广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初1594号原告：马宏伟，男，1965年8月31日出生，回族，住沈阳市铁西区**********。公民身份证号：210************316。委托诉讼代理人：关岚键，男，1967年4月8日出生，汉族，住湖南省武冈市************。公民身份号码：432************29X。被告：清远市兴海投资置业发展有限公司。住所地：清远市清新区太和镇107国道清新路段598号。统一社会信用代码：914***********630P。法定代表人：郭文峰，经理。委托诉讼代理人：黄佩霞，该公司职员。委托诉讼代理人：张婧，广东力诠律师事务所律师。原告马宏伟诉被告清远市兴海投资置业发展有限公司（下称兴海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马宏伟、原告委托诉讼代理人关岚键、被告委托诉讼代理人张婧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马宏伟向本院提出诉讼请求：1、解除与兴海公司于2018年3月23日签订的《商品房买卖合同(预售)》；2、兴海公司返还购房款1012391元及利息(以购房款1012391元为基数，自付款之日起至付清全部款项之日止，按照年利率4.35%计算，暂计至2020年5月29日为44000元)；3、兴海公司支付违约金101239.1元；4、兴海公司赔偿租金68000元；5、兴海公司返还其它费用13682.5元；6、本案诉讼费由兴海公司承担。事实与理由：2018年3月23日，与兴海公司签订《商品房的买卖合同(预售)》约定，购买兴海公司开发的位于清远市清新区太和镇107国道清新路段598号保利花园16号楼一梯3204号商品房及其他权利义务。2018年4月14日，付清购房款。兴海公司应于2018年12月21日前验收合格并交付使用，但兴海公司交付的商品房存在质量问题，导致至今不能合法入住。兴海公司严重违约，经多次催促，未能履行交房义务，要求退房不予配合，造成很大损失。被告兴海公司答辩称：1、涉案房屋在约定的交付日期前已经具备交付条件，马宏伟违反合同约定，拒绝收楼，兴海公司不承担逾期交房的责任。2、兴海公司多次向马宏伟寄送催告函，通知马宏伟办理收楼手续，没有逾期交楼。3、马宏伟违反约定，没有一次性提出整改要求。4、兴海公司依约积极履行保修责任，已将房屋瑕疵全部修复。马宏伟提供的证据仅证明涉案房屋存在装修质量瑕疵，其以此为由拒绝收楼，没有合同和法律依据。马宏伟迟延办理收楼手续，系自身原因，请求解除房屋买卖合同并支付违约金以及其他费用没有事实和法律依据。原告马宏伟围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、商品房买卖合同，拟证明买卖合同关系；2、收款收据、收据、完税证明，拟证明支付款项；3、维修完成确认函（4份），拟证明房屋存在质量问题；4、《清远保利花园集中交楼通知书》、《保利地产（华南）客户诉求反馈表》（20200410）、《房屋验收移交表》（20200410）、《房屋验收移交表》（20191128）、《关于解除合同及支付违约金和赔偿金的通知函》、《关于再次解除合同及支付违约金和赔偿金的通知函》、《关于的回复函》，拟证明兴海公司违约、交付的商品房存在质量问题；5、租房合同、收据（2份），拟证明支付房租。被告兴海公司围绕答辩向本院提交的证据：1、商品房买卖合同(预售)及补充协议,拟证明与马宏伟之间的房屋买卖合同关系；2、竣工验收备案表、房屋测绘报告，拟证明房屋符合交付条件；3、清远保利花园集中交楼通知书，拟证明按约定举行集中交付；4、领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函及邮单（各6份），拟证明按照约定的地址向马宏伟寄送房屋交付催告函、履行催告义务；5、《交付查验问题记录表》，拟证明马宏伟提出房屋质量瑕疵问题；6、《维修台账截图》、维修完成确认函（7份）、邮单（7份），拟证明将马宏伟提出的房屋质量问题逐一进行修复；7、维修聊天截图，拟证明与马宏伟沟通协商解决房屋质量瑕疵；8、监理确认函，拟证明将次卧窗边渗水问题维修完毕。本院组织当事人进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告马宏伟提交证据1、2、证据4之《清远保利花园集中交楼通知书》、《保利地产（华南）客户诉求反馈表》（20200410）、《房屋验收移交表》（20200410）、《房屋验收移交表》（20191128），被告兴海公司提交的证据1、3、5、6、7，本院予以确认并在卷佐证。被告兴海公司对原告马宏伟提交的其他证据的意见：1、证据3，真实性、合法性没有异议，不能据此解除合同；2、证据4之《关于解除合同及支付违约金和赔偿金的通知函》、《关于再次解除合同及支付违约金和赔偿金的通知函》、《关于的回复函》，没有证据证明曾经向兴海公司送达函件、也不能证明制作的时间；3、证据5三性不予认可，没有出租人的身份证明，否认真实性。原告马宏伟对被告兴海公司提交的其他证据的意见：1、证据2真实性没有异议，合法性、关联性不予认可，没有将相关文件提交给我方、证明文件的时间在通知交楼日期之前；2、证据4真实性没有异议，合法性、关联性不予认可，领取物品不明确、房屋存在质量问题；3、证据8真实性无异议，合法性、关联性不予认可，房屋渗水问题没有解决，不符合交楼条件。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告马宏伟提交证据4之《关于再次解除合同及支付违约金和赔偿金的通知函》，马宏伟没有证据证明将上述文件送达兴海公司，不予采纳；2、原告马宏伟提交证据4之《关于解除合同及支付违约金和赔偿金的通知函》、《关于的回复函》，与原告马宏伟提交的《保利地产（华南）客户诉求反馈表》（20200410）有关内容一致，被告兴海公司对原告马宏伟提交的《保利地产（华南）客户诉求反馈表》（20200410）没有异议，予以采纳；3、原告马宏伟提交证据5，出租人没有出庭作证，不予采纳；4、被告兴海公司提交的证据2、4、8，马宏伟对真实性没有异议，与本案有关，予以采纳。经审理查明，本院认定事实如下：2018年3月23日，马宏伟与兴海公司签订《商品房买卖合同》（预售）约定，马宏伟购买兴海公司开发的位于清远市清新区太和镇107国道清新路段598号保利花园16号楼一梯3204号商品房，购房款1012391元；签订合同当日，马宏伟支付首期房款506196元，余款506195元于2018年4月22日付清；兴海公司应当在2018年12月21日前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验;出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;(2)管道堵塞;(3)门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；自交付之日起开始计算保修期限，买受人同时应承担该商品房的一切费用(包括物业管理费等)及政府征收的各项税费。同时，该商品房的风险自交付之日起转移给买受人。逾期90日内，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。逾期超90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款(含己付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。当日，双方签订《补充协议》约定：买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的约定为双方就该商品房装饰装修及相关设备标准所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告后，买受人应当按照约定时间（或出卖人通知的时间）及时办理收楼手续。若该商品房出现买卖合同或《住宅质量保证书》中的质量问题或出现未达到买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的情形，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同约定承担保修责任，买受人不得因出卖人履行保修责任而要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。除地基基础和主体结构质量问题严重影响该商品房的正常使用外，买受人不得以该商品房存在其它质量问题为由拒绝收楼或者要求解除合同。若因出卖人原因导致在约定期限内买卖合同约定的基础设施设备、装饰装修未达到交付使用条件，买受人同意出卖人在90个工作日内给予合理解决，以达到使用条件或者通过替代性方案、设备而达到使用条件，出卖人未能在约定期限内解决的，出卖人自合同约定的交付之日起按100元/日的标准向买受人支付违约金，直至基础设施设备、装饰装修达到交付使用条件为止，如买受人以前述质量保修、基础设施设备、装饰装修问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，买受人不向出卖人主张承担逾期交楼的违约责任。买受人同意，买卖双方书面确认需要对该商品房进行质量整改的事项完成整改后，出卖人以电话、短信、邮政快递等方式通知买受人至该商品房现场确认整改结果。除出卖人另行通知或双方另有约定外，买受人同意于出卖人通知之日起3日内至该商品房现场复查整改结果，对复查做书面签到记录，并书面确认整改结果。买受人同意不以房屋查验原因拒绝办理收楼手续、向出卖人主张承担逾期交楼的违约责任以及赔偿责任。合同签订后，马宏伟依约履行合同义务。2018年12月10日，兴海公司向马宏伟发出《清远保利花园集中交楼通知书》，通知于2018年12月21日办理收楼手续。2018年12月17日，涉案商品房竣工验收备案。2018年12月19日，涉案商品房取得《房屋面积实测报告书》。2019年1月14日，马宏伟在《交付查验问题记录表》上标注：卧1左墙油漆开裂、窗边渗露；过道左墙油漆色差；主卫门大框掉漆;主卧窗扇打胶污染；客厅推拉门锁把脱落；客厅、窗厅阳台天花油漆污染;客厅阳台门槛石反碱:玄关天花石膏线开裂。当日，马宏伟缴纳涉案房屋契税14462.73元。2019年1月29日，兴海公司邮寄《维修完成确认函》给马宏伟，确认于2019年1月16日完成2019年1月14日报修的卧1左墙油漆开裂；过道右墙油漆色差（天花）；主卫门框掉漆;主卧窗扇打胶污染；客厅推拉门锁把脱落；客厅阳台天花油漆污染;客厅阳台门槛石反碱:玄关天花石膏线开裂的修复。2019年5月15日，兴海公司邮寄《维修完成确认函》给马宏伟，确认于2019年5月8日完成2019年4月18日报修的次卧空调孔渗水的修复；2019年4月20日完成2019年4月18日报修的入户花园门扇挤门框的修复；2019年4月27日完成2019年4月18日报修的次卧右墙有裂纹、次卧前墙2条裂纹、次卧窗边右墙5条裂纹、主卧左墙有1条裂纹、主卧前墙有1条裂纹的修复。2019年6月19日，清远保利花园二期监理组监理工程师李程签署《监理确认函》：涉案房屋业主于2019年6月7日收楼后提出投诉，该房间次卧窗边存在渗水问题，该问题于2019年6月18日维修完成，同时经过试验我监理工程师暂无发现渗水问题。2019年7月17日，兴海公司邮寄《维修完成确认函》给马宏伟，确认于2019年6月25日完成2019年6月14日报修的客厅下空调孔漏水，需向上定位并重新开孔的修复。2019年9月18日，兴海公司邮寄《维修完成确认函》给马宏伟，确认于2019年8月25日完成2019年7月9日报修的客厅推拉门地脚线木板恢复、修复。2019年11月28日，马宏伟与吴俊宇在《房屋验收移交表》上签字，确认房屋存在主卫、次卧墙体有裂缝。2019年12月25日，兴海公司邮寄两份《维修完成确认函》给马宏伟，确认于2019年11月29日完成2019年11月26日报修的主卧窗边渗水的修复；2019年12月13日完成2019年12月6日报修的客厅左墙裂缝的维修。2019年1月、2月、7月、8月29日、9月30日、10月30日，兴海公司按照合同约定的马宏伟的居住地址及联系方式向其寄送《交付催告函》。2020年1月8日，马宏伟向兴海公司发送《关于解除合同及支付违约金和赔偿金的通知函》。2020年1月21日，兴海公司邮寄《维修完成确认函》给马宏伟，确认于2019年12月19日完成2019年12月17日报修的入户花园栏杆处返潮掉漆的修复，2019年12月17日完成2019年11月29日报修的主卫、次卧有裂缝的修复。2020年4月10日，马宏伟向兴海公司提交《关于〈领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函的回复函〉》。2020年4月10日，马宏伟提交《保利地产（华南）客户诉求反馈表》：一、事件描述：保利花园16-1-3204从催我们收楼到现在还存在：1.渗水：次卫天花渗水、主卫天花渗水、次卧窗户（旧）渗水。2.开裂：客厅石膏线阳角开裂、次卧推拉门框里外开裂、主卧窗台也开裂、主卧窗边开裂、空中花园窗边开裂、主卧空调孔处开裂、主次卧窗台开裂、空中花园地漏（旧）口上方起皮、次卧空调孔处开裂、次卧梁底开裂、空中花园蜘蛛网未清。3.次卧木地板起翘。二、客户诉求：由于以上原因导致我们收不了楼，所以要求退房，按合同约定赔付违约金和支付利息。备：我们提交了《关于解除合同及违约金和赔偿金的通知函》和《关于〈领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函的回复函〉》。2020年4月10日，马宏伟提交《房屋验收移交表》：业主验收意见：土建：次卫天花渗水（旧）、主卫天花有裂缝（旧）、次卧二窗台左边墙壁渗水、次卧二窗户右边墙体开裂；水电：主卫天花顶渗水、次卧二木地板翘起、主卧空调孔上方墙壁开裂、次卧二天面渗水；装饰装修：次卧窗边有水印（旧）、电梯厅石膏线阳角开裂（新）、次卧空调孔处开裂（新）、主卧窗台边开裂（新）、次卧梁底开裂（新）、主卧窗边开裂（新）、次卧推拉门框边开裂（新）、主卧空调孔处开裂（新）、空中花园窗边起皮（旧）、主次卧窗边开裂（新）、空中花园地漏口上方起皮（旧）、空中花园蜘蛛网未清、次卧木地板起翘（旧）、主卧窗台左上角墙壁开裂、次卧一门框右上角对墙开裂、主卧窗台右下角墙壁开裂、可视对讲机上方开裂；其他：空中花园墙壁返碱、公卫浴室天花顶漏水。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。马宏伟与兴海公司于2018年3月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，合同的内容无违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》合法、有效，双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。二、合同的履行。1.房屋是否已经交付。根据双方签订的合同及补充协议，该商品房的交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。至合同约定的交付日期（2018年12月21日），涉案商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，符合交付条件，2018年12月10日，兴海公司向马宏伟寄送《清远保利花园集中交楼通知书》，通知于2018年12月21日办理收楼手续。马宏伟的收楼日期认定为2018年12月21日。2.房屋瑕疵的修复。至于房屋质量（瑕疵）问题，马宏伟提出的房屋质量（瑕疵）问题主要是装修质量（瑕疵），兴海公司在马宏伟提出房屋质量（瑕疵）问题之后多次进行修复。马宏伟认为房屋存在主体结构质量问题严重影响商品房的正常使用，没有提交证据予以证明。马宏伟和兴海公司可依照合同的约定对房屋质量（瑕疵）问题进行处理。三、违约责任。涉案房屋已经于合同约定的日期交付给马宏伟，马宏伟没有提交证据证明涉案房屋存在地基基础和主体结构质量问题严重影响商品房的正常使用。马宏伟要求解除于2018年3月23日与兴海公司签订的《商品房买卖合同》（预售）、返还购房款及利息、支付违约金及其它费用缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告马宏伟的诉讼请求。本案受理费15597.41元，由原告马宏伟负担。此款，原告马宏伟已预交。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  陈兆平人民陪审员  潘永洪人民陪审员  林伟健二〇二〇年八月十七日书 记 员  曾志扬附有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。