山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初5137号原告：王伟杰。原告：彭改沙。委托诉讼代理人：王伟杰。被告：青岛中能文化旅游投资有限公司。法定代表人：乔伟利。委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏威，山东柏瑞律师事务所律师。原告王伟杰、原告彭改沙与被告青岛中能文化旅游投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王伟杰并作为原告彭改沙的委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人刘巧娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年6月23日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的城阳区夏塔路118号英格堡家园14号楼1单元201户房屋,建筑面积90.54平方米,总价款为575201元,于2016年12月31日交房,至今被告未能协助原告办理房产证。为维护原告的合法权益，请求：1、被告按照双方签订的《商品房买卖合同》第十四条之规定履行合同；2、被告支付惩罚性违约金6327元；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，被告已经按照双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条履行合同，双方约定的办理房产证的期间未届满，被告无违约行为，不应承担违约责任。因此，原告所诉无事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。为支持其主张，原告向本院提交证据如下：一、青岛市商品房预售合同，被告应该按照合同第十四条协助原告办理房产证。被告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议,合同第十四条明确约定被告取得房地产权属240日内协助原告办理手续，双方现有未结清的款项，所以没有签署房屋交接书。二、购房款发票，证明原告已经全部支付购房款。被告对该证据的真实性无异议。该发票是临时发票，正式办理房产证需要根据实际测量后出具正式发票。三、区长信箱回复，证明被告于2019年12月25日具备办理房产证的条件。被告对证据的真实性无异议，被告已经按照合同约定陆续协助业主办理房产证。四、原告王伟杰与置业顾问小娜的短信记录，证明被告2015年7月30日通知我办理贷款手续。被告对证据的真实性无法核实，被告不清楚小娜的身份。即使是2015年7月30日，原告也已经逾期。五、原告的个人信用报告，证明原告的个人信用没有问题。被告对该证据的真实性不予认可，是打印件，另外贷款除了个人信用还有个人收入等各种情况，不是只需要信用报告。六、工商银行的贷款办理办法，证明原告符合该银行的贷款条件，是被告的原因导致贷款延期。被告对合同的真实性无异议，该证据的第六条，同时约定借款人向银行贷款应具备8个条件，并非只具备完全民事行为能力。七、山东高级人民法院的判决书，证明被告从2013年开始有巨额贷款没有偿还，被工商银行降级为次级。被告对真实性无异议，该证据与本案无关。八、房屋认购书、房屋维修基金收据及完税证明，证明原告已经在签订认购书时交了上述款项，原告没有违约的故意，且首付缴纳比例很高。被告对证据的真实性无异议，但该证据改变不了原告逾期支付购房款的事实。为证明其主张，被告向本院提交证据如下：一、双方签订的《青岛市商品房预售合同》，证明主合同是青岛市工商行政管理局和青岛市建设委员会指定的制式合同，原、被告无权更改，该合同系有效合同，双方应该遵照执行。合同第十四条对办证程序进行了详细约定，即在甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。由此可见，办理房产证的期限应为甲方取得房地产权属登记证明120日加上双方签署房屋交接书120日内即共计240日内办理，被告并未逾期。乙方若不能按期缴纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，甲方有权依据乙方迟延时间，相应顺应甲方向产权登记机关交付办理产权证所需资料时间。乙方同意，若甲方实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过两个月的，则不视为甲方逾期交房，甲方无需承担责任。若被告违约，被告向原告支付的赔偿金额及违约金不超过总房款的1%，包括被告所应当承担的一切赔偿责任。具体详见补充条款第七条及第十三条。原告对证据的真实性无异议，不存在被告在240日内办理房产证的问题。二、《房屋权属证明》及《准予登记房屋明细表》，证明从2019年12月25日青岛市城阳区房产交易中心向被告出具的《房屋权属证明》及《准予登记房屋明细表》可以看出，被告于2019年12月25日取得涉案房屋的权属证明，同时涉案房屋具备办证条件，原告可以办理房产证。原告对证据的真实性无异议。三、短信通知、录音原始载体、告知函，证明被告于2019年12月30日开始通过多种方式告知原告涉案房屋可以办理房产证，原告迟迟未给予回复，被告已经履行了通知义务。原告对短信和录音的真实性无异议，原告在被告通知后已经到被告处去了。四、购房款发票，证明被告已经向原告开具了购房款全额发票，被告已经履行了协助办理房屋过户即开具发票的义务。原告对该证据无异议。五、检索案例，证明与本案雷同的案例，青岛市人民法院均认为合同14条约定有效，对双方均有约束力，并且作出驳回原告诉讼请求的判决。原告认为与本案无关。六、中国工商银行股份有限公司金水路支行《对账单》，证明原告应付29万元贷款的实际到账日为2016年8月16日，结合《青岛市商品房预售合同》第七条以及附件一的约定，逾期付款383天，原告应向被告支付违约金11107元。原告对证据的真实性无异议。经审理查明，一、原、被告于2015年6月23日签订的《商品房预售合同》，原告为乙方（买方），被告为甲方（卖方）。合同约定：原告购买被告开发的位于青岛市城阳区(英格堡家园)14号楼1单元201户房屋一处，该商品房建筑面积共90.54平方米，单价为每平方米6353元(不包含房屋全装修价格)，总价款为575201元。约定的付款方式为银行按揭贷款,首付款为285201元,贷款290000元,乙方应于2015年7月24日前,将办理贷款所需文件提交中国工商银行，放贷机构于2015年7月30日前将贷款存入本合同指定的账户。原告已支付该商品房全部价款。被告已于2017年1月1日，将涉案商品房交付原告居住至今。双方还约定，甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。被告于2019年12月25日取得《房屋权属证明》。二、被告于2019年12月30日向业主发了《关于英格堡家园办理产权手续的告知函》，要求业主自2020年1月3日开始办理房屋产权手续，并于2020年5月27日给原告通过短信要求两原告于2020年5月28日到被告处办理产权手续。三、本案在审理过程中，被告为原告出具了《房屋交接书》及《不动产登记申请》，并协助原告办理了涉案房屋的不动产权证。两原告在被告为其办理了房屋不动产权证后，申请撤回了第一项诉讼请求。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为,一、原、被告之间签订的《商品房预售合同》，是当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照双方约定及时支付了全部购房款、房屋维修基金等，被告也已向原告交付了房屋，原告居住至今。根据双方的约定，被告取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。被告于2019年12月25日取得《房屋权属证明》。被告在取得《房屋权属证明》后，向各业户发了告知函，也向原告发出短信，要求原告办理涉案房屋的相关产权手续，原告称去被告处办理时，因双方未达成有关协议导致被告未出具《房屋交接书》，但原告未提供证据证明其主张。涉案房屋已经交付原告居住至今，双方约定的由被告出具的《房屋交接书》纯粹为了办理涉案房屋的不动产权证而出具，被告虽未在规定的时间内向原告出具《房屋交接书》，但未约定被告未出具交接书应承担的违约责任，且双方在审理过程中，被告已经协助原告办理了不动产权证。故原告要求被告支付违约金6327元，理由不当，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王伟杰、原告彭改沙的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  顾 伟审判员  康廷富二〇二〇年八月十四日书记员  孙志双