广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初7135号原告（反诉被告，简称原告）：刘晓妮，女，1989年10月25日出生，汉族，住广东省汕尾市城区捷胜镇北门社区******之2，公民身份号码为441************629。被代（反诉原告，简称被告）：方拥棠，男，1963年2月6日出生，汉族，住广东省东莞市****************，公民身份号码为442************532。委托诉讼代理人：方树辉（系被告的哥哥），男，1953年2月1日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码为442************370。原告刘晓妮与被告方拥棠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用小额诉讼程序独任审理，被告在本案审理过程中提起反诉，本院予以受理，案件于2020年7月8日公开开庭审理。原告刘晓妮、被告方树棠的委托诉讼代理人方树辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还保证金13400元；2.被告承担本案诉讼费。后原告增加及变更诉讼请求“被告向原告返还其垫付的涉案商铺2020年2月的管理费1125元并归还保证金6700元”。事实与理由：被告将位于东莞市虎门镇黄河时装城第二层B145商铺出租给原告使用，租赁期限为一年（即2019年3月1日至2020年2月29日），合同约定原告向被告支付13400元保证金。后因不可抗力致使合同自行终止，但被告未向原告全额退还保证金。由于受新冠疫情影响，原告承租的涉案商铺在2020年1月27日至同年2月29日期间无法正常营业使用，根据涉案租赁合同第十七条的约定，如因不可抗力因素导致原告不能正常使用商铺的，本租赁合同自行终止。上述不可抗力因素包括但不限于自然灾害、战争、火灾等不能预见、不能避免或不能抗拒的客观情况、事件和因素。现合同期限已届满，被告拒不退还所有保证金，态度恶劣且拒绝沟通。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，1.原告承租其位于东莞市虎门镇黄河时装城二楼B145铺位，根据双方签订的合同第三条及第十四条的约定，原告已违反合同约定，因此其无需退还原告保证金，其已退回给原告的保证金6700元应予退回，因此应驳回原告的诉讼请求。2.涉案事实为，原告承租的涉案店铺于2020年2月底到期后原告将店铺恢复原状后于同年3月1日将店铺钥匙交给了黄河管理处，黄河管理处按规定派人验收后通知业主可退款，其即通知原告提供收款账号。原告于2020年3月4日通过微信向其发送了账号，其于2020年3月5日向原告退回了6700元，原告微信回复收到。原告没有实事求是，欺骗法官的行为亦为滥诉行为，应依法严惩。3.针对原告起诉状陈述的受疫情影响的问题，其提出该观点的目的就是不想缴纳2020年2月份的租金。疫情是否属于不可抗力，合作是否自行终止，不是原告说了算，而是应由政府或政府主管部门决定并向社会公示。事实上涉案商场管理处正常收取了涉案商铺的管理费，如属于不可抗力因素，该管理处不会收取也不能收取2020年2月的管理费。原告已缴纳2020年2月管理费，亦证明其已默认该月管理费应由其负责，原告不能只交管理费而不交租金。黄河时装城于2020年2月中旬已有商铺开业，由于疫情影响逛街选购的人减少，开业后生意也很少，因此有部分商铺系自行决定不开业经营。黄河时装城的铺位除了于2020年2月到期或承租者自行放弃合同权益的外，并无因疫情原因致使合同自行终止的情况。综合上述，此次疫情不影响涉案合同的正常履行，也不会因疫情导致合同自动终止，原告主张的合同自动终止不成立。原告在起诉状中一会陈述合同自行终止，一会陈述合同期已届满，前后矛盾。本次疫情致使国家和个人都遭受了不同程度的损失，国家也提出了相关减免意见，若承租商在本次疫情的损失要求业主承担，但业主的损失是承租者的数倍，业主的损失无法得到补偿。其与原告签订的合同真实且合法有效，原告不履行合同约定违约在先行提起诉讼，其无可奈何反诉原告，请法院查清事实，依法判决。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年2月的租金6700元；2.原告向被告支付违约金12800元（按合同期内逾期交租128天，每天100元计算）；3.被告承担本案本诉及反诉费用。事实与理由：与本诉答辩状意见一致。被告为维护其合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请。原告针对被告的反诉辩称，由于2020年1月中旬全国突发新型冠状病毒疫情，疫情危害性极大，国家就疫情分别于2020年1月20日及同年1月23日作出重大响应及公告。黄河时装城为积极配合国家防控疫情，顾及商户的人身安全，分别于2020年1月27日、同年2月8日向商户和外界作出了休市公告、延迟开市公告，期间商场全面封闭不对外开放。于2020年3月10日黄河时装城发布公告，减免全部商铺2020年2月至同年5月期间每月50%管理费，以鼓励商铺开业复工。因此，在涉案合同履行期限内，2020年1月27日至同年2月29日期间涉案商铺无法使用，不能实现合同目的。根据涉案《租赁管理合同书》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，本合同自行终止，双方互不负责。相应的，涉案合同终止后，即从2020年1月27日的租金及其他费用不应由原告承担。原告就涉案店铺2020年2月的租金问题多次与被告沟通，被告均以“看黄河何时开业，到时候商量”搪塞，最后双方未达成一致意见，被告于2020年3月5日强行扣除了原告保证金6700元。其与被告已合作近三年，双方已签订了两份合同，在第一份合同履行期间双方已存在逾期支付租金的习惯和共识，在合同履行期限届满后被告还表示双方合作愉快要求续约，继而产生了第二份合同，由此可见被告对于原告的租金支付方式一直是接受和默许的。在涉案合同履行期间，因经营状况不稳定导致每月缴纳租金的时间不定，但其主观上并无恶意拖欠的故意，且一直有向被告足额支付租金，被告亦一直收取租金，显然被告对于原告的支付租金习惯是支持的。在涉案合同履行过程中，被告在约定解除合同条件多次成就时并未对原告作出警告或处罚催告，也未要求解除合同或要求原告支付违约金，且在原告逾期支付后多次接受原告支付的租金，且从未提出任何异议，该行为应视为双方在租金支付期限上进行了变更，客观上可以认为被告放弃了合同约定的逾期支付租金的合同解除权，愿意继续履行合同。现合同期限已届满数月，被告却要求原告支付2020年2月的租金，并且追究原告的违约责任的行为显然是不合理的。被告关于原告拒不支付租金的陈述不属实，事实上是原告多次就涉案商铺2020年2月租金的减免问题与被告沟通，被告均以看情况决定为由未沟通，且未催促原告支付租金，及提议原告先不交租，看情况再决定。在涉案合同期限届满后，被告不经协商扣除了原告6700元保证金。原告向黄河时装城管理处缴纳管理费的行为并不是默认其应缴纳2020年2月的管理费，更非对应缴纳该月租金的默认，事实是其于2020年1月4日提前预付了2020年2月的管理费，其预付的原因系担心黄河时装城管理处会因春节放假需提前支付2020年2月的管理费。2020年2月是全国疫情严重的月份之一，黄河时装城为积极配合国家的防疫措施，多次对商户发布延迟开市公告，直至2020年3月10日才发布公告鼓励商户开市复工。原告确认有收到被告退回的保证金6700元，但其当时就提出了异议，并要求被告退还所有保证金。综合上述，请法院驳回被告的全部诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本案证据，本院认定事实如下：2019年1月22日，原告（合同乙方，承租方）、被告（合同甲方，出租方）及东莞市黄河时装城管理有限公司（合同丙方，管理方，以下简称黄河公司）签订了《黄河时装城铺位租赁与管理合同书》，约定原告承租被告位于涉案时装城第二层B145铺位，租赁期限为一年（2019年3月1日至同年2月29日），租金为每月6700元，合同约定乙方在租赁期内除每月向甲方缴纳租金外，乙方还须按规定在每月五号前缴纳铺位商场租金、管理费、水电费及按时缴纳工商税务等费用，合同第三条载明“……签订合同时乙方须支付甲方……（￥13400.00元整）作为履约保证金，在本合同履行期满且乙方无欠款、无违约、无提前解除合同行为的情况下，甲方将该履约保证金无息返还给乙方，但该履约保证金不得充抵租金或其它用途”，合同第十四条第2款第②项载明“乙方未按本合同第三条规定缴付租金或其他应由乙方支付的费用的，应当每天按照逾期支付款项的1%（百分之一）支付违约金（若每天支付的违约金低于￥100.00元的，则违约金按照每天人民币￥100.00元计算）……若乙方逾期支付应付款项达7天的，甲方或丙方有权单方面解除本合同，届时，甲、丙方有权收回该商铺另行处理，乙方所交的所有款项均不予退还，并视乙方将存放于商铺内的所有物品任由甲方或丙方处理……”，合同第十七条载明“租赁期内，如遇不可抗力因素导致甲、乙方不能正常使用该商铺的，丙方在不可抗力因素影响范围内免除相应责任，如因不可抗力因素导致商铺不能使用的，本租赁合同自行终止，甲、丙方互不承担法律责任”。签订涉案合同后，原告依约向被告支付了13400元铺位保证金，合同期满后被告向原告退回了6700元保证金。原告陈述，因被告已退回其6700元保证金，其实际主张的保证金金额应为6700元。原告主张，因受新冠疫情影响，涉案商铺在2020年1月27日至同年2月29日期间无法正常营业，根据涉案租赁合同第十七条的约定，涉案租赁合同在发生不可抗力（新冠疫情）时已自行终止，被告应向其退还保证金6700元及已缴纳的2020年2月的管理费1125元。原告陈述，其承租了涉案商场B145及B146号商铺，其预交的管理2250元为两间商铺的管理费，因此其主张被告退还的管理费1125元。原告提供的黄河时装城运营中心于2020年1月27日发布的休市公告载明为配合国家防控疫情，黄河时装城营业时间进行调整，2020年1月27日至同年2月2日期间休市，并注明开市时间将视疫情情况确定。原告提供的黄河时装城运营中心于2020年2月8日发布的延后启市公告载明因疫情原因黄河时装城等商场对原定于2月10日启市作出启市时间延后，开市时间将视疫情再另行通知。原告提供的东莞市黄河时装城管理有限公司于2020年3月10日的公告载明“…..继实行2月份扶持奖励政策后，加大扶持力度，经公司研究决定：一、2020年2月份的扶持奖励最高标准为50%......；二、2020年3月份、4月份、5月份商场收取的租金、管理费持续减免50%；三、减免政策只适用于3月28日前正常复工营业及交清前期费用的商户，以及4、5月正常营业和按时交费的商户……”。原告提供的日期为2020年1月4日的收据记载“今收到黄河时装城二层146号费用管理费：2250元预收：2020年02月管理费”。被告辩称，原告多次逾期缴纳租金违约在先，且原告未向其支付2020年2月的租金；涉案合同是否存在因不可抗力致使合同解除的问题不是以原告单方提出为准，且此次疫情不影响涉案合同的正常履行；原告已缴纳了2020年2月的管理费，证明原告对于该月相关费用由其自行承担的默认，因此其无需向原告退还保证金及管理费。被告反诉称，原告未向其缴纳2020年2月租金，原告应依约向其支付2020年2月租金6700元及多次逾期支付租金的违约金共计12800元。被告陈述，原告共计逾期天数为128天，根据合同约定逾期每日违约金100元计算，共计违约金12800元。被告提供的其自行制作的原告逾期支付租金违约天数表显示2019年3月至2020年2月期间逾期支付天数共计128天。原告对于被告提供的上述逾期天数表中记载的每月逾期天数及逾期总天数确认。原告辩称，涉案合同已于2020年1月27日因不可抗力自动解除，其无需向被告支付2020年2月的租金，因其支付的管理费为预先支付，因此其支付2020年物业管理费的行为不能证明其已默认应承担该月租金；其与被告合作已久，因其营业状况不稳定多次存在逾期支付租金的行为，但被告从未提出异议且均接受，说明双方已以行为变更了租金支付方式，被告对于其逾期支付租金的行为是默认，被告无权再主张违约金。原告未举证证明双方已对原告逾期交租行为协商一致。被告对原告关于原告逾期交租双方已协商一致的主张不确认。原、被告双方确认原告已付清2020年1月31日前的租金。另查明，本院向东莞市黄河时装城管理有限公司发函调查涉案商场疫情期间停业情况，该公司于2020年7月27日回复本院称“2020年疫情期间，我司根据广东省有关部门的要求从2020年1月27日至2020年2月9日停止营业（附件1休市公告，附件2关于黄河时装城推迟开市的公告），并且广东省有关部门出台的要求于2020年2月10日开始复工……”。上述复函所附公告即为原告提供公告中的两份。以上事实，有原告提供的《租赁管理合同书》、公告、收款收款、微信聊天记录等证据，被告提供的违约天数计算表、银行业务回单等等证据，东莞市黄河时装城管理有限公司复函及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。涉案《铺位租赁与管理合同书》是原被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对原被告双方均有约束力，双方均应遵照享有或履行各自的权利或义务。本案争议焦点是：一、原告应否向被告交纳2020年2月份的租金；二、原告是否存在迟延交租的违约行为，被告反诉主张的违约金是否合法有据；三、原告主张退还保证金6700元是否合法有据；四、被告应否向原告退还2020年2月份的管理费。关于焦点一。根据原告提供的黄河时装城的三份公告的内容显示，因受新冠疫情影响，黄河时装城原定于2020年2月10日启市，随后于2020年2月8日又发出《延后启市公告》，告知广大商户黄河时装城的开市时间延后，开市时间将视疫情再另行通知，但其后黄河时装城再也没有发通知启市的时间。虽然东莞市黄河时装城管理有限公司于2020年3月10日发出《公告》奖励商户开门营业，但该《公告》引言部分也有载明“继实行2月份扶持奖励金政策后”的内容，说明该公司于2020年2月份已扶持奖励开业，故该份《公告》的时间并不等于通知复工的时间，故本院对原告关于主张2020年3月10日为黄河时装城才通知广大商户开业的主张不予采信。本院发函向东莞市黄河时装城管理有限公司了解黄河时装城后续通知商户开市的时间，但该公司回复是2020年2月10日开始复工，明显与其上述公告的内容不符。考虑到上述《延后启市公告》也有载明要求广大商户听候政府防控防疫指引，故本院根据东莞市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部于2020年2月20日发布的《东莞市关于做好企业复工复产工作的通告（13号）》作为通知复工复产的时间，即涉案商铺于2020年2月份受新冠疫情影响的时间为1日至20日共20天时间，该期间内原告不能使用涉案商铺属于不可抗力，在不可抗力期间继续按涉案《铺位租赁与管理合同书》的标准计付租金对原告明显不公平，故该期间内的租金应根据公平原则由原被告各承担50%，即2020年2月期间涉案商铺的租金应由被告分担2310.34元（6700元÷29×20×50%），故原告应付被告2020年2月份的租金为4389.66元（6700元-2310.34元）。新冠疫情的影响是暂时的，并不导致涉案商铺不能使用，原告根据涉案《铺位租赁与管理合同书》第十七条的规定，主张因不可抗力自动终止合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本院对被告关于主张判令原告交纳的2020年2月份租金在4389.66元的范围内予以支持，超出该金额的范围不予支持。关于焦点二。原告已确认被告制作的违约天数计算表中的缴纳租金时间，根据该表记载的原告交租时间，原告确实存在逾期交纳租金的情况。原告主张其迟延交租是与被告协商一致的结果，但被告不予确认，原告亦未举证证明双方是协商一致变更了交租的时间，故原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告的上述辩解不予采信。原告在租赁期间逾期交租共计128天，根据涉案《铺位租赁与管理合同书》第十四条第2款第②项的约定，被告逾期交付租金的每天按逾期支付款项的1%支付违约金，若每天应支付的违约金低于100元的，则违约金按照每天100元计算，计得原告应向被告支付的逾期付款违约金共计为12800元，本院对原告主张的逾期付款违约金予以支持。关于焦点三。原告签订涉案《铺位租赁与管理合同书》时向被告交纳了履约保证金13400元，根据该合同书第三条的约定，该履约保证金的职能是合同履行期满且原告无欠款、无违约、无提前解除合同行为的情况下无息退回，但根据前述焦点分析，原告欠付被告2020年2月租金4389.66元及违约金12800元，故被告有权以该履约保证金抵扣上述欠款及违约金。原告已确认被告退还了保证金的一半即6700元，故原告在被告处尚可用于抵扣的保证金为6700元，该6700元依次抵扣上述欠款及违约金后，原告尚需向被告支付违约金10489.66元（4389.66元+12800元-6700元）。本院对原告关于主张判令被告返还保证金的请求不予支持。关于焦点四。首先，原告已向东莞市黄河时装城管理有限公司交纳了涉案商铺2020年2月份的管理费1125元（原告租赁两间商铺打通隔墙经营，两间商铺每月管理费为2250元，故每间商铺为1125元），根据涉案《铺位租赁与管理合同书》第十四条第2款的约定，交纳管理费是原告对东莞市黄河时装城管理有限公司应负的合同义务，事实上原告亦已向该公司交纳，被告并没有收取原告2020年2月份的管理费，故被告不属于退费的主体。其次，原告主张按东莞市黄河时装城管理有限公司2020年3月10日发布的《公告》的内容主张其已交纳的2020年2月份的管理费也应减半交纳并且已交纳的抵扣下月的管理费，但该《公告》的内容交没有包含原告主张的2020年2月份管理费减半的内容。综上，原告主张被告退回2020年2月份的部分管理费1125元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限原告刘晓妮于本判决生效之日起三日内向被告方拥棠支付违约金10489.66元；二、驳回原告刘晓妮的全部请求；三、驳回被告方拥棠的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取本诉受理费68元（已由原告预交），反诉受理费144元（已由被告预交），由原告刘晓妮承担145元，由被告方拥棠承担67元。本判决为终审判决。审判员  欧泽林二〇二〇年八月二十七日书记员  阳 意强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。