黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终40号上诉人（一审被告）：哈尔滨工业大学后勤服务中心，住所地哈尔滨市南岗区西大直街92号学士楼。法定代表人：邢大伟。委托诉讼代理人：李多多，黑龙江天辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晨阳，黑龙江天辅律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：马丽英，女，1963年10月10日生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：施楠，黑龙江嵘斗律师事务所律师。上诉人哈尔滨工业大学后勤服务中心（以下简称哈工大后勤中心）因与被上诉人马丽英财产损害赔偿纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。上诉人哈工大后勤中心的委托诉讼代理李多多、赵晨阳，被上诉人马丽英的委托诉讼代理人施楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈尔滨工业大学后勤服务中心上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初4871号民事判决书；2.一、二审诉讼费、鉴定费由马丽英承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，法律适用错误，判决哈工大后勤中心承担马丽英房屋租金损失、物品装修损失、防水维修费、购买水泵费等，无法律依据。一、一审判决认定哈工大后勤中心为马丽英所有的涉诉房产的管理单位，并负有维修义务，无事实及法律依据。1.案涉房屋系2004年马丽英从案外人于从根手中购买的二手房，为该房屋所有权人，其购买的房屋存在的任何问题，应根据合同相对性原则，向出卖房屋的人主张权利，其起诉哈工大后勤中心，诉讼对象错误；2.哈工大后勤中心与马丽英的案涉房屋不存在物业服务合同关系，不存在法定或合同约定的物业服务义务或者一审判决所认为的物业管理责任及维修义务；3.哈工大后勤中心从未向案涉房屋收取过任何物业服务或管理的费用，也从未向涉诉房屋进行过物业管理或服务；被上诉入也从未向哈工大后勤中心缴纳过任何物业服务或管理有关的费用；4.案涉房屋为马丽英私有产权房屋，没有法律、法规规定，哈工大后勤中心对不具有产权关系、物业服务合同关系的房屋负有维修责任和义务。二、没有证据证明马丽英案涉房屋漏水是由于哈工大后勤中心原因所导致，也没有证据证明案涉房屋室内水的来源，一审判决哈工大后勤中心对此负有维修义务无任何依据。一审中，没有对案涉房屋漏水原因进行鉴定，而直接委托对案涉房屋防水工程造价维修费进行鉴定。在该鉴定结论中，分析说明：没有调取到原楼的相关图纸，由于无图无法确定地下室基础状态；鉴定单位无法确定室内水的来源，只能按原防水层失效考虑、对于降水只能以室内现有水量排、降水考虑、涉及鉴定工程防水层的方案是参照《地下建筑防水构造02JJ301》图集进行维修方案制定的……等。这也就是说，漏水原因是假设的，维修方案也是假设的，在没有查明漏水原因的情况下，一审即作出假设条件的维修责任及维修费用的判决。三、一审判决哈工大后勤中心给付物品、装修损失、水泵款及租金损失于法无据。1.一审以鉴定的方式对马丽英物品、装修价值进行鉴定，但对于物品及装修并未进行质证；对水泵票据没有任何证据证明为案涉房屋所使用，哈工大后勤中心对此两项也不予认可；并且案涉房屋是2004年所购买的二手房，马丽英主张2011年2月开始漏水，该漏水时间距离其购买房屋的时间已经5年以上，依据《建筑法》及比照商品房买卖合同的防水质保期规定，即使是购买商品房在5年后，也已经超过法定质保期更何况是二手房购买后居住了7年的房屋，哈工大后勤中心从何处产生的管理责任和维修义务？依据《哈尔滨市物业管理条例》第五十三条的规定：业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担；2.马丽英主张漏水时间从2011年2月开始，而该月份为冬季，如果漏水为地下水，也不符合地下土层为冰冻期的特征，街道办事处出具的漏水时间《证明》不科学不可信，更不能证明马丽英自2011年2月起无法在案涉房屋居住；3.退一步而言，即使一审判决马丽英存在租金损失，也应该以马丽英举证证明其实际在外租房居住为依据，并以其实际支付租房的租金损失计算赔偿。一审判决案涉房屋包含房地产税、房屋保险费、维修费等自2011年2月开始至2019年5月租金损失，且为延续支付至实际给付维修费之日的租金，显然是错误的。四、一审法院法律适用错误。《物权法》第三十七条规定的是损害赔偿和其他民事责任请求权，该权利应基于侵害行为、侵害事实为依据；只有查实并确定侵害责任的情况下，方可适用。而本案并未查清案涉房屋的漏水原因及责任，因此不能仅仅以当事人享有此权利，而不顾侵害事实及责任，而使用该条款予以判决。综上，哈工大后勤中心认为，公民的合法权益应受法律保护，企事业单位的合法权益亦应受法律保护。考虑到案涉房产的历史因素，以及马丽英活困难的实际情况，本着人道主义精神对其上访诉求予以解答和帮助其解决问题，但并不代表哈工大后勤中心负有法律上的管理责任和维修义务。依据《哈尔滨市物业管理条例》第四十一条、第五十二条、第五十三条的规定：未选聘物业服务企业和自行管理的老旧住宅，应当实行社区物业服务机构管理；物业使用中发生影响业主正常生活和危及安全的重大突发事件需要应急维修时，经市物业行政主管部门批准，可以先行启用应急维修资金进行维修，待维修工程结束后，所发生费用由相关受益人共同分摊；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。因此，哈工大后勤中心恳请二审法院依法查明案涉房产的实际物业服务机构，依法认定维修义务主体，撤销一审错误判决，对本案作出公正改判。马丽英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审审理过程中哈工大后勤中心认可由学府校区处理马丽英房屋漏水和维修事宜，也认可学府校区管理中心隶属于哈工大后勤中心，且案涉房屋是家属楼，哈工大后勤中心为案涉房产管理单位，负有维修义务。本案房屋因墙体渗水，哈工大后勤中心作为管理单位，对马丽英的损失应承担责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。马丽英向一审法院起诉请求：哈工大后勤中心支付马丽英物品和装修损失16166.02元、2011年2月起至2019年5月17日租金损失118701元及2019年5月18日起至实际给付维修费用止按照每年14964元进行计算租金损失、房屋防水维修费49391.99元、购买抽水泵970元、电费5107元和取暖费16616.31元等共计206952.32元；2.诉讼费由哈工大后勤中心承担。一审法院认定事实：马哈尔滨市××单元××号元-1层1号房屋所有权人。2015年9月13日哈尔滨工业大学总务处向校信访办出具《关于道里建国南头道街家属楼马丽英同志信访问题的再说明》，主要内容为“提出处理意见中包括由学府校区管理中心在现有维修方案基础上，继续寻找专业机构、专业人士力争寻求更好的解决方案，同时请马丽英也多方寻求解决方案，最终的维修方案由学府校区管理中心、马丽英本人和社会专业机构等多方共同确定”。2017年11月20日哈尔滨市道里区建国街道办事处建议社区居民委员会出具《证明》，内容为“哈尔滨市道里区建国南头道街72号5单元负一层居民马丽英所居住的房屋常年漏水严重，无法使用居住。现门斗倒塌，因生活困难，无经济能力修复”。2019年4月28日该居民委员会出具《情况说明》，内容为“建议社区居民马丽英10394哈尔滨市××层72号-1层，该户籍座落地址房产从2011年2月开始从外墙体漏水至今，现该屋浸泡漏水严重，存在安全隐患”。马丽英因其所有的房屋存有积水，2017年11月27日购买水泵产生费用970元。审理中，经马丽英申请鉴定，2018年8月15日，哈尔滨市汇通资产评估事务所作出哈汇通估鉴字［2018］第007号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“在鉴定基准日委建国南头道街××单元××号元-1层1号门损失价值为16166.02元，大写金额（人民币）：壹万陆仟壹佰陆拾陆元整。本结论鉴定基准日为2018年7月10日，自鉴定基准日起一年内有效（即从2018年7月10日至2019年7月9日）”。2019年5月21日，黑龙江天信土地房地产估价有限责任公司作出黑天信〔2019〕房估司鉴字12号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等鉴定标准，确定鉴定对象自2011年2月1日至今（鉴定基准日2019年5月17日）期间的租金为118701元。备注：鉴定对象2019年5月份租金为1247元/月。该鉴定意见的鉴定说明第七项，根据鉴定对象同一供需圈租赁同一市场惯例，鉴定对象租金内涵界定为包含房地产税、房屋保险费、取暖费、维修费等，不包含随承租方日常使用而发生的水电费、燃气费、电话费、网络费等费用”。2019年10月17日，黑龙江省龙建建设工程技术咨询有限公司作出省龙建公司［2019］龙建鉴字24号《司法鉴定意见书》，鉴定建国南头道街××单元××号5单元-1层1号马丽英房屋防水维修工程造价为49391.99元”。另查明，2004年，马丽英在糖业研究院职工于重根处购买涉案房产。1999年，糖业研究院并入哈尔滨工业大学，哈尔滨工业大学总务处与哈工大后勤中心实际系一个部门，哈工大后勤中心具备独立的法人资格。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。根据哈工大后勤中心于2015年9月13日出具的《关于道里建国南头道街家属楼马丽英同志信访问题的再说明》，哈工大后勤中心认可由学府校区管理中心处理马丽英所有房屋漏水及维修事宜，审理中其亦认可学府校区管理中心隶属于哈工大后勤中心，且涉案房屋系家属楼，故哈工大后勤中心应为涉案房产的管理单位，并负有维修义务。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。本案中，马丽英所有的房屋因墙体渗水，导致产生物品和装修损失16166.02元以及房屋防水维修费49391.99元，哈工大后勤中心作为涉案房屋的管理单位，应对马丽英上述损失承担责任。因涉案房屋渗水，马丽英无法在此居住，自2011年2月起至2019年5月17日产生房屋租金损失118701元，基于此种渗水状态处于延续状态，故对马丽英要求哈工大后勤中心给付租金损失118701元以及后续租金损失的诉讼请求，一审法院予以支持。因涉案房屋墙体渗水致室内存水，马丽英购买水泵的费用亦系马丽英的损失，故对于马丽英要求哈工大后勤中心赔偿其购买水泵花费970元的诉讼请求，一审法院予以支持。依据黑龙江天信土地房地产估价有限责任公司作出的黑天信〔2019〕房估司鉴字12号司法鉴定意见书中鉴定说明第七项，“根据鉴定对象同一供需圈租赁同一市场惯例，鉴定对象租金内涵界定为包含房地产税、房屋保险费、取暖费、维修费等，不包含随承租方日常使用而发生的水电费、燃气费、电话费、网络费等费用”，因涉案房屋的租金损失部分已包括取暖费，故对于马丽英要求哈工大后勤中心给付取暖费16616.31元的诉讼请求一审法院不予支持。关于马丽英要求哈工大后勤中心赔偿其花费电费5107元的诉讼请求，因马丽英提供的电费明细系2012年1月份至2018年8月份，无法确定该电费的产生与马丽英进行抽水具有关联性，故对于马丽英的该项诉讼请求不予支持。判决：一、哈工大后勤中心于本判决生效之日起十五日内给付马丽英物品和装修损失16166.02元；二、哈工大后勤中心于本判决生效之日起十五日内给付马丽英租金损失118701元及后续租金损失（后续租金损失的计算方式为：自2019年5月18日起至实际给付维修费用之日止按照每年14964元的标准进行计算）；三、哈工大后勤中心于本判决生效之日起十五日内给付马丽英房屋防水维修费49391.99元；四、哈工大后勤中心于本判决生效之日起十五日内给付马丽英购买水泵费用970元；五、驳回马丽英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4404元，由马丽英负担400元，由哈工大后勤中心负担4004元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，关于哈工大后勤中心上诉提出“一审判决认定哈工大后勤中心为马丽英所有的涉诉房产的管理单位，并负有维修义务，无事实及法律依据”的主张。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定”的规定，哈工大后勤中心出具的《关于道里建国南头道街家属楼马丽英同志信访问题的再说明》及审理中哈工大后勤中心对学府校区管理中心与其存在隶属关系的承认，系属于己不利的自认，人民法院可以依法推定为事实，故一审法院据此认定哈工大后勤中心对案涉房产具有管理维护义务并无不当。哈工大后勤中心的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。关于哈工大后勤中心上诉提出“没有证据证明马丽英案涉房屋漏水是由于哈工大后勤中心原因所导致，也没有证据证明案涉房屋室内水的来源；一审法院适用法律错误，哈工大后勤中心无侵权行为和侵权事实”的主张。侵权行为可分为作为的侵权以及不作为的侵权，本案中，哈工大后勤中心对案涉房屋负有管理维护的义务，该义务要求哈工大后勤中心应采取积极的措施以维护案涉房产的物权不受诸如本案漏水之类的侵害，哈工大后勤中心负有作为的义务，然其未能合理履行义务，系以不作为的方式造成了马丽英的损害后果，故哈工大后勤中心应承担侵权损害赔偿责任。一审法院援引《中华人民共和国物权法》第三十七条判令哈工大后勤中心承担侵权赔偿责任并无不当。哈工大后勤中心的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。关于哈工大后勤中心上诉提出“一审判决哈工大后勤中心负有维修义务，给付物品、装修损失、水泵款及租金损失于法无据”的主张。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”的规定，马丽英诉请的维修费，物品、装修损失，水泵款，租金均属于合理损失，一审判决依法对上述款项予以支持并无不当。哈工大后勤中心的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，哈工大后勤中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4004元，由哈工大后勤中心负担。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  王爱军审判员  张 宇二〇二〇年八月十八日法官助理张恭允书记员张春天