安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2281号 上诉人（原审原告）：胡玉华，女，1964年11月20日出生，汉族，住安徽省萧县。 被上诉人（原审被告）：宿州国购广场商业管理有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇国购广场A1-2号。 法定代表人：张之亮，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：宿州华安置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交叉处。 法定代表人：朱长安，该公司副总经理。 上诉人胡玉华因与被上诉人宿州国购广场商业管理有限公司（以下简称国购公司）、宿州华安置业有限公司（以下简称华安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 胡玉华上诉请求：改判支持胡玉华的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院根据华安公司提交的减免房租申请，就酌定减免了国购公司、华安公司三个月的租赁费，该认定无事实及法律依据。根据相关政策规定：受新冠××疫情影响，免除餐饮、商场等人员密集行业部分房租。该政策面向的仅仅是直接从事餐饮、商场等人员密集行业的商铺租户，并非从事商铺整体出租经营的国购公司、华安公司。且胡玉华诉求的2019年10月1日至2020年9月30日的商铺租金，国购公司、华安公司在新冠××疫情发生之前就已向商铺直接经营的租户收取过了，并未免除商铺直接经营者的租金，国购公司、华安公司在一审审理期间未提交任何证据证明其为案涉商铺经营的餐饮店免除了部分房租。2.一审认定胡玉华与国购公司、华安公司之间关于滞纳金的约定无效错误。虽然在合同中约定滞纳金用语不当，但该条应理解为延迟履行金，且根据一审法院就同类案件的上一年度的调解书及后期的实际履行可以证实，一审法院仅以滞纳金约定不符合合同用语就驳回胡玉华的诉求明显违背事实。3.一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定免除国购公司、华安公司部分租金适法不当。根据该条规定，当事人延迟履行后发生不可抗力的不能免除责任。胡玉华诉求的是2019年10月1日至2020年9月30日的租金，根据租金支付习惯及格式合同理解，该租金应于2019年10月1日前支付，新冠疫情发生在2020年2月之后，属合同延迟履行期后，不能免除国购公司、华安公司延迟履行的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此一审法院免除国购公司、华安公司部分租金的做法适用法律不当。请求二审法院依法改判或将本案发回重审。 国购公司、华安公司均未答辩。 胡玉华向一审法院起诉请求：1．依法判令国购公司、华安公司支付2019年10月1日至2020年9月30日商铺租金27335元，及滞纳金（按照应付租金每日0.5‰标准计算至给付之日止）；2．本案诉讼费由国购公司、华安公司承担。 一审法院认定事实：华安公司（出卖人）与胡玉华（买受人）签订《补充协议（地下商街）》，约定：胡玉华将其购买的龙城国购广场万尚城地下商街1078商铺同意与国购公司签订《商业用房委托投资经营合同》，将该房屋委托国购公司经营管理；胡玉华为确保房屋在委托投资经营管理年限内租金收入的安全，有权要求华安公司向自己提供投资经营管理担保，如国购公司在接受委托后，未能在合同约定担保期限内保证约定的租金收入时，由华安公司补足差额部分。此后，胡玉华（委托方）与国购公司（受托方）签订《商业用房委托投资经营合同》，约定：胡玉华将其拥有的萧县中山路与交通路交汇处龙城国购广场万尚城地下商街负1078号商铺全权委托给国购公司租赁、经营管理；委托期限自2015年10月1日起至2023年9月30日止，共计8年。如交房提前或延期，则委托期限以实际交付第二日为准。第一阶段租金：前3年，此阶段租金为原购房款的20%，已委托龙城国购广场开发企业华安公司从购房款中予以抵扣；第二阶段租金：后5年，每年租金为购房成交总价款7%，即27335元。此阶段租金按以上标准执行，超出部分租金收益，为国购公司代理服务手续费；不足部分，由国购公司承担。若国购公司不能按期足额支付，由华安公司承担连带支付责任。每年的租金应提前不低于10天支付。国购公司无正当理由逾期支付租金，每日按应缴租金的0.5‰向胡玉华支付滞纳金，逾期超过30日，胡玉华有权依《补充协议》规定，从华安公司的储备金及经营收入获得保证等。合同签订后，胡玉华依约将萧县龙城国购广场万尚城地下商街1078号商铺委托给国购公司租赁、经营管理。至国购公司应付商铺租金时，胡玉华因向国购公司、华安公司催要租金未果，故提起诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本案案由，立案时为房屋租赁合同纠纷。经审查，胡玉华与国购公司签订的是《商业用房委托投资经营合同》，双方之间应是委托投资经营合同关系，并非房屋租赁合同关系；其与华安公司之间系房屋买卖合同关系，华安公司与国购公司之间系担保合同关系。胡玉华是因国购公司和华安公司未按约定履行合同义务而发生纠纷。因此，本案案由应为合同纠纷。关于胡玉华主张国购公司、华安公司支付2019年10月1日至2020年9月30日商铺租金27335元的诉讼请求。本案中，涉案《商业用房委托投资经营合同》《补充协议（商铺）》系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效；对当事人均有法律约束力，当事人均应按照约定履行各自的义务。合同签订后，胡玉华依约将房屋交付给国购公司经营管理，履行了合同约定的义务；华安公司亦按照涉案《商业用房委托投资经营合同》约定，将前3年租金从胡玉华购房款中予以抵扣。后5年每年租金27335元应从第四年即2018年10月1日起开始向胡玉华支付，且每年的租金应提前不低于10天支付；而国购公司未能按照合同约定的时间支付商铺租金，华安公司也未按照约定履行保证责任。胡玉华曾主张2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金，经一审法院调解达成给付协议。此后，因国购公司未能按时支付胡玉华2019年10月1日至2020年9月30日商铺租金27335元，双方再次产生纠纷，以致成讼。庭审后，华安公司提出减免房租申请，认为因受新冠疫情影响导致租赁商家无法正常营业，要求减免5个月房屋租赁费。经审查，本县自2020年1月份起受新冠××病毒疫情影响，餐饮、商场等人员密集行业被要求歇业，至2020年3月份虽然有序复工复产，但仍未能正常营业，案涉万尚城亦为在该处经营的餐饮店免除了部分房租。新冠××病毒疫情及防控措施属于不可抗力，根据公平原则及相关法律规定，该期间的租金应予以减免，结合本案实际情况，酌定减免3个月租赁费。胡玉华主张国购公司支付2019年10月1日至2020年9月30日商铺租金为20501元（27335元÷12月×9月）。涉案《商业用房委托投资经营合同》约定：此阶段租金按以上标准执行，超出部分租金收益，为国购公司代理服务手续费。不足部分，由国购公司承担，若国购公司不能按期足额支付，由华安公司承担连带支付责任。因此，华安公司对国购公司拖欠胡玉华的上述租金承担连带支付责任。国购公司和华安公司未到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证等诉讼权利，由此导致的不利后果，应由其自行承担。关于胡玉华主张国购公司、华安公司按照应付租金每日0.5‰标准计算至给付之日止给付滞纳金的诉讼请求。涉案《商业用房委托投资经营合同》约定：国购公司无正当理由逾期向胡玉华支付租金，国购公司每日按应缴租金的0.5‰向胡玉华支付滞纳金。因滞纳金是由行政法规规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，具有法定性、强制性等，不属于民事责任。即使胡玉华与国购公司在《商业用房委托投资经营合同》中约定有滞纳金，但双方关于滞纳金的约定应属无效。故胡玉华的该项诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、国购公司于判决生效后十内给付胡玉华房屋租金20501元，华安公司对上述款项承担连带清偿责任；二、驳回胡玉华的其他诉讼请求。一审案件受理费483元，减半收取计242元，由国购公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，胡玉华与华安公司、国购公司就案涉房屋签订的《商业用房委托投资经营合同》、《补充协议（地下商街）》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该两公司应当按照约定履行支付租金的义务。因该两公司未按照约定履行支付租金义务，胡玉华提起本案诉讼，要求其支付租金，承担违约责任符合双方约定、不违反法律规定，应予支持。一审法院考虑到胡玉华主张的系2019年至2020年度租金，在此期间受新冠疫情的影响商家停止营业，属于不可归责于当事人双方的事由，华安公司及国购公司向一审法院申请减免相应租金，一审法院从当地新冠疫情情况考虑，酌情扣除三个月租金并无明显不当。胡玉华此节上诉理由不能成立，不予支持。 双方对于国购公司如逾期支付租金，应每日按应缴租金的0.5‰支付滞纳金实际是双方对于逾期支付租金违约责任的约定，虽表述为滞纳金，但不影响该条款的效力，胡玉华依据该约定要求国购公司、华安公司承担违约责任于法有据，应予支持。一审法院以滞纳金系行政责任，未予支持适用法律错误，本院予以纠正。按照约定国购公司应于2019年10月1日前支付案涉租金，其未按照约定支付，应自次日起按照约定承担违约责任。 综上，胡玉华上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定基本事实清楚，但对于逾期支付租金违约金未予支持不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初1310号民事判决第二项，即“驳回胡玉华的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初1310号民事判决第一项，即“宿州国购广场商业管理有限公司于判决生效后10日内给付胡玉华房屋租金20501元，宿州华安置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任”为“宿州国购广场商业管理有限公司于判决生效后10日内给付胡玉华房屋租金20501元及违约金（以20501元为基数，自2019年10月2日起至付清款项之日止，按照日0.5‰标准计算），宿州华安置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任”； 三、驳回胡玉华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费483元，由胡玉华负担83元，宿州国购广场商业管理有限公司负担400元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  李 震 审判员  杨俊举 二〇二〇年八月二十八日 法官助理朱珊珊 书记员夏春秋 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。