江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6332号上诉人（原审被告）：梁兴隆。被上诉人（原审原告）：太仓市堤闸管理处，住所地太仓市浏河镇渔港路6号。法定代表人：王文斌，该堤闸管理处主任。委托诉讼代理人：陈冯宇，江苏众谊律师事务所律师。上诉人梁兴隆因与被上诉人太仓市堤闸管理处（以下简称堤闸管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服太仓市人民法院(2020)苏0585民初1788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。梁兴隆上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由堤闸管理处承担。事实和理由：上诉人梁兴隆与被上诉人堤闸管理处之间于2005年左右形成租赁合同关系，最近一份租赁合同于2017年签订，租赁期间为2017年8月1日至2019年7月31日止。涉案的房屋没有不动产证、建设工程规划审批或许可手续，因此双方租赁合同被判无效，故双方的占有使用费标准不能按原合同标准进行支付。上诉人在占有房屋之后，进行了大量修缮、装修以满足房屋的正常使用，该部分装修、修缮的费用应当由被上诉人承担。堤闸管理处辩称：租赁合同是双方和第三方拍卖公司签订的，房屋租金都是经过拍卖公司评估的，与市场价值相符。上诉人要求修缮、装修费用是独立的诉讼请求，在一审中未提出。上诉人在一审时仅提出存在经营性损失，一审法院也明确告知上诉人如果要求补偿损失应当提起反诉，但上诉人一审中没有提起。堤闸管理处向一审法院起诉请求：1.梁兴隆将其承租的位于太仓市青龙岗码头25-26号房屋5间腾退并返还堤闸管理处；2.梁兴隆支付堤闸管理处占有使用费（占有使用费的计算方式：按9000元/年的标准，自2019年8月1日起计算至房屋实际腾退返还之日止）。一审法院认定事实：梁兴隆自2005年开始租用堤闸管理处未予青龙港码头25-26号房屋。2017年8月5日，梁兴隆、堤闸管理处及苏州娄江产权交易拍卖有限公司（中介方）签订一份《太仓市市级行政事业单位房屋租赁合同书》，约定由梁兴隆承租堤闸管理处位于青龙港码头25-26号房屋5间用于经营水产，租金9000元/年，租赁期限自2017年8月1日起至2019年7月31日止。合同到期前，堤闸管理处委托江苏众谊律师事务所致函梁兴隆，告知梁兴隆合同到期后不再续租。租赁期限已届满，梁兴隆未将承租房屋腾退归还堤闸管理处。一审法院另根据堤闸管理处提供的土地使用权证查明：涉案房屋坐落于，土地使用权人为太仓市堤闸管理所，即本案堤闸管理处，地号为24-（37）-3，使用权类型为划拨。关于涉案房屋的来源，堤闸管理处表示，涉案房屋建造时并无相应的建房批复。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划审批或许可手续建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。双方当事人均未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的《太仓市市级行政事业单位房屋租赁合同书》无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故堤闸管理处要求梁兴隆腾退并返还位于太仓市青龙港码头25-26号房屋5间的诉讼请求并无不当，一审法院依法予以支持。堤闸管理处同时要求梁兴隆支付从2019年8月1日起的房屋占有使用费，梁兴隆对此不持异议，且堤闸管理处主张的计算方式并无不当，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、梁兴隆于判决生效之日起30日内将位于太仓市青龙港码头25-26号的5间房屋腾退并返还堤闸管理处；二、梁兴隆于判决生效之日起30日内支付堤闸管理处占有使用费（占有使用费的计算方式：按9000元/年的标准从2019年8月1日起计算至实际腾退之日止）。案件受理费148元，减半收取计74元，由梁兴隆负担。二审中，双方均未有新证据提交。二审经审理查明事实与一审相一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”案涉房屋虽然因为未取得建设工程规划许可证、未经主管部门批准建设导致租赁合同无效，但并未影响梁兴隆占有和使用，一审法院根据双方约定的租金标准判决梁兴隆向堤闸管理处支付占有使用费并无不当。关于梁兴隆提出要求堤闸管理处承担修缮、装修费用的上诉理由，虽然梁兴隆一审中以此理由提出了抗辩，该抗辩也是基于双方之间存在房屋租赁合同，属于同一法律关系，但抗辩的内容是要求堤闸管理处赔偿其造成的损失，从而可以对抗及抵消堤闸管理处关于占有使用费的主张，故梁兴隆应当提起反诉或者另行起诉，法院才能加以审理，故本院对此不予理涉。综上，梁兴隆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148元，由上诉人梁兴隆负担。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二〇年八月二十四日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。