山西省临汾市中级人民法院民事判决书（2020）晋10民终964号上诉人（原审被告、反诉原告）：李晋昌，男，1971年7月20日出生，汉族，住临汾市。委托代理人：彭云业，山西玉业律师事务所律师。委托代理人：贺岩，山西玉业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西师范大学临汾学院，住所地：临汾市尧都区鼓楼南18号。法定代表人：毛跟云，系该学院党委书记。委托代理人：乔五星，男，1967年2月2日出生，汉族，系该学院教师，住临汾市尧都区。委托代理人：王建平，男，1965年3月1日出生，汉族，系该学院财务处处长，住山西省临汾市尧都区。原审被告、反诉第三人：吉县人民政府，住所地：吉县。法定代表人：赵松强，县长。委托代理人：巨海鹏，山西诚明律师事务所律师。上诉人李晋昌因与被上诉人山西师范大学临汾学院（以下简称临汾学院）及原审被告、反诉第三人吉县人民政府（以下简称吉县政府）合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初7703号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李晋昌的委托代理人彭云业、贺岩，被上诉人临汾学院的委托代理人乔五星、王建平，原审被告、反诉第三人吉县政府的委托代理人巨海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明：位于临汾市××区东18号土地系临汾学院通过政府划拨取得的使用权，属于教育用地。1997年5月9日因鼓楼南北街拓宽改造工程的要求，临汾学院与吉县驻临办事处签订了《关于临汾师范西大门两侧沿街门面建设联合开发协议书》，约定由临汾学院出地皮，办理相关手续，吉县驻临办事处负责筹集资金，工程队的招标和工程质量把关，双方联合开发，建成三层地基，两层建筑的永久性楼房。楼房产权属临汾学院，建成交付使用后，南侧楼房即归临汾学院所有，北侧楼房自交工之日起，十八年内归吉县驻临办事处无偿使用。交工后两月内，吉县驻临办事处给临汾学院8万元管理费。1997年5月16日吉县驻临办事处与李晋昌签订了《吉县人民政府驻临办事处与临汾市傻二小酒馆关于临汾师范西大门两侧沿街门面建设开发转让协议书》，约定吉县驻临办事处与临汾学院签订的协议中吉县驻临办事处的所有权利义务全部转让给李晋昌，由李晋昌出资建设楼房。1997年5月17日临汾学院与吉县驻临办事处又签订了《补充协议》，约定大门北侧建成带有地下室的三层建筑，大门南侧建成两层的标准临时建筑。楼房如期建成后，因城市规划或其他不可抗因素造成的拆迁或损坏，一切损失由双方各自承担。如有赔偿，则一切赔偿归吉县驻临办事处所有。同时双方约定吉县驻临办事处不得将开发权、北侧十八年的使用权转让他人，吉县驻临办事处也申明，其与李晋昌签订的协议作废。后实际由李晋昌出资建设了临汾学院西大门两侧的楼房。其中南楼为两层，北楼为地下一层、地上四层。楼房建成后，李晋昌将南楼交予临汾学院，临汾学院使用至2005年后因道路扩建被政府拆除，北楼由李晋昌使用至今，并以对外出租的形式经营。根据向设计部门调查当时的设计图纸，建楼时的设计图纸由临汾学院委托设计部门设计，图纸由李晋昌付费后从设计部门取走。设计图纸上标注的建筑面积为1852.14平方米，但在实际施工过程中，将设计图纸的面积加大，原一审审理过程中，经李晋昌申请，尧都区法院委托评估部门对北侧楼房进行评估的面积为2795.54平方米。关于涉案楼房的建设，庭审中吉县政府主张与临汾学院签订协议后，协议根本没有实际履行，同时告知李晋昌，其与李晋昌签订的协议也作废，关于涉案楼房的建设吉县政府从未参与过。李晋昌主张吉县政府曾告知自己双方签订的协议作废，后自己直接与临汾学院的分管领导联系，双方达成口头协议，由临汾学院提供土地，李晋昌出资建楼。之后由李晋昌出资从设计院拿到设计图纸后开始施工。而且在施工过程中，按照拆迁指挥部指挥长现场的要求，没有完全按照原设计图纸施工，北楼比原设计图纸的建筑面积增加了。临汾学院则主张李晋昌就是代表吉县政府按照临汾学院与吉县驻临办事处签订的协议进行的施工，不认可直接与李晋昌签订口头协议，对于施工现场的情况临汾学院代理人表示不清楚。临汾学院在起诉前委托山西信誉资产评估有限公司对涉案楼房的租金进行估价。该评估公司于2018年1月30日作出估价结果为2016年扣除鼓楼南北街拓宽改造期间的租金为522200元，2017年租金为1309300元。原一审审理过程中，尧都区法院依据李晋昌针对其反诉请求提出的申请，委托相关单位对涉案楼房现价值进行评估，评估结果为现市场价值为3709.24万元。另查明，临汾学院于2018年4月17日按照每平方米96元，占地面积892平方米的标准向土地部门缴纳了土地使用费85632元。临汾学院为此要求吉县政府、李晋昌按此标准支付21年的土地使用费。一审认为：临汾学院是基于与吉县驻临办事处签订的协议，及吉县驻临办事处与李晋昌签订的协议提起的诉讼，通过审理应认定本案实际是基于临汾学院与李晋昌之间的口头协议产生的纠纷，因此本案的案由应为合同纠纷。临汾学院与吉县驻临办事处签订的协议及补充协议，将政府划拨的土地作为投资签订的联合开发协议违反了我国法律的强制性规定，应属无效合同，且庭审中吉县政府主张双方签订的协议及补充协议根本没有实际履行，吉县驻临办事处与李晋昌均表示双方签订的协议也已作废，因此临汾学院针对与吉县驻临办事处签订的协议及补充协议提起诉讼的前提与事实不符。经法庭调查，吉县政府并没有给李晋昌出具委托书，临汾学院也未看到李晋昌出具的委托书，所以临汾学院认为李晋昌系吉县政府委派的实际施工人的主张本院不予支持。李晋昌实际施工的行为，应系李晋昌与临汾学院直接接洽，双方达成口头协议后，由临汾学院委托设计单位出具设计图纸，李晋昌出资取得设计图纸后开始实际施工。吉县政府并没有参与楼房建设的过程，因此吉县政府不应承担任何责任。李晋昌与临汾学院达成的口头协议，对双方权利义务没有具体的约定内容，但也是以政府划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产的合同，应为无效合同。因合同取得的财产应予返还。故李晋昌应将临汾学院西大门北侧楼房所占土地及地上建筑返还临汾学院。关于临汾学院主张的租赁费、管理费及投资额3倍的违约金和赔偿金，因临汾学院依据的协议无效，该主张均不予支持。对于临汾学院主张的土地使用费，因土地使用费是上交给国家的费用，而临汾学院只缴纳了一年85632元的土地使用费，所以李晋昌应支付给临汾学院已缴纳的土地使用费85632元。关于李晋昌反诉要求其所建临汾学院西大门北侧楼房属其所有的主张没有事实及法律依据，本院不予支持；其所建南侧的楼房在建成之后已交给临汾学院，且在2005年因政府行为已被拆除，其要求临汾学院支付楼房建设费用97万元的主张也没有事实及法律依据，不予支持。虽然北侧楼房系李晋昌所建，但李晋昌无偿使用二十几年，已获取了远远超过投资的收益，因此李晋昌要求临汾学院支付其楼房现价值的主张本院不予支持。综上，判决：一、被告（反诉原告）李晋昌在判决生效后三十日内将原告（反诉被告）山西师范大学临汾学院西大门北侧楼房一幢（地下一层、地上四层）及所占土地交付原告，并支付原告一年的土地使用费85632元。二、驳回原告（反诉被告）山西师范大学临汾学院的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李晋昌的反诉请求。案件受理费50178元，由原告山西师范大学临汾学院负担40178元，被告李晋昌负担10000元。反诉费减半收取7250元，鉴定费87000元，由被告李晋昌负担。上诉人李晋昌上诉称：一、一审法院认定本案所涉的合同属无效合同，对此上诉人不持异议。二、一审法院虽然认定合同属无效合同，但对于无效合同的处理上偏袒被上诉人临汾学院，违背公平原则。合同无效在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素，应予返还的不动产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，法院要综合考虑市场因素、受让人的添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方当事人因合同无效而获益。本案应当考虑：1.上诉人在修建过程中增加的建筑面积1956.84平方米(其中北楼1900.54平米，南楼56.3平米）对于财产价值的影响；2.房产增值的影响，一审法院通过委托对北楼进行评估，现市场价值为3709.2万元；3.上诉人建设南楼出资97万元的原始投资；4.临汾学院无偿使用南楼期间的获益。三、一审法院认定上诉人使用房屋已获取了远远超过投资的收益没有任何事实依据。1.依据《临汾师范学校与吉县人民政府驻临办事处关于临汾师范西大门两侧沿街门面建设联合开发协议》约定北侧楼房建筑面积为892m，南楼建筑面积790平米，建成后南楼交付被上诉人，北楼由上诉人无偿使用18年。可见根据当时的社会经济发展情况，总建筑面积1682平米房屋的投资额与无偿使用北楼18年是一个公平的对价关系。2.在开始施工时，临汾学院单方面要求上诉人增加建筑面积，最终北楼的实际建筑面积为：2795.54平米，仅北楼修建过程中增加的面积就达1900.54平方米，同时南楼增加建筑面积56.3平方米和提高建筑标准的原因导致上诉人又增加了巨额投资。由于临汾学院强迫上诉人成倍增加投入，导致上诉人根本就无法收回全部投资。3.临汾学院非法干预上诉人的正常经营，造成巨大损失。2006年9月，临汾学院借临汾市区临街建筑整顿通知成立了数十人的拆迁工作组，粗暴干预上诉人的经营，强令承租北楼的商户解除租赁合同，导致上诉人无法收取租金，并且在之后的十余年内地下室、2、3、4楼根本没法出租，时至今日1楼的门面房仍然无法正常出租，商户没法正常经营。4.上诉人建设的南楼两层门面与北楼两层门面实际使用的面积相当，南楼自交付到2006年拆除，9年间临汾学院收取的租金不足100万元，人民法院可以调取被上诉人临汾学院的财务账册。上诉人占有并使用的北楼，前9年也同样是不足100万元的租金收入水平,2006年以后一直不能正常经营。5.1997年上诉人独自出资修建临汾学院西大门南楼和北楼，为按期完成临汾学院要求的建设任务，借高利贷赶工期，至今仍背负着巨额的银行贷款。综上，请求撤销原审判决第一、三项，并改判被上诉人临汾学院按照房屋的市场价值折现返还上诉人李晋昌、返还西门南侧两层楼房的全部建设费用97万元及自建设之日起的利息，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人临汾学院辩称：1.被上诉人认可李晋昌与临汾学院存在口头协议一事，而上诉人在上诉状中认可《临汾师范学校与吉县人民政府驻临办事处关于临汾师范西大门两侧沿街门面建设联合开发协议》中“北楼由上诉人无偿使用十八年”“是一个公平的对价关系”，该陈述为上诉人认可的双方口头协议的内容。由此，可以推定双方约定案涉建筑物的所有权人为被上诉人。上诉状还陈述“在开始施工时，被上诉人单方面要求上诉人增加建筑面积”，由此可推定案涉建筑物的现状，也为双方口头协议的内容。一审判决认定“李晋昌与临汾学院达成的口头协议，对双方权利义务没有具体的约定内容”为认定事实不清。案涉建筑物的现状，通过上诉状的自认，成为双方口头协议的内容，对此被上诉人不再持有异议。2.关于上诉人请求二审考虑支持其折价返还的主张是错误的，折价返还以“因该合同取得的财产”为前提，上诉人并没有取得案涉建筑物的所有权，案涉建筑物的现状为双方口头协议的结果。3.关于上诉人不存在合法损失的问题，根据双方口头协议，上诉人对于南北侧楼房的建设投资，是获取对北楼“无偿使用18年”的对价，现其已无偿使用达20余年，且仍然在占有使用中，其合同目的已经实现，并且是超额实现，所以在认定合同无效后，上诉人不存在合法损失问题，反而存在非法巨额收益问题。4.关于案涉建筑的合法性调查问题，案涉建筑物不具有合法性，一审对此没有调查，提请二审调查。案涉建筑物没有取得有关批准文件、建设工程规划许可证件和开工手续，为违法建筑物。二审经审理查明：修建北楼时的设计图纸即为四层，面积为1852.14㎡，不含地下室，原一审时评估机构鉴定的面积2795.54㎡中包括446.45㎡的地下室面积。其余事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：1.李晋昌与临汾学院是否有口头协议，李晋昌修建案涉房屋系基于其与临汾学院的口头协议还是基于吉县驻临汾办事处与临汾学院的联合开发协议、补充协议及吉县驻临汾办事处与李晋昌签订的转让协议，上述协议是否有效；2.协议无效后，财产应如何处理。关于李晋昌与临汾学院是否有口头协议，上诉人李晋昌主张其与临汾学院于1997年达成口头协议，约定南北两栋楼由临汾学院提供土地，由李晋昌投资建设，竣工后南楼归临汾学院，北楼归李晋昌。临汾学院在二审中认可口头协议的存在，但对协议内容有异议，认为案涉建筑物的现状系双方口头约定，案涉建筑物所有权人为临汾学院。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。李晋昌与临汾学院对双方之间口头协议的内容各持己见，在原一、二审时双方均主张基于吉县政府与办事处协议建房且双方对口头协议均未提供相关证据予以佐证，故对双方关于口头协议的主张不予采信。本案中，虽然吉县驻临办事处在其与临汾学院签订的补充协议中申明其与李晋昌的转让协议作废，但吉县政府并未实际履行其与临汾学院签订的联合开发协议，而是由李晋昌实际履行了联合开发协议中修建临汾学院西大门两侧南北楼的义务，并按照联合开发协议约定将南楼交付临汾学院，李晋昌使用北楼至今。原一、二审中，临汾学院基于其与吉县驻临汾办事处的联合开发协议、补充协议及吉县驻临汾办事处与李晋昌的转让协议提起诉讼，李晋昌主张其基于与吉县驻临办事处的转让协议进行的建设。综合上述事实，能够认定李晋昌基于吉县驻临汾办事处与临汾学院的联合开发协议、补充协议及吉县驻临汾办事处与李晋昌签订的转让协议修建的案涉房屋，原审认定李晋昌与临汾学院达成口头协议后李晋昌投资建房无事实依据。《最高人民法院》第十六条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效……”《中华人民共和国土地管理法》第二十五条第一款规定“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准;未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”临汾学院与吉县驻临办事处签订的联合开发协议、补充协议及李晋昌与吉县驻临办事处签订的转让协议的核心内容为将政府划拨的土地作为投资联合开发房地产，且案涉房屋用于租赁等商用，改变了划拨土地为教育用地的用途，违反我国法律的强制性规定，故上述协议应认定为无效。关于协议无效后财产如何处理，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审判决李晋昌将临汾学院西大门北侧楼房所占土地及地上建筑返还临汾学院并无不当。李晋昌主张应考虑修建时增加的建筑面积、房产的增值、南楼的投资及临汾学院使用南楼的获益等因素，要求临汾学院将北楼按市场价折现返还并支付南楼的建设费用及利息。关于北楼实际面积的增加，李晋昌与临汾学院的陈述前后不一。李晋昌在原二审庭审中称当时能多盖就多盖，在本次二审庭审中称在修建时临汾学院强迫其增加修建面积；临汾学院在原二审中称多盖部分未经临汾学院同意，在本次二审庭审中称北楼的现状是双方口头协商的。经审理查明，修建北楼时的设计图纸即为四层，面积为1852.14㎡，不含地下室，该面积虽与原一审时评估机构鉴定的面积2795.54㎡不同，但鉴定面积包括446.45㎡的地下室，李晋昌未提供其在修建时就增建楼层及面积向临汾学院提出异议的相关证据，并对该北楼无偿使用至今，故应认定李晋昌在修建时即同意增加楼层和面积。临汾学院与吉县驻临汾办事处的联合开发协议、补充协议及吉县驻临汾办事处与李晋昌的转让协议虽属无效合同，但系因违反国家法律强制性规定而认定无效，双方对合作修建临汾学院西大门两侧南北楼及南楼归临汾学院使用、北楼由修建方无偿使用18年的约定属真实意思表示，且李晋昌实际使用北楼已超过18年，故李晋昌要求临汾学院将北楼按市场价折现返还并支付南楼的建设费用及利息的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，三方当事人均认可吉县政府未参与案涉建筑物的建设和使用，从协议的实际履行过程也可认定该事实，且李晋昌与临汾学院均未对一审判决认定吉县政府不承担任何责任提出异议，故对原审该认定予以维持。综上，原审法院认定临汾学院与李晋昌之间存在口头协议与查明事实不符，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14301元，由上诉人李晋昌负担。本判决为终审判决。审判长 胡宇霞审判员 申 龙审判员 董 云 二〇二〇年八月二十七日书记员 陈海燕