福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0305民初1518号 原告：莆田市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市湄洲湾北岸经济开发区经济城566号。统一社会信用代码：913503050913911497。 法定代表人：杨智帆，经理。 委托诉讼代理人：王强，男，该公司职员。 被告：张庆芳，男，1983年8月11日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 原告莆田市碧桂园房地产开发有限公司与被告张庆芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莆田市碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，被告张庆芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莆田市碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与被告张庆芳签订的编号为X201401629的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2.判令被告支付解约违约金91633.95元（计算依据：610893*15%=91633.95元）；3.判令被 告返还原告位于秀屿区。4.判令被告协助原告办理秀屿区山亭镇朝圣路碧桂园·浪琴湾一期12幢1004号房产的产权转移登记至原告名下的手续。5.诉讼财产保全费3574元由被告负担。事实和理由：2014年10月22日，原、被告双方签订编号为Ｘ201401629的《商品房买卖合同》及其附件、附录（以下简称合同），约定被告向原告购买坐落于秀屿区的房产，被告应向原告支付购房款总额610893元。为支付上述款项，被告向招商银行股份有限公司莆田分行（以下简称招商银行莆田分行）贷款42万元，原告作为担保人为其向招商银行莆田分行提供阶段性担保。贷款发放至原告的账户后，因被告未能按时依约向招商银行莆田分行履行还本付息义务，招商银行莆田分行向莆田市城厢区人民法院起诉，要求被告偿还其剩余全部贷款本息及实现债权的费用，并要求原告对此承担连带担保责任。为此，原告代被告向银行偿还了370726.45元。 根据合同附件六《合同补充协议》第十条的约定：“若贷款银行未行使抵押优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择项买受人追偿代付款项或解除合同...出卖人选择解除合同的...买受人应按商品房总价款的15%支付违约金给出卖人”鉴于被告无力返还招商银行莆田分行剩余全部贷款本息，原告代被告向银行偿还了370726.45元，原告依约有权选择解除合同，并向被告主张相应解约违约金。因原告已将涉案房屋产权办理至被告名下，合同解除后，被告应协助办理涉案房屋的产权转移登记至原告名下的手续。 被告张庆芳未作答辩，也未提供证据。 原告莆田市碧桂园房地产开发有限公司围绕诉讼请求向本院提供了以下证据： 1.《商品房买卖合同》复印件一份（原件当庭核对后退回），证明：2014年10月22日，原、被告双方签订了编号为X201401629的《商品房买卖合同》及附件，约定原告承担连带清偿责任后有权解除合同； 2.福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初3257号《民事判决书》复印件一份（原件当庭核对后退回），证明：招商银行股份有限公司莆田分行向莆田市城厢区人民法院起诉，要求原告对被告所拖欠银行的借款本息、实现债权等费用承担连带偿还清偿责任； 3.张庆芳身份证复印件一份，证明被告主体资格； 4.招商银行个人贷款还款证明一份，证明原告代被告向银行偿还了370726.45元； 5.商品房预售许可证复印件一份，证明商品房预售合法； 6.莆田碧桂园物业及资料移交书复印件一份（原件当庭核对后退回），证明涉案房屋已于2017年2月5日办妥物业及相关资料的移交。 经审查，本院认为，莆田市碧桂园房地产开发有限公司提供的上述证据内容明确、来源合法，张庆芳缺席也未提出异议，均予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月22日，莆田市碧桂园房地产开发有限公司与张庆芳签订《商品房买卖合同》及附件、附录，系预售商品房，约定：张庆芳向莆田市碧桂园房地产开发有限公司购买位于福建省莆田市秀屿区，该商品房总价款为610893元，付款方式为银行按揭分期付款，签订《商品房买卖合同》时支付总房价款的31.25%即190893元；并于2015年12月30日前向贷款银行办理按揭申请手续；于2016年3月30日前支付总房价款的68.75%即银行按揭款项42万元。合同附件第十条约定：买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按不同情况向出卖人承担责任。若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同；出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人垫付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款；出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。合同附件第十一条第2点约定：合同因法定或约定解除的，如该商品房已交付给买受人，买受人必须于解除合同之日起十天内将该商品房完整交回出卖人。合同及附件、附录另对其他方面作了约定。莆田市碧桂园房地产开发有限公司于2017年2月5日将前述房产交付给张庆芳。 2019年9月5日，福建省莆田市城厢区人民法院就招商银行股份有限公司莆田分行与张庆芳、柳秋桂、莆田市碧桂园房地产开发有限公司借款合同纠纷一案作出（2019）闽0302民初3257号民事判决，认定张庆芳因购买前述房产由莆田市碧桂园房地产开发有限公司提供连带责任保证向招商银行股份有限公司莆田分行贷款42万元后未能足额清偿借款而判决张庆芳、柳秋桂应偿还招商银行股份有限公司莆田分行借款本金356851.85元及相应的利息、罚息、复息并支付律师费1784.25元，莆田市碧桂园房地产开发有限公司对张庆芳的该债务承担连带清偿责任。判决生效后，莆田市碧桂园房地产开发有限公司向招商银行股份有限公司莆田分行偿还债务本息370726.45元。 在诉讼过程中，本院根据莆田市碧桂园房地产开发有限公司的财产保全申请，查封了张庆芳所有的坐落于福建省莆田市秀屿区［不动产权证号：闽（2018）莆田市不动产权第××号］，保全价值以610893元为限，查封期限为三年。莆田市碧桂园房地产开发有限公司因此支出财产保全申请费3574元，并于庭审时请求判令张庆芳承担该笔财产保全申请费。案经审理，因张庆芳缺席，致无法调解。 本院认为，莆田市碧桂园房地产开发有限公司、张庆芳签订《商品房买卖合同》及附件、附录系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件、附录合法有效，莆田市碧桂园房地产开发有限公司、张庆芳均应按约全面履行自己的义务。张庆芳未按合同约定还款致使拖欠银行按揭贷款，莆田市碧桂园房地产开发有限公司要求解除合同以及要求张庆芳返还莆田市秀屿区山亭镇朝圣路8号碧桂园·浪琴湾一期第12幢10层1004号房产［不动产权证号：闽（2018）莆田市不动产权第××号］的请求符合双方约定，其要求张庆芳协助办理上述房产的转移登记手续合法有据，均予支持。莆田市碧桂园房地产开发有限公司要求按合同中约定的商品房总价款的15%计付违约金，因该合同系莆田市碧桂园房地产开发有限公司单方出具的格式条款，不能仅依据该约定确定莆田市碧桂园房地产开发有限公司因张庆芳违约所造成的损失，故对莆田市碧桂园房地产开发有限公司主张的违约金，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依照公平和诚实信用原则，予以调整，宜以代偿债务数额即370726.45元为基数按双方约定的比例即15%确定违约金，张庆芳应给付莆田市碧桂园房地产开发有限公司的违约金为55608.97元。莆田市碧桂园房地产开发有限公司申请财产保全并由本院查封了张庆芳所有的坐落于福建省莆田市秀屿区［不动产权证号：闽（2018）莆田市不动产权第××号］，其因此支出的财产保全申请费3574元为实现债权的合理支出，其要求张庆芳承担该笔申请费同样合法有据，亦予支持。张庆芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除莆田市碧桂园房地产开发有限公司与张庆芳于2014年10月22日签订的关于莆田市秀屿区山亭镇碧桂园·浪琴湾一期第12幢10层1004号房产的《商品房买卖合同》及其附件、附录； 二、张庆芳应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市碧桂园房地产开发有限公司违约金55608.97元； 三、张庆芳应在本判决生效之日起十日内将坐落于福建省莆田市秀屿区［不动产权证号：闽（2018）莆田市不动产权第××号］返还给莆田市碧桂园房地产开发有限公司； 四、张庆芳应在本判决生效之日起十日内协助莆田市碧桂园房地产开发有限公司办理福建省莆田市秀屿区的产权转移登记手续； 五、张庆芳应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市碧桂园房地产开发有限公司诉讼财产保全申请费3574元； 六、驳回莆田市碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9908元，由张庆芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判长  杨昌君 审判员  黄世滔 审判员  柯元海 二〇二〇年八月二十五日 书记员  王 剑 附相关法律依据条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。