上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6021号上诉人（原审原告）：上海麦威尔餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区钦州路201号681室。法定代表人：徐敏，董事长。委托诉讼代理人：杨海舟，男，该公司职员。委托诉讼代理人：徐宇洋，上海申有律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海上谦餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区同济路2号1幢1406室。法定代表人：李渊林，经理。委托诉讼代理人：陈广，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，上海汉盛律师事务所律师。上诉人上海麦威尔餐饮管理有限公司（以下简称麦威尔公司）与上诉人上海上谦餐饮管理有限公司（以下简称上谦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初96号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。麦威尔公司上诉请求：撤销原判第一、三、四条，依法改判支持麦威尔公司一审诉讼请求。事实和理由：原判以事先约定而非实际发生费用确定拆旧费用属事实审查不清；原判所谓麦威尔公司无法证明对方违约造成的损失，但忽略了逾期支付租金违约金的约定，属适用法律错误；上谦公司在麦威尔公司多次主张按时返还房屋及逾期责任情况下，仍延迟履行，属恶意违约，不应调整双倍租金之违约责任。上谦公司辩称，房屋交接书签署时还未搬迁，故约定拆旧费用，应按约履行；其余请求同上谦公司上诉理由。上谦公司上诉请求：撤销原判第三、四项，改判驳回麦威尔公司一审诉讼请求。事实和理由：一、原判部分认定事实错误，且不全面。所谓2019年9月XX电表清单系物业公司出具而非麦威尔公司；未对上谦公司延迟支付租金日期作出认定；麦威尔公司未按约退还上谦公司押金，存在房屋交接确认书确定的义务有违约在先情形。二、原判适用法律不当。双方房屋交接确认书确定上谦公司不再承担责任，其也按该约定履行完毕，原判认定上谦公司仍承担违约责任不当；即便上谦公司违约，违约金依法不能过分高于麦威尔公司实际损失。麦威尔公司辩称坚持其上诉主张。麦威尔公司向一审法院起诉请求：1、判令上谦公司支付麦威尔公司恢复原状费用人民币150,000元；2、判令上谦公司支付麦威尔公司垫付公共事业费211,974.20元；3、判令上谦公司支付麦威尔公司延迟付租金按当月日租金的双倍计算逾期104天的违约金计943,703.93元；4、判令上谦公司支付延迟交付房屋按当月日租金的双倍计算逾期6天的违约金43,998元。一审法院认定事实：2013年1月，麦威尔公司（甲方）与上谦公司（乙方）签订上海市房屋租赁合同，约定，一、(一)房屋基本情况，出租房权利人为Z公司，房屋座落:上海市徐汇区XX路XX号一楼(部分),建筑面积:约1218平方米(已包含楼梯等公共部位分摊面积),其中本租约内净面积约799平方米(见附件平面图)；二、租赁用途，(一)乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为XX串串香火锅餐饮使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；…三、交付日期和租赁期限，（一）……房屋租赁期自2013年4月1日起至2019年8月31日止；(二)租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前1个月,向甲方提出续租书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同；四、租金、支付方式和限期，(一)甲、乙双方约定,该房屋每月起租租金总价为100,000元,先付后用；房屋租金支付期按1个月支付,即付1押2；第一年至第三年房租为100,000元/月;第四年(2016年4月1日起)的月租金为110,000元/月直至租期结束,以上租金包括所租用范围内的物业管理费,均不含税金；…(二)本合同签订后乙方应支付首期押金和租金共30万元，…以后应于每期租金开始日前15日前向甲方支付租金,遇节假日向前顺延。逾期支付的,逾期一日,则乙方需按所拖欠实际日期的日租金的双倍支付违约金；……五、保证金和其他费用，(一)…乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为2个月的租金即200,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据；(二)…合同期内,除甲方书面同意外,乙方所缴纳的保证金不能冲抵任何乙方在租赁期内应缴纳之费用；租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外,在乙方出具其注册地非在本合同约定租赁地址的官方证明的三十日内无息退还；同时,乙方应当返还甲方已出具的租赁保证金收款凭证；(二)租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担。消防维护等费用由使用各方按面积分摊；其他有关等费用,由甲方承担；七、房屋返还时的状态，(一)除甲方同意乙方续租并商妥续租条款外,乙方应在本合同的租期届满之日(即2019年8月31日)返还该房屋,未经甲方同意而逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按当年每日租金价格的双倍向甲方支付该房屋占用期间使用费；(二)乙方返还该房屋时该房屋应恢复原状。返还时该房屋需经甲方验收后方可确认。此外甲乙双方需相互结清各自应当承担的费用；九、解除本合同的条件，…(二)甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的6倍支付违约金;给另一方造成损失的,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；…5、乙方逾期不支付租金超过30日的；乙方未按时全额缴纳租赁保证金(押金)或租赁合同期内,保证金不足的情况发生时,乙方未能在30日内补足的;十、违约责任，…(七)在租赁合同终止乙方交还房屋时,如该房屋经甲方验收后发现处于不能正常使用或严重损坏的状态,则其给甲方造成的损失由乙方负责赔偿,该违约金不足以弥补甲方损失的,甲方有权继续追索；十二、其他条款，…(七)乙方及其他相关人士在本合同内租用地址上成立的公司,在成立后也承担本合同的权利和义务。合同签订后，2013年2月4日，双方签订拆除工程现场验收确认并场地移交单，内容为，经相关各方对拆除工程现场(XX路XX号)一楼“XX”餐饮公司承租区域,进行实地检查验收,认为(以“XX”为主):本次装修前的相关拆除工程已经符合“XX”装修进场的标准,同意验收合格并同时接收本现场场地。2013年3月3日、3月6日、3月22日，上谦公司分别向麦威尔公司支付租房押金计20万元。2013年7月10日，上谦公司出具收条，收到麦威尔同意书1份及房地产权证1份。合同履行过程中，根据合同“租金应于每期租金开始日前15日前”约定，上谦公司存在延迟支付租金的情形，其中，上谦公司于2016年8月30日支付2016年9月1日至30日的租金11万元，于2016年9月23日支付2016年10月1日至31日的租金11万元，于2016年10月26日支付2016年11月1日至30日的租金11万元，于2016年11月23日支付2016年12月1日至31日的租金11万元，于2016年12月29日支付2017年1月1日至31日的租金11万元，于2017年1月20日支付2017年2月1日至28日的租金11万元，于2017年2月21日支付2017年3月1日至31日的租金11万元，于2017年3月21日支付2017年4月1日至30日的租金11万元，于2017年4月19日支付2017年5月1日至31日的租金11万元，于2017年6月16日支付2017年7月1日至31日的租金11万元，于2017年7月18日支付2017年8月1日至31日的租金11万元，于2017年9月20日支付2017年10月1日至31日的租金11万元，于2017年10月19日支付2017年11月1日至30日的租金11万元，于2017年11月17日支付2017年12月1日至31日的租金11万元，于2017年12月19日支付2018年1月1日至31日的租金11万元，于2018年1月16日支付2018年2月1日至28日的租金11万元，于2018年7月18日支付2018年8月1日至31日的租金11万元，于2018年10月19日支付2018年11月1日至30日的租金11万元，于2019年3月11日支付2019年3月1日至31日的租金11.0001万元，于2019年3月18日支付2019年4月1日至31日的租金11.0002万元。2018年12月18日，麦威尔公司发出租金及水电变更告知函，内容为，由于出租方“上海麦威尔餐饮管理有限公司”将提前注销，故对乙方房租和水电供给渠道及使用费用支付进行相应变更，1.自2019年2月1日起贵司应支付的房租计11万元整（即应于2019年1月15日前支付之下月房租,以后均同),由承租方（乙方）直接支付给现出租方指定的收款方:上海A有限公司,原合同其余条款继续履行…3、自2018年12月25日起的水电使用费用,由承租方直接支付给现出租方指定的收款方:上海A有限公司…。2018年12月28日，麦威尔公司发出支付账户变更通知函。2019年1月28日，麦威尔公司发出租金变更告知函给承租方“上海B有限公司”，房租支付自2019年3月日起直接支付给现出租方指定的收款方“XX投资顾问（上海）有限公司”，原合同其余条款继续履行，至2018年12月25日起的水电使用费用直接支付给指定收款方“上海A有限公司”。2019年6月19日，麦威尔公司向上海B有限公司暨上海上谦餐饮管理有限公司发出合约到期不再续约告知函，内容为，贵司与上海麦威尔餐饮管理有限公司(以下简称我司)签订的位于上海市徐汇区XX路XX号一楼一1室《房屋租赁合同》将于2019年8月31日到期,根据房屋权利人要求,原合约到期将不再续租,并就相关事项函告…。2019年8月23日，麦威尔公司向上海B有限公司暨上海上谦餐饮管理有限公司发出关于XX路XX号一楼XX火锅商户即将违约的风险提示函，内容为，1、…请贵司务必于2019年8月31日前与我司办理相关交接手续,按合同要求交还物业；2、…如贵司未能在2019年9月1日交房时将返还物业内的装修拆除至合同约定的交房毛坯状态,该物业内的一切建筑装饰及设施设备,我司将作为遗弃物代为处置,后续如所发生的一切违约责任由贵司承担,可能包括但不限于拆除期间的房屋占用费、设施设备及建筑垃圾的外运费用、物业内的装修及设备拆除费用、可能的仓储保管费用及相应违约金等。(预计拆除费用详见本函附件)；3、…整个租赁期间发生延迟逾期租金支付共计45次累积378天,合计发生逾期违约金高达3,189,743.77元,请贵司于2019年8月31日交房前付清所欠的滞纳金、违约金及其他相关费用；4、…请贵司于2019年9月30日前将贵司相关证照注销或迁移,并提供相应迁出或注销的证明文件,如逾期未迁出或注销由此产生的包含但不限于物业占用赔偿金、违约金、滞纳金将由贵司承担；尊请贵司慎重对待,严格履行合同规定,务必于2019年9月1日凌晨00点00分前搬离该物业、结清物业水电煤等费用并付清其他所有欠费,配合我司妥善做好相关交接工作。如发生上述违约责任,后果将由贵司全部承担。2019年9月6日，上谦公司的员工在麦威尔公司出具的2019年9月XX电表清单上签字，并注上海上谦餐饮及上海B有限公司承诺以上使用XX大厦一层2019年7月-8月的水电费共计196,892.30元至2019年9月13日向锦龙物业公司结清该费用。当天，麦威尔公司的工作人员杨海舟与上海B有限公司的工作人员张某签订房屋交接确认书，约定，上谦餐饮于2019年9月6日交接该物业，该物业内的设施设备上谦餐饮承诺今日内搬离，之后均视为遗弃物由业主自行处理，今日移交该物业为未恢复原状状态；上谦餐饮承诺将于2019年9月30日前，注销或搬离位于该物业的注册公司，提供相应的注销撤销及搬离证明；上海麦威尔餐饮管理有限公司收到相应注销及搬离证明后，扣除物业拆除费用11万元后，收到相应注销材料当日退还上海上谦餐饮管理有限公司押金9万元；上谦餐饮履行以上承诺，付清相应费用，麦威尔退还其押金余额后，原合同全部结束，不再追究上谦餐饮其他责任。2019年9月27日，麦威尔公司向上海A有限公司支付费用196,892.30元，备注用途为代XX餐饮（XX）支付19.6.25-8.31水电费。麦威尔公司于2019年9月17日支付户名为上海C有限公司燃气费12,965.40元（含违约金64.50元）、于2019年10月18日支付户名为上海C有限公司燃气费2,116.50元（含违约金14.70元）。一审法院另认定，2019年9月30日，上海B有限公司第一分公司注销工商及食品经营许可登记手续。一审审理中，麦威尔公司表示，租赁保证金同意在本案中一并处理。上谦公司曾提起反诉要求返还租赁保证金，因麦威尔公司同意在本案中一并处理，上谦公司撤回反诉诉讼请求（已口头裁定）。上谦公司表示，关于水电燃气费，如果没有第三方向上谦公司主张权利，认可麦威尔公司主张的费用，对此，麦威尔公司表示，麦威尔公司已经支付了相关费用，如果第三方向上谦公司主张权利，麦威尔公司承诺支付该笔费用。一审法院认为，麦威尔公司、上谦公司于2013年1月签订的租赁合同、于2019年9月6日签订的房屋交接确认书系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。租赁合同签订后，双方各自履行合同义务。自2016年8月起，上谦公司陆续逾期支付租金，上谦公司的行为已构成违约，对此应承担相应的民事责任。上谦公司未按约履行2019年9月6日在XX电表清单上承诺于2019年9月13日前支付水电费196,892.30元的付款义务，也未提供证据证明在2019年9月30日前将注销工商登记手续证明提供给麦威尔公司，故双方于2019年9月6日签订房屋交接确认书中“上谦餐饮履行以上承诺，付清相应费用，麦威尔退还其押金余额后，原合同全部结束，不再追究上谦餐饮其他责任”之约定条件未成就，上谦公司提出结合2019年9月6日房屋确认书，双方有了新的约定之意见，一审法院不予采纳。鉴于上谦公司抗辩逾期付款利率标准过高，麦威尔公司至今未提供其实际损失的相关证据，故麦威尔公司要求上谦公司支付逾期付租金的违约金、逾期交房违约金之诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持，但违约金的数额由一审法院以双方合同约定的计算标准为依据，以实际损失为基础，兼顾双方在履行合同等综合因素，酌情判处上谦公司支付麦威尔公司逾期付款违约金283,111元、逾期交房违约金13,200元。麦威尔公司要求上谦公司支付水电燃气费211,974.20元，上谦公司表示费用认可，故一审法院予以支持，由上谦公司支付给麦威尔公司。关于拆除费用，虽然麦威尔公司提供了相关的合同及付款凭证，但该合同由麦威尔公司与案外人签订，对上谦公司没有约束力，且根据双方间房屋交接确认书的约定，拆除费用为11万元，故麦威尔公司要求上谦公司支付恢复原状费用15万元之诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持，但上谦公司应向麦威尔公司支付物业拆除费用11万元。关于租赁保证金，麦威尔公司表示愿意在本案中一并处理，由麦威尔公司返还给上谦公司，并无不当，一审法院予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，于二〇二〇年四月十三日作出判决：一、上海上谦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海麦威尔餐饮管理有限公司支付恢复原状费用110,000元；二、上海上谦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海麦威尔餐饮管理有限公司支付公共事业费211,974.20元；三、上海上谦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海麦威尔餐饮管理有限公司支付逾期付租金的违约金计283,111元；四、上海上谦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海麦威尔餐饮管理有限公司支付逾期交房的违约金13,200元；五、上海麦威尔餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海上谦餐饮管理有限公司已付租赁保证金200,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,946元，减半收取计8,473元，由上海麦威尔餐饮管理有限公司负担4,591.40元，上海上谦餐饮管理有限公司负担3,881.60元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人麦威尔公司、上谦公司2013年1月签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。该租赁合同业经双方履行届期，承租、出租双方业于2019年9月6日签订《房屋交接确认书》并交还标的房屋，本案租约项下权利、义务依法终止履行。关于《房屋交接确认书》，双方确有履行免责约定，但正如原判所指出，承租人上谦公司显然未支付欠付之水电等公用事业费用，亦未及时提供工商等注销手续，未满足上述确认书“免责”条件，上谦公司相关免责主张缺乏依据，本院不能支持。根据查明事实，合同履行期间，承租人上谦公司存有多次延付租金及逾期交还房屋，该等逾期行为双方一审审理中并无异议，原判认定有据，出租人麦威尔公司主张承租人承担违约责任符合上述合同约定。考虑到承租人延付系三年租期履行期内累积形成，对租约履行延续客观并无实质性障碍，麦威尔公司上诉主张上谦公司属恶意违约云云缺乏事实依据。同时，出租人一、二审期间并未另行举证证明其它实际损失，按照本案两类逾期行为之于一般市场利率标准，原判在约定标准基础上酌减具备相对合理性，本院予以维持。关于拆旧费用，双方在《房屋交接确认书》已为明确约定，并无任何证据表明双方以出租人麦威尔公司“实际”履行费用结算。应该指出，双方在标的房屋返还，租约终止履行后，由出租人自行组织拆除旧有装修且无承租人审核、监督情况下由后者承担出租人主张费用，显然不符合正常交易惯例亦非公平，拆旧已上述约定标准确定双方结算于法有据，应予维持。综上，麦威尔公司、上谦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。依上海麦威尔餐饮管理有限公司上诉请求计算的二审案件受理费15,039.32元，由上海麦威尔餐饮管理有限公司负担；依上海上谦餐饮管理有限公司上诉请求计算的二审案件受理费5,744.67元，由上海上谦餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年八月三十一日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……