陕 西 省 延 川 县 人 民 法 院   民 事 判 决 书                            （2020）陕0622民初790号        原告: 马浩南，男，1999年4月20日出生，汉族，大专文化。   被告：钱召生，男，1953年3月19日出生，汉族，小学文化。   原告马浩南与被告钱召生合同纠纷一案，原告于2020年6月4日以租赁合同纠纷诉至本院。本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告马浩南向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告双方签订的转租合同无效；2、依法判令被告返还原告58000元并赔偿损失；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月2日，原、被告达成转租协议，被告将租赁他人的位于延川县林业局现飞翔网吧院内的洗车店转租给原告。约定租赁期等按照被告与他人租赁合同执行，并由原告一次性向被告支付转租费58000元。协议达成后，原告向被告支付了58000元。合同签订后第二天，原告就开始经营洗车店。经营了一个月后，延川县XX大队工作人员告知原告，该洗车店属于违章建筑，将限期拆除。此事原告才知道被告转租给原告的洗车店房子一年前就已经规划进了老旧小区改造，该洗车店没有任何手续，属于违章建筑。原告随即联系被告，要求解决问题，但被告拒不退还转租费用。   被告辩称，1、自己与原告之间不是租赁合同关系，是转让合同关系；2、双方在转让合同明确约定如果出现不可抗因素导致原告无法经营的情况，与自己无关；3、该案真实情况是，该彩钢房是通过人民法院调解以顶账方式归拐峁村所有，这次旧城改造以无批建手续为由强行拆除。给原告造成的损失，原告应该与强制拆除机构索赔，不应该偷换概念将转让合同说成租赁合同，错误起诉。   鉴于以上事实，请求法庭依法驳回原告的所有诉讼请求，诉讼费由其承担。   原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：   1、转让合同一份，用以证明原、被告签订的合同包括转让和房屋转租两部分内容；   2、照片两张，用以证明洗车店被拆除前的状况；   3、林建住宅小区违章建筑拆迁公告一张，用以证明被告给自己转让的洗车店属于违章建筑；   4、收条一张，证明花费搬运费400元；   5、微信截屏一张，用以证明租赁库房花费500元。   被告为支持其辩解意见，向法庭提供了以下证据：   1、转让合同一份，用以证明原被告签订的是转让合同不是租赁合同；   2、视频一段，用以证明洗车店的财产及装饰装潢情况；   3、申请证人张某某、马某某出庭作证。   经过庭审举证、质证，本院对本案证据认证如下：原告提供的第1组证据，可以证明原、被告签订《转租合同》的情况及相关约定，本院予以采信。第2组证据可以证明涉案房屋被拆除前的情况，本院予以采信。第3组证据可以证明涉案彩钢房被拆除的原因，本院予以采信。第4、5组证据无法判断是否与本案有关，本院不予采信。   被告提供的第1组证据与原告提供的第1组证据相同，本院予以采信。XX组XX店被拆除前的情况，本院予以采信。XX组XX店的转让情况，本院予以采信。                                                                                   经审理查明，2020年4月2日，原、被告经过协商，签订了一份《转让合同》，约定原告将自己位于延川县旧林业局院内的洗车店转让给被告，转让费为58000元。转让后店铺内的现有装修、装饰及其他所有设备和营业设备等全部归原告所有，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的一切权利与义务。合同签订后，原告马浩南给被告钱召生支付了转让费58000元，钱召生将洗车店交付给了原告马浩南。次日，马浩南就开始营业。一段时间后，延川县XX大队工作人员通知原告，洗车店所使用的房屋属于违章建筑，将被拆除。2020年7月2日，拐峁村委会通知原告搬离，原告将房屋内可移动物品全部搬离。7月3日房屋被拆除。   另查明，本案所涉及的洗车店房屋共四间，均系彩钢房。该房屋属延川县XX街道XX村委会所有，被告钱召生以每月2000元的价格租赁，租赁期至2020年6月2日。2019年因钱召生修建排污管道，拐峁村委会同意让其多使用2个月。2020年因新冠肺炎疫情，拐峁村委会又让其多经营两个月。   本院认为，本案原告马浩南与被告钱召生所签订的《转让合同》，实质上包含了两个法律关系，一个是洗车店所占用的四间彩钢房的转租合同关系，另一个是洗车店财产的买卖合同关系。故本案案由不应该单纯确定为租赁合同纠纷，而应适用其上一级案由合同纠纷。   关于彩钢房的转租合同关系，因所涉及的彩钢房系违法建筑，根据我国相关法律规定，该转租合同无效。根据我国合同法的规定，合同无效的，合同的双方当事人应该相互返还因合同取得的财产，或折价赔偿，或者根据各自的过错承担相应的责任。本案涉及的彩钢房因属于违章建筑而被拆除，不存在返还或折价赔偿的问题。原告马浩南实际占用了彩钢房3个月，应该支付该期间的使用费，剩余的租赁费，被告应该予以返还。原、被告所签订的《转让合同》系一揽子合同，并未对房屋租赁费和物品买卖费用加以区分，而该合同第二条约定：“店铺转让给乙方（马浩南）后，乙方同意代替甲方（钱召生）履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用”，结合被告钱召生“租赁费每月2000元，自己的租赁费交到了2020年6月2日”的陈述，该《转让合同》中所包含的房屋有偿转租期限应该计算至2020年6月2日，房屋转租费应该认定为4000元。被告钱召生所说的4个月宽限期，是拐峁村委会给钱召生作出的承诺，原告是否能够享受，还需得到拐峁村委会的确认，本案中不予涉及。而原告马浩南实际占用彩钢房三个月，其中的两个月属于有偿转让期限，该部分转租费用与实际占用费相抵，被告钱召生也不需要予以返还。   《转让合同》中剩余的54000元转让款，是被告钱召生将洗车店内除彩钢房以外的全部财产出卖给原告马浩南的价款，该部分财物绝大部分属于动产，根据我国合同法的规定，动产的所有权自交付时转移，之后所产生的风险由买受人承担。被告钱召生在合同签订之日就已经将全部财产交付给了原告，双方的买卖合同关系已经成立，且该部分内容并不违反我国相关法律的强制性规定，合法有效，所涉及的财产后来也被原告拉走，由此而产生的费用应该由原告自负。   从现实生活角度来看，店面的转让一般都存在一定程度的溢价，被告通过转让洗车店应该获得了一定的利润。而本案涉及的彩钢房属违章建筑，并在原告转租后仅3个月就被拆除，导致转租合同无效，给原告造成了一定的损失。原、被告均系智力正常的成年人，在签订《转让合同》时，对于所涉及彩钢房的现状均能知悉，根据各自的生活经验，足以判断出该房屋是否办理了相关建筑审批手续，故双方对于转租合同的无效均有一定的责任，故由被告钱召生酌情退还原告马浩南转让费5000元。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百三十三条、第一百四十二条、第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：   一、原告马浩南与被告钱召生所签订的《转让合同》中涉及彩钢房转租的内容无效；   二、由被告钱召生在本判决生效后三日内酌情退还原告马浩南转让费5000元；   三、驳回原告马浩南的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1250元，减半收取625元，由原告马浩南负担600元，被告钱召生负担25元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。    本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。             审判员    贺 军 宁       二O二O年八月二十六日     书记员   杨 军 莉                         附：本判决适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。   第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。   第一百六十一条 买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。   《中华人民共和国物权法》   第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。    租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。   第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。    当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。              1