四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终791号 上诉人（原审被告）：杨玖文，男，1964年12月30日出生，汉族，户籍地四川省仁寿县，现住四川省仁寿县。 上诉人（原审被告）：李海英，女，1966年5月22日出生，汉族，户籍地四川省仁寿县，现住四川省仁寿县。 被上诉人（原审原告）：乐山市永嘉物业管理有限公司，住所地乐山市市中区柏杨西路永兴一品1号楼2单元2-1号。 法定代表人：郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 上诉人杨玖文、李海英因与被上诉人乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨玖文、李海英向本院上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：原判认定事实错误，判决有失公允。《前期物业协议》是双方之间的关系，永兴房地产公司与本案无关，东方欧城业委会与金豪力公司签订的物业协议无效也与本案无关，但原审以该协议无效就全面否定金豪力公司为业主所做的服务，显然不当。原判认定其应交纳5001元物业费错误，前期物业应在该小区业委会成立时终止，其也只应交纳2018年11月16日前的物业费。永嘉物业公司2019年6月15日强关电梯，该行为明显违法。且所购房屋有质量问题，其一直向开发商反映，但未解决，物业公司应当对房屋进行维修，维修费用可以与物业费用进行抵扣。小区的公共收益属于全体业主，永嘉物业公司未分给业主，其要求用公共收益抵扣物业费用。 永嘉物业公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。2018年11月16日，东方欧城业委会成立，该业委会与金豪力公司签订了《物业委托管理合同》。2019年5月23日，一审法院作出（2019）川1421民初1459号民事判决，判决东方欧城业委会与金豪力公司所签订的《物业委托管理合同》无效。2019年6月16日，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局联合发布通告，在业委会另行聘请物业服务企业前由永嘉物业公司继续履行前期物业服务。业委会与金豪力公司签订的《物业委托管理合同》已被判决无效，其与杨玖文、李海英签订的《前期物业管理服务协议》继续有效，且其在此期间履行了相关义务，杨玖文、李海英应当按照前期物业协议约定履行支付物业费的义务。杨玖文、李海英的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 永嘉物业公司向一审法院起诉请求：判令杨玖文、李海英支付其物管费（36个月）5001元，并支付违约金1095元。 一审法院认定事实：杨玖文与李海英系夫妻，二人均系仁寿县文林镇“东方欧城”小区2幢1单元21层3号的业主，建筑面积为92.61m2。2015年5月24日，永嘉物业公司与杨玖文签订了《前期物业管理服务协议》，约定永嘉物业公司前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；协议对双方的权利义务、物业管理服务的原则、内容、环境卫生进行了约定；还约定物业管理服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元/月/㎡；每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收）；业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，永嘉物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1元交违约金等。后永嘉物业公司依约入驻“东方欧城”小区从事物业管理服务工作至今。2017年5月23日至2020年5月22日杨玖文、李海英应交纳的物业管理服务费为5,001元（92.61m2×1.50元/月×36个月）。 另查明，2018年11月16日，仁寿县文林镇“东方欧城”小区成立了仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会。2018年12月20日，业主委员会向永嘉物业公司发出通知要求其在规定时间移交物业管理的全部资料。2018年12月30日，业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订《物业委托管理合同》。2019年1月3日，业主委员会向永嘉物业公司发出通知，要求其与四川金豪力商业管理有限公司办理移交手续。2019年4月1日，四川省永兴房地产开发有限公司以业主委员会在选聘物业管理公司时，未经小区业主占专有建筑面积过半数通过决定，侵害了其合法权益为由，向一审法院提起对业主委员会、四川金豪力商业管理有限公司业主撤销权纠纷的诉讼。2019年4月3日，杨玖文、李海英等部分业主联名向永嘉物业公司发出通知书，称不再向其交纳从2019年1月1日以后的物业费。业主委员会在选聘四川金豪力商业管理有限公司作为小区物业服务企业时，业主户数超过了总数的50%，但小区业主享有的专有部分建筑面积未达到总建筑面积的50%。2019年5月23日，一审法院依法作出（2019）川1421民初1459号民事判决：一、撤销仁寿县物业服务公司的决定；二、仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。 一审法院认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。永嘉物业公司依约为杨玖文、李海英所居住的“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，杨玖文、李海英应当积极配合永嘉物业公司的工作，按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业费。对永嘉物业公司在工作中存在的问题，其有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗，不能因此拖延相应的物业费。故永嘉物业公司主张杨玖文、李海英支付其物业服务费5,001元的请求，应予支持。 杨玖文、李海英未按期交纳物业费系对永嘉物业公司物业服务质量持有异议，并非其故意拖延，且永嘉物业公司对杨玖文、李海英提出的问题未能彻底解决也有协调不到位的责任。故对永嘉物业公司要求支付违约金1,095元的诉讼请求，不予支持。 杨玖文、李海英辩称，小区业主委员成立后，选聘了四川金豪力商业管理有限公司，与永嘉物业公司的前期物业协议终止，永嘉物业公司也已经公示撤出该小区管理。一审法院认为，2019年5月23日其作出的（2019）川1421民初1459号生效民事判决，判决撤销了业主委员会成立后选聘四川金豪力商业管理有限公司为“东方欧城”小区物业服务公司的决定，并确认主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》自始没有法律约束力。虽然永嘉物业公司公示将撤出东方欧城小区的物业管理服务，但实际至今仍然按照《前期物业管理服务协议》在东方欧城小区从事物业管理服务，永嘉物业公司与杨玖文、李海英签订的《物业管理服务合同》也未解除。同时，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：永嘉物业公司前期物业管理期限自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。业主委员会未与永嘉物业公司签订物业服务合同，并不能当然否认永嘉物业公司为该小区提供物业管理服务的客观事实，也不能否认杨玖文、李海英应履行的交纳物业费用的义务。杨玖文、李海英辩称，永嘉物业公司物业服务如同虚设、礼仪服务不达标、前后大门无人值守、偷盗泛滥、小区卫生脏、乱、差、花草树木枯死以及其房屋出现空鼓，向永嘉物业公司以及相关部门多次反映，其至今没有处理。首先，从杨玖文、李海英提供的证据来看，并不能充分证明永嘉物业公司物业服务存在上述全部问题。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，杨玖文、李海英如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但不能以此为由拒交物业费。杨玖文、李海英辩称，仁寿县房管局、文林镇人民政府没有权利不经过业主大会，擅自安排永嘉物业公司继续执行前期物业。事实上，永嘉物业公司为提供物业服务是基于双方签订的《前期物业管理服务协议》，而非仁寿县房管局、文林镇人民政府安排其在杨玖文、李海英所在小区继续履行前期物业。杨玖文、李海英辩称，永嘉物业公司于2019年6月15日将小区电梯全部关闭，侵害了其正常工作，且在收取物业服务费时未提供正式发票，拒绝交纳前期物业费。一审法院认为，永嘉物业公司以部分业主未按时交纳物业费等理由关闭小区电梯的行为，实属不当，应当予以纠正。永嘉物业公司在收取物业服务费后，是否是出具正式发票，不影响交费人的权利义务。综上，对杨玖文、李海英的辩解，不予采纳。 一审法院希望双方互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；永嘉物业公司应主动积极与业主沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 综上，对永嘉物业公司的诉讼请求中的合理、合法部分，予以支持。遂《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定，判决：一、杨玖文、李海英于本判决生效之日起十日内支付永嘉物业公司物业管理费5,001元；二、驳回永嘉物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨玖文、李海英负担。 二审中，杨玖文、李海英提交了如下证据：1.一审法院（2019）川1421民初2954号判决书，拟证明一审法院曾判决东方欧城业委会与金豪力公司签订的合同无效，但之后又判决业委会赔偿金豪力公司损失。2.2019年6月16日，由政府、永嘉物业公司和业委会参会人员的一段录音资料，拟证明永嘉物业公司威胁政府让其继续为该小区提供物业服务。永嘉物业公司质证认为，对证据1真实性无异议，但与本案无关联性；证据2录音时间，与告示通知时间有冲突，且该录音不是原始载体，录音内容不清楚，无法核实录音时间、地点、谈话人身份，对证据三性均不认可。本院认为，证据1虽系生效判决，但与本案处理无关；证据2因无法核实录音资料对话人身份，且与本案处理无关，故对以上证据本院均不予采信。 二审审理查明，2019年6月16日，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局就该小区的物业矛盾发布了《关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》，该通告载明，永嘉物业公司因2019年1月3日收到东方欧城业委会解聘通知，于2019年6月15日停止服务并撤出东方欧城，引发小区物业秩序混乱，为维护小区秩序和社区和谐稳定，要求业委会履职尽责，配合物业公司工作，永嘉物业公司在业委会未选聘新的物业之前，继续做好小区物业服务工作，履行前期物业服务协议责任。通知发布后至今，该小区业委会尚未选聘新的物业公司，仍由永嘉物业公司向该小区提供物业服务。 其余事实，与原判认定一致。 本院认为，本案双方争议焦点为杨玖文、李海英是否应向永嘉物业公司交纳拖欠的物业费。 首先，杨玖文、李海英主张其与永嘉物业公司的前期物业服务协议自业委会成立后即终止，永嘉物业公司未与金豪力公司办理移交手续。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，前期物业管理自房屋交付之日起至业委会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。虽然杨玖文、李海英所在小区业委会曾与金豪力公司签订《物业委托管理合同》，但该合同已经被生效判决确认无效。故业委会尚未与新的物业管理企业签订合同。双方的前期物业服务合同尚未终止，故永嘉物业公司也不需要向其他物业公司办理物业管理移交手续，事实上永嘉物业公司也一直在为东方欧城提供物业服务。杨玖文、李海英二审中提交的判决书是金豪力公司基于合同无效而提出的诉讼，其提交该证据并不能证明双方关系已解除，该判决与本案的处理并不矛盾。 其次，杨玖文、李海英主张永嘉物业公司的服务质量达不到合同约定的收费标准，不应以每月每平方米1.5元收取。物业公司的服务其实质是物业合同中约定的物业公司应尽的义务，如果永嘉物业公司未按照约定或者法律法规规定或者行业通常做法提供物业管理服务，杨玖文、李海英可以向永嘉物业公司提出以便其改进服务。同时服务质量也是一种相对主观的评价，如果通过双方友好协商仍未达到多数业主要求，法律也赋予了合同双方解除合同的权利。具体到本案中，杨玖文、李海英主张收费未达到约定标准无事实依据亦无合同依据。 第三，杨玖文、李海英主张小区公共部分获得的广告费等收益应归全体业主，该收益可以和物业费相互抵销。本案中其并未提交证据证明小区公共部分的广告费收益情况，故本案中对该收益问题不作处理，其可另行主张权利。其要求用小区公共部分广告费等收益抵销物业费应不予支持。 最后，杨玖文、李海英主张房屋存在质量问题不应支付物业费。本案双方之间系物业服务合同关系，而非房屋买卖合同关系。杨玖文、李海英主张永嘉物业公司与开发商系同一集团公司故应对房屋质量负责。但永嘉物业公司与开发商系不同的企业法人，与开发商系不同的主体，且在物业服务合同中也并未约定永嘉物业公司对房屋质量负责。如该房屋确有质量问题，其应按照房屋买卖合同约定和相关法律规定向合同相对方主张权利。 综上，杨玖文、李海英的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨玖文、李海英负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 陈晓梅 审判员 罗卫平 二〇二〇年八月七日 书记员 张 瑜