云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2523号原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区紫云路金叶园小区46号。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈德燕，女，1976年4月25日生，汉族，云南省会泽县人，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：郭辉，男，1965年10月9日生，汉族，云南省会泽县人，个体工商户，户籍登记地址云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司（以下简称云南宇辰物业）与被告郭辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈德燕、被告郭辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南宇辰物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2016年11月3日至2019年11月3日期间应缴纳的物业服务费16944.87元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年11月3日前，被告郭辉购买了会泽县景上中环S-C3、S-C4房产，（S-C3的面积239.730平方米、S-C4的面积283.260平方米），按照原告与曲靖市华鑫地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据曲靖市华鑫地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》，被告自2016年11月3日至2019年11月3日期间共拖欠应缴纳的物业服务费16944.87元。原告多次催要，被告不予理睬。现请求依法判决。郭辉辩称，1、原告提出C4商铺未交2016年11月3日至2019年11月3日期间的物管费，不属实，C4商铺的租户由于房屋漏水，下水道堵塞等原因提前解除租房合同，退房时我已经监督租户交清水电费才退还租房押金的，当时因忙着验收房子，没有把单子留下，现我与租户联系，单子已经丢失。2、物管受开发商委托，管理该小区已经7年之久，小区内没有成立业主委员，我所购买的C3、C4房子大面积的顶板开裂，墙面渗水，下水道倒灌，导致租户更换频繁，造成租金间接损失和直接损失，C3铺面的2楼、3楼现成空置房，顶部墙上大面积进水，无法使用。C4租户投入大量资金装修铺面，由于墙面顶板渗水造成大面积进水，无法使用，租户一直要求租赁方赔偿损失，现在尚未处理，有现场可查，因为本人长期不在本地，特委托C3及C4的租户多次到物管反映，但均未得到解决。3、2016年5月9日，C4商铺被盗，事后向物管反映，要求查看探头，但商铺位置并未安装探头，物管只管收钱，不投入、不作为，怎能保证住户的财产安全，物管公司不履行自己的义务，业主也可以不履行交纳物管费的义务。4、物管公司提供的物管服务，商铺业主一点都没有享受过，垃圾无处堆放，向物管公司反映，物管公司推脱职责，在2017年底，小区因业主车辆出入问题，物管殴打业主，且小区内被盗事件屡屡发生，均未得到处理。5、鉴于以上原因，要求法庭责令物管方维修房屋顶板及墙面，并赔偿损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。云南宇辰物业提交了以下证据：1、《营业执照》复印件2份，欲证实原告主体适格。2、云南宇辰物业与曲靖市华鑫地产有限公司及云南宇辰物业与曲靖安美吉物业服务有限责任公司所签订的《前期物业服务委托合同》复印件2份，欲证实原告与被告签订《景上中环小区物业服务委托合同》；3、《关于原曲靖安美吉物业接管景上中环小区合同终止后的债权债务说明》复印件1份，欲证实原告向被告收取物业服务费的合法性；4、拖欠物业费清单1份、四保照片4张，欲证实被告未按《景上中环小区物业服务委托合同》履行；5、催费照片复印件1份，欲证实被告未按《景上中环小区物业服务委托合同》履行。经质证，郭辉对云南宇辰物业提交的第1、2、3组证据没有意见；对第4组证据认为物管公司也不打电话来提醒，而且C4商铺物管费交到了2018年，对照片认为是对小区内服务的照片，不清楚；对第5组证据有意见，物管公司电话没有打给我。郭辉提交了以下证据：1、照片3张，欲证实被告现在两套商铺屋顶和墙面渗水情况；2、缴费单据1张，欲证实自己缴纳维修基金40000多元。经质证，云南宇辰物业对郭辉提交的证据认为，对第1组证据中的照片我比较熟悉，我觉得是他们重复提交，昨天开庭的案子里面，也就是我们起诉C1、C2铺面物管费的案子已经出示过了，本案的照片跟另一个案子里面商铺出示的照片是同样的，不确定照片到底照的是哪家的；对第2组证据认为小区房屋出现房屋质量问题，我们做过问卷调查，没达到动用公共维修基金的人数，维修项目就搁置了。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，云南宇辰物业公司提交的第1、2、3、4、5组证据，能够证明案件事实，本院予以采信。郭辉提交的第1、2组证据，真实性本院予以采信，但不能证明其待证事实，在本案中本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月31日，曲靖市安美吉物业服务有限公司接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务，并签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：物业服务期为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日期间，同时约定合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，2018年7月31日，其受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务，双方签订了《前期物业服务委托合同》，合同明确：管理服务期限为三年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；计费方式采取包干制，按业主所拥有的物业的建筑面积交纳，多层住宅每月0.7元／平方米、小高层住宅每月0.7元／平方米、商业物业每月0.9元／平方米、车库车位每月0.7元／平方米、二次加压费每月15元／户、水池清洗费每年20元／户，代收生活垃圾清运费每月11元／户；物业服务费交费周期为壹年一次性预缴。郭辉系景上中环S-C3（面积239.730平方米）及S-C4（面积283.260平方米）商铺的业主，郭辉至今未对2016年11月3日至2019年11月3日期间的物业服务费16944.87元进行交纳。另查明，2018年8月1日，曲靖安美吉物业服务有限公司与云南宇辰物业约定，曲靖安美吉物业服务有限公司与开发商曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的关于景上中环《物业服务委托合同》于2018年8月1日终止，由云南宇辰物业承担和主张曲靖安美吉物业服务有限公司在管理景上中环小区期间的一切债权（包括但不限于前期业主所欠物业服务费、垃圾清运费等），并履行相关的权利义务。涉案小区至今未成立业主委员会，至今一直由云南宇辰物业进行物业服务。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，根据云南宇辰物业公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务委托合同》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对涉案小区的业主具有约束力，且根据曲靖安美吉物业服务有限公司与云南宇辰物业的约定，郭辉作为涉案小区业主，依法应向其缴纳相关的费用。郭辉辩称，自己所有C4商铺2016年11月3日至2018年11月3日期间的物业管理费已经缴纳，但云南宇辰物业不予认可，郭辉也未提交相关的证据予以证实自己的主张，郭辉的该辩解本院不予采信。郭辉主张其铺面被盗造成一定的损失，并要求责令物业公司维修房屋顶板及墙面，并赔偿其损失等，与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。鉴于云南宇辰物业在提供的物业服务中存在一定瑕疵，对郭辉应交纳的物业服务费可酌情予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及其《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由郭辉于本判决生效后10日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付自2016年11月3日至2019年11月3日期间的物业服务费共计15250元；二、驳回云南宇辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费224元，减半收取计112元，由郭辉负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇二〇年八月二十五日书记员  宋 慧