河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1423号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢建兵，男，汉族，1968年7月15日出生，住河南省偃师市。上诉人（原审原告、反诉被告）：谢琳，女，汉族，1991年5月19日出生，住河南省偃师市。二上诉人共同委托诉讼代理人：梁玉，河南大进律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：王焕章，河南大进律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳利业房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区美茵街16号60幢101室。法定代表人：张春峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹倩倩，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人谢建兵、谢琳因与被上诉人洛阳利业房地产开发有限公司（以下简称利业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢建兵及其谢琳共同委托诉讼代理人梁玉、王焕章，被上诉人利业公司的委托诉讼代理人曹倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢建兵、谢琳上诉请求：一、依法撤销原审判决，依法改判利业公司赔偿谢建兵、谢琳损失784681元或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由利业公司承担。事实理由：一、一审法院认定事实错误。1、谢建兵、谢琳与利业公司签订的编号YS0432605的《商品房买卖合同（预售）》，将房屋的位置（10幢商业1层112号）、面积、层高、价款约定的清楚明了，这与谢建兵、谢琳看到的西邻范建涛（10幢商业1层111号房屋）和其他商业房屋的合同一致，层高都是4.8米。该商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，谢建兵、谢琳按照合同约定履行了付款义务，利业公司应按照合同约定将坐落于洛龙区古城路南厚载门街西长兴街东宜人路北的“保利建业.香槟国际”项目中的10幢商业1层112号房屋，建筑面积75.74㎡，其中套内建筑面积72.23㎡，层高为4.8米的房屋交付给谢建兵、谢琳。利业公司没有按照合同约定交付房屋，已构成违约，致使谢建兵、谢琳期待利益丧失，可用空间严重缩水，相应的可利用面积降低，房屋贬值，且利业公司故意缩小的实际楼层高度和合同楼层高度高达38%，高度缩水近2米，层高减少，导致谢建兵、谢琳所购商铺不能加隔一层，等于相应的面积缩小一倍。利业公司为了降低工程成本，未按照合同约定交付房屋，应承担违约责任。2、谢建兵、谢琳在买房时并未就该套房屋进行实地勘察，2017年8月27日，谢建兵、谢琳在买房时10号楼尚未完工，楼房虽然主体已经起来，但尚无法进入，利业公司置业顾问将谢建兵、谢琳带至已经交房的6号楼，并介绍该房屋层高为4.8米，中间加了一层隔断，一层当做两层用，谢建兵、谢琳对此也相当中意，并在当时就拍摄了4.8米房屋中间加隔断的照片（已经提交法庭），如果当时利业公司已经带着谢建兵、谢琳进行了实地查看，那么在谢建兵、谢琳发现层高和看房时有严重出入时，利业公司也不会如此惊讶（微信记录已经提交法庭），因此，一审法院认定谢建兵、谢琳己经进行了实地勘察无任何依据。3、一审法院认定谢建兵、谢琳对证人证言无异议错误，在庭审过程中，利业公司的证人置业顾问张某出庭作证，谢建兵、谢琳在质证时已明确对张某的证人证言提出了异议。张某作为利业公司专业的置业顾问，且现在仍与利业公司合作，与利业公司有利害关系，其证言不客观不真实，其证言明确表示该楼盘无4.8米层高的房屋，这与事实不符。利业公司代理人当庭认可该楼盘有4.8米的房屋。而一审法院却认定谢建兵、谢琳对张某的证言无异议，这明显是颠倒黑白，不尊重客观事实。4、合同签订时间并非2018年2月5日。双方签订的商品房预售合同虽然显示日期为2018年2月5日，但实际签署日期为2017年8月，谢建兵、谢琳在缴纳完首批首付款前即与利业公司签署了首付款分期协议，上面已经明确约定了谢建兵、谢琳购买利业公司开发的保利建业香槟国际项目商品房10号楼112室，双方签署的编号为YS0432605《商品房预售合同》，说明谢建兵、谢琳在缴纳首付款时已经签订了《商品房预售合同》；附件十一的补充协议签署时间为2017年10月15日，如果没有预售合同，自然不会有补充协议，说明在2018年10月15日之前就已经签署了《商品房买卖合同（预售）》，因此，合同的签署时间并非2018年2月5日。5、一审法院认定双方签订的《商品房预售合同》约定的层高4.8米系笔误，无任何法律和事实依据。利业公司作为专业房地产开发企业，对自己销售的房屋的状况清楚明了。该楼盘按照商业销售的是层高4.8米的挑高商业房，这也是谢建兵、谢琳购买此房的目的，且谢建兵、谢琳的西邻也是层高4.8米，谢建兵、谢琳支付相同的单价，却收到层高为2.9米的房屋。如果该楼盘根本就没有层高4.8米房屋，认定笔误也情有可原，但是，该楼盘确实有4.8米房屋，合同约定的又是层高4.8米，谢建兵、谢琳又支付和其他4.8米商业房相同的单价，一审法院认定层高4.8米系笔误无任何法律和事实依据。二、一审法院适用法律错误，1、根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、虽然法律、司法解释对房屋层高减少没有如何适用法律的明确规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定和司法实践，应参照该解释适用。该解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3、根据法理、司法实践及参照各地判决，主流观点是类推适用面积缩水规定。先算出实际楼层高度与合同楼层高度的误差率，即（合同楼层高度-实际楼层高度）÷楼层高度×100%。）如果层高误差率超过3%，则购房者可以请求解除合同，开发商返还已付购房款及利息；购房者同意继续履行合同的3%以内部分由购房者与开发商据实结算，多付的购房款及利息由开发商返还，超出3%部分的购房款则由开发商双倍返还。4、本案的赔偿计算为：按层高缩水比例赔偿。具体计算公式：赔偿额＝层高缩水比例×房价款。按体积缩水比例赔偿。具体计算公式：赔偿额＝体积缩水比例×房价款。5、一审判决对评估费未进行处理，在诉讼过程中，为明确层高，双方同意法院委托具有鉴定资质的河南天基建设工程质量检测有限公司对层高进行鉴定，谢建兵、谢琳支付鉴定费两万元，该费用属于诉讼费用，应在判决中一并处理，但本案，对此费用并未进行裁判，违法了法律规定。利业公司辩称：一、一审认定事实清楚，谢建兵、谢琳在签订《商品房买卖合同（预售）》之前，对涉案房屋的实际层高是明知的，谢建兵、谢琳与利业公司签订《商品房买卖合同（预售）》前，涉案房屋主体已经完成，签协议之前，楼盘置业顾问张某曾两次带领谢建兵到涉案房屋进行实地查看，谢建兵在签合同时对涉案房屋的户型、面积和层高均明知且无异议。谢建兵在办理涉案房屋交付手续之前进行了查验，2018年7月6日的《收楼记录表》和《收楼确认书》中显示，谢建兵对层高未提出任何异议。《收楼记录表》一栏中可见，谢建兵对一些细节性裂缝、门紧等瑕疵均提出异议，但是对差了两米的层高居然没有提出任何异议，由此可见，其对约3米的层高肯定是明知的。利业公司自始至终均未对谢建兵承诺过涉案房屋层高为4.8米。谢建兵是在实地考察后，对户型、层高、面积明知的情况下选定的房屋，之后才签订了《商品房买卖合同（预售）》，《商品房买卖合同（预售）》为格式文本合同，层高填写为4.8米系经办人笔误所致，该笔误是在谢建兵选定房屋之后出现的，对谢建兵的选房并未造成任何影响。但其在看到《商品房买卖合同（预售）》中写的层高为4.8米之后，仅仅抓住这点问题不放，以此为借口多次向利业公司提出各种无理要求，实在是有违诚信，让人难以接受。二、利业公司向谢建兵交付的房屋实际层高与规划部门、设计部门等相关部门审批后的层高一致，同时该涉案房屋的实际层高并不违反国家规定的住宅设计标准。涉案房屋的规划图纸，设计图纸及施工图纸的层高均为3.15米，且在施工中间并未进行建筑的规划和设计的变更。因此，一审法院认定利业公司不存在欺诈，约定层高为4.8米系笔误，认定事实清楚，谢建兵的请求和理由完全没有依据，应当予以驳回。谢建兵根据上述司法解释十四条计算面积差额更是没有任何依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，谢建兵、谢琳的上诉请求不能成立，依法应当予以驳回。谢建兵、谢琳向一审法院起诉请求：一、判令利业公司赔偿损失1049039元；二、判令利业公司承担本案的诉讼费用。利业公司向一审法院反诉请求：一、将双方签订的编号为YS0432605的《商品房买卖合同（预售）》第三条第四款第二项关于“商品房层高4.8米，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。”的内容变更为“该商品房层高3.15米，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。层高最终以实际交付为准，阳台是否封闭以规划设计文件为准”。二、本案诉讼费由谢建兵、谢琳承担。一审法院认定如下事实：双方于2018年2月5日签订《房屋买卖合同（预售）》一份，合同约定：谢建兵、谢琳购买保利建业香槟国际项目10幢商住楼1层112号房屋一套，建筑面积为75.74平方米，层高4.8米，单价13850.53元，房屋总价为1049039元，使用年限40年。在签订合同前支付定金5万元，应抵作房款。利业公司在2018年5月31日前向谢建兵、谢琳交付涉案房屋，办理交付手续前谢建兵、谢琳有权查验。利业公司应按照建设工程规划许可证的条件建设商品房，不得擅自变更。商品房的质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。2017年8月28日，谢建兵、谢琳就涉案房屋向保利公司缴纳5万元定金。2017年9月7日谢建兵、谢琳交房款219039元。2018年7月6日谢建兵在《收楼确认书》及《收楼记录表》上签字，确认就涉案房屋办理收楼手续，接收涉案房屋。2018年5月23日保利建业?香槟国际项目10号商住楼工程，经洛阳市××和城乡建设委员会审查同意后备案。谢建兵、谢琳称利业公司委托物业公司交钥匙及房屋资料时发现房屋实际层高为2.98米。保利公司庭审中称竣工图显示涉案房屋的标准层高为3.15米，涉案房屋在设计上加一层地板，抬高0.23米，该0.23米体现在施工及设计图上，最终房屋层高为2.92米。谢建兵、谢琳对保利建业?香槟国际项目10号商住楼竣工图真实性、对涉案房屋的规划设计层高是3.15米均无异议，但称利业公司以层高为4.8米对外做宣传的行为，构成欺诈。证人张某到庭称，我带谢建兵、谢琳到现场对涉案房屋进行实地考察时，该楼房主体框架已建起。谢建兵、谢琳对张某的证言无异议。河南天基建设工程质量检测有限公司出具的天基【2019】质鉴字13号司法鉴定报告书鉴定结果显示：东房间地面至楼板底部平均垂直距离为2843mm，图纸东房间楼板厚度为100mm，东房间层高为2943mm。西房间地面至楼板底部平均垂直距离为2798mm，图纸西房间楼板厚度为120mm，西房间层高为2918mm。双方分歧较大致调解不能。一审法院认为，双方所签订的《房屋买卖合同（预售）》中显示房屋高度为4.8米，谢建兵、谢琳称在验收房屋时发现房屋高度为2.98米，认为利业公司的行为已构成欺诈。但一审法院认为购房前销售顾问张某带谢建兵、谢琳对涉案房屋已实地查看，当时涉案房屋主体结构已完成，后双方才签订了《房屋买卖合同（预售）》，说明谢建兵、谢琳接受了涉案房屋（含高度和面积），双方签订的《房屋买卖合同（预售）》合法有效，一审法院予以认定。其次，竣工图显示涉案房屋的标准层高为3.15米，且已在洛阳市××和城乡建设委员会备案，并且该房屋主体工程是依据规划图纸施工建成，故谢建兵、谢琳诉称利业公司构成欺诈的说法不能成立，利业公司称合同约定的房屋高度4.8米系笔误的说法，一审法院应予采纳。谢建兵、谢琳要求利业公司赔偿1049039元损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。由于涉案《房屋买卖合同（预售）》系利业公司提供的格式合同，利业公司作为专业的出卖人签订该合同时未对合同进行充分的审核，谢建兵、谢琳作为买受人也未尽到审查义务，致使合同出现错误，引起纠纷。根据交易情况及双方的过错程度，一审法院酌定利业公司适当补偿谢建兵、谢琳2万元。关于反诉，涉案房屋的规划设计是3.15米，抬高0.23米，最终房屋层高为2.92米，河南天基建设工程质量检测有限公司鉴定结果与备案竣工图的房屋高度不一致，所以利业公司要求将《房屋买卖合同（预售）》第三条第四款第二项关于层高4.8米的约定变更为层高以实际交付为准，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、洛阳利业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内补偿谢建兵、谢琳2万元；二、驳回谢建兵、谢琳的其他诉讼请求；三、驳回洛阳利业房地产开发有限公司的反诉请求。如果洛阳利业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费14241元，保全费5000元，由谢建兵、谢琳负担，反诉费50元，由洛阳利业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，谢建兵、谢琳与利业公司签订的编号YS0432605的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，谢建兵、谢琳按照合同约定履行了付款义务，利业公司应按照合同约定将坐落于洛龙区古城路南厚载门街西长兴街东宜人路北的“保利建业.香槟国际”项目中的10幢商业1层112号房屋，建筑面积75.74㎡，其中套内建筑面积72.23㎡，层高为4.8米的房屋交付给谢建兵、谢琳。但利业公司交付给谢建兵、谢琳的房屋鉴定结果显示：东房间地面至楼板底部平均垂直距离为2843mm，图纸东房间楼板厚度为100mm，东房间层高为2943mm。西房间地面至楼板底部平均垂直距离为2798mm，图纸西房间楼板厚度为120mm，西房间层高为2918mm。利业公司没有按照合同约定的层高交付房屋，已构成违约，致使谢建兵、谢琳期待利益丧失，可用空间缩水，相应的可利用面积降低，利业公司称合同约定的房屋高度4.8米系笔误的说法与事实不符，参考法律有关面积缩水问题处理的相关规定，谢建兵、谢琳同意继续履行合同，利业公司应承担相应的赔偿责任，一审判决补偿2万元不当，本院酌定由利业公司赔偿谢建兵、谢琳15万元。谢建兵、谢琳垫付的鉴定费2万元由利业公司负担。综上所述，谢建兵、谢琳的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2164号民事判决第三项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2164号民事判决第二项；三、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2164号民事判决第一项：洛阳利业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿谢建兵、谢琳15万元；四、驳回谢建兵、谢琳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14241元，由谢建兵、谢琳负担7120.5元，由洛阳利业房地产开发有限公司负担7120.5元；保全费5000元，由谢建兵、谢琳负担，反诉费50元、鉴定费20000元，由洛阳利业房地产开发有限公司负担。二审案件受理费11447元，由谢建兵、谢琳负担4447元，由洛阳利业房地产开发有限公司负担7000元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年八月十八日书记员  张丽梅