内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内09民终813号 上诉人（原审被告）：姜飞，亦名姜宁，现住商都县。 委托诉讼代理人：段增宇，内蒙古伊敏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯琦，现住商都县。 上诉人姜飞因与被上诉人冯琦房屋租赁合同纠纷一案，不服商都县人民法院作出的（2020）内0923民初292号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月24日依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人姜飞及其委托诉讼代理人段增宇，被上诉人冯琦均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 姜飞上诉请求：1.恳请人民法院依法撤销（2020）内0923民初292号民事判决书，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，判决依据的证据不足。首先，被上诉人与上诉人签订《饭店转让协议》，约定将其所有的老根大舞台饭店租赁给上诉人，租赁期限为三年，从2019年1月1日至2021年12月31日，租赁费用为每年93333元。约定租金给付方式为：签订协议时一次性给付一年半租金，一年期满后给付租金8万元，2021年1月付完剩余租金。协议签订后，上诉人给付了被上诉人租金12.9万元。在上诉人经营该租赁饭店期间，因租赁饭店未接入大暖，经双方共同投资添置了取暖设备后仍然不热，导致上诉人冬季无法正常经营。此外，该饭店夏季漏雨的问题多次未能解决。上诉人于2020年1月24日通知被上诉人解除协议，被上诉人于2020年2月13日左右将其租给上诉人的饭店更换锁具，不让上诉人使用该饭店。其次，被上诉人于2020年2月13日以其实际行动更换锁具来表明解除合同，上诉人实际经营租赁房屋期限为1年1个月零13天。一审判决枉顾此事实，判决上诉人仍承担三年租赁费无事实及法律依据。最后，一审法院滥用自由裁量权，一是将房租减少4万元，二是将上诉人支取的取暖费用认定为5.1万元。上述两项认定均无客观标准。 被上诉人冯琦答辩称，答辩人租给姜飞的房合同是三年，共计27万元，他一次性给了我十万后还欠我五万元，之后又给了我2万元，租房时写的是三年合同，后来上诉人未通知我就搬走了。一共收了十二万元，供暖也就两万元。2019年12月份应该付我那八万元，上诉人说业务不行就一直拖欠着不给，上诉人在2020年正月就把东搬走了。 一审原告冯琦向一审法院起诉请求：2018年其与被告签订饭店转让协议，其将七台大街路东老根大舞台饭店整体转让给被告，约定转让期三年，每年转让费9.3333万元，协议签订时支付一年半的转让费15万元，一年期满后支付8万元，剩余5万元于2021年付清。后被告付了12.9万元，还欠10.1万元未付。现在租期未满的情况下被告私自把饭店用具搬走，其多次与被告协商未果，故诉至人民法院，要求被告给付尚欠的转让费10.1万元，诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实，2018年12月8日，原被告签订饭店转让协议，原告将自己经营的七台大街路东老根大舞台饭店整体租赁给被告经营。约定租赁期限三年，即从2019年1月1日至2021年12月31日，租金共计28万元；租赁费包括取暖费（原告负责供暖）和饭店当时现有所有设备的使用权。协议签订后被告经原告同意进行了重新装修，并将饭店更名为刘家大院。在租赁期间因冬天供暖不足，室温偏低，原被告协商共同出资增添了取暖设备；夏天饭店有漏雨情况发生。2019年农历腊月三十被告电话通知原告要求解除租赁协议，但双方未就剩余租金等事宜协商一致。2020年农历正月二十许，被告搬走其购置的冰柜等部分设备用具，之后原告阻止并将饭店更换锁具；现被告未搬走的设备家具为餐桌7张、房顶风机5台和烧烤彩钢房1个。截止起诉之日，被告共给付原告租金12.9万元（包括煤款和锅炉工工资）。 另查明，原告所有的案涉房屋无建设规划许可证，未办理房产证等不动产权属登记。 一审法院认为，原告将自有的用于经营饭店的房屋整体租赁给被告，双方形成房屋租赁合同关系；因为此房屋未经建设规划许可，未办理房产证等不动产权属登记，即原告就此房屋无合法产权，故此租赁合同应为无效。但被告实际使用了该房屋，原告请求参照合同约定支付租金，理应得到支持。被告称双方未约定租赁期三年，只是说了租赁费的给付方式；本院认为，协议中虽未明确写明租期为三年，但综合第一、二条的文义，租期显然为三年，协议第一条约定的是分期给付租金的给付日期和金额，租金总额为28万元，第二条约定了租期具体时间，即双方约定了固定期限的租赁合同，在无约定或法定解除条件出现时任何一方都无权解除合同，均应依约履行合同义务。原告作为出租方，应保证房屋能够正常使用，根据合同约定在冬季提供经营饭店的合理室温，而在合同履行过程中，确实存在冬季供暖不足，室温偏低，夏季有漏雨等现象，即房屋存在不能免除原告责任的瑕疵，故房屋租金可以适当予以减少，本院酌情确定租金总额为24万元，即被告仍应给付原告24万元-12.9万元=11.1万元。2020年农历正月二十许被告搬走其购置的冰柜等部分设备用具后原告予以阻止并将饭店更换锁具时起应视为双方就租赁合同实际进行了解除。而介于被告只使用了该房屋一年有余，且在冬季就增设取暖设备进行了部分出资，故本院酌情确定被告应给付原告剩余租金为6万元。参照协议约定和法律规定，被告在租赁期间对房屋装修的固定物应归原告所有，被告购置的未搬走的非固定物餐桌7张、房顶风机5台和烧烤彩钢房1个等设备家具应归被告所有。被告称协议第二条所述租赁房屋时原告饭店内原有的所有设备应归其所有，显然违反常理，对原告所述被告对原告饭店内原有的所有设备在租赁期间只享有使用权的主张予以支持。 一审法院判决1.被告姜飞给付原告冯琦房屋租金6万元，于本判决生效之日起十日内付清；2.非固定物餐桌7张、房顶风机5台和烧烤彩钢房1个等设备家具归被告姜飞所有，原告冯琦于本判决生效之日起十日内交付被告。 案件受理费2320元减半收取1160元，由被告姜飞负担689元，原告冯琦负担471元。 本院对当事人二审争议的事实认定与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是租金问题。首先，需要明确租赁合同能否成立，案涉房屋没有房产证和建设规划证，有一审法院庭审笔录在案佐证。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，因此，案涉房屋租赁合同属无效合同。其次，关于上诉人应当支付租金数额问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿…”上诉人与被上诉人均认可的房屋租赁期限是2019年1月1日至2020年2月13日，有双方签订的合同和一审庭审笔录在案佐证。上诉人实际使用案涉房屋时间为一年零四十三天，实际使用费用为93333+93333÷365×43=104328.4元。上诉人共给付被上诉人租赁费12.9万元，已超过房屋实际使用费用，故无需另行给付租赁费。一审法院判令上诉人给付被上诉人剩余租金6万不当，本院予以纠正。 综上所述，姜飞的上诉请求成立，应予支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持商都县人民法院（2020）内0923民初292号民事判决第二项； 二、撤销商都县人民法院（2020）内0923民初292号民事判决第一项，驳回被上诉人冯琦的诉讼请求； 一、二审案件受理费3480元，由被上诉人冯琦负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝春雷 审判员  尹志明 审判员  刘国婷 二〇二〇年八月二十四日 书记员  张 鹏 附本判决相关法律条文： 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效； 《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。