四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初1941号 原告：索南代青，女，1993年2月18日出生，藏族，住青海省玉树县。 委托诉讼代理人：华清平，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 被告：成都市中顺城投投资有限公司，住所地：四川省崇州市羊马镇鹤兴路431号。 法定代表人：肖恩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，该公司员工。 原告索南代青与被告成都市中顺城投投资有限公司（以下简称中顺公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。索南代青的委托诉讼代理人华清平和中顺公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 索南代青向本院提出诉讼请求：1.判决解除索南代青与中顺公司于2019年7月29日签订的《（成都恒大银海湖）商品房认购书》；2.判令中顺公司返还双倍购房款人民币522,688元；3.依法判令中顺公司退还索南代青办理人才交流的手续费5000元；4.本案诉讼费用由中顺公司承担。事实和理由：原、被告双方于2019年7月29日签订了《成都恒大银海湖商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》），约定：原告购买被告开发的恒大银海湖楼盘三期3栋2-204号商品房，总价款为829,152元，在合同签订当日原告支付签约定金2万元，购房款由原告分期支付，在原告支付首期购房款后被告与原告签订正式的商品房买卖合同。该认购书中对双方的其他权利义务均做出了明确详细的约定。原告按照合同约定己分期于2019年10月1日向被告交付购房款82,915元，2020年2月28日向被告交付购房款125,132元，2020年3月30日交付4145元，2020年4月10日交付49,152元，共计交付购房款261,344元。为原告购买的房屋顺利上户，被告收取了原告5000元的人才交流手续费。但是，在原告支付了首期购房款后，被告却无故拖延不与原告签订正式的商品房买卖合同，经原告多次催促后得知，被告在与原告签订《房屋认购书》之前已将原告所购房屋抵押，致使原、被告双方无法签订房屋买卖合同，被告的工作人员在与原告签订《房屋认购书》时也没有告知原告所购之房已被抵押的事实。综上所述，被告故意隐瞒房屋抵押事实对原告已构成欺诈，致使原告合同目的不能实现，遂提起诉讼。 中顺公司辩称，1.被告同意解除《成都恒大银海湖商品房认购书》，同意退还原告已付房款261,344元。2.对于原告要求被告双倍返还房款被告不予认可，被告与原告仅签订了商品房认购书，商品房认购书的性质为预约合同。即使被告未根据认购书的约定与原告签订商品房买卖合同，根据合同法及司法解释的规定，原告仅能要求被告退还已付房款，无权要求被告双倍返还。对于原告所说的案涉房屋存在抵押情况，代理人不清楚。即使存在抵押，本案也不适用商品房买卖合同司法解释第5条和第8条的相关约定。3.原告所说的人才交流费用5000元，被告没有收到过该笔费用，不清楚该笔费用是什么情况。 根据双方当事人的陈述及经过质证的证据，本院查明事实如下： 作为出卖人（甲方）的中顺公司与作为买受人（乙方）的索南代青签订《商品房认购书》，约定索南代青自愿向中顺公司认购恒大银海湖楼盘三期3栋2-204号商品房，总金额人民币829,152元。同时约定：一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择下列第3种方式付款：3.分期付款：乙方须于2019年10月1日前支付首期房款62,915元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年12月29日前付清124,373元；于2020年3月29日前付清124,373元；于2020年6月29日前付清82,915元；于2020年9月29日前付清82,915元；于2020年12月29日前付清82,915元；于2021年3月29日前付清剩余款项，即82,915元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大银海湖支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋等内容。中顺公司在合同落款甲方处盖章，索南代青在乙方处签字捺印。 2019年10月1日，索南代青向中顺公司支付案涉商品房首期房款62,915元，于2020年2月28日支付两笔购房款共计125,132元，于2020年3月30日支付购房款4145元，于2020年4月10日支付购房款49,152元，以上共计支付购房款261,344元。 另查明，案涉成都恒大银海湖楼盘三期3栋2单元204号商品房已办理有抵押登记。 以上事实，有双方当事人身份信息、《商品房认购书》《收据》、商品房抵押登记查询信息及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，索南代青与中顺公司签订的《（成都恒大银海湖）商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，权利义务关系明确，合法、有效，本院予以确认。 本案争议的焦点为：1.《商品房认购书》的性质系预约还是本约；2.中顺公司是否应双倍返还购房款；3.中顺公司是否应退还原告5000元人才交流手续费。本院对上述争议焦点分别分析如下： 一、关于《商品房认购书》的性质问题。本院认为，案涉《商品房认购书》系预约合同。理由如下：首先，判断商品房认购书系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否存在明确的将来订立本约的意思。本案中，双方签订的《商品房认购书》第二条付款方式，分期付款中明确约定，原告于2019年10月1日前支付首期房款62,915元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，第五条再次约定原告必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大银海湖支付首期款及签署《商品房买卖合同》。由此可知，原、被告双方有明确的将来订立本约的意思。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，案涉《商品房认购书》仅就出卖方、认购方、房屋面积、价格、付款方式和签订正式《商品房买卖合同》进行了约定，但对交付使用条件及日期，供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付，办理产权登记有关事宜均未进行约定，说明《商品房认购书》并未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此，案涉《商品房认购书》系预约合同。 二、关于中顺公司是否应双倍返还购房款的问题 本院认为，庭审中，被告亦明确表示同意解除《商品房认购书》，并退还原告所交购房款261,344元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方于2019年7月29日签订的《商品房认购书》解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定，索南代青并未实际取得案涉房屋，中顺公司应返还购房款，且被告认可应退还原告所缴纳的所有购房款261,344元。故，对索南代青请求返还购房款261,344元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。 对原告要求被告承担已付购房款一倍，即261,344元赔偿责任的请求。本院认为，因原、被告双方并未签订《商品房买卖合同》，因此，原告无权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求被告向其支付261,344元的赔偿款。原、被告双方签订的《商品房认购书》系预约合同，原告基于对被告的信任向被告缴纳了定金和部分购房款，但被告拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》，给原告造成了损失，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，被告确实未按照《商品房认购书》的约定在原告支付第一期购房款时与原告签订《商品房买卖合同》，应承担缔约过失责任。缔约过失责任具有补偿性，旨在弥补或补偿缔约过失行为所造成的财产损害后果。因此，综合考虑缔约费用和已经支付的购房款所产生的利息损失等因素，本院确认，被告未与原告签订《商品房买卖合同》给原告造成的损失为20,000元，该损失应由被告向原告予以赔偿。故，对原告主张的要求被告承担261,344元赔偿责任的请求，本院支持被告赔偿原告因未签订《商品房买卖合同》的损失20,000元。 三、关于中顺公司是否应退还原告5000元人才交流手续费的问题 本院认为，该5000元原告自称系通过银行转账给案外人王静的银行账户，并非中顺公司收取了该款，且根据原告的陈述，该款并不是购房款，而是所谓的“人才交流手续费”，原被告之间仅存在案涉房屋的买卖关系，并不存在其他法律关系。因此，原告仅凭银行转账凭证无法证明该5000元系被告收取，无权要求被告退还该5000元。故，对原告要求被告退还办理人才交流手续费5000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原、被告双方于2019年7月29日签订的《商品房认购书》于2020年6月17日解除；对原告要求被告双倍退还购房款522,688元的诉讼请求，本院支持被告退还原告购房款261,344元，并支付40,000元的赔偿款；对原告要求被告退还5000元的人才交流手续费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十三条和第九十七条判决如下： 一、解除索南代青与成都市中顺城投投资有限公司于2019年7月29日签订的《（成都恒大银海湖）商品房认购书》； 二、成都市中顺城投投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还索南代青购房款261,344元； 三、成都市中顺城投投资有限公司于本判决生效之日起十日内向索南代青支付赔偿款20,000元； 四、驳回索南代青的其他诉讼请求。 如果成都市中顺城投投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4538元，由索南代青负担2038元，成都市中顺城投投资有限公司负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周亚军 二〇二〇年八月七日 书记员  罗雨薇