文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终802号上诉人（原审原告）：肖卫东，男，1969年11月2日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：蒋能友，重庆市涪陵区中心法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：重庆重铁物流有限公司，住所地重庆市渝中区中山支路16号，统一社会信用代码91500000202831988F。诉讼代表人：彭能，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘琳，重庆重铁物流有限公司律师。上诉人肖卫东因与被上诉人重庆重铁物流有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人肖卫东及其委托诉讼代理人蒋能友，被上诉人重庆重铁物流有限公司的委托诉讼代理人刘琳到庭参加了诉讼(询问）。本案现已审理终结。肖卫东上诉请求：1、撤销重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初3929号民事判决，改判被上诉人重庆重铁物流有限公司履行房屋买卖《承诺书》，协助其办理涪陵区高笋塘科技大厦三楼房屋（办公室）产权转让过户手续以及按照该房屋购买价的30%即104034.75元（815元/平方×30%×425.5平方）进行结算；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人重庆重铁物流有限公司承担。事实和理由是：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司作为诉争房屋的原所有权人向其出具的承诺是真实的意思表示，该承诺应视为合同而非意向书。重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司向其出具的三份承诺是双方之间的合意，即被上诉人重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司以承诺所涉的三套房产挽留其不辞职下海创业；2、重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司出具的三份承诺上虽然没有对房屋的面积、单价、成交价格等作出详细明确的约定，但结合法律及经验法则是可以确定的；3、三份承诺与单务合同的赠与合同相似，与单方允诺的悬赏广告相似，故一审法院认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法改判，判如所请。被上诉人重庆重铁物流有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、肖卫东提交的承诺上，作出承诺的不是适格主体。案涉承诺签订时间是2007年10月29日，而诉争房屋此时是登记在涪陵无轨火车站名下，此时重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司对诉争房屋并无处分权，作出的承诺也是无效的。直到2007年11月19日涪陵无轨火车站才将诉争房屋产权转移给重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司；2、案涉承诺是意向书而非合同，即使是合同，也已经超过了诉讼期限。案涉承诺约定的条件最早在2009年，最晚在2013年已经达成，虽然肖卫东在重庆重铁物流有限公司与重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司都有工作经历，但重庆重铁物流有限公司与重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司自始至终是两个公司，2013年重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司就已经停产，至该案起诉前，肖卫东从未要求其单位履行承诺书，没有告知其单位三份承诺的存在，没有要求其单位交付诉争房屋，案涉三份承诺已经超过诉讼时效；3、案涉承诺与悬赏没有关系，肖卫东所谓的优秀职工是编造的，没有证据可以证明，一审审理中，其公司负责人出庭作证没有以物换人的说法。主张驳回上诉，维持原判。肖卫东2019年5月23日向一审法院起诉请求：1、判决重庆重铁物流有限公司履行原重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司向其作出房屋买卖《承诺》，即将位于涪陵区高笋塘科技大厦三楼房屋（办公室）腾空交付，并协助其办理产权转让过户手续和结算其应支付给重庆重铁物流有限公司的购房差额104034.75元（该房屋按原购价815元/平方的30%计算）。一审法院认定事实：1990年11月12日，重庆铁路利达运输贸易公司投资设立涪陵(无轨)火车站。2002年10月10日，重庆铁路利达运输贸易公司、重庆铁路货运代理有限责任公司、重庆铁路集装箱公司召开股东会议，决定在原涪陵地区设立分支机构，名称为：涪陵（无轨）火车站分公司。2005年2月，重庆铁路货运代理有限责任公司更名为重庆铁路物流有限责任公司。2005年2月5日，涪陵（无轨）火车站分公司更名重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司。2009年2月4日，因业务发展需要，重庆铁路物流有限责任公司经股东会决议解散。2009年5月5日，重庆铁路物流有限责任公司发布关于注销重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司的决定文件，该决定：1、注销重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司；2、涪陵分公司一切债权债务由重庆铁路物流有限责任公司。同年6月10日，重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司经工商核准注销登记。后重庆铁路物流有限责任公司更名为重庆重铁物流有限公司。1991年底，肖卫东退伍。1992年，肖卫东进入涪陵(无轨)火车站工作，2006年担任涪陵西站货运转运站主任。2007年6月1日和2008年8月1日，肖卫东与重庆西部人力资源管理有限公司签订两份《劳动合同书》，肖卫东作为重庆西部人力资源管理有限公司员工，派遣至成都铁路局涪陵车务段工作，担任转运站主任一职。2007年10月29日，重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司给肖卫东出具承诺，该承诺载明：涪陵区高笋塘科技大厦三楼原涪陵（无轨）火车站办公场地，因重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司接管，产权变更为重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司。经分公司研究决定，现承诺：为了让原涪陵（无轨）火车站优秀职工有所保障，如果今后重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司在涪陵不再开展经营活动，则将重庆市涪陵区高笋塘科技大厦三楼房屋产权出售给原涪陵（无轨）火车站优秀职工肖卫东，约定价格按房屋原购买价格的30%计算。2014年3月7日，重庆西部人力资源管理有限公司发布文件，通知肖卫东你系本公司签订《劳动合同》并派遣至成都铁路局涪陵车务段提供劳务服务的员工。2013年12月31日，你与本公司签订的《劳动合同》到期，依法与你终止劳动合同，核算在职期间经济补偿金共计20330.34元。2014年2月，肖卫东自行搬入涪陵区高笋塘科技大厦2单元1-1房屋客厅居住。同月7日，肖卫东与居住在涪陵区高笋塘科技大厦2单元1-1房屋的陈立中发生纠纷，陈立中向涪陵区公安局荔枝派出所报警，该派出所民警到场调解。庭审中，肖卫东陈述，2014年4月初，成都铁路局涪陵车务段与肖卫东就房屋进行协商。2014年4月30日，成都铁路局涪陵车务段将涪陵区高笋塘科技大厦2单元6-1、2单元6-2房屋交付给肖卫东，随即，肖卫东将该两套房屋租赁给第三人至今。成都铁路局涪陵车务段交房后，肖卫东要求签订房屋买卖合同并办理产权过户登记手续，该车务段告知肖卫东房屋产权属于重庆重铁物流有限公司所有的，其不能签订买卖合同并办理产权过户登记手续。2014年5月，肖卫东要求重庆重铁物流有限公司履行承诺书的约定，重庆重铁物流有限公司予以拒绝。之后，肖卫东未继续要求重庆重铁物流有限公司履行承诺书，也未向重庆重铁物流有限公司缴纳购房款。另查明，1996年9月25日，涪陵市长安房地产开发有限公司(甲方)与涪陵无轨火车站（乙方）签订房屋购销合同（合同编号：086），约定：“……二、甲方自愿将座落在涪陵市兴华中路高笋塘转盘西南侧——科技大厦的房产（房屋面积：740.77平方米。其中含分摊共用房面积149.86平方米）出售给乙方。该房产的基本情况已记载于本合同附件之一……；三、甲乙双方议定的上述房产成交价格每平方米为815元，总金额603728元……；……五、甲乙双方同意于一九九六年九月二十五日由甲方将上述房屋正式交付给乙方使用，并由甲方向房屋所在地产权户籍监理机关申请办理产权分户过户手续。按规定各自缴纳税费……。”该案讼争房屋产权人为重庆重铁物流有限公司。该案诉讼中，重庆重铁物流有限公司对肖卫东提供的承诺中加盖的公章真伪不予认可，并于2019年7月13日向该院申请进行司法鉴定，后因无法提供公章的比对件，于2019年11月20日向该院申请撤回鉴定申请。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条；“当事人签订认购书、订购数、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求解除其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司作为讼争房屋的所有权人向肖卫东出具承诺书是该公司真实意思的表现，该承诺书应视为意向书，不构成合同，其目的是为了将来签订的房屋买卖合同。在重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司与肖卫东的缔约过程中，双方就房屋出售的部分事项达成了合意，形成了记录，但依据房屋交易的一般状况或经验法则，重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司与肖卫东之间就订立正式的房屋买卖合同尚有距离。就承诺书本身来看，承诺书中并没有对房屋的面积、单价、成交价格等作出详细明确的约定。事后，肖卫东、重庆重铁物流有限公司也未签订房屋买卖合同，且重庆重铁物流有限公司至今也不同意将房屋出售给肖卫东。故，肖卫东的诉讼请求不能成立。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：驳回肖卫东的诉讼请求。案件受理费2168元，减半收取计1084元，由肖卫东负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，该案争议的主要焦点可归纳为：1、该案中的承诺对案涉房屋的单价、成交价格是否有明确约定，其承诺是预约合同还是正式的房屋买卖合同；2、重庆重铁物流有限公司是否有履行案涉承诺的义务。原重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司2007年10月29日，给肖卫东出具了书面的承诺，该承诺虽然载明“涪陵区高笋塘科技大厦三楼原涪陵（无轨）火车站办公场地，因重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司接管，产权变更为重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司。经分公司研究决定，现承诺：为了让原涪陵（无轨）火车站优秀职工有所保障，如果今后重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司在涪陵不再开展经营活动，则将重庆市涪陵区高笋塘科技大厦三楼房屋产权出售给原涪陵（无轨）火车站优秀职工肖卫东，约定价格按房屋原购买价格的30%计算”。但从该上述书面承诺的内容上可以看出，此承诺不仅没有明确载明房屋的面积、单价等一般性合同条款，也没有载明违约责任、争议解决等合同的重大事项；且肖卫东至今也没有按照其书面承诺的要求与原重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司或该分公司债权债务的承受者重庆铁路物流有限责任公司签订正式的房屋买卖合同；而重庆重铁物流有限公司现在又明确表示不同意将案涉房屋出售给肖卫东。故原重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司向肖卫东出具的上述书面承诺只是该单位当时的单方书面承诺行为，不具备案涉房屋买卖合同的法律特征，也不属于肖卫东与重庆重铁物流有限公司就案涉房屋形成的买卖合意，一审判决认定“案涉承诺书应视为意向书，不构成合同”是正确的，并无不当。尽管原重庆铁路物流有限责任公司涪陵分公司给肖卫东出具了案涉承诺属实，但该分公司已于2009年6月10日经工商行政管理机关核准了注销登记，至一审法院2019年5月23日立案受理该案的时间较长（近10年时间），从本案现有的证据看，肖卫东又没有向法院提供足够、充分的证据证明重庆重铁物流有限公司具有履行案涉承诺的法定义务，依法应当承担相应的法律后果。一审判决驳回肖卫东的诉讼请求符合相关的法律规定，也是正确的。综上，肖卫东上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件诉讼费6502元（上诉人肖卫东实际预交3251元），由上诉人肖卫东负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 张 斌审 判 员 陈胜友二〇二〇年八月二十五日法官助理 杨丽彦书 记 员 尹 童