湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘1202民初3430号 原告：怀化润兰物业服务有限公司。 法定代表人：向懿，该公司负责人。 委托诉讼代理人：赵时运，湖南五溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾玲颖，湖南五溪律师事务所律师。 被告：杨峰（曾用名：杨飞），男，汉族。 原告怀化润兰物业服务有限公司（以下简称润兰物业公司）与被告杨峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润兰物业公司的委托诉讼代理人赵时运、被告杨峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告润兰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2013年12月至2020年5月的物业管理费4264元；2、请求判令被告支付以欠缴的物业管理费为基数，按每日1‰的标准计算，从逾期之日起至缴清欠付的物业管理费止的滞纳金（截止2020年5月31日的滞纳金为4221.36元）；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告杨峰系怀化市鹤城区锦绣湘维小区8A栋101号房屋的业主，2009年4月27日，原告与被告签订《物业管理合同》，约定原告为被告提供物业管理服务，按0.4元㎡每月的标准收取物业管理费，如逾缴纳物业费，原告有权要求补缴，并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金。协议签订后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2013年12月起未依约向原告缴纳物业管理费，原告多次在小区张贴催缴物业管理费的通知，并于2018年9月30日向被告发放责任告知书，要求被告及时缴纳欠缴的物业费金额，但被告至今未向原告给付物业管理费。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反双方签署的《物业管理合同》，依据合同约定，被告房屋面积154.5平方米，按每月每平米0.4元计算，自2013年12月至2020年5月，被告共欠缴4820.4元物业管费。同时，被告应承担逾期支付的违约责任，按每日万分之一计算，共4221.36元。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告杨峰辩称：1、被告住的单元和小区多个区域起过火，消防通道车辆堵塞无法到达起火的业主家，且《消防验收合格证》没有定期审核公示出来。2、被告住房楼层位于一楼，小区物业公司在其正后方修建，影响了被告家的视线、空气，且物业公司的空调外机声音嘈杂，影响休息。3、被告住房前后没有绿化，与买房时介绍不一样，被告认为其在欺骗业主。4、小区大门形同虚设，单元门及密码锁、小区监控都已损坏，外来人员、车辆可以随意进出，无人管理，造成堵车成为常态，消防车、救护车也难以进入。5、小区里有一家钢架租赁公司（已挂牌），特别是二期所有建设时其所有车辆穿插整个小区长达四年，环境恶劣、噪音严重扰民。6、物业公司未催缴过物业费，根据民法总则第188条，民事诉讼时效只有三年。小区在2016年6月28日成立了业主委员会，物业公司的服务质量必须得到业委会的认可，而且收费标准也必须与双方合同约定服务内容相符合。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2007年9月1日，怀化润兰物业管理有限公司（乙方）与怀化润兰房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定原告为锦绣湘维提供前期物业服务。2009年4月27日，怀化润兰物业管理有限公司（乙方）与邹俊波（甲方）签订《物业管理合同》，约定乙方的物业基本情况为住宅，房号8A栋101、建筑面积163.3平方米。乙方提供的物业服务项目及标准：1、物业共用部分的维护与管理，确保物业使用功能正常；2、物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用；3、环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观……管理服务收费标准及办法：住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积多层住宅每月每平方米0.4元收取。甲方自该物业纳入物业管理范围（即交付钥匙）之日起缴纳物业管理服务费。第一次须预缴6个月的物业管理服务费392元，预缴期满后，甲方须于每月5日前付清上月的物业管理服务费。违约责任：甲方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金；逾期三个月以上者，乙方有权对其采取停水、停电、停止维修等催缴措施；逾期六个月以上者，乙方可依法清收。2013年11月15日，被告杨峰与原业主邹俊波签订了一份二手房买卖合同，房屋产权证号为710009237，位于怀化市鹤城区湖天南路锦绣湘维8A栋101号。自2013年12月起，杨峰认为润兰物业公司的物业管理服务存在问题拒绝缴纳物业费。2015年10月26日，怀化市房产管理局向润兰物业公司发送一份《限期整改通知书》，该通知载明：根据群众投诉举报和现场检查，你公司2007年开始提供物业服务的“锦绣湘维”项目，到目前为止存在以下几点突出问题：1、未依法组织成立业主大会和业主委员会，致使业主权利无法得到保障；2、物业收费和服务品质标准不符。物业服务区域未实行封闭式管理、管理制度混乱，管理措施缺失，人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料堆放，消防通道堵塞；3、部分业主擅自更改房屋用途，把车库柴棚擅自下挖更改住房，甚至更改为鸡舍、废品站。门面承租户厨房油烟直接向小区内排放，卫生间污水向雨水管排放，导致周围邻居苦不堪言；4、二期项目施工没有与物业服务区域隔离，施工车辆材料自由出入小区，致使小区内外路面破损，严重影响业主正常出行。提出以下整改意见：1、依法配合组织成业主大会和业主委员会；2、切实履行服务职责，完善相关管理制度，提升服务能力和水平；3、加强对业主行为的规范引导，协同业主大会和业主委员会及时制定业主公约和管理公约；4、尽快完善公共设施设备，对物业管理服务区域施行封闭管理，加强对施工活动管理，杜绝施工车辆和建设材料从小区出入，保证业主的正常生活。并载明在30日内进行整改。2020年4月16日，润兰物业公司向房产局送达一份《整改通知书的回复》，载明已经对相关问题进行了整改。杨峰及其他业主对润兰物业公司的整改结果不满意，物业费收取问题无法解决，润兰物业公司因而诉至法院，形成纠纷。 另查明，2006年3月7日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司登记成立，并经怀化市房产管理部门批准准予从事物业管理服务。2007年8月2日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司将名称变更为怀化润兰物业管理有限公司，并于2009年4月30日再次将怀化润兰物业管理有限公司更名为怀化润兰物业服务有限公司。 再查明，物业管理合同中建筑面积为163.3平方米，二手房屋买卖合同中产权面积为164.03平方米。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证，本院确认，有下列证据证实： 证据1、润兰物业公司的营业执照、物业公司资质等级证书、杨峰身份证复印件，证明双方的主体资格及润兰物业公司的物业从业资质； 证据2、《锦绣湘维物业管理合同书》1份，证明前业主邹俊波与润兰物业管理有限公司签订物业管理服务协议，约定了物业管理服务的内容、收费标准及逾期缴纳费用的违约金等的事实； 证据3、《二手房屋买卖合同》，证明原业主邹俊波将锦绣湘维8A栋101号房屋转卖给被告杨峰的事实； 证据4、小区业主水电收款收据、催款通知，证明杨峰欠交物业费及润兰物业公司向杨峰催收物业费的情况； 证据5、内资企业登记信息1份，证明润兰物业公司的成立及名称变更情况； 证据6、怀化市房产局整改通知、整改通知书的回复、锦绣湘维业主委员会文件2份、业主代表临时委员会公开信、小区照片，证明润兰物业公司在对锦绣湘维小区提供物业服务过程中，存在多种物业服务问题，被怀化市房产局责令30日内整改及润兰物业公司对相关问题进行了整改，但仍未整改到位的事实； 证据7、庭审笔录，证实本案其他事实。 本院认为，被告杨峰系原告润兰物业公司管理的锦绣湘维小区的业主，润兰物业公司与原业主邹俊波签订的《锦绣湘维物业管理合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，原业主邹俊波将房屋转卖给被告杨峰后，被告杨峰成为新业主，双方应当按照合同全面履行义务。怀化润兰物业管理有限公司名称的变更不影响其合同权利和义务。合同签订后，原告润兰物业公司一直为被告所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，被告杨峰对原告的物业管理服务提出异议，自2013年12月开始拒绝缴纳物业管理费。作为物业管理服务的提供者，原告应根据合同约定为被告提供优质、高效的服务，也有权向被告收取物业管理费。但在提供物业服务的过程中，原告存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，锦绣湘维小区内存在人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料随意堆放，消防通道堵塞等状况。又由于锦绣湘维小区未实行封闭式管理，二期工程施工未与物业服务区域隔离，导致施工车辆材料自由出入小区，致使小区路面破损等影响到业主出行及生活的现实情况。在怀化市房产局下达责令整改通知书后，原告仍未整改到位。由此可以确定原告未按照合同约定全面履行，其履行行为为瑕疵履行。根据民事活动应当遵循公平的原则，润兰物业公司在存在履行瑕疵的情况下仍然要求业主按照合同的约定收取物业管理服务费用，对业主来说显失公平，故本院酌定润兰物业公司可以按约定物业费的80%收取物业费。且物业管理合同中建筑面积为163.3平方米，二手房屋买卖合同中产权面积为164.03平方米，原告在诉讼请求中主张房屋面积为154.5平方米，房屋面积以原告诉请为准。按此计算，2013年12月至2020年5月被告应支付原告的物业管理费为3806.88元（154.5平米×0.4元/平米/月×80%×77个月），故对原告主张被告支付物业管理费超出部分，本院不予支持。 因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业管理费的交纳产生纠纷，在纠纷解决前，被告未按照物业合同约定的数额、时间交纳物业管理费，具有正当理由，故对原告请求法院判令被告支付截至2020年5月31日的滞纳金4221.36元（以拖欠物业管理费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清拖欠的物业管理费止）的诉讼请求，本院不予支持。 被告杨峰辩称原告主张的物业管理费部分已经超过了诉讼时效的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”，本案中，润兰物业公司作为提供物业服务的一方，提供的物业服务具有连续性，物业费分期交纳，诉讼时效期间自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，且原告与被告及其他业主因物业管理费缴纳多次发生纠纷的事实，原告并未消极主张权利，故对于被告的辩解理由，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨峰于本判决生效之日起5日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付2013年12月至2020年5月的物业管理费3806.88元； 二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告怀化润兰物业服务有限公司承担15元、被告杨峰承担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  阳 敏 二〇二〇年八月三十一日 代理书记员  肖雅方