安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0202民初5091号原告：芜湖市翔实物业有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区马前村89号10幢2单元602室，统一社会信用代码913402005845712285（1-1）。法定代表人：王蓓，总经理。委托诉讼代理人：贺婷婷，安徽吉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞明娟，安徽吉和律师事务所实习律师。被告：杨杰，男，1964年2月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告芜湖市翔实物业有限公司（以下简称翔实物业公司）诉被告杨杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翔实物业公司的委托诉讼代理人贺婷婷、俞明娟，被告杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔实物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2017年11月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费1635.75元及滞纳金（自2017年11月1日起按照日0.1%计算至实际付清之日，暂计算至2020年5月1日为477.63元）。事实和理由：2017年9月8日，原告与芜湖市张家山花园小区业主委员会签订《物业管理委托服务合同》，合同约定了物业服务期限为2017年7月1日至2022年6月30日，物业服务收费标准为按房屋建筑面积每平方米0.48元／月，滞纳金为每日0.1%。被告所有地芜湖市户，房屋面积131.07平方米，属于原告提供服务范围。物业服务合同签订后，原告依据合同约定提供了物业管理服务，但被告自2017年11月1日起一直未按合同约定缴纳物业服务费。原告多次与被告进行沟通、催缴，被告仍拒不支付。2019年5月16日，原告向被告下发缴纳物业费律师函，但被告至今仍未履行。原告认为，被告的欠费行为，已严重影响了原告公司的正常运营，同时也侵犯了其他业主的合法权益。为此，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告杨杰辩称：1、不清楚原告是否有权向业主收取所谓的管理费用。2、原告收取的物业费不符合芜湖市对“普通住宅四级服务”锁定的收费标准；原告应在签订合同之前告知业主物业费上浮部分的详细理由和对应服务，在得到大多数业主同意后方可确定；物业服务合同缺失物业服务违约责任的内容，是不平等的合同。3、小区安全隐患到处存在：门岗形同虚设；被告放在单元门口的棕竹被盗；车库无人管理，火灾隐患大等。4、被告要求原告公示物业费的收支情况，物业公司侵犯了其他业主的合法权益。本院经审理认定事实如下：2017年9月8日，芜湖市张家山花园小区业主委员会（甲方）与原告翔实物业公司（乙方）签订《张家山花园》物业管理委托服务合同一份，约定：甲方为张家山花园小区提供芜湖市普通住宅四级服务等级物业管理服务，期限自2017年7月1日起至2022年6月30日；物业综合服务费实行包干制，按0.48元/月/平方米向业主（或交费义务人）按年收取（按房屋建筑面积计算）；业主拖延拒不交纳物业管理服务的，乙方可采取一定的措施或依法向法院起诉，并收取每日0.1%的滞纳金等内容。该合同同时对小区保洁服务项目、公共绿化、小区秩序等事项进行约定。合同签订后，原告翔实物业公司依约至芜湖市张家山花园小区提供物业管理服务。被告杨杰系芜湖市镜湖区张家山花园东区7幢1单元301室业主，房屋建筑面积131.07平方米。因被告杨杰未缴纳2017年11月1日至2019年12月31日期间物业服务费，原告翔实物业公司经催缴未果后，遂向本院提起诉讼。另查明：本案所涉芜湖市张家山花园小区目前正处于改造中，小区环境未能及时清理。以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、物业管理委托服务合同、催告函及照片、证明、照片、民意调查表等书面证据及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告翔实物业公司与芜湖市张家山花园小区业主委员会签订的《张家山花园》物业管理委托服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对原告及该小区全体业主具有法律约束力。原告依据该合同约定对小区物业提供服务与管理，被告作为该小区业主接受了原告提供的物业管理和服务，应当按照约定交纳物业管理和服务费用。被告未按约定缴纳相关费用，应承担缴纳物业服务费的责任。被告杨杰关于拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由不能成立，被告杨杰系案涉房屋业主，原告翔实物业公司主张2017年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费符合法律规定及物业管理服务合同的约定，本院予以支持。案涉房屋建筑面积为131.07平方米，被告杨杰实际拖欠原告翔实物业公司物业服务费为1635.75元（131.07平方米×0.48元/平方米/月×26个月）。鉴于原告目前在提供物业管理和服务的过程中确有一定瑕疵，未能完全履行物业服务合同约定的义务，给业主的生活造成了一定程度的影响，故本院酌情减免部分物业费，酌定本案物业费为1472元。关于原告翔实物业公司主张被告杨杰支付滞纳金的诉讼请求，相关物业服务合同中关于滞纳金的约定显然加重了业主的负担，故对原告主张被告杨杰支付滞纳金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，尤其对被告提出的公共卫生管理、安全隐患、公共设施维护等问题加以解决，积极与业主开展交流和互动，与业主建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨杰于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市翔实物业有限公司物业管理服务费1472元；二、驳回原告芜湖市翔实物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告杨杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二〇年八月三十一日法官助理陶旻枫书记员陈子秋附：本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。