福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终999号 上诉人（原审被告）：胡建富，男，1963年6月9日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：常江，福建潭正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周建岗，男，1975年10月16日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：何睿，福建皓森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢德美，福建皓森律师事务所律师。 上诉人胡建富因与被上诉人周建岗合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院(2019)闽0703民初2827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡建富的委托诉讼代理人常江，被上诉人周建岗的委托诉讼代理人何睿参加诉讼。本案现已审理终结。 胡建富上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回周建岗一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定本案标的物系宅基地错误。根据现行《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）及相关法律规定，“宅基地”应当属于农村集体经济组织内部成员依程序申请的、免费的、带有福利性质的一户一宅建设用地，业主所持有的是《集体土地使用证》。本案中，胡建富于1982年3月5日向南平市建阳区原水东大队购买山地用于建房，并于1987年依申请取得了《福建省土地使用证》，因此不论从胡建富取得建房土地的有偿性，还是从产权证书的名称来看，涉讼建房土地都不属于“宅基地”。二、一审判决确认胡建富与周建岗签订的《国有土地使用证转让协议书》无效有违公平原则。胡建富为取得建房用地，支付了相应的对价，也依法取得了相应的产权证书。其取得涉讼土地合法有效，土地性质与“宅基地”有本质的区别，因此对于这类历史遗留问题不能简单地以“宅基地”论处。一审判决一方面认可胡建富有偿受让建房用地之行为有效，另一方面又依据之后颁布的法律法规中规制“宅基地”转让的规定而限制胡建富进行土地转让，剥夺了其合法权利，显失公平。 周建岗辩称：涉案土地性质为“宅基地”，一审判决认定胡建富将宅基地转让给集体经济组织成员以外的人员无效，适用法律正确。且即使涉案土地性质不是“宅基地”，但土地使用权证上注明土地用途为“建房”，根据现行法律规定，农村建房用地也同样被禁止转让给集体成员之外的人。胡建富所称有偿取得即获得有偿转让的权利，因两者不构成对等关系而不能成立。限制地块有偿转让并不违反公平原则，且也不应当允许胡建富将该风险转嫁给周建岗。胡建富造成的历史遗留问题应该由其自行解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 周建岗向一审法院起诉请求：一、确认周建岗与胡建富签订的《国有土地使用证转让协议书》无效;二、判决胡建富返还周建岗土地转让款280000元;三、判决胡建富支付周建岗损失,损失从2011年6月20日起以280000元为基数按年6%计算至款项还清之日止,暂算至2019年10月19日止的损失为138600元。 一审法院认定事实：2011年6月20日，胡建富以其习惯用名“胡建福”与周建岗、邹国根签订《国有土地使用证转让协议书》，约定甲方“胡建福”将位于水东茶厂围墙外基建一栋民房地块转让给乙方周建岗、邹国根永久使用,该土地使用证证号为：闽征地（87）潭土字第××号,双方约定转让费为280000元，于协议签订之日起一次性付清。乙方需办理产权过户等证件时，甲方应积极给予配合，提供相关材料，费用由乙方自理。合同还约定了其他内容。协议签订后，周建岗按约支付转让款280000元,“胡建福”出具《收条》确认并将《福建省土地使用证》交付周建岗。2019年10月2日，邹国根出具《情况说明书》，说明邹国根已与周建岗协商并确认退出《国有土地使用权转让协议书》中与周建岗的合伙关系，该协议中的权利义务全部由周建岗个人承当和享有。 另查明，“胡建福”原为一建公司工人，1982年3月25日经原建阳县（现南平市建阳区）城关镇水东大队、水东大队党支部研究同意，以每平方米2元价格购买水东大队山地（茶厂、山地）来为自己建筑新的住宅，土地长度为14米，宽为田边至坪边，建筑面积为80平方米至空坪40平方米，总面积为120平方米，折人民币240元整。1987年2月10日，胡建福就上述土地向建阳县人民政府（现南平市建阳区人民政府）申请办理了《福建省土地使用证》，土地使用证证号为：闽征地（87）潭土字第××号，使用单位或使用人：胡建福，土地境属：潭城镇水东村，土地四至：东，滴水；西，滴水；南，滴水，北，滴水。面积：零亩贰分叁厘叁毫。用途：建房。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人支付价款的合同，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。根据《土地管理法》的规定,城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案买卖合同所涉土地位于，虽早年政策允许出售给胡建富建房使用，但土地所有权仍属于水东村集体所有。作为农村宅基地，转让使用权时应当遵守法律和行政法规的强制性规定，周建岗系城镇居民，非涉案不动产所在地村集体经济组织成员，违反法律规定购置农村宅基地签订的合同，应认定为无效合同，故周建岗和胡建富于2011年6月20日签订的《国有土地使用证转让协议书》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，周建岗诉请胡建富返还土地转让款280000元，于法有据，予以支持。关于周建岗主张要求胡建富支付占用土地转让款280000元从2011年6月20日起按年利率6%计算至款项还清之日止的资金占用损失，一审法院认为从本案事实来看，周建岗系因案涉宅基地无法办证、使用后诉至法院，要求确认合同无效并返还转让款，周建岗主张从支付之日起的资金占用损失并无依据，且周建岗未能提供证据证明其在诉前向胡建富提出返还主张，故对该部分诉请，仅予以支持以土地转让款280000元为基数从2019年11月6日起按年利率6%计算至款项还清之日止，超出部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:一、周建岗与胡建富于2011年6月20日签订的《国有土地使用证转让协议书》无效；二、胡建富应于判决生效之日起十日内返还周建岗土地转让款280000元及支付资金占用费（该费用自2019年11月6日起以280000元为基数按年利率6%计算至转让款付清为止）；三、驳回周建岗的其他诉讼请求。 二审中，胡建富申请人民法院开具调查令，用于向南平市建阳区国土资源局调取涉讼土地权属登记情况。经二审法院向南平市建阳区国土资源局查询，未获取相应登记信息，且胡建富未能提交证明曾申请变更涉讼土地性质的证据，故对其该项申请本院不予支持。对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点问题为胡建富与周建岗就涉讼土地签订的《国有土地使用证转让协议书》是否为无效合同。 涉讼土地使用权由胡建富购自原建阳县（即现南平市建阳区）城关镇水东大队，胡建富于1987年2月1日就涉讼土地取得的《福建省土地使用证》注明：“土地境属：潭城镇水东村；用途：建房”。根据在案的证据和当事人陈述，胡建富向原建阳县（即现南平市建阳区）城关镇水东大队购买涉讼土地使用权时土地性质为集体土地，此后其所有权性质亦未发生改变。胡建富与周建岗于2011年6月20日签订《国有土地使用证转让协议书》，约定胡建富将涉讼土地使用权永久转让于周建岗。而周建岗为城镇户口，并非涉讼土地所属集体经济组织成员。《土地管理法》及相关国家政策对农村集体土地流转于集体经济组织以外成员用于住宅建设作出严格的限制性规定。修订于2004年的《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”国务院办公厅于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》[国土资发（2004）234号]第十三条规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”故《国有土地使用证转让协议书》违反了法律和国家政策对农村集体土地使用权流转的强制性规定，应认定为无效。 胡建富上诉称，不同于农村集体经济组织成员以申请的方式免费获取宅基地使用权，其系以购买的方式取得涉讼土地使用权，故涉讼土地不属于宅基地，一审判决确认其与周建岗的转让协议无效对其而言有失公平。但胡建富于1982年购买涉讼土地使用权并未产生土地集体所有性质发生改变的后果，故不能影响本案根据《国有土地使用证转让协议书》签订时规制集体土地流转的法律及国家政策对其效力作出判断。胡建富关于其在取得土地使用权时支付相应对价，即应当享有相应处分权能之主张，并不能构成转让协议有效的合法事由。故胡建富的上诉理由本院均不予采信。 综上，胡建富的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5704元,由上诉人胡建富负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  乐 芳 审 判 员  张聪荣 审 判 员  江琳清 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  王银春 书 记 员  薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。