湖南省岳阳市云溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0603民初729号原告：林立峰，男，1964年4月29日出生，汉族，住岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：胡浩，湖南金骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚小波，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。被告：彭玲，女，1975年1月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告林立峰与被告彭玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林立峰及其委托诉讼代理人胡浩、被告彭玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林立峰向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告所签《新建房屋出租合同书》，并判令被告立即向原告返还租赁场地；二、判令被告立即支付所欠租金及逾期付款利息（拖欠租金自2019年1月1日至2019年12月30日为10万元，2020年5月6日至实际返还场地之日止则租金按每年12万元计算，逾期付款利息按年利率6%暂计至2020年6月6日为3500元）。事实与理由：2017年6月6日，原、被告签订《新建房屋出租合同书》，约定被告承租原告位于岳阳市云溪区。合同签订后，原告依约将场地交付给被告，然被告自2019年1月1日至2019年12月30日的10万元租金至今未付，2020年的租金也只支付了4万元，剩余租金也未支付。原告认为被告已严重违反协议约定，原、被告的租赁协议依法应当予以解除，被告亦应当向原告返还租赁场地，并支付所欠租金。被告彭玲辩称，2020年的房屋租金是没有给原告，但2019年的租金已经全部支付给原告了。本院经审理认定的事实如下：2017年6月6日，原告林立峰作为甲方、被告彭玲作为乙方分别签订了《房屋和实物出租合同书》和《新建房屋出租合同书》。其中《房屋和实物出租合同书》约定由甲方将其所有的靖鑫楼幼儿园出租给乙方经营，在乙方租赁该幼儿园一段时间后因故双方协议解除租赁关系，甲乙双方并于2019年1月23日签订了一份《解除合同协议书》，随后乙方将所承租的靖鑫楼幼儿园退还给甲方。《新建房屋出租合同书》约定：一、乙方承租甲方位于岳阳市云溪区；二、1.……自2018年1月1日起至2032年12月30日止为第一个15年租赁期，第二个租赁期自2033年1月1日起按最长10年时间的租赁期，双方要重新签订合同；三、1.经双方同意每年的租金，第一个15年的租赁期每年的租金定为10万元，第二个租赁期内每年租金定为12万元；三、2.乙方每年元月份以银行汇款的方式一次性付清租金，双方以光大银行的汇款凭证为准；……七、1.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并收回该房屋1-4层的使用权，同时，乙方不得搬走所有的设施和设备……（3）、中途拖欠租金或拒缴租金三个月以上的。合同签订后，被告即对所承租的房屋进行装修并用于开办“快乐城堡幼儿园”。2019年2月3日，在岳阳市云溪区的工作人员刘祖保的见证下，原、被告对双方两个幼儿园的租金及其他的经济往来进行了结算，经原、被告确认，截至2019年2月3日，被告还结欠原告170000元，此次结算已经包含2019年的租金10万元、所租赁房屋的门窗押金10万元在内。为此，被告并于当日给原告出具了一张借条，该借条注明：今借到林立峰人民币170000元是实，此款限于2019年12月30日前分期付清（以汇款到岳阳光大银行的指定账号上为准），逾期超过一个月，林立峰有权收回房屋使用权。之后，被告先后分多次向通过银行或微信向原告及原告的妻子转款85000元，此款包含2020年的房屋租金40000元，则被告所欠原告的170000元则被告只偿还了45000元，还剩125000元未偿还。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《新建房屋出租合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行义务。本案焦点问题为：1、合同解除问题，原、被告签订的《新建房屋出租合同书》约定“三.2、乙方每年元月份以银行汇款的方式一次性付清租金，双方以光大银行的汇款凭证为准”以及“在发生以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同：七.（3）、中途拖欠租金或拒缴租金三个月以上的”，根据该约定，被告应在2020年元月份一次性付清原告当年的租金10万元，而被告只是在2020年1月8日通过微信向原告支付了2020年的租金4万元，剩余的6万元至今未付，已经构成违约。再就是2019年2月3日原、被告双方结算后确认到当天止被告还欠原告17万元（包含2019年的租金10万元），被告当时承诺该款须于2019年12月30日前分期付清，逾期超过一个月，林立峰有权收回房屋使用权。之后，被告先后向原告多次转款共计85000元，此款除去2020年的房屋租金40000元后，所欠的170000元实际只偿还了45000元，被告还剩余125000元没有兑现自己的承诺即该款须于2019年12月30日前分期付清。故原告林立峰请求解除《新建房屋出租合同书》并交还租赁物的请求，本院应予准许。考虑到本案实际情况，被告彭玲应在本判决生效后二十日内向原告林立峰交还租赁物（位于岳阳市云溪区房屋）。2、房屋租金及违约金问题。被告彭玲已经给付原告2020年的租金40000元，则该租金已经给付到了2020年5月25日［40000元÷（100000元÷365天）＝146天］，逾期租金则应从2020年5月26日起按年租金100000元算至2020年8月15日止，从2020年8月15日起按年租金100000元计算房屋占用费。被告于2019年2月3日结欠原告170000元已经包含了2019年的租金100000元，此170000元中被告还剩余125000元被告至今没有按其承诺付清，故原告主张被告支付2019年租金100000元的诉讼请求没有超过被告还欠原告125000元，本院予以支持。被告没有按期支付租金，应承担违约责任，但考虑到“新冠疫情”的影响，被告可以免除相应的违约责任，故对原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告林立峰与被告彭玲于2017年6月6日签订的《新建房屋出租合同书》；二、被告彭玲于本判决生效之日起二十日内将租赁物（位于岳阳市云溪区房屋）交还原告林立峰；三、被告彭玲于本判决生效之日起十日内支付原告林立峰2019年1月1日至2019年12月31日的租金100000元，并按年租金100000元支付原告林立峰自2020年5月26日至2020年8月15日的房屋租金22466元［（100000元÷365天）×82天=22466元］；四、被告彭玲于本判决生效之日起按100000元/年标准支付自2020年8月16日起至租赁物交还之日止的房屋占用费；五、驳回原告林立峰其他诉讼请求。本案案件受理费2530元，减半收取1265元，由原告林立峰负担60元，由被告彭玲负担1205元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  王工兵二〇二〇年八月十五日书记员  宋 俊附：1、上诉费缴纳通知：上诉人应在提交上诉状时，向湖南省岳阳市中级人民法院核实、预交上诉案件受理费。上诉费收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：60×××93，开户行：中国银行湖南省分行营业部。请在缴款后将缴费凭据传真至岳阳中院立案一庭或ＱＱ邮箱（请备注上诉人姓名及一审案号）。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。传真号0730-8840731查询号：0730-8856331ＱＱ邮箱：27×××65ｑｑ.ｃｏｍ2、有关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，