安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终931号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：任丹丹，女，1990年8月21日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人任丹丹商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院(2020)皖0603民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴、被上诉人任丹丹的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德城公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回任丹丹的一审诉讼请求，支持德城公司的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由任丹丹承担。事实和理由：一、德城公司不存在恶意违约，而是存在其他客观原因，淮北市人民政府要求涉案工程项目停工，造成整体消防验收推迟导致逾期办理房产证，政府职能部门的改革、分拆、合并也影响验收和办证。德城公司一直积极为办证做着相关工作，总产权材料已经上报有关部门，一审判决德城公司支付全额违约金不当。结合当下社会背景，为避免产生更大的社会矛盾，应当酌情减少违约金数额。二、任丹丹逾期付款，应承担相应的违约责任。德城公司为购房者考虑未提出过诉讼，但不影响任丹丹存在违约的事实。三、本案系房屋买卖合同纠纷,但任丹丹要求德城公司返还缴纳的契税、办证费部分系委托合同关系。一审判决在未解除双方委托关系的前提下,判决德城公司返还契税、办证费无法律和事实基础。四、一审判决德城公司支付契税、维修基金、办证费利息属于重复认定。双方合同并未约定德城公司代收代缴契税、办证费和维修基金要向任丹丹支付利息，德城公司也未收取任何费用，一审判决认定德城公司要支付违约金，已经弥补了任丹丹的损失，再判决另外支付利息导致任丹丹双重收益，应当予以撤销。 任丹丹辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：一、任丹丹要求德城公司支付违约金符合事实和法律的要求。根据民事行为意思自治原则，当事人之间的权利义务应当以约定为准，德城公司未按照合同约定的时间为任丹丹办理产权登记，应当支付逾期办证违约金。二、即便任丹丹存在逾期付款的违约情形，也已经超出诉讼时效，德城公司未在诉讼时效之内向任丹丹主张违约责任，已经丧失了胜诉权。三、任丹丹要求德城公司返还缴纳的契税、办证费及支付利息，符合法律规定。双方约定由德城公司代收代缴契税和办证费，违反了契税必须由国家税务机关收取的强制性规定，德城公司收到相关费用后亦未将该费用缴纳到相关部门，任丹丹要求德城公司返还契税、办证费及支付占用资金期间的利息损失于法有据。逾期办证违约金与上述利息损失并不重复和矛盾，都应予以支持。 任丹丹向一审法院起诉请求：1.依法判令德城公司立即支付逾期办证违约金4218.79元；2.依法判令德城公司立即返还任丹丹缴纳的契税、维修基金、办证费合计12816.79元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2017年7月1日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3.因本案产生的所有费用均由德城公司承担。 德城公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令任丹丹支付逾期付款违约金17465.79元（421879元×0.03%×138天=17465.79元）；2.诉讼费、律师费、公告费等由任丹丹承担。 一审法院认定事实：2015年3月15日，任丹丹与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢21层2103室出售给任丹丹，房屋总价421879元，采用按揭贷款方式付款，2015年3月15日前支付全部房款的31%，即131879元，剩余房款290000元于2015年3月22日前申请办理商业贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……。”合同签订当日，任丹丹首付131879元，2015年8月25日办清按揭贷款手续，支付了剩余房款290000元。2017年6月30日房屋交付给任丹丹，同日任丹丹向德城公司缴纳了契税4218.79元、维修基金8438元、办证费160元，共计12816.79元，德城公司至今未按合同约定期限协助任丹丹办理涉案房屋权属登记，任丹丹遂诉至一审法院。因任丹丹未在合同约定期限内办妥按揭贷款手续，德城公司向一审法院提起反诉，请求判令任丹丹支付逾期支付购房款的违约金。 一审另查明，2020年1月15日，淮北市相山区物业管理中心向德城公司发出“物业专项维修资金交存通知书”：位于南黎街道办事处德城新天地5#物业项目，建筑面积10651.25㎡，应交存物业专项维修资金1025716元。德城公司于2020年3月13日将上述款项汇至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户。 一审法院认为：任丹丹与德城公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务，任丹丹交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对任丹丹要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金4218.79元（421879元×1%）。德城公司辩称系因相关政策原因导致迟延办证，对该抗辩意见不予采信。 关于任丹丹请求德城公司返还契税、维修基金、办证费及支付占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向任丹丹收取契税、维修基金、办证费共计12816.79元，属于双方自愿行为。德城公司收取上述费用后，于2020年3月13日将维修基金交付至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户，故任丹丹请求德城公司返还维修基金无事实依据，不予支持，但德城公司占用维修基金超过合理期间，应当支付利息。对于契税和办证费，德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，任丹丹请求德城公司返还上述费用并支付资金占用期间利息并无不当，予以支持。今后，在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2019年6月30日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，故资金占用利息应自2019年6月30日起算，对任丹丹请求超出部分不予支持。 关于德城公司请求任丹丹支付逾期付款违约金的问题。任丹丹于2015年8月25日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的3年诉讼时效。任丹丹抗辩有理，应予采信，对该反诉请求不予支持。 综上，判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付任丹丹违约金4218.79元，返还契税4218.79元、办证费160元，并支付利息（利息以12816.79元为基数自2019年6月30日起计算至2020年3月12日，之后以4378.79元为基数计算至清偿之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回任丹丹的其他诉讼请求；三、驳回德城公司的反诉请求。本诉案件受理费226元，因适用简易程序审理，减半收取113元，反诉案件受理费118元，均由德城公司负担。 双方当事人二审均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.德城公司应否支付逾期办证违约金及数额如何确定；2.任丹丹应否支付逾期付款违约金；3.德城公司应否返还任丹丹缴纳的契税、办证费及支付资金占用期间的利息。 关于争议焦点1。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司未在合同约定期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并非明显过高，故一审判决认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责或减责事由，本院不予支持。 关于争议焦点2。本案中，任丹丹于2015年8月25日办妥贷款手续，虽已构成违约，但德城公司此时应当知道其权利受到损害，其应在此后三年内向任丹丹主张或提起诉讼，但其直至一审审理过程中才提起反诉，已超过诉讼时效期间。德城公司亦未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断等情形，故一审判决认定其主张逾期付款违约金已经超过诉讼时效，未支持其反诉请求并无不当。 关于争议焦点3。任丹丹向德城公司支付了契税、办证费等费用，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未将代收任丹丹的契税、办证费等费用交到相关部门，故一审判决其返还契税、办证费并无不当。德城公司长期占用上述资金而未予代缴，应当向任丹丹支付利息损失。德城公司虽已将任丹丹缴纳的维修基金交付至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户，但其占用维修基金超过合理期间，也应当支付利息。上述利息损失与逾期办证违约金是基于不同的违约事实所产生，两者并不重复。一审判决德城公司支付资金占用期间的利息，亦无不当。 综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费344元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王咏梅 审判员  王冬宁 审判员  李 姗 二〇二〇年八月二十六日 法官助理周文锦 书记员刘蓓蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。