山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初2388号原告：王成，男，1956年12月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：魏潭良，浙江近山（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩川，浙江近山（上海）律师事务所律师。原告：余红，女，1964年4月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：魏潭良，浙江近山（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩川，浙江近山（上海）律师事务所律师。被告：威海市新海房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91371002706253149R），住所地威海市环翠区孙家疃镇合庆村。法定代表人：刘宏军，总经理。委托诉讼代理人：刘丽，山东中立达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔笛，山东中立达律师事务所实习律师。原告王成、余红与被告威海市新海房地产开发有限公司（以下简称“新海公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王成、余红共同委托诉讼代理人王浩川、被告新海公司委托诉讼代理人刘丽、崔笛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王成、余红向本院提出诉讼请求：判令新海公司向王成、余红支付自2014年7月1日起至2019年5月8日止逾期交付房屋违约金共计152478元；诉讼费由新海公司负担。事实与理由：王成、余红与新海公司于2012年7月15日签订《认购协议书》购买新海公司开发的伴月湾x号楼x室，总价86万元。于2013年1月12日签订《威海市商品房预售合同》，协议第七条约定，新海公司应于2014年6月30日前向王成、余红交付。但到约定交付日期，新海公司开发的房屋还未安装门窗及水电、燃气等，不具备交付条件，且新海公司于2018年6月29日才取得《威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》，具备交付房屋的资质。在履行合同过程中，王成、余红多次催促新海公司交付房屋并办理房屋过户手续，但直至2019年5月8日才向王成、余红交付《威海市商品房使用说明书》、《威海市商品房质量保证书》，办理交接、过户手续。新海公司行为已严重违反合同约定，故应按照合同约定承担相应违约责任。被告新海公司辩称，王成、余红所述事实与客观事实不符，新海公司不存在逾期交房的违约行为。首先，涉案房屋于2014年上半年门窗已经安装到位并通水通电，具备了房屋约定的交付标准，新海公司也以电话和短信等快捷方式通知了所有购房业主前来办理房屋交接手续，但身居上海的王成、余红因其自身原因迟迟未办理房屋交接手续。其次，双方于2013年1月12日签署的《威海市商品房预售合同》中第七条明确约定出卖人应当将符合“商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格”的商品房交付给买受人使用。该约定是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定。因此，2014年新海公司取得了《竣工工程质量验收报告》上有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的签字盖章，意见为符合施工质量验收规范要求，证实涉案商品房单体竣工验收合格，达到了双方约定的交付标准，王成、余红陈述2018年6月29日才取得《威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收》，才具备交付房屋的资质，明显与双方约定不符。最后，2014年5月份，王成、余红来威海度假时，曾到过售楼处问询，售楼处工作人员明确向其说明6月份可以按照合同约定交付房屋。2014年6月份，涉案房屋单体竣工且具备了使用条件后，售楼处工作人员及时电话通知了身居外地的王成、余红来办理房屋交接手续，但王成、余红并不急于办理交接，且在合同履行过程中，新海公司从未接到过王成、余红催促交房的通知。反而是在涉案工程于2018年6月30日通过综合验收后，新海公司再次通知王成、余红可以办理房屋产权登记，但王成、余红接到通知后依然不急于交接，而是直至2019年5月8日，才前来开发商处办理房屋交接和过户手续。因此其主张的违约金不应得到支持。另，王成、余红的诉讼请求已超过诉讼时效，根据双方签订的《威海市商品房【预售】合同》，合同约定的房屋交付日期为2014年6月30日，自新海公司2014年6月通知交付房屋至今，已有五年之久，在这五年期间内，王成、余红从未向新海公司催促交房。况且，从约定交房距今已有五年之久，如果其认为自己的权益收到侵害，也超过了法定三年的诉讼时效。综上所述，请求驳回王成、余红的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2012年7月15日，王成作为买受人、新海公司作为出卖人签订了《伴月湾认购协议书》，约定王成购买新海公司开发的威海市环翠区伴月湾x号楼x室房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积约61.62平方米，房屋单价为每平方米13957元，总价款为86万元；新海公司取得预售许可证后向王成发出签订《威海市商品房预售合同》的电话或书面通知后7日内，王成须到伴月湾销售中心签署《威海市商品房预售合同》，并根据购房合同约定的时间交付房款或办理银行贷款；如王成到期未能办理，视为王成违约，新海公司有权将房屋转售给他人，定金不予退还；协议书还约定了其他内容。该认购协议签订后，王成一次性付清全部房款86万元。2013年1月12日，王成、余红就案涉房屋与新海公司签订《威海市商品房预售合同》，关于案涉房屋交付期限及交接使用条件约定：新海公司应于2014年6月30日前，将案涉房屋所在的建设工程经单体竣工验收合格后交付给王成、余红；该房达到交付使用条件后，新海公司应当书面通知王成、余红限期办理交接手续，同时签订相关的物业管理合同，销售商品住宅的，新海公司同时提供《商品房住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》；新海公司如未按本合同规定的期限将案涉房屋交付王成、余红，逾期不超过60日的，每逾期一日向王成、余红支付总房款0.01%的违约金，逾期超过60日的，王成、余红有权解除合同，新海公司承担违约责任，按总房款的5%支付违约金，不解除合同的，每逾期一日支付总房款0.01%违约金；案涉房屋交付使用时的配套设施有水、电、暖等，合同还约定了其他条款。2014年6月30日，新海公司向王成、余红发送交房通知，通知其接收案涉房屋。2014年12月30日，案涉房屋所在的楼座工程质量经建设单位、监理单位、施工单位及设计单位竣工验收合格。案涉房屋所在的工程于2018年6月29日取得住房和建设部门颁发的竣工验收备案证，该备案证载明案涉房屋所在工程开工日期为2011年9月28日，竣工日期为2013年10月30日。2018年11月29日，新海公司通过发送手机短信通知王成、余红办理案涉房屋不动产权证书。新海公司于2019年5月8日向王成、余红出具了威海市商品房使用说明书、商品房质量保证书。王成、余红于2019年5月13日办理了案涉房屋的产权登记证书。庭审中，新海公司主张案涉房屋所在工程已于2014年6月30日具备合同约定的交付条件，提交新海公司与案外人于淼、孙爱娜、赵增帅的商品房预售合同及房屋交接单，房屋交接单载明新海公司于2014年6月30日将相应房屋交付给于淼、孙爱娜，于2014年10月25日将相应房屋交付赵增帅。王成提交其与微信昵称“伴月湾小李”的聊天记录截屏打印件，主张其于2018年7月6日咨询新海公司销售人员能否交房，新海公司销售人员回复称尚未正式交付，以此证实新海公司存在逾期交付的违约行为。新海公司质证称，对该份截屏打印件因没有原始载体无法证实其真实性，亦无法确认聊天真实身份，且从聊天内容而言，案涉房屋所在工程于2018年6月29日取得综合验收备案，双方商讨的是办理不动产权证事宜，而非房屋交付事宜。以上事实，有认购书协议书、商品房预售合同等书证及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案双方当事人就购买案涉房屋签订的伴月湾认购协议书及威海市商品房预售合同均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。关于房屋的交付条件，根据威海市商品房预售合同约定为案涉房屋所属工程经单体竣工验收合格，而非综合验收合格，因此，可以认定案涉房屋于2014年12月30日即具备交付使用条件。而新海公司庭审中所举证的案外人于淼、孙爱娜及赵增帅在此日期前签订接受房屋协议并不足以证明案涉房屋在合同约定的2014年6月30日前即具备交付使用条件。双方当事人约定的违约金计算方法是按日计算，即按日计付的继续性违约金，属于一个持续的可分性债务，依法应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效期间，即每一日新产生的违约金给付请求权均分别受到诉讼时效的限制。据此，违约金的保护范围为当事人起诉之日前两年。案涉合同约定的交房日期为2014年6月30日，新海公司未依约交付房屋即构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于本案违约金的计付起始时间，从应当交房之日起即自2014年6月30日起；关于截止时间，新海公司辩称其已于2014年6月30日向王成、余红发送交房通知且王成、余红亦认可收到该通知，但是发送该通知时案涉房屋所在楼座尚未竣工验收合格，不具备交付使用条件，且新海公司在案涉房屋具备交付使用条件后未采用合同约定的书面形式进行通知，直至2018年11月29日才以书面的形式通知王成、余红办理不动产权证书，因此，违约金的截止时间应计算至2018年11月29日。王成、余红自2020年4月22日提起本案诉讼并主张逾期交房违约金，未能提供证据证明其权利存在诉讼时效中断的情形，故其违约金请求权应自2017年4月22日起受到法律保护，因此，新海公司应当支付自2017年4月22日起至2018年11月29日止期间的违约金共计50482元（587天×0.01%×860000元）。综上，王成、余红诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告威海市新海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王成、余红逾期交房违约金50482元；二、驳回原告王成、余红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，原告王成、余红负担1144元，被告威海市新海房地产开发有限公司负担531元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  褚衍文二〇二〇年八月二十五日书记员  苗茜霖