湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初1783号原告：郑波，女，汉族，1984年5月25日出生，户籍地湖南省湘潭市雨湖区，现住湘潭市雨湖区。被告：湘潭新都房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华示范区九华服务大厦909室，统一社会信用代码为91430300587048571E。法定代表人：杨靖，总经理。委托诉讼代理人：杨晓青，女，汉族，1970年11月30日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。原告郑波（以下简称原告）与被告湘潭新都房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告及被告委托的诉讼代理人杨晓青到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告的诉讼请求是：一、判决被告立即为原告办理房屋所有权过户，并支付违约金58369.5元（以已付房款389130元为基数，按日万分之一计算，自2014年5月1日起至房屋产权证办理完毕之日止，暂计至起诉日为58369.5元）；二、判决被告立即为原告办理房屋所有权过户，并支付违约金92925.33元（以已付房款578974元为基数，按日万分之一计算，自2014年1月1日起至房屋产权证办理完毕之日止，暂计至起诉日为92925.33元）；三、判决被告向原告提供合法的不动产发票和不动产证书；四、判决本案所有的诉讼费用由被告承担。本案开庭审理时，原告当庭撤回第三项诉讼请求中要求被告提供不动产证书的诉讼请求。被告的答辩要点是：一、原告所买的房屋已经竣工验收合格，被告随时可以办理产权过户手续，被告未办好不动产权证的原因是原告未交纳房屋维修基金；二、原告超过了诉讼时效，依法只能计算一年的违约金；三、被告无能力承担违约责任，请求法院核减违约金额，原告主张的违约金过高。本院确认如下法律事实：2013年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号20130626691766121906)，合同的主要内容包括：一、原告购买被告预售的湘潭市九华示范区学府路，建筑面积为129.71平方米，总金额为389130元，付款方式为一次性付款；二、第十条约定，出卖人应当在2014年4月30日之前，将经竣工验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；三、第十一条约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过十五日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起十五日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；四、第十三条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；五、第十五条约定，买受人同意由出卖人委托专人予以办理，买受人对出卖人委托的办证人员在办证过程中的一切行为均予以认可。合同还对其他事项进行了约定。《商品房买卖合同》附件四—合同补充协议包括如下主要内容：第六条第（一）款第1项约定，买受人签署房屋交接单等物业管理公司的交房文件，本合同项下的商品房即交付于买受人；第六条第（三）款第4项约定，买受人未付清房款、贷款房款、物业维修基金相关税费、备案时没有提供物业维修基金缴款凭证、因买方原因合同未备案等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担由此造成延期交房的违约责任。第六条第（三）款第9项约定，买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续；第八条第4项约定，由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。补充协议还对其他事项进行了约定。2012年8月29日，原、被告还签订了另一份《商品房买卖合同》（合同编号2012082965EBB6101599），合同的主要内容包括：一、原告购买被告预售的湘潭市九华示范区学府路，建筑面积为101.29平方米，总金额为578974元，付款方式为一次性付款；二、第十条约定，出卖人应当在2013年12月31日之前，将经竣工验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同其他内容与合同编号为20130626691766121906的《商品房买卖合同》一致。上述两份《商品房买卖合同》签订后，原告按时付清两份购房款578974元、389130元。2018年12月10日，原告向被告支付了两份代收费用713元、633元（原告符合免征契税条件）。2019年11月25日，原告缴纳了物业专项维修资金14917元。后来，被告向原告开具了两套房产的不动产发票。被告在开发新都汇楼盘二期的过程中，与施工单位发生纠纷，导致二期工程5、6、7、8栋住宅直到2018年2月1日才通过竣工验收，并于2018年2月13日进行了竣工验收备案登记，商铺及地下室部分至今未通过消防验收及竣工验收。另查明：1、被告于2013年12月12日（7、8栋）、2014年5月1日（5、6栋）发布交房公告；2、原告所购买的上述住宅已于2016年2月交房，上述商铺至今尚未交房；3、被告至今未办理原告所购买的上述两套房屋的产权过户手续。上述事实，有原告提交的两份《商品房买卖合同》附合同补充协议、物业专项维修资金专用收据、代收办证费收据2张，被告提交的交房公告2份（刊登于湘潭日报）、《工程竣工验收备案表》等证据及双方当事人的当庭陈述予以证实。本院认为：本案中双方当事人存在如下争议焦点：焦点一，被告是否存在逾期办证的违约行为。本案中，双方当事人在上述两份《商品房买卖合同》中约定，被告人应当分别在2013年12月31日、2014年4月30日之前向原告交房，应当在交房后540天内（即2015年6月24日之前、2015年10月22日之前）办好不动产权证，但是被告至今未办理好不动产权证，已经构成违约。被告辩称“原告未交纳房屋维修资金而无法办证”，但是实际上原告已经交纳了房屋维修资金，即使原告未及时交纳，被告也应当及时通知原告交纳。本院结合原告所购一套房屋于2018年2月1日才通过竣工验收，另一套至今尚未通过竣工验收的事实，认定被告是因为自身的原因导致至今未办理好不动产权证，被告的上述答辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。焦点二，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求是否具有事实与法律依据，其主张的违约金是否应予调整。被告逾期办证已经违约，原、被告在《商品房买卖合同》对于逾期办证的行为已经约定了违约金，这是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，未损害他人合法权益，约定合法有效，本院予以认定。被告应当从2015年6月25日起，按578974元的万分之一每日向原告支付逾期办证违约金，并从2015年10月23日起，按389130元的万分之一每日向原告支付逾期办证违约金，直至原告取得不动产权证之日止。被告认为双方约定的违约金过高，请求本院减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告的违约情形相当严重，影响相当恶劣，原告的合同目的长时间无法实现，且被告无法证明约定的违约金过分高于原告的实际损失，所以本院对于被告要求减少违约金的答辩意见不予采信。焦点三，原告起诉时是否超过了诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据第一百九十五条的规定，诉讼时效从权利人主张权利之日中断，从中断之日起，诉讼时效应当重新计算。本案中，原告的民事权利受到侵害后，包括原告在内的新都汇二期的买房人从被告逾期交房、逾期办证之日起，一直在不间断地向被告主张权利，向各政府部门投诉，诉讼时效多次中断，故原告起诉时未超过诉讼时效期间。综上所述，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》及合同补充协议合法有效，双方之间已成立了买卖合同关系。原告已经履行了支付购房款的合同义务，被告逾期办证已经违约，原告有权要求被告继续履行办理产权过户手续的义务，同时有权要求被告按照合同约定支付逾期办证的违约金。但是，因为原告所购的商铺至今未通过消防验收及竣工验收，不具备交房条件，也不具备办证条件，所以原告此项诉讼请求客观上（暂时）无法实现，本院不予支持。因为被告已经向原告开具了两套房屋的不动产发票，所以原告的第三项诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效之日起十个工作日内为原告郑波办理湘潭市九华示范区学府路的产权过户手续；二、被告湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告郑波支付逾期办证的违约金（违约金从2015年6月25日起，按578974元的万分之一每日计算至原告郑波取得不动产权证之日止）；三、被告湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告郑波支付逾期办证的违约金（违约金从2015年10月23日起，按389130元的万分之一每日计算至原告郑波取得不动产权证之日止）；四、驳回原告郑波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3330元，减半收取计1665元，由被告湘潭新都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  杨新台二〇二〇年八月二十四日书记员  鄢 敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。