河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初6341号原告：郑州恒太商业管理有限公司，住所地：郑州市金水区青年路145号5号楼裙房3层01号，统一社会信用代码：91410105MA458TBF4W。法定代表人：孙晓辉，总经理。委托诉讼代理人：张茂峰，河南博同律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋爽，河南博同律师事务所律师。被告：刘姗娜，女，汉族，1982年9月16日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵红彬，河南力天律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭潇闯，上海市协力（郑州）律师事务所律师。原告郑州恒太商业管理有限公司（以下简称“恒太公司”）与被告刘姗娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张茂峰，被告委托诉讼代理人赵红彬、郭潇闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除2019年2月16日原、被告签订的合同编号为HT-FHXFC20190216-1046的《凤凰幸福城租赁合同》；2.请求依法判令被告把租赁铺位恢复原貌，达到清洁状态，并支付占用费20133元；3.请求依法判令被告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租赁费60399元及逾期滞纳金；4.请求依法判令被告支付违约金60399元；5.请求依法判令被告交付的履约保证金20133元归原告所有；6.诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年2月16日原、被告签订《凤凰幸福城租赁合同》，合同编号HT-FHXFC20190216-1046，原告把1046号铺位租赁给被告经营polosport品牌的男装、女装。合同期限为2年，自2019年5月1日至2021年4月30日止。合同第七部分约定如有违约，原告有权收回租赁铺位，没收被告交付的履约保证金，并要求被告支付三个月的租金作为违约金。合同履行中，被告应于2020年1月16日至1月31日内支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的60399元租赁费。经原告通知被告没有依约缴纳，并于2020年3月8日，被告未经原告同意，强行撤柜，停止营业，至今所欠缴的租赁费已经逾期50多天。根据双方签订的《租赁合同》第2.1条、第2.2条、第2.3条、第2.5.1条、第6.2条、第7.2条、第7.2.9条约定，被告存在逾期缴纳租赁费、提前撤柜等违约行为，给原告造成极大经济损失和商誉损失，依法应当向原告支付租赁费、违约金、滞纳金，履约保证金归原告所有，并腾空租赁铺位，恢复原貌，达到清洁状态，至今被告没有同原告协商解决，为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告刘姗娜辩称，一、经答辩人了解被答辩人并非案涉商铺的所有权人，其不享有案涉商铺的出租权，因此，2019年2月16日答辩人与被答辩人签订的《凤凰幸福城租赁合同》应属无效合同。二、因新型冠状病毒感染的肺炎疫情导致答辩人无法正常使用案涉商铺，无法正常经营，亏损严重。经被答辩人同意，答辩人已于2020年3月8日搬移，并将案涉商铺交由被答辩人，经了解被答辩人已将案涉商铺对外出租。三、案涉租赁合同约定的租赁期自2019年5月1日起，但实际案涉商铺所在商场于2019年6月6日才开业，答辩人2019年6月6日才开始正常经营，因此租赁期限应当自2019年6月6日开始计算，答辩人向被答辩人支付租金至2020年2月15日，扣除35天的免租期被答辩人实际支付租金至2020年3月5日，但被答辩人仅同意给予答辩人15天的免租期。被答辩人要求答辩人将案涉商铺恢复原貌并支付占用费20133元，以及支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金60399元及逾期滞纳金没有事实及法律依据，不应支持。2020年3月5日至2020年3月8日期间的租金考虑疫情原因应予以免除。四、因新型冠状病毒感染的肺炎疫情属于不可抗力，被答辩人要求答辩人支付违约金60399元以及扣除履约保证金20133元不应支持。且被答辩人要求的违约金60399元及扣除履约保证金20133元违约责任显属过高。综上所述，案涉租赁合同应属无效合同，答辩人已将案涉商铺交由被答辩人，不存在拖欠租金的情形，被答辩人应当返还答辩人已支付的履约保证金20133元。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情导致答辩人受损严重，考虑该不可抗力情形结合公平公正原则，答辩人恳请人民法院查明事实后，依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2019年2月16日，原、被告签订《凤凰?幸福城租赁合同》，约定甲方（原告）将位于郑州市裙楼凤凰幸福城商场内的1046号铺位出租给乙方（被告），该铺位合计租赁面积95.87平方米，租赁用途为商业，经营范围为男装、女装、童装，经营品牌为POLOSPORT。租赁期限2年，自2019年5月1日至2021年4月30日；租金标准：2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金及物业费为每季度60399元，2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金及物业费为每季度64540元。租金采用“先支付后使用”的方式，自2019年5月1日起乙方按押一付三缴纳租金，并于每个付租期开始之日的前十五日内向甲方缴纳该付租期的租金；签署本合同之日，乙方应向甲方支付本合同履约保证金20133元整。合同6.1约定：除本合同明确规定的终止条款外，若因一方原因导致本合同被提前终止或解除的，违约方需向守约方支付违约前三年年度租金的平均数的10%的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方需继续向守约方赔偿。6.2乙方保证按照合同约定按时足额缴纳租金、物业管理费、水电费、履约保证金及其他各项费用。如逾期支付，则每逾期一日，应按拖欠金额的日0.5%向甲方支付滞纳金直至付清为止；若乙方逾期十日仍未支付上述费用，则视同乙方同意甲可以对乙方停止所有的服务，包括停止向乙方供水、供电等一切服务，直至乙方付清所有应缴费用时才恢复对乙方的服务，由此造成的一切损失均由乙方承担；若乙方逾期三十日仍未支付上述费用，甲方有权单方解除本合同、收回租赁铺位、没收乙方的履约保证金，同时乙方还应向甲方支付三个月的租金作为违约金，计人民币60399元。7.2有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，收回租赁铺位，并没收乙方的履约保证金，同时乙方还应向甲方支付人民币60399元作为违约金，并赔偿甲方遭受的其他损失。7.2.1乙方逾期支付租金、物业管理费及相关费用达三十日，且未向甲方书面说明理由并征得甲方书面同意的。7.2.9未经甲方书面同意，乙方提前撤场、退租（包括逃场）的。2019年2月13日，被告通过龙新慧名下中国工商银行账户向原告转款20133元，附言：壹号仓支付恒泰POLO店铺保证金。同日，原告出具收据一张，载明其收到该保证金款项，收据上加盖有原告公司公章。2019年2月16日，被告通过龙新慧名下中国工商银行账户向原告转款60399元，附言：壹号仓支付恒太3个月租金。2019年8月2日，被告通过龙新慧名下中国工商银行账户分两笔向原告转款50000元、6946.78元，附言：幸福POLO支付恒太2019.8.1至19.11.15租金。2019年10月31日，被告通过龙新慧名下中国工商银行账户向原告转款55399元，附言：支付幸福城POLO19.11.16至20.2.15租金物业费。同日，原告出具收据一张，写明“南馆1046号铺租金512769.8元、物业费8628.3元（2019.11.16-2020.2.15），共计60399元，减装修保证金5000元，实收55399元，收据上加盖有原告公司公章。2020年3月8日，被告搬离涉案房屋。同日，原告向被告发函告知被告自2020年2月16日起至今拖欠原告租金及物业费，2020年3月7日在未办理正规撤柜手续情况下，私自撤货，现对被告专柜进行断电锁门处理，并催促被告尽快缴纳所欠租金及物业费。2020年3月15日，被告向原告送达退铺申请，载明：由于新冠肺炎疫情影响，贵商场虽然通知复工，但客流量极低，且有大部分商户在年前已经撤铺也导致了贵商场客流量的急剧下滑，致我租赁店面无法正常营业，继续经营会造成更大损失，故现在解除合同，不再继续使用。特此申请退掉位于凤凰幸福城商场1046号的商铺，同时也希望市场考虑到疫情期间商户的不易，退还我们保证金。另查明，原告于2020年4月16日将涉案商铺重新出租给他人经营。本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的《凤凰?幸福城租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告已于2020年3月8日搬离涉案商铺不再经营，其以自己的行为表明不履行合同，原告于2020年4月16日将涉案房屋重新出租，故涉案房屋租赁合同至此已经解除，本院依法予以确认。原告诉请被告将租赁铺位恢复原貌、达到清洁状态，但未提供证据证明被告搬离时涉案商铺未达到清洁状态，原告本项诉请本院不予支持。关于房屋占用费，根据原告提供的收据及被告转账记录附言显示，被告房租缴纳至2020年2月15日，被告于2020年3月8日搬离房屋，应向原告支付2020年2月15日至2020年3月8日期间的房屋占用费，鉴于疫情原因店铺经营受到严重影响，且被告据此提出抗辩，此期间的房屋占用费可予以适当减免，减半缴纳计7382.1元（20133元÷30天×22天÷2）。原告于2020年4月16日将涉案房屋出租，房屋于2020年3月9日至4月15日处于空置状态，结合双方过错程度、合同履行情况，兼顾公平原则，被告应承担在此期间的房屋租金25501.8元（20133元÷30天×38天）。关于原告诉请的2020年4月16日至2020年4月30日的租赁费及逾期滞纳金、违约金，本院已判令被告支付原告2020年2月16日至4月15日期间的房屋占用费和空置期间租金，原告的损失已得到弥补，该诉请本院不予支持。原告诉请被告交付的履约保证金20133元为原告所有，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州恒太商业管理有限公司与被告刘姗娜于2019年2月16日签订的合同编号为HT-FHXFC20190216-1046的《凤凰?幸福城租赁合同》于2020年4月16日解除；二、被告刘姗娜于本判决生效之日起十日内支付原告郑州恒太商业管理有限公司房屋占用费7382.1元；三、被告刘姗娜于本判决生效之日起十日内支付原告郑州恒太商业管理有限公司房屋租金损失25501.8元；四、驳回原告郑州恒太商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1761元，由原告郑州恒太商业管理有限公司负担1401元，被告刘姗娜负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭喜珂二〇二〇年八月十四日书记员  于文文