江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1952号上诉人（原审原告）：江苏凤凰新华书店集团有限公司淮安市分公司,住所地淮安市清江浦区淮海北路39号。负责人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张勇，男，1981年12月13日生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：淮安市贝英达教育咨询有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海花园A区11、17幢营业房59-22号。法定代表人：张勇，该公司执行董事。两被上诉人共同委托诉讼代理人：姜康兵，江苏兴宇律师事务所律师。上诉人江苏凤凰新华书店集团有限公司淮安市分公司（以下除判决主文外简称新华书店）因与被上诉人张勇、淮安市贝英达教育咨询有限公司（以下除判决主文外简称贝英达教育）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新华书店上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉求。理由：1、2019年7月1日至2020年3月30日期间的租金，被上诉人仍应支付。在此期间，双方的租赁合同并未解除，上诉人发现被上诉人搬离后，与张勇联系，他没有说不租了，而是说还要作其他培训使用。一审判决认为被上诉人以行为解除合同的观点不能成立，在双方没有书面解除协议的情况下，上诉人无法主观臆断被上诉人的想法。即使被上诉人以行为单方解除合同，也应当支付上诉人房屋空置费。2、2019年5月的水电费被上诉人仍应支付。单据上的“5月份”实际是4月份产生的水电费，因被上诉人自认是4月28日搬离，故应当支付该月的水电费。3、张勇是承租主体，应当对本案债务承担责任。合同第一页承租人栏明确承租人是张勇，合同最后一页有张勇的个人签章，签约时被上诉人向上诉人提供的材料中载明的法定代表人是王燕平而非张勇，张勇也未提供公司的委托书，且合同履行过程中，向上诉人缴纳租金的也是张勇本人。张勇辩称：1、张勇是公司的法定代表人，在列明公司信息的同时列明法定代表人是符合常理的，在合同末尾加盖个人签章的行为只证明其作为法定代表人行使法人授予的权力，从整个合同条款也不能看出张勇是以个人名义承租。2、被上诉人作为商事主体，应当对签订合同主体的相关信息进行调查，张勇作为法定代表人，既然以公司名义对外经营，就不会再以个人名义对外承租房屋用于公司经营，张勇也从未有以个人作为承租主体的意思表示。3、张勇缴纳租金是其作为公司法定代表人及股东，代为支付及处理公司的相关经营行为，也是履行法定代表人行为与意思表示。贝英达教育辩称：1、被上诉人公司于2019年4月28日搬离涉案房屋，2019年6月上诉人向被上诉人索要水电费时，张勇明确告知上诉人，不再承租涉案房屋，5万元保证金足够抵充水电费。2、被上诉人搬离时按照上诉人的要求，已经将房租支付至2019年6月，被上诉人宁愿多支付一个多月房租也不愿意再租赁涉案房屋，说明双方矛盾尖锐，被上诉人退租态度坚决。3、解除合同不仅有书面的方式，还有其他方式，一审认定被上诉人通过行为解除合同并无不妥，被上诉人已经按照合同约定承担了擅自退租的违约责任，上诉人又要求被上诉人支付房屋空置费没有依据。4、2019年5月水电费与被上诉人无关，被上诉人不应支付。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。新华书店向一审法院起诉请求：1、判令贝英达教育及张勇支付新华书店2019年7月1日至2020年3月30日租金280750元、2019年2-5月份水电费9267元；2、贝英达教育及张勇支付新华书店违约金10万元；3、诉讼费用由贝英达教育及张勇承担。一审法院认定事实：2017年3月28日，新华书店（合同中出租方、甲方）与张勇（贝英达教育）（合同中承租方、乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定：甲方将位于淮安市淮安书城三楼（约530平方米）场地出租给乙方使用，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月30日止；2017年4月1日至2018年3月31日期间租金40万元、2018年4月1日至2019年3月31日期间租金42万元、2019年4月1日至2020年3月30日期间租金44.1万元，共计1261000元；第一年租金按季度支付，即在每季度租金到期前一个月前5日内付清当期季度的租金，从第二年开始按半年支付，即在每半年租金到期前一个月前5日内付清当期半年的租金；甲方于签约时收取乙方5万元作为租赁保证金，租赁期内，如甲方提出解除合同，甲方应全额退还租赁保证金，如乙方提出解除合同，租赁保证金归甲方所有，不退还乙方；场地租赁期间的水、电费、电话费、网络使用费、物业费由乙方自行支付；在租赁期间内，乙方拖欠租金5日以上的，甲方有权解除本合同，收回场地，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任，损失包括甲方的直接损失和合同约定的甲方应收租金，甲方的解除合同的通知送达到乙方，本合同即行解除；租赁期限内乙方未按合同规定及时交纳租金，如逾期一日应按欠缴租金的1‰承担违约责任；租赁期限内，任何一方违反合同违约责任第1、2款的约定，应向对方支付违约金10万元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失；租赁期内若乙方擅自退租，乙方应按当年年租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金、物业管理费及保证金甲方不予退还。新华书店在该合同甲方处盖章，张勇在该合同乙方处签名及加盖个人印章，贝英达教育在乙方处加盖公章。2019年4月28日，贝英达教育向新华书店支付房租10250元（租金计算至2019年6月底）。后新华书店于2019年6月底抄电表时发现贝英达教育已搬走，因索要2019年2-5月份水电费及2019年7月1日至2020年3月30日的租金未果诉至一审法院。贝英达教育辩称其曾口头告知新华书店工作人员且在2019年4月28日搬迁时遭到新华书店阻拦，后其在补齐二季度房租后搬离涉案房屋，并申请三名证人出庭做证。庭审中，证人称贝英达教育于2019年4月28日搬离涉案房屋，且在2019年5、6月份涉案房屋内的装修已被新华书店拆除并提供拍摄的现场照片，但证人均对合同是否解除不清楚。因新华书店陈述拆除时间在起诉之后，证人提供的照片未显示拍摄时间且三名证人均系贝英达教育的工作人员，故一审法院认为照片及证人证言无法证明贝英达教育的辩称。一审另查明，贝英达教育成立于2012年3月，时任法定代表人为王燕平，2014年9月9日张勇变为贝英达教育法定代表人。涉案房屋内的装修现已被拆除。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人可以协商一致解除合同，也可以在合同中约定单方解除的权利。双方当事人签订的《场地租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。本案争议焦点一、张勇是否为涉案租赁合同的签订主体，应否承担责任。新华书店主张签订合同时约定的承租人系张勇，且贝英达教育的时任法定代表人为王燕平，张勇在合同最后签名及加盖私人印章，故应承担连带责任。经审查，合同签订时间为2017年3月28日，而在2014年9月9日张勇已成为贝英达教育的法定代表人，合同首页约定的承租人为“张勇（淮安市贝英达教育咨询有限公司）”，因贝英达教育已在合同末尾乙方处盖章，法定代表人在合同上加盖法人公章的行为表明其是以法人名义签订合同，应由法人承担相应的法律后果，虽张勇亦在合同后签名，但系其作为法定代表人在授权代表一栏处签名，且若张勇与贝英达教育共同承租涉案房屋，合同上承租人一栏应并列载明张勇及贝英达教育，而非列明张勇及其所代表的公司。故涉案合同的相对方为贝英达教育，张勇并非合同签订主体。本案争议焦点二、涉案租赁合同何时解除。贝英达教育辩称已于2019年4月28日在双方口头协商解除合同的情况下搬离涉案房屋，新华书店对此予以否认，并索要2019年7月1日至2020年3月30日期间租金。因庭审中新华书店陈述其在2019年6月底查抄电表时发现贝英达教育已搬离涉案房屋，且在6月底催要租金时贝英达教育明确表示不再承租涉案房屋。一审法院认为，新华书店与贝英达教育虽未达成书面的解除协议，但是贝英达教育以搬离涉案房屋的行为明确表明自己不再承租涉案房屋，新华书店亦于2019年6月底得知搬离情况及张勇口头表示不再承租的事实，本案中贝英达教育以搬离涉案房屋的行为表达其坚决要求解除租赁合同的意思表示，且该表示已让新华书店知晓。此时再强硬的要求贝英达教育继续租赁涉案房屋，容易形成合同僵局，也不符合客观市场经济运行规律，故一审法院确认新华书店与贝英达教育签订的《场地租赁合同》已于2019年6月底解除。贝英达教育虽辩称双方曾在2019年4月28日口头协商解除，但并未提供相关有利证据证明，新华书店亦予以否认，故对其辩称不予采信。因租赁合同确认于2019年6月底解除，贝英达教育已将租金支付至2019年6月底，故无需再支付租金。关于新华书店主张的2019年7月1日至2020年3月30日期间租金，因贝英达教育以实际的搬离行为解除了租赁合同，新华书店亦得知贝英达教育于2019年6月底起未实际经营，且陈述在6月底的催租电话中贝英达教育明确表明不再承租涉案房屋，故对2019年7月1日之后的租金新华书店无权再主张。本案争议焦点三、贝英达教育是否构成违约及违约责任。因合同中约定租赁期内若贝英达教育擅自退租，贝英达教育应按当年年租金的10%向新华书店支付违约金，所预付的租金、物业管理费及保证金新华书店不予退还。贝英达教育辩称在双方口头协商一致解除合同的情况下搬离，其并未提供有效证据证明，且新华书店予以否认，故法院确认贝英达教育在租期未到期情况下擅自搬离涉案房屋，存在擅自退租的违约行为，故应按2019年4月1日至2020年3月30日期间的年租金的10%向新华书店支付4.41万元违约金（44.1万元*10%），且新华书店无需退还贝英达教育已支付的5万元保证金。新华书店主张贝英达教育拖欠租金达5日以上，主张逾期付款违约金10万元。庭审中，双方一致认可贝英达教育的房屋租金已缴纳至2019年6月底，法院也已确认涉案合同于2019年6月底解除，故贝英达教育并未存在拖欠租金情况，新华书店主张违约金10万元的诉讼请求无事实和法律依据。本案争议焦点四、新华书店主张的水电费应否支持。庭审中，新华书店提供其自制的水电统计表主张贝英达教育尚欠2019年2月份水电费2332元、2019年3月份水电费1715元、2019年4月份水电费2799元、2019年5月份水电费2421元，贝英达教育辩称其已于2019年4月28日搬走，其对新华书店主张的2019年2-4月份的水电费金额无异议，确实未缴纳，但对2019年5月份水电费不认可。因新华书店仅提供其自制的水电费统计表，并未提供其他相关证据证明，且贝英达教育对2019年5月份水电费予以否认，故一审法院对2019年2-4月份的水电费6846元（2332元+1715元+2799元）予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、贝英达教育于判决生效之日起十五日内一次性给付新华书店违约金4.41万元；二、贝英达教育于判决生效之日起十五日内一次性给付新华书店水电费6846元；三、驳回新华书店的其他诉讼请求。案件受理费3575元（已减半收取）、保全费2520元，合计6095元，由新华书店负担5299元，贝英达教育负担796元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本案二审争议焦点：一、张勇是否为涉案租赁合同的承租主体。二、被上诉人是否应当支付2019年7月1日至2020年3月30日期间的租金或房屋空置费。三、被上诉人是否应当支付2019年5月的水电费用。本院认为，关于争议焦点一，涉案租赁合同承租方载明为“张勇（淮安市贝英达教育咨询有限公司）”，以及张勇在租赁合同落款的乙方“授权代表（签字）：”处签名，说明承租主体为贝英达教育一方，而非张勇及贝英达教育两方。结合张勇作为贝英达教育的法定代表人身份，应当认定张勇在合同中签章及支付租金系履行职务行为。一审法院认定张勇并非涉案租赁合同的承租主体并无不当。关于争议焦点二，涉案租赁合同明确约定，租赁期内若乙方擅自退租，乙方应按当年年租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金、物业管理费及保证金甲方不予退还。经查，2019年6月底，上诉人得知贝英达教育搬离情况及其法定代表人张勇口头表示不再承租的事实。贝英达教育擅自搬离符合双方合同约定的擅自退租情形，应当按照合同约定向上诉人支付违约金，已交的租金、物业管理费及保证金不予退还。根据我国合同法的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人得知贝英达教育搬离且索要租金无果后，应当及时采取将涉案房屋重新对外招租等方式阻止损失扩大，一审已经判决贝英达教育按照合同约定承担相应的违约责任，因上诉人未采取适当措施造成的扩大损失，不应由贝英达教育承担，上诉人要求贝英达教育及张勇支付2019年7月1日至2020年3月30日之间的租金或房屋空置费不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。关于争议焦点三，经查，上诉人在一审庭审中陈述：“5月份的就是5月份的，我们是每月月底抄表”，与上诉人二审上诉状陈述“5月份实际上是4月份产生的水电费”不符。且上诉人一审仅提供了单方制作的水电费统计表，被上诉人予以否认，上诉人的证据不足以证实自身主张，应承担举证不能的责任。上诉人要求被上诉人支付2019年5月水电费用依据不足，本院不予支持。综上，上诉人江苏凤凰新华书店集团有限公司淮安市分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由上诉人江苏凤凰新华书店集团有限公司淮安市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 梁新星审 判 员 马玉宝二〇二〇年八月二十七日法官助理 钟 岩书 记 员 陶晓航