山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初2095号原告：唐春艳，女，1978年4月28日生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，山东翔宇韶宽律师事务所律师。被告：陈建国，男，1971年9月16日出生，汉族，居民，住山西省左权县。被告：梁红红，女，1973年2月28日出生，汉族，居民，住山东省左权县。被告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地：山东省龙口市。法定代表人：吕明坤，任执行董事。委托诉讼代理人：孙腾，山东岳平律师事务所律师。原告唐春艳与被告陈建国、梁红红、龙口东海房地产开发有限公司（下称“东海房地产”）民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马志毅，被告东海房地产的委托诉讼代理人孙腾到庭参加诉讼。被告陈建国、梁红红经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告唐春艳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告陈建国、梁红红偿还原告借款本金144632.65元、利息25564.83元（计算至2019年7月31日）；并支付自2019年8月1日起至款项实际给付之日止的利息及罚息、复利(按照个商2012年0177号《个人购房借款/担保合同》约定给付)；2.依法判决确认原告对被告陈建国、梁红红的抵押物(位于:龙口东海海涛新都H(龙族御景小城)3-108商铺)享有优先受偿权；3.判令被告东海房地产对第一项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案律师费15000元、案件受理费3704元、保全费1570元、保全保险费500元等费用全部由被告承担。事实与理由：2012年9月13日，中国工商银行股份有限公司龙口支行（下称“工商银行”）与被告陈建国、梁红红签订编号为个商2012年0177号个人购房借款/担保合同，约定被告陈建国、梁红红因购置商用房向工商银行借款21万元，借款期限为119个月，合同同时约定被告陈建国、梁红红以龙口东海海涛新都H（龙族御景小城）3-108商铺提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用。同时被告东海房地产为被告陈建国、梁红红提供连带责任保证。合同签订后，工商银行按合同约定向被告陈建国、梁红红发放了贷款21万元，但被告陈建国、梁红红违反合同约定，未按期还款。现工商银行已将涉案债权及附属权利转让给原告，原告为维护自身权利，诉至法院。被告东海房地产辩称，被告陈建国、梁红红向工商银行借款用于购买东海房地产开发建设的楼房，被告陈建国、梁红红已将涉案房屋抵押给工商银行并办理了抵押登记，该借款抵押合同合法有效。被告陈建国、梁红红未按约履行还款义务，构成根本性违约。原告与工商银行达成债权转让协议后，有权诉请实现抵押权。被告东海房地产为陈建国、梁红红购房消费提供阶段性担保，原告在有物的担保的情况下应当优先实现抵押权，被告东海房地产仅应对物的担保以外的债权承担保证责任，同时东海房地产在承担保证责任后，有权向陈建国、梁红红进行追偿。被告陈建国、梁红红未到庭，亦未在答辩期内向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月13日，被告陈建国、梁红红与工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：个商2012年0177号），约定陈建国、梁红红向工商银行贷款21万元，用于购买位于龙口东海海涛新都H(龙族御景小城)3-108商铺，贷款期限为119个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项，以及所产生的利息、罚息及其他费用。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。同时，被告陈建国、梁红红以其购买的涉案龙口东海海涛新都H(龙族御景小城)3-108商铺作为抵押物为被告陈建国、梁红红的涉案债务提供抵押担保。抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。同时，合同约定贷款人无须征得借款人和担保人同意，可将其在本合同项下的权利转让给其他方，贷款人权利的转让应当通知借款人和担保人，通知可以书面通知或在公开媒体上发布公告等形式作出。被告陈建国、梁红红在借款人处、抵押人处分别签字按印。2011年12月19日，工商银行与东海房地产签订了《最高额保证合同》（合同编号：2011年003号），约定东海房地产所担保的主债权为自2011年12月10日至2014年12月19日期间（包括该期间的起始日和届满日），在人民币500000000.00（大写：伍亿元）的最高余额内，工商银行依据与购买所有项目的借款人签订（下称债务人）签订的《个人购房借款/担保合同》（下称主合同）而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间是否已经到期。东海房地产承担保证责任的方式为阶段性连带责任保证，其保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），但实现债权的费用不包括在东海房地产提供保证担保的最高额5亿元的余额内，如涉案房地产办理了正式抵押登记，东海房地产对到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为主合同项下的借款期限届满之此次日起两年。2012年11月3日，被告陈建国、梁红红提供抵押的涉案房屋办理了贷款购房抵押预登记。经查，涉案房屋至今未办理正式抵押登记。合同签订后，2012年11月28日，工商银行按约向被告陈建国、梁红红发放贷款21万元。根据原告提交的个人借款凭证，被告陈建国、梁红红的涉案借款执行利率为7.205000%根据原告提交的龙口支行自营历史明细列表显示，自2017年12月起，被告陈建国、梁红红再未向原告偿还借款。截至2019年7月28日，被告陈建国、梁红红共欠工商银行借款本金144632.65元，利息25564.83元。2019年12月6日，原告唐春艳与中国工商银行股份有限公司山东省分行签订《债权转让协议》，约定包含对被告陈建国、梁红红在内的债权转让给原告唐春艳，并就该债权转让通知内容于2019年12月18日登报发布联合公告。2020年1月6日，工商银行与原告唐春艳签订《资产转让协议》，约定将包括但不限于的主债权、担保权利，以及由此派生或与此有关的其他法定或者约定的附属权利、权益（包括但不限于诉讼请求权、诉讼保全申请权、查封权、申请执行权、违约救济请求权）转让给原告唐春艳，并载明截至2019年7月31日转让基准日，该债权本金为144632.65元、利息为25564.83元。上述债权转让后，截至2020年4月28日，被告陈建国、梁红红未向工商银行或本案原告偿还涉案借款。庭审中，原告为证明其为实现债权支付的律师费向本院提交了其与山东翔宇韶宽师事务所签订的委托代理合同。该合同约定代理费总额为15000元。同时，原告向本院提交了原告向翔宇韶宽律师事务所的转账汇款回单以及电子发票等，证明原告已向翔宇韶宽支付了律师费6000元，原告为主张涉案债权缴纳了保全保险费500元、财产保全费1370元、案件受理费3704元。对于原告主张的上述事实，被告东海房地产认为原告应先就涉案抵押房产实现抵押权，被告东海房地产对物的担保以外的债权承担保证责任。被告东海房地产对原告主张的其他事实均无异议。本院认为，依据合同法规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；债权人转让权利的，应当通知债务人；同时债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利。本案中，被告陈建国、梁红红因购买涉案房屋向工商银行贷款，后未按期还款，原告唐春艳通过债权转让的方式，履行了法定程序后取得上述债权，事实清楚，证据充分。根据涉案借款合同中对抵押权、实现债权的附属权利等一并做了约定，原告据此向被告陈建国、梁红红主张截至2019年7月31日的借款本金144632.65元、利息25564.83元并支付自2019年8月1日起按照被告陈建国、梁红红与工商银行之间合同的约定支付利息、罚息、复利、律师费、保全费、保全保险费，于法有据，本院予以支持。根据物权法之规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，被告陈建国、梁红红提供抵押的涉案房屋仅办理了抵押预告登记，未办理正式抵押登记，涉案房屋的抵押权并未设立，故原告请求判令其对涉案房屋享有优先受偿权，本院不予支持。根据东海房地产与工商银行《最高额保证合同》之约定，在被告陈建国、梁红红提供抵押的涉案房屋未办理正式抵押登记并将他项权利证书交付给债权人的条件满足之前，被告东海房地产仍应对涉案债务在其最高额保证担保范围内提供连带保证责任。被告东海房地产承担保证责任后，有权向被告陈建国、梁红红追偿。本案中，原告要求被告支付原告为实现债权支付的律师费15000元，涉案借款合同中明确约定被告违约的情况下应承担原告为实现债权产生的律师费等，保证人保证范围亦包括贷款人实现债权的费用。本案中原告与山东翔宇韶宽律师事务所之间签订了委托代理合同，山东翔宇韶宽律师事务所也实际指派马志毅律师参加庭审，从事代理活动，可见双方之间的委托代理合同实际履行；且原告主张的律师费数额不超出山东省律师服务收费标准。基于以上原因，对于原告主张的律师费15000元本院予以支持。被告东海房地产对此承担保证责任后，亦有权向被告陈建国、梁红红追偿。被告陈建国、梁红红未到庭，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款、第八十一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈建国、梁红红于判决生效后十日内向原告偿还借款本金144632.65元及截至2019年7月31日产生的利息25564.83元，并承担自2019年8月1日起至款项实际给付之日止的利息及罚息、复利（按照个商2012年0177号《个人购房借款/担保合同》约定计算）；被告陈建国、梁红红于判决生效后十日内向原告支付律师费15000元。二、被告龙口东海房地产开发有限公司对被告陈建国、梁红红的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回唐春艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全保险费500元、财产保全费1370元，由被告陈建国、梁红红、龙口市东海房地产开发有限公司负担。案件受理费3704元，公告费450元由被告陈建国、梁红红、龙口市东海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  张亚男人民陪审员  吕洪丽人民陪审员  尹新利二〇二〇年八月十七日书 记 员  李昊然