贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2111号上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杜威，男，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）因与被上诉人杜威及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初7117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月24日组织了庭询。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人低价购买房屋，仅有收据而无付款凭证，且购房款是支付给案外人，应当预见相应的风险。一审判决认定未能办理房屋产权登记系一审被告所致，即被上诉人购买涉案房屋并无过错没有依据。二、一审法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定支持被上诉人的诉讼请求系适用法律错误，根据物权优于债权的基本原则，无论被上诉人拥有的是债权还是物权期待权，均不能对抗上诉人享有的担保物权。杜威辩称，法院执行查封涉案房屋前，我与开发商已签订了商品房买卖合同，并按照合同约定支付了购房款，且合法占有该不动产至今。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。大地联创房产公司未提交书面答辩意见。杜威向一审法院起诉请求：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请强制执行。2017年12月13日，凯里市人民法院作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封大地联创房产公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋4层405号住房在内）。杜威在得知自己所购的“大地春城”小区6栋4层405号住房被查封后，于2019年8月30日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年9月9日，凯里市人民法院作出（2019）黔（2601）执异118号《执行裁定书》，裁定驳回异议人杜威的异议申请。宣判后，杜威不服裁定结果于2019年9月30日提起本诉。另查明：2014年9月14日，杜威因购买涉案房屋向大地联创房产公司交纳购房定金10000元。同月22日，杜威再次向大地联创房产公司支付首期购房款211135元。2014年9月22日，以大地联创房产公司为出卖人、杜威为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、杜威购买大地联创房产公司开发的位于凯里市房屋，建筑面积177.38ｍ2，总价款721135元；2、买受人应在合同签订之日支付首期房款221135元，余款500000元以银行按揭支付。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，杜威通过办理银行按揭贷款方式支付购房余款500000元。大地联创房产公司对杜威交纳的购房款项相继开具收款收据，并于2014年11月16日将涉案房屋交由杜威管理使用。一审法院认为，本案争议焦点在于杜威对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《执行异议和复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杜威在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《收款收据》、《转账凭证》以及《银行按揭还款流水单》等，足以证明杜威与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生在2014年度，且由杜威居住至今，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，满足《执行异议和复议规定》第二十八条第一款第（四）项之情形。因此，杜威对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行杜威所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告杜威的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。一审法院查明的事实有相关证据予以证明,本院予以确认。本院认为:《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”，即申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的优先于普通债权受偿，但法律、司法解释作出特别规定的例外。《执行异议和复议规定》第二十八条“无过错不动产买受人物权期待权”即为该种例外。本案中，杜威作为案涉房产买受人提出的异议只要符合其中规定情形即可排除执行。一审查明的事实能够证明杜威与第三人大地联创房产公司的购房行为符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，故应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述,华融贵州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年八月十日法官助理陈礼华书记员韩林爽