江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1940号上诉人（原审原告）：金湖县动物疫病预防控制中心，住所地金湖县健康路32号。法定代表人：郭永军，该中心主任。委托诉讼代理人：张桂琴，江苏法嘉德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱福新，男，1960年7月19日出生，汉族，住金湖县（红豆内衣门店）。法定代理人：徐某（系朱福新妻子），女，1960年4月25日出生，汉族，住金湖县（红豆内衣门店）。上诉人金湖县动物疫病预防控制中心因与被上诉人朱福新租赁合同纠纷一案，不服江苏省金湖县人民法院（2019）苏0831民初2662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金湖县动物疫病预防控制中心上诉请求：撤销一审判决第二项中房屋占用费标准，并改判按原《房屋租赁协议》约定租金84000元/年的1.5倍支付房屋占用费；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》约定的租金较低，从2019年7月1日起被上诉人已无权占用案涉房屋，如按照原协议租金计算占用费，不符合市场行情，同时也损害了上诉人的利益。同一地段共有10起类似租赁纠纷，其中7户立案后调解结案，2户在诉前调解时已积极履行交房义务，达成的调解协议均是按原《房屋租赁协议》约定租金的1.5倍计算房屋占用费。一审法院按原《房屋租赁协议》约定租金计算占用费的做法，无助于诚信价值观构建，也损害了司法公信力。2、一审判决关于争议焦点三（一审文书第5页第二行至第四行）的说理不当，该说理会影响其他案件的审理结果，同时容易引起当事人之间的诉讼纠纷。被上诉人朱福新辩称，上诉人知道高淮清和郑先来是夫妻关系。因为疫情原因，国家要求可以减免租金。关于案涉房屋实际占用费，不同意按照原租金的1.5倍计算。金湖县动物疫病预防控制中心向一审法院起诉请求：1、终止原、被告房屋租赁协议的履行，被告立即将位于金湖县健康路32号办公楼（自东向西）10-11号门面房腾空后返还原告；2、被告从2019年7月1日起至实际返还租赁房屋之日止按原房屋租赁协议约定的年租金（84000元）的1.5倍给付房屋占用费并付清水电费用；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2016年9月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，原告将位于金湖县健康路32号办公楼（自东向西）10-11号门面房租赁给被告使用，租期三年，从2016年1月1日至2018年12月30日止；2、2019年5月26日原告向被告发出公有房屋停租告知书，要求被告于2019年6月30日前搬离租赁场所并返还租赁物；2019年7月4日原告再次向被告发出催告函，要求其在2019年7月7日前交还租赁房屋并缴清各项费用；3、案外人郑先来与原告金湖县动物疫病预防控制中心签订《房屋租赁协议》一份，原告将金湖县健康路32号办公楼（自东向西）10-11号门面房租赁给郑先来使用，租期三年，从2014年7月1日至2017年6月30日止；2014年8月8日，案外人高淮清（郑先来配偶）与被告朱福新签订《合作协议》一份，约定将金湖县健康路32号办公楼（自东向西）10-11号门面房租赁给被告朱福新使用，租期从2014年8月15日至2017年6月31日，总租金为402500元，被告朱福新已将上述租金全额给付（合作协议反面附高淮清收条一份）；4、（2019）苏0831民特205号民事判决书确定朱福新为限制民事行为能力人，指定其配偶徐某为其法定监护人。一审法院认为，本案争议焦点如下：一、原告金湖县动物疫病预防控制中心与被告朱福新签订的案涉房屋租赁合同是否有效；二、2018年12月31日原、被告双方签订的房屋租赁协议期限届满后，在原、被告之间是否形成不定期租赁合同，原告是否有权要求被告搬离；三、2016年9月28日原、被告签订《房屋租赁协议》中第八条“本合同期满后，在和10-11#两边门面房租赁同等条件下，乙方可以优先享有租赁权，可以续签三年合同”的相关约定，在原告不再对外出租案涉租赁房屋的情形下，原告是否构成违约，其应当承担何种违约责任；四、被告朱福新应当给付原告房屋占用费的标准如何确定。一审法院认为，关于第一个争议焦点，被告朱福新虽为限制民事行为能力人，但在庭审过程中其法定监护人徐某已对2016年9月28日原、被告签订的《房屋租赁协议》效力予以追认，故上述房屋租赁协议为有效合同，原、被告双方均应根据合同条款之约定享有己方权利履行己方义务。关于第二个争议焦点，2018年12月31日之后，原、被告双方签订的房屋租赁协议期限届满，被告继续使用租赁房屋，原告并未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。不定期租赁合同的出租人在给予承租人合理期限后可以随时解除合同，被告于2019年5月26日发出《公有房屋停租告知书》，明确告知租赁合同于2019年6月30日到期，该份告知书视为原告要求被告于2019年6月30日后停止使用租赁房屋，且2019年7月4日又向被告发出催告函，在给予被告数天的合理期限后要求被告于2019年7月7日搬离。故自2019年7月1日起，原被告之间租赁合同解除，被告无权再使用案涉租赁房屋，应当及时腾空房屋交还出租人即原告。鉴于被告朱福新占用案涉房屋系临街商铺，应给与一定的合理期限，法院酌定该合理期限为十五日。关于第三个争议焦点，被告朱福新之所以在租期利益受损的情况下于2016年9月28日签订租期为2016年1月1日至2018年12月31日的案涉租赁合同，并按三年租期全额缴纳了租赁费用，其根本原因在于原、被告签订《房屋租赁协议》中第八条约定“本合同期满后，在和10-11#两边门面房租赁同等条件下，乙方可以优先享有租赁权，可以续签三年合同”，基于同等条件下的优先承租权的约定，被告朱福新签订租期利益受损的上述合同。现原告方如不再对外出租案涉房屋，则合同第八条约定势必落空，原告方构成履行合同违约，应承担相应的民事法律责任，但合同中并未约定出租人违约应承担何种违约责任。鉴于被告方在租期利益严重受损的情况下签订上述合同的重要原因在于对同等条件下的优先承租权的期待，而若原告违约不再对外出租案涉房屋，则被告优先承租权的期待落空，被告已当庭表示只需原告退还其多缴纳的2016年1月1日至2016年9月28日期间的租金即可，法院认为在查明被告方从案外人郑先来及高淮清处转租案涉房屋时有无过错后，其按照过错程度承担己方应承担的责任后，余下部分要求原告退还于法有据，于情合理。被告方并未当庭要求债务抵消也未提起反诉，被告可另案主张上述租金的退还事宜。原告方抗辩称依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，被告主张退还租金应向案外人高淮清及郑先来主张，法院认为上述第十七条规定的情形是出租人要求解除与承租人（本案中为案外人高淮清及郑先来）租赁合同的情形下，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权，本案情节并不符合上述第十七条规定的情形，本案是出租人即原告直接与次承租人即被告朱福新重新签订了租赁合同，故上述第十七条不应适用。关于第四个争议焦点，被告朱福新在2019年7月1日起无权再占有使用案涉租赁房屋，自2019年7月1日起至实际交付案涉租赁房屋之日止，应承担相应的房屋占用费用。庭审已查明2019年7月1日之后被告已缴纳42000元给原告，原告抗辩称房屋占用费应按原租赁合同约定的年租金84000元的1.5倍计算，且当庭提供了数份同一地段房屋的数份民事调解书用以佐证其他租户均是按照原租赁合同约定的租金的1.5倍计算房屋占用费。法院认为，民事调解书是当事人就双方纠纷协商一致后由人民法院依法确认所形成，上述民事调解书中的双方当事人协商一致将房屋占用费约定为原租金的1.5倍并不能约束本案被告，也不能证明案涉租赁房屋的市场租金已上浮至原租金的1.5倍。案涉租赁合同第五条约定的是租赁期间双方协商一致变更或解除合同的情形下，承租方继续占用房屋期间所应承担的房屋占用费等违约责任，故上述第五条不能适用于本案情形。被告朱福新占用案涉租赁房屋期间应给付的房屋占用费按原租赁合同约定的84000元/年计算，被告已给付的42000元可以予以冲抵部分占用费。新型冠状病毒疫情期间，承租户可以援引不可抗力等法律规定要求出租人酌情减少房屋租金，但被告朱福新系在无合同约定无法律规定之情形下占用案涉租赁房屋，法院认为其应当自担损失。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告朱福新于判决生效后十五日内腾空租赁的位于金湖县健康路32号办公楼（自东向西）10-11号门面房并交还给原告金湖县动物疫病预防控制中心；二、被告朱福新自2019年7月1日起至实际交还案涉租赁房屋之日止，按84000元/年之标准给付原告金湖县动物疫病预防控制中心房屋占用费并缴清相应水电费用（被告已缴纳的42000元在本项应付占用费中可予以冲抵）；三、驳回原告金湖县动物疫病预防控制中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告朱福新负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审文书第三页，事实认定部分表述：“2014年8月8日，案外人高淮清（郑先来配偶）与被告朱福新签订《合作协议》一份，约定将金湖县健康路32号办公楼（自东向西）10-11号门面房租赁给被告朱福新使用，租期从2014年8月15日至2017年6月31日，总租金为402500元，被告朱福新已将上述租金全额给付（合作协议反面附高淮清收条一份）。”经审查，根据现有证据无法证明上述事实的真实性，本院予以纠正。一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人金湖县动物疫病预防控制中心与被上诉人签订案涉《房屋租赁协议》，虽然朱福新是限制民事行为能力人，但其法定监护人徐某已对上述协议的效力予以追认，该协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效。上述协议约定房屋租赁期间为2016年1月1日至2018年12月30日，租赁期满后，上诉人于2019年5月26日发出《公有房屋停租告知书》，要求被上诉人于2019年6月30日停止使用案涉房屋，并要求被上诉人按期搬离租赁场所。2019年7月4日发出催告函，再次要求被上诉人搬离。因此，上诉人与被上诉人之间的租赁合同于2019年7月1日解除，被上诉人无权继续占有使用案涉房屋。对于上诉人提出按照原《房屋租赁协议》约定租金的1.5倍计算自2019年7月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费的上诉理由，本院认为，房屋占用的计算标准应以案涉房屋占用期间的市场价格作为参考依据。经查，案涉房屋所在地段承租上诉人房屋的商家共有10户，10户商家同上诉人房屋租赁纠纷诉至法院后，其中7件立案后调解结案，2件通过诉前调解化解了矛盾，达成的调解协议均是按原《房屋租赁协议》约定租金的1.5倍计算房屋占用费。虽然上述调解书对上诉人无约束力，但上述调解书所确认的租金标准已符合案涉房屋同地段的市场租金价格，在当事人未对案涉租金价格申请鉴定的情况下，前述其他同地段租金可以作为本案参考。本院结合案涉房屋所在地段类似房屋的租赁价格，对上诉人主张按原《房屋租赁协议》约定租金的1.5倍计算房屋占用费的主张，予以支持。对于上诉人认为一审文书第5页第二行至第四行说理不当的上诉理由，本院认为一审法院该部分的说理会影响被上诉人要求上诉人返还2016年1月1日至2016年9月28日案涉房屋租金案件的处理结果。对此，二审法院予以纠正。综上所述，金湖县动物疫病预防控制中心上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持金湖县人民法院（2019）苏0831民初2662号民事判决第一、三项及案件受理费部分；二、撤销金湖县人民法院（2019）苏0831民初2662号民事判决第二项；三、变更金湖县人民法院（2019）苏0831民初2662号民事判决第二项为：被上诉人朱福新自2019年7月1日起至实际交还案涉租赁房屋之日止，按126000元/年（84000元/年×1.5）的标准给付上诉人金湖县动物疫病预防控制中心房屋占用费并缴清相应水电费用（被告已缴纳的42000元在本项应付占用费中可予以冲抵）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，由朱福新负担。二审案件受理费40元，由朱福新负担。金湖县动物疫病预防控制中心预缴的二审案件受理费40元，予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  梁新星审 判 员  于晓萍二〇二〇年八月二十七日法官助理  朱 强书 记 员  孙 静