安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初3324号 原告：巢湖市柘皋房地产开发公司,住所巢湖市柘皋镇桥西街，统一社会信用代码9134018115362594D（1-1）。 法定代表人：沈仁玉。 委托诉讼代理人：汤必良，男，汉族，1956年1月26日出生，住安徽省巢湖市居巢区，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄延福，安徽福达律师事务所律师。 被告：国家税务总局巢湖市税务局,住所巢湖市健康东路,统一社会信用代码11340181MB1931309X。 法定代表人:安向法，该局局长。 委托诉讼代理人：程受斌，安徽祥峰律师事务所律师。 原告巢湖市柘皋房地产开发公司诉被告国家税务局巢湖市税务局房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈效智独任公开开庭审理了本案，原告巢湖市柘皋房地产开发公司委托诉讼代理人黄延福、汤必良，被告国家税务局巢湖市税务局委托诉讼代理人程受斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告巢湖市柘皋房地产开发公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告立即赔偿其在租赁原告房屋过程中改造房屋而给原告造成的经济损失32.92万元并承担原告因此支付的评估费4000元、质量检测费20000元、加固方案设计费6000元和房屋加固费用18456.61元等费用。2.判令被告承担本案的诉讼费及律师费。事实和理由：2010年12月16日,原告与被告（原安徽省巢湖市居巢区地方税务局,2018年7月因机构改革合并变为现名称）签订《房屋租赁协议》约定,被告承租原告位于巢湖市,面积为759.12平方米的房屋作为办公房使用,租赁期为5年（自2010年12月16日起至2016年1月30日止,其中有45天为原告给被告提供的免费装修期）。合同签订后,原告按约将房屋交于被告使用,但被告在装修时为了使用配套其办公功能,擅自对租赁房屋内部格局和结构进行改造变动,将一层门面房中间砼顶板,即二层一间地面砼板切割了一个3.60ｘ1.60平方米的孔洞作为楼梯位置。在被告切割过程中,原告发现该情况后立即予以制止,认为这将严重破坏房屋原有结构和使用功能,但被告相关负责人一再与原告协商解释并反复承诺,被告将长期租用该房并以租代购,最终会将该房买下,坚持要求按照被告的方案对房屋进行切割改造。原告基于对被告众多领导承诺的合理信赖,只好认可了被告的上述行为。2013年9-10月,被告就购买此房与原告协商已达成一致并准备办理房屋过户时,后又因国家政策搁浅。该合同期满后双方一直以每年续签一次方式直至2019年1月31日被告以机构改革,原国地税合并，不需要外租房屋用于办公为由终止合同而退租,先后共计10年。为此,原告希望被告能够采取补救措施将被其改造破坏的房屋恢复原状,被告也曾请来从事房屋结构设计专家反复多次进行现场勘验论证,结论都是:此现状无法复原。其理由是由于该砼板切割改变了原结构砼板内钢筋的受力方向和钢筋分布的受力位置,现存有的砼板由原来双向受力均衡平板变成了悬挑板,因而砼板内原有设置的受力钢筋位置形成本末倒置,己不能满足房屋结构设计规定的安全指标系数的受力要求,建议在使用过程中为防不测须对其进行暂时性加固处理。不得己,原告于2019年5月先行对该房进行了加固处理,加固费用为18456.61元。后原告请来安徽省质量检测二站专家对该处现存有的砼板通过使用专用仪器进行现场检测鉴定,最终检测结论:质量等级定为Ｃｕ,砼板质量存有很大程度上的使用安全隐患。因房屋现已经对外租赁处在使用中,为了保证不出质量安全事故建议去设计院设计一临时加固方案进行加固处理。安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司评估,被告在承租案涉房屋过程中,对该房一楼门面房121商铺顶层楼板开洞,架设楼梯,造成该房121铺、二层208铺有效使用面积分别减少11平方米和18平方米,使原告房屋市场价值减少32.92万元。为此,原告曾反复与被告交涉,双方就此也进行了多次协商并就相关赔偿达成过一致,但被告拖延至今未予落实。 被告巢湖市柘皋房地产开发公司答辩称：1.被告与原告自2010年12月11日至2016年1月30日，五年房屋租赁合同是事实，被告租房是用于办公，房屋在院内墙外原来有楼梯，但不方便进出，租房后在装修时双方商定利用门面房在室内改装楼梯，改装楼梯在装修的时候，是双方协商一致的。2.五年期限届满后被告继续租用原先的房屋，后来的签订的合同主体变更为汤必良个人，一直租用到2019年1月31日期满，被告租用10年改装的楼梯没有任何问题，被告停租后原告将房屋租赁给其他人开饭店仍然使用改装的楼梯，没有重大变化。基于上面事实，原告方诉称改装楼梯行为对房屋价值造成影响与已知事实不相符，被告不予认可原告的诉请。3.本案案由是租赁合同纠纷，装修改建楼梯行为发生在2010年12月至2016年元月期间，原告诉称该行为对其房屋价值造成影响要求赔偿超过诉讼时效期限。4.被告认为改装行为不是违约行为，退一万步说即使是违约行为根据房屋租赁协议第九条第二款乙方违约责任第二项约定：承担责任是支付当年租金的20%违约金。5.房屋租赁协议约定的租房面积是735.99平方，原告起诉后提供的房产证，被告才知道出租的房屋面积房产证记载是643.68平方，面积的差异使被告每年多付2万多元的租金，5年多付了10万多租金，原告既然提起房屋合同租赁纠纷，那么存在的上述问题被告方提出，请法庭一并考虑。 本院经审理查明事实如下：2010年12月16日,原告与被告（原安徽省巢湖市居巢区地方税务局,2018年7月因机构改革合并变为现名称）签订《房屋租赁协议》约定,被告承租原告位于巢湖市,面积为759.12平方米的房屋作为办公房使用,租赁期为5年（自2010年12月16日起至2016年1月30日止,其中有45天为原告给被告提供的免费装修期）。合同签订后,原告按约将房屋交于被告使用,被告对房屋进行了装修，在装修时被告将一层门面房中间砼顶板,即二层一间地面砼板切割了一个3.60ｘ1.60平方米的孔洞作为楼梯位置。合同履行期满后，涉案房屋一部分以汤必良名义与被告以每年续签一次方式继续出租，2019年1月31日汤必良签字的租赁合同终止。合同终止后，原告申请安徽建筑工程第二监督检测站对于涉案良苑楼1层定38-39／Ｄ-Ｅ轴现浇板安全性鉴定（不考虑新增钢柱、钢梁影响），结论为为1层定38-39／Ｄ-Ｅ轴现浇板构建安全性登记Ｃｕ级，显著影响承载能力。涉案楼板洞口加固经原告单方委托安徽一帆工程管理有限公司进行造价咨询，工程量预算价12456.91元，原告工支付鉴定费20000元，加固设计费6000元，另查明，原告就被告装潢对房屋结构改变的损失委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行了“巢湖市向阳南路与东塘路交叉口良苑楼121铺及208、308铺有效使用面积减少部分市场价值评估”，得出“评估对象在出租过程中，承租方对估价对象12铺顶层楼板进行开洞，架设楼梯，造成121铺、208铺有效使用面积分别减少11平方米、18平方米（委托方提供了安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具的检测报告，显示121铺顶层38-39／Ｄ-轴现浇板构件安全性等级为Ｃｕ级，显著影响承载力。）因此，121铺有效使用面积减少部分市场价值＝11平方米＊15752元／平方米＝17.33万元，208铺有效使用面积减少部分市场价值＝18平方米＊8663元／平方米＝15.59万元，估价对象有效使用面积减少部分价值合计为17.33＋15.59＝32.92万元”。 上述事实，有《房地产权证》、《房屋租赁协议》、《安徽省级行政事业单位国有房屋租赁合同》、《关于停止租用亚父分局办公用房的通知》、安徽省建筑工程质量第二监督检测站检测（鉴定）报告、安徽一帆工程管理有限公司工程量预算价报价清单等证据附卷佐证。 关于本案相互争议的证据及待证事实的分析。1.关于两份租赁合同。被告认为后一份租赁合同的相对方为自然人汤必良，原告起诉主体不当。原告认为涉案房屋一致，汤必良在两份合同中都有签字，汤必良具有授权委托，且两份合同具有由连续性，被告认可，汤必良构成表见代理，第二份房屋租赁合同的相对方应该依然是原告巢湖市柘皋房地产开发有限公司。本院审查认为，原告诉称真实，本院对原告诉称意见予以支持。2.关于《检测报告》、《工程量预算报价清单》及检测费用发票。被告不予认可。本院审查认为该检测报告系合法机构作出，虽单方作出，被告无证据予以否定，故本院对该检测报告及其所产生的费用予以认定。依据检测及设计方案，被告进行加固系必然，为减少讼累，本院认为可酌情予以认定。3.房地产估价报告。原告举证该证据证明因被告租赁过程中擅自开洞架设楼梯，致使案涉房屋砼板质量受损，导致原告一层商铺及二层以下房屋有效使用面积减少，造成损失32.92万元，评估费4000元。被告不予认可，认为一是原告单方委托，二是内容有效面积减少29平方不知从何而来，鉴定对象为商业用途房地产进行鉴定，而原告房地产归还用途为办公用房。本院审查认为该评估报告为有权机构作出，可以作为证据使用，但该评估报告以将受损面积全部剔除的方式从而以受损面积的市场价值金额计算房屋受损的损失金额，显属不当，因为评估对象的201铺、308铺的砼板虽然受损，但受损面积部分经加固处理仍然可以使用，并未从房屋整体中剥离，故本院认为被告装修只是改变了上述面积的功能，使其使用受到了部分影响和局限，本院结合实地勘察及被告已经多年使用的实际情况，酌情考虑按照降低30%的使用率计算该部分面积改变给原告带来的经济损失。 本院认为，原、被告签订房屋租赁合同合法有效，双方应当全面自觉履行合同义务，被告在租赁期间未按照合同约定经原告书面同意装修，改变房屋砼板，致承租房屋的地板承重受到显著影响，原告应予修复以恢复原状，不能修复应当赔偿损失。故原告诉请赔偿质量检测费20000元、加固方案设计费6000元和房屋加固费用18456.61元，本院予以支持；原告诉请房屋被告装修改造造成有效使用面积减少共计29平方米，并按照市场价格计算其总计损失为32.92万元，本院认为被告装修改变的只是上述面积的功能，并非将其完全剥离，事实该部分面积经加固仍在有效利用，故本院酌情按照降低了上述面积房产的30%的利用率计算其损失，支持原告该部分的损失为98760（329200×30%）元，关于被告辩称的诉讼时效，本院认为该租赁合同系一个连续的租赁过程，故应当按照最后解除合同日期作为诉讼时效的计算起点，原、被告合同终止时间为2019年1月31日，故原告诉讼并未超过诉讼时效范围内，被告辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十三条、第二百一十九条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条的规定，判决如下： 一、被告国家税务局巢湖市税务局于判决生效后十日内赔偿原告巢湖市柘皋房地产开发公司支付的质量检测费20000元、加固方案设计费6000元和加固费用12456.91元。 二、被告国家税务局巢湖市税务局于判决生效后十日内赔偿原告巢湖市柘皋房地产开发公司房屋砼板损坏造成的使用功能损失98760元及评估费4000元； 三、驳回巢湖市柘皋房地产开发公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，本诉案件受理费6880元，减半收取3440元，由被告国家税务局巢湖市税务局承担3000元，原告巢湖市柘皋房地产开发公司承担440元。 如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陈效智 二〇二〇年八月十八日 书记员  胡孝文 附相关法条： 中华人民共和国合同法 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。