上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初9152号原告：白鹏飞，男，1989年10月27日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：苏展，上海利歌律师事务所律师。被告：上海福岚商务咨询有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆根云，执行董事。委托诉讼代理人：王跃斌，上海社平律师事务所律师。原告白鹏飞与被告上海福岚商务咨询有限公司(以下简称“福岚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告白鹏飞及其委托诉讼代理人苏展、被告福岚公司的委托诉讼代理人王跃斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白鹏飞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》在2020年5月1日至2024年4月30日期间无效；2、判令被告退还原告自2020年5月1日至2024年4月30日的预付房屋租金486,076元；3、判令被告赔偿原告违约金121,524元；4、判令被告退还原告多支付的房屋租金33,167元；5、判令被告退还原告押金50,000元；6、判令被告支付原告律师费20,000元。审理中，原告自愿放弃了第3项和第6项诉请。事实和理由：2017年8月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号房屋南面底层东2间(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积共计459.23平方米。租赁期间自2017年8月20日起至2024年4月30日止。签订上述合同时被告提供的资料显示：2014年6月19日，上海松新经济发展有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租上述租赁房屋，具有对外租赁处分权利，租赁期间自2015年5月1日起至2024年4月30日止。2015年3月6日，上海长川资产经营有限公司与被告签订《协议书》，因上海市松江区新松江路XXX弄XXX号房屋产权变动，产权由上海松新经济发展有限公司划转至上海市松江区人民政府方松街道办事处，上海市松江区人民政府方松街道办事处委托上海长川资产经营有限公司进行经营管理。权利交接日期为2015年1月1日。原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告于2018年12月底前已累计向被告支付完毕800,000元房屋租金，作为整个租赁期间的预付租金，原告另行分期支付剩余租金。截止2020年4月30日止，原告多付被告房屋租金33,800元整。2020年3月，被告突然向原告出示2014年11月10日上海松新经济发展有限公司与被告所签订的《房屋租赁合同》，租赁期间自2015年5月1日起至2020年4月30日止，并表示因其与产权人租赁合同到期，要求与原告终止《房屋租赁合同》并进行腾退房屋。原、被告之间《房屋租赁合同》中租赁期限超出被告与其上家之间租赁期限的部分应属无效，原告有权要求被告退还预付、多付的房屋租金及租赁保证金。为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如诉请。被告福岚公司辩称：对于原、被告签订的《房屋租赁合同》在2020年5月1日至2024年4月30日期间无效，没有异议，但不同意原告其余诉请。800,000元租金系一次性支付的租金，不存在分摊；经计算，原告多付的租金为33,167元，押金确实收取了50,000元，但因原告存在转租的违约行为，故不同意退还多付的租金和押金。本院经审理认定事实如下：2008年2月2日，松江区新松江路XXX弄XXX号房屋核准登记在案外人上海松新经济发展有限公司(以下简称“松新公司”)名下。2014年6月19日，案外人松新公司作为甲方、出租人，被告作为乙方、承租人，签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方租赁本合同项下的房屋作为经营办公写字楼使用。第3.1条约定，乙方租期自2015年5月1日起至2024年4月30日止。第4.1条就租金标准作了约定。第7.1条约定，租赁期间，乙方如需转租或者让本合同以外的第三方有偿或无偿使用租用房屋，则必须得到甲方书面同意。……该合同另对其他租赁事宜作了约定。2015年3月6日，案外人上海长川资产经营有限公司(以下简称“长川公司”)作为甲方、被告作为乙方，签订一份《协议书》，约定因案外人松新公司未能及时归还方松街道办事处的财政扶持补贴费用，故于2014年11月将其名下位于上海市松江区新松江路1800弄松新商务楼整幢房屋产权划归到方松街道办事处名下，现方松街道办事处委托甲方为其经营管理；案外人松新公司与乙方在2014年6月19日签署的《房屋租赁合同》继续有效，但松新公司之权利义务自2015年1月1日起由方松街道办事处享有和承担，具体经营管理方松街道办事处已委托甲方全权负责。《协议书》另对其他事宜作了约定。2017年8月15日，被告作为甲方、出租方，原告作为乙方、承租方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方。第3.1条约定，乙方租赁期限自2017年8月20日起至2024年4月30日止。第3.4条约定，甲方同意从2017年8月20日至2017年10月19日为免租期(二个月)。第4.1条约定：一、乙方于本合同项下一次性支付甲方租金800,000元，于2018年12月底前付清；二、在上列第一条约定的租金基础上，乙方另行支付甲方租金按如下计算：(1)自2017年10月20日至2018年4月30日，每日每平方建筑面积租金为1.38元，合计每年度全年租金为231,314.15元；自2018年5月1日至2021年4月30日，每日每平方建筑面积租金为1.45元，合计每年度全年租金为243,047.48元……三、乙方于本合同签订后三日内支付甲方租赁房屋押金50,000元，甲方收取押金后出具收据给乙方；合同期限届满后，如乙方无任何违约行为及结清所有款项的情况下，甲方无息退还给乙方。该合同另对其他租赁事宜作了约定。2017年8月20日，案外人松新公司出具一份《转租证明》，载明其同意被告将涉案房屋进行转租，租赁期限自2017年8月20日至2024年4月30日。另查明：2014年11月10日，案外人松新公司作为甲方、出租人，被告作为乙方、承租人，签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方租赁本合同项下的房屋作为经营办公写字楼使用。第3.1条约定，乙方租期自2015年5月1日起至2020年4月30日止。第4.1条就租金标准作了约定。第7.1条约定，租赁期间，乙方如需转租或者让本合同以外的第三方有偿或无偿使用租用房屋，则必须得到甲方书面同意。……该合同另对其他租赁事宜作了约定。该《房屋租赁合同》案外人松新公司落款日期为2014年6月19日、被告落款日期为2014年11月10日。审理中，原告还提供了2020年4月21日案外人巨商资产管理(上海)有限公司与案外人长川公司签订的《商铺租赁合同》，约定租期自2020年5月1日起至2024年4月30日止，租赁房屋为上海市松江区新松江路XXX弄XXX号南面底层东2间商铺，原告白鹏飞在乙方代表人处签字，以证明原告迫于无奈与案外人长川公司重新签订了商铺租赁合同。被告表示真实性无法核实。审理中，原、被告确认：自2017年8月23日至2019年10月31日，原告累计向被告支付1,491,572元，包括租金和押金。审理中，原告陈述：原告在2018年12月底前向被告预付租金800,000元，自2020年5月1日起至2024年4月30日期间原告未使用的租金486,076元应当予以退还；对于第4.1条第二项约定的租金，被告认可原告多付了33,167元，故原告也按照该金额来主张。审理中，被告陈述：原、被告之间确系租赁关系，原告需要向被告支付的租金即第4.1条约定的第一项和第二项总和；关于原告支付的800,000元，系截止至2018年年底原告需要支付的一次性租金，并不对应某个时间段，不存在分摊到每个月，如果该笔800,000元需要在租期内分摊，则被告对于原告计算的自2020年5月1日起至2024年4月30日期间对应的租金为486,076元没有异议；被告记不清楚何时知晓原告存在转租事宜了，但是没有证据证明被告提出过异议；2014年6月19日与案外人松新公司签订《房屋租赁合同》后，政府要求租期不能过长，故要求被告重新签订了2014年11月10日的《房屋租赁合同》，当时政府口头答应租期届满后再续签；原、被告签订租赁合同时，被告向原告出示了2014年6月19日被告与案外人松新公司签订的《房屋租赁合同》、松新公司作为产权人的上海市房地产权证、转租证明、协议书，因案外人长川公司当时答应被告租期届满后续签，故被告未向原告出示2014年11月10日被告与案外人松新公司签订的《房屋租赁合同》；原、被告与案外人长川公司曾协商过，原来是约定由长川公司与被告签订合同后再转租给原告，但在被告与长川公司签订合同之前，原告在2020年4月30日前就直接与长川公司签订了合同。以上事实，有房屋租赁合同、协议书、付款凭证以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，2014年6月19日、2014年11月10日被告分别与案外人松新公司签订的两份《房屋租赁合同》，应以后签订的2014年11月10日的《房屋租赁合同》为准。原、被告之间房屋租赁合同中超过被告与其上家租期的部分应属无效。依据《房屋租赁合同》第4.1条的约定，原告预付租金800,000元及依据第二项向原告支付的租金构成全部租金，被告亦予以确认。因原告并未将《房屋租赁合同》约定的租期使用完毕，其依据第4.1条第一项支付的800,000元租金应当在租期内进行平摊并由被告退还未使用部分，故对原告要求退还预付租金486,076元的诉请本院予以支持。关于原告依据第4.1条第二项多支付的租金33,167元及押金50,000元，被告对金额均无异议，被告认为原告存在转租的违约行为故不予退还，本院认为，被告无法明确知晓原告转租的时间，也无证据证明其就原告存在转租行为提出过异议，也未在本案中提起反诉，本院对被告该项辩称意见不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告白鹏飞与被告上海福岚商务咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》在2020年5月1日至2024年4月30日期间无效；二、被告上海福岚商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告白鹏飞预付房屋租金486,076元；三、被告上海福岚商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告白鹏飞多支付的房屋租金33,167元；四、被告上海福岚商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告白鹏飞押金50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,492元，减半收取4,746元，由被告上海福岚商务咨询有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 亓继芳二〇二〇年八月二十八日法官助理 聂文翊书 记 员 聂文翊附：相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。