襄阳市樊城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0606执异170号案外人：李风群，男，汉族，住襄阳市樊城区。申请执行人：陈文全，男，汉族，住襄阳市樊城区。被执行人：姬善亮，男，汉族，住襄阳市樊城区太平店镇。被执行人：张灵勇，男，汉族，住襄阳市樊城区太平店镇。本院在执行申请执行人陈文全与被执行人姬善亮、张灵勇民间借贷纠纷一案中，案外人李风群对本院查封的张海连名下的位于太平店镇建设路的私有房产（房产证号：襄阳县房权证太平店镇字第99-0063号）的权属提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李风群称：请求中止涉案房屋的执行。事实与理由：1、涉案房产系异议人通过买卖方式得来且实际占有使用多年。2015年1月13日，胡红杰与姬善亮达成执行和解协议，将涉案房屋作价50万元卖给李风群，所得款项优先支付胡文杰欠款35万元及诉讼费6550元、执行费5150元。剩余款项支付余某芝与张灵勇欠款一案5万元，其余退给被执行人姬善亮。其后，李风群分四次支付了购房款：2014年1月13日以现金方式交付11.4万元、2014年9月29日向姬善亮、张灵勇以现金形式交付20万元、2015年1月13日依樊城法院执行局通知将案涉购房款中的5.5万元汇至樊城法院账户、2015年1月14日向姬善亮、张灵勇以现金方式交付12.4万元，剩余款项作为代理费支付给邵军律师。至此，购房款全部付清。胡红杰、姬善亮、张灵勇均未提出异议。2、本案执行依据（2015）鄂樊城太民初字第00165号生效判决作出，而李风群早已于2014年9月29日购得涉案房产并实际占有，故涉案房产所有人为李风群，和本案执行依据的判决无直接联系，法院执行不得侵害异议人权益。特提出执行异议。申请执行人陈文全辩称，请求确认李风群与姬善亮之间的房屋买卖协议无效。1、涉案房屋登记在姬善亮妻子张海连名下，所有权人系张海连，张海连去世后，其丈夫姬善亮，儿子张灵勇、张灵阳及女儿共同继承，姬善亮在未征求其他继承人的基础上自己擅自做主将不完全享有处分权的房屋出售给他人，侵犯了其他人的合法权益，该买卖协议无效。2、涉案房屋坐落在郭岗村集体土地上，该房屋的土地使用权系集体所有，李风群不是郭岗村集体经济组织成员，不享有集体土地使用权，李风群不是适格买房主体。故该买卖协议无效。3、房屋系不动产，不动产的买卖、所有权变更要实行登记制度，只有在房管局备案并登记变更房屋所有权才能对抗他人，在李风群未对房屋买卖进行登记并变更所有权的情况下不能对抗申请执行人对房屋的查封执行。4、涉案房屋在姬善亮与李风群进行协议买卖之前已经抵押给另一债权人余冬芝，并办理了抵押登记。债务没有付清，房屋在抵押状态下仍归余冬芝。从2014年至今，法院一直解释在办理中。李风群提供的买卖协议上法院印章，执行法官称不是其盖的，该印章系伪造。我起诉在2014年，而买卖协议签订在2015年，我认为他们涉嫌逃避债务。2014年至今房屋一直处于查封状态。5、法院笔录和法院印章不能证明房屋买卖的成立并生效，更不能证明房屋所有权已经转移。2015年至今长达六年的时间没有办理房屋登记过户手续，房屋现仍处于原始状态，登记在张海连名下。6、姬善亮将价值80余万元的涉案房屋贱卖50万元，明显是逃避执行，规避债务。7、李风群并未对涉案房屋实际占有，房屋出租仍是张灵勇收取房租。2014年3月29日起，张灵勇即将房屋租给王小玲使用，租期到2019年4月1日止。期间，李风群不可能购买此房屋。且李风群与姬善亮在2015年1月15日签订房屋买卖协议，但其陈述在2014年支付购房款，显然与事实不符。本院审查查明，陈文全诉姬善亮、张灵勇民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月1日作出[2014]鄂樊城太民初字第00165号民事判决书，判决：一、姬善亮、张灵勇支付陈文全借款人民币19万。二、姬善亮、张灵勇支付陈文全借款9万元,从2013年5月27日至2014年5月26日的利息12960元。三、姬善亮、张灵勇对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费4494元，由姬善亮、张灵勇负担。上述判决生效后，因被执行人未按生效判决履行偿还义务，陈文全向本院申请强制执行。执行过程中，本院查封了涉案房屋。另查明，胡红杰诉姬善亮民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中，经本院组织调解，双方当事人达成调解协议：姬善亮于2014年11月10日前一次性偿还胡红杰借款35万元。案件受理费6550元，由姬善亮负担。本院于2014年10月28日作出[2014]鄂樊城太民初字第00153号民事调解书，对上述调解协议予以确认。因姬善亮未按协议约定偿还借款，胡红杰向本院申请强制执行。在执行过程中，2015年1月13日，胡红杰与姬善亮达成执行和解协议：被执行人姬善亮自行变卖位于太平店镇建设路私有房产一幢给李风群，价格50万元，该款优先支付胡红杰欠款35万元及诉讼费6550元、执行费5150元、剩余款项支付余冬芝与张灵勇欠款一案5万元。其余退还被执行人姬善亮。房屋过户由姬善亮与李风群自行协商。同日，胡红杰出具证明称已收到姬善亮执行款叁拾伍万元整，此案执行完毕。还查明，李风群自认其户籍一直在太平店镇王台村。涉案房屋位于太平店镇郭岗村，登记在张海连名下，属于集体用地。张海连于2013年去世，姬善亮原系张海连之夫，张灵勇系姬善亮、张海连之子。李风群为证明其主张，向本院提交了2014年9月29日其作为乙方，姬善亮、张灵勇、张灵玲作为甲方，签订的购房合同，该合同约定：一、甲方将其所有的太平店镇建设路房屋二间四层出售给乙方。乙方购买后期居住、出租处理转卖权不受他人干涉。该房东王怀清、西张海珍、南建设路、北王萍。二、乙方购甲方房屋价款为伍拾万元。付款方式为立合同时交20万元，下欠30万元在2014年12月28日前交清。三、乙方购买甲方房屋，房屋登记、过户甲方配合，乙方支付费用，交付房屋时间为2014年12月28日。四、双方约定其他事项：该房土地使用证号214137，房产证号为99-0063，土地使用证当面交乙方。还提交了2014年9月29日姬善亮、张灵勇出具的收到李风群购房款200000元的收条、2014年1月13日姬善亮、张灵勇出具的收到李风群房款114000元的收条、2015年1月13日李风群向本院转账55000元（附加信息及用途：房款）的凭证、2015年1月14日张灵勇出具的收到李风群房款124000元的收条，证明其按协议约定支付了购房款。本院认为，本案争议焦点为案外人李风群对涉案房屋是否享有足以阻止执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案经审查查明，案外人李风群在本院查封之前虽然签订了涉案房屋买卖协议。但土地与地上房屋属不可分之整体，涉案房屋买卖涉及宅基地的买卖，而依据我国土地管理法的规定，宅基地属于集体所有，由集体经济组织或者村民委员会经营、管理，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地使用权与集体经济组织成员的特定身份关系，具有较强的社会保障和福利性质，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，受让房屋的案外人李风群非太平店镇郭岗村的集体经济组织成员，因此并无获得郭岗村宅基地资格，买卖之后也未进行任何变更登记，现房屋所有权证上载明的所有人仍为张海连。故李风群与姬善亮等签订的房屋买卖协议违反了国家强制性法律规定，应属无效协议。故案外人提出的异议并不符合上述法律规定能够支持的情形。或变相或或或或因此，案外人对涉案房屋不享有足以阻止执行的权利，其要求中止对涉案房屋执行的理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人李风群的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李建平审 判 员  石小玲人民陪审员  文 健二〇二〇年八月三十一日法官助理杨慧洁书记员郭萍