江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1845号上诉人（原审原告）：高艳，女，1992年10月22日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：滕鸿，江苏法轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁伟，男，1998年8月30日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：苏欣进，上海申浩（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮阴区一线牵房产信息咨询部，住所地淮安市淮阴区海通花园银座3-15号门面房。经营者：陈海燕，女，1983年1月20日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：刘峰（系陈海燕丈夫），男，1984年4月25日出生，汉族，淮安市淮阴区。上诉人高艳因与被上诉人丁伟、淮阴区一线牵房产信息咨询部（以下简称一线牵房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院(2020)苏0804民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高艳上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人丁伟返还定金5万元，被上诉人一线牵房产退还中介费2000元或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人虽然负有先行给付首付款的义务，但根据淮阴区不动产登记查询信息，被上诉人丁伟所售房屋上设定有90万元的抵押权，其中40万元抵押权于2020年1月8日设定。因丁伟对外负债，有可能已经丧失履行债务能力，上诉人按照法律规定通知被上诉人暂时中止履行合同的行为并不构成违约，一审法院认定上诉人未按约支付首付款的行为构成违约不当；2、上诉人因被上诉人丁伟不具有履行能力而暂时终止合同，丁伟不具有法定解除权，一审判决认定丁伟在履行合同中不存在违约行为错误；3、一线牵房产在提供居间服务期间，明知案涉房屋设有多重抵押，却故意隐瞒不向上诉人告知，严重损害上诉人的利益，一审法院未判决一线牵房产退还中介费不当；4、根据双方约定，丁伟在收到上诉人支付的5万元定金后，应消除将于2020年1月15日到期的30万元二押。但丁伟在收到定金后，并未消除抵押权，而是在该房屋上又通过新设40万元抵押权消除38万元的抵押权。即使上诉人按约定支付首付款，被上诉人也无履行消除90万元抵押权的能力，上诉人行使不安抗辩权，暂时中止支付首付款，有确切的事实依据。被上诉人丁伟辩称，案涉房屋虽然存在一押、二押、三押，但二押在2020年1月20日前已经消除，剩余未还款项只有50万元。只要上诉人能依照约定支付首付款30万元，丁伟可在两日内解除全部抵押并办理过户手续。上诉人未能按约在2020年1月20日前支付首付款，此后也拒绝履行，其构成违约，无权要求返还定金。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人一线牵房产辩称，其已经按照合同约定为双方提供了居间服务，只是双方在履行合同过程中，在银行办理按揭贷款时，丁伟与高艳发生矛盾导致合同无法履行，与一线牵房产无关。原告高艳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间合同关系。2、判决被告双倍返还购房定金100000元。3、判决被告赔偿违约金153000元。4、判令被告一线牵房产返还中介费2000元。5、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告高艳与被告丁伟在被告一线牵房产的促成下，于2019年11月9日签订《房屋买卖合同》一份，约定被告丁伟将其坐落于淮阴区樱花小区二组团B10幢606室房屋及车库一间，以765000元的价格出售给原告高艳，双方约定合同签约时，付定金人民币50000元；付款方式为：分期付款，首付款人民币300000元整（含定金）在2019年1月20日前付清；余款人民币475000元在按揭贷款发放时一次性打入甲方账户；交房时间：房款付清后3天内交房给乙方使用；产权证过户时间：在2019年1月23日前，甲方配合乙方办理过户手续。因过户产生的税费由乙方承担。合同中还约定，双方不得以任何借口违约，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付房屋总价的20%违约金。合同签订后，原告高艳于当日向被告丁伟支付了定金50000元，被告丁伟向原告高艳出具了收条。原告还根据约定向被告一线牵房产支付中介费2000元，被告丁伟亦向一线牵房产支付了中介费3000元。2019年12月13日左右，被告丁伟将房屋移交给原告高艳使用。此后，因原告未能在2020年1月20日前办好银行贷款手续，双方曾就配合办理贷款手续事宜进行协商，2020年2月22日左右，原告办好了贷款手续后，发现所购房屋上存在多次抵押，担心被告丁伟不能按约办理房屋过户手续，遂要求被告丁伟与其签订补充协议，就不能办理过户手续时应承担的违约责任进行重新约定，双方就此经多次协商未能达成一致意见，被告丁伟遂于2020年2月27日将房屋门锁予以更换，原告于2020年3月1日与被告丁伟协商后将其在樱花小区二组团B10幢606室房屋内的个人物品取走。2020年3月2日，被告丁伟再次要求原告协商合同履行事宜无果后，以微信的方式通知原告合同将不再履行且定金将不予退还，原告高艳即于2020年3月6日以诉称的事实诉至法院。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案被告丁伟在原告提起本案诉讼前曾明确表示将不再履行合同，在原告起诉后，也表示同意解除合同，故双方就合同解除已达成一致，对于原告要求解除合同的请求，予以准许。由于双方合同签订时间为2019年11月9日，故合同中首付款时间不应该为2019年1月20日，产权过户时间也不应该为2019年1月23日，结合双方此后就履行合同进行协商的过程，该两处时间应分别为2020年1月20日、2020年1月23日。此后，原告因为贷款问题未能于2020年1月20日前付清首付款，双方就此进行了协商后，被告丁伟同意待其贷款手续办好后再支付首付款，但在其办理好贷款手续后，仍然不愿意按约定的数额向被告丁伟支付首付款，已经构成违约。其称要求与被告丁伟签订补充协议是因为担心被告丁伟不能及时解除房屋抵押从而不能按期与其办理过户手续。法院认为，首先，房屋设定抵押并非不可解除，原告未履行付款义务前即先认定被告必然违约理由不充分。其次，如果原告支付首付款后，被告未能按约履行协助过户义务而违约，在双方的合同中已经明确约定了承担违约责任的方式，因而其要求被告另行签订补充协议的理由亦不充分。因此，原告未能按约定履行支付首付款义务导致双方解除合同，已经构成违约。故其要求双倍返还定金的主张不予支持。依据现有证据不能证明被告在履行合同过程中存在违约行为，故原告要求被告赔偿违约金的请求亦无法支持。被告一线牵房产系居间人，居间人只要促成合同成立的，委托人即应当按照约定支付报酬，而原告与被告丁伟签订合同后，被告一线牵房产作为居间人即已经完成合同义务，此后双方解除合同，与一线牵房产无关，故原告高艳与被告丁伟要求一线牵房产退还已收取的中介费均无法律依据，对此不予支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条规定，判决：一、解除原告高艳与被告丁伟于2019年11月9日签订的《房屋买卖合同》。二、驳回原告高艳其他诉讼请求。案件受理费5125元，减半收取2562.5元，财产保全费1920元，合计4482.5元，由被告丁伟负担25元，原告高艳负担4457.5元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理除确认一审法院查明的案件事实外，另查明：高艳与丁伟于2019年11月9日签订《房屋买卖合同》后，丁伟于2019年12月13日将房屋交付给高艳使用，2020年1月7日，丁伟、高艳与一线牵房产在银行办理按揭手续时，因丁伟要求高艳提前支付25万元首付款以解除部分抵押手续，遭到高艳拒绝后丁伟离开。后经过沟通，丁伟与高艳于2020年1月14日到银行办理贷款签字手续。2020年2月22日，高艳接到银行通知可以放贷后，次日与丁伟到一线牵房产继续商谈，高艳因担心付款后无法解押导致无法过户，提出丁伟应提供担保和承诺，丁伟提出高艳应支付利息，高艳为此拒绝。丁伟离开一线牵房产后，当即微信通知解除合同，定金不退。本院认为，关于被上诉人丁伟是否应返还5万元定金的问题。根据高艳与丁伟于2019年11月9日签订的《房屋买卖合同》，高艳应在2020年1月20日前向丁伟支付30万元首付款，余款47.5万元在按揭贷款发放时一次性打入丁伟账户。但在履行合同过程中，高艳因为贷款问题未能在约定期限支付首付款，后经双方协商，丁伟同意高艳在贷款手续办好后再支付首付款，但在2020年2月22日银行通知可以放贷后，高艳仍然未按约定支付首付款。虽然高艳以其担心支付首付款后丁伟无法解除房屋抵押导致无法过户，但双方在合同中并未约定将此作为支付首付款的前提条件，经丁伟多次催要，高艳逾期近一个月仍未支付，构成违约，其要求丁伟返还定金，不应支持。对于高艳提出其系行使不安抗辩权的主张。本院认为，在《房屋买卖合同》签订后，丁伟已于2019年12月13日将房屋交付给高艳使用，丁伟要求高艳按约支付首付款以解除抵押，其要求不仅符合合同约定，也符合交易惯例，且高艳在签订合同时已知晓该房屋的抵押情况，其在签订合同后以担心支付首付款无法解押过户为由拒绝付款，并非行使不安抗辩权的法定理由，故对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。关于一线牵房产是否存在违约的问题。上诉人高艳认为，一线牵房产在提供居间服务期间，明知案涉房屋设有多重抵押，却故意隐瞒不向上诉人告知，严重损害上诉人的利益，一审法院未判决一线牵房产退还中介费不当。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据查明的事实，在双方交易前，一线牵房产提供了案涉房屋的登记信息，登记信息上记载了房屋的抵押情况，一线牵房产已经完成居间义务并促成交易，双方无法履行合同与一线牵房产无关，故对上诉人高艳要求一线牵房产退还中介费的主张，本院亦不予采纳。综上所述，高艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人高艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  刘 弘审 判 员  于晓萍二〇二〇年八月十四日法官助理  朱 强书 记 员  孙 静