浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终5112号 上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区港龙城2区5023室。统一社会信用代码：91330100070966900U。 法定代表人：蔡家福，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张志斌。 被上诉人（原审原告）：虞臣林，男，1962年9月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：杨永生、鲍琼英，浙江龙剑律师事务所律师。 上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人虞臣林房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：签订书面协议情况：2018年1月21日，出卖人港龙公司与买受人虞臣林签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为2018预1439331，该份合同未经网签备案。标的房屋：杭州市江干区港龙城1区4119室，建筑面积158.91平方米。约定房价：单价16046.82元/平方米，总价款2550000元。约定付款方式：合同签署之日支付首付款1300000元；2018年1月28日前付清购房款2550000元。交付期限：出卖人应当在2018年1月1日前将案涉房屋交付买受人使用。抵押告知约定：与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况告知为：无。产权登记约定：出卖人承诺于2019年1月1日前取得初始土地、房屋权属证书，交付给买受人。付款情况：港龙公司于2018年1月21日向虞臣林开具金额为1300000元的增值税发票；于2018年1月31日向虞臣林开具金额为900000元的增值税发票；于2018年2月6日向虞臣林开具金额为350000元的增值税发票。2018年3月18日，虞臣林补交因面积差额产生的房款2086.09元。虞臣林共计向港龙公司支付购房款2552086.09元。房屋抵押情况：案涉合同所涉房屋于2016年6月22日登记在建建筑物抵押（抵押权人中国民生银行股份有限公司杭州分行，担保债权数额52421万元），属限制出售房产，未取得预售许可。房屋交接情况：案涉房屋于2018年3月18日向虞臣林交付。2019年7月5日，虞臣林提起诉讼，请求判令：1、撤销2018年1月21日虞臣林与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，港龙公司承担违约责任；2、港龙公司全额退还购房款255万元；3、港龙公司按照银行同期贷款率（每月4.35%）支付自2018年1月21日至实际赔付日的利息，暂计算至2019年5月13日为17.7230万元；4、港龙公司赔偿虞臣林已付购房款一倍的经济赔偿，计255万元；5、诉讼费由港龙公司承担。 原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，港龙公司隐瞒其已经将案涉销售房屋所属在建工程抵押的事实，而与虞臣林签订《商品房买卖合同》，收受虞臣林支付的购房款，并导致案涉房屋至今不能办理权利登记，买受人的合同目的无法实现。对以已抵押房产进行销售的事实，港龙公司属明知，其行为显然构成了欺诈，虞臣林主张撤销案涉《商品房买卖合同》，具有法律依据，予以支持。虞臣林要求港龙公司返还购房款2550000元并以2550000元为基数支付自2018年2月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，予以支持。但虞臣林关于利息损失的计算有误，予以调整，利息损失暂计算至2019年5月13日为140403.69元，此后计算至购房款实际付清之日止。对于港龙公司辩称虞臣林行使撤销权的除斥期间已经超过一节，港龙公司作为专业房地产公司，对商品房买卖的流程应当知晓，而虞臣林作为普通的购房者，不具备相关不动产交易的专业知识，更何况港龙公司提供的《商品房买卖合同》从格式、内容上与应当网签备案的合同文本一致，增加了虞臣林发现其中不合规问题的难度。故虞臣林行使撤销权的除斥期间应当从双方约定办理初始产权登记的2019年1月1日起计算，虞臣林本案起诉并未超出除斥期间，对港龙公司的该项意见不予采纳。对于虞臣林主张港龙公司赔偿一倍购房款的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，港龙公司隐瞒所售房屋所属在建工程已经抵押的事实，且设定抵押时已存在分户情形，故虞臣林有权依法要求港龙公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对于具体赔偿责任确定的问题，综合考虑案件实际情况，酌情确定港龙公司赔偿虞臣林已付购房款的50%，即1276043.05元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款、第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，于2020年1月14日判决：一、撤销虞臣林与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、港龙公司返还虞臣林购房款2550000元，于判决生效之日起十日内付清；三、港龙公司支付虞臣林已付购房款利息损失140403.69元（自2018年2月6日起暂计算至2019年5月13日，此后以上述第二项未返还的购房款为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至购房款实际付清日止），于判决生效之日起十日内付清；四、港龙公司赔偿虞臣林款项1276043.05元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回虞臣林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48741元，财产保全费5000元，合计53741元，由虞臣林承担10209元，港龙公司负担43532元。港龙公司应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。 宣判后，港龙公司不服，向本院提起上诉称：本案已过撤销除斥期间，虞臣林的撤销权已经消灭。港龙公司与虞臣林于2018年1月21日签订《浙江省商品房买卖合同》，并于2018年3月18日将案涉房屋交付给虞臣林。根据港龙公司同类型案件的庭审中其他业主的陈述可知，杭州港龙城的业主于2018年1月就开始维权，这足以让虞臣林对案涉房屋的权属状态产生怀疑。因此，虞臣林至少是在港龙公司交付案涉房屋时即2018年3月18日知道或者应当知道案涉房屋被抵押的事实。请求二审法院：一、撤销原判，依法改判驳回虞臣林的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由虞臣林承担。 上诉人港龙公司在二审中未提交新证据。 被上诉人虞臣林在二审中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。港龙公司的上诉理由主要是认为其他同类型案件中业主的陈述，虞臣林对此是不认可的。即使有其他业主有说过维权，但是虞臣林是不知道有这回事的，也从来没有参与过维权，虞臣林不知道涉案房屋已被港龙公司抵押，并且也未取得预售许可。直到2019年1月1日，双方约定的房屋权属证书要交付给虞臣林的时候，港龙公司说过户不了，然后陆陆续续有很多业主去维权，此时才得知涉案房屋被港龙公司抵押。所以虞臣林主张撤销并没有超过除斥期间，因为虞臣林是从2019年1月1日后才得知有这个情况。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人虞臣林在二审中未提交新证据。 双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于虞臣林以合同存在欺诈为由请求撤销是否超过一年的除斥期间。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”港龙公司上诉中主张其他业主于2018年1月就开始维权，足以让虞臣林对案涉房屋的权属状态产生怀疑，故虞臣林至少在2018年3月18日接收交付的房屋时知道或应当知道案涉房屋被抵押的事实，至其起诉已经超过一年申请撤销的时间。本院认为，本案中，港龙公司向虞臣林隐瞒了其已经将案涉销售房屋所属在建工程抵押的事实，港龙公司所称的其他业主2018年1月就开始维权，案涉房屋2018年3月18日交付均尚不足以据此认定虞臣林自此知道或者应当知道案涉房屋被抵押的事实，原审法院认定虞臣林行使撤销权的合理期间应自双方约定办理初始登记的2019年1月1日起算并无不当，本案起诉并未超过申请撤销的合理期间。港龙公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38532元，由杭州港龙置业有限公司负担（杭州港龙置业有限公司已向本院预交上诉案件受理费48741元，杭州港龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费10209元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年八月二十四日 书记员 袁其伟