贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0330民初3491号原告：叶某，女，汉族，生于1959年8月28日，重庆市人，住重庆市渝中区。委托代理人及代理权限：周堂荣、陈霞，系重庆津舟律师事务所律师。特别授权。被告：贵州正伟房地产开发有限公司。（以下简称正伟公司）统一社会信用代码：91520330097985917C。地址：贵州省遵义市习水县寨坝镇凤凰村。法定代表人：何涛，男，系该公司总经理。委托代理人及代理权限：何玉兰，女，汉族，生于1964年3月2日，贵州省习水县人，住习水县东皇镇小龙口巷18号附20号。身份证号码：5221321964××××××××。系正伟公司员工。特别授权。原告叶某与被告正伟公司合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告叶某委托代理人陈霞及被告正伟公司委托代理人何玉兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年6月28日，原告叶某在重庆卓瑞房地产信息咨询有限公司的居间下作为乙方与被告正伟公司作为甲方签订《房屋买卖合同》一份，约定原告以198000.00元的价格购买被告位于贵州省习水县房屋，支付方式为2019年6月28日一次性支付房屋成交总价款。合同第九条约定甲方保证该房屋没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如因甲方隐瞒上述情况，应于乙方解除通知到达之日起起30日内，将乙方已付购房款及利息（银行同期贷款利息计算）退还给乙方。2018年9月25日，被告与卓瑞公司签订《房地产代理销售协议》，被告将案涉房产委托卓瑞公司代为销售，代理期限为2018年9月25日至2019年4月25日，委托权限包括在不低于售房底价的情况下签订定房协议及买卖合同、收取房款。2018年5月6日原告向被告公司支付2000.00元登记保留金，2018年11月28日至2019年1月12日期间，原告分四次向卓瑞公司或其法定代表人张瑞先付款210000.00元，合计支付被告212000.00元。至此，原告履行完毕支付购房款的全部义务。嗣后，原告在他案中得知被告的案涉工程未取得商品房预售许可证，原告多次要求被告退还购房款等，其均以各种理由婉拒。原告认为，案涉合同因被告未取得商品房预售许可证明而无效，但原告业已支付全部购房款，有权要求被告退还购房款，并按照法律规定对原告进行赔偿。特诉至法院，请求判令：一、被告正伟公司归还原告叶某购房款212000.00元并支付利息，利息从付款之日起，按中国人民银行同期同业拆借利率计算至被告实际归还之日止；二、被告正伟公司支付原告叶某赔偿款212000.00元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告正伟公司辩称：一、卓瑞公司成立于2018年9月5日，我们签订合同时间为2018年9月25日-2019年4月25日。二、我公司与原告签订购房合同时间为2019年6月28日，此时我公司与卓瑞公司的合作时间已终止。三、2018年5月6日，经微信支付2000.00元定金给张乐，正伟公司出具收据，但原告半个月内未申请退款，视为原告放弃。四、2018年6月13日，收定金5万元，这是交给卓瑞公司，但是当时这个公司未成立，收据属于伪造。五、2019年1月12日，转款14万元给卓瑞公司无收据，款项不明，我公司不认可。六、A21栋-1房屋已经售卖给刘红，刘红是否委托给张瑞先卖二手房我公司不清楚，我公司未委托张瑞先卖二手房。经审理查明：2018年5月6日，原告叶某与被告正伟公司签订“团购服务登记表”，约定由原告预约购买被告开发建设的凤栖伴山A户型房屋，购房者需缴纳房屋登记保留金，该保留金如认购房屋成功，则转为购房定金。原告叶某签订该登记表后，向被告正伟公司交纳了2000.00元的保留金。同年9月25日，被告正伟公司与重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司签订《房地产代理销售合同》，约定被告正伟公司将其开发的习水县寨坝镇凤栖伴山的房屋委托给重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司进行销售，委托事项含与购房人签订定房协议、房屋买卖合同、收取房款等。2018年12月29日，原告叶某向重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司缴纳购房定金50000.00元，重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司向原告出具收据，收据载明日期为2018年6月13日。2019年1月12日，原告叶某向重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司通过银行转账转入140000.00元。2019年6月28日，原告叶某与被告正伟公司签订《房屋买卖合同》，确定原告购买的房屋为被告开发的习水县鰼部国际生态旅游园区凤栖伴山B4-1期21幢楼1号房。购房总价款为198000.00元，约定与合同签订时原告一次性付清。并约定被告正伟公司应在2019年3月31日前将竣工房屋交付与原告使用。合同签订后，双方未就房款等事宜发生争议。另查明，案涉房屋被告已出售给案外人刘红使用，被告至今未取得案涉房屋预售许可等相应手续。以上事实，有原、被告双方的当庭陈述及提交的证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点为原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否有效及被告正伟公司是否应当返还原告购房款及赔偿损失。案涉房屋至今尚未取得商品房预售许可等手续，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，原、被告双方于2019年6月28日签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原、被告双方签订的“团购服务登记表”为双方签订商品房买卖合同的意向行为，在该登记表签订后，原告按约向被告交纳了2000.00元的保留金，并于2019年6月28日与被告签订《房屋买卖合同》，在此过程中，原告积极履行双方在购房过程中的各项约定。被告应返还原告因签订商品房买卖合同而缴纳的购房款。被告将所有房屋委托给重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司代为销售，根据合同约定内容，双方之间为委托合同关系，重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司的行为为代表正伟公司的代理行为，其对外代表被告正伟公司进行的房屋销售行为的结果应由被告正伟公司承受。对于原告缴纳购房款的数额，结合原告提交的证据，能够确认原告交纳给被告正伟公司的保留金2000.00元，交纳给重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司的定金50000.00元、购房款140000.00元，对于50000.00元定金支付的时间问题，根据原告转账给重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司的银行记录看，确认转账时间为2018年12月29日，故对于原告陈述收据的开具时间系重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司为排除不利影响而载明提前，本院予以采信。对于原告通过银行转账给重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司140000.00元是否属于购买案涉房屋的购房款，结合原、被告双方存在意向购房、签订商品房买卖合同及约定的购房价款、被告正伟公司将房屋委托重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司代为销售、双方在签订《房屋买卖合同》后未对房款事宜存在争议的一系列事实，能够印证原告方缴纳的140000.00元应为原、被告双方商定的购房款。原告主张交纳给重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司的20000.00元，仅提供了10000.00元的取款凭条，无其他相应证据能够证明支付了20000.00元给重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司及正伟公司，本院不予采信。综上，本院确认原告因此次购房共计交纳给被告正伟公司的购房款为192000.00元，被告正伟公司应当返还。对于原告主张的利息，结合双方的履约情况，被告方未取得房屋预售许可证而将房屋委托给重庆卓瑞房地产销售咨询有限公司进行销售，至今未取得的情况下仍将双方签订购买的房屋出售给第三人的行为存在重大过错，应承担相应的过错责任，结合原告交纳购房款的时间及双方签订《房屋买卖合同》的时间，本院确认被告正伟公司自2019年6月28日起，以192000.00元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至192000.00元还清为止。对于原告诉请要求被告赔偿212000.00元的诉请，双方签订的《房屋买卖合同》虽无效，但原告所举证据不能证明被告正伟公司在销售过程中存在故意隐瞒的情形，从双方签订的《房屋买卖合同》内容看，原告对该房屋的土地使用现状及被告正在办理的土地审批、房屋修建相关手续的事项是知情的，故对原告的该诉请，本院不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告贵州正伟房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告叶某购房款192000.00元及支付利息（利息以192000.00元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清为止）；二、驳回原告叶某的其余诉讼请求。本案减半征收案件受理费3815.00元，由被告贵州正伟房地产开发有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。权利人可在本判决发生效力后两年内向本院申请执行。审判员  杨顺二〇二〇年八月十五日法官助理王青书记员何相芹