文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1579号上诉人（原审原告）：曾桂贤，男上诉人（原审原告）：蒋小玉，女二上诉人共同委托诉讼代理人：袁友谊，衡阳市蒸湘区中恒法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖南坤鑫置业有限公司，住所地湖南省衡阳县西渡镇红山北路万家灯火七栋。法定代表人：肖淑媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁仪，湖南秦湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珂，湖南秦湘律师事务所律师。上诉人曾桂贤、蒋小玉因与被上诉人湖南坤鑫置业有限公司（以下简称坤鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾桂贤、蒋小玉上诉请求：撤销原判，改判支持其在一审的全部诉讼请求，本案一、二审案件受理费由坤鑫公司负担。事实和理由：案涉房屋不符合合同约定的交房条件，坤鑫公司按约应承担迟延交房的违约责任，原审未予支持其相应请求不当。案涉合同约定房屋交房条件为“经有关职能部门验收合格”，坤鑫公司通知交房时案涉房屋未经职能部门验收合格，原审以建设方、施工方、勘察方、设计方、监理方的“五方验收”认定案涉房屋符合交房条件缺乏事实和法律依据，有违合同的意思自治原则。坤鑫公司辩称，案涉房屋已经竣工验收合格，能够办理房屋产权登记等事实表明其已符合交房条件，曾桂贤、蒋小玉请求坤鑫公司承担迟延交房的违约责任于法无据，请求驳回上诉，维持原判。曾桂贤、蒋小玉向一审法院起诉请求：1．判令坤鑫公司赔偿因房屋层高减少造成曾桂贤、蒋小玉损失（赔偿计算方式：总房价×层高误差比例）；2．判决坤鑫公司支付逾期交房违约金14000元；3．本案诉讼费用由坤鑫公司负担。一审法院认定事实：坤鑫公司于2012年10月22日注册成立，经营范围：房地产开发、经营；市政园林、市场建设、矿产业、农林业、建筑业、物业管理投资开发；国家法律法规及政策允许的实业投资开发。坤鑫公司以出让方式取得位于西渡镇新正东路83号，编号为蒸土2012067的地块的土地使用权，该地块土地面积为39349.20平方米，规划用途为商务金融、住宅，土地使用年限自2013年8月13日至2083年6月30日。坤鑫公司经批准在该地块上建商品房。2017年5月2日，曾桂贤、蒋小玉与坤鑫公司签订《商品房买卖合同》，该合同共分二十四条，约定：曾桂贤、蒋小玉购买坤鑫公司开发的位于西渡镇商品房，建筑面积135.6平方米，单价3695.7元/平方米，总金额501142元；曾桂贤、蒋小玉于签订商品房合同时支付房款251142元，剩余房款25万元办理银行按揭贷款；曾桂贤、蒋小玉于签订合同之日起7个工作日内提供按揭资料到银行办理好按揭手续；坤鑫公司应当在2018年12月31日前交付经有关职能部门验收合格的商品房；合同还对曾桂贤、蒋小玉逾期付款违约责任、坤鑫公司逾期交房违约责任、房屋交付程序等其他事项进行了约定。合同签订后，曾桂贤、蒋小玉交清了房屋首付款，并办理了银行按揭手续，交清了房屋维修基金。2018年2月12日，坤鑫中央广场9#楼主体经衡阳县第二建筑工程公司、深圳市物业国际建筑设计有限公司、湖南核工业岩土工程勘察设计研院、衡阳市吉康建筑监理有限责任公司、湖南坤鑫置业有限公司验收主体结构合格，房屋通过五方验收合格，具备商品房买卖合同约定的交付条件。曾桂贤、蒋小玉已对该房屋进行装修并居住。2020年3月15日，曾桂贤、蒋小玉向该院申请撤回第一项诉讼请求。一审法院认为，本案系一宗商品房销售合同纠纷，双方争议的焦点是：涉案房屋是否符合交房条件，坤鑫公司是否逾期交房，是否应当向曾桂贤、蒋小玉支付违约金。该院现就本案争议焦点及其所产生的法律后果分析认定如下：涉案房屋是否符合交房条件，坤鑫公司是否逾期交房，是否应当向曾桂贤、蒋小玉支付违约金。曾桂贤、蒋小玉认为，案涉合同约定由“有关职能部门验收合格”为房屋交付条件，根据最高人民法院的相关判例，本案应以案涉工程竣工验收备案表的时间2019年9月27日作为房屋合格交付的依据，故坤鑫公司逾期交付合格的房屋，存在违约行为，应按照合同约定承担违约责任。坤鑫公司认为，案涉合同约定的交付条件为“经有关职能部门验收合格”，应是指质监机构确认的建设、勘验、设计、施工、监理的竣工验收合格（五方验收），案涉工程于2018年2月12日经五方验收合格，符合房屋交付条件，坤鑫公司不存在逾期交房的行为。该院认为，本案双方所签订的合同系原衡阳市房产管理局、原工商行政管理局、原市物价局监制的2002合同版本，合同第八条列举了可供选择的3种交付条件，分别为：经商品房综合验收合格；该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；双方自行约定。案涉合同双方自行约定的是“经有关职能部门验收合格”。现双方当事人对“经有关职能部门验收合格”的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，本案双方约定的“经有关职能部门验收合格”应理解为“经竣工验收合格”。理由如下：①从法律制度的变化和发展来理解“经有关职能部门验收合格”的标准。1998年7月20日，国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。此时，验收是指由行政主管部门组织的综合验收。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用、”，这里指的“竣工验收”，是从合同履行的角度来规定的，工程竣工后当事人双方应进行建设工程的质量验收，验收合格方可交付使用，此时的竣工验收已不再是行政机关组织的综合验收。2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。从此，竣工验收不再需要行政机关批准或许可。根据2000年4月4日施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四、五条之规定，建设工程的竣工验收程序为：工程完工后，施工单位向建设单位提交竣工报告，申请工程竣工验收;建设单位收到竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收;验收合格后，建设单位提出竣工验收报告;竣工验收合格后15日内向建设行政主管部门备案。至此，建设工程的竣工验收与综合验收分离，《中华人民共和国建筑法》上的竣工验收与《中华人民共和国合同法》的规定达到了一致。2002年11月1日，国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》【(国发[2001]24号)】第323项取消行政审批项目“房地产开发项目竣工验收”，加之，2015年启动不动产登记改革，开发项目竣工验收已从行政审批制变更为事后备案制，进一步表明商品房竣工验收由开发商申请、政府批准向开发商组织、政府监督的制度性转变的确立。②从合同的目的来理解。买受人签订的商品房买卖合同约定交付条件的目的是为了居住、使用验收合格的房屋，只要出卖人能够在约定的期限内向出卖人交付经验收合格的房屋，出卖人就履行了合同约定的义务。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的相关规定，案涉工程经五方验收合格即符合交付条件。基于上述理由，该院认为，本案中双方约定交房条件是“经有关职能部门验收合格”，未约定案涉房需以取得工程竣工验收备案表作为交付条件，而“经有关职能部门验收合格”因政府职能部门的管理职能从组织对案涉工程进行验收转变为监督职能（备案）而无法实际履行，“经有关职能部门验收合格”应理解为“经验收合格”。案涉房屋于2018年2月12日已经五方验收合格，坤鑫公司于2018年4月30日交付房屋符合合同约定。综上，该院认为，双方在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案在审理中，曾桂贤、蒋小玉向该院申请撤回第一项诉讼请求，是其真实意思的表示，该院依法准予。曾桂贤、蒋小玉要求坤鑫公司支付逾期交房违约金14000元，依照合同约定，坤鑫公司应在2018年12月31日向曾桂贤、蒋小玉交付商品房，涉案房屋已于2018年2月12日经五方验收合格，坤鑫公司具备了按合同约定交付商品房条件，且曾桂贤、蒋小玉已对房屋进行装修并居住，坤鑫公司不存在违约，故对曾桂贤、蒋小玉的主张不予支持。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回曾桂贤、蒋小玉要求坤鑫公司支付逾期交房违约金14000元的诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由坤鑫公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于案涉房屋是否符合交付条件，坤鑫公司是否延迟交房的问题。一审判决对案涉合同约定的“经有关职能部门验收合格”应理解为“经竣工验收合格”进行了详尽的分析、论述，理据充分，本院不再赘述。当前，行政许可中“经竣工验收合格”的职能已经弱化，交房的标准价值取向应为让买受人可以安全、方便地使用、居住该房屋。地方人民政府如未对商品房交付条件作出相关规定，根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“经竣工验收合格”的交付标准，应理解为建设、设计、监理、施工、勘验五方验收合格。本案中，案涉房屋系按图施工并经五方验收合格，衡阳县住房和城乡建设局就案涉楼盘于2018年3月1日颁发住宅分户验收表、住宅质量保证书、住宅使用说明书，部分房屋已办理了不动产权属证书等事实亦可佐证案涉楼盘已经相关职能部门验收合格，案涉房屋在坤鑫公司通知交房时已符合交房条件，曾桂贤、蒋小玉主张坤鑫公司通知交房时不符合交房条件，逾期交房应承担相应违约责任，无事实和法律依据，原审不予支持,并无不当。综上所述，曾桂贤、蒋小玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人曾桂贤、蒋小玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  刘丽娅二〇二〇年八月二十八日法官助理  许建中书 记 员  匡光美