安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初2399号 原告：芮成利，男，1968年9月25日生，汉族，住安徽省长丰县双凤经济开发区。 原告：孔娟，女，1982年7月21日生，汉族，住安徽省淮南市大通区。 委托诉讼代理人：葛勇，安徽金的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张剑，安徽金的律师事务所律师。 被告：俞年胜，男，1974年12月27日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：王凯，安徽云旗律师事务所律师。 被告：合肥粤通置业有限公司，住所地：安徽省合肥市长丰县北城新区建设办公室2015-2017室，统一社会信用代码：91340121581526886A。 法定代表人：史爱国，总经理。 委托诉讼代理人：赵前辉，男，系公司员工。 原告芮成利、孔娟与被告俞年胜、合肥粤通置业有限公司（以下简称粤通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芮成利、孔娟委托诉讼代理人葛勇，被告俞年胜及委托诉讼代理人王凯，被告粤通公司委托诉讼代理人赵前辉，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告芮成利、孔娟向本院提出诉讼请求，请求判令：1．被告立即支付原告已交纳的位于长丰县双墩镇恒大帝景影城商铺1单元0243、0244房屋2019年3月至2019年12月的物业费共计40573元；2．被告支付原告上述房屋2018年12月1日至2019年11月30日拖欠的租金175280元；3．被告因逾期支付租金及物业费所产生的违约金17269元（以215853元为基数，自2019年12月13日起按月利率2%计算至2019年4月13日为17269元，此后顺延至款清之日止）；4．本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年9月9日，被告粤通公司将其开发的位于长丰县房屋出租给被告俞年胜用于酒店经营，签订租赁合同，约定租期为2015年12月1日至2023年11月30日。之后被告粤通公司在租赁期内又将上述0243、0244号房屋出售给案外人卢璐、夏明文和彭路，2017年10月5日，三案外人又将上述两套房屋出卖给两原告，双方签订存量房买卖合同，并于2018年6月28日将上述房屋过户至两原告名下。上述房屋自2019年3月至12月未交纳物业费，系原告向物业公司补交40573元物业费。根据两被告的约定，案涉商铺已过户至原告名下，原告已成为该合同的当然出租方，享有原出租人享有的权利和义务，该租赁合同对租期内房屋的物业费由被告俞年胜交纳已做明确约定，被告俞年胜现逾期未交纳物业费已构成违约。其次，原告作为房屋的所有权人，租金收益应当归原告所有，故被告俞年胜应当按原房屋租赁合同约定的租金标准将租金支付给原告。综上，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告俞年胜辩称：不同意原告的诉请。与我方签订租赁协议的是粤通公司，根据原告所立的案由及合同相对性，原告并非适格主体。且双方已于2019年1月29日签订解除协议，在协议中约定的租赁关系已于2019年2月28日解除，在此之前的房屋租金已交清，之后的租金、物业费不应由我方缴纳。原告陈述的2月28日房屋过户到原告名下，我并不知晓。在我方租赁期内，原告作为权利人并未告知我方，也未要求我方将租金等交给原告，根据三方补充协议，我方不应承担相应责任。被告粤通公司与原告或第三人之间如何约定，我方并不知晓。原告诉请的违约金无事实和法律依据。请求依法驳回其所有诉请。 被告粤通公司辩称：涉案房屋是2016年7月出售并更名徐修权。之后徐修权又将房屋出售给夏明文、卢璐、彭路，该房屋已经多次更名出售，早已不属于被告粤通公司，被告粤通公司不是本案适格主体。原房主夏明文、卢璐、彭路知情并认可案涉租赁协议，该租赁协议已于2019年1月29日解除。原房主将涉案房屋出售给本案原告，并未通知被告粤通公司，被告粤通公司不知情，且本案原告于2019年12月13日才接收该房屋。综上，请求驳回原告对被告粤通公司的全部诉请。 经审理查明：2015年9月9日，粤通公司（甲方）与俞年胜（乙方）签订《房屋租赁合同》，将其开发的位于长丰县地产（0243、0244、0245号）出租给乙方用于酒店经营，租期为2015年12月1日至2023年11月30日，租金自2018年12月1日开始收取，其中2018年12月1日至2019年11月30日租金为31170元……；租赁期内甲方有权转让房屋，房屋所有权转移后，甲方应告知乙方房屋所有权转移情况，所有权转移后房屋受让人即成为合同的当然出租方，享有甲方享有的权利和义务……。 合同签订后，粤通公司在租赁期内将上述0243、0244号房屋出售给案外人卢璐、夏明文和彭路。2017年10月5日，三案外人将上述两套房屋分别以2718000元、2464624元（总计5182624元）的价格出卖给芮成利。次日，芮成利又以6332000元的总价将上述两套房屋出卖给案外人代克文。代克文在合同签订后陆续支付了3200000元。在案涉商铺数次转让期间未办理不动产权证，2017年12月22日，案涉商铺的登记权利人是粤通公司；2018年3月28日，登记权利人变更为夏明文、卢璐、彭路；2018年6月28日，登记权利人变更为芮成利和孔娟。2019年1月29日，粤通公司与俞年胜签订解除协议，确认合同于2019年2月28日解除，粤通公司收取了俞年胜解除合同前两个月租金29208元。 2018年7月23日，案外人代克文向本院提起其与芮成利之间关于案涉商铺买卖的撤销合同之诉，经过本院、合肥市中级人民法院二审审理终结，认定“芮成利在2017年10月5日与当时的案涉商铺所有权人签订了《存量房买卖合同》，其基于该买卖合同有权处分案涉商铺……代克文的合同目的可以实现……”，最终驳回了代克文要求撤销合同、返还购房款的诉讼请求，该案于2019年8月11日生效，之后双方继续履行合同。2019年12月20日原告将案涉商铺产权登记至代克文两个儿子名下。产权转移登记前，原告缴纳了2019年3月1日-12月13日的物业费40573元。 以上事实有《房屋租赁合同》、房产证、《存量房买卖合同》、物业费发票、（2019）皖01民终5624号民事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，案涉商铺的租赁合同应合法有效，合同双方应依约履行。在案涉商铺所有权变动后，原出租人的租金收益应由变动后的产权人收取，故，粤通公司应将收取俞年胜解除出租合同前的两个月租金29208元退还给当时的产权人芮成利、孔娟，并依法支持自起诉之日（2020年5月27日）起按年利率6%支付利息损失。 至于原告要求粤通公司、俞年胜支付2019年3月-12月的物业费的诉讼请求，根据查明事实，粤通公司与俞年胜的租赁合同已于2019年2月28日解除，租赁合同自3月已终止履行，故原告依据租赁合同要求粤通公司、俞年胜支付物业费的依据不足。本院认为，商铺的占有使用应是产权人的自主行为，原告在2018年6月28日即已取得产权，并未向出售人或使用人主张占有使用，相反却将未取得产权的商铺予以转让，并在转让经法院确认有效后，双方履行合同并办理过户登记。登记过户之前，原告才于2019年12月13日缴纳物业费。由此，原告缴纳物业费的行为应是其对此期间占有案涉商铺的事实予以确认。综上，原告要求粤通公司、俞年胜支付物业费的主张依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、合肥粤通置业有限公司于本判决生效之日起五日内一次性退还芮成利、孔娟租金29208元及逾期利息（以29208元为基数，按年利率6%，自2020年5月27日起至款清之日止）； 二、驳回芮成利、孔娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4797元减半收取2399元，由被告合肥粤通置业有限公司负担265元，原告芮成利、孔娟负担2134元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 如本判决生效后，义务人拒不履行给付义务的，权利人可在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内，依法向本院申请执行。 审判员  叶荣伟 二〇二〇年八月十四日 书记员  周 莉