广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2424号原告：广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市长沙区************06、07。负责人：徐正海，该公司总经理。委托诉讼代理人：张秀宝，该公司员工。委托诉讼代理人：陈惠文，该公司员工。被告：劳培溢，男，1962年1月1日出生，汉族，户籍地：广东省开平市**************，现住广东省开平市******************。公民身份号码：440************610。被告：周佑好，女，1966年4月25日出生，汉族，户籍地：广东省开平市**************，现住广东省开平市******************。公民身份号码：440************822。原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（以下简称海伦堡公司）与被告劳培溢、周佑好物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用小额程序于2020年6月22日公开开庭进行审理。原告海伦堡公司的委托诉讼代理人陈惠文到庭参加诉讼。被告劳培溢、周佑好经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年7月至2020年4月所拖欠的物业管理费、水费、公共分摊费和违约金合计3763.54元（物业管理费2490.3元、违约计至2020年4月9日为1162.46元、公共分摊电费110.78元）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。本院审理查明，2013年12月31日，开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司(甲方)与海伦堡公司(乙方)签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对甲方建设的开平·中颐海伦堡住宅小区实施前期物业管理服务。2019年5月12日，开平市长沙海伦堡住宅小区业主委员会(甲方)与海伦堡公司(乙方)签订一份《开平市海伦堡物业服务合同》，该合同约定：一、甲方代表全体业主将开平市海伦堡住宅小区委托乙方进行物业服务。二、第十七条载明，（二）物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：③55座-82座，93座-98座电梯住宅1.5元/月/平方米……（三）物业公共设施设备运行费用由业主按实际发生的成本均摊缴纳。（楼宇公共照明电费、电梯电费、二次加压供水电费）；（七）交纳费用时间：1.业主于每月10日前交纳。三、第二十三条违约责任载明，（八）业主或者开发建设单位逾期交纳物业服务费、水电费等，从逾期之日起，按应交物业服务费、水电费的每天0.3%比例交纳逾期违约金。另查明，被告劳培溢、周佑好于2011年7月16日与开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买位于开平市****办事处三江大道海伦堡38号96座801房，建筑面积166.02平方米。被告劳培溢、周佑好于2012年5月26日办理了涉案房屋的收楼手续，并于同日与广州中颐物业管理有限公司开平分公司签订了《物业服务手册》及《物业管理协议》。上述协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，但从2019年7月起，被告没有依约向原告缴纳物业管理费、公共分摊费等费用，经多次追讨未果，遂成诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”劳培溢、周佑好为开平市长沙海伦堡住宅小区的业主之一，其所在小区的建设单位开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司与海伦堡公司签订一份《前期物业服务合同》、开平市长沙海伦堡住宅小区业主委员会与海伦堡公司签订一份《开平市海伦堡物业服务合同》约定选聘海伦堡公司为开平市长沙海伦堡住宅小区提供物业管理服务，该两合同对小区内包括被告劳培溢、周佑好的业主均有约束力。且原告海伦堡公司与被告劳培溢、周佑好签订了《物业服务手册》及《物业管理协议》，约定了有关物业管理服务的相关内容，原、被告之间的物业服务合同关系依法成立，不违反法律规定，合法有效。被告劳培溢、周佑好在接受原告海伦堡公司提供的物业管理服务后，应当按照双方签订合同的约定向海伦堡公司支付物业服务费用。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，被告未提出合理的抗辩事由而未依约支付物业服务费，已构成违约，原告请求被告支付物业管理费2490.3元、公共分摊电费110.78元，事实清楚，理据充足，本院予以支持。关于物业服务费的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原、被告约定的“业主或者开发建设单位逾期交纳物业服务费、水电费等，从逾期之日起，按应交物业服务费、水电费的每天0.3%比例交纳逾期违约金。”，折合年利率为109.5%（0.3%×365日），明显过分高于利息的损失，故本院酌情将违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类人民市贷款基准利率（即年利率4.35%）计算，故原告主张的物业服务费截至2020年4月9日的违约金合计38.01元（详见附表）。被告劳培溢、周佑好经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告劳培溢、周佑好应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费2490.3元、公共分摊电费110.78元、违约金38.01元，合计2639.09给原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司；二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司负担8元，由被告劳培溢、周佑好负担17元（经原告同意，此款由被告直接支付给原告）。本判决为一审终审判决。审 判 员 黄惠英二〇二〇年八月三日法官助理 官利琴书 记 员 许碧霞物业费违约金计算表月份物业费（元）截止日期逾期日期逾期天数（天）年利率违约金（元）7249.032020-4-92019-7-212634.35%7.918249.032020-4-92019-8-212324.35%6.989249.032020-4-92019-9-212014.35%6.0510249.032020-4-92019-10-211714.35%5.1511249.032020-4-92019-11-211404.35%4.2112249.032020-4-92019-12-211104.35%3.311249.032020-4-92020-1-21794.35%2.382249.032020-4-92020-2-21484.35%1.443249.032020-4-92020-3-21194.35%0.574249.032020-4-94.35%0.00合计2490.338.01