天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初15959号原告：天津市凯兴安居建设有限公司，住所地天津市南开区城厢中路城厢嘉园44、45号二层。法定代表人：穆怀胜，经理。委托诉讼代理人：申爱军，天津中百律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉倩，天津中百律师事务所律师。被告：天津桦科置业投资发展有限公司，住所地天津市南开区科研西路与航天道交口天津科技广场销售中心。诉讼代表人：天津桦科置业投资发展有限公司破产管理人（天津市亚星清算事务有限公司），住所地天津市河西区。法定代表人：唐丽华，执行董事。委托诉讼代理人：肖明，天津儒法律师事务所律师。第三人：天津开发区桦栋实业发展有限公司，住所地天津开发区微山路1-3号。法定代表人：张友麟，董事长。委托诉讼代理人：陈昕，天津法政牛津律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩娟，天津法政牛津律师事务所律师。原告天津市凯兴安居建设有限公司（以下简称“凯兴公司”）与被告天津桦科置业投资发展有限公司（以下简称“桦科公司”）、第三人天津开发区桦栋实业发展有限公司（以下简称“桦栋公司”）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市凯兴安居建设有限公司的委托诉讼代理人申爱军、王莉倩，被告天津桦科置业投资发展有限公司的委托诉讼代理人肖明，第三人天津开发区桦栋实业发展有限公司的委托诉讼代理人韩娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯兴公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告对被告享有债权金额为13910969.5元的赔偿款及利息（自2014年5月23日起至2015年4月28日，利率标准按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月30日，原告与第三人天津开发区桦栋实业发展有限公司签订了《商品房购置协议》，约定原告购买桦栋公司开发建设的桦林园21、23、27、29、31号楼底商，约定房款67456750元。后因桦栋公司不能完全履行该《商品房购置协议》，原告与第三人桦栋公司及被告桦科公司于2014年4月30日共同签订了《补充协议》，约定由桦栋公司销售给原告桦林园29、31号楼底商后，原告另购置被告开发所有的桦科科技大厦（名爵汇）A座101-110、201-212共计22套房屋，建筑面积1001.73平方米，房款13910969.5元。协议签订后，原告于2014年5月23日向被告支付了购房款13910969.5元，其后被告未办理后续购房手续。2014年8月14日，案外人天津农村商业银行股份有限公司河西支行，以被告不能清偿到期债务为由，向天津市南开区人民法院申请对被告进行破产清算，南开法院于2015年4月28日受理破产案件，并于2016年10月8日作出(2015)南民破字第0017-1号民事裁定书，宣告被告桦科公司破产。在破产案件审理期间，原告向被告破产管理人主张取回桦科科技大厦22套房屋。2017年5月26日，破产管理人作出第六期清算工作报告，认为原告主张物权依据不足，应当确认为普通破产债权，金额为13910969.50元。2017年8月17日，原告向本院提起诉讼，要求确认原、被告及第三人于2014年4月30日签订的《补充协议》合法有效。2018年4月9日，本院作出(2017)津0104民初10256号民事判决书，支持了原告的诉讼请求。但被告破产管理人并未对清算工作报告进行调整，并于2019年11月21日向原告送达(2015)桦科破（管通）字第028号《关于天津市凯兴安居建设有限公司债权确认的通知》，未支持原告的取回权。现原告认为，生效判决已经确认原、被告及第三人签订的《补充协议》合法有效，同时基于被告及第三人并未告知且故意隐瞒原告所购买的22套房屋存在抵押之事实，故所签合同目的己无法实现，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原告有权向被告主张13910969.50元的赔偿款及相应利息损失。综上，故成讼。被告桦科公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：1、根据《补充协议》第四条约定，购房款用于原告购买第三人房屋解除抵押使用，双方也没有正式签订商品房买卖合同，原告并无购买涉诉22套房屋的真实意思，且原告对于被告涉诉工程的抵押也是知情的；2、原、被告存在多年合作关系，原告也是地产企业，对于被告建设开发贷款情况是了解的，具备相关专业知识，且房屋是建设开发贷款，不是事后单独房屋的抵押，抵押程序是在签订补充协议之前。本案中，签订补充协议就是为了解决之前购买第三人房屋解除抵押办理产权证的问题；3、本案中虽然原告所述房款支付至被告账户，但实际开发票的是本案第三人，相应房款也是支付给第三人的。综上，原告请求没有事实依据，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人桦栋实业公司述称，不同意原告诉讼请求，意见同被告。根据与原告以往的诉讼和交往，其此前从未主张过本案事实和权利，故原告诉讼请求无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经开庭审理，本院认定事实如下：2011年12月30日，原告与第三人签订了《商品房购置协议》，约定原告购买第三人开发建设的桦林园21、23、27、29、31号楼底商，建筑面积2698.27平米，单价25000元每平米，总房款为6745.675万元。协议签订后，原告支付给第三人购房款2200万元。后因第三人不能完全履行该协议，故原、被告及第三人于2014年4月30日共同签订了《补充协议》，协议说明桦科公司系协议标的物华科科技大厦房屋的所有人，系华栋公司所属公司。协议约定将原告购买第三人的桦林园底商调整为“桦林园29、31号底商（西营门大街29号、31号）及附属房，建筑面积合计1023.02㎡”，房屋单价由25000元/㎡调整为22000元/㎡，总价款为2250.6444万元。另约定，原告向被告购买桦科科技大厦A座101-110、201-212共计22套房屋，建筑面积1001.73㎡，总购房款13910969.5元。补充协议签订后，原告于2014年5月23日向被告支付了上述22套房屋购房款13910969.5元。关于桦林园29、31号底商，原告与第三人之间的房屋买卖已经履行完毕，办理完过户手续。涉诉的桦科科技大厦22套房屋自原告支付房款后，一直未竣工验收，未实际交付使用，也未办理房屋登记等后续事宜。另查，2014年8月14日，案外人天津农村商业银行股份有限公司河西支行，以被告不能清偿到期债务为由，向本院申请对被告公司进行破产清算。本院于2015年4月28日受理，2016年10月8日作出(2015)南民破字第0017-1号民事裁定书，宣告被告破产。期间，原告向被告破产管理人主张取回桦科科技大厦22套房屋。2017年5月26日，被告破产管理人作出《天津桦科置业投资发展有限公司破产管理人第六期清算工作报告》（2015津桦科破管报字第6号），认为“2015年4月28日，破产人进入破产程序之日，桦科科技大厦尚未完工达到竣工验收标准”，故认为债权人即本案原告主张取回权不能成立。且认为，有关房屋已经于2011年8月11日抵押给农商行河西支行，办理了他项登记，并且该行已向管理人主张抵押优先受偿权，故认为债权人的物权主张依据不足，确认为普通破产债权，金额为13910969.5元。其后，原告就涉案《补充协议》的效力问题，向本院提起诉讼，本院出具了（2017）津0104民初10256号民事判决书，该判决确认原、被告及第三人于2014年4月30日签订的《补充协议》有效，该判决现已生效。再查，2019年11月21日被告桦科公司破产管理人向原告出具了《关于凯兴安居建设有限公司债权确认的通知》。其上表示，原告凯兴公司关于（2017）津0104民初10256号案件的诉讼，确认了补充协议的效力，但判决内容并未改变管理人关于债权认定的结论，债权性质仍定性为普通债权，取回权主张不予认定。又查，根据被告提交的房地产权证显示，被告享有滨海高新区华苑产业区梅苑路西侧，地号为1110-（17）-003的土地使用权，即桦科科技大厦坐落地。使用权类型为出让，使用权面积为19999.8㎡，权利终止日期为2041年9月30日。根据他项权利记载，其上设立了在建工程房地产抵押，抵押权人为天津农商银行河西支行，债务履行期限为2011年4月1日至2014年3月31日。本院认为，本案争议焦点有二：其一为，《补充协议》是否应认定为商品房买卖合同，其二为，原告主张的惩罚性赔偿是否具有事实和法律依据。关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购，订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定及的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当被认定为商品房买卖合同。本案中，从《补充协议》内容来看，主要是处理原《商品房购置协议》无法完全履行问题，主要内容是原告另购被告公司桦科科技大厦22套房屋，有关约定具备了商品房买卖合同的主要条款，且原告已经将购房款支付给了被告，故《补充协议》可以认定为商品房买卖合同。关于争议焦点二。原告当庭明确本案诉讼请求的请求权基础在于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项。根据该规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本条是对出卖人实施欺诈行为，导致合同无效或者被撤销、解除的责任承担问题进行的规定。就本案而言，首先，通过不动产权证记载来看，抵押的设定系在建工程房地产抵押，抵押权设立时，涉诉房屋尚不存在，并非就房屋抵押的情形。且原告并非一般的购房消费者，而是房地产企业，具有房地产相关的专业认知能力。将在建工程抵押在法律上是允许的,且是房地产开发商的行业惯例。原告因此主张被告存在故意隐瞒和欺诈，缺乏事实基础；其次，惩罚性赔偿的成立要件在于因欺诈而导致合同无效、被撤销或解除。本案中，关于《补充协议》，本院生效判决已经确认合法有效，即便存在原告所述的隐瞒抵押之事实，但原告并未通过法律途径主张过撤销或解除合同。在破产案件受理后，原告亦未催告继续履行。被告破产管理人亦未在法律规定的期间通知原告继续履行或解除合同，故根据《企业破产法》第十八条之规定，《补充协议》已视为解除。但该种解除，是依据法律规定的解除，并不属于前述司法解释规定的因欺诈而导致解除的情形。原告据此要求支付赔偿款及利息损失，没有法律依据。故，原告诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告天津市凯兴安居建设有限公司的全部诉讼请求。案件受理费105266元，减半收取计52633元，由原告天津市凯兴安居建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  赵贺营二〇二〇年八月二十五日书记员  崔 宁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。