甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1502号上诉人（原审被告、反诉原告）：兰州永信汽车销售服务有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区西津西路1196号办公区宾馆二楼212号。法定代表人：王家秋，该公司经理。委托诉讼代理人：朱瑞林，甘肃韬合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州兰煤置业有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路街道甘南路109号1层003室。法定代表人：杜鸣皓，该公司总经理。委托诉讼代理人：柴宗琴，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。上诉人兰州永信汽车销售服务有限公司（以下简称：永信公司）因与被上诉人兰州兰煤置业有限公司（以下简称：兰煤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初6538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。永信公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初6538号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由兰煤公司承担。事实与理由：一、一审法院判令解除双方签订的合作协议书，由永信公司腾交涉案租赁物、缴纳租金及支付违约金等缺乏事实及法律依据。双方签订合同后，永信公司均按时足额交纳租金，之后拖欠租金是因兰煤公司在租赁面积减少的情况下，仍然按原合同面积收取租金引发双方纠纷。因此，违约方是兰煤公司，其应承担违约责任。二、一审法院判决驳回永信公司的反诉请求，属于查明事实不清，适用法律错误。因兰煤公司与穆斯林群众存在土地使用权争议，导致永信公司所租赁的场地上修建的围墙及钢结构被毁损，该损失364490元应由兰煤公司承担；关于1005㎡混凝土损失126142元，双方虽在合同中有关于政府拆迁造成损失的约定，但从公平角度考虑，该损失由兰煤公司承担是适当的，即使不赔偿，也应减少租金加以适当补偿；一审法院未对永信公司主张的上述围墙及钢结构损失予以支持，那么应根据双方于2011年签订的补充协议第3条的约定，由兰煤公司向永信公司交付综合楼右方过道边的修理厂地及平房。兰煤公司辩称，一、永信公司违背诚信原则，拒不支付2018年4月1日之后的租金，其行为已经构成根本违约，一审判决解除《合作协议》，永信公司向兰煤公司腾交涉案场地及房屋，支付拖欠租金、违约金，认定事实清楚，适用法律正确。二、在2010年至2014年的期间，涉案租赁物的年租金为43万元，2013年场地面积由8491.8㎡减少为7314.4㎡时，重新签订合同时年租金已相应减少为40万元，故不存在合同面积减少未相应调整租金的问题，永信公司关于拖欠租金系因合同面积减少未相应调整租金的上诉理由不能成立。三、永信公司主张的围墙及钢结构等损失以及1005㎡混凝土损失无事实和法律依据，依法应予驳回。1.造成永信公司围墙及钢结构等损失的侵权人不是兰煤公司和兰州宝源煤业有限责任公司（以下简称：宝源公司），双方在补充协议中亦明确约定上述损失由永信公司向相关方进行索赔，兰煤公司积极配合，即双方对损失的处理已经达成一致意见。2.宝源公司与永信公司在合同中对于政府拆迁造成的损失进行了明确约定，永信公司修建的1005㎡混凝土地坪被损坏的原因系政府因河洪道清理占用，对此双方互不承担违约责任。另外，兰煤公司从未就该1005㎡地坪获得政府补偿款项，永信公司也未举证证明兰煤公司针对涉案的1005㎡场地获得了补偿。四、宝源公司和永信公司于2013年签订的合作协议已对2011年签订的补充协议的内容进行了变更，原2010年合作协议书及2011年的补充协议书及所附场地平面图已全部废止，新签订的合作协议中所附场地平面图并不包括综合楼右方过道边的修理厂地及平房，故永信公司要求兰煤公司交付综合楼右方过道边的修理厂地及平房无事实及法律依据。五、一审法院判决存在计算错误，兰州市城关区盐场路街道草场街村社区居委会向兰煤公司支付的补偿款21600元，根据永信公司与宝源公司签订的《合作协议书》约定的拆迁补偿比例（宝源公司40%，永信公司60%），兰煤公司应向永信公司赔偿其办公楼前减少的180㎡混凝土的损失为12960元，而非18000元。兰煤公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除兰煤公司与永信公司于2013年8月15日签订的《合作协议书》；2.判令永信公司立即向兰煤公司腾交位于兰州市城关区场区内场地（面积7314.4㎡）及地上全部房屋；3.判令永信公司向兰煤公司支付拖欠的2018年度及2019年1月1日至2019年5月31日的场地及房屋租金540250元；4.判令永信公司按照合同约定的租金标准向兰煤公司支付自2019年6月1日起至实际腾房之日止的场地、房屋占有使用费；5.判令永信公司向兰煤公司支付逾期付款违约金244500元；6.本案诉讼费由永信公司承担。永信公司向一审法院提出反诉请求：1.判令兰煤公司赔偿永信公司围墙及钢结构等损失共计364490元；2.判令兰煤公司赔偿永信公司1005㎡混凝土损失126142元；3.判令兰煤公司交付综合楼右方过道边的修理厂地及平房；4.判令兰煤公司赔偿永信公司办公楼前减少的180㎡混凝土损失18000元；5.反诉费用由兰煤公司承担。一审法院认定事实：2010年6月8日，宝源公司与永信公司签订了编号为2010第（003）号的《合作协议书》，双方约定：宝源公司将位于兰州市城关区综合楼（砖混结构）面积1486.35㎡（其中商铺5大间、办公住宿业务49间）、场地面积8491.8㎡与永信公司合作经营（作为汽车交易、办公住宿业务），综合楼门前场地用于汽车停放及维修；租赁合作期限为18年，自2010年7月1日至2028年6月30日；双方自协议签订后，于2010年7月1日前将综合楼及场地交给永信公司，并保证场地完整、道路通畅、水电正常使用；永信公司在场区内进行建设和楼房改造应拿出具体实施方案，在征得宝源公司同意后方可实施；因发生地震、洪灾等不可抗拒因素使房屋毁损或造成其他损失的，双方互不承担违约责任；租赁合同期内，若遇政府拆迁，宝源公司负责与拆迁部门进行商谈拆迁补偿事宜，拆迁补偿费按双方产权归属所得；永信公司因生产经营对宝源公司固定设施所进行投资改造装修，按拆迁评估补偿价值，双方按比例所得（宝源公司40%、永信公司60%）；永信公司拥有新建构筑物的所有权，包括使用和处置及收益的权利。双方还约定了其他事宜。协议签订后，兰煤公司即将出租综合楼及场地交付永信公司使用。由于2010年10月初发生穆斯林公墓区推倒永信公司施工的院墙及钢结构导致永信公司施工被迫停止事件，永信公司为施工所投入的资产近200万被迫闲置（仅作为停车使用），未能创造有效价值，无法实现永信公司作为投资生产经营的目标，损失巨大。为此，双方于2011年12月21日签订了2010第（003）号合作协议补充协议，约定：为减少双方的损失，永信公司于2011年下半年重新入住；宝源公司腾出合作协议规定的完整场地后，永信公司作为损失方向相关方进行损失赔偿，宝源公司作为房东积极协调配合，如再发生类似事件，以永信公司为主处理，宝源公司进行积极配合，提供符合事实的证据；考虑永信公司投入及相应损失的事实，保留损失现场证据的实际要求，宝源公司做出如下调整：将综合楼右方过道边的修理场地及平房补充给永信公司供其使用；在原合作协议中2012年执行协议应付的43万元全年租赁合作费用进行减免5万元，余下继续按合作协议进行。双方还约定了其他事宜。2012年5月8日，宝源公司向永信公司发出《关于市政府修建洪道占用土地的公函》，内容为：“根据兰州市政府兰政发（2012）38号文件，《关于对全市河洪道进行综合清理整治的通告》,贵公司租赁我司的场地，因清理河洪道被政府占用1005㎡,造成贵公司修建的混凝土地坪被损坏和占用,望贵公司积极响应和配合政府进行整治，以便今后长期经营合作”。2013年8月15日，双方重新签订了一份《合作协议书》，约定：宝源公司将位于兰州市城关区综合楼（砖混结构）面积1486.35㎡（其中商铺5大间、办公住宿业务49间）、场地面积7314.4㎡与永信公司合作经营（作为汽车交易、办公住宿业务），综合楼门前场地用于汽车停放及维修；租赁合作期限为15.5年，自2013年1月1日至2028年6月30日；2013年1月1日-2013年12月30日租赁合作金为40万元，2014年1月1日-2014年6月30日半年租赁合作金为20万元，2014年7月1日-2018年6月30日每年租赁合作金为43.4万元，2018年7月1日-2022年6月30日每年租赁合作金为47.1万元，2022年7月1日-2026年6月30日每年租赁合作金为51.1万元，2026年7月1日-2028年6月30日每年租赁合作金为55.42万元；自合同签订之日起，永信公司首先支付给宝源公司2013年全年租金40万元，此后每年1月10日前向宝源公司支付全年租金；如10日内未按期支付租金，宝源公司按照超过天数每日收取3%的违约金，若三个月内不支付，宝源公司有权终止协议，收回永信公司在宝源公司处投资的所有资产；双方自协议签订后，于2013年1月1日前将综合楼及场地交给永信公司，并保证场地完整、道路通畅、水电正常使用；永信公司在场区内进行建设和楼房改造应拿出具体实施方案，在征得宝源公司同意后方可实施；因发生地震、洪灾等不可抗拒因素使房屋毁损或造成其他损失的，双方互不承担违约责任；租赁合同期内，若遇政府拆迁，宝源公司负责与拆迁部门进行商谈拆迁补偿事宜，拆迁补偿费按双方产权归属所得；永信公司因生产经营对宝源公司固定设施所进行投资改造装修，按拆迁评估补偿价值，双方按比例所得（宝源公司40%、永信公司60%）；永信公司拥有新建构筑物的所有权，包括使用和处置及收益的权利;原2010年6月8日签订的合作协议书及2011年12月21日的补充协议书、附场地平面图全部废止。双方还约定了其他事宜。2017年1月20日，宝源公司与兰煤公司向永信公司作出《通知》，内容为：“因我公司上级单位整合调整的需要，原由我公司管理经营的兰州市城关区综合楼（砖混结构）面积1486.35㎡（其中商铺5大间、办公住宿业务49间）、场地面积7314.4㎡等资产现已全部移交由兰州兰煤置业有限公司管理经营。鉴于上述情况，我公司现正式通知你公司，你我双方于2013年8月15日签订的《合作协议》中我公司的权利义务概括转移给兰州兰煤置业有限公司，兰州兰煤置业有限公司概括受让我公司在《合作协议》中所享有的权利和承担的义务。你公司在接到本通知后，应当按《合作协议》的约定，及时与兰州兰煤置业有限公司对接，将租金足额汇入兰州兰煤置业有限公司账户。”永信公司收到该通知后，即开始向兰煤公司支付租金，其将房屋租金支付到了2018年3月31日，并且双方之间就因政府拓路造成场地减少、以及租金减免、支付等问题多次进行函件往来。之后，宝源公司认为永信公司未按合同约定支付租金，诉至法院。在本案审理过程中，宝源公司于2019年5月17日向甘肃省兰州市城关区人民法院提出撤诉申请，该院于2019年5月20日作出（2019）甘0102民初649号之一民事裁定书，准许撤回起诉。2019年5月21日该院做出（2019）甘0102民初649号民事判决书驳回永信公司的反诉请求。永信公司不服，上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院认为永信公司与宝源公司之间无权利义务关系，其不是双方签订的合作协议书适格的主体，与宝源公司无利害关系，永信公司应向承继合作协议权利义务人兰煤公司主张权利。故兰州市中级人民法院于2019年8月13日出具（2019）甘01民终2065号民事裁定书裁定撤销兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初649号民事判决，驳回兰州永信汽车销售服务有限公司的反诉。2019年6月5日，兰煤公司作为合作协议中宝源公司的承继权利义务人，以永信公司为被告诉至法院。另查，2017年1月1日，兰煤公司与兰州市城关区盐场路街道草场街村社区居委会签订了《集体土地租赁合同》，兰州市城关区盐场路街道草场街村社区居委会将位于兰州市城关区大砂坪七公里处的土地出租给兰煤公司用于经营，土地面积为20亩，租赁期限自2017年1月1日起至2028年12月31日止。2017年7月30日，兰州安翔房地产评估咨询有限公司作出《房屋征收价值评估分户表》，该表载明被征收的附着物为180㎡的水泥路面，补偿价为21600元。之后，兰煤公司（乙方）与兰州市城关区盐场路街道草场街村社区居委会（甲方）签订了《附属设施征收与补偿协议书》，约定：甲方征收乙方水泥地坪、砖围墙、铁艺围栏、大门等附属物，以货币形式进行补偿，共计21600元。2017年11月2日，兰州市城关区盐场路街道草场街村社区居委会向兰煤公司支付了补偿款21600元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，宝源公司与永信公司于2010年6月8日签订的《合作协议书》、2011年12月21日签订的《补充协议》、2013年8月15日签订的《合作协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，宝源公司与兰煤公司于2017年1月20日共同作出通知并送达给了永信公司，在该通知中宝源公司将其租赁合同中的权利、义务全部转让给兰煤公司，而永信公司在收到该通知后向受让人支付租金及与受让人多次进行函件往来的行为表明其对上述合同权利义务概括转移的认可，故宝源公司可以将其在合同中的权利和义务一并转让给兰煤公司，由兰煤公司作为受让人概括地继受合同中的权利义务，宝源公司相应地退出合同关系。关于兰煤公司诉求解除《合作协议书》，由于永信公司将房屋租金支付到了2018年3月31日之后，再未支付租金。根据《合作协议书》约定“如10日内永信公司未按期支付租金，宝源公司按超过天数每日收取3%的违约金，若三个月内不支付，宝源公司有权终止协议。”故兰煤公司发函通知永信公司后，有权解除合同。合同解除后，永信公司应向兰煤公司腾交涉案场地及房屋。关于兰煤公司诉求永信公司支付2018年度及2019年1月1日至实际腾交场地之日的租金，兰煤公司此项诉求具有事实和法律依据，永信公司应按照合同约定（2014年7月1日至2018年6月30日年租金434000元，2018年7月1日至2022年6月30日年租金471000元）的标准向兰煤公司支付2018年4月1日至场地实际腾交之日的租金。关于兰煤公司诉求永信公司支付违约金的诉求，根据《合作协议书》约定“如10日内永信公司未按期支付租金，宝源公司按超过天数每日收取3%的违约金。”双方约定的违约金过高，为衡平双方当事人的利益，按照兰煤公司实际租金损失的30%计算为宜，即永信公司所欠租金×30%计算，故兰煤公司的此项诉讼请求，予以支持。对于永信公司要求兰煤公司赔偿办公楼前减少的180㎡混凝土损失18000元的反诉请求，因兰州市城关区盐场路街道草场街村社区居委会向兰煤公司已经支付了补偿款，故永信公司的此项反诉请求具有事实和法律依据，予以支持。关于永信公司要求兰煤公司赔偿围墙及钢结构等损失共计364490元的反诉请求，通过双方于2011年12月21日签订的合作协议补充协议的内容可知，造成永信公司围墙及钢结构等损失的侵权人并非兰煤公司和宝源公司。同时，双方在补充协议中明确约定该损失由永信公司作为损失方向相关方进行损失赔偿，兰煤公司作为房东积极协调配合，即双方对该损失的处理已经达成一致意见，现永信公司要求兰煤公司向其赔偿该损失无事实和法律依据，故对永信公司该项反诉请求，不予支持。关于永信公司要求兰煤公司赔偿1005㎡混凝土损失126142元的反诉请求，永信公司主张政府因河洪道清理于2012年5月占用了场地1005㎡，而造成了永信公司修建的1005㎡混凝土地坪被损坏。无论是2010年还是2013年的合作协议书均约定：“因发生地震、洪灾等不可抗拒因素使房屋毁损或造成其他损失的，双方互不承担违约责任”、“租赁合同期内，若遇政府拆迁，宝源公司负责与拆迁部门进行商谈拆迁补偿事宜，拆迁补偿费按双方产权归属所得”，而永信公司修建的1005㎡混凝土地坪被损坏的原因系政府因河洪道清理而占用，对此双方应互不承担违约责任。另外，永信公司也没有提供相应证据证明宝源公司针对被占用的这1005㎡场地获得了补偿，因此永信公司现要求兰煤公司向其赔偿该损失，依据不足，故对永信公司该项反诉请求，不予支持。关于永信公司要求兰煤公司交付综合楼右方过道边的修理厂地及平房的反诉请求，虽然双方于2011年12月21日签订的合作协议补充协议对此进行了明确约定，但双方于2013年8月15日签订的合作协议书对上述合同内容进行了变更，故永信公司现依据补充协议要求兰煤公司交付综合楼右方过道边的修理厂地及平房无事实和法律依据，对永信公司该项反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决：一、兰州宝源煤业有限责任公司（权利义务已转让给兰州兰煤置业有限公司）与兰州永信汽车销售服务有限公司签订的《合作协议书》予以解除；二、兰州永信汽车销售服务有限公司于本判决生效后三十日内向兰州兰煤置业有限公司腾交位于甘肃省兰州市城关区综合楼（砖混结构、面积1486.35平方米）及场地（面积7314.4平方米）；三、兰州永信汽车销售服务有限公司于本判决生效后三十日内向兰州兰煤置业有限公司支付2018年4月1日至实际腾交房屋及场地之日的租金（按照2014年7月1日至2018年6月30日范围内年租金434000元，2018年7月1日至2022年6月30日范围内年租金471000元的标准计算）；四、兰州永信汽车销售服务有限公司于本判决生效后三十日内向兰州兰煤置业有限公司支付违约金（按照被告兰州永信汽车销售服务有限公司所欠租金的30%计算）；五、兰州兰煤置业有限公司于本判决生效后三十日内向兰州永信汽车销售服务有限公司赔偿办公楼前减少的180㎡混凝土损失18000元。六、驳回兰州永信汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5824元，由兰州永信汽车销售服务有限公司承担。反诉费3063元，由兰州永信汽车销售服务有限公司承担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。针对本案双方当事人争议的焦点，本院作如下梳理：首先，本案永信公司与宝源公司（权利义务已转让给兰煤公司）签订的合作协议应否解除，永信公司是否应交纳租金、支付违约金以及腾交租赁房屋的问题。经查，永信公司在履行合作协议的过程中，自2018年4月起再未向兰煤公司支付租金，兰煤公司催告永信公司在合理期限内支付，但永信公司一直未予支付，其拒绝支付租金的理由是，兰煤公司向永信公司提供的租赁场地面积由2010年的8491㎡减少到2013年的7314㎡，另外在2017年期间在其租赁范围内的180㎡水泥路面也被征收，而兰煤公司在租赁场地面积不断减少的情况下仍按原面积收取租金。根据宝源公司与永信公司于2013年8月15日签订的最后一份合作协议的内容来看，双方对租赁的场地面积7314.4㎡及租赁期间的租金均已明确约定，且对该协议内容不持异议并签字确认，能够证明永信公司于2013年时就在对该场地面积减少明知的情况下仍接受双方约定的租金数额的事实，永信公司现又以租赁场地面积减少为由主张减少租金明显违背诚实信用原则。另涉案的180㎡水泥路面虽已被征收，但根据双方签订的合作协议书中所附图纸显示，该被征收区域属于通道，处于整个租赁场地的边缘，征收区域并未实际影响整个租赁场地的使用，永信公司以该面积减损为由拒付整个7314㎡场地的租赁费无事实及法律依据。现永信公司已迟延履行租金义务两年有余，构成根本违约，兰煤公司签订租赁合同的目的已无法实现，故一审法院判令解除宝源公司与永信公司之间的合作协议，由永信公司腾交涉案场地及房产，并依据合同约定向兰煤公司交纳租金、支付违约金有事实及法律依据，本院予以确认。其次，永信公司的一审反诉请求能否成立的问题。一、关于永信公司主张的围墙及钢结构等损失364490元，兰煤公司并非是造成该围墙及钢结构等损失的实际侵权人，且在永信公司与宝源公司签订的合作协议补充协议中亦明确约定，宝源公司（兰煤公司）仅负有配合协助义务，永信公司主张该项损失由兰煤公司承担无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于永信公司主张的1005㎡混凝土损失126142元，造成该项损失的原因是政府清理河洪道，系政府行为而非由兰煤公司造成，且合作协议书对相关事宜亦进行了互相不承担违约责任的明确约定，另该清理河洪道的情况发生在2012年5月，在永信公司与宝源公司于2013年8月15日签订的合作协议中并未涉及，故永信公司主张该项损失由兰煤公司承担亦无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于永信公司主张兰煤公司交付综合楼右方过道边的修理厂地及平房，根据永信公司与宝源公司于2013年8月15日签订的合作协议书第九条的约定，原2010年6月8日签订的合作协议书及2011年12月21日签订的补充协议书，附场地平面图，全部废止，双方对于2013年签订的合同所附场地平面图已进行了变更，不再包括综合楼右方过道边的修理厂地及平房，故永信公司主张依据补充协议要求兰煤公司交付综合楼右方过道边的修理厂地及平房无事实及法律依据，本院亦不予支持。四、关于永信公司主张的其办公楼前减少的180㎡混凝土的损失18000元，该180㎡混凝土路面被征收后，已由兰州市城关区盐场路街道草场街村社区居委会发放补偿款21600元，根据永信公司与宝源公司签订的合作协议书约定的补偿比例，永信公司的应得比例计算为21600元×60%＝12960元，一审法院认定为18000元。兰煤公司就该内容并未提出上诉，故本院对此不予审查。综上所述，上诉人兰州永信汽车销售服务有限公司的上诉请求及理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11950元，由上诉人兰州永信汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 杨 蕾二〇二〇年八月十二日书记员 徐梦君