安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初3473号 原告：江守鸿，男，汉族，1973年1月18日出生，住上海市浦东新区。 特别授权代理人：卞世德，安徽万廷鹏律师事务所律师。 特别授权代理人：程玉峰，安徽立能律师事务所律师。 被告：郑东，男，汉族，1975年11月12日出生，户籍地：安徽省霍山县，经常居住地：安徽省六安市。 特别授权代理人：石启仁，上海华荣律师事务所律师。 原告江守鸿与被告郑东租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告江守鸿特别授权代理人卞士德，被告郑东及其特别授权代理人石启仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江守鸿向本院提出的诉讼请求：1．判处解除原被告所签订的“租赁合同”；2．判处被告给付欠原告的房屋租金265400元（暂计算至2020年5月31日，以后租金直至房屋交付时付清）、合同约定的免租期租金63333.33元以及被告向原告按所欠房租总额日千分之五标准支付利息222345元，以上合计551078.33元；3．判令被告承担并结清租赁该房屋期间所产生的水、电、天然气、电话、网络及物业管理费等费用；4．限期被告注销或迁出在该房屋所注册登记的公司；5．本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年10月1日原告将位于六安市香格里拉小区原售楼处的房屋出租给被告作经营中餐馆使用，双方签订了“租赁合同”，在租赁合同中双方就租期、租金及违约责任等内容进行了明确规定，然在合同履行过程中被告拒不履行按期支付租金之义务，截止2020年5月31日，计欠到原告租金265400.00元、免租期租金63333.33元、利息222345.00元，合计人民币551078.33元。此款虽经原告催要，但被告总以种种借口拖延怠于支付，原被告所签订的“租赁合同”合法有效，被告拖欠原告租金之行为系一种严重的违约行为，理应承担合同约定的违约责任。 被告郑东辩称：一、原告存在违约行为，原告提供的房屋实际面积与合同约定的面积不符，差额巨大。案涉房屋是两层，总面积900平方左右，被告租赁主要在二楼及一楼门厅部分，一楼大部分由原告出租给其他商户开超市，超市面积估算三、四百平方米，实际上原告提供给被告的租赁面积只有四、五百平方米，而合同约定建筑面积为800平方米；二、被告确实存在拖欠原告部分租金的事实，但并非被告有意违约，而是系客观原因导致，被告租赁房屋用于经营中餐，饭店开业不久门前马路封路拓宽施工，致使被告无法正常营业，后遇到疫情导致不能营业，符合合同法规定的不可抗力和情势变更，基于以上两点，被告对原告的所有诉讼请求均不认可。对于诉讼请求第一项：被告不同意解除合同，要求继续履行；第二项：拖欠的租金被告愿意偿付，但应该减免疫情期限三个月的租金，至于免租期内的房租以及按房租总额计算的滞纳金，因被告不存在违约行为，所以该项诉请没有法律依据，退一步说，即使被告存在违约行为，原告请求的违约损失过高，法院不应予以支持；第三项：要求被告支付水、电等其他费用，这些费用是由被告向第三方交付，原告作为诉请提出缺乏法律依据；第四项：因为被告不存在违约行为，要求继续履行合同，所以不认可；第五项：本案诉讼费超出合理请求部分应由原告承担，合理的部分被告可以承担一部分。 原告江守鸿为证明其主张提供下列证据： 证据一：原、被告身份证复印件各一份；证明原、被告身份情况； 证据二：房屋租赁合同一份；证明1．原、被告存在房屋租赁合同关系；2．双方约定租赁期限为8年，根据合同第四项第4-3条约定：乙方付三押二，先付后用（需要提前10个工作日支付下3个月房租）。但被告违约没有按约定支付租金，原告根据合同第九项9-2条约定有权解除合同，并有权要求被告支付租金；3．根据合同第三项3-3条约定：装修免租期为2个月，自2018年10月1日起至2018年11月30日止，若乙方违约则甲、乙双方有关装修免租期内收租金的约定自始无效，原告要求被告支付免租期租金合法有据；4．根据合同第五条5-2、5-3项约定：租赁期间因使用该房屋所产生的水、电、天然气、电话、网络及物业管理费等费用均由乙方承担并交纳，被告没有交纳也属违约，原告诉请由被告承担，有合同依据。 被告郑东质证意见： 对证据一无异议；证据二无异议，但证明目的有异议，房屋租赁面积合同约定800平方米，产权证面积是900平方米左右，但一楼超市已占三、四百平方米，应由原告补充证据证明租给被告实际面积；免租期房租约定无效，即违约责任，与后面逾期支付违约金千分之五责任是同一事项，重复评价，且原告计算诉讼请求的两种违约金算法相加，高于原告实际损失，若法院判决解除合同，对该违约金应该予以调整，不应支持。 经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据，被告对证据一无异议，本院予以认证；对证据二证明目的有异议，认为实租面积不足，违约责任重复平价等，本院将结合案件事实予以考虑。 经审理查明：2018年10月1日原告江守鸿（出租方、甲方）与被告郑东（承租方、乙方）签订《租赁合同》，将位于安徽省六安市香格里拉住宅小区原售楼处租给被告郑东，用于开办中餐馆。该租赁房屋共2层，乙方承租第二整层及一层部分，建筑面积约800㎡。该合同第三条（交付日期和租赁期限）：3-1甲乙双方约定，甲方于2018年10月1日按现状向乙方交付该房屋；乙方经多次实地勘察并认可现状，认可符合租赁用途。3-2租赁期限：自2018年10月1日起至2026年9月30日止。3-3装修免租期：共2个月，（自2018年10月1日至2018年11月30日）甲方实际交付房屋之日起算，甲方同意免收该期间的租金，但：（1）装修免租期内，乙方应按照正常标准支付物业费用；（2）如因乙方违反本合同约定导致甲方解除合同的，或者乙方擅自解约的，则有关装修免租内免收租金的约定自始无效，乙方需补交免租期的全部租金。3-4租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；但如甲方与产权人续租成功且甲方继续对外出租该房屋的，则乙方在同等条件下享有优先续租权。第四条（租金、支付方式、期限和递增）：4-1租金：本合同所述物业年租金为：38万元，租金为先付后用，甲、乙双方约定，在租赁期限内，每年调整一次租金标准，即下一年的租金在上一年租金的基础上递增6%。如第一年为38万元、第二年为38万元×1.06＝402800元……。4-3支付期限：租金支付方式为：付三押二，先付后用（需要提前10个工作日支付下三个月房租），首期租金须在合同签订后7个工作日内与保证金一并支付。在约定之日未能支付租金的，每逾期1日需向甲方支付应付但未付的总额的千分之五的违约金；如果乙方延迟支付租金达10日的，则甲方有权按照第九条约定单方解除本合同，本合同自甲方向乙方预留的送达地址发书面解约通知之日起解约；乙方应在解除之日5日内将房屋交还给甲方。第五条（租赁保证金、物业费和其他费用）5-1租赁保证金：甲乙双方约定，乙方应在合同签订后20日内向甲方支付房屋租赁保证金，金额为相当于当年2个月的租金，即65000元，于租赁关系终止时，在乙方付清应付费用后（包含违约金等），10日内无息退还乙方。5-2物业费：物业费由该小区物业管理公司收取，费用由乙方自行向物业公司交付。5-3其他费用：租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、天然气、通讯以及由乙方装修和添置的设备维护等费用，均由乙方承担。5-4乙方未按本合同约定支付租赁保证金或者其他应由乙方承担的费用的，每逾期1日需向甲方支付应支付但未支付的总额的千分之五的违约金；如果乙方迟延支付达10日的，则甲方有权按照第九条约定单方解除本合同，本合同自甲方向乙方预留的送达地址发书面解约通知书之日起解除；乙方应在解除之日起5日内将房屋交还给甲方。第九条（解除本合同的条件）：9-1甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……；9-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；若该违约不足以抵付另一方遭受的损失的，违约方还应偿还实际损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10个工作日内仍未交付的；（二）在租赁期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，甲方承担违约和赔偿责任。（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途、导致房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期支付或拖欠租金、物业费等费用累计超过10日的。第十条（违约责任）……10-5租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付按解约当年租金标准的6个月的租金作为赔偿。甲方可直接从乙方租赁保证金中扣除，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。10-6租赁期间，除本合同另有约定外，任何一方违反本合同约定，经守约方书面提出后仍未该正的或虽改正但仍不符合本合同约定的，则守约方有权单方解除本合同，违约方需赔偿因此给守约方带来的损失（损失难以确定的，则双方同意该损失不低于2个月的租金）……。同日江守鸿与郑东签订《附件》，约定：一、在租赁合同期内，甲方承诺不再引进湘菜系列中餐馆。二、因市政修路，甲方如向产权所有人申请租金优惠，乙方同样享有相应的优惠。三、甲方承诺向乙方提供甲方所签合同人（张昌福）授权江守鸿的委托书。四、因甲方与房屋产权所有人产生纠纷，导致乙方不能正常营业，所造成的损失由甲方承担。合同签订后，被告郑东进行装修使用，支付保证金6.5万元，被告郑东将2019年9月30日前房租已经支付完毕。现原告江守鸿以被告迟延支付租金构成违约，诉至法院。 本院认为，本案争议焦点是原告江守鸿主张解除合同，而被告郑东请求继续履行合同。本院被告郑东因迟延支付租金，原告按照合同约定主张解除合同，且被告郑东未与原告江守鸿就租金迟延交付达成合意，现仍未将尚欠租金支付完毕。郑东虽辩解该合同在履行期间，因市政修路等因素导致合同履行受影响，以及租赁物面积不足等，其应另循法律途径解决该合同变更或解除问题，故其主张继续履行合同无依据。被告郑东迟延支付租金构成违约，主张解除合同，本院予以支持。 关于本案的违约问题：原告主张被告给付欠付租金265400元，对此被告郑东无异议，但对原告主张支付免租期2个月租金和支付欠租期间利息问题有异议，认为是重复评价被告违约行为。本院认为，原、被告在合同中关于免租期约定是在合同第三条关于租赁物交付日期和租赁期限项下，该约定逻辑结构是为租赁物交付约定，本案原、被告对租赁物交付约定无异议，至于原告主张租金利息问题实质是迟延支付租金构成违约问题，故对原告该项主张，本院不予采信。原告请求被告支付后期租金问题，因原告主张解除合同，后期租金实质房屋占用费，按照年租金38万元，从2020年6月1日起至被告实际返还该房时止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、解除原告江守鸿与被告郑东签订《租赁合同（2018年10月1日）》和《附件（2018年10月1日）》； 二、被告郑东于本判决生效之日起十五日内支付原告江守鸿租金265400元（从2019年9月30日到2020年5月31日）； 三、被告郑东支付原告江守鸿房屋占用费（从2020年6月1日起，按照年租金38万元计算到该房实际返还给原告江守鸿时止）； 四、驳回原告江守鸿其他诉讼请求。 案件受理费9310元，减半收取4655元，由被告郑东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  程峰 二〇二〇年八月十七日 法官助理刘宝晨 书记员张玲玉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。