江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1854号上诉人(原审原告，反诉被告)：王万丰，男，1970年1月25日出生，汉族，住金湖县。上诉人(原审原告，反诉被告)：陈金玲，女，1972年4月3日出生，汉族，住金湖县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：柏玉潭，江苏柏玉潭律师事务所律师。上诉人(原审被告，反诉原告）：阚艳，女，1981年12月30日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：朱爱华，江苏金胜来律师事务所律师。上诉人王万丰、陈金玲因与上诉人阚艳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省金湖县人民法院（2019）苏0831民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王万丰、陈金玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除双方的租赁合同；2、改判驳回阚艳要求王万丰、陈金玲支付维修费、营业损失2万元的诉讼请求；3、判令阚艳支付2019年12月1日起至交房时的租金。事实与理由：1、合同约定阚艳应于每年11月前支付下年度租金，阚艳未按照约定支付租金已达一年半之久，已经构成违约，王万丰、陈金玲有权要求解除合同，一审法院未判决解除合同不当。2、王万丰、陈金玲不应支付维修费、营业损失2万元。阚艳未向法庭提供证明其实际支付的维修费用。案涉房屋虽然偶有漏雨，但并不影响阚艳正常教学使用，不存在营业损失。3、虽然2020年发生新冠××疫情，但该疫情发生在2020年1月底，而合同约定阚艳应在2019年11月支付下一年度租金，阚艳的违约行为发生在疫情之前，疫情不应构成其拒付租金的理由。阚艳辩称，1、在双方租赁关系期间，由于王万丰、陈金玲出租的房屋漏水给阚艳造成巨大经济损失，该损失远超王万丰、陈金玲所应收取的租金，经与王万丰、陈金玲协商未果，故未支付租金，阚艳不存在违约行为，王万丰、陈金玲要求解除合同没有依据。2、阚艳为主张其维修费与经营损失，已经提供了充分的证据证明损失合计308736元，一审认定为2万元明显偏低。3、由于新冠××疫情原因，阚艳承租房屋无法正常使用，一审法院未判决阚艳支付2019至2020年度的租金，并无不当。王万丰、陈金玲可另行主张权利。阚艳上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由王万丰、陈金玲负担。事实与理由：1、一审法院认定损失错误。阚艳在一审中提供的证据，足以证明其维修费与经营损失为308736元，而一审法院仅支持2万元，无法弥补阚艳遭受的实际损失。2、一审法院收取诉讼费不当。阚艳在开庭时，已经将诉讼请求从50万元调整为308736元，一审法院多收取的诉讼费应当予以退还。王万丰、陈金玲辩称，1、案涉房屋虽然偶有漏水，但漏水对阚艳从事的学前儿童教育活动没有任何影响，王万丰、陈金玲在之前已经及时采取修复措施。2、阚艳支付的装修费用并非因漏水所致，而是由于阚艳经营方式的改变，重新加入了新的连锁加盟，按照新公司要求重新装修，该费用与房屋漏雨无关。3、阚艳在承租期间，正常从事教育活动，不存在任何营业损失，其要求王万丰、陈金玲支付违约损失无任何依据。本诉原告(反诉被告)王万丰、陈金玲向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的商铺出租合同；2、判令本诉被告阚艳向本诉原告支付2018年11月31日至实际交房之日止的租金，其中2018年至2019年度按6.6万元/年计算，2019年至2020年度按7万元/年计算；3、本诉被告承担本案诉讼费用。反诉原告（本诉被告）阚艳向一审法院起诉请求：1、依法判决反诉被告（本诉原告）王万丰赔偿反诉原告（本诉被告）阚艳装修损失13万元、停业损失178736元，合计308736元；2、反诉费用由本案反诉被告（本诉原告）承担。一审法院认定事实：2016年10月25日，双方签订了商铺租赁合同一份，合同约定：王万丰、陈金玲将位于金湖县都市华城北门二楼商铺租赁给阚艳，租期五年，从2016年12月1日起至2021年11月30日止，第一年租金5.8万元/年，承租时一次性缴清，以后逐年增加4000元，阚艳于每年11月向王万丰、陈金玲缴纳下年度租金，逾期将被视作自动放弃合同。合同还约定了其他权利义务条款。合同签订后，王万丰、陈金玲履行了合同义务，阚艳租金付至2018年11月30日，2018年12月1日至2019年11月30日租金阚艳因承租房屋漏水问题对其造成的维修损失及经营损失与王万丰、陈金玲交涉无果，遂拒绝缴纳租金。另查明，王万丰、陈金玲交付给阚艳的案涉商铺确实存在漏水问题，王万丰、陈金玲对该事实予以认可。阚艳租用案涉房屋从事学前教育商业运营，从现有证据可以判定房屋漏水对阚艳的日常经营活动造成了一定的不便和困扰，同时产生了相应的维修费用和经营损失。阚艳于2018年8月中旬对案涉房屋进行重新装修，持续到当年9月底，产生装修费用13万元。案涉房屋2018年12月1日至2019年11月30日租金为6.6万元，2019年12月1日至2020年11月30日租金7万元应于2019年11月30日前给付。本案争议焦点如下：一、阚艳因承租房屋漏水问题对其造成的维修损失及经营损失在与王万丰、陈金玲交涉无果的情况下拒绝缴纳租金的行为是否构成合同违约，案涉租赁合同是否应予以解除；二、阚艳诉请要求王万丰、陈金玲赔偿其装修损失、漏水造成的维修损失、经营损失合计308736元是否有事实和法律依据；阚艳因漏水造成的装修损失、经营损失应如何确定。一审法院认为，关于第一个争议焦点，阚艳拒付租金行为构成对案涉房屋租赁合同的违约，但同时需要考量出租方即王万丰、陈金玲在案涉租赁合同履行过程中是否存在违约行为。房屋租赁合同法律关系中要求出租方应按照合同要求提供适于出租的房屋，对房屋自身质量问题应承担维修责任，作为出租方的王万丰、陈金玲提供给阚艳的商铺存在较为严重的漏水问题，从阚艳提交的视频及照片看，房屋漏水系不可否认的事实，且程度比较严重，在此情形下，王万丰、陈金玲虽履行了维修责任，但房屋漏水问题已对阚艳承租的房屋造成了内饰损坏，故王万丰、陈金玲在合同履行过程中也存在违约行为，而阚艳拒付租金行为系因王万丰、陈金玲违约在先，双方就损害赔偿未能达成一致意见所致，故其拒付租金行为虽构成违约，但情有可原，加之阚艳已对案涉房屋进行了重新装修，案涉房屋租赁合同若就此解除，将造成阚艳重大损失，从公平合理角度出发，案涉租赁合同也不应轻率解除。故对王万丰、陈金玲要求解除与阚艳的案涉房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。关于第二个争议焦点，案涉房屋存在漏水问题属实，双方均无争议。关于装潢装饰损失，合同并无特别约定的情形下，未添附部分承租人可自行拆除带走，已形成添附部分的装潢装饰仅在合同解除或无效的情形下，根据双方当事人的合同约定并需要综合双方过错、下余租赁期限等因素进行综合确定，案涉租赁合同不存在无效情形，也并未解除，合同继续履行，故对反诉原告此项诉请一审法院无理涉之前提；维修损失应由阚艳提交确凿充分的书证如维修清单、费用清单等予以佐证，本案中反诉原告并未举证完备，但维修事实客观存在，确实产生了相应费用；关于经营损失，一审认为案涉房屋虽存在漏水问题，但结合证人证言，反诉原告进行装修的主要原因并非是因为漏水问题给房屋内部装饰造成了损坏，如部分吊顶和墙壁发霉、部分地胶开裂，从装修的内容看，反诉原告对案涉租赁房屋的结构进行了一系列的变更，结构变更包含厨房、卫生间改造，水电改造，重新隔断，地坪找平等，导致上述一系列结构变更的内在原因按常识推断不可能因房屋漏水造成房屋内饰损坏而引发，结合反诉被告的陈述，大概率是反诉原告因经营转型行为而导致，但不可忽视的是反诉原告重新装修时必然也考虑到房屋漏水问题给内饰造成损坏这一因素，但绝非主要原因。既有上述因素在内，那造成的经营损失与房屋漏水问题之间也存在一定比例上的因果关系，鉴于阚艳已提出过对上述维修费用和经营损失进行司法鉴定，但因房屋已重新装修而无法通过司法鉴定确定损失，从公平合理角度出发，一审法院酌定反诉原告上述损失（房屋内饰损坏之维修费用、经营损失）合计为2万元。王万丰、陈金玲要求阚艳给付2018年12月1日至2019年11月30日租金为6.6万元符合合同约定，阚艳拖欠案涉房屋租金，应承担及时给付的民事法律责任；王万丰、陈金玲要求阚艳给付2019年12月1日至2020年11月30日租金为7万元符合合同约定，但阚艳抗辩称因全球范围内爆发新冠××疫情，属于不可抗力，在国家规定的防疫防控期间租金应当予以调整，鉴于目前尚在疫情期间，因疫情对承租人实际经营造成的困局尚无法明确何时结束，法院无法依据尚未明确的事实而径行进行裁量，故对王万丰、陈金玲主张的2019年12月1日至2020年11月30日租金暂不予理涉，待疫情彻底结束后，王万丰、陈金玲可重新主张，便于法院评估疫情期间对承租人的实际经营造成的困局和损失，进而合理调整租金给付金额或适当延长租赁期限。反诉被告应赔偿反诉原告房屋内饰损坏产生的维修费及经营损失2万元，也应承担及时给付的民事法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回本诉原告（反诉被告）王万丰、陈金玲要求解除与本诉被告（反诉原告）阚艳于2016年10月25日签订的房屋租赁合同的诉讼请求；二、本诉被告（反诉原告）阚艳于判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）王万丰、陈金玲房屋租金6.6万元；三、反诉被告（本诉原告）王万丰于判决生效之日起十日内支付反诉原告（本诉被告）阚艳维修费及经营损失合计2万元；四、驳回本诉原告（反诉被告）王万丰、陈金玲其他诉讼请求；驳回反诉原告（本诉被告）阚艳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1450元，由本诉被告阚艳负担；反诉案件受理费4400元，由反诉被告王万丰负担264元，由反诉原告阚艳负担4136元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理确认一审法院查明的案件事实。二审期间，经本院释明，阚艳同意支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金，但请求二审法院减免部分费用。本案二审争议焦点如下：1、双方签订的合同是否应予解除。2、阚艳主张的维修损失、经营损失如何认定。3、阚艳是否应支付2019年12月1日起至交房时的租金。4、阚艳向一审法院预交的反诉费如何负担。本院认为，关于案涉合同是否应予解除的问题。王万丰、陈金玲认为，本案合同应当予以解除。根据查明的事实，阚艳在承租案涉房屋期间，虽然未按照合同约定支付租金构成违约，但该违约行为系王万丰、陈金玲出租的房屋存在漏水问题引发争议所致，一审法院根据案件具体情况，结合阚艳在承租后已对案涉房屋进行了重新装修，若租赁合同就此解除，将造成阚艳重大损失等因素，判决不予解除，并无不当。故对王万丰、陈金玲要求解除合同的上诉理由，不予采纳。关于阚艳主张的维修损失、经营损失如何认定的问题。王万丰、陈金玲上诉认为，一审法院判决王万丰、陈金玲支付维修损失、经营损失2万元不当。阚艳上诉认为，一审法院判决王万丰、陈金玲支付维修损失、经营损失2万元过低。本院认为，双方对案涉房屋存在漏水无争议，但对于该漏水行为与阚艳主张的维修损失、经营损失之间的关联性存在争议。对于维修损失，根据查明的事实，由于案涉房屋漏水，客观上会导致阚艳维修并产生相应费用，但从阚艳提供的证人证言陈述来看，装修费用项目构成中，除了房屋漏水引发的吊顶和墙壁发霉、部分地胶开裂等项目，还包括厨房、卫生间改造，水电改造，重新隔断，地坪找平等项目，而阚艳主张308736元的装修费用中，与直接处理漏水问题所产生的费用关联度较小。由于案涉房屋重新装修与漏水存在一定关联，但主要原因系阚艳经营转型重新装修，一审法院根据漏水与阚艳重新装修的关联程度、因果关系大小等因素，酌定王万丰、陈金玲赔偿维修损失、经营损失2万元，并无不当。关于阚艳是否应支付2019年12月1日起至交房时的租金问题。根据双方签订的合同内容，阚艳应在2019年11月支付2019年12月1日至2020年11月30日的租金7万元，该期租金已到履行期限，且该付款义务应在疫情发生两个月前履行，王万丰、陈金玲要求阚艳支付该期间的租金，应予支持。一审法院在判决时，因疫情尚未结束无法评估疫情风险，且阚艳不同意支付该段期间的租金，故暂未判决阚艳支付租金并无不当。但考虑到阚艳在二审同意支付租金，且目前疫情相对稳定，当地政府职能部门亦在2020年5月下发复工通知，为了减少当事人讼累，根据二审出现的新情况，二审对此予以改判。对于2020年12月1日至2021年11月30日期间的租金，尚未到约定付款期限，不予支持。由于疫情不可抗力因素影响，阚艳承租的房屋系用于学前教育使用，客观上受到疫情防控措施的限制，导致其无法正常营业收入减少，根据公平原则酌定减免3个月的费用，即阚艳应支付52500元。关于阚艳向一审法院预交的反诉费如何认定的问题。阚艳于2019年6月27日提起反诉，要求王万丰、陈金玲赔偿50万元。在一审法院第二次开庭时，将请求变更为308736元。阚艳实际预缴诉讼费4400元，应收诉讼费2966.5元。一审法院实际多收取1433.5元，应予退回。该退费手续在本判决生效后，由阚艳向一审法院申请办理。综上所述，王万丰、陈金玲的上诉请求部分成立；阚艳的上诉请求部分成立。因二审出现新情况，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项规定，判决如下：一、维持江苏省金湖县人民法院（2019）苏0831民初1531号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、上诉人阚艳于本判决生效之日起十日内向上诉人王万丰、陈金玲支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金52500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1450元，由本诉被告阚艳负担；反诉案件受理费2966.5元（阚艳实际预缴4400元，多收取1433.5元由一审法院退回），由反诉被告王万丰负担300元，由反诉原告阚艳负担2666.5元。上诉人王万丰、陈金玲预缴的二审案件受理费950元，由王万丰、陈金玲负担750元，由阚艳负担200元；阚艳预缴的二审案件受理费5931元，由阚艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二〇年八月三十一日法官助理  朱 强书 记 员  孙 静