重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝民再86号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：彭毅，男，1983年1月30日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：黄欣，重庆渝敏律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：喻德蓉，女，1939年9月2日出生，汉族，住重庆市巴南区。一审第三人：重庆大义房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱融汇大道5号6幢2-6，统一社会信用代码91500113MA5U31JU99。法定代表人：李祥文，该公司经理。再审申请人彭毅因与被申请人喻德蓉，一审第三人重庆大义房地产经纪有限公司(以下简称大义经纪公司)房屋买卖及居间合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终5020号民事判决，向本院申请再审。本院审查后于2019年12月16日作出（2018）渝民申3304号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭公开开庭缺席审理了本案。再审申请人彭毅及其委托诉讼代理人黄欣，一审第三人大义经纪公司到庭参加了诉讼，被申请人喻德蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭毅申请再审请求：撤销二审判决，维持一审判决。事实和理由：1.其在一审开庭时明确陈述，由于房价上涨，违约金过低，不足以弥补损失，其申请对案涉房屋现有价值进行了评估，并将涨幅部分作为其实际损失请求赔偿。据此，应视为其提出过增加违约金金额的主张。2.即便彭毅未提出过调整违约金请求，二审法院亦应进行释明。案涉房屋价差达40万元左右，合同约定的违约金只有房款的10%即57000元，根本不足以填补上述损失，若不进行释明，必然会导致彭毅丧失主张违约金过低的机会。喻德蓉未予答辩。一审第三人大义经纪公司陈述：由于房价涨了，唐某勤要求加价，彭毅不同意，才产生纠纷。其他没有什么意见。彭毅向一审法院起诉请求：判决解除其与朱某力、唐某勤及大义经纪公司于2016年12月30日签订的《房地产买卖经纪合同》；由朱某力、唐某勤返还定金1万元；由朱某力、唐某勤支付违约金57000元并赔偿彭毅损失；由朱某力、唐某勤承担保全担保费及律师费。一审审理查明：朱某力、唐某勤曾系夫妻关系，有一女儿名朱某婷；大义经纪公司系从事房屋中介的有限责任公司。案涉房屋位于重庆市巴南区（建筑面积118.25平方米），系朱某力及其女儿朱某婷以按揭贷款方式共同购买的新建商品房。朱某婷死亡后，经一审法院（2017）渝0113民初860号民事判决书确认，朱某力占有案涉房屋80%的份额、唐某勤占有案涉房屋20%的份额。2016年12月30日，彭毅与朱某力、唐某勤、大义经纪公司签订《房地产买卖经纪合同》约定，彭毅购买案涉房屋，成交总价57万元；买方在签署本合同时交纳定金1万元给卖方，为第一部分房款；买方在签署本合同后补足56万元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款，如买方需办理银行按揭，则第二部分房款的部分房款由买方委托经纪方向银行申请按揭贷款支付给卖方，买卖双方须于本合同签署之日起办理房产证3个工作日内递交银行按揭贷款所需资料以及按银行规定签署所需法律文件，否则视为违约；买方须支付首期房款12万元，买方所付首期房款为上述第二部分房款中非由银行承诺以贷款形式支付之金额，如买方首付款少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则买方首付款相应增加；买方须于卖方还清银行贷款之前存入经纪方银行监管账户或经纪方指定银行监管账户代为托管，待该物业的《房地产权证》过户手续办理完毕，买方领取到《房地产权证》时，由经纪方或监管方转交给卖方，直接支付给卖方；若卖方房地产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由卖方于买方按揭审批通过后，银行最近时还款日还清该物业的欠款，赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管；卖方须于5个工作日内到相应部门办理该物业的注销抵押登记手续；若卖方非自行出资偿还银行欠款或其他原因需要办理全权委托公证的，卖方须于之前办理全权委托公证给经纪方指定人员；买卖双方约定于卖方产权证办出并注销抵押登记，同时买方按揭审批通过后5个工作日内办理该物业的《房地产权证》过户手续；若买方或卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约；违约方须向守约方支付本合同约定成交价款10%的违约金；买卖双方均清楚该物业的《房地产权证》尚未办出；买方首付15万元用于还清卖方银行还贷，不足部分由经纪方补足，所需费用每月支付2%；卖方承诺于2017年7月31日前办理出该物业的产权证，并配合办理买方贷款及过户手续。该合同签订时，彭毅即支付定金1万元给朱某力、唐某勤。2017年10月，房地产登记机关颁发了案涉房屋不动产权证书，载明的产权人为朱某力及其女儿朱某婷。朱某力、唐某勤不同意继续履行合同，不配合彭毅办理按揭贷款手续，致使彭毅未能办理按揭贷款审批手续。2017年10月24日，彭毅向一审法院申请诉前财产保全，并于2017年11月13日向一审法院提起诉讼，要求朱某力、唐某勤配合彭毅办理按揭贷款手续、办理案涉房屋解除抵押及过户、赔偿损失。鉴于朱某力、唐某勤仍然不同意继续履行合同，愿意双倍返还定金，彭毅也未代为清偿朱某力、唐某勤的按揭贷款，一审法院驳回了其诉讼请求。嗣后，彭毅提起本案诉讼。在一审诉讼过程中，彭毅申请诉讼保全，一审法院依法采取了保全措施。彭毅申请鉴定并支付鉴定费3000元，由一审法院委托具备资质的专业机构(重庆XX土地房地产估价与资产评估有限公司)对案涉房屋在2018年2月6日时间节点的价值评估为891900元。朱某力、唐某勤认为彭毅未支付约定的首付款15万元用于偿还按揭贷款，已先构成违约；彭毅认为约定的首付款15万元的支付时间是在朱某力、唐某勤产权证办理下来，且彭毅的按揭贷款通过银行审批之后，自己并未违约，并要求赔偿损失321900元。双方各持己见，调解未果。一审法院认为，1.案涉《房地产买卖经纪合同》合法有效，对各方均有法律约束力，各方应遵照合同履行义务，否则应依法承担违约责任。朱某力、唐某勤出卖的案涉房屋本系按揭贷款方式购得，合同约定买方首付15万元用于还清卖方银行贷款，但朱某力、唐某勤不配合彭毅办理按揭贷款手续，致使彭毅未能办理按揭贷款审批。2.买方应支付的首付款15万元还未到履行时候，朱某力、唐某勤辩称，因彭毅未支付约定的首付款15万元用于偿还朱某力、唐某勤的按揭贷款，已先构成违约，该主张与事实不符。朱某力、唐某勤不同意履行合同，应依法承担违约责任。3.彭毅和朱某力、唐某勤均愿意解除案涉合同，应予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，已支付的定金1万元应予以退还。4.案涉房屋约定成交总价57万元，经评估，至2018年2月6日时间节点其价值为891900元，升值321900元，因案涉合同不能履行，彭毅应获得的利益不能获得，受到损失为321900元，其他诸如鉴定费用尚且在外。5.彭毅要求朱某力、唐某勤承担保全担保费及律师费，缺乏约定或法律规定，应不予支持。一审法院判决如下：一、解除彭毅、朱某力、唐某勤、大义经纪公司于2016年12月30日签订的《房地产买卖经纪合同》；二、朱某力、唐某勤共同返还彭毅定金1万元；三、朱某力、唐某勤共同赔偿彭毅损失321900元；四、驳回彭毅的其他诉讼请求。一审案件受理费3100元，诉讼保全费1520元，共计4620元，由朱某力、唐某勤负担。朱某力、唐某勤上诉请求，撤销一审判决第二项、第三项，改判为驳回彭毅的诉讼请求或将本案发回重审。二审审理查明：1.案涉房屋系朱某力与其女儿朱某婷于2011年5月23日以按揭贷款方式共同向重庆人盛房地产开发有限责任公司所购商品房。2015年8月15日朱某婷病逝。2.2017年1月12日，朱某力及唐某勤以继承人身份起诉要求重庆人盛房地产开发有限责任公司为其办理房地产权证。一审法院于2017年6月13日作出的(2017)渝0113民初860号民事判决书确认朱某力占有80%的份额、唐某勤占有20%的份额。3.2017年11月13日，彭毅向一审法院起诉，请求判决朱某力和唐某勤配合其办理案涉房屋的银行贷款审批手续，并办理案涉贷款解押和产权转移过户手续，以及判决朱某力和唐某勤赔偿彭毅损失6000元。该院于2018年2月16日作出的（2017）渝0113民初16488号民事判决载明，鉴于朱某力和唐某勤明确表示不同意转让案涉房屋且房屋处于抵押状态，导致买卖合同履行不能，告知彭毅变更诉讼请求。彭毅仍坚持要求履行买卖合同，不同意变更诉讼请求。二审查明的其他事实与一审相同。二审法院认为，1.案涉《房地产买卖经纪合同》中关于案涉房屋的《房地产权证》当时登记在朱某力及其女儿朱某婷名下，且还存在按揭抵押，作为出卖人的朱某力、唐某勤非案涉房屋的真实产权人。因此双方约定付款方式为银行按揭付款，合同中有关“买卖双方须于本合同签署之日起办理房产证3个工作日内递交银行按揭贷款所需资料以及按银行规定签署所需法律文件，否则视为违约；买方须支付首期房款12万元等相关的内容”，因案涉房屋登记的实际产权人与合同约定的出卖人不一致，双方无法按照上述约定履行，属约定不明。但由于朱某力、唐某勤承诺于2017年7月31日前办理出该物业的产权证，并配合办理买方贷款及过户手续。2017年10月，案涉房屋取得产权证后，朱某力、唐某勤不同意继续履行合同，不配合彭毅办理按揭贷款手续，致使彭毅未能办理按揭贷款审批。朱某力、唐某勤已用其实际行动表明不愿意履行合同义务，属于法律规定的违约行为。因此，一审法院认定是朱某力、唐某勤的原因导致合同无法履行，应由其承担违约责任，事实清楚，证据充分。2.彭毅起诉要求解除案涉《房地产买卖经纪合同》；朱某力、唐某勤返还定金1万元，朱某力、唐某勤支付违约金57000元并赔偿经济损失。关于解除案涉《房地产买卖经纪合同》，朱某力、唐某勤返还定金1万元请求的问题，当事人无争议，不在本案评判之列。3.违约金与损失赔偿金不能一并适用，因违约金本身就具有损失填补功能。案涉《房地产买卖经纪合同》中约定：违约方须向守约方支付本合同约定成交价款10%的违约金即57000元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。违约金以补偿性为主，本质上属于损害赔偿之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。违约金的损失填补功能和替代履行作用决定若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用，否则将会出现债权人双重获益之结果。因此，彭毅起诉要求朱某力、唐某勤承担违约金并赔偿损失，不符合上述法律规定。4.在约定有违约金的情况下，守约方必须选择违约金。在彭毅未以违约金低于造成损失且请求增加的情况下，而一审法院径直主张其可得利益损失，与上述法律规定相悖。为尊重当事人的意思自治，法院应首先支持违约金的支付请求。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第二款规定，该院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。为减少当事人的讼累，节约诉讼资源，结合本案查明的事实，二审法院确认朱某力、唐某勤所承担的违约责任为57000元。综上所述，朱某力、唐某勤的上诉理由部分成立，其请求部分予以支持。一审判决适用法律不当，应予纠正。二审法院判决如下：一、维持重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初3195号民事判决第一、二项；二、撤销重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初3195号民事判决第四项；三、变更重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初3195号民事判决第三项为在本判决生效后十五日内朱某力和唐某勤共同支付彭毅违约金57000元；四、驳回彭毅的其他诉讼请求。二审案件受理费6200元，由朱某力、唐某勤负担。再审查明：1.朱某力、唐某勤的女儿朱某婷，朱某力的父母朱某荣、张某仙，唐某勤的父亲唐某友于数年前死亡。2020年4月4日，朱某力、唐某勤先后死亡。唐某勤的遗产继承人为其母亲喻德蓉。唐某勤在本案中的权利义务由喻德蓉承继。2.本案二审判决生效后，朱某力、唐某勤主动履行了二审判决确定的给付义务，向彭毅支付了违约金、定金、彭毅垫付的一审诉讼费用等款项共计71620元。3.死者朱某力与唐某勤生前离婚后又复婚，因此原审对双方夫妻关系情况的认定不当。再审查明的其他事实与二审相同。本院认为，案涉《房地产买卖经纪合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，对各方当事人均具有拘束力。本案需要审理的问题是作为唐某勤权利义务承继人的喻德蓉应向彭毅承担的违约责任问题。关于违约责任的种类和金额问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，出卖人朱某力、唐某勤生前拒绝按照该合同约定履行转移房屋所有权等义务，实属违约行为，依法应当承担违约责任。再审审理查明，朱某力先于唐某勤死亡，其权利义务由唐某勤承继。现唐某勤亦死亡，其权利义务由喻德蓉承继。案涉《房地产买卖经纪合同》载明，案涉房屋的成交总价为57万元。根据鉴定机构评估，案涉房屋在2018年2月6日的市场价为891900元，与成交总价相比，升值了321900元。该升值金额本属于彭毅应当获得的履行利益，但因朱某力、唐某勤生前拒绝履行合同义务，导致彭毅不能获得该利益。因此，该升值金额321900元属于彭毅的履行利益损失。对于该损失，作为唐某勤权利义务承继人的喻德蓉应当承担赔偿责任。在彭毅已经明确提出了该履行利益损失赔偿请求的情况下，一审法院予以支持并无不当。二审法院有关“违约金请求权与损失赔偿金请求权并存时，彭毅只能选择违约金请求权”以及“人民法院应首先支持违约金的支付请求”等意见，没有法律依据，是错误的，本院予以纠正。关于喻德蓉的责任限度问题。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”本案中，喻德蓉作为死者唐某勤的遗产继承人，其在本案中承担赔偿责任的范围以其继承的遗产实际价值范围为限。综上所述，二审判决适用法律不当，本院依法予以纠正。一审法院适用法律正确，鉴于朱某力、唐某勤先后死亡而发生权利义务承继关系的新事实，本院对一审判决的相关判项进行相应调整。彭毅在再审中的请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销重庆市第五中级人民法院(2018)渝05民终5020号民事判决；二、维持重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初3195号民事判决第一项、第四项；三、变更重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初3195号民事判决第二项为由喻德蓉返还彭毅定金1万元（已返还）；四、变更重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初3195号民事判决第三项为彭毅的履行利益损失321900元，扣除朱某力、唐某勤生前已经支付的违约金57000元，余款为264900元，由喻德蓉在继承唐某勤遗产的实际价值范围内承担责任，限喻德蓉于本判决生效后10日内支付给彭毅。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3100元，诉讼保全费1520元，共计4620元，由喻德蓉负担(已付)；二审案件受理费6200元，由喻德蓉负担（已付）。本判决为终审判决。审判长  黄明耀审判员  张 超审判员  宋汀汀二〇二〇年八月十七日书记员  陆 楠