高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初248号原告（反诉被告）：姬某1，男，1958年3月2日生，汉族，高平市人，农民。委托诉讼代理人：毕某，山西君宜（高平）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬某2，山西君宜（高平）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：姬某3，男，1945年3月29日生，汉族，高平市人，农民。委托诉讼代理人：王某，女，1974年1月27日生，汉族，现住高平市。原告姬某1与被告姬某3土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姬某1及其委托诉讼代理人毕某、姬某2，被告姬某3委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姬某1（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的《土地租赁协议》，责令被告拆除租赁土地上的建筑设施（养鸡场），将原告土地恢复原状；二、判令被告支付所欠原告3年租金共计9000元；三、案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年1月1日，原、被告签订了《土地租赁协议》，被告租赁原告口粮田3亩，协议约定，被告每年每亩支付原告租金1000元，3亩每年计3000元。2017年至2019年，被告欠下原告3年租金9000元未付。被告不支付原告租金，已构成根本违约，故提出以上诉讼请求。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告按每年每亩1000元支付拆除养鸡场之前的所有租金。原告姬某1提交的证据有：1、时间为2008年1月1日，原被告双方签订的《土地租赁协议》1份，用以证明被告于2008年1月1日租赁原告土地，以及租赁协议的具体内容。2、陈区镇大山村村民委员会出具的证明1份，用以证明本案涉案土地的面积及四至。3、中共高平市纪律检查委员会于2018年4月8日对姬某1给予党内警告处分的决定1份，用以证明本案涉案土地的面积。被告姬某3辩称并提出反诉请求，首先，同意解除与原告签订的《土地租赁协议》；其次，自2008年起至2017年之间系口头协议，没有签订过书面的租赁合同，自2018年之后才签订了书面合同，且口头协议的内容是按5亩地进行租赁，每亩每年600元，总计每年3000元租金。再次，被告已拆除部分原告所述土地上的养鸡场，且2017年租金被告已支付，未支付原告2018年之后的租金。最后，因被告租用原告土地不满5亩，实际租用土地面积为2.15亩，故反诉要求原告退还被告自2008年至2017年的土地租赁费共计17100元[（5亩－2.15亩）×600元×10年]。被告姬某3提交的证据有：1、陈区镇大山村土地台帐1份，用以证明被告实际租用原告土地系2.15亩；2、照片4张，用以证明被告已于2019年拆掉养鸡厂所占2.15亩土地；3、证人张某出庭作证的证人证言1份，用以证明被告租赁原告土地的面积是2.15亩，养鸡厂所占剩余土地系集体所有。4、证人姬某4、张某出具的《关于姬某3鸡场租用姬某1土地调解情况说明》1份，用以证明对于原、被告所争议的拆除被告养鸡厂一事，双方曾通过村委协商解决，且在村委的调解下，被告将北边一排鸡厂已拆除，且已拆除的上述鸡厂的所有占地面积都应包含在总面积2.4亩以内。5、承包方代表为王国胜的农村土地承包经营权证1份，用以证明陈区镇大山村土地台帐中所载明的原告位于老湾沟的土地南至登记错误，南至应该系王国胜。6、时间为2017年7月11日的收款收据1支，用以证明被告已支付原告2017年土地租金3000元。原告对被告的反诉请求辩称，原告所诉合同即使是原、被告双方于2018年补签的，也是对以前合同内容的确认，故被告提出的反诉请求没有事实依据，且被告的反诉请求超过了诉讼时效，故请求判决驳回被告的反诉请求。审理中，本院依职权调取的证据有：1、2020年5月22日上午现场勘验笔录1份；2、对姬晋东的询问笔录1份；3、对王爱仙的询问笔录1份。当事人围绕诉讼请求依法提交了以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的《土地租赁协议》的真实性有异议，质证称上述协议系原、被告双方在2018年补签的，且原先约定的是5亩，不是合同中显示的3亩，故每亩的租赁价款应为600元。因被告认可上述《土地租赁协议》系其所签，且被告陈述其依约向原告交纳了2017年之前的租金（原告对被告是否交给2017年租金有异议），被告亦未提出相反证据证明其陈述，故认定上述证据为有效证据。被告对原告提交的陈区镇大山村村民委员会出具的证明1份有异议，质证称上述证据并不能准确说明原告承包的位于老湾沟土地的四至，因《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。因上述证明没有村委会负责人和制作证明材料的人员的签名，且大山村村委会主任张某出庭作证时都不能陈述清楚原告承包地的亩数及位置，故认定上述证据为无效证据。对被告提交的陈区镇大山村土地台帐、被告提交的证人张某出庭作证的证人证言以及本院依职权调取的对王爱仙、姬晋东的询问笔录，因张某在庭审时的陈述“被告占了原告2.4亩地”和“除了2.15亩地，剩下的就是集体的了”，上述陈述前后不一，张某作为大山村村委主任，其应知晓村民所承包土地的基本位置，而其陈述却前后矛盾，土地台帐与王爱仙、姬晋东的陈述亦相互矛盾，故对上述证据的真实性均不予认可。对《关于姬某3鸡场租用姬某1土地调解情况说明》1份，因上述证据客观的反映了由大山村村委进行调解的过程，故认定上述证据为有效证据。但并不能证明被告的“已拆除的上述鸡厂的所有占地面积都应包含在总面积2.4亩”的主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告姬某1承包了位于陈区镇大山村的老湾沟的土地面积系2.4亩。2008年1月1日，原告姬某1作为甲方与作为乙方的被告姬某3签订了《土地租赁协议》，载明：“经甲乙双方协商同意，甲方将老湾沟其口粮田叁亩租给乙方，租赁方式如下：一、乙方租赁甲方土地为叁亩，每亩为1000元，共计3000元。二、缴款方式为先缴纳后使用，即乙方每年的壹月份前一次性必须按期足额以3000元缴给乙方。否则，甲方随时随地有权干涉乙方的正常经营，且一切不良后果乙方自负。三、租赁方式为先缴款后使用，即只要乙方的房屋存在，无论乙方经营与否，乙方必须无条件将租金按时足额付给甲方。否则造成一切不良后果由乙方负责。……”。上述合同签订后，被告姬某3在老湾沟地区修建了东西方向三排、占地面积约为3.9亩的养鸡场。经现场勘验，上述养鸡厂北至煤矿、南至鸡场南墙、西至鸡场西院墙、东至道路。其中西院墙到塄之间还有4至5米的距离。2016年前，被告姬某3按每年3000元的标准支付了原告土地租金，双方对被告是否履行了2017年的土地租金有异议。2017年7月11日，原告给被告出具有3000元的收具1支。2018年4月8日，中共高平市纪律检查委员会作出高纪（2018）45号决定，载明：中共高平市纪律检查委员会关于给予姬某1同志党内警告处分的决定姬某1，……2002年10月至2005年10月任高平市陈区镇大山村党支部书记，现为高平市陈区镇大山村农民。经审查，姬某1存在以下违反廉洁纪律的问题。2008年，姬某1将其承包的2.4亩耕地和大山村集体砖厂闲置地1.5亩共计3.9亩土地，以每年3000元租金出租给该村村民姬X才建养鸡场，姬某19年共收取姬X才土地租金27000元，包含其占用的1.5亩集体土地租金10260元。2018年4月4日、8日，姬某1分两次将10260元违约款上交高平市纪委监委。2019年，原、被告经大山村村委会主任张某等人调解，被告拆除了其养鸡场的最北面的一排养鸡场，这一排养鸡场占地面积约为1.53亩。本院认为，本案的争议焦点为：1、对原告第一项诉讼请求中的“租赁土地”的位置能否予以确认；2、应否对原、被告于2008年1月1日签订的《土地租赁协议》予以解除？3、被告是否支付原告2017年租赁费，截止2019年，被告还欠原告租赁费的数额是多少？4、被告反诉请求要求原告退还其自2008年至2017年的土地租赁费共计17100元的反诉请求能否予以支持？针对本案的第一个争议焦点，原告未能提交农村土地承包经营权证等有效证据证明被告所租赁原告土地的坐落（四至），而明确土地权属、位置亦不是人民法院的受案范围，故本案不能对原告第一项诉讼请求中的“租赁土地”的位置予以确认。针对本案的第二个争议焦点，原告以被告构成根本违约为由请求解除《土地租赁协议》，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，如果对上述协议予以解除，必然会涉及解除后的相关事宜，但因不能确定原告承包土地位置及与被告修建养鸡场的位置关系，解除合同后的相关权利义务无法进行明确，且在原被告均同意解除《土地租赁协议》的情况下，即使适用合同的协商解除，合同的协商解除也是指双方当事人通过协商一致将原合同加以解除，合同的协商解除在法律上也属于合同的范畴，其必须对协商解除原合同达成一致的意思表示，其必须满足合同成立的一般要件，即：一是在合同的订立方式上,要通过要约和承诺的方式订立；二是在合同的内容上要具体确定,合同中不仅要有消灭既存合同关系的内容，也要包括已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容。本案中，原、被告虽均同意解除《土地租赁协议》，但对于合同解除后的租赁土地上的建筑物如何进行处分及相应的清理等事项均未形成一致的意思表示，故双方当事人协商解除合同的合意也没有有效成立。故对原告请求解除其于2008年1月1日与被告签订的《土地租赁协议》的诉讼请求不予以支持。针对本案的第三个争议焦点，原、被告在《土地租赁协议》中约定：缴款方式为先缴后使用，按照双方约定的缴款方式及被告提交的原告于2017年7月11日给其出具的收条，对原告陈述的其于2017年7月11日收到的被告3000元租金属于收取2016年的租金显然和其双方约定不符，故认定被告已支付2017年租金。对2018年、2019年被告应支付的租金数额，因被告已于2019拆除了部分养鸡场，且因不能明确被告已拆除的养鸡场是否占用原告2.4亩耕地，故对原告诉请的2019年的租金数额也无法确定。对原告要求被告支付2018年租金的请求，因原告实际承包的土地面积为2.4亩，而其与被告约定的租赁土地面积为3亩，故应以实际租赁面积计算租金，故被告应支付原告2018年的租金为2400元。（3000÷3亩×2.4亩）针对本案的第四个争议焦点，被告要求原告退还土地租赁费17100元的计算方式为：[（5亩－2.15亩）×600元×10年]，而在原、被告双方的合同中均未显示被告租赁土地面积为5亩，双方约定的是3亩，根据庭审查明的事实，原告位于老沟湾的土地面积亦不是2.15亩，而是2.4亩，故被告以每年每亩600元的计算标准计算上述退还租赁费无事实依据，且中共高平市纪委作出的对原告的处分决定中载明，姬某1将其承包的2.4亩耕地和大山村集体砖厂闲置地1.5亩租给被告建养鸡厂，现被告反诉要求原告退还其实际租用原告土地之外的其于2008年至2017年间多向原告交纳的租金，因除被被告实际租用原告土地之外的土地所有权系大山村村集体所有，被告在未与大山村委签订租赁合同的情况下，其亦无权使用上述面积为1.5亩的集体土地，且原告已将针对上述1.5亩土地而收取的土地租金10260元返还于大山村村委，故对被告上述反诉请求不予支持。综上所述，因《土地租赁协议》未得以解除，且不能明确原告诉请的要求被告拆除租赁土地上的建筑设施的诉讼请求中“租赁土地”的坐落，亦不能明确被告所租赁原告2.4亩土地与被告修建养鸡场所占约4亩土地的位置关系，故对原告要求被告拆除租赁土地上的养鸡场的诉讼请求不予支持。原告可以在确认了其土地承包经营权的范围后另行起诉。对原告要求被告支付租金的诉讼请求，对2018年的租金应按被告实际租赁原告耕地的亩数进行确认，对2019年的租金，因无法确认被告已拆除的部分养鸡场与原告承包耕地的位置关系，故对2019年租金无法确定。对被告反诉状中的第二项反诉请求，因《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。故反诉应在法庭辩论终结前提出，被告提出上述反诉请求的时间不符合上述法律规定，且因未支持原告要求恢复其耕地的诉讼请求，故拆除鸡场损失也并未实际发生，故对被告上述反诉请求不予支持。对原告辩称被告反诉要求退还租金的反诉请求已过法律规定的诉讼时效的辩解理由，因《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。因被告请求的系2017年之前多支付的租金，自被告交纳最后一笔租金时间起至民法总则施行之日，诉讼时效期间未满民法通则规定的二年，故应当适用民法总则规定的三年诉讼时效，故被告反诉不超过法律规定的诉讼时效，对原告上述辩解理由不予支持。但如前第四个争议焦点所述，被告上述的反诉请求因未有事实及法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姬某3自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）姬某12018年土地租金2400元。二、驳回原告（反诉被告）姬某1其它诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）姬某3的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告（反诉被告）姬某1负担，反诉费332元，由被告（反诉原告）姬某3负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 韦 菲人民陪审员 崔建新人民陪审员 靳卫红 二〇二〇年八月五日法官 助理 杨晓波书 记 员 王丽娟