广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终764号 上诉人(原审原告)：李大维，男，1981年9月26日生，汉族，户籍地广西防城港市防城区，现住广西防城港市防城区。 被上诉人(原审被告)：邓柏，男，1975年10月21日出生，瑶族，户籍地广西防城港市防城区，瑶族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何镇宇，广西维冠律师事务所实习律师。 原审第三人：吴以莉，女，1987年6月15日出生，汉族，户籍地广西防城港市港口区，现住广西防城港市防城区。 上诉人李大维因与被上诉人邓柏及原审第三人吴以莉房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李大维上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持李大维的诉讼请求；2.本案诉讼费用由邓柏承担。事实和理由：一、一审未查明本案《房屋指标转让协议》的性质。第一，从协议目的上看，该协议第一段对协议目的进行了详细表述：转让锦绣中央（春江嘉园2区）5栋804房。因此，该协议的目的是转让5栋804房，性质是物权转让。第二，从价款构成上看，该协议约定5栋804房的转让总价款由指标转让款、5栋804房的持有人姚德运与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的购房款两部分组成，即该协议并非仅约定房屋指标转让款。第三，本案是典型连环买卖关系，即A（开发商）卖房给B（姚德运）卖房给C(李大维）。因此，姚德运与开发商签订的《商品房买卖合同》、邓柏与李大维签订的《房屋指标转让协议》均为商品房买卖合同。第四，本案姚德运作为二手市场商品房（5栋804房、在建）的卖方（由邓柏代理）与李大维签订了《房屋指标转让协议》，显然是商品房买卖。故虽然协议标题有“指标转让”，但内容实质是商品房买卖。二、原审没有查明5栋804房持有人姚德运与开发商签订了《商品房买卖合同》的事实，也没有查明5栋804房为在建工程，尚未交付使用，尚未办理不动产权属证书的事实，错误认定该协议是债权转让、权益转让或指标转让致使法律适用错误。该协议与商品房买卖合同性质一样，除应受合同法规范外，还应受房地产管理法规范，尤其是不得违反商品房交易的规定。本案所涉5栋804房是在建工程，尚未交付使用，尚未办理不动产权属登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，该在建商品房属于法律禁止转让的房地产。因此，邓柏与李大维签订《房屋指标转让协议》转让法律禁止转让的房地产，属于违反法律、行政法规强制性规定的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，该《房屋指标转让协议》显然无效。三、李大维庭后书面提出：1、本案遗漏姚德运作为第一被告，程序违法，应发回重审。2、从本案适用法律竞合的情形来看，李大维有权解除与姚德运（邓柏代理）签订的合同。李大维从姚德运转让取得的涉案房屋因各种原因无法交房、无法办理不动产权证书致使李大维合同目的无法实现，依据合同法第九十四条规定，应当解除涉案合同，由姚德运（邓柏代理）退还李大维已支付的房款50,360元。 邓柏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、《房屋指标转让协议》转让的是购房指标而非房产本身。协议标题明确表明转让的是“房屋指标”且协议的内容中也明确约定双方应履行的义务分别是李大维支付指标转让费,邓柏配合办理更名手续。微信聊天记录中也证明吴以莉认可《协议》约定的各个事项,不按约定履行协议的原因是吴以莉和李大维以“没有钱交”、“支付不起”、“拿不出来钱”等理由拒绝按约支付剩余指标转让费,合同不能继续履行完全是李大维违约导致。吴以莉和李大维是夫妻关系,通过转卖购房指标或者其他房产来赚取差价,了解防城港各个公务员小区的情况,清楚知道涉案春江嘉园小区暂时无法办理不动产登记,如果要转让,只能通过办理更名手续进行。李大维称,姚德运与开发商签订有《商品房买卖合同》并支付给开发商4万元购房款也不是事实。姚德运于2011年与防城区政府机关事务局签订《团购房认购协议》,协议签订后姚德运要按防城区机关事务局的通知按时交付房款的,任一一次不交款,都视为放弃购房。姚德运于2011年交的4万元购房款是为保证购房指标不被收回,根本不存在李大维所称的把购房款交给开发商并签订所谓的《商品房买卖合同》。李大维罔顾事实和《房屋指标转让协议》的约定,主张《协议》无效,实际上就是为了不再继续履行合同、逃避承担违约责任。二、《房屋指标转让协议》合法有效。姚德运基于其享有的防城区公务员的特定身份,有权取得购买防城区公务员定向团购销售房屋的资格，其将自己拥有的防城区公务员定向团购销售房屋的资格进行转让,该转让是一种权利转让,邓柏受托与李大维签订转让协议,该协议是双方的真实意思表示。基于特定身份取得的房屋团购资格进行转让的行为,我国现行法律、行政法规未作强制性规定,因此双方所签协议依法成立并有效,依法受法律保护,双方应按合同约定履行各自的权利和义务。 吴以莉述称，同意李大维的意见。 李大维向一审法院起诉请求：1.确认《房屋指标转让协议》无效；2.邓柏返还李大维支付的费用50,360元；3.本案诉讼费、律师费、公告费等由邓柏承担。 一审法院认定事实：案外人姚德运是原防城港市国土资源局防城区分局的退休干部。姚德运于2011年12月31日与防城港市防城区机关事务管理局签订了《防城区春江嘉园团购房认购协议》。之后姚德运认购了防城区公务员小区2区（春江嘉园2区）5栋2单元804号房。2011年8月1日，姚德运交纳了案涉房屋的首期购房款40,000元。2017年6月19日，姚德运作为委托人与受托人邓柏签订了《委托书》，委托邓柏作为其代理人全权办理出售防城区公务员小区2区（路桥·锦绣中央）5栋2单元804号房的相关事宜。2019年5月22日，李大维（乙方）与邓柏（甲方）签订《房屋指标转让协议》，购买路桥·锦绣中央（春江嘉园2区）5栋2单元804号房，付款方式为：1.在签订协议时，乙方向甲方支付该房屋指标转让费首期款10,360元；2.在签订协议时，乙方向甲方支付该房屋已支付的首次购房款40,000元；3.在2019年6月30日后，乙方可随时配合甲方办理该房更名手续。该房更名手续完成后当天，乙方付清该房指标转让款余额320,000元给甲方。双方在《房屋指标转让协议》中还就双方的权利和义务、违约责任等进行约定。协议签订后，李大维的妻子吴以莉通过手机银行转账的方式将50,300元转到邓柏的银行账户。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，邓柏接受案外人姚德运的委托全权办理出售案涉房屋的相关事宜，邓柏以其自己的名义与李大维签订《房屋指标转让协议》，该《房屋指标转让协议》是李大维与邓柏的真实意思表示，现李大维请求确认《房屋指标转让协议》无效，但其提交的证据不足以证明《房屋指标转让协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对李大维该项诉讼请求不予支持。李大维请求邓柏返还其支付的费用50,360元是以确认《房屋指标转让协议》无效为前提，鉴于李大维主张确认《房屋指标转让协议》无效的理由不成立，故李大维请求邓柏返还李大维支付的费用50,360元，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李大维的全部诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。一审法院查明事实除“原告邓柏的妻子吴以莉通过手机银行转账的方式将50,300元转到邓柏的银行账户”存在笔误，应为“原告李大维的妻子吴以莉通过手机银行转账的方式将50,300元转到邓柏的银行账户”外，各方当事人对其余事实均无异议，本院予以确认。 另查明，在一审庭审中，审判员向李大维询问：原告（李大维），你现在已经知道与被告（邓柏）签订的804房是姚德运的指标房，那你现在起诉退还款项，实际是想让被告退还是让姚德运退？李大维回答：因为是被告与我签订的协议书，所以我请求被告退款给我。姚德运与我没有关系。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，姚德运作为委托人委托邓柏作为其代理人全权办理出售涉案房屋的相关事宜，邓柏作为受托人以自己名义与李大维签订《房屋指标转让协议》。根据一审庭审笔录，本案已向李大维披露委托人系姚德运，李大维明确选择邓柏作为合同相对人主张权利要求其承担责任，故涉案《房屋指标转让协议》的合同当事人为李大维、邓柏；姚德运并非涉案《房屋指标转让协议》的合同当事人。因此，李大维庭后书面提出本案遗漏姚德运作为被告，并要求解除与姚德运签订的《房屋指标转让协议》及要求姚德运退还李大维已支付的房款50,360元的主张，于法无据，本院不予支持。 李大维上诉主张，涉案的《房屋指标转让协议》为商品房买卖合同性质，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项：“未依法登记领取权属证书的”规定，涉案房屋未取得房屋权属登记证书，故该协议违反法律强制性规定，无效。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，主要是为了维护房地产市场秩序，明确房地产的来源及归属，是国家对房地产的一种管理和监督行为，故《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定应当属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，即使违反之亦不直接导致合同无效。具体到本案，涉案房屋未取得权属证书并不影响《房屋指标转让协议》的效力，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，李大维、邓柏签订的《房屋指标转让协议》是双方真实意思表示，自签订时起即有效力，对协议双方当事人均具有约束力，故李大维以涉案协议违反法律强制性规定应属无效的上诉理由，本院不予采纳，其以该协议无效为由要求邓柏退回50,360元的诉请，本院亦不予支持。一审判决驳回其全部诉请，并无不当，本院予以维持。 综上所述，李大维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,060元，由上诉人李大维负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪