江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4517号上诉人（原审被告）：沙少昶。委托诉讼代理人：张军，江苏玖润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏伟。被上诉人（原审原告）：张璐。委托诉讼代理人：冯大志，上海市金马律师事务所律师。上诉人沙少昶因与被上诉人夏伟、张璐房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沙少昶上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审部分事实未查明。2018年7月25日双方就房屋买卖签订过合同，当时的定金是5万元。后因上诉人担心首付款的可能迟延而向被上诉人提出协商，被上诉人表示没收定金或者另行签订购房合同并增加2万元定金。上诉人出于减少损失的考虑，被上诉人基于在此期间该房没有其他买家的情况，双方另行签订了本案的购房合同。双方未能签订网签合同的原因，是由于上诉人缺乏经验，听从中介和银行安排，但因为中介的疏忽未能安排双方签订网签合同。抵押权涤除是被上诉人的合同义务，一审时被上诉人表示无力涤除，上诉人则表示可以代为涤除，但必须保证涤除后给自身带来的债务风险，但几方未能提出解决的合理方案。夏伟、张璐与他人另行签订房屋买卖合同，但未查明该份合同是否已经履行，夏伟、张璐是否向第三方支付赔偿款从而产生损失。双方房屋买卖合同就资金托管与涤除抵押没有互为条件。双方在此前的协商中，均没有提及解除合同。上诉人之所以未将150万元首付款放入资金托管账户内，是因为中介和银行均表示没有必要汇入，待贷款批准后再汇入，上诉人没有恶意违约的行为。二、一审事实认定不当。双方《存量房交易资金托管协议》中没有约定首付款和贷款的截止时间，且约定上诉人付款出现问题被上诉人有权另行销售房屋，上诉人提交的录音证据中可以反映，被上诉人从未对首付款支付迟延提出过异议，故认定2018年10月15日为上诉人缴存首付款及落实贷款的时间不当。涤除抵押系被上诉人义务，不应当免除。被上诉人在一审审理过程中变更主要诉讼请求，缺乏依据。变更诉请应当在举证期限内提出，且被上诉人已另案诉讼，故一审法院不应当允许变更。被上诉人解除合同缺乏依据，上诉人房款已付款，房屋交易也不存在障碍，上诉人也表示在解决风险的前提下可代为涤除抵押，或者申请房产交易中心作为资金托管方来解决款项支付和分配问题，利用托管资金进行涤除抵押。被上诉人起诉的诉讼请求是要求经济赔偿，但房价上涨过快，被上诉人才希望解除合同并获得不当利益。夏伟、张璐辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。针对上诉人方提出的各项理由。具体理由如下：上诉人作为合同相对方应尽审慎履行合同义务，将相关责任推脱给中介缺乏事实与法律依据。一审中被上诉人提交了人民路房屋的房屋买卖合同、产权证书、履行合同的打款凭证，足以证实被上诉人出售系争房屋的目的就是为购买人民路房屋，且已经实际履行完毕。根据2018年7月25日26日的录音内容，可以知道被上诉人涤除抵押的前提是上诉人于2018年10月15日前办理资金托管。被上诉人于2018年11月1日前办理涤除抵押，上诉人对此是明知的，也是符合交易习惯的。双方在2018年9月1日中的录音中明确“因上诉人资金出现问题，未能在9月1日前办理资金托管手续，请求与被上诉人协商承诺需要一个月的周期来凑齐首付并加付定金2万元。被上诉人方基于上诉人方的承诺，同意了重签协议，并要求不得再次违约。上诉人方对此无异议。”双方签订后合同是建立在前合同内容之上，即上诉人方违约后，被上诉人未继续履行合同，给予上诉人方的宽限期为35天，但并未更改原合同的内容，仅是对交易时间进行了变更。关于首付款问题，被上诉人起诉是由于上诉人未支付首付款导致被上诉人陷入困难所引发。就款项支付问题，被上诉人主动与上诉人协商过程中，上诉人拒不回复电话、短信，恶意违约。因上诉人的违约行为，导致被上诉人用售房款支付人民路房屋款项目的无法实现，即合同目的无法实现，被上诉人不得已用涤除抵押的款项支付了人民路房屋款项，现被上诉人已无能力涤除抵押。夏伟、张璐向一审法院起诉请求：1、判令沙少昶支付逾期履行违约金84000元；2、判令沙少昶支付违约金450000元；3、判令沙少昶支付赔偿金82200元、租金6000元、信用贷款利息7200元、周转资金利息偿付24000元、误工费5000元、精神损害抚慰金40000元。审理中，夏伟、张璐变更诉讼请求为：1、确认解除双方之间的房屋买卖（居间）合同；2、要求沙少昶支付违约金45万元；3、要求沙少昶赔偿损失40万元。一审法院认定事实：2018年9月1日，夏伟、张璐（售房人、甲方）与沙少昶在苏州锐超房产经纪有限公司（居间方、丙方）居间下，签订房屋买卖（居间）合同，约定：甲方将坐落于苏州市吴中区郭巷街道尹山湖景花园30-1504室房屋出售给乙方，建筑面积142.78平方米，房屋所有权证书编号：苏（2016）苏州市不动产权第6012455号。经协商实际成交价格为307万元，该房屋产权及其配套设施过户时的个税、契税、其他相关税、费均由乙方承担。关于付款约定：乙方于2018年9月1日向甲方交付定金7万元整（购房定金可冲抵购房款）。甲乙双方须在2018年10月15日前提供相应原核发的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方需于2018年11月1日前解除该房屋所有抵押、并注销他项权证。以上条款约定日期，如有乙方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。该合同第六条第4款明确，甲方认可乙方贷款方式付款时，（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失……（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。该条第5款约定：甲、乙任何乙方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该合同第七条约定：甲方收取定金后，将房产证、土地证（不动产证）原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。该合同第九条手写约定了其他事项：1、甲、乙双方积极配合丙方办理托管、网签、过户等流程……3、甲方可以在2018年9月21日之后将房屋正常转出，若乙方首付款无明确答复，但甲方在2018年9月21日至10月15日期间仅限于将房屋挂出看房，不得签订合同和收定金等内容。该合同甲乙双方落款处分别由本案双方告签字。沙少昶与夏伟、张璐并未就涉案房屋办理网签手续，沙少昶于2018年9月1日前交付夏伟、张璐定金70000元。2018年10月12日，夏伟（卖方）、沙少昶（乙方）在苏州市吴中区房产交易中心（丙方）签订存量房交易资金托管协议，明确双方于2018年10月12日签订《存量房交易信息确认书》，甲方以300万元的价格将涉案房屋出售给乙方，甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方管理。明确乙方将购房款300万元的存入指定的托管账户，并同时明确甲、乙双方的结算账户。明确买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将款项直接划入规定的资金托管账户等等。2018年10月12日办理托管手续时沙少昶并未向托管账户支付款项。2018年12月11日沙少昶向托管结算账户支付150万元，2019年2月19日，兴业银行发放商业贷款150万元至托管结算账户，次日中介通知夏伟、张璐房屋交易款项已到齐。但涉案房屋他项权证至今未能涤除，一审庭审中，夏伟、沙少昶均表示无能力涤除。一审第一次开庭时，夏伟、张璐同意继续履行涉案房屋买卖（居间）合同，但要求沙少昶支付违约金40万元并要求沙少昶涤除涉案房屋他项权证，沙少昶不同意。后夏伟于2019年9月20日向一审法院起诉要求解除涉案房屋买卖居间合同，该案起诉书副本于2019年10月16日送达沙少昶，该案于2019年12月10日按撤诉处理。2020年1月15日本案第二次开庭时，夏伟、张璐明确表示，出售房屋的目的已无法实现，要求解除合同。一审另查明如下事实：1、夏伟、张璐于2018年9月30日向案外人购买人民路房屋，约定夏伟、张璐支付购房款162万元，分别于2019年1月1日前支付100万元，2019年1月4日前交付61万元，尾款1万元于交房时交付。2、2018年7月25日，夏伟、张璐以及沙少昶、中介明确在沙少昶贷款下来后再由夏伟、张璐涤除涉案房屋上的他项权证。3、2018年9月1日，沙少昶提出因资金困难无法按照合同约定履行支付义务，征求夏伟、张璐意见是否可以重新约定房屋买卖事项，夏伟、张璐表示可以商量，但感情牌只能打一次，合同需要重新签订，再签合同的话要强调两点，第一点目前定金5万，肯定还要再交一点；第二，如果这次在约定的时间内再没有办完的话，要求支付损失。因为原定的话到2018年十月份就可以拿到钱。居间方肯定原计划的话，应该在2018年十月下旬拿到钱。张璐明确如果只是拖延个把星期的话，其能接受，其资金紧张前段时间还想贷款缓解资金压力。沙少昶及其妻子明确，拖延五个星期，用于办营业执照三个星期，再花两个星期放款，五个星期也就是三十五天手续全部办完。4、2018年12月29日夏伟发微信询问沙少昶“你们的贷款有多大把握，我们这边的卖家不同意协商，坚持要按合同执行。之前我也把合同发给你看了，从元旦开始要我这边每天支付400元违约金，半个月之后支付20万的违约金。你们那边如果实在困难，我们协商下，友好解约”。沙少昶未回复。2018年12月30日夏伟再次微信询问沙少昶“沙兄，今天我们又去了一趟我们的中介那边，我们的卖家拒不见面，拒不协商，我们必须得在1月15号之前支付100万的合同金额，否则面临20万的违约金，你能不能帮我们一起想想办法，先拿出这100万过渡一下？如果你们不愿意解约的话，这也是一个办法。”5、2019年1月1日晚上，夏伟联系沙少昶：“我前两天给你发微信，你应该都知道了，就在我这边，那个，我买房子的那个卖家，我可能也是，也是比较倒霉，坚持要求合同执行，所以今天开始要付违约金了，2019年1月15日之后，他们要解除那个合同的话，我还要赔他20%的违约金，所以我现在这个，相当于就是，马上要，要面临法院的传票了，我现在坐在火上烤，我天天着急的……”沙少昶“后来你说（2018年）十二月过去之后，就要有那个罚款的嘛，是吧？然后呢，因为之前呢，我不知道陈瑞（居间方）和你们沟通过没有，因为之前帮我们这个（贷款），兴业银行的这个小伙子，因为他的父亲呢，得了个癌症，在北京看（病），耽搁了两个星期。然后呢，基本上我们是，每一周我老婆跟他说过两三趟，他都说没有问题的。你给我看了那个东西之后呢，我也担心，你知道吧。因为也拖了一点时间了嘛，因为时间也比较长了。然后呢，我们本身小区里面也有兴业银行的，是个女的，但当时没叫她弄。我老婆的意思是说，我们的贷款什么东西，都不要叫邻居都知道，知道吧？没必要去，都去，都去……然后为了这个事情呢，我老婆上周托了她去问问看，到底行不行，因为我也知道你这个情况了嘛，对吧？到底行不行，然后她去问副行长，副行长一看，噢，那没问题的。因为之前已经，预审通过了。到节后放款，现在银行额度都有，节后就可以放了，没问题的话。”夏伟：“这个，按客观情况来讲的话，我知道，就是元旦了，元旦之后，银行重新，重新结算嘛，应该是有款的。”沙少昶：“对，已经做了，说已经有款了，没问题的，节后就可以放了”；“这么一说，那么我心里就定心了，因为我也知道你们比较急吗，所以我觉得应该是来得及的，在2019年1月15日来得及的。”夏伟“我，我现在跟你，跟你打电话，这两天，一直想跟你联系，主要的一个目的，就是因为我明天，要约我们那边的卖家，要再谈一次。他们那边的原则，他已经告诉我们这边了，就是，谈可以—加钱。然后我也没有问题，就是我跟她再谈到什么时候？因为那边不可能说，也等我，再等我两个月、三个月，那是不可能的，因为他们那边非常不好说话，知道吗？”沙少昶“应该是在十五号之前放款是没有问题的，因为我们已经托管了，我不知道陈瑞给你看了没有？因为我们之前，银行也没有叫我们托管，我们也不能放，我们也不可能，说实话去做托管的嘛”；“托管资金托进去了，因为银行不答应我，我也不敢托管。托管进去，我到时候傻逼了。对吧？”夏伟“因为我这边的处境非常难受，我，我没有退路了，你知道吧？所以我这几天非常非常的着急。如果啊，沙兄啊，如果说是按，就按照你说的这个情况，十五号之前这个贷款能下来，让我们大家都皆大欢喜，对吧？如果说，如果说再耽误一点时间，我们怎么办”。沙少昶“我理解，我理解，我觉得没问题。因为人家银行叫我托管了，开始我也，说实话，因为时间比较长，我也比较担心，我跟我老婆说了，会不会银行的信贷这边晃点我们，对不对？忽悠我们，好长时间了，忽悠我们一下，到时候妈的万一忽悠我们，我们要死掉了。后来了解下，不是这么回事，因为总行我都去过好几次了，相互认识，知道吧？比如说，我老婆在跟他联系，我就不参与了，那么就是通过我们新村里的邻居这样一说嘛，那我就更加定心了，所以说这个没问题，这你放心好了，没问题，我们也不是开玩笑的，我们也在按照流程在走，因为你也知道，之前那个，我没有把握也不敢这样去办，对吧。”夏伟“那这样，我们就先按十五号，（2019年）1月15号作为，作为一个约定的节点，行不行？如果这个十五号，你这个贷款真没下来的话，那就是，可能到时候我们……”沙少昶“我们再，再协商，好吧？”夏伟“要想一些其他的办法”。庭审中，沙少昶表示出于尽快获得银行贷款审批的目的，其未将准备好的首付款150万元放入托管资金账户，而是放在申请贷款的银行内。以上事实，由夏伟、张璐提供的房屋买卖（居间）合同、存量房交易资金托管协议、存量房交易资金（自有资金）到账凭证、微信截图、视听资料及文字整理稿，一审法院调取的（2019）苏0506民初8664号案件，（2019）苏0506民初3720号案件材料，一审法院制作的开庭笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，夏伟、张璐与沙少昶在2018年9月1日签订的房屋买卖（居间）合同，未见有违效力性禁止性法律规定的情形，应认定合法有效。有效的合同应全面、善意履行。合同约定的“甲乙双方必须于2018年10月15日前提供相应原核发的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。”一审法院认为应理解为资金托管日期。理由是：1、该条款文意是甲乙提供证件并进行资金托管，是明确进行资金托管的行为性描述；2、包括提供相关证件在内的签订资金托管协议仅是履行资金托管行为的必备程序性要求；3、该条款同时还内含了沙少昶须在2018年10月15日前完成提供签订资金托管协议的相关证件、确定能得到的贷款额度并以此确定需要支付的资金托管首付款数额；4、沙少昶在2019年1月1日告知夏伟“应该是在十五号之前放款是没有问题的，因为我们已经托管了，我不知道陈瑞给你看了没有，银行没有叫我们托管，我们也不能放，我们也不可能，说实话去做托管的嘛”和“托管资金进去了，因为银行不答应我，我也不敢托管，托管进去，我到时候傻逼了，对吧？”两段记录，真实地反映出沙少昶存在的问题：（1）明知2018年10月15日其根据合同放款（首付款）至资金托管账户；（2）沙少昶未在2018年10月15日前落实贷款事宜，却推脱银行未答应而不将首付款存放于资金托管账户。沙少昶辩称该条款仅是去房屋交易部门签订资金托管协议、合同未对资金托管日期做出约定的说法，明显是以本末倒置之法行规避违约之责，一审法院不予采纳。沙少昶因未在确定的资金托管日期前落实贷款事宜而未按约将首付款存放于资金托管账户，引发以下关联性事实：（1）夏伟、张璐不敢先期涤除其房屋抵押；（2）沙少昶于2018年12月11日才将150万元存放于资金托管账户，比合同约定的资金托管日期延期了两个月，导致银行审核贷款时间顺延至2019年2月19日才发放贷款；（3）因沙少昶未能按期落实银行贷款，导致夏伟、张璐未能按预期得到全部房屋出卖款，夏伟、张璐在购买人民路房屋时缺乏资金而面临赔付巨额违约金的困境，夏伟、张璐因此将本用于支付其房屋抵押的涤除款挪作支付人民路房屋款，也因此导致即使沙少昶最终按约进行了全额资金托管，也因无力再按约履行房屋抵押涤除手续而支付涤除款。因沙少昶延期资金托管行为而产生的法律的后果是：（1）沙少昶延期资金托管的违约；（2）合同原定的2018年10月15日由夏伟、张璐涤除其房屋抵押，夏伟、张璐可以相应顺延；（3）因夏伟、张璐将本合同的涤除款挪作支付人民路房屋款是因沙少昶在已知夏伟、张璐连环买卖房屋的情况下仍逾期支付房屋首付款于资金托管账户而引起，在得不到沙少昶应有的补助下，夏伟、张璐该做法属终止其重大损失的合理避险、自助行为，并且最终因夏伟、沙少昶均表示无力涤除涉案合同抵押情况下而无法继续履行合同，故夏伟、张璐要求解约的诉请可以成立，解约日期按（2019）苏0506民初8664号案件送达日即2019年10月16日以确定；相应地，夏伟、张璐请求解约违约金亦能成立，但违约金应基于其损失并结合沙少昶违约性质与情节综合确定，沙少昶认为夏伟、张璐的违约金主张过高，要求调整的意见一审法院予以采信。根据双方签订的房屋买卖（居间）合同约定，买卖双方有一方解除合同或者拒绝履行合同，由违约方向另一方支付房屋成交价格15%的违约金，结合涉案房屋双方并未办理网签手续，在房屋买卖（居间）合同上也约定了截至2018年10月15日以后夏伟、张璐有重新出售的权利，综合本案案情，一审法院酌定沙绍昶应向夏伟、张璐支付违约金15万元。至于夏伟、张璐主张的损失40万元，与本案无直接关联性，一审法院不予采信。至于沙少昶辩称的夏伟、张璐未按约涤除抵押的意见，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、夏伟、张璐与沙少昶于2018年9月1日签订的房屋买卖（居间）合同于2019年10月16日解除。二、沙少昶于本判决生效之日起十日内支付夏伟、张璐违约赔偿金人民币15万元。三、驳回夏伟、张璐的其他诉讼请求。案件受理费31360元，由沙少昶负担。二审中，沙少昶提供：1、陈瑞书面证人证言，证明陈瑞系居间方员工，被上诉人在一审诉前就知道首付款已经到位。双方在原买卖合同中所约定的10月15日这个时间应是上诉人准备齐首付款。后，双方去签署了资金托管协议，而根据双方的合同以及资金监管协议的约定，均没有强制要求资金进入监管账户，而是为了便于贷款的方式另行处理。而本案中的兴业银行恰恰是要求资金沉淀在兴业银行的账户中，这样便于贷款的审批。沙少昶在兴业银行以及建设银行的相关账户流水说明150万元的首付款到账之后一直存放在该账户中，没有用于其他用途。房屋买卖双方先后签订过两份协议，第一份协议是在7月25日，第二份协议是在9月1日，第二份协议约定了涤除抵押的时间为2018年的11月1日，根据中介的陈述以及双方的交流记录均反映出对于该涤除抵押的条款并没有附加任何条件，不能履行的真正原因却是因为被上诉人怠于涤除相应的抵押。关于贷款，原先根据双方7月25日的协议，是三个月左右，10月份能够拿到相应款项根据双方9月1日的协议，申请贷款相应时间是相应顺延的。2、胡浩宇书面证言，证明胡浩宇是兴业银行的信贷部员工，也是具体经办相关贷款业务的经办人员。证明沙少昶首付款凑齐之后，积极的与银行方取得联系，并且将相应的首付款资金沉淀在贷款银行中，以获取尽快获得贷款，并不是消极或拒绝履行相应合同。配合该份证人证言，提交与胡浩宇的聊天记录，聊天记录中相关内容也都反映出沙少昶自2018年10月不停催促胡浩宇办理贷款，说明沙少昶是积极希望购买涉案房屋。沙少昶另外补充：关于涤除问题，沙少昶两次至吴中区房地产托管中心，该中心称只要法院有协助函，300万在账户里面是可以帮对方去直接涤除的。发两份协助函，一份发给托管中心，一份发给住建局。一审时沙少昶向法庭也提出过，可以垫付相应的款项，对抵押进行涤除，但是要被上诉人配合，否则会造成的相应损失是要由对方来承担。在二审中再次明确为了履行本案的合同，愿意垫付相应的涤除款项。夏伟、张璐质证意见为：1、对于陈瑞的证人证言，不属于新证据，三性不予认可。从内容来看并非描述客观事实，对内容的真实性不予认可。陈瑞陈述夏伟对于沙少昶首付款已经备好的事情是知情的，不符合事实。涤除抵押没有附加的任何条件，也与上诉人与被上诉人及居间方三方的2018年7月25日和26日的录音内容不符，7月25日、26日的录音内容中介明确表明先托管后涤除房屋的抵押。至于贷款的下款时间看各银行的进度也系陈瑞个人的经验判断。2、关于胡浩宇的证人证言，对胡浩宇的身份与本案是不是有关联性无法确认，相对应的微信聊天内容三性均不予认可。被上诉人认为上诉人作为购买房屋一方，对准备资金何时付款理应有着审慎的义务，由其自身原因导致不能及时付款，应当承担相应的法律责任。对于其提供的情况说明真实性不予认可，与本案没有关联性。关于上诉人在一审时已明确表示不同意涤除抵押。即便是现在上诉人方同意涤除抵押，但现在被上诉人方涉及多起诉讼，部分诉讼已经有生效法律判决书，本案已经不存在能够继续履行的情形。夏伟、张璐向法庭提交河南省商城县人民法院民事判决书一份，证明上诉人方未能及时履行付款义务，导致被上诉方在外大量举债挪用资金用于购买人民路房屋，该份判决金额为14万元。表明被上诉人现在无力涤除抵押，无能力继续履行系争本案合同。沙少昶质证意见为：真实性认可，判决书判决内容是支付14万元的借款，继续履行合同能解决其资金困境，所以并不影响本案的正常履行。二审另查明，2019年4月18日，沙少昶向一审法院提起诉讼，要求：夏伟、张璐继续履行房屋买卖合同并承担违约责任。一审法院判决：夏伟、张璐向沙少昶返还定金70000元及支付150万元首付款利息（2019年1月13日起至2019年10月26日止）。案号为（2019）苏0506民初3720号。沙少昶不服该判决已提起上诉。二审再查明，夏伟、张璐在（2019）苏0506民初3720号案件提供人民路房屋的房屋产权证、房屋买卖合同、补充协议、资金托管协议、收条、付款凭证、收款收据，该些材料反映2018年9月30日，沈卫星（出卖人）与夏伟、张璐（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定沈卫星将位于苏州市产出卖给夏伟、张璐。2019年1月4日，双方签订补充协议，协议主要约定：成交价为162万，网签价为100万，定金3万，2019年1月4日支付40万，资金托管当天支付18万，交房当天支付定金1万。2019年1月18日前夏伟、张璐完成全部付款义务。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，夏伟、张璐与沙少昶因房屋买卖合同纠纷，夏伟、张璐于2019年1月21日向一审法院提起诉讼，主张因沙少昶未按约支付房款，要求沙少昶承担逾期付款的相关违约责任。沙少昶应当支付的150万元尾款于2019年2月19日进入资金托管账户。2019年2月20日居间方通知夏伟、张璐贷款已发放，要求办理过户手续。夏伟于2019年9月20日向一审法院起诉要求解除涉案房屋买卖合同，该案起诉书副本于2019年10月16日送达沙少昶，该案于2019年12月10日按撤诉处理。2020年1月15日本案一审第二次开庭时，夏伟、张璐变更诉请，要求解除房屋买卖合同，主要理由是合同目的已无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”夏伟、张璐主张因沙少昶迟延履行付款义务，导致其卖房目的不能实现，故要求解除。2019年2月19日沙少昶将全部购房款支付完毕，次日夏伟、张璐已知晓。此时，沙少昶迟延履行就成为逾期履行，沙少昶合同主要义务已履行完毕。沙少昶又于2019年4月18日向一审法院提起诉讼要求夏伟、张璐继续履行房屋买卖合同，直至2019年9月20日夏伟、张璐才通过诉讼方式起诉要求解除合同，2019年10月16日沙少昶收到解除通知。夏伟、张璐提出影响合同目的实现主要理由是，售房款是用于归还生意周转产的欠款以及购买人民路房产，因沙少昶迟延履行付款义务，故合同目的无法实现。夏伟、张璐已于2019年1月18日将购买人民路房产的所有款支付完毕，即使沙少昶存在迟延履行付款行为，对于夏伟、张璐准备将售房资金用于归还贷款和购买房产造成影响，影响的期限也只是截止到2019年2月19日。2019年2月20日夏伟、张璐也已知晓全部房款已支付完成，取得房款的目的已得到实现，夏伟、张璐即使要行使解除权也应在此之前。但是直至2019年9月20日夏伟、张璐才提出解除，因此夏伟、张璐以合同目的无法实现为由作为解除合同的依据不成立。综上，夏伟、张璐与沙少昶之间的房屋买卖合同应当继续履行，夏伟、张璐诉讼请求不应予以支持。关于合同履行过程中涉及的抵押权涤除事宜，沙少昶也已明确表示愿意垫付涤除款项，因此不影响合同履行。同样，夏伟提出的结欠其他人债务，也不能作为其解除房屋买卖合同的理由，并不影响房屋买卖合同的继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初947号民事判决。二、驳回夏伟、张璐全部诉讼请求。一审案件受理费31360元，由被上诉人夏伟、张璐负担。二审案件受理费31360元，由被上诉人夏伟、张璐负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年八月二十四日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。