四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2629号 上诉人（原审原告）：陈玉倩，女，1983年8月24日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈冬，四川贞固律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司，住所地：成都市金牛区蜀汉路359号10幢1-6楼。 法定代表人：蒲云辉，总经理。 委托诉讼代理人：胡亮，四川拓越律师事务所律师。 原审第三人：四川通用物业管理有限责任公司，住所地：成都市一环路南一段3号。 法定代表人：迟宁新，总经理。 委托诉讼代理人：胡亮，四川拓越律师事务所律师。 上诉人陈玉倩因与被上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）、原审第三人四川通用物业管理有限责任公司（以下简称通用物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初4438号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈玉倩上诉请求：1.撤销一审判决，改判佳年华公司向陈玉倩赔偿违约金合计173308元（陈玉倩自愿按50%的标准主张，即违约金86654元）；判令佳年华公司承担陈玉倩收房之日前通用物业公司收取的物业费17945元；2.一审、二审案件受理费由佳年华公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，未查明案件事实，适用法律不当。一、一审法院已查明佳年华公司于2017年11月6日取得《建设工程竣工验收备案表》，且一审法院要求佳年华公司提供该项目《规划验收合格证》，直至庭审结束之日，佳年华公司仍未提供上述文件。根据案涉合同第十条交付条件，该商品房交付时应当符合第1、2、6项所列条件。其中的1、2、6项交付条件应当为并列关系，不存在先后顺序。佳年华公司交付商品房应当符合上述3个交付条件，而非单单以《商品房买卖合同补充协议》第三条关于房屋交付的特别约定视为交付条件。建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组的自行验收合格，并非实质意义上的验收合格，备案机关若发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当责令工程停止使用、重新组织验收，备案机关的备案审查才是实质意义上的验收合格。从风险转移的角度看，仅是开发商自行验收合格，即可交付商品房这是极不公平和违法的。且根据目前现行法律法规，即《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第十五、四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、国务院《建筑建设工程质量管理条例》第四十九条亦明确规定，《建设工程竣工验收备案表》《规划验收合格证》是法定的交房必备的相关文件。佳年华公司未取得《建设工程竣工验收备案表》《规划验收合格证》的违法交付行为已经违反相关法律法规的规定，已经遭到双流县房管局的行政处罚，被勒令停止交房。《商品房买卖合同补充协议》的交房特别条款，根据合同法第三十九、四十、四十一条及消费者权益保护法第二十四条之规定，应当属于格式合同，该交房特别约定条款同时违反相关法律法规的规定，应当认定无效。在相关行政机关已经做出行政处罚勒令停止违法交房情况下，一审法院仍认定该特别约定符合法律规定，该评判罔顾事实法理，毫无公平正义可言。二、最高人民法院民一庭倾向性意见：商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用民法通则有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。截止到（2015）成民终字第9512号案件结束，佳年华公司仍然无法提供上述文件。该案结束时间为2017年6月8日，故诉讼时效起算日期为2017年6月9日。三、诉讼时效中断。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁……”，从2013年2月3日至今，陈玉倩多次通过律师函、电子邮件、前往佳年华公司维权、诉讼等方式向佳年华公司请求履行合同违约责任，从而导致诉讼时效中断。1.陈玉倩于2013年2月、7月以及2014年6月、7月，多次与佳年华公司及通用物业公司打电话、现场沟通维权。2.2014年8月14日，陈玉倩将《联系函》送至佳年华公司客服部并被签收。3.2014年9月12日，陈玉倩将《联系函》发至佳年华公司邮箱。4.2014年12月18日，陈玉倩委托四川维信律师事务所黄强律师通过顺丰快递（0288XXX3）向佳年华公司送达《律师函》。5.2015年3月26日，陈玉倩因商品房销售合同纠纷起诉佳年华公司至一审法院。6.2015年12月29日，双方上诉至本院。7.2017年6月8日，本院作出（2015）成民终字第9512号民事裁定书。8.2019年6月10日，陈玉倩向一审法院申请强制执行佳年华公司部分款项。9.2019年6月10日，陈玉倩再次因商品房销售合同纠纷起诉佳年华公司至一审法院（2019年6月7-9日为法定节假日）。四、2015年3月26日，陈玉倩因商品房销售合同纠纷起诉佳年华公司至一审法院，以及双方不服（2015）双流民初字第2637号民事判决，于2015年12月29日上诉至本院。2017年6月8日，本院作出（2015）成民终字第9512号民事裁定。佳年华公司在一审、二审期间皆未提出诉讼时效抗辩，根据民法总则第一百九十五条、民法通则第一百四十条的规定，诉讼时效已经中断。即使陈玉倩主张的违约责任而非合同解除权，也是基于佳年华公司违约交房的同一事实同一纠纷而主张。（2015）双流民初字第2637号民事判决及（2015）成民终字第9512号民事裁定已经导致诉讼时效的中断。故本案诉讼时效应当从2017年6月9日起算两年，陈玉倩于2019年6月10日起诉至一审法院未超过诉讼时效。 佳年华公司辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确。原审法院驳回陈玉倩的诉讼请求正确。二、案涉商品房在2013年1月达到了双方合同约定的交易条件，并不仅只有陈玉倩一家，其余的大部分业主都按照合同约定办理了收房手续并入住至今。不能因为陈玉倩一家提出佳年华公司违规交房就认为整个小区都不符合交房条件，这不符合常识和常理。三、陈玉倩在2013年就已经知晓逾期交房的事实，佳年华公司也在一审时提出了诉讼时效的抗辩。因此，一审对诉讼时效的认定正确。故陈玉倩的上诉请求和上诉理由均不充分，无事实和法律的支持，应该维持一审原判。 通用物业公司述称，陈玉倩于2019年1月16日到通用物业公司办理了收房手续，通用物业公司根据《前期物业服务合同》以及《空港晶座临时管理公约》的约定收取了物业费。通用物业公司根据上述合同向全体小区业主收取物业费并提供相应的物业服务，是受到了小区业主认同的。该物业费的收取合理合法。 陈玉倩向一审法院起诉请求：1.判令佳年华公司承担延期交房违约责任，直至房屋维修完毕，按已付房款的万分之一每日的标准支付违约金暂计至2019年5月31日，违约金合计173308元；2.判令佳年华公司承担我方收房之日前通用物业公司收取的物业费17945元；3.判令佳年华公司依法对房屋进行维修。在案件审理过程中，陈玉倩撤回了第三项诉讼请求即“判令佳年华公司依法对房屋进行维修”。 一审法院认定事实：2011年2月20日，陈玉倩与佳年华公司签订了《商品房买卖合同》（编号：CH-01-0605）及其补充协议，合同约定陈玉倩购买佳年华公司开发的空港晶座7栋1单元23楼2301号房屋，房屋建筑面积124.27平方米，总价740000元。还约定：“第十条交付条件：（一）出卖人应当在2012-12-30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件；该商品房为住房的，出卖人还应当提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……6.出卖人与买受人约定，交付条件以《商品房买卖合同补充协议》约定为准……第十二条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，（1）逾期在90日之内，自第十条约定的交付期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向买受人支付违约金……第十四条交接手续：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定处理：以约定的交房最后期间届满日视为交付日，房屋损毁、灭失风险以及物业服务费用等自应当交付日起由买受人承担”。 《补充协议》约定：“……本补充协议与前述合同有抵触之处，以本补充协议为准……第三条关于房屋交付的特别约定：1.该商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格，并取得工程竣工验收报告即可交付。2.出卖人主要以报纸公告的形式书面通知交房的具体时间……6.符合收房条件的买受人如未在公告交房的期间内前往（或委托代理人前往）指定地点办理房屋交接手续，房屋以通知的交房日期视为交付，相关房屋的风险责任由买受人承担。7.对于经竣工验收合格的房屋，买受人拒绝接房的，房屋以通知的交房日期为准视为交付，相关房屋的风险责任由买受人承担。如经有权机关鉴定，房屋存在质量问题的，出卖人应承担房屋的维修义务，但并不因此视为逾期交房……”。 案涉楼栋于2013年1月6日竣工验收合格，并于2017年11月6日取得竣工验收备案表。佳年华公司通知业主于2013年1月29日至2月2日收房。 一审法院另查明，2019年1月16号，陈玉倩向通用物业公司缴纳17945元，通用物业公司对此笔款项出具收据，收据载明：“电梯住宅物管费2013-02-01至2019-03-31；单价：1.95；面积：124.35；金额17945”。 一审法院认定以上事实，有陈玉倩、佳年华公司陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、不动产产权证、收款票据等证据在卷予以佐证，一审法院予以采信。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.佳年华公司是否存在逾期交房的违约行为及陈玉倩主张逾期交房是否已经超过诉讼时效；2.陈玉倩缴纳的物业费17945元是否应由佳年华公司承担。对此，一审法院综合评判如下： 一、关于佳年华公司是否存在逾期交房的违约行为及陈玉倩主张逾期交房是否已经超过诉讼时效的问题。按照双方合同约定，佳年华公司应当于2012年12月30日前向陈玉倩交付房屋，佳年华公司通知业主于2013年1月29日至2013年2月2日收房，此时佳年华公司已经逾期交房。双方在《补充协议》中约定商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格并取得工程验收报告即可交付，案涉房屋取得工程验收报告的时间为2013年1月6日，故佳年华公司通知逾期交房时案涉房屋已经具备交房条件，应当视为佳年华公司于2013年1月29日向陈玉倩交房，按照合同约定，佳年华公司应当自2013年1月30日起30日内即2013年3月2日前向陈玉倩支付逾期交房的违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，陈玉倩向佳年华公司主张逾期交房违约责任的诉讼时效应当从2013年3月2日起计算两年，即诉讼时效已于2015年3月2日届满。故陈玉倩向佳年华公司主张逾期交房违约金，一审法院不予支持。 根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”之规定，双方签订的《补充协议》关于房屋交付的特别约定符合法律规定，陈玉倩主张该条款无效无事实和法律依据，一审法院不予采纳。 二、关于佳年华公司是否应当向陈玉倩支付其已经缴纳的自2013年2月1日至2019年3月31日期间的物业费17945元的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定处理：以约定的交房最后期间届满日视为交付日，房屋损毁、灭失风险以及物业服务费用等自应当交付日起由买受人承担。故本案中，由于陈玉倩原因未能前往收房的，自佳年华公司通知交房之日起的物业管理费应当由陈玉倩承担，故陈玉倩的该项诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈玉倩的诉讼请求。案件受理费2063元，由陈玉倩负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 各方当事人对一审查明事实均无异议、无补充。 本院经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。 本院另查明，案涉楼栋于2013年1月6日取得工程《竣工验收报告》。 根据各方诉辩观点，本院认为本案的焦点问题为：1.案涉《补充协议》第三条关于房屋交付的特别约定是否无效；2.佳年华公司是否有逾期交房的违约行为；3.陈玉倩诉请佳年华公司向其支付逾期交房违约金是否已过诉讼时效；4.佳年华公司是否应当向陈玉倩支付物业费。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应履行约定的义务。 关于案涉《补充协议》第三条房屋交付的特别约定是否无效的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用”。由此可见，竣工验收合格系法定的交房条件。本案中，案涉《补充协议》第三条关于房屋交付的特别约定中主要条款为：该商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格，并取得工程竣工验收报告即可交付。该协议中关于房屋交付的特别约定符合上述法律、行政法规的规定，且不具有《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故该条款合法有效。而陈玉倩主张《建设工程竣工验收备案表》《规划验收合格证》是法定的交房必备的相关文件无法律依据，本院不予支持。 关于佳年华公司是否有逾期交房的违约行为。根据本案查明的事实，案涉合同约定，佳年华公司应于2012年12月30日前向陈玉倩交房。佳年华公司于2013年1月6日取得案涉房屋楼栋竣工验收报告后，通知业主于2013年1月29日至2013年2月2日收房，该通知交房时间迟于合同约定的交房时间，故佳年华公司存在逾期交房的违约行为。 另外，案涉《补充协议》约定：“……本补充协议与前述合同有抵触之处，以本补充协议为准”。第三条关于房屋交付的特别约定：“1.该商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格，并取得工程竣工验收报告即可交付……6.符合收房条件的买受人如未在公告交房的期间内前往（或委托代理人前往）指定地点办理房屋交接手续，房屋以通知的交房日期视为交付，相关房屋的风险责任由买受人承担。7.对于经竣工验收合格的房屋，买受人拒绝接房的，房屋以通知的交房日期为准视为交付，相关房屋的风险责任由买受人承担。如经有权机关鉴定，房屋存在质量问题的，出卖人应承担房屋的维修义务，但并不因此视为逾期交房”。据此可知，案涉商品房取得工程竣工验收报告即可交付，经竣工验收合格的房屋，买受人拒绝接房的，房屋以通知的交房日期为准视为交付。实际上，佳年华公司已于2013年1月6日取得案涉房屋楼栋竣工验收报告，此时，案涉房屋已符合法律规定与补充协议约定的交房条件，陈玉倩在佳年华公司通知的收房时间即2013年1月29日至2013年2月2日内拒绝收房，应视为佳年华公司将案涉房屋已于2013年2月2日向陈玉倩进行了交付。 关于陈玉倩诉请佳年华公司向其支付逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，本案中，如上文论述，佳年华公司存在逾期交房的违约行为。因此，陈玉倩应在案涉合同约定的2012年12月30日前向其交房的次日即2012年12月31日知道或者应当知道权利被侵害，故该诉讼时效期间应从2012年12月31日起至2014年12月30日止。本案中，陈玉倩并未提交有效证据证明其主张的逾期交房违约金具有诉讼时效中断的情形，因此，该诉讼时效期间已经届满，故陈玉倩诉请佳年华公司向其支付逾期交房违约金不能成立，本院不予支持。 关于佳年华公司是否应当向陈玉倩支付物业费。案涉《商品房买卖合同》第十四条交接手续约定“……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定处理：以约定的交房最后期间届满日视为交付日，房屋毁损、灭失风险以及物业服务费用等自应当交付日起由买受人承担”。根据已查明事实，案涉房屋于2013年1月6日取得工程《竣工验收报告》，此时，案涉房屋已具备合同约定的交付条件，在佳年华公司通知的交房时间内，因陈玉倩的原因未能按期办理房屋交接手续，因此，房屋损毁、灭失风险以及物业服务费用等应当自交付日起由陈玉倩承担，故陈玉倩已缴纳的物业费应由其自行承担。陈玉倩诉请佳年华公司应承担陈玉倩已缴纳的物业费无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈玉倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4126元，由陈玉倩负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  李 俊 审判员  龚 耘 二〇二〇年八月二十七日 书记员  杨珍梅