广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初1377号原告：曲洒，女，1993年2月16日出生，汉族，住河南省唐河县********张湾8组2号，公民身份号码为411************74X。委托诉讼代理人：罗正兵，广东华文律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟剑初，广东华文律师事务所律师。被告：东莞市长安喻强百货店，住所地广东省东莞市*************，统一社会信用代码为92441900MA53BNQP1P。经营者：喻强仔，男，1975年3月12日出生，汉族，住江西省丰城市************，公民身份号码为362************015。委托诉讼代理人：阮允慧，广东天狼星律师事务所律师。原告曲洒与被告东莞市长安喻强百货店（以下简称喻强百货店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月14日、2020年8月6日公开开庭进行了审理，原告曲洒及其委托诉讼代理人罗正兵，被告喻强百货店的委托诉讼代理人阮允慧均到庭参加两次庭审诉讼。本案现已审理终结。原告曲洒向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《喻强百货店专柜合同书》于2019年9月27日解除；2.判令被告向原告返还建设赞助费20000元，押金15000元，节日促销赞助费1200元，开业赞助费600元；3.被告赔偿租赁物装饰装修物损失87000元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第1项诉讼请求为确认《喻强百货店专柜合同书》无效。事实和理由：2019年6月6日，原、被告签订《喻强百货店专柜合同书》，约定由原告租赁被告一楼专柜用于经营优品，合同期限为2019年6月6日至2022年6月5日，月租金5000元，合同签订后，原告向被告缴纳了建设赞助费20000元，押金15000元，节日促销赞助费1200元，开业赞助费600元。原告进场后，被告并未提供任何节日宣传及经营帮助，且其所提供租赁物存在墙壁、地板漏水渗水，电线裸露，消防设备不齐全，消费欺诈等问题，原告多次要求被告修理，但被告推脱拒绝。原告于2019年9月19日以邮寄方式向被告发出紧急通知函，要求其于2019年9月25日前整改，整改完成之前原告将拒绝缴纳租金，因被告拒收邮件，原告以短信及微信方式再次送达，但2019年9月26日，原告发现前述问题仍未整改，且被告对原告采取断水断电措施进行威胁，原告故向被告发出律师函通知案涉合同于2019年9月27日解除，又以短信方式送达通知被告接收租赁物的退还，但由于部分货架及物柜系专门订做，一旦拆除会损坏原物，故原告要求被告承担相关赔偿损失责任。原告提起本案诉讼后，以案涉租赁物未取得建设规划许可证为由要求确认案涉合同无效，并要求被告返还前述已缴纳的费用及赔偿装饰装修物损失。被告喻强百货店辩称，1.其不存在原告主张的消防不安全、欺诈等情形，原告因自身经营不善无端不交房租，被告被迫断电，原告撤离之后至今仍有部分设备占用场地，被告并未对原告造成任何损失。2.确认案涉租赁物未取得建设规划许可证。3.对于原告的第2项诉讼请求，被告无意见，由法院依法认定。4.对于装饰装修物，认为石膏板隔墙及隔墙上的门属于附合物，而三排货架（钉在墙上，但认为可拆除）及四个可移动的柜子（其中有两个已由被告方拿去使用，被告愿意返还给原告），属于非附合物，被告要求原告及时搬离，认为装饰装修物损失应为1000元，且需按双方过错程度进行计算。5.对于原告拖欠的租金，被告将另行起诉处理。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2019年6月6日，原、被告签订《喻强百货店专柜合同书》，约定由原告租赁被告一楼优品专柜，使用面积73.95平方米（原告庭审中确认实际不足50平方米，被告确认约50平方米），合同期限自2019年6月6日至2022年6月5日，月租金5000元，合同签订后，原告向被告缴纳了建设赞助费20000元、押金15000元、节日促销赞助费1200元和开业赞助费600元。原告原以被告未整改案涉租赁物存在的墙壁、地板漏水渗水，电线裸露，消防设备不齐全等相关问题而要求解除案涉合同，诉讼过程中以案涉租赁物产权存在问题为由要求确认案涉合同无效，并要求被告返还前述已缴纳的费用及赔偿装饰装修物损失。关于案涉租赁物产权状态问题，本院于2020年5月29日致函东莞市自然资源局调查，该局于2020年6月17日函复表示案涉租赁物未办理建设工程规划许可证。关于押金，即《喻强百货店专柜合同书》中的合同保证金，约定为双方合同期满后三个月以不计息方式退还原告，如在合同期内，经营中因原告原因中途退场或违反国家法律法规以及严重违反被告管理制度及合同条款，被告有权扣除全部保证金并追究原告相关责任，又约定若原告拒不按期缴纳租金和相关费用或拖欠租金超过十天以上的，被告可单方解除合同并不予退还合同保证金。被告主张其从案外人处承租案涉场地后再转租给原告，认为其提供了案涉租赁场地的吊顶、地砖和墙面等，属于建设赞助费的用途，押金即合同保证金是为了保证合同的履行以及原告及时支付租金的担保，因原告未及时交租而无需返还（答辩称未付租金问题另行起诉处理），认为其收取节日促销赞助费和开业赞助费已有相应的商业策划如节假日打折促销活动予以支持。原告认为若案涉合同无效，则合同中关于保证金的违约责任不发生效力，被告不得依据违约责任没收保证金，原告拒付租金是因为被告事先存在违约情形，且原告缴纳的押金15000元不能等同于合同约定的保证金。关于装饰装修物问题，原告提交其与郴州市鑫犇再生资源回收有限公司签订的房屋装修合同（显示由该公司为原告对案涉专柜进行包工包料装饰施工，工程总价款48000元，现金结算），与广州鑫犇贸易有限公司签订的购销合同（显示由该公司为原告供应货架，货架总金额39000元，现金结算），以及该两家公司的企业信用信息公示报告为证，证明其装饰装修物损失87000元，主张其系现金支付装修款，但无法出示支付记录，并申请对装饰装修物损失进行鉴定。被告确认其同意原告进行装饰装修，但认为房屋装修合同和购销合同是虚构的，没有实际的支付记录和发票表明合同已经履行。本院于2020年7月29日组织双方到案涉租赁现场进行查看，双方确认租赁现场有三排钉在墙上的货架（被告认为货架虽钉在墙上，但可拆除，原告认为已添附在墙上而不可拆卸）、四个大专柜（其中两个柜子被被告移走使用，被告同意按市场价格给予500元补偿，原告表示该两个移走使用的柜子价值8000元；对于剩余的两个柜子，原告表示其会自行搬走）、一副隔墙（被告表示隔墙为石膏板材质量，原告表示不清楚隔墙的材质）以及一个隔墙门。原告表示现场实际还少了一个大专柜，同时主张被告已使用案涉租赁场地存放物品，其已将场地交回给被告，被告对此认为装饰装修物以现场查验结果为准，确认其已在使用案涉租赁场地存放物品，但不同意对装饰装修物进行利用。以上事实，有前述证据、当事人陈述及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于案涉合同效力问题，被告向案外人承租案涉租赁场地后转租给原告，因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《喻强百货店专柜合同书》为无效合同。因合同无效，且尚无证据证明存在可没收押金的情形，故对原告要求退回押金15000元的诉请，本院予以支持。关于被告已收取的建设赞助费20000元、节日促销赞助费1200元、开业赞助费600元，因被告未能对费用收取作出合理解释，且未能举证证明其已为原告作出相应的赞助行为，应承担举证不能的不利后果，并应依法向原告退还该些费用。关于原告诉请的装饰装修物损失问题，原告虽未能提供更充分的装饰装修证明证据及相关的装修款支付凭证，但结合本院对案涉租赁现场查验结果，可见原告确实已对租赁场地进行了装饰装修，其中未形成附合的装饰装修物为四个大专柜，两个由原告表示自行搬走，本院不作处理，另两个已由被告使用，本院综合考虑柜子材质、大小及利用价值等因素酌定由被告给予800元折价补偿，对原告关于现场还少一个柜子的主张，因缺乏相关证据，本院不予采信。已形成附合的装饰装修物为三排货架、一副隔墙及隔墙门，本院综合考虑现场对该些已形成附合的装饰装修物查验结果及装修物利用价值等因素，依法酌定该部分装饰装修物损失为10000元，原告申请对案涉装饰装修物损失进行鉴定，因考虑诉讼成本及必要性问题，本院依法不予准许；同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁坏的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，因被告不同意利用已形成附合的装饰装修物，而原告与被告签订案涉合同时未尽相应的核实产权注意义务，对合同的订立亦存在过错，本院依法认定双方过错责任各按50%处理，即被告承担案涉已形成附合的装饰装修物损失5000元。综上，被告应赔偿原告前述装饰装修物损失共5800元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告曲洒与被告东莞市长安喻强百货店（经营者：喻强仔）于2019年6月6日签订的《喻强百货商场专柜合同书》无效；二、限被告东莞市长安喻强百货店（经营者：喻强仔）于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告曲洒押金15000元、建设赞助费20000元、节日促销赞助费1200元、开业赞助费600元；三、限被告东莞市长安喻强百货店（经营者：喻强仔）于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告曲洒装饰装修物现值损失5800元；四、驳回原告曲洒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1388元,原告曲洒已预交，由原告曲洒负担910元，由被告东莞市长安喻强百货店负担478元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  庄淑敏二〇二〇年八月十四日书记员  黄雪兴强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。