山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终1184号上诉人（原审被告）：王栋材，男，1966年8月16日出生，汉族，住长治市。被上诉人（原审原告）：山西仕嘉恒睿物业服务有限公司。住所地：潞城区府西南路148号。法定代表人：胡巧锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐杰，山西化晴律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：陈丽花，女，汉族，1979年9月13日出生，住山西省潞城市微子镇西靳村，系该公司业务经理，代理权限为特别授权。上诉人王栋材因与被上诉人山西仕嘉恒睿物业服务有限公司（以下简称“仕嘉恒睿物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山西省长治市潞城区人民法院（2020）晋0406民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王栋材、被上诉人仕嘉恒睿物业公司委托诉讼代理人徐杰、陈丽花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王栋材上诉请求：1.撤销潞城区人民法院(2020)晋0406民初100号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人与上诉人所在小区的业主委员会没有签订过物业管理协议，双方不存在物业服务关系。同时被上诉人也不是开发商的前期物业，因为上诉人所在楼宇的开发商为长治市华日泰房地产开发公司，并非潞城市丰隆房地产开发公司。2.被上诉人在上诉人小区没有办公用房，也未设置任何的物业管理设施，同时也没有配备相应的物业管理人员，根本不具备在上诉人小区进行物业管理的条件。上诉人所在的银苑小区一直是业主自己管理自己，被上诉人并未在该小区服务过。3.被上诉人所依据的每平米每月0.4元的物业费是被上诉人自己所定标准，比潞城当地物业费价格高。被上诉人仕嘉恒睿物业公司辩称，被上诉人与上诉人所在小区的建设单位签订了合同，合同合法有效。合同中约定了物业费等标准，物业公司保质保量提供了物业服务，上诉人理应支付相应物业费用，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人（原审原告）仕嘉恒睿物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费3020元及公共能源电费160元、垃圾处置费144元共计3324元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月22日，潞城市丰隆房地产开发有限公司（甲方）与潞城市恒睿物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务协议》，协议约定的主要内容为：“甲方选聘乙方对潞城市银苑小区提供物业管理服务事宜。一、物业名称潞城市银苑小区。二、服务对象为本小区全体业主及物业使用人；三、服务内容主要为物业共用部位的维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集等；物业档案资料管理等事项；四、乙方提供物业服务的质量标准参照《长治市物业服务价格实施细则（三级）》制定并执行。服务费用具体为物业费多层住宅0.4元/㎡?月；水费民用3.4元/吨；电费实行电力公司电费直交，住户每月承担公摊电费5元；生活垃圾处理费，代收按照上级部门36元/年标准收取。”合同同时对违约责任、其他事项等作了约定。潞城市丰隆房地产开发有限公司于2020年5月6日出具证明一份，内容为潞城区银苑小区项目系潞城市丰隆房地产开发有限公司与长治市华日泰房地产开发有限公司共同开发建设项目。另查明，2013年，被告王栋材从长治市华日泰房地产开发有限公司购买案涉小区中单元401户，面积134.8㎡。2018年9月27日原告向被告出具有200元水费的收据一支。一审法院认为，虽然被告从长治市华日泰房地产开发有限公司处购买案涉小区的房屋，但通过现有证据表明案涉小区系由长治市华日泰房地产开发有限公司与潞城市丰隆房地产开发有限公司共同开发，事实上在银苑小区项目建成后原告便进驻案涉小区提供了物业管理服务，故本院认为潞城市丰隆房地产开发有限公司与原告针对案涉小区签订《物业服务协议》合法有效，对小区全体业主具有约束力。被告辩称原被告之间既不存在前期物业管理也构不成事实物业管理的理由与事实不符，本院不予采信。原告主张从2015年1月起至2019年8月期间，被告仅支付了2015年的卫生费、公共能源电费；2016年的公共能源电费，其余时间段的物业费、卫生费、公共能源电费合计3323元被告未交纳。对该事实被告未提供反证，经本院核实，原告计算标准符合《物业服务协议》中收费标准的约定，故本院对被告欠原告物业费等3323元予以认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。关于被告辩称小区公共照明系几个业主以自己名义接电表交电费未提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告王栋材于本判决生效后十日内支付原告山西仕嘉恒睿物业服务有限公司物业费等合计3324元。如被告不能按本判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王栋材负担。经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人王栋材是否应当支付被上诉人仕嘉恒睿物业公司物业费等3324元的问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，上诉人王栋材所在小区的建设单位潞城市丰隆房地产开发有限公司与被上诉人仕嘉恒睿物业公司签订《物业服务协议》，该协议合法有效，对小区全体业主都具有法律约束力。被上诉人仕嘉恒睿物业公司提供了物业服务，上诉人王栋材应当按照约定支付物业费，一审判令上诉人王栋材支付被上诉人仕嘉恒睿物业公司物业费等3324元并无不妥，本院予以维持。上诉人王栋材上诉称被上诉人仕嘉恒睿物业公司未提供物业服务，与本案查明的事实不符，且上诉人王栋材未能提供充分证据证明被上诉人仕嘉恒睿物业公司提供的物业服务不符合《物业服务协议》的约定，对上诉人王栋材的该项主张本院不予支持。上诉人王栋材上诉称物业费比潞城当地的价格高，其可向物价等相关职能部门主张。上诉人王栋材的其他上诉请求及理由，经本院审查，一审认定并无不当。对上诉人王栋材的上诉请求及理由本院不予支持。综上所述，上诉人王栋材的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王栋材负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭树青审 判 员 张建兵审 判 员 郝志芳 二〇二〇年八月五日法官助理 郭荣蓉书 记 员 陈丹丹