湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3436号 原告：怀化润兰物业服务有限公司。 法定代表人：向懿，该公司负责人。 委托诉讼代理人:赵时运，湖南五溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曾玲颖，湖南五溪律师事务所律师。 被告：鄢兆华，男，苗族。 原告怀化润兰物业服务有限公司（以下简称润兰物业公司）与被告鄢兆华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润兰物业公司的委托诉讼代理人赵时运、被告鄢兆华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告润兰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2014年2月至2020年5月的物业管理费4924.8元；2、请求判令被告支付以欠缴的物业管理费为基数，按每日1‰的标准计算，从逾期之日起至缴清欠付的物业管理费止的滞纳金（截止2020年5月31日的滞纳金为5688.1元）；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告鄢兆华系怀化市鹤城区锦绣湘维小区4栋三单元105号房屋的业主，2008年8月3日，原告与被告签订《锦绣湘维物业管理合同书》，约定原告为被告提供物业管理服务，按0.4元㎡每月的标准收取物业管理费，如逾缴纳物业费，原告有权要求补缴，并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金。协议签订后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告从2014年2月起便未依约向原告缴纳物业管理费，原告多次在小区张贴催缴物业管理费的通知，并于2018年10月30日向被告发送责任告知书，要求被告及时缴纳欠缴的物业费金额，逾期缴纳应承担赔偿责任，但被告至今未向原告给付物业管理费。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反双方签署的《物业管理合同》，依据合同约定，被告房屋面积167.35平方米，按每月每平米0.4元计算，2014年2月至2020年5月，被告共欠缴4925元物业管费。同时，被告应承担逾期支付的违约责任，按每日万分之一计算，共5688.1元。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告鄢兆华辩称：1、小区业委会的成立，就是对物业公司服务质量的一个认证平台，同时也是对小区房屋维修基金的一个监管平台。没业委会的小区催交物业费用的权限是物业公司；成立业委会的小区催交物业费用的权限是业委会。任何单方面或末经第三方来证明的所谓证据，其内容可以增加或删减，缺少真实性及合法性。法院应该不予支持。2、关于诉讼时效的问题，2017年10月1日施行的中华人民共和国民法总则第188条对民事诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业公司做为一个连续不间断的服务质量，在业委会没成立之前(2016年6月28日)就必须出示连续不间断的服务内容并质量得到业主本人或第三方的证明及每二年的催交物业费用的业主本人签字或第三方的证明(2017年10月1日之前民事诉讼时效才2年)。业委会成立之后前物业公司物业合同自然终止，特别是二期所有建设所有车辆呈“S”型，穿插整个小区长达四年之久，环境恶劣、噪音严重扰民，物业公司从来不催交过物业费(本人至今从未收到催交通知)。3、小区的大门四通八达、形同虚设，没有一点安全隐患。小区连个停车位都没有划分、小区监控、本单元密码锁已损坏多年，至今无人问津。家门口面对着的就是马路，所有车辆来往想停就停想走就走，堵车常态化，有时消防车及救护车也进不了，物业人员也没有进行管理。《消防验收合格证》定期审核，从未在小区公示，业主没有一点安全感。4、特别是公共区域受益，属全体业主所有的《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《湖南省物管条倒》第五十二条利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。及《怀化城区物业管理办法》第二十四条:业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益,有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。小区广告满天飞，公共区域长期钢管加工，甚至成立挂牌公司。公共收益物业公司10多年从未公示，并占为私有。5、最后补充一下怀化中级人民法院(2019)湘12民终3005号民事判决书已对润兰物业公司上诉业主进行终审判决，即支持润兰公司上诉之日三年的物业费用，并且三年之中按百分之八十收取的事实。充分说明物业公司没有履行双方物业合同约定内容，即收费标准与服务质量不相符合。从原告提供证据催交业主名单及物业在给武陵社区报告可以看出小区业主都没有缴纳物业费的事实，证明物业公司服务质量存在严重问题。根据《物业管理条例》第40条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。及《湖南省物业管理条例》第35条的规定按物业合同内容收费标准来收取物业费。6、业主支付迟延履行金，在《民事诉讼法》第二百五十三条迟延履行作出规定:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告鄢兆华系原告润兰物业公司管理的锦绣湘维小区的业主。2008年8月3日，鄢兆平代被告鄢兆华（甲方）与原告怀化润兰物业管理有限公司（乙方）签订《锦绣湘维物业管理合同》，约定乙方的物业基本情况为住宅，房号4栋三单元105号、建筑面积167.35平方米。乙方提供的物业服务项目及标准：1、物业共用部分的维护与管理，确保物业使用功能正常；2、物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用；3、环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观。......管理服务收费标准及办法：住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积多层住宅每月每平方米0.4元收取。甲方自该物业纳入物业管理范围（即交付钥匙）之日起缴纳物业管理服务费。第一次须预缴6个月的物业管理服务费402元，预缴期满后，甲方须于每月5日前付清上月的物业管理服务费。违约责任：甲方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金；逾期三个月以上者，乙方有权对其采取停水、停电、停止维修等催缴措施；逾期六个月以上者，乙方可依法清收。合同签订后，润兰物业公司向鄢兆华所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，鄢兆华向润兰物业公司缴纳物业费，润兰物业公司并代收水电费。自2014年2月起，鄢兆华认为润兰物业公司的物业管理服务存在问题拒绝缴纳物业费。2015年10月26日，怀化市房产管理局向润兰物业公司发送一份《限期整改通知书》，该通知载明：根据群众投诉举报和现场检查，你公司2007年开始提供物业服务的“锦绣湘维”项目，到目前为止存在以下几点突出问题：1、未依法组织成立业主大会和业主委员会，致使业主权利无法得到保障；2、物业收费和服务品质标准不符。物业服务区域未实行封闭式管理、管理制度混乱，管理措施缺失，人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料堆放，消防通道堵塞；3、部分业主擅自更改房屋用途，把车库柴棚擅自下挖更改住房，甚至更改为鸡舍、废品站。门面承租户厨房油烟直接向小区内排放，卫生间污水向雨水管排放，导致周围邻居苦不堪言；4、二期项目施工没有与物业服务区域隔离，施工车辆材料自由出入小区，致使小区内外路面破损，严重影响业主正常出行。提出以下整改意见：1、依法配合组织成业主大会和业主委员会；2、切实履行服务职责，完善相关管理制度，提升服务能力和水平；3、加强对业主行为的规范引导，协同业主大会和业主委员会及时制定业主公约和管理公约；4、尽快完善公共设施设备，对物业管理服务区域施行封闭管理，加强对施工活动管理，杜绝施工车辆和建设材料从小区出入，保证业主的正常生活。并载明在30日内进行整改。2020年4月16日，润兰物业公司向房产局送达一份《整改通知书的回复》，载明已经对相关问题进行了整改。鄢兆华及其他业主对润兰物业公司的整改结果不满意，物业费收取问题无法解决，润兰物业公司因而诉至法院，形成纠纷。 另查明，2006年3月7日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司登记成立，并经怀化市房产管理部门批准准予从事物业管理服务。2007年8月2日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司将名称变更为怀化润兰物业管理有限公司，并于2009年4月30日再次将怀化润兰物业管理有限公司更名为怀化润兰物业服务有限公司。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证，本院确认，有下列证据证实： 证据1、润兰物业公司的营业执照、物业服务企业资质证书、鄢兆华身份证复印件，证明双方的主体资格及润兰物业公司的物业从业资质； 证据2、《锦绣湘维物业管理合同》1份，证明鄢兆华与润兰物业管理有限公司签订物业管理服务协议，约定了物业管理服务的内容、收费标准及逾期缴纳费用的违约金等的事实； 证据3、小区业主水电收款收据，证明鄢兆华欠交物业费及润兰物业公司向鄢兆华催收物业费的情况； 证据4、内资企业登记信息1份，证明润兰物业公司的成立及名称变更情况； 证据5、怀化市房产局整改通知、整改通知的回复、业主代表临时委员会公开信、小区照片，证明润兰物业公司在对锦绣湘维小区提供物业服务过程中，存在多种物业服务问题，被怀化市房产局责令30日内整改及润兰物业公司对相关问题进行了整改，但仍未整改到位的事实； 证据6、庭审笔录，证实本案其他事实。 本院认为，被告鄢兆华系原告润兰物业公司管理的锦绣湘维小区的业主，润兰物业公司与鄢兆华签订的《锦绣湘维物业管理合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照合同全面履行义务。怀化润兰物业管理有限公司名称的变更不影响其合同权利和义务。合同签订后，原告润兰物业公司一直为被告所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，被告鄢兆华对原告的物业管理服务提出异议，自2014年2月开始拒绝缴纳物业管理费。作为物业管理服务的提供者，原告应根据合同约定为被告提供优质、高效的服务，也有权向被告收取物业管理费。但在提供物业服务的过程中，原告存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，锦绣湘维小区内存在人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料随意堆放，消防通道堵塞等状况。又由于锦绣湘维小区未实行封闭式管理，二期工程施工未与物业服务区域隔离，导致施工车辆材料自由出入小区，致使小区路面破损等影响到业主出行及生活的现实情况。在怀化市房产局下达责令整改通知书后，原告仍未整改到位。由此可以确定原告未按照合同约定全面履行，其履行行为为瑕疵履行。根据民事活动应当遵循公平的原则，润兰物业公司在存在履行瑕疵的情况下仍然要求业主按照合同的约定收取物业管理服务费用，对业主来说显失公平，故本院酌定润兰物业公司可以按约定物业费的80%收取物业费。按此计算，又因被告已经缴纳物业管理费至2014年1月，2014年2月至2020年5月被告应支付原告的物业管理费为4016.4元（167.35平米×0.4元/平米/月×80%×75个月），故对原告主张被告支付物业管理费超出部分，本院不予支持。 因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业管理费的交纳产生纠纷，在纠纷解决前，被告未按照物业合同约定的数额、时间交纳物业管理费，具有正当理由，故对原告请求法院判令被告支付截至2020年5月31日的滞纳金5688.1元（以拖欠物业管理费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清拖欠的物业管理费止）的诉讼请求，本院不予支持。 被告鄢兆华辩称原告主张的物业管理费部分已经超过了诉讼时效的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”，本案中，润兰物业公司作为提供物业服务的一方，提供的物业服务具有连续性，物业费分期交纳，诉讼时效期间自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，且原告与被告及其他业主因物业管理费缴纳多次发生纠纷的事实，原告并未消极主张权利，故对于被告的辩解理由，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告鄢兆华于本判决生效之日起5日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付2014年2月至2020年5月的物业管理费4016.4元； 二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告怀化润兰物业服务有限公司承担15元、被告鄢兆华承担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  阳 敏 二〇二〇年八月三十一日 代理书记员  肖雅方