上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6786号上诉人（原审原告、反诉被告）：**，女，1990年4月18日出生，汉族，住浙江省余姚市。委托诉讼代理人：周俊华，上海博和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄逸群，男，1990年6月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：王营伟，上海沪师律师事务所律师。上诉人**因与被上诉人黄逸群房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人**上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请，驳回被上诉人的反诉请求。事实与理由：一、被上诉人为了获得上诉人投资款并对上诉人的店铺收入进行分红，而主动提出减免租金，双方也一直按照这一方案实际履行。被上诉人单方提前解除了与商场的合同，导致上诉人无法继续经营而撤场。二、双方的租期并没有届满，而是自动续期，上诉人是被迫撤场，被上诉人理应支付违约金。三、聊天记录可以证明被上诉人同意将办证费转为押金，该笔费用应当一并返还。四、被上诉人以进商场为由向上诉人索要了人民币（下同）5万元进场费，但实际没有交给商场，应当返还。被上诉人黄逸群辩称：其没有要求单方解除合同，上诉人是自行撤场，也没有同意过减免租金。进场费是商业惯例，上诉人曾经进场经营，不需要返还该费用，办证费应当由上诉人自行承担。请求二审法院维持原判。**向一审法院起诉请求：1.要求黄逸群返还**进场费50,000元及押金35,000元；2.判令黄逸群支付违约金50,000元；3.本案诉讼费由黄逸群负担。黄逸群提出反诉请求：1.判令**支付黄逸群店铺使用费200,151.20元；2.判令**支付黄逸群违约金50,000元；3.本案诉讼费由**负担。一审法院认定事实如下：2018年7月，**与黄逸群签订《合作经营协议书》一份，约定上海市徐汇区XX路XX号XX城地下一层06商铺（即本案系争房屋）系黄逸群用于经营贡茶。现黄逸群将系争房屋分割为两间店面，将其中一间用于**经营炫方古法使用。双方共同以字号：XX餐馆对外经营。双方虽以共同字号XX餐馆对外经营，但黄逸群负责贡茶的成本投入及日常营业，**负责炫方古法的成本投入及日常营业。双方各自独立经营，一方对另一方的经营管理无权干涉。双方合作期限自2018年9月15日起至2019年9月14日止。合作期限届满后，双方自动续期。（跟原合同日期一致）。**每月支付黄逸群店面使用费25,000元，水电费由**支付。双方不存在共同承担亏损及共同享受盈余分配。同时双方共同确认并承诺对另一方的经营及管理无权干涉，双方各自建立独立的营收系统，各自收取并享有对外经营所得。黄逸群只对其经营贡茶承担经营风险并享受盈余分配，**只对其经营炫方古法承担经营风险并享受盈余分配。一方均不得对另一方的经营主张承担经营风险及享受盈余分配。任何一方违反本合同的规定，违约方应向守约方承担违约金壹万元。合同并对其他内容进行了约定。2018年8月24日，**与黄逸群重新签订《合作经营协议书》一份，约定，系争房屋系黄逸群用于经营奶茶，现黄逸群将系争房屋分割为两间店面，将其中一间用于**经营炫方烘焙使用。双方共同对外经营。双方虽以共同字号B1-06对外经营，但黄逸群负责奶茶的成本投入及日常营业，**负责炫方古法烘焙的成本投入及日常营业。双方各自独立经营，一方对另一方的经营管理无权干涉。双方合作期限为黄逸群与商场签订的合同的期限。合作期限届满后，商场续约后，双方自动续期。**每月支付黄逸群店面使用费25,000元。**的付款方式为首期付150,000元，其中75,000元为押金，另外75,000元为三个月租金。起租日为10月1号。**若撤场，将退还75,000元押金。双方不存在共同承担亏损及共同享受盈余分配。同时双方共同确认并承诺对另一方的经营及管理无权干涉，双方各自建立独立的营收系统，各自收取并享有对外经营所得。黄逸群只对其经营奶茶承担经营风险并享受盈余分配，**只对其经营炫方烘焙承担经营风险并享受盈余分配。一方均不得对另一方的经营主张承担经营风险及享受盈余分配。任何一方违反本合同的规定，违约方应向守约方承担违约金50,000元。合同并就其他内容进行了约定。2018年8月28日，**向黄逸群转账150,000元，摘要为黄逸群8759进场费加四个月租金押金。黄逸群认可该笔费用包含50,000元押金、三个月租金75,000元及押金25,000元。后**分别于2019年1月1日、2019年5月8日向黄逸群账户打款12,424.40元，并备注为房租。2019年8月9日，**向案外人上海XX有限公司付款87,424.44元，**认可该笔款项中的75,000元系他人转付，其仅支付12,424.44元。**实际使用系争房屋至2019年11月22日。一审庭审中，**与黄逸群均明确根据合同约定，双方的租赁期限为一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止。**并主张其使用费支付至2019年10月底，黄逸群则明确予以否认，认为仅收到首期三个月使用费，此后**仅支付部分使用费。一审庭审中，**陈述，其诉请中所称的押金35,000元系押金25,000元及办证费10,000元。该办证费黄逸群同意由其负担。黄逸群仅认可押金25,000元，否认其同意承担办证费10,000元。诉讼过程中，**向一审法院提供微信聊天记录一组，以此证明，**与黄逸群曾协商一致将季度使用费调整为12,424.40元。并表示曾经双方协商过就营业额按照比例分成，故黄逸群以此免除**的租金，后因双方并未实际对营业额进行分成。同时因黄逸群将原属于其经营使用的一半系争房屋转租给他人使用，并收取每季度75,000元的使用费，后因双方对营业额分成并未实际进行，故黄逸群要求**承担整个系争房屋租金的剩余部分，使用费加上物业费等为每季度12,424.40元。对此黄逸群明确予以否认，并表示因为考虑到双方系朋友关系，亦有其他合作项目，故碍于情面，对**仅支付部分租金的行为予以谅解，但是有通过电话催讨。**则否认黄逸群曾进行催讨。诉讼过程中，黄逸群向一审法院申请撤回要求**支付违约金的诉请，并将使用费的金额调整为187,726.76元。一审法院认为，根据**与黄逸群签订的《合作经营协议》所约定的内容，**依约支付固定使用费，黄逸群提供指定的经营场所供**使用经营，更符合房屋租赁合同的特征，即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故本案双方的合同关系名为合作经营协议，实为租赁。**与黄逸群签订的《合作经营协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。一审庭审中，**与黄逸群均认可**于2018年8月28日支付的150,000元的构成为50,000元进场费、三个月租金75,000元及押金25,000元。且双方均认可系争房屋的租赁期限为一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止。**认可其实际使用系争房屋至2019年11月22日。现**要求黄逸群返还进场费，缺乏事实和法律依据，一审法院难以支持。就押金部分，黄逸群仅认可押金为25,000元，**认为押金为35,000元，其中除了25,000元押金还包含10,000元的办证费。因办证费与本案系不同的法律关系，一审法院不予处理，**可另行主张相关权利。因合同已经到期，**亦实际搬离系争房屋，就押金理应予以返还，故就**要求黄逸群返还押金的诉请，一审法院依法予以支持。因**实际使用系争房屋至2019年11月22日，且并未提供明确的书面证据证明黄逸群存在违约行为，故就**要求黄逸群承担违约责任的诉请，一审法院难以支持。就反诉部分，**主张双方曾协商一致，将系争房屋的季度租金调整至12,424.40元，但**对其主张并未提供明确的书面证据予以佐证，从**提供的微信聊天记录内容亦无法推导出**的主张。一审法院注意到，**陈述，双方曾经协商过就营业额进行分成，但最终并未实际履行，在此情形下，**主张黄逸群仍同意减免其租金，显然有违常理。现黄逸群要求**支付剩余使用费的诉请，一审法院依法予以支持。诉讼过程中，黄逸群向一审法院申请撤回要求**支付违约金的诉请，此系黄逸群自行处分自己的民事权利，于法不悖，一审法院依法予以准许。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○二○年四月二十一日作出判决：一、黄逸群于判决生效之日起十日内返还**押金25,000元；二、驳回**的其余诉讼请求；三、**于判决生效之日起十日内支付黄逸群自2019年2月1日起至2019年10月31日的使用费187,726.76元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3,000元，减半收取计1,500元，由**负担1,222元，黄逸群负担278元。反诉案件受理费减半收取计2,027元，由**负担。二审中，上诉人补充提交了其与被上诉人的微信聊天记录，用于证明被上诉人催告其支付租金12,424.44元，上诉人为被上诉人支付了1万元办证费，该费用应当由被上诉人承担。被上诉人对上述材料的真实性均予以认可。本院对上述证据予以采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，双方当事人一致确认，上诉人确实投资了被上诉人的奶茶店，该店至今仍在经营。被上诉人明确其不主张2019年11月之后的房屋使用费。本院另查明，2019年11月1日，被上诉人在微信聊天中对上诉人表示：“奶茶股份十五万退给你，其他你什么也别说了，这是第一条。第二条就是你直接走司法程序，奶茶店现在盈亏是平衡、不存在亏损，你得补齐我之前帮你垫付的追加投资和亏损，项目没有终止就不能说亏盈状态。也因此你不能退股，要么回归到法律的还原点，我返还你三十万，请你补回十个月租金，以及你造成我损失的九万多押金，还有奶茶垫付的追加投资。”本院认为，双方在2018年8月24日签订的合作经营协议系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。一、关于上诉人主张的违约责任问题，合同约定合作期限与商场合同的期限一致，但双方当事人在一审开庭中均陈述合同期限为一年，一审法院认定双方的合同在2019年9月30日已经终止，并无不当。上诉人在2019年11月22日撤场，已经超出了其陈述的合同期限，其主张被上诉人在合同期间擅自终止合同，应承担违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于办证费与进场费问题，该两项费用并未在合同中约定，进场费即使存在，也是为了上诉人的进场经营，而上诉人已经经营期满，被上诉人无需返还该笔费用。至于办证费的问题，该笔款项的性质不同于租赁押金，即使被上诉人同意承担该笔费用，也不属于押金性质，一审法院认定上诉人可就该笔费用另行主张，并无不当。三、关于被上诉人主张的租金差额问题，双方签约后，上诉人曾经按照合同金额支付了三个月租金，但之后的季度租金支付金额均是12,424.40元，而且被上诉人并未举证证明其曾经对上诉人支付的上述金额提出过异议或者催告补缴。根据被上诉人在微信聊天记录中的陈述，可以认定，双方除了就系争商铺存在租赁关系，还存在奶茶店的合作经营关系，上诉人在租赁期内的季度租金支付改为12,424.40元，是与双方的奶茶店合作经营存在关联，被上诉人对此是明知的。而被上诉人曾经主张上诉人补缴租金的前提也是返还上诉人的三十万元投资款。因此，上诉人并非恶意拖欠租金，该部分租金差额争议应当与双方的奶茶店合作经营关系一并处理。现双方当事人均认可，奶茶店的合作经营项目仍在继续，故在本案中处理该笔租金差额争议的条件尚不成就，现被上诉人直接主张上诉人补缴该部分租金差额，缺乏事实依据，本院不予支持，亦不对该部分款项的分配作出最终认定，双方就该问题可在奶茶店经营项目终结后一并解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初2045号民事判决第一、二项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初2045号民事判决第三项；三、驳回黄逸群的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币3,000元，减半收取计人民币1,500元，由**负担人民币1,222元，黄逸群负担人民币278元。反诉案件受理费减半收取计人民币2,027元，由黄逸群负担。二审案件受理费人民币3,000元，由**负担人民币1,138元，黄逸群负担人民币1,862元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年八月二十八日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……