江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3419号上诉人（原审被告）：昆山力天投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇马鞍山路1999号华府庄园34号楼，统一社会信用代码913205837487013849。法定代表人：朱梦婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋少华、吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严海，女，1978年2月15日生，汉族，住江苏省太仓市。被上诉人（原审原告）：丁志杨，男，1980年1月17日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：严海，系丁志杨妻子。原审被告：上海新碧房地产开发有限公司，住所地上海市松江区泖港镇叶新公路3500号33幢149室，统一社会信用代码913101173507773892。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：江浩，该公司员工。上诉人昆山力天投资发展有限公司（以下简称力天公司）因与被上诉人严海、丁志杨、原审被告上海新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初8622号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人力天公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担本案一、二审案件受理费及财产保全费、评估费。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订涉案房屋认购书时，明确告知被上诉人房屋存在抵押权，被上诉人起诉解除合同无法律依据。2.上诉人于2012年10月31日取得涉案房屋的交付备案证书，抵押权的存在并不影响涉案房屋的实物交付，被上诉人通过对涉案房屋进行绿化装修已实际接受该房屋，涉案房屋买卖合同处于继续履行状态，不应被解除。3.退一步讲，即便合同解除，一审法院判决赔偿利息损失的同时判决赔偿房屋差价损失，加重了上诉人应承担的责任。4.上诉人已进入破产重整阶段，本案纠纷系因破产管理人未及时涤除抵押权而产生，本案应追加管理人参与诉讼。如果上诉人需承担赔偿责任，赔偿款应当在重整计划范围内应投入的款项中对应扣除。被上诉人严海、丁志杨辩称：上诉人破产重整与本案无关，因上诉人违约导致被上诉人存在房屋差价损失，上诉人应予赔偿。原审被告新碧公司述称：同意上诉人的上诉意见。严海、丁志杨共同向一审法院起诉请求：1.判令解除严海、丁志杨与力天公司于2018年6月4日签订的《商品房买卖合同》；2.判令力天公司返还严海、丁志杨已付房款1479468元及利息（以1479468元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍自2018年6月5日起计算至实际给付之日止）；3.判令力天公司赔偿严海、丁志杨房屋上涨差价损失及购买冬青树的损失7650元；4.判令力天公司承担严海、丁志杨已付房款1479468元一倍的赔偿责任；5.判令新碧公司对力天公司的上述债务承担连带责任；6.判令新碧公司、力天公司承担本案的诉讼费、保全费和担保费等必要性支出费用。一审法院认定以下事实：2018年6月4日力天公司与严海、丁志杨签订《商品房购销合同》，约定严海、丁志杨购买力天公司开发的位于昆山市，建筑面积151.33平方米，附属房产位于地下一层，建筑面积171.25平方米；住宅单价19424.225元/平方米，金额为2939468元，其他附属房产单价4200元/平方米，金额719250元，该商品房总价为2939468元。合同约定，力天公司应当在2018年9月5日将具备昆山市建设局核发的交付备案证书的房产交付给严海、丁志杨。合同补充协议约定，严海、丁志杨同意按按揭分期付款支付购房款；二人必须在签订《商品房销售合同》时支付该商品房总价款的50.33%，即1479486元给力天公司；必须在2018年9月5日前付该商品总价款的49.67%（按揭款项）给力天公司，即146万元。双方约定交付标准为按合同附件三约定的标准交付；在该房屋交付前，严海、丁志杨对该商品房没有使用权，不得使用、装饰该商品房，并不得变更该商品房的建筑平面和建筑、装饰等一切设备材料。若严海、丁志杨违约的，因其导致该商品房所在楼宇或整个“华府庄园”项目无法通过验收的，或导致力天公司无法按时将该商品房交付及无法按时将受影响的其他商品房交付其他各买受人的，严海、丁志杨应承担一切后果，包括赔偿力天公司应承担的逾期将其他商品房交付其他各买受人使用的损失。严海、丁志杨委托第三方办理该商品房的权属登记，力天公司应在严海、丁志杨对该商品房的质量无异议且已收该商品房，并签署相关收楼文件，向力天公司付清合同及其附件、附录约定的房价款、税费及其他应付款等一切款项，已经履行完毕合同约定及政府部门要求的其他相关事宜的条件下的120日内，将办理该商品房不动产权证书所需该公司提供的资料提交给严海、丁志杨或二人指定的第三方。当日严海、丁志杨（乙方）与力天公司（甲方）签订《协议书》，约定乙方向甲方购买了位于昆山市的商品房。因项目开发建设需要，该商品房所在在建工程设立了以上海仲盛融资担保股份有限公司（以下简称仲盛公司）为抵押权人的抵押。因甲方出售该商品房给乙方时，该开发贷款抵押的抵押期限仍未届满，故甲方特充分遵照法律的规定和要求，提前经抵押权人书面同意对外销售，并将前述抵押情况对乙方进行了告知。乙方确认对上述情况已明确知悉的前提下自愿购买该商品房。上述商品房所在的在建工程抵押，甲方承诺在出卖人按买卖合同约定交付该商品房前涂销，如没有按时涂销造成乙方损失的，甲方将赔偿乙方实际损失。2018年6月2日严海向力天公司转账支付10万元，2018年6月4日转账支付1379468元。2014年3月4日涉案房屋及附属储藏室不动产权登记至力天公司名下。2014年8月1日该房屋上设立了抵押权人为仲盛公司的债权数额为179万元的抵押权。2018年12月26日涉案房屋被上海市普陀区人民法院查封。后因力天公司未及时涤除涉案房屋上的抵押权且涉案房屋被法院查封从而引起本案诉争。经严海、丁志杨申请，一审法院依职权委托苏州市中冠房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋的价值进行评估。该公司于2019年9月26日出具估价报告，确认涉案房屋的市场价值为344.47万元。严海、丁志杨为本次估计支付评估费23073元。力天公司在庭审中提供了涉案小区的其他网签备案合同，用以证明涉案房屋的市场价格低于评估价格，严海、丁志杨对此不予认可。一审法院于2019年5月23日向力天公司原管理人送达本案起诉状副本及开庭传票。力天公司于2017年6月22日将公司股东由张金华、新碧公司变更为新碧公司，2017年8月16日又变更为新碧公司和上海徽跃实业有限公司。严海、丁志杨为证明力天公司同意将涉案房屋一楼隔离成院子给其带来冬青树损失向一审法院提供了微信聊天记录和冬青树照片以及收据，力天公司和新碧公司对此不予认可。一审法院认为，严海、丁志杨与力天公司之间的商品房销售合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应按约履行。严海和丁志杨已经按合同约定支付了部分价款，力天公司未及时涤除涉案房屋上的抵押权导致合同后续无法继续履行已经构成根本性违约。严海、丁志杨据此要求解除双方之间的商品房销售合同，合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。力天公司应当返还严海、丁志杨已经支付的购房款1479468元。涉案合同系因力天公司的违约而解除，故该公司还应赔偿严海、丁志杨因合同解除造成的损失。严海、丁志杨的损失具体包含合同解除后未及时返还购房款而产生的资金占用损失以及合同订立与合同解除时的房屋价格差额的可期待利益损失。关于资金占用损失，一审法院依法确认以1479468元为基数自2019年5月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。关于房屋差价损失，一审法院根据估价机构确定的涉案房屋的市场价格与合同订立时的价格的差额确定为505232元。严海、丁志杨未提供充分证据证明力天公司同意并认可二人在未交付房屋的情况下利用冬青树对院子进行围隔，故对二人要求力天公司赔偿冬青树损失的诉讼请求，一审法院不予支持。力天公司在合同订立时已经告知严海、丁志杨涉案房屋上已经设立抵押权，并不存在故意欺诈的情形，故对严海、丁志杨要求力天公司支付已付购房款一倍赔偿的诉讼请求，一审法院不予支持。关于严海、丁志杨要求新碧公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为双方合同订立时力天公司已不属于一人独资公司，力天公司之前的一人公司状态并未影响双方之间的债权债务关系，故对该项诉讼请求，一审法院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、严海、丁志杨与昆山力天投资发展有限公司于2018年6月4日签订的《商品房销售合同》于2019年5月23日解除。二、昆山力天投资发展有限公司于判决生效之日起十日内返还严海、丁志杨购房款1479468元。三、昆山力天投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付严海、丁志杨资金占用损失（以1479468元为基数，自2019年5月24日起按中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）以及房屋差价损失505232元。四、驳回严海、丁志杨的其他诉讼请求。案件受理费30316元，财产保全费5000元，共计35316元，由严海、丁志杨负担14000元，昆山力天投资发展有限公司负担21316元。二审中，力天公司向本院提交以下证据：1.抵押权人仲盛公司不服一审法院批准的破产重整计划草案，在上海市普陀区人民法院另案提起诉讼，并恶意查封涉案房屋，非上诉人可以预见，目前管理人与该公司正在处理纠纷之中。2.（2016）苏0583号民破0001号之五民事裁定书、协助执行通知书各一份以及不动产登记簿查询记录一份，证明目前案涉房屋之上无权利瑕疵，权属转移登记无障碍，不影响房屋买卖合同继续履行。3.《昆山市商品房屋交付使用备案证书》一份，证明涉案房屋在2012年10月31日已经具备交付条件，系实物交付，被上诉人通过对案涉房屋实施绿化装修是接收房屋的行为，案涉房屋买卖合同处于履行状态。4.（2016）苏0583民破0001号之三民事裁定书及重整计划草案，证明2017年6月5日昆山法院批准力天公司重整计划草案，终止重整程序，根据出资人权益调整方案，管理人将股东出资权益调整为0，投资人新碧公司承接力天公司100%股权后，债权债务界限已然分明，新力天公司只负责投入资金，而老力天公司的债权债务均按重整计划由管理人处理，管理人有义务及时处理抵押权人债务和涤除抵押权。5.力天公司债权公示表（部分），证明案涉房屋上抵押权人仲盛公司向管理人申报债权后，管理人暂未认定债权金额，该项目中，优先债权是7930125元，普通债权22101224.63元。6.仲盛公司起诉力天公司的民事起诉状以及（2017）苏0583民初6122之二民事裁定书，证明未能涤除抵押权是管理人的责任。严海、丁志杨对以上证据发表质证意见为：与本案无关，是力天公司内部纠纷，对证明目的均不予认可。二审中，严海、丁志杨提交严海和力天公司职员张洁的录音U盘一份，证明力天公司知道这房子不能卖有过失，与严海协商赔偿损失。力天公司对该证据发表质证意见为：无法确认录音的真实性，不清楚张洁是否是力天公司职员。二审查明其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，严海、丁志杨与力天公司签订的《商品房购销合同》合法有效，双方应恪守履行。合同约定力天公司应当在2018年9月5日将涉案华府庄园第23幢06单元106号房屋交付严海和丁志杨，并约定力天公司应当在交付该房屋前将原设定在房屋上的抵押权予以涂销，如没有涂销造成严海、丁志杨损失的，应赔偿实际损失。现力天公司未按约涤除涉案房屋上的抵押权，构成根本违约，严海、丁志杨合同目的无法实现，其要求解除《商品房购销合同》并由力天公司赔偿损失，依据充分，应予支持。关于损失的范围，应包括资金占用损失及严海、丁志杨对合同履行的可期待利益损失即房屋差价。至于力天公司进入破产重整阶段，并不影响其作为民事主体在本案中承担赔偿责任。力天公司二审中提供的证据对本案不具证明力，本院不予采纳。综上，力天公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30316元，由上诉人昆山力天投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年八月二十四日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。