浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6399号 上诉人（原审原告）浙江野风物业服务有限公司，住所地杭州市下城区松艮路施家花园。 法定代表人任婷婷，总经理。 委托诉讼代理人蔡子轩，浙江卓特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）劳建萍，女，1978年1月12日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人韩峰明、杨金亚，浙江五勤律师事务所律师。 上诉人浙江野风物业服务有限公司（以下简称野风公司）因与被上诉人劳建萍物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初1446号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月27日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员周志军适用普通程序独任审理本案。本案现已审理终结。 原审法院认定，2012年2月21日，野风公司（乙方）与富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多公司）（甲方）签订《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》一份，合同约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将野风山城（锦庐组团）委托乙方实行物业管理……第十八条物业管理服务费一、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定：1.物业管理服务费（由业主按其拥有的销售建筑面积向乙方交纳）。本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照约定的标准收取前期物业服务费。物业管理服务费按销售建筑面积计算，合院物业服务费：3.2元/平方米/月（不含公共能耗费）……3.公用设施设备（如：电梯、水泵、水系、智能化系统、公共照明、共用车库、景观灯、景观用水、公共卫生间用水、用纸等）运行产生的公共能耗费用，不含在物业管理中，实行预收制，每12个月预收一次，按业主所拥有的建筑面积0.8元/平方米/月标准收取，每半年按实际用量向业主分摊结算一次，多还少补……5.物业服务费及运行能耗费实行预收制，每12个月预收一次，每12个月为一个缴费周期；业主应在本期物业服务费交纳期起始日期20日内交纳本期物业服务费用和公共能耗费。业主逾期交纳的，每逾期一日，业主应向乙方交纳欠费总额3‰作为违约金，以后依此类推。6.空置房的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳。业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公共能耗费（指因业主原因不能按期交付的），由业主按相关规定向乙方交纳。劳建萍系杭州市富阳区银湖街道野风山城（锦庐组团）小区锦庐11幢-04业主。该房屋建筑面积为299.79平方米，自2016年6月2日起，房屋产权登记在劳建萍以及杨国华名下。其自2016年7月14日起至2018年4月30日止并未缴纳物业费用。另查明，2019年4月2日，野风公司向劳建萍邮寄物业服务费及能耗费的催讨函。2019年8月9日，野风公司以在小区张贴野风山城小区欠费业主公示单的方式向劳建萍催讨物业服务费及能耗费。 野风公司一审诉讼请求：1.判令劳建萍向野风公司支付物业管理费20625.55元，能耗费225.44元，并支付违约金20850.99元（自2016年7月14日暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日3‰计算，实际请求支付至履行日止），合计41701.99元；2.判令本案诉讼费由劳建萍承担。 原审法院认为，野风公司与野风乐多公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。根据该合同第四章第一条约定，空置的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同的约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳；业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公共能耗费（指因业主原因不能按期交付的），由业主按相关规定向乙方交纳。本案中，野风公司未举证证明案涉房屋已经实际交付给劳建萍，亦未举证证明劳建萍未收房的原因系劳建萍所致，应承担举证不能的责任。故野风公司主张要求劳建萍支付物业费、能耗费及违约金的诉请，证据缺乏，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回野风公司的诉讼请求。一审案件受理费843元，减半收取421.50元，由野风公司负担。野风公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。 宣判后，野风公司不服该判决，提出上诉称：一审法院认定的事实不清，适用法律错误。一审法院认为，上诉人未举证证明案涉房屋已经实际交付给被上诉人使用，亦未举证证明被上诉人未收房的原因系被上诉人所致，应承担举证不能的责任。上诉人认为，一审法院的上述观点错误。理由：一、关于案涉房屋是否交付的认定。一审法院认定案涉房屋自2016年6月2日起，房屋产权登记在被上诉人劳建萍名下。但是案涉房屋未交付，该产权无法登记在被上诉人劳建萍名下。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。如果案涉房屋未交付给被上诉人，被上诉人也不会去申请。另，物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。上述法律法规足以证明案涉房屋已完成交付，交付的时间至少应认为为2016年6月2日。二、关于物业费等费用承担主体的认定。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。该条例明确了未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，但案涉的房屋已于2016年6月2日办理了产权登记手续，即已经交付给买受人，那么，该物业费自2016年6月3日起应该由买受人承担，即本案的被上诉人承担，完全符合现行的法律法规之规定。综上，上诉人认为一审法院认定的事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判：1.被上诉人劳建萍向上诉人野风公司支付2016年7月14日至2018年4月30日的物业管理费20625.55元，能耗费225.44元，并支付违约金20850.99元（自2016年7月14日暂计算至2018年4月1日，分段计算，逾期每日按3‰支付至实际履行之日止），合计41701.99元。2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人劳建萍承担。 被上诉人劳建萍辩称：一审法院认定上诉人未举证证明案涉房屋已经实际交付给被上诉人，亦未举证证明被上诉人未收房的原因系被上诉人所致，应承担举证不能的责任正确，并适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决驳回上诉人的诉讼请求正确。一、案涉房屋未完成交付。1.不动产登记不等于不动产交付。不动产物权变动系指不动产物权基于双方法律行为以及其他法律事实而设立、变更、转让和消灭。物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”此条系对不动产物权登记效力的规定。不动产的交付系将不动产的占有转移给受让人，由受让人控制不动产，属于物理现状交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”被上诉人未接收涉案房屋，亦未收取案涉房屋钥匙，且未实际占有使用案涉房屋。2016年6月2日，案涉房屋产权登记在被上诉人夫妻名下，仅系物权发生变动，不发生房屋交付的法律效果。本案房屋系在未交付的情况下办理产权登记手续。2.《不动产登记暂行条例》第十四条及物权法第十四条、第十七条，均系对不动产物权登记的效力规定，不能推定案涉房屋已完成交付。3.2016年、2017年间经验房，发现案涉房屋存在质量问题，未符合交房条件，故未办理交房手续，期间野风乐多公司多次承诺及时对房屋质量问题进行解决。2017年12月6日，野风乐多公司在《会议纪要》中确认，案涉房屋存在质量问题，待修复后复验交房，亦表明案涉房屋一直存在质量问题未满足交付条件，且实际未交房。至今，案涉房屋质量问题仍未解决，未符合交房条件。二、本案物业费等费用承担主体系野风乐多公司，被上诉人无需支付上诉人自2016年8月至2018年4月期间的物业费、能耗费及违约金。1.本案物业费的承担以《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》约定为准，不以物权变动为条件。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”上诉人与野风乐多公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对上诉人、野风乐多公司及业主具有法律约束力。该合同第四章第一条约定：“空置房屋的物业管理费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳。”如上所述，案涉房屋因为质量问题一直未交付，属于已出售未交付使用且业主未入住的物业，故物业服务费、公共能耗费应由野风乐多公司向上诉人交纳。被上诉人并非交纳费用义务方，故亦无需承担违约金。2.能耗费应包含在物业管理费中，上诉人主张能耗费无法律依据。上诉人与野风乐多公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》第四章第一条第2点约定“物业管理费主要用于以下开支：（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，即能耗费应包含在物业管理费中，若上诉人要额外收取能耗费则须经与业主协商一致方可认定，本案能耗费系上诉人单方定义，主张能耗费无法律依据。且涉案房屋能耗费应由野风乐多公司承担而非被上诉人。三、即便物业管理费由被上诉人承担，上诉人主张自2016年8月至2017年6月2日物业管理费已过诉讼时效。1.上诉人在一审中主张自2016年8月至2018年4月30日期间的物业管理费、能耗费，上诉人与野风乐多公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》第四章第一条第5点约定：“物业服务费及运行能耗费实行预收制，每12个月预收一次，每12个月为一个缴费周期；业主应在本期物业服务费交纳期起始日期20日内交纳本期物业管理服务费用和公共能耗费。”则2016年8月至2017年6月2日物业管理费、能耗费应在2016年6月22日至2019年7月21日期间主张，上诉人于2020年3月26日向一审法院立案，故该期间的物业管理费、能耗费已过诉讼时效。2.上诉人未进行有效催讨，诉讼时效未发生中断。一审法院虽认定2019年4月2日，上诉人向被上诉人邮寄物业服务费及能耗费的催讨函，但此催讨函没有送达到被上诉人，没有达到向被上诉人进行有效催讨法律效果。一审法院认定2019年8月9日，上诉人以在小区张贴野风山城小区业主公示单的方式向被上诉人催讨物业服务费及能耗费错误，被上诉人对上诉人提交的照片的真实性有异议，该小区无公告栏，该照片无全景，没有显示系何时何地拍摄形成，不能证明系于2019年8月9日在野风山城小区内进行张贴公告。上诉人明知被上诉人实际未入住，通过小区张贴公告的方式不能通知到被上诉人，不能实现向被上诉人有效催讨的法律效果。综上，被上诉人认为，上诉人要求被上诉人支付物业管理费等费用无事实基础亦无法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。 双方当事人均未提供新证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：野风公司与野风乐多公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。本案中，野风公司要求劳建萍支付2018年4月30日之前的物业管理费、能耗费，但野风公司无有效证据证明案涉房屋在该期间已经实际交付给劳建萍，亦未举证证明劳建萍未收房的原因系劳建萍所致。劳建萍名下的案涉房屋虽于2016年6月2日办理了不动产登记，但不动产登记并不等同于房屋实际交付，故野风公司认为案涉房屋于2016年6月2日进行了不动产登记，足以证明案涉房屋已完成交付的上诉意见，本院不予采纳，对其上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费843元，由浙江野风物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  周志军 二〇二〇年八月二十五日 书记员  王 琳