湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民再52号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：永州轩辕房地产营销策划有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区。法定代表人：唐力，系该公司董事长。委托诉讼代理人：眭松军，男，1989年1月8日出生，住湖南省永州市零陵区，系永州轩辕房地产营销策划有限公司员工（特别授权）。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴宣仪，男，1975年5月11日出生，住湖南省永州市零陵区。再审申请人永州轩辕房地产营销策划有限公司因与被申请人吴宣仪合同纠纷一案，不服本院（2019）湘11民终2195号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于二○二○年三月二十日作出（2020）湘民申373号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人永州轩辕房地产营销策划有限公司的法定代表人唐力及其委托诉讼代理人眭松军，被申请人吴宣仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永州轩辕房地产营销策划有限公司申请再审称，一、原判将“已销售房屋成交总金额”替换为“成交房屋总金额”下判，脱离了双方销售合同本意；二、原判无端认定我方退出销售，对吴宣仪的严重违约未作认定；三、原判举证责任分配不公；四、原判自相矛盾。请求法院：1、依法撤销永州市中级人民法院（2019）湘11民终2195号民事判决；2、改判由吴宣仪向申请人支付销售佣金30,211元,溢价分成35,076元，总计65,286元；3、判令吴宣仪支付违约金20,000元，并承担本案诉讼费用。被申请人吴宣仪辩称，溢价佣金部分虽然双方约定4800元/平方，但是合同上也约定了要根据市场价格来调整，再审申请人没有在房屋买卖合同上签字，所以没有证据证实是轩辕公司销售的。一、二审判决被申请人给付申请人9000元，已经照顾到了申请人，考虑到不要给法院添麻烦，就算了。根据合同的约定申请人应当代理销售的期限是3个月，实际上只做了35天，我认为是申请人存在违约，但是一审认定双方共同不支付违约金，我也同意了。根据双方在合同上的约定，如果有客户退款，申请人就要退佣金，有个客户叫周六明购买的两套房屋都退房退款，我认为佣金都应当扣出来。原审判决认定事实清楚，请求维持原判。永州轩辕房地产营销策划有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付销售佣金30,211元，溢价分成35,075元，合计提成总额65,286元；2.判令被告向原告支付违约金100,000元整；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《营销策划代理合同》，合同约定：甲方开发建设的福桂园房地产项目委托乙方独家全程策划销售代理；合同期三个月，从2018年5月16日至2018年8月16日；销售期内乙方所有成交均计入乙方业绩，乙方有权按本合同约定的销售代理佣金及溢价提成计提佣金，界定以签订销售合同并收取购房首付款为准；甲方支付给乙方的住房销售代理佣金皆按实际成交总金额的2%予以支付。合同签订后，原告公司人员眭松军、周小荣进场销售。2018年5月25日，被告分别与聂运生、聂绍娟、聂绍迪签订了《福桂园房屋买卖合同》，分别收取了首付款130,900元、70,093元、54,000元，2018年5月26日，被告与周六明签订了《福桂园房屋买卖合同》，收取了首付款240,600元。原告在销售被告的房屋时采取认购交定金方式销售，多名购房者要求退定金，被告收取了定金，又退定金，原、被告双方产生矛盾，2018年6月21日，原告退出销售，与被告协商，原告要求被告支付30,000元代理佣金，被告拒付，认为原告没有销售房屋，原告故诉之本院，请求依法判处。一审法院判决：一、限被告吴宣仪自本判决生效之日起三日内支付原告永州轩辕房地产营销策划有限公司销售佣金9911.86元；二、驳回原告永州轩辕房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3606元，由原告永州轩辕房地产营销策划有限公司负担3000元，被告吴宣仪负担606元。永州轩辕房地产营销策划有限公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判，依法改判由吴宣仪给付被上诉人劳动报酬（含基本佣金3万元，溢价佣金3万元，违约金2万元）共计人民币8万元；2、由吴宣仪承担本案一、二审诉讼费用。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院二审认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点即被上诉人吴宣仪给付上诉人的销售佣金如何确定，被上诉人是否存在违约行为。本案中，双方签订的《营销策划代理合同》是双方的真实意思表示，内容合法，系有效的合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。上诉人永州轩辕房地产营销策划有限公司并没有提交销售成交的实际金额单据，仅提供一张销售业绩表复印件，上面没有被上诉人吴宣仪的签名，且部分房屋销售没有真正履行，原审判决依据上诉人吴宣仪共收到首付款495,593元，计算上诉人应得的实际销售佣金并无不当，本院予以支持。上诉人请求按合同签订的成交金额计算给付销售佣金及溢价佣金的理由不能成立，本院不予支持。上诉人永州轩辕房地产营销策划有限公司诉称被上诉人违约，但并未提交被上诉人违约的证据，其要求被上诉人给付违约金的主张，本院不予支持。综上，上诉人永州轩辕房地产营销策划有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。被申请人吴宣仪在再审期间向本院提交了以下证据：永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4813号民事调解书，拟证明周六明已退了两套房屋，所以佣金要减出来。再审申请人永州轩辕房地产营销策划有限公司质证认为，该法律文书还未生效执行，被申请人的钱实际上还没有退出来，如果实际退了出来我们才能减去佣金。本院认为该证据能够证明本案的事实，本院对其予以采信。本院再审另查明，再审申请人永州轩辕房地产营销策划有限公司（乙方）和被申请人吴宣仪（甲方）于2018年5月16日签订了一份《营销策划代理合同》，该合同第六条约定，住宅的销售底价由双方确定为人民币4800元/平方米，根据市场情况调整价格。该合同第七条业绩考核和佣金结算（二）溢价分成约定，当销售成交均价超出本合同第六条中双方所确定的价格外，甲方应按本合同约定的比例提取相应的销售代理溢价分成给乙方。双方所确定的销售成交均价的溢价部分，按双方各占50%的比例提取分成。该合同第七条业绩考核和佣金结算（三）付款方式中约定，甲方在客户签订购房合同并交付首付款后三个工作日内将代理佣金与溢价分成支付给乙方，若有客户退款乙方跟着退还佣金和提成部分。双方签订合同后，2018年5月25日，聂运生与吴宣仪签订一份《福桂园房屋买卖合同》，约定聂运生购买的房屋房款共计436,356元、建筑面积64.17平方米。2018年5月25日，聂绍娟与吴宣仪签订了一份《福桂园房屋买卖合同》，约定聂绍娟购买的房屋房款共计233,644元，建筑面积为67.95平方米。2018年5月25日，聂绍迪与吴宣仪签订了一份《福桂园房屋买卖合同》，约定聂绍迪购买的房屋房款共计180,000元，建筑面积为35.85平方米。2018年5月26日，周六明与吴宣仪签订了一份《福桂园房屋买卖合同》，现该《福桂园房屋买卖合同》双方已经自愿解除。上述事实由《营销策划代理合同》、《福桂园房屋买卖合同》、湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4813号民事调解书等证据予以证实。再审查明的其他事实与一、二审一致，对一、二审查明的其他事实予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：被申请人吴宣仪给付再审申请人永州轩辕房地产营销策划有限公司的销售佣金和溢价分成应当如何确定，被申请人吴宣仪是否应当承担违约责任。具体分析如下：本案中，双方签订的《营销策划代理合同》是双方的真实意思表示，系有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。双方在合同中明确约定吴宣仪支付给永州轩辕房地产营销策划有限公司的住房销售代理佣金皆按实际成交总金额的2%予以支付，该实际成交总金额应当理解为买卖成交后双方在合同中约定的房款总金额而不是原审认定的首付款金额，经重新计算，被申请人吴宣仪就聂运生、聂绍娟、聂绍迪三人购买的房屋应当向再审申请人永州轩辕房地产营销策划有限公司给付的销售佣金金额为17,000元（850,000元×0.02）。因双方在《营销策划代理合同》中约定的住宅销售底价为4800/平方米，对超过该价格的溢价部分，按双方各占50%的比例提取分成，故上述三套房屋超过该价格销售所得购房款，应当由再审申请人分得其中的一半，金额为21,872元。以上被申请人应当向再审申请人给付的销售佣金和溢价分成总金额为38,872元。周六明购买的房屋因已经退房，根据《营销策划代理合同》中的约定，不再计算销售佣金和溢价分成。被申请人吴宣仪未按合同约定的时间向再审申请人永州轩辕房地产营销策划有限公司支付销售佣金，再审申请人在30天左右也终止了代理合同的履行，双方都未按照合同的约定履行代理合同，故双方都存在违约行为，对再审申请人要求被申请人给付违约金的请求本院不予支持。综上所述，再审申请人永州轩辕房地产营销策划有限公司的再审理由部分成立，对其再审请求本院依法部分予以支持。原一、二审判决认定事实不清、适用法律不当，再审根据查明的事实依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）湘11民终2195号民事判决；二、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2018）湘1102民初2422号民事判决第二项；三、变更湖南省永州市零陵区人民法院（2018）湘1102民初2422号民事判决第一项为：限被申请人吴宣仪自本判决生效之日起十日内支付再审申请人永州轩辕房地产营销策划有限公司销售佣金和溢价分成款38,872元。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3606元，由再审申请人永州轩辕房地产营销策划有限公司负担2758元，被申请人吴宣仪负担848元。二审案件受理费1552元，由再审申请人永州轩辕房地产营销策划有限公司负担812元，被申请人吴宣仪负担740元。本判决为终审判决。审判长  郑江云审判员  吴 斌审判员  廉丽萍二〇二〇年八月三十一日书记员  蒋晶晶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。