江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0305民初4102号原告：徐秀娥，女，1973年6月25日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：李冠叶，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：刘爱胜，男，1967年8月14日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：朱忠民，徐州市铜山区单集法律服务所法律工作者。原告徐秀娥与被告刘爱胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序进行了审理。2019年4月24日，本院作出（2018）苏0305民初3274号民事判决。原告徐秀娥不服该判决，向徐州市中级人民法院提出上诉。徐州市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）苏03民终4351号民事裁定：撤销本院（2018）苏0305民初3274号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年9月27日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐秀娥及其委托诉讼代理人李冠叶、被告刘爱胜的委托诉讼代理人朱忠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐秀娥向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方订立的《购房合同》；2.判令被告返还原告购房款6万元，并给付资金占用利息（以6万元为基数，从2018年7月18日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；3.被告赔偿装潢款121222.6元；4.被告赔偿房屋溢价损失125200元；5.由被告承担本案诉讼费用、保全费、鉴定费及保函费用。事实和理由：2017年1月12日，原告通过熟人介绍购买被告所有的位于贾汪区房屋，约定房价32万元，原告已预付6万元给被告，剩余款项待被告办理好购房手续后交付。后原告花费装潢款20万元，现得知涉案房屋不是被告所有，导致原告无法上房，原告遂提起诉讼。被告刘爱胜辩称，1.本案原告明知涉案房屋没有办理产权证，按照相关法律规定，没有办理产权证的房屋不能进行交易，故双方签订的购房合同系无效合同。2.原告明知涉案房屋无任何相关手续，未通过合法途径到售房部购买房屋，而与被告签订无效买卖合同，存在过错。3.根据双方签订的购房合同，原告办理按揭贷款，因当时国家政策明确规定，购买涉案房屋不允许办理贷款，银行也不会发放贷款，原告明知上述情况，应由原告承担全部过错。4.原告对涉案房屋进行装修系其自己的行为，与被告无任何关系，该损失应由原告自己承担。5.原告占有使用涉案房屋无合法依据，应当立即迁出该房屋。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了购房合同、工程造价鉴定意见书、房地产评估报告、询问笔录及鉴定费发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年10月，徐州怡嘉置业有限公司（以下简称怡嘉公司）与江苏誉佳建设工程有限公司（以下简称誉佳公司）签订了一份《建筑工程施工协议书》，约定怡嘉公司将贾汪宜家花园二期工程发包给誉佳公司承建，本工程为商住小区，共有住宅楼20栋及商业楼4栋，承包方式为施工总承包，即包工包料、包工期、包质量、包安全、包文明施工。上述协议签订后，誉佳公司将贾汪宜家花园工程中A2、A5号楼及商业1号楼分包给刘爱胜承建，双方并未签订书面的分包合同，刘爱胜按照口头约定进行了实际施工。2016年10月26日，刘爱胜承建的涉案工程经竣工验收合格。后因怡嘉公司未能按期支付工程款，刘爱胜遂将其承建的部分商品房对外销售，以售房款冲抵的相应工程款。2017年1月12日，刘爱胜（甲方）与徐秀娥（乙方）签订一份《购房合同》，合同约定，经甲乙双方友好协商就金桂香寓A2楼*单元***室房屋出卖一事达成一致意见，具体条款如下：一、A2楼*单元***号房不论开发商出售价格多少，现甲方出卖给乙方一口价32万元，预付60000元，办房贷前预付36000元，按揭贷款22万元。二、甲方责任：负责给乙方办理好开发公司售楼处的购房手续，乙方积极办理房屋贷款手续（身份应符合现有国家银行房屋贷款规定）。三、乙方责任：1.购房合同签订时有关国家规定的规费由乙方负责；2.上房时物管费、煤气开通费等乙方负责。以上条款，甲乙双方互相遵守，乙方交款签字后生效；如有异议和违约协商解决，协商不好可通过所在地人民法院解决。签订合同时，徐秀娥向刘爱胜支付预付款60000元。合同签订后，刘爱胜将涉案房屋交付给徐秀娥使用，后徐秀娥对该房屋进行了装修。2018年7月18日，徐秀娥以涉案房屋不是刘爱胜所有导致无法办理上房手续为由诉至本院，请求判令被告返还购房款6元及装潢款20万元，并赔偿经济损失21.5万元。2019年1月9日，经原告徐秀娥申请，本院委托江苏易章工程造价咨询有限公司对涉案房屋装潢装修的费用进行鉴定。2019年4月9日，该鉴定机构作出苏易鉴字（2019）006号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：鉴定造价121222.60元。在审理过程中，根据原告徐秀娥的申请，本院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对涉案房屋的房地产增值部分的市场价值进行鉴定。2020年6月29日，该评估机构作出（苏）苏地行XZ（2020）房估字第137号房地产评估报告，评估结果为：该估价对象自2017年1月12日起至2020年5月31日的房地产增值部分的市场价值（含国有出让土地使用权价值）为125200元。以上事实，有当事人的陈述，原告提交的购房合同、工程造价鉴定意见、评估报告书、询问笔录及民事判决书等予以证实，本院予以确认。本院认为，一、关于涉案购房合同效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原被告在签订房屋买卖购房合同时，被告未取得涉案房屋的所有权，但并不影响买卖合同的效力，该购房合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，故应认定为有效合同。二、关于双方签订的购房合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，因被告未能按约定给原告办理与房屋开发商的购房手续，且事后也未取得涉案房屋的所有权，导致原告无法取得涉案房屋的所有权，原告作为买受人有权行使解除权。鉴于被告要求原告立即迁出涉案房屋，可视为其同意解除购房合同，故原告主张解除合同于法有据，本院予以支持。因双方签订的购房合同予以解除，故被告应向原告返还预付房款6万元。鉴于原告一直占有使用被告交付的涉案房屋，被告亦有权合法占有使用原告所支付的房款，故其主张被告支付占有房款的利息无法律依据，本院不予支持。三、关于被告应否赔偿原告的装修损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因涉案房屋为开发商开发对外销售的商品房，被告在未能充分征得开发商同意的情况下，遂将房屋出售给原告并交付原告居住使用，导致原告至今无法取得涉案房屋产权登记证书，据此认定被告未能按约履行合同义务，应当承担赔偿原告损失的违约责任。因双方在购房合同中明确约定被告负责为原告办理好开发公司售楼处的购房手续，并结合证人证言，能够认定原告明知其购买的涉案房屋系被告以抵账方式取得，即明知涉案房屋并未登记在被告名下，在未与开发商办理合法购房手续的情况下遂对房屋进行装修，据此认定原告对此也有一定过错，应当承担部分损失。涉案房屋装修增值部分费用经鉴定为121222.6元，结合双方当事人的过错及具体案情，被告应当承担70%的赔偿责任，即赔偿损失84855.82元。四、关于被告应否赔偿原告房屋溢价损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告未能按约为原告从开发商办理购房手续，导致原告无法办理贷款手续以及房屋过户登记手续，已构成违约，鉴于双方签订购房合同予以解除，被告应当承担赔偿损失的违约责任，包括直接损失和间接损失。因双方未对商品房价格涨跌产生的差价损失进行约定，可参考本院依法委托评估机构确定的房地产增值部分的市场价值。考虑原告在得知涉案房屋无法办理贷款手续后未及时行使解除权，存在未防止损失扩大的情形，且原告未能支付全部房款并一直占有使用涉案房屋，据此可按照原告实际支付的房款与总房价比例计算房屋溢价损失，即被告应当赔偿原告房屋溢价损失为23475元（60000÷320000×125200）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告徐秀娥与被告刘爱胜于2017年1月12日签订的《购房合同》；二、被告刘爱胜于本判决生效后十日内向原告徐秀娥返还购房款60000元，并赔偿房屋装修损失84855.82元及房屋溢价损失23475元，以上合计168330.82元；三、驳回原告徐秀娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8425元，保全费2920元，鉴定费9300元，合计20645元，由原告徐秀娥负担13330元，由被告刘爱胜负担7315元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王秀富审 判 员  张玉忠人民陪审员  徐秀芬二〇二〇年八月二十四日书 记 员  李维娜