湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8214号上诉人（原审被告）：黄金贵，男，1971年9月1日出生，汉族，住湖南省辰溪县。委托诉讼代理人：贾丹丹，湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘亦飞，女，1978年6月28日出生，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：喻静，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈文胜，攸县长安法律服务所法律工作者。第三人邹治权，男，1980年5月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人黄金贵因与被上诉人刘亦飞、第三人邹治权房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄金贵上诉请求：1、撤销长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初2043号民事判决书第一、二、三项，依法改判或发回重审；2、判令由被上诉人刘亦飞承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1、门面被锁是因刘亦飞不交租金导致，刘亦飞属于过错方，不享有单方解除权，且门面被锁并不会导致合同不能履行，若刘亦飞支付租金依然可以继续经营，一审法院认定门面被锁导致合同不能继续履行，双方签订的《租赁合同》事实上已解除系事实认定错误；2、依据省政府发布的相关文件，不可抗力的期限应当截止至2020年2月9日。截至2020年3月10日，应当由刘亦飞向上诉人支付下一季度的租金时，不可抗力情形已消失；3、疫情并不是刘亦飞拒付租金的理由，刘亦飞提出减免租金的申请不表示上诉人必须统一该申请，刘亦飞拒付租金构成违约；4、双方签订的《租赁合同》并约定进场费的返还条件，该进场费实为租赁商铺的入场资格，现刘亦飞已经入场，黄金贵已完成其合同义务，一审法院判决黄金贵向刘亦飞退还进场费没有事实、法律依据；5、因刘亦飞存在欠付租金的违约行为，上诉人无需返还刘亦飞支付的保证金。刘亦飞辩称：1、双方签订案涉门面的《租赁合同》，现因刘亦飞与黄金贵协商减免租金未果，门面被第三人邹治权锁门，导致刘亦飞无法开张营业，案涉《租赁合同》无法履行，黄金贵构成根本违约；2、刘亦飞遵照国家疫情防控政策的要求停止营业经营，故刘亦飞就案涉租赁房屋无法实际占有使用的疫情防控期间提出减免租金的请求合理合法。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。刘亦飞向一审法院起诉请求：1、请求依法解除双方在2019年9月26日签订的房屋门面《租赁合同》；2、请求判决黄金贵返还刘亦飞合同保证金17000元、门面转让进场费用20000元，合计人民币37000元；3、请求判决黄金贵返还刘亦飞租金款13031.8元；4、请求判决黄金贵赔偿刘亦飞门面装饰等损失费用共计20000元；5、请求判决本案诉讼费用由黄金贵承担。一审法院认定事实：座落于长沙市开福区房屋产权系王卫所有，王卫将房屋租赁给第三人使用。第三人将其中3个小门面分租给王涛使用，王涛又将其中1个小门面分租给黄金贵使用，王涛退出后，黄金贵与第三人签订合同，将王涛租赁的3个小门面全部接手承租。2019年9月26日，刘亦飞（承租方、乙方）、黄金贵（出租方、甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将上述房屋中的936号小门面出租给乙方用于小吃经营。租赁期限自2019年9月26日起至2022年9月25日止。2019年9月26日至2021年9月25日月租金为税后8500元，后期租金按邻街递增。租金按季度支付，乙方应提前15天支付下一期租金，不得拖欠，否则甲方有权收回门面，保证金不退。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日起向甲方支付履约保证金17000元，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方无息退还乙方。租赁期内因租赁房屋所产生水、电、卫生、物业等及税费由乙方自行承担。甲方在乙方支付首期租金之日将房屋钥匙交付乙方。乙方在不破坏房屋主体结构的基础上有权根据营业需要对房屋进行装修，租赁期满，可移动的设备设施归乙方所有，不可移动物品按来装去丢原则处理。若乙方不续租找到下家，乙方有权收取下家进场费。双方另就其他事项进行了约定。合同签订后，刘亦飞向黄金贵交纳了保证金17000元，转让进场费20000元，2019年9月26日至2019年12月25日租金25500元。刘亦飞接手门面并进行装修后经营泡菜，并向黄金贵支付了2019年12月26日至2020年3月25日的租金。新型冠状病毒肺炎疫情发生后，刘亦飞于2020年3月8日返回长沙后与黄金贵协商减租。2020年3月10日，第三人邹治权将涉案门面锁门，并张贴了停业通知，载明“商户你好，由于承租户黄金贵没有交租金和水电费，按承租合同约定停业。”锁门后，双方就此发生纠纷，并经110出警处理未成。对此，黄金贵称因刘亦飞等租户没有交租，故没有向第三人交租，因第三人不同意减免租金，故没有同意减免刘亦飞的租金。锁门后，刘亦飞即搬离了出租门面。本案在审理过程，就刘亦飞所主张装修损失，经一审法院释明并征询刘亦飞是否就装修残值进行评估，刘亦飞表示不进行评估。上述事实，有刘亦飞、黄金贵签订的《租赁合同》、《停业通知》及锁门照片、黄金贵与第三人签订的《房屋租赁合同》、报警记录、银行及微信转账记录、房屋装饰照片、现状照片、微信聊天记录等证据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，一、刘亦飞、黄金贵所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案门面系黄金贵从第三人处承租再转租给刘亦飞，而第三人以黄金贵未交租违约通知刘亦飞停业并将门面锁门导致合同不能继续履行，刘亦飞已搬离出租门面，双方所签订的《租赁合同》事实上已解除，现刘亦飞请求解除合同，黄金贵对此没有异议，应确认双方所签订的租赁合同已于2020年3月10日解除。二、因合同于2020年3月10日解除，黄金贵应当向刘亦飞返还2020年3月10日至3月25日的租金4250元。另外，湖南省于2020年1月23日启动新型冠状病毒肺炎疫情重大突发公共卫生事件一级响应后，因疫情防控没有经营租赁门面，刘亦飞据此要求减免租金，符合法律规定不可抗力的免责情形，结合刘亦飞实际营业情况，一审法院酌情认定减免刘亦飞一个月租金8500元，故黄金贵应退还刘亦飞租金12750元。三、如前述，刘亦飞虽然应当提前15天，即在2020年3月10日交纳下一季度租金，但当时刘亦飞已向黄金贵提出减免租金的请求，且第三人已将门面锁门，刘亦飞在此情况下没有向黄金贵按期交纳租金具有正当理由，黄金贵据此抗辩刘亦飞没有按期交纳租金违约而导致合同解除没有法律依据，一审法院不予采信。鉴于本案是因第三人以黄金贵未交租违约通知刘亦飞停业并将门面锁门而导致合同解除，刘亦飞对此没有违约责任，且因合同提前解除导致刘亦飞不能按合同约定在合同期满时找下家收取转让进场费以弥补其转让进场费损失，故刘亦飞主张黄金贵退还保证金17000元和转让进场费20000元，一审法院予以支持。至于第三人是否应当减免黄金贵租金及第三人锁门是否正当问题，属于黄金贵与第三人之间的合同履行问题，不在本案审查范围，黄金贵可依据合同另行主张权利。四、因刘亦飞经一审法院释明后不愿就装修残值进行评估，其主张装修损失20000元没有证据证明，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审法院判决如下：一、确认原告刘亦飞与被告黄金贵签订的《租赁合同》于2020年3月10日解除；二、被告黄金贵在本判决生效之日起十日内退还原告刘亦飞保证金人民币17,000元、转让进场费人民币20,000元，合计人民币37,000元；三、被告黄金贵在本判决生效之日起十日内退还原告刘亦飞租金人民币12750元；四、驳回原告刘亦飞的其他诉讼请求。本案受理费775元（已减半收取），由原告刘亦飞负担225元，由被告黄金贵负担550元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合一审判决与黄金贵上诉事实和理由，本案二审的争议焦点为：1.双方当事人是否存在违约行为；2.违约责任的承担。关于焦点1。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄金贵系从第三人处承租案涉门面后再转租给刘亦飞，虽然根据合同约定，刘亦飞虽然应当于2020年3月10日交纳下一季度租金，但因当时正在新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，并且导致涉案门面不能经营或影响经营，刘亦飞向黄金贵提出减免租金的请求，并在协商未果的情况下没有向黄金贵按期交纳租金具有正当理由，并未构成违约。而黄金贵由于未向第三人交租违约，导致第三人通知刘亦飞停业并将门面锁门，致刘亦飞无法就案涉门面享有使用、收益之利益，其合同目的已无法实现，黄金贵构成根本违约。一审法院据此认定双方所签订的租赁合同已于2020年3月10日解除并无不当，本院予以确认。关于焦点2。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，租赁合同于2020年3月10日解除，黄金贵应退还刘亦飞2020年3月10日至3月25日租金4250元。刘亦飞因疫情防控无法经营租赁门面，符合法律规定不可抗力的免责情形，一审法院结合刘亦飞实际营业情况，酌情认定减免刘亦飞一个月租金8500元，并无不当，本院予以维持。由于黄金贵的违约行为，导致涉案租赁合同无法继续履行，一审法院认定黄金贵退还刘亦飞保证金17000元，转让进场费20000元，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人黄金贵的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人黄金贵负担。本判决为终审判决。审判长  蔡晓审判员  潘威审判员  谢晋二〇二〇年八月二十八日法官助理李婉瑶书记员谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。