上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初10900号原告：上海中海海轩房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：罗亮，董事长。委托诉讼代理人：肖云霜，女。委托诉讼代理人：范娇，女。被告：王孟甄，女，1996年7月9日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市，现住辽宁省沈阳市。原告上海中海海轩房地产有限公司诉被告王孟甄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告上海中海海轩房地产有限公司的委托诉讼代理人肖云霜、范娇，被告王孟甄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中海海轩房地产有限公司诉称：2018年10月8日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租本市黄陂南路XXX弄XXX号地下一层B138-1单元，租期自2018年10月15日至2021年10月14日止，合同对保证金、租金、管理费等费用的标准、支付方式、合同解除条件、违约责任等事项均作了约定。合同签订后，双方按约履行。但自2019年7月起被告开始拖欠租金、物业管理费、水电费等费用，并在未通知原告的情况下，被告于2019年8月28日擅自停止营业。在经催讨未果的情况下，原告依约行使合同解除权，于2019年9月20日向被告发出《合同解除通知书》，并于同年10月15日收回系争商铺并恢复原状。现原告起诉要求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月22日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金人民币77,597.03元、物业管理费人民币11,934元、水电费人民币7,267.70元；3、被告向原告支付逾期付款违约金(以应付的租金、物业管理费为基数，按日千分之一计，自应付之日起计算至实际付款之日止，分段计算)；4、被告支付的租赁保证金人民币122,394.48元作为违约金予以没收；5、被告向原告支付房屋占用费人民币57,161.29元(自2019年9月22日至同年9月26日按租金、物业管理费的单倍标准计，2019年9月27日至同年10月15日按租金、物业管理费的双倍标准计)；6、被告向原告支付房屋恢复原状的费用人民币17,410.35元；7、案件受理费由被告负担。被告王孟甄辩称：其租赁系争商铺用于经营快餐，但因经营不善，自2019年7月起拖欠原告租金、物业管理费和水电费。2019年7月15日起原告采取了停水停电措施，其无法营业。其最终于2019年9月18日实际撤离系争商铺。其对合同解除日期没有异议，但之后原告自行收回商铺及恢复原状的情况，因其已离开上海，故不清楚相关情况。现其经济状况较差，希望以三个月租赁保证金及房屋内物品抵充拖欠的租金、物业管理费等费用，故不同意原告的诉讼请求。原告上海中海海轩房地产有限公司提供的证据如下：1、《房屋租赁合同》，证明原被告于2018年10月8日就系争房屋的租赁事宜签订房屋租赁合同，对租金、租期、物业管理费、违约责任等均作了约定；2、《上海市房地产权证》，证明原告是系争房屋的产权人，有权对外出租；3、《催缴通知书》三份及邮寄凭证，证明原告向合同约定的被告地址邮寄催缴通知书，已履行了催讨义务；4、2019年5-8月水电费付款通知单及能耗费用统计确认表，证明被告逾期支付2019年5-8月的水电费；5、《租赁房屋解约通知书》及邮寄凭证，证明因被告未经原告同意擅自停止营业并拖欠各项费用，构成违约，原告于2019年9月20日向被告寄送解除合同通知，被告已签收；6、《限期清场通知函》及邮寄凭证，证明因被告未按解约通知书的要求返还系争房屋，原告于2019年10月11日再次发函，要求被告限期搬离；7、《工程承包施工合同书》、复原工程验收单、中国建设银行网上银行电子回单、发票，证明原告已将系争房屋恢复原状并支出了复原费人民币17,410.35元。被告王孟甄对原告上海中海海轩房地产有限公司提供的证据1真实性无异议；对证据2无异议；对证据3催款函是否收到不清楚，但其曾收到被告发出的电子账单；对证据4不清楚；对证据5因当时其已离开上海，故原告邮寄至合同约定地址的信函，其未收到；对证据6其确实向原告提供了沈阳的联系地址，但是否收到清场通知函，其不记得了；对证据7施工合同的真实性无法确认，首先合同上没有签约日期，其次合同约定工程完工后7日内付款，工程验收时间为2019年10月31日，但原告于2020年5月15日才支付工程款，其认为不符合常理，对于工程验收单、电子回单、发票的真实性均无异议。被告王孟甄未提供证据。经审理查明：原、被告双方于2018年10月8日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的本市黄陂南路XXX弄XXX号中海环宇荟购物中心地下一层B138-1室房屋出租给被告用于食品经营；建筑面积83.20平方米；房屋交付日为2018年10月15日，双方确认2018年12月1日为被告对外营业日，即租金、管理费的计收起始日，租赁期限自2018年12月1日至2021年10月14日止；2019年1月1日至2019年2月15日为原告给予的装修期；被告同意按照固定租金与月营业额提成租金两者取高的方式向原告支付租金，2018年10月15日至2019年10月31日的固定租金标准为每月人民币36,378.16元(含增值税)，2019年11月1日至2020年10月31日的固定租金标准为每月人民币37,960元(含增值税)，2020年11月1日至2021年10月14日的固定租金标准为每月人民币39,541.84元(含增值税)；物业管理费每月人民币4,420元；租金及物业管理费均先付后用，被告应于每月20日前支付下一个月的租金及物业管理费，若被告未按约支付租金、管理费、公共使用费等，自付款期限届满日的次日起，按应付未付金额的日千分之一标准支付逾期付款滞纳金，若被告收到催款通知后3日内仍不缴纳租金等费用，则原告有权对房屋暂停能源供应；租赁保证金为人民币122,394.48元，合同终止时，被告按约履行交还房屋、结清各项费用等义务及经原告确认后三十个工作日内，原告将租赁保证金无息退还被告；自房屋交付日起，被告应承担水、电等公用事业费；若被告拖欠租金等各项费用的，经原告发出书面催款通知后超过30天的，或三次拖延履行支付义务的，或拖欠租金等各项费用达30天以上的，则原告有权书面通知被告立即解除合同，并主张逾期付款违约责任及没收租赁保证金作为违约金；租赁合同终止之日起5日内，是被告向原告交还房屋的期限，被告应将所有物品搬离，并将房屋恢复原状，经原告书面认可后交还原告；交还期内，被告仍应承担合同约定的各项费用；交还期限届满，被告未按约交还房屋，则应按合同终止时的日租金、日管理费之和的双倍标准向原告支付房屋占用使用费，直至实际交还房屋为止；双方约定了法定送达地址，原告通过快递寄送的文件，若被告拒绝签收、签收不能或阻碍送达的，则快递发出后第3个工作日视为被告收到文件的日期。合同签订后，双方均按约履行。实际履行过程中，被告均按固定租金标准向原告支付租金，但被告自2019年7月1日起未按约支付租金、物业管理费，并欠付自2019年5月1日起的水、电费。原告在多次催讨租金等费用未果的情况下，于2019年9月20日向合同约定被告法定地址快递寄送《租赁房屋解约通知书》，该快递于同年9月21日被签收。因被告未交还房屋，原告于2019年10月11日发函通知被告限期3日搬离物品及房屋恢复原状，但被告仍未履行，故原告于2019年10月15日自行收回了系争房屋，并实施了复原工程。经核算截止到2019年9月21日，被告拖欠原告租金人民币77,597.03元、物业管理费人民币11,934元、水电费人民币7,267.70元。现原告以被告违约导致合同解除，并欠付相关费用为由，于2020年5月19日起诉来院，请求判如所请。另查明，原告为系争房屋复原工程支出工程款人民币17,410.35元。审理中，原、被告确认被告曾支付装修保证金人民币20,625元，该款项已抵扣了2019年8月的部分租金。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。承租期间，被告未按约支付租金、物业管理费、水电费等各项应付费用，经催讨仍未支付，其行为构成违约，原告根据合同约定依法行使合同解除权，并以解除通知书到达被告之日为双方合同解除日，于法有据，依法应予支持。合同解除后，原告依据合同约定要求被告给付拖欠的租金、物业管理费、水电费、逾期付款滞纳金、房屋占用费、场地复原费及保证金抵作违约金的诉讼请求，符合合同之约定，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海中海海轩房地产有限公司与被告王孟甄于2018年10月8日签订的《房屋租赁合同》，于2019年9月21日解除；二、被告王孟甄应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中海海轩房地产有限公司自2019年7月1日至2019年9月21日止的租金人民币77,597.03元；三、被告王孟甄应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中海海轩房地产有限公司自2019年7月1日至2019年9月21日止的物业管理费人民币11,934元；四、被告王孟甄应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中海海轩房地产有限公司自2019年5月1日至2019年8月31日止的水费人民币600元、电费人民币6,667.70元；五、被告王孟甄应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中海海轩房地产有限公司自2019年9月22日至2019年10月15日房屋占用费人民币57,161.29元；六、被告王孟甄应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中海海轩房地产有限公司场地复原费人民币17,410.35元；七、被告王孟甄应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海中海海轩房地产有限公司逾期付款违约金(分段计算，2019年7月1日至同年7月31日的租金、物业管理费计人民币40,798.16元，按日千分之一的标准，自2019年6月21日起计算至被告实际付款之日止；2019年8月1日至同年8月31日的租金、物业管理费计人民币20,174.16元，按日千分之一的标准，自2019年7月21日起计算至被告实际付款之日止；2019年9月1日至同年9月21日的租金、物业管理费计人民币28,558.71元，按日千分之一的标准，自2019年8月21日起计算至被告实际付款之日止)；八、被告王孟甄已支付的租赁保证金人民币122,394.48元抵作违约金，归原告上海中海海轩房地产有限公司所有。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,932元，因适用简易程序减半收取，计人民币2,966元，由被告王孟甄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王巍琦二〇二〇年八月十四日书记员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。