江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终5286号上诉人（原审原告、反诉被告）：程大奎，男，1974年11月5日出生，汉族，河南省固始县人，住河南省固始县。委托诉讼代理人：文绪武，浙江正卓律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：潘正强，曾用名潘增强，男，1964年10月3日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州华强工艺饰品厂，住所地苏州市相城区黄桥镇占上村。投资人：潘正强，厂长。委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。上诉人程大奎、潘正强、苏州华强工艺饰品厂因房屋租赁合同纠纷一案，均不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初7634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程大奎上诉请求：1.请求撤销原审判决第一、三项，并依法改判；2.由潘正强、苏州华强工艺饰品厂承担一审和二审诉讼费。事实和理由：《房屋搬迁补偿价值评估表(初评)》、评估结果一览表都载明了停产停业损失金额一项。一审法院以该评估表未注明有程大奎姓名为由不予支持是认定事实不清。程大奎承租了全部厂房的一部分，以实际承租和使用的案涉面积为基础计算停产停业损失具有事实根据和法律依据。一审法院忽视了租赁合同、水电费清单和评估表形成的完整证据链及证明力。一审法院不予追加征收方和搬迁人作为当事人属于程序不当。一审法院以不同的排除方式计算程大奎应得相应款项，在没有查明事实和材料表述方式情况下，减损了程大奎应得项目和款项，属于事实不清。上诉人去相城区黄桥街道动迁安置办拿申请调取的材料时已经搬离厂房，但是被告知需要留下字据。程大奎据实手写“本人已于2019年9月25日已搬空”并签名。一审法院认定上诉人于2019年9月30日搬出涉案租赁厂房，租金也计算至2019年9月30日明显与事实不符。潘正强收取的管理费每月300元没有合同依据，且程大奎已经在争议前支付了租金再另行收取额外管理费没有道理，属于乱收费。对于潘正强、苏州华强工艺饰品厂在租赁期间额外多收取的水电费和管理费，程大奎一审庭审时也表示将予以追回。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。潘正强、苏州华强工艺饰品厂上诉请求：要求撤销苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初7634号民事判决书，并依法改判。改判上诉人无需支付程大奎拆迁补偿款人民币96224元及利息，并由程大奎支付上诉人租赁期间电费人民币4712304.元、水费785元。事实和理由：苏州华强工艺饰品厂虽在租赁期间与政府签订了拆迁回购合同，但合同中并未约定标的物的交付时间。该合同签订后，上诉人也从未向程大奎提出要提前解除租赁合同。且双方在租赁合同中明确约定：“租赁期间如遇政府拆迁，双方不作违约处理，互不承担责任”。因此，上诉人拆迁回购合同的签订并不影响上诉人与程大奎间租赁合同的履行，也未影响程大奎在租赁合同上的利益，上诉人无需向程大奎承担任何责任。程大奎在租赁期满一年后，既未向上诉人支付第二年的租金，也未提出续租请求，即于2019年9月30日自行搬离涉案的租赁厂房，应视为其提前解除租赁合同，违约在先，一审中，程大奎对结欠上诉人租赁期间电费、水费的数量均无异议，且上诉人主张的电费、水费上诉人已实际代缴，上诉人的该项请求应予支持。程大奎向一审法院起诉请求：1、由潘正强、苏州华强工艺饰品厂向程大奎归还程大奎应得的拆迁补偿款382110元及被申请人取得款项次日2019年5月11日起按同期银行贷款利息至履行完毕之日；2、由潘正强、苏州华强工艺饰品厂向程大奎归还2019年4月多收取的电费5856元和利息127元（自2019年2月3日起以5856元为基数暂计算至2019年10月31日，之后按同期银行贷款基准利率计算至履行完毕之日）；3、由潘正强、苏州华强工艺饰品厂承担本案诉讼费用，并对第一项请求承担连带责任。潘正强向一审法院提起反诉请求：1、程大奎支付潘正强房屋租金人民币13840元；2、程大奎支付潘正强电费人民币47123.04元；3、程大奎支付潘正强服务管理费人民币2700元；4、程大奎支付潘正强水费人民币785元；5、程大奎承担本案反诉费用。一审法院认定事实：出租方潘正强作为甲方、承租方程大奎作为乙方于2018年9月25日签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于苏州市相城区黄桥工业区的面积为670平方米的厂房出租给乙方，租金为每平方每月21元；房屋租赁合同期限为二年（该处原书写为一年，被涂改为二年）。自2018年10月1日至2020（合同中原书写为2019，后被涂改为2020）年9月30日；总租金每年168840元；租金按一年支付，实行先付后租制；租赁期间，水电费由乙方承担；乙方为达到租赁正常用途而需自行承担的其他费用由乙方自行承担；租赁期间如遇政府征用土地租赁房屋要拆迁的，双方不作违约处理，互不承担责任。程大奎、潘正强在合同下部签名确认。一审审理中，双方确认合同中租赁期限中的房屋租赁合同期限为二年（该处原书写为一年，被涂改为二年）中的二年，系由程大奎涂改；自2018年10月1日至2020（合同中原书写为2019，后被涂改为2020）9月30日中的2020年系由潘正强涂改。苏州华强工艺饰品厂（乙方）与苏州市相城区黄桥街道办事处回购办公室（甲方）于2019年5月10日签订了《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》（合同编号：001），约定经双方协商一致，就乙方名下位于相城区的土地使用权和地上建筑物、构筑物等的回购事宜签订补偿协议：土地，宗地号：相国用（2006）第00305号，土地面积7692.7平方米；甲方收回乙方标的，本着实事求是、公平、公正的原则，依据国家法律法规政策，给予乙方适当补偿。经双方友好协商，甲方支付乙方该标的补偿总价为人民币19998000元。合同签署生效后，乙方不得以任何理由向甲方提出其他任何补偿。合同未载明乙方向甲方交付标的物的时间，也未载明补偿款支付时间。合同另约定了其他相应事宜。2019年3月25日的房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中载明：产权房屋价值：2940平方米，￥9591989元，其中：房屋重置价为3464323元，其他房屋价值：2881平方米，￥2521898元，简易/加1746平方米，￥480744元，房屋装修价值￥892841元，附着物价值￥408022元，搬迁补偿价值￥279891元，停产停业损失￥1386260元，评估总金额￥15561645元。房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中包括装修和附着物评估单（其中备注中载明有房号及所有人，部分有写明5#程大奎、2#、5#、6#、7#等）、设备搬迁及其他构筑物评估明细表（其中设备位置明有房号及所有人，部分有写明5#程大奎、5#、5#余、7#等），其中写明5#程大奎的装修和附着物补偿合计29851元、设备搬迁及其他构筑物补偿合计66373元。一审审理中，潘正强、苏州华强工艺饰品厂明确涉案回购标的物已向回购办公室交付，补偿款已取得。涉案厂房所涉土地的国有土地使用权证号为：相国用（2006）第00305号，载明：土地使用权人：苏州华强工艺饰品厂、座落：黄桥镇方浜村、地号：320520-113-998-031、地类（用途）：工业用地（221）、使用权类型：出让、终止日期：2056年5月29日、使用权面积：7692.7平方米。涉案厂房无房屋所有权证，但具有建设用地规划许可证。一审审理中，程大奎、潘正强、苏州华强工艺饰品厂对潘正强向程大奎于2019年4月8日多收取了电费5856元均无异议。一审审理中，程大奎称要求潘正强、苏州华强工艺饰品厂给付的382110元中，包括：一、停产停业损失，按350元每平米为标准，计算我方租赁的面积670平米，金额总计为234500元，理由姑苏区相城区最新拆迁补偿标准就在网上的公布。2018年11月9日姑苏网公布名称为苏州市姑苏区人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告，里面规定停产停业损失每平方300元，现涉案的最终补偿价与评估价有溢价约25%，故我方按照350元/平方米计算。二、装修附着物、设备搬迁，按照评估表上载明的明细、金额计算，我方租赁是5号房的一楼及2号、3号、6号、7号房，装修和附着物是76145元（包括表内注明5#程大奎的全部、5#的部分、2#、3#、6#、7#的部分）、设备搬迁和其他构筑物是71465元（包括表内注明5#程大奎的全部、5#的部分）。苏州华强工艺饰品厂的投资人是潘正强。依据是国有土地上房屋征收与补偿条例第17条补偿的对象就包括了搬迁临时安置的补偿，以及停产停业损失的补偿。程大奎是在案涉房屋进行生产经营开设了苏州富顺精密机械有限公司，程大奎是该公司法定代表人大股东与实际控制人，现导致了停产停业和设备搬迁；相应的法律依据还有国务院条例的第23条、第25条、第27条，第27条实施的是先补偿后搬迁、苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法，按2011年第三号第27条，被征收人给予的补偿也包括了搬迁临时安置的补偿，停产停业损失的补偿；第32条规定了租赁经营的应提供有效租赁合同；34条规定了先补偿后搬迁。提供苏州富顺精密机械有限公司盖章出具的情况说明书1份，涉案厂房回购，涉及其利益，现同意由程大奎主张本案全部财产权益。租赁合同中约定租赁期间如遇政府征用土地租赁房屋要拆迁的，双方不作违约处理，互不承担责任。但补偿款属于法定补偿，对不能够排除程大奎的法定补偿权。在评估机构进行现场评估时，对方未告知程大奎相关情况，导致程大奎不能够实时性参与评估过程。对方存在故意和明显过错。程大奎方在从回购办公室拿到平面图和评估单等材料时，回购办公室的人说过了评估单里面的东西所有都属于程大奎的。现程大奎坚持诉请。经质证，潘正强、苏州华强工艺饰品厂称涉案房屋是2012年建造，自2015年开始租给程大奎，此前是租给其他人的。故涉案厂房中装修、财产并非均是程大奎及其公司的。当时评估机关人员与潘正强到现场的，所以现房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中有标明程大奎，而没有标明程大奎的均不属程大奎的享有。现依明细表，属于程大奎的装修和附着物是29851元、设备搬迁及其他构筑物是66373元，其余与程大奎无关，其只租了5#房的一楼部分。为此提供自回购部门取得的明细两份佐证（无任何单位盖章）。另停产停业损失现听说没有了，现实际补偿数较评估数额是加了，但是双方协商的结果，并非就评估结果按比例增加。且如果没有程大奎租赁，除程大奎的设备、装修外，其余补偿苏州华强工艺饰品厂所得也是同现回购合同中一样多。且双方的租赁合同中约定不承担责任的，除多收的水电费5856元外不应给付程大奎款项。回购补偿费中一半是签订回购协议时付一半，另一半是于2019年12月15日收到的。程大奎直至2019年9月30日才搬离，其应支付租金至此时计168840元，但其只支付了自2018年10月1日后的租金155000元，故尚应支付租金13840元。电费对方交至2019年3月，当时电表读数为26608，现读数为27589.73，未交部分读数为981.73，按40倍的基数及单价为1.2元/度，尚需交电费47123.04元。2019年1月最后一次交，当时水表读数为608，现读数为764，按56元/吨计算，尚欠785元水费。另管理费300元/月，在以前每月发给对方的水电费清单上有注明该费用（对方已提供），对方也交按清单上的数额交至了2019年3月底，故对方还欠计算至2019年9月30日止的管理费2700元。为此提供水电的读数照片佐证。经质证，程大奎认为其于2019年9月25日已搬离，其已付2018年10月1日起的租金确为155000元。对水、电表上的读数无异议，但认为对方主张的单价过高，并非政府收费单价，故应以政府单价收费，并提供发票佐证。管理费的收取无合同依据，不认可。对无盖章的明细不认可，坚持其原陈述。查明，双方确认的水电费清单中有载明（富顺）字样。以上事实，由程大奎提供的企业信用信息、人口信息、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、《房屋租赁协议》、水电费单据、水电费清单、一审法院调取的《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》、房屋搬迁补偿价值评估表（初评）、房屋建筑平面图及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：与潘正强签订《房屋租赁合同》的虽为程大奎，但其租房后，房屋实际由其为法定代表人苏州富顺精密机械有限公司使用，且在租期内催交水、电费的水电费清单中也有富顺字样，现苏州富顺精密机械有限公司明确本案中由程大奎就其应得补偿利益行使用权向对方主张的权利，故程大奎作为程大奎提起本诉诉讼，并无不妥。现苏州华强工艺饰品厂与苏州市相城区黄桥街道办事处回购办公室于2019年5月10日签订了《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》，该合同双方主体为苏州华强工艺饰品厂与苏州市相城区黄桥街道办事处回购办公室，程大奎及苏州富顺精密机械有限公司均非该合同当事人，该合同中明确补偿对象为苏州华强工艺饰品厂，且程大奎与潘正强签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期间如遇政府征用土地租赁房屋要拆迁的，双方不作违约处理，互不承担责任。但对拆迁补偿权益未作约定。而《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》、房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中未对停产停业损失有注明有程大奎享有，故一审法院认为程大奎要求被告支付其停产停业损失依据不足，不予支持。程大奎虽主张装修附着物补偿款76145元、设备搬迁和其他构筑物补偿款71465元，但房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中载明注有程大奎的部分装修和附着物补偿合计29851元、设备搬迁及其他构筑物补偿合计66373元，合计人民币96224元，其余均未注明为程大奎。该部分补偿明确了所有人为程大奎，故应由程大奎享有，应由苏州华强工艺饰品厂于取得补偿款后给付程大奎，潘正强系苏州华强工艺饰品厂投资人，苏州华强工艺饰品厂系个人独资企业，现补偿款已由潘正强于签订回购合同时收取一半，另一半于2019年12月15日收取，故该96224元应由苏州华强工艺饰品厂、潘正强返还程大奎，并偿付利息（其中：以48112元为基数自2019年5月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止的利息581.35元；以48112元为基数自2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿之日止；另以48112元为基数自2019年12月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿之日止）。苏州华强工艺饰品厂财产不足以清偿的，潘正强以其个人的其他财产予以清偿。双方确认潘正强于2019年4月8日多收取了电费5856元，故潘正强应退还程大奎5856元，并偿付利息（以5856元为基数，自2019年4月9日起中国人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月19日止的利息93.4元；以5856元为基数自2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿之日止）。程大奎称其已于2019年9月25日搬离涉案租赁厂房，其作为承租方对此应负举证义务，但其未提供任何证据，故一审法院依苏州华强工艺饰品厂、潘正强的自认认定程大奎于2019年9月30日搬出涉案租赁厂房，故程大奎应支付计算至2019年9月30日止的租金，扣除双方确认程大奎已付155000元，故程大奎尚应给租金人民币13840元。合同约定水、电费由程大奎负担，现潘正强要程大奎支付2019年4月起的水、电费，但其未举证证明其已代程大奎向水、电收费机关交纳了相应水、电费的依据，故一审法院认为潘正强的该主张依据不足，不予支持。合同虽未约定程大奎应交向潘正强交纳服务管理费，但依现程大奎提供的水、电费清单，该清单中载明了程大奎应每月向潘正强支付服务管理费300元，且自2018年至2019年3月底的服务管理费均已按此标准支付了，故一审法院认为在合同外双方另行口头约定了程大奎每月应支付潘正强300元服管理费的事实，故程大奎应支付自2019年4月1日起按每月300元的标准计算至其搬离之日即2019年9月30日止的服务管理费1800元。遂判决：一、苏州华强工艺饰品厂、潘正强于本判决生效之日起十日内给付程大奎装修和附着物补偿29851元、设备搬迁及其他构筑物补偿6373元，合计人民币96224元及利息（其中：以48112元为基数自2019年5月11日起按中国人民银行同期贷款基数利率为标准计算至2019年8月19日止的利息581.35元；以48112元为基数自2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿之日止；另以48112元为基数自2019年12月16日起按全国银行业间全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、潘正强于本判决生效之日起十日内返还程大奎电费人民币5856元及利息（以5856元为基数，自2019年4月9日起中国人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月19日止的利息93.4元；以5856元为基数自2019年8月20日起按全国银行业间全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿之日止）。三、程大奎于本判决生效之日起十日内给付潘正强租金人民币13840元、服务管理费1800元，合计人民币15640元。四、驳回程大奎的其他诉讼请求。五、驳回潘正强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1196元，反诉案件受理费减半收取为706元，合计人民币1902元，由程大奎负担1047.5元，苏州华强工艺饰品厂、潘正强负担854.5元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，潘正强与程大奎就涉案厂房签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，程大奎在签订租赁合同之后即将租赁厂房用于其开设的苏州富顺精密机械有限公司的生产经营，后因涉案厂房拆迁，程大奎于2019年9月底搬离。虽然程大奎作为承租人与涉案厂房的产权人潘正强（苏州华强工艺饰品厂）均属于被拆迁人，但程大奎的拆迁补偿数额应由程大奎与拆迁人签订具体的拆迁补偿协议予以确定。现苏州华强工艺饰品厂与苏州市相城区黄桥街道办事处回购办公室于2019年5月10日签订的《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》中明确的补偿对象为苏州华强工艺饰品厂。虽然按照该协议所依据的“房屋搬迁补偿价值评估表（初评）”中所载明细可以确认该协议补偿款中包含了应属于程大奎的部分装修和附着物补偿29851元、设备搬迁及其他构筑物补偿66373元，合计人民币96224元，但程大奎认为该补偿协议中包括停产停业损失在内共有382110元补偿款应归其所有，无相应事实与法律依据，本院不予支持。至于程大奎提出要求追加涉案拆迁房屋的征收方和搬迁人作为本案当事人，因与本案房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，本院不予支持。鉴于程大奎实际使用租赁物至2019年底，按照合同约定其应付租金为168840元，扣除程大奎已付的155000元，程大奎还应给租金人民币13840元。双方在租赁合同中虽未约定程大奎应交向潘正强交纳服务管理费，但根据程大奎提供的水、电费清单所载付款明细显示，程大奎自2018年至2019年3月底每月均向潘正强支付服务管理费300元，故一审法院认为在合同外双方另行口头约定了程大奎每月应支付潘正强300元服务管理费，证据充分，程大奎还应支付自2019年4月1日至2019年9月底的服务管理费1800元。因潘正强一直按月向程大奎水电费，而由于涉及拆迁原因，潘正强实际于2019年4月之后就未再缴纳过涉案厂房的水、电费，故对于其对多收取的程大奎电费5856元应予退还。综上，程大奎、潘正强、苏州华强工艺饰品厂的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5732元，由上诉人程大奎负担2549元，由上诉人潘正强、苏州华强工艺饰品厂负担3183元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年八月二十八日书记员  杨颖颖