湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初3367号 原告：李长，男，1981年3月26日出生，汉族，湖南省涟源市人，住湖南省涟源市。 委托代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。 被告：郴州大汉城镇建设有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区安和镇万华社区郴州国际机电建材城A1栋109号。 法定代表人：潘安民，该公司执行董事。 委托代理人：肖伟，男，1986年12月23日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托代理人：陈威，湖南正强律师事务所律师。 原告李长与被告郴州大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李长委托代理人唐鹏、被告大汉建设公司委托代理人肖伟、陈威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李长请求判令：一、原告与被告签订的《商品房预售合同》终止，被告退回原告的购房款10万元，并且承担违约金1.2万元，共计11.2万元；二、被告承担全部诉讼费。庭审中，原告当庭变更诉讼请求第一项为：请求法院判决原告与被告签订《大汉建材城商铺定向开发协议书》终止。 被告大汉建设公司答辩要点：一、答辩人与被答辩人签订《大汉建材城商铺定向开发协议书》后，被答辩人依约交付定金100000元，并参与选铺，答辩人也向其明确了销售价格。协议中约定，在达到办理商品房网签手续的条件时，被答辩人需与答辩人签订正式商品房买卖合同并支付剩余款项。尔后在已达到办理商品房网签手续的条件时，答辩人多次催促被答辩人履行合同义务，被答辩人却以受疫情影响、对商铺价格、位置不满意等理由拒绝与答辩人签订商品房买卖合同及交付剩余款项，给答辩人造成了巨大的经济损失，严重损害了答辩人的合法权益，根据法律规定，被答辩人无权要求答辩人返还定金100000元。至于12000元的违约金，既无合同约定也无法律规定，应当予以驳回；二、答辩人是应被答辩人要求，定向开发属于被答辩人私人定制的商铺物业三套，双方在协议中明确约定了开发商铺。答辩人也完全按照被答辩人签字确认过的设计图纸进行定向开发、设计、报批、建设。以上内容完全符合关于承揽合同相关法律规定的情形，答辩人与被答辩人系承揽定作合同法律关系，合同内容系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定有效。被答辩人诉请合同终止不能成立。三、关于延期交房的问题，是答辩人所开发的物业遭遇恶劣天气所致。综上所述，被答辩人的诉讼请求均不能成立，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实: 一、2019年4月11日，原客户林海彬等人与原告李长出具一份《申请报告》，其中载明林海彬将名下D3栋213-2、313-1、313-2号更名给客户李长，林海彬和原告李长等人均签名确认。同日，以大汉建设公司为甲方、李长为乙方签订了《大汉建材城大户商铺定向开发协议书》，该协议书约定的主要内容：“乙方已经详细了解【大汉建材城】建材区针对郴州市建材老旧市场自营大户定向开发的相关事宜，并知悉相关条款，现自愿参加由郴州大汉城镇建设有限公司组织的【大汉建材城】定向开发活动。乙方为合法的民事主体，决定申请购买甲方大汉建材城商铺。甲、乙双方确认本协议书是双方的真实意思表示，具备《中华人民共和国合同法》规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所申购的商铺状况、交易条件、周边环境等已有充分了解。经过双方友好协商，特签订本协议，以资信守。（一）申购资格：乙方必须是符合【大汉建材城】业态规划的经营户，申购时必须提供本人经营的营业执照复印件，先经郴州大汉城镇建设有限公司审核确认后可签订本协议。（二）申购物业及价格：甲方【大汉建材城】物业为双首层设计，现乙方向甲方申请进行定向开发，乙方申购物业为:D3栋上首层一层213-2号商铺共计1间;D3栋上首层二层313-1、313-2号商铺共计2间（房号和面积最终以房产局测绘的房号和面积为准）。其中下首层层高约6-6.6米，面宽约4.5米，进深约9-14.5米；上首层一层层高约4.8米，上首层二层层高约4.2米，进深约9-12米，买两层送高约3.6米的露台，最终以政府部门审批为准。乙方所申购的商铺价格为：上首层一层单价为8880元/平米；上首层二层单价为6880元/平米……。（三）商铺定向设计定金及付款方式乙方须向甲方交纳商铺定向设计定金：10万元（大写人民币壹拾万元整），乙方于签订本《定向开发协议书》时付清定金，定金作为乙方与甲方签订《商品房买卖合同》和履行本协议书的必要条件。该商铺定向设计定金在乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，此定金转为购房款的一部分。签订本协议付款后可视为乙方申购获得甲方审核通过，开盘后7个工作日内乙方须按照以下方式向甲方交付购铺款，并办理购铺手续……。（四）商铺交付使用约定：乙方所购商铺于2019年10月30日(如遇到复杂地质条件像地质溶洞等延误工程，交付使用时间相应延期）之前达到交付使用标准（质量验收合格），甲方将乙方所购商铺交付乙方使用”。（五）给予乙方上首层二层优惠1000元/平米，优惠后的单价为5880元/平米。同日，原、被告双方又签订了《大汉建材城大户商铺定向开发协议书补充协议》，双方约定：“甲乙双方约定商铺于2019年12月31日之前达到交付使用标准，将乙方所购商铺交付乙方使用。但因乙方原因（如延期网签、付款、按揭、大户定制设计图未按时签字等）或政府、天气、地质溶洞、意外事件等不可抗力原因造成工程进度延误，交付使用时间相应延期……。” 二、以上两份协议签订当日，原告李长向被告大汉建设公司支付了上述三个商铺定向开发定金100000元。此后，原被告没有签订商品房买卖合同。双方约定的商铺交付使用期限（即2019年12月31日）到期后，上述三个商铺未予交付。现原告李长认为大汉建设公司未能按照约定期限交付商铺，造成原告无法达到预期目的，故诉至法院要求终止与被告大汉建设公司签订的协议，并要求被告大汉建设公司退还购房款100000元及承担违约金12000元，共计112000元。 三、原、被告未在《大汉建材城大户商铺定向开发协议书》及《大汉建材城大户商铺定向开发协议书补充协议》中约定终止情形。 判决的理由与结果 本院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，经审查，应为商品房预约合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原、被告于2019年4月11日签订的《大汉建材城大户商铺定向开发协议书》和《大汉建材城大户商铺定向开发协议书补充协议》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务互相抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。本案原、被告未按照上述协议书的约定签订正式商品房买卖合同，双方没有解除《大汉建材城大户商铺定向开发协议书》和《大汉建材城大户商铺定向开发协议书补充协议》，且无《中华人民共和国合同法》九十一条规定的第（三）、（四）、（五）、（六）项情形。另原、被告亦没有在协议中约定终止的情形。现原告李长诉请终止与被告大汉建设公司签订的协议，要求被告大汉建设公司退还购房款并承担违约金的诉请无事实及法律依据。故对原告李长的全部诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告李长的诉讼请求。 案件受理费减半收取1270元，由原告李长负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二〇年八月二十七日 法官助理郑敏 书记员文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。