黑龙江省庆安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1224民初854号原告：朱鑫龙，男，1990年8月26日出生，汉族，无职业，现住址庆安县，未出庭。委托诉讼代理人：朱庆海（系原告朱鑫龙父亲），男，1965年5月26日出生，汉族，个体，现住址庆安县。原告：李国柱，男，1978年7月9日出生，汉族，个体，现住址庆安县。共同委托诉讼代理人：朱朝阳，黑龙江天成律师事务所律师。被告：庆安县和盛二期业主委员会。负责人：王庆国，职务主任。委托诉讼代理人：肖子臣，男，1955年5月9日出生，汉族，庆安县和盛二期业主委员会委员，现住址庆安县。委托诉讼代理人：王洪亮，黑龙江贵诚律师事务所律师。原告朱鑫龙、李国柱与被告庆安县和盛二期业主委员会物业服务合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱鑫龙的委托诉讼代理人朱庆海，原告朱鑫龙、李国柱的共同委托诉讼代理人朱朝阳，被告庆安县和盛二期业主委员会的委托诉讼代理人肖子臣、王洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱鑫龙、李国柱向本院提出如下诉讼请求：1.要求撤销被告庆安县和盛二期业主委员会2018年作出的聘任庆安县善德金城物业公司作为庆安县和盛二期小区物业公司的决议；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：二原告均系庆安县和盛二期小区业主。2018年庆安县和盛二期小区在未通知二原告的情况下成立业主委员会，业主委员会成立后未召开业主大会，未进行业主表决，擅自与善德金城物业公司签订了《物业服务合同》，将庆安县和盛二期的物业交由善德金城物业公司管理，对此包括原告在内的众多业主毫不知情。该物业公司行使的系管理职能，而非服务职能。强买强卖，利用业主装修之际强迫业主购买沙子、水泥、红砖，上料费高于市场几倍收取，业主不同意就不给房门钥匙。上述行为严重侵害了原告等业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现原告诉到法院。朱鑫龙、李国柱为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1.房屋买卖合同、购房票据、垃圾清运费票据、电梯费票据、物业管理费票据，证实2015年11月19日原告李国柱与朱庆利签订了房屋买卖合同，购买了庆安县和盛二期5号楼1单元1701室，原告李国柱接过钥匙后一直在购买的房屋（和盛二期5号楼1单元1701室）居住。庆安县善德金城物业有限公司于2016年11月20日为原告李国柱办理了入住手续，并收取了垃圾清运费、电梯费、物业管理费。2017年6月30日原告朱鑫龙购买了庆安县和盛二期4号楼1单元1401室，庆安县和盛家园售楼处于2017年11月8日为原告朱鑫龙办理了入住手续，并收取了工本费、印花税、高层电梯装修维护费、取暖费、电梯费、物业维修基金；2.补充服务合同复印件及票据复印件91张，证实庆安县善德金城物业有限公司乱收费的事实；庆安县和盛二期业主委员会辩称，1.二原告不具备本案的诉讼主体资格，二原告并非庆安县和盛二期业主，不能行使业主权；2.庆安县和盛二期业主委员会聘任庆安县善德金城物业有限公司是经过公示的，在公示期间没有业主提出任何异议的情况下聘任的，而且该公司在聘任期间没有原告诉状中陈述的事实发生，也没有侵害业主的权益，该物业公司尽到了应尽的义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。庆安县和盛二期业主委员会为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1.购房收据复印件及庆安县善德金城物业有限公司出具的证明原件一份，证实二原告手中的票据不合法，原告李国栋居住的庆安县和盛二期5号楼1单元1701室登记在案外人贾春宇名下，该房屋存在争议；2.庆安县善德金城物业有限公司出具的情况说明原件一份，证实原告李国柱手中的票据并不是办理入住时开具的，李国柱从未在物业公司办理过入住手续，物业公司多次要求其将票据交回，其没有交回；3.庆安县吉康街道办事处吉街办发【2017】40号关于《和盛二期成立业主委员会的申请》的批复、备案材料及公示材料，证实庆安县和盛二期业主委员会合法成立；4.庆安县和盛二期业主委员会拟聘用庆安县善德金城物业有限公司的公示及张贴公示的照片1张，证实2018年9月20日被告庆安县和盛二期业主委员会以公示的形式告知业主拟聘用庆安县善德金城物业有限公司的意向，并告知业主可以在公示期内提出意见；5.被告庆安县和盛二期业主委员会的证人兰忠荣出庭证实2017年4-5月份召开业主大会，2017年7-8月份庆安县和盛二期业主委员会正式成立。庆安县和盛二期业主委员会聘用庆安县善德金城物业有限公司管理小区物业证人不知情；6.被告庆安县和盛二期业主委员会的证人董献军出庭证实庆安县和盛二期业主委员会是2017年3-4月份成立的，2017年7-8月份正式公布的，当时有公示，贴在单元门上，公示的具体内容记不清了。庆安县和盛二期业主委员会聘用庆安县善德金城物业有限公司管理小区物业证人不知情，但是从2019年开始有人提出异议要求更换管理小区的物业公司；7.被告庆安县和盛二期业主委员会的证人岳某出庭证实，证人系庆安县和盛二期业主委员会成员，庆安县和盛二期业主委员会是2017年4-5月份成立的，2017年7-8月份张贴公示正式公布的。庆安县和盛二期业主委员会聘用庆安县善德金城物业有限公司管理小区物业因证人生病了不知情；8.姜波的证言材料，证实庆安县和盛二期业主委员会与庆安县善德金城物业有限公司签订的物业服务合同，证人亲眼目睹了该合同，进行了先前公示，地点在小区单元门，公示时间为10天（2018年9月20日至2018年9月29日止）；9.李彦秋的证言材料，证实庆安县和盛二期成立业主委员会时，证人不在家，回来后看见小区公示表，证人看完没有异议，完全同意公示内容，同意小区成立业主委员会；10.庆安县和盛二期业主委员会征求业主意见表，证实2019年10月22日经业主委员会征求小区业主意见，占专有部分三分之二以上业主均表示对庆安县善德金城物业有限公司服务满意，并同意继续聘用庆安县善德金城物业有限公司管理小区物业；在审理中，根据原告的申请，本院调取了庆安县公安局对齐德伟、滕淑萍、兰俊、李国柱、唐洪亮、朱婷玉、陆艳波、陆艳霞、刘洪涛、朱庆丰的询问笔录，证实庆安县善德金城物业有限公司存在侵犯业主权益的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于二原告是否具备本案的诉讼主体资格的问题。虽然被告庆安县和盛二期业主委员会提供了购房收据复印件、庆安县善德金城物业有限公司出具的证明及情况说明，证实李国栋居住的房屋存在争议；原告李国柱手中的票据并不是办理入住时开具的，李国柱从未在物业公司办理过入住手续。但二原告提供了房屋买卖合同、购房票据、垃圾清运费票据、电梯费票据、物业管理费票据，上述证据均可以证实二原告系庆安县和盛二期小区业主。同时，被告庆安县和盛二期业主委员会未提供该房屋登记在贾春宇名下的购房收据原件。故二原告作为本案的原告主体适格；2.关于被告庆安县和盛二期业主委员会聘用庆安县善德金城物业有限公司管理小区物业的决议是否符合法定程序的问题。虽然被告庆安县和盛二期业主委员会提供了庆安县和盛二期业主委员会拟聘用庆安县善德金城物业有限公司的公示及张贴公示的照片1张、姜波的证言材料，证实2018年9月20日被告庆安县和盛二期业主委员会以公示的形式告知业主拟聘用庆安县善德金城物业有限公司的意向，并告知业主可以在公示期内提出意见。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定。第一款（四）项规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。第二款规定：决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述法律规定，庆安县和盛二期业主委员会以公示形式告知业主聘任物业公司，没有召开业主大会，其决定聘用物业公司的行为违反了法律规定的程序，故本院对被告庆安县和盛二期业主委员会提供的上述证据不予采信。兰忠荣、董献军、岳某出庭证实的内容及李彦秋的证言材料均证实成立庆安县和盛二期业主委员会时进行了公示，与本案无关联性，故本院对上述证据不予采信；3.关于被告庆安县和盛二期业主委员会提供的征求业主意见表应如何认定的问题，因该征求意见表是2019年10月22日业主委员会征求小区业主的意见，并不是2018年聘用物业公司时的征求意见表，故该征求意见表不能证明被告庆安县和盛二期业主委员会2018年聘用庆安县善德金城物业有限公司征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其聘用该物业公司的决定符合法定程序。故本院对该证据不予采信；4.关于庆安县善德金城物业有限公司是否侵害庆安县和盛二期业主权利的问题，虽然原告申请本院调取了庆安县公安局对齐德伟、滕淑萍、兰俊、李国柱、唐洪亮、朱婷玉、陆艳波、陆艳霞、刘洪涛、朱庆丰的询问笔录，但上述询问笔录无法明确说明庆安县善德金城物业有限公司侵害了庆安县和盛二期业主的权利。故二原告主张庆安县善德金城物业有限公司侵害庆安县和盛二期业主权利的证据不足，本院不予支持。本院根据原、被告的当庭陈述及提供的证据，经过庭审中质证及综合分析后，认定案件事实如下：2015年11月19日原告李国柱与朱庆利签订了房屋买卖合同，购买了庆安县和盛二期5号楼1单元1701室，庆安县善德金城物业有限公司于2016年11月20日为原告李国柱办理了入住手续，并收取了垃圾清运费、电梯费、物业管理费。2017年6月30日原告朱鑫龙购买了庆安县和盛二期4号楼1单元1401室，庆安县和盛家园售楼处于2017年11月8日为原告朱鑫龙办理了入住手续，并收取了工本费、印花税、高层电梯装修维护费、取暖费、电梯费、物业维修基金。2017年11月17日庆安县和盛二期小区业主经过研究，决定成立业主委员会，后形成相关材料后上报庆安县吉康街道办事处，经审批成立了庆安县和盛二期业主委员会。2018年9月庆安县和盛二期业主委员会拟聘用庆安县善德金城物业有限公司为小区的物业服务企业。后庆安县和盛二期业主委员会未召开业主大会，也未征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，做出了聘用庆安县善德金城物业有限公司管理庆安县和盛二期小区的物业的决定，庆安县善德金城物业有限公司开始对庆安县和盛二期小区的物业进行管理。另查明，2019年9月26日原告李国柱等业主10人向本院提起诉讼，要求撤销该决定，后撤回起诉。现二原告诉至法院。本院认为，被告庆安县和盛二期业主委员会聘用庆安县善德金城物业有限公司管理庆安县和盛二期小区的物业，未召开业主大会，也未征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定；第一款（四）项规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。第二款规定：决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。庆安县和盛二期业主委员会聘用庆安县善德金城物业有限公司管理庆安县和盛二期小区的物业的决定，违反了上述法律规定，程序违法。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主有权请求人民法院撤予以销该。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定；第一款（四）项规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。第二款规定：决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。庆安县和盛二期业主委员会聘用庆安县善德金城物业有限公司管理庆安县和盛二期小区的物业的决定，违反了上述法律规定，程序违法。综上所述，二原告要求撤销被告庆安县和盛二期业主委员会聘用庆安县善德金城物业有限公司为庆安县和盛二期小区物业公司决议的诉讼请求有理，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，第七十六条第一款（四）项，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：撤销庆安县和盛二期业主委员会2018年聘用庆安县善德金城物业有限公司为庆安县和盛二期小区物业公司的决议。案件受理费50.00元，由被告庆安县和盛二期业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  赵永辉人民陪审员  李玉君人民陪审员  刘桂锡二〇二〇年八月十七日书 记 员  韩宏涓