江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0428民初1611号原告：冯上通，男，1984年7月11日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。原告：查林妹，女，1984年8月2日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。二原告的委托诉讼代理人：陈伟伟，江西准星律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：九江泰莱房地产开发有限公司，统一社会信用代码为91360400159335099T，住所地为江西省九江市濂溪区长虹大道90号。法定代表人：邓爱珍。被告：九江泰莱房地产开发有限公司都昌分公司，统一社会信用代码为9136042869848098IN，住所地为江西省九江市都昌县都昌镇邵家榨二组。负责人：石傲香。原告冯上通、查林妹与被告九江泰莱房地产开发有限公司（以下简称“泰莱房地产公司”）、九江泰莱房地产开发有限公司都昌分公司（以下简称“泰莱房地产都昌分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告冯上通及二原告的委托诉讼代理人陈伟伟到庭参加了诉讼，被告泰莱房地产公司和被告泰莱房地产都昌分公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告冯上通、查林妹向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即为原告办理阳光府邸A21幢3单元2层201室房屋不动产登记证书；2、判令二被告向原告支付因逾期办理不动产登记证书的违约金计人民币22447元（前述违约金暂计算至原告起诉之日止，之后以原告已付全部购房款410000元为基数，以日万分之零点五为标准计至两被告实际为原告办理不动产登记证书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，2013年3月4日，原告就购买阳光府邸A21幢3单元2层201室商品房与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付符合合同约定的商品房，在交房后360日内为买受人办理房屋所有权证书”。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，并支付了办理不动产登记证的各项税费。虽经原告多次催促，但被告至今仍未履行办理案涉房屋不动产登记证的义务。依照合同约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权向出卖人主张违约金”。因房屋买卖合同系被告提供的制式格式文本，且违约金约定过低，现原告主张依据江西高院下发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的精神，原告主张调整违约金计收标准为：以买受人已付全部购房款为基数，以日万分之零点五为标准，乘以出卖人实际逾期办证时间（即自原告向被告最后一次交付有关案涉房屋办证相关税费之次日起至实际取得房屋不动产登记证书之日止）。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告泰莱房地产公司和被告泰莱房地产都昌分公司未到庭、未答辩。原告冯上通、查林妹为支持其诉讼请求，向本院提供了证据，具体如下：证据一：二原告的身份证与结婚证复印件、二被告的企业信用信息公示报告。证明：1、原告的身份和诉讼主体资格；2、被告的企业登记信息。证据二：《都昌县商品房买卖合同》复印件和收款收据复印件。证明：原、被告的房屋买卖合同关系，原告已履行了全部合同义务，被告逾期不办证，构成合同根本违约，应向原告支付违约金，并限期为原告办理案涉房屋的产权证。被告泰莱房地产公司和被告泰莱房地产都昌分公司未提交证据。对原告冯上通、查林妹所提交的证据，本院当庭进行了质证，对其真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告泰莱房地产公司成立于2003年1月16日，被告泰莱房地产都昌分公司成立于2009年12月29日。2013年3月4日，原告冯上通、查林妹与被告泰莱房地产都昌分公司签订了《都昌县商品房买卖合同》（合同编号：GF—2000—0171），合同约定：房屋买受人为原告冯上通、查林妹，购买房屋为都昌县都昌镇阳光府邸小区A21幢3单元2层201号房，房屋总价款人民币410000元，出卖人应当在2013年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的案涉房屋交付给买受人。《都昌县商品房买卖合同》第十五条第二款约定：“1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按房管局实收费用为准；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第（1）、（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照银行现行活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款十万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。（2）由于房屋产权登记机关及政府有关部门原因导致产权证延迟办理不属于出卖人责任，视为不可抗力因素，则办证时间顺延”；《都昌县商品房买卖合同》第二十条约定买受人同意按照国家规定向相关单位缴纳专项维修基金、契税、前期物业服务费用、产权登记费、装修押金、管理费、房屋他项权证费、银行贷款工本费。合同签订后，原告冯上通、查林妹依约支付了购房款，被告泰莱房地产都昌分公司向原告交付了案涉房屋，2017年7月17日，原告向被告泰莱房地产都昌分公司履行完毕合同约定的交费义务。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告冯上通、查林妹与被告泰莱房地产都昌分公司签订了《都昌县商品房买卖合同》，合同第十五条第二款对办理房屋所有权证事宜及逾期办理房屋所有权证事宜进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，被告泰莱房地产都昌分公司应当在约定期限内履行办理房屋所有权证书的义务并承担逾期办证的违约责任。2017年7月17日，原告向被告泰莱房地产都昌分公司履行完毕合同约定的交费义务，根据《都昌县商品房买卖合同》第十五条第二款的约定和原告的举证，逾期办理房屋所有权证书的责任不全在被告，结合公平原则，确定本案逾期办理房屋所有权证书违约金的起算时间为2018年7月12日；被告泰莱房地产都昌分公司为被告泰莱房地产公司的分公司，根据《都昌县商品房买卖合同》第十五条和《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，原告要求两被告共同履行办理房屋所有权证书的义务并承担逾期办证的违约责任，依法可以支持；原告主张调整违约金计收标准为：以买受人已付全部购房款为基数，以日万分之零点五为标准，符合《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的精神，依法可以支持。计至2020年8月25日止，被告逾期办理房屋所有权证书的违约金为人民币15846.50元（房屋总价款410000元×0.00005×773天）。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼抗辩权的放弃。综上所述，原告的诉讼请求依法可部分支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，参照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第五条、第六条的规定，判决如下：一、限被告九江泰莱房地产开发有限公司和九江泰莱房地产开发有限公司都昌分公司于本判决生效后五日内为原告办理阳光府邸A21幢3单元2层201室房屋不动产登记证书。二、限被告九江泰莱房地产开发有限公司和九江泰莱房地产开发有限公司都昌分公司于本判决生效后五日内一次性支付给原告冯上通、查林妹自2018年7月12日至2020年8月25日止的逾期办证违约金人民币15846.50元；自2020年8月26日至两被告实际为原告办理不动产登记证书之日止的逾期办证违约金仍按原告已付全部购房款410000元的日万分之零点五为标准计算，由两被告在办证之日支付给原告冯上通、查林妹。三、驳回原告冯上通、查林妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币500元，由原告冯上通、查林妹负担50元，由被告九江泰莱房地产开发有限公司和九江泰莱房地产开发有限公司都昌分公司负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  江新建人民陪审员  吴礼强人民陪审员  江任平二〇二〇年八月二十七日书 记 员  刘清莲