山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5335号 上诉人（原审原告）：鞠华玉，男，1971年9月8日出生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：刘辉，山东汇公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李忠和，山东汇公律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：张清学，男，1966年10月7日出生，汉族，住诸城市。 上诉人鞠华玉因与被上诉人张学清房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2020）鲁0782民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鞠华玉上诉请求：请求二审法院将本案依法改判或发回重审，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决书中第二判项判决被上诉人张学清偿付上诉人鞠华玉违约金18000元。上诉人对一审法院的这一判决不服，具体理由如下:一、一审法院适用法律错误。1、本案购房协议中明确载明“双方任何一方如有违约，将承担房款总额2620000元的30%惩罚性违约金”。首先，原被告双方的上述约定并不违反相关法律的强制性规定，并且符合《合同法》关于违约责任的相关规定，属有效约定。其次，惩罚性违约金并不以违约造成经济损失为基础，而是为确保合同的履行，基于双方约定或法律规定对违约方违约行为的一种惩罚。2、本案中一审法院判决被上诉人张清学偿付上诉人鞠华玉违约金18000元，是基于上诉人鞠华玉交付被上诉人张清学30000元购房定金所产生的利息损失做出的判决认定，而不是基于双方购房协议中“双方任何一方如有违约，将承担房款总额2620000元的30%惩罚性违约金”的约定做出的判决认定。综上，一审法院根据利息损失为依据做出被上诉人张清学偿付上诉人鞠华玉违约金18000元的判决法律适用错误，应依据双方购房协议中违约责任约定进行判决认定。二、一审法院判决被上诉人张清学偿付上诉人鞠华玉违约金18000元程序错误。一审法院审理过程中张清学认为自己并不构成违约，并且未申请法庭对双方购房协议中约定的违约金进行调整。依据《合同法司法解释三》第二十七条之规定，一审法院应对是否需要调整违约金进行释明，否则无权对双方约定的违约金进行调整。综上所述，请求二审法院撤销原判，给予依法改判或发回重审。 张学清未提交书面答辩意见。 鞠华玉向一审法院起诉请求：请求依法判令张学清双倍返还定金60000元并支付违约金786000元；本案诉讼费由张学清承担。 一审法院认定事实：2017年4月21日，鞠玉华、张学清双方签订购房协议一份，协议内容为：“由鞠华玉（买方）购买张清学（卖方）位于诸城市和平街125号密州购物广场小区1幢1单元639号（合同编号2012926051571，面积468.68平方米）及1幢1单元640号（合同编号2012926051593，面积609.6平方米）商品房两处，总价款2620000元整。现交购房定金30000元。卖方收到定金后6个月内将房产（江峰房地产同意现状交付）过户到买方名下，房款过户后一次性付清。其它过户的所有费用由张清学承担。双方任何一方如有违约，将承担房款总额2620000元的30%惩罚性违约金”。协议签订当日，鞠华玉向张清学交付30000元，张清学向鞠玉华出具收到条一份，内容为：“今收到鞠华玉购房订金30000元”，并在收到条中标注“跟购房协议是一回事”。上述协议签订及款项交付后，双方未办理过户、交房手续，鞠玉华未支付剩余房款。 另查明，涉案房产系诸城市江峰房地产开发有限公司开发。张清学于2012年9月26日与诸城市江峰房地产开发有限公司签订商品房预售合同两份，购买密州购物广场小区1幢1单元639号（合同编号2012926051571，预测建筑面积468.68平方米）及1幢1单元640号（合同编号2012926051593，预测建筑面积609.6平方米）商品房两处，合同约定价款共计1401764元。2012年9月27日，诸城市江峰房地产开发有限公司为张清学出具收款收据一份，标明收到购房款140万元。该两份购房合同已在房管部门进行备案登记，但尚未办理不动产登记证书。 庭审中张学清辩称，涉案购房协议中约定的“过户”真实意思表示为“到房管部门变更购房人名称”，且协议签订后，其多次联系鞠玉华进行名称变更，鞠玉华均不予配合。对此鞠玉华不予认可，称协议所约定的“过户”即是通常意义上的房屋过户，张学清在尚未取得房屋产权的情况下即向鞠玉华出卖涉案房屋，故不能将涉案房屋过户至鞠玉华名下，致使合同目的不能实现，张学清存在根本性违约。若如张学清所称，“过户”系办理网签更名手续，这是一种偷税漏税行为，鞠玉华没有义务协助张学清办理该更名手续。 一审法院认为，鞠玉华、张学清之间签订的购房协议系双方之间的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。鞠玉华张学清双方均应按协议约定全面履行合同义务。鞠玉华按合同约定交付定金30000元后，张学清未能在定金交付后的六个月内完成过户义务，构成违约，应当承担相应违约责任。张学清辩称协议中约定的“过户”真实意思表示为“到房管部门变更购房人名称”，但协议中并未对“过户”作出超出其本意的解释，对张学清的该项抗辩依法不予采信。协议约定的房屋过户，约定明确，无歧义。张学清未能完成房屋过户义务，违约事实明确。鞠玉华以“张学清尚未取得房屋产权，故无法将涉案房屋过户至鞠玉华名下，致使鞠玉华、张学清双方的合同目的不能实现”为由，要求解除双方之间的房屋买卖协议，于法有据，依法予以支持。鞠玉华要求返还已付款项30000元的诉讼请求，依法予以支持。对于鞠玉华主张的违约金，张学清辩称数额过高，且不应由其承担。购房协议约定：“任何一方违约，承担房款总额2620000元的30%惩罚性违约金”。但从协议履行来看，鞠玉华仅交付款项30000元，剩余房款未实际交付，即使张学清存在违约行为，但要求张学清承担全部房款的30%作为违约金，显然过高，应依法予以调整。另，协议中仅标明了涉案两处商品房的购房合同编号，未标明房屋产权证号，故协议签订时鞠玉华对于涉案房屋的产权状态应系明知，亦应承担相应缔约风险。根据相关法律规定，合同双方虽约定了违约金，但当事人主张约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，鞠玉华未能举证证明实际损失数额，但鞠玉华交付款项30000元后确实产生利息等损失。本院结合协议内容、协议的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定张学清赔偿鞠玉华违约金18000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、张清学返还鞠华玉购房款30000元，于判决生效后十日内履行完毕；二、张清学偿付鞠华玉违约金18000元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回鞠华玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12260元，减半收取6130元，诉讼保全费4750元，由鞠华玉负担10263元，由张清学负担617元。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致。 本院认为，上诉人鞠玉华提交的上诉状明确载明“无其他新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。因出卖人张学清尚未取得房屋产权，无法将涉案房屋过户至买受人鞠玉华名下，致使双方合同目的不能实现，鞠玉华要求解除合同符合法律规定。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鞠玉华要求返还已付款项30000元，符合法律规定，依法予以支持。至于鞠玉华主张的违约金问题，虽然购房协议载明：“任何一方违约，承担房款总额2620000元的30%惩罚性违约金”。但从协议履行情况来看，鞠玉华仅交付款项30000元，剩余房款并未实际交付，即使张学清存在违约行为，如果按照全部房款的30%作为违约金，显然过高，在一审庭审中张学清陈述“被告没有违约…根据本案的案情，不能适用惩罚性违约金…”，应视为张学清对违约金数额提出异议，一审法院结合协议内容及履行情况，酌情认定张学清赔偿鞠玉华违约金18000元，并无不当。综上所述，上诉人鞠玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12260元，由上诉人鞠玉华负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年八月二十一日 书记员  郑 伟