贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13161号 原告：汪鑫，男，彝族，1975年2月11日生，住址：贵州省毕节市七星关区。 原告：王春艳，女，汉族，1977年11月15日生，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：王春艳，女，汉族，1977年11月15日生，住址：住址：贵州省毕节市（系原告汪鑫妻子）。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。统一社会信用代码：91520502577122184H。 法定代表人：雷洪,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王兴（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告汪鑫、王春艳与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告汪鑫、王春艳的委托诉讼代理人即原告王春艳，被告万丰置业公司的委托诉讼代理人王兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理商品房转移登记到原告名下；2、判令被告立即向原告支付因迟延交付上述文书的违约金，暂计：79533元（具体以176349.00元为基数，按日万分之二的比率从2014年5月31日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书及并办理商品房转移登记到原告名下之日止）；3、判令被告退还原告多支付的购房款4733.41元；4、本案案件受理费、保全费用等诉讼费由被告承担。 事实与理由：2013年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）购买由被告开发的位于七星关区，原告在签订合同时一次性支付了全部购房款176349.00元。但在合同履行过程中，被告至今未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，更未按合同约定办理商品房转移登记。另外，在交房后，房屋实际面积比合同上约定面积少了0.32平方米。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对合同双方均具有约束力，应当受到法律的保护。该合同第二十二第三款约定：“出卖人应当于2014年5月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。若不能按期交付办理商品房转移登记的有关文书的，则约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”；根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案中，原告履行了合同付款义务，被告迟延未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书、不能及时办理商品房转移登记的行为已经构成违约，被告房屋实际比合同约定少0.32平方米，应当退还原告多支付的房款1251.81元。且，给原告生活及生产经营带来诸多不便、造成极大损失。故依照上述合同约定及法律规定，原告向被告主张支付违约金的诉求于法有据，理应得到支持。综上，为了维护自身合法权益，原告根据《合同法》及《民事诉讼法》之有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判若所诉。 被告万丰置业公司辩称，原告的诉请违约金已经超过诉讼时效，《商品房买卖合同》约定办证时间为2014年5月30日，故原告主张部分已经超过诉讼时效，按日计算的违约金应当以单个独立债权计算诉讼时效，故原告违约金计算应当从起诉之日倒推三年起计算，超过部分不应得到支持。现涉案房屋已取得初始登记，其已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，被告取得办证条件后分别于2019年3月27日通过登报方式2019年3月29日通过发短信的方式向原告通知原告提交办证资料办理房屋产权证书，被告已履行通知义务，故违约金计算应当截止至被告第一次通知原告之日。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告作为买受人购买被告（出卖人）以出让方式取得的位于毕节市七星关区房屋，该商品房建筑面积45.08平方米，商品房总价款176349元，2013年1月22日原告向被告交付了涉案商品房购房总款176349元，合同约定出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生承担，合同还约定了其他事项。原告已向被告支付完毕购房款。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。原告按合同约定支付完毕购房款，被告亦应按约向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按约定履行义务，其构成违约，依法应承担违约责任。现涉案房屋已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件，根据原、被告双方在中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，被告应当承担合同义务为原告办理商品房不动产权书，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书，因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权证书。 由于原、被告双方在合同中约定被告应在2014年5月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，被告的违约责任属于单纯的债权性质请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日回溯3年的违约金应予保护，即2017年8月4日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。鉴于原、被告双方在合同中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。原告应向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告履行委托办证义务。被告尽到了通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。 根据原、被告双方合同约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”。故被告通知方式应参照此约定，被告万丰公司在未进行书面通知及无证据证实其无法通知原告的情形下于2019年3月27日登报通知，该通知行为不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由。被告万丰公司提交的短信截屏图片证实被告于2019年3月29日向“189××××1126”的手机用户发送短信通知毕节万丰国际商贸城的业主提交相关办证材料，该手机号码系原、被告在签订《商品房买卖合同》时原告预留在被告处的电话号码，故通知方式应参照此约定。因此，被告万丰公司的该通知行为能认定为其已尽到书面通知的义务。故其承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的截止时间应认定为2019年3月29日。 原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给被告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的购房款的日万分之二计算，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。 因此，被告应支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金具体金额以已付购房款176349元为基数，按日万分之二的标准从2017年8月4日起至2019年3月29日止计算为21232元（176349元×0.0002×602天）。 该案审理中原告撤回第三项“判令被告退还原告多支付的购房款4733.41元”的诉讼请求。 被告万丰公司就涉案房屋已取得初始登记，其已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件。原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务。但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司应于原告汪鑫、王春艳缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告汪鑫、王春艳办理毕节万丰国际商贸城第42幢2层215号商品房不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告汪鑫、王春艳支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金21232元； 三、驳回原告汪鑫、王春艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费953元，原告汪鑫、王春艳的负担788元，被告贵州毕节万丰置业有限公司负担165元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇二〇年八月二十五日 书记员  刘 昕