福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4402号 原告：厦门大同发汽车驾驶员培训有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘路299号。 法定代表人：洪江波，执行董事。 委托诉讼代理人：吴桂森，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭燕清，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市源鸿纸品有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同街道东宅村。 法定代表人：苏金电，董事长。 委托诉讼代理人：陶京铭，福建合贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡明钦，福建合贤律师事务所律师。 原告厦门大同发汽车驾驶员培训有限公司（以下简称大同发公司）与被告厦门市源鸿纸品有限公司（以下简称源鸿纸品公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。原告大同发公司之委托诉讼代理人吴桂森，被告源鸿纸品公司之委托诉讼代理人陶京铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大同发公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方签订的土地租赁合同自2019年6月28日解除；2.判令被告向原告退还押金30000元，并赔偿经济损失14939552.71元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年1月9日，原告与被告签订土地租赁合同，合同约定由被告出租位于同安区大同街道东宅村月里，面积为40.7亩的空地给原告作为汽车驾驶员培训场地使用。租赁期限为2011年起至2055年9月16日止，押金30000元。在合同履行过程中，被告因其建设厂房需要而将原出租给原告的空地收回自己使用，并在原空地旁边（即大同街道东宅村月龙路西侧）腾出一块空地（面积约为32000平方米，约47.8亩）供原告作为驾校使用。被告明确表示合同其他条款继续有效，不作变更。鉴于新空地面积大于原合同约定的面积，且租金计算标准相同，原告对此予以接受。 然而，被告在将新的空地腾出给原告作为驾校使用过程中，故意隐瞒了该空地为农用地（不得用于非农用途）的情况，导致原告在该空地上进行驾校的建设与经营。2018年6月初，原告发现驾校铁皮房外被贴2份《强制拆除公告》。原告即刻向被告反馈该情况，并询问具体缘由。被告此时仍未向原告告知明确的来龙去脉，而是一再向原告承诺其将处理妥当，让原告安心经营，保证执法部门不会来强制拆除。2019年6月28日，同安区执法部门直接到驾校场地强制拆除有关设施，致使驾校无法正常经营。事后，原告从执法部门处得知，被告腾出来供原告做驾校经营的空地，是从村民苏金枪、苏振忠等村民处腾换而来，系农业用地，不得用于非农用途。厦门市同安区人民法院实际上在2016年5月已经向苏金枪、苏振忠等人作出有关行政裁定书，裁定拆除停车场（含水泥固化物）、退还非法占用的土地。苏金枪、苏振忠等人也在第一时间向被告告知有关情况。然而，被告为了赚取更多的租金，始终刻意向原告隐瞒了有关事实，从而误导原告在该空地上开展驾校的建设与经营。驾校被拆除后，原告多次向被告反馈，并要求被告妥善处理。但是，被告始终不予积极回应，并明确表示该租赁合同无法继续履行。 原告认为：现讼争空地已经无法作为驾校经营使用，双方签署的土地租赁合同的目的无法实现，且被告明确表示无法继续履行，故双方签署的土地租赁合同应依法解除。合同无法继续履行，是因被告的过错造成，故被告应依法向原告退回押金30000元，并承担相应的赔偿责任。因被告的过错，造成原告如下经济损失：第一，暂停经营而导致原告现有学员无法正常培训而产生的损失（原告需因此退还部分学员的培训费用或者将现有学员转移到其他驾校培训而产生的损失）。第二，因停止经营而产生的利润损失。自2019年6月28日起无法如期经营(以六个月的时间计算)的经济损失为797277.5元。第三，为了重新开展驾校培训而需根据交通部等相关规定重新建设驾校有关培训设施而产生的费用4595460元；第四，因需重新租赁一块相同或者类似场地供培训使用的费用，而需要多支付的租金。原告与被告合同约定每平方米1.65元/月，但若现在重新谈判租赁有关场地，最低价至少需要每平方米4元/月。故其中差价费用应为每平方米2.35元/月。因原被告之间的合同租期还剩余12年，故原告需多支付的租金为9181965.91元（2.35元/每平方米·月×40.7亩×666.67平方米×12个月×12年）。合计为14574703.41元。原告因被告违约而遭受的损失，也可以以可预期利润来证实。因原告与被告的合同尚有12年未完成，故根据最近一年原告每月的平均利润为132879.58元，以12年的预期利润计算，原告的经济损失应为19134658.8元。 此外，原告已经支付最近一年租金63万元，现因被告违约，故应返还剩余租期内相应的租金334849.3元；被告违约，应退还押金30000元。 源鸿纸品公司辩称，第一，被告将享有使用权的土地出租给原告使用并不违反相关的法律规定，该租赁合同有效；第二，原告未经相关部门批准擅自将承租的土地进行硬化，并因此被政府执法部门强行拆除，完全是原告自身的原因，与被告无关，因此，原告的诉求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 经审理查明，2005年9月16日，源鸿纸品公司与厦门市同安区大同街道东宅村委会（以下简称东宅村委会）签订一份《征地合同书》，合同约定：“一、东宅村委会同意提供本村八组40.7亩企业用地给源鸿纸品公司创办企业；二、土地所处位置及四至：东至新厝村路，西至花圃，南至国道324线，北至东宅村委会的土地，面积为40.7亩；五、土地使用年限为工业用地50年整。（自2005年9月16日起至2055年9月16日止）。”合同签订后，源鸿纸品公司按约定交纳款项并对土地进行简单平整，但未办理相关的土地流转手续。2011年1月9日，源鸿纸品公司将向东宅村委会承租的土地40.7亩出租给大同发公司，双方签订了一份《租地协议书》，协议书约定：“一、大同发公司向源鸿纸品公司租赁位于同安区大同街道东宅村月龙里空地面积40.7亩，作为汽车驾驶员培训场地；二、时间从2011年起至2055年9月16日止；三、付款方式每年年头付清租金；四、大同发公司付给现金叁万元作为押金；五、租金前五年每平方米1.5元，第5至10年每平方米1.65元，第10至15年每平方米1.8元，第15至20年1.98元，第20至25年每平方米2.2元，25至30年每平方米2.4元，30至35年每平方米2.6元，35至40年每平方米2.8元为最高租金；六、电水源鸿纸品公司负责协商解决，协调当地治安；七、如遇到国家需要征地时，源鸿纸品公司负责与政府赔偿事宜。大同发公司负责地上物赔偿事宜，甲乙双方互相解决；八、如大同发公司在租赁期间改变租期必须取消3万元押金。”合同签订后，大同发公司对场地进行平整设计并开始经营驾校。2012年初，源鸿纸品公司因建厂房需要，与大同发公司协商，将大同发公司租赁的土地退回20亩左右自己使用。由源鸿纸品公司向附近东宅村村民租赁相应面积的土地给大同发公司使用。双方协商一致后，大同发公司退回20亩左右的土地给源鸿纸品公司。2012年2月6日，源鸿纸品公司作为受让人，厦门市国土资源与房产管理局同安分局作为出让人，厦门市同安区土地开发公司作为第三方，三方共同签订一份厦门市国有建设用地使用权出让合同，出让宗地面积为8562.085平方米。源鸿纸品公司将向附近东宅村村民苏振忠、苏金枪等人租地20多亩农用地交给大同发公司使用。大同发公司接受土地后进行场地建设，开始驾校经营。2018年6月7日，厦门市同安区城市管理行政执法局在大同发公司的铁皮房外张贴两份强制拆除公告，公告要求苏振忠、苏金枪：一、于2018年6月14日前搬出存放于该违法建筑物内的财物，自行拆除违法建设的停车场（含水泥固化物），恢复土地原状，并退还非法占用的土地；二、逾期不履行第（一）项义务的，我局将于2018年6月14日后对被执行人在同安区大同街道东宅村月龙西侧非法占地建设的停车场予以强制拆除等。2019年6月28日，厦门市同安区城市管理行政执法局到驾校场地强制拆除有关设备，并对场地水泥固化部分拆除。大同发公司无法继续经营驾校。 以上事实有征地合同书、租地协议书、厦门市国有建设用地使用权出让合同、强制拆除公告等证据以及询问、质证、庭审笔录为证。以上证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以采信。 本院认为:本案为土地租赁合同纠纷，土地制度是我国的根本制度，保护农业用地关系到国家的根本利益。我国实行严格的土地用途管制制度。当事人未经审批非法改变土地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。农村土地承包应当遵守法律法规，保护土地资源的合理开发和可持续发展。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。农村集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续。违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。 源鸿纸品公司与东宅村委会签订征地合同书后，取得案涉土地的使用权，但该案涉土地系集体农用地，源鸿纸品公司在本案审理过程中确认案涉土地系集体农用地（2012年初，源鸿纸品公司在案涉土地建厂房时才办理了8562.085平方米土地的征地手续）。源鸿纸品公司在未办理土地变更登记手续的情况下，将案涉土地出租给大同发公司用于驾校经营。大同发公司在案涉土地上建设并经营驾校属于非农业建设。因此，原被告双方签订的土地租赁合同因违反法律强制性规定应被认定为无效合同。现本院已向大同发公司释明案涉合同无效的情况下，大同发公司坚持以合同有效主张权利，并要求源鸿纸品公司退回押金30000元及赔偿经济损失14939552.71元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第七十四条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告厦门大同发汽车驾驶员培训有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费111617元，减半收取计55808.5元，由原告厦门大同发汽车驾驶员培训有限公司承担，款限于本判决书生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 许志坚 二〇二〇年八月四日 法官助理 陈海英 书 记 员 张小兰 附:本案适用的法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。 第七十四条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第八十二条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。