云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2199号原告：刘昆，男，1975年1月3日生，汉族，现住昆明盘龙区。委托代理人：**鹏，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南寓小七房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区环城路与白龙路交叉口小龙综合楼0412号。法定代表人：淡建中。原告刘昆诉被告云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员段雯独任审理。该案于2020年7月14日公开开庭，原告刘昆的委托代理人**鹏到庭参加了诉讼。被告云南寓小七房地产经纪有限公司因下落不明经本院公告送达民事诉状、举证通知书、开庭传票，公告期限届满，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘昆向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方之间于2017年8月22日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》及于2019年10月21日签订的《补充协议》；2.依法责令被告返还位于昆明市盘龙区（尚座）1303、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1313、1315、1319、1320、1321、1322、1323、1325、1326、1327、1328、1329共计21套房屋（每年租金302400元）；3.依法责令被告向原告支付自2019年10月22日起至实际返还房屋之日止的房租（按每月25200元计算），2019年的物管费60216.1元、水费9209.55元、电费618.49元；4.因本案产生的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月22日，原、被告双方在平等自愿的基础上签订了《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》，合同约定由原告将位于昆明市盘龙区（尚座）的21套房屋出租给被告使用，双方约定租期为2017年8月22日至2022年10月21日共计五年，房租为第一年月租金为23100元，第二年月租金为23100元，第三年月租金为25200元，第四年月租金为27300元，第五年月租金为29400元。房屋租金每年一付，每次支付租金需在本年到期时提前一天支付下一年的租金，逾期3日视为违约，原告有权解除合同并收回房屋。被告在使用房屋过程中产生的物管费、水电费、煤气费、有线电视使用费、网费等所有费用由被告承担。双方同时约定任何一方不得违反合约定，如果违反约定时需向对方支付每套房屋2万元的违约金，如承租方违约时，对承租方的装修部分，出租方不做任何赔偿，并有权终止合同，收回房屋。2019年10月21日，在应当支付第三年房租时（2019年10月22日后），被告因经营困难，资金紧缺，在被告的要求下，双方签订《补充协议》对租金的支付方式给予临时变更，约定将房租支付时间改为按季度支付，原租赁合同的其余条款仍有效并执行。《补充协议》签订后被告仅于2019年10月24日支付租金31900元，10月30日支付租金30000元，11月4日支付租金20000元，对截止于2020年3月9日的房租42770.7元，物业管理费60216.1元，水费9209.55，电费618.49元至今仍然拖欠。在原告数次催促下被告仍拒绝履行合同义务，已构成对双方约定的违约。故原告为维护自身合法权益，诉至本院主张权利。被告云南寓小七房地产经纪有限公司未答辩称。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的（2018）云昆明信证民字第45353号公证书、云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同、补充协议、企查查查询结果、微信聊天记录截屏、费用催缴通知书的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐册。对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。对于原告提交的清单，由于系原告自己的记载，故具体金额本院将结合其他证据予以认定。经审理查明：2017年8月22日，原告与被告签订《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于昆明市盘龙区（尚座）小区Ａ2栋1303、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1313、1315、1319、1320、1321、1322、1323、1325、1326、1327、1328、1329号房，共计21套房屋出租给被告。租赁期限自2017年8月22日至2022年10月21日。第一年房屋租金为每月23100元，第二年为每月23100元，第三年为每月25200元，第四年为每月27300元，第五年为每月29400元；付款方式为在租赁期内被告每一年支付一次房租，每次支付租金需在本年到期时提前1天支付下一年的租金，逾期3日视为违约，原告有权解除合同并收回房屋。原告应于合同生效之日起将该房屋交付给被告，房屋租赁期间，水电费、煤气费、有线电视使用费、网费、物业管理费、被告在整个经营过程中所产生的所有税费等各项费用由被告承担。2018年5月28日，云南省昆明市明信公证处出具（2018）云昆明信证民字第45353号公证书对《家庭共有财产约定协议》进行了公证。该协议记载：位于昆明市盘龙区（尚座）1303、1305、1306、1307、1308、1325、1326、1327、1328、1329号房屋产权登记为刘春所有，1309、1310、1311、1312、1313、1319、1320、1321、1322、1323号房屋产权登记为原告所有，1315号房屋产权登记为刘普才、石美英所有。2019年10月21日，原告与被告签订《补充协议》，明确原告出租给被告的21套公寓，租期5年，被告已支付原告2017年8月22日至2019年10月21日的房租。在支付第三年房租时因资金紧缺，无法继续按原合同按年支付租金，经双方协商后将后续租赁期的支付方式改为季度支付，并在原合同基础上的房租上再额外增加每月每套房屋100元。另，刘春、刘普才、石美英与原告系亲属关系，其均同意由原告代为出租上述房屋、签订租赁合同、收取租金，并同意由原告收回房屋。本案争议焦点在于：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告与被告签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告履行了交付房屋的义务，但被告未按照合同约定按时向原告支付租金。根据双方合同约定，被告逾期支付租金的，原告有权解除合同并收回房屋。故本院对原告主张解除《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。被告需向原告返还昆明市盘龙区（尚座）小区Ａ2栋1303、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1313、1315、1319、1320、1321、1322、1323、1325、1326、1327、1328、1329号房屋。对于原告主张要求被告支付从2019年10月22日至实际返还房屋之日止的租金的诉讼请求，根据合同约定第三年每月租金为25200元，《补充协议》中约定自2019年10月22日起每月租金为25300元，现原告只主张按每月25200元的标准计算，这属于原告对自身权利的放弃，本院予以确认。由于被告只支付房租至2019年10月21日，故被告需向原告支付从2019年10月22日起至实际返还房屋之日止，按每月25200元的标准计算的租金。关于原告要求被告向其支付2019年物业管理费、水费、电费的诉讼请求，由于合同明确约定水电费、物业管理费等各项费用由被告承担，故被告应向原告支付相应费用。根据原告提交的票据可看出2019年尚欠的物业管理费及二次加压费为45777.6元，故被告需向原告支付45777.6元。对于原告主张的水费、电费，由于原告未提交相应票据证明该费用的实际产生情况，故本院对原告的该项主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告刘昆与被告云南寓小七房地产经纪有限公司于2017年8月22日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》、2019年10月21日签订的《补充协议》；二、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘昆返还位于昆明市盘龙区（尚座）小区Ａ2栋1303、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1313、1315、1319、1320、1321、1322、1323、1325、1326、1327、1328、1329号房屋；三、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘昆支付自2019年10月22日起至实际返还房屋之日止的租金（按每月人民币25200元标准计算）；四、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘昆支付2019年的物业管理费及二次加压费人民币45777.6元；五、驳回原告刘昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7528元由被告云南寓小七房地产经纪有限公司负担5908元，由原告刘昆负担1620元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 段 雯二〇二〇年八月三十一日书记员 侯金丹