贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6337号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。被上诉人（原审原告）：杜娟，女，1973年9月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：谢宏军，湖南世勤律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔。负责人：衡琨，该分行行长。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人杜娟以及原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、虽然上诉人未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记有关文书的行为违反合同约定，但该违约情形并不导致《商品房买卖合同》的目的无法实现，相反，被上诉人已办理接房手续，占有、使用、收益权利均已实现，上诉人并未构成根本违约，不应解除合同；2、如二审仍判决解除合同，上诉人在依照合同约定按照同期银行存款利率支付利息承担违约责任后，不应再承担电视、电表开户费、预告登记费等赔偿责任，被上诉人收房后取得的租金收益应在上诉人承担的违约金中进行扣除。杜娟答辩称，宏益房开办理预售许可时申报的规划已被其进行变更，变更后的设计图纸未经相关部门审核通过，案涉房屋用途和性质不明，且案涉房屋至今仍未竣工验收，不能办理所有权转移登记，合同目的未能实现，不能仅以房屋无人承租或偶尔以仓库价格低价出租即认定实现了房屋价值，宏益房开主张其不应再承担电视、电表开户费、预告登记费等赔偿责任，被上诉人收房后取得的租金收益应在违约金中进行扣除没有事实及法律依据，不应予以支持，应驳回上诉，维持原判。原审第三人述称：请法院依法判决。杜娟向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告宏益公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191428）；2、请求判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》【合同编号：37012015100192130601】；3、请求判令被告向原告返还首期购房款378,440元，并赔偿原告同期银行贷款利息损失，自2015年4月28日计算至被告将原告的首期购房款全部返还时止；4、请求依法判决被告返还原告已经支付第三人的按揭贷款本金和利息截至2020年3月10日止本息合计267,123元，并赔偿原告的按揭贷款本金的资金占用费，从2015年5月25日起按同期银行存款利率计算至本息还清之日；5、请求判令原被告签订的《商品房预售合同》解除后，被告负责向第三人归还按揭贷款剩余的本金、利息以及因提前解除《个人购房抵押（保证）借款合同》应该承担的违约金，上述款项以案件判决书生效当月银行出具的对账单为准；6、请求判令被告赔偿原告转移登记违约金（以购房款总金额748,440元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期银行贷款利息为标准计算，从2019年1月1日起算至退清购房款之日止）；7、请求判令被告赔偿原告支付的维修资金7,484元、已付商铺物管费2,178元、有线电视开户费265元、电表开户费122元，预告登记费550元，代办费200元，以上六项合计10,799元；8、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月27日，原告杜娟（买受人）与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：191428），约定：原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区，或（4.5）1-29，该商品房位于地上2层，名义楼层为第1层，规划用途为商业营业用房，层高6米，合同约定建筑面积19.8平方米，计价方式为按照套（单元）计价，该商品房总价款为748440元。原告应于本合同签订之日向被告交付首期房款378440元，余款370000元以银行按揭支付。被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房；被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。该合同签订后，原告按约支付了首期购房款378440元以及预告登记费550元。同年5月22日，原告作为借款人（抵押人）、被告作为保证人、第三人作为贷款人（抵押权人）共同签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：37012015100192130601），约定原告向第三人借款37万元，借款期限10年，自2015年5月22日至2025年5月22日止，被告提供的保证为阶段性连带责任保证。上述合同签订后，第三人按约向原告发放贷款37万元。2018年6月27日，被告向原告交付上述房屋，原告于被告交付房屋当日向案外人贵州宏立城物业服务有限公司交付商铺物管费2178元。案涉房屋办理了预售合同备案（合同备案号：Ｙ15068971）、预售商品房买卖预告登记（预告登记号：Ｙ1578827号）、预售商品房抵押权预告登记（预告登记号：黔（2016）南明区不动产证明第0003873号）。被告承诺的取得案涉房屋所有权初始登记的期限届满后，未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。其后原告因与被告协商解除合同、退还房款未果，遂诉至一审法院，提出诉请如前。另，案涉房屋的住房维修基金已经缴纳到贵阳市房地产管理局。又，至本案庭审辩论终结前，被告仍然不能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。再，截至2020年3月10日，原告共偿还第三人本息合计267123元，尚欠本金191166.86元。一审法院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应按约行使权利和履行义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的取得商品房所有权初始登记期限届满后，被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告且至本案庭审辩论终结前仍然不能交付，其行为不仅已构成违约，还影响了原告合同目的实现。故对原告要求解除与被告于2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》符合法律规定，一审法院一并予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应当将收取的购房首付款退还原告并按约支付利息。故对原告主张的由被告向原告返还首期购房款378440元的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告同时主张的利息，根据双方合同约定进行支持，确定被告以原告支付的购房款本金为基数，从2015年4月27日起按照同期银行存款利率支付利息至被告返还原告前述购房款之日止。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对原告主张的由被告返还原告已向第三人支付的按揭贷款本金和利息，以及案涉商品房买卖合同解除后，被告负责向第三人归还按揭贷款剩余的本金、利息以及因提前解除《个人购房担保借款合同》应承担的违约金的请求，一审法院均予以支持。对原告主张的由被告赔偿贷款本金资金占用费的诉讼请求，因一审法院已确定被告在返还原告贷款本金时一并返还原告为此支付的利息，原告该项请求系重复主张，一审法院不予支持。关于原告主张的转移登记违约金，因原告已选择请求与被告解除合同并由被告支付利息，原告又要求被告承担转移登记违约金与双方约定不符，故对原告该项请求一审法院不予支持。对于原告要求被告赔偿的住房维修基金7484元、已付商铺物管费2178元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元、代办费200元，其中的预告登记费原告提供了相应证据予以证明，预告登记费系原告为履行合同进行的实际支出，故应当视为原告的损失，由被告进行赔偿；住房维修基金并非由被告收取，已经交纳给贵阳市房地产管理局，解除合同后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，故对原告该请求一审法院不予支持；商铺物管费系原告收房后因使用房屋享受相关物业服务而向案外人贵州宏立城物业服务有限公司支付的对价，不应视为原告的损失，故原告该请求一审法院不予支持；有线电视开户费、电表开户费、代办费因原告未能提交支出该款项的相关证据，一审法院亦不予支持。另，合同解除后，原告与第三人同时负有配合办理注销案涉合同备案登记、预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记，和原告负有返还被告案涉房屋的义务，为避免造成不公平的结果，减轻当事人讼累，一审法院在本案中一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告杜娟与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191428）；二、解除原告杜娟与被告贵阳宏益房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于2015年5月22日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：37012015100192130601）；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杜娟购房款378440元，并支付利息（从2015年4月27日起以378440元为基数，按照同期银行存款利率标准计息至前述款项返还之日止）；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜娟已向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行归还的贷款本金及利息（以第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还原告杜娟就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金及相应利息、罚息等（以第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杜娟预告登记费550元；七、驳回原告杜娟的其余诉讼请求；八、原告杜娟与被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内相互配合办理完毕贵阳市南明区的预售合同备案（合同备案号：Ｙ15068971）和预售商品房买卖预告登记（预告登记号：Ｙ1578827号）的注销手续，注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担；九、原告杜娟与被告贵阳宏益房地产开发有限公司，以及第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行在本判决生效后十五日内相互配合办理完毕贵阳市南明区的预售商品房抵押权预告登记（预告登记号：黔（2016）南明区不动产证明第0003873号）的注销手续，注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担；十、原告杜娟于本判决生效之日起十五日内返还被告贵阳宏益房地产开发有限公司位于贵阳市南明区屋。案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（因此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。本院二审期间，上诉人提交房屋现场照片，拟证明被上诉人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。被上诉人质证称真实性无异议，房屋交付是上诉人应当履行的义务，上诉人逾期办证构成根本违约。上诉人提交建设工程规划许可证、竣工验收报告、案涉房屋所在楼栋住宅部分的《不动产权证》《商品房现房备案证明》，拟证明本案所涉房屋住宅部分已经可以办理权属转移登记，案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，且案涉房屋已通过竣工验收，案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证情形。被上诉人质证称，对证据三性均不予认可，本案涉及的是商铺办证问题，住宅可以办证不能掩盖案涉商铺不能办证的事实，案涉商铺至今不具备办证条件。上诉人提交最新花果园产权证办理“攻略”、启用不动产登记（花果园）便民服务点、办证点的照片，拟证明上诉人在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。被上诉人质证称，与本案没有关联，只是房开内部宣传资料。经本院询问，宏益房开认可案涉房屋性质为商铺，尚不具备办证条件。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。本案中，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致被上诉人的合同目的不能实现，被上诉人诉请解除合同既符合双方合同中约定的解除条件，又符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，故本院对一审判决解除合同予以维持。作为买受人，被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的房屋所有权，并非仅取得房屋使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。被上诉人支出的电视、电表开户费、预告登记费系被上诉人为履行合同而实际支出的合理费用，合同解除后，该费用系被上诉人产生的实际损失，被上诉人诉请赔偿电视、电表开户费以及预告登记费符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，一审判决予以支持并无不当，故本院予以维持。案涉合同系因宏益房开违约而导致解除，宏益房开主张在其承担的违约责任中扣除被上诉人合法占有房屋期间产生的租金收益于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用13,800元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十五日书记员 帅艳芷