湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终878号上诉人（原审原告）：湖北飞龙物业有限公司，住所地湖北省赤壁市河北大道207号。法定代表人：来媛，该公司经理。委托诉讼代理人：来飞，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：况自友，赤壁市蒲圻法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：赤壁市景发置业有限公司，住所地湖北省赤壁市赤壁大道景发太阳城。法定代表人：徐志昂，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋玲玲，湖北文喆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜承伟，男，1952年10月25日出生，汉族，住湖北省赤壁市。上诉人湖北飞龙物业有限公司（以下简称飞龙物业公司）因与上诉人赤壁市景发置业有限公司（以下简称景发置业公司）、被上诉人姜承伟物业服务合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2019）鄂1281民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。飞龙物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判姜承伟支付拖欠的物业费，景发置业公司支付闲置未租赁期间商铺的物业费，并对租户姜承伟少交的50%物业费承担连带责任。事实和理由：1.飞龙物业公司在2015年便以景发置业公司为被告，诉至一审法院，法院多次审理后认为针对景发置业公司的28个门店物业费，飞龙物业公司可以另行主张权利，由此飞龙物业公司才又起诉景发置业公司，产生了本案的纠纷，飞龙物业公司起诉要求景发置业公司支付物业费的请求，并没有超过诉讼时效的规定，应得到支持和保护。2.一审法院对飞龙物业公司2015年向其提交、列举的证据和事实不予考虑，将景发置业公司及其他承租人不能证明其已交物业费的行为，认定为飞龙物业公司不规范、紊乱的管理导致，属于认定事实错误。3.景发置业公司在将物业出租时，没有及时到飞龙物业公司办理备案手续，导致飞龙物业公司无法向物业使用人收取物业费。2013年，飞龙物业公司便发函要求景发置业公司配合物业公司协商收费事项，但景发置业公司不予理会，且景发置业公司为了招租，自行降低物业费收费标准，导致承租的物业使用人仅按照0.5元/m2的标准交纳物业费，对此景发置业公司应承担连带清偿的责任。景发置业公司辩称，1.景发置业公司向飞龙物业公司提供了涉案房屋的租赁合同，涉案商铺的实际承租人为姜承伟，飞龙物业公司应向姜承伟收取物业费，并且飞龙物业公司已经实际上收取了姜承伟交纳的物业费，不应再向景发置业公司主张该项权利。2.物业费的收取标准应由物业公司与实际使用人进行协商确定，从本案物业费收取的收据来看，物业公司也是按照其与实际使用人协商的标准来收取的，则飞龙物业公司要求景发置业公司承担少交部分物业费的连带责任没有依据，也超过了诉讼时效的规定。姜承伟辩称，本案纠纷与其无关，其不应承担任何给付责任。景发置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判景发置业公司不承担支付物业费的责任；2.本案一审、二审诉讼费用由飞龙物业公司承担。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”书面催交是物业公司催收物业费的一个前置程序，在本案的审理过程中，飞龙物业公司从未提供近十年来向景发置业公司书面催交物业费的证据，故飞龙物业公司的起诉不符合法律程序。2.飞龙物业公司并未按照《景发太阳城小区服务合同》的约定履行物业服务义务，物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、卫生环境恶劣、治安案件频发等，业主已经多次向物业公司及有关部门反映，但一直没有得到解决。3.按照双方服务合同第十四条第六款的约定，飞龙物业公司还应协助景发置业公司收取店面的租金，但飞龙物业公司从未协助或配合景发置业公司收取过商铺租金，导致景发置业公司的权利得不到保障。因飞龙物业公司严重违约，景发置业公司有权行使先履行抗辩权。4.2016年飞龙物业公司向一审法院提起诉讼后，因双方一直未就物业费的交纳问题达成一致，飞龙物业公司便一直未向景发置业公司提供物业服务，故景发置业公司不应承担支付物业费的责任。飞龙物业公司辩称，1.2013年9月28日，飞龙物业公司致函景发置业公司，要求其交清未出售房屋、商铺、车库等物业服务费，并在2015年4月起诉时将催收函及景发置业公司领取的费用票据，一并向一审法院提供，景发置业公司对上述证据予以了质证，足以证明飞龙物业公司已经履行了书面催交的义务，飞龙物业公司的起诉符合法律的规定。2.飞龙物业公司为涉案小区提供了近十年的物业服务，并未收到任何业主或者业主委员会提交的质量异议，飞龙物业公司已经按照合同的约定，全面履行了物业服务的义务。3.本案纠纷产生的原因在于景发置业公司，其为了达到长期不交物业费的目的，有意制造混乱，对其所有的房屋、商铺、车库等，既不提供房屋租赁合同，也不到物业公司备份，将相关信息告知物业公司，致使飞龙物业公司连涉案商铺的实际承租人情况尚不能了解，如何协助景发置业公司收取租金。4.根据国务院《物业管理条例》的规定，飞龙物业公司已经提供了物业服务，景发置业公司应对业主未交纳的物业费承担连带责任。飞龙物业公司向一审法院起诉请求：1.判令姜承伟按照与景发置业公司的约定支付原告9栋C1、C2两间商铺2011年2月1日至2017年3月14日欠缴的物业费共计9210.24元，并由景发置业公司承担连带缴纳责任；2.2011年2月1日至2017年3月14日，景发置业公司与承租人签订的租赁合同降低了商铺物业费的标准，降低的部分共计9210.24元，判令由景发置业公司承担；3.2011年2月1日至2019年12月31日9栋C1、C2两间商铺35个月未出租期间欠缴的物业费共计8954.44元，判令由景发置业公司承担；4.判令景发置业公司按服务合同约定承担滞纳金；5.判令姜承伟与景发置业公司共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年11月20日，原、被告签订《物业管理（试用）委托合同》，约定由原告为被告开发的赤壁景发太阳城小区提供物业服务，期限为2010年11月20日至2011年2月19日，被告以包干的形式每月支付原告物业费12000元。2011年2月20日，原、被告续签《物业管理（试用）委托合同》，期限为2011年2月20日至2011年12月31日，未约定物业费的计费方式。2012年1月1日，原、被告签订《景发太阳城小区服务合同》，期限为2012年1月1日至2016年12月31日，商铺物业费的计费方式按赤壁市物价局审批的计价收取。成立小区业主委员会后，2013年7月13日原告与小区业主委员会签订《景发太阳城小区服务合同》，期限为2013年7月1日至2015年6月30日，商铺按1元/㎡/月收取物业费。2015年6月30日，原告与小区业主委员会续签《景发太阳城小区服务合同》，期限为2015年7月至2017年12月30日，商铺按1元/㎡/月收取物业费。2018年1月1日，原告与小区业主委员会续签《景发太阳城小区服务合同》，期限为2018年1月1日至2020年12月31日，商铺按1元/㎡/月收取物业费。2011年3月15日至2017年3月14日被告景发置业公司将9栋C1、C2两间面积为255.84㎡的商铺租与被告姜承伟，合同约定物业费按0.5元/㎡/月的暂定标准收取。2012年6月19日，被告姜承伟向原告飞龙物业公司缴纳1228元物业费，系付2012年3月至2013年3月的物业费。2014年5月19日，姜承伟因个人原因向被告景发置业公司提出提前终止租赁合同的申请，双方于2014年6月30日正式终止合同。2014年7月1日至2017年6月30日景发置业公司将9栋C1、C2两间商铺出租给张金尧，之后9栋C1、C2两间商铺闲置至今。原告认为租赁合同约定的物业费标准明显低于小区物业服务合同的约定，被告姜承伟应该按照租赁合同约定的标准向原告支付欠缴的物业费，而被告姜承伟未按物业服务合同约定标准缴纳的差额部分和商铺闲置期间的物业管理费都应由被告景发置业公司承担，为此原告向一审法院提起诉讼。一审法院认为，一、原告诉请要求被告姜承伟支付2011年2月1日至2017年3月14日的物业费9210.24元，被告姜承伟辩称其于2011年3月1日至2014年6月30日承租9栋C1、C2两间商铺，第一年的物业费在签订租赁合同时与租金一起缴纳，第二年的物业费由飞龙物业公司的收费人员上门收取，第三年的物业费由实际经营的外甥缴纳。原告认可其2012年3月至2013年3月即承租第二年的物业费已缴纳，但这一年的物业费总共1228元，按照这一标准，9栋C1、C2两间商铺三年的物业费也不过三千元左右，这与原告主张的物业费差距悬殊，由此可见原告的财务管理混乱，不能因为原告找不到第一年和第三年的物业收费凭证就认定这期间其未缴纳物业费。一审法院认为被告姜承伟的抗辩理由成立，原告的诉求与客观事实自相矛盾，公司管理紊乱、不规范，虽然被告姜承伟无法提供3年承租期限内所有的缴费收据，但因原告飞龙物业公司开具的收据并非正规税务发票，这种不规范的经常性开支凭证，不能要求承租人能够保留8年以上，简单适用举证规则认定被告姜承伟承担举证不能的证明责任不合常理，一审法院不能据此认定2011年3月1日至2014年6月30日被告姜承伟拖欠物业费。因此原告请求被告姜承伟支付9栋C1、C2两间商铺2011年2月1日至2017年3月14日的物业费9210.24元，并要求被告景发置业公司负连带缴纳责任的诉求，一审法院不予支持。二、针对原告诉请被告景发置业公司支付9栋C1、C2两间商铺2011年2月1日至2017年3月14日被告姜承伟少缴纳的50%的物业服务费9210.24元，被告景发置业公司辩称飞龙物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同将商铺物业费提高为1元/㎡/月并未以任何形式告知景发置业公司或承租人，且姜承伟于2011年3月15日至2014年6月30日承租9栋C1、C2两间商铺，并按照0.5元/㎡/月的标准缴纳物业费，飞龙物业公司未提出异议，也未向承租人发出拖欠物业费的通知，应认定承租人已足额缴纳物业管理费。一审法院认为被告的抗辩理由成立，所以原告请求被告景发置业公司支付9栋C1、C2两间商铺2011年2月1日至2017年3月14日被告姜承伟少缴纳的物业服务费9210.24元的诉求，一审法院不予支持。三、针对原告要求被告景发置业公司支付2011年2月1日至2019年12月31日9栋C1、C2闲置35个月的物业费8954.44元，并按合同约定支付滞纳金的诉求，一审法院认为，1.景发置业公司9栋C1、C2两间商铺2011年3月15日至2014年6月30日由被告姜承伟承租，2014年7月1日至2017年6月30日由张金尧承租，即2011年3月15日至2017年6月30日9栋C1、C2商铺未闲置。两被告无法提供9栋C1、C2两间商铺2011年3月15日至2017年6月30日全部的物业缴费收据，原告飞龙物业公司因开具的收据非正规的税务发票且公司收费和财务管理混乱，亦无法提供确凿的证据证明承租人在租赁期间内未缴纳物业费，一审法院无法根据现有证据认定承租人2011年3月15日至2017年6月30日是否缴纳物业费，因此对原告要求被告景发置业公司支付2011年3月15日至2017年6月30日的物业费不予支持。2.2017年7月1日至2019年10月31日被告景发置业公司自认2017年7月至今9栋C1、C2两间商铺处于闲置状态，但提出闲置期间的物业费应该按照合同约定标准的50%或70%缴纳。2017年至2019年原告与景发太阳城业主委员会签订的小区服务合同明确约定商铺物业费按1元/㎡/月收取，对未出售及未交付的房屋第一年按70%收取物业费，一年后按全额收取，被告景发置业公司的抗辩理由既无法律依据亦无合同约定，所以对原告诉请被告景发置业公司支付2017年7月1日至2019年10月31日共28个月闲置期物业费的诉求予以支持，以合同约定的1元/㎡/月的标准支付，共计7163.52元（255.84㎡×1元/㎡/月×28个月）。３.2011年2月1日至2011年3月14日，原、被告都不能就商铺物业费的收费标准提供确凿证据，合同也没有约定这期间的收费标准，另外原告时隔8年后才来主张这项权利，其间也未正式通知被告催缴物业费，这项诉求早已过诉讼时效，对这段期间商铺闲置的物业费，一审法院不予支持；对于2019年11月1日至2019年12月31日的物业费，因无法对尚未发生的法律事实做出裁决，遂对这部分物业费诉求亦不予支持。4.原告要求被告支付滞纳金的诉求，因一审法院只支持原告对2017年7月1日至2019年10月31日的物业费诉求，而这期间的小区物业服务合同中未约定滞纳金，故对滞纳金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告赤壁市景发置业公司于本判决生效后立即付清原告湖北飞龙物业有限公司2017年7月1日至2019年10月31日商铺闲置28个月的物业管理费7163.52元；二、驳回原告湖北飞龙物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费485元，原告湖北飞龙物业有限公司负担285元，被告赤壁市景发置业公司承担200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，一审法院查明的事实属实，本院继续予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，产生纠纷的主体为业主景发置业公司与物业服务企业飞龙物业公司，景发置业公司基于对其物业的专有部分和共用部分的使用权益，产生了物业服务需求，而飞龙物业公司通过对上述区域进行管理、维护，向景发置业公司提供服务，获得景发置业公司支付的劳动报酬，双方为相互依存的合同关系。在合同的履行过程中，飞龙物业公司应全面履行合同义务，对景发置业公司委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁等房产消费者日常生活必须的便民服务；景发置业公司应遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护并按时交纳物业服务费用等职责。从双方的实际履行情况来看，飞龙物业公司与景发置业公司均未进行有效的沟通、协作，导致双方的权益均有受损。从本案的诉讼情况来看，景发置业公司与飞龙物业公司均未提供其自身履行义务的相应证据，仅以对方未履行义务为由予以抗辩。基于景发置业公司不能提供证据证明其履行了交纳物业费的义务、存在法定的或者约定的拒绝支付物业服务费的事由，飞龙物业公司亦不能提供证据证明其管理规范、物业服务到位的事实，一审法院认定由景发置业公司向飞龙物业公司支付2017年7月1日至2019年10月31日商铺闲置28个月的物业管理费7163.52元，较为妥当。对一审法院未予支持飞龙物业公司其他诉讼请求的理由，一审判决已经进行了详细阐述，不再赘述。关于景发置业公司提出的不应支付物业服务费的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”景发置业公司拒交物业服务费的抗辩应当基于正当理由。从合同法理的角度看，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应在法律规定的范围内行使该项权利。故景发置业公司拒交物业服务费的“正当理由”应当限定于飞龙物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。因景发置业公司未提供证据证明飞龙物业公司存在上述情形，故其上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，飞龙物业公司、景发置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费685元，由湖北飞龙物业有限公司负担485元，赤壁市景发置业公司负担200元。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 田志刚审判员 李 伟二〇二〇年八月二十五日书记员 李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；