天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2020）津0114民初2161号原告：于文剑，男，1974年4月25日生，汉族,现住天津市北辰区。被告：天津浩华恒昌投资有限公司，住所地天津市武清区上马台镇金源路东侧。法定代表人：李银涛，总经理。委托诉讼代理人：张自强，天津翠亨律师事务所律师。原告于文剑与被告天津浩华恒昌投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于文剑、被告天津浩华恒昌投资有限公司委托诉讼代理人张自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于文剑向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付逾期交房已付款的利息14264.85元、违约金1770.81元,合计16035.66元;2.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告开发位于天津市武清区××镇××路××小区。原、被告于2016年12月12日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买淳清园12＃-1，2-110房屋，建筑面积56.7平方米，总价款737837元。原告交纳了首付款并在建设银行办理贷款，被告收到了原告全部购房款，2019年1月24日被告为原告出具了737837元购房款发票。根据上述《天津市商品房买卖合同》第三条约定，被告应于2018年12月31日前交付房屋，但实际履行中被告一直拖延，直到2019年6月9日才实际交房，延期交房160日。故原告起诉。天津浩华恒昌投资有限公司辩称，原告起诉要求被告支付已付房款的利息、违约金不符合事实、合同约定及法律规定：一、不可抗力有合同约定和法律规定，《天津市商品房买卖合同》第三条约定“如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：予以延期，甲乙双方互不追究责任”；《民法总则》第180条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免不能克服的客观情况”；《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免不能克服的客观情况”。造成逾期交房的原因，2018年11月23日涉案工程竣工验收合格，2018年12月4日交付天津市武清区建设委员会备案，同年12月11日取得准许交付使用证，同月向原告公邮寄交房通知书，被告按合同约定履行了交付房屋的所有手续，但因天津金百隆建筑集团有限公司与天津万信建筑工程有限公司拒绝移交涉案工程及钥匙，才导致被告无法向原告交付房屋。被告在2018年12月25日向武清区法院起诉上述两施工公司，至2019年5月收到二审判决上述两施工公司向被告移交涉案工程及钥匙，此期间均是在诉讼过程中，故造成延期交付房屋。因此被告已经在约定交房日期之前具备交付条件，且已向原告发出交房通知，但出现两施工公司拒绝向被告移交涉案工程及钥匙的情形，被告无法提前预见，无法避免利用诉讼程序故意拖延，民事诉讼审理期限是有明确规定的，被告无法左右诉讼进程，被告已在第一时间通过诉讼主张自己权利，实际上也是为了原告的权利免受侵害，尽量避免原告损失进一步扩大。不通过诉讼解决方式，那么交房日期将会更晚。虽然被告一审胜诉二审维持，但时间已过了5个月，诉讼期间被告无法掌控或克服。故约定交房期间属于合同及法律规定的不可抗力情形，被告应当免责。二、即使逾期交房的责任不能免除，也应当由上述两施工公司承担。本案造成逾期交房的原因并非被告造成，而是两施工公司拒绝向被告交付涉案工程及钥匙，从而引起逾期交房的情形，通过（2018）津0114民初16701号、（2019）津01民终2690号案件可以证明被告在2018年12月25日向武清区法院起诉两施工公司，至2019年5月二审法院判决两施工公司向被告交付涉案工程及钥匙，此期间均是在诉讼过程中，案件判决结果说明被告不存在任何违约情形，两施工公司应对此时间段逾期交房负全部责任。三、诉求已付款利息和违约金不能同时主张，计算方式不符合合同约定，违约金过高，损失无依据。《合同法》第一百一十四条对违约支付违约金、违约损失赔偿的计算方法等进行了规定，利息损失属于法定损害赔偿金，与违约金不能同时适用，有违约金条款的应当优先适用违约金条款。四、被告已于2019年5月28日通知原告收房，已履行了合同约定通知义务，且涉案房屋已完全具备交付条件，原告未及时收房原因是其自己造成的，与被告无关。即使被告承担逾期责任，应当按照被告通知原告收房日期为交房日期，不应当以原告办理收房手续日期计算逾期责任，已付款年利率应按4.35%计算,根据合同第五条违约金计算方式只能从第61日起计算至被告通知交房之日止。综上由第三人故意拖延交涉案工程及故意拖延诉讼进程所导致的逾期交房的期限属不可抗力，被告应当免责。计算诉讼请求中要求给付已付房款利息和违约金，不能同时主张，且计算方式不符合合同约定，违约金计算只能从第61日计算至实际交房之日止。综上由第三人故意拖延交涉案工程及故意拖延诉讼进程所导致的逾期交房的期限属不可抗力，被告应当免责。故请求依法驳回原告全部诉讼请求，即使逾期交房的责任不能免除，应当由二施工公司承担，被告对交房不存在过错，不应承担责任。本院经审理认定事实如下：被告于2010年11月25日成立，经营范围为以自有资金对房地产业进行投资、投资咨询、房地产开发与经营等。被告对武清区上马台镇武宁路南侧淳清园1#、2#、12#楼进行开发建设中，经行政审批于2015年2月15日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2016年6月16日被告与案外人天津市金百隆建筑集团有限公司签订《翡翠蓝湾淳清园住宅二期1#、2#、12#楼建筑安装工程施工合同》，同年8月30日被告经行政审批取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，同年11月13日取得《天津市建设工程规划验收许可证》，上述楼房由天津市金百隆建筑集团有限公司进行建设施工。2016年12月12日原告为认购方（乙方）与案外人翡翠蓝湾项目部（甲方）自愿签订《房屋认购书》，约定原告认购被告开发建设坐落于武清区××镇××路××号楼××单元××室房屋，建筑面积56.7平方米，总价款737837元，自认购之日缴纳购房定金5万元，并于通知后三日签订《商品房买卖合同》及补充协议，签订前交付首付款227837元，剩余款办理银行按揭。2017年2月17日，被告为出卖人（甲方）与原告为买受人（乙方）自愿签订合同编号2016-0171621的《天津市商品房买卖合同》，商品房销售许可证号2016-1040-001，约定乙方购买甲方开发建设坐落于武清区××镇××路××＃××，2-110钢混结构住宅，建筑面积56.70平方米，每平方米价格为13031元，房屋价款737837元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收合格或验收不合格不得交付使用。甲方于2018年12月31日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力不能履行合同的，按第3种方式予以延期，甲乙双方互不追究责任。第四条约定“……乙方按贷款付款，应于2017年2月24日前一次性存入商品房首付款227837元，其余价款办理贷款……”。第五条约定“除遇不可抗力外，甲方未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照1种约定追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品房价款的万分之0.15向乙方支付违约金……；第十一条约定“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙”。第十二条约定“双方约定在下列第1种期限内办结房屋权属转移登记：1、自初始登记完毕之日起180日……”。商品房权属由于甲方原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的按第1种约定处理“1、合同继续履行。甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金……”。第十七条约定“本合同未尽事宜，双方另行订立补充合同（见附件六），附件一至附件六均为本合同不可分割的部分，具有同等效力”。双方在合同中还约定了乙方逾期付款的处理、商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理、商品房质量及保修责任、配套设施运行、商品房交接、商品房权属及预告登记、前期物业管理、权属纠纷和债权债务纠纷、争议处理、合同生效等内容。双方还在《补充合同》中第四条约定“甲方应当按乙方提供联系方式通知乙方办理房屋交付手续，自甲方发出通知之日起第30日视为交房通知已送达及房屋已完成交付......。双方还对房屋验收交接，按揭付款、误差的交付等进行约定。合同签订后原告依约交付了房屋首付款。2018年11月23日，被告与上述施工单位天津市金百隆建筑集团有限公司及勘察、设计、监理等单位共同对武清区上马台镇武宁路南侧淳清园12＃楼进行了竣工验收备案。2018年12月4日被告向原告等房屋买受人发出“淳清园1、2、12号楼交房通知书”，告知原告于2018年12月15日前办理交房手续,并交纳物业管理费、垃圾清运费等费用,如超过交房期限未办理交房手续,按合同规定执行。同年12月11日，被告经行政审批取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，向原告收取了以贷款方式交纳的房屋价款余款及其他款项后，被告因案外人天津金百隆建筑集团有限公司、天津万信建筑工程有限公司等对建设施工的淳清园1＃、2＃、12＃房屋建设工程移交等产生纠纷，未能在通知时间2018年12月15日前交付原告房屋，于2018年12月25日起诉上述施工单位，未能按《天津市商品房买卖合同》约定2018年12月31日向原告交付涉案的武清区上马台镇武宁路南侧淳清园12＃-1，2-110房屋，未通知原告延期交房。被告收取原告购房款737837元后，于2019年1月24日向原告开具了天津市增值税普通发票。2019年5月28日被告以短信通知方式通知原告等房屋买受人办理交房手续，原告当日收到上述短信通知，2019年6月9日原告与被告办理房屋交房收房手续，原告收取被告交付的房屋，并于同年6月20日取得涉案房屋的不动产权证书。2020年2月27日原告以被告逾期交房应给付所交房款的利息、违约金为由提起诉讼。原、被告围绕诉讼请求在法庭审理时进行了陈述，并依法向本院提交了证据。原告向本院提交《房屋认购书》、《天津市商品房买卖合同》及补充合同、交房通知书、短信、天津市增值税普通发票、收款收据、不动产权证书等证据；被告向本院提交《中华人民共和国建设工程规划许可证》《中华人民共和国建筑施工许可证》、《天津市建设工程规划验收合格证》、天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》、《天津市商品房买卖合同》及补充合同、淳清园1、2、12号楼交房通知书、短信、快递回执、交房确认书、业主入住验房表、（2018）津0114民初16701号民事判决书、民事裁定书、（2019）津01民终2690号民事裁定书、民事判决书等证据。上述证据经本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告对被告提交上述证据的真实性无异议，提出被告交房时间拖延属被告违约，被告逾期交房不属不可抗力的意见。被告除对原告提交的《房屋认购书》、收款收据的真实性关联性不予认可外，对其他证据的真实性无异议。本院对双方无异议的证据予以确认。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。该合同签订后，原告依约交付首付款并按银行按揭交付涉案商品房价款，被告应当按合同约定交房期限于2018年12月31日前向原告交付涉案商品房。原告主张被告逾期交付房屋应承担违约责任，给付原告所交房屋价款的损失利息及违约金。被告庭审中抗辩逾期交房，是其与案外人因缔约建设工程施工合同产生纠纷提起诉讼，被告对诉讼期限无法掌控或克服，逾期交房属于合同及法律规定的“不可抗力”情形，被告应当免责，即使逾期交房的责任不能免除，也应当由案外人天津金百隆建筑集团有限公司、天津万信建筑工程有限公司等承担的意见。但被告因与案外人缔约建设工程施工合同及合同履行过程中产生的合同纠纷，在本案《天津市商品房买卖合同》签订及合同履行期间届满前，是可以预见的，可以通过当事人及时合理的作为而避免的，也是可以通过当事人的努力能够得到克服，且被告在交房期限届满时在未履行告知义务情况下，自行延期交付房屋，未向原告告知，未取得原告的同意和理解。故被告所述与施工建设单位产生纠纷进行诉讼，不属双方当事人在涉案合同中第三条延期交付房屋约定及法律规定的“不可抗力”的情形。被告因与案外人缔约建设工程施工合同纠纷引发的未能交房造成的被告损失，可以向相关案外人主张，不应将由此产生的逾期交房责任和给原告造成损失的风险转嫁于原告承担，被告推卸对涉案合同履行应尽的交房义务，不承担给原告造成的损失责任，显然不符合法律规定的公平、诚实信用原则。故被告逾期向原告交房属被告违约，被告应按双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定及法律规定承担违约责任。被告上述庭审抗辩逾期交房，是因向案外人起诉建设工程施工合同纠纷，属不可抗力，不承担和免予承担责任的意见，不符合合同约定，无法律依据，本院不予支持。对于违约应承担的责任，原、被告在合同第五条中约定了被告逾期交房，合同继续履行，应向原告支付自交房之日起至实际交付商品房之日止的已付款的利息，按银行同期贷款利率计算。本案双方在合同中约定了因逾期交房违约产生的损失赔偿额的计算方法。现被告已履行了交房义务，原告已取得涉案房屋所有权。被告应于2018年12月31日前交房，原告承认2019年5月28日收到被告交房短信通知，自该日起不应视为被告逾期交房,被告逾期交房达148日。原告要求被告以原告房款737837元为基数，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算自2019年1月1日起至2019年5月28日逾期交房期间的利息损失13014.23元（737837元×4.35%÷365×148日）的请求，符合合同约定，不违反法律法规强制性规定，应予支持，对原告主张被告支付逾期交房支付房款的利息14264.86元中超出13014.23元的部分数额,本院不应予以支持。原告主张被告给付利息同时，还主张被告逾期交房应给付违约金。被告抗辩原告主张赔偿逾期交房给付损失，不能同时主张上述违约金，应当优先适用违约金条款，且计算违约金时应从逾期61日起计算。本院认为，违约金数额是当事人预先确定的，违约金是一种违约后的补救措施，属于当事人意思自治范畴，违约金约定隶属于主合同，但其具有独立于主合同以外的特征，违约金的支付是独立于合同履行行为之外的给付，支付违约金的行为不能代替履行合同，当事人不能在支付违约金后免除履行主债务的义务。同时法律也未予强制禁止对违约金的约定，是对诚实信用的当事人履行合同的支持，对不诚实信用的违约当事人的惩罚。本案双方当事人对主合同中被告违约交付房屋造成损失给付利息进行了约定，同时也对被告违约应支付违约金和违约金的计算方法进行了约定，符合当事人缔约合同意思自治的原则。故原告主张被告逾期交付房屋按支付房屋价款数额给付利息损失同时，按《天津市商品房买卖合同》约定，给付原告以房屋价款737837元为基数，按日利率万分之0.15计算自2019年3月2日（按从逾期60日的次日）起至2019年5月28日止的违约金973.94元（737837元×0.15元/10000/日×88日）请求，符合合同约定，不违反法律法规强制性规定，本院应予以支持，对原告主张违约金1770.81元超出973.94元的部分，本院不予支持。原、被告未能调解。综上所述，本院对原告主张被告逾期交房应按原告所交房屋款项给付利息13014.23元、违约金973.94元的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告天津浩华恒昌投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告于文剑购房款的利息13014.23元、违约金973.94元，合计13988.17元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告其他诉讼请求不予支持。案件受理202元，减半收取101元，由原告于文剑负担26元，由被告天津浩华恒昌投资有限公司负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  姚学喜二〇二〇年八月十九日书记员  于香琳附判决引用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证所据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。