四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9605号 上诉人（原审原告）：唐启炜，男，1985年12月10日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：马姣，四川川蓉律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：曾莉珍，女，1988年2月12日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：马姣，四川川蓉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王园园，女，1992年3月13日出生，汉族，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：张兆坤，四川天润华邦律师事务所律师。 原审第三人：成都华美房地产经纪有限公司。住所地：成都市成华区成华大道杉板桥路197号1楼。 法定代表人：冯柏文。 上诉人唐启炜、曾莉珍因与上诉人王园园、原审第三人成都华美房地产经纪有限公司（以下简称华美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。唐启炜、曾莉珍及其委托诉讼代理人马姣，王园园及其委托诉讼代理人张兆坤、华美公司法定代表人冯柏文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐启炜、曾莉珍上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判1.王园园支付唐启炜、曾莉珍违约金232000元；2.唐启炜、曾莉珍退还王园园定金12500元。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，唐启炜、曾莉珍转账给王园园的37500元，系唐启炜、曾莉珍退回王园园已付定金，并非一审认定的系唐启炜、曾莉珍解除网签备案产生的损失，应在唐启炜、曾莉珍退还的定金总额中予以扣除。即唐启炜、曾莉珍应当退还的定金金额为12500元。2019年5月30日，唐启炜、曾莉珍与王园园解除网签备案，并未约定唐启炜、曾莉珍需要就此另行支付费用，故唐启炜、曾莉珍于当日向王园园转账支付了37500元，系唐启炜、曾莉珍退还的定金。因唐启炜、曾莉珍认为导致合同解除的最终原因系王园园违约，故唐启炜、曾莉珍认为至少其支付的居间服务费应当由王园园承担，虽双方最终未协商一致，但基于当时另行出售房屋的紧迫性，唐启炜、曾莉珍先行退还了37500元，可知该退款并非一审认定的解除网签备案的损失，即便一审认定唐启炜、曾莉珍应当退还王园园定金50000元，也应当将该37500元扣除。2.一审关于违约金调整缺乏事实和法律依据。本案中，根据双方签订的案涉合同中约定，王园园对于逾期付款的违约责任在签订合同时就已经充分理解并能够预见违约导致的法律后果，在此情形下，王园园仍违反诚实信用原则，违反合同约定，最终导致合同解除，唐启炜、曾莉珍按双方约定主张违约金符合客观事实和法律规定。 王园园辩称，一审法院认定唐启炜、曾莉珍向王园园退还定金50000元事实清楚，证据充分，适用法律正确。针对一审判决第二项关于违约金调整缺乏事实及法律依据，王园园不应承担违约责任，其次在合同法第114条明确规定双方可以约定违约金，但违约金过分高于造成损失的，当事人有权请求法院予以调整。合同法及最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）明确规定了违约金超过实际损失的30%，当事人有权申请法院进行调整。一审法院查明的事实中唐启炜认可其造成的损失是中介费11600元，王园园出示的证据证明另行出售的房屋价格比原来价格低了10000元，所以实际损失是22600元，而一审法院判决结果更加法律规定进行了调整，故适用法律正确。 王园园上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回唐启炜、曾莉珍要求王园园承担唐启炜、曾莉珍已支付的中介费11600元、解除网签费用37500元及违约金232000元的诉讼请求。事实与理由：根据最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十九条规定，一审法院已经查明唐启炜、曾莉珍的实际损失为21600元，但却判令王园园向唐启炜、曾莉珍支付违约金100000元，系一审法院适用法律错误。除此之外，王园园与唐启炜、曾莉珍约定申请贷款的机构以三家为限，而双方在履行合同期间，第一家银行机构拒贷，但第二家银行机构仍在审批期间。按合同约定，王园园需补齐贷款不足的部分或降低首付款金额。2019年5月16日唐启炜、曾莉珍催告王园园后，双方就支付首付款事宜的解决方案进行了协商，2019年5月29日双方达成了解决方案。整个过程持续时间短，且王园园一直在解决银行拒贷的问题，主观上无过错。但2019年5月31日双方未就解除合同达成一致时，唐启炜、曾莉珍将案涉房屋另行出售，当日下午，唐启炜、曾莉珍通知王园园解除合同，故合同解除的原因系唐启炜、曾莉珍的一房二卖行为导致合同目的无法实现。就合同履行而言，唐启炜、曾莉珍存在严重过错，应承担违约责任。 唐启炜、曾莉珍辩称，一审关于王园园违约导致合同解除的事实认定清楚，符合法律规定。本案根据一审法院查明事实，系因王园园本身原因导致其无法履行约定的合同义务，最终导致唐启炜、曾莉珍行使单方解除权解除合同。唐启炜、曾莉珍在整个交易过程中不存在违约行为，不存在王园园所说的一房二卖的行为，通过一审查明的事实可知，2019年5月30日双方就案涉房屋已经达成一致意见，唐启炜、曾莉珍可将案涉房屋另售，但不排除继续与王园园进行交易。2019年5月31日，唐启炜、曾莉珍再次得到王园园不再继续履行合同的回复后，将案涉房屋与案外人进行实体交易，不违反双方约定，不存在违约行为。本案违约金系双方真实意思表示，不存在任何无效情形，不存在误解的情形，故唐启炜、曾莉珍认为一审法院关于违约金的下调缺乏事实及法律依据。王园园的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求予以驳回。 华美公司针对唐启炜、曾莉珍、王园园的上诉请求共同述称，对唐启炜、曾莉珍的上诉请求不发表意见。王园园所述的双方交易流程的事实系真实。华美公司实际参与了王园园与唐启炜、曾莉珍之间的交易过程，2019年5月31日唐启炜将案涉房屋卖给案外人的合同，华美公司未实际参与，故不发表意见。对一审判决结果，华美公司认可合同解除，对一审判决的第二、三、四项判项不发表意见。 唐启炜、曾莉珍向一审法院起诉请求：1.确认唐启炜、曾莉珍与王园园签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议已解除；2.王园园承担唐启炜、曾莉珍已支付的中介费11600元以及解除网签费用37500元；3.王园园支付唐启炜、曾莉珍违约金232000元。 王园园向一审法院反诉请求：1.确认王园园与唐启炜、曾莉珍签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议已解除；2.唐启炜、曾莉珍向王园园双倍返还剩余合同定金合计75000元。 一审法院认定事实：2019年4月18日，经华美公司的居间服务，唐启炜、曾莉珍（出售方、甲方）与王园园（购买方、乙方）签订了合同编号为0000214的《成都市存量房屋买卖合同》，约定交易房屋位于成都市成华区，建筑面积65.48平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为渤海银行；房屋成交价1160000元，乙方在签订本合同当日支付定金50000元，该定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款，在过户取件完成后当日内将首付款300000元直接支付给甲方，尾款由放贷银行直接支付给甲方，乙方拟贷款金额约810000元，类型为组合贷款，乙方因自身原因或政策原因初次未获得银行或公积金管理中心批准的，甲方同意乙方继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准（但最多不得超过3家贷款机构）；该房屋目前为抵押状态，甲方应在2019年6月17日前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续；乙方未按约定时间付款的，逾期超过15日的，甲方有权单方面解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向甲方支付违约金。 同日，双方签订《关于合同（编号：0000214的补充协议）》（以下简称《补充协议》），约定该房屋合同真实成交总价为1160000元，双方同意在办理乙方贷款及过户网签时将成交价报为1320000元，乙方在签订本协议当日支付给甲方购房定金50000元，因甲方尚有银行贷款未结清，乙方在甲方结清银行贷款，拿到结清证明后3个工作日内将首付款346000元支付到甲方账户，甲方在收到此首付款3个工作日内支付166000元到乙方指定账户，实际收款230000元。 同日，双方还与华美公司签订了《居间服务合同》，约定唐启炜、曾莉珍在本合同签订当日向华美公司支付佣金11600元，王园园支付佣金16200元；唐启炜、曾莉珍或王园园违反本合同约定导致华美公司不能继续履行义务的，华美公司不承担责任，且华美公司有权按本合同约定的佣金标准收取佣金，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。 前述合同签订后，王园园按约向唐启炜支付定金50000元，唐启炜、曾莉珍向华美公司支付佣金11600元。 2019年4月22日，唐启炜通过其银行账户向渤海银行股份有限公司成都武侯支行转账212680.81元。该行于2019年4月23日出具了《渤海银行个人贷款结清证明书》。2019年5月8日，唐启炜、曾莉珍完成了案涉房屋的抵押权注销登记。依据唐启炜、王园园及华美公司工作人员的微信聊天群，2019年5月8日，华美公司工作人员在聊天群里告知抵押权注销登记已完成。2019年5月15日，华美公司工作人员将相应的贷款还款记账凭证以及个人贷款结清证明通过微信发送给了王园园。唐启炜并于2019年5月16日向王园园邮寄了《催告函》，要求王园园于2019年5月19日前支付首付款346000元。王园园于2019年5月18日通过微信回复将按约定支付首付款，但王园园在2019年5月19日回复因银行系统原因暂时无法支付，后唐启炜通过微信多次催促王园园支付首付款。后王园园因自身涉诉等问题导致银行拒贷，双方又多次就贷款事宜进行协商。2019年5月29日，三方在微信中约定待备齐相关资料后于次日下午办理过户事宜。 2019年5月30日，双方经协商一致解除了案涉房屋的网签备案手续。双方共同确认解除网签备案手续的原因系唐启炜、曾莉珍可以将案涉房屋另行出售，但不排除继续与王园园交易。同日，唐启炜向王园园转账37500元。王园园主张经双方协商先解除网签备案手续后解除合同，由唐启炜、曾莉珍退还其定金50000元并支付补偿金25000元，共计75000元，唐启炜、曾莉珍先退还37500元用于解除网签备案手续，在解除合同后再支付37500元。唐启炜对此不予认可，主张其因子女读书急需卖房，王园园据此要求支付37500元，其基于子女读书考虑，支付了前述37500元。 2019年5月31日，唐启炜通过电话联系王园园，询问其是否愿意购买并前来过户。王园园回复称其患病尚未确诊，不确定是否购买，也无法及时配合过户，需要等待一两个星期过后才能确定购买。唐启炜遂在电话中通知王园园解除合同并通过微信向王园园发送了《解除合同通知书》。同日，唐启炜、曾莉珍另行与案外人陈辛婷签订了《成都市存量房买卖合同》，将案涉房屋以1150000元的价格出售给了陈辛婷。2019年6月4日，双方完成了相应的过户手续。 一审庭审中，唐启炜、曾莉珍表示其在与王园园的交易中存在的损失为中介费以及房屋差价损失。唐启炜、曾莉珍认可定金50000元尚未退还。 一审法院认为，唐启炜、曾莉珍与王园园签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》等系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。该《补充协议》约定王园园应在唐启炜、曾莉珍结清银行贷款并拿到结清证明后3个工作日内支付首付款346000元，而唐启炜、曾莉珍于2019年4月22日即已结清银行贷款，并于2019年4月23日取得相应的结清证明，王园园未在约定期限内支付首付款，其行为已构成违约，其后经唐启炜多次催促王园园仍未支付，且逾期付款时间已超过十五天，依据双方在《房屋买卖合同》的约定，唐启炜、曾莉珍有权解除该《房屋买卖合同》。唐启炜、曾莉珍于2019年5月31日通过电话及微信向王园园作出了解除合同的意思表示，其已依法行使了约定解除权，该《房屋买卖合同》自解除通知达到王园园时即2019年5月31日已经解除，一审法院对双方均要求确认《房屋买卖合同》已解除的主张依法予以支持。《房屋买卖合同》约定了逾期付款的违约责任，唐启炜、曾莉珍据此要求王园园支付违约金符合双方约定，一审法院依法予以支持。但因唐启炜、曾莉珍主张的违约金232000元过高，且王园园请求法院予以调整，故依据唐启炜、曾莉珍确认的损失情况并结合双方合同的履行情况以及王园园的违约程度等因素，一审法院酌情确定违约金为100000元。针对唐启炜、曾莉珍主张的中介费损失11600元及解除网签费用损失37500元，因一审法院确认的前述违约金已足以弥补该项损失，故对其该项主张，一审法院依法不予支持。就王园园主张双倍返还定金，因一审法院已经认定，王园园系作为违约方，其无权主张双倍返还，同时，鉴于唐启炜、曾莉珍在本案中已选择适用违约金，且唐启炜、曾莉珍认可定金50000元未返还，故唐启炜、曾莉珍应当返还王园园定金50000元。华美公司经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响一审法院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认唐启炜、曾莉珍与王园园于2019年4月18日签订合同编号为0000214的《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：0000214的补充协议）》已解除；二、王园园于判决生效之日起十日内向唐启炜、曾莉珍支付违约金100000元；三、唐启炜、曾莉珍于判决生效之日起十日内向王园园退还定金50000元；四、驳回唐启炜、曾莉珍、王园园的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取计2758.5元，由唐启炜、曾莉珍承担1658.5元，王园园承担1100元。一审反诉受理费减半收取计838元，由王园园承担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，案涉合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。根据唐启炜、曾莉珍、王园园的上诉请求及答辩意见和华美公司的述称意见，本院将本案二审争议焦点问题分述如下： 关于王园园是否应当承担违约责任的问题。本院认为，根据本案查明的事实，王园园未按合同约定期限内支付首付款的行为违反合同约定构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，一审法院认定王园园构成违约应承担违约责任，并无不当，本院依法予以维持。本院对王园园上诉认为自己未违约的理由不予采纳。 关于本案中违约责任承担具体数额的认定问题。本院认为，首先，唐启炜、曾莉珍在起诉请求主张王园园承担唐启炜、曾莉珍解除网签费用37500元，在上诉中主张该款项系退还的定金应予以扣除，该上诉理由主张与其诉讼请求及一审中的陈述存在矛盾，也与查明事实的不符，本院依法不予采纳该上诉理由。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，结合双方当事人于2019年5月30日经协商一致解除案涉合同网签备案这一事实，一审法院考虑合同的履行情况、唐启炜、曾莉珍举示的损失情况、王园园的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，以及适当惩戒违约方的立法目的，在王园园请求调整违约金的情况下，酌情调整违约金，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，唐启炜、曾莉珍的上诉请求及王园园的上诉请求均不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8817元，由唐启炜、曾莉珍负担5517元，由王园园负担3300元。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年八月二十八日 书记员 何佳林