福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终1325号 上诉人（原审原告）：叶晓静，女，1990年8月21日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈雅娟，福建铁马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴友梁，福建铁马律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建东景房地产开发有限公司，住所地平和县小溪镇迎宾大道115号，统一社会信用代码913506287983765673。 法定代表人张阿镇，董事长。 委托诉讼代理人：林少辉，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴佳钰，福建南州律师事务所实习律师。 上诉人叶晓静、福建东景房地产开发有限公司（以下简称东景公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服福建省平和县人民法院（2019）闽0628民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶晓静的委托诉讼代理人陈雅娟、上诉人东景公司的委托诉讼代理人林少辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶晓静上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判东景公司履行合同义务，向不动产登记机构办理不动产权属预登记，支付自2013年4月1日起至2018年2月28日止的违约金，利率应当上浮50%。事实和理由：一、东景公司未按照合同约定提供办理权属证书的有关资料，导致叶晓静至今不能取得不动产权属证书；二、东景公司在2011年6月3日就向叶晓静收取办理不动产权证费用，但至今没有向叶晓静发出与办证有关的任何通知；三、叶晓静没有按时付清全部购房款，也不能免除东景公司承担逾期办证的违约责任；四、根据公平、诚实信用原则，违约金应当按照利率上浮50%计算。 东景公司答辩称：我方的答辩意见与我方的上诉意见一致。 东景公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回叶晓静的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案房屋未取得产权证的责任在于叶晓静而非东景公司，一审对此未予认定是错误的；二、即使房屋未取得产权证的责任在于东景公司，东景公司也无需承担向叶晓静支付违约金的责任，且叶晓静的诉讼请求也超过诉讼时效，超过部分也应当不予保护；三、叶晓静已取得土地证，应当认定其已取得房屋权属证书；四、叶晓静拖欠东景公司购房款575000元，违约在先，东景公司依法享有不履行抗辩权。五、一审认定双方在违约金标准前的横线上画X，理解为对逾期办证违约金没有约定是错误的；且一审适用的人民银行计算违约金标准也是错误的。 叶晓静答辩称：1.关于打“X”的问题，在一审庭审时我方有陈述，合同是由东景公司提供的，提供格式条款的一方如果约定不明应当作出对东景公司不利的解释，打“X”应视为没有约定或约定不明的情形。2.中国人民银行贷款利率罚息的实行时间是2014年1月1日。其余意见与上诉状的意见一致。 叶晓静向一审法院起诉请求：1.判令东景公司为叶晓静办理平和县霞寨镇西安村大坪商贸城2号楼1××号房屋权属证书；2.判令东景公司向叶晓静支付逾期办理权属证书的违约金，自2013年4月1日起至叶晓静取得房屋权属证书时止，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，暂计至2019年4月10日为279958元。 一审法院认定事实：叶晓静向东景公司购买东景公司开发的平和县霞寨镇西安村大坪商贸城2号楼1××号房屋，于2011年3月10日签订了合同编号35062808016100005的《商品房买卖合同》。2011年3月19日，双方签订补充协议。并就合同文本于2011年3月23日向平和县住房保障与房地产管理局进行备案登记。该合同约定，该商品房总价款为576308元，付款方式为按揭付款；出卖人应当在2012年12月28日前，向买受人交付符合合同约定条件的商品房。叶晓静支付了首付房款，尚欠购房款230000元。合同还约定：第九条“出卖人逾期交房的违约责任。即本合同继续履行，出卖人按照已付房价款的银行同期贷款利率向买受人支付违约金。”第十一条“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过15日未办理交付手续的，自第16日开始，视为出卖人已履行交房义务。因此产生的责任和费用均由买受人承担。”第十四条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”补充协议第二条第4点约定“在买受人未向出卖人付清该商品房总价款之前，出卖人有权拒绝按主合同约定的期限交房。且无须承担主合同第九条约定的逾期交房违约责任。”第三条关于产权登记约定“1、出卖人应提供的办理权属登记相关资料报产权登记机关备案日期以平和县房地产管理处与平和县国土资源局开具的收件受理时间为准。2、买受人应在出卖人通知之日起七天内办理授权委托书并办理公证，委托出卖人代为办理该房土地证、房产证及〈房屋他项权证〉，办理上述事宜所产生费用由买受人承担。”该《商品房买卖合同》还对本项目内的面积差处理、商品房质量及保修责任、前期物业管理、房屋的装饰、设备标准等内容进行了约定。同时查明，2017年，东景公司向本院起诉请求判令叶晓静支付拖欠的117号房屋购房款345000元等［案号（2015）平民初字第2213号］，二审法院以（2016）闽06民终1383号民事判决书判决维持一审判决，后东景公司申请强制执行，2017年6月27日张阿镇向执行员反映其与叶晓静的父亲叶鸿田达成还款协议，同意叶晓静一方支付本金加利息合计100万元，（2015）平民初字第2213号案件345000元在2017年6月28日支付完毕；（2016）平民初字第987号案件230000元在2017年7月20日支付完毕；两起案件利息425000元在2017年9月30日前支付完毕；两起案件代垫受理费11225元由叶晓静承担。若叶晓静一方在2017年6月28日前支付本金345000元。张阿镇同意法院撤销叶晓静失信被执行人名单，如果没有按照协议履行，再将叶晓静列入失信被执行人名单。张阿镇、叶鸿田在笔录上签名确认前述还款协议。叶晓静于2017年6月28日汇入东景公司345000元、11225元；于2017年7月24日汇入东景公司230000元；此后至2017年12月1日，合计又汇入425000元。张阿镇于2017年12月7日以叶晓静已将执行款全部履行完毕为由，要求结案。审理中，因相关法律及行政法规改变，经本院释明，叶晓静将请求东景公司办理房屋权属证书的诉讼请求变更为办理不动产权证书。再查明，平和县不动产登记局证实东景公司和叶晓静已于2011年9月申请办理了国有土地使用证，尚未办理房屋所有权证。东景公司未按合同约定正式向叶晓静交付房屋并移交相关证明文件。双方确认2013年元旦叶晓静已实际入住该房。东景公司至今未通知叶晓静办理不动产权登记。 一审法院认为，叶晓静与东景公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。签订合同后，双方均应按约履行。根据诉、辩主张，本案可归纳下列五个焦点。 一、关于东景公司是否应对叶晓静至今未办理不动产权证书承担责任的问题：合同约定办证方式为买受方委托出卖方向房屋登记机关申请办理产权登记。又约定买受人未付清商品房总价款之前，出卖人有权拒绝按约定期限交房且无须承担逾期交房违约责任。因此，叶晓静付清购房款后，东景公司在该房屋具备办理不动产权证书的条件前提下，负有通知叶晓静办理产权登记的义务，而叶晓静负有在接到通知后在七日内与东景公司办理委托办证手续的义务。即东景公司至少应在叶晓静付清全部购房款后通知其提交办证资料并办理不动产权证书办证，但至今未能通知叶晓静办理。因此，东景公司负有责任，应承担违约责任。 二、关于逾期办证违约金如何认定和计算的问题。1.违约金的认定。双方在合同中约定因出卖人原因，导致未取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的%向买受人支付违约金。双方在违约金标准前的横线上画，该条应理解为双方对逾期办证违约金没有约定，因此应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；”的规定，计算违约金。2.违约金的起算时间。因合同约定未付清商品房总价款之前，出卖人有权拒绝按约定期限交房，且无须承担逾期交房违约责任，结合执行期间的还款协议约定，叶晓静至2017年12月1日还清全部购房款，东景公司应于付清全部购房款的90日内办理房屋所有权初始预登记，否则应承担违约责任，故违约金自2018年3月1日起计算。 三、关于诉讼时效的问题。本案是因请求办理产权证书引发主张逾期办证违约金的请求，是确认物权请求权引发的债权纠纷，且本案系持续性债权，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第四项的规定，不适用诉讼时效的规定。 四、关于东景公司提出叶晓静已取得国有土地使用权证，应视为已取得房屋权属证书的辩解意见。因国家政策变化，土地使用证与房屋所有权证合二为一，但不表示取得土地使用权证就取得不动产权证，取得土地使用权证后仍需按法定程序和规定申请房屋所有权首次登记，并办理不动产权证。故该点辩解意见不予采纳。 五、关于叶晓静请求判令东景公司为其办理1××号房屋权属证书的意见。商品房买卖合同中，出卖人仅负有协助办证的义务，而办证则属于房屋权属登记机构的行政职能；且本案双方并未建立委托办证合同关系；且办理不动产权证不属于民事受案范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项的规定，叶晓静可向有关机关申请解决。故叶晓静主张判令东景公司为其办理房屋权属证书，没有法律依据，不予采纳。综上，逾期办证违约损失以576308元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率年利率上浮30%自2018年3月1日计算至东景公司通知叶晓静可以办证之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、福建东景房地产开发有限公司应自2018年3月1日起至其完成平和县霞寨镇西安村大坪商贸城2号楼1××号房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由福建东景房地产开发有限公司提供的资料交付给叶晓静、通知叶晓静可以办证之日止（以已付购房款576308元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率年利率上浮30%自2018年3月1日计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2019年8月20日计算至叶晓静可以办证之日止），向叶晓静支付逾期办证违约金。二、驳回叶晓静其他诉讼请求。 二审中，各方当事人没有提交新证据。对于双方二审争议的事实，本院作出认定如下：东景公司对一审认定的“张阿镇于2017年12月7日以叶晓静已将执行款全部履行完毕为由，要求结案”事实有异议，认为是申请恢复执行而非要求结案，但对该异议不能提供证据予以证明，故该异议不能成立，不予采信；东景公司还对一审认定的“东景公司未按合同约定正式向叶晓静交付房屋并移交相关证明文件”事实有异议，认为其有按合同约定交付房屋和并移交办证的所有材料，也有通知叶晓静去办证。因该事实有既已生效的（2016）闽06民终2397号判决书所确认，双方于一审庭审中也确认没有办理交接手续，系叶晓静自己配钥匙入住，故东景公司对该事实的异议不能成立，不予采信；东景公司还认为其已通知叶晓静办理不动产权登记，但未能提供书面证据予以证明，故该主张不予采纳，异议不能成立。 本院认为，关于东景公司应否应承担本案逾期办证违约责任问题。案涉合同约定，办证方式为买受方委托出卖方向房屋登记机关申请办理产权登记，买受人应在出卖人通知之日起七天内办理授权委托书并办理公证，又约定买受人未付清商品房总价款之前，出卖人有权拒绝按约定期限交房且无须承担逾期交房违约责任。因此，叶晓静付清购房款后，东景公司在该房屋具备办理不动产权证书的条件前提下，负有通知叶晓静办理产权登记的义务，而叶晓静负有在接到通知后在七日内与东景公司办理委托办证手续的义务。即东景公司至少应在叶晓静付清全部购房款后通知其提交办证资料并办理不动产权证书办证，但其至今未能通知叶晓静办理。因此，东景公司存在违约，应承担违约责任，其上诉主张本案房屋未取得产权证的责任在于叶晓静而非东景公司的理由与合同约定不符，不予采纳； 关于逾期办证违约金如何认定和计算的问题。双方在合同中约定，因出卖人原因，导致未取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的%向买受人支付违约金。该条应理解为双方对逾期办证违约金没有约定，而非无需承担。东景公司认为应理解为双方明确对此种违约情况不承担违约责任的理由显属违法常理有悖逻辑，故该上诉理由不予采纳；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审判决以已付购房款576308元为基数，分别按中国人民银行同期同类贷款基准利率年利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%上浮计算违约金并无不当，公平合理也符合本地审判实践，叶晓静上诉主张违约金应当按照利率上浮50%计算的理由缺乏法律依据，不予采纳；因合同约定未付清商品房总价款之前，出卖人有权拒绝按约定期限交房，且无须承担逾期交房违约责任，结合执行期间的还款协议约定，叶晓静至2017年12月1日还清全部购房款，则东景公司应于付清全部购房款的90日内办理房屋所有权初始预登记，否则应承担违约责任，故违约金应自2018年3月1日起计算。叶晓静于2019年4月30日提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效，东景公司主张叶晓静的诉讼请求已超过诉讼时效的理由于法不符，不予采纳；一审认定本案不适用诉讼时效规定属适用法律不当，应予纠正。另，从叶晓静于2019年4月30日提起诉讼至叶晓静可以办证之日止，逾期办证违约金尚未发生，一审判决东景公司支付逾期办证违约金至东景公司通知叶晓静可以办证之日止不当，应予纠正。 叶晓静虽存在拖欠东景公司购房款的违约行为，按照合同约定，东景公司有权拒绝按约定期限交房且无须承担逾期交房违约责任，但合同并未约定东景公司就此可以免除逾期办证的违约责任，故东景公司上诉主张叶晓静违约在先、东景公司依法享有不履行抗辩权的理由缺乏事实和法律依据，不予采纳；因国家政策变化，土地使用证与房屋所有权证合二为一，但取得土地使用权证并不意味着不动产权证办理完成，取得土地使用权证后仍需按法定程序和规定申请房屋所有权首次登记，以完成不动产权证的办理。东景公司上诉主张叶晓静已取得土地使用权证、应当认定其已取得房屋权属证书的理由与法意不符，不予采纳。 综上，叶晓静、东景公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省平和县人民法院（2019）闽0628民初1514号民事判决； 二、福建东景房地产开发有限公司应向叶晓静支付逾期办证违约金（以已付购房款576308元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率年利率上浮30%自2018年3月1日起计算至2019年4月30日止）。 本案二审案件受理费11000元，由叶晓静、东景公司各负担5500元。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  唐志忠 审 判 员  李 凌 二〇二〇年八月二十四日 法官助理  杨国栋 书 记 员  卢 杰