上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6609号上诉人（原审被告）：上海春天的故事实业有限公司，住所地上海市长宁区万航渡路2453号7幢2层Y室。法定代表人：骆永健，总经理。委托诉讼代理人：张开华，上海胜杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市长宁区机关事务管理局，住所地上海市长宁区长宁路599号。负责人：刘加华，局长。委托诉讼代理人：张轶，上海九州丰泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周思佳，上海九州丰泽律师事务所律师。原审第三人：上海金恒桥物业管理有限公司，住所地上海市闵行区吴中路686弄3号二楼东北部。法定代表人：张紫青，经理。委托诉讼代理人：张开华，上海胜杰律师事务所律师。上诉人上海春天的故事实业有限公司（以下简称春天的故事公司）因与被上诉人上海市长宁区机关事务管理局（以下简称长宁区机管局）、原审第三人上海金恒桥物业管理有限公司（以下简称金恒桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初25926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。春天的故事公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回长宁区机管局一审中的全部诉讼请求。事实和理由：在（2019）沪01民终3351号民事调解笔录中，双方约定物业管理移交的对象应是长宁区XX路XX号区域（以下简称XX号区域）中的一幢厂房5,009平方米，春天的故事公司也同意移交该部分的物业管理权。但春天的故事公司除对该租赁房屋进行物业管理外，还对整个XX号区域内所有道路、绿化、安保以及水电等进行全面管理，长宁区机管局要求移交XX号区域内的全部物业管理权，缺乏事实依据。春天的故事公司的上级公司上海XX公司早在2012年参与了XX号区域整体改造项目，对该区域内包括道路、绿化、水电设施等投入大量资金进行改造，并且无偿对该区域进行管理至今。双方的租赁合同将于2021年3月底到期终止，春天的故事公司提出租赁合同到期后一并移交，合情合理，长宁区机管局的诉讼请求，依法应予以驳回。被上诉人长宁区机管局辩称，不同意春天的故事公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人金恒桥公司述称，同意春天的故事公司的上诉请求和上诉意见。长宁区机管局向一审法院提出诉讼请求：1.春天的故事公司向长宁区机管局移交上海市长宁区XX路XX号房屋所涉物业管理权，金恒桥公司予以配合；2.春天的故事公司承担长宁区机管局为本案诉讼支付的律师费30,000元；3.春天的故事公司承担本案全部诉讼费用。本案一审审理中，长宁区机管局明确第一项诉讼请求为：1.春天的故事公司物业管理人员撤离XX号区域，移交管理资料（春天的故事公司对XX号区域进行装修、改造、扩建、新建、绿化的施工、竣工、验收资料，XX号区域内的设施设备清单及运行维护更新改造资料，承租户和次承租户的信息及合同资料，XX号区域春天的故事公司物业管理的资产清单，春天的故事公司就XX号区域签订的物业及设备相关合同），金恒桥公司予以配合。一审法院认定事实：长宁区机管局从XX研究所租赁上海市长宁区XX路XX号，建筑面积共13,348平方米，土地面积11,301平方米。2014年9月23日，长宁区机管局（出租方、甲方）与春天的故事公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定长宁区机管局将上海市长宁区XX路XX号的部分房屋（建筑面积5,009.18平方米）出租给春天的故事公司，年租金为3,650,000元，月租金为304,200元，每年支付一次，先付后用，租赁期限自2014年9月30日至2021年3月31日止；第八条第五款，租赁房屋区内的安全保卫、卫生、绿化等物业管理，由春天的故事公司自行负责等。2018年，长宁区机管局向长宁区人民法院对春天的故事公司提起诉讼，要求确认长宁区机管局、春天的故事公司间的租赁合同于2018年5月24日解除、春天的故事公司支付长宁区机管局租金等。长宁区人民法院于2018年10月31日作出（2018）沪0105民初12405号民事判决，判决长宁区机管局、春天的故事公司于2014年9月23日签订的房屋租赁合同于2018年5月26日解除、春天的故事公司将租赁房屋返还长宁区机管局、春天的故事公司支付长宁区机管局房屋使用费等。2019年10月12日，长宁区机管局、春天的故事公司达成（2019）沪01民终3351号民事调解：春天的故事公司与长宁区机管局于2020年10月1日开始就XX号房屋续租事宜进行协商，未能在2021年1月1日之前就续租事宜达成书面协议的，则租赁合同于2021年3月31日到期终止，春天的故事公司应于租赁合同到期日2021年3月31日按现状无条件向长宁区机管局返还XX号房屋等。该案调解笔录中列明，本案长宁区机管局提出调解书外需要明确的内容：一、一方违反调解书的，除按协议书承担违约责任外，违约方还应全额赔偿遭受损失一方因追究其违约责任而支出的全部费用，包括但不限于律师费、差旅费、调查取证费；……四、本调解协议签订后十日内，春天的故事公司应当确保租赁物业由长宁区机管局指定的物业管理方负责管理，原物业管理方由春天的故事公司负责清退。春天的故事公司在调解笔录中对上述内容表示同意。2020年3月13日，案外人Z公司出具情况说明：受长宁区机管局委托，我公司统一接管XX号房屋部分区域内的物业管理服务，具体负责该房屋部分区域内的停车场及公共区域的物业管理工作。本案一审审理中，经法院现场查看，春天的故事公司现对XX号的公共区域进行物业管理，主要包括园区内的门岗、停车场、配电房等。各方一致确认，租赁合同中所称XX号的部分房屋（建筑面积5,009.18平方米）即宗地图中标号为30、31号的房屋，现经改造合为一幢建筑，建筑面积有所扩大。该房屋内部现由案外人进行物业管理。长宁区机管局表示对案外人在本案中不作请求。一审法院认为，长宁区机管局、春天的故事公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。根据合同约定，由春天的故事公司自行负责租赁房屋区内的安全保卫、卫生、绿化等物业管理。之后，双方在调解笔录中一致表示，租赁物业由长宁区机管局指定的物业管理方负责管理，原物业管理方由春天的故事公司负责清退。调解笔录中的该约定系对租赁合同中上述物业管理条款的变更。双方确认，春天的故事公司对XX号区域进行物业管理系基于上述租赁合同物业管理条款，现该条款约定内容变更，双方应按约履行。春天的故事公司主张调解笔录内容不明确，其签订调解笔录时不清楚物业管理实际情况，但春天的故事公司亦确认签订调解笔录时XX号区域内物业管理的状态和现状一致，故一审法院对春天的故事公司的上述主张不予采纳。长宁区机管局现已明确指定物业管理方，春天的故事公司理应对其物业管理人员进行清退，不再对XX号区域（包括XX号部分房屋内部及XX号公共区域）进行物业管理。退出物业服务时，春天的故事公司亦应对其保管的管理资料进行移交。春天的故事公司对长宁区机管局主张的管理资料内容无异议，确认由其保存，长宁区机管局要求春天的故事公司移交管理资料的诉讼请求，应予支持。金恒桥公司同意配合上述退出、移交事宜，于法不悖，予以准许。春天的故事公司和金恒桥公司主张退出物业管理客观上无法履行、希望合同到期一并移交，无事实和法律依据，春天的故事公司在签订上述调解笔录时应预见到相应法律后果，应在约定的期限内诚信履行，对春天的故事公司和金恒桥公司的上述主张不予采纳。关于律师费，调解笔录中记明系针对违反调解书的违约责任，非针对物业管理，故对长宁区机管局要求春天的故事公司支付律师费的诉讼请求，不予支持。一审法院审理后于2020年4月9日作出判决：一、上海春天的故事实业有限公司应于判决生效之日起十日内将其物业管理人员撤离上海市长宁区XX路XX号区域；二、上海春天的故事实业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市长宁区机关事务管理局移交上海市长宁区XX路XX号区域管理资料（上海春天的故事实业有限公司进行装修、改造、扩建、新建、绿化的施工、竣工、验收资料，设施设备清单及运行维护更新改造资料，承租户和次承租户的信息及合同资料，上海春天的故事实业有限公司物业管理的资产清单，上海春天的故事实业有限公司签订的物业及设备相关合同）；三、上海金恒桥物业管理有限公司应对上述第一、二项义务予以配合；四、驳回上海市长宁区机关事务管理局的其余诉讼请求。案件受理费630元，因适用简易程序审理，减半收取计315元，由上海市长宁区机关事务管理局负担275元，上海春天的故事实业有限公司负担40元。二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人通过签订调解笔录的方式，已明确约定上诉人清退原物业管理方，并由被上诉人指定的物业管理方负责租赁物的物业管理。故被上诉人要求上诉人将其物业管理人员撤离XX号区域，具有相应的事实依据。上诉人系基于与被上诉人间的租赁合同关系而管理XX号区域，现其应退出XX号房屋的物业管理，而XX号的公共区域与房屋处同一地块，显然不宜分割管理。故被上诉人要求上诉人一并退出XX号公共区域的物业管理，亦属合理，并无不当。上诉人关于被上诉人无权要求其退出XX号公共区域物业管理的上诉意见，本院不予采纳。至于被上诉人要求上诉人移交XX号区域管理资料及金恒桥公司承担配合义务的诉讼请求，一审法院的处理具有相应的事实基础及法律依据，并无不当，本院予以认同，不再赘述。上诉人关于应延期至租赁合同届满后办理物业管理移交手续的上诉请求，缺乏当事人的合意，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人春天的故事公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上海春天的故事实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年八月二十四日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……