吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初1536号原告：段屹，男，1985年3月4日出生，满族，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：段洪彬（段屹的父亲），男，1959年9月17日出生，满族，住吉林省蛟河市。被告：陈吉祥，男，1960年7月25日出生，汉族，住吉林省吉林市。被告：吉林市重吉石化机械有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：陈吉祥，总经理。第三人：吉林市朝阳房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：范晓彤，总经理。委托诉讼代理人：王硕，男，1982年1月17日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：张伟，吉林众达律师事务所律师。原告段屹与被告陈吉祥、吉林市重吉石化机械有限公司（以下简称重吉石化公司）、第三人吉林市朝阳房地产开发有限责任公司（以下简称朝阳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段屹及其委托诉讼代理人段洪彬、被告重吉石化公司的法定代表人及被告陈吉祥、第三人朝阳房地产公司的委托诉讼代理人王硕、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段屹向本院提出诉讼请求：1.确认2016年12月30日原告段屹与被告陈吉祥签订的房屋买卖合同有效；2.判令两被告和第三人配合原告办理房屋所有权更名手续。事实与理由：坐落于吉林市××苑的房屋，系被告重吉石化公司通过回迁方式取得的房产，2016年12月30日重吉石化公司法定代表人陈吉祥与原告段屹签订了房屋买卖合同一份，该合同约定将上述房屋以670,000元价格出售给原告。合同签订后，原告按照约定支付了620,000元房款，约定其中50,000元在产权证更名后再支付。原告于2017年3月入住该房屋。现该房屋所在的小区其他业主均已办理了房屋所有权证，原告找到被告陈吉祥，要求其协助原告办理房屋产权更名过户手续，但被告迟迟不予配合。朝阳房地产公司负责小区居民产权证的办理事宜，原告与被告陈吉祥找到第三人朝阳房地产公司，要求配合办理产权证，也没有办理完成。根据双方合同约定，原告认为，重吉石化公司将上述房产转让给陈吉祥，陈吉祥又出售给原告，双方签订的房屋转让、买卖合同是合法有效的。被告重吉石化公司与陈吉祥、第三人朝阳房地产公司未按合同约定配合原告办理房屋产权更名手续，是违反合同行为，应承担违约责任。现原告依据有关法律提起诉讼，请人民法院维护原告合法权益，支持原告诉讼请求。重吉石化公司及陈吉祥共同辩称，1.根据原告的诉求，承认2016年12月30日签订的房屋买卖合同有效，双方是在自愿的基础上协商一致签订的；2.我始终在原告办理有关该房屋产权过程中配合原告办理，我也配合原告找到朝阳房地产公司共同办理产权过户登记手续，但始终朝阳房地产公司也没有给办理至今；3.本案诉讼费不应由重吉石化公司和我承担。该房屋是朝阳房地产公司与重吉石化公司、吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司拆迁置换取得，该房屋已经办理相关产权登记，现房屋的所有权为朝阳房地产公司，并非重吉石化公司及陈吉祥所有。朝阳房地产公司不给办理产权过户的理由是要求我一次性办理产权置换所得房屋的所有过户手续，而我公司正处于企业被吊销、进行企业清算阶段，不能在未清算完毕的情况下全部办理置换房屋的过户手续，只能在不违反法律法规、合理合法办理少部分产权过户，该房屋产权朝阳房地产公司应当给予办理。过户手续全部资料在朝阳房地产公司手中，是朝阳房地产公司不给办理，办理房屋过户手续用的资料应该有产权调换交易书、扩大面积发票、房屋维修资金发票、房地产出具的安置回迁证明，但这些资料都在朝阳房地产公司手中，我没有这部分资料。我给朝阳房地产公司及买房者提供了全部置换房屋的资料，并且合理合法的履行了办理房屋产权的所有相关手续，是一个完整的从动迁到回迁安置的闭合环节。在办理产权过户手续过程中，只是在朝阳房地产公司这个环节而终止，不能实现产权过户，责任在于朝阳房地产公司。诉状中提到原告同被告陈吉祥找到第三人，要求其配合办理产权过户，没有办理完成，说明是朝阳房地产公司没给办理，不是重吉石化公司及陈吉祥不给办理。根据以上几点，我认为我已经如实履行义务，对于诉讼费我方不同意承担。朝阳房地产公司述称，1.不是朝阳房地产公司不配合原告办理房屋产权手续，而是该房屋不具备办理产权手续条件。原因是被告重吉石化公司两名股东存在分歧，造成本案涉及的房屋产权手续无法办理；2.由于原告购买的拆迁安置房屋是由重吉石化公司原有产权房屋分割后安置的，所以房屋存在分割安置的情形，在办理产权时，需要重吉石化公司两名股东均对于分割安置房屋同意出具办理产权手续并予以确认，才能办理本案分割后的拆迁安置房屋产权。但是由于重吉石化公司两名股东即本案被告陈吉祥及其妹妹陈桂芝存在分歧，不能共同到场签字确认，所以才无法出具办理产权手续。第三人无法配合原告办理本案涉及的拆迁安置手续的责任，在于被告重吉石化公司及其两名股东，责任不在于本案第三人，对此第三人不应承担任何责任。综上所述，请求法院查明事实，分清责任，依法判决。本院经审理认定事实如下：重吉石化公司的法定代表人为陈吉祥，重吉石化公司共两名股东，为陈吉祥和陈桂芝，重吉石化公司因未在规定时间内接受年检，2011年吉林市工商行政管理局作出吉市工商企处字【2011】8-447号行政处罚决定书，吊销重吉石化公司的营业执照，现重吉石化公司正在进行企业清算。2009年9月7日，朝阳房地产公司作为甲方与重吉石化公司作为乙方签订“协议书”，约定甲方对乙方有证房屋（1372.61平方米）进行回迁安置，安置方式为原地安置，原面积一米抵一米，协议书对其他事项亦进行了约定。后朝阳房地产公司与陈吉祥、陈桂芝签订16份产权调换协议书，其中包括段屹提供的编号为80XXX0的产权调换协议书。该产权调换协议书拆迁人为朝阳房地产公司（甲方），被拆迁人为陈吉祥（乙方），安置房屋为坐落于朝阳欣苑的房屋，设计建筑面积为120平方米（实际建筑面积以房产测绘为准），陈吉祥在乙方法定代表人处签字，陈桂芝在乙方委托代理人处签字，该产权调换协议书封面手写部分载明1-X-X层-17,123.66。2013年12月朝阳房地产公司出具《吉林省住宅专项维修资金专用票据》，业主姓名为陈吉祥，住宅地址为朝阳新苑1-X-X-17房屋，住宅建筑面积为123.66平方米，交存金额为12,861元。2013年12月19日，陈吉祥取得朝阳新苑小区1号楼X单元X层17号的房屋使用权证，该房屋的管理单位为吉林市朝阳江景物业服务有限公司，持证人为陈吉祥，建筑面积为123.66平方米，该房屋使用权证上载明：“本证房屋所有权性质为私有产权，由朝阳江景物业服务有限公司负责房屋的管理。待产权人在房产局办理正式产权手续后，该房证自行作废。”2016年12月30日，重吉石化公司和陈吉祥作为甲方（出卖人）与段屹作为乙方（买受人）签订《房屋买卖合同》，甲方所售房屋坐落于吉林市××苑，建筑面积为123.66平方米，成交价格为67万元，甲方同意乙方押款5万元，此款在办理房屋所有权证更名手续当日支付甲方，重吉石化公司和陈吉祥在甲方处签字盖章，段屹在乙方处签字。2016年12月30日段屹向陈吉祥支付2万元定金，2017年1月18日段屹向陈吉祥支付35万元，2017年4月2日段屹向陈吉祥支付25万元，上述合计62万元。段屹于2017年在涉诉房屋居住至今。另查明，陈吉祥和陈桂芝于2009年9月16日签订《财产变更协议书》，该协议书对重吉石化公司名下的三套房屋进行了权属约定，1、坐落在丰满区小白山乡红旗村一社，建筑面积244.02平方米，产权证号：吉林市房权证乡镇字第J42-02XXX号变更到乙方陈桂芝名下，归乙方个人所有；2、坐落在××区的四套房屋，建筑面积分别为652.70平方米、352.80平方米、212平方米、82.50平方米，总计1300平方米归双方共同所有，每人各占50%（650平方米），产权证编号：吉林市房权证丰字第00XXX号；3、坐落在丰满区建华村，建筑面积72.61平方米，产权证编号：吉林市房权证丰字第02XXX号归双方共同所有，每人各占50%（36.305平方米）。双方于当日到吉林省吉林市江城公证处对该协议书进行了公证，公证书号为（2009）吉江城证字第16428号。认定上述事实的证据有：企业信息、行政处罚决定书、江城日报、协议书、产权调换协议书、吉林省住宅专项维修资金专用票据、供热费票据、物业费票据、房屋供热合同、物业服务合同、房屋使用权证、房屋买卖合同、收据和收条、公证书及当事人的当庭陈述等。朝阳房地产公司提供的拆迁安置房屋的表格，该证据为朝阳房地产公司自行制作，没有陈吉祥、陈桂芝签字，亦没有重吉石化公司的盖章，且陈吉祥对该证据不予认可，故本院不予采信。本院认为，朝阳房地产公司对重吉石化公司的有证房屋（1372.61平方米）进行回迁安置，陈吉祥和陈桂芝作为重吉石化公司的股东与朝阳房地产公司签订产权调换协议符合法律规定，涉诉房屋的产权调换协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。涉诉房屋的产权调换协议书乙方虽是陈吉祥与陈桂芝共同签订，但协议书载明的被拆迁人为陈吉祥，陈吉祥是在法定代表人处签字，陈桂芝是在委托代理人处签字，且吉林市朝阳江景物业服务有限公司出具的房屋使用权证中载明的持证人为陈吉祥，结合陈吉祥陈述重吉石化公司与朝阳房地产公司共签订16份产权调换协议书，陈吉祥与陈桂芝已经予以分割，每人各8份归各自保管，可以认定涉诉房屋系重吉石化公司股东协商一致归陈吉祥所有。陈吉祥、重吉石化公司与段屹签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，故段屹主张确认该合同有效的诉讼请求本院予以支持。陈吉祥已经向段屹交付了房屋，段屹也已经按照合同约定向陈吉祥交付了购房款62万元，现涉诉房屋具备办理不动产权证的条件，段屹主张陈吉祥、重吉石化公司、朝阳房地产公司协助其办理产权登记手续的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、段屹与陈吉祥、吉林市重吉石化机械有限公司于2016年12月30日签订的房屋买卖合同有效；二、陈吉祥、吉林市重吉石化机械有限公司、吉林市朝阳房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助段屹办理坐落于吉林市××苑房屋的产权登记手续。案件受理费5,250元，由吉林市重吉石化机械有限公司负担2,625元，由吉林市朝阳房地产开发有限责任公司负担2,625元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 仲菲艳 二〇二〇年八月十九日书记员 张倩倩