沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初10911号原告：王贺，女，1984年4月23日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托诉讼代理人：滕达，系辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：张光磊，系辽宁正直律师事务所律师。被告：沈阳奥莱特房产置业有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区西塔街91号。法定代表人：邓进，职务：总经理。被告：沈阳山木菌物科技发展有限公司，住所地：康平县康平镇向阳街5幢。法定代表人：武治生，职务：总经理。委托诉讼代理人：侯铁男，男，1976年3月1日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。原告王贺与被告沈阳奥莱特房产置业有限公司、被告沈阳山木菌物科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人滕达、被告沈阳奥莱特房产置业有限公司法定代表人邓进、被告沈阳山木菌物科技发展有限公司（以下简称：“山木菌物公司”）委托诉讼代理人侯铁男到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除《房屋买卖合同》；2、请求法院依法判决被告返还已付购房款145350元；3、请求法院依法判决被告支付已付购房款的利息，按银行同期贷款利率计算，自付款日2016年12月10日起至本息还清之日止，暂计17586.34元；4、请求法院依法判决被告支付一倍已付购房款的违约金81600元；5、请求法院依法判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与沈阳山木菌物科技发展有限公司于2016年12月签订《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》各一份，约定原告从沈阳山木菌物科技发展有限公司处购买沈阳市大东区商铺，房屋总价款145350元（含房款、装修费、改造费、基础设施配套费、管理费），合同签订后，原告向被告沈阳山木菌物科技发展有限公司支付全部价款145350元，由被告沈阳奥莱特房产置业有限公司开具的收款收据，由于被告原因未给原告办理房证。之后原告发现在原告与被告二签订了房屋买卖合同后，被告二未告知原告又将房屋进行了抵押导致房屋无法过户，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因沈阳山木菌物科技发展有限公司和沈阳奥莱特房产置业有限公司有共同的监事王晓红，虽然原告是与沈阳山木菌物科技发展有限公司签订了购房合同，但是购房款汇入拥有共同监事王晓红的沈阳奥莱特房产置业有限公司，所以有理由相信沈阳奥莱特房产置业有限公司应当和沈阳山木菌物科技发展有限公司共同承担相应的违约责任。综上，恳请法院在查清事实的基础上，依法判决以维护原告的合法权益。被告沈阳奥莱特房产置业有限公司辩称：购房款并未收入奥莱特公司，奥莱特公司只是出借给山木菌物公司财会收款人员，在收据上盖的章是奥莱特的，只是代为办理收款手续，并没有收到购房款，并且实际购房款是直接汇入山木菌物公司的。被告沈阳山木菌物科技发展有限公司辩称：被告没有可导致原告不能实现“合同”目的，并应予解除《房屋买卖合同》的法定及约定事由。被告所售房屋分为两种购房方式，一种银行按揭购房办房证；另一种是付全款办房证。根据交易惯例要先办理按揭付款办房证，而后办理全款房证。目前被告已经办理70%的按揭办理房证。而后出现因“地利生鲜超市”的违约行为导致银行暂时拒绝办理贷款，故原告无法办理房证。对此被告认为自己没有过错。原告购房后委托被告通过托管方式将房屋代为租给他人经营获利。被告受托后将房屋租给“地利生鲜超市”经营。因“地利生鲜超市”在承租包括原告所购房屋在内的房屋后，未按约定装修经营，而后单方撤场，导致承办贷款业务的银行担心房屋买方（出租人）因收不到租金而不能按时偿还贷款风险出现。故暂时拒绝办理贷款业务，进而出现包括原告在内的房屋暂时无法办理贷款及房证，故此责任不在于被告。被告目前也正在积极与承办贷款业务银行沟通。目前效果显著，银行很快就会办下贷款，原告可以解押并取得房产证。其应得合法权益及合同目的均不受影响。况且双方在《买卖合同》中并未约定被告代办理房产证截止期限。原告购房后委托答辩人以“托管方式”将房屋代为租与他人经营获利，这也是原告购房目的。是否办理产权证不影响原告享有租房利润。既并不影响对“合同目的”实现，而其中刘明、原告孙雪梅、林男、王智、高健、于思淼、刁传玉已经每月如数取得应得房屋租金。故原告以“不能实现合同目的”为由提出本案诉求，明显不成立。而答辩人同意代承租方按约定租金金额及给付方式支付以后租金。被告沈阳奥莱特房产置业有限公司仅代答辩人收取购房款；并已将所收款项转给答辩人，并未从中获利。而“奥莱特”与答辩人系两个完全独立经营企业。王晓红是否在两家公司同时任职，只是其个人就业因素，与本案诉争事实无关。故原告主张“奥莱特”承担连带责任，答辩人认为于法无据，不能成立。答辩人不同意原告主张的给付购房款本金及违约金、利息等全部诉讼请求，请求法院依法查明事实，判决驳回诉讼请求，诉讼费由其自己负担。本院经审理认定事实如下：2017年2月18日，被告山木菌物公司将其所有的位于沈阳市大东区3门（建筑面积1387.93平方米）分割成若干商铺，将其中的3门3167、3190、1115、1137（建筑面积10.2平方米）出卖给原告。双方签订了房屋买卖合同和存量房买卖合同，约定房屋总价款为145350元，其中房屋价款81600元、装修费、改造费、基础设施配套费、管理费等费用63750元。房屋买卖合同第三条约定，买受人应当于本合同签订之日起三日内支付该房屋全部价款，双方办理房屋所有权变更登记。合同第五条约定：“甲方对该房屋承诺无任何产权纠纷，无按揭、抵押、债务等情况，出售后如有上述未清事宜，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的全部经济损失由甲方负责赔偿。”房屋买卖合同第七条第（3）项约定，在产权变更登记办理过程中，因任何一方的原因造成办理程序拖延，则每迟一日，按总房款的0.5‰计算向对方支付违约金。如延迟超过30天，则守约方可以解除合同，并要求违约方支付总房款20%的违约金，并赔偿由此造成的全部损失。存量房买卖合同第五条第3项约定，本合同签订后，买受人自行一次性全额付款。双方办理转移登记，同时出卖人将出售的房屋交付给买受人。原告于2016年12月10日向被告支付145350元，但被告至今未将房屋变更至原告名下。另查，2014年7月1日，被告山木菌物公司将沈阳市大东区3门（建筑面积1387.93平方米）抵押给葫芦岛银行股份有限公司沈阳铁西支行，沈阳市不动产登记中心电子登记簿记载现抵押权人仍是该行。再查，原告取得上述房屋后，与沈阳祥亨物业服务有限公司签订了商铺托管合同，合同第一条约定，“鉴于甲方（原告）所购买的本合同项下商铺已在购买前由出卖方沈阳山木菌物科技发展有限公司出租给哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司沈阳分公司用于商业经营，甲方同意将商铺的相关权利委托乙方（沈阳祥亨物业服务有限公司）进行托管，由乙方代表甲方与地利生鲜公司继续履行原《房屋租赁合同》，收取商铺租金。”上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、存量房买卖合同、交款收据、房屋电子登记查询证明、被告山木菌物公司提供的商铺托管合同、房屋抵押权登记申请书及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告与被告山木菌物公司签订的房屋买卖合同及存量房买卖合同，不违反法律强制性规定，合法有效。双方应当依据合同的约定，恪守履行各自的义务。合同第五条被告山木菌物公司承诺该房屋无任何产权纠纷，无抵押，而事实上包括本案争议房屋在内的沈阳市大东区3门（建筑面积1387.93平方米），在出卖原告之前就于2014年便抵押给银行，可见被告山木菌物公司在出售原告房屋时，隐瞒抵押事实，构成违约。其次，合同约定在原告交纳购房款时，被告山木菌物公司便向原告交付房屋并办理更名过户手续，被告山木菌物公司至今欠付银行贷款未清偿，房屋仍整体处于抵押状态，被告山木菌物公司现仍未履行更名过户义务，亦构成违约。依据双方签订房屋买卖合同第七条违约责任“在产权变更登记办理过程中，因任何一方的原因造成办理程序拖延……如延迟超过30天，则守约方可以解除合同”的约定，故双方签订房屋买卖合同应予解除，被告山木菌物公司将收取原告的购房款及装修款等145350元返还原告，原告将商铺返还被告山木菌物公司。关于原告主张利息的诉请，因双方在合同中，约定了违约责任及违约金的标准，但该约定标准过高，且原告并未按此主张，本院认为，原告主张按同期贷款利率的标准较为适宜，但起始日期应从原告向法院起诉解除合同之日起算，计算至被告山木菌物公司实际给付之日。关于原告主张要求被告按已付购房款一倍的标准赔偿原告81600元。本院认为，本案系存量房买卖合同，不适用商品房买卖合同的相关法律规定，故原告主张该项赔偿依据不足，本院不予支持。另，被告沈阳奥莱特房产置业有限公司只是代被告山木菌物公司收取购房款，并未参与合同的履行，故原告主张由被告沈阳奥莱特房产置业有限公司承担责任，于法无据，本院不予支持。关于被告山木菌物公司抗辩，山木菌物公司一直在积极履行商铺托管合同等不构成违约等内容。本院认为，被告山木菌物公司，不是商铺委托合同的相对方，委托合同是由原告与沈阳祥亨物业服务有限公司双方签订，且通过合同约定内容“鉴于甲方（原告）所购买的本合同项下商铺已在购买前由出卖方沈阳山木菌物科技发展有限公司出租给哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司沈阳分公司用于商业经营，甲方同意将商铺的相关权利委托乙方（沈阳祥亨物业服务有限公司）进行托管，由乙方代表甲方与地利生鲜公司继续履行原《房屋租赁合同》，收取商铺租金。”亦可以看出，原告在购买本案争议房屋后，山木菌物公司商铺委托合同的权利义务，已由原告承继，被告山木菌物公司不再享有权利，故关于被告山木菌物无权提起此抗辩，且商铺托管协议与本案争议属于两个法律关系，故该抗辩本院不予采纳。综上所述，依据《中国人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王贺与被告沈阳山木菌物科技发展有限公司签订房屋买卖合同及存量房买卖合同；二、被告沈阳山木菌物科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10内返还原告王贺商铺款145350元及利息（利息以本金145350元为基数，从2019年7月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率执行，从2019年8月20日起至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率执行）。三、原告王贺于本判决发生法律效力之日起10内将位于沈阳市大东区商铺返还被告沈阳山木菌物科技发展有限公司；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4969元，由被告沈阳山木菌物科技发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 张 鑫审判员 张 品审判员 郭福强二〇二〇年八月二十五日书记员 杜云丽