内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2020）内03民终337号上诉人（原审原告）：乌海市海勃湾黄河村镇银行股份有限公司。法定代表人：苏树怡，行长。委托诉讼代理人：王磊。委托诉讼代理人：刘超，内蒙古邦铎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁文强，男，1967年1月3日生，汉族，住乌海市。原审第三人：董根源，男，1953年6月21日生，汉族，乌海市木材公司退休，住乌海市。上诉人乌海市海勃湾黄河村镇银行股份有限公司因与被上诉人梁文强、原审第三人董根源执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初4276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乌海市海勃湾黄河村镇银行股份有限公司的委托诉讼代理人王磊、刘超，被上诉人梁文强，原审第三人董根源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乌海市海勃湾黄河村镇银行股份有限公司上诉请求：撤销乌海市海勃湾区（2019）内0302民初4276号判决，依法判决停止对位于××区商业房的执行。事实和理由：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。第一、关于《以房抵贷协议》的效力问题。2018年4月25日，经董春江、董根源及房屋共有人李秀茹与上诉人协商，三方共同签订《以房抵贷协议》，该协议约定，“用董根源、李秀茹名下的的位××区商业房所有权抵顶该笔借款的全部本息。本协议签订之日起交付抵顶的房屋。”该《协议》是基于三方就案涉房屋达成的“以房抵债”的合意，没有违反法律的强制性规定，合法有效。第二、在人民法院查封之前上诉人已经合法占有该不动产。2018年4月25日，协议签订后，董根源、李秀茹将该房屋交付给上诉人，2018年7月26日上诉人将该房屋出租给杨志军，双方签订《租房协议》。2018年8月31日，海区法院查封了该房屋。在人民法院查封之前上诉人已经合法占有该不动产。第三、已支付全部价款。双方在《以房抵贷协议》中约定，“用上述资产的所有权来抵顶该笔借款的全部本息”。上诉人通过“以房抵贷”的方式，抵顶了借款人董春江的借款本息187.17万元，应当确认为上诉人已经支付了全部房屋价款。第四、非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人在办理房屋产权变更登记过程中，因该房屋土地为行政划拨，需向土地资源部门变更土地性质，在上诉人向政府有关部门办理变更土地性质手续过程中，海勃湾区法院查封该房屋。上述未能办理过户登记非上诉人自身原因。综上，上诉人与原审第三人之间的“以房抵贷”行为，符合法律规定，同时，双方债权是基于担保法律关系形成的抵押债权，优先于普通债权，上诉人享有物权期待权，可以作为排除强制执行的理由。故上诉人排除强制执行的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予支持。被上诉人梁文强辩称，上诉人的上诉理由不成立，我想要房子，应维持一审判决。原审第三人董根源述称，顶账协议认可，就是顶少了，而且法院评估有问题，遗漏了负一层，请求重新评估，请求维持一审判决。乌海市海勃湾区黄河村镇银行股份有限公司向一审法院起诉请求：解除对董根源位于××区房屋的执行、确认位于××区房屋的所有权归原告所有。一审法院认定事实：被告梁文强与第三人董根源因民间借贷纠纷诉讼，海勃湾区法院经审理，双方达成调解协议，2018年5月23日，作出（2018）内0302民初1330号民事调解书，董根源给付梁文强借款本息2000000元，于2018年5月25日前一次性付清。董根源未按照调解书期限给付借款本息，在该案件执行过程中，2018年8月31日海勃湾区法院作出（2018）内0302执859号执行裁定书，查封董根源坐落于乌海市××区的房屋，2019年11月1日原告提出案外人执行异议，原审法院于2019年11月4日作出（2019）内0302执异94号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并送达原告。2014年，董春江向乌海市海勃湾区黄河村镇银行股份有限公司借款100万元，双方签订《个人借款合同》，借款期限1年，2014年3月17日至2015年3月16日止，董根源用其位于××区商业房为借款提供抵押担保，在乌海市房屋产权交易中心办理抵押登记，2014年3月19日，办理蒙房他证乌海市字第111041400680号房屋《他项权登记证书》。该笔借款到期后董春江无力偿还借款，2018年4月25日，经董春江、董根源及房屋共有人李秀茹与乌海市海勃湾区黄河村镇银行股份有限公司协商，三方共同签订《以房抵贷协议》，该协议约定“用董根源、李秀茹名下的××区商业房所有权抵顶该笔借款的全部本息。本协议签订之日起交付抵账的房屋”，签订协议后董根源、李秀茹将该房屋交付给乌海市海勃湾区黄河村镇银行股份有限公司，2018年7月26日乌海市海勃湾黄河村镇银行股份有限公司将该房屋出租给了杨志军，双方签订了《租房协议》。自2018年4月开始，原告办理房屋变更登记，因该房屋的土地为行政划拨，需要办理变更土地性质的手续，办理该手续过程需要解除房屋的抵押查封，出具房屋所有权证原件，解除对该房屋的抵押登记后，2018年8月31日，海勃湾区法院作出（2018）内0302执859号执行裁定书，查封董根源的坐落于乌海市××区的房屋。海勃湾区法院执行局查封董根源的坐落于乌海市××区的房屋后，委托对房屋评估，2019年4月24日，内蒙古翰和房地产评估咨询有限责任公司作出房地产估价报告，该房屋总价评估的价格为1735815元。第三人对评估有异议，向海勃湾区人民法院提出对房屋地下一层的漏估申请。一审法院认为，原告作为案外人为证明其享有诉争房屋位于××区的房屋的实际所有权，所依据的是《他项权登记证书》、《以房抵贷协议》、《租房协议》等证据。审查案外人对登记在被执行人名下不动产提出的异议是否能够阻却人民法院的执行，所根据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，必须同时符合以上四个条件其权利才能排除人民法院的执行，缺一不可。本案中，原告与董春江、第三人董根源及房屋共有人李秀茹三方共同签订《以房抵贷协议》，协议不具有物权变动的法律效力，应依法办理房屋所有权登记，原告所诉理由不符合上述法律规定的情形，故原告提供证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、第三百一十二条第二款“（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，判决如下：驳回原告乌海市海勃湾区黄河村镇银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告承担。（原告已预交）。二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，于2018年10月25日，乌海市海勃湾区人民政府作出《乌海市海勃湾区人民政府关于同意董根源二层商业用地办理划拨转协议出让用地手续的批复》（海政字〈2018〉132号），同意按评估价（2252/平方米，出让年限24.08年）协议出让方式给予办理用地手续。董根源尚未缴纳土地出让金。其他二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人对涉案财产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，2014年，董春江向乌海市海勃湾区黄河村镇银行股份有限公司借款100万元，双方签订《个人借款合同》，董根源用其位于××区商业房为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。借款到期后董春江无力偿还借款，2018年4月25日，经董春江、董根源及房屋共有人李秀茹与乌海市海勃湾区黄河村镇银行股份有限公司协商，三方共同签订《以房抵贷协议》，该协议约定“用董根源、李秀茹名下的××区商业房所有权抵顶该笔借款的全部本息。该《以房抵贷协议》系三方意思表示，合法有效，且在法院查封前签订的。其次，协议约定协议签订之日起交付抵账的房屋，签订协议后董根源、李秀茹将该房屋交付给乌海市海勃湾区黄河村镇银行股份有限公司，2018年7月26日乌海市海勃湾黄河村镇银行股份有限公司将该房屋出租给了杨志军，双方签订了《租房协议》。上诉人在法院查封前已经合法占有使用涉案房屋。第三，上诉人为了办理房屋过户手续，自2018年4月开始，上诉人办理房屋变更登记，因该房屋的土地为行政划拨，需要办理变更土地性质的手续，办理该手续过程需要解除房屋的抵押查封，出具房屋所有权证原件，解除对该房屋的抵押登记后，于2018年7月17日向乌海市国土资源局海勃湾分局申请办理涉案房产划拨转让协议出让申请用地，2018年10月25日审批同意后，上诉人在继续办理房屋过户手续时，发现涉案房屋已被查封，案涉房屋产权未能变更登记至上诉人名下，系因乌海市海勃湾区人民法院2018年8月31日对房屋进行的查封，上诉人对未能办理房屋产权变更登记并无过错。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人乌海市海勃湾黄河村镇银行股份有限公司提交的证据可以证明本案符合该条以上的情形，故可认定上诉人就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。但就上诉人请求确认案涉房产为其所有问题，因该房产尚未办理过户登记，董根源仍是房屋所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，对上诉人的该项请求，不予支持。综上所述，乌海市海勃湾黄河村镇银行股份有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初4276号民事判决；二、不得执行位于××区的房屋，乌海市海勃湾区人民法院作出（2019）内0302执异94号执行裁定书于本判决生效时自动失效；三、驳回乌海市海勃湾黄河村镇银行股份有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费15600元，二审案件受理费13800元，共计29400元，由梁文强、董根源共同负担。本判决为终审判决。审判长 韩小东审判员 钟思敏审判员 张新峰 二〇二〇年八月十二日书记员 李维桐