四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4677号 上诉人（原审被告）都江堰市江上名都酒店有限公司。住所地：四川省都江堰市灌口街道西川社区走马河街2号。 法定代表人吴志会，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人付强，四川英特信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）成都塞纳山河商贸有限公司。住所地：四川省都江堰市彩虹大道北段壹街区石窟门。 法定代表人张成林，执行董事。 委托诉讼代理人凡俊俊，四川蓉城律师事务所律师。 上诉人（原审原告）四川堰和物业管理有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路88号1栋2单元45层。 法定代表人胡苗苗，总经理。 委托诉讼代理人李凯，四川信善律师事务所律师。 原审被告吴志会，男，1969年11月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原审被告王连辉，男，1967年6月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。 以上二原审被告共同委托诉讼代理人付强，四川英特信律师事务所律师。 上诉人都江堰市江上名都酒店有限公司（以下简称江上名都酒店）、上诉人成都塞纳山河商贸有限公司（以下简称塞纳公司）、上诉人四川堰和物业管理有限公司（以下简称堰和物业公司）因与原审被告吴志会、王连辉物业服务合同纠纷一案，不服四川省都江堰人民法院（2019）川0181民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，塞纳公司作为业主单位与物业服务企业堰和物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由堰和物业公司为都江堰市都江国际广场物业项目提供物业服务。（一）合同的履行期限自2017年1月1日起至2022年12月21日止；（二）物业服务费收费标准为：1.一层商铺9.00元／平方米／月；2.二层商铺8.00元／平方米／月；3.三层以上商铺7.00元／平方米／月；4.临时商铺10.00元／平方米／月；5.商业资产租赁中介一次性服务费10.00元／平方米；（三）车辆使用及车辆停放服务费的标准为1.车库的机动车位：车位产权人按地面车位60.00元／个／月、地下车位80.00元／个／月；2.占用地面统一规划管理的共有道路或其他场地停放的机动车辆：车位使用人按120元／个／月；3.其他车辆：摩托车30元／辆／月、电瓶车30元／辆／月、自行车20元／辆／月；违约责任：业主未按时、足额交纳物业服务费的，经堰和物业公司书面催告限期仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。堰和物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，塞纳公司、业主有权要求堰和物业公司在合理期限内整改，逾期未整改，给塞纳公司、业主造成损失的，承担赔偿责任。2017年1月9日，堰和物业公司与江上名都酒店在履行《前期物业服务合同》基础上，就该项目3-5层（酒店）的物业管理、费用结算等事宜签订《物业服务补充协议》，载明的特别约定：1.堰和物业公司将本项目配备的24小时专职内线电工岗1名、24小时专职巡逻岗2名，委派给江上名都酒店进行日常管理和工作安排（该岗位人员当天的考勤与考核由江上名都酒店出具，工资由堰和物业公司派发），工作安排优先满足酒店工作需求；3-5层的安全、卫生、维护维修等常规物业服务工作由江上名都酒店负责；4.交由堰和物业公司统一经营管理的地下车位，应优先满足酒店客户车辆的停放需要，酒店营业期起，堰和物业公司收取的地下车位管理费不足2000元／月（含江上名都酒店产权车位物业管理费及住宿客人的面单停车费在内）的，可由江上名都酒店按月补足其差额；6.酒店专用电梯、3-5层消防系统的日常巡视检查、维保维修以及年检工作，由堰和物业公司统一安排和负责，所产生的费用江上名都酒店每年补助12000元，其余部分由堰和物业公司自行承担。载明的物业收费标准约定：1.酒店装修期（2017年1月1日至2017年6月30日）按照空置房标准提供物业服务，物业服务费收费即2.00元／平方米／月；2.酒店试营业期（2017年7月1日至2018年6月30日）按照试营业标准提供物业服务，物业服务费收费即3.50元／平方米／月；3.酒店正常营业期（2018年7月1日至永久）按照正常标准提供物业服务，物业服务费收费即3.00元／平方米／月。载明的缴费期限为按月交纳，堰和物业公司每月末向江上名都酒店提交请款申请和物业服务等费用支付明细表，江上名都酒店在收到申请之日起5个工作日内完成核对与支付事宜；缴费方式可采取现金与对公转账的方式进行交纳，江上名都酒店交清当月所有费用后，堰和物业公司按交费项目出具收款收据等等。其他事项：2.双方未按协议履行，且给对方造成重大经济损失，违约方应承担因此而产生的违约责任。堰和物业公司为该项目进行公共设施设备月检、巡逻、绿化养护、电梯日常检查、电梯定期检验等服务。2015年8月8日，出卖人塞纳公司与买受人王连辉、吴志会签订《房屋买卖协议》，于2015年11月8日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》将位于都江堰市××屋出售给王连辉、吴志会，合同中对房屋面积、价款、付款方式等进行约定。2018年9月10日，塞纳公司、江上名都酒店、王连辉、吴志会签订《商品房买卖补充协议》，约定：1.该协议作为2015年11月8日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的延续与补充，合同备案及办理产权用都江堰市江上名都酒店有限公司；2.塞纳公司交付与江上名都酒店的房屋面积实际测量为4588.82平方米；3.江上名都酒店于2017年3月4日接收以上房屋。塞纳公司、江上名都酒店、王连辉、吴志会在该协议上签字盖章。案涉第3-5层房屋共有30个产权，其中3楼28个产权，4、5楼各1个产权，均登记在塞纳公司名下。江上名都酒店与塞纳公司分别以对方为被告就案涉房屋诉至我院，案由为商品房预售合同纠纷，案号分别为（2018）川01民初3738号、（2019）川01民初540号。江上名都酒店的诉讼请求是合同继续履行、办理产权登记、违约金等。塞纳公司的诉讼请求是支付购房余款、资金占用利息、违约金等。两案正在审理中。五、因案件与（2019）川0181民初3874号系关联案件，各方当事人均主张，提交的证据可以共同用于两案。江上名都酒店使用案涉房屋期间，曾于2018年9月20日、2018年11月16日向堰和物业公司交纳物业服务费共计80000元。 上述事实，有堰和物业公司提交的双方当事人的身份信息、《前期物业服务合同》《物业服务补充协议》《四川省商品房买卖合同（预售）》公共设施设备月检记录、巡逻记录、电梯日常检查记录、半月保养项目内容及要求、电梯定期检验报告，江上名都酒店、王连辉、吴志会提交的《房屋买卖协议书》《商品房买卖补充协议》等在卷佐证。 原审法院认为，案件的争议焦点，一是案件的主体问题；二是堰和物业公司主张的物业费、违约金、车位管理费和电梯维保等费用认定的问题。一、关于案件主体的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”，第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。案件中，赛纳公司系位于都江堰市××的开发商，该项目中的第三、四、五层商品房屋虽已出售给王连辉、吴志会，后又约定买受人变更为江上名都酒店，合同备案及办理产权用江上名都酒店，但至原审法庭辩论终结前，双方互为原被告的商品房预售合同纠纷正在审理中，因此，根据上述法律之规定，买受人不管是王连辉、吴志会，还是各方约定变更的江上名都酒店，因未经依法登记，不能当然认定为涉案房屋的所有权人，原审法院认定案涉房屋的所有权人为30年产权的登记权利人即塞纳公司。江上名都酒店自2017年3月4日接收房屋后使用至今，因此认定物业使用人为江上名都酒店。故由江上名都酒店承担欠付费用的支付责任，塞纳公司作为所有权人，承担连带责任。故对塞纳公司的抗辩，不予支持。但江上名都酒店与堰和物业公司签订的《物业服务补充协议》，因没有塞纳公司签字认可，故该协议约定的权利义务，由协议双方承担责任。王连辉、吴志会因既不是房屋产权登记人，又不是物业使用人，因此不应当承担连带责任，故对王连辉、吴志会的抗辩，予以支持。二、关于堰和物业公司主张的物业费、违约金、车位管理费和电梯维保等费用认定的问题。1.堰和物业公司主张的物业服务费332993.80元及违约金99898.14元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”案件中，虽双方约定堰和物业公司每月末向江上名都酒店提请请款申请和物业服务等费用支付明细表，因交纳物业服务费是双方明确约定，且江上名都酒店对欠缴物业服务费的事实无异议。因此根据双方约定的标准，认定案涉房屋2017年1月1日至2017年6月30日期间，应付物业服务费为55065.84元（4588.82×2元／月·平方米×6月）；2017年7月1日至2018年6月30日期间，应付物业服务费为192730.44元（4588.82×3.5元／月·平方米×12月）；2018年7月1日至2019年6月30日期间，应付物业服务费为165197.52元（4588.82×3元／月·平方米×12月）。上述费用合计412993.80元，扣减江上名都酒店已交纳的80000元，尚欠物业服务费332993.80元。因堰和物业公司与江上名都酒店有法律约束力的《前期物业服务合同》明确约定，经堰和物业公司书面催告限期仍未交纳的，承担违约期间未付金额的违约金。同时堰和物业公司与江上名都酒店签订的《物业服务补充协议》有违约责任的约定但对违约责任的承担方式无具体指向。堰和物业公司提交了催缴统计表，但其书面催告是否送达给江上名都酒店，无证据予以印证，故对违约金的诉讼请求，不予支持。2.堰和物业公司主张的地下车位管理费44000元及资金利息损失4829.64元。原审法院认为，双方签订的《物业服务补充协议》中的特别约定：4.堰和物业公司收取的地下车位管理费不足2000元／月的（含江上名都酒店产权车位物业管理费及住宿客人的面单停车费在内），可由江上名都酒店补足其差额。审理中，江上名都酒店认可2018年7月30日之前未就代金券进行过结算，也未补足过地下停车管理费的差额，堰和物业公司提交2017年9月1日至2019年6月27日由江上名都酒店向其发放的停车代金券6444张，金额为64440元，故对堰和物业公司主张的44000元，因未超过双方的约定（2000元／月×22月），予以支持。对资金利息损失的请求，双方对此无约定，不予支持。3.堰和物业公司主张的酒店专用电梯、3-5层消防系统的日常巡视检查、维保维修以及年检工作的补助费用30000元及资金利息损失4500元。原审法院认为，堰和物业公司提交了月检记录、维护保养合同、电梯检验报告等，同时根据堰和物业公司与江上名都酒店签订的《物业服务补充协议》，堰和物业公司主张的30000元，没有超过双方约定的计算标准（12000元／年×2年6月），予以支持。因双方对资金利息损失没有约定，故不予支持。对于江上名都酒店抗辩的，因堰和物业公司在2018年7月前没有按约定对电梯进行维保，没有提交相关的特种设备检验手续，导致其中一部电梯被成都市质监局责令关闭两个月，因未提交证据予以证实，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、江上名都酒店于判决生效之日起十日内一次性向堰和物业公司支付物业服务费人民币332993.80元；二、江上名都酒店于判决生效之日起十日内一次性向堰和物业公司支付地下停车管理费人民币44000元；三、江上名都酒店于判决生效之日起十日内一次性向堰和物业公司支付消防补助费人民币30000元；四、塞纳公司对上述第一判项承担连带责任；五、驳回堰和物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8962元，减半收取计4481元，由江上名都酒店负担。 宣判后，江上名都酒店不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定的物业服务费用金额存在瑕疵，被上诉人堰和物业公司并未按照协议约定履行合同义务，其履行行为存在重大瑕疵；二、原审法院关于酒店专用电梯、3-5层消防系统的日常巡视检查、维保维修以及年检工作的补助费用的金额认定存在瑕疵。故请求撤销原判，依法改判或发回重审。 上诉人塞纳公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院对案涉物业业主身份认定错误，导致适用法律及判决错误，故请求撤销原判，依法改判。 上诉人堰和物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，对原审法院认定主体、物业服务费及地下车位管理费等费用认定无异议，但对不予支持相关费用的违约金有异议，故请求撤销原判，依法改判。 原审被告王连辉、吴志会二审中陈述称，对原审判决无异议。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，案涉小区建设开发单位塞纳公司与堰和物业公司签订《前期物业服务合同》以及堰和物业公司与江上名都酒店签订的《物业服务补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案中，堰和物业公司提交的证据能证明其已依约为案涉物业项目提供了物业服务，案涉房屋买受人为江上名都酒店，其亦已接收案涉房屋并实际使用，故应承担依约交纳物业服务费及电梯、消防系统巡查等补助费的义务。关于江上名都酒店上诉称堰和物业公司未按物业服务协议约定履行义务，要求扣减物业服务费和不支持酒店专用电梯等补助费用，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但以此为由拒缴物业费则于法无据，故江上名都酒店的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。 关于堰和物业公司上诉称江上名都酒店存在违约行为，应支付物业服务费及相关费用的违约金和资金占用利息，本院认为案涉《物业服务补充协议》对违约责任的承担方式及停车费等资金占用利息并无具体约定，原审法院判决不予支持物业服务费及相关费用的违约金和资金占用利息并无不当。 关于塞纳公司是否应承担连带责任的问题，本案中江上名都酒店与塞纳公司基于商品房买卖民事法律行为合法取得案涉物业并已合法占有使用，双方虽因存在纠纷暂未办理所有权登记，但可认定江上名都酒店为案涉物业业主，故原审法院判决塞纳公司承担连带责任不当，本院予以纠正。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省都江堰人民法院（2019）川0181民初3172号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项即“一、都江堰市江上名都酒店有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向四川堰和物业管理有限公司支付物业服务费人民币332993.80元”“二、都江堰市江上名都酒店有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向四川堰和物业管理有限公司支付地下停车管理费人民币44000元”“三、都江堰市江上名都酒店有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向四川堰和物业管理有限公司支付消防补助费人民币30000元”“驳回四川堰和物业管理有限公司的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省都江堰人民法院（2019）川0181民初3172号民事判决第四项即“四、成都塞纳山河商贸有限公司对上述第一判项承担连带责任”。 一审案件受理费负担不变，二审案件受理费8962元由上诉人都江堰市江上名都酒店有限公司负担4481元，四川堰和物业管理有限公司负担4481元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年八月二十四日 书记员  陈 悦