天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2665号上诉人（原审被告）：王春才，男，1953年3月17日出生，汉族，户籍地天津市滨海新区，现住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：张建荣，男，1959年3月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人王春才因与被上诉人张建荣房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王春才上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回张建荣一审的全部诉请；2.一、二审诉讼费均由张建荣承担。事实和理由：1.自2019年9月1日起,王春才未使用该房屋,其也不在王春才的控制之下,王春才不应承担期间的房屋使用费、物业费和采暖费。2.房子被长期空置系因张建荣主观消极行为而导致,张建荣对于这期间产生的扩大损失应自行承担责任。3.王春才与张建荣的租赁关系尚在有效期内,张建荣临时通知要求王春才搬离违反了双方的约定且给王春才造成了损失，张建荣应当就该损失承担赔偿责任。一审缺少重要关系人吴瑞华，真正实际操作人吴瑞华到现场收房，到王春才那谈了一次，王春才要求解除合同，希望得到一万五千元钱，当时他们商量答应给王春才一万元，但是一直没有实施。张建荣辩称，2019年4月份多次协商腾房事宜是不正确的，张建荣多次找王春才，他一直解释说把人家腾出去再说，吴瑞华之前也是王春才的租户，只是一个中间介绍人，合同是张建荣和王春才签订的，从2018年开始张建荣要了6、7次房子，也没有和吴瑞华提出房子装修等问题，在2019年5月份王春才说是和租户签订合同到了8月份。张建荣对王春才的说法完全否认。不同意王春才的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张建荣向一审法院提出诉讼请求：1.王春才三日内腾出房屋，王春才将水卡、电卡、燃气卡、钥匙返还张建荣。2.王春才按照每月3,000元标准向张建荣支付自2019年9月1日至实际搬出之日止的房屋使用费，暂计至2020年5月31日共计27,000元。3.王春才支付自2017年1月14日起至实际搬出之日止的物业费，暂计至2020年5月13日共计5,868.82元。4.王春才向张建荣支付2019年11月至2020年3月期间的采暖费2,460.5元。5.诉讼费由王春才承担。一审法院认定事实：2014年7月1日张建荣受薛美蓉委托办理天津市滨海新区塘沽×××房屋（以下简称涉诉房屋）租赁事宜，并签署授权委托书载明，委托事项包括但不限于以张建荣名义签订房屋租赁合同，收取租赁费、占用费、违约金等，并以张建荣名义提起诉讼。2014年7月30日张建荣与王春才签订了《房屋租赁合同》约定，王春才承租涉诉房屋；租赁期限自2014年8月10日至2015年8月10日；月租金1,400元，半年支付；王春才承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、有线电视、物业管理费、采暖费等实际使用的费用；租赁期限届满或经双方协商一致合同终止；王春才应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下附属物品交给张建荣。合同签订后，张建荣向王春才交付了房屋。租赁合同到期后，双方未继续签订书面租赁合同，但延续履行该合同。王春才向张建荣交纳房屋租赁费至2019年8月31日。2020年5月23日张建荣交纳了涉诉房屋2017年1月14日至2020年5月13日期间的物业费5,868元。2020年5月25日张建荣交纳了2019年-2020年涉诉房屋采暖费2,460.5元（含采暖费2,375元及违约金85.5元）。涉诉房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡庭审时仍在王春才处。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于张建荣的主体资格问题。涉诉房屋天津市滨海新区塘沽紫云园×××号所有权人薛美蓉委托张建荣代为办理房屋租赁事宜，并授权张建荣以张建荣的名义签订房屋租赁合同、收取租金等费用、就房屋租赁纠纷提起民事诉讼。张建荣因薛美蓉的授权行为，获得对涉诉房屋租赁事宜授权范围内的相关权利，故张建荣具有本案诉讼主体资格。张建荣与王春才签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。双方签订的房屋租赁书面合同到期后，双方虽未签订书面租赁合同，但双方在书面合同到期后达成了继续履行合同的合意，王春才继续交纳房屋租赁费至2019年8月31日，张建荣亦接受了租赁费，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同可随时解除，张建荣主张自2019年9月1日王春才未履行租赁费之日双方租赁合同解除。王春才主张同意解除合同，且双方在磋商解除合同过程中应张建荣要求支付租金至2019年8月31日，后未缴纳房屋租赁费，上述事实证实双方已于2019年9月1日解除合同。本案争议焦点是：一、王春才是否应腾出房屋，交还张建荣钥匙、水卡、电卡、燃气卡；二、房屋使用费、物业费和采暖费是否应由王春才负担。关于腾出房屋，返还钥匙、水卡、电卡、燃气卡问题。张建荣要求王春才腾房，王春才亦表示不再承租房屋，双方租赁合同解除。王春才庭审中认可房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡在其处保管，尚未交付张建荣。双方合同解除后，根据租赁合同第五条第2款，王春才应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下附属物品交给张建荣。王春才应当将房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡交还张建荣。王春才称其在房屋内添置的空调等设施要自行搬走，张建荣同意王春才搬走个人物品，一审法院酌定给予其五天搬离期限，王春才拆除过程应保证房屋不被损坏。关于房屋使用费问题。张建荣按照每月3000元标准要求王春才支付自2019年9月1日至实际搬出之日止的房屋使用费。双方合意于2019年9月1日解除租赁合同，王春才主张由于张建荣未向其退还2014年交纳的21个月物业费、未赔偿相关损失费用，故不同意返还其钥匙和水卡、电卡、燃气卡。由于张建荣不认可王春才代为缴纳物业费的事实，王春才未在本案中提交代张建荣交纳物业费的证据，亦未在本案中提出反诉主张，故待王春才能够举证时可另案解决。自2019年9月1日至今王春才并未按照合同约定向张建荣交付房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡，故房屋实际仍在其控制中，未返还张建荣。故其应向张建荣支付自2019年9月1日至其实际返还房屋之日期间的房屋使用费。至于房屋使用费的标准问题，鉴于双方按照2014年合同约定的月租金1400元标准履行合同至2019年8月，一审法院按照双方在合同期内的租金标准支持合同解除后的房屋使用费。故王春才应当按照每月1400元标准向张建荣支付自2019年9月1日至实际返还房屋之日期间的使用费，暂计至2020年5月31日，计为12600元。关于物业费和采暖费问题。第一，物业费。张建荣主张代王春才支付了自2017年1月14日起至2020年5月13日期间的物业费5868元，提交了物业费发票，发票中记载了“紫云园×××号、张建荣代交刷卡、交费区间2017.1.14-2020.5.13”的字样，一审法院予以确认。根据租赁合同第四条第4项的约定，王春才承担租赁期内物业管理费。2020年5月13日前，房屋仍在王春才控制中，故2017年1月14日至2020年5月13日期间的物业管理费5868元应当由王春才承担，该费用张建荣已实际代为交付，王春才应向张建荣支付。2020年5月13日以后的物业费损失张建荣尚未实际发生，待实际发生后可另案主张。第二，采暖费问题。2019年11月至2020年3月期间王春才未完成交房期间的采暖费2460.5元应由王春才承担，该费用张建荣已缴纳，王春才应向张建荣支付。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：“一、被告王春才腾出天津市滨海新区塘沽紫云园×××房屋，并将房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡一并返还原告张建荣。二、被告王春才按照每月1400元标准向原告张建荣支付自2019年9月1日至实际搬出之日止的房屋使用费（暂计至2020年5月31日计为12600元）。三、被告王春才支付原告张建荣自2017年1月14日起至2020年5月13日期间的物业管理费5868元。四、被告王春才支付原告张建荣2019年11月至2020年3月期间的采暖费2460.5元。五、驳回原告张建荣其他诉讼请求。上述义务于本判决生效之日起五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费341元，由王春才负担161元，张建荣负担180元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下:王春才提交的水电费单据，能够证明自2019年9月到2020年6月没有发生水、电、气费用，但不能证明其不应承担给付房屋使用费的义务；王春才提交的网上委托单据，不能直接证明张建荣委托王春才向外出租房屋，对其证明目的不予采信。二审期间，本院传唤案涉房屋产权人薛美蓉到院说明情况，薛美蓉明确表示，案涉房屋系其授权张建荣对外出租。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点是：王春才是否应当腾出涉案房屋并按照相应标准向张建荣支付实际搬出之日止的房屋使用费。本案中，双方合同到期后，王春才继续支付租金至2019年8月31日，在此期间应视为双方形成了不定期租赁合同关系，不定期租赁合同依法可随时解除。现张建荣主张双方租赁合同自2019年9月1日解除，符合法律规定。王春才抗辩自2019年9月1日起,王春才未使用该房屋,但不能提供证据证明其已将案涉房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡交付张建荣，故案涉房屋仍然处于王春才的控制之下，应当视为王春才继续使用案涉房屋，应当向张建荣支付房屋使用费。一审法院判决王春才腾出涉案房屋并按照原租金标准向张建荣支付到实际搬出之日止的房屋使用费并无不当。王春才所提其未实际使用案涉房屋，张建荣未及时收取房屋，其不应承担给付责任的理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。王春才所提的解除合同的损失赔偿问题，因其未就此提出反诉，可另行解决。王春才所提案涉房屋还有另一案外人收取租金问题，因违反合同相对性原则，本院不予涉及，如果涉及侵犯王春才正当权利问题，王春才可另行主张。综上所述，王春才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115元，由王春才负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二〇年八月三十一日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……