江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终7084号上诉人（原审被告）：张家港嘉凯城房地产开发有限公司，住所地张家港经济技术开发区张杨公路悦丰大厦602室。法定代表人：徐瑞波，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑君，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞菁，江苏渟泓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯建平，男，1970年9月15日出生，汉族，住张家港市。上诉人张家港嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称嘉凯城公司）因与被上诉人冯建平商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2020)苏0582民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。嘉凯城公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯建平的诉讼请求。事实和理由：一、冯建平与嘉凯城公司签订认购协议后未按约履行，嘉凯城公司有权解除认购协议，不予退还定金。冯建平与嘉凯城公司另行签订的意向登记书与前述认购协议不存在关联性。二、冯建平一审中出示的手机上的微信聊天记录截屏不符合证据规则。冯建平二审未作答辩。冯建平向一审法院起诉请求：1、嘉凯城公司退还冯建平意向金5万元及利息（以5万元为基数，自2019年9月20日起至实际给付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）；2、嘉凯城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月30日，冯建平、陈海娣、冯丽华（认购人）与嘉凯城公司（出卖人）签订《销售认购协议书》，认购嘉凯城公司中凯城市之光16幢503室，建筑面积122.96㎡，定金5万元，总房价款1684817元，付款方式为银行按揭。协议书相关约定载明：1.在签订协议书时，认购人已充分了解其认购房屋的详细情况，并已仔细阅读出卖人提供的《商品房买卖/销售合同》示范文本（含补充条款及附件内容）及销售现场公示文件，并确认没有异议，且双方对合同条款已达成口头一致意见；2.认购人应于本协议签订之日起5日内，即2019年7月5日前，携带本认购协议书，应付房款、所有认购人有效证件原件及其他相关资料亲至万科公园大道接待中心现场与出卖人签署《商品房买卖/销售合同》，并根据付款方式一次性付清房款或者付清首付款，如认购人逾期不与出卖人签署《商品房买卖/销售合同》或未足额支付购房首付款，出卖人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议书而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方；……；7.其他：最终成交价为1657969元。上述协议签订后，冯建平、陈海娣、冯丽华向嘉凯城公司支付了定金5万元。因冯建平、陈海娣、冯丽华未在约定时间内与嘉凯城公司签订《商品房买卖合同》，嘉凯城公司于2019年7月8日向冯建平、陈海娣、冯丽华发出《签署商品房买卖合同的催告函》，载明：尊敬的冯建平先生/冯丽华女士，2019年6月30日您与我司签订了《销售认购协议书》，购买中凯城市之光花园项目16幢503室住宅一套，销售面积122.96㎡，销售单价13702.16元/平方米，销售总价1684817元。按《销售认购协议书》约定您应于2019年7月5日来我司支付首付款、签订《商品房买卖合同》，并办理贷款手续，但您至今仍未前来支付此套住宅的房款，也未办理合同签署手续，目前公司实际仅收到您交纳的认购定金5万元。请您于2019年7月13日前来我司办理相关事务，逾期我们将根据双方签署的《销售认购协议书》中“相关约定”执行。冯建平确认收到该通知书，但仍未能与嘉凯城公司签约。2019年7月26日，冯建平、陈海娣（意向登记人）与嘉凯城公司（意向登记接受方）签订《意向登记书》，载明意向金金额5万元，相关约定载明：1.本次意向登记仅为中凯城市之光花园项目购买意向表示确认的登记，不设指定的房源单位，认购的先后顺序以开盘现场公示方案为准，最终认购房源以本意向登记人签署的《销售认购协议书》为准；……；4.若本意向登记人未按要求前来办理认购手续或者未能选中满意的房屋单位，放弃认购权利，则有权要求退还意向金，意向登记接受方将在意向登记人书面提出退款后的20个工作日内退还已付的意向金给登记人（不计利息），退还方式为银行卡转账等。后冯建平、陈海娣未能选中满意的房屋。2019年7月13日，嘉凯城公司向冯建平、冯丽华发出《解除认购/定金合同通知书》，载明：尊敬的冯建平先生/冯丽华女士，2019年6月30日，您与我司签订了《销售认购协议书》，购买我公司开发的中凯城市之光花园项目16栋1单元503号房，并以支付定金5万元。根据《销售认购协议书》的约定，您应在2019年7月5日前向我公司支付购房款1684817元、税费139113元，同时与我公司签订《商品房买卖合同》，截至本通知书发出之日，《销售认购协议书》约定的签约期限已届满，虽经我公司多次催促，但您至今仍未办理前述付款及签约事宜，您的行为已构成违约。现我公司正式通知您：我公司决定解除双方签订的《销售认购协议书》，您所交的定金不予退还，同时我公司有权将房屋另行出售。冯建平于2019年8月1日收到该通知书。2019年8月30日，冯建平委托江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所向嘉凯城公司发出律师函，载明：江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所依法接受冯建平、冯丽华的委托，就贵司与冯建平、冯丽华退还意向金纠纷问题及相关事宜，现依法致函贵司。据冯建平、冯丽华称，2019年6月30日，冯建平、冯丽华散步路过贵司，本无购房打算，但是在贵司销售人员一系列销售技巧的攻势下，于当日签下《销售认购协议书》，认购位于中凯城市之光16幢503室的房屋一套，并于当日向贵司转账1万元，于次日向贵司转账4万元，共计转账金额为5万元，但贵司不允许冯建平、冯丽华实地看房。后冯建平发现该房屋并不合心意，经冯建平与贵司协商，于2019年7月26日与贵司签订《意向登记书》，已付的5万元款项性质转为意向金。2019年6月30日所签《销售认购协议书》自动作废。由于冯建平并未挑选到中意房屋，遂要求贵司退回已付意向金5万元，但贵司一直以各种理由拒不退款。我们认为，根据相关法律规定及《意向登记书》相关约定第4条，若意向登记人未能选中满意的房屋单位，放弃认购权利，则有权要求退还意向金，故冯建平有权要求贵司退还意向金。贵司的上述行为显属根本违约，也与诚实信用原则相悖，且已严重损害了冯建平、冯丽华的合法权益，故应当承担相应全部法律后果。经冯建平、冯丽华特别授权，本律师依法提出如下法律意见：一、限贵司在2019年9月20日前依法将5万元全额退还至如下银行账户：……；二、否则，我们将根据冯建平、冯丽华的授权，依法寻求法律途径解决，届时，贵司除应全额退还意向金外，还将承担逾期付款利息、违约金、诉讼费、执行费等损失。嘉凯城公司于2019年8月31日收到该律师函。关于双方的沟通过程，冯建平提交的微信聊天记录显示：2019年7月13日，冯建平问嘉凯城销售顾问施天峰“要我填什么表发给我看看”，施天峰向冯建平发送一张意向登记书的图片，冯建平回“好的，我明天来找你”；2019年7月23日，施天峰向冯建平发送微信称“冯哥打你电话打不通，这周五晚上开盘加推，哥别忘记啊”；2019年7月25日，施天峰向冯建平发送了中凯城市之光花园14、15、16幢一房一价备案表，并称“128是08室”、“哥你看一下”、“一会给我个回复”、“冯哥，这需要一个你的第一选择”、“几楼”；2019年7月26日，冯建平发送微信称“兄弟，2百多万哥没法接受没法给你那层”，施天峰回复“那190多万的就只有下三楼了呢”，冯建平回复“那就没办法了”，施天峰回“其实每个月贷款也就多还几百块”、“如果贷个一半的话”，冯建平回“一下多40多万啊”，施天峰回复“没事，哥一会晚上过来看了再说吧，活人也不能给尿憋死呗，如果就算这40多万每个月还2300”、“总归有办法”，晚上18时52分，施天峰又称“冯哥，我在里面看到价格了，比备案价便宜好多好多”、“这个价格反正你可以享受到就对了”。2019年7月26日晚上20时57分，冯建平又与嘉凯城公司销控审核王玥珠微信聊天，王玥珠称“808，1208，2308现在你还可以选择，过了今天晚上，你再找人也没有用了，房子直接挞定，5万元直接罚没，你前期找的关系都付诸流水，我是站在你的角度来考虑这件事情的，跟你交往几次我承诺你的没有失信吧，你和家里人商量一下，我和你说的话没有任何夸张的成分在里面，建议你等下过来，我在售楼处等你，不要错过这次机会”、冯建平回复“我到家了在商量”、“2308多少”，王玥珠回“比808少5000元”、“看错了，是188万，少了差不多13000”、“冯总，如果考虑好了，可以发信息告诉我房号，我今晚把单子先给你填好，这个对你来讲没有任何损失”，冯建平回复“好的，真的不好意思，你们的工作真的不错”、王玥珠回“没关系，只是希望你做出正确选择，不要后悔”，晚上23时42分，王玥珠发送微信称“1208没有了”；2019年7月27日凌晨0点41分，王玥珠又称“808也没有了”。审理中，双方均确认双方签订的销售认购协议书及意向登记书已解除。以上事实，由当事人提交的认购协议书、催告函、意向登记书、解除合同通知书、律师函、微信聊天记录以及庭审笔录等证据材料予以证实。一审法院认为，双方签订的销售认购协议书及意向登记书均是双方的真实意思表示，合法有效。冯建平虽无直接证据证明双方已就重新选房及已支付的5万元定金转为意向金达成一致，但双方签订的销售认购协议书、意向登记书及双方相互发送的通知书、冯建平与嘉凯城公司销售人员的聊天记录等间接证据与嘉凯城公司未再另外收取冯建平意向金的事实能够相互印证，形成了完整的证据链条，可以证实冯建平主张的嘉凯城公司同意其重新选房及双方对定金转为意向金达成一致意见的事实的存在具有高度盖然性，法院对此予以认定。因冯建平最终未选定任何房屋，故依照双方签订的意向登记书第四条的约定，嘉凯城公司应退还冯建平交纳的意向金5万元。冯建平要求嘉凯城公司承担的利息系争议款项的法定孳息，并无不当，嘉凯城公司对冯建平的利息计算方式也不持异议，法院予以确认，嘉凯城公司应予支付。嘉凯城公司否认双方已协商一致并拒绝退还意向金，违反诚实信用原则，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决张家港嘉凯城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还冯建平意向金5万元并支付利息（以5万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月20日起计算至实际履行之日止）案件受理费减半收取540元由张家港嘉凯城房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，嘉凯城公司认为，2019年7月26日与冯建平签订的意向登记书，是工作人员在冯建平未实际缴纳意向金的情况下，给予冯建平一次免费入场选房的机会。本院认为：本案二审争议焦点是冯建平等三人依据认购协议支付给嘉凯城公司的5万元定金，是否已经转化为2019年7月26日意向登记书载明的意向金。冯建平缴纳定金5万元后未与嘉凯城公司签订商品房买卖合同，之后另行签订了意向登记书，载明意向金金额5万元。冯建平并未实际缴纳款项，但已经实际进行选房。冯建平在一审庭审中出示了微信聊天记录截屏，并在庭后提供了聊天记录打印件，嘉凯城公司也发表了质证意见，认为该证据证明双方另行就房屋买卖进行过磋商。可见冯建平在依据意向登记书选房过程中，嘉凯城公司从未要求过冯建平缴纳意向金，故一审法院认定双方已就定金转化为意向金达成一致并无不当。冯建平最终未能选定房屋，嘉凯城公司应根据意向登记书内容向冯建平退还意向金5万元。综上所述，嘉凯城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1080元，由上诉人。张家港嘉凯城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二〇年八月二十七日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。