广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1685号原告：黄暖威，男，1973年5月7日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：卢鸿彬、罗锡辉，广东乐信律师事务所律师、实习律师。被告：陈信权，男，1949年12月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：潘维芳，女，1953年11月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上述两被告的共同委托代理人：邹和利，广东增泰律师事务所律师。原告黄暖威诉被告陈信权、潘维芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄暖威及其委托代理人卢鸿彬、罗锡辉，被告陈信权、潘维芳及其二人的共同委托代理人邹和利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄暖威向本院提出诉讼请求：一、判令两被告继续履行房屋买卖合同，并协助将两被告名下位于广州市增城区石滩镇立新东路56号中区四幢704房（以下简称涉案房产）办理过户登记至原告名下；二、本案诉讼费、诉讼保全费由被告负担。事实与理由：1995年，被告陈信权向增城市化工集团股份有限公司（下称化工集团）购买涉案房产，并签订房屋买卖合同。1997年10月30日，被告陈信权向原告黄暖威出售案涉房产，同时转让案涉房产屋内的一切设施，并向原告交付房屋设施和案涉房产。1997年11月5日，原告直接向化工集团支付案涉房屋的购房款、合同公证费以及合同印花税，并取得相应的收据。随后，原告办理案涉房产的水、电表过户手续，并使用至今。然而，两被告取得案涉房产的不动产登记证后，拒不协助原告办理案涉房产过户登记手续。原告认为两被告拒不协助原告办理案涉房产过户登记手续的行为构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，望判如所请。被告陈信权、潘维芳辩称：一、原告在民事起诉状中的陈述存在严重不实，原、被告之间没有房屋买卖合同关系。1、原告与两被告在90年代同为原增城市化工集团股份有限公司职工，其中被告陈信权与原告在同一科室工作，类似于师徒关系（陈信权为师，原告为徒），原告亦至今称呼被告陈信权为大哥。1997年，原告找到被告陈信权，称其需要结婚，但是没有房子，女方母亲看不起他，于是就要借用涉案房屋，被告陈信权要求原告代为支付涉案房屋的集资款算作涉案房屋租金，另由于两被告已经对涉案房屋进行装修，屋内安装有防盗网、衣柜、水电照明设施及部分家具，所以另外收取屋内设施的使用费7800余元。双方达成上述一致意见后，被告陈信权就将涉案房屋交付给原告使用，但被告潘维芳在数月后才知悉上述事项。2、由于涉案房屋为单位集资房，在被告陈信权将房屋出租给原告前是不需要交水电费的，所以被告陈信权开始没有办理水电使用的登记手续。3、原告于2019年11月份曾打电话给被告陈信权，让被告陈信权以10万元的价格将涉案房屋出售给原告，被告陈信权没有同意，并立即严厉要求原告立即返还涉案房屋。二、原告的证据显示，其从来没有支付过正常的买卖交易对价，双方未发生过涉案房屋的买卖交易行为。根据国家统计局官方网站公布的历年房价数据（最远可以查询到20年前即2000年），2000年的全国住宅商品房平均销售价格是1984元，涉案房屋保守估计的最低市场价格是75000元。但是，原告总共支付两笔款项，第一笔为22702元，该款项是向原增城市化工集团股份有限公司缴纳的涉案房屋集资款；第二笔为7800元，是被告装修房屋并购买部分家具以后交给原告使用所收取的折旧费。综合以上情况，被告未收取任何关于涉案房屋的买卖交易款项，所以，双方从未发生过涉案房屋的买卖交行为。三、退一步讲，即使双方达成房屋买卖的合意，但由于违反国家法律强制性规定，双方合意无效。1、根据我国1994公布实施的《城市房地产管理法》第39条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。因此，退一步讲，即使双方达成了涉案房屋的买卖合同，亦因为违反法律强制性规定而无效。2、根据最高人民法院在[(2017)最高法民再70号]中的裁判指导意见，以划拨方式取得土地使用权的房屋所有权人，不具有对土地使用权进行处分的权利，相关房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。综上所述，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请人民法院依法予以驳回。经审理查明：1996年6月10日，增城市化工集团股份有限公司（甲方、以下简称增城化工公司）与被告陈信权（乙方）签订《公有住房买卖协议书》，约定：根据住房制度改革有关文件的规定，甲方将位于增城县石滩镇立××中区××楼××房的住房出售给乙方，建筑面积为89.67平方米，乙方以一次付房款的方式购买上述住房，应付房款为22702.41元，乙方定于1996年6月10日前付清给甲方，等内容。1997年6月4日，增城化工公司出具《收据》给原告收执，证明收到被告陈信权交公证费、印花税款23元。1997年10月30日，被告陈信权出具《收据》给原告收执，证明收到原告交氮肥厂4幢704室内设施折旧费共7800元，日后屋内一切设施与被告陈信权无关。1997年11月5日，增城化工公司出具《收据》给原告收执，证明收到被告陈信权的购房款22702.41元。2019年12月4日，增城化工公司出具《证明》给原告收执，证明位于广州市增城区石滩镇立新东路56号十幢704房（即原石滩镇立新东路56号中区四幢704房）是该公司原职工陈信权的指标房改房，1997年11月5日缴交的该房的购房款22702.41元是由该公司原职工黄暖威缴交。另查明，广州市规划和自然资源局增城区分局于2019年12月10日出具的《不动产登记查册表》记载：位于广州市增城区石滩镇立××中区××房的产权人是被告陈信权、潘维芳，建筑面积为89.67平方米，登记时间为2001年8月13日，土地使用权取得方式为行政划拨，房产登记号为增房改字××号，土地登记字号为增房改字××号。另外，被告陈信权、潘维芳持有上述房屋的《房地产权证》原件。本案审理期间，经本院函询涉案房屋的产权情况，广州市规划和自然资源局于2020年2月25日作出《广州市规划和自然资源局关于增城区石滩镇立××中区××房权属情况的复函》，函称增城区石滩镇立××中区××房的权属人是被告陈信权、潘维芳，房地产权证号为粤房地产证字第××号，土地使用权来源为行政划拨，房屋性质为房改房，该房屋需按规定完善房改房商品化手续后方可上市交易。经本院函询，广州市增城区住房和城乡建设局于2020年3月3日作出《关于石滩镇立××中区××房有关情况的复函》，函称2019年11月4日区政务服务中心窗口A区收到陈信权、潘维芳申请办理位于石滩镇立××中区××房房改房商品化手续，经审核，该房于2019年11月6日办理房改房商品化手续。本案审理期间，原告出具《情况说明》，表示同意支付办理案涉房屋过户手续所产生的税费、土地出让金等费用。原告于2019年12月10日向本院申请诉前财产保全，并预交诉前财产保全费2720元，本院于2019年12月11日作出（2019）粤0118财保547号民事裁定书，裁定查封两被告名下的涉案房屋。庭审期间，原告陈述：1、原、被告双方没有签订书面的房屋买卖合同，但是有口头约定，交易的价格与收据上记载的价格是一致的，原告支付了一切设备的价格，故双方存在真实合法的房屋买卖交易；2、购房协议是被告签订的，但是在交钱的时候由于被告潘维芳被人砍了受到人身损害，所以被告不想在该房屋居住；原告在涉案房屋居住已经20年，而被告没有来过；3、现在涉案房屋是原告使用，由于原告在新塘工作，所以将涉案房屋出租了；4、原告多次联系被告要求其协助过户，原告是2019年底时知道涉案房屋出证，所以打电话给被告要求其办理过户，但是被告拒绝过户。两被告陈述：1、对于被告陈信权出具的收据，被告陈信权是确认收到涉案房屋的设施折旧费，而不是收到房屋买卖价款；因为涉案房屋本身有装修，由于当时没有约定租赁期限，所以收取7800元的折旧费；原告支付的22702元是算作租金；两被告是让原告代为支付22702.41元；2、原告要求被告陈信权将涉案房屋借给其使用，被告潘维芳认为不能借，要租；原告当时没有房屋居住，两被告要求原告给一些租金，一直住房到其搬走，就要把房屋给回两被告；3、两被告于1997年年底将涉案房屋交付给原告使用；4、2019年的时候，听邻居说原告在3年前就把房屋出租给别人却不告知两被告，故两被告要求原告在2020年一定要给回房屋给两被告，原告却打电话给两被告称要给10万元两被告，要求两被告将房屋卖给原告。本院认为：虽然原告与两被告没有签订书面的房屋买卖合同或协议，但是从被告陈信权出具给原告的收据及增城化工公司出具给原告的收据可知原告代两被告向增城化工公司支付了涉案房屋的购房款，并向两被告支付涉案房屋内设施的折旧费，且两被告自1997年起就已将涉案房屋给原告居住使用至今，因此，原告主张其向两被告购买涉案房屋的理由充分，符合常理，本院予以采纳，故原、被告双方之间构成房屋买卖合同关系，协助原告办理涉案房屋的过户手续系两被告的合同义务。对于两被告关于原告系租住涉案房屋且原告代其向增城化工公司支付的22702.41元系一次性支付的无租赁期限的租金的抗辩意见，有悖常理，且两被告将涉案房屋交付给原告使用20多年以来一直未向原告主张过房屋的所有权或返还房屋，故对于两被告的上述抗辩意见本院不予采纳。根据广州市规划和自然资源局与广州市增城区住房和城乡建设局作出的复函可知，涉案房屋并不存在阻却过户至原告名下的情形，且原告明确表示房屋过户所产生的相关税费由其负担，因此，现原告请求两被告协助将涉案房屋过户至原告名下，合理合法，本院予以支持。由于原、被告双方并未签订书面的房屋买卖合同，原告亦未明确两被告除需协助原告办理房屋过户手续外是否还需履行其他合同义务，因此，原告请求两被告继续履行合同，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国经济合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈信权、潘维芳于本判决发生法律效力之日起三十日内共同协助原告黄暖威办理位于广州市增城区石滩镇立新路56号中区4幢704房的房屋转移至原告黄暖威名下的登记手续。办理该房屋权属转移登记所发生的费用均由原告黄暖威承担。二、驳回原告黄暖威的其他诉讼请求。案件受理费3951元，由被告陈信权、潘维芳负担。诉前财产保全费2720元，由被告陈信权、潘维芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年八月十八日书记员  何晓蕾罗嘉怡