广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1232号上诉人（原审原告）：詹全运，男，1976年5月28日出生，汉族，住广东省广宁县***************。委托诉讼代理人：陈少科（系詹全运妻子），女，1978年11月28日出生，汉族，住广东省广宁县*************。被上诉人（原审被告）：广东百盈花园房地产开发有限公司，住所地广东省广宁县*********，统一社会信用代码：914412********4532。法定代表人：欧某1。委托诉讼代理人：王奕财，广东鼎都律师事务所律师。委托诉讼代理人：何静恩，广东鼎都律师事务所实习律师。上诉人詹全运因与被上诉人广东百盈花园房地产开发有限公司（以下简称百盈公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服肇庆市广宁县人民法院（2020）粤1223民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人詹全运及其委托诉讼代理人陈少科、被上诉人百盈公司的委托诉讼代理人王奕财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹全运提出上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法解除詹全运与百盈公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2018082578)；3.百盈公司向詹全运返还购房款631955元和住户维修基金1170元，并支付违约金632元和利息49029.2元(计至2020年3月13日)，百盈公司从2020年3月14日起至实际退还全部购房款时止按年利率4.9%计付利息；4.百盈公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：1.一审判决认定詹全运于2019年11月2日与百盈公司办理了收楼手续是错误的。2019年11月2日詹全运如约去收楼，查验时发现房屋不符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，詹全运拒绝收楼，双方没有实际交付接收。由于房屋存在质量问题，需要詹全运确认并上报百盈公司进行维修，其工作人员要求詹全运在《物业交接表》业主签名处签名确认。詹全运提出应该用反馈问题的表格而不是《物业交接表》，工作人员谎称反馈问题亦统一用《物业交接表》，《物业交接表》第二部分“水电表底数”和第三部分“钥匙移交”都是空白的就是没有实际交付，仅用于反映质量问题；而且公司的固定表格不能进行更改，最后双方同意将《物业交接表》注明为看房情况反馈，詹全运在“其它”栏载明“未有测绘报告及验收报告”表明詹全运拒绝收楼的原因并告知百盈公司完善相关资料后再收楼，双方签名确认。詹全运当天只是对该商品房进行查验，未签订任何收楼相关的资料，未领取《业主手册》《装修指南》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，未领取房屋钥匙。百盈公司没有按照《收楼通知书》第四点约定的收楼程序向詹全运交付房屋，因此房屋未实际交付给詹全运。根据《商品房买卖合同》中第十一条(二)的约定，如果不签百盈公司提供的表格，就不能证明詹全运如约前往收楼。对于此表格是交接表还是反馈表的认定：(1)2019年11月2日的《百盈花园物业交接表》(看房情况反馈)中的第二部分“水电表底数”和第三部分“钥匙移交”都是空白的，证明双方没有任何实物交接，所载的只是需要上报公司维修整改的内容；(2)虽然该表印有《百盈花园物业交接表》，且左下角印有“本人已详细检查上述物业，并已接收”的字样，但是此表属于该公司的固定格式，工作人员称不能更改，属于格式条款。詹全运已在表上注明此表为看房情况反馈，依据合同法第四十一条的规定，此表应认定为看楼情况反馈表而不是交接表。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，即“交钥匙”。如果出卖人没有将房屋转移给买受人占有，就不能视为出卖人履行了房屋交付的义务。百盈公司至今未将该房屋的钥匙交给詹全运，所以一审法院认定詹全运于2019年11月2日已收楼是违反法律规定的。2.詹全运在明知其有权拒收未达到交付条件的房屋的情况下是不可能接收该房屋的，一审法院认定有误。百盈公司取得上述两份文件是其交房的前提条件，詹全运于2020年3月9日书面向百盈公司提出解除合同后，百盈公司于2020年3月12日取得《广宁县房屋测绘所测绘图》，但一直未告知詹全运。3.2020年3月9日双方按正常程序再次办理收楼，詹全运在《百盈花园物业交接表》的“其它”栏载明“未有测绘报告”，表明詹全运拒绝收楼的原因，双方予以签名确认。若詹全运已于2019年11月2日已收楼，根本不存在2020年3月9日的收楼。4.2020年3月9日詹全运按合同规定向百盈公司书面提出解除《商品房买卖合同》，但百盈公司合同部林姓工作人员表示退房申请要用该公司统一的格式填写，詹全运填写完后交给该员工，此表实质是詹全运向百盈公司提出解除合同的书面通知书。5.百盈公司逾期交付房屋属于违约，詹全运有权依约解除合同。由百盈公司提交的证据证实案涉房屋的《工程竣工验收备案表》日期是2019年11月28日，《房屋测绘报告》日期为2020年3月12日，分别比案涉房屋约定交付时间2019年10月30日迟延29日和132日。按合同规定，百盈公司应该在詹全运收楼前(即2019年10月30日前)向詹全运提供上述两份文件。百盈公司未能按照《商品房买卖合同》第十一条约定时间将案涉商品房交付给詹全运，逾期交付已经超过90日。詹全运有权依《商品房买卖合同》第十二条约定解除合同并获得相应补偿。百盈公司辩称，按照《商品房买卖合同》约定，我公司已于约定的交楼时间前书面通知了詹全运，履行了通知和积极协助办理房地产证等的义务。从2019年11月2日的《百盈花园物业交接表》看，詹全运在该表的正文部分明确表述“本人已详细检查上述物业，并已接收”，并且在文末签名，对收楼予以确认。《百盈花园物业交接表》左下角印有“本人已详细检查上述物业，并已接收”的字样虽然是格式条款，但不存在理解争议，没有两种以上的解释，詹全运对法律条文理解错误。詹全运认为知道该房屋不具备合同约定的付条件仍然收楼不是其真实意思。我公司认为这不符合事实，詹全运是成年人，应对其签字行为负责，同时我公司不存在胁迫其签字的情形。詹全运在2020年3月9日的《百盈花园物业交接表》上载明“暂不收楼”属于收楼后再提出暂不收楼，不应支持。2020年3月9日《三友·百盈花园业主问题投诉处理记录表》纯属收楼后的投诉请求，并不是解除合同通知书。我公司不存在逾期90日交楼。我公司已如期交楼，詹全运已经收楼，至于交楼条件不完善的地方，完全可以通过补救措施加以补充完善。詹全运亲自签名确认收楼，这就是客观的事实。即便认为交楼时间是在2019年11月2日，也只是比原定交楼时间超出两天而已。综上所述，詹全运已经收楼，其主张解除合同、赔偿损失不成立，一审判决正确，请二审法院依法驳回詹全运的上诉请求。詹全运向一审法院起诉请求：1.依法解除詹全运、百盈公司签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：2018082578)；2.判令百盈公司向詹全运返还购房款631955元和住房维修基金1170元，并支付违约金632元和利息49029.2元(计至2020年3月13日止)，责令百盈公司从2020年3月14日起至实际退还全部购房款时止按年利率4.9%计付利息；3.百盈公司承担本案诉讼费。一审法院查明事实如下：詹全运、百盈公司于2018年8月13日签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：2018082578)，合同约定詹全运向百盈公司购买坐落在广东省广宁县*****************************，价格631955元。合同约定商品房的交付条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付商品房。逾期交付的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(1)和(2)不作累加：(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。合同签订后，詹全运按合同约定付清了购房款。詹全运购买的房屋于2019年9月11日出具了《单位(子单位)工程竣工验收报告》、2019年11月28日出具《单位(子单位)工程竣工验收备案表》、2020年3月12日出具《广宁县房屋测绘所房屋测绘图》。百盈公司向詹全运发出收楼通知书在2019年10月30日开始交楼，詹全运于2019年11月2日到百盈公司收楼，詹全运在《百盈花园物业交接表》的标题后边加上“看楼情况反馈”，在该表“其它”栏载明“未有测绘报告及验收报告”，在《百盈花园物业交接表》左下角印有“本人已详细检查上述物业，并已接收”的下方签名。詹全运又于2020年3月9日在《百盈花园物业交接表》的“其它”栏载明“未有测绘报告”、左下角印有“本人已详细检查上述物业，并已接收”将“并已接收”用横线涂改，并加上“暂不收楼”字样。詹全运于2020年3月9日向百盈公司提交《三友·百盈花园业主问题投诉处理记录表》载明“投诉问题：11幢一单元603房，合同编号2018082578。因出卖人未能达到合同第九条商品房交付条件，本人拒绝收楼。本人要求按合同第十二条逾期交付责任的(2)条规定，买受人解除合同，书面通知出卖人。要求出卖人退还买受人已付的全部房款，并自付款之日起按年利率4.9%计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金”。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。詹全运、百盈公司于2018年8月13日签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：2018082578)，合同约定詹全运向百盈公司购买广东省广宁县*****************************，价格631955元。合同约定商品房的交付条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付商品房，有《商品房买卖合同(预售)》证实，双方当事人确认，该院予以认定。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。关于詹全运请求判令解除案涉《商品房买卖合同》及请求判令百盈公司返还购房款631955元和住房维修基金1170元，并支付违约金632元和利息49029.2元(计至2020年3月13日止)，责令百盈公司从2020年3月14日起至实际退还全部购房款时止按年利率4.9%计付利息的诉讼请求。詹全运向百盈公司购买的楼房于2019年9月11日出具了《单位(子单位)工程竣工验收报告》，有《单位(子单位)工程竣工验收报告》证实，该院予以认定。百盈公司向詹全运发出收楼通知书后，詹全运于2019年11月2日到百盈公司收楼，詹全运在《百盈花园物业交接表》的标题后边加上“看楼情况反馈”，在该表“其它”栏写明“未有测绘报告及验收报告”，在《百盈花园物业交接表》左下角印有“本人已详细检查上述物业，并已接收”的下方签名，有《百盈花园物业交接表》(看楼情况反馈)证实，该院予以认定。虽然《百盈花园物业交接表》(看楼情况反馈)詹全运载明“未有测绘报告及验收报告”，但该表载明“本人已详细检查上述物业，并已接收”，并且詹全运签名，因此，该院认定詹全运已于2019年11月2日与百盈公司办理了收楼手续。詹全运在百盈公司没有取得商品房建设工程竣工验收备案表及房屋测绘报告的情况下收楼，可依合同约定要求百盈公司完善相关资料，百盈公司于2019年11月28日完善了《单位(子单位)工程竣工验收备案表》、2020年3月12日完善《广宁县房屋测绘所房屋测绘图》，詹全运向该院提起诉讼前百盈公司已完善了房屋的相关资料。詹全运在收楼时知道该房屋还不具备合同约定的交付条件仍然收楼，虽然百盈公司延迟完善楼房的相关资料，但没有造成詹全运的实际损失。詹全运在已收楼的情况下请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及百盈公司承担逾期交楼的违约责任，该院不予以支持。詹全运提供在2020年3月9日的《百盈花园物业交接表》上载明“暂不收楼”，但该《百盈花园物业交接表》是詹全运收楼后再提出暂不收楼，詹全运提供的2020年3月9日的《三友·百盈花园业主问题投诉处理记录表》是收楼后的投诉请求，因此，詹全运提出其没有收楼及已解除合同的抗辩理由该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决驳回詹全运的诉讼请求。本案受理费10628元，减半交纳为5314元，由詹全运负担。二审中，詹全运向本院提交以下新证据：1.百盈公司收楼文件接收确认书和相关表格；2.与百盈公司物业微信聊天记录；3.与百盈公司物业通话记录（号码：8632333），拟证明詹全运未收楼、未签名、百盈公司未交付房屋。钥匙至今还在百盈公司手中，双方未交接房屋。经质证，百盈公司认为其已经在2019年11月2日向詹全运出示相关文件，双方签订交接表即视为双方已经交接房屋。没有收到相关文件不等于没有收楼，詹全运已经在交接表上签名了，收楼时间是2019年11月2日。詹全运提交的通话记录只是针对其提出的房屋质量问题。本院二审另查明，2019年11月2日，詹全运到百盈公司查验房屋认为房屋存在质量问题且缺乏相关文件而拒绝接收，后于2020年3月9日詹全运再次前往百盈公司查验房屋，其认为案涉房屋问题仍然没有处理好而暂不收楼。百盈公司庭审中也确认詹全运没有领取案涉房屋锁匙。詹全运认为案涉房屋未达到交付条件而诉诸一审法院要求解除购房合同并退还房款支付违约金等。一审法院查明的其他事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据当事人上诉、答辩意见和本院查明的事实，本案二审争议的焦点为：1.案涉房屋是否达到约定交付条件以及詹全运是否已办理收楼手续；2.案涉《商品房买卖合同(预售)》应否解除。关于案涉房屋是否达到约定交付条件以及詹全运是否已办理收楼手续的问题，案涉《商品房买卖合同(预售)》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第九条“商品房的交付条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告”以及第十一条“出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付商品房”，案涉房屋需要取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告才符合交楼条件。百盈公司通知詹全运收楼时尚未取得案涉房屋的工程竣工验收备案表以及房屋测绘报告，不符合约定的交楼条件。詹全运于2019年11月2日到案涉房屋查看，其虽然在《百盈花园物业交接表》上签名，但该表上备注为“看楼情况反馈”，双方对房屋的水电表底数没有确认，房屋钥匙也没有移交。此外，2020年3月9日詹全运再次到案涉房屋查看，并在《百盈花园物业交接表》与《三友·百盈花园业主问题投诉处理记录表》上载明其拒绝收楼。根据以上事实，应认定詹全运尚未接收案涉房屋。一审法院认定詹全运已于2019年11月2日办理收楼手续与本案事实不符，本院对该事实认定依法予以纠正。关于案涉《商品房买卖合同(预售)》应否解除的问题。根据已查明的事实，案涉房屋于2019年11月28日取得《单位(子单位)工程竣工验收备案表》，2020年3月12日取得《广宁县房屋测绘所房屋测绘图》，此时百盈公司符合交楼条件，已超过双方约定的交楼期限。詹全运认为百盈公司逾期交楼超过90天，根据合同约定其有权解除合同，本院对其上诉主张不予支持，理由如下：一、在商品房买卖合同中合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当审查违约方的违约程度，是否影响守约方合同目的的实现，根据公平原则，确定应否解除合同；二、本案百盈公司通知詹全运于2019年10月30日开始收楼，此时案涉房屋虽未取得工程竣工验收备案表以及房屋测绘报告，但房屋已通过工程质量验收合格，并取得竣工验收报告，期间双方就房屋交接问题进行沟通协商，百盈公司于2020年3月12日全部完善了房屋的相关资料；三、虽然百盈公司延迟完善楼房的相关资料存在违约行为，但其于一审诉讼前已完善了房屋的相关资料，违约程度轻微，不构成根本违约，且不影响詹全运合同目的的实现。因此，詹全运上诉主张以案涉房屋未达到交付条件而要求解除案涉《商品房买卖合同(预售)》，理据不足，本院对其上诉主张不予支持。此外，詹全运若认为百盈公司逾期交楼对其造成经济损失，可另行其他途径解决，本案对此不作审查处理。综上，一审判决认定事实部分清楚，部分不清，但不影响案件实体处理，本院依法予以维持。詹全运的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10628元，由上诉人詹全运负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年八月二十日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍