浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初5002号 原告：陶祖月，男，1966年10月15日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：王嫣，浙江龙山律师事务所律师。 被告：谭小牛，男，1949年11月24日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 被告：谭红军，男，1978年4月15日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 第三人：绍兴市柯桥区开发经营集团有限公司。住所地：绍兴市柯桥区柯桥创意大厦21楼。 法定代表人：单崇军，董事长。 委托诉讼代理人：胡伟国，浙江中圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛君琰，浙江中圣律师事务所律师。 原告陶祖月与被告谭小牛、谭红军，第三人绍兴市柯桥区开发经营集团有限公司（以下简称“开发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶祖月及其委托诉讼代理人王嫣，被告谭红军,第三人开发公司的委托诉讼代理人胡伟国到庭参加诉讼，被告谭小牛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陶祖月向本院提出诉讼请求：1、确认原告陶祖月和二被告谭小牛、谭红军于2011年10月4日签订的《房屋买卖契约》有效；2、第三人开发公司立即协助二被告谭小牛、谭红军办理坐落于绍兴市柯桥区××小区××幢××室房屋及附属的自行车库的不动产转移登记手续；3、上述不动产转移登记完成后，二被告谭小牛、谭红军立即协助原告陶祖月办理坐落于绍兴市柯桥区××小区××幢××室房屋及附属的自行车库的不动产转移登记手续;4、本案诉讼费由二被告谭小牛、谭红军承担。事实与理由：2011年10月4日，原告从谭小牛、赵茶花、谭红军（一家三口）处购买了其所有的坐落于绍兴市柯桥区××小区××幢××室房屋及附属的自行车库，总价668000元，并与其签订了《房屋买卖契约》，谭小牛、赵茶园、谭红军均在该协议上签字确认。而后，原告于当日向二被告谭小牛、谭红军支付了第一期购房款618000元。缴纳该款后，原告实际占有使用了案涉房屋。2014年6月期间，案涉房屋已全部登记在开发公司名下，现已具备过户条件，但由于二被告拒不配合原告过户，导致原告无法按约办理案涉房屋的不动产转移登记手续。另，赵茶园现已去世，二被告为其法定继承人。综上，为保护原告的合法权益不受损害，原告特依法诉诸贵院，望判如所请，是为公允。 被告谭小牛未到庭应诉，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。 被告谭红军辩称，1、案涉房屋属于安置房，系拆迁取得，共分得安置房四套。在拆迁协议中户口为6人，分别为谭红军的父亲、母亲、谭红军夫人毛晓瑜、谭红军本人以及谭红军的两孩子，毛晓瑜没有在房屋买卖协议上签字。现在过户，毛晓瑜不同意以原价格过户，要求补偿30万元给过户；2、双方签署房屋买卖协议时，尚未取得房产证，没有房产证的话，法律上不允许买卖。后来双方私下签订了买卖协议，就这么成交了，协议中的赵茶园是谭红军的母亲，已去世，谭小牛是谭红军的父亲；3、案涉房屋在双方签署协议后就交付给陶祖月，钥匙也移给陶祖月，被告方手上没有钥匙；4、关于房款支付情况，协议签署后，陶祖月支付了618000元，尚有5万元要过户后支付，期间谭红军向陶祖月借了2万元；5、第三人开发公司已将房屋过户资料移交给两被告，与第三人之间已无纠纷；6、两被告和原告是住在同一个小区的，谭红军和毛晓瑜夫妻关系是好的，毛晓瑜知道该房屋已经卖掉，也知道原告已经搬进去了，但是她是不同意的，也没有提起撤销之诉。 第三人开发公司述称，1、开发公司在办理完相关产权证后，已将相关过户材料移交给了迎驾桥居民委员会，该委员会已经在2018年下半年至2019年上半年之间移交给了被告，被告持有这些资料可以随时到相关部门办理房屋产权转移登记。因此，两被告自身原因没有办理转移登记，与第三人无关。同时，根据双方拆迁安置协议，办理产权登记的义务是被告自行办理。故应当驳回对第三人开发公司的相关诉请；2、现在案涉房屋在第三人开发公司名下，原告要求房屋和车库办理产权登记，但是车库是没有权证的。开发公司移交给被告的资料包括房产证和土地证，并不包括自行车车库。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《房屋买卖契约》、陶祖月与谭红军的录音、承诺书、借条，被告谭红军无异议，被告谭小牛未到庭应诉视为放弃质证的权利，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告谭红军提交的《房屋拆迁产权调换协议》，来源合法，相关当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对第三人开发公司提交的发证清单，被告谭红军无异议并确认收到了办证资料，本院对上述证据中的相应内容予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年10月4日，谭小牛、谭红军、赵茶园（甲方，卖出方）与陶祖月（乙方，买入方）在两中人居间下签订《房屋买卖契约》一份，约定甲方自愿将坐落于绍兴市柯桥区××小区××幢××室房屋及附属的车库一个出售给乙方，乙方应付给甲方总房款668000元，扣过付押金50000元，于本契约签订当天支付618000元，当甲方房产所有权证办妥并移交乙方及协助乙方办好过户手续后，由乙方一次性将押金50000元支付甲方。同日，谭小牛、谭红军、赵茶园向陶祖月出具承诺书一份，承诺对出售给陶祖月的迎驾桥小区53幢805室以及车库78号，过户时无论房价涨跌，绝不反悔。 另查明，案涉房屋系谭小牛、谭红军拆迁所得，拆迁时安置人口6人。现开发公司已将案涉房屋的过户资料移交谭小牛、谭红军。 本院认为，本案案涉房屋系拆迁置换所得，根据《房屋拆迁产权调换协议》，拆迁时在册人口为六人，分别为谭小牛、赵茶园、谭红军及其妻子和两名子女，因此案涉房屋属于家庭共有财产。本案的争议焦点为，谭红军妻子未在《房屋买卖契约》签字行为，如何评价？谭小牛、赵茶园、谭红军转让房产时是否征得谭红军妻子的同意?首先，谭红军自述与其妻子的夫妻关系未有紧张之痕迹，且出售房屋属于大宗财产的处置，一般情况下，出售前已经取得了家庭成员的同意；其次，合同签署当日，谭小牛、赵茶园、谭红军即向原告陶祖月移交了案涉房屋，且案涉房屋已由原告陶祖月实际占有、居住至今，同时谭红军及其妻子、子女一家均与陶祖月同住案涉小区，谭红军妻子也未向法院提请撤销该房屋买卖契约。据此，本院推定谭红军妻子对出售案涉房屋的行为系明知，对案涉房产已经转让之情形亦是清楚。因此，陶祖月与谭小牛、赵茶园、谭红军签订的《房屋买卖契约》，系双方在中介人员居间服务下双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定,应认定合法有效。合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据《合同法》第一百三十五条之规定，对于出卖方而言，有将出卖房屋交付给买受方且转移标的物所有权于买受方的义务，对于购买方而言，有按照合同约定交付款项。现原告已经履行了自身义务，两被告应将案涉房屋过户至原告名下。因此，对原告要求确认《房屋买卖契约》有效及办理变更登记的诉请，本院予以支持。现案涉房屋已经具备不动产转移登记之条件，谭小牛、谭红军依法负有将案涉房屋登记于己方名下的义务，第三人开发公司在此登记过程中应予以协助。开发公司述称自己已将相关权属证书移交给两被告,故没有义务配合原告办理涉案房屋的过户手续。对此,本院认为,第三人虽已交付权属证书给两被告,但交付权属证书本身并不意味着所有权转移,故第三人仍有义务协助本案两被告办好案涉房产的转移登记手续。两被告登记完成后,依法负有协助原告办理案涉房产转移登记的义务,故对原告的该项诉讼请求,本院予以支持。另,因案涉自行车库不能办理不动产权属登记手续,故原告要求一并办理案涉自行车库的转移登记手续,具有法律上的障碍,本院不予支持。被告谭小牛未到庭，视为对原告的请求主张放弃抗辩，并应承担由此产生的法律后果。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条第一项、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、确认原告陶祖月与被告谭小牛、谭红军于2011年10月4日签订的《房屋买卖契约》有效; 二、第三人绍兴市柯桥区开发经营集团有限公司应协助被告谭小牛、谭红军办理坐落于绍兴市柯桥区××小区××幢××室房屋的不动产转移登记手续,限于本判决生效之日起十日内履行完毕; 三、上述不动产转移登记完成后十日内，被告谭小牛、谭红军应协助原告陶祖月办理坐落于绍兴市柯桥区××小区××幢××室房屋的不动产转移登记手续; 四、驳回原告陶祖月其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告谭小牛、谭红军负担，限于本判决生效之后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  徐少华 二〇二〇年八月二十四日 书记员  骆俊斌 附相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。