贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5847号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。被上诉人（原审原告）：李燕，女，1981年4月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人李燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，被上诉人未在解除权发生之日起一年内行使，解除权已消灭，无权单方解除合同；2、若不通过除斥期间对合同解除权加以限制，将影响双方权利义务关系的稳定性及合同履行的长期不确定性，不利于社会经济发展、交易安全实现；3、案涉房屋已交付，《商品房买卖合同》的合同目的已实现；4、被上诉人已丧失解除权，故被上诉人提出的退还购房款、支付违约金等其他诉请不应予以支持。李燕答辩称，合同目的不能实现，应驳回上诉，维持原判。李燕向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告于2015年2月9日签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告返还原告购房款521301元；三、判决被告支付原告，以购房款为基数，按照10%的标准计算，支付违约金从2015年3月8日起至该房款退还之日止的利息；四、判令被告赔偿原告已付电视电表开户费共计387元；五、判令被告赔偿原告已支付的物业费6781元；六、判令被告赔偿原告已支付的维修资金5213元；七、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李燕（买受人）与被告（出卖人）于2015年2月9日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买出卖人宏益房开开发建设的南明区房屋，该商品房规划用途为商业，建筑面积30.14平方米，房款按套计算，总房款521301元，预付款157301元，二次房款105000元于2015年2月9日付清，尾款259000元于2015年3月9日前付清；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。合同并就其他事项进行了约定。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2015年2月9日向被告分两次支付了购房款157301元、105000元，于2015年3月8日支付购房款259000元，共计支付购房款521301元，被告分别向原告出具三张收取购房款的收款收据。2016年3月27日前被告将上述涉案房屋交付给原告。因被告在2018年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告诉至一审法院，诉请如前。审理中，原告表示目前涉案房屋未出租，处于空置状态，如法院判决或调解解除商品房买卖合同，原告能立即向被告交还房屋。审理中，被告认可收到原告全部购房款521301元。原告认为合同约定的逾期交付办理产权转移登记相关文书的利息过低，且商品房买卖合同为格式条款，对该利息的约定应无效，原告要求按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定增加利息；原告表示当时购房时销售人员承诺的修建连廊及天桥通道至今未建成，该承诺虽未写入合同，但在销售过程中被告承诺有此规划，被告销售人员在销售商铺时也承诺租金收益达到10%以上，原告购房时咨询过银行，如以贷款支付房款也需承担10%的利息，故原告主张提出10%计算利息是参考了同期贷款利率并结合原告情况提出。被告认为如法院判决解除合同应当按合同约定计算利息。原告对其诉请的房屋维修资金5213元，向一审法院提交了房屋维修资金专用收据为凭；对电表开户费122元、有线电视开户费265元，原告向一审法院提交了2016年3月27日向贵州宏立城物业服务有限公司出具的代收费收据一张为凭；对物管费，原告提交有贵州宏立城物业服务有限公司出具的物管费收据为凭。被告宏益房开表示维修资金是交至住建部门，物管费、电视电表开户费等是原告收房后自己产生的费用，不应由被告承担。原告还提交有照片、宣传资料、空白的商铺管理经营协议等证据材料，以证明在向被告购房时被告宣传的商铺租金收益及被告承诺修建连廊；被告对此不予认可。另，根据原告向一审法院提交的本案涉案房屋的产权查询信息显示，本案涉案房屋已办理商品房预售备案登记，未办理预告登记。原告的丈夫即原告的委托代理人王云峰当庭表示：对原告诉请解除上述《商品房买卖合同》无异议，合同的相对方为原告，如解除合同王云峰同意购房款均退至原告个人账户，退款后由原告与王云峰自行处理，王云峰在本案不主张任何权利。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订的上述《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，原告已履行了向被告支付购房款的义务，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告认可至今仍未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告行为已构成违约，按合同约定原告有权退房，故对原告要求解除与被告签订的上述《商品房买卖合同》一审法院应予支持。合同解除后，被告应向原告退还已付购房款，故对原告诉请要求被告退还相应购房款，于法有据，一审法院予以支持。对原告要求被告支付利息的诉请，双方已于合同中明确约定按照同期银行存款利率支付利息，应按此标准计算利息。因双方在合同中未对利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权就利息部分的损失要求赔偿，原告分期支付全部房款，故利息损失的起算时间为原告每次交款的次日起算。对于原告诉请要求被告退还房屋维修资金，因该款向相关房产部门交纳，在原、被告双方签订的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门申请退还，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。关于原告要求退还电表开户费122元及有线电视开户费265元共计387元的诉请，因电表开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。对原告要求退还物管费的诉请，一审法院认为物管费系原告使用房屋期间必然产生的费用，该费用应由使用人即原告自行承担，故一审法院对原告的该项诉请不予支持。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续，一审法院认为合同解除以后房屋的返还以及相关备案登记、预告登记的注销应属于合同解除以后原、被告双方的附随义务，双方于合同附件十二补充协议第20.2条也约定合同解除后双方应相互配合办理备案登记的注销，为减轻双方当事人诉累，原告于本案已表示在合同解除后能随时向被告交还涉案房屋，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中一审法院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告李燕与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年2月9日就本市南明区花果园路花果园项目R-1区第10栋（10）L层20号房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内返还原告李燕已付购房款521301元。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告李燕利息，该利息计算方式如下：以购房款262301元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年2月10日起计算利息至该262301元退还原告李燕之日止；以购房款259000元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年3月9日起计算利息至该259000元退还原告李燕之日止。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内赔偿原告李燕电表开户费及有线电视开户费共计387元。五、原告李燕于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园路花果园项目R-1区第10栋（10）L层20号房屋腾空交还给原告贵阳宏益房地产开发有限公司。六、原告李燕于本判决生效之日起十日内与被告贵阳宏益房地产开发有限公司相互配合办理本市南明区花果园路花果园项目R-1区第10栋（10）L层20号房屋的商品房预售合同备案登记的注销手续。七、驳回原告李燕的其余诉讼请求。案件受理费11526元，减半收取5763元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交房屋现场照片，拟证明被上诉人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。被上诉人未发表质证意见。上诉人提交建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书，拟证明案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，案涉房屋已通过消防验收，案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证情形。被上诉人质证称，真实性无异议，但达不到上诉人的证明目的。上诉人提交最新花果园产权证办理“攻略”、启用不动产登记（花果园）便民服务点、办证点的照片，拟证明上诉人在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。被上诉人质证称，对证据三性均不予认可。经本院询问，宏益房开认可案涉房屋尚不具备办证条件。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除。本案中，宏益房开逾期取得初始登记，履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致合同目的不能实现，被上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，故一审判决解除并无不当，本院予以维持。宏益房开认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，被上诉人的解除权已过一年的行使期限，但该条规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形。即使前述一年的除斥期间的规定适用于逾期办证的情形，宏益房开出售的案涉房屋至今仍不具备办证条件，何时能具备办证条件宏益房开亦未提交证据予以证明，故宏益房开的违约行为已达到合同目的不能实现的程度，构成根本违约，从内容看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，不适用于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，否则，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的房屋所有权，并非仅取得房屋使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11526元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十五日书记员 帅艳芷