湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初254号 原告（反诉被告）：潘单单，女，1985年5月10日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：沈仪宾，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖州市旅游投资发展集团有限公司，住所地湖州市吴兴区长兴路258号湖州文化创意中心10-11楼。 法定代表人：陈百民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贝赛，浙江浙杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚博，浙江浙杭律师事务所律师。 原告潘单单与被告湖州市旅游投资发展集团有限公司（以下简称旅投公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月8日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员吴文婷适用简易程序进行审理。2020年3月9日，被告向本院提起反诉，本院于同日予以受理。本院于2020年3月13日对本案的本诉与反诉进行了合并审理。原告潘单单及其委托诉讼代理人沈仪宾，被告旅投公司的委托诉讼代理人贝赛、姚博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘单单起诉称：2017年3月24日，被告委托其下属公司湖州国贸物业有限责任公司与原告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于湖州市东街206号湖州××大厦××层出租给原告用于客房业务，租赁期限为2017年4月10日起至2022年4月10日止，共5年。原告将上述租赁房屋作为经营场所，注册成立了湖州楼上楼商务宾馆有限公司，经过三个多月的装修于2017年7月2日开始试营业。2018年10月中旬，被告将湖州粮食大厦整体出租，继而再转租。粮食大厦整体重新装修过程中，消防系统被破坏，导致宾馆内不定时发生消防报警现象，严重影响入住客人正常休息，同时也存在安全隐患，影响原告的正常经营。原告多次向宾馆所在的月河街道办事处以及被告反映上述情况，被告迟迟未能解决。粮食大厦重新装修过程中，因公用停车场改造，停车位受限，宾馆客户停车不便，加剧了客户的流失。此外，原告租用的上述房屋因年久失修，外墙渗水严重，内部总水管多次爆裂，导致宾馆房间内墙纸、墙皮多次脱落，地毯潮湿发霉，甚至多次发生窗户掉落的情况，存在严重安全隐患。原告多次向被告反映情况，被告迟迟没有解决，原告只能自行修理。在大厦装修过程中，还陆续出现原告的仓库无故被砸，原告在大楼外的“楼上楼商务宾馆”招牌被强制拆除，原告安装的监控线路被剪断等现象。上述情况不断出现延续至今仍未解决，2018年10月以来宾馆一直无法正常经营，给原告造成巨大的经济损失。原告认为，被告出租给原告的房屋存在严重的安全隐患，不仅消防系统不合格，且未按照合同约定履行对出租房屋的维修义务，已构成违约。被告在未告知原告的情况下，将粮食大厦整体出租并再转租，整幢大楼的全面装修导致原告经营的宾馆无法正常营业，经济损失持续扩大，原告的合同目的已无法实现。现原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求依法判令：1.解除原、被告于2017年3月24日签订的《房屋租赁合同》；2.被告赔偿原告经济损失200万元（构筑物及装修损失1614377元、营业损失385623元）3.被告向原告支付违约金388748元；4.本案诉讼费（包含评估费15000元）由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，变更第3项诉讼请求为被告向原告支付违约金432285元。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1.房屋租赁合同、存量房过户信息确认书、证明、全国企业信用公示信息，证明被告系案涉房屋所有权人，委托湖州国贸物业有限责任公司与原告签订房屋租赁合同，合同对租金、租期、违约金等内容进行约定的事实。 被告质证对真实性、合法性、关联性无异议。本院对该组证据的证明效力予以确认。 证据2.粮食大厦有偿使用合作协议、租赁房屋安全管理协议，证明被告在未告知原告且对原告等租户未作出妥善安排的情况下将粮贸大厦整体出租给吴兴区月河街道办事处，月河街道办事处又将该大厦整体转租给湖州聚星园区管理有限公司的事实。 被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性和证明内容有异议。本院经审核认为该证据与本案缺乏关联性，对其证明效力不予确认。 证据3.消防安全检查合格证，证明原告于2017年6月19日取得消防安全检查合格证的事实。 被告质证无异议。本院经审核，该证据符合有效证据的要件，对其证明效力予以确认。 证据4.照片、视频，证明被告将粮食大厦整体出租后，在装修过程中对原告的经营造成严重影响，房屋出现渗水、墙皮脱落、消防不合格等安全隐患的事实。 被告质证对真实性无法确认，对关联性以及证明内容有异议，认为无法证明造成渗水、墙皮脱落等原因系装修造成，即使是装修造成的，也应当由装修方进行赔偿，而不应该由被告赔偿。本院结合原告提交的证据12审核认为，该组证据能证明原告承租的房屋存在渗水、墙皮脱落的情况，对该组证据的证明效力予以确认。 证据5.水费、电费以及洗涤费单据，证明原告的损失情况； 被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为该笔费用系原告经营过程中的正常支出，非被告给原告造成的经济损失。本院采信被告的质证意见，对该组证据的证明效力不予确认。 证据6.接警单详情、照片、关于湖州楼上楼宾馆有限公司要求损失相关赔偿的请求函、律师函及邮寄凭证，证明案涉房屋自2018年12月起不断出现消防安全设施被破坏、监控线路被剪断、广告字体被破坏、水管爆裂导致房屋渗水等问题，原告开设的宾馆无法正常经营，原告多次向被告反映相关事宜被告均未能解决。2019年11月14日，原告向被告发函要求解除合同并赔偿损失的事实。 被告质证接警单详情的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为报警内容为原告单方陈述，即使陈述真实，也是第三人的侵权行为造成的，与被告无关。照片及请求函、律师函真实性、合法性和关联性有异议，系原告单方陈述，被告不予认可，也不能证明原告的损失情况。本院审核后认为原告提交的接警单详情、请求函、律师函能证明原告就租赁房屋出现的问题进行反映的事实，对该组证据的证明效力予以确认。 证据7.资产评估报告及发票，证明原、被告共同委托第三方评估机构对湖州楼上楼商务宾馆有限公司房屋装修资产项目进行评估，构筑物及装修评估值1614377元，评估费15000元的事实。 被告质证对真实性、合法性、关联性有异议，认为该报告并非双方共同委托评估，系原告单方委托评估，广告牌、消防工程、水电工程、隔断均无明细，其余内容评估金额过高。本院审核认为评估报告系第三方作出，被告提出异议但未提交相反的证据推翻，亦未申请重新评估，本院对该证据的证明效力予以确认。 证据8.收入汇总对比表，证明案涉房屋无法正常使用给原告造成损失的事实。 被告质证对真实性、合法性、关联性有异议，认为该证据系原告单方制作，亦能够证明原告一直正常经营的事实。本院采信被告的质证意见，对该份证据的证明效力不予确认。 证据9.消防设备维修更换清单，证明案涉房屋消防设备存在问题，于2018年10月至11月进行维修的事实。 被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为该证据只能反映消防系统存在零配件更换和维护的事实，不能证明消防设备存在故障，恰能证明被告对消防系统一直维护、管理并及时更换配件的事实。本院审核认为该证据能够证明被告对消防系统维修的事实，对其证明效力予以确认。 证据10.2019年1月15日的视频及文字整理件，证明案涉房屋的消防设备维修后仍存在问题，原告等租户多次反映，2019年1月15日月河街道办事处组织座谈会，明确案涉房屋消防存在安全隐患，要求被告在2019年春节前完成整改的事实。 被告质证认为真实性、合法性无法确认，对关联性及证明内容有异议，该视频所涉会议被告并未参与，视频内容为原告和案外人双创公司的物业矛盾，其中原告反复强调无法开展经营系案外人双创公司的物业服务所致。即使消防存在问题需要维修，也并不等同于存在消防安全隐患，消防安全隐患的认定需经专业的检测和评定才能确认，该证据无法证明原告所证内容。本院审核后认为，该证据能证明原告就案涉房屋存在的问题进行反映的事实，不能证明消防存在安全隐患，对该证据的证明效力不予确认。 证据11.粮食大厦消防整改建议，证明2019年1月15日座谈会后被告仍未对案涉房屋消防问题进行整改，直至2019年4月才进行检测，确认消防存在问题的事实。 被告质证对真实性、合法性无法确认，关联性及证明内容有异议，认为该证据无法证明原告自2018年12月起多次向被告反映大楼存在安全隐患，仅能证明2019年4月3日被告委托月河街道办事处对消防系统进行维修整改的事实。本院审核认为该证据能证明被告对消防系统进行维护与修复的事实，对其证明效力予以确认。 证据12.湖州华信公证处公证书及光盘，证明粮食大厦一楼消防控制室主机故障，一楼至十二楼的火灾显示盘及火灾手动报警器故障，二楼和四楼的消防新风系统里面无线路，案涉房屋仍然存在安全隐患以及房屋墙体渗水严重、墙体发霉，墙布、天花板墙皮脱落，房屋存在质量问题的事实。 被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为该证据仅对大楼部分现状进行拍摄，并未对消防系统、房屋漏水的原因进行说明或鉴定，无法证明案涉房屋存在问题。本院审核认为该证据能证明案涉租赁房屋墙体渗水、发霉严重，墙布、天花板墙皮脱落的事实，对该组证据的证明效力予以确认。 证据13.吴兴区消防救援大队消防监督检查记录，证明2020年3月24日14时，吴兴区消防救援大队前往粮食大厦进行消防检查，显示消火栓主机柜控制线故障，楼层显示器电源故障，消防值班人员未持证上岗。 被告质证对真实性、合法性无法确认，关联性及证明目的有异议，认为消火栓主机柜控制线故障，楼层显示器电源故障均是可以修复的小问题，不能证明消防系统存在安全隐患。本院审核认为该证据符合有效证据的要件，对其证明效力予以确认。 证据14.关于要求用水改造等的申请、关于申请要求免租金及设备设施维修的请求函，证明原告分别于2018年6月、2019年1月向被告反应窗户掉落问题，被告直至2019年10月才进行维修，以及2019年1月原告要求被告对大楼设施设备进行维修同时减免不能正常使用案涉房屋期间的租金。 被告质证真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，认为该证据内容系原告单方陈述，无其他相关证据予以佐证，被告在发现问题后积极履行了修缮义务，被告系国有企业，需经过问题检测排查、方案讨论确定、工程招投标等必要流程，中间所需时间系正常工作流程，即使因中间时间等待太久产生损失，原告也应另案主张减免租金而非要求解除合同。本院审核认为该证据能证明原告就房屋存在的问题向被告反映的事实，对其证明效力予以确认。 证据15.录音及文字整理，证明2019年12月20日被告代表及其代理律师，原告本人及代理律师在被告会议室共同协商关于楼上楼宾馆的装修剩余价值及评估问题，最终双方共同确认委托汇丰评估公司进行评估的事实。 被告质证真实性、合法性无法确认，对关联性、证明内容有异议，找评估机构的原因是原告提出的赔偿价格离谱，被告建议原告评估机构评估后再要求赔偿，并且明确即使评估出金额，被告不一定赔偿。本院审核认为该证据不能证明原告的待证事实，对其证明效力不予确认。 被告湖州市旅游投资发展集团有限公司答辩称：（一）被告交付的房屋符合合同约定，原告能实现租赁目的。根据《房屋租赁合同》约定，原告在接收房屋时已对房屋进行检查并确认房屋处于安全和正常使用状态。原告承租后进行装修开展宾馆的经营活动，从原告提交的水电单、洗涤单据，被告提交的大众点评网信息等证据均能证明原告的宾馆存在持续性经营活动，原告称租赁目的无法实现有违客观事实。（二）被告交付的房屋不存安全隐患，原告合同目的可以实现。房屋的安全隐患表现一般有两种，一是直观可发现房屋存在明显的传力路径改变、受力裂缝、变形、构造缺陷、结构损伤等可能影响房屋安全的现状，二是房屋自身不存在安全隐患，但周边环境存在安全隐患，当外在的安全隐患演变成事故时，会对房屋安全产生直接影响。显然原告诉称的租赁房屋出现的问题并不属于房屋安全隐患，且原告所述的问题大部分缺乏证据证明，应当承担举证不能的法律后果。即使这些问题确实存在并属于安全隐患，问题也已经被修复或解决，不会导致原告合同目的不能实现。1.消防系统故障系案涉大厦装修过程中案外人造成的意外的、可被修复的故障，被告提交的《消防工程维修合同》、《建筑消防设施年度检测报告》证明故障发生后案外人进行了维修，消防系统故障已修复且检测合格，不存在安全隐患。原告主张消防系统依旧存在问题，但证据不足，不能证明消防系统存在无法消除的故障或安全隐患。即使消防警报偶有发生，其原因也有多种可能，也可能是租户使用不当所导致，是否存在问题应当以专业的检测报告为准。退一步讲，消防系统即使再次出现问题，也仅仅需要继续维修即可，并不会导致合同目的无法实现。2.案涉大楼窗户不存在安全隐患。原告承租房屋前，有义务对租赁房屋状态进行检查，窗户并非隐蔽工程，如有问题，原告在承租装修期间就能发现，但是原告承租的很长一段时间内均未提出，这也说明窗户并没有问题。窗户掉落的原因有多种，原告使用不当亦是其中一种原因，而原告未能提供充分证据证明窗户掉落的原因。事实上，被告一直履行出租人的管理义务，原告在2019年下半年反映大楼窗户问题后，出于对承租方负责的态度，被告已将案涉大楼所有窗户进行全面检查加固维修，不存在窗户安全隐患问题。退一步而言，即使窗户存在问题，原告陈述只有三个窗户出现问题，原告据此主张合同目无法实现，实属不合理。窗户问题本就不符合房屋安全隐患的定义，不在安全隐患范围内，即使需要加固维修，出租方和承租方均可以维修，不会导致合同目的无法实现。3.墙面和水管不存在安全隐患问题。首先，原告没有提供充分的证据证明租赁房屋存在渗水，以及房屋渗水的程度和渗水涉及的房屋数量严重到直接影响原告合同目的无法实现，原告应承担举证不能的后果。其次，被告提交的照片中可以看出，案涉大楼的外立面状态良好，存在渗水的可能性低。房屋渗水原因有很多，例如原告有无做防水层、防水层施工质量好坏、原告装修有无破坏墙体和屋顶、原告的使用情况等均有可能导致房屋渗水，而原告没有提供充分证据证明墙面渗水系房屋本身存的问题，同时原告亦没有提供证据证明租赁房屋存在水管爆裂的问题，应承担举证不能的责任。退一步，即使渗水问题真实存在，出租方和承租方均可以维修，原告亦称问题已被修复，也不存在合同目无法实现的情形。4.原告仓库被砸、招牌被拆除、监控线路被剪断均证据不足，和被告无关。一方面，原告未能提供充分的证据证明其仓库被砸、监控线路被剪断的事实发生，更没有证据证明原告仓库被砸、招牌被拆除、监控线路被剪断系被告所为，原告应承担举证不能的责任。另一方面，本案为租赁合同纠纷，仓库被砸、招牌被拆除、监控线路被剪断系侵权行为，应为侵权之诉，和本案及被告无关，更不可能导致租赁目的不能实现。（三）不存在被告维修周期过长导致原告经营的合同目的无法实现的情形。消防系统故障和窗户问题发生后，导致故障的案外人和被告即对相关问题进行了排查和维修，不存在维修周期过长导致原告经营的合同目的无法实现的情形，原告并未提供充分的证据证明消防系统故障和窗户问题的开始时间，应承担举证不能的责任。租赁关系发生以来，原告自始至终都处于比较稳定的经营状态，即使存在营业额变动的情况，那也是该行业受到季节影响以及原告装修陈旧、经营能力不足所导致的，与维修无关。（四）原告要求解除合同不符合《房屋租赁合同》的约定。原告诉称的租赁房屋所存在的问题，不在被告的修缮责任范围内。《房屋租赁合同》“5-7修缮的责任范围”约定，被告承担维修义务范围为由房屋主体结构质量问题导致的房屋或附属设施的损坏或故障。房屋的主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，如：地基、承重墙等，建筑物主体结构可以由一种或者多种材料构成。原告诉称的租赁房屋存在的问题均不属于房屋主体结构所导致，原告也未提供证据证明以上房屋问题系房屋主体结构所导致归属于被告维修的范围内，同时原告也未提供证据证明被告存在拒不履行维修义务的情况存在，应承担举证不能的责任。被告不存在《房屋租赁合同》第8-3条约定的情形，原告无权解除合同，亦无权要求被告支付违约金并赔偿损失。即使被告交付的房屋被认定为存在安全隐患，这些问题也已被修复或可被修复的，不会必然导致原告租赁目的无法实现，原告应要求被告进行维修，而非直接要求解除合同。（五）被告和案外人就案涉大楼进行整体合作事项不属于合同约定的违约事项，并不会导致原告合同目的无法实现，原告无权据此解除合同。《房屋租赁合同》未约定被告不可以将案涉大厦整体转租，所谓的转租事项实际为被告和案外人就案涉大楼进行整体合作事项，为提升整个大楼经营环境，对原告的经营活动亦有利，不存在原告合同目的无法实现。被告开展合作未对原告的租金、租赁期限等合同权利义务作调整，不影响原被告继续履行《房屋租赁合同》，并且被告也将上述事项告知原告，原告知情并无异议。大楼装修和停车场改造不会导致原告无法正常经营、合同目的无法实现。一方面，原告宾馆门面系临街店面，大楼装修仅限于位于停车场内的裙楼修缮和停车场的整改，未对大楼主体尤其大楼外立面进行大的改造，且装修工程远离原告的经营场所，对原告的经营和客户的出入均不会产生影响。另一方面，房屋租赁合同未约定被告有义务保障原告使用停车场的权利，而停车场的改造只是将两个停车场中间的隔墙拆除合并为一个停车场，为包括原告在内的租户的经营活动提供了更多的车位，对原告的经营产生良好的影响。此外，该整体合作事项引入了众创空间，外部环境进一步得到优化，为原告经营的酒店带来了引流的机会，有利于原告经营。综上，原告合同目的可以实现。（六）原告主张要求被告支付违约金并赔偿损失无事实依据和法律依据。1.原告主张赔偿的前提是原告享有合同解除权，本案中原告并无合同解除权，因此无权主张赔偿。2.损失和违约金不应当同时主张，只能选择其中一种，且原告主张的违约金金额过高，不应得到支持。3.原告主张的装修损失无依据。首先，评估系原告单方所为，且评估目的并不是用于本案索赔。评估报告的目的“为湖州市产业投资发展集团拟收回出租房屋涉及的湖州楼上楼商务宾馆有限公司房屋装修提供评估报告基准日市场价值参考意见”系原告及评估机构自行商定，与本案无直接关联，因此该报告的评估金额不应当在本案中使用。其次，原告没有证据证明评估报告所涉的构筑物及装修系原告所有，不得作为原告实际损失的依据。原告所租赁的房屋，承租前与承租后的经营活动类似，有些构筑物及装修是出租时就有的，并非原告购置，原告要主张损失，应当先证明这些构筑物及装修为原告所有，否则应承担举证不能的后果。再次，原告没有证据证明其装修的实际投入。原告以公司化的方式开展经营活动，应当保管装修时的实际投入及相关资料，这些资料应当是评估的基础。双方的租赁期限为五年，装饰装修应当在三到五年内折旧完毕，装修的价值已反映在经营活动中。原告已经营了近三年，根据折旧率测算，大部分装饰装修已经没有价值或者价值均在重置价值的40%以下。评估报告阐述的是市场价值参考意见，报告中综合成新率均在70%以上，显然远远超过了装饰装修的实际价值，该报告所得结论没有可信度。最后，原告主张的损失没有扣除残值。即使解除合同，构筑物及装修也有残值，原告在主张权利时也没有扣除残值，而是全额主张，也说明损失计算的随意性。退一步而言，原告有防止损失扩大的义务，要求被告承担全部损失缺乏合理性。根据《房屋租赁合同》5-7、10-1之约定，即使前述故障问题被认定系被告房屋自身问题，原告身为租赁房屋的安全管理责任人有代为维修防止损失扩大的义务。《中华人民共和国合同法》第119条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”。原告在发现相关问题后未及时维修导致损失扩大进而要求被告承担全部损失，亦不合理。4.原告主张的营业损失无证据支持。宾馆的经营状况、生意好坏，受所在位置、卫生状况、经营管理、服务质量、淡旺季等各种因素影响，这一点从被告提交的大众点评网诸多差评中得到印证。原告提交的2018年1月至2019年末的水费、电费收据及2019年1月至19年末的洗涤费用清单恰恰可证明其在2018年10月后仍在正常经营，水、电费及洗涤费的支出属于正常的经营成本，非原告的经济损失。综上，原告租赁目的可以实现，被告不存在违约情形，不应承担违约责任，原告要求被告赔偿损失并负担评估费无事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 被告湖州市旅游投资发展集团有限公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据： 证据1.消防工程维修合同、建筑消防设施年度检测报告、粮食大厦铝合金窗维修合同、验收单，证明被告履行了维修义务，案涉房屋不存在安全隐患的事实。 原告质证真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该证据印证了2018年12月到2019年5月期间消防存在问题，虽消防检测报告显示合格，但直到2020年1月依然存在消防警报异响的情况。被告对铝合金窗加固也印证了铝合金窗存在安全隐患，从出现窗户掉落的情况到被告实施维修时间跨度太久，影响原告正常经营。本院经审核，该证据符合有效证据的要件，能够证明被告履行维护及修复义务的事实，对其证明效力予以确认。 证据2.2020年3月4日拍摄的照片及视频，证明粮食大厦的装修不会对原告经营产生影响的事实。 原告质证真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该照片显示的非大楼装修时的状态，而是装修结束后的现状，不能客观反映大楼装修时对原告经营产生的影响。本院经审核后认为，该证据不能证明被告的待证事实，对其证明效力不予确认。 证据3.照片及大众点评网截图，证明原告持续经营且经营正常，合同目的可以实现，被告宾馆的生意好坏受服务品质、卫生条件、地理位置等综合因素影响的事实； 原告质证真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，点评内容系网友个人观点，原告不否认宾馆经营受多方面因素影响，但是造成经营无法继续的根本原因在于房屋无法正常使用。本院经审核对该组证据的证明效力予以确认。 证据4.2020年4月22日拍摄的照片及视频，证明被告、月河街道办事处工作人员以及消防系统维护单位检查案涉大楼消防系统，原告于2020年3月18日提出的消防故障系人为剪断电线所致，现已被修复，案涉大楼的消防系统不存在故障和安全隐患。 原告质证真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，视频显示消防设施已修复好仅是暂时维修好，并未解决消防设施存在的根本问题，消除安全隐患未真正消除。本院经审核，该证据能证明被告对消防系统进行检查维修的事实，对其证明效力予以确认。 被告（反诉原告）旅投公司反诉称：2017年3月24日，反诉原告委托其下属公司湖州国贸物业有限责任公司与反诉被告签订《房屋租赁合同》，将坐落于湖州市区东街206号湖州粮食大厦4-6层出租给反诉被告用于客房业务，租赁期限自2017年4月10日起至2022年4月10日止，年租金366113元，按3%逐年递增，租金每半年为一个付款周期，合同签订之日为首付日，反诉被告逾期不支付租金或其他费用超过三个月，反诉原告可以解除合同，反诉被告应按照合同总金额的20%向反诉原告支付违约金并赔偿损失。后因另一租赁面积靠近华楼宾馆以及楼层的消防通道不能封堵的原因，双方签订《房屋租赁补充协议》，另一租赁面积为406平方米，签约面积为204.4平方米，年租金43537元，起租时间和房屋租赁合同约定的时间一致从2017年4月起租，其他租赁条件、履约方式、违约责任按房屋租赁合同的约定执行。之后，反诉被告以上述租赁房屋为营业场所进行宾馆经营。反诉被告租金仅支付至2018年10月9日，2018年10月10日至2020年4月9日的租金共计645537.19元，至今未付。现反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求依法判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》；2.反诉被告向反诉原告支付房租645537.19元，违约金432285.73元，合计1077822.92元；3.本案受理费由反诉被告承担。 被告（反诉原告）旅投公司为支持其反诉请求，向本院提交房屋租赁合同以及房屋租赁补充协议，证明被告将房屋出租给原告，双方对租金、支付方式、违约金进行约定的事实。 原告（反诉被告）潘单单质证无异议。本院经审核，该证据符合有效证据的要件，对其证明效力予以确认。 原告（反诉被告）潘单单针对反诉答辩称：（一）旅投公司主张解除房屋租赁合同及租赁合同补充协议，潘单单同意解除。（二）旅投公司主张的房租金额645537.19元有异议。2018年10月10日起，补充协议第5条约定“考虑到甲方因消防办证推迟开业2个月，乙方同意在租赁合同结束前最后半年交租时由6个月租金减免为4个月租金”。2020年1月全国发生新冠疫情，根据湖州市关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知，对承租市级国有资产类经营用房的企业免收2020年2月至4月三个月的房租，因此房租金额应减少5个月的房租，再扣除原告已经缴纳的租房保证金5万元之后的房租为393787.5元，2018年12月至2020年1月期间，因反诉原告的房屋存在各种问题影响反诉被告的正常使用，因此反诉被告要求对该期间的租金进行减免。（三）本案违约的是反诉原告，而不是反诉被告，因此违约金不应由反诉被告承担。 原告（反诉被告）潘单单未就反诉向本院提交证据。 本院经审理，认定事实如下：2017年3月24日，被告旅投公司（反诉原告）委托其下属公司湖州国贸物业有限责任公司与原告（反诉被告）潘单单签订《房屋租赁合同》，被告将位于湖州市东街206号湖州××大厦××层出租给原告使用，租赁用途为客房业务，租赁期限为五年，2017年4月10日至2022年4月10日；年租金366113元，按3%逐年递增，每半年为一个付款周期，先付后用，合同签订之日为首付日，逾期支付的，每逾期一日应按该期应付租金总额的千分之三支付违约金；旅投公司向潘单单交付房屋前，潘单单应支付房屋租赁保证金50000元，租赁关系正常终止后保证金无息归还；由于房屋主体结构质量问题致使房屋及其附属设施损坏或者发生故障的，出租方应负责维修，出租方拒不维修的，承租方可代为维修，费用由出租方负担；承租方逾期不支付租金或其他费用超过三个月的，出租方有权终止合同并收回房屋，承租方应按合同约定租金总额的20%支付违约金并赔偿损失；出租方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的，或房屋存在安全隐患出租方拒不修缮的，承租方有权终止合同，出租方应按合同约定总金额的20%支付违约金并赔偿损失。合同签订后，旅投公司将案涉租赁房屋交付原告潘单单。2017年4月12日，原告在该地址注册成立湖州楼上楼商务宾馆有限公司，并对租赁房屋进行装修。2017年6月19日，湖州楼上楼商务宾馆有限公司取得消防安全检查合格证。同月，双方签订《房屋租赁补充协议》，增加租赁面积204.4㎡，对应年租金为43537元，起租时间、租赁条件、履约方式、违约责任等按房屋租赁合同执行；补充协议第五条约定，考虑到承租方因消防办证推迟开业2个月，出租方同意在租赁合同结束前最后半年缴租时由6个月租金减免为4个月租金。嗣后，原告按期缴纳租金至2018年10月9日。 另查明，2018年6月，原告潘单单要求解决租赁房屋用水问题，同时提出租赁房屋的窗户有掉落的安全隐患，要求被告解决。2018年10月30日，吴兴博安消防报警设备维修中心对案涉大楼的消防设备配件进行维修更换。2019年1月15日，原告就案涉房屋存在的消防警报异常等问题进行反映。2019年3月11日，原告向月河派出所报警，报警内容为案涉租赁房屋所在大楼的消防设施被人为破坏。2019年4月3日，被告委托案外人月河街道办事处对粮食大厦的消防设备进行维修整改。2019年5月28日，嘉兴市卓越消防检测有限公司出具《建筑消防设施年度检测报告》，消防主控项目37项、一般项目34项，均合格。2019年6月26日，原告向月河街道办事处发送请求函，称宾馆消防系统不定时报警影响客人休息，要求予以维修，以及案涉租赁房屋年久失修，外墙渗水严重，导致宾馆客房墙纸脱落、地毯发霉，客房窗户多次掉落。2019年10月18日，被告旅投公司委托湖州凤凰街道荣杰装修施工队对案涉租赁房屋所在大楼的铝合金窗进行维修加固。2019年11月，原告潘单单向被告发送律师函，认为被告未按合同约定履行对案涉租赁房屋的维修义务，致使房屋存在严重安全隐患，已构成违约，要求解除房屋租赁合同并赔偿损失。2019年12月，双方在协商未果情况下，原告委托湖州汇丰资产评估事务所对租赁房屋的构筑物及装修市场价值进行评估，构筑物重置价值370321元，评估值351805元，装修重置价值1553342元，评估值为1262572元，评估结论有效期为2019年12月25日至2020年12月24日。2020年1月27日，原告在楼上楼商务宾馆门前张贴“防控疫情需要，宾馆暂停营业，开业另行通知”。2020年3月18日，原告委托湖州市华信公证处对案涉租赁房屋所在大楼的火灾显示盘、新风系统、烟感应器以及宾馆客房进行查看并拍照，火灾显示盘故障，房间内多处地方墙纸脱落，墙体有渗水、发霉痕迹。2020年3月24日，湖州市吴兴区消防救援大队的消防监督检查记录显示，粮食大厦消火栓主机柜控制线路故障，楼层显示器电源故障。2020年4月22日，被告检查案涉大楼消防系统，并予以修复。 2020年7月28日下午，承办人至案涉房屋现场勘查，案涉租赁房屋四楼近半数客房有墙纸脱落、墙体渗水现象，雨水管道所经过墙体严重发霉，五楼、六楼部分房间有墙纸脱落、墙体渗水、发霉的情况。消防系统主机显示火警。 再查明，2020年2月初，湖州市财政局印发《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知》，对承租市级国有资产类经营用房的中小企业，还未收取2020年2-4月房租的，一律不再收取。 本院认为：原告（反诉被告）潘单单与被告（反诉原告）旅投公司之间的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应诚信地履行合同约定的义务。潘单单及旅投公司要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的请求，因双方对解除合同的结果意见一致，故该项请求予以支持，被告于2020年3月9日提出反诉主张解除合同，本院确认《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的解除时间为2020年3月9日。 关于旅投公司要求潘单单支付租金的请求，双方之间《房屋租赁补充协议》第五条约定，因潘单单消防办证推迟开业两个月，旅投公司同意将合同期内最后六个月租金减免为四个月租金，即旅投公司同意减免消防办证的两个月的租金，现双方一致同意解除合同，本院对该两个月租金在总额中予以扣除。2020年2月初，湖州市财政局印发《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知》，对承租市级国有资产类经营用房的中小企业，还未收取2020年2-4月房租的，一律不再收取。旅投公司亦表示同意减免2020年2-4月租金，本院对旅投公司主张的租金计算至2020年1月。潘单单抗辩应付租金中应扣除保证金50000元的意见，因双方在合同中约定“租赁关系正常终止后，房屋租赁保证金由出租方无息归还给承租方”，现双方一致同意解除合同，对该项抗辩意见予以采信。综上，本院核算潘单单应支付的租金数额为444837.93元（210969.75元+352143.20元-68275元-50000元）。具体计算方式2018年10月10日至2019年4月9日租金210969.75元[（366113元/年+43537元/年）×（1+3%）]=421939.5元/年÷2；2019年4月10日至2020年1月31日的租金352143.20元421939.5×（1+3%）÷12个月×9个月+421939.5×（1+3%）÷365天×22天，扣减2017年4月至6月两个月租金68275元（366113元/年+43537元/年）÷12个月×2个月。 关于旅投公司主张潘单单支付违约金432285.73元的请求，本院认为潘单单未按期支付租金，构成违约，依法应承担违约责任。旅投公司主张的违约金数额过高，本院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情调整为200000元。关于潘单单要求旅投公司支付违约金432285元的请求，旅投公司认为不构成违约故无需支付违约金。本院认为，双方之间的《房屋租赁合同》明确约定租赁用途为客房业务，旅投公司向潘单单交付的房屋部分客房漏水、渗水严重，雨水管道流经的墙面渗水、发霉严重，潘单单多次向旅投公司反映，旅投公司未能做到及时的修缮与维护，影响潘单单作为客房业务的使用用途，构成违约，依法应承担违约责任。被告抗辩违约金和损失不能同时主张，且原告主张的违约金过高。本院认为违约金兼具补偿性和惩罚性，本院以原告的实际损失为基准，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度、缔约地位强弱、预期利益等因素，酌情调整为200000元。 关于潘单单要求旅投公司赔偿构筑物及装修损失1614377元的主张，本院认为剩余租赁期内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。原告未提交证据证明附合的装饰装修投资数额，本院参照原告提交的《资产评估报告》中装修及构筑物的重置价值1923663元计算，合同解除时剩余租赁期内（2020年3月10日至2022年4月10日）附合的装饰装修价值为801526.25元（1923663元÷60个月×25个月）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，本案因双方违约导致租赁合同解除，对于剩余租赁期内的装修残值由双方按照过错分担，本院根据双方违约情形确定被告承担50%的赔偿责任，即400763.12元。对于原告主张营业损失385623元的请求，被告抗辩原告营业收入受所在位置、卫生状况、服务质量、经营管理、淡旺季等多方面因素影响，非被告原因造成其营业收入减少，故无需赔偿。本院考虑被告交付的房屋的存在问题亦会对原告的经营产生一定的影响，酌情确定被告赔偿原告营业损失100000元。 综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）潘单单与被告（反诉原告）湖州市旅游投资发展集团有限公司之间的《房租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》。 二、被告湖州市旅游投资发展集团有限公司应在判决生效之日起十日内向支付原告潘单单违约金200000元、装饰装修残值400763.12元、营业损失100000元，合计700763.12元。 三、原告（反诉被告）潘单单应在判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）湖州市旅游投资发展集团有限公司租金444837.93元、违约金200000元，合计644837.93元。 以上二、三项相抵，湖州市旅游投资发展集团有限公司应于判决生效之日起十日内支付潘单单55925.19元。 四、驳回原告潘单单其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）湖州市旅游投资发展集团有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费26258元，减半收取13129元，由原告潘单单负担元9346元，被告湖州市旅游投资发展集团有限公司负担3783元；反诉受理费14500元，减半收取7250元，由反诉原告湖州市旅游投资发展集团有限公司负担2912元，反诉被告潘单单负担4338元。评估费15000元，由原告潘单单负担7500元，被告湖州市旅游投资发展集团有限公司负担7500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  吴文婷 二〇二〇年八月三十一日 书记员  韩 亦