陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终869号 上诉人（原审被告）：王宝录，男，1973年4月30日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：王小刚，陕西秦川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:于波，男，1977年2月7日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：郑永侠，陕西金宝律师事务所律师。 上诉人王宝录因与被上诉人于波房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院(2018)陕0302民初4749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王宝录向本院提出上诉请求：撤销一审判决，并予以改判。事实与理由：1、一审认定上诉人多收取了被上诉人373334元租金错误，被上诉人向上诉人赠送“于记海鲜”10万元的消费卡不能计算为支付的房屋租金。2、一审判令上诉人支付被上诉人四个月免租期和违约金10万元，与客观事实相悖，且显失公平。3、郭家崖村委会承继了上诉人与被上诉人的租赁合同。4、被上诉人至今仍在租赁和使用所租赁房屋。 被上诉人于波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，请求二审驳回上诉，维持原判。理由：1、一审认定的退还租金金额正确，上诉人称赠送10万元消费卡不是事实，10万元是用来支付租金的，上诉人的上诉理由不能成立。2、一审认定上诉人支付被上诉人四个月免租期和违约金10万元正确，一审是依据双方书面合同作出的判决，处理结果是正确的，上诉人违反合同约定，导致合同不能实际履行，约定的免租期和违约金应由上诉人承担。 被上诉人于波向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《门面房租赁合同》已经于2017年8月1日解除；2、被告退还多收取原告的房屋租赁费616667元并赔偿2017年8月1日至款清之日止的损失（按年利率24%计算，暂计算至2019年10月31日的借款利息损失333000.18元；其他损失46080元：王宝录诉于波民间借贷案诉讼费10300元；执行费7540元；诉讼保全费3620元；渭滨区马营镇郭家崖村民委员会诉于波房屋租赁合同纠纷案中于波承担的诉讼费19620元、诉讼保全费5000元）；3、被告支付原告5个月装修免租期费用416667元；4、被告支付原告解除合同违约金10万元；5、被告赔偿原告电梯费用25万元；6、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年5月18日，渭滨区XX镇郭家崖村民委员与被告王宝录（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，原告将该村位于本市XX路面积约1.5万㎡的门面房整体出租给被告王宝录，租期15年6个月，其中2011年2月1日至2011年7月30日为免租期；2、租金按照按照房屋产权登记面积每平方米每月26元计算。该房租3年不变，从第4年起，租金在原基础上每三年递增一次，每次每月租金增加3元。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，渭滨区XX镇郭家崖村民委员将合同标的交付被告王宝录。 被告王宝录（甲方）整体承租XX镇郭家崖村民委员位于本市高新区XX路的门面房后，于2015年12月1日与被告于波（乙方）签订一份《门面房租赁合同》，将其中的A座1、2、3楼面积2650㎡的房屋出租给被告于波经营餐饮。该合同租期10年，自2015年12月1日至2025年11月30日，租金每年120万元。租金的交付办法半年交纳一次，甲方同意乙方装修期五个月免收租金，从第二年交纳租金时开始每年给予减免一个月；租赁期内前叁年租金不变，第四年在原租金的基础上递增十万元，每隔三年依次递增租金；合同签订之日乙方一次性付清半年租金60万元，保证金5万元，以上合计65万元。所交保证金在合同期满后交接无遗留问题，一个月内由甲方付给乙方；第二次交费时间为房费到期前一个月续交下一期租金；本合同自盖章签字生效，如因自身原因单方面毁约，应赔付另一方所租房屋年租金的50%作为违约金。合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告王宝录向原告于波交付了房屋，被告向原告交付房租费至2017年12月底，共计245万元（含5万元保证金）。 （2018）陕0302民初3472号生效民事判决书中查明如下事实：原告渭滨区XX镇郭家崖村民委员与被告王宝录在2013年1月12日签订《补充协议》一份，将原租金标准增加2元，删除原合同对于乙方添置的不动产归乙方，合同期满如不再履行合同则添置的不动产按净值抵顶房租的约定,并于2013年1月26日重新签订一份《房屋租赁合同》，该合同将租金以建筑面积15300.62㎡计算作出约定，同时对2013年以后的租金计算标准予以明确。其中自2014年8月1日起至2017年7月31日至租金按照建筑面积每月每平方米31元计算；自2017年8月1日起至2020年7月31日至租金按照建筑面积每月每平方米34元计算。2017年6月28日，被告王宝录以“因市场环境的变化及其他客观情况”为由，向原告渭滨区XX镇郭家崖村民委员递交解除租赁合同的申请。2017年7月5日，原告渭滨区XX镇郭家崖村民委员向被告王宝录回函。回函内容为“你于2017年6月28日交给我村委会的《房屋租赁合同》解除申请书，已经收悉。对于你准备单方面解除合同的考虑，我村委会暂不予考虑，如你执意解除租赁合同，希望你提供所租赁房屋的有关情况：1、你所租赁的房屋，已经转租的房屋是多少面积？2、转租的房屋你与次承租人租赁合同签订的情况？（提供转租合同，次承租人身份证明的情况），3、经转租的房屋你已经收取的租金期限和金额？你提供上述信息和资料后，我村委会再研究决定你提出的解除房租租赁合同的意见。”2017年8月2日，被告王宝录将所租门面房钥匙一串等物交给原告渭滨区XX镇郭家崖村民委员委托的物业公司。2017年11月2日，原告召开会议与被告王宝录协商合同解除事宜。双方核对账务后就解除合同达成一致，被告王宝录应退还原告已收取转租户2017年8月1日以后的租金1648285元，原告渭滨区XX镇郭家崖村民委员同意减免被告王宝录租金44万，对被告王宝录投资电梯、所做绿化、道路、围墙等补偿68万元、退保证金5万元，被告王宝录应向原告渭滨区马营镇郭家崖村民委员会支付违约金8万元，并协助原告渭滨区马营镇郭家崖村民委员会办理商户后续工作。原告渭滨区马营镇郭家崖村民委员会方参会人员及王宝录在会议记录上签字确认后，被告王宝录于2017年11月14日向原告渭滨区马营镇郭家崖村民委员会转账支付了55万元。 （2018）陕0302民初3472号生效民事判决书中认为：被告王宝录关于原告渭滨区马营镇郭家崖村民委员会已经承继其与被告于波合同的辩称理由，与事实不符，也不符合《中华人民共和国合同法》八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，不予采信。对于被告于波、于记餐饮公司已向原告支付的25万元款项，原告及被告于波、于记餐饮公司均同意在2018年11月1日以后的费用中扣除，系当事人对自己民事权益的处分，予以尊重。涉案纠纷多次调解，当事人之间未能达成一致。如因承租人与出租人，即被告王宝录与原告解除租赁合同引起三被告之间的其他纠纷，权利人可依法另行主张。 又查，2017年9月，原告（乙方）与被告（甲方）重新签订一份《门面房租赁合同》，并将签订日期倒签到2015年9月30日。原、被告在该份合同中约定：1、原告将其中的A座1、2、3楼面积2450㎡的房屋出租给被告于波经营餐饮。该合同租期10年，自2015年10月1日至2025年9月30日；2、租金每年100万元，租金交付方式为三个月交纳一次，每次由甲方向乙方开具收款收据。甲方同意乙方装修期限为五个月的免租期，第三年交纳租金时减免三个月，第四年交纳租金时减免二个月；3、租赁期内前五年租金不变，从第六年开始，租金在原来租金的基础上递增5%，即1050000元，直至租赁合同到期；4、租金的交纳方法及时间：自甲、乙双方合同签订之日起，乙方一次性付清三月租金人民币25万元（保证金1万元），以上两项共计26万元，所交保证金在合同期满后交接无遗留问题，三日内由甲方付给乙方；第二次交费时间为房费到期前十日内内续交下期租金；5、因乙方装修时，自费安装电梯一部，价值人民币25万元，甲方承诺，无论何故终止合同，在双方办理交接手续前由甲方补偿乙方1个月租费或退回同等金额现金；6、本合同自盖章签字生效，如因自身原因单方面毁约，应赔付另一方所租房屋年租金的10%作为违约金。合同中还对其他事项进行了约定。 另查，被告王宝录向渭滨区马营镇郭家崖村民委员会退回的租金1648285元中含收原告于波的租金及保证金中的176666元（其中租金166666元，保证金10000元）。 再查，王宝录与于波、蒲海亮民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年10月22日立案，2018年12月21日作出（2018）陕0302民初5229号民事判决书，该判决已生效，判决书在诉讼费承担中判决于波、蒲海亮承担诉讼费10300元，保全费3620元。渭滨区马营镇郭家崖村民委员会与于波、宝鸡于记餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年7月5日立案，2019年11月8日作出（2018）陕0302民初3472号民事判决书，该判决已生效，判决书在诉讼费承担中判决于波、宝鸡于记餐饮有限公司承担案件受理费19620元、诉讼保全费5000元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议焦点为原告与被告王宝录签订时间分别载明为2015年9月30日及2015年12月1日《门面房租赁合同》的效力如何认定问题。签订日期载明2015年9月30日，租金约定为100万元/年的合同，虽然实际签订日期为2017年6月，但原、被告双方将时间倒签到2015年9月30日，早于后一份房屋租赁合同的签订日期，且被告实际交付房屋的时间并不在2015年9月30日，原告实际支付被告的租金数额为240万，而不是200万元，从上述事实，可以认定原、被告实际履行的是2015年12月1日的房屋租赁合同。2015年9月30日的合同中关于租赁期限、租金的约定并非双方真实意思表示，原、被告签订该份合同目的是为了从案外人渭滨区马营镇郭家崖村民委员会取得各自的利益，原告目的为在被告与案外人解除合同后，其可依据该份合同向渭滨区马营镇郭家崖村民委员会支付较之前少的租金，被告可依据该份合同向渭滨区马营镇郭家崖村民委员会少退回其收取的原告的租金，该份合同中关于租金及租赁期限的起止日期均属于双方虚假的意思表示，部分条款应属无效。在上述两份合同约定的内容不一致时，应以签订日期在后的为依据，故本案应以2015年12月1日《门面房租赁合同》为定案依据。该份合同系双方真实意思表示，内容合法，应为有效合同。原告诉称，原、被告于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》已废止，但双方并未在“2015年9月30日”的合同中注明2015年12月1日的合同已废止，且原、被告签订“2015年9月30日”的合同时，被告已向案外人马营镇郭家崖村民委员会提出了解除合同的申请，作为被告王宝录此时向原告降低年租金的收费标准已无必要，故对原告此项诉称，不予支持。关于原告的诉讼请求，分述如下： 原告的第一项诉讼请求为确认原、被告签订的《门面房租赁合同》已经于2017年8月1日解除，对此被告并无异议，故予以确认；第二项诉讼请求为判令被告退还多收取原告的房屋租赁费616667元并赔偿2017年8月1日至款清之日止的损失（按年利率24%计算，暂计算至2019年10月31日的利息损失为333000.18元）；其他损失46080元：其中王宝录诉于波民间借贷案诉讼费10300元、执行费7540元、诉讼保全费3620元；渭滨区马营镇郭家崖村民委员会诉于波房屋租赁合同纠纷案中于波承担的诉讼费19620元、诉讼保全费5000元，关于房屋租金，依据2015年12月1日，原、被告签订的《门面房租赁合同》中的约定，原告已按合同中120万元/年租金的约定将租金支付至2017年12月30日，原、被告双方对于合同解除时间均确认为2017年8月1日，原、被告解除租赁合同关系后，被告应向原告退回2017年8月1日至2017年12月30日的租金及保证金5万元，合计550000元。依据查明的事实，被告已向渭滨区马营镇郭家崖村民委员会退还其收取原告的租金及保证金176666元，该笔费用应从应退租金及保证金550000元中扣除，剩余租金及保证金373334元应由被告王宝录退回原告于波。关于案外人渭滨区XX镇郭家崖村民委员收取的租金及保证金176666元，由原告与案外人另行进行结算，在本案中不予处理。关于原告主张的利息损失，被告应自其与原告签订的合同解除之日予以返还多收取的租金，其未及时返还，应赔偿原告的利息损失。应认定自2017年8月2日自2019年8月19日，按同期中国人民银行贷款基准利率计算；自2019年8月20日至款清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。原告主张按年利率24%计算，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。原告主张的其余损失为原、被告其他纠纷中由生效判决确定的应由原告承担的费用，与本案没有关联性，故对其该项诉讼请求，不予支持；原告第三项诉讼请求为：被告支付原告5个月装修免租期费用416667元，原、被告签订的2015年12月1日的《门面房租赁合同》第二条约定“租金为每年1200000元。租金的交付办法半年缴纳一次，甲方同意乙方装修期为五个月免收租金，从第二年缴纳租金时开始每年给予减免一个月”，依据该条约定五个月的免租期从第二年开始每年减免一个月的租金，该项约定的前提为原、被告间的合同履行期为十年，本案中，被告提前解除了与原告的门面房租赁合同，构成违约。而原告与案外人渭滨区XX镇郭家崖村民委员又未就租赁事宜达成合意并签订租赁合同，被告仅免了原告第二年一个月房租，导致原告应该减免的剩余四个月房租，并未实际享有，原告的损失系由被告违约提前解除双方签订的门面房租赁合同造成，被告应予赔偿，四个月的房租为400000元，被告应赔偿原告；原告第四项诉讼请求为判令被告支付原告解除合同违约金10万元，原、被告签订的租赁合同的中约定的租赁期限为10年，因被告2017年8月2日已向案外人渭滨区马营镇郭家崖村民委员会移交了其承租的房屋，无权对外出租案涉房屋并继续收取房租，导致原、被告的《门面房租赁合同》提前解除，依据2015年12月1日中合同第十二条的约定：“如因自身原因单方面毁约，应赔付另一方所租房屋年租金的50%作为违约金。”，被告按照该项约定应支付原告违约金60万元，双方在合同中关于违约金的条款中的违约金数额过分高于损失，原告主张违约金为10万元与其损失相当，予以支持。原告第五项诉讼请求为被告赔偿原告电梯费用25万元，关于电梯费用在原、被告签订的2015年12月1日的《门面房租赁合同》并无约定，但电梯属于原告经被告允许后进行装修的添附物，依据《最高人民法院》第十一条关于承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”的规定，被告作为出租人，在原告作为承租人已足额交纳房租费的情况下，提前解除与原告的租赁合同，致使原告投资的电梯的成本无法收回，考虑到原告实际使用电梯的时间，参照原、被告签订的载明日期为2015年9月30日的《门面房租赁合同》中关于电梯费用的约定，酌情认定被告赔偿电梯折价款100000元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告于波与被告王宝录签订的《门面房租赁合同》于2017年8月1日解除；二、被告王宝录于本判决生效后十日内退还原告于波房屋租赁费及保证金373334元并支付该款自2017年8月2日算至款清之日止的利息（自2017年8月2日自2019年8月19日，按同期中国人民银行贷款基准利率计算；自2019年8月20日至款清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；三、被告王宝录于本判决生效后十日内支付原告于波装修免租期损失400000元；四、被告王宝录于本判决生效后十日内支付原告于波违约金100000元；五、被告王宝录于本判决生效后十日内赔偿原告于波电梯折价款100000元；六、驳回原告于波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20250元，由原告承担8707元；被告承担11543元。 二审审理中，上诉人王宝录提交了两组证据：1、照片两张，拟证明被上诉人在上诉人处租赁的部分租赁物即小龙坎火锅还在经营；2、郭家崖村委会的证明一份、清算单一组，拟证明租赁合同的甲方由王宝录变更为郭家崖村委会，郭家崖村委会承继了合同，上诉人不存在违约。被上诉人质证认为，对证据1的真实性没有异议，对证明目的不认可，该房屋已全部退回郭家崖村委会。对证据2不认可，清单不能证明上诉人的原合同已经由郭家崖村委会承继，对证明目的不认可，应以原生效判决为依据。经合议庭评议认为，上诉人提交的证据无其它证据相印证，其证明目的不能成立，本院不予采信。双方当事人再未提交其它新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”上诉人的上诉请求为改判一审判决，为此提出两点理由：1、一审认定上诉人王宝录多收373334元错误，应为273334元；2、一审判令上诉人王宝录支付被上诉人四个月免租期损失及违约金与事实不符，显失公平。对此两点上诉理由分析如下：首先，上诉人王宝录与被上诉人于波签订《门面房租赁合同》真实有效。被上诉人于波向上诉人交纳租金245万元，其中包括：230万元资金、10万元“于记海鲜”消费卡、5万元保证金。上诉人认为10万元“于记海鲜”消费卡系于波赠送给其使用，且至今并未消费，不应计算在租金内。上诉人王宝录持有两张各5万元“于记海鲜”消费卡确系事实，但是赠送还是折算租金，双方各持一词。上诉人王宝录二审时称该卡已找不见，其并未消费。被上诉人于波二审时称系统有显示该卡已经消费完毕。在一审卷宗中，有王宝录一方出具给于波一方的两张各5万元收据，明确载明“于记海鲜”消费卡折抵房租。现王宝录称为赠与，显然与证据载明不符，且其主张赠与，并未有相关证据佐证。因此，本院对其该项上诉理由不予采信。其二，上诉人王宝录是否存在违约问题。王宝录作为转租人，其与原出租人渭滨区马营镇郭家崖村民委员会的房屋租赁关系已于2017年11月2日协商解除，其与村委会双方核算后，王宝录就收取的2017年8月1日后的租金向郭家崖村民委员会予以退还。本案中，王宝录将郭家崖村民委员会所属房屋整体承租后，分块又转租形成多个租赁关系，在与郭家崖村民委员会解除租赁关系后，其将2017年8月1日后与被上诉人于波之间的租金已退还郭家崖村民委员会。结合本案基本案情，对于波而言此后无法按照租赁合同履行造成的相关损失诉请的界定，应依据双方签订的租赁合同第十三条约定“如因自身原因单方面毁约，应赔付另一方所租赁房屋租金的10%做为违约金”的约定来处理本案之争。上诉人王宝录与郭家崖村民委员会解除原整体租赁关系，已实际无法履行和被上诉人之间转租合同约定的期间，无法保障双方之间合同约定条款的履行，上诉人既不能保证涉案房屋交回郭家崖村民委员会，又不能保证于波基于涉案合同约定对房屋的合理占有使用，因此，无论基于何种理由被上诉人与郭家崖村民委员会之间都无法履行上诉人与被上诉人之间的合同约定，上诉人王宝录应就涉案合同承担违约责任。一审在查明基本事实的基础上，判决上诉人王宝录支付被上诉人四个月免租期损失及违约金恰当。 综上所述，上诉人各项上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20500元，由上诉人王宝录承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年八月十二日 法官助理 黄 婷 书 记 员 杨 哲 1