江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终901号 上诉人（原审被告、反诉原告）：上海地沙旅游发展有限公司，住所地上海市宝山区逸仙路2816号1幢9层Y0116室，联系地点上海市闵行区泰虹路168弄2号816。 法定代表人：妥林，董事长。 上诉人（原审被告）：如皋市通沪酒店管理有限公司，住所地江苏省如皋市长江镇环岛东路199号。 法定代表人：妥林，董事长。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张健，上海灏思瑞律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：刘艳，上海灏思瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：如皋金岛生态园发展有限公司,住所地江苏省如皋市长江镇环岛东路199号。 法定代表人：金国华,经理。 委托诉讼代理人：唐斌，如皋市方圆法律服务所法律工作者。 上诉人上海地沙旅游发展有限公司（以下简称地沙公司）、如皋市通沪酒店管理有限公司（以下简称通沪公司）因与被上诉人如皋金岛生态园发展有限公司（以下简称金岛公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院(2019)苏0682民初5153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 地沙公司、通沪公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；金岛公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、金岛公司在协议签订后一直推脱未向上诉人出示生态园的土地使用审批手续、规划许可、房产信息等材料。金岛公司一审时提交的房产证件材料取得时间为2019年6月，晚于协议解除时间，且生态园内部分建筑至今仍未取得相关证件，金岛公司在协议签订后没有也不可能具备交付租赁标的条件。2、金岛公司未按照协议约定对生态园内的资产进行造册清点，对上诉人的经营活动造成巨大负面影响。3、金岛公司借上诉人管理人员出差之际，向上诉人发出合同解除通知书，直接接管生态园，并实际控制通沪公司公章，以上诉人名义解除员工的劳动合同，在后续过程中拒绝上诉人进入生态园，致使上诉人经营不能，员工流失并支付巨额赔偿金。金岛公司接管后直接经营，所需成本都是上诉人前期所购，所用生态园是上诉人翻修整改之后的，后续营业款由金岛公司直接收取，给上诉人造成巨大损失，原审法院对上述事实未予认定。4、原审判决中违约金过高，金岛公司并未产生实际损失。5、一审认定的租金金额及税费数额有误。 金岛公司答辩称：1、关于审批手续，不动产证编号00×××18等均是二证合一的新证，初始取得时间是在2013-2015年期间，所有报批报建手续均合法且有相关职能部门的审批手续。上诉人在签订协议后自行办理了特种行业许可证、食品卫生许可证等，也证明经营所需的一切软件硬件具备合法手续。2、关于资产交接，协议签订后，由于物品较多，应上诉人要求双方分组进行了清点，清点后双方签字并进行了移交，上诉人没有任何异议。未能造册登记的原因在于上诉人，且未造册登记也不影响上诉人正常的经营活动。3、上诉人签订协议后未按约缴纳全部款项，经我公司多次提醒仍未能缴纳，且其在不长的经营时间内拖欠工人工资等。至目前为止上诉人的相关公章仍然在由上诉人委托的夏健手中。4、我公司主张的违约金数额适当，不存在过高情形。5、一审判决租金金额适当。综上，请求驳回上诉，维持原判。 金岛公司向一审法院起诉请求：1、判决解除金岛公司与地沙公司于2019年2月23日签订的《金岛生态园租赁协议》及同年3月5日、4月16日签订的《补充协议》；2、判决地沙公司、通沪公司给付租金75万元及土地租赁税费25万元，合计100万元；3、判决地沙公司、通沪公司支付违约金100万元；4、本案诉讼费用由地沙公司、通沪公司承担。 地沙公司向一审法院反诉请求：1、判令解除双方2月23日签订的《金岛生态园租赁协议》及同年3月5日、4月16日签订的《补充协议》；2、判令金岛公司退还保证金30万元；3、判令金岛公司返还流动消耗品（烟酒等）的费用198000元；4、判令金岛公司支付生态园维护维修费用150万元；5、判令金岛公司支付地沙公司因解除劳动合同而承担的赔偿30万元；6、判令金岛公司赔偿地沙公司经营损失；7、判令金岛公司向地沙公司支付违约金100万元；8、本案的诉讼费、反诉费由金岛公司承担。 一审法院认定事实：金岛公司与地沙公司于2019年2月23日签订了《金岛生态园租赁协议》，约定了租赁的标的物、合作方式、合作期限、标的物的交接、租金支付方式、租赁期间费用及税金的承担、设施修缮与使用、违约责任等。该协议约定：金岛公司将金岛生态园拥有的位于如皋市长江镇环岛东路199号的全部资产（包括、不限于地面建筑物及各项设施、设备和种植的林木花卉、水系河塘各种生物，未装修的两栋建筑物除外）等资产等租赁给地沙公司，详细情况见清单账册，清单账册作为附件，地沙公司按约定的期限足额支付租金后有权经营管理，并获取收益和承担风险，租赁期为5年；协议签订后15日内金岛公司对移交给地沙公司的资产清点造册，保证生态园及附属设施、设备处于正常使用状态，如对装修、器物等设施有异议，应当场提出，当场难以检测的，应在30日内提出书面异议，在交接前金岛公司保证房屋、建筑设施符合安全规范，如不符合要求，地沙公司书面要求金岛公司修缮，费用由金岛公司承担；地沙公司应合理使用所租赁的建筑物及附属硬件设施，负责运营期间的修缮及维护；协议签订之日起7个工作日内地沙公司向金岛公司支付100万元保证金；第一年租金为365万元，因第一年为试运营期内，金岛公司给予租金优惠，第一年的租金实为300万元，租金按季度收取，每季度第一个月15日前支付本季度租金；地沙公司按季度预付金岛公司土地租赁税费25万元。该协议并约定：金岛公司提供不符合约定条件的设施，严重影响经营的及隐瞒债权债务严重影响运营的，地沙公司有权单方解除协议；地沙公司逾期一个月缴纳约定应由地沙公司缴纳的费用，给金岛公司造成损失的，金岛公司有权单方解除协议，收回生态园。《金岛生态园租赁协议》还约定：在租赁期限内，地沙公司有逾期一个月缴纳约定应由地沙公司缴纳的费用，给金岛公司造成损失等行为，金岛公司有权终止协议，收回金岛生态园的经营权，地沙公司向金岛公司支付违约金300万元。上述协议另约定：如地沙公司因经营需要，确需在金岛公司所在地注册新公司运营的，经金岛公司许可后，可注册新设全资控股公司进行项目运营，新设公司及地沙公司作为一个整体履行本协议义务，互为连带责任担保，向金岛公司承担地沙公司不能履行协议所应承担的连带清偿责任。其后，双方又对相关特种设备及运输工具的交接、管理、安全使用进行了约定，签订了《金岛生态园园区入驻企业特种设备及机动车安全管理及使用协议》。2019年3月5日、4月16日，金岛公司与地沙公司又签订两份《补充协议》，该两份补充协议主要是约定对生态园中的鱼苗和石斛等作价作为金岛公司预存的消费预存款。上述协议签订后，金岛公司按协议约定，于2019年3月1日向地沙公司交付了相关租赁资产，地沙公司于2019年3月14日在所租赁的金岛生态园内设立注册了通沪公司，开展经营活动，而地沙公司仅于2019年5月5日给付保证金30万元，租赁费及土地租赁税费均未能给付，金岛公司于2019年5月6日向地沙公司发函催要，地沙公司未能缴纳，同年5月22日，金岛公司向地沙公司邮寄了解除合同通知书，主要内容为：我司于2019年5月6日书面催告贵司履行付款义务，截止今日贵司依然不履行，本公司决定自今日起解除与贵司签订的租赁协议，并按照租赁协议的约定追究贵司未付款责任和违约责任。 金岛公司于2019年5月30日向一审法院起诉，提出如前诉请。 庭审过程中，金岛公司同意在其诉讼标的中扣减地沙公司缴纳的保证金30万元和流动消耗品费用10万元。 一审法院认为，金岛公司与地沙公司于2019年2月23日签订的《金岛生态园租赁协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。上述租赁协议对租赁标的的交付、租金的支付等进行了约定，金岛公司在协议约定的期限内将被租赁的资产等标的交付给了地沙公司，地沙公司接手租赁资产后在所租赁的金岛生态园内设立注册了通沪公司开展经营活动，但地沙公司并未按照租赁协议的约定缴纳租金和土地租赁费，仅于2019年5月5日缴纳了保证金30万元，且并未足额缴纳保证金，地沙公司显然属于违约。根据双方签订的《金岛生态园租赁协议》的约定，地沙公司逾期未缴纳应缴纳的费用，给金岛公司造成损失的，金岛公司有权单方解除协议，收回生态园。故金岛公司通知地沙公司解除双方签订的租赁协议符合法律规定，且地沙公司也同意解除《金岛生态园租赁协议》及补充协议，故应确认按涉租赁协议于2019年5月22日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。地沙公司应给付自2019年3月1日至5月22日期间的租金75万元及土地租赁税费25万元，合计100万元，因金岛公司同意扣减地沙公司缴纳的保证金30万元及扣减流动消耗品烟酒的费用10万元，地沙公司还应给付金岛公司60万元。双方签订的《金岛生态园租赁协议》约定违约金为300万元，金岛公司考虑到地沙公司实际经营的期限较短，同意只主张违约金100万元，金岛公司的该主张也应予支持。因《金岛生态园租赁协议》约定通沪公司向金岛公司承担地沙公司不能履行协议所应承担的连带清偿责任，故通沪公司应对地沙公司的上述债务承担连带偿还责任。 关于地沙公司的反诉请求，地沙公司反诉称“如皋金岛生态园公司一直未向地沙公司出示生态园的土地使用审批手续、规划许可证、消防许可证、项目审批等相关证照材料，也未提供任何房产信息，也没有对资产进行清点造册，地沙公司在经营中发现有部分房屋损坏严重，根本不能正常使用，不符合交付条件，构成违约”，经查，如皋金岛生态园在与地沙公司签订租赁协议前已取得有权部门核发的建设项目核准通知、国有土地使用权证书和房产证、特种行业许可证，建设工程消防验收意见书等批文，具备经营条件，也具备交付租赁标的条件，地沙公司未能举证证明“有部分房屋损坏严重，根本不能正常使用，不符合交付条件”，故对地沙公司反诉认为金岛公司违约的理由依法不能成立，对地沙公司要求金岛公司返还保证金30万元及要求金岛公司支付违约金100万元的主张不予支持。地沙公司要求金岛公司返还流动消耗品198000元也缺乏事实依据，难以支持，金岛公司认可10万元并同意在其诉讼标的中扣减10万元，法院照准。关于地沙公司要求金岛公司支付生态园维护维修费150万元的反诉请求，根据双方签订的租赁协议的约定“如对装修、器物等设施有异议，应当场提出，当场难以检测的，应在30日内提出书面异议，在交接前金岛公司保证房屋、建筑设施符合安全规范，如不符合要求地沙公司书面要求金岛公司修缮，费用由金岛公司承担”，本案中，地沙公司在接受租赁标的时并未对相关设施提出异议，也未向金岛公司提出修缮相关设施的要求，租赁协议也约定地沙公司负责运营期间的修缮及维护，即使存在该费用，也是因地沙公司未能按照租赁协议履行，存在违约，致使不能实现合同目的，导致租赁协议解除所致，该损失应由地沙公司自行承担，故对地沙公司的上述反诉请求也难以支持。关于地沙公司要求金岛公司支付解除员工劳动合同的赔偿款30万元及要求赔偿经营损失问题，地沙公司未能举证证明该两项损失是金岛公司造成的，故对地沙公司的该反诉主张也不予支持。综上，判决：一、金岛公司与地沙公司于2019年2月23日签订的《金岛生态园租赁协议》及2019年3月5日、2019年4月16日签订的两份《补充协议》自2019年5月22日起解除。二、地沙公司向金岛公司支付租金及土地租赁税费合计60万元。三、地沙公司向金岛公司支付违约金100万元。上述二、三项合计160万元，地沙公司于判决发生法律效力后立即向金岛公司支付。四、通沪公司对地沙公司的上述债务承担连带偿还责任。五、驳回地沙公司的第2-7项的反诉请求等。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 地沙公司向本院提交以下证据：2019年5月23日《关于地沙催告金岛提供运营相关手续证件通知》及《致子公司如皋市通沪酒店管理有限公司全体员工通告》，以证明其向金岛公司催要交接材料，金岛公司一直未提交，导致其无法正常经营。 金岛公司质证认为，我公司从未看到过该两份材料。 金岛公司向本院提交以下证据：1、老产权证复印件、盘点物品清单原件，以证明双方共同对园内物品进行了清点；2、如皋市长江镇财政和资产管理局出具的表格，其中载明“长江片土地租金，生态园，2018年租金992712元，2018年已收34000元，2019年租金992712元，2019年已收（空白），累计欠款1951424元”。 地沙公司、通沪公司质证认为，在我方租赁期间没有相应产权证和土地证；对盘点物品清单真实性无法确认，该清单中凡是红笔的地方都是我方提出的异议，双方清点过部分园内物品，但未完全形成清单账册，双方也未正式交接或形成合同约定的手续；财政局出具表格的真实性不能确认，该租金未实际发生，也无相应发票。 本院认证意见：地沙公司提交的两份材料，并无证据证明已向金岛公司送达，本院对该证据的真实性不予确认；金岛公司提交的盘点物品清单原件，地沙公司、通沪公司虽否认其真实性，但又陈述双方曾部分清点，清单中凡是红笔的地方都是其提出的异议，其陈述相互矛盾，故本院对该证据的真实性予以确认；金岛公司提供的财政局出具的表格经与原件核对无异，本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理，对原审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。 二审中，地沙公司陈述公章由夏健管理，夏健此前是金岛公司员工，对于夏健与地沙公司或通沪公司之间有无雇佣关系不清楚；金岛公司则称夏健是地沙公司委托的行政管理人员。 二审争议焦点：金岛公司在合同履行过程中是否存在违约行为；案涉违约金、租金、土地租赁税费应否予以调整；地沙公司的反诉主张是否合法有据。 本院认为，金岛公司与地沙公司之间形成租赁合同关系，有双方之间签订的租赁协议为凭，该租赁合同关系合法有效。租赁协议签订后，地沙公司未能按约支付保证金及租金，已然违约，金岛公司有权解除案涉租赁合同。合同解除后，地沙公司仍应就其违约行为承担相应违约责任。地沙公司的一审反诉请求缺乏依据，本院碍难支持。 第一，地沙公司认为金岛公司在履行合同过程中存在土地证、产权证等材料未交付以及园内资产未清点造册并移交的违约行为，该主张不能成立。首先，根据一审已查明的事实，金岛公司在案涉租赁协议签订前即已取得相关建设用地规划许可证、土地使用权证、不动产登记证等相关证件，案涉标的物满足租赁交付条件。且合同并未明确约定金岛公司须将相关权属证书向地沙公司交付或出示，在租赁合同履行期间地沙公司亦未因标的物资产权属原因而影响其正常经营。其次，虽然金岛公司未按照合同约定对资产进行清点造册，但二审中金岛公司提供的证据可证明地沙公司实际已对资产进行了清点及验收，此后地沙公司已实际接收了租赁资产并注册通沪公司开展经营活动，并无证据证明此期间曾向金岛公司主张过租赁标的损坏或缺失等异议。综上，一审认定金岛公司不存在违约行为，并无不当。 第二，关于违约金、租金、土地租赁税费问题。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，租赁协议约定的违约金为300万元，金岛公司仅主张100万元，地沙公司认为违约金过高，但未能提供任何反驳证据。且案涉租赁合同解除系因地沙公司未能按期给付保证金及租金所致，综合地沙公司在合同中的过错程度以及金岛公司预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，本院认定该违约金不存在过高情形，地沙公司要求调减违约金缺乏依据，本院不予采信。其次，根据租赁协议约定，第一年租金（自2019年3月1日至2020年2月28日）的租金为300万元，即每月租金为25万元。双方对于案涉租赁协议于2019年5月22日解除无争议，一审法院认定自2019年3月1日至5月22日期间的租金为75万元不当，本院依法调整为677419元。再者，租赁协议约定经营期间土地租赁税费由地沙公司承担，按季预付给金岛公司25万元，年度终了以财政局开具给金岛公司的土地租金结算单为最终结算依据。根据如皋市长江镇财产和资产管理局出具的土地租金结算表格显示，2019年度土地租赁税费为992712元，则2019年3月1日至5月22日期间的土地租赁税费应调整为225740元，该费用应由地沙公司承担。金岛公司是否实际足额缴纳土地租赁税费，与本案无涉，不影响地沙公司按照租赁协议约定承担相应付款责任。 第三，关于地沙公司的一审反诉请求。如前所述，因地沙公司关于金岛公司存在违约行为的主张不能成立，而案涉合同解除系因地沙公司存在根本违约行为导致合同目的不能实现，因此地沙公司要求金岛公司退还保证金30万元并支付100万元违约金的主张不能成立，但一审中金岛公司同意在其诉讼标的中扣减地沙公司缴纳的保证金30万元，一审法院予以照准并无不当；关于生态园维护维修费用150万元，地沙公司无证据证明其在接收租赁标的物时曾提出异议或要求金岛公司修缮，而根据租赁协议约定，地沙公司负责运营期间生态园设施的修缮及维护，即相应费用应由地沙公司自行承担，故地沙公司要求金岛公司承担该费用的主张亦不能成立；地沙公司还要求金岛公司返还流动消耗品198000元、支付解除员工劳动合同赔偿款30万元及经营损失，因地沙公司对其主张的通沪公司公章由金岛公司实际控制等事实未能举证证明，亦未能提供充分证据佐证损失已实际发生，其要求金岛公司赔偿相应损失缺乏事实依据及法律依据，故除金岛公司自认扣减的流动消耗品10万元外，对地沙公司的其他主张，本院不予支持。 综上，地沙公司、通沪公司关于租金、土地租赁税费的上诉请求成立，应予支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初5153号民事判决第一项，即如皋金岛生态园发展有限公司与上海地沙旅游发展有限公司于2019年2月23日签订的《金岛生态园租赁协议》及2019年3月5日、2019年4月16日签订的两份《补充协议》自2019年5月22日起解除； 二、维持江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初5153号民事判决第三项，即上海地沙旅游发展有限公司向如皋金岛生态园发展有限公司支付违约金100万元； 三、维持江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初5153号民事判决第五项，即驳回上海地沙旅游发展有限公司的第2-7项反诉请求； 四、撤销江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初5153号民事判决第四项，即如皋市通沪酒店管理有限公司对上海地沙旅游发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 五、变更江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初5153号民事判决第二项上海地沙旅游发展有限公司向如皋金岛生态园发展有限公司支付租金及土地租赁税费合计60万元，为上海地沙旅游发展有限公司向如皋金岛生态园发展有限公司支付租金及土地租赁税费合计503159元； 上述第二、五项合计1503159元，上海地沙旅游发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向如皋金岛生态园发展有限公司支付。 六、如皋市通沪酒店管理有限公司对上海地沙旅游发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 七、驳回如皋金岛生态园发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费22800元，由如皋金岛生态园发展有限公司负担5664元，上海地沙旅游发展有限公司负担17136元；一审反诉案件受理费减半收取16592元，由上海地沙旅游发展有限公司负担；二审案件受理费33728元，由上海地沙旅游发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 卓 审判员 戴志霞 审判员 张志刚 二〇二〇年八月十九日 书记员 李 妍