北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9684号上诉人（原审原告）：何凤敏，女，1952年5月18日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：秦拾玲，北京市曙光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市平谷区供销合作联合社，住所地北京市平谷区平谷镇航宇街5号。法定代表人：姚保军，主任。委托诉讼代理人：徐长文，男，北京市平谷区供销合作联合社在编工作人员。委托诉讼代理人：王振三，北京市时雨律师事务所律师。上诉人何凤敏因与被上诉人北京市平谷区供销合作联合社（以下简称平谷供销联社）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何凤敏的诉讼代理人秦拾玲，被上诉人平谷供销联社的诉讼代理人徐长文、王振三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何凤敏上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持何凤敏一审全部诉讼请求；2.本案上诉费用由平谷供销联社承担。事实和理由：一审法院认定事实有误,导致判决错误。何凤敏与平谷供销联社签订的《住宅楼销售合同》第十七条约定了办证时间为交房后360天，平谷供销联合社于2019年才为何凤敏办理房产证，实际逾期办证长达13年之久，已经严重违约。平谷供销联社在明知案涉房屋被他人做了贷款抵押的情况下和何凤敏签订了《住宅楼销售合同》，且合同中没有约定平谷供销联社逾期办理房屋权属证书的违约责任，导致了何凤敏权利受损。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，认为本案双方对逾期办证进行了明确约定，并对何凤敏的主张不予支持是错误的。平谷供销联社辩称，同意一审判决，不同意何凤敏的诉讼请求和理由。何凤敏向一审法院起诉请求：1．依法判令平谷供销联社给付何凤敏迟延办理房屋产权证的违约金17678元；2．本案诉讼费用由平谷供销联社承担。一审法院认定事实：2004年11月1日，何凤敏与平谷供销联社签订《住宅楼销售合同》，载明：“合同编号：×××406，卖方（甲方）：平谷供销联社，买方（乙方）何凤敏。乙方向甲方购买住宅楼，甲、乙双方达成如下协议：第一条：甲方用地及住宅楼位置。住宅楼位于×区×镇×园17号楼。第二条：乙方所购住宅楼的面积。建筑面积107.04㎡，该住宅楼为第17幢×单元×层×号房。第三条：价格与费用。该住宅楼总价款为178390元，（大写壹拾柒万捌仟叁佰玖拾元正）。第七条：付款时间的约定。乙方应按以下时间如期将房价款当面交付甲方。1、2004年11月1日前支付全部房价款，计178390元。第十七条：关于产权登记的约定。乙方在实际接收该住宅楼之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成的乙方不能在双方实际之日起360天内将取得房地产权属证，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的3%赔偿乙方的损失。”2004年11月1日，何凤敏向平谷供销联社支付了购房款178390元，同日，华诚公司收取何凤敏代办产权证的费用3066元（契税2826元、印花税94元、测绘费146元）。2019年6月20日，何凤敏办理了不动产权证书。另查明，2017年3月21日，平谷供销联社以商品房销售合同纠纷为由起诉贾鹏、华诚公司、中国工商银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称昌平工商行），案号为（2017）京0117民初2908号，要求确认华诚公司以平谷供销联社名义与贾鹏于2002年8月10日签订的关于购买×区×园小区17号楼的5份《住宅楼购销合同》无效，并返还涉诉房屋。在该案讼诉中，平谷供销联社代贾鹏向昌平工商行偿还了贷款，用以先行解决涉诉房屋抵押事项。该案经法院审理后认为，他人以平谷供销联社名义与贾鹏签订的上述房屋购销合同并非当事人真实意思表示，不符合公序良俗，不具备民事法律行为生效要件，依法应属无效。诉讼过程中，平谷供销联社代贾鹏偿还了银行贷款本息，涉诉房屋抵押已注销，执行查封措施已解除，依照合同无效律后果，贾鹏应向平谷供销联社返还上述房屋。最终判决：平谷供销联社与贾鹏签订的包括涉案房屋在内的五份《平谷县供销联合社职工住宅楼销售合同》无效；贾鹏于判决生效后十五日内协助将上述房屋过户至平谷供销联社名下。2019年1月18日，何凤敏以确认合同效力纠纷为由起诉平谷供销联社，案号为（2019）京0117民初1720号，要求：1．依法确认何凤敏与平谷供销联社于2004年11月1日签订的《住宅楼销售合同》有效；2．要求平谷供销联社协助何凤敏将位于北京市×区×园小区×号楼×单元×号房屋产权过户至何凤敏名下。后在庭审中增加诉讼请求，要求平谷供销联社承担契税3066元。经一审法院组织调解，双方达成协议：平谷供销联社协助何凤敏办理涉案房屋的权属转移登记。该案未涉及逾期办证违约金问题。一审法院认为，何凤敏与平谷供销联社签订的《住宅楼销售合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。何凤敏现主张《住宅楼销售合同》虽未约定逾期办证需承担违约金，但第十七条约定了办证时间为交房后360天，而平谷供销联社于2019年6月20日才为其办理房产证，已严重逾期，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，起诉要求平谷供销联社承担逾期办证的违约金。平谷供销联社称双方已对逾期办证时的违约责任进行了明确约定，故应适用双方的约定，在没有约定的情况下才适用法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。因此，该规定适用于双方对违约责任没有特殊约定的情况。本案中，双方对逾期办证违约责任进行了明确约定，故何凤敏主张违约金，依据不足，一审法院不予支持。平谷供销联社关于其并非本案适格主体和本案涉及一事不再理的答辩意见，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回何凤敏的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，何凤敏与平谷供销联社签订的《住宅楼销售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。本案中，何凤敏主张《住宅楼销售合同》约定了办证时间，平谷供销联社存在逾期办证的情况，故要求其支付迟延办证的违约金。对此，本院认为，首先，何凤敏与平谷供销联社签订的《住宅楼销售合同》中未约定逾期办证违约金，故何凤敏主张违约金缺乏合同基础。其次，关于何凤敏依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张迟延办证违约金的上诉意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，考虑到《住宅楼销售合同》中对逾期办证的违约处理有明确约定之情况，以及平谷供销联社在办证问题上并非恶意违约之情节，一审法院对何凤敏以上述规定为依据主张迟延办证违约金的请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。综上所述，何凤敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费242元，由何凤敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 曹 炜审 判 员 王天水二〇二〇年八月三十一日法官助理 仉亭方书 记 员 王秋岩