四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终755号 上诉人（原审被告）：李军，男，1977年9月21日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人（原审被告）：任红梅，女，1977年11月5日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被上诉人（原审原告）：乐山市永嘉物业管理有限公司，住所地乐山市市中区柏杨西路永兴一品1号楼2单元2-1号。 法定代表人：郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 上诉人李军、任红梅因与被上诉人乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李军、任红梅向本院上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：原判认定事实错误，判决有失公允。《前期物业协议》是双方之间的关系，永兴房地产公司与本案无关，东方欧城业委会与金豪力公司签订的物业协议无效也与本案无关，但原审以该协议无效就全面否定金豪力公司为业主所做的服务，显然不当。原判认定其应交纳4935元物业费错误，前期物业应在该小区业委会成立时终止，其也只应交纳2018年11月16日前的物业费。永嘉物业公司2019年6月15日强关电梯，该行为明显违法。且所购房屋有质量问题，其一直向开发商反映，但未解决，物业公司应当对房屋进行维修，维修费用可以与物业费用进行抵扣。小区的公共收益属于全体业主，永嘉物业公司未分给业主，其要求用公共收益抵扣物业费用。 永嘉物业公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。2018年11月16日，东方欧城业委会成立，该业委会与金豪力公司签订了《物业委托管理合同》。2019年5月23日，一审法院作出（2019）川1421民初1459号民事判决，判决东方欧城业委会与金豪力公司所签订的《物业委托管理合同》无效。2019年6月16日，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局联合发布通告，在业委会另行聘请物业服务企业前由永嘉物业公司继续履行前期物业服务。业委会与金豪力公司签订的《物业委托管理合同》已被判决无效，其与李军、任红梅签订的《前期物业管理服务协议》继续有效，且其在此期间履行了相关义务，李军、任红梅应当按照前期物业协议约定履行支付物业费的义务。李军、任红梅的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 永嘉物业公司向一审法院起诉请求：判令李军、任红梅支付其物管费（36个月）4935元。 一审法院认定事实：李军、任红梅系仁寿县文林镇利民街东方欧城6幢1单元8楼1号房屋的业主。房屋建筑面积92.11平方米，系电梯公寓。 2015年5月18日，永嘉物业公司与李军、任红梅签订《前期物业管理服务协议》，物业名称“东方欧城”，约定永嘉物业公司前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；协议对双方的权利义务、物业管理服务的原则、内容、环境卫生等做了相应约定；约定物业服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元/月/㎡；并约定每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收）；同时约定业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，永嘉物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1元交违约金。后永嘉物业公司依约入驻“东方欧城”小区从事物业管理服务工作至今。2017年5月24日至2020年5月23日，李军、任红梅应交纳的物业管理服务费为4974元（92.11m2×1.50元/月×36个月）。2020年5月7日，永嘉物业公司以李军、任红梅未按约定交纳物管费为由提起诉讼。庭审中，永嘉物业公司放弃违约责任的诉讼请求。 另查明，2018年11月16日，仁寿县文林镇东方欧城小区选举成立了“仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会”。2018年12月30日仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订《物业委托管理合同》。2019年4月1日，四川省永兴房地产开发有限公司以仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会在选聘物业管理公司时，未经小区业主占专有建筑面积过半数通过决定，侵害了其合法权益为由，向一审法院提起对仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会、四川金豪力商业管理有限公司业主撤销权纠纷的诉讼，经审理查明，仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会在选聘四川金豪力商业管理有限公司作为小区物业服务企业时，业主户数超过了总数的50%，但小区业主享有的专有部分建筑面积未到达总建筑面积的50%，遂于2019年5月23日作出（2019）川1421民初1459号民事判决：一、撤销仁寿县物业服务公司的决定；二、仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。 一审法院认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。永嘉物业公司依约为李军、任红梅所居住的“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，李军、任红梅应当积极配合永嘉物业公司的工作，按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业费，对永嘉物业公司在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗，不能因此拖延相应的物业费。2017年5月24日至2020年5月23日按合同约定李军、任红梅应交纳的物业管理服务费为4973.94元（92.11m2×1.50元/月×36个月）。永嘉物业公司主张李军、任红梅缴纳4935元，系对自已权利的放弃。故永嘉物业公司主张李军、任红梅支付其物业服务费4935元的请求应予支持。 关于李军、任红梅辩称其房屋存在质量问题，房屋开发企业系永嘉物业公司的百分之百股东，要求将2017年5月24日至2020年5月23日期间的物业费冲抵房屋维修费用的问题。一审法院认为，房屋质量问题，系房屋开发商与李军、任红梅之间的民事争议，本案系物业服务合同纠纷，是永嘉物业公司与李军、任红梅之间的民事争议，房屋开发商与永嘉物业公司均属于不同的独立法人，法人享有民事权利、承担民事义务，两个民事争议系不同的法律关系。永嘉物业公司与李军、任红梅签订的《前期物业服务协议》对用物业费折抵因房屋质量维修费用也没有约定，因此李军、任红梅抗辩对应缴未缴之物业服务费予以冲抵其房屋维修费用没有法律依据，对该辩解理由不予采信。 关于李军、任红梅辩称小区业主委员成立后，选聘了新的物业服务公司，永嘉物业公司已经不是小区的物业管理公司，其主体不适格，永嘉物业公司将小区电梯全部关闭，服务质量不到位的问题。一审法院认为，2019年5月23日一审法院作出的（2019）川1421民初1459号生效民事判决，撤销了仁寿县物业服务公司的决定，并确认仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》自始没有法律约束力。永嘉物业公司与李军、任红梅签订的《前期物业管理服务协议》约定前期物业管理期限自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，永嘉物业公司虽然公示将撤出东方欧城小区的物业管理服务，但实际至今仍然按照《前期物业管理服务协议》在东方欧城小区从事物业管理服务，其是本案适格的主体，李军、任红梅的辩解理由不成立，不予采信。但永嘉物业公司以部分业主未按时交纳物业费等理由关闭小区电梯的行为，实属不当，应当予以纠正。 一审法院希望双方互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；永嘉物业公司应主动积极与业主沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，要加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 遂依照《中华人民共和国合同法》第十条，第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定，判决：李军、任红梅于本判决生效之日起十日内支付永嘉物业公司物业管理费4935元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由李军、任红梅负担。 二审中，李军、任红梅提交了如下证据：1.一审法院（2019）川1421民初2954号判决书，拟证明一审法院曾判决东方欧城业委会与金豪力公司签订的合同无效，但之后又判决业委会赔偿金豪力公司损失。2.2019年6月16日，由政府、永嘉物业公司和业委会参会人员的一段录音资料，拟证明永嘉物业公司威胁政府让其继续为该小区提供物业服务。永嘉物业公司质证认为，对证据1真实性无异议，但与本案无关联性；证据2录音时间，与告示通知时间有冲突，且该录音不是原始载体，录音内容不清楚，无法核实录音时间、地点、谈话人身份，对证据三性均不认可。本院认为，证据1虽系生效判决，但与本案处理无关；证据2因无法核实录音资料对话人身份，且与本案处理无关，故对以上证据本院均不予采信。 二审审理查明，2019年6月16日，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局就该小区的物业矛盾发布了《关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》，该通告载明，永嘉物业公司因2019年1月3日收到东方欧城业委会解聘通知，于2019年6月15日停止服务并撤出东方欧城，引发小区物业秩序混乱，为维护小区秩序和社区和谐稳定，要求业委会履职尽责，配合物业公司工作，永嘉物业公司在业委会未选聘新的物业之前，继续做好小区物业服务工作，履行前期物业服务协议责任。通知发布后至今，该小区业委会尚未选聘新的物业公司，仍由永嘉物业公司向该小区提供物业服务。 其余事实，与原判认定一致。 本院认为，本案双方争议焦点为李军、任红梅是否应向永嘉物业公司交纳拖欠的物业费。 首先，李军、任红梅主张其与永嘉物业公司的前期物业服务协议自业委会成立后即终止，永嘉物业公司未与金豪力公司办理移交手续。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，前期物业管理自房屋交付之日起至业委会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。虽然李军、任红梅所在小区业委会曾与金豪力公司签订《物业委托管理合同》，但该合同已经被生效判决确认无效。故业委会尚未与新的物业管理企业签订合同。双方的前期物业服务合同尚未终止，故永嘉物业公司也不需要向其他物业公司办理物业管理移交手续，事实上永嘉物业公司也一直在为东方欧城提供物业服务。李军、任红梅二审中提交的判决书是金豪力公司基于合同无效而提出的诉讼，其提交该证据并不能证明双方关系已解除，该判决与本案的处理并不矛盾。 其次，李军、任红梅主张永嘉物业公司的服务质量达不到合同约定的收费标准，不应以每月每平方米1.5元收取。物业公司的服务其实质是物业合同中约定的物业公司应尽的义务，如果永嘉物业公司未按照约定或者法律法规规定或者行业通常做法提供物业管理服务，李军、任红梅可以向永嘉物业公司提出以便其改进服务。同时服务质量也是一种相对主观的评价，如果通过双方友好协商仍未达到多数业主要求，法律也赋予了合同双方解除合同的权利。具体到本案中，李军、任红梅主张收费未达到约定标准无事实依据亦无合同依据。 第三，李军、任红梅主张小区公共部分获得的广告费等收益应归全体业主，该收益可以和物业费相互抵销。本案中其并未提交证据证明小区公共部分的广告费收益情况，故本案中对该收益问题不作处理，其可另行主张权利。其要求用小区公共部分广告费等收益抵销物业费应不予支持。 最后，李军、任红梅主张房屋存在质量问题不应支付物业费。本案双方之间系物业服务合同关系，而非房屋买卖合同关系。李军、任红梅主张永嘉物业公司与开发商系同一集团公司故应对房屋质量负责。但永嘉物业公司与开发商系不同的企业法人，与开发商系不同的主体，且在物业服务合同中也并未约定永嘉物业公司对房屋质量负责。如该房屋确有质量问题，其应按照房屋买卖合同约定和相关法律规定向合同相对方主张权利。 综上，李军、任红梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李军、任红梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 罗卫平 审判员 覃 棱 二〇二〇年八月七日 书记员 张 瑜