甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初1250号原告：朱寰，女，1983年2月25日出生，汉族，个体工商户，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：秦政文，甘肃为公律师事务所律师。被告：周星驰，女，1978年3月17日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。原告朱寰诉被告周星驰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱寰及其委托诉讼代理人秦政文、被告周星驰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱寰向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告解除《聚合房产租赁契约》；2、判令被告退还原告租金21600元（2020年3月1日至2020年8月31日）及押金3600元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月1日，原、被告签订《聚合房产租赁契约》，约定被告将其位于兰州市城关区㎡）出租给原告，月租金3600元，押金3600元；合同一年一签。合同签订后，原告按约给被告交付了房租并将房屋作为小饭桌使用。2019年9月1日，原告要求被告签订合同，被告在原合同上标注“此合同续签2019年9月1日至2020年8月31日”。之后原告给被告转账43200元。2020年2月21日，新冠病毒突发全国疫情一级状态，原告无法经营。《聚合房产租赁契约》约定因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的，原告有权变更或解除合同，故原告多次与被告联系解除合同事宜，被告均予以拒绝。2020年2月29日，原告向被告书面告知解除事宜，并将房屋钥匙放在了房屋内门口的柜子上。但被告此后仍不退还原告多支付的租金及押金，故原告诉至本院。被告周星驰辩称，提前解除合同必须要有必要的书面手续，双方要有交房手续、在清点物品、查勘房屋损毁情况以及水、电、物业各项费用缴清发票后才能在双方的见证下解除合同，但原告并未提供费用缴清的发票，亦未向被告交付水电卡、房屋钥匙等，双方的合同未予解除。1、原、被告双方于2017年3月1日初次签订合同，合同到期后，被告本不愿继续出租给原告，但原告要求续租，无奈被告才与原告于2019年9月1日续签合同。2020年2月28日，原告突然告知被告要从3月起解除合同，被告可以扣除押金，但应退还5个月的房租。被告认为双方的租赁合同截止2020年8月31日，原告擅自提前解除合同，会造成5个月的房屋空置损失。此外，被告是以按揭方式购买的出租房屋，将该房屋出租后又另外在外租房居住，按揭贷款及房屋租金均以出租房屋的租金支出，原告擅自解除合同也会给被告造成相应的损失。虽然国家发生新冠病毒疫情是不可抗力，但是银行、被告的房东并未因此给原告减免费用，而被告与原告初次协商时，曾提出适当减少租金的意见，但原告坚持于2020年2月29日解除合同，并要求退还押金及剩余租金，甚至在没有出示费用结清证明、交付房屋钥匙的情况下，单方给被告发送了终止合同书，原告的行为违反合同约定，给被告造成了损失。2、经被告向供热单位、物业公司核查，原告使用房屋期间，长期拖欠房屋的暖气费及物业费。截止2020年4月份，原告累计拖欠暖气费3773元、物业费1000.48元未交。3、被告每月需向银行还款2000余元，在外租房每月租金1000余元，而原告未向被告交付房屋钥匙还会导致被告找人开锁、更换门锁，预估费用为1000元，上述损失均属原告提前终止合同给被告造成的损失，因此被告不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院依据证据的真实性、合法性及关联性并结合本案的具体情况进行了认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，原告朱寰与被告周星驰签订《聚合房产租赁契约》一份，由原告承租被告位于兰州市城关区106号第1单元2层205室、建筑面积75.46平方米房屋。双方约定：租赁期限为2017年3月1日至2018年2月28日，共计365天；租金交付方式为现金，每月租金3600元，租金2017年3月1日至8月31日租金为21600元，由原告在每年的前20日内足额交付被告，逾期则视为违约；押金作为原告违约的保证金，在签订合同的同时一次性付清，租赁期满时如无违约责任发生，由被告一次性退还，押金为3600元整；房屋租赁期限届满，租赁合同终止，原告需要续租，须在租期届满前30天提出，并经由出租人同意，重新签订续租合同；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的、因房屋拆迁、大修、改造等无法继续使用的、当事人双方协商一致的、符合法律或合同约定可以变更或解除合同条款的，当事人可以变更或解除合同。在合同的附加条款处，双方还约定：从2017年8月31日之后按年付，如原告违约扣留原告一个月的押金3600元整，并责令原告退房；房屋结构不能随意改动及大眼钻洞；被告保证给原告两年之内不能涨价；先租一年，约定有事提前说。合同签订后，被告将房屋交付原告，由原告开办学生托管中心；原告亦按约向被告交纳了租金及押金。首年合同期满后，双方未续签书面合同，但仍按合同约定履行了各自的义务。后双方在合同中将租赁期限自2019年9月1日延续至2020年8月31日，原告亦向被告支付了全年的房屋租金43200元。2020年1月底，我国发生新冠××疫情，包括甘肃省在内的各地学校延迟开学，导致原告经营的学生托管中心也未能如期正常经营。2020年2月29日，原告以新冠××疫情属不可抗力为由，书写《解除租赁合同通知书》，通知被告解除租赁合同，并告知被告其已将房屋搬空，被告可在收函后的7日内将剩余租金及押金退还。同日，原告通过微信图片形式将上述《解除租赁合同通知书》发送给了被告，被告未予回复。2020年3月1日，原告将房屋钥匙放在房屋进门处的柜子上，并拍照通过微信告知被告后，离开房屋。此后，原告多次要求被告退还剩余的房租及押金，被告不予同意，双方酿成纠纷。另查明，原告承租使用被告的房屋期间，未缴纳该房屋2018-2019年度以及2019-2020年度的采暖费，该房屋供热面积75.46㎡，收费标准5元/月·平方米，每个供暖期的采暖费为1886.5元；原告在搬离房屋时，尚未将该房屋使用期间物业费、水电费交清，其在庭审中同意承担其使用房屋期间的上述费用。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《聚合房产租赁契约》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。合同期满后，原、被告双方协商将租赁期限延长至2020年8月31日，故该合同继续对原、被告双方发生约束力。根据合同约定，因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的，当事人可以变更或解除合同。虽然2020年1月我国发生的新冠疫情导致学校延迟开学，原告经营的学生托管中心也因故未能如期开展经营，但是原告承租的房屋系住宅房屋，该房屋仅是原告的经营载体，因此新冠××发生的不可抗力只对原告的经营活动有影响，并不足以导致双方的租赁合同不能履行，因此疫情的发生不是解除房屋租赁合同的法定事由，原告因疫情原因提出解约，缺乏合同约定依据，亦违背契约精神，其向被告发出的解除合同通知不发生合同解除的效力。但是鉴于原告已于2020年3月1日将房屋腾空，以其行为明确表示不再履行租赁合同、继续承租房屋，故双方的租赁合同已经丧失继续履行的基础。为避免双方损失扩大，本院对于原告要求解除《聚合房产租赁契约》的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告退还其租金21600元及押金3600元的主张。如前所述，原告于2020年2月29日发出的解除合同通知因未达到合同约定的解除条件而不发生合同解除的效力，双方的合同仍然继续有效。原告在合同有效期内擅自搬离房屋，且在被告未违约、合同不符合解除条件的情况下要求解除合同，其行为已构成违约。双方签订的《聚合房产租赁契约》约定，原告交纳的押金作为其违约保证金，租赁期满时如无违约责任发生，由被告一次性退还。据此可知，原告如在租赁期满前有违约行为，被告有权将其交纳的押金作为违约金而不予退还。现原告擅自解除双方合同的行为对被告构成违约，故其无权再要求原告退还房屋押金，本院对原告要求退还押金的诉讼请求不予支持。至于原告主张退还的租金21600元，虽然其于2020年2月29日搬离房屋，后续的房屋租金被告应予退还，但原告在搬离房屋时未将使用房屋期间的采暖费、物业费等费用结清，该部分费用应当从原告支付的租金中予以扣减。至于原告认为合同并未约定上述费用由谁承担的主张，因合同中并未约定租金包含房屋使用期间的各项费用，且房屋租赁使用过程中产生的水电、采暖、物业费用由承租人承担系民间房屋租赁的普遍交易习惯，故本院对原告的该项主张不予采纳。根据被告提供的交费通知单，案涉房屋暖气费每年为1886.5元，原告认可其两年未交纳暖气费并同意交纳，故原告使用房屋期间两年的采暖费3773元应当从原告缴纳的租金中予以扣除。至于被告认为原告还拖欠房屋物业费1001元以及水电费的主张，因被告提供的照片等证据尚不足以证明原告实际拖欠上述费用的金额，而原告亦同意承担上述费用，故被告可向收费单位核实金额后，再另行向原告主张，本院在本案中不再予以扣减。综上，被告应当向原告退还房屋租金应为17827元（3600×6-3773=17827），本院对原告退还租金21600元的主张予以部分支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱寰与被告周星驰签订的《聚合房产租赁契约》；二、被告周星驰于本判决生效后十日内向原告朱寰退还房屋租金17827元；三、驳回原告朱寰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取215元，由原告朱寰承担70元，被告周星驰承担145元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二〇年八月二十一日书记员 张燕冰