鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初3154号原告：鞍山三冶物业服务有限公司，住所地：鞍山市千山区千山东路702号。法定代表人：白庆军，系该公司经理。委托代理人：廉正，系辽宁法理律师事务所律师。被告：王明芳，女，汉族，1972年2月17日出生，住址：鞍山市千山区。委托代理人：渠昕，男，汉族，1975年1月29日出生，系被告丈夫。原告鞍山三冶物业服务有限公司与被告王明芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人廉正，被告王明芳委托代理人渠昕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山三冶物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业费24893元，并支付逾期交纳物业费用的滞纳金87808元（截止2020年4月20日），直至实际给付物业费用之日止，合计112701元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月22日，鞍山中冶置业有限公司与被告王明芳签订《地下车库租赁协议书》，租用B2楼地下59号车库，建筑面积44.26平（物业费0.6元/平/月收取）。同日，原告与被告就住宅及车库签订两份《前期物业管理服务协议》，甲方为王明芳，乙方为三冶物业公司，协议主要约定：“第四条甲方交纳费用时间为从开发商通知业主入住之日起开始向乙方交纳物业管理服务费，预收一年。物业费标准：多层1.5元/平方米/月，独立车库0.6元/平/月。以及第八条第四款甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日按照应缴金额每天加收0.3%的比例交付滞纳金。”2011年8月26日，被告王明芳与鞍山中冶置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买中冶·玉峦湾第B2幢2单元2层1号房，公安号为鞍山市千山区千山中路361栋2单元2层1号，面积212.77平。被告王明芳2012年7月18日办理业主入住手续，被告拖欠物业费时间为2014年8月1日至2020年7月31日，原告多次催要未果，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告王明芳答辩称：对物业服务不满意，所以造成了违约，希望法庭判决谁先违约，个人觉得花钱物有所值，不交钱的这段时间我们在看周围的1.5元服务标准时什么样的，与我们小区差距很大。我是2011年8月26日同三冶置业有限公司签订的商品房购销契约书，当时约定730日后可以办理不动产证，当时约定了逾期交付的违约责任，按约定应赔付我家6320.39元。1、我家2013年8月开始装修，2004年3月装修完毕，从交钥匙至今入户门无法反锁，多次向物业申请维修，至今没有得到答复。更可气的是物业并没有履行承诺，这样一拖就是几年，期间多次询问都没有结果。2、装修期间发现窗户部分玻璃漏气，反映到物业后、他们说找供应商维修，但迟迟不来，一晃一年过保修期限，最后我们自己按一扇100元的价格找人处理共花费1000元。原告物业服务严重的违约行为如下：1、小区没有安装必要的门禁设施。各种人员，车辆长驱直入，使小区内人员混杂，业主没有安全感。2、小区虽然安装摄像头，但小区的安全没有受到有效的监控，致使车辆被损坏无法查证或业主家被盗的现象频发。3、小区门岗形同虚设。小区共有三个门，正门有门卫形同虚设，对各种外来人员，车辆进进出出视而不见，这种物业的失职给很多业主的生活造成了极大的不便，担忧，愤怒和心理伤害。4、大量一楼业主随意圈占公共绿地，三冶物业视而不见。5、小区内的设施损坏严重，物业从来不修缮。小区人工湖要么干涸，要么臭水，路面坑坑洼洼，破损严重，杂草丛生。6、小区的卫生管理极差。负责打扫卫生的人员只负责打扫楼道的卫生，小区里废纸，塑料袋随处可见，物业从未安排人清扫道路，整理花园。7、小区车辆管理极其混乱。8、三冶物业严重损害业主利益。2019年三冶物业把正门附近的居民活动中心违约卖给一商家幼儿园，收到全小区的一致抵制，通过多次小区召集大会选派代表，联名上书有关单位，最后也没保住小区唯一的业主活动场所。经审理查明：原告鞍山三冶物业服务有限公司为中冶·玉峦湾小区的物业服务公司，被告王明芳系该小区361栋2单元2层11号的业主，该房屋的建筑面积为212.77平方米，租用车库面积为44.26平方米。原告与被告于2011年7月22日签订住宅和车库《前期物业管理服务协议》各一份。协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米1.5元/月，车库物业费标准为0.6元/平/月，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金；本协议在业主委员会成立，并与本物业管理单位或其他物业管理单位签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效，在本协议失效前，各方应履行相互义务。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2014年8月1日至2020年7月31日未向原告交纳物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：商品房买卖合同一份、临时公约一份、住宅和车库《前期物业管理服务协议》各一份、入住文件一份、地下车库租赁协议书一份、催缴费通知单一份。被告王明芳未提交证据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的住宅和车库《前期物业管理服务协议》，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为中冶·玉峦湾小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告接受了原告提供的物业管理及服务，应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告王明芳对《前期物业服务协议》真实性及欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。被告欠缴时间为2014年8月1日至2020年7月31日，物业合同中明确约定住宅物业费为每平米1.5元/月，车库物业费为每平米0.6元/月，被告应缴纳住宅物业费为1.5元/月/平×212.77平×72个月=22979.16元，应缴纳车库物业费为0.6元/月/平×44.26平×72个月=1912.03元，合计24891.19元，故本院对原告要求被告缴纳住宅物业费22979.16元、车库物业费1912.03元，合计24891.19元的主张予以支持，对原告过高主张部分不予支持。关于原告主张被告支付逾期物业费的滞纳金（按日0.3%计算）一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称逾期交房违约金、门钥匙、门窗漏气及园区违规乱建一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的逾期交房违约金、门钥匙、门窗漏气等问题应依据房屋买卖合同关系主张权利；园区违规乱建问题，如被告有证据，应向实际侵权人或主管行政部门另行主张权利。关于被告辩称绿化、保洁、安保、车辆及消防及业主活动中心等问题一节，本院认为原告已实际提供了物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告王明芳于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山三冶物业服务有限公司自2014年8月1日至2020年7月31日止的住宅物业费22979.16元、车库物业费1912.03元，合计24891.19元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2554元（原告已预缴），减半收取1277元，由被告王明芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二〇年八月四日书记员 高广君