江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5875号上诉人（原审被告）：陈卫江，男，1981年1月12日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：朱静龙，上海考林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常熟市锦弘印染有限公司，住所地常熟市三星村。法定代表人：周明元，总经理。委托诉讼代理人：糜志豪、刘佳，江苏正大发展律师事务所律师。上诉人陈卫江因与被上诉人常熟市锦弘印染有限公司（以下简称锦弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初9713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈卫江上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.按照被上诉人自行制作的统计结算表及自行拍摄的水电、蒸汽表示数图片来认定本案中水电和蒸汽的使用量，不能达到高度盖然性标准。支付标准应按照双方房屋租赁合同的约定支付，被上诉人主张的支付标准过高。上诉人在2019年1月1日至6月14日期间，已向被上诉人支付过水电费、蒸汽费，并未结欠费用。2.被上诉人自2018年6月14日后停产停业，无法将租赁的厂房提供给上诉人生产，应返还上诉人已付的2018年6月14日后一切费用。被上诉人锦弘公司答辩称：一审认定事实清楚，依据充分，请求维持原判。锦弘公司向一审法院起诉请求：一、判令陈卫江支付锦弘公司房租费用1465208.2元，并支付自2018年1月2日起至实际履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息。审理中，锦弘公司变更诉讼请求为：1.要求陈卫江腾空厂房，将厂房归还给锦弘公司；2.陈卫江支付截至2019年6月15日的房租费用1137629.26元；3.陈卫江支付计算至2019年6月15日的违约金93949.05元，并支付自2019年6月16日起至实际支付之日以567822.26元为基数按日万分之五计算的违约金；4.陈卫江支付自2019年6月16日起至实际搬离之日止的房屋占用费（279元/平方米）；5.本案诉讼费由陈卫江承担。、一审法院认定事实如下：2015年1月1日，锦弘公司（出租方，甲方）与陈卫江（承租方，乙方）签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将自有的坐落在常熟市的标准厂房一幢共四层（二层西2556.83平方米），每平方230元整体出租给乙方做经营使用。乙方在租赁期间应办理营业执照，依法经营，全面负责生产安全、员工待遇和工伤事故，如发生事故与甲方无关。租赁期限为5年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止收回。甲方定于2015年1月1日将厂房交付乙方接收。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.拖欠租金达（空）个月以上的。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。甲、乙双方议定年租金588000元。签订合同之日起三日内先支付定金25万元。如甲方违约，不交付租赁房屋，乙方有权要求甲方双倍返还定金；如乙方违约，交付定金之后退租，乙方无权要求返还定金。第一年租金乙方应在2015年1月1日前一次性付清。第二年开始租金实行先付后用。第二年起每年租金按上年度年租金递增5%。乙方所交租金价格不含税金。如乙方要求开具发票，税金由乙方承担。今后因国家调整土地税、房产税等税收，乙方应按承租的厂房面积承担调高后的土地税、房产税税金。租赁期间水、电、热、蒸气的提供及生产费用的承担：1.电费按每度1.10元结算(含高低压线路损耗贴费、变压器贴费)。2.水费按进水表计算，自来水每吨为8元，净水每吨为6元(含污水处理费)。3.蒸气每吨240元。4、热每焦耳130元。5.对水电热气按月统计标准计量仪表结算生产费用。乙方应在当月26日抄表见数后至当月月底向甲方结清生产费用。因乙方违约不缴生产费用，甲方有权切断水、电、热、蒸气供应，直到乙方缴清生产费用才能恢复水电热蒸气供应。6.为保证履行合同，乙方于2015年1月1日前向甲方缴纳生产费预付款5万元。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。装修费由乙方承担；凡是进车间的水、电、气管线、设备、设施等由乙方自行安装，费用由乙方承担。如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；乙方逾期交付租金及生产费用，按每日万分之五计算逾期付款的违约金。在租赁期限内遇政府规划动迁房屋，或遇不可抗力因素造成本合同无法继续履行，双方可以解除合同，甲方按乙方实际使用月份收取租金，其余租金退还乙方。若政府对拆迁房屋有补偿的，对房屋装修补偿费经评估机构估价后应由甲方补偿给乙方。本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，可以向甲方所在地人民法院起诉。合同签订后，陈卫江交纳了2018年之前的租金。2018年2月9日，陈卫江出具房租款付款计划一份，内容为：“陈卫刚2018年房租款¥680683.5元2018年2月9号付20万元2018年3月15号左右付30万元2018年余款180683.57月中旬全部付清。付款人签名：陈卫江2018.2.9”。庭审中，陈卫江对上述证据的真实性未持异议，但认为其于2018年2月9日支付锦弘公司20万元，于3月13日支付锦弘公司60万元，一共支付了80万元。锦弘公司则认为，2018年2月19日的20万元是收到的，3月13日的60万元其收到后退还了由陈卫江签收的银行承兑汇票5张（编号和金额分别为：3040005123104857,10万元；3200005122309910,5万元；3010005125678470,25万元；3140005130201067,10万元；3100005126523632,10万元），其中30万元作为租金交纳给锦弘公司，另外30万元由陈卫江取回。庭审中，陈卫江认为，在银行承兑汇票下方的签字并非其所签并申请鉴定。一审法院根据陈卫江的申请委托南京东南司法鉴定中心对银行承兑汇票下方“陈卫江”的签名是否系其所签进行了鉴定，该鉴定中心于2019年12月18日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：据现有鉴定材料，送检5份《银行承兑汇票》上签名字迹“陈卫江”均与送检样本字迹是同一人所写。为此陈卫江支付鉴定费10900元。审理中，一审法院组织双方当事人进行了现场勘验，经勘验双方确认陈卫江的水表示数为14020立方米，厕所水表示数为4240立方米，蒸气水表示数11052吨，电表示数为3225.5乘以120的倍率得出实际用电度数。审理中，锦弘公司提交2018年4月至6月及9月的生产能源耗用月统计结算表4页，以证明陈卫江结欠锦弘公司蒸气费262600元、水电费307207元。其中，4月份电表上月表数为2799，倍率为120；蒸气上月表数为10042吨；水表的上月示数为86053立方米、厕所水上月表数为3924立方米；5月份新水表示数为6766立方米，6月份蒸气表示数为11052吨；9月份水表示数为14015立方米厕所水表示数为4196立方米、电表示数为3224，倍率为120，9月份未发生蒸汽费。陈卫江对统计结算表不予认可，认为其从来没有见到过，且没有陈卫江的签字。另外认为蒸气应按每吨240元计算，水应按每吨6元计算。其从2018年6月14日开始就没有进去生产过。2018年7月26日，锦弘公司向陈卫江发出催款函1份，内容为：“你方承租我公司位于常熟市的标准厂房，并签订了《房屋租赁合同》。自2018年1月1日至2018年12月31日，你方共计结欠房租180683.5元。自2018年3月27日至2018年6月26日，水电费301603元、蒸汽费262600元，总合计744886.5元。请你方于收到本催款函之日起10日内向我公司支付！”。2019年3月27日，锦弘公司委托江苏正大发展律师事务所向陈卫江发出律师函1份，告知陈卫江拖欠的租金、水电费及蒸气费总计1465208.2元并希望陈卫江在收到本律师函后七日内与委托人或发函律师联系，共同商讨还款事宜；若迟迟不处理，委托人将通过法律途径维护自身合法权益，并追究你方的违约责任。2019年6月13日，锦弘公司委托江苏正大发展律师事务所再次向陈卫江发出律师函1份，告知陈卫江拖欠的租金、水电费及蒸气费总计1465208.2元并告知陈卫江以下事项：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》，望陈卫江在收到本律师函后五日内将出租厂房内属于你方所有的机器设备及物品搬离。二、逾期不搬离的，视为你方放弃相关机器设备及物品的所有权，委托人有权自行处置，造成的不利后果由陈卫江自行承担。2019年6月15日，陈卫江签收了上述律师函。另查明，锦弘公司因群众反映，存在暗管偷排昆承湖，2018年6月14日，相关部门成立联合调查组对此事进行调查，并于6月17日对该厂涉水生产设备进行了查封。2018年7月4日，莫城街道两减六治三提升专项行动办公室对陈卫江的厂房进行了查封，同时，锦弘公司对陈卫江进行停水停电。锦弘公司自2018年6月14日开始，仅在当年9月份营业数天，其余时间一直处于关停状态。2019年6月23日，锦弘公司在未通知陈卫江的情况下，邀请村委会人员在场见证，将陈卫江的机器设备进行了搬移，相关的生产管道进行了拆除。为此，陈卫江另案提起诉讼【案号（2019）苏0581民初10134号】，要求锦弘公司赔偿其损失，目前正在审理中。本案争议的焦点为：陈卫江应支付锦弘公司的房屋租金、使用费及相关水电蒸气费、违约金如何计算。锦弘公司认为，陈卫江结欠其2018年的租金180683.5元，2019年1月1日至2019年6月15日的租金按照每年714717.7元计算为387138.76元，自2019年6月15日至陈卫江实际搬离之日止的占有使用费，按照年租金714717.7元计算。另外陈卫江欠其蒸气费262600元、水电费307207元，合计1137629.26元。违约金按照陈卫江结欠的租金680683.5元分段计算，2018年1月1日至2019年6月15日为93949.05元，2019年6月16日起至实际支付日止，以拖欠的租金567822.26元为基数按照日万分之五计算违约金。陈卫江则认为，锦弘公司只能收取2018年6月14日之前的租金，因为2018年6月14日锦弘公司涉嫌环境污染罪被停产停业，后恢复生产后，锦弘公司强行对其断水断电，之后又将陈卫江的设备强行拆除，目前尚未安装恢复原状。陈卫江已向锦弘公司支付80万元，2019年1月1日至6月14日期间陈卫江向锦弘公司另行支付了水电、能源费，这些费用超出了锦弘公司主张的金额。锦弘公司存在违约行为导致陈卫江各项损失，无权要求陈卫江支付违约责任。一审法院认为，自2018年6月14日起，先是锦弘公司因违法排放污水被停业整顿，后陈卫江被莫城街道两减六治三提升专项行动办公室查封，锦弘公司对陈卫江停水停电。对此，锦弘公司、陈卫江之间均存在过错，一审法院综合考虑双方的过错程度，认定陈卫江应按约定租金的70%向锦弘公司交纳自2018年6月14日起至2019年9月23日止的租金及使用费。经一审法院核算，陈卫江应支付锦弘公司自2018年6月14日起至2019年6月15日止的租金489924.28元【（680683.5元×70%÷365天×201天）+（680683.5元×105%×70%÷365天×166天）】；陈卫江应支付锦弘公司自2019年6月16日起至2019年6月23日止的占有使用费10965.53元（680683.5元×105%×70%÷365天×8天）。另经一审法院核算，自2018年1月1日起至2018年6月13日止的租金，陈卫江应支付287192.49元（680683.5元÷365天×154天）。因陈卫江已支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的租金50万元，扣除自2018年1月1日起至2018年6月13日止的租金287192.49元，剩余款项212807.51元与陈卫江应支付2018年6月14日至2019年6月15日之间的租金489924.28元相抵后，陈卫江尚应支付锦弘公司租金277116.77元。因锦弘公司在2019年6月23日，未经陈卫江同意，擅自搬移并拆除生产管道，导致陈卫江的实际使用面积减少，对陈卫江的租金损失存在较大的过错，一审法院酌情认定自2019年6月24日起至陈卫江实际搬离之日起的占有使用费按照年租金214415.3元计算（年租金680683.5元×105%×30%）。对于锦弘公司主张的水电费及蒸气费，锦弘公司提供其自行制作的统计结算表4张及其自行拍摄的水电、蒸气表示数照片，陈卫江对此不予认可，并认为统计结算表中的蒸气费应按照合同240元/吨计算，水费按照6元/吨计算。陈卫江认为其已结清了水电、蒸气费，但未有证据提交。为此，一审法院对陈卫江的水电及蒸气表的示数进行了现场勘验，勘验结果中蒸气表示数与锦弘公司提供的统计结算表中蒸气表示数一致，其余示数略有增加。因陈卫江未能提供其实际缴纳水电、蒸气费的证据，结合一审法院的勘验笔录，一审法院对锦弘公司提供的统计结算表中蒸气表示数及水电表示数予以认定，同时结合双方在租赁合同中对水电、蒸气费的约定，一审法院认定蒸气费为240元/吨，生产用水的水费为8元/吨，厕所水的水费6元/吨，电费为1.1元/度。经一审法院核算，陈卫江应支付锦弘公司电费为56100元【（3224-2799）×120×1.1】、水费为234576元【（14015+101156-86053）×8元+（4196-3924）×6元】、蒸气费242400【（11052-10042）×240】，合计533076元。对于锦弘公司主张的违约金，锦弘公司以陈卫江未能按期支付租金主张违约金，但陈卫江在2018年2月9日向锦弘公司出具了还款计划书，锦弘公司亦予以认可，故一审法院认为双方已就支付租金达成了新的协议，因2018年6月14日锦弘公司违法排放污水导致停业整顿，一审法院考虑到双方的过错程度确定自2018年1月1日起至12月31日止的租金为549581.99元【287192.49元+（680683.5元×70%÷365天×201天）】，因陈卫江已按还款计划书的承诺支付租金50万元，超出部分49581.99元应于2018年7月20日前履行，陈卫江未能按时支付租金应承担违约责任，双方约定的违约金数额过高，一审法院适当调整为陈卫江应按照年利率6%的1.3倍支付违约金，即陈卫江应支付以49581.99元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算的自2018年7月20日起至实际支付之日止的违约金。原陈卫江之间的租赁合同已于2019年6月15日解除，对于2019年1月1日至6月15日之间的租金227534.78元（680683.5元×105%×70%÷365天×166天），按照双方之间租赁合同的约定，陈卫江应于2019年1月1日前交纳，陈卫江未能按时交纳应承担违约责任，即陈卫江应支付以227534.78元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算的自2019年1月1日起至实际支付之日止的违约金。综上所述，一审法院认为，锦弘公司、陈卫江之间的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，陈卫江于2019年6月15日收到锦弘公司的解除通知，双方之间的房屋租赁合同已于2019年6月15日解除，陈卫江应将其承租的位于常熟市三星村池巷路9号标准厂房二楼西侧的房屋腾空后交付给锦弘公司。陈卫江支付锦弘公司租金277116.77元、占有使用费10965.53元及自2019年6月24日起至陈卫江实际搬离之日止按照年租金214415.3元计算（680683.5元×105%×30%）计算的占有使用费。陈卫江支付锦弘公司水电费及蒸汽费合计533076元，并支付锦弘公司以49581.99元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算的自2018年7月20日起至实际支付之日止的违约金及以227534.78元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算的自2019年1月1日起至实际支付之日止的违约金。陈卫江的相关抗辩，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、陈卫江于判决发生法律效力之日起十五日内将其承租的位于常熟市三星村池巷路9号标准厂房二楼西侧的房屋腾空后交付给锦弘公司锦弘公司。二、陈卫江于判决发生法律效力之日起十五日内支付锦弘公司租金277116.77元。三、陈卫江于判决发生法律效力之日起十五日内支付锦弘公司房屋占有使用费10965.53元，并支付自2019年6月24日起至陈卫江实际搬离之日止按照年租金214415.3元计算的占有使用费。四、陈卫江于判决发生法律效力之日起十五日内支付锦弘公司水电费及蒸汽费合计533076元。五、陈卫江于判决发生法律效力之日起十五日内支付以49581.99元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算的自2018年7月20日起至实际支付之日止的违约金及以227534.78元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算的自2019年1月1日起至实际支付之日止的违约金。六、驳回锦弘公司的其他诉讼请求。案件受理费17986元，鉴定费10900元，合计28886元由锦弘公司负担16189元，由陈卫江负担12697元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，锦弘公司与陈卫江2015年1月1日签订的房屋租赁合同合法有效。合同约定租赁期限为5年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止，并约定了租赁期间水、电、蒸气的支付标准。因陈卫江拖欠租金导致提前解除，陈卫江应向锦弘公司支付其使用租赁房屋期间的水、电、蒸气费用并支付拖欠的租金。一审法院对陈卫江的水电及蒸气表的示数进行了现场勘验，结合勘验结果及双方租赁合同中约定的水电、蒸气费支付标准，判决陈卫江应支付的水、电、蒸气费用，依据充分，并无不当。关于租金，因2018年6月14日起，先是锦弘公司因违法排放污水被停业整顿，后陈卫江被莫城街道两减六治三提升专项行动办公室查封，锦弘公司对陈卫江停水停电，双方均有过错，但陈卫江并未要求解除合同并将租赁房屋归还锦弘公司，至今尚未搬离，陈卫江应支付占用房屋期间的租金及占有使用费。一审法院根据本案实际情况，对陈卫江应支付的部分费用进行了酌减，并无不当。综上，陈卫江的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，力天公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17986元，由上诉人陈卫江负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年八月二十四日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。