河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2465号 上诉人（原审原告）：潘春霞，女，1973年9月2日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：步大壮，河北匡合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘良，男，1948年12月16日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：付晶晶，河北金房律师事务所律师。 上诉人潘春霞因与被上诉人潘良宅基地转让合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘春霞上诉请求：1.依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉转让合同的转让标的为房产及宅基地。1．通过一审查明的事实可以看出，双方签订的转让合同是双方真实意思表示，且转让内容为房产及宅基，且已经完成转让宅基地及房屋的证件交付和实物交付，登记名字为潘良的案涉宅基地证件一直在上诉人手中，上诉人也在案涉宅基上翻盖了房子，被上诉人对于上诉人手中持有的宅基证及其相关收据已经多年没有索要过，且对于法院关于此问题的询问，被上诉人每次回答理由不同，且不符合常理；在上诉人翻盖房子如此大的事件被上诉人也没有提出过异议，且翻盖后上诉人一家人一直居住在翻盖后的房屋内十几年被上诉人也没有提出过异议。不管是从形式履行还是到实质履行，不管书面证据还是潘明的询问笔录都可以证实，转让合同内容为房产及宅基地。仅仅是未办理宅基地移转登记。2.一审法院认为以转让合同中没有标明房产面积为由认定双方转让内容不包括房产的理由非常的牵强，没有事实依据，也没有法律依据且也不符合常理。本案中对于农村房屋及宅基地转让合同内容写得非常清楚且没有任何争议事项，且双方除了没有进行宅基地变更登记外已经全面履行合同的内容。被上诉人不配合变更登记的原因是显而易见，因为此地方进入拆迁范围而增值，被上诉人后悔了。本案中双方转让的是房子及宅基地，双方对于房子状况都非常清楚。一审法院以未标明房产面积故转让内容不包括房产的理由不能成立。综上所述，上诉人与被上诉人转让合同的内容为房产及宅基地，一审法院认定转让内容不包括房产理由没有事实及法律依据，也严重不符合常理。二、转让合同依法有效。不存在效力待定和未生效事由，首先上诉人与被上诉人之间的转让合同是房产及宅基地的转让，再者不管是宅基地转让还是附带房产的转让，上诉人认为案涉合同依法有效，不存在效力待定和未生效事由。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定应当依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。 潘良针对上诉，答辩称，本案是确认之诉，根据一审查明的事实，宅基地转让纠纷，根据《土地管理法》第16条以及相关的司法解释、行政法规，宅基地纠纷前置条件是由政府先行做出决定，土地行政主管部门做出决定后不服的在30天之内起诉到法院；根据物权法的相关规定，不动产物权生效的要件是以登记程序为准，并且以记载到登记簿上为生效日期，既然以确认之诉，首先应考虑合法性。 潘春霞向一审法院起诉请求：1．确认诉争合同的效力；2．判令潘良全面履行合同义务，将房屋及宅基地转移登记至潘春霞名下；3．本案诉讼费由潘良负担。 一审法院认定事实：双方均为保定市莲池区村民。潘春霞在无宅基地，潘良在该村有两块宅基地，分别为使用权面积为249㎡，地号为12-12，宅基证号为保北集用（2003）第13060303127号的宅基地和使用权面积为0.377亩、证号为36-162号的宅基地。2000年5月2日，潘良向潘春霞出具收据，写明“今收房款4500”。2003年10月18日，双方签订《转让合同》，载明“甲方潘良，乙方潘春霞，甲方宅基（插入“方产”两字）壹段转让给乙方，宅基0.37亩，以后办证转让费、过户费，一切费用由乙方负担……经办人潘明”。双方及经办人潘明签字确认。该合同签订后，存放于委会。潘春霞以此主张潘良已经将房产出售给潘春霞，并要求对所涉宅基地办理转移登记。法院就双方《转让合同》询问潘明，潘明表示“此合同是我本人手写并签字的……签此合同时，潘春霞确实在此房中居住……（方产）当时写合同时同一时间写上的，不是后添的……方产二字表达的是房产的意思……1999年此宅基地已转让给原告，潘春霞已住入此房中。2003年10月18日补签了转让合同。”另查，本案所涉宅基地原宅基地证由潘春霞持有。但该宅基地于2003年10月换发新宅基地证，证号为保北集用（2003）第13060303127号，土地使用权人仍登记为潘良，土地所有权人为。 一审法院认为，潘春霞以农村房屋买卖合同提起本案诉讼，潘良主张本案为宅基地权属争议，不属于法院受理范围，因潘春霞提出的是确认双方之间合同效力及继续履行的请求，故本案为合同纠纷，而非土地权属争议，对该项辩解，不予采纳，本案属于法院民事审判的受案范围。经核对双方之间的《转让合同》查明，该《转让合同》具体写明的确是有关宅基地权属、面积，费用负担等内容，仅在“宅基”后面插入“方产”二字，却未对房产坐落，间数，面积，价款作出任何约定，故双方之间的《转让合同》并非农村房产买卖合同，而是关于宅基地使用权的转让合同。潘春霞主张双方之间《转让合同》有效，并要求继续履行，潘良不予认可，一审法院认为，双方签订的《转让合同》是双方当事人当时的真实意思表示，经双方签字后依法成立，但农村宅基地是农民依法取得的用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，农村宅基地的所有权归属村集体所有，村集体成员对宅基地仅有使用权，土地的使用权的转让必须依照法律的规定进行。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《河北省农村宅基地管理办法》第十四条规定，“……农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照法律规定办理宅基地审批手续。”因此农村宅基地使用权的转让不仅需要合同双方当事人的意思表示，还必须符合我国法律规定，受让人应按照规定办理宅基地审批手续，且双方之间的转让必须征得宅基地所有权人，即该宅基地所在的村集体经济组织的批准同意。潘春霞在无宅基地，潘良在该村有两块宅基地，双方作为宅基地的转让人和受让人符合法律规定，但双方的转让合同仍需要经过所属村集体，即莲池区集体批准同意后，方能生效，现《转让合同》虽存放于村委会，但并不等同于村集体已对该合同批准，潘春霞也未提供其他证据证明该《转让合同》已经村集体批准同意，故《转让合同》虽已成立，但尚未生效，属于效力待定合同。潘春霞要求确认双方《转让合同》已经生效的主张，不予支持。对于效力待定合同，当事人应尽快完善审批手续，使合同符合生效条件后，方能继续履行过户手续，现潘春霞在《转让合同》未经村集体审批时，即要求潘良配合办理宅基地转移登记，并无依据，对该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《河北省农村宅基地管理办法》第十四条之规定，判决：“驳回原告潘春霞对被告潘良的诉讼请求。案件受理费80元，由原告潘春霞负担。” 二审期间，上诉人提交了保定市莲池区韩庄乡委会出具的证明一份，拟证明涉案合同合法有效。还有一份最高院的行政裁定书，拟证明同村村民之间的转让合法有效。被上诉人认为上述两份证据不属于新证据，不符合《证据规则》第41条第2款新证据的定义，不予质证。被上诉人未提交新的证据。 本院对上述证据认定如下：对于村委会已出具《证明》，虽然被上诉人不予质证，但并未提供充分的证据否定该证明的真实性。且与转让协议及潘明的陈述内容一致，故对该《证明》予以采信。关于上诉人提交的裁定书，与本案并不具有关联性，故本院不予采信。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，首先，上诉人与被上诉人之间的转让合同，潘明是以经办人的身份签字，双方对此并无异议，而案涉双方均认可潘明是村委会会计。被上诉人除对案涉合同上“方产”两字有异议外，对其他内容并无异议。而该合同上记载：“此复印件与村委会保存的原件一致”，并盖有村委会印章。其次，作为村委会，对本村集体土地上建造房屋的行为理应知悉，本案中上诉人在案涉宅基地上，重新翻盖了房屋，被上诉人并无证据证明村委会提出异议。再次，村委会证明记载：“兹有我村村民潘良与潘春霞的宅基地，原房屋买卖协议，买卖关系，村委会同意。”基于以上三事实依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，足以认定案涉双方之间的转让协议村委会知情并同意。潘明作为村委会的会计，又是转让协议的经办人，应该是案涉双方均信任的人，故潘明所做的陈述更具有客观性。而通过潘明的陈述，转让合同包括宅基地上的房屋。被上诉人虽然主张“方产”系后加上的，但并不能提供充分的证据否定潘明所做的陈述。故被上诉人主张转让协议只包括宅基地，本院不予采信。而上诉人与被上诉人均为本村人员，故案涉宅基地符合在上诉人与被上诉人之间的转让条件。被上诉人已认可收到了4,500元，上诉人主张4,500元为转让费用，被上诉人虽主张系租房费用，但并未提交充分的证据，故对其被上诉人该项主张不予采信，该项费用应认定为案涉合同约定的转让费用。被上诉人已将房产证交与上诉人。上诉人已经在案涉宅基地上翻盖房屋多年，二审中被上诉人也自认其将案涉权属证书交给上诉人，并让上诉人去过户。基于上述事实，可以认定上诉人与被上诉人签订案涉协议，是其真实意思表示，并且已经履行了案涉转让协议，而该协议并不违反法律强制性规定，足以认定该合同已经成立并生效，被上诉人现又主张该转让合同无效有失诚实信用。一审法院认定该合同已成立，但未生效不妥，本院予以纠正。案涉协议合法有效的情况下，被上诉人理应协助上诉人完成变更登记。综上所述，潘春霞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初441号民事判决； 二、上诉人潘春霞与被上诉人潘良于2003年10月18日签订的《转让协议》合法有效； 三、上诉人潘春霞持有的登记在潘良名下的宅基证上记载的宅基，被上诉人潘良在本判决生效之日起三个月内协助上诉人潘春霞进行变更登记。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由被上诉人潘良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 岚 审 判 员  陈道忠 审 判 员  张 力 二〇二〇年八月十九日 法官助理  杨占军 书 记 员  刘 淼