河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初1828号原告：张浩浩，男。委托诉讼代理人：赵栋梁，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南通宝置业有限公司，住所地：三门峡市湖滨区虢国路崖底街道办事处院内。统一社会信用代码：91411200065261621P。法定代表人：张廷领，该公司总经理。委托诉讼代理人：张连峰，河南新砥柱律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：宁超超，河南新砥柱律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原告张浩浩与被告河南通宝置业有限公司（以下简称通宝置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张浩浩的委托诉讼代理人赵栋梁，被告通宝置业的委托诉讼代理人张连峰、宁超超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张浩浩向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违约金至被告办理竣工验收备案并实际交房之日，暂时计算至开庭之日为60305元（违约金计算方式为：按照原告已付购房款370882元每日万分之二计算，从2018年4月1日计算至被告实际交房之日止）。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月11日，原，被告签订了《商品房买卖合同》。由原告购买被告开发的锦语天权小区11-3102号房屋，合同约定被告应于2018年3月31日前向原告交付验收合格的房屋。合同签订后，原告按约履行交付全部房款的义务，但被告至今未能交付原告符合条件的商品房，构成违约，应承担违约责任。被告通宝置业辩称,1.原告要求房屋必须经过消防验收、政府竣工验收，但是根据《商品房买卖合同》第八条约定，只要经过五大主体验收即符合交房条件，原告要求超出合同约定，拒不接房没有合同依据。2.双方合同约定的逾期交房违约金较高，请求人民法院予以酌减。本院经审理认定事实如下：2017年10月11日，张浩浩与通宝置业签订《商品房买卖合同》1份，约定：第三条、买受人购买的商品房商务中心区锦语天权小区11幢31层3102号房，建筑面积83.91平方米。第四条、按建筑面积计算，每平方米4420元，总金额370882元。第六条、首付金额80882元，付款时间2017年10月10日，贷款金额290000元，约定付款时间2017年11月10日，如因买受人责任致使按揭贷款未足额汇入出卖人指定账户的，按附件四第二条执行。第八条、出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经五大责任主体验收后交付。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未交清房款，税、费的及水、电、物业费的；3、其他非出卖人原因的情形见附件四《补充协议》。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:1.自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日,视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋,该房屋风险责任随之转移给买受人,同时买受人应承担交付日起的物业管理等各项费用;2.见附件四《补充协议》。合同附件四《补充协议》约定，第五条交付期限合同第八条约定的非出卖人原因指以下情形：1、有关法律、法规、政策等变化导致项目暂停、中止施工或停工建设，致使交付延迟的；2、因政府规划变更、政府或市政部门负责市政配套设施延误，导致项目延期的；3、持续雨、雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；4、突发性自然灾害、公共事件等导致施工受阻或停工的；5、政府或政府部门审批不及时，造成工程延期的；其他出卖人不能预防和控制的因素。发生上述情形，出卖人在30日内通知买受人后，交付期限顺延，出卖人不承担违约责任。第六条交接约定：出卖人已发出通知，买受人未按期到现场办理交付的，视为出卖人已按本合同约定条件向买受人交付，并从该日起计算商品房的保修期。出卖人通宝置业盖章确认，张浩浩签字确认。合同签订后,张浩浩按合同约定交付购房款，通宝置业于2017年11月23日向张浩浩出具发票1份，载明：收到张浩浩购房款370882元。2019年9月27日，案涉房屋所在的锦语天权花苑11号楼竣工验收，分别由建设、监理、施工、设计、勘察五大主体单位加盖公章验收合格。2019年9月28日，锦语天权置业顾问田倩电话通知张浩浩锦语天权小区11号楼已具备房屋交付条件，业主可以接房，通知张浩浩两天内领取房屋钥匙。张浩浩称其本人不在三门峡，并提出逾期交房违约金的问题。通宝置业称逾期交房的赔偿方案是赔偿36个月的物业费，张浩浩对通宝置业提出的逾期交房赔偿方案不同意，以逾期交房违约金没有处理为由，拒绝接受钥匙。2019年9月29日，在锦语天权小区部分业主起诉通宝置业房屋买卖合同纠纷系列案件调解期间，通宝置业明确放弃要求业主接房必须接受物业费赔偿的方案。同日，张浩浩的委托诉讼代理人赵栋梁在部分锦语天权小区业主微信群中将通宝置业的上述调解意见告知业主。此后，包括锦语天权小区11号楼在内的部分业主到通宝置业领取了房屋钥匙。另查明：本院在审理梁新峰等起诉通宝置业房屋买卖合同纠纷案件中，大部分业主从通宝置业接房的时间为2019年9月1日至2019年10月30日。审理中，本院向张浩浩释明是否要求通宝置业交付案涉房屋，张浩浩坚称通宝置业交付的房屋必须经过政府质检部门竣工验收，逾期交房违约金计算至符合法定交房条件之日止。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效，双方应遵照执行。原告按合同约定缴纳了房款，被告也已经确认收到房款，并为原告开具了发票，但未按合同约定期限履行交房义务，构成违约，应承担违约责任。根据原、被告诉辩情况，双方争议的焦点为逾期交房的天数及违约金数额。关于逾期交房天数。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经五大责任主体验收后交付。2019年9月27日，被告开发的锦语天权花苑小区11号楼经五大主体竣工验收，具备交房条件。原告主张交付的房屋必须经政府质检部门竣工验收合格，因双方在《商品房买卖合同》中明确约定房屋的交付条件是经过五大主体验收，五大主体验收合格即具备交房条件，故对原告主张的交房条件，本院不予采纳。根据《补充协议》第六条的约定，出卖人已发出通知，买受人未按期到现场办理交付的，视为出卖人已按本合同约定条件向买受人交付，并从该日起计算商品房的保修期。2019年9月28日，被告电话通知原告两天内交付房屋，原告一方面称其本人不在三门峡，另一方面以逾期交房违约问题没有解决，而拒绝接受房屋，理由不能成立。此后虽然被告放弃了要求接受房屋必须接受物业费赔偿的方案，结合锦语天权小区部分业主知悉被告放弃上述接受房屋附加条件方案后，已于2019年10月30日前接受房屋的情况，综合本案案情，本院认定2019年10月30日被告已向原告交付案涉房屋，则被告逾期交付房屋的天数，应自2018年4月1日计算至2019年10月30日，共计577天。关于违约金的计算标准。双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交付房屋的违约金计算标准为按日向买受人支付已交付房价款万分之2。原告请求按合同约定的日万分之二标准计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩约定违约金过高请求酌减，但没有提供足够证据证明其主张，本院不予采纳。综上所述，被告应向原告支付逾期交付房屋违约金，以购房款370882元为基数，以日万分之二的标准，按577天计算为42799.78元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：被告河南通宝置业有限公司支付原告张浩浩逾期交房违约金42799.78元；限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告张浩浩负担189元，被告河南通宝置业有限公司负担461元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二〇年八月二十四日书记员  王家宁