湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1836号上诉人（原审原告）：**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司,统一社会信用代码914311293528255249，住所地：永州市**瑶族自治县沱江镇阳华路122号。法定代表人：邓晴，系该公司经理。委托诉讼代理人：曾昭国，湖南苍松律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：赵金秀，女，1964年3月9日出生，瑶族，湖南省**瑶族自治县人，居民，住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：盘枫，**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者（特别授权）。上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司（以下简称鑫居公司）因与被上诉人赵金秀居间合同纠纷一案，不服湖南省**瑶族自治县人民法院（2020）湘1129民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭于2020年7月23日在第七审判庭对本案进行了询问，上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司委托诉讼代理人曾昭国、被上诉人赵金秀委托诉讼代理人盘枫到庭接受了询问。本案现已审理终结。鑫居公司上诉请求：撤销湖南省**瑶族自治县人民法院（2020）湘1129民初267号民事判决书，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决明显错误。具体如下：1、上诉人与被上诉人签订的《独家委托销售协议》合法有效。上诉人已找到买主并收取了定金，上诉人却拒签合同、拒不卖房。根据《独家委托销售协议》第三条和第六条的规定：被上诉人就应当支付劳动报酬和违约金。赵金秀辩称：上诉人与被上诉人赵金秀签订的《独家委托销售协议》是发生在上诉人与盘政銮签订《意向购房协议》之后，上诉人收取定金的行为，被上诉人并不知情。上诉人也没有促成被上诉人与盘政銮、朱隆春商品房买卖合同成立，被上诉人无违约行为。故被上诉人依法不承担向上诉人支付劳务酬金和违约金。鑫居公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告赵金秀支付原告劳务酬金4800元；2、判决被告给付原告佣金3万元；3、判决被告给付原告违约金1.44万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月28日，原告鑫居公司与被告赵金秀签订《鑫居独家委托销售协议》，被告赵金秀委托原告鑫居公司销售坐落在沱江镇××渚路盛世康城Ｂ栋1单元1205号私有住宅（房屋产权登记证号：**房权证沱江字第××号），该协议约定被告赵金秀需承担违约责任的两种情形为：1、被告赵金秀与原告鑫居公司带领前去看房的客户私自成交；2、另行委托他人销售。2018年11月7日，盘政銮、朱隆春在原告处看房，盘政銮与原告鑫居公司签订《意向购房协议》，意向购买的房屋为**瑶族自治县，委托原告鑫居公司进行居间行为的时间为2天，并于2018年11月7日通过微信转账方式支付定金20000元，2018年11月8日通过微信转账方式支付定金10000元。2018年11月8日，原告鑫居公司与被告赵金秀重新签订《独家委托销售协议》。2019年1月14日，原告鑫居公司通过银行转账方式向朱隆春转账退还其给付的定金27000元。2019年4月11日，原告鑫居公司与被告赵金秀再次签订《房屋委托销售协议》，被告赵金秀所有的坐落在沱江镇××渚路盛世康城Ｂ栋1单元1205号私有住宅（房屋产权登记证号：**房权证沱江字第××号）至今仍在原告鑫居公司处进行销售。一审法院认为：本案属居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因原告鑫居公司并未促成被告赵金秀房屋买卖合同成立，因此被告赵金秀作为委托人无须支付原告报酬。故关于原告诉请被告赵金秀支付原告劳务报酬4800元的诉讼请求，不予支持。因原告从事居间活动，为被告提供了相应的服务，但因原告并未对于居间活动期间支出的必要费用提出诉讼请求，亦未提供相应的证据证明其居间活动期间支出的必要费用明细，因此，关于原告居间活动支出的必要费用不是本案的审查范围，本案不予审理。原告庭审中称2018年11月8日签订的《独家委托销售协议》是笔误，签订时间应为2018年11月6日，因该份证据系原告提交，且原告未提交证据证明该份证据的具体签订时间为2018年11月6日，应当承担举证不能的不利后果，法院认定《独家委托销售协议》签订的时间为该份协议上签订的落款时间，即2018年11月8日。因此，原告鑫居公司与被告赵金秀从2018年4月28日至今共计签订了三份销售协议，分别为2018年4月28日签订的《鑫居地产独家委托销售协议》、2018年11月8日签订的《独家委托销售协议》、2019年4月11日签订的《房屋委托销售协议》，上述三份协议均是被告赵金秀委托原告代为销售坐落在沱江镇××渚路盛世康城Ｂ栋1单元1205号私有住宅（房屋产权登记证号：**房权证沱江字第××号）。盘政銮与原告鑫居公司签订的《意向购房协议》的时间为2018年11月7日，因此，原告鑫居公司应当依据在2018年11月7日之前签订的销售协议进行居间行为，故原告与被告适用的销售协议应为2018年4月28日签订的《鑫居地产独家委托销售协议》。该协议第七条约定的被告赵金秀承担违约责任的两种情形为：1、被告赵金秀与原告鑫居公司带领前去看房的客户私自成交；2、另行委托他人销售。因被告赵金秀既未与原告鑫居公司带领前去看房的客户私自成交，亦未另行委托他人销售，该处房产至今仍在原告鑫居公司处销售，因此被告赵金秀无违约行为，无须承担违约责任。故原告鑫居公司诉请被告赵金秀支付违约金1.44万元的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告与被告赵金秀于2018年4月28日签订的《鑫居地产独家委托销售协议》第3条对佣金依据承诺的第②项进行了约定：“乙方销售该房地产前所有的宣传费用及劳动报酬暂不支付，如该房达成交易，甲方承诺：②成交价格超出销售底价的归乙方所有。该销售佣金给付方式，在签订合同日，乙方可以直接从买方的购房定金中扣除，如不足的佣金部分，在甲方（卖方）与买方签订房屋买卖合同当日支付给乙方。”该协议中的甲方为被告赵金秀，乙方为原告鑫居公司。因该条款约定，明显违背了被告赵金秀与买方就签订房屋买卖合同意思自治的法律原则，明显限制了被告赵金秀超出合同底价与买方进一步协商达成房屋买卖合同的权利和获得更多利益的权利，因此该条款的约定，违反了合同平等、自由、公平的法律规定，不合理的排除了被告赵金秀的主要权利，应当依法确认无效。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”佣金属于被告支付原告报酬的一种形式，原告鑫居公司并未促成被告赵金秀与买家达成房屋买卖合同，不得要求被告支付报酬。因此，原告鑫居公司依此约定条款要求赵金秀支付佣金3万元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十条、第五十六条、第六十条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费515元（已减半收取），由原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，双方当事人的争议焦点：被上诉人是否存在违约行为。经查，上诉人鑫居公司与被上诉人赵金秀签订了三份销售协议，分别为2018年4月28日签订的《鑫居地产独家委托销售协议》、2018年11月8日签订的《独家委托销售协议》、2019年4月11日签订的《房屋委托销售协议》，上述三份协议均是被上诉人赵金秀委托上诉人代为销售坐落在沱江镇××渚路盛世康城Ｂ栋1单元1205号私有住宅（房屋产权登记证号：**房权证沱江字第××号）。盘政銮与上诉人鑫居公司签订的《意向购房协议》的时间为2018年11月7日，因此，上诉人鑫居公司应当依据在2018年11月7日之前签订的销售协议进行居间行为，即应当按照2018年4月28日签订的《鑫居地产独家委托销售协议》来处理双方的纠纷。该协议第七条约定的被告赵金秀承担违约责任的两种情形为：1、赵金秀与鑫居公司带领前去看房的客户私自成交；2、另行委托他人销售。因赵金秀既未与鑫居公司带领前去看房的客户私自成交，亦未另行委托他人销售，该处房产至今仍在上诉人鑫居公司处销售，因此被上诉人赵金秀无违约行为，无须承担违约责任。综上所述，上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1030元，由上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年八月二十四日书记员  骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。