安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖10民终367号上诉人（原审被告）：黄山市涛华工贸有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区屯光云村92号19幢，统一社会信用代码913410007285355263。法定代表人：胡文飞，执行董事。委托诉讼代理人：汪晓农，安徽。委托诉讼代理人：张瑶，安徽。上诉人（原审被告）：黄山市万盈商贸有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黄口旅游度假区沁园山庄14-1幢，统一社会信用代码913410005861273159。法定代表人：江军，总经理。上诉人（原审被告）：汪志华，男，1972年7月8日出生，汉族，住安徽省祁门县。上诉人（原审被告）：王军超，男，1973年2月9日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。上诉人（原审被告）：项年保，男，1971年7月17日出生，汉族，住安徽省黄山市徽州区。上诉人（原审被告）：张立秋，男，1977年3月23日出生，汉族，住安徽省歙县。上诉人（原审被告）：黄山市屯溪区然然调味品批发部，住所地安徽省黄山市屯溪区徽山路9号1幢16号，统一社会信用代码92341002MA2R0D2H2F。经营者：吴艳红，女，1976年9月16日出生，汉族，住安徽省歙县。上诉人（原审被告）：朱剑，男，1985年9月20日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。上诉人（原审被告）：毕德坤，男，1973年4月13日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。上诉人（原审被告）：程宏伟，男，1975年7月12日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。以上九位上诉人共同的委托诉讼代理人：彭正茂，安徽九邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄山城投国资控股有限公司（原黄山市国有资产运营有限责任公司），住所地安徽省黄山市屯溪区黄山西路33号401，统一社会信用代码91341000684977604G。法定代表人：程燕捷，董事长。委托诉讼代理人：李发明，安徽。委托诉讼代理人：李人杰，安徽。原审被告：胡文飞，男，1960年7月11日出生，汉族，住安徽省黄山市徽州区。原审第三人：黄山欣徽物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黄山东路33号301室，统一社会信用代码913410005563211680。法定代表人：周盛扬，执行董事。上诉人黄山市涛华工贸有限公司（以下简称涛华公司）、黄山市万盈商贸有限公司（以下简称万盈公司）、汪志华、王军超、项年保、张立秋、黄山市屯溪区然然调味品批发部（以下简称然然批发部）、朱剑、毕德坤、程宏伟因与被上诉人黄山城投国资控股有限公司（原黄山市国有资产运营有限责任公司，以下简称黄山国资公司）、原审被告胡文飞、原审第三人黄山欣徽物业管理有限公司（以下简称欣徽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。涛华公司上诉请求：一、变更一审判决第二项为：万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟将各自承租的房屋腾空返还给黄山国资公司；二、变更一审判决第三项为：涛华公司给付黄山国资公司自2018年1月1日至2019年5月20日止的租金130094.01元，自2019年5月21日起，毕德坤按照98.63元/日标准、项年保按照20.91元/日标准、王军超按照104.49元/日标准、朱剑按照19.18元/日标准、汪志华按照136.99元/日标准，张立秋和然然批发部按照67.29元/日标准、程宏伟按照19.17元/日标准、万盈公司按照136.99元/日标准向黄山国资公司支付至实际返还房屋之日止的占有使用费；三、本案一、二审诉讼费由黄山国资公司、万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟承担。事实与理由：一、案涉房屋由次承租人占有，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应由次承租人向出租人承担腾空房屋的义务。涛华公司并未实际占有案涉房屋，不承担返还房屋的义务。二、案涉房屋租赁合同解除后，次承租人作为房屋的实际占有人，其应当向黄山国资公司承担逾期腾房占有使用费。一审判决涛华公司对逾期腾房占有使用费承担连带给付义务无事实和法律依据。黄山国资公司辩称：根据案涉房屋租赁合同，涛华公司负有腾空案涉房屋并支付逾期腾房占有使用费的义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟共同辩称：涛华公司的上诉请求及事实理由不能成立。胡文飞、欣徽公司对涛华公司的上诉未发表答辩意见。万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄山国资公司对万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟的起诉。事实与理由：一、与涛华公司签订房屋租赁合同的并非黄山国资公司，黄山国资公司并非本案适格原告。二、万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟与涛华公司之间存在房屋租赁合同关系，黄山国资公司与万盈公司等次承租人之间无直接利害关系，万盈公司等次承租人并非本案适格被告。一审法院认定黄山国资公司对万盈公司等次承租人享有租赁合同权益与法相悖。一审法院的审理剥夺了万盈公司等次承租人的反诉权利，导致其在一审中无法提起反诉。万盈公司等次承租人承租房屋后，对租赁房屋进行了添附，黄山国资公司与涛华公司提前解除合同给万盈公司等次承租人造成经济损失，万盈公司等次承租人保留对黄山国资公司和涛华公司的诉讼权利。三、万盈公司等次承租人在合同履行过程中无违约行为，按期支付租金，且部分房屋租赁合同未到期。黄山国资公司提前解除与涛华公司之间的房屋租赁合同不必然导致万盈公司等次承租人的房屋租赁合同解除或者无效，万盈公司等次承租人的房屋租赁合同仍合法有效并可以继续履行。四、请求法院根据目前新冠××疫情的形势，在一定程度上减免逾期腾房占有使用费。黄山国资公司辩称：一、由于涛华公司未按期支付租金，黄山国资公司有权解除与涛华公司之间的不定期租赁合同。二、关于万盈公司等次承租人与涛华公司之间的房屋租赁合同尚未到期而遭受到的损失问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。三、虽然万盈公司等次承租人与黄山国资公司之间不存在直接的合同关系，但万盈公司等次承租人实际占有案涉房屋，妨碍了黄山国资公司对案涉房屋的合法使用，因此万盈公司等次承租人与黄山国资公司之间存在直接的利害关系，万盈公司等次承租人应当配合腾空房屋。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，黄山国资公司请求万盈公司等次承租人腾房并连带给付逾期腾房占有使用费于法有据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涛华公司辩称：一、一审法院对万盈公司等次承租人的诉讼主体认定并无不当。二、涛华公司与万盈公司等次承租人签订以及履行房屋租赁合同的过程中并无不当，没有损害次承租人的合法权益。胡文飞、欣徽公司对万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟的上诉未发表答辩意见。黄山国资公司向一审法院起诉请求：一、确认欣徽公司与涛华公司、胡文飞于2012年4月18日签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月28日解除；二、判决涛华公司、胡文飞腾空交还位于黄山市屯溪区云村92号28幢、29幢、30幢、46幢、49幢房屋(车间、学校宿舍、电影院、水泵房、汽车修理车间等房屋，不含二层以上楼房)；三、判决万盈公司腾空交还位于黄山市屯溪区云村92号34幢半间房屋(动力车间五间)；汪志华腾空交还位于黄山市屯溪区云村92号34幢半间房屋(动力车间八间)；王军超腾空交还位于黄山市屯溪区云村92号3幢房屋(面积335平方米)；项年保腾空交还位于黄山市屯溪区云村92号43幢房屋(面积约106平方米)；张立秋、然然批发部腾空交还位于黄山市屯溪区云村92号2幢一楼房屋及宿舍两间(面积约292.4平方米及宿舍两间)；朱剑腾空交还位于黄山市屯溪区云村92号36幢房屋(面积约85平方米)；毕德坤腾空交还位于黄山市屯溪区云村92号31幢房屋(面积约500平方米)；程宏伟腾空交还位于黄山市屯溪区云村92号2幢房屋(面积约85平方米,收废品东三间)；四、判决涛华公司、胡文飞支付黄山国资公司租金334046元,并自2018年5月29日起按每日299.70元支付房屋占有使用费至腾空交还房屋之日止(至2019年8月28日止占有使用费为136963元)；万盈公司自2018年5月29日起按每日42.74元支付房屋占有使用费至腾空交还房屋之日止；汪志华自2018年5月29日起按每日136.89元支付房屋占有使用费至腾空交还房屋之日止；王军超自2018年5月29日起按每日104.49元支付房屋占有使用费至腾空交还房屋之日止；项年保自2018年5月29日起按每日21.2元支付房屋占有使用费至腾空交还房屋之日止；张立秋、然然批发部自2018年5月29日起按每日72.77元支付房屋占有使用费至腾空交还房屋之日止；朱剑自2018年5月29日起按每日19.18元支付房屋占有使用费至腾空交还房屋之日止；毕德坤自2018年5月29日起按每日98.63元支付房屋占有使用费至腾空交还房屋之日止；程宏伟自2018年5月29日起按每日19.43元支付房屋占有使用费至腾空交还房屋之日止(至2019年8月28日止上述次承租人占有使用费共计235505元)；五、本案诉讼费由涛华公司、胡文飞、万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟承担。一审庭审中，黄山国资公司变更第四项部分诉讼请求，将涛华公司、胡文飞支付的租金金额334046元变更为394523.6元；将万盈公司支付的占有使用费标准由每日42.74元变更为每日126.58元；将汪志华支付的占有使用费标准由每日42.74元变更为每日136.98元；其余诉讼请求不变。一审法院认定事实：2012年4月18日，欣徽公司（作为甲方）受黄山国资公司委托与涛华公司（作为乙方）签订一份房屋租赁合同，约定甲方房屋坐落于屯溪区云村92号（原制药厂现天目药业）（包括车间、学校宿舍、电影院、水泵房、汽车修理车间等）、露天搭建空间和二层以上（含二楼）楼房部分，不包括已经租赁出去的部分；该房屋用途为整修后出租，乙方有权利对房屋进行拆分转租，（不含房屋主体结构）乙方不能经营危险爆炸物品；未经甲方书面同意，乙方不得任意改变房屋用途及经营用途；租赁期限自2012年6月30日至2015年12月31日，合同每年签订一次；合同期满，如政府不征用将续租给乙方使用，条款不变；原天目药业资产因年久失修，破损情况严重维修成本较高，乙方根据租赁情况负责逐项投入整修改造（含水电开户安装），维修改造期限为一年（2012年6月30日至2013年6月30日止），改造完成后由乙方统一出租；甲方从2013年7月1日开始按乙方对外出租合同年租金总额的40%收取租金；原天目药业已租赁的部分租金归甲方收取，管理方面由乙方负责；乙方应于本合同签订之日向甲方支付水电担保保证金计人民币2000元，乙方违约产生违约金或发生应由乙方承担的费用、损失的，甲方可直接从风险保证金中扣除相应款项；中途解除合同或本合同期满，风险保证金有多余的，甲方将多余款项返还给乙方（不计算利息）；房屋租金按年结算，乙方于2013年7月1日前向甲方支付下半年的租金，甲方根据乙方对外租赁情况从2014年开始每年一月收取乙方当年租金；甲方应于本合同生效之日起10日内，将房屋交付给乙方，乙方使用房屋的，视为甲方按合同约定期限交付了房屋；在房屋租赁期间，水电费、电话费、煤气费、供暖费、物业管理费等有乙方支付并承担延期付款的违约责任；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方应在30日内搬空所有属于乙方的物品，并无条件将房屋退还甲方；乙方在30日内未搬空的物品，视为乙方遗弃、放弃的物品，甲方有权处置，处置所得归甲方所有，造成损失的由乙方自行承担；甲方依约单方中途解除合同或乙方中途解除合同的，乙方应参照前款规定履行搬离义务；逾期搬离的，除按前款规定视为乙方对物品的弃权外，还应按前款规定标准赔偿甲方损失；乙方有下列情形之一的，乙方违约，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；2.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；3.欠租金或应交纳的各项费用累计达三个月以上的；4.违章或超负荷用电造成安全责任事故的；5.无正当理由闲置达两个月以上的；6.利用承租房屋进行违法活动的；7.故意损坏承租房屋的；任何一方违反本合同的规定，须向对方支付年度租金的10%作为违约金。上述租赁合同签订后，黄山国资公司已将坐落于屯溪区云村92号的租赁房屋【房地权证黄（昱）字第××号、20××72号、20××74号、20××81号、20××82号、20××84号、20××85号、20××86号、20××87号、20××10号、20××16号】交付给涛华公司。后涛华公司将房屋整修后，将部分房屋转租给他人。2015年12月31日后，双方未重新签订房屋租赁合同。涛华公司已付清2017年12月31日止的租金，2018年1月1日之后的租金至今未付。2018年5月28日，欣徽公司向胡文飞送达了解除合同通知，载明：你户自2016年开始一直未缴纳租金，根据合同第十一条约定解除双方于2012年4月18日签订的房屋租赁合同，接到通知后，于2018年6月28日前搬离承租房屋，办理相关交接手续。但胡文飞未在解除合同通知上签字。2019年5月20日，欣徽公司向涛华公司及胡文飞送达了搬离房屋通知书，载明：你公司承租的黄山市屯溪区云村92号房屋，租赁期限已于2015年12月31日到期，我公司已于2018年5月28日通知你公司于2018年6月28日前履行搬离义务，但你公司至今未办理，现再次通知你公司，请于2019年5月28日前搬离该承租房屋，将所有承租房屋交还我公司，并向我公司支付2016年1月1日至今的占有使用费和水电费。胡文飞在搬离房屋通知书上签字。涛华公司至今未将租赁房屋交还给黄山国资公司，双方协商未果，黄山国资公司遂诉至法院。一审另查明：2012年5月31日，涛华公司与毕德坤签订一份仓库厂房出租合同书，将其承租部分房屋租赁给毕德坤，建筑面积为500平方米，租赁期限自2012年6月1日至2015年5月31日止，其中2012年6月1日至2013年5月31日的租金为3万元，2013年6月1日至2014年5月31日的租金为33000元，2014年6月1日至2015年5月31日的租金为36000元。后双方未签订书面租赁合同。毕德坤已于2018年2月12日支付胡文飞2018年12月31日止的房屋租金47500元。2014年9月15日，涛华公司与项年保签订一份仓库厂房出租合同书，将其承租部分房屋租赁给项年保，建筑面积为106平方米，租赁期限自2014年9月15日至2017年9月14日止，每月每平方米建筑面积为6元，月租金636元，年租金为7632元。涛华公司认可双方已就2018年9月14日的租金进行结算，但租金未算清。2014年10月20日，涛华公司与王军超签订一份仓库厂房出租合同书，将其承租部分房屋（冷冻库）租赁给王军超，建筑面积为335平方米，租赁期限自2014年10月21日至2017年9月20日止，每月每平方米建筑面积为7元，月租金2345元，年租金为28140元；其中2016年1月1日至2016年12月31日，增加平房自建维修1万元，合计38140元。2017年9月20日，涛华公司与王军超又签订一份仓库厂房出租合同书，约定王军超继续承租原厂房（建筑面积为335平方米+自建部分），租赁期限自2017年9月20日至2020年8月19日，年租金38140元。王军超于2017年11月8日支付涛华公司租金38140元。涛华公司认可已实际支付2018年10月20日止的租金。2015年11月9日，涛华公司与朱剑签订一份仓库厂房出租合同书，将其承租部分房屋租赁给朱剑，建筑面积为85平方米，租赁期限自2015年11月9日至2018年10月10日止，每月每平方米建筑面积为7元，年租金为7000元。2017年1月3日，朱剑支付涛华公司自2016年11月9日至2017年11月8日的租金7000元。涛华公司认可朱剑已支付至2018年10月10日的租金。2016年7月2日，涛华公司与张朝东签订一份仓库厂房出租合同书，将其承租部分房屋租赁给张朝东，其中仓库574平方米，空地69平方米，房间3间，租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日止，年租金为35778元。张朝东已于2018年5月28日搬离。2016年10月13日，涛华公司与汪志华签订一份仓库厂房出租合同书，将其承租房屋的动车间9间租赁给汪志华，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日止，年租金8万元整，2018年1月1日起实用5间，按5万元/年计算。2017年11月16日，汪志华支付涛华公司2017年10月1日至2018年9月30日的租金5万元。2016年10月13日，涛华公司与然然批发部、张立秋签订一份仓库厂房出租合同书，将其承租部分房屋租赁给然然批发部、张立秋，建筑面积为292.4平方米+宿舍2间，租赁期限自2016年9月23日至2019年9月22日止，每月每平方米建筑面积为7元，年租金为24560元；租赁保证金2000元。2017年9月28日，然然批发部支付涛华公司自2017年9月22日至2018年9月21日的租金26560元（含保证金2000元）。2017年6月3日，涛华公司与程宏伟签订一份仓库厂房出租合同书，将其承租部分房屋租赁给程宏伟，建筑面积为85平方米，租赁期限自2017年6月10日至2020年3月9日止，月租金583元。2017年6月2日，程宏伟支付2017年6月10日至2018年3月9日的租金5250元；2018年11月11日，程宏伟支付2018年3月9日至2018年8月27日的租金6234元。2018年2月11日，涛华公司与万盈公司签订一份仓库厂房出租合同书，将其承租房屋的动力车间5间租赁给万盈公司（江军），租赁期限自2018年1月18日至2021年4月18日止，租金5万元。2016年1月18日，江军支付涛华公司2016年1月18日至2017年1月17日的租金36600元。2018年2月11日，江军支付涛华公司自2018年1月18日至2019年2月18日的租金5万元。2018年3月6日，涛华公司将承租部分房屋租赁给凌坤，建筑面积为500平方米，租赁期限自2018年3月15日至2021年3月14日止，年租金为4万元。凌坤已于2018年5月28日搬离。2018年7月11日，涛华公司转账给黄山国资公司87520元，备注用途为2016年红光厂房租分红。2018年7月30日，黄山国资公司出具涛华公司房屋租赁费发票2张，金额均为32820元。一审再查明：2013年5月8日，黄山国资公司和欣徽公司共同出具了关于屯光镇云村92号（原红光材料厂）对外出租办厂的说明，载明屯光镇云村92号（上海三线红光材料厂）由屯溪制药厂1986年接管该厂，制药厂接管后一直使用到2007年底，后由于制药厂整体搬迁，导致红光材料厂自2007年底后闲置；根据市政府有关文件精神，移交黄山国资公司，由其全资子公司欣徽公司来管理，现将红光材料厂租赁给涛华公司并由该公司对红光厂厂房、车间、办公楼等对外出租，从事生产加工、销售、存储、办公等。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、胡文飞是否是适格的被告；二、万盈公司等次承租人是否是适格的被告；三、黄山国资公司与涛华公司之间的租赁合同是否解除；四、黄山国资公司要求涛华公司腾空返还租赁房屋及支付拖欠租金和占有使用费的诉请能否支持；五、万盈公司等次承租人是否应腾空返还租赁房屋、支付拖欠租金及占有使用费。关于争议焦点一。法定代表人是依法律或者法人章程规定代表法人行使职权的负责人；在对外关系上，法定代表人以法人名义进行民事活动，其签署的文件是代表法人签署的法律文书，法律后果由公司(法人)承担。本案中，胡文飞虽然在2012年4月18日的房屋租赁合同上签字，但其是作为涛华公司的法定代表人进行签字，其签字行为是履行职务行为，相应的法律后果应由涛华公司承担，故胡文飞不是案涉房屋租赁合同的当事人，并非适格的被告。虽然黄山国资公司提供的房屋租赁合同的承租方处写有胡文飞个人的信息，但涛华公司提供的房屋租赁合同未有胡文飞的相关信息，且在胡文飞明确否认是其书写的情况下（与胡文飞的笔迹明显不同），黄山国资公司也未提供胡文飞是合同当事人的充分证据，故对黄山国资公司主张胡文飞是适格被告的意见，法院不予支持。关于争议焦点二。民事诉讼中，原告有权要求将侵犯其相关权益的义务人列为被告，该被告只要身份明确即可，至于被告是否符合条件，一般须由法院受理后经过审查才能确定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”上述条款明确规定，在房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除时，次承租人依法负有向出租人腾房的义务，出租人有权将次承租人列为被告。本案中，涛华公司在承租黄山国资公司的案涉房屋后，又将部分房屋转租给万盈公司等人，万盈公司等人在本案中属于次承租人。在黄山国资公司认为其与涛华公司租赁合同解除的情况下，有权将万盈公司等次承租人列为被告。万盈公司等次承租人辩称其诉讼地位为第三人，主要依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款，“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”一审法院认为，该条款针对出租人起诉时未将次承租人列为当事人的情形，可以追加次承租人为第三人，不包括出租人已将次承租人列为当事人的情形，与本案实际情况不符，故对万盈公司等次承租人的辩称意见不予采纳。关于争议焦点三。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，涛华公司与欣徽公司于2012年4月18日签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。因欣徽公司是接受黄山国资公司委托签订案涉合同的，该行为对黄山国资公司有效，相应的民事责任由黄山国资公司承担。合同签订后，黄山国资公司已将案涉房屋交给涛华公司，涛华公司也支付了相应的租金，合同已实际履行。合同约定的租赁期限于2015年12月31日届满后，双方再未签订任何书面租赁合同，但涛华公司仍继续使用租赁物，黄山国资公司也收取了相应的租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期租赁。自2016年1月1日起，黄山国资公司在履行合理期限通知义务后可以随时解除合同。2019年5月20日，欣徽公司向涛华公司送达了搬离房屋通知书，明确告知涛华公司于2019年5月28日前搬离并交还承租的黄山市屯溪区云村92号房屋，该搬离房屋通知书已由其法定代表人胡文飞签收，实际上将解除合同的意思告知了涛华公司，涛华公司在收到该解除通知后并未在法定期限内要求确认合同解除的效力，故案涉租赁合同应于2019年5月20日解除。虽然黄山国资公司曾于2018年5月28日向胡文飞送达了解除合同通知，但该通知送达对象和内容均是胡文飞个人，而胡文飞与涛华公司并非同一法律主体，且在胡文飞拒绝签收及涛华公司继续使用租赁房屋后，黄山国资公司再未向涛华公司送达解除合同的通知，无法达到租赁合同解除的目的，故对黄山国资公司诉称其与涛华公司之间的租赁合同于2018年5月28日解除的意见，法院不予采纳。关于争议焦点四。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，黄山国资公司与涛华公司的租赁合同已被认定解除，涛华公司应当将承租的租赁物返还给黄山国资公司，这是承租人的基本义务，故黄山国资公司要求涛华公司腾空返还承租的屯溪区云村92号房屋的诉请，于法有据，法院予以支持。承租人因拖欠租金被解除租赁合同后，对合同解除前拖欠的租金及逾期腾空交还租赁物的占有使用费仍负有继续给付义务。本案中，涛华公司应当按期、及时、足额支付租金，但涛华公司至今未支付2018年1月1日之后的租金，导致案涉租赁合同于2019年5月20日被解除，故黄山国资公司要求涛华公司支付自2018年1月1日至2019年5月20日止的租金及自2019年5月21日起支付占有使用费的诉请，于法有据，法院予以支持，但关于拖欠的租金金额及占有使用费的标准将结合相关证据予以核定。根据涛华公司和万盈公司等次承租人提供的证据，自2018年1月1日至2019年5月20日止（共计505日），毕德坤应支付租金49808.22元（36000元/年×505日÷365日/年）+项年保应支付租金10559.34元（7632元/年×505日÷365日/年）+王军超应支付租金52769.04元（38140元/年×505日÷365日/年）+朱剑应支付租金9684.93元（7000元/年×505日÷365日/年）+汪志华应支付租金69178.08元（50000元/年×505日÷365日/年）+张立秋和然然批发部应支付租金33980.27元（24560元/年×505日÷365日/年）+程宏伟应支付租金9679.40元（6996元/年×505日÷365日/年）+万盈公司应支付租金66849.32元（50000元/年×488日÷365日/年，自2018年1月18日起计算至2019年5月20日止，共计488日）+张朝东应支付租金14507.24元（35778元/年×148日÷365日/年，自2018年1月1日计算至2018年5月28日止，共计148日）+凌坤应支付租金8219.18元（40000元/年×75日÷365日/年，自2018年3月15日计算至2018年5月28日止，共计75日），共计325235.02元。按照合同约定，涛华公司应支付黄山国资公司拖欠的自2018年1月1日至2019年5月20日的租金为130094.01元（325235.02元×40%）。参考租赁合同约定的租金，结合本案租赁实际，法院认定涛华公司应支付的占有使用费的标准为644.03元/日（325235.02元÷505日），支付时间自2019年5月21日起至腾空返还房屋实际之日止。关于争议焦点五。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，虽然基于合同相对性原理，转租合同与原租赁合同不是同一租赁法律关系，原租赁合同的解除不当然使转租合同丧失其效力。但是，当原租赁合同解除后，次承租人的租赁权因承租人租赁权的灭失而失去基础，即次承租人对租赁物的占有转化为无权占有，转租合同在客观上成为不能履行的合同。因此，在黄山国资公司与涛华公司解除租赁合同后，有权依据所有权直接向次承租人万盈公司等收回租赁房屋，故黄山国资公司要求万盈公司等次承租人腾空返还各自承租房屋的请求，法院予以支持。在万盈公司等次承租人实际返还各自租赁房屋后，涛华公司向黄山国资公司返还租赁房屋义务相应减免。在租赁合同解除前，万盈公司等次承租人对黄山国资公司不负有直接支付租金或占有使用费的义务，况且万盈公司等次承租人早已将租金支付给承租人涛华公司，故黄山国资公司要求万盈公司等次承租人支付2019年5月20日止欠付租金的诉请，法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，在租赁合同解除后，即自2019年5月21日起，此时万盈公司等次承租人负有法定的腾房义务，因其逾期腾房应当支付占有使用费，故黄山国资公司要求万盈公司等未腾房的次承租人支付逾期占有使用费的诉请，法院予以支持，占有使用费的计算应自2019年5月21日起计算至腾房返还房屋之日止，占有使用费的标准参考万盈公司等与涛华公司约定的租金标准，其中毕德坤按照98.63元/日（36000元/年÷365日/年）标准支付，项年保按照20.91元/日（7632元/年÷365日/年）标准支付，王军超按照104.49元/日（38140元/年÷365日/年）标准支付，朱剑按照19.18元/日（7000元/年÷365日/年）标准支付，汪志华按照136.99元/日（50000元/年÷365日/年），张立秋和然然批发部按照67.29元/日（24560元/年÷365日/年）标准支付，程宏伟按照19.17元/日（6996元/年÷365日/年）标准支付，万盈公司按照136.99元/日（50000元/年÷365日/年）标准支付。就各自租赁的房屋而言，万盈公司等次承租人与涛华公司具有连带给付占有使用费的义务。凌坤、张朝东已于2018年5月28日搬离，视为将租赁房屋返还给涛华公司，黄山国资公司要求凌坤、张朝东腾空返还相应的租赁房屋和支付租金或占有使用费，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，对黄山国资公司主张的诉请，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、欣徽公司与涛华公司之间的房屋租赁合同于2019年5月20日解除；二、涛华公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于屯溪区云村92号的房屋腾空后返还给黄山国资公司，汪志华、王军超、万盈公司、项年保、毕德坤、张立秋和然然批发部、朱剑、程宏伟对各自承租的房屋负有共同返还义务；三、涛华公司于本判决生效之日起十五日内给付黄山国资公司自2018年1月1日至2019年5月20日止的租金130094.01元，并自2019年5月21日起按照644.03元/日标准支付至实际返还房屋之日止的占有使用费；其中，自2019年5月21日起，毕德坤按照98.63元/日标准、项年保按照20.91元/日标准、王军超按照104.49元/日标准、朱剑按照19.18元/日标准、汪志华按照136.99元/日标准，张立秋和然然批发部按照67.29元/日标准、程宏伟按照19.17元/日标准、万盈公司按照136.99元/日标准承担连带给付占有使用费义务；四、驳回黄山国资公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10865元，由黄山国资公司负担5432.5元，由涛华公司负担5432.5元。本院二审期间，万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟向法院提交以下三组证据：证据一：交接通知书及其邮寄回执一份。证明：2020年4月24日，万盈公司、汪志华、王军超、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟通知黄山国资公司办理租赁房屋的交接事项。证据二：《关于云村红光厂房屋交接问题的函》一份。证明：黄山国资公司拒绝交接。证据三：《关于立即纠正推诿塞责及时阻止次承租人损失的求助信》及其邮寄回执一份、照片四张。证明：经黄山市信访局协调，黄山国资公司仍然拒绝交接房屋。涛华公司的质证意见为：以上三组证据的真实性请法院核实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当由次承租人直接向出租人履行腾房和支付逾期腾房占有使用费。黄山国资公司的质证意见为：1.对证据一、证据二的真实性无异议，对其关联性有异议。黄山国资公司并非拒绝交接，而是需要在涛华公司的参与下进行交接。2.对证据三的真实性无法核实，且与本案无关联。万盈公司等次承租人信访并不能解除或者减轻其应承担的责任，万盈公司等次承租人完全可以通过提存等方式履行交接义务。胡文飞的质证意见为：请法院依法认定。欣徽公司未发表质证意见。本院认证意见为：对以上三组证据的三性予以确认。双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。二审另查明：万盈公司、汪志华、王军超、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟于2020年4月24日与2020年5月7日两次向黄山国资公司邮寄交接通知书，要求黄山国资公司于收到通知书后三日内办理租赁房屋的交接事项。黄山国资公司认可其于2020年5月份收到交接通知书，并于2020年5月18日向万盈公司、汪志华、王军超、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟的代理律师彭正茂邮寄《关于云村红光厂房屋交接问题的函》一份，载明：黄山国资公司并未与次承租人直接产生租赁关系，故需要在涛华公司的参与下交接房屋，经与涛华公司联系，涛华公司不配合交接，如次承租人有诚意交接，可直接与涛华公司办理。2020年8月19日，经本院现场查看，万盈公司、汪志华、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟已经将各自承租的房屋腾空（其中程宏伟承租房屋内剩余一小部分货物于现场查看当天清空），并于现场查看当天将所承租的房屋返还黄山国资公司；王军超所承租房屋为两个部分，其中建筑面积为335平方米的厂房（合同约定年租金为28140元）已经腾空，并于现场查看当天返还黄山国资公司，其中自建部分（在墙体上自行搭设顶棚，该部分年租金为10000元）因顶棚未拆除未返还黄山国资公司；项年保承租的房屋未腾空。二审再查明：2020年6月24日黄山市国有资产运营有限责任公司将企业名称变更为黄山城投国资控股有限公司。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、黄山国资公司是否为一审适格原告，万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟是否为一审适格被告；二、一审法院对腾空房屋以及逾期腾房占有使用费的判决是否正确。关于争议焦点一：黄山国资公司系案涉屯溪区云村92号房屋的所有权人，欣徽公司受黄山国资公司委托与涛华公司签订房屋租赁合同，将屯溪区云村92号房屋出租给涛华公司，黄山国资公司可以根据其与欣徽公司的委托关系享有案涉房屋租赁合同的权利义务。黄山国资公司根据房屋租赁合同向承租人与次承租人起诉要求腾空房屋和支付逾期腾房占有使用费，欣徽公司对此并未提出异议，因此一审法院认定黄山国资公司为本案适格原告并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此黄山国资公司在起诉涛华公司要求解除房屋租赁合同的同时，有权将负有腾房义务的次承租人列为被告，一审法院认定万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟为本案适格被告并无不当。关于争议焦点二：二审中，涛华公司认可其与欣徽公司签订的房屋租赁合同于2019年5月20日解除。房屋租赁合同解除后，承租人涛华公司应当腾空案涉房屋并返还黄山国资公司，万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟作为次承租人实际占有案涉房屋，其分别对各自所承租的房屋与涛华公司负有共同返还义务。对于案涉房屋实际返还前，涛华公司作为承租人应当承担逾期腾房占有使用费，万盈公司等次承租人分别对各自所承租房屋的逾期腾房占有使用费承担连带责任。万盈公司等次承租人认为其在履行与涛华公司之间的房屋租赁合同时无违约情形，其与涛华公司之间的纠纷可另案解决。承租人与次承租人任何一方均可以向黄山国资公司履行腾空房屋并返还房屋的义务，且任何一方履行义务后，相应的腾空房屋及返还房屋的义务即告消除。本案中，万盈公司、汪志华、王军超、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟已经书面通知黄山国资公司交接房屋，黄山国资公司于2020年5月18日以邮寄《关于云村红光厂房屋交接问题的函》的方式拒绝交接房屋。经现场查看，万盈公司、汪志华、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟已经腾空各自所承租的房屋，黄山国资公司无正当理由拒接交接房屋，视为万盈公司、汪志华、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟各自承租的房屋已经腾空返还，逾期腾房占有使用费应计算至2020年5月18日止；王军超所承租的建筑面积为335平方米的厂房（年租金28140元）已经腾空，其逾期腾房占有使用费亦计算至2020年5月18日止，王军超自建部分（年租金10000元）因顶棚未拆除未实际返还，该部分逾期腾房占有使用费应计算至实际返还房屋之日止；项年保所承租的房屋未腾空，其逾期腾房占有使用费应计算至实际返还房屋之日止。即，涛华公司向黄山国资公司支付逾期腾房占有使用费，其中2019年5月21日至2020年5月18日期间按照644.03元/日标准支付，自2020年5月19日起至实际返还房屋之日止按照88.68元/日【涛华公司日逾期腾房占有使用费扣除万盈公司等次承租人已经返还部分的日逾期腾房占有使用费，即644.03元/日-136.99元/日（万盈公司）-136.99元/日（汪志华）-67.29元/日（张立秋和然然批发部）-19.18元/日（朱剑）-98.63元/日（毕德坤）-19.17元/日（程宏伟）-77.10元/日（王军超所承租的建筑面积为335平方米的厂房，28140元/年÷365日/年=77.10）】的标准支付；万盈公司按照136.99元/日的标准，汪志华按照136.99元/日的标准，张立秋和然然批发部按照67.29元/日的标准，朱剑按照19.18元/日的标准，毕德坤按照98.63元/日的标准，程宏伟按照19.17元/日的标准，分别对2019年5月21日至2020年5月18日期间各自所承租房屋的逾期腾房占有使用费承担连带给付责任；王军超按照104.49元/日的标准对2019年5月21日至2020年5月18日期间其所承租房屋的逾期腾房占有使用费承担连带给付责任，按照27.40元/日（10000元/年÷365日/年）的标准对2020年5月19日起至实际返还其所承租的房屋之日止的逾期腾房占有使用费担连带给付责任；项年保按照20.91元/日的标准对2019年5月21日起至实际返还其所承租的房屋之日止的逾期腾房占有使用费承担连带给付责任。综上所述，涛华公司以及万盈公司、汪志华、王军超、项年保、张立秋、然然批发部、朱剑、毕德坤、程宏伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但因一审法院判决后案涉房屋腾空情况出现新的事实，本院依法对逾期腾房占有使用费的计算时间予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初2498号民事判决第一项即：黄山欣徽物业管理有限公司与黄山市涛华工贸有限公司之间的房屋租赁合同于2019年5月20日解除；第四项即：驳回黄山城投国资控股有限公司的其他诉讼请求；二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初2498号民事判决第二项为：黄山市涛华工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于屯溪区云村92号的房屋腾空后返还给黄山城投国资控股有限公司，王军超、项年保分别对各自承租的房屋与黄山市涛华工贸有限公司负有共同返还义务；三、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初2498号民事判决第三项为：黄山市涛华工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内给付黄山城投国资控股有限公司自2018年1月1日至2019年5月20日止的租金130094.01元，并向黄山城投国资控股有限公司支付2019年5月21日至实际返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费（其中2019年5月21日至2020年5月18日期间按照644.03元/日标准计算，自2020年5月19日起至实际返还房屋之日止按照88.68元/日的标准计算）；黄山市万盈商贸有限公司按照136.99元/日的标准，汪志华按照136.99元/日的标准，张立秋和黄山市屯溪区然然调味品批发部按照67.29元/日的标准，朱剑按照19.18元/日的标准，毕德坤按照98.63元/日的标准，程宏伟按照19.17元/日的标准，分别对2019年5月21日至2020年5月18日期间各自所承租房屋的逾期腾房占有使用费承担连带给付责任；王军超按照104.49元/日的标准对2019年5月21日至2020年5月18日期间其所承租房屋的逾期腾房占有使用费承担连带给付责任，按照27.40元/日的标准承对2020年5月19日起至实际返还其所承租房屋之日止的逾期腾房占有使用费承担连带给付责任；项年保按照20.91元/日的标准对2019年5月21日起至实际返还其所承租房屋之日止的逾期腾房占有使用费承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10865元，由黄山城投国资控股有限公司负担5432.5元，由黄山市涛华工贸有限公司负担5432.5元；二审案件受理费7141元，由黄山市涛华工贸有限公司负担3897元，黄山市万盈商贸有限公司负担830元，汪志华负担830元，王军超负担586元，项年保负担50元，张立秋和黄山市屯溪区然然调味品批发部负担306元，朱剑负担50元，毕德坤负担542元，程宏伟负担50元。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  戴英杰审判员  谢慧慧二〇二〇年八月二十一日书记员  王淑贞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。二、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。