西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初1127号原告：杨复生，男，1942年4月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：杨帆，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜娜，北京观韬中茂律师事务所律师。原告：庄如莉，女，1942年10月21日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：杨复生，男，1942年4月9日出生，汉族，住西安市雁塔区，系其丈夫。被告：陕西科达房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：郑吉奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯姣，女，1998年8月25日出生，汉族，住陕西省汉中市洋县，该公司员工。被告：西安品汉源餐饮管理有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：余静，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭菊梅，女，1979年3月6日出生，汉族，住陕西省扶风县，该公司法律顾问。第三人：陕西大管家物业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：郑兴明，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨林林，男，1982年8月25日出生，汉族，住陕西省洛川县，该公司员工。原告杨复生、庄如莉诉被告陕西科达房地产开发有限公司（以下简称科达公司）、被告西安品汉源餐饮管理有限公司（以下简称品汉源公司）、第三人陕西大管家物业管理有限公司（以下简称大管家物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨复生及其作为庄如莉的委托诉讼代理人、杨复生的委托诉讼代理人杨帆、姜娜、被告科达公司的委托诉讼代理人侯姣、品汉源公司的法定代表人余静及其委托诉讼代理人彭菊梅、第三人大管家物业公司的委托诉讼代理人杨林林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨复生、庄如莉诉称，二原告系夫妻，于2006年4月共同购买了被告科达公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX号XX公馆XX幢XX号房屋，建筑面积168.94平方米，于2008年装修完毕并入住。2016年1月，由于其楼上22801号房屋漏水，涉案房屋顶面出现大面积渗漏现象，屋顶乳胶漆大面积起泡、脱落，吊顶严重变形开裂，墙面漆开裂。涉案房屋的楼上产权人为科达公司，实际居住人为品汉源公司，作为员工宿舍使用。2017年12月20日，原告委托西安桔子装饰工程有限公司（以下简称桔子公司）对涉案房屋提出修复方案，认定房屋维修需18141.16元。房屋损坏后，科达公司、品汉源公司与物业单位大管家物业公司协商未果，导致涉案房屋无法居住，自2017年4月空置至今。原告主张被告按照6个月的租金赔偿其无法使用的空置损失及房屋损坏期间的物业费损失。故诉至法院，请求判令：1、科达公司赔偿原告因房屋漏水产生的修复费用18141.16元，第三人大管家物业公司对房屋修复承担协助义务；2、科达公司按6个月的租金向原告赔偿22701号房屋无法使用的空置损失27000元，被告品汉源公司承担连带赔偿责任；3、科达公司赔偿原告在房屋损坏期间产生的物业费12871.2元及后续产生的物业费，被告品汉源公司承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。被告科达公司辩称，维修费其认为系原告自行寻找装修公司，对其余诉请不予认可。被告品汉源公司辩称，维修费用属于原告单方委托，维修费未实际发生，不认可其余诉讼请求。第三人大管家物业公司辩称，关于原告诉请主张要求其承担修复的协助义务，其愿意承担。经审理查明，二原告购买科达公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室房屋（以下简称22701室），并于2008年1月30日取得房屋所有权证书。2016年1月，大管家物业公司工作人员带着26楼业主称22701室可能漏水，后经物业人员检查22701室的水管、地暖，未发现漏水；检查后，发现是22801室出现漏水。庭审中，杨复生称，其与物业管理人员一同前往22801室，发现屋内住了很多人，经询问才知道是品汉源公司的员工居住于此。被告科达公司称，涉案22801室房屋未出售，目前仍登记在其公司名下，品汉源公司自2017年3月开始租住22801室；大管家物业公司系该小区的物业管理公司。大管家物业公司称，涉案房屋漏水系由于22801室卫生间水管爆裂，后来物业公司将水阀关闭，对卫生间的水管进行了维修，此后就不再漏水。二原告、被告科达公司均认可大管家物业公司陈述的漏水原因。二原告称，2016年1月之后涉案房屋再未发生漏水。经本院释明，被告大管家物业公司、科达公司未提交维修22801室卫生间管道的维修记录。科达公司、品汉源公司未提交品汉源公司承租22801室房屋的租赁合同及租金支付凭证，证明双方租赁合同关系何时建立。案件审理过程中，二原告申请对涉案22701室房屋因漏水造成吊顶、墙面的装修损失进行司法鉴定。经西安市中级人民法院委托，陕西方正和资产评估有限公司作出陕方评报字〔2020〕第F011号《资产评估报告》，经评估装修损失为9730元。二原告提交“皇家公馆”小区租金价格截图、物业收费通知，证明其因漏水导致房屋空置损失4500元/月，物业费等损失18266.4元。被告品汉源公司对该组证据不予认可，称与本案无关联性。上述事实，有庭审笔录、陕方评报字〔2020〕第F011号《资产评估报告》及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，公民的合法财产权益受法律保护。本案中，原告与被告科达公司所有的房屋上下相邻；科达公司所有的22801室房屋卫生间水管爆裂导致原告所有的22701室房屋漏水，对22701室的损失应予赔偿。关于赔偿主体，根据二原告陈述，漏水发生时，其与物业管理人员前往22801室发现该房屋有人居住，询问得知系品汉源公司租住于此。科达公司、品汉源公司均陈述，品汉源公司自2017年3月开始承租22801室，但科达公司、品汉源公司均未提交租赁合同、租金支付凭证证明双方租赁合同关系何时建立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对二被告的该项辩称因无事实依据，本院依法不予采信。如按科达公司、品汉源公司辩称，其于漏水发生后才承租22801室，则二原告作为22701室业主无法得知22801室实际居住人员是谁，故本院采信二原告的陈述，则品汉源公司作为实际使用人对22701室造成损失应承担赔偿责任。被告科达公司作为22801室房屋的所有权人，应对其屋内设施尽到审慎管理和注意义务，故科达公司应承担连带赔偿责任。关于原告诉请主张第三人大管家物业公司对房屋修复承担协助义务，第三人大管家物业公司明确表示愿意协助，本院依法予以支持。关于二原告的损失数额，针对房屋维修费，经西安市中级人民法院委托，陕西方正和资产评估有限公司作出陕方评报字〔2020〕第F011号《资产评估报告》，经评估装修损失为9730元，本院依法予以支持。针对原告诉请主张房屋因漏水造成的空置损失、物业费等损失，根据原告诉状陈述，“房屋无法居住，自2017年4月空置至今”，但本案房屋漏水发生于2016年1月，且原告未能提交其房屋空置与本案漏水之间具有关联性的证据，对该部分诉讼请求，因无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安品汉源餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告杨复生、庄如莉赔偿装修损失9730元；被告陕西科达房地产开发有限公司对上述债务承担连带给付责任。第三人陕西大管家物业管理有限公司在原告修复房屋时承担协助义务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨复生、庄如莉其余诉讼请求。案件受理费1250元，由被告科达公司、品汉源公司共同承担250元，由二原告承担1000元。鉴定费4000元，由被告科达公司、品汉源公司共同承担。因原二告已预交，二被告应在本判决生效后十日内将其应承担的部分向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 王 丹人民陪审员 刘 莉人民陪审员 李凤瑜二〇二〇年八月二十八日书 记 员 孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2020年月日送达1