云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终583号上诉人（原审被告）：田志福，男，1980年10月16日出生，彝族，住云南省景东彝族自治县。上诉人（原审被告）：苏敏敏，男，1986年2月6日出生，瑶族，住云南省景东彝族自治县。上诉人（原审被告）：兰亚军，男，1980年4月28日出生，彝族，住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审原告）：罗杨德，男，1946年4月26日出生，汉族，住云南省景东彝族自治县。委托诉讼代理人：罗兆文，男，1971年8月10日出生，汉族，住云南省景东彝族自治县，系被上诉人罗杨德之子。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：资源，云南天溯律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人田志福、苏敏敏、兰亚军与被上诉人罗杨德房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服云南省景东彝族自治县人民法院（2020）云0823民初192号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。并于2020年7月10日组织法庭调查。本案现已审理终结。田志福、苏敏敏、兰亚军上诉请求：1.撤销一审民事判决书第二项判决内容；2.驳回罗杨德要求田志福、苏敏敏、兰亚军支付房屋租金的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由罗杨德承担。上诉理由：（1）一审法院认定事实不清。田志福、苏敏敏、兰亚军承租罗杨德的房屋经营车市及车辆维修过程中，因经营亏损，无法继续经营，于2019年2月份与罗杨德协商解除《房屋租赁合同》，经协商，罗杨德同意解除双方之间的《房屋租赁合同》，并口头约定：田志福、苏敏敏、兰亚军尽快迁移车辆及车辆维修设备，尽快将房屋腾出给罗杨德，田志福、苏敏敏、兰亚军将自己在罗杨德院子内所建的大棚及新安装的门面电动卷帘门免费留下给罗杨德，作为给罗杨德造成的经济损失。双方协商好后，田志福、苏敏敏、兰亚军开始迁移租赁门面中的车辆及房间内的杂物，罗杨德也于2019年3月初，开始在大门上粘贴房屋出租公告，且在景东百姓网上发布房屋租赁信息；至2019年2月底止，田志福、苏敏敏、兰亚军已经将4间租赁门面中的车辆全部迁移完，并将房间内的杂物也几乎迁移结束，房间里只剩下一部分修车工具及车用尿素，在院子里剩下车辆维修升降机。但是，到2019年3月底时，罗杨德提出要田志福、苏敏敏、兰亚军额外补偿给自己部分经济损失，田志福、苏敏敏、兰亚军认为租赁房屋投入价值200000余元，解除《房屋租赁合同》后免费归罗杨德所有。双方因对额外补偿经济损失问题发生了纠纷，罗杨德就开始阻止田志福、苏敏敏、兰亚军继续搬离物品和修车设备，并于2019年4月7日更换大门钥匙，不再让田志福、苏敏敏、兰亚军及员工进入该租赁房屋场所。这一点从田志福、苏敏敏、兰亚军提交的监控视频U盘中可以证明。之后，双方就额外经济补偿问题要求锦屏镇玉屏社区进行调解，分歧太大未能调解成功。罗杨德在大门上粘贴房屋出租公告及在景东百姓网上发布房屋租赁信息，且罗杨德在阻止田志福、苏敏敏、兰亚军拆卸并迁移车辆维修设备过程中并未向田志福、苏敏敏、兰亚军索要房屋租金，可以证明双方于2019年2月份达成了解除《租房租赁合同》的口头协议。一审人民法院认定本案事实为双方就解除《房屋租赁合同》事宜口头协商未达成协议是错误的，属于认定事实不清。（2）一审法院判决证据不足。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第九十三条规定，田志福、苏敏敏、兰亚军和罗杨德双方于2019年2月份经协商，达成口头协议，同意解除《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的协议。田志福、苏敏敏、兰亚军没有再支付罗杨德自2019年3月份起的房屋租金的义务。而田志福、苏敏敏、兰亚军没有迁移修车工具和修车起降机是因罗杨德阻止，不让田志福、苏敏敏、兰亚军迁移更不让进入场所造成的。在双方一致同意解除《房屋租赁合同》后，罗杨德又要求田志福、苏敏敏、兰亚军额外补偿一部分经济损失的问题，理应在双方不能达成一致意见后，就该经济补偿问题，罗杨德可以依据双方签订的《房屋租赁合同》单独向人民法院提起诉讼，而不是阻止田志福、苏敏敏、兰亚军拆卸迁移修车设备等物品，更不应更换大门钥匙不让其进入该场所。退一步讲，就算双方没有达成解除《房屋租赁合同》的协议，罗杨德也不能更换大门钥匙，更不能不让田志福、苏敏敏、兰亚军进入该场所，参照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，罗杨德具有重大过错，应承担过错责任。因此，本案所涉争议门面、房间和院子一直在罗杨德的控制下，田志福、苏敏敏、兰亚军没有控制和使用该门面、房间和院子，要求其支付房屋租金是不公平的。（3）一审中遗漏了主要当事人。在2018年2月28日签订的《房屋租赁合同》中，双方当事人为：甲方是罗杨德、周萍；乙方是田志福、苏敏敏、兰亚军，但是，一审中，原告为罗杨德，周萍没有作为原告参与诉讼，本案罗杨德向人民法院提起的诉讼是否经周萍同意，或周萍的真实意思如何尚不清楚，应追加周萍为本案当事人。罗杨德辩称，（1）一审法院认定的事实清楚证据充分。田志福、苏敏敏、兰亚军在房屋租赁期间提出解除合同是事实。但是该合同从本质到形式都未解除。一是从内容上看双方并未对解除合同的有关事宜达成一致意见。二是从合同的形式上看，口头合同不能充当书面合同，解除原书面合同的口头协商仅只是一种意向性的协商并未达成一致的意见。罗杨德不让田志福、苏敏敏、兰亚军搬迁设备的行为是应继续履行合同的意见表示，同时也是对索要租金的一种留质。为避免双方损失的进一步扩大发出招租广告，尽在情理之中。罗杨德虽为留质而锁了大门，但凌云路街道的5格门面（与后院相通）的钥匙仍由田志福、苏敏敏、兰亚军持有至今。（2）一审法院的判决证据充分。合同的成立意思表示一致为前提的，只要其中一方持不同意见则不应认定为达成解除协议。（3）一审中并未遗漏当事人。罗杨德诉讼的依据是罗杨德与田志福、苏敏敏、兰亚军所签的合同，至于在庭审过程中田志福、苏敏敏、兰亚军所出合同不知其从何而来。如田志福、苏敏敏、兰亚军有异议，可另行提出诉讼。罗杨德向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方2018年2月28日签订的《租房合同》；2.判决田志福、苏敏敏、兰亚军给付罗杨德年租金130000元，支付从2019年2月28日至租赁标的移交罗杨德时止的租金；3.判决田志福、苏敏敏、兰亚军支付罗杨德房屋被拆除的费用60000元；4.判决田志福、苏敏敏、兰亚军支付罗杨德水电费1600元并承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年2月28日，田志福、苏敏敏、兰亚军和罗杨德签订《租房合同》约定：罗杨德将所属位于景东彝族自治县间（楼道所在相连四间）、整个院子（1200平方米左右，同意给田志福、苏敏敏、兰亚军建修理厂经营使用）和一楼建筑内所有房间与院子所在建筑房二楼的两间房屋使用权出租给田志福、苏敏敏、兰亚军。租期为八年，从2018年2月28日起至2026年2月27日止，租金一年一付，第一年租金120000元，租期前四年租金不变，四年后每两年涨幅一次，涨幅不得超过原租金6%；如果到第二年，田志福、苏敏敏、兰亚军租其余二间门面，总价180000元，未能租其余二间门面，年租金涨至130000元每年。田志福、苏敏敏、兰亚军经营期间所使用的水电费用由其承担，罗杨德不得干涉田志福、苏敏敏、兰亚军正常经营活动，罗杨德同意田志福、苏敏敏、兰亚军建设经营修理厂；在租赁期内双方不得违约，擅自解除合同，罗杨德如有违约应赔偿田志福、苏敏敏、兰亚军双倍租金及所有投资费用。罗杨德将后门一侧连接三间房屋自愿无偿拆除以便田志福、苏敏敏、兰亚军自主使用，拆除费用由田志福、苏敏敏、兰亚军支付；如租房合同到期，田志福、苏敏敏、兰亚军所建的建筑物无偿留给罗杨德使用。合同签订后，罗杨德交付租赁物，田志福、苏敏敏、兰亚军将租赁物用于合伙经营车市及车辆修理，交付第一年租金，按约定拆除平房建大棚使用。之后，在罗杨德向田志福、苏敏敏、兰亚军催要第二年租金时，田志福、苏敏敏、兰亚军说经营不下去，但双方就解除《租房合同》事宜口头协商未达成协议，且田志福、苏敏敏、兰亚军陆续迁移物品，罗杨德也通过景东百姓网及租赁物门面张贴的方式发布出租涉案租赁物的信息。2019年4月7日，罗杨德口头干涉田志福、苏敏敏、兰亚军拆迁车辆维修设施并将大门锁上，于是双方发生纠纷，经景东县锦屏镇玉屏社区调解未果。另查明，涉案租赁物至罗杨德起诉立案时即2020年2月27日，仍未出租或转租，仍有田志福、苏敏敏、兰亚军的车辆维修设施等未搬迁。一审法院认为，罗杨德和田志福、苏敏敏、兰亚军签订的《租房合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，其租赁法律关系成立有效，当事人均应按合同约定履行其义务。本案中，双方就解除《租房合同》事宜口头协商没有达成协议，为此发生纠纷经相关部门调解未果，罗杨德虽通过景东百姓网及租赁物门面张贴的方式发布出租涉案租赁物的信息，但该租赁物至罗杨德起诉时仍未出租或转租。双方就解除合同协商未果的情况下，田志福、苏敏敏、兰亚军未按约定履行合同，也未采取合理方式解决，其行为构成违约并造成罗杨德损失即租金损失，虽然合同只约定载明罗杨德违约承担的违约责任，没有约定载明田志福、苏敏敏、兰亚军违约承担的违约责任，但其并不因为双方没有约定违约责任就免除其应承担的责任。故田志福、苏敏敏、兰亚军认为2019年2月份双方已协商解除《租房合同》及承担租金至2019年4月7日止的主张，证据不足，一审法院不予采纳。另，在案件审理中，双方均同意解除《租房合同》，一审法院予以确认。综上所述，罗杨德要求田志福、苏敏敏、兰亚军给付租金至2020年2月27日止租金130000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。至于罗杨德要求给付租金至移交租赁物时止及水电费1600元、赔偿拆除房屋损失费用60000元的诉讼请求，因无有效的证据证实其主张，故一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、罗杨德与田志福、苏敏敏、兰亚军自愿解除《租房合同》，该合同予以解除；二、田志福、苏敏敏、兰亚军于本判决生效之日起十日内给付罗杨德租金130000元；三、驳回罗杨德的其他诉讼请求。案件受理费4130元，减半收取计2065元，由罗杨德负担565元，由田志福、苏敏敏、兰亚军共同负担1500元。二审审理期间，围绕上诉主张，上诉人田志福、苏敏敏、兰亚军向本院提交证据如下：《证明》和《亚龙车市改造装修清单》各一份。欲证明经过玉屏社区人民调解委员会的调解，田志福、苏敏敏、兰亚军与罗杨德之间的《租房合同》已经解除，只是违约金没有支付；田志福、苏敏敏、兰亚军装修投入223498元。本院认为，玉屏社区人民调解委员会的《证明》仅能证明田志福、苏敏敏、兰亚军与罗杨德就租房违约金补偿款进行调解的事实，不能证明双方就《租房合同》解除达成口头或书面的协议，对该组证据的证明目的不予采信；《亚龙车市改造装修清单》系田志福、苏敏敏、兰亚军经营需要对自愿对租赁物进行改造装修的费用，与罗杨德之间的租赁合同纠纷无关联性，对该组证据的关联性不予采信。经二审审理查明，与一审法院认定事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.罗杨德与田志福、苏敏敏、兰亚军之间的《租房合同》是否已经解除的问题；2.田志福、苏敏敏、兰亚军是否应当支付罗杨德2019年2月28日至2020年2月27日的房屋租金的问题；3.本案是否遗漏必要诉讼参与人的问题。关于罗杨德与田志福、苏敏敏、兰亚军之间的《租房合同》是否已经解除的问题。本院认为，本案中，罗杨德与田志福、苏敏敏、兰亚军虽然经过玉屏社区人民调解委员会的调解，但未就解除租赁合同形成口头或书面的调解协议，且退一步来讲，即使田志福、苏敏敏、兰亚军认为与罗杨德之间已经通过协商支付赔偿款达到解除租赁合同的法律效果，但田志福、苏敏敏、兰亚军并未实际履行支付赔偿款的义务。故，田志福、苏敏敏、兰亚军认为《租房合同》已经解除的上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于田志福、苏敏敏、兰亚军是否应当支付罗杨德2019年2月28日至2020年2月27日的房屋租金的问题。本院认为，罗杨德与田志福、苏敏敏、兰亚军之间的《租房合同》租赁期限为8年，田志福、苏敏敏、兰亚军在租赁期间单方提出提前解除合同。但在合同双方未对解除合同及解除合同之后的法律责任达成一致意见，田志福、苏敏敏、兰亚军搬离租赁物受到罗杨德阻止的情形下，田志福、苏敏敏、兰亚军未及时采取合法、合理的方式积极处理终止租赁合同的相关事宜，而是放任车辆维修设施等物品一直存放于涉案租赁房屋，致使房屋租赁关系一直持续。直至罗杨德提起解除租赁合同的诉请，双方的租赁合同才得以解除。故田志福、苏敏敏、兰亚军应当支付罗杨德租赁合同存续期间（2019年2月28日至2020年2月27日）未支付的租金。关于周萍是否为本案必要当事人的问题。二审庭审查明周萍与罗杨德系夫妻关系，涉案房屋系周萍与罗杨德的夫妻共同财产。罗杨德持有的合同文本并没有周萍的签名，罗杨德主张周萍在田志福、苏敏敏、兰亚军所持有《租房合同》上签名仅是对罗杨德签订租赁合同的行为进行确认。本院认为，罗杨德依据其持有的合同作为原告提起的诉讼，并无不当。若罗杨德的诉讼行为侵害周萍的权益，周萍可通过其他途径另行处理。故，田志福、苏敏敏、兰亚军主张遗漏周萍为必要当事人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人田志福、苏敏敏、兰亚军的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4130元，由上诉人田志福、苏敏敏、兰亚军负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 邱继娇审判员 田 田二〇二〇年八月五日法官助理史睿书记员杨芳