安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初3388号原告:鸠江区城市之鑫汽车技术服务中心,住所地芜湖市鸠江区安徽国脉科技有限公司一号厂房,统一社会信用代码92340207MA2P6M8L9K。经营者:顾健,男,1981年8月28日出生,汉族,住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：梁笑龑，安徽正伦律师事务所律师。被告：王峰,男,1987年10月6日出生,汉族,住安徽省芜湖市鸠江区。原告鸠江区城市之鑫汽车技术服务中心与被告王峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁笑龑，被告王峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》,由被告将位于芜湖市鸠江区安徽国脉科技有限公司一号厂房第2层场地腾空恢复原状并返还给原告；2.判令被告支付原告租金86192元、违约金23000元及自2020年5月9日起实际腾空恢复原状返还之日止的房屋占有使用费,按630元/天计算。3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年7月12日,原告与安徽国脉科技有限公司签订《房屋租赁合同》,合同约定,安徽国脉科技有限公司将位于芜湖市鸠江区齐落山工业园区内的1号厂房1-2层及厂房前的空地出租给原告。合同签订后,在征得安徽国脉科技有限公司同意的情况下,原告又将承租的上述厂房第2层转租给了被告用于经营,双方于2019年7月22日签订《房屋租赁合同》,合同约定租赁期限自2019年7月22日至2022年7月21日,租金每年23万元,其中首年租金自合同签订之日起10日内付清,从第二年起,被告应于每年的7月21日前一次性支付下一年度租金。此外,双方还对权利义务、违约责任等作详细约定,并达成补充条款:第一年租金免除60天租金,实际支付租金金额为19.166万元,分三次付清,第一次于施工前付6万元,第二次于2019年12月30日前付6万元,第三次于2020年5月30日前付7.166万元。合同签订后,原告依约向被告交付房屋,但被告未按约支付租金,仅在合同订立后支付租金6万元,且被告已于2020年5月9日闭店停止营业,目前场地内仍有被告的桌椅、厨房设备等物件。综上,被告的行为已经违反合同约定,构成违约。原告有权解除合同并要求被告支付租金、违约金。被告辩称，1、房屋不是被告一人承租，而是三人承租，房租应由三人共同承担；2、因受疫情影响，被告开火锅店期间停业一段时间，从1月23日开始大概停业两个月，后期4月份停业到5月9日，原告强制锁门不给经营了；3、房租应适当减免，原告锁门后的房租，被告不应承担。经审理查明，原、被告于2019年7月22日签订《房屋租赁合同》,合同主要约定原告将位于芜湖市鸠江区齐落山工业园区内的1号厂房2层租赁给被告，租赁期限自2019年7月22日至2022年7月21日,租金每年23万元,其中首年租金自合同签订之日起10日内付清,从第二年起,被告应于每年的7月21日前一次性支付下一年度租金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，除赔偿对方经济损失外，还应支付当年房租和综合管理总额的10%的违约金给守约方；第一年租金免除60天租金,实际支付租金金额为19.166万元,分三次付清,第一次于施工前付6万元,第二次于2019年12月30日前付6万元,第三次于2020年5月30日前付7.166万元。合同签订后,原告依约向被告交付房屋。被告合同订立后向原告支付租金6万元。后原告向被告催要租金，被告出具承诺书，承诺于2020年5月9日前支付租金。另查明，2019年7月12日,原告与安徽国脉科技有限公司签订《房屋租赁合同》,合同约定,安徽国脉科技有限公司将位于芜湖市鸠江区齐落山工业园区内的1号厂房1-2层及厂房前的空地出租给原告。2020年5月18日，安徽国脉科技有限公司出具《情况说明》，认可原告系征得安徽国脉科技有限公司同意的情况下,将承租的上述厂房第2层转租给了被告用于经营。上述事实，有原告提交的企业统一社会信用代码复印件、顾健身份证复印件、户籍登记信息查询结果、三份房屋租赁合同、三份《房屋租赁合同》、情况说明及当事人的部分陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。安徽国脉科技有限公司出具《情况说明》认可原告征得安徽国脉科技有限公司同意的情况下,将承租上述厂房第2层转租给了被告用于经营，故原告有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。被告辩称，承租人实际有三人，但原告提交的《房屋租赁合同》首页承租方仅为被告一人，被告提交的《房屋租赁合同》首页承租方虽为三人，但末页签章栏，两份合同均仅有被告一人签字，不符合所有合同相对人均在签章栏签字的交易习惯，故对被告相关辩称缺乏证据加以证明，本院不予采纳。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，原告依约向被告交付了房屋，被告应按照《房屋租赁合同》约定的时间截点支付租金，但被告仅支付租金6万元，2019年12月30日应付的6万元及2020年5月20日支付的租金7.166万元均未支付。原告向被告催要租金，被告也向原告出具了承诺书，承诺于2020年5月9日前支付租金。但被告并未按承诺支付相应租金。故原告与被告于2019年7月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月9日解除。《房屋租赁合同》解除后，被告应腾空恢复原状并返还房屋，本院酌定被告于本判决生效之日起10日腾空、恢复原状并向原告返还房屋。关于被告的因新冠疫情，导致停业，请求减免租金答辩意见。本院认为，新冠疫情属于不可抗力，对案涉租赁合同的履行必然产生一定的影响，双方对此均无争议。结合本地新冠疫情的防控形势及其对案涉门面的影响、租赁合同约定的租期等情形考虑，本院认为被告完全可以通过与原告及案外人安徽国脉科技有限公司一并协商解除合同、减免租金或顺延租期等方式减少各自损失，而非消极不履行合同义务，甚至停止营业不返还房屋，造成了各方损失的扩大。故被告相关答辩意见，本院不予采纳。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告拖欠原告租金86192元【230000÷365×（292-60）-60000】，应予支付。原、被告签订的《房屋租赁合同》解除后，被告未及时向原告腾空并返还房屋，而通过关门停止经营的方式占有房屋，导致了原告损失的扩大，被告应当承担合同解除后占用使用涉案房屋产生的费用。原告诉请按照合同约定的租金630元/天（230000÷365）的标准计算占有使用费，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，双方明确约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，除赔偿对方经济损失外，还应支付当年房租和综合管理总额的10%的违约金给守约方”。现原告请求法院判令被告按照案涉租赁房屋第一年房租的10%即23000元支付原告违约金，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称，2020年5月9日起，被告关门停业系原告强制锁门，但又未能提供相应证据加以证明，应承担举证不能的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告鸠江区城市之鑫汽车技术服务中心与被告王峰之间的房屋租赁关系于2020年5月9日解除；二、被告王峰本判决生效之日起十日内将位于芜湖市鸠江区齐落山工业园区内的1号厂房2层腾空并恢复原状后交付原告鸠江区城市之鑫汽车技术服务中心；三、被告王峰于本判决生效之日起十日内向原告鸠江区城市之鑫汽车技术服务中心支付租金86192元及违约金23000元，合计109192元；四、被告王峰于本判决生效之日起十日内向原告鸠江区城市之鑫汽车技术服务中心支付自2020年5月9日起按照630元/日的标准计算占有使用费至案涉房屋实际交付给原告之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费5350元，由被告王峰负担（上述费用原告已预付，被告应在本判决生效后十日内直接向原告交付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  范云茂二〇二〇年八月十八日法官助理齐世民书记员聂青玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。