吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终964号 上诉人（原审原告、案外人）：高淑坤，女，汉族，1959年1月27日出生，现住大安市。 委托诉讼代理人：冯亮，吉林厚合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：吕杰，女，汉族，1969男12月10日出生，现住大安市。 委托诉讼代理人:高桂贤，女，1970年11月26日生，汉族，现住大安市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：刘晓辉，男，1967年1月8日出生，汉族，现住吉林省大安市。 上诉人高淑坤因与被上诉人吕杰、刘晓辉案外人执行异议之诉吉林省大安市人民法院（2018）吉0882民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 高淑坤上诉请求：1．撤销（2018）吉0882民初1009号民事判决书判决；2．依法改判吉房权证大字第XXXX号的房屋产权归上诉人所有；3．判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：大安市人民法院认定事实不清，适用法律错误。1．上诉人在一审法庭调查阶段提出一系列证据，证明了在大安市人民法院作出（2017）吉0882执603号执行裁定之前就已经合法占有使用涉案标的多年，且未办理房屋过户手续并非上诉人过错造成的，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当确认涉案标的归上诉人所有。2．被上诉人吕杰无权向刘晓辉主张债权。从法院出具的裁定书中可以看出，在吕杰与刘晓辉民间借贷纠纷案中，连带责任保证人高桂贤已经向吕杰主动承担了保证责任，吕杰在担保人清偿完全部债务后就已经失去了向主债务人请求履行的理由，不能再起诉债务人，此时应当由担保人高桂贤向刘晓辉进行追偿。所以大安市人民法院在得知吕杰实现债权后就应当依职权解除对吉房权证大字第XXXX号房屋的查封，所以继续查封涉案标的是没有法律依据的。3．大安市人民法院认定上诉人与被上诉人刘晓辉及其妻子杨红秋签订的协议书为抵押合同没有事实和法律依据。首先，该协议书明确约定被上诉人刘晓辉及妻子杨红秋自愿将涉案标的转让给上诉人，并协助上诉人办理房产转户手续。协议双方同意以到期债权充抵买卖涉案标的价款此种支付方式来进行房屋买卖，不违反法律的强制性规定，并且刘晓辉在2014年太山法庭调查笔录中主动承认涉案标的已经抵给上诉人，至于协议书中的第二条约定并未发生法律效力，同时也不影响以物抵债协议的效力，且已经实际交付房屋，大安市人民法院应当尊重协议制定双方的真实意思表示，不应强行改变协议性质。其次，该协议书不符合抵押合同必备要素，该协议书签订时间为2012年7月3日，此时上诉人与被上诉人刘晓辉之间的债务履行期早已届满，大安市人民法院安广法庭出具调解书可以证明。综上所述，大安市人民法院认定事实不清，属于适用法律错误，请求二审法院依法改判一审判决，依法改判吉房权证大字第XXXX号的房屋产权归上诉人所有，二被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。 吕杰辩称：同意一审法院判决，要求维持原判。 刘晓辉辩称，1、房屋买卖事实存在；2、交付房屋后，因我常年外出打工，没有办理房屋过户手续；3、高淑坤合法占有房屋近十年，案涉房屋在查封前已发生房屋买卖事实。 高淑坤向一审法院起诉请求：1．请求确认吉房权证大字第XXXX号房屋产权证权归原告所有，并停止对该房产的执行。 一审法院认定事实：2012年7月3日大安市人民法院作出（2012）大安民初字第133号民事调解书，刘晓辉、杨红秋在2012年12月30日前一次性给付高淑坤借款本金40000.00元及利息10200.00元；2012年7月3日，高淑坤与刘晓辉、杨红秋签订协议书一份，协议约定：一、刘晓辉、杨红秋夫妻二人自愿将座落在安广镇龙泉街栋号为2／117／4／2，面积约54.36平方米的砖木结构平房两间，共计四间房屋转让给高淑坤抵债，抵债金额为伍万叁仟贰佰元。西侧两间平房原系其弟刘晓彪所有，后经刘晓辉以伍仟元购买（有买卖房屋契约及刘晓彪书面证明为证）；二、刘晓辉、杨红秋夫妻二人如在二○一二年十二月三十日前一次性付清本金及利息合计伍万叁仟捌佰元，此协议效力自动消失。逾期是自动放弃回购权；三、刘晓辉、杨红秋自愿帮助高淑坤办理房产转户相关手续。在申请执行人吕杰与被执行人刘晓辉的案件执行过程中，原审法院作出（2017）吉0882执603号执行裁定，对所有权人为刘晓辉的吉房权证大字第XXXX号房屋予以查封，高淑坤向原审法院提出执行异议，大安市人民法院作出（2018）吉0882执异13号执行裁定，驳回高淑坤的异议请求。高淑坤向原审法院提出执行异议之诉。 一审法院认为，高淑坤与刘晓辉、杨红秋之间签订的协议书第二条约定刘晓辉、杨红秋夫妻二人如在二○一二年十二月三十日前一次性付清本金及利息合计伍万叁仟捌佰元，此协议效力自动消失，从这一条可以看出，该协议书不是房屋买卖协议，是在债务还不上的情况下，用房屋抵顶欠款，该房屋应属于抵押物，签订的协议书应属于抵押合同，根据《担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。因此用案涉房屋抵顶借款没有法律效力。因此高淑坤称是购买的理由不能成立。而且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现高淑坤所提交的证据不足以证明在原审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且合法占有该房屋，亦无证据证明非因其自身原因未办理过户登记。因此高淑坤提出案涉房屋是其购买并占有使用证据不足，其主张原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告（案外人）高淑坤的诉讼请求。案件受理费528.00元，由原告高淑坤负担。 二审双方当事人均未提供新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”本案中，高淑坤与刘晓辉、杨红秋签订的协议书约定：“一、刘晓辉、杨红秋夫妻二人自愿将座落在安广镇龙泉街栋号为2／117／4／2，面积约54.36平方米的砖木结构平房两间，共计四间房屋转让给高淑坤抵债，抵债金额为伍万叁仟贰佰元。西侧两间平房原系其弟刘晓彪所有，后经刘晓辉以伍仟元购买（有买卖房屋契约及刘晓彪书面证明为证）；二、刘晓辉、杨红秋夫妻二人如在二○一二年十二月三十日前一次性付清本金及利息合计伍万叁仟捌佰元，此协议效力自动消失。逾期是自动放弃回购权；三、刘晓辉、杨红秋自愿帮助高淑坤办理房产转户相关手续。”从协议内容看，此协议明为房屋买卖，实为用房屋抵顶欠款的抵押合同。故不能认定在法院查封之前双方已签订合法有效的书面买卖合同。而且上诉人在一、二审庭审中亦未提交充分的证据证明有合法占有房屋的事实及非因自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人高淑坤并不具有排除执行的民事权益，上诉请求没有事实及法律依据，不予支持。 综上所述，高淑坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费528.00元，由上诉人高淑坤负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  赵 亮 审判员  刘 昕 二〇二〇年八月十七日 书记员  潘海峰