云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0625民初1259号原告昭通市大辉物业管理有限公司，统一社会信用代码91530602MA6K3G25XU。住所地：昭通市昭阳区爱民路61号2单元4楼1号。法定代表人胡春亚，该公司总经理。委托代理人汤骑瑛（特别授权），女，45岁，住永善县。委托代理人张光琴（特别授权），女，49岁，住永善县。被告陈词正，男，1970年2月23日出生，汉族，云南省永善县人，城镇居民，原住永善县溪洛渡镇干河村干河沟二社78号，现住永善县。委托代理人夏应均（特别授权），云南滇东北（永善）律师事务所律师。原告昭通市大辉物业管理有限公司（以下简称：大辉物业公司）与被告陈词正物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序。经姬永、黄义美、李青桦、黎祥毅、陈词正同意，本院于2020年6月25日公开开庭进行了合并审理。原告大辉物业公司的委托代理人汤骑瑛、张光琴，被告陈词正及其委托代理人夏应均到庭参加诉讼。报经审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。原告大辉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告陈词正支付2018年8月1日至2019年7月31日的物业服务管理费1106元、水池清理费33元、代环卫所收取的生活垃圾费77元、电梯运行费243元、二次加压费177元、滞纳金327元，共计1963元；2、案件受理费由被告陈词正承担。事实和理由：2016年4月28日，大辉物业公司与永善宸源房地产开发有限责任公司签订了《临时管理规约》，该《临时管理规约》明确记载：永善宸源房地产开发有限责任公司聘请大辉物业公司对位于永善县东侧的“富善中央大街”，建筑面积为123400㎡（含地下车库）提供物业服务。同时，大辉物业公司公示了物业服务收费项目和收费标准，其中：物业服务费住宅1元／㎡／月、商铺1.80元／㎡／月，电梯运行费：1-10层0.22元／㎡／月、11-20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月，二次加压费0.16元／㎡／月，水池清理费0.03元／㎡／月，生活垃圾费0.07元／㎡／月。被告陈词正系永善县房的业主，在购买房屋时在承诺书上签字捺印，同意遵守《临时管理规约》的相关条款，由每户业主在每年的5月至8月预交下年度的物业管理费。陈词正入住房屋后，享受了大辉物业公司提供的物业管理服务。由于陈词正拒交2018年8月1日至2019年7月31日的物业服务费，还应向大辉物业公司按照每年物业管理费的20%缴纳滞纳金327元。被告陈词正辩称，大辉物业公司未按合同约定的收费标准收费，收费标准过高，已达到一、二线城市收费标准。未按合同约定的服务质量提供服务，管理服务不达标，收费标准与服务质量不相符合，环境卫生差。电梯运行费、水池清理费、代环卫收取的垃圾费、二次加压费属于重复收费且二次加压设备一直未正常运行，生活用水严重受到影响。他不存在违约，是原告大辉物业公司未按物业服务合同约定提供服务，系大辉物业公司违约，缴纳滞纳金无事实和法律依据。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原告大辉物业公司是否按照前期物业服务合同约定提供服务，服务费用与服务水平是否相适应；2、电梯运行费、水池清理费、代环卫收的垃圾费、二次加压费是否属于重复收费；3、被告陈词正是否应该给付滞纳金。针对以上争议，原告大辉物业公司向本院提交了以下证据：1、昭通市大辉物业管理有限公司简介、公司信息、公司法人信息、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人居民身份证复印件各1份。欲证明公司资质及公司概况、三级小区物业服务标准及其法定代表人的基本信息。2、家庭成员登记表复印件1份。欲证明陈词正及其家庭成员的基本信息。3、《前期物业服务合同》复印件、《临时管理规约》复印件、承诺书复印件各1份。欲证明永善宸源房地产开发有限责任公司与大辉物业公司于2016年签订了《前期物业服务合同》，大辉物业公司承接了永善县“富善中央大街”含地下车库在内共计123400㎡小区的物业管理服务。同时，陈词正在承诺书上签字认可，表示其同意遵守该《临时管理规约》。4、交房通知书复印件、业主物品领用登记表复印件各1份。欲证明大辉物业公司接到永善宸源房地产开发有限责任公司通知后，向陈词正交付了业主手册、消防安全责任书、《业主临时管理规约》、钥匙、门禁卡。5、装修协议复印件1份。欲证明大辉物业公司与陈词正于2016年12月14日针对房屋装修达成协议，陈词正已经以其行为表示愿意接受大辉物业公司提供的物业管理服务。6、物业服务收费标准公示栏复印件1份、2016年和2017年缴费凭证复印件3份。欲证明大辉物业公司提供了物业服务收费项目和收费标准，并对物业服务收费项目和收费标准进行了公示，陈词正按时交纳了2016年和2017年的物业管理费，包括基本物业费1106元（92.15㎡×1元×12月）、二次加压费177元（92.15㎡×0.16元×12月）、水池清理费33元（92.15㎡×0.03元×12月）、电梯运行费243元（92.15㎡×0.22元×12月）、代环卫收取生活垃圾费77元（92.15㎡×0.07元×12月）、一次性装修垃圾费180元等。7、追缴物业费短信记录1份。欲证明大辉物业公司曾向陈词正追缴物业管理费的事实。8、电梯保养合同复印件1份。欲证明大辉物业公司将小区的电梯委托了专业机构进行保养、维护，电梯保养、维护费6000元／台／年。9、打印照片1份6页。欲证明大辉物业公司清理排污管、清理化粪池、清洁垃圾桶，在疫情期间消毒及完善道路出口等记录。经质证，被告陈词正对原告大辉物业公司提交的第1、2、4、5组证据无异议；对第3组证据的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》无异议，对承诺书的签订属于被动接受，不签承诺书就不能接房；对第6组证据中物业服务收费标准公示栏复印件认为公示不合法，原告大辉物业公司仅在物业办公室进行公示，未在小区公共区域进行公示且未征求业主委员会的意见，不予认可。对缴费凭证上的交费记录无异议，但收费不公平，收费标准与服务质量不相匹配；对第7组证据的追缴物业费短信记录不予认可，认为来源不合法；对第8组证据的电梯保养合同的关联性有异议，认为与本案无关联。对9组证据打印照片1份6页认为来源不合法，无拍摄人签字，无法达到原告的证明目的。被告陈词正针对其辩解理由向本院提交了以下证据：1、光碟1张。欲证明原告大辉物业公司乱搭建，属原告大辉物业公司违约。2、被烧毁物品维修收款收据复印件1份。欲证明因原告大辉物业公司乱搭电造成他家物品损坏所产生的修理费922元。经质证，原告大辉物业公司对被告陈词正提交的第1组证据无异议；对第2组证据认为相关部门组织过调解，但未调解成功，并要求被告陈词正向法院起诉。本院依职权调取如下证据：打印照片1份9页。证实小区存在消防通道乱停放车辆，1栋1单元16楼消防步行梯口停放摩托车，过道楼顶扣板、电梯灯罩损坏，楼层过道乱堆放物品、垃圾，楼层过道乱搭乱建等现象。经质证，原告大辉物业公司对本院依职权调取的证据无异议，承认小区是存在上述现象，对于堆放物品和垃圾，公司正在排查处理。被告陈词正对本院依职权调取的证据无异议，且证实了原告大辉物业公司管理和服务不到位，未尽到服务义务。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告大辉物业公司提交的1、2、4、5组证据，被告陈词正无异议，证据之间能相互印证，能证明案件相关事实，予以采信；第3组证据，虽然均为复印件，原告方不提供原件和《前期物业服务合同》附件，但被告陈词正对其三性无异议，予以采信；第6、7组证据，虽然被告认为收费不公平，收费标准与服务质量不相匹配，认为追缴物业费短信记录来源不合法，但能够证明被告陈词正已按原告大辉物业公司公示的项目和标准交纳2017年和2018年物业费和向被告陈词正追缴物业费的事实，予以采信；第8组证据与本案无关联性，不予采信；第9组证据能够证明原告大辉物业公司开展物业相关服务的记录，予以采信。对被告陈词正提供的第1组证据，原告大辉物业公司无异议，该证据客观真实，与本案有关联，予以采信；对第2组证据，原告大辉物业公司无异议，但与本案无关联，不予采信。对本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，能够证明案件的相关法律事实，予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2016年5月4日，永善宸源房地产开发有限责任公司与原告大辉物业公司签订《前期物业服务合同》，原告大辉物业公司承接了永善宸源房地产开发有限责任公司开发的“富善中央小区”的物业管理服务。原告大辉物业公司对收费项目和收费标准在公司办公室内进行了公示，收费项目和收费标准：物业服务费：住宅1元／㎡／月、商铺1.80元／㎡／月、电梯运行费1-10层0.22元／㎡／月、11-20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月，二次加压费0.16元／㎡／月，水池清理费0.03元／㎡／月，生活垃圾费0.07元／㎡／月。被告陈词正向永善宸源房地产开发有限责任公司购买了“富善中央小区”1栋2单元704号房屋，面积为92.15㎡。被告陈词正于2016年6月18日向原告大辉物业公司出具了承诺书，承诺书载明：“本人已详细阅读并理解永善宸源房地产开发有限公司拟定《临时管理规约》，同意遵守本公约内的一切条款。如有违约，愿承担相应违约责任。”永善宸源房地产开发有限责任公司于2016年7月26日通知原告大辉物业公司将被告陈词正购买的“富善中央小区”1栋2单元704号房交付被告陈词正。被告陈词正于2016年8月1日向原告大辉物业公司交纳了物业服务费（92.15㎡×1元／㎡／月×12月）1106元，二次加压费（92.15㎡×0.16元／㎡／月×12月）177元，水池清理费（92.15㎡×0.03元／㎡／月×12月）33元，代环卫所收生活垃圾费（92.15㎡×0.07元／㎡／月×12月）77元，电梯运行费（92.15㎡×0.22元／㎡／月×12月）243元，装修垃圾处理费180元/户（一次性），合计1816元；2017年的物业服务费（92.15㎡×1元／㎡／月×12月）1106元，二次加压费（92.15㎡×0.16元／㎡／月×12月）177元，水池清理费（92.15㎡×0.03元／㎡／月×12月）33元，代环卫所收生活垃圾费（92.15㎡×0.07元／㎡／月×12月）77元，电梯运行费（92.15㎡×0.25元／㎡／月×12月）243元，合计1636元。被告陈词正于2016年12月14日接收房屋并与原告大辉物业公司签订了《装修协议》，原告大辉物业公司将《业主手册》《消防安全责任书》《临时管理规约》、钥匙交付给被告陈词正。被告陈词正入住房屋后，因对原告大辉物业公司的物业服务有意见，未交纳2018年8月1日至2019年7月31日的物业管理费用。原告大辉物业公司服务管理期间存在消防通道乱停放车辆、摩托车停放16楼步行梯口、楼层过道乱堆放物品、堆放垃圾未处理的现象。本院认为，原告大辉物业公司与永善宸源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意愿表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同对双方及小区全体业主及相关物业使用人均具有法律约束力。原告大辉物业公司承接了“富善中央小区”的物业服务后，对物业服务收费项目和收费标准进行了公示，并与被告陈词正签订了承诺书，被告陈词正承诺遵守《临时管理规约》，且被告陈词正已经按照原告大辉物业公司公示的物业服务收费项目和收费标准交纳了2016年和2017年度的物业服务费用，说明被告陈词正接受了原告大辉物业公司的物业服务，并以其实际履行行为表示接受该收费项目和收费标准。原告大辉物业公司作为“富善中央小区”的物业服务企业，依约履行了对富善中央小区的物业服务义务，被告陈词正作为居住在由原告大辉物业公司提供物业服务的小区业主，享受了原告大辉物业公司提供的物业服务，应当依约按时向原告大辉物业公司交纳物业服务费。依据《云南省物业服务收费管理实施细则》第七条规定：“物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养化等内容，由物业服务企业按照合同的约定一笔收取。”原告大辉物业公司起诉的物业服务费、电梯运行费、水池清理费、二次加压费属于《云南省物服务收费管理实施细则》第七条规定的收费服务项目。垃圾清理费系代环卫部门收取，且收取后已上交给环卫部门。原告大辉物业公司公示的收费标准，并未违反相关法律规定。原告大辉物业公司起诉的物业服务费、电梯运行费、水池清理费、二次加压费、垃圾清理费予以支持；对于被告陈词正辩解理由，没有其他证据予以证明，本院不予采信。原告大辉物业公司服务管理的富善中央小区存在消防通道乱停放车辆、摩托车停放在十六楼步行梯口、楼层过道乱堆放物品、堆放垃圾的现象。原告大辉物业公司的服务质量仍然存在一定瑕疵。据此，对原告大辉物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、由被告陈词正支付原告昭通市大辉物业管理有限公司2018年8月1日至2019年7月31日的物业服务管理费1106元、水池清理费33元、代环卫所收生活垃圾费77元、电梯运行费243元、二次加压费177元，合计1636元。限本判决生效之日履行；二、驳回原告昭通市大辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告陈词正负担。如被告陈词正未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告陈词正不自动履行本判决，原告昭通市大辉物业管理有限公司可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李忠银二〇二〇年八月三十一日法官助理李泽贵书记员苏欣