山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初1731号原告：乳山市白沙滩镇小陶家村村民委员会，住所地乳山市白沙滩镇小陶家村。负责人：丁良东，乳山市白沙滩镇小陶家村村民委员会主任。委托诉讼代理人：姜晶瑜，山东晓鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅，山东晓鸣律师事务所实习律师。被告：山东申菱置业有限公司（原名乳山市小陶家房地产开发有限公司），住所地乳山市白沙滩镇小陶家村。法定代表人：夏霞军，任经理。诉讼代表人：宋利民，乳山市小陶家房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张志文，山东闻远律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙大鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。原告乳山市白沙滩镇小陶家村村民委员会（以下简称小陶家村委会）与被告山东申菱置业有限公司（以下简称申菱公司）取回权纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告小陶家村委会委托诉讼代理人姜晶瑜、刘毅、被告申菱公司委托诉讼代理人张志文、孙大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小陶家村委会向本院提出诉讼请求：请求依法确认乳山市白沙滩镇小陶家村旧村改造项目山水御苑小区已建180套房产为村民安置房归原告所有。事实和理由：2013年5月27日原告与被告就旧村改造合作开发项目签订了《旧村改造合作协议书》，约定原告将市政府批准规划红线图内的420.7亩土地与被告进行合作，由被告投入资金进行村民安置和商品房开发建设，双方同意在开发的海逸福山小区总体规划内建设安置楼，其中包括村民住宅建筑面积84794.22平方米，村委办公楼2317平方米，幼儿园、会所及商业门市按规划面积建设，其房屋产权及土地权归原告所有，并约定因被告原因导致项目搁置时间达二个月(含)以上，原告有权解除合同且有权要求被告按照已投入资金参照商业银行同期贷款利率的2倍支付利息并给付违约金100万元；违约方应当承担对方因主张权利所产生的诉讼费、保全费、执行费、公证费、律师代理费等合理损失。协议签订后，原告按约定进行拆迁工作，先后共计将221.6亩土地交付被告进行村民安置和商品房的开发建设，按照协议约定村民安置房建筑面积应为84794.22平方米(约合948套)，截止目前被告共向原告交付安置房246套房产(面积为20479.18平方米)，在90.3亩村民安置用地上现有主体已完工180套安置房。该180套安置房被告本应建设完工后交付原告，但被告因资金链断裂、资不抵债申请破产重整，乳山市人民法院于2017年10月18日裁定受理了被告破产重整一案。综上，原告认为该180套拆迁安置房不属于破产财产，应当依法归原告全体村民所有。为了维护原告全体村民的合法权益不受侵害，特依法提起诉讼请求依法判令确认原告享有该180套村民安置房的所有权。被告申菱公司辩称，原告的诉讼请求不成立。第一，原告与原乳山市小陶家房地产开发有限公司（以下简称小陶家公司）签订旧村改造协议之后，在履行合约当中，由于小陶家公司资金链断裂，无法实现合同目的，双方于2015年12月协议解除了合作协议，并一致同意变更为棚改项目，委托乳山城市投资建设集团有限公司（以下简称城投公司）另行建设上述项目。鉴于双方的合作协议已经解除，按照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条规定，被告已无义务按照原合同的约定继续履行未完毕的事项，包括剩余的安置房的建设和交付。第二，该180套房产并非在旧村改造协议中约定的拆迁范围内，且占用的土地至今尚未办理土地出让手续。换言之，该180套房产不属于对被拆迁业主补偿安置的特定房屋，应当属于普通的商品房性质。该房屋至今也没有完全竣工和验收，达不到交付和使用的条件。即使本案定性为取回权纠纷，因原告方没有支付对价，同样也没有法律依据主张权利。根据破产重整审计报告，原告已交付的土地是221.56亩，价值为9129.24万元，相对应原小陶家公司交付的房产价值按成本价计算总计为9735.11万元，超额支付原告605.7万元，也就是说双方的合作协议解除后，原告尚欠被告款项没有结清。原告主张案涉180套房产不属于破产财产亦不符合《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。第三，原小陶家公司被乳山市人民法院裁定破产重整后，破产管理人基于上述事实，将案涉180套房产列为破产财产，并在债权人会议上就该180套房产作为破产财产出售给乳山市财金资产有限公司（以下简称财金公司）进行了表决并获得通过。原告作为债权人也参加了债权人会议，并对该表决事项投了赞成票。管理人于2018年2月6日与财金公司就该180套房屋签订了《购买安置用房合同》，约定由财金公司以49567287.52元的价格回购上述房产，用于小陶家村村民安置。综上，涉案180套房产应当属于债务人小陶家公司的破产财产，原告的诉请没有事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：小陶家公司于2009年8月20日在乳山市工商行政管理局注册登记，注册资本金3000万元，原法定代表人成刚。2017年10月18日本院以（2017）鲁1083破2号之一号民事裁定书裁定受理小陶家公司破产重整一案，并于同日指定乳山市小陶家房地产开发有限公司清算组担任管理人。2019年9月26日小陶家公司更名为山东申菱置业有限公司。2010年2月6日原告小陶家村委会向小陶家村村民公布了《小陶家村旧村改造有关规定及细则》，该细则载明：为响应上级政府关于加快旧村改造步伐，进一步改善村民居住条件……根据上级要求村两委决定，从2010年我村开始进行旧村改造……因此在广泛征求村民意见的基础上，根据上级有关政策结合我村实际情况，经村两委会及党小组长会义研究、全体党员讨论通过。对旧村改造有关事宜做如下规定：一、旧村改造主要是将原来新旧不等、大小各异、样式陈旧、排列杂乱的“小产权”民房，改造成环境优越、整齐划一的”大产权”楼房。民房置换楼房的比例为：民房正房建筑面积乘以2为置换楼房的建筑面积……正房以外一切建筑物均不予计算。……五、搬迁补偿：1.搬迁户选择小于置换楼房面积的户型，每平方米补偿1500元……2.如拆迁户选择大于所置换楼房面积的户型，每平方米则按照市场开盘价90%补交费用……3、如果不置换楼房只要补偿款，其补偿款每平方米按1800元计算……。六、需说明的其他问题：1.旧村改造是一项惠及百姓的大好事……我村计划从2010年起到2013年用三年时间全部搬迁完毕。根据总体规划和上级要求结合我村实际情况，本着先安置后开发的原则:一期先安置246户，为下期拆迁做准备；二期安置300户；其余第三期安置完毕，其先后顺序严格按照规划进行。……3.搬迁楼的分配方式:为避免分配中的麻烦，同户型号实行抓阄的方式。七、本规定请全体村民认真阅读，根据本户的正房的对换面积确定下您所选的户型或不要楼要补偿款，然后签上您的名字。在正月初七之前把此表送交村委办公室，村委会根据全村统计情况，做出合乎民意的建筑规划。该细则同时对新建安置楼户型及总高度、家具配置、入住后所享受的待遇作出了详细约定。2012年2月6日原告（甲方）与原小陶家公司（乙方）签订《旧村改造合作协议书》。协议约定：甲乙双方……就小陶家旧村改造合作开发项目达成如下合作协议：第一条合作项目约定，项目名称：乳山市白沙滩镇小陶家村旧村改造项目；项目地域描述：本项目位于乳山市白沙滩镇小陶家村驻地。净用地420.7亩。最终项目范围以市政府同意甲方进行旧村改造的批准文件及规划红线图为准。第二条合作方式约定，一、甲方同意将市政府批准规划红线图内的420.7亩净用地与乙方进行合作，由乙方投入资金在本项目土地上进行村民安置和商品房开发建设。甲方负责按照乙方需要和工程进度腾空本项目范围内的所有的土地。二、甲乙双方同意在开发的海逸福山小区总体规划内建设安置楼，其中包括村民住宅建筑面积84794.22平方米，村委办公楼2317米，幼儿园、会所及商业门市按规划面积建设，其房屋产权及土地使用权归甲方所有。三、土地挂牌的资金由乙方全部垫付，不论以谁的名称缴纳，甲方在土地出让后及时全额返给乙方。四、甲方挂牌给乙方的土地在取得土地证件前的一切费用由乙方负责承担。五、乙方在建设安置楼过程中所发生的一切税费均由乙方承担。第三条开发期限约定，一、根据海逸福山小区的总体及市政府对旧村改造的要求，村民安置房计划分三期建设完，于2014年12月30日前完工，在2015年5月1日以前回迁结束。二、甲方需在2013年1月30日前完成除安置区90.30亩土地外83.70亩土地上村民拆迁工作，其余拆迁工作甲方应按乙方的开发进度及时完成。第四条双方具体约定，一、乙方根据甲方与村民签订的安置协议进行安置楼房的建设和相关基础配套设施的建设。安置楼的户型、面积、面积配比、室内装修等以甲方意见为主确定，安置楼的外立面及各种规划指标以规划局审批为准。乙方建设的安置楼应当符合安置协议标准，建筑质量达到验收合格标准。二、安置区内的硬化、绿化、配套管网、围栏、健身设备、路灯、换热站等基础设施建设符合甲方及图纸要求。三、本项目除安置区外的腾空区域部分，由乙方自主开发、销售。乙方有权按照市规划委员会批准的规划图施工建设，自行制定价格销售，其他一切的经济利益与甲方无关，由乙方对开发经营自负盈亏。此区域如遇政府作为公用、公益事业征用部分或全部，则征用补偿款项归乙方所有，甲方应在收到该补偿款后3日内拨至乙方账户。四、对于政府给予旧村改造项目所享有的各种优惠措施、政策、税费减免等具体事宜，甲方应指派专人无条件协助乙方办理。五、如村安置建筑面积或土地面积超出约定建筑面积，双方根据具体情况计算出价格，甲方找价给乙方；如安置建筑面积和占地面积少于约定，其他建筑面积和土地归乙方所有，双方根据具体情况计算出价格，乙方找价给甲方。六、甲方根据市政府拆迁安置的规定，制定出本村回迁标准和补偿标准(包括躲迁费、搬家费、房屋补偿、拆迁费、日常生活费用补贴等)甲方根据拆迁规定和标准与村民签订拆迁合同，费用由乙方承担。七、甲方负责村庄改造范围内建筑物、构建物的拆迁及地上附着物的清理工作，达到场地平整，费用由乙方承担。八、甲方必须充分做好村民的工作，本协议签订后，甲方必须确保村民不会对合作项目采取任何形式的干扰和阻止等影响项目开发建设的活动，若出现上述行为，由甲方负责协调处理，安置房建设工期相应顺延。九、甲方保证旧村拆迁工程顺利进展，保证拆迁工作不会影响村安置房和开项目的正常进度，如果甲方不能按约完成拆迁工作，每延期一日按乙方实际影响的工程投资额的万分之三向乙方支付违约金，如果违约金不足以弥补实际损失，还应赔偿实际损失，造成其他影响的，比照上述规定承担违约责任。十、甲方的住宅楼、办公楼等安置楼办理所有开工手续及产权证等均由乙方负责，所有缴纳的费用由乙方承担。十一、本协议约定本项目物业由小陶家物业服务公司统一管理。十二、本合同在履行过程中发现未尽事宜，双方协商解决，并作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。合同对双方的违约责任及其他权利义务亦作出明确约定。涉案协议签订后，原告小陶家村委会按照合同约定通过挂牌出让方式向被告申菱公司共计转让土地221.56亩，但已过户土地上至今尚有部分民房未拆除。被告申菱公司已经向原告交付小陶家山水御园小区一期安置房246套，二期工程即涉案180套房产因原小陶家公司资金断裂未完工，剩余522套安置房未建设。2015年12月原告与原小陶家公司经协商口头解除了双方签订的《旧村改造合作协议》，并一致同意将剩余522套应建未建安置房参入政府棚改项目，由城投公司另行建设。在小陶家公司被本院裁定破产重整后，小陶家公司破产管理人将涉案180套房产列入破产财产，并于2018年2月6日与财金公司签订《购买安置用房合同》，合同约定财金公司以49567287.52元的价格回购涉案180套房产用于小陶家村村民安置，并对付款时间、交房时间等作出了具体约定，但双方均未按照合同约定履行。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”本案中，原被告签订的《旧村改造合作协议书》明确约定：“乙方（小陶家公司）根据甲方（小陶家村委会）与村民签订的安置协议进行安置楼房的建设和相关基础配套设施的建设”，并对拆迁责任主体、拆迁进度、拆迁费用（包括躲迁费、搬家费、房屋补偿、拆迁费等）的承担、安置房面积与被拆迁民房的的差价款处理方式均作出明确约定。同时原告小陶家村委会与小陶家村村民签订的拆迁安置协议即《小陶家村旧村改造有关规定及细则》中对拆迁与安置顺序、安置房与被拆迁民房的置换比例、拆迁补偿方式、安置房的选择方式、村民入住标准、入住后享受的待遇均作出明确约定。故应当认定涉案《旧村改造合作协议书》系拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，且涉案180套房产属于位置、用途特定的房屋。按照上述法律规定，原告要求确认小陶家村旧村改造项目山水御苑小区已建180套房产为村民安置房归原告所有的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告主张原告尚欠其工程建设费用的问题。本院认为，涉案《旧村改造合作协议书》已由原被告协商解除，根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告小陶家村委会应给付被告申菱公司涉案180套安置房价款，但由于原被告因履行《旧村改造协议》相互交付房产、土地产生的债权债务关系尚未核算清楚，且双方之间还存在借款、担保等其他债权债务也尚未核算清楚，故对原告小陶家村委会应给付被告申菱公司涉案180套安置房价款的问题，本案不宜合并处理，可由原被告一并协商解决，协商不成可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条第（四）项之规定，判决如下：确认乳山市白沙滩镇小陶家村旧村改造项目山水御园小区二期已建180套房产为小陶家村村民安置用房，归原告乳山市白沙滩镇小陶家村村民委员会所有。案件受理费50元，由被告山东申菱置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  郝强二〇二〇年八月三十一日书记员  宫玉