成都铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2020）川71执异57号 案外人：任明会，女，1972年11月5日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 案外人：李庆华，女，1964年2月17日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 案外人：李继英，女，1964年11月11日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 案外人：潘军，男，1977年3月7日出生，汉族，住重庆市北碚区。 申请执行人：招商银行股份有限公司成都世纪朝阳支行，住所地：四川省成都市锦江区宏济新路298号附278号、282号、286号。 法定代表人：田炜。 委托诉讼代理人：陈鹏，四川公生明律师事务所律师。 被执行人：四川鹰金钱食品有限公司，住所地：四川省南充市嘉陵区工业园区。 法定代表人：唐刚，该公司董事长。 被执行人：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市龙吟路56号。 法定代表人：唐作银，该公司执行董事。 被执行人：四川思凯房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市高新区孵化园7号楼208号、210号。 法定代表人：陈春兰，该公司执行董事。 被执行人：唐作银，男，1965年3月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被执行人：唐刚，男，1970年12月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被执行人：唐磊，男，1987年9月5日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被执行人：陈春兰，女，1965年3月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 在本院执行招商银行股份有限公司世纪朝阳支行（以下简称招行世纪朝阳支行）与四川鹰金钱食品有限公司、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（以下简称万事兴公司）、四川思凯房地产开发有限公司、唐作银、唐刚、唐磊、陈春兰公证债权文书一案中，案外人任明会、李庆华、李继英、潘军（以下简称任明会等四人）于2020年8月10日对执行四川省南充市顺庆区龙吟路58号龙吟水郡4幢2层2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人任明会等四人称，1.其于2013年5月2日与被执行人万事兴公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），购买包括案涉房屋在内的共计五套房屋（性质均为商铺），2013年5月全部交付使用，2013年6月已付清全款，且其余四套房屋已经办理了房屋产权证书。因此其系案涉房屋的权利人，且无任何过错，其享有的权益能够排除执行。2.案涉房屋与4幢1层108号、110号、112号，4幢2层201号房屋系整体出售，且房屋的整体结构状况决定了案涉房屋无法单独拍卖。综上，应中止对案涉房屋的拍卖。后经本院依法释明，任明会等四人将异议请求变更为停止对案涉房屋的执行并解除查封。 招行世纪朝阳支行称，案外人虽与万事兴公司签订了购买合同，但未办理过户手续，故根据《中华人民共和国物权法》相关规定不享有物权。其系抵押权人且办理了抵押登记，对案涉房产享有优先受偿权。综上，案外人的异议不能成立。 本院查明，2013年5月2日，任明会、李庆华、李继英、高江锦与万事兴公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买万事兴公司开发的位于南充市顺庆区龙吟水郡4幢1层108号、110号、112号和4幢2层201号、202号房屋，建筑面积为615.48平方米，套内面积为476.81平方米，单价为每平方米12585.58元，总价为6000930元。上述四人于2013年向万事兴公司的账户多次进行转账，转账总金额为5759057元。万事兴公司于2013年出具三张收据，载明收到上述四人交纳的购房款。上述108号、110号、112号和201号房屋已于2018年9月25日取得不动产权利证书，登记的权利人为李继英、任明会、李庆华、潘军。潘军自认其与高江锦原系夫妻，离婚时协商一致案涉房屋在内的五套商铺归潘军所有。 另查明，四川省南充市顺庆区人民法院于2017年6月19日立案受理原告任明会、李庆华、李继英、高江锦诉被告万事兴公司房屋买卖合同纠纷一案，并于2018年5月17日作出（2017）川1302民初3613号民事判决书，认定了上述本院查明的事实、该房屋于2013年5月已全部交付给任明会等四人以及因万事兴公司原因导致无法办理202号房屋产权过户的事实。该判决第5页载明：“另查明，四原告与被告签订的《房屋买卖合同》所涉及108、110、112、201、202号五处商业用房位于龙吟水郡小区林龙吟路与水郡路转角处，其中108、110、112号房屋位于4幢一层，201、202位于4幢二层，201、202号房屋部分位于108、110、112正上方。涉案一楼三个门面后半部分设计为通201、202的楼梯，该楼梯后面即临小区住宅单元楼梯，小区内单元楼梯无法到达涉案201、202号商用房屋。还查明，四原告自接收房屋后即将包括涉案房屋在内的五处房产出租给案外人经营使用，2009年至2014年底由万事兴公司出租给案外人，四原告与万事兴签订《房屋买卖合同》后，万事兴公司将已收取的涉案房屋租金与四原告予以结算并移交给了四原告。2015年1月1日至2018年底，四原告均将包括涉案房屋在内的五处房产对外予以了出租，租赁期限于2018年12月31日届满”。 再查明，本院受理招行世纪朝阳支行申请万事兴公司等被执行人公证债权文书一案后，于2016年11月8日以（2016）川71执79号立案执行，于2016年11月14日作出（2016）川71执79号执行裁定书，并于2016年12月8日查封上述房屋。由于被执行人的财产无条件可供执行，经申请人申请本院于2016年12月27日裁定终结本次执行程序。后因申请执行人以被执行人的财产有条件执行为由，向本院提出恢复执行申请，本院于2020年1月6日立案执行，于2020年1月7日作出（2020）川71执恢3号执行裁定书裁定查封上述房屋，并于2020年6月22日作出（2020）川71执恢3号之一执行裁定，裁定拍卖、变卖登记在万事兴公司名下位于南充市顺庆区的151套房产，其中包含本案案涉房产。2020年7月9日，本院通过阿里司法拍卖平台发布了案涉房产的竞买公告，后续发布了拍卖信息。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”的规定，任明会等四人与万事兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在案涉房产被本院查封前，任明会等四人与万事兴公司已签订合法有效的书面买卖合同并已支付相应价款，且将案涉房产出租给他人即实际占有该房产，未办理产权登记也并非任明会等四人的过错造成，任明会等四人作为案涉房产买受人的合法权益依法应予以保护，其对执行标的即案涉房产享有的权益能够排除执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于四川省南充市顺庆区龙吟路58号龙吟水郡4幢2层2号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 骆廷伟 审 判 员 钟定榕 审 判 员 于甯一 二〇二〇年八月十八日 法官助理 唐舒琦 书 记 员 李 薇