文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初4117号原告：吴术康，男，汉族，1969年2月13日出生，户籍地重庆市云阳县。委托诉讼代理人：李术军，重庆洲同律师事务所律师。特别授权。被告：陈景富，男，汉族，1952年10月24日出生，户籍地重庆市云阳县。被告：于泉，男，汉族，1964年5月28日出生，户籍地重庆市云阳县。二被告的共同委托诉讼代理人：解浩，重庆龙脊律师事务所律师。一般授权。原告吴术康与被告陈景富、于泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴术康的委托诉讼代理人李术军、被告陈景富、于泉的共同委托诉讼代理人解浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴术康向本院提出诉讼请求：1.判决二被告返还原告吴术康购房款14.3万元。2.判决二被告赔偿原告资金占用损失按年利率6%计算至付清时止（截止2020年7月1日资金占用损失为53059.4元）。3.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：确认双方签订的《房屋购买合同》无效。事实与理由：二被告合伙开发房产，在盘龙街道长安路龙安六组修建了俏江南小区房屋，组建了盘龙街道俏江南项目部。2013年前后，被告打广告预售房屋，原告获取被告的预售房屋信息后，于2013年7月19日与被告项目经理陈胜签订了《房屋购买合同》。原告在签合同的当日依约向被告指定的于泉账户转款1万元定金，后陆续给被告于泉转购房款13.3万元。而被告迟迟不将房屋交付给原告，也不返还购房款，给原告造成了极大的损失，原告多次找到被告，被告却推三阻四。陈景富、于泉辩称，1.原告诉称购买的云阳县盘龙街道俏江南小区房屋政府备案名称为“云阳县盘龙街道陈景富联建房”。2.原告是否购买该楼盘房屋应举示购房合同和收款收据等证据证明。3.即使原告购买该楼盘房屋，该楼盘房屋已经符合入住条件、质量合格，部分业主已经装修入住多年，原告诉称被告不向其交付房屋不属实，原告在支付完购房款后，原告可以随时要求被告交付房屋，故原告要求被告退还购房款、支付资金占用损失我方不予认可。4.该项目楼盘由被告陈景富投资建设，原告诉称二被告系合伙关系不属实，原告并未举示证据证明二被告系合伙关系，被告于泉在本案中不应当对原告承担任何退还购房款的法律责任。5.被告认为合同有效。虽然未取得建设规划、建设施工手续，有两违建设摸底档案，但政府已经进行了处罚，且被告建设的该房屋并不存在质量不合格和其他影响使用的情况，也并非不能办理房屋初始登记。因此，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告陈景富在云阳县盘龙街道建设云阳县盘龙镇陈景富联建房。陈景富设立“盘龙街道俏江南项目部”并雕刻“盘龙街道俏江南项目部”印章，但未经工商登记，“盘龙街道俏江南项目部”印章未经备案。于泉、陈胜、张春燕等是“盘龙街道俏江南项目部”聘请的工作人员。2013年7月19日，甲方盘龙街道俏江南项目部与乙方吴术康签订《房屋购买合同》，主要约定：甲乙双方就甲方修建的盘石镇俏江南小区项目房屋购买相关事宜，经双方协商同意达成如下协议：一、该房屋位于云阳县盘龙街道长安路龙安六组俏江南住宅小区。二、乙方对甲方所售该房屋详情充分了解并一切知悉认可后，愿意购买甲方自编1号楼2单元7楼2号房屋（今后以房产部门或公安部门编制的编号为准，所定房屋的位置不变），该房屋的总建筑面积约104.46㎡（今后以国土房产部门测绘报告书面积为准），单价按建筑面积每平方米2900元计算，总房款303000元，大写（叁拾万零叁千元整）（本房款不含大修基金、水、电、气和乙方应交的税费）。三、付款方式。2.分期付款。第一次签订本合同应付总房款的47%为14.3万元（大写：壹拾肆万叁仟元整）。余下16万元（大写壹拾陆万元整），于第一次付款后的4年内分4次等额付清，每次缴纳4万元（大写肆万元整），于每年的6月30日前付清，以此类推，房款付清后甲方交房给乙方。如乙方没有按时付款，甲方有权将房屋收回重新处理，所造成的一切损失由乙方承担，扣除违约金后无息退还已缴纳房款，违约金按总房款的20%收取。四、由乙方自行承担的费用。1.按政策规定需乙方自行承担的水、电、天然气入住费和闭路电视入户费等，水、电费用由甲方代收，水电费用6500元，于第二次付款时由甲方收取。2.按政策规定需乙方自行承担的公共维修基金（大修基金）和小区物业管理费，大修基金费70元/平方米，由甲方于乙方第二付款时代收。五、甲方在乙方签订本合同，且乙方按约定付款方式按时付款后，不得将该房屋销售给他人，否则甲方自愿承担双倍返还乙方所缴定金。在《房屋购买合同》尾部加盖盘龙街道俏江南项目部印章，打印甲方委托代表陈胜，乙方（签字）处由吴术康的妹妹吴术蓉签名捺印。2013年7月19日，吴术康通过中国农业银行银行卡存款存入于泉账户1万元。被告陈景富的工作人员张春燕出具收据，收据载明：“交款单位：吴术蓉，收款方式转账，人民币（大写）壹万元整，￥10000.00。收款事由房款。”在收据上加盖盘龙街道俏江南项目部印章。2014年5月18日，吴术康通过重庆农村商业银行转账给于泉账户13.3万元。2014年5月19日，被告陈景富的工作人员张春燕出具收据，收据载明：“交款单位：吴术康，收款方式转账，人民币（大写）壹拾叁万叁仟元整，￥133000.00。收款事由房款。”在收据上加盖盘龙街道俏江南项目部印章。后原告未再支付购房款，被告陈景富未将《房屋购买合同》约定的房屋交付原告。另查明，涉案云阳县盘龙镇陈景富联建房未取得建设工程规划许可证等，未办理房屋权属初始登记。2012年4月，云阳县“两违”建设集中整治办公室等相关单位已经确认云阳县盘龙镇陈景富联建房为“两违”建设项目。《云阳县“两违”建设项目会审表》载明：项目名称：云阳县盘龙镇陈景富联建房。2012年5月28日，云阳县“两违”建设集中整治办公室在《云阳县“两违”建设项目会审表》的会审意见：3.根据业主提供的资料，按照“两违”建设处置办法（云阳府办发〔2011〕234号）规定，可批准方案9F/吊3F，用地面积3695.86㎡，建筑面积13923.57㎡，但须完善地灾、地勘资料后方可进行下一步设计。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告身份证、二被告的户口证明、《房屋购买合同》、重庆农村商业银行个人业务存款回单、中国农业银行银行卡存款业务回单、收据、云阳县“两违”建设摸底档案等证据在卷佐证，本院予以确认。上述证据客观真实，对其证明上述事实的部分，本院依法予以采信。本院认为，被告陈景富建设云阳县盘龙镇陈景富联建房（盘龙街道俏江南），以未依法设立登记的“盘龙街道俏江南项目部”名义由委托代表陈胜与原告吴术康的委托代理人吴术蓉签订《房屋购买合同》，实质是被告陈景富与原告吴术康签订的《房屋购买合同》，对原告吴术康、被告陈景富具有约束力。但被告陈景富建设的云阳县盘龙镇陈景富联建房（盘龙街道俏江南）虽有云阳县“两违”建设摸底档案，但欠缺建设工程规划许可、建设工程施工许可证等，已经被政府相关职能部门确认为违法建筑，至今未办理房屋初始登记，且被告陈景富、原告吴术康未交付涉案房屋，因此，被告陈景富与原告吴术康签订的《房屋购买合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，是无效的。被告陈景富没有提供证据证明涉案房屋建筑工程合法、双方签订的《房屋购买合同》有效，故被告陈景富提出《房屋购买合同》有效的辩称理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因被告陈景富与原告吴术康签订的《房屋购买合同》无效，且双方未交付涉案房屋，被告陈景富因《房屋购买合同》取得的购房款14.3万元应当返还原告。涉案云阳县盘龙镇陈景富联建房（盘龙街道俏江南）是被告陈景富投资建设的，被告于泉是“盘龙街道俏江南项目部”聘请的财务人员，是以“盘龙街道俏江南项目部”的名义收取原告的购房款，因此，原告要求被告于泉返还购房款14.3万元的诉讼请求，本院不予支持。原告吴术康与被告陈景富签订《房屋购买合同》后，原告于2013年7月19日转款1万元给于泉，2014年5月18日转款13.3万元给于泉，被告陈景富因此取得了原告支付的购房款14.3万元。根据《合同法》第五十八条规定，被告陈景富应当赔偿原告的资金占用损失。原告要求被告陈景富赔偿分别以支付购房款之日起至还清时止按年利率6%计算资金占用损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但原告要求被告于泉赔偿资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告吴术康与被告陈景富于2013年7月19日签订的《房屋购买合同》无效；二、被告陈景富在本判决生效之日起十日内返还原告吴术康购房款14.3万元；三、被告陈景富在本判决生效之日起十日内赔偿原告吴术康资金占用损失（以1万元为基数，按年利率6%，自2013年7月19日起计算至还清时止，以13.3万元为基数，按年利率6%，自2014年5月18日起计算至还清时止）；四、驳回原告吴术康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2111元，由被告陈景富负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 陈俊太二〇二〇年八月二十七日法官助理 徐 巧书 记 员 叶 平