甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终898号上诉人（原审被告、反诉原告）：白银鸿森置业投资有限公司。法定代表人：张森，该公司董事长。委托诉讼代理人：化金辉，甘肃法钰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国邮政集团公司白银市分公司。负责人：褚艳，该分公司经理。委托诉讼代理人：姬麟军，该分公司办公室主任。委托诉讼代理人：张伟博，甘肃赤辉律师事务所律师。上诉人白银鸿森置业投资有限公司（以下简称鸿森公司）与被上诉人中国邮政集团公司白银市分公司（以下简称邮政公司）商品房买卖合同纠纷一案，白银区人民法院受理后，作出（2018）甘0402民初1448号民事判决，邮政公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日以（2019）甘04民终283号民事裁定书发回白银区法院重审，该院经审理作出（2020）甘0402民初241号民事判决，现鸿森公司不服该判决向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鸿森公司上诉请求：1、改判被上诉人向上诉人交付拖欠的购房款200000元，承担违约金185200元；2、驳回被上诉人一审的诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认为“本案鸿森公司就未发生变化的两份《商品房买卖合同》再次以相同事由请求邮政公司承担违约金。”显然错误。两份《商品房买卖合同》未发生变化这是客观事实，但上诉人实质上并没有“再次以相同事由请求被上诉人承担违约金。”二、一审法院认为“鸿森公司对邮政公司未支付购房款20万元是否承担违约金，已经申请再审后被依法驳回，故鸿森公司该项诉讼请求，本院不应受理，应予驳回”，明显违背客观事实，于法无据，仅是主观臆断。三、一审法院认为“邮政公司作为买受人办理所购商品房不动产物权转移登记，出卖人鸿森公司负有协助的义务”属适用法律错误。邮政公司辩称：1、上诉状所述关于违约金的问题已经有生效的人民法院裁判文书予以证实；2、一审认定事实清楚，应予维持。邮政公司向本院提出诉讼请求：判令确认位于兰州路鸿森花园第1幢1层05、06号两间商铺所有权人为邮政公司，并判令鸿森公司履行《商品房买卖合同》约定义务，协助邮政公司办理房屋产权过户登记手续；本案诉讼费用由鸿森公司承担。事实和理由：2008年8月19日，邮政公司从鸿森公司购买了鸿森花园第1幢1层05、06号两间商铺，并签订了两份《商品房买卖合同》。合同签订后，邮政公司按照约定已经向鸿森公司支付购房款2283002元，并取得房屋使用至今。2013年，鸿森公司将邮政公司起诉至人民法院，要求解除双方签订的两份《商品房买卖合同》。2016年12月22日，白银市中级人民法院依法作出（2015）白中民一终字第550号民事判决书，驳回了鸿森公司的诉讼请求。邮政公司收到该生效判决后，多次找鸿森公司要求协助办理房屋产权登记，但被告一再推拖，不提供办理房屋产权证的手续，导致邮政公司至今无法办理购买房屋的产权登记手续。作为房地产开发和销售企业，配合房屋买主办理房屋产权登记手续是应当履行的义务。为维护邮政公司合法权益，遂依法提起诉讼。鸿森公司答辩并反诉称，双方签订的商品房买卖合同依法成立且有效，邮政公司应当按照合同约定将剩余20万元购房款付清后，鸿森公司出具正规发票才能办理房屋产权证。邮政公司尚未支付剩余20万元购房款，已违约，应当承担违约责任。同时鸿森公司提出反诉请求：依法判令邮政公司交付拖欠购房款20万元，承担违约金185200元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年8月19日，鸿森公司与邮政公司签订两份房屋买卖合同，分别约定鸿森公司将鸿森花园第1幢1层05、06号，建筑面积各156.37平方米、价格均为1141500元的房屋两间出售予邮政公司，付款方式为分期付款。合同签订后，邮政公司分别于2008年8月20日、2008年9月26日向鸿森公司付款共计2083002元，鸿森公司也将合同约定的房屋交付邮政公司使用至今，剩余20万元购房款一直未付，至今不能办理房产证。2013年1月4日鸿森公司书面通知邮政公司立即交清拖欠的购房款并提供办理房屋产权证所需资料，但邮政公司拒不履行约定和法定义务，遂提起反诉。一审法院认定事实：2008年8月19日，邮政公司与鸿森公司签订《商品房买卖合同》两份，约定鸿森公司将其开发建设的鸿森花园第1幢1层05、06号两间建筑面积均为156.37平方米的房屋（商铺）以各1141501元的价款出售予邮政公司，两份合同均约定，付款方式为分期付款，即合同签订当日付首付款520750.5元，2008年10月10日（进场装修）付520750.5元，余款10万元在办理房产证时一次性支付；合同还约定了其他事项。合同签订后，邮政公司按照约定于2008年10月10日前分两次向鸿森公司支付购房款共计2083002元，鸿森公司也将出卖的商品房交付邮政公司使用。2013年1月5日，鸿森公司向邮政公司送达《关于督促支付购房款及其他应交款项并提交办理产权证相关资料的函》，要求邮政公司于5日内交付购房余款20万元、违约金29.2万元及其他应交款项75995.76元（维修基金和物业费），并提交企业营业执照副本等资料，以便办理产权登记，否则，所有法律后果由邮政公司承担。因邮政公司未按照鸿森公司要求支付购房余款等，鸿森公司遂以邮政公司违约为由向本院提起诉讼，请求解除双方于2008年8月19日签订的两份《商品房买卖合同》，并请求邮政公司支付违约金。该案经两次一审、二审后，甘肃省白银市中级人民法院于2016年12月23日作出（2015）白中民一终字第550号民事判决，驳回了鸿森公司的诉讼请求。鸿森公司不服终审判决，向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院于2017年5月20日作出（2017）甘民申494号民事裁定，驳回了鸿森公司的再审申请。2017年3月20日，邮政公司以EMS方式向鸿森公司发出《关于要求办理房屋产权证的通知书》，要求鸿森公司及时提供办理房屋产权证的相关手续，积极协助邮政公司办理房屋产权证，并向邮政公司提供银行账号，以便邮政公司按照合同约定及时支付剩余购房款20万元。鸿森公司对此未予理会。2017年10月19日，邮政公司再次以EMS方式向鸿森公司发出《关于催促办理房屋产权证的通知书》，要求鸿森公司尽快启动办理房屋产权证的相关事宜未果，邮政公司遂向本院提起诉讼，请求本院判如所请。在诉讼过程中，鸿森公司提起反诉，请求本院依法判决。一审法院认为，本案的争议焦点有以下三个：一是邮政公司主张确认所购商品房产所有权人为邮政公司的理由是否成立；二是邮政公司主张鸿森公司协助办理所购商品房产权转移登记的请求是否成立；三、鸿森公司主张邮政公司承担违约金的诉讼请求是否成立。关于第一个争议焦点。首先，邮政公司依照《商品房买卖合同》自2008年起取得了所购商品房的占有使用权，至今已实际占有使用长达12年之久，但仍未与鸿森公司办理所购商品房的不动产物权转移登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条第一款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中邮政公司所购商品房的不动产物权，未经依法登记，邮政公司尚未依法取得所购商品房的不动产物权，对于尚未取得不动产物权的所购商品房当然不享有所有权。因此邮政公司请求确认其为所购商品房的所有权人，没有事实和法律依据。关于第二个争议焦点。邮政公司与鸿森公司对订立的两份《商品房买卖合同》的效力均无异议。对于邮政公司而言，订立合同的目的是依约取得所购商品房的不动产物权，因物权法规定不动产物权的取得须经依法登记，未经登记不发生效力，故对于邮政公司所购商品房进行不动产物权转移登记，是实现合同目的的必经程序。双方订立的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”邮政公司作为买受人办理所购商品房不动产物权转移登记，出卖人鸿森公司负有协助的义务。因此，邮政公司主张鸿森公司协助办理所购商品房产权转移登记的请求依法成立。关于第三个争议焦点。鸿森公司曾以邮政公司未支付剩余购房款违约为由向本院起诉，请求解除与邮政公司订立的两份《商品房买卖合同》，并由邮政公司支付违约金185200元。该案经两次一审、两次二审后，由甘肃省白银市中级人民法院作出终审判决，驳回了鸿森公司的诉讼请求。鸿森公司不服终审判决，向甘肃省高级人民法院申请再审后被裁定驳回。上述生效判决确认，鸿森公司主张邮政公司违约并据此享有解除权，无事实和法律依据；对鸿森公司要求邮政公司支付违约金的主张不予支持。本案鸿森公司就未发生变化的两份《商品房买卖合同》再次以相同事由请求邮政公司承担违约金，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项规定的情形，即“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”，而鸿森公司对邮政公司未支付购房余款20万元是否承担违约金，已经申请再审后被依法驳回，故鸿森公司该项诉讼请求，本院不应受理，应予驳回。综上，邮政公司主张鸿森公司协助办理所购商品房不动产物权转移登记的诉讼请求，以及鸿森公司主张邮政公司支付购房余款20万元的反诉请求，均予以支持；双方主张的其余诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第五项、第一百四十条规定，判决：一、中国邮政集团公司白银市分公司于本判决生效之日起10日内给付白银鸿森置业投资有限公司购房余款20万元；二、驳回白银鸿森置业投资有限公司其余反诉请求；三、白银鸿森置业投资有限公司于本判决生效之日起10日内协助中国邮政集团公司白银市分公司办理位于白银市白银区兰州路鸿森花园第1幢1层05、06号两间商品房的不动产物权转移登记；四、驳回中国邮政集团公司白银市分公司其余诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人邮政公司未支付剩余购房款的行为是否构成违约。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，按照双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二款“余款10万元于办理房产证时一次性支付。”的约定，邮政公司负有向鸿森公司支付购房余款的义务，鸿森公司负有协助邮政公司办理不动产物权转移登记时提供相关资料的义务，双方对履行各自义务的顺序没有约定，均应按照诚实信用原则履行各自的义务，否则无权要求另一方当事人履行义务；同时在对方未履行义务的情况下，有权拒绝履行自己的义务。本案中邮政公司虽未向鸿森公司支付剩余购房款，但邮政公司亦未履行办理不动产物权转移的协助义务，因此，上诉人鸿森公司认为邮政公司未支付剩余购房款的行为构成违约的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，鸿森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33742元，由白银鸿森置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 茹审判员 刘红雅审判员 张霞明二〇二〇年八月二十五日书记员 高先春