大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5354号原告：大连华安物业管理有限公司，统一社会信用代码9121020467405884XG，住所地辽宁省大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13。法定代表人：王勤忠，总经理。委托诉讼代理人：潘福君，女，1972年4月20日生，汉族，该公司职员，住辽宁省瓦房店市。被告：张德燚，男，1982年10月1日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。原告大连华安物业管理有限公司与被告张德燚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连华安物业管理有限公司的委托诉讼代理人潘福君，被告张德燚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业服务费人民币3696元（面积89.98平×1.58元/平/月×26个月），违约金人民币1109元（按本金的30%）。事实与理由：2015年1月26日，原告与大连半岛集团有限公司签订物业服务委托合同，合同约定由原告向大连市半岛欣座小区提供物业服务。原告依约为案涉小区提供了物业服务，被告系半岛欣座小区4#楼1-501房屋的业主，被告未向原告交纳自2018年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。原告多次催要，被告仍未缴纳。原告已按照合同条款忠实履行了自己的义务，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积属实。开发商与原告签订的前期物业合同没有法律效力，小区原来的物业是半岛物业，原告入驻小区时未向业主公示，物业合同未到街道备案；原告应与业主签订新的物业合同，制定新的缴费标准；原告的物业服务不达标。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：大连半岛泉水欣座小区原由大连半岛物业管理有限公司提供物业服务。2012年4月5日，被告签署《业主临时管理规约》，写明：高层住宅、小高层住宅物业服务费为每月每平方米1.58元（含电梯费），首期物业费由业主在入住时预交半年或一年费用，之后物业费按季度交纳，业主或物业使用人应当于每季度首月5日内履行交纳义务，未按时交纳物业服务费，自逾期之日起，业主承担应交费用每日3‰的滞纳金；业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费；《临时管理规约》有效期自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的半岛泉水欣座管理规约生效之日终止。后大连半岛集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“半岛泉水欣座”项目提供前期物业管理服务，委托管理服务期限至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止；住宅物业服务费为每月每平方米1.58元；业主应在入住时预交一个年度的物业服务费，其后的物业服务费按季交纳；合同还对履约保证金、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修基金等进行了约定。该合同注明的签约时间为2015年1月26日。原、被告均认可被告为案涉小区4号楼1单元5层1号房屋的业主，房屋建筑面积为89.98平方米，被告自2018年5月1日起未交纳物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告作为案涉小区业主，大连半岛集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。对于被告辩称原、被告没有法定和事实上的物业服务关系，原告提供的《前期物业服务合同》对被告不产生法律上的约束力的意见，因被告未举证证明案涉小区已成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，大连半岛集团有限公司与原告签订前期物业服务合同不违反相关法律规定，故被告该节抗辩意见理由不充分，本院依法不予支持。原告在其诉请的期间内已实际为案涉小区提供了物业服务，被告应当向原告交纳物业服务费。自2018年5月1日起至2020年6月30日期间的物业费为3696元（89.98平方米×1.58元/平/月×26个月），被告尚未交纳，因此原告关于该期间的物业服务费的诉请，本院依法予以支持。关于被告主张物业服务不达标一节。本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。关于原告主张违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然被告拖欠物业费理应支付违约金，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张德燚自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司2018年5月1日至2020年6月30日的物业服务费3696元。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告张德燚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员  郝姝妮二〇二〇年八月十八日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。