江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0104民初1163号 原告：江西省金诚物业有限公司，住所地江西省南昌市东湖区沿江北路39号，统一社会信用代码：913601007814989120。 法定代表人：罗涛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐辉鹤，男，1961年11月26日出生，汉族，住所地江西省南昌市东湖区，系该公司办公室主任。 被告：赵尖，男，汉族，1984年2月1日出生，住所地江西省南昌市青云谱区。 被告：赵刚，男，汉族，1987年7月2日出生，住所地江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：肖礼兵，江西赣兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓娟娟，江西赣兴隆山事务所律师。 原告江西省金诚物业管理有限公司（以下简称“金诚物业公司”）与被告赵尖、赵刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金诚物业公司的委托诉讼代理人徐辉鹤、被告赵尖、赵刚的委托诉讼代理人肖礼兵、邓娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费6891.28元（2013年1月—2020年4月物业服务费），逾期违约金2928元，共计9819.28元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年3月7日原告与南昌市青云谱区城市投资有限公司签订《“城市溪地”项目物业服务合同》，约定由原告提供前期物业服务，并按季向业主收取物业服务费。2016年1月和2018年2月以及2020年2月小区业委会分别与原告签订了《城市溪地小区物业服务合同》，原告自此承续物业服务至今。被告系小区35栋1单元101室业主，被告从2013年1月开始至今未向原告缴纳物业服务费，按合同约定，被告还应承担逾期每日3‰的违约责任。上述欠费经原告多次催缴，但被告仍无故拖延不予支付，现诉至法院。 被告赵尖、赵刚的委托诉讼代理人肖礼兵辩称：一、被答辩人在履行《城市溪地小区物业服务合同》过程中，未按照合同约定履行对小区公共部位的维修、养护和管理的义务，导致答辩人家中漏水问题一直未得到解决，不但严重影响了答辩人一家正常的居住和生活，而且还给答辩人造成了较大的财产损失。 二、被答辩人在物业服务过程中，存在小区环境脏乱差，未对公共设施尽到维护及维修义务、物业安保人员不履行看守、巡逻等安全保障义务、小区车辆乱停乱放管理不规范等多种物业服务不到位的现象，被答辩人未按照合同约定提供与其物业水平相适应的物业管理服务，存在管理上的重大瑕疵，应当适当减少或减免物业费。 综上，以上一、二点均证明了被答辩人在履行物业服务过程中，在管理过程中存在重大瑕疵，管理服务严重不到位。根据《物业管理条例》第三十六条之规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。本案中，因被答辩人不履行对公共部位的维修、养护和管理义务以及存在其他多种管理服务不到位的情况，导致被答辩人家中壁柜霉烂、车辆被盗，给答辩人造成近9000元的经济损失。根据公平、合理原则，答辩人有权要求适当减少或减免物业费。 三、被答辩人要求答辩人向其支付与其违约金的请求毫无事实和法律依据，该项诉请不应得到支持。 四、被答辩人要求答辩人向其支付物业服务费，其中要求答辩人向其支付2013年1月至2017年5月期间的物业服务费的事实请求已过诉讼时效。 综上所述，被答辩人作为物业服务单位，不履行对小区公共部位的维修、养护和管理的义务，导致答辩人家中漏水问题一直未得到解决。另，被答辩人在物业服务过程中，存在小区卫生环境脏乱差，未对公共设施尽到维护及维修义务、物业安保人员不履行看守、巡逻等安全保障义务、小区停车乱停乱放管理部规范等多种物业服务不到位的现象，被答辩人的行为已构成违约，并严重损害了答辩人得合法权益。另，被答辩人要求向其支付2013年至2020年4月期间的物业服务费的诉请已过诉讼时效。 经审理查明：2007年3月7日，南昌市青云谱区城市投资有限公司与原告金诚物业公司签订《“城市溪地”项目物业管理合同》，约定由金诚物业公司为城市溪地提供物业管理服务，物业服务期限自2007年12月1日起至业主大会成立业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时止；物业服务费价格为小高层1.0元／㎡／月，多层居住户0.65元／㎡／月，业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三滞纳金。2016年1月、2018年2月及2020年2月，金诚物业公司与城市溪地小区业主委员会签订《城市溪地住宅小区物业管理服务合同》，合同中对物业服务费收费标准及逾期违约金的约定与《“城市溪地”项目物业管理合同》一致。被告赵尖、赵刚于2009年1月7日向南昌市青云谱区城市投资有限公司购得坐落于江西省南昌市青云谱区，建筑面积为120.48平方米，系多层居住户。入住后，被告赵尖、赵刚以原告物业服务不到位为由，从2013年1月至2020年4月，欠缴共计88个月的物业服务费6891.28元（120.48㎡×0.65元／㎡×88个月），经原告多次催缴未果，引发本案诉讼。 上述事实，有原告营业执照、被告身份证、购房合同及业主登记表、业主规约、物业服务费催缴通知书、物业管理服务合同、提货单、车辆制造信息表、接受刑事案件回执单、照片、以及原、被告当庭陈述在案佐证。 本院认为：南昌市青云谱区城市投资有限公司与金诚物业公司签订的《“城市溪地”项目物业管理合同》，系双方的真实意思表示，且未违反我国法律、法规的强制性规定，该合同合法有效；青云谱区南昌市城市溪地业主委员会与原告金诚物业公司签订的《物业管理服务合同》，亦合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据该规定，上述合同对原、被告具有约束力，双方均应依约履行。原告诉称被告欠交2013年1月至2020年4月物业服务费，被告对欠费事实予以认可，本院予以确认；被告辩称其不交纳物业管理费，是因原告服务质量不达标等行为所致，但并无明确的证据证实。本院认为如原告对小区的物业服务确有不到位之处，被告应自己或通过小区业主委员会与被告金诚物业公司积极沟通并提出整改建议，如因物业公司的物业服务原因致其财物受损，其可依照合同约定另行主张权利，而非以拒交物业费的方式拒不履行合同义务，故被告赵尖、赵刚应向原告金诚物业公司支付2013年1月起至2020年4月物业服务费6891.28元；至于原告金诚物业公司主张的违约金2928元，虽然物业服务合同对违约金有约定，但被告赵尖、赵刚提出的房屋漏水等问题未解决，显示金诚物业公司的物业服务确有瑕疵，赵尖、赵刚不交物业费非主观恶意拖欠，故对该违约金的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决如下： 一、被告赵尖、赵刚于本判决生效之日起七日内向原告江西省金诚物业有限公司支付2013年1月至2020年4月期间的物业服务费共计人民币6891.28元。 二、驳回原告江西省金诚物业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元(原告已预交)，减半收取25元，由被告赵尖、赵刚承担；退回原告江西省金诚物业有限公司受理费25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  谢晓敏 二〇二〇年八月二十四日 书记员  胡安琪