上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7379号上诉人（原审被告）：上海智升网络科技有限公司，住所地上海市宝山区长逸路15号Ｂ栋736室。法定代表人：胡再元，执行董事。委托诉讼代理人：冯冠贤，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：搜候（上海）投资有限公司，住所地上海市长宁区广顺路33号8幢558室。法定代表人：彭庆邦，执行董事。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕磊，江苏漫修（上海）律师事务所律师。上诉人上海智升网络科技有限公司（以下简称智升网络科技公司）因与被上诉人搜候（上海）投资有限公司（以下简称搜候投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智升网络科技公司上诉请求：1.撤销原审判决主文第一项，改判双方当事人之间的系争房屋租赁合同于2019年4月30日解除。2.撤销原审判决主文第二项，改判上诉人无需支付被上诉人租金及物业管理费89,407.17元。3.撤销原审判决主文第三项，改判上诉人无需支付被上诉人滞纳金2,661.08元。4.撤销原审判决主文第四项，改判上诉人无需支付被上诉人律师费14,613元。5.撤销原审判决主文第五项，改判上诉人无需支付被上诉人复原工程费86,000元。主要理由：1.上诉人在2019年4月23日向被上诉人提出双方协商于2019年4月30日解约，并于2019年5月21日、2019年6月26日再次以书面补充协议形式确认2019年4月30日解约事实。上诉人未收到被上诉人2019年7月16日发出的解约函，原审法院认定合同解除日期为2019年7月18日没有任何有效法律证据。上诉人于2019年7月底到实地考察发现系争房屋已经出租给第三方。2.因上诉人于2019年4月30日解除合同，故后续无需支付租金、物业管理费及滞纳金。3.因上诉人于2019年4月30日解除合同后不存在违约，故无需支付律师费。4.被上诉人从未要求上诉人将房屋复原或提出代为复原，也从未告知高达86,000元的复原费。且复原费用的认定事实不清、证据不足。搜候投资公司辩称：其意见与在原审中已陈述的一致，其主张的权利符合法律规定。要求维持原判。搜候投资公司向原审法院起诉请求：1.确认搜候投资公司与智升网络科技公司签订的《租赁合同》于2019年7月18日解除；2.智升网络科技公司支付搜候投资公司2019年5月1日至2019年7月18日的应付未付租金和物业管理费89,407.17元，以及迟延支付上述租金和物业管理费的滞纳金15,966.45元（该滞纳金按日千分之三标准，自2019年4月25日暂算至2019年7月18日，最终算至实际清偿之日止）；3.智升网络科技公司已支付的保证金99,129元归搜候投资公司所有；4.智升网络科技公司向搜候投资公司支付相当于保证金金额的违约金99,129元；5.智升网络科技公司支付搜候投资公司已垫付的恢复原状工程费用86,000元；6.智升网络科技公司支付搜候投资公司其已享受的装修期间的租金75,521.61元；7.智升网络科技公司向搜候投资公司支付已支出的律师费14,613元。原审法院认定，涉案房屋登记的产权人是搜候投资公司。2016年1月25日，搜候投资公司（甲方）与智升网络科技公司（乙方）签订《XX店铺租赁合同》，其中第1.1条约定，甲方同意将涉案房屋出租给乙方。第5.5条约定，在合同期内，除首期租金及首期管理费外，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个月公历月的租金、管理费及其他一切在本合同项下应当支付的款项。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项，则在不影响甲方于本合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按日息0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。滞纳金自相关应付未付款项应付之日起计算。第10.1条约定，除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17:00之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将该房屋返还甲方。乙方返还该房屋时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方亦应结清其依据本合同应付的全部款项，并将通向该大厦及该房屋各部分的钥匙返还甲方。若乙方未全面、充分地履行其复原义务，则甲方可要求乙方实际履行或选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失。第17.2条约定，在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：（1）乙方单次拖欠本合同项下租金或管理费超过十五个工作日（无论甲方是否正式追索）……第17.3条约定，当发生第17.2条项下任何一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：（1）乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；（2）乙方应根据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期的租金；及（3）乙方应在甲方提前单方面解除合同后七个工作日之内向甲方一次性支付合同第17.3条第（1）项和第（2）项的款项。合同第17.6条约定，当发生本合同第17.2条任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日。该书面通知一经发出即表明甲方行使合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。第17.7条约定，如乙方迟延支付任何应付款项超过七个工作日或乙方违反、不遵守或不履行合同项下任何其它义务且在甲方发出书面整改通知后七个工作日内未予纠正的，则在不影响甲方在合同项下任何其它权利的前提下甲方亦可立即享有下列权利：（1）乙方应赔偿甲方因追讨应付未付款项所需支付的所有合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费），而无论是否已开始法律程序……第20.8条约定，根据本合同发出的通知、单据等均采用书面形式，并用挂号信或快递方式发至合同第三（3）页所示的联系地址（乙方联系地址为：上海市长宁区XX路XX号XX幢XX层XX单元）。挂号信发出或快递投送后第三个工作日即视为送达。任何一方之地址如有变更，该一方应及时以书面形式通知另一方。附件二约定，该房屋租赁面积为152.70平方米，合同建筑面积预计为207.39平方米（不包括车位）。交付日系指2016年3月1日。装修期系指交付日起至2016年5月31日止（包括头尾两日）的连续期间。乙方不享有免租期。乙方于装修期内无需缴付租金，但应缴付管理费及其它一切与租赁该房屋相关的费用。租金起算日系指装修期结束后之次日，即2016年6月1日。租赁期系指自租金起算日起至2021年5月31日止的连续期间。合同期系指交付日起至租期届满日或提前解除日止的连续期间。合同期及装修期均自交付日起开始计算。附件三约定，合同期内第三个租赁年度（自2018年6月1日起至2019年5月31日止）的日租金为5.96元/日/平方米，而月租金为27,681.96元。合同期内第四个租赁年度（自2019年6月1日起至2020年5月31日止）的日租金为5.96元/日/平方米，而月租金为27,681.96元。合同期内的管理费标准为28元/公历月/平方米。乙方应支付的保证金金额等于平均月租金的三倍加三个公历月的管理费之和99,129元。上述合同签订后，搜候投资公司于2016年3月1日将涉案房屋交付给智升网络科技公司，智升网络科技公司对房屋进行装修。合同履行过程中，智升网络科技公司向搜候投资公司支付保证金99,129元以及截止至2019年4月30日的租金及物业管理费（2019年1月1日起，物业管理费由28元/公历月/平方米调整为33元/公历月/平方米）。2019年4月23日，智升网络科技公司员工将《退租申请》交予搜候投资公司员工王某处，其中载明：我司承租涉案房屋用于作为品牌锅具的展示厅。因公司经营策略上的变化，将不再设置展示厅。现申请在2019年4月30日前结束商铺租赁合同。智升网络科技公司同时以电子邮件的方式将上述内容告知王某。当日，王某通过电子邮件回复：1.针对邮件阐述的提前解除租赁合同的理由，我司认为不属于法定解除之情形亦未达到合同约定解除的条件。因此对于该项申请及终止函，我司不予同意及认同；2.根据租赁合同相关约定，我司要求贵司继续履行相关合同义务，包括但不限于继续承租该房屋、支付所有欠款及违约金。如贵司仍坚持单方面解约，请参考租赁合同第17.2及17.3条约定承担违约责任并履行复原义务。2019年5月23日，智升网络科技公司将落款时间为2019年5月21日的函件寄送给搜候投资公司，其中载明：我司已于2019年4月23日向贵司提出解除租赁合同的书面沟通函，店铺租金已支付至2019年4月30日，目前无任何欠款。2019年4月23日，我司已将铺位钥匙交还给物业公司。我司愿意将已交付的保证金99,129元作为给贵司的补偿，不要求贵司返还。此外，我司发现还有一套备用钥匙，这次也随本函一起寄回给贵司。搜候投资公司陈述，确认收到该函件，但未收到备用钥匙，经与物业公司核实，亦未收到另一把钥匙。2019年6月18日，搜候投资公司将落款时间为2019年6月14日的《立即缴纳欠款及滞纳金的函》发送给智升网络科技公司（邮寄地址为上海市长宁区XX路XX号XX幢XX层XX单元），要求智升网络科技公司支付截止至2019年6月20日欠付的租金、物业管理费及滞纳金。2019年6月20日，投递结果为：未妥投，收件人改址青浦区XX路XX弄XX中心。智升网络科技公司确认该函件于2019年6月22日签收。2019年6月28日，智升网络科技公司将落款时间为2019年6月26日的函件及《房屋租赁合同补充协议》寄送给搜候投资公司，其中载明：2019年6月26日双方签订补充协议，双方的合同就此结束。《房屋租赁合同补充协议》内容如下：甲乙双方一致同意于2019年4月30日解除《房屋租赁合同》；根据双方合同第17.2条约定，乙方同意，甲方不向乙方返还保证金99,129元作为提前解约违约金。合同落款处仅有智升网络科技公司加盖的公司公章。搜候投资公司陈述，确认收到该函件及补充协议，但补充协议系智升网络科技公司单方出具，未得到搜候投资公司认可。2019年7月18日，搜候投资公司将落款时间为2019年7月16日的《关于因违约而提前解除租赁合同的函》发送给智升网络科技公司（邮寄地址为上海市长宁区XX路XX号XX幢XX层XX单元），通知双方的租赁合同于2019年7月18日提前解除，保证金予以没收；要求智升网络科技公司在解除日前搬离并归还涉案房屋；要求智升网络科技公司支付违约金、结清款项、滞纳金等。2019年7月21日，投递结果为退回妥投。另查明，2019年7月22日，搜候投资公司与案外人上海XX有限公司签订《协议书及协议条款》，约定由案外人对包括涉案房屋在内的两套房屋进行复原施工，工程工期为20个日历天，承包金额为142,000元。其中涉案房屋的施工内容为单元内部复原、内部做好机电分布。搜候投资公司为涉案房屋支付复原费用86,000元。另，搜候投资公司表示，因智升网络科技公司未向其交付房屋钥匙，导致其通过撬门方式进入房屋开展复原施工，复原工程于2019年7月底完工。2019年8月1日起有新的商家入驻涉案房屋。再查明，搜候投资公司与江苏漫修（上海）律师事务所签订《民事案件委托代理合同书》，委托该律师事务所代理本起房屋租赁合同纠纷案件。搜候投资公司为本案支付律师费14,613元。原审认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。现双方对合同解除不持异议，主张争议在于合同解除日的认定以及合同解除的后果处理问题。关于合同解除日的认定。智升网络科技公司认为，其于2019年4月30日提出解除租赁合同，搜候投资公司未持异议，故双方于该日协商解除租赁合同。对此，原审认为，智升网络科技公司存在欠付租金的违约行为，不享有合同解除权。在智升网络科技公司申请提前退租的情况下，搜候投资公司已于2019年4月23日、6月14日明确表示要求智升网络科技公司继续履行租赁合同，并缴纳欠付的费用，足以表明搜候投资公司对租赁合同于2019年4月30日解除不予认可。考虑到搜候投资公司最终以发函的方式提出解除租赁合同，且在发函后迅速收回房屋进行复原并重新招租，可视为双方当事人就租赁合同解除的意思表示于2019年7月18日达成一致合意，搜候投资公司以自己的实际履行行为解除了双方的租赁合同。据此，原审认定涉案租赁合同的解除日为2019年7月18日。关于合同解除的后果处理。虽双方租赁合同解除，但搜候投资公司并未免除智升网络科技公司相应的违约责任，故智升网络科技公司仍应按约履行义务。关于租金及物业管理费，智升网络科技公司对计费标准不持异议，经计算，截止解除日，智升网络科技公司欠付的租金及物业管理费金额为89,407.17元。关于逾期付款的滞纳金，原审认为以日万分之五的标准为宜，且合同解除前的滞纳金智升网络科技公司应当承担，以合同约定的计算方式从应付未付之日（每个公历月的25日）起算至合同解除之日止。经核算，租金及物业管理费滞纳金金额为2,661.08元。关于没收保证金、支付装修期租金及违约金的请求，上述三项的性质均属违约金，考虑到合同解除后不久，搜候投资公司已另行对外出租房屋，故综合本案情况，原审认为没收保证金足以弥补搜候投资公司的损失，对于搜候投资公司要求智升网络科技公司再行承担装修期租金及相当于保证金金额违约金的请求，原审难以支持。关于律师费，搜候投资公司已提供证据证明其为本案诉讼支出的律师费为14,613元，因双方的租赁合同中已约定，搜候投资公司向智升网络科技公司追讨欠款而产生的律师费应由智升网络科技公司承担，故该项诉讼请求，合法有据，原审予以支持。关于复原费用，根据合同约定，当智升网络科技公司未履行复原义务时，搜候投资公司可代为履行，由智升网络科技公司赔偿搜候投资公司因此遭受的损失。现搜候投资公司为复原涉案房屋实际支出86,000元，理应由智升网络科技公司予以承担。据此判决：一、搜候投资公司与智升网络科技公司就上海市长宁区XX路XX号XX号楼7-101室房屋成立的房屋租赁合同于2019年7月18日解除；二、智升网络科技公司应于本判决生效之日起十日内向搜候投资公司支付2019年5月1日至2019年7月18日的租金及物业管理费89,407.17元；三、智升网络科技公司应于本判决生效之日起十日内向搜候投资公司支付滞纳金2,661.08元；四、智升网络科技公司应于本判决生效之日起十日内向搜候投资公司支付律师费14,613元；五、智升网络科技公司应于本判决生效之日起十日内支付搜候投资公司复原工程费86,000元；六、智升网络科技公司已支付的保证金99,129元归搜候投资公司所有；七、驳回搜候投资公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,496.40元，减半收取计4,248.20元，由搜候投资公司负担1,664.30元，由智升网络科技公司负担2,583.90元。本院二审期间，上诉人智升网络科技公司提供以下材料作为新的证据：手机通话记录截屏打印件1页，以证明上诉人员工在2019年7月和8月与王某电话联系确认上诉人提交的书面补充协议是否收到、有无异议。王某回复材料已经收到并交领导，并未对此提出异议，也没有说后续给上诉人发送文件。因此上诉人要求确认房屋租赁合同于2019年4月30日解除。被上诉人质证意见：上诉人只提供了通话记录，不认可上诉人表述的通话内容。本院认证意见：上述手机通话记录截屏打印件未经公证，且不能反映具体通话内容，故本院难以采信上述材料的证明力。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人智升网络科技公司与被上诉人搜候投资公司签订的《XX店铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。上诉人主张本案房屋租赁合同于2019年4月30日经双方协商一致解除，但其表达提前解约意思的《退租申请》、《房屋租赁合同补充协议》等文件均系单方行为，且上诉人明确表示不同意提前解约并发函催缴欠付租金等费用，故本院不能支持上诉人该项主张。双方当事人未就协商解除本案房屋租赁合同达成一致，上诉人作为承租人理应继续履行合同义务，现上诉人拖欠租金等费用构成违约，被上诉人发函行使合同解除权具有事实根据和法律依据。考虑到本案房屋租赁合同关于单方解除合同条件及文件送达方式的约定，以及双方当事人就提前解约事宜的交涉经过，结合上诉人自认其于2019年7月底实地发现系争房屋已由他人承租，原审法院认定本案房屋租赁合同于2019年7月18日解除符合案件实际情况，并无不当，本院予以确认。原审法院在此基础上认定上诉人应支付的租金、物业管理费和相应滞纳金均正确。因上诉人违约，原审法院判令其以已支付的保证金承担违约责任，并承担被上诉人律师费、系争房屋复原工程费，均有合同依据，亦为正确。上诉人虽主张其不应承担系争房屋复原工程费且费用数额过高，但未能举证证明其主张，本院难以支持。综上所述，智升网络科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,496.40元，由上诉人上海智升网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年八月三十一日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……