福建省宁德市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽09行终81号 上诉人（原审被告）宁德市自然资源局，住所地福建省宁德市东侨经济开发区闽东东路5号。 法定代表人雷树荣，局长。 出庭负责人郭松光，该局副局长。 委托代理人张良焕，男，该局工作人员。 委托代理人黄宇健，福建环三律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）林秀光，男，1974年1月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托代理人唐辉、刘晟，福建辉扬律师事务所律师、实习律师。 被上诉人（原审原告）赵星，男，1987年6月22日出生，汉族，住福建省福清市。 委托代理人林立本，北京乾成（福州）律师事务所律师。 原审第三人宁德市华府房地产开发有限公司，住所地宁德市东侨区东海商务广场3幢603B。 法定代表人何传焰，执行董事。 上诉人宁德市自然资源局、上诉人林秀光因赵星诉宁德市自然资源局房屋行政登记一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902行初116号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宁德市自然资源局的出庭负责人郭松光副局长及委托代理人张良焕、黄宇健，上诉人林秀光的委托代理人唐辉，被上诉人赵星的委托代理人林立本到庭参加诉讼。原审第三人宁德市华府房地产开发有限公司（以下简称华府公司）经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2015年1月，原告与第三人华府公司签订《商品房买卖合同》，约定华府公司将其开发的位于宁德市华府豪庭x幢xx1（房屋所有权证号为2xxxxxx8）、宁德市华府豪庭x幢xx2房产（房屋所有权证号为2xxxxxx9）出售给原告。合同签订后，原告支付全部购房款。2015年1月底原告办理网签备案手续。随后，该两套房产由原告出租给他人使用。2015年7月3日，第三人华府公司向东侨经济技术开发区房管局（以下简称东侨房管局）申请办理包括原告购买的房产在内的共计八套房产作为抵押物，抵押金额为800万元，抵押权人为林秀光的抵押登记，并提交相关资料，经东侨房管局工作人员初步审查后，认为华府公司提交的申请抵押登记资料符合法定形式，证明材料齐全且不存在不予登记的情形，2015年7月13日，东侨房管局依法予以登记，并作出20xxxx30号房屋他项权证书。原告不服，遂提起本案诉讼。 原审法院认为，行政机关应当依法作出具体行政行为。本案原告赵星与第三人华府公司已签订购房合同，支付购房款，并实际占有使用房产，也办理了网签手续。东侨房管局在办理第三人之间抵押登记时没有注意到该两房产的实际占用和网签等情况，其所办理的涉案的抵押登记行为主要依据不足，依法予以撤销。原告提出的诉讼请求是有事实依据，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销东侨房管局作出的宁房他证东侨字第xx号房屋他项权证中对房屋所有权证为20xxxx78，坐落于宁德市（华府豪庭）x幢x层xx1房产和对房屋所有权证号为2xxxxxx9，坐落于宁德市（华府豪庭）x幢x层xx2房产的抵押登记行为。案件受理费50元，由被告宁德市自然资源局负担。 宁德市自然资源局不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并改判驳回赵星的诉讼请求。主要理由：原审判决认定“东侨经济技术开发区房管局在办理第三人之间抵押登记时没有注意到该两房产的实际占用和网签等情况，其所办理的涉案的抵押登记行为主要依据不足，依法予以撤销”，该认定与事实和法律规定不符。1.林秀光和华府公司申请办理抵押登记符合《房屋登记办法》第十七条规定，不存在违法情形。2.被上诉人赵星提交的《商品房买卖合同》《房屋租赁合同》不符合证据法定要件，客观真实性无法确认，也未按规定向房产管理部门登记备案，原审判决认定涉案房产已被占用缺乏事实依据。3.涉案房产属企业存量房，根据《房屋登记办法》第十九条规定，针对上述房产抵押权登记不属于“应当实地查看”的情形。4.房产买卖网签不具有物权变动性质，原审判决以“网签”为由认为涉案抵押登记行为主要证据不足，没有法律依据。 林秀光亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并改判驳回赵星的诉讼请求。主要理由：1.宁德市自然资源局对上诉人的抵押行政登记行为合法，一审判决关于“东侨房管局在办理第三人之间抵押登记时没有注意到该两房产的实际占用和网签等情况，其所办理的涉案的抵押登记行为主要依据不足”的认定是错误的。（1）根据一审庭审调查证实，2015年时宁德市的商品房网签还是由住建局进行，其商品房网签网络与当时的房管局的产权登记网络并非一个系统，直到2016年7月房屋登记机构进行合并后，商品房网签才能通过不动产登记中心查询。因此，原审认为登记机关应当知道房屋“网签”情况没有事实依据。（2）根据《房屋登记办法》第六十九条规定，即便华府公司未按合同约定进行预告登记，被上诉人赵星也可以单方申请预告登记，而被上诉人未进行预告登记是其过错所致。（3）商品房网签不是房地产登记行为，原审认为登记机关应当“注意到该两房产的实际占用和网签等情况”，于法无据。2.被上诉人至今未就其取得讼争房屋权益作出合理说明，一审判决认定“合同签订后，原告支付全部购房款……该两套房产由原告出租给他人使用”没有依据，认定事实错误。3.上诉人林秀光系本案的善意第三人，该善意取得亦构成对被上诉人撤销房屋登记的阻却事由，一审判决撤销抵押登记，适用法律错误。 被上诉人赵星答辩称，一审法院认定事实与适用法律均正确，应当予以维持。理由：1.现有证据可以证实案涉两套房产已出售、实际交付给被上诉人的事实，一审法院对该事实的认定正确。2.一审法院撤销对案涉房产抵押登记行为，适用法律正确。第三人华府公司出售且网签备案案涉房产的行为发生在2015年1月，而东侨房管局对案涉房产抵押登记行为发生在2015年7月。办理抵押时，东侨房管局未注意到案涉房产已由第三人华府公司转让且网签给被上诉人，被上诉人实际占有使用案涉房产等事实，从而作出错误的抵押登记行为。一审判决撤销抵押登记行为正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人华府公司二审未作答辩。 经审理查明，各方当事人向原审法院所提供证据均经原审法院庭审举证质证，并已随案移送本院。二审中各方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案审查的诉讼标的是抵押权登记行为的合法性，关于商品房买卖合同的效力和履行问题，不属于本案行政案件所审查的范畴，故对被上诉人赵星提交证据中的《收据》、《房屋租赁合同》等2组证据，本院不予审查认定。各方当事人提交的其他证据，具备证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。另，二审庭审后，被上诉人赵星于2020年8月1日向本院提出调查取证申请，请求调取合同网签时间，并申请对案涉房产进行实地走访，确认房产租赁情况。经审查，被上诉人在二审庭审后申请调查取证，已超出举证期限规定，且房产租赁情况亦不属于本案审查的范围，故本院不予准许。但关于合同网签时间，上诉人宁德市自然资源局在二审庭审后已经向本院出具了来自房屋交易与产权档案管理系统的截图，可以证明案涉合同网签时间为2015年1月22日，与被上诉人赵星所陈述的网签时间一致。 根据有效证据，结合一、二审庭审笔录，本院认定如下事实： 被上诉人赵星与原审第三人华府公司因借款纠纷双方约定以华府公司开发的店面进行以物抵债。2015年1月，被上诉人赵星与原审第三人华府公司签订两份《商品房买卖合同》，约定华府公司将其开发的位于宁德市东侨区华府豪庭x幢xx1（房屋所有权证号为2xxxxxx8）、x幢xx2房产（房屋所有权证号为2xxxxxx9）出售给被上诉人。2015年1月22日，原审第三人华府公司通过网签平台办理了购房合同的网签。2015年4月15日，上诉人林秀光和原审第三人华府公司订立《借款抵押合同》，主要内容为：借款方（抵押人／乙方）华府公司向出借方（抵押权人／甲方）林秀光借款人民币捌佰万元用于经营周转，月利息百分之二，借款期限自2015年4月15日起至2015年10月1日止。乙方同意用公司开发的华府豪庭x幢xx5、x幢xx1、x幢xx1、xx2、xx5、xx6、xx7、x幢xx9号（共8间）的商铺做抵押，为本《借款合同》下的借款做抵押担保。2015年7月3日，上诉人林秀光和原审第三人华府公司共同向登记机关东侨房管局申请房屋抵押权登记。东侨房管局出具了业务受理单（收件号：0115xxxx7），经审核申请材料并询问申请人，于2015年7月13日作出《房屋他项权证》（宁房他证东侨字第××号），并将抵押权登记记载于《房屋他项权证登记总册》和《房屋登记簿》。被上诉人赵星不服，遂提起本案诉讼。 另查明，2016年7月，宁德市人民政府办公室发布《关于实施市本级不动产统一登记的通告》（宁政办[2016]154号），决定自2016年7月18日起实施市本级不动产统一登记制度，宁德市国土资源局设立宁德市不动产登记局，为市国土资源局内设机构，同时设立宁德市不动产登记中心，承办市本级范围内土地、房屋的不动产登记业务。从2016年7月18日起，宁德市房地产交易登记中心、东侨房管局停止受理房屋登记业务。2018年12月，因机构改革，宁德市国土资源局职能整合划入宁德市自然资源局。 本案起诉条件问题，双方当事人不持异议。双方争议的焦点问题是：案涉的抵押权登记行为是否合法，即案涉商品房在已经办理《商品房买卖合同》网签的情况下，为他人办理抵押权登记是否合法？本院对此予以分析认定如下。 本院认为，案涉的抵押权登记行为合法。理由： 1.抵押权登记行为符合现行法律法规规章规定的要件和程序。建设部《城市房地产抵押管理办法(2001修正)》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。”2008年建设部发布的《房屋登记办法》第四十三条进一步规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”第四十四条规定：“对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。”结合本案，上诉人宁德市自然资源局所举证据可以证明上诉人林秀光和原审第三人华府公司在申请抵押权登记时，已经向登记机关提供了上述规定的要件材料，登记机关工作人员现场询问核实申请人的真实意思表示并进行审核，在10个工作日内作出准予抵押权登记行为，向林秀光颁发了《房屋他项权证》，并将抵押登记事项记载于《房屋登记簿》。案涉抵押权登记行为，符合法定要件和程序要求，并不存在违法。 2.被上诉人赵星主张案涉抵押权登记违法的理由缺乏依据。被上诉人赵星认为案涉房屋已经签订《商品房买卖合同》并办理网签，属于所有权有争议的房屋，根据《中华人民共和国物权法》和《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，有争议的房屋不得设定抵押。经审查，本院认为：首先，在办理抵押权登记时案涉房屋不属于权属有争议的情形。案涉房屋属于存量商品房，已经办理土地证和房产证，均登记在原审第三人华府公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”案涉商品房虽然签订买卖合同并办理网签，但并未办理预告登记，不产生物权效力，故案涉房屋在抵押登记时不存在权属争议或不明的情况。其次，登记机关不存在未尽审慎审查义务的情形。宁德市实行不动产统一登记是自2016年7月18日开始，案涉抵押权登记行为发生在2015年7月，当时宁德市的不动产交易和产权登记分别属于宁德市住建局下辖的房产交易平台和东侨房管局下辖的产权登记平台，并未实现房产交易信息和产权登记信息的统一管理和信息共享。根据双方当事人在庭审中对网签备案手续流程的陈述，案涉《商品房买卖合同》是由原审第三人华府公司自行通过宁德市住建局下辖的房地产交易信息平台办理网签，但并未依照合同第二十六条的约定向东侨房管局办理合同的备案手续，即案涉房产仅办理合同的网签，尚未完成合同备案手续。被上诉人赵星提供的《房屋登记证明》是2016年7月实现不动产统一登记后，信息平台实现共享所查询到的信息，上面也仅能体现合同编号，但在房屋性质一栏仍为空白，未能体现合同已经备案的信息。故登记机关东侨房管局在办理案涉抵押登记时并不知悉房产存在交易的事实，不存在未尽审慎审查义务的情形。 需要指出的是，自2016年7月宁德市实行不动产统一登记后，房屋交易与产权管理信息平台已经可以实现信息实时共享。故登记机关在后续作出产权登记行为时应当充分尽到审慎审查的义务，保障交易安全，防止“一房多卖”，维护房地产交易市场的健康平稳平展。 综上所述，案涉抵押权登记行为符合法定要件和程序，登记机关东侨房管局在办理抵押权登记时已经尽到审慎审查义务，并不存在违法。上诉人林秀光与原审第三人华府公司订立《借款抵押合同》并依法办理抵押权登记，林秀光根据《借款抵押合同》支付了借款800万元，完成了支付抵押权对价的义务，其取得抵押权属于善意，应受到法律保护。被上诉人赵星诉请撤销抵押权登记行为，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。一审判决撤销抵押权登记行为，属于适用法律错误，本院予以改判。两上诉人的上诉理由有理，本院予以采纳。被上诉人的答辩理由依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902行初116号行政判决。 二、驳回被上诉人赵星的诉讼请求。 一、二审案件受理费各50元，由被上诉人赵星负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄冰凌 审判员  赖昌铅 审判员  杨礼崧 二〇二〇年八月二十八日 书记员  赖银珠 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条【驳回原告诉讼请求判决】行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第八十九条【二审裁判】人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。