四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终744号 上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈沧杨，男，1988年9月6日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：雷俊玲，女，1988年10月22日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈德伟，四川中研律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐斌，四川中研律师事务所律师。 上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）因与被上诉人陈沧杨、雷俊玲商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初11386号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中德世纪公司上诉请求：撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初11386号民事判决第一项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人提交双方于2016年5月14日签订的《提前收房协议书》作为新证据，其中第一条约定：“乙方承诺：乙方至甲方办理房屋提前交接手续时，已视为认同甲方已满足了甲乙双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议里约定的所有房屋交付条件、履行了《商品房买卖合同》及补充协议关于房屋交付时间、房屋交付程序的所有相关约定，房屋交接验收所需证明文件或出示的证明文件已齐全，不论之后，甲方是否按照原合同具备交付条件，乙方视为认同甲方已履行合同义务。”故被上诉人认可上诉人已按约履行合同义务，不能再主张逾期交房违约责任。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失”，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。一审判决上诉人承担的违约金过高，远超过被上诉人的实际损失，有违公平原则，应予酌情减轻。综上，一审法院适用法律错误。 陈沧杨、雷俊玲辩称，一、《提前收房协议书》形成于一审之前，但上诉人未在一审提交，故不属于新证据。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。故双方签订的《提前收房协议书》对收房条件的认可和承诺违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效条款。另外，该协议书属于上诉人单方事先拟定好并重复使用的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，该条款明显含有免除其责任，排除对方主要权利内容，应属无效条款。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。另外，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定违约金计算标准，即“按日计支付全部购房款万分之一”，该标准约为年化利率3.65%，低于银行同期贷款利率。故违约金标准并不过高，不应调整。并且，根据“谁主张、谁举证”的一般原则，上诉人并未就违约金过高加以证明，应承担举证不利的后果。 陈沧杨、雷俊玲向一审法院起诉请求：一、中德世纪公司向陈沧杨、雷俊玲支付逾期交房违约金人民币23383元；二、中德世纪公司向陈沧杨、雷俊玲支付逾期办理转移登记的违约金21831元（起算时间为2018年10月1日，暂计算至2019年4月30日，之后违约金计算至实际取得转移登记之日）；三、中德世纪公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：一、陈沧杨、雷俊玲与中德世纪公司签订了《商品房买卖合同》，约定陈沧杨、雷俊玲向中德世纪公司购买其开发的位于成都市高新区房屋，房屋总价款为1034641元。二、双方于合同中约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，交房时应取得规划验收合格证、面积实测报告书。逾期交房的，出卖人应按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。之后，中德世纪公司于2016年5月14日向陈沧杨、雷俊玲交付了涉诉商品房，但于2017年8月15日才取得规划验收合格证明。三、双方约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得的商品房所在楼栋权属证明期限之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。双方于补充协议中约定：房屋权属登记不包括买受人取得所购房屋的分户所有权证后两年内协助买受人办理分户国有土地使用证，如因出卖人的原因导致导致逾期办理的，出卖人应当按照买受人已付购房款每日万分之一的比例向买受人支付违约金。 以上事实，有陈沧杨、雷俊玲提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《建设工程规划核实意见书》、《房屋信息查询单》，中德世纪公司提交的《收房确认书》等证据及当事人陈述在案为证。 一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，本案合同中所称的实际交房，应当是指满足合同约定的交房条件的实际交房，即中德世纪公司向陈沧杨、雷俊玲交付的房屋满足了合同约定的交房条件才算“履行合同符合约定”的情况。否则，如果买房人在交房时间前收房，还会出现被告交付房屋不符合约定的交付条件但不承担违约责任的情形，显然与法相悖。同时，一审法院认为，即使实际交房存在理解为“未满足约定交房条件而提前交房”的可能，但是与“满足交房条件”的理解相比，对于合同存在两种以上理解的，应当从有利于债权人的解释。因此本案的违约金应当自约定的交房之日计算至满足交房条件之日，即中德世纪公司应当向陈沧杨、雷俊玲支付自2017年1月1日至2017年8月15日的逾期交房违约金23383元。 另外，一审法院认为，双方于2016年1月9日签订合同时约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋权属证明期限之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。但自2016年11月17日起，成都市已实行“二证合一”的制度，中德世纪公司无法单独为陈沧杨、雷俊玲办理房屋所有权证，而是“房屋所有权证”与“国有土地使用证”合一的不动产权证。且2016年11月17日“二证合一”实施前，中德世纪公司并无逾期办理房屋所有权证的行为，故一审法院对陈沧杨、雷俊玲的这项主张不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、中德世纪公司于判决生效之日起十日内支付陈沧杨、雷俊玲逾期交房违约金23383元；二、驳回陈沧杨、雷俊玲的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取465元，由中德世纪公司负担（此款已由陈沧杨、雷俊玲云预交，中德世纪公司履行上述义务时一并向陈沧杨、雷俊玲支付）。 二审另查明，中德世纪公司与陈沧杨、雷俊玲签订《提前收房协议书》，其中第一条约定：“乙方承诺：乙方至甲方办理房屋提前交接手续时，已视为认同甲方已满足了甲乙双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议里约定的所有房屋交付条件、履行了《商品房买卖合同》及补充协议关于房屋交付时间、房屋交付程序的所有相关约定，房屋交接验收所需证明文件或出示的证明文件已齐全。不论之后，甲方是否按照原合同具备交付条件，乙方视为认同甲方已履行合同义务。” 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据上诉人中德世纪公司的上诉请求与被上诉人陈沧杨、雷俊玲的答辩意见，本案二审争议焦点为：中德世纪公司是否应向陈沧杨、雷俊玲支付逾期交房违约金。现就该争议焦点的认定论述如下。 陈沧杨、雷俊玲与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方合同约定，中德世纪公司应在2016年12月31日前交付该商品房，交房时应取得规划验收合格证、面积实测报告书。但双方均同意提前交房并履行交房手续，但房屋的交付，应当按照合同约定或法律规定具备相应的条件。但案涉房屋在提前交付时，尚未按照法律规定进行竣工验收，也未按照合同约定取得规划验收合格证明以及面积实测报告，故双方对方房屋的交接不符合法律规定以及合同约定。 二审中，中德世纪公司主张其已经与陈沧杨、雷俊玲在提前收房时候签订了《提前收房协议书》，以此主张不应当承担逾期交房违约金。本院审查后认为，该协议书虽系在提前交房的前提下签订，但仅系双方就提前收房期至约定交房期间未符合约定交付条件达成的一致处理意见。但中德世纪公司仍应当按照约定在约定交付之日届满前取得符合约定或法律规定的交付条件。该协议书中“不论之后，甲方是否按照原合同具备交付条件，乙方视为认同甲方已履行合同义务”的约定，明显排除了陈沧杨、雷俊玲在超过约定交付期后、房屋仍未符合法定或约定条件的情况下，向中德世纪公司主张继续履行的权利，应属无效。原审法院判决中德世纪公司支付房屋约定交付之日至房屋满足约定交付条件之日的逾期交房违约金正确，本院予以确认。 关于中德世纪公司另提出违约金过高的上诉理由。本院经审查认为，陈沧杨、雷俊玲按照合同约定的标准提出违约金主张，该违约金的计算仅为以已付款为标准、日万分之一为标准，年利率仅为3.65%，并不明显过高；且中德世纪公司未举证证明其违约行为对陈沧杨、雷俊玲造成的损失远低于合同约定的违约金，故本院对中德世纪公司的该项上诉理由不予采纳。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费385元，由四川中德世纪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年八月十三日 书记员 龙春光