贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13212号 原告：张义辉，男，汉族，1973年9月21日出生，住贵州省赫章县。 原告：钟以芬，女，汉族，1977年2月17日出生，住贵州省赫章县。 二原告委托诉讼代理人，孙燕鑫（特别授权），男，汉族，1988年1月1日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号）。统一社会信用代码：9152050274112940XM。 委托诉讼代理人：翟进（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告张义辉、钟以芬与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张义辉、钟以芬的委托诉讼代理人孙燕鑫及被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂计99783.12.00元，违约金计算方式为：以购房款455631.00元为基数，按日万分之二的标准从2017年8月5日起至2020年8月5日止暂计99783.12元；2.案件受理费由被告承担。 事实及理由：2012年3月17日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，并对房屋的面积、房号、购房金额进行了约定。合同还约定，出卖人承诺于2013年12月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但截止至今，被告仍然未将有关文书交付给原告。原告认为，该《商品房买卖合同》合法有效，原告已按约定履行，被告也应按约定履行。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》的规定及《商品房买卖合同》第八章第三条第2条：“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”的约定，要求被告向原告支付违约金，由于诉讼时效为3年，因此对于2013年12月1日至2017年8月4日止的超诉讼时效期间的违约金原告不再追究。现申请被告支付2017年8月5日至2020年8月5日止的违约金99783.12元（违约金计算方式：455631元×2÷10000×1095天＝99783.12元对于）2020年8月6日起至被告后期实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金据实计算。综上所述，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。 被告辩称，一、根据被答辩人的主张，其起诉已超过诉讼时效。 二、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得，在2016年9月30日不动产统一登记制度的实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。 三、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，被答辩人主张的违约金过高，应当依法予以调低。 四、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任，因系委托办证，相关文书也不需交付原告。同时，原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。 本院经审理查明，2012年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市新城区领地（南区）第6幢1单元18层3号（住房）出售给原告，计价方式按照套计算，总房款455631.00元。买受人已按合同约定一次性付清购房款。被告承诺于2013年12月1日前，取得涉案住房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理涉案住房转移登记的有关文书的，约定日期起180日以内，按已交房款的万分之一承担违约责任；180日以后，按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款。合同约定的提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的期限届满后（2013年12月1日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2013年12月1日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2013年12月1日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2013年12月2日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2020年8月5日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年8月5日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。故对于2017年8月5日起之后的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2013年12月2日至2017年8月4日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。但原告现诉请违约金计算截止时间为2020年8月5日止，故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算，从2017年8月5日起计算原告诉请的违约金截止之日即2020年8月5日止（455631×0.02%×1096天=99874.31元）。被告认为原告主张的违约金过高，应当依法予以调低，原、被告在《商品房买卖合同》对违约金的约定是双方真实意表示，对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张义辉、钟以芬逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金（从2017年8月5日起计算至2020年8月5日止）99874.31元； 二、驳回原告张义辉、钟以芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1147.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年八月三十一日 书记员  余茂霞