福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1751号 原告：龙岩市公路局连城分局，住所地福建省连城县莲峰镇城关东街（连宁南路24号），统一社会信用代码123508004909594164。 法定代表人：傅志浩，职务：副局长，主持工作。 委托诉讼代理人：熊金平，福建致平律师事务所律师。 被告：罗培祥，男，1970年4月29日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：卢水平，福建尔友律师事务所律师。 原告龙岩市公路局连城分局与被告罗培祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙岩市公路局连城分局的委托诉讼代理人熊金平、被告罗培祥及其委托诉讼代理人卢水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙岩市公路局连城分局向本院提出诉讼请求：1、确认龙岩市公路局连城分局与罗培祥于2020年3月2日签订的《店铺租赁合同》于2020年4月27日解除，罗培祥立即腾退店铺返还龙岩市公路局连城分局；2、判决罗培祥支付自2020年6月19日起至实际腾退店铺之日的占用房屋使用费（占用房屋使用费按合同约定的租金标准每天184元计算）；3、罗培祥承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2020年3月2日，龙岩市公路局连城分局与罗培祥签订了一份《店铺租赁合同》。合同约定，龙岩市公路局连城分局将坐落于连城县莲峰镇连宁南路24号的沿街第7间店铺租赁给罗培祥经营食杂生意，租赁期限为三年，自2020年3月18日起至2023年3月31日止，租金为每月5520元，按季交租等。合同签订后，龙岩市公路局连城分局按照租赁合同约定交付店铺给罗培祥经营。2020年3月7日因泉州发生酒店坍塌事故，引起各级政府有关部门对房屋安全大检查，根据政府及上级部门要求，单位高度重视，全面开展房屋安全排查，龙岩市公路局连城分局对所属房屋委托鉴定机构进行房屋安全鉴定，经鉴定后于2020年3月28日出具检验报告确认龙岩市，根据有关法律法规的规定不允许出租。为保障租户人身、财产安全，消除安全隐患，龙岩市公路局连城分局于2020年4月27日向罗培祥发出解除合同通知书，提出解除合同并要求于2020年5月12日前搬离房屋，但罗培祥却置之不理。2020年5月18日龙岩市公路局连城分局再次发送书面通知解除合同并要求罗培祥及时腾还房屋，但罗培祥仍拒绝，并继续占用店铺经营。综上，根据合同的约定和我国《合同法》有关规定，龙岩市公路局连城分局有权解除合同，为防止发生房屋安全事故及维护自身合法权益，龙岩市公路局连城分局特依据我国《民事诉讼法》第119条的规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 罗培祥辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》等规定，合同解除共有三种情形：协商解除、约定解除、法定解除。本案既不符合《店铺租赁合同》约定解除的情形，也不符合法定解除的情形，并且罗培祥不同意解除《店铺租赁合同》，故龙岩市公路局连城分局不享有解除权，依法龙岩市公路局连城分局无权解除其与罗培祥于2020年3月2日签订的《店铺租赁合同》，应当驳回龙岩市公路局连城分局的诉讼请求。（一）罗培祥不同意龙岩市公路局连城分局解除《店铺租赁合同》，本案因双方未能协商解除，不符合协商解除的情形，龙岩市公路局连城分局不享有解除权。（二）本案因《店铺租赁合同》约定的解除合同条件没有成就，不符合约定解除的情形，龙岩市公路局连城分局不享有解除权。理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。从该条规定来看，解除权人行使解除权的前提必须解除合同的条件成就。2、从《民事起诉状》来看，龙岩市公路局连城分局提出解除合同的理由是“出租的房屋属C级危房”。3、从《店铺租赁合同》来看，“出租的房屋属C级危房”不是约定的解除合同的条件，解除合同的条件没有成就。（三）龙岩市公路局连城分局主张的“出租的房屋属C级危房”不属于法定的解除条件，本案不符合法定解除的情形，龙岩市公路局连城分局不享有解除权。理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、从《民事起诉状》来看，龙岩市公路局连城分局提出解除合同的理由是“出租的房屋属C级危房”，不属于法定的解除条件，本案不符合法定的解除条件。因此，罗培祥不同意解除《店铺租赁合同》，本案既不符合《店铺租赁合同》约定解除的情形，也不符合法定解除的情形，故龙岩市公路局连城分局不享有解除权，依法龙岩市公路局连城分局无权解除其与罗培祥于2020年3月2日签订的店铺租赁合同，应当驳回龙岩市公路局连城分局的诉讼请求。二、龙岩市公路局连城分局隐瞒“出租的房屋属危房”的实情，欺骗罗培祥投标租赁不安全的店铺并且进行店铺装修，在房屋出租后又以房屋属危房为由提出解除合同，违反《中华人民共和国合同法》等规定，属于违约行为，依法龙岩市公路局连城分局应当承担违约责任，赔偿罗培祥损失。1、根据《中华人民共和国合同法》等规定，作为出租人的龙岩市公路局连城分局应当提供合法、安全、完好的租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从该条规定来看，提供并保持安全的租赁物是龙岩市公路局连城分局的法定义务。2、龙岩市公路局连城分局提供2020年3月28日的《检验报告》主张“出租的房屋属C级危房”，这足以证实龙岩市公路局连城分局隐瞒“出租的房屋属危房”的实情，欺骗罗培祥投标租赁、装修不安全的店铺，没有提供安全的租赁物，没有履行法定的义务。3、龙岩市公路局连城分局曾在2019年以“出租房屋属危房”为由要求童小海等七位案外承租人退租并且收回店铺。在2020年，龙岩市公路局连城分局又以“出租房屋属危房”为由要求罗培祥等人退租并且收回店铺。显然，龙岩市公路局连城分局蓄意一次又一次违约。4、龙岩市公路局连城分局在交付店铺不足一个月后于2020年4月27日以房屋属危房为由通知解除《店铺租赁合同》，龙岩市公路局连城分局已经违反《店铺租赁合同》，属于违约。因此，龙岩市公路局连城分局隐瞒“出租的房屋属危房”的实情，欺骗罗培祥投标租赁不安全的店铺并且进行店铺装修，在房屋出租后又以房屋属危房为由提出解除合同，在主观上明显存在过错，客观上没有履行法定的义务，导致龙岩市公路局连城分局停止经营。龙岩市公路局连城分局已经违约，应当承担违约责任，赔偿罗培祥损失。三、如果法院判决龙岩市公路局连城分局解除《店铺租赁合同》，龙岩市公路局连城分局应当赔偿罗培祥损失186196.40元，具体如下。1、投标损失：报名费200元+误工费300元／日×1日=300元，合计500元。2、店租损失：租金（自2020年3月18日起至2020年6月30日止）18860元+店铺租金保证金5500元=24360元。3、装修损失：店铺装修39746.40元、监控设备安装费800元、移动公司宽带包年费800元、水表安装费300元、水费保证金200元、装修期间误工损失300元／日×15日=4500元，合计46346.40元。4、货柜损失：展示柜550元×6组=3300元、1.8米重型存储货架480元×5组=2400元、酒柜1500元×1组=1500元、三角柜1000元，合计8200元。5、开业筹备损失：广告宣传费（广告传单制作发放、彩虹门、花篮等）10000元，证件办理费（《营业执照》、《食品经营许可证》）（材料复印费100元+误工费300元／日×3日=900元）1000元，合计11000元。6、水沟清理费（垫付）350元。7、搬迁费：运费60元／车次×30=1800元+装卸工资280元／日×2日×5人=2800元，合计4600元×2次：9200元。8、搬迁营业损失5520元×3=16560元。9、签约客户的违约损失20000元。10、违约金5520元×9=49680元。 本院经审理认定如下事实：2020年2月份龙岩市公路局连城分局将其坐落于连城县莲峰镇连宁南路24号的沿街7间店铺向社会公开招租，罗培祥通过公开招投标的方式取得了连城县莲峰镇连宁南路24号沿街第7间店铺的经营权。2020年3月2日，龙岩市公路局连城分局与罗培祥签订了一份《店铺租赁合同》。合同约定，龙岩市公路局连城分局将连城县莲峰镇连宁南路24号沿街第7间店铺租赁给罗培祥经营食杂生意，租赁期限为三年，自2020年3月18日起至2023年3月31日止，租金为每月5520元，按季交租等。同日，龙岩市公路局连城分局作为甲方与罗培祥作为乙方订立《店租租赁安全责任书》一份，甲方责任为应提供完好的房屋和附属设施。合同签订后，罗培祥按合同的约定支付了2020年3月18日至2020年6月30日的店租18860元，店铺租金保证金5500元，并交纳给龙岩市公路局连城分局投标报名费200元，龙岩市公路局连城分局将上述租赁店铺交付给罗培祥使用，罗培祥承接店铺后开始对店铺进行装修，并使用至今。 在罗培祥承租上述店铺期间，根据政府及上级部门要求，龙岩市公路局连城分局对其所有的房屋开展全面安全排查，并委托福建博海工程技术有限公司对涉案店铺进行房屋安全鉴定，鉴定机构于2020年3月28日出具检验报告，经鉴定罗培祥承租的店铺危险性等级综合评定为C级，部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。由于罗培祥承租的店铺为C级危房，为保障租户人身、财产安全，消除安全隐患，龙岩市公路局连城分局于2020年4月27日向罗培祥发出解除合同通知书，提出解除合同并要求于2020年5月12日前搬离房屋，遭罗培祥拒绝，龙岩市公路局连城分局又于2020年5月18日再次向罗培祥发送书面通知解除合同并要求罗培祥及时腾还房屋，但罗培祥仍拒绝，并继续占用店铺经营至今，为此龙岩市公路局连城分局诉至本院并提出上述诉讼请求。 上述事实，有龙岩市公路局连城分局提供的《店铺租赁合同》、《检验报告》、解除合同通知书2份及罗培祥提供的《安全责任书》、《招租方案》、收据3份等证据以及双方当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，龙岩市公路局连城分局与罗培祥于2020年3月2日订立《店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按合同的约定行使权利和履行义务。按《店铺租赁合同》、《安全责任书》的约定，龙岩市公路局连城分局应保证租赁的标的物即涉案店铺安全完好，现龙岩市公路局连城分局出租给罗培祥的坐落于连城县莲峰镇连宁南路24号沿街第7间店铺经鉴定机构鉴定危险性等级综合评定为C级，房屋的部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房，因此租赁物存在重大的质量安全隐患，属不能用于对外出租的房屋，如《店铺租赁合同》继续履行，可能给租赁双方带来无法预计的损害后果，从而使合同目的无法实现，出租方为避免产生无法预计的损害后果的发生，提出解除双方订立的《店铺租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。龙岩市公路局连城分局于2020年4月27日向罗培祥发出解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同通知书送达对方时合同解除，因此龙岩市公路局连城分局与罗培祥订立的《店铺租赁合同》于2020年4月27日解除。合同解除后，罗培祥应将因《店铺租赁合同》取得的租赁物连城县莲峰镇连宁南路24号沿街第7间店铺腾空并退还龙岩市公路局连城分局。因龙岩市公路局连城分局用于出租的租赁物不符合合同约定安全质量要求，属违约行为，故龙岩市公路局连城分局要求罗培祥支付自2020年6月19日起至实际腾退店铺之日的占用房屋使用费（占用房屋使用费按合同约定的租金标准每天184元计算）的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因龙岩市公路局连城分局的违约从而使合同目的无法实现，并因此解除《店铺租赁合同》，龙岩市公路局连城分局对合同的解除有过错，龙岩市公路局连城分局应根据《中华人民共和国合同法》的规定，赔偿罗培祥因合同解除所造成的损失，但因在本案中罗培祥主张《店铺租赁合同》不符合解除合同的条件，不同意解除合同，故罗培祥因《店铺租赁合同》的解除所造成的损失在本案中不予审查，罗培祥可另行提起诉讼，要求龙岩市公路局连城分局赔偿相关损失。综上，龙岩市公路局连城分局的诉讼请求，本院予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、龙岩市公路局连城分局与罗培祥于2020年3月2日订立的《店铺租赁合同》于2020年4月27日解除，罗培祥应于本判决生效之日起三日内将坐落于连城县莲峰镇连宁南路24号的沿街第7间店铺腾空并退还给龙岩市公路局连城分局。 二、驳回龙岩市公路局连城分局的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由龙岩市公路局连城分局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  杨映辉 二〇二〇年八月二十七日 法官 助理  桑建霞 代理书记员  华娴锋 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”