河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初851号原告：李连奇，男，1976年1月16日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：辛聪明，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱妍，河南宇法律师事务所律师。被告：周芳，女，1978年10月16日生，汉族，住江西省九江市修水县。第三人：郑州幸福人家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中牟县商都大道与宝峰街交叉口蓝爵世家23号楼101铺，统一社会信用代码：91410122MA3X932P78。法定代表人：仓改霞，系该公司总经理。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路299号，统一社会信用代码：91410100727025903N。法定代表人：董琢理，系该行行长。委托诉讼代理人：刘美丽（该银行员工），女，1985年5月6日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张向东，河南尤扬律师事务所律师。原告李连奇诉被告周芳、第三人郑州幸福人家房地产营销策划有限公司（以下简称幸福人家公司）、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李连奇及其委托诉讼代理人辛聪明，第三人幸福人家公司法定代表人仓改霞，第三人浦发银行郑州分行委托诉讼代理人刘美丽、张向东到庭参加诉讼，被告周芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李连奇向本院提出诉讼请求：1.判令周芳继续履行房屋买卖合同，向中牟县房管局申请涉案房屋解封，并协助李连奇将房屋产权转移登记至李连奇名下。2.判令周芳赔偿李连奇违约金417000元。3.判令周芳赔偿李连奇办理贷款支出的费用16350元。4.本案诉讼费、保全费、律师费等主张债权的费用由周芳承担。事实与理由：周芳是涉案房屋的所有权人。2018年12月31日，李连奇与周芳经幸福人家公司居间签订了房屋买卖合同，并于2019年1月3日签订了补充协议，协议约定：总房款1390000元，以按揭方式支付。2019年1月3日，李连奇给周芳部分首付款300000元，周芳将房产证及相关过户票据交付给幸福人家公司代为保管，把房屋交付给李连奇进行物业交割，并与李连奇签订银行贷款买卖合同，剩余首付款200000元李连奇于2019年1月16日付清，任何一方违约需要赔付守约方总房价的三倍违约金。合同签订后，李连奇向周芳支付了600000元，周芳将房子交付给李连奇居住，但周芳以银行贷款尚未结清为由，拒不协助李连奇办理产权登记手续。李连奇多次找周芳及幸福人家公司协商无果，诉至法院。诉讼中李连奇得知浦发银行郑州分行因周芳将涉案房屋抵押贷款800000元未偿还，在郑州市金水区人民法院（以下简称金水区法院）诉讼，并进入执行程序，李连奇愿意将剩余房款向执行法院金水区法院支付，用以结清浦发银行郑州分行的执行款项，周芳继续履行合同无任何章障碍，请求查明事实，判如所请。周芳未答辩，亦未提供证据。幸福人家公司辩称，幸福人家公司没有意见。浦发银行郑州分行辩称：周芳在浦发银行郑州分行的800000元消贷易贷款本息尚未结清，浦发银行郑州分行向金水区法院提起诉讼，经金水区法院判决案件进入执行程序，浦发银行郑州分行对涉案房产享有抵押权，对涉案房产拍卖，变卖价款享有优先受偿权。在贷款本息及相关费用结清之前，浦发银行郑州分行不同意办理结清解押手续。若法院判令李连奇与周芳之间的房屋买卖合同合法有效，周芳应当配合李连奇协助办理过户手续的情况下，浦发银行郑州分行同意李连奇通过向金水区法院支付执行款的方式来结清浦发银行郑州分行处的相关债权。经审理查明：2018年12月31日，卖方周芳（以下简称甲方）与买方李连奇（以下简称乙方）及居间方幸福人家公司（以下简称丙方）签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》，合同第一条主要内容为：“甲方确认房屋状况：甲方拥有位于中牟县城××大街北侧、××街西侧、××路南侧东××楼××号的房屋，房屋所有（共有）权证书号为1601192475；甲方通过购买的方式取得房屋所有权，房屋所有（共有）权人周芳；契税缴纳已满贰年，以甲方家庭为单位不是甲方唯一住房，产权变更过户手续办理时需缴纳个人所得税，房屋建筑面积为140.78平方米（以上内容以及其他相关内容均以《房屋所有权证》登记为准）”。第三条约定主要内容为：“成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为：人民币（大写）壹佰叁拾玖万圆整（小写）1390000元。此价格下，包含该房屋的相关配套设施有：除了电视、冰箱、洗衣机和私人物品以及厨房里的锅碗带走和5把茶椅带走，其他全部留下”。第四条约定：“乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币27800元，其中佣金及代办费人民币（大写）贰万柒仟捌（佰）圆整”。第九条约定：“该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的柒个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款”。第十八条违约责任约定的主要内容为：“1、甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金叁拾万元整。2、甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失……”。第十九条：“其他约定事项：1、经甲乙双方共同协商，乙方于2019年1月3日之前向甲方支付包含定金在内共计人民币陆拾万（元）整首付款，甲方当日将房屋交付给乙方使用；2、甲乙双方签订本合同当日乙方交付给甲方购房定金伍万元，以实际收据为准”。2019年1月3日，周芳（甲方）与李连奇（乙方）、幸福人家公司（中介方）签订《补充协议》一份，主要内容为：“经甲乙双方协商一致同意签署以下补充协议：1、2019年1月3日乙方给甲方首付款部分之叁拾万元整（300000），甲方把房产证及过户相关票据交付给中介方代为保管。甲方把房产交付给乙方使用一并进行物业交割。并且甲乙双方签定银行贷款买卖合同。首付款剩余部分贰拾万元整乙方承诺于2019年1月16日给甲方付清。2、甲方于2019年2月13日之前去银行预约还款，在银行通知领取结清证明的三个工作日内去银行领取结清证明并配合中介方办理注销抵押。……5、甲方收到总房款壹佰叁拾玖万元整，客户按揭贷款多余部分业主需在收到尾款当天转给中介方，再由中介方转给客户。6、如任何一方违约需要赔付守约方总房价的三倍违约金。甲方：周芳乙方：李连奇中介方：幸福人家公司2019.1.3”。李连奇提交的张刘振证人证言一份，主要内容为：“我和李连奇是亲戚，我的中国建设银行卡2019年1月4日转账给仓改霞的30万元、2019年1月14日转账给仓改霞的20万元，是替李连奇转的购房款”，并有户名为张刘振的《中国建设银行银行卡客户交易明细清单》一份，显示：“2019年1月4日向仓改霞转账300000元购房款；2019年1月14日向仓改霞转账200000元”。幸福人家公司提交账户名称为仓改霞的《河南省农村信用社账户历史交易明细清单》一份，显示：2019年1月3日仓改霞向周芳转账两笔，共计300000元；2019年1月14日仓改霞向周芳转账200000元。周芳共向李连奇出具《收据》三份，内容分别为：“今收到李连奇购买本人房产，购房定金壹拾万元整（￥100000）收款人：周芳2018年12月31日”；“今收到李连奇购东润朗郡××房屋首付款叁拾万元整（￥300000）收款人：周芳2019.1.3”；“今收到李连奇房屋买款贰拾万元整（￥200000）收款人：周芳2019.1.11”。周芳在收到购房首付款600000元后，按约将涉案房屋交付给李连奇使用，后周芳未按约定办理银行解押，李连奇要求周芳协助办理房屋过户手续，因协商未果，周芳诉至本院。本案在审理过程中，李连奇向本院申请财产保全，本院根据李连奇的申请，将涉案房屋予以查封（查封期限自2020年6月12日起至2023年6月11日止）及周芳名下的豫Ａ×××××、豫Ａ×××××车辆予以查封（查封期限自2020年6月23日起至2023年6月22日止）。另查明，2018年1月19日，周芳以涉案房屋作抵押担保在浦发银行郑州分行申请贷款800000元，并办理了抵押登记。后因周芳与浦发银行郑州分行之间的纠纷，涉案房屋被金水区法院于2020年4月22日查封，查封文号：（2020）豫0105执2719号，查封期限自2020年4月22日起至2023年4月21日止。2020年6月30日，李连奇向金水区法院转账890476元（附言：（2020）豫0105执2719号周芳房款）。2020年7月20日，经与浦发银行郑州分行核实，浦发银行已经收到金水区法院的案件执行款，周芳在其处的贷款本金及利息已结清。现金水区法院已解除对涉案房屋的查封。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李连奇、周芳及第三人幸福人家公司签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。李连奇按照合同约定支付周芳600000元购房首付款，周芳将房屋交付给李连奇后，未按约定偿还银行贷款及办理涉案房屋的解押手续，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。现李连奇为继续履行合同，已代为清偿了周芳在浦发银行郑州分行的贷款本息。为维护交易安全，构建诚信市场环境，李连奇要求周芳继续履行合同并协助将涉案房屋产权转移登记至李连奇名下的诉讼请求，本院予以支持。因周芳违约，李连奇要求周芳赔偿其违约金、办理贷款支出的费用及本案律师费的诉讼请求，本院考虑李连奇购买涉案房屋用于居住，周芳按约交付涉案房屋，李连奇入住至今的实际情况，以周芳违约给李连奇造成的实际损失为基础，综合当事人的过错程度及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定李连奇的损失为因本案诉讼支出的律师费，即35000元，李连奇其他过高部分的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告周芳继续履行与原告李连奇于2018年12月31日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》，待查封和抵押解除后十日内协助原告李连奇将位于中牟县城西区商都大街北侧、寿圣街西侧，滨河路南侧东润朗郡××的房产（不动产权证号：××号）过户登记至原告李连奇名下；二、被告周芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告李连奇损失35000元；三、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行于本判决生效之日起十日内将位于中牟县城西区商都大街北侧、寿圣街西侧，滨河路南侧东润朗郡××的房产（不动产权证号：××号）解押；四、驳回原告李连奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21211元，减半收取10605.5元，由被告周芳负担8812.5元，由原告李连奇负担1793元；保全费5000元，由被告周芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，同时将缴费凭证交本院查验。审判员  娄王记二〇二〇年八月十九日法官助理安静书记员边亚杰