重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初10039号原告：广安市人民政府驻重庆办事处，统一社会信用代码125113004586119899，住所地重庆市江北区海尔路X号美全X世纪A2塔11楼。法定代表人：何晓涛，主任。委托诉讼代理人：刘晓东，该办事处职员。委托诉讼代理人：杨晓华，四川瀛络律师事务所律师。被告：重庆美全置业有限公司，住所地重庆市江北区海尔路178号，统一社会信用代码91500105567892177E。法定代表人：袁源，总经理。委托诉讼代理人：杨青容，重庆开贤律师事务所律师。原告广安市人民政府驻重庆办事处（以下简称广安市驻渝办）与被告重庆美全置业有限公司（以下简称美全公司）合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广安市驻渝办的法定代表人何晓涛、委托诉讼代理人刘晓东、杨晓华，被告美全公司的委托诉讼代理人杨青容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广安市驻渝办向本院提出诉讼请求：判令被告美全公司协助原告广安市驻渝办办理位于重庆市江北区海尔路X号美全X世纪X塔X楼X至X号房屋的产权过户登记手续。事实和理由：2011年7月18日，广安市驻渝办与美全公司签订《供房协议》，经重庆市江北区人民政府和广安市人民政府同意并鉴证。该协议约定，美全公司负责在江北区海尔路X号美全X世纪项目开发建设的房屋中，无偿给予广安市驻渝办建筑面积贰仟平方米的房屋作为其在重庆的办公用房，并向广安市驻渝办办理产权过户手续，过户的税、费由广安市驻渝办承担。2012年8月3日，双方签订《补充协议》，确认给予的房屋为美全22世纪A塔11层。2015年7月11日，美全公司将上述建筑面积1932.85平方米（共11户）的房屋交付广安市驻渝办。房屋交付至今，广安市驻渝办请求美全公司履行《供房协议》约定义务，办理产权过户登记手续，但美全公司一直以各种理由进行推诿、拖延，不予办理。广安市驻渝办为维护合法权益，保证诚信履行协议，提起本案诉讼。被告美全公司辩称，愿意协助办理房屋产权过户登记手续，案涉房屋是广安市驻渝办在使用，但案涉房屋于2015年12月23日抵押给中信银行重庆分行，且于2018年6月12日被重庆市第一中级人民法院查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：渝国土房管文【2010】389号《重庆市国土房管局关于解决广安市人民政府驻重庆办事处用地选址问题的意见》、江北府函【2010】313号《重庆市江北区人民政府、四川省广安市人民政府关于广安市人民政府驻渝办事处用地选址问题的函》、渝国土房管告字【2010】47号国有建设用地使用权公开出让公告、国有建设用地使用权竞买须知、《国有建设用地使用权出让合同》、《供房协议》、《关于申请减免广安市人民政府驻重庆办事处办公楼建设项目防空地下室易地建设费的函》、《关于申请减免广安市人民政府驻重庆办事处办公楼建设项目城市建设配套费的请示》、广安府【2012】23号《广安市人民政府关于减免广安市政府驻重庆办事处办公楼建设项目城市建设配套费及防空地下室易地建设费的请示》、【2012】54号《关于广安市政府驻重庆办事处办公楼项目涉及人防问题的报告》、渝建文【2012】152号《重庆市城乡建设委员会关于广安市政府申请减免驻渝办事处办公用房配套费的意见》、重庆市人民政府领导批示抄告单、《补充协议》、《关于调整供房面积与方式的报告》、《关于调整广安驻渝办事处办公用房面积的函》、《广安市人民政府驻重庆办事处关于请求调整办公楼交验标准的函》、广安府函【2015】41号《广安市人民政府关于恳请免除广安市人民政府驻重庆办事处办公用房产权过户税费的函》、渝国土房管函【2015】586号《重庆市国土房管局关于广安市人民政府恳请免除广安市人民政府驻重庆办事处办公用房产权过户税费的处理意见》、房屋验收交接表、重庆市新建商品房屋使用说明书、进账单、发票、《室内装饰工程施工合同》、登记信息查询结果、（2018）渝01执异381号执行裁定书、（2018）渝01民初491号民事判决书、（2020）渝民终164号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。本案本院认定如下事实：江北区观音桥组团G标准分区G05/01地块(约13719平方米，2010年4月规划调整后变为G05/02地块)是案涉房屋所在的美全22世纪项目所在宗地。2005年至2006年，重庆市政府同意批准将案涉土地划拨给广安市驻渝办，广安市政府曾就该项目进行立项、设计、报批，但最终未完成划拨手续，广安市驻渝办未取得过案涉地块的土地使用权。2010年8月19日，重庆市国土房管局以渝国土房管文【2010】389号《关于解决广安市人民政府驻重庆办事处用地选址问题的意见》上报，重庆市政府于2010年9月16日批示同意，明确了广安市驻渝办需求面积、价位区间、功能布局后，以此为前提对该地块市场价格进行评估和审计，竞买须知中将明确的条件予以公示实施招拍挂。2010年10月11日，江北府函【2010】313号《重庆市江北区人民政府、四川省广安市人民政府关于广安市人民政府驻渝办事处用地选址问题的函》明确，竞得单位同意在土地成交后2年内在该地块范围内提供其建设的房屋第1-28层共计建筑面积30000平米的办公用房给广安市政府驻渝办事处；竞得单位同意广安市政府驻渝办事处在房屋竣工验收后以参考周边办公用房目前市场价6000平米建筑面积单价的基础上经双方一致认定的第三方评估最终确定的市场价格下浮20%购买上述办公用房。2010年12月8日，重庆市国土资源和房屋管理局发布渝国土房管告字【2010】47号国有建设用地使用权公开出让公告，案涉土地的竞买须知(六)3记载“该项目建成后，广安市政府驻重庆办事处以6000元/平方米的价格回购30000平方米的办公用房，竞得单位须与广安市政府驻重庆办事处就建设方案设计等事项进行协商，方案必须满足广安市政府驻重庆办事处功能要求，具体楼层位置由竞得单位和广安市政府驻重庆办事处协商解决”。后美全公司竞得案涉土地，并于2011年1月31日签订土地出让合同，该出让合同补充条款第四条对以上竞买须知(六)3记载的内容予以约定。2011年7月21日及2012年8月3日，广安市驻渝办与美全公司先后签订《供房协议》以及《补充协议》，约定由美全公司负责在案涉土地上开发建设的房屋中，无偿将位于美全X世纪X塔第X层(预估建筑面积2000平方米)给予广安市驻渝办，其产权归广安市驻渝办所有，由美全公司为广安市驻渝办办理产权过户手续，过户的税、费由广安市驻渝办承担，广安市驻渝办不再回购该地块开发建设的房屋。《供房协议》由江北区人民政府和广安市人民政府参与鉴证。2012年，广安市驻渝办向重庆市人民政府及相关部门申请减免防空地下室易地建设费、城市建设配套费等。2012年11月6日，广安市驻渝办和美全公司向重庆市江北区国土资源管理分局国呈交《关于调整供房面积与方式的报告》，广安市驻渝办于2013年1月13日向重庆市国土资源和房屋管理局呈交《关于调整广安驻渝广安市驻渝办办公用房面积的函》。报告和函件中反映，广安市驻渝办不再回购30000平方米，由美全公司无偿提供2000平方米归广安市驻渝办所有。2013年12月涉案房屋取得不动产登记中心房屋初始登记。2015年3月24日，广安市政府以广安府函【2015】41号《关于恳请免除广安市人民政府驻重庆广安市驻渝办办公用房产权过户税费的函》，致函重庆市人民政府:“特恳请贵市给予支持，免除广安市驻渝办2000平方米办公用房产权过户税费，并帮助办理相关产权证书”。重庆市国土资源和房屋管理局于2015年5月28日，以渝国土房管函【2015】586号《关于广安市人民政府恳请免除广安市人民政府驻重庆办事处办公用房产权过户税费的处理意见》提出建议免收房屋转让手续费，2015年7月2日重庆市人民政府批示同意。2015年7月17日，美全公司将案涉房屋交付广安市驻渝办后，广安市驻渝办使用案涉房屋至今。2015年12月23日,美全公司与中信银行重庆分行签订了编号为（2015）信渝银最抵字第5115085号《最高抵押合同》,担保最高额度为前述80000000元本金及其利息、罚息、复利、实现债权的费用等，美全公司以其所有的位于重庆市海尔路178号附32号2单元11-1、11-2、11-3、11-4、11-5、11-6、11-7、11-8、11-9、11-10、11-11（即案涉房屋）以及其他房产提供抵押担保。同日，双方办理抵押登记，抵押物均是美全22世纪的房屋,案涉房屋为抵押物中的一部分。重庆市第一中级人民法院于2018年5月30日作出（2018）渝01民初188号民事裁定，准许申请人中信银行公司77256788.66元的诉讼保全申请。同日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01执保149号执行裁定，冻结被申请人尚鼎公司、美全公司、吕忠品、周承君、袁源名下银行存款77256788.66元或查封、扣押、冻结其等值财产。2018年6月11日,重庆市第一中级人民法院向江北区不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封美全公司名下位于重庆市江北区海尔路X号附X号X单元X-X至X-X号房屋以及其他抵押房屋。随后，广安市驻渝办作为案外人对执行标的提出书面异议，重庆市第一中级人民法院于2018年8月16日作出（2018）渝01执异381号执行异议裁定：“中止对位于重庆市海尔路X号美全X世纪X塔X层1-X号共11套房屋的执行。”中信银行重庆分公司于2018年9月3日向重庆市第一中级人民法院提起申请执行人执行异议之诉。在该案审理过程中，中信银行重庆分公司将该案的相关债权转让给重庆渝康资产经营管理有限公司（以下简称渝康公司），渝康公司经准许作为原告参加诉讼。重庆市第一中级人民法院于2019年9月23日作出（2018）渝01民初491号民事判决书，驳回渝康公司的全部诉讼请求。后因渝康公司不服提起上诉，重庆市高级人民法院于2020年6月29日作出（2020）渝民终164号民事判决书，判决驳回渝康公司的上述请求。在该案的审理中，美全公司认可广安市驻渝办以放弃低价购买权换取了2000平方米的办公用房，其实际是支付了对价的。本院认为，广安市驻渝办与美全公司签订的《供房协议》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。美全公司负有协助广安市驻渝办办理案涉房屋产权登记的合同义务，且对广安市驻渝办要求办证的诉讼请求并无异议，双方未能办理产权过户系因案涉房屋现被抵押及查封而难以完成。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”根据已查明的事实，重庆市国土资源和房屋管理局在案涉地块招拍挂及签订国有土地使用权出让合同时即为广安市驻渝办设定了权利，并且该权利经过了公示公告；广安市驻渝办参与了案涉房屋的设计建造，支付了案涉房屋的建设成本，并以案涉房屋所有权人的身份请求重庆市政府减免相关建设费用，重庆市政府认可并同意按政策对广安市驻渝办应取得的房屋面积免除一定的费用，与美全公司就案涉房屋已存在委托建造关系；而且，广安市政府在2015年3月24日，即广安市驻渝办接房前就向重庆市政府发函请求免除产权过户税费并帮助办理产权证书，而案涉房屋于2015年12月23日被美全公司用于抵押担保，故案涉房屋虽然登记在美全公司名下，但案涉房屋未办理产权登记的原因不在于广安市驻渝办；综上，广安市驻渝办系基于建造的事实行为取得案涉房屋的所有权，即在案涉房屋建造完成时即取得涉诉房屋的所有权，可以排除之后设立的抵押权及基于抵押权的强制执行，美全公司作为案涉房屋登记的开发建设单位仍负有协助广安市驻渝办办理产权过户登记的合同义务，关于广安市驻渝办要求美全公司办理案涉房屋产权过户的请求，本院予以确认。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：被告重庆美全置业有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告广安市人民政府驻重庆办事处办理位于重庆市江北区海尔路X号美全X世纪X塔X楼X至X号房屋的产权过户登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆美全置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王中申二〇二〇年八月十九日法官助理 郑成帅书 记 员 刘 培