河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4062号上诉人（原审被告）：陈帅，男，1984年4月28日出生，汉族，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：刘孟秋，河南桐大律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘振，河南桐大律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：武圣晓，男，1964年6月28日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。上诉人陈帅因与被上诉人武圣晓房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省桐柏县人民法院（2020）豫1330民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。上诉人陈帅的委托诉讼代理人刘孟秋，被上诉人武圣晓，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈帅上诉请求：1.请求依法撤销（2020）豫1330民初567号民事判决第一项，改判驳回武圣晓的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由武圣晓负担。事实和理由：1.武圣晓不具有诉讼主体资格，应驳回起诉。陈帅是与南湖新区新街南阳项目部签订和履行的协议，所有款项也交给南阳项目部，该争议应由南湖新区新街南阳项目部主张，该项目部如非法设立，不具主体资格，也应由项目开发方河南中金宝利投资担保公司等共同主张。“合作开发协议”的乙方也不是武圣晓一方，现武圣晓单方起诉，明显主体不适格，应当予以驳回。2.案涉项目及房屋系占用集体土地实施的违法建筑，一审认定双方签订的《订房协议书》无效正确，但双方应当承担互相返还义务，并应由武圣晓赔偿由此造成陈帅的损失。一审认定本案项目经过相关行政机关立项，审批和同意，且相关建设行为符合省、市、县有关政策和文件精神，这一说法没有依据。一审以协议第三条约定认为陈帅对房屋系非法明知和了解明显错误。3.武圣晓交付房屋不符合约定条件，陈帅有权拒绝履行后续义务。根据双方《订房协议书》约定，在武圣晓交房后，经陈帅查看，其未能有上水管道预留接口，不通水，无法入住使用。随后，房顶严重漏水，而无处打井，不能居住生活。同时，相关手续也一直未能提供。对此，上诉人也多次向项目部提出要求解决，却一直无人处理。在此情况下，陈帅有权拒绝履行后续付款义务。武圣晓辩称，案涉项目是桐柏县毛集镇新兴社区建设的招商引资，项目有县政府文件和省国土资源厅的文件，项目是合法有效的。房屋没有太大的利润。陈帅购买房屋十分清楚情况，2015年年底陈帅应该支付完毕房款，但迟迟未给。房屋水电都是通的，也可以给陈帅提供打井的地方。一审判决正确，请求维持。武圣晓向一审法院起诉请求：判令陈帅支付武圣晓剩余房款6万元，违约金1.8万元（不足部分另行起诉）。一审法院认定事实：2009年11月21日，桐柏县毛集镇人民政府与河南中金宝利投资担保有限公司签订了“南湖新区合作开发协议”，约定将“南湖新区”的开发建设权独家授予河南中金宝利投资担保有限公司。2013年1月2日，河南中金宝利投资担保有限公司与武圣晓等签订“南湖新区联合开发协议”，协议第8条约定：“该项目的设计、施工、销售由乙方全权负责，费用由乙方投入”。2014年7月2日，武圣晓以南湖新区新街南阳项目部名义与陈帅签订《订房协议书》，约定陈帅自愿购买武圣晓开发建设的位于桐柏县毛集镇××新区××街西侧××号商铺，总房款28万元。约定付款方式为分期付款：陈帅应在2014年7月2日支付定金5万元，在2015年1月31日前再付10万元，余款13万元在2015年12月31日前付清。陈帅现已累计支付武圣晓购房款22万元，下欠6万元未付。涉案房屋位于毛集镇“南湖新区”，占用集体土地，没有规划准建、征收征用及房产手续，土地性质仍未变更。一审法院认为，根据生效法律文书认定的事实，武圣晓在未取得规划建设许可手续的情况下，在农村集体土地上建设房屋，并将所建房屋出售给非涉案房屋所在集体经济组织的成员，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定武圣晓与陈帅签订的《订房协议书》无效。关于合同无效后的处理问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，虽然双方签订的《订房协议书》依法应认定为无效合同，但涉案项目为新型农村社区建设项目，且经过了相关行政机关的立项、审批和同意，相关建设行为也符合省、市、县有关政策及文件精神。且双方签订的《订房协议书》第三条约定：“房屋有关手续即《村镇规划选址意见书》，由甲方与镇政府协调统一办理”，可见陈帅应对该涉案房屋无法办理产权证及涉案项目属新型农村社区项目和政府的相关政策规定有起码的了解，且涉案房屋已经交付多年。本案对涉案房屋应按照“不能返还或者没有必要返还”的情形处理，折价补偿情况也应参照双方合同的约定处理，陈帅已支付购房款22万元，其仍应对武圣晓承担6万元的补偿责任。关于武圣晓请求陈帅承担逾期支付购房款的违约金1.8万元，考虑到合同已被确认无效，对该部分请求原审法院不予支持。关于陈帅辩称房屋存在质量问题等，因其在本案中未提起反诉，且未提交证据证明因房屋质量问题给其造成的具体损失数额，其可另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、陈帅于判决生效之日起十日内补偿武圣晓房屋款60000元；二、驳回武圣晓的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取875元，由武圣晓负担375元，陈帅负担500元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于武圣晓是否具有诉讼主体资格，一审法院依职权调取了桐柏县毛集镇人民政府与河南中金宝利投资担保有限公司签订的《南湖新区合作开发协议》及河南中金宝利投资担保有限公司与马清林、武圣晓签订的《南湖新区合作开发协议》和本院（2019）豫13民终6497号民事判决书，并经过本案双方质证。前者开发协议约定桐柏县毛集镇人民政府将毛集镇南湖新区的开发建设权独家授予河南中金宝利投资担保有限公司，而后者开发协议约定河南中金宝利投资担保有限公司将该项目的设计、施工、销售授予马清林、武圣晓全权负责，马清林、武圣晓在原开发协议的基础上享受一切优惠政策。且武圣晓的原告诉讼主体资格已被本院生效的民事判决书所确认，故陈帅上诉称武圣晓不具有诉讼主体资格的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。关于涉案房屋买卖合同无效的法律后果，陈帅支付武圣晓剩余房款60000元是否适当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审根据该法律规定和本院生效的民事判决书，认为涉案房屋已经交付多年，应按照“不能返还或者没有必要返还”的情形处理，折价补偿情况也应参照双方合同的约定处理，陈帅已支付购房款22万元，判决陈帅补偿武圣晓剩余房款6万元，并无不当。至于陈帅主张涉案房屋交付不符合约定条件，存在严重质量问题，一审认为因其未提起反诉，告知可另行主张适当。综上所述，陈帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由陈帅负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  尹庆文审判员  郭林慧二〇二〇年八月三十一日法官助理刘慧书记员李斌