广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初11634号原告：佛山市顺德区南天物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区******************写字楼B4室。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：周静爱，广东奕春崇律师事务所律师。被告：潘镇雄，男，1990年4月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****官堂上街二巷4号，公民身份号码440************413。委托诉讼代理人：潘应良（系被告潘镇雄的父亲），男，1957年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****官堂上街二巷4号。被告：李美玲，女，1959年2月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****官堂上街二巷4号，公民身份号码440************828。委托诉讼代理人：潘凤仪（系被告李美玲的女儿），女，1983年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****东康三街2号西山上筑3座1402号。原告佛山市顺德区南天物业管理有限公司（以下简称南天公司）与被告潘镇雄、李美玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告南天公司的法定代表人李某1、委托诉讼代理人周静爱、被告潘镇雄的委托诉讼代理人潘应良、被告李美玲及其委托诉讼代理人潘凤仪到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告2016年6月1日至2020年3月31日期间46个月物业管理服务费6642.4元及滞纳金1500元，合共8142.4元；2.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年5月18日，原告与佛山市顺德区*********业主委员会签订《物业管理委托合同》，1至4楼商铺按2元/平方米计收物业管理服务费，逾期缴交的按3‰/天计收滞纳金。其中，两被告拥有位于该小区首层5号商铺，其物业管理服务费为144.4元/月，2016年6月1日至2020年3月31日期间46个月的物业管理服务费合共6642.4元，滞纳金酌情计收1500元，合共8142.4元。一直以来，原告多次向两被告催收，两被告至今仍拒绝付款。两被告提交书面答辩状，辩称，一、原告未按《物业管理委托合同》约定的标准提供物业管理服务，无权向被告收取物业管理费。《物业管理委托合同》第二章明确约定了原告的管理事项，但原告没有履行，原告也没有向法院提交相关证据证明其履行了合同约定义务，原告无权收取物业管理服务费。二、原告未能提供合同约定的物业管理服务质量，没有实现合同约定的目标管理，不能按合同约定的标准收取管理费。《物业管理委托合同》第五章对于原告提供的物业管理服务质量有明确约定，只有达到该服务质量，原告才有权按照第六章的约定收取物业管理服务费。房屋及设施没有定期保修保养，原告不但从来没有对业主提供过合格的物业管理服务，还把业主的下水道、排污管拆除，把所有通道塞死，不让被告使用排污排水，使原来设置的卫生间无法使用，严重损害业主权益。门前大厦高层的冷气水从天而降，几年来一直得不到解决，更谈不上管理服务和质量。车辆管理无序，门前经常被汽车占道，业主满意率远未达到85%。鉴于原告没有提供符合合同约定标准的服务，其无权向被告收取管理费。三、原告的诉求，因超过了诉讼时效而丧失胜诉权。2016年6月1日至今已超过4年，原告一直未直接向被告追索过物业管理费，被告的物业属临街商铺，被告购铺至今十几年，从未与任何物管公司签订委托管理合同，与业委会也无任何关系和接触，甚至连业委会成立及业委会与原告签订了委托管理合同也不知情。现在突然要向被告追缴几年前的物管费，已超过法律规定的诉讼时效，不应得到法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1、2（原、被告主体资料、案涉商铺产权情况表），两被告无异议，本院予以采信。证据3（物业管理委托合同及补充协议），由原告和广德业大厦业主委员会签订，有原件核对，本院予以采信。证据4（通知及照片），据原告所称，公告照片张贴在公告栏，两被告在庭审中表示没有看过公告栏，因此本院对两被告所称照片是最近拍的而且存在一贴就撕的情况不予采信，对该组证据予以采信。证据5（证明），本院予以采信，可以证明原告对案涉大厦进行物业管理的事实。证据6（催促函、照片），虽然两被告称没有收到过相关催促函，但结合催促函张贴在两被告商铺门上的照片，本院对真实性予以采信，可以证明原告曾多次催收。证据7及补充提交的证据（微信聊天记录、照片、短信），本院予以采信，可以证明原告进行吸粪、设施维护、打扫卫生、对乱停车辆进行报警处理、处理漏水问题等工作。两被告提交的证据（照片、视频），原告对真实性无异议，本院予以采信。经审理查明：潘镇雄、李美玲是佛山市顺德区****办事处中区社区居民委员会东乐路1号之二广德业大厦B座首层5号商铺（以下简称案涉商铺）的业主，套内建筑面积为72.2平方米，自2006年9月购入。2016年5月18日，广德业大厦B座业主委员会与南天公司签订《物业管理委托合同》，约定广德业大厦B座业主委员会委托南天公司为广德业大厦B座提供物业管理，委托管理期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止，合同约定了南天公司的管理职责、双方权利义务等，并约定管理服务费的收费标准：商铺物业按2元/平方米/月计收，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰缴交滞纳金。相关向商铺收取物业管理费的通知及服务内容已张贴于大厦公告栏中。潘镇雄、李美玲购买案涉商铺时商铺内没有厕所，后通过前一任物业管理公司加装，因商铺下层地下停车场存在排污管漏水问题，南天公司认为是案涉商铺厕所排污管漏水所致，自行出资整改但未能改进，于2017年封闭了案涉商铺的排污管。潘镇雄、李美玲一直没有向南天公司支付过物业管理费，南天公司分别于2018年3月、2019年7月、2020年3月进行催收。潘镇雄、李美玲认为南天公司存在管理不善等问题，拒绝支付物业管理费。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，广德业大厦B座业主委员会代表大厦B座全体业主与原告签订物业管理委托合同，委托原告进行物业管理，该合同合法有效，对广德业大厦B座全体业主具有约束力。两被告不清楚合同的签订并不能否定合同的效力。案涉商铺位于广德业大厦B座，当然属于合同约定的管理范围。原告对案涉商铺进行物业管理，两被告作为业主和实际使用人应依约缴纳物业管理费等费用。关于原告的起诉是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求：……。”原告主张2016年6月1日起的物业管理费，而原告于2018年3月、2019年7月、2020年3月在案涉商铺门口张贴催缴通知进行催收，均产生诉讼时效中断的后果，原告于2020年5月起诉没有超过诉讼时效。至于两被告称原告存在各种管理不善的情况是否构成拒交物业管理费的正当理由。两被告认为原告未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉商铺门前漏水、地面脏乱、道路交通无序等情形，即使确实存在上述问题，但从原告提交的证据可见，原告排查楼上及地面漏水原因、定时安排保洁人员清扫商铺门前道路、对违章停放车辆报警处理，已尽到物业管理职责。但由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权对违章者进行处罚，业主如果认为他人侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主也可以根据《物业管理委托合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据相关法律规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。当然，原告也应虚心听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。至于两被告称原告擅自堵塞其商铺排污管的问题。对于案涉商铺的排污管是否存在漏水现象、原告堵塞管道是否有正当性，双方在本案中均未能提供充分证据，如果两被告认为原告的行为对其造成损害，可另遁合法途径主张权利，但两被告不能以此否定原告依约履行物业管理委托合同的事实而拒付物业服务费。案涉商铺建筑面积为72.2平方米，合同约定物业服务费为每月每平方米2元，故每月物业服务费为144.4元。自2016年6月至2020年3月，两被告共欠物业管理费6642.4元（144.4元/月×46月）。关于原告主张的滞纳金，即违约金的性质。两被告经原告催收后仍未交纳物业管理费，已构成违约，原告要求被告支付违约金有理。但结合庭审，本案的欠费主要是因为原告堵塞其商铺排污管等问题而双方未能妥善解决产生矛盾所致，在未妥善解决上述问题前两被告未支付物业管理费亦有其考虑，本院酌情调整违约金为500元。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院仅支持上述合法有理的部分，其余部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告潘镇雄、李美玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区南天物业管理有限公司支付从2016年6月1日至2020年3月31日的物业管理费6642.4元及违约金500元；二、驳回原告佛山市顺德区南天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取并由原告佛山市顺德区南天物业管理有限公司预交），由被告潘镇雄、李美玲共同负担（被告潘镇雄、李美玲径向原告佛山市顺德区南天物业管理有限公司支付，本院不另作退收）。本判决为终审判决。审判员  宁瑞红二〇二〇年八月十七日书记员  梁秀雯