北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终8665号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京资智信息咨询有限公司，住所地北京市朝阳区北苑东路19号院1号楼13层（来广营宏源广兴孵化器D019）。法定代表人：高宇，执行董事。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司，住所地北京市朝阳区呼家楼京广中心。法定代表人：韩园林。委托诉讼代理人：张亚丽，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冰宇，北京市纵横律师事务所律师。上诉人北京资智信息咨询有限公司（以下简称资智公司）因与被上诉人北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司（以下简称京广大厦物业分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初21798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。资智公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持资智公司一审的反诉请求，驳回京广中心一审中主张的租金、管理费以及房屋占有使用费的诉讼请求。2、诉讼费由京广中心承担。事实与理由：双方合同解除日期应当是2018年12月17日，资智公司因无法承担高额租金，已经多次向京广中心表示解除合同，并于2018年12月17日向京广中心发出解除通知书，且已将租赁房屋内的物品全部搬离，钥匙交还京广中心，完成了归还租赁房屋的义务。京广中心辩称，同意一审法院判决，不同意资智公司的上诉请求。昆明厚石经济信息咨询有限公司（以下简称厚石公司）作为涉案房屋原承租人已将租赁合同项下的权利义务转给资智公司，资智公司应当按照合同约定按时足额支付房屋租金。因资智公司预期支付租金、管理费超过30日构成违约，京广中心有权解除合同。一审法院根据解除合同送达情况，认定合同解除时间符合事实及法律规定，并无不当。根据合同约定，资智公司作为承租人，无权单方解除合同。同时，根据合同约定，承租人需交还房屋钥匙8把，并完成涉案房屋恢复成租赁协议第7部分约定的情况下，才视为完成房屋交接，而实际履行中，资智公司并未按照上述约定交还房屋。京广中心向一审法院起诉请求：1．确认京广中心与资智公司就位于北京市朝阳区呼家楼京广中心1号楼#2610室签订的《关于租用京广中心办公用房的租赁协议》（以下简称《租赁协议》）于2018年12月22日解除；2．资智公司支付2018年11月1日至2018年12月22日期间的租金95980．61元、管理费9016．36元；3．资智公司支付租金及管理费利息，利息分为两部分，2018年11月的利息以61413．32元为基数，按照年利率5％的标准计算，自2018年11月1日起计算至实际支付之日止；2018年12月1日至2018年12月22日的利息以43583．65元为基数，按照年利率5％的标准，自2018年12月1日计算至实际支付之日止；4．资智公司支付2018年9月1日至2018年12月22日期间的电费1092．53元；5．资智公司支付2018年12月23日至2019年1月20日期间的房屋占用使用费57451．17元。资智公司向一审法院反诉请求：京广中心向资智公司返还保证金74805．11元。反诉的事实与理由：资智公司向京广中心交纳了三个月保证金184239．96元，按京广中心的主张2018年12月22日解除租赁合同，在扣除京广中心主张的2018年11月1日至2018年12月22日的房租、管理费及利息109434．85元后，应将剩余74805．11元返还资智公司。一审法院认定事实：2017年12月10日，京广中心（出租人）与厚石公司（承租人）签订《关于租用京广中心办公用房的租赁协议》，约定厚石公司向京广中心租赁位于北京市朝阳区2610室（以下简称涉案房屋），租赁期限为3年，自2017年12月10日至2020年12月9日。自2017年12月10日至2019年12月9日，租金（含增值税）为每月56139．6元，管理费为每月5273．72元，合计61413．32元；自2019年12月10日至2020年12月9日，租金（含增值税）为每月58861．52元，管理费为每月5273．72元，合计64135．24元。租金和管理费须按月预先支付，即必须在每月最后一天前支付下月租金和管理费，如果超过7天没有交纳租金或管理费的任何一部分，一旦出租人提出要求，承租人将按照年利率5％向出租人支付未付款利息，利息自合同约定应付租金之日计算，直至款项全额支付为止。初始保证金为第一年三个月的租金和管理费，共计184239．96元，承租人应于2017年12月10日前交纳。承租人在租赁期限届满或协议提前终止时，承租人将立即向出租人交还由承租人持有的进入房屋各个部位的所有钥匙，清理所有的个人物品、固定附着物、设施、附加物、分隔物、地板覆盖物、建造或改建物，还应完成将墙面粉刷干净、将天花吊顶恢复为京广中心原始状态，并自行负担相应费用。如果租金或其中任一部分自应交之日起三十日内仍未交纳（不论是否提出来正式要求），出租人有权随时终止本协议以及对涉案房屋停止供电。一旦承租人出现逾期三十日未交纳租金的情况，出租人有权终止协议，还有权扣除保证金作为违约金。协议中还就通知的送达进行了如下约定：“需要送交出租人和承租人的任何通知必须当面递交，或者以挂号信、特快专递的方式送达至（当送交给承租人时）承租人在大厦内的承租房屋或注册地址，或送达至（当送交给出租人时）出租人在大厦内的办公室或在北京的其它注明的地址。”后，京广中心（出租人）、厚石公司（原承租人）、资智公司（新承租人）签订《合同转让协议》，约定自2018年8月1日起，厚石公司将上述租赁协议项下的权利义务全部转让给资智公司，资智公司向京广中心重新缴纳保证金。资智公司与厚石应自行办理房屋交接手续，因资智公司与厚石公司迟延办理交房手续或因其他原因致使该房屋未能及时交接的，由资智公司、厚石公司自行解决并承担后果。双方均认可资智公司支付了2018年10月31日之前的全部租金和管理费，京广中心实际收到了资智公司支付的保证金184239．96元。2018年12月19日，京广中心向资智公司注册地址及涉案房屋通过EMS邮寄送达《解除通知》，内容主要为因资智公司拖欠涉案房屋租金已经超过30日，京广中心行使合同约定解除权。邮件均被退回。2019年1月18日，京广中心向资智公司注册地址及涉案房屋通过EMS邮寄送达《腾退通知》，要求资智公司腾退涉案房屋，邮件亦均被退回。京广中心主张，根据双方约定的通知送达的条款，只要向涉案房屋及资智公司注册地址进行邮寄，即使邮件被退回，也视为送达。资智公司称从未收到过上述邮件，且根据双方的约定，只是约定了应送达的地址，并没有约定如果退回亦视为送达。京广中心提交的《京广中心办公楼客户入住收房确认书》显示，2017年12月8日京广中心与厚石公司交接涉案房屋时，共向厚石公司提供了8把钥匙。据此，京广中心认为根据合同约定，只有当资智公司将全部8把钥匙交还京广中心并且完成合同约定的恢复房屋原状的手续，才完成了房屋交接手续。资智公司对该确认书的形式真实性予以认可，不认可证明目的。京广中心提交的其工作人员赵津与资智公司法定代表人高宇的微信聊天记录显示，2018年11月15日赵津明确告知高宇如果资智公司没有找到下家继续租赁涉案房屋，京广中心不同意提前终止合同。2018年11月22日，高宇向赵津发送了涉案房屋的照片，显示涉案房屋内办公家具、用品、装修完备。资智公司对聊天记录真实性予以认可，称其从厚石公司处接手涉案房屋时房屋内就是这样，2018年11月已经清理了个人物品，将房屋恢复为承租时原状，即照片显示的状态，并认为只要恢复为从厚石公司处接手房屋时的状况即履行完毕恢复房屋原状的义务。2019年6月，京广中心与案外人就涉案房屋另行签订租赁合同。资智公司主张在2018年11月前已经将全部物品从涉案房屋搬空并把所有钥匙交还京广中心，但就此未提交证据予以证明。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条第二款约定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，京广中心与资智公司就涉案房屋签订的租赁合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租金、管理费逾期支付超过三十日则出租人享有合同解除权，故双方约定的解除合同条件已成就，京广中心有权解除合同。京广中心按照双方约定的送达方式向资智中心发送了解除合同的通知，应视为解除通知已送达资智公司。资智公司的抗辩主要基于2018年11月前已经搬离涉案房屋并办理交接手续，故双方在2018年11月已经达成一致解除合同。就此，一审法院认为，首先，当事人对自己提出的主张，有责任提出证据予以证明，庭审中，经多次询问，资智公司就此均未提出证据予以证明。其次，根据双方合同约定，办理房屋交接手续时，承租人应将所有钥匙交还出租人，并清理所有的个人物品，还应完成将墙面粉刷干净、将天花吊顶恢复为原始状态。现资智公司自述2018年11月22日时，涉案房屋内仍为其从厚石公司处接手涉案房屋时的状况，显然与合同约定不符。因此，对于资智公司的抗辩，一审法院不予采信。故京广中心要求确认双方合同于2018年12月22日解除的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。京广中心要求资智公司支付2018年11月1日至2018年12月22日期间的租金、管理费及按照合同约定的标准支付2018年12月23日至2019年1月20日期间的房屋占用使用费的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于京广中心要求资智公司支付利息的诉讼请求，因双方合同约定如资智公司发生违约，已经支付的保证金作为违约金予以扣除，同时又约定了逾期支付利息，二者均是对如果资智发生违约的情况下应承担的违约责任进行的约定。本案中，京广中心认可已经于2019年1月20日自行收回涉案房屋，此时涉案房屋已经在其控制之下，资智公司亦请求对违约金进行酌减。一审法院综合考虑本案合同的履行情况，扣除违约金已经足以弥补京广中心因资智公司的违约而造成的损失，故对于京广中心要求资智公司支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于京广中心要求资智中心支付电费的诉讼请求，京广中心未就涉案房屋的电费使用情况予以充分举证，故一审法院不予支持。关于资智公司的反诉请求，因本案合同系因资智公司违约予以解除，故关于其反诉请求，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年2月27日判决：一、京广中心与资智公司就位于北京市朝阳区呼家楼京广中心1号楼#2610室签订的《关于租用京广中心办公用房的租赁协议》于二〇一八年十二月二十二日解除；二、资智公司于判决生效后七日内支付京广中心二〇一八年十一月一日至二〇一八年十二月二十二日期间的租金九万五千九百八十元六角一分、管理费九千零一十六元三角六分；三、资智公司于判决生效后七日内支付京广中心二〇一八年十二月二十三日至二〇一九年一月二十日期间的房屋占用使用费五万七千四百五十一元一角七分；四、驳回京广中心的其他诉讼请求；五、驳回资智公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，京广中心与厚石公司签订的《租赁协议》，京广中心、厚石公司与资智公司签订的《合同转让协议》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案二审争议焦点为：一双方租赁协议解除的时间；二资智公司应当支付的欠付款项。关于争议焦点一。《合同转让协议》约定，厚石公司已将《租赁协议》项下的权利义务全部转让给资智公司，故资智公司应当按照《租赁协议》约定履行合同义务。根据《租赁协议》约定，如果租金或其中任一部分自应交之日起三十日内仍未交纳（不论是否提出来正式要求），出租人有权随时终止本协议以及对涉案房屋停止供电。一旦承租人出现逾期三十日未交纳租金的情况，出租人有权终止协议，还有权扣除保证金作为违约金。本案中，资智公司认可租金仅交纳至2018年10月31日，其未按时交纳2018年11月房租的行为已经构成违约，京广中心有权按照协议约定解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《租赁协议》中双方已经约定承租人送达地址为承租人在大厦内的承租房屋或者注册地址，京广中心按照约定地址邮寄了解除合同通知，因资智公司变更地址未及时告知京广中心，导致邮件于2018年12月22日被退回，资智公司应自行承担由此产生的法律后果。故一审法院认定合同解除时间为2018年12月22日并无不当。关于资智公司是否享有合同解除权。根据《租赁协议》约定：“承租人如在租赁期届满前终止本协议，则承租人将向出租人交纳违约金，数额为剩余租期应缴纳租金的100%，计算时间自承租人搬出所租用房屋之日止。”即承租人的解除权以支付违约金为前提条件。本案中资智公司在租赁期届满前提出解除合同，但并未向出租人交纳违约金，双方对合同解除亦未达成一致意见。故资智公司主张的合同解除权并未成立，其主张合同于2018年12月17日终止的上诉意见，无事实及合同依据，本院对此不予采信。关于争议焦点二。根据《租赁协议》约定，办理房屋交接手续时，承租人应将所有钥匙交还出租人，并清理所有的个人物品，以及将墙面粉刷干净、将天花吊顶恢复为原始状态。现资智公司自述2018年11月22日时，涉案房屋内仍为其从厚石公司处接手涉案房屋时的状况，其并未按照约定完成房屋交接手续，且资智公司对其已完成房屋交接手续，将所有钥匙交还的主张未举证证明，但京广中心认可已于2019年1月20日自行收回涉案房屋，故房屋交接时间应认定为2019年1月20日。资智公司应当支付合同解除前欠付的房屋租金、管理费以及合同解除后至房屋交接前的房屋占有使用费，经本院复核，一审法院计算的上述费用金额正确。综上所述，资智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3549元，由北京资智信息咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费3549元，由北京资智信息咨询有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二〇年八月三十一日法官助理  向 玗书 记 员  卢园园