福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初2307号 原告：石顺祯，男，1971年1月27日出生，汉族，户 籍所在地福建省建阳市童游彭墩村后巷47号，现住福建省漳州市开发区。 委托诉讼代理人：洪淑汝，福建贝盈律师事务所律师。 被告：招商局物业管理有限公司漳州分公司，住所地福 建省漳州开发区太武路依山海9幢负二层，统一社会信用代码91350681MA2Y5KE96X。 负责人：李志鹏，总经理。 委托诉讼代理人：谢艺真，北京盈科（厦门）律师事务 所律师。 委托诉讼代理人：林雅琼，北京盈科（厦门）律师事务 所实习律师。 原告石顺祯与被告招商局物业管理有限公司漳州分公司业主知情权纠纷一案,本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石顺祯及其委托诉讼代理人洪淑汝及被告招商局物业管理有限公司漳州分公司的委托诉讼代理人谢艺真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石顺祯向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告编制《小区公共维修资金的收集和使用情况表》，并公布；2、请求判令被告编制《小区共有部分的使用和收益情况表》和《小区规划用于停放汽车的车位及车库的处分情况表》，并公布。3、请求判令被告编制《管理费用年度收支情况表》、《管理服务及财务年度计划》，并公布。4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告自2015年入住该小区至今，被告招商局物业管理有限公司漳州分公司，未经小区业主的允许，擅自利用小区共有场地承接各类影视剧组的商业拍摄活动，收取场地租金费用。被告招商局物业管理有限公司漳州分公司还利用广场、电梯等业主共有部分发布广告、进行经营活动。例如，小区电梯内、部分墙面都有广告，地库作为仓库对外出租，安装收费插座提供商用，地面对外招租商用快递柜，如果有其他公司要到小区进行宣传也是要给物业缴费的。这些收入，从未公示过。此外，小区停车费用未购车位的收220元/月（其180元为场地使用费，40元为停车服务费），临时停车的也需要缴纳5元/半小时。这些应当是小区的公共收入，作为业主有权利知道这些收入的来源和去向。并且，应当公布规划用于停放汽车的车位及车库的处分情况。在此期间，被告招商局物业管理有限公司漳州分公司从未向业主公示该部分收益的账目，也未向业主分配该部分收益。小区业主多次与被告协商，希望其对上述公共收益项目及公共维修资金的收集、使用情况进行公示，但均遭到拒绝。为了维护原告的合法利益，现依据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十九条、八十二条以及《福建省物业管理条例》等向贵院提起诉讼，请求判如所请。 招商局物业管理有限公司漳州分公司辩称，请求驳回原告石顺祯的起诉或驳回其诉讼请求。事实和理由：业主虽然对某些事项具有知情权，但对知情权的范围、知情权的行使方式、行使条件、知情权的义务主体即对象等皆有限制，不能随意扩大，更不能盲目行使。本案原告恣意扩大知情权范围，诉讼请求无边无际，不符合起诉应有的“具体”的要件；未征得广大业主的同意便对物业公司提起诉讼，行使方式显然违法，原告主体不适格；误把物业公司当作唯一的知情权义务主体，告错了对象，被告主体不适格；等等。原告其实是在滥用诉权。具体如下：一、原告石顺祯不具有起诉主体资格，应驳回其起诉。原告对被告的起诉，属于“有关共同管理权利的其他重大事项”，依据《物权法》第七十六条第（七）项的规定，应当由业主共同决定，具体应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。众所周知，一个小区涉及众多业主，如果对业主知情权的行使方式不作限制，允许任意一个业主随意起诉，则今天张三起诉，后天李四起诉，大后天王五起诉，没完没了地轮翻起诉，则会引发讼累，耗费紧张的司法资源，显然不符合法律的宗旨。业主想要知晓哪些情况，想要以何种合理的方式知晓，应当先经业主们共同研究，民主表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，然后知会物业公司或相关职责主体。本案原告的起诉，未征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，显然不符合法律规定，原告不具有诉讼主体资格，也就是原告主体不适格。二、原告起诉不符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，尤其是诉讼请求不明确，依法应驳回其起诉。民事诉讼法第一百一十九条起诉必须符合下列条件：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”卡达凯斯共有五期建设，目前尚有部分没有开发建设，被告也是分期入驻小区提供物业服务。原告仅是二期高层T1幢的一个业主，在未征得其他业主同意的情况下，其无权知道其他区域的情况。原告诉求想要知晓的情况，区域范围不具体，期限不具体，公布方式不具体，盲目而空泛，显然属于诉讼请求不具体。三、原告的第2项诉求“判令被告编制《小区规划用于停放汽车的车位及车库的处分情况表》并公布，属于告错主体，被告主体不适格。《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这里的当事人，显而易见，依法所指的是业主与建设单位，也就是，小区规划用于停放汽车的车位及车库，是由业主与建设单位依法处分的。业主若想知道该项情况，应依法向建设单位了解，而不是找物业公司。原告显然告错了对象。四、原告的第1项诉求“判令被告编制《小区业主公共维修资金的收集和使用情况表》并公布，同样是告错主体，被告主体不适格。《住宅专项维修资金管理办法》第十条“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”公维金的筹集、管理和使用，有详细、明确的规定。一般是在房地产开发，到交房之前的阶段，由建设单位代收之后，上交当地县级住建部门进行专户管理。因此，原告对于物业公司提出该项诉求，还是告错了对象。五、原告的第3项诉求“判令被告编制《管理费用年度收支情况表》、《管理服务及财务年度计划》，不属于业主知情权范围，应驳回原告的诉讼请求。业主知情权范围不是无边无际的，物业公司的管理费用年度收支情况表、管理服务及财务年度计划表，不属于业主知情权范围。原告的该项诉求，依法不应得到支持。六、原告的第2项诉求“判令被告编制《小区共有部分的使用和收益情况表》并公布，该项诉求目前条件不成就，且缺乏前提条件，同时诉讼请求不具体，依法不应得到支持。首先，卡达凯斯分五期建设，目前还有一部分没有建设，整个卡达凯斯项目的共有部分实际还不能完全确定。原告要求编制并公布小区共有部分的使用和收益情况，显然条件不成就。其次，依据“谁主张谁举证”的原则，原告必须举证证明哪些是小区共有部分。而哪些属于小区共有部分，并非由物业公司决定，而是业主必须先依法与建设单位即房地产公司通过“建筑物区分所有权”的处理，确定哪些属于小区共有部分。在此前提下，才能依法具体明确地就共有部分的使用和收益行使知情权。第三，业主行使共有部分的使用和收益的知情权，必须要有明确而合理的期限和形式，且要经过广大业主同意。比如：其一，需要知道自哪一年到哪一年的情况，需要以什么形式公布，多长时间公布一次，这些都必须明确。其二，原物业公司已注销，业主对原物业公司没有提出要求，假如要求现在的物业公司倒回去编制和公布之前的共有部分的使用和收益情况，显然不合理。其三，现物业公司如果已经公布过该情况，而原告表示没有看过，要求重复公布，显然也没有道理。其四，知情方式可以有很多，如果原告一个人要求用编制情况表并公布的方式行使知情权，而其他业主要求用其他方式行使知情权，则显然会增加物业公司或相关职责主体的工作量，也是不合理的。总之，知情权的行使方式，必须要经过广大业主共同协商决定。原告未征在广大业主的同意，单人独户所提诉讼，所提知情权的内容和方式，无法代表广大业主的意愿，显然不符合物权法等有关共同管理权利行使的规定和精神。七、退一步，从程序上，本案需以（2019）闽0681民初6041号案件的审理结果为依据，应当中止审理。原告提起本案的诉讼，其实可以佐证原告石顺祯实际上确认招商局物业服务有限公司漳州分公司是招商卡达凯斯的前期物业服务企业，其与招商局物业服务有限公司漳州分公司之间存在物业服务合同关系，由此，可见其在（2019）闽0681民初6041号案件（招商局物业服务有限公司起诉石顺祯支付拖欠的物业费及逾期付费违约金的物业服务合同纠纷）中对招商局物业管理有限公司漳州分公司是卡达凯斯的前期物业服务企业的质疑及拒交物业费等行为皆属恶意。但是，从理论上，由于（2019）闽0681民初6041号案件目前还在审理过程中，双方之间关于物业服务合同的纠纷尚未有法定的审判结果出来，在该结果出来之前，从权利义务对等角度上，原告既然拒不承认其与物业公司之间存在物业合同关系，其自然暂时无权对物业公司行使所谓的“知情权”。依据民事诉讼法第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形”。本案应先中止诉讼，待（2019）闽0681民初6041号案件审理结果出来，再依法恢复诉讼。八、原告对于本案的事实和理由的陈述，多有不实。首先，影视剧组、广告、收费插座、停车管理等等，都是物业公司及有关职责主体在提供正常的管理活动，且都是公开透明的，没有隐瞒业主。并且，这些行为，不仅方便了小区业主的生活，保证小区业主的安全有序，而且也提升了小区的品质，对小区业主有利无害。其次，原告所说的小区业主多次与被告协商，希望对公共收益项目及公维金的收集、使用情况进行公示而遭到拒绝，没有事实依据。第三，原告一个人的意志，不能代表广大业主的意愿，更不能影响物业公司的正常经营活动。第四，原告应依法去筹备成立业主委员会，或征询取得小区多数业主的同意，作为小区业主的诉讼代表人，然后依法依规向有关职责主体行使知情权。在原告没有依法取得多数业主的授权，没有取得诉讼代表人资格之前，其不具有提起涉及小区“共同管理权利”的诉权。综上，原告关于本案的诉讼，显然与其在（2019）闽0681民初6041号案件中对招商局物业管理有限公司漳州分公司是卡达凯斯的前期物业企业的质疑及拒交物业费等行为自相矛盾。而且，原告目前的起诉，与法不符，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：石顺祯系招商卡达凯斯的业主，其与招商局物业服务有限公司漳州分公司（下称招商物业）之间存在物业服务合同关系，招商物业对招商卡达凯斯小区进行物业管理，提供物业服务。在招商物业对该小区进行管理服务的同时，曾在小区电梯、楼道等墙面粘贴广告、安装收费插座供电动车充电使用、安装快递柜、也曾有剧组进入卡达凯斯进行拍摄活动，另外，招商物业也对未购买车位的业主进小区停车收取一定的停车费。 上述事实，有石顺祯提供的照片、发票复印件，以及当事人的庭审陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，业主对建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的相关事项具有知情权。业主应当根据法律规定合理行使知情权。关于业主知情权的行使范围问题,依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定,业主有权请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;管理规约、业主大会议事规则、以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;物业服务合同,共有部分的使用和收益情况;建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等。但业主应以合理的方式行使知情权,并应当依照法律的规定维护自身权利。该司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定,业主知情权应严格按照法律规定的内容予以行使,不能随意扩大或者缩小。本案中,石顺祯系作为招商卡达凯斯小区的业主,享有知晓该小区区划内及业主共有权的权利。但石顺祯把知情权的行使方式限缩为由招商物业“编制情况表并公布”，根据上述法律规定，要求物业公司编制利用物业共用部位、共用设施设备获得经营收益等的情况表，应以区划明确为基础，石顺祯未能提供该部分内容的证据，且石顺祯未合理行使知情权，没有证据体现其曾向物业公司要求查阅本案诉求的内容，也没有证据体现石顺祯曾向招商物业要求公布、查阅本案诉求的内容遭到拒绝，故石顺祯要求招商物业编制《小区公共维修资金的收集和使用情况表》并公布、编制《小区共有部分的使用和收益情况表》和《小区规划用于停放汽车的车位及车库的处分情况表》并公布的诉讼请求,本院依法不予支持。关于石顺祯要求招商物业编制《管理费用年度收支情况表》、《管理服务及财务年度计划》并公布的诉讼请求,该部分内容属物业公司内部管理需要制定和使用，根据最高院的司法解释,应当向业主公开的情况和资料并不包括该内容,故该诉讼请求,缺乏法律依据,本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定,判决如下: 驳回石顺祯的诉讼请求。 案件受理100元，减半收取计50元，由石顺祯负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  郭漳明 二〇二〇年八月十七日 书记员  李昊蓝