山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初5123号原告：青岛君安物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区青岛环保产业园即发龙山路63号。统一社会信用代码：913702827180233405。法定代表人：王建民，总经理。委托诉讼代理人：姜波，青岛即墨通济法律服务所法律工作者。被告：刘明家，男，1968年5月11日出生，汉族，住即墨区。原告青岛君安物业管理有限公司（以下简称君安物业公司）与被告刘明家物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君安物业公司委托诉讼代理人姜波，被告刘明家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君安物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费及违约金2020元；2、诉讼费由被告承担。庭审中增加诉讼请求为：被告支付原告2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理费2479.8元及违约金653.1元。事实与理由：原告与即墨文化路小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为即墨市文化路小区提供物业管理服务。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系即墨市文化路小区21-1-501号的业主，物业面积75.06平方米，按约定应当向原告缴纳从2013年10月1日到2018年12月31日的物业管理费及违约金共计人民币2020元。但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有结果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公平公正的判决，维护原告的合法权益。被告刘明家辩称,原告服务非常差，我住五楼北面有块公共面积，有个邻居在那堆垃圾都成山了，我给物业打电话让他们处理，他们也没有好态度也不管。我住顶楼，房子还漏雨，楼道卫生不打扫。小区也没有正规业主委员会，物业服务很差，公共楼梯建的质量也非常差还漏雨，涉案小区都成为危房了，我还在外面租房子，涉案房屋现在属于空置状态。小区防盗做的也很差，绿化很差杂草丛生。楼下垃圾箱保洁质量非常差，下雨楼下都不能走。经本院开庭审理查明，被告刘明家系青岛市即墨区文化路小区业主，其房屋坐落于文化路小区21号楼1单元501户，建筑面积为75.06平方米。文化路小区与新安小区是同一个小区，位于文化路与新兴路路口以西。2007年6月22日，即墨市物业管理办公室经审核，同意文化路小区业主委员会备案。2013年8月，即墨市文化路小区业主委员会与原告君安物业公司就文化路小区业主委员会选聘原告对文化路小区提供物业服务事宜签订《物业服务合同》，主要内容为：1、原告君安物业公司在足额收取了物业服务费的前提下，应向该物业区域的业主或物业使用人提供物业服务。2、业主应按规定时间缴纳物业服务费。3、本小区的住宅物业按照每月每平方米0.32元向业主或物业使用人收取。4、物业服务期限为3年，自2013年3月1日至2016年2月28日止。2016年3月1日，即墨市文化路小区业主委员会与原告君安物业公司续签了《物业服务合同》，物业服务期限为3年，自2016年3月1日至2019年2月28日止，约定的住宅物业服务费为每月每平方米0.37元，每季度第1个月的25号至月底收取物业服务费。2019年3月1日，即墨市文化路小区业主委员会与原告君安物业公司续签了《物业服务合同》，物业服务期限为3年，自2019年3月1日至2022年2月28日止，约定的住宅物业服务费为每月每平方米0.42元，每季度第1个月的25号至月底收取物业服务费。原告君安物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务。2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费被告刘明家还未缴纳。原告君安物业公司提交了律师函和催费通知，证明经催告被告刘明家仍不缴纳物业费。被告刘明家提交了2015年1月至2020年8月的用水明细以及2016年12月至2020年7月的用电明细，原告君安物业公司对该份证据的质证意见为同意2015年至2020年的物业费按照空置房收取90%。上述事实，有原告的庭审陈述，原告提交《物业服务合同》等证据在案佐证，经审核，本院依法予以确认。本院认为，即墨市文化路小区业主委员会选聘原告君安物业公司为文化路小区提供物业服务，并签订了《物业服务合同》，原告君安物业公司依约为包括被告刘明家在内的该小区业主提供物业服务，被告刘明家应交纳物业管理费。关于被告提出的住顶楼漏雨的问题，在保修期内，开放商应当承担保修义务，物业公司主要是帮助联系开发商，超过保修期发生屋顶漏水时，如需启动住宅专项维修资金，物业公司主要是帮助提出方案提交材料等，物业公司并不直接对屋顶漏水承担维修和赔偿责任。被告以住顶楼漏雨抗辩不缴纳物业费，理由不成立。关于被告提出的垃圾没人清理、楼道卫生没有打扫、绿化很差的问题，本院认为，现实中物业管理服务行业确实存在服务不完善的现象，原告作为服务单位应当提高服务意识，尤其针对业主反映强烈的问题积极处理，改进完善服务质量。但物业公司的服务系随着时间的推移而持续进行，其服务成果始终处于变化之中且难以量化，物业服务的完善也需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，本案中被告所提出的原告的服务瑕疵及提交的照片不能认定原告的物业服务与合同约定存在明显差异，故不能成为被告拒绝支付物业费理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费被告刘明家还未缴纳，原告君安物业公司同意2015年至2020年的物业费按照空置房收取90%。根据原告君安物业公司提交的《物业服务合同》，2020年度的物业费是按季度交，2020年10月至12月的物业服务费还未到缴纳时间，被告刘明家应支付原告君安物业公司2013年10月1日至2020年9月31日物业服务费2102元【0.32元×15月×75.06平方米+（0.32元×14月+0.37元×36月+0.42元×19月）×75.06平方米×90%】。关于原告君安物业公司主张被告刘明家支付违约金653.1元的诉讼请求。被告刘明家未按照物业服务合同约定支付物业服务费，构成违约，应当承担合同约定的违约金，但拒交物业费的起因系被告对原告物业服务瑕疵存在异议，在包括被告在内的多名业主均对原告的服务提出异议的情况下，本院对原告要求的违约金不予支持。综上，依据《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告刘明家于本判决生效之日起十日内支付原告青岛君安物业管理有限公司2013年10月1日至2020年9月31日期间物业服务费2102元；二、驳回原告青岛君安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预缴），减半收取25元，由被告刘明家负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李林娟二〇二〇年八月二十八日书记员  王 迪附相关法律条文：《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”