湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初248号 原告：湖南日报传媒中心有限公司，住所地湖南省长沙市开福区望麓园街道芙蓉中路442号新湖南大厦产业楼19F。 法定代表人：孔和平。 委托诉讼代理人：资道仁，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈王中柱，湖南金州律师事务所实习律师。 被告：长沙市欣中泰商务服务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区望麓园街道芙蓉中路442号新湖南大厦产业楼4405号。 法定代表人：黄庆洪，执行董事。 被告：深圳市新中泰然投资有限公司，住所地深圳市龙岗区南湾街道平吉大道2号仓储大楼7B-11号。 法定人表人：黄庆洪，执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：张付忠，广东星辰律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：林可梅，广东星辰律师事务所律师。 原告湖南日报传媒中心有限公司（以下简称湖南日报传媒公司）诉被告长沙市欣中泰商务服务有限公司（以下简称欣中泰公司）、深圳市新中泰然投资有限公司（以下简称新中泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖南日报传媒公司的委托诉讼代理人资道仁、陈王中柱、被告欣中泰公司、新中泰公司的共同委托诉讼代理人张付忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南日报传媒公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号ＸＺＬ-005及补充协议，并判令被告欣中泰公司在上述协议解除之日立即向原告返还《房屋租赁合同》（ＸＺＬ-005）所约定的新湖南大厦产业楼4301-4305、4401-4405的全部租赁场地；2、被告欣中泰公司立即向原告支付尚欠租金（暂计算至2019年12月4日的尚欠租金为3255132元，后续租金自2019年12月5日计算至原、被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：ＸＺＬ-005）及补充协议解除之日）及逾期违约金（逾期违约金暂计算至2019年12月4日为320630.50元，之后逾期违约金以尚欠租金为基数，自2019年12月5日起按万分之五／天计算至被告欣中泰公司实际付清全部租金之日止）；3、被告欣中泰公司立即向原告支付尚欠物业管理服务费（暂计算至2019年12月4日的尚欠物业管理服务费为515800元，后续物业管理服务费自2019年12月5日计算至原、被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：ＸＺＬ-005）及补充协议解除之日及逾期违约金（逾期违约金暂计算至2019年12月4日为46887.05元，之后逾期违约金以尚欠物业管理服务费为基数，自2019年12月5日起按万分之五／天计算被告欣中泰公司实际付清全部物业管理服务费之日止）；4、原告所收的361681元合同保证金不予退还，被告欣中泰公司立即向原告支付提前解除合同违约金723362元和逾期退房违约金（逾期退房违约金自《房屋租赁合同》（合同编号：ＸＺＬ-005）及补充协议解除之日的第八日起至被告欣中泰公司实际退房之日止，按照最后一期日租金的2倍／日计算）；5、被告欣中泰公司承担原告因维护自身权益而支出的律师费80000元以及因被告欣中泰公司违约导致的原告经济损失360000元；6、被告新中泰公司对被告欣中泰公司应付原告的全部款项承担连带清偿责任；7、两被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：经居间人介绍，2018年7月23日，原告与被告新中泰公司签订《写字楼租赁意向书》，意向书约定被告新中泰公司欲承租原告名下位于新湖南大厦产业楼25层、38层、39层、40层、42层、43层、44层、45层的房屋，还约定被告新中泰公司向原告缴纳1000000元诚意金，双方签订《房屋租赁合同》，本诚意金将全部转为租赁合同履约保证金，同时约定对所租赁区域分四份合同进行签订，且还对租赁期限、租金、面积等进行了明确约定。2018年7月30日，被告新中泰公司向原告支付了1000000元诚意金。2018年9月20日，原告与被告新中泰公司签订四份《房屋租赁合同》（合同编号分别为：ＸＺＬ-004、ＸＺＬ-005、ＸＺＬ-006、ＸＺＬ-007）及四份对应的《补充协议》。租赁合同约定，原告将位于长沙市开福区，3401-3406，4201-4205（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-004），4301-4305，4401-4405（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-005），3801-3806，3901-3906，4001-4006（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-006），3501-3506，3701-3706（《房屋租同合同》ＸＺＬ-007）房屋出租给被告新中泰公司，该房屋的租赁性质为商业，经营项目为联合办公，经营品牌为新中泰。四份合同的装修免租期分别为2018年10月20日至2019年4月19日止（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-004）、2018年11月20日至2019年5月19日止（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-005）、2018年12月20日起至2019年6月19日止（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-006）、2019年2月15日起至2019年8月14日止（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-007），装修期内免租金，但被告新中泰公司应承担装修期内实际发生的水、电、物业管理服务费等；第一阶段（前三年）的月租金为514292元（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-004）、361681元（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-005）、550385元（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-006）、366299元（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-007）；租金按3个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为本合同签订之日起7个工作日内，以后必须在每一个支付期起始日15日前全额付清该支付期租金。首期租金金额分别为1542877元（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-004）、1085044元（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-005）、1651156元（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-006）、1098898元（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-007），首期租金共计5377975元；同时被告新中泰公司应于合同签订之日起7日内缴纳相当于租赁期第1年1个月的租金作为履行合同的保证金，分别为514292元（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-004）、361681元（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-005）、550385元（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-006）、366299元（《房屋租赁合同》ＸＺＬ-007），保证金共计1792657元。租赁合同还约定，被告新中泰公司须服从原告的物业管理服务，并按时足额缴纳物业管理服务费，自2018年11月20日至2033年11月19日，物业管理服务费的标准为人民币16元㎡／月，即63418元／月，物业管理服务费按3个月为一个支付期，首期物业管理服务费的支付时间为本合同签订之日起7个工作日内，以后必须在每一个支付期起始日15日前全额付清该支付期物业服务费。补充协议约定，租赁期限内，被告新中泰公司逾期支付相关费用的，原告有权按照逾期金额的日万分之五计收逾期违约金。合同同时约定，未经双方协商一致，被告新中泰公司擅自提前解除合同的，应提前60日通知原告，根据被告新中泰公司实际使用天数计算租金，并按该租赁年度月租金的2倍支付违约金，违约金不足以抵付原告经济损失的，被告新中泰公司还应负责赔偿一切损失。被告新中泰公司所缴纳的保证金不予退还。合同还约定，因被告新中泰公司违约导致合同解除的，被告新中泰公司应按装修免租期所在租赁年度的月租金向原告全额支付免租期的租金，保证金不予退还。被告新中泰公司还应向原告支付该租赁年度月租金2倍作为违约金，违约金不足以抵付原告经济损失的，被告新中泰公司还应负责赔偿一切损失。被告新中泰公司应在合同终止之日起7日内交还租赁房屋；合同终止后，被告新中泰公司逾期交还房屋的，每逾期一天应按最后一期日租金的2倍为标准向原告支付违约金。此外，合同还约定，任何一方违约，守约方可以要求违约方赔偿的费用包括但不限于律师费、担保费、保全费、调查费等。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，经原、被告双方沟通，原告同意将合同编号为ＸＺＬ-005的《房屋租赁合同》的计租时间变更为2018年12月5日。被告新中泰公司分别于2018年10月12日、2018年11月28日、2018年12月5日通过公司账户向原告支付了3000000元、1170632元、2000000元，加上被告新中泰公司于2018年7月30日向原告支付的1000000元诚意金，被告新中泰公司共计支付了7170632元，即被告新中泰公司向原告支付了编号为ＸＺＬ-004、ＸＺＬ-005、ＸＺＬ-006、ＸＺＬ-007四份《房屋租赁合同》的保证金（四份合同保证金共计1792657元）及首期租金（四份合同首期租金共计5377975元），共计7170632元。原告产生居间费用1768101.30元，按比例列入本合同的居间费用为360000元。2018年12月27日，原告与被告新中泰公司、欣中泰公司签订《三方协议》，约定自2018年12月1日起由被告欣中泰公司作为此前被告新中泰公司与原告签订的《房屋租赁合同》的新承租方，被告欣中泰公司概括承受被告新中泰公司的权利义务，且被告新中泰公司作为担保方对被告欣中泰公司承租中应承担的责任及义务承担连带保证责任。2019年4月，被告欣中泰公司停止向物业公司缴纳物业管理费用。2019年5月31日，被告欣中泰公司未经双方协商同意向原告提交《工作联络函》，向原告提出单方提前解除编号为ＸＺＬ-005、ＸＺＬ-006、ＸＺＬ-007《房屋租赁合同》。2019年7月31日，被告欣中泰公司再次向原告提交《工作联络函》，提出单方解除编号为ＸＺＬ-005、ＸＺＬ-006、ＸＺＬ-007《房屋租赁合同》，但被告没有依约履行约定义务，承担相应的责任，也没有按照约定支付租金。被告欣中泰公司提前解除《房屋租赁合同》（合同编号：ＸＺＬ-005）、拒不支付租金和物业费等行为，已构成根本违约。根据该合同约定，原告有权解除合同，并有权不予退还被告欣中泰公司缴纳的合同保证金361681元，同时根据合同约定，被告欣中泰公司应按照实际使用天数计算租金，按装修免租期所在租赁年度的月租金向原告全额支付免租期的租金，被告欣中泰公司应依约承担物业费，并按该租赁年度月租金的2倍支付违约金723362元。此外，根据合同约定，被告欣中泰公司应及时返还租赁房屋，逾期返还时，自合同及补充协议解除之日第八日起至被告欣中泰公司实际退房之日止，被告欣中泰公司应向原告按照最后一期日租金的2倍／日计算并支付逾期退房违约金。因被告欣中泰公司违约，原告可要求其赔偿因维护自身权益而支出的律师费及造成的其他损失即居间费360000元。根据《三方协议》，被告新中泰公司应承担上述款项连带担保责任。综上，请求法院判如所请。 被告欣中泰公司、新中泰公司辩称，1、原、被告的005、006、007号三份租赁合同及相关的补充协议早已在2019年5月31日解除，对其要求判令解除租赁合同与事实不符，在原告发出交房通知书后被告未占有使用租赁房屋，所以不存在向其交还合同所涉的房屋的事实；2、双方租赁合同解除并非原告单方违约所致，而是双方经协商一致同意转变合作模式即由原告单纯的租赁模式变更为部分租赁、部分产业运营模式，保留004号合同以装修房屋，仍然以租赁方式出租，并作为整楼租赁样板由被告代为运营，所以从2019年6月起被告只是继续承租004号合同所涉的房产，剩余房屋包括被告未与原告签署合同的房屋均由被告统一代为运营组织策划、产业规划及宣传等，对此双方同意由原告向被告支付产业运营费用，所以被告无须支付所谓的违约金；3、涉案的房屋被告曾经缴纳过物业管理费，收款方为中量联行，该公司有向被告开具发票，而本案的原告不是物业服务方，仅是出租的主体，其无权要求被告支付物业管理费，更谈不上物业管理费的逾期违约金问题，而事实上虽然被告并未实际使用三份合同所涉房屋，但已向第三方支付了部分物业管理费；4、由于原、被告变更合作模式，不存在被告违约的情形，所以原告要求没收合同保证金没有事实依据，其要求不予退还首期租金更缺乏事实根据，事实上该租金在原告出具的收据中已载明了具体的期限，而载明的该期限并未履行，所以其要求不予退还没有依据；5、双方是基于协商一致变更合作模式，故不能引用合同中关于如一方违约可向对方主张律师费的条款，另外原告主张的经济损失均缺乏合同依据，且其依据的仅是内部的会议纪要，是原告单方对自身权利进行的处分，不能以此要求被告承担责任，实际上被告承租涉案房屋已经向居间方支付了居间费用，如果原告向第三方租赁房屋的费用应当由其自行承担；6、原、被告双方已经就合同变更达成了一致意见，也希望原告能够本着实事求是的原则与被告进行协商；7、原、被告就案涉的七层房屋租赁实际并未履行，被告从未使用该七层房屋，原告要求支付租金不符合合同约定，双方已在2019年5月31日就基于存在上述情况等因素进行了协商，同意变更合作模式，所以原告的相关诉讼请求均不应得到支持。 根据当事人的陈述和经审查确认的商品房预售许可证、写字楼租赁意向书、房屋租赁合同及补充协议、三方协议、关于新中泰承租楼层交付事宜的回复函、新湖南大厦入驻通知书、授权委托书、仲量联行新湖南大厦物业管理中心业主接收单元验收表、中国建设银行网上银行电子回执、明细账、欣中泰公司工作联络函、律师费发票、委托代理合同、转介服务费发票、收据、微信聊天记录等证据及庭审笔录予以在卷佐证，本院认定事实如下： 2018年7月23日，原告作为甲方与被告新中泰公司作为乙方签订《写字楼租赁意向书》，意向书约定被告新中泰公司欲承租原告名下位于新湖南大厦产业楼25层、38层、39层、40层、42层、43层、44层、45层的房屋，还约定被告新中泰公司向原告缴纳1000000元诚意金，双方签订《房屋租赁合同》，该诚意金将全部转为租赁合同履约保证金，同时约定对所租赁区域分四份合同进行签订，且还对租赁期限、租金、面积等进行了明确约定。2018年7月30日，被告新中泰公司向原告支付了1000000元诚意金。2018年9月20日，原告与被告新中泰公司签订四份《房屋租赁合同》（合同编号分别为：ＸＺＬ-004、ＸＺＬ-005、ＸＺＬ-006、ＸＺＬ-007）及四份对应的《补充协议》。本案的《房屋租赁合同》（合同编号：ＸＺＬ-005）约定，原告将位于长沙市开福区，4401-4405房屋出租给被告新中泰公司，该房屋的租赁性质为商业，经营项目为联合办公，经营品牌为新中泰。合同的装修免租期为2018年11月20日至2019年5月19日止，装修期内免租金，但被告新中泰公司应承担装修期内实际发生的水、电、物业管理服务费等；第一阶段（前三年）的月租金为361681元；租金按3个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为本合同签订之日起7个工作日内，以后必须在每一个支付期起始日15日前全额付清该支付期租金。首期租金金额为1085044元；同时被告新中泰公司应于合同签订之日起7日内缴纳相当于租赁期第1年1个月的租金作为履行合同的保证金361681元。租赁合同还约定，被告新中泰公司须服从原告的物业管理服务，并按时足额缴纳物业管理服务费，自2018年11月20日至2033年11月19日，物业管理服务费的标准为人民币16元㎡／月，即63418元／月，物业管理服务费按3个月为一个支付期，首期物业管理服务费的支付时间为本合同签订之日起7个工作日内，以后必须在每一个支付期起始日15日前全额付清该支付期物业服务费。补充协议约定，租赁期限内，被告新中泰公司逾期支付相关费用的，原告有权按照逾期金额的日万分之五计收逾期违约金。合同同时约定，未经双方协商一致，被告新中泰公司擅自提前解除合同的，应提前60日通知原告，根据被告新中泰公司实际使用天数计算租金，并按该租赁年度月租金的2倍支付违约金，违约金不足以抵付原告经济损失的，被告新中泰公司还应负责赔偿一切损失。被告新中泰公司所缴纳的保证金不予退还。合同还约定，因被告新中泰公司违约导致合同解除的，被告新中泰公司应按装修免租期所在租赁年度的月租金向原告全额支付免租期的租金，保证金不予退还，被告新中泰公司还应向原告支付该租赁年度月租金2倍作为违约金，违约金不足以抵付原告经济损失的，被告新中泰公司还应负责赔偿一切损失。被告新中泰公司应在合同终止之日起7日内交还租赁房屋；合同终止后，被告新中泰公司逾期交还房屋的，每逾期一天应按最后一期日租金的2倍为标准向原告支付违约金。被告新中泰公司在装修期内退租的，除需承担上述违约责任外，首期租金不予退还。如因被告新中泰公司违约导致合同解除的，被告新中泰公司应按装修免租期所在租赁年度的月租金向原告全额支付装修免租期的租金。被告新中泰公司所支付的租金为含税价，必须在原告每一期的款项应付日期的15天前开具该期租金的增值税发票给被告新中泰公司，被告新中泰公司应在收到原告发票后3个工作日内支付相应款项，如原告逾期开票，被告新中泰公司有权顺延支付相关费用，且不视为逾期付款。此外，合同还约定，任何一方违约，守约方可以要求违约方赔偿的费用包括但不限于律师费、担保费、保全费、调查费等。合同签订后，经原、被告双方沟通，原告同意将《房屋租赁合同》的计租时间变更为2018年12月5日。合同签订后，被告新中泰公司向原告支付了合同保证金361681元、首期租金1085044元。被告新中泰公司向案外人邓志红、袁勇初出具一份《授权委托书》，邓志红、袁勇初代理期限从2018年10月15日至2018年12月31日，该《授权委托书》委托事项内容为：“兹委托上述代理人办理新中泰公司租赁的新湖南大厦产业楼25、34、38、39、40、42、43、44、45Ｆ层所有单元交房验收及装修手续办理事项，代理期限内的申请事项，提供的有关申请资料，签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我公司均予以承认，并承担相应法律责任”。2018年11月20日，经被告新中泰公司授权的邓志红在《仲量联行新湖南大厦物业管理中心业户接收单元验收表》上签字确认。2018年12月27日，原告与被告新中泰公司、欣中泰公司签订《三方协议》，约定自2018年12月1日起由被告欣中泰公司作为此前被告新中泰公司与原告签订的《房屋租赁合同》的新承租方，被告欣中泰公司概括承受被告新中泰公司的权利义务，且被告新中泰公司作为担保方对被告欣中泰公司承租中应承担的责任及义务承担连带保证责任。2019年4月，被告欣中泰公司停止向物业公司缴纳物业管理费用。2019年5月31日，被告欣中泰公司未经双方协商同意向原告提交《工作联络函》，向原告提出单方提前解除《房屋租赁合同》，该《工作联络函》的内容为：“……2019年初以来，长沙写字楼租售市场发生较大变化，考虑市场经济实际情况，我司向贵司提出单方解除编号为ＸＺＴ-005号、ＸＺＴ-006号、ＸＺＴ-007号《房屋租赁合同》，解除确认租赁截止日期为2019年5月31日……”。原告收到该《工作联络函》后未予回复。2019年7月31日，被告欣中泰公司再次向原告提交《工作联络函》，该《工作联络函》的内容为：“我司于2019年5月31日向贵司发送《工作联络函》，函件中已明确我司提出解除与贵司签订的编号为ＸＺＴ-005号、ＸＺＴ-006号、ＸＺＴ-007号《房屋租赁合同》及其对应的补充协议，根据上述合同条款9.4约定：“任意一方擅自提前解除本合同的，应提前60日通知对方”，即确认2019年7月31日为上述合同的租赁截止日期……”。原告收到该《工作联系函》后，未予回复。此后，从2019年6月开始，被告欣中泰公司工作人员罗明如与原告时任招商部负责人孔龙舟就双方变更合作模式等内容进行微信聊天洽谈，并将被告欣中泰公司拟写的《三方协议》发给孔龙舟，但原告与被告欣中泰公司未能达成一致意见，《三方协议》未能签署。2019年9月26日原告与被告欣中泰公司相关领导召开的会议中原告方已明确表示变更合作模式已无法进行。 另查明，为证实2019年5月31日已中止本案房屋租赁关系后原告认可在发函后再办理交接手续、双方将变更合作方式，交接与否并没有任何关系，被告欣中泰公司为此提交了一份《关于欣中泰2019年5月31日协商一致中止7层租赁的声明》，该《声明》的内容为：“我司负责人邓翠英总经理和湖南日报媒体中心李立川总经理及孔龙舟部长沟通时提出发函后再办理相关交接手续，他们表示后续双方还要变更方式合作交不交接无所谓”，原告时任总经理李立川在该《声明》上签字。 再查明，本案及另两案，原告与湖南金州律师事务所签订《委托代理合同》，由湖南金州律师事务所委派律师担任一审阶段代理人，为此，原告共向湖南金州律师事务所支付律师费共计280000元，本案中的律师费为80000元。 庭审过程中，对于原告应否先向被告欣中泰公司开具增值税发票，被告欣中泰公司方予支付租金的问题，原、被告双方有较大的争议。 又查明，为请求其他经济损失360000元（居间费用）赔偿金，原告提供了开具方为“长沙兴林鑫赵商务信息服务部”的服务费发票，但未提供原告实际支付上述居间费用的付款凭证。 本院认为，原告与被告新中泰公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》与2018年12月27日原告与两被告签订的《三方协议》系原、被告之间真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同方应当全面履行。本案中，原告与被告欣中泰公司争议的焦点主要有如下几个方面：一、本案《房屋租赁合同》所涉的房屋是否实际交付；二、被告欣中泰公司是否有权单方提起解除《房屋租赁合同》；三、物业管理费是否应由被告欣中泰公司向原告直接缴纳；四、原告应否先行向被告欣中泰公司开具增值税发票。现分别对上述争议焦点作如下评判： 一、本案《房屋租赁合同》所涉的房屋是否实际交付。在房屋交付前，被告新中泰公司已授权邓志红办理新湖南大厦产业楼所有单元交房验收及装修手续等事项，邓志红在双方交接租赁物的手续即《仲量联行新湖南大厦物业管理中心业主接受单元验收表》上签字确认，后因具体情况变化，原告与被告新中泰公司经沟通后原告同意将本案所涉合同的计租时间进行相应的变更，原告向被告新中泰公司发出《关于新中泰承租楼层交付事宜的回复函》，此后，被告新中泰公司将合同约定的保证金及首期租金的尾款付给原告，同时，对原、被告未提起诉讼的XZT-004号《房屋租赁合同》的房屋交付与本案房屋的交付均是通过邓志红在《仲量联行新湖南大厦物业管理中心业主接受单元验收表》签字确认的方式予以收房，且被告欣中泰公司提交的证据即《关于欣中泰2019年5月31日协商一致中止7层租赁的声明》有关于“后续双方还要变更方式合作交不交接无所谓”的内容，加上被告欣中泰公司从合同签订后到本案第一次开庭时止均未提出本案房屋未交付的问题，综合以上证据，本案所涉房屋已实际由原告向被告欣中泰公司进行了交付，被告欣中泰公司关于本案房屋未实际交付的辩称理由本院不予采信； 二、被告欣中泰公司是否有权单方提起解除《房屋租赁合同》。本案《房屋租赁合同》中第9.4条第一款约定：“未经双方协商一致，甲方擅自提前解除本合同的，应提前60日通知乙方。按乙方实际使用天数计算租金，并按该租赁年度月租金的2倍向乙方支付违约金，违约金不足以抵付乙方经济损失的，甲方还应负责赔偿乙方一切损失。保证金的退还按本合同第4.2条执行。第二款约定：“乙方擅自提前解除本合同的，应提前60日通知甲方。根据乙方实际使用天数计算租金（免租期的租金按首期租金全标准计算），并按该租赁年度月租金的2倍支付违约金，违约金不足以抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿甲方一切损失。乙方缴纳的保证金不予退还”。该约定的内容包含擅自解除合同、通知义务、租金计算及违约金支付标准，而不仅仅是单对被告擅自提前解除合同的约定，且对等地约定了原告擅自提前解除合同应承担的责任，上述约定未违反法律、行政法规的强制性规定，根据民事合同中约定高于法定的原则，上述约定实则赋予了被告欣中泰公司在按实际使用天数支付租金及承担违约金的前提下可以提前单方解除合约的权利，而原告在本案中亦是依据该条款的约定向被告欣中泰公司主张提前解除合同违约金。被告欣中泰公司于2019年5月31日与同年7月31日两次向原告发出《工作联络函》，要求提前解除合同，但原告未予回复且对被告欣中泰公司提出解除合同未提出异议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，因合同中约定在提前解除合同前被告欣中泰公司应提前60日通知原告，故本案《房屋租赁合同》的解除时间应当认定为2019年7月31日；因被告欣中泰公司于2019年7月31日再次向原告发出《工作联络函》后原告仍未向被告欣中泰公司回复，且从2019年6月起被告欣中泰公司工作人员开始与原告时任招商部负责人孔龙舟就双方变更合作模式及被告欣中泰公司拟定的《三方协议》进行微信聊天洽谈，而被告欣中泰公司提交的《关于欣中泰2019年5月31日协商一致中止7层租赁的声明》中对于被告欣中泰公司向原告发函后关于移交问题，原告时任总经理李义川在上述《声明》中予以签字确认，故对于本案所涉租赁的房屋迟延移交问题，从本院认定的合同解除时间即2019年7月31日与被告欣中泰公司向原告第二次发出《工作联络函》的时间相一致，从该时间后，原告与被告欣中泰公司仍然就变更合作模式进行商谈，虽未最终达成一致协议，但被告欣中泰公司的迟延退房与原告总经理李义川在《声明》上签字确认的关于房屋交不交接无所谓的协商意见及双方商谈导致时间延长有一定的关系，2019年9月26日原告与被告欣中泰公司相关领导召开的会议中原告方已明确表示变更合作模式已无法进行，双方明知继续拖延移交会导致损失的扩大，但被告欣中泰公司仍未主动向原告移交租赁物，原告亦未向被告欣中泰公司提出返还租赁物，放任损失的扩大，故综合考虑上述情况，原告与被告欣中泰公司在对租赁物的移交问题上均具有过失，故从合同解除日次日起即2019年8月1日至被告欣中泰公司实际向原告返还案涉房屋之日的房屋占用费用由原告与被告欣中泰公司均等分担，对于原告要求被告欣中泰公司支付逾期退房违约金的诉讼请求，本院不予支持； 三、物业管理服务费是否应由被告欣中泰公司向原告直接缴纳。原、被告方在《房屋租赁合同》中约定“被告须服从原告统一的物业管理服务，并按时足额缴纳物业管理服务费”。本案中向被告欣中泰公司提供物业服务的系仲量联行测量师事务所（上海）有限公司长沙分公司，向被告欣中泰公司出具物业管理费发票的亦系该分公司，上述约定并没有明确被告欣中泰公司交缴物业费的对象是原告，且原告亦没有提供证据证明已向物业管理方代缴了被告欣中泰公司所欠的物业管理服务费用，故原告要求被告欣中泰公司支付支付尚欠物业管理服务费、后续物业管理服务费、逾期支付物业管理服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持； 四、原告应否先行向被告欣中泰公司开具增值税发票。原告与被告新中泰公司被告在《房屋租赁合同》中约定“甲方应在收到租金后开具发票给乙方，否则乙方可顺延支付下一笔租金”。原告与被告新中泰公司在《补充协议》中约定“乙方所支付的租金为含税价，甲方必须在每一期的款项应付日期的15天前开具该期租金的增值税发票给乙方，乙方应在收到甲方发票后3个工作日内支付相应款项，如甲方逾期开票的，乙方有权顺延支付相关费用，且不视为逾期付款”。《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规定：“增值税纳税义务发生的时间：（一）销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天”。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条解释“采取赊销和分期收取方式销售货物为书面合同约定的收款日期的当天”。可见条例及其实施细则均规定增值税纳税义务发生时间为当天，因此在纳税义务尚未发生时是不允许开具完税发票的，在日常生活中经常有先开全额完税发票的做法并不能证明其合法性，依据上述规定，原告不应承担先开具全额发票给被告欣中泰公司的义务，故原告与被告新中泰公司在《补充协议》中关于“先开票、后付款”的约定是无效的。但原告在收到被告欣中泰公司首期合同保证金及首期租金后，对编号为XZT-006号《房屋租赁合同》的合同保证金550385元及租金1651156元及XZT-007号《房屋租赁合同》的合同保证金366299元及租金1098898元未向被告欣中泰公司开具发票，故原告在其收款后未向被告欣中泰公司开具发票的情况下要求被告欣中泰公司支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持； 结合上述评述，本案中，因被告欣中泰公司违约单方提前解除合同，给原告造成一定的经济损失，故被告欣中泰公司除应当根据合同约定支付从2019年3月5日至2019年7月31日的租金1784295元（1085044÷3÷30×148天）及从2019年8月1日至被告欣中泰公司向原告实际返还案涉房屋的房屋占用费用（房屋占用费按每月租金的50%即180841元计算）外，被告欣中泰公司还应当承担相应的违约责任，因合同约定“因被告违约导致合同解除的，被告应按装修免租期所在租赁年度的月租金向原告全额支付免租期的租金”，故免租期的租金不能抵扣所欠租金，考虑被告欣中泰公司对本案租赁物未进行运营、未能获取运营收入及疫情等因素的实际情况，本院酌情以被告欣中泰公司承担两个月租金723362元为本案违约责任承担方式；关于本案合同保证金如何处理的问题，合同保证金具有履约担保的性质，且原告依据合同的约定请求了两个月租金作为损失赔偿的诉求本院已予支持，已然弥补了原告因被告违约解除合同所造成的损失，故被告欣中泰公司交纳的合同保证金361681元应当抵扣被告欣中泰公司所欠原告的租金。另原告请求其他经济损失360000元（居间费用）赔偿金的诉求，因原告对上述居间费用只提供了开具方为“长沙兴林鑫赵商务信息服务部”的服务费发票，未提供原告实际支付上述居间费用的付款凭证，原告并未提供证据证明合同是否实际履行，故该项诉求本院不予支持；关于律师费的承担问题，因原、被告在《房屋租赁合同》中对律师费有约定，现原告提交了委托代理合同及律师费发票予以佐证，故本院酌定由被告欣中泰公司向原告支付律师费40000元；被告新中泰公司作为被告欣中泰公司的连带责任保证人，应对被告欣中泰公司所欠原告的上述全部款项承担连带清偿责任。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告湖南日报传媒中心有限公司与被告长沙市欣中泰商务服务有限公司之间的《房屋租赁合同》（合同编号XZL-005）及《补充协议》已于2019年7月31日解除； 二、被告长沙市欣中泰商务服务有限公司在本判决生效之日起五日内向原告湖南日报传媒中心有限公司返还《房屋租赁合同》（XZL-005）所约定的新湖南大厦产业楼4301-4305、4401-4405的房屋； 三、被告长沙市欣中泰商务服务有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告湖南日报传媒中心有限公司从2019年3月5日至2019年7月31日的租金1784295元，2019年8月1日起至房屋实际交还时止的房屋占用费用按每月180841元的标准另计并由被告长沙市欣中泰商务服务有限公司向原告湖南日报传媒中心有限公司进行支付； 四、被告长沙市欣中泰商务服务有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告湖南日报传媒中心有限公司违约金723362元； 五、被告长沙市欣中泰商务服务有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告湖南日报传媒中心有限公司律师费40000元； 六、上述第二至五项总付款额，扣除合同保证金361681元后，为被告长沙市欣中泰商务服务有限公司应实际的付款额； 七、被告深圳市新中泰然投资有限公司对被告长沙市欣中泰商务服务有限公司应支付原告湖南日报传媒中心有限公司的上述款项承担连带清偿责任； 八、驳回原告湖南日报传媒中心有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费50604元，由原告湖南日报传媒中心有限公司承担10604元，由被告长沙市欣中泰商务服务有限公司、深圳市新中泰然投资有限公司承担40000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  杨 标 人民陪审员  李庆如 人民陪审员  傅群英 二〇二〇年八月五日 代理书记员  任 友