贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2571号上诉人（一审被告）：贵州华恺置地有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市滨江大道17号。法定代表人：杨博。委托诉讼代理人：李建秋、薛俊，重庆华立万韬律师事务所律师。上诉人（一审被告）：江西宝联投资发展有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区吉安市总商会大厦24层。法定代表人：曾华斌。委托诉讼代理人：李建秋、薛俊，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄德琼，女，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：钟萍，重庆雄明律师事务所律师。原审第三人：南方财经私募股权投资基金（贵州）有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市滨江大道17号。统一社会信用代码91522600580653197Y。法定代理人：吴庆东。上诉人贵州华恺置地有限公司（以下简称：华恺公司）、江西宝联投资发展有限公司（以下简称：宝联公司）因与被上诉人黄德琼、原审第三人南方财经私募股权投资基金（贵州）有限公司（以下简称：南方基金公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月14日组织了庭询。现已审理终结。上诉人华恺公司上诉请求：一、撤销凯里市人民法院(2020)黔2601民初313号民事判决第一项、第二项和第三项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、保全费等由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人随时可以与被上诉人签订《商品房买卖合同》等文件，且《商品房认购协议书》已具备商品房买卖合同的效力，合同目的完全可以实现，原审判决认定事实错误，适用法律错误。第一、本案与其他被高红跃查封的系列案完全不同。被上诉人以未签订商品房买卖合同申请解除合同，但本案《商品房认购协议书》仍可以继续履行。该协议已完全具备《商品房销售管理办法》第十六条的内容，具备商品房买卖合同的效力，原审法院以未签订商品房买卖合同，判决解除双方商品房买卖合同关系，属于事实认定错误，法律适用错误。第二、被上诉人主张的合同解除条件尚未成就，应承担举证不能的责任。第三、被上诉人的行为有违鼓励交易原则。第四、被上诉人的行为有违诚实信用原则。第五、上诉人随时可以与被上诉人签订《商品房买卖合同》等一系列文件，未签订《商品房买卖合同》并不构成本案合同目的不能实现的理由。二、一审判定上诉人同时支付定金和利息，属于适用法律错误。定金和利息不能同时主张，构成重复计算。此外，对资金占用期间的利息认定以5%计算，属于事实认定错误。华恺公司法定代表人杨博所做承诺，系对不特定性多数主体作出，不具有特定性。且被上诉人也未将原件递交法庭，真实性存疑。三、本案适用定金罚则的条件尚未成就，被上诉人要求双倍返还定金的诉请不应予以支持。四、江西宝联公司与上诉人并存在混同情况，也不构成重组或合并。上诉人宝联公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初313号民事判决第二项和第三项；二、改判宝联公司对被上诉人的债权不承担偿还责任；三、本案一、二审诉讼费、保全费等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决宝联公司向被上诉人承担偿还责任，没有事实依据。被上诉人与华恺之间抵偿协议是2017年签订的，上诉人是2019年招商引资进驻凯里，事前没有参与被上诉人与华恺之间的债权债务关系，事后没有约定承担连带责任的情形，不应承担连带责任。一审认定宝联公司与华恺公司的债权债务已经合并，没有事实依据。宝联公司是凯里市政府引入的资金方，政府希望宝联挽救已经停建多年的华恺尚城项目。宝联公司仅是借款给华恺公司，属于借贷关系，并未合并组建新的实体。二、一审判决宝联公司向被上诉人承担偿还责任，没有法律依据。本案系商品房预售合同纠纷，宝联公司既未与上诉人华恺公司签订任何合同，也未承诺过由自己偿还上诉人华恺公司的债务，更未与上诉人华恺公司建立任何权利义务关系，一审判决宝联公司承担偿还义务，违反合同相对性原则。此外，本案中，宝联公司与华恺公司仅算是协作型联营，应各自承担各自责任。三、如仅因宝联公司出借款项给华恺公司，就要与华恺公司承担连带责任，则会产生极大的社会问题。黄德琼答辩称，一、上诉人与被上诉人之间是基于债务转让关系而形成商品房认购关系，上诉人华恺公司应当履行的债务即视为被上诉人应当支付的购房款，所以被上诉人已经按约实际支付购房款，但华恺公司并未按照认购协议第六条的约定，认购协议签订七日以内与被上诉人签订的正式的商品房买卖合同，已经构成违约，不能以上诉人在违约两年半以后的行为而否定其之前的违约行为，从而免除其违约责任。二、江西宝联公司于2019年4月28日作出的情况说明，已明确表示双方具有共同合作经营，其筹措资金解决债权人债务支付工作，故其承担连带责任并无不当，所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。黄德琼一审诉讼请求：1、解除原告与被告华恺公司2017年9月18日签订的商品房认购协议书；2、判令二被告返还原告购房款331818元、代收费10251元；3、判令二被告双倍返还原告购房定金100000元；4、判令二被告支付资金占用损失7954元（资金占用损失以381818元为基数，从2019年6月27日起按照年利率5%计算至被告付清时止）；5、判令被告负担诉讼费用。一审法院认定的事实：原告黄德琼是第三人南方基金贵州公司的基金持有人，持有份额100万元。第三人募集的基金借给被告华恺公司投资华恺尚城房地产项目。原告持有的基金到期后，因第三人没有支付原告基金本金及收益，2017年9月18日，原告、第三人、华恺公司三方签订基金抵偿协议，确认原告基金款为990714元，由华恺公司代第三人支付。华恺公司用开发的华恺尚城未销售的住宅、门面作价抵偿给原告。抵偿后原告与第三人因购买基金形成的法律关系消除。华恺公司与原告凭此协议办理房屋销售合同和财务手续。基金抵偿协议签订后，原告黄德琼与被告华恺公司于2017年9月18日签订商品房认购协议书，约定：原告认购被告华恺公司华恺尚城（缇香雅郡一期）底商3号负112号、面积38.96㎡商品房，折后总房价381818元。原告签署认购协议时，支付5万元作为定金。定金在签订商品房买卖合同时自动转入房款。签约时间为原告签订认购协议后，按华恺公司通知的签约时间，七日内完成商品房买卖合同、补充协议及相关文件的签署。违约责任为：原告履行完毕认购协议义务但华恺公司未能为原告保留该房号的，双倍返回定金，不再承担其他责任。原告在约定时间内未签署商品房买卖合同、补充协议及相关文件的，不享受任何优惠政策。超过7日以上仍未签署上述文件的，华恺公司无需原告同意，单方终止认购协议，且不退还原告所交定金。免责条款为：在未签署商品房买卖合同前，如国家政策原因或不可抗力因素，导致华恺公司不能履行或不能完全履行合同，不视为违约，只需退还原告定金，不附加利息作出赔偿，认购协议终止。商品房认购协议成立后，因华恺公司迟迟未与原告订立商品房买卖合同，经原告催告后至今仍未订立，原告认为其合同目的不能实现，遂于2019年12月5日具状向本院提起诉讼。另查明，2019年5月27日，华恺公司法定代表人杨博书面向客户承诺：已与华恺签订抵偿协议的客户，华恺原因延期办理手续之间的时间，华恺支付逾期利息5%年息。再查明，本院审判华恺公司的其他案件中，宝联公司和华恺公司于2019年8月23日共同发布声明，称宝联公司与华恺公司迄今为止仍是合作重组关系，共同开发华恺尚城项目，并不是外界传闻宝联公司已退出合作。如今后合作重组有变，会同时向外界及基金公司宣布，一切消息均已公司声明为准。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告黄德琼与被告华恺公司、第三人南方基金贵州公司达成基金抵偿协议后，原告已按照抵偿协议的约定，与被告华恺公司签订了商品房认购协议书，就抵偿物的名称、位置、价款、定金等主要条款进行了约定。该商品房认购协议书是依法成立的合同。合同成立后，被告华恺公司没有在认购协议书约定的时间内与原告签订商品房买卖合同，已违反认购协议的约定，依法应当承担违约责任。对于双方争议的下列问题，根据庭审查明的事实和证据，综合评价如下：第一、原告黄德琼与被告华恺公司签订的商品房认购协议书是否具备解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，可以解除合同的情形有五项，其中之一是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，原告与华恺公司签订的商品房认购协议书是基于原告、华恺公司、第三人三方签订的基金抵偿协议而形成的，原告要实现其债权，不仅要与华恺公司签订认购协议，更要与华恺公司签订商品房买卖合同。与原告签订商品房买卖合同是华恺公司实现原告以物抵债目的应当履行的主要债务。而华恺公司迟延履行与原告签订商品房买卖合同义务，经原告催告后仍不作为，导致原告不能实现合同目的，已经具备了解除合同的法律要件。原告因此主张解除与华恺公司签订的商品房认购协议，符合法律规定，应予支持。解除认购协议后，华恺公司应当按照原告认购的价款，扣除定金数额后，返还原告331818元。对于原告主张返还代收费的问题，经审查，原告所称的代收费，是指其与华恺公司签订商品房买卖合同时由华恺公司代为收取的预告登记费、档案管理费、预售登记费、三通费。而本案原告尚未与华恺公司签订商品房买卖合同，也就不会产生代收费用的问题。因此，原告主张被告返还代收费10251元的条件尚未成就，不予支持。第二、本案能否适用定金法则的问题。前述论证中已经阐述了解除原告与华恺公司订立的商品房认购协议书的必要性，在此不再赘述。因解除认购协议书的过错责任在华恺公司，解除协议后，华恺公司作为接受定金的一方，应当双倍返还定金。第三、原告主张支付利息是否有依据的问题。一审法院认为，由于华恺公司的过错导致原告不能取得认购的标的物，不能实现以物抵债的目的，其过错行为必然使原告遭受损失。虽然双方在认购协议书中并未约定华恺公司不履行合同义务时应该承担何种违约责任，但是，华恺公司法定代表人杨博于2019年5月27日对不特定的客户作出了承诺，已与华恺签订抵偿协议的客户，因华恺原因延期办理手续的时间，华恺按年息5%支付逾期利息。该承诺对原告同样适用。支付利息的时间可以从杨博作出承诺的时间开始计算，至华恺公司履行完毕返还义务之日止。因此，原告主张按年息5%支付利息，并非无依据。第四、宝联公司是否承担连带责任的问题。经审查，宝联公司与华恺公司共同作出的声明已经表明二者之间是合作重组关系，共同开发华恺尚城项目。尽管被告提交宝联公司与华恺公司2020年3月5日共同作出声明，否认二者之间未实施重组，仅系借贷关系，但该声明为何与2019年8月23日的声明冲突，二被告没有作出合理性说明。在两份声明互相矛盾的情况下，按照证据优势规则，可以认定宝联公司与华恺公司在华恺尚城项目上利益没有分离。故原告诉请宝联公司承担连带责任并无不当。综上，被告华恺公司、宝联公司的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院》第二条的规定，判决：一、解除原告黄德琼与被告贵州华恺置地有限公司2017年9月18日签订的商品房认购协议书；二、被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司自本判决生效之日起十日内连带返还原告黄德琼商品房认购款331818元，双倍返还定金100000元，合计431818元；三、被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司自2019年5月27日起，以331818元为基数，按年利率5%，连带支付原告黄德琼利息至债务履行完毕之日止；四、驳回原告黄德琼其余诉讼请求。案件受理费减半后收取6008元，由原告黄德琼负担600元，由被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司负担5408元。二审期间，华恺公司向本院提交下列证据：1、（2020）渝国证字第3521号《公证书》、2、重庆市第五中级人民法院（2018）渝05执459号之十《执行裁定书》，拟证明案涉房屋被重庆市第五中级人民法院查封的事实已在本案二审期间消除，现案涉房屋已具备办理网签条件，即一审法院认定的合同解除理由已不存在，案涉协议可以继续履行。上诉人宝联公司向本院提交下列证据：1、《合作协议》一份、2、《合作补充协议》两份、3、《会议纪要》一份，拟证明宝联公司与华恺公司并非重组，双方合作仅针对之前未开发的A地块、C地块以及D地块，案涉房屋属于B2地块的华恺尚城项目，并非双方合作项目。经质证，黄德琼对上诉人华恺公司提供的两份证据认为真实性无异议，但看不出黄德琼在华恺公司购买的房屋，不认可上诉人的证明目的。对上诉人宝联公司提供的三份证据，认为合作协议和补充协议两份是2018年和2019年签订，不符合二审对新证据的要求，该三份书面的协议均早于2019年4月28日宝联公司向政府作出的情况说明，应当以2019年4月28日为准，只能约束宝联公司和华恺公司，不能对抗第三人。本院经审查认为，上诉人华恺公司提供的两份证据客观真实，对其证明目的在本院认为部分另述；上诉人宝联公司提供的三份证据能证明华恺公司与宝联公司的合作关系及合作内容，对其证明目的在本院认为部分另述。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点为：一、关于涉案协议是否应予解除；二、关于一审法院认定双倍返还定金是否正确；三、关于一审判决按年利率5%支付资金占用费直至偿清全部债务为止是否正确；四、关于宝联公司是否应承担连带偿还责任。现对争议焦点，论述如下：一、关于涉案协议是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。黄德琼与华恺公司于2017年9月18日签订涉案《商品房认购协议书》，本案中并无证据表明双方对于签订《商品房买卖合同》的时间存在其他约定。根据涉案协议约定，华恺公司应于涉案协议签订后七日内与黄德琼签订《商品房买卖合同》，但华恺公司并未提供相关证据证明其在上述约定时间内履行签订《商品房买卖合同》的义务，且双方至今仍未能签订《商品房买卖合同》，一审法院判决解除涉案协议并无不当。上诉人华恺公司提出本案《商品房认购协议书》仍可以继续履行，被上诉人主张的合同解除条件尚未成就的上诉理由，结合上诉人提交证据即（2020）渝国证字第3521号《公证书》和重庆市第五中级人民法院（2018）渝05执459号之十《执行裁定书》来看，公证书及裁定书中载明的房号与本案房号并不相同，且公证书的内容已表明裁定中的房屋已经抵偿给高红跃，至今尚未完成过户手续，故上诉人华恺公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于一审认定双倍返还定金是否正确的问题。华恺公司上诉提出涉案房屋的房号仍为被上诉人保留，未出售与他人，根据本案查明的事实，黄德琼已按涉案协议约定向华恺公司支付定金5万元，华恺公司未在涉案协议约定的期限内与黄德琼签订《商品房买卖合同》，已构成违约，华恺公司应予双倍返还定金，一审法院适用定金罚则并无不当。上诉人称适用定金罚则的条件尚未成就，不应承担双倍返还定金的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于一审判决从2019年5月27日起，以331818元为基数，按年利率5%支付资金占用费直至偿清全部债务为止是否正确的问题。本案中，华恺公司法人杨博作出承诺：“已与华恺签订抵偿协议的客户，由于华恺原因延期办理手续之间的时间，由华恺支付逾期利息5%年息”，该承诺系对违约责任的一种自认，在2017年9月18日到2019年5月27日期间，上诉人按照定金罚则，只承担5万元违约责任，其相对资金占用费损失来说并不过重。其余购房款331818元应从2019年5月27日开始，按照华恺公司承诺年利率5%计算资金占用费，直至债务全部清偿止。一审法院判决利息的基数以及利率并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。四、关于宝联公司是否应承担连带偿还债务问题。首先，涉案协议的签订主体系黄德琼与华恺公司，宝联公司并非涉案协议的当事人。根据合同相对性原理，涉案协议对宝联公司并无约束力。且双方签订涉案协议时，宝联公司尚未与华恺公司进行重组合作开发。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，“连带责任，由法律规定或者当事人约定”。本案中，并无证据表明各方当事人对宝联公司承担偿还责任存在约定，宝联公司向凯里市信访局所作的情况说明中亦无其为华恺公司对外债务承担偿还责任的意思表示。宝联公司与华恺公司进行重组合作开发属实，但黄德琼提供的证据不足以表明宝联公司与华恺公司存在法人人格高度混同的情形。一审认定宝联公司对华恺公司的本案债务承担连带偿还责任，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。综上，一审认定事实清楚，但适用法律部分错误，致部分判决结果不当，应予纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初313号民事判决第一项即解除黄德琼与贵州华恺置地有限公司于2017年9月18日签订的《商品房认购协议》；二、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初313号民事判决第二项、第三项、第四项；三、贵州华恺置地有限公司于判决生效之日起十日内返还黄德琼购房款331818元，双倍返还定金100000元，共计431818元；四、贵州华恺置地有限公司于本判决书生效之日起十日内，以331818元为基数，从2019年5月27日起，按照年利率5%向黄德琼支付至偿清全部本项债务为止的资金占用费。五、驳回黄德琼的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。一审案件受理费减半收取6008元，由黄德琼负担600元，由贵州华恺置地有限公司负担5408元。二审案件受理费12016元，由贵州华恺置地有限公司负担，退还江西宝联投资发展有限公司预交的二审受理费12016元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年八月十日法官助理陈礼华书记员韩林爽