浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初2168号 原告：李群英，女，1962年5月16日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：郭建平、郭梦莉，浙江金嘉律师事务所律师。 被告：王春妹，女，1966年1月25日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：顾雄伟、严欢欢，浙江兴嘉律师事务所律师。 被告：王春光，男，1962年6月2日出生，汉族，住嘉善县。 原告李群英与被告王春妹、王春光确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭建平、被告王春妹及其委托诉讼代理人顾雄伟、被告王春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李群英向本院提出诉讼请求：1.确认被告王春妹与被告王春光于2009年11月5日签订的《房屋转让协议》无效；2.被告王春妹将占有的位于嘉善县××镇××村××号的房屋立即腾退归还给原告；3.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告王春光系夫妻关系。于1998年8月29日以王春光为户主，由原告、何银亚（两被告母亲）、王人杰（原告与被告王春光的女儿）四人向有关部门申请建房，在原三间平房的基础上建造了三间楼房，建筑面积为96.75平方米。后于2000年6月1日根据有关政策，将上述房产变更登记至被告王春光名下，土地性质为划拨土地，故原告与被告王春光共有该房产。2009年原告与被告王春光在嘉善县购房后搬出该楼房，但两被告的母亲何银亚不愿搬离该楼房到嘉善县生活，两被告协商后被告王春妹愿意住进该楼房内以便照顾其母亲。2017年何银亚去世后，因原告及被告王春光在外有房，该楼房闲置不用，故原告仍同意王春妹继续居住在该楼房内。2019年该房屋面临拆迁，原告听到两被告因拆迁分配事宜发生争吵，才得知2009年王春光在未经原告等人同意的情况下，独自一人与王春妹签订了《房屋转让协议》，将位于嘉善县××镇××村××号的房屋出卖于王春妹。原告认为某个或者部分共有人未经其他共有人同意并擅自处分共有财产，构成无权处分，其签订的合同应为无效合同。而涉案房屋为共有房屋，在未经原告等权利人同意的情况下，被告王春光的行为为无权处分，故两被告签订的《房屋转让协议》无效。而被告王春妹长期占有涉案房屋，如确认无效后，应予以腾退后归还给原告。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告王春妹答辩称：一、被告王春妹与王春光签订的房屋转让协议合法有效，双方应当按照协议的约定履行。原告对王春光出卖房屋一事始终知情，不存在其所称王春光未经其同意擅自处分房产的情形。1.王春妹已在涉案房屋中居住了十年之久，原告不可能对王春妹已购买涉案房屋之事不知情。王春光、王人杰及老母亲均参与了此事，王人杰甚至还出面签订了合同，李群英在身边人均知情且时隔十年没有任何人透露过任何线索给李群英的可能性几乎为零，且郊区乡镇属于熟人社会，一家之事基本上也是家喻户晓，就算王人杰和王春光不说，李群英的邻居也一定会告诉。王春光及王春妹系亲生兄妹，两家家人也在十年来保持着亲戚走动，王春妹始终以房屋所有权人的身份为房屋进行修缮、添加家用。根据日常交流和王春妹一家的生活行为习惯，李群英不可能意识不到王春妹是以房屋所有权人的身份在居住，而不是以承租人或者借住人的身份在居住。2.合同中也约定，房屋交付给王春妹使用时，需要进行重新粉刷，如果按照李群英所说，王春妹只是借住的话何必额外花费1000元重新为他人的房子粉刷。这一点从逻辑和情理上说不通。3.即使李群英真的不知情，也应将其行为定性为“应当知道权利受到损害”但是没有采取有效途径维护自身权益，故已超过诉讼时效，人民法院应当驳回其诉讼请求。二、单纯从诉讼角度看，原告的诉讼请求始终不能获得人民法院支持。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定，本案的合同始终是有效的，故请求法院驳回原告的诉请。三、本案的诉讼涉嫌虚假诉讼，人民法院可酌情移送公安机关立案侦查。 被告王春光答辩称：原告没有签字，也没有经手钱款，都是我一个人在操作。 当事人围绕诉讼请求或抗辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：对于被告王春妹提交的其与王人杰签订的房屋买卖协议，原告对其三性有异议，被告王春光对王人杰的签名认可，但认为该协议最终未签订。本院经审核后，认为该证据与本案缺乏必要的关联性，故对此不作认定。对于被告提交的录音资料，原告有异议，被告王春光无异议，本院对此予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告李群英与被告王春光系夫妻关系，两人于1986年10月27日登记结婚。被告王春光与被告王春妹系同胞兄妹关系。1998年8月29日，由王春光作为户主，经申请审批建造了位于嘉善县××镇××村四社的楼房一幢（即嘉善县××镇××村××号房屋）。根据《农村私人建房用地呈报表》的记载，农村现有在册人口为何银亚及王人杰，本乡（镇）城镇人口为王春光、李群英。2000年6月1日，被告王春光取得了上述干窑镇干窑村四社房屋的不动产权属证书。根据权属证书的记载，涉案房屋的建筑面积为121.91平方米。2009年，被告王春光将涉案房屋以16.9万元的价格出卖给了被告王春妹，双方未办理房屋的转移登记手续，但王春光将涉案房屋的权属证书及土地证书交由王春妹。后王春妹于2010年元旦搬入涉案房屋内居住至今，且16.9万元购房款也已全部支付给了王春光。 2017年4月23日，被告王春光与王春妹签订《房屋转让协议》一份，主要内容为：一、卖方将座落于嘉善县××镇××村××号的农村住宅以人民币159000元、室内家具、家电等物品以人民币10000元，合计人民币169000元的价格转让给王春妹（买方）。二、该房屋转让时，其中一楼西侧（约25㎡）房间卖方保留（母亲何银亚居住），不予转让。三、卖方原则上在2009年底前搬离该住宅。四、买方应在2009年底前支付房款100000元，余款视买方经济情况尽快付清。五、卖方每月给付买方200元，以作为双方母亲的伙食贴补。买方应代卖方细心、周到的照顾好母亲的日常、起居。双方在该协议上签订的落款时间为2009年11月5日。现原告李群英以被告王春光未经其同意擅自处分涉案房屋，构成无权处分等为由诉至法院，要求判如所请。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房屋系李群英与王春光的共同财产，故王春光单独与王春妹签订《房屋转让协议》，将涉案房屋转让给王春妹的行为属于无权处分。因此，涉案《房屋转让协议》签订时效力待定。虽王春光与李群英间的《房屋转让协议》系于2017年4月23日补签，但双方均同意协议落款日期为2009年11月5日，且双方实际进行房屋转让的时间也为2009年，故涉案《房屋转让协议》的签订日期可认定为2009年11月5日。 本案中，被告王春光与王春妹转让涉案房屋至今已有十余年，案涉房屋在此期间一直是由被告王春妹占有使用，原告李群英从未对王春光的转让行为提出过异议，或者向法院要求确认合同效力。且王春光与王春妹系同胞兄妹关系，十余年来双方家庭也保持着亲戚走动，李群英与王春光的女儿王人杰亦对此事知情，而作为其同住家庭成员的原告李群英却对此不知情，显然不符合常理。另外，从房屋交易之对价来看，案涉房屋的转让价款为16.9万元，没有明显低于市场合理价格。据此，可以认为原告李群英对被告王春光与王春妹签订《房屋转让协议》的行为事后予以了追认，该合同系当事人真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 本院同时注意到，涉案房屋可能面临征迁，李群英在时隔十余年后，请求确认涉案房屋转让协议无效，并非基于占有、使用房屋的现实需要，而是试图通过本次诉讼，间接取得可能获得的房屋拆迁利益。李群英该主张一则无法律和事实依据，二则有违交易的稳定性和诚实守信的法律价值取向，本院不予支持。 综上所述，原告李群英的诉讼请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李群英的全部诉讼请求。 本案受理费80元，减半收取计40元（原告已预交），由原告李群英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 曹 律 二〇二〇年八月十七日 书记员 王益飞