江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初5042号原告：蒋佼燕，女，1978年3月19日生，汉族，浙江省浦江县，住镇江市。委托诉讼代理人：史靓鹏，男，1978年12月1日生，汉族，江苏省人，住镇江市。被告：溧阳天目湖城市广场管理有限公司，住所地溧阳市天目湖镇迎宾路北，统一社会信用代码913204815713925621。法定代表人：李万海，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮亮，男，1985年11月1日生，汉族，江苏省溧阳市人，住溧阳市，系该公司员工。原告蒋佼燕诉被告溧阳天目湖城市广场管理有限公司（以下简称管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日对本案公开开庭进行了审理。原告蒋佼燕及其委托诉讼代理人史靓鹏、被告管理公司委托诉讼代理人芮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋佼燕诉称，原、被告于2011年9月18日签订房屋租赁合同，原告将位于溧阳市天目湖镇迎宾大道B地块的房屋出租给被告作为酒店经营使用，合同规定租赁期限、租金支付时间、滞纳金计算标准，后被告每期均拖欠支付租金，故原告诉至法院，请求判令：1.被告支付因延迟给付2015年10月至2019年3月（1-7期）租金产生的滞纳金3184.94元；2.被告支付逾期租金32000元（2019年4月1日至2020年3月31日），以及由此产生的滞纳金2412元（计算至起诉之日止）；3.由被告承担本案诉讼费用。被告管理公司辩称，需要原告明确第一期到第七期租金的滞纳金计算方式；针对原告提的第二项诉讼请求2019年下半年和2020年上半年的租金，2019年下半年的租金金额为15361.27元，2020年上半年的租金在审计过程中，还未出具；并且由此产生的滞纳金并没有原告所说的那么多。经审理查明，2011年9月18日，原告与江苏皇珈置业有限公司（以下简称皇珈公司）签订商品房买卖合同，双方约定由原告购买皇珈公司开发的位于溧阳市天目湖城市广场B地块2#商业楼347号房屋，商品房的用途为商业，建筑面积共52.42平方米。2011年9月18日，原告（出租方，甲方）与被告管理公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，双方约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在溧阳市天目湖镇迎宾大道北B地块2号商业楼347号房，该房屋出租的建筑面积为52.42平方米，土地用途为商业，结构为钢筋混凝土结构；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店经营使用，并遵守国家和本省／市有关房屋使用和物业管理服务的规定，甲方同意乙方将该房屋及相应公摊部位用于“酒店”之经营服务；乙方保证，在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变该房屋的使用用途；甲方将房屋出租给乙方，乙方拟长期整体租赁该房屋用于酒店经营，租赁期从2012年10月1日起至2022年9月30日止共10年；甲、乙双方应于租赁期满3个月前根据市场情况及双方意愿，合同可延长至20年，并重新签订房屋租赁合同；在租赁期限届满后，若甲方不愿意出租该房屋的，甲方同意遵守及履行乙方为保障“酒店”正常经营所制定的酒店经营、治安、消防等各项管理规定并缴交物业管理费用；前三年（2012年10月1日至2015年9月30日）为酒店培育期，从2015年10月1日起至2022年9月30日，乙方按照酒店客房营业收入的40%提取供甲方按房屋购买合同价比例分红，60%提取供酒店管理公司（包括一切经营费用）；该房屋的租金计算方式如下：该房屋租金＝该房屋购房合同总价款／酒店客房总建筑面积合同总价款×客房总收入×40%，该租金为税前收入；乙方应于每半年度结束后的20日内向甲方支付该阶段的租金，逾期支付的，逾期30天（含30天）以下，每逾期一日，乙方按照同期银行活期存款利率的2倍支付给甲方滞纳金；逾期超过30天不足90天的，每逾期一日，乙方按照同期银行活期存款利率的4倍支付给甲方滞纳金；本合同签订后，甲方应在乙方指定银行开立银行账户作为租金收取专户；甲方同意乙方根据酒店经营需要，在不影响甲方租金收益的前提下乙方可对小区布局、房屋装修及大楼所属大堂、走道等公用部位进行装修、装饰、调整、添置设备设施，但乙方不得破坏该房屋的承重结构或主体结构；乙方对该房屋及本楼层公共设施的装修即添附之所有权归乙方所有，租赁期满后该等添附归甲方所有，但本楼层公共部分的固定装修归本楼层全体业主所有，乙方无权拆除；甲方在合同期内不得以任何方式干扰乙方对酒店的正常经营；自甲方正式将该房屋交付给乙方之日起至租赁期限届满之日，甲方作为该房屋所有权人所享受的房屋产权和租金收益，乙方享有该房屋的使用权和经营权；甲方可以转让该房屋，该房屋发生转让的，不影响本合同继续履行的效力，甲方应保证受让方确认乙方在本合同项下的权利（受让方必须向乙方出具保证继续履行本合同的承诺书），否则甲方应赔偿由此对乙方造成的直接和间接经济损失，乙方可以转租该房屋，该房屋发生转租变更的，不影响本合同继续履行的效力；在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；合同终止和违约责任，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方并应向守约方赔偿实际经济损失，1.乙方逾期不支付租金超过90天的，2.租赁期间，如因甲方原因导致该房屋被查封、抵押、强制执行等，导致乙方不能使用和经营该房屋的。后被告管理公司分别于2016年5月25日支付第一期（2015年10月1日至2016年3月31日）租金11057.59元，于2016年12月27日支付第二期（2016年4月1日至2016年9月30日）租金11222.64元，于2017年7月14日支付第三期（2016年10月1日至2017年3月31日）租金11408.19元，于2018年1月5日支付第四期（2017年4月1日至2017年9月30日）租金13287.78元，于2018年6月20日支付第五期（2017年10月1日至2018年3月31日）租金13803.33元，于2019年1月31日支付第六期（2018年4月1日至2018年9月30日）租金14116.24元，于2019年10月15日支付第七期（2018年10月1日至2019年3月31日）租金14625.54元，后被告未能支付2019年4月1日之后的租金，故原告诉至本院，请求判如所请。被告管理公司质证称，对原告提供的房产证、土地证、房屋租赁合同、中国农业银行账户明细清单无异议；对原告提供的滞纳金计算清单有异议，原告计算标准过高；原告租赁合同签署对象是管理公司，所以原告提供的维景酒店的前台照片和本案没有直接关系；按照合同约定，每年10月20日和4月20日向原告支付租金，每年4月20日支付前一年的10月1日到3月31日的租金，每年10月20日支付上半年4月1日到9月30日的租金；租金标准按照酒店客房营业收入的四六分成计算，截止到目前被告欠原告的是2019年4月1日至2019年9月30日租金，金额为15361.27元，2019年10月1日至2020年3月31日的租金金额在审计中；对原告提供的滞纳金计算表中第一期到第七期已经支付的租金的金额、实付时间无异议；因为受疫情的影响，自2020年1月25日至4月底，酒店是停业状态，没有办法进行审计，目前已提交审计公司，但是审计结果还未出。以上事实，由原告提供的滞纳金计算清单、房产证、土地证、房屋租赁合同、中国农业银行账户明细清单、照片，被告提供的滞纳金计算清单，原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人的庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原、被告之间签订房屋租赁合同，约定原告将其购买的涉案房屋出租给被告管理公司，由被告管理整体转租给案外人从事酒店经营，双方对租金的支付时间、计算标准等进行了明确约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。对原告主张的欠付租金问题。根据被告庭审陈述原告第八期（2019年4月1日至2019年9月30日）租金为15361.27元，原告予以认可，本院依法予以认定。对原告主张的第九期（2019年10月1日至2020年3月31日）租金，根据双方合同约定，该期租金被告管理公司应于2020年4月20日向原告支付，虽因疫情防控对该期租金审计报告的出具产生一定影响，但截止2020年8月19日开庭时已经远超被告陈述的复工时间之后的20天，故本院根据原告房屋往期租金上浮额度酌定，第九期理论租金为15800元，但因第九期租金时间段中2020年1月26日至2020年3月31日因疫情防控酒店确实停业，而双方约定的租金支付亦是以客房营业收入作为计算基数，故该期间的租金应在第九期租金中扣除，故本院依法认定第九期租金为10101.64元（15800元÷183天×117天）。故本院依法认定被告应支付原告2019年4月1日起至2020年3月31日的租金25462.91元。对原告主张的滞纳金，其性质为逾期付款违约金，双方在房屋租赁合同中对逾期付款违约金的计算方式有明确约定，根据双方约定的计算标准，结合原告主张的计算期间，本院依法认定第一至第九期租金截止2020年8月11日，被告应支付原告逾期付款违约金526.64元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告溧阳天目湖城市广场管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告蒋佼燕房屋租金25462.91元（2019年4月1日起至2020年3月31日），并承担逾期付款违约金526.64元（计算至2020年8月11日）。二、驳回原告蒋佼燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元（已由原告预交），由原告蒋佼燕负担100元，被告溧阳天目湖城市广场管理有限公司负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费740元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  王春伟二〇二〇年八月十九日书记员  潘 陈