山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4130号上诉人（原审原告）：张鑫，男，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：李东锋，山西晋宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西万国商业广场开发有限公司，住所地太原市晋源区新晋祠路488号22幢。法定代表人：刘实，总经理。委托诉讼代理人：王强，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田早春，北京德恒（太原）律师事务所律师。上诉人张鑫与被上诉人山西万国商业广场开发有限公司（以下简称“万国商业广场”）因合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张鑫上诉请求：一、依法判决撤销太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初548号民事判决，查清事实，依法改判被上诉人山西万国商业广场开发有限公司支付上诉人因其逾期交付停车位的违约金74490.25元。二、依法改判被上诉人山西万国商业广场开发有限公司承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决事实不清，本案的案由是买卖合同纠纷，而且是不动产买卖合同纠纷，不动产买卖合同纠纷又是地下停车位买卖合同纠纷。上诉人虽然起诉的违约金问题，但作为一审人民法院，首先，应当查清被上诉人是否有权出售本案争议的停车位？即根据相关法律法规及法学理论，一般认为，满足以下条件之一的，车位属于全体业主所有，开发商都无权出售：1、开发商在计算公摊面积时已把地下车位的建筑面积计算在内的；2、开发商把建在地下车位的成本核算在住宅开发成本之内的；3、根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车位作为公共配套设施的功能，将建车位作为开发商的法定义务。如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车位。如果被上诉人无权出售此停车位，则地下停车位归全体业主共有，一审法院应当依法判决驳回上诉人的诉讼请求，上诉人和此房屋的业主将会共同向被上诉人主张其他维权。其次，经法庭调查，如果被上人有权出售此停车位，则要查清被上诉人是否给上诉人及其他业主办理或者正在办理不动产登记或者将来肯定能办理？因为国家对不动产实行统一登记制度，在此案中被上诉人不会凌驾在法律之上或游离在法律之外，只顾营利出售地下停车位，而不依法给业主办理对应的不动产登记，致使地下停车位买卖合同不产生法律效力。而在太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初548号民事判决第5页第7-9行：“原告购买被告开发的房屋后于2018年5月21日签订《停车位销售合同》，原、被告意思表示真实，该协议合法、有效。”一审法院以常规的“原、被告意思表示真实”，就草率地认定：“该协议合法、有效。”是与法律规定相悖的。故对此请求二审法院查清本案事实后依法改判。二、一审法院判决书中“本院认为”和判决相互矛盾在太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初548号民事判决：“本院认为，原、被告双方对原告购买被告开发的梧桐语地下车位使用权的事实及被告无正当理由逾期交付构成违约无异议，争议的焦点是被告是否应当按照协议约定的违约金计算方式向原告承担违约责任。”“被告称该协议违约条款为笔误的抗辩，本院不予支持。”从本院这一认为中可以肯定两点：一是被上诉人对《停车位销售合同》中的交付已经构成了违约，并且应当承担其违约责任。二是该协议（应该是该合同）违约条款笔误依法不予支持。即该合同第六条第2项中约定乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，本案被上诉人与上诉人双方约定的违约金计算是非常明确的。根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”就本案中违约金而言，当事人有约定的，应当从其约定，而且要依法按照约定全面履行自己的义务。不允许另找歪理抗辩不履行自己的义务。即使根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据这条规定，第一个点是：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中当事人是以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，而不是约定因违约产生的损失赔偿额的计算的。第二个点是：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。这里是适当减少，而不是任意地减少。因此，一审法院在判决书中既不认可被上诉人的笔误，不认可购车位款笔误地写成了购买房屋款，却在计算中又直接用购买停车位价款计算违约金是自相矛盾的。故请求二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人万国商业广场辩称，一、一审判决认定事实准确，一审查明被答辩人购买答辩人开发的保利梧桐语车库A区030号车位使用权的事实准确，且答辩人与被答辩人对此均不在争议，故被答辩人所述一审判决认定事实不清的上诉理由不能成立。二、一审判决适用法律正确，被答辩人主张的违约金过分高于其损失的百分之三十，一审法院支持答辩人对违约金过高的抗辩，适用法律正确，符合合同真实意思表示。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由无事实和法律依据，依法应当不予支持。张鑫在一审的诉讼请求：1、判决被告支付原告因其逾期交付停车位的违约金74490.25元；2、诉讼费用由被告承担。一审查明，原告张鑫与被告万国商业广场于2016年11月5日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），原告向被告购买康兴路17号保利梧桐语1幢26层2601号住房，该房建筑面积140.06平方米，单价为9848.99元，总价款为1379449元，被告于2018年10月27日将该房交付原告。期间，原告于2018年5月19日交付被告购买车位定金10000元，双方于2018年5月21日签订《停车位销售合同》，原告购买被告开发的保利梧桐语车库A区030号车位的使用权，车位总价款148900元，原告于签订合同当日交付剩余款项138900元。合同约定：被告应当在2018年10月31日前将停车位交付给原告使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，如没有特殊情况，被告如未按约定期限将该车位交付原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告继续要求履行合同的，合同继续履行，被告应当承担自约定交付之日的第二天起至实际交付之日止按照已交付房款每日万分之三的违约金。被告逾期交付车位违约，原告要求继续履行合同并于2019年4月29日接收被告交付的停车位。现原告以被告逾期交付停车位构成违约为由，要求被告按照合同约定承担相应的违约金74490.25元，被告抗辩认为双方签订合同的违约条款存在笔误且违约金约定过高，要求予以减少。一审判决认为，原、被告双方对原告购买被告开发的梧桐语地下车位使用权的事实及被告无正当理由逾期交付构成违约无异议，争议的焦点是被告是否应当按照协议约定的违约金计算方式向原告承担违约责任。原告购买被告开发的房屋后于2018年5月21日签订《停车位销售合同》，原、被告意思表示真实，该协议合法、有效。原告购买被告开发的保利梧桐语车库A区030号车位的使用权，车位总价款148900元，原告于当日交清全部款项，原告依据该协议已履行全部义务，被告根据协议约定无正当理由逾期交付车位构成违约，因被告违约而引起纠纷，其应当依法承担违约责任。被告称该协议违约条款为笔误的抗辩，不予支持。庭审中原告未提供实际损失的相关证据，被告认为双方约定的违约金过高的抗辩，予以支持，被告应承担的违约金按照车位总价148900元每日万分之三计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、二十九条之规定，判决如下：一、被告山西万国商业广场开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告张鑫违约金8040.6元；二、驳回原告张鑫的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人张鑫在一审诉请是逾期交付停车位的违约金，是建立在合同有效的基础上的，上诉人张鑫在二审中提出请求法院查明合同是否有效，地下停车位是否属于全体业主所有，被上诉人万国商业广场是否有权出售停车位，以及是否应办理不动产登记。这属于新的请求，二审本不予审查，但上诉人坚持提出此上诉理由和请求，本院释明如下：《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。案涉地下停车位是万国商业广场投资建设，属于其建造的构筑物或附属设施，且该部分建筑面积作为独立功能区，并未在公用面积中予以公摊。根据规划部门对地下停车位的审批规划图及房屋买卖合同的附件中关于公摊部位不包含地下停车位在内。现有证据不能证明地下停车位所有权属于全体业主所有。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权主张合同无效的，人民法院不予支持。万国商业广场是否有地下停车位所有权并不影响地下停车位买卖合同的效力。关于将来车位办理产权登记，合同也作了约定。双方签订的《停车位销售合同》合法有效，被上诉人逾期交付车位构成违约，应当依法承担违约责任。一审判决认定双方约定的违约金过高，一审法院依法调整违约金符合法律规定，并无不当。上诉人张鑫的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判事实清楚，适用法律正确，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1662元，由上诉人张鑫负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二O二O年八月三日书记员 赵梓余