广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初8744号原告谢志元，男，汉族，1972年6月8日出生，住址深圳市宝安区。委托代理人黄娟子，广东深展律师事务所律师。委托代理人巢鹏辉，广东深展律师事务所实习律师。被告梁叶泉，男，汉族，1970年10月24日出生，住址深圳市罗湖区。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。委托代理人黄娟子和巢鹏辉、被告梁叶泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提诉讼请求：1、确认原告与被告2014年7月16日签订的《房产转让合同书》无效；2、被告向原告返还购房款本金2000000元；3、被告向原告支付利息损失，以200万为本金，自2014年7月16日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准利息损失为533436.12元。自2019年8月20日起中国人民银行同步的银行同业拆借市场报价利率计算利息损失至款项付清之日止；4、被告承担本案全部诉讼费用。具体事实与理由：原被告就购买被告位于深圳市××街道李松荫社区西区114号的房产事宜，双方于2014年7月16日签订《房产转让合同书》。约定被告以人民币200万元的价格将该房屋转让给原告。原告已于2014年7月16日向被告支付购房款200万元，被告当日向原告出具了收款收据。《房产转让合同书》中约定被告收到上述购房款后，被告需按约定将该房屋及相关文件交付给原告。根据合同书第十条的规定，若被告未按约定交付该房屋，被告需向原告支付赔偿直至交付房屋为止。经原告多次催告，被告至今一直拒绝交付房屋，且拒绝支付赔偿金。后期经原告了解所知，被告将该房屋出售给多名第三人，被告涉嫌一房多卖，存在严重的欺诈行为，侵害了原告的合法权益。原告认为，原告与被告签订的《房产转让合同书》虽然系双方的真实意思表示，但标的房屋为小产权房，被告无合理合法报建手续，故该转让合同违反相关法律法规的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该《房产转让合同书》应属无效合同，而且根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，被告应返还购房款给原告，并向原告支付赔偿金。被告答辩称，一、对于原告主张合同无效的诉讼请求没有意见。二、对于返还本金200万元我有异议，虽然合同签的是200万，但原告实际放款是160万。原告预收了30万的三个月的利息和10万的放款手续费。合同期三个月后，我资金未到位，我打算跟原告续借二个月，原告还要收我20万的利息。因为我资金不够，所以我10月底只转了12万给原告。我方主张还有148万的本金未偿还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市××街道李松蓢社区西区114号私宅一栋，由被告梁叶泉办理了深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报，编号T5-0100-a00853。2014年7月16日，原、被告签订《房产转让合同书》，约定被告将上述私宅作价200万元转让予原告，原告应于合同签订三日内通过转账或者支付现金的方式向被告付款，被告收到房款当日，应将房产证明等相关原始资料、证明文件全部交给原告，作为交付房产的保证。合同第十条约定，被告在收到转让款次日起90天内（2014年7月17日至2014年10月16日），有权将所收转让款全额退回原告，取消该宗转让，但甲方需每月支付10万元作为违约金。合同由深圳市光明新区公明办事处李松蓢居民委员会作为见证方签章见证。签约当日（2014年7月16日），原告向被告主张支付160万元。同日，被告向原告出具《收款收据》：根据房产转让合同书，被告收到原告交来房屋转让款200万元；其中160万元通过银行转账收取，其余40万元以现金交付收取。同日，被告将深圳市光明新区公明办事处李松蓢居民委员会出具的房产证明原件、深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报回执原件交予原告。2014年10月21日，被告向原告支付一笔款项，双方均未提供相关支付的凭证，原告主张收到11万元，被告主张支付12万元。涉案房产至今未交付；被告陈述因被刑事羁押，房产由其父母打理。庭审双方争议事实：（一）被告主张双方不存在房屋买卖合同关系，实质为民间借贷；原告不予认可。（二）被告主张仅收款160万元，本院责令原告提供其余40万元的支付凭据或证据，原告辩称为现金支付予一罗姓中间人40万元作为中介费用，现金来源为其经营公司的收入。（二）被告主张三个月借款期限届满后支付12万元，为本金；原告不予认可，辩称于2014年10月21日收到11万元，为违约金。本院认为，涉案房产已进行处理历史遗留违法建筑信息普查申报，行政主管部门尚未作出处理决定，房产合法性未能确定。由于房产未交付，本案不涉及未确定合法性房产的处理，本院依法审理相关金钱给付方面的诉求。关于双方存有争议的几点事实，本院分析如下：（一）涉案合同明确约定房产买卖双方的权利义务，经辖区自治组织见证，且双方已履行部分义务，本院确认双方存在订立房屋买卖合同的合意；被告主张实为民间借贷，未提供反驳证据，本院不予采纳。（二）原告转账支付160万元，凭被告出具的《收款收据》主张已付清合同价款200万元。由于40万元金额较大，本院责令原告提供支付的证据，原告未提供证据证明，辩称现金支付予中介方。合同并未约定中介费用的承担问题，原告所述中介款项达房款20%，比例畸高，且系以现金方式支付巨额的中介费用，不符日常交易规则，本院不予采信，确认原告仅向被告支付价款160万元。（三）双方均未对被告于2014年10月份给付款项事实进行举证，本院据共同确认部分确定款项为11万元。该笔款项未约定性质，本院确定为返还合同价款。截至庭审之时，涉案房产尚未完成权属登记，未能提供合法的报建报批手续，该类私宅不符合市场交易的条件，依法无效。合同无效，被告应将据合同收取的财产返还原告；据上述事实认定，被告尚应返还价款余额148万元。合同无效，当事人因履行合同遭受损失，应据过错责任分摊经济损失。据查明事实，被告收取原告的金钱而获得经济利益，但其占用期间未履行任何对价行为使原告获得经济利益，被告应对原告的全部利息损失承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告与被告于2014年7月16日签订的《房产转让合同书》无效。二、被告梁叶泉应于本判决生效之日起十日内返还原告谢志元款项1480000元。三、被告梁叶泉应于本判决生效之日起十日内向原告谢志元赔付相关利息：以160万元为基数自2014年7月16日起按中国人民银行同类同期贷款利率计付至2014年10月21日；以148万元为基数自2014年10月22日起按中国人民银行同类同期贷款利率计付至2019年8月19日；以148万元为基数自2019年8月20日起按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计付至清偿之日。四、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14246元，由原告承担2849元，由被告承担11397元。被告应缴受理费部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二〇年八月十八日书记员 王振聪（兼）书记员 林  斯  瑜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。