湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1368号上诉人（原审原告）：宜昌住邦建材有限公司，住所地宜昌市西陵区发展大道69号。法定代表人：章黄英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵明，湖北楚贤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吴兴红，女，1969年5月16日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：刘涛，湖北楚尚律师事务所律师。上诉人宜昌住邦建材有限公司（以下简称住邦公司）因与被上诉人吴兴红房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人住邦公司委托诉讼代理人赵明，被上诉人吴兴红及委托诉讼代理人刘涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住邦公司上诉请求：1.撤销宜昌市西陵区人民法院（2018)鄂0502民初244号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审适用法律错误。1.在房屋租赁合同已被另案生效法律文书认定无效的情况下，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，应支持上诉人主张的2017年6月15日到2020年5月8日期间的房屋占用费。2.另案生效的法律文书中（即2221号民事判决书），明确了对于2016年2月9日到2017年6月15日的租金，即被上诉人己经缴纳的租金35万元不用返还。本案判决应当与该生效法律文书确定的事实及理由，保持一致。3.即使按照被上诉人自称的在2018年6月22日，就曾经向上诉人提出交还租赁房屋钥匙的理由成立，对于2017年6月15日到2018年6月22日期间的房屋占用费也应获支持，但一审对此全部不予支持存在错误。4.被上诉人提到的2018年6月22日就提出交还钥匙，上诉人就已经明确的告知了被上诉人，交还钥匙应将屋内可搬离物品予以清空后才能够接受。直到本案一审庭审时，被上诉人才明确表示不要屋内的物品了，此时才将钥匙当庭交还给上诉人。对于房屋钥匙的交还，属于被上诉人的义务，对该义务的履行，如果上诉人拒绝接受，被上诉人可以通过提存公正等方式，书面通知上诉人在第三人处领取房屋钥匙，但被上诉人因为要进行装修鉴定，从来没有真正打算在另案判决生效前（被上诉人告上诉人租赁合同纠纷案)交还钥匙给上诉人。一审判决与2221号的判决内容相互冲突，该判决说理矛盾，责任划分错误，请求二审法院依法改判。吴兴红辩称：一、上诉人提供的涉案房屋不符合约定用途，是违章建筑，不能产生使用价值，被上诉人不应当支付占有使用费。二、上诉人诉称的原宜昌中院二审判决驳回了被上诉人关于退还房屋占有使用费的请求，并不足以证明本案的一审判决就应当支持上诉人在本案中关于房屋占有使用费的请求。因为关于房屋占有使用费并不是原案判决的争议焦点，本案一审判决是专门就房屋占有使用费进行了调查，根据新查明的情况作出的被上诉人不应当支付房屋占有使用费的判决，事实清楚，适用法律正确。因此，上诉人的上诉请求及理由不能成立，请求依法全部驳回。住邦公司向一审法院起诉请求：1.吴兴红自2017年6月15日到2020年5月8日止向住邦公司按月23333元的标准支付租金（房屋占用费）811210元（以吴兴红已经交的35万元冲抵2016年2月9日到2017年2月9日租金标准是26万元，2017年2月9日到2017年6月14日按26万元加2万元，合计28万元除以12个月，每月23333元，此期间4个月9万元租金）。2.由吴兴红承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月5日，住邦公司（甲方）与吴兴红（乙方）签订《易中建材家居广场商铺租赁合同》约定，甲方提供位于易中建材家居广场H栋二楼展厅2250平方米由乙方租赁经营，乙方经营类别属于建材家装类。租赁期限自2014年10月10日起至2020年10月9日止。甲方于2014年10月10日之前交付租赁场地，从2016年2月9日起开始计收租费。第一年租金26万元，从第二年开始，每年上浮2万元。合同签订后，住邦公司依约向吴兴红交付了房屋，吴兴红也按约定支付了第一年租金26万元、后期房租9万元、履约保证金1万元。一审法院另查明，宜昌市规划局未办理该栋房屋《建设工程规划许可证》。吴兴红装修的商铺因双方为权证办理、消防验收、维修加固等原因产生纷争，未开业经营。吴兴红与住邦公司因租赁合同履行发生矛盾，吴兴红提起诉讼，一审法院2017年6月9日立案受理，因该易中建材家居广场H栋房屋未取得建设工程规划许可，一审法院2019年10月25日（2019）鄂0502民初2221号《民事判决书》、宜昌市中级人民法院2020年3月31日（2020）鄂05民终86号《民事判决书》判定双方订立的《易中建材家居广场商铺租赁合同》无效。2020年5月8日，吴兴红已经将所租房屋的钥匙交给住邦公司。经一审法院主持调解，双方不能达成一致意见。一审法院认为：一、2014年9月5日当事人双方订立的《易中建材家居广场商铺租赁合同》的效力及当事人双方过错责任。一审法院（2019）鄂0502民初2221号《民事判决书》确认，吴兴红租赁住邦公司建设的易中建材市场H栋房屋未取得建设工程规划许可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，吴兴红与住邦公司签订的《易中建材家居广场商铺租赁合同》属无效合同。住邦公司明知其提供的出租物未取得建设工程规划许可，对出租物的安全隐患持放任态度，有过错。该合同签订之后，吴兴红因出租物未取得建设工程规划许可，只进行了装修，未开业经营。二、关于房屋钥匙交还的问题，吴兴红称，2018年6月22日，吴兴红便提出交还租赁房屋钥匙，住邦公司以该房屋中有吴兴红的物品未处理为由没有收取钥匙，因案件审理需要，该房屋的钥匙不宜立即交还给住邦公司。本案2020年5月8日开庭时吴兴红即交还钥匙给住邦公司，诉讼期间未能交还钥匙的过错不在吴兴红。故住邦公司主张吴兴红发现该建筑物相关问题继续占有，任由损失扩大理由不成立。鉴于上述两点理由，住邦公司要求在租赁合同无效情形下由吴兴红按照租金标准支付房屋占有使用费于法无据。故，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人有义务将符合约定用途的房屋交付给承租人，并在租赁期间保持该用途。本案所涉租赁合同经生效判决确认为无效合同，因该租赁房屋不仅不符合约定用途，而且是违章建筑，法律上不符合交付使用条件。因此，住邦公司主张吴兴红占有使用住邦公司的房屋，需要参照合同的约定支付房屋占有使用费于法无据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，判决：驳回原告宜昌住邦建材有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取5956元，由宜昌住邦建材有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审法院适用法律是否正确？评析如下：《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。根据以上规定可知，租赁合同中出租人的合同义务包括保证租赁物在合同期间符合约定的用途，使承租人能够按照合同约定的方式对租赁物进行使用、收益。出租人完成前述义务，请求承租人支付租金，方具有合理性。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本院认为，结合前述《合同法》相关规定，针对房屋租赁合同无效的情形，出租人关于占有使用费的请求能够获得支持，亦应以出租人交付的租赁物符合当事人约定的用途为前提，即房屋应当具备满足承租人按照约定用途进行使用、收益的条件。若出租人未能履行该义务，导致租赁物不符合约定的用途，致使承租人无法进行使用，则出租人的占有使用费诉求即缺乏获得支持的正当理由。同理，对承租人而言，支付房屋占有使用费的前提是，不仅占有该房屋，而且还必须是在占有期间在事实上实际获得了租赁合同利益。就本案纠纷而言，2017年6月15日至2020年5月8日期间，因租赁物属于违法建筑、存在安全隐患，不符合约定的用途，导致吴兴红在案涉房屋所开设的建材家居商铺虽进行装修后，无法正常开业经营，吴兴红无法按照约定的用途对案涉房屋进行使用、收益。此种情形下，一审法院未支持住邦公司关于该期间占有使用费的诉求，符合公平原则，无不当。住邦公司相关上诉理由不能成立，本院不予采信。另，一审法院认定因案件审理需要案涉房屋钥匙不宜立即交还，诉讼期间未能交还钥匙的过错不在吴兴红。本院认为，该认定符合客观情况，无不当。住邦公司有关上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，宜昌住邦建材有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11912.10元，由宜昌住邦建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二〇年八月三十一日法官助理张俊保书记员熊芳园