河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10234号上诉人（原审原告、案外人）：张媛媛。委托诉讼代理人：李春，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：朱磊。委托诉讼代理人：张萌，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：付家宝，河南亚太人律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：魏志强。上诉人张媛媛因与被上诉人朱磊、原审第三人魏志强案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张媛媛及其委托诉讼代理人李春，被上诉人朱磊委托诉讼代理人张萌、付家宝到庭参加诉讼。原审第三人魏志强经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人张媛媛上诉请求：1、请求依法撤销郑州市管城区人民法院作出的（2020）豫0104民初42号民事判决，改判支持上诉人原审的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，本案争议房屋未办理过户登记手续非因上诉人自身原因。1、上诉人符合购房条件，且上诉人目前也已经取得了郑州的户籍，上诉人在购房资格上一直不存在障碍。上诉人与第三人签订买卖合同时，郑州市也并未启动限购令，且房屋限购系行政管理手段，并不能直接影响到当事人的实体权利。因此，一审法院以上诉人至今不符郑州购房限购条件为由，认定上诉人不能办理过户存在自身原因属明显事实认定错误。2.一审法院以本案涉案房屋仍在开发商名下，未对房产充分了解，存在潜在风险为由认定上诉人不能办理过户存在自身原因属加重一般买受人的合理注意义务，违反了市场交易规则。上诉人与第三人签订的房屋买卖合同真实有效，上诉人已取得了涉案房屋的物权期待权，已具备了物权的实质性要件，作为一般买受人能够预期通过不动产登记过户至上诉人名下，而不能办理房屋过户登记是第三人原因造成的。即便该房屋在上诉人与第三人签订合同时，该房产已登记在第三人名下，在第三人失去联系或不配合的情况下，上诉人也不能及时变更过户登记。3、该房产于2017年3月被法院查封，即便上诉人所有过户条件均具备，该房屋也无法过户、二、上诉人不存在怠于为该房屋办理过户的行为。涉案房屋已缴纳税款、开具购房发票，上诉人一直积极筹备房屋办理过户的行为，并在找不到第三人的情况下，上诉人多次通过找物业、开发商要求协助办理过户手续，上诉人不存在故意拖延办理过户登记，或出于不正当目的不予办理的过户登记的情况，上诉人作为善意买受人，不能办理过户手续均属自己不能控制的事由，一审法院将第三人的违法行为强加给上诉人的理由对上诉人及其不公平，违反了民事审判公平优先原则。三、本案争议的房屋上诉人已是实际权利人，能够足以排除强制执行。上诉人在该房屋查封之前已实际占有、装修、入住，并按规定缴纳了税款。虽该房屋目前仍登记在开发商名下，但上诉人实为该房屋的真实权利人，并享有该房屋的物权。执行异议之诉的目的也是保护真实权利人的实际权利。上诉人对该房屋享有物权，而第三人与被上诉人之间存在的是债权，物权优先于债权，故此，上诉人有充足的理由能够足以排除强制执行。综上，上诉人在法院查封前已签订了购房合同，足额缴纳了购房款，并装修入住，未办理房屋过户登记非因上诉人自身原因，上诉人的请求足以排除强制执行。被上诉人朱磊辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉请求。一、张媛媛对涉案房屋至今未办理产权证存在严重过错。1、张媛媛一审时在调查笔录自认其在签订涉案房屋买卖合同时，明知案涉房屋未办理产权登记，但仍进行买卖，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）款规定，其自身对房屋不能过户登记存在过错。2、涉案房屋至今仍登记在河南美景鸿城置业有限公司名下，张媛媛在签订《房屋买卖合同》时明知出卖人魏志强未取得房屋产权证，其应当预见到魏志强为其办理房屋过户登记存在障碍，因此张媛媛对房屋至今未办理过户登记存在过错。3、张媛媛一审调查笔录中自认其不具有郑州户口、也没有缴纳社保，不具有购房资格。郑州在2016年10月2日就已发布限购政策，而张媛媛与魏志强签订房屋买卖合同是在2016年10月19日，张媛媛购买房屋的行为违反了相关政策，房屋也不可能过户，更加说明其自身对房屋不能过户登记存在严重过错。4、张媛媛未提交有效证据证明其在签订涉案房屋买卖合同后，积极要求魏志强配合办理房屋过户登记，张媛媛也怠于行使自己的权利，自身明显存在过错。二、上诉人张媛媛并非案涉房屋权利人，不享有足以排除执行的权益。上诉人称自己享有案涉房屋的物权所有权，没有事实及法律依据，根据我国《物权法》的相关规定，不动产所有权的享有以登记为准，而案涉房屋至今仍在开发商名下，且办理预告登记的人也是第三人魏志强，可见张媛媛并不享有案涉房屋的物权所有权，不享有足以排除执行的权益。综上所述，根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等的规定，张媛媛对未办理涉案房屋的产权登记存在严重过错，张媛媛就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应驳回上诉人张媛媛的上诉请求。原审原告张媛媛向一审法院起诉请求：1．判决立即停止对原告购买的位于郑州市管城回族区航海东路866号13号楼1单元15层1501号（不动产权证号：豫2017郑州市不动产权证第0168454号）房产的强制执行，解除对该房产的查封、拍卖等执行措施；2．判决确认以上房产归原告所有；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告朱磊与第三人魏志强房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2017年9月4日作出（2017）豫0104民初252号民事判决，认定原告朱磊、被告魏志强于2016年2月14日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。合同价款90万元，原告已付874099.41元。因被告未依约履行合同义务，导致原告购房目的无法实现，原告要求返还款项及定金，法院予以支持并判决被告赔偿房屋差价损失20万元。判决：一、被告魏志强于判决生效后十日内返还原告朱磊款项924099.41元；二、被告魏志强于判决生效后十日内赔偿原告朱磊款项200000元；三、驳回原告朱磊的其他诉讼请求。在诉讼期间朱磊提出财产保全申请，原审法院于2017年3月6日查封了涉案房屋。2016年10月19日，魏志强（卖方、甲方）与张媛媛（买方、乙方）经郑州良佣房地产营销策划有限公司居间签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方拥有位于管城××区××大道××海路北的房产，房屋所有权证号为140××××9394；房屋所有权人为魏志强；房屋面积为88.93平方米。乙方自愿购买甲方上述房产。成交价格1200000元。付款方式一次性付款。甲、乙双方于不动产证下发之日起3日内共同到房管局办理房屋过户相关手续。张媛媛已将涉案房款向魏志强支付完毕。原审法院在执行朱磊与魏志强房屋买卖合同纠纷一案中，张媛媛对执行标的提出异议。原审法院于2019年12月5日作出（2019）豫0104执异124号执行异议裁定，以张媛媛对涉案房屋享有的权利不能够排除执行、驳回张媛媛的异议请求。原告为此提起本案诉讼。案涉房屋的产权人是河南美景鸿城置业有限公司、2014年6月17日预售商品房预告登记，1409042879，权利人：魏志强。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经审查，本案涉案房产至今仍在开发商名下，原告签订合同前未对房产信息进行充分了解，也不通过房管部门合同备案、资金监管，合同签订后即向魏志强全额付款，存在潜在风险，合同签订后魏志强失联；且原告至今不符郑州购房限购条件；因此造成房产至今不能办理过户手续有原告自身的原因。综上，原告的执行异议不符合上述规定条件，不能排除对涉案房产的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及相关法律规定，判决如下：驳回原告张媛媛的诉讼请求。案件受理费15700元，由原告张媛媛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：对案涉同一套房屋，2016年2月14日，被上诉人朱磊与原审第三人魏志强在房产中介公司的居间介绍下，签订一份房屋买卖合同，约定魏志强以90万元的价格将涉案房屋出售给朱磊。自2016年2月14日至24日，朱磊共计支付魏志强购房款86余万元，并自2016年3月1日起代魏志强每月偿还银行贷款共计1.3万余元。后魏志强用朱磊支付的购房款偿还了银行按揭贷款。双方因履行合同发生纠纷，朱磊于2016年9月21日诉至法院。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋至今仍登记在河南美景鸿成置业有限公司名下，上诉人与魏志强签订房屋买卖合同时，未对房产信息进行充分了解，未尽到审慎义务，房产至今不能办理过户手续其自身具有过错。故一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人张媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15700元，由上诉人张媛媛负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  范亚玲审判员  张 晔二〇二〇年八月三十一日书记员  冯 晋