杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初2729号 原告：杭州国华物业管理有限公司，住所地：杭州市上城区美政路3号159室。 法定代表人：任玉兰，总经理。 委托诉讼代理人：王呈纬，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雷，浙江楷立律师事务所律师。 被告：陈秀兰，女，1960年12月2日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告杭州国华物业管理有限公司与被告陈秀兰物业服务合同纠纷一案，经诉前调解不成后，本院于2020年7月10日正式立案受理，并依法适用小额诉讼程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告杭州国华物业管理有限公司委托诉讼代理人王呈纬、被告陈秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉请求：1、判决被告支付物业费、能耗费7121.45元；2、判决被告向原告支付违约金651.68元；3、判决本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更其诉请为：1、被告支付原告物业费5378.05元；2、被告支付原告能耗费1813.44元；3、被告支付原告违约金1358.16元；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告陈秀兰辩称，因物业公司物业服务存在瑕疵，故被告不应支付全部物业服务费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告陈秀兰系杭州市下城区业主。2007年，杭州安舍物业管理有限公司与景洲公寓开发商杭州中兴景洲房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定杭州安舍物业管理有限公司自2009年12月31日起至2011年12月30日止（暂定）为景洲公寓提供前期物业服务。该合同约定期限届满，因景洲公寓未选出业主委员会，双方又签订《景洲公寓前期物业服务延续合同》，约定延续服务期限至景洲公寓业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2014年，杭州中兴景洲房地产开发有限公司又与原告签订《前期物业服务合同》一份，约定合同服务期限自2014年8月1日至业委会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2018年2月12日，杭州市下城区景州公寓小区业主委员会与原告签订了《物业服务委托合同》，约定委托管理期限自2018年1月1日起至2020年12月30日止。2019年6月22日，杭州安舍物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将其享有的景州公寓部分业主拖欠物业费共计43012.35元及相应违约金、利息等债权转让原告。根据杭州安舍物业管理有限公司出具的欠费清单，被告陈秀兰所欠费用为2013年1月1日至2014年7月31日物业费1330.9元（0.9元/㎡.月×77.83㎡×19月）、能耗费295.75元（0.2元/㎡.月×77.83㎡×19月）。2019年5月23日原告向被告发送律师函，要求被告支付拖欠至2018年12月31日的物业服务费用，因催收不成后诉至本院。审理中，原告要求被告交纳自2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业费、能耗费、违约金。 另查明，关于景洲公寓物业服务费的收取杭州安舍物业管理有限公司与杭州中兴景洲房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.9元交纳（不含电梯、水泵等公共设施设备能耗费）。物业管理服务费中未计入的公共设施设备（如电梯、水泵、公共车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊。商铺公摊水、电费按0.2元/月每平方米预收一年，多退少补，每半年公布一次。原告与杭州中兴景洲房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，前期物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，小高层住宅为每月每平方米0.9元。物业管理服务费中未计入高能耗共用设施设备（如电梯、增压水泵等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用按“公共设施设备运行能耗收取及分摊办法”据实向业主分摊。能耗费预收标准为：按建筑面积0.5元/月每平方米预收一年。每一年在本物业区域内公布一次收支情况。物业服务费每12个月预交一次，交费时间为每12个月的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。业主或物业使用人逾期支付前期物业服务费，原告有权要求业主或物业使用人支付，并应按应支付金额每日万分之一支付违约金。原告与景州公寓小区业主委员会签订的《景州公寓物业服务委托合同》约定，多层住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；物业服务费每12个月预交一次，缴纳费用时间为每12个的第1个月15号前（本合同有效期限内，第一次物业服务费缴纳时间为2018年1月15日之前预缴一年服务费；第二次物业服务费缴纳时间为2019年1月15日之前预缴一年服务费；第三次物业服务费缴纳时间为2020年1月15日之前预缴一年服务费），业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。能耗费每平方米0.3元/月。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。庭审中，被告自认自2013年起未向物业公司交纳物业服务费。 本院认为，根据法律规定建设单位依法与物业公司订立的前期物业服务合同，及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。被告抗辩原告提供物业服务有瑕疵，要求减免物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。原告现主张的物业服务费包含三部分，一是基于债权转让受让的杭州安舍物业管理有限公司履行物业服务期间被告拖欠的物业服务费；二是原告履行《前期物业服务合同》期间被告拖欠的物业服务费；三是原告履行《景州公寓物业服务委托合同》期间被告拖欠的物业服务费。本院认为，原告受让债权后要求被告履行债务符合法律规定，但应提交相应依据，现因《前期物业服务合同》约定能耗费据实结算，原告主张被告按每平方米0.2元/月结算未提交依据，故对原告主张的该债权中能耗费本院不予支持，本院认定被告应承担的债务为2013年1月1日至2014年7月31日的物业费共1330.89元。就原告依照《前期物业服务合同》及《景州公寓物业服务委托合同》约定为景州公寓提供物业服务后，主张被告支付的物业服务费及违约金，不违反法律规定，应予支持。但原告主张前期服务期间的能耗费依据不足，本院不予支持。本院认定原告应支付的费用为2014年8月至2017年12月物业费共2871.93元，2018年度物业费747.17元、能耗费280.19元。原告主张被告支付拖欠物业费的违约金合法有据，但原告计算方式不当，本院依法调整按原告经合理催告后的时间起算，并调整为按银行贷款利率标准支持原告诉请。原告审理期间增加要求被告支付2019年度的物业服务费的诉讼请求，因原告未提交证据证明就该部分请求已经向被告书面催交，被告无正当理由拒交或未在合理期限交纳，故对原告该部分诉请本院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈秀兰于本判决生效之日起十日内支付原告杭州国华物业管理有限公司物业服务费4949.99元、能耗费280.19元，合计5230.18元； 二、被告陈秀兰于本判决生效之日起十日内支付原告杭州国华物业管理有限公司自2019年5月27日起至2020年7月22日止的违约金（以3899.29元为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）； 三、驳回原告杭州国华物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告陈秀兰未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告杭州国华物业管理有限公司、被告陈秀兰各半负担。 原告杭州国华物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈秀兰于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审 判 员 方亚新 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 陶舒雯 书 记 员 濮昕怡