贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1502号原告：杨承龙，男，1989年3月6日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：龙家田，男，1947年4月5日出生，苗族，住贵州省凯里市，系原告杨承龙之父，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张光华，贵州洲联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：凯里市宇龙房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省凯里市北京东路11号。注册号：5226012200386。法定代表人：范德仁第三人：冯宗源，男，1960年6月16日出生，布依族，住贵州省南明区。第三人：杨玫，女，1961年4月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告杨承龙与被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）及范德仁商品房预约合同纠纷（立案案由为商品房预售合同纠纷）一案，本院于2016年2月4日立案。2016年7月22日，本院追加冯宗源、杨玫作为第三人参加诉讼。2016年10月11日，原告杨承龙申请撤回对被告范德仁的起诉，本院当日作出（2016）黔2601民初465号民事裁定，裁定准许原告杨承龙撤回对被告范德仁的起诉。2017年8月25日，本院依法适用普通程序公开开庭审理此案。2017年9月12日，本院作出（2016）黔2601民初465号民事判决，判决驳回原告杨承龙的诉讼请求。杨承龙不服2016黔2601民初465号民事判决，依法提起上诉。案经贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院审理后，该院于2018年4月4日作出（2018）黔26民终216号民事判决，判决：“一、撤销凯里市人民法院（2016）黔2601民初465号民事判决；二、确认上诉人杨承龙与被上诉人凯里市宇龙房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购协议书》有效（但该协议书第八条除外）；三、驳回上诉人杨承龙的其他诉讼请求。”杨承龙对（2018）黔26民终216号民事判决不服，依法向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年3月7日作出（2018）黔民申2972号民事裁定，指令贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院再审。贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院2019年10月31日作出（2019）黔26民再37号民事裁定，裁定：“一、撤销本院（2018）黔26民终216号民事判决及凯里市人民法院（2016）黔2601民初465号民事判决；二、本案发回贵州省凯里市人民法院重审。”之后，本院于2020年1月15日立案，依法重新组成合议庭公开开庭进行审理本案，原告杨承龙的委托诉讼代理人龙家田及张光华，被告宇龙公司的法定代表人范德仁，第三人冯宗源及杨玫均到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告杨承龙向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《房屋认购协议书》合法、有效，将位于凯里市门面办理房产证给原告；2.判令被告支付原告违约金129200元，利息39642.32元（从2009年12月24日起至2016年1月30日止按中国人民银行同期同倍贷款利率计算），共计168842.324元给原告，2016年1月30日后按法院判；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2009年12月24日，原、被告就凯里市宇龙商住楼第一层7号、建筑面积55.404平方米的商铺协商一致签订《房屋认购协议书》，协议书约定：房屋单价每平方米6400元，总价约叁拾伍万肆仟伍佰柒拾贰元（354572.8元），乙方（原告）向甲方（被告）交纳该商铺购房款18万元，甲方承诺商铺在2010年8月1日前交付给乙方，如甲方违约按每月1000元的违约金支付给乙方。原告按照协议约定向被告一次性支付现金16万元购买宇龙商住楼一层7号商铺。2010年6月份，该房屋已封顶，但不知什么原因停止施工4年时间，至2014年2月才恢复施工。2015年3月23日，原告才得知被告将7号门面一房二卖给冯宗源。被告不按协议书约定履行义务的行为侵害了原告的合法权益，为此特提起诉讼。被告宇龙公司辩称：原告提交的门面房屋买卖合同是无效合同，不是与我本人签订的，不是跟公司的工作人员签订的。第三人冯宗源、杨玫述称：杨承龙的《房屋认购协议书》是商品房预售合同，系无效合同。二、杨承龙的《房屋认购协议书》是以认购的形式掩盖其售房目的，从协议书内容来看，即使不签订正式的商品房买卖合同，原、被告双方售房的目的也能实现。三、若《房屋认购协议书》被判决有效，必然导致房开商在没有取得预售许可证之前就签订认购协议书，变相收取购房款。第三人与被告于2007年2月10日签订有《门面买卖协议》。第三人已于2007年交付定金3万元，于2010年5月13日交付购房款18万元。四、第三人购房时间早于原告，且已足额支付购房款。五、请求确认被告与第三人签订的《门面房买卖协议》有效，判决涉案门面归第三人所有，驳回原告的各项诉讼请求。根据当事人所举证据及陈述，本院经审理认定事实如下：2007年2月10日，第三人冯宗源与被告宇龙公司的法定代表人范德仁签订《门面买卖协议》，协议主要约定：宇龙公司法人代表范德仁将凯里市环城北路49号在建的本公司第7号门面预售给冯宗源，并由冯宗源预交3万元给范德仁，面积约55平方米，按3800元/平方米支付总款，总价约21万元，预计2010年交付门面。若门面延迟交付，双方协商交房时间。2010年5月13日，被告出具收到购房款21万元收据给第三人冯宗源。2014年1月17日，第三人杨玫与被告宇龙公司签订《门面房买卖协议》，协议主要约定：甲方（被告）、乙方（第三人杨玫）于2007年2月10日约定，甲方自愿将其座落于凯里市环城北路49号建筑面积约为55.26平方米左右的门面房建毕后即出售给乙方，总价约为21万元，乙方于2007年2月15日向甲方给付定金3万元，在支付余款时充抵房款。乙方按约定于2010年5月13日向甲方已足额支付门面款项共计21万元，乙方同意甲方拟定交房时间延缓至2014年10月30日。2009年12月24日，原告与被告宇龙公司在宇龙商住楼售房部签订《房屋认购协议书》，现场具体与原告签订该协议的是宇龙商住楼的施工人员梁勇飞。协议书主要约定：乙方（原告）自愿认购甲方（被告）开发建设的位于凯里市，面积约为55.404平方米。乙方向甲方交纳商铺购房款18万元，该房认购单价每平方米6400元，总价约叁拾伍万肆仟伍佰柒拾贰元（354572.8元），甲方承诺于2010年8月1日前将商铺交付给乙方，乙方须在2010年2月28日时交清18万元。合同签订当日，原告向被告支付商铺购房款16万元，被告出具盖有财务专用章的16万元的收据给原告，剩余款项至今未付。宇龙公司不认可与杨承龙签订《房屋认购协议书》，认为梁勇飞非其授权，加盖的公章系伪造。凯里市公安局根据宇龙房产业主信访情况，于2014年2月12日向凯里市信访联席办作出凯公信访[2014]25号《关于宇龙房产业主信访事项的办理情况报告》，其中载明凯里市公安局委托黔东南州人民检察院司法鉴定中心对宇龙公司印章作司法鉴定，经鉴定梁勇飞盖在预售房合同协议书上的公司印章与范德仁提供的公司印章不是同一枚印章所盖，我局通过调查取证，查实印章系征得范德仁同意后，梁勇飞从宇龙公司范德仁办公室抽屉里将该公司印章取出使用的，并且梁勇飞在预售每一间房屋和门面之前都是通过电话请示范德仁，经过范德仁同意后而出售。该情况报告还载明2014年4月22日我局已向范德仁送达凯公刑不立字[2014]4号《不予立案决定书》，2014年4月29日，范德仁申请行政复议，我局经复议结果维持。另查明：宇龙商住楼竣工验收备案登记时间为2017年11月27日。宇龙公司至今未办理宇龙商住楼的商品房预售许可证，也未取得初始登记。案件审理过程中，杨承龙认可于2015年5月1日已控制涉案房屋，并将涉案房屋交由他人装修。本院认为，预约合同系当事人之间约定将来订立一定合同的合同。本案《房屋认购协议书》本质上是为未来签订《商品房买卖合同》而订立的预约合同，在签订该协议时宇龙公司并未取得商品房预售许可，截至庭审时被告宇龙公司也未取得商品房预售许可，故本案《房屋认购协议书》并不是商品房预售合同。因此，本案案由应定为商品房预约合同纠纷，立案案由为商品房预售合同纠纷不正确，本院予以纠正。关于原告主张的《房屋认购协议书》是否有效的问题，《房屋认购协议书》是一个商品房预约合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此应认定为有效。被告宇龙公司称从未委托梁勇飞与原告签订协议，原告提供的《房屋认购协议书》以及收据上的公司印章、法定代表人签名系伪造，故梁勇飞的行为不能代表被告公司。被告法定代表人范德仁就其所称事实向公安机关报案后，公安机关经过审查作出了《不予立案决定书》并已产生效力，故宇龙公司所称事实与生效司法文书载明事实不符。原告是在宇龙公司的售楼部签订《房屋认购协议书》，原告有理由相信梁勇飞有签订协议的权限，因此，梁勇飞的行为构成表见代理。关于原告主张涉案7号门面办理房产证的问题，原告与宇龙公司并未签订正式的商品房买卖合同，本案的《房屋认购协议书》也仅仅是预约合同，况且因宇龙公司对宇龙商住楼一直未取得初始登记，不具备办理房产证的条件，因此该项诉讼请求不予支持。关于违约金及利息的诉讼请求是否应当支持，认购协议约定被告应于2010年8月1日前将房屋交付给原告，但是被告未能在约定的期限内办理合法手续将房屋交付原告，应当按照约定承担违约责任。因原告已于2015年5月1日开始装修涉案房屋，对房屋实际占有，故违约金应自2010年8月2日起计算至2015年5月1日止，共计57个月，即违约金应为57000元（1000元×57个月）。关于利息的问题，根据认购协议的约定，双倍返还利息是在原告要求返还履约保证金时才可以主张双倍利息的损失，而本案原告未要求解除《房屋认购协议书》及返还履约保证金，故原告无权主张利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告杨承龙与被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购协议书》有效；二、被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告杨承龙违约金57000元；三、驳回原告杨承龙的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3680元，由被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司负担1242元，原告杨承龙负担2438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  王金贵审 判 员  肖艳婷人民陪审员  张志成二〇二〇年八月五日书 记 员  文生燕