山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异307号 案外人：青岛河马石股份有限公司 申请执行人：青岛荣泽慧资产管理有限公司 被执行人：山东大众投资管理有限公司青岛分公司 被执行人：山东大众投资管理有限公司 被执行人：青岛鑫泽置业有限公司 被执行人：王海青 被执行人：王红 被执行人：青岛智善置业有限公司 本院在执行申请执行人青岛荣泽慧资产管理有限公司与被执行人山东大众投资管理有限公司青岛分公司、山东大众投资管理有限公司、青岛鑫泽置业有限公司、王海青、王红、青岛智善置业有限公司借款合同纠纷一案过程中【执行案号：（2018）鲁02执820号】,案外人青岛河马石股份有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人青岛河马石股份有限公司称，请求中止执行（2018）鲁02执820号公告，解除对青岛市市北区合肥路501-555号1-2层4户（青房地权市字第××号）房产（以下简称“案涉房产”）的执行措施，并将案涉房产返还给案外人。事实与理由：1、案外人享有案涉房产的所有权。2000年9月28日，案外人与青岛鑫基房地产集团有限公司签订了《旧村改造协议》，由该公司负责原河马石村的旧村改造工程。原河马石村村民顺利回迁后，案外人本着利益共享原则与青岛鑫基房地产集团有限公司达成了协议，将临合肥路的1-4号四座楼约8000平米网点以每平米2000元的价格出售给案外人。后双方于2005年5月16日签订了上述网点买卖及付款协议，2007年完成交房并结清全部购房款。2007年，为了使上述网点利益最大化，案外人开全体股东大会作出决定，将包括案涉房产在内的全部网点房分成659份按平均量化分配给每个股东，由股东自行出租或出售，所得收益归股东自己所有。该网点自2007年一直由案外人股东实际使用或出租出售至今，案外人每年都催促青岛鑫基房地产集团有限公司为案外人办理房产手续，但其一直以各种理由拖延至今。2、案涉房产的不动产登记手续系被执行人恶意串通非法所得。青岛鑫基房地产集团有限公司为达到其融资目的，在明知案涉房产已于2005年合法出售给案外人且案外人已实际使用多年的情况下与被执行人王红另行签订了虚假的购买协议，并办理了青房地权市字第××号的房地产权证，并向相关融资单位非法抵押贷款，造成案外人无法正常办理过户，严重侵犯了案外人及659名股东的合法权益。综上，法院将案外人的财产予以执行明显错误，请求中止对案涉房产的执行。 申请执行人青岛荣泽慧资产管理有限公司辩称，1、案涉房产于2009年7月7日登记在被执行人王红名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，被执行人王红为案涉房产的所有权人，对案涉房产享有收益、处分等权利。中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行于2012年4月11日办理了案涉房产的抵押登记手续并取得了他项权证，合法取得了案涉房产的抵押权，对案涉房产享有优先受偿的权利。中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行将债权及抵押权转让给案外人，案外人依法享有案涉房产的抵押权。此外，案涉房产还存在多轮抵押及查封，案外人并非案涉房产的所有权人，无权就案涉房产主张权利，申请执行人有权申请法院查封并拍卖案涉房产。2、案外人与被执行人王红之间无任何债权债务关系，其应向案外人青岛鑫基房地产集团有限公司主张权利。虽然案外人主张案涉房产自2007年一直由其股东实际使用或出租出售至今，并催促青岛鑫基房地产集团有限公司办理房产证手续，但自2007年至今，案外人未与青岛鑫基房地产集团有限公司就案涉房产签订预售合同或商品房买卖合同，也未向青岛鑫基房地产集团有限公司、被执行人王红、青岛市不动产登记中心提出异议或主张任何权利。3、申请执行人合法取得案涉房产的抵押权。根据案外人提交的其于2018年12月29日向青岛鑫基房地产集团有限公司发函的内容，案外人对于案涉房产存在抵押的情况是明知的，青岛鑫基房地产集团有限公司在2019年8月26日的回函中也告知案外人案涉房产存在抵押并要求案外人垫付过户资金。案涉房产于2006年竣工，被执行人于2009年办理了不动产登记手续，不存在案外人所述的其实际使用多年的事实。案外人知晓案涉房产存在抵押且无法办理过户的事实，但自被执行人王红办理不动产权登记至2018年12月29日，案外人一直未向青岛鑫基房地产集团有限公司主张权利，足以证明王红合法取得案涉房产的所有权。因此，案外人所称的被执行人恶意串通非法取得案涉房产所有权并非事实。综上，申请执行人有权申请拍卖案涉房产并就拍卖价款优先受偿。 为证明其主张，案外人青岛河马石股份有限公司向本院提交了以下证据：1、《补充协议》一份，证明：2005年5月16日，案外人与青岛鑫基房地产集团有限公司签订了《补充协议》，其中第二条约定了青岛鑫基房地产集团有限公司同意将其开发建设的1#-4#楼（包括案涉青岛市合肥路501-555号1-2层）商业网点按每平米2000元的价格销售给案外人，竣工后案外人向青岛鑫基房地产集团有限公司支付90%的房款，待办理完毕房产证后，双方按实际面积相互结清。2、《清算协议》及收据一组，证明：2008年，案外人与青岛鑫基房地产集团有限公司共同确认包含案涉房产在内的合肥路4栋楼网点总价款为人民币20584220元，案外人已经支付了全部房款。3、《合肥路网点房分配明细表》及案涉部分网点电费发票一组，证明：包含案涉房产在内的合肥路4栋楼网点已经实际交付给案外人，并由案外人分配给河马石村村民使用。4、《关于青岛河马石股份有限公司要求鑫基公司解决开发遗留问题和确认欠款的回函》一份，证明：案外人联系青岛鑫基房地产集团有限公司尽快协调办理含案涉房产在内的合肥路4栋楼的过户手续，青岛鑫基房地产集团有限公司认可因其资金问题导致网点房被查封无法办理过户。 申请执行人青岛荣泽慧资产管理有限公司质证称，1、对证据一《补充协议》的真实性无法确认。该证据发生在案外人与非本案当事人青岛鑫基房地产集团有限公司之间，而且该协议仅写明了正在建设的1#-4#楼，看不出与案涉楼号为501-555号房屋有任何关联性。协议没有明确约定商品房的基本情况、面积、房价等符合商品房管理办法第十六条规定的商品房买卖合同要素，该协议并非商品房买卖合同，协议本身看不出案外人给青岛鑫基房地产集团有限公司所列出的房款，不能证明案涉房产为案外人所有。2、对《清算协议》的真实性不予认可，该协议约定了案外人与青岛鑫基房地产集团有限公司之间的债权债务关系，与案涉房款及被执行人王红无关。《清算协议》无法看出案外人已支付房款。对收款收据的真实性不予认可，收款收据载明的多为借款，且没有支付凭证，仅凭收据不能证实借款实际发生。根据案外人提交的2018年12月29日的函件第7条，案外人向青岛鑫基房地产集团有限公司主张2014年至2018年12月29日的欠款，并后附了欠款明细，说明双方为债权债务关系，并非房产买卖合同关系，且案外人未提交发票等证实房产买卖关系的证据。3、对《合肥路网点房分配明细表》的真实性不予认可，该明细表与本案没有关联性。房屋交付以登记为准，案涉房产登记在王红名下，其他人无权分配，发票与案涉房产没有关联性。4、证据四并未确认案涉房产归案外人所有，且青岛鑫基房地产集团有限公司也说明案涉房产存在债务，如青岛鑫基房地产集团有限公司违约，也是双方之间的债权债务关系。 为证明其主张，申请执行人青岛荣泽慧资产管理有限公司向本院提交了以下证据：1、王红房产登记查询信息及房产证复印件一份。证明：案涉房产为王红所有，王红于2009年7月7日办理了案涉房产的权属登记。2、他项权证书复印件及他项权查询信息一份，证明：因山东大众投资管理有限公司青岛分公司向中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行借款，王红以案涉房产在2600万元的范围内向中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行提供最高额抵押担保。后双方于2012年4月11日办理了他项权登记。3、协助执行通知书一份，证明：青岛市中级人民法院于2017年10月12日查封了案涉房产，案外人未对案涉房产提出任何异议。 案外人青岛河马石股份有限公司质证称，对上述证据的真实性均无异议，但案涉房产已由青岛鑫基房地产集团有限公司出售给案外人，案外人已经支付全部购房款，且未能办理房产登记手续系由青岛鑫基房地产集团有限公司造成。 本院查明，青岛荣泽慧资产管理有限公司与山东大众投资管理有限公司青岛分公司、山东大众投资管理有限公司、青岛鑫泽置业有限公司、王海青、王红、青岛智善置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年10月30日作出（2017）鲁02民初1099号民事调解书，调解书确认：一、被告山东大众投资管理有限公司、山东大众投资管理有限公司青岛分公司于2017年12月31日前偿还原告青岛荣泽慧资产管理有限公司自2016年12月26日至2017年12月31日以本金60498403.01元为基数按照年利率6.615%计算的利息4124251.76元及律师代理费675819.32元；二、被告山东大众投资管理有限公司、山东大众投资管理有限公司青岛分公司自2017年12月31日之后每月20日前偿还原告青岛荣泽慧资产管理有限公司以本金60498403.01元为基数按照年利率6.615%计算的利息；被告山东大众投资管理有限公司、山东大众投资管理有限公司青岛分公司于2018年10月31日前偿还原告青岛荣泽慧资产管理有限公司借款本金60498403.01元及利息；三、被告王海青、担保人青岛智善置业有限公司对本调解协议第一、二项的履行承担连带清偿责任；四、如被告山东大众投资管理有限公司、山东大众投资管理有限公司青岛分公司未按本调解协议第一、二项按期足额履行，原告青岛荣泽慧资产管理有限公司有权对被告王红提供抵押的青房地权市他字第20××37号房地产他项权证项下的抵押财产所处分的价款在2600万元及相应利息的范围内优先受偿；五、如被告山东大众投资管理有限公司、山东大众投资管理有限公司青岛分公司未按本调解协议第一、二项按期足额履行，原告青岛荣泽慧资产管理有限公司有权对被告青岛鑫泽置业有限公司提供抵押的青房地权市他字第20××71号房地产他项权证项下的抵押财产所处分的价款在7400万元及相应利息的范围内优先受偿；六、如被告山东大众投资管理有限公司、山东大众投资管理有限公司青岛分公司未按本调解协议第一、二项按期足额履行，原告青岛荣泽慧资产管理有限公司有权对未偿还借款本息申请法院强制执行，并对借款利率按照年利率6.615%上浮50%计算至实际清偿之日止；七、案件受理费365713元，减半收取182856.50元，财产保全费5000元，由被告山东大众投资管理有限公司、山东大众投资管理有限公司青岛分公司、青岛鑫泽置业有限公司、王海青、王红及担保人青岛智善置业有限公司共同负担，于2017年12月31日前直接给付原告青岛荣泽慧资产管理有限公司。 根据生效调解书查明的事实，2012年4月11日，中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行与王红签订《最高额抵押合同》一份，王红将其名下位于青岛市市北区合肥路501-555号1-2层4户（房产证号：青房地权市字第××号，他项权证号：青房地权市他字第20××37号）的房产抵押给中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行并办理抵押登记。2016年12月22日，青岛荣泽慧资产管理有限公司与中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行签订《债权转让协议》，将本案债权全部转让给青岛荣泽慧资产管理有限公司。 诉讼过程中，本院于2017年9月6日作出（2017）鲁02民初1099号民事裁定书，并于2017年10月12日作出协助执行通知书，查封王红名下的位于青岛市市北区合肥路501-555号1-2层4户的房产。查封期限自2017年10月12日至2020年10月11日止。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛荣泽慧资产管理有限公司本院申请执行，执行案号为（2018）鲁02执820号。2020年6月5日，本院作出（2018）鲁02执820号之四执行裁定书，裁定拍卖被执行人王红名下位于青岛市市北区合肥路501-555号1-2层4户房产（青房地权市字第××号），并于同日作出（2018）鲁02执820号公告，要求案涉房产的占用人、租用人等相关权利人应在本公告张贴之日起十日内腾出。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据上述司法解释的规定，除法定情形外，生效法律文书确认申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权，则案外人对执行标的排除执行的请求应不予支持。本案中，案涉房产登记在被执行人王红名下，本院（2017）鲁02民初1099号民事调解书确认本案申请执行人青岛荣泽慧资产管理有限公司有权对王红提供抵押的青房地权市他字第20××37号房地产他项权证项下的抵押财产所处分的价款在2600万元及相应利息的范围内优先受偿，故本院作出（2018）鲁02执异820号之四执行裁定书拍卖案涉房产符合法律规定。案外人青岛河马石股份有限公司提出排除执行的异议请求于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人青岛河马石股份有限公司的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年八月四日 法官助理 马春伟 书记员刘聪慧