四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7087号 上诉人（原审原告）：成都市双流新博新美商业管理有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升广都街道大道189号。 法定代表人：李磊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李绍杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马璐瑶，泰和泰律师事务所律师。 上诉人(原审原告)：西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司，住所地：西藏自治区山南市乃东区泽当镇民族路和安徽大道交汇处伊葩公寓写字楼5楼。 法定代表人：刘文俊，副董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘静，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄钰翔，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都新同辉置业有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道龙桥路6号121栋1单元9楼906号。 法定代表人：赵建华，执行董事。 委托诉讼代理人：刘伟，四川眀炬（拉萨）律师事务所律师。 原审第三人：成都金同辉物业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区龙爪小区同辉购物中心。 法定代表人：王长春，执行董事。 委托诉讼代理人：杜兴，四川全兴律师事务所律师。 上诉人成都市双流新博新美商业管理有限公司（以下简称双流新博公司）、西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司（以下简称西藏新博公司）因与被上诉人成都新同辉置业有限公司（以下简称新同辉公司），以及原审第三人成都金同辉物业管理有限公司（以下简称金同辉公司）合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5565号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 双流新博公司、西藏新博公司上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5565号民事判决；2.依法改判确认新同辉公司解除合同行为无效，支持双流新博公司、西藏新博公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由新同辉公司负担。主要事实和理由：1.双流新博公司、西藏新博公司在2015年因新同辉公司影响等客观原因自行确定租金方案的行为并非违约，且没有极大损害新同辉公司定价权。双流新博公司、西藏新博公司采取降租等优惠的直接原因在于新同辉公司经营恶化对商场产生负面影响。合同约定的租金定价基准是市场合理定价，双流新博公司、西藏新博公司调整租金并非违约。双流新博公司、西藏新博公司的收入亦来源于商户租金收入分配，不存在主观恶意降低租金损害商场收入的动机。新同辉公司恶意解除合同的违约行为不应得到保护。2.双流新博公司、西藏新博公司在2015年确定租金方案，没有极大损害新同辉公司知情权。3.双流新博公司、西藏新博公司在2015年降低商户租金单价，不会导致合同目的无法实现。 新同辉公司辩称，1.新同辉公司有约定和法定解除依据。2.双流新博公司、西藏新博公司调整租金不知情也不合理，实质影响新同辉公司定价权。3.双流新博公司、西藏新博公司收入源于租金分配，与其降低租金没有逻辑关系，双流新博公司、西藏新博公司可以另行向商户收取其他费用。4.双流新博公司、西藏新博公司放弃经营，因在双流新博公司、西藏新博公司离场后，双流政府搭建平台让双方按现状管理，但双流新博公司、西藏新博公司未履行运营职责。5.商场现已住了第三方管理公司，有新商家入主，失去了继续履行原合同的基础。 金同辉公司述称，一审适用法律正确，认定事实清楚。双流新博公司、西藏新博公司与新同辉公司签订的协议处分了案外人小业主的权益，有关小业主的部分没有得到金同辉公司和小业主的追认，是无权行为。 双流新博公司、西藏新博公司一审起诉请求：1.确认新同辉公司2017年12月22日发出的《解除合同（协议）通知》不发生法律效力，新同辉公司解除合同的行为无效；2.判令新同辉公司继续履行与双流新博公司、西藏新博公司（含关联公司）签订的所有合同（协议）。 一审法院认定事实：西藏新博公司原名成都博美商业地产营销管理有限责任公司，后成都博美商业地产营销管理有限责任公司将公司名称变更为成都新博美商业管理连锁股份有限公司，成都新博美商业管理连锁股份有限公司于2016年7月7日将公司名称变更为西藏新博美商业管理连锁股份有限公司，西藏新博美商业管理连锁股份有限公司于2017年12月15日将公司名称变更为西藏新博公司。西藏新博公司与新同辉公司于2010年11月12日、2012年11月22日订立的协议均是以成都博美商业地产营销管理有限责任公司的名称签订；西藏新博公司与新同辉公司于2013年6月28日、2014年6月9日、2015年12月16日订立的协议均是以成都新博美商业管理连锁股份有限公司名称签订，鉴于成都博美商业地产营销管理有限责任公司、成都新博美业商业管理连锁股份有限公司、西藏新博公司均是同一主体在不同时期的公司名称，以下载明的协议内容对该同一主体均简称西藏新博公司。 一、新同辉公司与西藏新博公司、双流新博公司、金同辉公司签订相关协议的情况 （一）新同辉公司与西藏新博公司约定以合作经营方式经营“世代积家一期”项目并签订协议的情况 1.2010年11月12日，新同辉公司（甲方）与西藏新博公司（乙方）签订了《合作协议》，约定：“……2、甲方拥有坐落于双流县东升街道迎春桥社区部分土地的使用权，且甲方按照乙方经营要求，在此土地上修建面积达6-7万平方米的五层商业物业。3、乙方是装饰、建材、家具行业的专业运营商，具有较强的品牌号召效应。鉴于此，甲、乙双方友好协商，决定利用甲方拟建的商业物业开发新项目，组建大型装饰、建材、家具卖场，并设立新的项目管理公司对此项目进行经营管理。第一条项目名称，新博美家居装饰城—双流同辉店（暂定）（以下简称项目）。项目所在地：双流县东升街道迎春桥社区。项目规模：本项目建设用地共74.67亩，总建筑面积约为10万平方米（具体面积以最终的规划设计为准），建筑性质为商业……第二条合作方式。1、甲方负责项目的开发修建，乙方负责项目的招商运营，在项目开工后五个月时，甲乙双方共同为本项目设立新的项目管理公司，甲方、乙方作为公司股东参与本项目利益分配。项目的经营主要以乙方为主，项目管理公司的法定代表人由乙方指派，除甲方指派1名财务人员外，其他相关管理人员均由乙方指派。2、甲方负责以上述拥有使用权的土地开发项目，并完成建筑工程的主体结构及相关配套设施。3、乙方负责本项目的内部装修并负责招商和运营管理，内部装修方案应经过甲方的同意。4、乙方应在甲方建筑工程动工5个月后，立即进行项目的招商。5、项目整体完工后，甲方仅提供项目物业的使用权，项目物业的所有权仍归甲方所有。6、甲、乙双方按照60%、40%的出资比例，共同投资成立本项目经营管理公司，双方按照投资比例，享受扣除运营成本后的利润分成，即甲、乙双方的利润按60%、40%的比例分成。在项目开发建设期间，甲方投入的修建成本和乙方投入的内部装修费用，均不计入运营成本，甲方在项目运营过程中不收取租金，甲方回报来源为项目经营后的利润分成。7、商业物业室外的公共设施，如路灯、垃圾箱、垃圾转运箱、休息椅、绿化带、广告旗杆、停车区设施等，甲方负责装修和安装完毕，日后的日常维修管理由项目管理公司负责……第四条项目公司的概况及运营管理。1、双方约定项目公司名称为“成都双流同辉新博美装饰城管理有限公司”（关于注册资本、成立日期、经营期限等事项详见双方签订的补充协议）……10、合作期内，租金收入，联营收入，物业管理收入，停车收入等收入全部计入经营总收入，整个经营场内的POS收银系统及银行账户集中管理，均由甲方确定管理银行，乙方承诺不采取任何方式隐瞒、降低或者减少经营收入，否则按隐瞒、降低或者减少经营收入的三倍向甲方支付违约金，并处人民币100万元的罚金。11、营运费用及支出内容包括但不限于工人工资、福利、广告营销费用、日常的经营管理费用等，甲乙双方确认开业后，每年运营费用总额不高于600万，超过部分由乙方承担。第五条特别约定。乙方应保证本项目在试营业时实际可租面积，出租率达到80%，第二年达到90%以上”。 2.新同辉公司（甲方）与西藏新博公司（乙方）又签订《补充协议》，约定：“甲乙双方经友好协商，就双方在2010年11月12日签订的《合作协议》中未尽事宜达成如下协议：1、《合作协议》中所述由甲方开发建设的项目暂定名为“世代积家一期”商业项目，建成后甲方将对主商场以外的商业以售后返租形式对外销售，甲方同意将其返租商业与主商场一并委托由甲乙双方共同成立的项目管理公司进行统一规划、统一招商、统一经营、统一物业管理。2、项目管理公司注册总资金为人民币200万元整，由于乙方提出：他方股东IPO入股的基金公司要求乙方此次按照甲方20%，乙方80%投资比例注册项目管理公司。为双方以后更好的合作，甲方同意按照乙方提出的注册方案，但此注册方案不影响甲乙双方在2010年11月12日签订的《合作协议》中第二条第6项的利润分成比例进行分配，此外，甲方不再在管理公司中按出资比例分取任何利润。注册公司名称“成都双流新博新美同辉装饰城管理有限公司”为首选注册名称，如无法注册时双方再另行友好协商新公司名称。……4、因甲方在销售过程中对小业主有返租承诺，其返租租金由甲方承担，甲乙双方一致同意该部分商业的经营收益归属甲方，相关税费由甲方承担。鉴于在营销过程中的招租、营销、物业管理等工作，均由乙方管理担当，甲乙双方经协商，甲方同意按该部分商业面积招商所得租金收益6%，扣除其相关税费后，支付给项目管理公司，此项收益归管理公司中的乙方，甲方不分成，在每月收取租金时扣除。5、售后返租面积的公共部分装修纳入主商场的装修统一进行，装修设计方案与装修标准由甲乙双方共同制定，该部分的装修费用由甲方承担……10、本协议内容为《合作协议》的补充，与合作协议内容有冲突的，以本协议为准”。 3.2012年11月22日，新同辉公司（甲方）与西藏新博公司（乙方）签订了《合作备忘录》，约定：“参会双方就“世代积家一期”商业项目的合作经再次友好协商，就双方在2010年11月12日签订的《合作协议》中未尽事宜，达成以下备忘记录：一、合作期限与利益分配。1、《合作协议》中所述由甲方在双流开发建设的项目暂定为“世代积家—新博美连锁双流店”商业项目，建成后甲方将对主商场以外的商业以售后返租形式对外销售，甲方同意将其返租商业与主商场（不含商业外立面及商场以外部分）一并委托由乙方注册的项目管理公司进行统一规划、统一招商、统一经营、统一物业管理。2、按照双方在《合作协议》中约定的“甲、乙双方收益每月按60%、40%的比例分成”。后五年双方的收益分成比例需重新商定。3、《合作协议》中第二条第1项约定的由甲乙双方共同为本项目设立新的项目管理公司，现由于乙方原因，甲方同意由乙方独资注册项目管理公司，但不影响双方在本备忘录中约定的利益分配。4、甲乙双方共同商议拟定《年度利润分配计划》，每月股东以借支形式对扣除营运成本及预提维修基金后的利润进行一次分帐，定期到户，每年年终进行一次结算，甲乙双方各自提走部分均向项目管理公司提供相应发票。5、对于主商场以外销售的商业部分，因甲方在销售过程中对小业主有返租承诺，其返租租金由甲方承担，甲乙双方一致同意该部分商业的经营收益归属甲方，相关税费由甲方承担，介于在营销过程中的招租，营销，物流管理等工作，均由乙方管理人员担当，甲乙双方经协商，甲方同意，将按该部分商业面积招商所得全部收益的6%支付给项目管理公司，项目公司在每月收取租金时扣除其收益为乙方所有，甲方不再分成。二、合作项目的经营管理。在合作期内，项目管理公司对本协议第一条所述委托管理的商业物业范围享有完全的使用、经营权，实行统一经营管理，项目管理公司的经营管理主要以乙方为主，财务管理由甲乙双方各自指派财务人员组建“财务结算中心”共同管理，双方按分工内容各自实施控制责任。1、租金定价：甲乙双方同意每年租金按市场接受价格进行定价，由管理公司依据市场行情制定合理的《租金定价方案》，经甲乙双方签字确认后执行。2、经营费用：每年的营运费用确定为600万元，由管理公司根据营运情况编制《年度经营费用计划》报经甲乙双方签字确认后，由管理公司进行使用和管理，日常管理、财务支出等印章由乙方管理，项目管理公司对公章的使用进行登记备案，每月交复印件给甲方。3、维修基金：托管期间内，项目管理公司除对商业物业的相关设备、设施进行日常维修保养外，每年还需预提设备维修基金200万元（按月计提），作为设备大修使用，预提的维修基金要专户存储，管理公司根据设备大修需要提报《设备大修计划》，经甲乙双方审核同意后使用。三、合作项目的财务管理。1、合作期间内，整个经营场内的PO双流新博公司、西藏新博公司收银系统以及银行账户集中管理，均由甲方确定管理银行。资金账户及合作范围内的合同、收款、分成划账等采取甲乙双方共管形式，经营收费印章由甲方财务人员管理，项目管理公司向甲方分批领取相关收据。2、项目管理公司需将主商场与返租商业的租金收入、联营收入、物业管理收入等所有的经营物业有关的收入全部归集于项目管理公司的共管账户由财务中心管理。四、其他事项的约定。1、为维护甲乙双方利益便于招商和管理，对外宣传应保持统一口径。2、售后返租面积的公共部分装修纳入主商场的装修统一进行，装修设计方案与装修标准由甲乙双方共同制定，该部分的装修工程施工及装修费用由甲方承担……五、甲乙双方承诺事项。1、甲方承诺：按照双方约定提取的维修基金不足以支付设备大修费用部分由甲方补足。2、乙方承诺：不采取任何方式隐瞒、降低或者减少各项收入，若出现隐瞒、虚报或体外收取情况，视同违约，出现第一次，按照《合作协议》中第四条第10项约定，按降低或者减少经营收入的三倍向甲方支付违约金，并处人民币100万元的罚金，出现第二次则解除甲乙双方的合作关系，乙方则需承担相应的违约责任”。 4.2013年6月28日，新同辉公司（甲方）与西藏新博公司（乙方）签订了《补充协议》，《补充协议》约定：“甲乙双方就世代积家一期商业项目的合作经再次友好商议，就双方在2010年11月12日签订的《合作协议》中未尽事宜达成以下补充协议：一、合作与委托管理期限。1、《合作协议》中所述由甲方在双流开发建设的项目位于成都市双流县；名称为“世代积家一期”五层商业项目，建成后甲方将地上1-5楼主商场及售后返租商业部分（不含商场外立面及商场以外部分）一并委托由乙方注册的项目管理公司“成都市双流新博新美商业管理有限责任公司”进行统一规划、统一招商、统一运营管理，委托运营管理，总建筑面积为102230.76平方米。二、利益分配。合作期前10年（含第10年），甲乙双方的利益分配原则上与《合作协议》中的约定保持一致。1、对于主商场以外销售的商业部分，因甲方在销售过程中，对小业主有返租承诺，其返租租金等由甲方独立承担，甲乙双方一致同意该部分商业的经营收益归属甲方，相关税费由甲方承担。鉴于在经营过程中的招租、营销、物业管理等工作均由乙方管理人员担当，甲乙双方同意从商场开业起算合作期第1-5年将已出租总面积所得收益的20%部分计提6%支付给乙方，将已出租总面积所得收益的80%，甲乙双方按照60%、40%进行分配，合作期第6-10年将已出租总面积所得收益的30%部分计提6%支付给乙方，将已出租总面积所得收益的70%，甲乙双方按照60%、40%进行分配。约定在1-3楼正式开业一年内争取整体商场全面正式开业……4、甲乙双方对扣除营运成本及预提维修基金后的收益每达到100万进行一次分帐，定期到户，每年年终进行一次结算。三、合作项目的经营管理。在合作期内，项目管理公司对本协议第一条所述委托管理的商业物业范围内，享有完全的使用、经营权，实行统一经营管理。项目管理公司的经营管理主要以乙方为主，财务管理以甲方为主，甲方指派财务总监、出纳各一名及乙方指派财务人员组建“财务结算中心”共同实施控制、监管责任。1、租金定价：甲乙双方同意每年租金按市场接受价格进行定价，由管理公司依据市场行情制定合理的《租金定价方案》，经甲乙双方签字确认后执行。2、经营费用：合作期内，每年需预提营运费用600万元保障商场整体运营管理。项目管理公司在每次收取租金时，按照甲乙双方实际分成比例，预提至项目管理公司基本账户，每年的营运管理费用，由管理公司根据营运情况编制年度经营费用计划报经甲乙双方签字确认后，由管理公司进行使用和管理，此费用所签合同原件交甲方一份报备，日常管理、财务支出等印章由乙方保管。此项费用每半年审计一次，在合作期内确因需要出现年度超额使用情况，经甲乙双方核定后该超额部分由乙方承担。3、维修基金：合作期内，每年需预提设备维修基金200万元作为设备维保维修、大修使用。4、合同管理：项目管理公司与商家所签订的协议要一式三份，甲乙双方及项目管理公司各持一份，合同中商家租赁面积必须与项目管理公司、新同辉公司、商家三方现场实测确认的面积一致。四、合作项目的财务管理。托管期间内整个经营场内的ＰＯＳ收银系统以及银行账户集中管理，均由甲方确定管理银行，项目管理公司在同一银行设立三个账户……五、其他事项的约定……3、售后返租面积的公共部分装修纳入主商场的装修统一进行，装修设计方案和装修标准，由甲乙双方共同制定，该部分的装修工程施工及装修费用由甲方承担……六、本协议内容为《合作协议》的补充，与《合作协议》内容有冲突的以本协议为准，本协议与《合作协议》具有同等的法律效力”。 5.2014年6月9日，新同辉公司（甲方）与西藏新博公司（乙方）再次签订了《补充协议》约定：“经甲乙双方友好协商，就“世代积家一期”商业项目2010年11月12日签订的《合作协议》及相关补充协议，作以下修改、补充约定。1、甲乙双方合作期限15年不变，合作期限自建成商场正式开业计算，第11-15租赁年度的利益分配方式与第6-10年的利益分配方式一致，每年已出租总面积所得收益指扣除600万元的营运成本及200元的预提维修基金后的收益进行分账，前期合同或协议与本条冲突的以本条为最终协议；2、在2014年6月份开始至2016年5月份共两年，每年增加400万元的推广费用（推广项目主要包括四川电视台、双流电视台、成都电视台、101.7、99.8、102.6等广播、成都商报、双流地区大型广告及高速路牌有影响力的大型媒体及新增的网络媒体等），推广费用的来源为乙方管理的“世代积家一期”商业项目经营收款，即自2014年6月份以后两年，每年的收款需在本协议第一条款中约定的扣除款项的基础上增加扣除400万元推广费后才能按照甲乙双方约定的比例进行分成。如果因甲方商业物业相关的合格及合规证书（包括不限于消防合格证及竣工验收合格证）未能在本协议签订后5个月内办理完毕，甲方需全额承担本协议第二条所指的每年400万元的推广费支出。第一年400万元未使用部分继续滚动第二年使用，乙方须在本协议签订后两年内将推广总额800万元全额用于上述大型媒体广告营销，否则此款开销全部由乙方自行全额承担，甲方不承担任何款项。3、根据本协议第二条约定每年增加的400万元推广费，因商户不能按时交付租金等，为了保证项目推广，乙方每年垫资400万元，乙方在开始垫资之日起六个月内未全额收回部分，甲方有义务按照利益分配约定的甲方分成比例（即66.8％）向乙方双流项目公司垫资，若甲方未垫资则视为甲方借款，利率为年息12%。4、商场自2013年11月16日开业至今“时代积家一期”商业项目尚未取得相关的合格及合规证书（包括不限于消防合格证及竣工验收合格证），致使部分商户以此要求法院认定合同无效，并赔偿其装修款及不支付租金，因此事给乙方造成的损失乙方承担金额为乙方自该次承租人获得的分成收益为限，其他损失均由甲方承担。5、因甲方承建方（包括主体工程施工方、装饰工程施工方及消防工程施工方）原因致使本协议合作项目无法持续、有效经营造成的损失及预期收益，由甲方全额承担赔偿责任”。 （二）新同辉公司与西藏新博公司、双流新博公司约定以出租方式经营“世代积家一期”项目及签订协议的情况 1.2015年11月30日，新同辉公司（甲方）、西藏新博公司（乙方）和双流新博公司（丙方）签订了《协议》。该《协议》约定：“甲方与乙方于2010年11月12号签订的《合作协议》及补充协议约定由甲乙双方将甲方位于成都市双流县的世代积家一期五层商业项目1-5楼主商场以及售后返租商业部分（不含商场外立面及商场以外部分）组建大型装饰、建材、家具卖场，由甲乙双方共同出资设立项目管理公司，进行统一经营管理。甲方将其开发的世代积家一期五层商业项目五层商业物业以出租、使用价值投资与于项目管理公司，乙方则将其享有的品牌、客户资源等资产投资于项目管理公司。甲乙双方2012年11月22日签订的合作备忘录及2013年6月28日签订的补充协议明确约定甲乙双方不再以合作的方式经营项目，由乙方全资独立注册项目管理公司即双流新博公司，甲方将世代积家一期五层商业项目整体出租（或转租）于丙方，丙方以其已出租面积所得部分收益交付给甲方作为物业租赁费，物业租赁费标准按甲乙双方于2013年6月28日签订的补充协议约定执行。2013年12月份，为了使建筑施工方不再影响商场正常经营营业，应甲方要求丙方直接预付给甲方600万元物业租赁费，2014年6-8月，为了消防工程能够顺利完工，应甲方要求丙方通过代付的方式预付甲方221.4万元物业租赁费，丙方合计预付甲方物业租赁费821.40万元，经甲乙丙三方友好协商，以上预付甲方的物业租赁费，由丙方在以后年度应付甲方的物业租赁费中扣除，甲方不得以任何理由拒绝执行。甲乙双方2014年6月9日签订的补充约定自2014年6月份至2016年5月份的两年中从丙方已出租面积所得收益中，每年扣除400万元后，再按甲乙双方2013年6月28日签订的补充协议约定的租金收益标准执行，累计扣除的800万元，由丙方自主决定使用项目及使用时间，甲方不得再向乙丙双方主张。经甲乙丙三方友好协商，基于丙方为乙方的全资子公司且物业租赁关系是甲方与丙方之间履行，甲乙双方在原合作协议、补充协议等协议中就该物的占有、使用相关权利义务的约定，由丙方在甲丙双方该物业租赁关系内承受。经甲乙丙三方友好协商，甲方与丙方的租赁期延长至2030年12月31日”。 2.2015年12月16日，新博美连锁、新同辉公司在双流区公安局工作人员、双流消防大队工作人员协商下，在双流区形成了《会议纪要》，部分内容为：“1、关于双流新博新美商场消防验收资金需求合计300万元中的100万元新博美代新同辉垫支事项。新博美连锁同意垫支消防工程款100万元，支至新同辉指定的在双流县公安局设立的赃款账户，在新同辉对前期相关事务确认后转款，该款项为新博美预付给新同辉的租金，在2016年春节前新同辉未得取消防合格证，双流县公安局负责将100万元全部退回新博美连锁银行账户。2、关于成都市双流新博美商业管理有限责任公司经营的双流新博新美连锁商场日后经营问题。双流新博新美连锁商场与新同辉为租赁关系，在双方合同到期前，新同辉债权人及小业主不得干涉新博新美双流商场正常的经营活动，双流县公安局将为新博新美双流商场及商户的正常经营维持正常秩序。3、新博美预付租金的性质。新博美预付租金均被新同辉用于支付建筑工程或者消防工程款，若因新同辉原因或小业主原因等致使新博新美双流商场无法正常经营致停业，成都市双流新博新商业管理有限责任公司预付的租金合计921.40万元双方确认为代付的工程款性质，本债权受偿优先于所有债权人”。 （三）新同辉公司、金同辉公司与小业主签订协议的情况 新同辉公司将“世代积家一期”商场内部分商铺出售给了小业主，新同辉公司、金同辉公司及购买了商铺的小业主签订了《委托经营协议》，约定将出售给小业主的商铺委托给金同辉公司独家全权经营。金同辉公司有权以自己名义将上述商铺自营或转让给第三方进行经营，新同辉公司承诺，如金同辉公司经营商铺不足以向小业主支付约定的经营收入，且不足部分金同辉公司无力补足时，不足部分由新同辉公司用其拥有的世代积家家居博览中心1-5层中间主力商铺收益担保向小业主补足。金同辉公司与小业主签订了《委托经营合同》，但其并未参与商场的管理。 二、双流新博公司与新同辉公司就经营项目的合同履行情况 1.2013年5月6日，双流新博公司登记设立。2013年11月起，新同辉公司的关联公司同辉公司委派其公司员工赵佑舟至双流新博公司担任出纳工作，部分收款收据上有赵佑舟签字；新同辉委派宋瑛负责财务工作，在与入驻商家签订的部分合同中，有宋瑛签字。双流新博公司主张在2014年以前，涉及“世代积家一期”商场内的招租租金、优惠政策等方案均是通过书面方式递交给新同辉当时的法定代表人王长春，但由于时间久远，没有找到留存的书面递交证据。新博美双流项目公司分成明细表（2014-6-25）、新博美双流项目公司分成明细表（2014-7-22）、新博美双流项目公司分成明细表（2014-9-10）、新博美双流项目公司分成明细表（2014-11-30）等四份分成明细表均载明载明2013与2014年度分成基数、运营费用、维保费用、扣费用后的新同辉公司分成金额、双流新博公司分成金额，双流新博公司与西藏新博公司均在该分成明细表中盖章确认。 2.2014年11月3日以前，新同辉公司法定代表人为王长春，此后法定代表人由王长春变更为赵建华。金同辉公司法定代表人一直为王长春，2015年，部分购买售后返租形式商铺的小业主向法院提起诉讼，主张金同辉公司基于《委托经营协议》支付售后返租的经营收入、新同辉公司承担保证责任。（2015）双流民初字第9564号民事判决书载明：“金同辉公司辩称，世代积家项目从2014年下半年开始经营困难，金同辉公司自2015年起亦未在双流新博新美公司处收到租金，现在无力向小业主支付租金”。 2015年，因新同辉公司资金链断链，消防承包方因与新同辉公司间产生纠纷，本该由新同辉负责的消防验收未通过。部分新同辉公司债权人到“世代积家一期”商场维权，“世代积家一期”商场经营出现困难。2015年底新同辉委派的出纳赵佑舟和财务宋瑛均未再在“世代积家一期”商场内工作，双流新博公司陈述为保障商场的运营，向部分承租商家就合同租金、免租期给予了优惠措施。2016年商场情况好转恢复正常运营，但新同辉公司负责人收到其递交的下一年度租金定价方案和优惠政策并未签收回执，故双流新博公司财务人员赵荣辉于2017年3月14日向新同辉公司方负责人赵欢发送《双流商场最新续签及新招商政策》的邮件，对方未书面回复。 3.新同辉公司委托四川信永会计师事务所有限责任公司对双流新博公司提供2013年11月1日至2016年12月31日期间财务会计业务开展审计工作，该会计师事务所依据双流新博公司提供的2013年11月-2016年12月账簿、会计凭证进行了审核后，于2017年8月8日出具《财务咨询报告》，该报告部分内容为：“……二、财务收支情况。……（二）收入。按新博新美商业管理有限责任公司账面反映的2013年11月至2016年12月收入总额33491991.38元。其中：2013年2475679.57元；2014年15435824.37元；2015年8148610.89元；2016年7431876.55元。减去营运杂费、营业员基金、基础营销费后2013年11月至2016年12月收入总额31109929.28元，其中：2013年11月-12月2058353.20元；2014年14510376.78元；2015年7703588.37元；2016年6837610.93元。（三）支出。按新博美新美商业管理有限责任公司账面反映的数目：2013年11月至2016年12月合计30791832.87元；其中2013年4379481.88元；2014年13377688.56元；2015年7786332.09元；2016年5248330.34元。上述支出减去非付现成本即：固定资产折旧、待摊费用摊销、资产减值；减去代收代支即：运营杂费、营业员基金、基础营销费；减去2014年6月-2016年5月大型广告费、2013年10月以前费用、2013年11月-2016年的物业租金（即分成款）后实际支出成本即按合同约定的项目成本：总支出为13734940.17元。再减去维修基金280533.32元、加上核销的坏账242606.06元，应计入双方收益的成本为13697012.91元。（四）收益计算。……按合同计入双方收益的利润17412916.37元，按合同比例66.8%新同辉应得利润11631828.14元。（五）应披露的其他事项。1、预收2017年租金6560491.32元。2、商家质保金和商家装修押金截止2016年12月31日余额2391498.00元。3、截止2016年12月31日预订金余额325616.00元。4、合同出租面积。按25%公摊率公摊的出租面积31861.34平方米；不含公摊的出租面积25525.07平方米。5、免租情况。按合同计算共计免租2610.60个月；免租金额为20254581.20元……三、往来款。截止2016年12月30日，双流新博公司预付新同辉账面余额9165322.51元。四、存在问题。1、根据2012.11.22甲乙双方签署的合作备忘录第二项合作项目的经营管理第1款租金定价：甲乙双方同意每年按市场接受价格进行定价，由管理公司依据市场行情制定合理的《租金定价方案》，经甲乙双方签字确认后执行。但未见经甲乙双方签字确认的《租金定价方案》；2、商场与商家签订合同存在的问题：（1）合同统计商家户数217户，公司套账预收账款统计商家户数288户。（2）合同降价未见双方签字确认的书面资料。（3）续签合同期限覆盖前面的合同期限且单价不一致。（4）同一摊位商家转让期限不明。（5）同一摊位同一商家签订两份合同，合同期限一致，但签订的时间不同且单价不同……3、2013年11月1日至2016年11月30日预收账款中，会计账套、出纳账以及开具的收据、发票三者金额存在差异”。 2017年12月22日，新同辉公司向双流新博公司、西藏新博公司发出《解除合同（协议）通知》，内容为：“我司与贵司签订有关世代积家商业经营管理等合同（协议）以来，由于贵司的违约和未能有效改善商场运营管理水平，未能提升资产物业盈利能力和培育良好的运营环境等原因，我司决定于本通知送达之日即解除与贵司（含关联公司）签订的所有合同（协议）。同时，我司将依法就贵司造成的全部经济损失向法院提起诉讼，请贵司于本通知送达之日起，3日内与我司办理物业资产，财务账簿，账册，财务凭证及相关合同文本等，物件资料的交接事宜”。 2017年12月28日，双流新博公司向新同辉公司发送了《关于〈解除合同（协议）通知〉的回复函》，内容为：“成都新同辉置业有限公司：我公司的收到贵公司解除合同协议通知，该通知称，我公司违约，且未能改善商场运营管理水平，贵公司自通知送达之日起，立即解除与我公司签订的所有合同（协议）。我公司不同意贵公司的发函内容，并强烈抗议贵公司的发函行为，因此我公司要求贵公司于本函送达之日起3日内，告知我公司解除合同的具体理由及对应合同依据，否则一切后果由贵公司承担，同时贵公司无视契约精神，向我公司经营的‘新博新美·世代积家装饰家居广场双流店’内商户发送函件，张贴公告，‘通知各位商家，暂停与我公司续约，暂停交付租赁费用和其他相应款项’等事项已经扰乱我公司及商户正常经营，属于严重的违约行为！在双方对合同履行未达成新的约定时，贵公司联同其他方干扰我方正常工作，已经造成极大的负面影响和经济损失，我公司保留追究贵公司法律责任的权利”。 此后，新同辉公司与双流新博公司双方矛盾仍未解决，新同辉公司于2018年初另行聘请了成都中南物业服务有限公司双流分公司进入商场进行管理。2018年3月2日，双方再次发生冲突，在相关政府部门协调下，双方同意将原办公室锁上，钥匙由派出所保管，同时政府部门另行为双方分别指定了办公区域，但双流新博公司方没有在指定的区域内办公，在商场内双流新博公司也没有再设立固定的办公场所。部分“世代积家一期”商场的租赁商户对双流新博公司的管理存在不满，向一审法院书面表示不愿意再继续与其合作。部分商家向双流新博公司提交联名信，表示认为因双流新博公司未履行其正常管理职责，要求其离场并退还保证金等相应费用。 一审法院认为，新同辉公司与西藏新博公司、双流新博公司签订的一系列协议、补充协议、备忘录均是各方当事人真实意思表示，其协议内容不违反法律法规强制性规定，对协议效力予以认可。新同辉公司、西藏新博公司、双流新博公司三方于2015年11月30日签订的《协议》明确新同辉公司与西藏新博公司不再以合作方式经营项目，而是由新同辉公司将“世代积家一期”五层商业物业出租给西藏新博公司的全资子公司双流新博公司，同时约定双流新博公司承接西藏新博公司在之前与新同辉公司签订系列协议中的权利义务，该《协议》是对新同辉公司与西藏新博公司之前签订的一系列合同（协议）中约定的合作方式进行的根本性变更，此《协议》签订以后，新同辉公司与双流新博公司建立了租赁合同关系，西藏新博公司与新同辉公司之间已无合同关系，故判断新同辉公司发出的《解除合同（协议）通知》能否发生法律效力，应当根据双流新博公司履行合同过程中是否存在违反合同约定或者法律规定的违约行为进行判断。故本案的争议焦点为：一、新同辉公司主张解除系列合同是否具有合同及法律依据，其发出的《解除合同（协议）通知》是否产生法律效力；二、金同辉公司主张是否应当支持： 一、新同辉公司主张解除系列合同是否具有合同及法律依据，其发出的《解除合同（协议）通知》是否产生法律效力。 （一）新同辉公司主张解除是否具有合同依据的问题，一审法院认为，依据2012年11月22日签订的《合作备忘录》“不采取任何方式隐瞒、降低或者减少各项收入，若出现隐瞒、虚报或体外收取情况，视同违约……，出现第二次则解除甲乙双方的合作关系”之约定，新同辉公司主张解除的合同依据应当是双流新博新美公司存在二次以上隐瞒、降低或者减少各项收入的行为，但结合审理查明的事实，在财务审计报告认为双流新博新美公司存在同一摊位两份合同、合同时间及金额不同、免租期较长的情况后，新同辉公司就向双流新博公司发出了解除合同通知，新同辉公司也未举出其他证据证明在此前双流新博公司还存有类似行为，故新同辉公司主张按照合同约定解除合同证据不足，不应当采信。 （二）新同辉公司主张解除是否具有法律依据的问题，一审法院认为依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、第三项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，新同辉公司在发出解除合同通知前，并未有催告行为，双流新博公司也未有明确表明不履行合同，故新同辉公司主张解除依据与以上规定不符。但结合双流新博公司履行合同的过程，仍然存在着履约方式与协议约定不符的情形，主要表现为依据协议约定，应当由双流新博公司依据市场行情制定合理的租金定价方案，经新同辉公司与其签字确认后执行，虽然双流新博公司无2015年以前与新同辉公司共同确认租金定价方案的书面证据，但新同辉公司2015年以前在分成明细表中盖章确认的行为足可以视为其应当知晓且同意租金定价方案，才会有在分成明细表中盖章确认的行为。但2015年至2017年期间，新同辉公司法定代表人、原委派财务及出纳人员均已变动的情况下，双流新博公司自行对部分商户免租期、租金定价进行了大量调整，虽然双流新博公司主张已向新同辉公司负责人通过现场、电邮方式提交租金方案，但以上方式即使新同辉公司方收到也仅能认定为双流新博公司事后的告知，而并非协议约定的事前与新同辉公司共同协商确定，双流新博公司也未能举出相应证据证明其与新同辉公司就相关租金方案进行了共同商议确认。一审法院认为，双流新博公司作为专业的商管公司，新同辉公司与其订立协议的根本目的即是通过其专业商管运营能力，与其共同确定租金方案并运营管理来保证“世代积家一期”商场取得最大化的资产出租收益价值。但2015年以后，双流新博公司事先不共同协商，自行确定租金方案后再通知新同辉公司的行为极大了损害了作为出租方新同辉公司的定价权与知情权，新同辉公司对商场租赁商户的租金、免租期优惠等方案只能被动的知晓进而最终影响新同辉公司的最终收益及资产价值，导致无法实现合同目的，因此依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约性质致使不能实现合同目的”之规定，新同辉公司向双流新博公司主张解除合同有法律依据，一审法院予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，现双流新博公司和西藏新博公司对《解除合同（协议）通知》效力有异议，综上所述，一审法院认为新同辉解除合同有法律依据应当支持，其发出的《解除合同（协议）通知》双流新博公司、西藏新博公司均已收到，协议至通知到达双流新博公司时解除，故对新同辉公司解除合同的效力一审法院予以确认，双流新博公司和西藏新博公司向一审法院主张《解除合同（协议）通知》不发生法律效力一审法院不予支持，鉴于合同已经解除，故其主张新同辉公司继续履行签订的所有合同（协议）也不应支持。因新同辉公司仅举证了《解除合同（协议）通知》发出时间，未举证证明《解除合同（协议）通知》送达双流新博公司和西藏新博公司的时间，故以双流新博公司的回函时间2017年12月28日作为该通知的送达时间和合同正式解除时间。 二、金同辉公司主张是否应当支持。 结合一审庭审查明的事实，新同辉公司、金同辉公司与小业主签订《委托经营协议》、新同辉公司将涉及小业主所有的商铺交由双流新博公司统一管理时，金同辉公司与新同辉公司的法定代表人均为王长春，因此作为金同辉公司理应知晓上述涉及小业主售后返租商铺一直由双流新博公司进行管理。同时结合2015年金同辉公司涉及的系列与小业主的诉讼情况，金同辉公司一审庭审陈述也明确表示知晓系由双流新博公司在进行管理，但其一直并未提出异议，也没有对售后返租部分收回进行实际管理，说明其认可了新同辉公司将售后返租商铺交由双流新博公司管理的行为，同时新同辉公司的这一行为也不违反《委托经营协议》的约定，不存在合同无效的法定情形，故对金同辉公司请求确认双流新博公司、西藏新博公司和新同辉公司签订的《合作协议》《补充协议》《合作备忘录》《协议》中涉及小业主将其名下所有的物业委托给双流新博公司经营的部分内容无效的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回双流新博公司、西藏新博公司的全部诉讼请求；二、驳回金同辉公司的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由双流新博公司、西藏新博公司负担；反诉案件受理费100元，由新同辉公司负担；第三人参加诉讼的受理费100元，由金同辉公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案在二审中的争议焦点在于新同辉公司2017年12月22日向双流新博公司、西藏新博公司发出的《解除合同（协议）通知》是否发生法律效力，以及相应的法律后果如何处理。对此，本院评判如下： 一、关于新同辉公司2017年12月22日向双流新博公司、西藏新博公司发出的《解除合同（协议）通知》是否发生法律效力的问题 本院认为，新同辉公司2017年12月22日向双流新博公司、西藏新博公司发出《解除合同（协议）通知》，双流新博公司、西藏新博公司对此有异议，并据此提出诉讼要求确认解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，判断新同辉公司发出的《解除合同（协议）通知》是否发生法律效力，应审查本案是否存在《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的合同解除情形，具体来说，就是看本案是否存在合同约定或法定解除情形。 关于约定解除。本案中，新同辉公司主张双流新博公司、西藏新博公司存在隐瞒降低或减少收入的违约情形，符合《合作备忘录》关于约定解除的条件。对此，本院认为，一审法院根据新同辉公司的举证情况，认定新同辉公司关于行使约定解除权的依据不足，并无不当，本院予以确认。至于新同辉公司在二审中提出其未作为合同主体参与双流新博公司、西藏新博公司与商户签订合同，双流新博公司、西藏新博公司亦未将与商户签订的合同交付给新同辉公司，并据此主张双流新博公司、西藏新博公司隐瞒收入的问题。本院认为，首先，从合同关于“项目管理公司与商家所签订的协议要一式三份，甲乙双方及项目管理公司各持一份”的约定内容看，新同辉公司并不与商户直接建立合同关系，其关于应作为合同主体参与双流新博公司、西藏新博公司与商户签订合同的主张缺乏事实和法律依据。其次，新同辉公司在本案中虽认为其并不持有双流新博公司、西藏新博公司与商户签订的合同，但根据一审查明的事实，新同辉公司在履约期间委派了工作人员作为财务人员管理案涉项目，对双流新博公司、西藏新博公司与商户签订合同的情况应当清楚，如若双流新博公司、西藏新博公司以不交付合同的方式隐瞒收入，新同辉公司在多年的履约期间未提出异议的行为明显不符合常理。本案中，新同辉公司主张双流新博公司、西藏新博公司隐瞒收入，依据不足，本院对其关于本案符合约定解除条件的上诉意见不予采纳。 关于法定解除。本案中，新同辉公司主张案涉合同符合法定解除条件的主要理由是认为双流新博公司、西藏新博公司未经其同意给予商户降低租金和免除部分租期，以及双流新博公司、西藏新博公司不具备运营案涉物业的能力。对此，本院认为，首先，根据合同关于“甲乙双方同意每年租金按市场接受价格进行定价，由管理公司依据市场行情制定合理的《租金定价方案》，经甲乙双方签字确认后执行。”的约定，租金定价并不取决于新同辉公司或者双流新博公司，而是由双流新博公司“按市场接受价格”制定。至于如何判断“市场接受价格”，应由双流新博公司根据市场的需求而定。本案中，从查明的事实来看，新同辉公司2015年因资金链断链，导致案涉物业消防验收未通过，部分新同辉公司债权人到案涉物业处维权，“世代积家一期”商场经营出现困难。在此情况下，双流新博公司为了案涉物业顺利租赁，向部分承租商家就合同租金、免租期给予优惠措施，是其依据市场的需求实施的租金定价行为，在无证据证明双流新博公司存在与商户恶意串通，故意实施上述优惠措施的情况下，双流新博公司的上述行为并不违反合同约定。其次，从主观方面看，商人都是逐利的，在“世代积家一期”商场经营出现困难时，双流新博公司为了租赁合同能够得以顺利履行，采取降低租金和免除部分租期的优惠措施，实属正常的商业行为，并无违约的主观故意。第三，从合同履行情况看，双流新博公司制定的《租金定价方案》均未经新同辉公司签字确认，但新同辉公司从未就此提出过异议，说明双方在履约中并未严格按照约定的“经甲乙双方签字确认后执行”程序履行，应视为双方在履约中已认可了实际履约模式。新同辉公司在本案中再行以《租金定价方案》未经其签字确认为由，主张双流新博公司私自给予商户降低租金和免除部分租期，已违背了诚实信用的基本原则，本院不予支持。最后，新同辉公司与双流新博公司之间系租赁法律关系，双流新博公司是否具备运营案涉物业的能力，并不是新同辉公司据此行使法定解除权的事由。 综上，本院认为，本案因不具有约定和法定解除情形，新同辉公司2017年12月22日向双流新博公司、西藏新博公司发出的《解除合同（协议）通知》不发生法律效力。双流新博公司、西藏新博公司关于确认新同辉公司2017年12月22日发出的《解除合同（协议）通知》不发生法律效力的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于法律后果如何处理的问题 本院认为，新同辉公司2017年12月22日向双流新博公司、西藏新博公司发出的《解除合同（协议）通知》虽不产生合同解除的法律效力，但案涉物业已由新同辉公司交由第三方管理公司经营，案涉合同事实上已失去了继续的条件，故本院对双流新博公司、西藏新博公司关于继续履行案涉合同的诉讼请求不予支持，但双流新博公司可另案向新同辉公司主张违约责任。 综上所述，双流新博公司、西藏新博公司的上诉请求部分成立。一审判决审判程序合法，但关于新同辉公司有权行使法定解除权，案涉合同于2017年12月28日解除的认定有误，且适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十条第一项规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5565号民事判决； 二、成都新同辉置业有限公司2017年12月22日向成都市双流新博新美商业管理有限公司、西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司发出的《解除合同（协议）通知》不发生法律效力； 三、驳回成都市双流新博新美商业管理有限公司、西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回成都金同辉物业管理有限公司的诉讼请求。 二审案件受理费100元，由成都市双流新博新美商业管理有限公司、西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  范伟 审判员  冷雪 审判员  苏展 二〇二〇年八月二十八日 书记员  唐益