宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初4881号原告：罗某，宁夏固原市人，本科文化，住固原市。原告委托诉讼代理人：海某（系原告罗某妻子），宁夏固原市人，本科文化，住固原市。被告：李某1，宁夏固原市人，本科文化，住固原市。被告：李某2，宁夏固原市人，住固原市。原告罗某与被告李某1、李某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗某的委托诉讼代理人海某、被告李某1到庭参加诉讼，被告李某2经本院依法传唤缺席未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某向本院提出诉讼请求：1.判令与被告李某2、李某1解除租赁合同；2.判令被告李某2支付原告租金10000元及同期人民银行利息（从2019年5月1日起至起诉时止）；3.判决被告李某2支付原告滞纳金5000元；4.判令被告李某2支付原告违约金10000元；5.判令被告李某2支付原告物业费1400元；6.判令被告李某2支付原告暖气费3000元；7.判令被告李某2支付原告无法租赁的实际损失9500元（3个月房租）；8.判令被告李某1对上述各项诉讼请求承担连带清偿责任；9.案件受理费由二被告负担；事实和理由：2019年5月1日，原告与被告李某2签订房屋租赁合同，合同中被告李某2将承租方写成其哥哥李某1。合同约定租赁期限从2019年5月1日至2022年4月30日，年租金38000元，乙方（被告）应一次性向甲方（原告）支付全年房租，第二年至下一年的房租要提前一个月交清。若乙方（被告）拖延交租超过7天，甲方（原告）有权向被告每天按实欠租金1%加收滞纳金；房屋产生的其他各项费用均由乙方（被告）缴纳（包括物业费、水电暖费等）；合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付违约金100000元，且乙方（被告）应在合同到期前3个月告知甲方（原告）是否续租，逾期由此产生的损失均由乙方（被告）承担。合同签订后，原告体谅被告的困难，曾多次给予被告方便，但是被告从2019年9月开始拖欠原告租金共计10000元。原告向被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告委托合伙人于2020年4月26日打电话催要房租，被告没有说明何时支付拖欠房租，并且才告知不再续租。按照合同约定，被告应在合同到期前3个月告知原告是否续租，因被告延时告知，导致原告无法租赁房屋并承受实际经济损失9500元（每月房租3167元，按三个月计算共计9500元）。除此之外，被告至今依然没有支付2019年的物业费及暖气费。原告考虑到疫情的影响，将合同约定的滞纳金降低至5000元，违约金降低至10000元。综上，原告提出上述诉讼请求，请求法院依法判决。被告李某1辩称，与被告李某2系兄弟关系，被告李某1没有授权李某2签订租赁合同，租赁合同是被告李某2签订的，被告李某1不同意承担责任。租赁的房屋实际是李某1使用的，用于经营早教机构。现在同意解除合同，但要求原告减免新型冠状病毒疫情期间三个月的房租费，因此被告不同意支付租金。因疫情属于不可抗力，所以被告也不应该承担违约责任。原告请求被告支付原告无法租赁的实际损失，没有依据，法院应当驳回其请求，至于物业费和暖气费，被告要求与相应的暖气公司和物业服务公司协商解决。综上，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。被告李某2缺席未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实和证据认定如下：原告提供的《商铺门面租赁合同》，经被告质证后认为，合同不是被告李某1签订的，被告李某1不同意承担责任。本院经审查认为，《商铺门面租赁合同》虽非被告李某1签订，但该证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，被告李某1与被告李某2系亲兄弟关系。2019年5月1日，原告与被告李某2签订了《商铺门面租赁合同》，合同载明承租方系被告李某1，且列明的身份证号码×××系被告李某1的身份证号码，李某2则在“法定代表人”一栏签名捺印。合同约定原告将位于固原市××区面积为97.02平方米的商铺租赁给被告用于早教培训，双方约定租赁期限为三年，年租金3.8万元，自合同签订之日由承租方一次性向出租方支付全年的房屋租金，第二年至下一年的房屋租金要提前一个月交清。承租方必须按照约定向承租方缴纳租金，到期不交视同违约，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始，出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。如果承租方有拖欠租金的行为，出租方有权提前终止合同并提出赔偿。承租方应在合同到期前3个月告知甲方是否续租，逾期由此产生的费用由承租方承担。双方还约定承租人使用房屋期间产生的物业管理费、水电费、暖气费及承租人自己申请安装的电话、宽带、有线电视等设备费用均由承租人负担。合同签订后，被告李某1通过银行转账的方式支付房屋租金2.8万元，剩余1万元未缴纳。2020年1月底全国范围内爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情，各类教育培训机构被禁止开门营业。2020年4月26日，被告李某2提出不再续租房屋。本院认为，根据原告提交的《商铺门面租赁合同》及被告李某1的答辩，可以证实被告李某2未经被告李某1授权，对外以李某1的名义签订合同，构成无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。被告李某2系被告李某1的亲弟弟，其对外签订以李某1为承租人的租赁合同后，原告收到了来自被告李某1通过银行转账方式支付的房屋租金，且李某1用租赁到的房屋作为教育培训的场所，故原告有理由相信被告李某2系有权代理人，故被告李某2的代理行为有效，被代理人李某1应承担相应的民事责任，李某1关于合同非系本人签订，本人未向李某2授权不同意承担责任的辩解理由不能成立，本院不予采信。因被告李某2系被告李某1的委托代理人，故本案的民事责任应由被告李某1承担。现原告起诉要求解除租赁合同，被告李某1同意解除合同，故对原告解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。被告李某1未按照合同约定的期限支付租金，构成违约，但原告起诉要求赔偿的滞纳金、违约金数额过高，本院不予支持。根据公平原则和诚实信用原则，酌定由被告李某1支付原告违约金、滞纳金共计2000元。虽合同约定的租赁期限未届满，被告李某2首先单方提出解除租赁合同，但被告提出解除合同，正值全国发生新型冠状病毒感染肺炎疫情期间，新型冠状病毒感染肺炎疫情属于不可抗力，被告因受疫情影响无法继续履行租赁合同并向原告进行了告知，原告亦对疫情有充分的认识，故对原告要求被告支付原告无法租赁的实际损失9500元的诉讼请求不予支持。虽被告违约支付租金在先，但在双方约定的租赁期间内，全国爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情导致被告无法正常营业，本院酌情扣减2个月租金，则被告现应向原告支付的房屋租金为10000元-38000元/年÷12个月×2个月=3666.67元。原告请求被告按未支付的租金数额自2019年5月1日起至起诉之日止按同期人民银行贷款利率支付利息，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付物业服务费、暖气费符合双方在合同中的约定，但原告未能提供证据证实物业服务费、暖气费的具体标准，对其该部分诉讼请求本院不予支持。被告李某2缺席未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗某与被告李某1签订的《商铺门面租赁合同》；二、被告李某1于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告罗某房屋租赁费3666.67元及滞纳金、违约金2000元；以上两项共计5666.67元；三、驳回原告罗某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费772元，减半收取386元，由原告罗某负担200元，被告李某1负担186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马淑媛 二〇二〇年八月二十四日书记员 张桂花附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。