江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初1753号原告：中国银行股份有限公司广信支行，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道316号，统一社会信用代码91361121861498699X。负责人：朱元君，该支行行长。委托诉讼代理人：张靖媛，该支行法律顾问。委托诉讼代理人：曾薇羽，该支行法律顾问。被告：王建彬，男，1974年10月3日生，汉族，住江西省上饶市信州区。被告：张江艳，女，1978年11月5日生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：袁新平，男，1971年10月10日生，汉族，经商，户籍所在地江西省上饶市信州区，现住江西省上饶市信州区，系被告张江艳的舅舅。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道12号，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈武，该公司职员。委托诉讼代理人：章奀花，该公司职员。原告中国银行股份有限公司广信支行（以下至判决主文前简称中行广信支行）与被告王建彬、张江艳、江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃商业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行广信支行的委托诉讼代理人曾薇羽、被告张江艳的委托诉讼代理人袁新平、被告丰跃商业公司的委托诉讼代理人陈武、章奀花到庭参加诉讼，被告王建彬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行广信支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告王建彬签订的《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》；2、判令被告王建彬、张江艳一次性归还原告借款本金226648.29元及截至2019年11月6日的利息10303.74元、罚息5731.74元，合计242683,77元，并按合同约定支付自2019年11月7日起至履行完毕之日止的利息及罚息；3、判令被告丰跃商业公司对被告王建彬、张江艳的债务承担连带清偿责任；4、判令原告对位于江西省上饶市广信区的抵押物享有优先受偿权；5、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：被告王建彬、张江艳于2010年9月26日向原告申请贷款，后王建彬于2010年9月29日与原告签订《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》，约定：原告向王建彬提供购买一手住房按揭贷款820000元，用于购买江西省上饶市广信区旭日北大大道12号1131号商铺；贷款期限自2010年10月9日至2020年10月9日，贷款年利率6.534%；指示向第三方“江西丰跃房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称丰跃开发公司）”的19×××83的账号支付该笔贷款；如逾期还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利息水平上加收30%至50%；借款人以合同项下位于江西省上饶市广信区的商铺提供抵押担保；若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并自贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。合同签订后，原告于2010年10月9日依据约定发放了贷款。另，本案未办理抵押登记手续，且丰跃开发公司已被被告丰跃商业公司合并，根据相关规定，丰跃商业公司应该承担连带清偿责任。综上所述，截至2019年11月6日，王建彬的该笔贷款已逾期13期，拖欠款项至今未还，原告遂起诉至法院。被告王建彬虽未到庭，但在庭前与张江艳共同递交的答辩状中辩称，2008年12月至2011年12月，王建彬的大哥王建军在丰跃商业公司担任工程师。2010年下半年，丰跃商业公司因资金紧张要求本公司每一个管理人员必须完成三户以上的假按揭贷款。迫于压力和对丰跃商业公司的信任，王建军答应以自己和两个弟弟的名义办理假按揭贷款。王建彬基于对王建军的信任及碍于情面，在王建军和丰跃商业公司的“指引下”，在丰跃商业公司事先准备好的《商品房买卖合同》上签了字，随后按照原告的要求在诸多文书上签了字，之后又到房地产管理局签了字，其中可能包括但不限于借款申请、承诺、声明、《借款合同》、《抵押合同》等。事后，王建彬、张江艳未取得所购房屋，未支付购房款，也未偿还贷款本息，更未承担过任何费用，原告与丰跃商业公司为王建彬、张江艳办理的银行卡，王建彬、张江艳从来没有见过、用过，一直由丰跃商业公司持有，借款本息一直由丰跃商业公司归还，并且从借款发生之日起至2018年，原告也未向王建彬、张江艳催收过借款本息，更未要求王建彬、张江艳办理抵押登记手续。综上所述，被告王建彬、张江艳所签《商品房买卖合同》并无真实交易，系丰跃商业公司为了套取银行信贷资金而产生的假合同，根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，该《商品房买卖合同》属于无效合同。同时根据有关法律、法规和信贷政策的规定，基于虚假的商品房买卖而签订的金融借款合同及其相关协议、合同、承诺亦应依法认定无效。丰跃商业公司作为假按揭的始作俑者和信贷资金的使用人，应对原告尚未收回的贷款本息承担还本付息的责任，原告对丰跃商业公司通过假按揭套取信贷资金既是知情者又是参与者，对贷款本息未能收回负有一定的责任，王建彬、张江艳属于无过错方，不应承担任何责任，因此，应依法驳回原告对王建彬、张江艳的诉讼请求，诉讼费用由原告和丰跃商业公司承担。被告张江艳在庭审中辩称，2008年12月至2011年12月，王建彬的大哥王建军在丰跃商业公司处担任工程师，参与其开发建设香港名城的工程管理。2010年下半年，丰跃商业公司因资金紧张要求其公司每个管理必须完成三户以上的假按揭贷款，迫于压力和对丰跃商业公司的信任，王建军答应以自己和两个弟弟的名义办理三笔假按揭贷款，当时张江艳出于对王建军的信任，碍于情面在丰跃商业公司和王建军的指引下，在丰跃商业公司准备好的商品房买卖合同上签了名，之后按照原告的要求在诸多文书上签字，并到房地产管理局签字，其中可能包括但不仅限于借款申请、承诺申明、借款合同、抵押合同等，在签字过程中，原告始终扮演了指挥者和管理者的角色。其他答辩意见与前述答辩状一致。被告丰跃商业公司辩称，被告丰跃商业公司同意按合同约定归还贷款的剩余部分。被告王建彬、张江艳辩称贷款为假按揭贷款，并无证据支持，本案所涉贷款合同中的所有签名均真实有效，被告王建彬、张江艳在签署案涉合同时应当知晓其中的内容和所需承担的责任，其二人主张此笔贷款为假按揭贷款不属实。本院经审理认定事实如下：被告王建彬与张江艳系夫妻，双方于1999年3月26日办理结婚登记。2010年7月3日，王建彬与丰跃开发公司签订《商品房买卖合同》，约定：王建彬购买位于江西省上饶市广信区（原上饶县，建筑面积共60.9平方米；王建彬于签约之日付首款822700元，余下款项计820000元由王建彬向丰跃开发公司指定银行申请按揭贷款。丰跃开发公司于当日向王建彬出具了江西省销售不动产预收款专用收据。2010年9月26日，王建彬向原告中行广信支行（原名中国银行股份有限公司旭日支行）提交了《中国银行股份有限公司个人卡贷合一申请表》，申请抵押贷款820000元，抵押物为位于江西省上饶市广信区商铺，王建彬在申请表“借款（中银信用卡主卡）申请人签名”处签名，被告张江艳在“借款申请人配偶签名”处签名。2010年9月29日，王建彬作为借款人、丰跃开发公司作为保证人与原告签订《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》，约定：贷款金额为820000元；贷款期限10年，自原告（贷款人）将借款划入至王建彬（借款人）所指定并经贷款人认可的账户之日起计算，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款用途为借款人支付其购买坐落于江西省上饶市广信区的房屋购房款，购房合同号ＦＹ1400Ａ；贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；按贷款人适用的计算方式计息；按月结息和付息，每月的8日为结息日和付息日，若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该贷款的最后一期到期日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利息按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收30%-50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为利息＝（本金＋应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；贷款人在同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买商业用房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：丰跃开发公司，账号：19×××83）；贷款偿还方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计120期，每月8日为还款日，如遇国家法定利率调整，由贷款人按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额，不再另行通知借款人及征得借款人同意，且借款人有义务按新的还款额还款；为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户作为本合同项下贷款的指定扣款账户，户名王建彬，账号19×××63；借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保，并在取得《房屋所有权证》后30日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记，丰跃开发公司提供阶段性连带责任保证。该合同附件一即《个人一手商业用房贷款合同通用条款》约定：借款人承诺借款人向贷款人提供的所有文件、资料、凭证等准确、真实、完整和有效，贷款用途真实合法；借款人申明并保证借款人对抵押房屋享有合法的所有权或处分权；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权行使抵押权；借款人未按期归还贷款本息即构成或视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，有权终止或解除本合同，有权对抵押房屋行使抵押权，有权要求丰跃开发公司承担保证责任；丰跃开发公司的保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。2010年10月9日，原告依约发放了贷款820000元，借款借据载明：借款人王建彬，借款金额820000元，扣款账号19×××63，借款期限10年，期数120期，借款用途为购商铺，王建彬在“借款人”处签名捺印，确认借款人在此不可撤销地授权原告将此笔借款直接付至丰跃开发公司账户19×××83。该笔贷款自2018年10月8日开始发生逾期，至2020年7月15日已逾期22期。原告提交的2020年7月13日的被告贷款账户结欠清单显示，截至当日，被告尚欠原告借款本金226648.29元、利息13592.64元、罚息14833.28元。另查明，2011年11月30日，丰跃商业公司与丰跃开发公司经股东会决议，达成由丰跃商业公司吸收合并丰跃开发公司的重组合并协议。公司合并现已完成，丰跃开发公司解散并办理了注销登记。王建彬在办理该笔贷款过程中，曾与张江艳共同向原告出具抵押声明，声明借款人王建彬向原告申请个人住房（商用房）按揭贷款，经财产共有人协商，同意将所购房产抵押给原告，并由借款人或贷款人办理借款及房产抵押、保险手续，由此产生的一切民事法律责任由财产共有人共同承担。张江艳还向原告出具了承诺书，承诺愿意无条件地履行借款人王建彬与贷款人签订的《个人住房按揭贷款合同》中各项条款所规定的义务，直到《个人住房按揭贷款合同》项下所有贷款本息全部清偿为止。再查明，位于江西省上饶市广信区的房产已办理产权登记，属丰跃开发公司单独所有，房产证号为饶（县）房权证旭日街道办字第××号，建筑面积60.9㎡，未办理抵押登记。另自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率。审理中，原告坚持王建彬与张江艳为借款人。丰跃商业公司认可该公司系借王建彬、张江艳名义贷款，买卖合同标的物即抵押物实际上由该公司使用，案涉贷款一直由该公司通过王建彬在原告处开设的还款账户归还，该公司愿意与王建彬、张江艳共同承担还款责任。上述事实，有原告提交的原告的营业执照、负责人身份证明及负责人身份证复印件，被告王建彬与张江艳的身份证、户口本、结婚证复印件，被告丰跃商业公司的企业信用信息公示报告，《房产公司股东会决议》、《商业公司股东会决议》、《商业公司与房产公司重组合并协议》、《中国银行股份有限公司个人卡贷合一申请表》、承诺书、《股东会决议书》、《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》、抵押声明、首付款收据、借款借据、2019年11月6日被告贷款账户结欠清单、2020年7月13日被告贷款账户结欠清单、本院调取的产权证信息以及原、被告的陈述予以证明，本院予以确认。被告张江艳向本院提交了丰跃商业公司于2020年7月2日提供的《代偿协议书》、袁新平发送给丰跃商业公司余总的短信截屏、房产抵押信息截图，用以证明：1、《代偿协议书》系丰跃商业公司单方提供；2、王建彬、张江艳既没有支付首付款，也没有归还过贷款本息，案涉房屋并未发生交付，王建彬、张江艳既未收房也未占有房屋或收取房租，案涉房屋买卖合同为没有真实交易的假合同；3、案涉贷款为假按揭。原告与被告丰跃商业公司对该三份证据均提出异议。本院审查认为，《代偿协议书》上虽载明甲方为王建彬、张江艳，乙方为丰跃商业公司，但在末尾甲方及乙方签名处，双方并未签名或盖章确认；短信截屏中内容仅有袁新平发出的信息，对方并未回应；房产抵押信息截图上没有登记机构的印章。综上，本院无法确认该三份证据材料的真实性、合法性、关联性，故对该三份证据材料，不予采信。本院认为，被告王建彬、丰跃开发公司与原告签订的《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》系协议各方的真实意思表示，其内容合法，应受法律保护，协议各方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约足额向王建彬指定账户发放了820,000元贷款，王建彬未按合同约定清偿贷款本息，已构成违约。依据合同约定，原告有权解除合同，宣布合同项下贷款本息全部提前到期，故原告要求解除与王建彬签订的《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》并要求王建彬归还尚欠借款本金226,648.29元及相应利息、罚息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但根据贷款合同之约定，即“贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率”，而自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故贷款合同中约定的借款利率所参照的中国人民银行贷款基准利率这一标准已不存在，鉴于案涉贷款的实际放款日为2010年10月9日，贷款利率的重新定价日应为此后每年10月9日，故自2019年10月9日起，本院相应调整为以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%计收利息，罚息利率按利息的利率标准加收30%确定，直至清偿本息为止，利率按年调整，以每年10月9日为调整日。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条明确规定：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”。本案中，王建彬的妻子张江艳于贷款合同签订前曾就贷款事宜在贷款申请表的“借款申请人配偶签名”处签名，此后又出具了抵押声明及承诺书，应当视为张江艳有共同举债的意思表示，故应当认定该笔借款为王建彬与张江艳的夫妻共同债务，原告要求张江艳作为共同债务人承担共同偿还责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告王建彬、张江艳辩称案涉贷款系丰跃商业公司以王建彬、张江艳的名义办理的假按揭贷款，该笔贷款的实际使用人是丰跃商业公司，丰跃商业公司亦认可该公司系案涉贷款的实际借款人，王建彬、张江艳仅为名义借款人，但原告对此未予认可，坚持王建彬与张江艳为借款人。三被告未能举证证明原告明知存在实际借款人的情形下仍与王建彬签订借款协议，且原告发放贷款后，王建彬作为借款人在借款借据上签名确认，表明王建彬认可了该笔贷款。根据合同相对性原则，王建彬、张江艳作为名义借款人与丰跃商业公司作为实际借款人之间的法律关系，不能对抗原告，王建彬、张江艳应向原告承担还款责任，故本院对王建彬、张江艳关于案涉贷款系假按揭贷款、王建彬与张江艳不应承担任何责任的辩称意见，不予采信。王建彬与张江艳向原告清偿欠款后，可向丰跃商业公司另行主张权利。《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条明确规定，以建筑物和其他土地附着物以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，原告虽然与王建彬签订了《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》，但双方并未就合同约定的抵押物办理抵押登记，故原告尚未取得抵押权，原告主张对合同约定的抵押物享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。根据《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》之约定，丰跃开发公司为王建彬的贷款提供阶段性连带责任保证，基于丰跃开发公司在保证期间内已与丰跃商业公司合并，丰跃商业公司作为丰跃开发公司权利义务的继受人，应当按照合同约定继续为王建彬的贷款提供阶段性连带责任保证，而丰跃商业公司自愿与王建彬、张江艳共同承担还款责任，此系该公司对自身权益的合法处分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司广信支行与被告王建彬签订的《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》；二、被告王建彬、张江艳、江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日向原告中国银行股份有限公司广信支行归还借款本金226,648.29元，并支付利息及罚息（截止2019年10月8日的利息及罚息按《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》约定的利率标准计算；自2019年10月9日起，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%计算，罚息利率按利息的利率标准加收30%确定，利率均按年调整，以每年10月9日为调整日），息随本清；三、驳回原告中国银行股份有限公司广信支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,940元，减半收取计2,470元，由被告王建彬、张江艳、江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  曹佳二〇二〇年八月十四日法官助理刘柏麟书记员王云交纳执行款的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。