云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初4858号原告：黄敏文，男，1954年5月12日出生，汉族，身份证登记住址为云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市。委托诉讼代理人：幸晓余，云南博赞律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明水泵厂。住所地：昆明市白龙路494号。法定代表人：柯真尧，该公司董事长兼厂长。委托诉讼代理人：曹文云、陈淏春，云南君晟律师事务所律师。特别授权代理。原告黄敏文与被告昆明水泵厂（以下简称水泵厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄敏文及其委托诉讼代理人幸晓余，被告水泵厂法定代表人柯真尧及委托诉讼代理人曹文云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄敏文向本院提出诉讼请求：1.确认黄敏文对水泵厂租赁给黄敏文的位于昆明市白龙路494号的房屋及场地在同等条件下享有优先续租权；2.水泵厂按照对第三人集志公司的租赁同等条件与黄敏文续签《租赁合同》；3.水泵厂承担本案全部诉讼费、保全费、司法鉴定费用。黄敏文当庭明确第三项诉讼请求仅包括案件受理费，其他费用未产生，不再主张。事实和理由：2009年12月16日，水泵厂与黄敏文签订《租赁合同》约定：黄敏文租赁水泵厂位于昆明市白龙路494号房屋及场地，租赁期限为2010年4月1日至2020年5月30日，租金200万元每年，每三年递增5%；合同租期届满时，在同等条件下，水泵厂应优先黄敏文方续租。合同还约定了其他事项。经水泵厂同意，黄敏文与第三人昆明集丰屋业有限公司签订《房屋及场地租赁合同书》，将前述房屋及场地全部转租给第三人集丰公司，租赁期限为2010年3月1日至2025年2月28日。之后，水泵厂将合同约定的房屋及场地交付给黄敏文和第三人集丰公司。在随后的近10年期间内，尽管第三人集丰公司将上述房屋及场地转租给第三人集志公司和第三人集志停车场经营管理，但黄敏文和第三人集丰公司依约向水泵厂支付了合同约定的全部租金和费用。2019年4月至2020年5月，黄敏文先后多次致函水泵厂，商请续租。水泵厂皆未置可否，而由第三人集志公司和集志停车场继续实际使用诉争房屋及场地，且实际经营管理。综上所述，水泵厂的行为已经侵害了黄敏文的优先续租权，已构成违约。为维护黄敏文的合法权益，依法诉请法院，请求判如所请。水泵厂辩称，黄敏文不再享有优先续租权，黄敏文与水泵厂于2020年3月31日进行协商，双方不再进行续租，黄敏文已经同意水泵厂租给第三人，黄敏文已经达不到第三人同等条件，请求法院驳回黄敏文全部诉讼请求。黄敏文围绕诉讼请求依法提交下列证据：证据一、1.黄敏文身份证，2.昆明水泵厂网络信息，3.昆明集丰屋业有限公司网络信息，4.昆明集志房地产经纪有限公司网络信息，5.昆明市盘龙区集志停车场网络信息；证据二、6.租赁合同，7.房屋及场地租赁合同；证据三、8.昆明水泵厂房屋所有权证，9.国有土地使用权证，10.昆明市水泵厂宗地图，11.房屋场地移交书；证据四、12.黄敏文向昆明水泵厂支付租金工人工资、押金情况、统计表，13.发票2张、建设银行转款回单，14.收款收据、工商银行转款回单，15.发票2张、转账支票存根，16.收据4张，17.云南省收款专用发票，18.盘龙公安局拘留通知书；19.手机录音文字整理，20.手机录音文字整理，21.黄敏文与水泵厂员工李吉荣微信截图文字记录；证据五，22.内资企业登记基本情况表，23.个体工商户登记基本信息，24.内资企业登记基本情况表，25.昆明市白龙路494号现实经营管理照片，26续租申请、邮件查询，27.公证书（2020）云昆明信证经字第844号及邮政查询。水泵厂依法提交了下列证据：1.《国有土地使用证》《房屋所有权证》；2.《租赁合同》《补充协议》；3.黄敏文与次承租人《房屋及场地租赁合同书》；4.租金支付凭证；5.昆明水泵厂杨林分厂来访人员及车辆进出登记表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.水泵厂对黄敏文提交的证据12的三性不予认可，本院认为该证据系黄敏文单方制作，无法核实真实性，不予采信。2.水泵厂对黄敏文提交的证据19、20的三性不予认可，本院认为被录音人身份无法确认，不予采信。3.水泵厂对黄敏文提交的证据26的三性不予认可，本院认为该证据仅能显示2020年1月16日，客户姓名黄敏文通过EMS向水泵厂发送邮件，无法明确邮寄具体物品和内容，无法证明与本案的关联性，不予采信。4.水泵厂对黄敏文提交的证据27的三性不予认可，本院认为该证据为公证文书，水泵厂亦无相反证据否定其三性，本院依法确认该证据的三性。5.黄敏文对水泵厂提交的证据3三性不予认可，本院认为在本案中，黄敏文同样将《房屋及场地租赁合同书》作为证据提交，现黄敏文否认该证据的三性无正当理由，本院依法确认该证据的三性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2009年12月16日，水泵厂与黄敏文签订《租赁合同》，合同主要约定：水泵厂将位于昆明市盘龙区场地整体出租给黄敏文，租赁起始日期为2010年4月1日，租期10年，租金为第一年2000000元，之后每三年递增5%。水泵厂分流20名职工到黄敏文方工作，黄敏文负责每月按时发放工资。未经出租人同意，承租人擅自将出租范围的房屋转租给第三方使用，出租人有权单方终止合同，收回房屋。确需转租，需征得出租人同意。合同租期届满时，在同等条件下，应优先黄敏文续租。合同还约定了其他内容。2010年4月8日，双方签订《补充协议》，主要约定水泵厂不再分流职工到黄敏文方工作，由黄敏文每年支付250000元的工资补偿给水泵厂。《租赁合同》签订后，水泵厂将合同约定的房屋及场地交付给黄敏文。而后黄敏文又与第三人昆明集丰屋业有限公司签订《房屋及场地租赁合同书》，将前述房屋及场地全部转租给集丰公司，租赁期限为2010年3月1日至2025年2月28日，集丰公司又将前述房屋及场地转租给集志公司。截止2020年3月31日，黄敏文尚欠付水泵厂工人工资补偿金。2020年4月1日，水泵厂将案涉房屋及场地出租给案外人集志公司。黄敏文认为水泵厂行为侵犯了其优先续租权，向法院提起诉讼。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。水泵厂与黄敏文签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同成立且生效，双方应当按约履行自己的义务。对于水泵厂与黄敏文的场地租赁终止日期，水泵厂与黄敏文持有的两份合同在此存在差异，本院综合分析后认为，两份合同均载明，双方约定租期为10年，双方均认可租赁起始日期为2010年4月1日，根据租赁合同的性质和正常的逻辑推理，本院认定租赁终止日期应为2020年3月31日。现双方合同约定租赁期满，且合同约定了优先续租权，该约定合法有效，双方当事人应当依约履行。但由于优先续租仅为租赁双方当事人之间的约定，并非法定权利，而对于合同约定，法院只审查和确认合同之效力，不确认非法定之权利，故黄敏文要求确认对案涉房屋及场地优先续租权的诉请，本院不予支持。由于涉案房屋及场地已实际出租给案外人，黄敏文要求与水泵厂续签《租赁合同》有悖合同自由原则，且已实际履行不能，故对该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回黄敏文的诉讼请求。案件受理费33256元，减半收取计16628元，由黄敏文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李剑二〇二〇年八月二十七日书记员  白函