北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7500号上诉人（原审原告、反诉被告）：田芳，女，1979年6月4日出生，汉族，东方德才学校教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙会军（田芳之夫），男，1973年3月20日出生,汉族，北京武警总队第五支队军人，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京缘和飞餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区西苑草场5号畅春园饭店2号楼215号。法定代表人：栾敏达。委托诉讼代理人：宋志文，上海锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘若晨，上海锦天城（北京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：栾敏达，男，1980年1月24日出生，汉族，北京缘和飞餐饮管理有限公司法人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋志文，上海锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘若晨，上海锦天城（北京）律师事务所实习律师。被上诉人：（原审被告）：北京随安乐知餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区成府路29号1层A-5、A-6。法定代表人：栾敏达。委托诉讼代理人：宋志文，上海锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王迪，上海锦天城（北京）律师事务所实习律师。原审第三人：张建忠，男，1960年11月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王萍，女，1958年4月9日出生，汉族，北京正光桦法律咨询有限公司法律顾问，住北京市朝阳区。上诉人田芳、北京缘和飞餐饮管理有限公司（以下简称缘和飞公司）因与被上诉人栾敏达、北京随安乐知餐饮管理有限公司（以下简称随安乐知公司）及第三人张建忠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初51325号民事判决，向该院提起上诉，本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。田芳上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判缘和飞公司、栾敏达连带支付田芳租金84.5万元、违约金150万元、40平米库房租金10万元;缘和飞公司、栾敏达和随安乐知公司连带支付装修拆改主体违约金36.9万元;2、本案一二审诉讼费、保全费由缘和飞公司、栾敏达和随安乐知公司负担。事实和理由：田芳和缘和飞公司签订的《房屋租赁合同》合法有效,并且缘和飞公司一直使用和控制承租房屋至合同期满,已达到其签订合同目的。一审法院主观臆断认定田芳与缘和飞公司之间租赁关系自2018年1月20日解除,缘和飞公司向田芳支付租金至2018年1月20日错误；一审法院认定上诉人田芳对60平米没有出租权属于认定事实错误；一审法院在未查明事实情况下认定缘和飞公司和栾敏达未对涉案房屋拆改主体结构,不构成违约事实认定错误；一审法院认定40平米库房地面部分系违建,在合同履行过程中已拆除该事实认定错误；缘和飞公司与田芳签订的《房屋租赁合同》合法有效,缘和飞公司违约拖欠田芳租金,依法应按约定支付违约金。一审法院认定不满足违约金适用条件错误；张建忠与缘和飞公司、栾敏达为了达到双方获利目的,恶意串通,损害田芳利益,其签订的房屋租赁合同无效。缘和飞公司针对田芳的上诉请求答辩称，同意一审判决，不同意田芳的上诉请求和理由。缘和飞公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回田芳的一审诉求；本案一审、二审诉讼费由田芳负担。事实和理由：一审法院认定“缘和飞公司共应向田芳支付租金1005128元,扣除已经支付的63万元、定金5万元,尚需支付325128元”完全错误，事实上缘和飞公司已经支付的租金数额已超过1005128元；一审法院认定缘和飞公司“具有通过违约获利的故意”错误，缘和飞公司没有违约行为，已向田芳支付完全部租金。田芳辩称：不同意缘和飞公司的上诉请求和理由，坚持自己的上诉意见。随安乐知公司、栾敏达辩称：同意缘和飞公司的上诉请求和理由。张建忠述称：请求驳回田芳的上诉请求和原审诉讼请求，张建忠和田芳在2007年就解除了租赁合同，我们是大房东；在原审庭审的时候我们已经将缘和飞公司欠款的事实陈述了，缘和飞公司也认可这个欠款，我们希望法院给我们判决上。我们认为田芳属于恶意诉讼，根本没有租赁的情况下要这个钱是不合理的。缘和飞公司已经支付了83万元，第三人没有得到钱，田芳已经得到这个租金了，现在还要钱不合理。我们同意缘和飞餐饮公司的上诉请求和事实理由。田芳向一审法院起诉请求：1、缘和飞公司、栾敏达连带支付租金845000元；2、缘和飞公司、栾敏达支付40平米库房部分2015年11月至2017年11月期间租金100000元，按照每年5万元标准计算；3、缘和飞公司、栾敏达支付违约金1500000元，计算方式为：以年租金600000元为基数按照日千分之五的标准，自2017年8月1日计算至2018年12月30日，共计517天；4、栾敏达、随安公司赔偿破坏原装修费用369000元。缘和飞公司向一审法院反诉请求：田芳返还房屋租金20万元。一审法院经审理查明:2015年11月20日，田芳（出租方、甲方）与缘和飞公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区团结湖路XX号楼院1幢1-1部分出租给乙方作为经营使用，建筑面积260平米；租赁用途为餐饮；租赁期限三年，自2015年11月20日至2018年11月30日止，共计36个月零10天；年租金60万元，月租金5万元，付款方式为半年付，采取押一付六方式，首期房租35万元，含押金5万元，随物价上涨与房屋租赁市场价格上涨，第三年递增年房租金额的10%，第二次房租于2016年5月20日前10个工作日内交付30万元，第三次房租于2016年11月20日前10个工作日内交付30万元，第四次房租于2017年5月20日前10个工作日内交付30万元，第五次房租于2017年11月20日前10个工作日内交付33万元，第六次房租于2018年5月20日前10个工作日内交付33万元，使用至2018年11月20日，实际顺延10日免租期至11月30日合同终止；食品安全保证金15万元乙方须与首期房租一并支付，双方确定不退还乙方；房屋主体结构外乙方不得任意私搭乱建及违规占用公共区域，开业前乙方对建筑主体内外有任何改动，须向甲方书面提供修改图纸，待甲方与产权单位领导同意后方可实施，否则后果自负，由甲方既有违章建筑产生的任何纠纷由甲方负责；甲方保证该房屋是唯一有合法权利的承租业主，保证严格履行与乙方签订的房屋租赁合同条款，按时将出租房屋及其设施以该合同约定的状态交付乙方使用；租赁期满，双方须按照清单对出租房屋、设备进行验收。若甲方对验收无异议，乙方应于3日内将房屋腾空，双方签署返还房屋的书面文书；若乙方未按时支付租金及相关费用，逾期5日，应按照年租金总数每日千分之五标准向甲方支付违约金，逾期10日甲方有权解除合同，收回房屋，并由乙方补齐所欠交的全部费用，因乙方原因导致本协议中止或乙方提出中途解除租赁合同时，甲方不退还已经支付的租金、押金及相关费用。《房屋租赁合同》附加条款约定：一、甲方将北京巴渝金开小吃店的《营业执照》、《餐饮服务许可证》及相关证件提供给乙方悬挂于店内使用；二、环评批复与环评竣工文件的复印件给予乙方备案……五、甲方收取的食品安全保证金实为乙方使用甲方全部经营手续的使用费及其他。租赁期间所有与食品安全有关的全部责任均由乙方负责；六、甲方不主张乙方有大的装修，无论怎样，乙方进驻时必须向甲方提供室内外改动的准确图纸，否则因此产生的不良后果全部由乙方承担；七、乙方违约，甲方按照本协议约定要求甲方解除协议，乙方己经支付的食品安全保证金及房屋押金甲方不予退回。2015年11月25日，双方签订《房屋租赁合同》补充协议，约定，甲方同意乙方先交定金5万元，2015年12月30日前交齐食品安全保证金15万元，此款不退还乙方；2015年11月25日至2015年11月30日期间，甲方只允许乙方与装修施工单位办理相关的物业和施工人员进场手续，不得擅自拆除未经物业公司审批核准的任何固定墙体，原有设施设备等，否则应承担因乙方过错导致给任何一家业主造成的经济损失外，还应赔偿甲方按原有装修时的价格36.9万元支付给甲方破坏装修损失费，同时5万元定金作为违约金，甲方有权不退还乙方。上述合同签订后，缘和飞公司累计向田芳支付了83万元，其中含租金63万元、食品安全保证金15万元、定金5万元。田芳认为，根据《房屋租赁合同》附加条款，食品安全保证金是缘和飞公司使用北京巴渝金开小吃店营业手续交纳的费用，根据合同约定不需退还。缘和飞公司认可使用了田芳提供的营业执照用于办理经营手续，认为该15万元实际为转让金。另查，缘和飞公司对租赁面积进行了装修，双方认可未拆改主体结构。缘和飞公司不同意支付装修赔偿金，且认为数额过高。审理中，田芳主张缘和飞公司未足额支付租赁期间的租金。缘和飞公司认可未按照合同数额支付，但提出存在合法抗辩事由。各方就缘和飞公司是否应向田芳支付租金提交了以下证据：一、缘和飞公司提交以下证据佐证存在合法抗辩事由：证据1房屋平面图，证据2城管执法通知书，证明租赁区域的西侧40平米属于违建，田芳无权收取该部分区域租金；证据3《房屋租赁合同》两份，证明张建忠告知缘和飞公司，田芳不具有出租房屋的权利，故缘和飞公司陆续就租赁面积中的非违建部分与张建忠签订租赁合同。其中2016年1月25日《房屋租赁合同》租赁标的为60平米部分，租期2016年1月1日至2018年12月31日，年租金12万元。缘和飞公司实际已支付8万元；2017年2月5日《房屋租赁合同》的租赁标的为160平米部分，租期2017年2月10日至2018年12月31日，年租金43万元。缘和飞公司实际已支付305000元，尚欠63302.96元。上述合同均已于2018年1月20日协商解除。张建忠对上述证据真实性均认可。田芳对上述证据质证称，认可证据1房屋平面图所示情况，租赁面积260平米是双方现场确认过的，西侧部分40平米是否为违建无人告知田芳，即使是违建，缘和飞公司也应支付使用费，证据2真实性认可，但该通知书针对的是租赁区域西北角的自建房，与租赁区域无关；对证据3真实性不认可，田芳与张建忠就260平米存在租赁关系，张建忠从未解除双方的租赁关系，认可缘和飞公司向张建忠支付了38.5万元租金，该38.5万元应视为缘和飞公司代田芳向张建忠支付的租金。在本案审理期间，本院商请租赁房屋所在地城管部门共同进行现场勘验，确认租赁房屋西侧部分约40平米不存在规划手续，但因涉及结构问题，故未拆除。二、田芳就其享有全部260平米租赁区域的出租权提供了以下证据：证据1田芳与张建忠2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，证明田芳自张建忠处租赁198平米，期限自2014年1月1日至2018年12月31日；证据2录音，证明2015年11月6日，田芳之夫孙会军与张建忠就60平米部分租赁事宜达成口头协议，年租金9万元；证据3银行单据、手机查询结果打印件，证明田芳已经支付了60平米部分租金10.5万元。张建忠质证称，对证据1不认可真实性，系为因田芳与其前手次承租人裴少磊之间存在诉讼，张建忠应田芳要求为其出具的，并非真实意思表示；对证据2就60平米部分，双方从未建立过租赁关系；证据3认可真实性，但上述款项均是田芳支付的160平米部分的租金。缘和飞公司、栾敏达质证称，不了解田芳与张建忠合同订立情况，但田芳了解张建忠所述合同解除情况。另，田芳还提交2016年6月20日通知和2016年6月23日通知，证明曾向缘和飞公司追索2016年5月20日至2016年11月19日期间租金。三、张建忠提交2016年7月2日与孙会军的谈话录音，证明已经明确表示出租给田芳的租赁区域不包括60平米部分，田芳对此明知。田芳认可录音的真实性，但不认可证明目的。缘和飞公司、栾敏达认可该证据。经释明，张建忠未能就已经通知田芳解除160平米部分租赁关系提供证据。2016年8月11日，双方因租金支付问题发生肢体冲突。2016年11月27日，在公安机关调解下，田芳（甲方）与栾敏达（乙方）签署《和解保证书》，载，乙方同意于2016年11月19日前将交付下期租金25万元，2017年5月10日至16日支付第四次租金25万元，2017年11月10日至16日支付第五次租金28万元，2018年11月10日至11月16日支付第六次租金加两个月零10天房屋共计377222元，合同实际顺延至2019年1月31日终止。栾敏达在合同下方以“乙方保证人”名义签字。同日，栾敏达出具《承诺书》载，团结湖房租事宜由本人亲自盯，于2016年12月1日前解决。田芳认为，栾敏达在《和解保证书》构成债的加入，应当与缘和飞公司对租赁债务承担连带责任。栾敏达不予认可，称在公安机关不具备加盖公章条件，其是以缘和飞公司法定代表人名义签字。就《和解保证书》中租金金额如何确认，双方均称系对方提出的金额，不能明确具体计算方法，田芳认为系对应200平米部分的租金，缘和飞公司、栾敏达认为是对应160平米部分的租金，但双方均确认不包括60平米部分的租金。经询问各方意见，均同意以《房屋租赁合同》约定的租金标准对本案进行判决。就田芳主张的缘和飞公司应支付40平米库房租金问题，田芳提交了双方签署的“团结湖店需要的工程条件”，其中第13项载，需要有额外的库房，其中一层库房净使用面积至少20平米，二层库房净使用面积至少20平米，库房共计净使用面积在40平米以上。缘和飞公司、栾敏达认可该证据真实性，认可田芳曾交付其40平米仓库，但认为系双方为装修临时约定的条件，免费使用，已经退还田芳。各方均认可一层部分已经因违建被拆除。田芳还提交其向房屋管理供暖中心支付租金的证明，证明其向出租人支付租金标准为每半年2.5万元，要求缘和飞公司按照该标准向自己支付租金，缘和飞公司不予认可。本案有诉讼财产保全。法院于2018年3月20日根据田芳诉前保全申请作出（2018）京0105财保44号民事裁定书，查封栾敏达名下价值2206360.2元的财产。后因田芳变更诉讼请求，本院根据其申请出具（2018）京0105民初51325号民事裁定书，将查封标的调整为2814000元。上述实际执行中查封了栾敏达位于北京市海淀区皂君东里39号楼XX号房屋（以下简称XX号房屋），保全期限为2018年3月26日至2021年3月25日。2019年8月21日，应北京市海淀区人民法院商请，将XX号房屋移送北京市海淀区人民法院执行，并按照首封债权的清偿顺位，预留相应份额。一审法院认为：缘和飞公司与田芳签署《房屋租赁合同》，田芳向缘和飞公司出租260平米房屋。缘和飞公司未足额支付自田芳处承租的260平米租金是否存在合理理由应分别予以审查。对于40平米部分。该部分缺乏建设工程规划手续，根据司法解释的规定，对应面积的房屋租赁合同应属无效，合同部分无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现缘和飞公司仅以所使用的面积未取得规划手续拒付相应租金的答辩意见不应采信。对于租金支付的期间，因缘和飞公司于2018年1月20日腾退租赁区域后，张建忠随即将该部分面积租赁给案外人使用，该院认定田芳与缘和飞公司之间租赁关系自2018年1月20日解除为宜，缘和飞公司应向田芳支付租金至2018年1月20日。对于160平米部分。田芳已提交与张建忠签订的《房屋租赁合同》，证明其自张建忠处租赁上述面积，张建忠虽不予认可，但未能提交反证，该院对田芳提交的《房屋租赁合同》予以采信。审理中，缘和飞公司未能就张建忠已经通知田芳解除了上述《房屋租赁合同》或者缘和飞公司已经通知田芳解除双方之间签订的《房屋租赁合同》提交充分证据。在此情况下，其停止向田芳支付租金构成违约。对于租金支付的期间，基于与上述40平米部分相关的原因，缘和飞公司应向田芳支付租金至2018年1月20日。对于60平米部分。该院认为田芳不享有出租权。首先，田芳未能就其与张建忠之间已经就该部分面积的租赁达成一致；其次，根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故田芳与缘和飞公司对60平米部分即使存在口头租赁的约定，也只能视为不定期租赁，张建忠有权随时终止该口头约定。本案张建忠将该60平米部分自2016年1月1日另行出租给缘和飞公司，应视为田芳自该日期对60平米部分不再享有出租、处分的权利。据此，缘和飞公司仅需向田芳支付2015年12月1日至2015年12月31日期间的租金。综上，经该院核算，缘和飞公司共计应向田芳支付租金1005128元，扣除已经支付的63万元、定金5万元，尚需支付325128元。田芳主张的超过上述数额部分租金，该院不予支持。栾敏达在《和解保证书》上以乙方保证人身份签字，构成债的加入，应与缘和飞公司承担连带责任。对于田芳所述定金5万元不应返还或冲抵，因田芳未能依约保证对全部租赁面积享有合法处置权，履行合同上存在不足，故该定金应冲抵租金为宜。对于田芳主张的违约金。分析合同内容，该违约金的条款适用存在两个前提，一是田芳对260平米面积均享有出租权，二是合同有效。现田芳无权租赁60平米部分，且40平米部分的租赁关系归于无效。故不满足违约金条款的适用条件。田芳该项请求，缺乏法律依据，不应支持。如田芳因此发生实际损失，可就实际损失另行起诉。对于田芳主张的破坏原装修费用369000元。首先，根据《房屋租赁合同》补充协议的约定，2015年11月25日至2015年11月30日期间，缘和飞公司不得擅自拆除未经物业公司审批核准的任何固定墙体，原有设施设备等，否则赔偿违约金369000元，并不退还定金。可见该违约金条款仅对应的是2015年11月25日至11月30日期间的装修违约行为。田芳未能证明缘和飞公司、栾敏达的装修行为系发生在上述期间，且符合违约金支付条件，故该违约金条款亦不应适用；其次，缘和飞公司、栾敏达虽对房屋进行了装修，但未拆改主体结构，系在经营范围合理限度内，田芳对此系应知，其在本案诉讼前从未主张，应视为同意，现其再行要求栾敏达等赔偿，亦不应予支持。对于40平米库房部分是否应支付租金问题。该库房的使用系在工程条件中进行了约定，从文意上理解，应是为缘和飞公司装修提供的条件，不应支付费用；从使用上看，田芳也从未要求缘和飞公司腾退，且40平米中的地面部分系违建，在合同履行过程中已经拆除；从田芳历次向缘和飞公司发出的催缴通知和《和解保证书》看，也均不包括该笔费用。另，田芳也未能就该部分面积存在需要支付租金的约定，及租金数额标准提供任何证据。综合以上情况，该院认为田芳要求支付缘和飞公司支付仓库租金缺乏事实和法律依据，该院不予支持。对于缘和飞公司和栾敏达的反诉。缘和飞公司已经支付的83万元中包含15万元食品安全保证金，双方约定该15万元实际为缘和飞公司使用田芳提供的营业执照的费用，因缘和飞公司已经使用田芳提供的营业手续，该笔费用不应返还。剩余租金扣除定金后尚不满足其应支付了租金数额，该其反诉不具备事实依据，应予驳回。本案缘和飞公司与张建忠约定的租金数额远低于其与田芳约定的租金数额，可以认定其具有通过违约获利的故意，其以租赁面积存在违建，在已经实际使用情况下拒绝支付租金违反了诚信原则。缘和飞公司和栾敏达对此应有深刻认识和反思，依法诚信经营，避免再次发生此类情况。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、北京缘和飞餐饮管理有限公司于判决生效后七日内支付田芳租金三十二万五千一百二十八元；二、栾敏达就上述款项与北京缘和飞餐饮管理有限公司承担连带责任；三、驳回田芳的其他诉讼请求；四、驳回北京缘和飞餐饮管理有限公司、栾敏达的反诉请求。案件受理费29312元，由田芳负担23136元（已交纳），北京缘和飞餐饮管理有限公司、栾敏达负担6176元（于判决生效后七日内支付至法院）。反诉受理费2150元，由）北京缘和飞餐饮管理有限公司、栾敏达负担（已交纳）。保全费5000元，由原田芳负担4200元（已交纳），北京缘和飞餐饮管理有限公司、栾敏达负担800元田芳已预交，北京缘和飞餐饮管理有限公司、栾敏达于判决生效后七日内支付田芳。二审中，田芳向本院提交以下新证据：一是照片及补充协议，证明缘和飞餐饮公司在协议没有约定可以装修情况下破坏原装修；二是短信记录照片及文字表述，证明从2015年11月30日至2018年1月缘和飞餐饮公司一直占有使用田芳为其承租的40平米库房；缘和飞餐饮公司欠付40平米的租金；三是录像光盘，证明40平米库房是一直存在的；四是短信照片，证明违约金有两部分，一部分是房屋合同签订之后应该在15天之内随安乐知公司应该支付的第一期租金，包括押金和装修保证金，但是缘和飞餐饮公司一直没有支付上述费用就破坏了原装修，我和缘和飞餐饮公司的法人、副总谈违约金的问题，他们最后说同意给3万元；第二部分是破坏原装修，没有经过出租人的同意全部给砸了，同时也在协商赔偿问题。缘和飞餐饮公司、栾敏达、随安乐知公司、张建忠对田芳提交的证据真实性、关联性和证明目的均不认可。本院经审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为：依法成立的合同，受法律的保护。对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，缘和飞公司与田芳签署《房屋租赁合同》，合同约定田芳向缘和飞公司出租260平方米的房屋。现田芳诉称缘和飞公司未足额支付租金，而双方对260平方米租赁面积的情况存在争议。本院分述如下：对于40平方米部分。经查，该部分缺乏建设工程规划手续，根据司法解释的规定，对应面积的房屋租赁合同应属无效，合同部分无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对缘和飞公司仅以所使用的面积未取得规划手续拒付相应租金的答辩意见，本院不予采信。对于租金支付的期间，因缘和飞公司于2018年1月20日腾退租赁区域后，张建忠随即将该部分面积租赁给案外人使用，一审法院认定田芳与缘和飞公司之间租赁关系自2018年1月20日解除，并据此认定缘和飞公司应向田芳支付租金至2018年1月20日，并无不当，应予维持。对于160平方米部分。根据田芳提交的其与张建忠签订的《房屋租赁合同》，证明其自张建忠处租赁上述面积，张建忠虽不予认可，但未能提交反证，故应对田芳提交的《房屋租赁合同》予以采信。审理中，缘和飞公司未能就张建忠已经通知田芳解除了上述《房屋租赁合同》或者缘和飞公司已经通知田芳解除双方之间签订的《房屋租赁合同》提交充分证据。在此情况下，其仍应就该部分向田芳支付租金。对于租金支付的期间，一审法院考虑与上述40平米部分相关的原因，认定缘和飞公司应向田芳支付租金亦至2018年1月20日，并无不当，应予维持。对于60平米部分。首先，现有证据不能充分证明田芳与张建忠之间已经就该部分面积的租赁达成一致；其次，根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故田芳与缘和飞公司对60平米部分即使存在口头租赁的约定，也只能视为不定期租赁，张建忠有权随时终止该口头约定。本案张建忠将该60平米部分自2016年1月1日另行出租给缘和飞公司，应视为田芳自该日期对60平米部分不再享有出租、处分的权利。据此，缘和飞公司就该部分仅需向田芳支付2015年12月1日至2015年12月31日期间的租金。一审对此认定正确，本院予以维持。对于田芳主张的违约金一节。对于欠付租金的部分，因田芳与缘和飞公司之间租赁合同约定的260平方米租赁面积中存在无效的部分，还存在田芳无权出租的部分，所以田芳主张适用合同中有关欠付租金的违约条款缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当；对于田芳主张的违约金中破坏原装修费用的部分。从本案中查明的情况而言，缘和飞公司、栾敏达虽对房屋进行了装修改动，但并未拆改主体结构，系在其经营范围合理限度内，田芳对此系应知，其在装修改动行为发生后的合理期间内，并未向缘和飞公司、栾敏达提出异议，应视为同意，现田芳主张赔偿，依据不足。对于40平方米库房部分是否应支付租金问题。该库房的部分并未约定在双方租赁合同的租赁面积中。从现有证据和法院查明的情况来看，难以认定双方对于支付该库房的租金以及租金数额标准如何进行了相应约定。故对田芳的该项上诉主张，本院不予支持。对于缘和飞公司上诉主张租金重复计算的问题，本案中只处理缘和飞公司与田芳之间的租赁合同关系以及相应的租金支付问题。如缘和飞公司认为在本案作出认定后，其存在多向或错向张建忠支付租金的情形，应对此另行解决。综上，田芳、缘和飞公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31462元，由田芳负担23136元（已交纳），由北京缘和飞餐饮管理有限公司负担8326元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  周艳雯审 判 员  何灵灵二〇二〇年八月三十一日法官助理  高玉珠法官助理  王红涛书 记 员  王 艳