北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6772号上诉人（原审被告）:王春胜，男，1978年3月4日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈华（王春胜之妻），即上诉人陈华。上诉人（原审被告）：陈华，女，1986年1月15日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京知识印象科技有限公司，住所北京市朝阳区阜通东大街1号院5号楼1单元312107室21-R053。法定代表人：刘夜，总经理。委托诉讼代理人：李新民，北京市京师律师事务所律师。上诉人王春胜、陈华因与被上诉人北京知识印象科技有限公司（以下简称知识印象公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初68723号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春胜、陈华上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：1.双方签署的合同中明确约定，被上诉人进行室内改造要经过上诉人的同意。被上诉人未提供经过上诉人同意的书面证据或者通话、聊天等证据；2.被上诉人与物业公司沟通的短信记录，不能说明被上诉人的行为已经征得了上诉人的同意。被上诉人应主动就其室内改造一事与上诉人进行有效沟通，并以书面或者双方认可的其他方式将此合意进行固定。一审法院仅以上诉人与案外第三人的短信作为证据，来认定被上诉人就装修一事与上诉人达成了合意没有事实依据。知识印象公司辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。我公司装修经过了上诉人同意，并经物业公司审核后实施的。知识印象公司向一审法院提出诉讼请求：判令王春胜、陈华退还房屋押金58774元。一审法院认定事实：2017年4月1日，王春胜作为出租方与知识印象公司作为承租方签订《北京市房屋租赁合同》，约定2017年4月17日至2018年4月16日期间，王春胜将朝阳区×号塔楼（办公、商业）×层×单元-××房屋（下称涉案房屋）租赁给知识印象公司使用。2018年3月，王春胜作为出租方（甲方）、陈华作为王春胜委托代理人、知识印象公司作为承租方（乙方）就涉案房屋续签了《北京市房屋租赁合同》（下称涉案合同），约定：“租赁期自2018年4月17日起至2019年4月16日止，租期一年。每月租金为29387元。租金（押金）支付方式为押二付三，租金由乙方直接汇至甲方指定的银行账户，租金每三个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一期租金。租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施；在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用并将注册地址迁出后5日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方。乙方在合同期满后不再续租时，原由乙方出资进行的室内装修及其他装备，除有关经营专用装备及办公用品等，其余整体装修部分（包括但不限于门窗、水暖、空调、照明、消防、通讯线路、隔墙等物业室外附着物、定着物）不得拆卸和损毁（乙方另行添置的空调室外主机、室内挂机、电视机及双方另有协议除外）。租赁期满后乙方应陪同甲方对物业的上述情况进行验收，向甲方交付各室内房间钥匙、大门钥匙、门禁卡、空调遥控器、配电箱、钥匙、电费卡等物件。乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质、用途，甲方有权单方解除合同”等内容。知识印象公司提交到北京搜厚物业管理有限公司望京分公司调取的涉案房屋装修手续资料一组，包括：1.2017年4月25日《装修申请表》，申请人资料部分业主/租户（姓名）处签名为“经某”，申请装修日期为2017年4月19日至2017年7月19日，装修项目包括：粉刷涂料、铺地毯、房间隔断石膏板、石膏板吊顶、空调安装改造、消防设施改造、强电设施改造，最后工程部审批意见为同意，工程经理进行签名。2.2017年4月1日王春胜与知识印象公司签订的《北京市房屋租赁合同》，该合同中列明了王春胜的手机联系方式。3.王春胜和物业沟通的短信记录，其中王春胜2017年4月11日表示“你好，本人为望×××9房间业主，现同意租户北京知识印象科技有限公司办理入住手续及室内装修改造事宜，望物业配合，谢谢。”4.《授权委托书》，知识印象公司授权经某作为办理房屋交接及有关物业入住事宜。陈华、王春胜认为《装修申请表》没有业主签字，另外知识印象公司从未将装修改造具体方案和图纸告知王春胜、陈华，没有经得王春胜、陈华的书面同意，违反了合同约定。王春胜、陈华提交涉案房屋租赁期满交接后的照片两张，以证明知识印象公司在《装修申请表》之外改造了新风和排气。知识印象公司表示照片是租赁期满交接王春胜、陈华拆除设施之后呈现的情况，而非装修后的情况，无法证明是装修后的使用现状。经询，王春胜、陈华认可知识印象公司已支付了涉案房屋全部租金，涉案房屋在租赁期满后已经完成交接，保证金58774元尚未退还。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。知识印象公司与王春胜签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵照履行。根据涉案合同的约定，知识印象公司在期满后不再续租时，由其出资进行的室内装修及其他设备，除有关经营专用设备及办公用品等，其余整体装修部分不得拆卸和损毁。现知识印象公司已经在租赁期满后依约将房屋向王春胜进行了交接，王春胜应向知识印象公司退还保证金。关于王春胜抗辩知识印象公司未经书面同意擅自拆改房屋结构进而需要扣除拆除费用的意见，法院认为根据物业存档的装修档案中王春胜的短信回复，可以认定王春胜知晓并认可知识印象公司进行装修改造，加之涉案合同系双方履约一年后的续签，王春胜作为出租人亦应根据涉案房屋使用情况做出是否续签的判断，故根据涉案合同约定，陈华、王春胜要求知识印象公司承担拆除费用于法无据。因陈华、王春胜为夫妻关系，知识印象公司依据夫妻共同债务向二人主张退还保证金并无不当，法院依法予以支持。据此，一审法院于2019年11月28日判决：王春胜、陈华于判决生效后七日内向北京知识印象科技有限公司退还租赁押金58774元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费635元，由王春胜、陈华负担（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，双方均未提交新证据，审理中，王春胜、陈华主张知识印象公司在租赁合同履行过程中存在迟延支付租金的行为，应当承担相应的违约责任，王春胜、陈华表示就知识印象公司应承担的逾期付款违约金拟另案主张。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为：知识印象公司与王春胜签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。依据双方诉辩主张及查明的事实，本案争议焦点为王春胜、陈华是否应将房屋押金退还知识印象公司。根据涉案合同的约定，租赁期满后，在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用并将注册地址迁出后5日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方。现王春胜、陈华以知识印象公司对涉案房屋进行装修改造未经得其同意为由不予退还押金。对此，本院认为，根据查明的事实，在物业公司存档的涉案房屋装修档案显示，王春胜曾通过短信形式告知物业公司同意知识印象公司办理入住手续及室内装修改造事宜。并且，双方共签订两份房屋租赁合同，涉案合同系双方履约一年后进行的续签，续签时知识印象公司对涉案房屋进行的装修改造均已完成。王春胜作为出租人在续签房屋租赁合同时对涉案房屋使用情况应属明知，但其未提交证据证明曾就涉案房屋装修改造情况提出异议，且双方在续签合同时，对于合同期满后知识印象公司是否应对其装修改造承担拆除责任未明确约定。相反，双方在合同中约定，乙方在合同期满后不再续租时，原由乙方出资进行的室内装修及其他装备，除有关经营专用装备及办公用品等，其余整体装修部分（包括但不限于门窗、水暖、空调、照明、消防、通讯线路、隔墙等物业室外附着物、定着物）不得拆卸和损毁。此外，双方约定涉案房屋用途为办公，知识印象公司根据办公需要对房屋进行必要的装修改造符合房屋租赁合同目的及履行惯例。王春胜、陈华以知识印象公司未就装修事宜征得其同意为由，主张应在房屋押金中扣除装修拆除费，依据不足。王春胜、陈华未举证证明存在合同约定的其他不予退还押金的情形，对其上诉请求，本院不予支持。综上，王春胜、陈华的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1270元，由王春胜、陈华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 次仁卓嘎审 判 员 马 立 红审 判 员 杨  路二〇二〇年八月三十一日法官助理 郑  芳书 记 员 席  颖