天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1558号上诉人（原审原告）：张艳丽，女，1966年1月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津弘泽瑞信房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽营口道大泛华国际商务中心第十层B-1单元。法定代表人：尹盛斌，总经理。上诉人张艳丽因与被上诉人天津弘泽瑞信房地产开发有限公司（以下简称弘泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初37051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张艳丽及其委托诉讼代理人王国龙到庭参加诉讼。弘泽公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张艳丽上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持张艳丽一审全部诉讼请求；2．本案全部诉讼费用由弘泽公司承担。事实和理由：1．一审法院认定事实错误。双方签订《协议书》后，弘泽公司至今未履行约定的义务。小区多次更换物业公司，张艳丽已向现在的物业公司支付物业费。地下车位至今没有竣工、无法使用，且没有可预见的交付日期。经张艳丽催告，弘泽公司在合理期限内也未履行协议书义务。张艳丽有权解除协议。房屋是否交付不影响协议书是否解除，不能以房屋已交付为由免除弘泽公司应当承担的义务。张艳丽在签订《协议书》时对于将来情况无法预知，《协议书》长期无法履行，不予解除有失公平；2．一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条的规定，双方未约定履行时间，现无法联系弘泽公司，其拒绝出庭，表明其拒绝履行合同义务。弘泽公司根本违约，导致张艳丽不能实现合同目的，张艳丽有权解除协议。张艳丽的解除通知已经到达弘泽公司，弘泽公司未提出异议，未要求法院确认解除合同的效力，协议已经解除。根据最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件工作的指导意见》，要制裁恶意违约行为，保护购房人利益。弘泽公司恶意违约，人民法院应当依法严厉制裁，保护购房人利益；3．弘泽公司交付的房屋不符合法定及约定的交房条件，应承担逾期交房违约责任。根据《城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，房屋应经过竣工验收后才能进行交付使用，现本案所涉房屋未经过竣工验收，不符合法定的交房条件。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条、第十一条，弘泽公司所交付的房屋也不符合合同约定的交房条件，应以实际符合法定及约定的交房条件之日作为交付日期，弘泽公司应按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条规定承担逾期交付房屋的违约责任；4．一审判决有悖公平原则、诚实信用原则。《协议书》系格式条款协议，内容对弘泽公司有利，显失公平。弘泽公司曾明确表示：如不在《协议书》上签字，则拒绝发放房屋钥匙，拒绝办理房屋入住手续。张艳丽为了尽快入住本案所涉房屋，减少其租房、贷款等损失被迫签署该《协议书》。张艳丽为了避免损失扩大，要求解除《协议书》应得到支持。弘泽公司未到庭，未发表意见。张艳丽向一审法院起诉请求：1．请求法院判令解除张艳丽与弘泽公司2017年9月26日签订的《协议书》；2．弘泽公司向张艳丽支付已付款利息328191.4251元（逾期时间自2012年10月1日至2019年10月15日逾期天数共2569天）；3．弘泽公司向张艳丽支付逾期交房违约金24446.91228元（逾期时间自2012年10月1日至2019年10月15日，逾期天数共2569天）；4．本案全部诉讼费用由弘泽公司承担。一审法院认定事实：2011年4月22日，张艳丽、弘泽公司之间签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定张艳丽购买弘泽公司开发建设的坐落于滨海新区××花园××号房屋，价款951612元。其中合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2012年10月1日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理……3．合同继续履行，甲乙双方互不追究责任。”合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在360日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1．合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.1?向乙方支付违约金”。合同签订后，张艳丽依约向弘泽公司支付了全部购房款。2017年9月26日，张艳丽、弘泽公司达成《协议书》一份，约定：一、依据双方签署的《天津市商品房买卖合同》第五条相关约定，截至2017年9月26日，甲方应付乙方延期交房利息269858.66元，违约金13893.54，合计283752.19元，尚未支付。二、经甲乙双方协商一致，乙方自愿以甲方应支付的延期赔付款100000元冲抵该项目车位使用费100000元，负2层，828号，剩余183752.19元，甲乙双方另外协商解决。三、乙方承诺不向第三方透漏任何有关协议的内容，如有违反，甲方有权终止此协议并视为乙方自愿放弃向甲方要求赔付延期入住款的权利。四、乙方承诺本协议书签署后不再就延期赔付事宜向法院提起诉讼。张艳丽曾向弘泽公司发函《解除本人领取房屋钥匙时与贵公司签署的〈协议书〉通知书》，内容为因张艳丽仍向物业公司支付物业费，同时停车位也未竣工现在无法使用，要求与弘泽公司解除《协议书》。张艳丽提供的《信息不存在告知书》载明天津市住房和城乡建设委员会曾于2019年6月11日向案外人李建峰回复：本单位于2019年5月24日收到您通过ＥＭＳ提出的信息公开申请，内容为“天津弘泽瑞信房地产开发有限公司开发的位于塘沽区××路××花园××号楼竣工验收备案表。”根据中华人民共和国政府信息公开条例第三十六条的规定，经查询，您申请的公开的信息我委未制作、未获取，因此您所申请的信息我委不存在。同日，天津市住房和城乡建设委员会向案外人雒国云回复：本单位于2019年5月24日收到您通过ＥＭＳ提出的信息公开申请，内容为“天津弘泽瑞信房地产开发有限公司开发的位于塘沽区××路××花园××室竣工验收备案表、竣工验收合格材料。”根据中华人民共和国政府信息公开条例第三十六条的规定，经查询，您申请的公开的信息我委未制作、未获取，因此您所申请的信息我委不存在。张艳丽提供的《往来收据》显示，张艳丽于2019年9月1日向诉争小区的物业公司交纳了2018年11月至2019年12月的物业服务费2181元。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。因弘泽公司未能按照合同约定向张艳丽交付商品房，应承担违约责任。此后双方签订《协议书》，现张艳丽要求解除该《协议书》，弘泽公司不予认可，一审法院认为：第一、该《协议书》系双方真实意思表示，且并未对车位的交付时间进行约定，无法确认弘泽公司逾期交付而违约。第二、结合该《协议书》的签订背景，《协议书》主要是对双方的房屋交付问题以及逾期交房利息、违约金的争议进行解决，现房屋已经交付完毕，故一审法院认为该《协议书》不宜解除。第三、张艳丽在签订该《协议书》时，对弘泽公司的实际情况、房屋的情况等均知悉，抵扣车位、物业费是张艳丽签约时的自主选择，且该《协议书》第四条张艳丽承诺不再就延期赔付事宜向法院提起诉讼。故综合上述三点，张艳丽主张解除《协议书》的诉讼请求，一审法院无法支持。对于张艳丽主张的延期交房利息及违约金数额，依据双方《协议书》确认，弘泽公司应当向张艳丽支付逾期交房利息及违约金共计183752.19元，一审法院予以支持，张艳丽主张的超过部分，与《协议书》内容相悖，一审法院不予支持。弘泽公司抗辩称张艳丽主张的延期交房利息和违约金超过诉讼时效问题，因《协议书》中并未约定付款时间，故对于弘泽公司的该项抗辩理由，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：“一、被告天津弘泽瑞信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告张艳丽延期交房利息及违约金共计183752.19元；二、驳回原告张艳丽的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3295元（原告已预交），由原告负担1307元，由被告负担1988元，于判决生效之日起十日内给付原告”。二审中，当事人没有提交新证据。在二审审理期间，张艳丽提交了《二审上诉补充陈述诉求意见》，主张地下车位张艳丽可以保留，继续主张违约金以及利息（在冲抵车位费后的剩余全部金额）。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。双方签订的《天津市商品房买卖合同》以及《协议书》系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定上述合同合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。本案中，弘泽公司未按《天津市商品房买卖合同》的约定向张艳丽交付涉案房屋，应承担违约责任。双方签订《协议书》对房屋交付以及逾期交房利息、违约金及冲抵费用等问题进行了约定，未确定涉案车位的交付时间。结合该《协议书》的签订背景，双方对于房屋、车位等状况均充分了解，同意照此予以解决。现张艳丽要求解除该《协议书》，又主张可以按照《协议书》约定保留涉案车位，本院对其解除请求不予支持。弘泽公司与张艳丽约定另行协商解决的款项，应由弘泽公司给付张艳丽。综上所述，张艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3677元，由上诉人张艳丽负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年八月二十四日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：弘泽公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……