甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1231号上诉人（原审原告）：徐某某，男，1966年1月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。被上诉人（原审被告）：甘肃地下空间房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区中川街西段4720号。法定代表人：陈喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃义浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：马朝，甘肃义浩律师事务所实习律师。上诉人徐某某因与被上诉人甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称地下空间公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2019）甘0191民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。徐某某上诉请求：1.撤销兰州新区人民法院（2019）甘0191民初2163号民事判决，依法改判：解除（编号2015预27738）的《商品房买卖合同》，地下空间公司退还徐某某总购房款202368元并赔偿徐某某逾期3年未能取得房屋权属证书所受损失52847元；2.地下空间公司承担本案一、二审案件诉讼费。事实和理由：第一，地下空间公司在没有取得（无实体墙可分割）《商品房预售许可证》的情况下违法向徐某某预售商铺，已有7个年头，由于地下空间公司严重违反法定程序和法律的强制性规定，导致徐某某无法取得案涉房屋独立的产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项的规定，徐某某可以解除合同。本案中，地下空间公司违法情形如下：首先，徐某某于2014年11月22日向地下空间公司交纳定金预购商品房时，地下空间公司根本没有取得《商品房预售许可证》，而其一直进行违法预售，直至2015年3月23日其才取得所谓的兰新房商预字（2015）第005号大开间的商品房预售许可证，但该预售许可证为大开间预售许可证，其冒充无实体墙分割预售许可证继续违法预售。其该行为违反了建设部第88号令《商品房销售管理办法》第六条、建设部第131号令《商品房销售管理办法》第六条及《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定。其次，地下空间公司于2015年6月1日正式交付商品房给徐某某，但其没有在法定期限内取得权属证书，无法为徐某某按期办理房屋所有权证。根据徐某某在一审中提交的光盘，有兰州新区房管部门的视频证明地下空间公司的违规行为导致产权证无法按期办理甚至不能办理，也证明了地下空间公司从未到房管局和不动产中心进行过首次登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，徐某某已经具备解除合同和要求赔偿损失的法定条件；第二，对于兰州新区人民法院的错误裁判，兰州市中级人民法院于2019年7月12日下发了（2019）甘01民终358号民事裁定书认定兰州新区人民法院的判决认定事实不清，严重违反法定程序。即兰州市中级人民法院已经明确指出地下空间公司严重违反法定程序的情形，而本案发回重审时兰州新区人民法院仍对地下空间公司的违法行为视而不见。并且距离兰州新区管委会下发新证办发【2018】24号文件快两年了，地下空间公司至今还未办理下来产权证；第三，商品房预售必须取得预售许可证，而非在签订合同时取得。一审判决以签订案涉合同时地下空间公司有预售许可证作为定案的法律依据，作出不能解除合同的判决，无法可依。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，徐某某要求解除合同于法有据；第四，关于徐某某要求赔偿逾期3年未取得房屋权属证书所受损失。一审判决以徐某某没有证明地下空间公司的过错和已取得一年的租金收益为由否定了徐某某的损失，与事实完全不符，徐某某已充分证明了地下空间公司的过错。首先，地下空间公司无预售许可证就将商铺出售给徐某某，致使产权无法取得的根本原因。其次，地下空间公司在法定期限内未取得权属证书。再次，兰州新区管委会下发新证办发【2018】24号文件后地下空间公司仍未积极履行办理权属证书义务。另外，由于徐某某无案涉房屋的产权证，其无法出售房屋获得收益，7年来也只收到和地下空间公司同一法人的甘肃三维资产管理有限公司1年的租金，损失很大。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及第十七条的规定，徐某某参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失数额合情合理合法。此外，因为地下空间公司是售后包租，第一年的租金交房时已折扣为购房款，徐某某的总房款由实际交款和抵扣款两部分组成，总房款为202368元，不是190226元。徐某某有每笔交款的银行凭证及地下空间公司的收据，地下空间公司也有因房屋面积变小退给徐某某5071元双方确认的收据，证据链完整。一审判决认定地下空间公司向徐某某退回面积差价款17537元，但却对退款证据未进行过质证。地下空间公司辩称，第一，徐某某要求解除案涉房屋买卖合同的诉请不符合解除条件。首先，2015年8月20日案涉双方签订《商品房买卖合同》，该合同内容合法有效，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定。案涉双方签订完该合同后，徐某某缴清了全部购房款，地下空间公司也已交付房屋给徐某某，并出租给甘肃三维资产管理有限公司使用，至此案涉房屋买卖合同已履行完毕。本案中不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的解除合同的情形，徐某某要求解除房屋买卖合同于法无据。其次，办理房屋产权登记是房屋买卖合同的从义务，而非主合同义务，逾期办理房产证不影响徐某某享有房屋所有权。地下空间公司依法取得房屋预售许可证并为徐某某购买的房屋在房产部门办理了网签备案登记。徐某某将房产抵押给兰州银行贷款90000元，办理了他项权证，并委托案外人经营案涉房屋取得收益。故未办理产权登记不影响徐某某对案涉房屋的占有、使用、收益、处分权利。且案涉房屋买卖合同第十五条中明确约定因地下空间公司的原因不能办理房屋产权登记的，不退房、不解除合同，仅依约支付违约金。故延期办证不能成为解除合同的条件。再次，地下空间公司是依法取得房屋预售许可证后销售房屋的，徐某某购买的房屋在房管部门进行了网签备案登记、办理了他项权证，地下空间公司不存在违法销售的情况。并且根据最高人民法院《民事审判指导与参考》关于房屋买卖合同意见（第36辑）第281页，案涉双方签订的《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》属预约合同，该协议仅是案涉双方承诺在约定期限内订立商品房买卖合同的预备性协议，不得据此认定商品房买卖合同已正式订立，该协议书的当事人仅可要求对方履行订立商品房买卖合同的义务，不能依据协议书要求履行商品房买卖合同的内容。案涉协议书中第二十条及《物业认购协议书》第九条均约定签订《商品房买卖合同》时本合约定自动失效、作废。故案涉双方应当以最终签订的商品房买卖合同作为履行依据，在此过程中不存在欺诈情形，与解除合同的诉请无关联关系。此外，案涉《房屋买卖合同》第四条第一款约定房屋总价款为190226元，徐某某于2014年11月27日付清首付款100226元，余款90000元办理银行按揭，以上共计190226元。支付款项的金额、付款时间与案涉《商品房买卖合同》中载明的一致，该理由不属于法定解除合同的情形，与其诉讼无关。最后，徐某某的上诉请求及理由存在逻辑混乱。徐某某的上诉请求是要求解除合同，但其上诉请求所依据的事实及理由却是合同无效的、撤销的事由。合同的解除、无效、可撤销属不同的法律概念，适用的法定情形及产生的法律后果完全不同。徐某某诉请解除合同就是认可合同的效力，那就谈不上合同无效或可撤销的情形了。其诉请解除合同，但却并未提供任何解除合同的事实依据，故其诉请应当予以驳回；第二，本案中是因政府的政策性原因导致房产证逾期办理，属地下空间公司意志以外的原因导致，地下空间公司不存在任何过错，不应承担违约责任。2018年3月7日兰州新区管理委员会作出的新政办发【2018】24号《关于进一步规范兰州新区经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记的通知》中明确载明了2018年3月以前因法律法规未明确规定给无实体墙分割商铺颁发房产证，新区政府对该类房产不予办理房产证书。但自通知下发后，徐某某所购房产可以办理房屋权属登记。但办理产权证的手续需要一段时间，要将信息录入国土局不动产处，新区规划局要重新测绘、变更土地的坐标值，截至目前，商铺产权证书的办理正在有序进行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定及案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定，地下空间公司作为出卖人承担违约责任的前提是出卖人对逾期办证存在过错，而本案中逾期办证非因地下空间公司的原因，其不应承担逾期办证的违约责任。并且徐某某主张的违约责任应以其遭受的经济损失为前提，损失数额亦应以弥补实际损失为限，而徐某某未提供相应的证据证明其损失的情形下，其无权主张逾期办证损失，本案中亦不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照银行逾期贷款利息计算违约金或损失数额的前提是合同未约定违约金或约定不明，而案涉《商品房买卖合同》中明确约定违约金，不存在没有约定或约定不明的情形，徐某某依据该条法律规定计算损失数额于法无据。并且徐某某实际支付房款为190226元，其却按照202368元计算损失，明显错误；第三，在前述新政办发【2018】24号文件下发前，兰州新区对无实体墙分割商铺未予办理房产证，涉及新区所有同类型的房地产，如徐某某诉请的违约金得到法院支持，则其既取得房屋租金收益，又取得违约金赔偿，其获得双重利益，违反公平原则。此情况也将产生不良的社会效应，造成经济秩序混乱。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐某某向一审法院起诉请求：1.解除徐某某与地下空间公司签订的商品房买卖合同（编号2015预27738），地下空间公司退还徐某某总购房款202368元；2.判令地下空间公司赔偿徐某某逾期3年未能取得房屋权属证书所受损失52847元；3.由地下空间公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2014年11月22日,徐某某与地下空间公司新区项目部签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业认购协议书》，约定徐某某认购地下空间公司出售的位于兰州新区8号楼1层Ｂ区108号物业，面积为15.79㎡，单价为13997.76元／㎡，总价为207763.5元；认购定金15000元，可冲抵该物业价款；首付款105298元，在认购之日起七日之内缴清，按揭贷款90000元。同日，徐某某向地下空间公司支付定金15000元，并于2014年11月27日支付首付款102763元。2014年12月3日，徐某某与地下空间公司签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》，确定上述房屋总价为195297元，并约定了交房日期及权属登记办理事宜。2015年8月20日，徐某某与地下空间公司签订《商品房买卖合同》，并进行了网签备案，约定房屋面积共15.38㎡，房屋总价款190226元。关于产权登记事项双方约定如下：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得物业产权证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付物业价款的0.01%向买受人支付违约金”。2015年10月8日，为按揭购买上述房屋，徐某某作为借款人／抵押人、兰州银行股份有限公司作为贷款人／抵押权人、地下空间公司作为保证人／房产开发商签订了《房屋按揭借款合同》，借款金额90000元，借款月利率为5.58%，借款期限自2015年10月8日至2025年10月8日，收款人为地下空间公司（地下空间公司已收到上述按揭款）。后由于出售房屋面积缩小等原因，地下空间公司向徐某某退回差价款共计17537元，地下空间公司就涉案房屋实际向徐某某收取房款190226元。另查明，2014年12月3日,徐某某在与地下空间公司签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》后，又与甘肃三维资产管理有限公司签订了《物业委托经营合同》，将其购置房屋的经营管理权全权委托给甘肃三维资产管理有限公司进行合法经营，甘肃三维资产管理有限公司向徐某某支付租金，租金每年结算一次。2015年6月1日，地下空间公司向徐某某交付房屋，同日其将案涉房屋交由甘肃三维资产管理有限公司进行经营。2016—2017年房屋租金徐某某已收取。后徐某某与地下空间公司因办理房产权属证书等问题发生纠纷。2018年3月26日，徐某某诉至兰州新区人民法院处理，主张撤销其与地下空间公司签订的《商品房买卖合同》，兰州新区人民法院判决驳回其诉讼请求，徐某某不服上诉至兰州市中级人民法院，后其申请撤回上诉。2018年9月6日，徐某某又诉至法院，主张解除涉案合同。再查明，兰州新区斯戴尔寓苑8幢已于2015年3月23日取得兰新房商预字〔2015〕第005号商品房预售许可证。兰州新区为妥善解决部分经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记历史遗留问题，2018年3月7日，兰州新区管理委员会办公室颁发新政办发〔2018〕24号文件《兰州新区管委会办公室关于进一步规范兰州新区经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记的通知》，确认原经规划部门批准为大开间的经营性商业用房，房地产开发企业以无实体墙分割销售并申请权属登记的，按如下程序进行办理：（一）开发企业委托原设计单位对原平面图进行划线分割，制定分割方案，确保每个分割空间的尺寸，并按原规划审批成果留出消防通道和安全通道……（六）国土部门根据上述单位确认的同意办理意见，办理权属登记，并在《不动产所有权证》附记栏中标注“无实体墙分割商铺，不得增加和改变维护结构……”。一审法院认为，本案一审争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否具备解除的条件及地下空间公司是否存在违约的问题。一、对于双方签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的认定。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，双方在案涉合同中明确约定即使地下空间公司因过错逾期办理房屋产权证书，徐某某不退房，地下空间公司仅承担违约责任，故案涉合同不存在约定解除的情形。同时，案涉合同签订后，徐某某已经履行了合同约定的全部付款义务，地下空间公司也已将涉案房屋交付徐某某经营使用，双方并就案涉房屋办理了网签备案登记，徐某某也已通过案涉房屋向兰州银行进行了抵押贷款，并通过委托第三方经营取得了房租收益，故徐某某购买案涉房屋的主要合同目的已经实现。且经一审庭审查明，地下空间公司已经相关行政部门批准，取得商品房预售许可证，兰州新区管理委员会办公室颁发的相关文件也已确认对原规划部门批准为大开间的经营性商业用房，可以按照程序进行无实体墙分割销售并申请权属登记，故涉案房屋仍有办理房屋权属证书之可能，因此案涉合同亦不存在因不可抗力、一方不履行或迟延履行主要债务导致合同目的无法实现的法定解除条件。其次，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，现徐某某以地下空间公司未取得商品房预售许可证为由要求解除案涉合同并返还购房款，但在双方签订案涉合同时，地下空间公司已取得商品房预售许可证，且前期因政策原因无法办理产权证的障碍已在政府出具相应文件后得到了解决，故案涉房屋也不存在无法办理房屋所有权登记的情形，故徐某某要求解除《商品房买卖合同》、退还购房款的诉请，于法无据，法院不予支持。二、关于徐某某主张的违约损失是否成立的问题。徐某某诉请地下空间公司赔偿逾期三年未能取得房屋权属证书所受损失，其应对此主张承担举证证明责任。但徐某某既不能证明逾期办理权属证明系因地下空间公司存在过错，也没有证据证明其主张的损失与未能办理权属证书的关联性，且经一审庭审查明，徐某某委托案外人经营案涉房屋，取得了相应的租金收益，故其主张逾期办理房产证的损失无事实与法律依据。三、关于本案徐某某的起诉是否构成重复起诉的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”之规定，经审查，徐某某两次起诉诉讼请求并不一致，具有明显区别，故其本次诉讼不构成重复起诉。综上，徐某某的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回徐某某的诉讼请求。一审案件受理费5128元，由徐某某负担。本院二审审理期间,双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：一审判决对案件事实的认定是否正确，徐某某的各项诉请有无事实及法律依据。合同的解除是指合同当事人一方或双方依照法律的规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。本案中，徐某某以地下空间公司取得商品房预售许可证的时间晚于其实际预售时间且其未取得案涉房屋类型的商品房预售许可证、案涉房屋产权证逾期办理为由主张解除案涉双方当事人于2015年8月20日签订的《商品房买卖合同》并要求退还房款、赔偿损失，徐某某要求解除案涉《商品房买卖合同》并退还房款的诉请能否成立需要审查其主张解除合同的事由是否是案涉《商品房买卖合同》约定的或法律规定的解除合同事由。根据案涉《商品房买卖合同》的内容，案涉双方当事人并未约定依据案涉房屋预售许可证的取得时间及情况可以解除案涉《房屋买卖合同》。且根据案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人仅承担违约责任，故徐某某主张解除案涉《商品房买卖合同》的事由不属于合同约定的解除事由。现徐某某上诉主张其要求解除合同的法律依据为《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十四条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十九条的规定，而《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定是针对合同无效的法律规定，本案中徐某某的诉请是解除合同，解除合同的前提是认可合同有效，故该两条法律规定与徐某某的诉请相矛盾，亦不能成为其要求解除合同的法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项的规定属于法定解除合同情形的兜底性规定，并无明文的法律规定明确该条款的“其他情形”具体包含哪些情形，而合同解除制度设立的目的在于解决因主观或客观情况变化，使合同履行成为不必要或不可能的问题，合同能否以及有无必要履行的问题实质上是合同当事人所享有的合同权利及合同目的能否得以实现的问题。故当事人主张的解除合同事由是否属于法律规定的其他解除合同的情形需要审查该事由是否影响合同目的及权利的实现。本案中，徐某某于2014年11月22日为购买案涉商铺向地下空间公司交纳定金15000元，之后与地下空间公司签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》。根据地下空间公司在一审中提交的兰新房商预字【2015】第005号商品房预售许可证，其取得案涉商品房预售许可证的时间为2015年3月23日。地下空间公司取得商品房预售许可证的时间虽然晚于徐某某向其缴纳定金的时间，但缴纳定金的行为并不属于预售行为，而是属于认购行为。认购与预售属两种不同的法律行为，两者最本质的区别在于行为的意思表示内容不同。认购表示认购者准备购买某一商品房，而预售表示具有认购意愿的购房者已经就某一商品房与出卖方签订了正式的商品房买卖合同。本案中徐某某虽于2014年11月22日向地下空间公司缴纳了定金并在此之后与地下空间公司签订了《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》，但根据该协议书第二十条的约定，该协议书并非案涉双方正式的商品房买卖合同，案涉双方当事人签订正式《商品房买卖合同》的时间为2015年8月20日，此时地下空间公司已取得商品房预售许可证，地下空间公司在取得商品房预售许可证的情形下与具有认购意向的购房者正式签订商品房买卖合同，进行商品房预售行为并无不当。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，无论出卖人在与买受人订立商品房预售合同时是否取得预售许可证明，在起诉前取得了商品房预售许可证明的，均认定商品房预售合同为有效合同。故本案中地下空间公司取得商品房预售许可证的时间并不影响案涉《商品房买卖合同》的效力。现徐某某以地下空间公司取得的商品房预售许可证内容与案涉房屋的实际情况不符，导致案涉房屋产权证书逾期办理为由主张解除合同，而房屋产权的办理属于房屋买卖合同的从合同义务，并非主合同义务。根据本案一、二审查明的事实，徐某某已向地下空间公司支付了案涉《商品房买卖合同》所涉购房款项，地下空间公司也将案涉房屋向徐某某进行了交付，据此也可以看出，地下空间公司取得的商品房预售许可证的内容并不影响案涉《商品房买卖合同》的履行，案涉《商品房买卖合同》主合同义务双方均已履行完毕。并且根据本案一、二审庭审查明的事实，徐某某所购买的案涉房屋已在房管部门办理网签备案登记，而房管部门办理网签备案登记时首先且必须要审查的是房地产的开发商是否具有商品房预售许可证。案涉房屋能够在房管部门办理网签备案登记，证明地下空间公司是否取得案涉房屋预售许可的情况已经房管部门进行审核。故徐某某以此为由主张解除案涉《商品房买卖合同》缺乏事实及法律依据，依法不能成立。关于徐某某提出的地下空间公司逾期办证的解除合同事由，本院认为，根据本案查明的事实，地下空间公司确未在案涉《商品房买卖合同》约定的期限内为徐某某办理房屋产权证，但办证义务属于房屋买卖合同的附随义务，并非主合同义务。本案中，徐某某已向地下空间公司交纳了案涉《房屋买卖合同》所涉全部购房款，地下空间公司也已将案涉房屋交付给徐某某，并为案涉房屋办理了网签备案登记，案涉《房屋买卖合同》的主合同义务双方均已履行完毕。并且购买房屋的目的在于使用、收益、处分，地下空间公司已将案涉房屋交付徐某某，徐某某也用案涉房屋进行了抵押贷款，并委托第三方出租案涉房屋获取租金收益，在此情形下，案涉《房屋买卖合同》的合同目的已经实现。综合以上情况可以看出，虽然地下空间公司未在合同约定的期限内为徐某某办理房屋产权证，但该情形并不影响合同主要义务的履行及合同目的的实现。并且根据地下空间公司在一审中向法院提交的兰州新区管委会办公室新政办发【2018】24号文件，原规划部门批准为大开间的经营性商业用房，可以按照程序进行无实体墙分割销售并申请权属登记，之前阻碍办理案涉房屋产权证的因素也因该政府文件予以解决。徐某某虽主张在兰州新区管委会办公室新政办发【2018】24号文件下发之后，地下空间公司仍怠于办理案涉房屋的权属登记，但其在一、二审中并未提供有效的证据证明其该项主张。其在一审中虽向法院提交了视频光盘，但其并未向法院提供该视频的原始载体供法庭核对视频的真实完整性，且案涉视频资料属于间接证据，不能单独证据案件事实，需与其他证据相结合才能具有证明力，仅依据其提供的视频资料不能证明其该项事实主张。综上，本院认为，本案的现有证据不能证明案涉房屋存在客观上无法办理产权登记的情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定所适用的情形与本案案情不符，徐某某依据地下空间公司逾期办理产权证的情形主张解除合同于法无据。关于徐某某提出的逾期办证损失赔偿的诉请，本院认为，其该项诉请是否成立需要审查徐某某是否具有实际损失，实际损失与地下空间公司逾期办证行为之间是否具有因果关系，地下空间公司在逾期办证问题上是否存在过错。而根据谁主张谁举证的原则，徐某某作为提出逾期办证损失赔偿诉请的主体，其首先应当举证证明其存在实际损失的事实，但在本案一、二审中其均未提供证据证明其存在的实际损失。徐某某虽主张由于案涉房屋无产权证书，致使其无法出售案涉房屋获益，但对案涉房屋进行出售并非为必然发生的事实，而损失赔偿所涉损失须为实际发生的损失。徐某某在本案一、二审中其并未提供相应的证据证明其曾与案外人达成出售案涉房屋的合意，亦未提供证据证明因房屋无产权证书致使其出售案涉房屋的行为无法完成并造成损失。并且徐某某在本案中诉请赔偿的损失数额是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定计算出来的，而该条法律规定适用于存在逾期付款，但商品房买卖合同中未约定逾期付款违约金或损失赔偿计算方法的情形，本案案情与该条法律规定所适用的情形不符，徐某某依据该条法律规定计算损失数额缺乏事实依据。综上，在徐某某未能提供证据证明其存在实际损失的情形下，其提出的逾期办证损失赔偿的诉请无事实依据，依法不能成立。关于徐某某提出的一审判决对案涉房屋购房价款数额认定错误的上诉理由，本院认为，徐某某在本案第一次一审庭审中陈述首付款加银行贷款，其共计向地下空间公司支付房屋价款207763元。其在本案第一次一审庭审中亦认可地下空间公司确分两次退还其5071元及12466元。并且在本案第一次一审庭审中，徐某某向法院举证了地下空间公司多收取12466元及退还的收款收条，地下空间公司亦举证了其退还徐某某5071元的银行交易凭证及收条，一审法院组织案涉双方当事人进行了证据交换及质证。故徐某某向地下空间公司支付的房屋总价款207763元中扣除地下空间公司退还其的5071元及12466元，徐某某支付的房屋价款数额为190226元，该数额与案涉《房屋买卖合同》第四条第一款中所载明的案涉房屋总价款数额相一致。在此情形下，一审判决认定地下空间公司就涉案房屋退还徐某某17537元，实际向徐某某收取房款190226元，认定正确，本院予以确认。综上所述，徐某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5128元，由上诉人徐某某负担。本判决为终审判决。审判长 杨  清审判员 刘 宝 成审判员 谷 元 元二〇二〇年八月十七日书记员 ?贺蓉蓉