广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初4498号原告（反诉被告）:陕西广播电视台经济发展有限责任公司，住所地：陕西省西安市碑林区********。统一社会信用代码：916***********464K。法定代表人：袁博，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：张丽媛，陕西洪振律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨肖帆，陕西洪振律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏某1，男，1953年4月19日出生，汉族，住珠海市香洲区*********1***。公民身份号码：440************817。委托诉讼代理人：王占杰，广东友邦方达律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市*加钟表电子公司，住所地：珠海市**********油大酒店玻璃楼四楼。注册号：440********3312。法定代表人：夏某1。原告（反诉被告）陕西广播电视台经济发展有限责任公司（以下简称陕西广播电视台公司）诉被告（反诉原告）夏某1、被告（反诉原告）珠海市*加钟表电子公司（以下简称路加公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陕西广播电视台公司委托诉讼代理人张丽媛、被告（反诉原告）夏某1及其委托诉讼代理人王占杰、被告（反诉原告）路加公司的法定代表人夏某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陕西广播电视台公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令两被告立即腾退珠海市*****************屋；2.判令两被告支付2006年9月11日至2011年9月10日期间的租金45000元及自2011年9月10日起至实际支付之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2020年*月14日止为22533.56元）；3.判令两被告支付自2018年*月11日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（按照市场价1800元/月计算，暂计至2019年10月11日为28800元）；4.判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2006年9月11日，陕西今视影视传播有限公司与被告路加公司、珠海华发物业管理公司三方签订《租房合同》，约定由路加公司承租陕西广播电视台经济发展有限公司位于珠海市****************屋一套，租期5年，自2006年9月11日起至2011年9月10日止，月租金750元。合同到期后，两被告继续占有使用房屋，未与陕西今视影视传播有限公司或房屋所有权人（即本案原告）订立书面租赁协议。2018年6月，原告工作人员与被告夏某1沟通达成协议，被告现金支付50750元作为2011年9月11日至2018年6月10日期间部分租金，现均已支付完毕并开具《收条》。当时，双方口头约定给予被告3个月时间办理涉案房屋，但被告并未按期搬离。2018年12月8日，原告向被告发出《终止租赁关系告知书》，要求被告在2018年12月31日前交还房屋。但被告至今未交还房屋，也未支付占用房屋期间的占用费。基于以上事实，两被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告特提起本案诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）夏某1和路加公司辩称：一、陕西广播电视台公司主体不适格。《租房合同》的出租人为陕西今视影视传播有限公司，而涉案房屋所有权人为陕西电视台经济发展公司。陕西广播电视台公司既不是出租人，也不是产权人，其诉请腾退和返还房屋无事实和法律依据。二、夏某1不是本案被告，《租房合同》中约定的承租人为被告路加公司，合同到期后，被告路加公司与陕西今视影视传播公司之间形成不定期租赁关系，承租人应为路加公司，夏某1并非本案适格被告。三、关于租金问题：陕西广播电视台公司诉称已收取现金租金50750元，该租金数额是2011年9月11日至2018年6月10日的部分租金，收取租金的主体是陕西电视台经济发展有限责任公司。同时，该50750元租金是2011年9月11日至2018年6月10日期间的全部租金，该期间的租金已经结清。此外，路加公司先后于2018年8月10日、2019年12月13日预交了2018年6月10日的租金合计人民币2万元，该租金支付至陕西电视台经济发展有限责任公司的指定账号。截止目前，路加公司不仅不欠涉案房屋的租金，而且预交了部分租金，因此陕西广播电视台公司诉请自2018年6月11日的房屋占用费，不仅诉讼主体不适格，更无事实和法律依据。四、关于合同关系。路加公司与陕西电视台经济发展有限责任公司之间存在租赁合同关系，双方之间的合同关系依约正常履行；路加公司与陕西广播电视台公司之间不存在合同关系，陕西广播电视台公司诉请解除租赁合同关系无事实和法律依据。陕西广播电视台公司陈述称“当时口头约定3个月时间搬离”无事实依据，双方不存在3个月搬离的口头约定。陕西电视台经济发展有限责任公司于2018年12月5日发出《终止租赁关系告知》与其收取租金的事实相违背，《终止租赁关系告知》构成提前解除合同，构成违约，应承担相应的赔偿责任。《终止租赁关系告知》发给了夏某1，而非房屋的承租人路加公司。此外，陕西电视台经济发展有限责任公司先后于2018年8月、2019年12月分别收取路加公司房屋租金各1万元，在2020年1月10日收到本案起诉书。五、陕西电视台经济发展有限责任公司发出的《终止租赁关系告知》对路加公司没有约束力，路加公司自始不知情。如果陕西电视台经济发展有限责任公司坚持终止租赁关系，则其构成违约。陕西电视台经济发展有限责任公司于2018年12月15日发出《终止租赁关系告知》与其收取租金的事实相违背，属于提前解除合同，构成违约，应当承担相应的赔偿责任。被告（反诉原告）夏某1和被告（反诉原告）路加公司共同向本院提出以下反诉诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同合法有效；2.被反诉人退还押金人民币2000元；3.被反诉人赔偿装修房屋、其他经济损失共计人民币元，其中装修费107326元，装修损失和修复房屋损失45229元，诉讼费损失16683元，以上合计169238元。事实和理由：一、陕西广播电视台公司授权他人与路加公司签订租赁合同，双方之间的租赁关系合法有效。陕西广播电视台公司依约收取租金，也于2018年8月、2019年12月先后两次收取路加公司租金各1万元。因此，陕西广播电视台公司于2018年12月向夏某1发函解除租赁合同关系无事实和法律依据，构成违约。二、涉案租赁合同约定出租人同意承租人装修，装修费不低于3万元。实际上，路加公司装修房屋花费15万元，陕西广播电视台公司出租的涉案房屋存在严重质量问题，在使用过程中，长期漏水导致路加公司经济损失5万元，房屋的使用价值严重降低，造成承租人无法正常生活，应赔偿经济损失5万元。三、陕西广播电视台公司之前向路加公司提出购买路加公司生产的手表，路加公司按照陕西广播电视台公司的要求发货，手表数量及金额双方至今未结算，陕西广播电视台公司书面确认将拖欠的手表货款抵销房租，但陕西广播电视台公司至今未结算拖欠的手表货款。综上，为维护自身合法权益，特提起上述反诉请。原告（反诉被告）陕西广播电视台公司对被告夏某1以及被告路加公司的反诉答辩称：一、租赁合同已经到期，租赁关系已经终止，反诉原告请求确认租赁关系合法有效没有事实及法律上的依据。根据《租赁合同》的约定，租赁期限实际为2006年9月11日至2011年9月10日，租赁期限为五年。签署租赁合同后，反诉原告从未支付过任何租金，属于严重违约，且合同到期后未签署续约合同，反诉原告一直占有房屋，拒绝腾退，直到2018年6月，反诉原告同意按照原租赁合同约定的租金支付2011年9月10日至2018年6月10日房屋的使用费共计60750元，并当场交付50750元，其余10000元反诉原告以银行转账的方式于2018年8月10日支付，并同意搬离该房屋。因此，2018年8月10日支付的10000元实际为2011年9月10日至2018年6月10日应当缴纳的费用，并非反诉原告预交缴纳的租金。此外，反诉原告在反诉被告不知情的情况下，于2019年12月13日以银行转账方式支付了10000元，该部分费用实际为反诉原告为了躲避腾退房屋的义务且知道反诉被告账户信息的情况下蓄意支付，并不属于双方达成合意而支付的租金，应当在其欠缴的房屋占用使用费中予以抵扣。因此，租赁关系在《租房合同》到期后就已经终止，被答辩人请求确认租赁关系合法有效没有事实及法律上的依据，应当予以驳回。二、反诉原告未支付任何押金，请求退还押金的诉讼请求没有事实及法律上的依据。经过核实，反诉原告从未向反诉被告支付任何的押金，且根据《租房合同》第六条的约定，反诉被告应当在合同到期后，将房屋完整归还，并不拖欠任何费用的情况下，才有权利要求反诉原告退还押金。现反诉原告一直占有房屋不予归还，不支付租金及占用费且擅自对房屋结构进行变更，导致房屋漏水，给反诉被告造成巨大损失，其要求退还押金的诉讼请求没有事实及法律上的依据。三、反诉原告要求反诉被告支付装修、经济损失费用没有事实及法律上的依据。反诉原告在未征得反诉被告同意的情况下，也未经原设计单位和具有相应资质登记的设计单位提出设计方案，私自更改房屋结构致使房屋漏水，造成房屋部分毁损。在出现漏水情况下，反诉原告也未通知反诉被告，擅自对房屋进行维修。在租赁期限到期后，反诉原告拒绝交还房屋并且仍继续擅自对房屋进行维修，严重损害了反诉被告的权利，不断扩大了反诉被告的损失。时至今日，反诉原告仍然恶意占有房屋，致使反诉被告的损失仍在继续扩大。反诉被告考虑到反诉原告的经济状况，不要求反诉原告予以赔偿，反诉原告却要求反诉被告支付因其自身原因造成房屋毁损的装修费用和经济损失不合乎情理，且没有事实及法律上的依据，应当予以驳回。综上所述，请求依法驳回反诉原告的诉求。原告（反诉被告）陕西广播电视台公司就本诉及反诉向本院提交如下证据：1.租房合同；2.土地使用证；3.房屋所有权证；4.工商变更登记；5.录音光盘及文字整理材料；6.收条；7.终止租赁关系告知书；8照片一张；9.EMS全球邮政特快专递邮单；10.网站截图。被告（反诉原告）夏某1和被告（反诉原告）路加公司就本诉及反诉共同向本院提交以下证据：1.租房合同；2.收条；3.EMS全球邮政特快专递邮单；4.陕西今视影视传播有限公司出具的通知一份；5.珠海市香洲区吉大街海湾社区*民委员会出具的情况说明两份；6.广东华联建设项目管理咨询有限公司出具的司法鉴定书两份；7.装修费用清单；8.交通银行（珠海吉大支行）现金解款单两张；9.中国银行存款回单两张；10.（2017）粤0402民初4298号之一民事裁定书；11.（2019）粤0402民初5116号民事判决书；12.（2008）香民一初字第2319号民事判决书。本院经审理认定事实如下：位于珠海市**************（新址为珠海市****************）的房屋产权人为陕西电视台经济发展公司。2006年，陕西电视台经济发展公司将该房产的使用权、出租收益权转让为陕西今视影视传播有限公司。2006年8月11日，陕西今视影视传播有限公司（甲方）与本案被告（反诉原告）路加公司（乙方）、第三方珠海华发物业管理公司签订《租房合同》，约定：甲方将位于珠海市****************（***厅）面积为63平方米的房屋租给乙方作为居住房之用，租赁期为5年，自2006年9与11日起至2011年9月10日止。每月租金为人民币750元，押金为2000元，乙方有五个月装修期，乙方装修不少于30000元。第三方受甲方委托对该房进行日常管理及监督，每月租金支付由乙方汇入甲方对公账户。本合同期满，乙方必须确保房屋完整归还（包括屋内附属物），所有费用结算清楚，则甲方将押金2000元退还给乙方，否则甲方有权在押金中扣除一切未结清之费用……该合同底部甲方处有董波签名，并加盖陕西今视影视传播有限公司公章，乙方处为夏某1签名，并加盖珠海市*加钟表电子公司公章。2018年6月7日，原告（反诉被告）陕西广播电视台公司的员工袁博、赵小郁、黄利文、王昆与两被告就拖欠涉案房屋租金的相关情况进行核对，双方对于2006年9月11日至2011年9月10日期间的租金缴纳数额问题未能达成一致，对于2011年9月11日至2018年6月10日的租金欠缴数额，达成以下合意：欠缴租金总额为60750元，被告（反诉原告夏某1）先缴纳50000元，由原告（反诉被告）陕西广播电视台公司收据收条并加盖公章，其余10000元由被告（反诉原告）夏某1之后转账支付。当日，原告（反诉被告）陕西广播电视台公司出具收条一份，载明：今收到我公司珠海市滨海（海滨）新村海景阁B座4楼承租人夏某12011年9月11日至2018年6月10日房租50750元，欠我公司2011年9月11日至2018年6月10日之间房租壹万元整，2018年7月5日前夏某1将所欠房租壹万元汇至我公司指定账户。2018年12月5日，原告（反诉被告）陕西广播电视台公司向被告（反诉原告）夏某1和路加公司出具《终止租赁关系告知书》，内容为：你我双方于2006年8月11日签订房屋租赁合同，我方将位于珠海市****************（2房1厅）面积为63平方米的房屋出租给你方……租赁期届满后，你方仍一直在该租赁房屋中居住至今。2018年6月7日，我方向你方当面声明租赁合同已到期且该房屋不再出租，在我方充分谅解的基础上你方按原合同约定租赁价格每月750元租金补交，你方补交自2011年9月10日至2018年6月1日欠缴的房租后，我方将给予你方三个月时间搬离该房屋。2018年9月30日前，三个月期限届满，经我方多次催告，你方仍未搬离。2018年12月5日，我方再次向你方当面表明租赁合同已到期且不再续约，请你方尽快搬离，于2018年12月31日前交还房屋，特此书面告知。该告知书于2018年12月28日由原告（反诉被告）陕西广播电视台公司向被告（反诉原告）夏某1通过EMS邮寄发出。2018年8月10日和2019年12月14日，被告（反诉原告）夏某1通过交通银行（珠海吉大支行）现金缴存的方式向原告陕西广播电视台公司各支付10000元。另查明，陕西电视台经济发展公司于2009年12月24日企业名称变更为陕西电视台经济发展有限责任公司，陕西电视台经济发展有限责任公司于2019年4月3日企业名称变更登记为陕西广播电视台经济发展有限责任公司，即本案原告，法定代表人由马小平变更为袁博。原告（反诉被告）陕西广播电视台公司于庭审中陈述称：一、两被告自租赁房屋后从未支付任何租金，其称与董波有表款往来，但没有证据证明，也不能以此抵付租金。二、被告（反诉原告）夏某1称其于2018年6月7日向原告现金支付10000元，并无证据加以证明，原告不予认可。三、原告交付的房屋质量合格不存在不能使用的情况，在合同签署后，两被告对原告交付的房屋质量从未提出异议，也没有证据证明房屋存在质量瑕疵。两被告未经原设计单位和具有资质设计单位提出方案就私自更改房屋结构，造成房屋部分损毁，在租赁期限到期后，仍然私自装修整改，不断扩大原告损失，对原告权益造成重大损害。四、原告从未收到押金，两被告主张退还押金无事实及法律依据。被告（反诉原告）夏某1和路加公司于庭审中陈述称：一、被告路加公司实际已不存在，只是还有案子没有了结就保存公司名称。涉案房屋目前是由被告夏某1使用，向当地派出所登记作为员工居住。原告发出的《终止租赁关系告知书》实际收到，但具体时间不记得，被告收到后立即与原告沟通，表明与事实不符，希望继续承租，原告姓赵的员工告知被告不要理会终止合同的告知。二、《租房合同》在2011年已经终止，因此原告主张该期间的租金已经超过诉讼时效。2011年9月至2018年6月的租金，被告已经支付完毕。2018年6月7日上午向原告支付了50750元现金，由于当时现金不够，在当天下午又将剩余10000元交给原告的商谈人员。三、涉案房屋每年都漏水，损害特别严重，导致被告居住痛苦。原告提供存在质量问题的房屋给被告使用，应当承担被告修复及装修损失。四、原告主张2018年后的房屋占用费标准为每月1800元没有依据，应当以合同标准支付租金。五、原告解除合同没有事实和法律依据，被告欠原告的货款至今未结算，并明确货款和租金以多退少补的方式予以抵扣，在双方没有结算清楚的情况下，原告单方提出解除合同构成违约，应当承担赔偿责任。本院认为，陕西今视影视传播有限公司与被告（反诉原告）路加公司签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告（反诉被告）陕西广播电视台公司非《租房合同》的当事人，其主张两被告支付2006年9月11日至2011年9月10日期间的租金无事实及法律依据，本院不予支持。2011年9月10日前述《租房合同》到期后，两被告实际继续占有使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，案涉房屋的原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。2018年6月7日，原告陕西广播电视台公司作为房屋权属人与被告（反诉原告）夏某12011年9月11日至2018年6月期间的房屋租金重新进行协商及核对，故本院确认自2011年9月11日起，原告陕西广播电视台公司与两被告形成新的不定期租赁合同关系。2018年12月5日，因两被告欠付租金，原告（反诉被告）陕西广播电视台公司向两被告发出《终止租赁关系告知》，要求两被告于2018年12月31日交还涉案房屋，该告知书于2018年12月28通过EMS邮件发出，被告（反诉原告）夏某1确认已收到该告知书，但无法确定具体时间，综合本案的情况，本院确认原告（反诉被告）陕西广播电视台公司与两被告的租赁合同关系于2018年12月31日解除，原告（反诉被告）陕西广播电视台公司请求两被告立即腾退涉案房屋的主张符合法律规定，本院予以支持。对于两被告反诉请求确认租赁合同关系合法有效的主张，本院不予支持。关于欠缴租金。2018年6月7日，原告（反诉被告）陕西广播电视台出具《收条》，确认已收到2011年9月11日至2018年6月10日的房屋租金50750元，剩余10000元由被告（反诉原告）夏某1于2018年7月5日前汇至指定账户。2018年8月10日，被告（反诉原告）夏某1通过交通银行（珠海吉大支行）向原告（反诉被告）陕西广播电视台公司现金缴存10000元，结合本案情况，本院认定该笔款项应为两被告支付欠缴2011年9月11日至2018年6月10日期间的剩余租金。被告（反诉原告）夏某1辩称已经于当日下午以现金方式向原告支付剩余租金10000元，但其并未提供证据加以证明，对于被告（反诉原告）夏某1的该项抗辩，本院不予支持。由于原被告之间的不定期租赁关系已于2018年12月31日实际解除，故两被告应向原告（反诉被告）陕西广播电视台公司支付2018年6月11日至2018年12月31日的租金及自2019年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费。关于房屋占用费的标准，原告（反诉被告）陕西广播电视台公司与两被告于2018年6月7日就两被告拖欠租金的情况进行协商，同意继续按照《租房合同》约定的租金标准（即每月750元）支付租金，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本院酌定按照每月750元的标准支付房屋占用费，原告（反诉被告）主张按照每月1800元的标准支付房屋占用费，无事实及法律依据，本院不予支持。2019年12月13日，被告（反诉原告）夏某1通过交通银行（珠海吉大支行）向原告账户现金缴存10000元，经抵扣，两被告已将2019年7月10日之前的租金及房屋占用费支付完毕，应支付自2019年7月21日至实际搬离之日起的房屋租金及占用费（按照每月750元的标准缴纳）。关于押金的问题。两被告反诉主张退还押金2000元，但并未提交支付押金的证据，应自行承担举证不能的法律后果，故对于被告提出的该项反诉请求，本院不予支持。关于两被告反诉请求赔偿装修费的问题。《租房合同》第二条约定：乙方有五个月的装修期，乙方装修不少于30000元。”第六条约定：“本合同期满，乙方必须确保房屋完整归还（包括屋内附属物），所有费用结算清楚，由甲方将押金2000元退还给乙方，否则甲方有权在押金中扣除一切未结清之费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。根据上述规定和合同约定，合同期满后，被告（反诉原告）路加公司负有完整归还房屋的义务，包括因装修形成的屋内附属物，两被告请求赔偿装修费没有合同及法律依据，本院不予支持。关于两被告反诉请求装修损失、修复房屋损失及诉讼费损失的主张，本院亦不予以支持，理由如下：两被告就涉案房屋的漏水维修问题多次向本院提起诉讼，并在诉讼中提出对涉案房屋室内墙体出现渗漏的原因进行鉴定，但因两被告未预交鉴定费用，本院按两被告放弃鉴定处理。因房屋出现漏水的原因有很多种，比如房屋本身的质量问题；业主使用或装修不当；正常使用、老化等等。在涉案房屋漏水原因无法确定的情况下，两被告主张装修损失、修复房屋损失及诉讼费损失没有事实依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，两被告未提供充分证据证明装修损失、修复房屋损失及诉讼费损失是因涉案房屋质量问题产生，应承担未充分举证之不利后果，故本院对于两被告主张的上述费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）夏某1和被告（反诉原告）珠海市*加钟表电子公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）陕西广播电视台经济发展有限责任公司腾退位于珠海市*****************屋；二、被告（反诉原告）夏某1和被告（反诉原告）珠海市*加钟表电子公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陕西广播电视台经济发展有限责任公司支付自2019年9月21日至实际搬离之日起的房屋租金及占用费（按照每月750元的标准缴纳）；三、驳回原告（反诉被告）陕西广播电视台经济发展有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）夏某1和被告（反诉原告）珠海市*加钟表电子公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取人民币4749元，由原告（反诉被告）陕西广播电视台经济发展有限责任公司负担人民币749元、被告（反诉原告）夏某1和被告（反诉原告）珠海市*加钟表电子公司负担人民币4000元。反诉受理费减半收取人民币1862元，由被告（反诉原告）夏某1和被告（反诉原告）珠海市*加钟表电子公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年八月十二日书记员  周慧敏苏海婷