山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0103民初10623号原告（案外人）：刘大鹏，男，1974年1月4日出生，汉族，住济南市钢城区。委托诉讼代理人：顾文新，山东盛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟念臣，山东盛强律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：山东泰山文化艺术品交易所股份有限公司，住所地山东省济南市历下区明湖路100号5层。法定代表人：解学庆，董事长。委托诉讼代理人：王宁，国浩律师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：相永建，国浩律师（济南）律师事务所律师。第三人（被执行人）：赵某某，男，1970年1月5日出生，汉族，住济南市槐荫区。第三人（被执行人）：宋某某，1970年10月2日出生，汉族，住济南市槐荫区。原告刘大鹏诉被告山东泰山文化艺术品交易所股份有限公司（以下简称“山东泰山文化公司”）、赵某某、宋某某案外人执行异议之诉一案，本院已立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。本案现已审理终结刘大鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决停止对济南市钢城区汶水山庄二区沿街楼8号房屋的执行，解除对上述房屋的查封。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月14日，原告收到法院(2019)鲁0103执异306号执行裁定书。原告认为法院驳回原告执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。首先，被告申请执行的房屋为原告所有，原告与被告没有债权债务关系，被告无权申请执行原告财产。2018年1月3日，原告与涉案房屋原房主赵某某夫妻签订《房屋买卖合同》，随后双方办理了公证。依据合同法及民法总则相关规定，该合同合法有效。其次，2018年1月9日，原告已向赵某某一次性支付了全部房款五十万元，原告对涉案房屋已完全占有使用。依据物权法相关规定，合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。综上所述，执行裁定书驳回原告作为案外人提出的执行异议，缺乏事实与法律依据，请求法院依法审理，判如所请。山东泰山文化公司辩称：原告对涉案房产并无足以排除执行的民事权益，（2019）0103执异306号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。一、涉案房产归登记权利人为赵某某。房屋所有权应以登记为准，属赵某某财产，原告对房产无民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产权的证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。……根据上述法律规定，涉案房产经贵院依法查询，登记在赵某某名下，所有权人应为赵某某而非原告，原告关于确权的诉讼请求无法律依据，请求贵院依法驳回。二、原告对本案涉案房产无法足以排除执行的民事权益，无权主张排除本案的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告诉称的涉案房产转让价格仅仅为50万元，远远低于市场价格，原告主观上存在恶意情形；且该50万元原告并未提交充分合法有效的交付记录予以证明；再者，涉案房产在查封前一直未办理过户登记，原告也不能证明非因其自身原因所致。根据前述法律规定，原告主观上非善意，也不存在能够排除执行的民事权益。综上，请求法院驳回原告之诉讼请求。赵某某、宋某某未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院依法组织各方当事人质证,对双方当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,对双方存在争议的事实,本院认定如下:刘大鹏提交(2018)莱钢都证民字第95号公证书一份,该文书载明出卖方(甲方)为赵某某、宋某某，买受方（乙方）为刘大鹏……兹证明赵某某、宋某某与刘大鹏2018年1月3日，签订了前面的《房屋买卖合同》……刘大鹏提交的落款日期为2018年1月3日的房屋买卖合同，载明出卖方(甲方)为赵某某、宋某某，买受方（乙方）为刘大鹏，该房屋位于莱芜市钢城区，建筑面积243.12平方米，车库1个，房产证号房权证莱房字第××（房产证已丢失）、无土地证。该房屋经甲乙双方商定买卖成交净价为伍拾万元整（含车库），于签订合同之日15日内支付给乙方。乙方交付房款后，甲方将该房屋的房产证查档材料、钥匙、原购房手续等交给乙方。刘大鹏提交的落款日期为2018年元月18日的收条，载明收款人为赵某某、宋某某，内容为今收到刘大鹏购房款伍拾万元。2018年1月9日，刘大鹏向赵某某账户转账50万元。刘大鹏还提交房屋租赁合同、汶水山庄水电费收款凭证等证据，以证明其实际占有涉案房屋。该房屋由于未办理土地使用权证，不能够办理产权转移登记。山东泰山文化公司提交（2018）鲁0103民初3859号民事判决书，根据该判决书，赵某某、宋某某就该案中的债务承担连带清偿责任。涉案房产现仍登记于赵某某名下，在该案处理过程中被本院查封，查封期限自2018年5月8日至2021年5月7日。刘大鹏对本院查封、拍卖前述房产提出书面异议，本院作出（2019）鲁0103执异306号执行裁定书，驳回其异议。本案诉讼过程中，山东泰山文化公司申请评估涉案房产价值，根据山东中旭土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告，涉案房产于2018年1月3日的估价结果为87.33万元。该报告还载明估价限制条件，即“估价结果为房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。”本院认为，本案属于案外人执行异议之诉，刘大鹏提出诉讼请求，要求停止对涉案房产的执行，解除查封，其依据系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据刘大鹏提交的证据，其在本院采取查封措施之前，已经签订书面买卖合同，且该合同经过公证机构公证，内容未发现违反法律规定，亦无相反证据支持该合同存在效力问题，故合同应认定为有效合同。根据刘大鹏提交的交纳各项费用的票据及租赁合同，可以认定在本院采取查封措施之前，刘大鹏基于合同已经合法占有该不动产。就未能办理过户的原因，系由于涉案房屋早先没有办理土地使用权证，虽然刘大鹏在购买房屋前明知该情况，但未能够办理过户登记仍非出于刘大鹏自身原因。至于涉案房屋价款问题，法条规定的表述内容为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，但未对具体价款数额作出限制性规定，根据被告申请评估，该房产在刘大鹏、赵某某签订买卖合同时点的评估价值为87.33万元，而刘大鹏合同价款及实际支付价款为50万元，即刘大鹏以评估价值的57%购买了涉案房产。对于在形式上符合前述法律规定的异议，仅在存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条第二款规定情形下，即恶意串通，通过执行异议之诉妨碍执行的，应当不予准许。而要认定恶意串通，需要更高的证明标准才能形成高度可能性内心确认，仅以刘大鹏支付价款数额为评估价值的57%，不能形成内心的确认，并且争议的房产无法办理过户，刘大鹏与赵某某、宋某某之间存在债务，可能存在快速变现的需要，都会影响到房产实际交易价值。参考《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款、第二十六条第一款规定，即使涉案房产进入执行拍卖，最终房产的实际成交价格仍可能在评估价值的56%左右，故仅以价款不能充分论证刘大鹏与被执行人之间存在恶意串通，在此前提下，本院应当严格依照司法解释规定作出处理，故山东泰山文化公司的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，刘大鹏诉讼请求成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行济南市钢城区汶水山庄二区沿街楼8号房屋。案件受理费8800元，保全费5000元，评估费用8000元，由被告山东泰山文化艺术品交易所股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 迟 忱人民陪审员 曹 申人民陪审员 邵 鹏二〇二〇年八月二十日书 记 员 曲光学