山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1987号上诉人（原审原告）：修理兰，女，1964年11月17日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：宋佩峰，山东昀明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：威海天成置业有限公司，住所地威海市龙山办凤西街2号。法定代表人：游成余，执行董事。委托诉讼代理人：邹建强、初桂爱，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜志斌，男，1992年6月29日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人修理兰、威海天成置业有限公司（以下简称天成公司）因与被上诉人姜志斌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初5584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。修理兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销天成公司与姜志斌签订的案涉房屋合同，由姜志斌退还门市房；2.确认修理兰与天成公司签订的《房屋拆迁协议》有效，并确认修理兰优先取得案涉房屋，责令天成公司与修理兰签订《商品房买卖合同》并办理备案，即时履行交房义务。事实与理由：一审法院既然认定天成公司违约，就应判令天成公司继续履行合同约定。但是一审法院以姜志斌已经将案涉房屋并出租给他人使用已合法占有为由，剥夺了修理兰的正当权益属于适用法律错误。天成公司辩称：天成公司并非案涉房屋的拆迁主体，也非案涉房屋安置义务人，双方于2018年7月7日签订的房屋拆迁协议对天成公司不发生法律效力。修理兰的安置房屋为1号1505室和4号503室，其拆迁利益已足以实现，案涉房屋不是修理兰的安置房屋，因此其不具有优先取得的权利。另外案涉房屋已经出售给姜志斌，姜志斌对该房屋进行装修并对外出租，姜志斌的物权应该得到保护。姜志斌辩称：不同意修理兰的上诉请求，姜志斌在本案之前就已经将案涉房屋装修完毕并出租，因此享有优先权。天成公司上诉请求：撤销一审判决书中“天成公司抗辩主张该公司并非安置主体，对修理兰不负有安置义务，但其作为与拆迁协议安置有关联的房产开发公司应对自己的订约行为负责其未按协议履行，构成违约，应承担违约责任”的内容，以及“修理兰应选择其他的方式如采取不措施（换房）或者赔偿损失等追究天成公司的违约责任”等确认天成公司违约和撤销权超过法定期间的内容。事实和理由：天成公司认为一审判决结果正确，但认定事实错误。1.案涉2018年7月7日《房屋拆迁协议》对天成公司显失公平，属于可撤销合同，对天成公司不发生法律效力。且该拆迁协议已经被修理兰于2018年7月9日与拆迁安置义务人三里河居委会签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》替代。案涉拆迁房屋的拆迁人为威海市正圆拆迁有限公司，拆迁安置义务人为三里河居委会或蓝海公司，天成公司并非案涉房屋的拆迁人，也不是安置义务人。蓝海公司回购用于安置修理兰的房屋并不包括案涉房屋。2.三里河居委会向天成公司出具的形成时间为2019年12月27日的《证明》一份，从此时计算天成公司的撤销权期限并未超过法定期间。3.一审法院认定的天成公司违约内容超出修理兰的诉讼请求范围，并且该认定错误，损害天成公司的权利应当予以撤销。修理兰辩称，2018年7月7日的拆迁协议是双方的真实意思表示，也不存在显失公平的情形，天成公司承受安置的具体义务，但对案涉房屋进行了一房二卖，具有过错，应当承担责任。三里河村委会出具的证明不应予以采信，综上不同意天成公司的上诉请求。姜志斌辩称，对天成公司的上诉没有意见。修理兰向一审法院起诉请求：1.撤销天成公司、姜志斌签订的威海市文登区泰和雅居小区3号楼55-1号门市房的合同备案及相关手续，姜志斌退还门市房；2.确认修理兰与天成公司签订的《房屋拆迁协议》有效，确认修理兰优先取得文登区泰和雅居小区3号楼55-1号门市房，修理兰与天成公司签订《商品房买卖合同》、办理合同备案，即时履行交房义务。一审法院认定事实：天成公司系房产开发商，其基于与威海市文登区蓝海投资开发公司、文登区龙山街道办事处三方的回购商品房协议，向威海市文登区蓝海投资开发公司提供回购商品房，回购的商品房用于三里河居委会居民的拆迁安置。2018年7月7日修理兰（乙方）与天成公司（甲方）订立了《房屋拆迁协议》，约定一、置换原则拆迁房屋位于，面积约171.59平方米，乙方房屋拆除后，甲方为乙方在泰和雅居进行安置，安置的住宅房面积为约108.9平方米，剩余的约62.69平方米，采取赠予乙方3号楼55-1号面积约80平方米(以上房屋面积具体以实际测绘为准)的门市房予以补偿，其中相差的约17.31平方米，由乙方以1万元/平方米的价格进行购买。二、甲方向乙方交房屋钥匙后，乙方要配合甲方办理第二套住宅的过户手续，过户完毕后，甲方将门市房同时过户给乙方。三、本协议签订后，双方严格遵守执行，如有异议双方协商解决。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。该协议加盖天成公司公章，修理兰签字，见证丛某海签字。协议中的3号楼55-1号系指文登区泰和雅居小区3号楼55-1号门市房。2019年7月17日，3号楼55-1号门市房由天成公司卖与姜志斌（已办理网签备案手续），姜志斌已对该门市房装修并出租给他人。该协议订立后，2018年7月19日，修理兰与文登区龙山办事处三里河居委会订立房屋拆迁产权调换补偿安置协议书，约定修理兰房屋拆迁安置为两套住宅楼，后该两套住宅楼明确为1号楼1505室（该室为第二套）和4号楼503室（该室为第一套）。修理兰主张2018年7月7日的《房屋拆迁协议》第二条“甲方向乙方交付房屋钥匙后”中的房屋是指门市房。天成公司主张是指修理兰已经网签的安置房屋。修理兰主张协议中所提到的房屋过户是语言表述错误，因为所有的安置房均没有办理商品房买卖的网签备案，也达不到不动产登记的要求，所以房屋过户应当表述为天成公司将该房屋在拆迁安置表登记的权利人变更为修理兰。天成公司则主张过户是指办理产权变更登记手续。本案在审理过程中经一审法院释明，修理兰坚持请求履行该协议，要求天成公司交付案涉门市房、办理买卖合同手续，不同意选择如采取补救措施或者赔偿损失等追究天成公司的违约责任。一审法院认为，合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高等。2018年7月7日修理兰与天成公司订立了《房屋拆迁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。天成公司抗辩主张该公司并非安置主体，对修理兰不负有安置义务，但其作为与拆迁安置有关联的房产开发公司应对自己的订约行为负责，其主张该拆迁协议对该公司显失公平，应予撤销的抗辩，没有事实依据且已超过行使撤销权的除斥期间（应在订立协议后一年内行使，而不是在该协议履行中知道修理兰得到的具体的第二套安置房时才行使），故天成公司的上述抗辩意见，不予采纳，其未按协议履行，构成违约，应承担违约责任。2018年7月19日，修理兰与威海市文登区龙山办事处三里河居委会订立房屋拆迁产权调换补偿安置协议书，约定修理兰房屋拆迁安置为两套住宅楼，按2018年7月7日修理兰与天成公司订立的《房屋拆迁协议》1号楼1505室应改成3号楼55-1号门市房，该门市房不属拆迁安置房（一套安置房足以保证其生存居住权），该门市房不享有优先取得的权利；2019年7月17日案涉门市房由天成公司卖与姜志斌，姜志斌已装修并出租给他人商用，该房屋买卖关系也不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，因该门市房已交付姜志斌，姜志斌已先合法占有；若按《房屋拆迁协议》履行将案涉门市房退给修理兰需很大的成本和代价，故该门市房现属不适于强制履行的标的；修理兰与天成公司对《房屋拆迁协议》第二条“甲方向乙方交付房屋钥匙后”中的房屋所指发生争议，且双方对履行房屋“过户手续”也产生争议（按日常经验理解房屋过户应指办理产权变更登记手续）即《房屋拆迁协议》第二条存在约定不明、存在瑕疵的情形。综上，修理兰应选择其他的方式如采取补救措施（换房）或者赔偿损失等追究天成公司的违约责任，不应选择继续履行协议的方式追究天成公司的违约责任。但本案在审理过程中经释明，修理兰坚持请求履行《房屋拆迁协议》，要求天成公司交付案涉门市房并订立房屋买卖合同，不同意选择如采取补救措施或者赔偿损失等追究天成公司的违约责任，故修理兰的诉讼请求，不予支持（修理兰仍可选择其他方式另案追究天成公司的违约责任）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定，判决：驳回修理兰的诉讼请求。案件受理费100元，由修理兰负担。本院二审期间，姜志斌提交案涉房屋租赁合同一份及房屋现状照片打印件一份，拟证明案涉房屋已经装修并出租。修理兰对证据的真实性和形成时间具有异议，主张租赁合同的双方均为第三人，在没有官方认证的前提下该证据可以随意获得，且该证据不能抗辩修理兰具有优先权。天成公司对租赁合同的真实性无法确认，但案涉房屋在修理兰诉讼前即装修出租是事实。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，天成公司主张其没有负责拆迁安置的义务，但该主张与其与修理兰签订的《房屋拆迁协议》内容相悖；天成公司又主张该协议显失公平，属于可撤销的合同，但该协议签订于2018年7月7日，天成公司未在法定的一年期限内申请撤销该协议，故对其主张本院不予采信。上述协议内容并不违反法律规定，双方当事人均应依约履行，现天成公司将协议约定的房屋出售给姜志斌，违反了协议约定，因此修理兰有权请求追求天成公司的违约责任，一审法院就此认定并无不当。天成公司与姜志斌签订房屋买卖合同将案涉房屋出售给姜志斌，并交付使用，姜志斌也已装修并出租给他人使用，该房屋买卖关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，因该门市房已由姜志斌先合法占有，故修理兰对案涉房屋不享有优先权，其现要求继续履行协议客观上不能，一审法院驳回其要求继续履行协议的诉讼请求并无不当。综上所述，修理兰、威海天成置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人修理兰、威海天成置业有限公司各承担100元。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  蒋 涛审判员  张丽萍二〇二〇年八月十三日法官助理孟佳宁书记员丁真真