浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初3892号原告：汪璐莹，女，1991年5月24日出生，汉族，户籍地江西省德兴市，现住浙江省杭州市余杭区。被告：方晓，女，1990年9月16日出生，汉族，户籍地安徽省歙县，现住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：方静，女，1992年6月18日出生，汉族，户籍地安徽省歙县。现住浙江省杭州市江干区。系方晓妹妹。原告汪璐莹（下称原告）与被告方晓（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理，并依法适用简易程序审理，于2020年6月19日公开开庭审理本案。原告及被告的委托诉讼代理人方静均到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告提起诉讼，请求判令：1.原、被告双方签订的房屋租赁合同于2019年8月13日解除；2.被告返还原告从2019年8月14日至2019年10月23日的房屋租赁租金2880元；3.被告返还原告房屋租赁押金1000元；4.被告赔偿原告房屋租赁违约金1200元；5.被告承担本案诉讼费、评估费、交通费、误工费；6.被告退回原告2019年4月23日至2019年8月10日的房屋租金4320元。原告诉称的事实和理由：原告（承租方）与被告（出租方）于2019年4月14日口头约定租房意向，承诺租赁杭州市余杭区五常街道合景映月台小区1-3-101小次卧一间，并于当日交付1000元押金给被告，由被告的委托人邱承云代收，等原告和被告共同搬进出租房后双方再签署租赁合同。2019年4月24日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同上约定租金1200元，押金1000元，按季度缴纳房租。原告于2019年4月26日将第一季度房租3600元通过支付宝转账给被告，于2019年7月23日将第二季度房租3600元通过微信转账给被告的妹妹方静。2019年8月11日，被告在房屋公共区域内擅自安装摄像头，并于同日，被告与房屋业主产生纠纷导致出租房被停水而无法居住。原告无奈于2019年8月13日搬走并微信通知被告。事后原告与被告沟通要求被告偿还押金和剩余租金，但被告拒绝偿还，并且对原告进行了殴打。同时，方晓没有房屋转租权，转租权是方静的，导致原告在租房期间的权利没有保障。租金房屋的租金和押金都没有归还。房屋在居住期间漏水严重，被告在交付房租期间没有去维护，出租人应该承担责任，导致原告的利益损失，被告存在租房违约和欺诈行为。故原告诉至法院。被告答辩称，1、我们在私下里有沟通过的，我们有聊天记录协商过，让中介再找一个人合租，当时谈好是年租的，年租的租金会便宜，当时三个人达成的协议，当时原告自己和中介联系入住的，而不是被告让她入住的，原告先入住，被告后入住，被告的租赁有条件的，退租金是不成立的。2、误工费不成立的。3、返还租金费用是不成立的，我们是一起租的，并没有不让原告住。4、押金也是跟中介谈好的，我们都有押金给中介的。原告的押金是交给中介的，没有给被告。5、被告不存在违约，之前出现水费的问题，三个人一起协商，把水费先支付了。原告不同意，并不是被告违约在先，之后也是原告自己搬离了合租房。钥匙也不在门上。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审理，本院查明事实如下：原告作为乙方（承租方）与被告作为甲方（出租方）于2019年4月24日签订《租房合同》一份，约定，甲方将位于杭州市余杭区××街道××小区××室的房屋的小次卧出租给乙方使用。租期共12个月，自2019年4月24日至2020年4月23日。月租金1200元（含物业）按季度结算，每季度24日支付租金，押金1000元整。乙方租赁期间，水电、取暖、燃气、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的约定，需交纳一个月房租违约金。合同签订后，原告于2019年4月26日将第一季度房租3600元通过支付宝转账给被告，备注“4.24-7.23合景映月台1-3-101三个月房租”；于2019年7月23日将第二季度房租3600元通过微信转账给被告的妹妹方静。原、被告共同居住后，曾发生用水量异常，双方也进行过沟通。在原、被告的聊天记录中，原告曾有“小姐姐，你才是二房东呀”的表述。在微信群“映月台室友群”中，在讨论用水问题是，原告也曾表示“我是和你们签的合同，不是和中介签的，这个应该属于你们和中介公司的纠纷……”，被告妹妹方静回复“你和我签的合同，我和乐伽签的合同，但我们都有义务管理生活环境……”，原告“我从头至尾都知道是你们整租，然后我找你们合租……”，方静“我们当初就是乐伽的人推荐我们一起合租，而且你也是通过乐伽找到我们的……”。共同居住过程中，双方因押金问题及被告在屋内安装摄像头等问题发生争议进而引发冲突，并多次报警，公安机关也多次调停双方之间的争执。2019年8月13日，原告在微信群表示“现在房子停水了，也不能住人，也不知道你们是不是搬东西逃跑，请问打算什么时候退我房租？……”方静回“没事，你起诉吧！”。后，原告发送其所住房间床的照片并称“已搬”。被告称，之后一周房东就把他们的东西放在阳台，房子已无法居住。多余的租金及押金出租人也没有退还。另查明，合同签订前，原告于2019年4月14日曾转账1000元给中介邱承云。2019年4月21日，原告与中介孙冲通过微信沟通入住微信，孙冲称“合同要先签好才能入住”，原告询问“我跟谁签呢？”2019年4月22日，原告入住涉案房屋。被告称，房子是以被告妹妹方静的名义与乐伽公司签署的合同，交了一整年的租金。押金为3900元，其中方静向乐伽公司交纳押金2900元，剩余1000元系原告付给邱承云的1000元补足。被告与原告签署租赁合同，方静是知情并同意的。以上事实，有原告提供的租房合同、转账记录、微信聊天记录等证据及被告提供的微信聊天记录等为证。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系有案涉《租房合同》为凭，双方均应按约履行。根据庭审，双方的争议焦点为原、被告之间系共同合租还是被告租房后转租的问题。根据在案证据：1.该房系由方静与出租人签署的租赁合同并支付了全年的租金，后方静同意被告再与原告签订租房合同，出租其中的一个房间；2.方静在微信聊天中也称“你和我签的合同，我和乐伽签的合同”；3.被告及方静向原告收取租金。综合以上事实，根据合同相对性原则，可以认定并非原、被告共同向前手出租人合租，而是被告将房屋租赁给原告。租赁合同中对押金1000元进行了约定，在租赁过程中被告并未向原告催讨，则可以确认原告向邱承云支付的1000元已转为原告的押金。根据查明事实，原告已因双方之间的冲突过大，于2019年8月13日搬出房屋且已告知被告，合同客观上已终止履行，且被告也称之后房子已被房东收回无法居住，故原告请求确认双方租赁合同关系于2019年8月13日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告押金1000元及多付的租金2778元（71/92*3600）。至于被告（方静）的押金及多付租金无法退回的问题，系另外的法律关系，非被告拒绝退还原告相关款项的理由。因双方均存在违约行为，原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告之前曾实际使用房屋，其要求被告退回4320元的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。原告要求支付误工费等的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告汪璐莹与被告方晓于2019年4月24日签订的《租房合同》于2019年8月13日解除；二、被告方晓于本判决生效之日起十日内向原告汪璐莹退还租金2778元、押金1000元；三、驳回原告汪璐莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告方晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员 王 孟二〇二〇年八月二十五日书记员 姚泽华