江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初3273号 原告（反诉被告）：薛艳，女，1971年8月28日生，汉族，某中学职工，住徐州市泉山区。 原告（反诉被告）：韩锡堂，男，1970年5月22日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。 以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王建，江苏苏锦律师事务所律师。 以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：朱勃，江苏苏锦律师事务所实习律师。 被告(反诉原告)：胡福銮，女，1966年6月19日生，汉族，退休职工,住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：袁金祥，男，1955年5月13日生，汉族，退休职工，住徐州市泉山区。 原告薛艳、韩锡堂与被告胡福銮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，在案件审理过程中，被告胡福銮依法提起反诉，本院决定合并审理，后依法适用简易程序于2020年8月6日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）薛艳、韩锡堂的共同委托诉讼代理人王建、朱勃，被告胡福銮及其委托诉讼代理人袁金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛艳、韩锡堂向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2020年6月13日签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告胡福銮配合原告薛艳、韩锡堂办理退还监管资金244000元的相关手续，244000元返还原告薛艳、韩锡堂；3、被告胡福銮承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告在2020年6月13日签订《存量房买卖合同》一份。合同签订后，原告因为家中突发变故，无法继续购买。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院支持原告诉请。 被告胡福銮辩称，1、双方自愿签订的购房合同合法有效，应继续履行；2、原告违约，应付违约金20000元及诉讼费；3、原告解除合同的理由不成立，法院不应支持。房子是用来住的，薛艳、韩锡堂是买房人，房子还在，人不在的情况比比皆是，因人不在要求退房没有合同及法律依据。 反诉原告胡福銮向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告继续履行购房合同，支付剩余购房款366000元；2、支付违约金20000元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2020年6月13日签订《存量房买卖合同》一份，合同约定反诉被告购买反诉原告位于泉山区X号楼X单元XXX室房屋一套，房屋总价610000元，首付244000元，余款366000元应于2020年6月29日交至监管中心。但时至今日，反诉被告未能按照合同约定将余款366000元交至监管中心，反而要求解除合同并返还首付款。反诉原告认为反诉被告的请求不应得到支持。反诉原告为合同履行做了准备，腾空了房屋，并积极准备履行过户手续，反诉被告的理由不构成解除合同的要件，反诉原告不同意解除合同，要求继续履行合同，并由反诉被告承担违约责任。 反诉被告薛艳、韩锡堂辩称，1、双方签订的《存量房买卖合同》无法继续履行。本案中反诉被告在2020年6月1日前就已经明确告知反诉原告，购买涉案房屋是为了给反诉被告的父亲养老居住而购买。后因反诉被告父亲去世，使合同目的无法实现。再者，涉案房屋面积为48.31平房米，经反诉被告走访多家银行得知，涉案房屋因面积较小无法办理商业贷款。在徐州市住房公积金处办理房屋贷款时也需要一名公务员担保。因为反诉被告家中突发变故，原来答应对房屋担保的人员也拒绝对该房屋进行担保。现反诉被告已丧失继续履行合同的能力；2、反诉原告的实际损失远远低于合同约定损失，请求法院予以调整。2020年6月13日双方签订合同，6月19日反诉被告家中出事，6月23日开始协商解除合同的事情，合同约定最后履行时间是6月29日。双方协商的时间据合同签订的时间只有10天，而反诉原告索赔2万元的违约赔偿，严重高于实际损失。 本案的争议焦点为：1、两原告在本案中主张解除合同的事由是否符合法律规定，涉案存量房买卖合同是否应当予以解除；2、各方是否有违约行为，以及违约金的计算标准是否应当予以调整。 原告薛艳、韩锡堂为支持自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、存量房买卖合同复印件一份,证明原被告存在买卖合同关系; 2、存量交易资金监管协议复印件一份,证明原被告资金、房屋已经被徐州市房产管理服务中心监管； 3、工商银行转账单复印件4张，证明原告首付款244000元全部是向他人借款； 4、电话通话录音两段，分别是2020年6月26日、2020年6月28日，原被告协商解除合同事宜，证明原被告在签订合同前就告知被告购买标的房屋是为了给原告父亲居住养老使用，被告也在通话中认可此事，另外证明原告在2020年6月23日，就向被告表达因为合同目的无法实现，自己不能履行合同，协商解除合同，被告也认可让原告继续履行合同的行为不妥，只是违约金的事情没有谈好； 5、火化证复印件一份，证明原告的父亲薛传金在合同履行期间不幸去世； 6、房屋买卖定金预付协议书复印件一份，原件在胡福銮手中，证明在2020年6月1日，薛薇与胡福銮签订了房屋买卖定金预付协议书，该协议书的目的是保证双方签订存量房买卖合而订立的，薛薇当日支付给胡福銮20000元定金，6月13日因为正式签订存量房买卖合同时，胡福銮将20000元转给薛薇，房屋买卖定金预付协议合同履行完毕。 7、薛薇和胡福銮的支付宝转账信息，证明20000元定金已经转为购房款。 经质证，被告胡福銮对原告提交的上述证据1和2的真实性无异议；证据3不了解情况，不发表意见；对证据4的真实性有异议，认为原告在2020年6月17日打电话给，通话内容是贷款手续正在办理中，办理时韩锡堂身份证号码有误，改正后就能贷款，下个礼拜就能办好。没过多久，原告就电话联系说原告的父亲去世了，不能买房了，被告认为原告的父亲去世不能成为不履行合同的理由；对证据6和7的真实性无异议，2020年6月1日，被告与原告的妹妹薛薇签订了一份房屋买卖定金收付协议书，薛薇通过支付宝支付20000元定金，后来2020年6月13日，被告和薛艳、韩锡堂签订存量房买卖合同，双方还一起去了工商银行，薛艳让被告把之前薛薇支付给我的20000元定金通过支付宝打到薛薇的支付宝里，有支付宝记录，薛艳给出具了一张收条，表明收到20000元定金。被告是月底才知道原告的父亲去世的，韩锡堂说他们是公务员，让被告不要害怕，少不了房钱。 反诉原告胡福銮为证明其抗辩主张和反诉主张，向本院提交了房屋买卖合同复印件一份，证明双方存在房屋买卖合同关系。 经质证，反诉被告对该组证据的真实性无异议，认为该组证据体现了首付加贷款的购房方式，但是因为贷款无法办理，后期的房款原告也无法实际履行，该份房屋买卖合同的购房目的是为了给原告的父亲居住，录音可以证明，原告父亲去世后，购房目的也无法实现。 经审理查明，2020年6月1日，胡福銮与薛薇（薛艳妹妹）签订《房屋买卖定金收付协议书》，约定总房价为61万元，在签订正式买卖合同之前，预定房屋保留30天，定金为20000元，在保留期限内，签订房屋买卖合同，定金抵作购房价款。后薛薇向胡福銮支付了定金20000元。 2020年6月13日，胡福銮与薛艳签订《存量房买卖合同》一份，约定出卖方胡福銮将位于徐州市泉山区房屋出售给买受方薛艳；建筑面积为48.31平方米，总价为610000元；买受方于2020年6月13日前，将首付款244000元缴入资金监管账户，于2020年6月29日前，办理完相关银行贷款批准手续，并将银行贷款366000元缴入资金监管账户；买卖双方签订合同后，如一方违约应向对方支付20000元违约金；出卖方符合领取全部房款条件时，将房产交付给买受方”，被告韩锡堂在共有人处签字捺印。 上述合同签订当日，胡福銮向薛薇退还了20000元。之后薛艳、韩锡堂将首付款244000元交纳至资金监管账户。原告父亲薛传金于2020年6月19日去世。 本院认为，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》系双方当事人之间真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。 本案中，薛艳、韩锡堂与胡福銮签订《存量房买卖合同》之前，薛艳的妹妹薛薇与胡福銮签订了《房屋买卖定金收付协议书》，并支付了定金20000元。根据我国法律规定，定金合同具有从属性，定金如何处理要依据主合同即房屋买卖合同的成立与否及效力而定。薛薇向胡福銮交付的20000元定金，仅仅是双方进行房屋买卖的预约行为,在没有签订正式的房屋买卖合同之前，定金是为订立主合同担保的，收取定金的一方负有为交纳定金一方保留该房屋的义务，保证在双方签订合同之前不能将房屋再卖与其他人。就本案而言，薛薇在交纳定金后，虽然未与胡福銮签订房屋买卖合同，但其在规定时间内经与胡福銮协商，由其姐姐薛艳代替其与胡福銮签订房屋买卖合同，胡福銮对此亦表示认可，并在与薛艳、韩锡堂签订《存量房买卖合同》的当日将定金20000元退还给薛薇。薛薇与胡福銮的一系列行为可以认定在定金合同签订后，经双方协商对买卖关系的当事人变更，定金合同已履行完毕，最终签订《存量房买卖合同》的双方当事人为薛艳、韩锡堂与胡福銮，故本案的原、被告均应当按照合同约定和法律规定，履行各自的义务。 关于薛艳、韩锡堂在本案中主张解除合同的事由是否符合法律规定，涉案存量房买卖合同是否应当予以解除的问题。本案中，双方约定签订《存量房买卖合同》后，薛艳、韩锡堂应于2020年6月13日前，将首付款244000元缴入资金监管账户；于2020年6月29日前，办理完相关银行贷款批准手续，并将银行贷款366000元缴入资金监管账户。薛艳、韩锡堂提交的在2020年6月26日与胡福銮的通话录音显示：薛艳：“……那天咱23号的时候吧，咱给你说了，我的这个父亲突然去世，房子不能买了……”，胡福銮：“……大妹，你们这个情况我也了解了，嗯，你确实不大想要这个房子是吧？这个不想要呢，你对我的经济补偿一点……”，根据薛艳、韩锡堂提交的该录音证据可知，其在合同履行期限届满之前，已通过电话方式明确告知胡福銮，因其父去世，无法继续履行合同，胡福銮认可该理由，只是提出了补偿请求，故薛艳、韩锡堂已经将解除合同的意思表示以电话的方式通知了胡福銮，虽然胡福銮提出补偿，但是并没有明确具体的数额，在双方在合同中对于违约金已经明确约定的情况下，双方具备依据违约金条款解决纠纷的基础，故在薛艳提出解除合同的意思表示到达胡福銮时，胡福銮没有对解除合同提出异议，应当视为双方就解除合同达成了合意。 关于买卖双方是否有违约行为，以及违约金的计算标准是否应当予以调整的问题。本案中，根据合同约定，薛艳、韩锡堂应当在2020年6月29日前付清房款，但在该期限届满之前，薛艳、韩锡堂就明确表示要解除合同，不再履行支付余款的义务，故薛艳、韩锡堂存在明显的违约行为。我国法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《存量房买卖合同》也约定“如一方毁约应向对方支付20000元违约金”。薛艳、韩锡堂在本案中抗辩称其购房系为了给父亲居住，现其父亲已去世，购房目的无法实现；且双方自合同签订至解除之日时间较短，法院应当对违约金相应酌减。对此，本院认为，合同一方以不能实现合同目的解除合同而行使法定解除权的情形有两种情形，一是因不可抗力不能实现合同目的，二是因另一方迟延履行主要债务而不能实现合同目的。本案中，薛艳的父亲去世并非法律规定的不可抗力，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，主要有自然灾害、政府行为和社会异常事件等，并不包含薛艳所述的情形，故不能免除薛艳、韩锡堂的违约责任。双方之间基于真实的意思表示而签订的《存量房买卖合同》合法有效，合同中约定的违约金20000元系双方针对违约行为作出的明确约定，虽然法律赋予合同当事人有请求人民法院对于违约金进行调整的权利，但薛艳、韩锡堂并无证据证明因其明显的违约行为给胡福銮造成的损失低于20000元，且在双方在订立《存量房买卖合同》时约定的违约金20000元也不过分畸高，该20000元也是各方能够预见到或者应当预见到一方因违反合同可能造成的损失，故本院对违约金的数额不予调整。 根据法律规定，在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本院确定双方于2020年6月13日签订的《存量房买卖合同》解除后，胡福銮还负有配合薛艳、韩锡堂办理退还监管资金244000元的附随义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十二条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除薛艳、韩锡堂与胡福銮于2020年6月13日签订的《存量房买卖合同》； 二、被告胡福銮于本判决生效后十五日内配合原告薛艳、韩锡堂办理退还监管资金244000元的相关手续； 三、反诉被告薛艳、韩锡堂于本判决生效后十日内向反诉原告胡福銮支付违约金20000元； 四、驳回原告薛艳、韩锡堂的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告胡福銮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4960元，减半收取2480元，由原告薛艳、韩锡堂负担（已预交）；反诉案件受理费3545元，减半收取1772.50元，由反诉被告薛艳、韩锡堂负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 刘现伟 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 甘 琪 书 记 员 王 琇