舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初1466号 原告（反诉被告）：陆增辉，男，1973年10月28日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告（反诉被告）：唐盛芳，女，1972年8月28日出生，汉族，住舟山市定海区。 两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：刘勇平。 两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：尤丽萍。 被告（反诉原告）：蒋建美，女，1981年1月14日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：周琨，北京大成（舟山）律师事务所律师。 原告陆增辉、唐盛芳与被告蒋建美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告蒋建美提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人尤丽萍、被告（反诉原告）蒋建美及其委托诉讼代理人周琨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陆增辉、唐盛芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒋建美支付剩余房款50580元、违约金2830元；2.判令被告承担律师代理费3000元。事实和理由：原告陆增辉、唐盛芳原系坐落于舟山市定海区××街道××公寓××幢××单元××室房屋（以下简称“2702室房屋”或称为“案涉房屋”）的所有权人。2019年10月30日，被告蒋建美向两原告租赁2702室房屋。合同约定租期一年，自2019年11月5日至2020年11月4日；每月租金7000元，每半年付清；租赁期间的水电费、煤气费、有线电视费等均由被告自理，物业费由原告承担；被告支付押金7000元。合同签订后，被告支付了半年租金及押金共计49000元。2020年4月，被告要求购买2702室房屋（含车位一个）。双方签订了《房屋买卖合同》。该合同约定，房屋成交价2830000元，办理房屋买卖交易手续时所缴纳的一切税、费均由被告承担；被告于2020年4月15日付款300000元作为购房定金，2020年4月20日之前付款700000元，2020年5月20日之前付款1830000元；原告于2020年5月20日将房地产及附属物移交给被告；被告不能按期付款，每逾期一天，支付相当于总房款千分之一的滞纳金。合同签订后，被告于2020年4月15日支付定金300000元，4月20日支付350000元，经原告同意延迟一天于4月21日支付350000元。2020年4月20日，被告向原告出具欠条和承诺书，确认欠购房款1830000元，承诺于2020年5月20日之前全部付清房款，如违约，产生的律师费、诉讼费、违约金均由被告承担。2020年5月18日，被告向原告表示，原租赁合同的押金7000元、已交的4个月物业费抵作房款，房屋交易的税费由原告承担，只愿意支付余款1774189元，而不是1830000元。2020年5月19日，被告支付了1774189元，拖欠剩余房款55811元。被告支付押金7000元，代付2020年1月至5月物业费2745元属实，但被告尚欠2020年5月5日至5月20日的租金3500元、租赁期间的水电费、煤气费864.20元、数字电视费150元，故原告就租赁合同需返还被告的款项为5230.80元。原告同意该款抵扣，抵扣后被告尚应支付购房款50580元。然而，被告表示不愿支付余款。原告认为，双方之间的房屋买卖合同合法有效，被告拖欠购房款余款未付，已违约。原告主张的违约金是按总房款的千分之一计算的，对比合同约定已自动调低。 蒋建美辩称，原告的诉讼请求应依法驳回。一、被告无需支付购房款、违约金。原告陆增辉联系中介人起草房屋买卖合同。合同签订时，陆增辉称2702室房屋已超过纳税年限，其不需要缴税。中介人也说该房屋大概缴百分之三的税，原告方无税费，去年其代办的交了8万余元税。中介人自称有十几年从业经验，被告对其有信任感。被告以为税费仅7万余元，遂同意由被告承担税费。过户当天，双方签订了《浙江省二手房买卖合同》，两原告让中介写好欠条、承诺书，由被告签了字。之后，被告在缴纳税费时，才知道买方承担的税费是74645.21元，卖方需承担的税费是46615.50元。被告为原告代缴税费后，曾多次与原告协商税费承担事宜，但未果。被告认为，被告因对原告及中介人的说法产生错误认识，以为案涉房屋买卖所涉税费仅7万余元，才会同意以283万元购买房屋，及同意承担房屋买卖交易所涉一切税费。原告及中介人在房屋买卖过程中未披露双方真实税负情况，导致被告对税费产生重大误解，在违背真实意思的情况下约定了房屋买卖合同的第六条，即办理房屋买卖交易时所缴纳的一切税、费均由被告承担之条款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条的规定，该合同条款应予撤销。案涉房屋已过户给被告，于2020年4月20日前交付给了被告，原告自2020年4月20日起已无法律依据向被告收取任何租金。被告基于此前的房屋租赁合同已向原告支付半年租金及押金共计49000元。被告已将债权债务抵扣后的剩余购房款支付给原告。经核算，被告并不拖欠房款，原告还需返还被告2576.30元。二、被告无需承担原告因本案支出的律师代理费。另，《房屋买卖合同》中约定的违约金数额过高，不符合法律规定。 蒋建美向本院提出诉讼请求：1.判令撤销反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋买卖合同》第六条；2.判令反诉被告陆增辉、唐盛芳向反诉原告返还款项2576.30元。事实和理由：（与本诉答辩意见第一点相同的部分，详略）反诉被告应向反诉原告返还租金及押金10500元（租金指2020年4月21日至5月4日的3500元）、垫付的2020年1月至4月物业费2286元，共计12786元，抵扣剩余购房款9195.50元、水电费864.20元、数字电视费150元后，反诉被告还需返还反诉原告2576.30元。 陆增辉、唐盛芳辩称，反诉诉讼请求应予驳回。一、房屋买卖合同系双方真实意思表示，不存在重大误解等可撤销的事由。2020年4月20日，反诉被告交付了权属证书，办理了过户手续，反诉原告缴纳了所有税费，出具了183万元的欠条，未对税费提出任何异议。当日中午，反诉原告发信息给反诉被告，要求延迟一天支付350000元，仍未提出在该款中扣除税费。次日反诉原告支付了350000元，尚欠款项与欠条金额一致。这说明双方在此时对税费的理解完全一致，反诉原告不存在误解。二、反诉被告虽于2020年4月20日将房屋过户到反诉原告名下，但双方约定房屋交付在5月20日，这是特指租赁合同关系持续到5月20日。另，房屋买卖的相关内容双方已约定好了，中介人是反诉被告找来帮忙写合同的，没有收取中介费。 本院经审理认定事实如下：对本诉原告陆增辉、唐盛芳诉称的租房合同内容、租金及押金支付事实、房屋买卖合同内容、购房款支付事实、欠条及承诺书内容、本诉原告支付租赁期间水电费、煤气费864.20元、数字电视费150元的事实、本诉被告支付2020年1月至5月物业费2745元的事实，反诉原告诉称的买方税费74645.21元、卖方税费46615.50元以及反诉原告已支付买卖双方税费的事实予以确认。 另查明： 1.《房屋买卖合同》第六条约定“甲、乙双方商定在办理房屋买卖交易手续时所缴纳的一切税、费均由乙方承担”。该合同第七条约定“双方同意于2020年5月20日（房款付清后）由甲方将上述房地产、装饰、设施及其他附属物完好的移交给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的房屋使用权一并移交给乙方，上述房屋风险责任也即日起转移给乙方。”前述甲方是指本诉原告，乙方是指本诉被告。该《房屋买卖合同》是填充式格式文本，前述第六条中乙方系手写，其余为格式化内容；第七条中日期系手写，其余为格式化内容。《房屋买卖合同》还约定2020年4月20日办理房屋买卖权属过户手续。该《房屋买卖合同》系2020年4月15日由中介人经手签订，但原、被告双方在此前已经商定房款为283万元。 2.2020年4月20日过户时，本诉原告先行离开，后本诉被告办理了缴纳税费的手续。案涉不动产于该日登记在本诉被告名下。 3.2020年4月27日，本诉被告通过微信联系中介人，对税费提出质疑，中介人表示其仅是帮忙写合同，对税费多少是不会说的。2020年5月19日，本诉原告通过微信向本诉原告陆增辉发送抵扣清单，表示应付房款为1774189元。 4.本诉被告蒋建美为案涉房屋支付了2020年度的物业费6859元（每月572元）。 5.本诉原告因本案诉讼支出了律师代理费3000元。 上述事实有本诉原告提供的原房屋所有权证、土地使用权证、《房屋买卖合同》、欠条、承诺书、银行电子回单、微信收款记录、《租房合同》、银行账户历史明细清单、数字电视费发票、《委托代理合同》及律师代理费发票，反诉原告提供的《租房合同》、《房屋买卖合同》、《舟山市存量房买卖合同》、不动产权证、购房发票、税收缴款书、物业费发票、微信聊天记录，以及原、被告陈述予以证实。 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖合同》第六条约定“甲、乙双方商定在办理房屋买卖交易手续时所缴纳的一切税、费均由乙方承担”。现反诉原告蒋建美主张其系基于重大误解才接受了该条款约定内容，但其未能证明存在重大误解的情形。出卖方的税费约定由买受方承担，是本地房屋买卖中的通行做法，本案所涉房屋买卖合同并非特例。且出卖方的税费负担亦属正常，并无特殊情况。反诉原告关于反诉被告及中介人未披露双方真实税负情况之主张亦不能成立。首先，关于税负情况当事人应当自行了解。本案的房屋买卖系当事人自行接洽，并非中介人居间促成，所谓的中介人仅是帮助签订一份书面合同，其并无告知税负情况的义务。其次，反诉原告主张反诉被告、中介人曾称出卖方无需缴税，但不能举证证明该节。综上，反诉原告要求撤销《房屋买卖合同》第六条的诉讼请求，本院不予支持。 《房屋买卖合同》约定本诉被告蒋建美应当支付购房款2830000元，现该被告仅支付了2774189元，尚欠55811元是事实。鉴于双方之间之前存在房屋租赁合同关系，本诉被告支付了押金7000元、至2020年5月4日的租金42000元，垫付了2020年1月至2020年5月的物业费2860元（每月572元×5个月），故其有权要求以上述款项中可返还部分，折抵应付购房款。关于租金、物业费，双方的争议在于上述费用应计算到何时。虽然案涉房屋已于2020年4月20日过户到本诉被告名下，且本诉被告基于房屋租赁关系一直实际居住使用该房屋，但鉴于双方在《房屋买卖合同》中约定2020年5月20日（房款付清后）交房，故本院认为在2020年5月20日之前，本诉原告陆增辉、唐盛芳仍有权收取租金，并有义务支付物业费。又，本诉原告亦支付了租赁期间水电费、煤气费864.20元、数字电视费150元。综上，基于房屋租赁合同，双方之间的费用结算应如下，本诉被告可退押金7000元，可退截止2020年5月19日的物业费2650元（572元×4个月+572元÷30天×19天），应付2020年5月5日至2020年5月19日的租金3500元，应付水电费、煤气费864.20元、数字电视费150元，最终本诉被告可退得5135.80元，即可按此金额折抵应付购房款。现本诉原告同意按5230.80元折抵，折抵后主张由本诉被告支付剩余购房款50580元，系其对民事权利的自愿处分，本院不予干预。本诉原告要求本诉被告支付剩余购房款50580元的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告返还款项2576.30元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 本诉被告逾期付款，已违约，应承担违约责任。《房屋买卖合同》对于买受方逾期付款的违约金有约定，而本诉原告已主动调低违约金至2830元，已属合理。故本诉原告要求本诉被告支付违约金2830元的诉讼请求，本院予以支持。双方对于律师代理费的承担有约定，故本诉原告要求本诉被告承担其支出的律师代理费3000元的诉讼请求，本院亦予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、本诉被告蒋建美于本判决生效之日起三日内向本诉原告陆增辉、唐盛芳支付购房款50580元、违约金2830元、律师代理费3000元； 二、驳回反诉原告蒋建美的诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1210元，减半收取605元，由本诉被告蒋建美负担，反诉案件受理费25元，由反诉原告蒋建美负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  张卓峰 二〇二〇年八月二十八日 书记员  陈 洁