河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5189号 上诉人（原审被告）：张志福（小名嘎子），男，1977年2月5日出生，汉族，住河北省行唐县。 被上诉人（原审原告）：尚朋妮，女，1952年10月8日出生，汉族，住河北省行唐县，系尹海法妻子。 委托诉讼代理人：郑金鹏，河北峥嵘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尹永波，男，1979年1月7日出生，汉族，住河北省行唐县，系尹海法二儿子。 委托诉讼代理人：郑金鹏，河北峥嵘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尹会园，女，1989年1月1日出生，汉族，住河北省行唐县，系尹海法女儿。 委托诉讼代理人：郑金鹏，河北峥嵘律师事务所律师。 上诉人张志福因与被上诉人尚朋妮、尹永波、尹会园房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2020）冀0125民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张志福上诉请求：一、依法撤销河北省行唐县人民法院（2020）冀0125民初90号民事判决书。二、发还重审或改判。事实和理由：一、一审判决认定案件事实错误。在上诉人租用被上诉人房屋时，被上诉人于2019年4月告知上诉人将该房屋卖给了耿旭，不让上诉人再租其房屋，上诉人于2019年8月3日将房屋腾出后，把所租房屋的钥匙交给了被上诉人。被上诉人当庭认可该事实。虽然双方没有解除书面合同，但事实足以证明双方解除了租赁合同。一审法院认定“被上诉人没有接到上诉人解除该租赁合同的通知，上诉人违反了租赁合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任”是错误的。二、一审法院认定被上诉人提交的二年暖气费2151元×2=4301元和违约金1440元由上诉人承担明显不当。上诉人不应承担2019年至2020年的暖气费，双方已事实上解除了房屋租赁合同，因此不用承担上述费用。假设该合同成立，按照一审判决所认定的尹海法的损失至被上诉人起诉之日也就是2020年1月7日法院立案，从2019年10月15日开始供暖到2020年1月7日仅为82天（到取暖截止日为3月15日结束）。一审法院亦不能认定上诉人给付被上诉人第二年的全部取暖费。综上，一审判决认定事实不清，判决侵害了上诉人的合法权益。 尚朋妮、尹永波、尹会园答辩称，一、上诉人与尹海法没有达成解除房屋租赁的合意，所以房屋租赁合同没有解除。二、上诉人没有将钥匙交付给尹海法，而是尹海法在租赁的房间内抽屉里找到的钥匙。三、上诉人支付取暖费是根据双方租赁合同的约定，依法应该承担的义务。四、因上诉人违约，没有支付尹海法房屋租赁费及取暖费，应当承担违约责任。一审法院根据法律规定，让上诉人承担10%的违约责任，符合法律的规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 尹海法向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告解除2018年8月3日签订的租赁合同，被告给付原告暖气费、租赁费、违约金共计17000元。2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月3日被告张志福租赁原告尹海法位于龙州镇政府胡同家检察院家属楼中单元二楼东门楼房一套，并签订了租赁合同。合同约定租金每年7200元，租期为3年，自2018年8月3日起至2021年8月3日止。合同第三条约定租赁期间，水电暖等交费及维修费自负，乙方必须服从物业管理。不论任何情况如发生触电、火灾等事故，全部由乙方嘎子承担。第四条约定在同等条件下乙方嘎子优先承租，如一方违约，赔偿对方租赁费双倍。合同生效后已交租赁费不退。之后被告张志福开始使用该房屋，被告给付了一年的租赁费，但直到现在也没有缴纳第二年的租赁费，即2019年8月3日至2020年8月2日的房租，且其租赁期间2018年8月3日至2019年8月2日、2019年8月3日至2020年8月2日的暖气费也没有缴纳。 一审法院认为，原被告双方于2018年8月3日签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违背法律规定，应为有效合同。依法成立的合同受法律保护，当事人双方应按合同约定全面履行自己的义务，被告张志福应按合同约定交付原告尹海法租金，但被告只交付了一年的房租，没有再缴纳第二年的房租，也没有缴纳过暖气费。被告张志福称原被告双方签订的租赁合同早已经解除，其不需要再缴纳房租，但原告尹海法没有接到被告解除该租赁合同的通知，原告也没有与被告协商解除该合同，被告也未提供相应证据予以证明，本院不予采信。被告张志福的行为已经违反了租赁合同的约定，构成了违约，被告应当承担相应的违约责任，原告要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。根据租赁合同第四条约定，如一方违约，赔偿对方租赁费双倍。该违约金明显约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条与《中华人民共和国合同法司法解释二》第二十九条的规定，当事人约定的违约金数额不能超过实际损失的百分之三十，被告未按约定履行，应支付给原告部分违约金，违约金本案按实际损失的百分之十计算，即7200元×2年×10%=1440元。本案中原告尹海法的损失包括：1、至起诉之日的租赁费7200元÷360天×155天=3100元；2、二年暖气费2151元×2=4301元；3、违约金1440元，以上三项共计8841元。判决：一、解除原告尹海法与被告张志福之间签订的租赁合同。二、被告张志福给付原告尹海法租赁费、暖气费、违约金共计8841元。判决生效后十五日内履行完毕。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实。 另查明，被上诉人尹海法于2020年6月8日因病去世，其继承人有：尚朋妮，系尹海法配偶；尹永强，系尹海法大儿子；尹永波，系尹海法二儿子；尹会园，系尹海法女儿。现尹永强向本院提交“声明”，同意放弃本案所涉遗产的继承权利，不再参加诉讼。经本院依法征询尚朋妮、尹永波、尹会园意见，三人要求作为本案当事人参加诉讼。 本院认为，对于双方当事人2018年8月份签订的租赁合同的法律效力，双方均无异议，本院予以认定。根据租赁合同约定，上诉人应按年度预付房屋租赁费用，但截止到被上诉人原审提出诉讼请求，上诉人仅支付了2018年8月3日至2019年8月2日的租赁费，后续租赁费用及暖气费用均未支付。上诉人主张因被上诉人打算出售案涉租赁房屋并要求上诉人腾房，上诉人已在2019年8月3日将房屋腾出，双方租赁合同已经解除，故不存在应给付被上诉人2019年到2020年度的租赁费及取暖费的情形。被上诉人对上诉人主张的双方已解除租赁合同的事实不予认可，上诉人亦未提供相应证据证明双方存在2019年解除租赁合同的合意，依法应当承担举证不能的法律后果。至于被上诉人曾存在欲将案涉租赁房屋出售的情形，被上诉人亦认可该事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故即便存在被上诉人待出售案涉租赁房屋的事实，该事实也不属于双方解除租赁合同的法定情形，上诉人以被上诉人将案涉租赁房屋进行交易为由，主张双方租赁关系解除的，本院不予支持。原审法院认定上诉人存在违约行为，并对被上诉人原审主张的各项损失数额进行的认定和判决，并无不当。尹海法在本案二审期间去世，其继承人尚朋妮、尹永波、尹会园申请作为当事人参加诉讼的，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，张志福的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张志福负担。 本判决为终审判决。 审判长 寻 亚 审判员 李秀云 审判员 高瑞江 二〇二〇年八月三日 书记员 张童童 ——