广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初1170号 原告：桂林广润商业经营管理有限责任公司，住所地：临桂区临桂镇金水路3号天下桂林步行街F4-1门面，统一社会信用代码：914503226953551577。 法定代表人：张京红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：于林斌，广西独秀律师事务所。 被告：刘兆国，男，1971年6月10日出生，汉族，农民，户籍地：重庆市开州区，现租住桂林市。 委托诉讼代理人：宋弘，广西中远律师事务所。 原告桂林广润商业经营管理有限责任公司（以下简称：桂林广润公司）与被告刘兆国房屋租赁合同一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于林斌、被告刘兆国及其委托诉讼代理人宋弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林广润公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2018年11月16日至2019年8月15日期间商铺租金292500元、管理费41785.2元；2.判决被告支付原告2019年8月16日至2020年2月15日期间商铺占用费195000元、管理费27856.8元；3.判决被告支付原告2020年4月16日至2020年7月15日期间商铺占用费48750元、管理费6964.2元（2020年4月16日至2020年7月15日期间占用费、管理费按半价计算。）3.判决被告支付原告2020年7月16日起至被告归还原告秀峰区榕城路1号天籁休闲广场一层A2、A3、A4号商铺之日止的商铺占用费及管理费（按32500元/月标准向原告支付占用费、按4642.8元/月标准向原告支付管理费）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，由被告租用原告坐落于广西桂林市秀峰区榕城路1号天籁休闲广场一层A2、A3、A4商铺用于经营餐饮。面积154.76㎡，约定每月租金32500元，月管理费4642.8元，采用先交费后使用的原则，自2018年9月1日起计付租金和管理费（水电费另行计付）。2018年7月23日，被告交纳了2018年9月16日-2018年10月15日的租金32500元、管理费4642.8元之后，拒绝交纳租金、管理费、水电费，并于2019年7月24日以(2019)桂0302民初956号民事案件起诉原告解除合同。秀峰区人民法院于2020年1月15日做出了判决，现(2019)桂0302民初956号民事判决书已经生效，判决解除原、被告双方2018年7月20日签订《商铺租赁合同》，依据桂高法【20191175号】关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解答，《商铺租赁合同》已经于2019年8月21日前解除，依《商铺租赁合同》11.1.2“其它情况下，则乙方应当在合同解除或终止之日起3日内交还该商铺。”的约定，被告应当不迟于2020年2月15日前归还涉案商铺，但被告拒不归还，并且拒绝交纳租金、管理费、水电费。在合同未被判决解除期间，(2019)桂0302民初956号判决认定2018年10月至11月期间有一个月原告未向被告供电，原告放弃向被告主张该月即2018年10月16日-2018年11月15日的租金、管理费，但被告仍应当向原告支付2018年11月16日至2019年8月15日期间商铺租金292500元、管理费41785.2元。合同被判决解除后，参照《商铺租赁合同》租金及管理费计算方式被告应当向原告支付2019年8月16日至2020年2月15日期间商铺占用费195000元、管理费27856.8元。2020年2月，全国发生新冠病毒肺炎疫情，原告放弃向被告主张疫情期间两个月(暂定为2020年2月16日至2020年4月15日)的占用费及管理费，及放弃主张三个月(暂定为2020年4月16日至2020年7月15日)50％的占用费与管理费。即被告仍应当向原告支付2020年4月16日至2020年7月15日期间商铺占用费48750元、管理费6964.2元。2020年7月16日起至被告归还原告秀峰区榕城路1号天籁休闲广场一层A2、A3、A4号商铺之日止，被告应当按32500元/月标准向原告支付占用费、按4642.8元/月标准向原告支付管理费。此外，被告自2018年11月16日起至2020年7月15日及此后的水电费待双方清算后原告将另案主张，(2019)桂0302民初956号案判决原告赔偿了被告的装修费，秀峰区榕城路1号天籁休闲广场一层A2、A3、A4号商铺装修物权属于原告所有，原告将另案主张。自合同签订至今，被告一直使用原告A2、A3、A4号商铺用于经营，并且原告向被告提供了保安、清洁、公共区域的水电等管理服务，但被告拖欠原告2018年11月16日起至2020年7月15日期间租金等共计612856.2元，及拒付2020年7月15日后的相关费用，经原告催付仍拒绝支付并拒不归还商铺。原告依法诉至法院，请求判如所请。 被告刘兆国辩称,一、桂林市秀峰区人民法院(2019)桂0302民初956号民事判决书明确认定原告根本违约，且违约的事项严重影响被告正常经营。合同约定商铺用于餐饮，必须要排油烟，而原告提供的排烟系统自租赁开始至今根本无法使用，导致被告根本无法将商铺用于餐饮经营，原告的行为应属于根本违约。二、原告与商场业主桂林市嘉信国际集团公司(2019)桂0302民初956号租赁合同纠纷一案中，其反诉及答辩均称商铺楼前厅墙体一直未拆除，商铺外墙渗水漏水，商铺一直未安装空调。而原告与被告签订的《商铺租赁合同》的附件图纸显示进大厅后到被告所租商铺之间是没有墙体隔断的，人员进入大厅后可以直接看到并走进被告的餐厅，但商铺交付给被告后的状况如原告在与桂林嘉信国际集团公司纠纷一案中的答辩及反诉所称一样，商铺一楼大厅和餐厅之间有一堵墙，这堵墙到今天也没有拆除。因为这堵墙的存在，严重影响了客流，严重影响被告和其他承租户的经营客人从商铺正面根本看不到所开餐厅，也没办法从正面大门进入到达餐厅，只能从商铺大楼侧面停车场进来才能看到餐厅，而商铺大厦临杉湖北路的后门也是长期关闭的。被告和其他承租户多次要求原告拆除墙体，原告曾向被告及其他承租户承诺墙可以拆，拆除前不收租金，但墙体至今未拆除。被告所租商铺西侧一下雨就漏水，导致被告的四张餐桌及配套椅子淋水损坏，下雨天商铺三分之一以上面积无法经营。因为原告与业主方有纠纷，业主方一直未安排商铺空调主机的安装位置，致使被告的餐厅一直没有办法安装空调，没有空调的餐厅，哪会有客人来就餐。三、因为原告长期拖欠业主方租金，业主方及授权管理方经多次催缴无果后直接停了商铺的水和电一个多月，导致被告无法营业。综上，原告在履行合同中，存在多项重大且根本的违约行为，导致被告根本无法使用商铺正常经营，应由原告承担全部违约责任，被告无违约行为，不应承担任何支付和赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方证据的真实性均无异议，其中需本院核实真实性的判决书，经核实真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 综合对上述证据的确认以及双方庭审陈述的事实，本院确认如下法律事实： 2018年7月20日，原告作为甲方，与被告作为乙方，签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于广西桂林市秀峰区榕城路1号天籁休闲广场一层A2、A3、A4商铺租赁给乙方，建筑面积为154.76平方米，用于经营餐饮。租赁期限自2018年9月1日起至2020年8月31日止，租金为每月固定租金32500元，乙方应支付的管理费按商铺实际面积计算每月每平方米30元，即每月4642.8元。 合同签订后，被告于2018年7月23日向原告支付2018年9月16日至2018年10月15日的租金32500元及管理费4642.8元，此后再未支付租金和管理费。 2019年7月24日，刘兆国作为原告向本院起诉桂林广润公司房屋租赁合同纠纷，提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年7月20日签订的《商铺租赁合同》；2、被告返还原告97500元履约保证金以及一个月租金32500元；3、被告赔偿原告各项损失共计491481.75元。本院于2020年1月15日下达(2019)桂0302民初956号判决书，认定：“双方约定租赁商铺用于经营餐饮，但桂林广润公司因为与业主的纠纷，导致刘兆国所租商铺至今无法使用排油烟系统，商铺也存在渗漏水的情况，桂林广润公司已经违约。同时，桂林广润公司亦无法明确解决上述问题，上述问题对于餐饮的正常经营造成较大的妨碍，如果继续履行合同，对刘兆国的利益将造成较大的损害。在桂林广润公司拒绝就违约问题作出明确补救及纠正措施的情况下，刘兆国因桂林广润公司违约，较大影响其合同目的实现而提出解除合同，有其合理性，本院予以支持。”判决：“一、解除原告刘兆国与被告桂林广润商业经营管理有限责任公司签订的《商铺租赁合同》；二、被告桂林广润商业经营管理有限责任公司退还原告刘兆国保证金人民币97500元；三、被告桂林广润商业经营管理有限责任公司赔偿原告刘兆国装修损失人民币60000元；四、被告桂林广润商业经营管理有限责任公司赔偿原告刘兆国因停业造成的生鲜食材损失7470元；五、驳回原告刘兆国的其他诉讼请求。”该判决于2020年2月24日生效。 判决生效后至今，被告一直未将租赁商铺返还原告。 本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》,合法有效，双方均应当依约履行。本院(2019)桂0302民初956号判决书判决解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》，合同解除的时间应为判决生效之日2020年2月24日。因此，2020年2月24日租赁合同解除前，双方均应当依约履行。被告一直占有使用租赁商铺，法院判决解除合同后，被告本应及时返还租赁商铺，而至今未返还，仍然继续占有使用，原告主张被告支付合同解除前的租金及合同解除后的使用费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 被告抗辩商铺至今无法使用排油烟系统，存在渗漏水的情况对于餐饮的正常经营造成较大的妨碍，应免除租金。鉴于上述原告的违约行为确实对于被告餐饮的正常经营造成较大的妨碍，但是尚未导致被告无法使用经营，否则被告也不会至今未返还门面，故，不应免除被告的支付义务。而被告没有提交证据证实原告的上述违约行为对其营业的具体影响，故，本院根据租赁铺面的上述瑕疵，酌情调整租金及使用费的标准，按照合同约定的32500元/月的80%，即26000元/月予以支付，管理费系原告提供的物业服务等费用，与租赁商铺的瑕疵没有关联性，应按照约定标准支付。 原告以全国新型冠状病毒疫情对被告经营有影响为由，自愿放弃2020年2月16日至2020年4月15日两个月的使用费和管理费，放弃2020年4月16日至2020年7月15日止50%的使用费与管理费，系当事人自愿行为，不违反法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告刘兆国支付原告桂林广润商业经营管理有限责任公司2018年11月16日至2020年2月15日期间商铺租金及管理费（租金按照26000元/月计付，管理费按照4642.8元/月计付）； 二、被告刘兆国支付原告桂林广润商业经营管理有限责任公司2020年4月16日至2020年7月15日止的商铺占有使用费48750元、管理费6964.2元； 三、被告刘兆国支付原告桂林广润商业经营管理有限责任公司2020年7月16日至返还商铺之日止的占有使用费及管理费（占有使用费按照26000元/月计付，管理费按照4642.8元/月计付）； 四、驳回原告桂林广润商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费9929元，因适用简易程序审理，减半收取4965元（原告已预交），由原告桂林广润商业经营管理有限责任公司负担993元，被告刘兆国负担3972元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9929元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 莫 彬 二〇二〇年八月二十一日 书记员 宾小婷