吉林省长岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0722民初1288号 原告（反诉被告）：长岭县车航道汽车服务有限公司，住所地：松原市长岭县，统一社会信用代码91220722MA14UOB73W。 法定代表人：韩闯，总经理。 委托代理人：李居波，吉林石力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢淑艳，女，1971年12月16日生，汉族，住吉林省长岭县。 委托代理人：杨汉国，吉林杨汉国律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姚庆文，男，1971年12月25日生，汉族，住吉林省长岭县。 委托代理人：杨汉国，吉林杨汉国律师事务所律师。 审理原告长岭县车航道汽车服务有限公司（以下简称“车航道公司”）诉被告谢淑艳、姚庆文合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长岭县车航道汽车服务有限公司委托代理人李居波、被告谢淑艳、姚庆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长岭县车航道汽车服务有限公司诉称，2017年9月7日，原告职员韩立明与被告姚庆文签订意向书，主要约定：被告姚庆文将其所有的位于远达汽贸东侧的房屋、生产设备租给原告；租期五年，每年租金60万元，在该协议签订之日，原告向被告2交付的30万元作为设备保证金，并约定具体事宜按正式合同为准。2017年12月15日，原告与被告谢淑艳签订《协议书》并实际履行，主要约定：甲方将其所有的位于长岭县第五中学西200米路南远达汽贸东侧展厅及售后车间、生产设备租给原告，租期五年，自2017年12月15日起至2022年12月14日止，每年租金60万元，五年租金300万元；在该协议签订前，原告向被告交付的30万元作为设备保证金；原告自每年的12月1日前支付下一年度的租金；该协议第四条还约定，甲方（被告）有权解除合同，乙方应按照合同支付的最高标准支付违约金，同时，甲方不再返还30万元保证金给乙方（原告）。2018年12月1日，原被告双方签订《补充协议》，因原告2018年度经营不佳，将年租金降至40万元，所属租期为2018年12月16日起至2019年12月16日止。2019年12月16日，原被告双方再次签订《补充协议》，将年租金降至22万元，所属租期为2019年12月16日起至2020年12月15日止，同时被告并承诺未来两年租金不超过25万元。后被告承诺原告只承担2020年度的2万元取暖费，以修车扣款形式给予被告，同时被告于2019年12月1日收回前展厅。在原告的2019年12月16日至2020年12月15日租期内，原告已交付被告租金14万元（现金12万元，修车费折抵2万元），尚欠8万元租金未付。2020年4月16日，因原告尚拖欠被告8万元租赁费未付，但未考虑疫情给原告造成巨大损失的客观情况，被告姚庆文强行通知原告于同年4月17日向被告交回租赁物及生产设备，后于4月19日双方办理了租赁物及生产设备的交接手续，至此双方签订的《协议书》已实际解除。2020年4月21日，被告将租赁物出租给长岭县远达汽车贸易有限公司，并在案涉房屋悬挂“远达修配厂”牌匾。案涉《协议书》解除后，租赁物没有被闲置，原告没有给被告造成实际损失。原告实际使用租赁物4个月时间，租金支付至2020年7月末。自2020年4月19日起至2020年7月31日止，原告向被告多支付7万元租金。不可否认，导致案涉《协议书》解除（不能履行的）的原因，表面上看是原告拖欠了被告的租赁费用，但实质是因为疫情的原因，导致原告的经营处在停产状态，暂无力支付2020年度剩余的租赁费用。原告认为，新冠肺炎应属不可抗力因素，依据最高人民法院关于妥善审理新冠肺炎疫情民事件若干问题的指导意见（一）第二条之规定，应依法免除原告不能履行协议书的违约责任，同时被告还应返还原告交付的30万元设备保证金以及7万元租金。综上，由于被告拒不偿还案涉30万元设备保证金及7万元租金。故诉至法院，请求依法判令二被告返还原告已交付的30万元设备保证金以及7万元租金（自2020年4月19日起至2020年7月31日止），并承担本案诉讼费用。 二被告辩称，答辩人不同意被答辩人的诉讼请求，答辩人要求被答辩人履行双方于2017年11月25日签订的《协议书》是在双方自愿且附有条件的情况下签订。被答辩人在诉状中自认是其职员韩立明于姚庆文于2017年9月7日签订的《协议书》，而该协议明确约定被答辩人租用答辩人的维修车间及设备五年，且每年租金60万元这一条件下，答辩人才同意购买韩立明的亲属张淑杰的房屋及土地使用权。在年租金60万元、期限五年的条件下答辩人才高价购买了张淑杰的房屋及土地使用权，并重新按照原告的要求新建了幕墙式展厅并装修，如果韩立明不保证租期为年、租金3000000的情况下，答辩人是不可能高价购买房屋的（房屋及土地使用权市场价格70-80万元，答辩人花140万元购买）。关于被答辩人在诉状中称是疫情致使其企业停业事实不属实，其实是在租答辩人维修车间西边又租赁了新厂房重新开业生产经营，根本与疫情无关。2020年4月16日二被告给原告发函，将设备收回，是根据东南派出所的意见做出的，并于2020年4月17日，我方给原告发函，待公安机关破案和你方按照协议足额交纳房租后，再交与你方继续经营。租赁协议并没有实际解除，因此，不同意原告的意见，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明，谢淑艳、姚庆文系夫妻关系。2017年9月7日，韩立明（韩闯父亲）与姚庆文签订《协议书》，约定姚庆文将其所有的位于远达汽贸东侧的房屋、生产设备租给车航道公司，年租金600000元，期限为五年，同时车航道公司交纳设备保证金300000元。2017年11月25日，车航道公司与谢淑艳又签订一份《协议书》，约定为车航道公司提供售后车间及设备和修建幕墙式展厅，且负责装修。并明确每年的12月1日前交付下一年度的租金。后签订三份《补充协议》，谢淑艳与韩闯约定，将2019年12月16日至2020年12月15日房租调整为220000元，并承诺未来两年年租金最高不超过250000元。2019年12月1日，车航道公司未按约定足额交纳租金，截至2019年12月4日，车航道公司欠谢淑艳、姚庆文租金170000元，并出具欠据一枚，后车航道公司陆续支付租金90000元，尚欠80000元未付。另查明，车航道公司与谢淑艳、姚庆文于2020年4月初发生纠纷，到东南街派出所要求解决。2020年4月16日，谢淑艳向车航道公司发出一份通知函，谢淑艳要求将承租的房屋及设备收回。2020年4月17日，车航道公司向谢淑艳、姚庆文发出回复函，要求返还剩余房租及保证金，同时终止租赁合同。同日，谢淑艳又向车航道公司发出通知函，载明暂时将房屋收回做封存处理，待公安机关破案和车航道公司按照协议足额交纳房租后，再交与车航道公司继续经营。谢淑艳、姚庆文当庭提出反诉，如果法院判决解除合同，要求车航道公司赔偿因合同解除后造成的各项损失1200000元，车航道公司认为反诉请求无事实根据和法律根据。经本院调解，双方未能达成协议。 上述事实清楚、证据充分，有原告供述、二被告答辩，有证人证言，有《协议书》《补充协议》等在卷为凭足资认定，属实无疑。 本院认为，车航道公司与谢淑艳、姚庆文签订的两份《协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。《协议书》中约定合同到期后，设备完好无损的情况下返还保证金，因双方协议并没有实际解除，保证金及租金不予返还。按照《协议书》约定每年12月1日前车航道公司交纳下一年的租金，但车航道公司在2019年12月1日前并未交纳2020年的租金，后陆续交纳租金140000元，尚欠80000元至今未付，属违约行为，因此，对车航道公司的主张本院不予支持。谢淑艳、姚庆文反诉车航道公司，但未在法律规定时间内交纳诉讼费，按自动撤回反诉处理。故本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告长岭县车航道汽车服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费6850元，减半收取3425元，由原告负担。剩余3425元，由本院退还给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  闫喜宝 二〇二〇年八月十四日 书记员  李 晏