内蒙古自治区满洲里市人民法院执 行 裁 定 书(2020)内0781执异17号案外人：朱小稳，女，汉族，1979年12月30日出生，个体，住内蒙古自治区满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼1-12门市。委托代理人：王浩，内蒙古缘合事务所律师。申请执行人：赵旭，男，汉族，1983年11月11日出生，无职业，住满洲里市尚都国际小区8号楼5单元601室。委托代理人：赵春平，内蒙古北疆事务所律师。被申请执行人：孟凡丽，女，汉族，1970年11月13日出生，个体，住内蒙古满洲里市尚都国际二期10号楼复式1号室。被申请执行人：丁修森，男，汉族，1979年4月22日出生，个体，住内蒙古满洲里市尚都国际二期10号楼复式1号室。委托代理人：孟凡丽，女，汉族，1970年11月13日出生，个体，住内蒙古满洲里市尚都国际二期10号楼复式1号室。被申请执行人：韩静，女，汉族，1973年1月17日出生，个体，住内蒙古满洲里市通满综合楼15号门市宏岳管业。在本院执行赵旭与孟凡丽、丁修森、韩静借款合同纠纷一案中，案外人朱小稳于2020年7月22日对满洲里市人民法院（2020）内0781执407号执行裁定中关于查封满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号（产权证号：113031800184）房产事项提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，被执行人韩静经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，本案现已缺席审查终结。案外人朱小稳称，2017年7月11日与被执行人孟凡丽、丁修森签订了《房屋买卖合同》，购买了位于满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号楼房和满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼地下停车库52号车库，合计价款70万元。合同签订后，案外人朱小稳当日通过中国农业银行转款50万元至孟凡丽账户内，因当时满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号楼房被孟凡丽、丁修森抵押登记在满洲里市邮政储蓄银行，抵押登记届满之日为2019年3月20日，因此未办理过户。房屋买卖合同中约定待房屋解除抵押登记后，案外人将剩余20万元交付给孟凡丽、丁修森后办理过户。2018年1月，被执行人孟凡丽、丁修森在明知道该房屋已经卖给案外人的情况下，仍抵押给申请执行人赵旭，双方属于恶意串通。案外人朱小稳已按照合同约定支付大部分房款，并已实际交付房屋且已实际占有。没有办理过户并不是案外人过错，因此请求中止对满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号楼房的执行，解除对满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号楼房的查封。申请执行人赵旭称，赵旭与孟凡丽、丁修森之间的借贷关系成立，借款人孟凡丽将满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号楼房作为借款抵押，在产权管理部门办理了产权登记手续，双方之间的借贷关系成立，抵押手续合法，赵旭与孟凡丽之间的借贷关系以于2019年12月3日由满洲里市人民法院2019内0781民初2035号调解进入执行程序，因此申请执行人赵旭对于满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号主张拍卖，程序合法，应当得到法律支持。不同意案外人的异议请求。被执行人孟凡丽称，案外人朱小稳自2015年一直租住满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号房屋，后于2017年与朱小稳签订了房屋买卖合同，确实已经给付了50万元房款，剩余20万元房款中还需要扣除过户费用。被执行人丁修森的意见与被执行人孟凡丽一致。被执行人韩静未到庭参加听证，未发表意见。本院查明，2017年7月11日案外人朱小稳与被执行人孟凡丽、丁修森签订了《房屋买卖合同》，购买了位于满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号楼房及满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼地下停车库52号车库，合计价款70万元。合同约定，朱小稳在合同签订后一次性交付50万元首付款，孟凡丽、丁修森在收到首付款后，先将满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼地下停车库52号车库过户至朱小稳名下，同时将满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号楼房交付给朱小稳，待满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号楼房抵押登记届满后，孟凡丽、丁修森将该房屋过户至朱小稳名下，朱小稳将剩余20万元房款一次性支付给孟凡丽、丁修森。相关过户费用、税费、契税、土地出让金等一切费用均由孟凡丽、丁修森承担。案外人朱小稳于2017年7月17日通过中国农业银行转款50万元至孟凡丽尾号为4864账户内。另查明，满洲里市人民法院于2019年12月3日作出（2019）内0781民初2035号民事调解书，赵旭与孟凡丽、丁修森、韩静达成协议，约定孟凡丽、丁修森于2019年12月31日前偿还赵旭共计660000元，韩静对660000元承担连带保证责任。另查明，孟凡丽位于满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号楼房产，于2014年3月17日抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司满洲里市支行，2018年1月8日办理抵押注销，于2018年1月9日抵押给赵旭至今。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人朱小稳已经在查封前与孟凡丽、丁修森签订合法有效的书面买卖合同，且于2017年7月11日给付大部分价款，签订合同后案外人朱小稳一直合法占有使用被查封房屋。该房屋在第一次抵押到期后，抵押给赵旭系买卖合同签订后，且赵旭申请执行案件中，朱小稳已经配合将剩余20万元价款交付至满洲里市人民法院。由于被执行人孟凡丽、丁修森的原因造成该房产一直处于抵押状态，未能办理过户，并非案外人自身原因导致未办理过户登记。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对满洲里市凯旋城凡尔赛花园B楼商业1-12号楼房产的执行。案外人、当事人对该裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向满洲里市人民法院提起执行异议之诉。审判长  孙剑岩审判员  陈玉华审判员  石 卉二〇二〇年八月五日书记员  王 晶附：本裁定适用的相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”