广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3930号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈醒曦，男，1990年11月19日出生，汉族，住广东省中山市东区*******。被上诉人（原审原告）：陈奈，男，1965年12月29日出生，汉族，住广东省中山市东区*******。委托诉讼代理人：陈醒曦，男，系被上诉人陈奈的儿子。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生宏景公司）因与被上诉人陈醒曦、陈奈商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。合生宏景公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回陈醒曦、陈奈的该项诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判合生宏景公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，违约金金额不应当超过已付购房款5%的上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。事实与理由：一、一审法院错误认定竣工验收备案登记证作为交楼法定条件。现行法律规定并没有强制要求房屋交付必须取得竣工备案证，仅要求验收合格。案涉房屋于2013年12月31日已取得房屋建筑工程质量验收监督意见书，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。在2015年，案涉房屋也取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位出具的建设工程竣工验收报告，已具备交付条件。二、一审法院并未查清合同约定的交楼条件，合生宏景公司主张的交楼条件符合合同约定及法律规定。1.双方已签订补充协议变更合同约定的交楼条件，合生宏景公司依照合同约定交付案涉房屋无须提供建设工程竣工验收备案登记证。2.建筑法相关法律法规明文规定，建筑工程竣工验收合格后，可交付使用。且未规定建设工程竣工验收备案登记证是房屋交付的法定条件，其只是对竣工验收结果进行确认的程序性文件。3.合生宏景公司在通知陈醒曦、陈奈收楼前，已经取得房屋建筑工程质量验收监督意见书，即已经具备合同约定及法定交付使用的条件。4.陈醒曦、陈奈已经占有使用案涉房屋多年，视为对房屋的交付使用。合生宏景公司已经在2017年12月通知陈醒曦、陈奈前来收楼，但是陈醒曦、陈奈一直拒绝收楼，直至2018年1月6日才收楼，拒不收楼产生的损失应当由陈醒曦、陈奈承担，合生宏景公司不存在逾期交楼。5.法院应当尊重当事人的意思自治，不得滥用自由裁量权。合生宏景公司与陈醒曦、陈奈已经在合同补充协议中变更了约定的交楼条件，即合生宏景公司在交楼时，无须向陈醒曦、陈奈出示建设工程竣工验收备案登记证。一审法院在未查清合同约定的交楼条件的情况下，认定合生宏景公司取得建设工程竣工验收备案登记证是交付案涉房屋的法定条件，属于事实认定错误及适用法律错误。二、一审法院针对逾期办证事实认定错误及适用法律错误。1.陈醒曦、陈奈阻扰合生宏景公司积极推进办证事宜，是造成逾期办证的原因之一。针对陈醒曦、陈奈原因造成的逾期办证期间，合生宏景公司应当予以免责，免责期限为2019年1月4日至规划验收通过为止。陈醒曦、陈奈答辩称：一、案涉合同补充协议一对合生宏景公司的交房条件进行了变更，将交房条件中需要取得中山市建设工程竣工验收备案登记证变更为取得建设工程竣工验收报告，属于免除其责任，且合生宏景公司未有证据证明其履行了提醒告知义务，该格式条款应认定为无效。二、开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格后并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准。合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。本案中合生宏景公司在未取得上述登记证的条件下交付房屋，应认定合生宏景公司交付的房屋不符合合同约定及交付使用条件，交付行为无效，应承担逾期交房责任，支付违约金。三、开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接受。合生宏景公司至今未有证据证明陈醒曦、陈奈明知或应知在尚未取得竣工验收备案登记的情况下同意接受房屋。四、合生宏景公司应按照合同在约定期限内协助业主办理房产证，合生宏景公司将未能如期办证的责任归结于业主不配合和政府部门政策原因。在中山同期楼盘都能顺利办理房产证的背景下，合生宏景公司的理由没有事实依据，其理由不属于法定阻却事由，没有法律依据。五、合生宏景公司存在逾期交房及逾期办证行为时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。陈醒曦、陈奈于2020年1月20日向一审法院起诉请求：1.合生宏景公司立即持办理位于中山市火炬开发区********************权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案并办理不动产权证书;2.合生宏景公司向陈醒曦、陈奈支付逾期交房违约金（以115万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款，从2017年12月30日起计至合生宏景公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止）；3.合生宏景公司向陈醒曦、陈奈支付逾期办证违约金（以115万元为基数，按年利率6%计算，从2019年12月30日起计算至合生宏景公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案并办理不动产登记证书之日止）。一审法院认定事实：2015年12月22日，陈醒曦、陈奈（买受人）、合生宏景公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1150000元向出卖人购买位于中山市火炬开发区********************，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2017年12月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在房产交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”第15条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第17条：“因买受人违约的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，陈醒曦、陈奈依约支付了全部购房款，并于2018年1月6日办理了收楼手续。一审庭审中，合生宏景公司确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。另查，2019年6月3日，中山市自然资源局向合生宏景公司发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈醒曦、陈奈与合生宏景公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、陈醒曦、陈奈能否主张逾期交房违约金；二、陈醒曦、陈奈能否主张逾期办证违约金。关于焦点一，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。据此，同时根据合同约定，合生宏景公司应当在2017年12月30日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付陈醒曦、陈奈使用，其在2018年1月6日向陈醒曦、陈奈交付商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用期限届满之次日即2017年12月31日起向陈醒曦、陈奈支付逾期交房违约金。至于合生宏景公司在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下向陈醒曦、陈奈交付涉案商品房，是否应承担逾期交房的违约责任,一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，陈醒曦、陈奈在合生宏景公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2018年1月6日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。陈醒曦、陈奈在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受合生宏景公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故合生宏景公司向陈醒曦、陈奈承担逾期交房违约金的期间为2017年12月31日至2018年1月6日。合同约定按日支付已付房价款的万分之一,该标准并不显著过低，陈醒曦、陈奈也没有充分证据证明其损失显著超过约定的违约金，故对陈醒曦、陈奈调高该项违约金的请求，一审法院不予支持。合生宏景公司应按合同约定标准向陈醒曦、陈奈支付违约金805元（1150000元×0.1‰×7天）。关于焦点二，合同约定：合生宏景公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因合生宏景公司的责任导致陈醒曦、陈奈不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，合生宏景公司每年按已付房价款的1%向陈醒曦、陈奈支付违约金。本案中，陈醒曦、陈奈于2018年1月6日收楼，合生宏景公司应自当日起720日内完成上述协助办证义务，即2019年12月27日前完成协助办证义务。合生宏景公司现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于陈醒曦、陈奈等业主反对规划变更导致办证迟延。一审法院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，一审法院对于合生宏景公司此项抗辩主张不予采纳。现由于合生宏景公司原因导致陈醒曦、陈奈不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。陈醒曦、陈奈要求合生宏景公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并办理案涉房产不动产权证书的义务，合理合法，一审法院予以支持。但办理权属登记备案手续，协助办证，需在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之后才能后续办理，因此，合生宏景公司应于取得该登记证后7天内为陈醒曦、陈奈履行前述合同义务。关于逾期办证违约金的计算问题。合生宏景公司主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。陈醒曦、陈奈请求按年利率6%计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因合生宏景公司原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年合生宏景公司按已付购房款的1%向买受人支付违约金；而陈醒曦、陈奈如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定并不对等，且相差较大（按日万分之五计则年利率超过15%）。其次，双方在补充协议第15条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”，但第17条约定：“因买受人违约的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，合生宏景公司通过补充协议“但书”的方式使得陈醒曦、陈奈违约责任的上限突破了总房价的5%。如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，合生宏景公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进合生宏景公司履行义务，不利于陈醒曦、陈奈实现其对涉案房屋所享有的物权权益，不符合法律关于公平原则的基本要求，有失公允。在合生宏景公司单方违约的情况下，作为非违约方的陈醒曦、陈奈以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按年利率6%计算较为合理。对于计算违约金的起止时间问题。由于合生宏景公司应于2019年12月27日前持办理权属登记相关资料到产权登记机关备案，故起止时间应为自2019年12月27日起至合生宏景公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、合生宏景公司于中山市火炬开发区********************所在建设工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》七天内，将办理前述商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助陈醒曦、陈奈办理不动产权证书；二、合生宏景公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈醒曦、陈奈支付逾期交楼违约金805元；三、合生宏景房公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈醒曦、陈奈支付逾期办证违约金（以1150000元为基数，自2019年12月27日起至合生宏景公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按年利率6%计算）。如果合生宏景公司未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7919元，由陈醒曦、陈奈负担200元，由合生宏景公司负担7719元（合生宏景公司于一审判决生效之日起七日内迳付陈醒曦、陈奈）。二审期间，合生宏景公司向本院提交以下证据：1.关于案涉小区变更处理结果有关规划意见的复函；2.关于规划验收与办证事宜协调会召开公告，拟共同证明合生帝景公司在办理案涉小区竣工验收时，因业主不合理维权，导致竣工验收无法完成，所以案涉房屋无法办理权属登记是业主导致的。陈醒曦、陈奈质证称，对证据的关联性不予确认。另，陈醒曦、陈奈未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据合生宏景公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一是一审判决确定合生宏景公司承担的逾期交楼违约责任是否正确；二是一审判决确定合生宏景公司应支付的逾期办证违约金是否妥当。对此，本院作如下分析：一、关于一审判决确定合生宏景公司承担的逾期交楼违约责任是否正确的问题。合生宏景公司上诉主张，一审判决以合生宏景公司取得涉案商品房所在建设工程的竣工验收备案登记证作为法定的交楼条件不当，涉案商品房应以合生宏景公司在2015年1月31日取得五方验收的建设工程竣工验收报告及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》作为交楼条件，故合生宏景公司在2017年12月通知业主收楼后，业主未及时办理收楼手续，相关不利法律后果应由业主自行承担，合生宏景公司无须承担逾期交楼的违约责任。故本案二审双方就逾期交楼一事争议的主要系交楼标准的问题。双方签订的涉案商品房买卖合同第八条明确约定合生宏景公司的交楼条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，而该合同补充协议一第7条约定“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”，对此，本院认为，即使如合生宏景公司所述，该补充协议约定的上述内容改变了双方关于交楼标准的约定，则该部分内容对于业主的权益影响甚巨，但该补充协议系合生宏景公司制定的格式合同，相关内容存在限制业主的权利、免除合生宏景公司的责任的情况，合生宏景公司亦未对该部分内容进行特别提示，故该部分内容对业主不发生法律效力，不能作为限制业主向合生宏景公司主张逾期交楼违约责任的依据。此外，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程经竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设单位行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，取得建筑工程竣工验收备案证是法定的交楼条件。合生宏景公司主张以涉案商品房所在建设工程通过五方验收作为交楼条件，并据此请求免除其相应期间的逾期交楼的违约责任，理据不足，本院不予支持。二、关于一审判决确定合生宏景公司应支付的逾期办证违约金是否妥当的问题。合生宏景公司上诉主张一审判决确定其支付逾期办证违约金的期间及计算标准不当。关于合生宏景公司应支付逾期办证违约金的期限问题。一审法院认定，合生宏景公司应从2018年1月6日起算720日（即2019年12月27日前）内将涉案商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案办证，双方在二审中均未对此提出异议，本院对此予以确认。合生宏景公司上诉主张，法院在计算其应向业主支付的逾期办证违约金时，应扣除2019年1月4日起至案涉小区规划验收通过为止相应期间的逾期办证违约金。理由包括：1.规划部门适用新的技术标准进行验收测算；2.规划部门要求进行规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；3.涉案小区业主不配合签名同意规划变更；4.涉案小区业主要求增设涉案小区物业用房；5.受新型冠状病毒疫情影响，合生宏景公司无法进入涉案小区联络业主签名。本院认为，合生宏景公司的上述上诉理由均不能成立，理由在于：第一，关于规划部门验收标准调整的问题。虽然合生宏景公司主张涉案商品房所在建设工程项目规划验收的技术标准发生改变，导致涉案小区未能及时办理规划验收手续，但合生宏景公司并未提供规划验收标准发生改变的证据以佐证其该主张。同时，根据业主提交的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》的内容可知，涉案小区存在建设项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积，改变地下车库及地下车库停车位、地面停车位的布局，改变小区内部道路、绿化的布局，楼栋架空层没有布置绿化以及电房改为架空层等规划变更的问题。此部分问题显然系合生宏景公司未严格按照规划报建资料进行施工所造成的，相关不利后果亦应由合生宏景公司自行承担。而合生宏景公司提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》《中山市自然资源局不予行政许可通知书》亦显示，涉案小区规划的变更系合生宏景公司主动向规划部门提出申请，内容包括变更报建施工图纸、总平面图。所以，从本案现有证据来看，涉案小区规划验收未获通过，系合生宏景公司自身原因所致。此外，即使合生宏景公司所述的上述情况属实，合生宏景公司作为专业的房地产开发商，其应预见到其开发的建设工程项目办理规划验收时标准发生改变的可能性，其以此为由主张免除相应期间的逾期办证责任，理据不足，本院不予支持。第二，关于合生宏景公司所述，涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续的问题。因业主与合生宏景公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生宏景公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生宏景公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生宏景公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生宏景公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要剥夺双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生宏景公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。此外，合生宏景公司提交的《公开信》《申诉函》《中山市自然资源局不予行政许可通知书》等证据显示涉案小区业主曾与合生宏景公司协商涉案小区规划变更等问题、向相关职能部门举报规划部门不作为、乱作为等问题以及向规划部门表达不同意调整小区规划并要求增设物业用房的意见，此系涉案小区业主行使其申诉、举报权及异议权的表现，业主提出的异议、诉求和建议是否被采纳，决定权在相关职能部门，若合生宏景公司认为相关职能部门接受业主提出的异议或者受理业主申诉的行为不当，可另行向相关职能部门提出异议或主张权利，但合生宏景公司不能以此为由主张免除其应承担的相应期间的逾期办证责任。第三，关于合生宏景公司主张的新型冠状病毒疫情影响其征集涉案小区业主意见，导致其无法及时办理规划验收手续的问题。如前所述，本院已认定合生宏景公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生宏景公司违约后发生，根据《合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生宏景公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。关于合生宏景公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。本案中，虽然合生宏景公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生宏景公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生宏景公司的违约行为受到的损失客观存在。及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是合生宏景公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但合生宏景公司在合同约定期限内仍未履行协助办证义务，且何时能够办证尚不能确定，合生宏景公司逾期办证的违约行为给业主造成直接或间接不利影响客观存在，损失数额难以确定，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益，不足以督促合生宏景公司尽早履行协助办证义务。在业主已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并结合业主的诉讼请求，将违约金的计算标准调整为按照年利率6%的标准计算，并无不当，本院予以维持。综上所述，合生宏景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市合生宏景房地产有限公司已预交），由上诉人中山市合生宏景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年八月十八日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘