上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初19479号原告：上海梅龙镇广场有限公司，住所地上海市静安区。法定发表人：王邦煜，董事长。委托诉讼代理人：高健，上海普世律师事务所律师。被告：上海竣钰医疗器械有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：史骏，执行董事。委托诉讼代理人：王一鸣，上海览峰律师事务所律师。原告上海梅龙镇广场有限公司(以下简称梅龙镇广场)与被告上海竣钰医疗器械有限公司(以下简称竣钰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，并于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告梅龙镇广场委托诉讼代理人高健、被告竣钰公司委托诉讼代理人王一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅龙镇广场向本院提出诉讼请求：1.判令双方租赁合同于2020年4月16日解除；2.被告支付拖欠租金(2020年3月1日至2020年4月16日)151,524元、管理费(2020年3月1日至2020年4月16日)18,207.72元；3.被告支付上述拖欠金额的滞纳金4,203.36元；4.被告支付拖欠的电费1,280.2元；5.被告支付拖欠的空调延时费7,614元；6.被告支付使用费52,704元(2020年4月17日至2020年4月24日,计8天,按日租金双倍计算)；7.原告不予返还被告支付的保证金332,083.8元(相当于3个月的承租费及物业管理费)；8.被告支付恢复原状费198,391元；9.被告支付公证费8,000元；10.原告有权处分被告在系争房屋内的遗留物品；11.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系坐落于上海市南京西路XXX号梅龙镇广场物业的权利人。2018年11月23日,原告与被告签署了《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、《补充条款》及其附件，约定原告将位于南京西路XXX号梅龙镇广场1701&1710B单元(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限为2018年12月12日至2020年12月11日止。2020年3月开始，被告出现迟延支付租金、管理费、电费、空调迟延费等费用之行为，期间原告多次主张均未果。2020年4月13日，原告向被告下达最后通牒，若不支付拖欠费用，将解除租赁合同。2020年4月20日，原告基于被告的前述违约事实，向被告寄发了收铺通知，确认双方的合同于2020年4月16日解除。合同解除后，原告要求被告结算拖欠费用、搬离该房屋并将房屋恢复原状，但被告并未履行前述义务，原告不得以收回该房屋并自行恢复原状。根据租赁合同约定，租赁合同解除后，原告除有权没收被告保证金外，还有权要求被告支付已拖欠的租金、物业管理费、电费、空调延时费等费用并支付逾期付款利息，并赔偿由此给原告造成的实际损失(包括但不限于恢复原状、公证费)。此外，根据租赁合同，原告有权要求被告就逾期支付的费用支付滞纳金。遂涉诉。其中诉请3的分段计算方式为：以2020年3月应支付的租金、管理费、2月电费合计111,451.6元为基数，按日万分之五计算，自2020年3月2日至2020年4月1日(31天)计1,727.50元；以2020年3月1日至4月16日应付的租金、管理费、2月及3月电费、3月空调费合计175,305.47元为基数，按日万分之五计算，自2020年4月2日起暂计算至2020年4月16日(15天)计1,314.80元；以3、4月拖欠租金、管理费、2、3、4月电费、3、4月空调延时费合计178,625.92元为基数，按日万分之五计算，自2020年4月17日起至实际支付日。被告竣钰公司辩称，诉请1，同意合同解除，但被告2020年2月即向原告表示不再履行合同，故合同应于2020年4月1日解除。对于诉请2的计算标准认可，但租金、管理费均只应计算至2020年4月1日。对于诉请3、6，被告主营业务是向私人口腔诊所销售口腔隐形矫治器，受新冠肺炎疫情影响2020年2至4月无任何营业收入，口腔诊所2020年5月才逐渐复工，而被告的现金状况已无力支撑，员工陆续离职，公司亦无法借到资金，提出提前解约实属无奈。如按原合同履行，对被告明显不公，应适用情势变更规则，请求法院变更合同，参照国家对国有房产给予2个月免租期的政策，免除被告2020年3月的租金及滞纳金，并不同意支付房屋占有使用费。对诉请4、5、9金额认可，并同意支付。诉请7，被告系因业务受新冠肺炎疫情影响导致未能继续履约，并非恶意违约，故不同意该项诉请。诉请8，该项费用过高，请求调整，参考原告与其他租户的案例，50,000元是合理金额。诉请10，希望给予被告一定搬离时间，如被告自庭审之日起7日内未搬离的，同意原告自行处理房屋内遗留物品。审理中，原告撤回诉请10，其余诉请不变。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无异议的事实，本院予以确认。2018年11月23日，梅龙镇广场(甲方)与竣钰公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市静安区南京西路XXX号1701&1710B室房屋出租给乙方用于办公，建筑面积324平方米。该合同补充条款约定，系争房屋租赁期限为2018年12月12日至2020年12月11日；甲方同意于2018年11月12日将房屋交于乙方用于内部装修，自该日至2018年12月11日为装修期，装修期内乙方无需支付租金，但应按每月每平方米36.65元交付物业管理费；租赁期内每月租金98,820元；乙方须在租赁期限开始之日或之前支付首月租金(若非整月，则按实际天数计)，此后每一个日历月的首日为当月租金支付日；若非甲方原因，乙方逾期支付租金或其他费用，乙方应按日向甲方支付未付款总金额的0.05%的逾期付款利息，直至乙方支付应付的租金或其他费用之日止；若非甲方原因，乙方逾期一个月仍不能支付到期应付的租金或其他费用，则甲方有权书面通知乙方终止合同及中止租赁单元之电或中央空调等的供应，乙方支付的履约保证金不再退回，甲方并有权要求乙方赔偿超过履约保证金部分的实际损失；物业管理费自2018年11月12日起算，按每月每平方米租赁面积36.65元计，每月11,874.6元，乙方应在租赁单元预定交付日或之前缴付首月物业管理费(若非整月，则按实际天数计)，以后在每一个日历月的首日或之前缴付当月的物业管理费；物业管理费包括但不限于甲方提供的下列服务费用：中央空调、公共区域照明、24小时保安服务、公共区域的后勤、公共区域的垃圾清扫和公共区域保养；照明及室内用电费由乙方负担，并按室内电度表实际耗用量结算，乙方应在收到甲方的付款通知书后10天内，付入甲方指定银行账户；履约保证金为332,083.8元；合同终止时，乙方应将租赁单元恢复原状归还甲方(按照本合同附件A的要求复原，正常的损耗除外)，由此产生的费用由乙方承担，若乙方未能将租赁房屋恢复原状的，则甲方有权自行恢复，由此产生的费用由乙方承担；合同终止后，乙方如不能将租赁单元及时归还甲方，则从合同终止日起直至租赁单元归还为止，乙方须向甲方支付相当于2倍租金的赔偿，届时甲方有权选择合理方式(包括但不限于公证收铺的形式)收回租赁单元，若甲方自行收回租赁单元的，甲方将在收回租赁单元前3日内书面或口头通知乙方收回时间，乙方需承担甲方因收回房屋产生的一切费用，包括但不限于公证费、房屋恢复原状费及其他一切支出。嗣后，梅龙镇广场依约将房屋交付竣钰公司使用，竣钰公司支付物业管理费、租金至2020年2月底。2020年3月，竣钰公司曾要求退租，但梅龙镇广场未同意。2020年4月初，梅龙镇广场向竣钰公司发送函件，要求竣钰公司于2020年4月7日16：00前结清截至2020年4月2日拖欠的租金、物业管理费、电费等合计229,878.95元，否则有权在欠款一个月后终止租赁合同、收回租赁单元，并有权没收履约保证金等。2020年4月14日，梅龙镇广场向竣钰公司发送函件，要求竣钰公司于2020年4月15日16：00前付清截至2020年4月15日拖欠的租金、管理费、电费、空调延时费、滞纳金等各项费用共计232,492.33元，若逾期仍未支付上述拖欠费用的，梅龙镇广场将有权于2020年4月16日解除租赁合同并收回铺位，届时将不另行通知；竣钰公司应即时清理承租单元内所有物品，并将租赁单元不迟于2020年4月15日前恢复原状；若竣钰公司未能按前述约定时间恢复原状的，梅龙镇广场有权自行恢复原状，费用参照附件，竣钰公司未能将租赁单元按期恢复原状的行为视为对该报价的认可，该费用(约198,391元，具体以实际费用为准)将由贵司承担。该函附件一为包括消防(烟感器、喷淋头移位重做等)、空调(移机安装、管道重新制作等)、拆除(强弱电、隔墙、石膏吊板、地板等)、装饰部分(玻璃门、隔墙重新制作安装、天花、墙面、地毯、墙纸等)、税费、施工配合费在内的工程清单，总金额198,391元。该函于2020年4月22日送达。2020年4月21日，梅龙镇广场向竣钰公司发送收铺通知，通知双方租赁合同于2020年4月16日解除，梅龙镇广场将扣留全部履约保证金，并将于2020年4月24日收回铺位；要求竣钰公司尽快支付所有拖欠费用并于2020年4月23日前清空房屋内所有物品并将租赁单元恢复原状，否则梅龙镇公司有权自行恢复原状，费用由竣钰公司承担。竣钰公司于2020年春节前人员撤离，但未搬离系争房屋内物品。2020年4月24日，梅龙镇广场申请上海市静安公证处公证员对系争房屋内物品进行清点并作证据保全，并于同日收回系争房屋。2020年5月，梅龙镇广场对系争房屋恢复原状并简单装修。就复原费用，梅龙镇广场提供了总金额为169,479元的发票为证，发票内容为工程款、空调复原费、消防工程款等，备注均为“1701+10B”。庭审后，双方对系争房屋内遗留物品进行了交接。另查明，为应对此次疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。2020年2月19日，上海市静安区卫生健康委员会发布书面说明，口腔医疗机构暂缓复诊开工。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，竣钰公司提供其自行制作的2020年4月利润表、资产负债表及现金流量表，证明其经营状况。梅龙镇广场认为该证据系被告单方出具，故不予认可，疫情对所有行业均产生了一定影响，不能以疫情为由将原告损失置之不顾，系争房屋是办公性质，疫情并未影响系争房屋使用，并未因房屋使用影响被告的营业收入，疫情不构成不可抗力，被告的商业风险不应由原告承担，故不同意减免租金。因竣钰公司表示无力支付任何费用，致调解不成。本院认为，梅龙镇广场与竣钰公司签订的租赁合同合法有效。系争房屋并未因新冠肺炎疫情影响而导致不能使用，竣钰公司仅可能因此次疫情导致履约能力下降，但不足以认定因此不能实现合同目的，故竣钰公司无权单方提前解除合同。现竣钰公司明确表示不再履行合同，梅龙镇广场有权解除合同，但不能免除竣钰公司的违约责任。梅龙镇广场于2020年4月发送解约函，明确表示系争合同于2020年4月16日解除，并无不当，本院依法予以确认。合同解除后，竣钰公司理应结清合同期内物业管理费、租金等相关费用。竣钰公司对于拖欠的电费1,280.2元、空调延时费7,614元无异议，故本院对相关诉请予以支持。对于竣钰公司要求减免租金的请求，综合考虑新冠肺炎疫情对竣钰公司主营业务的影响、系争房屋的用途等因素，本院酌情减免30,000元，故竣钰公司还应支付2020年3月1日至4月16日的物业管理费、租金139,731.72元。竣钰公司逾期支付租金等费用的，梅龙镇广场有权依约收取滞纳金。梅龙镇广场按日万分之五主张滞纳金标准，尚属合理。但鉴于本院认定租金有所减免，故滞纳金金额有所变化，竣钰公司应支付截至2020年4月16日的滞纳金2,352.3元，及以148,625.92元为基数，按日万分之五的标准自2020年4月17日起至实际支付日止的滞纳金。因竣钰公司一直未向梅龙镇广场归还房屋，并以自有物品实际占用系争房屋，故梅龙镇广场有权依约主张2020年4月17日至4月24日的使用费52,704元。因合同因竣钰公司违约而解除，故竣钰公司应当支付违约金。保证金冲抵违约金系合同明确约定，违约金标准尚属合理，故本院予以支持。至于恢复原状的费用，由于梅龙镇广场已经通过主张违约金的方式追究违约责任，而违约金中已考虑到相关损失的因素，故对该项诉请，本院不予支持。对于公证费8,000元，竣钰公司予以认可，本院对该项诉请予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海梅龙镇广场有限公司与被告上海竣钰医疗器械有限公司就上海市南京西路XXX号梅龙镇广场1701&1710B单元签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、被告上海竣钰医疗器械有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付物业管理费、租金139,731.72元；三、被告上海竣钰医疗器械有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付2020年4月17日至4月24日的房屋使用费52,704元；四、被告上海竣钰医疗器械有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付电费1,280.2元、空调延时费7,614元、公证费8,000元；五、被告上海竣钰医疗器械有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付截至2020年4月16日的逾期支付租金、物业管理费、电费、空调费的滞纳金2,352.3元，及以欠付费用148,625.92元为基数，按日万分之五的标准自2020年4月17日计至实际支付日止的滞纳金；六、被告上海竣钰医疗器械有限公司已支付的保证金332,083.8元，原告上海梅龙镇广场有限公司不予返还；七、驳回原告上海梅龙镇广场有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,528.47元，减半收取计5,764.24元，由原告上海梅龙镇广场有限公司负担1,708.59元，被告上海竣钰医疗器械有限公司负担4,055.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年八月二十四日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。