浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初2533号 原告：湖州奇钒防护科技有限公司，住址：湖州市吴兴区吴兴大道1319号吴兴物联产业园3号楼八8幢。 法定代表人：朱雪平。 委托诉讼代理人：倪小明，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：湖州浩成投资有限公司，住址：湖州市吴兴大道999号湖州多媒体产业园9号楼B栋302室。 法定代表人：郝琰明。 委托诉讼代理人：叶欣，浙江广诚律师事务所律师。 原告湖州奇钒防护科技有限公司（以下简称奇钒公司）与被告湖州浩成投资有限公司（以下简称浩成公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理。依奇钒公司的申请，本院依法作出民事裁定书对浩成公司的财产采取保全措施。本案依法由审判员黄剑适用简易程序于2020年6月28日公开开庭进行了审理，原告奇钒公司的委托诉讼代理人倪小明、被告浩成公司的委托代理人叶欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奇钒公司起诉称：2018年1月25日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》4份，合同约定：由奇钒公司购买浩成公司承建的坐落于湖州市吴兴区××道××号××幢××层××幢××层××幢××层××幢××层房屋，购房款为15842697元；付款方式及期限为首期付款6762697元，余款9080000元通过银行按揭贷款支付。浩成公司应在2017年7月1日前交付房屋；若逾期交房，逾期不超过60日，自2017年7月2日起至实际交付之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买方有权解除合同，但若买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自2017年7月2日起至实际交付之日止，卖方按日向买告支付己交付房价款万分之五的违约金。现奇钒公司己按约支付了房款，浩成公司未能按约交付房屋。当事人应当按照约定履行自己的义务。浩成公司逾期交付使用房屋的行为已违反双方约定和法律规定，侵害了买方的合法权益，并给买方造成经济损失。为维护自己的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告继续履行合同向原告交付符合合同第九条约定的商品房；2.被告支付原告自逾期之日起至商品房实际交付之日止的逾期交房违约金（以已付房价款15842697元为基数、按每日万分之五自2017年7月2日起至实际交付商品房之日，暂计算至2020年2月29日为7707472.09元）；3.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，奇钒公司将诉讼请求第二项中违约金部分计算方式调整为：分别以己付房价款4762697元、2000000元、4220000元、4860000元为基数，按每日万分之五分别计算自2017年7月2日、2017年7月14日、2018年8月17日、2019年1月25日起至实际交付商品房之日。 浩成公司在庭审中口头答辩称：一、涉案房产在2019年5月7日已交付奇钒公司，其要求继续履行交房义务无事实依据。二、双方商品房买卖合同第九条系无效条款。双方合同签订时间为2018年1月25日，而约定的交房时间为2017年7月1日，故该条款无效，奇钒公司不得依据该条款主张交房。三、合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。四、本案所涉的部分购房款，由第三方支付的意向金变更而来，浩成公司确认变更的时间为2020年6月28日庭审当日，奇钒公司付款的时间应当以浩成公司确认第三方意向金变更为奇钒公司的购房款时间为准。 针对浩成公司的答辩意见，奇钒公司当庭补充如下意见：2018年5月30日，双方达成申请协议一份，浩成公司即对奇钒公司的已付购房款进行了确认，并非浩成公司辩称的在庭审中才予以确认。2019年奇钒公司仅对涉案房屋进行了装修，并非交房，涉案房屋至今尚未竣工验收，奇钒公司客观上无法正常营业。关于违约金条款，合同系浩成公司提供的格式合同，系双方的真实意思表示，应当合法有效。浩成公司抗辩违约金过高，应当由其承担举证责任，证明损失高于损失的1.3倍。 奇钒公司为支持其诉讼请求，向本院提交并在庭审中出示了如下证据： 1.商品房买卖合同，证明双方之间签订买卖合同关系，并对交房时间、违约责任等进行明确约定； 2.结算业务付款通知、湖州瑞邦手套有限公司出具的证明、中国农业银行个人账户明细、借款借据、收据、申请协议，证明奇钒公司已向浩成公司付清房款； 3.增值税纳税申请表、减免税明细表，证明奇钒公司一直未营业； 4.税收完税证明书，证明奇钒公司未营业但有税收缴纳； 5.财务报表，证明奇钒公司一直未营业； 6.照片打印件，证明奇钒公司装修工程已停工。 7.联创谷认购书，证明湖州瑞邦手套有限公司于2017年1月至4月期间，陆续与浩成公司签订认购书，认购本案所涉的商品房。 浩成公司向本院提交吴兴物联产业园钥匙交接清单一份，证明已于2019年5月期间向奇钒公司交付涉案房屋，交接了房屋钥匙。 本院经审理，认定事实如下：2017年1月至4月期间，浩成公司与案外人湖州瑞邦手套有限公司（以下简称瑞邦公司）签订联创谷认购书四份，约定由瑞邦公司认购浩成公司开发的湖州市联创谷项目一期2-A、3-A、4A以及3-B等房产。认购书同时约定，应于217年1月21日、4月27日等时间前签订销售合同。 2018年1月25日，奇钒公司与浩成公司签订商品房买卖合同四份，约定由奇钒公司购买浩成公司开发的2幢A1-4层、3幢A1-4层、3幢B1-4层房屋、4幢A1-3层房屋，价款分别为4058271元、4058271元、3690603元、4035552元，首付款分别支付1628271元、1628271元、1480603元、2025552元，余款通过银行按揭贷款完成；交房时间均为2017年7月1日。上述四份合同同时约定：交房条件为：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部分出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。出卖人逾期交房的，应承担违约责任：1.逾期不超过60日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2.逾期超过60日后，买方有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。 另查明，上述认购书签订后，瑞邦公司于2017年1月10日、4月7日、4月18日、4月19日、6月20日、7月14日等分别支付了购房款1500000元、1000000元、300000元、700000元、1262697元、2000000元，合计6762697元（其中2017年1月10日及4月18日通过沈站方账户支付）。2018年5月，奇钒公司与浩成公司达成合意，浩成公司确认截止至2018年5月30日前已合计收到购房款6762697元。后奇钒公司又于2018年8月17日、2019年1月25日分别通过银行贷款支付购房款4220000元、4860000元。至此，奇钒公司已全额支付了购房款。上述协议签订后，浩成公司向奇钒公司于2019年5月向奇钒公司交付了房屋钥匙，后奇钒公司着手进行装修。涉案房屋因消防验收未能通过，至今未能通过综合验收。 再查明，以4762697元、2000000元、4220000元、4860000元为基数，按照万分之三每日分别计算自2017年7月2日、7月14日、2018年8月17日、2019年1月25日至2020年8月25日期间的违约金合计为4104228.46元。 上述事实，由奇钒公司提交的商品房买卖合同、申请协议、银行结算凭证、联创认购书等证据并结合双方庭审中的陈述等予以证实，本院对其证明力予以确认。 本案争议的焦点：一、涉案房屋是否交付？二、商品房买卖合同关于交房时间的条款是否有效？三、违约金是否过高？ 本院认为：奇钒公司与浩成公司之间的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照双方合同约定，浩成公司应当向购房者交付完成综合验收的房产。庭审中，双方确认一致：合同签订后奇钒公司已支付了全部购房款，涉案房屋主体已完工，并于2019年5月交付了钥匙，但因消防未能通过验收，致使涉案房产至今未能通过竣工综合验收。现涉案房屋尚未完成竣工验收，浩成公司存在瑕疵履行的情形，奇钒公司要求浩成公司继续履行，交付完成验收的房产，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 本案商品房买卖合同签订的时间为2018年1月25日，但合同中约定的交房时间为2017年7月1日，早于合同签订时间。奇钒公司以此抗辩该条款无效。对该条款的效力，本院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利。遵循双方当事人真实意思且不违反法律强制性禁止性规定的合同及其条款，应当合法有效。当事人主张合同条款无效的，该条款应当符合法律规定的无效情形。本院审查认为，本案所涉的交房时间条款，不具有合同法规定的合同无效情形，浩成公司亦未能举证证明其具有意思表示上的瑕疵。另从交易过程看，本案双方交易的房产，在2017年1-4月期间，先由案外人瑞邦公司与浩成公司签订认购书并支付了部分购房款，后续浩成公司确认瑞邦公司已付款项作为奇钒公司的购房款，并与奇钒公司签订商品房买卖合同。同一标的房产上，认购、付款及签订买卖合同，具有连续性；奇钒公司在合同签订前已支付了部分购房款，双方约定在2017年7月1日前交房符合意思自治及公平原则。浩成公司作为合同相对方，交房时间作为其重要的义务条款，其在合同签订时自身有审慎审查义务，现仅仅以交房时间早于合同签订时间而确认该条款无效，本院不予采信。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当予以减少。本院综合考量双方合同约定的逾期交房违约责任、浩成公司逾期的期间、奇钒公司就购置涉案房产申请贷款支付利息、实际占有房屋的情况等，综合审查其损失情况，酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为万分之三每日，计算基数及起算时间以奇钒公司付款时间以及双方约定的交房日期为基准，由本院综合核定。具体数额，以本院核定为准，超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、被告湖州浩成投资有限公司应向原告湖州奇钒防护科技有限公司继续履行商品房买卖合同四份（编号为2018330502YS0063400、2018330502YS0063386、2018330502YS0063493、2018330502YS0063407），交付通过综合验收的相应房产； 二、被告湖州浩成投资有限公司应支付原告湖州奇钒防护科技有限公司违约金4104228.46元（暂计算至2020年8月25日，自2020年8月26日起以15842697元为基数、以日利率万分之三计算至实际交房之日止），限于本判决生效之日起七日内给付； 三、驳回原告湖州奇钒防护科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费65752元，减半收取32876元，财产保全费5000元，合计诉讼费37876元，由原告湖州奇钒防护科技有限公司负担4876元，由被告湖州浩成投资有限公司负担33000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 黄 剑 二〇二〇年八月二十五日 书记员 钱涧英 ?