西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初2144号原告：吕良烽，男，1985年2月5日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王鹏新，陕西健旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘常州，陕西健旭律师事务所律师。被告：肖慧，女，1985年3月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：杜晓菲，陕西轩举律师事务所律师。原告吕良烽与被告肖慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕良烽及其委托诉讼代理人王鹏新、刘常州、被告肖慧及其委托诉讼代理人杜晓菲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕良烽诉称，2017年11月27日，被告以“红贝蕾少儿艺术中心”（以下简称“红贝蕾中心”）名称与原告以“宏博跆拳道”名称签订了房屋租赁合同，XX中心XX道均未进行工商登记，系双方各自私下起名，未进行有效的工商备案登记。合同约定被告将位于西安市XX路XX号楼XX层租给原告，面积225平方米，房屋租赁期间为2017年12月5日起至2019年9月30日止，月租金10350元，房租半年付，垃圾费按面积每月支付被告250元，期满前15天付下半年的房租及物业费，采暖面积225平方米，每个采暖期收费为6750元(7.5元/㎡·月)，在签订合同时，被告向原告出具了被告作为出租人承租第三人中国船舶重工集团西安船舶工业有限公司（以下简称“西安船舶公司”）之间的房屋租赁合同复印件，根据复印件记载合同到期日为2019年9月30日到期，房屋租赁面积为225平方米，此后双方均按照合同约定履行。2019年4月27日，被告突然通知原告《房屋租赁合同》于2019年4月30日到期，要求原告在此期间搬离租赁场所，6月2日，被告到原告租赁场地大闹，致使原告无法上课，后原告报警，6月6日凌晨00:30，被告撬开原告场地大门将原告租赁房屋内的装修拆除，钟、茶盘、吸尘器、打印机等被扔出租赁房屋，并将室内家具等搬出租赁房屋，造成原告的财产损坏及丢失，后被告多次阻拦原告招生，造成原告生源及家长退费等损失。经核实，被告与第三人签订《房屋租赁合同》于2019年6月30日到期，且该房屋的实际面积为194平方米，但被告与原告签署的《房屋租赁合同》面积为225平方米，原告认为被告向原告隐瞒事实，利用虚假的《房屋租赁合同》向原告证明自己是权利出租人，将该房屋出租给原告，至此原告要求被告返还多收面积租金以及承担合同违约责任，但被告置之不理。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还原面积租金差额25668元、采暖费差额1860元、垃圾费差额620元、保证金2000元、财产损失23351.67元、过渡期教室租赁费4320元，以上费用合计为：57819.67元；2、被告承担本案诉讼费。被告肖慧辩称，一、其并非本案适格被告，2017年11月27日，红贝蕾中心与原告签订《房屋租赁合同》，约定红贝蕾中心将位于西安市XX路XX号XX号楼XX层共计225平方米的房屋租赁给原告，合同双方为红贝蕾中心与原告，红贝蕾中心是经合法工商注册成立的个体工商户，而被告仅是个体工商户的经营者，被告在合同上签字后注明了“(代)”，表明了被告作为经营者代表红贝蕾中心签署合同，并非《房屋租赁合同》的主体。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十九条之规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。因此，本案当事人应该是红贝蕾中心与原告，被告非本案适格被告，请求驳回起诉。二、红贝蕾中心在履行《房屋租赁合同》过程中没有隐瞒事实、欺骗原告的行为，原告起诉要求返还租金差额、采暖费差额、垃圾费差额没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。2017年6月，原告找到红贝蕾中心，想租赁场地进行跆拳道教学培训，双方合意之后，红贝蕾中心就将涉案房屋进行装修改造，在XX房XX道，将增加的部分连同原址一并租赁给原告使用。签订合同时，红贝蕾中心将装修改造及面积扩大的事实告知原告，原告认可租赁面积为225平方米，红贝蕾中心自始至终未隐瞒和欺骗原告。三、原告在使用涉案房屋的过程中擅自拆除房屋梁柱，破坏了房屋结构，因此原告主张保证金没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告于2019年擅自装修，将原语言表演教室和治谈室及办公室之间的梁柱拆除，将原来三个房间改造成一个大开间，破坏了房屋主体结构，同时也破坏了部分地板和吊顶，根据《房屋租赁合同》第十条第4款约定，签订合同后，乙方向甲方缴纳保证金2000元，合同终止时，经甲方检查，房屋结构、设施(包括乙方自行装修部分，如地板墙、吊顶等)无损坏，甲方向乙方退还保证金，反之，保证金作为维修费不予退还。因此，原告无权主张退还保证金。四、原告逾期拒不腾房，其主张过渡期教室租赁费没有事实依据。根据《房屋租赁合同》第十条第3款约定，若出租方根据船舶公司(第一出租方)或国家政策规定收回房屋，出租方提前一个月书面通知，届时承租方无条件退回。如若承租方所缴纳的房租未到期，出租方应根据剩余时间向承租方清算剩余房租。2019年4月，西安船舶公司告知被告其将于2019年6月30日收回房屋、希望被告及时腾挪房屋。被告收到该通知后，在2019年4月27日、2019年4月29日、2019年5月20日、2019年6月3日通知原告，希望其尽快搬离，但原告无视通知，依然占据房屋，红贝蕾中心按照约定履行了通知义务，因此，原告请求支付过渡期教室租赁费4320元没有事实与法律依据。五、根据监控视频显示，红贝蕾中心搬挪原告物品时并未破坏原告的财产，并一直都妥普保存，原告请求支付财产损失没有事实依据。综上，请求贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年11月27日，肖慧代表红贝蕾中心（出租方）与吕良烽代表的宏搏跆拳道签订《房屋租赁合同》，约定红贝蕾中心将位于西安市XX路XX号XX号楼XX层XX道，房屋面积为225平方米，每月租金10350元、垃圾费250元，共计10600元，租赁期限从2017年12月5日起至2019年9月30日止，合同还对承租方的义务、违约责任等内容进行了约定。宏搏跆拳道于2017年11月27日支付红贝蕾中心房屋租金63600元，于2018年6月16日支付红贝蕾中心房屋租金及垃圾费。红贝蕾中心于2019年4月27日、同年4月29日两次向宏搏跆拳道出具解除合同通知，主要内容为：XX道XX中心，XX中心XX道之间的合作基础完全丧失，双方之间的房屋租赁合同自2019年4月30日解除，宏搏跆拳道必须于2019年5月30日前搬离；在5月30日之前，宏搏跆拳道拆除红贝蕾中心在与宏博跆拳道合作期间所悬挂的标识牌和外墙广告牌，红贝蕾中心在5月30日前拆除所装修的东西。同年6月3日，XX中心XX道发布通知，载明：鉴于西安船舶公司通知红贝蕾中心于2019年6月30日前向其移交宏搏跆拳道目前使用的房屋，我中心已三次书面通知，多次与你方沟通，你方一直不正面回复，XX中心XX道于2019年6月5日24点之前搬离该房屋，如逾期搬离，红贝蕾中心统一拆除，宏搏跆拳道的装修及物品垃圾运费由宏搏跆拳道自己支付，红贝蕾中心在拆除上述物品过程中造成的一切后果由宏搏跆拳道承担。另查明，西安市雁塔区XX中心的经营者为肖慧，且已于2018年4月11日注销。庭审中，原告称被告在2017年11月与原告签订《房屋租赁合同》时存在欺诈行为，虚构自己系合法承租人，具有转租权，同时虚增房屋面积，将原有194平方米虚构为225平方米，原本租期到期日为2019年6月30日虚构到期日为9月30日，针对该意见，原告提交《房屋租赁合同》、西安船舶公司出具的《关于收回房屋的通知》、西安船舶公司与西安宏搏群英体育文化传播有限公司（以下简称“宏搏公司”）签署的《房屋租赁合同》予以证明。被告对《房屋租赁合同》真实性不认可，对《关于收回房屋的通知》真实性认可，对西安船舶公司与宏搏公司签署的《房屋租赁合同》真实性和关联性均不认可，对证明目的不予认可，称被告于2017年11月21日将其与西安船舶公司签订的《房屋租赁合同》原件丢失，故原告提交的该《房屋租赁合同》是伪造的，内容也不真实，其次，从原、被告双方签订的《房屋租赁合同》可以看出，被告已经披露了涉案房屋所有权是西安船舶公司，所以被告没有欺骗原告的行为。原告称其基于合同信赖，对涉案房屋进行经营用途装修，产生装饰装修费用，原装饰装修支付满足其至少经营至2019年9月30日，但因被告的行为造成租赁关系提前终止，被告应当分担原告不能达成合同目的的装修装饰费用，另，原告为弥补经营损失不得不寻找过渡经营场所产生临时租赁经营地点费用4320元，亦应由被告承担，针对该意见，原告提交收据、装饰制作单六张、业务凭证予以证明。被告对上述证据的真实性和证明目的均不认可，称原告提交的收据、装饰制作单恰好可以证明原告擅自改变房屋结构，被告不应退还保证金2000元，另，被告已按照合同约定提前一个月告知原告搬离房屋。被告称原告应当直接起诉红贝蕾中心，被告主体不适格，针对该意见，被告提交《房屋租赁合同》、营业执照予以证明。原告对上述证据真实性予以认可，但认为营业执照与本案无关，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》落款出租方为红贝蕾少儿艺术中心，且有被告本人签字，被告提交的营业执照是西安市雁塔区XX中心，与合同落款处盖章的主体不符，故其对证明目的亦不予认可。被告称红贝蕾中心在出租之前对房屋进行装修改造，增加了库房及门厅过道，经装修公司统计，涉案房屋的总建筑面积为225平方米，针对该意见，被告提交《施工合同》、报价单予以证明。原告对《施工合同》、报价单真实性和证明目的均不认可，称《施工合同》在2016年5月10日就签署了，合同记载的施工时间也是上述日期，装修工程造价为9万元，但原告在取得该租赁房屋时未见有任何装修，且原告是在2017年就从被告处租赁该房屋，仅一年时间，被告就将9万元装修拆除不符合常理，另，根据《施工合同》记载的面积，系案外人单方测量，并非物业方或者业主方提供的房屋真实面积，证明目的中载明增加了库房，但该库房不在原告的租赁范围。被告称原告改变了房屋结构，不能要求退还保证金，针对该意见，被告提交红贝蕾中心平面设计图、视频录像予以证明。原告对平面设计图的真实性和证明目的均不认可，其他意见同其对《施工合同》、报价单的质证意见；对视频录像的真实性认可，对证明目的不予认可，原告并没有破坏房屋主体结构，上述视频无法证明原告对房屋主体结构进行了破坏，而恰好可以证明被告在2016年的装修存在不真实的情况。被告称红贝蕾中心履行通知原告搬离涉案房屋的义务，但原告逾期仍未腾房，红贝蕾中心在搬离物品的过程中并未损坏原告物品，且妥善保存原告的物品，针对该意见，被告提交关于收回房屋的通知、通知、视频录像、照片、视频录像予以证明。原告对上述证据真实性均认可，对证明目的均不认可，称被告通知原告搬离房屋的时间以原告举证的收到通知时间为准，原告只收到三次解除通知，原告之所以未搬离，是因为通知时间仓促，且根据双方的合同约定，租期在2019年9月30日才到期，虽然涉案合同第十条第三款约定了解除事由，但该解除事由仅限于业主方以正常理由收回房屋，因其与业主方的租赁合同要在2019年6月30日到期，所以被告才伪造了合同到期时间，后又虚构理由让原告进行腾房，被告在没有通知原告的情况下将原告的办公室设施及物品进行清理，而造成了原告的损失。被告称原告尚欠其2019年3月至5月水电费共计217元，针对该意见，被告提交水电费统计表予以证明。原告对该统计表的真实性认可，对证明目的不予认可，称原告在2019年年底已给物业结清了该费用。被告称红贝蕾少儿艺术中心与西安市雁塔区XX中心是一个主体，被告在西安市雁塔区XX中心注册登记之前就实际营业了，刻制了红贝蕾少儿艺术中心的印章，西安市雁塔区XX中心注册登记之后，被告没有刻制新的印章，还是使用之前的印章。原告称宏搏跆拳道没有注册登记，是其个人经营的，直至2019年6月左右，被告找人来闹，因为涉及未办理工商登记手续问题，被告找人天天围着原告，原告只能躲着，所以原告就让其妻陈思思在2019年7月成立了宏搏公司，其在之前和被告签租赁合同时就发现面积不对，但被告说让其不要去找物业，就是225平方米，其装修时，物业的人就问其合同快到了，为何还要装修，后来学生家长就是西安船舶公司的员工，说被告和西安船舶公司的合同快到期了，其就开始跟被告协调，但被告不接受，西安船舶公司知道原、被告双方之间闹矛盾，后西安船舶公司与被告的租赁合同于2019年6月30日到期后，就直接将房屋租给原告妻子陈思思成立的宏搏公司。被告称其与西安船舶公司最初于2016年4月签订了租期为1年的租赁合同，到期后双方又续签了租赁期限为2年的租赁合同，即租赁期限从2017年6月30日至2019年6月30日，合同所涉的面积为194平方米，XX房XX道，把大门往前延伸了，被告与西安船舶公司的领导是朋友，有自信可以继续续租，后其没有和西安船舶公司续签的原因是原、被告都是培训机构，又是对门，相处不融洽，原告去投诉了被告。经询，原告称其提交给本院的西安船舶公司与红贝蕾中心之间签订的《房屋租赁合同》系被告提供给原告的，本院要求原告核实西安船舶公司是否留存有其与红贝蕾中心之间的《房屋租赁合同》，原告未将核实情况回复本院。原告称其没有搬离涉案房屋，被告在2019年5月底强行用电锯把其门锯开后，将其东西扔出去，其没有办法，就在隔壁找了一个场所办公，后来西安船舶公司决定直接将房屋租给原告，原告就搬回来了。被告称原告将垃圾费、采暖费交给其后，其再将该费用交纳给物业，其是按照225平方米向物业交纳垃圾费和采暖费的，本院要求被告提交其向物业交纳采暖费、垃圾费的证据，被告未予提交。被告称2016年，其从西安船舶公司租赁房屋时，房屋是毛坯房，其进行了简装，有一个大教室、四个小房间，原告在使用过程中把教室1、教室2及办公室这三个房屋的格挡拆了，变成一个大通间，把舞蹈教室和旁边四个小房间的过道拆了，但被告没有就原告改变的结构进行过维修。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告称其主体不适格，原告应当起诉西安市雁塔区XX中心，但西安市雁塔区XX中心已经注销，故对被告上述辩称意见，本院依法不予采纳。关于面积差异，原告称被告虚增面积，被告对此不予认可，称其与西安船舶公司签订的《房屋租赁合同》所载面积虽为194平方米，但其承租后进行装修改造，增加了库房及门厅过道，经装修公司统计，涉案房屋总建筑面积为225平方米，其也是按照225平方米向物业交纳垃圾费及采暖费。被告就其上述陈述，仅提交《施工合同》及报价单予以证明，而装修公司并非确定建筑面积的有权机关，被告未提交证据证明其经西安船舶公司的同意将涉案房屋面积由194平方米改造为225平方米，且未在本院指定期间提交其按照225平方米向物业交纳采暖费及垃圾费的证据，故被告称其将涉案房屋改造至225平方米，证据不足，本院依法不予采纳。被告认可其按照225平方米收取原告租金、垃圾费等，故其应当退还原告18个月差额面积31平方米的租金差额25668元、垃圾费差额619.38元。关于采暖费，合同第四条约定采暖面积225平方米，每个采暖收取6750元（7.5元/㎡·月），而原告租赁期间存在两个采暖季，故被告应当退还采暖费1860元（7.5*31*4个月*2）。关于保证金一节，涉案合同第十条第4款约定，签订合同时，乙方向甲方缴纳保证金2000元，合同终止时，经甲方检查，房屋结构、设施（包括乙方自行装修部分，如地板、墙面、吊顶等）无损坏，甲方向乙方退还保证金，反之，保证金作为维修费不予退还。被告称原告改变了房屋结构，但未提交充足证据予以证明，且被告未提交证据证明房屋结构、设施被原告损坏，亦未进行重新装修，故其不退还原告保证金2000元，缺乏事实和法律依据，被告应当退还原告保证金2000元。关于装饰装修损失一节，原告称其基于合同信赖，对涉案房屋进行装修，原装饰装修至少满足其经营至2019年9月30日，被告的行为导致租赁关系提前终止，被告应当承担原告不能达到合同目的期间的装饰装修损失，但原告当庭称因西安船舶公司知晓原、被告双方之间产生矛盾，在被告与西安船舶公司之间的租赁合同到期后，西安船舶公司将涉案房屋直接租赁给原告授意其妻陈思思成立的宏搏公司，说明涉案房屋继续由原告实际使用，故原告不存在装修损失的问题，原告亦未提交充足证据证明其还存在其他财产损失，故对原告要求被告赔偿损失23351.67元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于过渡期教室租赁费一节，原告称因被告提前终止合同，导致其租赁过渡期教室，但其仅提交业务凭证予以证明，该业务凭证未显示租赁房屋的面积、单价等，亦未加盖收费单位的印章，原告也未提交证据证明该业务凭证与本案之间存在何种关联性，故原告要求被告支付过渡期教室租赁费4320元，证据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖慧于本判决生效之日起十日内退还原告吕良烽面积租金差额25668元、垃圾费差额619.38元、采暖费1860元及保证金2000元。二、驳回原告吕良烽其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1245元，由被告肖慧承担645元、原告吕良烽承担600元。鉴于原告吕良烽已预交，被告肖慧在履行判决付款义务时将其应当承担的案件受理费一并支付原告吕良烽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 朱 华审判员 王 丹审判员 蒲婷婷二〇二〇年八月十四日书记员 魏 艳1