安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0321民初4269号 原告：宋德君,男,1963年4月14日出生,汉族,住安徽省怀远县。 被告：石富荣,男,1962年2月24日出生,汉族,住安徽省怀远县。 被告：石娟，女，1984年4月14日出生，汉族，住安徽省怀远县，现住安徽省怀远县。 被告:何宝华,女,1982年2月28日出生,汉族,住安徽省怀远县，现住安徽省怀远县。 原告宋德君与被告石富荣、石娟、何宝华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋德君、被告石娟、被告何宝华到庭参加诉讼，被告石富荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋德君向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令三被告共同给付原告自2019年7月1日至今的房屋租赁费用20000元并退还原告宋德君名下坐落于怀远县岔医院大门东侧的房屋;二、由三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告石富荣在房屋租赁到期之后没有与原告宋德君沟通将原告宋德君所有的房屋转租给被告何宝华,被告何宝华自2019年7月1日至今占用原告宋德君的房屋且不愿跟原告宋德君签订房屋租赁合同,也未支付房租，影响了原告宋德君的房屋使用权利，原告为维护其合法权利,向法院提起诉讼。 石娟辩称，原告的诉讼请求不成立，2008年6月15日，石富荣和原告签订了租赁协议书，协议书约定租赁期限为2008年7月1日至2013年7月1日，房租为7000元每年，之后房屋一直是我在使用。协议签订时本案证人周某作为协议的证明方也在合同上签字了。签订合同时，房东明确表示以后案涉房屋关于租赁的所有事宜由周某代为全权处理。此后我与原告之间所有关于租赁的事情都是通过中间人周某进行处理的。2013年7月1日，宋德君和石富荣签订的合同到期后，我和原告之间未再重新签订租赁合同，这时合同转为无固定期限租赁合同，我随时有权要求解除合同。我的房租交到2019年6月30日，我在2018年把截止到2019年6月30日的房租11500元全部交清了，2019年4月，我不再想租案涉房屋，就和周某说不再租房的意向，随后周某向房东转述了我的意向，并回复我说房东同意了，但是租给别人房租就要20000元每年。2019年5月初，何宝华找到案涉房屋处和我说想租这个房子，我把这件事告知了周某并让他问房东租不租给何宝华，周某告知房东后，房东明确表示愿意将房屋租给何宝华，且在2019年5月25日收了何宝华2000元订金。所以从2019年5月底份开始案涉房屋的承租人是何宝华，而不是石富荣和我。2019年6月份开始的房租不应由我和石富荣承担。案涉房屋从2008年到2013年7月1日的租金为7000元每年，后于2014年7月1日租金涨为11500元每年。原告诉请的租金过高。 被告何宝华辩称，2019年5月份的时候我想租屋做生意，我找到石娟，石娟说房子是从别人手里租的，5月底搬走，将房屋转让给我，至于我与房东怎么谈租金、租期石娟不问，石娟也做不了房东的主。5月24日下午我和石娟等房东等到快6点，房东也没来，石娟就给房东打电话，房东说同意我租房，我就交给石娟没有到期的两个月房租钱2800元、房东房屋押金2000元、购买石娟的三样旧电器1500元、另外石娟说她之前对房子进行了装修、搭建了彩钢棚折价要10000元，我一共付了石娟16300元，石娟给我出具房子转让费的条子一张，2019年5月24日石娟就搬走了，我在5月25日正式搬进涉案房屋，我装修期间给石娟和周某打电话，说我要装修房子，他们说只要不动主体结构都可以，装修期间我和周某打了很多次电话，要求签订房屋租赁合同，我一直认为周某是房东，周某一直说他比较忙，我只能简单装修一下，花了一万多。2019年6月18日我开始试营业，6月20日周某来了，说房子是他的，要收房租，我说房子还没有到期，石娟和我交接时说到期时间是2019年7月31日到期，周某说石娟多收我一个月的房租，我就联系石娟，石娟说没关系，说她与周某签的合同时间太长记不清了，让我与周某核对，如果多收房租可以退给我。通过他们的沟通，后来石娟确实多收我钱了，6月23日退给我1320元。2019年6月，周某拿了一份手写的合同书让我签，合同内容大概意思是租期一年，约定了租金但是没有提转让费的事情，后来因为合同中没有转让费我就不同意，我没签合同，我就找石娟。2019年7月份原告与周某来签合同我才知道房子的房东是宋德君，他们拟定了一份房屋租赁合同，约定我装修的部分他们认可，但是石娟之前装修的跟他们没有关系。我就不同意，因为之前周某知道转让费的事情，合同就没签成，周某在我营业期间多次找我要房租，最后一次在8月份石娟从合肥回来，到我店里讲退我8000元，让我搬走，我当时同意了，石娟、宋德君和周某就走了，我等了大概一个月，没有回音，我没办法继续做生意就关门了，之后我没办法我就找了另外一个人合租，我2019年9月中旬给宋德君打电话，宋德君说房子不租。综上，我和原告之间没有签订房屋租赁合同，不同意支付房租。 石富荣未做答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2001年8月，原怀远县五岔镇（现划归榴城镇）城镇建设指挥部征用原告宋德君所有的位于五岔集的门面房105.46平方米，并协议就地还原给宋德君位于怀远县岔分院大门东第四间、第五间门面房（共两间两层112平方米），即案涉房屋。2008年6月15日，宋德君将案涉房屋租给石富荣，并且与石富荣签订了《租赁协议书》一份，约定：宋德君将位于怀远县岔医院大门东侧二间门面房及二楼住房出租给石富荣使用，租期五年，租期自2008年7月1日起至2013年7月1日止，每年租金为7000元。原告宋德君作为甲方、被告石富荣作为乙方，本案证人周某作为证明方均在该《租赁协议书》上签字。石富荣随后委托周某代其全权处理案涉房屋的租赁事宜。该《租赁协议书》签订后，石富荣将案涉房屋交给其女儿石娟使用，石娟对房屋进行装修后用于经营。2013年7月1日，石富荣与宋德君在协议中约定的租赁期间届满，石娟愿意继续使用该房屋，并且向宋德君支付房租。2014年7月1日，宋德君将案涉房屋的租金提高到11500元每年，石娟继续承租案涉房屋并且每年向宋德君支付租金，2019年6月30日之前的租金石娟已付清。2019年4月，石娟与周某联系，表示房租到期后不想继续租用该房屋，周某向宋德君转达了石娟的意向，宋德君表示同意。2019年5月，何宝华表示想租用该房屋，石娟通过周某向宋德君转达了何宝华的转租意向，宋德君表示同意，并且说明案涉房屋四间整体出租，租金为20000元每年，房租自2019年7月1日起算，石娟向何宝华转告了以上内容，何宝华便向石娟支付了剩余租期的租金2800元（石娟之后退还了何宝华1320元）、房屋转让费10000元、电器转让费1500元以及租房押金2000元，石娟收到2000元房租押金后通过周某将该款转给了宋德君。2019年5月24日，石娟搬离案涉房屋，次日，何宝华着手装修房屋，并且将装修一事通知了周某，周某同意何宝华对房屋进行装修。2019年6月份，案涉房屋装修完成，何宝华开始使用该房屋进行经营，期间周某与何宝华联系，并手写了一份房屋租赁协议，何宝华未在该协议上签字。2019年7月1日，石娟交付的房租到期，宋德君、周某便至案涉房屋找到何宝华，宋德君要求与何宝华签订房屋租赁合同，何宝华以其支付给石娟的转让费必须在房屋租赁合同上载明为由拒绝与宋德君签订合同。2019年8月25日，宋德君、周某与石娟再次至案涉房屋找到何宝华要求签订房屋租赁合同，何宝华仍然以同样的理由拒绝与宋德君签订合同，石娟表示愿退部分转让费给何宝华未果。2019年9月中旬，原告在电话中向被告何宝华表示房屋不租，何宝华使用该房屋经营到2019年12月底便不再营业，并将除不便拆除的装修物之外的物品全部搬离，但未将案涉房屋交还给原告。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合法的租赁关系依法应予保护。本案中，宋德君与石富荣于2008年6月15日签订了书面的房屋租赁协议，由石富荣承租案涉房屋，在2013年7月1日租赁期间届满以后双方的租赁关系解除。被告石娟自2013年7月1日之后继续使用案涉房屋，与原告宋德君口头约定租金一年一付，租期从当年的7月1日至次年的6月30日，2014年6月30日之前的租金为7000元每年，2014年7月1日之后的租金为11500元每年，并且实际履行，原告宋德君与被告石娟之间的租赁关系成立。2019年5月，被告石娟在租赁期间届满前经原告宋德君同意将房屋转租给被告何宝华，依照《中华人民共和国合同法》第二百四十条第一款之规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”被告石娟的转租行为有效，租赁期限至2019年6月30日，该期限届满后，原告宋德君与被告石娟之间的租赁关系亦解除。2019年7月1日，被告何宝华和原告关于案涉房屋租赁的代理人周某均明确表示被告何宝华的租赁期间从当日开始，且原告宋德君实际收取了被告何宝华支付的房租押金，原告宋德君与被告何宝华虽未签订租赁合同，但双方已实际形成了房屋租赁关系。由于原告宋德君与被告何宝华对租赁期限没有约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被告何宝华本次房屋租赁应视为不定期租赁，被告何宝华使用了案涉房屋，即应当向原告宋德君支付使用期间的房租，原告宋德君通过被告石娟向被告何宝华转达了房屋上下四间整体出租，租金20000元每年，租期自2019年7月1日开始的意思表示，何宝华在得知以上条款后向宋德君交纳了押金2000元的行为系为对该意思表示的认可，案涉房屋的租金应当按20000元每年计算。因双方系不定期租赁合同关系，当事人有权随时解除租赁，被告何宝华不愿与原告宋德君签订正式的房屋租赁合同且不交纳租金，原告宋德君于2019年9月中旬表示不愿继续将房屋租赁给被告何宝华，因此双方的租赁关系至2019年9月中旬解除，但何宝华在房屋租赁关系解除后继续占用案涉房屋至2019年12月底，故被告何宝华应支付原告宋德君自2019年7月1日至2019年12月31日租赁、占用该房屋六个月的租金10000元，扣除已付的房租押金2000元后，被告何宝华尚应支付原告宋德君房屋租金8000元，故本院对原告宋德君要求被告何宝华支付房屋租金的诉讼请求部分予以支持。被告何宝华辩称因与原告宋德君未能就房屋转让费事宜达成合意，才不愿与原告宋德君签订房屋租赁合同，该辩解不能作为其不支付房租的理由，本院对该辩解不予采纳。原告宋德君与被告何宝华房屋租赁关系解除系因被告何宝华拒不支付房屋租金导致，被告何宝华存在违约情形，故其租赁期间的装饰装修残值，本院不予扣除。鉴于原告宋德君诉请的租赁期间其与被告石富荣、被告石娟的租赁关系均已解除，且二被告未欠原告宋德君租金，故本院对原告宋德君要求被告石富荣、被告石娟支付房屋租金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告何宝华于本判决生效之日起十日内将位于怀远县岔分院大门东第四间、第五间门面房（上下两层四间）腾退给原告宋德君； 二、被告何宝华于本判决生效之日起十日内支付原告宋德君房屋租赁费8000元； 三、驳回原告宋德君的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元，由原告宋德君负担100元，由被告何宝华负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  吴勇 二〇二〇年八月四日 法官助理从春晨 书记员姚银洁 提示： 1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、判决生效后申请执行的期限为二年。