四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5339号 上诉人（原审原告）：夏军，男，1972年1月9日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人（原审原告）：向孝清，女，1976年9年17日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘明森，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴腾锐，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都尚源房地产营销策划有限公司。住所地：成都市成华区双林路一巷7号1层。 法定代表人：何素霞。 委托诉讼代理人：郑航，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨皓森，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都开运置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大丰街道蓉北路一段13号。 法定代表人：阳伟。 委托诉讼代理人：裴文全，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 上诉人夏军、向孝清因与被上诉人成都尚源房地产营销策划有限公司（以下简称尚源公司）、成都开运置业有限公司（以下简称开运公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9815号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏军、向孝清上诉请求：1、请求依法改判支持夏军、向孝清要求开运置业与尚源公司承担连带返还责任的诉讼请求；2、本案上诉费由尚源公司、开运公司承担。 事实和理由：一、原审判决判决忽略案件重要事实，认定案件事实不清，二审法院应当予以确认。 1、夏军、向孝清与尚源公司之间未形成任何合同关系，未对案涉房屋的装修增值进行约定。原审判决认为尚源公司所出具的收据载明为购房款，反映夏军、向孝清与尚源公司就案涉房屋另行实现装修增值进行了约定（原审判决第八页第一段第八行），属于案件事实认定不清，夏军、向孝清与尚源公司自始没有达成任何合同关系，也未对案涉房屋另行实现装修增值进行约定。首先，从夏军、向孝清进入售楼处接受销售人员对房屋的宣传开始，期间双方对房屋价格、户型、层数等洽谈，最后签订房屋买卖合同，最终在销售人员指定pos机上支付房款，整个过程中，销售人员从未说明其是尚源公司的人员，签订的买卖合同双方也是开运公司和夏军、向孝清方，且合同签字页也显示销售人员某某某，证号多少，夏军、向孝清在整个过程中，均不知晓尚源公司的存在，对销售人员代表的是开运公司不可能存在质疑。其次，该票据是在夏军、向孝清在按照销售人员的指示下支付完毕款项之后才拿到的，夏军、向孝清基于对开运公司及销售人员的信任，并没有对该票据的真实性产生质疑，而且夏军、向孝清知晓存在尚源公司以及尚源公司违规收费的事实是在购买房屋的数月之后，故在当日签订购房合同并缴纳费用时不可能与尚源公司之间达成任何的合同关系，也就无从就案涉房屋的装修增值进行约定。 2、尚源公司与开运公司未对由谁收取案涉房屋款项进行明显区分。与本案进行一同审理的（2019）川0114民初9818号，原告王晓兰于2017年12月20日在现场销售人员的引导下与开运公司签订了《圣迈德广场定金协议》，协议中约定了“先付82120元，剩余首付款延期个月时间，另明天补2万。“基于该条约定可知，定金协议签订当日王晓兰需支付的首付款为82120元－20000元=62120元，在2017年12月20日当日王晓兰依照售楼部销售人员的指引向尚源公司的账户转账63120元（据王晓兰回忆，多支付的1000元为刷卡过程中销售人员操作失误导致，销售人员承诺在之后的房款中进行抵扣），尚源公司出具的票据金额正好与定金协议中约定的王晓兰应支付的首付款数额相同。既然该笔费用是王晓兰支付的房屋首付款，那为何由尚源公司向王晓兰开具收据并加盖公章？可见开运公司与尚源公司之间对于由谁收取案涉房屋款项根本没有进行明显进行区分，甚至说明尚源公司有权代替开运公司收取房款，开运公司对于尚源公司违规收取超过合同约定以外房款的事实也是知晓的。王晓兰正是在向尚源公司交付了上述性质为定金的款项之后，才取得了后续购买案涉房屋的资格，并与开运公司签订了购房合同。既然本案与其他四起案件同时进行审理，原审法院应该结合数个案件所反映的全部案件事实进行判断，但原审判决忽略了这一重要案件事实，未深入去探究该事实反映的真实情况，属于对案件事实认识不清。 二、原审判决认为尚源公司向夏军、向孝清收取的款项系尚源公司自己名义作出，并非代理开运公司收取款项（原审判决笫九页笫一段第三行），属于适用法律错误，二审法院依法应予纠正。 1、尚源公司向夏军、向孝清收取其他款项的行为符合表见代理的构成，开运公司作为被代理人，应当对该代理行为承担法律后果。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，当事人有关表见代理诉讼主张的成立需要同时具备以下三个要件：第一，行为人以被代理人名义与相对人订立合同；第二，行为人实施了无代理权的行为、所存在的代理权表象与被代理人行为直接相关且在被代理人风险控制能力范围内；第三，相对人相信行为人有代理权出于善意无过失。本案中，要求夏军、向孝清缴纳额外款项的人员系售楼部的销售人员，该销售人员以开运公司的名义向夏军、向孝清推销案涉房屋，并与夏军、向孝清订了合同。签订合同后，该销售人员又以收取房款的名义要求夏军、向孝清在不同POS机上进行支付，收取了额外的房款。尚源公司收取夏军、向孝清额外房款的基础是夏军、向孝清巳经与开运公司所签订的合同，先合同行为在前，支付款项在后，而夏军、向孝清正是基于对该销售人员以及开运公司的信任，方才依据销售人员的指令支付额外款项，其巳经具备基本的善意，以上事实已经符合了表见代理的构成条件。 其次，《最高人民法院关于合同法司法解释二理解与适用》对构成表见代理认定的观点为：行为人曾经是代理人并且与相对人发生过订立合同行为，订立的合同上加盖由被代理人公章或合同专用章。结合本案事实，销售人员以开运公司的名义与夏军、向孝清签订合同，并加盖了开运公司的合同专用章。且该行为在先，收取房款的行为在后，夏军、向孝清有理由相信后续支付的购房款收款方也是开运公司。因此，依据《民法总则》第一百七十二条的规定，虽然尚源公司没有代理权，但实施了代理行为，基于其与开运公司的概况代理关系，并且夏军、向孝清有理由相信尚源公司有代理权，代理行为应属有效。 2、本案符合《民法总则》第一百六十七条中关于被代理人与代理人承担连带责任的法律规定及情形，原审判决对此没有认定。 首先，尚源公司向夏军、向孝清收取佣金以外的其他费用的行为属于违法代理行为。依据《商品房销售管理办法》第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。因此尚源公司额外收取房款的行为系违法行为，成都市新都区房产管理局2019年2月1日发出通告，已对尚源公司违规收费的行为作出行政处罚，尚源公司违规收费的违法行为已经行政机关认定。其次，开运公司明知尚源公司实施违法代理行为，未作反对表示，应当承担连带责任。根据《成都俱丰酒店管理有限公司与开运公司的房屋租赁合同》可知，该合同签订时间为2017年1月7日，合同第2页第4.1条约定：甲方允诺乙方从收房之日起在不影响房屋结构安全的前提下，进行内外装修等改造，装修方案由乙方决定，费用由乙方承担”。以上证据说明开运公司在与夏军、向孝清签订合同之前巳经与俱丰公司签订租货合同并约定装修费用由俱丰公司承担，不可能存在所谓装修费或装修居间服务费的名目。因此，开运公司对尚源公司额外收款的行为系明知且未明确予以反对。 综上，尚源公司作为开运公司所聘用的房地产策划营销公司，在没有任何法律及合同依据的情况下，擅自以“装修费”的名义向夏军、向孝清收取除房屋合同价款以外的费用，属于违法行为。夏军、向孝清有理由相信尚源公司收取的费用系代理开运公司收取且存在基本的善意。开运公司作为被代理人，在明知尚源公司实施违法行为的情况下不予制止，甚至放任尚源公司以各种名目（除本案中的房款以外，还包括装修费、居间服务费、团购费等名目）收取费用。上述行为已经符合《民法总则》第一百六十七条关于承担连带责任的法律规定，夏军、向孝清以此要求开运公司承担连带责任符合法律规定。 三、与本案共同审理的案件存在诸多巧合，可以充分印证尚源公司收取该笔额外费用的真实原因。夏军、向孝清在“圣迈德广场”售楼部购买案涉房屋时，销售人员告知夏军、向孝清的房屋价格是以建筑面积核算的每平米价格，而与开运公司所签订的《商品房买卖合同》中的房屋价格却是以套内面积计价的。以“告知的每平米价格”和建筑面积相乘计算得到的房屋总价与合同约定的房屋总价相减的差额被尚源公司以“购房款”的名义收取，并出具收据。本案中，夏军、向孝清所购买的1416号房屋和1417号房屋被告知的单价为每平方米7000元，每套的建筑面积为51.46平方米，以此计算的房屋总价款(一套)为360220元，与《商品房买卖合同》约定的房屋价款334490元之差为25730元，与尚源公司额外收取的金额一致。收据中注明款项性质为“购房款”。倪雪倩一案（案号：（2019）川0114民初9821号)，倪雪倩所购买的1415号房屋的“告知单价”为9200元每平米，建筑面积为51.46平方米，以此计算得到的房屋总价为473432元，合同约定的总价款为349928元，二者相差123504元，与尚源公司额外收取的金额一致，收据中注明款项性质为“购房款”。魏培菊一案(案号：（2019）川0114民初9820号)和顾清荣一案(案号：（2019）川0114民初9819号），上诉人以一次性付款或其他理由要求销售人员给予了部分优惠(实际支付总价为以“告知总价款”减去其“零头”得到，实际支付款项与合同约定总价的差额，与尚源公司额外收取的金额一致，收据中注明款项性质同样为“购房款” 由此可以看出，尚源公司额外收取的《商品房买卖合同》约定价款以外的款项并非尚源公司所说的”装修居间服务费"'其实质是以“精装修房屋”名义要求夏军、向孝清多支付的金额，这也正是尚源公司开具收据中注明“购房款”的原因。而尚源公司作为开运公司聘请的代理销售公司，对案涉房屋的实际销售价格肯定是知晓的。若没有开运公司的授意或者默认，尚源公司根本无法以精装修房屋的名义向夏军、向孝清进行推销，更无法要求夏军、向孝清向其指定账户支付费用。由此可知，开运公司与尚源公司对于案涉房屋的实际销售以及以“房款”的名目收取额外费用的事实是清楚的。 综上所述，原审判决认定事实和适用法律均存在明显错误，二审法院应予纠正。恳请二审法院查明案件事实，依法支持夏军、向孝清的上诉请求。 尚源公司答辩称，尚源公司认为夏军、向孝清所称的法院应当结合数个案件反映的全部事实进行判断是有道理的。从数个案件来看各个购房者均向尚源公司交纳了该笔费用，不可能每位购房者在交款时都没有注意到该笔款项的存在，受到蒙蔽支付。事实上尚源公司在收取费用的过程中是明确告知了收费理由，出具了尚源公司加盖印章的收据，双方建立了合同关系。收取该费用可能违规，但不违法。由于本案中尚源公司没有上诉，无法改变这一判决结果，但尚源公司收费的行为是独立自主的民事行为。 开运公司答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回夏军、向孝清针对开运公司的上诉请求。就计算巧合问题，开运公司认为没有实质性的意义，如果要得到该数据是可以反推的，该巧合并不存在。开运公司认为本案夏军、向孝清忽略了关键事实，尚源公司有独立的办公室，且尚源公司主体信息也上墙张贴，在销售宣传单上也明确告知了销售办理公司是尚源公司。其支付的款项也是由尚源公司出具的收据，夏军、向孝清诉请部分是夏军、向孝清与尚源公司的事情，尚源公司违规违法收取款项已经得到了证实，尚源公司也认可退还多收部分的款项。作为开运公司不应当承担该责任。开运公司与夏军、向孝清之间签定的合同金额非常明确，且交款确认单上金额也很明确，合同及交款确认单上有夏军、向孝清的签字，应当知晓支付给开运公司款项的总额。夏军、向孝清在知道自己只支付合同金额的情况下，额外向开发商之外的人员支付款项，开运公司不应当承担相应的责任。 夏军、向孝清向一审法院起诉请求：1.尚源公司返还夏军、向孝清购房款本金共计51460元；2.以第一项诉讼请求金额为基数，尚源公司按照同期银行贷款利率支付夏军、向孝清自2017年12月13日起至实际支付之日（暂计算至2019年6月20日）的资金占用利息；3.开运公司对上述款项承担连带支付责任；4.本案诉讼费由尚源公司、开运公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月13日夏军、向孝清与开运公司签订了两份《四川省商品房买卖合同（现售）》，约定夏军、向孝清购买开运公司开发的位于成都市新都区，两套房屋装修水平均为清水，两套房屋总价款均为334490元。双方于案涉合同第八条付款方式及期限中均约定：夏军、向孝清采取分期付款方式付款，夏军、向孝清应当在2018年1月17日前分两期支付该商品房全部价款，首期房价款175928元应当于2017年12月13日前支付；余款158562元应当于2018年1月17日前支付。 2017年12月10日夏军、向孝清向开运公司刷卡支付圣迈德大厦14-16号房及14-17号房的购房定金共40000元。2017年12月13日夏军、向孝清向开运公司刷卡支付175928元、25928元、110000元，开运公司向其出具了14-16号房首付款175928元（含定金）、14-17号房首付款175928元（含定金）收据。2017年12月13日夏军、向孝清向尚源公司通过POS机刷卡分别支付25730元，共51460元，同日尚源公司向夏军、向孝清开具了两张“圣迈德广场购房款”的25730元收据。2018年1月17日夏军、向孝清向开运公司刷卡支付117124元、200000元，开运公司向其出具14-16号房款158562元、14-17号房款158562元收据。 夏军、向孝清2017年12月13日填写【圣迈德广场】交款核对单，确认14-16、14-17房屋签约总价均为334490元，本次分别各交款175928元（含20000元定金），2018年1月17日填写【圣迈德广场】交款核对单，确认14-16、14-17房屋签约总价为334490元，本次分别各交款158562元。 一审法院另查明，2017年1月17日，开运公司（甲方）与成都俱丰酒店管理有限公司（乙方）（以下简称俱丰酒店）签订了《房屋租赁合同》，合同第2条房屋权属现状：“……房屋现状：结构安全，位于第8层9层10层12层13层14层15层，租赁总面积为7754.04平方米。……”。第4条房屋改善约定：“4.1甲方允诺乙方自收房之日起在不影响房屋结构安全的前提下，进行内外装修等改造。装修方案由乙方决定，费用由乙方承担。……房屋租赁到期交还及本协议因乙方违约被提前解除时，固定装修乙方不得损坏及拆除，归甲方所有，甲方对此不做任何补偿；……”。2017年5月，俱丰酒店（发包人）与四川盛大洪涛装修股份有限公司（承包人）签订《圣迈德广场全季酒店装饰装修工程》，载明：“发包人为建设圣迈德广场全季酒店装饰装修工程（以下简称“本工程”），已接受承包人提出的承担本工程的施工、竣工、交付并维修其任何缺陷的投标。……工程内容：成都大丰圣迈德广场全季酒店所有客房、公共区域等全部工程内容。”，2017年11月13日该工程结束。 新都区房管局于2019年2月1日向各房地产开发企业、房地产经纪机构发出《关于对成都尚源房地产营销策划有限公司违规行为的通报》，载明“经查，尚源公司在代理销售“圣迈德广场”商业、办公用房时，擅自向购房人违规收取房款以外的房屋装修费用，……。”。 尚源公司以自己名义向购房客户收取款项，出具收据载明的项目分别有房款、装修居间服务费、装修，引起多起纠纷并形成与王介芳等人诉讼案件。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（现售）》、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、POS单据、《关于对成都尚源房地产营销策划有限公司违规行为的通报》、【圣迈德广场】交款核对单及房号确认单等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，对于夏军、向孝清主张返还的购房款本金51460元，经审理查明为尚源公司在代理销售开运公司开发的案涉房屋所在楼盘过程以自己名义出具购房款收据收取，其陈述系提供了装饰装修服务，实现了案涉房屋的装修，而开运公司陈述在签订合同时已完成装修，全季酒店已入驻，故，夏军、向孝清的案涉房屋的装饰装修已由俱丰酒店解决。夏军、向孝清与开运公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，填写了房号确认单、交款核对单，应知晓向开运公司、尚源公司支付购房款情况，其分别刷卡付款，并有相应的POS单据及收据，尚源公司所出具收据载明为购房款，反映双方系就案涉房屋另行实现装修增值进行约定，而案涉房屋装修已由俱丰酒店解决，尚源公司并未举证提供了装修居间的服务，成都市新都区房产管理局就尚源公司在代理销售过程中擅自收取房款以外的房屋装修费用予以了行政处罚，相关业主已多次要求退还款项并在政府部门组织的协调会上明确要求退款，故尚源公司擅自以购房款名义收取装修费用，夏军、向孝清有权要求退还案涉款项并赔偿资金占用利息。 关于夏军、向孝清主张开运公司连带承担返还购房款本金51460元及支付资金占用利息问题。夏军、向孝清认为开运公司在委托尚源公司销售案涉房屋过程中，监督管理不力，明知尚源公司违规收取购房款以外其他费用情况下放任不予处理，导致夏军、向孝清遭受经济损失，应承担连带责任。鉴于尚源公司是案涉楼盘的代理销售商，其在销售过程中擅自以购房款名义收取装修服务费用，系以自己名义作出的行为，并非代理开运公司收取该款，夏军、向孝清应知晓向开运公司、尚源公司支付款项情况，对此后果应由尚源公司自行承担，夏军、向孝清主张开运公司承担共同返还及支付利息的事实及法律依据不能成立，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、尚源公司于判决生效之日起七日内退还夏军、向孝清51460元并赔偿资金占用利息。资金占用利息以51460元为本金，自2017年12月13日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准计算，自2019年8月20日至本金付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回夏军、向孝清的其他诉讼请求。一审案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）590元，由尚源公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人夏军、向孝清的上诉请求与被上诉人开运公司、尚源公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：开运公司是否应对尚源公司向夏军、向孝清返还的款项承担连带给付义务。现就该争议焦点评述如下。 夏军、向孝清上述主张开运公司应当对尚源公司返还的款项承担连带责任，理由为开运公司与尚源公司未对款项收取进行区分、开运公司对尚源公司超出合同外收取款项知情，尚源公司的行为对开运公司构成表见代理。本院审查认为，第一，根据本案查明的事实，开运公司与夏军、向孝清之间建立合同关系，夏军、向孝清支付的合同价款由开运公司出具收据；案涉争议款项由尚源公司收取，并由尚源公司向夏军、向孝清开具“房款”的收据，显示尚源公司分别收到夏军、向孝清房款；本案中夏军、向孝清陈述该款项系POS刷卡向尚源公司支付；第二，新都区房管局发出的《关于对成都尚源房地产营销策划有限公司违规行为的通报》中载明“经查，尚源公司在代理销售“圣迈德广场”商业、办公用房时，擅自向购房人违规收取房款以外的房屋装修费用……”，故案涉争议款项系由尚源公司收取并以自己名义开具收据。虽案涉房屋由尚源公司代理销售，但尚源公司并无相应授权的情况下以自己名义向买受人收取合同价款之外的款项并经主管行政部门认定为违规，故结合本案相关事实，尚源公司未经开运公司允许超越合同约定收取款项、买受人系向尚源公司支付诉争款项、且无相应证据证明尚源公司将上述款项交付开运公司，超越合同约定收取款项系尚源公司以自己名义作出的行为。故夏军、向孝清主张案涉款项的收取行为构成表见代理、款项未予区分的理由均不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由夏军、向孝清负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年八月二十一日 书记员 龙春光