安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初5400号 原告：中铁建物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路西侧环湖东路东侧35号，统一社会信用代码91340100577050432N。 主要负责人：阮班建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶晋，安徽中天恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：所杰，安徽中天恒律师事务所实习律师。 被告：解梅芝，女，汉族，1986年10月25日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：孙晓祥，男，1983年4月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，系解梅芝的配偶。 原告中铁建物业管理有限公司合肥分公司(以下简称中铁建物业公司)与被告解梅芝物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建物业公司委托的诉讼代理人陶晋、所杰，及被告解梅芝委托的诉讼代理人孙晓祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中铁建物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费5013元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2013年1月14日签订了《前期物业服务协议》，协议对双方的权利和义务、收费标准等均作出了约定(即住宅物业服务费按建筑面积1.3元/㎡/月收取)。合同签订后，中铁建物业公司积极履行自己的物业管理服务义务。解梅芝系合肥市庐阳区中铁广园9幢3301室业主，该户建筑面积为128.56㎡，2018年1月1日至2020年6月30日未交物业费。原告催要未果故诉至法院。 解梅芝辩称：1、2012年购买的现房，2013年拿到新房，2013年12月28日住进新房。2014年上半年发现房屋窗户和阳台漏水，当时告知原告，原告来维修过十几次，一直维修至2017年，阳台一直没有维修好。2、2016年原告姓杨的工作人员去被告家讨要物业费，态度恶劣，故被告不交物业费。3、被告购买了两个车位，但经常被他人占用，原告也不管不问，被告的车在自己的车位上被撞坏，原告也不管。4、单元门的门禁一直没有启用，晚上原告允许小区内摆地摊，甚至有煤气罐露天放置有安全隐患。物业合同载明了小区内不得进行商业活动，但我们小区实际上一楼多用于商业活动，在地下停车场的负一层至负二层之间有洗车点影响业主的车辆和行人通行，而且占用了业主车位，另外还有车辆乱停现象。5、房屋质量有问题，墙体不直，钢化玻璃损坏，防盗门不符合国家安全标准，电梯也有问题。 本院经审理认定事实如下：中铁建（北京）物业管理有限公司合肥分公司（2018年2月13日名称变更为中铁建物业管理有限公司合肥分公司）与解梅芝于2013年1月14日签订了《广园前期物业服务协议》，合同约定：由原告向中铁广园提供物业管理服务，服务事项包括物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、消防等项目进行维护、修缮、服务与管理；业主按其拥有的建筑面积向原告支付物业管理服务费，住宅物业管理服务费每月每平方米1.3元，半年收取一次。合肥市庐阳区物价局核定中铁广园小区有电梯住宅综合服务费为每月每平方米1.3元。解梅芝系中铁广园9幢3301室业主，该房屋建筑面积为128.56平方米，自2018年1月1日至2020年6月30日未交物业费。解梅芝认为房屋漏水问题未解决、原告服务不到位，故拒绝交纳物业费。原告催要未果，故诉至本院，请求判如所请。 上述事实有中铁建物业公司提供的营业执照复印件、《广园前期物业管理服务合同》及补充协议、服务价格登记证、物业费催缴单、快递单，解梅芝提交的照片、物业承诺书等证据及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，中铁建物业公司与解梅芝签订的《广园前期物业服务》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。中铁建物业公司按合同约定为解梅芝提供了物业服务，解梅芝应当依据国务院《物业管理条例》的规定及《广园前期物业管理服务合同》的约定，及时主动交纳物业服务费。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响业主的生活质量，而物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。 解梅芝未交纳物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。解梅芝辩称其未交费是由于房屋漏水问题未解决，另有车辆停放小区受损，但这些均与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，解梅芝可另行主张相应权利。解梅芝辩称中铁建物业公司物业管理服务不到位，但从其提供的物业承诺书以及庭审陈述可以反映中铁建物业公司对其房屋漏水进行了多次查看并积极协调维修，履行了相关的物业管理服务，且解梅芝未能提交充分有效的证据证明中铁建物业公司存在根本违约的情形。中铁建物业公司持续不断地为中铁广园小区提供物业服务，基本保障了小区的正常运转，即使中铁建物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，业主或业主委员会可以向物业公司反映，督促其改进服务，也可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，影响整个小区物业服务关系的良性循环。因此，对于解梅芝不交物业费的理由，本院不予采信。解梅芝应按每月1.3元/平方米标准，向中铁建物业公司交纳其拖欠的2018年1月1日至2020年6月30日期间物业费5013元（1.3元/平方米/月×128.56平方米×30月），中铁建物业公司的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告解梅芝于本判决生效之日起三日内支付原告中铁建物业管理有限公司合肥分公司2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业费5013元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由解梅芝负担。 本判决为终审判决。 审判员  宋玮 二〇二〇年八月二十五日 书记员  徐宁 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。