广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7011号原告：史红军，男，1968年10月5日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：广东宫廷壹号酒店管理有限公司，住所地广东省广州市白云区人和镇鹤龙七路128号第二层2200房，统一社会信用代码91440101MA59J32F1T。法定代表人：胡金福。原告史红军与被告广东宫廷壹号酒店管理有限公司（以下简称宫廷酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用小额诉讼程序，2020年6月18日公开开庭进行了审理。因有不宜适用小额诉讼程序审理的情形，本院于2020年6月25日裁定转为适用简易程序审理。因有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年7月21日裁定转为适用普通程序，由审判员独任审理。原告史红军，被告宫廷酒店的法定代表人胡金福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史红军向本院提出诉讼请求：1.判令宫廷酒店向史红军支付房租7120元、违约金6000元、物业管理费449.31元、水费146.88元、房屋维修费1429元、可视对讲门铃维修费600元，合计15745.19元；2.合同保证金4000元无须退还给宫廷酒店。史红军于2020年6月18日向本院申请变更第一项诉讼请求为：判令宫廷酒店向史红军支付房租7120元、违约金6000元、物业管理费449.31元、水费146.88元、房屋维修费300元，合计14016.19元。事实与理由：史红军与宫廷酒店于2019年4月21日签订房屋租赁合同并交纳合同保证金4000元，当日向宫廷酒店移交房屋，合同期限八年（2019年6月15日至2027年6月14日）。合同约定，宫廷酒店租赁史红军位于广州市花都区凤凰北路万达文化旅游城商务楼7栋X房，从2019年6月15日起计算租金，每月2000元，每月15日前支付下月房租。物业管理费、水电费、税费等均由宫廷酒店承担。宫廷酒店于2019年9月以政府要求经营酒店办理消防，宫廷酒店自己没办消防为由要求免租，史红军未同意，宫廷酒店未付房租2000元。宫廷酒店于2019年10月到2020年1月又以经营困难为由，未经史红军同意单方面降租至1320元，未付期间房租2720元。宫廷酒店于2020年2月15日至2020年3月20日退房期间，又以经营困难为由未付房租2400元。根据合同第四款第1条、第2条、第六款第1条第2项约定，宫廷酒店应按每月2000元标准支付史红军房租共7120元。合同第十一款第4条约定，乙方（宫廷酒店）单方面终止或解除合同需赔偿甲方（史红军）当年房屋3个月租金的违约金，且甲方有权没收合同保证金和预付租金而无须返还。第十一款第5条约定，乙方逾期30天未付租金，视为乙方根本违约。宫廷酒店违约，应支付史红军违约金6000元，且保证金4000元无须退还给宫廷酒店。合同第四款第4条和第七款约定，租赁期间的物业管理费、水、电等费用由乙方承担。宫廷酒店欠2020年一季度物业管理费449.31元，2019年6月15日至2020年3月20日水费146.88元，因史红军已垫付给物业公司，宫廷酒店应支付给史红军。合同第九款第2条和第3条约定，乙方返还房屋时应符合正常使用状态，所有不可移动的附着物，不可拆除，如固定装修电线等。宫廷酒店在墙上打钉等嵌入墙内装修，退房时又暴力拆除装修及固定在墙体上电器及有线电视插座、开关等，电线直接裸露外面造成人员触电安全隐患，用强力石材胶黏结洗脸盆、卫生间等处墙面瓷砖，造成墙体和瓷砖损坏。原告史红军为证明主张，提供证据：1.《广州市商品房买卖合同》，发票；2.《租赁合同》；3.《通知》《双方降租补充通知》《租金免租申请》；4.微信记录；5.支付记录。被告宫廷酒店承认史红军提出的物业管理费449.31元、水费146.88元及房屋维修费300元的诉讼请求，辩称：宫廷酒店租赁史红军房屋的合同明确作为酒店式公寓，但史红军的房产证用途是办公写字楼，没有二次消防证书，造成租赁的房间无法经营使用。宫廷酒店未付2019年9月房租的原因在于公安机关于9月1日通知没有酒店二次消防及特种行业证的，不准经营。2019年10月至2020年1月，受不能正常经营影响，宫廷酒店多次与史红军商议租金，且以文字告知，但史红军未明确表达意见，2020年3月才明确补交所差房租的意见，宫廷酒店认为史红军默认同意。2020年1月底，融创旅游城受疫情影响，由广州市政府通知整体关闭，宫廷酒店的公寓房在融创中心，同时全部关停至2020年5月开业。2020年1月底突发疫情，不可抗拒，出租方理应免租。宫廷酒店于2月即正式文件告知史红军，且主动提出商议方案。疫情完全属于不可抗拒，按合同法的规定不应视为宫廷酒店违约，保证金也应退返宫廷酒店。宫廷酒店同意支付2020年1月物业管理费及水费。史红军应退返预存电卡的电费195.5元。被告宫廷酒店为证明主张，提供证据：1.《暂停开放的公告》；2.《申请减租书》；3.《公开信》；4.《减租倡议书》；5.《租金商议方案》。本院经审理认定事实如下：史红军于2015年7月24日向广州万达文化旅游城投资有限公司购买位于广州市花都区凤凰路76号广州万达文化旅游城（7栋）X房。史红军（出租方，甲方）于2019年4月21日与宫廷酒店（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定租赁上述房屋。第二条关于租赁用途，约定：乙方承诺租赁该物业用于酒店式公寓经营，如变更经营类别，应提前30天向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可经营，如有违反，甲方有权单方解除本合同；乙方因经营办理相关证照需要甲方协助的，甲方应无条件进行配合，乙方应自费办理完毕该房屋经营所需的消防验收、营业执照、税务登记证及其他证照。第三条关于租赁期限，约定：免租期为融创旅游城开业日前，即2019年6月15日前；租赁期限自2019年6月15日起至2027年6月14日止。第四条关于租金、管理费等费用及其支付方式，约定：租金按每月2000元/间计算，租金每2年递增10%。乙方按每月支付租金一次，每月15日前支付下月租金（先付后使用）。合同签约移交房屋后，乙方承担该房屋实际产生的水、电费用。租赁期间自2019年6月15日开始由乙方承担物业管理费，该房屋由物业管理方提供服务物业（原有电费100元，退房时保证不低于100元）。第五条关于租赁保证金，约定：乙方应于签约当日向甲方支付租赁保证金4000元。租赁合同期满后，如乙方不再续租，在乙方没有任何违反本合同及有关内容，且在结清承租期间的相关费用后，甲方在5个工作日内无息退还乙方。该保证金不得冲抵乙方向甲方的应付租金以及水电费、物业管理费、税费等。若乙方在本合同履行期间，因违约或经营质量问题给甲方造成损失的，甲方有权以该保证金优先抵偿，不足部分，另行追偿。第六条关于甲乙双方责任、权利和义务，约定：3.乙方全权承担经营过程中的一切风险和债权债务。第八条关于房屋维修，约定：3.乙方如需办理二级消防、环保、工商等相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料。第九条关于房屋返还时的状态，约定：2.乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等归乙方所有，所有不可移动的附着物，不可拆除，如固定装修电线等。3.乙方返还房屋时，原甲方交付的固定及部分可移动物，乙方应保留给甲方。第十一条关于解除本合同的条件，约定：4.本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，经甲方书面同意并赔偿甲方当年房屋3个月租金的违约金后方可解除合同，且甲方有权没收合同保证金和预付租金而无需返还。5.乙方逾期30天未付租金，视为乙方根本违约，甲方除有权按约定标准收取违约金外，有权单方解除合同，不予退还保证金，且无条件收回场地。第十二条关于违约责任，约定：3.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的1%的标准支付违约金。5.因不可抗力的事由导致本合同不能全部或部分履行的责任或损失由各方自行承担，互不追究对方违约责任。合同另约定其他事项。宫廷酒店通过微信向史红军提出减免租金，没有取得史红军同意，史红军多次催缴租金。宫廷酒店于2019年9月4日、10月15日、2020年2月9日分别通过《通知》《双方降租补充通知》《租金免租申请》，单方提出减免租金。广州铭晟文化旅游管理有限公司于2020年1月24日发布公告：“根据广州市文化广电旅游局《关于进一步加强新型冠状病毒感染××防控工作的紧急通知》的工作要求，自2020年1月24日起，广州融创乐园、广州融创雪世界、广州融创水世界、广州融创体育世界暂停开放，恢复开放时间另行通知”。在诉讼过程中，史红军及宫廷酒店确认：史红军先提出解除合同，双方当事人已于2020年3月20日解除合同，宫廷酒店同日向史红军移交X房，分别于2019年10月15日、11月15日、12月15日及2020年1月15日各支付当月租金1320元。史红军主张：宫廷酒店未支付2019年9月15月至2019年10月14日租金2000元，未支付2019年10月15月至2020年2月14日租金2720元，未支付2020年2月15日至2020年3月20日租金2400元，总计7120元；依据《租赁合同》第十一条主张3个月租金的违约金。宫廷酒店主张：其因无法申请二次消防而无证经营，自2019年9月15日与史红军协商租金，以及受疫情影响于2020年1月24日接通知停业，应扣减租金三分之一，调整每月租金为1320元。本院认为，史红军与宫廷酒店签订《租赁合同》，依法成立，具有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。在诉讼过程中，宫廷酒店承认史红军主张的物业管理费449.31元、水费146.88元及房屋维修费300元，系在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，符合法律规定。对于双方当事人系争焦点，本院归纳及评析如下：一、宫廷酒店应当交纳租金数额的确定问题。1.关于2019年9月15日至2020年1月23日的租金数额确定问题。经查：租赁合同约定，租金按每月2000元/间计算，史红军与宫廷酒店间并未达成变更租金条款的合意，宫廷酒店应当按照每月租金2000元的约定履行自己的合同义务。租赁合同约定，宫廷酒店承担经营风险。宫廷酒店主张，“因X房的房屋用途不能办理二次消防造成其无证经营，其已提出协商，应调整每月租金为1320元”，既无提供证据支持，依照合同约定也属于其应当承担的经营风险，本院不予支持。2.关于2020年1月24日至2020年3月20日的租金数额确定问题。经查：史红军与宫廷酒店于2019年4月21日签订《租赁合同》，而众所周知，因新型冠状病毒引发的××疫情系在2019年12月发现。宫廷酒店承租房屋用于经营，受疫情防控措施影响，必然导致营业收入明显减少，该重大变化系发生于《租赁合同》成立的八个月以后，并非订立合同时可以预见，也并非正常的商业风险。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五条规定公平原则。宫廷酒店主张受疫情影响，其于2020年1月24日接通知停业，应调整每月租金为1320元。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，依法变更宫廷酒店于2020年1月24日至2020年3月20日应当交纳的每月租金数额为1320元。综上，宫廷酒店于2019年9月15日至2020年1月23日应付租金8600元（2000元/月×4个月＋2000元/月/30天×9天），2020年1月24日至2020年3月20日应付租金2464元（1320元/月×1个月＋1320元/月/30天×26天），合计11064元，扣除已支付租金5280元，未支付租金5784元。史红军主张租金7120元，对于超出5784元的部分，本院不予支持。二、关于违约责任的确定问题。经查：1.《租赁合同》约定，宫廷酒店逾期30天未付租金的，史红军有权不予退还保证金。宫廷酒店未支付2019年9月15月至2019年10月14日的租金2000元，至本案立案之日2020年4月26日已逾期七个月。史红军依据《租赁合同》约定，主张保证金4000元无须退还宫廷酒店，本院予以支持。2.《租赁合同》第十一条，系关于如宫廷酒店单方终止或者解除合同时应当承担何种违约责任的约定，而在诉讼过程中，史红军和宫廷酒店均确认系由史红军先提出解除合同。史红军依据该条约定，主张3个月租金6000元的违约金，没有事实依据，本院不予支持。3.合同法第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。宫廷酒店迟延履行支付租金5784元，史红军依据租赁合同的约定不予退还保证金4000元，该损失赔偿额已足以相当于因宫廷酒店的违约所造成的损失。史红军另行主张违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东宫廷壹号酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告史红军支付租金5784元；二、被告广东宫廷壹号酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告史红军支付物业管理费449.31元、水费146.88元、房屋维修费300元；三、确认原告史红军已收取的租赁保证金4000元不予退还被告广东宫廷壹号酒店管理有限公司；四、驳回原告史红军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由原告史红军负担100元，被告广东宫廷壹号酒店管理有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年八月二十八日书记员  曹国阳