四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1107号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘昌海，男，1967年7月17日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：周学良，四川荔香律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵剑虹，四川国梁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王孝东，男，1977年10月29日出生，汉族，住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：刘魁，四川平通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐赞，女，1981年10月23日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：刘魁，四川平通律师事务所律师。 原审第三人：陈玉琪，女，1974年9月24日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原审第三人：陈虹财，男，1980年5月14日生，汉族，住四川省古蔺县。 原审被告、反诉原告：**明，男，1977年6月1日出生，汉族，住四川省合江县。 上诉人刘昌海与被上诉人王孝东、徐赞及原审被告**明、原审第三人陈玉琪、陈虹财房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院(2019)川0502民初4504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现本案已审理终结。 上诉人刘昌海上诉请求：请求撤销四川省泸州市江阳区人民法院(2019)川0502民初4504号民事判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失550000元；退还保证金100000元，扣除一审判决第5项物质折价款103235元后的金额546765元。事实与理由：一审没有通知唐鑫参加诉讼错误。唐鑫与上诉人是实际合伙关系，与本案有利害关系。二、被上诉人应当赔偿上诉人因履行《房租协议》产生的全部损失。本案为无效合同，无效原因至于被上诉人；被上诉人违约导致《房租协议》解除的原因，应当承担全部责任；即使按照《补充协议》，也是被上诉人违约，由被上诉人承担全部违约责任。三、补充协议中上诉人未签字，该协议不具有法律效力。四、一审认定事实错误，钢琴是两台，一审仅仅判决一台，教室门9套价值4410元，被上诉人自称送给寺庙了，一审并未判决返还。即使补充协议成立，损失仅为延迟支付房租的资金占用损失，一审判决承担33000元违约金过高。按照合同约定的出租房屋使用面积为820.71平方米，实际交付的为441.79平方米，月租金应当减少为21310元。上诉人欠付租金应减少到29150元。空调移机费用4800元，为确定要产生的费用，应当予以处理。 被上诉人王孝东、徐赞辩称：唐鑫的合伙关系可以另案处理。租赁合同合法有效。合同解除原因系上诉人没有按时支付租金，签订补充协议后仍未按时支付租金，被上诉人单方通知解除。补充协议，即使刘昌海未签字，**明作为合伙事务执行人在协议上签字，具有约束力，补充协议也通过微信发给刘昌海，刘昌海并未提出异议。案涉房屋出租面积为上诉人现场查看确定。空调移机费一审中没有产生，人民法院未予确定符合规定。 王孝东、徐赞向一审法院起诉请求：判令被告支付尚欠房租234500元；判令二被告支付原告违约金100000元；判令二被告支付原告律师代理费15000元；本案诉讼费、保全费由二被告承担。刘昌海、**明反诉称：要求王孝东、徐赞赔偿损失784863元及其资金利息（从2019年5月1日起，按月利率0.75%计算）；王孝东、徐赞退还被告保证金100000元；王孝东、徐赞承担本案反诉费。一审法院审理查明：王孝东与第三人陈玉琪系夫妻，原告徐赞与第三人陈虹财原系夫妻，第三人陈玉琪和陈虹财系堂兄妹关系。位于泸州市江阳区的房屋系原告王孝东、徐赞和第三人陈玉琪、陈虹财四人按份共有的房产，每人占份额25%。2018年12月21日原告王孝东、徐赞（甲方）与被告刘昌海、**明（乙方）签订《房租协议》，该协议约定：乙方因举办培训学校需要，租赁甲方位于泸州市江阳区房屋，内容如下：一、房屋地址：泸州市江阳区，附房屋现场图片复印件；二、租赁期限：2019年1月1日至2028年12月31日，合计10年，签订合同之日至12月31日为装修免租期；…四、保证金：签订合同时，乙方向甲方缴纳保证金100000元，合同终止时，甲方如数退还乙方；五、租金价格：第1-3年，租金每月33000元，第4-6年租金每月34650元，第7-10年租金每月36080元；六、支付方式：签订合同时交一个月租金，以后每两个月交一次，提前15日交下次房租，先交后使用；七、其他约定：1.甲方必须确保出租给乙方的房屋产权合法，所有债权债务与乙方无关，如因甲方产权纠纷或债权债务纠纷，造成乙方无法经营或者带来影响，由甲方承担一切责任，赔偿乙方因此带来的全部损失，并视甲方违约；…3.甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物…租赁期内产生的装修、维修费用由乙方自行承担；…6.租赁期间，如遇不可抗拒因素，无法继续履行合同，双方可商议解除协议。甲方按时退还乙方剩下的房屋租金后乙方退还房屋给甲方，并全额退还押金给乙方，否则乙方有权追究甲方全部损失；7.甲方向乙方提供产权证复印件等资料，配合乙方办理有关资质；未…八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，在本协议签字生效。如有未尽事宜，双方商议后，另行文补充，具有同等法律效力。该协议未附房屋现场图片。12月24日，被告向原告缴纳了100000元保证金和第一个月租金33000元，原告向被告出具了收据。上述协议签订后，二被告以泸州市江阳区艺海艺术培训学校（筹）名义与泸州金尚居装饰有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，开始对案涉房屋进行装修，合同总价230000元，工期从2018年12月24日-2019年2月28日。2019年1月5日被告刘昌海与泸州市江阳区先达计算机经营部签订《监控系统设备供销合同》，2019年1月5日-2019年4月5日被告共支付该经营部监控设备款18490元，另向该经营部购买爱普生3119彩色打印机一台1000元。1月8日被告刘昌海购买钢琴一台，价格9900元，另支付钢琴喷绘以及运费1435元。1月16日被告**明以锦尚天府学苑灏景尊城校区名义与泸州市纳溪区寒冰装卸服务有限公司签订《美的空调购销合同》，购买各种型号空调共14台，其中型号为ＫＦＲ-32ＧＷ／ＤＹ-ＤＨ400（Ｄ3）挂机6台、型号为ＫＦＲ-72ＱＷ／Ｇ10-Ｄ3柜机3台、型号为ＫＦＲ-32ＬＷ／ＤＹ-ＰＡ400（Ｄ3）风管机2台、型号为ＫＦＲ-36Ｔ2Ｗ／Ｄ-ＴＲ吸顶机3台、风管机风口风道3台以及加长铜管，共计65490元，被告已支付定金10000元。1月18日被告**明向泸州市龙马潭区升元玻璃装饰经营部定制安装玻璃，支付玻璃款24401元。此外二被告还以锦尚天府培训学校的名义与四川汇泰骏建设工程有限公司签订《消防系统工程安装合同》，合同价格86000元。被告进行的上述装饰装修以及购买的空调、钢琴、监控、ＬＥＤ显示屏，截至双方发生纠纷前已全部装修、安装完毕。2019年6月13日因被告未按约定缴纳房租，原告徐赞、第三人陈玉琪（受原告王孝东委托）与被告**明签订《补充协议》，《补充协议》内容如下：1.乙方应当按照主协议第六项约定的时间向甲方支付房租，如超过应当支付时间30日以上的，甲方有权解除合同，并不退还乙方所缴纳的保证金。因乙方未按本条约定按时支付房租导致协议解除的，乙方对装饰装修不得进行损坏和拆除，由甲方进行出租，并对所产生的装修装饰费用不得要求甲方承担，除个人物品带离外，其他物品未经甲方同意均不得带走；2.如乙方未能按时向甲方缴纳房租，经甲方两次催收后仍不缴纳的，双方所签订的“房租协议”自动解除，甲方催收方式不限于书面形式，还包括口头、短信、微信等，除甲方外甲方家属的催收也算作甲方催收。本补充协议效力以签订主协议时起算；3.违约责任：违约方应当向守约方除承担损失外还应当支付违约金100000元，并承担守约方因维权所产生的但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费、误工费等。以上补充协议经双方签字后与主协议具有同等效力。该《补充协议》最后由被告**明手写补充文字：截止补充协议之前所欠房租，乙方出具欠条，一月一月补交。该《补充协议》甲方由原告徐赞和第三人陈玉琪签字，乙方由被告**明签字。当日被告**明向二原告出具欠条，欠条载明：今欠到王孝东、徐赞灏景尊城房屋2019年2月-6月房租壹拾叁万捌仟元（小写：138000元）。6月16日原告徐赞通过微信将上述补充协议拍照发给了被告刘昌海，被告刘昌海未对该补充协议提出异议。2019年7月2日上午原告王孝东及第三人陈玉琪到案涉房屋，以被告未交房租为由将被告**明及其被告雇请的员工从案涉房屋中喊出。事后被告及其员工未再进入案涉房屋。7月20日-7月23日期间，被告刘昌海将二被告之间的协议发给了原告徐赞，并告知欠原告的租金138000元由**明负责，刘昌海负责支付其他材料款，同时要求原告宽限期限，以便被告将学校进行转让。9月13日原告王孝东向被告刘昌海发送了短信，内容如下：刘昌海、**明：因你们已经连续数月没有支付房屋租金，已构成根本性违约，按照合同约定我们有权解除合同并收回房屋，有鉴于此，我和徐赞通知你们如下：第一、我们双方所签订的房屋租赁合同及相关补充协议自今日起解除；二、我方将于2019年9月16日将房屋收回，对于房屋内装饰装修及其他物品按照合同约定归我们所有，你方不得拆除和带走；三、房屋租金按照合同约定由你方支付至我方实际收回房屋之日，且你方应向我方支付违约金。2019年9月底原告将案涉房屋出租与他人，室内装饰装修被全部拆除。其中美的空调14台、钢琴1架、监控设备、ＬＥＤ显示屏、课桌50张、课桌椅90张存放在原告处。审理中，原告同意在被告付清尚欠租金和违约金后，将上述财物退还被告。2019年8月7日二原告与四川平通律师事务所律师就原、被告之间的房屋租赁纠纷签订《委托代理合同》，二原告支付律师代理费用15000元。另查明，位于泸州市江阳区产证上的建筑面积共1002.50㎡，房屋性质为商业，原系一大间，在该房产权面积外，开发商赠送一部分平台，该平台未计入产权面积（后原告将该平台用钢架搭建成玻璃阳光棚）。在原、被告签订《房租协议》前，该房屋已被原告隔分为三部分出租，一部分用于经营左肥肠，一部分用于经营茶楼，另一部分即本案案涉房屋（含原告自行搭建的阳光棚在内，该阳光棚只能由租赁该部分房屋的承租人使用），在本次租赁发生前，该部分房屋被原告租与他人经营酒吧（星期八酒吧）。被告在与原告签订《房租协议》时亲自到现场进行了查勘，知晓左肥肠和茶楼所租赁房屋的现状，同时亦知晓其承租的房屋位置、地形以及玻璃房的现状。2019年4月27日被告委托泸州市龙马潭区方正阁房地产测绘有限公司对案涉房屋面积进行测绘，测绘面积为441.79㎡（未包含主体外未办理产权证的阳光棚面积）。再查明，二被告承租案涉房屋后，二被告共向原告缴纳房租费64000元。审理中，双方均认可合同已解除，但双方对合同解除时间意见不统一，原告认为合同解除的时间为2019年9月13日，被告认为解除时间应从2019年7月2日计算。另被告提出空调安装完工后，因部分空调安装位置不当，前后进行了两次移机，共产生移机费4800元，但该费用被告并未支付。此外被告称装修的9扇木门、价值24401元的钢化玻璃、打印机一台、价值17000余元的教学物资被原告拆除占用。原告认可木门和钢化玻璃已被拆除，但认为属于装饰装修部分，按合同约定该部分装修应归原告所有，被告无权要求返还。对被告主张的打印机和教学物资，原告否认占用的事实。另被告主张办学未获准予，系因原告出租给被告的场地存在违建，因此其办学申请未获批准。对被告的这一陈述，被告未举证证明。本案的争议焦点：1.合同解除期限以及租金的认定问题；2.反诉原告损失的认定以及反诉原告的损失如何赔偿问题；3.本案违约责任以及律师代理费的认定问题。一审法院审理认为：一、合同解除期限以及租金的认定问题。本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同出租方的主要义务在于房屋的交付，而承租方的主要义务在于租金的缴纳。原、被告之间自愿签订的《房租协议》以及《补充协议》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。被告刘昌海虽未在《补充协议》上签字，但原告将《补充协议》拍照发给被告刘昌海后，被告刘昌海对此并未提出异议，因此该《补充协议》对二被告均具有法律效力。在本案中，原告已依约将案涉房屋交付给了被告使用，被告应按协议约定期限缴纳租金，逾期未缴纳，原告有权解除合同。故原告要求解除合同，由被告支付尚欠租金的诉讼请求，本院予以支持。原告虽系2019年9月13日向被告发出解除合同的书面通知，但原告实际收回房屋的时间为2019年7月2日，因此本院认定合同解除时间为原告收回房屋之日，被告应支付的租金亦应计算至2019年7月2日，共计200200元（6个月零两天），扣除被告已支付的64000元租金，被告尚欠原告租金136200元。被告在订立合同后缴纳的保证金100000元可在本案中与尚欠租金进行抵扣，不足部分由被告支付原告。由于被告从2019年7月2日后未再使用案涉房屋，故原告主张合同解除时间为2019年9月13日，租金应计算至2019年9月30日的请求不符合客观事实，本院不予支持。被告在签订《房租协议》时明确租赁用途、知晓房屋现状，原告对其出租给被告的房屋是否满足被告办学需要，并非原告的义务。因此被告关于原告出租的房屋面积误差较大，且部分属于违章建筑，导致其不能实现办学目的的辩解与事实不符，本院不予采信。二、反诉原告损失的认定以及反诉原告的损失如何赔偿问题。被告在《房租协议》签订后，对案涉房屋进行装饰装修（包含木门、钢化玻璃、消防设施）系被告因经营需要所为，该部分费用应由被告自行承担。且原、被告签订的《补充协议》中双方关于“被告未按协议约定缴纳房租的，原告有权解除合同，且被告对装饰装修不得进行损坏和拆除，所产生的装修装饰费用不得要求原告方承担”的约定系双方的真实意思，因此反诉原告**明、刘昌海要求反诉被告王孝东、徐赞赔偿其装饰装修损失349611元的反诉主张，本院不予支持。但反诉原告购买的美的空调、钢琴、监控设备、ＬＥＤ显示屏、课桌、课桌椅均属于除装饰装修外的其他动产，反诉被告亦认可上述财物在反诉被告处，同时反诉被告也同意返还，故上述物品应由反诉被告返还反诉原告。反诉原告主张返还的彩色打印机，反诉被告虽否认占有打印机，但反诉原告提交的监控视频中可以看出打印机于2019年9月23日不见的事实，在此期间案涉房屋一直由反诉被告管理，因此本院认为该打印机应由反诉被告返还给反诉原告。反诉原告关于空调移机的费用4800元，因该比费用反诉原告并未支付，故对该笔费用本案不进行处理。此外反诉原告主张的广告费支出以及购买的教学用物资17000元等，均系反诉原告在装修和筹备办学过程中的开支，且部分系被告内部节假日开展活动支出，不应当由反诉被告赔偿，故对反诉原告的该部分主张，本院亦不予支持。三、本案违约责任以及律师代理费的认定问题。租赁期内被告迟延支付租金的行为属于违约行为，依法应当承担违约责任。由于双方在《补充协议》中明确约定违约金为100000元，但本案被告欠付租金的金额仅136200元，上述违约金的约定明显过高，且被告在庭审中亦请求降低，因此本院酌定违约金额调减为33000元。此外根据《补充协议》约定，被告应对原告为维权而聘请律师的代理费用承担给付义务。对于应承担的数额，原告虽提交了《委托代理合同》以及增值税发票，证明原告支付律师代理费金额为15000元，但其计算基数明显高于被告实际尚欠的租金数额以及被告应承担的违约金数额，故超出部分应由其自担。因反诉原告要求被告赔偿损失的请求未得到支持，故反诉被告要求反诉被告支付利息的主张，不予支持。一审法院判决：一、原告王孝东、徐赞与被告刘昌海、**明签订的《房租协议》以及《补充协议》于2019年7月2日解除；二、由被告刘昌海、**明支付原告王孝东、徐赞尚欠的房租费36200元（已扣除被告缴纳的保证金100000元）；三、由被告刘昌海、**明支付原告王孝东、徐赞违约金33000元、律师代理费10000元；四、上述二、三项合计79200元，由被告刘昌海、**明于本判决生效之日起五日内日支付原告王孝东、徐赞；五、由反诉被告王孝东、徐赞于本判决生效之日起五日内退还反诉原告刘昌海、**明美的空调14台（含柜机3台、挂机6台、吸顶机3台、风管机2台）、钢琴1架、监控设备、ＬＥＤ显示屏、彩色打印机1台、课桌50张、课桌椅90张；六、驳回原告王孝东、徐赞的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告刘昌海、**明的其他反诉请求。本案案件受理费6048元，由原告王孝东、徐赞承担4345元，被告刘昌海、**明承担1703元；反诉费6324元，由反诉原告刘昌海、**明承担5099元，反诉被告王孝东、徐赞承担1225元。 本院二审期间，刘昌海向本院提交出租房屋照片7张，以证明王孝东、徐赞出租给我方的房屋是违章建筑。经质证，通过7张照片无法认定该出租房屋系违章建筑。通过双方当事人陈述，本院查明上诉人购买的总价值9900元的钢琴为2台，并非一审法院查明的1台；被上诉人尚未归还上诉人的总价值4410元的教室门9套；因被上诉人将安装空调的小屋出租，导致上诉人无法安装空调外机而产生的两次空调移机费用4800元。本院其他事实认定与一审法院事实认定一致。 针对本案的争议焦点，本院认定如下：一、一审未追加唐鑫作为第三人参加诉讼是否构成程序错误问题。本院认为，本案是租赁合同纠纷，唐鑫并未在合同上签字，即使唐鑫为刘昌海、**明的合伙人，合伙人之间的权利义务纠纷，上诉人可以另行主张，一审法院以租赁合同上签字的当事人为本案当事人并无不当。二、双方的《房租协议》是否为无效合同，以及被上诉人交付的房屋面积不符合《租房协议》的约定的面积而导致违约，被上诉人应承担全部损失问题。上诉人认为，被上诉人擅自搭建阳光棚违章建筑，因此双方签订的房屋租赁合同无效。被上诉人交付的房屋面积不符合《房租协议》的约定，导致办学不能。本院认为，上诉人在签订租房协议前曾现场查勘，知道其将租赁的房屋位置、阳光棚及房屋大致面积，所谓房屋面积不符合约定导致办学不能的主张不能成立。被上诉人所搭建的阳光棚所在的部分并未计入产权面积，是双方租赁协议中附带赠与上诉人使用的部分，并不是租赁协议中使用的主体部分的房屋面积，因此，即使该阳光棚系违章建筑，也并不当然导致合同无效。上诉人的因阳光棚违章而导致合同无效的主张不能成立。三、**明2019年6月13号出面与被上诉人所签的《补充协议》是否因刘昌海未在补充协议上签字而不具有法律效力问题。本院认为，刘昌海与**明均是合伙事务执行人，合伙事务执行人为合伙事务对外进行的民事法律行为，应为合伙行为，对其他合伙人具有效力。本案中，被上诉人与**明签订补充协议后，被上诉人徐赞又通过微信将该补充协议发送刘昌海。刘昌海当时也并未提出异议。因此，该补充协议因刘昌海未签字而不具有法律效力的主张不能成立。四、补充协议签订后是否因被上诉人违约而导致房租协议的解除问题。本院认为，虽然按照双方的《房租协议》和《补充协议》的约定被上诉人在超过应当支付时间30日以上的，被上诉人有权解除合同。但双方在补充协议中并未清楚约定，已欠房租的一月一月补交的方式，被上诉人在2019年7月2日喊出上诉人的职工属于催缴房租的行为，方式虽然欠妥，但并未明确解除合同。2019年7月2日之后上诉人的职工未再进入该出租房屋，事后双方均对解除合同无异议，一审法院从有利于上诉人的角度，将该时间视为双方解除房屋租赁合同期限也无不当。该协议的解除主要因为上诉人未交付房租所致，因此，上诉人主张被上诉人违约导致房租协议解除的主张不能成立。五、《补充协议》解除后能否按照《补充协议》的约定内容承担违约责任问题。本院认为，合同的解除并非是合同的无效。合同如果因为一方违反约定，另一方行使解除权而解除合同的，则按照合同约定主张违约责任是应有的权利，一审法院根据双方的补充协议的约定判定上诉人承担违约责任并无不当。六、关于违约金33000元是否过高问题。本院认为，被上诉人在2019年6月13日签订补充协议，在7月2日即催缴房租，后随即控制房屋的使用，上诉人虽有违约未交房租，但时间很短，被上诉人的损失有限，同时被上诉人已按补充协议约定享有了上诉人对房屋装修装饰不加损坏和拆除的利益，对其损失有所弥补。因此，33000元的违约金确有过高嫌疑，以10000元违约金较为妥当。七、关于钢琴实为2台，9套教室门及4800元空调移机费问题。本院认为，一审法院在钢琴总价值上认定无误，但台数上有误，应予纠正。9套教室门属被上诉人应予返还的上诉人财产，应予支持。4800元空调移机费系因被上诉人原因而额外产生，且已实际产生，上诉人的主张亦应得到支持。综上所述，上诉人刘昌海的上诉理由部分成立，其上诉请求成立的部分应得以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，本院判决如下： 一、维持四川省泸州市江阳区人民法院(2019)川0502民初4504号民事判决第一、二、六、七项判决； 二、变更四川省泸州市江阳区人民法院(2019)川0502民初4504号民事判决第三项为：由被告刘昌海、**明支付原告王孝东、徐赞违约金10000元，律师代理费10000元。由王孝东、徐赞支付刘昌海、**明空调移机费4800元； 三、变更四川省泸州市江阳区人民法院(2019)川0502民初4504号民事判决第四项为：第二项、第三项合计为51400元，由刘昌海、**明于本判决生效之日起五日内支付原告王孝东、徐赞； 四、变更四川省泸州市江阳区人民法院(2019)川0502民初4504号民事判决第五项为：由王孝东、徐赞于本判决生效之日起五日内退还刘昌海、**明美的空调14台（含柜机3台、挂机6台、吸顶机3台、风管机2台）、钢琴2架、监控设备、LED显示屏、彩色打印机1台、课桌50张、课桌椅90张，及教室门9套； 一审案件受理费6048元，由王孝东、徐赞承担5000元，由刘昌海、**明承担1048元；反诉案件受理费6342元，由刘昌海、**明承担5099元，王孝东、徐赞承担1225元。本院二审案件受理费6048元，由；刘昌海、**明承担4048元，由王孝东、徐赞承担2000元。 本判决为终审判决。 审判长 马 黎 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年八月二十五日 书记员 唐 繁