浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初9399号 原告：黄蓁钦，女，1992年6月20日出生，汉族，无业，户籍地义乌市。 委托诉讼代理人：张婷婷、周达伦，浙江浙融律师事务所律师。 被告：陈树胜，男，1968年1月10日出生，汉族，务工，户籍地江西省上饶市铅山县，现住义乌市。 委托诉讼代理人：陈峰，系被告儿子。 第三人：楼君鸿，男，1973年3月27日出生，汉族，住义乌市。 第三人：楼耀文，男，1997年12月14日出生，汉族，住义乌市。 原告黄蓁钦与被告陈树胜、第三人楼君鸿、楼耀文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告黄蓁钦的委托诉讼代理人张婷婷；被告陈树胜及其委托诉讼代理人陈峰到庭参加了诉讼。第三人楼君鸿、楼耀经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄蓁钦向本院提出诉讼请求：一、判令解除第三人楼君鸿、楼耀文与被告陈树胜于2015年6月10日签订的《房屋出租协议》。二、判令被告陈树胜从涉案房屋中搬离，并将涉案房屋已毁损部分恢复原状（包括三处破损的玻璃及楼顶破损灯具），将楼顶垃圾清除。三、判令被告陈树胜支付原告欠付的2019年8月份至2020年6月14日期间的水、电费用共计2995.5元（其中水费按照5.5元一吨计算，电费按照1元一度计算。以后的水、电费按上标准另行结算）。 事实与理由：2015年6月10日，第三人楼君鸿、楼耀文将坐落于义乌市××街××号房屋二、三、四、五、六层出租给案外人杨红良使用。2018年5月，经楼君鸿、楼耀文同意，杨红良将其与楼君鸿、楼耀文签订的房屋出租协议中杨红良的权利义务转让给被告陈树胜，并由陈树胜与楼君鸿、楼耀文另行签订了房屋出租协议，双方将落款时间写为2015年6月10日，《房屋出租协议》中约定在租房期间，乙方（陈树胜）可以转租，必须通知甲方（楼君鸿、楼耀文），经过甲方同意；乙方应自负租房期间的水、电等一切费用。2018年10月12日，楼耀文与案外人黄关忠（原告父亲）签订房屋买卖合同，约定楼耀文将涉案房屋出卖给黄关忠。后楼耀文于2018年10月22日将涉案房屋过户登记到原告黄蓁钦名下。在原告购买涉案房屋后，涉案房屋由被告继续承租。因2020年春季全国新冠肺炎疫情爆发，加之为了房屋管理需要，原告于2020年4月9日通过张贴公告以及短信通知方式告知被告，日后对外转租必须征得原告同意，否则对外转租无效。但被告对原告的通知置之不理，在未告知原告的情况下，将涉案房屋分开转租给其他多名次承租人。被告在使用租赁物期间，未按照约定以及房屋性质妥善使用，造成房屋多处玻璃以及楼底灯具破损。自2019年8月份起，被告还欠付承租期间水、电费用共计2995.5元。原告认为，原告成为涉案房屋新的所有权人后，第三人楼君鸿、楼耀文与被告陈树胜签订的《房屋出租协议》中楼君鸿、楼耀文的所有权利、义务由原告承继。房屋出租协议中已经明确约定被告对外转租必须通知甲方，经过甲方同意。在原告明确告知被告转租需提前告知并经其同意的情况下，被告仍然不按照合同约定以及原告的告知，在未征得原告同意情况下私自对外转租，原告有权解除合同。被告作为承租人，在承租期间应当妥善使用租赁物，因未正当使用租赁物造成租赁物破损的，原告作为出租人有权解除合同并要求赔偿损失。 被告陈树胜辩称，原被告应该按原合同履行，不得解除。已经生效的（2019）浙0782民初18068号民事判决书并没有要求被告交纳水电费，所以2020年3月之前是不需要交的，之后的水电费被告已经交纳，甚至还多交了。关于房屋损坏部分并不影响房屋结构，而且是在被告承租之前就已经损坏了，合同到期时被告愿意修复。 原告就其诉讼主张举证及被告质证如下： 一、房屋出租协议一份（法院档案件），证明被告与第三人签订房屋出租协议，约定在租房期间，乙方陈树胜可以转租，必须通知甲方楼君鸿、楼耀文，经过甲方同意；乙方自负租房期间的水、电等一切费用等事项。被告质证意见，没有异议。 二、房地产买卖合同（法院档案件）、不动产权证书各一份，证明原告从第三人楼耀文处购买涉案房屋，双方于2018年10月22日完成过户登记。被告质证意见，没有异议。 三、通知一份（复印件），证明原告于2020年4月11日告知被告对外转租必须提前三天通知原告，在征得原告同意后才能对外转租，并要求被告按照义乌市房屋租赁市场水电费标准支付水电费用。被告质证意见，通知是看到过的，如果被告把涉案房屋承租以后整体转租给别人必须是要经过出租方同意的，这个被告能理解，但被告承租涉案房屋的目的就是把房屋装修成小房间分别出租赚取差价，没有必要经出租人同意。 四、原告指定的房屋管理人丁金明与被告之间的短信记录截图一份、收款收据一份，证明1、原告明确告知被告对外转租需要征得其同意。2、被告租赁期间，拖欠2019年8月至2020年6月14日水电费共计2995.5元。被告质证意见，的确是被告与丁金明的短信聊天记录，没有异议。水电费是直接交给自来水公司和电力部门，而且该交的水电费被告已经交纳了，并不存在拖欠原告水电费的情况。 五、房屋租赁合同（陈树胜与案外人**）一份（派出所备案登记处所拍摄的打印件），证明被告在未告知原告的情况下，将涉案房屋中的一间转租给案外人**，月租金为650元，水费每月6元/吨，电费每度1.3元。被告质证意见，没有异议。 六、房屋租赁合同（陈树胜与案外人佘备）一份（派出所备案登记处所拍摄的打印件），证明被告在未告知原告的情况下，将涉案房屋中的一间转租给案外人佘备，月租金为650元，水费每月6元/吨，电费每度1.3元。被告质证意见，没有异议。 七、照片三张（2020年6月30日由丁金明即原告的公公，指定的房屋管理人拍摄），证明被告在承租过程中，未按照房屋性质妥善使用租赁物，造成房屋玻璃及灯具多处破损，且楼顶堆放垃圾。被告质证意见，照片中的现场是对的，但2015年签订合同的时候就是照片中的现状。 被告就其辩解主张举证及原告质证如下; 一、短信截图一组，证明原租赁合同履行期间水电都是直接通知被告交给水电公司的。原告质证意见，真实性没有异议，是楼君鸿与被告之间关于水电费交纳的约定，原告并不知情，短信截图中2019年9月4日的短信通知，截止到9月4日电费可用余额是-1866.35元，之后被告就没有交过水电费，1866.35元也是原告自己交的。 二、房屋出租协议、房屋租赁合同及照片各一份（次承租人已经交了钱准备租房子的时候看到原告的通知，就不想租房了），证明因原告恶意阻挠，导致被告无法出租造成经济损失。原告质证意见，对该证据中楼君鸿与被告签订的房屋出租协议没有异议，对被告与舒振贤签订的租赁合同的真实性无法确认，签订日期是4月29日，距离原告张贴的通知已经半个多月，如果租户知道原被告之间有纠纷，会选择不租，而不是租了之后退租，达不到被告的证明目的，原告并不是恶意阻挠，原告只是通知被告在对外转租的情况下提前告知，不能证明被告有经济损失。 三、（2019）浙0782民初18068号民事判决书一份，证明判决书已经明确了原告违约且赔偿经济损失，之前的水电费已在赔偿款中扣除，同时原告已经支付了赔偿款，原告无权再主张该段时间的水电费。原告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，18068号判决书中判决事项是原告继续履行被告与第三人之间的出租协议，赔偿的款项是指原告自2019年9月10日起停水停电给被告造成的租金损失，并没有对之前的水电费用作出判决，该案是陈树胜作为原告，也不会判决水电费的扣除问题，结合第一组证据中被告还有1866.35元的电费没有支付，原告主张被告拖欠水电费是有合理依据的。 根据证据的审核认定规则，本院对以上证据认证如下： 第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原、被告所举证据质证权利的放弃。原告所举的证据一、二、四、五、六，被告无异议，本院予以认定；原告所举的证据三、七，被告对其的真实性无异议，本院对其的真实性予以认定。被告所举的证据一、二，原告对其的真实性不持异议，本院对其的真实性予以认定；被告所举的证据三，系本院生效的判决，本院予以认定。 经审理查明，2015年6月10日，第三人楼君鸿、楼耀文与杨红良签订房屋出租协议，约定：第三人将坐落于义乌市××街××号房屋二、三、四、五、六层出租给杨红良，租期自2015年9月10日至2023年9月9日，租金前4年为每年25000元，后4年每年27000元，租金两年一付，提前一个月支付；杨红良自负租赁房屋的水电费；租房期间，杨红良可以转租，但必须通知出租方并经出租方同意；如租期未满，政府拆迁，出租方必须赔偿承租方装修一切费用等等；2018年5月，经楼君鸿、楼耀文同意，杨红良将其与楼君鸿、楼耀文签订的房屋出租协议中杨红良的权利义务转让给了陈树胜，并由陈树胜与楼君鸿、楼耀文另行签订了房屋出租协议，较前后两份协议，后一份协议的承租人由杨红良变更为陈树胜外，其余部分基本一致，为了体现原租赁期限是8年，双方将房屋出租协议落款时间也写为2015年6月10日。2019年9月9日止的租金已由楼君鸿收取。 原告黄蓁钦了解到案涉房屋要转让，2018年9月底，黄蓁钦的家人吴娟香去查看了案涉房屋，当时已知道案涉房屋由被告陈树胜租赁使用。后楼耀文与原告黄蓁钦的家人黄关忠签订了房屋买卖合同，并于2019年10月22日将案涉房屋过户登记到黄蓁钦名下。原告黄蓁钦将该房屋交由丁金明管理。2019年8月8日，被告向原告黄蓁钦及房屋管理人丁金明发送短信，要求黄蓁钦、丁金明前来收取其与原房东签订的房屋租赁合同中2019年9月至2021年9月的房屋租金，但黄蓁钦、丁金明不同意。同月，原告黄蓁钦在案涉房屋附近粘贴了“重要通知”，内容为：“夏桥街93号楼耀文的房子，已经卖给了黄蓁钦，新房东已提前通知二手房东陈树胜，房子租期是2019年9月9日到期，二手房东现在都没有跟新房东协商交房租，各位租客请注意，不要把房租交给二手房东，9月9日之后的房租若交给二手房东的，请尽快找二手房东要回。如有损失新房东不承担相应责任”等等。2019年9月10日，丁金明将案涉房屋原有楼梯一部拆除、一部封锁，2-6楼断水断电，导致被告无法使用案涉房屋。 2019年10月，陈树胜向本院提起诉讼，请求判决：一、黄蓁钦继续履行陈树胜与楼君鸿、楼耀文签订的房屋出租合同；二、黄蓁钦、丁金明、吴娟香立即恢复案涉房屋水电供应，排除妨碍；三、黄蓁钦赔偿陈树胜自2019年8月起至侵权行为消灭之日止的房屋租金损失，每月1.2万元。2020年3月2日，本院作出（2019）浙0782民初字第18068号民事判决：一、黄蓁钦继续履行陈树胜与楼君鸿、楼耀文签订的房屋出租协议；二、黄蓁钦立即恢复其所有的义乌市××街××号××层水电供应和正常通行；三、黄蓁钦于本判决生效之日起十日内赔偿陈树胜房屋租金损失（自2019年9月10日起至将义乌市××街××号××层交付陈树胜正常使用之日止，按每月10000元计付）；四、驳回原告陈树胜的其他诉讼请求。 杨红良向楼君鸿、楼耀文承租房屋的目的是将租赁的房屋进行分割后再出租给他人，从中赚取差价。陈树胜从杨红良处受让其与楼君鸿、楼耀文房屋租赁合同的权利义务，目的与杨红良相同。陈树胜经营案涉房屋后，水电费由其直接交纳供水供电部门。2020年4月14日、4月27日，陈树胜分别与案外人何某、佘某签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋中的303房间、505房间以每月650元、580元的价格出租给何某、佘某使用。目前案涉的房屋存在窗户玻璃破损及楼顶灯具破损情况，楼顶放有少量废旧物品等。原告受让案涉房屋后，要求被告按水费5.5元/吨、电费1元/度向其交纳。 本院认为，根据本院生效的（2019）浙0782民初字第18068号民事判决书，该判决书判定黄蓁钦继续履行陈树胜与楼君鸿、楼耀文签订的房屋出租协议；陈树胜承租楼君鸿、楼耀文的房屋，目的是经营该房屋，经营的方式就是将承租的房屋进行分割转租从中牟利。对此，黄蓁钦在决定受让案涉房屋前即查看案涉房屋时就应当明知。2020年4月14日、4月27日，陈树胜将案涉房屋中的303房间、505房间分别转租给案外人何某、佘某，不违反陈树胜与楼君鸿、楼耀文签订的房屋出租协议目的。合同中约定的承租人可以转租，但必须通知出租方并经出租方同意应理解为承租人整体一次性转租房屋，需通知出租方并经出租方同意。就被告当前经营分割转租房间行为不构成违约，原告主张以此解除合同，本院不予支持。因本院判决黄蓁钦继续履行陈树胜与楼君鸿、楼耀文签订的房屋出租协议，而被告陈树胜履行与楼君鸿、楼耀文签订的房屋出租协议时，案涉房屋的水电费由被告陈树胜直接交纳给供水供电部门，故也不会产生被告拖欠原告水电费的情况，原告向被告收取高于供水、供电部门的水电费，合同依据不足，本院不予支持。被告作为房屋的承租人，应妥善使用租赁物，故对房屋玻璃的破损应及时修复，废品应及时清除。综上，原告合法合理的诉讼请求予以支持，被告的合法权益本院也予以维护。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、被告陈树胜于本判决生效后三日内修复原告黄蓁钦所有的义乌市××街××号房屋窗户破损的玻璃、楼顶破损的灯具并清除存放楼顶的废品。 二、驳回原告黄蓁钦的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吕兴文 二〇二〇年八月二十四日 代书记员 成丽丹 ?