重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初3414号原告：重庆耀翔物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路297号，统一社会信用代码915001082038600197。法定代表人：张光秀，总裁。委托诉讼代理人：蒋小伟，男，1986年6月15日出生，汉族，住四川省南充市，系公司职工。被告：蒋华超，女，1972年3月21日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：黎宗辉，男，汉族，1965年2月28日出生，住重庆市大足区。原告重庆耀翔物业管理有限公司(以下简称耀翔物业)与被告蒋华超、黎宗辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员彭文独任审判，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告耀翔物业的特别授权委托诉讼代理人蒋小伟到庭参与诉讼，被告蒋华超、黎宗辉经本院电话短信送达相关法律文书，开庭之日未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告耀翔物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2017年1月1日至2019年11月30日所欠物业管理费2919元；2、判令被告缴纳公摊水电费及二次供水电费315元；3、判令被告支付违约金1079.12元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：蒋华超、黎宗辉系xx小区业主，房屋建筑面积83.44㎡，被告于2014年1月21日与原告签订了《前期物业服务合同》，全面委托原告对XX住宅小区实施物业管理，合同约定，原告为被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1元/㎡的标准缴纳物业管理费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费、水电公摊及二次供水费。自2017年1月1日起至2019年11月30日欠物业费2919元、水电公摊及二次供水费315元、产生违约金1079.12元，共计4312.72元，原告多次对其书面、电话及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已经严重违反了双方签署的《前期物业服务合同》约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现提起诉讼，望盼如所请。在庭审过程中，因被告蒋华超、黎宗辉在起诉后调解过程中，于2020年5月25日缴纳了2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费和水电公摊费，故变更诉讼请求为判令被告2019年1月1日至2019年11月30日的物业服务费917.4元、水电公摊费99元，合计1016.81元；违约金变更为按日万分之五计算为72.81元，最后变更为从欠费之日起，按照全国银行间同行业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。被告蒋华超、黎宗辉未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年11月18日，原告耀翔物业与重庆嘉杰实业集团有限公司签订《XX前期物业服务合同》约定：“由耀翔物业为重庆嘉杰实业集团有限公司开发建设的XX小区提供物业服务，合同期限为2010年11月18日至2020年11月17日；合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业管理费服务费为0.8元/月.平方米(多层住宅)、高层住宅为1元/月.平方米、办公物业为1.6元/月.平方米、商业物业管理服务费为3元/月.平方米，业主应于接房之日起缴纳物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人在每月10日前履行缴纳。并约定业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每天应收总额的千分之三的标准支付违约金。”合同签订后，耀翔物业提供了物业服务至2013年12月XX小区成立业主委员会，2014年1月1日原告耀翔物业与大足区XX业主委员会签订了《XX物业服务合同》，约定合同期限为2014年1月1日至2016年12月31日；合同期满后，原告耀翔物业于2017年1月1日与大足区XX业主委员会续签了《XX物业服务合同》约定：“合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1元/月.平方米、多层住宅为0.8元/月.平方米、6号楼商业会所及19号楼幼儿园等非住宅物业费为1.5元/月.平方米。业主应于接房之日起缴纳物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人在每月10日前履行缴纳。并约定业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。”被告蒋华超、黎宗辉系XX小区业主，房屋建筑面积83.44㎡；被告蒋华超、黎宗辉从2019年1月1日起至今未向原告耀翔物业缴纳物业服务费83.44元每月及水电公摊费9元每月，原告耀翔物业以张贴催费通知、电话等方式进行了催交。被告蒋华超、黎宗辉经本院合法传唤，开庭之日未到庭参与诉讼，相关诉讼权利视为自行放弃。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告耀翔物业于2017年1月1日与大足区XX业主委员会签订的《XX物业服务合同》合法、有效；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告耀翔物业与大足区XX业主委员会签订的《XX物业服务合同》对被告蒋华超、黎宗辉具有约束力；原告耀翔物业有权要求接受了物业服务的被告蒋华超、黎宗辉支付价款或者报酬。因此，被告蒋华超、黎宗辉应当缴纳2019年1月1日至2019年11月30日期间的物业服务费917.84元(1元/㎡·月×83.44㎡×11个月)，故原告起诉要求被告支付917.4元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告耀翔物业主张的公摊水电费及二次供水电费，因原告耀翔物业与大足区XX业主委员会签订的且在履行中的《XX物业服务合同》第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户数向业主分摊计收涉及二次供水的费用按有关规定缴纳。原告耀翔物业提交了小区各栋共用设备等产生的水电费依据，对原告耀翔物业主张水电公摊及二次供水费99元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告在庭审中自愿变更为从欠费之日起，按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定，本院予以准许，即违约金为：从2019年1月11日以83.44元为本金计算至2019年2月10日、从2019年2月11日起以166.88元为计算至2019年3月10日、从2019年3月11日起以250.32元为本金计算至2019年4月10日；以此类推，每月11日起其本金增加83.44元为本金计算至次月10日，按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，缺席判决如下：一、由被告蒋华超、黎宗辉于本判决生效后十日内支付原告重庆耀翔物业管理有限公司2019年1月1日至2019年11月30日期间的物业服务费917.4元及违约金(从2019年1月11日以83.44元为本金计算至2019年2月10日、从2019年2月11日起以166.88元为计算至2019年3月10日、从2019年3月11日起以250.32元为本金计算至2019年4月10日；以此类推，每月11日起其本金增加83.44元为本金计算至次月10日，按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。二、由被告蒋华超、黎宗辉于本判决生效后十日内支付原告重庆耀翔物业管理有限公司支付水电公摊及二次供水费99元。三、驳回原告重庆耀翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半)，由被告蒋华超、黎宗辉负担。本判决为终审判决。审判员  彭文二〇二〇年八月二十七日书记员  王莎