山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2528号上诉人（原审被告）：樊志，女，1984年9月11日出生，汉族，住德城区。委托诉讼代理人：杜敏，德州德城黄河法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：德州嘉信物业管理有限公司，住所地德城区五环庄园小区会所。法定代表人：姬中国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金鑫，山东阳光桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翠萍，山东阳光桥律师事务所律师。上诉人樊志因与被上诉人德州嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊志上诉请求：1.依法撤销德州经济技术开发区人民法院(2020)鲁1491民初227号民事判决书，并依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费均由嘉信物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.嘉信物业公司作为物业管理单位，已经于2019年10月份不再是案涉房屋的物业服务单位，现在案涉房产的物业服务单位已经更换成金科物业。嘉信物业公司没有权力收取更换后的物业费。2.物业费、垃圾费因为嘉信物业公司的物业服务存在诸多问题而应依法减免。首先，嘉信物业公司未能尽到管理、监督义务，致使另案被告刘立成改造水路，造成樊志巨大损失。其次，樊志财产受到损失后，嘉信物业公司在接到樊志的报修及发生漏水情况后仍不履行维修义务，一直推脱让刘立成维修，明显在推脱其应有责任,故嘉信物业公司作为物业公司未能履行物业服务义务，对于物业费、垃圾费应当依法给予樊志减免。3.嘉信物业公司在管理、服务中存在违法、违约行为。在租赁房屋期间，嘉信物业公司时常给樊志断水断电，滥收费用。嘉信物业公司给樊志开具水电费催收单，但樊志在水电公司查询核实后发现自己所使用的房屋并未发生欠水电费的情况。嘉信物业公司断水断电的行为直接导致樊志无法正常经营被迫停业，租赁房屋内的乐器设备和装修因嘉信物业公司的断水断电荒废直接造成设备老化。嘉信物业公司这种混乱及管理不善的情况直接给樊志造成的损失，应当在垃圾费、物业费中予以减扣。4.樊志的租赁合同已经德州经济技术开发区人民法院判决解除。嘉信物业公司就解除后的物业费及垃圾费无权收取，收取该费用也无法律依据。5.樊志自房屋漏水后，一直无法使用该房屋，不应当缴纳物业费及垃圾费。2018年10月31日漏水后，樊志再也无法正常经营和使用租赁房屋，期间的物业费、垃圾费，樊志不应再行承担。综上，请求法院依法改判或发回重审。嘉信物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。嘉信物业公司向一审法院起诉请求：1.判令樊志立即支付拖欠的自2016年8月1日至2019年10月31日的物业费15270元、垃圾费390元，自2019年11月1日至实际履行之日的物业费、垃圾费及违约金（应交金额每日按照0.5%计算）；2.判令本案的诉讼费由樊志承担。一审中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。嘉信物业公司提交一份证据，樊志共提交六份证据。对嘉信物业公司提交的证据一物业服务管理协议及管理规约，樊志提交的证据三水、电费单据，证据四（2019）鲁14民终4060号民事裁定书，证据六欠费通知单的真实性双方当事人均无异议，对上述证据的真实性一审法院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，一审法院认定如下：樊志提交证据一刘立成三楼改装录像视频（2019年12月16日），证明刘立成随意改动房屋原有的设备，嘉信物业公司监管不到位，未尽监督管理义务。嘉信物业公司质证认为：“该录制视频显示时间2019年12月16日，樊志拖欠是2016年8月至今的物业费、垃圾处理费，并且漏水的并非公共区域，物业没有维修的义务，而且物业已经给双方协调过此事。”经审查，该视频录制时间为2019年12月16日，嘉信物业公司主张的是2019年10月31日之前的物业费，该证据与本案没有关联性。证据二对物业人员的录音，证明樊志报修，嘉信物业公司未尽维修义务。嘉信物业公司质证认为：“2018年10月31日嘉信物业公司对樊志的漏水已现场勘查，该漏水部分并非公共部分，嘉信物业公司没有维修的义务；2019年12月16日的录像显示的是金科物业，与嘉信物业公司没有关系；2019年5月13日、2019年12月17日同2018年10月31日的质证意见。”对以上证据的真实性一审法院予以认定，对其关联性及证明目的应结合本案综合认定。证据五视频，证明嘉信物业公司叫孔祥春的2018年6月1日来海伦琴行（樊志租赁房屋处）进行违法拍摄，然后对樊志进行言语侮辱和肢体殴打，视频里面也能调取当时的监控房屋内的监控，视频里面也能想像樊志的房屋全部被水淹之后的惨状。嘉信物业公司质证认为：“与本案没有关联性，据嘉信物业公司工作人员讲，双方为互殴行为，已经派出所处理完毕。”经审查，该视频与本案没有关联性，不予认可。一审法院认定事实：樊志租赁嘉城东郡B22楼下单元5号商铺，建筑面积260平方米。2015年7月23日，嘉信物业公司作为甲方与樊志作为乙方签订《物业服务管理协议》，协议第一条对双方的权利和义务分别作出约定，第二条物业服务管理内容：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位主要包括房屋基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼（电）梯间、走廊通道等。房屋分户内的修理，保修期满后由业主自行负责。二、公用设施设备的维护和管理，共用设施设备主要包括电梯、避雷网线、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、共用绿地、花木、景观等的养（维）护与管理。四、附属配套建筑和设施的维修、养护与管理，包括文化体育娱乐场所。五、公共区域环境卫生，包括清洁卫生、垃圾的收集、清运。六、交通与车辆停放秩序的管理。七、协助当地公安机关进行公共区域的秩序维护，安全防范等管理服务（业主自有财产的安全和人身安全自行负责，妥善管理好）。八、管理与物业相关的工程图纸、业主档案与验收交接资料。九、配合物业主管部门和街道办事处、社区关于物业服务管理的相关工作。十、根据《房屋装饰装修管理协议》对乙方进行监督管理。第三条物业服务管理费用一、商业（含办公、经营等）用房：1.5元/月?平方米。二、乙方物业无论闲置与否（除另有约定的），均应于物业交付之日起全额交纳物业服务费用。四、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务管理费用。五、物业管理费实行预缴方式，乙方首次缴费自合同约定交房之日起计算，期限为一年，再次及以后缴费时间为每半年的最后半个月预交下半年费用，提前预交全年费用者，甲方给预交费额5%的优惠。第四条代收代缴收费服务：一、受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、采暖费、房租、垃圾处理费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务管理费用，甲方没有提供所代收代缴款项发票的义务），收费标准执行政府规定及相关约定。乙方承诺不以交房后闲置物业为由拒交各种甲方代收费用。第八条违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方须向甲方及时补交所欠费用并应承担应交金额每日0.5%的违约金，否则甲方有权随时停止供水、供电、供暖、维修等服务。该协议最后有甲方嘉信物业公司加盖公章及原法定代表人姜新勇印章，乙方有樊志签字捺印。同日，嘉信物业公司与樊志签订《管理规约》。樊志已缴纳2015年8月1日至2016年7月物业费、垃圾处理费共计4800元，自2016年8月1日至2020年1月31日的物业费共计16380元（1.5元每平方米每月×42个月×260平方米=16380元），垃圾处理费420元（10元每月×42个月=420元），依照双方签订的《物业服务管理协议》约定，2020年1月15日后，樊志应预缴2020年2月1日至2020年7月31日的物业费2340元（1.5元每平方米每月×6个月×260平方米=2340元），垃圾处理费60元（10元每月×6个月=60元），截至2020年5月29日庭审时，以上费用经嘉信物业公司催缴，樊志未缴纳。2019年7月15日，乐陵市盛泰房地产开发有限公司向一审法院提起诉讼，请求“一、依法判令解除乐陵市盛泰房地产开发有限公司与樊志签订的《商铺租赁合同》，于判决书生效十日内樊志搬离房屋；二、依法判令樊志立即支付拖欠乐陵市盛泰房地产开发有限公司2019年5月、6月份的租金4167元及滞纳金、违约金；三、依法判令樊志立即支付自2019年7月1日起至实际搬走之日的租金（年租金为25000元）；四、本案的全部诉讼费用由樊志承担。”一审法院于2019年9月26日作出（2019）鲁1491民初1382号民事判决书，判决“一、解除乐陵市盛泰房地产开发有限公司与樊志之间的《商铺租赁合同》；二、樊志于本判决生效后十日内支付乐陵市盛泰房地产开发有限公司2019年5月份租赁费83.3元、2019年6月份租赁费2083.3元，共计2166.6元及违约金21.7元，并返还租赁物；三、樊志自2019年7月1日起至实际搬走之日按每月2083.3元向乐陵市盛泰房地产开发有限公司支付租赁费。”樊志不服该判决，于2019年12月6日向山东省德州市中级人民法院提起上诉，2020年1月3日山东省德州市中级人民法院作出（2019）鲁14民终4060号民事裁定书。二审审理过程中，樊志经依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该案按樊志撤回上诉处理。原一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。但至今樊志未将房屋归还交付给乐陵市盛泰房地产开发有限公司。另查明，2019年5月21日，嘉信物业公司法定代表人由姜新勇变更为姬中国。一审法院认为，嘉信物业公司与樊志签订的《物业服务管理协议》与《管理规约》系合同双方的真实意思表示,不违反法律及行政法规的强制性规定,依法成立并有效。樊志租赁案涉小区的房产后,已经交纳了2015年8月至2016年7月的物业费、垃圾处理费共4800元，还预付200元水费,自2016年8月起未再交纳物业管理服务费用、垃圾处理费。物业管理服务是双向的,不仅需要物业公司提供优质的物业服务,同时亦需要业主的积极配合,并按合同约定交纳物业管理服务费、垃圾处理费,如此才能共同营造干净、整洁、舒适的生活环境。樊志辩称嘉信物业公司所提供的物业服务未达到约定标准,物业管理服务是一项针对全体业主提供的动态服务,樊志如认为嘉信物业公司所提供的物业管理服务存在瑕疵,可通过协商或向主管部门反映以督促其服务质量的改进和提升,而不应以此为由拒不交纳物业管理服务费。物业管理服务费是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用,收费标准是经物价部门核定的,在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务,樊志拒不交纳物业管理服务费,不仅构成违约,同时也损害了其他大多数正常交费业主的权利。樊志辩称的因楼上装修导致房屋漏水现象等问题,系侵权与本案无直接关联。综上,樊志所提出的拒不交纳物业服务费用的抗辩理由不成立,一审法院不予采信。嘉信物业公司要求樊志支付自2016年8月1日至实际履行之日止的物业费、垃圾处理费，根据合同约定截至开庭之日樊志应预交2020年2月1日至2020年7月31日的物业费、垃圾处理费，自2016年8月1日至2020年7月31日期间的物业管理服务费18720元、垃圾处理费480元,依法予以支持，2020年7月31日之后的物业费、垃圾处理费还未到实际履行期限，待到实际履行期限时可另行主张。其拖欠物业费的行为已构成违约，应当承担支付物业费及按照双方约定或法律规定计算的违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，双方协议约定所欠费用并应承担应交金额每日0.5%的违约金，严重违反公平原则并导致双方利益严重失衡，结合合同约定的物业费为每半年预交的方式，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%分段计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、樊志自本判决生效之日起十日内支付嘉信物业公司物业费18720元、垃圾处理费480元，共计19200元及违约金（以2400元为基数，自2016年8月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2017年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2017年8月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2018年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2018年8月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2019年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2019年8月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2020年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算）；二、驳回嘉信物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取96元，由樊志负担。二审中,当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。樊志向法院提交三份证据，分别是证据一金科物业嘉诚东郡管理处出具的情况说明、证据二金科物业嘉诚东郡管理处出具的对账单、证据三金科物业服务集团有限公司德州分公司工作人员向樊志要求收取物业费的微信聊天记录，用以证明金科物业服务集团有限公司德州分公司自2019年11月1日替代嘉信物业公司对嘉诚东郡小区提供物业服务，嘉信物业公司无权收取2019年11月1日之后的物业费、垃圾处理费等费用。嘉信物业公司对上述证据进行质证后，认可证据一、二的真实性，且认可其在一审时主张的是2019年10月30日之前的物业费、垃圾处理费。因嘉信物业公司认可证据一、二的真实性，本院对证据一、二的真实性予以确认，该两份证据能够证实嘉信物业公司自2019年11月1日起即不再为案涉小区提供物业服务；证据三系微信聊天记录，无法辨认聊天双方身份，真实性无法确认，故本院对证据三不予采信。本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，首先，樊志主张嘉信物业公司存在未能尽到管理监督义务、不履行维修义务、时常无理断水断电、滥收费用等行为，应减免物业费、垃圾处理费。对此，本院认为，物业服务企业的合同义务是按照物业服务合同的约定,对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行日常运行、维修、养护、提供保洁、公共秩序维护、绿化养护等服务。樊志主张的房屋漏水系因案外人刘立成私改非共用部位水路所致，樊志已另案向其主张权利，樊志以此主张嘉信物业公司未尽管理监督及维修义务依据不足。另，关于樊志主张的嘉信物业公时常无理断水断电、滥收费用导致其无法正常经营被迫停业、租赁房屋内乐器设备老化等，其现有证据不足以证明上述事实及因果关系的存在，故对其主张本院不予支持。其次，关于物业费及垃圾处理费收费标准。一审法院系依据樊志已经交纳的2015年8月1日至2016年7月的物业费、垃圾处理费数额及双方物业合同约定计算的其每月应当交纳的各项费用数额，并无不当，樊志主张嘉信物业公司向其收取的物业费、垃圾处理费数额错误依据不足，本院不予采信。再次，樊志主张因案涉租赁房屋漏水，房屋自2018年10月起已无法使用，且其与乐陵市盛泰房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同已经法院判决解除，其不应再缴纳物业费及垃圾处理费。对此，本院认为，樊志虽已与乐陵市盛泰房地产开发有限公司解除租赁合同，但其并未实际搬离租赁房屋，其现有证据不足以证明其于2018年10月起停止使用案涉房屋，且案涉房屋若因其他侵权行为导致无法使用，系樊志与侵权人之间的侵权法律关系，与本案无关，故对于樊志的该项主张，本院亦不予支持。最后，关于应支付的物业费及垃圾处理费数额。因嘉信物业公司认可其在2019年11月1日后不再为案涉小区提供物业服务及其在一审时主张的仅是截止到2019年10月30日前樊志拖欠的物业费和垃圾处理费等事实，一审法院判决樊志向嘉信物业公司支付2019年11月1日后的物业费、垃圾处理费错误，本院予以纠正。结合一审法院查明的物业费、垃圾处理费、违约金计收标准及樊志欠付情况，樊志应交纳2016年8月1日至2019年10月30日的物业费15210元（1.5元每平方米每月×39个月×260平方米=15210元）、垃圾处理费390元（10元每月×39个月=390元）及按中国银民银行同期同类人民币贷款利率（2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%计算的违约金。综上所述，樊志的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初227号民事判决第二项；二、变更德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初227号民事判决第一项为上诉人樊志自本判决生效之日起十日内支付被上诉人德州嘉信物业管理有限公司物业费15210元、垃圾处理费390元，共计15600元及违约金（以2400元为基数，自2016年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2017年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2017年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2018年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2018年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以1200元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、驳回被上诉人德州嘉信物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取96元，由上诉人樊志负担；二审案件受理费192元，由被上诉人德州嘉信物业管理有限公司负担156元，上诉人樊志负担36元。本判决为终审判决。审判长 王 芳审判员 王子超审判员 宋珊珊二〇二〇年八月二十七日书记员 孙雅芳