福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0681民初4056号 原告：钟有用，男，1932年07月25日出生，畲族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：钟志强，男，系原告之子，住址同上。 被告：龙海市通华房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市石码镇，统一社会信用代码：91350681611454239A。 委托诉讼代理人：黄献琛，福建弘信律师事务所律师。 原告钟有用与被告龙海市通华房地产开发有限公司（下称通华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟有用的委托诉讼代理人钟志强、被告通华房地产公司的委托诉讼代理人黄献琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟有用向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金123642元（以购房款137686元为基数，从2013年12月31日起算至交房之日2018年12月1日，按照每日万分之五的标准计算）；二、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于龙海市的商品房，建筑面积共29.61平方米，单价为每平方米4650元，总金额137686元。原告应于合同签订之日一次付清总房款，被告应当在2013年12月31日前交付商品房给原告使用，并在交房后90日内办理不动产权证书。合同签订后，原告按照合同约定一次性付清了购房款，被告却未按照合同第八条约定向原告交付符合条件的商品房，直到2018年12月1日才办理房屋交付。《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力，双方均应予以遵守。被告逾期交付商品房行为已经构成违约。为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、一百一十四条的相关规定及《商品房买卖合同》的约定向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请！ 被告通华房地产公司辩称，一、被答辩人在诉状称答辩人逾期交房，这从法律角度不能成立。申请人与被申请人的《商品房买卖合同》第十八条的“前期物业服务”中约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币壹仟柒佰柒拾柒元正，于2013年12月31日前缴交到房地产行政管理部门委托的商业银行监管账户上。监管银行：中国建设银行股份有限公司龙海支行、监管账号：35×××41。”同时，《商品房买卖合同》的《补充协议书》第三条第5项还约定：“在签订商品房的买卖合同时，买受人应向出卖人交纳办理产权证的有关契税、登记费等产权费用及有关资料，否则出卖人有权拒绝向买受人办理交房手续，并视同出卖人未逾期交房。”这是双方对专项维修资金必须在交房前缴交的约定，而且缴纳金额、缴纳时间、缴纳账户等都非常明确。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”这是对交房前缴交专项维修资金的强制性规定。福建省高级人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》之25项中也相应规定：“如果根据商品房买卖合同的约定，买受人缴纳房屋专项维修资金之义务应先于或者与出卖人交房义务同时履行，但因房屋专项维修资金如何缴纳约定不明，导致买受人未缴纳该项费用的，出卖人不得将买受人未缴纳该项资金作为逾期交房的抗辩事由。”本案中，被答辩人是2019年9月7日才委托中介部门交纳专项维修资金（即公维金），而其接收房屋的时间是2018年12月1日，此时根据规定还是属于不应交房的时间。根据这个时间顺序，从法律角度上说答辩人并没有逾期交付房屋。 二、退一万步讲，即使认定答辩人违约，原告诉求的违约金也过高即使本案答辩人的免责抗辩理由不能成立，应该支付所谓的违约金时，人民法院也应该适当调低本案的标准。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”由于近年来房价年年高涨，被答辩人没有也不会因此造成损失。从龙海市、漳州市两级法院的司法实践来对比，对于违约金都控制在每日万分之三甚至更低的标准中。本案中，被答辩人房屋面积仅为29.61m2，按该地段类似未装修房屋的租金标准每月约300元左右。而按万分之五的标准计算，违约金高达每月1900元，这与市场行情差距甚远！所以违约金标准应控制在每日万分之一至二为宜。 三、本案被答辩人的诉求可能存在超过诉讼时效。被答辩人 如果认为有权索要违约金，也应自2013年12月31日起在两年内提出。根据当时的《民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”被答辩人自约定的交房日起就知道所谓的权利已被侵犯，如果他怠于行使权利，将承担超过诉讼时效的后果。为此被告出具一份《证明》，以此证明其在不断的主张权利，但《证明》中，所谓的“被告”是谁并没有注明，显然这种证明不足以确认就是他向答辩人主张而使得诉讼时效中断。 综上所述，答辩人认为，原告违约在先，被告没有逾期交房，反而是提前交房，原告的诉求没有事实和法律依据，原告诉求的违约金标准也畸高。尤其可能诉求超过诉讼时效，人民法院不应予以保护。故应予驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告以出让方式取得位于龙海市东北侧地块的土地使用权，经批准开发建设“嘉华苑”商品房。2012年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定原告向被告购买位于龙海市的商品房，建筑面积29.61㎡，单价为每平米4650元,总价款137686元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款137686元。2018年7月26日，嘉华苑工程办理竣工验收消防备案。2018年11月19日，龙海市城乡规划建设局准予嘉华苑工程办理工程竣工验收备案。2018年12月1日，原、被告办理了讼争商品房的交接手续。2019年12月31日，原告委托龙海市海澄爱家房产经纪所代交契税、公维金及代办不动产产权证。2020年7月27日被告通华房地产公司向原告出具证明一份，载明：嘉华苑1104号商品房原购买人钟有用在2013年12月31日交房逾期后直至2018年12月1日交房止，期间每年多次用口头及电话向被告诉求尽快按合同约定交房及赔偿违约金。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已履行付款义务，被告应承担交房义务。根据合同约定被告应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，被告至2018年12月1日才向原告交付讼争房屋，已构成违约，应承担2014年1月1日至2018年12月1日该期间逾期交房的违约责任。被告辩称原告未按合同约定的时间缴纳专项维修资金，其有权拒绝办理交房并视为未逾期交房，本院认为，原告缴纳专项维修资金并非其本合同项下的主要义务，原告已依约支付购房款，被告即应履行其按期交房的义务，且本案中被告未能依约交房的原因在于讼争商品房所在工程当时尚未通过竣工验收和消防验收，并非因原告未缴纳专项维修资金，故其免责理由不能成立。原告于2020年7月27日提起本案诉讼，虽被告提出诉讼时效抗辩，但从原告提供的由被告出具的“证明”可以证实，双方所约定的交房期限届满后，原告每年均有向被告主张权利，故被告有关原告的请求超过诉讼时效的辩解理由不成立，本院不予采纳。原告主张按合同约定以总房款日万分之五计算逾期交房违约金，被告认为该标准偏高，结合本地审判实践，酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之三计算。据此，本案逾期交房违约金确认为74143.9元（137686元×1795天×0.03%）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钟有用逾期交房违约金74143.9元。 二、驳回原告钟有用的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2772元，适用简易程序审理减半收取1386元，由原告负担559元，被告龙海市通华房地产开发有限公司负担827元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院人民法院。 审 判 员 郑丽卿 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 甘馨韵 书 记 员 陈雅萍