浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终6194号 上诉人（原审原告）：赵俊文，男，1982年8月18日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：李向葵，浙江凯旺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）曾玉常，男，1963年4月28日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：姚海梅，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人赵俊文因与被上诉人曾玉常房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员李骏适用普通程序独任审理，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。上诉人赵俊文及委托代理人李向葵、被上诉人的委托代理人姚海梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年5月20日赵俊文、曾玉常签订租赁协议一份，约定：曾玉常将位于本市江干区笕桥机场内9号（铁路杭州站托管花圃）改建后的厂房租赁给赵俊文使用，面积为700平方米，租期自2017年5月26日起至2018年5月25日止，年租金为183000元、安全保证金为10000元；协议履行期间，赵俊文需服从部队和曾玉常的管理并对厂房的安全、消防、卫生工作全面负责；因遇国家和军队政策法规重大调整或军事规划建设需要等不可抗力因素导致协议无法履行的，协议自行终止；等等。2017年5月19日、6月5日赵俊文通过支付宝、农业银行向曾玉常转账支付房屋租金、安全保证金等合计193000元。嗣后，因部队要求全面停止有偿服务，曾玉常于2017年7月28日前通知赵俊文终止协议，并于2018年2月5日通过农业银行返还给赵俊文2018年1月至5月的房屋租金76250元及安全保证金3750元等合计80000元。2019年1月赵俊文诉至原审法院，请求判令确认涉案租赁协议无效，由曾玉常返还房屋租金103000元、安全保证金10000元并赔偿货架等损失53720元，合计166720元。 原审法院另查明：一、2010年11月30日、2013年10月18日、2017年1月1日曾玉常分别与杭州新盛运贸有限公司（以下简称新盛公司）、杭州火车站客服经营公司（以下简称火车站客服公司）（因铁路体制改革，原新盛公司经营业务移交至火车站客服公司）签订场地租赁合同三份，约定新盛公司、火车站客服公司将位于本市江干区××路杭州站托管花圃内最南面约1700平方米场地一块租赁给曾玉常经营使用，场地上原有旧平房一幢九间由曾玉常进行拆除改建；拆除改建需双方向笕桥机场提出书面申请，经部队方面确认同意后方可施工，所需费用和由此产生的其它问题由曾玉常自行承担并负责解决；租期分别自2011年1月1日起至2013年12月31日止、2014年1月1日起至2016年12月31日止、2017年1月1日起至12月31日止；合同到期前如曾玉常有续租意愿，可协商续租直至2020年12月31日止，曾玉常在场地内的自建建筑物全部无偿归新盛公司、火车站客服公司所有，不做任何的补偿或赔偿；曾玉常擅自转租场地或与其他承租人交换房屋、场地的，视为违约，新盛公司、火车站客服公司可单方解除合同；等等。 原审法院认为，根据涉案租赁协议及场地租赁合同约定，涉案房屋地处笕桥机场部队营区，系由曾玉常在原有旧平房基础上拆除改建而成且未对房屋转租作出禁止性约定。现曾玉常虽未能提交相关建造、转租的审批手续，但自2011年至今笕桥机场、新盛公司及火车站客服公司均未提出过异议，应视为确认，曾玉常有权对外转租，涉案租赁协议也并非必然产生无效的法律后果。涉案租赁协议在履行过程中，因部队全面停止有偿服务工作的开展导致协议提前终止，属不可抗力，对此曾玉常并未违约。就赵俊文诉请的房屋租金，自2017年5月26日起至12月31日止已由赵俊文实际使用，曾玉常自认多收取的76250元应随安全保证金一并予以返还。就赵俊文诉请的货架等损失、曾玉常辩称的垃圾清运损失，均因缺乏证据，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2020年5月25日作出判决：一、曾玉常于判决生效之日起十日内，返还给赵俊文安全保证金6250元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回赵俊文的其他诉讼请求。案件受理费1817元、财产保全申请费1354元，合计3171元，由赵俊文负担3052元、曾玉常负担119元。 宣判后，赵俊文不服，上诉称：一、一审法院对案件事实认定有误。对本案中双方签订的《租赁协议》的效力未作详细调查，回避了上诉人要求确认合同无效的诉讼请求。二、一审程序违法。在最后一次开庭前的庭前会议中主审法官提出依职权对案涉房屋建造审批问题进行调查，但并未取得房屋建造审批合法性的证据，亦未对依职权调查的结果在庭审中作出释明，导致判决错误。三、上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》属于无效合同。案涉房屋是否属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造，或者说是属于未经批准或未按批准内容私自临时改扩建违法建筑的房屋是本案焦点问题,主审法官已依职权到案涉房屋所在地进行了调查,调查结果是没有证据能证明案涉房屋是经合法审批建造,被上诉人在一审审理过程中也无法向法庭提交任何合法审批文件，证明案涉房屋属于合法建造的事实,从案涉合同中能明确查明案涉房屋是临时搭建的房屋,未经任何审批,属于私自临时改扩建违法建筑的房屋,不具备合法出租的条件。故请求二审改判支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人曾玉常答辩称：首先，案涉房屋系答辩人在所承租的土地上建造的房屋，因该地块地处笕桥机场部队营区内，根据《中国人民解放军房地产管理条例》第二条及第三条的规定，应归口于部队后勤机关营房管理部门管理，案涉房屋的建造及使用，只需获得部队后勤部门的批准即可。2010年11月，答辩人与新盛公司就案涉场地签订租赁合同，合同中明确约定：答辩人对原有旧建筑物和租赁场地进行改造、翻建和扩建，必须征得新盛公司书面同意后，共同向部队方面提出书面申请，经部队方面确认同意后方可进行施工。该条款的约定，也正是基于《中国人民解放军房地产管理条例》的相关规定所作出的约定。答辩人自2011年开始，在案涉地块上建造房屋并用于出租使用至今，无论是新盛公司、火车站客服公司，还是部队方面，均未对此提出异议，且多年来，笕桥部队、新盛公司等均积极配合答辩人出租案涉房屋，亦充分证明案涉房屋的建造已经过新盛公司、部队方面的审批同意，处于合法状态。上诉人诉称，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造，应属于违法建筑，从而确认租赁合同无效，其所适用的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，而该司法解释中所称的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，案涉房屋系在部队营区规划范围内建造的，应适用《中国人民解放军房地产管理条例》的相关规定。因此，答辩人认为，原审法院依职权对相关事实进行调查后，对案涉租赁合同认定合法有效，是正确的。其次，案涉租赁合同的解除，是因中央军委作出的关于全面停止有偿服务的命令而提前解除，应属不可抗力。答辩人与上诉人在租赁合同第六条中也对此进行了约定。因此，上诉人的上诉请求是无法得到支持的。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 本院审理中，当事人双方均未提交新的证据。 根据当事人的庭审陈述及在案有效证据，本院对原审判决作出的事实认定予以确认。 本院认为：本案二审的主要争议是赵俊文与曾玉常于2017年5月20日订立的“租赁协议”的效力。该“租赁协议”的标的房屋，系曾玉常在其所承租的位于笕桥机场部队营区的场地原有旧平房基础上拆除改建而成，赵俊文承租使用后，因部队全面停止有偿服务，双方终止了“租赁协议”的履行，事实清楚。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。因案涉房屋及其用地位于部队营区规划范围，不属于城市、镇规划区，故本案不符合该司法解释规定的适用范围。曾玉常虽未能提交案涉房屋的建造使用已得部队职能部门批准的证据，但自2011年至今，部队及新盛公司、火车站客服公司对曾玉常的修建、使用、出租均无异议，本案“租赁协议”的履行并未因此受到影响，至该协议终止履行，部队职能部门亦未对案涉房屋的性质作出认定，故原审认定本案“租赁协议”并非必然无效并无不当。赵俊文上诉要求确认本案“租赁协议”无效及据此所提出的请求，依据不足，本院不予支持。原审事实认定清楚、法律适用与判决正确、程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1817元，由上诉人赵俊文负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 骏 二〇二〇年八月二十一日 法官助理  徐森燕 书 记 员  王 勤