鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初3157号原告：鞍山三冶物业服务有限公司，住所地：鞍山市千山区千山东路702号。法定代表人：白庆军，系该公司经理。委托代理人：廉正，系辽宁法理律师事务所律师。被告：张晓洵，女，汉族，1972年11月11日出生，住址：鞍山市千山区。原告鞍山三冶物业服务有限公司与被告张晓洵物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人廉正，被告张晓洵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山三冶物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业费17066元，并支付逾期交纳物业费用的滞纳金60199元（截止2020年4月20日），直至实际给付物业费用之日止，合计77265元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月5日，原告鞍山三冶物业服务有限公司（下称三冶物业公司）与被告张晓洵签订《地下车库租赁协议书》，租用B5楼地下146号车库，建筑面积22.57平（物业费0.6元/平/月收取）。同日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，甲方为张晓洵，乙方为三冶物业公司，协议主要约定：“第四条甲方交纳费用时间为从开发商通知业主入住之日起开始向乙方交纳物业管理服务费，预收一年。物业费标准：多层1.5元/平方米/月。以及第八条第四款甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日按照应缴金额每天加收0.3%的比例交付滞纳金。”2011年8月29日，被告张晓洵与鞍山中冶置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买中冶·玉峦湾第B5幢1单元3层2号房，公安号为鞍山市千山区千山中路367栋1单元3层6号，面积148.97平。被告张晓洵2012年6月9日办理业主入住手续，被告拖欠物业费时间为2014年8月1日至2020年7月31日，原告多次催要未果，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告张晓洵答辩称：一、原告对小区的管理和服务质量达不到约定的标准，物业公司违约在先，业主暂时拒绝按照协议价格缴纳物业费。1、物业公司未尽到物业协议中保持房屋外观设计原貌的义务。因本人隔壁业主露台改造全部封闭加装窗户，隔壁业主空调机超越两家界限安装在我家卧室窗户边，造成卧室噪音过多，影响家人休息和健康，目前我和爱人都因空调噪音休息不好，直接影响健康和工作。本人与物业多次沟通和投诉，但物业至今未予解决。2、物业公司未对小区公共部位绿化进行养护和管理尽到义务。未对环境卫生尽到维护义务，垃圾未实行袋装化，日产日清。3、物业公司未对安全防范工作尽到义务，保安员未按约定24小时值岗。4、物业公司未对交通秩序和消防安全有效管理，小区车辆乱停乱放，消防通道经常被车占用堵塞。小区消防通道不畅通，人身财产安全得不到有效保障。二、被告认为现在一期没有物业公司，只有打更的保安。《辽宁省物业管理》第四十一条规定“……合同期限不得超过三年”原被告签订的《前期物业管理服务协议》在2014年8月5日就失效。目前只有《前期物业管理服务协议》，没有《物业服务合同》。所以原告现在是无合同服务。三、购房时承诺的业主活动中心，开始被开发商当售楼处使用，后期出租（中脉）。现在出租（白天鹅幼儿园）至今未交给业主使用。四、本人单元楼内和车库问题：1、楼宇门2015年5月至2016年6月一直损坏不能使用，多次沟通后才修好。2、地下车库上楼的门禁只在入住时好用几个月，至今不能使用。3、楼道及楼宇门上内墙掉皮，铁门腐蚀严重，家门口踢脚板脱落。4、地下楼宇灯经常不亮。5、车库墙壁严重渗水，多次投诉，长达2年才得到处理解决，长期车库内空气潮湿，造成汽车生锈腐蚀，使用寿命严重受到影响。根本没有达到小区的服务标准要求。三冶物业在管理上与正规物业公司水平差距很大。答辩人没有按期缴纳费用，是被答辩人未达到物业服务质量约定的标准造成的，答辩人没有预期缴费责任，不存在滞纳金问题。综上，答辩人认为被答辩人应对没有履行物业管理服务协议进行赔偿或降低物业费价格，应按实际提供的服务质量进行收费。经审理查明：原告鞍山三冶物业服务有限公司为中冶·玉峦湾小区的物业服务公司，被告张晓洵系该小区367栋1单元3层6号的业主，该房屋的建筑面积为148.97平方米，租用车库面积为22.57平方米。原告与被告于2011年8月5日签订住宅和车库《前期物业管理服务协议》各一份。协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米1.5元/月，车库物业费标准为0.6元/平/月，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金；本协议在业主委员会成立，并与本物业管理单位或其他物业管理单位签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效，在本协议失效前，各方应履行相互义务。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2014年8月1日至2020年7月31日未向原告交纳物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：商品房买卖合同一份、临时公约一份、住宅和车库《前期物业管理服务协议》各一份、入住文件之二一份、地下车库租赁协议书一份、催缴费通知单两份。被告张晓洵提交证据有：照片一组。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的住宅和车库《前期物业管理服务协议》，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为中冶·玉峦湾小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告接受了原告提供的物业管理及服务，应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告张晓洵对《前期物业服务协议》真实性及欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。被告欠缴时间为2014年8月1日至2020年7月31日，物业合同中明确约定住宅物业费为每平米1.5元/月，车库物业费为每平米0.6元/月，被告应缴纳住宅物业费为1.5元/月/平×148.97平×72个月=16088.76元，应缴纳车库物业费为0.6元/月/平×22.57平×72个月=975.024元，合计17063.784元，故本院对原告要求被告缴纳住宅物业费16088.76元、车库物业费975.02元，合计17063.78元的主张予以支持，对原告过高主张部分不予支持。关于原告主张被告支付逾期物业费的滞纳金（按日0.3%计算）一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称物业合同期限不得超过三年，《前期物业管理服务协议》在2014年8月5日就失效，原告现在是无合同服务一节，本院认为《前期物业管理服务协议》明确约定“本协议在业主委员会成立，并与本物业管理单位或其他物业管理单位签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效，在本协议失效前，各方应履行相互义务。”且原告提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告接受了原告提供的物业管理及服务，应按合同约定履行交纳物业费的义务。故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称隔壁业主露台改造致使空调噪音过大影响休息和健康、车库墙壁严重渗水问题一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间物业服务合同关系，而被告辩称隔壁业主露台改造致使空调噪音过大影响休息和健康、车库墙壁严重渗水问题，如被告有证据，应向开发商或实际侵权人另行主张权利。关于被告辩称绿化、保洁、安保、车辆及消防、楼宇门及业主活动中心等问题一节，本院认为原告已实际提供了物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告张晓洵于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山三冶物业服务有限公司自2014年8月1日至2020年7月31日止的住宅物业费16088.76元、车库物业费975.02元，合计17063.78元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1732元（原告已预缴），减半收取866元，由被告张晓洵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二〇年八月四日书记员 高广君