浙江省宁波市鄞州区人民法院行 政 判 决 书（2020）浙0212行初59号原告励祥生，男，1964年2月17日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。委托代理人励宁燕，系原告励祥生女儿，1990年11月6日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。被告宁波市江北区房屋征收管理服务中心，住所地浙江省宁波市江北区正大路61弄21号。法定代表人汪荣秋，主任。出庭应诉负责人舒峰鹤，副主任。委托代理人郑东雷，工作人员。委托代理人赖卫星，北京大成（宁波）律师事务所律师。原告励祥生因诉被告宁波市江北区房屋征收管理服务中心（以下简称江北征收中心）房屋征收行政协议一案，于2019年11月27日向本院提起行政诉讼。本院经对本案进行诉前协调未果后予以立案受理，并依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料。本院依法组成合议庭于2020年5月12日公开开庭审理了本案，原告励祥生及其委托代理人励宁燕、被告江北征收中心的出庭应诉负责人舒峰鹤及委托代理人郑东雷、赖卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年6月24日，原告作为被征收人（乙方）、原宁波市江北区房屋征收办公室（以下简称原江北征收办）（甲方）、宁波市江北区甬江街道征地拆迁办公室作为征收实施单位共同签订《私有住宅房屋协议征收产权调换协议》（以下简称《产权调换协议》），就原告坐落于夏家41#42号、建筑面积167.43平方米房屋的征收补偿达成协议，协议主要内容包括：“乙方选择的补偿方式为产权调换；被协议征收住房评估金额为2972905元（见评估报告）……，该协议征收补偿金额可折算的产权调换面积219.84平方米，产权调换增加面积0平方米，产权调换面积补助32.98平方米，产权调换住宅房屋为高层建筑可增加公摊面积补助30平方米，上靠增加面积约6.18平方米，乙方产权调换房屋面积合计约289平方米。乙方另可得一次性补偿的搬迁费50229元，其他补偿费为56976元。甲方将坐落在董家安置房的房屋（期房）提供给乙方作为产权调换房屋，建筑面积分别为约83平方米、约93平方米、约113平方米。甲方在搬迁之月起2年内将产权调换房屋提供给乙方，甲方提供产权调换房屋时，双方应按规定结清差价，并另行签订产权调换差价结算单；……如乙方在公告规定的搬迁期限（签约期限届满之日起60日）内搬迁、腾空房屋移交甲方，并经甲方验收确认后，可按被征收房屋评估金额的10%给予签约搬迁奖励，计297291元。签约搬迁奖励自乙方在规定的搬迁期限内搬迁之日起15日内支付；甲方提供产权调换房屋为期房，乙方自行解决过渡用房的，从乙方搬迁之月起到甲方提供产权调换房屋后的六个月内，甲方向乙方支付临时安置费每月5023元，本协议生效之日起15日内，甲方先行向乙方支付24个月的临时安置费，计120552元；甲方提供周转用房的，甲方不再向乙方支付临时安置费。其他事项约定：1.未经登记房屋装修补偿合计人民币21060元；2.停产停业损失补偿合计人民币35916元。安置房的建筑面积以最终交付的房产证为准，被征收人按规定按实计算差价。”原告励祥生起诉称：被诉《产权调换协议》存在如下违法之处：一、第一条将原告坐落于夏家41#42#面积为167.43平方米的房屋用途认定为“住宅”违法。根据《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《宁波市征补办法》）第十三条的规定，涉案房屋建筑面积为89.79平方米房屋用途应认定为“商业”用途。二、协议第七条约定“停产停业损失补偿合计人民币35916元”，原告认为按每平方米400元的标准补偿违法，根据《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（以下简称《宁波市补偿规定》），停产停业损失补偿标准应为房屋评估价值的5%。三、现被告提供“住宅”作为商业用房的产权调换房屋，原告也愿意接受，但是评估房屋价值时，将商业用途改为住宅用途，按住宅标准进行评估，原告认为该行为违法。四、被告始终不提供作为商业用房的房屋价值评估报告，这是不正当行为，请求法院督促被告立刻提供给原告。此外，被告只告知原告，按商业用途评估与按住宅用途评估房屋价值几乎相等，因为按商业用途评估需要补缴一笔土地出让金10.5902万元，还要补缴一笔土地出让金差价16.7009万元，原告认为补缴这两笔钱没有法律依据，请求法院对被告提供的依据是否合法进行审查。五、从房屋价值评估报告中看出，对超标准容积率土地补偿时，也补缴了一笔土地出让金7.3302万元，原告认为该行为没有法律依据。综上，请求法院帮助解决“私有住宅房屋协议征收产权调换协议”中的争议，并限期重新签订协议。经本院释明，原告明确其诉讼请求为要求撤销原、被告于2019年9月24日签订的《产权调换协议》。原告励祥生为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料和法律依据：1．《关于要求被征收人励祥生提供房屋用途变更申请的通知》，用以证明被告曾向原告作出相关的告知，并要求原告对自己的行为承担相应的后果；2.《宁波市征补办法》第十三条、《宁波市补偿规定》第一条、《宁波国有土地上房屋征收政策汇编》，用以证明被告对原告房屋补偿金额的确定与法律和政策规定不符。被告江北征收中心答辩称：一、2017年6月8日，宁波市江北区人民政府作出《房屋征收决定书》（北区政房征决〔2017〕第03号），原告坐落在夏家41、42号房屋被列入孔浦城中村改造项目（国有部分）征收范围。2017年8月31日，原告和被告签订了编号为北区政房征决20173-0025号的《私有住宅房屋征收产权调换协议》（以下简称原《产权调换协议》）。2017年12月4日，原告向宁波市江北区人民法院就此提起行政诉讼。宁波市江北区人民法院于2018年7月9日作出行政判决书，撤销了原《产权调换协议》，并要求按规定对原告的房屋进行征收补偿。被告收到该判决书后，多次与原告进行沟通，于2018年9月4日以书面形式告知原告可重新签订协议，并于同年11月14日提供住宅和商业用房补偿两种方案的征收评估报告供其选择。2019年6月24日，原告与被告签订《产权调换协议》。二、原告坐落在夏家41、42号的房屋建筑面积为167.43平方米，登记为住宅，其中89.79平方米自1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已经改变用途，可以按照商业用房进行补偿。在签订协议前，被告提供了两种补偿安置方案供原告选择：第一种方案是167.43平方米全部按照住宅进行补偿安置；第二种方案是其中77.64平方米按照住宅、89.79平方米按照商业进行补偿安置。期间，经过原、被告多次协商沟通，原告选择第一种方案签订了协议。关于停产停业损失补偿，根据《宁波市住房和城乡建设委员会关于下发〈实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见〉的通知》第九条的规定，按住宅用途补偿的，实际用于商业部分，按建筑面积每平方米400元给予停产停业损失补偿。原告提出的5%标准是按照商业用途补偿的前提下才能适用的补偿标准。关于补缴土地出让金的问题，根据《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》第十八条超容积率土地评估，其中第三款“住宅房屋的土地性质为国有非出让土地的，应当扣除土地出让金。土地出让金按国土部门最新规定的标准或者按土地评估价格的20%扣除”。综上所述，被告在补偿安置过程中已经充分考虑了原告的诉求，签订协议依据充分、程序合法，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告江北征收中心在举证期限内向本院提交了下列用以证明被诉行政行为合法的证据材料以及法律依据：1.《产权调换协议》及《非住宅房屋征收货币补偿核算单》各1份，用以证明被诉协议的签订时间和内容；2.中共宁波市江北区委机构编制委员会《关于江北区房屋征收办公室更名等有关事宜的通知》（北区编〔2019〕20号），用以证明被告主体名称由原江北征收办变更为江北征收中心的事实；3.宁波市江北区人民政府作出的北区政房征决〔2017〕第03号《房屋征收决定书》、《房屋征收决定公告》及其公示材料、《孔浦村城中村改造项目（国有土地部分）房屋征收补偿方案》，用以证明原告所有的涉案房屋被纳入征收范围且宁波市江北区××依法发布了征收公告和补偿方案的事实；4.甬北孔私字第0395号《房屋所有权证》、北国用（94）字第0××8号《国有土地使用证》、测绘资料、身份证、户口本、营业执照、《工商企业变更申请登记表》、《证明》、《个体户登记基本情况》，用以证明涉案被征收房屋的登记和实际使用情况；5.《告知书》1份，用以证明被告在收到宁波市江北区人民法院作出的行政判决后，告知原告重新签订协议的事实；6.编号为25的《宁波市国有土地上房屋征收住宅用房征收评估分户报告》2份、《宁波市国有土地上房屋征收非住宅用房征收评估计算表》、《宁波市国有土地上附属用房征收评估分户报告》各1份，用以证明被告委托评估机构依法对原告的涉案房屋进行评估的事实；7.《备忘录》1份，用以证明被告提供两种补偿方案供原告选择的事实；8.法律依据：《宁波市征补办法》、《宁波市补偿规定》、《宁波市住房和城乡建设委员会关于下发〈实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见〉的通知》、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》。对于上述证据材料，各方当事人的质证意见以及本院的认证意见如下：对原告提交的证据材料1和法律依据2，被告对其真实性无异议，且认为该份证据恰能证明被告积极履行告知职责，此后被诉《产权调换协议》亦是基于原告自行选择后的方案而作出，且相关补偿标准和计算符合法律规定，因此，该协议合法有效。对被告提交的证据材料1-4，原告无异议，本院予以认定；对被告提交的证据材料5，原告对其真实性无异议，但对其合法性有异议，认为被告并未在判决书指定的期限内进行告知。对被告提交的证据材料6，原告对其真实性无异议，但认为评估机构对其中89.79平方米房屋按照住宅和商业用途评估所得出的评估金额相差无几，故对评估结果有异议。对被告提交的证据材料7，原告认为其并没有见过该《备忘录》中所载的两种方案，且当时谈的过程中被告对于方案的陈述也很简单，并没有如此具体。对被告提交的证据材料8，原告对其真实性无异议，但认为被告给予原告的补偿不符合标准。此外，在庭审结束后，被告向法院补充提交了用以评估机构选定程序合法的证据材料，原告对此无异议。对上述证据材料，因各方当事人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明对象将在本院认为部分再予阐述。经审理查明：坐落于宁波市江北区××街道××号的房屋登记于原告励祥生名下，根据原告于1994年2月4日取得的甬北孔私字第0395号《房屋所有权证》显示，该房屋中建筑结构为木结构的房屋为75.04平方米、建筑结构为砖混结构的房屋面积为89.79平方米。1994年5月31日，原告取得涉案房屋的土地使用权证，证号为北国用（94）字第0××8号《国有土地使用证》，该证载明“地号为0410073，用途为住宅，批准使用期限为长期，用地面积203.70㎡，其中建筑占地面积130.39㎡”。2017年6月8日，宁波市江北区人民政府作出北区政房征决〔2017〕第03号《房屋征收决定书》，决定对孔浦村城中村改造项目（国有土地部分）范围内国有土地上房屋实施征收。原告名下上述位于夏家41、42号的房屋被列入征收范围。经测量和调查，该房屋中砖木结构的建筑面积为77.64平方米、混合结构的建筑面积为89.79平方米，其中89.79平方米房屋于1990年4月1日被用于商业经营并办理了营业执照。2017年6月8日，原江北征收办发布《关于共同选定房屋征收评估机构的通知》，告知被征收人可协调选定评估机构，如未能协商选定的，将由房屋征收部门在报名参加此项目评估的房地产评估机构中采取投票确定或摇号、抽签方式随机确定评估机构。2017年6月22日，在浙江省宁波市信业公证处的现场监督和公证下，通过投票方式选定宁波信德房地产土地评估有限公司（以下简称信德公司）为涉案房屋征收项目的房地产评估机构。2017年7月10日，信德公司出具《房地产估价报告》，结论为孔浦村城中村改造项目内的住宅用房的比准价格为14743元/㎡、沿文汇路非主干道商业用房的比准价格为19393元/㎡，后该比准价格经宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会备案。2017年8月23日，宁波市江北区人民政府发布《孙浦村城中村改造项目（国有土地部分）房屋征收补偿协议生效公告》。2017年8月31日，原江北征收办与原告励祥生妻子签订原《产权调换协议》。原告对此不服，诉至宁波市江北区人民法院，该院经审理后于2018年7月9日作出（2017）浙0205行初128号行政判决，撤销了原《产权调换协议》，并责令被告自判决生效之日起六十日内对原告进行征收补偿。该判决生效后，被告于2018年9月4日向原告发送《告知书》，告知原告可重新签订拆迁安置协议。2018年11月14日，信德公司对原告的涉案房屋出具了两套评估方案，其中一套方案为将上述167.43平方米房屋全部作为住宅性质予以评估，评估项目和金额包括市场价评估金额2214173元、住宅装修价格175580元、附属物价格33385元、超过标准容积率土地价格623069元、扣除超容积率部分土地应补缴的土地出让金73302元，合计评估结果为2972905元。另一套方案为对其中77.64平方米木结构房屋按住宅用途评估、其中89.79平方米房屋按商业用途评估。其中77.64平方米部分房屋的市场价评估为1026748元、住宅装修价格为81970元、附属物价格33385元、超过标准容积率土地价格623069元、扣除超容积率部分土地应补缴的土地出让金73302元，补偿金额计1691870元；其中89.79平方米部分房屋的评估金额为1464322元、装修评估价为93610元、扣除补偿土地出让金105902元及土地差价167009元，补偿金额计1285021元；两部分合计补偿金额2976891元。基于上述评估结果，原告最终选择按第一种方案，即167.43平方米房屋全部作为住宅性质予以补偿，并与原江北征收办于2019年6月24日签订了被诉《产权调换协议》。协议签订后，原告仍对该协议所确定的补偿内容有异议，故向本院提起本次诉讼。另查明，2019年7月15日，中共宁波市江北区委机构编制委员会发布《关于江北区房屋征收办公室更名等有关事宜的通知》（北区编〔2019〕20号），明确原江北征收办更名为被告江北征收中心。本院认为：首先，宁波市江北区人民政府于2017年6月8日作出的北区政房征决〔2017〕第03号《房屋征收决定》经审查并不存在重大明显违法等无效情形，该房屋征收决定可以作为原、被告签订被诉《产权调换协议》的前置依据。此外，被诉《产权调换协议》签订的各方当事人主体适格，意思表示真实，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定等合同无效的情形。其次，对于原告请求法院撤销《产权调换协议》的主张，本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”即，涉案《产权调换协议》签订时是否存重大误解或者显失公平的情形，当事人是否采用了欺诈、胁迫的手段或者乘人之危签订协议，只有上述情形出现才是原告行使撤销权的法定事由。本案中，各方当事人在签订《产权调换协议》前，原告对其房屋的测绘及评估结果均已知悉，不存在重大误解或者显失公平的情形，被告亦不存在采用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的手段签订协议的情形。因此，原告请求行使撤销权的法定事由不能成立。最后，关于原告主张的《产权调换协议》所涉的补偿金额缺乏依据的问题。本院分述如下：1.对于涉案房屋的土地性质，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院55号令）第四十三条第一款规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该处“无偿取得的土地使用权”应理解为取得的土地使用权未向国家缴纳过土地出让金等费用，而非指是否有偿向前手取得。同时，《划拨土地使用权管理暂行办法》[1992年3月8日国家土地管理局令（92）第1号发布]第二条规定，划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。本案中，据原告陈述，涉案房屋系原告继承而来，且原告于1994年领取土地证时证载的批准使用期限为长期，鉴于原告亦未提供证据证明案涉土地已向国家缴纳过土地出让金等费用，故案涉土地取得方式应为“通过各种方式无偿取得”、“通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得”，即被告认定案涉土地的取得方式为划拨并无不当。在此基础上，信德公司在评估过程中依照《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》第十八条第三款的规定对超标准容积率土地、以商业性质补偿的部分土地计算应当补缴的土地出让金依据充分。2.对于房屋用途及其补偿标准问题。因原告房屋中的89.79平方米部分房屋在1990年4月1日前即用于商业用途，依照《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十三条第二款的规定，原告用于商业经营的89.79平方米部分可依照商业用途补偿。对此，被告提供了全住宅补偿和部分住宅、部分商业两种补偿方案供原告选择，不违反上述法律规定。至于商业部分的评估方面，涉案征收决定作出时有效的《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。同时，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条规定，土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。该条例第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。从上述法律、法规的规定可知，住宅用地与商业用地是不同的土地用途类型，如改变土地用途的，应当由职权部门依法办理土地变更登记手续，即使在土地征收过程中，亦应当参照上述规定办理。相应地，《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》第四十六条第一款规定，房屋用途和土地用途不同的，按房屋用途评估，但应当结算不同用途的土地差价。土地差价结算的公式为：土地差价＝（按房屋用途计算的楼面地价﹣按土地用途计算的楼面地价）×房屋建筑面积。据此，涉案评估报告在对其中89.79平方米部分按商业用途进行评估时扣除土地差价依据充分。最后，关于89.79平方米部分的停产停业损失补偿问题，因原告在签订被诉《产权调换协议》时选择该部分以住宅性质进行补偿，在此情形下，被告参照《宁波市住房和城乡建设委员会关于下发〈实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见〉的通知》第九条所规定的“征收1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经批准改变为非住宅用途的住宅房屋，被征收人已领取营业执照并合法经营的，按住宅用途补偿；改为非住宅用途使用部分，另给予停产停业损失补偿。其中，改为商业用途使用的，按建筑面积每平方米400元给予停产停业损失补偿；改为办公、工业、仓储用途使用的，按建筑面积每平方米200元给予停产停业损失补偿”内容，按400元/平方米计算原告该部分的停产停业损失为35916元并无不当。综上，原告励祥生请求撤销被诉《产权调换协议》的理由不能成立，本院不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告励祥生的诉讼请求。案件受理费50元，由原告励祥生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  徐小娟人民陪审员  陈永红人民陪审员  王奋明二〇二〇年八月二十八日代书 记员  孙柳静?附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。