江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初2029号原告：苏州易亚物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路1500号现代创展大厦1幢1110室。法定代表人：林力功，总经理。委托诉讼代理人：汪太元，江苏普邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪倩楠，江苏普邦律师事务所实习律师。被告：王哲，男，1970年10月24日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：陆林仙，女，1973年1月15日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告苏州易亚物业管理有限公司（以下简称易亚物业公司）与被告王哲、陆林仙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告易亚物业公司的委托诉讼代理人汪太元、倪倩楠、被告王哲到庭参加诉讼，被告陆林仙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。原告易亚物业公司向本院提起诉讼，请求判决：1、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费191464.20元，支付以每个收费周期物业费95732.10元为基数，自应付款项之日起至实际支付之日止、按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的逾期付款违约金。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系苏州市相城区百购商业广场物业服务企业，依据百购商业广场前期物业管理委托合同的约定，广场商业物业费标准为4.95元/月*平方米，公寓式酒店3.3元/月*平方米，每半年的第一个月的10日前交纳该半年的物业费。两被告系百购商业广场A3001-A3052、A4001-A4038以及A1001等82套房产的业主，其房产系商业用房，用于开办娱乐会所。原告按约提供了物业服务，但被告自2019年1月1日起一直未交物业服务费，原告经多次催收未果，故诉至法院。被告王哲辩称，原告作为合同相对方，按约履行合同义务是其应承担的责任。现被告有充分的证据证明原告未按约履行物业服务合同义务，且物业服务很不到位，原告从事物业服务的人员少且年龄大，电梯经常坏，维修也不及时，卫生亦未搞好，故被告要求减少支付物业费的金额。至于原告另要求被告支付违约金的请求，更是没有事实和法律依据，请求法院驳回该项请求。被告陆林仙未予答辩。经审理查明：2011年4月28日，原告与苏州市相城区百购商业广场项目的开发商苏州陆慕房地产开发有限公司就该商业广场的物业服务事项，签订了前期物业管理委托合同。合同约定，广场商业物业费标准为4.95元/月*平方米，每半年的第一个月的10日前交纳该半年的物业费。被告系百购商业广场A3001-A3052、A4001-A4038以及A1001等82套房产的业主，其房产均系商业用房，总面积为3223.35平方米，相应物业费现交纳至2018年12月31日。经核算，2019年1月1日至2019年12月31日期间上述82套商业房产的物业服务费计191467元，已超过付款期限，两被告至今未付。审理中，原告举证如下：1、苏州市前期物业管理委托合同一份，证明原告受委托对涉案百购商业广场进行物业管理，系本案的适格原告。物业合同对物业费的收取标准，缴费方式及期限等进行了明确的约定。2、原告制作的两被告房产、面积明细与对应的欠缴物业费计算表一份，证明两被告截止2019年12月应缴未缴的物业服务费计人民币191464.20元。3、违约金计算表格一份，证明被告应当就涉案未付款项向原告赔偿的违约金计算方法与对应的具体金额。4、（2018）苏0507民初4788号民事判决书一份，证明原告向被告催缴2016年至2018年度的物业费及判决的情况。被告质证认为：对证据1前期物业管理委托合同的真实性无异议，但该合同是在2011年时所签，当时签订合同时约定物业管理服务期限为2年，但至今仍在使用该合同，明显不合理，其多次要求更换物业，均未成；同时，原告提供的物业服务没有达到合同约定的标准，物业管理服务质量很不到位。证据2是原告单方制作，对于表上所列被告所有的82套房产楼号与对应的面积没有异议，但对于原告主张被告结欠191464.20元的物业费，我方不予认可。对于证据3违约金的计算表，被告不予认可，且原告主张利息的年利率与中国人民银行公布的利率标准不一致。对证据4的真实性没有异议，该判决也证明了原告服务不到位。被告举证如下：1、照片原件一组，证明原告未按约履行物业服务义务，卫生脏、乱、差，房屋走廊内全是杂物；4楼的阳台上还种满了蔬菜，导致经常将落水管堵塞，污水泛滥；电梯经常损坏，维修也不及时，客户意见不断。这些照片是在原告起诉前后拍摄的物业状况照片，充分证明了原告作为物业提供方，在多次起诉被告时，被告提供了相应的证据证明原告未履行物业服务义务后，仍然未进行整改、改善，原告的行为属于长期连续的行为，说明原告未能按约定标准履行物业服务义务。2、（2018）苏0507民初4788号民事判决书一份，证明在原告起诉被告要求支付2016年1月1日至2018年12月31日三年间计574555元物业服务费的诉讼中，因原告物业管理服务不到位，服务存在瑕疵，法院判决被告酌情支付原告510000元物业服务费，且驳回了原告要求被告支付逾期付款利息的请求。该判决已经生效，被告也已按照判决履行了付款义务。原告质证认为：1、对于照片的真实性无异议，但对这些照片的形成时间无法确认，认为是在2019年前拍摄的，不能代表现状，故对被告的证明目的不予认可，无法证明被告认为的原告的服务不到位。2、对于民事判决书的真实性没有异议。以上事实有原告提供的企业信息查询表、被告户籍人口信息、苏州市前期物业管理委托合同、欠缴物业费计算表、违约金计算表、被告提供的现场照片、（2018）苏0507民初4788号民事判决书以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，当事人应按照约定全面履行合同。本案中，百购商业广场的开发商与原告物业公司签订的前期物业管理委托合同合法有效，受法律保护。自合同订立后，原告物业公司基本履行了其相关的管理与服务义务，两被告作为82套商业房产的业主也应按合同约定履行缴纳相关费用的义务。现经核算，两被告拖欠其名下物业自2019年1月1日至同年12月31日期间物业服务费191467元的事实，本院予以认定。对于被告辩称原告物业管理服务不到位，本院结合现场照片与（2018）苏0507民初4788号民事判决书认为，原告提供的物业服务确实存在不尽人意的情形，应属于服务瑕疵。因物业服务合同性质上属于继续性合同，在其履行过程中，业主对于物业服务可能存在的瑕疵，可以提出整改意见或通过业主委员会行使权利，亦可通过其他合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。否则，若物业业主普遍采用拒付物业费方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个商业广场的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。两被告提供的证据虽能在一定程度上反映出原告在提供物业服务时确存在瑕疵及管理疏漏，但尚不足以据此减免物业费，且两被告连续多年未及时缴纳物业费用，造成原告一直以诉讼方式催收物业费用，该行为明显不当，对物业的正常管理造成了影响。同时，物业服务企业作为提供服务的一方，应对业主所反映的情况及时排查，一旦发现问题及时整改，积极与业主保持沟通，改进服务质量，应在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，以充分获取广大业主的理解和配合。综上，两被告应支付原告要求支付的2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费191464.20元。关于原告主张的逾期付款的违约金，本院认为，综合本案证据及双方当事人陈述,原告在涉案商业广场履行物业服务合同时确实存在瑕疵，故本院对原告主张的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王哲、陆林仙应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州易亚物业管理有限公司物业服务费人民币191464.20元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022021569）。二、驳回原告苏州易亚物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币2114.50元，由原告苏州易亚物业管理有限公司负担50元，被告王哲、陆林仙负担2064.50元（其中两被告负担部分，原告己自愿垫付，由两被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  苏林泉二〇二〇年八月七日书记员  姚丽君