内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终964号上诉人（一审原告、反诉被告）：金某，个体工商户。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古匡维律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局。法定代表人：吉某。委托诉讼代理人：吴某，科右中旗“148”指挥中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李某。上诉人金某因与被上诉人科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局（以下简称中旗人社局）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科右中旗人民法院（2019）内2222民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第（二）项规定，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金某上诉请求：请求撤销内蒙古自治区科右中旗人民法院（2019）内2222民初512号民事判决，支持金某一审诉讼请求，驳回中旗人社局反诉请求。事实和理由：1.涉案房屋未取得合法建设审批手续，一审中提交的审批手续为复印件加盖公章，说明中旗人社局并未实际取得建设工程规划许可证等审批手续，案涉房屋亦未通过验收，不能交付使用，租赁合同无效；2.案涉房屋未经消防验收，无法办理消防验收手续，导致金某无法继续正常营业，应对营业损失进行赔偿；3.因中旗人社局过错导致金某无法继续营业，一审法院判令中旗人社局对装修附合部分及物品折旧部分承担40%的责任、对装修未形成附合部分由金某拆除明显不当。中旗人社局辩称，不同意金某的上诉请求。1.租赁合同合法有效，中旗人社局已于2011年11月取得建设用地与建设工程规划许可证；2.由于金某消极应对造成损失扩大，一审认定过错责任比例合理；3.金某明知房屋消防验收不合格而继续履行合同，存在过错应自行承担后果；4.2018年5至10月，金某未进行营业，不存在营业损失；5.金某未经中旗人社局同意擅自对房屋进行装饰装修，其装修费用应自行承担；6.金某在合同履行4年7个月后主张合同无效，其请求有悖于公平原则。金某向一审法院起诉请求：1.请求确认合同无效；2.请求赔偿损失462824元，中旗人社局承担2018年5月至12月房产税7000元、承担评估费14300元及诉讼费。一审法院认定事实如下：2013年10月，金某与中旗人社局签订了一份房屋租赁合同，中旗人社局将坐落于人力资源市场大楼东侧（人力资源市场扩建楼）出租房屋三、四、五（包括楼道）面积970平方米租赁给金某，租金每年10万元，一年一交，租赁期限自2013年10月18日至2018年10月18日，期限五年，每年10月18日前交齐租赁费，金某承担合同期内的各种税和水电费、物业费、排污费、垃圾处理费等所有费用。金某经营后，于2018年5月18日被科右中旗公安局彻底查封停业。经乌兰浩特市华夏宏润资产评估报告书做出华宏鉴字（2019）第035号资产评估报告书，五层装修32179元，四层装修3349元，三层装修9614元，室外玻璃门2242元，室外双扇门1636元，室外门斗棚688元，室外楼梯12780元，室外地面15462元，LED灯1402元，字牌匾24550元，物品折旧后价值172760元，2名工作人员工资、房租费95626元、154天（2018年5月18日至2018年10月18日）正常营业利润89718元，合计462824元。一审法院认为，金某与中旗人社局之间系房屋租赁合同纠纷，双方签订的合同系真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该房屋取得了建设规划许可证，故该合同应为有效。金某作为租赁物承租方租赁房屋开设宾馆，并进行了装修，亦应进行消防申报及验收合格，其明知租赁物的消防安全等验收一直未能验收通过，但金某自2013年一直经营需要特色种许可的宾馆4年零7个月。合同租赁期为五年，2018年5月18日金某经营的宾馆因无特种行业许可证被科右中旗公安局查封，至租赁期满2018年10月18日，仅剩余五个月未能经营，金某与中旗人社局双方均具有过错，应各自承担相应的责任。装修部分未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，五层室内装修未形成附合部分，直接费卫生间毛巾杆6个677.64元、卫生间卫生纸盒6个248.76元、卫生间热水器6台6529.98元、成套淋浴器手动开关冷热水6套886.04元、地毯22.9㎡1118.53元，共计9460.95元。附合部分33806元（43267.37-9460.95），工程造价为33806元/（43267.37/47322.29)=36974元，成新率68%，净值25142元。四层装修未形成附合部分：卫生间毛巾杆6个677.64元、卫生间纸盒6个248.76元、卫生间热水器6台6529.98元、成套淋浴器手动开关冷热水7套1033.72元、共计8490元。附合部分29827元（38317.86-8490）。工程造价为29827元/（38317.86/41864.46)=32587元，折旧率8%，净值为2606元。三层室内装修未形成附合部分卫生间毛巾杆8个903.52元、卫生间纸盒8个331.68元、卫生间热水器9台9794.97元、成套淋浴器手动开关冷热水9套1329.07元、地毯1834.58元共计14193元。附合部分直接费为96110元（110303.76元-14193元），工程造价为96110元/（110303.76/120172.01)=104708元，折旧率8%，净值为104708元×8%=8376元。室内装修附合部分合计36124元，室外装修未形成附合部分LED灯1402元、字牌匾24550元。室外装修附合部分为33626元，对整体装修附合部分69750元（室内36124+室外33626），和物品折旧后价值172760元，中旗人社局应承担40%的责任即27900元、69104元。房产税未交纳且系行政行为，故该项诉讼请求一审法院不予支持，可得利益是合同继续履行且必然会产生的收益，金某自2013年就明知宾馆未取得消防等验收，却依旧营业4年7个月，具有过错。现由于宾馆未能取得特种经营许可证被查封不能依法经营，且经营本身存在风险，也并不必然产生收益，租赁期满后，金某一直未将房屋腾出交付中旗人社局，故对资产评估报告书中154天利润及成本费用不应由中旗人事局承担。对中旗人事局要求金某给付租金部分，应该计算至营业期间2017年10月18日至2018年5月18日，7个月房租58333元。宾馆一直未能取得消防验收，被查封后未能经营，合同不能继续履行，不能实现合同目的，故中旗人事局要求金某将房屋交付的诉讼请求一审法院予以支持。中旗人事局要求给付房租中自2018年5月18日以后的租赁费不应由金某承担。中旗人事局要求金某赔偿违约金即各项损失636129元或者将装修恢复原状的诉讼请求未能提供充分证据证明，一审法院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条的规定，判决：一、被告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局于本判决书生效之日起十日内给付原告金某装修损失27900元、物品投入损失69104元；二、反诉被告金某于本判决书生效之日起十日内给付反诉原告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局房屋租赁费58333元；三、反诉被告金某于本判决书生效之日起三十日内将租赁房屋腾空交付反诉原告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局；四、驳回原告金某的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局的其他诉讼请求。案件受理费（预交）11209元，退还原告金某2966.7元，原告金某承担6017.2元，被告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局承担2225.10元，鉴定费14300由原告金某承担10868元，被告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局承担3432元、反诉费5080元由科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局承担。本院二审期间，上诉人金某提供证据：《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件一份，用以证明该房屋原本并不符合消防安全要求，故该证件到期后消防部门不予再次开具，被上诉人中旗人社局质证认为，对该份证据真实性认可，金某在营业前已知房屋消防不合格仍继续经营，应承担相应责任。被上诉人中旗人社局提交证据：1.《补充协议》一份，用以证明金某早已知晓租赁房屋消防设施不合格，其后消极应对，造成损失扩大，上诉人金某质证认为，该份《补充协议》是为了减少交纳的税款而签订的，协议内容与客观事实不符，也不能证明中旗人社局的主张；2.《关于科右中旗人事劳动和社会保障局扩建人力资源市场项目可行性研究报告的批复》复印件一份（加盖科右中旗档案局公章）、《建设用地规划许可证》一份、《建设工程规划许可证》一份，用以证明一审中提交证据的真实性，上诉人金某质证认为，以上三个文件，中旗人社局自身应拥有原件，不需向其他单位调取，但其在一审中未提交原件，说明其未实际取得相关许可，否则该份证据应由其自身掌握，不应存放于其他单位。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，1.金某与中旗人社局之间的租赁合同是否有效；2.中旗人社局应给付金某的损失数额。关于焦点1，案涉租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，中旗人社局在二审中出示的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》原件记载其形成时间为2011年，在双方签订租赁合同前，案涉房屋已取得相关建设许可，该租赁合同合法有效。关于焦点2，上诉人金某主张，对于未形成附合的装饰装修物不应由其拆除而应由中旗人社局进行损失赔偿。但因双方未就租赁物装修费用的承担问题进行过约定，且中旗人社局不同意对未形成附合的装饰装修物进行利用，故该部分装饰装修物应由金某进行拆除，对于上诉人金某的该项主张本院不予支持。上诉人金某主张，因租赁房屋未进行消防验收导致其无法继续营业，应由中旗人社局对金某的损失承担全部责任。本院经审查认为，中旗人社局将未经消防验收的房屋租赁给金某，对于租赁合同无法继续履行具有过错，同时依据《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”，金某在明知租赁房屋未经消防验收合格的情况下，未履行消防申报义务，仍然继续履行租赁合同，使用租赁房屋盈利，直至五年期的租赁合同剩余五个月时方主张合同无效、请求赔偿损失，金某亦对损失存在过错，一审法院根据双方过错程度酌定由中旗人社局承担40%的责任、由金某承担60%的责任并无不当。金某主张应由中旗人社局承担资产评估报告书中载明的154天利润及成本费用。本院经审查认为，案涉房屋因未取得特种经营许可证被查封已不能继续经营，双方间的租赁合同已无法继续履行，一审法院驳回金某对剩余租赁期间“营业损失”请求的同时驳回中旗人社局对于剩余租赁期间租赁费的请求，并无不当，故对于上诉人金某的该项主张本院亦不予支持。综上所述，上诉人金某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8332.30元，由上诉人金某负担。本判决为终审判决。审判长 姜 文审判员 曲 威审判员 杨丽君 二〇二〇年八月二十四日书记员 金 龙