安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1297号上诉人（原审本诉原告、反诉被告):唐尚平。委托诉讼代理人：王成钢，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张运杰，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告):芜湖苏宁环球房地产开发有限公司。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕菁，江苏新高的律师事务所律师。上诉人唐尚平因与上诉人芜湖苏宁环球房地产开发有限公司（以下简称苏宁公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐尚平上诉请求：1、撤销一审判决第一、三、四项；2、变更一审判决第二项为：苏宁公司赔偿唐尚平因房屋渗水造成的损失325089.83元（315118.50+9971.33）、因消防通道问题造成的损失839937.66元；唐尚平需支付苏宁公司2018年至2019年两年租金450986.67元（507360-56373.33）；两抵，苏宁公司应支付给唐尚平714040.82元，并于判决生效之日起十日内给付。事实与理由：一、一审判决存在漏项和计算错误:(一)漏项:一审对唐尚平主张的苏宁公司因房屋渗水应赔偿宾馆过道走廊和6个房间的维修损失、营业损失予以支持。但漏算:8307、8308房间维修费7416.33元(2866.43元+4549.90元)。同时,对上述6个房间的经营损失(鉴定7665元)仅支持5110元,对其余2555元不支持,未说明理由。以上少算苏宁公司应赔偿金额9971.33元(7416.33+2555)。(二)计算错误:一审判决唐尚平应付苏宁公司2018年1月1日至2019年12月31日房租507360元(21140元/月×24个月)。上诉人认为:1、合同约定:4个月(2017年6月1日至9月30日)装修期(免租金);首年(2017年6月1日至2018年5月31日)年租金按33%折扣,折扣后首年年租金为169120元。故首年月租金标准应为14093.33元/月(169120元/年:12个月)。2、唐尚平交付首期(2017年10月至2017年12月31日)租金后,苏宁公司出具发票载明租赁期为2017年6月1日至2017年12月31日。故唐尚平还应付首年后5个月租金:70466.67元(14093.33元/月x5个月)。3、因首期3个月租金应为42280(14093.33元/月x3个月)元,但唐尚平实付63420元,两比多付21140元(63420元一42280元)。因此,唐尚平应付首年后5个月(2018年1月1日至2018年5月31日)的租金应为49326.67元(70466.67元一21140元)。据此,唐尚平应付2018年1月1日至2019年12月31日的二年租金总额应为:450986.67元【49326.67元+(21140元/月)×19个月(2018年6月1日至2019年12月31日)】。一审多算二年租金56373.33元(507360元一450986.67元)。二、一审对主要事实认定有误,导致裁判结果存在部分错误。一审认为:涉案房屋于2014年9月25日即通过了消防验收,故苏宁公司交付给唐尚平的房屋符合消防安全标准;苏宁公司对该房屋是现状交付,唐尚平对房屋进行装修设计,设计单位在设计前应查勘现场等。故唐尚平接受房屋后的装修、改造行为,系为满足消防安全要求的经营之需,由此产生的损失,与苏宁公司无关。并据此判决驳回唐尚平的相应诉讼请求。唐尚平认为:1、2017年3月,唐尚平为经营宾馆、大众浴室而与苏宁公司接洽承租苏宁环球云从金街A1楼第三层房屋。故,苏宁公司对唐尚平拟租房屋的位置、用途均系明知。2、双方磋商过程中,苏宁公司(张高祥)应唐尚平要求,于3月29日以电子邮件方式向唐尚平提供了议租房屋全套图纸《苏宁环球云从金街A1楼图纸》(图纸设计时间为2011年11月7日)。其中,讼争房屋第三层平面图标明:该房屋共有建有左、中、右三个楼梯(消防通道)。唐尚平持该图纸咨询消防部门,在得到符合消防安全要求的肯定答复后,才于次日与苏宁公司正式签约。3、合同附件图纸《D地块商业A1楼三层天润商务宾馆建筑面积图(1057M)》,其作为合同组成部分的作用,仅限于明确租赁房屋的位置和面积,并不反映租赁房屋的平面结构。同时,该图纸所记载的平面结构内容系该栋楼的第一层平面结构而非合同约定的第三层平面结构。故不能凭该附件图纸认定:双方已约定租赁房屋中间没有楼梯(消防通道)。4、一审法院从规划部门调取的讼争房屋设计图纸及相关资料载明:讼争房屋平面图的图纸设计时间为2012年12月17日、《消防设计文件》的制作时间是2013年116日。据此可确认:苏宁公司对讼争房屋于2011年规划设计后,于2012、2013年进行了变更,并按变更后的规划设计建造该房屋并报主管部门予以验收。但是,苏宁公司在双方合同磋商阶段却向唐尚平提供给了规划设计变更前(即2011年)设计的图纸。该图纸虽未被列为合同附件,但对唐尚平决定是否与苏宁公司签约,具有决定性作用。而一审没有对该部分证据进行正确审查和认定。5、虽然合同约定租期从2017年6月1日起算、免租期4个月等,但双口头约定租期从该年4月1日起算、免租期6个月。苏宁公司也实际于4月1日即将房屋交付唐尚平。因此,唐尚平合法占有房屋后即行装修并无过错。但是,房屋中间楼梯部位的房间门被锁着,其被苏宁公司的关联企业苏宁物业公司占用。为此,唐尚平分别于4月3日、10日在门上张贴腾让房屋通知。期间,装修公司根据苏宁公司提供给唐尚平的2011年设计的图纸进行了装修设计。苏宁物业公司直至4月20日左右才将所占房屋腾让。至此,唐尚平方知该中间楼梯(消防通道)已不存在。同时,消防部门中途检查时指出因该消防通道不存在,将不能通过消防验收。而此时耗资180万元的装修工程的基础部分已基本完成,为采取补救措施,遂将原设计在中间楼梯(消防通道)部位的大厅拆除并易地重建、同时设计建造外挂楼梯以解决消防通道问题。苏宁公司对建造外挂楼梯一事亦知晓,并在业主反对建外挂楼梯的过程中帮助唐尚平与业主代表协调改进方案。后因外挂楼梯无法建成,唐尚平只得对内部通道进行改造、同时占用自购商铺一、二两层的部分房屋增建电梯以分流部分人流量,最终使经营房屋满足了消防安全需要(消防部门于同年8月2日核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》)。而一审没有对该部分事实予以查明。6、至于苏宁公司辩称,唐尚平签约前对承租房屋各项内容已充分了解、在装修前未按约向其提交装修图纸等节。因该等合同条款均系苏宁公司单方拟定的格式条款,对唐尚平没有约束力。况且,苏宁公司作为出租方,在唐尚平对房屋进行装修、改建的全过程中从未提出异议。以上可见,唐尚平在缔约和履约阶段,已尽到了应有注意义务,并努力使合同得以履行。而苏宁公司缔约时错误地提供图纸,并未采取任何补救措施;履约时又未在第一时间完整地交付中间楼梯部位的房屋,由此逐步导致唐尚平的一系列损失,苏宁公司依法应当承担全部赔偿责任。三、唐尚平因消防通道问题损失项目的说明及上诉理由:1、唐尚平发现中间楼梯消失、并在消防部门口头告知后,将原设计在该位置的大厅作废并易地重建,为此损失167505.91元【司法鉴定结果第11项(157277.13元+10228.78元)】;2、为满足消防要求,建造外挂楼梯损失40016.62元(司法鉴定结果第10项)及拆除损失12000元(拆除单位出具发票);3、外挂楼梯拆除后,因左、右两侧的消防通道间的距离远超消防安全要求,经过将内部通道作最大限度改造(包括改造一侧楼梯入口)后,两侧楼梯安全出口仍相距72.5米,只能通过增建电梯以适当增加疏散人数,最终满足了消防安全需要(之所以建电梯,系因建人行楼梯将占用一、二两层商铺更大面积,损失更大)。为此,造成一楼大厅及二楼(为建造电梯井拆除二楼原装修)返工损失28986.45元(司法鉴定结果第8项)、建电梯井98644.68元(司法鉴定结果第9项)、购置电梯110000元(发票)、电梯占用一二楼门面损失133632元、电梯运行电费维护费173856元(均按中辉评估标准和租期8年计算)。虽然增建电梯对提高经营质量有益,但唐尚平暂未主张租期届满后拆除电梯、恢复原状的损失。4、关于开业延误损失75296元(中辉评估)。从唐尚平签订的装修合同可知,全部装修工程将于2017年5月20日完工。据此,原定6月8日开业可行,但因中间消防通道问题,导致已完成的装修工程返工,外挂楼梯建、拆,及内部通道改建,增设电梯及安装等,致迟延到8月8日开业。故按2个月计算经营损失是合理的。虽然合同约定免租金期间仅作为装修之用,但上诉人对缩短装修期间得以提前经营的利益期待是合法的。损失合计:839937.66元(167505.91元+40016.62元+12000元+28986.45元+98644.68元+110000元+133632元+173856元+75296元)。唐尚平认为,因消防通道问题所产生的损失,完全系苏宁公司的过错所致,其依法应承担赔偿责任。恳请二审法院依法查明事实,支持唐尚平的上诉请求。苏宁公司答辩称：第一，唐尚平未经法庭准许，擅自单方委托鉴定，其提交的两份鉴定报告，不能够作为确定相关损失费用以及经营净损失的依据。退一步讲，一审法院在认定损失范围时，已经结合现场勘查的情况和房屋渗水的原因的结论，认定唐尚平主张的六间房屋当中仅有四间存在维修损失和营业损失没有不当。一审法院在案件审理过程中已委托新芜公司对房屋的重新装潢费用等数额作出鉴定，故唐尚平在明知已经进入诉讼程序，且没有经法庭准许的情况下，先后擅自委托了两家鉴定机构，对相关涉案的房屋的维修费，即房屋的经营损失作出鉴定，已经违反了民事诉讼法的规定，唐尚平单方委托的结论缺乏基本的真实性以及公允性，且存在瑕疵。首先，两份鉴定报告显示的维修金额和经营损失是唐尚平单方面制作的，没有经过苏宁公司到场确认需要维修的项目，所鉴定的资料没有经过核实，也没有经过质证。其次，苏宁公司对鉴定内容不知情，退一步讲，一审法院在认定损失范围的时候，已经进入现场进行过查勘，因此，对于其中的两间房屋因为没有损坏而未支持，没有不当。第二，一审法院关于房屋租金部分的事实认定是正确的，不存在计算错误的情形。首先，合同第六条租金标准以及租金支付明确约定，考虑到商铺装修期，也就是2017年6月1日至2017年9月31日，苏宁公司已经给予唐尚平首年租金33%的折扣，合计人民币为84560元，截止至四个月的装修期结束，即2017年9月31日，上述首年租金优惠，苏宁公司已经向唐尚平给予完毕，就是相应的优惠已经给予了唐尚平。已支付的首期租金，合同明确约定是63420元，对应的装修期结束后的三个月，也就是2017年10月1日到2017年12月31日的租金，一审法院判定截止到2019年12月，唐尚平需要向苏宁公司支付2018年1月起两年的租金，合计507360元，事实认定是清楚的，不存在计算错误。第三，涉案的商铺已经通过消防安全验收，交付唐尚平时，消防通道的设置等符合消防安全的标准，苏宁公司已经履行了合同义务，唐尚平已于租赁合同签订前就知晓商铺的现状，明确知悉案涉楼宇并没有相应消防通道，其缔约行为表示认可租赁商铺的现状，应当承担缔约的后果，商铺的现状符合规划要求，而且已经通过消防验收，准予了备案，充分证明交付唐尚平时内部结构以及消防通道的设置均符合相关的标准，合同中也没有关于苏宁公司交付的租赁物须需满足租赁人后期经营宾馆、大众浴室功能需要的约定，苏宁公司已经充分履行了合同义务，不存在违约。唐尚平在承租前已经前往现场查勘房屋，而且已经购买了该栋房屋的两间商铺，其已充分的知晓案涉楼宇并没有图示的消防通道的具体布局情况，其后缔约的行为表示他也认可商铺的现状，而且合同的附件所载的图纸也没有相应消防通道，租赁合同合法有效，唐尚平应当承担缔约的后果，受合同的约束。第四，无论是租赁合同发生前发送的图纸，还是租赁合同附件的图纸，均仅是说明案涉房屋所处的位置还有面积的构成，附件图纸无法作为唐尚平进行装修设计的依据，其擅自委托装修公司按照图纸进行改造的行为，后果应当由其自行承担，与苏宁公司无关。首先，无论是合同签订前苏宁公司发送的图纸，还是租赁合同附件的图纸，均是用于说明房屋所处的位置，还有面积构成。苏宁公司在签订租赁合同前向唐尚平发送的图纸，并非是合同的组成部分，不能够成为双方的约束力的文件，后双方签订的合同附件的图纸仅标注了商铺面积的示意图，没有标注具体的消防通道的内容；其次，附件图纸仅用于告知唐尚平承租的房屋面积构成，还有外廓型状，无法作为其进行装修设计的依据，苏宁公司也没有承诺过该图纸能够作为装修设计的依据，其在没有向唐尚平提交装修设计资料的情况下，擅自进行施工，已经违反了租赁合同5.4条的约定，相应的不利后果应当由其自行承担。此外，作为受唐尚平委托的设计单位也应当到现场去勘察，但是其没有勘察，只是依据图纸做的设计方案，也存在严重的过错和过失。再者，唐尚平对案涉商铺进行改造，搭建外挂楼梯以及增设电梯的行为，都是为了其达到经营宾馆、大众浴室消防安全的需要，且不在合同约定的范围内，与苏宁公司不存在任何的关联，产生的相关费用应当由其自行承担。综上，相关的损失共计839937.66元，因唐尚平以及设计单位的过错所致，不应由苏宁公司承担。唐尚平的请求没有事实和法律依据，恳请驳回。苏宁公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由唐尚平承担。事实与理由：一、唐尚平未经法庭准许擅自单方委托鉴定,违反《民事诉讼法》第七十六条关于鉴定程序启动方式的规定。一审法院在案件审理过程中已委托安徽新芜工程咨询有限公司对房屋重新装潢费用等数额作出鉴定,故唐尚平在明知进入诉讼程序且未经法庭准许情况下,先后擅自委托安徽建清工程咨询有限公司、安徽中辉资产评估有限公司对屋面及外墙、过道走廊及宾馆6间房屋(含8303、8307、8308、8311、8317、8319号)的维修费用以及涉案营业损失作出鉴定,违反《民事诉讼法》第七十六条关于鉴定程序启动方式的规定。二、一审法院以唐尚平提交的两份委托鉴定报告作为确定相关维修费用与营业净损失的依据,无事实与法律依据。唐尚平单方委托产生的鉴定结论缺乏基本的真实性和公允性,且存在明显瑕疵。首先,两份鉴定报告(分别为安徽建清工程咨询有限公司出具的工程造价书、安徽中辉资产评估有限公司出具的评估报告书)所显示的维修金额与营业净损失系唐尚平单方面委托制作,唐尚平未通知苏宁公司到场确认需要维修的项目,其委托出具鉴定报告时亦未通知苏宁公司到现场核实,苏宁公司对此根本无法知情,且不清楚其形成的时间及依据;其次,苏宁公司对鉴定内容并不知情,鉴定报告中审计依据也未交由苏宁公司进行法庭质证,故鉴定结论不应作为认定本案的证据。三、唐尚平在开庭后新主张的各项损失为尚未实际发生的费用,要求苏宁公司承担无任何事实与法律依据。唐尚平在开庭后新主张赔偿屋面防水维修费、过道维修费、房屋室外维修费、宾馆6间房屋维修费用及相关营业净损失,因维修费用及相关营业损失并未实际发生,且在维修期间是否确需停业,停业的范围、时间均未确定,对于上述未实际发生的损失唐尚平不应要求苏宁公司予以赔偿。综上所述,请求二审法院依法改判。唐尚平答辩称：第一，根据民诉法证据规定，一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许，也即法律允许当事人一方自行委托有关部门进行鉴定，因此，唐尚平单方委托鉴定，并没有违反法律规定，而且是有明确的法律依据的。第二，在一审庭审中，一审当庭询问苏宁公司是否申请重新鉴定，其已明确表明了不申请重新鉴定的态度，在一审庭审笔录当中有明确的反映。因此，司法鉴定之外的两份鉴定结论，应当作为认定本案事实的依据。至于苏宁公司称两项鉴定其没有到场，不能作为认定本案事实依据，因一审法庭已经赋予了苏宁公司申请重新鉴定的这种救济方式，但是其已经放弃了。唐尚平向一审法院起诉请求：1、判令苏宁公司赔偿唐尚平损失1357988元【后变更为1355012.5元，即装潢设计费3万元、外挂楼梯安装工程款40016.62元、外挂楼梯拆除费12000元、楼顶渗水7个房间二次装潢费88841.02元、楼顶渗水7个房间营业损失193158元、因图纸不符造成第1次返工费用196492.36元、因楼顶渗水延误开业损失费75296元、购买电梯费用110000元、电梯井道建设费用98644.68元、电梯占用一至二层楼门面房损失133632元、电梯运行电费及维护费（8年）合计173856元、屋面防水修复117375.65元、因楼顶渗水过道走廊修复费用45990.93元、因楼顶渗水外墙面修复5576.04元、起诉后因楼顶渗水造成8303、8307、8308、8311、8317、8319号房间装修费用合计34133.19元】；2、维修商铺屋顶至不渗漏止。苏宁公司向一审法院反诉请求：1、判令自反诉之日起解除反诉唐尚平与苏宁公司签订的《租赁合同》，并判令唐尚平返还其租赁的房屋；2、判令唐尚平支付自2017年9月1日起至合同解除之日止的房屋租金暂计156440元（以21140元/月标准暂计算至2018年4月12日）；3、判令唐尚平支付违约金42280元（以21140元/月标准计算2个月）；4、判令唐尚平支付自解除的次日即2018年4月13日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按房屋租金21140元/月标准计算）；5、判令唐尚平给付装修期2017年6月1日至2017年9月30日的租金84560元；6、判令唐尚平承担本案反诉费。一审法院认定事实：唐尚平意欲租用苏宁公司位于芜湖市鸠江区云从路芜湖苏宁环球D地块云从金街A1商业三层从事经营活动，与苏宁公司的相关人员进行接洽。2017年3月29日，苏宁公司张高祥以电子邮件的方式发送给唐尚平苏宁环球云从金街A1楼图纸一套，该套图纸系包括涉案的三楼商铺在内的A1楼整栋楼的建筑设计图纸，该三楼商铺的图纸上反映，除标注楼层的两端留有上下楼梯的通道外，中部也留有标注为楼梯的通道。2017年3月30日，苏宁公司与唐尚平签订《租赁合同》一份，苏宁公司（甲方）称其拥有位于芜湖市鸠江区云从路芜湖苏宁环球D地块云从金街A1商业三层的经营管理权，同意将该三层商铺出租给唐尚平（乙方）使用，建筑面积1057平方米，具体位置、面积构成等基本情况详见商铺位置示意图（附件一）；乙方声明对租赁区域及其附属设施、设备状况、产权性质，包括但不限于墙体、地面、天花板、水、电、通讯、空调、燃气等设施的各接口、布局和容量限定等内容已有充分了解，并同意接受该现状作为租赁期限开始日（如下第5.1条所定义）租赁区域交付使用的标准。该合同还作出了如下约定：3.1条甲方将该商铺出租给乙方用于经营商务宾馆、浴场项目，乙方在该商铺内经营品牌为润泰商务宾馆。4.1条该商铺的租赁期为8年，自2017年6月1日起至2025年5月31日止。4.2条甲方同意给予乙方4个月的装修期，自交付日计算，即2017年6月1日起至2017年9月30日止。4.3条装修期仅用于乙方进行装修，甲方给予乙方首年租金总价33%的折扣优惠……。5.1条双方确认：甲方于2017年6月1日前向乙方交付该商铺……。5.3条乙方须在装修工程开始前按照甲方规定办理完毕全部施工手续。乙方一切施工行为须遵守甲方相关施工管理规定和消防安全规定及国家法律法规和规章、规范性文件等规定，履行乙方应尽职责。5.4条为保持该商业中心的整体形象，乙方在进行施工时，应在施工前1个月把施工设计图、规格等资料提交甲方，在征得甲方同意的情况下，服从甲方的指导进行施工。乙方如有大面积拆改需报经相关行政主管部门事先批准，包括并不限于以下事先：商铺装修设备的添加、安放、拆除、改造以及更换等……。6.1条该商铺的租金按建筑面积计算，采取先付租金后使用方式。6.2.1租金标准（1）自2017年6月1日至2018年5月31日，租金为253680元/年（含增值税），计21140元/月。考虑到该商铺装修期，甲方给予乙方首年租金总价33%的折扣，折后年租金为169120元。（2）自2018年6月1日至2020年5月31日，租金为253680元/年，计21140元/月……。首期租金为63420元，乙方应于合同签订后3日内向甲方交纳。7.1条乙方应于本合同签订时向甲方交纳履约保证金6万元。10.1条对该商铺内明确由甲方承担维修义务的公共设施、设备出现故障的，乙方应当及时书面通知甲方或物业管理公司；对属于甲方维修范围的，甲方应在接到乙方书面通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。但上述问题因乙方造成的，由乙方负责维修并承担责任。10.2条租赁期间，乙方保证该商铺及其附属设施设备处于正常可使用和安全的状态……。10.3条乙方另需对该商铺或公共区域进行装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方和相关单位的书面同意。按规定应向有关行政部门审批的，应在有关行政部门批准后方可进行。该商铺或公共区域内装修、增设部分的维修责任由乙方承担。10.5条乙方不得在该商铺外墙四界附加任何物件、涂刷任何涂料或做出任何更改……。在合同第十六条免责条款16.1中约定：对于因不能归责于甲方的原因引起的事故，因修理、变更、改装工程引起的服务上的不周到或者该商铺及公共区域的使用停止等问题，甲方不承担责任。第十四条14.6约定：乙方有下述行为之一的，应向甲方支付等同于当年度2个月租金的违约金，同时甲方有权解除合同，乙方已缴纳的履约保证金不予退还，已缴纳的租金按实计算……14.6.7欠缴租金或本合同约定的其他费用超过15天的。14.7约定甲方有下述违约行为，应向乙方支付等同于当年度2个月租金的违约金，同时乙方有权解除合同，甲方应在乙方结清16.4约定的全部费用后退还乙方剩余租期已缴纳的租金和履约保证金……14.7.2甲方有其他严重违约行为致使乙方无法实现合同目的的。第十八条合同附件包括商铺位置示意图等。该合同还对涉案商铺的转租、转让和续租及清场和商铺的归还等作出了约定。作为该合同的附件为表明出租的标的物即云从金街A1商业三层外廓形状及建筑面积（1057㎡）的平面图。但该合同没有16.4条。合同签订后，苏宁公司即向唐尚平出具了其作为房屋产权人(所有或使用人)的《承诺书》，承诺该租赁物为不属于“依法规定的其他不得作为住所（经营场所）”的建筑等内容。该合同附件商铺平面图为反映宾馆面积的示意图，未标注具体的消防通道及房间结构等内容。在双方签订合同的同时，苏宁公司还向唐尚平出具了包括涉案商铺的建筑物的《建筑工程规划许可证》和《建筑工程竣工验收消防备案凭证》，载明该建筑工程符合规划要求，芜湖市城乡规划局于2012年11月28日颁发许可证；通过消防验收，芜湖市公安消防支队2014年9月25日核发备案凭证。2017年3月31日，唐尚平向苏宁公司交纳了6万元的履约保证金，首期租金为63420元，苏宁公司分别向唐尚平出具了保证金收据和租金的增值税发票，在增值税发票的备注栏内标注为租赁期：2017年6月1日至2017年12月31日。2017年4月3日，唐尚平即与芜湖市骏诚建设有限公司（以下简称骏诚建设公司）签订《润泰商务宾馆（大众浴室）装修合同》，约定对其承租的商铺按照宾馆、大众浴的使用要求进行工程装修，合同价款180万元（含3万元图纸设计费）。2017年4月中旬，苏宁公司将涉案商铺即云从金街A1商业三层整体交付唐尚平，该商铺除两端留有作为消防通道的楼梯外，中间并无通往下层的楼梯。装修期间，因商铺的布局结构不符合消防安全的规定，2017年4月27日，润泰商务宾馆与骏诚建设公司签订了《润泰宾馆消防外挂楼梯工程承包协议》，约定由骏诚建设公司制作安装一部从一楼到三楼外挂消防楼梯，骏诚建设公司按该协议予以制作并安装在A1商业楼背街与住宅小区接壤处。但此举不久（2017年5月5日）即招致小区住户的强烈反对，并投诉到有关新闻媒体，新闻媒体对此进行了跟踪报道，引起了涉案商铺所在社区的工作人员及相关监管部门的关注。有鉴于此，唐尚平与骏诚建设公司又签订《工程返工、重新改造协议书》，约定：因宾馆中间没有消防通道，消防部门不予验收，需对原设计装潢需重新改造，对原设定的三个房间全部拆除，重新建一个大厅，大厅中保留一个楼梯通道等，骏诚建设公司亦按此协议进行了改造。2017年5月8日，芜湖市鸠江区官陡街道城市管理委员会向润泰商务宾馆下发《通知》，认为外挂楼梯违反城乡规划法的相关规定，要求其自行拆除。同日，润泰商务宾馆为宾馆经营需要，拟安装一部自A1商业楼一层上至其租赁的三层商铺的电梯，与安徽双河建设工程有限公司签订《施工合同》，约定由该公司承建电梯井道工程。合同签订后，该公司按约定进行了施工。2017年5月10日，润泰商务宾馆与骏诚建设公司签订《消防外挂楼梯拆除协议》，约定由骏诚建设公司对外挂楼梯进行拆除，该公司据此拆除了外挂楼梯。2017年5月16日，润泰商务宾馆与芜湖日月电梯工程有限公司签订《电梯设备买卖合同》，向该公司购买电梯一部，电梯已安装并投入使用。2017年8月8日，润泰商务宾馆和大众浴室开业投入使用，宾馆客房共计31间。开业不久即发现宾馆8302、8306、8320-23、8325号计7间房屋顶部渗水，出现斑点和霉烂，需重新装潢，遂于2017年8月19日与骏诚建设公司签订《装修合同》，由该公司对此予以重新装修。2017年底，苏宁公司要求唐尚平按双方签订的《租赁合同》要求支付来年的租金。2017年12月26日，唐尚平向该公司提交《关于请求减免房屋租金的申请报告》，以苏宁公司提供的图纸与现场实际不符致其安装外挂楼梯及拆除、宾馆局部二次装潢、安装电梯、房间渗水等造成损失为由，要求减免一年房租及将租金由原来的每月20元/㎡降为18元/㎡，未果。2018年3月15日，苏宁公司向唐尚平发出《催款函》，要求其支付2018年1月1日至3月31日的租金63420元，唐尚平未支付。另，涉案商铺2018年1月至今的租金唐尚平未交纳。案件审理过程中，（一）唐尚平申请对商铺中间没有消防通道造成第一次返工损失费、外挂楼梯安装工程价款及拆除费、楼顶渗水造成7个房间二次装潢费、购买安装电梯一部费用及电梯井道施工费和电梯占用一、二楼门面房损失费进行鉴定。安徽新芜工程咨询有限公司于2018年12月17日出具皖新芜鉴字2018（006）号《工程造价鉴定报告》，得出如下鉴定结果：7间房屋重新装潢费用合计88841.02元，一楼大厅及二楼返工损失28986.45元，电梯井加固98644.68元，室外楼梯40016.62元，原三楼装潢及返工费合计167505.91元。唐尚平支付鉴定费30000元。（二）苏宁公司申请对房屋渗水原因申请鉴定，2019年2月18日，芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司作出《芜湖苏宁环球D地块云从街A1商业工程房屋渗水原因鉴定报告》，证明屋面广告牌安装与屋面渗水无关，屋面渗水主要因屋面砂浆保护层切槽维修不当、导致局部保温层中长期含水，水从墙体或相邻屋面板渗入所致。唐尚平在案件审理期间单方委托安徽建清工程咨询有限公司对屋面防水维修费用、过道漏水和宾馆8303、8307、8308、8311、8317、8319号6个房间及房屋漏水（室外）的维修费用进行鉴定，其中屋面防水维修费117375.65元、宾馆8303号维修费2866.43元、8307号维修费2866.43元、8308号维修费4545.9元、8311号维修费3993.33元、8317号维修费16313.31元、8319号维修费3547.79元，过道维修费45990.93元，房屋室外维修费5576.04元，总造价鉴定为203075.81元，唐尚平为此支付鉴定费用5000元。期间，唐尚平又单方委托安徽中辉资产评估有限公司对电梯占用门面房的损失、电梯运行成本的损失、房间霉变后停止经营的损失等进行评估，该公司出具的评估报告书载明：开业延误损失费75296元、电梯改造占用1-2楼商铺年损失费（1年）16704元、电梯运行电费及维护费（1年）21732元、开业后7个房间二次维修延误损失14341元、即将修复过道停业损失11163元、即将修复6间标间停业损失7665元，以上均为净损失，合计费用为146901元，唐尚平为此支付鉴定费15000元。另，一审法院从芜湖市城乡规划局调取的苏宁公司备案图纸中记载涉案商铺为“托老所办公”用房。经现场勘验，与苏宁公司发送给唐尚平的图纸比对，宾馆8321和8322号房间所在的楼梯位置已封闭，并建成房屋。宾馆两个消防通道之间的距离为72.5米，宾馆内中间过道中部吊顶有一段因渗水造成污损，宾馆8303、8306、8311、8312、8316、8317、8319号房间存在因渗水造成的内墙面装饰、天花板受损的情形，该宾馆所在三楼外墙仍有因渗水造成的污损。此外，唐尚平以其子名义分别于2013年和2015年向苏宁公司购买了涉案楼层两间商业用房，用于宾馆和浴室的电梯井道占用了该两间商铺的部分面积。一审法院认为，一、关于双方签订的《房屋租赁合同》应否解除：（一）涉案商铺虽为“托老所办公”用房，但苏宁公司出租该商铺未违反法律、法规的效力性强制规定，其出租行为合法有效。（二）唐尚平在承租商铺后，按其承租的用途改建、装修，建成宾馆和浴室，但在经营10余天后即发现因房顶渗水，造成7个房间内出现了斑点和霉烂。经鉴定，宾馆房间渗水系应商铺楼顶建造结构所致，与唐尚平无关。因苏宁公司提供的商铺存在的质量问题，影响了唐尚平的正常经营，造成其一定的经济损失，致使其难以实现合同目的，且也违反了《房屋租赁合同》14.7的约定。在苏宁公司要求其支付2018年租金时，唐尚平以房间存在渗水等质量问题造成损失为由，拒绝支付2017年以后的租金，属于行使先履行抗辩权，符合合同约定和法律规定。故对苏宁公司反诉解除《房屋租赁合同》及返还房屋的请求不予支持。二、关于唐尚平相关损失的确定：（一）苏宁公司出租给唐尚平的商铺于2014年9月25通过了消防验收，准予备案，证明了涉案商铺在交付唐尚平时，其内部构造及消防通道的设置等符合消防安全标准。其次，双方虽在合同中约定涉案商铺用于经营宾馆、大众浴室，但从苏宁公司是就商铺的现状出租给唐尚平，唐尚平承租后用于经营宾馆、大众浴室，该经营用途系唐尚平自己租赁商铺的目的所在，在《房屋租赁合同》中并没有关于苏宁公司提供的租赁物需满足经营宾馆、大众浴室功能需要的约定。另外，双方签订合同在前，唐尚平对商铺进行改造、装修在后，唐尚平如何进行改造装修，苏宁公司不得而知，因此，在商铺交付时即要求苏宁公司提供的租赁物需符合后期唐尚平经营宾馆、大众浴室消防安全的标准，此与常理不符。第三、虽然苏宁公司在与唐尚平签订《房屋租赁合同》前向其发送了涉案楼层的全部图纸，该图纸反映商铺中间存在楼梯。但是，双方签订合同的附件中图纸只是标注了商铺面积的示意图，苏宁公司在合同签订后交付的租赁物是现状交付，且建筑工程符合城乡规划要求即商铺现状符合规定，并通过了消防安全验收，而唐尚平在租赁前后对商铺的现状也有所了解。第四、作为受唐尚平委托承建商铺改造、装修的公司，在按照唐尚平经营宾馆、浴室的要求对商铺进行规划、设计时，必然到商铺现场进行查勘，清楚知道商铺的整体结构，而且，改造、装修成宾馆和大众浴室也是改变了商铺原有的内部房屋结构后。综上，唐尚平在接受商铺后，对已装修好的部分重新进行改造、搭建外挂楼梯（后拆除）、增设电梯等行为，均是其为达到经营宾馆、大众浴室消防安全标准的需要，且不在合同约定的范畴，故由此产生的装潢设计费、外挂楼梯安装及拆除费、因图纸不符造成的返工损失、电梯安装及运行电费和维护费、电梯井道工程费、电梯占用1-2楼门面损失费等与苏宁公司无关，其诉请该公司赔偿，无事实和法律依据，故不予支持。（二）唐尚平经营的宾馆开业不久即发现8302、8306、8320-23、8325号计7间房屋顶部渗水，出现斑点和霉烂，需重新装潢。唐尚平委托了骏诚建设公司于2017年8月予以重新装修，该装修费用经鉴定合计为88841.02元，且该事实已实际发生，故此项损失应当由苏宁公司予以赔偿。（三）关于宾馆8302、8306、8320-23、8325号7间房屋渗水重新装修期间（2017年8月8日至9月7日）造成的营业损失，虽然唐尚平自行委托评估机构对此进行损失评估，苏宁公司对此不予认可，但因该7间房屋重新装修的事实客观存在，且当然会造成宾馆营业收入受损，在苏宁公司未对评估机构及评估人员的资质和评估过程的合法性提出证据予以否定的前提下，应对业已发生的客观事实予以认定，对评估报告中确定的该7间宾馆房间营业净损失14341元予以采信。（四）因一审法院已驳回苏宁公司反诉请求唐尚平返还商铺的请求，唐尚平需继续营业，亦需对屋面及外墙、过道走廊及宾馆8303、8307、8308、8311、8317、8319号6个房间等进行修复和重新装潢，也会由此产生营业损失，基于前述理由，对唐尚平自行委托评估中涉及上述部分所产生的费用，结合一审法院的现场勘验情况和屋面渗水原因鉴定的结论予以确定，即屋面防水维修费117375.65元、过道维修费45990.93元、房屋室外维修费5576.04元，予以支持；与现场勘验相符的房间8303号维修费2866.43元、8311号维修费3993.33元、8317号维修费16313.31元、8319号维修费3547.79元，予以支持；对即将修复过道所产生的营业净损失11163元予以支持；对一审法院认定的4个房间的营业净损失按7665元×4/6计算，为5110元。上述费用合计为211936.48元。（五）关于开业延误损失费，因双方在《房屋租赁合同》中约定了苏宁公司给予唐尚平4个月的装修期，即2017年6月1日起至2017年9月30日止，而唐尚平已在2017年8月8日开业，其提出的延迟开业期间为2017年6月8日至8月7日，但该期间段在苏宁公司赋予的装修期内，唐尚平提出的此项损失不符合合同的约定，故不予支持。综上，唐尚平的损失费用合计为88841.02元＋14341元＋211936.48元=315118.5元。三、关于苏宁公司的其他反诉请求：（一）因本案已驳回了苏宁公司解除其与唐尚平签订的《租赁合同》及返还租赁的房屋的反诉请求，故对其主张的自2017年9月1日起计算房屋租金的主张及支付违约金42280元、2017年6月1日至2017年9月30日装修期的租金84560元的主张不予支持。（二）因《房屋租赁合同》仍需继续履行，唐尚平负有支付租金的义务，截止到2019年12月，唐尚平需支付自2018年1月1日起的租金合计为253680元/年×2年=507360元，但应先扣除苏宁房产公司予以赔偿的部分315118.5元，即唐尚平尚需支付苏宁公司租金192241.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第九十九条第一款、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第六十三条之规定，一审法院判决：一、驳回苏宁公司解除《房屋租赁合同》及返还商铺的反诉请求；二、苏宁公司赔偿唐尚平各项损失合计315118.5元，唐尚平支付苏宁公司2018年至2019年计两年的租金507360元，两相折抵，唐尚平需支付苏宁公司192241.5元，于判决生效之日起十日内给付；三、驳回唐尚平的其他诉讼请求；四、驳回苏宁公司的其他反诉请求。一审本诉部分案件受理费17102元，由唐尚平负担13125元，苏宁公司负担3977元；唐尚平支付的安徽新芜工程咨询有限公司的鉴定费30000元，由唐尚平负担23700元，苏宁公司负担6300元；唐尚平支付的安徽建清工程咨询有限公司鉴定费5000元，由唐尚平负担100元，苏宁公司负担4900元；唐尚平支付的安徽中辉资产评估有限公司鉴定费15000元，由唐尚平负担11850元，苏宁公司负担3150元。反诉部分案件受理费11890元，由苏宁公司负担8323元，唐尚平负担3567元；苏宁公司支付的芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司的鉴定费40000元，由其自行承担。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点主要是：一、一审判决是否漏算了8307、8308房间的维修费及经营损失；二、一审判决关于唐尚平应向苏宁公司支付的2018年1月1日至2019年12月31日期间租金的计算是否错误；三、唐尚平为通过消防验收而支出的改建等费用，应否由苏宁公司承担赔偿责任；四、一审法院采信唐尚平单方委托形成的鉴定意见作出判决是否违反法律规定，判决苏宁公司赔偿唐尚平维修费、营业损失等费用是否适当。关于争议焦点一。根据一审法院2019年10月18日的现场勘验笔录，8307、8308房间未有渗水等受损情况记载，因此，一审判决未支持唐尚平关于8307、8308房间的维修费及经营损失的诉讼主张，并无不当。关于争议焦点二。根据双方签订的《租赁合同》约定，自2017年6月1日至2018年5月31日，考虑到装修期4个月（2017年6月1日至2017年9月30日），租金折后为169120元；自2018年6月1日起租金为253680元/年（21140元/月）。合同履行过程中，唐尚平于2017年3月31日向苏宁公司交纳了首期租金63420元（苏宁公司出具的增值税发票备注了租赁期自2017年6月1日至2017年12月31日）。据此测算2018年1月1日至2018年5月31日期间的租金标准为（169120-63420）元/5个月=21140元/月。相应的，2018年至2019年两年期间的租金即为21140元/月*24个月=507360元。因此，一审判决关于唐尚平应向苏宁公司支付的2018年1月1日至2019年12月31日期间租金的计算正确，唐尚平相应的上诉主张不能成立。关于争议焦点三。双方签订的《租赁合同》约定，苏宁公司将涉案租赁物出租给唐尚平用于经营商务宾馆、浴场项目。根据《消防法》的相关规定及一般经营常识，唐尚平在承租前必然会关心租赁物若投入经营使用能否通过消防安全检查这一重要问题。2017年3月29日（《租赁合同》签订前），苏宁公司张高祥以电子邮件的方式将包括涉案租赁物在内的A1楼整栋楼的建筑设计图纸发送给唐尚平，根据图纸显示，楼层的两端及中部都留有上下楼梯通道（即三条消防通道）。前述图纸内容具体确定，对《租赁合同》的订立以及租金价格的确定必然会产生重大影响，虽然该图纸未作为合同附件载入《租赁合同》，亦应视为合同内容。苏宁公司实际交付的租赁物仅楼层两端有楼梯通道，中部并无图纸标示的楼梯通道，并因此导致涉案租赁物无法通过营业前的消防安全检查而需整改，苏宁公司应向唐尚平承担相应的违约责任，即赔偿唐尚平为此额外支出的改建费用等损失。然而，唐尚平在涉案楼栋内本身就拥有两间商业用房，且系具有完全民事行为能力的经营者，其轻信苏宁公司发送的图纸，未经现场勘验审核即签订《租赁合同》，草率投入装修，且在消防验收未通过的情形下未能第一时间采取合法、合理措施进行整改，显然对损失的发生和扩大存有过错，故应适当减轻苏宁公司的赔偿责任。综合唐尚平举证的损失情况、司法鉴定结果以及双方的过错程度，本院酌情确定由苏宁公司赔偿唐尚平消防通道改建费用损失350000元。综上，苏宁公司应赔偿唐尚平各项损失合计为（350000+315118.5）=665118.5元。关于争议焦点四。《最高人民法院关于修改的决定》第四十一条规定：对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。据此，法律并未禁止法院采信当事人自行委托的鉴定意见。本案中，对于唐尚平自行委托的鉴定意见，经一审法院庭审释明，苏宁公司认为不需要重新鉴定。综合以上两方面情形，一审法院酌情采信唐尚平单方委托形成的鉴定意见进而作出判决，并不违反法律规定。经审查，一审判决苏宁公司赔偿唐尚平维修费、营业损失等费用，亦无明显不当之处。综上所述，唐尚平的上诉请求部分成立，苏宁公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初986号民事判决第一、四项；二、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初986号第二、三项；三、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿唐尚平各项损失合计665118.5元；四、唐尚平于本判决生效之日起十日内支付芜湖苏宁环球房地产开发有限公司2018年至2019年两年的租金507360元；（上述第三、四项债务可在相同金额范围内相互抵销）五、驳回唐尚平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、鉴定费的负担按一审判决执行；二审案件受理费28730元，由唐尚平负担6313元，芜湖苏宁环球房地产开发有限公司负担22417元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 丁大慧审判员 宋喜萍二〇二〇年八月三十一日书记员 陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;