江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1389号上诉人（原审原告）：何惠成，男，1961年6月30日出生，汉族，江西省铜鼓县人，中共党员，铜鼓县民政局干部，住江西省铜鼓县。被上诉人（原审被告）：王武，男，1989年9月17日出生，汉族，江西省铜鼓县人，自由职业，住江西省铜鼓县。上诉人何惠成因与被上诉人王武房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省铜鼓县人民法院（2020）赣0926民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年8月6日公开开庭进行了审理，上诉人何惠成到庭参加诉讼，被上诉人王武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何惠成上诉请求：责令王武补偿何惠成住房房租费、水电费等共计1，785元。事实与理由：1.房租和水费一审判决有误。租房协议并不只签订半年，一直在延续，王武终止合同须提前二个月通知，由于王武的违约致使案涉房屋长达三个多月未租出，直接损失1，400余元，王武至少应支付两个月房租760元。2月至9月份共7个月水费未收取，王武用我家的自来水洗车每月应计算10元水费，合计水费240元。水费与房租损失共计1，190元。2.电费一审判决有误。王武经常会去摆弄电线有电表，不能按损坏后的电表计算电费，估算王武应承担电费535.17元。3.牛头锁一审判决有误。王武未单方违约自行搬走后，未能交出房门钥匙，我只得将房门锁砸开，重新换上一把牛头锁，不属于正常损坏，王武应该赔偿更换门锁费用15元。王武辩称，我没说过我要去长沙打工，我在签合同前就明确告知了何惠成我家一共住了四口人。《租房协议书》明确约定房屋月租金400元含水费，何惠成的上诉请求无事实和法律依据，我要求驳回上诉，维持原判。其他韶钢与一审答辩意见一致。何惠成向一审法院提出诉讼请求：判令王武向何惠成支付房租和造成房租的损失费用1,596元(其中合同约定的两个月的违约费760元，后续是到房子实际出租为止的损失836元)；电费538元(2018年2月21日至9月5日)；水费225元(2018年2月至8月)、实木凳45元、牛头锁15元。以上费用总计2,419元，扣除押金，王武还应支付给何惠成2,119元。一审法院经审理查明，2017年8月21日，何惠成与王武书面签订租赁合同，将位于铜鼓县上石埚洞15号的房屋一套，租赁给王武，租期自2017年8月21日至2018年2月21日，双方对房租进行了约定，房租提前预交，且王武支付了300元押金。房屋租赁合同到期后，何惠成与王武口头约定，王武继续租赁何惠成的房屋，且房租预付至2018年8月21日，何惠成同时收取了王武的水、电费。此后，何惠成与王武就是否续租房屋一事未能达成协议。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，何惠成与王武订立的合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方租赁合同到期后，王武继续支付房租给何惠成至2018年8月21日，何惠成亦接受该款项，但双方没有重新签订书面房屋租赁合同，此时，应视为双方就涉案房屋订立了不定期租赁合同。1.关于房租的问题。何惠成于2018年9月5日通知王武回涉案房屋打扫卫生，表明何惠成已经通知王武解除房屋租赁合同。王武于2018年9月6日回涉案房屋打扫卫生后，并没有直接将钥匙交给何惠成，导致何惠成无法有效收回房屋，王武应支付租用房屋半个月的房租；王武无法提供退房交钥匙时间的证据，何惠成亦不认可王武所说的2018年9月6日已经提交钥匙事件，在此事上双方亦有一定过错，酌定为合同到期后1个月为交还钥匙的宽限期。根据双方约定和庭审查明事实，房租是400元/月(含水费)，即王武需支付1.5个月房租600元给何惠成。2.关于水费的问题。因双方已经约定房租包含水费，故而水费的使用情况不再另行计算。3.关于电费的问题。针对何惠成所述电表不正常，由于其未能提供证据证实，故依据王武提供的照片显示，电费使用量为233.18度，即电费为233.18元(依据何惠成提供的收款收据，确定电费为233.18元)，加上换电表之前即2018年2月21日至4月8日共计18天的电费57.8元(参照2017年8月21日至2018年2月21日的电费578元/180天=3.21元)，即自2018年2月21日至王武实际离开涉案房屋的电费总数额为290.98元。4.关于实木凳、牛头锁的赔偿问题。王武未经何惠成同意，擅自把实木凳锯断凳脚，按照双方签订的租房协议规定，王武应予赔偿45元。牛头锁系房屋使用中的正常损坏，何惠成要求赔偿的依据不充分。以上费用合计935.98元，扣除王武预先交付的300元押金，王武仍需支付635.98元给何惠成。一审判决：限王武于本判决生效之日起五日内支付房租、电费及损坏实木凳的赔偿共计635.98元给何惠成。案件受理费50元，由王武负担。何惠成在二审期间提交以下证据：1.收款收据，用以证明由于王武没有交出钥匙，我被迫换锁支付了15元购买牛头锁。2.租房协议，用以证明由于王武搬离导致我的房屋于2018年12月27日才出租给他人，所以王武应当承担直接房租费损失1，216元。3.租房协议，用以证明该协议相对人刘庆通是租住在王武楼上的租户，该合同一直在履行。王武未到庭发表质证意见。本院对何惠成提交的上述证据认证如下：1.对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该份证据未注明付款人及收款人，无法核实其真实性，仅能证实牛头锁一把15元，不能达到何惠成的证明目的。2.对证据2的真实性、合法性予以认可，但对证明目的不予认可，该证据系何嘉源与罗序凤签订的，何嘉源与罗序凤并非本案当事人，该证据与本案无关，不能达到何惠成的证明目的。3.对证据3的真实性、合法性予以认可，但对证明目的不予认可，该证据系何嘉源与刘庆通签订的，何嘉源与刘庆通并非本案当事人，该证据与本案无关，不能达到何惠成的证明目的。王武在二审期间未提交证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，何惠成与王武签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议约定租赁期限为2017年8月21日至2018年2月21日，月租金400元含水费。租赁期届满后，王武继续居住在案涉房屋内并支付房租给何惠成至2018年8月21日，何惠成接受了该款项，应视为双方就涉案房屋订立了不定期租赁合同。1.关于房租问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述规定，王武可以随时解除租赁合同，并不需要提前二个月通知何惠成。一审法院根据本案实际情况酌定合同到期后1个月为交还钥匙的宽限期，判令王武支付1.5个月房租600元给何惠成，并无不当，本院予以认可。2.关于水费问题。何惠成与王武签订的《租房协议书》明确约定月租金400元含水费，何惠成上诉认为王武应当支付水费240元，无事实依据，本院不予支持。3.关于电费问题。何惠成上诉主张电表不正常，但未提交相应的证据证实。电表系由何惠成提供给承租人使用，何惠成认为王武懂电、有人为损坏的可能，系何惠成的猜测，何惠成并未提交证据证实。一审期间，王武提交了关于电费的证据，何惠成并未提交证据推翻王武提交的证据，一审法院根据王武提交的证据认定涉案房屋的电费总数额为290.98元，于法有据，本院予以认可。4.关于牛头锁的问题。何惠成上诉要求王武赔偿其更换牛头锁费用15元，但其二审期间提交的关于牛头锁费用15元的证据未注明付款人及收款人，无法核实其真实性，仅能证实牛头锁一把15元，无法证实其因王武拒绝交还钥匙而导致换锁，故本院对何惠成的该项上诉请求不予支持。综上，上诉人何惠成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何惠成负担。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年八月十七日书记员 刘海烨