陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2019）陕0103民初6685号原告：沈云凤，女，1962年4月11日出生，汉族，陕西毛纺一厂退休职工，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：李凌，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珈毓，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。原告：张建康，男，1961年5月15日出生，汉族，无业，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：李凌，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珈毓，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。被告：西安锦之明创意投资有限公司，住所地：陕西省西咸新区北侧。法定代表人：孙清莲，总经理。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所实习律师。第三人：陕西车世客商业运营有限公司，住所地：陕西省西咸新区。法定代表人:张广会，总经理。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所实习律师。第三人：陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区。法定代表人：吴碧荣，董事长。委托诉讼代理人：徐磊，男，该公司员工，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：陈博，陕西天之骄律师事务所律师。原告沈云凤、张建康与被告西安锦之明创意投资有限公司（以下简称锦之明公司）、第三人陕西车世客商业运营有限公司（以下简称车世客公司）、第三人陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司（以下简称秦都农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告、第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈云凤向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的车世客汽车商业广场《内部认购协议书》无效；2、依法解除原告与第三人秦都农商行签订的陕农信平分借字（2013个人质押）第18号《个人借款合同》和陕农信平分质字（2013个人质押）第18号《质押担保合同》；3、依法判令被告向原告返还购房款105156元；4、依法判令被告自2012年11月6日起至实际返还购房款之日止期间，按照同期银行贷款利率向原告赔偿资金占用利息损失；5、依法判令被告向第三人秦都农商行返还贷款本金130000元；6、第三人秦都商行于陕农信平分借字(2013个人质押)第18号《个人借款合同》解除之日，向中国人民银行征信中心申请取消该笔借款记录及相应逾期还款记录，将原告个人信用记录恢复原状；7、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2012年11月6日，原、被告签订编号为JZMxxx的《内部认购协议书》及与车世客（咸阳）汽车商业广场《商铺委托管理合同》。约定原告购买咸阳车世客汽车商业广场内的BCxx号商铺，总房款261441元。在2012年11月6日支付总房款50.3%即131441元作为首付款。《商铺委托管理合同》约定，将所购商铺委托第三人车世客公司经营管理五年，自2013年1月30日至2018年1月29日，托管收益一部分为车世客代沈云凤支付银行按揭月供，另一部分托管收益为5257元/年。因被告与第三人车世客公司共同以“售后包租”的形式对外销售商铺，并称签购房合同时就可收益。原告签订合同时，被告便以托管合同约定的部分托管收益26285元冲抵购房款。该托管收益第三人车世客公司并未向原告支付，原告签订购房及委托经营协议时，按要求在第三人车世客公司提供收条上一并签字。被告以原告签字的收条抵扣原告部分应付款，并在收到原告支付的105156元购房款后，向原告出具收到首付款131441元收款收据，并注明“含收益26285元”。2013年被告并未取得商品房预售许可证情况下通过非正常渠道为其在秦都农商行办理房屋按揭贷款。之后其与秦都农商行签订个人借款合同和质押担保合同，以商铺经营权做抵押贷款130000元。被告未取得商品房预售许可证销售房屋的行为违反强制性规定，原被告之间签订的内部认购协议无效，故诉至法院，请求依法判如所请。被告锦之明公司辩称，原被告双方签订的仅是内部认购协议书，并非正式的商品房买卖合同。该房屋至今无法办理预售许可证的原因系政府原因，属于不可抗力，且原告方签订协议时对于涉案房屋无预售许可证是明知的。该内部认购协议系双方真实意思的表示，合法有效，应依法继续履行。原告无效诉求及资金占用利息损失应依法予以驳回。因原告并未将银行列为被告，其无权要求解除其与银行借款及质押担保合同。因原告系用涉案商铺的经营权作的质押，原告已取得商铺经济收益。故该借款及质押担保合同应依法继续履行，原告诉求不能成立，应依法予以驳回。关于其主张的要求银行恢复其征信等诉请，因本案基础法律（主法律关系）是无效的，故其要求恢复其征信的从法律关系不应得到支持。故其诉请不应得到支持。第三人车世客公司陈述意见与被告一致。第三人秦都农商行陈述：1、原告起诉与法不符，应予以驳回起诉。2、被告与原告签订《内部认购协议书》仅是预约合同，不是商品房买卖合同；3、原告与其双方签订《个人借款合同》并非商品房担保贷款合同；4、原告借款质押意思真实，与我方签订合法有效，且该合同已实际履行，不具解除情形；5、个人借款合同的合同目的已经实现。6、合同具有相对性，共同借款人，应承担还本付息义务。7、因原告未能按照借款合同约定，履行按月清息义务导致逾期，逾期记录产生系原告自身行为，其自行承担。综上所述，内部认购协议书，不是商品房买卖合同而系预约合同，个人借款合同不是商品房担保贷款合同,且个人借款合同的目的已经实现。其不知晓借款人所购商铺没有预售证，原告没有约定解除权，也不具有法定解除情节，合同不应被解除。原告作为借款人，应继续履行与我方的借款合同。经审理查明，原告沈云凤、原告张建康系夫妻关系。2012年11月6日，被告锦之明公司（出卖方 甲方）与原告沈云凤（买受人 乙方）签订编号为JZMxxx的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》（以下简称《认购协议》），合同第一条至第五条约定：乙方购买甲方投资建设的咸阳车世客汽车商业广场项目，商铺号为BCxx号，该商铺建筑面积为18.88平方米；该商铺总价款为261441元。出卖人应当在2013年5月1日前将具备经验收合格的商铺交付买受人。2012年11月6日，买受人支付总房款的50.3%作为商铺的首付款，即人民币131441元。该协议加盖被告公司合同专用章，原告沈云凤签字并捺印。当日原告沈云凤通过工商银行账户向被告刷卡支付102156元，另付现金3000元，合计支付105156元。被告锦之明公司给原告开具131441元的收款收据。被告认可原告实际交款105156元。当日原告（甲方 委托方）与第三人车世客公司（乙方）签订《商铺委托管理合同》，合同约定：鉴于甲方于2012年11月6日与锦之明公司签订《车世客汽车商业广场内部认购协议书》，合法拥有位于陕西省咸阳市秦都区XX广场XX区XX层XX号商铺。一、甲方自愿将其拥有的位于咸阳市秦都区XX广场XX号楼（座）一层BCxx号（面积18.88平方米）的商铺委托乙方进行经营和管理，乙方愿意受托该商铺。托管期限自2013年1月30日起至2018年1月29日，共5年。二、甲方同意乙方按照第1种方式向甲方支付商铺经营权托管收益：（1）第一部分：本合同生效后，乙方每月向甲方支付等同于甲方商铺每月银行月供还款的托管收益，乙方将该部分托管收益转至甲方指定账户，五年共分60次支付完毕。（2）第二部分：除第一部分外，每年向甲方支付托管收益5257元。①支付方式：每季度支付一次。②商铺正式投入使用后，每满90日后的第三个工作日内一次性支付托管收益1314元。五年托管收益分20次支付完毕。原告沈云凤在该合同上签字捺印，第三人车世客公司法定代表人签字并加盖公司合同专用章。当日第三人车世客公司给原告开具2013年1月30日至2018年1月29日26285元的收益回执。另查，2013年1月28日原告沈云凤（乙方）与被告（甲方）签订《回购协议》。协议约定：一、……首付款不低于所购商铺或商住价值的50%，差额部分乙方愿意由甲方担保向“咸阳市秦都区农村信用合作社”所辖机构申请贷款壹拾叁万元，贷款资金用于交付剩余的购房款。二、甲方同意为乙方在“咸阳市秦都区农村信用合作社”所辖机构办理的贷款承担连带责任保证……。当日，原告沈云凤（借款人）、原告张建康（共同借款人）与咸阳市秦都区农村信用合作联社（贷款人）签订陕农信平分借字（2013个人质押）第18号《个人借款合同》。借款金额为壹拾叁万元，借款期限自2013年1月29日至2023年1月28日，借款到期后一次性归还借款，借款利息为中期借款执行浮动利率，一年一定，本年度月利率为5.4583‰，结息方式为按月结息。借款用途为购买商铺。保证人为被告锦之明公司，质押人为原告沈云凤。该合同由原告沈云凤、原告张建康及咸阳市秦都区农村信用合作联社签字捺印并盖章。当日原告沈云凤（出质人）与咸阳市秦都区农村信用合作联社（质权人 贷款人）签订《质押担保合同》：鉴于沈云凤和质权人签订陕农信平分借字（2013个人质押）第18号《个人借款合同》，出质人愿意以其所有的财产为借款提供抵押担保。第一条出质标的：出质人提供的质押财产是经营权。该合同由原告沈云凤及咸阳市秦都区农村信用合作联社签字捺印并盖章。同年1月28日咸阳市秦都区农村信用合作联社（贷款人 债权人）与被告锦之明公司（保证人）签订《保证担保合同》：保证责任为连带责任保证，借款金额13万元。保证范围为：借款合同项下全部借款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。2013年1月29日咸阳市秦都区农村信用合作联社给原告沈云凤发放贷款13万元，该款项遂即转至被告锦之明公司账户。借款合同签订后，第三人车世客公司自2013年2月起至2020年7月按照委托合同中约定的应支付的收益款支付了原告沈云凤的《个人借款合同》中银行利息，自2013年10月至2016年7月期间第三人车世客公司将应给付原告沈云凤的部分收益款偿还沈云凤银行借款本金合计45528元。被告作为房地产开发企业截止到本案开庭时，取得土地使用证，但尚未取得涉案交易房屋的商品房预售许可证。咸阳市秦都区农村信用合作联社于2015年3月25日将名称变更为陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司，即本案第三人。本案在审理中二原告撤回要求第三人秦都农商行于陕农信平分借字（2013个人质押）第18号《个人借款合同》解除之日，向中国人民银行征信中心申请取消该笔借款记录及相应逾期还款记录，将原告个人信用记录恢复原状的诉讼请求。上述事实，有庭审笔录、《车世客（咸阳）汽车商业广场内部认购协议书》、《车世客（咸阳）汽车商业广场商铺委托管理合同》、锦之明公司开具的收据、车世客公司收益回执及土地使用证、收回贷款凭证、《个人借款合同》、《质押担保合同》、《保证担保合同》等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订《车世客汽车商业广场内部认购协议书》的效力，二、涉案借款合同是否与本案房屋买卖合同无关。涉及房屋买卖合同和预约签订正式商品房买卖合同两部分权利义务关系。双方《认购协议》的部分约定具备了商品房买卖合同的主要内容，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，双方《认购协议》应认定为商品房买卖合同。合同签订后，被告已经按照约定收受了原告的部分购房款。被告作为房地产开发商，在销售房屋时有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求，被告至今未能取得涉案房屋预售许可证，对造成本案合同无效应负主要责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款、利息、赔偿损失。故现原告要求确认双方签订的《认购协议》无效，并要求被告返还购房款105156元，依法应予支持。对于原告要求被告按照银行同期贷款利率给付自2012年11月6日至实际返还购房款之日的利息，因被告一直未能取得商品房预售许可证，且在《认购协议》中并未注明，对原告存在一定误导，故被告存在主要过错，原告作为买受人，不能够尽到充分的注意义务，原告自身亦有过错，综上，被告应当按照银行同期贷款利率的90%给付原告自2012年11月6日至实际返还购房款之日的资金占用费。对于涉案的《个人借款合同》、《质押担保合同》、《保证担保合同》虽然未以按揭贷款相关合同形式签订，但确系根据《认购协议》约定签订，《认购协议》第5条明确约定以按揭形式付款，《个人借款合同》第四条中亦明确约定借款用途为购买商铺。被告并作为保证人与第三人秦都农商行签订了保证担保合同，以上证据足以证明第三人秦都农商行对原告沈云凤借款用于购买涉案商铺是明知的，故本案所涉及的《个人借款合同》、《质押担保合同》、《保证担保合同》均系为履行《认购协议》而签订，并非与买卖合同无关的独立合同。现《认购协议》认定无效情况下，原告无法实现借款合同的目的，原告请求一并解除与之相关的《个人借款合同》、《质押担保合同》符合法律规定，本院予以支持。根据合同法第九十七条的规定，因涉案借款合同及与相关合同一并解除后，被告从第三人秦都农商行取得的借款13万元应当返还第三人秦都农商行，对于第三人车世客公司已经代为偿还的本金45528元，及第三人车世客公司代二原告所偿还的贷款利息，经本院释明，被告及第三人车世客公司要求另案处理，本院予以准许。本案在审理中二原告撤回要求第三人秦都商行于陕农信平分借字（2013个人质押）第18号《个人借款合同》解除之日，向中国人民银行征信中心申请取消该笔借款记录及相应逾期还款记录，将原告个人信用记录恢复原状的诉讼请求，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条、第九条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、确认原告沈云凤与被告西安锦之明创意投资有限公司签订的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》（合同编号：JZMxxx）无效;二、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决生效后十五日内返还原告沈云凤购房款105156元;三、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决生效后十五日内给付原告沈云凤购房款资金占用费。（以购房款105156元为基数，自2012年11月6日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的90%支付；自2019年8月20日至实际给付购房款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的90%支付）；四、解除原告沈云凤、原告张建康与第三人陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司于2013年1月28日签订的（陕农信平分借字（2013个人质押）第18号）《个人借款合同》；五、解除原告沈云凤与第三人陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司于2013年1月28日签订的（陕农信平分质字（2013个人质押）第18号）《质押担保合同》；六、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决生效后十五日内给付第三人陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司借款本金130000元 及利息（以借款本金130000元为基数，自2013年1月29日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率支付；自2019年8月20日至实际给付购房款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付）（未扣除第三人陕西车世客商业运营有限公司已经支付的45528元）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5378元，由被告西安锦之明创意投资有限公司负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时直付原告5378元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                       审  判  长    刘  彧审  判  员    梁  媛审  判  员    俱艳妮   二〇二〇年八月二十八日   书  记  员   冯亚楠 1