浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1540号上诉人（原审被告）：钱丽涛，男，1990年1月21日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。被上诉人（原审原告）：嘉兴市南湖区七星街道鼎誉房产中介服务部，住所地：嘉兴市南湖区七星街道湘都公寓商铺92幢246-247号。统一社会信用代码：92330402MA2CWFN897。经营者：吴金贵。委托诉讼代理人：陈琦华。上诉人钱丽涛因与被上诉人嘉兴市南湖区七星街道鼎誉房产中介服务部（以下简称鼎誉服务部）委托合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱丽涛上诉请求：1.撤销原判，依法将原审判决第一项的赔偿损失金额改判为3150元；2.一、二审诉讼费用由鼎誉服务部承担。事实和理由：1.从钱丽涛一审提供的双方之间的微信聊天记录可以看出，案涉独家代理委托书签订前鼎誉服务部对违约金并未做任何说明，钱丽涛事后才发现该份委托书的问题，并要求鼎誉服务部更改。2.纵观整个委托书的内容，明显存在各种不平等条款，免除了乙方鼎誉服务部的责任，加重了甲方钱丽涛的责任并排除了其主要权利。3.本案双方签订委托书时，鼎誉服务部告知钱丽涛可在不想卖案涉房屋时选择不卖，但未告知如何撤销该委托书。事实证明在双方签订委托书后，鼎誉服务部并不会同意钱丽涛提出的变更或调整的事项，若想撤销该委托书则必须采用法律程序，这对不专业的个人来说是个陷阱。4.签订协议时，钱丽涛并无完全意愿出售案涉房屋，对此也告知了鼎誉服务部，但之后鼎誉服务部在未告知钱丽涛的情况下直接收取了客户的定金，属于强买强卖，前后矛盾。鼎誉服务部辩称：1.钱丽涛在2019年9月交接钥匙后，鼎誉服务部连续为其找到了两位客户，但是一直联系不到钱丽涛；其中第二位客户后来得知价格和鼎誉服务部报的不一致，所以不愿意再过来看房。但最后与钱丽涛成交的客户也都是鼎誉服务部联系的。2.没有收订金是因为钱丽涛觉得2000元太少没有意义。3.关于独家委托书也是钱丽涛是主动愿意签的。鼎誉服务部向一审法院起诉请求：1.钱丽涛按合同约定补偿鼎誉服务部房价2%的服务费14000元整；2.钱丽涛赔偿鼎誉服务部成功签约客户预期可得的中介服务费10500元；3.本案诉讼费由钱丽涛承担。一审法院认定事实：2019年10月3日，鼎誉服务部（乙方）与钱丽涛（甲方）签订《房屋出售独家代理委托书》一份，约定钱丽涛将其所有的位于嘉兴市南湖区××公寓××号××室（含自行车库607）委托鼎誉服务部代理销售，委托售价720000元，委托期限为自2019年10月3日至该宗房地产交易流程完成止，此期间乙方为甲方的独家代理服务提供者；委托书第七条约定代理服务费收取，乙方承诺：除非甲方同意，在甲方房产成功出售之前，不收取甲方任何服务费用；第八条约定：甲方拒绝与乙方推介的满足甲方委托条件的客户成交，乙方有权终止代理协议并有权要求甲方按本协议售价总额的4%向乙方支付违约金；在委托期间内，甲方如果同时委托第三方代为出售，或自行出售给非乙方推介的客户，或单方擅自解约，则均视为甲方违约，并应按本协议委托售价总额的2%向乙方支付违约金。合同对甲、乙双方的责任进行约定。委托书在补充条款中约定：乙方帮助甲方寻找到客户后，在达到甲方委托的心里价格时，甲方授权乙方可代为签订房产买卖居间合同，本委托书为独家委托，乙方不收取甲方费用，但甲方或甲方委托任何一方出售该房屋，都应当支付乙方1.5%的服务费作为补偿。同时，钱丽涛出具给鼎誉服务部《独家代理委托书的特别协议》一份，约定：钱丽涛独家委托鼎誉服务部陈琦华出售涉案房屋，委托出售价格为净到手人民币700000元，如若房价高出委托价700000元，则高出部分钱丽涛自愿以700000元的1.5%的中介费付给陈琦华，低过700000元（含700000元），钱丽涛不承担任何费用。委托书签订后，鼎誉服务部于2019年10月11日联系至客户王珍菊，其愿以700000元的价格购买涉案房屋，并在《房地产买卖合同》中的买受方一栏签名确认。同时，鼎誉服务部在与王珍菊签订的《佣金确认书》中，双方确认佣金金额为10500元。后《房地产买卖合同》因钱丽涛未签字而未果。另查明，钱丽涛已于2019年10月13日另行委托中介出售涉案房屋，出售价格为700000元，中介费由客户支付。一审法院认为，本案为委托合同纠纷，钱丽涛与鼎誉服务部签订的独家代理委托书，系双方当事人的真实意思表示，与法律规定不违背，委托书合法有效，双方当事人应当严格遵守合同约定履行。钱丽涛抗辩称因相关违约金条款系格式条款且加重一方的责任，从而认为该条款无效。对此，本院认为，该独家代理委托书约定不收取甲方即钱丽涛任何费用，相关佣金即中介费由客户一方承担，从而并未有加重甲方的责任。至于委托书约定的独家代理期限可能导致甲方受损，但该条款可在合同履行过程中依情形进行变更或调整，并不能以此作为合同无效的理由。本案独家代理协议签订后，鼎誉服务部也履行了代理义务为钱丽涛找到购房客户，并通知签约。钱丽涛在未解除合同的前提下，单方另行委托中介出售涉案房屋，事实已单方解除委托合同。从签订独家代理委托书到钱丽涛房屋出售，仅十天时间，且钱丽涛出售房屋的价格与双方约定也相符，钱丽涛并无证据证明鼎誉服务部违反协议约定，因而该委托合同的解除不能归责于鼎誉服务部。根据法律规定，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。对于鼎誉服务部的诉讼请求，根据独家代理委托书中补充条款约定即按1.5%的服务费作为补偿为10500元（700000元×1.5%）。涉案房屋出售后，鼎誉服务部可得佣金即中介费为10500元，两者相符，即双方约定的违约损失赔偿与鼎誉服务部的可得佣金损失一致，故其主张钱丽涛赔偿可得利益损失10500元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于鼎誉服务部主张按房价2%收取服务费14000元，虽有协议约定，但因该约定与补充条款约定不一致，且其主张的该项费用属于重复主张，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条、第四百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、钱丽涛于判决生效之日起七日内赔偿鼎誉服务部损失10500元；二、驳回鼎誉服务部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取206元，由鼎誉服务部负担106元，钱丽涛负担100元，于判决生效后七日内交纳。二审中，钱丽涛提供了微信聊天截图三页，证明本案双方签协议时没有沟通完整，该协议违背了其原本的意思，系不平等的霸王条款。经质证，鼎誉服务部认为：真实性认可，但是只是截取了聊天记录的部分。钱丽涛在双方签约后的第三天试图改变协议内容，鼎誉服务部已经明确拒绝；而且，鼎誉服务部提供一切看房服务，并不收取任何费用，不存在霸王条款。同时，钱丽涛最终签约的客户就是鼎誉服务部曾联系看房的其中一位。鼎誉服务部提供了：1.与王珍菊的聊天记录截图，证明鼎誉服务部一直在与王珍菊沟通，并于2019年10月11日签约成功；2.通话记录与微信聊天记录，证明钱丽涛在自行签约成功后还在一直撒谎欺骗鼎誉服务部，事实上涉案房屋在10月6日就已经卖掉；3.钱丽涛于2019年10月14日出具的取消独家委托合同通知函，证明其知道如何取消独家委托。经质证，钱丽涛认为：1.聊天记录截图的真实性认可，关联性不认可，10月3日钱丽涛已经明确表示不收定金，不愿意卖给王珍菊，但鼎誉服务部违背其意思收取了定金；2.真实性认可，但是内容不认可，钱丽涛是在10月13日拿到产证后才交易的。之后的沟通是因为10月5日其已经和鼎誉服务部产生矛盾，他们一直在进行保证。3.通知函真实性认可，但是其一开始不知道如何取消，是之后鼎誉服务部要起诉，才告诉是可以取消的。本院认证认为：钱丽涛及鼎誉服务部对双方证据的真实性均无异议，本院对其内容予以确认。至于关联性及证明力，结合判决理由综合予以分析。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，2019年10月6日至10月12日，钱丽涛通过微信与鼎誉服务部员工沟通独家委托书相关条款事宜，并要求更改但未果，10月14日钱丽涛通知鼎誉服务部解除双方之间的独家委托书。本院认为，本案系委托合同纠纷，二审中双方争议的焦点在于钱丽涛是否应赔偿鼎誉服务部损失10500元。对此，本院认为，本案中，钱丽涛对独家委托书的真实性并无异议，其抗辩该委托书存在不平等条款，属于强买强卖，但从委托书的内容来看，相关服务费用均由购房一方承担，且根据钱丽涛提供的微信聊天记录，虽其确与鼎誉服务部就委托书的有关条款产生了争议，并要求更改未果，但该委托书也并未排除钱丽涛解除委托书的权利，故对于钱丽涛的抗辩，本院难以采信，案涉委托书合法有效，双方均应按照合同约定履行。现钱丽涛在鼎誉服务部已按照委托书约定为其联系到客户后拒绝签约，并另行委托中介出售涉案房屋，已然构成违约，故由此造成的鼎誉服务部佣金损失，应当由钱丽涛承担相应赔偿责任。至于赔偿金额，委托书中的补充条款明确约定“……但甲方或甲方委托任何壹方出售该房屋，都应当支付乙方1.5%的服务费作为补偿”，同时，鼎誉服务部在与第三方签订房屋合同时，所收取的服务费也确是10500元，故一审法院据此判决其赔偿鼎誉服务部损失10500元并无不当。综上，钱丽涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钱丽涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 宁建龙审 判 员 王 浩审 判 员 黄 阁二〇二〇年八月三十一日法官助理 姚 楠书 记 员 高奇佳