河北省南宫市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0581民初855号 原告（执行案外人）：卢会敏，女，汉族，1964年5月8日出生，住南宫市。 委托诉讼代理人：薛春艳，河北捷论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张保栓，河北捷论律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：袁忠志，男，汉族，1954年5月26日出生，住南宫市。 委托诉讼代理人：袁兴实，男，汉族，1986年12月11日出生，住南宫市，系袁忠志之子。 第三人：温振洲（被执行人），男，汉族，1968年7月2日出生，住南宫市。 被告：乞朝红（被执行人），女，汉族，1969年2月8日出生，住南宫市。 原告卢会敏与被告袁忠志及被告温振洲、乞朝红、温振双案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月19日立案，同年8月27日原告申请撤回了对被告温振双的起诉，本院予以准许。本案受理后，温振洲开庭时明确表示不反对原告的主张，依法将温振洲的诉讼地位改为第三人。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢会敏及其委托诉讼代理人薛春艳、张保栓到庭参加诉讼，被告袁忠志的委托诉讼代理人袁兴实在2020年8月5日第一次开庭时到庭参加诉讼，被告袁忠志在同年8月27日第二次开庭时到庭参加诉讼，第三人温振洲到庭参加诉讼，被告乞朝红经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告卢会敏向本院提出诉讼请求：1、请求终止对位于南宫市车库的查封、拍卖行为。2、请求确认6-10车库归卢会敏所有，车库价值12万元。3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：南宫市人民法院执行袁忠志与温振洲、乞朝红、温振双因民间借贷纠纷一案，南宫市人民法院作出的（2019）冀0581民初770号民事判决书生效后，温振洲、乞朝红未履行该民事判决，袁忠志于2019年6月24日向贵院申请强制执行，贵院于2019年7月30日作出（2019）冀0581执503号之一执行裁定书，查封被执行人乞朝红名下位于群英湖纯水岸的房产一处，并于2019年8月30日作出（2019）冀0581执503号之二裁定书，拍卖被执行人乞朝红名下位于群英湖纯水岸的车库一处。原告于2020年3月5日向贵院提出执行异议申请，申请中止对纯水岸小区6-10号车库执行，贵院于2020年6月4日作出（2020）冀0581执异9号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，现卢会敏向贵院提起执行异议之诉。原告于2016年9月1日在南宫市纯水岸小区购买29号楼后ＣＫ-17储藏间（车库）一处，因原告购买的商铺与乞朝红购买的6号楼6-10号车库前后相邻，故双方协商并于2016年9月1日达成书面协议，原告的ＣＫ-17储藏间（车库）与乞朝红购买6-10号车库进行对换，因6-10车库面积略大，2016年9月1日原告还通过转账方式补贴给乞朝红2万元整，当场付清。6-10车库早已属于原告且一直由原告占有和使用。原告与乞朝红对换车库发生在贵院查封该车库之前。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条之规定，贵院应中止对纯水岸小区6-10车库的执行，请求贵院支持原告的诉讼请求。 原告卢会敏提供如下证据：1、原告卢会敏与安卫民的结婚证复印件一份；2、南宫市人民法院执行裁定书（2020）冀0581执异9号；3、2016年9月1日原告与温振洲、乞朝红置换协议一份；4、2016年9月1日原告爱人安卫民向温振洲农行转账2万元转账记录一份；5、邢台市群菲物业有限公司出具的证明一份、原告卢会敏就案涉车库缴纳的部分水电费票据；6、原告于2016年9月1日与南宫市群英湖房地产开发有限公司签订纯水岸小区储藏间库房使用权转让协议书。 被告袁忠志辩称，1、卢会敏买卖车库违反法律禁止性规定，买卖行为无效，卢会敏与乞朝红互换车库又添加两万元的行为，实际上是一种买卖行为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，城市不动产没有依法领取权属证书的禁止买卖。2、卢会敏受让不动产没有过户。综上，卢会敏违反法律禁止性规定买卖城市不动产，又没有及时办理过户登记，是一种法律的无效行为，请法院驳回其异议之诉，恢复房地产拍卖程序。 被告袁忠志未提交证据。 第三人温振洲辩称，没有意见，我同意卢会敏的起诉意见，我认为这个车库应该属于卢会敏，未提交证据。 被告乞朝红双未进行答辩，未提交证据。 本院调取证据为：1、南宫市群英湖纯水岸小区6号楼10号储藏间的房地产权登记信息及登记卷宗；2、本院对邢台市群菲物业服务有限公司办公室主任吴辉调查笔录一份。3、本院对南宫市群英湖房地产开发有限公司经理张晓慧调查笔录一份。 本院经审理认定事实如下：2019年5月20日本院对袁忠志与温振洲、乞朝红、温振双民间借贷纠纷一案作出（2019）冀0581民初770号民事判决书，判决温振洲、乞朝红于判决书后十日内共同偿还袁忠志借款本金257000元及利息；判决温振双对第一项借款中的本金220000元及利息承担连带清偿责任。由于温振洲、乞朝红、温振双未履行判决书义务，袁忠志于2019年6月24日向本院申请强制执行，本院于2019年7月30日作出（2019）冀0581执503号之一执行裁定书，查封了被执行人乞朝红名下位于群英湖纯水岸的房产一处，并于2019年8月30日作出（2019）冀0581执503号之二执行裁定书，拍卖被执行人乞朝红名下位于群英湖纯水岸的房产一处。经查，以上裁定书查封和拍卖的执行房产系乞朝红名下位于群英湖纯水岸6-302，有两部分组成，一是6-302单元楼，不动产权证号为冀（2018）南宫市不动产权第××号，面积137.33平方米；二是6-10储藏室，不动产权证号为冀（2018）南宫市不动产权第××号，面积22.32平方米。在执行过程中，2020年6月19日原告卢会敏作为案外人向本院提出书面异议，要求终止对南宫市储藏间（车库）的查封拍卖行为，认为在法院查封以上房产前，其与乞朝红被执行的6-10号车库进行了置换，且一直占有和使用，请求中止涉诉车库的执行，本院经审查认为，异议人卢会敏的异议理由不成立，于2020年6月4日作出（2020）冀0581执异9号执行裁定书，驳回了卢会敏的异议请求。卢会敏遂于2020年6月19日提起本诉。 另查明，2014年8月18日被告乞朝红与南宫市群英湖房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，乞朝红购买了南宫市，同时购买储藏间6-10号。2016年9月1日卢会敏与南宫市群英湖房地产开发有限公司签订《纯水岸小区储藏间（库房）使用权转让协议书》，约定卢会敏购买南宫市储藏间（库房）的使用权，实际使用面积20.4平方米；该协议第四条约定“该储藏间（库房）不办理产权证、土地证等权属证明，但乙方享有该储藏间的使用权，使用年限与库房坐落的建筑物使用年限相同。”。 2016年9月1日卢会敏与温振洲签订协议，内容为：“今有乞朝红纯水岸6号楼6-10车库和安卫民（卢会敏）29号楼后CK-17号车库对换并给乞朝红大于平方补贴款贰万元，款已付清。”协议上有温振洲和卢会敏签名手印。双方对办理相关产权过户手续没有进行明确约定。安卫民于当日向温振洲转账20000元。双方遂对车库进行了现实交换，并转移了实际占有，卢会敏实际占有、使用6-10号车库，温振洲实际占有、使用CK-17号车库至今。 2018年9月28日乞朝红在有关部门办理了不动产登记，6-302单元楼的不动产权证号为冀（2018）南宫市不动产权第××号，面积137.33平方米；6-10储藏室的不动产权证号为冀（2018）南宫市不动产权第××号，面积22.32平方米。温振洲开庭时称未将此情况告知卢会敏，卢会敏称对此也不知情，因此未要求办理相关过户登记手续，在本院查封拍卖涉诉车库时，卢会敏提出执行异议。 又查明，卢会敏与安卫民系夫妻关系，温振洲与乞朝红系夫妻关系。 以上事实，有原告提供的证据、原被告当庭陈述及本院调取的证据等予以证实，双方无异议，本院予以采信。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人卢会敏与温振洲签订了车库互换协议，双方也进行了实际交换，同时卢会敏将补偿款支付给了温振洲，符合以上第二十八第规定的第（二）（三）款规定的情形。对于第（一）款规定的在查封前签订合法有效的书面买卖合同，本院认为，互换协议并不能等同于书面买卖合同，该条规定之所以对书面买卖合同予以强调，是为了能甄别真实的买受人，避免虚假诉讼，而互换协议不符合买卖合同的要件，形式、内容过于简单和随意，双方权利义务约定不明。对于第（四）款规定的非因买受人自身原因未办理过户登记，本院认为，未能办理过户登记手续的原因：第一，双方签订互换协议时，6-10储藏间尚未办理产权登记，购买或置换尚未办理产权登记的不动产，风险应该由当事人自行负责；第二、双方的协议对产权过户登记没有明确约定，卢会敏对此没有尽到合理注意义务；第三，乞朝红于2018年9月28日办理了6-10储藏间的不动产证，至2019年7月30日本院强制执行查封该储藏间，在此期间，完全具备了产权过户登记的条件，但卢会敏对此没有积极行为，既没有向温振洲、乞朝红提出办理过户的请求，也没有向房屋登记机构或开发商递交过户登记材料，也没有向本院提交证据证明未过户有其他合理的客观理由；综上，对于未能办理产权过户登记，卢会敏具有明显自身原因，不符合二十八条第（四）项的规定，对原告提出的异议请求，本院不予支持。关于温振洲开庭时称未将产权已登记的情况告知卢会敏，卢会敏称对此也不知情，因此未要求办理相关过户登记手续的事实，本院认为，因无有力证据进行支持，本院不予采信。 关于原告请求确认6-10车库归卢会敏所有的诉讼请求，由于案涉车库（储藏间）并未办理产权登记变更手续，目前仍登记在乞朝红名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案仅凭双方的互换协议不能发生涉案车库（储藏间）物权变动效力，双方的权利义务是合同上的权利义务，原告仅可以依据协议约定向不动产登记机关请求变更登记，出卖方予以协助，其享有的是合同上的请求权，尚不具备直接确认其享有物权的基础和条件，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下: 驳回原告卢会敏的诉讼请求。 案件受理费2700元，由原告卢会敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  乞国忠 审 判 员  吴玉英 人民陪审员  赵 青 二〇二〇年八月三十一日 法官 助理  师 灿 书 记 员  刘 凯