福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初4118号 原告：熊瑞莉，女，1976年12月8日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：梁晓芬，福建诺道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭荣锋，福建诺道律师事务所律师。 被告：苏俊杰，男，1989年1月26日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告熊瑞莉与被告苏俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊瑞莉的委托诉讼代理人梁晓芬、被告苏俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊瑞莉向本院提出诉讼请求：1.确认熊瑞莉、苏俊杰于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月14日解除；2.苏俊杰立即支付2019年4月1日起至2020年1月14日尚欠的租金96113.1元；3.苏俊杰立即支付2016年1月1日起至2020年1月14日止尚欠物业费39985元；4.苏俊杰立即支付2016年6月1日起至2019年12月31日止尚欠物业公摊电费1447元、公摊水费96元。事实和理由：双方于2015年5月15日签订《房屋租赁合同》，约定熊瑞莉将位于晋江市店铺共计824.74平方米租赁给苏俊杰，租赁期至2020年5月14日止。双方约定每季度租金37113.3元，苏俊杰应于上一季度终结日前支付下一季度租金。合同约定租赁期间，苏俊杰须按期交纳水、电、物业费等一切因租赁行为产生的费用。2020年1月14日，苏俊杰将租赁物全部钥匙返还给熊瑞莉，双方租赁关系解除。但经熊瑞莉多次催讨，并向物业公司核实，苏俊杰尚欠熊瑞莉租金及租赁产生的物业费等相关费用尚未结清。据此，熊瑞莉诉至法院，请判如所请。 苏俊杰辩称：一、其因经营不当于2019年春节后就结业，房租交至2019年3月31日，此后未在租赁店面内有任何商业行为，也未再继续交纳房租，按合同约定已达到解约条件（合同有说明拖欠租金累计达十天可视为违约），且其妻子已告知房东2019年3月后不再租赁店面。至于未把东西及时搬出，一方面是因为房东的该店面还没有租出去，东西暂且放置，想着能把东西转卖出去挽回些损失，以弥补房东一些；另一方面，房东为了方便房屋出租，委托授权本人负责平安公司的租赁事项，熊瑞莉提供的21000元转账记录是平安公司的租金，因拖欠较久，按原商定的3500*6个月=21000转账给房东（聊天记录有说明），2019年4月至11月因已说明不再续租，所以没有继续支付房租，熊瑞莉提供的聊天记录对于房租的催促，实则是在催促平安公司的租金；苏俊杰不再续租后，房东也通过不同渠道自行发布招租，因苏俊杰较熟悉店面情况，熊瑞莉就于2019年9月29日约苏俊杰、房产中介到店，由苏俊杰开门并介绍店面情况给中介，让中介发布招租信息，熊瑞莉主动邀约中介，肯定是明确苏俊杰已不再续租后才向外界发布招租行为，且在与苏俊杰老婆的聊天记录中也询问中介的发布情况和强调房东自己会继续发布更多的招租行为。熊瑞莉诉求按全部钥匙退还的时间为合同解除时间，苏俊杰不予认同：一是合同有约定按拖欠房租和不再缴纳房租为解约条件，没有说按全部钥匙归还为解约条件；二是房东之前信任本人是当地人，同时也授权本人对四楼房屋的租赁，估计也有意让本人继续帮忙招租，期间也没有让本人把设备清空和归还钥匙，本人还出于友善给房东开门给中介看房，房东也在场，丝毫不影响房东的出租行为；三是钥匙有两副，其于2019年11月应房东要求邮寄过一副钥匙，熊瑞莉说的2020年1月14日归还是平安公司退租时归还钥匙的时间，不是本人与房东原合同的解除时间，钥匙是本人装修装大门时自己配的，2015年租赁时，没有大门，更没有钥匙，建议房东在本人不租后应及时更换钥匙或大门，而不应因长期无人租赁店面就以最后钥匙归还的时间要求本人把房租付到该时间。二、关于物业费问题。其2016年1月1日至2019年3月31日未交物业费，此后已解约。2015年5月15日签订合同时，其知悉要按时缴纳物业费，也按物业合同缴纳了半年物业费，但此半年内发现房屋多种问题，多次与物业交涉，问题都得不到解决，这些问题即使在2020年1月前仍没有解决:（1）问题一：房屋交付后，发现物业的商业电梯用电竟然是连在店里的，熊瑞莉提供的物业合同第三条物业管理服务质量明确了物业对于升降系统（电梯）的管理方法，其多次与物业交涉要求把电移出去，但始终得不到解决，还发生过多次电梯跳闸和一次安全事故，有顾客被困，其还因此向顾客道歉并赔偿500元，且2015年5月15日至2020年1月的电梯用电费用及两次照明修复费用也是其承担。（2）问题二：下水管道排水不畅、倒灌。2015年营业后发现下水管道水流太快会倒灌会给其他用户造成影响。按照物业合同物业管理服务质量项目二共用部份维护，物业需要每月对排水管道疏通，但物业没有做到，前几个月管道隔几天就堵，都是自己请专业人员疏通，向物业反馈也没有处理，后考虑店要长期经营下去，跟物业反馈无果，就跟物业沟通另外修一个管道，但物业反馈要求苏俊杰自己出钱修缮，2015年下半年，其多次疏通管道费用就约4000元和独立修缮管道费用7500元。（3）问题三及其它：墙体漏水，四楼有单面渗水严重，导致装修受损，墙面装修损失约2000元，反馈给物业也是没有解决，其他卫生打扫和公共照明更是问题不断。综上，其前期是按合同交纳物业费的，因物业公司违约在先，只收钱，不履行义务，始终不解决问题，因物业不作为和频频更换管理人员，遗留下来的问题始终没有人积极去解决，导致其承受几年的电梯电费和修缮排水管等其他费用。故其认为：1.应判决其单方面解约时间为2019年3月份，2019年3月份之前没有拖欠房租，之后也没有再交房租，未再续租，期间熊瑞莉也一直在自己安排店面的招租事宜，不能因为租不出去就要求其付全部租金；2.物业费未缴纳是因物业公司违约在先，给其造成更大的经济损失，其保留追偿的权利；同时，电梯用电接在用户店里，埋下安全隐患，且熊瑞莉没有支付物业费的单据，如果没有垫付，请求驳回，如果垫付了，请求熊瑞莉和物业赔偿给其造成的损失；3.其签订合同时交给房东押金37000元，合同也没有约定，要扣押金，原想跟房东按2019年3月份友好解约的话，本人愿意将押金37000元赔付给房东，但没想到因店面租不出去熊瑞莉却要求本人承担全部租金，本人认为不是很合理，请求合理判决押金的归属。 熊瑞莉为证明其主张向本院提交以下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，以证明熊瑞莉将案涉店铺租赁给苏俊杰及双方的约定； 2.《中国建设银行个人账户收入交易明细》3份，以证明自2019年起至合同解除时，苏俊杰仅通过刘闻清账户向熊瑞莉支付租金共计58113.3元； 3.《前期物业服务合同》1份、“欠费明细表”1份，以证明苏俊杰租赁期间欠缴水费、物业费、物业公摊水电费详情； 4.“微信聊天记录”1份，以证明苏俊杰妻子于2020年1月7日将诉争房屋三楼的钥匙返还给熊瑞莉； 5.《不动产资料查询结果证明》1份，以证明诉争租赁店面为熊瑞莉所有； 6.“收款收据”2份、《结婚证》1份、“欠费明细”1份，以证明苏俊杰未履行租赁期间物业及相关费用的交纳义务，熊瑞莉代为向物业进行交纳。 苏俊杰质证：对证据1的真实性没有异议，但没有具体约定解约条件；第三条第3项约定逾期缴纳租金，不继续缴纳房租就视为解除租赁合同；第四条第2项约定押金37000元，约定的物业费有缴纳，如果没有，押金就已赔偿给熊瑞莉了，该37000元尚在熊瑞莉处。对证据2没有异议，其中有部份超出其2019年3月31日解除租赁之后的租金是平安公司的租金，是房东委托其出租给平安公司的，后平安公司支付给房东的租金。对证据3的真实性没有异议，但《前期物业服务合同》关于排水沟等服务，物业从未履行；关于电梯的服务，本应是物业提供用电，但电梯的用电却是接在其租赁的店里，其缴纳了2015年5月份到2019年12月31日的电费；其预交了6个月的物业费，但物业未履行服务。对证据4的真实性没有异议，是与其妻子的聊天，第一页说的是拖欠房租太久，但其在2019年3月份补交租金后就没有继续租了；2015年租赁时是毛坯房，所有的门和钥匙是苏俊杰自己安装的，三楼是两副钥匙，2019年11月份就邮寄了一副钥匙给熊瑞莉了，之后在2020年1月7日，其妻子又交付另一副钥匙给房东，4楼的钥匙是2020年1月14日房东自己找平安要回的。对证据5、6无异议。 苏俊杰为证明其主张向本院提交以下证据： 7.《授权委托书》1份，以证明房东授权苏俊杰出租房屋第四层，时间从2017年6月29日至2020年8月31日； 8.“聊天记录截图”3张，以证明2019年3月31日之后苏俊杰未继续租赁案涉房屋，房东委托苏俊杰帮忙4楼与平安公司的租赁事宜及3、4楼的招租； 9.“照片”2张，以证明电梯的用电是接在苏俊杰租赁房屋电表上，并证明下水管道存在问题，其自行修缮，物业未履行服务。 熊瑞莉质证：对证据7的真实性没有异议，但不是授权给苏俊杰出租，而是进行转租。证据8是因为苏俊杰要转租，但租不出去，苏俊杰的妻子让熊瑞莉帮忙找人接手，熊瑞莉去中介问过，但不能改变苏俊杰是承租人及占有店面的事实。证据9真实性无法核实，即使真实，也与本案无关，如物业造成苏俊杰损失，苏俊杰可另案向物业公司主张。 本院认为，证据1的真实性双方均没有异议，予以确认；该证据来源及形式未违反我国有关法律规定，有熊瑞莉、苏俊杰的签名确认，与本案事实有直接的关联性，证明效力予以确认；该合同第三条第3项约定承租方即苏俊杰拖欠租金累计达十天的，出租方即熊瑞莉可以中止合同，收回房屋，从内容、上下文来看，应认定该合同赋予熊瑞莉单方的合同解除权，故苏俊杰认为其逾期缴纳租金视为合同解除的质证意见不予采纳。证据2、5、6苏俊杰没有异议，证明效力予以确认；苏俊杰主张证据2通过刘闻清于2019年2月3日、3月24日分别转账支付款项20000元、17113.3元系支付至2019年3月31日的租金，熊瑞莉没有异议，予以确认。 证据3的真实性双方均没有异议，予以确认；《前期物业服务合同》来源及形式未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，证明效力予以确认。证据4、7、8的真实性，予以确认。证据7结合证据4、8苏俊杰妻子刘闻清与熊瑞莉的微信聊天记录内容及时间来看，可以证实案涉房屋经同意进行了部份转租，故熊瑞莉关于证据7是授权苏俊杰进行转租的质证意见予以采纳；另，从证据7、8刘闻清与熊瑞莉的微信聊天记录内容、时间及证据2苏俊杰交纳租金情况来看，2019年3月31日之后双方之间的租赁关系尚未解除。证据9的真实性无法确认，其证明效力本案中不予确认。 经庭审举证、质证及认证，结合双方当事人的陈述，本院认定以下事实： 1.2015年5月15日，熊瑞莉与苏俊杰签订《房屋租赁合同》一份，约定熊瑞莉将坐落于晋江市房屋出租给苏俊杰使用，租期5年（即自2015年5月15日起至2020年5月14日止），租赁物面积双方共同确认824.74平方米，租金每月每平方米15元，每月租金共计12371.1元，租金按季度支付；苏俊杰拖欠租金累计达十天的，熊瑞莉可以解除合同；租赁期间产生的物业费及与经营有关等一切费用由苏俊杰自行缴纳。 2.双方共同确认合同签订当日，苏俊杰通过刘闻清向熊瑞莉支付押金37000元；合同履行过程中，苏俊杰通过其妻子刘闻清于2019年2月3日、3月24日、11月12日向熊瑞莉分别转账支付租金20000元、17113.3元、21000元，共计58113.3元，其中2019年2月3日的20000元、2019年3月24日的17113.3元系2019年第一季度租金。 3.案涉租赁房屋为楼层的第三、四层，苏俊杰于2020年1月14日交还了案涉房屋第四层的全部钥匙。 4.合同履行过程中，熊瑞莉通过其丈夫陈震东代苏俊杰缴纳了物业费39985元。 综上所述，本院认为，熊瑞莉与苏俊杰于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。双方约定租赁期限至2020年5月14日，合同履行过程中，苏俊杰未按约定支付租金，熊瑞莉主张双方签订的案涉合同于2020年1月14日解除，因案涉房屋三、四层属一个租赁物整体，苏俊杰最后交还案涉房屋四层钥匙的时间是2020年1月14日，应认定在该时间点双方以实际行动达成同意解除案涉合同的一致意见，故熊瑞莉请求确认双方签订的案涉合同于2020年1月14日解除，予以支持；苏俊杰抗辩案涉合同于2019年3月31日已解除，与事实不符，不予采纳。苏俊杰已支付熊瑞莉2019年第一季度的租金及之后的租金21000元，故苏俊杰应支付熊瑞莉2019年4月1日起至2020年1月14日期间的租金为117113.1元（12371.1元/月×9月+12371.1元/月×14日÷30日/月），扣除2019年11月12日支付的21000元为96113.1元。双方虽约定租赁保证金37000元，但并未约定在苏俊杰违约时熊瑞莉有权没收该保证金，该保证金应予以予抵扣，故苏俊杰尚应支付熊瑞莉2019年4月1日起至2020年1月14日期间的租金59113.1元（96113.1元-37000元），熊瑞莉请求的超过部份不予支持。双方在案涉合同约定租赁期间产生的物业费由苏俊杰自行缴纳，但苏俊杰未按约定全面履行缴纳物业费，熊瑞莉通过其丈夫陈震东代为缴纳了苏俊杰2016年1月1日至2020年1月14日期间产生的物业费39985元，该债务依法应予以清偿，故熊瑞莉的该项诉讼请求予以支持。熊瑞莉请求苏俊杰支付物业公摊水费96元、电费1447元，但未提供证据证明公摊水电费的公摊范畴、缴纳的公摊水电费用及业主分摊的合法计算方式，且无合同约定可供参照，故不予支持。苏俊杰抗辩物业服务存在违约，给其造成经济损失，但未提供确实充分的证据予以证实，故不采信。如确实存在问题造成损失，苏俊杰可通过合法途径另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下： 一、确认熊瑞莉、苏俊杰于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月14日解除； 二、苏俊杰应于本判决生效之日起十日内支付熊瑞莉租金59113.1元； 三、苏俊杰应于本判决生效之日起十日内支付熊瑞莉物业费39985元； 四、驳回熊瑞莉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3053元，因适用简易程序审理，减半收取1526.5元，熊瑞莉负担387.5元，苏俊杰负担1139元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二〇年八月二十七日 书记员  王炜标 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。