安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初2228号 原告（反诉被告）:戴锦宏,男，1969年4月29日生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。 委托诉讼代理人：路恒飞，江苏融鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许月，江苏融鼎律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:来安县景华置业有限公司,住所地安徽省滁州市来安县汊河新区永康路南侧香榭苑小区，统一社会信用代码9134112255183452X0（1-1）。 法定代表人：朱家祥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱超，该公司员工。 委托诉讼代理人：张伟，安徽伟诚律师事务所律师。 原告戴锦宏与被告来安县景华置业有限公司（以下简称来安景华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告来安景华公司提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）戴锦宏及其委托诉讼代理人路恒飞、许月，被告（反诉原告）来安景华公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴锦宏向本院提出诉讼请求：1.判令来安景华公司向其支付违约金152210.70元（以房款507362元为基数，按每天万分之三标准，顺延待续）；2.交付车位一个；3.本案诉讼费由来安景华公司承担。事实和理由：2016年7月，其向来安景华公司购买《耕天下田园居》3幢803室，同时约定赠送车位一个。合同第十一条约定2017年6月30日交付房屋，第十二条约定如果延期交房，则以总房款为基数，按每天万分之三标准计算违约金，但来安景华公司至今没有完成交付。故特提起诉讼，请求支持其诉请。 来安景华公司辩称，一、戴锦宏的诉请不符合双方签订的案涉合同主合同第28条和补充合同第6条的约定，诉讼无理由，请求法庭驳回戴锦宏的诉请。二、其在庭前向戴锦宏提起反诉，请求法庭支持其反诉请求。按照双方的补充协议第6条约定，解除涉案合同。其反诉戴锦宏按照该条款的约定，支付戴锦宏的适当损失，是房款总额的10%。 来安景华公司向本院提出反诉请求：请求解除其与戴锦宏签订的耕天下·田园居项目3栋803室购房合同。 戴锦宏辩称，一、来安景华公司的反诉请求无事实与法律依据，来安景华公司援引的合同条款第28条及补充条款第6条不是来安景华公司解除合同的充分理由，且该条款从法律或者事实来说均不是任意解除合同条款，故来安景华公司反诉不能成立，其不予认可。二、其已经支付全部购房款，且在没有经过其同意的情况下，来安景华公司没有解除合同的权利。根据合同法第一百六十七条以及最高人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三十八条第二款，分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。该补充条款是来安景华公司单方面制作的格式条款，没有征得其同意，且内容存在排除他人权利，限制己方义务，属于无效条款。根据合同法第三十九条规定，采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，合理确定双方权利义务，并采取合理方式提醒对方注意免除和限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。显然来安景华公司在制定该格式条款时没有履行上述义务。故该条款无效。即使该条款被法院认定合法有效，其认为来安景华公司仅此解除合同的权利已经过期。根据合同法第九十四条规定，来安景华公司若行使解除房屋买卖合同，应当在双方订立合同之日起一年内提出来，或者在向买受人发出催告之日起三个月内行使，逾期不行使的，解除权消失。 来安景华公司针对戴锦宏的反诉答辩补充意见，戴锦宏对反诉的答辩不成立。一、房屋长达三年未交付是现实，合同没有履行完毕，在合同履行完毕前，其有权解除合同。二、该房屋现在没有办理竣工验收，交付日期无法确定，能否交付、什么时候交付不是解除合同的理由，因为双方补充条款约定是无理由解除合同。所以戴锦宏以能交付房屋对抗（特别是以合同法第一百六十七条抗辩，合同法第一百六十七条与本案无关）无理由约定是不成立的。戴锦宏以补充协议是格式条款认为其未解释说明不能成立，主合同第28条明确约定双方要签订的补充协议，补充协议与主合同不一致应以补充协议为准。补充协议均有当事人签字按印，不能说明没解释说明和没有看。补充协议是建立在主合同上的和主合同前后衔接的，是双方当事人真实意思表示。三、其公司资金断裂，法定代表人被判刑羁押，公司所有经营已经停止，所有观光项目没有复工，宾馆也已经关闭两年多，唯一的餐饮也租赁给别人了，只靠租赁费维持园区日常，对此情况，戴锦宏也是清楚的。四、其提出的反诉请求符合法律规定，也是在双方合同约定的基础之上，属于无理由解除合同，且解除合同并不损害戴锦宏的利益，戴锦宏通过该合同可得利益应当是接近两年的房租，而涉案房屋的房租为每月800到900元。 本院经审理认定事实如下：戴锦宏与来安景华公司签订《来安县商品房预售合同》，主要约定：一、戴锦宏购买来安景华公司开发的位于来安县的居住房屋。房屋总价款为507362元。二、付款方式及期限为戴锦宏于2016年6月30日与来安景华公司签约，并付首付房款计人民币207362元，于2016年9月30日前应支付房款计人民币300000元。三、来安景华公司定于2017年6月30日前将该房屋交付给戴锦宏，除不可抗力外。来安景华公司如未在约定的上述期限内将房屋交付戴锦宏，应当向戴锦宏支付违约金，违约金按戴锦宏已支付的房价款日万分之三计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，戴锦宏有权单方面解除合同。该房屋的交付必须符合商品房竣工验收合格的条件。该房屋符合合同约定的交付条件后，来安景华公司应在交付之日前10天书面通知戴锦宏办理交付该房屋的手续，戴锦宏应在收到该通知之日起5天内，会同来安景华公司对该房屋进行验收交接。双方在合同补充条款中另达成补充协议，其中补充协议第6条约定：双方签订商品房买卖合同后，除合同约定的解约条件外，无正当理由，单方提出解约的，由违约方向守约方支付总房款10%的违约金。合同签订后，戴锦宏已支付购房款507362元。案涉房屋至法庭辩论终结前尚未取得竣工验收备案证书。 上述事实，由双方当事人的当庭陈述及戴锦宏提供的《来安县商品房预售合同》、购房发票，来安景华公司提供的《来安县商品房预售合同》复印件等证据在卷佐证。 本院认为，案涉房屋至法庭辩论终结前尚未取得竣工验收备案证书，尚不符合合同约定的交付条件，来安景华公司对逾期交付房屋的事实也予以认可，但认为根据双方签订的《来安县商品房预售合同》第28条及补充协议第6条的约定享有无理由解除合同的权利，并提出解除双方签订的耕天下·田园居项目3栋803室购房合同的反诉请求，同意按补充协议第6条的约定向戴锦宏支付总房款10%的违约金。故本案的争议焦点为：来安景华公司能否无理由单方解除合同？ 对于该争议焦点，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，来安景华公司依据补充协议第6条之约定主张其享有无正当理由解除合同的权利，但其作为违约方，在戴锦宏已经付清全部购房款履行了主要合同义务且不同意解除购房合同的情形下，来安景华公司无理由任意解除合同的主张，明显侵害了戴锦宏作为消费者和守约方对订立合同购买房屋所享有的物权期待性权利，不利于交易的安全和稳定，有悖于鼓励交易的市场经济原则和双方订立合同的目的，故对来安景华公司要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。因来安景华公司逾期交房构成违约，应当承担相应的违约责任。来安景华公司认为合同中约定的每日按已付房价款万分之三的标准支付违约金过高并请求调整至按日万分之一的标准，本院结合本案案情及参照当地房地产市场的行情，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平和诚实信用原则综合衡量，酌定来安景华公司每日按戴锦宏已支付房价款万分之二的标准支付违约金。对于戴锦宏要求来安景华公司交付停车位的诉请，因案涉工程尚未取得竣工验收备案证书，尚不符合交付条件，故对其该项主张本院不予允准。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）戴锦宏逾期交付房屋的违约金（以507362元为基数，按日万分之二的标准计算，自2017年7月1日起至实际交付房屋之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）戴锦宏的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3344元，减半收取计1672元，由原告（反诉被告）戴锦宏负担483元，由被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司负担1189元；反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  高 伟 二〇二〇年八月三十一日 法官助理郭正卿 代理书记员  王家杰 附相关法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。