贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0327民初2291号原告：庞超，男，1970年4月16日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。原告：王元竹，女，1972年3月10日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。二原告委托诉讼代理人：姚远，凤冈县中心法律服务所法律工作者。被告：凤冈洪德置业有限公司，住所地：凤冈县龙泉镇龙泉大街，统一社会信用代码。法定代表人：赵文德，公司董事长。原告庞超、王元竹与被告凤冈洪德置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。庞超、王元竹及其委托诉讼代理人姚远到庭参加了诉讼，凤冈洪德置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。庞超、王元竹向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理5-1-7、5-1-8、5-1-22号商铺所有权转移登记，并将商铺所有权转移登记的有关文书交付给原告；2.判令被告向原告支付从2015年12月31日起，按月利率2%计算至5-1-7、5-1-8、5-1-22号商铺所有权转移登记文书交付之日止的违约金（其中5-1-7、5-1-8商铺以776090元为基数，从2015年12月31日起开始计算，5-1-22号商铺以380000元为基数，从2017年12月30日起开始计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告于2015年3月9日和2017年4月15日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将凤冈县湘黔国际商贸城5-1-7号、5-1-8号、5-1-22号商铺出售给二原告，约定5-1-7号、5-1-8号商铺于2015年12月30日办理商品房初始登记，60日后办理该门面的转移登记。5-1-22号商铺于2017年12月30日办理商品房初始登记，60日后办理该门面的所有权转移登记。若未按时办理产权转移登记则按约定之日起每日万分之一甲方承担违约金。合同签订后，二原告已支付5-1-7号购房款390350元、5-1-8号购房款385740元、5-1-22号商铺购房款380000元。被告未按约定办理房屋所有权转移登记，经原告多次催促被告仍未办理，2018年11月17日，原、被告签订《补充协议》约定，被告在2020年5月30日前办理商铺权属转移登记，该期间违约金计算方法按合同执行，若逾期仍未办理，则自约定初始登记之日起，按已付房款月利率2%计算违约期间的违约责任。约定期限届满后，被告至今仍然未能办理房屋产权转移登记，原告据此诉至法院，请求依法判决。凤冈洪德置业有限公司未到庭，也未提供证据供庭审质证。当事人围绕其诉讼请求依法提交了原、被告的身份信息、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、商铺计算表、协议书、委托书等证据，经本院审查，证据来源合法、证明内容客观真实，与本案待证事实具有证明力，对其证据效力本院予以确认。本院经审理认定事实如下：庞超与王元竹系夫妻关系。2015年3月9日，凤冈洪德置业有限公司作为出卖人与买受人庞超签订两份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于凤冈县，分别以总价款427296元和422501元的价格出售给庞超，两份合同第二十二条第三项均约定：出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告于2015年10月15日向原告交付了上述房屋。2016年7月7日，经双方结算，7号房实际价款为385740元，8号房实际价款为390350元共计776090元，该款原告已全额支付给被告。2017年4月15日，二原告与被告签订合同编号2017002084的《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的位于凤冈县，以总价款380000元的价格出售给原告，合同第二十二条第三项约定：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。2.买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告于合同签订当日向原告交付了房屋，原告向被告支付了购房款380000元。后因被告未按合同约定办理上述7号房、8号房、1-22号房的所有权转移登记，2018年11月17日，双方签订《补充协议》约定，被告在2020年5月30日前将房屋权属证明（房产证）交付给原告，自合同约定初始登记之日起至2020年5月30日期间的违约金按日万分之一执行，逾期则自《商品房买卖合同》约定初始登记之日起按已付房款按月利息2%计算整个违约期间的违约责任。约定期限届满后，被告仍未办理房屋所有权转移登记，并交付给原告，原告据此诉来本院，提出如前所诉。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方应按该《商品房买卖合同》及补充协议履行各自的义务，享有各自的权利。原、被告订立《商品房买卖合同》后，原告依约向被告履行了支付全部房价款，被告未按约定办理涉案房屋所有权初始登记，并将该房屋转移登记的有关文书交付给原告已构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告要求被告办理房屋所有权转移登记，并将转移登记的有关文书交付给原告，同时支付原告违约金的主张，本院予以支持。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。本案中，原告未提供证据对被告逾期办理房屋所有权转移登记的行为给其造成的损失情况加以证明，现原告要求被告按照补充协议约定按已付房款每月2%的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应予酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的损失、被告的过错程度、实际违约情况、同城区同类案件的处理情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金按日万分之0.5标准进行计算，对原告主张超出部分，本院不予支持。凤冈洪德置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其权利的放弃，本院依法进行缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、凤冈洪德置业有限公司在本判决生效后九十日内办理《商品房买卖合同》约定的房屋所有权转移登记，并将转移登记的有关文书交付给庞超、王元竹。二、凤冈洪德置业有限公司在本判决生效后十日内按日万分之0.5支付庞超、王元竹违约金至《商品房买卖合同》约定的房屋所有权转移登记的有关文书实际交付给庞超、王元竹之日止（其中7号房、8号房的违约金以已付房款776090元为基数，从2015年12月31日起开始计算，1-22号房以已付房款380000元为基数，从2017年12月31日起开始计算）。三、驳回庞超、王元竹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由凤冈洪德置业有限公司负担（此款原告已预缴，被告在兑现本案款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  李艳二〇二〇年八月十九日法官助理宋兵书记员杨雯