内蒙古自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）内民申1846号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杨玉英，1972年1月24日出生，蒙古族，住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：沈心宇，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：米奇，内蒙古泽铭律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李娜，1981年12月3日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。一审第三人：郝均泽，1972年7月18日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。再审申请人杨玉英因与被申请人李娜、一审第三人郝均泽案外人执行异议之诉一案,不服呼和浩特市中级人民法院（2020）内01民终333号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。杨玉英申请再审称，1.请求撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初11037号民事判决及呼和浩特市中级人民法院（2020）内01民终333号民事判决，依法改判驳回李娜的全部诉讼请求或发回重审；2.本案全部诉讼费由李娜承担。事实和理由：（一）李娜与郝均泽签订房屋买卖合同真实性存疑，且系无效合同。首先，在杨玉英与郝均泽房屋买卖合同纠纷案件中，该案诉争房屋与本案诉争的房屋为同一套房屋，郝均泽为出售方，杨玉英为购买方。因郝均泽不履行交付房屋的义务，2014年1月17日，杨玉英向呼和浩特市赛罕区人民法院提起诉讼，要求郝均泽返还购房款。2014年2月13日，赛罕区人民法院下达《告知审判庭组成人员通知书》。也即郝均泽在与李娜交易之前，已经知道杨玉英起诉的事实，为规避可能产生的法律风险，郝均泽与李娜签订了《房屋买卖合同》。2014年4月14日，郝均泽与杨玉英房屋买卖合同纠纷案一审开庭。根据赛罕区人民法院（2014）赛民初字第00247号民事判决第四页的内容，确认杨玉英与郝均泽之间的房屋买卖合同解除时间是在庭审当中。而本案中，郝均泽与李娜签订的合同时间显示为2014年4月8日，也即在杨玉英与郝均泽之间的房屋买卖合同没有解除的情况下，又存在李娜与郝均泽之间的买卖合同，双方签订合同的真实性存疑。其次，杨玉英与郝均泽的交易时间发生在2013年3月25日，交易价款为205万元，郝均泽始终未能交付房屋。而李娜与郝均泽的交易时间为2014年4月8日，但交易价款却为190万元，按照李娜的说法，郝均泽在2014年4月9日就将房屋交付李娜。双方不仅交易价值不符合当时的房地产市场行情，而且交付时间同样存在疑问，为何郝均泽与李娜关于房屋的交易价款低于杨玉英，并且郝均泽在杨玉英己经向其支付200万元的情况下未能交付房屋，而在李娜尚未支付全额购房款的情况下，于签订合同第二日便将房屋交付李娜。双方交易房屋行为的真实性存在诸多疑点。最后，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物己经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。依据赛罕区人民法院（2018)内0105执异286号执行裁定查明事实部分认定，诉争房屋是郝均泽于2008年1月10日以银行按揭的方式从内蒙古雅世春华置业有限公司购买，抵押权人为中国农业银行新华桥支行，郝均泽于2014年4月8日将诉争房屋出卖于李娜，正在抵押期间，因抵押权人中国农业银行新华桥支行尚未放弃抵押权，该转让行为无效，并且依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。郝均泽将房屋出卖于李娜的行为同样违反上述法律规定。应当认定合同无效。同时也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项之规定。（二）李娜并没有在法院查封之前合法占有涉案房屋。李娜在诉状当中陈述其于2014年4月9日就使用房屋至今，但是根据杨玉英提供的(2014）赛民初字第00247号民事判决书第三页法院查明事实部分以及（2014)呼民一终字第00607号民事判决书中第五页法院查明事实部分，以及赛罕区人民法院执行卷宗显示，赛罕区人民法院查封该房屋最早的日期是2015年9月23日，李娜并没有实际占有执行标的，而该房屋一直是由郝均泽居住。在本案一、二审中，李娜仅举出范惠明为涉案房屋缴纳暖气费的票据，单凭此证据，无法证明李娜实际占有该房屋的事实，即便交款人是范惠明，也无法证明范惠明占有房屋的事实，交款人是谁与占有房屋本身不存在任何因果关系。如果说李娜于2014年即占有房屋，为何所提供的票据仅有2013-2015年暖气费的票据，而没有其他年份的暖气费以及电费、水费、物业费等票据，这完全不符合常理。交付是除了过户这一形式之外最大对外公示己方权利的方式，但是对于这一法定必备条件，李娜并没有实际占有房屋，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，自然不能排除执行。（三）李娜无法证明其对涉案房屋交付了相应的购房款。根据李娜提供的证据，无法证明其向郝均泽支付了1726624元的购房款。除一、二审法院未认定的数额之外，杨玉英认为下述款项仍然不能认定为购房款，具体理由如下：1.2014年4月8日的15万元以及2015年2月9日的10万元收条所载明的金额，虽然李娜提供了银行流水证明其取现记录，但无法证明取现行为与向郝均泽支付购房款存在一一对应的关系。2.2014年7月3日的38万元、2014年8月1日的12万元、2014年9月2日的7万元的银行转账流水无法证明是向郝均泽支付的购房款，可能李娜与郝均泽存在其他经济往来的关系。3.2017年2月21日，李娜主张其替郝均泽偿还了19978.82元的按揭贷款，但是通过业务凭证，无法看出是李娜交付的相应款项。4.2017年8月7日的123779.65元，根据内蒙古雅世春华置业有限公司出具的收据显示，交款人为郝均泽，并非李娜，并且该笔款项刷卡人为张博，无法证明该笔款项是李娜所支付的购房款。5.同上，根据中国农业银行业务凭证显示，2017年8月11日的三笔还款，共计480855.53元，转账户名也为张博，并非李娜，也无法证明该笔款项是李娜所支付的购房款。综上，李娜所提供的证据不足以证明向郝均泽支付了全部购房款。（四）李娜并未将剩余购房款交付执行，不能排除杨玉英执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定所表达的意思明显是完成时的状态，即李娜已经将剩余价款交付人民法院执行，才能排除执行。而本案当中，一审判决第8页第3行以及二审判决第12页第17行均表述为：李娜同意将剩余购房款455386元交付执行。同意交付执行仅仅是李娜单方面的表述，但是并没有实际将款项交付法院执行。如李娜交付执行，则该笔款项应当由执行局直接交付杨玉英，但是杨玉英目前并未收到任何执行款项。并且在本案二审庭审当中，李娜认可未将剩余款项交付执行的事实。因此李娜不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，无法排除杨玉英的执行。本院经审查认为，本案争议的焦点为：李娜对涉案房屋是否享有足有排除强制执行的民事权益。第一，李娜与郝均泽签订的《房屋买卖合同》效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间签订有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”李娜与郝均泽签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。杨玉英认为李娜与郝均泽签订的《房屋买卖合同》无效的真实性存疑，但无证据予以证明。第二，李娜在人民法院查封之前是否已经合法占有了该房屋的问题。李娜在一审向法庭提交的两份证据证明范惠明（李娜的母亲）于2014年11月22日缴纳了涉案房屋两个采暖期的采暖费，在2015年2月17日缴纳了涉案房屋的热水费。同时李娜向法庭提交了户口本复印件，可以佐证范惠明系李娜的母亲。故一、二审法院认定李娜在涉案房屋查封之前已经实际占有该房屋符合事实。第三，李娜已按照《房屋买卖合同》约定于2014年4月8日支付首付款15万元，于2014年8月1日之前支付第二次购房款50万元，剩余房款应由李娜办理二手房按揭贷款，但由于郝均泽一直无法还清所欠按揭贷款，李娜分多次向郝均泽支付剩余购房款。一、二审法院认定李娜共计向郝均泽支付购房款1444614元正确。故杨玉英认为李娜无证据证明对涉案房屋交付了相应的购房款的理由不能成立。第四，李娜在本案再审期间，已将剩余购房款交付一审法院执行局对公账户。综上所述，李娜对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回杨玉英的再审申请。审判长  裴彪审判员  徐澎审判员  刘杨二〇二〇年八月七日书记员  胡爽