浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6580号 上诉人（原审原告）浙江野风物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市下城区松艮路施家花园。 法定代表人任婷婷，总经理。 委托诉讼代理人蔡子轩，浙江卓特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）季诚富，男，1973年8月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人浙江野风物业服务有限公司（以下简称野风公司）因与被上诉人季诚富物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初1423号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月31日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员周志军适用普通程序独任审理本案。本案现已审理终结。 原审法院认定，2012年2月21日，野风公司（乙方）与富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多公司）（甲方）签订《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》一份，合同约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将野风山城（锦庐组团）委托乙方实行物业管理……第十八条物业管理服务费一、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定：1.物业管理服务费（由业主按其拥有的销售建筑面积向乙方交纳）。本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照约定的标准收取前期物业服务费。物业管理服务费按销售建筑面积计算，合院物业服务费：3.2元/平方米/月（不含公共能耗费）……3.公用设施设备（如：电梯、水泵、水系、智能化系统、公共照明、共用车库、景观灯、景观用水、公共卫生间用水、用纸等）运行产生的公共能耗费用，不含在物业管理中，实行预收制，每12个月预收一次，按业主所拥有的建筑面积0.8元/平方米/月标准收取，每半年按实际用量向业主分摊结算一次，多还少补……5.物业服务费及运行能耗费实行预收制，每12个月预收一次，每12个月为一个缴费周期；业主应在本期物业服务费交纳期起始日期20日内交纳本期物业服务费用和公共能耗费。业主逾期交纳的，每逾期一日，业主应向乙方交纳欠费总额3‰作为违约金，以后依此类推。6.空置房的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳。业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公共能耗费（指因业主原因不能按期交付的），由业主按相关规定向乙方交纳。季诚富系杭州市富阳区银湖街道野风山城（锦庐组团）小区锦庐13幢-06业主。该房屋建筑面积为299.79平方米，自2016年8月22日起，房屋产权登记在季诚富名下。其自2016年9月起至2018年4月30日止并未缴纳物业费用。另查明，2019年5月10日，野风公司向季诚富邮寄物业服务费及能耗费的催讨函。2019年8月9日，野风公司以在小区张贴野风山城小区欠费业主公示单的方式向季诚富催讨物业服务费及能耗费。 野风公司一审诉讼请求：1.判令季诚富向野风公司支付物业管理费19186.56元，能耗费225.44元，并支付违约金19412元（自2016年9月暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日3‰计算，实际请求支付至履行日止），合计38824元；2.判令本案诉讼费由季诚富承担。 原审法院认为，野风公司与野风乐多公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。根据该合同第四章第一条约定，空置的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同的约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳；业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公共能耗费（指因业主原因不能按期交付的），由业主按相关规定向乙方交纳。本案中，野风公司未举证证明案涉房屋已经实际交付给季诚富，亦未举证证明季诚富未收房的原因系季诚富所致，应承担举证不能的责任。故野风公司主张要求季诚富支付物业费、能耗费及违约金的诉请，证据缺乏，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回野风公司的诉讼请求。一审案件受理费771元，减半收取385.50元，由野风公司负担。野风公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。 宣判后，野风公司不服该判决，提出上诉称：一审法院认定的事实不清，适用法律错误。一审法院认为，上诉人未举证证明案涉房屋已经实际交付给被上诉人使用，亦未举证证明被上诉人未收房的原因系被上诉人所致，应承担举证不能的责任。上诉人认为，一审法院的上述观点错误。理由：一、关于案涉房屋是否交付的认定。一审法院认为交房流程中最后一栏缺少被上诉人签字就不能证明房屋交付的事实，因此对交房流程单不予认定。上诉人认为该份证据在签订商品房交接书，结清房款，核对交房手续等前三栏项目中均有被上诉人签字，且受理时间为2016年8月17日，被上诉人已经完成房屋交付手续的核对并且在商品房交接书上签字确认。一审法院认定案涉房屋自2016年房屋交付的8月22日起，房屋产权登记在被上诉名下。但是，如果案涉房屋未交付，被上诉人怎么会在交接书上签字，该产权也不会登记在被上诉人季诚富名下。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。既然，案涉房屋未交付给被上诉人，被上诉人如何去申请。此外，物权法第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。既有交房流程单，商品房交接书，又有不动产登记查询记录，以上两份证据足以证明案涉房屋已完成交付，交付的时间为2016年8月17日。二、关于物业费等费用承担主体的认定。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。该条例明确了未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，但案涉的房屋交付于2016年8月17日且同月已办理了产权登记手续，那么该物业费自2016年8月17日应该由买受人承担，即被上诉人承担，完全符合现行的法律法规之规定。综上，上诉人认为一审法院认定的事实不清，适用法律错误，请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人季诚富向上诉人野风公司支付物业管理费19186.56元，能耗费225.44元，并支付违约金19412元（自2016年9月暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日按3‰计算，实际请求支付至履行之日止），合计38824元。2.判令本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人季诚富承担。 被上诉人季诚富辩称：被上诉人季诚富于2013年11月6日和季诚军、吕跃平一起与野风乐多公司签订《商品房买卖合同》，其中季诚富购买野风山城锦庐13栋-06、13栋-07；季诚军购买野风山城锦庐13栋-01；吕跃平购买野风山城锦庐13栋-02商品房。2015年6月4日，野风乐多公司通知季诚富及季诚军、吕跃平前去验房，在野风公司的工作人员陈明灿陪同下，首先来到野风山城锦庐13栋-02房，却发现该房存在质量问题达14条之多，最为严重的是几个阳台屋面多处裂缝，房顶存在多处明显腻子脱落、起泡空鼓、变色等状况。之后又走看了13栋-01、13栋-06、13栋-07房子，也存在同样的情况，致使验房交接工作无法继续。经验房工作人员汇报之后，就暂停了对13栋-01、13栋-06、13栋-07房子的查验工作，野风公司给吕跃平购买的野风山城锦庐13栋-02商品房出具了《业主验房单》，详细罗列了房子存在的14项问题；同时，野风乐多公司与季诚富、季诚军、吕跃平共同签订了《承诺书》一份，承诺对四栋房子实际存在的问题会尽快加以维修整改，给三位业主一个交代。实际上在之后的一个多月时间里，并无任何人对以上房屋进行过实际意义上的修缮整改，直到2015年7月30日，野风乐多公司与三位业主达成共识，在四套房中，挑选吕跃平购买的野风山城锦庐13栋-02商品房，共同委托具备鉴定资质的第三方对问题房屋进行质量鉴定。最后由野风乐多公司（负责人：张玲）和吕跃平，与浙江中能工程检测有限公司签订委托鉴定合同，共同委托浙江中能工程检测有限公司对野风山城锦庐13栋-02商品房先行进行鉴定，商定如果房子没有质量问题，鉴定费用由吕跃平自行支付；如果房子确定有质量问题，鉴定费用由野风乐多公司支付，且对季诚富、季诚军、吕跃平购买的四套商品房承担一切责任。2015年9月18日，由浙江中能工程检测有限公司编制、浙江省质量技术监督局核发的《鉴定报告》显示，鉴定结论明确说明：该房屋存在施工质量缺陷。野风乐多公司支付了鉴定费用。2016年7月5日，野风乐多公司同意吕跃平、季诚军退房，承诺对季诚富购买的野风山城锦庐13栋-06、13栋-07的商品房进行彻底修缮整改及物业减免；但不管是野风乐多公司、还是野风公司，至今未针对野风山城锦庐13栋-06、13栋-07的商品房屋面开裂、渗漏水严重问题做彻底修缮整改。2016年9月份，季诚富接到野风乐多公司工作人员电话通知，说是做房产证政策将有变化，不是杭州本市户口人员，将不能办理房产证，通知季诚富尽快前来办理野风山城锦庐13栋-06、13栋-07商品房的房产证等相关手续，至于该两处房屋的修缮整改工作，公司会尽快完善。故季诚富在前去办理房产证的时候，双方并无办理针对该两处商品房的其他交接手续。至今，野风乐多公司没有向季诚富交接钥匙，季诚富也从没有去清理、装修过该房子，更谈不上入住使用。案涉房屋存在质量问题是事实，野风乐多公司以及野风公司均知情，也向被上诉人承诺限期整改维修以及物业费减免，但始终没有履行相应责任。野风公司参与了前期验房的过程，明知房屋存在质量问题，维修和整改也属于物业的工作职责，但一直不履行。季诚富办理了房产但没有交接钥匙，是几方协商，得到野风乐多公司和野风公司承诺的结果。且季诚富于2020年5月26日向杭州市长热线反映此情况，2020年5月27日富阳区质监局回复，经他们现场勘察并核实，这两套房子确实存在房屋开裂、漏水、空鼓等一系列问题，质监局已经要求野风乐多公司在一个月内对房屋存在的问题进行维修和整改。从购房、发现问题并提出维修问题至今，四年都未维修完成，导致被上诉人至今无法收房入住，所谓的物业费又从何谈起。一审法院曾有过审查，交房流程单中“物业交付流程”一栏，并无被上诉人季诚富的签字确认，故一审法院不予认定房屋已实际交付的事实是正确的。涉案《前期物业合同》第四章第一条第6款约定：业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理费和公共能耗费（指因业主原因不能按期交付的），由业主按相关规定向乙方缴纳。指明只有责任在业主原因导致不能按期交付的情况下，才由业主缴纳。鉴于以上实际存在的问题，以及事情发展的整个过程。所谓物业管理费未交的责任明显并不在被上诉人季诚富。一审的判决公平公正，也是对上诉人这类诚信严重缺失单位的警钟。综上，被上诉人季诚富不欠野风公司物业管理费、能耗费，请求驳回上诉人野风公司的上诉请求。 上诉人野风公司在二审中未提交新的证据。 被上诉人季诚富在二审中提交2020年8月15日拍摄的照片2张，欲证明案涉房屋存在质量问题，市长热线、质监局介入后，房屋已经进行了维修，但是被上诉人尚未对房屋目前的质量状况进行验房接收。 针对被上诉人季诚富在二审中提交的证据，上诉人野风公司认为该两张照片与本案无关。被上诉人证明的是案涉房屋正在修缮过程中，而上诉人主张的是物业费，物业费的收取与房屋质量没有关联。 本院认证意见：对被上诉人季诚富提交的证据的形式真实性予以确认。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：野风公司与野风乐多公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。本案中，野风公司要求季诚富支付2018年4月30日之前的物业管理费、能耗费，但野风公司无有效证据证明案涉房屋已经实际交付给季诚富，亦未举证证明季诚富未收房的原因系季诚富所致。季诚富名下的案涉房屋虽于2016年8月22日办理了不动产登记，但不动产登记并不等同于房屋实际交付，故野风公司认为案涉房屋于2016年8月17日交付，且于同年8月22日进行了不动产登记，物业费自2016年8月17日起应由买受人季诚富承担的上诉意见，本院不予采纳，对其上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费771元，由浙江野风物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  周志军 二〇二〇年八月二十五日 书记员  王 琳