江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初505号原告：泰州市海陵区林南社区居民委员会，住所地泰州市海陵区泰顺路紫东办公楼4楼。法定代表人：张玉平，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：夏长来,泰州市海陵工业园区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：许建国,泰州市海陵工业园区法律服务所法律工作者。被告：朱维萍，女，1970年2月21日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：仇炜华，江苏江豪海信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春华，江苏江豪海信律师事务所律师。原告泰州市海陵区林南社区居民委员会（以下简称林南社区居委会）与被告朱维萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林南社区居委会法定代表人张玉平及其委托诉讼代理人夏长来、被告朱维萍及其委托诉讼代理人王春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林南社区居委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告迁出承租原告的所有房屋并给付延期房租至实际交付房屋止；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年10月31日，原被告双方签订了关于林南村综合楼门面房租赁协议，租赁期限为十年（从2009年10月31日至2019年10月30日租金每年捌万壹仟元；租赁期满后，乙方不再租赁，原固定装修归甲方所有，可移动资产归乙方所有等。协议签订后，双方按约履行了协议书。在协议期满前一个月，原告除口头通知被告不再续签外，还在被告承租房门上贴出书面告示。要求被告在协议到期后归还所承租的房屋，被告却以无理要求拒绝归还承租房。根据《合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。综上，为维护原告的合法权益，请求判令支持原告的诉讼请求。被告朱维萍辩称，首先双方签订的门面房租赁协议并没有约定合同的履行期间，虽然合同签字是2009年10月31日，但双方实际履行合同是从2010年1月1日起，之前的时间作为装修期，这个在双方协议第五条租金的缴纳方式也可以看出，每一年的年初缴纳租金。第二、合同签订后原告并没有按照合同约定全面履行合同义务，交付全部房屋，其中一间门面房长期由案外人陈小兵及其父亲占用，直到2010年12月1日在被告强烈要求下双方发生争执，在京泰派出所出警后进行调解，由被告代原告支付了陈小兵占用房屋的装修费、卷帘门费用以及剩余租期的租金共计8800元后陈小兵才让出房屋，故该门面房租赁期限尚未届满10年，不应当让出。第三、在经营期间因为原告的原因导致消防门关闭，在消防检查时被告被消防大队罚款1万元，该部分费用应当由原告承担。第四、合同第6条约定租赁期满后在同等条件下被告有优先承租权，目前涉案房屋尚在租赁过程中并没有出现意向的承租人，此时让出房屋侵害了被告的优先承租权，被告完全有可能在同等条件下继续承租该房屋。第五、关于延期部分的租金，因为受到疫情的影响被告无法搬离属于不可抗力，该期间的租金应当予以免除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告2009年10月31日签订租赁协议一份，约定被告承租原告的综合楼门面房，房屋面积约1200平方米，租期为10年，租金总额为81万元，协议签订后先交第一年租金81000元，以后每年年初先交81000元租金再使用。租赁期满后原固定装修归原告所有，可移动资产归被告所有。原告于2019年10月在承租房屋处张贴公告，要求被告腾空让房。协议期满后，被告未交还房屋，致原告涉讼。本院认为，本案双方当事人对于双方之间存在租赁合同关系并无异议，双方当事人争议的焦点主要系一、原告是否按照合同约定履行了相应的合同义务，是否存在过错导致了被告的损失。二、租金及合同履行期满后延期交付期间的房屋使用费如何计算。关于争议焦点一，双方当事人签订的书面合同约定了租赁期间为10年，虽没有明确约定租赁的起止时间，但根据一般交易惯例，在没有特别约定的情形下，租赁期限一般从合同成立生效时予以计算，且根据双方当事人陈述，本案讼争租赁房屋除一间门面房外，其余大部分房屋已在签订协议当天实际交付，故相应的租赁期限应从协议签订之日起计算。被告辩称有几个月的装修期，租期应从次年1月1日起计算，但未能提供证据证实双方对于装修期限有过约定，对其辩称不予采信。双方当事人对于大部分房屋按时交付并无争议，双方争议的是楼下一间约75平方的房子的交付时间。庭审中，被告认为该房屋原告延迟至2010年12月才交房，并提供了相应的收条证实其向案外人支付了相应的费用，庭审中，原告认可该讼争的房屋在合同签订时由于被村民占用并没有与其他租赁房屋一并交付被告，原告虽主张只延期了几个月，但没有提供证据证实其主张，应承担举证不能的后果，该讼争房屋可认定为2010年12月1日交付。被告虽提供了一份案外人提供的收条，并向原告主张该费用，由于被告未能证实原告同意其向案外人支付该费用，故被告主张该费用依据不足，不予支持。被告主张因为原告的原因导致消防门关闭，在消防检查时被告被消防大队罚款1万元，被告虽然提供了缴纳罚款的收据及原告出具的报告，但其提供的证据并不能证实系由于原告的过错导致该罚款，故被告要求原告给付该费用依据不足，不予采信。关于争议焦点二，由于原告在交付租赁房屋时未能全部及时交付，有一间约75平方的房屋延迟交付13个月，故该部分租金应予以扣减，审理中双方当事人确认该房屋年租金约为15000元，故相应的租金应扣减16250元。租赁合同期满后，原告即要求终止租赁合同并要求被告搬离，但被告未能及时搬离，继续使用租赁房屋，被告占用期间应给付原告房屋使用费，相应的标准可参照租金标准予以确定。被告虽辩称由于疫情原因未能及时搬离，属于不可抗力，但在2019年10月，原告即要求被告搬离，故被告该辩称依据不足，不予采信。综上，双方当事人租赁合同约定的租赁期已届满，原告要求被告搬离租赁房屋于法有据，应予支持。被告未按约定及时返还租赁房屋侵犯了原告的合法利益，应给付相应的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告朱维萍于本判决生效之日起十五日内将其可移动资产搬离其承租的泰州市海陵区紫东花苑西大门北侧林南社区综合楼房屋（租赁房屋为综合楼中轴三间两层，三楼全部，约1200平方米），并将上述房屋返还给原告泰州市海陵区林南社区居民委员会。二、原告泰州市海陵区林南社区居民委员会于本判决生效十日起十五日内返还被告朱维萍租金16250元。三、被告朱维萍于本判决生效十日起十五日内给付原告泰州市海陵区林南社区居民委员房屋使用费（以年使用费81000元为标准，从2019年11月1日起计算至实际交付房屋之日止）。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币218元，由被告朱维萍负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费218元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④行号：104312800123；⑤汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审 判 长  黄 震人民陪审员  王凤林人民陪审员  顾瑜文二〇二〇年八月二十五日书 记 员  丁 洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。