河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1481民初4566号原告：丁素华，女，1963年3月6日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：崔庆先，永城市人和法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：石东梅，女，1975年3月26日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：孔祥毅、宋沐阳（实习），河南正剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告丁素华诉被告石东梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁素华的委托诉讼代理人崔庆先，被告石东梅的委托诉讼代理人孔祥毅、宋沐阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁素华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年1月14日签订的房屋买卖合同为有效合同，并判令被告配合给原告办理房屋所有权登记手续。2、判令被告给付原告代付房款28798元；3、判令被告支付原告违约金64500元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年1月14日，原告购买了被告在永城市××路北侧××东侧水××单元××房屋，双方签订了房屋买卖协议书，并经河南仲嵩律师事务所见证。按照协议约定，房屋总价款为215000元，协议签订之日付205000元，剩余10000元在办理过户手续时付清。协议还就办理过户、违约责任等相关事项作了约定。协议签订后，原告依约履行了合同义务，向被告交付购房款205000元，被告向原告交付了商品房买卖合同等相关手续。因被告尚欠开发商购房款24000元，开发商不予交付房屋，原告找被告处理解决。2019年1月19日被告为原告出具承诺书承诺：1、4天之内开出房产的全额收据（179188元）交给原告。2、4天之内将所欠（开发商）购房款24000元还清。3、如不能还清和不能开出此房全额收据交于原告，被告愿承担全部责任，并包赔丁素华一切损失。被告承诺期限到后并没有兑现承诺。原告为让开发商交付房屋，只得替代被告向开发商交纳购房款29798元。现涉案房屋已具备办理房屋产权登记条件，原告要求被告履行合同办证过户，被告以让开发商给她开出她不欠款的收据为由，拒绝办证过户。被告的行为已构成违约，请求判如所诉。被告石东梅辩称：1、要求追加吴丹为被告，原告第一次起诉时已经把吴丹列为第三人，是因为吴丹先期购买本案被告的房屋，然后将房屋出售给原告，且原告将购房款交给吴丹。因此本案被告石东梅主体不适格；2、原告要求被告承担违约金无事实及法律依据，且违约金过高。购房合同明确约定购房款为215000元，本案被告仅收到170000元，并且在收到交付的170000元房款之后就已向原告交付了钥匙及相关的购房手续。现原告早已装修入住，被告未存在任何的违约行为。对于办理产权登记，被告愿意积极配合，仅是房地产开发商的原因，导致被告未取得产权登记。因此，未能办理产权登记的过错不在于被告，原告对于被告所述情形是明知的。3、原告要求被告返还代付房款无事实依据。被告向原告出具承诺书的前提是收到全部的购房款。待被告收到剩余购房款后，向开发商清偿欠款。被告对原告向开发商交付欠款事实及数额并不知情，且被告仅欠付开发商24000元，因此原告向开发商付款28798元并不真实。综上，因被告并未收取全部购房款，被告不应承担该笔代付房款。本院经审理查明:2017年7月10日，被告石东梅与永城市正宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定石东梅以179188元的价格购买永城市正宇房地产开发有限公司开发的永城市欧亚路北侧文化路东侧水木清华园小区第19幢1单元2105号房屋一处。2019年1月14日，原、被告在河南仲嵩律师事务所见证下，原告作为乙方、被告作为甲方签订《房屋买卖协议》一份，该《房屋买卖协议》主要内容为：1、甲方现有位于永城市××路北侧××东侧水××单元××房（房屋面积59.06平方米），经甲乙双方协商，该房屋以215000元（大写：贰拾壹万伍仟元整）卖给乙方；2、甲乙双方约定该协议签订之日，乙方给付甲方购房款205000元（大写：贰拾万零伍仟元整），在该房屋办理过户手续后，乙方给付甲方剩余房款10000元（大写：壹万元整）；3、甲方收到乙方205000元（大写：贰拾万零伍仟元整）将房屋所有手续交付给乙方；4、该房屋买卖合同签订后，无论该房屋升值多少均与甲方无关，甲方不得以任何理由要求乙方增加购房金额，并且甲方应当积极配合乙方办理过户手续；5、关于房产过户，由于现在房屋产权不能变更到乙方名下，当房屋能办理产权登记时，甲方在接到乙方书面通知15日内，无条件协助乙方办理房屋过户手续，甲方承担办理不动产产权证的费用（包括契税、维修基金及办证费用），乙方负责办理过户所花费的一切费用；6、该房屋水电暖燃开户所产生的一切费用由乙方承担，甲方结清合同签订前的物业费；7、甲乙双方任何一方不得违约，否则，违约方须赔偿对方当时房屋价值30%的违约金，如有争议，双方协商解决，协商不成，任何一方可以向永城市人民法院提起诉讼。同日，被告向原告出具收到条一份，载明：“今收到丁素华购买水木清华园19-1-2105室购房款贰拾万零伍仟元整（205000），收款人：石东梅，2019年1月14。”原告向被告出具收到条一份，载明“今收到水木清华园19-1-2105室购房买卖合同原件两份，增值税发票两联（4100172530）另一张（4100172320），房款收据三联。收到人：丁素华，2019年1月14日。”2019年1月19日，被告向原告出具承诺书一份，载明：“本人石东梅保证将卖给丁素华的水木清华园19#楼一单元21楼北户（2105室）59.06平方的房产全额收据开出来，交给丁素华，期限为四天之内（2019年1月24日之前），本人保证将所欠贰万肆仟元整还清，并保证此房无任何纠纷，如若四天之内不能将此房所欠房款还清，并不能将此房全额收据开出来交于丁素华，本人石东梅愿意承担全部责任，并包赔丁素华一切损失。承诺人：石东梅，2019年1月19日。”以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋买卖协议、见证书、收到条、承诺书等证据为证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告与被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示、内容合法，故本院确认该合同有效。协议签订后，被告向原告出具了收到条表示收到房款205000元，且将房屋交付原告，被告应当按照约定为原告办理房屋过户手续，因案涉房屋缺乏必要手续，房屋管理部门暂未予办理房屋登记手续，被告可在相应条件成就后协助原告办理房屋产权变更登记手续。原告要求被告支付代付房款28798元，但原告提供的窦峰出具的收据并未加盖永城市正宇房地产开发有限公司公章，窦峰亦非永城市正宇房地产开发有限公司法定代表人，无法核实该收据真实性，但被告认可下欠房款为24000元，对于该24000元被告应予支付。原告要求被告支付违约金64500元，因被告已按照约定交付案涉房屋，且不能办理房屋产权变更登记责任并不在双方当事人，对于原告的本项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称仅收到原告房款170000元，但被告在收取购房款后向原告出具了金额为205000元的收到条，被告作为完全民事行为能力人应当知道向原告出具该收到条的法律后果，对于被告的本项答辩意见本院不予采信。如被告认为原告确未按协议约定付清房款，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告丁素华与被告石东梅于2019年1月14日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告石东梅在相应条件成就后协助原告丁素华办理水木清华园小区第19幢1单元2105号房屋过户手续；三、被告石东梅于本判决生效之日起十日内支付原告丁素华代付房款24000元；四、驳回原告丁素华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1067元（已减半收取），由被告石东梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  季卫光二〇二〇年八月二十七日法官助理程庆书记员王瑄