贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5811号上诉人（原审原告）：黄小燕，女，1975年1月11日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：戴国忠，贵州华顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗传丽，贵筑华顿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：关虹，女，1967年9月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王远华，贵阳市南明区河滨法律服务所法律工作者。原审第三人：王景熙，女，1947年4月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王远华，贵阳市南明区河滨法律服务所法律工作者。原审第三人：关凯元，男，1996年5月20日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人黄小燕因与被上诉人关虹、原审第三人王景熙、第三人关凯元房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初10076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄小燕的上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判确认关跃与被上诉人关虹2018年1月23日签订的《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》无效；三、改判被上诉人关虹返还上诉人享有财产所有权的贵阳市回迁安置房3单元3号房屋；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人关虹承担。理由是，上诉人与关跃在婚姻存续期间共有案涉房屋，后双方离婚并签订《离婚协议》，约定案涉房屋归男方（关跃）和儿子（关凯元）所有，女方（黄小燕）可居住在此房。实际上，双方离婚后一直未办理房屋所有权的变更登记手续，根据相关法律规定，该案涉房屋仍属上诉人与关跃共有，而关凯元并不享有案涉房屋财产份额。因此，关跃未经上诉人的同意，将案涉房屋以远低于市场价的价格（20万元）贱卖给被上诉人关虹以及关跃与关凯元签订的处分上诉人房屋财产份额的《声明书》，均属侵害上诉人财产所有权的无权处分行为。其次，案涉房屋虽办理了房屋过户手续，但却属于违法行为，因为一是该过户登记涉及上诉人的签名是伪造的，二是过户登记档案中涉及关跃与上诉人《离婚协议》也是伪造的，三是关虹与被上诉人签订房屋买卖合同之前，其明知房产登记的权利人是上诉人而不是关凯元，故被上诉人关虹亦不属于善意第三人，四是房屋主管部门在办理该房屋过户登记过程中未尽到审慎职责，在上诉人不在场的情况下，错误采信伪造的证据材料，导致案涉房屋最终登记至被上诉人关虹名下。被上诉人关虹答辩称，对方对房屋不具有所有权，应当是关凯元和其父亲所有，关凯元享有独立的民事能力，关凯元也写下书面依据，已经放弃了房屋的权利，其丧失房屋所有权。原审原告黄小燕的诉讼请求为：1.确认被告关跃、被告关虹于2018年1月23日签订的《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》无效；2.判令被告关虹返还原告享有财产所有权的贵阳市回迁安置房3单元3号房屋（价值：暂计20万元人民币）；3.判令被告关跃、被告关虹共同承担本案的全部诉讼费、保全费。原审经审理查明：坐落于贵州省贵阳市云岩区拆迁安置房3单元3层4号房屋（房屋面积：62.69㎡）原产权人为原告黄小燕。原告黄小燕与关跃原系夫妻关系。二人于2010年8月10日在贵阳市南明区民政局离婚，双方签订《离婚协议》，对上述房屋双方约定：“婚后有一套住房（位于：贵阳市回迁安置房3单元3号）归男方（关跃）和儿子（关凯元）所有，女方（黄小燕）可居住在此房”。后涉案房屋由关跃居住使用。2017年11月30日，关跃取得上述房屋《不动产权证书》，该产权证书载明：黔（2017）云岩区不动产权第0072738号，权利人：关跃，原不动产权证号：010126751，附记：夫妻共有权转移所得。2018年1月20日，关跃、关凯元出具《声明书》，载明：“本人关凯元（男，22岁，身份证号5201021996××××××××）是关跃（男，44岁，身份证号5201021974××××××××）的儿子，现同意将目前所居住的父亲关跃名下位于贵州省贵阳市云岩区不动产权第0072738号）过户转让给姑妈关虹（女，51岁，身份证号5201021967××××××××）。对办理房屋过户手续及今后房屋相关事宜无任何异议。我方已知悉并了解相关法律法规，对上述承担表述系自愿做出的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。特此声明！本人同意：关跃签名2018.元.20本人同意关凯元签名2018.1.20证明人王景熙签名2018.1.20号”。2018年1月23日，关跃作为出卖人与关虹作为买受人就上述房屋签订《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》，该合同约定上述房屋转让价款为20万元。后关虹取得案涉房屋《不动产权证书》，产权证号为：黔（2018）云岩区不动产权第0009088号。原告认为其与关跃离婚后没有办理房屋的所有权变更登记手续，关跃申请变更登记至关虹名下的离婚协议是假的，关跃未经原告同意将涉案房屋以远低于市场的价格贱卖给关虹的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院。另查明，关跃于2019年1月15日死亡。关跃与关虹系姐弟关系，与王景熙系母子关系，与关凯元系父子关系。再查明，2019年原告就涉案房屋登记至关虹名下的行政登记行为将贵阳市自然资源和规划局诉至贵阳市南明区人民法院，诉请为：1.撤销被告颁发贵阳市云岩区新添大道南18号万东花园A栋拆迁安置房3单元3层4号的不动产权证书（不动产权证：黔（2018）云岩区不动产权第0009088）的具体行政行为；2.判令被告恢复为原告颁发贵阳市云岩区新添大道南段18号万东花园A栋拆迁安置房3单元3层4号的房屋权属证书；3、诉讼费用由被告承担。贵阳市南明区人民法院于2019年8月16日作出（2019）黔0102行初第84号行政裁定书，该裁定书认为原告未就首次转移登记行为提起行政诉讼，而是对后续转移登记行为提起行政诉讼，应不予受理。对原告要求恢复至原权属登记属于行政机关的行政职权。故驳回原告黄小燕的起诉。原告不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）黔01行终482号行政裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。庭审中，原、被告均认可关虹已于2019年将涉案房屋转卖给案外人。原审认为，关跃与原告黄小燕离婚后已取得案涉房屋的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”及第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，虽然原告就变更登记至关跃名下的行政登记行为有异议，但截至一审庭审结束，关跃取得案涉房屋的登记行为尚未被撤销，关跃作为物权登记的所有权人有权将案涉房屋出售给他人，对原告黄小燕主张关跃系无权处分的意见，不予采纳。即便，案涉房屋登记至关跃名下的行政登记被撤销，案涉房屋作为原告黄小燕与关跃婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，二人在离婚时约定案涉房屋归关跃与儿子关凯元所有，该《离婚协议》是关跃与原告黄小燕的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在关跃与关虹签订《贵阳市存量房买卖合同》之前，关凯元作为成年人与关跃共同出具《声明书》表示同意将涉案房屋转卖给关虹，故关跃将案涉房屋出卖给关虹的行为，未侵害原告黄小燕的利益。庭审中，关凯元表示该《声明书》不排除是其父亲关跃在吸毒的情况下让其签署的意见，因关凯元签署该《声明书》已成年，被告提供的视频也证实关凯元在签订《声明书》时未存在受欺诈、胁迫等情形，故对关凯元的该意见，不予采纳。综上，关跃与关虹就涉案房屋签署的《贵阳市存量房买卖合同》是关跃与关虹的真实意思表示，未侵害原告黄小燕的权利，系有效协议。对原告黄小燕主张确认该合同无效的诉请，不予支持。对于原告黄小燕主张要求返还房屋的诉请，因该诉请系基于前述合同无效提出，故对该诉请，一并不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告黄小燕的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告黄小燕负担。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，不动产物权的变更以登记为准，但当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效。没有办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，案涉房屋虽系上诉人黄小燕与关跃婚姻关系存续期间共有财产，但双方后因感情不合于2010年8月10日到贵阳市南明区民政局办理了离婚登记手续，并达成《离婚协议》，约定案涉房屋由关跃和关凯元共同所有，该协议系黄小燕对其房屋所有权份额转让的约定，合法有效，具有法律约束力。上诉人黄小燕在协议中已经自愿放弃了该房屋的所有权份额，该意思表示由黄小燕自愿作出，虽然双方没有马上办理所有权变更登记手续，但不影响双方签订的《离婚协议》中对房屋所有权分配的效力。2017年11月30日，关跃在共有权人关凯元书面放弃房屋所有权份额的情况下，向贵阳市不动产登记部门申请将房屋所有权登记在个人名下，并取得了该房屋的单独所有权，未损害上诉人黄小燕的权益。对于黄小燕提出关跃提交办理产权变更登记的《离婚协议》系伪造的问题，经审查两份协议对房屋处分的内容，黄小燕认可的《离婚协议》约定为由关跃与关凯元共有，而黄小燕不认可的一份《离婚协议》中，房屋归关跃所有，区别是用于办证的协议中没有了关凯元的共有人身份，但因关凯元已经书面放弃享有的房屋份额，故未对关凯元权益造成损害。而黄小燕在其认可的《离婚协议》中已经放弃了房屋所有权，所以，两份协议内容是否相同，都不损害黄小燕权益。关虹与关跃之间签订的《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》合法有效的基础是关跃《房屋所有权证》的合法性以及双方的意思表示真实性，现黄小燕没有证据证明《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》非关虹与关跃的真实意思表示，关键是协议没有损害黄小燕的权益，则关跃作为物权登记的所有权人，将案涉房屋出售给他人同样不违反法律规定。由于上诉人黄小燕非案涉房屋权利人，无权要求确认合同无效，更无权主张关虹向其返还房屋。综上所述，上诉人黄小燕上的诉主张不能成立，应予驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人黄小燕负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十七日书记员 唐正艳