天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初2410号原告：杨榕，男，1982年2月5日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：魏炜，天津四方君汇律师事务所律师。被告：谷彦青，女，1951年9月10日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：谷金杰（被告所在社区居委会推荐），男，1989年9月11日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。原告杨榕与被告谷彦青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨榕及其委托诉讼代理人魏炜，被告谷彦青及其委托诉讼代理人谷金杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨榕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告返还2020年2月、3月的租金共计66000元；3.被告返还押金35000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月，原、被告签订房屋租赁合同，由原告承租被告所有的天津市南开区水上公园北路月明公寓4-101号房屋（以下简称案涉房屋）用于私人影院经营，租期自2019年3月26日至2022年3月25日，首年租金40万元，第二、第三年42万元，原告需另付押金35000元。合同签订后，原告依约履行合同义务，于2019年12月15日交纳了2019年12月25日至2020年3月24日的租金85000元。因2020年1月新冠肺炎疫情发生，案涉房屋所在辖区的公安机关要求原告自2020年1月25日开始停止营业。鉴于疫情属法定不可抗力，导致原告至今无法经营，损失惨重，现诉请与被告解除合同并返还相应的租金、押金，故成讼。被告谷彦青辩称，被告是案涉房屋所有权人。原告所述双方就案涉房屋订立租赁合同的时间、房屋地址、租期、租金标准、原告已于2019年12月15日交纳了2019年12月25日至2020年3月24日的租金85000元等均属实。双方实际于2016年12月开始建立租赁关系，原告所述押金35000元是按照当时的合同交付，2019年新的合同签订后，押金转入新合同项下。现被告不同意原告诉讼请求，具体理由如下：1.新冠肺炎疫情的发生虽属于不可抗力，但并非一旦出现不可抗力就势必导致合同目的无法实现。双方在租赁合同中并未限定原告只能将案涉房屋用作经营私人影院，在约定的3年租期内，原告可另作他用，被告也同意无偿延期至疫情解除后。根据合同法规定，只有因不可抗力导致合同目的无法实现，全部义务不能履行时才能解除合同，故被告不同意解除合同；2.租金问题，租赁合同第五条约定，如遇不可抗力导致损失的，双方互不承担责任。疫情发生后，原告只损失了其交纳的租金，但被告在2020年4月8日自原告处收回房屋钥匙后，合同约定的租期内的租金将全部损失，数额远超过原告所付租金，如相关损失应平均分担，被告后期租金的损失也应考虑由原告分担；3.押金问题，根据合同约定，如原告不再使用房屋，不得损坏已装修部分及房屋主体结构。被告在收回案涉房屋后发现，原告搬离前已将房屋内的装修、各屋门窗、屋顶、地面、上下水、电路照明等拆除或损坏，且在房屋内遗留大量垃圾未清理，并有水电费、卫生费未结清。此外，原告在承租期间将房屋主体墙进行拆改，房屋所带小院部分面积被他人占用，被告难以收回。原告的上述行为不仅违反了合同约定属于违约行为，且在清理屋内垃圾、设施修复、重新装修等方面给被告带来损失。鉴于被告在履行合同过程中没有过错，原告存在上述违约行为，故不同意退还押金。本院经审理认定事实如下：被告是案涉房屋的所有权人，其与原告自2016年12月起就案涉房屋建立租赁关系，原告依据相应租赁合同向被告支付了押金35000元。2018年12月双方再次签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的案涉房屋，租赁期限共三年，自2019年3月26日至2022年3月25日；房屋租金首年40万元，第二、第三年42万元，按季付款，金额为105000元，另付押金35000元。押金不可冲抵租金，合同期满或解除后，押金返还给原告，不计利息；被告将房屋交给原告后，原告的装修及修缮，被告概不负责。如原告不再使用该房屋，原告不得损坏已装修部分及房屋主体结构；任何一方在对方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为违约，违约方须支付给对方5万元违约金，如违约方为被告，则还须退还押金给原告。合同签订后，原告使用案涉房屋经营私人影院，其曾交纳的押金35000元计入新的合同项下。2019年12月15日，原告向被告交纳了2019年12月25日至2020年3月24日的租金85000元。新冠肺炎疫情发生后，原告自2020年1月25日起停业。因疫情防控措施需要，原告未能恢复营业，遂将案涉房屋内其2016年接手后自行加装的房门、墙面板材、灯具、开关插座、卫浴洁具拆除后搬离。2020年4月8日，被告收回案涉房屋钥匙。从被告当庭提交的照片证据可见，原告搬离后，案涉房屋内环境混乱，遗留有未经清理的垃圾和拆除后的装饰材料等。原告当庭认可交纳搬离房屋前的电费4000元，但截至本案判决作出前，双方均未向本院确认水费具体数额。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同对双方具有约束力，均应依约行使权利、履行义务。使用案涉房屋经营私人影院是原告承租房屋的目的，但合同履行中，2020年1月新冠肺炎疫情发生后，因疫情防控的需要，原告使用案涉房屋经营的私人影院确实不能正常营业，且我市在2020年4月处于防疫措施一级响应期间，无法预测疫情走向进而判断恢复营业的时间，应认定疫情不可抗力致使原告订立租赁合同的目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件，原告因此在约定的租期届满之前提出解除合同不属于违约行为，本院对原告解除合同的诉讼请求予以支持。原告在2020年1月25日至2020年4月8日期间占有房屋未交还被告，考虑不可抗力的影响使其在该期间没有营业收入的事实，可适当调整应付租金数额。原告自认应付电费4000元，本院照准。根据租赁合同约定，如不再使用该房屋，原告不得损坏已装修部分及房屋主体结构。原告搬离前拆除的墙面软装、灯具、卫浴洁具等系其为经营而自行加装的个性化装饰装修，不应据此认定原告违约。但从被告提供的原告搬离后房屋现状证据可见，原告在合理拆除部分装饰装修后，未能使案涉房屋保持较为整洁的、能够为大多数人所接受的状态，故原告应适当承担恢复房屋状态的费用。综合上述分析，考虑被告作为出租人在履行合同过程中不存在过错、原告提前解除合同系因不可抗力导致、原告承租房屋的用途和受疫情影响没有营业收入的事实、原告搬离后房屋状态等因素，酌情由被告返还原告未实际经营的2020年1月25日至2020年3月24日期间的租金和所交押金的40%，其余60%由原告承担，被告应返还部分计36669元[（85000÷3×2+35000）×40%]。现原告尚未交纳2020年3月25日至2020年4月8日共计15日的租金，按租赁合同约定的月租金35000元及本院酌定上述的标准应付10500元（35000÷2×60%），连同应付电费4000元，原告尚应付给被告14500元，冲抵后，被告应返还原告22169元。因被告未举证证实其主张的原告拆改房屋主体墙面问题，本院不予采信，被告可收集证据后另案处理；被告抗辩原告使用房屋期间，附带小院被他人占用一节，与本案非同一法律关系，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨榕与被告谷彦青就天津市南开区水上公园北路月明公寓4-101号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后十五日内，被告谷彦青返还原告杨榕租金、押金共计22169元；三、驳回原告杨榕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2320元，减半收取计1160元，由原告杨榕负担600元，被告谷彦青负担560元，谷彦青负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告杨榕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二〇年八月七日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。