湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初3078号 原告：邹霞。 委托诉讼代理人：郑丽仙，湖南怀治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊畅，湖南怀治律师事务所律师。 被告：戴辉。 委托诉讼代理人：李章志，系戴辉丈夫。 第三人：易晓亮。 原告邹霞与被告戴辉、第三人易晓亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹霞的委托诉讼代理人郑丽仙，被告戴辉及其委托诉讼代理人李章志到庭参加诉讼，第三人易晓亮经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告戴辉支付剩余货款23214元，租金22500元，物业费1204元，电费400元，共计47518元。2、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人易晓亮于2017年6月1日签订租赁合同，约定第三人易晓亮将其名下位于****门面租赁给原告使用。2018年12月1日，原告经第三人易晓亮同意将该房屋转让给被告使用并约定被告辉同意代原告履行原有店铺租赁合同的所规定条款，并定期缴纳租金以及该合同所约定的应由原告交纳的水电费以及其他各项费用。原告与被告约定将店铺带货带押金整转给被告共计130000元整，被告戴辉于2018年11月27日向原告支付定金10000元整，于2018年12月8日交付转让费40000元整，剩余款项双方约定最迟交付日为2019年5月20日。后因被告不愿履行原告与第三人易晓亮的租赁合同义务导致转让失败，原告于2019年8月5日收回店铺，截止今日，被告戴辉还应支付原告货款23214元、2019年3月至2019年7月租金租金22500元，2019年6月-7月物业管理费1204元，电费400元，共计47518元。经原告多次催缴，被告仍拒绝支付上述费用。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告戴辉辩称：转让协议是需要在房东同意之后转让，原告是在没有经过房东同意转让给我们的，上一轮的合同没有解除无法跟我们签订合同，货物清单我们并没有看到，也没有签字，当时签了解除合同证明，租赁合同也是原告与前任房东签的，跟我们没有关系，也没有看到过。 第三人易晓亮未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 各方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料。经本院依法组织各方当事人证据交换及举证质证，就当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及本案诉争焦点，并结合当事人的陈述，本院确认如下事实： 2017年6月1日，原告邹霞、案外人张海燕（乙方）共同与第三人易晓亮（甲方）签订一份《租赁合同》。约定甲方将********门面出租给乙方，经营母婴、童装，月租金4500元/月（不含物业费），月租金按季度交纳。租用期限为5年，从2017年6月1日至2022年6月1日止。 2018年4月份左右，案外人张海燕不再与原告邹霞共同经营涉案门面，第三人易晓亮（甲方）与原告邹霞（乙方）重新签订一份《租赁合同》，合同落款时间不变（即2017年6月1日）。合同约定甲方将*************门面出租给乙方。月租金4500元/月（不含物业费），月租金按季度交纳。租用期限为5年，从2017年6月1日至2022年6月1日止。合同期满，乙方须在租约期满之前退还商铺，同时经甲方所交的订金，在合同所签订租期以内，乙方如需退场，需提前一个月通知甲方，甲方应将押金足额退还，否则甲方有权保留押金。租赁期间，所发生的水电费与物业管理费等，由乙方自行按时缴付。另外双方补充约定，前三年房租不递增，三年后合同期限满，按市场行情适应调整门面价格，如转让需提前半个月通知甲方，转让补甲方装修费25000元。 第三人易晓亮于2017年5月20日出具收条，收到A5111号门面费（2017年6月1日-9月1日）及物业费，总计5100元，收押金5000元。合计19500元。 2019年10月1日，原告邹霞（乙方）与第三人易晓亮（甲方）重新签订《商铺租赁合同》。合同约定：甲方同意将自己所有的商铺出租给乙方；甲方出租的商铺坐落地址：**********门面，建筑面积110平方米。租期5年，自2017年6月1日起至2022年5月30日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回商铺：1、乙方利用承租商铺进行非法活动的和损害甲方利益或公共利益的；2、乙方拖欠租金累计10天的；3、乙方未经甲方同意擅自转租商铺的。前三年每月租金为4800元，年总租金共计伍万柒仟陆佰元整（57600元）；自合同生效之日起满3年后，根据市场行情租金每年递增8%……。经双方协商，甲方同意乙方租金按季度预付。乙方需要在合同签订之日缴纳履约押金5000元，合同期满，若乙方无违约行为，一份腾退房屋经甲方验收后，甲方应在当日将保证金无息退还给乙方。合同签订之日前3日内支付第一季度租金14400元，以后每季度届满前5日内支付下一个季度租金。乙方腾退租赁场地时，本着来装去丢的原则，不得破坏原房屋已形成的设施设备，因乙方原因造成的损失，甲方追究其责任及要求赔偿，该损失甲方可直接从押金中扣除，不足部分由乙方补足。物业管理费、水电费由乙方向物业管理公司交纳。未经甲方同意，乙方不得随意将租赁商铺转租、转借给第三方，或以合作经营的名义转租给第三方。特殊情况，乙方无法继续经营的，要求变更承租方，须提前1个月通知甲方，并经甲方书面同意。租赁期间，经甲方同意后，乙方将所租赁商铺转租，所得转让费甲方须收取20%后余款归乙方所有，转租方与甲方重新签订合同，租金按市场行情而定，转租方续签合同的期限由甲方与转租方协商确定，但考虑转租方投资装修成本，需确保不少于五年周期。该合同落款时间为2017年6月1日。 2019年3月12日，原告邹霞（甲方）与被告戴辉（乙方）签订《转让协议》。约定：1、甲方同意将自己位于************门面亲亲宝贝母婴店店铺转让给乙方使用，建筑面积为110平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；3、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备等全部归乙方；4、甲方将店铺带货带押金整转给乙方合计：13万，乙方在11.27日向甲方交付定金一万元整于12月8日交付转让费肆万12月至2019年2月份租金壹万伍仟叁佰元，佘8万元转让费未付。5、其余款捌万元将于五月份左右交于甲方，最迟不过五月二十。之前未结款项合计2824元，为甲方应给乙方款，乙方合计未付款77176元（80000元-2824元）。6、此款项在乙方与房东签成租赁合同后生效。 再查明，被告戴辉与原告邹霞在签订合同之前，被告戴辉于2018年11月就进行协商，被告于2018年11月28日支付原告1万元定金，且被告于当日进驻涉案房屋实际使用，同年12月8日支付4万元转让费，直到2019年3月12号正式签订书面转让协议。被告实际支付租金15300元（从2018年11月27日-2019年2月28日期间），之后被告未支付给原告或者第三人任何租金。2019年6月份以前的物业管理费和电费均系被告缴纳，原告缴纳2019年6、7月欠缴的物业费共计1204元。原告称其缴纳被告欠付电费400元，电费系本月缴纳上个月的，原告称被告从6月份开始没有交电费，其在进场也交过电费，该电费应系5月产生，原被告双方对电表没有对账。 另查明，原告邹霞分两笔向第三人易晓亮转账27000元作为租金，第三人易晓亮注明门面费缴至2019年8月31日，即本案涉案房屋租金系按照4500元/月进行实际计算。第三人易晓亮在审理过程中陈述，其同意原告邹霞对外进行转租。 2019年8月6日，被告戴辉以书面形式通知原告邹霞解除合同。因被告戴辉与第三人易晓亮未达成合同，先将原告与被告《转让协议》解除，被告将店内所有物品搬完，将店铺交还给原告使用，请于8月6日把钥匙交还本人或微果店。 此外，原告提供盘点记录和货架订单拟证明货物价值为63214元，但被告以其未签字未双方对账对盘点记录和货架订单的货物价值不予认可。原被告双方在微信中的沟通交流中，双方均有提出过货物价值抵3万元的意思表示。被告交付原告涉案房屋后，涉案房屋内已无货物。 本院认为：一、关于原被告双方《转让协议》效力的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告邹霞在第三人易晓亮同意转租的情况下与被告戴辉签订了转让协议，该转让协议系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原被告双方应依照协议履行义务。1、对于原告主张的租金22500元的问题。在合同签订之日起至被告通知合同解除之日止，案涉房屋由被告戴辉进行使用，被告使用涉案房屋期间，理应按照协议约定定期缴纳租金及水电费，本案中，被告未支付2019年3月-7月共计5个月租金，共计22500元，该租金由原告邹霞另行垫付，故被告戴辉应该向原告邹霞支付2019年3月12日至2019年8月6日的租金，按月租金4500元进行计算，被告应支付租金22500元。2、对于原告主张的2019年6-7月的物业费1204元、电费400元。由于在此期间，房屋由被告进行使用，被告在2019年8月6日与原告解除《转让合同》，并交付钥匙。而在6月、7月的物业费、电费（系5月欠付）均系原告垫付。因此，被告理应依照协议内容支付欠付的物业费及电费。故原告主张被告向其支付租金22500元、物业费1204元、电费400元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 二、关于剩余货款的问题。原告主张剩余货款（包含货架）为63214元，但其提供的盘点记录被告并未签字，被告亦不认可该盘点记录及货架订单。原被告双方均认可货物转让事实的存在，仅对货物价值存在争议。本院认为，货物转让事实真实存在，由于原被告双方对货款存在争议，且在涉案房屋交接后，屋内已无货物，原告未提供充足的证据证明剩余货款（包含货架）为63214元，原告应承担举证不能的责任。综合原被告双方在微信上的陈述，且双方在微信上协商过程中均未提及货架价值为多少，故本院对原告的该项主张不予采信。本院认定原被告在转让涉案房屋时，涉案房屋内货物价值为3万元（包含货架）。被告在与原告签订《转让协议》之前已经支付原告1万元定金，后来双方签订了《转让协议》，该笔定金已经转化为转让费，由于原被告双方由于协商解除涉案合同，合同解除后，根据双方实际履行情况和合同性质，原告收取的转让费共计5万元应抵扣涉案房屋内货物价值3万元（包含货架）后，应退还2万元给被告。 综上，为减少当事人的诉累，扣除原告应向被告返还的2万元转让费后，被告尚需向原告支付租金2500元，物业费1204元、电费400元。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十八条的规定，判决如下： 一、被告戴辉自本判决生效之日起十日内向原告邹霞支付租金2500元、物业费1204元、电费400元，合计4104元； 二、驳回原告邹霞的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理988元，因适用简易程序减半收取494元，由原告邹霞负担451元，由被告戴辉负担43元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  吴 宏 二〇二〇年八月十四日 代理书记员  邝艳芳