湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终691号上诉人（原审被告）：夏丽星，女，1966年8月1日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人（原审被告）：吴作飘，男，1962年11月4日出生，汉族，住湖北省通山县。被上诉人（原审原告）：廖建安，男，1977年9月21日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：余秋莲，女，1979年9月9日出生，汉族，住湖北省通山县。系廖建安之妻。委托诉讼代理人：吴谦，湖北佳强律师事务所律师。原审第三人：夏元昌，男，1962年4月18日出生，汉族，住湖北省通山县通羊镇九宫大道406号二栋一单元102房。原审第三人：夏安邦，男，1986年6月2日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：夏元昌，男，1962年4月18日出生，汉族，住湖北省通山县。系夏安邦之父。上诉人夏丽星、吴作飘因与被上诉人廖建安、原审第三人夏元昌、夏安邦房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2019）鄂1224民初2289号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。夏丽星、吴作飘上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同书》有效；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.案涉房屋系以房抵债房屋，经终审判决认定有效，一审判决作出与生效判决完全相反的判决自相矛盾；2.被上诉人请求解除合同的理由系认为有案外人主张房屋所有权，房屋权属存在争议，一审法院却以案涉房屋系“小产权房”为由作出与生效判决不同的判决；3.被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同书》前对案涉房屋充分了解，明知现不具备办证条件，房屋权属无争议，仍多次找到上诉人表达强烈的购买意愿，并以此为由将房价压至最低价，双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定判决错误；4.被上诉人没有提供房屋存在权属争议的证据，其请求解除合同于法无据；5.被上诉人至今实际占有案涉房屋，并已将墙体拆除、凿槽预埋管线，破坏了房屋原有结构。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。廖建安辩称，1.上诉人所说的以房抵债判决是民间借贷纠纷，只对案涉房屋以房抵债的事实进行表述，并没有对案涉房屋的权属进行确认；2.被上诉人以案涉房屋存在权属争议无法实现合同目的为由解除合同，并提供了大量证据证明案涉房屋存在权属争议，同时，一审法院查明案涉房屋为未办理建设工程规划、施工许可证等手续的“小产权房”，案涉房屋权属不明，并认定被上诉人对案涉房屋未取得所有权，以此判决解除案涉房屋买卖合同，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。夏元昌述称，夏元昌与夏丽星是叔侄关系，双方借贷系自愿，与本案的房屋没有关系。案涉房屋的产权不属于夏元昌，而是其儿子夏安邦的，夏安邦的同学张宇因欠夏安邦的钱，将案涉房屋抵给夏安邦，夏元昌无权将房子抵给夏丽星，夏安邦有权干涉廖建安装修。一审判决正确。夏安邦的陈述意见与夏元昌一致。廖建安向一审法院提出诉讼请求：1.解除房屋买卖合同并判令二被告共同返还购房款80000元及支付资金占用利息和赔偿所造成的损失；2.本案诉讼费用和律师费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月16日，原告廖建安与被告夏丽星签订《房屋买卖合同》，双方约定被告夏丽星将位于通羊镇古塔社区兴工小区华缘居后第五排502房(第三人夏安邦房对门)出售给原告，成交价格为165000元，合同签订当时付款80000元，2019年年底付款2-5万元，2020年底付清。合同同时约定被告保证该房屋权属无争议，与当地、邻里之间无任何纠纷，否则，由此造成的一切损失由被告承担。原告廖建安、被告夏丽星、吴作飘均在合同签名。合同签订时，原告廖建安便向被告支付购房款80000元，被告向原告交付房屋。在房屋买卖合同履行中，原告起诉称，原告多次准备材料装修房屋时，第三人夏安邦主张该房屋所有权，并阻止原告房屋装修，原告与被告多次联系并向公安机关报警处置，被告却未能处理与第三人的纠纷，致使房屋不能正常装修，无法取得该房屋完整权利。现为维护自身合法权益，特具文起诉，原告请求：1.依法解除房屋买卖合同并判令二被告共同返还购房款80000元及支付资金占用利息和赔偿所造成的损失。2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院同时查明，2019年4月2日，原告夏丽星诉被告夏元昌民间借款纠纷，一审法院于2019年6月25日作出（2019）鄂1224民初817号《民事判决书》认定，被告夏元昌因需资金周转，从2010年开始多次向原告夏丽星借款，2014年8月18日，经原、被告结算，被告夏元昌将多张借条整合，共计向原告出具了一张“借到夏立新人民币伍拾捌万元，利息15%计付，注按月息计付，夏元昌”的借条。借条出具后，经原告催讨，被告于2015年8月28日偿还人民币60000元。2019年3月2日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同书》约定：被告自愿将位于通山县××社区××小区××室××27万元用于抵偿原告借款，同时向原告给付了人民币1000元。因原告认为被告未积极偿还原告借款本息，故原告诉至一审法院。一审判决书送达后，夏元昌对判决结果不服，向咸宁市中级人民法院提起上诉，目前该案尚在二审审理程序中。一审法院另查明，原、被告买卖的房屋系建筑商张孟贤在其原承包的砖厂的农村集体土地建造自有住房，共计建造房屋十四套，目前，该自有住房工程未办理建设工程规划、施工许可证备案手续。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告买卖的房屋系建筑商张孟贤在其原承包的砖厂土地范围内建造的自有住房，该自有住房未办理建设工程规划、施工许可备案手续，属于在农村集体土地建设并未办理相关证件，未缴纳土地出证金等费用的房屋，俗称为“小产权房”。因原、被告达成房屋买卖合同中出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，导致买卖合同的目的不能实现的，原告可以主张解除合同。同时，原告主张支付资金占用利息和赔偿所造成的损失,因买卖合同对损失赔偿内容约定不明,故依据《最高人民法院》第二十九条第二款规定,可按国家法定利率年利率6%标准予以计算。综上，原告的主张于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决：一、解除原告廖建安与夏丽星、吴作飘房屋买卖合同并由二被告于本判决生效后30日内共同返还购房款人民币80000元及利息2800元（自2019年5月28日开始按年利率6％计算至2019年12月28日止，后期利息仍按欠款本金80000元，年利率6％计算至全部债务偿还完毕之日止）；二、驳回原告廖建安的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由原告廖建安负担800元，由被告夏丽星、吴作飘负担1000元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”第一百五十一条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，虽然夏丽星、吴作飘出售给廖建安的案涉房屋系夏元昌以房抵债给夏丽星的房屋，但是夏丽星取得的仅仅是对案涉房屋的债权，尚未实现房屋物权权属变动的效力，夏丽星与廖建安签订的《房屋买卖合同书》第三条约定：“甲方（夏丽星）保证该房屋权属无争议，与当地、邻里之间无任何纠纷。”夏丽星在其未取得案涉房屋权属，足以排除他人对案涉房屋权属提出主张的情况下，将案涉房屋出售给廖建安，后因夏元昌之子以案涉房屋属自己所有，导致廖建安不能装修使用案涉房屋，合同目的不能实现，其要求解除房屋买卖合同的请求符合上述法律规定。夏丽星、吴作飘的上诉理由不能成立，本院不予支持。另，一审判决中将夏安邦表述为“夏安帮”错误，本院予以纠正。综上所述，夏丽星、吴作飘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由夏丽星、吴作飘负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇二〇年八月十八日书记员 陈 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；