广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3932号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜红艳，女，1985年10月16日出生，汉族，住广东省中山市********。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进（中山）律师事务所律师。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生宏景公司）因与被上诉人颜红艳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初4731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。合生宏景公司上诉请求：1.撤销一审判决并驳回颜红艳的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院错误认定竣工验收备案登记证作为交楼法定条件。现行法律规定并没有强制要求房屋交付必须取得竣工备案证，仅要求验收合格。案涉房屋于2013年12月31日已取得房屋建筑工程质量验收监督意见书，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。在2015年，案涉房屋也取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位出具的建设工程竣工验收报告，已具备交付条件。二、一审法院并未查清合同约定的交楼条件，合生宏景公司主张的交楼条件符合合同约定及法律规定。1.双方已签订补充协议变更合同约定的交楼条件，合生宏景公司依照合同约定交付案涉房屋无须提供建设工程竣工验收备案登记证。2.建筑法相关法律法规明文规定，建筑工程竣工验收合格后，可交付使用。且未规定建设工程竣工验收备案登记证是房屋交付的法定条件，其只是对竣工验收结果进行确认的程序性文件。3.合生宏景公司在通知颜红艳收楼前，已经取得建设工程竣工验收报告（五方验收）以及房屋建筑工程质量验收监督意见书，即已经具备合同约定及法定交付使用的条件。根据合同约定，合生宏景公司应当在2018年12月31日之前交付案涉房屋。合生宏景公司已经通知颜红艳前来收楼，但是颜红艳一直拒绝收楼，拒不收楼产生的损失应当由颜红艳承担，合生宏景公司不存在逾期交楼。4.法院应当尊重当事人的意思自治，不得滥用自由裁量权。合生宏景公司与颜红艳已经在合同补充协议中变更了约定的交楼条件，即合生宏景公司在交楼时，无须向颜红艳出示建设工程竣工验收备案登记证。一审法院在未查清合同约定的交楼条件的情况下，认定合生宏景公司取得建设工程竣工验收备案登记证是交付案涉房屋的法定条件，属于事实认定错误及适用法律错误。二、退一步而言，即便法院最终认定合生宏景公司构成逾期交楼，一审法院也不应当突破合同对违约金上限标准的约定。三、颜红艳认为约定的5%的违约金上限过低，应当举证证明其实际损失，但颜红艳并没有提供任何证据证明其实际损失超过5%的上限，应承担举证不能的不利后果。颜红艳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。颜红艳于2020年3月3日向一审法院起诉请求：合生宏景公司向颜红艳支付从2019年1月1日起至该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的逾期交房违约金（以房价款150万元为基数，按日支付已交付房价款万分之一的标准）。一审法院认定事实：2016年10月17日，颜红艳（买受人）、合生宏景公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以150万元向出卖人购买位于中山市火炬开发区********************，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2018年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在房产交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”第10条：“买受人逾期付款……出卖人有权不通知买受人即可据实予以按累计逾期天数相应顺延交楼。”第15条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第17条：“因买受人违约的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，颜红艳支付了全部购房款，但其第一期购房款支付逾期8天。颜红艳至今未收楼。一审庭审中，合生宏景公司确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。颜红艳与合生宏景公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:颜红艳能否主张逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。据此，同时根据补充协议第10条约定，合生宏景公司交楼期限可据颜红艳延期支付购房款的行为相应顺延8天，则合生宏景公司应当在2019年1月8日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付颜红艳使用，但其至今未向颜红艳交付取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房，已构成违约，应从2019年1月8日起向颜红艳支付逾期交房违约金。至于补充协议约定违约金5%上限问题。在达到上限后，合生宏景公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进合生宏景公司履行义务，不利于颜红艳实现其对涉案房屋所享有的物权权益，不符合法律关于公平原则的基本要求，有失公允。颜红艳主张违约金按合同约定标准计算至商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日，符合情理，一审法院予以支持。关于合生宏景公司主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交房违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生宏景公司该主张，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:合生宏景公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向颜红艳支付逾期交房违约金（以150万元为基数，按每日万分之一的标准，自2019年1月8日起，计至合生帝景苑22幢402房商品房所在工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止）。如果合生宏景公司未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，由合生宏景公司负担（合生宏景公司于一审判决生效之日起七日内迳付颜红艳）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明：涉案的合同补充协议一为合生宏景公司制定的格式合同，其字体明显小于双方签订的主合同的字体，且补充协议第7条、第8条及第15条未采取文字加粗、标黑或下划线等方式进行提示。除上述事实外，本院对一审判决审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据合生宏景公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：一审判决确定合生宏景公司承担的逾期交楼违约责任是否正确。对此，本院作如下分析：一、关于交付标准的问题。合生宏景公司上诉主张，一审判决以合生宏景公司取得涉案商品房所在建设工程的竣工验收备案登记证作为法定的交楼条件不当，涉案商品房应以合生宏景公司在2015年1月31日取得五方验收的建设工程竣工验收报告及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》作为交楼条件，故合生宏景公司在2018年12月10日通知业主收楼后，业主未及时办理收楼手续，相关不利法律后果应由业主自行承担，合生宏景公司无须承担逾期交楼的违约责任。故本案二审双方就逾期交楼一事争议的主要系交楼标准的问题。双方签订的涉案商品房买卖合同第八条已明确约定合生宏景公司的交楼条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。虽然该合同补充协议一第7条改变了双方关于交楼标准的约定，将交付标准降低为通过五方验收，但该部分内容对于业主的权益影响甚巨，且该补充协议系合生宏景公司制定的格式合同，相关内容存在限制业主的权利、免除合生宏景公司的责任的情况，合生宏景公司亦未对该部分内容进行特别提示，故该部分内容对业主不发生法律效力，不能作为限制业主向合生宏景公司主张逾期交楼违约责任的依据。此外，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程经竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设单位行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。合生宏景公司主张以涉案商品房所在建设工程通过五方验收作为交楼条件，并据此请求免除其相应期间的逾期交楼的违约责任，理据不足，本院不予支持。二、关于逾期交楼违约金的计算标准的问题。双方签订的涉案商品房买卖合同第九条已明确约定合生宏景公司逾期交房应按房价款每日万分之一的标准支付违约金，现颜红艳主张按照该约定的标准计算合生宏景公司应支付的逾期交楼违约金，并无不当。虽然双方签订的补充协议一已将合生宏景公司应支付的逾期交楼违约金限定在总房款的5%的范围内，但该补充协议约定的上述内容属于合生宏景公司制定的格式条款，且条款内容相较于双方签订的商品房买卖合同而言，明显限制了业主的权利、免除了合生宏景公司的义务，合生宏景公司亦未对该条款进行特别提示，故该条款对业主不生法律效力。同时，合生宏景公司逾期交楼的行为已持续超过三年，且何时能交楼尚不确定，故将合生宏景公司应负担的逾期交楼违约金限定在房价款的5%，不利于督促合生宏景公司尽快履行交楼义务。一审法院在确定合生宏景公司应支付的逾期交楼违约金时，不以房价款的5%作为上限，并无不当，本院予以确认。综上所述，合生宏景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1012元（中山市合生宏景房地产有限公司已预交），由上诉人中山市合生宏景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年八月十九日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘