云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4693号原告：云南宇辰物业服务有限公司统一社会信用代码：915303000546642083法定代表人：李侠地址：曲靖市麒麟区委托代理人：江雪松、赵东超，系公司员工，特别授权代理。被告：刘双贤，男，汉族，1981年2月11日生，住云南省曲靖市麒麟区。原告云南宇辰物业服务有限公司诉被告刘双贤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托代理人赵东超、江雪松到庭参加诉讼，被告刘双贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宇辰物业服务有限公司诉称：2019年1月1日至4月30日由小区业委会聘请保安、保洁自治管理；5月1日福烟小区业委会与原告签订《物业服务委托合同》。并委托原告代为收取1-4月物业管理费用。按照原告与福烟小区业主委员签订的《福烟小区物业服务委托合同》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告刘双贤福烟小区2号院5幢2单元502室，房产（面积109.68㎡）。自2019年1月1日至2020年12月31日拖欠应缴纳的物业服务费为2370元，垃圾清运费264元，违约金2162.6元。原告多次以多种形式向被告催交物业服务费，但其未予理睬。请求法院判令一、由被告支付原告2019年1月1日至2020年12月31日期间拖欠应交纳的物管费人民币2370元，垃圾清运费处置费264元，违约金人民币2162.6元，共计4796.6元。二、由被告承担诉讼费。被告刘双贤辩称：我同意口头答辩，原告2019年5月1日才签订的物业委托合同，2019年5月1日之前原告和我入住的小区没有物业关系，这段时间收取相关的物业费是没有依据的。驳回2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业费及违约金。我不认为物业提供了服务，原告没有履行合同在先，小区外来人员要严格登记清楚，出入车辆，定时巡逻和24小时的巡逻，事实是没有原告提供的任何安保服务，外来人员和车辆进出随意。按照物业管理条例，我们目前现在有物业公司，选聘是不合法的。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明书各一份，证实原告主体适格。2、原告与福烟小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，证实原告与被告签订《福烟小区物业服务委托合同》。3、日常工作照片，证实原告履行《福烟小区物业服务委托合同》。4、物业管理费用预收支情况公示，证实收费标准及支出。5、业委会委托书，收取1-4月物业管理费主体适格。6、业委会管理费用收据，证实发放保洁、保安工资。7、中标通知书，证实招投标入驻该小区。经质证，被告刘双贤对原告提供的证据第1、2组证据无异议。对第3组证据有异议，我居住的2号院无原告提供的安保服务。对第4组证据有异议，我没有见到小区公示的情况。对第5组证据有异议，没有在公示栏见过公示。对第6组证据，没有在公示栏见过公示。对第7组证据有异议，中标通知书印章由明显的摩擦痕迹，真实性和有效性有异议，该中标通知书没有公示过。本院认为，原告提交证据1、2、3、4、5、6、7证据与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告刘双贤针对其答辩主张，向本院提交如下证据：1、福烟小区业主手册，证实原告没有按其规定执行。2、照片一组，证实汽车乱停乱放，车停在物业办公室禁止停车处停车。3、现场照片一组，证实管理混乱，有不安全因素存在经质证，原告对被告提供的证据对第1组证据无异议，对证明目的不认可。对第2组证据有异议，对照片的真实性存在质疑。对第3组证据有异议，安保人员不属于我们的工作人员，由烟草公司自行委派管理。本院认为，被告提交证据1与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信，对证据2、3无其他相关证据印证，本院不予采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2019年4月22日，曲靖市麒麟区福烟小区第一届业主委员会（甲方）与原告云南宇辰物业服务有限公司（乙方）共同签订“麒麟区福烟小区《物业服务合同》”，合同约定：物业名称曲靖福烟小区物业管理服务，服务期限三年，自2019年5月1日至2022年5月1日，委托服务事项为秩序维护服务、保洁服务、绿化管养服务、公共设施设备的维修和养护等。计费方式1、别墅，每月每平米1元。2、商业用房每月每平米0.8元。3、单元房每月每平米0.8元。物业服务费交付方式为一年一次性预交，时间以2019年5月1日为准开始计收。乙方违反合同约定，未能达到约定的服务目标，甲方有权限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。原告云南宇辰物业服务有限公司于2019年5月1日根据合同约定入住该小区。曲靖市麒麟区福烟小区第一届业主委员会于2019年7月6日向原告云南宇辰物业服务有限公司出具了《授权委托书》，委托书载明“现授权委托云南宇辰物业服务有限公司代福烟小区业主委员会收取2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费及其他相关费用，1、物业费0.8元/月/平方，2、垃圾代运费132元/户/年”。被告刘双贤购买的福烟小区2号院5幢2单元502室面积109.68平方米，被告刘双贤2019年1月1日至2019年12月30日期间物业费1052.9元、垃圾清运处置费132元，合计1184.9元。原告云南宇辰物业服务有限公司多次催要无果。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业，对业主具有约束力。原告云南宇辰物业服务有限公司系曲靖市麒麟区福烟小区第一届业主委员会选聘的物业服务企业，原告云南宇辰物业服务有限公司为该小区提供了物业服务，虽然原告云南宇辰物业服务有限公司于2019年5月1日根据合同约定入住该小区，但是曲靖市麒麟区福烟小区第一届业主委员会于2019年7月6日向原告云南宇辰物业服务有限公司出具了《授权委托书》，授权委托云南宇辰物业服务有限公司代福烟小区业主委员会收取2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费及其他相关费用。被告刘双贤应当交纳2019年1月1日至2019年12月30日期间物管费1052.9元、垃圾清运处置费132元，合计1184.9元。《物业服务合同》约定物业服务费交付方式为一年一次性预交，未明确具体的时间，应视为约定不明，故原告云南宇辰物业服务有限公司请求被告刘双贤承担违约金的诉讼请求本院不予支持。原告云南宇辰物业服务有限公司其他诉讼请求无相关证据证明，本院不予支持。综上所述，依照中华人民共和国《物业管理条例》第四十三条、第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告刘双贤于判决书生效后三十日内向原告云南宇辰物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月30日期间物业费1052.9元、垃圾清运处置费132元，合计1184.9元。二、驳回原告云南宇辰物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告预交），由被告刘双贤承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满二年内向本院申请强制执行。审 判 长  周 坤人民陪审员  潘根姬人民陪审员  孟菊芬二〇二〇年八月二十五日书 记 员  侯光林