文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0153民初1475号原告：但凤芸，女，汉族，1997年12月10日生，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：涂玲，系原告母亲。委托诉讼代理人：陈澄，重庆万诚律师事务所律师。原告：涂秀英，女，汉族，1976年5月8日生，住四川省营山县。委托诉讼代理人：陈澄，重庆万诚律师事务所律师。被告：重庆东邦房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙正街8号附1-12-1号，统一社会信用代码91500106795891926B。法定代表人：胡昌东，执行董事。委托诉讼代理人：郑宪，重庆思融律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄义生，公司员工。原告但凤芸、涂秀英诉被告重庆东邦房地产开发有限公司(以下简称“东邦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，原依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本院依法裁定将该案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告但凤芸及其委托诉讼代理人涂玲、陈澄，原告涂秀英及其委托诉讼代理人陈澄，被告东邦公司的委托诉讼代理人郑宪、黄义生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告但凤芸、涂秀英向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认被告2020年4月1日的《解除租赁合同通知书》违法，系违法解除租赁合同；二、请求法院判决被告赔偿原告的直接损失500000元(暂定)，间接损失50000元，合计550000元;三、请求法院判决被告退还原告的保证金20000元；四、请求法院判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月15日被告和原告涂秀英签订了《商铺租赁合同》，商铺位于荣昌区昌元街道富安北路102号2-1，面积871.96平方米，被告免费给予了原告2019年7月1日至2019年8月31日的装修期，原告共花费装修费40万元左右，加盟费12.8万元。租期2019年9月1日至2022年8月31日止，第一次租金2019年9月1日至2020年2月29日，总租金52318元;第二次租金2020年3月1日至2020年8月31日，总租金52318元……。原告应提前10天支付下一租赁期间的费用，按季支付。原告已将2019年8月31日至2020年2月29的租金完清。原告租赁该商铺后和姨侄女但凤芸合伙经营该餐馆，以但凤芸的名义办理了营业执照，并且二原告与重庆卓誉商业管理有限公司签订了《商业管理合同补充协议书》，约定涂秀英退出2019年6月15日签订的《商业管理合同》，该合同中涂秀英的权利义务由原告享有并承担。因新冠疫情，原告自2020年1月24日停业至3月26日。2020年4月1日，被告突然将《解除租赁合同通知书》送给原告但凤芸，当时原告但凤芸在经营的店里，解除理由是原告未缴纳2020年3月1日至2020年8月31日的租金43598.3元，商管费10899.2元。被告陈述在2020年3月12日向原告发出了《关于催缴费用的函告》，要求原告在2020年3月24日前完清，但原告并未收到该《关于催缴费用的函告》。另一方面，原告听说被告对2020年1月25日至3月25日期间的房租和商管费减半收取，故折算后原告2020年3月的房租和商管费应全部减免，原告也就不存在拖欠租金一说。因被告在2020年4月1日当着员工们的面送达《解除租赁合同通知书》，且限期原告在2020年4月10日前完成解约清算，否则将断水、断电、封闭、清空商铺，故员工担心上了班领取不到工资，都纷纷辞职，原告不得不在2020年4月4日停业关闭，店里购买的原材料受损惨重，共计20万元。综上所述，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告东邦公司辩称：一、被告解除合同不违约：1、双方合同对租金支付时间作了明确约定，被告逾期支付租金达7天，原告有权解除合同；2、被告已提前催告原告支付租金，从2020年3月4日起原告就通过微信方式催告被告支付租金，被告明知但以没钱为由一直拒绝缴纳租金；3、疫情期间的租金减免应是双方自愿、协商一致的行为，原告即没有向被告书面提交减租申请和理由，双方也没有达成减租的合意，原告无权以所谓的“听说减免”为由单方强加给被告租金减半的合同义务；4、即使按照原告租金单方即可减半的逻辑，被告也没有违约，原告认为疫情期间租金减半后顺延到2020年4月1日，按照双方合同提前10天缴纳下一季租金的约定，原告也并未在2020年3月20日前支付下一季租金，被告根据逾期支付租金达7天有权解除合同的约定，在2020年4月1日发出解除合同通知符合合同约定，没有违约；5、原告收到解约通知后，并未有任何向被告表达愿意补交租金继续租赁的意思表示，虽然疫情属于不可抗力，但是原告不能以此为由一直拒交租金。二、原告主张的直接损失和间接损失没有事实和法律依据：被告只是向原告通过快递寄送了解约通知，并未采取其他任何断水断电等不利于原告经营的强制清退行为，原告店铺关门纯属经营问题和疫情原因，若其确有损失，也与被告无关。本院经审理认定事实如下：2019年6月15日，甲方东邦公司与乙方涂秀英签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于重庆市荣昌区昌元街道富安北路102号2-1号(东邦城市广场E1栋二层)的商铺租赁给乙方作经营餐饮用途使用，品牌为虾吃虾涮，计租面积合计871.96㎡（建面），租期为2019年7月1日起至2022年8月31日止。第二条第2项约定：2019年9月1日至2020年2月29日，租金52318元；2020年3月1日至2020年8月31日，租金52318元；……。第二条第3项约定：按照先缴纳后使用原则，乙方应提前10日支付下一租赁期间费用。第二条第4项约定：合同签订之日，乙方向甲方缴纳履约保证金20000元，租赁合同期满，如乙方在租赁期间无任何违约行为……，并办妥以该商铺为注册地址的工商注销或变更手续及天然气销户或过户至甲方或甲方指定第三人后十五个工作日内，甲方将履约保证金一次性退还乙方。第五条第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该标的，并有权不退还履约保证金，并追究乙方违约责任：……2、不支付或者不按照约定时间支付租金、商业管理费、物业管理费达7天；3、欠缴各项费用达5000元……。第七条第9项约定：甲方提供E2外墙广告位给乙方免费使用1年，具体位置详见附件。上述协议签订后，涂秀英就涉案商铺与重庆卓誉商业管理有限公司签订了《商业管理合同》。2019年6月28日，涂秀英向被告支付履约保证金20000元。2019年7月1日，涂秀英向被告缴纳2019年9月1日至2020年2月29日的租金52318元。涂秀英在承租涉案商铺过程中，将上述租赁合同的权利义务概括转移给了但凤芸，涂秀英作为合伙人继续参与涉案商铺的经营。2020年3月4日，被告通过微信向但凤芸的父亲但由成催收店铺租金，但由成回复没开门，没有钱交。2020年3月16日，被告通过微信向但由成发送了落款为2020年3月12日的《关于催缴费用的函告》(以下简称“催款函”)，该催款函由被告与重庆卓誉商业管理有限公司共同出具，被告要求但凤芸应在2020年3月24日之前支付涉案商铺2020年3月1日至2020年8月31日的租金43598.3元、管理费10899.2元，合计54497.5元，否则将根据《商铺租赁合同》第五条第三款的约定解除合同，收回该标的，并有权不退还履约保证金，并追究违约责任。2020年4月2日，被告通过邮寄向但凤芸送达了落款为2020年4月1日的《解除租赁合同通知书》，载明因但凤芸未按合同约定及催款函的要求支付租金及商管费，遂函告：1、被告依约解除与但凤芸的《商铺租赁合同》。2、被告依约没收但凤芸缴纳的履约保证金。3、被告将依约计算但凤芸的违约金和赔偿金。4、请但凤芸于2020年4月10日前配合完成解约清算事宜，并于同日交还商铺。逾期交还，被告将断水、断电、封闭、清空商铺，并同时移除设施、物品，由此产生的经济损失和法律责任一律由但凤芸自行承担。5、被告保留通过诉讼手段追究但凤芸的一切违约责任的权利。原告收到《解除租赁合同通知书》后，认为其受新冠疫情影响导致停业，被告应当减免其租金等费用，并延期缴纳租金，故被告解除租赁合同系违法解除，应当赔偿原告损失并退还保证金，遂诉至本院。庭审中，原告为证明被告有减免租金的承诺，向本院举示但由成与备注名为“浅笑莫语(东邦商管张丽)”的微信聊天截图，截图中显示张丽在2020年2月10日向但由成发送微信“疫情期间我司减免方式：于2020年1月25日-2020年3月25日期间，租金、商管费和物管费减半”，但由成回复“物管费可以全免了，都没开门，其他地方都是”。被告对该微信截图中张丽的身份不予认可。原告为证明其在合同履行期间要求出租人履行相关业务及要求减免租金的要求，向本院举示2020年1月的《关于尽快解决店招位置及减免租金的请示》，载明因原告经营的店面正面无招牌，导致原告店铺亏损，故请示：1、根据实际情况，请将一斗鲜品火锅店招和海乐儿店招拆除，由我店安装店招；2、减免租金1年(因无店招造成的经营房租损失)，同时整体降低房租标准。被告对该证据不予认可。原告明确其损失为装修损失、备料损失、服务员工资损失、加盟费等，为此向本院举示证据若干，并申请证人出庭作证，另申请对原告的装修损失及备料损失等进行司法鉴定。本院对原告该部分证据及证人证言均不予确认，对原告的司法鉴定申请不予准许。庭审中，被告抗辩：涂秀英已退出涉案租赁合同，涂秀英与但凤芸之间的法律关系与本案无关；被告向原告发出的催款函已经减免了一个月的租金，即原告享受了疫情期间两个月租金减半的政策。原告自述：受新冠疫情影响，原告在2020年1月23日停业，2020年3月26日恢复营业；被告在发出解除通知后未对涉案商铺进行停水、停电，原告至今未将涉案商铺交还被告。被告代理人表示，若原告同意继续履行合同，被告可以减免从2020年3月1日-2020年5月30日之间的所有租金，3月1日以前的租金原告已经缴纳，不再减免，2020年6月1日之后的租金按照合同约定履行。原告对被告提出的继续履行合同及租金减免方式不予认可。原告在本案法庭辩论终结后提交的书面代理词中主张：1、新冠疫情属于不可抗力，按照合同法第一百一十七条的规定，原告支付租金的义务应当全部或部分免除，支付租金的时间应当顺延，被告对租金支付时间未进行合理顺延，属于违法解除；2、被告向但由成发送催款函不符合合同约定，且催款时间在不可抗力期间，故被告属于违法解除；3、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的知道意见(二)》第五条的规定，被告以原告未能在约定期间缴纳租金为由解除租赁合同，属于违法解除。上述事实，有原、被告陈述及《商铺租赁合同》、收据、《商业管理合同补充协议》、《关于催缴费用的函告》、《解除租赁合同通知书》、微信截图、邮件信息等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：根据相关法律规定，民事诉讼中，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，同时应有具体的诉讼请求。针对本案原告涂秀英、但凤芸的起诉，存在两方面问题：1、原告涂秀英的主体问题；2、第一项诉讼请求是否符合诉的要求的问题。在实体评议之前，本院首先对这两方面问题评议如下：一、本案涂秀英主体问题涂秀英在承租涉案商铺过程中，将租赁合同的权利义务概括转移给了但凤芸，涂秀英已退出与被告之间的租赁合同关系。根据合同相对性原则，涂秀英并非合同主体，其不能依据涉案租赁合同向被告主张权利，本院对涂秀英的本案诉讼依法予以驳回。二、第一项诉讼请求是否符合民事诉讼的要求根据诉即诉讼请求的性质和内容可以将诉分为确认之诉、给付之诉和形成之诉。首先，原告第一项诉讼请求，请求确认被告解除合同违法，并非确认法律关系存在或不存在的情况，该项请求不符合确认之诉的要求。其次，原告该项请求缺乏给付请求内容，也不属于给付之诉。最后，确认解除合同违法，原告也未进一步提出变动或消灭一定法律状态的请求，且原告在庭审中明确不再继续履行涉案租赁合同，即原告也无意变动或消灭这一合同解除的法律状态，故原告该项诉求也不符合形成之诉的要求。据此，原告第一项诉求不符合诉的要求，该项请求内容实际上属于原告主张被告退还保证金并赔偿损失的事实依据范畴，本院对原告第一项诉讼请求依法予以驳回。本案是由被告解除租赁合同而产生的争议，本院对涉及本案实体处理的争议焦点归纳为：1、被告解除合同的效力，是否存在违反合同约定及法律规定的情形；2、履约保证金的退还及损失赔偿。本院对上述争议焦点评议如下：一、解除合同的效力第一，被告行使解除权是否符合合同约定本案争议的租金费用期间为2020年3月1日至2020年8月31日，合同约定租金为52318元。按照租赁合同第二条第3项的约定，但凤芸应提前10日支付该期租金，即原告应在2020年2月20日前向被告支付该期租金。受新冠疫情影响，被告主动减免但凤芸一个月的租金，并在2020年3月16日向但由成发送的催款函中明确该期间的租金费用为43598.3元。同时，根据催款函，被告已将该期间的租金缴纳期限延长至2020年3月24日，参照原合同约定的租金支付时间，已顺延一月有余。根据合同法第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本案租赁合同第五条第三款第2、3项的约定，原告迟延支付合同款项七天以上或欠缴各项费用5000元以上，被告有权解除合同，收回该标的，并有权不退还履约保证金，并追究乙方违约责任。根据催款函，被告已降低了合同约定的租金支付标准，原告仍未在被告宽限期内支付租金，故被告行使解除权符合合同约定。原告主张被告发出催款函的时间在疫情期间，且但由成并非合同当事方，被告向但由成送达催款函对原告不产生效力，被告解除合同违法。本院认为，被告依据合同约定解除合同，行使约定解除权，在条件成就时，即可解除合同，若无合同明确约定，被告不负有另行催告的义务，故原告主张催款函的效力问题，不能对抗被告的约定解除权，本院对原告该主张不予支持。另，原告为证明被告的租金减免政策，举示了但由成的微信聊天截图，被告虽对该证据未予认可，但从原告举示该证据的动机来看，足以说明但由成参与了但凤芸与被告的合同事务，且但凤芸是予以认可的，鉴于二人的父女关系，被告向但由成送达催款函，虽无合同约定，但符合双方交易习惯，本院确认被告就催款函对但凤芸进行了有效送达。第二，被告行使约定解除权是否违反相关法律规定首先，原告主张新冠疫情属于不可抗力，按照合同法第一百一十七条的规定，原告支付租金的义务应当全部或部分免除，支付租金的时间应当顺延，被告对租金支付时间未进行合理顺延，属于违法解除。本院认为，租金减免及支付时间的顺延属于合同变更，即新的意思表示，原告若对被告提出的变更合同的意思表示不予认可，可依据相关规定向人民法院起诉要求变更或解除合同，并由人民法院依据公平原则予以裁判，在当事人或人民法院未对合同再行变更的情况下，被告按照已减轻的租金支付条件向原告主张合同权利，并不违反相关法律规定。其次，原告主张被告解除合同违反《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条的规定。该条指导意见的内容为“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。该条适用的条件之一是“出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由”。本案中，被告已经主动变更合同，减免原告一月的租金并延长租金支付时间一月。且根据原告自述，原告因新冠疫情停业两月，即2020年1月23日至2020年3月26日，故被告减轻原告合同义务的程度和履行期限与原告受疫情影响的租金损失情况相比，符合公平原则。本院认为，被告主动分担原告损失，并给予原告继续履行本案租赁合同方便的行为，照顾了原告因新冠疫情受损的事实，在原告继续履行合同的情况下，原告应当对被告减免后的租金承担支付义务，原告无正当理由超过宽限期仍未支付租金等款项，有违合同约定和诚实信用，被告有权依照约定解除租赁合同，并不违反上述指导意见的精神。为此，被告行使本案解除权，符合合同约定且不违反相关法律规定。被告在新冠疫情期间的合同权利行使，也符合民事主体在遭遇不可抗力情势下的公平交易原则。原告主张被告解除合同违法，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。二、履约保证金的退还及损失赔偿对于原告主张的退还履约保证金。依据合同约定，本案被告虽在原告违约的情况下可没取保证金不退还，但由于新冠疫情系不可抗力，可适当减轻违约方的违约责任，本院酌情由被告退还原告履约保证金20000元。对原告要求被告赔偿的请求，由于违约方并不在被告，故原告无权要求被告承担损失赔偿的责任，本院对原告的赔偿损失请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆东邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告但凤芸履约保证金20000元；二、驳回原告但凤芸的其他诉讼请求；三、驳回原告涂秀英的起诉。如果被告重庆东邦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9500元(原告但凤芸已预交)。由原告但凤芸负担9200元，被告重庆东邦房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘向琼人民陪审员  龚文福人民陪审员  龙秀群二〇二〇年八月十七日法官 助理  杨德富书 记 员  郑雪娇