内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终943号上诉人（原审原告）：鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司。委托诉讼代理人：张某，内蒙古字仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某1，住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：王某2（系王某1侄女），住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：孔某，内蒙古松柏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某，住内蒙古自治区乌兰浩特市。上诉人鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司（以下简称新杰公司）因与被上诉人王某1、李某案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2020）内2201民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新杰公司上诉请求：依法撤销内蒙古自治区鸟兰浩特市人民法院（2020）内2201民初189号民事判决书，改判支持新杰公司的一审诉讼；本案诉讼费用由王某1、李某承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。第一，涉案商品房的所有权应归属于新杰公司，根据李某与新杰公司签署的《东城国际商品房认购书》及案外人黄某与李某共同出具的《借条》可知，李某作为买受人签署了本协议，但实际上是新杰公司将涉案房屋给黄某用于抵顶工程款，黄某因个人原因同意将房屋名字签署至李某名下，黄某作为房屋购买人因未能及时支付房款，后给新杰公司出具了《借条》，在约定的期限内黄某未能支付房款，新杰公司己将该涉案房屋全部收回，涉案房屋的所有权归属于新杰公司。《中华人民共和国物权法》明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿发生效力”，不动产的确认应以不动产登记为准，而新杰公司与李某签署的《东城国际商品房认购书》并不能确定涉案房屋所有权为李某，王某1不能依据认购协议书申请法院查封涉案的房产。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，新杰公司与李某签署的《东城国际商品房认购书》应属于无效协议，无效协议自始无效，协议无效后房屋的物权自始没有发生变动，仍归新杰公司所有，王某1不得依据无效的认购协议书来确认涉案房屋为李某所有，并以此来申请法院查封涉案房产。由于李某并未实际支付购房款，新杰公司亦未向其交付房屋，根据法律规定，新杰公司无需向李某返还任何款项。第三，因李某未缴纳房款，所以一直未向李某交房，房屋一直处于新杰公司占有。第四，新杰公司与李某之间不存在建设工程施工合同关系，与黄某之间也不存在直接建设工程施工合同关系，新杰公司已向苏州付清工程款（已付款项中不包含涉案三份认购书中约定的购房款）；李某未向新杰公司支付购房款，故李某与黄某于2015年初共同给新杰公司出具借条一张，写明以工程款抵顶购房款并未履行，并约定2015年2月28日前未付清该笔款项则三份认购书自动作废。第五，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“……未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”，涉案三套房屋属于没有登记的不动产，应当按照土地使用权证确认房屋归属，新杰公司系涉案房地产项目占用国有土地的使用权人，对涉案房屋具有所有权，其权利足以排除执行。第六，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李某并没有支付任何房款，也没有合法占有该房屋，李某根本就不是争议房屋的合法所有权人，该房屋应属于新杰公司所有，王某1查封李某的房产是没有事实依据和法律依据的。综上，请求二审法院查明本案事实，支持新杰公司的上诉请求。王某1辩称，不同意新杰公司的上诉请求，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据法律规定，签订认购书属于合同的组成部分，未取得商品房预售许可不能必然导致合同无效。新杰公司主张合同解除通知已经送达李某，但通过执行异议案件中查明的事实是新杰公司并没有将解除通知送达至李某和黄某，故合同没有实际解除，涉案的三套房屋不能归新杰公司所有。本案中新杰公司出具全款收据就证明已经支付了全部房款，签订借款协议形成的是债务关系，与房屋买卖无关，新杰公司引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》不适用本案。新杰公司向一审法院起诉请求：1.中止对新杰公司所有的××区房屋、北区17号楼1单元3层301号房产、北区14号楼1单元8层801号房产的执行；2.诉讼费用由王某1、李某承担。一审法院认定事实：案外人黄某与李某系朋友关系，系新杰公司的建筑商。2014年9月19日，李某与新杰公司签订《东城国际商品房认购书》三份，分别约定李某向新杰公司购买东城国际北区17号楼1单元3层302号、北区17号楼1单元3层301号、北区14号楼1单元8层801号三处房屋，房屋总价款2685700元。付款方式处注明工程款顶房屋总价款，合同编号处载有“顶苏中工程款”黄某字样。同时新杰公司向黄某出具三张全款收据，载明收到李某交来的上述三处房屋全部房款，收据落款处交款人有黄某的签字。同日，黄某向新杰公司出具借款单一枚，载明“南通苏中借工程款（抵账房11号501,17号楼301、302）金额2685700.00元”。此后，黄某和李某共同向新杰公司出具借条一份，载明今借到鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司人民币贰佰陆拾捌万伍仟柒佰元整（2685700元）。此借款为东城国际17号楼1单元3层301号、17号楼1单元3层302号、14号楼1单元8层801号房款。借款日期从2015年1月30日到2015年2月28日，借款期限1个月。如到期未按时归还借款，以上三套房屋的商品房认购书自动作废。黄某和李某在借条下方借款人处签字捺印，落款未标注借条生成日期。此后，因李某和黄某未偿还上述借款，新杰公司制作解除认购协议告知函，通知李某解除涉案三份商品房认购书，落款日期2015年2月29日。2010年，李某向王某1借款1000000元。2013年2月28日李某向王某1出具金额1367000元（其中包含利息367000元）借条一枚，约定月利率2%，未约定还款期限。2014年李某将涉案三处房屋认购书及房款收据交付给王某1为上述借款抵押担保。2018年4月12日，王某1在与洪英姬、李某民间借贷纠纷一案向乌兰浩特市人民法院申请诉讼财产保全。同日，乌兰浩特市人民法院对涉案三处房屋予以查封。后乌兰浩特市人民法院作出（2018）内2201民初1360号民事判决书，判决李某给付王某1欠款1000000元及利息，该案生效后，王某1申请执行，新杰公司提出书面异议，乌兰浩特市人民法院于2019年9月28日作出（2019）内2201执异78号执行异议裁定书，驳回了新杰公司的异议。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当就案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行进行审查。本案中，涉案三处房产由新杰公司抵顶工程款形式出售给李某，认购合同书上记载的权利人亦为李某。新杰公司主张李某以借款形式购买涉案房屋，又以“以房抵债”形式和李某签订认购协议并出具房屋全款收据的说法，逻辑不连贯，于情理不通。难以认定新杰公司为涉案房屋的权利人，也无法认定其出具的借据和解除协议通知函的真实性，故对其诉讼请求，不予维护。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条之规定，判决：驳回新杰公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定本案事实正确，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1.新杰公司是否是涉案房屋的权利人；2.新杰公司主张权利的合法性与真实性；3.该权利能否排除执行。本案系执行异议之诉案件而非确认房屋权属案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的立法目的是维护市场交易秩序及保护消费者权益等，在消费者李某未提起确认买卖合同无效的情况下，由开发商新杰公司以该解释中的相关规定提起合同无效违背立法目的，损害消费者的权益，且本案中未能取得商品房预售许可证系客观原因造成，故新杰公司以未取得商品房预售许可证为由主张涉案《东城国际商品房认购书》无效不能成立。涉案的三份《东城国际商品房认购书》系李某与新杰公司签订，双方对此均无异议，系双方的真实意思表示，三份认购书合法有效。新杰公司提供的三份认购书、三枚收据、一枚借款条、一枚借条中均有案外人黄某签字，认购书中认购人为李某，李某系涉案房屋权利人，故新杰公司提供的证据及其陈述的事实因无黄某的陈述而难以证明其系涉案房屋合法权利人。新杰公司未提供证据证明其已将《解除认购协议告知函》和《合同解除通知函》通知到李某本人，不能认定双方之间的三份《东城国际商品房认购书》已经解除。综上，新杰公司未提供证据证明其系涉案房屋权利人，其主张中止对新杰公司所有的××区房屋、北区17号楼1单元3层301号房产、北区14号楼1单元8层801号房产的执行的请求不符合法律规定，一审法院判决并无不当。综上所述，新杰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人鄂尔多斯市新杰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英 二〇二〇年八月二十五日（法官助理 张 雪书记员 高欣然