吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初222号原告（执行案外人）：张鑫，女，1988年3月28日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：张维忠（系张鑫父亲），男，1963年9月25日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：庞巍，吉林鸣正律师事务所律师。被告（申请执行人）：高淑平，女，1977年8月31日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：李晓持（系高淑平丈夫），男，1972年10月12日出生，汉族，律师，住吉林省吉林市船营区。第三人（被执行人）：吉林市鹏翔房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：王丽杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：鹿岩，吉林保民律师事务所律师。原告张鑫与被告高淑平、第三人吉林市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张鑫及其委托诉讼代理人张维忠、庞巍、被告高淑平的委托诉讼代理人李晓持、鹏翔公司的委托诉讼代理人鹿岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鑫向本院提出诉讼请求：1.不得执行吉林市昌邑区案涉住宅；2.由高淑平承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月，张鑫与鹏翔公司签订了内部认购书，用工程款42.4278万元抵账取得涉案房屋，即鹏翔公司开发的位于吉林市昌邑区案涉房产，并办理了进户手续，装修后居住至今。除此房产外，张鑫名下无其他用于居住的房产。因高淑平与鹏翔公司债务纠纷，2017年8月2日，张鑫抵账取得的案涉房屋被吉林市中级人民法院查封。张鑫依法向吉林市中级人民法院提出案外人执行异议，2020年4月27日，吉林市中级人民法院作出（2020）吉02执异90号执行裁定书，驳回张鑫的异议请求。在人民法院查封案涉房产前，张鑫与鹏翔公司签订了合法有效的书面买卖合同，并且用工程款抵账支付了全部购房款，居住至今，应支持张鑫的诉讼请求。高淑平辩称，张鑫提出执行异议的执行标的，是高淑平申请查封的鹏翔公司名下的房屋，该房屋在2017年8月4日由高淑平申请查封时，系登记在鹏翔公司名下的预售商品房，可以预告登记、可以网签备案、可以办理过户登记。张鑫系向房地产开发商以外的个人张维忠购买的房屋，不属于商品房消费者（直接向开发商购买），根据全国法院民商事审判工作会议纪要（九民会议纪要）第一百二十七条规定，案外人系商品房消费者之外的一般买受人，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，张鑫对该标的物享有排除法院执行的权利负有举证责任，即如果不能证明其买卖房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，则应承担不利后果。一、张鑫没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。张鑫自认是向张维忠购买的房屋，显然按照法律规定，张鑫需要与张维忠签订买卖合同，而不是在内部认购合同上改底。二、在内部认购书上改底既无法证明买卖双方的真实交易，更无法确定交易时间。三、没有证据证明张鑫已支付购房款。四、因张鑫自身原因未办理过户登记。若张鑫真是在2016年12月签订内部认购书，为何未进行预告登记或者网签备案，当时该房屋没有其他权利限制，且距离法院查封还有8个多月时间，对于房屋所有权这样重要权利不及时主张，不符合日常经验法则。综上，张鑫的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一、三、四项条件，应驳回其诉讼请求。鹏翔公司述称，支持张鑫的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理高淑平诉鹏翔公司、王振屹、张振国等借款合同纠纷一案中，于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，查封了坐落于吉林市昌邑区含案涉房屋，42套车库。判决生效后，经高淑平申请，该案进入执行程序。张鑫于2020年4月7日向本院提出执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）吉02执异90号执行裁定，驳回其异议请求，张鑫不服，提起本案诉讼。另查明，鹏翔公司于2015年5月将幸福茗苑二期绿化、亮化、零活等发包给张鑫父亲张维忠，发包预算款为63.06398万元，双方就施工工程量进行了结算审核。2016年12月2日，张维忠与鹏翔公司就欠付工程款达成协议：经双方协商，鹏翔公司用案涉房屋案涉住宅（面积87.48平方米）作价42.4278万元，顶付张维忠的工程款，同时给付张维忠现金5万元，顶付物业费12,497元等，因部分工程没有施工，余款不再结算，工程款双方全部结清。同日，张维忠与鹏翔公司签订协议，将案涉房屋自愿转让给其女儿张鑫，并代张鑫与鹏翔公司签订了内部认购书，内部认购书上购房人显示为张鑫。鹏翔公司于2016年12月2日为张鑫出具了进户收费明细单、安全保证金收据等，张鑫在案涉房屋居住，占有使用至今。认定以上事实的证据有：（2020）吉02执异90号执行裁定书、内部认购书、施工工程量及结算审核表、工程结算单、协议书、户籍信息、进户收费明细单、安全保证金收据、物业收费明细单、水费明细单、房屋居住照片等。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题为张鑫对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋系不动产，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。本院于2017年8月2日查封案涉房屋，2016年12月2日，张维忠与鹏翔公司就欠付工程款达成协议，用案涉房屋作价42.4278万元，顶付张维忠的工程款，同日，张维忠与鹏翔公司签订协议，将案涉房屋自愿转让给其女儿张鑫，并代张鑫与鹏翔公司签订了内部认购书，内部认购书上购房人显示为张鑫。以上事实均发生于案涉房屋被查封之前，能够证明张鑫在人民法院查封之前针对案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同并采取以物抵债的方式支付了全部房款。此外，张鑫提举的进户收费明细单、安全保证金收据、物业收费明细单、水费明细单、房屋居住照片等证据，能够证明其在人民法院查封之前已对案涉房屋实现合法占有使用。另查明，案涉房屋所在的幸福茗苑小区因竣工验收等方面存在问题，直至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，属于无籍房，故案涉房屋未办理更名过户，并非张鑫自身原因。综上，张鑫对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对张鑫请求停止对案涉房屋执行的诉讼请求予以支持。综上所述，张鑫的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行坐落于吉林市昌邑区案涉房屋。案件受理费7664元，由高淑平负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异90号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  李 炜二〇二〇年八月二十七日书记员  李晓楠