安徽省五河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0322民初916号 原告:五河县华芳房地产开发有限公司,住所地安徽省五河县城关镇兴县路华芳国际假日花园。统一社会信用代码91340322584555762H(1-1)。 法定代表人:陈玉胜,公司总经理。 委托诉讼代理人：徐志远，安徽润天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹晓明，安徽润天律师事务所实习律师。 被告:钱伟伟,男,1983年9月1日出生,汉族,住江苏省南京市秦淮区。 被告:李小菊,女,1983年4月19日出生,汉族,住江苏省南市秦淮区。 原告五河县华芳房地产开发有限公司（以下简称五河华芳公司）与被告钱伟伟、李小菊商品房销售合同纠纷一案，依法公开开庭进行了审理。原告五河华芳房地产公司的委托诉讼代理人徐志远、曹晓明等到庭参加诉讼，被告钱伟伟、李小菊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 五河华芳房地产公司的诉讼请求：1、依法判令解除原告五河县华芳房地产开发有限公司与被告钱伟伟、李小菊签订的三份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号分别为:201502020011、201502020012、201502020013);2、依法判令被告钱伟伟、李小菊向原告五河县华芳房地产开发有限公司返还向中国建设银行股份有限公司五河支行垫付的银行按揭款1459035.54元及按日万分之五计算的利息及违约金(截至2020年3月19日,利息及违约金计为348963.36元),合计1807998.9元。3、被告钱伟伟、李小菊承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年,原告五河县华芳房地产开发有限公司(以下简称“五河华芳公司”)与被告钱伟伟、李小菊签订《商品房买卖合同(预售)》,合同编号分别为201502020011、201502020012、201502020013,约定将原告开发的“华芳国际假日花园27幢1单元1层110、集中商业02号”、“华芳国际假日花园28幢1单元1层102、集中商业1号”、“华芳国际假日花园28幢1单元1层108、集中商业2号”商业房产出售给二被告。合同编号为201502020011项下的商业房产建筑面积为610.02m,单价6290.26元/m,总价款为人民币3837186.00元;二被告应在2015年2月2日向原告五河华芳公司支付首期房款人民币1919186元,余款人民币1918000元由二被告向银行贷款支付。合同编号为201502020012项下的商业房产建筑面积为588.02m,单价6198.62元/m,总价款为人民币3644914.00元;二被告应在2015年2月2日向原告五河华芳公司支付首期房款人民币1822914元,余款人民币1822000元由二被告向银行贷款支付。合同编号为201502020011项下的商业房产建筑面积为377.72m,单价6494.60元/m,总价款为人民币2453140.00元;二被告应在2015年2月2日向原告支付首期房款人民币1227140元,余款人民币1226000元由二被告向银行贷款支付。在交付首付款后,被告钱伟伟、李小菊为履行剩余购房款的付款义务,于2015年8月27日、2015年9月11日、2015年9月17日分别与中国建设银行股份有限公司五河支行(以下简称“建行五河支行”)签订《个人住房(商业用房)借款合同》。2015年8月27日签订的借款合同约定借款人民币1918000元用于购买“华芳国际假日花园27幢1单元1层110、集中商业02号”商业房产,该1918000元银行贷款后按合同约定转入五河华芳公司银行账户。2015年9月11日签订的借款合同约定借款人民币1822000元用于购买“华芳国际假日花园28幢1单元1层102、集中商业1号”商业房产。该1822000元银行贷款后按合同约定转入五河华芳公司银行账户。2015年9月17日签订的借款合同约定借款人民币1226000元用于购买“华芳国际假日花园28幢1单元1层108、集中商业2号”商业房产。该1226000元银行贷款后按合同约定转入五河华芳公司银行账户。原告五河华芳公司作为保证人,为二被告的上述三笔借款提供连带责任保证,保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告钱伟伟以所购华芳国际假日花园三套商业房产作为借款合同的抵押。建行五河支行的贷款发放后,被告钱伟伟、李小菊未依照借款合同的约定按期偿还贷款本息。为避免损失扩大,从2017年8月23日起,五河华芳公司分期向建行五河支行还款,截至2019年12月25日,已代二被告垫付贷款本息1459035.54元。三份《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第6条均约定“(5)、买受人在贷款审批后,必须按合同约定定期归还贷款本息。出卖人担保期限内,买受人若因未能及时还付贷款本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的,应在出卖人发出还款通知之日起3日内到出卖人处归还相关款项,并承担自银行扣款之日起至其归还款项之日期间的利息(按日万分之五计算);买受人在上述时间内如仍未归还的,除按日万分之五向出卖人支付违约金,累计六个月或者连续三个月不还付贷款本息,也不到出卖人处归还相关款项的,出卖人有权单方面解除合同,收回该房产,在没收定金及扣除已发生的相关费用(如合同注销费等)后不计息退还买受人已支付的购房款。”三份《商品房买卖合同(预售)》第十一条另均约定(一)出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点……在商品房交付时,出卖人按本合同中买受人提供的地址,向买受人邮寄送达交房通知书即视为买受人已实际收到交房通知书,在邮出交房通知书之日起30日内(已挂号邮戳日期为准),买受人必须前来办理接房手续。超过30日未来办理接房手续的,视为买受人默认交房条件符合要求,买受人按日向出卖人支付总房款的万分之二作为保管费,逾期60日未来办理接房的,出卖人有权解除。”在附件十一补充协议第8条交房约定中,双方约定“买受人应当在收到出卖人的《交房通知书》起,在该《交房通知书》指定的期限内办理房屋验收及交付手续。如买受人未接到《交房通知书》,买受人则应按合同约定的交房时间至出卖人处办理交付手续。”经原告多次催促,二被告至今未办理案涉三套房屋的交付手续。根据三份《商品房买卖合同(预售》的相关条款内容,原告五河华芳公司与被告钱伟伟、李小菊约定的合同解除条件已成立,且二被告不按期偿还建行五河支行贷款本息的违约行为已严重影响原告合同目的的实现。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定,应予解除三份《商品房买卖合同(预售》。综上所述,被告钱伟伟、李小菊的违约行为已严重侵害了原告五河华芳公司的合法权益,为依法维护自身权益,特提起诉讼,请依法审理。 五河华芳公司针对其诉讼请求及陈述的事实和理由，提交的证据为： 1、营业执照、法人身份证明、陈玉胜复印件一份，证明原告是适格的诉讼主体。 2、钱伟伟、李小菊身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。 3、三份商品房买卖合同三份，预售合同编号分别是201502020011、20150202012和201502020013，证明原被告双方签订的商品房买卖合同，约定了双方的权利与义务，并在合同中约定了合同的解除条件和违约条款。 4、三份个人住房就是商业用房的借款合同复印件，证明五河华芳公司为被告钱伟伟、李小菊购买案涉三套房产提供阶段性担保。 5、五河县建行出具的一份说明以及华芳公司为钱伟伟李小菊还款的还款凭证和客户回单，证明五河华芳国际公司为钱伟伟、李小菊代还五河建行的本金数额以及贷款的日期。 钱伟伟、李小菊未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 钱伟伟、李小菊未到庭应诉，应视为其放弃对五河华芳公司所提交证据的质证权。本院对五河华芳公司所举证据认证如下：对于五河华芳公司所举证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据以上认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2015年2月2日，钱伟伟、李小菊与五河华芳公司签订三份《商品房买卖合同（预售）》，主要约定如下：五河华芳公司公司将“华芳国际假日花园27幢1单元1层110、集中商业02号”、“华芳国际假日花园28幢1单元1层102、集中商业1号”、“华芳国际假日花园28幢1单元1层108、集中商业2号”商品房出售给钱伟伟、李小菊；买受人应于2015年2月2日前支付50%的首期房价款，余下的50%房款申请贷款支付。在商品房交付时，出卖人按本合同中买受人提供的地址，向买受人邮寄送达交房通知书即视为买受人已实际收到交房通知书，在邮出交房通知书之日起30日内（已挂号邮戳日期为准），买受人必须前来办理接房手续。超过30日未来办理接房手续的，视为买受人默认交房条件符合要求，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之二作为保管费，逾期60日未来办理接房的，出卖人有权解除。 在交付首付款后,钱伟伟、李小菊为履行剩余购房款的付款义务,于2015年8月27日、2015年9月11日、2015年9月17日分别与中国建设银行股份有限公司五河支行(以下简称建行五河支行)签订《个人住房(商业用房)借款合同》。2015年8月27日签订的借款合同约定借款人民币1918000元用于购买“华芳国际假日花园27幢1单元1层110、集中商业02号”商业房产,该1918000元银行贷款后按合同约定转入五河华芳公司银行账户。2015年9月11日签订的借款合同约定借款人民币1822000元用于购买“华芳国际假日花园28幢1单元1层102、集中商业1号”商业房产。该1822000元银行贷款后按合同约定转入五河华芳公司银行账户。2015年9月17日签订的借款合同约定借款人民币1226000元用于购买“华芳国际假日花园28幢1单元1层108、集中商业2号”商业房产。该1226000元银行贷款后按合同约定转入五河华芳公司银行账户。五河华芳公司作为保证人,为钱伟伟、李小菊的上述三笔借款提供连带责任保证,保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。钱伟伟、李小菊以所购华芳国际假日花园三套商业房产作为借款合同的抵押。 三份《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第6条均约定“(5)、买受人在贷款审批后,必须按合同约定定期归还贷款本息。出卖人担保期限内,买受人若因未能及时还付贷款本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的,应在出卖人发出还款通知之日起3日内到出卖人处归还相关款项,并承担自银行扣款之日起至其归还款项之日期间的利息(按日万分之五计算);买受人在上述时间内如仍未归还的,除按日万分之五向出卖人支付违约金,累计六个月或者连续三个月不还付贷款本息,也不到出卖人处归还相关款项的,出卖人有权单方面解除合同,收回该房产,在没收定金及扣除已发生的相关费用(如合同注销费等)后不计息退还买受人已支付的购房款。” 另查明，合同约定，出卖人应在在2016年10月31日前向买受人交付该商品房，五河华芳公司已通知钱伟伟、李小菊办理涉案房屋的交房手续。 从2017年8月23日起,五河华芳公司分期向建行五河支行还款,截至2019年12月25日,已代钱伟伟、李小菊垫付贷款本息1459035.54元。 本院认为：钱伟伟、李小菊与五河华芳公司于2015年2月2日签订的三份《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据双方签订的三份《商品房买卖合同（预售）》的规定：“买受人逾期60日未来办理接房的，出卖人有权解除”及三份《商品房买卖合同（预售）》补充协议的约定，买受人累计六个月或者连续三个月不还付贷款本息,也不到出卖人处归还相关款项的,出卖人有权单方面解除合同,收回该房产。商品房买卖合同的解除权是指合同有效成立后履行完毕前，当具备合同解除条件时，当事人一方或双方在法定期限内依据法律规定或合同约定所行使的解除合同的权利。合同签订后，钱伟伟、李小菊按照三份《商品房买卖合同（预售）》约定支付购房款并向银行申请按揭贷款，已将购房款支付给五河华芳公司，五河华芳公司也根据合同约定通知钱伟伟、李小菊办理交房手续。本案中钱伟伟、李小菊与五河华芳公司签订的三份《商品房买卖合同（预售）》中虽约定了合同解除的条件，但该三份《商品房买卖合同（预售）》已经履行完毕。本案中钱伟伟、李小菊虽未按期偿还银行按揭贷款，但未按期偿还银行按揭贷款并不影响本案《商品房买卖合同（预售）》目的的实现，五河华芳公司可以要求钱伟伟、李小菊支付五河华芳公司为其垫付的银行按揭贷款及利息。从为了更好地保障市场交易安全，促进经济稳定发展的立法目的看，五河华芳公司要求解除合同在合理性上存有欠缺。故对五河华芳公司要求解除双方签订的三份《商品房买卖合同（预售）》诉讼请求本院依法不予支持。五河华芳公司要求钱伟伟、李小菊返还其向建行五河支行垫付的银行按揭款1459035.54元的诉讼请求本院予以支持。双方签订的合同中约定按照日万分之五计算利息过高，本院酌定钱伟伟、李小菊以1459035.54元为基数自2019年12月25日起按照年利率6%计算利息至款项还清时止。被告钱伟伟、李小菊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼抗辩权利，由此而产生对其不利的诉讼后果，应由其自负。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告钱伟伟、李小菊于本判决生效之日起15日内支付原告五河县华芳房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司五河支行垫付的银行按揭款1459035.54元及利息（利息以1459035.54元自2019年12月25日起按照年利率6%计算利息至款项还清时止）。 二、驳回原告五河县华芳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费21072元，减半收取计10536元，由被告钱伟伟、李小菊负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。 审判员  刘秋侠 二〇二〇年八月十八日 书记员  杨 雪 附相关法律条款： 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。