北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8814号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区太平桥大街18号丰融国际大厦一、二、六、七、八、九层。负责人：夏云平，行长。委托诉讼代理人：周剑滨，北京市君泽君律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹佳韵，北京市君泽君律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武继英，女，1962年11月2日出生。委托诉讼代理人：柴玉啟（武继英之夫），1959年12月19日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：柴森杉，男，2002年8月26日出生。法定代理人：柴玉啟（柴森杉之父），身份同上。法定代理人：武继英（柴森杉之母），身份同上。上诉人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行、武继英、柴森杉房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海浦东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称浦发银行北京分行）上诉请求：撤销原审判决第二、三、四、五项；武继英、柴森杉以1266732元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付我行2018年11月1日起至退还上述押金之日止的利息损失；武继英、柴森杉向我行支付车位费420480元；一、二审诉讼费由武继英、柴森杉承担。事实和理由：一审法院认定我行有未将外露电线线头恢复原状、未将垃圾清理等行为，应承担一定责任，并据此驳回我行主张的2018年11月期间的资金占用成本是错误的；武继英、柴森杉主张的取暖费、物业费、水电费等费用均产生于涉案租赁房屋租赁期限届满后，应由其自行承担，一审法院判决我行支付水电费错误，应予撤销；武继英主张的滞纳金已超过诉讼时效，一审法院酌定的违约金标准过高，应予调整；一审期间，我行提供证据足以证明武继英、柴森杉未依约免费提供相应车位，原审法院驳回我行关于车位费的请求存在明显错误。武继英、柴森杉辩称，不同意浦发银行北京分行的上诉请求及事实理由，请求二审法院驳回其上诉请求，支持我方的上诉请求。武继英、柴森杉上诉请求：撤销原审判决第一、二、四、六项，将本案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由浦发银行北京分行承担。事实和理由：一审判决认定浦发银行北京分行于2018年10月中旬至12月期间多次通知武继英办理涉案房屋交接事宜是不符合事实的；2018年10月31日浦发银行北京分行未能搬出物品是由于未按物业公司的规定办理《物品出门条》，并非武继英的原因；浦发银行北京分行未及时搬离滞留物品，至2018年11月12日武继英到涉案现场交接时，涉案房屋仍有大量遗留垃圾未清理、物品未搬完，造成无法交接，直至2018年11月23日当日开始清理垃圾、整改安全隐患、搬出滞留物品，其占用房屋构成了违约，2019年1月3日双方才完成房屋交接，浦发银行北京分行应承担占用房屋期间的占用费；原审法院判决浦发银行北京分行支付逾期支付租金的滞纳金标准过低，侵犯了武继英、柴森杉的合法权益。浦发银行北京分行辩称，武继英、柴森杉的上诉理由均不成立。浦发银行北京分行向一审法院起诉请求：武继英、柴森杉返还房屋押金1266732元、迟延支付押金的资金占用成本（以1266732元为基数，按照同期银行贷款利率，自2018年11月1日起计算至实际支付之日止）、车位费420480元（地面停车费每小时8元，一天按8小时计算，6个停车位计算3年）。武继英、柴森杉向一审法院反诉请求：浦发银行北京分行支付占用租赁房屋期间的租金1168737元、物业费47796．95元、取暖费24509．92元、水电费943．50元，支付逾期返还租赁房屋的赔偿金2337474元，逾期支付租金的滞纳金3102799．79元，恢复店牌挂（基架）费47450元。一审法院认定事实：2010年11月11日，浦发银行北京分行与武继英、柴森杉签订《大望路支行房屋租赁合同》，武继英、柴森杉将北京市朝阳区大望路××S117商业房屋一层、二层（以下简称涉案房屋）出租给浦发银行北京分行用于开办银行经营网点及设立自助银行，租赁期限2010年11月1日至2015年10月31日，后双方履行了该合同。浦发银行北京分行给付武继英、柴森杉押金1266732元。2015年12月11日，浦发银行北京分行作为承租方（乙方）、武继英、柴森杉作为出租方（甲方）续签《大望路支行房屋租赁合同》。双方约定：租赁房屋为涉案房屋，房屋所有权证建筑面积为929．69平方米（其中一层建筑面积630．83平方米、夹层面积298．86平方米、发展商搭建面积332．31平方米，实际使用面积合计1262平方米）；租赁用途开办银行经营网点及设立自助银行；租期2015年11月1日至2018年10月31日；2015年11月1日至2017年10月31日，每月租金为465523．80元，2017年11月1日至2018年10月31日，每月租金为488799．99元；乙方按照租赁房屋的物业管理公司制定的物业费收费标准缴纳物业管理费，乙方将物业费与每期租金一同支付给甲方；物业费每月为22716元；租金及物业费支付方式为每6个月为一期支付一次，首期租金及物业费（2015年11月1日至2016年4月31日期间）于正式合同签订后7个工作日内支付，其余各期租金于每年10月20日及4月20日前支付；乙方依照北京热力集团经北京发改委批准的收费标准缴纳取暖费（取暖费每平米47元），每季取暖费为59314元，首期取暖费（2015年11月15日至2016年3月15日）于2015年12月4日前支付，其余各期取暖费于每年10月10日前支付给甲方；乙方应按期足额缴纳租金、物业费、取暖费，若乙方逾期支付租金，每逾期1日应向甲方支付滞纳金，滞纳金支付标准为应付款额的1%每日；乙方在履行2010年11月1日至2015年10月31日期间合同时向甲方缴纳的押金1266732元转为本合同的押金，金额不发生变化；本合同期满，甲方在乙方完全按本合同的相关约定交接并撤出租赁房屋，并完成下列工作：（1）乙方将甲方房屋及屋内原有或乙方增设的水、电、空调等设备、设施、装修，按本合同有关约定完好交给甲方（不得拆除、损坏），其中包括：门窗及门窗玻璃、把手、机械及电子门锁，地板或固定在地面的地毯，天花板及灯具、灯泡，玻璃或轻钢龙骨石膏板隔断墙及房间，动力及照明线路、电源地插、墙插及各种开关，电话线及网络线及插头（不得剪断或破坏），粘接在墙面、地面并固定的柜、台、桌等（墙、地面不得因拆除而裸露毛坯墙面），卫生间及不可移动的卫生洁具，门面装修等；（2）乙方交清一切应交费用（包括应向物业等部门交纳的水、电、电话、收视、空调冷气等费用）；（3）乙方迁出或撤销以本房屋为注册地址注册的证照；（4）乙方迁出或撤销乙方以本房屋注册的电话、宽带等通讯线路；乙方完整履行本合同规定的乙方应履行的义务及完成上述工作后的10个工作日内，乙方签约人持甲方开据的履约保证金收据及相关手续由甲方退还乙方保证金，保证金不计利息，若乙方未能在租赁期满之日或合同解除之日按本合同的约定返还房屋，则甲方返还押金的期限相应顺延；如因甲方原因逾期退还押金的，则应比照人民银行同期贷款利率给付乙方自房屋返还之日起至甲方实际退还押金之日止以实际天数计算的利息；2015年11月1日至2017年10月31日期间，依据签约当前商业出租的综合税费标准12%计算，税金为63480．52元，含税租金为529004．32元；2017年11月1日至2018年10月31日期间，依据签约当前商业出租的综合税费标准12%计算，税金为66654．54元，含税租金为555454．53元；甲方向乙方提供设立店牌使用的区域，牌匾的制作、安装、申请等费用由乙方自行承担费用；乙方应自本合同提前终止之日或租赁期限届满之日，将房屋完好无损（正常折旧和磨损除外）地返还给甲方，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，并在《附件八：房屋交割清单》的相应栏位签字确认；本合同期满或依法终止时乙方有权在不破坏房屋主体结构和原设备系统，并保证返还的房屋不得低于承租时状态（正常折旧和磨损除外但不要求恢复原状）的情况下，拆除乙方自行安装在房屋内外的所需的银行专用的设备、设施，乙方的拆除工作不得损坏墙面、地面、门窗、灯具、插座及开关、各类强弱电线路，其他遗留物由甲方处理，且甲方对房屋内乙方遗留的装饰或附属物不作任何经济补偿；乙方不按约定支付租金和其他费用但未达到解除合同条件的应按标准支付违约金；乙方未按约定时间返还房屋的，应按占用时间的天数支付双倍的租金标准支付赔偿金；甲方同意无偿提供店牌位置给乙方用于悬挂乙方公司标识，悬挂标识的大小及具体位置由双方协商确定，标识由乙方自行负责设计、施工事宜，乙方自行完成户外广告报批事宜，并由乙方承担相关费用，甲方予以协助；甲方向乙方免费提供6-8个地面车位，地面的车位的管理乙方应遵循物业公司的统一管理。合同签订后，武继英、柴森杉向浦发银行北京分行交付涉案房屋，浦发银行北京分行向武继英、柴森杉缴纳首期租金及物业费，后使用涉案房屋从事银行网点经营。2016年11月8日，浦发银行北京分行给付武继英、柴森杉2016年11月1日至2017年4月30日的租金3174025．92元；2017年4月25日，浦发银行北京分行给付武继英、柴森杉2017年5月1日至2017年10月31日的租金3174025．92元；2017年11月6日，浦发银行北京分行给付武继英、柴森杉2017年11月1日至2018年4月30日的租金3332727．18元；2018年5月18日，浦发银行北京分行给付武继英、柴森杉2018年5月1日至2018年10月31日的租金3332727．18元。2018年5月22日，浦发银行北京分行向武继英、柴森杉寄送《关于大望路支行房屋租赁合同到期后不再续租的告知函》，告知武继英、柴森杉租赁合同到期后不再续租。2018年10月18日、24日、25日、26日、27日，浦发银行北京分行多次至物业公司办理物品出门条，将部分物品从涉案房屋搬出。2018年10月中下旬期间，浦发银行北京分行人员多次以微信、短信方式通知武继英办理涉案房屋搬家及交接事宜，武继英于2018年10月30日向浦发银行北京分行人员王某回复：“空调、店招牌子不能拆，周五下午见”。王某回复：“……周五下午我们去现场和你谈谈解决后续的问题。”2018年11月2日（即周五），武继英至涉案房屋处，浦发银行北京分行未到场。2018年11月5日，王某向武继英发信息：“今天下午两点在蓝堡公寓见面没有变化吧？”，武继英未回复。2018年11月6日，王某向武继英发信息：“我们刚还通话你说三点半到，反过来你又让你的助理给我打电话说你出差在外回不来……”，武继英未答复。2018年11月12日，浦发银行北京分行与武继英共同到涉案房屋办理交接手续，因涉案房屋有未搬离的物品、垃圾以及电线线头外露情形，双方未予办理。浦发银行北京分行主张其已于2018年10月31日将涉案房屋清理完毕，并联系搬家公司进场搬离剩余废弃物，但武继英通知物业公司阻止其搬离物品，其只能将物品搬回涉案房屋；其于2018年11月12日向武继英提出立即联系搬家公司进行清理，但武继英自行离开，导致清场及交接无法进行。浦发银行北京分行向法院提供华新绿源环保股份有限公司出具的时间为2018年10月31日的《废弃物接收确认单》、2018年11月12日现场交接视频资料。武继英、柴森杉对此不予认可，主张2018年10月31日物业未与其联系，其对浦发银行北京分行欲于当日搬离物品不知情。涉案房屋物业公司国贸物业酒店管理有限公司蓝堡物业管理处向法院提供说明，其中载明：2018年10月31日浦发银行工作人员在S117商业现场搬运物品，我司人员根据规定联系业主确认，双方意见不一致，后经我司人员劝解双方同意另行商议。2018年11月23日，浦发银行北京分行至涉案房屋清理剩余物品、垃圾及裸露线头，按武继英要求作出书面《物品搬出申请》、《物品离场确认单》，并交武继英的委托代理人。物业公司经武继英同意后为浦发银行北京分行办理出门条，浦发银行北京分行于当日将涉案房屋内剩余物品搬离。2018年11月29日，浦发银行北京分行通过挂号信方式向武继英、柴森杉寄送《关于大望路支行房屋租赁押金的二次催收函》。武继英、柴森杉称未收到。2018年12月14日，武继英向浦发银行北京分行寄送《关于合同期满交还房屋的催告函》，载明：催告浦发银行北京分行在2018年12月18日前按照合同约定，将达到交还条件的租赁房屋交还。2018年12月19日，浦发银行北京分行向武继英寄送《回函》，载明：请尽快来我行领取或告知合理方式接收房屋钥匙。武继英称未收到。浦发银行北京分行主张其自2019年9月28日起多次通过电话方式与武继英联系搬迁事宜，但武继英不接电话拒绝沟通，并向法院提供通话记录。武继英对此不予认可，主张其于2018年11月19日至12月12日期间赴境外不在京，并向法院提供护照。2019年1月3日，浦发银行北京分行与武继英、柴森杉签订《租赁合同期满房屋交接备忘录》，载明双方于2019年1月3日上午办理交还租赁房屋的交接手续，武继英、柴森杉收回租赁房屋，浦发银行北京分行将房屋及屋内使用的设备、设施、装修按本合同约定完好交还；在签订本备忘录的10个工作日内，武继英、柴森杉向浦发银行北京分行发送《租赁保证金结算单》。2019年1月20日，武继英、柴森杉向浦发银行北京分行邮寄《结算租赁保证金及租金余额确认单》，载明：应退浦发银行北京分行保证金1266732元；浦发银行北京分行应付租金530314．51元、物业费147871．82元、取暖费8392．30元、逾期支付租金、物业费的滞纳金3102799．79元，合计3789378．42元。审理中，浦发银行北京分行主张武继英、柴森杉未依约向其提供免费地面车位，导致其使用临时车位并自行缴费，并向法院提交其员工与车位管理人员的微信记录、停车卡、停车费发票等。武继英、柴森杉对此不予认可，向法院提供物业公司的说明，内容为：“蓝堡国际中心2号楼S117商业业主在向浦发银行出租该商业时，将该商业门前区域提供给租户用于停车使用，已向我公司说明报备。2010年浦发银行入住S117商业后在门前画有8个车位的位置线并自行管理车位。2011年地铁14号线施工后将2号楼东侧停车位占用。浦发银行门前停车场未受地铁14号线施工影响……2016年12月底地铁14号线通车后，我公司恢复机动车停车场使用……我公司将2号楼及浦发银行门前车位统一管理，车辆均使用东侧出口进出。浦发银行员工的车辆和浦发银行押款车也免费从东门进出。”武继英、柴森杉提供物业公司作出的账单及交费发票，其中载明2018年11月6日至2019年1月3日期间的电费820元、冷水费123．50元，合计943．50元。武继英、柴森杉提供2018年11月1日至2019年1月31日期间、金额为68148元的物业费发票；金额为39046．98元的供暖费发票。武继英、柴森杉主张浦发银行北京分行将门头广告牌拆除时将基架一并拆除，估算恢复基架费用47450元；浦发银行北京分行主张店牌及基架均由其自行安装，故一并拆走。审理中，经浦发银行北京分行申请，法院作出裁定书，裁定查封、扣押、冻结武继英、柴森杉名下价值1713933．10元的财产。一审法院认为，浦发银行北京分行与武继英、柴森杉之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。因该租赁合同于2018年10月31日期限届满，且双方已办理完毕房屋交接手续，故浦发银行北京分行要求武继英、柴森杉退还押金，符合约定，法院予以支持。浦发银行北京分行要求武继英、柴森杉给付迟延退还押金的资金占用成本，武继英、柴森杉以浦发银行北京分行逾期交还涉案房屋作为抗辩理由。根据查明的事实，双方虽于2019年1月3日签订《租赁合同期满房屋交接备忘录》并于当日办理涉案房屋交接手续，但浦发银行北京分行已于2018年10月将部分物品从涉案房屋搬出，并于2018年10月中下旬至12月期间多次通知武继英办理涉案房屋交接事宜，不存在拒绝返还涉案房屋或在合同期满后继续使用涉案房屋行为，再结合浦发银行北京分行提供的证据以及物业公司出具的证明，可以证实浦发银行北京分行曾于2018年10月31日联系搬家公司进场搬离剩余物品，但因武继英原因，受到物业公司的阻止，并非浦发银行北京分行有意将剩余物品滞留在涉案房屋内，故对武继英、柴森杉的抗辩意见，法院不予采纳。武继英、柴森杉在收回涉案房屋、及时退还押金过程中存在拖延，造成浦发银行北京分行押金利息损失，故武继英、柴森杉应承担相应责任。同时考虑到浦发银行北京分行有未将外露电线线头恢复原状、未将垃圾清理等行为，亦应承担一定责任，故对浦发银行北京分行要求武继英、柴森杉给付迟延退还押金的资金占用损失的诉讼请求，法院结合上述实际情况予以酌定。浦发银行北京分行以武继英、柴森杉未依约提供免费车位为由，要求武继英、柴森杉给付车位费损失，证据不足，法院不予支持。武继英、柴森杉以浦发银行北京分行逾期返还涉案房屋为由，要求浦发银行北京分行给付占用租赁房屋期间的租金、物业费、取暖费、逾期返还租赁房屋的赔偿金，理由不足，法院不予支持。武继英、柴森杉要求浦发银行北京分行给付欠付水电费合理，法院予以支持。武继英、柴森杉要求浦发银行北京分行给付恢复店牌费用，证据不足，故法院不予支持。根据查明的事实，浦发银行北京分行在履行双方于2015年12月11日签订的租赁合同期间，存在迟延给付租金情形。浦发银行北京分行主张之租金交纳时间发生变更，法院不予采纳。武继英、柴森杉要求浦发银行北京分行给付迟延支付租金的滞纳金，浦发银行北京分行称滞纳金的请求已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，即主张滞纳金的诉讼时效期间为二年。结合租金支付时间及武继英、柴森杉主张权利情况，法院认为武继英、柴森杉主张之迟延支付2016年11月1日至2017年10月31日期间租金产生的滞纳金已经超过诉讼时效，武继英、柴森杉主张之迟延支付2017年11月1日至2018年10月31日期间租金产生的滞纳金未超过诉讼时效。浦发银行北京分行主张滞纳金过高，因滞纳金具有违约金的性质，法院结合双方租赁合同的实际履行情况、违约情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对浦发银行北京分行应支付的滞纳金数额予以酌定。武继英、柴森杉主张之双方于2010年11月11日签订的租赁合同的滞纳金，不属于本案反诉受理范围，故本案不作处理，武继英、柴森杉可依法另行主张。判决如下：一、武继英、柴森杉于判决生效后七日内返还上海浦东发展银行股份有限公司北京分行押金一百二十六万六千七百三十二元。二、武继英、柴森杉于判决生效后七日内，以一百二十六万六千七百三十二元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准给付上海浦东发展银行股份有限公司北京分行二○一八年十二月一日起至退还上上述押金之日止的利息损失。三、上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于判决生效后七日内给付武继英、柴森杉水电费九百四十三元五角。四、上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于判决生效后七日内给付武继英、柴森杉逾期支付租金的滞纳金七万元。五、驳回上海浦东发展银行股份有限公司北京分行其他诉讼请求。六、驳回武继英、柴森杉其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20225元，由上海浦东发展银行股份有限公司北京分行负担3784元（已交纳），由武继英、柴森杉负担16441元（于判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费29455元，由上海浦东发展银行股份有限公司北京分行负担787元（于判决生效后7日内交纳），由武继英、柴森杉负担28668元（已交纳）。保全费5000元，由武继英、柴森杉负担（于判决生效后7日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年10月31日，浦发银行北京分行联系搬家公司进场搬离剩余废弃物，因武继英未表示同意，物业公司未准许其搬离物品。对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。二审诉讼中，浦发银行北京分行于2020年8月5日向本院申请撤回上诉。本院认为，浦发银行北京分行与武继英、柴森杉之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。租赁合同履行期限届满后，返还房屋固然系承租人的义务，但承租人能够返还房屋亦需得到出租人积极配合才能顺利完成。本案中，涉案租赁合同于2018年10月31日期限届满，浦发银行北京分行在2018年5月即通知武继英不再续租，在租赁期限到期数日前又就租赁物返还问题多次联系武继英，而武继英却未予理睬。根据现有证据可以证明，2018年10月31日，浦发银行北京分行未能搬离物品系由于武继英未予同意造成，故涉案房屋未能如期交还武继英不可归责于浦发银行北京分行。有关武继英、柴森杉主张涉案房屋在2018年11月23日前均不具备返还条件一节，本院认为，在2018年11月12日武继英第一次查验房屋时，房屋确实存在电线裸露、垃圾未清扫的情况，但从2018年11月23日，浦发银行北京分行从房屋中撤离并于当日将租赁房屋清理至适合返还的状态可以证明，如武继英在浦发银行北京分行联系其返还房屋之初即能配合开具出门条，并积极配合查验房屋，上述交付瑕疵完全可以在短时间内整改完毕，故武继英、柴森杉以此为由要求浦发银行北京分行支付房屋占用费，不应予以支持。原审法院根据案件情况划分双方责任，适当减少武继英、柴森杉未返还押金的利息损失，处理妥当。有关浦发银行北京分行迟延支付租金应承担的违约责任。根据查明的事实，浦发银行北京分行在履行双方于2015年12月11日签订的租赁合同期间，存在迟延给付租金情形。原审法院结合双方租赁合同的实际履行情况、违约情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对浦发银行北京分行应支付的滞纳金数额予以酌定，并无不当。武继英、柴森杉主张滞纳金标准过低，缺乏依据，本院对其上诉意见不予采纳。浦发银行北京分行在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，武继英、柴森杉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71615元，由上海浦东发展银行股份有限公司北京分行负担4336元（已交纳），由武继英、柴森杉负担67279元（已预交49680元，余款于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二〇年八月三十一日法官助理 孙亚男法官助理 黄 蕾书 记 员 卢园园