安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终945号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱子豪，男，1994年10月1日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人朱子豪商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴，被上诉人朱子豪的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德城公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回朱子豪一审诉讼请求，支持德城公司一审反诉请求；2.一、二审诉讼费均由朱子豪承担。事实与理由：一、朱子豪主张的逾期办证违约金系债权请求权，其未举证证明存在诉讼时效中断的情形，其诉请已经超过诉讼时效。民八会议纪要规定，逾期办证违约责任诉讼时效期间从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。朱子豪所举证的证据无法明确其本人是本案的诉讼参与人，也无法证明其本人曾经直接要求德城公司支付逾期办证违约金，均不产生诉讼时效中断的效果。二、德城公司不存在恶意违约，而是存在其他客观原因，淮北市人民政府要求涉案工程项目停工，造成整体消防验收推迟导致逾期办理房产证，政府职能部门的改革、分拆、合并也影响验收和办证。德城公司一直积极为办证做着相关工作，总产权材料已经上报有关部门，一审判决德城公司支付全额违约金不当。结合当下社会背景，为避免产生更大的社会矛盾，应当酌情减少违约金数额。三、朱子豪逾期付款，应承担相应的违约责任。德城公司为购房者考虑未提出过诉讼，但不影响朱子豪存在违约的事实。四、本案系房屋买卖合同纠纷,但朱子豪要求德城公司返还缴纳的契税、办证费部分系委托合同关系。一审判决在未解除双方委托关系的前提下,判决德城公司返还契税、办证费无法律和事实基础。五、一审判决德城公司支付契税、办证费和维修基金利息属于重复认定。双方合同并未约定德城公司代收代缴契税、办证费和维修基金要向朱子豪支付利息，德城公司也未收取任何费用，一审判决认定德城公司要支付违约金，已经弥补了朱子豪的损失，再判决另外支付利息导致朱子豪双重收益，应当予以撤销。 朱子豪辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：一、朱子豪主张逾期办证违约金没有超过诉讼时效。朱子豪一审提交的德城公司出具的支付违约金承诺书等证据，可以证明朱子豪在诉讼时效届满之前已经主张权利，达到了诉讼时效中断的法律效果。二、朱子豪要求德城公司支付违约金符合事实和法律的要求。根据民事行为意思自治原则，当事人之间的权利义务应当以约定为准，德城公司未按照合同约定的时间为朱子豪办理产权登记，应当支付逾期办证违约金。三、即便朱子豪存在逾期付款的违约情形，也已经超出诉讼时效，德城公司未在诉讼时效之内向朱子豪主张违约责任，已经丧失了胜诉权。四、朱子豪要求德城公司返还缴纳的契税、维修基金及支付利息，符合法律规定。双方约定由德城公司代收代缴契税和维修基金，违反了契税必须由国家税务机关收取的强制性规定，德城公司收到相关费用后亦未将该费用缴纳到相关部门，朱子豪要求德城公司返还契税、维修基金及支付占用资金期间的利息损失于法有据。逾期办证违约金与上述利息损失并不重复和矛盾，都应予以支持。 朱子豪向一审法院起诉请求：1.依法判令德城公司继续履行合同，立即支付逾期办证违约金3894.78元；2.依法判令德城公司立即返还朱子豪缴纳的契税、维修基金、办证费合计11844.78元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2014年11月2日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3.因本案产生的所有费用均由德城公司承担。 德城公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令朱子豪支付逾期付款违约金8412.72元（389478元×0.03%×72天）；2.诉讼费、律师费、公告费等费用由朱子豪承担。 一审法院认定事实：2013年8月22日，朱子豪与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢11层1102号房屋出售给朱子豪，房屋总价389478元，采用按揭方式付款，2013年8月22日前支付全部房款的30%，即119478元，剩余房款270000元于2013年8月29日前申请办理商业贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……。”合同签订后，朱子豪于2013年11月19日首付购房款119478元，2013年11月28日办清按揭贷款手续，支付了剩余房款270000元。2014年11月1日房屋交付给朱子豪，同日朱子豪向德城公司缴纳了契税3894.78元、维修基金7790元、办证费160元等费用共计11844.78元，德城公司至今未按合同约定期限协助朱子豪办理涉案房屋权属登记，朱子豪遂诉至一审法院。因朱子豪未在合同约定期限内办妥按揭贷款手续，德城公司向一审法院提起反诉，请求判令朱子豪支付逾期支付购房款的违约金。 德城公司于2017年6月2日作出（2017）08号文件“关于德城新天地住宅总产权证办理的承诺”，向淮北市信访局承诺加快综合验收前期工作，力争于十月底完成住宅总产权证登记工作。 2018年1月14日，小区业主就德城公司未能办理房产证及赔偿违约金等相关问题在人民网“领导留言板”上进行留言，淮北市人民政府于2018年1月31日作出答复：责成市房管局认真调查，市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律途径解决问题。 2020年1月15日，淮北市相山区物业管理中心向德城公司发出“物业专项维修资金交存通知书”：位于南黎街道办事处德城新天地5#物业项目，建筑面积10651.25㎡，应交存物业专项维修资金1025716元。德城公司于2020年3月13日将上述款项汇至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户。 一审法院认为，朱子豪与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，朱子豪交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对朱子豪要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金3894.78元（389478元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。德城公司辩称朱子豪请求上述违约金已过诉讼时效，从朱子豪提交的德城公司（2017）08号文件、人民网“领导留言板”留言记录等证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算，故朱子豪主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，不予采信。 关于朱子豪请求德城公司返还契税、维修基金、办证费及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向朱子豪收取契税3894.78元、维修基金7790元、办证费160元，属于双方自愿行为。德城公司收取上述费用后，于2020年3月13日将案涉5号楼维修基金交付至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户，故朱子豪请求德城公司返还维修基金无事实依据，不予支持，但德城公司对于占用维修基金期间的利息，应于支付。对于契税、办证费，德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，朱子豪请求德城公司返还上述费用并支付资金占用期间利息并无不当，予以支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月1日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，故资金占用利息应自2016年11月1日起算，对朱子豪请求超出部分不予支持。 关于德城公司请求朱子豪支付逾期付款违约金的问题。朱子豪于2013年11月27日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的3年诉讼时效，朱子豪抗辩有理，应予采信，对德城公司反诉请求不予支持。 综上，判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付朱子豪逾期办理房屋所有权证书违约金3894.78元，返还契税3894.78元、办证费160元，合计4054.78元及利息（以11844.78元为基数自2016年11月1日起计算至2020年3月12日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以4054.78元为基数自2020年3月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至4054.78元款项清偿完毕之日止）；二、驳回朱子豪的其他诉讼请求；三、驳回德城公司的反诉请求。本诉案件受理费193元，因本案适用简易程序审理，减半收取96.5元，反诉案件受理费25元，均由德城公司负担。 双方当事人二审均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.朱子豪主张逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；2.德城公司应否支付逾期办证违约金及数额如何确定；3.朱子豪应否支付逾期付款违约金；4.德城公司应否返还朱子豪缴纳的契税、办证费及支付资金占用期间的利息。 关于争议焦点1。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据本案在内的系列案件所查明的事实，德城公司于2017年6月2日作出办理住宅总产权证的承诺，小区业主于2018年1月14日就德城公司未能办理产权证及赔偿违约金等相关问题在人民网“领导留言板”上留言，能够证明小区业主在法律规定的诉讼时效期间内向德城公司主张过权利。德城公司上诉称，朱子豪应直接主张权利。由于办理产权证是小区业主的共同诉求，并无必要每户业主都分别进行留言，具体由哪户业主进行留言对于其他业主亦发生诉讼时效中断的效果。因此，朱子豪请求德城公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。 关于争议焦点2。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司未在合同约定期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并非明显过高，故一审判决认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责或减责事由，本院不予支持。 关于争议焦点3。本案中，朱子豪于2013年11月27日办妥贷款手续，虽已构成违约，但德城公司此时应当知道其权利受到损害，其应在此后三年内向朱子豪主张或提起诉讼，但其直至一审审理过程中才提起反诉，已超过诉讼时效期间。德城公司亦未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断等情形，故一审判决认定其主张逾期付款违约金已经超过诉讼时效，未支持其反诉请求并无不当。 关于争议焦点4。朱子豪向德城公司支付了契税和办证费，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未将代收朱子豪的契税、办证费交到相关部门，故一审判决其返还并无不当。德城公司长期占用上述资金未予代缴，应当向朱子豪支付利息损失。德城公司虽已将朱子豪缴纳的维修基金交付至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户，但其占用维修基金超过合理期间，也应当支付利息。上述利息损失与逾期办证违约金是基于不同的违约事实所产生，两者并不重复。一审判决德城公司支付资金占用期间的利息，亦无不当。 综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费243元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王咏梅 审判员  王冬宁 审判员  李 姗 二〇二〇年八月二十七日 法官助理周文锦 书记员刘蓓蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。