广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民再320号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐禾芳，男，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：周美进，广东瑞科律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州亿豪房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市。法定代表人：朱培坤。管理人：广东格林律师事务所。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：叶仲炯（曾用名叶仔），男，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：黄钰安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖星允，广东金桥百信律师事务所律师。再审申请人徐禾芳因与被申请人广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）、叶仲炯商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（以下简称二审法院）（2020）粤01民终3137号民事裁定，向本院申请再审。本院于2020年7月20日作出（2020）粤民申5138号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。徐禾芳向广东省广州市天河区人民法院（以下简称一审法院）起诉本案，请求判令：1.确认亿豪公司、叶仲炯于2002年5月1日签订的《商品房买卖合同》无效；2.亿豪公司继续履行与徐禾芳于2003年9月16日签订的《商品房买卖合同》；3.亿豪公司、叶仲炯协助徐禾芳到房地产管理部门办理广州市××××408房（即××××408房，以下简称涉案房产）的产权过户和房地产登记手续；4.亿豪公司、叶仲炯承担本案诉讼费用。事实和理由：2003年9月15日，徐禾芳与亿豪公司签订《天一新村认购协议》，约定徐禾芳向亿豪公司购买涉案房产，总房价为365128元，徐禾芳在签订协议时向亿豪公司支付定金5000元。2003年9月16日，双方签订《商品房买卖合同》（穗房合字20020××××号）约定徐禾芳向亿豪公司购买上述房产。合同签订后，徐禾芳交纳了115128元购房款，并已实际接收、占有、使用房屋至今，合同约定余下房款以抵押贷款方式支付，但至今未办妥抵押贷款手续。叶仲炯是亿豪公司的员工，亿豪公司为获取银行的按揭贷款，在涉案房产实际销售前与叶仲炯于2002年5月1日签订虚假的《商品房买卖合同》，以达到骗取银行按揭贷款的目的，叶仲炯实际未支付首期购房款，故亿豪公司、叶仲炯不存在事实的买卖房屋的合意。2018年8月3日，叶仲炯将十多年前已卖给徐禾芳并由徐禾芳居住使用至今的房产过户至其名下。徐禾芳认为，亿豪公司将涉案房产出售给徐禾芳并在签订合同时已实际交付，应协助徐禾芳将该房产登记在徐禾芳名下，但亿豪公司、叶仲炯恶意串通，签订虚假的买卖合同以骗取银行贷款，进而损害到徐禾芳的合法权益，故亿豪公司、叶仲炯签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。徐禾芳虽有250000元房款尚未支付，但愿意在法院判决前向亿豪公司一次性支付剩余房款。一审法院经审理查明：涉案房产登记在叶仲炯名下，叶仲炯领有粤(2018)广州市不动产权第0023××××号权属证书。2002年5月1日，叶仲炯、亿豪公司签订《商品房买卖合同》（穗房合字200200××××号，合同经广州市房地产交易所登记备案），约定叶仲炯以381489元向亿豪公司购买涉案房产，其中按揭260000元。2002年5月28日，叶仲炯与中国建设银行广州市越秀支行签订《楼宇按揭合同》，向该行贷款260000元购买涉案房产，借款期限为15年；2002年5月31日，叶仲炯将该笔贷款转存至亿豪公司。2016年12月5日，中国建设银行广州市越秀支行向叶仲炯出具《贷款还清证明》。叶仲炯曾向二审法院受理的申请执行人工业和信息化部电子第五研究所与被执行人亿豪公司、广州市恒生集团有限公司（以下简称恒生集团）、广州市恒生置业有限公司、朱培坤合同纠纷一案[（2007）穗中法执字第2932号]提出解除涉案房产查封的执行异议，二审法院作出（2017）粤01执异176号执行裁定书，裁定：中止对涉案房产的执行，该执行裁定载明“本案执行依据是广东省高级人民法院作出的（2001）粤高法民初字第12号民事调解书，广东省高级人民法院在审理、执行期间，以（2001）粤高法立执字第18号、（2003）粤高法执字第2号裁定书查封、继续查封了被执行人亿豪公司位于广州市××××‘天一新村’G、H、K栋房产。其后广东省高级人民法院以（2003）粤高法执字第2号恢字1号之九号指定执行裁定书将案件指定由本院执行，本院以（2007）穗中法执字第2932号立案执行。在执行过程中，本院继续查封‘天一新村’G、H、K栋房产，继续查封期限从2016年1月8日至2019年1月7日止。另查明，2002年5月1日，叶仲炯与亿豪公司签订编号为穗房合字200200××××号《商品房买卖合同》，约定叶仲炯向亿豪公司购买涉案房产，建筑面积82.99平方米，总房价为381489元，2002年5月前支付购房款31489元，2002年6月1日前支付90000元，260000元办理银行按揭。2002年5月20日，亿豪公司向叶仲炯开具121489元的涉案房产收款收据。2002年5月28日，叶仲炯与中国建设银行广州市越秀支行签订《楼宇按揭合同》，约定叶仲炯以其购买的涉案房产作抵押，向建行越秀支行贷款260000元。2002年5月30日，广州市房地产交易所办理了上述《商品房买卖合同》的预售合同登记备案。2002年5月31日，建行越秀支行向叶仲炯发放该笔贷款，并支付给亿豪公司。2016年11月16日，建行越秀支行出具《提前还款受理通知书》，确认叶仲炯已提前偿还上述贷款。现涉案房产由叶仲炯接收使用。本院认为，根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。亿豪公司至今未履行生效判决确定义务，本院查封登记在亿豪公司名下的涉案房产并无不当。叶仲炯于2002年5月向亿豪公司购买涉案房产并办理了预售合同登记的备案手续，现叶仲炯提供的证据证实其已支付了涉案房产的全部购房款，且已实际接收使用涉案房产，目前没有证据显示叶仲炯对未办理涉案房产的过户登记手续存在过错的情况，据此，可以认定叶仲炯对涉案房产有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，其提出的异议理由成立，本案应中止对涉案房屋的执行。”另，叶仲炯以上述理据对二审法院另案[（2005）穗中法执字第1159号恢字1号]查封涉案房产亦提出执行异议，二审法院作出（2018）粤01执异152号执行裁定书，裁定：中止对涉案房产的执行。叶仲炯在执行异议成立法院解除对涉案房产的查封后，自行办理涉案房产权属证书。另查明：徐禾芳就二审法院执行涉案房产亦提出执行异议，二审法院于2012年7月18日作出（2012）穗中法执异字第144号执行裁定书（以下简称114号执行裁定），裁定驳回徐禾芳的异议。该执行裁定查明：工业和信息化部电子第五研究所与亿豪公司等被执行人房地产开发经营合同纠纷一案，根据已经生效的广东省高级人民法院（2001）粤高法民初字第12号民事调解书，原由广东省高级人民法院执行。案件在该院审理、执行期间，广东省高级人民法院以（2001）粤高法立执字第18号、（2003）粤高法执字第2号裁定书查封、继续查封了被执行人亿豪公司位于××××“天一新村”A、B、C、D、E、G、H、K栋的房产，其后，广东省高级人民法院以（2003）粤高法执字第2号恢字1号之九号指定执行裁定书将案件指定由二审法院执行。二审法院在执行过程中，于2012年1月8日起继续查封了涉案房产。2003年9月15日，徐禾芳与亿豪公司签订《天一新村认购协议》，约定徐禾芳向亿豪公司购买涉案房产，总房价款365128元；签定本协议时，徐禾芳已向亿豪公司交付定金5000元，等。次日，亿豪公司与徐禾芳签订《商品房买卖合同》（穗房合字20020××××号），约定徐禾芳向亿豪公司购买上述房产，建筑面积82.99平方米，总房款365128元；2003年9月24日前支付115128元，余款250000元正在办理银行按揭，等。关于徐禾芳支付购房款的情况，徐禾芳向二审法院提交了三张广州市恒生置业有限公司开具的购房收款收据(200××××，200××××，200××××)，金额分别是房款100000元、房款10128元及定金5000元，合计115128元。二审法院经审理认为“根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。在本案中，虽然徐禾芳认为其已经购买了案涉房产，但该房产至今登记在亿豪公司名下，故本院对该房产实施查封措施并无不当。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：‘被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结’，虽然徐禾芳提交了《天一新村认购协议》、《商品房买卖合同》及部分购房款收据等，证明其与亿豪公司约定购买争议房产并支付了部分房款，但未能有效举证证实其为购买该房屋支付了全部房款。因此，徐禾芳的异议主张缺乏证据，本院不予支持。”庭审时，徐禾芳表示未就114号执行裁定提起诉讼。一审法院经审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，生效的114号执行裁定对徐禾芳就涉案房产主张实体权利的异议作出处理，徐禾芳未在法定期限内提起诉讼，114号执行裁定对其具有拘束力，现其对114号执行裁定不服，应通过审判监督程序办理。另徐禾芳认为叶仲炯另案的（2017）粤01执异176号执行裁定、（2018）粤01执异152号执行裁定错误的，亦应通过审判监督程序办理。故对徐禾芳的起诉，裁定驳回起诉。一审法院于2019年11月26日作出（2018）粤0106民初21087号民事裁定：驳回原告徐禾芳的起诉。徐禾芳因不服一审裁定，向二审法院提起上诉，请求：撤销原审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理，诉讼费由亿豪公司、叶仲炯负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为本案属于商品房预售合同纠纷，在两次庭审中也对案件事实进行了审查，叶仲炯于庭审中承认涉案房产一直由徐禾芳居住使用，但一审裁定却只字末提。一审法院认为徐禾芳应通过审判监督程序救济，但徐禾芳早在2018年9月28日就已向二审法院提起审判监督程序，得到的口头答复是不予处理。事实上，亿豪公司与叶仲炯之间通过签订虚假的商品房买卖合同，以达到骗取银行按揭贷款的目的，叶仲炯既未实际支付首期款，也未接收使用涉案房产，可见其二者之间没有买卖房屋的合意。而徐禾芳与亿豪公司之间是真实的房屋买卖关系，徐禾芳交付首期款并已实际接收、占用、使用该房屋至今，合同约定余下房款以抵押贷款方式支付，但因亿豪公司的原因一直未办妥按揭贷款手续，至今未办理房产登记手续。二、一审法院适用法律错误。涉案房产已于叶仲炯提出执行异议后解封，不存在执行措施，而且亿豪公司正在破产程序阶段，故一审法院应对本案进行实体审理，查明事实并作出判决，而不应驳回起诉。二审法院经审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，144号执行裁定对徐禾芳就涉案房产主张实体权利的异议作出处理的同时已告知徐禾芳不服该裁定的救济程序，但徐禾芳未在法定期限内提起诉讼，故144号执行裁定对其具有拘束力，现徐禾芳对该执行裁定不服的，应通过审判监督程序办理。另，徐禾芳认为叶仲炯另案的（2017）粤01执异176号执行裁定、（2018）粤01执异152号执行裁定错误的，亦应通过审判监督程序办理。至于徐禾芳在二审期间提出的调查取证的申请，因其申请调查的内容涉及案件实体方面，而本案不进行实体审理，故不同意其申请。一审法院驳回徐禾芳的起诉并无不当，应予维持。二审法院于2020年4月27日作出（2020）粤01民终3137号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。徐禾芳向本院申请再审，请求：撤销一、二审裁定并将本案发回一审法院进行实体审理。事实和理由：因亿豪公司为筹集资金，安排包括叶仲炯在内的亿豪公司员工（名义购房人）在没有支付任何款项的情况下签订虚假的房屋买卖合同，购买亿豪公司自己开发的房产包括涉诉房产，并且以上述购房人的名义，向银行申请按揭抵押贷款，以获得银行资金进行经营，并办理了备案登记。之后，亿豪公司又将上述已作为抵押物办理银行贷款的涉案房产出售给包括申请人在内的购房人。因亿豪公司涉及刑事案件被立案，叶仲炯又拒不配合解除备案登记，导致申请人所购的涉案房产无法办理银行按揭、归还银行贷款、涂销抵押权登记、备案登记和及时将产权登记转移至实际购房人名下，致使申请人至今无法取得涉案房产所有权。为此，申请人才向一审法院提起本案诉讼。从上述事实可见，叶仲炯与亿豪公司签订的房屋买卖合同仅仅是为了骗取银行贷款，叶仲炯从未占有或接管过涉案房产，而申请人于2003年9月即实际接收并占有使用涉案房产至今。由于申请人对叶仲炯的执行异议不知情，法院也未通知申请人作为利害关系人到庭，故申请人无法主张涉案房产购买和居住等事实。申请人拟向二审法院提起撤销之诉，但二审法院立案庭告知应依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》等相关规定提起执行监督申请，申请人遂于2018年9月28日向二审法院提起执行监督申请，请求撤销（2017）粤01执异176号执行裁定、（2018）粤01执异152号执行裁定，并对裁定书中关于“叶仲炯购买了涉案的××××408房，己付清购房款并实际入住使用”等内容重新进行查明和认定，但二审法院相关人员在接受申请人提交的《执行监督申请书》后，迄今未予处理。申请人认为，一、二审裁定驳回申请人的起诉错误。虽然（2017）粤01执异176号执行裁定和（2018）粤01执异152号执行裁定认定叶仲炯购买涉案房产已付清购房款并实际入住使用与事实不符，并以叶仲炯提出的异议理由成立为由中止执行错误，但这一错误与申请人提起本案诉讼并不冲突。因二审法院已于2018年12月28日裁定受理中国建设银行广州市越秀支行对亿豪公司的破产清算申请，同时指定广东格林律师事务所为管理人，导致所有对亿豪公司的执行案件均须中止；而申请人于本案的诉讼请求之一即亿豪公司继续履行与申请人签订的《商品房买卖合同》，也需与其他执行案件一样停止对涉案房产的执行，即维持上述两份执行裁定的裁定结果即中止对涉案房产的执行，这是申请人诉讼请求得以实现的前提条件，因此，该裁定结果无须撤销。至于（2017）粤01执异176号执行裁定和（2018）粤01执异152号执行裁定的错误认定事实问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2008）》第九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第十条的规定，只要申请人在本案中有相反证据足以推翻即可，无须通过撤销该执行裁定的方式解决，故该两份执行裁定并不妨碍本案的实体审理。据此，一、二审裁定以申请人应通过审判监督程序办理为由，驳回申请人的起诉、上诉，适用法律错误，应予撤销。叶仲炯提交答辩意见称：一、从程序上，一、二审裁定驳回徐禾芳的起诉是正确的。首先，（2012）穗中法执异字第11号执行裁定己驳回徐禾芳就涉案房产主张实体权利的异议，徐禾芳并无提起执行异议之诉，而且从该裁定书可以看出二审法院对于徐禾芳主张对涉案房产拥有权利的主张是否认的。其次，答辩人以案外人的身份向二审法院提出执行异议，二审法院经审查答辩人的房款支付情况和房屋的登记备案情况后，支持了答辩人的异议请求，并确认答辩人对涉案房产的权利。二、从实体上，徐禾芳对涉案房产无任何物权权利，最多只能向开发商主张债权，并且其是否实际付款取得债权也存疑。相反，答辩人当初出于投资的目的购买涉案房产，并已支付全部房款和办理了预告登记备案，最终取得正式的房产证，为合法的产权人。首先，答辩人与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且签订时间早于徐禾芳提交的《天一新村认购协议》。答辩人签订《商品房买卖合同》时就已向房管部门进行备案登记并公示，取得物权的排他权利，同时直接向开发商支付首期款，之后又归还了全部的按揭贷款。相反，徐禾芳在庭审中自认其并无支付全部购房款。其次，徐禾芳与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》是一份客观上不能履行的合同，故其起诉本案要求履行合同以及办理涉案房产过户手续的请求存在障碍，并且会损害涉案房产真正产权人即答辩人的合法权利，该请求不应得到法院的支持。第三，徐禾芳的房屋买卖关系是否建立以及是否实际支付房款是存疑的，其与亿豪公司签订的《天一新村认购协议》、《商品房买卖合同》均是其单方提供，并无相关部门的监证备案；且其提交的定金、部分房款的收据，真实性亦无法确认，其无法提交相应的转账凭证。最后，徐禾芳与亿豪公司仅存在合同关系，其仅有合同的债权权利，答辩人对于涉案房产的物权权利优先且可以排除徐禾芳的债权权利。即便徐禾芳与亿豪公司签订相关的房屋买卖合同，但亿豪公司未取得答辩人的同意而将涉案房产出售给徐禾芳，不能发生物权效力，因此，其没有事实依据和法律依据要求答辩人将涉案房产过户至其名下。综上所述，徐禾芳如认为二审法院的执行裁定是错误的，应当通过执行程序予以救济，其本案起诉应予驳回。请求依法驳回其再审申请。本院再审审查期间，徐禾芳为证明涉案房产一直由其实际占有、使用，提交的主要证据有：①《装修须知》、《天一新村业主公约》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，以证明其于2003年9月26日接收涉案房产；②防盗对讲系统安装费、有线电视初装费、有线电视维护费、水电周转金、煤气管道初装费等收费凭证，以证明其收房后实际交纳相关费用；③历年缴纳管理费、水费、电费、污水处理费、垃圾处理费等票据凭证，以证明其长期居住使用涉案房产，期间的相关费用均由其交纳；④租赁合同、租赁备案登记记录等，以证明由其出租使用涉案房产。叶仲炯为证明其实际入住使用涉案房产，提交的证据有：开票日期均为2017年5月26日、客户名称均为徐禾芳的水费缴费凭证两张（计费时段分别为：20160114-20160513、20161115-20170113）、污水处理费缴费凭证五张（计费时段：20120308-20120507、20120110-20120309、20160714-20160913、20160913-20161115、20161115-20170113）。徐禾芳为证明叶仲炯与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》仅是为了骗取银行贷款，双方并不具有真实的房屋买卖法律关系，提交的证据主要包括：①亿豪公司控股股东恒生集团、广州市恒生置业有限公司等公司为叶仲炯交纳社保的社保缴费明细、恒生集团中层以上职员名单及通讯录、恒生集团任命书，以证明叶炯仲为恒生集团一高管，曾在亿豪公司工作六年，该集团员工为恒生集团旗下的多个公司包括亿豪公司服务。②《待办手续已售房屋明细（A）》、《待办手续已售房屋明细（G）》、《待办手续已售房屋明细（H）》，通过此“天一新村”A、G、H栋房产名义购房人与实际购房人对应名单表，以证明亿豪公司为骗取银行贷款而让员工作为虚假名义购房人的行为普遍存在,故涉案房产的实际购房人应为徐禾芳。其中，《待办手续已售房屋明细（G）》载明的栏目包括：业主、单元、房价、首期房价、建筑面积、付款方式、贷款额、原贷款、备注，而“业主”为徐禾芳、“单元”为涉案房产的“备注”栏载明“叶仲炯（已上门追问多次）”；《员工按揭房号明细》载明的栏目包括：合同号码、单元、业主、面积、房价、原贷款额、贷款额，而“合同号码”为200200××××的“业主”为叶仲炯，落款处则载明“其中已售出35套，需要1571万元涂销，客户按揭款为832万元，差额为739万元”。③亿豪公司给徐禾芳及其他相同情况业主出具的《承诺书》，以证明叶仲炯不是真实购房人，只是亿豪公司为了向银行贷款而虚构的名义购房人。其中，亿豪公司于2005年4月12日给徐禾芳出具的《承诺书》载明“业主徐禾芳于2003年9月已购买我司开发的××××408房，此单元属我公司待出售房产，目前在广州市房产局登记在叶仲炯名下。我司承诺在2005年6月30日前办理好该单元的转名登记及其他相应办证手续，协助徐禾芳顺利完成购房手续。逾期未能办理，由我司承担相应责任和后果”；亿豪公司于2004年4月8日给业主厉鑫出具的书面承诺载明“广州市××××401房于2002年5月30日在房管局交易所办理登记手续。合同登记号200200××××，买受人姓名廖金兰，……廖金兰是我司员工，该房屋实属亿豪公司物业。我司于2003年11月24日按一手房交易方式出售给厉鑫，并收取房屋款342971元。我司承诺于2004年9月份办理原房主廖金兰退案手续，并给厉鑫办理商品房买卖合同鉴证手续”；亿豪公司于2005年3月9日给业主黄文辉、雷延意出具的《承诺书》载明“黄文辉、雷延意于2003年5月购买我司开发的天一新村G栋10梯202房，一次性付清房款369762元，付税费6841元。此房在房管局登记是何乐明名下，现实属黄文辉、雷延意所有。我司承诺在2005年5月30日前将此房在房管局办理转名手续，登记在黄文辉、雷延意名下”。④与涉案房产相同情况的《依申请信息公开答复书》，以证明亿豪公司以员工或亲戚名义签订虚假合同套取银行贷款普遍存在。⑤叶仲炯向房管部门出具的《具结书》、《不动产登记受理回执》，以证明叶仲炯不是丢失首付款原件，事实上其根本没有原件，因为首付款不是其支付的，叶仲炯通过提供虚假证据以骗取涉案房产的房产证。⑥（2017）粤01破申152号民事裁定书、（2019）粤01破69-1号《指定管理人决定书》，以证明二审法院正在审理亿豪公司的破产案件。⑦亿豪公司管理人于2019年5月27日作出的《关于天一新村业主历史遗留问题处置方案》，以证明叶仲炯作为名义购房人与亿豪公司就涉案房产签订的《商品房买卖合同》应当认定为无效合同，亿豪公司应继续履行与徐禾芳签订的《商品房买卖合同》。该方案载明“……一、天一新村小区业主历史遗留问题概述。天一新村小区开发于1998年，开发较早，当时并未实行‘网签’制度，再加上开发前期就因涉及诉讼被法院查封，导致后续出现延期办证、‘一房二卖’等情况，至今未能彻底解决。经梳理后，天一新村小区业主历史遗留问题主要分为四类：第一类是已经付清全部购房款但因存在法院查封而无法办理过户；第二类是仅支付部分购房款，余款因各方面原因未能支付，但已实际入住的；第三类是已付清全部购房款，也已实际入住，但房屋预售登记或产权登记人与实际入住人不一致，存在一房二卖的情况；第四类是仅支付部分购房款也已实际入住，但房屋预售登记或产权登记人却与实际入住人不一致，亦存在一房二卖的情况。……三、处置措施。……5.关于亿豪公司‘一房二卖’行为中的法律关系梳理及合同效力分析。（1）亿豪公司‘一房二卖’行为中的法律关系梳理。根据管理人目前掌握的资料，‘一房二卖’涉及的法律关系主要有：真实购房人与亿豪公司之间的商品房买卖合同关系；名义购房人与亿豪公司之间的商品房买卖合同关系；名义购房人与银行之间的楼宇按揭合同关系；亿豪公司与银行之间的担保合同关系；名义购房人与真实购房人之间的所有权确认或返还原物法律关系。（2）亿豪公司‘一房二卖’行为中的合同效力分析。……②名义购房人与亿豪公司签订的《商品房预售合同》的效力。由于名义购房人与亿豪公司签订的《商品房预售合同》是为了套取银行的贷款，双方之间并无真实的商品房买卖的意思表示，实际上也并未履行，包括购房款的支付及房屋的交付。因此，名义购房人与亿豪公司签订的《商品房预售合同》存在‘以合法形式掩盖非法目的’情形，应属无效。③真实购房人与亿豪公司签订的《商品房预售合同》的效力。真实购房人与亿豪公司之间具有真实的商品房买卖的意思表示，真实购房人支付了全部或部分购房款，亿豪公司也实际交付房屋，因此，真实购房人与亿豪公司签订的《商品房预售合同》应属有效。6.关于‘一房二卖’问题的处理方式建议。（1）真实购房人。真实购房人可通过以下两个步骤维护权利：①通过起诉确认名义购房人与亿豪公司签订的《商品房预售合同》无效。②通过起诉要求亿豪公司继续履行与其签订的《商品房预售合同》，办理房屋产权证。由于相关房屋存在以名义购房人办理预售登记备案，真实购房人办理产权证是否存在障碍。经管理人咨询房产登记部门，正常程序是需要名义购房人及亿豪公司申请退房，注销此前的预购登记，真实购房人才能办理过户，但特殊情况下，有法院的判决书及协助执行通知书也可以办理过户（2）名义购房人。因名义购房人并未实际支付购房款，合同无效后，一般不存在财产返还的问题。但如果因为办理按揭贷款后，未能按时还款导致被银行起诉、申请强制执行，若名义购房人在相关程序中，有实际支付款项的，可通过向管理人申报债权的方式要求返还财产。……。”徐禾芳向本院陈述称：上述《待办手续已售房屋明细（A）、（G）、（H）》、《员工按揭房号明细》以及亿豪公司控股股东恒生集团等公司为叶仲炯交纳社保的社保缴费明细、恒生集团中层以上职员名单及通讯录、恒生集团任命书等证据，是其律师从亿豪公司的档案室调取，调取当时由二审法院指定的亿豪公司管理人负责保管；涉案房产目前仍由其居住，叶仲炯也因此向一审法院起诉要求其腾退涉案房产[案号为（2018）粤0106民初25701号]。本院认为：根据徐禾芳起诉本案所依据的事实和理由并结合亿豪公司管理人作出的《关于天一新村业主历史遗留问题处置方案》，涉案房产所在的“天一新村”小区可能存在“一房二卖”的历史遗留问题，而且该“一房二卖”的情况当中，还存在房屋预售登记或产权登记人与实际入住人不一致的情形，为此，亿豪公司管理人为充分保障真实购房人的合法权益，就亿豪公司“一房二卖”行为中的合同效力提出法律分析意见的同时还为真实购房人应当如何救济提供了维权建议，即通过起诉确认名义购房人与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》无效和要求亿豪公司继续履行与其签订的《商品房买卖合同》，办理房屋产权证。本案中，徐禾芳是在涉案房产不存在执行措施的情况下提起本案诉讼，并为证明其才是真实购房人，而叶仲炯作为公司高管与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》仅是为了骗取银行贷款，双方并不具有真实的房屋买卖法律关系，提供了符合起诉条件的证据材料。因此，为彻底解决好“天一新村”业主历史遗留问题，充分保障真实购房人的合法权益，应当厘清亿豪公司于本案“一房二卖”行为中的法律关系，并对徐禾芳、叶仲炯谁是真实购房人予以审理查明后再做进一步处理为宜。另，徐禾芳提交的证据初步显示，叶仲炯作为公司高管对于通过其为名义购房人与亿豪公司签订《商品房买卖合同》、按揭的方式以达到亿豪公司能够套取到银行贷款的目的是知情的，因此，在审理过程中，还应当对叶仲炯是否存在与亿豪公司串通以欺诈方式共同实施套取银行贷款的行为，以及是否存在明知道签订《商品房买卖合同》是为了套取银行贷款，双方之间并无真实的商品房买卖的意思表示，还利用“以合法形式掩盖非法目的”的购房合同将涉案房产据为已有以获取非法利益的行为，和该等行为是否涉嫌诈骗犯罪等问题进行审查，如发现有犯罪嫌疑线索的，则应按照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条关于“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”的规定处理。综上所述，一审裁定驳回徐禾芳的起诉以及二审裁定予以维持不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）、（六）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初21087号民事裁定和广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终3137号民事裁定；二、指令广东省广州市天河区人民法院对本案进行审理。审判长  史尊奎审判员  邵静红审判员  邹 莹二〇二〇年八月二十七日书记员  耿丽丽