宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0303民初2215号 原告：李志成，男，汉族，生于1973年8月7日，青海新绿康食品有限责任公司员工，住宝鸡市金台区。 被告：宝鸡市陈仓房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区金台大道28号6幢3层1号，统一社会信用代码：91610303294735837G。 法定代表人：段立才，任公司董事长。 委托诉讼代理人：卢洋，陕西华维律师事务所律师。 原告李志成与被告宝鸡市陈仓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李志成、被告宝鸡市陈仓房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告根据国家相关规定在判决生效日起90日内办理并交付“房地产权属证书”；2.依法判令被告支付逾期未办理“房地产权属证书”的违约金8140元（共计逾期2430天，合同未约定违约金，根据相关规定，参照中国人民银行规定的万分之五计算违约金），并支付于2014年4月8日至2020年6月9日2430天未支付违约金所产生的滞纳金2234.43元（按照银行7年定期利率计算），合计10374.43元。3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月17日宝鸡市陈仓房地产开发有限公司股东董应怀代表被告与原告签订《商品房买卖合同》，以单价4111.11元，总价407000元(其中合同面积99平方米，交房实测面积合计98.8平方米)认购宝鸡市陈仓房地产开发有限公司的锦绣东城小区4号楼2单元1101室，并约定2013年10月9日前交房。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2项处理：“1．买受人不退房，责任由出卖人承担。2．买受人在交接前必须按政府部门有关规定缴纳房屋维修基金、契税等税费，若因买受人原因不能取得房地产权属证书的，责任由买受人承担。” 宝鸡市陈仓房地产开发有限公司于2014年4月8日前应为原告办理“房产所有权证”或“不动产权证”，但是被告至今尚未办理，已属违约。期间，原告多次要求办理“房产所有权证”或“不动产权证”手续，被告均以种种原因拖延。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起l80日内按约定办理“房产所有权证”或“不动产权证”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定，即“买受人应在下列期限届满取得房屋权属证书：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约的责任。另外，“房产所有权证”或“不动产权证”迟迟不能办的问题，大多是因为开发商没有完成房屋验收备案、超规划批准面积建设、土地出让金没有补齐等原因造成的。理应承担违约责任。为维护原告的合法权利，现根据《民法通则》第111条、《合同法》第l07条和《城市房地产管理法》第60条等法律之规定依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交了《商品房买卖合同》、不动产销售统一发票和产权登记费的收据、契税收据、维修基金收据，证明原告购买被告开发的商品房，被告收取了原告的购房款及产权登记费，未给原告办理房屋产权证的行为已属违约，应当支付违约金。 被告辩称，原告的第一项诉讼请求没有合同依据，被告不是产权登记部门，其仅有向不动产登记中心提交材料的义务，无法为原告办理房产证。原告所购买的4号楼现因部分住户的维修基金和契税未支付至我公司账户，导致我公司无法办理初始登记。根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2013年10月9日，原告与我公司签订的合同是有具体违约金数额的，即合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2项处理：“1．买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。故并非原告所述的没有约定，且约定的违约金诉讼时效已期满，已经超过诉讼时效。原告起诉要求支付滞纳金不符合法律规定。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告为支持答辩意见，向本院提交了4号楼业主毛育红的《商品房买卖合同》及其向王俊朝尾号为1174的银行卡转款的银行卡交易明细，证明4号楼业主将应当交给其公司的维修基金交到业主成立的账户上。 经当庭举证、质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，本院予以确认；原告对被告提交的证据真实性认可，但认为该笔转账是补交的尾款，不能证明该业主维修基金没有缴纳，本院认为，被告提交的证据未能显示转账的用途亦不能体现收款人的身份，故对被告提交的证据不予采纳。 根据双方当事人的陈述及上述证据的认定，本院查明以下事实： 2012年10月17日被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份。合同约定房屋地点为金台区大庆路58号院（锦绣东城）第4幢2单元1101号，预测建筑面积99平方米，每平方米单价为4111.11元，房屋总价款为407000元。最终面积以宝鸡市房屋产权管理处实测实量的建筑面积为准，据实结算，多退少补。房屋交房期限为2013年10月9日。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2.买受人在交接前按政府部门有关规定缴纳房屋维修基金、契税等税费，若因买受人原因不能取得房地产权属证书的，责任由买受人承担。合同还约定了其他条款，加盖有被告公司原法定代表人私章、被告公章，原告签名并捺印。 2013年10月9日，被告按照约定向原告交付了房屋，双方办理了交房手续。原告补交了房屋差价款，购房款总价为406178元，交纳了产权登记费、契税、维修基金等费用。 再查，被告宝鸡市陈仓房地产开发有限公司至今未完成金台区大庆路58号院第4幢房屋产权的初始登记。 本院认为，原、被告对于双方签订的《房屋买卖合同》的效力不持异议，该合同系双方自愿签订，不违反禁止性法律规定，为有效合同。双方应当依照合同约定履行各自义务。对于双方争执的办证义务及其违约金支付等焦点问题，本院认为如下： 一、关于办理房屋权属证书 原告请求判令被告根据国家相关规定在判决生效日起90日内办理并交付“房地产权属证书”。办理房产权属证书系产权登记机关的职能，被告作为房地产开发商，并不具备办证的职能。根据合同约定及法律规定，其应承担的义务是将办理房产证所需要提交的相关资料交产权登记机关即可。现金台区大庆路58号院第4幢房屋产权的初始登记至今尚未完成，原告请求被告交付房屋权属证书，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告认为其缴纳90元的产权登记费，说明被告已经接受了原告的委托，对此被告并不持异议，但该行为不能代替在完成4号楼初始登记后原告向被告出具委托书的授权行为。 二、关于违约金 一般而言，已经合法占有使用房屋的受让人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权，不适用诉讼时效的规定。但是要求出卖人承担逾期办证违约责任的请求权则应根据双方的约定适用诉讼时效的规定。本案《房屋买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。本案被告显然在房屋交付后180天内没有办理完房屋所有权的初始登记，其行为已经构成违约。但该2%的违约金属于“一时性债务”，适用诉讼时效的规定。原告在诉状中认为被告应当于2014年4月8日之前完成递交资料的义务，逾期应承担违约责任。2014年4月至今已超过法律规定的诉讼时效。结合该小区其他案件原告递交的证据可以确认，业主就办理房屋权属证书一事曾催促过被告，但无证据表明原告曾向被告主张过违约金，因此原告的请求已经超过诉讼时效；原告要求支付未给付违约金产生的滞纳金更于法无据。 综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。但原告至今未取得权属证书属实，根据庭审中双方的陈述，均认可该小区4号楼因业主维权需要成立了业主内部组织，有部分业主因对被告的不信任将维修基金等费用交至业主成立的账户，对此，被告应当积极与4号楼业主协调，搁置争议，互相协助，积极配合共同备齐办理房屋所有权初始登记的资料，尽快完成4号楼的初始登记，并协助原告办理产权变更登记，以确保业主的合法权益。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 驳回原告李志成的诉讼请求。 案件受理费50元减半收取25元，由原告李志成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 员  朱 兵 二〇二〇年八月二十五日 法官助理  董璐瑶 书 记 员  王 杰 1