贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4055号上诉人（一审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201910122543。委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所实习律师。实习证号：23072005110006。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司因与被上诉人吴小兰、陈陆军商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初2947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人纳雍新鼎房地产开发公司有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。纳雍新鼎房地产开发公司有限责任公司上诉主张的事实及理由与一审答辩一致。被上诉人陈陆军、吴小兰未作答辩。原审原告陈陆军、吴小兰一审诉讼请求：1.判令被告按《商品房买卖合同》第十三条的约定向二原告支付逾期交房违约金23954.56元（违约金以已付房款285854元为基数，从2015年12月31日起计算至被告实际交房之日2017年2月22日止）；2．判令被告按《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项的约定向二原告支付逾期交付相关文书的违约金，违约金从2016年12月31日起计算至被告交付办理商品房转移登记的相关文书之日止，违约金每日以房款285854元的万分之三计算（从2016年12月31日暂计算至2019年6月30日止的违约金78210元）；3．本案诉讼费由被告承担。本案在审过程中，原告明确撤回了第一项诉讼请求。事实及理由：2015年8月19日，原告与被告签订了合同编号为2015001376号的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍县，建筑面积118.92平方米，套内建筑面积104.89平方米，该商品房总价款为285854元。合同约定被告于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定将购房款全部支付给被告。被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为已严重违约，请求支持原告的诉请。原审被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司辩称：第一、违约金的主要功能和作用在于“填平损失”，兼具一定的惩罚性，但违约金责任的承担须以存在实际损失为前提，本案中被告的违约行为并未给原告造成实际损失，因此被告不应承担违约责任。本案中原告不存在实际损失，被告不应承担违约责任，双方约定的所谓“违约金”其实质是损失赔偿的计算方法，因此原告应当举证证明其实际损失。且交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，并非不能交付，迟延履行不影响原告合同目的的实现，被告在没有任何直接财产损失的情况下仍然获得高额违约金赔偿违反民法的公平原则。第二、假定被告需向原告支付一定数额的违约金，应参照案涉商品房的租金损失对违约金进行调整比较公平合理，因为不能在约定期限内办理案涉商品房转移登记的有关文书属于轻微违约。另外，被告一直遵循诚实信用原则履行合同，逾期交付办理案涉商品房转移登记的有关文书实非被告过错，被告违约的原因在于政府市政道路建设、或没有按期完成供电线路建设以及拆迁补偿等工作，被告未能如期取得案涉商品房初始登记，本案违约并非被告的过错导致，也未给原告造成实际损失，故原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据。综上所述，本案中违约金的赔偿以损失存在为前提，但被告的行为并未给原告造成实际损失，故原告要求被告承担违约责任无事实及法律依据。退一步讲，如被告应承担违约责任，也应基于公平和诚实信用原则参照房屋租金对违约金进行调整。一审认定事实：2015年8月19日，原告与被告签订了合同编号为2015001376号的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍县，建筑面积118.92平方米，套内建筑面积104.89平方米，该商品房总价款为285854元。合同还对付款时间、付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项进行了约定，被告在该合同第八章第二十二条约定承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即原告；约定日期起90日内，出卖人即被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人即原告不退房的，出卖人即被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕案涉房屋的全部购房款。截止本案庭审时，根据双方合同的约定，被告除案涉房屋的初始登记外，仍未能提供证据证明其已能够或已经向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》显示的合同文本是根据贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定的示范性文本，系被告提供的格式合同，该案涉房屋及格式合同已按规定向纳雍县房产事业局和纳雍县工商行政管理局报备，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。一、关于被告未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约的问题。被告庭审中抗辩称其已办理涉案房屋的初始登记，根据原被告双方签订的合同约定，被告庭审中提供的案涉房屋所有权“初始登记”仅是合同约定交付条件之一，被告新鼎公司至今未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实客观存在。事实上，无论造成不具备办理不动产登记或办理商品房转移登记条件的原因系被告自身原因或案外第三人原因，均不能改变被告已违约的客观事实。针对被告以政府征地规划、电力部门电力供用电等原因导致未向原告交付案涉房屋的初始登记或转移登记的有关文书为由提出的抗辩意见。首先，被告未能证实其提交的证据中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》合同方的乙方“贵州海鼎老百姓医药有限责任公司”与本案被告新鼎公司之间的关系，无法核实其关联性，且该协议书的签订时间为2012年9月3日，其签订时间远远早于本案原被告双方签订的案涉《商品房买卖合同》；其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执供电方案协议等资料，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告庭审中均未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。截止本案庭审中，被告亦自认除所有权“初始登记”外未能提交证据证实其已经具备办理涉案商品房转移登记相关文书的条件，被告的行为已经构成违约。二、关于被告主张违约金过高应否进行调整，违约金的起算时间如何确定的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给原告签订，被告理应能够预知该合同约定可能带来的风险。该合同的签订应是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原被告双方案涉合同第八章第二十二条第三款对出卖人即被告承诺向买受人即原告办理案涉商品房转移登记的有关文书的时间有明确约定，并约定按已付购房价款每日万分之三支付违约金的计算方式，被告未提供证据证明确实过高，衡量违约金是否过高应结合被告的违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑。被告不能交付为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及的是能否取得案涉房屋所有权的问题，被告申请原审法院对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案审理的待证事实无关联性，原审法院不予准许，故对被告的该项抗辩意见及主张原审法院亦不予采纳。三、关于违约金计算的起止时间如何确定的问题。对于被告提供“通知记录”证实被告已经通知原告办理涉案商品房转移登记相关文书，应以通知时间作为计算截止日期的抗辩意见，该“通知记录”原告质证不予认可，原告认为被告是附不平等条件的电话通知且不是告知商品房转移登记相关文书，经原审法院核实通知记录的内容，系被告员工电话告知原告方案涉房屋的“初始登记”情况，包含对办理涉案商品房转移登记相关文书的进一步磋商，并不能证实被告已经能够履行、已经履行交付“转移登记相关文书”的合同义务，且与原告提供的被告质证认可合法性、真实性的证据“视听资料”中的部分视频内容相互印证。庭审中被告虽出示案涉房屋已经办理不动产权登记（即被告庭审中陈述的案涉房屋初始登记或通知记录、视听资料中被告员工所述的“大证”），但与原被告双方合同第二十二条（一）中约定的“取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的意思和内容约定并不一致，故对被告抗辩称应以该电话“通知日期”作为计算违约金的截止时间的该项抗辩意，原审法院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，一审判决：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告陈陆军、吴小兰支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款285854元为基数按照日万分之三标准计算自2017年1月1日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将办理涉案纳雍新鼎大商汇城市综合体一期工程A2-2栋1单元3层1-3-1号房转移登记的有关文书实际交付给原告陈陆军、吴小兰之日止。案件受理费2344元，减半收取1172元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。本案审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。经审理查明：2019年6月3日，案涉房屋上诉人已取得所有权初始登记,符合办理转移登记条件。2019年6月15日，上诉人短信通知被上诉人案涉房屋已具备办证条件，并告知被上诉人完善应由买受人提供的办理商品房转移登记的相关资料。其余认定事实与一审认定一致。上述事实有上诉人一审提交的商品房初始登记证书、录音记录予以印证。本院认为：《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，上诉人承诺于2016年12月31日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人实际于2019年6月19日才取得涉案房屋所有权初始登记，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据双方约定，上诉人负有向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。为履行该义务，涉案房屋取得初始登记后，上诉人以手机短信方式告知被上诉人案涉房屋已具备办理转移登记条件的事实，并提请被上诉人及时完善应由买受人提供的办理商品房转移登记的相关资料，以便于办理涉案房屋转移登记。自此，被上诉人应当前往上诉人处受领办理商品房转移登记的有关文书，或按照被上诉人的提示向其提交由买受人提供的办理转移登记资料，由上诉人代为办理涉案房屋转移登记。因被上诉人未前往受领文书或未提交资料导致迟延办理涉案房屋转移登记的后果，不应归咎于上诉人。据此，应认定上诉人于电话通知被上诉人的2019年6月15日已完成合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，自此不再承担违约责任，上诉人因逾期交付办理商品房转移登记有关文书需承担违约责任的期间应为2017年1月1日至2019年6月15日。《商品房买卖合同》约定违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之三计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，本案不存在利益明显失衡违约金依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由，主张按照房屋租金损失调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余无理部分予以驳回。一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初2947号民事判决；二、上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人陈陆军、吴小兰支付2017年1月1日至2019年6月15日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以购房款285854元为基数，按每日万分之三标准计付；三、驳回被上诉人陈陆军、吴小兰的其他诉讼请求；四、驳回上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费1172元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担782元，被上诉人陈陆军、吴小兰负担390元；二审案件受理费2344元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1564元，被上诉人陈陆军、吴小兰负担780元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年八月四日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青