新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新28民初26号   原告（异议人）：王秀霞，女，1973年9月25日出生，汉族，住山东省日照市。   委托诉讼代理人：苏刚，系新疆天雪律师事务所律师。   被告（申请执行人）：何素珍，女，1971年10月31日出生，汉族，住新疆库尔勒市。   委托诉讼代理人：李孟春，系北京市京师（深圳）事务所律师。   第三人：陈新强，男，1974年9月24日出生，土家族，住新疆和静县。   第三人：巴州新兴房地产开发有限公司，住所地和静县团结路新兴商务综合楼。   法定代表人：唐秀荣，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：靳光明，系新疆诺启律师事务所律师。   委托诉讼代理人：毛先艳，女，汉族，住库尔勒市，系该公司员工。   原告王秀霞与被告何素珍、第三人陈新强、巴州新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴房产）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告王秀霞的委托诉讼代理人苏刚、被告何素珍及委托诉讼代理人李孟春、原审第三人巴州新兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人靳光明、毛先艳到庭参加诉讼，原审第三人陈新强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。   原告王秀霞向本院提出诉讼请求：1、请求判决终止对和静县下车路水景公寓一层7号门面房，面积为268.08平方米房屋的执行程序，执行案号为（2015）巴执字260号。2、本案的诉讼费以及送达费由被告承担。事实和理由：2012年王秀霞与第三人陈新强协商购买巴州新兴房地产开发有限公司开发建设的××县面房，面积为268.0平方米，根据双方协商，原告在和静县住房和城乡建设局办理了房屋备案登记手续。新兴房产于2012年11月18日为原告办理了备案登记手续，后原告于2013年3月8日通过银行转账的方式向第三人支付了购房款1,832,000元，之后原告又两次向新兴房产支付房款448,000元，2019年9月新兴房产将验收合格的房屋依法交付给了原告，原告已将案涉房屋安装卷帘门并使用。2020年4月8日，巴州中级人民法院在被告申请执行以（2015）执字260号执行裁定书查封了已经出售给原告的的位××县面房。对此原告依法向巴州中级人民法院提出执行异议申请，要求停止对原告所有的案涉房屋进行执行。巴州中级人民法院在受理执行异议申请后，以原告虽然与新兴房产签订商品房买卖合同支付部分购房款，接收房屋并使用，但并未依法办理登记或预告登记为由，故原告未取得该案涉房屋的所有权，不能排除被告对第三人的诉前保全行为以及案涉房屋为商铺并非用于居住，不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，第29条规定的排除执行的情形，作出了（2020）新28执异23号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为巴州中级人民法院（2020）新28执异23号执行裁定书认定事实以及适用法律错误。首先根据原告向巴州中级人民法院出示的和静县住房和城乡建设局出具的登记簿显示，案涉的7号房屋已经于2012年的11月18日给了原告王秀霞，可（2020）新28执23号执行裁定书却无视这一事实，认为并未依法办理登记或者预告登记，显然这一认定与客观事实不符，是错误的认定。其次基于上述错误的认定，（2020）新28执异23号执行裁定书引用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，第29条的规定，作为法律依据，可根据本案的客观事实，和静县住房和城乡建设局已经在2012年11月18日为原告办理备案登记手续，因此在引用法条时应当适用，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题解释的若干问题的规定，第30条的规定，作为法律依据，支持原告的一起请求。据此原告认为巴州中级人民法院（2020）新28执异23号执行裁定书，认定事实以及适用法律均错误，原告的诉讼请求具有事实以及法律依据，请求法院依法支持原告的诉讼请求。   被告何素珍辩称，首先是何素珍执行陈新强一案的情况，在2014年的12月18日，经过新疆高院调解书，确认陈新强欠何素珍款项2300万，在2014年高院的调解书之前，我们在2012年的12月19日申请了财产保全，查封了水景公寓1到4层的房产，查封的期限从2012年到2014年，紧接着在2014年的11月份，我们又对水景公寓1到4层进行了续封，2015年的5月26日，何素珍与陈新强一案进入了执行阶段，在2016年的11月26日，我们又对涉案的门面进行了续封，到2020年的4月8日，巴州中院又对一层的7号门面进行了查封，以上所有的查封裁定、协助执行通知书以及保全裁定均已送达了和静县住建局以及不动产登记中心。关于王秀霞与新兴房产、陈新强之间的事实情况，是王秀霞和新兴房产公司签订了一个7号门面的房屋买卖合同，房款是3,216,960元，商品房买卖合同签订时间是空白的，然后新兴房产又为王秀霞办理了涉案房屋的网签备案手续。在2013年的3月8日，王秀霞向陈新强银行转账1,382,000元，汇款的用途也是借款，同日新兴房产公司出具了收据，收到7号门面房款3,216,960元。1、房产预售网签备案只是住建局的一个行政管理手段，与预告登记的法律效果均不同，王秀霞并没有进行预告登记。2、就是因为预告预售网签备案的主体是房产公司，也就是新兴房产公司，这个网签备案它的办理流程，新兴房产公司利用自己拿上商品房买卖合同，在他们所谓的系统上向住建局进行网签备案的一个登记，并不是王秀霞去办理备案。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更除法律另有规定外的都需要依法登记，没有登记的不发生法律效力。其中预告登记是物权登记的一种，是具有准物权效力的。另外根据不动产登记条例实施细则86条规定，预告登记是需要预售合同等资料，办理预告登记的主体是有两种，一种是预售人和预购人，也就是开发商和王秀霞两个人一起去房产局才能办。如果说有约定的话也可以王秀霞单方面去房产局去办理预告登记，所以说预售网签备案和预告登记两者并不相同，网签备案并不就物权效力，不能以网签备案来认定房屋的所有权，所以王秀霞并不享有门面的所有权，本案不适用执行异议复议规定第30条的规定。王秀霞和新兴房产公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，并且王秀霞也不拥有该门面的所有权或者其他可排除执行的权利。代理人刚才也陈述了13年的3月8日，王秀霞向陈强出借了183.2万元，两人是民间借贷法律关系，不存在真实的商品房买卖合同关系。商品房的买卖实际上是为陈新强借款的一个担保，王秀霞并没有对陈新强或者新兴房产支付过30021余元的购房款，仅仅是对陈强享有183余万元的债权。根据民间借贷司法解释24条规定，当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民间借贷法律关系审理，也就是说即便没有何素珍执行陈强一案，对涉案门面的执行，王秀霞仅凭商品房买卖合同，以此到法院起诉主张房屋过户，也不会得到法院的支持。另外根据民法总则146条规定，虚假意思表示无效，应当以真实意思表示判断其行为效力。在何素珍执行陈新强一案中，诉讼和执行过程中，从2012年到2020年巴州中院对涉案的门面均进行了合法的查封，本案审理执行异议能否排除执行的核心问题在于王秀霞对执行标的有无所有权或者有没有其他可以排除执行的排他权，根据执行异议复议规定28条、29条的规定，王秀霞只有在符合该两条规定的情况下才能排除执行，但是王秀霞并不符合上述两条的条件。综上，恳请驳回王秀霞的诉讼请求。   巴州新兴房地产开发有限公司辩称：1、对于原告于陈新强之间的房屋买卖合同关系我们并不知情，陈新强作为和静县水景公寓的实际投资人，对水景公寓的房地产享有所有权。那么这一块的问题也已经通过了2014年12月18日新疆高院的一个民事调解书加以确定。因此无论是原告还是第三人陈新强，包括本案的被告，他们之间产生的债权债务关系，都应当由陈新强自行去处理，与我公司没有直接的法律上的利害关系。2、那么关于原告方所提出的案涉房屋一层7号门面房的问题，那么原告方是否属于网签备案，还是属于物权法中所规定的预告登记的问题，那么这个应当根据原告方向法庭所提供的房产登记簿来加以的加以确定，对于这块问题，第三人我方不发表直接意见。最后我们认为原告方的诉讼请求能否成立，最终请求人民法院依法裁定。   第三人陈新强未到庭，也未提供书面答辩状。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王秀霞提供第一组证据总共有4份，《房屋买卖合同》、中国农业银行个人结算业务申请书、收条两张金额分别为：336000、112,000元，合计448,000元，和静县住房和城乡建设局备案登记表。证实的问题，王秀霞购买的第三人开发的的第××县面房（260.08平方米）的房屋，并向第三人支付房款2,278,000元。和静县住房和城乡建设局在2012年11月18日已经将王秀霞购买的案涉房屋备案登记至王秀霞名下。被告何素珍对于商品房买卖合同的真实性及证实的问题不认可、对于农行转账凭证真实性认可，对于证明的问题不认可。其认为系陈新强与王秀霞之间交易的证据，该商品房买卖合同只是陈新强对王秀霞借款的担保。对于备案登记表真实性认可，证明的问题不认可。原审第三人新兴房产对于商品房买卖合同无异议，但其陈述原告并未到我公司办理商品房买卖的事宜，公司也没有收到原告交纳的房款。对于农业银行转账凭证真实性认可，关联性不认可，认为是双方的借款证据。由于陈新强未到庭，对于两份收条不发表质证意见。对于备案登记表真实性认可，证明的问题不认可。本院对于合同的真实性法庭予以确认，对于能否排除执行，结合本案其他证据综合认定。由于陈新强未到庭，对于两份收条真实性暂不予确认。对于银行申请书真实性予以确认，对于证明的问题，结合其他证据综合认定。房产公司网签备案真实性予以确认，对于证明的问题，结合其他证据综合认定。   原告王秀霞提供第二组证据，巴州中级人民法院的（2015）新28执字260号公告，查封位于××县面房268.08平方米。证明的问题，王秀霞购买的第三人开发的的第××县面房（268.08平方米）的房屋被查封的日期为：2020年4月8日。被告何素珍对于公告的真实性认可，关联性认可，对于证明的问题认可，补充一点，何素珍在2012年12月19日，以及14、16年都对涉案门面进行了查封。原审第三人新兴房产对于公告真实性、关联性没有异议。   本院对于公告的真实性予以确认，证明2020年对涉案房屋查封。   原告王秀霞提供第三组证据，巴州中级人民法院的（2017）新28执异36号执行裁定书，证明的问题，与王秀霞相同的案外人且末县众和小额贷款有限公司购买并备案登记的位于第三人开发的位于××县七套房产的异议申请被裁定异议成立，从而终止了七套房产的执行程序。被告何素珍对于对该份裁定书真实性认可，关联性，证明的问题不认可。理由：1、且末众合公司7套房产系住宅，且根据执行裁定内容该7套房产可能是预告登记。2、本案与且末小贷公司案件不同，应依法审查。3、就水景公寓另一个案件40套房屋的备案提出的执行异议均被巴州中院驳回。原审第三人新兴房产对于裁定书真实性认可，关联性不认可。   本院对于该份证据的真实性予以确认，关联性结合本案事实综合认定。   被告何素珍提供（2013）巴民一初字7-1保全裁定书以及协助执行通知书、2014年11月25日（2013）巴民一初字7-1协助执行通知书和送达回证、（2015）巴执字第260-3号执行裁定书、（2015）巴执字260之六号协助执行通知书及送达回证、（2015）巴执字第260号裁定书、及和静县住建局及不动产登记中心签收协助执行通知书回执。证实的问题，何素珍与新兴房产纠纷案中，经过何素珍申请，巴州中院对和静县水景公寓1到4层房产进行了财产保全的查封。2014年11月25日和16年的11月26日，巴州中院对上述门面进行了续封。原告王秀霞对于该组证据真实性没有异议，证明的问题不予认可，认为从2020年4月8日之前的裁定书都没有本案案涉的7号门面房，采取了相应的保全或者执行措施，或者其他的查封措施。直到2020年4月8日，才在巴州人民法院的协助执行通知书及裁定上，对案涉的7号门面房进行了查封，因此被告不能通过这组证据证实，在2012年12月10日就已经对案涉的7号门面房采取了查封或者之后的续封措施。因此本院对该组证据的真实性认可，对于证明的问题，结合其他证据综合认定。   新兴房地产没有提交证据。   陈新强未到庭，也未向本院提交证据。   本院认定事实如下：2012年王秀霞与第三人陈新强协商购买巴州新兴房地产开发有限公司开发建设的××县面房，面积为268.0平方米，根据双方协商，原告在和静县住房和城乡建设局办理了房屋备案登记手续。新兴房产于2012年11月18日为原告办理了备案登记手续，后原告于2013年3月8日通过银行转账的方式向第三人支付了购房款1,832,000元，之后原告又两次向新兴房产支付房款448,000元，2019年9月新兴房产将验收合格的房屋依法交付给了原告，原告已将案涉房屋安装卷帘门并使用。   2012年11月19日，新疆兴钢兴商贸有限责任公司、何素珍诉巴州新兴房地产开发有限公司与陈新强买卖合同纠纷一案中，新疆兴钢兴商贸有限责任公司、何素珍提出诉讼保全，本院作出（2013）巴民一初字第7-1号民事裁定书和（2013）巴民一初字第7-1号协助执行通知书，查封了本院案涉房产，查封期限2年。2014年12月25日进行了续查封。2014年的12月18日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2014）新民一终字第189号民事调解书，确认陈新强欠何素珍款项2300万，并确认陈新强对本案涉案房屋具有土地处置权。何素珍申请执行该调解书后，本院作出（2015）巴执字第260-3号执行裁定书，继续对该案涉房产进行查封。2020年4月8日，我院下发协助执行通知书，对涉案房屋继续查封。原告王秀霞不服向本院提出执行异议，本院作出（2020）新28执异23号执行裁定书，驳回了其异议申请，为此原告王秀霞向本院提出执行异议之诉。   本院认为，本案双方的争议焦点为，原告王秀霞对涉案的××县面房，是否享有足以排除执行行为的实体权利。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”王秀霞虽然与巴州新兴房地产开发有限公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，商品房买卖合同登记备案与不动产物权预告登记有本质的不同，有着不同的法律后果。不动产物权预告登记具有物权效力，而商品房买卖合同登记备案只是行政机关对商品房预售合同的一种行政管理手段，是确认、记录合同的存在，对合同本身的民事效力不产生任何影响，也不具有公示公信力。根据物权法定原则，办理了商品房买卖合同登记备案，并不当然产生不动产登记的物权效力。王秀霞虽然主张在当地预告登记与备案登记合二为一，但其并未提交充分证据予以证明，且庭审中并未提交其在涉案房屋备案登记的同时，曾向当地登记机构申请预告登记并提交的书面材料的相关证据。故王秀霞主张其对商品房买卖合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的理由不能成立。   本案中，原告王秀霞虽与陈新强签订了《商品房买卖合同》，但合同中未写明日期，其付款凭证的日期2013年3月8日其付款日期在执行保全之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王秀霞付款时间和实际占有本案涉案房产的时间均在人民法院查封该房产之后，不符合上述条款规定的情形；根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。王秀霞购买的系商铺不符合上述条款所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。   综上，原告王秀霞对本案涉案房产不享有排除执行的实体权利，其诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项的规定，判决如下   驳回王秀霞的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告王秀霞负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。   审  判  长   杨奇志   审  判  员   巴都木才次克   人民陪审员王怀敏   二 〇 二 〇 年 八 月 十 七 日   书  记  员   涂玥洁