山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初6483号原告：郝向柱，男，1970年5月12日生，汉族，山东省科技信息产业有限公司职工，住济南市市中区。被告：济南市住房和城乡建设局，住所地济南市历下区龙鼎大道1号龙鼎大厦4层A区F区。法定代表人：陈勇，局长。委托诉讼代理人：刘旭，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄涛，男，山东辰静律师事务所实习律师。被告：山东广安物业管理有限责任公司，住所地济南市市中区经十一路62号202室。法定代表人：鹿艺，总经理。委托诉讼代理人：商静，山东齐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，女，该公司职工。原告郝向柱与被告济南市住房和城乡建设局（以下简称济南市住建局）、山东广安物业管理有限责任公司（以下简称广安物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告郝向柱，被告济南市住建局法定代表人陈勇的委托诉讼代理人刘旭、黄涛，被告广安物业公司法定代表人鹿艺的委托诉讼代理人商静、李爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝向柱向本院提出诉讼请求：请求被告赔偿原告房屋损坏及损失费用14693.5元。事实和理由：我位于市中区舜玉小区南区8号楼3单元503室的房子，两次因济南市住房和城乡建设局所属及管理的舜玉小区南区8号楼3单元603室的房子漏水致使被大水淹过。2018年10月8日上午8点左右，由于603室失火，消防局灭火致使大量水由603室地面灌入503室，导致部分家具被浸泡，墙面损坏，并导致一个月左右不能住人，当时找被告所属原舜玉路房管所多次协商，其一直拖着不解决，不料从2019年9月24日开始连续一个多星期下雨，从24日晚上开始，603室不知什么原因灌满了雨水，雨水从603室的地面大量灌入503室持续10天不停漏水，家具被泡，屋顶及墙面损坏，我当时拨打12345说明情况并联系上了济南市住房和城乡建设局下属单位市中区住房和城乡建设局的王局长，他来现场看后，说给解决，但一拖再拖，直到11月10日，才安排人来简单的粉刷了一遍，对于其它损失只字不提，找他不给解决。现要求被告赔偿原告人民币共计14693.5元，明细如下(1)：2018年10月首次被淹房屋家具损坏及一个月不能正常住人费用计2000元(一个月房租1400+家具损失600元)(2)2019年9月24日房屋被淹房屋内损坏家具被泡1000元，不能住人直到2019年11月10日租客退租为止，不能住人损失费计1400元*1.5月等于2100元，共计3100元。(3)粉刷及污染不能住人，原告又不承担外出找房费用，导致租客退租，从11月10日到合同结束(2020年3月31日)共计4个月零22天，致使原告损失费用1400元*4+(1400元/31天*22天)=6593.5元(4)原来是壁纸精装，现在是简单粉刷，要求差价3000元。被告济南市住建局辩称，1、火灾发生时涉案603室房屋一直由案外人谢某某占有使用，根据侵权责任法的相关规定，债权行为应当由侵权人承担相应赔偿责任，就本案原告的损失应当由火灾事故的责任人进行赔偿。2、涉案603室房屋属于直管公房，该房屋已经根据济房政字【2004】42号文件的批复，将经营权、管理权委托给被告山东广安物业管理有限责任公司，因此，如因涉案房产管理不当产生的法律责任也不应由我方承担。3、原告提供的相关证据不足以支持其所主张的相应损失。综上，肯请法院查明本案事实，驳回对我方的诉求。被告广安物业公司辩称，我方同意被告住建局的答辩意见，其他答辩意见如下：一、原告主张的2018.10.8舜玉小区南区8－3－503房产失火是因消防救援导致大量水的灌入而造成原告房屋的损失，并非相邻关系，而是侵权关系，被告并非直接侵权人，在本案中作为被告主体不适格。在本案中，答辩人仅系舜玉小区南区8－3－603房产的直管公房经营管理人，该房屋由案外人谢某某承租，谢某某在承租间因拖欠房租，答辩人已诉至法院并申请强制执行，在执行期间法院经调查发现谢某某为残疾人无民事行为能力人，亦未查找到谢某某的法定代理人或监护人，导致答辩人作为房屋经营管理人穷尽了措施却无法对房屋进行实际经营管理，该房屋一直由谢某某占有使用。2018.10.8因谢某某的原因导致房屋失火，是直接侵权人，消防人员为了广大居民的人身财产安全采取紧急灭火措施导致渗水滴入原告家中，因此谢某某是导致原告受损的直接责任人，我方没有过错，本案亦属于谢某某的侵权行为导致原告遭受的损失，并非相邻关系，因谢某某拒不腾房答辩人无法对房屋进行经营管理，答辩人亦是受害者。因答辩人并非直接使用人侵权人，不符合一般侵权的构成要件，与原告起诉的损害事实之间没有因果关系，作为被告主体不适格。综上，答辩人主观上没有过错，客观上已通过司法手段尽到了经营管理责任，所以对其主张的损失没有赔偿义务。二、2019.9.24下雨漏水系台风利奇马导致的自然灾害，被告无过错，原告做为房屋所有人对房屋管理不善，对可能发生的危险不积极采取减轻损失的措施亦应承担相应的责任，原告本身存在过错。三、原告将两次漏水的损失转嫁到被告处，明显不合理。至于原告的租金损失，与本案无关。原告要求的赔偿金额与要求过于夸大原告要求其承担全部责任是不公平的，而且本着人道主义原则，答辩人对原告的房屋也进行了粉刷，已尽到责任，不应再予以赔偿。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人所提交的证据依法进行了审查。原告为证明其以每月租金1400元的标准将涉案房屋出租给案外人宋某某，宋某某因该房屋漏水而退租的事实，提交房屋租赁合同、手机转账账单详情、收条等证据，被告济南市住建局对上述证据的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，认为租赁合同显示的租赁期限是2018年4月10日至2019年3月31日，原告主张的租金损失时间已超出合同约定的租赁期限，上述证据无法体现出在2019年11月涉案房屋出现了导致无法继续居住使用的情况，无法确定手机转账账单详情中的媛哥是否是租赁合同中的承租人，即使原告向承租人退款属实，那么所退款项中也包含了应退的1400元押金，该部分款项不属于原告的直接经济损失。被告广安物业公司对上述证据的真实性有异议，认为根据租赁合同和收条不能确定双方存在真实的租赁关系，即使存在租赁关系，也应当由承租人出庭作证，手机转账账单详情中的转账方不能确认是原告提交的租赁合同中的承租人，所转的款项不能确定是房租，也不能确定为原告的损失。本院认证如下：原告所提交的涉案房屋出租的相关证据，彼此之间能够相互印证，符合日常生活经验，本院予以采信，至于其能否认定为原告的经济损失，本院将在本院认为部分进行分析论证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于济南市市中区的房屋系济南市住建局所有的直管公房，由该局委托广安物业公司经营管理，由案外人谢某某承租使用。谢某某自2000年8月开始欠付房租，至2004年7月共计拖欠房租1431.60元。广安物业公司为此于2004年将谢某某诉至本院。本院经审理，于2004年9月15日作出（2004）市民初字第2858号民事判决，判决：一、原告山东广安物业管理有限责任公司与被告谢某某关于济南市市中区舜玉南区8号3－603室的房屋租赁关系于本判决生效之日起解除。二、被告谢某某于本判决生效之日起十日内将济南市市中区舜玉南区8号3－603室的房屋腾空，交付原告山东广安物业管理有限责任公司。三、被告谢某某于本判决生效之日起十日内支付原告山东广安物业管理有限责任公司自2000年8月至2004年7月期间的房屋租金1431.60元。四、驳回原告山东广安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。该判决生效后，广安物业公司向本院申请强制执行，但直到2019年8月份谢某某去世前其一直未搬离该房屋。郝向柱系济南市市中区舜玉南区8号楼3－503室房屋的所有权人。2018年4月9日，郝向柱（甲方）与案外人宋某某（乙方）签订一份房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方所属位于舜玉小区南区8－3－503室房屋，期限自2018年4月10日至2019年3月31日止，租金每月1400元，水电押金1400元，合同到期后如不续租，水电押金退还乙方。此后，宋某某居住使用该房屋并按照约定向郝向柱支付了2020年1月9日之前的房租，其中最后一次支付房租是2019年10月1日，转账金额为4200元，转账说明为“19.10.10－20.1.9房租”。2018年10月8日，济南市市中区突然失火，消防机构在灭火过程中所使用的水由603室灌入舜玉南区8号楼3－503室，导致503室及室内物品被水浸泡。2019年9月24日，济南市市中区再次向楼下的503室漏水。2019年11月，广安物业公司派人对济南市市中区舜玉南区8号楼3－503室进行了维修，维修期为5天，具体维修内容为刮腻子和粉刷墙壁。宋某某因在维修期间和维修后的通风晾干期内无法使用舜玉南区8号楼3－503室房屋而向郝向柱提出退租，郝向柱于2019年11月18日向宋某某退款3775元。郝向柱陈述宋某某预付了3个月房租，但实际只住了1个多月，该3775元包括未使用房屋期间的房租及1400元的押金。本院认为，济南市住建局作为济南市市中区房屋的所有权人，广安物业公司作为该房屋的实际经营管理人，负有对该房屋妥善管理的职责。该房屋因管理不善漏水给郝向柱造成损失，济南市住建局和广安物业公司应当承担共同赔偿责任。关于郝向柱所主张的房租损失，因宋某某已向郝向柱交纳了2018年10月份的房租，郝向柱未举证证明其已将该月的房租退还给宋某某，故郝向柱所主张的2018年10月份的房租损失，证据不足，本院不予支持。郝向柱与宋某某所签订的房屋租赁合同约定的租赁期限是2018年4月10日至2019年3月31日，该合同到期后宋某某继承承租该房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系，双方均可随时解除合同。从宋某某预付房租至2020年1月9日这一事实来看，如无意外情况发生，宋某某至少会承租到2020年1月9日。虽然广安物业公司维修503室房屋的时间只有5天，但是考虑到维修后需要通风晾干一段时间以及郝向柱另行寻找承租方也需要一定的时间，在此期间必然会产生房屋空置的损失。本院酌情确定两被告应当赔偿郝向柱房屋空置损失3000元。郝向柱所主张的装修、家具等其他损失，因未提交相应的证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告济南市住房和城乡建设局、山东广安物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郝向柱房屋空置损失3000元。二、驳回原告郝向柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取计85元，原告郝向柱负担65元，被告济南市住房和城乡建设局、山东广安物业管理有限责任公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姜光军二〇二〇年八月十三日书记员  况磊磊