内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1144号 上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市锡安车业有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区铜川镇安居南路南乐业街西。 法定代表人：森布尔，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄安，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾文利，男，汉族，1982年10月16日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：赵妍，内蒙古漠南律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵云，男，汉族，1974年12月31日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人鄂尔多斯市锡安车业有限公司因与被上诉人贾文利、赵云案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鄂尔多斯市锡安车业有限公司的法定代表人森布尔及其委托诉讼代理人黄安，被上诉人贾文利的委托诉讼代理人赵妍到庭参加了诉讼，被上诉人赵云无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 鄂尔多斯市锡安车业有限公司上诉请求：1、撤销内蒙古东胜区人民法院（2020）内0602民初73号民事判决，改判驳回贾文利全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。（一）贾文利及赵云之间存在恶意串通转移财产，损害上诉人合法权益的情形。上诉人与赵云之间的民间借贷纠纷发生于2012年，而贾文利与赵云之间关于涉案房屋的抵顶发生于2014年。赵云明知与上诉人存在债务纠纷的情况下仍然与贾文利（与赵云系亲属关系）签订《房屋买卖合同》，存在恶意转移财产的情形。另外赵云于2019年5月6日在东胜区人民法院形成的笔录中陈述其与贾文利之间系租赁关系，不存在房屋买卖或抵顶关系，但其在一审庭审中对贾文利陈述的内容及出示的证据材料全部认可，二者本身之间存在矛盾。（二）贾文利对涉案房屋不享有足以排除强制执行的实体权利。第一，依照《中华人民共和国物权法》规定的物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人之间不能创设。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因案涉房屋并未登记于贾文利名下，其不能依据登记取得案涉房屋所有权以阻却执行。第二，贾文利作为购买方或抵债债权人，其在签订《房屋买卖合同时》对涉案房屋存在抵押的权利限制是明知的，即使如贾文利所言，涉案房屋系网签合同状态且存在抵押贷款，其也应当及时缴清银行贷款，变更网签登记。因此，贾文利对案涉房屋未能办理过户手续，在主观上听之任之，客观上未作出任何保全自身权益的具体行为，其对房屋未能办理过户登记手续存在自身原因。 贾文利答辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、其与赵云之间的房屋抵顶行为并不存在恶意串通情形。其并不知晓赵云与上诉人之间的债权债务关系，且其2012年并未起诉该案。其认为赵云与上诉人存在恶意串通的可能，赵云在执行异议程序中做笔录陈述其与贾文利之间是租赁关系是因为该案未开听证会只是书面审理，其并未出示大量证据让对方质证，所以赵云与上诉人串通谎称与贾文利是租赁关系。但在本案一审时其出示大量证据证明其与赵云之间系真实抵顶关系后，赵云无法再否认，只能承认事实。2、原审法院适用法律正确，贾文利的请求也完全符合《执行异议复议规定》的排除执行的要件。关于上诉人所述案件房屋有抵押权的委托，尽管赵云设立抵押后在与贾文利签订房屋抵顶协议，但并不能导致房屋抵顶协议无效。关于按揭贷款的偿还方式，赵云与贾文利并未约定必须一次性付而是按银行规定的方式按月偿还，贾文利按期偿还便可，其并无过错。3、上诉人完全可以通过执行赵云的其他财产来实现债权，赵云应该还有一处民联B区的房屋，上诉人应认真核实真正属于赵云的财产以利实现执行债权。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 赵云未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 贾文利向一审法院起诉请求：1、请求不得执行东胜区中央路1号街坊玫瑰家园4号楼2单元303号房屋，合同编号：2008-0029946（现估价约60万）2、诉讼费用由赵云、鄂尔多斯市锡安车业有限公司承担。 一审法院认定事实：2014年7月5日，赵云、共有人白利萍与贾文利签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定赵云、白利萍自愿将其所有的位于鄂尔多斯市××区房屋有偿出卖给贾文利，房屋价款为45万元，包括房屋首付款、已付银行按揭贷款，房屋内家具及设备设施等全部费用，不包括房屋剩余银行按揭贷款。付款方式为45万元在双方合作工程款中扣除，多退少补。2014年7月5日至2017年，涉案房屋的贷款一直在由贾文利及其配偶李娜及李娜的二妹李娜仙偿还。另从2014年7月份开始涉案房屋的供热费、电费、物业费、天然气费等一直都贾文利缴纳。 鄂尔多斯市锡安车业有限公司与赵云民间借贷纠纷一案中，一审法院作出（2012）东法民初字第3302号调解协议书确认“赵云偿还鄂尔多斯市锡安车业有限公司借款本金60万元及利息（从2012年6月23日起计算至给付之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。）；2、给付时间及方式：一次性给付，于2012年10月31日前给付借款本金60万元及利息；案件受理费4900元由赵云承担。”后因赵云未能主动履行上述判决内容，本案进入执行程序，在执行过程中，一审法院于2019年2月1日作出（2018）执恢1439号执行裁定，裁定“查封被执行人赵云所有的的位××区房产（合同编号：2008-0029946），查封期限为三年”，贾文利针对涉案房屋向一审法院提出执行异议。 一审法院认为，执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方式。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中， 贾文利在鄂尔多斯市锡安车业有限公司查封涉案房产前，就已与赵云签订《房屋买卖合同书》，合同约定房屋付款方式为45万元在双方合作工程款中扣除，多退少补，此后，贾文利陆续缴纳涉案房屋的贷款、电费等各项费用，有贾文利提供的各种票据及社区出具的证明予以佐证，一审予以认可，赵云虽陈述涉案房屋系出租给贾文利，但并未提交相关租赁合同，且涉案房屋各项费用均由贾文利缴纳，故对于该陈述不予采纳。鄂尔多斯市锡安车业有限公司根据抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人转让的，转让行为无效的答辩理由，不属于本案的审查范围，不予采纳。另因涉案房屋存在贷款无法过户，贾文利对此并不存在过错，综上，一审认为贾文利提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，贾文利请求不得执行东胜区中央路1号街坊玫瑰家园4号楼2单元303号房屋，合同编号：2008-0029946的诉讼请求，予以支持。 综上所述，一审根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：不得执行登记在赵云名下的的坐落××区房屋（合同编号：2008-0029946）。 案件受理费9800元，由鄂尔多斯市锡安车业有限公司、赵云负担。 本院二审期间，上诉人未提交新证据，被上诉人贾文利提交收据48张，过路费票据62张，银行存取款回单14张、加油费发票14张，有原件予以核对，故对上述证据的真实性予以采信，但因上述证据与本案关联性不强，且上诉人不认可上述证据，故对上述证据的证明目的不予采信。 二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为贾文利对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经审查，东胜区人民法院于2019年2月1日作出（2018）执恢1439号执行裁定，裁定“查封被执行人赵云所有的的位××区房产一处（合同编号：2008-0029946），查封期限为三年”。贾文利与赵云于2014年7月5日就涉案房屋签订《房屋买卖合同书》。故贾文利与赵云于涉案房屋被查封前就签订了书面房屋买卖合同。鄂尔多斯市锡安车业有限公司虽主张贾文利与赵云恶意串通转移财产损害其权益，但因无相关证据佐证，本院不予支持。贾文利提供的缴纳水、电、天然气、供热费、广播电视费等的相关票据，可以证明贾文利从房屋买卖合同签订后即占有使用涉案房屋的事实。关于涉案房屋房款的支付，赵云以其欠付贾文利的工程款按45万元向贾文利抵顶本案房屋，剩余房屋按揭贷款约定由贾文利偿还，从贾文利提供的证据来看，从房屋抵顶后至2018年5月7日，贾文利一直陆续偿还涉案房屋按揭贷款，并于2020年1月17日年向鄂尔多斯市铭鑫房地产开发有限责任公司缴纳房款40000元，上述按揭贷款的偿还及后续房款的支付，能够证明贾文利为取得涉案房产而积极履行偿还房屋贷款义务的事实。因贾文利向赵云购买涉案房屋时尚有银行按揭贷款未偿还完毕，涉案房屋并不具备办理过户登记的条件，故贾文利对房屋未办理过户登记并无过错。故贾文利对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，鄂尔多斯市锡安车业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800.0元，由鄂尔多斯市锡安车业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何艳春 审 判 员 刘银福 审 判 员 高宇柔 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 杨 秀 书 记 员 尹 雪