湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1562号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐翠华，女，1963年11月7日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：余明松，男，1957年10月1日出生，汉族，住址同上，系唐翠华丈夫。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘娟，女，1964年11月10日出生，汉族，住永州市零陵区。上诉人唐翠华因与上诉人刘娟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月8日在第七审判庭组织双方当事人进行询问。上诉人唐翠华及其委托诉讼代理人余明松，上诉人刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐翠华上诉请求：一、请求二审增加判决从2019年9月16日起至2020年6月的租金，再到刘娟搬出租房时止的租金5000元（约10个月，500元*10=5000元）；二、刘娟交付的1500元财产保证金现在不抵扣租金；三、本案上诉费用由刘娟承担。理由：1、上诉人的诉讼请求是要求刘娟支付2019年9月、10月、11月至刘娟搬出房屋时止的租金，而一审法院未看清诉请，只判决刘娟支付3个月租金1500元；2、因租房合同终止时，水电费要结清，电器家具等若损坏要赔偿，故用保证金抵扣租金是不妥的，违背了租房合同的本意。上诉人刘娟答辩称，唐翠华的所有上诉意见我都不同意，唐翠华应退还我1500元押金，不终止合同，需要赔偿我2万元的装修费，在我租前她的房子比垃圾堆还脏，我装修花了2万多元，唐翠华的房子现在又干净又漂亮。上诉人刘娟上诉请求：一、请求判令唐翠华偿还违约金6000元（因唐翠华提前终止合同）；二、双方按租房合同履行义务，直至2024年4月15日终止。理由：1、刘娟承租后，怀疑唐翠华指使他人致承租房多次被盗，双方因安装指纹锁的事宜发生矛盾，导致刘娟拒交租金，但刘娟并未提出终止合同，而唐翠华要求提前终止合同，应根据《租房合同》第五条约定，由唐翠华偿付刘娟6000元违约金；2、刘娟装修房屋经过了唐翠华的同意，装修费花费20000多元有凭据，唐翠华要求提前终止合约，又不偿付违约金也不承担装修费，一审判决不公；3、请求继续履行《租房合同》至租赁期限届满之日止，租金除自2018年7月份双方发生矛盾以来关停的5个月以外，其余租金交纳按《租房合同》履行。上诉人唐翠华答辩称，一、（1）《租房合同》至今仍然有效，唐翠华没有提前终止合同，不存在违约行为，故刘娟要求唐翠华偿付违约金6000元缺乏事实根据。（2）上诉人说唐翠华指使别人偷盗纯属栽赃诬陷。二、上诉人要求被上诉人安装指纹锁是超越合同约定的无理要求。三、上诉人装修与否与被上诉人无关，《租房合同》中未约定唐翠华要承担刘娟的装修费用和风险，被上诉人只是本着风险自担的原则未予阻拦。四、上诉人缺乏履行《租房合同》的诚信基础，被上诉人要求终止《租房合同》。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审终止《租房合同》的判决。唐翠华向一审法院起诉请求：1、终止租房合同；2、支付房屋租金1500元（2019年9月、10月、11月，至被告搬出房屋时止的所有租金）；3、赔偿原告6000元违约金；4、本案受理费由被告承担。刘娟向一审法院提出反诉请求：1、请求法院依法判决反诉被告唐翠华偿付反诉原告违约金6000元（即：在租赁时间提前终止合同）；2、依法判决反诉被告唐翠华出资安装拇指防盗锁；3、依法判决反诉被告赔付反诉原告租房期间的装修费20000元；4、依法判决反诉被告返还反诉原告财产保证金1500元。一审法院认定的事实：2018年4月15日，原告唐翠华（出租方）与被告刘娟（承租方）签订了《租房合同》。其主要内容为：唐翠华自己所有的位于永州市冷水滩区的房屋出租给刘娟居住使用，租赁期限自2018年4月15日起至2024年4月15日止；租金为每月500元，从合同签字生效之日起一次性支付3个月的租金1500元。以后，前3个月租期届满之日，一次性支付下3个月的租金1500元，以此类推。签订租房合同时，刘娟向唐翠华预交1500元作为财产保证金，合同终止时，唐翠华退还刘娟。合同约定：在租赁期间，任何一方要求提前终止合同，须提前两个月通知对方，并偿付对方6000元作为违约金，在租赁期间刘娟有权转租该房屋。合同约定在租赁期间刘娟使用的水、电等一切费用由刘娟负责缴清。合同由唐翠华、刘娟分别签名。合同签订后，原告唐翠华交付了房屋，被告刘娟依约交纳了财产保证金1500元，被告刘娟依约支付了从租房时起到2019年6月15日止的房屋租金。2019年6月，被告刘娟以房屋多次被盗因锁上无指纹而无法破案为由，要求原告唐翠华安装指纹锁，双方协商未果，被告刘娟拒付房屋租金。原告唐翠华于2019年8月向永州市冷水滩区人民法院起诉，请求解除租房合同，支付房屋租金等等，法院做出了（2019）湘1103民初4178号民事判决，判决被告刘娟向原告唐翠华支付房屋租金1500元。2020年1月8日，由于双方仍未达成一致意见，原告唐翠华再次向法院提起诉讼。另查明，原、被告双方在签订《租房合同》前，被告刘娟到所租赁房屋进行了现场察看，充分了解了租赁房屋的结构、室内装修及租赁房屋的周边环境等情况后，在双方自愿协商一致的情况下签订了《租房合同》。租房合同约定：在租赁期间，任何一方要求提前终止合同，须提前两个月通知对方，并偿付对方6000元作为违约金。租房合同约定房屋出租给刘娟居住使用。租房合同对房屋装修没有约定。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的《租房合同》是双方的真实意思的表示，符合法律规定，是有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。被告刘娟以房屋多次被盗因锁上无指纹而无法破案为由，要求原告唐翠华安装指纹锁，双方协商未果，被告刘娟拒付房屋租金，因双方签订的《租房合同》对此没有约定，被告刘娟因此拒付房屋租金的行为构成违约，被告刘娟应承担违约责任。因被告刘娟违约，原告唐翠华请求终止《租房合同》的理由成立，法院依法予以支持。被告刘娟没有退房，也没有协商解除合同，应视为被告刘娟在继续租赁该房屋，被告刘娟应承担给付租金的民事责任，原告唐翠华请求被告刘娟给付2019年9月、10月、11月三个月租金1500元的诉讼请求，有证据证实，符合法律规定，能够成立，法院依法予以支持。反诉原告刘娟请求要求反诉被告唐翠华安装指纹锁的反诉请求，不能成立，法院依法不予支持。《租房合同》第五条约定在租赁期间，任何一方要求提前终止合同，须提前两个月通知对方，并偿付对方6000违约金。现原告唐翠华在租赁期间提出解除合同，原告唐翠华应当承担合同约定的违约金人民币6000元,同时，因被告刘娟违约，被告刘娟应支付原告唐翠华违约金人民币6000元，因双方主张的违约金额相同而相互抵消。关于房屋装修费的承担问题。反诉原告刘娟反诉称由于被告唐翠华违约提前终止合同，反诉原告出资未受益，因反诉被告是受益人，房屋装修费应由反诉被告承担。因《租房合同》中对房屋的装修没有约定，装修房屋并非出租人的义务，装修是反诉原告刘娟的单方行为，其装修费用应由反诉原告刘娟负担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案合同的解除是因为反诉原告违约未支付租金造成的，反诉原告请求反诉被告赔付房屋装修费20000元的诉讼请求，不符合法律规定，且房屋装修费20000元的证据不足，不能成立，法院依法不予支持。综上所述，原告唐翠华的诉讼请求和反诉原告刘娟的反诉请求，部分符合法律规定，部分能够成立，法院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条,第二百二十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、终止原告唐翠华与被告刘娟签订的《租房合同》的履行；二、限被告刘娟在本判决生效之日起十日内给付原告唐翠华2019年9月、10月、11月的房屋租金人民币1500元；三、限反诉被告唐翠华在本判决生效之日起十日内返还反诉原告刘娟的财产保证金人民币1500元；四、驳回原告唐翠华的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘娟的其他反诉请求。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由被告刘娟负担。本案反诉受理费244元，减半收取122元，由反诉原告刘娟负担100元，由反诉被告唐翠华负担22元。二审期间，上诉人唐翠华向本院提交了四份证据。证据一、刘娟微信拒交租金理由，拟证明拒交租金理由不实；证据二、出租房防盗门锁现状，拟证明防盗门现状未换锁；证据三、出租房用电记录、证据四出租房用水记录，拟证明刘娟从2019年10月-2020年5月转租别人。上诉人刘娟质证称，对以上四份证据均不同意。本院对上诉人唐翠华提交的证据认证认为，该四份证据尚不能达到其欲证明的目的，与本案的处理没有直接关系，对该证据本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉《租房合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。二审双方争议的主要焦点即：一、《租房合同》是否应当解除；二、刘娟诉请返还其20000元装修费是否应当支持。一、关于《租房合同》是否应当解除的问题。经查，刘娟承租涉案房屋后，以唐翠华拒不安装指纹锁为由，拒绝向出租方唐翠华支付租金。因双方在《租房合同》中并未对安装指纹锁的相关事项做约定，且确保房屋不被盗窃、安装指纹锁并非出租方的法定义务，故刘娟以此为由拒不支付租金的行为构成违约，其理应支付其租住涉案房屋期间的租金。因承租方刘娟拒不支付租金，出租方唐翠华有权提出解除合同，其解除合同的诉请应依法予以支持。上诉人刘娟称唐翠华在租赁期间解除合同，存在违约，要求支付违约金的理由与客观事实与和法律规定不符，其理由不能成立，本院不予采纳。上诉人唐翠华上诉请求给付起诉后的房屋租金，因其诉请已超出本案审理范围，其理由不能成立，本院也不予采纳。二、关于是否应返还刘娟20000元装修费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案系因刘娟不依约履行交付租金的义务，导致出租人唐翠华要求解除合同，且上诉人刘娟并未提供装修房屋价值的相关证据，故对刘娟诉请唐翠华支付剩余租赁期内装饰装修残值20000元损失的，本院依法不予支持。综上所述，上诉人唐翠华、刘娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人唐翠华负担50元，由上诉人刘娟50元。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二〇年八月五日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。