湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初1241号原告：徐鸿江，男，1989年8月1日出生，汉族，住湖南省衡东县。被告：株洲市云龙发展投资控股集团置业有限公司，住所地：湖南省株洲云龙示范区云龙大道88号。统一社会信用代码：91430200698557563F。法定代表人丁威，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高建群，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告徐鸿江诉被告株洲市云龙发展投资控股集团置业有限公司（以下简称云发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐鸿江、被告云发公司委托诉讼代理人高建群均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告徐鸿江向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理云龙示范区玉龙路1099号磐龙生态社区凤荷苑1栋1301室房屋《房屋所有权证》（分户证）的房产权属证书；2、被告向原告支付逾期办证违约金84321元（从2017年8月26日暂计算至2020年5月16日，请求以415120元为基数，按中国人民银行同期贷款利息的1.5倍计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年9月16日，原、被告签订《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000223251），向被告购买云龙示范区玉龙路1099号磐龙生态社区风荷苑1栋1301室，政府批准的规划用途为成套住宅。2014年11月20日。原告通过首付及公积金贷款的方式向被告付清购房款。被告于2016年8月26日将房屋交付给原告。根据合同约定甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。至今为止，被告仍无法替原告办理《房屋所有权证》（分户证），给原告带来巨大经济损失。现原告提起诉讼，请求判为所请。被告云发公司辩称，被告于2010年承担了云龙示范区磐龙生态社区的开发建设任务。2010年开始分批分期拍下土地，但因拆迁问题，A、B、E三宗土地2012年签订完土地协议后未开发建设，2014年，政府规划调整，沿龙溪路沿线扩增地一块，跨A、B、E三宗土地，2014年被告拍下取得施工许可证进行开发建设。2016年9月，被告在区国土局开始办理房屋初始登记（大证），该局提出项目必须先合宗再办理该项目不动产初始登记。被告为了尽快办理好不动产登记，多次与相关部门就合宗手续办理进行沟通协调，2019年12月云龙示范区就该问题召开专门会议研究，形成备忘录，明确各相关部门从快从速解决土地落宗及办理不动产登记的相关事宜。现原告的第一项诉讼请求正在办理过程中，被告未违反合同约定，不应承担违约责任。且原告未提供任何证据证明其损失，贷款尚在偿还中，请求法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合全案事实综合认定。经审理查明：2014年9月16日，被告云发公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《株洲市商品房预销售合同》，合同约定：1.乙方向甲方购买磐龙生态社区云龙示范区玉龙路1099号磐龙生态社区风荷苑1栋1301室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途未成套住宅。据甲方预（实）测该房屋建筑面积为134.43平方米；2.乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为3088元。根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款暂定为人民币415120元；3.甲方定于2016年1月31日前将该房屋交付给乙方；4.在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权证总证（大产证）后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》至日起360天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）；5.甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不能解决的，依法向人民法院起诉；6.合同附件一付款方式和付款期限，乙方签订本合同交首付款165120元，贷款250000元。原告支付全部房款后，被告于2020年5月10日向原告出具了该套房屋的增值税发票。2016年8月26日，原告与被告办理交房完成了对房屋的占用使用。后原告要求被告办理所购房屋的《房屋所有权证》，被告因未能办理房屋所有权证总证（大产证）而未能按期办理原告所购房屋的房屋所有权证（分户证），原告向被告催办未果，遂向本院起诉。另查明，磐龙生态社区项目是株洲市云龙示范区成立之初的十大产业项目，位于磐龙湖龙溪路旁边。项目在2012年通过拍卖取得土地使用权之后，规划部门对龙溪路的规划进行了改变，龙溪路左移到了现在的位置，空出来的位置也拍卖给被告作为磐龙生态社区项目开发土地。项目开发后的建筑物形成了一个社区跨数宗土地状态。2016年被告申请办理大产证时，登记部门以土地不合宗将造成社区每一户业主享有的土地面积及公共面积部分无法区分，产权不明晰，影响业主权利为由，未予颁证。根据被告云发公司提交的其向株洲市云龙示范区自然资源和规划局提交的经该局确认情况属实的《株洲市云龙发展投资控股集团置业有限公司关于请予证明磐龙生态社区风荷苑（B区）、海棠湾（A区）办证情况的函》显示，整个磐龙生态社区是分期分批供地，分期建设，分4次签订土地出让合同，先后办理6本国土使用权证，没有完成合宗无法受理该项目不动产登记。又查明，2019年12月23日，株洲市云龙示范区相关部门召开会议专题研究磐龙生态社区项目用地合宗及容积率调整等问题，并形成会议备忘录，对磐龙生态社区项目用地合宗及容积率调整等问题明确了处理意见，即同意该项目作为历史遗留问题处理，将A、B、E区按三宗地进行土地合宗，并进行容积率整合，由区自然资源和规划局签订土地补充合同，出具相关资料，并牵头协调市自然资源和规划局不动产中心和确权登记中科，从速从快解决土地落宗及办理不动产证相关事宜。2020年1月6日，云龙示范区自然资源和规划局向株洲市不动产登记中心出具了《关于明确磐龙生态社区项目宗地合并后相关规划指标的函》，根据该函件，该局对磐龙生态社区A、B、E区按地块建设情况跨宗地合并计算相关经济指标相关情况进行了核实。庭审后，被告云发公司称，相关办证工作正在进行中，并承诺2021年3月31日前办理好总证，并于2021年6月30日前完成不动产分户证办理，如此期间未完成总证及分户证的办理，愿意承担相应的违约责任（除业主不配合，不动产中心原因及不可抗因素之外）。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：1.被告应否为原告办理涉案房屋的房产权属证书；2.被告应否支付违约金及违约金数额。关于被告应否为原告办理涉案房屋的房产权属证书的问题，根据被告云发公司与两原告签订的《株洲市商品房预销售合同》的约定，被告云发公司办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权证总证（大产证）后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。双方在签署《房屋交接书》至日起360天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。因本案房屋所有权证（大产证）尚未办理好，原告要求被告为其办理《房屋所有权证》（分户证）的房产权属证书缺乏客观条件，故对其该项诉讼请求本院不予支持。关于被告应否支付违约金及违约金数额的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”对于办理房屋所有权证（大产证）的延误，被告云发公司提供了证据证明系因供地时序等历史原因造成必须完成土地合宗所致，而非出卖人即被告云发公司的原因造成，且原、被告在《株洲市商品房预销售合同》中未约定办理房屋所有权证（大产证）的期限，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。需要指出的是，本案双方合同虽然没有约定被告云发公司办好大产证的时间，但不意味着被告云发公司可以以此为由无限期拖延办理而不承担违约责任。鉴于本案中，被告云发公司没能办理大产证的原因系因盘龙生态社区用地历史原因造成必须先完成土地合宗所致，并非由于被告云发公司消极履行合同义务所致，且云龙示范区有关行政部门已就磐龙生态社区土地合宗等问题明确了处理意见，被告亦在争取尽快办理总证，因此，可以适当给予被告云发公司一定的办证宽限期。在宽限期届满，如被告云发公司仍未为原告办好分户证，则应承担相应的违约责任。本案审理过程中，被告向本院出具承诺书承诺2021年3月31日前办理好总证，并于2021年6月30日前完成不动产分户证办理，被告云发公司应于2021年6月30日前为原告办好分户证，否则，自此时起，原告可以要求其承担违约责任（除业主不配合，不动产中心原因及不可抗因素之外）。经调解，双方当事人未能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐鸿江的全部诉讼请求。本案案件受理费1908元，减半收取954元，由原告徐鸿江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向湖南省株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谢振宁二〇二〇年八月十四日法官助理盘利斌书记员冯幸华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。