舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初2032号 原告：浙江省烟草公司舟山市公司，住所地舟山市定海区临城街道定沈路616号。 法定代表人：徐永祥，经理。 委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晨翔，浙江震舟律师事务所律师。 被告：舟山科宏光明眼科医院有限公司，住所地舟山市定海区人民南路225号（A楼第二至七层）。 法定代表人：**原，执行董事。 原告浙江省烟草公司舟山市公司（以下简称舟山烟草公司）与被告舟山科宏光明眼科医院有限公司（以下简称科宏医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舟山烟草公司的委托诉讼代理人沈晨翔到庭参加诉讼，被告科宏医院经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 舟山烟草公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退原告所有的位于舟山市定海区及附属房屋；2.判令被告按每天5000元的标准支付自2019年12月15日起至实际腾退之日止的逾期腾退占有费用。事实和理由：原告系案涉房屋的所有权人。2018年11月30日，原、被告签订《房屋租赁合同（出租）》一份。该合同约定，原告将位于舟山市定海区及附属房屋租赁给被告，租赁期5年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；租金按年支付，被告于2018年12月9日前支付首年租金770000元，于2019年11月1日前支付第二年祖金793100元；被告逾期交纳房租及其他费用超过1个月的，原告有权单方解除合同，收回房屋，履约保证金不予退还；租赁期满或合同终止、解除，被告逾期返还房屋的，原告按每日5000元收取占用费。合间履行过程中，经原告多次催讨，被告未按约定支付笫二年租赁费用。原告于2019年12月2日向被告发出《合同终止通知书》，通知被告解除合同，要求被告在2019年12月15日前腾退房屋。被告收函后虽表示决定终止合同，但至今未腾退房屋。 科宏医院辩称（书面答辩），一、每天5000元的占用费标准过高，应参照正常的租赁费每天2203元计算。在原告向被告发出《合同终止通知书》之前，被告就因无法继续经营而停业，法院在被告的经营场所贴了封条。原、被告曾经沟通过，原告对上述情况是明知的。封存的财产需要评估拍卖，且被告的员工因未获得薪酬不让搬离财产，故存放于房屋中的财产未搬离。被告并非恶意占用租赁房屋。合同约定的每天5000元占用费标准，远高于正常租赁费，系带有惩罚性质的约定，不适用于本案情形。被告至今未腾退房屋的另一个原因是疫情影响。2020年2月至4月期间评估、拍卖、腾退实际上均无法进行。这属于被告不能预见，不能克服的不可抗力事件，被告不能因此受到惩罚。二、被告没有恶意不履行合同，且合同仅有第十条第（五）项约定承租人擅自退租的，履约保证金不予退还，本案不符合此情形。故被告交纳的150000元履约保证金应当抵充租金。三、受疫情影响，国家号召房东对承租人免除2个月左右租金。故被告请求租金计算时间减少2个月，即免除2个月租金。 本院经审理认定事实如下：原告舟山烟草公司系坐落于舟山市定海区人民南路225号房屋的所有权人。2018年11月30日，原告与被告科宏医院签订《房屋租赁合同（出租）》一份。该合同约定，原告将上述房屋中的2-7层及附属房屋出租给被告，被告用于经营眼科医院；租赁期5年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；租金按年支付，自2018年12月1日起计收，首年租金770000元，以后每年租金均比上年递增3%；被告于2018年12月9日前支付首年租金770000元，于2019年11月1日前支付第二年租金793100元；租赁期内发生的水电费、物业管理费、卫生费、消防费等费用由被告承担；被告应在合同签订时向原告交纳履约保证金154000元；租期届满，被告对房屋进行的装饰、装修，其所有权无条件归原告所有；被告逾期交纳房租及其他应由被告支付的费用超过1个月的，原告有权单方解除合同，收回房屋，且剩余租金及履约保证金不予退还；租赁期满或合同终止、解除，被告逾期返还房屋的，原告按每日5000元收取占用费。合同中所称的出租房屋中的附属房屋，是指房屋所有权证中载明的混合结构2层房屋。 合间签订后，原告向被告交付了房屋，提供了大门锁1把、钥匙1套，被告向原告交纳了履约保证金和首年租金。但次年租金交纳日期届至后，被告经催讨未按约交纳。2019年12月2日，原告向被告发出《合同终止通知书》，通知被告合同因被告未按约交纳租金而解除，要求被告在2019年12月15日前腾退房屋。但被告收函后至今未腾退房屋。 上述事实有原告提供的《房屋租赁合同（出租）》（含房屋所有权证复印件）《合同终止通知书》，及双方当事人陈述予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。现被告未能按期支付第二年租金，已违约。原告基于合同约定通知被告解除合同，被告接到通知后亦无异议，故房屋租赁合同自通知到达被告时已解除。合同解除后，承租人应当返还房屋，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。 原告给予了腾退宽限期，要求被告在2019年12月15日前腾退房屋，被告未按期腾退，应支付房屋占有使用费。原告还有权依据合同约定要求被告承担违约责任。通常，房屋占有使用费宜参照租金计算。第二年租金为793100元，折合每天2203元，则正常的房屋占有使用费应据此确定。案涉合同约定的每日5000元之标准，高出租金2倍有余，高出部分实质上系承担违约责任。合同还约定了履约保证金不予退还之违约责任承担方式。总体上看，违约责任偏重。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。现被告请求降低房屋占有使用费的计算标准，本院按照赔偿损失系弥补非违约人所遭受的损失，当事人一方违反合同的赔偿责任应当相当于另一方因此所受到的损失，约定赔偿额较实际损失额过高或者过低显失公平的可予调整；赔偿性违约金的支付以违约损害为前提，应与违约损失额相适应，约定的违约金与违约损失额相比较，过高或者过低的可予调整之原则，对被告需承担的违约责任酌情予以调整。新冠疫情防控之现实背景下，双方当事人利益平衡的因素亦一并予以考虑。据此确定，在原告不予退还履约保证金的基础上，被告按每日2600元支付自2019年12月15日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告在新冠疫情波及舟山之前已经因其他原因停业，案涉房屋租赁合同已经解除，且本案涉及的不是正常租赁期间的租金，而是逾期腾退房屋的房屋占有使用费，故被告要求根据涉新冠疫情的案件处理指导意见中关于减免租金的规定精神，减少“租金”计算时间之主张，不能成立。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告舟山科宏光明眼科医院有限公司在本判决生效后三日内向原告浙江省烟草公司舟山市公司腾退其占有使用的坐落于舟山市定海区房屋及附属房屋（含交还大门锁1把、钥匙1套）； 二、被告舟山科宏光明眼科医院有限公司在本判决生效后三日内向原告浙江省烟草公司舟山市公司支付房屋占有使用费（截止2020年7月31日为598000元，自2020年8月1日起继续按每日2600元计算至实际腾退之日止）； 三、驳回原告浙江省烟草公司舟山市公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告舟山科宏光明眼科医院有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  张卓峰 二〇二〇年八月五日 书记员  陈 洁 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??