河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2278号上诉人（原审被告）:郭欢乐，女，汉族，1989年6月13日出生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人:郭京朝，河南广泉律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审原告)：卫杰，女，汉族，1986年1月15日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王根立，河南荣信律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：赵克锋，男，汉族，1970年10月4日出生，住河南省孟津县。上诉人郭欢乐因与被上诉人卫杰、赵克锋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初6010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭欢乐及其委托诉讼代理人郭京朝，被上诉人卫杰及其委托诉讼代理人王根立，被上诉人赵克锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭欢乐上诉请求：1、撤销一审判决。2、依法发回重审或者改判郭欢乐与赵克锋签订《房屋买卖合同》有效，涉案房屋归郭欢乐所有。3、卫杰、赵克锋承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、案件基本事实，2018年10月卫杰丈夫赵克锋因银行贷款到期和被人民法院强制执行，赵克锋想将涉案房产出卖，让李某（系赵克锋妹夫）帮助寻找买主。李某寻找数家买主看房，最终李某的外甥女郭欢乐（李某亲姐的女儿）同意以155万元价格购买该房产（含各种税费）。郭欢乐、赵克锋和李某约定：由李某将款项支付给赵克锋。同时，赵克锋同意将原欠李某30万元从房款中扣除。2018年10月22日李某转款给赵克锋64.61万元，赵克锋偿还了中信银行贷款，次日中信银行解除了涉案房产抵押。第三天即10月24日郭欢乐与赵克锋在房管部门签订了《房产买卖合同》，为减少交易税费，双方同意房款填写为80万。因房产产权证记载赵克锋单独所有，赵克锋签字合同即生效，房管部门给郭欢乐和赵克锋办理了过户手续。2018年10月25日李某转款给赵克锋5万元、2018年11月17日李某转款给赵克锋49.9999万元。以上合计119.699万元。李某扣除30万元，缴纳各种税费5万余元，赵克锋认可房款总额为155万元。因房产是毛坯房，郭欢乐取得房产后将自己经营的产品和生活用品放置在房间内。2019年4月后一天郭欢乐到房间取货，发现房门被撬开，郭欢乐报警后知晓是赵克锋妻子卫杰撬开门准备装修，卫杰将大门更换，郭欢乐多次报警。公安机关最后明确告知卫杰该房产所有权人是郭欢乐，再撬门违法，希望通过法律途径解决纠纷。二、一审法院以缺乏证据为由全面否认了郭欢乐实际支付购房款基本事实。该认定错误。李某通过银行转给赵克锋119.699万是不争的事实。李某出庭证明自己转给赵克锋的119.699万元就是郭欢乐让自己转付的购房款。李某提供的与赵克锋谈话录音证明赵克锋同意扣除借李某借款30万元，认可收到郭欢乐购房款共计119.699万元，认可郭欢乐承担各种税费5.5万元。如赵克锋没有收到购房款不可能将房产过户给郭欢乐，事实上是郭欢乐自己与家人做生意，有充足的资金来源，李某经常向郭欢乐借款用于自己生意周转，借款绝大多数是现金形式。在郭欢乐购买房产时，李某已经累计借款达到近二百万元左右，所以，郭欢乐要求李某直接将款支付给赵克锋。李某出庭说郭欢乐以现金方式给自己钱款是事实。依照法律规定卫杰应当提供郭欢乐不构成善意的证据。但卫杰没有向法庭提供任何郭欢乐不构成善意的证据。一审法院对赵克锋与李某之间的录音证据，对李某将近120万元购房款转让给赵克锋的证据，不予审查和评价。一审法院对书证、人证不予认可，却自由心证认为郭欢乐没有支付购房款，应当依法纠正。三、一审判决认为郭欢乐理应知晓赵克锋与卫杰的婚姻关系，未征求共有人的意见，没有达到本案特殊情势而提高的善意评价标准。否认郭欢乐是善意第三人。一审判决与中华人民共和国《物权法》和司法解释直接冲突。适用法律错误。本案赵克锋是该房产登记中的唯一权利人，属于有权处分，不是《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的无权处分人。一审法院适用法律错误，一审法院认定该房产为夫妻共同财产，但房产对外公示是单独所有，郭欢乐向单独权利人购买房产，不存在恶意。一审法院人为提高善意第三人标准，与司法解释冲突。最高人民法院《物权法》司法解释（一）第15条规定，受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。郭欢乐购买房产时。赵克锋是单独所有权人，是有权处分人，郭欢乐不存在任何过失。郭欢乐是李某的外甥女，与赵克锋、卫杰没有任何亲戚关系，与他们都不认识，从未见过面。庭审时卫杰也说与郭欢乐不认识，没有见过面，买受人购买单独所有权人的房产，法律没有规定必须征询其他人意见。法律规定，权利人主张买受人不构成善意取得，应当承担举证责任，证明郭欢乐不构成善意的举证责任在卫杰，卫杰没有向法庭提供任何证据证明郭欢乐不构成善意取得，一审法院审理中主要当事人赵克锋没有出庭，案件主要事实没有查清，应当发回重审。本案案情复杂，一审用独任审判程序，明显不妥。一审法院判决造成现状是赵克锋骗取了郭欢乐购房款，卫杰取得了房产。郭欢乐成为真正的受害人。卫杰与赵克锋离婚时房产已过户给郭欢乐半年之久，赵克锋明知已经将房产卖出，仍然将房产分割给了卫杰，卫杰和赵克锋夫妇离婚协议将家庭财产全部分配给卫杰。赵克锋夫妻拿一套被银行抵押的房产，从郭欢乐手中套取155万元现金，归还了银行贷款和其他借款，房产却成为卫杰财产。请求二审法院依法发还重审或查明事实依法改判郭欢乐涉案房屋归郭欢乐所有。卫杰辩称，一审查明认定的事实清楚、适用法律正确，郭欢乐的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一、涉案房屋为卫杰的夫妻共产，郭欢乐、赵克锋恶意串通隐瞒卫杰将房屋转移过户至郭欢乐名下，这严重损害卫杰的利益。且郭欢乐本人自始至终未能提供其向李某或赵克锋的支付凭证，郭欢乐在上诉状中的陈述与一审中表述、李某证言前后矛盾。一审已查明，证人李某是赵克锋亲妹夫，郭欢乐是李某亲外甥女，各方之间有紧密的亲情关系，李某、郭欢乐作为如此亲近的亲戚，对赵克锋的婚姻关系应是明知的，因此，一审认为基于特殊关系，郭欢乐作为购买人的善意标准高于一般人的标准是合理合法的，郭欢乐并未达到善意取得的要求。相反的是，一审证人李某称郭欢乐买房是为了孩子落户上学，然而卫杰的户口至今都落户在涉案房屋之中，这与郭欢乐主张的购房目的完全背离。郭欢乐并未提供充分证据证明其支付购房款155万的事实。购买房产属大额交易，大额流水按交易习惯要有相应银行转账凭证，但本案中，郭欢乐始终未提供任何向赵克锋在对应时间内的转账凭证。证人李某的证词更不足以采信，且与其主张的事由也不相符，证人李某先是说其转给赵克锋的款项是代郭欢乐支付的购房款，由郭欢乐支付给李某，然后李某支付给赵克锋；但在后来陈述中又称郭欢乐本来就有钱放在他那里，这种陈述前后矛盾，郭欢乐所称向赵克锋支付155万元购房款，无对应证据支持，一审中郭欢乐提交的证据显示，郭欢乐与李某、赵克锋之间并无任何款项支付记录；证人李某的转账记录也不是155万元，李某的转账记录显示的数额为119.6099万元，这前后矛盾不相符，况且涉案房产转移时间是2018年10月24日，而李某5万元转款记录及49.9999万元记录是在房产交易之后形成的，这与房产交易客观事实不相符；李某作为赵克锋的亲妹夫，双方之间存在交易往来也属正常，日常交易往来显示并不是郭欢乐本人的支付记录、更不是郭欢乐所主张的155万元，郭欢乐在其一审证据目录第二中提到“郭欢乐将150万元款项转给李某”，但整个庭审始终未见到郭欢乐的任何向李某或赵克锋的付款记录，在本次上诉中，郭欢乐又改口称“在郭欢乐购买房产时，李某已经累计借款达到近200万元，借款绝大多数是现金形式”，这种前后不一、自相矛盾的叙述更加证实了双方房产交易的“虚假性”，李某作为赵克锋的亲妹夫，在时间不能相互对应，无其他客观证据佐证的情况下，李某与赵克锋的交易往来根本就无法认定为是支付购房款的行为。因此，郭欢乐与李某、赵克锋之间是恶意串通行为，房屋买卖合同应属无效。二、郭欢乐不构成善意取得。涉案房屋发生在卫杰与赵克锋夫妻关系存续期间，因此，该房产属于赵克锋与卫杰的夫妻共同财产。《物权法》司法解释（一）第十五条规定，不动产所有权转让中善意的认定标准为不知无处分权且无重大过失。但签订房产买卖合同时，郭欢乐存在重大过失，其不构成善意取得。郭欢乐、李某、赵克锋之间系亲戚关系，郭欢乐对赵克锋、卫杰之间的婚姻关系是明知的，基于此，郭欢乐本就应该尽到比其他无关系第三人更大的谨慎义务、注意义务，郭欢乐明知卫杰系房屋共有人仍签署合同；其次，房屋一直由卫杰占有着，卫杰及孩子的户口就落在涉案房产中，正常的二手房交易活动中，对房屋占有现状、能否交付、是否存在户口等情况应是严格查明的。然而，郭欢乐、赵克锋签署合同以及过户后，并没有要求卫杰交房，也没有要求卫杰迁出户口，这与购房交易习惯完全不符。买卖合同登记的房屋交易价格严重低于市场价值，涉案的房产位于核心区域，面积达146平米，市场价值应在180万以上，然而房产买卖合同显示的交易价格才80万元，郭欢乐辩称的支付155万元也并无其本人任何客观证据佐证，因此该房产并不是以合理价格转让。郭欢乐作为购房人，竟然不能提供任何一张其向赵克锋，甚至是向李某转款的凭证，这完全不符合常理。因此，郭欢乐、李某、赵克锋之间的恶意串通行为十分明显，郭欢乐不构成善意取得。三、郭欢乐在上诉状中的其他表述，郭欢乐、赵克锋、李某、卫杰之间相互追责或要求承担违约责任等其他民事案由法律问题，实则与本案主要诉争事实基本无关联。综上，卫杰认为一审查明认定的事实清楚、充分，适用法律正确，请求驳回郭欢乐的上诉请求。赵克锋辩称：我本人在中信银行有笔借款没还上，银行老是催我，这笔借款是用本案的房子抵押的，是我们夫妻二人作的抵押，后来另外也有点事还要用钱，我就和我妹夫李某商量，本来我借李某还有30万没还，李某说他没钱，但他那边的亲戚有钱，但要让人家信任我，我就用我的房子担保，郭欢乐把钱给我，我原来就不认识郭欢乐，我是照李某的头，说的是以后有钱了我就还钱，我不知道李某和郭欢乐是怎么说的，反正我没有答应把房子给郭欢乐。后来卫杰知道了，就一直闹。我答应150万借款我支付利息，但是我妹子和李某去孟津找郭欢乐说这个事，也没说通。后来2020年年初我爸让我给李某补了一张155万的欠条，写的是一年之内还清，把房子还给卫杰。条子是我妹让打的，打的是李某的名，中间我和李某没通过电话，没有再联系。我原来欠李某30万，我收到了155万（包含欠李某30万，5万、50万、银行贷款等），打的155万的条子。卫杰向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令赵克锋与郭欢乐于2018年10月24日签署的《房屋买卖合同》无效；2、请求判令河南省洛阳市洛龙区××院××房产归卫杰所有，郭欢乐向卫杰返还河南省洛阳市洛龙区××院××房产并协助配合办理房产过户手续；3、本案的诉讼费用、保全费用、担保函费用由郭欢乐、赵克锋承担。一审法院认定事实：卫杰与赵克锋于2012年12月12日登记结婚。2014年7月11日由赵克锋作为买受人与出卖人洛阳五洲置业有限公司签署购房合同一份，以总价款745824元购买位于五洲雅苑2单元2-904号房屋一套。后该房产登记在赵克锋名下。2018年10月24日，赵克锋与郭欢乐签订《房产买卖合同》，约定赵克锋将前述房产（具体坐落位置为洛阳市洛龙区××号、建筑面积为146.59平方米）转让给被告郭欢乐，该合同所载明的转让价为80万元。合同签订后，赵克锋将案涉房产过户至郭欢乐名下。2019年4月24日，赵克锋与卫杰协议离婚并办理了离婚登记手续，双方在离婚协议关于“夫妻共同财产的处理”中约定“通济街五洲雅苑小区2单元904室归女方所有，过户手续自即日起一年内过户到女方名下”。2019年6月16日，卫杰与河南谷一建筑装饰工程有限公司签订装修合同一份，约定由该公司对前述房屋进行装饰装修；当日卫杰交纳了首笔进度款30868元；2019年8月22日缴纳了第二笔装修款20923元。卫杰称房屋在装修过程中郭欢乐出现并进行阻止，后其到房管部门查询才得知该房屋已被赵克锋转让给了郭欢乐。本案审理中，郭欢乐称案涉房产的交易价格实际为155万元，前述房款均由郭欢乐转给案外人李某，由李某将房款交付给赵克锋。郭欢乐提交户名为李某的银行转账凭证，显示李某于2018年10月22日向赵克锋转款64.61万元、于2018年10月25日向赵克锋转款5万元、于2018年11月17日向赵克锋转款49.9999万元，合计119.6099万元。庭审中，李某作为郭欢乐的证人出庭作证并接受询问，李某陈述：“本案所涉的房产，当时有按揭抵押贷款。抵押权人是中信银行。贷款已经到期，赵克锋跟我说，银行要拍卖他这个房子。另外赵克锋因为涉及其他纠纷，郑州的法院也要拍卖这个房子，赵克锋就来找我借钱，并说要卖这个房子，赵克锋让我帮他找要买房子的人。我问了好多人，都不要他这个房子，后来我外甥女要买房子，我就作为介绍人介绍赵克锋和郭欢乐签订了房屋买卖合同。郭欢乐把房款交给我，通过我支付给赵克锋，其中第一笔款项646100元，由我直接转给银行，作为房子解押的款项。房子解押后第二天就办理了过户手续。在办理过户手续时，房管局的人说，这个房子登记的是赵克锋单独所有，所以只需要赵克锋一个人签字，不需要他的配偶签字，过户手续办理完毕之后，我又向赵克锋转款了55万元。另外因为赵克锋前几年向我借钱，还欠我30万元。赵克锋承诺房子卖了之后要还我这30万元，30万已经从房款中扣除。房屋的交易价格是155万元，其中包含5万元的过户费用。房子过户完之后，赵克锋已经把房屋的钥匙交给了郭欢乐，并且郭欢乐在房屋里面存储的有货物，后来卫杰将这个房屋的房门多次撬开之后进行装修，郭欢乐多次向公安机关报案。”就郭欢乐向李某交付购房款的方式，经询问，李某称：“都是以现金方式，没有转账，第一次要付款是60多万，郭欢乐分两次大概给了我七八十万的现金，后来的50多万也是给的现金，郭欢乐陆续分多次给我一共155万元，没有打收条。”另就房产交易过程，庭审中经询问，郭欢乐及证人李某均认可未与卫杰进行过沟通。就郭欢乐、赵克锋及李某之间的身份关系，卫杰称李某系赵克锋的妹夫、郭欢乐系李某的外甥女，郭欢乐及案外人李某没有异议。一审法院认为：争议房屋为卫杰与赵克锋夫妻关系存续期间购买，在卫杰与赵克锋的离婚协议中亦将该房产作为夫妻共同财产进行处理，虽然该房产原登记在赵克锋一人名下，但依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，争议房产应为卫杰与赵克锋的夫妻共同财产。共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。本案审理中郭欢乐及证人李某均认可未就案涉房屋的买卖事宜与卫杰进行过沟通；根据卫杰和赵克锋签订的离婚协议，可以认定当时赵克锋仍将争议房屋作为共同财产进行处理并约定归卫杰所有，客观上亦未表述该房产已经出售的事实；而卫杰亦在庭审中明确表示对赵克锋与卫杰签订的《房产买卖合同》不予认可；郭欢乐亦未提供证据证明卫杰同意赵克锋出售争议房产或卫杰与赵克锋之间存在恶意串通；综合上述情况，对卫杰主张赵克锋与郭欢乐签订房产买卖合同时其对此不知情，一审法院依法予以采信。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中，郭欢乐认可是通过证人李某介绍与赵克锋进行的房产交易，李某为赵克锋的妹夫，郭欢乐则为李某的外甥女，存在有亲属关系，郭欢乐在交易过程中理应知晓赵克锋的家庭情况以及赵克锋与卫杰的婚姻状况，因此，不同于家庭外的一般人对卫杰和赵克锋夫妇的情况不知悉或无法知悉，在此前提下郭欢乐作为购买人的善意标准应当高于一般人的标准；而且房屋买卖非同于日常生活的一般消费行为，郭欢乐作为买受人对交易标的物的共有人是否同意处分该共有财产应尽审慎审查的注意义务；本案审理中郭欢乐、证人李某均认可未就购房事宜征求过卫杰的意见，因此，不能认定买受人郭欢乐尽到了一般社会经验所认可的谨慎和注意义务，更无法达到因本案特殊情势而应提高的善意评价标准。因此，郭欢乐不符合前述司法解释所规定的“第三人善意购买”的条件。就合同价款的支付，郭欢乐与赵克锋签订的房产买卖合同约定的房屋交易价格为80万元；郭欢乐主张实际交易价格为155万元，又称其将150万元款项转给李某，通过李某向赵克锋交付购房款；李某称郭欢乐均以现金方式向其交付款项为155万元。但郭欢乐未提供取款凭条、银行交易流水等证据证明其购房款项的来源；郭欢乐未将购房款直接支付给出卖人赵克锋而是交由李某转交，李某又称郭欢乐系现金交付房款且未出具收条等书面凭证，该交易模式及如此大额的款项以现金交付均有违通常的交易惯例；郭欢乐所称的其交付给李某的款项数额（150万元）与李某所称的收到款项数额（155万元）亦有出入；就证人李某陈述其从购房款中扣除30万以抵扣赵克锋欠其的借款，但未提交充分的证据证明二人之间的借款关系。综合上述情况，赵克锋与郭欢乐之间的交易过程存在不合常理之处，郭欢乐主张房屋实际交易价格为155万元并已实际支付该款项，因证据不足，本院不予认定。综合上述情况，赵克锋在婚姻关系存续期间未经房屋共有人卫杰的同意转让共有房产，属于无权处分；鉴于郭欢乐与李某、李某与赵克锋之间的身份关系，郭欢乐理应知晓赵克锋与卫杰的婚姻关系但却未就房屋交易事宜征求共有人的意见，不能达到因本案特殊情势而应提高的善意评价标准；郭欢乐主张房屋实际交易价格为155万元并已实际交付，因证据不足不予认定。据此，就争议房产郭欢乐主张其为善意取得的意见缺乏充分证据支持，不能成立，一审法院不予采纳。赵克锋与郭欢乐之间的房产转让行为损害了卫杰的合法权益，且卫杰亦明确表示对前述转让行为不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”及第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”的规定，现卫杰请求确认郭欢乐与赵克锋签订的《房产买卖合同》无效，于法有据，一审法院予以支持。案涉争议房产虽已过户登记在被告郭欢乐的名下，但因赵克锋与郭欢乐签订的《房产买卖合同》归于无效，因此郭欢乐不能取得案涉房屋所有权；另赵克锋与卫杰在离婚协议中已约定争议房产归卫杰所有，现卫杰请求判令该争议房产归其所有，一审法院依法予以支持；根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，卫杰要求郭欢乐返还争议房产并协助办理房产过户手续，于法有据，应予支持。赵克锋经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、抗辩的权利，法律规定的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、赵克锋与郭欢乐于2018年10月24日签订的《房产买卖合同》无效；二、位于洛龙区××院××房产归卫杰所有；三、郭欢乐应于本判决生效后十日内向卫杰返还位于洛龙区××院××号的房产并协助卫杰办理房产过户手续；四、驳回卫杰的其他诉讼请求。本案受理费11900元减半收取计5950元、保全费4520元，共计10470元，由赵克锋承担5235元，由郭欢乐承担5235元。本院二审期间，郭欢乐提交新证据证明，郭欢乐从事汽车美容服务、百货经营，有经营收入，郭欢乐借给李某现金有正常来源，并提交郭欢乐银行流水证明与李某的资金往来。提交证据证明郭欢乐收到赵克锋交付房门钥匙后，将房屋换锁芯，占有房产。提交凯恩物业收据，证明郭欢乐缴纳从2017年6月4日到2020年6月4日物业费，提交赵克锋给李某出具“欠条”，证明赵克锋在一审判决后，李某让赵克锋给郭欢乐写收款条，赵克锋不给郭欢乐写，认为是李某汇入自己账户120万元，加上以前欠款30万元和交易税费5万元，承认收到155万元事实，但只给李某打欠条，证明赵克锋购房款共计155万元。提交录音光盘及录音记录，证明赵克锋承认购房款为155万元。卫杰质证称：证据真实性无异议，但与本案无关。李某家人与郭欢乐的资金往来数额不等，不能证明双方存在借款及支付利息的关系，并且时间与本案交易的时间间隔两年多，而且也不能证明30万款项是付给了李某。涉案房屋卫杰一直有钥匙，双方是在装修期间起的纠纷。物业费收据不能证明物业费是由郭欢乐交付的，更不能证明郭欢乐占有房产。“欠条”不是卫杰签署的，并且“欠条”出具时间是2020年3月份，是欠李某的款，不是本案郭欢乐。录音系郭欢乐李某与赵克锋之间产生的，卫杰对真实性及证明方向均有异议。通过以上证据证明郭欢乐只是李某的“代理人”。上诉人郭欢乐申请证人李某出庭，证明其是赵克锋妹夫，从单位离职后作生意，使用资金比较大，郭欢乐买房子之前，李某欠郭欢乐160万左右。买房子时，郭欢乐让先用欠其的钱支付给赵克锋作为买房款，李某先给赵克锋64.6万左右，后来又转款499999元，还有个5万元，以上转账三笔。还有赵克锋欠李某30万欠款抵账，共计155万。办证时，李某说要卫杰签字，但市民之家的工作人员说不用卫杰签字，因为证上是赵克锋一个人的名字。卫杰质证称：证人证言与一审一致。不是新证据。二审期间郭欢乐一方向本院申请调查令，调取了中信银行及洛阳银行的相关证据，一、《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，证明2017年7月11日赵克锋作为借款人和房产抵押人在该合同签名，卫杰作为赵克锋配偶和抵押物共有人在该合同签名，卫杰对该房产进行抵押借款是明知的。二、《中信银行个人借款合同》。证明、赵克锋作为借款人2017年7月11日与中信银行签订该借款合同，从中信银行借款65万元。三、《中信银行业务凭证》。证明赵克锋将李某2018年10月22日转入的64.61万元全部归还中信银行借款。四、《房屋买卖合同》。证明赵克锋将银行借款付清后，银行将涉案房产解除抵押，第二天的2018年10月24日办理了过户手续。五、赵克锋工商银行流水。证明赵克锋用李某转入的购房款偿还了中国银行借款。赵克锋有独立处分房产的权利。不管卫杰是否知晓赵克锋售房的事实，赵克锋用售房款偿还夫妻共同债务，卫杰是受益人，赵克锋处分房产没有损害卫杰的权益。赵克锋个人故意隐瞒售房事实，还是赵克锋夫妻共同设计骗局，但收到120万元现金和冲抵30万元借款，并偿还夫妻共同债务。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中，赵克锋为偿还其到期的银行贷款而将登记在其个人名下的房产，即洛龙区通济街27号1幢五洲雅苑2单元2-904号房屋一套出售，该房屋是赵克锋与卫杰夫妻关系存续期间共同购买，为其夫妻共同财产。郭欢乐是通过李某介绍与赵克锋进行的房产交易，赵克锋与郭欢乐签订了《房产买卖合同》，虽然该合同中约定房屋价款是80万元，但二审期间，赵克锋到庭参加诉讼，认可收到郭欢乐通过李某支付的房款155万元，并有李某提交的转账凭证证明，房款155万元在2018年10月24日赵克锋与郭欢乐签订《房产买卖合同》时应为合理的对价。李某为赵克锋的妹夫，郭欢乐则为李某的外甥女，存在有亲属关系，李某、郭欢乐在交易过程中对赵克锋是否有权处分房产，尽到了充分注意义务，在办理过户手续时，由于房屋所有权证是赵克锋个人的名字，顺利过户在郭欢乐的名下。《最高人民法院司法解释》（一）第十五条规定，受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。郭欢乐购买房产进行产权交易时，该房屋所有权证上赵克锋是单独所有权人，即使该房屋是赵克锋与卫杰的夫妻共同财产，郭欢乐有理由相信卖房为其夫妻共同的意思表示，赵克锋是有权处分人，郭欢乐不存在任何过失。郭欢乐构成善意取得，卫杰不得以不知情不同意为由对抗善意取得者郭欢乐。二审庭审查明，赵克锋已将案涉房屋交付郭欢乐，赵克锋与郭欢乐签订的《房产买卖合同》合法有效。一审法院认定郭欢乐不构成善意取得，适用法律不当，应予以纠正。卫杰的诉讼请求，无确实有力的证据予以证实，本院不予支持，应予以驳回。赵克锋与卫杰在离婚协议中约定争议房产归卫杰所有，与本案不属同一法律关系，应另行处理。综上所述，郭欢乐的上诉请求成立，一审判决适用法律不当，应予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用司法解释（一）》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）、第（三）规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初6010号民事判决；二、驳回卫杰的诉讼请求。一审受理费11900元减半收取计5950元、保全费4520元，共计10470元，由卫杰承担。二审案件受理费11900元，由卫杰负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年八月二十五日书记员  张丽梅