宁夏回族自治区固原市中级人民法院   民事判决书   （2020）宁04民终762号   上诉人（原审原告）：**锋，男，1969年7月29日出生，汉族，宁夏固原市人，小学文化，居民，住宁夏固原市原州区。   委托诉讼代理人：吕强，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为一般代理。   被上诉人（原审被告）：王小荣，女，1975年3月17日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，个体户，住宁夏固原市原州区。   上诉人**锋因与被上诉人王小荣房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**锋及其委托诉讼代理人吕强、被上诉人王小荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   **锋上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持**锋的一审诉讼请求；2.案件受理费由王小荣负担。事实及理由：一、一审法院认定事实确有错误。1.购房款的交付应当由王小荣承担举证责任。王小荣主张购房款全部为现金支付，无相应的证据证明资金的来源及交付过程，故应当承担举证不能的不利后果。2.**锋提供的录音材料能够直接证实**锋与王小荣之间系房屋租赁关系，并且在录音中王小荣明确肯定双方的租赁关系，以及**锋可以将涉案房屋进行转让，转让后王小荣可继续承租的事实。二、一审法院采信的证据相互矛盾。1.涉案购房款数额巨大，王小荣主张以现金交付后才签订合同，明显不符合市场交易规则及习惯，有悖常理。2.假使王小荣已经全额现金付款，在其后补签的合同中不应再约定甲方（即**锋）收到乙方（即王小荣）支付的90％房款后合同生效，故一审采信的关键定案证据收条与购房合同之间存在明显的矛盾。综上所述，一审认定事实错误，采信证据不当，导致判决结果错误。请求依法改判支持**锋的一审诉讼请求。   王小荣辩称：王小荣和**锋是在购房款交付后才签订的合同，而且合同中所称的王小荣交付90%的购房款合同才生效，事实是王小荣交付了100%的购房款，合同肯定已生效。王小荣交付购房款和**锋给王小荣打收条的时间是2016年3月13日，签订购房合同的时间是2016年4月3日，**锋称其签合同和打收条时均处于醉酒状态根本不存在。房屋买卖合同签订后，王小荣和**锋于2016年4月27日还签订了11-2号房屋的租赁合同，如果**锋没有将11-3号房屋卖给王小荣，为什么在签订11-2号房屋租赁合同时没有签11-3号房屋的租赁合同。**锋将11-3号房屋卖给了王小荣，其四年期间没有向王小荣主张过11-3号房屋的租金，且没有向法院起诉王小荣。**锋所称的录音是11-2号房屋的录音，和涉案房屋没有关系。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。   **锋一审诉讼请求：1.判令解除**锋、王小荣之间的房屋买卖合同并由王小荣返还房屋；2.判令王小荣向**锋支付2015年5月至2016年3月期间房屋租赁费用8000元（每月500元）；3.判令王小荣向**锋支付2016年4月至2019年12月期间房屋占用费用22000元（每月500元）；4.案件受理费由王小荣负担。   一审法院认定事实：2016年3月13日，王小荣在其经营的位于宁夏固原市六盘山林业局住宅小区11-3号营业房的商铺内，向**锋支付了涉案营业房的购房款240950元，**锋向王小荣出具了内容为“今收到王小荣购买11-3号营业房款240950元，大写贰拾肆万零玖佰伍元整，收款人：**锋，2016年3月13日”的收条。同年4月3日，**锋、王小荣签订了营业房购买合同，约定出卖人（甲方）**锋，受卖人（乙方）王小荣，甲方将其所有的位于宁夏固原市六盘山林业局住宅小区11-3号营业房，地上面积48.19平方米、配套地下室面积25.78平方米的营业房出售给乙方。单价5000元/平方米，实付总金额240950元。并约定当林业局的营业房能够办理房产证时，甲方协助乙方办理土地证、房产证等相关手续。本合同自甲、乙双方签字之日起且甲方收到乙方支付的90%房款后生效。后涉案营业房一直由王小荣占用使用至今。期间王小荣未向**锋交纳过涉案营业房的租金。涉案营业房至今不能办理产权登记手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一审的争议焦点是合同是否成立，能否予以解除。首先，王小荣提供的**锋就涉案营业房的购房款出具的收条及双方签订的营业房购买合同，能够证明双方之间的房屋买卖合同已经成立并实际履行，对双方具有法律约束力；其次，**锋以其是醉酒状态下签订合同及王小荣未支付房款为由解除合同，但收条的出具时间与合同的签订时间非同一日，**锋在未收到款项的情况下又与王小荣补签房屋买卖合同，且两次均处于醉酒状态不符合常理，**锋亦未能提供证据证明当时处于醉酒状态，应承担举证不能的不利后果；再次，王小荣将房屋占用使用至今，未向**锋交付租金，**锋未通过有效途径向王小荣主张租金，不符合租赁合同的交易习惯，且针对双方就涉案房屋实为租赁合同关系，**锋未能提供证据证实，应承担举证不能的不利后果。综上所述，**锋的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回**锋的诉讼请求。案件受理费550元，由**锋负担。   二审中，王小荣提交房屋租赁合同1份和微信截屏打印件1张，欲证明王小荣和**锋于2016年4月27日签订了六盘山林业局住宅小区11-2号营业房的租赁合同，**锋一审提交的通话录音和11-3号房屋没有关系。本院审核认为，房屋租赁合同与本案没有关联性，微信截屏不能客观全面反映**锋、王小荣之间的对话，本院不予采纳。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。   本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。**锋通过与他人以房抵账取得六盘山林业局住宅小区11-3号营业房，2016年3月13日**锋在已由王小荣占有使用的该房屋内向王小荣出具了“今收到王小荣购买11-3号营业房款240950元”的收条，同年4月3日双方签订了营业房购买合同。2020年2月25日**锋以未收到王小荣支付的购房款为由要求解除合同，**锋作为具有完全民事行为能力的成年人，应当明白出具收条的法律后果，而其在出具收条后并没有依此行使撤销权，还与王小荣补签了营业房购买合同。因此，**锋与王小荣之间的房屋买卖合同依法成立，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。**锋称其与王小荣之间系房屋租赁关系，但王小荣自使用涉案营业房起未交纳过房屋租金，**锋亦未采取有效途径向王小荣主张过租金，该事实不符合房屋租赁合同的交易习惯。关于收条内容与营业房购买合同是否矛盾的问题，**锋向王小荣出具收条认可收到购房款在前，后王小荣在网上下载营业房购买合同模板双方予以签字确认。该合同中约定甲方收到乙方支付的90%房款后生效，但合同中写明的房屋总价款与收条中的房屋价款数额一致。据此，能够认定**锋收到王小荣支付的全部购房款，双方之间的营业房购买合同已生效。故**锋关于一审判决认定事实错误，证据相互矛盾，判决结果错误的上诉理由均不能成立，本院不予支持。   综上所述，**锋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费550元，由**锋负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨忠清   审判员 柴鹏鹏   审判员 傅美源  二〇二〇年八月三十一日   书记员 宋 洁