内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内06民初96号原告（案外人）：樊连森，男，蒙古族，1957年7月1日出生，退休，现住内蒙古鄂尔多斯市。原告（案外人）：王小玲，女，汉族，1957年8月29日出生，退休，现住内蒙古鄂尔多斯市。共同委托诉讼代理人：李东平、白娜，内蒙古振友律师事务所律师。被告（申请执行人）：郝长新，女，蒙古族，1958年6月7日出生，个体工商户，现住内蒙古鄂尔多斯市东胜区铁西太阳城小区17号楼2单元603室。委托诉讼代理人：李界甫，内蒙古伊康东律师事务所律师。第三人（被执行人）：乔曼，女，汉族，1983年12月5日出生，现住内蒙古鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街19号街坊6号楼1单元302室。原告樊连森、王小玲与被告郝长新，第三人乔曼案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊连森、王小玲的委托诉讼代理人李东平、白娜，被告郝长新的委托诉讼代理人李界甫到庭参加诉讼。第三人乔曼经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。樊连森、王小玲向本院提出诉讼请求：1、停止对位于鄂尔多斯市××区（产权证号F2011000477）房屋的执行；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：郝长新与乔曼民间借贷纠纷一案，郝长新申请执行，鄂尔多斯市中院查封了位于鄂尔多斯市××区房屋，原告提出执行异议，鄂尔多斯市中院于2019年9月26日作出（2019）内06执异139号执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告不服，提起案外人执行异议之诉。事实是：2011年7月20日，经中介介绍，乔曼与原告签订了房屋买卖协议，约定乔曼将其所有的位于位于鄂尔多斯市××区房屋（产权证号F2011000477）出售给原告，总价57万元。为方便办理过户手续，双方又在公证处办理了3792号公证书，房屋产权证已交付原告，房款全部付清，该房屋一直由原告居住至今，有原告提供的生活用水、电、暖和物业费的缴费票据能够证明。后由于无法联系到乔曼，故无法办理产权变更手续。因此，在郝长新查封涉案房屋前，原告已合法占有该房屋并支付了全部购房款，且并非由于原告的原因没有办理产权过户登记，上述房屋早已属于原告所有，不属于乔曼的责任财产，鄂尔多斯中院查封执行涉案房屋错误，请求停止对涉案房屋的执行。郝长新辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、涉案房屋登记在乔曼名下，多年未过户，不符合交易习惯。2、我方对公证书的真伪存疑，公证书的落款日期有手写部分，不符合一般公证书的方式。3、付款来源不明。4、公证价格和实际交易价格不符。乔曼未到庭发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一2019内06执异139号执行裁定，被告对证据的三性和证明问题均无异议，本院予以采信。证据二《委托订购意向书》记载的房号与执行标的不一致，不予采信。《买卖定金收付书》、2011年7月26日购房款收据及2011年7月25日服务费收据有原件予以核对，且与本案具有关联性，予以采信。证据三《公证书》有原件予以核对，该证据与本案具有关联性，予以采信。证据四《房屋所有权证书》有原件予以核对，被告对证据的三性及证明问题均无异议，予以采信。证据五《房屋租赁合同》虽有原件予以核对，但并无收取租赁费的相关证据予以佐证，承租人亦未到庭接受质询，本院对该组证据的证明力不予确认。证据六转账证明、银行流水、银行回单均有原件予以核对，与本案具有关联性，予以采信。证据七：2019年11月21日维修暖气管道收据（1800元），00502738、028843天然气费收款收据，00061622、00228768、00061622、00459527、0122295热费收据，0003420、0012736、0004838物业费收据均形成与案涉房屋查封之后，00091484热费收据记载用户名为范元杰，无缴费人员信息，不能反映供热费系本案原告缴纳，本院对上述证据的证明力不予确认。00006327的144元水费收据、0010513的317元物业费收据反映交款人为樊连森，记载时间为涉案房屋查封前，于本案具有关联性，予以采信。根据双方当事人的证据交换情况及本院对证据的分析认证情况，本院认定事实如下：一、2011年7月20日，出售人乔曼（甲方）、买受人王小玲（乙方）、居间人鄂尔多斯市品创房地产经纪有限责任公司（丙方）签订《买卖定金收付书》一份，约定就甲方出售房屋给乙方而收取房屋定金事宜达成如下协议：第一条房屋情况概述：房屋坐落于鄂尔多斯市××区，建筑面积86.09平米。第二条定金收付约定：1、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币（大写）五十七万元整的成交价格购买该房屋，……，乙方的房款支付方式为全款。二、2011年7月25日，居间人鄂尔多斯市品创房地产经纪有限责任公司向王小玲出具收据载明收到王小玲服务费4000元。同日，樊娟通过鄂尔多斯市农村商业银行向乔曼转账33万元。中国工商银行鄂尔多斯鄂托克西街支行出具《证明》载明：樊娟于2011年7月25日用卡号6222000612101348742给乔曼卡号62220000612100225230转账10万元整。2011年7月26日，收款人“乔”向“樊连森”出具购房款57万元的收据一支，该收据还载明：现金14万元、工行10万元、农商行33万元。三、2011年7月26日，鄂尔多斯市公证处作出（2011）鄂证字第3792号公证书，就乔曼与樊连森、王小玲所签《房地产买卖契约》进行了公证，公证书载明：乔曼转让的该房屋坐落于鄂尔多斯市××区，建筑面积为住宅86.09平米。乔曼转让该房屋时持有鄂尔多斯市房屋产权产籍管理中心颁发的《房屋所有权证》【编号：蒙房权证东胜字第F2011000477】，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该房屋可依法转让。双方在公证处签署的《房地产买卖契约》载明的房屋成交价格为24万元。原告陈述该契约上写的成交价24万元是为了少交公证费。现原告持有该房屋产权证。该房屋产权证附记：转移登记：原东方权证字第15640号，原产权人范元杰。四、2012年9月25日鄂尔多斯市东兴物业管理有限责任公司00006327收款收据载明：今收到范元杰水费144元，交款人：樊连森。2012年9月25日鄂尔多斯市东兴物业管理有限责任公司0010513收款收据载明：今收到范元杰物业费2012.1.1-2012.8.31人民币317元，交款人：樊连森。五、郝长新诉乔曼民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月29日作出（2012）鄂中法民一初字第00308号民事判决，判决：乔曼于本判决生效后10日内偿还郝长新借款本金1000万元及该本金自2011年7月22日起至2012年7月22日止的利息（利息按银行同类贷款利率的四倍计算，但不得超过月利率2.8%，已付的56万元案给付时间的顺序，每笔均以先付利息再抵本金的原则在执行中予以核减）。乔曼不服该判决向内蒙高院提起上诉，内蒙高院于2018年12月18日作出（2018）内民终261号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另，本院于2012年10月20日作出（2012）鄂中法民一初字第00308-6号民事裁定，查封了被执行人乔曼所有的位于鄂尔多斯市××区房屋。本院认为，本案争议焦点为樊连森、王小玲是否对位于鄂尔多斯市××区（产权证号F2011000477）房屋享有足以排除强制执行的民事权益。经审查，涉案房屋查封于2012年10月20日，樊连森、王小玲与乔曼于2011年7月26日（即查封前）签订了《房地产买卖契约》并经鄂尔多斯市公证处公证，虽公证契约价款与房屋实际成交价款不符，但也能够反映双方在涉案房屋查封前已签订合法有效房屋买卖合同的事实，本院对该事实予以确认。樊连森、王小玲已就涉案房屋支付了全部价款，有转账凭证及收款收据予以佐证，且在涉案房屋查封前，樊连森、王小玲已对涉案房屋形成占有使用的事实，有缴纳水费、物业费的收款收据予以佐证，故樊连森、王小玲已就涉案房屋形成物权期待权，该权益优于郝长新申请执行的金钱债权。樊连森、王小玲与乔曼均在《鄂尔多斯市房屋所有权转移登记表》上签字，可以说明樊连森、王小玲有办理转移所有权登记的积极行为，因乔曼怠于配合过户及涉案房屋查封等原因致产权未能及时办理过户登记，过错不宜归责于房屋买受人樊连森、王小玲，故樊连森、王小玲对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求排除对涉案房屋执行，本院予以支持。综上所述，樊连森、王小玲的诉讼请求能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止对位于鄂尔多斯市××区（产权证号F2011000477）房屋的执行。案件受理费9800元，由郝长新负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长  何艳春审判员  刘银福审判员  高宇柔二〇二〇年八月二十四日书记员  尹 雪