认为，南平市产权交易中心有限公司作出《南平市产权交易中心资产租赁成交确认书》的时间有该份文件上的落款日期在案为证，足以认定。故本院对叶火光的该项异议不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点问题为叶火光以其享有优先承租权为由主张有权继续承租店面能否成立。2019年4月1日，创丰公司按照《房屋租赁合同》第四条关于租期届满后将向社会公开招租之约定，向叶火光发出《通知书》，告知叶火光因其承租期限即将届满，创丰公司将就出租涉讼店面事宜重新向社会公开招标及公开招标和报名参与竞标的具体时间。同日，叶火光签署《承诺书》，表示同意参加创丰公司组织的公开竞租活动。此后，创丰公司委托南平市产权交易中心有限公司办理招标事宜，南平市产权交易中心有限公司受委托制定的《公开竞价文件》明确赋予了叶火光优先承租权，亦在网络报价系统中设置非原承租人报价时间和原承租人行使优先承租权时间两个报价阶段。叶火光在招标期内完成了竞价报名。由此可认定创丰公司在确定后续承租者的过程中充分保护了叶火光对优先承租权的行使。叶火光应当遵守招投标竞价规则，依法进行的招投标活动所产生结果对创丰公司、中标人及叶火光均产生法律效力。至于叶火光提出南平市产权交易中心有限公司组织的招标活动因网络异常，导致其无法正常参与竞标，因未能举示证据证明其主张的该节事实，对此应当承担相应的不利后果，故叶火光关于创丰公司未尽到保障其行使优先承租权的义务，涉讼招标活动应属无效，叶火光仍应享有优先承租权、有权继续承租涉讼店面之上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。一审判决认定双方的租赁合同关系解除，叶火光应承担返还租赁物等义务并无不当，二审予以维持。 综上所述，叶火光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1065元，由上诉人叶火光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  乐 芳 审 判 员  张聪荣 审 判 员  江琳清 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  王银春 书 记 员  薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。