天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初2851号原告：天津索亚风尚酒店有限公司，住所地天津市河东区光华路2号。法定代表人:胡海江，总经理。委托诉讼代理人：王海，天津明义律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟佳佳，天津明义律师事务所律师。被告：天津动茵体育科技有限公司，住所地天津市光华路2号甲区2号房，实际经营地天津市河西区友谊路与平江道交口东南侧大安大厦A座1302-1303-1304。法定代表人：贾洪波，总经理。委托诉讼代理人：张谦，河北泽同律师事务所律师。委托诉讼代理人：万江涛，河北泽同律师事务所律师。原告天津索亚风尚酒店有限公司与天津动茵体育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。天津索亚风尚酒店有限公司（以下简称索亚风尚）的委托诉讼代理人王海、钟佳佳，天津动茵体育科技有限公司（以下简称天津动茵）的委托诉讼代理人张谦、万江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。索亚风尚向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方的租赁合同已经于2019年11月22日解除；2.判令天津动茵限期将承租的房产腾空交还索亚风尚；3.判令天津动茵承担本案的诉讼费、律师费。事实和理由：2019年5月31日即天津索亚风尚酒店有限公司与天津动茵体育科技有限公司签订了《租赁合同》，约定天津动茵承租索亚风尚所有的位于天津市河东区××路××号××楼××楼的房产，按照合同约定，未经索亚风尚书面同意，天津动茵不得擅自拆改房屋结构，但在合同履行过程中，天津动茵未经允许擅自改变、破坏房屋主体结构，在索亚风尚发函要求整改后仍不予整改，且天津动茵未按照合同约定缴纳采暖费用，综上天津动茵存在多个违约情形，已经对合同的履行造成重大的影响，故索亚风尚依法和双方签订的《租赁合同》之约定已经行驶解除权，请求法院依法支持索亚风尚诉讼请求。天津动茵辩称，请求法院驳回索亚风尚的诉讼请求。我方认为涉案合同应予以撤销，已在本院审理的（2020）津0102民初2850号案件中诉讼主张。本案索亚风尚诉称未经索亚风尚同意天津动茵擅自拆改房屋结构不属实，结合2850号案件中证人证言及索亚酒店员工微信聊天记录可知装修进场、设计本案索亚风尚均知晓并同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2002年8月19日，天津市第二工人文化宫出具委托书，委托天津市津工集团（以下简称津工集团）与天津市中盈集团有限公司签订其名下所有的工会资产天津市津工体育健身中心租赁协议。2004年10月26日，津工集团与中盈集团签订《租赁协议》，约定津工集团将坐落天津市河东区光华路2号旁的天津市津工体育健身中心（建筑面积约17483平方米，土地面积约11万平方米）出租给中盈公司。租赁期限为20年，自2004年11月1日起至2024年10月31日止。2010年4月14日，津工集团（甲方）与中盈集团（乙方）签订《补充协议》约定：甲乙双方各自委派下属企业负责履行协议的具体事宜。甲方委派天津市津工体育健身中心，乙方委派天津市新城市温泉俱乐部。2013年5月20日天津市新城市温泉俱乐部企业名称变更为天津索亚风尚酒店有限公司。2019年5月31日经中盈公司授权，索亚风尚（甲方）与天津动茵（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条房产标准及用途第一款：乙方向甲方租用下列房产：乙方向甲方租用下列房产：1、房产地址为：天津市河东区××路××号××楼××楼（以下简称“租赁物”）。租赁面积：880㎡（建筑面积）......第二款：该租赁物用途：乙方承诺该租赁物仅限于用作办公使用......第二条租期第一款：租期：乙方租用出租房屋年限为4年零10个月20天，自2019年6月10日始至2024年4月30日止。计租日期为：2019年7月25日第二款：免租期1、免租期为45天，免租期的起始日为房屋的实际交接日，即自2019年6月10日起至2019年7月24日止。2、免租期内乙方无须支付租金，但应支付因乙方实际使用房屋而发生的其他费用......第三条租金第一款：租金房屋年租金：706640元。（ＲＭＢ：柒拾万零陆仟陆佰肆拾元整）计月租金为：58887元。（ＲＭＢ：伍万捌仟捌佰捌拾柒元整）第二款：租金支付及支票：合同签订后三（3）个工作日内乙方应向甲方一次性支付人民币：353320元（ＲＭＢ：叁拾伍万叁仟叁佰贰拾元整）作为2019年7月25日至2020年1月24日的预付租金。第三款：租金缴纳方式：每半年支付......第五款：合同签订后三（3）个工作日内乙方还应向甲方支付人民币58887元。（ＲＭＢ：伍万捌仟捌佰捌拾柒元整）作为房屋租赁押金，押金不得用来冲抵租金。......第六条对所租租赁物的改造第一款：甲方按现状向乙方移交租赁物。第二款：乙方未征得甲方书面同意，不得对所租租赁物进行任何改造或增建。乙方的装修改造方案（含门面装修效果图）需申报甲方及有关部门核准并备案，并将租赁物的装修改造图纸交甲方存档。乙方如对所租租赁物进行过装修或改造，退租时应将该租赁物恢复至该租赁物在租期开始时提供乙方时的状况（经甲方与乙方协商无需复原除外），不能恢复且造成租赁物价值减值的，应当向甲方造价赔偿；造成租赁物价值增加的，甲方无须补偿。第三款：乙方所租区域仅限为乙方所租的该租赁物内部区域。......第八条违约与索赔第二款：乙方如在本合同约定的日期内未能按时交付或未按时足额交付押金及租金，则甲方有权延迟交付租赁物时间，并不承担延期交付的责任且甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付应付金额的200%承担违约责任。......第四款：如果乙方累计拖欠租金或相关费用达15天，则甲方有权解除合同，不退还押金，并追究乙方违约责任......第六款：乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围设置司标、广告使用（包括空调室外机）、改变房屋主体结构或因乙方原因造成主体结构损坏的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。......第九条终止合同第一款：如遇不可抗力情况致使本租赁物不能继续使用或国家及产权人对园区进行整体规划提前收回本租赁物之情况下，甲方提前三个月通知乙方，退租时归还乙方押金及未发生的租金（不计利息），本合同自动终止。第二款：合同签订之日起30日内，乙方应向甲方提供装修方案及装修金额明细，超期不报视同无投资；甲乙双方就乙方装修明细确认后，乙方再行申报的装修费用，甲方不予认可。如遇国家及产权人对园区进行整体规划需提前收回本租赁物时，国家给予补偿的，以甲乙双方确认的装修金额，按合同期摊销后的残值予以补偿，国家不予补偿的，甲方也无需补偿。......第四款：若乙方未按时支付租金、物业费、水、电、暖等及各项费用，拖欠达到10天，甲方有权终止并解除合同，并不影响甲方向乙方追究违约及赔偿责任的权利。该合同约定索亚风尚联系人为吕蕊，天津动茵的联系人为赵冰。2019年5月31日，索亚风尚（甲方）与天津动茵（乙方）签订《物业服务协议》，约定索亚风尚为租赁物提供物业服务，开始计费时间为按《租赁合同》出租人向乙方交付使用房屋的第二日起交纳物业服务费。物业服务费收费标准：8元／月／平方米，租赁面积880平方米，总计7040元／月，年物业费：84480元。物业费交费时间：一次性缴纳全年（即每年的6月1日前一次性缴纳当年的物业费）。索亚风尚按期向天津动茵交付租赁物，天津动茵于2019年6月6日向索亚风尚交纳了2019年7月25日至2020年1月24日的租金353320元、房屋租赁押金58887元及2019年6月10日至2020年6月9日的物业费84480元，共计496687元。2019年6月27日天津市第二工人文化宫（以下简称二宫）向中盈公司发出《通知》，内容为：“按照《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》（总工发［2016］21号）、《中华全国总工会办公厅关于深入推进工人文化宫、工人疗养院清理整改工作的意见》（总工发［2018］28号）文件精神和天津市关于文化宫清理整改工作的要求，近年来已开展相关清理整改工作。日前我单位已与贵公司就提前解除租赁合同事宜进行商谈，并正式启动清理工作。现受天津市总工会委托，我单位请贵公司就目前情况以书面形式告知再租单位，并通知其在收到通知之日起不再续租、不再进行任何投资改造，尤其涉及饭店经营、教育类经营的商户要提前预判风险，规避损失。请将通知书原件报二宫备案。贵公司若未能履行本通知内容，产生的后果自行负责，望予以配合。特此通知！”同年7月10日，索亚风尚向动因体育送达《通知》，内容为：“按照中华全国总工会、天津市总工会、天津市第二工人文化宫清理整改工作的相关文件精神要求，天津市总工会、天津市第二工人文化宫就提前解除租赁合同事宜与我司进行了商谈，并正式启动清理工作，相关事宜需与市总工会、天津市第二工人文化宫进一步商谈。现就此事以书面形式告知，望预判风险，规避损失，配合做好清理整改工作。”同时，该通知将二宫6月27日给中盈公司送达的通知作为附件一并送达。2019年8月19日，二宫向中盈公司送达《通知函》，通知中盈公司二宫清退工作整体时间截止到2019年12月31日，要求中盈公司及所有租户必须在此日起前迁出二宫场地。自2020年1月1日起，中盈公司及所有商户均不得在二宫场地内从事任何经营活动。要求中盈公司务必于2019年8月21日前，以书面形式告知每一再租户，并按上述期限做好再租户的清退工作。并重申二宫此前于2018年6月25日下发的《关于不得再转租、续租及再投资的通知》天津市总工会予以认可，清理工作中所涉及此通知以后的各项问题由中盈集团自行解决。2019年8月21日，中盈公司及索亚风尚向天津动茵送达《关于限期腾场清退的通知函》，内容为：“天津天津动茵科技有限公司：2019年8月19日天津市第二工人文化宫函告我司：天津二宫清退工作整体截止到2019年12月31日，所有租户必须在此日期之前迁出天津二宫场地，自2020年1月1日起，所有商户均不得在天津二宫场地内从事任何经营活动。鉴于贵我双方的合同关系即将无法继续履行的情况，请贵方妥善处理好合同提前终止的相关事宜，如贵方对此存在要求补偿的要求，请收到本通知函之日起3日内将补偿数额和依据（包括合同、发票等）提供我方，以便于天津二宫整体清退工作的推进。附：天津市第二工人文化宫《通知函》（2019年8月19日）”2019年10月22日，索亚风尚向天津动茵送达《安全隐患整改通知书》要求天津动茵十天内整改因装修改变房屋主体结构存在的重大安全隐患。2019年11月1日，索亚风尚向天津动茵发出催缴2019年11月15日至12月31日采暖费的通知。2019年11月19日，索亚风尚向天津动茵发出律师函，以天津动茵存在拖欠租金或相关费用达十五天、改变房屋主体结构及未按合同约定缴纳采暖费等违约行为，提出自律师函送达天津动茵之日解除。2019年11月22日天津动茵收到该律师函。至今，天津动茵未交纳采暖费，亦未腾交房屋。另查，2018年6月25日，二宫曾向中盈公司送达《关于不得再转租、续租及再投资的通知》，内容为：“天津中盈集团有限责任公司：根据相关法规和全总、市总的有关文件要求，贵司承租区域属文化宫资产，对外再租单位业态复杂，存在一定安全隐患，综合多种因素，请贵司自收到通知之日起不得将承租区域内的房屋、场地再转租、转借他人使用，不得再与已存在的转租方续租，不得再对租赁房产、场地进行任何投资建设、改造。若未能履行本通知内容，产生的后果由贵司负责，望予以配合。”2019年3月，天津动茵的工作人员贾洪波与索亚风尚的工作人员汤兴莲在商谈租赁合同签订时，天津动茵已提出得知租赁物存在可能被收回，且政府可能不予补偿的情形，对此索亚风尚承诺可以保证天津动茵与索亚风尚今后的合同履行至期限届满。同期，天津动茵还与索亚风尚的工作人员吕蕊沟通了装修方案事宜。2019年5月3日天津动茵与张磊签订《装饰装修设计合同》，约定委托张磊为本案租赁物进行室内装修设计工作，设计费总额20000元。2019年5月31日，天津动茵与天津上尚装饰工程有限公司（以下简称上尚装饰）签订《建筑装修工程施工合同》约定委托上尚装饰组织天津动茵天津办公室装饰主张修工程。工程造价900000元。此后，天津动茵与上尚装饰签订《建筑装修工程施工合同》两份，工程名称为天津动茵天津办公室装修（灯具改造、断桥铝窗、吊顶）工程。工程造价分别为120000元及127000元。2019年5月，天津动茵与天津华一装饰工程有限公司（以下简称华一装饰）签订《天津市建筑装饰工程施工合同》约定委托华一装饰对天津动茵天津办公室进行钢结构项目施工、空调及消防改造工程，合同价款560000元。2019年8月7日，天津动茵与华一装饰签订《天津华一装饰公司工程施工变更协议》，约定对增减项目约定价款51000元。现天津动茵支付三河市汇豪木门有限公司20000元，上尚装饰917550元，华一装饰555000元。2019年6月上尚装饰进场装修时向索亚风尚交纳了装修保证金。本院认为，索亚风尚与天津动茵作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订的《租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。关于索亚风尚主张的依法确认双方的租赁合同已经于2019年11月22日解除一节，租赁合同第九条第一款的约定：“如遇不可抗力情况致使本租赁物不能继续使用或国家及产权人对园区进行整体规划提前收回本租赁物之情况下，甲方提前三个月通知乙方，退租时归还乙方押金及未发生的租金（不计利息），本合同自动终止。”实际上是双方约定的解除权。2019年8月21日，索亚风尚向天津动茵送达《关于限期腾场清退的通知函》明确表明双方租赁合同已无法继续履行，并要求天津动茵处理好合同提前终止的相关事宜，是行使合同解除权，符合租赁合同第九条第一款的约定，约定的提前三个月通知，实际为给对方预留的退还租赁物的准备期限，本案属于因合同无法履行，满足合同约定解除条件解除，并非因一方违约解除，合同应自收到解除通知之日解除，故应认定租赁合同自2019年8月21日解除。关于索亚风尚主张的要求天津动茵限期将承租的房产腾空交还索亚风尚一节，依法合同解除后应当返还租赁物，故对于索亚风尚该请求本院予以支持。关于索亚风尚主张的要求天津动茵给付律师费一节，因合同无此约定，且本案系因无法履行解除，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、天津索亚风尚酒店有限公司与天津动茵体育科技有限公司之间于2019年5月31日就坐落天津市河东区××路××号××楼××楼房屋签订的《租赁合同》于2019年8月21日解除；二、天津动茵体育科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内将天津市河东区××路××号××楼××楼租赁面积：建筑面积880㎡房屋腾空交还天津索亚风尚酒店有限公司；三、驳回天津索亚风尚酒店有限公司其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由天津索亚风尚酒店有限公司、天津动茵体育科技有限公司各负担20元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  袁宝瑞二〇二〇年八月二十八日法官助理张欢书记员王萌本案引用的法律条文第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。