吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1635号上诉人（原审原告）：磐石市冬晨供热有限公司。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：张某2，男。上诉人（原审被告）：张某3，女，1988年3月19日出生，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：王某，吉林三圣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：战某，女，1960年1月12日出生，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：王某，吉林三圣律师事务所律师。上诉人磐石市冬晨供热有限公司（以下简称冬晨供热公司）因与上诉人张某3、战某合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2019）吉0284民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。冬晨供热公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判张某3给付租赁费690,594元。事实和理由：冬晨供热公司对一审判决认定的事实无异议，但是对于适用法律有异议。在张某3起诉冬晨供热公司房屋买卖合同纠纷一案中，一审法院以冬晨供热公司在履行合同过程中存在过错为由，判决冬晨供热公司双倍返还张某3定金80万元。本案与前案并无关联，一审判决认定冬晨供热公司在本案中亦存在过错不当。张某3在得知无法办理产权过户手续的情况下，仍然恶意占有使用案涉房屋达五年之久，获得相应的收益，给冬晨供热公司造成巨大损失。双方虽然没有签订租赁合同，但是形成租赁事实，张某3应当比照租赁关系赔偿冬晨供热公司的损失，一审法院判决冬晨供热公司自负50%的租金损失显失公平。张某3、战某上诉请求：撤销一审判决，驳回冬晨供热公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对于本案的基础法律关系认定不清。冬晨供热公司基于租赁合同关系主张权利，而一审判决既没有认定双方存在租赁合同关系，也没加以否定。在基础法律关系不清的情况下，一审判决以张某3在履行房屋买卖合同过程中存在过错为由，让张某3承担50％的房屋租金，并全额承担供热费及物业费，显属认定事实不清。二、一审判决对冬晨供热公司没有证据证明的各项请求予以支持，属于认定事实不清。冬晨供热公司没有就其主张的双方存在租赁合同关系、物业服务合同关系以及供热合同关系提供任何证据予以证明。一审判决对冬晨供热公司提交的物业费及供热费收据未予采信，在没有其他证据证明的情况下，却对冬晨供热公司提出的供热费及物业费诉请予以支持，显然证据不足，认定事实不清。三、一审判决张某3给付租金、供热费及物业费，等于变相支持冬晨供热公司的合同违约及合同欺诈行为。1.张某3于案涉房屋的占有、使用，是基于房屋买卖合同，并不是承租，双方之间不存在租赁合同关系，不能以租赁合同关系处理本案。2.因冬晨供热公司在买卖合同关系中违约而导致张某3占有及使用案涉房屋，张某3对此不存在过错。从签订买卖合同至起诉前，冬晨供热公司及其实际控制人张某2一直欺骗张某3说能办产权证。直至张某3看到法院的拍卖公告，才得知房屋已被查封办不了产权转移，故一审判决认定张某3存在过错责任没有事实根据。3.一审判决支持冬晨供热公司的请求，是在支持合同违约行为及合同欺诈行为，也是认可强迫租赁行为，这有悖诚实信用的基本法律原则。4.冬晨供热公司本身不存在损失，按合同关系支持其诉请等于支持了其违法行为。按照《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第六条第二项规定，司法机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房屋不得出租。2015年4月2日，案涉房屋因买卖而交付张某3，房屋在交付前就已经被辽源市西安区人民法院依法查封。被查封的房屋不能出租，不能出租的房屋是不能产生租金的，故冬晨供热公司不存在损失。5.支持冬晨供热公司的请求，导致张某3遭受重大财产损失。一是张某3占有房屋开洗车店本身赔钱，如赚钱张某1也不能出兑。二是利息损失。买房定金40万元、兑店25万元以及设备、装修8万元，张某3投入共计73万元。按民间借贷月利1分计算，4年利息为350,400元，也就是说张某3买房被欺诈后，还得倒赔欺诈人不应得的租金，显失公平。6.张某3有录音证据为证，案涉房屋实际控制人张某2当时已承诺，在未办产权登记期间是不要任何费用的，是无偿让张某3使用的。这种弃权行为，是禁止反言的。基于这一事实，冬晨供热公司的诉请也是不成立的。冬晨供热公司向一审法院起诉请求：判令战某、张某3共同给付以下欠款：1．房屋租金690,594元，（644.51平方米×150,675元×4年6个月）；2．占有使用期间供热费90,747.01元（644.51平方米×32元／平方米=20,624.32元／年，2015年至2018年为20,624.34元×4年=82,497.28元，2019年供热2个月为20,624.32元÷5个月×2个月=8,249.73元）；3．占有使用期间物业费30,771.97元（644.51平方米×1元／平方米×12个月＋96元=7,830.12元；2015年为644.51平方米×1元／平方米×9个月＋96元=5,896.59元；2016年至2018年为7,830.12元×3年=23,496.36元；2019年为644.51平方米×1元／平方米×2个月＋96元=1,385.02元，共计812,112.98元；4．滞纳金296,860.78元（2015年为20,624.32元×3‰×166天=10,270.91元，2016年为（20,624.32元＋10,270.91元）×365天×3％）。一审法院认定事实：2015年4月2日，冬晨供热公司与张某3签订了门市房买卖协议书（磐石市东宁社区残疾人康复中心一楼北侧房、车爵仕汽车美容连锁服务店），合同第一条约定张某3向冬晨供热公司交纳定金40万元整，第二条约定于2015年6月2日前办完房照，第三条约定双方在房屋交易中心办理房屋产权证过户手续签字时，张某3将余款一次性交给冬晨供热公司，第四条约定如果冬晨供热公司违约，拒绝将房屋出售或者不能办理过户手续，应赔偿张某3双倍定金的损失。但自2015年2月3日至2018年11月7日，案涉门市房被辽源市西安区人民法院等六家法院先后进行了13次查封。因该房屋被司法查封，无法办理房屋产权过户登记，故一审法院于2018年8月14日立案受理了张某3诉冬晨供热公司定金合同纠纷一案。张某3要求冬晨供热公司双倍返还定金，该案经一审法院及吉林市中级人民法院两级法院审理，判决冬晨供热公司双倍返还张某380万元。该判决已于2019年8月23日生效。2019年9月18日，张某3注销了磐石市东宁街车爵士汽车美容装饰服务中心。2019年12月31日，张某3将房屋返还给了冬晨供热公司。2019年9月10日，冬晨供热公司提起本案诉讼。一审法院依冬晨供热公司申请，委托吉林市融归资产房地产评估有限公司对案涉门市房（建筑面积644.51平方米）自2015年4月2日至2019年10月31日的租金进行评估，鉴定结论为690,594元，年租金为150,675元。一审法院认为，本案是基于冬晨供热公司与张某3之间的买卖合同而产生的争议，并非是纯粹的房屋租赁合同纠纷。张某3与冬晨供热公司签订的是房屋买卖协议，其合同目的是购买该门市房用于经营。协助购买人办理产权过户登记手续是出卖方的法定义务，冬晨供热公司对其所有的已被司法机关查封的房屋予以出卖，存在重大过错，应对其行为产生的后果承担责任。张某3在购买该房屋时也应尽到审慎的义务，并且在知晓无法实现合同目的时应及时止损，保障自身的权益。因张某3未及时行使权利，导致产生案涉费用，其也应对此期间产生的费用承担一定的责任。综合双方的过错，双方应对损失各承担50％的责任。案涉房屋在张某3控制期间，由其实际经营磐石市东宁街车爵士汽车美容装饰服务中心，而冬晨供热公司对该门市房提供供暖及物业服务，张某3应当支付供热费及物业费。考虑到双方之间对合同的履行均存在过错，故对冬晨供热公司主张的滞纳金不予支持。张某3抗辩称张某2同意以洗车费抵顶物业费和供热费，但未提交充分的证据予以佐证，故对其抗辩观点，不予采纳。张某1系冬晨供热公司的法定代表人，在庭审中明确表示应以公司名义主张权利，撤回个人的主张，其行为符合相关法律规定，应予准许。本案中，战某协助女儿张某3接收房屋的行为，不是个人行为，其法律后果应由张某3承担，战某不应承担任何责任。一审判决：一、张某3于判决生效之日起十日内给付冬晨供热公司租赁费345,297元；二、张某3于判决生效之日起十日内给付冬晨供热公司供暖费90,747.01元；三、张某3于判决生效之日起十日内给付冬晨供热公司物业服务费30,771.97元；四、鉴定费共计10,866.04元，冬晨供热公司、张某3各承担5,433.02元；五、驳回冬晨供热公司的其他诉讼请求。双方当事人在二审中均未提交新的证据。经本院审理查明以下事实：在案涉房屋买卖协议签订后，因迟迟不能办理产权过户，故张某3和战某与冬晨供热公司经理张某2进行协商，张某2在协商过程中明确承诺不收取张某3占有使用案涉房屋期间的租金。其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案纠纷系因冬晨供热公司不能履行与张某3签订的房屋买卖合同而引发，故双方当事人在本案中的法律关系仍为买卖合同关系。结合查明的事实，张某3在本院生效民事判决确定冬晨供热公司双倍返还其定金80万元后，已于2019年12月31日将案涉房屋予以返还，故应认定双方之间的房屋买卖合同事实上已经解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在合同解除后，当事人可以根据履行情况和合同性质，要求对方赔偿损失。本案中，张某3在签订合同后实际占有使用案涉房屋用于经营，并未支付任何费用，故冬晨供热公司有权要求张某3赔偿因此受到的损失。关于租金损失能否得到支持问题。从案涉房屋买卖合同的签订、履行及解除的整个过程可以看出，始终是由张某2代表冬晨供热公司与张某3进行磋商，冬晨供热公司对于张某2的代理行为从未提出过异议，结合张某2在冬晨供热公司担任经理职务及其与法定代表人张某1系姐弟关系的客观事实，应当认定张某2代表冬晨供热公司与张某3就房屋更名问题进行协商的行为系履行职务行为，故张某2承诺不收取张某3占有使用案涉房屋期间租金所产生的法律后果应由冬晨供热公司承担，冬晨供热公司要求张某3赔偿租金损失的请求无法得到支持。关于供热费损失能否得到支持问题。冬晨供热公司负责向案涉房屋所在的小区供热，张某3在占有使用案涉房屋经营期间实际享受了供热服务却未交纳供热费，给冬晨供热公司造成了热费损失，应当予以赔偿。一审判决根据当地发改局下发的确定供热价格的文件以及测绘报告确定的房屋面积认定供热费损失数额并无不当。张某3抗辩张某2代表冬晨供热公司同意以洗车费抵顶供热费，因张某2予以否认且未能提供充分证据加以证明，故其此项抗辩观点不能成立。关于物业费损失能否支持问题。冬晨供热公司主张案涉房屋所在小区由其关联公司磐石市冬晨物业管理有限公司负责提供物业服务，因两个公司是相互独立的法人单位，且冬晨供热公司并未举证证明为张某3实际垫付了物业费，故其此项诉请没有事实根据，无法得到支持。综上，张某3的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持吉林省磐石市人民法院（2019）吉0284民初2796号民事判决第二项；二、撤销吉林省磐石市人民法院（2019）吉0284民初2796号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；三、驳回磐石市冬晨供热有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,900元，二审案件受理费14,944元（上诉人磐石市冬晨供热有限公司交纳6479元，上诉人张某3、战某交纳8465元），合计29,844元，由上诉人磐石冬晨供热有限公司负担27,044元，由上诉人张某3、战某负担2800元。本判决为终审判决。审判长 王 浩审判员 赵翠霞审判员 刘 卓二〇二〇年八月二十八日书记员 邵美琦