江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0612民初2756号 原告（反诉被告）：陈永伟，男，1970年9月11日生，汉族，住南通市通州区。 被告（反诉原告）：李鑫泉，男，1988年7月8日生，汉族，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：顾桂娟，南通市通州区为民法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）陈永伟与被告（反诉原告）李鑫泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月28日、7月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈永伟与被告（反诉原告）李鑫泉及其委托诉讼代理人顾桂娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈永伟向本院提出诉讼请求：1、要求终止履行原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付房屋租金32000元，违约金9600元，赔偿损失28000元，返还卷帘门、木门、灶台及拖欠的水电费。事实与理由：原、被告于2019年6月5日签订房屋租赁合同，原告将坐落于骑岸镇人民路西侧私有房出租给被告，租期从2019年6月5日起至2022年6月4日止，租金合计为48000元，于每年的3月5日前给付下一年度租金16000元。合同履行中，被告仅给付了第一年房租16000元，并将原告房屋内的墙面、吊顶、门窗损坏。此间，被告以种种借口不履行合同，亦未按约定向原告交付第二年度房屋租金16000元，并于2020年5月12日以所租房屋领不到相关手续为由向原告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，事实上该租赁房屋开办小吃店的相关手续正在办理中。现原告同意解除案涉合同，返还被告保证金1000元、现代壁挂式空调和美的热水器各一台。而被告不讲诚信，拒付房租，已构成违约，故诉至法院要求处理。 李鑫泉向本院提出答辩及反诉请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、原告返还被告保证金1000元，现代壁挂式空调一台和美的热水器一台。事实与理由：原、被告双方于2019年6月3日签订自2019年6月5日至2022年6月4日止为期36个月的房屋租赁合同，约定租赁房屋作小吃店使用。合同签订后原告交付第一年度租金16000元，支付履行合同保证金1000元。此后，被告出资80000余元对房屋墙体、地面、天花板、门等进行装饰装潢。但被告在向行政机关申请办理小吃店相关手续时被告知违反住宅楼禁止开办餐饮服务项目的相关文件，致被告无法履行合同。原告将不具备开办餐饮服务条件的房屋出租给被告开办小吃店，其有过错，双方的合同因违反禁止性法律规定归于无效，依法应予解除。被告自身对此也应承担责任，故仅要求原告返还保证金1000元及现代壁挂式空调和美的热水器各一台，不再要求原告返还已付租金及装修费用。综上，请求法院依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时对案件事实进行了举证质证，对双方认可一致的事实，本院依法予以确认并记录在卷佐证。综上，本院认定事实如下： 陈永伟系南通市通州区骑岸镇人民路西侧3层楼房的所有权人，该房屋所有权性质为私有。 2019年6月3日，陈永伟与李鑫泉签订《房屋租赁合同》，双方约定陈永伟将自有的位于南通市通州区两间出租给李鑫泉作营业用房、二层两间为生活用房；租期从2019年6月5日起至2022年6月4日止，租赁房屋仅作为小吃使用；房屋租金每年16000元，一年一付，李鑫泉分别于每年的3月5日前向陈永伟支付下一年度租金16000元；签订合同时，李鑫泉应向陈永伟交纳履约保证金1000元；李鑫泉应承担房屋使用期间的水费、电费、网络费等；双方在合同中还对违约责任等其他内容一并进行了约定。 合同签订后，李鑫泉即向陈永伟支付了2019年6月5日至2020年6月4日期间房屋租金16000元和履约保证金1000元。此后，李鑫泉即进入租赁房屋并在征得陈永伟同意的情况下对租赁房屋进行了装潢，其对房屋天花板、吊顶、地砖、护墙板进行了重新铺设、安装，在保留原有的卷帘门的基础上安装了玻璃进户门，同时拆除了店堂内与厨房间隔的木门以及厨房内的水泥灶台，封堵了南墙边门。拆除的木门事后被陈永伟父亲取走。李鑫泉的上述装潢行为并未影响租赁房屋整体结构。 2019年6月17日，李鑫泉持陈永伟提供的租赁房屋产权证到南通市通州区市场监督管理局十总分局申请领取餐饮服务类营业执照，由于其提供的租赁房屋产权登记资料无法证明房屋属性为商业用房，故至今未能申领到餐饮服务所需的营业执照。李鑫泉亦未能在该租赁房屋内进行小吃经营。 2020年3月，陈永伟向李鑫泉主张第二年度房屋租金16000元，双方发生纠纷。同年5月12日，李鑫泉向陈永伟邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方在2019年6月3日签订的《房屋租赁合同》，向其返还物品并退还押金1000元。同月14日，陈永伟收到《解除房屋租赁合同通知书》。 另查明，李鑫泉尚欠陈永伟水费75元未给付。目前李鑫泉尚遗有现代壁挂式空调一台和美的热水器一台在租赁房屋内。 还查明，2019年6月14日，南通市城市管理局、南通市行政审批局、南通市市场监督管理局、南通市生态环境局联合下发《关于印发〈建立市区餐饮服务项目证照审批监管协作联动机制的工作意见〉的通知》，其第一条规定:“严格落实《大气污染防治法》第八十一条、《江苏省大气污染防治条例》第六十二条之规定，对餐饮服务项目经营场所是否为居民住宅楼等非商业性用房，未配套设立专用烟道的商住综合楼，商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层以及违章建筑进行核实。”第二条规定：“行政审批部门在受理排放油烟餐饮服务项目的单位和个人申请《营业执照》材料后，向申请人出具受理通知书及核实通知书，并向属地城管部门书面通知对申请材料中的经营场所进行核实，城管部门接到书面通知后，应在五个工作日内完成现场勘察并就现场是否符合上述规定，出具现场勘察确认单。在规定期限内，城管部门未能出具现场勘察确认单的视为现场符合相关法律规定。行政审批部门根据城管部门的现场勘察确认单依法作出是否准予登记的决定。” 本案审理中，陈永伟为证明李鑫泉怠于履行营业执照申领事宜，已构成违约，遂于2020年6月11日以自己的名义为案涉房屋申领名称为“通州区十总镇陈永伟小吃店”的餐饮服务类营业执照，同时提供南通市通州区十总镇人民政府证明，证明案涉房屋为办公经营性用房，该证明同时注明仅供申办营业执照使用，不作其他任何依据和用途。同月15日南通市通州区城市管理局对案涉房屋在进行现场勘察后认为该房屋未配套设立专用烟道且未安装油烟净化设置，认定不符合要求。同月18日，南通市通州区住房与城乡建设局对案涉房屋在进行现场勘察后认定房屋不符合接入污水管道条件。陈永伟接到上述勘察结果后，按要求对房屋进行了整改，后于2020年7月6日领取到营业执照。目前，租赁房屋已由陈永伟控制使用。 本院认为，陈永伟与李鑫泉于2019年6月3日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方已按照合同约定完成了交付房屋和给付房屋租金及履约保证金的主要合同义务。现双方在合同履行初始过程中，因案涉房屋经行政机关审查认为不具有商业用房属性，导致李鑫泉无法实现开设小吃店进行经营的合同目的。李鑫泉在2020年5月12日发函给陈永伟要求解除《房屋租赁合同》，陈永伟在庭审中亦要求终止履行《房屋租赁合同》，故双方于2019年6月3日签订的《房屋租赁合同》在2020年5月14日出租人陈永伟收到承租人李鑫泉《解除房屋租赁合同通知书》后即宣告解除。合同解除后，李鑫泉应当将租赁期间未给付的水费75元给付陈永伟，但无需继续支付剩余两年的房屋租金32000元。诉讼中，陈永伟主张李鑫泉怠于申请营业执照，构成故意违约，本院认为该主张不能成立，理由如下：陈永伟在本案诉讼过程中才凭借南通市通州区十总镇人民政府证明申领营业执照，由此可见，案涉房屋仅凭房屋产权证是无法作为商业用房申请营业执照的。陈永伟的出租房屋经行政机关两次现场勘察均认定不符合开展餐饮服务类经营条件，后经两次整改达到要求后才领取到营业执照，进一步证明案涉房屋在租赁合同履行时是不符合进行小吃经营的市场准入条件的。陈永伟出租房屋的上述瑕疵与李鑫泉无涉，故李鑫泉不应向陈永伟承担违约责任。李鑫泉在租赁房屋内的装修装潢系得到陈永伟准许后进行，因此给陈永伟造成的相应财产损失应当由陈永伟自行承担，审理中李鑫泉表示不要求拆除已装修物品亦不要求陈永伟返还装修费用，在一定程度上能够弥补陈永伟因此造成的财产损失。陈永伟在审理中同意返还李鑫泉履约保证金1000元、现代壁挂式空调一台和美的热水器各一台，本院照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、陈永伟与李鑫泉于2019年6月3日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月14日解除并终止履行。 二、李鑫泉给付陈永伟水费75元。 三、陈永伟返还李鑫泉履约保证金1000元，现代壁挂式空调一台和美的热水器各一台。 上述第二、三两项于本判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。 四、驳回陈永伟其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取810元，反诉案件受理费减半收取65元，合计875元，由陈永伟负担810元，李鑫泉负担65元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1750元(汇款账户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。 审判员 洪 峰 二〇二〇年八月十三日 书记员 郭炳栋