山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1889号上诉人（原审原告）：郭晓宁，女，1979年9月6日出生，汉族，户籍地威海经济技术开发区，现住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：刘永康，山东星望律师事务所律师。上诉人（原审被告）：威海威高房地产开发有限公司，住所地威海市世昌大道312-22号。法定代表人：周淑华，董事长。委托诉讼代理人：高佩良，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丽雅，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人郭晓宁因与上诉人威海威高房地产开发有限公司（以下简称“威高房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院(2019)鲁1091民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭晓宁上诉请求：撤销一审判决第一项，改判威高房产公司返还郭晓宁房屋面积差价款124448.811元。事实和理由：1.一审认定事实错误。《购房协议书》属于预约合同，双方可以在期后签订本约的过程中对合同内容（面积、价款等）形成新的意思表示。对比《商品房买卖合同》《购房协议书》，《商品房买卖合同》对计价方式、单价、面积均发生了变更，该合同是最终形成的意思表示，应当以该合同为准，一审通过价格优惠推算认定该合同面积系笔误错误；2.一审运用惯例、常识进行心证有失公允。一审片面认定《商品房买卖合同》中单价9639.722元/ｍ2精确到分毫与通常的房产交易价格精确到元的惯例不符，但将“238.42”笔误成“248.85”更加不可信。《商品房买卖合同》不仅有面积248.85ｍ2的约定，还有单价9639.722元／ｍ2、总价2398845元的约定，这是房屋买卖合同的主要内容；3.即使威高房产公司主张《商品房买卖合同》中248.85ｍ2系笔误，应属重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，威高房产公司可以行使撤销权，但自2016年11月14日签订《商品房买卖合同》至今长达3年之多，威高房产公司从未就面积系笔误行使撤销权，更未联系郭晓宁协商补充更正，撤销权已经消灭。威高房产公司作为专业房屋开发、销售单位，应对销售过程中造成的问题及怠于行使权利产生的后果承担责任；4.威高房产公司以相关物业收费一直按照238.42ｍ2进行计费证实其抗辩主张，不应采信。物业收费过程中的计费面积基数是物业公司确定，该证据恰好可以证实郭晓宁的主张，即最终交付的房屋面积不是合同约定的248.85ｍ2，而是约为238ｍ2。威高房产公司辩称，1.双方的实际交易面积确为238.42ｍ2，威高房产公司按该面积收取购房款，也应以该面积作为退还房屋面积差价的依据。《商品房买卖合同》中的面积系笔误，郭晓宁不存在多交房款的事实，也不因该笔误产生任何房价损失，要求退还10余万元房屋面积差价款的请求不能成立。（1）《购房协议书》是预约合同，是双方形成买卖关系的最初依据，双方必对交易面积、价款进行详细的沟通及确认。《商品房买卖合同》是以《购房协议书》为基础，按照房管部门的要求对房屋交付、办证条件等进行补充而订立，面积不能凭空而来，必以双方前期商议的面积为准，《购房协议书》是判断实际交易面积的有力依据；（2）《购房协议书》载明房屋交易面积为一层126.42ｍ2、单价12168元／ｍ2，二层112ｍ2、单价8748元／ｍ2，总面积238.42ｍ2。以该面积、单价为依据，优惠500元／ｍ2后，就是《商品房买卖合同》最终交易价格2398845元。而该优惠500元／ｍ2，有威高房产公司提交的其与案外人王婉君签订的《购房协议书》《商品房买卖合同》及预售合同审批表予以证实；（3）《商品房买卖合同》的面积是威高房产公司工作人员在录入合同时误将另一套房屋的面积计入所致，该合同的单价则是根据最终交易价格除以笔误的面积计算而来，均不是双方的实际约定；（4）在测绘面积形成前，郭晓宁均是按照正确的238.42ｍ2接收房屋并交纳物业费，威高房产公司提交的《前期物业服务合同》及2018年4月1日至2019年3月31日期间物业费7782元的收据可以证实，也足以证实实际交易面积为238.42ｍ2，双方均按该面积履行合同。2.本案不存在重大误解，无需行使撤销权，且双方是按正确的交易面积继续履行合同而非终止双方之间的法律关系。本案中，只有一处笔误，不符合法律规定的重大误解的条件，双方对实际交易面积明知。该笔误不会造成双方后续法律行为的偏离，达不到重大误解的程度，无需撤销。且在多种法律关系可以选择的情况下，双方选择的是维持现有房屋买卖关系，按照正确的房屋面积履行合同、交付房屋、交纳物业费，应当予以尊重。郭晓宁以撤销为唯一选择，不撤销就是对笔误面积的认可没有法律依据。综上，请求维持一审对房屋面积差价款的判项。威高房产公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判威高房产公司给付郭晓宁逾期办证违约金(以2398845元为本金，按日万分之一标准自2018年9月29日起计算至2019年2月3日止)。二审中，又主张一审对逾期办证违约金的计算基数认定有误，该基数应扣除应退还的房屋面积差价款。事实和理由：1.威高房产公司自始至今同意协助郭晓宁办理不动产权属登记。威高房产公司在房屋达到办证条件后于2019年2月1日向郭晓宁邮寄了“办理不动产权属证书通知”，郭晓宁于2019年2月3日收到该通知，后未能办理不动产登记证的原因并非威高房产公司无正当理由恶意违约，而是由双方就实际交易面积无法确认所致。即使2019年2月3日前逾期办证违约责任应由威高房产公司全部承担，但此后的责任不应由威高房产公司承担；2.郭晓宁在签订《购房协议书》时明知房屋交易面积为238.42ｍ2，且在交付房屋时也是按该协议约定的面积交纳物业服务费，因此郭晓宁明确知道房屋的实际交易面积就是238.42ｍ2，《商品房买卖合同》是笔误。郭晓宁要求按照笔误的面积及单价退还房屋差价款，对此威高房产公司予以拒绝，要求按实际的房屋交易面积238.42ｍ2计算差价款、开具发票，遭到郭晓宁的反对，由此导致房屋的不动产权属证未能办理；3.郭晓宁提供的录音不能证实其作出了让步及同意抛开退款争议而单独要求威高房产公司办理不动产证，恰恰证实郭晓宁终是以该笔误与其无关为由，理所应当的要求威高房产公司退还房款及办证。且交易面积的确认与办理不动产证是分不开的，办理不动产证需开具发票，发票的价格是扣除房屋差价款计算而来，在面积无法确认的情况下，不动产证无法办理。阻碍办证的因素不是威高房产公司，而是双方之间针对房屋面积的争议，不应按逾期办证处理。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，将未能办理不动产登记的责任完全归咎于威高房产公司不公平；即使要对2019年2月威高房产公司发出办证通知后的期间按逾期办证处理，也应考虑威高房产公司并非恶意违约、郭晓宁的要求脱离实际情况的因素，由双方分担责任。郭晓宁辩称，1.在一审庭审时，威高房产公司明确物业公司是根据其告知的面积收取物业费，而非是郭晓宁主动要求按照238.42ｍ2计算物业费。无论按照何种原因交纳物业费，但以物业费作为认定房屋面积的依据，属于本末倒置；2.郭晓宁的诉求与威高房产公司逾期办证的行为是互相独立的，郭晓宁的诉求不可能对威高房产公司的行为构成束缚，即威高房产公司是否开具发票不以郭晓宁的诉求为必要条件，其客观上存在违约行为；3.无论双方是否对面积差异形成一致意见，威高房产公司应对面积具有自己的认知，可以按照其认定的方案开具发票及办理产权转移登记，至少将产权登记中应由其办理的环节完成。至于郭晓宁是否同意按照威高房产公司确定的方案进行办证，与威高房产公司无关，但通过录音可以证实威高房产公司并没有提出明确的处理方案，而是简单的以领导出差、不是一个人能决定等理由予以推脱。郭晓宁向一审法院起诉请求：1.威高房产公司返还郭晓宁房屋面积差价款124448.81元；2.威高房产公司协助郭晓宁办理房屋转移登记手续；3.威高房产公司支付郭晓宁逾期办理房屋权属转移登记手续违约金（以2398845元为本金，自2018年9月29日起按日万分之一计算至实际完成房屋权属转移登记之日止）。一审法院认定事实：2016年11月7日，郭晓宁向威高房产公司支付了威高花园-218号1102室购房定金10万元。2016年11月14日，郭晓宁、威高房产公司签订网签备案的《商品房买卖合同》，约定：威高房产公司将坐落于威高花园-218号-1102室、建筑面积248.85ｍ2的房屋以单价9639.722元/ｍ2、总价2398845元出售给郭晓宁；郭晓宁于签订合同时支付定金30万元，于2016年11月14日前以商业贷款方式支付首付款728845元，余款167万元于贷款方式支付；威高房产公司于2018年7月1日前向郭晓宁交付房屋；逾期交付90日内，威高房产公司按日向郭晓宁支付总房款的万分之一违约金；逾期超过90日的，郭晓宁有权解除合同，威高房产公司自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部购房款，按4.9%计算利息，同时，威高房产公司按总房款的5%支付违约金；郭晓宁继续履行合同的，威高房产公司按总房款的日万分之一向郭晓宁支付违约金；房屋面积差异处理：房屋确权面积以办理房屋过户登记手续时具有房产测绘资质的测绘部门的实际测量建筑面积为准，确权建筑面积与合同约定建筑面积差额部分的房款，由双方按合同约定销售单价在办理过户登记手续前多退少补，但不付利息；因威高房产公司原因，郭晓宁不能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：郭晓宁有权解除合同，威高房产公司自解除合同通知书到达之日起15日内退还郭晓宁已经支付的全部购房款并自郭晓宁支付购房款之日起按4.9%计算利息，郭晓宁不解除合同的，威高房产公司支付按总房款日万分之一自应当完成房屋登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金；威高房产公司在郭晓宁所购房屋所在项目取得综合验收备案证明之日起150天内书面通知郭晓宁办理房屋所有权转移登记，视为威高房产公司已经履行了为郭晓宁办理房屋所有权证的义务，威高房产公司不再承担任何逾期办证的违约责任；合同并对双方其他权利义务进行了约定。同日，郭晓宁支付定金20万元和购房款428845元，余款167万元于2017年1月9日支付。2019年2月1日，威高房产公司通过EMS快递通知郭晓宁可以办理房屋权属转移登记手续，但该通知落款时间为2018年11月12日。郭晓宁于2019年2月3日收到该通知，于2019年2月23日到威高房产公司要求按合同约定面积和单价退还差价款、办理房屋转移登记手续时，威高房产公司工作人员以《商品房买卖合同》载明面积有误为由拒绝郭晓宁以合同约定面积及单价计算的差价款的要求，郭晓宁转而要求先搁置经济纠纷，给其办理权属转移登记手续，威高房产公司工作人员亦予以拒绝。庭审中，威高房产公司主张郭晓宁购买的房屋面积实际是238.42ｍ2，《商品房买卖合同》载明面积248.85ｍ2系工作人员填写失误所致，该合同总房款2398845元系根据《购房协议书》载明总面积238.42ｍ2以优惠500元／ｍ2的价格计算得来的，并提供双方于2016年11月7日签订的《购房协议书》予以佐证。《购房协议书》载明：房屋建筑面积（一层）126.42ｍ2、单价12168元/ｍ2，（阁楼）112ｍ2、单价8748元/ｍ2，总价2518055元，于签订协议时交付定金10万元，2016年11月14日前再交房款658055元并签订商品房预售合同；余款176万元于签订预售合同20日内全额到达威高房产公司指定账户；房屋面积确认与差异处理：以房管局确权面积为准，房价款多退少补，互找差价。郭晓宁认可《购房协议书》的真实性，但认为该协议系商品房认购的预定、预约协议，是当事人为了将来订立确定性的合同达成的初步意向，在后续的磋商中可能会变更；双方于2016年11月14日签订的正式备案预售合同才是双方最终意思表示，在《购房协议书》与正式《商品房买卖合同》相悖的情况下，应以《商品房买卖合同》约定为准。另查，案涉房屋经房管部门测绘确认面积为235.94ｍ2，其中一层面积124.7ｍ2，二层111.24ｍ2。2018年3月9日交付房屋时，双方签订了《前期物业服务合同》，约定：2015年度至2018年度按建筑面积2.56元/ｍ2收取物业服务费，2019年1月1日起按3.2元/ｍ2收取物业服务费。此后，郭晓宁实际按建筑面积238.42ｍ2、单价2.56元/ｍ2和3.2元/ｍ2的价格向威高房产公司交纳2018年3月9日至2019年3月31日的物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方均应当依照合同约定行使权利、履行义务。从双方2016年11月7日签订的《购房协议书》来看，威高房产公司出售给郭晓宁的威高花园218号-1102室房屋建筑面积为238.42ｍ2，包括一层126.42ｍ2和阁楼112ｍ2，单价分别为12168元/ｍ2和8748元/ｍ2，四舍五入后合计2518055元，而双方在2016年11月14日签订的用于备案的《商品房买卖合同》约定面积248.85ｍ2，总价款2398845元恰恰是威高房产公司陈述的一层单价为12168元/ｍ2和阁楼层单价8748元/ｍ2各优惠500元/ｍ2，计算后四舍五入所得总价款。且从郭晓宁交付购房款的情况来看，郭晓宁实际也是按照《购房协议书》约定付款方式于签订协议当天支付定金10万元，于签订《商品房买卖合同》当天即认购协议中约定的2016年11月14日前支付购房定金20万元及首付款428845元，余款167万元于2017年1月9日付清，总价款合计2398845元，与威高房产公司所主张的优惠后计算的价格一致。而《商品房买卖合同》约定单价9639.722元/ｍ2精确到角分毫也与通常的房产交易价格精确到元的惯例明显不符。此后威高房产公司在2018年3月9日向郭晓宁交房时也是按照双方签订的《前期物业合同》约定单价按238.42ｍ2收取郭晓宁物业服务费，故应采信威高房产公司关于双方2016年11月14日正式备案《商品房买卖合同》载明的面积248.85ｍ2系威高房产公司工作人员填写错误所致，并非双方真实意思表示的主张，应认定双方房屋的实际交易面积为238.42ｍ2。现郭晓宁所购房屋经房管部门测绘，确认一层面积为124.7ｍ2，阁楼面积为111.24ｍ2，与双方购房协议中约定的面积存在差异，故威高房产公司应退还郭晓宁房屋面积差价款为（126.42-124.7）ｍ2×(12168-500)元/ｍ2+（112-111.24）ｍ2×(8748-500)元/ｍ2=26337.44元。关于郭晓宁主张的逾期办证违约金。威高房产公司虽书面通知郭晓宁办理房屋权属转移登记手续，但郭晓宁到威高房产公司办理时，威高房产公司工作人员却以房屋面积有误为由拒绝退还差价款并协助办理房屋权属变更登记手续，且在郭晓宁做了妥协，要求先搁置面积差价款事宜先行办理房屋权属转移登记手续的情况下，威高房产公司工作人员仍予以拒绝，故应认定威高房产公司存在未按合同约定的交付日期即2018年7月1日起90日内协助郭晓宁办理房屋权属转移登记手续的逾期办证的违约行为，应按双方合同约定支付逾期办证违约金。因威高房产公司在本案诉讼过程中再次于2019年12月13日按双方合同约定地址及联系电话书面通知郭晓宁办证，郭晓宁于2019年12月14日收到该书面通知后应及时办证，未及时办证此后产生的损失应由其自行承担。故威高房产公司应支付逾期办证违约金时间计算至2019年12月14日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、威海威高房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还郭晓宁房屋面积差价款26337.44元；二、威海威高房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付郭晓宁逾期办证违约金（违约金以2398845元为本金，自2018年9月29日起按日万分之一标准计算至2019年12月14日止）。如威海威高房地产开发有限公司未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12995元，由郭晓宁负担2995元，威海威高房地产开发有限公司负担10000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：一、案涉房屋的实际交易面积如何确定（即房屋差价款如何计算）；二、逾期办证违约金如何计算。关于房屋的实际交易面积如何确定的问题。郭晓宁所购买的房屋包括一层和阁楼，该两部分的交易价格具有较大差异。双方于2016年11月7日签订的《购房协议书》明确约定，房屋建筑面积238.42ｍ2，包括一层126.42ｍ2和阁楼112ｍ2，单价分别为12168元/ｍ2和8748元/ｍ2，总价款为2518055元。而双方于2016年11月14日签订的用于备案的《商品房买卖合同》只约定了房屋面积248.85ｍ2，单价为9639.722元/ｍ2，总价款2398845元，并没有区分一层和阁楼的面积、单价，且单价9639.722元/ｍ2，均与一般房产交易明显不符。同时，该总价款2398845元，与威高房产公司主张的按《购房协议书》约定的单价优惠500元/ｍ2后所计算的价格完全一致，结合威高房产公司在2018年3月9日向郭晓宁交房时也是按照双方签订的《前期物业合同》约定单价按238.42ｍ2收取郭晓宁物业服务费。故，威高房产公司主张《商品房买卖合同》房屋面积为248.85ｍ2系其工作人员填写错误所致较为可信，应认定双方房屋的实际交易面积为238.42ｍ2。一审据此计算威高房产公司应退还郭晓宁的房屋面积差价款26337.44元正确，本院予以维持。《商品房买卖合同》中248.85ｍ2系笔误，不属于法律规定重大误解的情形，郭晓宁主张威高房产公司应行使撤销权的理由不当，本院不予支持。关于逾期办证违约金如何计算的问题。违约责任是一种严格责任，威高房产公司未在合同约定的期限内协助郭晓宁办理房屋权属转移登记手续，构成违约，应按约支付郭晓宁逾期办证违约金。案涉房屋未能及时办理房屋权属转移登记手续，是因双方对面积差价款发生争执，如上所述，该事宜是因威高房产公司工作人员失误所致。同时，《商品房买卖合同》明确约定逾期办证违约金系按总房款日万分之一计算，现郭晓宁已按约交纳总房款2398845元。据此，一审认定逾期办证违约金为以2398845元为本金，自2018年9月29日起按日万分之一标准计算至威高房产公司在本案诉讼过程中再次通知郭晓宁办证之日即2019年12月14日止，并无不当，本院予以维持。综上所述，郭晓宁、威高房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由郭晓宁负担2789元，威海威高房地产开发有限公司负担2411元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年八月二十七日法官助理宋杨书记员刘金凤