湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9427号上诉人（一审原告）：陈姣。委托诉讼代理人：陈子毛。被上诉人（一审被告）：湖南楚才伟业投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。法定代表人：华楚才，执行董事。委托诉讼代理人：鲁璇姬，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖祺，湖南通程律师事务所律师。上诉人陈姣因与被上诉人湖南楚才伟业投资管理有限公司（以下简称楚才伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈姣上诉请求：1、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3304号民事判决，依法改判；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.新冠肺炎疫情属于不可抗力，案涉合同第十条关于不可抗力的条款显失公平、属于无效的条款，一审法院没有对该条款进行审理是错误的；2.一审当庭宣判的内容是：楚才伟业公司返还2、3两个月的租金31000元，5月21日至7月21日是合同延长期，如果上诉人店铺经营向好，楚才伟业公司退还上诉人一半保证金，合同继续履行。而一审判决并未提及合同延长及退还保证金事宜。3.根据有关部门意见，应当减免3个月租金。因此，陈姣请求撤销一审判决，支持其上诉请求。楚才伟业公司辩称：案涉合同合法有效，被上诉人履行了合同义务；疫情虽然为不可抗力，但并未因此导致门面不能使用，并非法定和约定的解除事由；被上诉人已经作出减免两个月租金的诚意；上诉人所称的一审当庭宣判的内容与一审判决书判决的内容不一致，实质上是一审调解过程中的双方未达成一致的调解方案。因此，楚才伟业公司请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。陈姣向一审法院起诉请求：1．判令终止陈姣与楚才伟业公司签订的《商铺租赁合同》，楚才伟业公司向陈姣返还保证金31000元；2．判令楚才伟业公司减免两个月租金；3．判令楚才伟业公司承担本案诉讼费。一审法院认定如下事实：2014年5月28日，长沙市液化石油气发展有限责任公司出具《委托书》，委托楚才伟业公司对位于长沙市芙蓉区红线范围内的全部物业进行招商、经营、管理，委托时间为8年，自2014年6月8日至2022年6月7日止。2019年11月10日，陈姣与楚才伟业公司签订《商铺租赁合同》，约定陈姣向楚才伟业公司租赁位于长沙市芙蓉区房屋，建筑面积约为40平方米；合同第二条第三项约定，租赁期限从2019年11月10日至2021年11月21日，2019年11月10日至2019年11月21日为免租期，如果陈姣提前终止合同，该免租期扣除，陈姣应交足该装修免租期所产生的租金，租赁期内如因当地政府的政策调整、城市建设、征地拆迁、征收征用、国家政策变化以及当地政府相关规划调整等因素，导致本合同无法履行的，本合同自动终止，双方互不赔偿，在陈姣缴清应缴费用及清空租赁商铺给楚才伟业公司后，楚才伟业公司退还合同保证金给陈姣，退还款项不计付利息；租金为每年186000元，陈姣在签署本租赁合同的当天须缴纳31000元作为合同保证金，该合同保证金不能用以冲抵租金及其他费用，若因陈姣的原因导致合同提前解除的，合同保证金及剩余租金转为陈姣应向楚才伟业公司交纳的违约金，不予退还；合同第十条约定，由于地震、台风、水灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致在租赁期内租赁商铺已无法继续使用，则本合同自动终止，双方互不承担责任。租赁合同签订后的同日，陈姣向楚才伟业公司交纳了2019年11月22日至2020年5月21日的租金93000元及合同保证金31000元。在租赁合同履行过程中，2020年3月5日，陈姣向楚才伟业公司作出《关于终止商铺租赁合同的报告》，称依据租赁合同第十条不可抗力条款，从2020年1月24日起终止合同，请楚才伟业公司退还保证金和部分已付租金。2020年3月9日，楚才伟业公司向陈姣作出《回复函》，回复称租赁合同第三条第二款约定，租赁合同期限为2年，如一方提前解除合同，属违约行为，须承担违约责任，赔偿另一方损失，如陈姣提前解约，合同保证金将转为合同违约金不予退还，关于不可抗力情况，根据租赁合同约定，出现不可抗力情形导致商铺房屋无法使用的才可解除合同，目前商铺房屋并非无法使用，在做好卫生防疫的情况下可以正常经营，楚才伟业公司也同意根据疫情实际情况减免部分租金，由于陈姣提前退租违约，根据租赁合同第二条第二款的约定，陈姣应当对免租期的租金予以补交，陈姣已经预缴但目前尚未使用的租金楚才伟业公司同意退还。一审法院认为，本案争议焦点有二：其一，陈姣是否有权解除合同；其二，案涉商铺租金能否减免。关于陈姣是否有权解除合同的问题。陈姣诉请终止其与楚才伟业公司签订的《商铺租赁合同》，实质为诉请解除双方签订的租赁合同。双方签订的《商铺租赁合同》依法成立有效，依据案涉合同第二条第三项及第十条约定，只有因不可抗力原因导致在租赁期内，租赁商铺已无法继续使用，则本合同自动终止，双方互不承担责任。本案中，因新型冠状病毒肺炎疫情爆发，湖南省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，新型冠状病毒肺炎疫情对陈姣的商铺经营客观上产生了一定的影响，但案涉商铺并非无法继续使用，且目前各行各业已返工复产，陈姣也已恢复开业经营，双方之间商铺租赁合同属于连续性履行合同，符合继续履行的条件，陈姣提出解除商铺租赁合同，并要求楚才伟业公司退还保证金，不属于法定解除合同的情形，也不符合双方约定的合同解除条件，故双方签订的商铺租赁合同应当继续履行。据此，陈姣诉请终止商铺租赁合同并要求楚才伟业公司退还保证金，一审法院不予支持。关于商铺租金能否减免的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案涉及的新型冠状病毒肺炎疫情带来的交通管制、返工推迟、商铺关闭等情况直接影响了本案商铺租赁合同的履行，根据公平原则，结合不可抗力因素影响程度及合同实际履行情况，一审法院酌情对案涉商铺租金按合同约定租金标准减免两个月。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、在一审判决生效后五日内，楚才伟业公司减免陈姣已支付的2020年2月、3月商铺租金共计31000元（可在《商铺租赁合同》剩余履行期陈姣应付租金中抵扣）；二、驳回陈姣的其他诉讼请求。一审案件受理费575元，因适用简易程序减半收取287.5元，由陈姣负担144元，由楚才伟业公司负担143.5元。二审中，双方当事人围绕诉争事实依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈姣提交的与楚才伟业公司员工汤小叶的微信聊天记录、有关部门关于疫情防控的部分指导意见、楚才伟业公司提交的上诉人门店照片、关于部分租金及电费的收据，形式合法、内容真实，与本案诉争事实相关，本院予以认定。二审中，对一审法院认定的其他事实，双方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。此外，本院另查明：双方当事人均认可，一审判决后上诉人经营的案涉店铺仍在营业中，并向楚才伟业公司缴纳了部分租金，现租金已交至2020年8月4日。本院认为，本案二审的争议焦点仍然是案涉合同是否应予解除以及楚才伟业公司应否退还保证金。关于案涉合同是否应予解除的问题，上诉人主张合同履行期间发生的新冠疫情属于不可抗力，对其租赁房屋经营小吃店产生了重大影响，其有权解除合同。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。本案中，案涉合同第十条将作为合同解除免责条件的不可抗力限定为“由于地震、台风、水灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致租赁商铺已无法继续使用”等情形，依据合同约定，仅有上述影响到商铺使用的不可抗力情形发生时，双方才会在“合同自动终止”的情况下，互不承担责任。本院认为，法院尊重当事人之间关于不可抗力的约定，但同时也注意到，案涉合同约定的不可抗力条款在客观上缩限了《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定的“不能预见、不能避免且不能克服”的不可抗力事件的范畴。因此，当“不能预见、不能避免且不能克服”但却不影响房屋使用价值的事件发生时，法院还应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，结合案件的实际情况，基于公平原则，对当事人解除合同的请求进行审查。本案中，案涉合同履行期间的新冠肺炎疫情及防控措施，对于为了开设小吃店而租赁房屋的承租人陈姣而言，即属于“不能预见、不能避免也不能克服”的外部经营环境的重大变化，该种变化虽然不属于案涉合同约定的不可抗力情形，但对于上诉人经营的刚刚成立、抗风险能力较弱且依赖于人员的流动和聚集的小吃店而言，在其生存困难已经请求解除合同的情况下，仍要求其在疫情期间继续履行合同明显不公平。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，上诉人陈姣要求解除合同的诉求应予支持。案涉合同自楚才伟业公司收到一审起诉状副本之日起解除。合同解除后，双方当事人在等待本案生效判决期间按照原合同约定占有使用房屋并已支付相应费用的行为，构成新的事实合同关系。关于楚才伟业公司应否退还保证金的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉合同约定“若因陈姣的原因导致合同提前解除的，合同保证金及剩余租金转为陈姣应向楚才伟业公司交纳的违约金，不予退还”。如前所述，本案合同并非因为陈姣的原因导致合同解除，故对上诉人陈姣要求楚才伟业公司退还保证金31000元的主张本院予以支持。另，上诉人陈姣请求减免3个月租金的主张超出了其一审诉讼请求的范围，本院不予支持。综上所述，一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，本院判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3304号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3304号民事判决第二项；三、上诉人陈姣与被上诉人湖南楚才伟业投资管理有限公司于2019年11月10日签订的《商铺租赁合同》于被上诉人湖南楚才伟业投资管理有限公司收到一审起诉状副本之日起解除；四、在本判决生效之日起十日内，被上诉人湖南楚才伟业投资管理有限公司向上诉人陈姣退还保证金31000元；五、驳回上诉人陈姣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，湖南楚才伟业投资管理有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费575元，因适用简易程序减半收取287.5元、二审案件受理费575元，均由被上诉人湖南楚才伟业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  潘 威审 判 员  孙一中二〇二〇年八月二十八日代理书记员  闫江欢《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。