河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3014号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李远，女，1992年11月19日出生，汉族，住址黑龙江省嫩江县。 委托诉讼代理人：赵桢，河北拓石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚新宇，女，1999年4月6日出生，汉族，住址北京市海淀区。 委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。 上诉人李远因与被上诉人姚新宇房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初6934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人李远的委托诉讼代理人赵桢、被上诉人姚新宇的委托诉讼代理人杨宏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李远上诉请求，撤销一审判决，依法改判双方继续履行《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被上诉人支付违约金45万元，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、双方签订的房屋买卖合同合法有效，不违反法律规定，应当判决依法驳回被上诉人要求解除合同的诉讼请求，支持上诉人继续履行合同并且由被上诉人支付上诉人违约金的诉讼请求。2、双方签署的协议就可能涉及的限购限贷政策及尾款支付方式均有相应的应对措施，被上诉人不应以不符合限购限贷政策为由单方要求解除合同。3、在审理本案涉及是否构成限购限贷，是否应当解除合同时应当平衡买卖双方的利益，应当尽可能的维护原合同的效力和原有法律关系的持续。4、被上诉人至今未提交其不具有购房资格且被房屋交易管理部门明确认定为不能办理过户交易的证据，同时未提交其无法办理银行贷款的相关证据，应当承担举证不能的法律责任。 姚新宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平合理，且符合司法实践及相关指导思想，合同约定尾款的支付方式为贷款，在限购政策出台后被上诉人因不具备购房资格，银行贷款无法获批，被上诉人也没有自行筹集资金支付尾款的能力，双方的合同因政府限购政策而不能继续履行。一审判决解除合同，被上诉人支付上诉人30万元的损失也是考虑房价下降的客观因素，而被上诉人支付的30万元是实实在在的损失，上诉人保留房屋尚有期待房屋涨价的可能，损失不一定会实际产生，因此被上诉人认为上诉人的上诉请求及理由没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 姚新宇向一审法院起诉请求：一、请求判令解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、请求判令被告返还原告支付的房款130万元。三、诉讼费、保全费由被告承担。 李远向一审法院反诉请求：1、判令双方继续履行《存量房屋买卖合同》、《补充协议》。2、判令姚新宇向李远支付违约金450000元。3、判令姚新宇承担本案的保全费用。四、判令姚新宇承担本诉与反诉全部案件受理费用。 一审法院认定事实,2017年3月21日，李远与姚新宇签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李远将坐落于河北省三河市燕郊高新区的房屋出售给姚新宇，房屋成交总价225万元，约定2017年3月22日前姚新宇支付首付款130万元（包含定金20万元），剩余房款95万元通过贷款方式支付。合同签订时，涉案房屋未取得房产证，双方约定涉案房屋取得房产证后1个月内共同办理贷款申请手续，合同签订后，姚新宇依照约定给付李远房款130万元（含订金）。 另查明，涉案房屋于2017年6月15日取得不动产权证。2017年6月6日三河市人民政府办公室发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该意见明确：无法提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。姚新宇为非当地户籍，而且无法提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，不具备购买涉案房屋的资格。 一审法院认为，姚新宇与李远签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应遵守约定履行合同。合同履行过程中，三河市人民政府办公室发布了房屋限购政策，原告不具备购买涉案房屋的资格，其无法获得银行贷款，导致双方的合同目的无法实现，故对原告姚新宇请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；因政府限购政策解除合同，双方均不存在违约，故对李远要求姚新宇支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，被告李远应返还原告姚新宇购房款130万元。姚新宇作为涉案房屋的买受人在当地政府限购政策实施后，明知其因不具备购房资格而无法获取银行贷款，但并未提出解除合同；现姚新宇在当地房价大幅下跌的情况下，请求解除合同，势必给涉案房屋出售人李远造成损失，故本院结合当地的房价差价及合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定姚新宇赔偿李远损失30万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告姚新宇与被告李远于2017年3月21日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告李远返还原告姚新宇购房款及定金共计人民币130万元。三、原告姚新宇赔偿被告李远损失30万元。四、驳回反诉原告李远的诉讼请求。上述二、三项给付内容相抵后，被告李远于本判决生效之日起十日内返还原告姚新宇购房款共计人民币100万元。案件受理费8250元，由被告李远负担4125元，由原告姚新宇负担4125元；反诉案件受理费8700元，由反诉原告李远负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院经审理查明事实属实，本院予以确认。 本院认为,2017年3月21日，李远与姚新宇签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，后姚新宇按照约定给付首付款130万元（含定金），剩余房款95万元需要通过贷款方式支付。关于涉案合同解除亦或继续履行问题，李远认为，双方签订协议后，姚新宇支付首付款130万元，完全符合限贷政策要求，依据相关司法实践及政策，姚新宇完全可以继续履行涉案协议，并且主张，如果继续履行，无论银行贷款还是分期付款都可以宽限尾款给付时间；姚新宇认为，2017年6月6日相关限购政策出台后，因其既非本地居民，无法提供在限购政策要求的纳税及缴纳社保证明，亦无法办理网签，不再具备购房资格；且因自身经济困难，无法全款给付，如继续履行只能采取贷款方式，因姚新宇不具备购房资格，金融机构拒绝办理银行贷款业务，只是金融机构的原因无法提供不能办理贷款的相应证据；在现有政策下，双方继续履行已无可能，一审法院综合各种因素，对姚新宇要求解除合同的诉请予以支持，对李远继续履行合同的诉求不予支持，亦属合理；关于损失问题，限购政策实施后，姚新宇明知其因不具备购房资格，无法办理银行贷款，合同已无法实际履行，此时，未及时与李远沟通解除事宜，而是在房价大幅波动过程中，诉请解除合同，必然给李远造成意想不到的损失，对该损失应由姚新宇承担，一审法院结合合同履行及双方损益情况，依据公平原则，酌定由姚新宇给付30万元，用于弥补李远的损失亦属合理。二审期间，双方沟通过程中，姚新宇自愿在一审判决基础上，另行赔偿李远损失2万元，本院对其主张予以支持。 综上所述，李远的上诉理由部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初6934号民事判决第一项、第二项、第四项，即：“一、解除原告姚新宇与被告李远于2017年3月21日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告李远返还原告姚新宇购房款及定金共计人民币130万元。四、驳回反诉原告李远的诉讼请求”； 二、变更河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初6934号民事判决第三项，即：“三、原告姚新宇赔偿被告李远损失30万元”为“姚新宇赔偿李远损失32万元”； 上述一、二项给付内容相抵后，李远于本判决生效之日起十日内返还姚新宇购房款共计人民币98万元。 一审案件受理费8250元，由李远负担4125元，由姚新宇负担4125元；反诉案件受理费8700元，由反诉原告李远负担。二审案件受理费18150元，由李远负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 欣 审 判 员  史纪红 审 判 员  李成佳 二〇二〇年八月十七日 法官助理  杨 莉 书 记 员  宋 超