重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初2705号原告：李云贵，女，1969年6月24日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：杨奎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告：重庆坤呈房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处北环二路中段5号附1-13、1-14、1-15,统一社会信用代码91500225699289425H。法定代表人：张小波，董事长。委托诉讼代理人：黄富荣，四川九狮律师事务所律师。原告李云贵与被告重庆坤呈房地产开发有限公司（以下简称坤呈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李云贵及其委托诉讼代理人杨奎、被告坤呈公司委托诉讼代理人黄富荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李云贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付延迟办证违约金40655.32元；2.判令被告立即支付延迟交房违约金56274.32元；3.本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告于2016年6月6日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买被告承建的位于重庆市大足区××地的商品房。合同签订后，原告付清了所有费用，合约约定被告应在2016年10月30日前将房屋交付给原告使用，约定时间到期后，被告却未按约交付房屋，2018年11月5日被告才将房屋交付给原告。被告违反合同约定逾期交房、逾期办证，应承担违约责任。逾期交房违约金是从2016年10月30日至2018年11月5日，共计735天,按照合同约定，每日万分之一计算，购房总价为765637元，逾期交房违约金56274.32元;逾期办证违约金是从2019年1月5日至2020年4月20日,共计531天,逾期办证违约金为40655.32元。经原告多次与被告协商未果，故诉至本院，提出如上诉讼请求。被告坤呈公司辩称：1.逾期交房和逾期办证属实，但原告主张的这两项违约金金额金额有误，其中逾期交房违约金，原告在2018年11月5日接房时，原被告签订书面协议，约定逾期交房违约金按20087元计算，原告自愿放弃因被告违约可能产生的违约金向被告追偿的权利，原告在协议上签字捺印。因此逾期交房违约金只能按20087元进行计算；逾期办证违约金，原告应主张，原告主张的起止时间正确，但总天数有误，总天数应为431天。经审理查明：2016年6月6日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告(合同乙方)购买被告坤呈公司（合同甲方）开发建设的位于重庆市大足区××地的商服用房；房屋建筑面积为31.22平方米，套内面积27.75平方米，房屋总成交金额为765637元；乙方选择一次性付款方式支付房款；甲方应在2016年10月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；商品房交付使用时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市竣工验收备案登记证》；逾期交付房屋超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，则自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。签订合同后，原告向被告缴纳了全部房款并支付了相关费用。涉案房屋所属楼于2018年5月31日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年11月5日的《协议书》载明，协议甲方为本案被告坤呈公司，协议乙方为本案原告李云贵，协议约定：双方确认甲方按照乙方购房总金额，按延期交房期间每日万分之一的50%计算违约金计20087元于协议签订后3个月内将违约金支付给乙方，乙方自愿放弃所购房屋因甲方违约和可能产生的违约而向甲方追偿的权利；上述款项支付完成后，双方就购房所产生的违约延期交房所有违约责任全部了结。该协议上李云贵的签名系李云贵妹妹李云连所签。2018年12月6日，原告李云贵委托李云连代为其与被告签订《前期物业管理服务协议》、《承诺书》、《消防安全责任承诺》、《禁止高空抛物承诺书》、《收楼确认书》等协议，并于同日接房。上述协议及承诺书李云贵的签名均为李云连代签。涉案房屋至今未予取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规规定，应属合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告已按约向被告缴清了购房款和相关税费，被告则应当按约履行如期交房、办证等义务。本案原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定，被告应在2016年10月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，但被告却于2018年12月6日才与原告完成接房手续。被告超过合同约定期限交房，已构成违约，其应当按照合同约定承担支付逾期交房违约金的违约责任。关于逾期交房违约金计算方式，原告自认其在2018年11月5日接收房屋，因此主张从2016年10月30日至2018年11月5日，按每日万分之一计算的逾期交房违约金为56274.32元。而被告提出原、被告在2018年11月5日签订的协议书中约定逾期交房违约金按20087元计算，因此，逾期交房违约金应为20087元。根据审理查明的事实，涉案协议书上“李云贵”的签名并非李云贵本人书写，而系原告妹妹李云连书写，原告、李云连对原告委托李云连办理涉案房屋的接房手续予以认可，但否认原告委托了李云连代为与被告签订协议书。对此，本院认为，虽然协议书签订时间与接房时间并非同一日期，被告也并未举示证据能够证明李云连签订协议书系受原告的委托，但原告自认的接房时间却与李云连签订协议书的日期相同，原告亦按照签订协议书的时间作为接房时间来计算延迟交房违约金，结合原告委托了李云连进行接房事宜，本院可以推定李云连签订该协议书行为系受原告委托或者原告当时未委托、但事后也是知晓并对李云连行为进行了追认。因此，李云连签订协议书的行为，对原告亦发生效力。故，对原告主张被告支付延迟交房违约金的诉讼请求本院予以支持，但金额应当以协议书中双方约定的金额为准。对原告要求支付逾期办证违约金的主张。本院认为，被告至今未申请对涉案商品房进行产权登记，未取得不动产登记受理单，已构成违约，应当承担支持逾期办证违约金的责任。但由于合同约定支付逾期办证违约金的时间是被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付，现因被告未取得房屋产权登记申请受理单，违约金尚未达到履行期限，故本院暂不予以支持，原告可待条件成就后，另行主张该项权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆坤呈房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告李云贵逾期交房违约金20087元。二、驳回原告李云贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费1118.2元(已减半)，由原告李云贵负担967.11元、被告重庆坤呈房地产开发有限公司负担151.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王敏二〇二〇年八月十三日法官助理 李攀书 记 员 肖莉