浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终5133号 上诉人（原审被告）：上海大蔬无界餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区天平路392号502室，统一社会信用代码91310104590371687B。 法定代表人：宋渊博，总经理。 委托诉讼代理人：孙志勇、吴萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江国大集团有限责任公司，住所地浙江省杭州市体育场路333号，统一社会信用代码91330000704203033K。 法定代表人：刘仁安，董事长。 委托诉讼代理人：项丹红、韩芸，北京金杜（杭州）律师事务所律师。 原审被告：杭州素仁餐饮有限公司，住所地浙江省杭州市下城区延安路609号九层9F05，统一社会信用代码91330103MA28RTBM4N。 法定代表人：宋渊博。 上诉人上海大蔬无界餐饮管理有限公司（以下简称大蔬无界公司）因与被上诉人浙江国大集团有限责任公司（以下简称国大集团公司）、原审被告杭州素仁餐饮有限公司（以下简称素仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初4297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：国大集团公司（甲方，出租方）、大蔬无界公司（乙方，承租方）签订租赁合同一份，就杭州市体育场路333号广场第9层店铺编号9F-05的商铺租赁达成一致意见。 关于租金，租赁合同做如下约定：第二.2条，该物业的使用面积为336平方米；第四.1条，租赁期限从2016年8月31日至2024年8月30日，共96个月，装修期自2016年5月1日至2016年8月15日，装修期内乙方无需向甲方支付该物业租金，其他需要乙方支付的费用仍需支付；第五.2条约定，该物业的“固定租金”按使用面积计付，第1个租约年的租金标准为6元/日/平方米，第2个租约年的租金标准为6.24元/日/平方米，第3个租约年的租金标准为6.49元/日/平方米，第4个租约年的租金标准为6.78元/日/平方米……；第十二.4条约定，乙方应于每月初的前三个工作日内向甲方提供乙方在该物业的上月营业额报表或其他甲方要求乙方提供的材料，供甲方用于认定乙方税前营业额，如该营业额计算出的抽成租金金额少于上一缴费期固定租金的，则上一缴费期租金以固定租金为准……。 关于物业管理费等其他费用，租赁合同做约定如下：第六.1条，物业管理费按该物业的建筑面积计算（物业建筑面积=物业使用面积*1.3），收费标准为75元/平方米·月，即每月总额32760元，如换算为每日费用以每月金额*12个月/365天计算；第九.1条，乙方向甲方租用中央收银系统，租赁费标准为300元/月/套。乙方向甲方租用销售数据采集系统，租赁费标准为100元/月/套；第三十一.6条，甲方提供60平方米仓库，乙方以3元/平方米/天的价格有偿使用。 关于保证金，租赁合同做如下约定：第十.1条，乙方须在本合同签订后的七个工作日内向甲方缴付履约保证金100000元；第十一.1条约定，乙方须在物业交付日的七个工作日前向甲方缴付相当于叁个月规定租金的租赁保证金，共184000元，该租赁保证金仅是乙方履行本合同约定义务的保证，亦不能冲抵乙方所欠甲方的其他债务；第十.3条约定，如乙方按约定时间支付租赁保证金的，在缴付租赁保证金时间，履约保证金可转为（部分）租赁保证金，乙方亦可选择在租赁保证金缴付后退还履约保证金收据，甲方一次性无息退还履约保证金；第十八条约定，乙方应在开业前提前15日向甲方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。 关于延迟支付租金等费用的违约金责任，租赁合同做如下约定：第十二.7条，逾期不付，乙方须自逾期之日起按逾期未支付部分金额每日0.5%向甲方支付逾期付款违约金。逾期超过肆拾伍天，甲方有权解除本合同并收回该物业，除要求乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用外，乙方需按提前解除合同向甲方支付违约金；第二十一.3条，乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）、或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当做债务向乙方追讨。 关于商铺的返还，租赁合同做如下约定：第十五.10条，乙方应当在租赁期限届满之日或本合同提前解除之日起的30日内自负费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定恢复至符合本合同约定的交付条件之状态并交还甲方……如逾期交还该物业，甲方有权按照本合同项下租金收取标准的二倍，物业管理费、推广宣传费和其他费用的收费标准向乙方收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的该物业相关费用。 关于解除、中止，租赁合同做如下约定：第二十二条，当乙方有下列各项行为中的任何一项时，视为乙方根本违约，甲方可直接解除本合同，并要求乙方承担违约责任：……（8）乙方在本合同履行期间内中断、停止营业时间连续达三天以上；第二十三.2条，在本合同履行期间，乙方如有严重违反本合同规定的行为导致本合同无法继续履行，甲方有权解除本合同、收回物业、不予退还租赁履约保证金和质量保证金，并要求乙方赔偿由此产生的一切损失（包括租金的逾期收益损失）。 关于担保，租赁合同做如下约定：第三.4条，乙方应是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应在本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成后即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任，保证期间为自债务履行期限届满之日起两年。 2017年7月，国大商业分公司向大蔬无界公司发出《关于租赁合同相关条款修改的函》，要求对租赁合同中包括广场座落、租赁期限等条款进行修改。其中广场座落修改为“杭州市延安路609号”；租赁期限修改为“从2017年5月20日至2025年5月19日，共96个月”。大蔬无界公司收到该函件后表示同意，并盖章确认。素仁公司作为新设定的公司对该函件亦盖章确认。同时，大蔬无界公司与素仁公司在该函件中还提出租赁合同第三.4条“乙方在该房屋所在地设立具备法人资格或独立财务核算的经营主体”为素仁公司。 租赁合同签署后，大蔬无界公司于2016年3月3日支付履约保证金100000元。2017年8月10日，素仁公司支付租赁保证金184000元。国大商业分公司在素仁公司支付租赁保证金前后分两次向大蔬无界公司返还履约保证金100000元。另，素仁公司还向国大商业分公司支付质量保证金10000元。 素仁公司作为承租方（乙方）与出租方国大商业分公司（甲方）签署广告费协议，约定由出租方提供广告位2个供承租方使用，使用期限从2018年12月1日起至2019年2月28日止，广告位使用费5500元/月，共计16500元。广告费协议明确，乙方对甲方的所有付款，电汇至甲方书面指定之账号，或在每月结算时在营业款中扣除及甲方届时指定的其他方式支付。 2018年12月18日，素仁公司申请过年停业，停业时间为2019年1月30日至2月12日，并承诺于2019年2月14日恢复营业。素仁公司未恢复营业，国大商业分公司遂于2月15日向素仁公司和大蔬无界公司发送联系函，催告店铺应于2019年2月20日恢复正常营业。大蔬无界公司收到联系函后回复，根据租赁合同第22条第8项的约定，国大商业分公司有权立即解除租赁合同，并表明对国大商业分公司怠于行使权利所导致的扩大损失不承担责任。对此，国大商业分公司回函表示，根据租赁合同第22条第8项的约定，因擅自停止正常营业的违约行为，可以选择解除合同，同时亦有权要求继续履行租赁义务。所以，国大商业分公司要求立刻恢复正常营业，继续履行租赁合同，并交纳租金、物业管理费及其他费用。同时，国大商业分公司再次强调大蔬无界公司应对素仁公司的履约行为承担连带担保责任。 素仁公司始终未能恢复正常营业，国大商业分公司遂于2019年4月22日书面通知素仁公司和大蔬无界公司，解除租赁合同和补充协议。国大商业分公司在解除合同通知函中一并告知，本函送达之次日起30日内清铺，将系争物业依约恢复至原状交还，如届期不能完成清铺的，国大商业分公司将强行清铺，清铺前按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至清铺完成之日。大蔬无界公司于2019年4月25日收到该函件，素仁公司则拒收。 素仁公司未清铺，国大商业分公司最终于2019年7月委托杭州耀尚建筑装饰工程有限公司（以下简称耀尚装饰公司）实施清铺工作。耀尚装饰公司实际于2019年9月20日进场施工，于9月30日完成清铺工作。为此，国大商业分公司向耀尚装饰公司支付费用41758.2元。 另查明，国大商业分公司由国大集团公司依法设立。素仁公司由大蔬无界公司与其他两位自然人股东投资设立。其中，大蔬无界公司实缴出资165万元，占素仁公司注册资本的55%。素仁公司与大蔬无界公司的法定代表人均为宋渊博。 国大集团公司的诉讼请求为：1、判令素仁公司支付欠付的2019年2月份的租金、物业管理费、销售数据采集系统租赁费、广告位使用费、仓库租赁费合计为102105.92元；2、判令素仁公司支付欠付的2019年3月份的租金、物业管理费、销售数据采集系统租赁费、仓库租赁费合计为103435.84元；3、判令素仁公司支付欠付的2019年4月份的租金、物业管理费、销售数据采集系统租赁费、仓库租赁费合计为83942.03元；4、判令素仁公司支付逾期付款违约金89667.19元(暂计至2019年6月12日,请求支付至实际清偿之日)；5、判令素仁公司支付场地占用费259121.09元（自2019年4月26日起暂计至2019年6月12日,请求支付至实际清铺之日）；6、判令素仁公司支付损失赔偿费633278.40元；7、判令素仁公司支付商铺清铺还原所需费用81880.08元；8、判令素仁公司向国大集团公司支付律师费50000.00元；9、判令大蔬无界公司对素仁公司的上述债务承担连带保证责任；10、本案案件受理费、财产保全费等所有诉讼费用由大蔬无界公司、素仁公司承担。原审庭审中，国大集团公司对第7项诉讼请求予以减少，具体为：判令素仁公司支付商铺清铺还原所需费用41758.20元。 原审法院认为：国大商业分公司与大蔬无界公司签订的《物业租赁合同》，与大蔬无界公司、素仁公司确认的《关于租赁合同相关条款修改的函》，及与素仁公司签订的《广告位租赁协议》，均系各方当事人真实意思表示，合同、协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应恪守合约，诚实履行。素仁公司在申请停业休息被同意后，未能按承诺在2019年2月14日恢复营业。并且素仁公司在出租方国大商业分公司通知其恢复正常营业，继续履行租赁合同的情况下仍未能对外营业，其行为已经构成违约，国大商业分公司作为出租方有权按照双方约定解除租赁合同。因此，国大集团公司作为依法设立国大商业分公司的总公司提起本案诉讼并无不当。 根据审理查明的事实，国大商业分公司于2019年4月22日书面通知解除租赁合同，故案涉的租赁合同应于素仁公司或大蔬无界公司收到该书面通知日即2019年4月25日解除。解除前所产生的租金、物业管理费、广告位使用费等，素仁公司作为承租人仍有支付义务。租赁合同解除后产生的场地占用费及其他相关费用，素仁公司亦应支付。关于场地占用费，国大商业分公司已经在解除通知函中表明，“如届期不能完成清铺的，国大商业分公司将强行清铺，清铺前按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至清铺完成之日”。依该标准，素仁公司应以固定租金标准计算相应的场地占用费。原审法院对国大集团公司超过该标准主张的场地占用费不予支持。另清铺的时间，素仁公司未能按国大商业分公司通知在5月25日前完成清铺工作，国大商业分公司理应及时展开清铺工作以减少损失，未积极清铺造成的损失应由国大商业分公司自行承担。鉴于租赁合同约定清铺的时间（30天）和受托方耀尚装饰实际需要的清铺时间（不超过30天），原审法院确定案涉场地的清铺截止日为6月25日。综上计算，租赁合同解除至清铺，共产生场地占用费128318.4元，物业管理费64622.47元，销售数据采集系统租赁费100元，仓库租赁费10800元，以上合计203840.87元。 就欠付租金等所产生的违约金，双方虽有约定，但约定过高，原审法院酌情调整至以日万分之三为标准计算，对国大集团公司超出该标准主张的违约金，原审法院不予支持。 对于违约导致合同提前解除的违约责任，租赁合同约定出租方有权没收素仁公司、大蔬无界公司交纳的保证金，并要求赔偿租金的预期收益损失。据此，国大集团公司以六个月的租金损失作为赔偿标准向素仁公司、大蔬无界公司主张。对此，原审法院认为，本案中已支付的保证金金额相当于三个月左右的租金。结合本案关于租赁期限八年，素仁公司在租期之外享有三个月免租期的约定，及素仁公司在享有了三个月免租期之后只租赁了2年左右的实际情况，国大集团公司主张的损失金额过高，原审法院酌情调整。调整后，素仁公司已经支付的租金保证金及质量保证金共计194000元无权要求国大集团公司退还，此外还应向国大集团公司赔偿损失24064元。 另，与国大商业分公司签订租赁合同的为大蔬无界公司。双方在租赁合同中约定，乙方（大蔬无界公司）在该房屋所在地设立具备法人资格或独立财务核算的经营主体。大蔬无界公司并承诺对该主体履行租赁合同承担连带保证责任。根据审理查明的事实，大蔬无界公司与其他两位股东共同投资设立了素仁公司，素仁公司的注册地址即为案涉物业地址。因此，大蔬无界公司为其直接控制的素仁公司开展经营活动向国大商业分公司提供担保，其担保行为不损害大蔬无界公司的自身利益。据此，大蔬无界公司虽未提供其公司股东会决议，但根据在案证据可以认定大蔬无界公司承诺提供担保系其真实意思表示。大蔬无界公司关于担保无效的理由依法不能成立。大蔬无界公司承担责任后，有权根据我国担保法第三十一条的规定，向素仁公司追偿。 综上，原审法院对国大集团公司主张中的合理部分予以支持。素仁公司经原审法院传唤，无正理由拒不到庭参加诉讼，系放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院于2020年2月18日判决：一、素仁公司于判决生效后十日内支付国大集团公司租金176117.76元，物业管理费92446.03元、销售数据采集系统租赁费300元、广告位使用费5500元、仓库租赁费15120元；二、素仁公司于判决生效后十日内支付国大集团公司逾期付款违约金5380.04元（暂计算至2019年6月12日，此后以前述第一项为基数按照日万分之三计算至实际付清日）；三、素仁公司于判决生效后十日内支付国大集团公司逾期场地占用费等203840.87元；四、素仁公司于判决生效后十日内支付国大集团公司损失24064元；五、素仁餐饮有限公司于判决生效后十日内支付国大集团公司商铺清铺还原费用41758.2元；六、素仁餐饮有限公司于判决生效后十日内支付国大集团公司为实现债权支付的律师费50000元；七、大蔬无界公司对素仁餐饮有限公司上述第一至第六项确定债务中的608878.4元承担连带保证责任；八、驳回国大集团公司的其他诉讼请求。如果素仁公司、大蔬无界公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币17431元，根据国大集团公司减少诉讼请求后的金额计算为17070元，由国大集团公司负担9376元，由素仁公司负担7694元。大蔬无界公司对其中7624元与素仁公司共同负担。 宣判后，大蔬无界公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决对大蔬无界公司是否存在担保的事实认定错误，导致法律适用错误，判决结果错误。素仁公司设立后即代替大蔬无界公司成为涉案房屋租赁合同的承租人。而涉案房屋租赁合同是国大集团公司提供的格式合同，仅仅在合同的第三条“物业用途”中第4小点隐藏着所谓的保证责任条款。而国大集团公司对该格式条款未作任何提醒和说明。因此，保证责任并非大蔬无界公司的真实意思表示，该保证责任条款理应无效，大蔬无界公司不应当承担相应的保证责任。根据《公司法》第16条的规定，公司为他人提供担保，应当依据公司的章程的规定，由公司的董事会、股东会或股东大会来决议。而大蔬无界公司的公司章程明确规定了公司为他人提供担保需要股东会作出决议。国大集团公司接受公司所作的担保，应当履行最基本的形式审查义务。根据最高院相关案件的精神，对于没有经过股东会决议的公司对外担保的合同，相对人如果没有尽到形式审查义务，担保条款对公司不产生拘束力。而事实上大蔬无界公司也未就此召开过会议或产生任何决议。综上，国大集团公司设置的格式条款以及国大集团公司未履行形式审查义务看，国大集团公司明显存在过错，该担保条款对大蔬无界公司不应产生效力，因此大蔬无界公司不应承担相应的保证责任。二、即使假设大蔬无界公司担保成立，原审判决对事实认定错误，适用法律错误，判决结果明显不公。（一）关于合同解除的时间，原审法院认定错误。原审法院对国大集团公司提交的证据3认定错误。大蔬无界公司在2019年2月22日的回函中说的是“其所述与事实不符”，并明确告知国大集团公司，素仁公司于2019年1月30日已经向国大集团公司提出解除租赁合同并搬离店内财物、返还租赁店铺等事宜，但国大集团公司不同意且阻止其搬离和返还。其中可以看出并不存在大蔬无界公司认可国大集团公司发给素仁公司的函件一事。素仁公司早就已经存在明显的违约行为，国大集团公司发送联系函，催告店铺恢复正常营业，而素仁公司始终未能恢复营业。国大集团公司明知素仁公司在催告后仍不履行。另大蔬无界公司在2019年2月22日《回函》中提醒国大集团公司，为避免损失继续扩大，应当行使解除合同的权利，大蔬无界公司不对国大集团公司怠于行使权利所导致的扩大损失承担责任。素仁公司的行为已经符合《合同法》第九十四条规定的情形，国大集团公司仍单方面要求素仁公司继续履行合同不合理，因此素仁公司虽应承担违约责任，但租金不应当再继续计算。（二）原审法院关于清铺截止时间的认定错误，认定和计算显失公平。原审法院计算的清铺时间是从其认定的合同解除时间往后推两个月。并根据该时间计算场地占用费，是对场地占用时间和清铺截止日的认定错误。迟迟未清铺的过错不完全在素仁公司。根据原审法院查明的事实，国大集团公司于2019年7月才委托杭州耀尚建筑装饰工程有限公司实施清铺工作。装饰公司实际于2019年9月20日进场施工，于9月30日完成清铺工作。而大蔬无界公司在给国大集团公司的回函中已经提到过素仁公司要求解除合同和搬离、清铺。但国大集团公司不同意素仁公司解除合同的要求，不允许其搬离和清铺。国大集团公司有权将该房屋腾空收回，并且实际上最后也是这样操作的，所以主动权在国大集团公司手中，不存在商铺占用的问题。国大集团公司发送解除合同的函件，已经表明收回店铺。因此最晚到合同解除之日已经不存在场地占用和逾期不返还的问题，场地占用费不应继续计算。另依据案涉合同约定，合同租赁期限届满或提前解除之日起30日之内均为合理清退时间，之后才存在逾期交还问题。国大集团公司解除通知上也明确了30天之内清退，未超过30天的部分并不存在逾期交还。原审法院计算时不应将这30天也计算为场地占用时间。并且根据原审法院查明的事实，实际完成清铺需要的时间仅10天，故原审法院将合同解除时间认定为4月25日，将清铺时间认定为6月25日，加重了素仁公司和大蔬无界公司的责任，显失公平。原审法院认为物业管理费、销售数据采集系统租赁费、仓库租赁费均应计算到6月26日且足额支付是错误的。一是如前所述，计算时间点显失公平，其次，依据案涉《物业租赁合同》第六条第2点“物业管理费已包括甲方规定的商场统一营业时间内空调使用费、公共区域清洁和保安费，以及大楼公共设施设备的维修和保养费用”，而涉案商铺已经于1月31日停止营业，不存在上述费用，国大集团公司未提供相应的服务，故应当酌情降低费用。且在国大集团公司发送的解除合同通知函中，已经说明是按固定租金的标准计算，并未提及其它费用。（三）原审法院认为“素仁公司已经支付的租金保证金及质量保证金无权要求返还，还应赔偿损失”，存在错误。质量保证金并非租金缴纳的保证，依据合同第十八条质量保证金条款，“乙方应在开业前提前15日向甲方支付10000元作为乙方销售商品或提供服务的质量保证金……合同终止后的90日内，甲方应无息退还乙方”。因此，质量保证金的性质与租金缴纳无关，在乙方并未出现合同第十八条所述的提供商品或服务质量瑕疵情形时，国大集团公司没收该质量保证金没有依据。合同第二十二条“合同的解除终止”中，也没有将乙方违反第十八条的行为视为乙方根本违约。而国大集团公司所依据的合同第二十三条“违约责任”条款为，在本合同履行期间，乙方如有严重违反本合同规定的行为导致本合同无法继续履行，甲方有权解除本合同，收回该物业，不予退还租赁履约保证金和质量保证金，并要求乙方赔偿由此而产生的一切损失（包括租金的预期收益损失）。首先作为国大集团公司提供的格式条款，乙方承担的违约责任过重。其次即使不考虑格式条款因素，合同第二十三条是将所有违约情形均考虑在内的概括性陈述，应根据实际情形选择适用，国大集团公司的主张超过了对方实际应当承担的责任。素仁公司行为中并不涉及违反合同第十八条，因此质量保证金与本案违约责任无关，国大集团公司应予退还。关于逾期付款违约金的计算，原审法院“酌情调整至以万分之三为标准计算，对原告超出该标准主张的违约金，本院不予支持”。合同有相关的退还和抵扣的约定，租赁保证金可以抵扣欠付的租金。抵扣的部分不存在逾期的问题。另在实际操作过程中，已经变更了付款方式，国大集团公司需要在每月8日前出具相应的具体账单。但是国大集团公司并未提供证据证明其已经向大蔬无界公司、素仁公司提供或者出具过相应的账单。国大集团公司对此承担举证的义务。在素仁公司没有收到账单的情况下，并不存在相应的付款义务，也不存在逾期付款问题。即使计算逾期付款违约金，也应当依据解除合同的时间，或者该案受理的时间为准。本案仍在二审之中，如果计算至实际付清之日止，明显加重了承租人的责任。关于违约金，国大集团公司除主张了逾期付款违约金外，主张没收租赁保证金和质量保证金，还主张六个月的租金损失、律师费的损失。国大集团公司以逾期支付租金为由提出解除合同并诉请没收租赁保证金、质量保证金和支付解除合同的违约金，系对同一事由同时追究没收保证金、质量保证金和支付解除合同的违约金，系对同一事由同时追究没收保证金及违约金的情形，保证金与违约金在功能上存在重叠，同时适用属于双重惩罚。并且国大集团公司也没有证据证明损失赔偿费，实际上，国大集团公司已经将房屋出租，相当于三个月租金的租赁保证金已经可以弥补相关损失。关于律师费50000元，明显过高，且大蔬无界公司不应该承担。三、场地占有费和损失之间是存在重复赔偿。判决结果扣除了租赁保证金、质量保证金、逾期付款违约金、清铺费、律师费。同时判决支付场地占有费和损失，承租人承担了过高的责任。场地占有费和损失之间是重复主张，国大集团公司也没有证据证明其实际损失。合同解除后的时间，国大集团公司已经可以寻找新的承租人。因此，清铺时间对应的场地占有等所有的费用应当从损失中扣除不应重复计算。在已经判决支付场地占有费等费用的情况下，足够弥补其相应的损失，不应重复赔偿。 大蔬无界公司的上诉请求为：1、撤销原审判决，改判驳回国大集团公司的原审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由国大集团公司承担。 针对大蔬无界公司的上诉，国大集团公司发表答辩意见称：一、大蔬无界公司认为其无需承担担保责任的理由不成立，原审判决并无错误。案涉合同第三.4条关于担保的约定是紧跟在“大蔬无界公司在本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成后即自动代替大蔬无界公司成为本合同的承租人”之后，“乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任。”据大蔬无界公司和素仁公司于2017年7月依据该条约定确认素仁公司为承租人。该担保约定为商场运作实践中相对成熟且惯常的做法，大蔬无界公司作为租赁合同的原承租人，现主张该条款为格式条款以逃脱担保责任，与最先协商一致的合意相悖。同时，根据最高院相关案件的精神，大蔬无界公司为素仁公司提供担保，属于无需股东会决议的例外情形。考虑到大蔬无界公司持有素仁公司55%的股权，且法定代表人均为宋渊博，再加之案涉合同是素仁公司开店运营大蔬无界餐饮所必须的经营活动。大蔬无界公司为素仁公司履行案涉合同项下的义务提供担保，不需要另外提供股东会决议。二、大蔬无界公司认为合同解除的时间不应为2019年4月25日，无任何依据。大蔬无界公司认为合同解除时间不应为2019年4月25日，理由为大蔬无界公司不认可素仁公司发来的要求春节歇业的申请，且认为素仁公司早就存在违约行为，且大蔬无界公司早就提醒国大集团公司行使解除权。大蔬无界公司在回函中提及素仁公司在2019年的1月30号要求过解除合同，但国大集团公司拒绝搬离，该项说法没有任何的书面证据材料支持。国大集团公司系基于各方签署的案涉合同，依约发函要求素仁公司及大蔬无界公司尽快恢复营业。大蔬无界公司主张的国大集团公司应基于法律规定行使解除权，但国大集团公司各方签署的合同，依约要求恢复正常营业，并期待以恢复营业的方式止损，符合法律规定和合同约定，并无违法违规之处。在经过两个月的沟通和期待落空之后，国大集团公司才依法依约于2019年4月24日发出解除通知，该通知于2月25日被素仁公司拒收，被大蔬无界公司签收。原审判决据此确认案涉合同的解除时间为2019年4月25日，并没有任何的错误。三、大蔬无界公司认为清铺的截止时间认定错误，没有任何的法律依据和合同依据。大蔬无界公司认为解除通知中明确的30天不应收取占用费，实际清退的时间仅10天，故不应该将清铺时间认定为6月25日。如国大集团公司在一审中指出，大蔬无界公司未在解除通知里明确的30日内完成清铺，国大集团公司启动招投标程序最终委托第三方负责清铺，店铺在2019年9月30日才最终完成清铺。原审法院已经根据解除通知里载明的30天并酌情确定委托和清铺的时间仅30天，合计收取60天的占有使用费至6月25日。四、大蔬无界公司认为物业管理费、销售收据采集系统和仓库租赁费均计算至6月25日存在错误。但国大集团公司认为一审判决将这三笔费用的时间节点计算至6月25日，因为店铺没有完成清铺的时候，该三笔费用是自然产生的。五、质量保证金不予退还的依据是合同的第二十三条。该条款仍然是双方协商一致后的合意，不能以格式条款为由，而主张不受约束。至于逾期付款违约金，合同约定的是日千分之五。原审判决已经下调至日万分之三。且各方在履行过程当中已经进行了变更。不存在需要账单的发送和签收账单，在使用数据系统的时候，账单会在每月的8号自动生成，由商家自己选择下载和认证确认。另外，原审判决已经结合了保证金金额约3个月的租金、免租期和租期等约定，酌情下调损失赔偿金额，不存在双重惩罚的效果。清铺事实上于2019年9月30日才完成，新租户进场时间为国庆后，即便占有使用费计算至6月25日，实际空铺时间也长于三个月。六、律师费不存在过高。合同的第21.3条明确约定，素仁公司应负担催收相关的律师费。综上，大蔬无界公司主张的涉案合同存在多数格式条款，其多次要求国大集团公司行使单方解除权，通过另行招租的方式避免损失扩大化。前述上诉理由无法成立。案涉合同为双方当事人经过友好协商并取得一致后的合意。素仁公司作为独立的法人，其作为案涉合同的当事人，故大蔬无界公司关于素仁公司无法继续履行以及大蔬无界公司认为国大集团公司应解除案涉合同的表态不应视为素仁公司的表态，在素仁公司一直未对于案涉合同是否继续履行进行明确表态，国大集团公司依法依约发函要求继续履行，并在期待落空后依法依约行使解除权，并无违法违规之处。原审法院判决确也裁判国大集团公司存在一定过错，并已相应下调逾期支付违约金和损失赔偿款的计算标准。综上，请求驳回大蔬无界公司的上诉请求，维持原判。 针对大蔬无界公司的上诉，素仁公司未发表陈述。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，另查明：国大集团公司因本案诉讼支付律师费50000元。 本院认为，《物业租赁合同》、《关于租赁合同相关条款修改的函》及《广告位租赁协议》均系各方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于连带责任问题。案涉《物业租赁合同》约定，大蔬无界公司在本案合同标的房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成后即自动代替大蔬无界公司成为本合同的承租人，大蔬无界公司对该主体履行本合同承担连带保证责任。素仁公司即系大蔬无界公司据此设立的经营主体，其法定代表人亦为宋渊博。大蔬无界公司、素仁公司、国大集团公司在《关于租赁合同相关条款修改的函》中亦对此予以确认。故国大集团公司要求大蔬无界公司就素仁公司的债务承担连带责任具有合同依据。大蔬无界公司主张上述约定系格式条款，与法不符，原审法院不予采纳正确。同时依据本案查明的事实，大蔬无界公司系案涉合同的签订者，是案涉租赁合同的相对人，素仁公司系由大蔬无界公司为履行合同设立并控制的经营主体，大蔬无界公司为素仁公司履行合同承担连带责任，并非系为他人的债务提供担保，故大蔬无界公司主张担保未经股东大会决议而无效的理由不能成立。国大集团公司要求大蔬无界公司对素仁公司的债务承担连带保证责任原审法院予以支持，并无不当。 关于合同解除的时间。大蔬无界公司自认素仁公司自2019年1月30日起已经停止营业，且在其《回函》中亦称素仁公司于2019年1月30日向国大集团公司提出解除租赁合同并搬离店内财物、返还租赁店铺等事宜。依据案涉《物业租赁合同》第二十二条约定，乙方在本合同履行期间内中断、停止营业时间连续达三天以上，甲方可直接解除本合同。国大集团公司有权要求解除案涉租赁协议。国大集团公司于2019年4月22日向大蔬无界公司、素仁公司发送解除合同通知函，原审法院以大蔬无界公司或素仁公司收到该通知函之日作为合同解除时间符合法律规定。案涉合同解除前所产生的租金、物业管理费、广告位使用费等，素仁公司作为承租人仍应支付，原审法院判决素仁公司依照合同约定支付合同解除前相应的租金、物业管理费、销售数据采集系统租赁费、广告位使用费及仓库租赁费符合合同约定。根据合同约定的租赁期限、装修免租期及实际履行情况，不能认定国大集团公司存在恶意拖延，且解除合同系国大集团公司行使权利的范畴，其可以选择解除案涉合同，亦可要求素仁公司继续履行合同，国大集团公司在要求素仁公司恢复营业继续履行合同无果后，要求解除合同，系行使自己的合同权利并无不当。故大蔬无界公司以国大集团公司未及时解除合同为由，主张大蔬无界公司不能就因其怠于行使合同解除权导致的损失主张权利的理由依据不足，不能成立。 关于占有使用费的问题。依据案涉合同的约定，案涉《物业租赁合同》解除后，素仁公司具有清铺义务，清铺的时间约定为30日。现素仁公司逾期未履行清铺义务，国大集团公司有权依据合同约定要求素仁公司支付自案涉合同提前解除之日起的实际租金、物业管理费等其他费用。国大集团公司虽在解除合同通知函中表明清铺前按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至清铺完成之日，但未明确放弃物业管理费等费用，故大蔬无界公司主张的国大集团公司无权在占有使用费中主张物业管理费等费用的理由不能成立。另原审法院结合国大商业分公司自行委托装饰公司进行清铺所需时间及合同约定，酌情将上述费用计算至2019年6月25日，尚属合理。同时原审法院判决素仁公司支付国大集团公司相关清铺还原费用，亦符合合同约定，并无不当。 关于提前解除合同的违约责任问题。依据案涉合同约定，如乙方违约导致合同解除，甲方有权没收租赁履约保证金和质量保证金，并要求其赔偿损失。故国大集团公司请求素仁公司赔偿损失具有合同依据。原审法院结合租赁合同约定的期限、实际履行时间、案涉商铺的租金及免租期等约定，酌情确定没收保证金并再由素仁公司赔偿一定的损失，尚属合理。原审法院已经将没收的保证金作为国大集团公司填补实际损失中的部分进行考量，并未存在大蔬无界公司所称重复计算的情形。另占有使用费系因承租人在合同解除后占用租赁物而产生的实际费用，在此之外，出租人仍可就其他损失向承租人要求赔偿，两者亦不当然重复。 关于逾期付款违约金及律师费的问题。依据案涉《物业租赁合同》三十一条第3点的约定，国大集团公司开具对账单前，其即有权在营业额中扣除固定租金、物业管理费及推广宣传费。需要在国大集团公司开具对账单后支付的仅是抽成租金。故国大集团公司未开具对账单不能作为素仁公司逾期支付租金等费用的抗辩理由。且国大集团公司要求素仁公司支付的系固定租金，大蔬无界公司亦自认素仁公司自2019年1月30日后已经不再经营，客观上不存在大蔬无界公司所称的对账单。同时案涉《物业租赁合同》虽约定国大集团公司有权从租赁保证金中相应扣除欠付的租金，但亦约定扣除租金不影响国大集团公司对素仁公司相关违约行为可行使的任何其他权利或补救方法。大蔬无界公司以约定的国大集团公司有权在租赁保证金中扣除租金为由认为素仁公司不存在逾期支付租金的理由，不能成立。素仁公司未按约支付租金，依照合同约定，应支付相应的逾期付款违约金。原审法院依据双方当事人的约定，考虑实际情况，酌情对逾期付款违约金进行调整，按照日万分之三为标准计算至实际付清之日止，并无不当。关于律师费问题。案涉合同约定，甲方因催讨应收款引起的合理费用包含律师费，由乙方承担。结合本案查明的事实，国大集团公司因本案诉讼支付律师费50000元。国大集团公司要求素仁公司支付律师费具有合同依据，原审法院予以支持并无不当。 综上，大蔬无界公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9889元，由上诉人上海大蔬无界餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 骏 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年八月二十五日 法官助理  徐森燕 书 记 员  戚依宜