陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终2767号上诉人（原审被告）：陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司，住所地陕西省西安市曲江新区。法定代表人：耿嘉琦，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡丹，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：何燕，陕西稼轩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：高仁发，男，1955年6月1日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：石磊，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑帅，陕西瑞森律师事务所实习律师。上诉人陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司（以下简称品格公司）因与被上诉人高仁发合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。品格公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回高仁发的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由高仁发负担。事实和理由：一审认定高仁发享有涉案房屋收益权错误。涉案房屋系其与开发商金地家宜置业有限公司签订合同购得，高仁发非涉案房屋权利人，无权要求其支付租金。《物业权属确认与分配协议》属于股东对公司财产的违法分配，违反法律强制性规定，应认定为无效，不能作为认定高仁发对涉案房屋享有权利的依据。《物业权属确认与分配协议》签署时，会计年度尚未结束，公司尚不得进行利润分配，其所分配资产非公司盈利所得，该协议不是对股东进行利润分红，而是对公司资产瓜分，属于违反《公司法》第三十五条规定的抽逃资金行为。一审认定租赁合同于2017年8月已实际履行错误。涉案房屋一直由其占有、使用系基于买卖合同而非租赁合同，且双方微信聊天记录已证实直至2019年1月双方仍在协商签署租赁合同的事实，能够印证2017年8月1日所签租赁合同未实际履行，不能作为确定双方权利义务的依据。股权转让是双方建立租赁合同关系的前提，双方完成股权转让的时间为2017年12月4日，即使法院认定《租赁合同》有效，双方租赁合同关系应自2017年12月4日股权交割后予以建立，其亦仅应承担2017年12月4日之后的租金。另，高仁发未按照合同约定向其提供幼儿园正常教学场地，也未履行对幼儿园的设施维护义务，应当承担违约责任。高仁发作为出租方向其交付的案涉房屋未建设开通天然气，未提供房屋结构图、建筑施工图、水电气暖图，未按照合同约定为出租物业和投资的设施设备投保财产险，未提供发票。《租赁合同》约定了高仁发应当履行上述义务，高仁发未按照合同约定履行违反先履行合同义务，其有权行使先履行抗辩权。无法及时结算租金系因高仁发原因所致。因高仁发经其多次督促后仍拒不办理房屋更名手续，其不存在过错，不应承担违约责任。一审法院按照民间借贷利息标准调整违约金错误。逾期付款的合理损失依法应当按照金融机构计收逾期贷款利息计算，一审判令的违约金标准明显过高，应当依法予以调整，高仁发应对其主张的违约金标准未过分高于损失，承担举证责任。高仁发辩称，幼儿园物业分配是经过原全体股东与新的全体股东同意而分配的，应当有效。股权转让协议中10.6.1约定，涉案幼儿园当时处于装修期，在股权转让协议签订后，高仁发将正在装修的幼儿园已经交由新股东装修并设计，其中产生的费用，高仁发与新股东之间有工程债务审阅的约定，双方以股权转让合同为依据。关于违约金，因《租赁合同》签订后，品格公司多次违约支付租金，且违约时间长，可以说是没有一次按照合同约定支付租金，故一审判决将违约金计算方式调整为年息24%符合法律规定。关于股权转让相关事宜，《租赁合同》和股权转让协议的签约主体不一致，权利承担主体不一致，故关于股权转让协议与本案租赁纠纷无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。高仁发向一审法院起诉请求：1.品格公司向高仁发支付违约金1122731.85元；2.诉讼费由品格公司负担。一审法院认定事实：高仁发、品格公司签订《租赁合同》，其上载明：乙方（品格公司）承租甲方（高仁发）金地西沣公元A幼儿园，租赁期限自2017年7月10日起至2037年7月9日止，共计20年。2017年7月10日至2020年7月9日，年租金为1583542.8元。乙方按年预付租金，应于每年6月10日前付清下期租金，首期租金应在本合同生效之日起五个工作日内支付给甲方。乙方逾期缴纳租金达三十天以上，乙方每逾期一日按逾期租金的千分之一支付违约金。本合同自双方签字、盖章后生效。签订合同时间：2017年8月1日。另查，2014年3月14日，品格公司与陕西金地家宜置业有限公司签订《幼儿园买卖合同》购买本案所涉金地西沣公元幼儿园，目前该幼儿园尚未办理产权登记。高仁发原系品格公司股东、法定代表人，2016年11月28日，高仁发等人作为实际控制人一方与投资人、目标公司（品格公司）签署《关于陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司之股权转让协议》，该协议关于“交易对价的支付”一节中约定支付条件，第一笔转让价款应当在以下列先决条件均得以实现为前提：…“目标公司和实际控制人已就目标公司名下物业资产及其相关的债权债务的归属签署协议，明确该等物业资产及其相关的债权债务均不再由目标公司享有权益或承担责任，且该协议已经受让方确认”…“实际控制人已就自有房屋与第五项所列幼儿园(含本案所涉幼儿园)或目标公司签署租赁合同”。2016年11月3日，高仁发等四人与品格公司签订《物业权属确认与分配协议》，其上载明：鉴于“以下物业资产为四方（包含高仁发在内的四人统称“四方”）共同直接出资，为便利品格系列幼儿园的运营与登记而以品格公司名义购入，实际由品格公司下属幼儿园使用，物业资产的所有权及其实际收益为四方公司所有，品格公司并不享有物业资产所有权及其实际收益。”…“为了明晰四方的权益，作为实际权属人的四方一致同意对物业资产进行分割，并对物业资产的归属予以明确，现签署协议如下：…金地西沣公元A幼儿园、华著中城幼儿园的房屋的所有权及使用、收益、支配权等归属高仁发独自所有…上述物业资产分割后，归属实际权属人，并属于其独自所有，权属人拥有百分之百的物业权益，且享有完整的所有权以及占有、使用、收益等自由支配权利。”再查，2018年12月3日至2018年12月6日，西安市未央区XX园陆续向高仁发转账1582809.6元，2019年3月28日，高仁发收到转账存入1582809.6元。高仁发、品格公司均认可上述款项系品格公司向高仁发付的本案所涉幼儿园两年的租金。一审庭审中，品格公司提交微信聊天记录，主张直至2019年1月高仁发仍在催促品格公司签订租赁合同，并对租赁合同内容的调整进行协商，2017年8月1日签订的《租赁合同》并未实际履行。高仁发认为品格公司仅截取了对其有利的说明，主张双方曾协商调整租金支付起始时间的前提是品格公司承诺于2019年3月1日前付清第二期租金及加层租金，并提交微信聊天记录主张双方存在分歧未签订补充协议。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件, 关于所涉租赁合同的效力问题，虽然案涉幼儿园系以品格公司名义购买，目前尚未登记在高仁发名下，但依据品格公司与高仁发等四人签订的《物业权属确认与分配协议》，品格公司认可高仁发对该幼儿园独自享有占有、使用、收益等权利，高仁发有权作为出租方与品格公司签订租赁合同。结合该租赁合同双方当事人均签名、盖章予以确认以及品格公司在合同签订后先后向高仁发支付两年租金的事实，该合同应系高仁发、品格公司双方的真实意思表示,且亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，故本案租赁合同依法成立有效，对当事人具有法律约束力,各方当事人均应当严格按照合同约定履行各自的义务。关于违约责任的认定问题，本案中，双方采用书面形式订立合同，载明了合同的签订时间以及生效条件。按照合同约定，品格公司应于2017年8月9日前支付第一年租金，于2018年6月10日前支付第二年租金，但在实际履行中品格公司并未按照约定时间支付租金，故品格公司应当承担逾期付款的违约责任。品格公司虽辩称租赁合同未实际履行，但结合案件事实，本案租赁物已交付品格公司使用，品格公司亦向高仁发支付租金，足以证明双方均对合同进行了实际履行，故品格公司该辩称意见依法不予采信。品格公司辩称其未支付租金系因高仁发未向其开具发票以及高仁发拒不办理房屋更名手续所造成，本案中，双方在租赁合同中既未约定开具发票作为付款条件，亦未约定高仁发需承担办理房屋更名手续等相关义务，故品格公司上述辩称意见均无事实依据，依法不予采信。关于违约金的计算问题，双方在租赁合同中约定：逾期缴纳租金达三十天以上，每逾期一日按逾期租金的千分之一支付违约金。现品格公司认为违约金过高，请求进行调整。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，确定违约金是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。而根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定,年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的。本案双方约定的迟延付款违约金为每日千分之一，显属过高，品格公司主张按照金融机构计收逾期贷款利息计算违约金，但是现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常高于该利率，综合本案具体情况，依法酌情调整为按照年利率24%计算逾期付款违约金。关于逾期付款天数问题，品格公司辩称根据股权转让协议，股权交接日之前公司债务应当由高仁发等原公司股东及实际控制人承担，主张自股权实际转让完成之日即2017年12月4日开始计算租金并相应顺延逾期付款违约金起始时间，一审法院认为品格公司所述股权交割问题非本案审理范围,依法不予理涉，故对该辩称理由不予采信；品格公司主张双方协商中高仁发曾认可租金自2017年11月1日计算，以及品格公司其他原股东所签署的租赁合同均自2017年12月1日开始计算租金，但综合本案证据，高仁发、品格公司双方未就起租日期变更达成补充协议，故应当按照原租赁协议确定逾期付款天数。结合本案租金数额、逾期付款时间等，按照年利率24%的计算标准，本案品格公司应向高仁发支付违约金 805495元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决：一、被告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高仁发支付违约金805495元；二、驳回原告高仁发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14905元，由高仁发负担3050元，陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司负担11855元。因高仁发已预交，故陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并给付高仁发。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，本院认为，2016年11月3日，高仁发等四人与品格公司签订的《物业权属确认与分配协议》，约定高仁发作为涉案幼儿园物业资产的实际权属人，享有占有、使用、收益、支配等权利，品格公司不享有物业资产所有权及其实际收益。2017年8月1日，高仁发与品格公司签订《租赁合同》约定，高仁发将涉案幼儿园出租给品格公司。上述两份协议系当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。结合品格公司向高仁发支付租金等事实，能够认定品格公司认可高仁发与其存在租赁合同关系以及高仁发作为出租人的地位。故品格公司应当依约履行合同义务，向高仁发按时支付租金。《租赁合同》约定，第一年租金应于2017年8月9日前支付，第二年租金应于2018年6月10日前支付。但实际上品格公司系于2018年12月初支付的第一年租金，于2019年3月28日支付的第二年租金。可见，品格公司存在拖延支付租金的情况，高仁发依此主张品格公司支付违约金，符合合同约定及法律规定，应予支持。品格公司主张双方租赁合同关系于股权交割之日即2017年12月4日成立，依据不足，不予认定。当事人之间约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，双方《租赁合同》约定按照逾期租金每日千分之一计算违约金，明显过高，且品格公司亦主张减少，故依法应予以调整。虽然一审按照民间借贷收益年利率24%的标准对违约金进行了调整，但因本案非民间借贷纠纷，且该调整不符合本案租赁合同纠纷的实际情况，同时高仁发亦未提供证据证明给其遭受的实际损失。故本院根据双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金按照年利率15%进行计算为宜。据此，品格公司应支付高仁发违约金共计504114元。综上所述，品格公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11283号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11283号民事判决第一项为：陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向高仁发支付违约金504114元；三、驳回高仁发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14905元，由陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司负担8213元，由高仁发负担6692元；二审案件受理费11855元，由陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司负担  元7419元，由高仁发负担44316元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年八月十七日 法官助理    高  喜  平书 记 员  王  达  锐  2020012767181910019161000079412970219550601291031073501271955060143102019011311283202001212019011311283201901131128320190113112831