吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初219号原告（执行案外人）：张仙姬，女，1967年9月13日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：金伟男（系张仙姬之子），男，1992年8月17日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：辛存敏，吉林圣力律师事务所律师。被告（申请执行人）：高淑平，女，1977年8月31日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：李晓持（系高淑平丈夫），男，1972年10月12日出生，汉族，律师，住吉林省吉林市船营区。第三人（被执行人）：吉林市鹏翔房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：王丽杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：鹿岩，吉林保民律师事务所律师。原告张仙姬与被告高淑平、第三人吉林市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张仙姬的委托诉讼代理人金伟男、辛存敏、被告高淑平的委托诉讼代理人李晓持、鹏翔公司的委托诉讼代理人鹿岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张仙姬向本院提出诉讼请求：1.停止对吉林市昌邑区案涉房屋的执行并解除查封，确认该房屋为张仙姬所有；2.判令高淑平承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月1日，张仙姬的儿子金伟男与鹏翔公司签订了内部认购书，购得涉案房屋，即鹏翔公司开发的位于吉林市昌邑区案涉房产，建筑面积87.48平方米，房价为39.8034万元，此房款于2015年11月由张仙姬的亲属按张仙姬儿子指示先行汇入鹏翔公司的法定代表人账户。2016年12月4日，张仙姬的儿子得到鹏翔公司通知，办理了进户相关手续，缴纳了公共物业维修基金、物业费、垃圾清理费等相关入户费用。张仙姬与其儿子因未来房屋产权问题进行了协商，决定将此房的内部认购书改到张仙姬名下，于2016年12月4日在鹏翔公司处进行内部认购书改底操作并缴纳各项入户费用，办理了入户手续。此后张仙姬将此房屋交付给儿子金伟男使用，实际入住占有使用至今。张仙姬发现法院执行查封公告后，于2020年4月7日向吉林市中级人民法院提出书面执行异议，吉林市中级人民法院作出（2020）吉02执异77号执行裁定书。综上，自2015年12月1日，金伟男与鹏翔公司签订内部认购书，于2016年12月4日通过鹏翔公司进行改底，办理了入户手续，缴纳了各项入户费用，对涉案房屋取得了所有权，实际占有使用，应支持张仙姬的诉讼请求，保障合法权益。高淑平辩称，张仙姬提出执行异议的执行标的，是高淑平申请查封的鹏翔公司名下的房屋，该房屋在2017年8月4日由高淑平申请查封时，系登记在鹏翔公司名下的预售商品房，可以预告登记、可以网签备案、可以办理过户登记。张仙姬系向房地产开发商以外的个人购买的房屋，不属于商品房消费者（直接向开发商购买），根据全国法院民商事审判工作会议纪要（九民会议纪要）第一百二十七条规定，案外人系商品房消费者之外的一般买受人，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，张仙姬对该标的物享有排除法院执行的权利负有举证责任，即如果不能证明其买卖房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，则应承担不利后果。一、张仙姬改底的内部认购书不是合法有效的书面买卖合同。二、张仙姬在人民法院查封之前没有合法占有该不动产。在审理执行异议时，张仙姬曾提供证据系屹隆物业开具的进户证明，时间为2017年9月5日，明显在法院查封之后。三、张仙姬提供的证据不能证明已交付购房款。张仙姬自述2015年12月1日其子金伟男与鹏翔公司签订内部认购书，房价39.8034万元，房款是2015年11月份亲属按照金伟男的指示先汇入鹏翔公司法定代表人账户，这种操作不符合常理。首先，时间本末倒置，没签合同先交钱，难以理解；其次，张仙姬和金伟男都没掏钱，是另外一个人把钱打给法定代表人个人账户，这笔钱与购房款看不出有关联。四、因张仙姬自身原因未办理过户登记。张仙姬主张2015年12月1日就签订了买卖合同，2016年12月4日向开发商进行了改底。此时张仙姬已经具备了房屋预告登记或网签备案的条件，已经可以办理过户登记，此时标的物上并不存在其他限制权利，距离被法院查封还有8个月。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》规定中问题十八：执行异议之诉案件中，对“因买受人自身原因未办理过户登记”该如何判断，认为执行异议之诉案件中，人民法院经审查发现存在以下情形，应当认定属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“因买受人自身原因未办理过户登记”:（一）存在法律、政策上的登记障碍，如经济适用房或限购、限贷等原因不能登记的；（二）存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；（三）已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。如借名买房、预告登记等买受人未及时登记的、或者因规避法律政策、逃避纳税等原因买受人不登记的。显然，张仙姬属于解答中第（三）项规定的已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的情形。张仙姬的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一、二、三、四项条件，应驳回其诉讼请求。鹏翔公司述称，支持张仙姬的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理高淑平诉鹏翔公司、王振屹、张振国等借款合同纠纷一案中，于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，查封了坐落于吉林市昌邑区含案涉房屋，42套车库。判决生效后，经高淑平申请，该案进入执行程序。张仙姬于2020年4月7日向本院提出执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）吉02执异77号执行裁定，驳回其异议请求，张仙姬不服，提起本案诉讼。另查明，2015年12月1日，张仙姬的儿子金伟男与鹏翔公司签订了内部认购书，约定金伟男以39.8034万元价格购得涉案房屋，即鹏翔公司开发的位于吉林市昌邑区案涉房产，建筑面积87.48平方米。其中35.2万元房款于2015年11月27日由张仙姬的亲属范国华按张仙姬指示先行汇入鹏翔公司股东王振屹账户，其余款项为现金交付。2016年12月4日，张仙姬在鹏翔公司处进行内部认购书改底操作，将案涉房屋的内部认购书改到张仙姬名下，并于同日缴纳了公共物业维修基金、物业费、垃圾清理费等费用，鹏翔公司为张仙姬出具了购房款收据、进户收费明细单等。此后张仙姬将案涉房屋交付给儿子金伟男实际占有使用至今。认定以上事实的证据有：（2020）吉02执异77号执行裁定书、内部认购书、银行转账凭证、购房款收据、进户收费明细单、供热缴费凭证、物业收费明细单、水电费明细单、证人范国华的证言等。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题为张仙姬对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋系不动产，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。本院于2017年8月2日查封案涉房屋，张仙姬的儿子金伟男与鹏翔公司于2015年12月1日签订内部认购书，并于2016年12月4日在鹏翔公司处进行内部认购书改底操作，将案涉房屋改到张仙姬名下。2015年11月27日，张仙姬指示亲属范国华先行汇入鹏翔公司股东王振屹账户35.2万元购房款，其余款项为现金交付。2016年12月4日，鹏翔公司为张仙姬出具了购房款收据。以上事实均发生于案涉房屋被查封之前，能够证明张仙姬在人民法院查封之前针对案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同并支付全部价款。此外，张仙姬提举的进户收费明细单、供热缴费凭证、物业收费明细单、水电费明细单等证据，能够证明其在人民法院查封之前已对案涉房屋实现合法占有使用。另查明，案涉房屋所在的幸福茗苑小区因竣工验收等方面存在问题，直至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，属于无籍房，故案涉房屋未办理更名过户，并非张仙姬自身原因。综上，张仙姬对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对张仙姬请求停止对案涉房屋执行的诉讼请求予以支持。关于张仙姬主张解除查封的诉讼请求，其可以持生效法律文书依照相关法律程序办理，本案中不予评判。关于张仙姬请求确认案涉房屋归其所有的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因案涉房屋暂无法办理产权登记，并未变更登记至张仙姬名下，故对张仙姬该项诉请，不予支持。综上所述，张仙姬的部分诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行坐落于吉林市昌邑区案涉房屋；二、驳回张仙姬的其他诉讼请求。案件受理费7271元，由高淑平负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异77号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  李 炜二〇二〇年八月二十七日书记员  李晓楠