广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0330民初1092号 原告：桂林通力物业服务有限责任公司，住所地：桂林市普陀路53号。 法定代表人：王文博，该公司总经理。 委托代理人：蒋湘生，该公司品质经理。 委托代理人：冯永芬，该公司物业主任。 被告：李继鸿，男，1993年9月11日出生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 原告桂林通力物业服务有限责任公司诉被告李继鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法由审判员莫领胜适用小额诉讼程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告桂林通力物业服务有限责任公司的委托代理人蒋湘生、冯永芬到庭参加诉讼，被告李继鸿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林通力物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付自2015年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费10710元，违约金3213元，以上费用共计人民币13923元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月28日，原告与开发商平乐华申房地产开发有限公司签订了一份《昭州·鑫城前期物业服务委托合同》，该合同约定了双方的权利义务。原告依上述合同约定全面履行了物业服务义务，但被告从2015年1月1日至2019年12月31日止一直拒付其房屋的物业服务费，经原告多次催讨仍未缴纳，根据《昭州·鑫城前期物业服务委托合同》第四章第二十条第七款：“业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按以下方式处理：从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳违约金，诉诸有利方式追收”。经核算，被告所欠缴费如下：物业服务费10710元，违约金3213元，以上费用共计人民币13923元【注：考虑到与被告仍有业务往来，本着和谐相处的原则，违约金按所欠缴物业费本金的30%计算（10710×30%=3213元）】。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告李继鸿未作答辩,在举证期限内未向本院提供证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据材料进行质证的权利，被告李继鸿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。 本院经审理认定事实如下：2011年6月28日，原告桂林通力物业服务有限责任公司与开发商平乐华申房地产开发有限公司签订《昭州·鑫城前期物业服务委托合同》，该合同约定，由原告进驻华申房产公司开发的昭州·鑫城小区为业主提供前期物业服务，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费等费用，电梯房按每月每平方米1.2元。2013年1月14日，原告与被告李继鸿签订了《平乐华申昭州·鑫城前期物业服务协议》，原告根据双方签定的协议向被告李继鸿购买的平乐县平乐镇新安街平乐华申昭州鑫城B12栋1单元14层5号，面积为148.76平方米的房屋收取物业管理服务费用；被告违反协议，不按时交纳服务费用的，被告应当从逾期之日起每天按应缴服务费用3‰交纳滞纳违约金；情节严重的，报送桂林市平乐县物业管理行政主管部门处理或向人民法院起诉。因被告李继鸿从2015年1月起未交物业费，经原告采用多种方式多次向被告催缴，被告均未履行支付物业费的义务。原告于2020年7月16日诉至法院，要求被告支付从2015年1月1日起至2019年12月31日止，被告拖欠原告物业服务费10710元（148.76㎡×1.2元×60个月=10710元）及违约金3213元。 上述事实有原告提供的前期物业委托合同、前期物业服务协议、被告身份证复印件、营业执照复印件、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原告通力物业公司与华申房产公司签订的《昭州·鑫城前期物业服务委托合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，在小区业主委员会另行选聘物业服务企业之前是合法有效的，应受法律保护。原告通力物业公司按照合同的约定，进驻昭州·鑫城小区实施物业管理，为昭州鑫城业主提供了服务。原告通力物业公司与被告李继鸿签订了《平乐华申昭州·鑫城前期物业服务协议》，该协议亦明确约定了原告向被告提供物业服务，被告向原告交纳相应的物业管理服务费，该协议符合法律规定。《物业管理条例》第七条第（五）项规定:“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时缴纳物业服务费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。故被告李继鸿应向原告支付的物业服务费为人民币10710元（148.76㎡×1.2元×60个月=10710元）。《平乐华申昭州·鑫城前期物业服务协议》既对物业服务费的收费标准、交费时间进行了约定，又约定了逾期不交纳物业管理费用的违约责任，不按时缴纳物业费用的，被告应从逾期之日起每天按应缴服务费用的3‰交纳滞纳违约金。被告未及时交纳所欠物业管理费，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，但原告诉请的自2015年1月1日起至2019年12月31日止的违约金3213元，比例过高且该违约金的约定远远超过了原告的实际损失，本院依法酌情予以降低，违约金的收取标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，故原告主张的违约金3213元，其超出部分本院不予支持。被告李继鸿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告李继鸿于本判决生效后十日内支付原告桂林通力物业服务有限责任公司自2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费合计人民币10710元及逾期付款违约金（违约金的计算：1、以2142元为基数，从2016年1月1日起按2020年7月16日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至2016年12月31日止；2、以4284元为基数，从2017年1月1日起按2020年7月16日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至2017年12月31日止；3、以6426元为基数，从2018年1月1日起按2020年7月16日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至2018年12月31日止；4、以8568元为基数，从2019年1月1日起按2020年7月16日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至2019年8月20日止，从2019年8月21日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至2019年12月31日止；5、以10710元为基数，从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至欠款还清之日止）； 驳回原告桂林通力物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 案件受理费148元，适用简易程序减半收取74元由被告李继鸿承担。 上述给付款项，如义务人逾期不履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 莫领胜 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 卢海英 书 记 员 黎碧烨 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。