西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初9108号原告：郭永兴，男，1985年10月15日出生，汉族，住陕西省渭南市富平县。委托诉讼代理人：孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。被告：张峰，男，1978年10月5日出生，汉族，住新疆吉木乃县。第三人：陕西万恒房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：史强，该公司总经理。原告郭永兴与被告张峰、第三人陕西万恒房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员李娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭永兴之委托诉讼代理人孙雪梅、第三人陕西万恒房地产营销策划有限公司法定代表人史强均到庭参加诉讼。被告张峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告郭永兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告张峰配合原告将不动产权证号陕（2019）西安市不动产权第0119538号房屋办理过户至郭锁兴名下（郭锁兴系原告之弟）；2.判令被告张峰以总房款65万元为基数，自2019年4月3日起按照月利率2%向原告支付违约金计算至实际办理过户之日止;3.判令被告支付原告保函费1625元、保全费3770元、律师费30000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月23日原、被告与第三人签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX号楼XX单元XX层XX室面积67.65㎡的房屋出售给原告，第1至4条约定：房屋价款70万元，付款方式为合同签订之日原告支付首付定金20万元、原告在被告接到银行通知撤押当天支付被告40万元、剩余10万元在被告办理完成过户手续后支付；第6条约定被告在收到首付款即定金20日内将房屋交付原告；第7条约定被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以成交价为基数，按照日万分之十支付违约金并继续履行合同；第10条约定双方发生纠纷由房屋所在地人民法院管辖，被告需赔偿原告因此支付的诉讼费、保函费、律师费等；第12.3条约定更名即过户时间以开发商时间为准即房产证办理下来后办理过户手续，第12.6条约定原告系房屋买卖出资人，更名后即过户办理时房屋所有权人由原告决定。合同签订后，原告按照合同约定分别于2018年5月23日、2018年6月11日向被告分别转款20万元、40万元。因房产证办理时间不确定，被告着急用钱，告知若原告提前付款，总房款为65万元，原告即于2018年6月26日再次向被告付款5万元，至此原告已经向被告支付全部购房款。2019年4月3日房产证办理后，原告及第三人多次联系被告将房产过户至其指定人名下，但被告均拒不配合且后期无法联系。现被告已违约，应当按照合同约定向原告支付违约金及为办理过户所产生的诉讼成本。原告多次与被告协商无果，故诉至法院。被告张峰未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人陕西万恒房地产营销策划有限公司述称，被告张峰应按原合同配合原告将房屋过户至郭锁兴名下。原告郭永兴围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、房屋买卖合同一份，证明：1、被告将案涉房屋最初以70万元出售给原告，余款10万元约定在被告为原告办理完成过户手续后原告支付给被告；2、被告在收到20万元定金当日将案涉房屋交付给原告；3、合同约定被告违约以房屋成交价为基数，按照日万分之十承担违约金过高，原告在诉讼时调整为年利率24%。2、收条三份、银行转账记录三张、西安市房屋租赁合同，证明：合同履行过程中，对付款方式及数额进行变更，原定房屋价款70万元，最后一笔10万元在被告为原告办理完成过户手续后原告支付，但因当时房产证办理时间不确定，被告告知原告若提前支付剩余款项，被告愿减少5万元，即原告提前支付尾款5万元，总房价款65万元整，原告同意被告意见，故在过户完成前提前支付了被告尾款5万元。3、西安市不动产登记薄，证明：2019年4月3日，案涉房屋产权证办理完成，被告应当按照合同第12条约定配合原告将房屋过户在原告指定人员名下，但经原告及第三人多次联系，均无法联系被告。被告违约拒不配合原告办理过户手续，应当按照合同支付原告违约金。4、保函费发票、律师费发票、委托代理合同、保全费票据，证明：因被告违约导致原告诉讼，被告应当承担原告因此支出的保函费1625元、律师费30000元、保全费3770元。被告张峰未提交证据。第三人陕西万恒房地产营销策划有限公司未提交证据。针对原告提交的上述证据，本院组织双方当事人进行了质证。根据当事人提供的证据及庭审查明情况，现查明案件事实如下：案涉房屋坐落于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室，产权所有人为被告张峰，房屋建筑面积67.65㎡，不动产权证号为陕（2019）西安市不动产权第0119538号，登记时间2019年4月3日。2018年5月23日，被告张峰作为甲方，原告郭永兴作为乙方，第三人陕西万恒房地产营销策划有限公司作为居间方，三方签订《房屋买卖合同》，约定张峰（卖方）将位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX号楼XX单元XX层XX室、建筑面积为67.65平方米房屋出售给郭永兴（买方），出售成交净拿价为人民币柒拾万元整，乙方同意在签署本合同之时向甲方支付首付定金为人民币贰拾万元整。因甲方房屋在交通银行有抵押贷款，甲方在银行通知撤押当天乙方再次向甲方支付人民币肆拾万元整。为防范交易风险，甲乙双方协商同意，乙方预留房屋买卖剩余尾款，预留金额为人民币壹拾万元整，待甲乙双方更名或过户完成当日内由居间方转付于甲方剩余款项。同时约定甲方应当在收到首付款后二十日内将该房产交付于乙方。合同第7条约定，如甲方改变出售条件、未按照合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按照日万分之十支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期义务超过3日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价的百分之三十的违约金承担违约责任，同时违约金由乙方和居间方平均分配。合同第10条约定“如发生纠纷，双方应协商解决，协商不成的，向房屋所在地人民法院起诉。（最终结果由违约方承担违约金，律师费，诉讼费，保价费，保函费，第三方居间服务费）。合同备注：1、甲方净拿人民币柒拾万元整，均不承担任何其他费用。2、乙方承担所有更名费用、后期过户税费，居间服务费用。3、因房屋更名存在买卖特殊性，更名时间、流程以及费用存在不确定性，具体更名细节以开发商或者物业公司所安排的时间和提出的条件为基准，居间方全力保证协助甲乙双方完成更名事宜。6、乙方为房屋买卖出资人，更名后房屋所有权人由乙方出资人决定。《房屋买卖合同》签订当日，被告出具收条收取原告通过银行转账支付的定金20万元。2018年6月11日，被告出具收条收取原告通过银行转账支付的购房款40万元。2018年6月26日，原告通过银行转账向被告转款5万元，被告签名并捺印出具收条，收条备注“本次尾款伍万元整人民币为本房屋最后尾款，买方郭永兴均已结清所有购房款。” 2018年7月12日，被告张峰将案涉房屋交付原告占有使用。2019年4月3日，被告取得案涉房屋不动产权证书。另查，原告郭永兴婚姻状态为未婚。本院认为，原告郭永兴与被告张峰签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告支付了定金及第二笔购房款共计60万元，后双方约定原告向张峰支付尾款5万元为案涉房屋最后尾款，被告认可原告已结清所有购房款。被告向原告交付了案涉房屋，2019年4月3日被告取得了案涉房屋的不动产权证书，根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告有义务配合原告办理房屋过户手续。《房屋买卖合同》备注第6条约定乙方为房屋买卖出资人，更名后房屋所有权人由乙方出资人决定。现原告诉请被告配合原告将案涉房屋办理在其弟郭锁兴名下，属于原告对其权利的自由处分，该请求依法成立，本院予以支持。至今被告未协助原告办理案涉房屋过户手续构成违约，因双方未对办理过户期限作出明确约定，根据房地产交易的具体情况，予以被告30天准备期限，故被告应自2019年5月3日起向原告以65万元为基数、按照月利率2%的标准支付违约金至办理完毕过户手续之日止。因原、被告双方在《房屋买卖合同》中约定的违约金计算利率日万分之十过高，原告主张被告按照月利率2%标准支付违约金，予以支持。关于原告主张的律师费、保全费、保函费，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告张峰于本判决生效之日起三十日内协助原告郭永兴将位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室（不动产权证号为陕（2019）西安市不动产权第XXXXXXX号）房屋过户至原告郭永兴指定的郭锁兴名下；二、被告张峰向原告郭永兴支付违约金如下：以65万元为基数，自2019年5月3日起至上述房屋过户手续办理完毕之日止，按月利率2%计算；三、被告张峰于本判决生效之日起十五日内向原告郭永兴支付律师费30000元；四、驳回原告郭永兴的其他诉讼请求。案件受理费2299元、公告费600元、保全费3770元、保函费1625元，由被告张峰负担（原告已预交，被告在履行本判决义务时支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    李 娟  二Ο二Ο年七月十六日  书  记  员    种文康 1