湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初458号原告：武汉市红旗家世代家具有限公司，住所地武汉市江岸区赵家条69号。法定代表人：游建星，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈锦萍（一般授权代理），北京金台（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈喆（一般授权代理），北京金台（武汉）律师事务所律师。被告：武汉市瑞威文化传播有限责任公司，住所地武汉市江岸区中山大道1627号企业天地3号1101-A49号。法定代表人：骆渊然，该公司经理。委托诉讼代理人：邬仲奇（特别授权代理），湖北今天律师事务所律师。原告武汉市红旗家世代家具有限公司（以下简称红旗家世代公司）诉被告武汉市瑞威文化传播有限责任公司（以下简称瑞威文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员殷小兰、王玉波参加的合议庭进行审理。本案公开开庭进行了审理。原告红旗家世代公司的委托诉讼代理人陈锦萍，被告瑞威文化公司的委托诉讼代理人邬仲奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告红旗家世代公司向本院提出诉讼请求:1、被告向原告支付截至2020年5月拖欠的租金人民币332,784元、违约金人民币111,817.20元，共计444,601.20元；2、被告承担原告的律师代理费25,000元；3、被告承担本案的诉讼费、保全费。审理中，原告红旗家世代公司明确要求延期交纳租金违约金计算至被告付清全部应付款项之日止，变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付截至2020年7月31日拖欠的租金人民币1,082,750元、违约金人民币537,485.67元，共计1,620,235.67元。同时增加一项诉讼请求为：原告与被告签订的《武汉市红旗家世代家具有限公司租赁合同》及相关补充协议已于2020年8月3日解除。事实和理由：2018年8月，我公司与被告签订《武汉市红旗家世代家具有限公司租赁合同》，合同约定，被告承租我公司位于黄浦××××号的红旗建材家居负一楼A区6号、一楼A区6号、一楼A区7号、二楼A区8号铺位（下称铺位），计租面积为1091.08平方米，租赁期限自2018年12月1日起至2024年11月30日止，租期六年。合同对租金、保证金、其它费用、双方的权利义务等作了相关的约定。合同签订后，我公司按合同约定履行了合同义务。自2019年10月起被告即开始拖欠租金、水费、空调费、电费、基础维护费等相关费用，经我公司多次催缴，但被告至今仍拖欠上述费用。被告的违约行为不仅严重违反了双方合同的约定，而且给我公司造成了巨大损失。为维护我公司合法权益，特诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告瑞威文化公司辩称，原告所诉的租金要求过高：1、原告与我公司签订的租赁合同及物业管理合同是成套的，每月实际缴纳的费用是租金为42,723元，物业费为27,277元，合计70,000元整；2、因受新冠疫情影响，我公司自2020年2月至5月未开门营业，其应承担的租金应该部分减免；3、原告的违约金诉求过高，其中有不可抗力因素存在，并且我公司也缴纳了保证金，其合同中约定的违约责任既没收保证金又约定高额的违约金属于不公平条款。我公司同意于今天解除租赁合同及补充协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月28日，红旗家世代公司（出租方、甲方）与瑞威文化公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》约定，乙方租赁甲方位于黄浦××××号的红旗建材家居负一楼A区6号，一楼A区6号、7号，二楼A区8号铺位；乙方租赁商铺主要经营类别为高尔夫球馆；租赁期限自2018年12月1日起至2024年11月30日止，租期六年；计租面积共计1091.08平方米，月租金共计人民币76,999元，每季度租金总额230,997元；租金按季支付，按先付租金后使用的原则，乙方须于每季度第三个月20日前将下一季度租金交给甲方（首季度租金乙方应在签订本《租赁合同》当日付给甲方）；签订合同时乙方向甲方交纳履约保证金100,000元，履约保证金对乙方履行合同提供保证，乙方必须积极支持甲方所有的管理规定并服从管理，若乙方出现违约行为，甲方可从履约保证金中直接划扣违约金或者赔偿金，若履约保证金不足抵偿乙方的违约及赔偿责任，乙方应继续承担支付违约金或赔偿金的责任，乙方应自履约保证金不足之日起7日内补足履约保证金，乙方租赁期间，保证金不得用于抵扣租金或其他应缴费用；甲方未违反本合同约定，乙方单方面解除合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项和履约保证金，乙方还应支付当年租金总额的20%的违约金并赔偿甲方全部损失，上述损失包括但不限于自乙方解除合同之日起，剩余租赁期限的全部租金，甲方聘请律师为实现债权而产生的各项费用等（包括但不限于交通、住宿、误餐等费用）；乙方延期交纳租金或迟延支付本合同约定的任何一项应付款项或费用，每日按迟延交纳的租金、应付款或费用总额的1%支付违约金，直至乙方付清全部应付款项之日止，甲方有权直接从乙方履约保证金中扣划乙方应交未交的租金或其他费用及违约金，甲方扣划后，乙方应自甲方扣划之日起七日内，补足履约保证金；乙方出现下列情况之一，视为乙方违约，甲方除有权单方面解除本合同外，并有权不返还乙方全部已付款项和履约保证金，乙方除应按实际占用铺位的时间交齐租金并交纳其他欠缴应付款或费用外，还应支付当年租金总额的20%的违约金并赔偿甲方全部损失，上述损失包括但不限于自提前解除合同之日起，剩余租赁期限的全部租金，因乙方行为导致甲方向顾客或其他第三方承担的罚款、违约金或赔偿金，甲方聘请律师的费用等：（1）不支付、不足额支付租金、应付款项或费用超过7天……。合同还对双方其他权利义务进行了约定。同日，双方签订《补充协议》约定“……（2）经双方友好商定，合同期第一年即2018年12月1日至2019年11月30日，租金在原标准基础上优惠至42,723元/月，每月实收租金比原标准优惠了34,276元/月。物业管理费以双方签订的《物业管理合同》为依据，按照25元/平方/月的价格另外收取。（3）合同期内租金递增方式：合同期第二年即2019年12月1日至2020年11月30日，每月实收租金46,223元/月，每月实收租金比原标准优惠了30,776元/月，物业管理费以双方签订的《物业管理合同》为依据，按照25元/平方/月的价格另外收取。……合同期内双方不得任意单方解除合同，乙方要求提前解约，必须在无拖欠任何费用的前提下，并按正本《租赁合同》规定全额补足租金优惠金额、免租期内租金后按正本《租赁合同》规定办理。……”合同签订后，瑞威文化公司向红旗家世代公司支付履约保证金100,000元。2018年12月1日至2019年9月30日，瑞威文化公司一直按照42,723元/月的租金标准向红旗家世代公司交纳租金。2019年10月起，瑞威文化公司未再向红旗家世代公司支付租金。庭审中，瑞威文化公司陈述其自2020年1月15日春节放假，后因受新冠××疫情影响，自2020年1月15日起至今未开门营业。另查明，红旗家世代公司因其与瑞威文化公司房屋租赁合同纠纷一案与北京金台（武汉）律师事务所签订《民事委托代理合同》，并支付律师费25,000元。本院认为：红旗家世代公司与瑞威文化公司于2018年11月28日签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于红旗家世代公司请求确认其与瑞威文化公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2020年8月3日解除，因瑞威文化公司亦表示同意，本院对此予以确认。关于租金，根据补充协议之约定“合同期内双方均不得任意单方解除合同，乙方要求提前解约，必须在无拖欠任何费用的前提下，并按正本《租赁合同》规定全额补足租金优惠金额、免租期内租金后按正本《租赁合同》规定办理。”可以看出，补足租金优惠金额的前提是瑞威文化公司要求提前解约，现合同解除是由红旗家世代公司提出，瑞威文化公司表示同意，合同解除，故对红旗家世代公司要求瑞威文化公司补足2018年12月1日至2020年7月31日期间租金优惠金额的主张，本院不予支持。瑞威文化公司应当向红旗家世代公司支付自2019年10月1日至2020年7月31日的租金。另，对瑞威文化公司提出因受新冠××疫情影响，请求对2020年2月1日至5月1日期间租金予以减半的问题，由于新冠××疫情确实发生在合同履行期内，为统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，从平衡双方利益，服务经济社会发展的角度考虑，对于瑞威文化公司提出疫情防控期间无法正常经营，要求减免相应租金的请求，本院综合考虑湖北省疫情防控响应级别变更时间以及湖北省人民政府办公厅发布的《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》的规定，予以酌情支持。故瑞威文化公司应当向红旗家世代公司支付自2019年10月1日至2020年7月31日租金385,895.50元（42,723元/月×2个月+46,223元/月×5个月+46,223元/月÷2×3个月），因双方均同意用履约保证金冲抵租金，故抵扣履约保证金100,000元后，瑞威文化公司还需向红旗家世代公司支付租金285,895.50元。关于违约金，瑞威文化公司未按照合同约定向红旗家世代公司支付租金，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定“乙方延期交纳租金或迟延支付本合同约定的任何一项应付款项或费用，每日按迟延交纳的租金、应付款或费用总额的1%支付违约金，直至乙方付清全部应付款项之日止，甲方有权直接从乙方履约保证金中扣划乙方应交未交的租金或其他费用及违约金，甲方扣划后，乙方应自甲方扣划之日起七日内，补足履约保证金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。现瑞威文化公司亦抗辩称违约金标准过高，请求法庭予以调整，本院予以采纳。综合考虑双方签订补充协议对租金进行减免的情况，酌定违约金标准调减至年15.4%，故瑞威文化公司还需向红旗家世代公司支付违约金（以85,446元为基数，按年利率15.4%的标准自2019年8月21日起计算至实际付清之日止；以115,557.50元为基数，按年利率15.4%的标准自2019年11月21日起计算至实际付清之日止；以92,446元为基数，按年利率15.4%的标准自2020年2月21日起计算至实际付清之日止；以92,446元为基数，按年利率15.4%的标准自2020年5月21日起计算至实际付清之日止）。因合同解除是由红旗家世代公司提出，瑞威文化公司表示同意，合同解除，故对红旗家世代公司根据合同“甲方未违反本合同约定，乙方单方面解除合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项和履约保证金，乙方还应支付当年租金总额的20%的违约金并赔偿甲方全部损失”之约定，要求瑞威文化公司支付提前解除合同违约金的主张，本院不予支持。关于律师费，合同约定了瑞威文化公司需赔偿因其违约行为导致红旗家世代公司聘请律师产生的费用，现红旗家世代公司因本案向北京金台（武汉）律师事务所支付律师费25,000元，故本院对红旗家世代公司要求瑞威文化公司承担律师代理费25,000元的诉讼请求予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉市红旗家世代家具有限公司与被告武汉市瑞威文化传播有限责任公司于2018年11月28日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年8月3日解除；二、被告武汉市瑞威文化传播有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉市红旗家世代家具有限公司支付租金285,895.50元；三、被告武汉市瑞威文化传播有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉市红旗家世代家具有限公司支付违约金（以85,446元为基数，按年利率15.4%的标准自2019年8月21日起计算至实际付清之日止；以115,557.50元为基数，按年利率15.4%的标准自2019年11月21日起计算至实际付清之日止；以92,446元为基数，按年利率15.4%的标准自2020年2月21日起计算至实际付清之日止；以92,446元为基数，按年利率15.4%的标准自2020年5月21日起计算至实际付清之日止）；四、被告武汉市瑞威文化传播有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉市红旗家世代家具有限公司支付律师代理费25,000元；五、驳回原告武汉市红旗家世代家具有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,607元，由被告武汉市瑞威文化传播有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 愿人民陪审员  殷小兰人民陪审员  王玉波二〇二〇年八月三十一日书 记 员  周 瑾