四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终628号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川锦丰管理技术服务有限公司，住所地：四川省德阳市泰山北路三段296号1幢。 法定代表人：雷光平，总经理。 委托诉讼代理人：吴英，公司员工。 委托诉讼代理人：周明川，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：德阳川重机械有限公司，住所地：四川省德阳市旌湖开发区四号街北侧。 法定代表人：杨荣珍，执行董事。 委托诉讼代理人：左洪，公司员工。 委托诉讼代理人：王峰，四川汉震律师事务所律师。 上诉人四川锦丰管理技术服务有限公司（以下简称锦丰公司）因与被上诉人德阳川重机械有限公司（以下简称川重公司）租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初2686号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。锦丰公司的委托诉讼代理人吴英、周明川，川重公司的委托诉讼代理人左洪、王峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令解除租赁合同中关于标的物厂房和空地的部分，返还已预支的该部分租金35万元及保证金；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人川重公司不享有合同解除权。川重公司负有提供空地厂房产权证明的合同义务，但其并未履行，上诉人据此拒绝支付相应部分的租金，是行使合同抗辩权的方式，不构成违约，一审法院认定川重公司享有合同解除权错误。2.由于川重公司拒不提供空地厂房产权证明，导致上诉人长期无法办理相关资质，合同目的不能实现，造成巨大损失，上诉人享有合同解除权。上诉人作为合同解除权人，解除权的范围应以解除权人的行使范围为限，即仅解除租赁合同中关于标的物厂房和空地的部分。该部分解除后，被上诉人应退还已经预付的该部分的租金。3.本案4-5楼办公楼的租金应从2018年10月9日起计算，厂房和空地租金应于2018年11月18日开始计算，厂房和空地的租金应计算至2019年4月3日。 川重公司二审答辩称，上诉人锦丰公司未按约定交纳租金，川重公司依法享有租赁合同的解除权，上诉人的抗辩权不成立，构成实质违约。锦丰公司不具有合同解除权，其主张部分解除合同不成立，无权主张退还已支付的厂房和空地租金。一审法院关于租金及物业费的计算方法和期间符合合同约定。故请求驳回上诉，维持原判。 川重公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2018年7月27日签订的《德阳川重机械有限公司沱江东路13号厂房、空地、4层和5层办公用房租赁合同》，被告返还租赁物；2.判令被告支付原告在解除合同之前产生的未缴租金[从合同解除之日暂计算至2019年5月31日共62500元（日租金2500元/天×实际使用天数65天-已付租金10万元）]；3.判令被告支付合同解除之前未缴的物业管理费[从合同解除之日暂计算至2019年5月31日共16200元（3600元/月×8个月-已交12600元）]；4.判令被告支付合同解除之后至租赁物交付原告期间的占有费（按租金计算标准计算）；5.判令被告承担滞纳金255775元[暂计算至起诉之日所产生的租金与物业管理费产生的滞纳金（62500元+16200元）×65天×5%，庭审中明确滞纳金计算至被告实际支付完毕全部租金和物业管理费时止]；6.判令被告承担违约责任，按租金的30%计为27万元；7.诉讼费由被告承担。 锦丰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除租赁合同中关于标的物厂房和空地的部分，返还已预支的相应部分租金35万元；2.判令被告就已经收取的租金依法向反诉原告开具增值税专用发票；3.判令反诉被告退还解除部分对应的保证金31111.11元（以4万元为基数，按厂房和空地每年租金70万元占总租金90万的比例计算）；4.本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审法院查明：2018年7月27日，川重公司作为出租方（甲方）与锦丰公司作为承租方（乙方）签订《德阳川重机械有限公司沱江东路13号厂房、空地、4层和5层办公用房租赁合同》，主要约定：租赁期自2018年8月8日起，至2028年8月7日止，合同签订后甲方提供贰个月免费交接期。年租金组成：厂房57万元，空地占用13万元，4层、5层办公用房20万元，共计90万元。第一年总租金每日2500元，月租金7.5万元，半年租金45万元，一年租金90万元。第二年起每年按前一年租金7.8%递增，第二年为97.02万元，第三年租金为104.59万元，以此类推计算每年租金。租金按一个年度计算，第一年和第二年分两次支付，第三年为一次性缴纳，采用先缴租金，后使用原则。甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房、空地、4层和5层办公用房租赁保证金4万元。租金第一年按90万元起计算，一次性支付6个月45万元。当年余额45万元租金五个半月后时间2019年1月22日支付。租金支付办法为：在乙方收到甲方开出有效收据3个工作日，向甲方支付租金。租赁期间，使用厂房、空地、4层和5层办公用房所发生的水、电等一切费用由乙方承担。租赁期间，乙方按月缴纳场地清洁、绿化、垃圾处理、物业管理费，每月为3600元。如果乙方擅自转租转让，则甲方不再退还保证金和剩余租金。乙方必须保证甲方行车、厂房、空地、4层和5层办公用房完好并可正常使用，如合同到期终止，交还给甲方并办理交接手续，甲方退还乙方保证金4万元。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满10天，甲方有权增收每天5%滞纳金，并有权终止租赁协议。乙方提前退租而违约，乙方赔偿甲方违约金4万元。甲方不退保证金4万元。乙方租用期间，所发生的各种税费，债权、债务均由乙方自行承担。 合同签订后，锦丰公司依约向川重公司支付租金45万元，保证金4万元。2018年9月18日，双方签署《锦丰公司与川重公司补充协议和沱江东路13号厂房、办公用房及配套设施、设备移交清单》。锦丰公司就此向川重公司去函称，川重公司于2018年9月18日向锦丰公司移交了沱江东路13号厂房、空地、4-5层办公用房，按照合同中关于前两年每半年支付一次租金和2个月免费交接的约定，实际房租起算时间应为2018年11月18日，下次支付租金的时间安排在2019年3月22日、2019年9月22日和2020年3月22日。川重公司未予认可。锦丰公司于2019年3月21日签收了川重公司开具的半年租赁费用45万元收据，于2019年3月22日向川重公司支付10万元，备注为“办公房租金”。 锦丰公司于2019年7月24日签收了本诉的起诉状副本。审理过程中，锦丰公司表示如果法院不同意部分解除租赁合同，请求退还全部保证金4万元。 一审法院认为，川重公司与锦丰公司签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。本案争议的焦点问题有：一、租赁合同是否应当解除；二、租金及物业管理费的支付；三、保证金的退还问题；四、滞纳金及违约金的承担问题。分别评判如下： 一、租赁合同是否应当解除 双方在合同中明确约定了第一年下半年租金的支付时间为2019年1月22日，川重公司开具收据并送达锦丰公司的时间为2019年3月21日，按照约定锦丰公司应于2019年3月24日之前支付下半年租金45万元，但锦丰公司仅支付了10万元，未按合同约定足额支付租金，川重公司依约享有合同解除权。关于锦丰公司主张的合同部分解除，所付租金为部分租赁物的租金的问题，合同对此并无约定，就房屋功能来讲可以认定为整体出租，锦丰公司所举证据不足以证明其主张。故对锦丰公司的该项反诉主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，约定的合同解除条件成就，合同可以解除，解除的时间为本案起诉状副本送达锦丰公司之日，即2019年7月24日。关于锦丰公司主张川重公司拒不提供厂房、空地的产权证明，导致其合同目的不能实现的问题，事实依据不足，不予支持。合同解除后，锦丰公司应向川重公司返还租赁物。 二、租金及物业管理费问题 关于租金的起算时间，合同约定：“合同签订后甲方提供贰个月免费交接期。”锦丰公司认为应从接收租赁标的之日2018年9月18日起算两个月，川重公司认为应从合同签订之日2018年7月27日起算两个月。一审法院认为，2018年9月18日应为双方正式交接完成，故两个月免租期应从合同签订之日2018年7月27日至2018年9月26日。综上，租金起算日应为2018年9月27日。从2018年9月27日起至合同解除之日2019年7月24日，锦丰公司欠付的租金应为192500元（90万元-75000元/月×2个月-2500元/天×3天-45万元-10万元）。关于锦丰公司主张的退还厂房和空地部分租金的问题，与约定不符，不予支持。关于物业管理费，根据约定至合同解除之日，锦丰公司还应承担的费用为23370元（3600元/月×10个月-10元/天×3天-12600元）。关于锦丰公司抗辩的仅承担办公用房的物业费的问题，不符合约定，不予支持。 三、保证金的退还问题 根据合同约定，保证金的功能主要是预防转租转让、租赁物受损、提前退租等情形的发生，本案涉及合同的解除，虽违约方系锦丰公司，但与约定的保证金不予退还的情形不符，故对锦丰公司要求退还保证金的请求予以支持。 四、滞纳金及违约金的承担问题 滞纳金和违约金均属于违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，综合考虑锦丰公司的违约行为以及川重公司因此产生的损失情况，酌情支持以锦丰公司的欠付租金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月19日之前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日之后）的4倍自2019年3月23日起至本金付清之日计算资金利息。关于川重公司主张的合同解除后至租赁物交付期间的占有使用费的问题，符合法律规定，依法予以支持，占有使用费的标准按照租金标准支持。关于锦丰公司要求川重公司开具增值税发票的问题，属于行政法律关系调整范畴，不属于人民法院受理民事案件的审理范围，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、川重公司与锦丰公司于2018年7月27日签订的《德阳川重机械有限公司沱江东路13号厂房、空地、4层和5层办公用房租赁合同》于2019年7月24日解除；二、锦丰公司于本判决生效之日起十日内向川重公司返还租赁物；三、锦丰公司于本判决生效之日起十日内向川重公司支付租金192500元，并以此为本金，自2019年3月23日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的4倍，自2019年8月20日至本金付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算资金利息；四、锦丰公司于本判决生效之日起十日内向川重公司支付自合同解除之日，即2019年7月24日起至租赁物返还期间的占有使用费，按照租金标准计算。五、锦丰公司于本判决生效之日起十日内向川重公司支付物业管理费23370元；六、川重公司于本判决生效之日起十日内向锦丰公司退还保证金40000元；七、驳回川重公司的其他诉讼请求；八、驳回锦丰公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费9844元、保全费3620元，共计13464元，由锦丰公司负担；反诉案件受理费7016元，由锦丰公司负担6316元，由川重公司负担700元。 二审中，锦丰公司提交如下证据：1.厂房、办公平房、配套设施、设备清点核实单及照片；2.上诉人公司人员与被上诉人副总左洪谈话视频；3.上诉人公司人员向被上诉人门卫交还厂房钥匙的视频及照片，上述证据主要证明上诉人在2019年4月已经与被上诉人进行了厂房的退租交接，已不再占用该租赁物。川重公司质证认为，清点核实单未有川重公司的签字盖章，照片不知形成于何时，对证据1的三性不予认可；证据2仅能证明当时双方在协商，但没有协商出结果，达不到上诉人的证明目的；证据3的三性不予认可，视频不能反映录制的时间，且该地址非川重公司办公地址，亦无法得知上诉人放置钥匙的原因及目的。上述证据均达不到上诉人的证明目的。本院审查认为，锦丰公司二审提交的证据均形成于一审诉讼前，不属于二审新证据，且上述证据仅能证明双方在2019年4月3日对租赁问题进行了协商，但最终未达成一致，不足以证明锦丰公司的主张，故对锦丰公司二审提交的证据不予采纳。 二审查明，根据锦丰公司与川重公司工作人员微信聊天记录显示，锦丰公司在2018年9月向川重公司提出需要租赁标的的房屋产权证、土地使用权证，双方就盖章、用途等进行了沟通，川重公司弄好之后照了照片传给锦丰公司人员，锦丰公司人员回复称“好，我空了再联系你拿，先放你那里”。2019年3月至4月期间，锦丰公司与川重公司工作人员就厂房、空地退租事宜通过微信进行了沟通。 2019年1月28日，锦丰公司向川重公司发出《关于租赁合同执行中有关事项的情况要求与说明》，内容主要为：1.房屋渗水地漏问题；2.租赁合同约定2019年1月22日支付下半年租金，由于2018年9月18日公司才接收房屋，按照约定2个月免费交接期，实际计算房租起算时间应从2018年11月18日起算，下次支付租金时间安排在2019年3月22日。川重公司于2019年1月29日在该说明中备注：1.第一问题我方已派技术人员现场解决；2.第二问题为双方长期友谊合作，严格执行原合同条款。 2019年3月18日，川重公司向锦丰公司出具半年租赁费45万元的《收据》，锦丰公司于3月21日收到该收据。2019年3月22日，锦丰公司向川重公司支付10万元，备注为“办公房租金”。2019年3月28日，川重公司向锦丰公司发出《催促交纳租金函》，载明，根据租赁合同，贵公司应缴纳租金45万元，但仅交纳了10万元，剩余35万元已经逾期，请在接到此函后15日内交纳剩余部分租金；另据租赁合同约定，双方进行租赁的厂房、空地和4层及5层办公用房是一个整体，出租人至始至终均为整体出租的意思表示，出租人不同意贵公司将厂房和空地退租的意见。此后，锦丰公司向川重公司发出《告知函》，载明，因川重公司没有提供厂房和空地的土地使用证和房屋产权证复印件，致使锦丰公司无法申办职业教育学校，故不得不于2019年3月22日决定退租厂房和空地，并将厂房钥匙交给门卫接收。2019年5月20日，川重公司针对锦丰公司的《告知函》复函称，租赁合同约定的租赁范围是一个整体，不能分割租赁，不同意对部分租赁物退租；租赁物的所有权凭证复印件已经提供，并不影响申办学校；请按照租赁合同约定履行租金交纳义务。 锦丰公司向川重公司支付款项情况：2018年7月27日支付保证金4万元，8月10日支付租金45万元；2019年3月22日支付10万元，备注为“办公房租金”；2019年8月7日支付107800元，备注为“4-5楼半年租金”；2020年1月19日支付107800元，备注为“房租费”。 截止2019年7月29日，锦丰公司已经向川重公司支付了8个月的物业管理费共计14400元。 二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、租赁合同解除问题；二、租金及物业管理费的计算区间问题。 关于争议焦点一。锦丰公司上诉主张因川重公司拒不提供空地厂房的产权证明，导致上诉人的合同目的不能实现，故川重公司不享有合同解除权，而上诉人享有解除权，上诉人行使解除租赁合同中空地厂房部分，理应得到支持。川重公司辩称锦丰公司未按约定交纳租金，构成实质违约，川重公司依法享有租赁合同的解除权，锦丰公司不具有合同解除权，其主张部分解除合同不成立。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的租赁合同第七条第5款约定了租赁合同解除条件，即锦丰公司应及时支付房租，如有拖欠不付满10天，川重公司有权终止租赁合同。根据查明的事实，双方在未就空地和厂房的退租问题达成一致的情况下，锦丰公司擅自拒付该部分的租金，且在川重公司催告后仍然拒付，已构成违约，川重公司有权按照上述合同约定解除合同。锦丰公司虽抗辩不支付租金系因川重公司未提供相应的产权证明，但根据查明的事实，双方此前已就租赁物的产权证明问题进行了沟通，川重公司也按照锦丰公司要求提供了相应的产权证复印件，并通过微信照片形式发送给锦丰公司人员确认，根据一般常理，川重公司在具有相应产权证且已经准备好复印件的情况下，不可能拒绝向锦丰公司提供而影响租赁合同的履行，锦丰公司亦未举证证明川重公司拒绝提供空地和厂房的产权证明。故锦丰公司的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予支持。锦丰公司无正当理由拒不支付空地和厂房的租金，构成违约，其不享有合同解除权，故对其部分解除合同的上诉请求不予支持。 关于争议焦点二。锦丰公司主张4-5楼办公楼的租金应从2018年10月9日起计算，厂房和空地租金应自2018年11月18日开始，计算至2019年4月3日。川重公司则认为一审法院关于租金及物业管理费的计算方法和期间符合合同约定。本院认为，关于租金及物业管理费计算起点问题，根据租赁合同约定，合同签订后川重公司提供2个月的免费交接期。上述约定明确免租金期间系双方签订合同后2个月内办理完成交接手续的时间，而非锦丰公司主张的自办理交接手续后起算2个月免租期。双方正式办理租赁物书面交接手续的时间是2018年9月18日，尚在双方约定的2个月免费交接期内，故一审法院从2018年9月27日，即签订合同后的2个月开始计算及物业管理费并无不当，本院予以确认。锦丰公司主张的租金及物业管理费计算起点无事实依据，本院不予支持。关于厂房和空地租金计算截止时间问题，根据查明的事实可知，双方在2019年3月至4月期间协商过厂房和空地退租事宜，但并未就此事达成一致意见，锦丰公司在2019年4月3日将厂房的钥匙交到了川重公司门卫，尚不能确定交还钥匙的数量，亦不能证明锦丰公司未再占用厂房，因此，锦丰公司主张厂房和空地租金应计算至2019年4月3日缺乏事实依据，本院不予支持。在川重公司提起诉讼主张解除租赁合同后，应视为川重公司不再出租厂房意思表示明确，锦丰公司亦明确不再租赁厂房，故合同解除后的厂房占用使用费应以实际占有使用为前提，即在此前锦丰公司已经交还厂房钥匙的情形下，川重公司应该对解除租赁合同后厂房是否仍由锦丰公司占有使用进行核实确认，采取适当措施防止损失的扩大，但川重公司诉讼中并未举证证明锦丰公司在2019年7月24日租赁合同解除后仍占有使用厂房的事实，故对川重公司关于租赁合同解除后厂房占用使用费的主张，本院不予支持。另，空地租赁问题，锦丰公司并未举证证明其向川重公司进行了移交，川重公司所举证据能够证明2019年7月24日租赁合同解除后，锦丰公司仍在使用空地停车等，故锦丰公司应当向川重公司支付空地占用使用费至其实际移交之日。关于合同解除前的物业管理费问题，根据租赁合同约定，至租赁合同解除之日（2019年7月24日），锦丰公司还应向川重公司支付物业管理费21240元（3600元/月×10个月-120元/天×3天-14400元）。 如上所述，锦丰公司欠付川重公司至租赁合同解除之日（2019年7月24日）的租金为192500元，对应的滞纳金，即资金利息以欠付租金192500元为基数，自2019年3月23日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算，自2019年8月20日至欠付租金付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。租赁合同解除后，锦丰公司还应向川重公司支付自2019年7月25日起至实际返还空地和4-5层办公用房的占有使用费（其中2019年7月25日至2019年9月26日期间，按照33万元/年标准计算；2019年9月27日至2020年9月26日期间，按照355740元/年标准计算；2020年9月27日至2021年9月26日期间，按照383488元/年标准计算；此后每一年度计算标准按照前一年租金递增7.8%类推），在此基础上需扣除锦丰公司已支付的215600元。 综上所述，上诉人锦丰公司的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初2686号民事判决第一项、第三项、第六项，即“一、原告（反诉被告）德阳川重机械有限公司与被告（反诉原告）四川锦丰管理技术服务有限公司于2018年7月27日签订的《德阳川重机械有限公司沱江东路13号厂房、空地、4层和5层办公用房租赁合同》于2019年7月24日解除”、“三、被告四川锦丰管理技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告德阳川重机械有限公司支付租金192500元，并以此为本金，自2019年3月23日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的4倍，自2019年8月20日至本金付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算资金利息”、“六、反诉被告德阳川重机械有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告四川锦丰管理技术服务有限公司退还保证金40000元”； 二、撤销德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初2686号民事判决第二项、第四项、第五项、第七项、第八项； 三、四川锦丰管理技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内向德阳川重机械有限公司返还租赁的位于德阳市旌阳区办公用房； 四、四川锦丰管理技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内向德阳川重机械有限公司支付自租赁合同解除之日，即2019年7月24日起至本判决第三项租赁物实际返还之日止的占有使用费（其中2019年7月25日至2019年9月26日期间，按照33万元/年标准计算；2019年9月27日至2020年9月26日期间，按照355740元/年标准计算；2020年9月27日至2021年9月26日期间，按照383488元/年标准计算；此后每一年度计算标准按照前一年租金递增7.8%类推），并扣减四川锦丰管理技术服务有限公司已支付的215600元； 五、四川锦丰管理技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内向德阳川重机械有限公司支付物业管理费21240元； 六、驳回德阳川重机械有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回四川锦丰管理技术服务有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费9844元、保全费3620元，由德阳川重机械有限公司负担5264元，四川锦丰管理技术服务有限公司负担8200元；反诉案件受理费7016元，由四川锦丰管理技术服务有限公司负担6216元，德阳川重机械有限公司负担800元。二审案件受理费7240元，由四川锦丰管理技术服务有限公司负担6640元，德阳川重机械有限公司负担600元。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  陈洪斌 审判员  吴 剑 二〇二〇年八月二十四日 书记员  付生宇