安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初3779号 原告:安徽安兴华安物业管理有限责任公司,住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路363号B座6层,统一社会信用代码913400007790871960。 法定代表人:张观华,公司总经理。 委托诉讼代理人：梁舒婷，安徽英锐律师事务所律师。 被告:孙洁,男,汉族,1988年4月15日生,住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：张倩，女，汉族，住安徽省六安市裕安区，系孙洁妻子。 原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司（以下简称安兴公司）诉被告孙洁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安兴公司委托诉讼代理人梁舒婷、被告孙洁的委托诉讼代理人张倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安兴公司诉称：1、判令被告支付2015年11月30日至2019年12月31日的物业管理费7566元及违约金32458元(以7566元为基数,按日利率3%计算,自2016年6月1日暂计算至2020年5月1日);2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告根据与开发商的约定,自2011年5月接管六安恒生阳光城小区全部物业服务项目,交由六安分公司直接进行管理。2013年11月11日,被告以业主身份接收了小区58幢1003室住宅,并承诺遵守《业主手册》等合同约定的内容,愿意承担拖欠费用的一切责任。按照手册中的《物业管理服务协议》,双方约定的管理费标准为1.3元/月/平方米,缴费周期为每半年一次,逾期按照逾期额的日3%支付违约金。自2015年11月30日起,被告停止缴纳物业管理费,截至2019年12月31日,共计欠缴49个月的物业管理费7566元,经原告多次催告至今仍拒不支付。原告认为,被告接受服务的同时,却拒绝按照法律规定和合同约定支付服务费,拖欠达四年之久,已严重违约,并影响到了原告提供及时高质物业服务的整体运行。 被告孙洁辩称：一、被答辩人安兴华安物业服务非常差，经多次交涉无任何改变，作为业主坚持要求更换物业公司。1、小区环境卫生脏乱差，电梯卫生特别差，除了几块商业广告牌，奇其他地方均是污渍，夏天高温天气进入电梯都令人作呕。2、每层楼公共过道黑暗、无照明，楼道灯坏了从来没有人来维修，连应急照明都没有电源，均是摆设。3、车辆无停车位，电瓶车随便停放无人管理，小区路面所有机动车位全部被物业公司出租，地下人防工程车位同样被对外出租盈利，导致很多业主没有地方停车，晚上只能将车辆停在小区大门外的饭店门口，然后小区有内很多空车位，被承租人上了锁空在那里。4、小区沿街的楼栋，下面一二楼是饭店、土菜馆，每到晚上厨房油烟和烧烤油烟任意排放，空气污染严重。5、物业保安服务态度蛮横，遇到问题无法沟通，出口就是我们是小保安，我们不怕你，好像他们很小、很无辜，实际上在发生纠纷时，保安就成了打手。6、小区外墙脱落，无人问津，对全体业主安全隐患极大，小区进出口道路铺砖，车辆压在上面晃晃响，地面空洞毁坏无人维修。答辩人要是把所有问题全部列举出来，真实秉烛难书，被答辩人称自己是一级物业资质，1.3元/平方的高价物业收费，换来是在全裕安区100余家物业公司排名倒数第二的“优质服务”，以上事实均在网上公布过，无半点虚假。二、被答辩人起诉违约金32458元无任何依据。答辩人与被答辩人没有签订过物业服务合同，物业公司从交房之日就是开发商引进的，并不是业主委员会聘请的，答辩人和众多业主都反映过要求更换物业，被答辩人赖着不走，每次开会均表态会加以改进，实际上做的是一年比一年的差。2019年上半年，六安市裕安区文明办，小华山街道等多家单位约谈被答辩人，要求提升物业服务质量并将业主投诉的重大问题责令被答辩人整改，但后续就没有下文了。被答辩人不是全体业主或者业主委员会选聘的，本身业主入场都不合法，现在还讲什么物业服务协议，还要求给付违约金，实在是毫无依据。 经审理查明：2011年5月5日，六安新银华置业发展有限公司作为甲方与安兴公司作为乙方签订了《“恒生·阳光城”前期物业服务委托合同》，由安兴公司为恒生·阳光城小区业主进行物业服务。双方约定委托服务内容为物业共用部位、共用设施的管理维护、公共秩序和环境卫生的维护、绿化养护和管理、车辆停放及场所管理、相关管线、设施维护时，必要协助、日常安全巡查…。标准按《六安城区住宅物业管理服务等标准》一级服务等级。期限2011年5月5日起至2014年5月4日，合同期限3年，若合同到期业主委员会尚未成立，本合同自动延续至业主委员会成立并签订物业管理服务合同止。物业管理服务费用…高层/小高层住宅每月每平方米0.8元；…、电梯、公共照明及公建用水、电费由业主据实分摊。物业管理服务费由乙方按6个月时间向业主预收，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方有权要求业主补缴相关费用并按逾期之日起按日价应缴纳费用的0.5‰违约金。合同还约定双方其他权利义务。 2013年11月11日，孙洁取得位于六安市裕安区房屋，房屋建筑面积118.78平方米，并签署遵守《业主手册》承诺书。孙洁先后支付了2013年11月11日至2014年11月10日的物业费用。 业主手册规定，按《前期物业服务协议》中有关约定缴付物业费及相关费用等。 安兴公司服务小区环境存在脏乱差，车辆停放无序等。 另查明：经六价业函【2014】65号文件核准，电梯运行维护、检测费为每月每平方米0.35元，二次供水费每月每平方米0.15元。 上述事实，有安兴公司提出的《恒生·阳光城前期物业服务委托合同》、《恒生阳光城业主手册》、遵守《业主手册》承诺书、交房流转单、小区照片等及庭审笔录当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告提供了物业服务，被告应当交纳物业费，原告要求被告交纳物业费予以支持，但因其服务存在不到位问题，酌定扣除20%物业费，原告主张违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决如下： 一、被告孙洁于本判决生效之日起十日内一次性给付原告合安徽安兴华安物业管理有限责任公司2013年11月11日至2019年12月31日的物业服务费7566元×80%计6052.8元； 二、驳回原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取400元，由被告孙洁负担50元，由安徽安兴华安物业管理有限责任公司负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  余学柱 二〇二〇年八月六日 书记员  张玲玉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。