江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5752号上诉人（原审被告）：薛为本，男，1964年1月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张亚东，北京志霖（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州凯文农业科技发展有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇新镇南洋路2号，统一社会信用代码91320583MA1T48FB43。法定代表人：张小兵，该公司总经理。上诉人薛为本因与被上诉人苏州凯文农业科技发展有限公司（以下简称凯文公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初12339号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人薛为本上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.张小兵在租赁房屋时应当知道其租赁的房屋是农用地用途，不具备非农用途，其擅自改变土地用途，并且为设立公司进行装修、土地硬化，主观上存在重大过错，应由其自身承担损害后果。2.案涉租赁合同的承租人张小兵，凯文公司作为本案原告主体不适格。被上诉人凯文公司辩称：1.张小兵为设立凯文公司而签订租赁合同，相应的权利义务由凯文公司承受，凯文公司有权依据租赁合同向薛为本主张损失赔偿。2.被认定为违章建筑的大棚并非凯文公司搭建，凯文公司仅是在原有基础上，做了清理、隔断和美化，并未改变租赁物的用途。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。凯文公司向一审法院起诉请求：1.判令薛为本向凯文公司补偿实际投资金额暂计275890元（包含房屋装修支出213090元、搬迁费35000元、开垦荒地支出25000元及农作物未收割损失2800元）；2.请求薛为本承担本案的诉讼费用。一审法院认定以下事实：张小兵（承租方）与薛为本（出租方）于2017年6月1日签订一份《租赁合同》，薛为本将位于昆山南洋风情园内奔艺轩处大棚）东面大棚内共计约500㎡租赁给张小兵使用，租赁物的功能为农用种植、垂钓、休闲农庄。合同约定：“。二、租赁期限及交付：2.1租赁期限为六年，即从2017年7月8日起至2023年7月8日止。三、租赁费双方协商确定第一年年租金为80000元，第二年年租金为80000元，第三年年租金为92000元，第四年年租金为96600元，第五年年租金为101430元，第六年年租金为106501元。该价格仅为不含税的租金（开票的税金由承租方另行承担），水电费等其他一切费用均由承租方自行承担。四、租赁费支付4.1本合同签订后15日内，承租方应向出租方支付2017年7月8日起至2018年1月8日租金，共计40000元。之后，并由承租方汇至出租方指定的下列账号。六、装修条款6.1在租赁期限内，承租方有权对租赁物进行装修、改建。改建、装修费用由承租方承担。十一、免责条款11.1凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方有权解除合同，双方均无需赔偿。11.2如遇政府拆迁，承租方必须无条件配合政府搬出所租房屋。出租方有义务将未有到期的房租费退还给承租方，并同时按照如下约定补偿承租方：11.2.1在承租期（第一至第三年内）出租方按承租方实际投资金额补偿；11.2.2在承租期（第四至第六年内）出租方按该年度的承租方一年的租金补偿。”。合同签订后，薛为本将涉案租赁物交付给张小兵使用，丁小薇向薛为本支付租金至2019年1月7日。张小兵对租赁物进行了装修并于2017年10月18日在该租赁物上成立凯文公司，法定代表人为张小兵，股东为张小兵、丁小薇，公司主要从事农作物的种植和销售、食用农产品的销售、食品加工等业务。2019年1月31日，昆山市国土资源局周市分局等部门向王培林下发了一份《关于农业用地上“大棚房”整治的通知书》，内容载明：“经查，位于西侧农用地上的建筑，用于经营餐饮或其他非农用途，属于非法占用农业用地的行为。特向你下达此整改通知书：一、你未经农业设施用地备案的违章建筑要立即拆除；二、已批准备案的农业生产设施转为非农用的，要立即恢复其原有农业生产设施的功能。三、接本通知书后，需在2019年2月12日之前自行整改完毕，逾期的，我办将联合有关部门依法进行拆除。特此通知。”。之后，昆山市周市镇东方村村民委员会、昆山市国土资源局周市分局等多部门于2019年2月20日前往农庄对违章建筑的大棚房及土地硬化部分进行拆除。后凯文公司要求薛为本就拆迁所产生的损失进行赔偿未果，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。另查明：2010年6月28日，王培林经营的昆山市南洋风情园有限公司与周市镇东方村村民委员会签订一份《土地租赁合同》，将位于副地块面积520亩租赁给昆山市南洋风情园有限公司使用，用于举办农景休闲观光、农业种植养殖项目。之后，王培林将部分地块又承租给薛为本使用。再查明：合同签订后，凯文公司对租赁物进行了部分装修，凯文公司陈述因装修共计花费213090元，并向一审法院提交了装饰工程报价单、银行账户流水、领条、收据、送货单等。根据银行流水显示，张小兵、丁小薇共计向周猛转账205370元（转账部分备注：农庄装修款）。凯文公司陈述租赁物拆除后，因搬迁花费35000元。审理期间，一审法院前往昆山市周市镇东方村村民委员会，东方村书记向一审法院陈述，位于昆山市集体所有，该土地由王培林承包，用于农景休闲观光、农业种植养殖项目，属于农用地性质，不能用于餐饮经营。2019年1月31日，政府相关部门向王培林发出书面整改通知书后，未对违章建筑的大棚房自行拆除及整改。2019年2月20日，村委会、昆山市国土资源局周市分局等部门一同前往农庄对大棚房及场地硬化部分进行拆除。一审法院认为，本案中张小兵与薛为本签订租赁合同后，薛为本将昆山南洋风情园内奔艺轩处大棚）交付给张小兵使用，后张小兵于2017年10月18日在此租赁物上成立了凯文公司，该租赁物后续一直由凯文公司进行使用至拆除时，合同的权利义务实际由凯文公司享有和负担，薛为本对此知悉，也未提出过任何异议，故一审法院认为，凯文公司成立后，合同中关于张小兵的权利义务应由凯文公司享有和负担，故对薛为本辩称凯文公司主体不适格，一审法院不予采信。关于凯文公司要求薛为本赔偿损失的诉请，一审法院认为，合同签订后，凯文公司为公司经营进行了装修，但因薛为本出租的租赁物系违章建筑被拆除，就违章建筑签订的租赁合同无效，确实给凯文公司造成一定损失，一审法院根据凯文公司提供的相关证据，并结合使用情况、物品残值等，酌定损失为150000元。关于凯文公司要求薛为本赔偿因搬迁花费的35000元、开垦荒地支出、因农作物未收割造成的损失，没有依据，一审法院不予支持。本案中，考虑到凯文公司在承租涉案房屋时，对于房屋是否为违章建筑、用地性质等未进行审查，存在一定的过错，应对其自身损失承担20%的责任。综上，故薛为本应赔偿凯文公司损失120000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院判决：薛为本于判决生效之日起十日内赔偿苏州凯文农业科技发展有限公司损失120000元。案件受理费5438元，由苏州凯文农业科技发展有限公司负担1088元，薛为本薛文本负担4350元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，张小兵与薛为本于2017年6月1日签订的《租赁合同》约定薛为本将位于昆山南洋风情园内奔艺轩处大棚）东面大棚内共计约500㎡租赁给张小兵使用，租赁物的功能为农用种植、垂钓、休闲农庄，租赁期限从2017年7月8日起至2023年7月8日止。因该大棚未取得合法建造手续，故双方签订的租赁合同无效。2019年2月20日，该大棚及土地硬化系违建而被拆除，双方应按各自过错分担合同无效的损失。张小兵在大棚内进行装修、隔断及美化，并设立凯文公司进行农作物的种植、销售等活动经营，一审法院根据本案实际情况酌定其装修损失为150000元，并无不当。关于损失的承担，薛为本明知涉案土地为农业用地，仍在该土地上搭建大棚，用于非农建设，主观过错明显，应承担主要责任。张小兵对涉案房屋及所在土地性质未尽审查义务，对合同无效也有一定过错，应承担次要责任，一审法院据此酌定薛为本承担80%的赔偿责任，凯文公司承担20%的责任，属于合理裁量，亦无不当。综上，薛为本的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5438元，由上诉人薛为本负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年八月十七日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。