贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0327民初2290号原告：庞维，男，汉族，1977年5月10日出生，贵州省凤冈县人，住凤冈县。委托诉讼代理人：姚远，凤冈县中心法律服务所法律工作者。被告：凤冈洪德置业有限公司,住所地：凤冈县龙泉镇龙泉大街,统一社会信用代码9152032706306452XK。法定代表人：赵文德，系公司总经理。委托诉讼代理人：李珍前，贵州黔龙律师事务所律师。原告庞维与被告凤冈洪德置业有限公司（以下简称“洪德置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庞维及其委托诉讼代理人姚远、被告洪德置业委托诉讼代理人李珍前到庭参加诉讼，本案现已审理终结。庞维向本院提出诉讼请求：1.判令被告办理2-5-2号商品房所有权转移登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.判令被告承担违约责任：自2016年5月31日起按已付房款252,654元月利息2%计算至权属转移登记文书交付之日止；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2015年12月9日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2015011660），原告依照合同履行了付款义务，但被告一直未履行该合同第二十二条第三项“转移登记”的约定义务。由于原告需要房屋产权证书办理商业贷款用于家电经营，为此，经原告多次催促，原、被告于2018年5月23日达成《补充协议》，约定被告在2020年5月30日前为原告办理商品房转移登记。若在此之前办理转移登记，则违约金按合同约定的每日万分之一执行，若逾期则自约定（2016年5月31日）起按照已付房款252,654元利息2%计算整个违约期间的违约责任。因洪德置业未能在约定的时间为原告办理该商品房转移登记手续，为维护原告权益，特向人民法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告洪德置业辩称，1.因受今年疫情影响，被告确实未能按约定为原告办理商品房转移登记手续，被告对此深感抱歉，但是作出了包括原告在内的一些补偿，原告接房后的所有物业管理费均由被告自行承担；2.原告主张的违约金过高，应该以实际损失为准。根据法律规定，违约责任是一种损失填补原则，原告未提供因迟延办理房屋办理转移登记手续遭受损失的任何证据，原告对所买售的房屋实际占有使用，因此不存在损失；3.本案所涉及的湘黔国际商贸城未办理转移房产登记手续较多，希望法院从客观情况考虑，对违约金请求法庭适当支持。当事人围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据、银行转款凭证、供水补充协议等证据，经本院审查，证据来源合法、证明内容客观真实，与本案待证事实具有证明力，对其证据效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告洪德置业系凤冈县湘黔国际商贸城开发商，2015年12月9日，洪德置业与庞维签订《商品房买卖合同》（合同编号2015011660）。《合同》第三条第二款约定：买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第11栋2单元5层2-5-2号房屋，该房屋建筑面积为120.13平方米，套内面积为109.21平方米。《合同》第二十二条第三款（一）：出卖人承诺于2016年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告向被告共计支付购房款242,000元，水电开户费等费用10,654元，合计252,654元。2016年7月，洪德置业将案涉房屋交与庞维装修入住。因洪德置业未能在约定的2016年5月31日为原告办理商品房转移登记的相关文书，2018年5月23日洪德置业与庞维达成《补充协议》，《协议》约定：1.在2016年5月31日起至2020年5月30日之前，按照《商品房买卖合同》第二十二条约定的违约责任执行。2.甲方（洪德置业）承诺在2020年5月30日之前将房屋权属证明交付给乙方（庞维），逾期，则自《商品房买卖合同》约定时（2016年5月31日）起按照已付房款252,654元月利息2%计算整个违约期间的违约责任。庭审中，洪德置业认可自己确实存在违约行为，承诺在2021年5月30日前为原告办理案涉房屋的转移登记手续。同时，认为原告主张的违约金计算标准过高，要求法院进行相应调减。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按照该《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定履行各自的义务，享有各自的权利。故对原告庞维要求被告洪德置业办理商品房转移登记手续的诉讼主张，本院予以支持。因洪德置业未能在约定的时间内将案涉房屋的所有权移转登记手续交付买受人庞维，洪德置业已经构成违约，理应向原告承担违约责任。关于违约金计算标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。本案中，原告未提供证据对被告逾期办理房屋所有权转移登记的行为给其造成的损失情况加以证明，现原告要求被告按照补充协议约定按已付房款每月2%的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的损失、被告的过错程度、实际违约情况、同城区同类案件的处理情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金按日万分之0.5标准进行计算，对原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、限凤冈洪德置业有限公司在本判决生效后九十日内办理《商品房买卖合同》约定的房屋所有权转移登记，并将转移登记的有关文书交付给庞维。二、凤冈洪德置业有限公司在本判决生效后十日内按日万分之0.5支付庞维违约金（违约金具体计算标准为:以已付购房款252,654元为基数，自2016年5月31日起计算至《商品房买卖合同》约定的房屋所有权转移登记的有关文书实际交付给庞维之日止）。三、驳回庞维的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由被告凤冈洪德置业有限公司负担（该款原告已预交，由被告在兑现本案标的时直接支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院或与本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙再学二〇二〇年八月二十五日法官助理刘曼义书记员周玉澳