甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民再54号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨旭东，男，1982年5月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：周继斌，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：**晖，甘肃正天合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李博，男，1984年10月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：叶期中，甘肃瀛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海燕，甘肃瀛强律师事务所实习律师。原审被告：兰州居正房地产有限公司，住所地兰州市城关区雁西路1382号。法定代表人：张爱文，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦理，甘肃太平洋律师事务所律师。原审被告：兰州金万利实业集团股份有限公司，住所地兰州市城关区武都路157号。法定代表人：秦有武，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦理，甘肃太平洋律师事务所律师原审被告：陈学兵，男，1976年5月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人杨旭东与被上诉人李博、原审被告兰州居正房地产有限公司（以下简称：居正公司）、甘肃聚信房地产代理有限公司（以下简称：聚信公司）、兰州金万利实业集团股份有限公司（以下简称：金万利公司）房屋买卖合同纠纷一案，甘肃省兰州市城关区人民法院于2016年6月15日作出（2015）城民一初字第1227号生效民事判决书。后经城关区人民法院审判委员会讨论决定，城关区人民法院于2016年11月29日作出（2016）甘0102民监5号民事裁定再审本案，兰州市城关区人民法院作出（2016）甘0102民再字第2号民事判决，杨旭东不服（2016）甘0102民再字第2号民事判决，向本院提起上诉。后经查实聚信公司已注销，经上诉人杨旭东、被上诉人李博、原审被告居正公司、金万利公司同意，本院变更聚信公司的原独资法定代表人陈学兵为本案诉讼主体。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人杨旭东及其委托诉讼代理人周继斌、**晖，被上诉人李博的委托诉讼代理人叶期中、张海燕，原审被告居正公司、金万利公司的共同委托诉讼代理人韦理、原审被告陈学兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨旭东上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求或依法维持原审(2015)城民一初字第1227民事判决书中第一项判决，解除上诉人与被上诉人于2012年9月10日签订的《二手房交易合同》。事实与理由：一、上诉人的反诉请求属于原一审时就提出的主张，属于本案审理范围之内，而一审法院驳回被上诉人全部诉讼请求后理应在本案中支持上诉人的反诉请求。1、本案在原一审过程中针对被上诉人的诉讼请求提出两项反诉请求，上诉人在举证期限届满前依法请求被上诉人向上诉人支付拖欠的购房款150000元及违约金99000元(暂计算至2016年3月15日)，并请求判令被上诉人向上诉人支付房屋使用费126000元。上诉人的请求属于与本诉有牵连的独立的反请求，且缴纳了相应的反诉费，上诉人的反诉请求属于本案审查范围，应当予以处理，再审一审要求上诉人另案诉讼解决显属错误。2、再审一审最终判决上诉人与被上诉人的合同属于有效合同且未达到解除的条件，因此判决驳回了被上诉人的全部诉讼请求。根据本案事实，被上诉人对涉案房屋一直处于占有使用的状态，一审判令驳回被上诉人的诉请确定合同未解除后，根据双方《二手房交易合同》中约定的内容，被上诉人理应向上诉人支付拖欠的购房款，并承担相应的违约金，同时承担相应的房屋使用费用。一审法院在驳回被上诉人诉请后又判决驳回上诉人的反诉请求属于对案件事实认定不清。二、原审一审认定上诉人与被上诉人《二手房交易合同》达到法定解除的条件依旧成就，并不应当因一份商品房预售许可证存在就证明该合同仍可继续履行，恳请贵院依法解除双方《二手房交易合同》。本案由城关区人民法院主动提起审判监督程序进行再审，因为原审一审中，因案件事实查明过程中原审被告居正公司称该房屋不存在商品房预售许可证，导致被上诉人与居正公司的《商品房买卖合同》当然无效，因该合同无效，原审一审法院认定被上诉人通过《二手房交易合同》取得涉案房屋物权的目的也无法实现，因此已经达到了解除合同的法定条件，判令解除了上诉人与被上诉人的《二手房交易合同》。后来城关区人民法院在其他案件中查实涉案房屋所在商品房，居正公司取得了商品房预售许可证，故对本案启动再审。一审法院认为因开发商取得商品房预售许可证，故被上诉人与居正公司的《商品房买卖合同》有效，因此认定《二手房交易合同》不应解除。但事实上尽管取得了预售许可证，涉案房屋仍不存在办理不动产权证的条件。1、涉案房屋所在小区因建筑过程中严重违背设计标准，导致容积率明显增高，而相应产生大量的土地出让金需要补交。就涉案房屋所在小区情况，该部分土地出让金仍未补缴。从而导致该小区无法通过综合验收，进而使得不动产权证书不能正常办理，故被上诉人取得物权的目的仍无法实现，《二手房交易合同》解除的条件依旧成就，应当予以解除。2、涉案房屋所在小区，自双方2012年9月10日《二手房交易合同》签订之日起至今，因各种客观原因、政府因素，几乎没有成功办理不动产权证的业主。而被上诉人原审及再审主张均为需要取得不动产权证书，否则要求解除合同。根据客观情形合同也应当予以解除，上诉人在一审中也同意被上诉人的第一项诉讼请求。李博辩称，一、上诉人要求被上诉人支付购房款150000元及违约金99000元无事实及法律依据。上诉人、被上诉人与中介进行的是二手房屋的买卖，三方都有各自的权利和义务，且二手房买卖合同最终的目的是要实现房屋的交易，出卖方获得购房款，购买方取得房屋所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”；又根据《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第五条规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”。因此办理房屋产权证是房屋买卖最关键的环节，但被上诉人并未获得房屋所有权，若被上诉人支付剩余购房款，被上诉人的合同目的还是无法实现，将违背被上诉人订立合同的初衷。且上诉人在订立合同时承诺房产证最迟在2013年开春办下来，但截至现在仍未办理房产证，上诉人的行为明显存在欺诈，使被上诉人遭受了巨大损失。协助房产证过户等行为是上诉人应当履行的义务，被上诉人可依法要求上诉人继续履行合同协助被上诉人办理房屋所有权证并支付逾期办证的违约金。且上诉人请求继续履行合同交付购房款或者解除《二手房交易合同》这两者的诉讼请求相互矛盾。二、现涉案房屋取得商品房预售许可证，请求解除《二手房交易合同》已不成立。原审一审判决因涉案房屋没有商品房预售许可证导致《商品房买卖合同》无效，使得原告办理涉案房屋物权的合同目的无法实现从而解除合同。现因存在商品房预售许可证，使得《商品房买卖合同》有效，被上诉人取得涉案房屋物权的合同目的可以实现，上诉人等一审被告依法应继续履行合同并承担逾期办理房产证违约责任。兰州居正房地产有限公司、兰州金万利实业集团股份有限公司共同述称，上诉人的上诉请求没有针对兰州居正房地产有限公司、兰州金万利实业集团股份有限公司，故对上诉人的上诉请求没有意见。陈学兵述称，对上诉人的上诉请求没有意见。李博向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告杨旭东、被告聚信公司签订的《二手房交易合同》。2.判令解除原告与居正公司签订的《商品房买卖合同》。3.要求被告杨旭东、居正公司返还购房款50万元、房屋装修款17.86万元、壁挂炉开通费1万元，要求被告聚信公司返还中介费6500元。4.要求被告杨旭东、居正公司、聚信公司支付逾期办理房屋所有权证违约金244900元。5.本案的诉讼用由被告承担。再审开庭中提出变更诉讼请求：撤销第1、2、3项请求，第4项变更为被告协助原告办理房屋所有权证书并由被告居正公司、聚信公司、金万利公司支付原告逾期办理房屋所有权证违约金244900元，暂计算至2014年8月26日，违约金支付至房屋所有权证办理至原告名下为止。杨旭东向一审法院反诉请求：请求被反诉人李博向反诉人杨旭东支付欠的购房款15万元，支付违约金99000元（计算至2016年3月15日至）。再审开庭中增加反诉请求：判令被反诉人向反诉人支付房屋使用费126000元。一审法院再审认定事实：位于兰州市城关区23号楼1单元（即Ａ塔）2206室的房屋原是酒泉疏勒河水利管理局从居正公司团购的房屋。2009年9月15日和2010年12月21日，被告杨旭东分两次以其亲戚彭玉嘉的名义向居正公司交纳购房款20万元购买了该预售商品房。2012年9月12日，在被告聚信公司的居间下，被告杨旭东以其及彭玉嘉的名义与原告李博签订《二手房交易合同》，被告杨旭东（卖方）将其购买的兰州市城关区23号楼Ａ塔2206室、建筑面积96.88平方米房屋出售给了原告李博（买方）。双方约定：房产交易总价为人民币655000元，买卖双方正式签订购房合同当日买方必须交付居间方首期房款175000元，在买方确认房屋网签到自己名下后，由居间方将该笔款项一次性支付给卖方（除中介费），并且买方将卖方未交房款125000元整交清，卖方于合同签订当日将该房屋交付买方；买方于2013年6月1日前将剩余尾款355000元一次性无息支付给卖方，否则买方按照未交房款的千分之三（每日）支付违约金给卖方。三方在其他事项中还特别约定：若卖方在2012年9月20日之前未能协助买方完成网签手续，则居间方退还买方所交房款175000元（三个工作日内退还）。合同签订当日，原告李博将175000元房屋首付款及中介费6500元支付给了被告聚信公司，被告杨旭东将其向居正公司交款20万元的收据交付给了原告李博。次日，被告杨旭东协助原告李博办理了《商品房买卖合同》更名手续，原告李博在新的《商品房买卖合同》中签字。2012年9月17日，原告李博以彭玉嘉的名义向被告居正公司支付了涉案房屋的剩余房款125016元，并在被告杨旭东的协助下办理了房屋的入住手续。此后，原告李博对房屋进行了装修并开始居住使用该房。因被告杨旭东及被告居正公司一直未能为原告李博办理涉案房屋的房屋所有权证，原告李博未向被告杨旭东支付剩余房款。经被告杨旭东多次催要，原告李博于2014年3月17日、2014年8月25日、26日分三次向被告杨旭东又支付了购房款20万元。2、原告与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》记载的签订时间为2012年9月13日，但合同中约定的交房日期仍为2011年12月30日。同时合同中关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但该合同中对于因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任未进行约定。3、被告居正公司系被告金万利公司投资设立的一人有限责任公司。4、2011年涉案楼房雁滩家园20、23号楼取得了编号为兰房商预字［2011］第008号商品房预售许可证。一审法院再审认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同，对各方当事人都具有法律约束力。各方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，本案关于《商品房买卖合同》和《二手房交易合同》性质及效力问题。原审原告李博与原审被告杨旭东、原审被告聚信公司签订的《二手房交易合同》，实际是在原审被告聚信公司的居间下，原审被告杨旭东将其以彭玉嘉名义签订的《商品房买卖合同》项下权利义务转让给原审原告李博的行为。原审被告居正公司在原审原告与原审被告杨旭东签订《二手房交易合同》后，与原审原告重新签订《商品房买卖合同》，是对被告杨旭东转让其合同权利义务的追认。原审被告居正公司与原审原告李博签订《商品房买卖合同》时，虽然合同所约定的房屋已经建成，但原审被告居正公司与原审原告李博签订的合同内容仍是其出售期房的合同，且原审原告李博从原审被告杨旭东处受让的合同权利义务也是期房的权利义务，因此原审原告李博与原审被告居正公司签订的《商品房买卖合同》性质应为商品房预售合同。双方在合同中约定了买卖标的物及价款之内容，故该合同应认定已成立。但是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得的，可以认定有效。本案中，原审被告居正公司2011年取得了涉案楼房雁滩家园20、23号楼编号为兰房商预字[2011]第008号商品房预售许可证，故原审原告李博与原审被告居正公司签订的《商品房买卖合同》应认定为有效。原审认为“被告居正公司至今未取得商品房预售许可证明，故原告李博与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》当然无效”、“依照《中华人民共和国合同法》第五十八条”应予纠正。原审被告居正公司至今未办理下来房屋所有权证，但不影响房屋的居住功能，原审原告李博现要求解除其与原审被告居正公司签订的《商品房买卖合同》于法无据，一审法院不予支持。对于原审原告与原审被告杨旭东及原审被告聚信公司所签《二手房交易合同》的效力及解除问题。该合同是双方当事人的真实意思表示，虽然原审被告杨旭东出售房屋时未取得房屋所有权证，但其将房屋权利义务转让给原审原告的行为已经开发商原审被告居正公司追认，因此该《二手房交易合同》亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。原审被告杨旭东与原审原告李博、原审被告聚信公司签订的《二手房交易合同》没有约定原审被告杨旭东有协助原审原告李博取得涉案房屋所有权证的义务，原审原告李博要求解除其与原审被告杨旭东、原审被告聚信公司所签《二手房交易合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原审原告要求原审被告杨旭东、居正公司返还购房款50万元的诉讼请求，原审原告李博与原审被告居正公司签订的《商品房买卖合同》认定为有效，原审原告李博、原审被告聚信公司签订的《二手房交易合同》亦属有效合同，对原审被告杨旭东、居正公司返还购房款50万元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原审原告李博要求原审被告杨旭东、原审被告居正公司向其返还房屋装修款17.86万元、壁挂炉开通费1万元的诉讼请求，原审原告李博与原审被告居正公司签订的《商品房买卖合同》认定为有效，原审原告李博、原审被告聚信公司签订的《二手房交易合同》亦属有效合同，因该房屋仍原审原告李博居住使用，一审法院对原审原告要求原审被告杨旭东及原审被告居正公司返还装修费及壁挂炉开通费的诉讼请求不予支持。关于原审原告要求原审被告聚信公司返还中介费6500元的诉讼请求，原审原告李博与原审被告居正公司签订的《商品房买卖合同》认定为有效，原审原告李博、原审被告聚信公司签订的《二手房交易合同》亦属有效合同，且该合同实际是对买卖双方权利义务的约定，原审被告聚信公司作为居间人仅是暂为保管首付款并监督买卖双方办理商品房买卖合同更名。同时，根据我国合同法的规定，居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，如实报告订立合同的事项，本案中原审原告李博购买房屋时已经通过原审被告聚信公司及原审被告杨旭东对房屋产权尚未办理的情况进行了了解，双方签订合同后，原审被告聚信公司也已经履行了其代收首付款的义务。因此原审被告聚信公司的义务已经履行完毕，原审原告现无证据证明原审被告聚信公司提供虚假信息或履行义务不符合合同约定，因此其要求原审被告聚信公司返还中介费没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于原审原告要求原审被告杨旭东、居正公司、聚信公司支付逾期办理房屋所有权证违约金244900元的主张，原审原告是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及第十九条的规定主张违约金，但该条款适用的前提是逾期办理房屋所有权证，该案中，原审被告居正公司至现在未取得房屋所有权证，原审原告不能再向原审被告居正公司主张违约责任，其只能向原审被告居正公司主张缔约过失责任，因此一审法院对原审原告要求被告居正公司支付逾期办证违约金的主张不予支持。关于原审原告要求原审被告杨旭东及原审被告聚信公司支付逾期办证违约金的主张，首先，原审原告购买涉案房屋属于合同权利义务的转让，即通常意义上的合同更名，更名后房屋的产权手续实际由开发商直接为原审原告办理；其次，原审原告与原审被告杨旭东、原审被告聚信公司签订的《二手房交易合同》中并未约定原审二被告负有为原审原告办理产权证的义务，原审原告现在也没有证据证明三方对于产权证办理时间有明确的约定。因此，原审原告要求原审被告杨旭东及被告聚信公司支付逾期办证违约金不符合合同约定，也没有事实及法律依据，一审法院对此不予支持。关于再审中原审本诉原告李博、原审反诉原告杨旭东申请变更诉讼请求的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”。一审法院开庭中当庭已告知了当事人。关于原审被告杨旭东反诉要求原审原告支付购房款15万元及利息99000元的反诉请求、关于原审原告申请追加被告金万利公司承担责任的问题，有关当事人可另案诉讼时一并解决。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第八十七条、第八十八条、第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决：一、撤销本院(2015)城民一初字第1227号民事判决书；二、驳回原审本诉原告李博、原审反诉原告杨旭东的诉讼请求。原审本诉案件受理费13200元，由原审原告李博负担；原审反诉案件受理费2518元，由原审反诉原告杨旭东负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。原审被告居正公司表示涉案房屋所在小区的房产证均未办理，目前关于办理房产证的案件还在甘肃省高级人民法院审理，涉案房屋无法确定能办理房产证的确切日期。聚信公司于2019年2月18日注销。本院二审所查明的其余事实与一审法院再审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：第一、案涉《二手房交易合同》及被上诉人与居正公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，是否具备解除条件。上诉人与被上诉人、聚信公司签订的《二手房交易合同》不违反法律规定，真实有效，该合同中上诉人转让的是其与居正公司签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务，并未约定上诉人具有协助办理房屋产权证的义务。上诉人已将房屋交付被上诉人居住使用，且已协助被上诉人与居正公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，故上诉人已履行完毕该《二手房交易合同》中约定的上诉人应承担的义务。相反，被上诉人以涉案房屋未办理产权证不支付剩余房款，因办理涉案房屋产权证不属于《二手房交易合同》中约定的上诉人的义务，因此，被上诉人的该理由不能成立，被上诉人不支付剩余房款的行为已构成违约。作为违约方，被上诉人不能主张解除《二手房交易合同》，上诉人的原一审反诉请求亦为继续履行合同，因此该《二手房交易合同》不具备解除条件。被上诉人与居正公司签订的《商品房买卖合同》因具备商品房预售许可证，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被上诉人主张涉案房屋无法办理产权证，合同目的无法实现，应予解除，但该《商品房买卖合同》中只约定了：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人未提供证据证明居正公司未履行合同约定的提供办理权属登记所需资料的义务，居正公司具有违约行为；且被上诉人在本次庭审答辩中明确表示取得涉案房屋产权的合同目的可以实现，因此，被上诉人与居正公司签订的《商品房买卖合同》不具备解除条件。在此基础上，一审法院驳回被上诉人的一审全部诉讼请求正确。第二、一审法院驳回上诉人的原一审反诉请求是否适当。上诉人要求被上诉人支付购房款150000元及违约金99000元是在原一审中就提出的反诉请求，且上诉人已交纳反诉费，再审中应予以处理，一审法院再审中要求上诉人另案诉讼主张不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人已履行完毕《二手房交易合同》中约定的义务，被上诉人未按合同约定日期支付购房款，已构成违约，且合同中关于违约金有明确约定，因此，上诉人要求被上诉人支付购房款150000元并承担至2016年3月15日的违约金99000元具有事实及法律依据，本院予以支持。关于上诉人要求解除《二手房交易合同》的上诉请求，因该合同合法有效，如前所述，不具备解除条件，且不属于上诉人在原一审中提出的反诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人杨旭东的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民再字第2号民事判决第一项；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民再字第2号民事判决第二项及案件受理费部分；三、驳回被上诉人李博的原一审诉讼请求；四、被上诉人李博于本判决生效之日起十日内向上诉人杨旭东支付购房款150000元，并支付至2016年3月15日的违约金99000元。原审本诉案件受理费13200元，原审反诉案件受理费2518元，均由被上诉人李博负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二〇年八月十八日书记员  潘晓娟