山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初8715号原告：绿地集团山东置业有限公司，住所地济南市市中区七里山南村七里山办事处四楼。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：许芝境，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张霞，山东德衡（济南）律师事务所律师。被告：市中区松林场面馆，住所地济南市市中区共青团路绿地中心6-1号楼第四层006店铺。经营者：薛星河，男，1971年10月5日出生，汉族，住济南市。被告：薛星河，男，1971年10月5日出生，汉族，山东水发资源循环科技有限公司职工，户籍地：济南市历下区，现住济南市。原告绿地集团山东置业有限公司（以下简称绿地置业公司）与被告市中区松林场面馆（以下简称松林场面馆）、薛星河房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地置业公司委托诉讼代理人许芝境、张霞到庭参加诉讼;被告松林场面馆、薛星河经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。绿地集团山东置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2016年1月21日至2018年10月16日期间的房屋租赁费用474,746.40元及逾期支付违约金共计163,786.90元（以19,483.20为基数，自2015年12月20日至2018年10月16日；以43,718.40为基数，自2016年4月20日至2018年10月16日；以39,441.60为基数，自2016年7月20日自至2018年10月16日；以4,490.64为基数，自2016年7月20日自至2018年10月16日；以45,904.32为基数，自2016年10月20日至2018年10月16日；以44,407.44为基数，自2017年1月20日至2018年10月16日；以45,904.32为基数，自2017年4月20日至2018年10月16日；以41,413.68为基数，自2017年7月20日至2018年10月16日；以4,762.80为基数，自2017年7月20日至2018年10月16日。以48,686.40为基数，自2017年10月20日至2018年10月16日。以47,098.80为基数，自2018年1月20日至2018年10月16日。以48,686.40为基数，自2018年4月20日至2018年10月16日。以40,748.40为基数，自2018年7月20日至2018年10月16日。利率均按照年利率24%计算）；2.请求判令被告向原告支付自2016年11月1日至2017年1月31日、2017年5月1日至2017年7月31日、2018年2月1日至2018年4月30日的物管费共计41,796.00元及逾期支付违约金共计18712.7元（以14,904.00为基数，自2016年10月20日自至2018年10月16日；以14,904.00为基数，自2017年4月20日至2018年10月16日；以14,418.00为基数，自2017年1月20日至2018年10月16日。利率均按照年利率24%计算）；3.请求判令被告向原告支付自2016年10月，2018年3月、5月、6月、9月、11月的能源费共计5176.08元。4.被告承担本案全部诉讼费用（其中案件受理费10840元、公告费260元、律师费10000元）。事实和理由：2015年5月29日，绿地集团济南普汇置业有限公司与被告经营者签署《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同》，合同约定被告薛星河承租原告位于济南市市中区的绿地中心项目内的6-1号楼4层的编号为006的店铺，租赁场所套内面积为108平方米，租期为3年，租赁起始日期为实际开业日2015年10月23日。2015年7月8日，绿地集团济南普汇置业有限公司、原告及被告薛星河签署三方协议，将合同出租方变更为原告。2016年1月25日，原告与二被告签署《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同松林场补充协议》（二），约定承租方更改为被告个体工商户市中区松林场面馆（经营者薛星河），被告薛星河承担连带责任。上述合同签署后，原告依约向被告及经营者交付租赁场所，2018年10月16日被告因自身原因自行撤铺，并搬离租赁场所。但被告一直未按照合同约定缴纳自2016年1月21日至2018年10月16日期间的房屋租赁费用，自2016年11月1日至2017年1月31日、2017年5月1日至2017年7月31日、2018年2月1日至2018年4月30日的物管费以及2016年1月，2018年3月、5月、6月、9月、11月的能源费，原告多次催促被告支付拖欠的房屋租赁费等费用，但被告拒不支付。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。被告市中区松林场面馆、薛星河未答辩。原告绿地置业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告松林场面馆、薛星河未到庭发表质证意见。本院对审查认为有效的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年5月29日，原告绿地置业公司与被告薛星河签订《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同》，根据合同约定：被告薛星河承租原告位于济南市市中区的绿地中心项目内6-1号楼第4层编号为006的店铺，建筑面积108平方米，用于经营餐饮业态，租赁期为3年，统一开业时间暂定为2015年10月30日；约定第一年度租金为173448元，第二年度租金为182120元，第三年度租金为193158元，租金以三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月（每年的3月、6月、9月、12月）的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向原告一次性足额支付下个缴租期应缴租金；物业费按合同载明的租赁房屋套内建筑面积，暂定1.5元/天/㎡，由被告按季度支付，物业服务费每一个季度为一个支付期，被告应当在每个支付期的最后一个月的25日前向物业服务公司一次性足额支付下个支付期的物业费（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）；被告应在本合同正式签署后的7个工作日内，向原告支付28908元作为履约保证金；被告同时向经营管理公司支付相当于第一个租赁年度内的两个月物业服务费9855元作为物业服务保证金；该租赁房屋预计交付日期为2015年9月30日，实际交付日期以交付使用书为准；被告逾期支付租金、管理费、商业推广费、公共事业费等本合同约定由被告支付的任何费用，经原告或者经营管理公司催缴后3天仍未支付时，每逾期支付1天，应按所欠款项5‰的标准支付逾期违约金。该合同还对二次装修、商场的经营管理、双方的权利义务、合同解除及争议解决方式等内容做了约定。2015年7月8日，绿地集团济南普汇置业有限公司、原告及被告经营者薛星河签署三方协议，将合同出租方变更为原告。2016年1月26日，原告、被告薛星河与被告松林场面馆签订了《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同松林场补充协议（二）》，约定被告松林场面馆取代被告薛星河成为该租赁合同的一方，由被告松林场面馆具体履行，租赁合同的权利和义务由被告松林场面馆享有和承担，被告薛星河承担连带责任。租赁期间，济南绿地商业运营管理有限公司曾多次向被告松林场面馆送达关于《交纳租金、物业管理费及能源费的通知》，催促被告支付拖欠的房屋租赁费等费用。2018年10月16日被告因自身原因自行撤铺，并搬离租赁场所。2019年4月9日，山东辰静律师事务所向被告薛星河遥邮寄《关于绿地集团山东置业有限公司与市中区松林场面馆租赁合同争议事宜之律师函》。被告已向原告交纳履约保证金28908元和物管费保证金9955元。租赁期间，被告已交纳租赁费42768元、物管费134784元。被告欠交2016年1月21日至2018年10月16日期间的房屋租赁费用474746.4元，应扣除履约保证金28908元，尚欠445838.4元；被告欠交自2016年11月1日至2017年1月31日、2017年5月1日至2017年7月31日、2018年2月1日至2018年4月30日的物管费共计41796元，扣除物管费保证金9955元，尚欠31841元；被告欠交2016年10月，2018年3月、5月、6月、9月、11月的能源费共计5176.08元。本院认为，庭审中被告未到庭，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告绿地置业公司、被告薛星河、被告松林场面馆签订的《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同》及补充协议（二），均系各方真实意思表示，且无违反法律规定之处，故涉案合同合法有效，合同当事人应当按照合同的约定及时履行各自的义务。被告松林场面馆、薛星河在承租原告房屋过程中，应当按照合同的约定及时足额支付租赁费及物管费，但被告未能如此，现原告主张被告按照合同的约定支付租赁费及物管费，符合当事人的约定，本院予以支持；原告主张被告按照年利率24%支付欠缴租赁费及物管费的违约金，该约定的违约金过高，本院酌定为按照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金，超出部分的诉讼请求，本院不予支持；原告主张被告松林场面馆支付律师费10000元，因双方在合同中未有约定，本院不予支持；原告因此次诉讼而支出的公告费260元，应由被告松林场面馆承担；被告薛星河对被告松林场面馆承担连带责任，符合当事人的约定，本院予以支持。综上所述,原告绿地集团山东置业有限公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告市中区松林场面馆、薛星河于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团山东置业有限公司租赁费445838.4元、物管费31841元；二、被告市中区松林场面馆、薛星河于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团山东置业有限公司违约金，其中租赁费违约金：自2016年1月21日至2016年4月30日欠交19483.2元-扣除已支付的履约保证金28908元尚余9424.8元，因此自2016年1月21日至2016年4月30日无需支付违约金；以34293.6元（43718.4-9424.8元保证金，欠34293.6元）为基数，自2016年4月21日起开始计算；以39,441.60为基数，自2016年7月21日起开始计算；以4,490.64为基数，自2016年7月21日起开始计算；以45,904.32为基数，自2016年10月21日起开始计算；以44,407.44为基数，自2017年1月21日起开始计算；以45,904.32为基数，自2017年4月21日起开始计算；以41,413.68为基数，自2017年7月21日起开始计算；以4,762.80为基数，自2017年7月21日起开始计算；以48,686.40为基数，自2017年10月21日起开始计算；以47,098.80为基数，自2018年1月21日起开始计算；以48,686.40为基数，自2018年4月21日起开始计算；以40,748.40为基数，自2018年7月21日起开始计算。其中物管费违约金：以4949（14904元-物管费保证金9955元=4949元）为基数，自2016年10月21日开始计算；以14,904.00为基数，自2017年4月21日开始计算；以14,418.00为基数，自2017年1月21日开始计算。以上均计算至2018年10月16日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；三、被告市中区松林场面馆、薛星河于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团山东置业有限公司能源费5176.08元；四、被告市中区松林场面馆、薛星河于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团山东置业有限公司经济损失（公告费）260元；五、驳回原告绿地集团山东置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10840元，由原告绿地集团山东置业有限公司负担50元，被告市中区松林场面馆、薛星河负担10790元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山省济南市中级人民法院。审 判 长 亓 蕾人民陪审员 徐 健人民陪审员 司兴菊二〇二〇年八月十九日书 记 员 修维超