上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8150号上诉人（原审被告）:上海极富房地产开发有限公司，注册地上海市闵行区宁虹路1199号52幢2楼02室，实际营业地上海市闵行区申虹路958弄1号楼7楼。法定代表人：张宁，执行董事。委托诉讼代理人：陈洋，男，上海极富房地产开发有限公司工作。委托诉讼代理人：刘志辉，男，上海极富房地产开发有限公司工作。被上诉人（原审原告）：王淑娟，女，1971年10月4日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴宇，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱小真，上海市新闵律师事务所律师。上诉人上海极富房地产开发有限公司（以下简称极富公司）因与被上诉人王淑娟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初2751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人极富公司上诉请求：撤销一审判决予以改判，调整违约金的起算时间为2017年12月5日并降低违约金的计算标准。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，合同约定的交付物业管理费是指实际交付时间，而非物业管理费的缴纳期间。被上诉人是于2017年4月19日交付物业管理费，并于当天办理收房手续，而物业管理费缴纳期间是被上诉人与物业公司协商结果，对上诉人不产生法律效力。况且，合同补充条款还约定，被上诉人未付清全部费用，上诉人有权拒绝交房，被上诉人于2017年1月11日付清房款，故上诉人不可能在被上诉人未付清房款前交房，一审判决认定2017年1月1日交付房屋，严重侵犯了上诉人的合法权益。2、上诉人逾期办证对被上诉人未造成任何实际损失，根据一审的计算标准，违约金超过200万元，已接近合同总价的20%，远远高于合同解除所需承担的赔偿费用，对上诉人明显不公。被上诉人王淑娟辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求二审维持原判。王淑娟向一审法院提出诉讼请求：判令极富公司向王淑娟支付逾期将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋权属过户登记至王淑娟名下的违约金暂计2,326,206.30元（人民币，下同，1、以房屋总价12,024,931元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，即中国人民银行规定的金融机构贷款利息的1.5倍的标准计算，自2017年4月1日起算至2019年8月19日；2、以12,024,931元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍利率计算，自2019年8月20日起暂计算至2019年12月31日，实际违约金计算至极富公司将前述房屋过户登记至王淑娟名下之日止。）审理中，王淑娟确认违约金计算至2020年3月31日。一审法院认定事实：2016年6月29日，王淑娟（乙方、买方）与极富公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买XX路XX弄《虹桥XX》XX号XX层XX室，用途为办公，房屋总价款12,024,931元。房屋的交付必须取得竣工验收报告。甲方定于2016年12月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时,应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。补充条款一约定：第七条、该房屋的交付（补充合同第十、十一、十三、十五条）：1、关于该房屋的交接形式，以下列最早发生的作为交付日，并作为房屋交付的标志：（1）乙方签署了该房屋的《房屋验收维修单》；（2）乙方取得了该房屋的主要入户钥匙；（3）乙方缴纳了物业管理费；（4）根据本合同及补充条款规定视为交房的。2、该房屋的交付条件以合同第十条约定为准。合同第十条关于甲方承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后甲方应该履行的义务。合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指竣工验收报告。3、甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部费用，包括但不限于全部房款、逾期付款的违约金（若有）、物业专项维修基金、物业管理费、由甲方垫付的公共事业费（包括电表费、有线电视初装费及水费等(若有))，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部费用，甲方有权拒绝交付房屋，且不承担合同第十二条约定的逾期交房违约责任，由此产生的后果由乙方自行承担；若乙方尚有费用未付清，甲方未拒绝交付房屋的，甲方保留追究乙方责任的权利。……5、乙方应在甲方书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务；如乙方因任何原因未收到甲方的交房通知，则乙方有义务按本合同约定的交房期限前往该房屋所在地办理房屋交接手续。否则视为乙方逾期收房，由乙方承担相关责任。……第八条、小产证办理（补充合同第十四条）：1、若乙方未按照约定付清所有费用，甲方有权拒绝乙方办理产证的要求，由此产生的后果由乙方自行承担。2、乙方承诺：最晚应于甲方取得大产证后60日内往甲方处签署《房屋交接书》，最晚应于甲方取得大产证后150日内取得该房屋的小产证，否则每逾期一日，按房价款总额万分之二向甲方支付违约金。3、甲方为乙方按揭贷款承担保证责任的，若由于乙方原因（包括但不限于乙方不及时签署《房屋交接书》不及时办理小产证等），甲方的保证责任未能在取得大产证之日起150天内解除的，每逾期一日，乙方按房价款总额万分之二向甲方支付违约金。由于乙方未及时足额归还按揭贷款，造成甲方承担保证责任的，甲方除有权向乙方追偿外，还有权单方面解除合同。甲方解除合同的，乙方需支付合同总价10%的违约金，已经支付的房款，甲方在扣除相关费用后予以退还，不足的部分，由甲方进一步向乙方追偿。甲方向乙方追偿的部分，包括但不限于甲方基于保证责任而支付的费用，乙方的房屋使用费、违约金、赔偿金，以及甲方为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等。第十四条、联系方式（补充合同第二十七条）：1、双方承诺合同中所提供的联系地址、电话等真实有效，且所列联系地址系送达地址，如有变动应及时书面通知对方，若因提供有误或在变更后未及时书面通知对方，引起合同履行停滞或不能履行，由提供方承担责任。2、乙方补留或变更其通讯地址的，应当向甲方出具其亲笔签名的书面文件，该书面文件甲方签收确认后方为有效。若乙方为两人或多人,则其中任何一人发出的变更通知对乙方均具有约束力。3、除非甲方另行书面通知，甲乙双方对合同的变更、补充、撤销等任何协议的签订，均应以双方书面协议形式进行，任何非书面承诺或协议对甲方均不具有约束力。4、若甲方向乙方寄送的书面材料时，在邮寄途中发生延误、丢失或乙方拒收的，甲方不承担任何延误或乙方未收到通知的责任。若乙方因故无法收取甲方邮寄的书面材料或办理收楼手续，可书面委托第三方代为收取或代为办理收楼手续。5、送达形式：除合同正文第二十七条之规定外，如以快递、特快专递、EMS的方式送达通知等文件的，同城以投递后第三日视为已送达收件人，异地以投递后第五日为视为已送达收件人。王淑娟在合同上填写的住所为上海市XX路XX弄XX号XX室。截止至2016年7月29日，王淑娟向极富公司支付房款合计6,024,931元。2017年1月11日，王淑娟以贷款的形式向极富公司支付房款6,000,000元。上述付款合计12,024,931元。2017年4月19日，王淑娟向极富公司支付2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费31,492.80元。2017年1月6日，极富公司以案外人“XX”作为寄件人向王淑娟位于上海市XX路XX弄XX号XX室住所寄送“收楼催告函”。王淑娟否认收到过邮件。2017年4月14日之后，极富公司向王淑娟发送收楼催告函，要求王淑娟办理房屋交接手续。2017年4月19日，王淑娟、极富公司办理涉案房屋交接手续。2020年3月11日，极富公司取得XX路XX弄XX号房屋的不动产权证。2020年3月26日，极富公司向王淑娟发送领取产证通知，通知王淑娟至极富公司处领取办理小产证的相关材料。王淑娟于2020年3月30日至极富公司处领取了所有办理小产证所需的材料。。王淑娟对极富公司提供的2016年12月22日的EMS邮寄凭证、[虹桥XX]房屋交付使用通知书、未盖章的速递邮件查询记录真实性有异议，故对该证据法院不予采信。极富公司提供的楼盘售价截图、“关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见”与本案无关联性，法院不予采信。一审法院认为，王淑娟、极富公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应当按照约定行使权利、履行义务。合同正文约定，甲方定于2016年12月20日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。合同补充条款约定,关于该房屋的交接形式以下列最早发生的作为交付日，并作为房屋交付的标志：（1）乙方签署了该房屋的《房屋验收维修单》；（2）乙方取得了该房屋的主要入户钥匙；（3）乙方缴纳了物业管理费；（4）根据本合同及补充条款规定视为交房的。本案中，双方于2019年4月19日办理了房屋交接，且极富公司在2017年4月19日收取了王淑娟自2017年1月1日起的物业管理费。结合合同约定的若乙方未按照约定付清所有费用，甲方有权拒绝乙方办理产证的要求，由此产生的后果由乙方自行承担的约定，法院推定2017年1月1日为房屋的交付日期。本案所涉的合同就大产证的办理时间没有进行过约定，根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：其中商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。王淑娟向极富公司主张自2017年4月1日起至2020年3月31日止的违约金符合法律规定，予以支持。对于违约金的计算标准，截止至2019年8月20日的计算标准符合法律规定，予以支持，自2019年8月20日起计算标准没有依据，予以调整。一审法院审理后判决：上海极富房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付王淑娟以房价款12,024,931元为本金，自2017年4月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金；及以房价款12,024,931元为本金，自2019年8月20日起至2020年3月31日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收12,704.53元、财产保全费5,000元，合计17,704.53元，由上海极富房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：房屋交接表，证明房屋钥匙交付时间为2017年4月19日，被上诉人表示，对证据的真实性和证明目的无异议。经审理查明，一审判决认定被上诉人向上诉人支付物业管理费有误，本院更正为被上诉人向广州XX有限公司上海分公司支付物业管理费。除此之外，一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议集点在于房屋交付时间如何确定、逾期办证违约金的起算时间及违约金是否应调整。关于房屋交付时间的确定，上诉人极富公司与被上诉人王淑娟在签订的商品房预售合同中作了明确约定，设立了房屋交付的4项标志，以其中最早发生的作为交付日。上诉人与被上诉人于2017年4月19日办理了房屋交接手续，被上诉人交纳了自2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费，虽然物业管理费由物业公司收取，但不影响双方在合同中约定将被上诉人交纳物业管理费作为房屋交付标志之一的效力，因此一审认定2017年1月1日为房屋交付日期，符合双方约定。虽然双方还约定上诉人将房屋交付给被上诉人的条件是被上诉人付清全部费用，而被上诉人至2017年1月11日才付清房款，但该条约定仅是在被上诉人未付清全部费用前，免除上诉人未于约定的2016年12月20日前交房的逾期交房责任。故上诉人认为2017年4月19日为房屋交付时间，本院不予采纳。关于逾期办证违约金的起算时间及违约金是否应调整，按照有约定从约定，无约定按照法律规定的原则，一审在双方就大产证的办理时间没有约定的情况下，根据相关法律规定，判决从2017年4月1日起计算逾期办证违约金，同时一审根据法律规定的标准计算违约金并无不当。上诉人认为应从2017年12月5日起计算逾期办证违约金，并要求调整违约金数额，缺乏依据，本院难以支持。综上所述，上诉人极富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,409.06元，由上诉人上海极富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孔美君二〇二〇年八月二十八日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……