四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2623号 上诉人（原审原告）：唐小平，男，1976年9月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：胡佳，北京康达（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郑素文，女，1941年3月16日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：赵亮，四川蜀正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王茜，四川蜀正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵天关，男，1980年7月26日出生，汉族，住成都市双流区。 上诉人唐小平因与上诉人郑素文、被上诉人赵天关房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初9942号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。唐小平的委托诉讼代理人胡佳，郑素文及委托诉讼代理人赵亮到庭参加了诉讼，赵天关经本院依法传唤未到庭，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 唐小平上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初9942号民事判决中关于利息“按中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算”的内容，改判利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；2.本案一、二审诉讼费用由赵天关、郑素文承担。事实及理由：一、唐小平诉请解除合同的原因系赵天关、郑素文根本违约导致合同无法履行，唐小平对合同解除无过错，一审法院以唐小平未取得产权无法过户为由解除合同歪曲了事实；二、一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》认定唐小平知晓房屋性质而认定唐小平应负一定责任错误，因赵天关、郑素文根本违约造成合同解除，按合同约定利息计算违约金也不足以弥补唐小平的损失，一审仅补偿性判处同期贷款利息显失公平。 郑素文答辩认为，本案实际上是以房抵债纠纷，唐小平依据房屋买卖合同要求郑素文返还借款的事实以及法律依据是不充分的，本案事实应该是因为民间借贷而产生的以房抵债纠纷。 郑素文上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初9942号民事判决，发回重审或改判；2.二审诉讼费由唐小平承担。事实及理由：1.一是本案房屋买卖是以房抵债，一审未作认定；二是廖晓萍作为合同签订人未参加诉讼，漏列主体。2.唐小平未举证向赵天关支付了购房款，且赵天关未取得廖晓萍的授权，合同无效。3.合同签订后郑素文、赵天关已经将房屋钥匙、水电气卡交付给唐小平，即房屋进行了交付，一审判决解除合同但未对房屋返还进行处理不公平。 唐小平答辩认为：一审程序违法，一审开庭之后承办人又通知唐小平进行调查，并且拿出法院主动向法律工作者所做出的询问笔录，指出法律工作者认为此交易是以房抵债等等陈述，表明唐小平已在本案中处于不利，并且施压、暗示唐小平进行撤诉，当时代理人指出法院的做法有违公平，为赵天关、郑素文去调出证据、做询问笔录，同时指出该询问笔录的性质是证人证言，应当在庭进行公开质证，并要求当庭质证。由于该询问笔录是在一审法官的诱导下做出，在复庭质证时，法律工作者做出了真实的表述，对笔录中其含糊不清或模棱两可的回答做出了明确回答。所以一审法院所做的调查笔录不能证明赵天关、郑素文一直以来的抗辩内容，不能证明本案是以房抵债，也不能证明唐小平没有如约支付全部款项。 赵天关未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 唐小平向一审法院提出诉讼请求：1.解除唐小平与郑素文、赵天关于2013年8月2日签订的房屋买卖协议；2.判决郑素文、赵天关立即退还唐小平全部购房款210000元并判令支付从2013年8月3日起按银行同期贷款利率的四倍至今的赔偿金。 一审法院认定事实：2006年10月12日，赵天关作为家庭成员代表（户主郑素文，家庭成员赵天关、廖晓萍）与原双流县华阳镇人民政府签订《拆迁安置补偿协议》，协议约定，住房安置方案为：正常安置2人，面积70㎡，自愿要求增加安置面积35㎡；特殊安置人员1人，面积35㎡；安置房屋面积共计140㎡，安置户型为套二两套。上述协议“乙方”处由赵天关签名、捺印。《拆迁安置补偿协议》首页右上方有手写字体载明：“该户于2007年1月12日前将赵天关结婚证原件及复印件交到镇拆迁办，特安人员方可生效，逾期取消特安。”同日，赵天关向华阳镇政府出具《承诺书》，载明：“我赵天关现年26岁，女朋友廖晓平27岁，已到结婚年龄。我郑重承诺在三个月内把结婚手续办完善，以便于华阳镇政府拆迁安置。”2013年1月，郑素文一户依据上述《拆迁安置补偿协议》取得华阳房屋和房屋，两套房屋面积均为70㎡。 2013年8月2日，唐小平与郑素文、赵天关、廖晓萍签订《房屋买卖协议》约定：“乙方（郑素文、赵天关、廖晓萍）将乙方共同所有的位于双流县（一套二：建筑面积约：70平方米）卖给甲方（唐小平）所有：一、该房屋为乙方一家三口因户籍所在地因土地和房屋被征用拆迁后，乙方一家所获得的拆迁安置房。二、乙方将该房屋以210000元的价格卖给甲方，该房款包括水、电、气、光纤等配套设施的入户费。付款方式：1.甲、乙双方签订本协议时甲方一次性将全部购房款210000元支付给乙方；本协议签订后且甲方支付了全部购房款后该房屋的实际所有权归甲方所有，本协议签订后该房屋今后产生的一切费用由甲方自行承担。三、在国家相关政策允许的情况下，乙方在取得该房屋产权证后的一个月内有义务且无条件的配合甲方将该房屋的产权过户到甲方名下，产权过户所需的相关费用由甲方承担。四、甲方在付完全款210000元后，该房屋在未办理产权过户手续前，其占有、使用、收益权均归甲方所有。若该房屋的产权在未过户到甲方名下之前，该房屋被征用、拆迁，拆迁方对该房屋的全部经济赔偿金归甲方所有。五、违约责任：……若乙方违约，应即刻退还甲方已支付的全部购房款外，并赔偿甲方根据房屋总价按中国人民银行同期贷款利率的四倍计息；乙方还应赔偿甲方对该房屋进行装修所支出的相关费用。违约金计算期限：从甲方付款之日起至乙方将全部购房款及违约金全部支付给甲方时止……”该协议有唐小平在“买方”处签名并捺印，“卖方”处由赵天关、郑素文签名并捺印，“卖方”处廖晓萍的姓名由赵天关代签并代为捺印。 后双方共同委托了原双流县四合法律服务所法律工作者刘雨诺、刘跃华对合同签订过程及款项支付情况进行见证，双流县四合法律服务所出具“法律工作者见证书”，二人证实仅对双方是否自愿签订合同等情况进行了见证。 一审法院另查明，2013年8月2日，赵天关向唐小平出具《收条》：“今收到唐小平购买郑素文、赵天关、廖晓萍共同所有的位于双流县建筑面积约70平方米）全部购房款210000元（大写：贰拾壹万元整），购房款已包含该房水、电、气、光纤等入户费。”收款人处有赵天关签名捺印，“廖晓萍”的签名系赵天关代签。2013年8月5日，郑素文向唐小平出具《收据》载明：“今收到唐小平购房款共计20000元，其中15000元为支付房款，另5000元为唐小平额外赔偿。”郑素文在“收款人”处签名、捺印，唐小平在“支付人”处签名。同日，赵天关向唐小平出具《收条》：“今收到唐小平购买赵天关于双流县0元（大写壹拾九万圆正）。”赵天关在“收款人”处签名并捺印。唐小平陈述前一张金额为“210000元”的收条系后面两张收条的汇总。唐小平为证明其以现金方式支付了购房款，向一审法院提交了借记卡账户历史清单明细，证明其在签订合同前从银行卡支取了现金支付给赵天关、郑素文。 一审法院另查明：“1.在成都市双流区档案馆调取郑素文一户的拆迁安置资料时，未在上述材料中发现赵天关与廖晓萍的结婚登记材料；2.郑素文在答辩中提出追加廖晓萍为本案被告，但郑素文作为赵天关母亲，称其并未见过廖晓萍，亦不知道其身份信息；在双流区档案馆调取证据时在材料中也未发现廖晓萍的任何身份信息资料；在案件审理过程中一审法院在华阳街道××小区走访时村民亦称从未见过廖晓萍其人，村委会也没有其身份信息材料。在诉讼过程中廖晓萍身份信息始终无法确认，无法追加其为本案被告。” 一审法院审理过程中，向成都市双流区规划和自然资源局去函查询了有关案涉房屋土地使用权性质，该局向一审法院回函载明，未查询到长顺家园5栋1单元304号房屋的产权信息，该安置小区已于2014年批准征收为国有建设用地。 一审法院认为，唐小平作为买方，郑素文、赵天关、廖晓萍作为卖方签订了《房屋买卖协议》，但“廖晓萍”在签订合同过程中从未出现，合同上签字均为赵天关代签，故廖晓萍并非出卖人，上述《房屋买卖协议》的卖方实为郑素文、赵天关。唐小平与郑素文、赵天关签订合同后，应当按照合同约定全面履行各自的义务。经核实，案涉“长顺家园”小区的土地性质已于2014年批准征收为国有建设用地，案涉房屋至今未办理权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”之规定，唐小平签订案涉合同的目的系取得房屋的所有权，但案涉房屋因未取得权属证书无法过户至唐小平名下，唐小平的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，因唐小平的合同无法实现，其享有合同解除权，唐小平主张解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，唐小平提供的证据可以证明其共向郑素文、赵天关支付了房款210000元，双方签订的房屋买卖合同解除后，郑素文、赵天关应当将房款退还给唐小平。虽然郑素文陈述其仅收取了20000元，其余房款系赵天关抵扣的欠款，但郑素文并未提交证据证明唐小平支付的190000元系抵扣欠款并未实际支付，郑素文、赵天关作为共同出卖方，应当与赵天关共同承担退还房款210000元的责任。唐小平在购买案涉房屋时，清楚知晓房屋的性质，故其对合同的解除也应承担一定的责任，但赵天关、郑素文实际占有了唐小平支付的购房款，为体现公平原则，一审法院认定赵天关、郑素文应当自2013年8月3日起至实际还清房款之日止，以欠款本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准向唐小平支付利息为宜。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除唐小平与赵天关、郑素文于2013年8月2日签订的《房屋买卖协议》；二、赵天关、郑素文于判决生效之日起七日内向唐小平退还房款210000元并支付相应利息（利息以欠款本金为基数，从2013年8月3日起计算至判决确定的本金给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；三、驳回唐小平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由赵天关、郑素文负担。 二审审理中各方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审审理中，本院委托一审法院对案涉房屋另售的事实进行了核实，案涉房屋现占有人为尤贵彬，由尤贵彬出租给方军使用。尤贵彬陈述，案涉房屋是其在赵天关处购买，购房款亦是支付给赵天关的。 唐小平亦陈述，房屋购买后，郑素文带唐小平去看房屋的时候，房屋是空的，空房里面有椅子。当时唐小平找人把椅子搬出去，也换了钥匙。隔了几天再去看房屋，就看到有人居住了，锁也被换了，唐小平去找物管，物管说是赵天关带人来换的，而且赵天关将尤贵彬登记在物管备案。 本院认为，唐小平作为买方，郑素文、赵天关、廖晓萍作为卖方签订的《房屋买卖协议》，虽然落款有廖晓萍之名，从房屋的取得、买卖合同的签订、买卖合同的履行过程中均无廖晓萍，故廖晓萍并非案涉房屋的权利人及合同的义务人，一审判决认定《房屋买卖协议》的卖方实为郑素文、赵天关正确。案涉《房屋买卖协议》即使是因抵债行为产生的，但因双方债权债务无争议，且以房抵债也是双方自己的意思表示，故《房屋买卖协议》的主体、内容均不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行义务。本案二审争议的焦点有：1.《房屋买卖协议》签订后，郑素文是否履行了房屋交付义务；2.郑素文是否应对房屋另售承担责任；3.唐小平主张改判利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的理由是否成立。 关于《房屋买卖协议》签订后，郑素文是否履行了房屋交付义务的问题。本院认为，因案涉房屋未办理权属证书，在房屋买卖后无法过户至唐小平名下，房屋的交付应当以双方是否实际交付作为认定交付的标准。在《房屋买卖协议》签订后，郑素文将房屋的钥匙、水电气卡等交给了唐小平，唐小平收到后将郑素文放置在房屋中的物品搬出并更换了锁具，应当认定郑素文已经向唐小平履行了房屋的实际交付义务。 关于郑素文是否应对房屋另售承担责任的问题。本院认为，根据前述查明的事实和认定，郑素文已经实际履行了其对《房屋买卖协议》的交房义务。根据二审查明的事实看，在郑素文将房屋交付给唐小平后，在唐小平占有房屋期间，赵天关私下又将已经出卖给唐小平的房屋另售，唐小平提交的证据不能证明郑素文实施了房屋的另售行为，因此，另售导致案涉合同不能履行产生的合同解除责任应当由赵天关独自承担。一审判决郑素文承担退还房款及利息不当，本院予以纠正。 关于唐小平主张改判利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的理由是否成立的问题。本院认为，案涉合同合法有效，且约定“若乙方违约，应即刻退还甲方已支付的全部购房款外，并赔偿甲方根据房屋总价按中国人民银行同期贷款利率的四倍计息”的内容不违反法律法规的规定，因赵天关违约将房屋另售导致唐小平的合同目的不能实现，唐小平上诉主张“按中国人民银行同期贷款利率的四倍计息”的理由成立，本院予以支持。 综上，唐小平、郑素文的部分的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2018）川0116民初9942号民事判决第一项； 二、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初9942号民事判决第三项； 三、变更成都市双流区人民法院（2018）川0116民初9942号民事判决第二项“赵天关、郑素文于判决生效之日起七日内向唐小平退还房款210000元并支付相应利息（利息以欠款本金为基数，从2013年8月3日起计算至判决确定的本金给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）”为“赵天关于本判决生效之日起七日内向唐小平退还房款210000元并支付相应利息（利息以210000元为基数，从2013年8月3日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准进行计算，2019年8月20日起以210000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息至本判决确定的给付之日止）； 四、驳回唐小平的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4450元，由赵天关负担。郑素文上诉案件受理费4450元、唐小平上诉案件受理费4450元，均由赵天关负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年八月十七日 书记员 杨珍梅