贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6345号上诉人（原审原告）：时歆婷（曾用名：时东敏），女，1982年11月18日出生，汉族，住贵州省开阳县。上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。时歆婷与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）商品房预售合同纠纷一案，双方不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。时歆婷上诉请求：1、改判宏益房开按照同期银行贷款利率标准支付利息，其中549,506元从2015年7月25日起计息至该款退还之日止，538,000元从2017年8月2日起计息至该款退还之日止；2、改判宏益房开赔偿未收房期间补交的商铺物管费2,301.6元的损失；3、本案诉讼费用由宏益房开承担。事实和理由：根据行政部门核发的预售许可，本案合同签订之前案涉楼层属公建配套设施层，案涉房屋的性质并非商铺，宏益房开违法改规、未批先建，至今未取得建设工程规划许可证，宏益房开承诺的商圈规划也未兑现，之后又隐瞒真相违法强行交房，案涉房屋至今未竣工验收，宏益房开永远不可能按商铺性质进行交付，宏益房开给买受人造成的损失远远大于双方合同约定的同期银行存款利率的违约赔偿标准，宏益房开应按同期银行贷款利率标准进行赔偿，并赔偿强制收房期间的物业费损失。宏益房开的答辩意见与其上诉意见基本一致。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回时歆婷的诉讼请求；2、本案诉讼费由时歆婷承担。事实和理由：1、虽然宏益房开未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记有关文书的行为违反合同约定，但该违约情形并不导致《商品房买卖合同》的目的无法实现，相反，时歆婷已办理接房手续，占有、使用、收益权利均已实现，宏益房开并未构成根本违约，不应解除合同；2、如二审仍判决解除合同，宏益房开在依照合同约定按照同期银行存款利率支付利息承担违约责任后，不应再承担电视、电表开户费、预告登记费等赔偿责任，时歆婷收房后取得的租金收益应在宏益房开承担的违约金中进行扣除。时歆婷的答辩意见与其上诉意见基本一致。时歆婷向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191431）；2、请求判令被告返还原告购房款人民币1,087,506元，同时以该购房款为基数，按照同期银行贷款利息的标准计算利息支付给原告，其中549,506元从2015年7月27日起计息至该款退款之日止，538,000元从2015年8月4日起计息至该款退还之日止；3、请求判令被告赔偿原告转移登记违约金，以全部购房款1,087,506元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期银行存款利息的标准计算至全部退还购房款之日止，从2019年7月1日开始计算；4、请求判令被告赔偿原告维修资金10,875元、预告登记费550元、商铺物管费2,301.6元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、抵押代办费200元，向贵阳银行实际支付的贷款利息59,872.92元，以上七项损失合计：74,186.52元；5、本案案件受理费、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月24日，原告时歆婷（买受人）与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：191431），约定：原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区，或（4、5）1-32，该商品房位于地上2层，名义楼层为第1层，规划用途为商业营业用房，层高6米，合同约定建筑面积28.77平方米，计价方式为按照套（单元）计价，该商品房总价款为1087506元。原告应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款549506元，余款538000元以银行按揭支付。被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房；被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。该合同签订后，原告按约支付了首期购房款及预告登记费550元，亦按合同约定办理了银行按揭贷款并支付了抵押代办费200元，同年8月7日，银行发放贷款538000元。2017年8月7日，被告向原告交付上述房屋，原告于被告交付房屋当日向案外人贵州宏立城物业服务有限公司交付商铺物管费2301.6元、有线电视开户费265元、电表开户费122元。2017年8月22日，原告将银行按揭贷款提前还清，共计支付贷款利息49872.92元。案涉房屋办理了预售合同备案（合同备案号：Ｙ15072106）。被告承诺的取得案涉房屋所有权初始登记的期限届满后，未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。其后原告因与被告协商解除合同、退还房款未果，遂诉至一审法院，提出诉请如前。另，案涉房屋的住房维修基金已经缴纳到贵阳市房地产管理局。又，至本案庭审辩论终结前，被告仍然不能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。一审法院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应按约行使权利和履行义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的取得商品房所有权初始登记期限届满后，被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告且至本案庭审辩论终结前仍然不能交付，其行为不仅已构成违约，还影响了原告合同目的实现。故对原告要求解除与被告于2015年7月24日签订的《商品房买卖合同》及要求被告返还原告购房款1087506元的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告主张的利息，根据双方合同约定进行支持，确定被告以原告支付的购房款本金为基数，从2015年7月24日起按照同期银行存款利率分段支付利息至被告返还原告前述购房款之日止。对原告主张的转移登记违约金，因原告已选择请求与被告解除合同并由被告支付利息，原告又要求被告承担转移登记违约金与双方约定不符，故对原告该项请求一审法院不予支持。对于原告要求被告赔偿的住房维修基金10875元、已付商铺物管费2301.6元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元、代办费200元、向贵阳银行支付的贷款利息59872.92元，因电视电表开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，故应视为原告的损失由被告进行赔偿；预告登记费550元、代办费200元，以及原告实际支付银行的贷款利息49872.92元，系原告为履行合同发生的实际支出，均应视为原告的损失，由被告进行赔偿；住房维修基金并非由被告收取，已经交纳给贵阳市房地产管理局，解除合同后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，故对原告该请求一审法院不予支持；商铺物管费系原告收房后因使用房屋享受相关物业服务而向案外人贵州宏立城物业服务有限公司支付的对价，不应视为原告的损失，故原告该请求一审法院不予支持。另，合同解除后，原告同时负有配合办理注销案涉合同备案登记和返还被告案涉房屋的义务，为避免造成不公平的结果，减轻当事人讼累，一审法院在本案中一并予以处理。因原、被告双方均未举证证明该房屋是否办理了预抵押登记，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告时歆婷与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年7月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191431）；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告时歆婷购房款1087506元并支付利息（从2015年7月24日起至2017年8月22日止以549506元为基数，从2017年8月23日起以1087506元为基数，按照同期银行存款利率标准计息至前述款项返还之日止）；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告时歆婷有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元、抵押代办费200元、银行贷款利息49872.92元；四、驳回原告时歆婷的其余诉讼请求；五、原告时歆婷与被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后十五日内相互配合办理完毕贵阳市南明区的预售合同备案的注销手续（合同备案号Ｙ15072106），注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担；六、原告时歆婷于本判决生效之日起十五日内返还被告贵阳宏益房地产开发有限公司位于贵阳市南明区屋。案件受理费16950元，减半收取8475元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（因此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。本院二审期间，本案买受人提交其向不动产登记部门调取的案涉房屋所在T1区的建设规划许可证和经过审批的图纸，拟证明宏益房开违法变更规划设计，变更后的规划设计未经行政机关审批。宏益房开质证称，真实性予以认可，案涉房屋符合相应规划，只是进行了部门单体调整，部门单体调整也是需要变更规划的，不能证明案涉房屋的规划进行了变更，案涉房屋不存在权利瑕疵，不存在无法办证的情形，该证据达不到本案买受人的证明目的。本案买受人提交同楼栋的一层商铺的租约，拟证明本案买受人所受损失。宏益房开质证称，该证据并非原件，证据三性均不予认可。本案买受人提交其与一审法院工作人员前往不动产登记部门查询、调取证据的现场录音，以及宏益房开进行宣传的录音，拟证明案涉房屋没有进行测绘，宏益房开虚假宣传。宏益房开质证称，证据三性均不予认可，本案涉及的是逾期办证问题，该证据与本案无关，达不到证明目的。宏益房开提交房屋现场照片，拟证明本案买受人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。本案买受人质证称，与本案无关。宏益房开提交最新花果园产权证办理“攻略”、启用不动产登记（花果园）便民服务点、办证点的照片，拟证明宏益房开在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。本案买受人质证称，与本案无关。经本院询问，宏益房开认可案涉房屋尚不具备办证条件。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2、若《商品房买卖合同》应当解除，则相关责任应如何承担。关于争议焦点一，本案中，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致本案买受人的合同目的不能实现，本案买受人诉请解除合同既符合双方合同中约定的解除条件，又符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，故本院对一审判决解除合同予以维持。本案买受人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的房屋所有权，并非仅取得房屋使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为本案买受人的合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，因宏益房开逾期取得初始登记，履行交付办理产权转移登记有关文书导致合同解除的，宏益房开应退还购房款并支付利息，利息应按照同期银行存款利率支付，一审判决按同期银行存款利率标准计付利息符合双方合同约定，亦不违反法律规定，故本院予以维持。本案买受人主张按同期银行贷款利率计付利息与双方合同约定不符，故本院不予支持。对于本案买受人申请本院向有关部门核实相关房屋的销售价格、租金价格，因双方合同已对违约责任进行约定，故本案并无再进行核实之必要，本院不予准许该申请。商铺物管费系本案买受人收房后因使用房屋享受相关物业服务而向案外人贵州宏立城物业服务有限公司支付的对价，一审判决未认定为本案买受人的损失，未予以支持并无不当。本案买受人支出的电视、电表开户费、预告登记费系本案买受人为履行合同而实际支出的合理费用，合同解除后，该费用系本案买受人产生的实际损失，本案买受人诉请赔偿电视、电表开户费以及预告登记费符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，一审判决予以支持并无不当，故本院予以维持。案涉合同系因宏益房开违约而导致解除，宏益房开主张在其承担的违约责任中扣除本案买受人合法占有房屋期间产生的租金收益于法无据，本院不予支持。物管费系本案买受人收房后因使用房屋享受相关物业服务而向物管公司支付的对价，买受人已享受物业服务，故不属于其所受损失，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用33,900元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担16,950元，由时歆婷负担16,950元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十五日书记员 帅艳芷