湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初1017号 原告（反诉被告）：张亚辉，男。 被告（反诉原告）：永州市零陵区资产经营有限责任公司，住所地:湖南省永州市零陵区黄古山大市场停车场。 法定代表人：程国华，该公司董事。 委托诉讼代理人：王敦，男。（特别授权） 委托诉讼代理人：熊明高，湖南瑞盈律师事务所律师。 原告张亚辉与被告永州市零陵区资产经营有限责任公司（以下简称资产经营公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案，在诉讼过程中，资产经营公司向本院提出反诉，本院依法受理，并依法组成合议庭于同年6月28日公开开庭合并进行了审理。原告张亚辉、被告资产经营公司的特别授权委托诉讼代理人王敦、熊明高均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张亚辉提出以下诉讼请求：1.请求判令被告退还原告所交房屋租金及押金共计70,000元，请求被告赔偿70,000元违约金、报名费800元、拍卖佣金5674元、交易服务费226元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月25日，张亚辉报名参加了原零陵区环卫局4个临街门面的租赁权拍卖会，并通过竞拍取得其中3、4、5、6号门面的3年租赁权，在竞拍当日交给拍卖公司5674元佣金及226元交易服务费。经与被告协商2018年10月16日向被告转入租金60,000元；但被告的发租门面严重漏水以及因出租人与零陵区环卫局产权不清的原因，该门面始终无法确定交付日期，无法签订租赁合同。在交付前，零陵区环卫局在2018年10月20日突然强行进入门面进行装修，对所租门面的墙体及地面破坏，准备另做他用，原告数次与被告工作人员协调，但资产经营公司工作人员以正在协调为由，不予解决。因资产经营公司原因导致该门面始终没有交付，使原告错过2018年底及2019年最好的食品经营季节，原告决定放弃该租赁门面，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告资产经营公司辩称：公司并没有违约，张亚辉未按成交确认书缴纳第一年租金，并拒签书面合同构成违约，根据拍卖公告及成交确认书的内容，资产经营公司有权没收10,000元定金。其次，张亚辉的违约行为导致公司门面近两年来闲置，有关损失应按租金标准由张亚辉承担，请求驳回原告其他诉讼请求。 被告（反诉原告）资产经营公司提出以下反诉请求：1、依法解除双方间的租赁合同关系；2、判决张亚辉支付资产经营公司第二年租金42,000元（从2019年9月26日算至2020年5月25日）；3、反诉费由张亚辉负担。事实与理由如下：2018年9月26日，张亚辉参加资产经营公司委托的门面租赁经营权拍卖活动，并竞得零陵区环卫局临街3-6间的三年租赁经营权，第一年租金为6万元，此后每年上浮5%，竞拍后张亚辉未按照拍租文件要求缴纳租金和保证金，也未能与资产经营公司签订租赁合同，经多次催告张亚辉才在2018年10月16日转账第一年的租金6万元及保证金1万元，但以需要物色转租对象为由未与资产经营公司签订租赁合同。此后，案外人永州鑫源项目管理有限公司以承租人身份向资产经营公司主张权利，被资产经营公司拒绝。2019年7月7日，鑫源项目管理有限公司向零陵区人民法院起诉，被驳回。综上，资产经营公司认为，张亚辉通过竞拍与资产经营公司签订了《拍租成交确认书》，双方间形成租赁合同关系，张亚辉至今拒绝与原告签订租赁合同，并拖欠第二年租金，已构成违约，请求人民法院判如反诉所请。 原告（反诉被告）辩称,2018年10月17日，张亚辉通过中国银行向资产经营公司转账，租金、保证金等是及时缴付的，所租赁的房屋是原零陵区环卫局的，2018年10月20日，环卫局进入所租赁的标的，并进行了施工，对门面进行了破坏，门面不是拍卖竞拍时的状况了，不符合租赁条件了，所有一直无法签订租赁合同，拍卖佣金及租金都是拍卖前就缴付了的，张亚辉并没有违约。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人质证,对双方对对方提交的证据的真实性均没有提出异议，但均对证明目的提出异议，资产经营公司认为张亚辉提交的证据1.拍租成交确认书、证据2.中国建设银行个人活期账户交易明细、中国建设银行交易流水明细清单，反证张亚辉违反了拍租成交确认书的约定，应视为违约；张亚辉认为资产经营公司提交的证据1.永州市零陵区财政局关于直属行政企事业单位资产整合转移工作的通知及资产移交表（涉案部分的）、证据2.竞拍申请书、证据3.拍租成交确认书、证据4.拍卖（租）公告及竞拍须知、证据5.通知及照片、证据6.照片、证据7.门面拍租合同样本等七份证据是真实的，但实际操作中不可能实现，张亚辉是按约定履行了主要合同义务的，且所拍租的门面的状况，拍租前的状况与经破坏后的状况完全不一样，到现在还没有恢复之前的状况。本院对双方所举证据的真实性予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月15日，零陵区财政局下发了“关于直属行政企事业单位资产整合转移工作的通知”，同年4月16日，在永州市零陵区国有资产管理办公室的监证下，永州市零陵区环境卫生管理局以零陵区国有资产移交表的形式移交了涉案四个门面，资产经营公司遂委托湖南政旭拍卖有限公司拍租本案涉案门面的租赁经营权。2018年9月25日，张亚辉申请参加了该涉案四门面的竞拍，竞拍前对拍卖公司提供的《拍卖（租）公告》、《竞租须知》、《成交确认书（样本）》、《房屋租赁合同（样本）》等拍租文件认真审阅后，向拍卖公司提交了竞租申请书，拍卖公司组织竞拍人到拍卖标的物现场，对标的物的现状进行了确认并在竞租申请书上明确表示，对本次拍租会拍租标的的瑕疵已全面了解，愿意承担瑕疵担保责任，并缴纳了竞拍保证金9万元。次日，通过公开竞拍张亚辉竞得零陵区环卫局临街3-6号门面的三年的租赁经营权，张亚辉与资产经营公司、湖南政旭拍卖有限公司签订了拍租成交确认书，永州市公共资源交易中心作为签证机关在该确认书上签字确认；该确认书确认涉案门面成交价款为6万元（每年租金在上一年的基础上递增5%），约定拍租佣金为3年年租金成交额的3%（5674元），交易服务费为226元（3年年租金成交额的1.2‰）；约定拍租价款、税费的支付方式、移交期限按拍租文件约定履行；约定标的移交，承租人按约定向委托方付清款项和签订《租赁合同》，委托方负责移交，标的移交后的接管和清场事宜均由承租人自行负责并承担相关责任，之后亦由承租人承担相关的法律责任及标的的维修、管理责任；约定拍租成交后，竞租保证金转为租赁押金和第一年押金，不足部分由承租人在签订租赁合同前付清，承租人逾期未按约定向委托方付清款项和签订《租赁合同》，视为违约，竞租保证金不予退还；还约定，拍卖人对标的瑕疵不做担保，承租人自行勘察并对竞买标的无异议。2018年10月17日，张亚辉通过银行转账向资产经营公司支付6万元租金。之后，张亚辉路过涉案标的时，发现竞拍所得租赁经营权的4间门面中有两间被零陵区环卫局打开，地面、墙面均有不同程度的破坏，遂与资产经营公司协商，张亚辉未与资产经营公司签订租赁合同，资产经营公司亦未将涉案门面交付张亚辉。2019年1月15日，资产经营公司向张亚辉发出通知，告知其竞租所得门面从2018年10月20日开始计算租金，并告知张亚辉在2019年1月15日前，与公司签订租赁合同，如还不与资产经营公司签订合同，所造成的一切损失由张亚辉承担。2019年7月11日，案外人永州零陵区鑫源项目管理有限公司以承租人身份向本院提出民事诉讼，提出要求资产经营公司退还零陵区鑫源项目管理有限公司所交房屋租金及押金共计70,000元，请求被告赔偿70,000元违约金、报名费800元、拍卖佣金5674元、交易服务费226元等诉讼请求，本院认为零陵区鑫源项目管理有限公司非本案适格主体，驳回起诉；次年4月10日，张亚辉向本院提出民事诉讼，资产经营公司亦向本院提出反诉，引发本案。 在庭审中，本院确认本案争议焦点为：1、双方间租赁合同关系是否依法成立；2、谁违约；3、双方均主张了损失，双方的损失各应为多少；4、如双方间合同成立，是否应当解除； 对于焦点问题1，本院评判如下：资产经营公司通过拍卖公司公开发布拍卖（租）公告，向不特定的人发出要约邀请，张亚辉通过公开拍租，并与资产经营公司签署拍租成交确认书，虽然双方没有签订书面的租赁合同，但张亚辉已按照拍租成交确认书所确定的租金价格支付了第一年的租金及押金，履行了主要合同义务，资产经营公司接受，故双方间成立租赁合同关系，双方及拍卖公司签订成交确认书为合同成立时间。 对于焦点问题2，本院评判如下：张亚辉在签署拍租成交确认书后，应当按照该确认书确定的条款履行义务，虽然张亚辉未按拍租文件规定的时限支付租金，但资产经营公司在给张亚辉的通知中，明确租金起算日为2018年10月20日，视为该公司对租赁合同的变更，且在庭审中，资产经营公司认可，该租赁标的物尚未移交张亚辉，在张亚辉竞得门面租赁权后，第三人环卫处误对其中两间进行装修，导致该两间门面损害，导致租赁标的物的状况发生改变，使门面不符合租赁的条件，虽然资产经营公司当庭陈述，该两间门面在几日后修复，因资产经营公司没有提交相应的证据证实该门面已经修复，本院亦无法确认涉案标的物已修复至竞拍前的状态，故张亚辉在所竞得门面恢复至拍租时状态前没与资产经营公司签订书面租赁合同，不应当视为违约。资产经营公司在张亚辉履行缴纳第一年租金及押金后，未向张亚辉交付所竞得的门面，未履行主要合同义务，不符合法律规定。 对于焦点问题3，张亚辉在诉状中提出要求资产经营公司支付违约金70,000元及赔偿竞拍报名费800元、佣金5674元、交易服务费226元，在庭审中又表示其不清楚为什么提出以上赔偿请求，在最后陈述中又明确表示只要求资产经营公司退还其向该公司缴纳的租金、押金共计70,000元，该行为表明其自动放弃了赔偿请求，为张亚辉依法行使诉讼权利的行为，故本院对张亚辉在诉讼中自愿放弃要求资产经营公司支付违约金及赔偿的请求予以准许，同时，资产经营公司未向张亚辉交付租赁标的物长达2年之久，张亚辉亦应当采取适当措施防止损失的扩大，其亦没有提交相应的证据证实其已采取措施防止损失扩大，故其也无权就2018年底及2019年初错过食品最佳经营季节的损失向资产经营公司主张权利。资产经营公司要求张亚辉赔偿其两年来的租金损失4.2万元（扣除张亚辉缴纳的第一年租金），因在张亚辉竞得涉案标的门面的租赁权，并向资产经营公司履行缴付租金及押金等主要合同义务后，未向张亚辉交付其所租赁的门面，且在双方对涉案门面状况是否符合竞拍时勘查时的现状存在争议无法签订书面租赁合同时，未及时采取补救措施，或者解除双方间合同，但其并没有采取补救措施亦没有交付张亚辉所竞得的门面，故其提出的反诉主张本院不予支持。 对焦点问题4，反诉原告资产经营公司请求解除与张亚辉间的租赁合同，张亚辉亦要求原告退还其租金及押金，其本意认为双方间租赁合同并不成立，且不愿意继续履行合同，故本院对反诉原告资产经营公司的该项反诉请求予以支持，对张亚辉要求资产经营公司退还已支付的租金及押金的诉讼请求亦予以支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张亚辉与被告（反诉原告）永州市零陵区资产经营有限责任公司2018年9月26日签订的门面租赁合同； 二、被告（反诉原告）永州市零陵区资产经营有限责任公司在本判决生效后7日内返还原告（反诉被告）张亚辉租金60,000元及押金10,000元； 三、驳回被告（反诉原告）永州市零陵区资产经营有限责任公司的其他反诉请求； 四、驳回原告（反诉被告）张亚辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3234元，原告（反诉被告）张亚辉负担1000元，被告（反诉原告）永州市零陵区资产经营有限责任公司负担2234元；反诉费425元，被告（反诉原告）永州市零陵区资产经营有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 长  李跃林 人民陪审员  向彩芳 人民陪审员  伍田兵 二〇二〇年八月二十八日 法官 助理  杨淑萍 书 记 员  唐燕辉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。