苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初2029号 原告：苏州迅和置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区。 法定代表人：张琦，总经理。 委托诉讼代理人：刘静茹，系公司员工。 被告：王梓航，男，1992年7月13日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。 原告苏州迅和置业有限公司（以下简称迅和公司）与被告王梓航商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序于2020年6月29日、7月29日公开开庭进行了审理。原告迅和公司的委托诉讼代理人刘静茹、被告王梓航两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告迅和公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的吴江市商品房买卖合同于2020年3月5日解除；2、判令被告立即配合原告办理吴江市商品房买卖合同的注销备案登记手续；3、判令被告向原告承担违约金共计302172.15元；4、判令被告向原告返还原告代偿的全部费用，包括本金、利息、罚息、复利、案件受理费、律师费共计1685009.25元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告在诉请2中增加要求被告将商品房返还给原告的主张，并增加要求将诉请3、4与原告的总房价款进行抵销的诉请。事实和理由：2016年9月22日，原、被告签订吴江市商品房买卖合同及补充协议、附件、附录，约定由被告购买原告开发的某小区第11幢3单元506号商品房，总房价款为2014481元。根据合同第六条约定的付款方式，被告应在签约时支付商品房总价款的20.08%给原告，即404481元；被告应在2016年10月24日前支付商品房总价的79.92%(银行按揭款项)给原告，即1610000元。2016年10月14日，被告与中国工商银行股份有限公司苏州吴中支行、原告签订个人购房借款/担保合同，约定由被告向银行申请贷款1610000元，原告为此承担阶段性连带责任保证。2019年8月1日，银行向原告发送个人逾期贷款催收通知书，因被告已经连续四期未按约定还款，导致银行要求原告承担连带责任保证。2019年10月28日，银行向苏州市吴中区人民法院提起诉讼，要求被告立即归还支付借款本金、逾期利息(包括罚息、复利)、律师费及诉讼费等，并要求原告承担连带保证责任。2019年12月31日，原告收到法院寄送的民事判决书，要求原告对被告所欠银行的全部款项承担连带清偿责任。为了避免进一步扩大被告的损失，原告于2020年1月21日代被告向银行偿还费用共计1685009.25元。根据合同约定，原告承担保证责任后有权解除合同并且要求被告承担商品房总房价款15%的违约金。因被告一直未向原告还款，原告于2020年3月4日向被告发送关于解除商品房买卖合同的告知函，确认原、被告签订的合同于2020年3月5日解除。综上，被告的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益。现原告请求法院依法判令支持原告的全部诉讼请求。 被告王梓航辩称，不同意解除原被告签订的买卖合同。现在的房价与当时购买时差距过大，本人经济不富裕，已还贷款近4年约30万。违约金金额过高，申请减免。 本院经审理查明事实如下： 2016年9月22日，迅和公司（出卖人）与王梓航（买受人）签订吴江市商品房买卖合同，约定由买受人购买出卖人开发的苏州市某小区第11幢3单元506号商品房，房屋总价为2014481元，交付房屋为精装修房。合同第六条付款方式及期限约定，买受人必须在签订商品房买卖合同时付该商品房总房价款的20.08%给出卖人，即404481元；买受人必须在2016年10月24日前付该商品房总房价款的79.92%(银行按揭款项)给出卖人，即1610000元。合同附件四补充协议第六条约定贷款银行通过法律途径解除担保贷款合同，或要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权向买受人追偿，同时出卖人也有权解除合同；第十条关于买受人拖欠银行按揭贷款的处理约定，若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择解除合同。出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。 合同签订后，王梓航按约向迅和公司支付了首付款404481元。 2016年10月14日，王梓航（借款人、抵押人）、中国工商银行股份有限公司苏州吴中支行（以下简称工行苏州吴中支行、贷款人）以及迅和公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定工行苏州吴中支行同意向王梓航发放贷款161万元用于购买涉案房屋，迅和公司为此承担阶段性连带责任保证。合同签订后，工行苏州吴中支行向迅和公司支付贷款161万元，并由王梓航分期偿还贷款本息。 2018年8月30日，迅和公司向王梓航交付涉案房屋。 2019年8月1日，因王梓航已连续4期未按约定还款，工行苏州吴中支行向迅和公司发送个人逾期贷款催收通知书，要求迅和公司督促借款人还款或承担保证责任。 后因王梓航仍未履行还款义务，工行苏州吴中支行遂于2019年11月21日向苏州市吴中区人民法院提起诉讼。苏州市吴中区人民法院于2019年12月20日作出（2019）苏0506民初10507号民事判决书，判决内容如下：一、被告王梓航于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司苏州吴中支行借款本金1546865.08元，给付截至2019年11月21日的利息49215.42元及自2019年11月22日起以尚欠本息为基数按年利率6.9825%计算至实际清偿日止的罚息、复利。二、被告王梓航于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司苏州吴中支行律师费65405元。三、被告苏州迅和置业有限公司对被告王梓航的上述一、二项付款义务承担连带清偿责任。案件受理费减半收取计9820元，由被告王梓航、苏州迅和置业有限公司负担。 2020年1月21日，迅和公司代王梓航向工行苏州吴中支行偿还拖欠费用共计1685009.25元，包括本金1546865.08元、利息60590.5元、罚息642.86元、复利1685.81元、案件受理费9820元、律师费65405元。 2020年3月4日，迅和公司向王梓航在商品房买卖合同中确认的送达地址邮寄关于解除商品房买卖合同的告知函，告知王梓航双方的涉案商品房买卖合同已解除，并通知其尽快配合办理买卖合同网上备案注销手续以及剩余款项退回手续。2020年3月5日，该函件显示由丰巢柜代收，且庭审中王梓航表示已收到该函件。 另查明，因王梓航未缴纳契税等过户费用，涉案房屋产权仍登记在迅和公司名下。 审理中，王梓航表示涉案房屋已出租给他人使用，其同意自行清租并及时筹款偿还迅和公司代偿款；迅和公司亦同意在王梓航偿还代偿款项后，考虑不予行使合同解除权，故本院依王梓航申请给予其筹款的合理期限。然截至第二次庭审，王梓航仍表示无力归还代偿款。 以上事实，由原告提供的吴江市商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、个人逾期贷款催收通知书、民事判决书、代偿证明、银行回单、告知函及快递单以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为,原、被告之间签订的吴江市商品房买卖合同以及原、被告与工行苏州吴中支行签订的个人购房借款/担保合同,均系合同各方的真实意思表示,不违反国家法律、法规等禁止性规定,合法有效,各方均应按约履行。本案中，王梓航连续4个月以上逾期还贷,导致工行苏州吴中支行依据个人购房借款/担保合同诉至法院，要求贷款本金全部提前偿还，并要求迅和公司承担保证责任。后迅和公司根据（2019）苏0506民初10507号民事判决书履行连带清偿责任，代王梓航向工行苏州吴中支行支付贷款本金、利息、罚息、复利、案件受理费、律师费共计1685009.25元。现迅和公司要求被告王梓航返还其代为清偿的上述费用的诉讼请求,于法有据，本院予以支持。 根据商品房买卖合同的约定，迅和公司在承担保证责任后有权解除与王梓航之间的买卖合同。鉴于迅和公司于2020年3月4日向王梓航邮寄关于解除商品房买卖合同的告知函，该函件于次日送达至王梓航在合同中确定的通讯地址，且王梓航亦于庭审中认可收到该函件，故双方的商品房买卖合同于2020年3月5日解除。对于迅和公司主张确认合同解除并要求王梓航配合办理吴江市商品房买卖合同的注销备案登记手续、返还涉案房屋的诉讼请求，合法有据，本院亦予以支持。因涉案商品房买卖合同解除的责任全部在于被告,虑及迅和公司陈述的代付资金被占用、精装修房屋实际交付使用且装修、设施设备存在一定折旧等因素，结合王梓航自银行催贷之日起至今已有一年以上时间但未能妥善处理纠纷，故为体现违约金弥补守约方损失及惩戒违约行为的双重功用，同时考虑到商品房价值未出现贬损之情形，本院对王梓航应承担的违约责任酌情调整，按照总房价款的10%支付迅和公司违约金共计201448元。同时，合同解除后,王梓航已经支付给迅和公司的购房款应予以返还，故迅和公司可在王梓航已付购房款2014481元中就上述主张的款项进行折抵。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定,判决如下: 一、原告苏州迅和置业有限公司与被告王梓航于2016年9月22日签订的吴江市商品房买卖合同于2020年3月5日解除。 二、被告王梓航于本判决生效之日起十日内协助原告苏州迅和置业有限公司办理吴江市商品房买卖合同的注销备案登记手续，并将苏州市某小区第11幢3单元506号不动产返还苏州迅和置业有限公司。 三、被告王梓航支付原告苏州迅和置业有限公司代偿贷款本金、利息、罚息、复利、案件受理费、律师费共计1685009.25元。 四、被告王梓航支付原告苏州迅和置业有限公司违约金201448元。 以上三、四项可与原告苏州迅和置业有限公司已收取被告王梓航支付的购房款2014481元折抵。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22916元，减半收取11458元，由被告王梓航负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州迅和置业有限公司履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审 判 员  李 尧 二〇二〇年八月十四日 法官助理  王 璇 书 记 员  季碧珺