河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初1257号原告：刘永红，女，1972年9月10日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：邬集体，孟州市众诚法律服务所法律工作者。被告：河南华人国际旅游集团有限公司，住所地：郑州市管城区紫荆山路60号4层404号，统一社会信用代码：91410105337078612W。法定代表人：张肇伟，总经理。被告：杨春彤，女，1990年2月9日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：杨仲琦，河南诤研律师事务所律师。第三人：段振花，女，1949年6月26日出生，汉族，住孟州市。原告刘永红与被告河南华人国际旅游集团有限公司（以下简称华人国际）、杨春彤、第三人段振花租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邬集体，被告华人国际的法定代表人张肇伟、被告杨春彤的委托诉讼代理人杨仲琦，第三人段振花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘永红向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即退还原告房屋租金和转让费25000元，赔偿原告房屋装修费用6450元，广告牌制作费5740元，定制其他物品价值1703.89元，共计给付原告38893.89元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告承租第三人两间门面房开展业务。2020年5月8日，租赁期未满，被告杨春彤与原告协商，将二被告承租的两间门面房转租给原告使用，二被告与原告签订了《房屋租赁转让协议书》，协议约定：二被告必须付清原租赁所有应该缴费用后，再将房屋移交给原告使用；转让费25000元；转让期间2020年5月1日到2021年4月30日止；二被告必须保证所转租房屋能正常使用。该协议签订后，原告支付二被告房屋租金和转让费25000元，装修房屋支付装修费6450元，制作广告牌支付5740元，定制其他物品花费1703.89元。2020年5月底前，原告挂牌开业时，遭到第三人楼上居民的阻止，理由是涉案的出租房屋是住房而不是商用的邻街门面房，第三人将住房改为门面房时改动了承重墙，引起二楼以上的住户矛盾纠纷，目前相关部门联合向第三人下发通知，要求第三人于2020年9月4日恢复原状。二被告租房期间因拖地污水流入居民地下车库，居民曾阻止二被告承租，原告申请会昌办事处调解期间，第三人楼上居民以租赁房屋的台阶影响地下室通风、采光将其拆除。原告承租的两间门面房根本无法使用，原告与二被告交涉，二被告表示无能为力。原告找第三人协商，第三人表示二被告将承租房屋转租事前并不知情。综上，原告认为二被告隐瞒转租房屋存在纠纷的实情，未经原房主第三人同意将承租的两间门面房转租给原告，且不能保证原告正常使用。双方签订的《房屋租赁转让协议书》应认定无效，二被告应退还原告的房屋租赁金和转让费，并赔偿给原告造成的损失，请法院依法判决。被告华人国际辩称：1、2020年6月23日，我公司已经与华人旅游公司孟州营业部解除代理关系。2、租赁协议上盖的章是业务章，该业务章只能用于旅游业务，因此涉案纠纷是杨春彤个人租赁引起的，和我公司无关，原告不应该起诉我公司。被告杨春彤答辩：1、被答辩人诉状中所称不是事实，本案的基本事实是：2019年，答辩人杨春彤与宋康、汤孟杰三人合伙因经营旅游业务需要，以河南华人国际旅游集团有限公司的名义，与第三人段振花签订了一份租房协议，约定使用段振花位于市内合欢路与××交叉口面积约为40平方米的房屋一间，用于经营场所使用，租赁期间一年，月租金1083元，到期后可以续签。2020年年初，全国出现新冠肺炎疫情，几乎各行各业关门停业，答辩人经营的旅游行业同样未能幸免，经营举步维艰。2020年5月份租房合同续签后，刘永红通过杨春彤的父亲找到杨春彤本人，提出想租赁杨春彤的房屋，看是否能转租，后杨春彤和刘永红一起去见了段振花，段振花明确表示房屋可以转租，不会加以阻拦。杨春彤付清房屋所有应缴纳费用后，和刘永红协商好房屋租赁事宜，于2020年5月8日以河南华人国际旅游集团有限公司的名义与刘永红签订了一份房屋租赁转让协议书，约定租期一年，转让费25000元，包括2020年5月1日至2021年4月30日止的房屋租金和租房内现有设施的转让费用。后被答辩人刘永红开始对租赁房屋进行装修，但在装修期间，因为刘永红在外墙体上打孔，影响到租赁房屋楼上居民的生活起居以及房屋安全，遂于居民发生矛盾冲突，致使居民多次阻拦、举报，影响到了刘永红的正常经营，刘永红与房东、楼上居民多次就该纠纷协商未果，被答辩人刘永红遂找到答辩人杨春彤，要求解除合同，不再承租房屋。以上即为本案事实。2、河南华人国际旅游集团有限公司与刘永红签订的房屋租赁转让协议书合法有效，被答辩人刘永红要求答辩人杨春彤退还38893.89元没有事实和法律依据。首先，本案中河南华人国际旅游集团有限公司与刘永红签订的房屋租赁转让协议书是在双方平等自愿基础上达成的协议，是双方真实意思的表示，其次，该合同签订时，杨春彤和刘永红一起去见过房东段振花，就转租以及转租后的装修征得了房东的认可和同意，何况该租赁房屋只是段振花生活居住房屋的一部分，目前段振花仍就生活居住在该房屋中，段振花对本人房屋转租、装修的情况不知情、不认可，不符合事实，更违背常理，最后，被答辩人在装修、经营过程中，与附近居民多次发生纠纷，又遭到居民的阻拦和举报，致使其无法正常经营，被答辩人刘永红本应搞好与房东以及周邻的关系，和睦友好相处，才能生财有道，答辩人杨春彤签订合同时并未向其隐瞒租赁房屋存在瑕疵或不能正常使用的情况，不存在过错。故被答辩人刘永红要求答辩人杨春彤退还38893.89元没有事实和法律依据，应依法予以驳回原告诉讼请求。第三人段振花称：涉案房屋是我所有，我出租给华人旅行社，是华人国际旅行公司转租给刘永红以后才告知我的，和我并无关系。住建局等有关部门是给我下过一个通知，要求我将房屋恢复原状，但起因是原告把涉案房屋打了一个洞以后引发的纠纷，和本案无关。原告刘永红向本院提交的证据有：1、身份证复印件一页，证明原告的基本情况及诉讼主体资格。2、房屋租赁转让协议书复印件一份二页，证明二被告将孟州市河阳大街西段126号西侧门面房两间、面积32平方米转租给原告使用，二被告必须付清原租赁所有应缴纳的费用，转让费为25000元，转让期限2020年5月1日至2021年4月30日，二被告必须保证所转租的房屋能正常使用。3、收条复印件一张，证明二被告收到原告转让费和房租25000元。4、装饰装修施工合同复印件二页及发票65张，证明原告支出房屋装修费用6450元。5、证明和发票复印件各一张，证明原告支出定制广告牌费用5740元。6、网上订单7页，证明原告订购烧饼炉575元、门帘225元、不锈钢水槽166.06元、不锈钢工作台两个513.94元、墙面装饰168元、捕鼠笼6.89元、灭蝇灯49元，定制物品价值共计1703.89元。7、情况说明一份，证明原告向孟州市会昌办事处双桥社区居委会申请调解纠纷，原告要求解除租赁合同，二被告和第三人退还房租和转让费，并赔偿损失，二被告和第三人相互推诿的事实。8、孟州市住房和城乡建设局于2020年7月10日向第三人下发《责令停止违法行为通知书》，证明该房屋系民用住宅改造成商业用房，不能对外出租。被告华人国际对原告提供的证据的质证意见为：对杨春彤以公司名义签订的租赁合同不知情，不发表质证意见。被告杨春彤对原告提供的证据的质证意见为：对证据1、2、3的真实性无异议，但不能证明原告的证明指向，转租协议是有效的。对证据4、5、6真实性、关联性有异议，原告承租房屋后，对房屋的装修是为了经营需要，购买的部分物品还具有使用价值，例如烧饼炉、门帘、不锈钢工作台、捕鼠笼、灭蝇灯等，且因此产生的费用与被告不具有关联性，被告杨春彤对此并不存在过错，让被告承担返还责任不具有事实和法律依据。对证据7真实性有异议，首先该份情况说明没有出具人的签字，不符合证据的形式要件，其次情况说明中“段振花称：我不知道杨春彤将房屋转租给了刘永红，签了合同交了钱才对我说”，该段内容不客观，不真实，与被告向法庭提交的录音证据相违背。该组证据依法不应采信。对证据8真实性无异议，但该证据不能证明涉案房屋不能出租。第三人段振花对原告提供的证据1-7的质证时认为上述证据和第三人无关，不予质证；对证据8质证时对证据真实性无异议，但认为改造房屋后已经经营多年。由于被告杨春彤对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。虽然被告杨春彤对原告提供的证据7真实性有异议，本院结合庭审陈述综合审查后认为该证据有出具人盖章应为真实可信证据，本院对其真实性予以采信。被告华人国际向本院提供的证据为：1孟州市市场监督管理局的登记，证明华人国际旅游公司孟州服务部于2020年6月23日注销。2、2020年7月3日杨春彤书写的营业部退网声明，证明营业部之前或今后发生的债权债务由其自行承担。原告刘永红对被告华人国际提供的证据的质证意见为：对上述证据真实性无异议。但华人国际旅游公司和杨春彤的关系，我方不知情；对杨春彤的退网声明是在原告与二被告签订转租协议后，二被告应承担合同义务。被告杨春彤对被告华人国际提供的证据的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议。第三人段振花对被告华人国际提供的证据的质证意见为：和我无关，不予质证。由于原告刘永红及被告杨春彤对被告华人国际提交的两组证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。被告杨春彤向本院提供的证据：1、租房协议两份，证实2019年、2020年，被告杨春彤分别以河南华人国际旅游集团有限公司的名义，租赁原告的房屋，租期一年，在杨春彤租赁期间已经使用一段时间，也办理了营业执照，证明租赁房屋可以使用。2录音证据三份，证实：（1）原告找被告承租房屋时，双方曾一起找到房东段振花协商转租、装修事宜；（2）段振花是在知晓、同意原告承租该房的情况下，被告杨春彤才将房屋转租给原告，原告才进行的房屋装修；（3）导致原告无法使用房屋，不能正常营业的原因是原告的装修影响了楼上居民的生活起居以及房屋安全，而本案原告不存在任何过错。原告刘永红对被告杨春彤提供的证据的质证意见为：证据1是二被告和第三人签订的，我方不清楚，也没有见过该协议，对此证据不发表意见。对证据2，2020年6月3日的录音真实性无异议，但该录音并不能证明被告的证明指向，录音时间是原被告、第三人在会昌办事处双桥居委会调解纠纷达不成协议的情况下，原被告之间的谈话，内容是如何与第三方协商解决纠纷，对2020年6月9日和2020年6月11日的录音，是被告和第三人的谈话，原告不发表质证意见。被告华人国际对被告杨春彤提供的证据的质证意见为：对上述情况不了解，不予质证。第三人段振花对被告杨春彤提供的证据的质证意见为：对证据1、2均没有异议。由于第三人对被告杨春彤提供的两组证据的真实性无异议，且该证据内容主要涉及被告杨春彤与第三人的租房问题，本院对上述证据的真实性予以采信。第三人段振花向本院提交的证据为：照片两张，证明因原告租赁后将涉案房屋打洞，引起楼上住户矛盾、纠纷。原告刘永红对第三人段振花提供的证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，原告在装修过程中，打了一个约20公分的透气孔，该透气孔并不在承重墙上，也并没有改变该住房的结构，打孔时，确实有人阻止，原告随时就恢复原状了。涉案房屋并非是因为原告打孔，而是第三人将住房私自改为邻街商用房。被告华人国际对第三人段振花提供的证据的质证意见为：不了解，不予质证。被告杨春彤对第三人段振花提供的证据的质证意见为：对证据的真实性无异议。由于原告刘永红、被告杨春彤对第三人段振花提交的证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。为查明涉案房屋为何不能正常使用，本院对该楼房四楼住户赵功全进行调查，原告、第三人对调查内容无异议，被告认为调查内容与本案无关。依据原、被告的诉辩意见以及本院认定的有效证据，可以确认以下案件事实：2019年5月1日，第三人段振花与被告杨春彤签订了《租房协议》，租赁第三人位于孟州市合欢路与××交叉口面积约40平方米的房屋，用于经营河南华人国际旅游集团有限公司孟州营业部，租赁期间为2019年5月1日至2020年5月1日。第三人段振花与被告杨春彤均认可，租赁期限到期后，双方续签了租房合同，合同约定租赁期间自2020年5月1日起至2021年5月1日止。2020年5月8日，被告杨春彤作为甲方与作为乙方的原告刘永红签订了《房屋租赁转让协议书》，协议约定：1、甲方将孟州市河阳大街西段126号西侧门面房二小间，面积32平方米的房屋转租给乙方使用。2、乙方承租后可以自行进行装修，在装修中不能改变现有结构，装修发生的责任事故及费用概由乙方负责支付和承担，甲方不承担责任和费用。3、租赁期间乙方经营发生的责任、事故及各种费用概由乙方负责和支付（含水电费和物管卫生费等）……6、转让费为25000元包干。包括从2020年5月1日到2021年4月30日止的租金和现有设施转让费，现有设施归乙方自行处理和使用。7、转让期限：从2020年5月1日到2021年4月30日止。8、甲方必须保证所转租的房屋能正常使用。被告杨春彤在该协议上甲方签字处签名，并加盖河南华人国际旅游集团有限公司业务确认章；原告刘永红在乙方签字处签名。当日，杨春彤出具收条，载明：今收到转让费及房租25000元整。收条上加盖河南华人国际旅游集团有限公司业务确认章。上述协议签订后，原告刘永红与案外人张海军于2020年5月12日签订装饰装修施工合同，双方约定：刘永红将河阳大街一化家属楼米皮店装饰工程以包工包料形式交给张海军承做，该工程总造价为6450元。原告在装修过程中，在涉案房屋打了一个约20公分的透气孔，因楼上住户阻止，原告立即恢复了原状。租赁协议签订后，原告为经营支出广告牌制作费5740元，定制其他物品支出1703.89元。河南华人国际旅游集团有限公司孟州营业部于2020年6月23日注销。2020年7月3日杨春彤出具营业部退网声明，载明自2020年7月3日起本人杨春彤及有关员工与河南华人国际旅游集团有限公司再无关联，之前或今后发生的所有债权债务都由杨春彤个人承担。原告在挂牌开业时，涉案房屋楼上居民进行阻拦，原告认为是因为涉案房屋为住房改造成经营性用房引起矛盾，被告和第三人则认为是原告在装修过程中打孔影响楼上居民的房屋安全引起纠纷。庭审中，原告要求解除租赁转让合同，被告表示不同意解除。第三人在庭审中称，涉案房屋是从2014年开始向外出租，被告杨春彤是从2018年5月1日开始租用涉案房屋的，河南华人国际旅游集团有限公司孟州营业部实际经营两年。孟州市住房和城乡建设局就涉案房屋于2020年7月10日向第三人下发《责令停止违法行为通知书》。本院认为,被告杨春彤与第三人段振花签订租赁合同并实际履行多年的事实，三方均无异议；在合同履行过程中杨春彤对涉案房屋实际进行了转租,该转租事实第三人段振花表示在原告转租后已经知道,且无异议。因此，原告刘永红与被告杨春彤签订的《房屋租赁转让协议》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,当事人双方均应按照合同的约定履行自己的义务。本院对原告认为《房屋租赁转让协议》属于无效合同的辩称,不予采纳。本案中,原告刘永红和被告杨春彤签订涉案房屋租赁转让合同时,被告杨春彤在合同上加盖是被告华人国际业务确认印章,而该合同并非旅游业务；杨春彤作为华人国际孟州营业部的负责人，并非华人国际的负责人，其使用华人国际业务章的行为非职务行为，故杨春彤的行为不构成表见代表，不能直接发生由被告华人国际承受合同权利义务的法律后果。因此，原告要求被告华人国际承担责任的诉讼请求没有法律依据,本院不予支持。经审理查明，被告杨春彤在租赁第三人房屋后，经营华人国际旅游公司孟州服务部期间处于正常经营状态。之于原告不能正常使用的原因究竟是其在装修过程中对墙体进行打洞，还是第三人将民用住宅改为经营性用房，双方各执一词。现实是第三人的房屋已经出租多年，原告承租后才出现无法正常使用的情况；且按照孟州市住房和城乡建设局向第三人下发的《责令停止违法行为通知书》要求，涉案房屋已经不具备继续经营条件。综上，为了避免损失扩大，原告刘永红与被告杨春彤签订的《房屋租赁转让协议》应当解除。关于原告要求被告返还转让费和房租25000元的诉讼请求，本院认为客观上确已不能实现合同目的，对该请求应依法予以支持。按照双方在合同中约定，被告必须保证所转租的房屋能正常使用，但是目前实际已不能使用。鉴于造成房屋不能使用的原因，并非被告直接造成，且原、被告双方均应当知道法律规定住宅不能随意改造为经营性用房，却对潜在的问题没有予以重视，双方对因合同解除造成的损失均应承担相应的责任。因本案情况较为特殊，本院根据本案实际情况对原告主张的损失分别予以处理。本院认为原告进行的装修工程实际施工完毕，因房屋无法使用，其支出的费用6450元应属于经济损失，按照公平原则，原告与被告杨春彤各承担3225元为宜；关于广告牌制作费5740元和定制其他物品支出的1703.89元部分，本院认为上述物品在原告之后从事经营活动中可以继续使用，对原告要求被告予以赔偿的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定,判决如下:解除原告刘永红与被告杨春彤2020年5月8日签订的房屋租赁转让协议；被告杨春彤应于本判决生效后十日内退还原告刘永红交付的房屋租金和转让费25000元，赔偿原告刘永红房屋装修费用3225元；驳回原告刘永红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费772元，减半收取386元，原告刘永红承担186元，被告杨春彤承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王建伟二〇二〇年八月二十五日书记员  任志娟