昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初2832号原告：明蜀屏，男，1936年1月27日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。被告：昆明欣荣物业服务有限公司，住所地：昆明市官渡区民航路400号云南城投大厦B座X-X号。法定代表人：鲁向东，系该公司董事长。第三人：云南城投兴坤房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明高新区二环西路XXX号。法定代表人：鲁逸荣，董事长。委托诉讼代理人：田韬，女，1986年12月20日出生，汉族，系公司员工，一般授权代理。原告明蜀屏与被告昆明欣荣物业服务有限公司（以下简称：欣荣公司）、第三人云南城投兴坤房地产开发有限公司（以下简称：兴坤公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法由审判员一人适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告明蜀屏，被告欣荣公司的法定代表人鲁向东，第三人兴坤公司的委托诉讼代理人田韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明蜀屏向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告欣荣物业公司退还2012年2月28日至2012年10月31日止，所收取的物业管理费及相关费用2041元；2、判决欣荣公司退还2012年11月1日至2014年10月31日，所收取的物业管理费及相关费用18772元；3、判决欣荣公司承担本案诉讼费。事实和理由：1、2010年3月8日原告与兴坤公司签订“商品房购销合同”，约定原告购买该公司呈贡雨花毓秀小区修身苑D栋二单元XXXX号住宅一套和车位一个，交房的最终日期为2010年10月31日。兴坤公司于2010年10月11日发布交房公告，强迫业主于2010年10月31日前接房，但当时小区土建工程正在施工，没有进行综合验收，没有取得云南省住建厅签发的“建设工程竣工验收备案表”。昆明仲裁委2012年10月30日以昆仲裁【2012】303号裁决书裁定：自本裁决书作出之日起五日内兴坤公司将明蜀屏所购“雨花毓秀小区”修身苑D栋2单元XXXX号房屋交给申请人明蜀屏。自收到裁决书之日起六个月内可向昆明市中级人民法院提出撤销该仲裁裁决。原告2012年12月26日收到昆仲裁（2012）303号裁决书，2013年6月25日六个月期满，双方均未向昆明市中级人民法院申请撤销该裁决，该裁决于2013年6月26日生效。明蜀屏从此日起具有该住宅产权。根据《物权法》第二十八条及《物业服务收费管理办法》第十六条的规定，被告欣荣公司向原告收取的2012年2月28日至2012年10月31日期间的物业服务费2041元，应退还给本案原告。2、欣荣公司无任何资质，没有参与招投标，垄断小区物业管理权和收费权，违反《反垄断法》、《招投标法》、《价格法》、《物业管理条例》《前期物业招投标管理暂行办法》及昆明市人民政府第133号令的相关规定，其与业主签订前期物业服务协议时，拒不公示政府文件，欺诈业主，提高物业费，乱设装修保证金项目收费，根据《合同法》第五十二条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，前期物业服务协议无效，收费价格为无效条款，滞纳金的约定也违反法律的规定，属于乱收费，应退还给原告。3、2012年2月27日原告已缴纳2010年11月1日至2012年10月31日期间物业管理费用4656元。2012年3月原告做装修前准备工作，遭到欣荣公司的阻挡不准卸货，后经相关部分干预后才另外花钱雇工人搬货回家。此后，欣荣公司对原告实施多项软暴力报复，从2012年3月开始至2017年8月31日，切断原告住宅的水、电供应，擅自更改IC密码，导致原告从2012年3月至今都回不了家，同时两公司互相勾结，扣押原告的住宅产权证和车位产权证。欣荣公司未履行自己在服务协议中承诺的服务义务，拒绝给原告住宅提供服务，破坏了物业管理费收费的基础，其收取物业管理费无法律依据，所收费用应退还给原告。综上，两公司胁迫、欺诈业主签订《前期物业服务协议》是无效协议，在协议中提高物管费价格，乱设装修保证金收费项目，其收费条款是无效条款，其对原告打击报复，拒绝对原告住宅提供服务，破坏水务公司、电力公司提供的服务，骗取物管费2041元和18772元，合计20813元，根据《民事诉讼法》第二百三十三条执行回转的规定，请求判决两公司返还所收取的上述费用。被告欣荣公司辩称，原告第一项诉求不成立，我公司于2011年10月18日为呈贡雨花毓秀小区办理了竣工验收合格备案。原告于2012年的2月27日在我公司签订了前期物业服务协议，双方都签字确认缴纳了物业服务费，并领取了钥匙，办理了相关接房手续。物业公司为小区的业主提供了服务。原告作为业主，既然享受物业服务，就应该缴纳物业费，是其法定义务。原告的第二项诉讼请求不成立，我公司是依法、依规，与小区物业管理委托合同进行物业服务，收取费用，并依照签订的物业服务协议生效起始时间收取的物业费及相关费用。原告依照自愿签订的物业服务协议交纳物业服务费，本就应该属于其应尽的合法义务。云南省从昆明市中级人民法院民事判决书已经作出了明确的判决，我公司又多次催缴判决生效的相关欠费未果，原告拒不缴纳，我公司申请强制执行才收回款项。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人兴坤公司述称意见与被告欣荣公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据七、八、九、二十五与本案无关，本院不予采信；原告提交的证据十五系证明人陈述的2015年至2017年期间原告房屋的水电情况，本案争议的是2012年2月28日至2014年10月31日期间的物业管理费，故该证据与本案无关，本院不予采信；原告提交的其他证据与本案有关，其证明内容将结合说理进行综合评判。被告提交的物业服务协议真实、合法、且与本案有关，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：原告明蜀屏系呈贡雨花毓秀小区的业主，其与第三人兴坤公司购房合同补充协议中约定：“甲方兴坤公司将按照相关法律法规规定，在雨花毓秀小区业主委员会成立之前，聘请具有相应资质的物业管理企业，对本合同项下的商品房所在物业及其相应区域提供物业管理服务。对于甲方与所聘物业管理企业所签订的合同、协议，乙方承诺予以认可并将严格履行；此外，对所拟订的业主临时公约，乙方承诺将予以遵守。”2010年10月16日，兴坤公司与欣荣公司签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2010年11月1日至2011年10月31日止。2011年10月17日，兴坤公司与欣荣公司再次签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2011年11月1日至2014年10月31日止。雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案。2012年2月27日，明蜀屏与兴坤公司办理了雨花毓秀小区修身苑D幢2单元XXXX室房屋及6-B-XXX号车位的交房手续，明蜀屏与欣荣公司签订了前期物业服务协议。该协议第四条第一款规定：业主缴费时间“委托期内每年10月15日至10月30日。”第二款规定：“收费标准：其中住宅物业管理费1.20元/㎡/月、车位管理费20元/个/月，第三款约定：“缴费方式：首次预缴1年（2010年11月1日至2011年10月31日）以后按年度缴费。”同日，原告向被告缴纳了至2012年10月31日止的房屋和车位物业管理费等费用共计4656元。2013年11月27日，欣荣公司向本院起诉明蜀屏要求支付自2012年11月1日至2014年10月31日两年的物业费用共计6008.74元及按日千分之三计算的滞纳金，本院于2014年9月22日作出（2013）呈民初字第1528号判决书，判决明蜀屏向欣荣公司支付物业管理费6008.74元及从欠缴之日至判决确定的履行期限届满之日止按照每日千分之三计算的滞纳金。明蜀屏不服上诉后，昆明市中级人民法院于2015年3月3日作出（2014）昆民四终字第552号判决书，判决驳回上诉、维持原判。明蜀屏对昆明市中级人民法院判决不服向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院于2016年6月27日作出（2016）云民申245号民事裁定书认为明蜀屏提出的不缴纳物业服务相关费用的抗辩理由不能成立，驳回了明蜀屏的再审申请。由于明蜀屏不履行生效法律文书确定的义务，本院依申请冻结了其名下的账户资金18772元。明蜀屏提出执行异议后，本院作出（2015）呈执异字第5号执行裁定书，驳回了明蜀屏的申请，明蜀屏不服向昆明市中级人民法院申请复议，昆明市中级人民法院作出（2016）云01执复2号裁定书，驳回了明蜀屏的复议申请。2016年6月1日，法院从明蜀屏银行账户上扣划了18772元。庭审中，被告认可收到原告支付的2012年2月28日至2012年10月31日期间的物业管理费及相关费用共计2041元及2012年11月1日至2014年10月31日期间的物业管理费及相关费用共计18772元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上述第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定应为违反效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持；（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”本案中，原告明蜀屏主张其与欣荣公司签订的《前期物业服务协议》无效，理由是被告欣荣公司不具备相应资质，未通过公开招投标程序，强买强卖承揽工程进驻小区，垄断小区物业管理权和收费权，违反《反垄断法》、《招投标法》、《价格法》、《物业管理条例》《前期物业招投标管理暂行办法》等法律规定，同时欣荣公司和兴坤公司胁迫、欺诈业主签订《前期物业服务协议》，后提高物管费价格，乱设装修保证金收费项目，拒绝对原告住宅提供服务，破坏水务公司、电力公司提供的服务。对此，本院认为，首先，《物业服务企业资质管理办法》关于物业服务企业资质及资质等级的规定以及《物业管理条例》关于鼓励通过公开招投标程序选聘物业管理企业的规定系管理性规范，而非效力性强制性规定，原告明蜀屏据此主张《前期物业服务协议》无效于法无据，本院不予采纳。其次，涉案小区于2011年10月18日取得竣工验收备案，原告明蜀屏于2012年2月27日办理接房手续已达到合同约定的交房条件，其与欣荣公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，没有证据证实欣荣公司或兴坤公司存在胁迫行为。关于原告明蜀屏主张的欺诈，其也未提交充分证据证实欣荣公司收费明显不合理或构成欺诈。而且欺诈、胁迫签订的合同属于可撤销的合同，仅在损害国家利益的情况下才属于无效合同，故原告明蜀屏据此主张《前期物业服务协议》无效理由不能成立，本院不予采纳。再次，原告明蜀屏主张欣荣公司对其住宅断水断电，拒绝提供服务，但原告已经通过另案诉讼得到救济，故该抗辩不影响其按照合同约定交纳物业费。综上，原告明蜀屏与欣荣公司签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，本案中也没有证据证实该协议存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形，故该协议合法有效。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告明蜀屏作为涉案小区的业主，应当依照前期物业服务协议的约定交纳相应的物业管理费。原告明蜀屏按约自行缴纳2012年2月28日至2012年10月31日期间物业管理费及相关费用2041元属于履行法定和合同约定的义务，其请求退还无事实及法律依据，本院不予支持；其支付的2012年11月1日至2014年10月31日期间的物业管理费及相关费用系基于生效法律文书所确定义务，由法院进行扣划，其请求返还亦于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告明蜀屏的全部诉讼请求。案件受理费收取320元，由原告明蜀屏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘小峰二〇二〇年八月十九日书记员  晋 进