江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2674号上诉人（原审原告）：姚志龙，男，1966年06月06日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：石小君，系上诉人妻子。上诉人（原审原告）：石小君，女，1968年7月16日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）：冷常松，男，1982年11月12日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人姚志龙、石小君因与被上诉人冷常松房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初6110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚志龙、石小君上诉请求：1.撤销-审判决并依法进行改判或发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决在认定事实上发生多处错误：1.上诉人就房屋退租这一问题已经与被上诉人达成一致意见。上诉人在2019年的1月份电话通知被上诉人要求提前退租，被上诉人同意，其后在2019年3月14号上诉人再次通知被上诉人确切的搬迁日期，2019年3月28日上诉人搬离房屋。针对上述事实上诉人向法院提交了电话录音予以证实，而一审法官认定双方未能就退租达成一致意见，显然是片面、孤立地看待问题的。双方仅仅就租金如何返还未能达成一致意见，但这并不影响双方已经同意退租。事实上2019年3月28日上诉人已经告知被上诉人已经搬离房屋，完全不影响被上诉人后续如何处置该房屋。2.上诉人的行为符合法定和合同约定的解除条件。上诉人与被上诉人在合同中约定：“当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同归还房屋，并赔偿违约金一个月”。另外在合同的附加说明还约定“提前退租必须提前三个月和房东说一声，房东如提前收回房子需提前三个月打招呼”，该约定为双方当事人的真实意思表示，合法有效。正如上述所述，上诉人依据该约定已经提前2个月通知了被上诉人，并取得被上诉人的同意。在《合同法》如无特殊规定，约定效力高于法定效力，一审认定双方的解除条件不符合《合同法》规定以及合同约定完全毫无依据。二、一审判决适用法律错误。由于一审判决在认定事实上存在着上述种种错误，则必然导致了一审判决的结果错误适用了法律并以此驳回了上诉人的要求返还租金的诉讼请求。冷常松辩称，1.被上诉人上次在一审法院一直在家休养没有进春园大厦一步，2019年4月份，110也来了，物业人员也看到了，110那边应该有报警记录。我是后来去物业得知这件事，物业也以为我进了出租房，其实我根本没有进去，因为我没有房屋的钥匙，水电我也没有去停，因为我并不知道水闸跟电闸在哪里，可以去调取监控核实。上诉人一直未归还钥匙，我也不敢去找上诉人，我只有等到租约到期后打得110然后找开锁公司开锁。2.上诉人的快递都送到物业，如果上诉人不在春园大厦，那为什么快递还是往案涉房屋寄。3.车费租赁期间上诉人一直不用付车费，租约结束后就需要付停车费了。后来我去医院附近，停到那边停车场下面也是要收取费的，说明每户只能停一辆车。4.后来我帮上诉人交了2019年1月-2019年8月30日的物业费，因为我去交的时候是十月份，所以我交到了十月底的物业费。姚志龙、石小君向一审法院起诉请求：1.请求依法判令冷常松返还我们已经支付的5个月房租12500元和押金2000元，共计14500元；2.本案的诉讼费用由冷常松承担。一审法院认定事实：姚志龙与石小君是夫妻。冷常松系常州市天宁区春源大厦701室房屋所有权人。冷常松与石小君签订上述房屋的租房合同，约定租赁期限为2017年8月17日起至2018年8月12日止。付款方式为石小君向冷常松每年缴纳租金人民币30000元整。次年，冷常松与姚志龙签订租房合同，对上述房屋续租。合同约定：租赁期限暂定3年，从2018年8月20日起至2019年8月20日止，租金为每年3万元人民币。合同签订后，姚志龙向冷常松交付2000元整作为押金，待不租或期满费用清算后，冷常松应将押金无息退还姚志龙。租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同归还房屋，并赔偿违约金一个月。如遇不可抗拒原因（如天灾、政府政策变化等）不在此例。该合同另外附加说明：提前退租必须提前三个月和房东说一声，房东如提前收回房子需提前三个月打招呼。2018年8月30日，石小君通过网银转账给冷常松29500元。2019年3月4日，石小君联系冷常松告知其要搬走。2019年4月1日，因冷常松要求把涉案房屋租给他人后再把钱退给姚志龙、石小君，双方没有达成一致意见。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案租房合同的签订是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应履行。根据合同约定，租房合同的履行期限至2019年8月20日。合同未到期姚志龙、石小君即通知对方解除合同并搬离的行为属于违约。根据租房合同约定，如一方要求解除合同，应提前通知对方，经对方同意，方可解除。从当事人双方的陈述可以看出，双方就合同解除问题未能达成一致意见。姚志龙、石小君作为违约方，没有单方解除租赁合同的权利，其搬离承租房屋、将房屋钥匙留置在涉诉房屋内的行为不符合合同法规定的及合同约定的解除条件。姚志龙、石小君提供的录音不能达到证明冷常松与其已经就解除房屋租赁合同事宜达成一致意见的证明目的。故姚志龙、石小君要求冷常松返还房屋租金的诉求，法院不予支持。根据合同约定，待不租或期满费用清算后，冷常松应将押金无息退还姚志龙。根据上述约定，冷常松应将押金2000元予以退还，虽冷常松主张应将物业费、水电费扣除后再予以退还，但其未向法院陈述数额也未提供证据，故对冷常松意见不予采纳。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定，作出如下判决：一、冷常松在判决生效十日内向姚志龙、石小君支付房屋押金2000元；二、驳回姚志龙、石小君其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由姚志龙、石小君负担140元，冷常松负担23元。二审中，上诉人姚志龙、石小君向本院提交一份微信聊天记录，证明双方已经解除合约，被上诉人要求房屋恢复原状，后来一直没谈拢。被上诉人冷常松质证认为，上诉人提供的微信聊天记录不全面，并提供了部分遗漏的聊天记录。二审中，被上诉人冷常松向本院提交常州市局前街春源大厦物业管理出具的物业费收据一份（2019年1-8月物业费940元）、证明（内容为上诉人的快递在2019年4-8月还寄送到春源大厦）一份、被上诉人与物业人员录音的书面稿一份，用以证明石小君一直在使用房屋，没有归还。上诉人姚志龙、石小君质证认为，物业公司不是正规的物业公司，为了房客的物业费作伪证。水电费是被上诉人与物业之间在互相推，我住进去之后还帮被上诉人垫付了前房东的水电费，半年后才还给我的。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人2018年续租的租房合同的约定，合同第六条约定：租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同归还房屋，并赔偿违约金一个月。如遇不可抗拒原因（如天灾、政府政策变化等）不在此例。该合同尾部附加手写部分特别注明：提前退租必须提前三个月和房东说一声，房东如提前收回房子需提前三个月打招呼。应当视为合同附加手写部分对合同第六条的约定进行变更，该合同附加手写部分赋予双方当事人在提前三个月通知的情况下单方解除合同的权利，并不以双方达成合意为解除合同的条件。根据双方微信聊天记录记载的内容，石小君在2019年2月28日告知冷常松已经找到房子准备搬离，2019年3月12日告知冷常松3月28日搬离，和冷常松商量约时间办理交接手续。冷常松同意上诉人搬离并办理交接手续的要求。2019年4月1日，因冷常松要求把涉案房屋租给他人后再把钱退给姚志龙、石小君，双方没有达成一致意见。从以上事实看，上诉人自2019年2月28日要求搬离案涉租赁房屋，并已经履行提前通知义务，根据双方合同约定，应当认定双方当事人之间的房屋租赁合同在2019年5月31日解除，合同解除后，被上诉人冷常松应当返还上诉人剩余房屋租金6657.53元（2019年6月1日-2019年8月20日）及押金2000元，上诉人应当支付租赁期间的物业费940元，以上相抵，冷常松尚应返还上诉人房屋租金及押金7717.53元。冷常松主张上诉人一直使用案涉房屋，但其提供的证据不符合《最高人民法院关于适用的解释》一百一十五条规定的形式要件，且案涉房屋在2019年4月已经处于停水停电状态，不符合正常使用的常态，故对冷常松的上述主张本院不予采信。综上，上诉人姚志龙、石小君的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，且二审中，上诉人向本院提交了新的证据，本院据此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初6110号民事判决；二、确认上诉人姚志龙、石小君与被上诉人冷常松之间房屋租赁合同于2019年5月31日解除；三、冷常松于本判决生效之日起十日内返还姚志龙、石小君房屋租金及押金7717.53元；四、驳回姚志龙、石小君的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费163元，由姚志龙、石小君负担82元，冷常松负担81元，二审案件受理费163元，由姚志龙、石小君负担82元，冷常松负担81元。本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  刘岳庆审判员  王 莹二〇二〇年八月二十七日书记员  张 斐