四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初1493号 原告：熊伟,男，1993年5月18日出生，汉族，大专文化，农村居民，住四川省邻水县。 被告：梅志发,男,1969年8月12日出生,汉族,小学文化，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：冯敏，男，1990年2月5日出生，汉族，大学本科，居民，住四川省邻水县，系被告梅志发的侄女婿。 原告熊伟与被告梅志发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理，原告熊伟、被告梅志发及其委托诉讼代理人冯敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告所交购房定金人民币20000元；赔偿原告购买房屋支付的居间服务费人民币6480元及向原告支付违约金人民币20000元；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：被告名下位于四川省邻水县房屋于2019年5月23日以人民币648000元出售给原告，但是被告因个人原因并未按照房屋买卖合同约定内容履行其责任，经原告协商未果，现在根据相关法律规定，特向人民法院起诉，请求法院支持原告诉讼请求。 被告梅志发辩称，原告诉求第一条的依据是原、被告签订的合同买卖定金合同中第四条规定，但该合同第二条3款第一项约定，原被告在签订房屋买卖正式合同时由原告向被告支付400,000元的房屋买卖首付款，但原告并未按照合同约定缴纳400,000元的首付款，原告违约在前，原告诉状中事实与理由提出“被告因为个人原因没有按照房屋买卖合同约定履行其责任”此理由我方不予认可，我方一直在积极地合同约定的相关义务，我方2020年3月9日拿到我方与原妻子贾先芬的财产分割判决生效证明书后，即与房屋中介联系，约原告办理过户手续，但原告2020年3月份就表示不再购买我方房屋，我方保留有追究其法律责任的权利，只是由于疫情等原因暂时未追究违约责任。 本院经审理认定事实如下：贾先芬与梅志发原系夫妻关系，婚姻期间有位于四川省邻水县房屋一套，不动产权证书：川（2019）邻水县不动产权第0002162。2017年2月3日，梅志发与贾先芬办理行政登记离婚，离婚证字号Ｌ511623-2017-000343，离婚协议书中有关财产分割有如下约定：购买位于邻水县（《四川省商品房预售合同》商品房基本情况载明，房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置），离婚后，该房屋所有权及房屋内设施设备都归男方单独所有，女方无居住权、使用权、买卖权，该房屋剩余的按揭款也由男方自行承担。2019年5月22日，原告熊伟与被告梅志发签订《房屋买卖定金合同》，约定：甲方梅志发将邻水县房屋出售给乙方熊伟，房屋成交总价648000元。签订合同时，乙方应向甲方一次性支付房屋定金20000元。在签订房屋买卖正式合同时，乙方向甲方支付首付款400000元，甲、乙双方办理完该房屋相关手续后，乙方当日向甲方支付房款228000元。甲方保证该房屋产权证书（契证、房屋所有权证书、土地使用权证书或不动产产权等证书）齐全。2019年5月23日，原告熊伟与被告梅志发签订《房屋买卖合同》，房屋基本情况及总价同前，房款约定如下：乙方签订合同时向甲方支付定金20000元；甲方于2019年7月30日将该房屋不动产权证书办理成梅志发单独所有后，乙方向甲方支付首付款400000元，甲方收到乙方支付的房屋首付款时，办理该房屋产权过户授权公证委托书和银行按揭贷款授权公证委托书给乙方或乙方指定的人；甲方办理完该房屋产权过户授权公证委托书和银行按揭贷款授权公证委托书给乙方或乙方指定的人时，甲方并交房给乙方，同时结清该房屋所产生的物业管理、水、电、气欠费等，乙方应当日向甲方支付尾款228000元。合同违约责任约定:自本合同签订后,若甲方有下列任何一种行为,视为甲方违约。甲方违约应当承担办理产权交易过户等手续所发生的一切费用，并且退还乙方已付房款，同时向乙方支付本合同约定的房屋成交价40%的违约金，以及向丙方支付本合同约定的房屋成交价20%的违约金，1.因甲方原因无法过户（甲方相关人员对房屋过户有争议、法院查封等原因）；2.甲方不履行房屋过户手续。合同补充条款约定：经甲乙双方友好协商一致，该房屋为梅志发与贾先芬婚姻存续期间购买所得，由于该房屋业主梅志发与贾先芬已经离婚，现贾先芬无法联系，梅志发通过法律程序将该房屋判决成梅志发单独所有，然后再配合乙方办理该房屋产权过户收取公证委托书和银行按揭贷款授权公证委托书给乙方或乙方指定的人，现在乙方已知晓上述情况。2019年11月7日，原、被告通过微信聊天就房屋买卖作出意思表示，被告梅志发有“如果你（原告熊伟）急，在别的地方去卖（应为买）”的对话。2019年5月23日，梅志发以与贾先芬离婚后财产分割纠纷为由向本院起诉，经审理，2019年10月30日，本院作出（2019）川1623民初1365号民事判决书，判决：由原告梅志发享有位于邻水县［房屋产权证号（2019）邻水县不动产权第0002162号、合同编号（2015）0900003］按揭房屋合同权利并自行办理该房屋的权属转移登记等相关手续，该房屋的按揭款由原告梅志发归还。2020年3月9日,本院出具生效证明书，证明内容：本院受理原告梅志发与被告贾先芬离婚后财产纠纷一案，该案（2019）川1623民初1365号民事判决书已于2020年3月1日生效。现原告熊伟以被告梅志发未按照房屋买卖合同约定内容履行义务向本院提起诉讼。 上述事实，有原告熊伟提交的原、被告身份信息复印件，房屋买卖合同一份（编号禾字家2019第0523号），微信转账记录及微信聊天记录；被告梅志发提交的房屋买卖定金合同，本院（2019）川1623民初1365号民事判决书，有本院责令被告梅志发补交的不动产权证书复印件，四川省商品房预售合同资料，个人购房借款担保合同，被告梅志发与贾先芬的离婚证，被告梅志发与贾先芬的离婚协议书以及当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，原告熊伟与被告梅志发签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。被告梅志发向原告熊伟出售位于邻水县房屋，同时向原告熊伟说明了该房屋的权利人系“梅志发、贾先芬”，可以通过贾先芬协助被告梅志发对房屋进行过户登记，以取得梅志发房屋完全所有权人的地位。2019年5月22日，原、被告签订的《房屋买卖定金合同》性质属于订约定金，基于前述被告梅志发对房屋的权利人的瑕疵告诉，2019年5月23日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，同时对《房屋买卖定金合同》中的房款支付作了“甲方于2019年7月30日将该房屋不动产权证书办理成梅志发单独所有后，乙方向甲方支付首付款400000元，”的变更，约定明确，履行顺序分明。本案中，原告熊伟主张返还定金20000元，则此时的定金性质为违约定金。案件判断的关键在于原、被告哪一方违约在先？虽然被告梅志发为了履行合同约定，积极作为，于2019年5月23日，即以与贾先芬离婚后财产分割纠纷为由向本院起诉，以完成合同约定事项，但客观的情况是，确定梅志发房屋权利的民事判决于2020年3月1日方才生效。事实上，是被告梅志发违约在先，因此，对原告熊伟返还定金20000元的主张，本院予以支持；有鉴于原、被告关于“甲方违约应支付乙方房屋成交价40%的违约金”的约定明显偏高，且原、被告在履行合同中均无明显过错，从合同法鼓励市场主体交易的原则出发、衡量，对于本案，不宜加重被告梅志发的违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分占有合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，由于被告梅志发不能及时取得房屋的完全所有权，致使其不能合法地处分标的房屋，2019年11月7日，原、被告通过微信聊天就房屋买卖作出意思表示，可以视为合同解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下： 一、解除原告熊伟与被告梅志发2019年5月23日签订的《房屋买卖合同》； 二、由被告梅志发返还原告熊伟定金20,000元，支付违约金6,480元； 三、驳回原告熊伟的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人须在即日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费962元，减半收取计481元，由被告梅志发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  蔡建华 二〇二〇年八月四日 书记员  肖红梅