四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川34民终76号 上诉人（原审被告）：合谊地产有限公司.住所地：四川省成都市金牛区解放路二段6号1栋2楼。 法定代表人：刘力辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭彦姝，四川君合律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审原告）：成都坤和物业咨询发展有限公司。住所地：四川省成都市武侯区棕南公寓文锦楼C座4楼5号。 法定代表人：李方芳，系公司总经理。 委托诉讼代理人：殷达鹏，四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人合谊地产有限公司（以下简称合谊公司）与成都坤和物业咨询发展有限公司（坤和公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 合谊公司上诉请求：1.依法撤销四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初4071号《民事判决书》判决；2.依法改判驳回成都坤和物业咨询发展有限公司的诉讼请求；3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人仅与合智公司签订物业服务合同,未与其他任何公司签订任何相关物业合同。被上诉人主张上诉人支付物业费没有合同依据,也没有法律依据1.2012年11月12日,上诉人与成都合智合力物业管理有限公司(以下简称合智公司)签订《前期物业服务合同》,约定合智公司向上诉人提供物业服务2.月城丽景业委会成立后,2014年12月1日,被上诉人未经上诉人同意私自与西昌市月城丽景一期小区第一届业主委员会签订《月城丽景一期小区物业服务合同》,其商业部分的物业服务费单价不同于住宅,竟高达3元/平方米!其价格的制定没有任何依据!明显违背合理、公平的原则!上诉人出租的商铺由承租人支付物业费,其单价为1元/平方米至2元/平方米不等,上诉人有何理由支付3元/平方米的高额物业费呢?同时,上诉人一直拒绝被上诉人作为物业公司对月城丽景一期进行物业管理。西昌市月城丽景一期小区第一届业主委员会在没有上诉人授权的情况下,私自与被上诉人签订上述协议,系无权处分!同时,根据《合同法》中“合同相对性”原则,上诉人未与被上诉人签订物业服务合同,上诉人与被上诉人之间不产生任何法律关系,被上诉人却主张上诉人支付物业费,没有合同依据,也没有法律依据。二、被上诉人实际没有为上诉人自有商铺和销售、出租的商铺提供过任何物业服务。1.上诉人名下所有商铺销售和出租前,均处于关闭状态,没有对外营业,不存在代缴水电费的情形。被上诉人如何提供物业服务呢?2.根据被上诉人提供的商铺照片可知,所有商铺门前是政府相关行政部门聘请的清洁工打扫,政府多次要求上诉人自行打扫,而被上诉人从未聘请相关保洁人员打扫商铺门前。既然被上诉人自称是物业服务公司,那为什么不对商铺门前提供保洁服务呢?因此,被上诉人没有为上诉人自有商铺和销售、出租的商铺提供过任何物业服务,更是没有任何证据显示被上诉人提供过任何服务,上诉人也没享受过被上诉人的任何物业服务,如何向上诉人收取物业费呢?三、被上诉人主张的2014年12月1日至2016年6月物业费用,因诉讼时效经过,上诉人不予认可。根据《民法总则》第一百八十八条规定,被上诉人主张的2014年12月1日至2016年6月物业费用,缴费方式为按月支付,这期间被上诉人从未向上诉人主张过任何物业费。因此,2014年12月1日至2016年6月物业费用因三年期间的诉讼时效经过,上诉人不予认可。四、被上诉人主张的违约金没有任何合同依据和法律依据。上诉人未与被上诉人签订物业服务合同,上诉人与被上诉人之间不产生任何法律关系,不存在上诉人违约的情形。因此,被上诉人主张上诉人支付违约金,没有合同依据,也没有法律依据,依法不应被支持。 被上诉人坤和公司辩称：一、一审法院认定事实清楚,适用法律正确。请求二审人民法院驳回被答辩人对答辩人的全部上诉请求,维持原判。二、被答辩人为本案中未出售商业用房的建设单位(业主)。被答辩人参与了月城丽景小区(一期)业主委员的筹备。答辩人与月城丽景一期小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实的意思表示,其内容不违反法律的禁止性规定,该合同合法有效,双方应遵守执行。月城丽景一期小区业主委员会代表业主与原告签订的《物业服务合同》对月城丽景一期小区的所有业主均有约束力。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。依据《物业管理条例》第四十一条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。被答辩人在上诉状中辨称其与答辩人未签订物业合同,不产生任何法律关系的抗辩于法无据。被答辩人在上诉状中承认与合智公司签订物业服务合同,该份合同,答辩人在一审庭审过程中作为证据向人民法院提交。在该份物业合同中约定商用房物业费标准为3元每平方米。答辩人与月城丽景(一期)业委会签订的物业合同中商用房物业费计收标准为:2014年12月1日至2018年3月30日为每月按照3.0元/平方米计收;自2018年4月1日起每月按照2.5元/平方米计收，答辩人物业收费合理且合法有效。也明确约定了尚未出售或因开发建设单位原因,未交给物业买受人的空置房(商铺),其物业管理公共服务费由被答辩人缴纳。三、答辩人在一审庭审中提交了答辩人提供合格物业服务的证据,被答辩人在上诉状中诉称答辩人未对其自有商铺、出租商铺提供任何物业服务与事实不符。被答辩人上诉状一、2、中明确表明其知晓其出租的商铺的承租人需向答辩人缴纳物业费。其拖欠自有未出租部分商铺物业费属于恶意拖欠。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。四、答辩人诉讼请求并未超过诉讼时效,一审庭审过程中答辩人提供了《关于结算商铺物业费的函》、《关于再次催收结案商铺物业费的函》答辩人的相应函件已经送达至被答辩人处,被答辩人主张答辩人诉请超过诉讼时效于法无据。五、被答辩人拒付物业费的行为已经构成了违约,理应承担违约责任。 坤和公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付物业服务费共计人民币：551130.93元（大写：伍拾伍万壹仟壹佰叁拾元玖角叁分）。2、判今被告支付逾期支付违约金人民币5万元。3、本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定的事实：被告合谊地产有限公司为西昌市月城丽景一期小区的开发商，其拥有总产权面积6217.85平方米的15间商业用房，其中1-102、1-103两间出售给农商银行，合谊地产有限公司仍是其余13间商用房的业主。2014年12月1日原告与西昌市月城丽景一期小区第一届业主委员会签订了《月城丽景一期小区物业服务合同》，合同第十七条约定：“委托管理期限为3年。自2014年12月1日零时起至2017年11月30日24时止。物业服务合同的签订实行一年一签。”第二十一条第2款约定：“非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米3.00元向乙方交纳，具体是：商铺物业管理公共服务费由业主按拥有建筑面积每月每平方米3.00元向乙方缴纳。”该条第5款同时约定：“尚未出售或因开发建设单位原因，未交给物业买受人的空置房（含商铺），其物业管理公共服务费由开发建设单位成都房地产开发有限公司按第2款对应的标准向乙方缴纳。”2018年3月31日原告与西昌市月城丽景一期小区第二届业主委员会签订了《月城丽景一期小区物业服务合同》，该合同将商铺物业管理费由每月每平方米3.00元调整至2.50元。上述合同签订后原告开始对该小区提供物业管理服务，原告按照物业服务合同的约定履行了自己的义务。被告作为商铺业主未按照物业服务合同的约定履行缴纳物业管理费的义务。从2014年12月起至2019年5月30日，被告已经欠付原告物业管理服务费人民币551130.93元。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与西昌市月城丽景一期小区业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，其效力及于全体业主，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，被告作为西昌市月城丽景一期小区案涉商铺的业主，在接受了原告提供的物业服务后，应当按照合同的约定履行交纳物业管理费用的义务。原告请求被告支付物业管理费551130.93元的诉讼请求，事实清楚并有证据在卷佐证，符合法律规定，一审法院予以支持。至于原告请求被告支付逾期缴纳物业服务费违约金50000.00元的诉讼请求，被告未按约支付物业服务费，显属违约，理应按合同约定承担相应的违约责任，故原告提出的违约金主张并无不妥，一审法院予以支持。被告辩称原告主张的2014年12月1日至2016年6月的物业费已过诉讼时效，原告提交了2017年1月3日关于结算商铺物业费的函、2018年8月24日关于再次催收结算商铺物业管理费的函及邮寄清单证明其在积极主张权利，关于结算商铺物业费的函由被告工作人员付小龙签收，关于再次催收结算商铺物业管理费的函，原告通过邮政快递送达被告，因此本案未过诉讼时效，对被告的该项辩由，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决限被告合谊地产有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告成都坤和物业咨询发展有限公司物业服务费551130.93元及违约金50000.00元，共计601130.93元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。 本院认为,本案当事人争议的焦点是：1、被上诉人主张的物业管理费、违约金上诉人是否应当承担给付责任？2、本案是否已过诉讼时效？关于争议焦点1、根据本案查明的事实，上诉人是案涉小区开发商是13间商业用房的业主。上诉人主张其未与被上诉人签订合同，被上诉人主张支付物业费没有依据，但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”，因此，上诉人该项主张不成立，本院不予支持。被上诉人与月城丽景一期小区业主委员会签订的《月城丽景一期小区物业服务合同》第十七条约定：“委托管理期限为3年。自2014年12月1日零时起至2017年11月30日24时止。物业服务合同的签订实行一年一签。”第二十一条第2款约定：“非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米3.00元向乙方交纳，具体是：商铺物业管理公共服务费由业主按拥有建筑面积每月每平方米3.00元向乙方缴纳。”该条第5款同时约定：“尚未出售或因开发建设单位原因，未交给物业买受人的空置房（含商铺），其物业管理公共服务费由开发建设单位成都房地产开发有限公司按第2款对应的标准向乙方缴纳。”，因此，被上诉人收取商业用房物业费符合合同规定，故，上诉人关于商业用房物业费制定没有依据，其没有理由支付被上诉人物业费的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人未为其商铺提供物业服务，但根据本案查明的事实，2014年12月1日被上诉人与西昌市月城丽景一期小区第一届业主委员会签订了《月城丽景一期小区物业服务合同》后开始对该小区提供物业管理服务，上诉人主张被上诉人未向其商铺提供物业服务但未向本院提供证据予以证明，上诉人该上诉理由本院不予采纳。上诉人主张其不应当承担违约金，主要理由为其没有与被上诉人签订合同，不产生任何法律关系，不存在违约情形。如前所述，上诉人与被上诉人之间的关系，基于《月城丽景一期小区物业服务合同》，上诉人未交物业费，理应承担违约金，因此，上诉人的该项上诉人理由不成立。综上。上诉人应当支付被上诉人物业管理费、违约金。 关于争议焦点2.上诉人称本案已过诉讼时效，但经本院审查，一审被上诉人提供的《关于结算商铺物业费的函》、《关于再次催收结案商铺物业费的函》证明被上诉人一直在向上诉人主张权利，因此，本案并没有过诉讼时效，故，上诉人关于本案已过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人合谊地产有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9811元由上诉人合谊地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 涛 审判员 刘志涛 审判员 杨发蓉 二〇二〇年八月二十八日 书记员 沈晓林