河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初2155号原告：张永贤，男，1968年12月13日出生，汉族，现住焦作市山阳区。被告：焦作星凯置业有限公司。住所地：焦作市解放区解放西路星凯国际城3号楼14-19号商铺。法定代表人：刘长江，执行董事。委托诉讼代理人：闫会歌，女，系公司员工。委托诉讼代理人：吕亚琼，女，系公司员工。原告张永贤与被告焦作星凯置业有限公司（以下简称星凯置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张永贤，被告星凯置业公司的委托诉讼代理人闫会歌、吕亚琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张永贤向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，要求被告及时结清原告住房公积金贷款，并支付违约金及给原告造成的经济损失30000元。庭审过程中原告明确，违约金及经济损失合计为30000元。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月31日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的XX中心X号商住楼3单元5层5号的一套住宅，建筑面积91.12平方米，总价款549847元，交房时间为2016年6月30日之前。双方还约定，若两年后乙方不愿意购买此房屋，甲方应全额退款；若违约甲方应承担购房合同中的违约责任。合同签订后，原告按照约定办理了公积金购房贷款，被告已收到全额房款。但直至今日被告既未向原告交房，又未向原告退还所购房款。原告多次到星凯置业公司询问，但都遭到公司人员的推脱和阻挠。2020年4月24日原告到所购房屋的物业去咨询，才发现公司未将XX中心X号商住楼交给物业管理。经实地考察，原告发现XX中心X号商住楼电梯还没有安装，垃圾遍地。原告到售楼中心咨询，工作人员告知XX中心X号商住楼只卖了两年，早就不卖了。由此可见被告到现在还没有将XX中心X号商住楼完工交付购房户。被告的违约行为给原告造成了极大影响和重大经济损失。故原告依据购房合同第九条约定请求解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告及时结清原告的住房公积金贷款并支付原告违约金及经济损失。被告星凯置业公司辩称，1.同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议》。双方签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，对双方均有约束力。在合同及购房补充协议签订后，被告代原告支付了24个月的月供，履行了合同及购房补协议约定的义务，但原告违反《购房补充协议》的第三条第一项的约定，未及时接续以后的银行月供还款，导致被告代原告偿还公积金贷款(月供)至今，原告构成违约。因原告构成违约，被告同意解除《商品房买卖合同》及《购房补充协议》。2.根据《购房补充协议》约定，被告不构成违约，也不应当承担违约责任。原告诉讼请求要求被告支付违约金及经济损失30000元，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的该项诉讼请求。根据双方签订的《购房补充协议》第四条的约定，“在乙方付清本协议房屋有关的所有应付款项的情况下，甲方按双方签订的《商品房买卖合同》办理交房事宜。如乙方任何一项款项没有付清，甲方有权停止交房，且不构成违约。…”本案中，原告没有支付购房首付款，原告的公积金贷款每月均是由被告代还。被告在代原告偿还公积金贷款(月供)24个月后，原告既未选择退房，也未选择接续偿还公积金贷款(月供)，违反《购房补充协议》约定的义务。被告依据《购房补充协议》第四条的约定，有权不交付房屋，不构成违约，其要求支付违约金及经济损失30000元，缺乏事实和法律依据。故原、被告双方签订《商品房买卖合同》及相关补充协议系双方真实意思表示、内容合法，对双方均有约束力。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。被告明确同意解除本案商品房买卖合同及购房补充协议，故被告同意偿还剩余公积金贷款及与贷款相关的手续费等费用，时间大概需要两三个月。根据当事人的起诉和答辩理由，本庭归纳本案的争议焦点是：1.本案商品房买卖合同及购房补充协议应否解除；2.在协议履行过程中原、被告是否存在违约行为，应否承担违约责任；3.原告要求被告支付违约金及经济损失合计30000元，有无事实法律依据应否支持。原告张永贤为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：1.2020年4月24日手机拍摄的视频资料三份，证明到现在为止，XX中心X号商住楼还没有交给物业管理，X号商住楼没有完工，电梯也没有安装，售楼部的工作人员陈述X号商住楼只卖了两年，现在已经不卖了。2.原告的个人信用报告，证明2020年1月22日超期还款，造成原告的违约信息。3.房屋登记信息查询证明，由于在房屋登记信息中心查询到原告在星凯置业公司买了房，造成原告在其他地方买不了房。4.手写笔记一张，证明住房公积金贷款及违约的还款本金和利息，2016年6月15日左右原告在建设路农行信贷部贷款350000元，农业银行短信通知每月的还款本金和利息，原告收到短信后转发给星凯公司张某某主任，张某某通知星凯置业公司财务提前向农行卡62284XXXXXXXXXX1776转账还贷。5、唐某出庭作证，证明在星凯置业公司办公室，张某某称如果原告不要房，在2018年8月底及时结清公积金贷款。被告星凯置业公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性有异议，视频中未显示被告星凯置业公司工作人员，拍摄地点也没有明确显示，对证明目的也有异议，假设原告没有违约行为，交房是交给原告而不是交给物业公司，并且因为原、被告均同意解除商品方买卖合同，原告证据1的证明内容无关联性也无实际意义。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，依据双方签订的购房补充协议第3条的约定，被告代原告偿还24个月月供后，由原告接续月供还款，该逾期记录是由原告本人造成的，被告公司依据个人购房担保合同作为阶段性保证人是替原告偿还的公积金贷款，被告星凯置业公司无违约行为，被告为原告公积金贷款向银行提供了阶段性保证。对证据3真实性无异议，证明目的有异议，该份房屋登记信息查询仅证明原告在星凯置业公司购买了X号楼X单元X号的房屋，并不能证明原告不能在其他地方买房。对证据4真实性有异议，因证据4为原告单方书写，证明目的不明确，对该份证据不予质证。对证据5证人证言真实性有异议，因证人与原告存在利害关系，对证人证言的真实性不予认可。被告星凯置业公司为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：1.商品方买卖合同及补充协议，证明依照购房补充协议的约定，原告张永贤需在付清与协议相关的所有应付款项后双方依照商品房买卖合同办理交房事宜，因为原告未按照补充协议支付应付款项，故不享有要求被告交付房屋的权利，其要求支付违约金没有事实及法律依据。2.个人购房担保合同、截至2020年7月被告代原告偿还银行按揭贷款明细表、中国农业银行存款凭证，证明被告星凯置业公司为原告提供阶段性保证担保，被告替原告承担了24个月的月供还款义务，原告却未按约定履行接续之后的月供还款和在限定的期限前将被告所支付的月供款项归还被告的义务，因而构成违约。原告张永贤对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1有异议，商品房买卖合同及补充协议是原告本人签字按手印，但是补充协议是在2016年5月26日签订，商品房购买合同2016年5月31日签订，对时间有异议，因为按照法律规定购买合同签订后才能签订补充协议，而该组证据中补充协议却在购买合同签订之前，所以对购房补充协议不予采纳。对证据2无异议。本院对本案证据认定如下：对于原告提交的证据1，系视频资料，但视频资料不显示拍摄时间、地点，视频资料的内容也不能证明原告的证据指向，故本院对该证据不予认定；对于证据2、3，被告对其真实性无异议，经审查，本院对其真实性予以认定；对于证据4，系原告单方制作的记录材料，无其他证据佐证，被告也不予认可，本院对该证据不予认定；对于证据5，唐想的证人证言无其他证据佐证，被告也不予认可，本院对该证据不予认定。对于被告提交的证据1，原告认可系本人签字按手印，经审查，本院对该证据真实性予以认定；对于证据2，原告对其真实性无异议，经审查，本院对其真实性予以认定。本院对本案事实认定如下：2016年5月26日，被告星凯置业公司（甲方/出卖人）与原告张永贤（××）签订了购房补充协议。协议约定，乙方自愿购买甲方开发建设的位于焦作市××与××交叉口“XX中心”X号楼X单元X层东户的房屋，面积为91.12平方米，总价款为人民币549847元；乙方应向甲方支付首付款199847元，余款350000元已按揭贷款方式支付，贷款年限20年；为解决乙方购房困难，经乙方申请，甲方财务按月以乙方名义代乙方支付月供2290.55元/月（以银行还款账单金额为准），共计24个月；甲方按协议约定代乙方支付最后月供款完成后，乙方应及时接续之后的月供还款，并享有对该房占有、使用、收益等一切权利，并在限定期限前将甲方所支付月供予以归还；如乙方对房屋价值、环境有异议，甲方同意乙方无条件退房；因甲方原因暂退不了房子，甲方应继续承担退房期间的月供还款责任，并从应退房之日至实际退房日，每月按总房价的万分之三向乙方支付违约金，如甲方月供还款完成后三十日内，乙方既不选择接续还款，也不退房的，视为同意不再退房，并应承担接续还款责任及逾期还款的法律责任，因此给甲方造成损失的，据实赔偿；乙方付清与本协议房屋有关的所有应付款项的情况下，甲方按双方签订的商品房买卖合同办理交房事宜，乙方有任何一项款项没有付清的，甲方有权停止交付且不构成违约；本协议与商品房买卖合同及其他附件不一致的，以本协议为准。2016年5月31日，被告星凯置业公司（甲方/出卖人）与原告张永贤（××）签订了商品房买卖合同。商品房买卖合同约定，出卖人将其开发建设的XX中心X号商住楼×单元×层×号住宅出售给买受人，建筑面积91.12平方米，每平方米6034.32元，总价款549847元，以按揭贷款方式支付购房款；出卖人应在2016年6月30日前交付房屋；出卖人逾期交付房屋的，逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过90日，买受人解除合同的，出卖人退还全部购房款并按已付房款的百分之二支付违约金，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2016年6月2日，张永贤（××）、星凯置业公司（担保人）与中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行（贷款人/抵押权人）签订了个人购房担保借款合同。合同约定，借款金额为350000元，借款用途为购买住房（购买房产即案涉房产），借款期限240个月，还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日；提前还款的贷款人按提前还款金额1%收取补偿金；借款担保方式为阶段性保证＋抵押，星凯置业公司为借款提供保证担保，案涉房产办理抵押登记手续。上述合同签订后，在张永贤未支付任何款项的情况下，星凯置业公司向张永贤出具了首付款收据。张永贤也就案涉房产办理了公积金抵押贷款手续。2016年7月起直至庭审调查结束，被告星凯置业公司按月代原告偿还贷款。2020年1月、2月，被告支付款项的时间分别为22日、23日，超出了个人购房担保借款合同约定的每月20日的还款期限。需要说明的是，被告星凯置业公司按照补充协议约定代偿24个月银行贷款后，原告张永贤未接续还款，庭审过程中张永贤也未提交有效证据证明其在被告月供还款完成后三十日内向被告主张退房。庭审过程中，被告星凯置业公司明确表示同意解除原、被告之间的商品房买卖合同及购房补充协议，并同意代原告偿清剩余公积金贷款及与贷款相关的手续费等费用。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及购房补充协议，意思表示真实，内容合法有效，双方均应按照合同内容履行义务。关于原告要求解除原、被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，被告明确表示同意解除本案商品房买卖合同及购房补充协议，对此本院予以支持。需要说明的是，本案购房补充协议系原、被告之间对于本案商品房买卖合同的特别约定，该协议与商品房买卖合同共同构成了本案房屋买卖合同。原告要求解除商品房买卖合同，实际上是要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，包含了本案商品房买卖合同及购房补充协议。关于原告要求被告结清原告的住房公积金贷款，被告明确表示同意代为清偿并承担相关手续费等费用，对此本院也予以支持。关于原告要求被告支付违约金及经济损失合计30000元的诉讼请求，庭审过程中，原告明确“根据商品房买卖合同第9条第2款计算逾期交房的违约金，征信报告造成了原告信誉损失估计为20000元左右，原告在被告处买房造成原告不能在其他地方买房的损失估计为一二十万元”。首先，购房补充协议明确约定，张永贤有任何一项款项没有付清的，星凯置业公司有权停止交房且不构成违约，本协议与商品房买卖合同及其他附件不一致的，以本协议为准。因张永贤未接续还款，亦未结清首付款，根据上述约定，被告不交房不构成违约。其次，被告在代原告偿还贷款期间，曾存在两次逾期还款的行为，但该逾期还款是否导致原告信誉受损以及损失程度，原告均未提出有效证据予以证明，庭审过程中原告表示其信誉损失估计为20000元左右依据不足。再次，原、被告签订商品房买卖合同及购房补充协议系原告自愿作出的行为，而且原告也并未提出任何有效证据证明因本案购房行为导致其不能再买房。另外，购房补充协议明确约定，如星凯置业公司月供还款完成后三十日内，张永贤既不选择接续还款，也不退房的，视为同意不再退房。本案中星凯置业公司完成24个月的月供还款后，被告张永贤未接续还款，亦未提出有效证据证明其在指定期间内主张退房，按照购房补充协议约定应视为原告同意不再退房，此时被告无须承担不能及时退房的违约责任。据此，原告主张被告支付违约金及经济损失合计30000元没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张永贤与被告焦作星凯置业有限公司之间的商品房买卖合同及购房补充协议；二、被告焦作星凯置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内代原告张永贤清偿本案购房抵押贷款（具体数额以银行系统为准，因贷款产生的手续费等相关费用均由被告焦作星凯置业有限公司承担）三、驳回原告张永贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费减半收取为325元，由被告焦作星凯置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王文之二〇二〇年八月五日书记员  张 艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。