内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内29民终214号 上诉人（原审被告）：阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司。 法定代表人：边瑞刚，该公司总经理 委托诉讼代理人：宿翔祺，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：付忠德,男,汉族，农民,住内蒙古自治区。 被上诉人（原审原告）：芦翠萍,女,汉族,农民,住内蒙古自治区。 上诉人阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司（以下简称恒发公司）因与被上诉人付忠德、芦翠萍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院2020年5月27日作出的（2020）内2921民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。 上诉人恒发公司的上诉请求：请求二审法院依法撤销阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初111号民事判决第一项、第二项,驳回被上诉人在一审时全部诉讼请求;本案上诉费用由被上诉人承担。 被上诉人付忠德、芦翠萍答辩称，对一审判决无异议。 原审原告付忠德、芦翠萍向一审法院起诉请求：依法判令被告（恒发公司）为原告办理西关景苑住××区车库的不动产登记手续；依法判令被告向原告给付逾期交付房屋的违约金77445元，向原告支付自2011年6月30日至2012年7月2日的房屋租赁费14400元，以上合计91845元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告付忠德与原告芦翠萍系夫妻关系。2010年4月19日，被告征用原告位于西关新村住宅小区北侧的土地及房屋，与原告签订房屋征用补偿合同，合同约定被告对原告的土地房屋及附属物经评估后进行实物置换，置换新建住宅楼置换标准为一层毛坯房，也可在本合同中约定二层毛坯房，置换楼房面积为120平方米，房屋装修评估价值为23万元，另外加一个18到20平米的底楼车库。被告负责为原告办理房产证，同时约定被告在2011年6月30日前将置换房屋交付原告，如不能按期交付，按评估总额度的每日1%扣除违约金。合同签订后，原告于合同签订当日将拆迁房屋交付被告。2011年6月30日，原告要求被告按照合同约定交付置换房屋及车库，但被告以各种理由推延，直至2012年7月2日才向原告交付，并与原告芦翠萍就西关景苑住××区房屋签订《商品房买卖合同》。后原告多次要求被告协助办理西关景苑住××区车库的不动产登记手续，均未果。综上，原告认为双方签订的房屋征用补偿合同不违反法律强制性规定，合法有效，应予支持。被告逾期交房及拖延办理房屋产权登记手续的行为已严重违反合同约定，并侵犯原告合法权益，使原告产生损失。现请求人民法院支持原告诉请。 一审法院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2010年4月9日，原告付忠德（乙方）与被告（甲方）签订《房屋征用补偿合同》，约定：一、根据相关法律、法规的规定，按照阿左旗政府会议安排，由甲方征用乙方在西关新村住宅小区北侧土地、房屋。二、甲方对乙方的土地、房屋及附属物经评估后进行实物置换（置换新建住宅楼），置换标准为一层毛坯房。也可在本合同中约定楼二层毛坯房。三、楼房置换的标准为拆迁一平米可置换一平米楼房，乙方的房屋建筑面积为197.76㎡（大写：壹佰玖拾柒点柒陆平米）可置换楼房面积为120㎡（大写：壹佰贰拾平米）房屋装修评估价值为230000元（大写：贰拾叁万元）。五、本协议签订后，以付款时间生效。甲方付款后乙方在十日内将住房和所合价的附属物交给乙方。如不能按时交付，按评估总额度的每日1%扣除违约金。六、甲方在2011年6月30日前将置换房屋交付乙方，如不能按期交付,按评估总额度的每日1%扣除违约金。合同下方手写“另外在加一个底楼车库约18-20平米不收款以及甲方负责办理乙方房产证”的内容，并在甲方处加盖阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司印章、法定代表人金立成个人印章，乙方处付忠德签字捺印。协议签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未按约定时间向原告交付安置房屋。2012年7月2日，原告芦翠萍与被告恒发公司签订《内蒙古商品房买卖合同》，后被告向原告交付巴彦浩特镇西关景苑住宅小区3-1-301室建筑面积129.14㎡房屋一套。后双方因办理房屋产权证发生争议，原告诉至阿左旗人民法院。 另查明，原告主张的××苑车库现被阿拉善盟中级人民法院查封，本庭已告知原告另案主张。 一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告应否协助原告办理房屋过户手续；二、被告应否向原告支付逾期利息、租房损失以及相应的数额。 一、关于被告应否协助原告办理房屋登记手续的问题。 原、被告双方所签《房屋征用补偿合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方主体应依法全面履行合同，原告依约交付拆迁房屋，被告在向原告交付置换房屋后应依约协助原告办理西关景苑住××区房屋的不动产登记手续，其不予办理的理由不能成立，故对原告的该项诉讼请求一审法院依法予以支持。 二、被告应否向原告支付租房损失、逾期交房违约金，如 果支付，数额为多少。 庭审中，被告恒发公司认可逾期交房的事实，但认为逾期交房是因原告变更协议约定置换的楼层所致，其不构成违约。根据协议内容置换的楼房为一层或二层，而在签订该协议时被告明知该栋楼的一层为车库，双方在协议中约定的一层或二层就应当理解为现置换楼房中的除去××楼，原告现置换的是三楼，置换的楼房和约定的楼房一致，不存在被告陈述的变更合同内容的情形，故其辩称的逾期交房的理由不能成立，其逾期交房的行为构成了违约，应当承担相应的违约责任，对原告要求被告承担逾期交房的违约责任的诉讼请求一审法院依法予以支持。 对于逾期交房损失的计算问题，原告因被告逾期交房，只能租房居住，该租房损失被告应当承担，原告主张每月1200元的租赁费，符合租赁房屋的市场价格，一审法院予以确认。根据原告提供的证据证实双方于2012年7月2日签订房屋买卖协议，原告主张12个月的租房损失符合客观实际，租房损失为14400元（1200元×12个月）。 对于逾期交房违约金计算的问题，双方签订的《房屋征用补偿合同》约定，被告恒发公司在2011年6月30日前就应将置换房屋交付原告，如不能按期交付,按评估总额度的每日1%支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，双方约定的违约金明显过高，依据上述法律规定应当予以调整。合同中的违约金主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，其目的是为了弥补守约方的损失。原告按照房屋评估价格的30%计算违约金无法律依据，亦明显过高，其也未能举证证明该数额就是其实际损失，依据该标准作为损失计算违约金不当。原告在被告逾期交房违约行为中的损失即为租房损失，故以租房损失为基础，按照30%计算违约金更为适宜，即4320元（14000元×30%）。 原告主张的××苑车库现被阿拉善盟中级人民法院查封，原告另行主张，本案中不作处理。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、被告阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司于本判决生效后且具备办理房屋产权登记手续条件后三十日内协助原告付忠德、芦翠萍办理位于××旗房屋的产权登记手续；二、被告阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告支付房屋租金14400元及违约金4320元，合计18720元；三、驳回原告的其他诉讼请求。 二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋征用补偿合同》合法有效，双方应当依法全面履行合同。上诉人在上诉时主张实际交付被上诉人的的位××旗住宅小区3-1-301房屋价值和楼层超出合同的约定，合同中约定置换的楼房为一层和二层，而实际交付的为三层，房屋价值与一层和二层价值也不同，存在差价，因被上诉人没有补交差价，所以未按约定的时间交房，并且有权不为案涉房屋办理不动产登记。经查，根据《房屋征用补偿合同》的约定置换的楼房为一层或二层。如果置换的3-1-301室超出补偿合同约定的范围，根据交易习惯应另行订立书面的补充合同，对超出约定范围的部分再次进行明确，以避免产生纠纷，但双方并未订立书面补充合同，现双方说法不一，上诉人应对自己提出的主张及时提供证据，此举证责任应由上诉人承担。根据置换楼房的结构，一层为车库，二层或三层为住宅，双方在合同中约定的一层或二层就可以理解为现置换楼房中除去车库的二层或三层，被上诉人现置换的是三层，可以认定所置换的3-1-301室与合同约定的一致，不存在被上诉人变更合同内容的情形。如上诉人认为被上诉人没有补齐房屋差价及无偿占用车库，可另行诉讼，但不能成为不履行《房屋征用补偿合同》的理由。故上诉人上诉称被上诉人未支付楼层及面积差价，未全面履行合同义务，上诉人有权不为案涉房屋办理不动产权登记的理由不能成立，上诉人应当协助被上诉人办理置换房屋的产权登记手续。上诉人未按合同约定交付房屋，应当依法承担相应的房租损失和违约金，上诉人的该项上诉理由不能成立。对房租损失和违约金数额，一审法院也依法作出了认定，并无不当。 综上，上诉人阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费268元，由上诉人阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  柴兆军 审判员  袁振文 审判员  李润亮 二〇二〇年八月十九日 书记员  富 华