湖南省涟源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1382民初1584号 原告湖南开成物业管理服务有限公司涟源分公司，住所地湖南省娄底市涟源市人民中路行知中学内。 负责人彭笛。 委托诉讼代理人康美玲（特别授权），湖南振瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人张剑林（一般授权），湖南振瀚律师事务所律师。 被告刘小红，女，1981年4月12日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市。 原告湖南开成物业管理服务有限公司涟源分公司（以下简称开成物业公司）与被告刘小红物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开成物业公司的委托诉讼代理人康美玲、被告刘小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告开成物业公司请求本院判令：1、被告刘小红给付2017年8月10日至2020年8月9日的物业管理服务费5295元；2、被告刘小红按照每日万分之五支付逾期缴纳的滞纳金直至交清全部物业服务管理费之日止（截止至2020年8月9日应支付的滞纳金为2899元）；3、被告刘小红支付本案律师代理费5000元；4、由被告刘小红承担本案诉讼费用。事实与理由：被告刘小红系原告开成物业公司提供物业服务管理的开成公馆C2-504业主，该物业建筑面积为143.92平方米。2018年8月11日，被告刘小红与原告开成物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定，由原告开成物业公司向被告刘小红所居住的开成公馆区域提供物业服务；被告刘小红应按房屋建筑面积以每平方米1.2元价格支付物业管理服务费，缴费时间为每年度缴纳一次，每年度末31日前交纳下年度物业管理服务费，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用的万分之五/日交纳滞纳金，且因一方违约的，另一方向人民法院起诉的，败诉方应承担诉讼费、律师代理费等费用。协议生效后，原告开成物业公司依约为被告刘小红提供了完善的物业管理服务，但被告刘小红却拒不履行自己的缴费义务，自2017年8月10日至2020年8月9日，共欠物业服务管理费5295元，滞纳金2899元。原告开成物业公司多次催缴，被告刘小红均拒不缴纳，侵犯了原告开成物业公司的合法权益，特诉至法院，请求支持上述诉讼请求。 被告刘小红的答辩要点：1、原告开成物业公司未采取合理措施保护业主的人身、财产安全，造成业主财产损失严重，比如原告开成物业公司拒绝为业主管理和登记包裹，导致包裹丢失的情形经常发生，门岗经常不在岗，导致外人可以随意进出；2、原告开成物业公司未经业主及业主委员会同意利用公摊面积进行非法营利，损害业主利益；3、原告开成物业公司服务态度恶劣，原告开成物业公司以老板的姿态凌驾于业主的头上，完全违背了物业以服务为宗旨的理念；4、房屋质量存在问题，其房屋结构通过娄底市湘晨司法鉴定中心鉴定为Gu级，原告开成物业公司不予理睬，至今没有得到补偿。综上，原告开成物业公司违反了相关法律与条例的规定，违反了《前期物业管理服务协议》的约定，严重影响了业主的权益，且不听业主的劝告，请求法院驳回原告开成物业公司的全部诉讼请求。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 被告刘小红系涟源开成国际公馆2栋504房的业主，该房的建筑面积为143.92平方米。2018年8月11日，原告开成物业公司与被告刘小红签订《前期物业管理服务协议》，约定原告开成物业公司对房屋共用部位、共用设施设备及其运行、绿化、环境卫生、安全及消防、交通秩序与车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理，不得占用本物业的共用部位、共用设施设备维护或改变其使用功能；被告刘小红依据本协议向原告开成物业公司交纳物业管理费用和其他相关费用，被告刘小红交纳费用的起始时间：建设单位通知被告刘小红收楼的时间为交纳费用的起始时间，若业主收到入住通知后在限定期限内无正当理由不办理相应手续的，视为入住，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，因被告刘小红的原因空置房屋的物业管理服务费用由被告刘小红全额交纳。缴纳费用时间：每年度交纳一次，每年度末31日前交纳下年度物业管理服务费，被告刘小红的自身财产与人身安全的保险由被告刘小红自行办理，原告开成物业公司不承担被告刘小红人身及财产的保险、保管责任。原告开成物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告刘小红有权要求原告开成物业公司限期改正，逾期未改正的给被告刘小红造成损失的，原告开成物业公司承担相应的法律责任；被告刘小红违反协议，不按本协议的约定按时向原告开成物业公司缴纳物业管理费用和其他费用，除支付本金外，从逾期之日起，被告刘小红还应每天按欠付金额的万分之五向原告开成物业公司支付违约金。因一方违约，另一方向人民法院起诉时，败诉一方应承担胜诉一方的诉讼费、查询费、调查取证费、公证费、律师代理费等费用。签订协议后，原告开成物业公司为被告刘小红提供物业服务，被告刘小红一直未向原告开成物业公司缴纳物业管理费用。 被告刘小红针对其答辩意见向本院提交了照片等相关证据予以证明。另查明，在本院同时受理的多起原告开成物业公司起诉涟源开成国际公馆小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，其他业主亦提供了照片等相关证据，证明原告开成物业公司在物业服务过程中存在一定的安全隐患，门岗不在岗、卫生及生活环境秩序存在脏乱差等管理、服务瑕疵。 判决的理由与结果 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涟源市开成国际公馆小区作为被告刘小红居住的小区，原告开成物业公司对小区进行物业管理，双方签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告开成物业公司依照约定履行了为被告刘小红入住的小区提供物业管理服务的主要职责，故原告开成物业公司收取相应的物业管理服务费，合情合法。被告刘小红作为该小区业主亦应履行约定的义务，及时交纳物业管理服务费。因物业公司所提供的物业服务具有公共性、整体性、持续性，物业管理服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，被告刘小红作为接受原告开成物业公司服务的业主，原告开成物业公司的服务、管理即使存在一定的瑕疵，但并不能免除被告刘小红交纳物业管理服务费的义务，被告刘小红辩称因房屋有质量问题故拒交物业服务费，因房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷系属不同的法律关系，被告刘小红可另循法律途径予以解决，并不能以此为由拒交物业服务费。原告开成物业公司要求自2017年8月10日起缴纳物业服务费，没有事实依据，本院认定被告刘小红应自签订《前期物业管理服务协议》之日（2018年8月11日）起向原告开成物业公司缴纳物业管理服务费。根据物业服务协议约定，每年度交纳一次，每年度末31日前交纳下年度物业管理服务费，高层住宅1.2元/平方米/月，以此计算，2018年8月11日至2020年8月9日期间，被告刘小红应向原告开成物业公司交纳的物业管理服务费4145元（143.92平方米×1.2元/月/平方米×24个月），原告开成物业公司主张要求被告刘小红支付物业管理服务费的诉讼请求，本院在4145元的范围内予以支持。关于原告开成物业公司主张违约金的问题，因原告开成物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，导致被告刘小红未能按期交纳物业管理服务费，故对原告开成物业公司的该项主张，本院不予支持。关于原告开成物业公司主张律师代理费5000元的问题。因原告开成物业公司未提供证据证明其因本案花费了律师代理费5000元，应承担不利后果，故对原告开成物业公司的该项主张，本院亦不予支持。另，本案原告开成物业公司作为被告刘小红所在小区的物业服务公司，应当按照诚实信用的原则，尽心尽责地履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，从而赢得业主的理解、认同和支持。原告开成物业公司对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，原告开成物业公司作为物业公司，是以业主交纳的物业服务费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳物业服务费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘小红于本判决生效之日起七日内支付原告湖南开成物业管理服务有限公司涟源分公司2018年8月11日至2020年8月9日期间的物业管理服务费4145元； 二、驳回原告湖南开成物业管理服务有限公司涟源分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费130元，减半收取65元，原告湖南开成物业管理服务有限公司涟源分公司负担45元、被告刘小红负担20元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。 审 判 员  黄 瑛 二〇二〇年八月十二日 法官助理孙求娣 代理书记员  龙芳芝 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。