河北省石家庄市裕华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0108执异156号 异议人（案外人）：李丹，男，1982年4月7日出生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。 申请执行人：石家庄市盛邦伟业房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建设南大街227号。 法定代表人：李友建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘航，河北韬然律师事务所律师。 被执行人：曹晓强，男，1989年2月27日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 本院在执行石家庄市盛邦伟业房地产开发有限公司（以下简称：盛邦房产公司）与曹晓强房屋买卖合同纠纷一案中，异议人李丹对河北省石家庄市裕华区人民法院的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人（案外人）李丹称，请求贵院中止对石家庄市裕华区房屋的执行措施。事实及理由：在申请执行人盛邦房产公司与被执行人曹晓强房屋买卖合同纠纷一案中，就贵院（2019）冀0108民初899号民事判决书的执行，异议人李丹认为石家庄市裕华区房屋为其所有，现提出书面异议，请贵院停止对涉案房屋的执行。案涉房屋实际上为李丹所有，且李丹已经实际入住，贵院的执行行为严重损害了李丹的合法权益。1.2017年9月11日，李丹与曹晓强签订房屋买卖合同，为防止发生意外，还对案涉房屋进行了调查，并通过河北冀人律师事务所做了律师见证，以保证案涉房屋上没有第三人的任何权利，且李丹已经履行了房款的部分支付义务。但案涉房屋在李丹与曹晓强签订合同当日就被查封，这是李丹始料未及的情况。李丹当时也不知道第三人盛邦房产公司代替支付了剩余银行贷款。2.在贵院（2019）冀0108民初899号民事案件审理过程中，李丹也曾就案涉房屋向贵院提起诉讼，要求曹晓强向李丹继续履行案涉房屋买卖合同，案号为（2019）冀0108民初1037号。李丹认为盛邦房产公司诉曹晓强返还案涉房屋的（2019）冀0108民初899号案与李丹诉曹晓强向其继续履行案涉房屋买卖合同的（2019）冀0108民初1037号案，两案在事实上与法律上均有关联性，理应合并审理或一审法院通知上诉人作为当事人参与到盛邦房产公司与曹晓强的案件审理中，且李丹也愿意交纳剩余房款。但在一审中，当时主审法官未将盛邦房产公司诉曹晓强的案子告知李丹，也未将两案合并审理。且一审法院以当时还未生效的（2019）冀0108民初899号判决书内容驳回了（2019）冀0108民初1037号案李丹的诉讼请求。李丹认为一审法院的做法严重违法了法律规定，导致本案事实不清，为此李丹已就（2019）冀0108民初1037号民事判决书向石家庄市中级人民法院提起了上诉，目前该案还在审理中。综上所述，案涉房屋李丹已经实际入住，实际上为李丹所有。因此李丹为维护其合法权益，现特向贵院提出异议，望贵院依法支持异议人的异议，停止对案涉房屋的执行。 申请执行人盛邦房产公司辩称，李丹所提交的证据不能够排除本案执行的条件。首先，李丹与曹晓强签订的《房屋买卖合同》权利义务规定模糊，不排除虚假合同的可能。1.该房屋买卖合同对房屋价款模糊约定，合同中第三条表述“房价款约120万元”，可以看出对于作为合同最重要的基本构成要素——价款，双方都未能达成一致意见，由此可见双方对于该《房屋买卖合同》的签订并非具有真实意思表示。2.房屋买卖按照常理来看是非常重要的一件事，该《房屋买卖合同》涉及金额约120万元却只有单单两页，对合同权利义务的规定非常简单，对于可能出现的风险、违约行为、补救措施及救济途径，双方都没有详细加以规定，且合同第四条最后一句存在明显的文字错误。由此可见双方对该买卖合同的态度很是草率，这明显违背常理。3.李丹提交的（2017）冀人律见字第611604号律师见证书，仅仅能够证明曹晓强和刘琳在《声明书》上签字这一事实，但不能证明该份《声明书》所记载内容的真实性、合法性、有效性，更不能以此证明《房屋买卖合同》的效力。其次，李丹未支付房屋价款，且存在违约行为。退一步讲，即使该份《房屋买卖合同》合法有效。李丹也并未提交证据证明已支付房款的事实，同时依照《房屋买卖合同》及《声明书》的约定，李丹应承担案涉房屋剩余贷款的还款责任，但因李丹逾期还款的违约行为，导致中国银行于2018年12月24日从申请执行人的银行保证金账户中扣划了636341.59元。由此可以看出，系因李丹自身违约行为，导致李丹与曹晓强签订的《房屋买卖合同》履行不能，李丹不能以此排除本案的执行。再次，李丹未实际占有案涉房屋。李丹并未提交证据证明其已实际占有案涉房屋。因曹晓强多次逾期未还银行贷款，导致2018年12月24日中国银行从申请执行人的银行保证金账户中扣划了636341.59元，2018年12月29日申请执行人通过EMS快递向曹晓强送达偿还银行扣划的担保金通知函，邮寄地址为石家庄市裕华区仓兴街8号盛邦花园五区6-1-1604，但2019年1月3日此通知函上门送达因无人签收被退回。若李丹已实际入住案涉房屋，申请执行人邮寄的通知函就不会被退回，由此足以看出李丹并未实际入住案涉房屋。最后，李丹作为买受人并未对案涉房屋情况作充分了解，对未办理过户登记存在一定的过错。李丹与曹晓强签订的房屋买卖合同时，对于申请执行人与曹晓强签订的《商品房买卖合同》中案涉房屋房本办理约定应当明知。案涉房屋在约定办证期间，因李丹逾期归还贷款，导致案涉房屋无法办理房本，李丹对此存在过错。综上，李丹所提交的证据未达到排除本案强制执行的条件，不能以此排除本案强制执行，恳请贵院依法驳回李丹的异议申请。 本院查明：2019年11月6日石家庄市裕华区人民法院作出（2019）冀0108民初899号民事判决书，判决：“一、解除原告石家庄市盛邦伟业房地产开发有限公司与被告曹晓强于2015年6月16日签订的《石家庄市商品房买卖合同》及《补充协议书》；二、被告曹晓强于本判决生效后五日内返还原告石家庄市盛邦伟业房地产开发有限公司石家庄市裕华区房屋；三、被告曹晓强于本判决生效后二十日内配合原告石家庄市盛邦伟业房地产开发有限公司办理上述房屋的解除备案手续；四、被告曹晓强于本判决生效后五日内向原告石家庄市盛邦伟业房地产开发有限公司支付违约金190902.477元。”后该案进入执行程序。 2019年1月29日石家庄市裕华区人民法院作出（2019）冀0108民初1037号民事裁定书，裁定：“查封被告曹晓强名下位于石家庄市裕华区房屋（备案号：2015061611285134065）。”同日，本院作出协助执行通知书请石家庄市房产交易中心协助轮候查封了案涉房屋。 2019年11月6日石家庄市裕华区人民法院作出（2019）冀0108民初1037号民事判决书，就该案的原告李丹诉被告曹晓强、刘琳房屋买卖合同纠纷一案判决：“驳回原告李丹的诉讼请求。”后李丹不服提起上诉，2020年8月6日石家庄市中级人民法院作出（2020）冀01民终6432号民事裁定书，裁定：“一、撤销石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初1037号民事判决；二、本案发回石家庄市裕华区人民法院重审。”该裁定记载：“原审法院以2019年11月6日作出（2019）冀0108民初899号民事判决书为本案裁决依据，但一审卷宗中没有上述案件的资料及文书，且未查明上述判决是否生效就直接作为本案的判决依据，属于认定事实不清。” 2020年8月20日石家庄市房产交易中心出具的《商品房合同网签备案信息查询结果》记载：经查询“数字房产系统”：裕华区仓兴街8号盛邦花园五区6号住宅楼01单元1604号房备案在曹晓强130634198902272710名下，查封单位为石家庄市新华区人民法院（2017冀0105执保654号），查封期限为2017-9-11至2020-9-10，轮候查封单位为石家庄市裕华区人民法院（2019冀0108民初1037号）。 另查明，载明日期为2017年9月11日的《房屋买卖合同》约定：甲方为曹晓强，乙方为李丹，交易的房屋为案涉房屋，约定的价款为约120万元，收付款约定：1.乙方应于2017年9月11日向甲方支付购房定金人民币壹拾万元。交付与支付中约定：“乙方向甲方支付所有房款陆拾万元（含定金壹拾万元），剩余房屋贷款约60万元，过户前由乙方还清。”该合同还约定了协助义务、违约责任条款。 载明日期为2017年9月19日的《律师见证书》记载了声明人具备完全民事行为能力，意思表示真实，出于自愿，在见证律师面前亲自在《声明书》上签名、按指纹等信息。同日的《声明书》记载：“曹晓强和刘琳系夫妻关系。我们以曹晓强的名义购买了一处不动产：位于石家庄市裕华区【《石家庄市商品房买卖合同》编号：2015061611285134065，建筑面积111.99平方米】。上述不动产是我们的夫妻共有财产。现我们将上述不动产转让给李丹（公民身份号码1301851982××××××××）。现我们声明：一、我们承诺：待取得不动产证后，我们积极配合李丹办理过户手续。二、转让费陆拾万元整，剩余贷款金额由李丹承担。三、附：石家庄市商品房买卖合同复印件一份。”该声明中有曹晓强、刘琳字样的签名及捺印。 载明签约日期为2015年6月16日的《预售商品房合同备案书》载明了案涉房屋的位置、面积、价款等信息，该合同书备案日期为2015年6月18日。 再查明，2020年8月21日经向盛邦房产公司及异议人李丹询问，二者均称：已向案涉房屋的首封法院石家庄市新华区人民法院提起了执行异议。其中，盛邦房产公司称其已经提起了执行异议之诉。李丹称其提起的执行异议之诉已经上诉到石家庄市中级人民法院。 2020年4月29日石家庄市裕华区人民法院作出（2020）冀0108执901号公告，责令被执行人曹晓强在2020年5月15日前迁出房屋。 以上事实有民事判决书、裁定书、协助执行通知书、预售商品房合同备案书、律师见证书、声明书、房屋买卖合同、商品房合同网签备案信息查询结果等材料在卷予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效……”案涉房屋的首封法院系石家庄市新华区人民法院，且异议人李丹已经向新华区人民法院提出执行异议。在首封法院尚未对案涉房屋查封作出处理，轮候查封未产生正式查封的效力，本院尚无权利对案涉房屋的权利作出具体的认定。故，异议人李丹的异议理由不能成立。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）李丹的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向河北省石家庄市裕华区人民法院提起诉讼。 审判长  韩志国 审判员  张巧莲 审判员  孔丽华 二〇二〇年八月三十一日 书记员  樊耀泽