太原市万柏林区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0109民初3264号 原告：太原市雅世酒店物业管理有限公司，住所地太原市万柏林区和平南路219号103幢。 法定代表人：白义拉，总经理。 委托诉讼代理人：王大瑞，山西宏烜律师事务所律师。 被告：关红，女，住太原市。 原告太原市雅世酒店物业管理有限公司与被告关红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市雅世酒店物业管理有限公司的委托诉讼代理人王大瑞，被告关红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太原市雅世酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的物业费12372元；2.依法判令被告向原告支付违约金4495元（违约金按照应交物业费每月2%的标准，计算至2020年5月31日，原告具体请求计算至被告实际给付之日）；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是为十二院城小区提供物业管理服务的物业公司，被告是十二院城小区17-1015的业主，所购房屋建筑面积为63.39平方米。2016年8月31日签订了十二院城商业街管理规约，2016年9月30日签订了客户入住确认书。根据十二院城商业街管理规约的约定，被告所购商铺的物业费收费标准为5元/平方米/月，同时约定：按入住通知书中规定的入住日期截止的次日起计算物业管理费。物业持有人及物业使用人应当于每年12月15日之前缴纳次年物业管理费，并结清本年度所欠各项费用（包括但不限于物业管理费等），未按本规约规定缴纳物业管理费的，物业公司可按每日应交纳费用的千分之三收滞纳金。被告已在2016年9月30日向物业公司缴清了2017年9月29日之前的物业费3803.4元，但自2017年9月30日至2020年12月15日期间产生的物业费12372元（含2020年物业费），至今未缴纳。原告认为，被告拖欠物业费的行为已构成违约，原告有权要求被告支付物业费，并有权按照合同约定收取违约金，考虑到违约金额较高，原告主动将违约金标准调整为每月2%，经原告多次催要，被告至今未缴纳，为此，原告特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告关红辩称，被告没有违约，被告2016年10月交了2016年10月至2017年9月的物业费，从2016年11月开始被告没有享受过物业服务，其中包括不给打扫门口的卫生，被告的车辆不让出入，房屋门的质量问题，2017年6月被告的花丢了，被告找到物业要求调取监控，物业和被告说监控是坏的，以上问题都得不到解决。物业公司给被告将问题解决了，被告就交物业费。现在车辆让被告出入，请依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月31日，甲方太原新凯房地产开发有限公司与乙方关红签订十二院城商业街管理规约约定，物业管理企业为太原市雅世酒店物业管理有限公司，物业的名称为十二院城商业，座落位于太原市万柏林区和平南路139号十二院城，物业范围包括红线以内，含地上、地下各类建筑物、地下车库、构筑物及共用设施设备等。物业持有人和使用人依法享有所拥有物业的各项权利，合理使用房屋建筑共有面积、共用设施及市政公用设施的权利，有权对房屋建筑共用部分、共用设施设备及所属物业管理范围的市政公用部分，建议物业管理者及时组织修缮，按规定按时缴纳其名下应分担的管理费及其它费用等款项，请物业管理者对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维护、养护，应支付有关费用。管理者有权对商业进行有效的管理和维护，并对此负责，对商业共用部分、共用设施设备及市政公共设施进行维护，使之保持良好的状态，如维修或清洁主要结构、外墙、窗框、门及玻璃、器材的更换、修理等，处理所有对管理商业的投诉及各项维修，负责商业的保安工作，保持商业的正常秩序，清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物、杂物，向负责人征收并追索清除费用及因此而发生的有关费用，防止任何人未按规约规定占用或使用共用部分，共用设备设施及市政公共设施，制止任何人对商业或共用部分、共用设施设备及市政公共设施进行有害的变更及损坏，并对损坏者进行索赔，管理该商业所有车辆的停放、行人交通，扣留所有违反管理规则停泊的车辆，并向该车辆之车主收取扣留费用，采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各物业持有人和使用人违反、不遵守或不履行本规约规定。在物业管理费交纳的部分约定，物业持有人应按规约中约定的费用标准向物业管理公司交纳物业管理费，物业管理费按年度缴纳，物业持有人及物业使用人应当于每年12月15日之前交纳次年物业管理费，并结清本年度所欠各项费用（包括但不限于物业管理费等），未按本规约规定交纳物业管理费的，物业管理公司可按每日应交纳费用的3‰加收滞纳金，不论物业持有人及物业使用人所购物业是否使用，均按入住通知书中规定的入住日期截止日的次日起计算物业管理费。管理费标准为B1组团园区内首层商业物业费按照阶段递增的方式收取，2015年12月1日至2016年11月30日标准为5元/月/平方米，此后每年递增14%，自2020年12月1日起的标准为8.46元/月/平方米。合同还约定了其他内容。 2016年9月30日，太原新凯房地产开发有限公司出具的客户入住确认书载明，客户关红购买十二院城B1-1015商铺，由原告配合办理商铺交接手续。同日，被告向原告交纳了截止至2017年9月29日的物业费3803元，缴费单显示的被告的房屋面积为63.39平方米，物业费为每月每平方米5元。2017年9月30日至2020年12月31日期间的物业费，被告至今未予交纳。庭审中，原告表示以2017年期间被告未付的物业费961.8为基数从2017年10月1日起，以2018年至2020年每年度的物业费3803.4元为基数，分别从2018年1月1日起，从2019年1月1日起，从2020年1月1日起，均按月2%计算至2020年5月31日的违约金为4495元。被告表示商铺房门在其收房时就存在质量问题。 本院认为，被告与太原新凯房地产开发有限公司签订的十二院城商业街管理规约，是各方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。原告依约为十二院城商业提供了物业管理服务，被告作为十二院城小区B1-1015的业主，应当依约按期履行向原告交纳物业管理费的义务。现被告未按期交纳2017年9月30日至2020年12月31日期间的物业管理费，形成违约，应依法承担责任，故本院对原告要求被告支付欠付的物业管理费及相应违约金的诉讼请求，予以支持。原告自行处分权利以每月每平方米5元计算被告应交纳的物业管理费12372元，客观合理，本院予以认定。原告主动降低管理规约约定的违约金计付标准，按欠费数额月2%计算的违约金4495元合理合法，也予以认定，2020年6月1日起的违约金以被告欠付的物业管理服务费12372元为基数按每月2%计付至物业管理费清偿之日止。被告主张原告未解决商铺房门存在的质量问题，根据案涉规约约定的原告对商业共用部分、共用设施设备及市政公共设施进行维护；物业持有人和使用人请物业管理者对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维护、养护，应支付有关费用的内容，可以说明，被告商铺自有房门的质量问题，不属于原告应履行的物业服务义务的范畴，同时，被告提供的证据不能充分证明2017年9月30日至今原告未尽到案涉规约约定的其他管理服务义务，故本院对被告的相关辩解意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告关红于本判决生效之日起十日内向原告太原市雅世酒店物业管理有限公司支付2017年9月30日至2020年12月31日期间的物业管理费12372元。 二、被告关红于本判决生效之日起十日内向原告太原市雅世酒店物业管理有限公司支付截止至2020年5月31日的违约金4495元及以12372元为基数按每月2%从2020年6月1日起计付至被告实际付清上述物业管理费之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取111元，由被告关红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审判员  马晓鹏 二〇二〇年八月七日 书记员  索国蕊