甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1877号上诉人（原审被告，反诉原告）：绿地集团兰州新区置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区环湖东路绿地智慧金融城。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛轩，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：关焜，甘肃勇盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：路建兴，男，1975年8月18日出生，汉族，甘肃省靖远县农民，住。委托诉讼代理人：路建荣（路建兴之弟），男，1979年9月23日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省白银市平川区。上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称“绿地公司”）因与被上诉人路建兴房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2019）甘0191民初3248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销兰州新区人民法院（2019）甘0191民初3248号民事判决，依法改判支持绿地公司一审的反诉请求，或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由路建兴承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。首先，绿地公司与路建兴的商品房买卖合同合法有效，路建兴提交的起诉状中载明其因无法办理贷款，才提出退房退款要求，该事实证明路建兴对路建荣代其签订合同的事实明知且认可，并积极履行，否则路建兴不会向绿地公司支付首付款，更不会在长达两年的时间内就贷款问题多次与绿地公司沟通协商。根据相关法律规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。其次，若路建兴不认可双方签订的合同，未进行支付首付款、办理银行按揭等行为，绿地公司不可能将涉案房屋的网签备案登记至路建兴名下，故路建兴否认双方已签订合同的事实，不符合客观事实和常理。再次，绿地公司与路建兴之间存在商品房买卖合同关系，一审判决绿地公司返还路建兴认购款，但对返还钱款的基础法律关系未作评价，即便路建兴不追认代理行为，一审法院也应对双方存在的商品房买卖合同关系进行评判，为绿地公司再次销售房屋解决障碍。二、一审判决适用法律错误。路建兴既然对路建荣代其签订合同不予追认，一审法院应认定该合同对其不发生效力，则路建兴通过各种方式交付定金作为订立商品房买卖合同担保的事实就无从谈起，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定错误。绿地公司认为根据路建兴积极履行合同这一客观事实，涉案商品房买卖合同已实际履行，路建荣代路建兴签订的合同应依法予以认定，不应当适用《合同法》第四十八条的规定。路建兴辩称，一、路建兴在2017年6月18日、23日支付的是诚意金，收据上有所备注，当时绿地公司承诺协调银行办理贷款，路建兴是因为相信绿地公司确实能办下来贷款，才在长达两年的时间里积极配合绿地公司向银行递交各种手续。二、路建兴并没有和绿地公司签订商品房买卖合同和备案，也没有委托别人签订，也没有追认过上述行为，关于路建兴就贷款问题多次与绿地公司沟通协商的问题，这只是反映了路建兴的购买意向。三、签订商品房买卖合同并备案登记是确定双方权利义务的法律行为，是比较严肃慎重的，绿地公司在路建兴不知情且不在场的情况下和第三人签订的商品房买卖合同是无效的，不排除绿地公司内部人员为了完成业绩和追求效率代路建兴签字的情况。四、绿地公司陈述涉案商品房买卖合同是路建荣代替路建兴签订的，没有法律和事实依据。绿地公司的工作人员明知涉案商品房买卖合同不是路建兴签订的，还在长达三年的时间里无偿占用路建兴10万余元的款项，拖延返还，给路建兴造成了严重经济损害，故绿地公司应及时退还路建兴交付的意向金，并承担诉讼费。路建兴向一审法院提出诉讼请求：1.判令绿地公司向路建兴出示的签订于2017年9月2日签订的购房合同无效；2.判令绿地公司返还2017年路建兴支付的121254元房屋认购款；3.诉讼费由绿地公司承担。绿地公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除绿地公司与路建兴2017年9月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）；2.判令路建兴自《商品房买卖合同》解除之日起5日内，配合绿地公司办理备案登记注销手续，每逾期一天，按总房价的万分之五向绿地公司支付违约金，累计核算至注销之日；3.本案诉讼费由路建兴承担。一审法院认定事实：2017年路建兴曾与绿地公司协商，购买绿地智慧金融城“M9-2-2401”号房屋。路建兴于2017年6月18日、2017年6月23日分两次向绿地公司支付认购款121254元。后因路建兴无法办理银行按揭贷款，向绿地公司提出退款未果，故诉至法院。一审法院认为，绿地公司提交的《商品房买卖合同》，路建兴本人并未签字，绿地公司未提交证据证明路建兴曾委托他人签署该合同，路建兴对此也不予追认，故该合同对路建兴不发生效力，绿地公司的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。路建兴向绿地公司交纳认购款后，双方最终并未签订《商品房买卖合同》，故路建兴诉请绿地公司退还认购款121254元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还路建兴认购款121254元；二、驳回绿地集团兰州新区置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1463元，反诉案件受理费200元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担。二审中，绿地公司提交一份新证据兰州市房地产交易与权属登记信息查询结果单，证明涉案房屋已网签，并登记在路建兴名下，已产生不动产登记效力，双方所签订的购房合同有效。路建兴质证意见：对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，其与绿地公司没有签过购房合同。本院认为，不动产登记信息系不动产对外产生物权效力的基础，对该份证据本院予以采信。对于双方当事人争议的事实，一审法院认定基本事实清楚，本院予以确认。另查明，路建兴与绿地公司所签的商品房买卖合同已在产权登记中心办理了网签备案。本院认为，涉案的《商品房买卖合同》中虽购房人处的签名不是路建兴本人的签字，但从双方签订房屋定购协议、支付定购款及此后双方微信聊天记录的内容、双方及时沟通争取办理银行按揭的相关内容上看，可以认定双方购房的意思表示是真实的，并且涉案房屋已在产权交易和权属登记部门办理了商品房买卖合同的网签备案登记手续。据此可以认定双方所签订的购房合同成立并生效，一审法院认定购房合同不成立不当，本院予以纠正。合同履行中在办理银行按揭手续时，因购房人路建兴的银行流水达不到银行提供按揭贷款的最低标准，银行不能提供按揭，购房款无法按期支付，致使双方不能实现合同目的。签订合同时，对购房人实际收入情况及银行提供按揭的相关政策规定，双方当事人均未能做到充分了解，绿地公司作为房产开发公司应当对银行提供按揭贷款的条件及相关情况做到全面了解，还应当向购房者充分地告知和释明如果不能取得银行按揭时，购房者将要面临的巨大风险。据此，导致合同解除的原因，双方当事人均存在过错。在本院二审中，双方当事人当庭均表示同意解除合同，及时退还购房定金，并及时注销网签备案手续，双方均不再追究对方的违约责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，判决如下：一、撤销兰州新区人民法院（2019）甘0191民初3248号民事判决；二、解除双方于2017年9月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2017预42095）；三、路建兴于判决生效之日起十日内配合绿地集团兰州新区置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；四、绿地集团兰州新区置业有限公司于2020年9月1日前退还路建兴房屋认购款121254元，逾期将按银行同期贷款利率承担利息。一审案件受理费1663元、二审案件受理费3125元，合计4788元，由上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 杨 蕾二〇二〇年八月十九日书记员 徐梦君