黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1528号上诉人（原审被告）：齐齐哈尔润泰商业有限公司，住所地齐齐哈尔市军校街300号。统一社会信用代码：91230200717881706Q。法定代表人：恽鹏洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：马宪君，黑龙江嵩岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟宏，女，1976年5月5日出生，汉族，国家机关工作人员，住齐齐哈尔市建华区。上诉人齐齐哈尔润泰商业有限公司（以下简称润泰公司）因与被上诉人孟宏物权保护纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院(2019)黑0203民初2382号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。润泰公司上诉请求：1.撤销(2019)黑0203民初2382号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决的基础是孟宏享有案涉商铺的权利，而事实上孟宏在物权层面上并未取得该商铺的所有权。一审判决认定孟宏对案涉商铺享有权利的主要依据是建华区法院(2014)建民初字第582号民事判决书。但该判决仅是判令华联公司在条件具备时协助孟宏办理房屋产权登记，并未从物权角度确认孟宏对案涉商铺享有所有权。事实上，至今孟宏也未取得案涉商铺的房屋产权登记，上述判决仅仅能够证明孟宏与华联公司之间的买卖合同有效。润泰公司订立买卖协议的时间是2009年，而(2014)建民初字第582号民事判决书作出的时间是在此之后，润泰公司订立买卖协议时并不知晓华联公司就案涉商铺曾与孟宏订立过买卖合同。在双方同样都不具有房屋产权登记手续，而又同样都持有有效买卖合同的情况下，要求润泰公司向孟宏给付租金或者说商铺占用费是缺乏物权法律基础的。因此，一审判令润泰公司返还商铺、给付租金缺乏基础性的依据；2.一审判决否定润泰公司与华联公司间租赁合同在返租合同到期后对孟宏的效力属适用法律错误。润泰公司与华联公司就涉案商铺的租赁合同关系仍在有效期内，租期内无论所有权是否发生变化，都不影响租赁合同的继续有效。华联公司在与润泰公司签订包括案涉商铺在内整体商业用房是基于原始开发建设取得的所有权人，即便孟宏在之后通过诉讼程序确定了华联公司对其具有待条件具备时配合过户登记的履行义务，也不能否定华联公司在合法享有所有权时签订租赁合同的效力。本案中润泰公司因考虑超市的正常经营与使用及双方面临的实际情况，且一审法院在庭上及庭后认真负责组织双方调解，基于个案考虑为化解矛盾，减轻诉累，同意按每日每平米3.98元支付商铺的租金。但同意按返租合同到期后支付一定费用给孟宏不等同于润泰公司放弃主张与华联公司租赁合同的有效性及对案涉商铺享有所有权。孟宏辩称，其认为齐齐哈尔市建华区人民法院作出的（2019）黑0203民初2382号民事判决适用法律正确，请求二审法院维持原判，对于商铺的最终核定面积20.93平方米，超出一审判决认定部分的面积及利息，其有权另行起诉。本案上诉费用由上诉人承担。孟宏向一审法院起诉请求：1.判令润泰公司返还孟宏所购的鸿福大厦一层B146(00173)号商铺；2.润泰公司支付孟宏2013年8月10日至2019年8月10日占用商铺租金288,000.00元及利息57,600.00元；3.案件受理费由润泰公司负担。一审法院认定事实，2006年4月30日孟宏与华联公司签订商品房买卖合同，孟宏从华联公司购买了鸿福大厦（或称建华区中华路-军校街街口高层商居综合楼/鸿福大厦购物中心）1层000173号（又称B146号）19.14平方米商铺，价款143,282.00元。2006年6月8日，孟宏与鸿福购物中心（后变更为华联公司）签订商铺返租合同，租期2006年8月10日至2014年8月9日，共计8年。由于华联公司未能按约给孟宏办理产权证，孟宏诉至法院，齐齐哈尔市建华区人民法院（2014）建民初字第582号民事判决书认定孟宏与华联公司之间的房屋买卖合同有效，并判令华联公司在条件具备时协助孟宏办理房屋产权证。2007年润泰公司将包括孟宏所购商铺在内的鸿福大厦购物中心整体承租,孟宏所购商铺由润泰公司占有使用至今。基于上述事由,孟宏诉至法院。在一审审理过程中，润泰公司庭后自愿同意按每日每平方米3.98元支付孟宏返租合同到期后的商铺租金。一审法院认为，孟宏主张的商铺租金实际为润泰公司使用商铺给孟宏造成的经济损失，该损失可比照商铺租金进行认定。孟宏从华联公司购买案涉商铺事实清楚，该房屋买卖协议效力已经过生效法律文书确认且进入执行程序，孟宏因此享有该商铺的相应权利。因孟宏于2006年8月10日将该商铺返租给华联公司（原为鸿福购物中心，后变更为华联公司），没有证据证实该返租合同提前解除，返租合同于2014年8月9日到期，所以孟宏向润泰公司主张2014年8月9日前的租金没有事实及法律依据。返租合同到期后润泰公司与华联公司之间的租赁合同对孟宏不产生法律效力，所以润泰公司应当将案涉商铺返还孟宏并支付返租合同到期后的租金。现孟宏按20平方米主张租金缺乏事实及法律依据，所以仍应按买卖合同约定的19.14平方米计算。如孟宏与华联公司确定商铺最后面积并变更买卖合同，孟宏可另行向润泰公司主张权利。综上，孟宏要求返还商铺的诉求应予支持。关于应付孟宏的租金数额，因庭审中孟宏不申请对商铺使用费进行评估，且根据孟宏所提交的证据无法客观认定租金支付标准，所以孟宏主张每年48,000.00元租金及利息没有事实及法律依据，依法不予支持。现润泰公司同意在返租合同到期后按每日每平方米3.98元支付孟宏商铺租金，属润泰公司自愿履行，且不损害孟宏利益，所以可按该标准支持孟宏2014年8月10日至2019年8月10日租金139,023.00元。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条规定，判决：一、齐齐哈尔润泰商业有限公司于一审判决生效后一个月内返还孟宏所购买的鸿福大厦一层B146(00173)号商铺；二、齐齐哈尔润泰商业有限公司于判决生效后十日内支付孟宏商铺租金139,023.00元；三、驳回孟宏的其他诉讼请求。案件受理费3,242.00元，由齐齐哈尔润泰商业有限公司负担1,540.00元，由孟宏负担1,702.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。润泰公司为证实其上诉主张，提交黑龙江省高级人民法院于2020年7月2日作出的（2020）黑民再154号民事判决书，意在证明一审法院判决书第一项判决返还孟宏案涉商铺有误，润泰公司无需返还商铺。孟宏质证认为，不认可该证据，其是到售楼处交付现金购买案涉商铺，是案涉商铺合法所有权人。该判决与其无关，两家案涉商铺也无可比性，该证据与本案无关联，不应当采信。本院认证认为，该判决系黑龙江省高级人民法院作出的裁判文书，与本案存在关联性，故本院对该证据予以采信。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为润泰公司是否应返还案涉商铺问题。2006年4月30日孟宏与华联公司签订《商品房买卖合同》，华联公司将案涉商铺出售给孟宏。孟宏未能办理过户手续，2007年9月5日润泰公司将包括孟宏所购商铺在内的鸿福大厦购物中心整体承租，租期为20年。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。华联公司与润泰公司签订租赁合同时，孟宏尚未取得案涉商铺的所有权，故依据“买卖不破租赁”的原则，孟宏应承继华联公司与润泰公司之间的租赁关系。另，从案涉商铺使用情况看，自润泰公司承租案涉商铺以来一直被整体用于经营超市，孟宏要求润泰公司返还案涉商铺的诉讼请求实际履行不能。故一审法院判决润泰公司返还案涉商铺适用法律确有不当，本院予以纠正。关于润泰公司应给付商铺租金标准问题。孟宏于2006年8月10日将该商铺返租给华联公司，返租合同于2014年8月9日到期，因返租合同的相对方为华联公司而非润泰公司，所以孟宏向润泰公司主张2014年8月9日前的租金无事实及法律依据。因2007年华联公司将包括案涉商铺在内的商业用房出租给润泰公司，根据“买卖不破租赁”原则，在孟宏与华联公司返租合同到期后，自2014年8月10日起孟宏须承继华联公司与润泰公司之间的租赁关系。润泰公司一直实际占有使用案涉商铺，可认定孟宏与润泰公司已形成事实上的租赁关系。但因双方未签订书面租赁合同，不能直接确定商铺租金标准。一审法院根据润泰公司的自认判决其支付孟宏商铺租金合计139,023.00元（自2014年8月10日至2019年8月10日按照每日每平方米3.98元支付）并无不当。对于2019年8月10日之后发生的案涉商铺租金，孟宏可另行起诉主张权利。综上所述，润泰公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2382号民事判决主文第一项；二、维持齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2382号民事判决主文第二项、第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,242.00元，齐齐哈尔润泰商业有限公司负担1,540.00元，孟宏负担1702元。二审案件受理费6,484.00元，由齐齐哈尔润泰商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董春良审判员  李立新审判员  于 剑二〇二〇年八月十日书记员  田博聪