陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终1038号 上诉人（原审被告）：张欣娟，女，汉族，1975年5月25日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：高强，陕西宝吉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：渭滨区神农镇陈家村村民委员会，住所地：宝鸡市渭滨区西五路口，组织机构代码C83112****。 法定代表人：翟宝洲，村委会主任。 上诉人张欣娟因与被上诉人渭滨区神农镇陈家村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2020年4月24日作出(2019)陕0302民初2460号民事判决，张欣娟不服该民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。 上诉人张欣娟向本院上诉请求：1、请求撤销（2020）陕0302民初2460号民事判决书，依法驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院程序存在违法行为，导致认定事实错误；2、上诉人张欣娟非本案适格主体；3、根据规定村卫生室属公益性质，依法无需交纳房屋租赁费。 被上渭滨区神农镇陈家村村民委员会辩称：陈家村卫生室不收租赁费，我们指定了固定的地方上诉人不去那边，临街门面是对外出租的，请求二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人渭滨区神农镇陈家村村民委员会一审请求：1、依法判令被告支付拖欠原告的房屋租赁费用83480元；2、依法判令被告支付原告违约金9907元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原告与被告签订了房屋租赁协议，约定房屋租赁期限为两年，从2017年1月1日至2018年12月31日止，年租金为48240元，租金每半年支付一次。截止原告起诉被告仅支付了原告房屋租金13000元，尚有83480元房屋租金尚未支付，并依照合同约定产生了迟延支付房屋租金的违约金9907元，原告多次向被告索要无果，现诉至贵院，望依法判准如前所诉。并向法庭提供了门面房租赁协议原件及租金收费票据复印件作为证据。一审法院认为：这是一起被告承租原告房屋，其中一部分用于开办宝鸡市渭滨区XX镇XX村卫生室，一部分作为他用，欠付租赁费，原告追索的租赁合同纠纷案件。原被告双方签订租赁合同，并无违反法律规定，也未因政府出台相关政策予以变更，确定有效，作为处理依据。至于被告提出的本案房屋的实际租赁人为宝鸡市渭滨区XX镇XX村卫生室，被告仅为该卫生室的负责人和驻室医生，系卫生局派驻的服务医生，非卫生室的法定代表人，并非该房屋实际租赁和使用人，被告非适格主体，按被告当庭陈述就不应该签订租赁协议并支付租赁，但其签订租赁协议，支付租赁费的行为足以说明其对租赁原告房屋的法律后果是明知的，并且否定了代理人的当庭陈述，故其主张被自己行为否定，依法不能成立，不予采纳。至于被告提出的村卫生室是公共卫生事业的重要环节，XX房XX村委会免费提供，依据相关法律法规，村委会不应对村卫生室收取租赁费的主张，被告租赁房屋既可开办卫生室，也可经营其他事业，只要不违反法律规定即可，其租赁并无明确的目的，亦无他人强制必须开办卫生室，被告的此项主张，没有合同依据，依法不能成立，不予采纳。至于被告提出的事实上卫生室仅使用了56平米，原告陈述的租赁面积错误的主张，被告先是否定租赁存在，又说面积不对，占用租赁物不可能对租赁的面积不清楚，只能证明租赁房屋进行了不同的经营，故其主张不能成立，不予采纳。被告未按约定清偿债务，原告请求法院判令强制清偿，理由正当，予以支持。就违约金，经法庭询问，被告在租赁房屋中，部分确实经营宝鸡市渭滨区XX镇XX村卫生室，具有为村民服务的公益功能，对被告科以违约金，无助乡村卫生事业的发展，法庭决定免除被告支付违约金的义务。终上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张欣娟向原告渭滨区神农镇陈家村村民委员会清偿房屋租金83480元、限本判决生效之日起三十日内履行完毕。二、驳回原告渭滨区神农镇陈家村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，由被告张欣娟承担。 二审期间，上诉人为支持其主张向本院提交四组证据，第一组：医疗机构执业许可证、陈家村卫生室登记证书复印件、门面房租赁协议，拟证明：上诉人仅是渭滨区卫生局派驻的服务医生，不具备渭滨区XX镇XX村卫生室法人资格，不能代表陈家村卫生室，并非本案适格主体。并且上诉人自己不具备签订门面房租赁协议的资格，对该协议不予认可。第二组：门面房租赁协议、宝鸡市渭滨区村集体经济组织收款收据2张，拟证明：案涉房屋分为上下两层，一层为村卫生室，二层由案外人李某某承租，租赁事项与上诉人无关。第三组：宝鸡市村卫生室及乡村医生管理办法（试行）。证明目的：本案村卫生室适用的房屋产权归陈家村集体所有，不应收取房屋租赁费，更不应向上诉人主张房屋租赁费用。第四组：录音笔录。拟证明：XX楼XX村租赁给第三人李某某的事实；其次证明陈家村2017年1月不应向上诉人收取房屋租赁费。 被上诉人质证认为第一组证据：真实性认可，证明目的不认可。第二组证据：门面房租赁协议真实性不认可，证明目的不认可；收据真实性认可，证明目的不认可。第三组证据：真实性不认可，证明目的不认可。第四组证据：真实性不认可，证明目的不认可。 经合议庭评议，上诉人提交的四组证据互相印证，与本案待证事实相关联，故对四组证据的真实性予以认定。 二审审理查明，2017年7月1日张欣娟与案外人李某某签订《门面房租赁协议》，约定将涉案房屋其中的二层出租给案外人李某某作为营业使用。协议期限为：2017年7月1日起至2018年6月30日止；全年租金为32760元。其余与一审查明事实一致。 本院认为，根据上诉人张欣娟提供的《宝鸡市村卫生室及乡村医生管理办法（试行）》中第五十一条、第五十二条、第六十一条等规定，可以认定自2017年1月1日起被上诉人就涉案村委会卫生室不再向村上交纳租赁费。但本案中涉及两份租赁协议，一是陈家村村委会与张欣娟2017年1月1日签订的为期二年《张欣娟门面房租赁协议》，二是2017年7月1日张欣娟与案外人李某某签订的《门面房租赁协议》。据涉案村委会卫生室医疗机构执业许可证记载，张欣娟为该卫生室主要负责人，其与村委会签订的门面房租赁用于村卫生室使用，张欣娟辩解其为卫生室主要负责人，不是卫生室的法定代表人，所签合同权利义务应归于卫生室，而非其个人。对此，本院认为，XX村委XX会所签协议分析，该协议应是张欣娟代表村卫生室与村上所签，但是结合第二份张欣娟与案外人李某某签订的《门面房租赁协议》分析，张欣娟明知该门面房是用于村卫生室所用，却在明知情况下，将涉案房屋二层转租他人使用，XX村委XX会所签订协议第八条约定：“租赁期内，未经甲方同意，乙方不得私自将房屋转租或以其他变相方式由他人使用，否则，甲方有权解除合同收回房屋，并向乙方加收两个月房租额的违约金。”这里的乙方系张欣娟，即使按照张欣娟所称是受原村委会书记委托所签，但未有授权委托证明予以佐证，也即使村委会知情，张欣娟作为村卫生室主要负责人，在村卫生室不需要涉案房屋二层作为卫生室场地所用使用时，张欣娟本人也不能以其个人名义将涉案房屋二层转租他人。在相关政策的指导下，涉案村级卫生室自2017年1月1日后不再交纳租金，张欣娟却以个人名义将涉案房屋二层转租他人使用，明显构成对陈家村所属的财产权益的侵犯，其有义务就涉案二层收益交于陈家村村委会。 本案一审原告陈家村村委会主张租金是2017年1月1日至2018年12月31日止，张欣娟与案外人李某某签订的《门面房租赁协议》期限为2017年7月1日起至2018年6月30日止，在村卫生室占用期间及二层转租时间看，上诉人张欣娟应就2017年7月1日起至陈家村村委会主张2018年6月30日止二层转租租金收益，按照张欣娟与案外人李某某签订的《门面房租赁协议》约定年租金32760元，折算月租金2730元计算2017年7月1日至2018年6月30日期间租金为：12个月×2730元/每月=32760元。张欣娟已付陈家村村委会13000元，所以，张欣娟应就陈家村村委会主张的租金应再付32760元-13000元=19760元。由于在张欣娟与案外人李某某签订的《门面房租赁协议》期限至2018年6月30日，所以对于2018年6月30日以后至陈家村村委会主张到2018年12月31日期间费用应向实际占用人主张。本案由于系村委会卫生室场地使用过程中发生的纠纷，张欣娟以个人名义转租涉案部分房屋虽有不妥，但其将转租部分租金已交与村委会，结合涉案房屋的一二层特殊结构，案件具体情况，村级卫生室的公益性，本院不再支持陈家村村委会主张的违约金。 综上所述，一审判决不当，本院予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初2460号民事判决； 二、张欣娟于本判决生效之日起十日内向渭滨区神农镇陈家村村民委员会清偿房屋租金19760元； 三、驳回渭滨区神农镇陈家村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2130元，由渭滨区神农镇陈家村村民委员会承担1500元，张新娟承担630元；二审案件受理费2130元，由渭滨区神农镇陈家村村民委员会承担1500元，张新娟承担630元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 谈佳华 书 记 员 杨 哲 1