西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初2029号 原告（反诉被告）：蒋小波，男，1979年10月25日出生，汉族。 诉讼委托代理人：白云，陕西联强律师事务所律师。 诉讼委托代理人：王帅，陕西联强律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑茂壮，男，1992年9月18日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张社全，湖北卧龙律师事务所律师。 被告：交通银行股份有限公司西安南二环支行。住所地：西安市雁塔区二环南路西段88号世纪星大厦1层。统一社会信用代码91610113729974272E。 法定代表人：雷学贵，行长。 委托诉讼代理人：付正，男，该行员工。 第三人（反诉第三人）：西安馨慧房地产营销策划有限公司。住所地：西安市莲湖区红庙坡十字东北角金辉天鹅湾13号楼10106室。统一社会信用代码91610104MA6TXCBT47。 法定代表人：安卫民，总经理。 委托诉讼代理人：王晶华，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：毛雪飞，女，该公司员工。 原告（反诉被告）蒋小波与被告（反诉原告）郑茂壮、交通银行股份有限公司西安南二环支行（以下简称“交行南二环支行”）、第三人（反诉第三人）西安馨慧房地产营销策划有限公司（以下简称“馨慧公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋小波及其委托诉讼代理人白云、王帅，被告郑茂壮的委托诉讼代理人张社全，被告交行南二环支行的委托诉讼代理人付正，第三人（反诉第三人）馨慧公司的委托诉讼代理人王晶华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蒋小波向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行房屋买卖合同，并于判决生效后立即办理撤押手续，并为其办理房产过户手续；2、被告向其支付违约金33万元；3、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2017年11月12日其与被告通过第三人签订了《西安市存量房买卖合同》，由其购买被告所有的位于西安市浐灞生态区玄武东路366号××城×幢×单元×××××室及车位，房屋价款为113元，定金3万元。2017年11月19日，其与被告签订了《补充协议》，约定了交房当日其支付被告首付款35万元，被告承诺过户时将定金及首付款共计38万元转让资金监管账户。合同签订后，其于2017年11月12日向被告支付了3万元定金，并于2017年11月19日向被告支付了首付款35万元。其随后对涉案房屋进行了装修并入住。但被告拒绝履行合同义务，拒绝办理撤押手续。故诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）郑茂壮辩称，其与原告之间的《西安市存量房买卖合同》和《××城×幢×单元×××××室补充协议》已于2018年11月27日解除。涉案房屋尚存抵押权及司法查封，故原被告之间的房屋买卖合同不能实际履行。故原告的各项诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回。故向本院提出诉讼请求：1、反诉被告及时腾空位于西安市浐灞生态区玄武东路366号××城×幢×单元×××××室房屋并将房屋返还给其；2、反诉被告向其及时支付违约金33万元；3、反诉被告向其支付自2017年11月19日开始至反诉被告向其交付房屋之日止，每月按照2000元计算的房屋使用费；4、本案反诉费用由反诉被告承担。 原告（反诉被告）蒋小波辩称，其对反诉原告郑茂壮的反诉答辩意见与其起诉时主张的本诉诉讼意见一致。 被告交行南二环支行辩称，原、被告之间的买卖合同关系与其银行并无关系，其银行已经收到原告代被告偿付的银行按揭贷款，同意办理解押手续，请求法院依法裁判。 第三人（反诉第三人）馨慧公司辩称，其公司居间了原、被告之间的房屋买卖行为。2017年11月19日原告向被告支付了首付35万元及3万元定金，同时被告交付了房屋，原告也到物业办理了相关手续。2018年6月左右，其公司接到被告的电话，要求上涨房价30万元。其告知被告，被告要求违反合同约定应当是违约方。其公司告知原告后，原告坚持按照合同履行。其公司一直联系被告协调事情，但由于被告失联，没有办理完成撤押手续。直至2018年11月，被告称要求原告支付10万元才肯回西安。其公司告知原告后，原告向被告就发出催告函。被告向其公司告知涉案房屋已经被南屏法院查封。其公司再次告知了被告违约的法律责任，因此其公司对于原告的诉讼请求，并无异议。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《西安市存量房买卖合同》、收条（定金）、《补充协议》、收条（首付款）、2017年10月30日《西安市房屋登记簿》、《商品房买卖合同》、结婚证、《关于配偶同意出售的承诺书》、《委托书》、照片、《前期物业服务协议》、2019年4月19日《西安市不定产登记簿》、《告知书》及物流信息、（2019）闽0923执异3号《执行裁定书》、案件受理通知书、传票，被告并无异议，本院确认有效。对被告有异议的证据，本院认定如下：原告提供的《证明》、《协议书》、《装修工程施工合同》，被告不能提供反证，本院确认有效。原告提交的与第三人馨慧公司员工王晶华的微信记录、与第三人馨慧公司法务人员郝博的微信记录，经与当事人核实，本院确认有效。对被告提供的《西安市存量房买卖合同》、《××城×幢×单元×××××室补充协议》、《收件收据》、（2018）闽0923民初1400号民事判决书、民事裁定书、（2018）闽0923执保99号协助执行通知书、委托执行韩、（2019）闽0923执异9号执行裁定书、催告书及邮寄单、解除合同通知书及邮寄单、告知书、邮政部门电脑截图、被告微信聊天记录，原告并无异议，本院确认有效。对第三人馨慧公司提交的催告函及邮寄凭证，原告及被告均无异议，本院确认有效。结合原、被告及第三人提供的证据及陈述，本院查明如下事实：2017年11月12日，原告蒋小波与被告郑茂壮在第三人馨慧公司的居间下签订了《西安市存量房买卖合同》，合同约定，原告蒋小波购买被告郑茂壮所有的位于西安市浐灞生态区玄武东路366号××城×幢×单元×××××室房屋一套，合同价款为113万元。首付款为45万元，定金为3万元。被告应在2018年9月30日前向银行提交提前还款申请，办理撤押手续。若原、被告任何一方不按照合同约定履行合同视为违约，违约方须赔偿33万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一起损失，包括但不限于聘请律师的代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。2017年11月19日，原被告签订了《××城×幢×单元×××××室补充协议》，该协议约定交房当日原告蒋小波支付被告郑茂壮首付款35万元，被告郑茂壮承诺在后期办理资金监管协议时，将首付款35万元与定金3万元打入资金监管账户。后期手续原被告应当积极办理，如若单方不配合办理相关产权转移手续，守约方有权追究违约责任，违约赔偿金额依照存量房买卖合同赔偿违约金。上述合同签订后，原告依约向被告郑茂壮支付首付款35万元及定金3万元。被告郑茂壮于2017年11月19日向原告蒋小波交付了涉案房屋，原告蒋小波随即装修入住。被告郑茂壮并未在合同约定的2018年9月30日前向被告交行南二环支行申请撤押，涉案房屋于2018年11月5日被福建省屏南县法院依法查封。2018年11月3日，被告郑茂壮向原告蒋小波发送了《催告书》，要求原告蒋小波向其支付剩余首付款10万元，否则解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》。2018年11月27日，被告郑茂壮向原告蒋小波邮寄送达了《解除合同通知书》，认为原告没有履行首付款付款义务，要求解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》。2018年12月1日，原告蒋小波在收到被告郑茂壮发送的《催告书》后，向被告郑茂壮送达了《告知书》，告知其已经履行了支付首付款的义务，二次款项的付款条款尚未促成，且被告郑茂壮已经违反合同约定。2019年1月21日，原告诉至本院，请求如前所述。庭审中，原告蒋小波提交了（2019）闽0923执异3号《执行裁定书》、案件受理通知书、传票，可以证实原告蒋小波向福建省屏南县人民法院提出执行异议，在被屏南县法院驳回执行异议后，原告蒋小波向屏南县法院提出执行异议之诉。2019年9月27日，福建省屏南县人民法院作出（2019）闽0923民初633号民事判决书，该判决认定原告蒋小波已经将剩余未支付的房屋尾款75万元交付屏南县法院执行，因此原告蒋小波对于涉案房屋享有的权益足以排除强制执行的权益，因此中止（2018）闽0923民初1400号裁定书对于涉案房屋的执行。第三人馨慧公司证实，被告郑茂壮于2019年6月向其公司提出上涨房屋价款。 另查明，福建省屏南县人民法院已经撤销的涉案房屋查封信息。被告交行南二环支行已经收到由福建省屏南县人民法院转交的房屋按揭尾款及利息共计494472.32元，并同意办理撤押手续。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告蒋小波与被告郑茂壮签订了《西安市存量房买卖合同》，该合同有效，双方均应依照合同约定履行合同义务。被告郑茂壮未按照合同约定在2018年9月30日前向被告交行南二环支行申请撤押，导致涉案房屋于2018年11月5日被福建省屏南县法院依法查封，故被告郑茂壮的行为违反双方合同约定，显属违约。原告蒋小波已经将房屋尾款75万元交付福建省屏南县人民法院，福建省屏南县人民法院亦已经撤销了涉案房屋的查封信息。被告交行南二环支行也收取了银行按揭尾款及利息，并同意办理撤押手续。故原被告之间的《西安市存量房买卖合同》可以继续履行。故原告蒋小波主张被告郑茂壮继续履行房屋买卖合同，并配合其办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。被告郑茂壮主张原告蒋小波未按照合同约定，向其足额支付首付款45万元的抗辩意见，因原、被告双方于2017年11月19日另行签订了《××城×幢×单元×××××室补充协议》，变更首付款为35万元。原告亦已经将35万元支付给了被告。故被告郑茂壮主张原告违约的抗辩意见，本院不予采信。被告郑茂壮未在合同约定的时间向银行申请撤押，并恶意上涨房价，且在涉案房屋被福建省屏南县人民法院查封后，依然向原告索要10万元首付款，违约行为明显，且自身对于其违约行为并无悔意。原告蒋小波为履行合同支付了大量的诉讼成本与时间成本，被告郑茂壮亦并未提出要求本院酌减违约金，故原告蒋小波主张被告郑茂壮按照合同约定支付其违约金33万元的诉讼请求，本院予以支持。被告交行南二环支行同意办理撤押手续，系其自愿，本院予以支持。被告郑茂壮主张原告清退房屋、支付违约金33万元并支付其房屋使用费的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告蒋小波与被告郑茂壮签订的《西安市存量房买卖合同》继续履行。 二、被告交通银行股份有限公司西安南二环支行于本判决生效之日起三十个工作日内，配合原告蒋小波办理西安市浐灞生态区玄武东路××城×幢×单元×××××室房屋解除抵押登记手续。 三、被告郑茂壮在涉案房屋解除抵押登记后二十日内，配合原告蒋小波办理西安市浐灞生态区玄武东路366号××城×幢×单元×××××室的房屋过户手续。 四、被告郑茂壮于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋小波违约金33万元。 五、驳回反诉原告郑茂壮的全部反诉请求。 如被告郑茂壮未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14970元、保全费5000元，原告蒋小波已预交，现由被告郑茂壮承担。被告郑茂壮承担部分于上述款项支付时一并付给原告。反诉案件受理费3410元，反诉原告郑茂壮已预交，现由反诉原告郑茂壮自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  崔小梅 审 判 员  王宝娟 人民陪审员  马 兰 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  杨 珂