黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黑02民终1961号上诉人（原审原告）:刘晓侠,女,1969年7月18日出生,汉族,无职业,户籍所在地北京市丰台区，现住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人:车丽红,黑龙江任强波律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:依安县双阳河水库保护中心，住所地黑龙江省依安县依龙镇镇直，统一社会信用代码：122302234140587637。法定代表人：孟祥媛，该中心主任。委托诉讼代理人：张万辉，该单位职工。委托诉讼代理人：卢月阳，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人刘晓侠因与被上诉人依安县双阳河水库保护中心房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省依安县人民法院（2020）黑0223民初354号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘晓侠的委托诉讼代理人车丽红、被上诉人依安县双阳河水库保护中心的委托诉讼代理人张万辉、卢月阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认为，依安县依龙镇人民政府下发依龙政发（2020）4号文件，认定位于双阳河水库北岸××玉村文体活动中心（即案涉房屋）及附属物为违建项目，已被政府强行拆除。因原告系具体行政行为的利害关系人，本案非民事法律关系调整，故应予驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定驳回原告刘晓侠的起诉。上诉人刘晓侠上诉称，上诉人刘晓侠和被上诉人依安县双阳河水库管理处（现更名为依安县双阳河水库保护中心），双方于2015年5月15日签订了《房屋买卖协议书》，协议约定2015年5月10日，被上诉人（出卖人）与依安县依龙镇德玉村签订《还款协议书》，经办理变更登记，取得了原德玉村委会文体综合活动中心的房屋所有权和土地使用权，现被上诉人将此房屋出卖，上诉人（购买人）自愿购买。根据该协议约定，2015年6月5日，通过依安县财政局转移拨款的方式，上诉人刘晓侠向被上诉人依安县双阳河水库保护中心给付房屋和土地使用权等转让交易价款人民币本金为6，664，809.16元，被上诉人将建筑面积为2343.58平方米的砖混结构的三层楼房及锅炉房、车库、围墙、水、电等附属设施，合同项下的土地使用权转卖给了上诉人。上诉人在协议签订后投资1,736,763.00元对房屋进行了装修和添加地面和院墙等附属设施（不包括暖棚办公室和暖棚损失）。2020年3月27日，依安县依龙镇人民政府下了依龙发(2020)4号文件，涉案房屋在2011年建造时就违反了《黑龙江省水利工程管理条例》第十一条第二款的规定，责令七日内将案涉房屋及附属设施予以拆除，依安县人民政府将案涉房屋强行拆扒。在房屋拆扒前，被上诉人依安县双阳河水库保护中心委托齐齐哈尔市荣诚房地产估价咨询有限责任公司对案涉房屋及上诉人购买后添加的装修和附属价值予以鉴定评估。其中买卖合同主要交易标的物为办公楼、锅炉房、车库，装修后评估价格为8,364,544.00元。暖棚办公室、暖棚，水泥地面和围墙、门卫室等为后添加的附属设施，不是本案合同交易标的物。双方签订的《房屋买卖协议书》依法应当予以解除，被上诉人应当返还购房款并赔偿利息损失，被上诉人应当赔偿上诉人装修损失人民币1,736,763.00元。依安县人民法院应当依法审理并作出实体判决，其理由如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。上诉人以房屋和土地转让方依安县双阳河水库保护中心为被告，向依安县人民法院提起民事诉讼，符合法律规定，应当继续审理。依安县人民法院应就上诉人所诉民事行为作出实体判决，驳回上诉人起诉是错误的。上诉人起诉依安县双阳河水库保护中心，要求人民法院审查被上诉人对原德玉村文体综合活动中心的房屋是否具有所有权和土地使用权，被上诉人是否存在违法行为和民事过错行为，是否应当解除转让合同，是否应当返还给原告购房款并赔偿损失，被上诉人存在违法行为和过错行为，损害上诉人的合法利益应当承担民事责任。根据案件和证据可以证实，被上诉人存在合同缔约欺诈行为，2015年5月10日，被上诉人（出卖人）与依龙镇德玉村签订《还款协议书》，并办理变更登记，事实上房屋所有权人和土地使用权××为依安县依龙镇德玉村民委员会，被上诉人并没有办理房屋所有权变更登记和土地使用权变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依安县双阳河水库保护中心在签订合同时欺骗上诉人称已经办理变更登记，被上诉人在合同缔约时存在合同欺诈行为。根据合同法司法解释相关规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。上诉人要求解除买卖关系应当予以支持。被上诉人依安县双阳河水库保护中心没有取得房屋所有权和土地使用权，无权出卖该房屋和转让土地使用权。根据两份房产证，房屋所有权××为依安县依龙镇德玉村民委员会，而不是依安县双阳河水库保护中心，房屋买卖协议标明“出卖人2015年5月10日取得对原依安县依龙镇德玉村文体综合活动中心的房屋所有权和土地使用权”是虚假的，被上诉人没有取得房屋所有权和土地使用权，上诉人和被上诉人签订房屋买卖协议书无法实现合同目的。根据合同法司法解释（三）第二十五条，出卖人没有履行或者不当履行给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。涉案房屋在建造时就违反了《黑龙江省水利工程管理条例》第十一条第二款的规定，虽然案外人依安县依龙镇德玉村民委员会办理了房屋产权证，依安县人民政府认定该房屋系违建。通过照片证明上诉人购买的房屋已经按照违建房屋予以拆除，案涉房屋为违建上诉人并不知情。房屋建造违法造成的房屋灭失，房屋灭失是由于被上诉人的原因造成的，该房屋灭失的风险不应由上诉人承担。被上诉人在房屋和土地转让给上诉人过程中存在违法行为和过错行为，应当承担民事责任，人民法院应当按照民事案件审理。因案涉房屋和土地使用权为依龙镇德玉村民委员会所有，被上诉人依安县双阳河水库保护中心不具有案涉房屋产权和土地使用权，无权转让给上诉人。被依安县人民政府和依龙镇人民政府强拆的房屋，根据物权法的规定应当是依龙镇德玉村民委员会所有，上诉人提起行政诉讼状告依安县人民政府和依龙镇人民政府主体并不适格，假如依龙镇德玉村民委员会作为房屋所有权人提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（一）项的规定。本案中存在房屋和土地转让的民事纠纷，也涉及依安县人民政府和依龙镇人民政府行政强制拆除的行为，上诉人按照民事诉讼状告依安县双阳河水库保护中心符合民事诉讼法的规定。综上所述，请求依法撤销原审法院民事裁定，发回原审法院继续审理。被上诉人依安县双阳河水库保护中心答辩称，上诉人主张的损失系因政府行为所致，不是被上诉人造成的，所以上诉人应以作出相关具体行政行为的行政机关为被告提起行政诉讼，以维护自身权利。上诉人系案涉建筑的实际所有人，是适格的行政诉讼主体。案涉建筑及土地已交付上诉人占有使用四年有余，其进行了装修使用，未受到任何使用障碍，虽然相关产权证书登记的主体不是被上诉人，但原因系被上诉人没有积极办理产权变更手续，相关产权证书早已交付上诉人处。所以上诉人系案涉建筑的实际所有人，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，为提起行政诉讼的适格诉讼主体。上诉人起诉的直接原因系案涉建筑灭失，产生了实际损失。案涉不动产被相关政府部门认定为违章建筑，并进行了拆除，直接给上诉人造成大额经济损失，所以上诉人才以“合同违约”“缔约欺诈”等原因向被上诉人提起了民事诉讼，但依据双方签订的《房屋买卖协议书》及实际履行情况可以确认，所约定的权利义务双方已经履行完毕，该份协议已经终止，不存在出现合同解除或者合同违约等情况的可能。案涉建筑具有合法的产权登记证书，被认定为违建系意外事件，不在双方的预料范围之内，即使被上诉人及时办理了相关产权变更手续，也不能阻却被认定为违建的事实，所以究其根本，上诉人的损失系行政行为所致，与产权问题无关。与被上诉人没有任何关系，原审裁判正确，应予以维持。本院认为，上诉人刘晓侠原审诉讼请求是要求被上诉人依安县双阳河水库保护中心返还房屋款人民币6,664,809.16元，并按同期贷款基准利率支付利息1,559，981.36元，赔偿经济损失1,736,763.00元；案件受理费81,530.00由被上诉人承担。本案为房屋买卖合同纠纷。上诉人的诉请属于人民法院受理的平等主体之间的民事纠纷，上诉人的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，本案符合民事诉讼受案范围，上诉人依法享有诉权，人民法院应予受理和审理，原审裁定认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销黑龙江省依安人民法院（2020）黑0223民初354号民事裁定；二、本案指令黑龙江省依安县人民法院审理。审判长  李广平审判员  宋艳华审判员  张国栋二〇二〇年八月七日书记员  陈俊男