陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0802民初1759号 原告（反诉被告）：榆林市天泽房地产开发有限责任公司 被告（反诉原告）：贾某某，女，1983年10月25日出生，汉族，榆林市人，现住榆林市榆阳区尤家湾塞上明珠小区，无固定职业。公民身份号码：612724198310250189。 原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司（以下简称天泽公司）与被告贾某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘统江、被告贾某某及其委托诉讼代理人徐良河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行双方于2015年5月11日签订的商品房预售合同书，立即付清拖欠的购房尾款456048元；2.依法判令被告向原告支付从2016年10月31日起至实际应付款之日止按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月11日，被告与原告签订《商品房预售合同》，合同第三条约定：“被告购买了商品房第9幢2单元201室，该房屋建筑面积共130.28平方米”；合同第四条约定：“该商品房单价为每平方米5898元，总金额768391元”；合同第六条约定：“被告在签订合同时选择银行按揭付清购房尾款”；合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，买受人办理按揭贷款的，应当按期偿还银行贷款本金及利息，否则所造成的一切不利后果均由买受人承担”。合同签订后，被告支付首付款312343元，现欠购房尾款456048元。原告按照合同约定的期限将房屋交付给被告，被告于2016年装修并入住，至今未支付购房尾款，经原告多次催要，均无果。原告无奈之下只能提起诉讼，以维护原告的合法权益。 被告贾某某辩称，一、原告要求被告支付剩余购房款的条件不成就，且责任在于原告。故原告要求被告支付购房款的诉请应予驳回。原告与被告签订的《商品房预售合同》第六条约定：“在本合同签订之日首付该商品房总价40%以上，余款办理以万为单位的整额按揭贷款”。《商品房预售合同》签订于2015年5月11日，但被告在2011年9月26日就给原告支付了涉案房屋总价款的40%。由于原告与所选择的按揭贷款银行存在矛盾，导致按揭贷款停办，被告无法办理银行按揭，自然无法支付剩余房款。不能支付剩余购房款的责任在原告，不在被告。据此，原告要求被告支付剩余购房款的条件未成就，且未成就的责任在原告，故其要求被告支付剩余购房款的诉请不能支持，应予驳回。二、原告诉请被告支付违约金缺乏事实与法律依据，应予驳回。原告诉请被告支付违约金的理由是迟延支付购房款，现有证据证明，原告要求被告支付剩余购房款的条件未成就，且未成就的责任在原告，故原告该诉请缺乏事实与法律依据。另外，原告虽然迟延将房屋交付被告，但其交付不符合法律规定，不能视为交付。双方签订的《商品房预售合同》及补充协议约定，原告应当在2015年10月31日前将经验收合格的房屋交付被告。但原告给被告实际交房的时间在2016年10月30日，迟延一年。原告出卖房屋所在小区至今未经有关部门验收，所以，至今不能提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，在法律意义上该房屋至今仍未实际交付。据此，原告的交房既不符合合同约定，也不符合法律规定，被告不应承担违约责任。三、原告违约导致被告所购买房屋价值降低，被告不支付剩余购房款系依法行使抗辩权。首先、原告为了节约建设成本，取消了小区停车位地下建筑部分，增加了楼房高度，给被告等全体业主出行造成不便。双方签订的《商品房预售合同》第三条约定“建筑层数地上6层，地下1层”，其中地下一层是给小区业主修建停车位。但在实际施工过程中，原告为了节约成本，取消了小区停车位地下建筑部分，将车位变更为车库，且将车库修建在每栋楼的地上第一层，这样，每栋楼均增加了一层，楼房增高，给业主出行增加了困难。其次，原告为增加建筑面积，擅自修改规划，增加容积与建筑密度。原告了增加建筑面积，在小区建设过程中，擅自将规划部门审批确定的容积率由1.89增加为2.24，使小区建筑密度由28.60%增加为31.1%。建筑密度增加，导致楼距变小，影响了业主的采光，导致小区至今无法通过验收，不能办理不动产权证书。再次、原告占用小区绿化与其他公共空间修建车库，使小区几乎没有绿化。因取消了小区地下建筑部分，原告担心修建的车库无法满足业主的要求，就占用小区绿化与其他公共空间，在楼与楼之间修建了大量车库，导致整个小区院子除了人行道路，再没有公共空间，基本没有绿化，整个小区没有一株树，仅在车库顶上有零星的一点绿色植物算是点缀。第四、因原告擅自改变规划，导致规划预留的消防通道没有了，给包括被告在内的业主造成巨大安全隐患。原告占用小区绿化用地与其他公共空间，修建了大量车库，所以规划预留的消防通道没有了，如果小发生火灾，消防车只能停在车库顶上，同时，消防车能否进入小区也很成问题，这将给包括被告在内的业主造成巨大安全隐患。第五、原告为了追求经济利益，将部分车库出售给小区业主以外的人用于居住，影响到了住宅楼房的安全。这些人买到车库以后，就将车库改造成住宅用于居住，有的住户将前后车库打通，有的在并排两间车库里间打过洞，影响到了楼房的安全，当然影响到了业主的生命财产安全。最后、原告为了利益最大化，将属于全体业主所有的公共物业用房出卖给他人，侵犯了包括被告在内的全体业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。按照该规定，小区公共物业用房属于全体业主共同共有，可是原告为了追求经济利益，将属于全体业主所有的公共物业用房出卖给他人。现在，物业用房设在小区大门外尤家湾村所有的土地上，面积很小，破破烂烂，侵犯了包括被告在内的全体业主的合法权益。综上，由于原告为了降低建设成本，增加建筑面积，擅自变更规划，导致整个小区存在安全隐患，品质降低，房价下降，给被告等全体业主造成巨大经济损失。被告于2015年5月11日向原告购买房屋，当时房价为每平方米5898元。2018年以来，榆林房价猛涨，但该房屋价格然达不到每平方米5600元。这是原告擅自改变规划造成。据此，被告不给原告支付剩余购房款是依法行使抗辩权。四、原告违反合同约定迟延交付房屋，应当承担违约责任。双方签订的《商品房预售合同》及补充协议约定，原告应当在2015年10月31日前将经验收合格的房屋交付被告，实际上，原告给被告的交房时间在2016年10月30日，迟延交房一年，原告应当给被告承担迟延交房一年期间的违约责任。综上所述，被告认为，原告请求无合同和法律依据，诉讼事由不实。该案虽系个案，但事关尤家湾小区几百户业主的利益。诚望人民法院依法查明案件事实，驳回原告诉请，以体现正义。 被告贾某某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告给反诉原告赔偿房屋降价款10万元；2.判令反诉被告给反诉原告支付迟延交房的违约金11300元，以上两项计111300元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年5月11日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房预售合同》。合同约定，反诉原告购买反诉被告开发的位于榆阳区青云乡尤家湾小区北区9幢2单元201室房屋一套。房屋面积130.28平方米，总价768391元。首付款为房屋总价的40%，其余房款办理银行按揭。合同签订前的2011年，反诉原告给反诉被告支付首付款312343元，后因反诉被告的原因银行按揭未能办理。双方签订的《商品房预售合同》第三条约定“建筑层数地上6层，地下1层”，其中地下一层是给小区业主修建停车位。但在实际施工过程中，反诉被告为了节约成本，取消了小区停车位地下建筑部分，将车位变更为车库，且将车库修建在每栋楼的地上第一层，这样，每栋楼均增加了一层，楼房增高，给业主出行增加了困难。反诉被告为增加建筑面积，擅自修改规划，增加容积与建筑密度。原告了增加建筑面积，在小区建设过程中，擅自将规划部门审批确定的容积率由1.89增加为2.24，使小区建筑密度由28.60%增加为31.1%。建筑密度增加，导致楼距变小，影响了业主的采光，导致小区至今无法通过验收，不能办理不动产权证书。反诉被告占用小区绿化与其他公共空间修建车库，使小区几乎没有绿化。因取消了小区地下建筑部分，反诉被告担心修建的车库无法满足业主的要求，就占用小区绿化与其他公共空间，在楼与楼之间修建了大量车库，导致整个小区院子除了人行道路，再没有公共空间，基本没有绿化，整个小区没有一株树，仅在车库顶上有零星的一点绿色植物算是点缀。反诉被告擅自改变规划，导致规划预留的消防通道没有了，给业主造成巨大安全隐患。反诉被告占用小区绿化用地与其他公共空间，修建了大量车库，所以规划预留的消防通道没有了，如果小发生火灾，消防车只能停在车库顶上，同时，消防车能否进入小区也很成问题，这将给业主造成巨大安全隐患。反诉被告为了追求经济利益，将部分车库出售给小区业主以外的人用于居住，影响到了住宅楼房的安全。这些人买到车库以后，就将车库改造成住宅用于居住，有的住户将前后车库打通，有的在并排两间车库里间打过洞，影响到了楼房的安全，当然影响到了业主的生命财产安全。反诉被告为了利益最大化，将属于全体业主所有的公共物业用房出卖给他人，侵犯了全体业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。按照该规定，小区公共物业用房属于全体业主共同共有，可是反诉被告为了追求经济利益，将属于全体业主所有的公共物业用房出卖给他人。现在，物业用房设在小区大门外尤家湾村所有的土地上，面积很小，破破烂烂，侵犯了全体业主的合法权益。双方签订的《商品房预售合同》及补充协议约定，反诉被告应当在2015年10月31日前将经验收合格的房屋交付反诉原告，实际交房时间在2016年10月30日，迟延交房一年，反诉被告应当支付每日万分之一的违约金11300元。据此，反诉被告应当给反诉原告赔偿经济损失10万元，支付违约金11300元。 原告对被告的反诉请求辩称，反诉原告要求赔偿房屋降价损失无法律和事实依据，迟延交房违约金一事，2016年，原告与青云镇政府工作组、业主代表已经进行了协商，就迟延交房达成了补偿协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的《商品房预售合同》的真实性无异议，原告对被告提交的办理按揭优惠证明、银行流水、房屋登记情况查询证明的真实性无异议，本院对该证据所反映的客观事实予以确认。2.原告提交的由青云镇人民政府工作小组出具的《关于尤家湾住宅小区（北区）尾留工程验收情况说明》及商品房预售登记证书、不动产登记与本案争议事实的关联性明显不足，故对原告的举证证明目的不予采纳。3.原告提交的《协商事项》，因其内容不明确，被告也否认其曾签字确认，故本院据此仅能认定多位买受人因原告未能按期交房，曾与原告进行过协商的事实成立。4.原告提出调查取证申请后，本院为查明案涉住宅小区按揭贷款办理的事实，调取了邮储银行和榆阳农商行分支机构的相关书证，同时与该金融机构的工作人员进行了调查。上述证据的内容，结合双方当事人的陈述，本院足以认定原告与两家金融机构就案涉小区的房贷业务有过合作关系，合作期间仅有少量的房屋买受人办理了按揭贷款等案件事实。 本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：2011年9月26日，被告即向某房地产开发企业交纳了首付购房款312343元。2015年5月11日，原告（出卖人）与被告（买受人）订立《商品房预售合同》一份，其中第一条和第三条约定：买受人购买由出卖人建设的位于榆林市榆阳区青云乡尤家湾村尤家湾住宅小区（北区）9幢2单元201室商品房，建筑层数为地上6层，地下1层，该房建筑面积为130.28平方米。第四条约定：该商品房单价每平方米5898元，总价768391元。第六条约定：首付款为总房价的40%以上，余款办理以万为单位的整额按揭贷款，因政策原因导致贷款不能实施或买受人不具备住房贷款条件以及按揭比例调整，买受人应当在接到出卖人通知五日内一次性支付剩余房款。第七条约定：买受人如未按照合同规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人办理按揭贷款的，如果提交的贷款资料不完整、不齐全，买受人应在出卖人或按揭银行告知之日起五日内完善，否则，视为买受人逾期付款，则买受人应当按照第七条约定方式承担违约责任。第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定：逾期交房不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还须向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款向买受人支付万分之一违约金。 原告未按约定的期限向被告等买受人交房，众多买受人为此实施了集体上访活动。2016年10月，被告自行开锁后入住了其所购买的房屋。 2019年，相关国家机关、组织成立的联合工作组入驻该小区,并在2019年12月18日与原告联合发出了《通知》，告知案涉小区的业主，该小区现已具备签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭贷款的条件，同时公布了优惠方案：一、于2019年12月20日起至2019年12月30日止，一次性付款的业主，原销售价的总价优惠8%；银行按揭的业主，原销售价的总价优惠6%；二、于2020年1月10日起至2020年1月20日止，一次性付款的业主，原销售价的总价优惠6%；银行按揭的业主，原销售价的总价优惠4%；三、自发通知之日起，需要办理银行按揭的业主，请在七日内提供相关房屋按揭资料，逾期公司不予受理；四、银行按揭因业主自身因素导致银行不予受理，公司通知业主即日起7日之内一次性付清剩余房款，在原销售价总价仍享有优惠8%，超出7日的业主，执行原销售价格，不予任何优惠……。因被告未予理会，原告便向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明：2014年4月4日，原告曾与邮储银行榆林一分支机构订立《开发商合作及担保协议》，约定由该金融机构向符合规定条件的购买案涉小区的自然人发放贷款，合作期限为3年。在此期间，该小区有20多位房屋买受人成功办理了按揭贷款手续。2017年4月11日，榆阳农商行相关部门批准其桥头支行办理案涉小区的住宅按揭贷款，合作期限为3年。在此期间，该小区仅有1位房屋买受人成功办理了按揭贷款手续。 本院认为:原被告所订立的合同名为预售合同，但具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已按照约定收受了购房款，故案涉合同应为商品房买卖合同，而非预售合同。该合同体现了双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，故属有效合同。双方当事人均认为对方违约，但均不主张解除合同，故双方均应继续履行各自的合同义务，并承担各自的违约责任。 当事人在财产关系中获得利益需要支付对价，否则有违公平。被告仅支付了40%的购房款，即入住其所购买的房屋数年，原告请求其支付余款，合理合法。合同约定首先以办理按揭贷款的方式支付余款，否则须一次性付款。被告至今再未通过任何方式向原告支付下余的购房款，其已构成违约。原告和工作组通过前述《通知》督促被告等房屋买受人办理按揭贷款之时，原告与金融机构的合作期限尚未届满，被告不能举证证明按揭贷款未办理系因原告之过，故被告应通过此种方式履行支付购房款的合同义务。因原告自认其与金融机构仍保持按揭贷款的合作关系，故被告应按照金融机构的要求，提供办理按揭贷款所需材料。参考之前的方案，本院确定被告应在判决生效后的七日内对此予以完成。若因被告自身原因不能获得按揭贷款，则其需立即一次性付清余款345113元。因双方在合同中未作约定，若因原告的原因导致被告不能获得按揭贷款，则双方应自行协商，或者另案诉讼。 案涉居民小区现行的容积率、绿化率、建筑密度已经过建设规划部门批准，被告所持原告擅自改变规划进行建设一说显然不能成立。原被告订立预售合同之时，该小区规划指标变更已获批准，被告以其支付首付款之时的规划指标为据认为原告违约，明显不具有说服力，本院对此不予采纳。 被告入住所购房屋之时，双方约定的交房期限早已届满，故本院认定原告已构成违约。房价除了受房地产市场总体走势的影响外，还与房屋所处地段、市政设施的配套情况、建筑质量、物业管理质量、入住人群等因素有关。被告将该小区房价的低迷完全归咎于原告，有失公允。双方所签合同约定建筑层数为地上六层，地下一层。审批通过的案涉小区建设规划档案中也有地下室高度、面积等内容。而国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T50353-2013第2.08对地下室定义为：室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1／2的房间。经现场查看，该小区中此类房屋的室内外的地平面处于同一水平面，且相当多的房间已被改造后用于居住。原告承认该小区至今未能进行验收，向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》合同义务也就无法履行。本院审理的一起刑事案件的证据中反映，该小区在物业管理工作中相关人员曾出现过激烈的冲突。数个国家机关和组织成立的联合工作组入驻住宅小区，协助解决各方矛盾的现象非常罕见，这进一步说明案涉小区所存在的问题之严重和紧迫。对此，原告显然难辞其咎。 两相比较，原告的过错更为明显，其应承担更重的违约责任。为了平衡双方的利益，妥善化解矛盾，在各自应承担的违约责任互相抵顶之后，本院酌情确定原告另按照购房款总价的4%向被告支付违约金，即在购房款768391元的基础上减免被告30736元。 案涉房屋的所有权登记能否办理，现无法确定。待办理条件具备后，若因原告的原因导致不能在合同约定的期限内予以办理时，双方应自行协商，或者另案诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司与被告贾某某所订立的《商品房预售合同》有效。 二、本判决生效后七日内，由被告贾某某按照原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司的书面通知与相关金融机构办理按揭贷款手续。若因被告贾某某自身的原因不能获得按揭贷款，则其需立即一次性向原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司付清购房余款456048元。 三、本判决生效后七日内，由原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司向被告贾某某支付违约金30736元（该款在办理按揭贷款手续或支付购房款时予以抵顶）。 四、驳回原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求及被告贾某某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6730元、反诉费1260元，共计7990元，由原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司和被告贾某某各负担3995元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 员 郭  少  伟 二〇二〇年八月十三日 法官助理 贾  彩  英 书 记 员 贾彩英（兼）