西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初15202号原告：西安电子科技大学科技园有限责任公司，住所地：西安市。法定代表人：曹振慨，该公司董事长。委托诉讼代理人：周照，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鲁阳，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：西安龙继斑鱼庄餐饮管理有限责任公司，住所地：。法定代表人：丁雷，该公司经理。被告：丁雷，男，汉族，1970年7月25日出生，住西安市莲湖区。原告西安电子科技大学科技园有限责任公司(以下简称电子科大公司)诉被告西安龙继斑鱼庄餐饮管理有限责任公司(以下简称龙继斑鱼庄公司)、被告丁雷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告电子科大公司的委托诉讼代理人李鲁阳与被告丁雷兼被告龙继斑鱼庄公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电子科大公司诉称，2016年6月12日，原告电子科大公司与被告龙继斑鱼庄公司签订《房屋租赁合同》，约定原告电子科大公司将位于西安市高新区XX路XX号楼房9-11轴304.2平方米房屋出租给被告龙继斑鱼庄公司,合同第二条约定租赁期限为六年,自2016年9月20日起至2022年9月19日止,第一年月租金为120元/㎡,租金自第二年开始按每年5%递增;租金第一年以季度为一期计算,应于2016年6月20日前付清,第二年起以半年为一期计算,应于2017年8月20日前付清,以后每期租金于每期开始前提前30日付清;逾期支付租金或其他费用超过十五日的,原告可单方解除合同,收回租赁房屋,履约保证金不予退回,且被告龙继斑鱼庄公司还应承担合同约定的其他违约责任。合同签订后，原告电子科大公司依约将租赁房屋交付给被告龙继斑鱼庄公司，履行了合同义务，但被告龙继斑鱼庄公司自应付第一笔租金起，就频繁出现延迟支付租金的情况。2016年7月20日，原告电子科大公司与二被告签订补充协议，三方约定将承租人变更为被告丁雷，原合同约定的租赁费等价格不变，自2016年7月19日起由被告丁雷支付。此后，原告电子科大公司数次致函催要拖欠的租金，被告龙继斑鱼庄公司于2018年11月9日向原告电子科大公司出具承诺书，确认了拖欠的租金并承诺还款，但一直未履行。截止2018年11月，被告龙继斑鱼庄公司拖欠租金已达455196元。原告电子科大公司依约向二被告送达了解除合同通知书，该通知已由被告龙继斑鱼庄公司工作人员签收，双方签订的合同自2018年11月18日解除，但二被告至今仍未向原告电子科大公司支付其拖欠的租金，已给原告电子科大公司造成巨大经济损失。原告电子科大公司认为，上述两份协议合法有效，原告电子科大公司已如约履行主合同约定的义务即交付租赁房屋，被告丁雷应当按时足额支付租赁费，被告龙继斑鱼庄公司作为租赁房屋的实际使用人确认了欠租事实并承诺还款，理应与被告丁雷共同承担租金及违约金。关于违约金，合同约定过高，应按照年利率24%计算。现原告电子科大公司为维护自身合法权益诉至法院，请求判令：1、二被告向原告电子科大公司支付欠缴房租455196元；2、二被告向原告电子科大公司支付因拖欠房租所产生的违约金161839.74元（按年利率24%暂计算至2019年4月4日，实际应支付至实际给付日）；3、本案诉讼费由二被告承担。被告龙继斑鱼庄公司及被告丁雷共同辩称，原告电子科大公司与被告龙继斑鱼庄公司签订《房屋租赁合同》属实，原告电子科大公司已于2016年7月中旬左右将涉案租赁房屋交给被告龙继斑鱼庄公司。由于涉案租赁房屋用于经营佧裴烤肉店，考虑到以个体工商户的名义办理经营手续简单且成本较低，故本案三方当事人于2016年7月21日签订《补充协议》，将被告龙继斑鱼庄公司在前述合同中的权利义务变更为由被告丁雷承担，但变更的目的只是为了方便办理个体工商户登记手续，而被告丁雷也只是该烤肉店的名义经营者。2018年7月23日，被告丁雷受烤肉店合伙人之托与王某某签订资产转让协议，将烤肉店的资产转让给合伙人之一的王某某，王某某承诺签订转让协议后烤肉店的债权债务由其承担。自此，二被告对于烤肉店的相关事宜一概不知，均由王某某负责。2018年10月，被告丁雷考虑到烤肉店一直在使用被告丁雷的个体营业执照，故将营业执照注销。关于原告电子科大公司主张的房租455196元及相关违约金，二被告不持异议，但对于2018年7月20日之后产生的相关费用，应当由王某某承担。关于《补充协议》，虽然由被告丁雷签订，但被告丁雷并非烤肉店的实际受益人，也非实际经营者，故相关责任不应当由被告丁雷承担，而应当由全体合伙人承担。经审理查明，原告电子科大公司与被告龙继斑鱼庄公司于2016年6月12日签订《房屋租赁合同》，约定原告电子科大公司（甲方、出租方）将位于西安市高新区XX路XX号电子商贸楼9-11轴304.2㎡房屋及附属设施出租给被告龙继斑鱼庄公司（乙方、承租方），合同约定：1、租赁期限为六年，自2016年9月20日起至2022年9月19日，第一年月租金为120元/㎡,租金自第二年开始按每年5%递增，递增后月租金为126元/㎡，第三年月租金为132.3/㎡；2、租金第一年以季度为一期计算,应于2016年6月20日前付清第一期租金109512元,从第二年起以半年为一期计算,应于2017年8月20日前付清第一期租金229975.2元,以后每期租金于每期开始前提前30日预先付清，先付清租金后使用房屋；3、租赁期满或合同解除后5日内乙方未腾交租赁房屋的，甲方可自行收回，同时有权对屋内所有物品按照抛弃物自行处置；4、乙方逾期支付租金或其他费用超过十五天的，甲方可单方面解除合同，收回租赁房屋，合同约定的履约保证金不予退回，且乙方还应承担本合同约定的其他违约责任；5、乙方逾期支付房屋租金，每逾期一日，按照拖欠租金总额3‰计算违约金，逾期超过十五天时甲方有权解除合同，收回该房屋并追收乙方所欠费用，且乙方还应承担因提前终止合同而产生的其他违约责任。2016年7月21日，原告电子科大公司与二被告签订《补充协议》，三方协议约定承租人变更为被告丁雷（丙方），原合同中约定的租赁费用、物业费、电费、水费等费用价格不变，相关费用自2016年7月19日起均由丙方交付并开具发票、收据与丙方公司，由丙方承担合同条款责任及相关法律责任。上述合同签订后，原告电子科大公司依约交付涉案租赁房屋，并分别收到房屋租赁费如下：2016年12月8日收到109512元、2017年3月23日收到10000元、2017年3月24日收到20000元、2017年4月11日收到109512元、2017年5月5日收到20000元、2017年7月1日收到109512元、2017年9月1日收到100000元、2018年10月25日收到30000元，以上共计508536元。审理中，原告电子科大公司为证明其已数次致函要求二被告清欠费用，且二被告已对欠款事实予以确认，向本院提交如下证据：1、2018年11月9日原告电子科大公司催费函一份，催款对象为被告龙继斑鱼庄公司，催缴租金为455196元（截止2018年11月8日），滞纳金为64182元，违约金为201280元，要求于2018年11月10日前结清以上费用，由“王某某”于当日签收；2、西安龙继斑XX庄XX店于2018年11月9日向物业出具的承诺书一份，称经营5年来首次出现亏损并拖欠物业房租，承诺于2018年11月28日还欠款50%即310000元，剩余部分于2018年12月20日前付清；3、西安西电科技园物业管理有限公司于2018年10月22日向西安丽江龙继斑XX庄XX店出具的缴费通知单，通知缴纳房租663912元；4、2018年11月19日，原告电子科大公司向被告龙继斑鱼庄公司发出的函，通知解除合同并收回房屋，要求清缴欠费等，由“王某某”于当日签收。以上4份证据，原告电子科大公司仅提交了催费函原件，其余证据均未提交原件。二被告称关于王某某签收的催费函及函，王某某均未告知二被告，但对于催费函中显示的欠款数额二被告均不持异议，只是认为2018年7月20日之后产生的费用应当由王某某承担，且承诺书及缴费通知单均与本案无关。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、催费函等证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案当事人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，各方当事人均应依约履行。《补充协议》签订后，《房屋租赁合同》的承租人变更为被告丁雷，原合同条款责任及相关法律责任均由被告丁雷承担，被告龙继斑鱼庄公司不再承担合同义务。原告电子科大公司依约将涉案租赁房屋交付被告丁雷使用，被告丁雷未按约定支付涉案房屋租金，已构成违约，故原告电子科大公司要求被告丁雷支付欠付的房屋租赁费并支付违约金，并无不当，本院予以支持。因合同约定的违约金标准过高，原告电子科大公司自愿将标准降至年利率24%，本院予以照准。经计算，原告电子科大公司主张被告丁雷欠付的租金为455196元及截止2019年4月4日的违约金为161839.74元，并未超出法律的规定及合同的约定，本院予以支持。对于2019年4月4日之后的违约金，被告丁雷应当以455196元为基数，按照年利率24%的标准，支付至实际付清之日止。关于原告电子科大公司主张被告龙继斑鱼庄公司共同承担责任一节，其主张依据其提交的承诺书可视为被告龙继斑鱼庄公司自愿加入被告丁雷债务的承担，但该承诺书并非被告龙继斑鱼庄公司出具，且从承诺书的内容“经营5年来”、“还欠款50%即310000元”、“拖欠物业房租”等，可看出该承诺书与同一天出具的催费函并无关系，与本案也无关联性，其另外提交的缴费通知单与函也无法证明其待证事实，据此，其主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于二被告辩称应由王某某及烤肉店合伙人承担责任一节，因合同具有相对性，原告电子科大公司有权仅向被告丁雷主张，被告丁雷承担责任后可向有关义务人追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、被告丁雷于本判决生效之日起十日内向原告西安电子科技大学科技园有限责任公司支付房屋租金455196元及2019年4月4日前产生的违约金161839.74元，同时还应当继续支付违约金直至款项付清之日止（以455196元为基数，按照年利率24%，自2019年4月5日起算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安电子科技大学科技园有限责任公司其余诉讼请求。本案案件受理费9970元，由被告丁雷承担。因原告西安电子科技大学科技园有限责任公司已预交，被告丁雷应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告西安电子科技大学科技园有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  车 稳人民陪审员  龚 雪二〇二〇年八月二十八日书 记 员  史丽娜打印：相丽华校对：贺倩2020年月日送达201901131520291610113724916508723029161013207340738919700725202136101041970072573321231