浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终2312号上诉人（原审原告）：吴功正，男，1958年3月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：鲁邦升，浙江厚望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈建锋，男，1971年10月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：何远，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐滔，浙江泽大（义乌）律师事务所实习律师。原审第三人：义乌朗哲房地产营销策划有限公司，住所地浙江省义乌市稠江街道香山路560号。统一社会信用代码91330782MA28E8WBXF。法定代表人：王昌美，系执行董事。上诉人吴功正与被上诉人陈建锋及原审第三人义乌朗哲房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初22070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴功正上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持吴功正的诉讼请求。事实和理由：一、陈建锋因未按义乌市土地政策规定和《出让国有土地使用权合同》约定履行先合同义务，导致案涉合同的房屋不能办理变更至吴功正名下手续，致使吴功正不能实现合同目的。原审判决把解除合同的原因归结于吴功正，属于事实认定错误、适用法律错误之情形。案涉《房屋买卖合同（居间）》是格式合同，合同签订当晚即要求吴功正支付了30万元。次日，吴功正家人在看合同时，发现合同标的物所有权人为义乌市兴峰袜厂，用途为工业。经咨询，知悉工业性质用地上的房屋不能办理变更至个人名下土地政策后，当即找义乌朗哲房地产营销策划有限公司和陈建锋要求解除合同，返还已支付的购房款，只是当时没有给陈建锋发书面解除函而已。后吴功正与陈建锋及义乌朗哲房地产营销策划有限公司经多次协商未果，于2019年3月29日向义乌市人民法院提起诉讼。后经二审法官释明本案应为解除之诉，而非撤销之诉，吴功正撤回上诉，提起本案诉讼。虽然陈建锋2019年7月7日给吴功正发出了《解除房屋买卖合同的函》，但吴功正已在2019年3月29日提起诉讼，法院对吴功正的上诉案件正在审理中，如果陈建锋认为需要解除合同，应当是提出反诉或者以此为由提出抗辩，而不是给吴功正发解除函。故陈建锋发出的“合同解除函”对吴功正不具有约束力，且也不具有法律效力。根据相关规定，当事人根据《合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。导致案涉合同纠纷的真实原因是土地政策导致合同标的物不能过户，吴功正不能实现合同目的。原审片面理解《合同法》第九十六条的规定，在没有依法判断案涉房屋是否具备转让条件的前提下，即把不能实现合同目的的原因归结为吴功正，不仅与客观事实不符，也违背了司法应有的正义。二、陈建锋应当要依法返还吴功正已经预付的30万元。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同系义乌朗哲房地产营销策划有限公司提供的填充式版本合同。陈建锋作为房屋开发商，明知其未按《出让国有土地使用权合同》第13条的约定办理手续和缴纳有关费用（税），对房屋预售也未按有关规定办理审批手续的前提下，仍然出售房屋，其存在明显的主观过错，这是导致案涉合同解除的最主要原因。而且，解除合同没有给陈建锋造成任何经济损失，陈建锋返还财产也不会产生任何费用，故陈建锋应当要依法返还已经收取的30万元。陈建锋辩称，一、吴功正在本案中的主张，包括诉讼请求和上诉请求，实质上是要再次解除一个已经解除的合同。1、吴功正未按照案涉合同第4条第1款的约定，于2019年3月底支付第二笔购房定金，陈建锋有权根据案涉合同第9条第3款的约定解除合同。2、陈建锋已于2019年7月6日向吴功正寄送了《解除房屋买卖合同的函》，吴功正在一审庭审时确认，已于2019年7月7日签收了该函，且未在三个月内向人民法院提起诉讼，提出异议。陈建锋解除合同的通知，既符合合同约定解除权条件，又符合法定通知程序。因此，该解除合同通知已经发生法律效力，案涉合同已于2019年7月7日解除。3、吴功正在本案的诉讼请求，是以案涉不动产不能办理变更登记手续为由请求法院确认合同解除，但吴功正此前没有向陈建锋发送任何通知。在吴功正连解除合同通知程序都不具备的情形下，根本无需审查吴功正所谓的解除理由是否成立，人民法院即可直接驳回吴功正的“确认合同已解除”诉请。二、吴功正未履行案涉合同第4条第1款的付款约定超过30日，根据案涉合同第9条第4款第2项的约定，陈建锋有权选择适用定金罚则，吴功正无权要求返还30万元定金。吴功正于2019年3月6日支付了第一笔30万元是定金，在吴功正提交的收条中明确定金30万元。根据案涉合同第9条第4款第2项的约定，吴功正违约期限超过30日的，陈建锋有权没收吴功正的购房定金。吴功正无权要求返还30万元定金。三、案涉《房屋买卖合同（居间）》并不存在《合同法》第九十四条第一项规定的法定解除情形，吴功正无权请求解除案涉合同。1、该款规定的是“因不可抗力致使不能实现合同目的”，显然，吴功正的上诉理由中的“义乌市土地政策”，不属于不可抗力。义乌市并未禁止工业用地的转让，自然人签署合同符合义乌的交易惯例。义乌法院已有多起判例认可个人受让工业用地不动产合同的效力。2、合同签订之前的政府行为、禁令，不属于签订合同以后发生的不可抗力。吴功正所谓的政策依据，没有一份是在合同签订之后制定和形成的，吴功正无权主张“因不可抗力致使不能实现合同目的”。综上，请求驳回上诉，维持原判。义乌朗哲房地产营销策划有限公司未到庭，也未作书面陈述。吴功正向一审法院起诉请求：1、确认吴功正与陈建锋于2019年3月6日通过义乌朗哲房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖合同（居间）解除；2、判决陈建锋返还吴功正根据该合同已支付的购房款30万元。一审法院认定事实：2019年3月6日，吴功正（乙方、买房）与陈建锋（甲方、卖方）在义乌朗哲房地产营销策划有限公司的居间服务下签订《房屋买卖合同（居间）》一份。合同约定：第一条房屋基本情况甲方同意将坐落于义乌市××路××号的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，该房屋权属性质：私产，所有权人：义乌市兴峰袜厂（陈建锋）建筑面积：513.70平方米；（以产权证书为准或以政府部门实测为准）用途：工业。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋。甲方保证该房屋的现状符合本合同约定的办理过户手续的要求。第二条房屋交易价格及相关税费甲乙双方同意，该房屋成交价格为人民币肆佰伍拾万元整（￥4500000.00）。该成交价格为实际成交价格，其他任何方式出具的价格都不具有实际效力（本合同的补充协议除外）。甲乙双方确认该房屋产权过户、房屋配套设施过户产生的相关税费（增值税、个税、契税、评估费、测绘费、出让金等）由乙方承担。第三条过户事项甲、乙双方同意于2019年9月15日之前到相关部门办理房产所有权过户手续，将房屋所有权证办理至乙方名下。第四条定金及付款方式的约定1、乙方应在签订本合同后在2019年3月6日支付第一笔人民币叁拾万元整（￥300000.00元），2019年3月底前支付第二笔人民币贰拾万元整（￥200000.00元）作为购房定金。该定金由乙方直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭条，此定金在甲、乙双方办理完房产证过户当日冲抵房款。2、甲、乙双方办理产权过户当日，乙方向甲方支付购房款人民币肆佰万元整（￥4000000.00元），甲方应向乙方出具收款凭条。……第九条违约责任约定1、甲乙双方中任何一方不履行合同义务或履行本合同义务不符合约定的，以及拒绝履行本合同，或一方擅自中途解除合同的均属违约行为，违约方要承担相应的违约责任。2、由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋不动产权证书的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按照总房款的万分之三向乙方支付补偿金。逾期超过三十日，乙方有权解除合同并按照本合同第九条第4款追究违约责任和违约金，或依据本合同请求义乌市人民法院进行司法裁决。3、若由于乙方原因导致甲方逾期获得房款的，甲方有权追究乙方的违约责任，每逾期一日，乙方应按照总房款的万分之三向甲方支付补偿金。逾期超过三十日，甲方有权解除合同并按照本合同第九条第4款追究违约责任和违约金，或依据本合同请求义乌市人民法院进行司法裁决。4、甲乙双方任何一方违约期限超过三十日的赔付方式为：①若甲方违约：甲方双倍返还乙方购房定金；同时甲方返还乙方已付所有款项；并向乙方支付总房款20%的金额作为违约金。②若乙方违约：甲方没收乙方购房定金；同时乙方向甲方支付总房款20%的金额作为违约金。合同签订当日，吴功正向陈建锋支付了30万元定金。2019年3月29日，吴功正曾诉至原审法院，请求撤销涉案合同，该院于2019年6月17日作出（2019）浙0782民初6655号民事判决书，驳回吴功正的诉讼请求。吴功正向金华市中级人民法院提起上诉，后又于2019年10月28日申请撤回上诉，金华市中级人民于2019年10月28日作出（2019）浙07民终4631号民事裁定书，准予吴功正撤回上诉。2019年11月19日，吴功正再次诉至法院。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同（居间）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方合同第九条第3款约定，如由于吴功正原因导致陈建锋逾期获得房款的，陈建锋有权追究吴功正的违约责任，若逾期超过三十日，陈建锋有权解除合同并按照合同第九条第4款追究违约责任和违约金。根据合同第四条约定，吴功正应于2019年3月6日支付第一笔购房定金30万元，于2019年3月底前支付第二笔购房定金20万元，但吴功正于2019年3月6日支付第一笔购房定金后，至今再未按约支付其余款项。因此，陈建锋依约享有合同解除权。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案吴功正于2019年7月7日签收了陈建锋发出的《解除房屋买卖合同的函》且未提出异议，因此确认涉案合同于2019年7月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案系因吴功正违约导致合同解除，根据双方关于违约责任的约定，陈建锋有权没收吴功正的购房定金，故吴功正要求陈建锋返还30万元定金的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、确认吴功正与陈建锋于2019年3月6日签订的房屋买卖合同（居间）于2019年7月7日解除。二、驳回吴功正的其他诉讼请求。案件受理费2900元（已减半收取），由吴功正负担。二审中，吴功正提供以下证据：一、义地（乡镇）合字（94）第346号《出让国有土地使用权合同》一份，二、《义乌市国有土地使用权转让和土地用途改变管理暂行办法》一份，三、《义乌市国有土地使用权出让管理暂行办法》一份，四、金华市中级人民法院、金华市国土资源局《关于依法规范人民法院执行和国土资源管理部门协助执行若干问题的意见》一份，共同证明：工业用地无法过户到个人名下，陈建锋要对该工业用地性质进行改变必须要向义乌市政府有关部门提出变更申请，同时要办理相关手续的事实，由于陈建锋没有履行合同约定的义务，导致该商品房不能出售。因此本案合同无法履行的根本原因在于陈建锋没有先履行义乌市人民政府规定的相关义务。陈建锋质证认为，对证据一的三性不予认可，与本案没有关系。对证据二至四，不属于证据，不能证明本案的事实。义乌朗哲房地产营销策划有限公司未发表质证意见。本院认为证据一与本案不具关联性，不予确认。对证据二、三、四系地方性政府和规定，本院对真实性予以确认，但法律并不禁止个人购买工业用地性质的厂房，故对证明目的不予确认。陈建锋及义乌朗哲房地产营销策划有限公司未提交新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同（居间）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。庭审中双方一致确认解除案涉合同。本案争议焦点系案涉合同解除的过错责任应否由吴功正承担，吴功正是否有权要求陈建锋返还案涉定金。双方在签订合同时，合同第一条手写部分明确写明用途为工业。故吴功正在签订合同时知道或应该知道该房屋土地性质为工业用地。虽然案涉房屋土地性质为工业用地，但法律并不禁止个人购买工业用地性质的房屋，工业性质用地的房屋虽不能直接过户到个人名下，但通过一定方式能完成过户，故本案合同不存在法律上的不可履行性。同时，双方合同并未约定陈建锋需将工业用地性质进行变更后才能交易，故吴功正主张陈建锋没有先履行变更义务，致使合同无法履行的理由不能成立。吴功正未按合同约定支付剩余的款项，陈建锋已书面发函通知吴功正解除案涉合同。故本案合同解除是因吴功正违约导致，陈建锋对合同解除并无过错。根据双方关于违约责任的约定，吴功正无权要求陈建锋返还定金。原审驳回吴功正要求返还定金的诉请，于法有据。综上所述，吴功正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人吴功正负担。本判决为终审判决。审 判 长  楼 俊审 判 员  陈旻尔审 判 员  郑青蓝二〇二〇年八月二十五日代书记员  黄佳婧