黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8102民初62号原告：秦丽晶，女，1977年11月11日出生，汉族，大兴农场医院药师，住黑龙江省富锦市。被告：魏国庆，男，1966年6月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省集贤县。被告：赵新民，男，1974年2月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省集贤县。第三人：栾利杰，男，1975年9月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省富锦市。原告秦丽晶与被告魏国庆、赵新民、第三人栾利杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告秦丽晶，被告魏国庆到庭参加诉讼，被告赵新民、第三人栾利杰经本院合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告秦丽晶向本院提出诉讼请求：1.要求解除对房产查封，不得执行黑（2019）农垦建三江不动产权第××号房产；2.要求确认黑（2019）农垦建三江不动产权第××号房产归原告所有，房屋价值200000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月28日，原告在第三人栾利杰处购买了大兴农场兴盛小区7号楼1单元302室，房款200000元。当日原告通过银行汇款交付135000元，栾利杰交付房屋钥匙。2018年1月21日，原告转账付款50000元，合计付房款185000元。2019年1月23日，经原告多次催促，栾利杰始终消极办理不动产登记，导致原告无法办理转移登记。无奈，原告代替栾利杰办理了登记于栾利杰名下的691号不动产权证书，原告代替第三人支付了6281.8元物业维修基金。2019年8月12日，建三江人民法院对上述不动产应被告魏国庆、赵新民（执行申请人）的申请予以查封。2019年12月11日，原告（案外人）对执行标的提出书面异议。2019年12月27日，建三江人民法院作出（2019）黑8102执异114号执行裁定：驳回了原告的执行异议申请。原告认为：原告与栾利杰之间签订的房屋买卖合同合法有效，在人民法院查封之前已经合法占有使用，已支付大部分房款，只是因客观原因，原告无法办理产权转移登记，可以对抗执行。被告魏国庆辩称，原告秦丽晶与栾利杰的房屋交易，我不认可，因房产没有办理过户手续，原告与栾利杰签订的房屋买卖合同在交易金额上、房屋面积上都不相符。被告赵新民未到庭，亦未提交书面辩论意见。第三人栾利杰未到庭，亦未提交书面陈述意见。原告秦丽晶向本院提交以下证据：原告证据1.2017年11月28日秦丽晶与栾利杰签订的《房屋买卖合同》一份，证明2017年11月28日栾利杰将兴盛小区7号楼1单元302室，转卖给原告秦丽晶。被告对这份证据的真实性及证明的问题均无异议。本院予以采信。原告证据2.银行转账凭证两份，证明2017年11月28日、2018年1月21日，原告向栾利杰转房款合计185000元。被告对这份证据的真实性及证明的问题均无异议。本院予以采信。原告证据3.2020年1月6日秦丽晶与栾利杰签订的补充协议一份，证明因无法确定栾利杰办理产权登记的具体费用，双方协商预留15000元做为办理产权登记的费用并签订补充协议，待办理完过户手续后给付。被告对这份证据的真实性和证明的问题均有异议。签订的日期是2020年1月6日，是近期签订的，是原告与栾利杰后补的，不认可这份证据。该证据本院予以采信。原告证据4.2019年12月30日大兴农场社区管理服务站出具居住证明一份，证明原告自2018年1月份开始居住在兴盛小区7号楼1单元302室至今。被告对这份证据的真实性及证明的问题均无异议。本院予以采信。原告证据5.2018年1月24日至2020年7月14日交电费票据一份、2019年7月15和2020年7月14日交物业费票据两份、2018年5月18日和2019年2月28日交水费票据两份、2018至2020两年度交取暖费票据两张，共计七张，证明自2018年1月份开始，原告居住在兴盛小区7号楼1单元302室，实际占有、使用至今。被告认为，这几份证据均不是正规的机打发票，均不认可。原告辩解这些票据都是原告2018年入住以来，向相关部门交的水、电、物业、取暖费等日常费用，给出具的收据，并盖有公章，是合法有效的。本院予以采信。原告证据6.大兴农场房产科出具证明一份，证明该房产自2018年9月份开始办理产权登记，至今不能办理二手房产权转移登记。被告对这份证据的真实性及证明的问题均无异议。本院予以采信。原告证据7.2018年12月10日住房专项维修基金票据、2019年1月24日办理不动产证费用票据各一份，证明2018年12月10日原告办理栾利杰名下该房屋的不动产权登记。被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。被告起诉栾利杰的时间是2018年10月19日，原告办理不动产登记是2018年12月10日，原告是在转移栾利杰的财产，并非房屋买卖。原告辩解是在2017年购买栾利杰的房产，只是2018年办理不动产登记，是房屋买卖不是转移财产。对该证据的真实性本院予以采信。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院认定事实如下：2017年11月28日，原告在第三人栾利杰处购买了大兴农场兴盛小区7号楼1单元302室，房款200000元。当日原告通过银行汇款交付135000元，栾利杰即交付房屋钥匙。2018年1月21日，原告转账付款50000元，合计付房款185000元。经原告秦丽晶多次催促栾利杰办理不动产登记，始终未办理，原告于2018年12月10日替栾利杰交付了6281.8元物业维修后，于2019年1月24日替栾利杰办理了登记于栾利杰名下第××号不动产权证书。2019年8月12日，建三江人民法院对上述不动产应被告魏国庆、赵新民（执行申请人）的申请予以查封。2019年12月11日，原告（案外人）对执行标的提出书面异议。2019年12月27日，建三江人民法院作出（2019）黑8102执异114号执行裁定：驳回了原告的执行异议申请。秦丽晶不服向本院提起诉讼，要求解除对案涉房屋的查封，停止执行案涉房屋，确认案涉房屋的所有权人为原告秦丽晶。本院认为，原告秦丽晶与被告栾利杰于2017年11月28日签订了房屋买卖合同，当天交付大部分购房款后并实际占有该房屋。本案双方当事人争议的焦点是原告秦丽晶对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第一款规定：“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”根据本案查明的事实，原告秦丽晶于2017年11月28日与第三人栾利杰签订合法有效的买卖合同在先，并于当天交付大部分房款并占有该房屋。2019年8月12日法院查封案涉房屋在后，秦丽晶在法院查封之前已合法占有该房屋。原告提供的银行交易明细和收据，能够证明已支付185000元购房款。尚留15000元为办理过户费用。2020年1月6日黑龙江省农垦总局建三江分局大兴农场房产管理科出具证明，该房屋暂不能办理买卖登记业务，故本案非因秦丽晶自身原因未办理过户登记。原告秦丽晶的房屋买卖完全符合上述四个条件，因此，原告秦丽晶对案涉房屋享有的民事权益能够排除强制执行。关于原告主张确认其为案涉房屋的所有权人，房屋属于不动产，依法确认所有权应当根据不动产登记，该房屋产权尚未过户登记为原告秦丽晶，故对原告的此项诉讼请求，不予支持。关于原告在诉讼中将第三人栾利杰列为被告，经庭审查明，该案中栾利杰并未反对案外人异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零七条规定。本院将栾利杰改列为第三人参加诉讼。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，缺席判决如下：一、解除栾利杰名下登记位于大兴农场兴盛小区7号楼1单元302室（产权证号00××91）的查封；二、不得执行栾利杰名下登记位于大兴农场兴盛小区7号楼1单元302室（产权证号00××91）的查封；三、驳回原告秦丽晶的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告魏国庆、赵新民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  谷长远人民陪审员  李宗繁人民陪审员  史嘉慧二〇二〇年八月二日法官助理周琨书记员梁超越