辽宁省清原满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0423执异52号 案外人：刘明贤，男，1974年1月12日出生，满族，住清原满族自治县。 委托诉讼代理人：翟文斌，辽宁数典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟月，辽宁数典律师事务所律师。 申请执行人：清原满族自治县住房和城乡建设局。住所地：清原满族自治县清原镇。 负责人：于峰，该局局长。 被执行人：清原满族自治县四方房地产开发有限公司，住所地：清原满族自治县清原镇。 法定代表人：贾震，该公司总经理。 在本院执行申请执行人清原满族自治县住房和城乡建设局（以下简称“清原县住建局”）与被执行人清原满族自治县四方房地产开发有限公司（以下简称“四方房地产开发公司”）行政非诉执行一案中，案外人刘明贤对本院查封的清原镇站东街旭晨家园8-3、9-4房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘明贤称，请求法院1、停止对位于清原××自治县旭晨家园9号楼4门市、8号楼3门市两套房屋的执行；2、解除上述两套房屋的查封；3、确认上述两套房屋为案外人所有。事实及理由：清原县住建局与四方房地产开发公司存在债务纠纷，清原县住建局申请查封四方房地产开发公司开发建设的位于清原××自治县旭晨家园74处房产，清原县法院下达(2019)辽0423执511号执行裁定书。被查封的74处房产中旭晨家园X号楼X门市、X号楼X门市两套房系案外人所购买，贵院的查封行为错误，应予纠正。2013年武亚秋购买了四方房地产开发公司位于旭晨家园X号楼X门市、X号楼X门市两套房屋，分别于2014年6月6日、2014年6月19日到清原××自治县房产管理处对两套房屋进行了预告登记，并得到了产权登记部门颁发的房屋【预告登记证明书】，【预告登记证明书】的登记号是：【清原县房清预字第预告20XXXX58】、【清原县房清预字第预告20XXXX20】。上述事实表明武亚秋有权出售上述两套房屋，且武亚秋是在法院查封前购买和预告登记的。武亚秋于2017年3月31日将上述两套房屋出售给了案外人，因四方房地产开发公司无力交销售案涉房屋的增值税，无法办理案涉房屋的过户手续。案外人和武亚秋将购买案涉房屋的情况通知了四方房地产开发公司，并告知房屋能过户的时候直接登记在案外人刘明贤的名下，期间案外人将房屋出租给华联小额贷款公司和乔木生鲜超市。由于四方房地产开发公司经济状况持续没有好转，无力缴纳税款，而且其债权人纷纷起诉。为避免风险，2019年5月16日案外人替四方房地产开发公司缴纳了上述两套房屋的税款81,177.15元，清原××自治县税务局开具了案涉两套房屋的增值税发票，2019年5月22日案外人执购房发票到清原××自治县房产管理处缴纳了两套房屋的住宅专项维修资金、到清原××自治县水务局缴纳了两套房屋的印花税、契税。所有材料均已齐全，只待武亚秋配合办理解除案涉房屋的预告登记证书即可办理房照。2019年5月武亚秋的儿媳妇怀孕，武亚秋离开清原去外地照顾儿媳妇给儿子做饭，武亚秋与案外人约定春节后回清原给案外人办理过户手续。2020年武亚秋回到清原，国家爆发了疫情，房产管理部门一直停办业务，一直耽搁至2020年3月房产部门上班，案外人与武亚秋去办理房屋登记手续时得知案涉两套房产已经被查封，无法办理过户。上述事实表明，案外人已经完成了上述两套房屋的全部交易手续，其中案外人已经缴纳全部税金和开具发票的事实说明交易已经完毕，只待武亚秋撤销预告登记手续即可办理房产证书，因此案外人对案涉房屋享有期待物权毋庸置疑。综上，贵院2019年10月12日的民事裁定书查封的上述房屋，因该房屋属于案外人所有，特依《民事诉讼法》第一百零八条的规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房屋的查封。 申请执行人清原县住建局称，法院在执行过程中对被执行人清原满族自治县四方房地产开发有限公司名下的房屋进行查封，符合法律规定。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。同时案外人系从第三人武亚秋处购买房屋，武亚秋只是办理了房屋买卖预告登记，尚未取得房屋不动产物权，其与案外人之间系买卖合同关系。武亚秋在另案执行异议中就类似请求已被法院驳回异议。综上，案外人的请求无法律依据，故请求人民法院依法驳回案外人的执行异议申请，以维护法律的尊严。 被执行人四方房地产开发公司未答辩。 本院查明，2019年3月15日，新宾满族自治县人民法院作出（2019）辽0422行审58号行政裁定书，裁定如下：对申请执行人清原××自治县城乡建设管理局作出的清城建发【2018】149号收缴建设费决定，准予强制执行。因四方房地产开发公司未能履行生效裁定确定的义务，清原县住建局向本院申请执行，2019年4月18日，本院立案（2019）辽0423执511号执行。2019年10月12日，本院以（2019）辽0423执511号执行裁定书，查封清原满族自治县四方房地产开发有限公司名下74处不动产，其中包含清原镇站东街旭晨家园8-3、9-4房屋。 案外人向本院提出书面异议，请求法院1、停止对位于清原××自治县旭晨家园X号楼X门市、X号楼X门市两套房屋的执行；2、解除上述两套房屋的查封；3、确认上述两套房屋为案外人所有。其提供证据如下：1、（2019）辽0423执511号协助执行通知书，拟证明案涉房屋于2019年10月12日被法院查封；2、商品房买卖合同2份、收款收据、预告登记证明，拟证明武亚秋于2014年6月6日购买了9-4号房屋、2014年6月18日购买了8-3号房屋，四方房地产开发公司为武亚秋出具了购房收据，武亚秋于2014年6月6日、2014年6月19日对案涉房屋进行了预告登记，预告登记号20XXXX58、20XXXX20；3、抚顺仲裁委员会裁决书（抚仲字（2015）第160号），拟证明2016年5月31日，抚顺仲裁委员会将案涉两套房屋裁决给武亚秋；4、房权证书，拟证明四方房地产开发公司将案涉房屋的房照交给武亚秋办理手续使用；5、房屋买卖合同，拟证明2017年3月31日武亚秋将案涉房屋卖给案外人刘明贤；6、税收完税证明，拟证明案外人已经支付了案涉房屋的契税、印花税；7、辽宁增值税普通发票，拟证明四方房地产开发有限公司已经为案外人出具了购房发票；8、四方房地产开发公司证明，拟证明四方房地产开发公司没钱交税，增值税81,177.15元是案外人缴纳的事实；9、住宅专项维修资金专用收据，拟证明案外人已经缴纳住房维修基金，房屋已经使用；10、房屋照片，拟证明房屋已经占有使用。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序,以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房产登记在被执行人名下，根据执行标的的权利外观表象判断，本院无法认定案外人系权利人。案外人向本院提交了商品房买卖合同、仲裁裁决书、房屋买卖合同书、完税证明、照片等10份证据材料，但鉴于案涉房屋买卖合同中约定的房屋价款金额较高，根据案外人提交的现有证据，在没有转款凭证、收条等证明材料的情况下，本院无法认定案外人已实际支付房屋价款。并且，在本院查封之前未办理过户登记是由于案外人与第三人武亚秋之间的个人原因。因此，案外人的主张不符合上述法律规定，案外人提供的证据不足以排除执行。另外，本院的查封措施系控制性措施,非处分行为,案外人的异议请求本院不予支持，案外人主张对案涉房屋的实体权利应通过诉讼方式解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回刘明贤的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  梁洪久 审判员  姜 悦 审判员  刁 妍 二〇二〇年八月十四日 书记员  王 亭