重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终2681号上诉人（原审原告）：郑德洋，男，汉族，1967年4月10日出生，个体工商户，住重庆市武隆县。上诉人（原审原告）：郑竣文，男，汉族，1996年8月29日出生，住重庆市南岸区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴宇，重庆俊采律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴畏，重庆俊采律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：奥园集团重庆置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路10号1幢负三层，统一社会信用代码91500000075686668C。法定代表人：肖毅，职务经理。委托诉讼代理人：钱诚诚，公司员工。委托诉讼代理人：何勤，公司员工。上诉人郑德洋、郑竣文因与被上诉人奥园集团重庆置业有限公司(以下简称奥园公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初18033号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑德洋、郑竣文上诉请求：撤销一审判决，依法改判。案件一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方在签订商品房买卖合同时，被上诉人的销售人员向上诉人陈述该房屋为临街门面，门面出口没有阶梯，即使有也仅仅是一两步阶梯。但在被上诉人通知接房时，上诉人发现门面前有7、8步阶梯，离地面大约90厘米高度。2.虽然商品房买卖合同载明涉案房屋是现房，但签订买卖合同时，涉案房屋门前仍在施工，看不到门面现状，不应属于现房。上诉人对期房或现房的理解没有被上诉人专业，双方对现房的理解有争议，商品房买卖合同是由被上诉人提供的格式合同，应作不利于被上诉人的解释。3.重庆市规划局南岸区分局曾回函，对涉案门面涉及的施工设计方案进行了变更，但在上诉人购买门面时，未将这一重大变更事项告知上诉人，属于欺诈。4.上诉人在前往接房发现门面前有阶梯后，仍支付了两笔房款的行为，不是对涉案门面的认可，而是害怕承担违约责任，给自己带来不必要的损失和麻烦。上诉人仍未与被上诉人办理接房手续。5.上诉人在一审提交的沙盘照片可以看出涉案门面是临街门面。6.被上诉人的销售人员向上诉人陈述涉案门面的旁边为小区的主出入口，现在改为了消防通道，长期处于关闭状态，此行为也属于严重的欺诈行为。奥园公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郑德洋、郑竣文向一审法院起诉请求：1、撤销双方于2017年11月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令奥园公司依法返还郑德洋、郑竣文支付的购房款2281448.6元以及资金占用损失暂计384155元（具体计算方式以清单为准）；3、诉讼费由奥园公司承担。一审法院认定事实：2017年11月10日，郑德洋、郑竣文作为乙方与奥园公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-106-012xxx93），约定奥园公司将位于重庆市南岸区梨花大道536号B41-x房屋（以产权中心登记门牌号为准）出售给郑德洋、郑竣文，建筑面积68.51平方米，成交金额2208000元。合同第二条第一款载明“甲方销售的商品房为下列第（1）项：现房。《房地产权证》号：渝（2017）南岸区不动产权第000xxxx97号”。合同第七条第一款第一项载明“属现售商品房，甲方应在2017年12月30日前，将商品房交付乙方使用”。同日，郑德洋、郑竣文与奥园公司签订《补充协议》，约定付款方式为分期付款，乙方须在签订本合同时，向甲方缴付房款441600元整，于2017年12月30日前向甲方缴付房款662400元整，2018年3月30日前向甲方缴付房款662400元整，于2018年6月30日前向甲方缴付房款441600元整。上述合同签订后，2017年11月4日，郑德洋、郑竣文向奥园公司支付房款50000元。2017年11月10日，郑德洋、郑竣文向奥园公司支付房款465048.6元（其中，房款391600元、维修基金5480.8元、契税66240元、印花税1104元、转移登记费550元、国土附图费73.8元）。2017年12月26日，郑德洋、郑竣文向奥园公司支付房款390000元。2017年12月27日，郑德洋、郑竣文向奥园公司支付房款272400元。2018年3月29日，郑德洋、郑竣文向奥园公司支付房款662400元。2018年6月30日，郑德洋、郑竣文向奥园公司支付房款441600元，共计2281448.6元。2018年2月7日，奥园公司向郑德洋、郑竣文发出接房通知书，载明“您所购的奥园城市天地B区商业-4号楼裙房-1商铺01已达到交付条件，根据双方所签署的《重庆市商品房买卖合同》相关约定，请前往奥园城市天地交房接待处办理交房手续，建议业主接房时间按合同接房时间为准”。该接房通知书注意事项第六条载明“款项未付清的请您在款项完清后来办理接房手续”。2018年7月17日，重庆市规划局南岸区分局作出渝规南函[2018]342号“重庆市规划局南岸区分局关于郑德洋同志信访回复的函”，载明“您反映的商铺位于奥园城市天地B区（A50/02地块）二期裙楼4#楼，该楼栋于2014年9月办理了建设工程规划许可证（建字第500108xxxxxxxx66号）。该商铺铺面门前方位于B区二期与三期之间的道路设计标高为254.800。2016年7月建设单位向我局申请奥园城市天地B区（A50/02地块）三期方案调整，其中B区二期与三期之间的道路标高调整为253.900。我局审查该方案调整后依法对其进行了公示，同时定向征求了二期已购房业主意见，在公示期内未收到反对意见，我局依法同意该方案调整。目前位于B区二期与三期之间的道路标高与方案调整相符。”2018年8月23日，重庆市工商行政管理局南岸区分局长生桥工商所作出“关于郑德洋信访件的回复函”，载明“经了解，投诉人购买的门面由于调规后受影响，门面与平街高出90厘米左右，与开发商承诺的门面平街不符。经与开发商多次协商，开发商也愿意以物管费等方式作出补偿，但数额较小，投诉人不能接受。开发商在调规后没有告知投诉人实际情况，投诉人已经起诉至法院。对于开发商的宣传问题，长生桥工商所要求其作出书面情况回复。长生桥工商所也将对开发商的宣传行为做进一步调查，调查情况将告知投诉人郑德洋。”一审庭审中，郑德洋、郑竣文认为购房时销售人员邱明介绍房屋以沙盘、宣传单为准，涉案商铺是平街，并且在小区主出路口旁边，是当时附近价格最贵、位置最好的一个门面。并提交了录音、视频资料以及销售宣传单、沙盘模型照片。奥园公司对宣传单的真实性无异议，对沙盘模型真实性有异议，认为看不出是哪个楼盘。对视频真实性无异议，但与本案没有关联性，且录音中对方明确告知案涉门面有一到二级梯步，郑德洋、郑竣文也予以了确认，而并非其陈述的平街。郑德洋、郑竣文认为销售人员告知有一至二步的梯坎属实，但现场有七到八步的梯坎。一审庭审中，奥园公司认为郑德洋、郑竣文购买该房屋时为现房销售，合同中均载明为现房，并且标注有房屋产权证号，以及交房时间为2017年12月30日前。双方签订合同时间为2017年11月10日间隔一个多月，涉案房屋已经修好。签订合同时，郑德洋、郑竣文曾带安全帽去看过房屋，应当了解房屋的情况。郑德洋、郑竣文认为奥园公司销售涉案房屋时不是现房，郑德洋、郑竣文带安全帽去看时也看不清楚，无法进入现场，现场工地有围栏。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，首先，郑德洋、郑竣文与奥园公司于2017年11月10日签订《重庆市商品房买卖合同》时，合同载明该房屋为现房，郑德洋、郑竣文在购买房屋等重大事项时，应当尽到审慎义务，对房屋现状应当充分了解清楚。其次，2018年2月郑德洋、郑竣文接房时发现房屋门前有阶梯后，仍然于2018年3月29日向奥园公司支付房款662400元，2018年6月30日向奥园公司支付房款441600元，至此郑德洋、郑竣文向奥园公司付清全部房款。故郑德洋、郑竣文的行为应当认定为对奥园公司交付房屋的认可。现郑德洋、郑竣文提交的证据既不能证明郑德洋、郑竣文在与奥园公司签订合同时存在重大误解，或者案涉合同显失公平，又不能证明奥园公司以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使郑德洋、郑竣文在违背真实意思的情况下订立的合同，故对郑德洋、郑竣文要求撤销合同、返还购房款以及支付资金占用损失的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回郑德洋、郑竣文的全部诉讼请求。案件受理费4220元，由郑德洋、郑竣文承担（已缴纳）。二审中，郑德洋、郑竣文提交一组证据：照片打印件5张，拟证明：接房之前涉案门面的状态即看不出门面是否是平街。奥园公司质证意见：对该证据的真实性无法确认，且与本案无关联。郑德洋、郑竣文二审申请了两名证人出庭作证。证人陈洪川陈述：与奥园公司签订了商品房买卖合同，购买的是商铺，离涉案商铺有50米左右，销售人员当时说门面前是步行街，旁边是主出入口。证人杨华系上诉人朋友，陈述：和上诉人共同拍照沙盘，具体时间记不清楚了，照片上有时间。从沙盘看门面门口是平的，销售人员也说是平街。郑德洋、郑竣文拟证明：买房时不是合同所称的现房，正在施工，看不出是否平街。销售人员当时承诺是主出入口，但是现在是消防通道，和宣传不一致。奥园公司质证意见：对证人证言的真实性无法确认，与本案无关联，买卖合同系上诉人自愿签订，且按期付清了全部的房款。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是奥园公司是否构成欺诈，郑德洋、郑竣文主张撤销商品房买卖合同是否成立的问题。郑德洋、郑竣文上诉认为奥园公司构成欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定请求撤销双方签订的商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”首先，郑德洋、郑竣文与奥园公司签订《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。该合同中明确载明涉案门面为现房，郑德洋、郑竣文作为购房者，应当尽到审慎义务，对房屋现状包括道路标高、位置情况等作充分核查、了解，以形成清楚之认识。故本院对郑德洋、郑竣文关于双方签订的商品房买卖合同是格式合同，所购门面不是现房的上诉理由不予采纳。其次，根据重庆市规划局南岸区分局作出的回函可以看出，涉案门面所属项目区域的道路设计标高调整方案，早已在2016年提出，并经过规划局审查，征求了当时已购房业主意见后，经规划局同意才最终依法予以实施。本案商品房买卖合同的签订时间为2017年11月10日，已经是在方案调整实施之后，郑德洋、郑竣文作为购房者出于慎重的考虑，在有必要时可以通过公开渠道查询了解到规划调整后的情况。故本院对郑德洋、郑竣文关于奥园公司未主动告知规则调整属于欺诈的上诉理由不予采纳。最后，对郑德洋、郑竣文二审提交的证据和申请证人所作证人证言作相关评析。郑德洋、郑竣文提交的照片打印件并非原件，且从照片内容来看，无法辩认是否系涉案门面所在的工程项目，因此对该组证据本院不予采信。证人陈洪川的陈述只能说明他当时与奥园公司签订商品房买卖合同时销售人员的陈述，与本案待证事实并无关联，本院不予采信。另一名证人杨华所作陈述是沙盘展示和销售人员陈述均是门面门口是平街，但由于证人杨华与本案上诉人系朋友，存在利害关系，在未提交其他证据予以佐证其陈述事实属实的情况下，本院对其所作证人证言不予采信。综上，郑德洋、郑竣文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4220元，由郑德洋、郑竣文负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏     渝审 判 员 韩艳审判员申威二〇二〇年八月七日法官助理 周  媛  媛书 记 员 黄  晚  秋