江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6222号上诉人（原审被告）：苏州福之居房产经纪有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇中市街45号。法定代表人：赵欣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董彦辉，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马昕，上海市浩信（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：董志强，男，1988年9月10日出生，汉族，住安徽省长丰县。上诉人苏州福之居房产经纪有限公司（以下简称福之居公司）因与被上诉人董志强居间合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初9780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法对本案进行了审理，本案现已审理终结。福之居公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判福之居公司不承担责任或发回重审；本案的一审、二审诉讼费由董志强承担。事实和理由：一、福之居公司作为房屋中介为董志强出售房屋提供中介服务，因董志强与买房人就房价款的具体支付时间约定不明，董志强要求福之居公司出具买房人按时付款的承诺，因董志强经常去福之居公司门店闹事，严重影响正常经营，福之居公司综合考量买房人贷款的审批时间后被迫出具承诺书。福之居公司整个交易过程中的收益仅为中介费8000元，要承担本应由买房人迟延付款所造成的违约损失50000元显失公平。二、在福之居公司出具承诺书之后董志强与买房人就购房款的支付时间的约定发生了变更，董志强明确表明10月底前付款不算违约，事实上买房人也在10月底前准备就绪，根据买卖双方的合意解除了福之居公司的承诺义务。三、在合同履行的过程中，买房人付款迟延的原因在于2019年7月24日苏州市人民政府发布的《市政府出台关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，政策出台后各大商业银行随即暂停了所有商业贷款的审批，从而直接造成买方贷款未能及时办理而付款迟延，此情形属于董志强与买房人房屋买卖合同履行过程中的不可抗力，付款迟延的责任即使买房人都不应当承担，更不应由中介方福之居公司来承担相应责任。董志强辩称：福之居公司称整个过程中收取了8000元的中介费，但是合同上约定的是15000多元。上诉状中提到的新政策是2019年7月25日颁布，但是福之居公司签的承诺书是2019年的8月19日，在新政策下来以后，福之居公司都已经知道这个消息了，还写承诺书作出承诺。2019年7月24日颁布新政策，但是因为客户放款慢还是因为银行贷不了款不清楚。董志强向一审法院提出诉讼请求：一、要求福之居公司赔偿50000元定金；二、要求福之居公司承担一切诉讼费；三、要求福之居公司赔偿无法正常购买房子损失20000元。事实与理由：2019年6月17日在福之居公司居间下，其与买方就太湖上景花园三区111幢802室的房屋签订三方房屋买卖（居间）合同，合同上未注明房款交付时间，故其按中介说明此事并要求三方当面补签房款交付日期。中介一直推脱表示买家会凑钱付清，承诺征信没有问题，流程走下来8月底就可以拿到房款。故2019年7月6日其就向其拟购房的房东支付了50000元定金，于2019年9月25日交付剩余房款。2019年8月19日福之居公司向其出具一份承诺书，承诺2019年9月20日可以拿到房款，否则福之居公司承担50000元定金。但其并未在该时间前拿到房款，其欲购买的房屋由于款项未到位构成违约，房东没收其50000元定金，故要求福之居公司赔偿该款。福之居公司一审辩称，其所作出的承诺是由于董志强多次到其处闹事、胁迫其法定代表人所做。中介仅为交易双方提供信息服务，并向买方收取中介费8000元，董志强未支付任何中介费却要求福之居公司承担本应由买方承担的迟延付款的违约责任，显失公平。买方迟延付款是由于苏州地区购房贷款政策调整2019年10月8日前所有银行不予审批贷款造成，属于不可抗力。在福之居公司出具该承诺书后双方对付款时间也进行了变更，董志强明确了在10月底前付款不算违约，事实上买方也在10月底前准备就绪，根据买卖双方的合意已经解除了福之居公司的承诺义务。在办理本案房屋过户手续前，董志强同意将承诺书撕毁，过户时董志强表示已经撕毁，福之居公司才同意协助董志强与买方办理过户。承诺书约定的伍万元定金是董志强应当交给董志强所购房屋的房东的，如果董志强最终因为林明泉购房款没有及时放款导致无法购买房屋最终丧失定金则由福之居公司承担，但本案中董志强没有举证证明自己已经丧失定金，故其不应承担责任。应当驳回董志强的诉讼请求。一审法院经审理查明：2019年6月17日，董志强（甲方）、案外人林明泉（乙方）、福之居公司（丙方）签订1份《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方同意将其坐落于苏州太湖国家旅游度假区太湖上景花园三区111幢802室的房屋出售给乙方，成交价格为壹佰柒拾叁万元。……甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介信息服务费17300元。付款约定：1、乙方于2019年6月17日向甲方交付定金伍万元整（购房定金可冲抵购房款）。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证（不动产证）等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。……丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方需在/年/月/日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于款清交房，腾空该房屋。……甲方认可乙方贷款方式付款时：……（3）乙方需按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。……甲方收取定金后，将房产证和土地证（不动产证）原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。……约定其他事宜：①甲方房产证于2017年8月3日拿到产证，苏州市购房政策为房产证满两年免除增值税5.6%，故甲乙双方约定于满两年过户。②乙方社保于2019年8月中旬满一年，甲方同意满一年网签。③网签价格为一百六十万元整。④2019年6月17日交伍万元定金，另外捌万元整待乙方拿房产证当天一次性付清。⑤乙方为离异单身买房，乙方承诺征信无不良报告。⑥政府政策变动，甲乙双方均不算违约。⑥2019年6月17日乙方付贰万元定金，2019年6月18日再付叁万元整。⑦乙方中介费优惠后为一万伍仟元整。2019年8月19日，福之居公司向董志峰出具1份承诺书，内容为：福之居房产于2019年8月19日向房东董志强、李培培承诺太湖上景花园三区111幢802室房款时间定于2019年9月20日，放款时间到期房款未到账，伍万元定金由福之居房产承担，本协议真实有效。该承诺书落款处加盖福之居公司公章并由法定代表人赵欣签名。审理中，双方当事人确认在2019年11月初案涉合同项下买卖双方至房管部门办理过户，过户后三天拿到房款。以上事实，由董志强提供的房屋买卖（居间）合同、承诺书及当事人陈述等证据予以证实。一审中董志强称，2019年6月17日其通过福之居公司的居间，与林明泉达成上述房屋买卖合同，约定将其名下房产出售给林明泉，但该合同上仅约定了50000元定金交付时间，未约定剩余购房款付款时间。后其要求福之居公司明确付款时间，福之居公司一直拖延。其就与妻子一同至福之居公司经营处，要求福之居公司明确时间，对方的法定代表人赵欣自愿书写了上述承诺书，当时还有福之居公司其他员工在场。2019年9月18日左右其与福之居公司、林明泉一同至银行办理贷款，但银行表示贷款审批有问题，买方承诺再找其他银行。但其实际于2019年11月初才拿到购房款。其原计划将该房屋出卖后以所得购房款另行购置横泾街道新思家园99幢902室房屋，向其所购房屋房东支付了50000元定金且约定购房款于2019年9月25日付清。但由于本案居间合同项下房屋的购房款逾期支付，其未能成功购房，被房东没收定金50000元，且房价上涨，其根据自2019年9月20日至2019年11月8日期间每日700、800元为基数估算了房价损失为20000元左右，该损失也应由福之居公司承担。为证明其主张，董志强还提供了如下证据:1、董志强与福之居公司法定代表人赵欣的微信聊天记录，其中2019年8月23日赵欣：10月初放款。2019年9月6日董志强：既然你们说的话给的承诺都不承认不算数，那么我也不会再多给你们一点时间！赵欣：现在无非就是你那边房东要的两万，我们跟你那边中介沟通看能不能降到最低。2019年9月21日董志强：你们中介承诺我二十号可以拿到房款，今天都二十一号了，你们承诺的有效吗？赵欣：下午4.30见面聊一下，我们始终抱着解决问题的心态。您也考虑好。2019年9月23日赵欣：我刚打完电话，我们愿意出8000元。拟证明福之居公司多次要求其面谈，并联系其欲购房的房东谈延期，房东提出要20000元损失，福之居公司表示愿意承担8000元，但也未支付。2、董志强妻子与福之居公司业务员陈洁的微信聊天记录，其中陈洁表示贷款一般15个工作日。2019年6月18日董志强询问满一年贷款多长时间申请下来，陈洁回答8月底这样。拟证明陈洁多次表示2019年8月底下款。3、2019年10月16日董志强（乙方）与案外人朱振华（甲方）的解约协议1份，内容为：甲乙双方关于坐落在苏州市吴中经济开发区房屋转让事宜约定如下：1、甲乙双方约定该房屋转让价格为160万元整，乙方于2019年7月6日向甲方支付定金50000元，余款乙方承诺于2019年9月25日付清，后经双方协商于2019年10月15日付清。现乙方单方面提出资金没有准备到位，提出终止交易。2、甲方没收乙方已支付定金，该交易取消。拟证明其欲购买的房屋因案涉合同项下购房款未到位故被房东没收50000元定金。4、董志强欲购房屋的房产中介甄晓婷与房东朱振华妻子的微信聊天记录，其中2019年7月6日房东表示五万块钱收到了，拟证明房东收到了其支付的50000元的定金。5、董志强从网络搜索的限购政策的打印件，内容为7.25限购限售政策，拟证明在出具案涉承诺书时福之居公司已经知道限购政策，这会影响贷款时间，中介可以计算出贷款放款时间。经质证，福之居公司对证据1真实性认可，但未支付8000元的原因是因为董志强没有催要。对证据2，陈洁确实是案涉居间合同的业务员，但并不代表其向董志强承诺15个工作日一定会下来。对证据3真实性无法确定，对证明目的不认可，解约协议无法证明董志强实际向朱振华支付了50000元，也不能证明董志强已经造成实际损失。根据该解约协议董志强承诺2019年9月25日付清，但董志强在与福之居公司的中介协议中明确社保在8月底满一年，故在解约协议中所承诺的付清房款时间是做不到的。房管局送审需7-15天时间，当时刚好出台购房新政策，房贷短时间无法办理，董志强明知2019年9月25日前不具备向朱振华付款的条件还作出承诺，迟延付款系董志强原因，与福之居公司无关。对证据4不认可，不能确定双方身份。对证据5真实性不认可，但2019年7月24日苏州市人民政府发布的《市政府出台关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，随即各大商业银行停止商业贷款的申办，造成买方贷款未能及时办理而付款迟延，该付款迟延责任不应由福之居公司承担。福之居公司称，案涉房屋买卖交易系在其居间下促成，买卖双方原本相识，不存在隐瞒。案涉房屋买卖合同确实没有约定付款时间，是因为买方需贷款，无法确定贷款放款时间，当时董志强曾询问过其也表示无法确定，董志强对此知情且同意。根据双方约定及正常房屋买卖流程，8月中旬买方社保满一年后，社保局8月26、27日左右到账，9月初正常送审，审核购房资格，当时由于国家新政需排队，大约7-15天可以审核通过，通过次日办理资金托管和贷款，但资金托管和贷款时间不能确定。案涉承诺书系经董志强胁迫作出，当时董志强在其经营场所捂着胸口、颤抖着手，董志强妻子与姐姐行为言语激动，胁迫其作出承诺的意思表示，并表示如果不承诺就不办理资金托管。其为了早点将买卖流程走完，让董志强签字，就写了承诺书。2019年9月18日董志强在与买方一起去银行办贷款手续时就知道贷款存在问题还要求继续交易，故其在承诺书中所承诺的时间不再具有约束力。且银行贷款时间也非其所能左右。为证明其主张，福之居公司提供了如下证据：1、福之居公司法定代表人赵欣与董志强的微信聊天记录，2019年10月24日董志强表示我最多等到月底，十月底前都给我，我可以认为你们没在拖，如果十月底我还没有拿到房子的所有房款，你们还说坐下来谈一个拿钱的时间我只能认为你们还是再拖。拟证明买卖双方对付款时间进行变更，明确付款时间为10月底。2、苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局香山派出所出具的2份接处警工作登记表，分别为2019年8月22日接董志强报警称与中介有经济纠纷，2019年11月4日接董志强报警称与中介因为卖房起纠纷。对此福之居公司表示其受董志强胁迫出具承诺书时，考虑自己是服务行业，不想让对方为难所以没有报警，但董志强两次报警。经质证，董志强对证据1真实性认可，当时双方在协商付款时间，朱振华提出要补偿20000元损失，福之居公司承诺先给8000元，但是也没有给，所以其不同意拖到十月底。对证据2真实性认可，证明目的不认可，是其报的警，也没有威胁福之居公司。一审法院认为：本案争议焦点为福之居公司出具的承诺书是否合法有效。福之居公司抗辩承诺书系在董志强胁迫下作出，董志强不予认可，福之居公司应当对此承担举证责任，然福之居公司所提供的接处警工作登记表均是董志强报警，且处警记录中并未体现有胁迫事实，福之居公司亦未进一步举证，应当承担举证不能的不利后果，一审法院对福之居公司该意见不予采纳。福之居公司抗辩承诺书内容显示公平。根据双方的举证、结合当事人陈述，福之居公司系为董志强及案外人提供居间服务的居间方，应当积极促成买卖双方对合同主要条款达成一致，但案涉房屋买卖（居间）合同未约定付款时间，在此情况下董志强向福之居公司要求明确付款时间并无不当。福之居公司作为房产中介公司，应对房产过户、贷款等程序具备专业知识，因此福之居公司在作出承诺书时对于该承诺时间应当存在一定合理性。且该承诺书亦未违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，应属有效。根据双方当事人陈述，案涉房屋实际在2019年11月初过户，过户后3天拿到购房款，因此房款未在承诺时间前到账，董志强据此要求福之居公司向其支付50000元，与法不悖，应予支持。至于福之居公司还抗辩买卖双方对付款时间变更为10月底的意见，该变更系买卖双方对房屋买卖合同条款所做意思表示，而非针对案涉承诺书所做，即便对承诺书的承诺时间进行了变更，实际房款也未在2019年10月底前到账，一审法院对福之居公司该意见不予采纳。至于福之居公司抗辩承诺书所列50000元定金系董志强另行购房的定金，董志强未对定金损失举证，故其不承担责任的意见，董志强提供的解约协议明确朱振华没收董志强已支付定金50000元，且双方的微信聊天记录显示福之居公司也曾提出与董志强所购房屋房东协商损失并愿意承担8000元，因此董志强对其所购房屋房东已将其50000元定金没收事实的陈述具有一定合理性及可信度，且董志强是否被案外人没收定金并不影响案涉承诺书的效力及履行，因此对福之居公司该意见不予采纳。董志强还要求福之居公司承担其因房价上涨产生损失20000元，福之居公司不予认可，且董志强未对此举证，一审法院对此碍难支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、福之居公司于判决生效之日起十日内支付董志强50000元；二、驳回董志强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为1550元，由董志强负担300元，由福之居公司负担1250元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。一审法院经审理查明的事实，本院予以认定。二审中，董志强称关于案涉《房屋买卖（居间）合同》约定的173万元房款，买房人签约时支付了5万元，2019年11月8日支付了160万元，2019年年底支付了剩余的8万元。福之居公司对该事实没有异议。董志强同时主张，即便法院不认为承诺书中的5万元是定金，其也要求福之居公司按照承诺承担违约责任。本院认为，董志强因出售自有房屋与案外人林明泉签订《房屋买卖（居间）合同》，林明泉因此向董志强支付定金5万元。双方对于尾款的支付时间没有明确的约定，故其后福之居公司单方向董志强承诺，如果2019年9月20日前不能支付房款，福之居公司愿意承担5万元定金。对于上述承诺书中所称的定金指向，双方存在争议，在本案中出现两种解释，一是案外人林明泉支付给董志强的定金，二是董志强称其为另外购置房屋向其他卖房人支付的5万元定金。如果是第一种情形，则福之居公司实为承诺如果2019年9月20日前不能付款，其承担林明泉支付的定金。但该笔定金林明泉已经实际支付，福之居公司再向董志强作出该项承诺没有意义。并且，董志强确认与林明泉之间的合同已经履行完毕，其并未以迟延付款为由解除合同，故无权适用定金罚则。如果是第二种情形，则福之居公司实为向董志强承诺，若董志强因不能及时获得资金，进而未能履行另外购买房屋的付款义务导致卖房人与其解除合同，则董志强的定金损失由福之居公司承担。但在本案中，董志强仅提供了房产中介与案外人之间微信记录，其中载明的收到5万元并未明确系定金性质。相关解约协议也无法直接证明董志强与朱振华之间关于定金、付款期限的约定以及朱振华实际扣收定金。故本院认定尚无证据证明董志强所称对外承担定金责任的事实，其要求福之居公司直接承担5万元损失缺乏依据。因董志强在二审中明确仍要求福之居公司承担违约责任，为避免诉累，本院结合居间合同的性质以及案涉《房屋买卖（居间）合同》放款支付逾期的情况，酌定福之居公司应按照承诺赔偿董志强逾期付款的利息损失13000元。至于董志强主张因未能成功购买房屋导致房价上涨的损失，与案涉《房屋买卖（居间）合同》不存在直接关联，福之居公司也未承诺对此承担责任，本院不予采纳。综上，福之居公司的上诉请求部分成立，一审判决事实基本清楚，但认定《承诺书》的性质有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初9780号民事判决第二项；二、撤销江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初9780号民事判决第一项；三、苏州福之居房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿董志强13000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由董志强负担1262元，由苏州福之居房产经纪有限公司负担288元；二审案件受理费1550元，由董志强负担1262元，由苏州福之居房产经纪有限公司负担288元。本判决为终审判决。审判长 李 诚审判员 唐 蕾审判员 浦智华二〇二〇年八月十七日书记员 殷 姿法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。六、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。七、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。