上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5594号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海瑞博置业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东大道1号2402室。法定代表人：雷凡培，董事长。委托诉讼代理人：吴迪，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海御节企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇新奉公路2013号3幢4030室。法定代表人：高金凤，总经理。委托诉讼代理人：赵健，上海华夏汇鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴政，上海华夏汇鸿律师事务所律师。上诉人上海瑞博置业有限公司（以下简称瑞博公司）与上诉人上海御节企业管理有限公司（以下简称御节公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初32270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞博公司上诉请求：撤销原判第四、六、七、八、十二、十三、十五项，改判：1.御节公司支付瑞博公司自2018年10月1日起至实际返还上海市浦东新区XX路XX号二层216a单元房屋（以下简称涉案房屋）之日止的管理费（暂计至2018年12月20日为人民币30,592.70元）；2.御节公司支付瑞博公司自欠付之日起至实际支付之日止的逾期支付租金及管理费的违约金（暂计至2019年2月28日，逾期支付租金违约金2,801.40元，逾期支付管理费违约金2,212.16元）；3.御节公司每日按日租金的两倍支付瑞博公司自2018年12月25日起至实际搬离并返还涉案房屋之日止的占有使用费（暂计至2019年2月28日为113,968.81元）；4.御节公司每日按日租金的两倍支付瑞博公司自2019年1月5日起至完成工商迁移、注销手续之日止的违约金（暂计至2019年2月28日为94,974.01元）；5.御节公司支付瑞博公司解约违约金78,793.89元（月租金26,264.63元的三倍）；6.御节公司赔偿瑞博公司围板损失18,745元。事实与理由：1.合同在2018年12月20日解除，但御节公司一直没有返还涉案房屋，管理费一直都有发生，为督促御节公司尽快返还房屋，管理费应计算至其实际搬离之日。2.御节公司逾期支付租金、管理费的违约金应按照合同约定计算至御节公司实际搬离之日，一审判决只是计算到合同解除之日，不利于督促御节公司尽快偿付。3.按照合同约定，合同解除后房屋使用费的计算标准是两倍租金标准，一审判决违背了合同约定，也与一般判例不相符。4.合同解除是因御节公司根本违约，根据合同31-2条约定御节公司应支付解约违约金，而一审法院没有支持。瑞博公司给了御节公司免租装修期，合同未约定免租期损失，就用月租金三倍的解约违约金来弥补。根据瑞博公司的实际损失，该违约金计算标准并不过分。5.御节公司迟延工商迁移注销手续，根据合同32-5条，御节公司应每日按日租金两倍标准支付违约金，一审判决仅按照基本租金的金额从房屋返还之日的次日开始起算违约金，但御节公司至今没有返还房屋，显然对瑞博公司不公。6.瑞博公司主张围板损失有合同依据，御节公司应赔偿瑞博公司为追索和实现债权所支付的费用。7.合同解除的原因在于御节公司，装修残值损失应由其自行承担。即使需要瑞博公司承担，该损失也应根据剩余租赁期按照就低原则认定，御节公司至今没有返还房屋，一审判决瑞博公司承担35,000元明显不合理。御节公司辩称，不同意瑞博公司的上诉请求。1.关于管理费，2018年12月4日起涉案房屋断电，无法使用，御节公司没有占有使用房屋。2.若御节公司确实违约，一审法院对其逾期支付租金及管理费的违约金予以酌情调整，是合理的。3.违约金的计算应遵循填平原则。调整后的违约金和占有使用费已经覆盖了瑞博公司的实际损失。4.瑞博公司的围板支出不是其追索债权的必要费用。5.即使法院认定御节公司有违约行为，合同解除也有瑞博公司的原因，瑞博公司应支付装修残值损失。御节公司上诉请求：撤销原判二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十五、十六项，改判支持御节公司全部反诉请求，驳回瑞博公司全部诉讼请求。事实与理由：1.瑞博公司运营的商场客源不足，造成御节公司无法正常经营。2.瑞博公司于2018年12月4日采取断电措施，御节公司无法使用涉案房屋。3.御节公司已经支付管理费至2018年12月31日止，即使缴费清单上有笔误，相关责任也应当由瑞博公司承担。4.涉案房屋房屋漏水，御节公司重新装修房屋，增加支付费用8,053.62元应由瑞博公司于租金中予以冲抵。5.合同31-1、31-2、31-3和32-5条，瑞博公司可采取断电措施是格式条款，应为无效条款。瑞博公司无行使断电措施的前提条件，御节公司没有拖欠相关费用超过30日。6.水电费用应由水电公司收取，一审判决由御节公司向瑞博公司支付电费错误。7.合同约定可以保证金先冲抵欠付费用，一审认定这是瑞博公司的单方权利错误。瑞博公司辩称，不同意御节公司的上诉请求。1.御节公司提出瑞博公司经营商场不善，与本案无关。2.御节公司称其没有拖欠费用超30日没有依据，双方没有对合同约定的付款期限作变更，御节公司提供的语音证据不能证明双方对合同条款作了变更。3.御节公司收到了瑞博公司的解除通知，并同意解除合同，御节公司主张管理费应计算至2018年12月3日没有依据。一审中御节公司当庭拒绝返还房屋，并更换了门锁继续营业，瑞博公司至今没有收回房屋。4.关于管理费支付情况，一审中，瑞博公司就御节公司付款情况进行了举证、梳理，一审查明御节公司支付管理费至2018年9月底，管理费缴费清单上记载有误，但双方对此是明知的。5.御节公司重新装修的费用应由其自行承担，8,053.62元是其单方提出的金额，对此不予认可。装修残值实际已经为零。即使按照评估报告，一审判决瑞博公司承担35,000元也是没有道理的。6.御节公司提出部分条款是格式条款应为无效没有依据，相关条款是正常的瑞博公司主张违约责任的条款。瑞博公司是按照合同约定在事先通知的情况下采取断电措施。7.水电费应由御节公司支付。御节公司对外支付的押金不是瑞博公司收取的，不应由瑞博公司返还。8.合同18-4条约定，瑞博公司有权以租赁保证金冲抵相关费用，这是瑞博公司的单方权利，瑞博公司是否行使该权利并不影响瑞博公司行使其他权利。9.工商迁移、注销是御节公司应当履行的义务，御节公司逾期迁移、注销应按照约定支付违约金。瑞博公司向一审法院起诉请求：1.确认瑞博公司、御节公司签订的《上海市房屋租赁合同》《关于经营品牌变更的补充协议》于2018年12月20日解除；2.判令御节公司立即搬离并以原状(指将房屋恢复至交付时的状态)将涉案房屋返还瑞博公司；3.判令御节公司支付瑞博公司自2018年11月1日起至合同解除之日止的租金43,532.63元（暂计至2018年12月20日）；4.判令御节公司支付瑞博公司自2018年10月1日起至实际搬离之日止的管理费（暂计至2018年12月20日为30,592.70元）；5.判令御节公司支付瑞博公司自2018年10月24日起至2019年1月10日止的电费1,366.30元；6.判令御节公司分别以欠付租金、管理费、电费为基数，按每日万分之五的标准支付瑞博公司自欠付之日起至实际付款之日止的违约金（暂计至2019年2月28日的违约金为5,059.13元，其中租金违约金2,801.40元、管理费违约金2,212.16元、电费违约金45.57元）；7.确认瑞博公司没收御节公司租赁保证金78,793.89元；8.判令御节公司支付瑞博公司违约金78,793.89元（月租金26,264.63元的三倍）；9.判令御节公司按日租金的两倍支付瑞博公司自2018年12月25日起至实际搬离、返还房屋之日止的占用费（暂计至2019年2月28日为113,968.81元）；10.判令御节公司按日租金的两倍支付瑞博公司自2019年1月5日起至完成工商迁移、注销手续之日止的迟延违约金（暂计至2019年2月28日为94,974.01元）；11.判令御节公司赔偿瑞博公司围板损失18,745元；12.判令御节公司赔偿瑞博公司律师费损失18,289元。一审审理中，瑞博公司增加诉讼请求，要求御节公司支付恢复原状费用10万元，并于一审第三次庭审中撤回要求御节公司恢复原状的诉讼请求。御节公司向一审法院提出反诉请求：1.判令瑞博公司退还租赁保证金78,793.89元、管理费保证金34,536元，并支付迟延履行金（按银行贷款同期利率6%，自2018年12月20日起计算至实际退还日止）；2.判令瑞博公司支付违约金78,793.89元及损失191,727.55元（实际损失超过违约金部分）；3.判令瑞博公司退还装修押金16,108.29元；4.判令瑞博公司赔偿墙体渗水导致的返工费8,053.62元。一审第三次庭审中，御节公司将第2项反诉请求中的损失数额变更为581,240.95元（装修损失166,783.38元、货物物品损失330,842.6元、人工工资损失111,280.2元、延迟开业损失31,128.66元、律师费损失2万元，上述各项总金额与违约金金额之间的差额为581,240.95元）。一审法院认定事实如下：涉案房屋权利人为瑞博公司。2017年9月26日，瑞博公司（出租方、甲方）与御节公司（承租方、乙方）就涉案房屋租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同》。该合同第18-1条约定，乙方应按本合同附件4-4规定的租赁保证金及管理费保证金金额一次性向甲方支付租赁保证金及管理费保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。该租赁保证金及管理费保证金不视为预付的租金、预付的物业管理费或其他任何费用，即乙方不得主张以该租赁保证金及/或管理费保证金抵销前述债务。第18-4条约定，甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同或其他因乙方原因致使甲方产生损失的时候（不影响甲方对该等违反或不履行可行使的任何其他权利或补救方法），将乙方已支付的该租赁房屋租赁保证金冲抵甲方因乙方该等违反、不遵守或不履行而蒙受的一切损失、损害（包括但不限于租金的损失）。在这种情况发生时，在甲方书面通知乙方后15日内，乙方必须把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并支付予甲方。第20-4条约定，为免歧义，双方确认，即使甲方同意乙方对租赁房屋进行装修、改建的，实施此等装修或改建行为所产生的费用、责任均应由乙方承担，甲方不承担任何法律责任；同时，于甲方依约解除本合同或本合同的租赁期限届满后，甲方对于前述装修、改建或设施、设备不予任何补偿或赔偿。第25-1条约定，乙方应在本合同租赁期限届满的当日或本合同因任何原因提前解除的当日内，把该租赁房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可标准的状态或毛坯状态下（租赁期内该等设备的自然损耗除外），交还甲方。第25-2条约定，乙方未按25-1约定的状态或时间将租赁房屋返还甲方，视为乙方已放弃仍留存于租赁房屋内的全部财产、物品、设备之所有权，甲方有权随时进入该租赁房屋并自行或委托第三人对该租赁房屋进行拆除、清理、处置所有乙方遗留全部财产、物品、设备，对该租赁房屋及原固有设备设施进行修复，并将该租赁房屋重新租予其他租户，因此引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权将该等开支及费用视作债权，向乙方追讨。第25-3条约定，若乙方未按25-1约定的时间及甲方要求的状态将该房屋返还甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失……此外，乙方应自逾期返还该房屋之日起至实际按甲方要求返还之日止每日向甲方支付金额为相当于合同约定租赁期内最后一个月日基本租金2倍或合同解除日之上一个月之每日营业租金2倍的占用费（两者以数额较高者为准）。第25-5条约定，由于乙方原因致使该租赁房屋不能被完全恢复原状的，乙方除应向甲方支付根据本合同其他约定应付款项外，还应赔偿不可修复的损失，具体赔偿金额由甲方按租赁房屋返还时的实际情况确定。如甲方认为无法确定的，按该租赁房屋相当于合同约定租赁期内最后一个月基本租金总额的3倍或合同解除日之上一个月之月营业租金3倍的标准（两者以数额较高者为准）赔偿甲方不可修复的损失。第31-1条约定，若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、管理费、保证金、空调费、推广费、其他费用等任何一项费用的，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每逾期一天，乙方应向甲方按应付未付款金额的万分之五每日向甲方支付违约金，直至乙方付清所有前述费用的本金、违约金和其他相关的费用，若乙方拖欠支付上述任何一项费用超过30日的，乙方除继续支付违约金外，甲方还可以按31-2条、31-3条解除合同并要求乙方承担其他违约责任。第31-2条约定，除本合同另有约定外，在租赁期内若乙方违反本合同项下任何付款责任或31-3列明的任何一项或多项违约行为且经甲方通知要求在限定时间内整改但未整改或未能整改到位并满足甲方要求的，乙方同意甲方有权采取如下一中或同时采取如下几种或全部措施追究乙方违约责任，乙方无异议：⑴甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电、燃气、网络供应或其他服务或者采取其他措施、行动……⑵要求乙方按合同约定租赁期内最后一个月基本租金的3倍或发生违约时月营业租金的3倍支付违约金（两者以数额较高者为准）；⑶乙方已支付的租赁保证金予以没收；⑷要求乙方赔偿给甲方造成的损失；⑸甲方可以立即单方解除本合同。第31-3条约定，乙方的违约行为包括但不限于：⑴乙方未能按照本合同规定支付租金、管理费、租赁保证金、管理费保证金、空调费、推广费及其他费用中的任何一项，且逾期支付超过30日……第32-1条约定，甲方按本合同约定行使单方解除合同权利的，乙方无权要求甲方进行任何经济补偿且乙方同意甲方可以采取如下一种或同时采取如下几种或全部措施追究乙方违约责任，乙方无异议：⑴甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取其他措施、行动；⑵要求乙方按合同约定租赁期内最后一个月基本租金的3倍或解除合同前一个月营业租金的3倍支付违约金（两者以数额较高者为准）；⑶乙方已支付的租赁保证金予以没收；⑷要求乙方赔偿给甲方造成的损失（包括但不限于律师费、诉讼费等为追索和实现债权所支出的费用。第32-5条约定，无论何种原因导致本合同终止或解除，如乙方在租赁房屋设立工商注册登记信息的，应当于本合同终止或解除之日起15日内完成相应的工商迁移、注销手续，并保证在前述日期届满后，甲方可以使其他后续承租客户于租赁房屋设立工商登记。若乙方延迟完成工商迁移、注销手续的，乙方应自延迟之日起至实际完成工商迁移、注销手续之日止每日向甲方支付相当于合同约定租赁期内最后一个月日基本租金2倍或合同解除日之上一个月之每日营业租金2倍的违约金，如给甲方造成其他损失的，乙方还应当赔偿甲方其他损失。附件4-2约定，租赁房屋交付日暂定为2017年10月15日，最终以甲方书面通知的时间为准。租期2年，自交付日起算，包含装修期。装修期共计三个月，自交付日起算。附件4-3-2约定，月租金计算分为基本租金与营业租金两种，除装修期按基本租金计算及装修期结束之次日起第1个月的租金按特别约定计算以外，其余租期以两者之中较高者为当月租金：（1）装修期内的租金为固定每月6,566.16元。（2）装修期结束之次日起算的第1个月的基本租金为6,566.16元（一个月以30.42天计算，即以365天除以12个月所得的保留两位小数的计算结果为准，此定义适用于以下所有相关条款），补充租金……（3）从装修期结束之次日起算的第2个月开始至第10个月每月基本租金为26,264.63元，营业租金为乙方该月营业额的15%。（4）从交付日起算的第2年每月基本租金为26,264.63元，营业租金为乙方该月营业额的15%。附件4-3-3约定，租金支付的原则是先支付后使用，先按基本租金支付每期租金，待营业租金核算完成后，如营业租金高于基本租金的，补足至营业租金数额，具体为：（一）装修期内租金的支付：采取一次性支付的方法，装修期共计3个月合计租金19,698元应作为首期租金于本合同签署之日起15日内与本合同约定的租赁保证金及管理费保证金一起向甲方支付。（二）装修期结束之次日起算的第1个月的租金支付：⑴基本租金：乙方应当在装修期最后一个月10号前支付；⑵补充租金……（三）从装修期结束之次日起算的第2个月开始至合同期满各期租金的支付：⑴基本租金：乙方须按每1个月为一期的标准支付基本租金，上月10号前支付本月租金，如最后一期不满一个月的，按日计算。（如遇双休日及法定节假日，则支付日期需提前至上月的最后一个工作日）；⑵营业租金……附件4-3-3还约定，每月管理费为11,512元，自交付日开始起算，首月管理费应当在本合同签订之日起15日内支付，之后每月管理费应当在上月10号前支付，且不得以任何方式进行扣除、抵扣。附件4-3-6约定，电费、水费及其他公用事业费用按实际发生计算，在甲方根据抄表通知乙方之日起三日内，由乙方支付。附件4-4约定，租赁保证金相当于租赁房屋三个月的基本租金，第一次租赁保证金数额为装修期结束之日起算的第2个月基本租金的3倍，金额为78,793.89元……附件4-5约定，管理费保证金相当于租赁房屋三个月的管理费，即34,536元。附件10-3约定，乙方经营商品为XX品牌的服装。2017年10月9日，御节公司支付瑞博公司151,106.53元，包括租赁保证金78,793.89元、管理费保证金34,536元、装修期租金及装修期后首月的基本租金26,264.63元、首期管理费11,512元。2017年10月30日，瑞博公司将涉案房屋交付御节公司。2017年10月31日，御节公司向Z公司转账支付16,108.29元，用途载明为“物业”。双方确认，该款系装修押金。2017年11月26日，御节公司向瑞博公司转发了装修施工单位的电子邮件，告知：涉案房屋存在外墙渗水问题，物业于2017年11月24日派人至现场隔墙，现需重新购买材料进行返工。该邮件附件为报价单，载明费用为8,053.62元。2017年12月4日，御节公司在涉案房屋注册成立了上海御节企业管理有限公司浦东XX分公司。2017年12月8日，瑞博公司向御节公司发送缴费清单，要求御节公司支付11月管理费11,512元、12月管理费537.38元、1月管理费11,512元，合计23,561.38元。2017年12月14日，御节公司支付瑞博公司23,561.38元。2018年2月2日，瑞博公司向御节公司发送缴费清单2份，一份要求御节公司支付2月租金1,226.03元、2月管理费11,512元，另一份要求御节公司支付3月租金26,264.63元、3月管理费11,512元。2018年2月26日，御节公司支付瑞博公司1,226.03元。2018年3月5日，御节公司支付瑞博公司23,024元和26,264.63元。2018年6月14日，瑞博公司、御节公司签订《关于经营品牌变更的补充协议》，将原合同约定的乙方经营品牌XX变更为XX。2018年6月后，御节公司在每月月底支付当月基本租金和管理费。2018年8月1日，御节公司法定代表人与瑞博公司运营部工作人员朱某之间微信聊天，朱某发送语音“还有一个事情啊，高总，因为之前经营状况不是很理想嘛，那么你的租金一直是放到月底付的嘛，因为这次开会公司也问到了，那么我们也跟公司反映了一个情况，所以看看是不是后期，如果销售好转了，你付款的日期能够稍微的提前一点啊，也让我们的工作比较好向公司交代，可以吗？”因御节公司欠付租金、管理费等费用，2018年10月起，瑞博公司多次以邮寄和电子邮件方式致函御节公司，催讨租金及管理费，并在2018年11月2日、2018年11月30日的电子邮件中明确通知将采取断电措施。2018年12月4日，瑞博公司对涉案房屋采取了断电措施。2018年12月19日，瑞博公司向御节公司邮寄《关于解除的通知》，载明御节公司已拖欠2018年11月1日至2018年12月31日的租金以及2018年10月1日至2018年12月31日的管理费，已逾期支付相关款项超过30日，严重违反了合同约定，故通知即日起解除《上海市房屋租赁合同》及相关协议，并要求御节公司在2018年12月24日前搬离、返还涉案房屋及完成工商迁移、注销手续等。该邮件于2018年12月20日“由他人代收”。2018年12月20日，瑞博公司又以电子邮件方式向御节公司发送上述解除合同通知。发出解除通知后不久，瑞博公司用围板围挡了涉案房屋。2019年1月11日，瑞博公司向御节公司通过电子邮件向御节公司发送《关于HQ租赁铺位处理事宜》，要求御节公司尽快返还涉案房屋，还表示瑞博公司已将涉案房屋安装围板，请御节公司尽快联系瑞博公司取回物品。同日，御节公司回复上述邮件，要求瑞博公司拆除围板，御节公司次日十点将正常营业。2019年2月15日，御节公司取走涉案房屋内部分物品。为本案诉讼，瑞博公司支出律师费18,289元。截至本案2019年11月25日庭审时，御节公司仍未搬离、返还涉案房屋，其分公司仍注册在涉案房屋内。关于租金、管理费支付情况，瑞博公司、御节公司对于御节公司已付款总额以及基本租金已支付至2018年10月31日均确认一致，但双方对于管理费存有争议。瑞博公司认为御节公司已支付管理费至2018年9月底，御节公司认为已支付管理费至2018年10月底，产生一个月差额争议的原因在于：瑞博公司主张，御节公司2017年10月9日支付的费用中包含了2017年11月的管理费，2017年12月14日支付的23,561.38元包含的是2017年10月30、31日两天的管理费537.38元[11,512÷30.42×（30.42-29）]以及2017年12月、2018年1月的管理费；御节公司则认为瑞博公司商场原定2017年12月1日整体开业，但实际至2017年12月23日开业，延期23天，为此双方调整2017年12月的管理费为537.38元，2017年12月14日御节公司支付的23,561.38元是2017年11月、2018年1月整月的管理费以及经调整后2017年12月的管理费537.38元，因此瑞博公司重复收取了2017年11月的管理费。一审审理中，御节公司申请对涉案房屋的装饰装修价值进行鉴定，上海市第一测量师事务所有限公司鉴定后出具鉴定意见：涉案房屋装修工程项目所涉工程造价为210,010.55元（未包含折旧计算）。同时，鉴定单位向一审法院出具的折旧计算说明，（1）如法院支持御节公司的主张，折旧起始日2017年12月（工程竣工交付时）、折旧截止日2018年12月（双方确认的断电时间），装修现值（残值率5%，折旧年限5年，下同）为166,783.38元，未摊销费用（残值率0%，按剩余租赁期摊销，下同）为91,308.93元；（2）如法院支持瑞博公司的主张，折旧起始日2017年12月（工程竣工交付时）、折旧截止日2019年9月（鉴定意见书出具的时间），现值为136,856.88元，未摊销费用为9,130.89元。御节公司为上述鉴定预缴鉴定费9,580元。御节公司对该鉴定意见无异议。瑞博公司不认可鉴定意见，认为现值高于未摊销费用，应按未摊销费用计算；而且，折旧起始日应按房屋交付2017年10月起算，目前涉案房屋仍由御节公司在使用，折旧截止应计算至返还房屋之日。鉴定单位当庭表示：折旧起始时间应为装饰装修工程竣工交付的2017年12月，折旧方法和折旧截止时间由法院裁决。瑞博公司申请对拆除涉案房屋装修并恢复原状的费用进行司法鉴定，上海市第一测量师事务所有限公司鉴定后出具鉴定意见：涉案房屋装修拆除并恢复原状工程项目所涉工程造价为17,589.58元。瑞博公司为上述鉴定预缴鉴定费4,500元。瑞博公司认为现场未经测量核实，鉴定结论金额偏低（材料、人工费及措施费单价过低，电线拆除量少）。御节公司对于鉴定结论无异议，但表示只同意支付拆除费用，不同意支付恢复费用。鉴定单位当庭表示：进行该项鉴定时，御节公司未到场致现场无法进入，故以鉴定装修工程价格时测量的数据，依据定额、信息价鉴定了恢复原状费用，瑞博公司目前提出的金额偏低问题与现场复核无关，电线数量问题已作调整；涉案房屋原系毛坯房，本次鉴定中未计算恢复原状费用，鉴定结论金额仅为拆除费用。一审庭审中，瑞博公司还称，物业公司确曾告知过涉案房屋渗水以及隔了一道墙的情况，但瑞博公司对于御节公司在隔墙后再进行装修的情况不清楚，而且8,053.62元仅系施工单位单方报价，瑞博公司不予认可；御节公司于2019年1月12日拆除了涉案房屋门口的围板，后瑞博公司重新围上，两次围挡的费用均系御节公司原因导致瑞博公司单方解除合同、实现债权的支出，要求御节公司赔偿。御节公司则称，因涉案房屋所在商场没有客流，故双方签订了《关于经营品牌变更的补充协议》，同时瑞博公司招商部经理陆某确认御节公司租金先用后付，朱某的微信聊天内容也说明瑞博公司同意租金先用后付；装修押金16,108.29元是御节公司应瑞博公司要求向Z公司支付，该公司现受瑞博公司指使，以御节公司拖欠物业管理费为由不同意退还装修押金，故反诉要求瑞博公司退还；逾期迁出营业执照违约金不应与房屋使用费重复计算；御节公司未拆除过涉案房屋门口的围板；同意支付电费1,366.30元。一审法院认为，双方签订的《上海市房屋租赁合同》及《关于经营品牌变更的补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。御节公司作为承租人，支付租金系其主要合同义务。现御节公司辩称双方已经变更租金支付期限为先用后付，在使用当月的月底支付租金。一审法院认为，御节公司未提供直接证据证明双方曾一致同意变更租金支付期限；同时，瑞博公司工作人员在微信中的语音内容只是对当时御节公司支付租金情况的客观描述，并不是同意御节公司变更租金支付期限的意思表示。因此，御节公司该抗辩意见不予采纳。御节公司经瑞博公司多次催告，仍未支付基本租金和管理费，且拖欠超过了30日，瑞博公司依据合同约定享有解除权。瑞博公司《关于解除的通知》于2018年12月20日到达御节公司，双方之间的租赁合同于该日解除。租赁合同第18-1条明确约定租赁保证金、管理费保证金不视为预付的租金、物业管理费，御节公司不得主张以保证金抵销欠费。第18-4条约定瑞博公司有权在御节公司违约时将已付租赁保证金冲抵瑞博公司的损失，并在冲抵后要求御节公司重新补足保证金，同时，该条款约定瑞博公司行使上述权利不影响其可行使的其他权利或补救方法。可见，以保证金冲抵费用系瑞博公司的单方权利，御节公司无权主张保证金冲抵欠付费用，而且瑞博公司是否行使上述权利，均不影响其行使包括解除合同在内的其他权利。据此，御节公司关于瑞博公司直接行使解除权缺乏合理性的抗辩，亦不予采纳。合同解除后，御节公司再行占有涉案房屋已无合同依据，瑞博公司要求其按现状返还房屋的诉讼请求，予以支持。合同解除后，双方还应按实结清相关费用。对于管理费的争议，御节公司主张双方合意减少2017年12月的管理费，瑞博公司重复收取了2017年11月的管理费，其主要依据为2017年12月8日瑞博公司向御节公司发送缴费清单。根据合同约定的管理费起算时间（自交付日起算）、费用按月结算的方法（即:一个月以30.42天计）、2018年2月2日两份缴费清单的内容以及御节公司前后实际付款情况，可以确定2017年12月8日缴费清单上“11月管理费11,512元”实为2017年12月的管理费,“12月管理费537.38元”实为补付2017年1月30日、31日两天的管理费,瑞博公司对御节公司实付费用的对应期间所做解释可以采信，御节公司关于瑞博公司重复收取2017年11月管理费的意见不予采纳。瑞博公司制作的缴费清单内容记载错误，对导致双方产生争议亦有一定的责任。瑞博公司诉请主张的截至合同解除之日止的租金、管理费的诉讼请求，均予支持。御节公司同意支付电费1,366.30元，予以认同。御节公司逾期支付租金及管理费，应承担相应的逾期付款违约金，但合同解除后，双方进入结算清理阶段，该违约金应计算至合同解除之日止。根据合同约定，水、电费在瑞博公司根据抄表通知御节公司之日起三日内由御节公司支付，现瑞博公司未提供通知御节公司缴纳水电费的证据，故瑞博公司主张逾期支付电费违约金，不予支持。租赁合同因御节公司违约而解除，瑞博公司主张没收租赁保证金，并要求御节公司支付相当于三个月基本租金的解约违约金和律师费损失，均具有合同依据。但上述总额过分高于御节公司违约导致合同解除所造成的损失，御节公司未主动提出调整，但其抗辩不同意支付上述费用可视为对标准存在异议，一审法院以实际损失为基础，结合本案双方履行合同情况，根据公平合理的原则，予以调整，支持瑞博公司没收租赁保证金和律师费的请求，对解约违约金不再予以支持。御节公司在合同解除后未在瑞博公司要求的2018年12月24日前返还房屋并占用至今，应该承担使用费。瑞博公司要求御节公司支付按两倍租金标准计算的使用费，符合合同约定。此外，瑞博公司还主张了合同解除之后的管理费。双方合同对合同解除后的使用费作出了明确约定，其中并不包括管理费，故瑞博公司另行主张管理费不予支持。同时，按两倍的基本租金计算的使用费过分高于瑞博公司的实际损失，故根据公平合理的原则，将使用费调整为基本租金和管理费的总额，即每月37,776.63元。瑞博公司还主张了御节公司逾期迁移、注销营业执照的违约金，在已经支持房屋使用费的情况下，营业执照未迁出或注销，不会导致瑞博公司损失增加，故御节公司认为该期间逾期迁移、注销证照违约金与房屋使用费属重复主张的意见予以采纳。但御节公司应及时迁移或注销涉案房屋内营业证照，如至实际返还房屋时仍未迁移或注销证照的，应承担相应逾期违约金，违约金的具体金额酌情调整为相当于基本租金的金额。瑞博公司主张的围板损失并非行使解约权、实现债权所必需发生的费用，故对其该项诉讼请求，不予支持。瑞博公司不再要求御节公司恢复原状，而要求御节公司承担恢复原状费用，该项费用已由司法鉴定予以确定，双方对鉴定意见所持异议已由鉴定人员当庭作出了解释，认可鉴定意见。现御节公司同意支付拆除费用，据此判决。御节公司反诉主张的租赁保证金，在本诉中已判决由瑞博公司没收，驳回御节公司该请求。合同解除后，瑞博公司再行占有管理费保证金已无合同依据，应予返还，或在将来执行过程中冲抵御节公司相应应付费用。因御节公司违约导致合同解除，且至今未返还租赁物，欠付费用远超过管理费保证金数额，故对御节公司反诉主张逾期返还保证金的迟延履行金，不予支持。装修押金系案外人收取，御节公司要求瑞博公司返还无事实和法律依据，不予支持。租赁合同因御节公司违约而解除，故御节公司主张的解除合同违约金以及货物物品损失、人工工资损失、迟延开业损失、律师费损失，均予以驳回。瑞博公司承认墙体发生过漏水，现有证据证明御节公司向瑞博公司转发了附有重新装修费用报价单的邮件，足以说明重新装修的事实客观存在，但报价单未经瑞博公司明确认可，御节公司也未进一步举证证明该项费用实际发生的金额，考虑到该费用亦属于装修费用，故该项损失在处理御节公司装修损失时一并考虑。御节公司对涉案房屋进行了装修，就现有装修的价值已经鉴定单位鉴定。对于双方有关折旧的争议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，合同解除时应根据各自过错分担剩余租赁期内的装饰装修残值，因此本案应按租赁期摊销的方法，以合同解除时间作为进行摊销的时点，确定剩余租期内的装饰装修残值。本案系因御节公司根本违约而导致合同解除，但考虑到合同履行过程瑞博公司存在房屋渗水导致御节公司重新装修、缴费清单内容记载错误等瑕疵，从公平角度出发，并考虑折旧因素、合同履行情况，酌情判决瑞博公司承担装修损失35,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：上海瑞博置业有限公司与上海御节企业管理有限公司之间就上海市浦东新区XX路XX号二层216a单元房屋签订的《上海市房屋租赁合同》《关于经营品牌变更的补充协议》于2018年12月20日解除；二、上海御节企业管理有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号二层216a单元房屋，并将该房屋按现状返还上海瑞博置业有限公司；三、上海御节企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海瑞博置业有限公司2018年11月1日起至2018年12月20日止的租金43,532.63元；四、上海御节企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海瑞博置业有限公司2018年10月1日起至2018年12月20日止的管理费30,592.70元；五、上海御节企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海瑞博置业有限公司电费1,366.30元；六、上海御节企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海瑞博置业有限公司逾期支付租金的违约金1,457.69元；七、上海御节企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海瑞博置业有限公司逾期支付管理费的违约金1,220.27元；八、上海御节企业管理有限公司于判决生效之日起十日内按每月37,776.63元的标准支付上海瑞博置业有限公司自2018年12月25日起至返还上海市浦东新区XX路XX号二层216a单元房屋之日止的房屋使用费；九、上海瑞博置业有限公司没收上海御节企业管理有限公司支付的租金保证金79,793.89元；十、上海御节企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海瑞博置业有限公司律师费损失18,289元；十一、上海御节企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海瑞博置业有限公司恢复原状费用17,589.58元；十二、若上海御节企业管理有限公司至实际返还上海市浦东新区XX路XX号二层216a单元房屋之日仍未迁移或注销注册在该房屋内的上海御节企业管理有限公司浦东XX分公司营业执照的，上海御节企业管理有限公司应于返还上述房屋之日的次日起按每日863.40元的标准向上海瑞博置业有限公司支付逾期违约金至实际迁移或注销上述证照之日止；十三、驳回上海瑞博置业有限公司其余诉讼请求；十四、上海瑞博置业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海御节企业管理有限公司管理费保证金34,536元；十五、上海瑞博置业有限公司于判决生效之日起十日内给付上海御节企业管理有限公司装饰装修残值损失35,000元；十六、驳回上海御节企业管理有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,641元，减半收取计4,820.50元，由上海瑞博置业有限公司负担2,102元，上海御节企业管理有限公司负担2,718.50元；反诉案件受理费减半收取计5,887.50元，由上海瑞博置业有限公司负担769元，上海御节企业管理有限公司负担5,118.50元；鉴定费14,080元，由上海瑞博置业有限公司负担4,224元，上海御节企业管理有限公司负担9,856元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同约定，御节公司拖欠租金、管理费等相关费用超过30日的，应支付逾期付款违约金，瑞博公司可以解除合同并要求御节公司承担其他违约责任。御节公司支付租金至2018年10月底，支付管理费至2018年9月底，逾期支付超过30日，瑞博公司可以按约定行使合同解除权。御节公司称商场客源不足，即使情况属实，亦系其应承担的商业风险，不能作为其欠付租金及管理费的理由。瑞博公司《关于解除的通知》于2018年12月20日到达御节公司，双方间的租赁合同于该日解除。御节公司未提供充分证据证明双方就租金支付期限进行了变更，是否以租赁保证金冲抵欠付费用亦系瑞博公司的单方权利，故租赁合同解除的责任在御节公司一方。在此基础上，本案的争议焦点为：租赁合同解除后涉案房屋的返还以及各项违约金、房屋占有使用费、装饰装修残值损失等的计算和承担问题。第一，关于涉案房屋的返还以及占有使用费的计算，二审中御节公司称因瑞博公司阻挠，其无法搬东西，故还未搬离涉案房屋，对此本院认为，合同解除后，双方应及时办理房屋交接以防止损失扩大，本案合同于2018年12月20日解除，御节公司继续使用房屋已逾一年半之久，应即刻腾退房屋，瑞博公司应予以配合。瑞博公司主张按照合同约定的两倍租金标准计算占有使用费，同时要求支付管理费，考虑到御节公司实际取得的占有利益、瑞博公司的实际损失，一审法院将使用费调整为基本租金及管理费的总额，并无不当，本院予以确认。瑞博公司上诉要求御节公司支付管理费至实际返还涉案房屋之日止，因一审法院调整房屋占有使用费金额时已将管理费一并考虑，故对其该项上诉请求不予支持。御节公司称瑞博公司于2018年12月4日采取断电措施，致其无法使用涉案房屋，对此本院认为，双方合同约定御节公司拖欠支付相关费用超过30日的，瑞博公司经催告和事先通知后有权切断房屋水电，瑞博公司采取断电措施系在御节公司欠付租金及管理费超过30日的情况下依据合同行使不安抗辩权，御节公司应当支付断电期间的租金、管理费或占有使用费。第二，关于逾期支付租金及管理费的违约金，根据双方合同约定，每逾期一天，御节公司应按应付未付款金额的万分之五向瑞博公司支付违约金，直至御节公司付清所欠款项，御节公司至今未支付所欠租金及管理费，应按照合同约定承担逾期付款违约金至实际支付之日止，一审法院计算该违约金至合同解除之日止有误，本院予以纠正。第三，关于租赁保证金和解约违约金，没收租赁保证金和支付月租金三倍标准的解约违约金均为双方合同约定的根本违约责任的承担方式，如果将此二种方式全部加罚于御节公司，则赔偿金额会过分高于御节公司给瑞博公司造成的损失，对御节公司明显不公，考虑合同履行情况、当事人过错程度、守约方实际损失等，一审支持瑞博公司没收租赁保证金的请求，对解约违约金不再予以支持，并无明显不当，本院予以确认。另，一审判决第九项存在笔误，租赁保证金数额应为78,793.89元。第四，关于墙体渗水导致御节公司重新装修的费用，瑞博公司承认墙体发生过渗水，此系瑞博公司交付的租赁房屋本身存在问题导致御节公司需要重新装修，御节公司亦向瑞博公司转发了附有重新装修费用报价单的邮件，虽然御节公司未进一步举证证明该项费用实际支出的金额，但二审中瑞博公司认可如其对御节公司在装修中受到的损失负有一定责任，其应在重新装修费用8,053.62元的范围内承担，故本院对御节公司要求瑞博公司承担重新装修的费用8,053.62元的请求予以支持。第五，关于装饰装修残值损失，合同系因承租人单方违约而解除，承租人不应再主张装饰装修残值损失。合同履行过程中因房屋渗水导致御节公司重新装修的费用由瑞博公司赔偿，已经弥补了瑞博公司交付房屋存在瑕疵所造成的损失，根据合同约定装修期内的租金亦有较大幅度的减免，一审法院判决瑞博公司承担装饰装修残值损失35,000元有误，本院予以纠正。关于迟延办理工商迁移注销手续的违约金、围板损失等双方的其他诉请和主张，一审法院已作充分详细的阐述，本院均予以认同，不再赘述。综上，瑞博公司、御节公司的上诉请求部分成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初32270号民事判决第一、二、三、四、五、八、十、十一、十二、十三、十四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初32270号民事判决第六、七、九、十五、十六项；三、上海御节企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海瑞博置业有限公司逾期支付租金的违约金，以26,264.63元为本金，自2018年10月10日起算，以17,268元为本金，自2018年11月10日起算，均以应付款金额的万分之五为标准计算至实际支付之日止；四、上海御节企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海瑞博置业有限公司逾期支付管理费的违约金，以11,512元为本金，自2018年9月10日起算，以11,512元为本金，自2018年10月10日起算，以7,568.70元为本金，自2018年11月10日起算，均以应付款金额的万分之五为标准计算至实际支付之日止；五、上海瑞博置业有限公司没收上海御节企业管理有限公司支付的租赁保证金78,793.89元；六、上海瑞博置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海御节企业管理有限公司因墙体渗水导致重新装修的费用8,053.62元；七、驳回上海御节企业管理有限公司其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9,641元，减半收取计4,820.50元，由上海瑞博置业有限公司负担1,880元，上海御节企业管理有限公司负担2,940.50元；反诉案件受理费减半收取计5,887.50元，由上海瑞博置业有限公司负担462元，上海御节企业管理有限公司负担5,425.50元；鉴定费14,080元，由上海瑞博置业有限公司负担3,708元，上海御节企业管理有限公司负担10,372元。二审案件受理费19,982元，由上海瑞博置业有限公司负担4,288元，上海御节企业管理有限公司负担15,694元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年八月二十八日书记员 章逸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……