湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9424号上诉人（原审原告）：湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区人民东路702号。法定代表人：余庆九，总经理。委托诉讼代理人：陈文中，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪玉，湖南崇民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙市芙蓉区旺达威数码广场，经营场所湖南省长沙市芙蓉区蔡锷中路154号。经营者：莫建农，男，1967年7月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司（以下简称新华书店长沙公司）与上诉人长沙市芙蓉区旺达威数码广场（以下简称旺达威广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4134号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新华书店长沙公司向本院提出上诉请求：1.维持长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4134号民事判决书判决第一项；2.变更长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4134号民事判决书判决第二项为“在本判决生效后十日内，长沙市芙蓉区万达威数码广场向湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司支付截止至2020年3月2日的违约金655917.02元（2020年3月3日起的违约金，以实际支付未清偿的租金金额为基数，按照年利率24%的标准计算至全部租金付清之日止）。3.二审的诉讼费用由被上诉人承担。一审法院判决旺达威广场应支付的违约金金额及期限存在错误。旺达威广场辩称，1.判决书第一项应当改判，芙蓉区法院判决超过诉讼请求的金额，明显不适当。超出诉讼请求的范围，应当予以驳回。2.违约金计算标准过高。旺达威广场向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2020)湘0102民初4134号民事判决书第一项、第二项并对第三项判决依法予以维持；2.请求依法改判上诉人只承担至2016年7月12日的租金609166.50元支付责任；3.请求依法改判上诉人无需承担违约金责任；4.请求依法判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.旺达威广场仅欠付新华书店长沙公司租金609166.5元，而非一审法院认定的截止至2017年2月15日的855833元。因为2016年7月12日，芙蓉区政府发布了《征收范围公告》，明确涉案房屋在征收范围内，上诉人已经无法正常经营，故涉案租赁合同应于2016年7月12日终结，上诉人之后的租金不应继续支付。2.上诉人在合同履行过程中并没有任何过错和违约行为，不应承担违约责任，不应支付违约金，法院应当考虑新华书店长沙公司在租赁合同中没有重大损失，希望法院对于违约金酌情予以认定。3.一审当中，新华书店所提出的租金诉讼请求809054元。而一审法院作出了855833元，超过诉讼请求的金额，明显不适当。超出诉讼请求的范围，应当予以驳回超出的部分。新华书店长沙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，新华书店在一审中请求的租金金额为809054元，该金额是计算至2016年12月31日的房屋租金。一审法院在庭审中已经查明万达威实际与2017年2月15日才搬离案涉房屋。法院认为租金实际支付是2017年2月15日，为避免诉累，按照双方签订的租赁合同约定的租金标准，计算至实际腾房之日，是为了节约司法资源，并无不妥。关于违约金，万达威在2016年2月19日签订租赁合同时，已经拖欠新华书店租金84万元，至今已拖欠长达四年之久，新华书店在起诉时已将违约金的计算标准主动调低至法律允许的范围之内，万达威应当按照合同约定向新华书店支付延期付款的违约金。新华书店长沙公司向一审法院起诉请求：1．判令旺达威广场向新华书店长沙公司支付租金809054元；2．判令旺达威广场支付逾期付款违约金611477.26元（以应付未付租金为基数，按24%/年的标准自逾期之日起，暂计算至2020年3月2日，实际应计至全部租金付清之日止）；3．判令旺达威广场支付房屋占有使用费1091425元（计算至2019年1月16日止）；4．判令旺达威广场交付的履约保证金100000元抵扣应付的租金和违约金；5．判令由旺达威广场承担本案诉讼费和财产保全费。一审法院认定如下事实：2016年2月19日，新华书店长沙公司与旺达威广场签订《房屋租赁合同》，约定新华书店长沙公司将案涉房屋出租给旺达威广场，旺达威广场确认并承诺已欠缴新华书店长沙公司租金840000元，租赁期限自2016年2月29日起至2019年12月19日止；2016年的年租金为585000元，2017年至2019年的年租金为670000元，每年分四次支付；旺达威广场应交履约保证金100000元，在旺达威广场退出房屋并与新华书店长沙公司结清全部应缴纳的费用后十日内按原金额退还旺达威广场，在租赁期间旺达威广场如有严重违约行为，新华书店长沙公司有权以履约保证金抵扣旺达威广场应付款项，或作为新华书店长沙公司因此而遭受损失之赔偿，或根据本合同规定不予返还；旺达威广场如未按合同的约定按期支付租金，应按所欠金额以每日千分之五的标准，由旺达威广场向新华书店长沙公司支付迟延付款违约金；租赁期内，如租赁房屋被城市拆迁改造，本合同自行终止，新华书店长沙公司不给予旺达威广场任何补偿，旺达威广场承诺按新华书店长沙公司要求在指定期限内搬离案涉房屋；如旺达威广场迟延支付租金超过30天，或逾期支付租金以外的其他任何应付款项超过30天的，新华书店长沙公司有权单方解除合同，收回房屋，旺达威广场支付的履约保证金不予退还，且还须向新华书店长沙公司按履约保证金的一倍支付违约金，如给新华书店长沙公司造成损失，支付的违约金不足补偿该损失的，差额部分由旺达威广场依法另行赔偿；旺达威广场应在合同出现提前终止或期满或合同解除情形后10日内腾空返还案涉房屋，逾期不返还的应按每日每平方米5元的标准支付占用使用费，且还应承担案涉房屋在占用期间所发生的一切费用，如造成新华书店长沙公司损失的还应承担赔偿责任，房屋里仍有余物或还有装修设备未拆除的，视为放弃所有权，新华书店长沙公司有权处置；租赁期内如遇拆迁，旺达威广场应将原欠款一次性支付给新华书店长沙公司。合同签订后，旺达威广场未向新华书店长沙公司支付租金。2016年9月30日，长沙市芙蓉区人民政府发布《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收决定公告》，案涉房屋位于征收范围内。2016年12月9日，长沙市芙蓉区地方税务局、长沙市芙蓉区公安消防大队、长沙市工商行政管理局芙蓉分局等芙蓉区政府十一个职能部门联合发布关于清理租赁和经营行为、整顿交通秩序并开展综合执法的通告，通知长沙市芙蓉区蔡锷中路两厢棚户区改造项目范围内所有房屋的出租方、承租方于通告之日起，就租赁关系的解除即行协商，并于通告之日起15日内解除租赁关系，长沙市芙蓉区蔡锷中路两厢棚户区改造项目范围内所有经营业主于通告之日起即行处置所经营物品，并于通告之日10日内停止经营、将经营物品搬离。2016年12月10日，蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部发布关于在蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收范围内围挡的通告，通知称指挥部将于2016年12月22日开始沿征收范围进行围挡施工。2016年12月31日，因案涉房屋周围被围挡，旺达威广场实际停止经营。2017年2月15日，旺达威广场腾空案涉房屋，搬至长沙市芙蓉区业务。2018年11月15日，新华书店长沙公司向旺达威广场发出《退场通知》，通知称新华书店长沙公司已和政府就案涉房屋征收拆迁达成协议，并已将案涉房屋所有权全部移交给政府，请尽快到新华书店长沙公司签订补偿协议。2018年12月27日，新华书店长沙公司向旺达威广场发出《通知》，通知旺达威广场务必于2019年1月6日前将房屋内所有东西都搬走。2019年1月16日，新华书店长沙公司再次向旺达威广场发出《通知》，通知旺达威广场务必于2019年1月21日前将房屋内所有东西都搬走，否则将房屋内所有物品视为弃物处理。2019年1月16日，蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部出具《房屋移交拆房通知确认单》，确认被征收人新华书店长沙公司的案涉房屋已腾空，被征收人新华书店长沙公司已于2019年1月16日将案涉房屋移交蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部。一审法院认为：新华书店长沙公司与旺达威广场于2016年2月19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定并秉承诚实信用原则履行各自合同义务。本案中，长沙市芙蓉区蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部出具的《证明》、《关于清理租赁和经营行为、整顿交通秩序并开展综合执法的通告》、长沙市芙蓉区定王台街道办事处宝南街社区居委会出具的《证明》、证人证言等证据，能够证明旺达威广场已于2017年2月15日因城市征收拆迁腾空搬出案涉房屋租赁场地，房屋租赁合同至此终止履行。故旺达威广场应向新华书店长沙公司支付截止2017年2月15日所拖欠的租金及之后至2019年1月16日实际向新华书店长沙公司返还案涉房屋的占用使用费，根据合同约定，截止2017年2月15日旺达威广场拖欠未付新华书店长沙公司房屋租金为855833元，新华书店长沙公司诉请旺达威广场支付拖欠的房屋租金，予以支持。关于租赁房屋占有使用费的问题。房屋租赁合同约定，租赁期内，如租赁房屋城市拆迁改造，旺达威广场因拆迁而无法经营，本合同终止履行，合同租赁期限计算至关门停业的前一天。房屋占有使用费是基于被占有使用的房屋能产生市场价值，在被占有使用期间由实际占有使用人向房屋权利主体对房屋价值丧失的补偿，案涉房屋已属于政府征收改造范围，已被围挡即将拆除，案涉房屋本身的市场价值已丧失，已被政府征收部门转化为征收补偿。故新华书店长沙公司诉请旺达威广场支付搬迁后的房屋占有使用费，本院不予支持。关于违约金的问题，房屋租赁合同约定按所拖欠金额的每日千分之五标准支付迟延付款违约金，且如迟延支付租金超过30天或累计迟延支付租金超过三次的还应按履约保证金的一倍支付违约金，双方约定的违约金标准显著高于违约损失，新华书店长沙公司主张按拖欠未付租金金额每年24%的计算标准诉请旺达威广场支付逾期付款违约金，符合法律规定，自2017年2月起至2020年2月止，旺达威广场拖欠租金长达三年之久，按此标准计算，旺达威广场应向新华书店长沙公司支付违约金为616199.76元，对新华书店长沙公司该项诉请，一审法院予以支持。关于履约保证金的问题。因另案生效裁判文书已经确定新华书店长沙公司应向旺达威广场返还履约保证金100000元，故新华书店长沙公司诉请旺达威广场交付的履约保证金100000元不予退还，一审法院不予支持。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年八月三十一日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。