山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2948号上诉人（原审原告）：石路宾，男，1974年9月26日出生，汉族，住山东省德州市禹城市。上诉人（原审原告）：高国静，女，1976年3月2日出生，汉族，住山东省德州市禹城市。委托诉讼代理人：尹佐林，山东禹鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐可忠，男，1969年6月26日出生，汉族，住山东省德州市禹城市。原审第三人：侯五珍，男，1966年9月20日出生，汉族，住河南省上蔡县。上诉人石路宾、高国静因与被上诉人徐可忠、原审第三人侯五珍案外人执行异议之诉一案，不服山东省禹城市人民法院（2019）鲁1482民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。石路宾、高国静上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判支持上诉人诉讼请求；2.一二审诉讼费用由被告承担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律均错误,导致错误判决。第一,一审法院认定原审第三人侯五珍将房屋抵押给被上诉人,没有事实和法律依据。2016年元月1日,原审第三人为被上诉人写下借条,但借条中并无借款金额,只写明“我把南郡华府17号楼302房压给徐可忠钱还清后收回手续和楼房”,同时把涉案楼房购房合同、付款票据、税收收据等交给徐可忠。原审第三人将涉案房屋购房手续“压给”被上诉人,该“压给”无非是向被上诉人证明自己是有实力偿还借款的,但并不构成将涉案房屋抵押给被上诉人。被上诉人与原审第三人之间没有形成抵押关系,被上诉人对涉案房屋不享有抵押权。一审法院认定原审第三人与被上诉人形成抵押(见一审判决书第8页之本院认为),显然与事实不符,与法律相悖。第二,上诉人与原审第三人之涉案房屋买卖合同关系合法有效。原审第三人系涉案房屋所有人,原审第三人将涉案房屋卖给上诉人,收取了上诉人的定金5万元和房款10万元,并将房屋交付给上诉人装修入住，只是由于原审第三人和政府政策两年内不能办理过户的原因,根据约定未付清全款和办理过户登记。尽管双方没有签订书面合同,但房屋买卖合同关系成立,合法、有效。第三,上诉人对涉案房屋具有物上请求权,而且权利成立在先。被上诉人与原审第三人之间是民间借贷关系,没有房屋抵押关系,被上诉人对涉案房屋不享有抵押权。上诉人对起诉和查封之事毫不知情,直到2019年3月上诉人住的房门上被贴上(2019)鲁1482执233号执行通知。不难看出,上诉人权利形成在先,应当得到优先保护。原审第三人在将房屋转让给上诉人,上诉人享有物权时,房屋没有被设定任何法律义务,人民法院不应当查封本案房屋,结合本案情况,适当的处置方式应当是执行上诉人对原审第三人的应付房款,而且上诉人一直表示，可以在对原审第三人应付款范围内提存该款项。综上所述,一审法院错误认定被上诉人与原审第三人存在抵押关系,适用法律错误,导致错误判决，故提起上诉,请求予以支持。徐可忠辩称，一审判决事实清楚，证据属实，答辩人同一审判决观点一致。侯五珍未陈述意见。石路宾、高国静向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与第三人之房屋买卖合同合法有效，确认原告对禹城市城区南郡华府17号楼2单元302室楼房有所有权；2.判令不执行禹城市城区南郡华府17号楼2单元302室楼房，解除对该楼房的查封；3.诉讼费用、保全费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月，本案两原告欲与本案第三人侯五珍协商购买涉案楼房即南郡华府小区17号楼2单元302室，原告交付第三人200000元购房款后得知房子不能过户，又将200000元房款要回。2016年元月26日，第三人找到原告说房子可以过户，需先交付50000元定金，收到定金后，侯五珍将房子交给原告进行装修。原告入住后，侯五珍又说因为政府原因不能过户，原告再次要求退房，侯五珍承诺先交100000元房款后其余的待到房子过户后再支付。这样原告总共交给第三人侯五珍150000元购房款后，一直在涉案楼房内居住至今。第三人侯五珍至今下落不明。本案第三人侯五珍曾向本案被告徐可忠多次借款，2015年5月1日，经过对账，侯五珍还欠徐可忠26万元，侯五珍给徐可忠出具借条，并注明用侯五珍在棉西小区的楼房作抵押。后来，侯五珍没有偿还徐可忠欠款，还私自将棉西小区楼房卖掉。2016年元月1日，侯五珍再次给徐可忠写下借条，但是借条上没有借款数额，只写明“我把南郡华府17#楼302房压给徐可忠钱还清后收回手续和楼房”。同时，侯五珍将涉案楼房的购楼合同、交付楼款收据、契税收据等交给了徐可忠。2017年4月21日徐可忠起诉至一审法院要求侯五珍偿还借款260000元及利息，同时申请对涉案楼房进行保全，一审法院以（2017）鲁1482财保256号民事裁定书查封侯五珍名下位于禹城市城区南郡华府小区17号楼2单元302室。2017年12月20日，一审法院以（2017）鲁1482民初1293号民事判决书判令侯五珍给付徐可忠借款本金260000元及利息。判决生效后，徐可忠向一审法院申请对生效判决进行执行。2019年3月一审法院将（2019）鲁1482执233号执行通知书，报告财产令张贴于城区南郡华府小区17号楼2单元302室门口。本案原告看到后提出执行异议，一审法院以（2019）鲁1482执异43号驳回原告的异议。2019年8月16日原告诉来一审法院，要求：1.依法确认原告与第三人之房屋买卖合同合法有效，确认原告对禹城市城区南郡华府17号楼2单元302室楼房有所有权；2.判令不执行禹城市城区南郡华府17号楼2单元302室楼房，解除对该楼房的查封；3.诉讼费用、保全费用全部由被告承担。以上事实，有原、被告提交证据及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，2016年元月1日，第三人侯五珍便将涉案房屋的购房手续交给被告徐可忠作抵押，承诺还清欠款收回手续。在2016年元月26日又将涉案房屋出卖给原告夫妇，并收取二原告50000元房款，显然第三人明知道自己卖给原告夫妻的房屋是存在瑕疵争议的情况下依然与原告交易。也就是说，第三人在与原告夫妻订立合同时故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，存在明确的缔约过失。房屋购买手续在被告徐可忠处，第三人在收取原告150000元购房款后便失去联系，原告与第三人又没有签订正式的书面买卖合同，第三人侯五珍是在以合法方式掩盖非法目的。进而导致二原告与第三人的所谓的房产买卖合同既没有证实其成立和有效的证据，也缺乏法律依据予以支持。因此原告要求确认其与第三人的房屋买卖合同合法有效不应支持。涉案楼房的买卖合同中的购房人、交款人等手续均系第三人侯五珍名字，在没有经过合法的合同转让及不动产登记等行为的情况下，原告主张对涉案楼房拥有所有权，亦没有事实和法律依据，不予保护。因此，二原告对涉案楼房不具有排他性的权利，一审法院的执行行为应当继续进行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回原告石路宾、高国静的诉讼请求。案件受理费5200元，由二原告承担。二审中，当事人未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人二审争议的焦点问题为：一审判决驳回上诉人的诉讼请求是否正确。本案系案外人执行异议之诉，上诉人的诉讼请求能否得到支持的关键在于：上诉人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条也规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，石路宾、高国静与侯五珍在查封之前未签订书面的买卖合同，石路宾、高国静虽然主张已交付部分房款且实际占有房屋，但房屋至今未办理过户手续。关于购房人没有办理过户登记手续是否存在过错的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，该规定的“买受人自身原因”可以分为三个层面：一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略，例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续；三是消极不行使登记权利。本案中，上诉人虽然主张与侯五珍存在真实房屋买卖，但一直未办理房屋过户登记，根据诉讼中的证据及当事人陈述，案涉房屋没有办理过户登记的原因属于上述“买受人自身原因”，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。因此，上诉人提起的本案案外人执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的应予支持的情形。另，本案系案外人执行异议之诉，上诉人与侯五珍之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系，均不能对执行标的排除强制执行，上诉人关于确认房屋买卖合同合法有效的诉讼请求本案不予认定。一审判决在一审法院认为部分的论述“2016年元月1日，第三人侯五珍便将涉案房屋的购房手续交给被告徐可忠作抵押”，属于对事实的叙述，并未认定徐可忠对案涉房屋享有抵押权，上诉人排除强制执行的诉求未获支持也非因该论述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人石路宾、高国静负担。本判决为终审判决。审判长  王善文审判员  郑卫华审判员  高世民二〇二〇年八月三十一日法官助理刘立琛书记员陈艳