福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异189号 案外人：马丽芳，女，1973年6月2日出生，汉族，住四川省南江县。 申请执行人：陈玉梅，女，1955年5月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被执行人：泉州天将房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县凤城镇河滨北路880号东城丽景独立式住宅C1，统一社会信用代码91350524574713966A。 法定代表人：杨特。 被执行人：杨特，男，1980年9月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被执行人：福建天将集团有限公司，住所地厦门市思明区莲前东路409号1405室。 法定代表人：杨特。 在本院执行申请执行人陈玉梅与被执行人泉州天将房地产开发有限公司、杨特、福建天将集团有限公司公证债权文书纠纷一案中，案外人马丽芳提出执行异议，请求法院中止安溪县房产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人马丽芳称，2013年元月11日案外人马丽芳（乙方）与泉州天将房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定甲方将其开发的位于泉州市安溪县方，合同签订后，案外人于同年元月11日向泉州天将房地产开发有限公司交清购房款441707.00元，此房现已达到交房条件已交房。因泉州天将房地产开发有限公司原因致使双方签订上述的商品房买卖合同未及时到有关机构备案。2019年11月案外人得知“天将首府1301号房屋”被法院查封。案外人认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的50%。据此，案外人申请中止对安溪县房屋的强制执行并解除查封措施。案外人提供商品房买卖合同一份、购房款收据一份、案外人身份证复印件一份、内部认购协议书一份、网上签约登记备案申请表一份、安溪县住房和城乡规划局证明一份、安溪县不动产登记中心房屋登记信息证明一份、案涉房产物业缴费凭证一份、房屋入伙申办表一份、装修许可证一份、厦门市中级人民法院（2020）闽02执异73号执行裁定书等证明其主张。 申请执行人陈玉梅在2020年7月28日的执行笔录中辩称，一、对案外人提供的商品房买卖合同的真实性有异议，商品房合同都是要签日期的，该合同没有落款日期，在合同中约定的付款方式钱要打到监管账户，案外人没有按照约定的付款方式支付。商品房合同是需要网签单的，他们没有对合同进行网签备案，所以合同是无效的,合同是没有履行的合同。二、内部认购协议书落款的章和被执行人天将集团完全不搭边，而且这份协议书是个复印件，不是原件，申请执行人认为这真实性有异议。收款收据原件收据没有金额，这个收据的章是安溪精英部落投资管理有限公司，是否和天将公司有关系是存在疑问的。三、对案外人提供的2019年1月10日安溪县房地产交易管理所关于天将首府1301房的证明的真实性没有异议，但是这份证明是证明案外人没有网签备案的。四、对案外人提供的2018年11月23日安溪县不动产登记中心出具的房屋登记信息证明的材料，真实性没有异议，它只能证明案外人在安溪县当地没有房子，不能证明案外人名下没有其他房子。五、对案外人提供的安溪县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，真实性有异议，这份申请书只是复印件，没有原件，不能判断其是否为真实材料。六、对于案外人提供的房屋入伙申报表，申请执行人认为案外人是在房产查封之后才入住的。七、对厦门市中级人民法院的（2020）闽02执异73号的执行裁定书事实查明有异议，对于购房款应该是要有转账单，案外人要有真实的支付，没有办法证明案外人是否支付了厦门市中级人民法院执行裁定书中认定的441707元。申请执行人认为案外人不符合厦门市中级人民法院执行裁定书中的认定条件。八、案外人提供的工程合同与熊彪的债务问题，和泉州天将房地产开发有限公司是没有关系的，案外人提供的协议书的落款日期是2015年12月1日，申请执行人认为是在法院查封后抵的购房款，之后才补签的购房合同。申请执行人认为这份协议书与本案无关。综上，申请执行人认为案外人没有真实支付购房款，在查封之前没有对房屋实际占用，申请执行人对厦门市中级人民法院作出的（2020）闽02执异73号执行裁定书有异议。房产是以登记为准，这个房产没有登记在案外人名下。申请执行人认为他们签订合同后没有把资金转入房产监管账户，按合同的约定，本购房合同自动作废。 本院查明，厦门市鹭江公证处于2014年2月26日作出《具有强制执行效力的债权文书公证书》，编号：（2014）厦鹭证内字第03521号，对债权人陈玉梅、债务人泉州天将房地产开发有限公司、保证人杨特、福建天将集团有限公司所签订的《还款协议》进行公证。2016年2月25日，厦门市鹭江公证处作出《执行证书》，编号：（2016）厦鹭证执字第00035号。确定执行内容如下：“一、被申请执行人为债务人泉州天将房地产开发有限公司及保证人杨特、福建天将集团有限公司。二、执行标的为：1、债务人所欠的借款本金人民币叁佰万元整(￥3,000,000.00)；2、债务人依照该协议应向债权人支付的借款利息(截至二〇一六年二月二十五日，债务人所欠利息总额为人民币1,264,117元，具体详见附件一《债务人所欠借款利息明细》)。利息计算公式为：借款本金(人民币300万元)×银行同期贷款年利率×4/360日×借款天数(自二○一四年二月二十五日起计至上述债务人所欠的借款本金全部还清为止)。3、债权人为实现该债权所产生的一切费用，包括但不限于：诉讼费、财产保全或证据保全费、执行费、向公证处申请出具执行证书的费用(人民币4500元整)、律师费、交通差旅费、调查取证费、文书邮寄费、财产评估费、拍卖费、鉴定费、其他财产处置费用及债权人为实现该债权支出的其他费用等，具体以债权人出示、提供的相关票据为准。三、债务人泉州天将房地产开发有限公司应当对以上执行标的承担还款义务；保证人杨特及保证人福建天将集团有限公司在其保证范围内对该债务承担连带还款责任。”陈玉梅于2016年3月2日持上述公证债权文书及执行证书申请执行，本院于同日立案受理。本院于2016年8月25日查封案涉房产。 另查明，厦门市中级人民法院在执行申请执行人陈家桩与被执行人杨特、泉州天将房地产开发有限公司、厦门天将进出口有限公司、厦门天将矿业投资有限公司、厦门天将房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案过程中，案外人马丽芳于2018年11月26日对执行泉州市安溪县提出书面异议。厦门市中级人民法院经审查查明：2014年11月26日，厦门中院保全查封了被执行人泉州天将房地产开发有限公司名下址于泉州市安溪县产。厦门中院查封前，案外人马丽芳与被执行人泉州天将房地产开发有限公司书面签订关于案涉房屋的《商品房买卖合同》,并与房产销售公司安溪精英部落投资管理有限公司签订关于案涉房屋的《内部认购协议书》。2013年1月30日，安溪精英部落投资管理有限公司开具收据，载明其收到案涉房屋购房款441707元人民币。2014年8月9日，案外人马丽芳与被执行人泉州天将房地产开发有限公司对案涉房屋进行网络签约登记备案，《登记备案申请表》载明“交易双方必须在本申请表打印后30日内，持商品房买卖合同及本申请表（一式各四份）以及相关要件到安溪县住房和城乡规划建设局房产登记交易中心进行登记确认”。直至2014年11月26日厦门中院在诉讼中财产保全查封了案涉房产，案涉房产仍登记于被执行人泉州天将房地产开发有限公司名下。2018年11月23日，安溪县不动产登记中心所出具的《房屋登记信息证明》载明被执行人在安溪辖区内无其他现有住房登记信息和离品住房备案登记信息。于2020年5月19日作出（2020）闽02执异73号执行裁定书，裁定“中止对被执行人泉州天将房地产开发有限公司名下址于泉州市安溪县产的执行。”以上事实有厦门市中级人民法院（2020）闽02执异73号执行裁定书及案外人提供的相关材料为证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人马丽芳与被执行人泉州天将房地产开发有限公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所提供的收据亦证明其已依约履行了付款义务。对于“用于居住”应作扩大解释，只要案涉房产具备居住功能的，应视为用于居住的房屋，对于“无其他用于居住的房屋”,只要买受人在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋即可，根据厦门市中级人民法院于2018年11月23日向安溪县不动产登记中心调取的《房屋登记信息证明》表明，案外人在安溪辖区内无其他现有住房登记信息和商品住房备案登记信息。据此，案外人马丽芳的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对被执行人泉州天将房地产开发有限公司名下址于泉州市安溪县产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年八月十七日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。