黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑04民终63号上诉人（一审原告）：袁益同，男，1981年8月17日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：韩丽娟，北京市中银律师事务所鸡西分所律师。被上诉人（一审被告）：鹤岗市永吉房地产开发有限公司，住所地鹤岗市南山区24委8组南山区铁西办事处。法定代表人：李雪松，职务经理。被上诉人（一审被告）：鹤岗市比优特时代广场商贸有限责任公司，住所地鹤岗市工农区公交路东、国铁路西侧。法定代表人：孟繁文，职务总经理。委托诉讼代理人：郑兴刚，该公司法律顾问。上诉人袁益同因与被上诉人鹤岗市永吉房地产开发有限公司（以下简称“永吉公司”）、鹤岗市比优特时代广场商贸有限责任公司（以下简称“比优特公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤岗市工农区人民法院（2018）黑0403民初1671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁益同的委托诉讼代理人韩丽娟、被上诉人比优特公司的委托诉讼代理人郑兴刚在线参加诉讼。被上诉人永吉公司经公告送达开庭传票无正当理由未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。袁益同上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法改判被上诉人返还上诉人房款3,428,106元并赔偿利息损失1,005,787元(2012年5月至2017年4月26日止），以上共计4,466,893元；二、一、二审、发回重审、二审诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实错误。上诉人与永吉公司不仅存在商品房买卖合同关系，且己实际履行。第一，永吉公司实际履行了该合同，一审法院的认定自相矛盾，为开发商做保护网，严重违法。已履行的合同事实：永吉公司与袁益同签订商品房买卖合同、为袁益同进行合同备案、开具发票等均为房屋买卖合同中开发商的合同义务且在该案中均已实际履行。合同违法行为：是该房竣工交付于比优特公司一年后能办理不动产登记证、不按时缴税偷税漏税、欠土地出让金、与比优特公司恶意串通，欺骗袁益同、欺骗消费者，法院维护违法违规的房屋销售。正因为有该公司合同备案，与比优特公司恶意串通与袁益同签订房屋买卖合同，但由于其存在上述违约行为导致此房至今不能办理不动产登记证。双方已经存在事实和法律上的合同关系，且已实际履行，否则，涉案房屋买卖合同就是一个无效的合同。事实上合同已履行，但其不履行合同中对上诉人的主要合同义务。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，开发商超过一年未办理房屋所有权登记，买方要求解除合同和赔偿损失的应予支持。一审法院认定永吉公司未实际履行合同就应判决解除合同，但判决不解除合同属严重错误。第二、一审法院以当事人的单方陈述认定事实而不以本案全面证据认定案件事实具有严重错误。被上诉人提交的仲裁裁决书只是一个证据，当事人无需举证即当事人免证的事实并不包括仲裁裁决书，但一审大篇幅的引用仲裁裁决认定的事实和裁决来认定本案的事实并判决，具有严重错误。第三、上诉人的起诉与仲裁裁决请求的事项是两种法律关系，一审法院认定同一诉讼请求重复起诉具有严重错误。仲裁主张的是合同确认、撤销之诉，而本案是合同解除之诉。二、一审法院未予认定的事实，二审法院应予以认定。1、比优特公司出售给上诉人的争议房只有债权的转让，不是物权的转让，只有永吉公司具有物权的转让权。2、商品房买卖合同的义务永吉公司并未转让也无法转让。因本案的商品房买卖合同的登记义务人仍为永吉公司，永吉公司存在事实上实际履行和法定履行的合同义务。3、仲裁裁决的只是债权，并不及于该房的物权，而上诉人在法院起诉的是基于被上诉人不履行物权登记的合同义务要求解除合同，这是两种法律关系。一审法院对上诉人的请求不予认定、不予判决具有严重错误。4、比优特公司因上诉人与永吉公司建立了合同关系，如果上诉人与永吉公司因无法办理不动产登记而解除合同关系，上诉人因达不到合同目的也应与比优特公司解除合同关系，一审法院未予以认定和判决具有严重的错误，应予以改判。5、一审认定上诉人与永吉公司备案合同落款时间是上诉人签订房屋买卖合同的时间具有严重错误。一审认定2012年3月15日与永吉公司签订合同约定，该合同约定时间是比优特填写，不是签订合同的真实时间，该合同本身不符合交易习惯，不交房款，开发商会与买方签订备案合同吗？三、本案法律程序具有严重错误。1、一审法院不依职权调取事实上和法律上与本案有直接因果关系的证据。依据法律规定，上诉人及其代理人有权申请法院调取国家机关存档和登记的材料，且申请调取的本案争议房初始登记材料和土地出让金、税费的缴纳等均与本案不能办理不动产登记、上诉人合同目的和合同解除具有事实和法律上利害关系的证据，但一审未予调取，二次再给但不接收、拒收，不准许上诉人申请调取该证据，实为用证据袒护、偏袒被上诉人，导致上诉人在开庭庭审中再次提交该申请，一审法院仍未调取却在该判决书中认定“已对向法院申请调取的证据在庭审中进行举证”，一审法院不调取却认定已举证且在未调取证据的情形下擅自下判决，严重错误。2、一审法院对上诉人要求将该案涉及偷税的行为移交公安经侦部门，一审法院不作为。上诉人交纳房款3,428,106元，永吉公司在备案合同中和开具的发票开具房款为1,277,900元，一审法院视而不见，拒不移交，程序上严重错误。比优特公司辩称，袁益同的上诉理由不能成立，除坚持一审答辩意见外，本案同一事实、同一理由在仲裁委审理时已明确告知其应追加永吉公司作为被告，但袁益同称与永吉公司无关，不同意追加，仲裁结果发生效力后袁益同又以永吉公司为被告，以同一事实、同一理由诉讼到法院属重复诉讼，应驳回袁益同的诉讼请求。原审法院经审理查明，认定事实清楚，程序合法。关于涉税问题，税款是由购买人缴纳，与本案无关，不是法院的审理范围。袁益同称开发公司五证不全，申请原审法院调取证据是无理要求，不应支持。开发商证照齐全，原审法院不予调取是正确的，没有调取的必要。原因是2019年8月1日本案争议的房屋，已经在房屋不动产中心办理了房屋产权证大项目产权初始登记，并颁发了产权证。只有证照齐全的时候才颁发产权证。该产权登记已经在房产部门登记为出售给袁益同，该房袁益同已经能够办理产权证照。作为出售方已经给袁益同办理了产权证的相关手续，因此房屋买卖合同已经履行完毕，原审法院驳回诉讼请求是正确的，因此房屋买卖合同已经履行完毕。我们曾通知袁益同来领取该产权证，去办理不动产权登记，但袁益同明确拒绝，自己不去办理产权证，现不应支持其上诉请求。永吉公司因未到庭，未进行答辩。袁益同向一审法院起诉请求：1、请求与被告永吉公司解除房屋买卖合同；2、请求被告比优特公司返还购房款3,428,106元、并给付利息损失1,005,787元（以3,428,106元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年5月30日至2017年4月26日止），以上合计4,466,893元；3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年3月15日原告袁益同与被告永吉公司签订商品房买卖合同，购买被告永吉公司开发建设的翔宇汽配城综合楼000109号房屋，该合同签订后未实际履行。2012年5月30日原告与被告比优特公司、鹤岗华源房地产开发有限公司（以下简称“华源公司”）签订商品房买卖协议，该协议约定，原告购买翔宇汽配城综合楼000109号房屋，购房款数额为3,428,106元，双方发生纠纷，提交鹤岗仲裁委员会仲裁。其购房款3,428,106元原告已向被告比优特公司交纳完毕。后，原告因与比优特公司、华源公司存在纠纷，向鹤岗仲裁委员会提出仲裁，其请求确认原告与比优特公司、华源公司签订的商品房买卖合同无效，如不能确认无效请求撤销该合同，同时要求退房、返还房款3,428,106元及赔偿利息损失。据鹤岗仲裁委员开庭笔录记载，原告向仲裁庭陈述，其购买的是比优特公司的房子，与永吉公司无关。2016年6月28日鹤岗仲裁委员会作出鹤仲裁字（2014）第70号裁决书，裁决结果为原告袁益同与比优特公司、华源公司签订的商品房买卖合同合法有效，应继续履行，并驳回原告袁益同提出的仲裁请求。原告不服向鹤岗市中级人民法院提起诉讼，要求撤销鹤岗仲裁委员会的裁决，2016年12月26日鹤岗市中级人民法院作出（2016）黑04民特24号民事裁定书，驳回了原告要求撤销鹤岗仲裁委员会裁决的申请。现鹤岗仲裁委员会的裁决已经发生法律效力。另，原审审理过程中，原告袁益同向法院提交的调查取证申请，在庭审中，原告袁益同已对向法院申请调取的证据在庭审中进行举证。一审法院认为，2012年3月15日原告袁益同与被告永吉公司之间签订的合同约定，权利义务并未实际履行。争议房屋实际履行的合同为2012年5月30日原告袁益同与被告比优特公司、华源公司签订的商品房买卖协议。故该商品房买卖协议，是双方当事人权利义务关系的具体体现。并且，在鹤岗仲裁委员会鹤仲裁字（2014）第70号裁决书认定：2011年10月26日袁益同与比优特公司签订“签约审核确认单”、“比优特时代广场商业托管经营协议书”，约定袁益同购买此房后，再反租给比优特公司的事实以及该房屋购房款的实际收款人亦不是永吉公司，而是比优特公司的事实，补充协议对权利义务关系确认的事实，均能够佐证原告袁益同与被告比优特公司之间系按2012年5月30日双方签订的商品房买卖协议履行权利义务。因此，关于原告袁益同要求与被告永吉公司解除房屋买卖合同的诉讼请求，因原告袁益同与被告永吉公司之间合同并未实际履行，该合同解除与否，原告都无法达到返还购房款的诉讼目的，且2012年3月15日原告袁益同与被告永吉公司签订商品房买卖合同已经通过当事人的行为被替代为2012年5月30日原告袁益同与比优特公司、华源公司签订的商品房买卖协议。永吉公司以自己的名义通过开具发票等行为对2012年5月30日的商品房买卖协议予以认可。综上，对原告要求解除其与永吉公司买卖合同的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告比优特公司返还购房款及赔偿利息损失的诉讼请求，该项请求原告曾在鹤岗仲裁委员会提出，其该项请求没有得到鹤岗仲裁委员会的支持，后原告向鹤岗市中级人民法院提出撤销鹤岗仲裁委员会的裁决，其请求亦没有得到鹤岗市中级人民法院的支持，现鹤岗仲裁委员会于2016年6月28日作出的鹤仲裁字（2014）第70号裁决书已发生法律效力，原告系就同一纠纷再次主张权利，其该项诉讼请求及诉讼目的是为了否定已发生法律效力的仲裁裁决书裁定的结果，故不予支持。被告永吉公司经法院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依据查明的事实缺席判决。综上，对原告的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回原告袁益同的诉讼请求。二审中，被上诉人比优特公司提供不动产权证书一份黑（2019）鹤岗市不动产权第0019700号。证明该房已经符合办理不动产权证的合法手续，上面记载该房已出售给上诉人袁益同，该房屋买卖已经履行完毕。上诉人袁益同认为该证据：一、不是新证据，此证据在一审法院时已经出具；二、与本案无关。上诉人要求的是被上诉人承担的超过一年未办理不动产登记证违约解除合同的责任。并且要求查明，要求调取的证据能够证实被上诉人从2012年上诉人与永吉公司签订了房屋买卖合同后，被上诉人直到上诉人起诉后，也就是2016年起诉后一直未办理初始登记，导致上诉人不能办理房屋产权证照。所以被上诉人取得初始登记证不能证实、也不能免除其违约责任。该证照不能证实永吉公司在办理该证照过程中没有过错。经审查，因上诉人对该证据的真实性未提出异议，且该证据与本案具有关联性，故予以采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。另查明，案涉房屋已于2019年8月1日办理了黑（2019）鹤岗市不动产权第0019700号不动产权证书，该证书附记一栏标注“已售袁益同”。另，上诉人袁益同在上诉状中称，一审对其调取证据的申请未予支持，二审继续申请调取该证据。关于袁益同申请调取的证据，经审查与本案争议焦点并不具有关联性，且案涉房屋已经具备为其办理不动产权属登记的条件，调取证据并不影响本案的处理结果，故对于其调取证据的申请不予准许。本院认为，2011年10月26日上诉人袁益同与被上诉人比优特公司签订“签约审核确认单”、“比优特时代广场商业托管经营协议书”，约定袁益同购买本案涉案房屋后，再反租给比优特公司，该房屋购房款的实际收款人是比优特公司。此后，被上诉人永吉公司作为本案涉案房屋的开发和建设主体，于2012年3月15日（2012年5月30日备案）与上诉人袁益同签订了《商品房买卖合同》，后又为其出具了购房款发票。同时，在二审中，比优特公司又提供了不动产权证书，说明本案涉诉房屋已具备办理房屋产权证的条件，可以办理房屋产权书。虽然涉案房屋于2019年8月1日才具备办证的条件，但根据2012年3月15日永吉公司与袁益同签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“产权登记的约定”中“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”的规定，永吉公司负有为袁益同办理产权证的合同义务，同时双方对逾期办证也有明确的约定。由此可见，永吉公司与袁益同签订商品房买卖合同、为袁益同进行合同备案、开具发票、办理房屋产权证书等行为均为房屋买卖合同中开发商的合同义务，且以上义务均已履行完毕，因此，袁益同认为永吉公司存在违约行为导致涉案房屋至今不能办理不动产登记证，要求与永吉公司解除《商品房买卖合同》的上诉请求，不予支持。关于袁益同要求比优特公司返还购房款的请求，因已经发生法律效力的鹤仲裁字（2014）第70号仲裁裁决书中对于袁益同要求比优特公司返还购房款并支付利息的申请已经予以驳回。根据《中华人民共和国仲裁法》第九条规定，仲裁实行一裁终局的制度，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。因此，对于袁益同在本案中要求比优特公司返还购房款及支付利息的请求，不予审理。此外，本案审理的是袁益同与永吉公司、比优特公司房屋买卖合同纠纷，被上诉人是否存在偷税漏税行为不属本案审理范围，且不影响本案的审理，如袁益同认为被上诉人存在偷税漏税行为，可向有关部门进行反映。综上所述，袁益同的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费42,670.68元，由上诉人袁益同负担。本判决为终审判决。审判长  李德厚审判员  高红娟审判员  贺小平二〇二〇年八月三十一日书记员  冯露露