广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初1227号 原告：陈东霞，女，汉族，1977年2月28日出生，户籍所在地南宁市。 被告：广西三能投资有限公司，住所地南宁市江南区亭洪路48-1号南宁江南万达广场A3号楼十二层1220号，统一社会信用代码9145010309654938XB。 法定代表人：梁炳深，执行董事。 原告陈东霞与被告广西三能投资有限公司（以下简称三能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭审理。原告陈东霞到庭参加诉讼，被告广西三能投资有限公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年4月30日签订的《“龙岗•星耀国际”合作建房合同》（编号：XXX）无效；2.判令被告向原告返还购房款165391元；3.判令被告向原告支付利息91269元（以购房款165391元为基数，按年利率24%计算，自2018年4月30日起计至2020年3月30日，此后利息计至被告实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年4月30日，原告陈东霞与被告签订了合同编号为XXX的《“龙岗•星耀国际”合作建房合同》，合同第1条约定合作建房模式，即：1.南宁市蒲庙镇龙岗村民委员会大村坡一队负责提供国家划拨（大村坡一队）的商服用地，被告筹集资金合作建房，大村坡一队不承担合作建房费用；2.被告负责合作建房的审批手续、建造事宜、寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余归被告所有。合同第3条对原告所涉及房屋基本情况进行了明确，即“龙岗•星耀国际”项目中的1栋1单元12层1201号房，房屋用途为住宅，框剪结构，建筑面积106.02㎡。合同第5条约定了房屋计价方式和价款，原告所涉房屋单价为3900元/平方米，总结413478元。同时合同还对房屋使用年限，建筑面积确认及面积差异处理、房款的付款方式及期限、逾期付款的违约责任、房屋交付期限及交付条件、逾期交房的违约责任等都作了明确规定。 2018年4月30日，原告依约向被告支付了房屋首付款165391元。 原告认为涉案合同名称虽为《龙岗星耀国际合作建房合同》，但原告仅仅就特定房屋的特定面积按特定价格向被告支付购房款，并不参与盈利，亦不承担风险，因此该合同实质上为房屋买卖合同，且该合同的签订违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第21条及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。被告未依法办理相关土地利用、规划、建设、销售手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售，并且被告又在未取得商品房预售许可证的情况下即向原告出售房屋。根据《中华人民共和国合同法》第52条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，原告与被告双方签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》应为无效合同。同时，根据南宁市邕宁区发展和改革局文件《关于龙岗•星耀国际项目备案的通知》（邕发改备案[2017]64号）以及南宁市邕宁区政府《邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批）》，涉案项目应为6栋办公楼和底层沿街商铺、一栋酒店，被告擅自改变土地用途，且在尚未取得《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》的情况下，即在本集体土地上建设房屋并向社会销售，其与原告签订的合同危害了社会公共利益，根据《合同法》第52条之规定，应认定为无效合同。 被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知晓房屋的建设、销售需要办理相关手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍与原告签订了房屋买卖合同，其主观上存在恶意，客观上存在过错，导致该合同无效，应对原告的损失承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告要求被告返还原告已经向其支付的购房款165391元，并根据实际损失要求被告以原告已经支付的购房款为基数，按年利率24%向原告支付利息直至履行清偿责任完毕之日。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请支持原告全部诉请。 被告三能公司未答辩亦未到庭参加诉讼。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《“龙岗•星耀国际”合作建房合同》，主要内容：第一条合作建房模式：乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与龙岗村民委员会大村坡一队的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条合作建房的土地基本情况与合作事项：甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于交汇处的三产用地建设资格，规划用途为商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，现定名星耀国际。第三条合作建房的房屋基本情况：本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目中：1栋1单元12层1201号房。第四条双方的权利、义务：乙方对其出资合作建房之房屋享有使用权，使用年限为2017年6月30日起至2064年6月29日止。乙方在使用房屋期间不得对该房屋的产权进行任何处分，不得改变房屋结构以及擅自接驳水电、网络；但可以出租房屋、转让房屋使用权。房屋总价款为413478元，乙方于本合同签订之时交纳总价款的40%，即165391元，甲方为乙方出具等额收据。第十条逾期交房的违约责任：逾期超过120日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款项。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方则按同期中国人民银行一年定期存款利率的1.5倍对乙方进行赔偿。第十二条其他约定：1.如遇国家征用、征收该房屋所在地块时，土地补偿归土地使用权人甲方所有，房屋拆迁补偿费由甲方先行领取后按以下比例分成：其中乙方所得补偿=甲方所得房屋拆迁补偿总额÷拆迁补偿总面积×乙方使用建筑面积÷总使用权年限×乙方未使用年限。2.乙方在本合同履行期间单方解除合同，已支付的建房款甲方不予退还。12.本合同为合作建房，甲乙各方对此均有清晰认识，各方均不得以此为无效理由提出解除本合同。合同还就其他事项作了约定。 2018年4月30日，被告出具收据确认收到原告交纳的首付款165391元。 另查明，涉案房屋并未取得商品房预售许可证明。该房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村大村坡第一村民小组的集体建设用地。 本院认为：关于涉案合同的性质的问题。原、被告签订的《“龙岗•星耀国际”合作建房合同》约定原告提供资金从而获得相应的房屋，不需要承担经营风险，因此不属于合作建房的性质。涉案房屋尚在建设过程中，双方当事人已经签订合同，约定了原告可以获得房屋的具体房号、面积、价款、购房款支付期限及方式、逾期交付房屋的责任、房屋保修范围及期限等合同条款，而且合同第十二条第1款中对于房屋拆迁补偿费约定以被告所得房屋拆迁补偿总额为基础，按照原告使用建筑面积以及未使用的年限进行相应计算，证明对于涉及涉案房屋所有权归属的收益是属于原告，而且被告是向不特定的买受人进行销售，因此，从合同关于双方就涉案房屋销售的相关合同条款、特别是对于涉案房屋所有权归属收益的约定，以及不特定的销售对象来看，足以认定双方是对于正在建设的房屋所有权等预先销售事项进行约定，故涉案合同属于商品房预售合同。本案双方当事人系因履行商品房预售合同发生纠纷，故本案案由应为“房屋买卖合同纠纷”案由项下的“商品房预售合同纠纷”。 关于涉案合同的效力问题。因涉案合同的性质属于商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本案中，被告三能公司未提交证据证明其已取得商品房预售许可证明，故本院认定其与与原告订立的商品房预售合同属于无效合同。 关于购房款的返还及利息损失的赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条以及第五十八条：“无效的合同自始没有法律约束力；对于合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定。因涉案合同无效，原告主张被告返还已付购房款，符合法律规定，本院予以支持。对于利息损失，被告明知在土地使用权属于村民小组的“三产用地”上不能进行商品房开发及预售，却仍然与原告签订合作建房合同，进行商品房预售，导致合同无效，被告对此负有主要过错。而原告作为买受人，在订立合同时也已明知涉案建设用地的土地性质和购买房屋所有权等事项，仍以明显低于同类同段市场价购买房屋，未尽到审慎注意义务，对合同订立亦有过错，故本院根据双方的过错比例，酌情认定被告向原告支付利息损失的70%，原告在利息损失范围内承担30%的责任。对于计算利息的利率标准，从交纳购房首付款次日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以年利率6%为上限；从2019年8月20日起，由于中国人民银行贷款基准利率已经取消，改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，对于2019年8月20日起至偿清购房款之日止的利率，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，以年利率6%为上限。原告主张按年利率24%计算利率损失，于法无据，本院不予支持。 被告三能公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交证据及答辩意见，视为其放弃举证、质证和辩论等相关诉讼权利，由此产生的相应不利法律后果，由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈东霞与被告广西三能投资有限公司于2018年4月30日签订的《“龙岗•星耀国际”合作建房合同》（编号：XXX）无效； 二、被告广西三能投资有限公司返还原告陈东霞购房款165391元； 三、被告广西三能投资有限公司支付原告陈东霞利息损失的70%（利息计算方式：以165391元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以年利率6%为上限；从2019年8月20日起至偿清购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，以年利率6%为上限。）； 四、驳回原告陈东霞的其他诉讼请求。 本案案件受理费2575元，由被告广西三能投资有限公司负担1803，原告原告陈东霞负担772元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 员  韦 希 二〇二〇年八月四日 法官助理  潘柳霞 书 记 员  巫宇薇