苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0505民初192号 原告：张金波。 委托诉讼代理人：李杰，江苏寒山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兆帅，江苏寒山律师事务所律师。 被告：上海道创投资咨询有限公司。 法定代表人：尤如升，董事会主席。 委托诉讼代理人：尤伟，该公司员工。 原告张金波与被告上海道创投资咨询有限公司（以下简称道创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱海兰独任审判，于2020年5月21日进行了听证，原告张金波的委托诉讼代理人李杰，被告道创公司的委托诉讼代理人尤伟参加听证。后本院于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告张金波的委托诉讼代理人李杰，被告道创公司的委托诉讼代理人尤伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张金波向本院提出本诉请求：1.判令原、被告签订的《租赁合同》和《管理服务合同》解除；2.判令被告向原告支付营业损失费269718.69元、装修损失费用500000元、律师费25000元，合计794718.69元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月4日签订《租赁合同》及《管理服务合同》，合同期为2017年9月28日至2023年9月27日，其中租金为22500元/月，管理费用为22500元/月。在2017年8月招商时，被告主动提出其所出租的房屋可下挖地面、搭建隔层，并带领原告到其所出租的其他店面参观已经下挖地面、搭建隔层后的效果，租金按照搭建后的面积来收取。在原告搭建隔层时，被告也进行了指导，并且在搭建隔层后也未提示原告需要装喷头、烟感设施。被告的经营场所就在原告所承租的商场中，在原告所承租的1年多时间内，被告从未向原告提出拆除搭建隔层的要求。并且，原告了解到，在被告出租的其他店铺中，也存在被告主动提出搭建隔层并按搭建隔层后的面积收取租金的情况，还存在由被告搭建隔层后对外出租的情况。原告认为，这显然是被告的一种对外出租经营模式。2018年7月14日，因原告搭建的隔层未设置火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统，苏州市虎丘区公安消防大队作出查封决定，对原告所承租的店铺进行了查封。在被查封后，原告积极整改，已经按照规定加装了火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统，但因被告的原因迟延将消防管道接入消防总管，导致原告因查封停止营业至2019年11月。原告认为，其在与被告签订租赁合同时就提出所开设店面面积要达到400平，现被告要求将隔层拆除，导致原告订立合同的目的已不能实现，无法继续履行合同。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告道创公司辩称：第一，原告张金波未经政府部门同意擅自违法扩建，未经政府部门验收擅自营业，不履行合同约定的支付义务，违反住建部、公安部相关规定及《租赁合同》之补充合同、附件五《管理规定》，且经道创公司催告后仍未能在规定的期限内纠正，故道创公司享有法定和约定解除权，其有权解除合同并要求张金波赔偿损失。第二，张金波除了擅自扩建之外，还违反公安部令，没有办理公众聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查，未经建设部门和消防部门验收就将其违法扩建用于向公众开展经营，故其擅自扩建是违法的，其擅自对外营业也是违法的，这些违法行为同时也违反了合同约定，其损失理应由其自行承担。第三，张金波在起诉状中对于其开店面积需求及对道创公司同意其擅自扩建等种种与合同内容完全不一致的指控，均没有任何证据支持，是与事实完全相悖的虚假陈述。道创公司在合同中多处与张金波明确约定其应当按照国家规定办理必须的审批、许可、验收、执照等手续，已尽到提示义务，且在合同履行过程中，道创公司亦多次书面和口头通知张金波应当遵守国家关于消防、安全方面的规定并及时办理手续，已充分提醒与告知，但张金波置若罔闻，其损失系自身一再违约造成，理应由其自行承担。第四，张金波被临时查封后，未能按照狮山街道、消防大队等政府部门和道创公司及产权人狮山公司的要求及时进行整改，其自身过错造成的损失，无权要求道创公司赔偿。第五，在原告张金波提供的工程施工合同中，明确约定其应当提供符合防火规范的施工图纸并负责到有关部门办理审批手续，证明其对自身义务是明知的，且造价超过30万元必须办理建筑施工许可证和消防设计竣工备案，但原告既没有符合防火设计规范的图纸，也没有办理行政主管部门的审批手续，所以原告扩建工程是毫无疑问的擅自扩建。综上，原告张金波枉顾合同约定和法律规定，未经规划、住建、消防等政府部门和被告同意，擅自扩建，未办理公众聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查，就擅自开展经营活动，因其扩建及消防不符合标准而被临时查封，经催告后仍不及时依法依约整改，放任损失扩大，现主张被告赔偿，没有任何事实及法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，位于苏州高新区玉山路99号1幢房屋所有权人为苏州高新区狮山城镇发展有限公司（以下简称狮山公司）。狮山公司与被告道创公司签订了一份《租赁合同》，约定道创公司拥有上述房屋乐购生活购物中心A、B、C、D、E、F、G区域的使用经营权，并可以提供给商户经营。 2017年8月4日，道创公司作为甲方，与作为乙方的原告张金波签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于苏州高新区玉山路99号乐购生活购物中心一楼内F-2号商铺，合同期限为2017年9月28日起至2023年9月27日止，共计6年。合同第七条“宽限”条款约定：乙方特此同意：甲方有权免除乙方履行甲乙双方所签订之合同的部分义务和责任，或允许乙方部分迟延履行甲乙双方所签订之合同条款和条件规定的义务，但不构成甲方放弃其未免除或未允许乙方迟延履行的义务和责任，亦不表示甲方须依例放弃其它任何权利；甲方在任何时候允许乙方对其违约行为的迟延纠正，不构成甲方放弃其就乙方违约行为所享有的权利，亦不免除乙方迟延纠正的违约责任及赔偿甲方损失的责任。补充合同《管理服务合同》第四条“变更和解除合同的条件”4.5款约定：甲方有权立即解除本合同及《租赁合同》的条件：…c）乙方违反本合同及《租赁合同》（包括附件）中除付款约定以外的其它约定，且在甲方采取暂停商业管理服务措施或发出要求乙方纠正违约行为的通知后2天内（如采用邮寄送达方式，以挂号信发出日的邮戳日期为准），乙方仍未纠正其违约行为并支付相应的赔偿金；d）乙方违反国家法律法规规定，如乙方不及时纠正将可能导致消费者或甲方的利益受损。该类违法行为包括但不限于未在约定的时间内办理营业执照或其它依法应办理的相关证照等…附件一《装修与修缮管理规定》第2条载明：在装修施工动工前必须将装修施工图纸和工程施工方案及效果图提交甲方批准。在获得甲方或甲方授权代理人的同意之前，不得进行任何装修工作。如按规定还应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后，并将相关手续完成的复印件提供给甲方后，方可进行装修工作，该报批义务不得因取得甲方的批准而予免除。装修结束后，需经甲方或相关政府职能部门的检验认可，在乙方将竣工图提供给甲方备案后方可营业。附件二《基本信息》载明乙方的联络地址为：苏州市姑苏区南环大街55号韵驰护肤造型，乙方授权发送和接受通知的移动电话号码为15051845633。附件四《安全承诺书》第3条载明：未经甲方同意，不对房屋进行乱拆、乱改、乱搭、乱建、超负荷使用房屋或堵塞消防通道。附件五《管理规定》第2.1条“经营内容”a）约定：乙方承诺该管理区域的主要经营品牌为韵驰，店铺名称为韵驰，主要营业范围是美容、美发。第2.2条“经营资格”e）约定：乙方应尽法律规定的各项义务，按照政府等主管机关的要求办理相关证照，包含但不仅限于营业执照、税务登记证、卫生许可证（如需要）、环评审批（如需要）、消防审批（如需要）、城管审批（如需要），并以经营者的身份接受有关政府部门的检查。 2017年9月3日，张金波与道创公司办理了涉案房屋的移交手续，双方签署的《场地及物品移交确认单》明确涉案房屋建筑面积为254.89平方米。张金波承租上述房屋后，对房屋搭建了隔层，并开办了高新区狮山乐驰美容美发店。 2018年3月7日，道创公司向张金波送达《关于请您立即对店铺内的烟感无响应进行整改并完全承担改造责任的通知》，其内容为：贵方于2017年8月14日承租了我公司位于江苏省苏州市玉山路99号Tesco-乐购生活购物中心一楼编号为F-2的商铺，在装修过程中损害了我方的消防设施，致使编号02032烟感无响应，我方已催促多次让其整改，但你方依然没有维修，现特此通知请贵商户于2018年3月9日前整改到位，如贵商户未能如期整改，造成消防、环境保护、安全用电、用水、使用煤气以及卫生等方面的问题，则一切法律责任及经济责任均由贵方负责。 2018年6月20日，苏州高新区狮山街道办事处向狮山公司发出《行政提示单》，其内容为：你公司在玉山路99号1幢内的搭建未经审批，按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，特向你公司提示：请立即停止经营活动，并恢复原状，否则将承担一切法律后果。庭审中，道创公司称其于同年7月25日收到狮山公司转发的《行政提示单》。 2018年6月29日，道创公司向张金波送达《关于请按照消防法规与合同要求合法经营的通知》，其内容为：近期苏州接连发生重大安全事故，为深刻吸取教训，波爱护人民群众生命财产安全，应上级主管机关的要求，特就消防、安全监督的相关工作通知如下：1.关于搭建隔层问题，请您尽快（2018年7月3日前）提供消防审批和验收方面的相关材料，否则上级主管机关将会采取停业整顿、拆除违章隔层的措施；2.装修及修缮过程中按照标准配置应急照明灯。特此通知！ 2018年7月15日，苏州市虎丘区公安消防大队向高新区狮山乐驰美容店发出了《临时查封决定书》，其内容如下：我大队于2018年7月14日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：搭建隔层未设置火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统，不及时消除可能威胁公共安全…查封部位、场所的范围：位于苏州高新区玉山路99号乐购超市一楼F-2的高新区狮山乐驰美容美发店整体，查封面积约200平方米。查封期限：2018年7月14日18时至2018年8月13日18时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚… 2018年7月29日，道创公司向张金波邮寄《关于要求您在限期内拆除未经审批的搭建、填平地面、恢复原状的通知》，其内容如下：我司于2018年7月28日接到产权方高新区狮山城镇建设发展有限公司发来的通知及狮山街道的行政提示复印件，按照通知要求，现要求您于8月3日前拆除您店铺内的未经审批的搭建、8月15日前填平地面、恢复原状。请您立即执行上述指令，否则我公司将有权解除与您的合同，并积极配合政府相关部门及高新区狮山城镇建设发展有限公司采取强制拆除、查封等措施，由此产生的一切后果均由您承担。同时，如果由于您的原因导致我公司与产权方之间发生合同纠纷，而造成的任何损失均由您承担。特此通知。上述通知，道创公司按照张金波在《租赁合同》附件二《基本信息》中确认的地址“苏州市姑苏区南环大街55号韵驰护肤造型”邮寄并写明电话15051845633，该邮件于同年7月31送达。 因张金波未按照通知要求整改，2018年8月10日，道创公司向其邮寄《解约通知》，其内容如下：按照合同第4.5条甲方有权立即解除本合同及《租赁合同》的条件：a)在履行期限届满之前，乙方明确表示或者以自己的行为表明不履行支付应付费用的义务;b)乙方未在合同约定时间之前向甲方足额支付应付费用，且拖延时间达5天;c)乙方违反本合同及《租赁合同》（包括附件）中除付款约定以外的其他约定，且在甲方采取暂停商业管理服务措施或发出要求乙方纠正违约行为的通知后2天内(如采用邮寄送达方式，以挂号信发出日的邮戳日期为准),乙方仍未纠正其违约行为并支付相应的赔偿金;d)乙方违反国家法律法规规定，如乙方不及时纠正将可能导致消费者或甲方的利益受损。该类违法行为包括但不仅限于未在约定的时间内办理营业执照或其它依法应办理的相关证照等。根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，现我公司依据您的以下违约行为，决定自2018年8月13日（含）起解除与您签订的合同：1.我公司曾于7月30日以挂号信方式向您送达水电费催缴单，按照合同约定，您应当收到缴款单的3天内向我公司付清水电费等合计7569元，如果逾期付款超过5天将会被解除合同并追究违约责任，但您至今没有支付，你以自己的行为表明不履行支付应付费用的义务；2.您已拖延支付水电费用的时间已达5天以上；3.由于您在装修中存在未经政府审批的搭建行为，我公司曾于7月25日、30日两次发函给到您，要求您按照狮山街道办事处发出的行政提示单指令执行，但贵店至今未执行。合同终止后，根据合同约定：1.您所有在场地上的物品应在2018年8月12日前搬离；2.请您在2018年8月12日前将您的装修全部拆除并恢复原状；3.按照合同约定，每逾期交还房屋1天，需要向我公司支付,5倍的日合同费用…上述通知，道创公司按照张金波在《租赁合同》附件二《基本信息》中确认的地址“苏州市姑苏区南环大街55号韵驰护肤造型”邮寄并写明电话15051845633，该邮件已妥投。 2018年8月14日，高新区狮山乐驰美容美发店向道创公司出具《告知函》，其内容如下：我方（苏州乐驰美容美发店）于2018年7月14日被高新区消防大队查封。我方随后按照高新区消防大队出具的整改意见对本店一层消防设施进行了加装消防喷淋和烟感、温感，但贵司未能帮助我方把消防设施接入乐购的消防系统，以至迟迟未能通过消防验收。请贵司尽快帮助解决我方消防设施接入乐购的消防系统，以便我方能尽快通过消防验收，恢复正常营业。我方于2018年7月30日收到贵司转发的高新区狮山街道发给产权方高新区狮山城镇建设发展有限公司的行政提示单，要求我方拆除搭建、填平地面。我方要求贵司出具相关职能部门的法律依据。我方现已将店内一层的消防设施整改到位，只缺最后并入乐购的消防系统。请贵司尽快和产权方沟通落实，将我方的消防设施并入到乐购的消防系统。由于贵司的延误沟通导致我方消防设施不能接入高新区消防大队认可的乐购消防系统前，我方将停止支付给贵司的一切费用，时间从2018年7月14日始，并保留对贵司追偿一切经济损失的权利！特此告知！ 2018年12月6日，涉案房屋因完成消防整改被消防大队解封。2019年1月29日，张金波搬离涉案房屋并将钥匙邮寄给道创公司，道创公司于次日签收。 另查明，2017年9月22日，张金波向道创公司支付装修放水费3000元。张金波称道创公司知道其搭建隔层事宜，配合及指导其将向下的喷头改为向上，并向其收取放水费3000元；道创公司称承租人在装修过程中，出于设计需要将喷淋头移动位置，这在商铺装修中是非常常见的现象，即使不搭建隔层，也经常需要移动喷淋头的位置，而一旦要改动喷淋，不管承租人是搭建隔层还是普通装修，都需要将消防管网中的水放掉，因而会产生放水费，张金波支付的放水费3000元与道创公司是否知道其搭建隔层没有任何关联性。 又查明，道创公司与张金波房屋租赁合同纠纷一案，道创公司于2018年9月7日诉至本院，请求确认双方之间的《租赁合同》及《管理服务合同》已解除、张金波搬离涉案房屋并支付违约赔偿金、律师费等。经过审理，本院于2019年8月19日作出(2018)苏0505民初4877号民事判决书，判决双方签订的《租赁合同》、《管理服务合同》于2019年1月30日终止、张金波支付道创公司租金49500元并赔偿道创公司律师费2000元。本案目前在二审过程中。 庭审中，道创公司称其公司在苏州的招商联络处与涉案房屋相隔不远。张金波称道创公司在招商时，曾承诺涉案房屋能够搭建二层，并带领其至其公司出租的其他店面进行了参观，在其搭建隔层时，道创公司也对其进行了指导，将向下的喷头改为向上的喷头。张金波并未提供任何证据证明道创公司存在上述承诺、带领行为，但其认为道创公司的指导行为体现在：首先，阀门控制在道创公司处；其次，其此前并不知晓可以将喷头从向下改为向上，系道创公司指导其通过这样的方式来增加二楼的利用高度；再次，其了解到，其他租户也存在这样的情况。 以上事实，有原告提交的证据租赁合同、管理服务合同、银行电子回单、临时查封决定书，有被告提交的证据场地及物品移交确认单、租赁合同附件一、附件二、附件四、附件五、通知四份、邮寄照片及查询单各两份、行政提示单、告知函、营业执照、(2018)苏0505民初4877号民事判决书及本案庭审笔录等证据证实，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院按照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，在原告张金波与被告道创公司租赁关系存续期间，张金波未经道创公司同意且未办理任何审批手续，擅自对涉案房屋搭建隔层，致使涉案房屋被消防大队临时查封，道创公司根据狮山街道《行政提示单》要求张金波限期拆除搭建、填平地面、恢复原状，但张金波未予理睬，其行为违反了上述法律规定，故道创公司依法享有解除权。同时，道创公司与张金波签订的《租赁合同》、《管理服务合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据《租赁合同》附件一《装修与修缮管理规定》，张金波装修前须征得道创公司同意并办理相关审批手续，根据附件四《安全承诺书》，未经道创公司同意，张金波不得对房屋进行乱拆、乱改、乱搭、乱建，张金波的擅自搭建行为违反了上述合同约定，根据《管理服务合同》第4.5条，道创公司享有解除权。综上，双方之间租赁合同解除的原因在于张金波的擅自搭建行为违反法律规定及合同约定，经道创公司明确要求而拒不整改，故道创公司享有法定及约定解除权，依法解除了双方之间的租赁关系，因此，张金波无权要求道创公司赔偿其装修损失、营业损失及律师费。至于张金波所称道创公司承诺涉案房屋能够搭建二层、带领其至其他店面参观、在搭建隔层时对其进行指导等，因其并未提供任何证据证明上述主张，故本院对此不予采信。至于道创公司向张金波收取放水费3000元，结合双方的庭审陈述，本院认为，道创公司收取上述放水费并不表明道创公司知晓并配合张金波搭建隔层，二者不存在关联性。至于道创公司的办公场所与涉案房屋相隔不远、对张金波搭建隔层事宜应当清楚，本院认为，双方之间的《租赁合同》第七条明确约定“甲方在任何时候允许乙方对其违约行为的迟延纠正，不构成甲方放弃其就乙方违约行为所享有的权利”，因此，道创公司对张金波的违法搭建行为未及时提出异议并不意味着张金波的行为符合合同约定，也不意味着道创公司放弃其依法依约享有的解除权。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条的规定，判决如下： 驳回原告张金波全部诉讼请求。 案件受理费11748元，减半收取5874元，由原告张金波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审判员  朱海兰 二〇二〇年八月十七日 书记员  陶寅初