广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1880号上诉人（一审被告）：黄江宏，男，汉族，1968年1月2日出生，住广东省珠海市香洲区********************，居民身份证号码：650************85X。委托诉讼代理人：李萍，北京市京师（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：卓丽仪，女，汉族，1978年3月2日出生，住广东省珠海市香洲区******，居民身份证号码：440************821。上诉人黄江宏因与被上诉人卓丽仪房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初16328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄江宏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由卓丽仪负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，程序违法，影响黄江宏的实体权利。卓丽仪并非适格房东，其只是房产中介，卓丽仪已自认该事实。卓丽仪不能提供涉案房屋产权人黄寿月、李文龙出具的委托其代为办理涉案房屋出租事宜的授权委托书，亦未出具产权人出具的同意转租函，涉案租赁合同未得到实际产权人的追认，卓丽仪的主张没有任何合同依据和法律依据。卓丽仪的诉求必将影响实际产权人的合法权益。如实际产权人黄寿月、李文龙亦向法院起诉要求黄江宏支付租金或者房屋占用费，则意味着黄江宏需交纳双重房租和占用费的风险，这将导致极大不公平。二、即使卓丽仪是适格出租人，一审判决亦存在事实认定错误和适用法律错误，明显有意偏袒卓丽仪。双方于2015年10月21日签订的租赁合同于2018年10月21日到期后，并未签订新的租赁合同，合同因期限届满而自然解除。在合同履行期间，黄宏江并不存在拖欠房租的情形，卓丽仪理应退还9000元押金。此后，双方形成不定期租赁合同，对违约金问题双方没有明确确认，故原租赁合同的违约金约定不应继续沿用，且原租赁合同约定的违约金条款系针对当时特定租赁期限的合同作出，并不适用于合同期满后的不定期租赁合同，一审判决判令黄宏江支付违约金并扣留黄宏江9000元押金，适用法律错误，明显不公。三、卓丽仪无权收取物业费和水电费，一审判决却错误认为黄江宏预交给卓丽仪的22000元为水、电、管理费及商铺营业所产生的相关费用，明显偏袒卓丽仪。卓丽仪并非物业公司工作人员，其无权收取物业管理费和相关水电费，而且黄宏江预交给卓丽仪的22000元，卓丽仪并未上交给物业公司，导致本案纠纷发生。本案纠纷的根本原因是卓丽仪有错在先，其行为理应得到负面评价，但是一审判决却有意偏袒卓丽仪，认定黄宏江预交的22000元是物业费而非租金，进而错误认定黄宏江存在拖欠租金的情形，错误判决卓丽仪无需退还黄江宏交纳的押金。四、一审判决依据房租标准确定房屋占用费，有失偏颇。卓丽仪以打造岭南玉器城为卖点吸引黄江宏入驻涉案商铺并经营玉器生意。实际上，岭南玉器城并未建立，迄今只有两家店经营玉器（含黄江宏经营的店铺在内），其他店铺多为餐饮店，由于未形成规模，生意惨淡，另一家玉器店已准备转让店铺。黄江宏是基于岭南玉器城的规模效应而承租涉案商铺，租金标准也是在此信赖利益的基础上达成。而几年经营下来，签订租赁合同的信赖利益并未实现，合同到期后，黄江宏仅需向卓丽仪支付基本的房屋占用费，该占用费不应依据租赁合同的标准确定，因为岭南玉器城未建立必然导致黄江宏对涉案店铺所能带来的商业价值重新作出判断，进而重新确定合理的房屋占用费标准。无论如何，房屋占用费标准都应低于原租赁合同的租金标准。且由于新冠疫情的影响，导致黄江宏几个月没有生意，甚至亏损，黄江宏有权依据不可抗力因素要求卓丽仪减免房屋占用费。另外，黄江宏花费12万元装修店铺，意欲转让店铺以弥补部分损失，由于卓丽仪的阻拦未能实现目的，因此也造成双方的矛盾。正常的商业交往行为，应该相互理解，但卓丽仪只关心自己利益，并未对承租人的经营困难表示理解和支持。综上，请求二审法院依法追加涉案房屋的实际产权人黄寿月、李文龙参加本案诉讼，撤销一审判决，依法改判或发回重审。卓丽仪辩称，一审时黄江宏已经确认22000元是支付水电管理费，还剩余1万多元没交，并没有说过要交付租金，黄江宏也没有将其愿意承担的物业费交给物业公司。黄江宏与卓丽仪签约，物业费由卓丽仪交给业主，卓丽仪与业主的费用已经全部付清，无需黄江宏承担物业费的违约金。没收押金9000元是因黄江宏违约一直侵占商铺造成。卓丽仪向一审法院起诉请求：1.黄江宏向卓丽仪支付租金自2019年4月22日至实际搬离之日止，暂计至2019年4月22日至2019年10月21日租金为22800元、物业管理费7732元；2.卓丽仪没收黄江宏押金9000元；3.黄江宏向卓丽仪支付延期付租违约金11970元，并赔偿卓丽仪经济损失10000元；4.本案全部诉讼费用由黄江宏承担。一审认定事实，卓丽仪与黄江宏于2015年10月21日签订一份《商铺租赁合同书》，约定：卓丽仪将其租用的位于珠海市香洲区************转租给黄江宏使用，商铺使用面积为43.95平方米，卓丽仪以毛坯铺面租予黄江宏，黄江宏租用用途只能用于开设玉器店铺，不得经营其他项目。租赁期限为三年，自2015年10月22日至2018年10月21日止。装修期从2015年10月22日至2015年12月21日止，不计算租金，管理费用由黄江宏支付。租用期内，黄江宏在使用前须预付押金9000元，每月租金为3000元，第一年、第二年租金不变，第三年租金在第二年的基础上每月递增10%，即每月租金为3300元，于每月1日前支付租金，逾期交租按每月租金千分之五/天向卓丽仪支付违约金，延期交租超过五天，卓丽仪有权收回商铺，押金不退回。租用期内，商铺的水、电费、管理费、商铺经营所产生的相关费用由黄江宏支付，黄江宏须每月按规定时间缴清费用。在卓丽仪同意下，黄江宏可以将商铺转让给第三方，但要提前三十天给卓丽仪书面通知，转让条件须按本合同，转让不得在门前张贴广告，须委托卓丽仪统一转让，转让成功须与卓丽仪重新签订同等条件的合同，签合同同时黄江宏须支付一个月租金的手续费给卓丽仪，否则卓丽仪有权解除合同、没收押金，并追讨对卓丽仪造成的经济损失。在租用期间，黄江宏自觉保管好现金、外币、金钱首饰及贵重物品，丢失或被盗、被抢，卓丽仪不负任何责任。第一年、第二年租金二个月一付按3000元/月，如每月支付按3500元/月，第三年租金二个月一付按3300元/月，如每月支付按3800元/月。租赁合同签订后，黄江宏依约向卓丽仪交纳了9000元押金并支付租金，租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，黄江宏继续使用案涉商铺，卓丽仪继续收取黄江宏交纳的租金。2018年12月3日，卓丽仪向黄江宏出具收据，写明收到黄江宏交纳的2018年9月22日至2018年11月21日期间的租金6600元；2018年12月22日，卓丽仪向黄江宏出具收据，写明收到黄江宏交纳的2018年11月22日至2018年12月21日期间的租金3300元；2019年1月22日，卓丽仪向黄江宏出具收据，写明收到黄江宏交纳的2018年12月22日至2019年1月21日期间的租金3300元；2019年4月23日，卓丽仪向黄江宏出具收据，写明收到黄江宏交纳的2019年1月22日至2019年3月21日期间的租金6600元；2019年7月31日，卓丽仪向黄江宏出具收据，写明收到黄江宏交纳的2019年3月22日至2019年4月21日期间的租金3300元；2019年8月1日之后，黄江宏仅于2019年10月28日向卓丽仪支付2000元，于2019年10月31日向卓丽仪支付1000元，于2019年11月1日向卓丽仪支付3600元。2019年10月9日，卓丽仪与黄江宏在香洲区拱北街道北岭社区居委会的主持下进行调解并签订了调解协议书，调解书确认：黄江宏于2015年10月起向卓丽仪承租岭南路68-1066号商铺，租赁期为三年，合同到期后，双方至今未签订续租合同，黄江宏亦未搬出商铺且自2019年初起拖欠租金，截止今日，租金仅交至2019年4月20日，双方就如何支付租金及商铺转租问题前来社区居委会请求调解。经双方充分协商及工作人员的协调，双方确认，黄江宏于2019年10月21日搬离商铺，租金计算至2019年10月21日，即尚欠租金6个月（按3300/月计收），卓丽仪同意黄江宏搬离商铺后给予其两个月转让铺位时间，若成功转让，黄江宏需另行支付给卓丽仪两个月租金，转让后商铺租金不低于4200/月，双方同意黄江宏搬离铺位时由黄江宏提供部分商品作为欠付租金的抵押，抵押期为三个月，期满未支付租金，抵押物由卓丽仪自行变现。截止至2019年9月20日，管理费尚欠7732元。2019年10月21日，卓丽仪向黄江宏发出《解除合同交还商铺的通知》，要求黄江宏于收到本通知之日起七日内向卓丽仪付清所欠所有费用并将商铺交还，黄江宏于当日收到了该通知。卓丽仪在庭审中称，案涉商铺的所有权人为黄寿月和李文龙，卓丽仪与上述二人签订租赁合同后，将案涉商铺转租给黄江宏。2019年4月21日之前的租金黄江宏已经付清，2015年10月22日至2017年10月21日期间每月租金3000元，自2017年10月22日起每月租金3300元，黄江宏于2019年7月31日支付的3300元是补交的2019年3月22日至2019年4月21日期间的租金，卓丽仪已向黄江宏出具了收据，之后仅收到了黄江宏支付的6600元。黄江宏共计交纳了22000元的水、电费和物业管理费等费用，上述费用由黄江宏交纳给卓丽仪，卓丽仪再支付给黄寿月。黄江宏在庭审中称，租金确有拖欠，大概拖欠了1万多元，水、电费和管理费大概支付了2万多元，水、电费和管理费交给卓丽仪，每月按照500元预交，多退少补。一审法院认为，卓丽仪与黄江宏签订的租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利和义务。租赁合同到期后，黄江宏继续使用案涉商铺，卓丽仪继续收取黄江宏交纳的租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同的履行过程中，租金无论是一月一付还是两月一付，黄江宏均是按照每月3300元的租金标准交纳的，卓丽仪亦出具收据认可黄江宏租金的交纳情况，故一审法院认定双方以实际行动将租金标准变更为每月3300元。在租赁期间，黄江宏未按照合同约定按时支付租金，且在双方达成调解协议后未按照调解协议履行，黄江宏的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于黄江宏交纳租金的情况，卓丽仪称黄江宏交纳租金至2019年4月21日，结合黄江宏提供的证据和卓丽仪与黄江宏于2019年10月9日签订的调解书中确认的事实，一审法院对于卓丽仪的说法予以采信，黄江宏抗辩称其有多交纳租金却未提供相应证据，一审法院对于黄江宏的抗辩不予采信，故一审法院认定黄江宏交纳租金至2019年4月21日。租赁合同中约定，案涉商铺的水、电、管理费及商铺营业所产生的相关费用均由黄江宏承担，黄江宏未明确其交纳的上述费用的具体金额且未提供相应证据，黄江宏应承担举证不能的不利法律后果，卓丽仪确认上述金额为22000元，故一审法院认定黄江宏共计向卓丽仪交纳了案涉商铺的水、电、管理费及商铺营业所产生的相关费用共计22000元。卓丽仪提供的商铺欠费明细，黄江宏予以认可，经计算，截止至2019年9月底，案涉商铺共计产生水、电、管理费等费用共计29732元，扣除黄江宏已交纳的22000元后，与卓丽仪与黄江宏于2019年10月9日签订的调解书中确认的欠费金额7732元相一致，故一审法院认定黄江宏拖欠案涉商铺的水、电、管理费及商铺营业所产生的相关费用7732元。至于黄江宏抗辩称卓丽仪未向管理处结清相关费用，根据合同的相对性，物业管理处与案外人黄寿月之间的法律关系与本案系不同法律关系，黄江宏应按照与卓丽仪之间的租赁合同履行自己的义务，故黄江宏应向卓丽仪支付拖欠的费用7732元。黄江宏拖欠自2019年4月22日起的租金，卓丽仪有权依据租赁合同的约定解除租赁合同并不退还押金，黄江宏于2019年10月21日收到了卓丽仪发出的解除合同交还商铺的通知，双方之间的租赁合同于2019年10月21日解除，黄江宏应向卓丽仪交纳未支付的六个月的租金19800元，同时卓丽仪有权不退还黄江宏交纳的押金9000元。租赁合同解除后，黄江宏继续占用案涉商铺，应向卓丽仪交纳案涉商铺的占有使用费直至黄江宏腾退案涉商铺为止。因卓丽仪与黄江宏已以实际行动改变了租金的交纳标准，故卓丽仪主张按照每月3800元的标准计算租金和房屋占有使用费没有依据，一审法院不予支持，黄江宏应按照每月3300元的标准支付未付的租金和房屋占有使用费。关于卓丽仪主张的黄江宏逾期支付租金的违约金，卓丽仪与黄江宏在租赁合同中约定的违约金的标准过高，一审法院予以调整，按照每日万分之五予以支持。按照租赁合同的约定，黄江宏须于每月1日前交付租金，结合租赁期限及日常交易习惯，2019年4月22日至2019年5月21日期间的租金黄江宏应在2019年5月1日前交付，自2019年5月2日起构成逾期，以此类推。计算至2019年10月28日，2019年4月22日至2019年5月21日期间的租金产生违约金297元，2019年5月22日至2019年6月21日期间的租金产生违约金247.5元，2019年6月22日至2019年7月21日期间的租金产生违约金198元，2019年7月22日至2019年8月21日期间的租金产生违约金146.85元，2019年8月22日至2019年9月21日期间的租金产生违约金95.7元，2019年9月22日至2019年10月21日期间的租金产生违约金46.2元。卓丽仪与黄江宏之间的租赁合同于2019年10月21日解除后，合同尚未履行的部分终止履行，对于合同解除后的房屋占有使用费，卓丽仪无权主张逾期支付的违约金，且在租赁合同中已经约定了解除合同的违约责任，已经可以弥补卓丽仪的损失，故计算至2019年10月28日，黄江宏逾期支付租金产生的违约金共计为1031.25元。至于黄江宏于2019年10月28日支付的2000元，应优先偿还违约金，剩余部分及2019年10月31日和2019年11月1日支付的款项应用于偿还商铺经营产生的水、电、物业费等费用，经折抵后，黄江宏已全部支付违约金，并支付了部分费用5568.75元，黄江宏还需向卓丽仪支付商铺经营产生的水、电、物业费等费用合计2163.25元。关于卓丽仪主张的经济损失10000元，卓丽仪在庭审中明确为精神损失，卓丽仪主张精神损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、黄江宏于判决发生法律效力之日起十日内向卓丽仪支付按照每月3300元的租金标准计算自2019年4月22日至搬离珠海市香洲区************之日止的租金和房屋占有使用费；二、确认卓丽仪有权不退还黄江宏交纳的押金9000元；三、黄江宏于判决发生法律效力之日起十日内向卓丽仪支付商铺经营所产生的水费、电费、物业费等费用合计2163.25元；四、驳回卓丽仪其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取1338元，由卓丽仪负担665元，黄江宏负担673元。二审期间，黄江宏提交如下证据：1.涉案商铺截止至2020年6月5日拖欠的物业费明细，证明卓丽仪收取黄江宏22000元后，并未按时将费用交给物业公司，导致产生滞纳金等，物业公司已经准备起诉卓丽仪。在卓丽仪与黄江宏未就22000元的用途达成合意，且卓丽仪未将22000元交给物业公司的情形下，可以推定该2200元费用的用途为租金，黄江宏不存在拖欠租金的情况。2.证明，证明黄江宏为处理家父后事回老家新疆，后由于新冠疫情影响无法正常返回珠海营业，回到珠海后，由于政府发布的重大突发公共卫生事件二级响应，涉案商铺无法正常营业。3.广东省卫生健康委员会发布的通知，证明针对新冠疫情，广东省卫健委发布公告，广东省自2020年1月23日启动重大突发公共安全事件一级响应，2月24日一级响应调整为二级响应，5月8日二级响应调整为三级响应，诸多经营场所被迫停业多日，涉案商铺也深受影响。4.广东省公寓管理协会致全省业户（房东）的减租倡议书，证明针对疫情对实体店的影响，广东省公寓管理协会倡议“全省业主（房东）主动关心租户所面临的巨大压力和经济上的巨大损失，建议2020年2月1日－2月29日免租一个月，3月1日－4月30日租金减半两个月”。5.涉案商铺周边环境照片，证明卓丽仪以打造岭南玉器城为卖点进行招商，迄今却只有两家店经营玉器（含黄江宏经营的店铺在内），其他店铺多为餐饮店，未形成玉器城规模效应，导致黄江宏信赖利益受损，对租金判断标准产生误差。卓丽仪收取十多家商铺物业费并私自侵吞，有错在先，不讲诚信，应承担由此产生的不利后果。6.物业放行条，证明物业公司要求黄江宏结算全部物业费以及水电费后才能搬离商铺，因卓丽仪侵占黄江宏缴纳的22000元费用未上交给物业公司，导致黄江宏无法搬离涉案商铺，从而产生场地占用费，黄江宏主张该费用为租金合乎情理。卓丽仪未提交证据。本院经审理查明，卓丽仪与黄寿月、李文龙于2015年9月19日签订《商铺租赁合同书》，约定黄寿月、李文龙将涉案商铺租给卓丽仪使用，租赁期限六年，从2015年10月1日至2021年9月30日止，卓丽仪有权转让转租给第三方，转租的租金高出部分由卓丽仪所得。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，卓丽仪与涉案商铺的产权人签订的租赁合同明确约定卓丽仪有权将涉案商铺转租给第三方，因此卓丽仪有权将涉案商铺转租予黄江宏，二者之间的租赁合同合法有效，且与卓丽仪与产权人签订的租赁合同是相互独立的法律关系，本案系卓丽仪与黄江宏因双方之间的租赁合同产生纠纷，与产权人黄寿月、李文龙无关，因此黄寿月、李文龙并非本案必须参加诉讼的当事人，黄江宏申请追加黄寿月、李文龙为本案第三人没有法律依据，不应予以支持。虽卓丽仪与黄江宏于2015年10月21日签订的《商铺租赁合同书》于2018年10月21日已租期届满，但租期届满后黄江宏仍继续使用涉案商铺，卓丽仪未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，该合同继续有效，双方权利义务仍应受该合同约束，仅租赁期限为不定期，黄江宏主张该租赁合同中违约金约定不应适用于双方不定期租赁合同关系期间，没有法律依据，本院不予采纳。根据黄江宏一审的陈述，其上诉所主张的22000元系其承租涉案商铺以来每月按500元预交的水、电费和物业管理费，根据涉案租赁合同的约定，黄江宏应支付涉案商铺租赁期间的水、电费和物业管理费，卓丽仪向黄江宏出具的租金收据中亦未将该22000元列为租金，且2019年10月9日，双方在香洲区拱北街道北岭社区居委会的主持下签订的调解协议亦确认“截止至2019年9月20日，管理费尚欠7732元”，可见，双方均认可该22000元系用于支付水、电费和物业管理费。即使涉案商铺的产权人拖欠物业公司的管理费及水电费未付，亦是产权人与物业公司之间的物业服务合同关系纠纷，与黄江宏、卓丽仪之间的租赁合同关系无关，黄江宏以产权人尚欠物业公司的水电费、物业费为由，主张涉案该22000元应作为租金，有违双方的约定，不应予以采纳。卓丽仪与黄江宏于2019年10月9日达成调解协议，解除双方的租赁合同关系，该协议并未涉及押金的处理，据上述分析及该调解协议的内容，黄江宏自2019年4月21日起一直拖欠租金未付，而租赁合同约定“延期交租超过五天，卓丽仪有权收回商铺，押金不退回”，因此卓丽仪主张不应退还押金，符合合同约定，应予支持。虽然涉案租赁合同于2019年10月9日协议解除，但黄江宏未按解除协议的约定于2019年10月21日搬离商铺，故黄江宏应就其占用商铺期间向卓丽仪支付占用费。虽因新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，对黄江宏涉案商铺的经营产生一定影响，但是该不可抗力事件是在黄江宏未履行解除协议的约定拒绝交还商铺后发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“……当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，黄江宏以此主张应免除或减少其应付的占用费，不符合法律规定，不应予以支持。黄江宏主张卓丽仪以打造岭南玉器城为卖点吸引其租赁涉案商铺经营玉器，对此黄江宏并无证据证明双方缔约时卓丽仪对此做出承诺，而且黄江宏自2015年即承租涉案商铺经营长达四年多，黄江宏未提供证据双方在租赁期间就此发生争议，因此黄江宏以此为由主张应降低占用费标准，缺乏理据，不应予以支持。一审法院认定黄江宏应按每月3300元的标准支付自2019年4月22日起至实际搬离之日期间的租金和占用费，理据充分，应予维持。根据涉案租赁合同的约定“黄江宏于每月1日前支付租金，逾期交租按每月租金每日千分之五支付违约金”，黄江宏拖欠2019年4月22日至2019年10月21日期间的租金至今未付清，理应支付逾期支付期间的违约金，一审法院计算该期间所欠租金的违约金时均截止至2019年10月28日，确有不当，但卓丽仪未提出上诉，应视为服判，故本院予以维持。对于黄江宏在2019年10月28日、10月31日、11月1日分别支付的2000元、1000元、3600元，因欠付租金的违约金均只计算至2019年10月28日止，故一审法院将该6600元用于优先抵扣黄江宏欠付的违约金及水电费、物业管理费，并不损害黄江宏的权利，本院予以维持。经此抵扣，一审法院认定黄江宏尚欠截止至2019年9月20日的水电费及物业管理费2163.25元，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。黄江宏上诉无理，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费1234元，由上诉人黄江宏负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年八月十七日书记员  陈瑞祥