甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2625号上诉人（原审原告）：甘肃省科学技术协会，住所地兰州市安宁区银安路566号。负责人:陈炳东，该协会主席。委托诉讼代理人：马玉萍，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文婷，甘肃合睿律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张俊华，女，1964年11月13日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：王明霞，甘肃九合同晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪婷，甘肃九合同晟律师事务所实习律师。上诉人甘肃省科学技术协会（以下简称省科协）因与上诉人张俊华房屋租赁合同纠纷一案，均不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初10406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。省科协上诉请求：1.依法撤销（2019）甘0102民初10406号民事判决第二项、第三项，改判张俊华向省科协支付自2018年9月1日至实际腾交房屋之日止的房屋租金及逾期付款利息，暂时计算至2019年7月31日房屋租金为68750元，逾期利息1550.8元；2.张俊华应当承担本案律师费用5000元；3.本案一审、二审诉讼费用由张俊华承担。事实与理由：一、一审法院认定事实清楚，但仅支持了2018年9月1日至起诉时2019年7月31日的租金和逾期利息，对于省科协主张到实际腾交之日止的租金和逾期利息予以遗漏，明显错误。另外，张俊华拒不腾交房屋导致省科协无法收回房屋，造成国有资产流失。租赁期满后，张俊华侵占租赁房屋不予返还的目的就是为了获取转租他人的高额租金。租赁合同期满后租金仍按照原有合同约定计算，张俊华的违约成本过低，无形中滋长了违法行为，不利于保护省科协的合法权益。对于租赁期满后的房租应当按照市场公允价计算，而不是再以原有租赁合同的租金标准计算。二、一审判决没有支持律师费，有失公平。省科协与张俊华签订的租赁合同于2018年12月31日届满，2018年10月22日，省科协已向张俊华书面告知协议期满将按期收回房屋，请张俊华务必提前做好交房准备。张俊华置若罔闻，多次沟通无果后才诉诸法律。省科协支付的律师费、诉讼费皆因张俊华所致，属于合理必要的支出，应当予以支持。综上所述，请求二审法院查明事实后予以改判。张俊华辩称，涉案房屋自2019年7月至今未开业，涉案房屋用于经营餐饮业，现由于疫情原因，希望能够减免部分租金；省科协应向张俊华出具其收取租金的发票或其他有效收据；省科协主张的律师费及逾期利息不应支持，房屋租赁合同中并未约定律师费，且非必要支出费用，逾期利息也未在合同中约定。张俊华上诉请求：1.撤销（2019）甘0102民初10406号民事判决第一项、第二项，改判驳回省科协的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由省科协承担。事实与理由：一、省科协应向张俊华出具已收取租金的发票或其他有效收据。张俊华承租房屋后，陆续向省科协以现金、转账等方式支付了相应租金，但省科协从未向张俊华出具发票或收据。二、张俊华已实际支付租金至2018年12月31日。张俊华已于2018年6月以现金方式向省科协支付了6个月租金37500元，租金交至12月底。一审法院认为张俊华自2018年9月起再未向省科协支付租金系事实认定错误。综上所述，一审法院事实认定不清，证据不足，请求二审法院依法改判支持张俊华的上诉请求。省科协辩称，出租给张俊华的房屋面积是125平方米，每月租金6250元，远低于同地段房屋租赁市场价，张俊华要求开具发票与事实不符；张俊华实际支付租金至2018年8月底，自2018年9月开始的租金至今未付，其上诉状所称与其一审陈述事实相矛盾；律师费是合理必要支出，张俊华应当承担。省科协向一审法院起诉请求：1.依法判令张俊华立即腾交其租赁省科协位于兰州市城关区，面积约125平方米【房产证号:兰房（城公）产字第××号】；2.依法判令张俊华向省科协支付自2018年9月1日起至实际腾交房屋之日止的房屋租金及逾期付款利息，暂时计算至2019年7月31日房屋租金为68750元，逾期利息1737.33元;3.依法判令张俊华承担本案律师费5500元;4.本案诉讼费用由张俊华承担。一审法院认定事实：2018年6月5日，省科协与张俊华签订《租房协议》一份，约定省科协将其名下位于兰州市城关区29号约125平方米临街铺面出租给张俊华使用，租期1年，自2018年1月1日至2018年12月31日止。每月房租6250元，年房租75000元;付款方式为按月付房租费，于每月租费到期前的25日付清下月的租费。同时还约定了张俊华在租赁期间不能随意改变房屋结构，不得擅自转租或分割转租;经营期间，如有政策停止对外出租、拆迁和不可抗力等因素，省科协应提前一月通知张俊华，张俊华应无条件退出出租房等事项。协议签订后，省科协将租赁房屋交付张俊华使用。张俊华将租赁期间的租金交至2018年8月，之后再未交纳租金。2018年10月22日，省科协向张俊华发出《关于收回民勤街出租房的通知》，称租房协议期满，将按期收回租赁房屋，请张俊华提前做好交房准备。2018年12月31日，租赁协议到期后，张俊华未腾交房屋，亦未足额交纳租金，截止2019年7月31日，张俊华拖欠租金11个月，合计68750元。因此双方酿成纠纷。另查明，涉案房屋兰州市城关区29号与兰州市城关区酒泉路街道民勤前街26-42号为同一地址，房产证号为【房产证号:兰房（城公）产字第××号】。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案省科协与张俊华签订的《租房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，应依法予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。合同对租赁期限、租金交付等做出了明确约定，省科协将涉案房屋出租给了张俊华，张俊华理应按照合同约定交纳租金并在合同期限届满后腾交房屋，但张俊华既未交纳租金亦未腾交房屋已构成违约，应对本诉之争负全部过错责任，张俊华拖欠省科协租金，应当承担资金占用期间的逾期利息，故对省科协主张依法判令张俊华立即腾交其租赁省科协位于兰州市城关区面积约125平方米【房产证号:兰房（城公）产字第××号】房屋并交纳自2018年9月1日起至实际腾交房屋之日止的房屋租金及承担逾期付款利息的诉讼请求予以支持。对张俊华称其已交纳2018年9月租金的辩由，因其未提供相关交付证据，一审法院不予采信。关于省科协要求支付律师费5500元的诉讼请求，因双方未在协议中约定，且省科协未提供相应票据证明，故对该项诉求不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、张俊华于本判决生效后十日内将位于兰州市城关区面积约125平方米【房产证号:兰房（城公）产字第××号】房屋返还给甘肃省科学技术协会。二、张俊华于本判决生效后十日内给付甘肃省科学技术协会房屋租赁费68750元，逾期利息1550.8元;三、驳回甘肃省科学技术协会其他诉讼请求。案件受理费844元，由甘肃省科学技术协会承担58元，张俊华承担786元。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。二审中，张俊华提交押金收据一份，证明其于2010年12月13日向省科协交纳房租押金6000元，该笔押金已经转到涉案《租房协议》项下，应从省科协主张的房屋租金中予以扣除。经法庭组织质证，省科协对该收据的真实性无异议，但认为该笔押金应待张俊华向省科协腾交房屋且将租金交清后，再予退还。本院经审查认为，该收据确系省科协向张俊华出具，能够证实张俊华向省科协交纳房租押金6000元的事实，故对该证据本院予以采信。经审理查明，一审判决查明认定的案件基本事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案《租房协议》签订于2018年1月5日，一审法院对该日期认定有误，应予纠正。再查明，省科协与张俊华在涉案《租房协议》签订之前即成立房屋租赁关系，张俊华于2010年12月13日向省科协交纳房租押金6000元，该笔押金已转至涉案《租房协议》第五条约定项下，省科协尚未退还。涉案房屋仍未腾交。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。省科协与张俊华签订的《租房协议》依法成立并生效，省科协已将房屋交付张俊华，张俊华理应按照合同约定履行及时支付租金的义务。合同约定租期为2018年1月1日至2018年12月31日，省科协依据《租房协议》第十条约定，于2018年10月22日通知张俊华不再续租，双方房屋租赁合同关系于2018年12月31日终止。二审庭审中，双方均认可房屋租金交至2018年8月底，故张俊华尚欠房屋租赁期间4个月租金未支付。合同期满后，双方再未达成租赁合意，张俊华未腾交涉案房屋也未支付剩余租金，该行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，张俊华应承担向省科协交纳欠付租金、腾交房屋及赔偿占用期间损失的违约责任。再据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，省科协以4.35%年利率标准向张俊华主张逾期利息于法有据。直至本案二审期间张俊华仍未腾交房屋，故其应向省科协立即腾交房屋并交纳自2018年9月1日起至实际腾交房屋之日止的房屋租金（占有使用费）及承担逾期付款利息，省科协虽上诉认为租赁合同期满后的房屋占有使用费应按市场价标准计算，但其起诉时明确以6250元/月进行主张，系其对自身权利的处分，现又主张变更计算标准于法无据，本院不予支持。省科协明确其租金计算标准为6250元/月，利率4.35%，经核算，截止2019年7月31日，逾期利息应为1574.6元，省科协主张1550.8元利息亦不违反法律规定，一审判决对省科协的该项诉讼请求予以支持，但在判项中仅判令张俊华支付2018年9月1日至2019年7月31日的租金和逾期利息不当，应予纠正。故省科协认为一审法院对其主张到实际腾房之日的租金和逾期利息予以遗漏，属明显错误的上诉请求成立，本院予以支持。张俊华认为其已将房屋租金交至2018年12月底的上诉主张缺乏证据支持，本院不予采纳。另，二审中省科协认可收到张俊华6000元押金，因房租押金属于涉案《租房协议》第五条约定的内容，租赁合同期满时即应予退还，现张俊华提出抵扣欠付房屋租金，为减轻当事人诉累，节约司法资源，6000元房租押金应从2018年9月的租金中予以扣减。关于省科协认为一审判决没有支持律师费，有失公平的上诉意见，经核实，省科协主张的律师费尚未实际支出，无相关票据予以证实，《租房协议》中也未约定，故一审法院未予支持并无不当，本院予以确认，对省科协的该项上诉请求不予支持。关于张俊华认为省科协应向其出具收取租金的发票或有效收据的上诉主张，因双方合同中并未对该项内容进行约定，张俊华在一审中也未对此提出异议，本院不予处理。综上所述，省科协的部分上诉请求成立，应予支持。张俊华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初10406号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初10406号民事判决第二项、第三项；三、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初10406号民事判决第二项为“张俊华于本判决生效后十日内向甘肃省科学技术协会支付2018年9月1日至2019年7月31日的房屋租金及占有使用费共计62750元（房租押金6000元已扣减），逾期利息1261.5元；并按6250元/月的标准支付自2019年8月1日起至该房屋实际腾退之日的房屋占有使用费，以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算逾期付款利息（以6250元/月为基数，按照年利率4.35%计算）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人甘肃省科学技术协会预交的二审案件受理费100元，由其自行负担。上诉人张俊华预交的二审案件受理费620元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 莹审 判 员  李文军审 判 员  谷元元二〇二〇年八月五日法官助理  何丽霞书 记 员  潘 珍