文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1072号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊学博，男，1983年6月26日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈廷怀，男，1974年10月9日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：杜一国，重庆森吉律师事务所律师。上诉人熊学博因与被上诉人陈廷怀房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2020）渝0230民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊学博上诉请求：撤销一审判决，改判陈廷怀继续履行合同并支付第八年租金25万元，并支付违约金1万元。事实和理由：1.涉案房屋租赁合同真实合法有效，陈廷怀诉请解除涉案合同被人民法院判决不予支持，房屋租赁合同应继续履行。事后，陈廷怀履行了生效判决，而又以相同的事实和理由再次提出相同的诉求，证明陈廷怀系恶意解除合同，对其请求应当依法驳回。2.若陈廷怀解除合同的事实和理由成立，但其承担的违约金10万元不足以弥补损失。因在判决解除合同时，陈廷怀已实际使用租期的租金为62500元，且尚有二年租期没有履行，其判决的违约金不足以弥补违约解除合同造成的损失。3.请求判决与（2020）渝0230民初1400号民事判决上诉案保持一致。陈廷怀辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.从2019年3月10日起到本案一审起诉，陈廷怀多次电话、微信及书面通知要求解除合同，均表明该合同不能履行，已达到解除的条件，不解除合同对陈廷怀显失公平。2019年5月或6月陈廷怀拆除设施时也通知熊学博接收房屋钥匙，熊学博拒绝接受，房屋租赁合同应当解除。2.一审判决的违约损失足以弥补熊学博，熊学博是转租人，没有添加设施设备，租赁合同解除后，房屋使用价值继续存在，一审判决违约金10万元足以弥补熊学博损失。3.本案与另一案起诉解除合同在事实上有关联，判决不一定等同。陈廷怀向一审法院起诉请求：解除其与熊学博于2013年3月23日签订的《房屋租赁合同》，合同权利义务终止，剩余租期不再履行。熊学博退还保证金1万元。熊学博向一审法院反诉请求：陈廷怀继续履行合同并支付第八年租金25万元，陈廷怀承担违约金1万元。一审法院认定事实：2013年3月11日，何海灵（甲方）与熊学博（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将己有的位于丰都县XXX（XXX）的一层楼（按房屋现状）出租给乙方使用；租赁期限自2013年4月1日至2023年3月31日，期满如需续租，乙方应在租期届满前两月与甲方协商达成书面协议，同等条件下乙方享有优先租赁权；每年租金分别为16万元、16万元、17万元、18万元、19万元、20万元、21万元、22万元、23万元、24万元；签订合同时，乙方向甲方支付第一年租金，乙方在第二年租赁期开始前一个月支付第二年租金，后每年先交租金后使用，以此类推；……乙方在承租期间若遇房屋搬迁、危房改造等政府行为，造成乙方不能正常经营和装修、装饰损失，甲方不承担责任，政府若有对乙方前述项目的赔偿款则归乙方所有；……一方违约应支付守约方违约金10万元，守约方有权解除合同；本合同签字生效后，乙方向甲方缴纳水电气保证金1万元，合同终止时进行结算；协议一式四份，甲乙各执两份，自签字或盖章生效；钥匙、水电气卡在3月20日前交付。同月23日，熊学博（甲方）与陈廷怀（乙方）就前述房屋签订《房屋租赁合同》，约定每年租金分别为18万元、19万元、20万元、21万元、22万元、23万元、24万元、25万、26万元、27万元；钥匙、水电气卡在4月1日前交付；其余内容与前述合同一致。后各方均按照合同约定履行。2019年2月，陈廷怀通过微信请求熊学博向何海灵协商减少租金；同年3月至4月初，陈廷怀通过微信与熊学博多次协商解除合同，但双方未能达成一致意见。同年3月22日、25日，熊学博向何海灵交付第七年租金21万元。同年4月3日，陈廷怀向熊学博邮寄《关于要求解除的函》，告知由于公交车站的设置导致经营发生重大亏损，其多次通过电话微信与熊学博协商解除事宜，现再次通知熊学博于收到函件之日起3日内与其协商解除合同相关事宜，逾期视为熊学博同意解除合同。次日，熊学博微信回复收到上述函件，并表示不同意解除合同，且要求陈廷怀继续履行合同、支付租金并承担违约责任。同年4月8日，熊学博向一审法院起诉要求陈廷怀继续履行合同并支付第七年租金且承担违约金，一审法院经审理后判决陈廷怀支付租金24万元及违约金1万元并驳回了熊学博的其余诉讼请求；后陈廷怀提起上诉，重庆市第三中级人民法院于同年11月6日判决驳回上诉，维持原判。同年12月6日，该案执行完毕。同月10日，陈廷怀向熊学博邮寄《解除租赁合同通知书》，通知双方合同自2020年4月1日起解除，第8-10年租期不再履行，请于2019年12月26日10时在房屋处接房，陈廷怀已结清2019年12月30日前的水电气费用，逾期不接视为房屋已交接完毕，相关租赁物的管理和风险责任由熊学博承担。2020年1月5日，陈廷怀向熊学博邮寄《再次通知书》，告知租赁合同已于2019年12月26日10时起解除，熊学博可在2020年3月31日前自行使用租赁房屋并承担租赁物管理及风险责任。一审另查明，标的房屋自2019年双方开始诉讼时起闲置至今。一审在庭审中，熊学博陈述如果解除合同则要求陈廷怀支付6个月租金，陈廷怀陈述标准过高，最多按一年一万的标准承担违约责任，陈廷怀另增加一项诉讼请求为要求交还房屋给熊学博。另各方均同意保证金1万元在本案中一并处理。一审法院认为，本案争议的焦点为：涉案合同是否应当解除，各方诉讼请求如何处理。关于涉案合同是否应解除的问题。2019年3月起双方即因合同解除问题协商多次并通过诉讼方式予以解决，陈廷怀已经多次明确表示不再履行合同，标的房屋自2019年起闲置至今，双方已形成合同僵局。一般来说，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。根据从本案查明的情况来看，陈廷怀作为违约方并不存在明显的有违一般民法原则的恶意行为，其作为一般商事主体在参与商事活动中遇见明显不符合商业追逐盈利情形发生时选择解除合同亦情有可原，继续履行该合同明显不利于合同目的的实现，且从双方关于违约金数额的约定来看，10万元已接近半年租金，现各方租金已经支付至2020年3月，违约方亦于本年租金交付期限届满前向本院提起了诉讼，故该违约金数额可补足守约方的相应损失，案涉租赁合同应予解除。关于双方的诉讼请求的问题。根据上述分析，对于陈廷怀的本诉请求，双方在2013年3月23日签订的《房屋租赁合同》应当予以解除，但其需支付守约方违约金10万元，因各方均同意保证金1万元在本案中一并处理，故陈廷怀还应支付违约金9万元，陈廷怀在本判决生效后3日内交还标的房屋，但交付房屋前的水电气相应费用应由其承担。因本院判决解除双方的租赁合同，故对于各方的其余诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、解除陈廷怀与熊学博于2013年3月23日签订的《房屋租赁合同》；二、陈廷怀在判决发生法律效力后3日内支付熊学博违约金9万元（已扣除应退还陈廷怀的保证金1万元）；三、陈廷怀在判决发生法律效力后3日内将《房屋租赁合同》约定的租赁房屋交还给熊学博并结清交还该房屋之前的所有水电气费用；四、驳回陈廷怀的其余诉讼请求；驳回熊学博的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11600元，由陈廷怀负担；反诉案件受理费2600元，由熊学博负担。本院二审期间，陈廷怀举示了通话录音截屏、录音光盘、录音译本、微信聊天记录及交房通知，拟证明，一审判决后，2020年7月11日陈廷怀通过电话、微信通知熊学博接钥匙及支付违约金。熊学博质证认为，证据的真实性无异议，只能证明陈廷怀做了这个事。本院认为，陈廷怀举示的证据熊学博对其真实无异议，本院予以确认。二审查明，一审判决后，2020年7月11日陈廷怀通过电话、微信通知熊学博接钥匙及支付违约金，并于2020年7月13日10时在房屋处现场接房、缴纳违约金9万元。二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：涉案房屋租赁合同能否解除；若解除涉案房屋租赁合同，违约金如何确定。关于涉案房屋租赁合同能否解除的问题。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，陈廷怀租赁房屋用于经营宾馆，已租赁6年，除确实无法经营的情况下，一般不会选择解除合同；且在2019年陈廷怀就将相关设施撤离，多次向熊学博请求解除合同，交还房屋，而熊学博拒不接房，出现合同僵局，继续履行合同对陈廷怀显失公平。从2019年诉讼后，陈廷怀又支付了第7年（2019年4月1日至2020年3月31日）的租金，且陈廷怀愿意承担违约损失的情况下，而守约方熊学博仍然拒绝解除合同，其行为违背了诚实信用原则。因此，一审确定双方签订的涉案合同解除并无不当。关于一审确定违约金是否适当的问题。2019年12月10日、2020年1月5日，陈廷怀分别向熊学博邮寄了解除租赁合同通知书，并要求熊学博接收租赁房屋。熊学博虽不同意解除租赁合同，但在陈廷怀违约的情况下，熊学博应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。因此，一审确定因涉案合同解除，由陈廷怀支付熊学博违约金10万元并无不当。综上所述，上诉人熊学博的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由熊学博负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年八月二十四日法官助理 尚 豪书 记 员 余婷婷