江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1925号上诉人（原审被告，反诉原告）：王宇豪，男，2002年2月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：孙金萍、李轩（实习），上海申浩（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：惠凯，男，1983年7月25日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人王宇豪因与被上诉人惠凯房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宇豪上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人未按照合同约定在2019年12月15日前支付首付款，在上诉人多次催告后仍然拒绝付款，被上诉人构成违约，一审法院认定被上诉人的违约行为属于程度显著轻微不当。被上诉人在2020年1月9日通过中介要求提供收款账号，系因贷款银行在2020年1月6日表示可以贷款后，其为了掩盖自己单方解除合同的事实故意为之。被上诉人惠凯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告惠凯向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，即办理房屋过户手续并交付房屋；2、被告承担本案诉讼费、保全费等费用。反诉原告王宇豪提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2019年11月21日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；2、反诉被告支付的50000元定金适用定金罚则，反诉原告无需退还；3、由反诉被告承担诉讼费、律师费10000元。一审法院认定事实：案涉房屋即淮安绿地世纪城二期115号楼2703室系被告王宇豪单独所有，不动产权证号苏（2016）淮安市不动产权第0066685号，无抵押。2019年11月21日，原告与被告代理人张玲玲签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定原告购买案涉房屋，建筑面积82.49平方米，总价1031600元（不含税费），定金50000元，合同签订支付定金，买方向银行按揭付款，买方须于2019年12月15日之前支付定金之外的剩余首付款260000元（支付至卖方账号），买卖双方须于2019年12月1日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应付款，所有税费由买方负担。卖方应于所有款项结清之日将房产交付买方，并履行相关手续。买方逾期付款，卖方有权要求其以到期应付但未付款项为基数，按日千分之一支付违约金，合同继续履行。本次买卖居间人为淮安市中世地产顾问有限公司，经办人为刘笠。合同签订当日，原告支付定金50000元。2019年12月1日，被告父母向江苏银行作出承诺，载明本次卖售住房，是为了孩子学习、医疗、生活等所必须，不损害被监护人利益。2019年12月6日，原告向其工行账户转入26万元。2020年1月9日，原告惠凯经中介刘笠见证，向被告母亲刘志巧发出催告函，要求被告尽快提供首付款收款账号，以便支付首付款余款。被告收函后，未予回应。一审庭审中，关于合同签订及履行情况，原告陈述：合同在中介门面签订，通过中介找到房源，签订合同时，原告、被告母亲的代理人张玲玲在场，中介刘笠在场，原告妹妹、弟媳妇及父母在场，定金当天付清。首付款未按期支付，2019年12月6日原告筹到26万，在银行贷款的时候，银行提醒原告首付款在该账户等几天再支付，后来原告奔波于银行办理贷款审批手续，把首付款时间忘了，到2019年12月25日，被告通过中介向原告提出逾期付款要求解除合同，原告不同意，也不同意被告提出的加价，原告意识到付款逾期了，联系中介获取被告账户，没有获得，被告不提供，到2020年1月2日银行审批下来，双方又沟通了一次，被告不配合履行，随后发生了催告和诉讼行为，当时银行人员姓高，审批的银行是江苏银行深圳路上的支行。对于原告的陈述，被告发表意见为：对于其他陈述认可，对于银行人员要求原告把钱放账上的陈述不认可，被告从未提过加价。一审诉讼过程中，被告举证中介刘笠向被告出具案涉交易事实阐述：买方惠凯与卖方王宇豪（实际交易人为其母亲刘志巧、父亲王志军）于2019年11月21日在中世地产绿地店签署上述合同，合同制定由刘笠协助参与签署。合同签署后，应该在11月底12月初具体日期回忆不清了，买卖双方与刘笠相约在邮政银行新区支行签署贷款审批手续，因王宇豪不满18周岁银行不予签署贷款审批手续因而改约银行，大概日期在12月5日前，买卖双方再次约往江苏银行开发区支行签署贷款审批手续，江苏银行通知买方惠凯将首付款存入江苏银行卡内。在合同中双方约定2019年12月15日之前由买方支付首付款至卖方账户内，实际交易过程中因贷款审批流程迟迟未有结果，买方未将约定的首付款转至卖方账户中。在贷款审批过程中卖方实际交易人刘志巧一直催促贷款进度并在2019年12月28日让刘笠通知买方惠凯给付具体日期什么时候交易，当月绿地世纪城整个市场交易相当火爆，并伴随着房屋价格的攀升。买方惠凯给出2020年1月20日左右过户的答案，卖方监护人刘志巧认定买方已经实质性违约，不同意继续履行合同。其中居间方、买卖双方都相互沟通过，但没有重新约定继续履行合同。2020年1月16日，买方通过法院正式起诉卖方，要求继续履行合同。原告发表意见为：我方并非由于银行贷款未审批结束故意不支付首付款，原告关于过户的答案系根据银行贷款实际审批进程予以确定，该证据反映被告在联系中介时要求提升房屋价格。案件审理中，经原告申请，中介刘笠到庭作证。刘笠陈述：11月底签订合同，由于产权人是被告，当时未成年，我和他父母都联系过了说好了，他父母安排家里弟妹叫什么婷婷来签合同，我把所有委托情况都和被告母亲确定过了，委托书是我们提供的，发给被告母亲，都同意了，签合同后第二天，因为房子比较火爆，他妈妈打电话问我说是不是卖低了，接近12月1日，原告和被告父母都去银行办理贷款签字，在等待时候他妈妈提出卖低了，当时在深圳路江苏银行，第一次去的邮政，邮政不办理未成年的贷款，江苏银行办，签完字后，江苏银行高经理说要看到首付款在买方账上，大概26万，签完之后当时因为缺小孩身份证，小孩当时在国外，手续延迟一周，在12月22日左右他妈妈问进度了，我说银行年底审批紧张，在12月28日卖方着急问我买方怎么说，他妈妈说要么就全款，当时卖房时我和卖家讲大概在一月初把事情办完，在28日我和卖家讲，买方可以把首付打给你，在淮安目前二手房买卖中，实际做法是等到贷款审批下来再向卖方支付首付款。也防止贷款审批下不来发生纠纷；卖家当时就不高兴，说付款时间超过约定，他妈妈说要么就全款，我把卖家意见告诉他了，买家当时说可以筹资金全款给，我传达给卖方，卖方意思要加钱，大概5至10万，到了一月六七号银行表示可以贷款，我通知卖方办手续，他不同意了，在此之前我的同事看到这个房屋又被重新出售，1月初他们协商但未协商好。案件审理中，一审法院依法向原告释明：根据你与被告的买卖合同约定，你的付款约定按揭贷款的方式，如法院支持你方主张继续履行合同的诉请，但对于按揭贷款的相关主张不予支持，你方对于付款是什么意见。原告答复：原告的按揭贷款已获得审批，随时可以支付，目前还在有效期，是被告不愿配合，我方同意在合理期限内一次性支付全款。一审法院认为，原、被告自愿签订案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于被告主张原告延期支付首付款260000元并要求以此解除合同，经审查，原告未在合同约定期限内支付该款项属实，但原告在2020年1月9日即通过中介刘笠要求被告提供收款账号，被告未予回应，一审法院认为，原告的违约行为程度显著轻微，并不影响被告合同目的实现，被告以此为由要求解除合同，缺乏法律依据，不予支持。根据合同约定，原告作为买方应以到期应付未付款为基数，按日千分之一标准向被告支付违约金，合同继续履行，法院确认违约金计算期间应为2019年12月16日至2020年1月8日，经核算，金额应为6240元。关于被告主张扣收原告所付定金，缺乏事实及法律依据，不予支持。庭审中，被告明确要求解除合同，应视为其拒绝继续配合办理担保贷款，原告应一次性付清全部购房款。综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决：一、原告惠凯与被告王宇豪继续履行双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；二、原告惠凯于判决生效之日起十日内向被告王宇豪支付购房尾款981600元及违约金6240元（合计987840元），被告王宇豪同时将淮安绿地世纪城二期115号楼2703室交付原告、并协助原告办理房屋所有权转移登记；三、驳回反诉原告王宇豪的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13616元，保全费1520元,合计15136元，由被告王宇豪负担，反诉费6808元，由反诉原告王宇豪负担。二审中，上诉人王宇豪提供如下证据：证据1、上诉人母亲与中介刘笠的通话记录打印件一份，证明上诉人在2019年12月17日履行了催告义务，要求中介通知被上诉人支付首付款，被上诉人在一审时陈述因卖方拒绝提供账号导致其无法支付首付款的说法不属实。证据2、上诉人母亲刘志巧于2019年12月18日与中介刘笠的微信聊天截图打印件一份，证明被上诉人未付首付款的原因是在等待贷款审批。证据3、上诉人母亲刘志巧于2019年12月28号与中介刘笠的聊天记录一份，以及被上诉人发给刘笠的截图，证明首付款未付的原因是贷款未获审批，被上诉人担心无法支付首付款。证据4、上诉人母亲刘志巧于2020年1月10号与中介的微信聊天记录，证明在2020年1月9号之前被上诉人没有向上诉人或者中介要求提供账号。被上诉人质证认为：对证据1的真实性无法确认，上诉人如何与中介联系，与被上诉人无关。对于证据2的真实性无法确认，上诉人与中介从未通知被上诉人要求催要付款。被上诉人的首付款已经存在银行，不存在没有付款能力的问题。对于证据3的真实性予以认可，但无法达到上诉人的证明目的。对证据4的真实性予以确认，但上述证据与被上诉人无关。本院认为，上诉人提供的证据1、证据2、证据3、证据4，只能反映上诉人曾多次与中介电话、微信沟通，无法证明上诉人或者中介向被上诉人催告要求支付首付款，无法达到上诉人的证明目的。二审经审理除确认一审法院查明的案件事实外，另查明：《淮安市存量房买卖及居间服务合同》第七条约定（其他违约责任）：“1、买方逾期付款，卖方有权要求其以到期应付但未付款项为基础，按日千分之一支付违约金，合同继续履行。……4、任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后（包括但不限于电话、传真、短信、微信、书面催告、律师函等），自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任。……”本院认为，《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当依法全面履行。合同签订后，被上诉人按照合同约定先后支付了5万元定金，凑集26万元首付款，积极向银行办理贷款手续。2020年1月2日，被上诉人贷款申请获批后要求付款未果，遂于2020年1月9日通过中介向上诉人发函催告要求提供收款账号以便付款。2020年1月10日，被上诉人提起本案诉讼。根据上述事实，被上诉人在凑集26万元首付款后，未按约定期限支付首付款，构成违约，应当承担违约责任，但被上诉人在得知付款逾期后，通过居间方要求上诉人提供付款账号，遭到拒绝引发本案诉讼。被上诉人的违约行为程度较轻，且积极采取措施补救磋商。根据《淮安市存量房买卖及居间服务合同》第七条约定，被上诉人应于2019年12月15日支付首付款26万元，在被上诉人逾期付款的情况下，被上诉人应当按照约定标准支付违约金。上诉人虽然享有合同解除权，但行使解除权的前提是，上诉人应当经过合理方式进行催告，且达到合同约定期限届满次日起15日，才可单方终止合同，本案中，在被上诉人已经准备26万元首付款的情况下，上诉人未按约定进行催告，其要求解除《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，王宇豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14328元，由上诉人王宇豪负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  梁新星审 判 员  于晓萍二〇二〇年八月十三日法官助理  朱 强书 记 员  孙 静