河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5029号上诉人（原审被告）：刘静，女，1982年10月6日生，汉族，住河南省新安县。委托诉讼代理人：姜可有，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地河南省宜阳县锦屏镇人民政府。法定代表人：王小军，该公司董事长。委托诉讼代理人：晋草原，男，该公司员工。上诉人刘静因与被上诉人宜阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2020）豫0327民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人刘静的委托诉讼代理人姜可有，被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人晋草原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘静上诉请求：撤销原判，驳回碧桂园公司对刘静的诉讼请求。事实与理由：一、刘静已经按照合同约定履行首付款付款义务。二、按揭贷款未能办理责任主要在碧桂园公司。签订协议时，刘静完全可以办理按揭贷款。因碧桂园公司拖延办理贷款手续才导致刘静不能办理按揭手续。在按揭无法办理后，碧桂园公司没有通知刘静缴纳剩余贷款，完全可以改变付款方式，完成付款。三、碧桂园公司的根本目的在于解除合同、收取违约金、高价出售收回的房产。由于目前房价上涨，碧桂园公司急于追求更大利益，不顾自身过错起诉刘静，这样既可以解除合同，收取违约金，又可以把刘静的房子卖出更高的价格，获取最大利益。四、《商品房预售合同》关于违约金的约定属于霸王条款、无效条款，不应得到法院的支持。如果刘静把已购房产交给碧桂园公司，其不仅没有任何损失，且大获其利。五、碧桂园公司至今没有交房，构成违约。《商品房预售合同》第八条明确约定“出卖人应当在2020年5月31日前”交付，但至今碧桂园公司出售房产的小区一户也没有交付，商品房至今没有经分期综合验收，碧桂园公司构成违约。碧桂园公司辩称：一、刘静2018年7月19日缴纳定金12万元，2018年9月29日缴纳首期房款3000元，2018年10月31日缴纳二期楼款129255元，前期首付款均按期缴纳，没有产生违约金。银行按揭款自合同约定的2019年5月28日至今没有支付给出卖人，延迟履行300多天，依据双方签订的编号为YS0159749号《商品房预售合同》第七条，出卖人有权解除合同并要求买受人承担累计应付房款15%的违约金。二、刘静没有按照《商品房预售合同》将剩余款项缴纳给答辩人，刘静违约在先，依据合同相对性原则应由刘静举证为什么不将剩余款项缴纳给答辩人。刘静上诉状中称是因为碧桂园公司原因才不能办理按揭款，未提供任何证据加以佐证。事实上，未能办理按揭的原因是因为刘静自身征信有问题，名下存在多笔贷款，有些贷款甚至逾期。三、在刘静被银行拒贷后，碧桂园公司多次与其沟通交涉，刘静刚开始称要按揭转自付，剩余欠款一次性付清，但一直拖延未缴纳任何款项，后又诉求解约退房，碧桂园公司已走完公司流程，但刘静一直不配合撤销备案，以至于碧桂园公司不得不采取法律手段起诉刘静。请求驳回上诉。碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的合同编号为YS0159749号《商品房预售合同》；2.刘静向碧桂园公司支付累计应付房款15%的违约金123338.25元。一审法院认定事实：2018年9月29日，碧桂园公司为出卖人、刘静为买受人双方签订《线下版买卖合同》约定，刘静购买碧桂园公司位于宜阳县××路北侧、合欢路西侧××单元××号商品房。合同签订后，刘静于2018年7月19日、同年7月31日、8月15日、8月31日、9月29日、10月16日分别向碧桂园公司支付30000元、30000元、20000元、40000元、3000元、129255元，共计252255元购房款。2019年3月20日，碧桂园公司向刘静发出《签署正式合同通知书》，通知刘静签订上述商品房《网签买卖合同》。同日，以碧桂园公司为出卖人、刘静为买受人双方签订合同编号为YS0159749的《商品房预售合同》约定，刘静购买碧桂园公司开发的宜阳碧桂园第1幢2单元201号预售商品房，房屋代码562932。该商品房预测建筑面积共124.12平方米，单价为每平方米6624.68元，总金额822255元。付款方式及期限，即公积金按揭付款方式：1．出卖人出售给买受人该商品房的总价款为822255元；2．买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.68%（252255元）给出卖人，并于2019年3月27日前向贷款机构办理按揭申请手续；3．买受人必须在2019年5月20日前，付该商品房总价款的69.32%（按揭款项570000元）给出卖人。买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1．逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第一天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2．逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第一天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同同时对交付期限、规划设计变更的约定及产权登记等进行了约定。碧桂园公司在出卖人（签章）处加盖印章“宜阳碧桂园房地产开发有限公司销售合同专用章”，刘静在买受人（签章）处签注“刘静”予以确认。后双方签订《补充协议书》约定，逾期付款责任，买卖双方一致同意：合同第七条买受人逾期付款的违约责任补充约定如下：合同第七条第1种方式第（2）项约定的“累计应付款”是指该商品房的总房价款，即合同第四条约定的该商品房的总房价款。买卖双方一致同意将合同第七条第1种方式第（2）项约定的“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行”调整为“出卖人不解除合同的，合同继续履行，根据合同第七条第1种方式第（2）项约定，出卖人不解除合同，合同继续履行的，买受人需向出卖人支付逾期付款违约金最高不超过合同约定总房价款的15％”。上述《商品房预售合同》签订后，因刘静银行信用征信存在问题致使公积金按揭手续未办理成功，刘静亦未再履行继续付款义务。一审法院认为，碧桂园公司与刘静之间的《商品房预售合同》，系合同各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同各方当事人均应依约完整履行合同义务。碧桂园公司将上述合同约定商品房出售给刘静，刘静应按照合同约定向碧桂园公司交纳房款。按照《商品房预售合同》约定刘静应在2019年5月20日前向碧桂园公司付清剩余房款570000元，截至碧桂园公司起诉之日，即2020年4月28日，刘静逾期付款已超过90日。故碧桂园公司要求解除合同、支付违约金的请求符合合同约定，应予支持。但碧桂园公司应退还刘静已支付房款。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除碧桂园公司、刘静之间于2019年3月20日签订的《商品房预售合同》；二、限刘静于本判决生效之日起三十日内向碧桂园公司支付违约金123338.25元；三、限碧桂园公司于本判决生效之日起三十日内退还刘静已付购房款252255元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1383元，由刘静负担。本院二审期间双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。碧桂园公司与上诉人刘静签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,双方均应全面履行合同约定的义务。根据本案查明的事实，刘静因征信问题未能办理按揭贷款，未能依照合同约定向碧桂园公司支付房屋价款，构成违约，应承担违约责任。刘静上诉称按揭贷款未能办理的责任在碧桂园公司，未提供证据证明，该主张不能成立。刘静上诉称按揭贷款不能办理后，碧桂园公司未通知其缴纳剩余款项，责任在碧桂园公司。但二审庭审中双方均认可本案一审审理中碧桂园公司通知刘静缴纳剩余房款，因刘静原因没有缴纳，故其该上诉主张与事实不符。关于刘静提出碧桂园公司至今没有交房构成违约，根据《商品房预售合同》附件四《补充协议书》第五条第四部分内容：如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人，刘静违约在先，其主张碧桂园公司违约的主张不能成立。关于违约金数额，一审判令刘静支付123338.25元，符合双方合同约定，本院予以维持。综上所述，刘静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2767元，由上诉人刘静负担。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年八月三十一日法官助理安超书记员高会茹