河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀1082民初4202号 原告：北京泽成房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室-1634，统一社会信用代码9111022832713633X0。 法定代表人：谢宝进，该公司总经理。 委托诉讼代理人:范文勇，北京市大瀚律师事务所律师。 被告：张含，女，1984年9月14日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：杨硕，河北唤民律师事务所律师。 原告北京泽成房地产经纪有限公司（以下简称泽成公司）与被告张含不当得利纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽成公司的委托诉讼代理人范文勇，被告张含及其委托诉讼代理人杨硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泽成公司向本院提出诉讼请求并变更如下：一、判令被告立即退还原告佣金67000元，并自起诉之日起至款项全部退还之日止以67000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息；二、案件受理费、保全费由被告负担。事实和理由：2016年，原告委托被告就销售“万润运河湾”项目房屋推荐客户。被告推荐客户蒋元波于2016年7月认购了“万润运河湾”L14-04房屋，原告于2016年10月12日向被告支付了佣金45000元；推荐客户王红于2016年9月认购了“万润运河湾”4号楼1单元2701号房屋，原告于2017年5月6日向被告支付了佣金22000元。后客户蒋元波因退房事宜将开发商和本案原告诉至法院，法院判决撤销了商品房买卖合同，判决本案原告退还蒋元波会员增值服务费150000元。客户王红也已于2020年1月退房。原告要求被告退还上述两笔共计67000元的佣金遭拒，故诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张含辩称，其不同意原告的诉讼请求。1、涉案L14-04房屋买卖合同被撤销在（2018）冀1024民初2604号民事判决书中确认系因开发商存在欺诈行为，被告张含对涉案房屋的居间服务工作在2016年9月30日即蒋元波与开发商签订房屋买卖合同时已经完成，2018年该房屋买卖合同经法院判决撤销并不影响被告取得佣金，被告取得佣金的前提是原告与开发商之间因代理销售协议也取得了佣金。2、原告收取蒋元波的会员增值服务费150000元与被告获得的45000元佣金不是同一概念，原告收取的会员增值服务费系其独立于开发商委托代理销售协议之外单独向蒋元波收取的，与居间代理销售协议无关，在（2018）冀1024民初2604号民事判决书中该事实也得到了确认。佣金是基于房屋买卖合同签订后开发商给予的劳务报酬，故原告没有正当理由而收取的会员增值服务费被判返还，其要求被告为此买单没有事实和法律依据；3、对原告当庭增加的诉讼请求的答辩意见与上述意见一致；4、被告居间服务完成的时间是2016年，原告起诉已超过了法律规定的诉讼时效。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年原告委托被告就销售“万润运河湾”项目房屋推荐客户。原被告系合作关系，双方共同为客户提供居间服务，被告为原告提供有购房意向的客户信息，成交后原告向被告支付佣金。后被告推荐客户蒋元波于2016年7月认购了“万润运河湾”L14-04房屋，原告于2016年10月12日向被告支付了佣金45000元；推荐客户王红于2016年9月认购了“万润运河湾”4号楼1单元2701号房屋，原告于2017年5月6日向被告支付了佣金22000元。 庭审中，原告针对自己的主张，提交以下证据：1、落款日期为2017年5月6日的北京销房队科技网络有限公司（万润运河湾）渠道费用结算确认单一份，主要内容为：推荐人张含于2016年9月13日推荐客户郭雪青、王红带到指定售楼处签署认购协议，根据开发商要求，按照房款30%首付金额已全部交齐，按揭客户已完成相应贷款程序资料的审核。于2017年一次性支付人民币22000元给予推荐人张含，推荐费用一次结清。备注：如因客户自身原因在已支付的渠道费的房屋发生退卡、退认购、退房现象，如本客户仍有其他排卡或本公司合作项目成交客户未结算佣金，则从下期应付佣金中冲减相应部分；如未结算佣金不足以冲抵退卡或退认购、退房等情况的已结算佣金部分，则在退卡、退认购或退房后7个工作日内由推荐人张含向北京泽成房地产经纪有限公司退还已结算佣金，如推荐人拒绝退还本公司渠道费用，本公司有权追究推荐人相应法律责任，由其产生的连带责任及相关费用由推荐人支付。北京销房队科技网络有限公司和张含分别在结算确认单的落款处加盖公章和签字确认。原告表示：协议中支付的22000元佣金只是指被告推荐成交的王红的房屋，不包括协议中郭雪青的房屋佣金。该确认单能够证明原被告就销售“万润运河湾”项目房屋有合作关系，被告承诺客户退卡、退认购、退房后将已收佣金退还给原告。2、中国建设银行转账记录一份，证明原告于2016年10月12日将万润运河湾L14-04房屋佣金45000元转账支付给被告，于2017年2月14日将4号楼1单元2701号房屋的佣金22000元转账支付给被告。3、2018年10月25日香河县人民法院作出的（2018）冀1024民初2604号民事判决书一份，证明蒋元波与香河万润新元房地产开发有限公司于2018年3月8日签订的万润运河湾L14-04房屋的《商品房买卖合同》被法院撤销，泽成公司返还给蒋元波会员增值服务费150000元；4、2020年1月2日原告工作人员与被告张含的微信聊天记录3页，证明万润运河湾4号楼1单元2701号房屋的购房客户王红已退房，而被告违反承诺拒绝退还原告佣金。5、香河万润新元房地产开发有限公司于2020年7月13日出具的书面证明两份，其中一份证明的内容为：香河县人民法院民事判决书（2018）冀1024民初2604号（原告蒋元波），现北京泽成房地产经纪有限公司已将150000元会员增值服务费退还给蒋元波；另一份证明的内容为：万润运河湾客户王红，房号4-1-2701退房，已经与万润新元房地产开发有限公司解除房屋买卖合同。原告表示：王红的房屋是在2020年1月办理退房手续的。 被告张含对原告提交的结算确认单的真实性认可，但不认可其证明目的，认为与涉案的L14-04房屋没有关联。通过香河县人民法院作出的（2018）冀1024民初2604号民事判决书可以确认原告收取了佣金和会员增值服务费两项费用，而原告收取的150000元会员增值服务费系其单独的行为，与被告取得的佣金没有关联性；对原告提交的中国建设银行转账记录的真实性认可，但不认可其证明目的。被告在完成居间服务后已经获得取得佣金的权利，最终客户解除房屋买卖合同系因开发商的欺诈行为导致；对香河县人民法院作出的（2018）冀1024民初2604号民事判决书的真实性没有异议，但不认可其证明目的。从该判决中可以确认150000元会员增值服务费系原告的私自行为，开发商并不知情，事后也没有得到追认，判决内容显示会员增值服务费150000元也是由原告向蒋元波返还；对原告提交的微信聊天记录的真实性认可，但不确定被告的聊天对象是否为原告公司的工作人员，故不认可其证明目的。微信聊天记录显示的时间为2020年1月2日，而被告完成该套房屋居间服务的时间是在2017年2月14日；对原告提交的香河万润新元房地产开发有限公司出具的原告将150000元会员增值服务费退还给蒋元波的书面证明的真实性不认可，与本案没有关联性。首先该费用是原告单独收取的，与开发商没有关联，依法、依事实都不应由开发商证明是否返还，要证明是否返还原告应当出具为蒋元波返还转账的付款凭证，其次原告是否返还150000元会员增值服务费与被告张含没有任何关系，被告在该套房屋中收取的居间服务费用与150000元的会员增值服务费没有任何关系；对原告提交的香河万润新元房地产开发有限公司出具的王红与该公司已解除房屋买卖合同的书面证明不认可其证明目的。首先通过该证明能够证实王红与开发商签订了房屋买卖合同，被告张含居间服务已完成，其次该证明并没有载明王红解除房屋买卖合同的原因，最后庭审中被告强调了居间服务费最终是从开发商处取得的，而原告庭后补交该证明也只是从开发商处证明了该房屋买卖合同已解除，也未证实其返还了该套房屋的居间服务费用。原告在取得服务费后支付给被告部分服务费用本来就是理所当然的，原告以被告签订的确认单为由要求在客户退房时返还佣金不符合合同法中关于居间服务完成后依法可以收取服务费的规定，且原告也没有要求被告返还佣金从而取得双份佣金的前提基础。综上质证意见，本案两起房屋买卖合同的解除均系开发商存在欺诈行为导致，而被告作为居间服务方没有任何过错，故不应返还原告居间服务费。 庭审中，被告也提交香河县人民法院出具的（2018）冀1024民初2604号民事判决书，证明2016年7月蒋元波认购涉案房屋，2016年9月30日其与开发商签订了商品房买卖合同，至此被告的居间服务已经完成。150000元会员增值服务费系原告独立于开发商之外单独收取的，与佣金不是同一笔费用，法院也判决该150000元由原告返还。判决合同撤销也是因开发商存在欺诈行为导致，合同撤销不影响代理销售协议的有效和履行，也不免除开发商或原告支付佣金，故与被告居间服务完成及取得劳务报酬没有关联性。该佣金最终是由开发商支付，原告只是代理支付。原告泽成公司对被告提交的判决书的真实性没有异议，但不认可其证明目的。该判决是判决撤销而非解除，150000元会员增值服务费与佣金是否是同一款项与被告是否应该退还其收取的佣金无关，该判决也不能反映150000会员增值服务费元与佣金不是同一笔款项。合同撤销的法律后果是合同自始无效，被告收取佣金的前提是房屋买卖合同成立，故房屋买卖合同自始无效后，被告丧失了收取佣金的前提条件；且根据双方签订的确认单的约定，被告也应返还佣金。 被告另提交其名下的中国建设银行交易明细一份，证明原告在支付款项时附言都是“万润结佣”，所以该笔费用是佣金。原告泽成公司对被告提交的该证据的真实性没有异议，但不认可其证明目的。费用的性质应当按照法律规定去判断，原告是中介公司，是给他人提供居间服务的，既不是房屋的出售者，也不是房屋的购买者。原告向被告支付的费用不能定性为佣金，被告也不向原告提供居间服务。 本院认为，从原被告陈述及提交的证据看，双方系合作关系，共同为客户提供居间服务，被告为原告提供有购房意向的客户信息，成交后原告向被告支付佣金。本案中，被告为原告提供了蒋元波和王红的客户信息，二人也已与开发商签订了房屋买卖合同，故原告委托被告的工作已经完成，原告也已向被告实际支付了推荐费用共计67000元。在双方均提交的香河县销售合同一案后作出的（2018）冀1024民初2604号民事判决书显示：法院认为香河万润新元房地产开发有限公司与蒋元波于2016年9月30日签订的《付款方式和交付期限协议》上约定蒋元波购买香河万润新元房地产开发有限公司开发的万润·运河湾项目房屋，房号Ｌ14-04，该套房屋总面积暂定为169.43平方米，而《房屋买卖合同》上写明建筑面积为131.04平方米，面积误差为22.65%，存在欺诈，故对蒋元波要求撤销《房屋买卖合同》的主张予以支持。香河万润新元房地产开发有限公司收取蒋元波的购房首付款共计662714元应由该公司返还；北京泽成房地产经纪有限公司收取蒋元波的会员增值服务费150000元应由该公司返还，香河万润新元房地产开发有限公司对该150000元承担连带返还责任。北京泽成房地产经纪有限公司抗辩其收取的150000元“会员增值服务费”就是居间服务费并办理更名手续，但未能提供证据证实其主张，故应由北京泽成房地产经纪有限公司承担相应的法律后果。综上，香河县人民法院判决：一、撤销蒋元波与香河万润新元房地产开发有限公司于2018年3月8日签订的《房屋买卖合同》。二、香河万润新元房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还蒋元波购房款662714元；北京泽成房地产经纪有限公司于判决生效后五日内返还蒋元波会员增值服务费150000元，香河万润新元房地产开发有限公司承担连带返还责任。该判决已经发生法律效力，且已履行完毕。本案中，被告张含为原告提供了蒋元波的客户信息并促使其与开发商签订了房屋买卖合同，故原告委托被告的工作已经完成，原告也已向被告支付了相应的推荐费用45000元。而在香河县人民法院作出的（2018）冀1024民初2604号民事判决书中认定香河万润新元房地产开发有限公司与蒋元波于2016年9月30日签订的《付款方式和交付期限协议》上约定的房屋总面积与《房屋买卖合同》上载明的建筑面积误差较大，存在欺诈，故撤销了双方签订的《房屋买卖合同》；另对北京泽成房地产经纪有限公司抗辩其收取的150000元“会员增值服务费”就是居间服务费的主张也未采纳，并判决该公司将150000元返还给蒋元波。综上，原告泽成公司返还给蒋元波的150000元与其支付给被告张含的45000元性质不同，并非同一笔费用，且法院判决撤销涉案《房屋买卖合同》系开发商存在欺诈行为导致，也与被告提供的推荐服务没有任何关联。关于原告主张被告应退还因客户王红退房而支付的佣金22000元，在原告提交的落款日期为2017年5月6日的北京销房队科技网络有限公司（万润运河湾）渠道费用结算确认单备注中虽然载明如因客户自身原因发生退卡、退认购、退房现象，由推荐人张含向泽成公司退还已结算佣金，但原告提交的香河万润新元房地产开发有限公司出具的王红与该公司已解除房屋买卖合同的书面证明中并未明确说明解除房屋买卖合同的原因，不能证明是因客户自身原因造成的合同解除。综上，原告要求被告退还佣金67000元及支付利息的诉讼请求既无事实根据，又无法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告北京泽成房地产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费463元及保全费470元，由原告北京泽成房地产经纪有限公司全部负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王双领 二〇二〇年八月十九日 书记员  张鑫远