河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民再42号再审申请人(原审原告):李传军，男，汉族，1970年10月29日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：温保林、徐双杨（实习），河南鹰与鲨律师事务所律师。被申请人(原审被告)：李国瑞，女，汉族，1968年4月19日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李文举，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛山青，河南良仁律师事务所实习律师。第三人：黄喜军，男，1966年5月27日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李琳，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛山青，河南良仁律师事务所实习律师。再审申请人(原审原告)李传军因与被申请人(原审被告)李国瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2019)豫0103民初12718号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月24日作出（2020）豫0103民申154号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李传军及其委托代理人温保林、徐双阳，被申请人李国瑞的委托诉讼代理人李文举，第三人黄喜军的委托诉讼代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李传军再审称：1.判令撤销（2019）豫0103民初12718号民事判决，改判被申请人履行双方签订的房屋买卖合同，交付上述房屋并协助申请人办理位于郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼东户房屋产权过户手续；改判被申请人支付申请人违约金500000元；改判被申请人承担一审全部诉讼费用；2.判令被申请人承担本案再审费。事实与理由：1、一审法院判决遗漏申请人诉讼请求，判决没有具体的执行事项，导致判决无法执行，申请人与被申请人房屋买卖合同纠纷未得到实质解决。申请人在一审中明确提出诉讼请求：“判令被告履行双方签订的房屋买卖合同，交付上诉房屋并协助原告办理位于郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼东户房屋产权过户手续”，一审法院在判决第一项只是简单判决申请人与被申请人继续履行于2016年9月4日签订的《房地产买卖合同》，对于申请人“交付上述房屋并协助原告办理房屋产权过户手续”的诉讼请求给予忽略，并且未明确继续履行的具体内容，申请人在一审判决生效后，要求被申请人按照一审判决继续履行房屋买卖合同，被告未履行。现生效判决因无具体执行内容无法执行，申请人权利无法得到救济，申请人与被申请人房屋买卖合同纠纷未得到实质解决。2、一审法院判决未支持申请人违约金诉讼请求，认定双方共同承担被申请人违约的法律后果，系事实认定错误。合同签订时，双方均知情涉案房屋未登记在被申请人名下，但是合同第十六条第二项中明确约定，此房产证下发后，申请人、被申请人须互相积极配合办理过户及按揭手续。2017年12月7日郑州胜利房地产营销策划有限公司出具证明表示，因被申请人一直未能办理房产证，导致申请人在支付10万元定金及50万元首付款后，一直不能办理银行按揭手续，被申请人违约行为导致申请人不能按合同继续履行。且2018年5月25日，涉案房屋已经登记在被申请人名下，申请人多次催促被申请人按照合同约定交付房屋并办理相应手续，被申请人在有能力继续履行合同的情况下，不履行相应义务，其行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任。综上所述，一审法院遗漏申请人重要诉讼请求，且关键事实认定错误，申请人现申请再审，请求贵院支持申请人的再审请求。李国瑞再审辩称，第一，根据双方签订的合同应在合同生效的四个月内即在2016年12月31日将房产的价款支付给被申请人，到期后申请人没有按照合同支付全部房款，后经多次协商没有达成一致协议，2017年7月4日被申请人向申请人发出解除合同通知书，申请人也于7月5日回复一份告知书，称收到解除合同通知书。根据法律规定，如果申请人认为被申请人的解除合同通知书没有效力应当向法院或仲裁机构申请仲裁，申请人没有按照法定程序进行相应的诉讼，而是直接起诉，要求过户及赔偿违约金，不符合法律规定。第二，本案房产系黄喜军及被申请人夫妻共同财产，因为该案诉讼的时间较长，黄喜军知道这个房屋买卖合同后不同意出售该房屋。第三人黄喜军述称，一、涉案房屋系夫妻共有财产。黄喜军与李国瑞1988年6月25日结婚，是夫妻关系。涉案房产是以李国瑞名字于2009年购买，系夫妻共有财产。二、黄喜军对本案房屋买卖不知情、不认可，坚决不同意卖房。黄喜军对原、被告之间的房屋买卖事前、事中、事后均不知情。房屋买卖合同未经黄喜军签字认可。黄喜军于2018年3月原告向中原区法院提起诉讼之后才知悉房屋买卖之事，作为共有人坚决不同意出卖涉案房屋。三、原、被告的房屋买卖合同系无效合同。物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案房屋系李国瑞与黄喜军的夫妻共同财产，事先未经黄喜军同意，事后未经黄喜军追认，依法应属无效合同。请求法院驳回原审原告的诉讼请求。原审原告不是善意第三人，依据物权法第106及婚姻法解释三第11条的规定，涉案合同不应继续履行。李传军向本院提出诉讼请求：判令被告履行双方签订的房屋买卖合同，交付上述房屋并协助原告办理位于郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼东户房屋产权过户手续；判令被告支付原告违约金500000元；判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月4日，原、被告以及郑州胜立房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖合同》一份，约定被告将坐落于郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼东户房屋出售给原告，房屋总价款为150万元。同时，合同约定了付款方式、定金支付方式、违约责任等。合同签订后，原告依约支付了首付款50万元，定金10万元，已经按照合同的约定履行了义务。原告多次催促被告按照合同约定交付房屋并办理相应手续，但被告未能按照合同的约定履行其相应的义务，被告的行为已经构成违约。现原告为维护其合法权益，故诉至法院。本院再审认定事实如下：1.2016年9月4日，李传军（乙方）与李国瑞（甲方）、郑州胜利房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：一、基本情况甲方自愿将坐落在郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼东户的房地产出售给乙方，成交价格为150万元，该房屋建筑面积223.67平方米（以房产证面积为准），乙方已经对甲方所要出售的房地产做了充分了解，并愿意购买此房地产。二、付款方式在本合同签订之日乙方应向甲方支付购房定金10万元，并应在本合同生效之日起4个月内（即2016年12月31日）将该房产全部价款付给甲方，具体付款方式为：甲方在收到乙方房款包括含按揭款的同时，甲方须把房屋交给乙方使用居住。1、1次性现金支付或银行转账。2、分期支付：首付款50万元，应在2016年9月6日前付完。3、银行按揭支付：在本合同签订之后，乙方应在申请银行按揭文件审批下来后3日内将首付款40万元交付于甲方，剩余部分按银行程序放款。4、本房地产买卖合同违约期限以银行按揭审批下来100个工作日内为准。另：为使房产交易安全起见，购房定金10万元（房产证原件）须暂存放丙方待房屋交割完毕后冲抵中介佣金，剩余部分冲抵房款。三、违约责任1、甲方须保证上述房产权属清楚，若发生甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理（如房改房甲方须保证所拥有的房地产面积在本单位规定中不超标，如超标，甲方须负责办理清楚，费用自理。）除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同约定期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按已付款的2%计算，逾期超过30天后，则视为甲方不履行本合同，乙方有权终止合同并追究甲方的违约责任（同时双方也可协商另行解决）。2、如乙方未按合同规定的时间付清房款，甲方对乙方逾期应付款有权追究违约利息，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际付款之日止，月利息按应付款的2%计算，逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权终止本合同并追究乙方的违约责任（同时双方协商另行解决）……十六、甲、乙、丙三方约定的其他未事项，手写内容具有同等法律效力：1、甲方须清理完证前所有的费用（有关此房产）；2、此房产证下发后，甲、乙双方须互相积极配合办理过户及按揭手续（费用由乙方自己承担）；3、甲方双方签订完此合同后，如谁违约应向对方支付50万元的违约金；4、甲方如果在2016年12月31日内没有领到房产证，乙方可以装修居住，由丙方出面协商解决处理并承担责任。李传军于当日向郑州胜利房地产营销策划有限公司缴纳中介费13000元、定金10万元；于2019年9月6日向李国瑞以银行转账方式支付房款496000元、以现金方式支付4000元，共计50万元。2.2017年12月7日，郑州胜利房地产营销策划有限公司出具证明一份，载明：兹有买房李国瑞与买房李传军于2016年签订了《房地产买卖合同》，李国瑞将其位于郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼东户的房产转让给李军，我公司系双方中介，也是合同的丙方……因卖方李国瑞一直未能办理房产证，导致李传军在支付10万元定金及50万元首付款后，一直不能办理银行按揭手续。3.2017年7月4日，李国瑞向李传军出具《解除合同通知书》一份，载明：你我双方于2016年8月31日签订房屋买卖合同，同意将坐落在郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼东户的房地产出售给你……根据房地产买卖合同约定，买房应及时足额支付房款，应于2016年12月31日前支付该房产全部价款……截至目前，你方仍未完全支付房款，你方亦未采取任何实质履约行为……特以此通知郑重告知你方：1、自你方收到通知书之日起解除双方签订的《房地产买卖合同》；你方缴纳的房款及费用双方协商解决。2017年7月5日，李传军向李国瑞出具《告知书》一份，载明：……3、合同中明确列出具体付款方式，首付款50万元于2016年9月6日前支付，其他部分房款银行按揭支付，银行按揭文件审批下来后3日支付40万元，剩余部分按银行程序放款，10万元定金冲抵房款。首付款、定金等已按三方约定及时完成支付，因银行按揭未完成致使剩余房款无法支付。4、合同中明确，合同违约期限以银行按揭审批下来100个工作日内为准，目前未达到合同违约条件。我方于2017年7月5日收到甲方关于解除合同通知书，我方不予认可，并有权追究甲方及中介方的违约责任。4.2018年5月25日，涉案房屋已登记在李国瑞名下（业务细项：判决给个人），现房屋登记位置为：郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼东，权利号码：1810109561。另查明，第三人黄喜军与李国瑞系夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产，黄喜军以对李传军与李国瑞之间的房屋买卖不知情、不同意为由，申请作为第三人参加本案诉讼。本院再审认为，本案争议焦点为，其一，李传军与李国瑞签订的《房地产买卖合同》是否有效。《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。本案，李国瑞与李传军签订房屋买卖合同，买卖合同约定的对价合理，黄喜军不能证明李传军存在恶意或者具有法律规定的合同无效的情形，且其在李传军向郑州市中原区人民法院提起诉讼时即已知悉房屋买卖一事，现述称李传军与李国瑞签订的《房地产买卖合同》无效，缺乏依据，对其意见，本院不予采纳。李传军与李国瑞签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同约定全面履行各自义务。其二，李传军与李国瑞签订的《房地产买卖合同》是否已经解除。李国瑞认为其于2017年7月4日向李传军出具《解除合同通知书》即已解除合同，但合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。李传军在收到李国瑞的《解除合同通知书》后向李国瑞出具《告知书》，不予认可合同解除，且向法院提起诉讼要求继续履行，故双方之间的《房地产买卖合同》并不因李国瑞的单方通知而解除。对李国瑞的辩称意见，本院依法不予采纳。其三，李传军与李国瑞签订的《房地产买卖合同》是否应当继续履行。双方在合同中约定，待李国瑞的房产证下发后，甲、乙双方须互相积极配合办理过户及按揭手续，并约定剩余购房款以银行按揭方式按银行程序支付。李国瑞在其未取得涉案房屋的产权证书时，即以李传军“未完全支付房款”为由要求解除合同，属于恶意行使合同解除权，构成违约，应承担继续履行的合同义务。故对李国瑞关于不应继续履行合同的辩称意见，本院依法不予采纳。其四，李传军与李国瑞签订的《房地产买卖合同》应如何履行。李传军要求李国瑞交付涉案房屋，并协助办理过户手续，符合双方合同约定，合法有据，本院对其诉讼请求依法予以支持。故李国瑞应继续履行《房地产买卖合同》，协助李传军办理位于郑州市××大学××路××楼××单元××号（权利号码：1810109561）房屋的权属证书过户登记手续。本案庭审时，李传军自认就剩余购房款90万元同意在李国瑞将房屋过户到其名下后的三个工作日内一次性支付给李国瑞。故在李传军取得涉案房屋的权属证书后的三日内，其应将剩余购房款90万元一次性支付给李国瑞。在李国瑞取得该90万元的当天，应将涉案房屋交付给李传军。关于李传军要求李国瑞支付违约金50万元的诉讼请求，因双方在签订合同时对该房屋的现状均知悉，由此所带来的法律后果应共同承担，且李传军未提交证据证明其实际损失，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。原审判决确有错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院(2019)豫0103民初12718号民事判决书第一项、第二项；二、原审被告李国瑞继续履行与原审原告李传军于2016年9月4日签订的《房地产买卖合同》，于本判决生效之日起三十日内协助原审原告李传军办理位于郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼（权利号码：1810109561）房屋的权属证书过户登记手续；三、原审原告李传军于获取位于郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼（权利号码：1810109561）房屋的权属证书后的三个工作日内向原审被告李国瑞支付购房款900000元；四、原审被告李国瑞于收到上述900000元购房款的当日向原审原告李传军交付位于郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼东；五、驳回原审原告李传军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费22800元，由原审原告李传军负担5700元，由原审被告李国瑞负担17100元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  刘春林审判员  张卫青审判员  王静静二〇二〇年八月二十七日书记员  李 ?