江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初4372号原告：邵羽，男，1980年12月29日生，汉族，常州市人，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陈利，江苏博爱星律师事务所律师。被告：溧阳天目湖城市广场管理有限公司，住所地溧阳市天目湖镇迎宾路北，统一社会信用代码913204815713925621。法定代表人：李万海，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮亮，男，1985年11月1日生，汉族，江苏省溧阳市人，住溧阳市，系该公司员工。原告邵羽诉被告溧阳天目湖城市广场管理有限公司（以下简称管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈利、被告管理公司委托诉讼代理人芮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵羽诉称，2012年7月11日，原告与江苏皇珈置业有限公司签订商品房买卖合同，双方约定由原告购买位于溧阳市天目湖城市广场B地块2#商业楼604号房屋，房屋总价款为63200元。同日，原告与被告管理公司签订房屋租赁合同，双方约定原告将上述房产出租给被告作为酒店经营使用，租赁期从2012年10月1日起至2022年9月30日止共10年，前三年为酒店培育期，从2015年10月1日起至2022年9月30日，被告按照房屋购买合同价的8%支付租金，被告应于每半年度结束后的20日内向原告支付该阶段的租金，逾期支付的应承担相应的滞纳金。在合同履行过程中，被告多次违约，原告曾于2019年诉至法院，后双方调解结案。但之后被告仍然拖欠租金，故原告于2020年4月17日向被告发送房屋租金催收函，被告仍置之不理，故原告诉至法院，请求判令：1.被告支付拖欠租金72000元（2018年10月1日至2020年3月31日）及滞纳金1092元（暂算至2020年5月21日，最终计算至付清之日止）；2.被告承担原告律师代理费5000元；3.由被告承担本案诉讼费用。被告管理公司辩称，对于原告的第一项诉讼请求需要财务核实，对于第二项诉讼请求不予认可，对第三项诉讼请求没有异议。经审理查明，2012年7月11日，原告与江苏皇珈置业有限公司（以下简称皇珈公司）签订商品房买卖合同，双方约定由原告购买皇珈公司开发的位于溧阳市天目湖城市广场B地块2#商业楼604号房，商品房的用途为商业，建筑面积共56.23平方米，商品房单价为每平方米11239.55元，总金额632000元。2012年7月11日，原告（出租方，甲方）与被告管理公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，双方约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在溧阳市，该房屋出租的建筑面积为56.23平方米，土地用途为商业，结构为钢筋混凝土结构；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店经营使用，并遵守国家和本省／市有关房屋使用和物业管理服务的规定，甲方同意乙方将该房屋及相应公摊部位用于“酒店”之经营服务；乙方保证，在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变该房屋的使用用途；甲方将房屋出租给乙方，乙方拟长期整体租赁该房屋用于酒店经营，租赁期从2012年10月1日起至2022年9月30日；甲、乙双方应于租赁期满3个月前根据市场情况及双方协商一致后，可续签房屋租赁合同；前三年（2012年10月1日至2015年9月30日）为酒店培育期，乙方无需支付该房屋租金，从2015年10月1日起至2022年9月30日，乙方每年按照房屋购买合同价8%的比例给予甲方租金收益，甲方租金收益所产生的税金由甲方自行承担（税金金额按照国家即行政策执行）；乙方应于每半年度结束后的20日内向甲方支付该阶段的租金，逾期支付的，逾期30天（含30天）以上，每逾期一日，乙方按照同期银行活期存款利率的2倍支付给甲方滞纳金；逾期超过60天不足90天的，每逾期一日，乙方按照同期银行活期存款利率的4倍支付给甲方滞纳金；本合同签订后，甲方应在乙方指定银行开立银行账户作为租金收取专户；甲方同意乙方根据酒店经营需要，在不影响甲方租金收益的前提下乙方可对小区布局、房屋装修及大楼所属大堂、走道等公用部位进行装修、装饰、调整、添置设备设施，但乙方不得破坏该房屋的承重结构或主体结构；乙方对该房屋及本楼层公共设施的装修即添附之所有权归乙方所有，租赁期满后该等添附归甲方所有，但本楼层公共部分的固定装修归本楼层全体业主所有，乙方无权拆除；甲方在合同期内不得以任何方式干扰乙方对酒店的正常经营；自甲方正式将该房屋交付给乙方之日起至租赁期限届满之日，甲方作为该房屋所有权人所享受的房屋产权和租金收益，乙方享有该房屋的使用权和经营权；甲方可以转让该房屋，该房屋发生转让的，不影响本合同继续履行的效力，甲方应保证受让方确认乙方在本合同项下的权利（受让方必须向乙方出具保证继续履行本合同的承诺书），否则甲方应赔偿由此对乙方造成的直接和间接经济损失；在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；合同终止和违约责任，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方并应向守约方赔偿实际经济损失，1.租赁期间，如因甲方原因导致该房屋被查封、抵押、强制执行等，导致乙方不能使用和经营该房屋的。后被告未能支付2018年10月1日之后的租金，原告于2020年4月17日向被告寄送房屋租金催收函，被告于次日签收。后被告仍未能支付欠付租金，故原告诉至本院，请求判如所请。被告管理公司质证称，对原告提供的房产证、商品房买卖合同、房屋租赁合同、房屋租金催收函、邮件查询记录打印件、民事调解书无异议；对原告主张的律师费不认可，对滞纳金计算清单有异议，计算时间太长；对原告主张的租金应扣除疫情影响期间的租金，酒店于2020年1月25日停止营业，至4月23日才再次经营。以上事实，由原告提供的房产证、商品房买卖合同、房屋租赁合同、房屋租金催收函、邮件查询记录打印件、民事调解书，原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人的庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原、被告之间签订房屋租赁合同，约定原告将其购买的涉案房屋出租给被告管理公司，由被告管理公司整体转租给案外人从事酒店经营，双方对租金的支付时间、计算标准等进行了明确约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。对原告主张的欠付租金问题。根据双方签订的房屋租赁合同载明的租金计算标准为房屋购买合同价8%，原告房屋购买总价为632000元，故原告2018年10月1日至2019年9月30日租金为50560元。对原告主张的2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金，虽双方约定房屋租金采用固定价方式结算，但该时间段中2020年1月26日至2020年3月31日因疫情防控不可抗力因素酒店确实停业，根据疫情对合同履行程度的影响，本着公平原则，该时间段的租金损失由原、被告各半负担，故本院依法认定原告2018年10月1日至2019年9月30日租金为20721.31元（25280元÷183天×117天+25280元÷183天×66天÷2），故本院依法认定被告应支付原告2018年10月1日起至2020年3月31日的租金71281.31元。对原告主张的滞纳金，其性质为逾期付款违约金，双方在房屋租赁合同中对逾期付款违约金的计算方式有明确约定，根据双方约定的计算标准，结合原告主张的计算期间，本院依法认定截止2020年5月21日，被告应支付原告逾期付款违约金617.09元，对于2020年5月22日起的逾期付款违约金按照中国人民银行活期存款基准利率的四倍计算至实际付清之日止。对原告主张的律师代理费，双方在房屋租赁合同中对律师代理费的承担没有明确约定，且律师代理费并非主张债权所应花费的必要费用，故对原告主张的律师代理费不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告溧阳天目湖城市广场管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告邵羽房屋租金71281.31元（2018年10月1日起至2020年3月31日），承担逾期付款违约金617.09元（计算至2020年5月21日），并承担2020年5月22日起的逾期付款违约金（按照中国人民银行活期存款基准利率的四倍计算至实际付清之日止）。二、驳回原告邵羽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876.50元（已减半收取，已由原告预交），由被告溧阳天目湖城市广场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费1753元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  王春伟二〇二〇年八月二十一日书记员  潘 陈