文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1569号上诉人（原审原告）：张喜上诉人（原审原告）：凌年芳被上诉人（原审被告）：湖南坤鑫置业有限公司上诉人张喜、凌年芳因与被上诉人湖南坤鑫置业有限公司(以下简称坤鑫公司)商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张喜、凌年芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审在认定案涉房屋层高误差时采信证据不当。本案房屋层高应以双方代表在现场测绘数据单上签字认可的数据为准，坤鑫公司提供的测绘数据未经行政职能部门委托，不能作为案涉房屋层高的依据。2.一审按0.7%和0.5%分别计算张喜、凌年芳的层高误差损失赔偿缺乏合理性。双方在案涉合同中未明确约定层高违约时的损失赔偿，目前法律对此亦未有明确规定，鉴于坤鑫公司未按合同约定的层高交付房屋已构成违约，参照司法案例，张喜、凌年芳请求赔偿的计算方式合情合理，一审未予支持层高差损失不当。3.案涉房屋不符合合同约定的交房条件，坤鑫公司按约应承担迟延交房的违约责任，一审未予支持其相应请求不当。案涉合同约定房屋交房条件为“经有关职能部门验收合格”，坤鑫公司通知交房时案涉房屋未经职能部门验收合格，一审以建设方、施工方、勘察方、设计方、监理方的“五方验收”认定案涉房屋符合交房条件缺乏事实和法律依据，有违合同的意思自治原则。坤鑫公司辩称，案涉房屋没有改变层高设计，是严格按图施工，并经相关职能部门验收合格，未对张喜、凌年芳造成任何损失，张喜、凌年芳主张房屋层高差损失于法无据。案涉房屋已经竣工验收合格，能够办理房屋产权登记等事实表明其已符合交房条件，张喜、凌年芳请求坤鑫公司承担迟延交房的违约责任于法无据。张喜、凌年芳向一审法院起诉请求：1.判令坤鑫公司因房屋层高减少造成张喜、凌年芳损失赔偿金额共计22289元(赔偿款计算方式：赔偿款金额=总房价×层高误差比例)；2.判令坤鑫公司支付逾期交房违约金共计24411元。一审法院认定事实：坤鑫公司于2012年10月22日注册成立，经营范围：房地产开发、经营；市政园林、市场建设、矿产业、农林业、建筑业、物业管理投资开发；国家法律法规及政策允许的实业投资开发。坤鑫公司以出让方式取得位于西渡镇新正东路83号，编号为蒸土2012067的地块的土地使用权，该地块土地面积为39349.20平方米，规划用途为商务金融、住宅，土地使用年限自2013年8月13日至2083年6月30日。坤鑫公司经批准在该地块上建商品房。2017年1月18日，张喜、凌年芳与坤鑫公司签订《商品房买卖合同》，该合同共分二十四条，合同约定：张喜、凌年芳购买坤鑫公司开发的位于西渡镇商品房，建筑面积139.32平方米，单价3404元/平方米，总金额474254元；张喜、凌年芳于签订商品房合同时支付房款144254元，剩余房款33万元办理银行按揭贷款；张喜、凌年芳于签订合同之日起7个工作日内提供按揭资料到银行办理好按揭手续；坤鑫公司应当在2018年4月30日前交付经有关职能部门验收合格的商品房；合同还对张喜、凌年芳逾期付款违约责任、坤鑫公司逾期交房违约责任、房屋交付程序等其他事项进行了约定。合同签订后，张喜、凌年芳交清了房屋首付款，并办理了银行按揭手续，交清了房屋维修基金。2017年5月17日，案涉房屋经施工总包单位、设计单位、勘验单位、监理单位、建设单位五方验收主体结构合格，同年9月1日，案涉工程经五方验收合格。2018年3月1日，衡阳县住房和城乡建设局为案涉房屋颁发了住宅分户验收表、住宅质量保证书、住宅使用说明书。2018年4月30日，坤鑫公司通知张喜、凌年芳收房，部分购买户在接到交房通知后，以交付的房屋未达到合同约定的层高及粉刷存在瑕疵问题为由与坤鑫公司发生纠纷。2018年5月8日，衡阳县西渡镇人民政府组织双方进行协调未果。部分购房户再次向衡阳县住房和城乡建设局反映案涉楼盘相关问题，该单位于2018年9月4日向购房户出具了一份答复意见书，该意见书载明：一、反映的主要问题和诉求：开发商收取购房款、契税和维修基金未开正式票据；墙面存在质量问题；未按合同期限交房及未办理验收手续通知业主收房等信访问题，要求解决诉求。二、调查情况：1、……；2、该项目《商品房买卖合同》附件第2项对楼盘外墙、内墙、顶棚、地面等方面约定了装饰及设备标准，经现场初步核实，装饰及设备标准基本符合合同约定要求；3、该项目《商品房买卖合同》第三条约定商品房层高为3米，经衡阳市房屋测验中心检测：1#楼住宅层高2.9米，2#、3#栋住宅层高2.95米，与规划批准的施工图层高一致；4、商品房交付时间期限为2018年4月30日，经核实，该项目在未办理竣工验收手续的情况下，于2018年4月30日开始向业主交房。三、处理意见：1、购房销售发票可以开具，开发商按预测面积计收房款，最终开具票据以实测面积计算房款，为防止后期出现找补房款差价与票据不符引起不必要的麻烦，暂未开具销售发票。如业主目前确实需要开具正式购房发票的，开发商已承诺可开具正式发票；2、房屋质量由安质站严格把关，并按照相关程序进行检测，确保质量符合国家标准；3、我局开发办已于5月9日向建设单位下达了责令停止交房的整改通知书；5月15日由住建局组织开发商、业主召开了调查处理事项通报会，5月16日组织相关职能部门到坤鑫广场项目部对业主反映的情况进行核实；5月17日县住建执法大队对项目负责人进行了约谈，并下达了责令限期整改通知书，要求项目建设单位在2018年5月28日之前补办好竣工验收手续；4、2018年7月3日，住建局组织召开了协调会议，针对业主提出的问题明确了解决方案。2018年8月13日，县政府组织该项目负责人、业主代表及各职能部门召开了协调会，对涉及项目质量检测情况、办理产权手续等情况进行了通报：房屋质量问题已全部整改到位，符合国家相关标准；产权手续已在按程序申办中。对涉及合同违约、层高赔偿问题因双方意见有分歧，建议通过司法途径解决。2018年5月18日，案涉工程勘察单位湖南核工业岩土工程勘验设计研究院对案涉楼盘1、2、3栋房屋的层高进行了检测，出具一份《坤鑫中央广场1#、2#、3#楼层高和垂直度检测的测量报告》，该报告载明：根据《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》的规定，层高允许偏差±20mm，经检测，坤鑫中央广场1#、2#、3#楼层同标高差正负15mm以内，房屋总标高偏差±20mm以内，层高和房屋总偏差符合规范要求。案涉房屋实际层高为2.896米。2018年6月28日，县住建局委托衡阳市房屋测绘中心对案涉1、2、3栋房屋层高进行抽样检测（2栋3户，1栋1单元5户，1栋2单元4户），数据为：2栋净高2.814-2.852米,1栋2单元净高2.761-2.802米，1栋1单元净高2.738-2.833米（净高+0.12米=层高）。2019年9月27日，案涉坤鑫中央广场1#、2#、3#楼及商业会所工程经县住建局竣工验收备案，备案意见为：坤鑫中央广场1#、2#、3#楼及商业会所工程的竣工验收备案文件已于2019年9月23日收讫。经核查，备案归档文件基本齐全。结论：同意备案。2019年11月15日，案涉工程房屋进行了首次登记，权利人为湖南坤鑫置业有限公司、颜良生、黄春明，不动产权证上记载的竣工时间为2017年9月1日。本案审理过程中，经该院主持调解，双方当事人无法达成一致意见。一审法院认为：本案系一宗商品房销售合同纠纷，双方争议的焦点：一、是案涉房屋的层高是否符合合同约定，坤鑫公司是否应承担违约责任及违约责任如何确定的问题。二、是案涉房屋是否符合交房条件，坤鑫公司是否逾期交房，是否应当向张喜、凌年芳支付违约金。该院现就本案争议焦点及其所产生的法律后果分析认定如下：（一）坤鑫公司交房的房屋层高不符合约定，坤鑫公司是否应承担违约责任及违约责任如何确定的问题。该院认为，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸，即是建筑结构的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。双方签订的商品房买卖合同约定房屋的层高为3米，而坤鑫公司交付的房屋层高不足3米，不符合合同的约定，坤鑫公司理应承担违约责任。坤鑫公司辩称系销售人员的笔误导致合同层高数据出错，因未能提供证据证明，故不能因此免除其违约责任。坤鑫公司主张报建、施工均以层高2.9米、2.95米的标准实施，未对层高做虚假宣传，但张喜、凌年芳并非专业人士，签订合同时并未查阅报建、施工资料，无法对建设的商品房实际层高作出准确判断。鉴于涉案商品房的层高符合报建、施工和国家住宅建筑设计规范标准，足以满足居住的需要，符合正常居住的要求，房屋实际层高比合同约定相差约0.104米，对张喜、凌年芳使用房屋和生活居住的舒适度确有一定的影响，但该影响相对有限，且坤鑫公司并非恶意违约。因此，虽然案涉合同对于层高违约未设立违约责任，法律亦无对层高违约责任有明确的规定，因案涉1、2、3栋楼设计层高分别为2.9米、2.95米、2.95米低于商品房买卖合同约定的层高3米，该院综合考虑上述情节，酌情1栋楼由坤鑫公司按房屋总价款的0.7%向张喜、凌年芳赔偿损失，2、3栋楼由坤鑫公司按房屋总价款的0.5%向张喜、凌年芳赔偿损失，故本案由坤鑫公司按房屋总价款的0.7%向张喜、凌年芳赔偿损失，即474254元×0.7%=3319.78元。（二）案涉房屋是否符合交房条件，坤鑫公司是否逾期交房，是否应当向张喜、凌年芳支付违约金。张喜、凌年芳认为，案涉合同约定由“有关职能部门验收合格”为房屋交付条件，根据最高人民法院的相关判例，本案应以案涉工程竣工验收备案表的时间2019年9月27日作为房屋合格交付的依据，故坤鑫公司逾期交付合格的房屋，存在违约行为，应按照合同约定承担违约责任。坤鑫公司认为，案涉合同约定的交付条件为“经有关职能部门验收合格”，应是指质监机构确认的建设、勘验、设计、施工、监理的竣工验收合格（五方验收），案涉工程于2017年9月1日经五方验收合格，符合房屋交付条件，坤鑫公司不存在逾期交房的行为。该院认为，本案双方所签订的合同系原衡阳市房产管理局、原工商行政管理局、原市物价局监制的2002合同版本，合同第八条列举了可供选择的3种交付条件，分别为：经商品房综合验收合格；该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；双方自行约定。案涉合同双方自行约定的是“经有关职能部门验收合格”。现双方当事人对“经有关职能部门验收合格”的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，本案双方约定的“经有关职能部门验收合格”应理解为“经竣工验收合格”。理由如下：（1）从法律制度的变化和发展来理解“经有关职能部门验收合格”的标准。1998年7月20日，国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。此时，验收是指由行政主管部门组织的综合验收。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，这里指的“竣工验收”，是从合同履行的角度来规定的，工程竣工后当事人双方应进行建设工程的质量验收，验收合格方可交付使用，此时的竣工验收已不再是行政机关组织的综合验收。2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。从此，竣工验收不再需要行政机关批准或许可。根据2000年4月4日施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四、五条之规定，建设工程的竣工验收程序为：工程完工后，施工单位向建设单位提交竣工报告，申请工程竣工验收;建设单位收到竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收;验收合格后，建设单位提出竣工验收报告;竣工验收合格后15日内向建设行政主管部门备案。至此，建设工程的竣工验收与综合验收分离，《中华人民共和国建筑法》上的竣工验收与《中华人民共和国合同法》的规定达到了一致。2002年11月1日，国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》【(国发[2001]24号)】第323项取消行政审批项目“房地产开发项目竣工验收”，加之，2015年启动不动产登记改革，开发项目竣工验收已从行政审批制变更为事后备案制，进一步表明商品房竣工验收由开发商申请、政府批准向开发商组织、政府监督的制度性转变的确立。（2）从合同的目的来理解。买受人签订的商品房买卖合同约定交付条件的目的是为了居住、使用验收合格的房屋，只要出卖人能够在约定的期限内向买受人交付经验收合格的房屋，出卖人就履行了合同约定的义务。根据《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的相关规定，案涉工程经五方验收合格即符合交付条件。基于上述理由，该院认为，本案中双方约定交房条件是“经有关职能部门验收合格”，未约定案涉房需以取得工程竣工验收备案表作为交付条件，而“经有关职能部门验收合格”因政府职能部门的管理职能从组织对案涉工程进行验收转变为监督职能（备案）而无法实际履行，“经有关职能部门验收合格”应理解为“经验收合格”。案涉房屋于2017年9月1日已经五方验收合格，坤鑫公司于2018年4月30日交付房屋符合合同约定。该院认为，张喜、凌年芳与坤鑫公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《商品房买卖合同》约定，坤鑫公司应向张喜、凌年芳交付房屋的层高为3米，而坤鑫公司交付的房屋层高不足3米，不符合合同的约定，坤鑫公司应承担违约责任。因案涉合同对房屋层高未设立违约责任，法律亦无对房屋层高违约责任有明确规定，该院考虑张喜、凌年芳购买房屋的目的是为了取得房屋的使用空间，房屋实际层高比合同约定相差为0.104米。对张喜、凌年芳使用房屋和生活居住的舒适度确有一定影响。确定由坤鑫公司按总房屋价款的0.7%赔偿损失即3319.78元。因案涉房屋已于2017年9月1日经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，且系按图施工，未改变主体设计方案，应为符合交房标准。坤鑫公司于2018年4月30日通知交付房屋符合合同约定，故对张喜、凌年芳要求坤鑫公司支付逾期交房违约金24411元之主张，依法不予支持。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、坤鑫公司在本判决生效后十日内赔偿因房屋层高不符合合同约定造成张喜、凌年芳的损失3319.78元；二、驳回张喜、凌年芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，减半收取205元，由坤鑫公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点：1.案涉房屋层高与合同约定不符，坤鑫公司应如何承担违约责任；2.案涉房屋是否符合交付条件，坤鑫公司是否延迟交房。分述如下：关于坤鑫公司交付的案涉房屋层高未达到合同约定的3米，应如何承担违约责任的问题。案涉合同未约定坤鑫公司交房时如出现层高误差应如何承担违约责任，本案无法以当事人的约定确定违约责任。根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，买受人主张坤鑫公司已构成违约，应承担相应违约责任的理由成立。买受人诉请坤鑫公司赔偿违约损失，未提交充足证据证明其因层高差造成的实际损失大小或者坤鑫公司因层高差获利大小，其主张具体损失应按总房价×层高误差比例计算，无事实和法律依据，一审不予支持其主张并无不当。关于如何确定买受人的损失金额，从现行法律法规及日常生活经验分析，房屋实际层高与合同约定层高存在合理误差，并不影响案涉合同目的实现，由此造成买受人的损失难以用金钱方式准确衡量，一审考虑案涉房屋的层高符合报建、施工和国家住宅设计规范标准等因素，酌情由坤鑫公司按照总房款的0.7%向买受人赔偿损失，并无明显不当，已充分考虑了本案实情，平衡了双方的利益，亦符合公平原则。关于案涉房屋是否符合交付条件，坤鑫公司是否延迟交房的问题。一审判决对案涉合同约定的“经有关职能部门验收合格”应理解为“经竣工验收合格”进行了详尽的分析、论述，理据充分，本院不再赘述。当前，行政许可中“经竣工验收合格”的职能已经弱化，交房的标准价值取向应为让买受人可以安全、方便地使用、居住该房屋。地方人民政府如未对商品房交付条件作出相关规定，根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“经竣工验收合格”的交付标准，应理解为建设、设计、监理、施工、勘验五方验收合格。本案中，案涉房屋系按图施工并经五方验收合格，衡阳县住房和城乡建设局就案涉楼盘于2018年3月1日颁发住宅分户验收表、住宅质量保证书、住宅使用说明书，部分房屋已办理了不动产权属证书等事实亦可佐证案涉楼盘已经相关职能部门验收合格，案涉房屋在坤鑫公司通知交房时已符合交房条件，故张喜、凌年芳以坤鑫公司通知交房时不符合交房条件而诉请其承担逾期交房违约责任，于法无据，一审驳回张喜、凌年芳的该项诉请，亦无不妥。综上，张喜、凌年芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由上诉人张喜、凌年芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇二〇年八月二十八日法官助理 许晓华书 记 员 陈 浅