江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5577号原告（反诉被告）：匡晖,女，1980年11月7日出生,汉族，住江苏省栖霞区。委托诉讼代理人：穆兰婷，江苏墨翰律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵某，男，1972年3月19日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王惠文，女，1958年11月19日出生，汉族，系金桥装饰城奇亚装饰材料经营部员工，住江苏省南京市玄武区。被告（反诉原告）：赵孟初，男，2002年6月8日出生，汉族，住江苏省栖霞区。法定代理人：赵某（系赵孟初的父亲），男，1972年3月19日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告（反诉被告）匡晖与被告（反诉原告）赵某、赵孟初房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2019年9月25日、2019年12月12日进行了审理。原告（反诉被告）匡晖的委托诉讼代理人穆兰婷，被告（反诉原告）赵某的委托诉讼代理人王惠文到庭参加了诉讼；被告（反诉原告）赵某及被告（反诉原告）赵孟初的法定代理人赵某参加了2019年9月25日庭审，原告（反诉被告）匡晖参加了2019年12月12日的庭审。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）匡晖及其委托诉讼代理人穆兰婷，被告（反诉原告）赵某的委托诉讼代理人王惠文到庭参加了诉讼。被告（反诉原告）赵孟初经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）匡晖向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告剩余房屋租金15836元，停车费720元，多缴水电296元，合计16852元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告赵某、赵孟初于2018年8月13日签订房屋租赁协议，约定由原告承租被告位于南京市栖霞区的房屋，租赁期限自2018年9月1日至2022年8月31日，每月租金2800元，每个租赁年度交纳一次。房屋租赁合同签订后，原告按约预付一年的房屋租金及停车费共计35000元。入住6个月零10日后，原告与被告方协议解除租赁合同，并在被告赵某配偶的授意下，原告于2019年3月10日将房屋钥匙及门卡交至中介处。现被告拒不返还剩余房屋租金已有数月，原告多次催要而被告均不愿支付。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，望支持原告的诉请。被告（反诉原告）赵某、赵孟初辩称并反诉诉称：原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。被告按照合同约定向原告交付了案涉房屋，原告接受并实际使用，理应按约定完全履行合同。原告关于“与被告协议解除租赁合同，并在被告配偶的授意下，将房屋钥匙及门卡交至中介处”的陈述不是事实。赵某在2016年5月就离婚了，目前处于单身状态。原被告双方并未就提前解除《房屋租赁合同》达成合意，也没有办理交接，房屋使用权仍是原告的，租赁合同至今未解除。被告没有过错，原告没有理由要求被告退款。原告故意不与合同相对人协商，且被告前妻没有与原告达成所谓的解除合同协议，也无权代表被告作出重大决定。现已过合同约定的第二次支付租金期限，原告逾期支付租金已构成违约，故请求法院驳回原告的诉求，并据此提出反诉请求：1、请求判令原告继续履行双方签订的房屋租赁合同，支付合同约定的第二期年租金33600元，停车费1440元，违约金3000元，合计38040元；2、原告承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）匡晖辩称：2018年8月31日晚，原告到被告的案涉房屋内，两被告和倪某某都在家，倪某某说租房事情可以和她联系。2018年9月1日交房时，也是倪某某交给原告的，原告提交的与倪某某的聊天记录，里面有倪某某通知原告缴纳电费的事宜。倪某某是女性，双方交流比较方便。2018年12月13日，因空调外机出现故障，原告用支付宝与赵某联系，后原告与倪某某微信留言告知案涉房屋空调外机有问题，倪某某告知空调不再更换，双方就空调事宜一直交涉。2019年3月9日，原告向倪某某提出退租。2019年3月10日，倪某某通过微信要求原告将房屋钥匙送给中环地产，并将电话留给中介，由中介联系她。此时，原告已退出并完成了交接手续。后倪某某去房屋检查，告知会将剩余款项退给原告。2019年3月10日，原告已经将房屋钥匙交给中介，案涉房屋已经在中介出租，并且从双方聊天记录中可以看出3月10日有人要看房，原告帮忙开门让别人看房。双方之间的租赁合同于2019年3月10日解除，对方也表示愿意解除合同。原告在当天搬离了案涉房屋，并已将押金3000元作为违约金支付给了被告，被告要求原告支付房租和停车费没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，赵某与案外人倪某某原为夫妻，双方生有一子，即赵孟初。2016年5月23日，赵某与倪某某在民政部门协议离婚。2018年8月13日，匡晖（乙方）与赵某、赵孟初（甲方）经中介人员朱某,4的居间下签订了《房屋租赁合同》，倪某某也在现场。《房屋租赁合同》主要内容为：由乙方租赁甲方坐落在南京市栖霞区、建筑面积为87平方米的房屋（以下简称案涉房屋）；租赁期限为2年，从2018年9月1日至2020年8月31日止；每月租金为2800元，房租全部以年付方式支付（支付宝账号：13×××14），物业费由甲方承担；押金为人民币3000元，用于保障房屋内的设备完好；停车位费为每月120元，交房租时一并交给甲方；如拖欠房租达7日，甲方有权单方解除本合同。房屋租赁合同签订后，匡晖于2018年8月15日通过支付宝账号13×××14向赵某支付了押金3000元。2018年8月31日，匡晖通过手机银行向赵某的银行账户转账35000元，并附言房租水电物业费。2018年8月31日，匡晖与倪某某建立了微信联系，倪某某向匡晖提供了手机号138××××0414。2018年9月30日，倪某某通过微信告知匡晖案涉房屋内电费不足，要求匡晖缴纳电费，并将江苏电力所发短信截图发送给匡晖。2018年12月13日，匡晖通过微信，告知倪某某案涉房屋内空调有问题需要修理，并让倪某某将其车牌号为苏Ｂ×××××车登记进入物业管理系统。2018年12月13日至2019年1月6日间，匡晖与倪某某通过微信聊天就空调问题进行协商，倪某某将案涉房屋内空调情况告知了匡晖并让匡晖将遥控器向其寄出。2019年1月7日，倪某某微信联系匡晖提出重买空调。2019年1月8日，赵某购买了格力牌空调3台。2019年1月9日，倪某某与匡晖联系，将空调回收人员电话、格力安装电话告知给匡晖。2019年3月9日，匡晖通过微信与倪某某联系，提出解除房屋租赁合同，并表示愿意承担违约责任；倪某某要求匡晖承担中介费用，并通过微信语音表示“看怎么交接就怎么交接，都是一个小区人，不会太为难的”。2019年3月10日，倪某某通过微信告知匡晖把案涉房屋钥匙送到城市绿洲中环地产，将其138××××0414的电话留给中介，由中介人员出具收条后让中介人员与其联系。匡晖按照倪某某要求，将案涉房屋钥匙交给中环地产公司工作人员，中环地产公司工作人员崔某出具了收条。匡晖将收条照片发给倪某某，倪某某表示给中介公司1套钥匙，剩下的由其与匡晖交接，后匡晖将两套钥匙拿回。2019年3月21日，倪某某微信要求匡晖将案涉房屋保洁，星期天来交接，并表示有人要看房，让匡晖开门让人看房。2019年3月24日，倪某某微信告知匡晖下午四点半到城市绿洲。当天，匡晖委托其姐姐与倪某某就案涉房屋进行交接，匡晖的朋友毕某,4因需取走匡晖不需要的物品也到现场。双方对物业费、车位费退款事宜产生分歧，后匡晖的姐姐将案涉房屋的钥匙交给倪某某与毕某,4离开了案涉房屋。当日，匡晖通过微信联系倪某某，要求退还多付的款项，倪某某则要求匡晖承担中介费，表示第二天列出明细，把剩余款项支付给匡晖。同时，匡晖通过手机向赵某发出短信，列出了相关的费用，告知按倪某某的要求于3月10日已把钥匙交给中介，另2套钥匙在案涉房屋内。赵某告知匡晖看清楚甲方和违约责任。2019年4月2日、2019年4月3日，匡晖通过微信联系倪某某要求退款，倪某某未回复。同时，匡晖短信联系赵某，要求退还剩余的房租，并再次告知按倪某某的要求于3月10日已把钥匙交给中介，另2套钥匙应在倪某某处。赵某认为上述行为是匡晖单方行为，否认双方进行了协商。因主张赵某一直没有退还剩余的款项，故匡晖诉至法院，要求处理。庭审中，匡晖认为双方签订的房屋租赁合同已合意解除，其于2019年3月9日先通知倪某某要求解除，并于2019年3月24日当月交接完毕；倪某某为赵孟初的母亲，且空调发生故障时，其同时通知赵某与倪某某，倪某某主动提出解决方法，其有理由相信倪为赵某的配偶；赵某整个期间均未露面，放任倪某某处理相关事宜，其与倪某某商议退租事宜，符合交易习惯；其需要更换空调事宜系倪某某告知赵某，赵某购买后再交由倪某某联系其，倪某某的行为构成表见代理，其与倪某某协议解除房屋租赁合同的后果应由两被告承担；本案房屋系两被告共同共有，倪某某与赵孟初系母子关系，赵孟初为限制民事行为能力人，倪某某为赵孟初解除合同也是符合法律规定的；综上，双方之间的房屋租赁合同已协议解除，双方权利义务终止，其退租应向两被告支付违约金，两被告应将房屋剩余租金及其他费用予以退还，故请求支持其诉请。匡晖为此申请了证人朱某,4、毕某,4出庭作证。赵某则表示不认可匡晖与倪某某之间的微信聊天记录，现有证据不能确认微信名就是倪某某，该证据不可信；如果匡晖真有和倪某某微信聊天的情节，匡晖也并非善意，实际上匡晖为了降低房租，签订了2年的合同，让赵某在租金上给予优惠；赵某是基于2年租期的因素满足匡晖的要求，刚租没多久就安装了3台空调，匡晖为了自己的利益，要求毁约，性质恶劣；合同中双方约定了联系方式，双方实际通过电话，有过短信，赵某及时回复了短信，并在2019年3月24日的短信中也否认了倪某某的行为；房产证和房屋租赁合同都是两被告名字，没有倪某某名字，匡晖在律所工作多年，对外自称律师，具有专业知识，其在庭审中却否认在律所工作，可见其伪装、制造不懂法律的假象，制造表见代理，主观上存在恶意；匡晖并未与赵某协商解除租赁合同，不能证明与倪某某达成租赁合同解除的合意；匡晖主张3月24日进行了房屋交接，没有任何事实依据，案涉房屋至今没有交接，租赁合同也未解除；匡晖已经将案涉房屋门锁更换，赵某至今无法进入涉案房屋，对房屋状态不清楚，停车位也是匡晖在使用；赵某没有任何过错，在出租案涉房屋时并没有授权倪某某处理，所谓的表见代理是匡晖自行构造的；表见代理应建立在相对人善意且无过错的基础上，匡晖的行为既无善意且存在过错，不能构成表见代理；匡晖向法庭提交了虚假证据，作了虚假陈述，中介收条上的公章是匡晖可以伪造的，中环地产公司城市绿洲店长明确答复了公章不是其公司的，无忧择房公司与中环地产毫无关系，中环地产公司系统没有登记涉案房屋；匡晖所有对被告方不利的陈述都不是事实，匡晖主张被告方返还款项的诉请不成立，请求予以驳回；双方合同合法有效，涉案房屋并未交接，匡晖应该足额支付租金，请求支持被告方的反诉请求。证人朱某,4当庭证实：第一次带原告看房时，案涉房屋中有房东夫妻俩，原告和房东夫妻都在交谈车位费问题；租赁费用是那个女房东定的，我一直就案涉房屋租赁事宜与女房东联系，并确定出租价格；中介的习惯是产权人是谁，就让谁签字，我就让产权人在合同上签字了；在和女房东联系过程中，女房东一直说我老公我老公，女房东和男房东之间是夫妻关系。证人毕某,4当庭证实：当天原告通知我去房屋里拿多余的生活用品，原告的姐姐和40多岁的女房东谈退租的事，对交房主体是达成一致意见的，就是物业费和车位费问题，一个要求退费，一个不愿意退；物业费和车位费问题，两个人声音大了，隔壁邻居听到出来后，然后和女房东打招呼，并且在上述费用上偏向女房东说话；原告姐姐将案涉房屋钥匙交给女房东，我们先离开。因双方各持己见，且在本院给予的调解期限内未能达成一致意见，以致调解无效。另查明，倪某某的微信手机号码为138××××0414。案涉房屋在中环地产公司挂出信息所留的业主为赵女士，电话号码为138××××0414即本人。中环地产工作人员崔某出具的收条中加盖了“南京无忧择房房产经纪有限公司”。江苏墨翰律师事务所函于2020年6月17日向本院出具了《情况说明》，主要内容为“本所于2017年11月为匡晖缴纳社会保险，但匡晖并非本所执业律师”。再查明，2019年5月28日，赵某在本院（2019）苏0113民初3057号的案件庭审中明确表示同意解除租赁合同，不同意返还剩余房租及停车费、多缴纳的水电费；同时陈述赵孟初和倪某某居住在一起，在赵孟初学校附近。本案审理中，本院要求赵某提供倪某某的联系方式和住址，以便倪某某出庭作证，但赵某明确告知不能提供。案涉房屋钥匙1把、门卡1张仍存放于中环地产公司。庭审结束后，赵某向本院寄来由中介公司人员侯某出具的《证明》，主要内容为：其和同事、赵某及两位警官于2020年7月4日14时许进入案涉房屋。其用钥匙打开案涉房屋大门，看见鞋柜上有两把钥匙，房屋灰尘很大、很脏，其他设施基本完好。上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、匡晖与倪某某之间的聊天记录截图、房屋租赁交割清单、案涉房屋照片及钥匙照片、空调购买发票、中介系统信息截图、收条复印件、江苏墨翰律师事务所函、（2019）苏0113民初3057号案件开庭笔录、证人证言，本院庭审笔录等证据在卷作证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面诚实地履行自己的义务。本案中，匡晖与赵某、赵孟初经中介人员居间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合同合法有效。匡晖与赵某、赵孟初应当按照合同的约定全面履行各自的义务。在租赁合同履行中，匡晖与倪某某建立了微信联系。2019年3月9日，匡晖通过微信向倪某某提出解除房屋租赁合同，并表示愿意承担违约责任；倪某某通过微信语音表示“看怎么交接就怎么交接，都是一个小区人，不会太为难的”；后倪某某通过微信告知匡晖把案涉房屋钥匙送到城市绿洲中环地产，将其138××××0414的电话留给中介，由中介人员出具收条后让中介人员与其联系；匡晖按照倪某某要求，将案涉房屋1套钥匙交给中环地产公司工作人员，中环地产公司工作人员出具了收条；2019年3月21日，倪某某微信告知匡晖将案涉房屋保洁，星期天来交接，并表示有人要看房，让匡晖开门让人看房。2019年3月24日，经过微信联系，匡晖委托其姐姐与倪某某就案涉房屋进行交接，匡晖的朋友毕某,4也到现场；双方因为物业费、车位费退款事宜产生分歧，匡晖的姐姐将案涉房屋的钥匙交给倪某某与毕某,4离开了案涉房屋。当日，匡晖通过微信联系倪某某，要求退还多付的款项，倪某某则要求匡晖承担中介费，表示第二天列出明细，把剩余款项支付给匡晖。同时，匡晖通过手机向赵某发出短信，列出了相关的费用，告知按倪某某的要求于3月10日已把钥匙交给中介，另2套钥匙在案涉房屋内。综上所述，匡晖和倪某某以实际行为于2019年3月24日解除了房屋租赁合同。匡晖在房屋租赁合同履行期限未届满前，明确表示不再履行租赁合同，其行为构成违约，应承担违约责任。本案的焦点在于倪某某的行为是否构成了表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，匡晖提供的其与倪某某之间的聊天记录中对于案涉房屋的电费缴纳、空调更换、房屋租赁合同的解除及退费、案涉房屋的钥匙交付等记录；证人朱某,4就案涉房屋租赁事宜的联系，案涉房屋出租价格的确定，女房东和男房东之间身份关系的证言；证人毕某,4对匡晖的姐姐和女房东谈退租的事宜，隔壁邻居对女房东身份的确认及匡晖的姐姐将案涉房屋钥匙交给女房东的证言；加之倪某某系赵孟初的母亲、赵某的前妻，基于倪某某在房屋租赁合同履行过程中的行为及其与赵某、赵孟初的特殊身份关系，足以使匡晖有理由相信倪某某就房屋租赁合同履行中的行为代表了赵某、赵孟初的行为。因此，倪某某的行为构成表见代理，其代理行为有效。匡晖在房屋租赁合同签订后，向赵某支付了租金等费用35000元及押金3000元，案涉的房屋租赁合同已于2019年3月24日实际解除。根据房屋租赁合同约定，匡晖应向赵某、赵孟初支付违约金3000元，赵某、赵孟初应向匡晖退还租金14560元[33600元－（2800元/月÷30天×204天）]及押金3000元，折抵后，赵某、赵孟初应向匡晖退还14560元。匡晖要求赵某、赵孟初返还停车费720元，多缴水电296元，因其提供的证据无法证实实际产生的费用，本院对此请求不予支持。由于倪某某在房屋租赁合同中的行为构成表见代理，案涉的房屋租赁合同已于2019年3月24日实际解除，故对于赵某、赵孟初提出的反诉请求，即要求判令匡晖继续履行房屋租赁合同，支付合同约定的第二期年租金33600元，停车费1440元，违约金3000元，合计38040元，本院不予支持。虽然中环地产公司城市绿洲店长明确答复收条上的无忧择房公司的公章不是其公司的，但不影响案涉房屋的钥匙存放在中环地产公司城市绿洲店的事实；赵某在庭审中表示不认可匡晖与倪某某之间的微信聊天记录及本案不构成表见代理等抗辩意见，因缺乏法律依据和事实依据，本院对上述抗辩意见不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵某、赵孟初于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）匡晖房租14560元；二、驳回原告（反诉被告）匡晖的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）赵某、赵孟初的反诉请求。如被告未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费221元，由原告（反诉被告）匡晖承担；反诉案件受理费375元，由被告（反诉原告）赵某、赵孟初承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  葛立正人民陪审员  方 华人民陪审员  岳永俊二〇二〇年八月二十八日书 记 员  臧 瑞