北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终8647号上诉人(原审被告、反诉原告)：世纪启创（北京）科技发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：韩军，总经理。委托诉讼代理人：崔峥，男，世纪启创（北京）科技发展有限责任公司副总经理。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京雅信房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路27号楼19层（16）1901内01单元。法定代表人：钟毅，总经理。委托诉讼代理人：谭非凡，女，汉族，北京雅信房地产开发有限公司法务部职员。委托诉讼代理人：王淼，女，北京雅信房地产开发有限公司法务部职员。上诉人世纪启创（北京）科技发展有限责任公司（以下简称世纪启创公司）因与被上诉人北京雅信房地产开发有限公司（以下简称雅信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初84312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。世纪启创公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项，改判支持世纪启创公司一审反诉请求；2．诉讼费由雅信公司承担。事实和理由：双方租赁协议自动续约至2018年2月18日，雅信公司应当支付1个月的标准费用286100元及违约金；雅信公司应当支付拖欠的商务服务费127091．69元以及延期支付商务服务费的违约金。雅信公司辩称，同意一审法院判决，不同意世纪启创公司的上诉请求。第一,针对世纪启创公司要求租赁合同自动续约到2018年2月18日与事实不符，世纪启创公司未按照合同约定提前5个工作日通知，且没有明确续约报价。雅信公司在2018年1月2日即答复世纪启创公司不再续约，扣除节假日后，已在收到通知后5个工作日明确拒绝续约。因此，《租赁合同》已于2018年1月18日终止；第二，商务服务费不能确定真实性，根据《租赁合同》第10条第10．2项约定，世纪启创公司应在租赁合同终止后5个工作日内，即2018年1月26日前向雅信公司出具书面有关最后一次付款的书面账单，但世纪启创公司于2018年4月23日，即延迟3个月后才通知雅信公司缴纳2018年1月商务服务费及滞纳金等账单，违反了《租赁合同》约定。《租赁合同》由世纪启创公司提供，但世纪启创公司却未遵守《租赁合同》规定，既未在签约时明确商务服务费具体项目及收费标准，也未按合同规定期限提交账单。第三，世纪启创公司关于延期支付标准租金滞纳金的主张没有依据，不应得到支持。雅信公司向一审法院起诉请求：判令世纪启创公司退还保证金858300元，并支付利息（以858300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年4月21日起计算至实际退还之日止）。世纪启创公司向向一审法院提出反诉请求：1．判令雅信公司支付自动续约至2018年2月18日的1个月的标准费用286100元；2．判令雅信公司支付商务服务费125713．69元；3．判令雅信公司支付标准费用的违约损失231358元（详见滞纳金明细）；4．判令雅信公司支付商务服务费的违约损失159656．69元。一审法院认定事实：2017年12月，世纪启创公司（甲方、出租方）与雅信公司（乙方、承租方）共计签订七份《租赁合同》，约定内容如下：（1）编号为BJSFZL002102的《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于中国北京市朝阳区2165房间，租期为四个月，自2017年9月19日（含）起至2018年1月18日（含）止，乙方每月应支付标准费用11400元，保证金相当于三个月的标准费用，即34200元；（2）编号为BJSFZL002103的《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于中国北京市朝阳区麦子店街37号北京盛福大厦21层#2195房间，租期为四个月，自2017年9月19日（含）起至2018年1月18日（含）止，乙方每月应支付标准费用19000元，保证金相当于三个月的标准费用，即57000元；（3）编号为BJSFZL002104的《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于中国北京市朝阳区麦子店街37号北京盛福大厦21层#2122、#2123、#2125、#2126、#2127房间，租期为三个月，自2017年9月19日（含）起至2018年1月18日（含）止，乙方每月应支付标准费用99500元，保证金相当于三个月的标准费用，即298500元；（4）编号为BJSFZL002105的《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于中国北2115、#2121、#2129房间，租期为四个月，自2017年9月19日（含）起至2018年1月18日（含）止，乙方每月应支付标准费用49800元，保证金相当于三个月的标准费用，即149400元；（5）编号为BJSFZL002106的《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于中国北京市21层#2153房间，租期为三个月，自2017年10月25日（含）起至2018年1月18日（含）止，乙方每月应支付标准费用11400元，保证金相当于三个月的标准费用，即34200元；（6）编号为BJSFZL002107的《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于中国北京市朝阳区麦子店街37号北京盛福大厦21层#2116、#2119、#2137房间，租期为1．5个月，自2017年12月1日（含）起至2018年1月18日（含）止，乙方每月应支付标准费用45600元，保证金相当于三个月的标准费用，即136800元；（7）编号为BJSFZL002108的《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于中国北京市2117、#2118房间，租期为1．5个月，自2017年12月1日（含）起至2018年1月18日（含）止，乙方每月应支付标准费用49400元，保证金相当于三个月的标准费用，即148200元。上述七份《租赁合同》均约定：合同期满后，且在双方完成如下程序后，甲方于三十个工作日内无息返还乙方全额保证金，根据附件一对所租房间及其家具和设施进行清点确认、乙方结清应付款项等；甲方于每月的5日前向乙方出具书面账单，账单所含款项为次月的标准费用及上月发生的额外按单收费的商务服务费，乙方必须在甲方出具上述账单的当月的25日前支付上述款项，如乙方未在接到甲方账单的当月的第25日内付清款项，甲方有权自付款最后期限到期之日起每日对乙方加收所欠款项千分之五的滞纳金，直至欠款实际支付之日止，甲方收到乙方付款包括滞纳金前，并不影响其自行决定在保证金内扣除等同于欠款及滞纳金的金额；甲方将在2017年12月25日前的5个工作日内书面通知乙方有关续约意向，如甲方有和乙方的续约意向，甲方应在书面通知中提供续约报价，乙方应在收到甲方上述书面问询5个工作日内答复甲方是否续约且答复以书面形式，乙方在收到甲方上述通知后，未能在上述规定的5个工作日提供甲方书面答复，甲方有权视为本合同自动续约至2018年2月18日，租约期内的标准根据当时的市场水平执行；本合同终止当日，甲、乙双方应现场查点所租房间内物品，乙方应将其所有一切物品搬出，经双方书面交接后，所租房间正式完好归还甲方（正常磨损除外），本合同终止后的5个工作日内，甲方将提供乙方有关最后一次付款的书面账单，乙方应在收到账单后的3个工作日内，付清所有应付款项；乙方在本合同终止后拆除其自行添加的附着物，并应去除所有标志，如在此过程中对所租房间造成的任何损毁，乙方应即时修补，由此产生的相关费用由乙方承担。若乙方未能按要求对损害或损毁予以修补，甲方将采取修补措施，相关费用由乙方承担。汉美共创世纪（北京）商务服务有限公司（甲方、以下简称汉美公司）与世纪启创公司（乙方）、雅信公司（丙方）于2017年12月25日签订《关于保证金退还补充协议（二）》（协议编号：BJSFZL1700052），内容为：鉴于：1、甲乙双方于2017年8月10日签订合同编号为BJSFZL1700016的《盛福大厦2180房间租赁使用权转让及运营管理协议》，甲方将盛福大厦2180房间的租赁使用权转让给乙方。协议约定由甲方将丙方支付的保证金交付给乙方，在丙方的租赁合同到期时由乙方将丙方缴纳的保证金退还丙方。另，甲乙双方签订《关于保证金退还补充协议》（编号：BJSFZL1700050）（以下简称“原补充协议”），约定协议签订后五个工作日内甲方将丙方缴纳的如下保证金（下称“应退保证金”）直接退还丙方：（1）合同编号BJSFZL1700009《租赁合同》缴纳的#2159房间的保证金57000元；（2）《租赁合同》缴纳的#2115、#2121、#2129房间的保证金149400元；（3）《租赁合同》缴纳的#2122、#2123、#2125、#2126、#2127房间的保证金298500元；（4）《租赁合同》缴纳的#2153房间的保证金34200元；（5）《租赁合同》缴纳的#2137、#2119、#2116房间的保证金136800元。2、经甲乙丙三方协商决定，变更原补充协议，由甲方直接将应退保证金支付给乙方。3、就上述事项，甲乙丙三方同意就应退保证金第二次达成补充协议，即签署本协议。现甲方、乙方、丙方三方在平等自愿的基础上达成如下条款：一、本协议生效后五个工作日内，甲方将全部应退保证金直接支付给乙方，作为乙方与丙方所签订的《租赁合同》（编号：BJSFZL002103、BJSFZL002104、BJSFZL002105、BJSFZL002106、BJSFZL002107）中丙方应付保证金。乙方收到甲方支付的应退保证金视为丙方按合同约定已履行完毕保证金支付义务。二、乙方收到应退保证金后2个工作日内，向丙方提供等额收款凭证。三、乙方与丙方所签订的《租赁合同》（编号：BJSFZL002103、BJSFZL002104、BJSFZL002105、BJSFZL002106、BJSFZL002107）终止后，乙方应按合同约定退还丙方保证金。雅信公司于2017年12月15日向世纪启创公司出具《声明函》，载明：“截至2017年12月15日，我司欠贵司房租900955元，为便于我司入账，贵司提前开具发票用于我司申请费用，我司承诺在2017年12月27日前全额支付。如果我司未在约定期限内支付全额租金，则以日息千分之五向贵司支付滞纳金。”雅信公司向世纪启创公司交纳了涉案七份合同项下的保证金，并于2018年1月10日支付了涉案七份合同项下全部租金。世纪启创公司主张雅信公司未按时支付上述900955元标准费用，应按约定支付滞纳金。世纪启创公司于2017年12月25日向雅信公司发送电子邮件，主要内容为：贵司承租的世纪启创盛福商务中心服务式办公室即将于2018年1月18日到期，根据双方签署现期租赁合同及早些时候的邮件沟通，烦请贵司于2017年12月29日内告知我方是否继续租用现使用中的办公室，以便贵我双方及时开展下一步工作。雅信公司于2018年1月2日通过电子邮件答复世纪启创公司，主要内容为：按照我公司目前情况，暂且不再进行续租。雅信公司主张双方于2018年1月18日进行了交接，因其公司行政人员已经离职，没有保留交接单。世纪启创公司称双方没有进行交接，雅信公司于2018年1月18日之后陆续搬走，2018年1月25日搬完后才交付钥匙，双方没有签交接单。就交接情况双方均未提交证据。雅信公司于2018年4月18日向世纪启创公司发送《关于要求贵司尽快退还保证金的函件》，主要内容为：因盛福大厦租赁主体由汉美公司变更为贵司，2017年12月25日汉美公司、贵司和我司签订了《关于保证金退还补充协议二》，约定将我司与汉美公司所欠租赁合同所交纳的保证金总计675900元由汉美公司直接支付给贵司，作为我司与贵司所签《租赁合同》（编号：BJSFZL002103、BJSFZL002104、BJSFZL002105、BJSFZL002106、BJSFZL002107）中我司应付保证金。后我司与贵司又签订编号为：BJSFZL002102、BJSFZL002108的《租赁合同》向贵司直接交纳保证金182400元。2018年1月18日《租赁合同》全部到期，我司按合同约定撤离租赁场地，并按合同约定履行完全部义务，但贵司却未按合同约定退还我司保证金858300元。现我司正式通知贵司，在收到本函件之日起3日内退还我司全部保证金。关于商务服务费及滞纳金，世纪启创公司主张雅信公司尚未支付商务服务费、物品损失赔偿费、墙面恢复费用等共计125713．69元，并提交如下证据：一、世纪启创公司（甲方）与北京市盛昌宏达装饰公司（乙方）于2018年3月30日签订的《办公室空间维护及修复合同书》及发票复印件，约定甲方支付给乙方墙面及地面恢复工程费41827．6元，乙方对甲方盛福大厦2180内房间#2115、#2116、#2117、#2118、#2119、#2121、#2122、#2123、#2125、#2126、#2127、#2129、#2137、#2153、#2159、#2165进行墙面及其他地面的恢复；二、网页截图打印件，内容为提供商务服务费价格明细；三、电话记录截图打印件，证明通讯费用；四、通信管理报告发送/接收截图打印件，证明文印费用；五、会议室使用收费表复印件，证明会议室使用费用；六、门卡及钥匙签收单复印件，证明门禁卡及钥匙丢失费用；七、照片打印件，证明桌子、墙面及地面损毁情况；八、世纪启创公司于2018年3月16日向雅信公司发送的电子邮件截图打印件，主要内容为：附件中账单是贵司在盛福商务中心，服务费账单，请您查收和校对。附件为2018年1月账单，显示冷饮、通信费、文印费、会议室、钥匙（丢失）、门禁卡（丢失）等总计78786．09元；九、世纪启创公司于2018年4月23日向雅信公司发送的电子邮件截图打印件，主要内容为：……附件为我司今日算出贵司在退租后未缴清的服务费、物品损坏费以及房屋滞纳金，请您核对，如没有问题我司将在贵司缴清此笔费用后退贵司相应押金。附件内容为2017．9．1．-2018．1．15冷饮共计75元，2017．12．1-2018．1．15通讯费2205．09元、文印费（黑白打印）4668元、文印费（彩色打印）22236元、文印费（扫描）9552元、会议室33480元，钥匙（丢失）33把共计2970元、门禁卡（丢失）40个共计3600元，桌子损坏7个共计4900元、门锁（损坏）1个200元，墙面恢复费43205元、房屋滞纳金共计231358元。总计358449．69元；十、雅信公司于2018年4月23日回复世纪启创公司电子邮件截图打印件，主要内容为：烦请将滞纳金计算的具体逻辑以及墙面恢复的具体报价付给我。雅信公司对世纪启创公司提交的上述证据的真实性均不予认可，称没有收到过，雅信公司认可世纪启创公司提供一些商务服务，认可之前交纳过服务费，但是世纪启创公司没有按期发送服务费账单，到时已无法核实具体费用情况，关于墙面恢复费用，合同终止当日查点后返还租赁场所，世纪启创公司在当日已经收回了房屋，并没有提出损坏，而是在三个月后提出，雅信公司有权拒绝。另，雅信公司在本案中申请财产保全，申请查封、冻结、扣押世纪启创公司名下价值858300元的财产。一审法院于2018年9月17日作出（2018）京0105民初84312号之一民事裁定，裁定查封、冻结、扣押世纪启创公司名下价值858300元的财产，一审法院于2018年10月9日实际冻结了世纪启创公司银行账户中74770．23元的存款。一审法院认为，世纪启创公司与雅信公司签订的七份《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行各自合同义务。关于双方签订的七份《租赁合同》是否自动续约以及雅信公司是否应支付续约的标准费用。七份《租赁合同》均约定世纪启创公司将在2017年12月25日前的5个工作日内书面通知雅信公司有关续约意向，世纪启创公司应在书面通知中提供续约报价，雅信公司应在收到上述书面问询5个工作日内答复是否续约，在收到甲方上述通知后，未能在上述规定的5个工作日提供书面答复，世纪启创公司有权视为本合同自动续约至2018年2月18日，租约期内的标准根据当时的市场水平执行。该案中，世纪启创公司于2017年12月25日向雅信公司发送电子邮件问询是否续约，雅信公司于2018年1月2日答复世纪启创公司不续租，雅信公司的答复未超过合同约定的5个工作日，雅信公司在合同约定时间已对是否续约进行回复，世纪启创公司据此要求涉案七份合同自动续约至2018年1月2日并按原合同标准支付标准费用，缺乏依据，一审法院不予支持。关于商务服务费、物品损失赔偿费、墙面恢复费用等及滞纳金，根据合同约定，世纪启创公司应在合同终止后的5个工作日内，向雅信公司提供有关最后一次付款的书面账单，但根据证据显示世纪启创公司是在2018年3月16日向雅信公司发送上期商务服务费账单，在2018年4月23日发送物品损失赔偿费、墙面恢复费用账单，即使是在其公司所主张的合同期限顺延情况下也均远远超出合同约定时间，现雅信公司虽认可存在商务服务费，但称相关人员已经离职无法核实金额，因世纪启创公司提供的证据不足以证明其公司所主张的商务服务费金额，但雅信公司认可存在商务服务费，故一审法院综合本案相关情况、日常经验法则等对雅信公司应支付的商务服务费予以酌定。世纪启创公司未在合同约定时间内向雅信公司发送物品损失赔偿费、墙面恢复费用账单，且世纪启创公司提交的证据不足以证明雅信公司存在损坏物品、墙面、地面等情形，故对世纪启创公司关于物品损失赔偿费、墙面恢复费的诉请，一审法院不予支持。因世纪启创公司存在未按合同约定及时发送账单的情形，导致相关费用核实困难，故对其公司关于商务服务费滞纳金的诉请，一审法院不予支持。关于标准费用的滞纳金，根据双方合同约定世纪启创公司应于每月的5日前向雅信公司出具书面账单，账单所含款项为次月的标准费用及上月发生的额外按单收费的商务服务费，雅信公司必须在世纪启创公司出具上述账单的当月的25日前支付上述款项，否则世纪启创公司有权自付款最后期限到期之日起每日加收所欠款项千分之五的滞纳金。因世纪启创公司未提交证据证明其公司向雅信公司出具书面账单情况，无法明确标准费用应付款时间，故对其公司关于2017年12月27日前标准费用滞纳金的诉请，一审法院不予支持。根据雅信公司于2017年12月15日出具的《声明函》，雅信公司承诺于2017年12月27日前支付房租（标准费用）900955元，否则以日息千分之五的标准支付滞纳金，雅信公司于2018年1月10日支付上述标准费用，应当支付迟延支付标准费用的滞纳金，经核算，雅信公司应当支付标准费用滞纳金63066．85元（900955元×5‰×14天）。关于保证金及利息，根据合同约定双方合同终止后并在雅信公司结清应付款项后，世纪启创公司应无息返还保证金。现双方合同已经终止，世纪启创公司应返还保证金，但雅信公司却存在尚未结清商务服务费等行为，故对雅信公司关于保证金利息的诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年3月27日判决：一、雅信公司于判决生效之日起七日内支付世纪启创公司商务服务费七万元；二、雅信公司于判决生效之日起七日内支付世纪启创公司标准服务费的滞纳金六万三千零六十六元八角五分；三、世纪启创公司于判决生效之日起七日内返还雅信公司保证金八十五万八千三百元；四、驳回雅信公司的其他诉讼请求；五、驳回世纪启创公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，世纪启创公司与雅信公司签订的七份《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案二审争议焦点为双方签订的《租赁合同》是否自动续约以及雅信公司应当支付的商务服务费金额。根据双方签订的七份《租赁合同》约定，世纪启创公司将在2017年12月25日前的5个工作日内书面通知雅信公司有关续约意向，世纪启创公司应在书面通知中提供续约报价，雅信公司应在收到上述书面问询5个工作日内答复是否续约，在收到上述通知后，未能在上述规定的5个工作日提供书面答复，世纪启创公司有权视为本合同自动续约至2018年2月18日，租约期内的标准根据当时的市场水平执行。本案中，世纪启创公司于2017年12月25日向雅信公司发送电子邮件问询是否续约，雅信公司于2018年1月2日答复世纪启创公司不续租，雅信公司在合同约定时间内已明确回复不再续约，双方之间租赁合同关系已经终止，故世纪启创公司无权向雅信公司主张租赁合同终止后的标准费用。世纪启创公司主张双方租赁协议自动续约的上诉意见，无事实依据，本院对此不予采信。关于商务服务费。根据《租赁合同》约定，世纪启创公司于每月的5日前向雅信公司出具书面账单，账单所含款项为次月的标准费用及上月发生的额外按单收费的商务服务费。本案中，世纪启创公司在双方租赁合同终止后较长一段时间才向雅信公司出具商务服务费账单，导致雅信公司无法核实金额，且世纪启创公司提供的证据不足以证明其公司所主张的商务服务费金额。在雅信公司认可存在商务服务费的情况下，一审法院综合本案相关情况、日常经验法则等酌定雅信公司应支付的商务服务费7万元并无明显不当，本院予以维持。因世纪启创公司存在未按合同约定及时发送账单的情形，导致相关费用核实困难，故一审法院对世纪启创公司主张商务服务费滞纳金的诉请不予支持正确。本院对世纪启创公司主张的商务服务费金额以及商务服务费滞纳金的上诉意见，均不予采信。综上所述，世纪启创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10529元，由世纪启创（北京）科技发展有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  玄明虎审 判 员  万丽丽二〇二〇年八月三十一日法官助理  向 玗书 记 员  卢园园