+河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2985号 上诉人（原审原告）：钮新霞，女，汉族，1974年1月6日出生，住河北省涿州市。 委托诉讼代理人：佟学民，河北世纪联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩青顺，男，汉族，1973年7月24日出生，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：崔雨苗，河北精伟律师事务所律师。 上诉人钮新霞因与被上诉人韩青顺房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钮新霞上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判支持上诉人的诉请或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未对被上诉人擅自改变房屋结构的事实进行认定。上诉人虽将案涉房屋租赁给被上诉人用于生产经营，但并未同意被上诉人对房屋进行装修改善。双方签订的《租赁合同》未对装修一事进行约定，事后被上诉人亦未征得上诉人的许可。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人对租赁物进行改善需经出租人同意，否则承租人应承担恢复原状或赔偿损失的责任。一审中，上诉人提供的案涉房屋的内部结构照片可以证实被上诉人改变、破坏了案涉房屋的内部结构，被上诉人亦明确认可其对房屋进行了装修，故被上诉人擅自装修的行为已侵犯了上诉人的合法权益，上诉人有权要求被上诉人将房屋恢复原状并赔偿损失。二、原审法院未查明案涉房屋未取得建设工程规划许可证的事实。根据涿州市自然资源和规划局出具的《政府信息公开函复》可知，案涉房屋未办理过规划许可手续，至今未取得建设工程规划许可证。因此，案涉《租赁合同》应属无效合同，无继续履行的法律基础。三、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”法律赋予了出租人在承租人擅自转租的情况下解除合同的权利，一审法院却驳回了我方的诉讼请求，系适用法律错误。被上诉人擅自破坏房屋结构、擅自转租的行为已严重侵害了我方的合法权益，其应承担相应法律责任。原审判决不仅损害了上诉人的合法权益，更扰乱了社会经济秩序。 韩青顺辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。一、被上诉人并未对房屋的主体结构进行更改，不构成改善和增设他物的行为。租赁合同第三条明确约定了被上诉人有生产经营的权利，则被上诉人在经营过程中有必要依据其经营需要对原有的格局、装修进行变更。结合照片可以看出，被上诉人用的隔断材质是石膏板，不会对房屋的主体和承重结构造成任何影响。另，上诉人在被上诉人装修过程中多次到现场进行监工，对被上诉人的行为从未提出过任何异议，现其陈述其没有同意装修，明显不符合常理。二、上诉人起诉要求解除合同，现又主张合同无效，其主张超出了一审诉求范围。上诉人关于案涉房屋没有经过建设及规划部门颁发相关建设规划许可证致使合同无效的主张没有事实及法律依据，且上诉人在一审过程中从未提出该主张，其主张不应属于二审法院的审理范围。另，双方当事人均为完全民事行为能力人，达成合意并签字按手印的合同应系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，亦未损害国家、社会公共利益或第三人权益，故案涉租赁合同合法有效：首先，相关部门并未将案涉房屋认定为违法建筑，从未对房屋作出停止建设、限期改正、强制拆除等具体行政行为，故案涉房屋的手续合法。上诉人主张案涉房屋系违法建筑，没有事实依据；其次，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”上诉人所建房屋位于其自有的宅基地范围内，其有权进行相关建设；再次，根据谁主张谁举证的原则，上诉人应出示其宅基地范围是在城市、镇规划区内的证据，若处于规划区外，其建房行为无须取得规划许可证。另，根据合同法的规定，上诉人作为出租方应向承租方提供符合合同要求的租赁物，而被上诉人作为承租方在合同签订时并不能了解到该宅基地及房屋的手续问题，若案涉房屋需要规划许可，上诉人即存在故意隐瞒或重大过错的情形，在被上诉人已对该房屋进行装修的情况下应全额赔偿善意的承租方的所有损失；最后，上诉人在一审提出的诉求是解除合同，现又主张合同无效，其主张不属于本案的审理范围。三、被上诉人对《中华人民共和国合同法》第224条的理解过于片面。第224条规定的是在承租人存在擅自转租的情况下，出租人有解除请求权，而不是擅自转租必然会引起合同解除的法律后果。一审法院根据实际情况、价值理念进行了综合判断，符合法律规定。况且，被上诉人不存在擅自、整体转租的情形。被上诉人的营业范围包含经营餐饮和住宿的项目，其同意案外人租赁二、三层作为宿舍符合合同约定及法律规定，且在与案外人签订合同后被上诉人及时将合同复印件提交给了上诉人，上诉人并未提出任何异议。现在被上诉人投入200余万元完成整体装修、进入营业后上诉人突然要求解除合同，其行为违反了诚实信用的基本原则，也不利于维护市场经济的稳定。四、被上诉人在争议期间仍然按时全额交纳了租赁费用，上诉人亦进行了接收。现上诉人要求解除合同，没有依据。被上诉人作为一个生意人，一直老实本分的做生意，但上诉人三番五次的无故刁难严重影响了被上诉人的生意，被上诉人将保留追究上诉人赔偿律师费、营业损失等相关费用的权利。 钮新霞向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告在15日内将破坏原告的房屋恢复原状并赔偿损失15万元；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据和事实如下：1、原告出示张立才出具的权利转让声明，主张张立才将其诉讼权利全部转让给原告。被告质证意见为，不予认可，该声明未经相关部门公证，亦无其他见证人在场，不符合证据形式；2、原告出示被告与石小龙签订的租赁合同复印件，主张被告未经原告同意私自转租案涉房屋（二层、三层）。被告质证意见为，对复印件不予认可，即使存在转租的行为，也可以证明被告与第三人已经告知原告，进而由原告备份了该合同，原告当时以及起诉前并未提出异议，我方的二、三层实际上就是用于经营住宿，而该合同第八条可以显示第三人租用房间就是为了给员工提供住宿，在我方的经营范围内，区别是租赁方由不特定的多人变为一人；3、原告出示被告出租房屋的现场照片，主张被告在未经原告允许的情况下在房屋前脸张贴房屋招租广告。被告质证意见为，该照片未显示形成时间，通过该广告牌也可以表明二、三层并未租出，被告开设的公司经营范围有住宿服务，该广告牌即使真实存在也是一个对外公示，原告应早已知晓被告有出租的意向，但未提出异议。4、原告出示2019年4月9日庭审笔录、（2019）冀0681民初1345号民事裁定书、案涉房屋内部结构照片，主张被告改变、破坏房屋内部结构。被告质证意见为，被告因经营需要对案涉房屋进行装修，并未改变房屋内部结构。我方转租行为是经原告认可，并且该裁定书与本案事实及法律关系具有同一性，在法院审理并开庭后，被告又申请撤诉，现又重新起诉，属于浪费司法资源。5、被告出示营业执照复印件、企业公示信息查询单，主张被告经营的公司业务范围，包括餐饮及住宿服务，被告经租赁的房屋装修后用于经营酒店及住宿符合法律规定。原告质证意见为，关联性不予认可，被告企业设立时并未与原告建立租赁关系。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该条款规定的解除权具有选择性，并非唯一性。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。考虑双方建立房屋租赁关系时间不长及被告装修的实际情况，在被告存在部分转租的情况下，本院对原告现阶段要求解除案涉租赁合同的事宜不予支持；对于原告要求被告将房屋恢复原貌并赔偿损失15万元的诉求，因该诉求以合同解除为前提，故本院于本案中不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条、第七十四条之规定，判决：驳回原告钮新霞的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告负担（已缴纳）。 二审庭审中，上诉人钮新霞提交2019年6月5日涿州市自然资源和规划局政府信息公开函复一份，证明案涉标的物未经规划批准，属于非法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同应属无效合同。被上诉人韩青顺质证称，该证据没有法定代表人的签字，不符合证据形式，我方对其内容不予认可。具体质证意见同我方答辩的第二点。另，上诉人的证明目的与本案无关联性。被上诉人韩青顺提交其向上诉人缴纳租赁费的手机银行转账记录截图一份，证明在上诉人起诉、上诉期间，租赁合同仍在继续履行且上诉人接收了租赁费。上诉人钮新霞对该证据的真实性及关联性均不予认可。二审查明的其他案件事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人钮新霞主张案涉房屋未取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同应属无效合同，但其并未提供有效证据证实案涉房屋处于城市、镇规划区内或乡、村庄规划区内，故上诉人未能举证证实案涉租赁合同具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应承担举证不能的后果，对其主张，本院不予支持。上诉人钮新霞主张被上诉人韩青顺擅自对房屋进行装修，改变了房屋结构并提交房屋现场照片为证，但仅凭照片并不能认定韩青顺擅自变动了房屋的建筑主体或承重结构，且韩青顺租赁标的物的目的系用于生产经营，其为了满足使用功能和美观的需要可对房屋进行必要的装修作业，故上诉人的主张无事实依据，本院亦不予支持。因被上诉人韩青顺租赁案涉房屋后又将案涉房屋的二、三层转租给石小龙使用，且韩青顺未提供证据证实该转租行为已征得出租方的同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定以及张立才与钮新霞系夫妻关系、张立才已出具声明将其诉讼权利委托钮新霞行使的事实，钮新霞诉请解除钮新霞、张立才与韩青顺所签《租赁合同》有事实及法律依据，本院予以支持。因钮新霞未举证证实案涉房屋的原状及损失15万元的计算依据，对其恢复原状并赔偿损失的诉求，本院不予支持。关于合同解除后的其他纠纷，当事人可另行主张。 综上所述，钮新霞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 一、撤销河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初3551号民事判决； 二、解除钮新霞、张立才与韩青顺于2017年8月26日签订的《租赁合同》； 三、驳回钮新霞其他诉讼请求。 一审案件受理费3300元，由钮新霞负担1650元，由韩青顺负担1650元；二审案件受理费3300元，由钮新霞负担1650元，由韩青顺负担1650元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王志强 审 判 员 康珍惠 审 判 员 杨玉龙 二〇二〇年八月十四日 法官助理 董 丽 书 记 员 戚园园