福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1732号 原告：福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司，住所地福建省连城县莲峰镇新兴村西环北路3号紫金佳苑7栋102室，统一社会信用代码91350825081604024E。 负责人：何祥文，总经理。 委托诉讼代理人：余佳美。 委托诉讼代理人：陈文慧，福建正廉律师事务所律师。 被告：江琼云，女，1974年6月15日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：李明生，男，1973年12月26日出生，汉族，住福建省连城县，系江琼云丈夫。 原告福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司（以下简称连城紫金物业分公司）与被告江琼云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告连城紫金物业分公司委托诉讼代理人余佳美、陈文慧，被告江琼云及其委托诉讼代理人李明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 连城紫金物业分公司向本院提出诉讼请求：依法判决江琼云立即向连城紫金物业分公司支付自2018年7月1日至2020年6月30日止拖欠连城紫金物业分公司物业管理费3032.88元，自2018年7月1日至2020年5月31日公摊水电费1128.15元，自2016年7月1日至2020年6月30日止拖欠车位管理费1750元，共计5911.03元，并支付从2016年7月起至法院判决清偿之日止按合同违约规定日3‰计算的违约金。事实和理由：江琼云购买坐落于连城紫金佳苑1号楼1705室。2015年7月6日，连城紫金物业分公司与江琼云签订《紫金佳苑前期物业管理服务合同》，该合同约定：由连城紫金物业分公司为连城县紫金佳苑小区业主提供物业管理服务，并代收代缴业主自用水费及公摊的水电费。业主住宅按每平方米1元/月、车位按50元/个的标准向连城紫金物业分公司交缴物业服务费及车辆管理费。合同签订后，连城紫金物业分公司按照约定履行了自己的义务。该小区的大部分业主也按约向连城紫金物业分公司交缴了物业各项费用。江琼云系连城紫金佳苑1号楼1705室业主，依法应当向连城紫金物业分公司交缴物业管理服务等费用，但经连城紫金物业分公司统计江琼云从2016年7月起就拖欠应交缴的车位管理费、2018年7月开始公摊水电费、2017年7月开始的物业管理费等合计5911.03元，按前期物业服务合同第八章第二十八条支付违约金9176元。2019年1月28日连城紫金物业分公司与紫金佳苑业主委员会签订的《福建省物业服务合同》，合同中约定，业主应按每平方米1元交纳物业服务费，车位服务费为50元/个，逾期支付物业服务费应当按照欠费总额的日千分之三支付违约赔偿金。连城紫金物业分公司每月终均会对江琼云进行电话、短信、上门、张贴公告等形式进行催缴，但江琼云均未缴交或以各种理由进行推脱。因此，连城紫金物业分公司为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特具此状，提起诉讼请求人民法院依法判决。 江琼云辩称，江琼云拖欠物业费系因连城紫金物业分公司未依约进行管理、提供服务、收费不合法造成。理由如下：一、2017年11月4日上午11点20分左右有三位学生模样的男孩把江琼云门口鞋柜上的鞋油涂在入户门上，江琼云当天12点30分出门发现后立即到物业监控室告知值班人员，要求调取监控视频和通知清洁工进行清理，但连城紫金物业分公司职员答应后一直未处理。连城紫金物业分公司未尽到管理责任和服务责任。二、2018年上半年，江琼云由于工作原因经常出差，把小车（车号为闽Ｆ×××××）停放在自己购买的车位上（北区244），经常是放置半个月至一个月，放置期间车位顶棚突然渗水，渗出的石灰水浆导致车棚烤漆腐蚀无法清洗，江琼云只好将车送连亨汽车维修店进行维修，全车烤漆共花费4800元，多次找连城紫金物业分公司协调处理要求赔偿，但未得到处理。连城紫金物业分公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。三、江琼云居住在紫金佳苑1号楼3单元17楼，属于顶楼，2018年上半年因阳台顶棚渗水造成楼顶墙面污损，应当给予赔偿。四、连城紫金物业分公司每月额外收取紫金业主每户50元左右的水电公摊费没有依据。根据《紫金佳苑前期物业服务合同》第六条的约定：高层住宅按每月每平方米1元的标准收取物业服务费，物业服务费的开支包含了“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用”。五、连城县紫金佳苑业主委员会成立违规违法，2019年1月26日业委会与连城紫金物业分公司签订的物业合同无效。事实和理由：（一）连城县紫金佳苑业主委员会的产生没有召开全体业主大会。（二）业委会主任吴东育代表全体业主继续聘请连城紫金物业分公司，并且签订物业服务合，没有召开业主大会，没有用张贴公示和短信或微信通知方式征求全体业主意见，大部分业主表示不知情、不满意。 本院经审理认定事实如下：2015年7月6日，江琼云与连城紫金物业分公司签订《紫金佳苑前期物业服务合同》，合同约定：由连城紫金物业分公司为连城县紫金佳苑小区业主提供物业管理服务，物业管理期限自2013年5月13日起至业主委员会成立选聘新的物业管理企业合同生效时止；业主高层住宅按每月每平方米1元，地下车位每个每月50元的标准收取；对未能按时足额交纳物业服务费用的，按从逾期之日起按日交费用千分之三的标准收取违约金。2015年7月6日，江琼云购买的紫金佳苑1号楼1705室房屋交房入住,面积126.37平方米，同时购买负一层北区244号停车位一个。合同签订后，江琼云自2016年7月起未缴车位管理费、2018年8月起未交纳物业管理费和公摊水电费。截至2020年5月31日止江琼云结欠连城紫金物业分公司公摊水电费1128.15元，截至2020年6月30日止，江琼云结欠连城紫金物业分公司物业管理费3032.88元、车位管理费1750元，前述共计5911.03元，按日万分之三计算违约金为15087.03元。连城紫金物业分公司分别于2019年5月23日、2020年1月17日向江琼云发通知催缴。 另查明，2018年12月依程序成立连城紫金佳苑业主委员会，吴东育为连城紫金佳苑业主委员会主任，并于2018年12月27日经连城县住房和城乡规划建设局备案。2019年1月28日，连城紫金佳苑业主委员会与连城紫金物业分公司签订《福建省物业服务合同》，合同约定物业服务费、车位服务费，逾期支付物业服务费违约金均与上述《紫金佳苑前期物业服务合同》约定相同。 另又查明，2017年11月4日时，江琼云入户门被用鞋油涂抹后自行清理。江琼云购买的负一层北区244号停车位顶棚渗水，连城紫金物业分公司已经更换别的车位给江琼云停放车辆，庭审中对于车位顶棚渗水连城紫金物业分公司表示会配合业主处理。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，连城紫金佳苑业主委员会已经按法定程序成立，并经相关部门备案，故连城紫金物业分公司与江琼云签订《紫金佳苑前期物业服务合同》，以及连城紫金佳苑业主委员会与连城紫金物业分公司签订《福建省物业服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。江琼云辩解连城县紫金佳苑业主委员会成立违规违法，连城紫金佳苑业主委员会与连城紫金物业分公司签订的物业合同无效的意见不成立，本院不予采信。江琼云为连城县紫金佳苑小区业主，上述合同对其有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，合同期间连城紫金物业分公司为小区提供了物业服务，作为业主的江琼云应承担支付物业服务费的义务。江琼云以未完全享受连城紫金物业分公司提供物业服务为由，拒缴物业费的抗辩理由不成立，连城紫金物业分公司要求江琼云支付拖欠的物业管理费、公摊水电费、车位管理费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于江琼云辩解连城紫金物业分公司每月收取业主每户50元左右的水电公摊费没有依据的意见，因合同未约定水电公摊费是从管理费中支付，江琼云辩解意见，本院不予采信。鉴于江琼云未交纳物业服务费的原因，系因江琼云车位顶棚渗水至江琼云的车辆受损、及连城紫金物业分公司提供物业服务存有瑕疵等,故本院对连城紫金物业分公司主张的违约金不予支持。对于江琼云提出车辆受损问题，属另一法律关系另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、江琼云应于判决生效之日起十日内支付所欠福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司至2020年6月30日止的物业管理费、车位管理费、至2020年5月31日止的公摊水电费共计5911.03元。 二、驳回福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费177.1元，减半收取计88.55元，由建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司负担53.55元，由江琼云负担35元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 马  勋  彪 二〇二〇年八月十四日 书记员 黄晓晖（代） 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”