四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初6693号 原告：陈启龙，男，1982年9月4日出生，汉族，住云南省宏德傣族景颇族自治州芒市。 委托诉讼代理人：刘忠祥，四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏勇，四川元绪律师事务所律师。 被告：成都旭和房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区下南大街2号20楼18号。 法定代表人：颜旭，执行董事。 委托诉讼代理人：周勇峰，系公司员工。 原告陈启龙与被告成都旭和房地产开发有限公司（以下简称“旭和房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈启龙的委托诉讼代理人魏勇，被告旭和房地产公司的委托诉讼代理人周勇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈启龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于成都市双流区的房屋；2.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（违约金计算方式为：以购房款1936895元为基数，自2019年3月1日起，按每日万分之二标准计算至被告实际交付房屋之日止）。截止原告起诉之日，违约金金额为175095.31元；3.判令被告向原告支付逾期交房的损失60000元（损失暂计算至起诉之日为60000元，实际损失按照每月4000元的标准，计算至被告实际交付房屋之日止），以上2、3项诉请金额合计：235095.31元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年4月18日，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同约定原告购买被告开发的位于成都市双流区的房屋一套，签订合同时，应被告要求，合同中记载的房价为964032元，实际房屋总价款为1936895元，原告采取一次性付款方式支付购房款，其中964032元由原告直接向被告支付，剩余972863元购房款，原告通过原告母亲王国香私人账户支付至了被告指定的谭惠娟账户，并约定被告应当在2019年2月28日前向原告交付该房屋。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了付款义务，已付清购房款。但截止原告起诉之日，被告并未按照前述合同的约定，向原告交付前述房屋。因此，原告认为，被告的行为显然已经构成违约，且违约的时间长，违约状态一直在持续。被告逾期交房的行为，导致原告一直租房居住，已经给原告造成巨大损失。综上所述，原告认为被告逾期交付房屋的行为已经构成违约，应当按照房屋买卖合同的约定承担违约责任，且应当对其违约行为给原告造成的损失承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告对原告已支付1936895元购房款的事实无异议，但辩称，整个涉案房屋因为采气站原因非被告原因导致逾期交房，而相关职能部门无法完成验收，非被告的原因导致，被告早已完成施工，待相关职能部门完成验收被告即日将及时交付房屋。 经审理查明，2011年3月17日，被告取得案涉房屋楼栋《建设工程规划许可证》。2011年4月8日，被告取得案涉房屋楼栋的《建筑工程施工许可证》。2011年11月30日，被告寄函双流县国土局、规划局，请求相关领导及时制止采气站侵占其公司宗地红线和违章新建建筑的行为。2012年3月28日，被告再次寄函双流县规划局，请求相关领导及时制止采气站侵占其公司宗地红线和违章新建建筑的行为。2012年8月3日，双流县安监站要求被告暂停洛森堡二期项目的施工。2012年8月21日，被告寄函双流县政府，请求相关领导及时解决其与中国石油天然气股份有限公司西南油气田公司川西北气矿的土地权益使用纠纷，并请求尽快复工。2012年9月21日，被告寄函双流能源办公室请求恢复“洛森堡”二期的施工。2012年11月29日，被告寄函双流县政府，请求部分恢复“洛森堡”二期的施工。2013年3月30日，天府新区双流建设委员会基础设施建设部同意“洛森堡”二期项目22-25号楼恢复施工，但案涉26号楼继续停工，且同意被告办理“洛森堡”二期项目施工证照延期手续。2014年7月7日，政府召集各职能部门推动洛森堡26号楼与码浅17井安全距离问题。2016年7月1日，因案涉房屋26号楼与码浅17井距离太近可能因施工产生的火花而引发爆炸，天府新区建设工程质量安全监督站要求26号楼停工。 2016年11月25日，成都市房管局向被告发放《商品房预售许可证》，许可案涉房屋所在的26号楼对外出售。2018年4月18日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同第十八条约定被告应当在2019年2月28日前向原告交付案涉房屋，第十九条约定了被告逾期交房超过六十日的，应当按照原告已付房屋总价款的每日万分之二的标准承担违约责任。 2018年7月1日，原告签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期自2018年7月11日至2024年7月10日，租金为4000元每月。 2019年3月29日，被告寄函四川天府新区成都管委会，申请验收“洛森堡”26号楼。2019年4月17日，被告取得案涉房屋所属楼栋的消防验收意见书。2019年9月29日被告再次寄函四川天府新区成都管委会，申请验收“洛森堡”26号楼。2020年7月20日，案涉房屋所属楼栋完成规划验收。 以上事实，有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《关于保障我司已有国土地使用权权益实现的报告》《关于洛森堡二期工程暂停施工的通知》《关于请求恢复“洛森堡”二期施工的报告》、“天府新区成都管委会办公室关于码浅17井采气站重大安全隐患整治工作会的会议纪要”、停工整改通知书、商品房预售许可证、《四川省商品房买卖合同（预售）》、链家版《房屋租赁合同》、《关于请求对26号楼进行验收的报告》《消防验收意见书》《建设工程规划核实意见书》、当事人当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 需要说明的是，被告未在本院指定的举证期内提交证据，亦未在举证期内书面申请延期举证，故本院对被告延期举证的行为，对被告当庭予以训诫。 原告对被告提交的证据的真实性无异议，但认为，根据被告提交的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，被告在2011年就已经取得，而被告提交的一些政府的文件陈述政府因为采气站要求被告停工等文件，都是在被告和原告签订商品房买卖合同之前。被告与原告在2018年签订商品房买卖合同，被告能够充分预见采气站对房屋产生的影响，包括施工和交付等，不属于合同法规定的免除被告承担违约责任的情形。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示的体现，合法有效。按照约定，被告应当在2019年2月28日前向原告交付案涉房屋，现被告仍未向原告交付案涉房屋，已构成逾期交房。 一、关于原告要求被告交付案涉房屋的问题 根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故竣工验收合格系法定的交房条件。原告未举证证明案涉房屋已取得竣工验收报告，被告当庭表示案涉房屋尚未取得竣工验收报告，由于案涉房屋尚未满足法定的交付条件，故本院对原告诉请被告交付案涉房屋的诉讼请求，不予支持。原告可待案涉房屋满足法定的交付条件后，如被告仍未交付，原告可另行提起诉讼，主张权利。 二、关于被告是否应当承担逾期交房违约责任的问题 被告在庭审中抗辩称，建设案涉房屋所在楼栋工程，系合法建设，取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；销售案涉房屋，亦是在取得政府颁发的商品房预售许可证后依法销售。因为案涉房屋附近有采气站，涉及重大安全隐患，政府未能及时解决，导致房屋无法及时办理规划验收和竣工验收。为及时交房减少损失，被告亦曾多次向政府相关部分打报告要求进行验收。不能按时交房不可归责于被告，故被告不应当对逾期交房承担违约责任。原告认为，被告与原告在2018年签订商品房买卖合同，被告能够充分预见采气站对房屋产生的影响，包括施工和交付等。被告的抗辩理由不属于合同法规定的免除被告承担违约责任的情形。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告在销售案涉房屋前，已经非常清楚地知道案涉房屋附近有采气站存在，且因为采气站与案涉楼栋的安全距离曾影响其施工并被政府勒令停工。被告在销售房屋时，知道采气站的安全问题仍然没有得到解决。尽管被告已经取得了商品房预售许可证，但是，被告在销售房屋时能够预见到可能会因为采气站的安全距离而影响房屋的交付。此不利情况，被告在与原告签订商品房买卖合同时，是明知的。对此不利情况可能给被告带来的消极影响，被告在缔约时并非不能避免、不可克服。被告在销售房屋时，完全可以通过披露此不利情况或者约定更长的交房时间的方式来规避此不利情况可能导致的违约责任。但是，被告并没有采取合理的措施来规避此不利情况可能给自己带来的逾期交房风险和责任。 对于普通的购房者来说，购房是其人生中一件非常重大的事情。房子承载着一个人的安居需求，许多人倾尽其一生的积蓄才能购买一套房子。作为普通的购房者，原告在与被告签订商品房买卖合同时，根本不可能知道采气站的存在会影响房屋的交付。如果原告在签订合同时，即知道房屋因为采气站的安全问题可能会影响交付，原告也许在购房时就会选择规避或者减少自己遭受损失的合理方法。例如，原告可以选择不与被告签订合同或者就房屋价款进行更多的协商。但是，被告没有将此不利因素披露给原告，致使原告根本没有任何选择规避风险的机会和可能。对可以规避却未能规避的风险给原告造成的损失，被告应当承担赔偿责任。否则，原告的居住利益，将因为被告可避免的违约行为而遭受不当侵害。被告逾期交房的行为，不属于法律规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告不能以不可归责于自己的原因导致案涉房屋逾期交房而免除其违约责任。故本院对原告提出的要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。 三、关于原告主张的逾期交房违约金的计算方式和金额问题 原告主张逾期交房违约金计算至实际交付之日止。本院认为，1.诉讼请求应当具体、明确，具有可执行性。原告诉请违约金按日计算至实际交房之日，因违约金的数额系随违约行为的连续发生而处于不断变化的状态中，由于原告诉请的具体金额不明确，导致判决生效后无法立即执行；2.违约金的主要目的是填补损失。在损失尚未实际发生之时，原告就将来才会发生的损失预先提出诉讼请求，缺乏依据。3.被告虽然现在构成违约，但是将来是否存在减轻或者免除的事由，仍然需要经过审判后才能够确定。如径行将被告逾期交房违约金的截止日期计算至实际交房之日，将剥夺被告对后续可能出现的免责事由进行抗辩的权利。故本院对原告诉请逾期交房违约金计算至实际交房之日止的意见，不予支持。对于被告逾期交房的违约金，本院暂计算至庭审之日，即2020年7月24日。根据原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条和第十九条的约定，被告应当按照原告已付房款1936895元的日万分之二，支付自2019年3月1日开始至2020年7月24日期间的违约金，共计198338元。对于被告后续违约行为所产生的逾期交房违约金，原告可待房屋实际交付后，另行提起诉讼，主张权利。 对于原告主张的租金损失。本院认为，原被告双方已经在合同中对被告逾期交房给原告造成的损失进行了约定，原告并未举证证明约定的违约金金额不足以弥补其实际损失，故本院对原告要求被告支付租金损失的请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都旭和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈启龙支付暂计自2019年3月1日起至2020年7月24日期间的逾期交房违约金198338元； 二、驳回原告陈启龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为7796元，由被告成都旭和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年八月十八日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅