四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10437号 上诉人（原审原告）：叶其忠，男，1967年9月3日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：宋明花，住成都市成华区。 上诉人（原审原告）：宋明花，女，1970年3月27日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：成都金房物业集团有限责任公司，住所地成都市金牛区金房苑北路1号4-4-101号。 法定代表人：林瑶。 委托诉讼代理人：付廷禄，成都市金牛区城北法律服务所法律工作者。 上诉人叶其忠、宋明花因与被上诉人成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房公司）侵权责任纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶其忠、宋明花上诉请求：1、撤销原判，依法确认金房公司2019年5月9日无依据作出房屋清退通知单的行为违法无效；2、依法确认金房公司无依据对叶其忠、宋明花居住房屋停水、断电的侵权行为违法；3、一、二审诉讼费用由金房公司承担。事实与理由：1、案涉房屋属于拆迁安置房，在拆除了叶其忠、宋明花原有集体土地房屋的情况下，成都市成华区人民政府圣灯街道办事处（以下简称圣灯街道办）于2011年通知叶其忠、宋明花选择房屋，二人选择了案涉房屋，《选房结果确认单》经过公证处及人民政府确认。根据《选房结果确认单》《住房安置协议》、圣灯街道办事处《关于申请人宋明花等人要求恢复供电供水的回复》等证据，均能确认叶其忠、宋明花对案涉房屋的所有权，该房屋不属于金房公司与成都市成华区建设局签订的《前期物业服务补充协议》中约定的空置房源范围，叶其忠、宋明花入住案涉房屋行为合法。2、金房公司于2019年5月向叶其忠、宋明花作出了房屋清退通知单并贴在了案涉房屋大门上，同时停止对案涉房屋的供水供电。叶其忠、宋明花多次向区政府、市政府及水电公司提交申请解决该问题，水电公司称金房公司无权对案涉房屋断水停电，圣灯街道办事处也表示未授权金房公司作出该行为，并随即恢复了案涉房屋水电。金房公司无权断水停电，其行为侵害了叶其忠、宋明花的合法权利。3、金房公司所述受成都市成华区建设局委托管理小区，案涉房屋属于国有资产，但成都市成华区建设局只有建设房屋的职责，案涉房屋经过验收合格就应该交由街道办，把房屋交给被拆迁的农民。针对案涉房屋不管是交付还是补差的问题，都属于叶其忠、宋明花与圣灯街道办事处的纠纷。即使金房公司认为案涉房屋不属于叶其忠、宋明花，房屋确权纠纷也与金房公司无关。 金房公司辩称，成都市成华区建设局作为案涉小区的建设单位，按照法律规定选聘金房公司为物业公司，选聘后应认定是授权了金房公司相应的业务。本案发生后成都市成华区建设局和圣灯街道办事处都认为金房公司没有尽到管理义务，扣除相应补贴，也追究了金房公司责任。叶其忠、宋明花未按照规定交纳相关费用、到街道办办理相关手续，私自把房屋撬锁。金房公司的行为是履行合同义务和职责。案涉房屋虽是安置房，但并不代表不交纳任何费用，不办理任何手续。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。 叶其忠、宋明花向一审法院起诉请求：1、确认金房公司2019年5月9日作出的房屋清退通知单违法无效；2、确认金房公司对叶其忠、宋明花进行停水断电的行为违法，判决金房公司无故停水断电行为造成叶其忠、宋明花基本生存权受到侵害承担赔偿责任和立刻恢复供水供电。一审庭审中，叶其忠、宋明花对上述请求说明称，由于2019年5月13日，圣灯街道办事处对于叶其忠、宋明花反映的金房公司停水断电进行电话答复，叶其忠、宋明花要求其督促金房公司恢复水电，叶其忠、宋明花回家后水电即已恢复；对于所诉赔偿责任，因尚未确认金房公司的违法行为，可待本案确认后另行起诉主张。 一审法院认定事实：2011年6月6日，叶其忠（乙方）作为户主，与圣灯街道办事处（甲方）签订《住房安置协议》，约定对乙方户下3人（含宋明花、叶童）进行拆迁安置，乙方自愿选择套一住房两套和套二住房一套；其中第十条约定，以上所发生的费用乙方应支付甲方30900元（不含过渡费）。2017年6月24日，在成都市成华公证处公证下，叶其忠作为被拆迁户选中民兴西苑4栋2单元4层406号房屋，并在东华土地整理项目选房结果确认单上签名捺印，成都市成华公证处公证员亦盖章确认，但圣灯街道办事处未加盖公章。经宋明花提起行政诉讼，本院受理为（2018）川01行初40号案件，成都市成华区人民政府在该案件中提交行政答辩状称，叶其忠、宋明花、叶童作为被安置对象，分别于2015年、2017年签署了《选房结果确认单》，分得位于×苑×栋×单元×层3号房屋、×苑×栋×单元×层2号房屋、×苑×栋×单元×层406号房屋。 2019年5月9日，为民兴西苑小区提供物业服务的金房公司向叶其忠、宋明花发出《房屋清退通知单》称，“现已核实此房为未交付空置房，属国有资产，限责令您立即搬出，待房屋相关手续完善后，请到物业办公室办理登记入住手续，方可入住，谢谢配合。”并同时对该房屋停水断电。叶其忠、宋明花随即向成都市政府、成华区信访局等发送紧急申请书，要求恢复水电。圣灯街道办事处对此作出《关于申请人宋明花等人要求恢复供电供水的回复》称，“经调查了解，2019年5月8日，金房公司民兴西苑物业服务中心项目经理邹万祥例行巡查空置房源时发现小区4栋2单元406号房屋有人居住，而公司记录资料中显示该房源为空置房源，房屋钥匙、电卡、门禁卡等配套物品均在公司妥善保管中。经项目经理邹万祥与房屋内居住人员叶其忠、宋明花了解情况后发现，该房屋属于两人私自更换门锁，未到物业服务中心办理房屋交接手续，无法出具《房源确认单》原件，所出具的《房源确认单》复印件上缺少街道办事处公章。物业公司立即向街道办事处上报了这一情况，并通过街道办事处工作人员了解到小区4栋2单元406号房源确实是分给叶其忠、宋明花的，但因叶其忠、宋明花一直未到街道办事处缴纳房差款办理领房手续，为此叶其忠、宋明花未取得领房手续《房源确认单》原件。” 庭审中，叶其忠、宋明花主张，其系区政府、属地街道、区公证处确认的案涉房屋所有权人，金房公司仅是前期物业服务管理单位，并非圣灯街道办事处委托的交房单位，无权参与叶其忠、宋明花与圣灯街道办事处之间协议履行的认定、改变、撤销；金房公司向叶其忠、宋明花房屋发出《房屋清退通知单》和实施停水断电行为，已经超出了物业单位履行的义务，并谎称受街道办事处指示，应属违法侵权行为。 庭审中，金房公司举出的《圣灯街道动车基地项目二次安置房分配温馨提示》（加盖有圣灯街道办事处公章）记载，“房屋领取程序：此次房屋领完的分房户需提供房款缴纳银行凭证，再到分房现场财务组领取选房结果确认单。6月22日开始，分房户持选房结果确认单、《住房安置协议书》原件、户主身份证原件及复印件一份到房屋所在小区物业服务部办理相关手续、领取钥匙、并到房屋内进行交验。”举出的《前期物业服务补充协议》第六条约定，“乙方管理空置房期间，由乙方全权负责住宅、商业用房物业及车位的看护工作，确保上述物业不被他人破坏、侵占，若房屋及附属设施设备因遭受盗抢、破坏、侵占受损的，乙方应予全额赔偿。” 上述事实，有双方当事人身份信息，叶其忠、宋明花举出的住房安置协议、选房结果确认单复印件、行政答辩状、房屋清退通知书、申请、电话报警录音、司法局复函、圣灯街道办事处回复，金房公司举出的分房动员通知书、温馨提示、前期物业服务补充协议、情况说明，以及双方当庭陈述在案证实。 一审法院认为，本案是叶其忠、宋明花提起的要求确认金房公司针对案涉房屋作出的房屋清退通知单和实施的停水断电行为违法的侵权责任纠纷，围绕两行为是否违法，双方分歧在于案涉房屋权属和物业公司职权两方面。 关于案涉房屋权属。叶其忠、宋明花所举圣灯街道办事处《关于申请人宋明花等人要求恢复供电供水的回复》，足以证明叶其忠、宋明花“因一直未到街道办事处缴纳房差款办理领房手续，为此叶其忠、宋明花未取得领房手续《房源确认单》原件”，由此反映出叶其忠、宋明花入住案涉房屋并未与房屋分配单位办理交房手续。叶其忠、宋明花所举《住房安置协议》、选房结果确认单复印件、行政答辩状，能够证明叶其忠、宋明花通过履行相关协议，可以最终分配取得案涉房屋所有权，但尚不足以证明叶其忠、宋明花在未履行完毕相关协议情况下即已经取得案涉房屋所有权。叶其忠、宋明花要完整取得案涉房屋所有权，必须在法律手续上完成不动产登记，在实物交付上完成交房手续并实现占有，但因为叶其忠、宋明花未按《住房安置协议》约定缴纳房差款，导致至今未办理房屋交接手续，即便自行搬入该房屋居住使用，其入住的合法性在手续交接上亦存在明显瑕疵，从严格法律意义上讲，在现阶段尚无权以房屋所有权人身份主张全部权益。 关于物业公司职权。金房公司所举圣灯街道办事处温馨提示，能够证明金房公司作为物业公司经圣灯街道办事处确认，参与协助办理叶其忠、宋明花与圣灯街道办事处之间的房屋交接手续；金房公司所举《前期物业服务补充协议》第六条，能够证明金房公司对案涉房屋所在小区未办理交房手续的空置房具有看护义务并承担赔偿责任；叶其忠、宋明花所举圣灯街道办事处《关于申请人宋明花等人要求恢复供电供水的回复》，亦能反证金房公司在作出房屋清退通知单和实施停水断电前，已经就叶其忠、宋明花入住案涉房屋是否办理领房手续与圣灯街道办事处核实过相关情况，在确认叶其忠、宋明花未办理领房手续情况下向叶其忠、宋明花发出房屋清退通知单，同时对案涉房屋实施停水断电，并无不妥，不属于金房公司对叶其忠、宋明花房屋所有权的侵害。 综上，金房公司作出房屋清退通知单和实施停水断电行为，系认为叶其忠、宋明花入住案涉房屋手续欠缺，属于非法居住，双方纠纷酿成实质为叶其忠、宋明花入住案涉房屋是否合法。不论叶其忠、宋明花基于何种客观原因或合理理由不向圣灯街道办事处缴纳房屋差款并办理领房手续，相对于从事物业服务的金房公司而言，对小区空置房看护职责的确认，仅能依据圣灯街道办事处的核实结果和与成华区建设局签订的《前期物业服务补充协议》，在叶其忠、宋明花入住是否合法存在分歧情况下，叶其忠、宋明花有义务向金房公司提供入住合法的证明材料，在叶其忠、宋明花既不能提供与圣灯街道办事处已办理领房手续，又不见向金房公司合理说明为何不愿办理领房手续情况下，金房公司实施上述行为应不能被认定为违法。叶其忠、宋明花作为案涉房屋的实际居住使用人，面对双方上述分歧，具有提起本案诉讼的主体资格，由此对于叶其忠、宋明花所诉本案各项请求，一审法院均不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回叶其忠、宋明花的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由叶其忠、宋明花共同负担。 二审中，叶其忠、宋明花向本院提交以下证据：1、《物业交接表》，拟证明叶其忠、宋明花已经办理了交接手续，案涉房屋所有权属于叶其忠、宋明花，因此应确认金房公司的行为违法。2、《成都市国土资源局关于进一步规范实施土地整理统筹推进“三个集中”有关问题的通知》，拟证明叶其忠、宋明花和街道办的结算应该按照通知进行。金房公司质证认为对上述证据的真实性认可。 本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据金房公司所举圣灯街道办事处温馨提示、《前期物业服务补充协议》等证据，能够证明金房公司作为物业公司经圣灯街道办事处确认，参与协助办理案涉房屋交接手续以及对案涉房屋所在小区未办理交房手续的空置房具有看护义务。又根据叶其忠、宋明花所举《圣灯街道办事处关于申请人宋明花等人要求恢复供电供水的回复》，足以证明叶其忠、宋明花“因一直未到街道办事处缴纳房差款办理领房手续，为此叶其忠、宋明花未取得领房手续《房源确认单》原件”，由此反映出叶其忠、宋明花入住案涉房屋并未与房屋分配单位办理交房手续。金房公司在叶其忠、宋明花既不能提供与圣灯街道办事处已办理领房手续，又不向金房公司合理说明为何不愿办理领房手续情况下，认为叶其忠、宋明花入住案涉房屋手续欠缺，属于非法居住，向叶其忠、宋明花发出房屋清退通知单，同时对案涉房屋实施停水断电，并无不妥，不构成对叶其忠、宋明花房屋所有权的侵害，也不能被认定为违法。故对于叶其忠、宋明花所诉本案各项请求，一审法院均不予支持并无不当。 综上，叶其忠、宋明花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由叶其忠、宋明花负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  邓凌志 审判员  陈丽华 二〇二〇年八月二十五日 书记员  宋 杰