湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1348号上诉人（原审被告）：湖北华澜市场管理有限公司，住所地宜昌市夷陵区双虹路1号(家旺国际广场)。法定代表人：王清华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨建瓴，湖北诚弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱晓鹏，男，1978年5月17日出生，汉族，个体工商户，户籍地宜昌市夷陵区，现住宜昌市。上诉人湖北华澜市场管理有限公司（以下简称华澜公司）因与被上诉人朱晓鹏租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初3421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华澜公司委托诉讼代理人杨建瓴,被上诉人朱晓鹏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华澜公司上诉请求：撤销（2019）鄂0506民初3421号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，或者将该案发回重审。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。本案中，上诉人（出租人）依约向被上诉人（承租人）提供了租赁物，出租人没有干扰、阻碍承租人对租赁物的正常、合理使用，出租人全面履行了租赁合同的义务。出租人之外的第三人对租赁物的干扰、妨碍或其他影响，导致承租人不能正常使用租赁物的，出租人并不因此承担任何法定义务或责任。本案中，上诉人向被上诉人依约交付了租赁物，并充分保障了租赁期间，被上诉人诉称的妨碍或干扰他使用租赁物和经营的行为，系“被他人”堵住大门、倾倒渣土，第三人实施的干扰行为与上诉人无关。上诉人作为出租人，没有合同或法定义务对他人的干扰行为承担赔偿责任。一审法院判决上诉人承担赔偿责任，适用法律错误。二、一审认定事实错误，被上诉人主张的各项损失均不能成立，依法不应支持。1.一审中，被上诉人依据施工合同和设备租赁合同等分别主张了建设施工费用、设备租金、经营利润损失，但均缺乏证据证实。其中，一审判决径行按被上诉人自述的每月5万元利润折算其经营损失并确定由上诉人赔偿，显然错误。2.被上诉人实际经营不足一个月，在其8月5日被第三方倾倒渣土堵住入口后一直没有采取任何救济措施，恶意扩大损失。其请求6个月的租赁设备损失更是与其自述“只能经营3个月”相违背，不应支持。3.对于民事损害赔偿，要么按其实际投入计算，要么按其预期收益即利润计算。一审判决既支持被上诉人所谓的全部投入成本，又支持其“经营损失”（利润），显然不当。三、被上诉人有重大违约行为。双方签订的租赁合同第三、四条明确约定乙方（被上诉人）在进驻前应当缴纳1万元的水电费保证金，但被上诉人至今没有缴纳，且被上诉人也没有缴纳任何租金。在租赁期限届满后被上诉人拒不返还租赁物，给上诉人造成了巨大损失，合同约定的租赁期限截至9月24日，届满后虽经上诉人多次催告，被上诉人拒不返还租赁物。上诉人为减少双方损失，在11月8日通知被上诉人搬离无果的情况下，才不得不在11月11日聘请专业人员进行拆除并委托第三人保管相关物品，对此已花费近4万元。四、一审程序违法。被上诉人在一审中增加了诉讼请求，但在法定期间内没有补交上诉费，一审法院却违背程序进行了审理。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，应当予以纠正，上诉人依法提出上诉，望二审法院支持上诉请求。朱晓鹏辩称：我与上诉人签订的合同时间是2019年5月27日，我水上乐园所有的施工、租赁设备有付定金的，也有付了一部分钱的，也在一审时提交了相关证据。上诉人提到我实际经营不足一个月，事实上我根本没有经营过，不是8月5日被第三方倾倒渣土后无法经营，这个事情我通过了合法的手段（报警）维护过自己的权益，但华澜公司的人到场后没有提出任何解决方案。华澜公司7月2日通知我不能经营，拆除我所有的广告，我实际上根本无法经营。7月22日开始，华澜公司对我的场所断水断电，我的门是电动门，导致我无法进入经营场所。上诉人所说的我在租赁合同届满后没有按照合同约定将我的物品搬离，我无法进入场所如何搬我的物品，入口被渣土堵着我更无法搬了，不是我恶意扩大损失。在签订租赁合同后，华澜公司为了谋取更大的利益，另外和我签了分红协议，约定的是水上乐园收入、门票30%作为租金，不存在我没有缴纳租金的问题，因为我从头到尾没有经营过。关于水电费，本来是协商好我准备交1万元水电费押金，我正准备交的时候，华澜公司将我的场所断水断电，此情形下我便没有交水电费押金。华澜公司与宜昌恒伟建筑工程有限公司（以下简称恒伟公司）因为租赁合同未到期，恒伟公司多次强行将渣土倾倒在我经营场所入口，是华澜公司与恒伟公司的纠纷影响到我，我与恒伟公司没有任何纠纷。关于我没有缴纳诉讼费的问题，因为开办水上乐园，我拖欠的还有施工费用，是我无力支付，并不是不愿缴纳，我投入的远不止10万元。朱晓鹏向一审法院起诉请求：1.依法判令华澜公司赔偿设备租赁费、场地建设费等各项经济损失共计579826元；2、由华澜公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月1日，华澜公司与恒伟公司签订了《土地租赁合同》。约定华澜公司租用恒伟公司位于东湖大道××土地55亩，用于建物流仓储园区；租赁期限5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止；土地所有权属梅子垭村集体所有。2019年5月27日，朱晓鹏与华澜公司签订《场地租赁合同》。合同约定：朱晓鹏租用华澜公司位于夷××区××大道××学校斜对面××市场内2520㎡的场地，20元/㎡，华澜公司保证厂房水电二通及排水畅通；租赁期限为2019年6月25日起至2019年9月24日止；朱晓鹏于合同签订时向华澜公司支付3万元保证金；朱晓鹏进驻前需向华澜公司支付1万元水电费保证金。合同签订后，朱晓鹏于2019年6月19日办理个体工商户营业执照，在租用场地从事“儿童水上乐园”经营。2019年7月2日，华澜公司向华澜市场的租户(包括朱晓鹏在内)发出通知：因政府规划建设原因，各租户尽快做好退场准备。2019年8月5日，宜昌市夷陵区东城城乡统筹发展试验区梅子垭村委会(以下简称梅子垭村委会)安排车辆拖渣土将朱晓鹏经营的“儿童水上乐园”的大门堵塞。2019年11月8日，华澜公司通过微信再次通知朱晓鹏于11月11日之前将滞留在市场内的物品搬离。2019年11月11日，华澜公司组织人员欲搬走朱晓鹏在“儿童水上乐园”安装的设备、物品，朱晓鹏当场报警。公安民警到达现场后，建议华澜公司保持朱晓鹏设备和物品原状，通过司法诉讼程序依法解决。但华澜公司仍强行拆除朱晓鹏设备，连同放置于儿童水上乐园的物品一并搬离。2019年11月17日，华澜公司向朱晓鹏发出告知书，明确告知朱晓鹏已将水上乐园支架泳池设施拆除并搬离至华澜公司租用的仓库内，并附有财物清单。朱晓鹏与华澜公司就其经济损失协商无果，遂于2019年11月14日诉至人民法院，请求判令：1、判令华澜公司赔偿各项经济损失204911元；2、由华澜公司承担本案的诉讼费用。审理中，朱晓鹏增加诉讼请求，对上述第一项的经济损失变更为赔偿建设施工费159952元、设备租赁费240000元、工人工资23894元、开业后的零星支出5980元、三个月的营业损失150000元，合计579826元。一审法院当庭通知朱晓鹏在7日内补交案件受理费，朱晓鹏逾期未补交。一审法院同时查明：1.2019年5月27日，当事人双方签订《场地租赁合同》后，双方另行签订了分红协议，约定华澜公司按朱晓鹏营业额盈利部分的30%收取租金。2.华澜公司与恒伟公司签订《土地租赁合同》后，将所租土地的边界用围栏围起来，设有伸缩大门出入，并建设了多个仓库出租给了不同的商户。3.2019年8月5日，根据梅子垭村委会安排，车牌号为鄂Ｅ×××××货车的驾驶员拖渣土通过华澜公司所建伸缩大门，将渣土倾倒在朱晓鹏经营儿童乐园的入口处。一审法院认为：在租赁合同中，出租人负有依约向承租人交付出租物并保证依约使用租赁物的义务，承租人负有依约使用租赁物并如期交还租赁物的义务，任何一方违反前述义务，均应承担违约责任。具体到本案，双方当事人争议的焦点为：1.第三人倾倒渣土的行为是否构成华澜公司违约；2.如果华澜公司构成违约朱晓鹏请求的损失数额如何确定。一、关于第三人倾倒渣土的行为是否构成华澜公司违约。依据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，华澜公司作为出租人负有保证朱晓鹏在租赁期限内依约使用租赁物(即案涉厂房)的义务。从本案来看，2019年5月27日，朱晓鹏租赁华澜公司位于夷××区××大道××学校斜对面××市场内2520㎡的厂房用于开办“儿童水上乐园”，华澜公司负有保证朱晓鹏在租赁期限内(2019年6月25日起至2019年9月24日止)按约定用途使用该厂房的义务。但朱晓鹏完成儿童水上乐园建设后，华澜公司即于2019年7月2日通知朱晓鹏做好退场准备，已然违反合同约定；土地所有权人梅子垭村委会于同年8月5日安排车辆通过华澜公司的伸缩大门，将渣土倾倒在朱晓鹏租用厂房外的公共用地，华澜公司明知此情，而不予以阻止，亦未设法解决，致使朱晓鹏无法按照约定用途使用租赁物，失去正常经营的基础。综上，华澜公司未按照合同约定保证朱晓鹏租赁期限内按照约定用途使用出租物，构成违约，应承担违约责任。二、关于朱晓鹏损失的确定。朱晓鹏提起诉讼时请求华澜公司赔偿设备租赁、场地建设施工费等经济损失204911元。庭审中朱晓鹏增加诉讼请求，要求华澜公司赔偿建设施工费159952元、设备租赁费240000元、工人工资23894元、开业后的零星支出5980元、三个月的营业损失150000元，合计579826元。①朱晓鹏主张施工损失159952元。朱晓鹏提供与施工人杨华的《施工合同》、《工程完工单》、合同签订后朱晓鹏与施工人杨华就施工事项的聊天记录、微信转账以及现场实物照片，表明该施工项目真实存在并实际履行。尽管华澜公司违反合同约定发生于2019年7月2日通知朱晓鹏准备退场，但导致朱晓鹏无法按约定使用租赁物的事件是2019年8月5日梅子垭村委会安排人员运输渣土经华澜公司厂区伸缩门倾倒在儿童水上乐园门口，致朱晓鹏无法依约使用租赁物。因此，华澜公司违约给朱晓鹏造成损失的起算点为2019年8月5日。在朱晓鹏的建设施工费损失额度计算上，一审法院认为应以建设施工费总额、合同约定租赁天数、华澜公司违约致朱晓鹏不能正常经营的天数(2019年8月5日-9月24日)综合考虑较为合理，即施工费损失确定为(159952元÷90天×49天)87084.76元。②朱晓鹏主张设备租赁费用240000元。朱晓鹏提供的与朱俊签订的《设备租赁合同》、微信转账记录表明，其应依约按40000元/月支付设备出租人租赁费，其设备租赁费损失应按照前述方法予以折算；鉴于朱晓鹏在合同租赁期限届满后，需要排除渣土妨碍才能腾退厂房的事实，依据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，一审法院结合实际情况给予朱晓鹏10日的搬出期限；参照前述计算方法，朱晓鹏设备租赁费损失认定为(40000元÷30天×59天)78666.47元。③朱晓鹏主张工人工资23894元、开业后的零星支出5980元。朱晓鹏虽提供了收据和微信转账证实，但实际发生时间均在2019年8月1日之前，且现有证据不能证实朱晓鹏在2019年8月5日之前未依约使用租赁厂房，故一审法院对其该项请求不予支持。④朱晓鹏主张经营损失150000元，需要聘请专业的评估机构进行评估确认，但华澜公司不听取公安机关出警人员的建议，于2019年11月11日强行搬离了朱晓鹏留置在华澜公司厂房内的物品，拆除了更衣室等设施设备，造成了不具备评估条件的事实。一审法院结合当事人双方2019年5月27日所签《场地租赁合同》中关于租金的约定，分红协议中华澜公司按朱晓鹏营业额盈利部分的30%收取租金的约定，酌情认定朱晓鹏的经营损失为15000元/月。按前述计算方法折算，朱晓鹏的预期利益损失认定为(15000元÷30天×49天)24500元。综上，因华澜公司违约行为给朱晓鹏造成的经济损失合计(87084.76元+78666.47元+24500元)190251.23元。经一审法院主持调解，双方当事人不能达成协议，据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定。判决：一、被告湖北华澜市场管理有限公司在本判决生效后10日内赔偿原告朱晓鹏各项经济损失190251.23元。二、被告湖北华澜市场管理有限公司在本判决生效后10日内将其保管的原“儿童水上乐园”的设施(以公司原交给朱晓鹏的财物清单为准)返还给原告朱晓鹏。三、驳回原告朱晓鹏的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费(减半收取)2187元，由原告朱晓鹏负担157元、被告湖北华澜市场管理有限公司负担2030元(朱晓鹏已预交，应由湖北华澜市场管理有限公司在履行本判决确定义务时一并支付给朱晓鹏)。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人华澜公司是否构成根本违约导致合同无法履行；2.一审认定的损失是否合理合法。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，出租人除应按照合同约定将租赁物交付承租人后，还必须积极地于租赁合同存续期间保持租赁物适合于承租人使用与收益。租赁物被第三人不法侵害，造成承租人无法正常使用与收益时，是因出租人的原因，出租人当然负有排除妨碍的义务。就本案而言，华澜公司出租给朱晓鹏准备经营的水上乐园，是在该公司与恒伟公司签订的《土地租赁合同》范围之内，华澜公司对其承租的整个场地建设有围墙和大门，华澜公司应当保证承租人正常使用租赁物的场地秩序。合同履行不久，华澜公司就以政府规划为由，通知朱晓鹏等承租户做好退场准备，其行为已经违反了合同的约定和履行。之后，又因华澜公司与其出租人恒伟公司，以及梅子垭村委会关于土地租赁之间的纠纷，导致梅子垭村委会使用载重卡车拖运渣土，通过华澜公司大门，将渣土倾倒在朱晓鹏所开设的儿童水上乐园门口，华澜公司明知此情，当场没有阻止梅子垭村委会的不法侵害行为，事后也没有在朱晓鹏请求下，予以排除妨碍，导致承租人的儿童水上乐园因大门堵塞无法正常经营及无法搬离，朱晓鹏无法按照合同约定使用租赁物。一审法院认定华澜公司构成违约，符合法律规定，并无不当。一审法院判决华澜公司向朱晓鹏承担违约责任，符合法律规定，应予维持。二、关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，可知一审法院确认朱晓鹏的损失，包括开办水上乐园的成本性费用（包含施工费用、设备租赁费用）与经营水上乐园的可预期经营收益，符合法律规定。一审法院根据朱晓鹏提交的施工合同、设备租赁合同、微信付款记录等证据以及第三人堵门前水上乐园已经建成的事实，综合华澜公司违约导致朱晓鹏儿童水上乐园不能经营的时间及当事人双方关于水上乐园收入分成的约定，酌情确定华澜公司应当赔偿朱晓鹏的施工费损失、设备租赁费损失及预期利益损失的金额，符合法律规定，并无不当。上诉人关于一审法院认定损失不当的上诉理由均不能成立，本院不予采信。朱晓鹏向一审法院提交的起诉状，显示诉讼标的为设备租赁、场地建设等各项经济损失的损害赔偿，诉求金额为204911元。一审法院判决涉及的诉讼标的及金额，赔偿范围及赔偿项目，均未超出朱晓鹏的一审诉状显示的诉求。华澜公司有关一审案件受理费的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，湖北华澜市场管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4374元，由湖北华澜市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二〇年八月三十一日法官助理张俊保书记员熊芳园