广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7721号原告（反诉被告）：珠海中珠物业管理服务有限公司花都分公司，住所地广州市花都区新雅街清东路4号首层，统一社会信用代码91440114304671786P。法定代表人：朱万华。委托诉讼代理人：卢慧坚，女，该公司职员。被告（反诉原告）：张玉芳，女，1983年10月17日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：刘护军，男，1981年9月14日出生，汉族，住广州市白云区,系张玉芳的丈夫。原告珠海中珠物业管理服务有限公司花都分公司（以下简称中珠物业公司）与被告张玉芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序，后因被告张玉芳提起反诉，本案依法转为简易程序于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告中珠物业公司的委托代理人卢慧坚、被告张玉芳的委托诉讼代理人刘护军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求及答辩意见原告中珠物业公司的诉讼请求:1.张玉芳向中珠物业公司支付拖欠物业服务费本金3452.4元（自2018年12月1日至起诉前的2020年5月8日止）；2.张玉芳向中珠物业公司支付违约金1409.42元；3.张玉芳向中珠物业公司支付水电公摊费用300.64元；以上金额暂计5162.46元，之后的违约金继续请求。事实与理由：张玉芳是广州市花都区建设路***房的业主，与原告形成物业服务合同关系。物业服务收费标准为每月每平方米2.8元，违约金计算标准为自逾期之日起按欠费总和的每天2‰交纳。张玉芳物业建筑面积68.5平方米，每月应交物业服务费191.8元及其它公摊费用。张玉芳自2018年12月起拖欠物业服务费及其他费用。经原告多次催缴仍置之不理，原告诉至法院。被告张玉芳答辩称：请求法院驳回中珠物业公司不合理且不合法的诉求，中珠物业公司不能按照合同约定提供物业服务，违约在先，具体如下：一、对我方的诉求不作为。我方房屋交付质量不过关，验收登记后中珠物业公司置之不理；下水道排水不畅，致使我方房屋遭受重大损失；中珠物业公司不制止隔壁房屋野蛮装修，致使我方墙壁开裂，且不予协调处理。二、不履行制止并报告违规行为义务。涉案小区违建较多，但并没有进行整改，而我方搭建雨棚被中珠物业公司自行认定为违建，而拒不退还我方的装修保证金。三、私放违规车辆进入小区，导致地下室被私挖并完工，未尽到合同约定的管理责任。四、放任业主侵占公共绿地，未能维护其他广大业主的利益。五、卫生和垃圾处理不到位，未落实垃圾分类的要求和责任，垃圾随意堆放，影响居民生活。综上所述，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在中珠物业公司正确履行物业服务协议义务前，我方有权拒绝交付物业服务费。另外，对于中珠物业公司主张的物业服务费、违约金、水电公摊费的计算没有意见，但违约金不应累计叠加计算。反诉请求及答辩意见被告张玉芳的反诉请求：1.中珠物业公司退还张玉芳缴纳的装修保证金5000元，并按相关规定支付无故延期不退还的利息或违约金（2018年12月1日至2020年5月31日）；2.在中珠物业公司没有履行物业服务合同相关条款，达到管理服务质量约定目标前，张玉芳可以拒绝缴纳物业管理费；3.反诉费用由中珠物业公司承担。事实与理由：中珠物业公司与张玉芳存在物业服务合同关系，中珠物业公司在履行合同义务时存在严重问题：一、无正当理由不退还张玉芳缴纳的5000元装修保证金。张玉芳多次要求中珠物业公司邀请行政执法部门对在阳台上搭建的雨棚是否属于违建进行鉴定，但中珠物业公司一直不作为，不能出具执法结论材料，涉嫌侵吞业主缴内的装修保证金。二、纵容小区相关业主违法建设、占用公共绿地，严重侵害影响小区业主利益。特提起反诉，请求依法判决。原告中珠物业公司答辩称：张玉芳的反诉请求缺乏法律与事实依据，恳请法院判决驳回，中珠物业公司有权基于合同约定向业主收取装修保证金，张玉芳因违规装修，且屡劝不改，未达退还装修保证金的条件，其诉请退还装修保证金没有依据；中珠物业公司依据物业服务合同收取物业费合理，张玉芳恶意拖欠物业服务费，虚构多项理由构陷原告，并无证明佐证，缺乏事实依据，应予驳回。案件事实一、物业服务小区的位置和名称：广州市花都区建设路***房。二、中珠物业公司自2014后9月至今为张玉芳居住小区提供物业管理服务。张玉芳于2018年5月与中珠物业公司签订物业服务合同，后因其居住小区成立嘉爵园业主委员会，中珠物业公司与嘉爵园业主委员会于2019年1月3日再签订物业服务合同，两份合同约定内容包括：1.物业服务费标准：2.8元/月·平方米。2.物业服务费交纳日期：每月10日。3.拖欠物业服务费的违约金标准：在次月20日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的2‰计算。4.公共水电费的分摊办法：按照广州市相关规定执行，由业主按房屋建筑面积分摊。5.装修保证金及退还条件：5000元；装修完工后，经物业公司检查无违章和妨碍他人正常使用物业的现象，一个月内无息退还，否则，视情况暂扣保证金及限期整改。三、房产位置：32栋401房。四、房产的建筑面积：68.5平方米。五、每月应交纳物业服务费的数额：191.8元。六、拖欠物业服务费的起、止期间及数额：2018年12月1日至2020年5月31日期间18个月的物业服务费3452.4元。七、张玉芳拖欠公摊水电费的起、止期间及数额：2018年8月1日至2020年2月29日期间19个月的公摊电费288.9元；2018年7月20日至2020年1月31日期间19个月的公摊水费11.74元；合计300.64元。八、房屋装修情况：2018年5月15日，张玉芳与中珠物业公司签订《装修管理服务协议书》，协议书约定装修前每户应交纳装修保证金5000元，装修完毕后业主申请进行检查，无违章装修行为可在30天内退还保证金；装修施工期限最长不得超三个月。另第三条约定禁止行为包括：“未经市规划国土部门批准，搭建建筑物、构筑物（如雨蓬、遮阳蓬、花架等）”；协议书同时约定：“对违反规定的行为及其它未经批准私自改变房屋结构及用途者，除恢复原样，扣除业主装修单位的所有保证金外，业主及装修单位还须承担由此产生的法律责任”。2018年5月16日，张玉芳向中珠物业公司缴纳装修押金5000元，开始进行装修。2019年2月1日、2月22日，中珠物业公司经检查，两次向张玉芳发出《违反装修要求告知书》，认为张玉芳四楼阳台加建雨棚违反装修要求，要求对违章建筑进行拆除并恢复原状。庭审中，中珠物业公司陈述如果业主的没有违章违规装修，验收完毕后15日应予退还装修保证金，如有违章，整改之后验收合格也可以退还，中珠物业公司并陈述对401房的违建现象已报城管部门处理。庭审结束前，中珠物业公司未能提交证据证明401房存在违建行为。庭后，张玉芳补充说明装修行为于2018年8月16日结束，于2018年11月入住涉案房屋，并主张装修保证金的违约金（利息）计算应按物业服务合同约定的日2‰计算。裁判理由与结果本院认为，中珠物业公司与张玉芳签订的物业服务合同、中珠物业公司与嘉爵园业主委员会签订的物业服务合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。两份物业合同内容有约定不一致的，以签订时间在后的中珠物业公司与嘉爵园业主委员会签订的物业服务合同为准对双方的权利义务进行调整。一、本诉部分。中珠物业公司向张玉芳主张物业管理费3452.4元及其违约金，水电公摊费300.64元。中珠物业公司自2014年9月1日至今为涉案小区提供物业服务，张玉芳作为小区业主，享受了中珠物业公司提供的物业服务，应当支付物业服务费并按照约定分摊公共用水用电的费用。张玉芳对欠付的物业管理费及水电公摊费没有异议，中珠物业公司诉请张玉芳支付2018年12月1日至2020年5月31日期间18个月的物业服务费3452.4元（191.8元/月×18月）及水电公摊费300.64元，本院予以支持；至于违约金，涉案两份物业服务合同均约定拖欠物业服务费应从逾期之日起按所欠费用总额的日2‰支付违约金，张玉芳对此没有异议，现张玉芳未按期支付物业服务费，理应支付违约金，违约金按照中珠物业公司与嘉爵园业主委员会约定的方法计算：以每月应交物业服务费191.8元为基数，分别从欠费次月20日起按照每日2‰的标准计至付清款日止，每月违约金以当月物业服务费本金191.8元为限，且违约金总额不得超过3452.4元。张玉芳以中珠物业公司的物业管理服务未达到标准为由拒缴物业服务费，理据不充分，本院不予采信。二、反诉部分。关于装修保证金5000元的退还，中珠物业公司主张因涉案房屋存在违建现象，但未能提交证据证实，从装修行为结束至庭审结束，已一年有余，其不退还5000元保证金的理由不足，对张玉芳的该部分请求，本院予以支持。考虑到张玉芳确实在装修过程中搭建雨棚，违反《装修管理服务协议书》约定，对张玉芳主张按日2‰标准计算违约金或利息，本院不予支持。如本诉部分所述，张玉芳已实质接受中珠物业公司提供的物业服务，其提供证据不足以证明中珠物业公司没有履行服务合同条款，达到管理服务质量约定目标，张玉芳以此为由拒绝缴纳物业管理费的请求不能成立，本院不予支持综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张玉芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司花都分公司支付2018年12月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3452.4元及违约金（违约金的计算方法：以每月应交物业服务费191.8元为基数，自2018年12月起，分别从欠费次月20日起按照每日2‰的标准计至付清款日止，每月违约金以当月物业服务费本金191.8元为限，且违约金总额不得超过3452.4元）；二、被告张玉芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司花都分公司支付2018年8月1日至2020年2月29日期间19个月的公摊电费288.9元、2018年7月20日至2020年1月31日期间19个月的公摊水费11.74元，合计300.64元；三、原告珠海中珠物业管理服务有限公司花都分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告张玉芳退还装修保证金5000元；四、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司花都分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告张玉芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告张玉芳负担。反诉案件受理费25元，由原告珠海中珠物业管理服务有限公司花都分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡运如二〇二〇年八月七日书记员  张仲娟附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。