江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1788号上诉人（原审被告）：淮安市红乡纯工贸有限公司，住所地淮安经济技术开发区轮窑路9号，注册号32080021001。法定代表人：卫勇，职务总经理。委托诉讼代理人：应海东，上海申浩（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高暇，上海申浩（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市清江浦区城南街道办事处，住所地淮安市清江浦区柯山路8号，统一社会信用代码11320812MB0583293H。法定代表人：王荣生，职务街道办事处主任。委托诉讼代理人：曹金玉，淮安市清江浦区城南街道办事处工作人员。委托诉讼代理人：马旭，江苏君萃律师事务所律师。上诉人淮安市红乡纯工贸有限公司（以下简称红乡纯公司）与被上诉人淮安市清江浦区城南街道办事处（以下简称城南街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2019)苏0812民初8650号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月16日受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。红乡纯公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的起诉，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定上诉人一直使用场地错误，认定上诉人与被上诉人就租金问题、上诉人投入及损失赔偿问题一直在协商的事实无证据支持；2、本案不存在诉讼时效中断，应驳回被上诉人的诉讼请求；3、2004年4月26日合同已解除，此后被上诉人一直没有向上诉人提出迁出场地、恢复原状的要求，此后长达十余年时间对租金只字未提，实际上场地属于长期荒芜、无人管理的状态。一审法院判决由上诉人按照原合同的价格继续承担租金或使用费，无法律依据。被上诉人城南街道办答辩称，一审判决正确，请求二审维持原判。城南街道办向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交还位于淮安市原清浦酱醋食品厂的厂房、生产场地及全部设施等资产；2、判令被告向原告支付租金510000元及利息（以510000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准自2019年1月1日起计算至实际支付之日止）；3、判令被告按每日110元标准，向原告支付自2019年1月1日起至实际交还租赁物之日止的占用费；4、被告承担本案诉讼费。一审法院审理查明：1998年，淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司（甲方）与淮阴市大卫贸易有限公司（乙方，后名称变更为红乡纯公司）签订《租赁合同》，甲方将轮窑路9号原清浦酱醋食品厂的厂房、生产场地及全部设施等资产租赁给乙方用于食品类生产经营，租赁资产的具体名称、数量见资产移交清单。租赁合同约定：租赁期限为二十年，从1999年1月1日起至2018年12月31日止；租金分四个时段计算，1999年1月至2003年12月31日，每年租金2万元，乙方于每个租赁年度的第1个月10日内交给甲方，2004年1月1日至2008年12月31日，合计租金10万元，乙方于2004年1月10日前一次性交给甲方，2009年1月1日至2013年12月31日，合计租金20万元，乙方于2009年1月10日前一次性交给甲方，2014年1月1日至2018年12月31日，合计租金20万元，乙方于2014年1月10日前一次性交给甲方，收款单位为城南乡财政管理所。租赁合同还约定：租赁财产的维修、保养由乙方负责，由于生产经营需要，乙方在征得甲方同意、不影响房屋主体结构的情况下，可以进行室内外装修，费用乙方自负，租赁期满不得拆除；在租赁场地内进行生产性扩建及其他土建工程由乙方负责，甲方帮助协商有关事项，工程完工之后，乙方按加速折旧的方法按月提取折旧，租赁期满乙方不再续租后，乙方可自行拆除。1998年9月14日的资产交接清单记载的交接物品为：1、北厂房10间，240平方米砖瓦结构，2、南厂房10间，240平方米砖瓦结构，3、东传达室3间，40平方米，4、围墙约330米，东、西、南三面，5、铁大门2扇，6、土地，按当时征地面积，南至院墙，北至轮窑路中心，东西长52米、面积为12.36亩，7、大缸31只，直径1.1-1.2米，有补疤，8、配电设施，电容量20千瓦，与其它单位共用变压器，9、办公桌3张。截止2003年3月21日，红乡纯公司共向城南乡财政管理所支付租金10万元，之后红乡纯公司未支付租金。2004年11月5日，淮安质量技术监督局向红乡纯公司下发《行政处理告知书》，告知书中记载根据《酱油生产许可证实施细则》和《食醋生产许可证实施细则》要求，红乡纯公司的生产与检验条件已不符合酱油、食醋食品生产许可证的要求，要求红乡纯公司停止一切生产、罐装及销售行为，对厂区依据《酱油生产许可证实施细则》和《食醋生产许可证实施细则》要求进行整改或重新选址，在整改完毕或重新搬迁安装到位后，应当向质监部门提出验收申请，在验收合格后方可重新投入生产。此后，红乡纯公司与城南街道办就租金问题、红乡纯公司投入及损失赔偿等问题一直协商，但协商未果。淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司系城南街道办开办的集体所有制企业。2019年1月3日，城南街道办向红乡纯公司送达《关于移交租赁资产的催交函》，要求红乡纯公司按照租用资产清单向城南街道办移交租赁资产。2019年4月18日，城南街道办决定将淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司注销登记，并承诺淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司债务由其清理完毕、债权由其负责清收。2019年4月25日，清江浦区市场监督管理局核准淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司注销登记。2020年3月4日，城南街道办与红乡纯公司办理涉案厂房、场地交接手续，红乡纯公司将涉案厂房、场地交还原告。涉案场地交回城南街道办之前一直由红乡纯公司安排的人员占有、使用。另查明，红乡纯公司于2018年7月9日向淮安经济技术开发区人民法院提出诉讼请求：要求城南街道办赔偿1号房的房屋维修费5000元，返还2号房拆迁补偿费用26535.6元，并要求淮安经济技术开发区高教园区枚乘路办事处与淮安经济技术开发区高教园区枚乘路办事处轮窑村村民委员会赔偿相关损失。该案中，红乡纯公司诉称涉案租赁合同租赁期限为1999年1月1日起至2018年12月31日止，红乡纯公司在该案中未主张租赁合同已于2004年解除。本案一审审理过程中，因涉案厂房、场地已于2020年3月4日交还，城南街道办撤回要求红乡纯公司交还涉案厂房、生产场地及全部设施的诉讼请求，变更诉讼请求为要求红乡纯公司支付租金51万元及利息、2019年1月1日至2020年3月3日期间场地占用费46756.5元（按每日109.5元标准计算）。红乡纯公司撤回要求城南街道办赔偿损失958667元的反诉请求。关于租金诉讼时效问题，城南街道办提供其工作人员笔记本记录一份，工作人员在笔记本中记录其于2017年10月27日下午去原酱醋厂找卫勇，找到卫勇对象罗国美；罗国美说租金不好交，办厂损失乡里要认赔、50多万元投入，如不赔2018年到期后也不交回，要组织律师团和乡里打官司、上访等。该笔记本中还记载，2018年时红乡纯公司法定代表人卫勇多次与城南街道办就租金及场地移交事项进行交涉。城南街道办以此证明其一直在向红乡纯公司主张租金权利。红乡纯公司对城南街道办提供的工作人员记录的真实性不予认可。原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司与淮阴市大卫贸易有限公司于1998年签订租赁合同，后淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司被城南街道办注销登记，淮阴市大卫贸易有限公司名称变更为红乡纯公司，故该租赁合同的权利义务应由城南街道办与红乡纯公司承继。城南街道办与红乡纯公司作为本案主体适格，红乡纯公司关于城南街道办不具有本案原告主体资格的辩解不符合法律规定，法院不予采信。涉案租赁合同约定的租赁期间为1999年1月1日至2018年12月31日，红乡纯公司辩称涉案合同于2004年4月26日解除，城南街道办主张涉案合同至2018年12月31日合同期满时终止；红乡纯公司提供的证据不足以证明涉案租赁合同于2004年4月26日解除，且直至2020年3月4日场地交还时，涉案场地一直由红乡纯公司安排的人员占有、使用，故红乡纯公司关于租赁合同于2004年4月26日解除的辩解无事实依据，亦不符合法律规定，法院不予采信。关于租金诉讼时效问题，一审法院认为，涉案场地直至2020年3月4日交还前，一直由红乡纯公司安排的人员占有、使用，且红乡纯公司与城南街道办就租金问题、红乡纯公司投入及损失赔偿等问题一直在协商，城南街道办提供的工作人员工作记录亦证明直至2017年、2018年时，双方仍在就场地租金及办厂损失等事项在协商，故本案诉讼时效存在中断情形，红乡纯公司关于城南街道办租金请求超过诉讼时效的辩解，不符合法律规定，法院不予采信。红乡纯公司已付租金10万元，应再支付城南街道办租金50万元。因城南街道办与红乡纯公司就租金及红乡纯公司主张的损失等问题一直在协商中，故对城南街道办要求红乡纯公司支付租金利息的请求，法院不予支持。涉案租赁合同约定的租赁期间至2018年12月31日终止，合同期满后，红乡纯公司未将租赁物交还城南街道办，应当支付城南街道办占有使用费；租赁合同约定2014年1月1日至2018年12月31日期间租金为20万元，红乡纯公司于2020年3月4日交还租赁物，故城南街道办要求红乡纯公司按每日109.5元标准支付2019年1月1日至2020年3月4日期间占用费46756.5元的请求符合法律规定，法院予以支持。城南街道办撤回要求红乡纯公司交还涉案厂房、生产场地及全部设施的诉讼请求、红乡纯公司撤回反诉的请求不违反法律规定，法院予以准许。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、被告淮安市红乡纯工贸有限公司于判决生效后10日内一次性支付原告淮安市清江浦区城南街道办事处租金50万元、场地占用费46756.5元，合计546756.5元；2、驳回原告淮安市清江浦区城南街道办事处其他诉讼请求。案件受理费8900元，由原告淮安市清江浦区城南街道办事处负担900元，被告淮安市红乡纯工贸有限公司负担8000元。反诉案件受理费6694元，由反诉原告淮安市红乡纯工贸有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，1998年原淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司与淮阴市大卫贸易有限公司签订的《租赁合同》约定的期限为1999年1月1日起至2018年12月31日止，《租赁合同》合法有效，双方应依约履行。后淮阴市清浦区城南乡农工商实业总公司被城南街道办注销登记，淮阴市大卫贸易有限公司名称变更为红乡纯公司，故该《租赁合同》的权利义务应由城南街道办与红乡纯公司承继。根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。红乡纯公司已付租金10万元，尚余50万元租金未付，应依法履行给付义务。《租赁合同》2018年12月31日终止履行后，红乡纯公司2020年3月4日交还租赁物，应支付此期间的场地占用费。对于上诉人红乡纯公司所提2004年4月26日合同已解除的上诉理由，本院认为无事实和法律依据。理由如下：首先，根据民事诉讼举证规则，上诉人红乡纯公司主张2004年4月26日收到城南乡政府要求终止合同的函，但未能提交函件的证据材料。其次，上诉人红乡纯公司一审期间提交证据，欲证明其书面向区委、区政府反映2004年4月26日收到城南乡政府要求终止合同的函，请求领导协调解决。但该证据不能证实上诉人红乡纯公司同意解除《租赁合同》，或与原城南乡政府达成了解除《租赁合同》的合意。第三，2004年至2018年12月31日，红乡纯公司未向城南街道办交还厂房、生产场地及其他设施资产，涉案场地一直由该公司安排的人员占有、使用，表明红乡纯公司以其行为表示仍继续履行《租赁合同》。第四，上诉人红乡纯公司2018年7月9日向淮安经济技术开发区人民法院提起诉讼时，自述《租赁合同》履行期限自1999年1月1日起至2018年12月31日止，并未提出《租赁合同》已于2004年解除的主张。根据民事诉讼禁止反言原则，上诉人红乡纯公司在本案中所提《租赁合同》已于2004年解除的抗辩主张，与其2018年提起诉讼时自认的事实相悖，本院不予采信。对于上诉人红乡纯公司所提被上诉人城南街道办起诉要求上诉人给付租金已超过诉讼时效的上诉理由，经查，本案《租赁合同》2018年12月31日终止后，被上诉人城南街道办于2019年7月26日向法院起诉要求判令上诉人红乡纯公司给付剩余租金及场地占用费，未超过诉讼时效。一审法院认为本案诉讼时效存在中断情形不当，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由无事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9268元，由上诉人淮安市红乡纯工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 梁新星审判员 马玉宝二〇二〇年八月二十五日书记员 谈 晓