湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初310号 原告（反诉被告）：康凤娥，女，1961年12月10日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：沈仪宾，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖州市旅游投资发展集团有限公司，住所地湖州市吴兴区长兴路258号湖州文化创意中心10-11楼。 法定代表人：陈百民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贝赛，浙江浙杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚博，浙江浙杭律师事务所律师。 原告康凤娥与被告湖州市旅游投资发展集团有限公司（以下简称旅投发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月9日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员吴文婷适用简易程序进行审理。2020年3月9日，被告向本院提起反诉，本院于同日予以受理。本院于2020年3月13日对本案的本诉与反诉进行了合并审理。原告康凤娥的委托诉讼代理人沈仪宾，被告旅投发展公司的委托诉讼代理人贝赛、姚博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康凤娥起诉称：2018年9月26日，被告委托其下属公司湖州旅投资产管理有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于湖州市××街××号湖州粮食大厦第二层东侧区域出租给原告，租赁期限为2018年9月18日起至2023年9月17日止，共5年。原告将上述租赁房屋作为经营场所经营吴兴凤雅轩茶楼。2018年12月，被告在未告知原告的情况下将湖州粮食大厦整体出租，继而再转租。粮食大厦整体重新装修过程中，消防系统被破坏，导致茶楼内不定时发生消防报警现象，对经营环境产生严重影响，同时存在安全隐患。原告多次向茶楼所在的月河街道办事处以及被告反映上述情况，被告迟迟未能解决。粮食大厦重新装修过程中，因公用停车场改造停车位受限，茶楼客户停车不便，加剧了客户的流失。上述情况不断出现延续至今仍未解决，2018年12月以来茶楼一直无法正常经营，给原告造成巨大的经济损失。原告认为，被告出租给原告的房屋存在严重的安全隐患，消防系统不合格，已构成违约。被告在2018年9月26日与原告签订房屋租赁合同，同年12月1日便将大楼整体出租并重新规划招商项目，存在欺诈。倘若被告能如实告知大楼的出租计划，原告不会租赁案涉房屋。整幢大楼的全面装修导致原告经营的茶楼无法正常营业，经济损失持续扩大，原告签订房屋租赁合同的目的已无法实现。现原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求依法判令：1.解除原、被告于2018年9月26日签订的《房屋租赁合同》；2.被告赔偿原告经济损失1043537元；3.被告向原告支付违约金250179元；4.本案诉讼费（包含评估费4500元）由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为被告赔偿原告经济损失720000元（其中装修损失452347元，营业损失267653元），增加诉讼请求为被告承担原告为实现本案债权支出的律师费20000元。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1.房屋租赁合同、存量房过户信息确认书、全国企业信用公示信息，证明被告系案涉房屋所有权人，委托湖州旅投资产管理有限公司与原告签订房屋租赁合同，合同对租金、租期、违约金等内容进行约定的事实。 被告质证对真实性、合法性、关联性无异议。本院对该组证据的证明效力予以确认。 证据2.粮食大厦有偿使用合作协议、租赁房屋安全管理协议，证明被告在未告知原告且对原告等租户未作出妥善安排的情况下将粮食大厦整体出租给吴兴区月河街道办事处，月河街道办事处又将该大厦整体转租给湖州聚星园区管理有限公司的事实。 被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性和证明内容有异议。本院经审核认为该证据与本案缺乏关联性，对其证明效力不予确认。 证据3.照片、视频，证明被告将粮食大厦整体出租后，在装修过程中对原告的经营造成严重影响，且房屋存在消防不合格等安全隐患的事实。 被告质证对真实性、合法性、关联性以及证明内容均有异议，该组证据无法证明对原告经营造成严重影响，即使存在消防主机显示异常，也仅仅是显示器的问题，并非消防系统存在问题。本院经审核，该组证据不能证明原告的待证事实，对其证明效力不予确认。 证据4.函，证明2019年6月30日原告向被告发函要求恢复茶楼正常营业并赔偿茶楼损失的事实。 被告质证对形式上真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，该内容系原告单方陈述，不具有证明力。本院经审核，该证据能证明原告就房屋出现的问题向被告进行反映的事实，对其证明效力予以确认。 证据5.接警单详情、照片、视频、律师函及邮寄凭证，证明案涉房屋自2018年12月起不断出现消防安全设施被破坏、房屋漏水等问题，茶室无法正常经营，原告多次向被告反映相关事宜被告均未能解决。2019年11月14日，原告向被告发函要求解除合同并赔偿损失的事实。 被告质证接警单详情的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，报警内容为案外人潘单单主述，不能证明消防系统存在问题的事实。即使消防设施被破坏，也是第三方侵权，应由第三方进行处理。照片、视频的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，照片视频的拍摄时间和地点无法确认，不能证明渗漏水的原因系房屋本身质量问题导致，无法排除其他原因，且渗漏水情况也没有严重到原告合同目的无法实现的地步。律师函内容系原告单方陈述，被告不予认可，也不能证明原告的损失情况。本院审核后认为，原告提交的接警单详情、律师函能证明原告就租赁房屋出现的问题进行反映的事实，照片及视频结合原告提交的证据11能证明案涉租赁房屋存在渗漏水问题的事实，对该组证据的证明效力予以确认。 证据6.资产评估报告及发票，证明原、被告共同委托第三方评估机构对湖州凤雅轩茶楼装修资产项目进行评估，构筑物及装修评估值为452347元，评估费为4500元的事实。 被告质证对真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，该报告并非双方共同委托评估，系原告单方委托评估，评估金额过高。本院审核认为，该评估报告系第三方评估报告，被告提出异议但未提交相反的证据推翻，亦未申请重新评估，本院对该证据的证明效力予以确认。 证据7.法律服务委托合同、发票及银行回单，证明原告为实现债权支出律师费20000元的事实。 被告质证真实性、合法性、关联性无异议，但双方并未就律师费的负担进行约定，该费用不应由被告承担。本院经审核，该证据能证明原告支出律师费20000元的事实，但不能证明该费用应由被告负担，对其证明效力不予确认。 证据8.消防设备维修更换清单，证明案涉房屋消防设备存在问题于2018年10月至11月进行维修的事实。 被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容有异议，该证据只能反映消防系统存在零配件更换和维护的事实，不能证明消防设备存在故障，恰能证明被告对消防系统一直维护、管理并及时更换配件的事实。本院审核认为该证据能够证明被告对消防系统维修的事实，对其证明效力予以确认。 证据9.2019年1月15日的视频及文字整理，证明案涉房屋所在大楼的消防设备经维修后仍存在问题，原告等租户多次反映，2019年1月15日月河街道办事处组织座谈会，明确案涉房屋消防存在安全隐患，要求被告在2019年春节前完成整改的事实。 被告质证对真实性、合法性无法确认，对关联性及证明内容有异议，该视频所涉会议被告并未参与，视频内容为原告和案外人双创公司的物业矛盾，其中原告反复强调无法开展经营系案外人双创公司的物业服务所致。即使消防存在问题需要维修，也并不等同于存在消防安全隐患，消防安全隐患的认定需经专业的检测和评定才能确认，该证据无法证明原告的证明目的。本院审核后认为，该证据能证明原告就案涉房屋存在的问题进行反映的事实，不能证明消防存在安全隐患，对该证据的证明效力不予确认。 证据10.粮食大厦消防整改建议，证明2019年1月15日座谈会后被告仍未对案涉房屋消防进行整改，直至2019年4月才进行检测，确认消防存在问题的事实。 被告质证对真实性、合法性无法确认，关联性及证明内容有异议，该证据无法证明原告自2018年12月起多次向被告反映大楼存在安全隐患，仅能证明2019年4月3日被告委托月河街道办事处对消防系统进行维修整改的事实。本院审核认为，该证据能证明被告对消防系统进行维护与修复的事实，对其证明效力予以确认。 证据11.湖州华信公证处公证书及光盘，证明粮食大厦一楼消防控制室主机故障，一楼至十二楼的火灾显示盘及火灾手动报警器故障，二楼和四楼的消防新风系统里面无线路，案涉房屋仍然存在安全隐患以及房屋墙体渗水严重、墙体发霉，墙布、天花板墙皮脱落，房屋存在质量问题的事实。 被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据仅对大楼部分现状进行拍摄，并未对消防系统、房屋漏水的原因进行说明或鉴定，无法证明案涉租赁房屋存在问题。本院审核认为，该证据能证明案涉租赁房屋墙体渗水、发霉严重，墙布、天花板墙皮脱落的事实，对该组证据的证明效力予以确认。 证据12.吴兴区消防救援大队消防监督检查记录，证明2020年3月24日14时，吴兴区消防救援大队前往粮食大厦进行消防检查，显示消火栓主机柜控制线故障，楼层显示器电源故障，消防值班人员未持证上岗。 被告质证对真实性、合法性无法确认，关联性及证明目的有异议，消火栓主机柜控制线故障，楼层显示器电源故障均是可以修复的小问题，不能证明消防系统存在安全隐患。本院审核认为，该证据符合有效证据的要件，对其证明效力予以确认。 证据13.录音及文字整理，证明2019年12月20日，被告代表及其代理律师，原告本人及代理律师在被告会议室共同协商关于楼上楼宾馆的装修剩余价值及评估问题，最终原被告双方共同确认委托汇丰评估公司进行评估的事实。 被告质证真实性、合法性无法确认，对关联性、证明目的有异议，找评估机构的原因是原告提出的赔偿价格离谱，被告建议原告找评估机构评估后再要求赔偿，并且明确即使评估出金额，被告不一定赔偿。本院审核认为该证据不能证明原告的待证事实，对其证明效力不予确认。 被告湖州市旅游投资发展集团有限公司答辩称：（一）被告交付的房屋符合合同约定，原告能实现租赁目的。根据《房屋租赁合同》5-6条约定，原告在接收房屋时已对房屋进行检查并确认房屋符合合同约定。从原告的陈述以及其提交的证据4《函》也能反映原告存在持续经营的事实，原告的租赁目的可以实现。（二）被告交付的房屋不存在安全隐患。房屋的安全隐患表现特征大致有两种，一是直观可发现房屋存在明显的传力路径改变、受力裂缝、变形、构造缺陷、结构损伤等可能影响房屋安全的现状，二是房屋自身不存在安全隐患，但周边环境存在安全隐患，当外在的安全隐患演变成事故时，会对房屋安全产生直接影响。显然原告诉称的租赁房屋出现的问题并不属于房屋安全隐患，且原告所述的问题大部分缺乏证据证明，应当承担举证不能的法律后果。即使这些问题确实存在并属于安全隐患，问题也已经被修复或解决，不会导致原告合同目的不能实现。1.原告陈述已为租赁房屋办理消防合格证，足以说明被告交付的房屋不存在安全隐患。消防系统于2019年发生故障系案外人在装修过程中造成的意外的、可被修复的故障，案外人已及时进行了修复。被告提交的《消防工程维修合同》、《建筑消防设施年度检测报告》可以证明。原告主张消防系统依旧存在问题，但证据不足，不能证明消防系统存在无法消除的故障或安全隐患。消防警报偶有发生，原因也有多种可能，也可能是租户使用不当所导致，是否存在问题应当以专业的检测报告为准。退一步讲，消防系统即使再次出现问题，也仅仅需要继续维修即可，并不会导致合同目的无法实现。2.房屋不存在漏水情形，即使存在漏水情形，亦可以被修复。首先，原告虽然提交了相关视频证明租赁房屋在2019年8月10日、2020年1月27日漏水，但无法证明漏水的房屋系案涉租赁房屋。原告于2019年11月底提起诉讼时并未主张漏水问题，原告提交的证据《律师函》中也未提及漏水情况，反观被告提交的照片中可以看出，案涉大楼的外立面状态良好，存在漏水的可能性极低。其次，即使租赁房屋存在漏水情形，原告亦未能证明漏水原因系房屋自身问题导致以及漏水问题严重到合同目的无法实现。房屋漏水原因有很多，例如原告有无做防水层、防水层施工质量好坏、原告装修有无破坏墙体和屋顶、原告的使用情况等均有可能导致房屋漏水。原告提交的证据中只提到有两到三个包厢在两个时间点存在漏水情形，没有充分证据证明房屋漏水程度以及漏水的包厢数量严重到原告合同目的无法实现。最后，即使案涉房屋被认定存在漏水，该问题也是可被修复的，不会必然导致原告租赁目的无法实现。事实上原告并未将相关情况告知被告要求被告维修，即以交付的房屋不符合合同目的、原告经营目的无法实现直接要求解除合同，显然有违事实亦不合理。（三）不存在被告维修周期过长导致原告合同目的无法实现的情形。消防系统故障发生后，导致故障的案外人和被告即对相关问题进行了排查和维修。原告未提供充分的证据证明消防系统故障的开始时间，应承担举证不能的后果。租赁关系发生以来，原告自始至终都处于经营状态，即使存在营业额变动情况，也是和原告经营能力、服务品质等因素有关，与维修并无关联。（四）原告要求解除合同不符合房屋租赁合同的约定。原告诉称的租赁房屋所存在的问题，不在被告的修缮责任范围内。合同5-7约定，被告承担维修义务范围为由房屋主体结构质量问题导致的房屋或附属设施的损坏或故障。房屋的主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，如：地基、承重墙等，建筑物主体结构可以由一种或者多种材料构成。原告诉称的租赁房屋存在的问题均不属于房屋主体结构所导致，原告也未提供证据证明以上房屋问题系房屋主体结构所导致归属于被告维修的范围内，同时原告也未提供证据证明被告存在拒不履行维修义务的情况存在，应承担举证不能的后果。被告不存在合同第8-3条约定的情形，原告无权解除合同，亦无权要求被告支付违约金并赔偿损失。（五）被告和案外人就案涉大楼进行整体合作事项不属于合同约定的违约事项，不会导致原告合同目的无法实现，原告无权据此解除合同。合同未约定被告不可以将案涉大厦整体出租，所谓的转租事项实际为被告和案外人就案涉大楼进行整体合作事项，为提升整个大楼经营环境，对原告的经营活动亦有利，不存在原告合同目的无法实现。被告开展合作未对原告的租金、租赁期限等合同权利义务作调整，不影响原被告继续履行房屋租赁合同，并且被告也将上述事项告知原告，原告知情并无异议。大楼装修和停车场改造不会导致原告无法正常经营。一方面，原告茶楼门面系临街店面，大楼装修仅限于位于停车场内的裙楼修缮和停车场的整改，未对大楼主体尤其大楼外立面进行大的改造，且装修工程远离原告的经营场所，对原告的经营和客户的出入均不会产生影响。另一方面，合同未约定被告有义务保障原告使用停车场的权利，而停车场的改造只是将两个停车场中间的隔墙拆除合并为一个停车场，为包括原告在内的租户的经营活动提供了更多的车位，对原告的经营产生良好的影响。此外，该整体合作事项引入了众创空间，外部环境进一步得到优化，为原告经营的茶楼带来了引流的机会，有利于原告经营。综上，原告合同目的可以实现。（六）原告主张要求被告支付违约金并赔偿损失无事实依据和法律依据。1.原告主张赔偿的前提是原告享有合同解除权，本案中原告并无合同解除权，因此无权主张赔偿。2.损失和违约金不应当同时主张，只能选择其中一种，且原告主张的违约金金额过高，不应得到支持。3.原告主张的装修损失无依据。首先，评估系原告单方所为，且评估目的并不是用于本案索赔。评估报告的目的“为湖州市产业投资发展集团拟收回出租房屋涉及的湖州凤雅轩茶楼装修提供评估报告基准日市场价值参考意见”系原告及评估机构自行商定，与本案无直接关联，因此该报告的评估金额不应当在本案中使用。其次，原告没有证据证明评估报告所涉的构筑物及装修系原告所有，不得作为原告实际损失的依据。原告所租赁的房屋，承租前与承租后的经营活动类似，有些构筑物及装修是出租时就有的，并非原告购置，原告要主张损失，应当先证明这些构筑物及装修为原告所有，否则应承担举证不能的后果。再次，原告没有证据证明其装修的实际投入。原告诉称其于2018年进行装修，原告应当向评估公司提供其装修时的实际投入及相关资料，这些资料应当是评估的基础。原告自认装修和消防工程共计投入30万元，评估报告金额452347元，缺乏可信度。双方的租赁期限为五年，装饰装修应当在二到五年内折旧完毕，装修的价值已反映在经营活动中。原告已经营了近两年，根据折旧率测算，大部分装饰装修已经没有价值或者价值均在重置价值的60%以下。评估报告阐述的是市场价值参考意见，报告中综合成新率均在65%-75%，显然超过了装饰装修的实际价值。最后，原告主张的损失没有扣除残值。即使解除合同，构筑物及装修也有残值，原告在主张权利时也没有扣除残值，而是全额主张，也说明损失计算的随意性。退一步而言，原告有防止损失扩大的义务，要求被告承担全部损失缺乏合理性。根据《房屋租赁合同》5-7、10-1之约定，即使前述故障问题被认定系被告房屋自身问题，原告身为租赁房屋的安全管理责任人有代为维修防止损失扩大的义务。《中华人民共和国合同法》第119条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”。原告在发现相关问题后未及时维修导致损失扩大进而要求被告承担全部损失，亦不合理。4.原告主张的营业损失无证据支持。茶楼的经营状况、生意好坏，受所在位置、卫生状况、经营管理、服务质量、淡旺季等各种因素影响，原告未提交证据证明其存在经济损失，应承担举证不能的后果。（七）原告主张被告承担律师代理费无法律依据。合同并未对律师费的负担作出约定，且被告不存在违约行为亦未对原告造成损失，不应承担律师费。综上，原告租赁目的可以实现，被告不存在违约情形，不应承担违约责任，原告要求被告赔偿损失并负担评估费无事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 被告旅投发展公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据： 证据1.消防工程维修合同、建筑消防设施年度检测报告，证明被告履行了维修义务，案涉房屋不存在安全隐患的事实。 原告质证真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该证据印证了2018年12月到2019年5月期间消防存在问题，虽消防检测报告显示合格，但直到2020年1月依然存在消防警报异响的情况。本院经审核认为，该证据符合有效证据的要件，能够证明被告履行维护及修复义务的事实，对其证明效力予以确认。 证据2.2020年3月4日拍摄的照片及视频，证明粮食大厦的装修不会对原告经营产生影响的事实； 原告质证真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该照片显示的非大楼装修时的状态，而是装修结束后的现状，不能客观反映大楼装修时对原告经营产生的影响。本院经审核后认为，该证据不能证明被告的待证事实，对其证明效力不予确认。 证据3.2020年4月22日拍摄的照片及视频，证明被告、案外人月河街道办事处工作人员以及消防系统维护单位检查案涉大楼消防系统，原告于2020年3月18日提出的消防故障系人为剪断电线所致，现已被修复，案涉大楼的消防系统不存在故障和安全隐患。 原告质证真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，视频显示消防设施已修复好仅是暂时维修好，并未解决消防设施存在的根本问题，消除安全隐患未真正消除。本院经审核，该证据能证明被告对消防系统进行检查维修的事实，对其证明效力予以确认。 被告（反诉原告）旅投发展公司反诉称：2018年9月26日，被告委托下属公司湖州旅投资产管理有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，将坐落于湖州市区东街206号湖州粮食大厦第二层东侧区域出租给原告用于营业用房，租赁期限自2018年9月18日起至2023年9月17日止，年租金235612元，按3%逐年递增，租金每半年为一个付款周期，合同签订之日为首付日，原告逾期不支付租金或其他费用超过三个月，被告可以解除合同，原告应按照合同总金额的20%向被告支付违约金并赔偿损失。合同签订后，原告以上述租赁房屋为营业场所进行茶楼经营。原告的租金仅支付至2019年3月17日，2019年3月18日至2020年3月17日的租金共计239100元，至今未付。现被告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求依法判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.原告向被告支付租金239100元，违约金250179.22元，合计489279.22元；3.本案受理费由原告承担。 被告（反诉原告）旅投发展公司为支持其诉讼请求，向本院提交房屋租赁合同，证明被告将房屋出租给原告，双方对租金、支付方式、违约金进行约定的事实。 原告（反诉被告）康凤娥质证真实性、合法性、关联性无异议，根据合同约定，被告交付的房屋无法正常使用，应当减免租金。本院经审核，该证据符合有效证据的要件，对其证明效力予以确认。 原告（反诉被告）康凤娥针对反诉答辩称：（一）旅投发展公司主张解除房屋租赁合同，康凤娥同意解除。（二）旅投发展公司主张的租金239100元有异议。2020年1月全国发生新冠疫情，根据湖州市关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知，对承租市级国有资产类经营用房的企业免收2020年2月至4月三个月的房租，因此应免除康凤娥2020年2月、3月的租金。签订合同时康凤娥缴纳租房保证金10000元，应当在租金中扣除。因康凤娥承租房屋时，案涉租赁房屋消防需要维修，双方口头约定由康凤娥进行维修，产生的维修费用在租金中抵扣。康凤娥支出维修费20200元，应由旅投发展公司负担。上述费用抵扣之后，租金为168050元。2019年5月之后雨水较多，房屋漏水影响正常使用，因此康凤娥要求对该期间的租金进行减免。（三）本案违约的是旅投发展公司，交付的房屋存在质量问题，无法正常使用，康凤娥不构成违约，不应当承担违约金。 原告（反诉被告）康凤娥未就反诉向本院提交证据。 本院经审理，认定事实如下：2018年9月26日，被告（反诉原告）旅投发展公司委托其下属公司湖州旅投资产管理有限公司与原告（反诉被告）康凤娥签订《房屋租赁合同》，被告将位于湖州市××街××号湖州粮食大厦第二层东侧区域出租给原告，租赁用途为营业用房，租赁期限为五年，2018年9月18日至2023年9月17日；年租金235612元，按3%逐年递增，每半年为一个付款周期，先付后用，合同签订之日为首付日，每次付款须提前一个星期付清；逾期支付的，每逾期一日应按该期应付租金总额的千分之三支付违约金；首期给予两个月装修免租期；旅投发展公司向康凤娥交付房屋前，康凤娥应支付房屋租赁保证金10000元，租赁关系正常终止后保证金无息归还；承租方逾期不支付租金或其他费用超过三个月的，出租方有权终止合同并收回房屋，承租方应按合同约定租金总额的20%支付违约金并赔偿损失；出租方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的，或房屋存在安全隐患出租方拒不修缮的，承租方有权终止合同，出租方应按合同约定总金额的20%支付违约金并赔偿损失。合同签订后，旅投发展公司将案涉租赁房屋交付康凤娥。康凤娥在该地址经营吴兴凤雅轩茶楼，康凤娥支出茶楼转让费250000元，装修费150000元，消防工程90000元，合计490000元。康凤娥按期缴纳租金至2019年3月17日。 2019年3月11日，案外人潘单单向月河派出所报警，称粮食大厦大厅消防设施被人为破坏。2019年4月3日，被告委托月河街道办事处对粮食大厦消防设备进行维修整改。2019年5月28日，嘉兴市卓越消防检测有限公司出具《建筑消防设施年度检测报告》，消防主控项目37项、一般项目34项，均合格。2019年6月30日，原告向月河街道办事处发送请求恢复茶楼正常营业并赔偿损失的函，称因停水停电扰乱了茶楼营业秩序，停车场停车问题导致客源流失，要求予以解决。2019年11月，原告康凤娥向被告发送律师函，认为租赁房屋所在大楼消防系统被人为破坏，存在安全隐患，茶楼多次遭遇停水、停电，加之原有停车位被禁用，客源大量流失，影响茶楼经营，旅投发展公司已构成违约，要求解除房屋租赁合同并赔偿损失。2019年12月，双方在协商未果情况下，原告委托湖州汇丰资产评估事务所对租赁房屋的构筑物及装修市场价值进行评估。2020年3月18日，康凤娥委托湖州市华信公证处对案涉租赁房屋所在大楼的火灾显示盘、新风系统、烟感应器以及茶楼操作间、包厢进行查看并拍照，火灾显示盘故障，操作间天花板墙皮脱落，多个包厢内有漏水、渗水、发霉痕迹。2020年3月24日，湖州市吴兴区消防救援大队的消防监督检查记录显示，粮食大厦消火栓主机柜控制线路故障，楼层显示器电源故障。2020年4月22日，被告检查案涉大楼消防系统，并予以修复。 2020年7月28日下午，承办人至案涉房屋现场勘查，案涉租赁房屋操作间屋顶漏水严重，部分包厢有墙纸脱落、墙体渗水现象，雨水管道所经过墙体严重发霉。消防系统主机显示火警。 另查明，2020年2月初，湖州市财政局印发《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知》，对承租市级国有资产类经营用房的中小企业，还未收取2020年2-4月房租的，一律不再收取。 本院认为：原告（反诉被告）康凤娥与被告（反诉原告）旅投发展公司之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应诚信地履行合同约定的义务。康凤娥及旅投发展公司要求解除《房屋租赁合同》的请求，因双方对解除合同的结果意见一致，故对该项请求予以支持，旅投发展公司于2020年3月9日提出反诉，请求解除合同，本院确认双方解除合同的时间为2020年3月9日。 关于旅投发展公司要求康凤娥支付租金的请求，2020年2月初，湖州市财政局印发《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知》，对承租市级国有资产类经营用房的中小企业，还未收取2020年2-4月房租的，一律不再收取。被告亦表示同意减免2020年2-4月的租金，对被告主张的租金本院计算至2020年1月。对原告抗辩应付租金中应扣除保证金10000元的意见，因双方在合同中约定“租赁关系正常终止后，房屋租赁保证金由出租方无息归还给承租方”，现双方一致同意解除合同，故对该项抗辩意见本院予以采信。原告抗辩租赁期间支出消防维修费20200元，应在租金中予以抵扣的意见，因未提交相应证据予以证实，对该抗辩意见不予采信。综上，本院核算康凤娥应支付的租金数额为198007.74元（117806元+90201.74元-10000元）。具体计算方式2019年3月18日至2019年9月17日租金117806元（235612元/年÷2）；2019年9月18日至2020年1月31日的租金90201.74元[235612元/年×（1+3%）÷12个月×4个月+235612元/年×（1+3%）÷365天×14天]。 关于旅投发展公司主张康凤娥支付违约金250179.22元的请求，本院认为康凤娥未按期支付租金，构成违约，依法应承担违约责任。旅投发展公司主张的违约金数额过高，本院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、缔约地位强弱等因素，酌情调整为120000元。关于康凤娥要求旅投发展公司支付违约金250179元的请求，康凤娥认为不构成违约故无需支付违约金。本院认为，双方之间的《房屋租赁合同》明确约定租赁用途为营业用房，被告向原告交付的房屋操作间漏水严重，多个包厢渗水、漏水严重，雨水管道流经的墙面渗水、发霉严重，影响正常使用，原告多次向被告反映，被告未能做到及时的修缮与维护，影响原告营业使用，构成违约，依法应承担违约责任。被告抗辩违约金和损失不能同时主张，且原告主张的违约金过高。本院认为违约金兼具补偿性和惩罚性，本院以原告的实际损失为基准，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情调整为120000元。 关于康凤娥要求旅投发展公司赔偿构筑物及装修损失452347元的主张，本院认为剩余租赁期内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。原告提交的《资产评估报告》中装修及构筑物的重置价值为624070元。案件审理过程中原告自认装修、消防等共投入490000元，本院以原告实际投资数额为计算依据。合同解除时剩余租赁期内（2020年3月10日至2023年9月17日）附合的装饰装修价值为343000元（490000元÷60个月×42个月）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，本案因双方违约导致租赁合同解除，对于剩余租赁期内的装修残值由双方按照过错分担，本院根据双方违约情形确定被告承担50%的赔偿责任，即赔偿原告171500元。对于原告主张营业损失267653元的请求，被告抗辩原告的营业收入受所在位置、卫生状况、经营管理、服务质量、淡旺季等多方面因素影响，非被告原因造成其营业收入减少，故无需赔偿。本院考虑被告交付的房屋的存在问题亦会对原告的经营产生一定的影响，酌情确定被告赔偿原告营业损失80000元。 关于原告要求被告支付律师代理费20000元的主张，该费用非必要费用，双方亦未约定律师费的负担，对该项主张本院不予支持。 综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）康凤娥与被告（反诉原告）湖州市旅游投资发展集团有限公司之间的《房屋租赁合同》。 二、被告湖州市旅游投资发展集团有限公司应在判决生效之日起十日内向原告康凤娥支付违约金120000元，赔偿装饰装修残值171500元，营业损失80000元，合计371500元。 三、原告（反诉被告）康凤娥应在判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖州市旅游投资发展集团有限公司支付租金198007.74元，违约金120000元，合计318007.74元。 以上二、三项相抵，湖州市旅游投资发展集团有限公司应于判决生效之日起十日内支付康凤娥53492.26元。 四、驳回原告康凤娥其余诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）湖州市旅游投资发展集团有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费13702元，减半收取6851元，由原告康凤娥负担4281元，被告湖州市旅游投资发展集团有限公司负担2570元；反诉受理费8640元，减半收取4320元，由反诉原告湖州市旅游投资发展集团有限公司负担1512元，反诉被告康凤娥负担2808元。评估费4500元，由原告康凤娥负担2250元，被告湖州市旅游投资发展集团有限公司负担2250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  吴文婷 二〇二〇年八月三十一日 书记员  韩 亦