广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终370号上诉人（原审原告、反诉被告）：卢维彬，男，汉族，l971年5月l6日出生，住潮州市湘桥区*******十亩树吉巷十二横6号，公民身份号码：440************310。委托诉讼代理人：冯洽文，广东道洽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖吉虹，广东金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潮州市湘桥区***陈桥经济联合社，住所地：潮州市湘桥区*******。负责人：卢伟民，主任。委托诉讼代理人：许业俊，广东阳天律师事务所律师。上诉人卢维彬因与被上诉人潮州市湘桥区***陈桥经济联合社合同纠纷一案，不服广东省潮州市湘桥区人民法院（2019）粤5102民初l363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人冯洽文、赖吉虹、被上诉人潮州市湘桥区***陈桥经济联合社（下称陈桥经济联合社）委托诉讼代理人许业俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢维彬上诉请求：1.撤销原判，改判支持卢维彬一审诉讼请求，驳回陈桥经济联合社一审反诉请求；2.一审、二审诉讼费用依法承担。事实和理由：第一，驳回卢维彬诉讼请求的理由不能成立，双方签订的《承包合同书》合法有效，按约定卢维彬有优先承包权。优先权的约定符合《湘桥区凤新街道农村集体资产资源管理交易办法(试行)》规定，不论是基于原承租方还是农村集体经济组织成员，卢维彬均享有优先权。卢维彬没有放弃优先权，2019年6月29日《承诺函》只是对合同终止的一个承诺，并不是放弃优先权。陈桥村其他集体资产对外承包方式不一，对卢维彬歧视对待。第二，将陈桥十亩市场（下称十亩市场）腾退交付还陈桥经济联合社的理由不能成立。十亩市场的承包经营权、实际控制权及管理权已经自2019年9月1日起由陈桥村委会实际收回，自该日起，卢维彬没有实际上对十亩市场进行经营管理和控制，也没有再行收取租金等收益。《承包合同书》对收回场地己作出明确约定，双方没有进行形式上的移交，并不影响陈桥村委会收回十亩市场。十亩市场的鱼肉菜市场停业不是卢维彬原因造成。第三，支付场地占用费、水电费用于理于法无据。第四，遗漏当事人，本案处理结果与陈桥村委会存在利害关系，未追加其为第三人属程序违法。陈桥经济联合社辩称，第一，卢维彬主张享有优先承租权缺乏依据，根据约定，享有优先承租权的条件是陈桥经济联合社继续出租涉案租赁物且需在同等条件下，卢维彬未举证证明该条件成立。第二，卢维彬在《承诺函》中自愿作出承诺，己放弃优先继续承包的权利，陈桥经济联合社已同意，期满后卢维彬又请求确认优先权没有依据。第三，陈桥村其他集体资产招投标问题与本案无关。第四，向租户发放《通知》行为是收回十亩市场经营管理权和实际控制权的说法完全与事实不符。农贸市场仅是十亩市场的一部分，十亩市场还包括其他商业、娱乐、餐饮的区域。陈桥村委会发通知是应上级通知的要求，是履行工作职责，跟本案争议事实没有关系。卢维彬在上诉状已承认存在与部分租户签订的租赁合同期限超过原承包期限的事实，也并未将十亩市场实际控制权交还被上诉人。且事实上卢维彬也未缴清水电费用，未将水电设施、及改、扩建等设施移交被上诉人。因卢维彬未完成市场控制权移交手续，造成损失理应由卢维彬承担。卢维彬向一审法院起诉请求：1.卢维彬对陈桥经济联合社十亩市场在同等条件下享有优先继续承包的权利；2.诉讼费用由陈桥经济联合社承担。陈桥经济联合社向一审法院反诉请求：1.卢维彬立即对十亩市场进行腾退；2.卢维彬立即向陈桥经济联合社支付自2019年9月1日起至2019年11月18日的场地占用费479，211.27元（2019年11月19日起至腾退完毕之日止，场地占用费按合同约定的2，242，463元/年的标准另计）及场地占用期间的水、电费用；3.诉讼费用由卢维彬承担。一审法院认定事实：2008年12月31日，陈桥经济联合社与卢维彬签订一份《承包合同书》，约定的主要内容是：陈桥经济联合社将位于十亩村电信路段的贸易市场（包括沿电信路二层门市、内设贸易集市、市场内停车场等，占地面积计15，000平方米。下简称十亩市场）发包给卢维彬经营；承包期限自2009年4月1日起至2019年3月31日止；承包款为第一年2，033，980元、第二年2，033，980元、第三年2，033，980元、第四年2，135，679元、第五年2，135，679元、第六年2，135，679元、第七年2，242，463元、第八年2，242，463元、第九年2，242，463元、第十年2，242，463元，合同签订时卢维彬应当先交付第一年和第十年的承包款；承包期满，卢维彬应于三十天内搬清所有物品，同时卢维彬所投入的水、电、消防配套、大门及附属设施等配套建设均应移交给陈桥经济联合社归陈桥经济联合社所有，期满三十天后，卢维彬仍存放物品等，视为放弃所有权，无偿归陈桥经济联合社处理，陈桥经济联合社对该市场仍要继续发包，应在期满前提前三个月做好下一承包期的准备工作，有关双方的权利、义务、责任届时另行约定，在同等条件下，卢维彬享有继续承包的权利等。《承包合同书》签订后，陈桥经济联合社将十亩市场交付给卢维彬经营，卢维彬也按规定缴交承包款。2010年1月15日，双方签订一份《陈桥“十亩市场”整体承包经营权补充协议书》，约定的主要内容是：1.因签合同时约定三个月内完成市场的配套后续工程，2009年4月1日起启用，同时承包日由此日起算，由于这三个月适逢春节及正月期间，加上场内的有关清退搬迁等原因，延误了后续配套工程的进展，拖延了启用时间，经双方协商同意，承包期顺延二个月，即合同到期时间为2019年5月31日；2.承包款交款时间为当年的3月底前；3.鉴于卢维彬对原市场建筑物自行改、扩建，而引起的关于工程质量问题及消防问题均由卢维彬负责，概与陈桥经济联合社无关；4.卢维彬对原市场及所有的改、扩建等设施，承包期满应无条件归还陈桥经济联合社，陈桥经济联合社不作任何补偿责任等。承包期届后，卢维彬于2019年5月31日向陈桥村民委员会（下称陈桥村委会）及陈桥经济联合社发出《优先权告知书》，提出根据合同的约定，十亩市场新一轮的承包不论用何种方式，在同等条件下其享有优先权。陈桥村委会和陈桥经济联合社于2019年6月11日《回复》卢维彬，提出十亩市场租赁承包是属村的重大事项，需通过法定程序进行公开招投标招租承包管理经营使用权，新一轮的十亩市场发包按相关政策需进行公开招投标，卢维彬不享有优先权。尔后，陈桥经济联合社催促卢维彬交付十亩市场，卢维彬于2019年6月29日向陈桥村委会出具《承诺书》，承诺招投标过程所需时间约三个月（2019年6至8月），村委托其代管，收取金额按原合同最后一年租金折算上缴村委会，同时负责缴清水、电及一切相关费用，临时管理期满（即2019年8月31日前）无条件把十亩市场所有经营管理使用权及现在原状交由村委会移交给新中标人经营管理使用，2019年8月31日止其与原所有租户签订的合同及其他协议全部作废，其不收取超过2019年8月31日后的租金。陈桥村委会同意卢维彬的承诺。2019年7月至9月期间，陈桥村委会向十亩市场内的部分租户发出《通知》，确认部分租户向卢维彬缴纳租金情况，并通知租户无需向卢维彬缴纳自2019年8月31日后的租金及其他相关费用，2019年9月1日之后租户的租赁合同签订问题村委会将另行通知。但《通知》发出后，陈桥村委会没有实际收取过十亩市场内租户的租金。尔后，卢维彬未将十亩市场交付还陈桥经济联合社，并于2019年10月18日起诉，请求判决其对十亩市场在同等条件下享有优先继续承包的权利。陈桥经济联合社提起反诉，提出上述的诉讼请求。另查明：卢维彬向陈桥经济联合社缴交十亩市场的承包款缴交至2019年8月31日。一审法院认为，陈桥经济联合社于2008年12月31日与卢维彬签订《承包合同书》，将位于十亩市场（包括沿电信路二层门市、内设贸易集市、市场内停车场等，占地面积计15，000平方米）发包给卢维彬经营事实清楚。卢维彬取得十亩市场的经营权系通过招投标中标取得的，承包期已届满，陈桥经济联合社新一轮发包十亩市场的经营权根据现行的政策仍应采取招投标的方式发包，因此，卢维彬以《承包合同书》约定了如陈桥经济联合社再发包十亩市场其享有继续承包的权利为由请求对十亩市场在同等条件下享有优先继续承包的权利理由不成立，不予支持。根据双方签订的《陈桥“十亩市场”整体承包经营权补充协议书》的约定，卢维彬承包的十亩市场到期时间为2019年5月31日。承包期已届满，卢维彬应无条件将十亩市场及所有的改、扩建等设施交付还陈桥经济联合社，但卢维彬至今未予交付，应负本案纠纷的责任。陈桥经济联合社反诉请求卢维彬对十亩市场进行腾退并支付自2019年9月1日起至腾退完毕之日止的场地占用费及场地占用期间的水、电费用理由成立，应予支持。卢维彬已向陈桥经济联合社缴交承包款至2019年8月31日，自2019年9月1日起至十亩市场实际交付还陈桥经济联合社之日止的市场占用费可按《承包合同书》约定的第十年每年2，242，463元为基数按实际占用的时间计算所得的款额支付还陈桥经济联合社；水、电费用可按十亩市场实际交付日的读数计算所得的款额支付还陈桥经济联合社，由陈桥经济联合社向水、电管理部门缴纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决驳回卢维彬的诉讼请求；卢维彬应于判决发生法律效力之日起三十日内将十亩市场（包括所有的改、扩建等设施）腾退后交付还陈桥经济联合社，并于判决发生法律效力之日起十日内支付还陈桥经济联合社十亩市场自2019年9月1日起至实际交付之日止以每年2242463元为基数按实际占用的时间计算所得的场地占用费及以实际交付日的读数计算所得的水、电费用。受理费100元、反诉受理费4244元，合计4344元，由卢维彬负担。在案件二审过程中，卢维彬向本院提交了1份陈桥村委会通知,拟证明陈桥村委会发出通知，并张贴公示于十亩市场农贸市场区域；提交了10份十亩市场停业照片，拟证明十亩市场农贸市场已由陈桥村委会于2020年1月31日下午休市后清离，场地由陈桥村委会控制；提交了6份张贴于十亩市场通知的照片，拟证明卢维彬无法收回场地并交还陈桥经济联合社；提交了4份查封十亩市场截图，拟证明支付场地使用费、水电费缺乏事实和法律依据；提交了2份2020年2月4日照片、1份视频光盘，拟证明因十亩市场查封整改部分商户在市场外经营被清理；提交了4份菜市场封闭的照片，拟证明十亩市场农贸市场已由陈桥村委会于2020年1月31日下午休市后清离，场地由陈桥村委会控制。陈桥经济联合社向本院提交了1份湘桥区凤新街道办事处通知，拟证明湘桥区农贸市场提升改造领导小组办公室及湘桥区凤新街道办事处发出通知要求对农贸市场进行整改；提交了22份铺户正常经营照片，拟证明截止2020年6月12日十亩市场铺户仍在正常经营。本院依法组织当事人进行了质证。陈桥经济联合社质证认为卢维彬提交的证据均不是新证据，不同意质证，并认为陈桥村委会通知真实性无法确认、关联性有异议，无法证明十亩市场已被陈桥经济联合社完全控制，恰好证明合同期满之后在农贸市场被要求整改之前十亩市场一直在经营中，村委会不是想将控制权收回而是履职行为；认为张贴于十亩市场通知的照片无法证明十亩市场由陈桥经济联合社控制、是因没有移交才导致十亩市场无法整改；认为视频无法提供其位置是十亩市场等。卢维彬质证认为对已庭前证据交换后再当庭提交的证据不同意质证，并认为湘桥区凤新街道办事处通知中一个有原件、一个没有，不予确认真实性；认为无法确认照片是十亩市场。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：卢维彬提交的陈桥村委会通知落款日期和张贴时间不明，无法确认真实性，也不能证明卢维彬拟要证明的内容，对方当事人提出了异议，故本院不予采信。卢维彬提交的十亩市场停业照片不能证明十亩市场的整体运营情况和卢维彬拟要证明的内容，且部分照片拍摄时间不明，对方当事人提出了异议，故本院不予采信。卢维彬提交的张贴于十亩市场通知照片拍摄的内容不清晰、时间不明，也不能证明卢维彬拟要证明的内容，对方当事人提出了异议，故本院不予采信。卢维彬提交的查封十亩市场截图内容不清晰，不能证明卢维彬拟要证明的内容，对方当事人提出了异议，故本院不予采信。卢维彬提交的2月4日照片、视频无法确认真实性，对方当事人提出了异议，故本院不予采信。陈桥经济联合社提交的铺户正常经营照片没有具体拍摄时间，也不能证明陈桥经济联合社拟要证明的内容，对方当事人提出了异议，本院不予采信。陈桥经济联合社提交的湘桥区凤新街道办事处通知，属于公文，本院予以采信。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。二审依法应当围绕当事人上诉请求的有关事实和适用法律进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见分析，本案争议的焦点问题主要是：1.卢维彬的优先权问题；2.卢维彬是否应腾退、支付场地占用费、水电费问题；3.本案是否遗漏当事人问题。关于卢维彬的优先权问题，卢维彬与陈桥经济联合社于2008年12月31日签订的《承包合同书》约定了在承包期满后，“在同等条件下”，卢维彬享有继续承包的权利。根据《广东省农村集体资产管理条例》的第二十五条第二款“除法律规定农村土地承包采取农村集体经济组织内部家庭承包外，农村集体资产实行承包、租赁经营的，应当依法采取招标、公开竞投、公开协商等方式确定经营者。禁止非法压价发包或者出租集体资产。”的规定，涉案十亩市场属于农村集体资产，其承包、租赁须采取法定方式。涉案十亩市场的承包、租赁尚未启动相关法定方式，卢维彬未能证明“同等条件”已成就，应承担举证不利的法律后果，卢维彬上诉主张改判支持其在同等条件下享有优先继续承包权利的诉请事实依据不足，本院不予支持。关于卢维彬是否应腾退、支付场地占用费、水电费问题，卢维彬与陈桥经济联合社2008年12月31日签订的《承包合同书》及2010年1月15日签订的《陈桥“十亩市场”整体承包经营权补充协议书》，约定了卢维彬承包到期时间为2019年5月31日，期满卢维彬应搬清所有物品并移交水、电、消防配套、大门及附属设施等配套建设。后卢维彬缴交了2019年6月至2019年8月租金、水电费及相关费用。一审法院认定在承包期已届满情况下卢维彬应将十亩市场（包括所有的改、扩建等设施）腾退后交还陈桥经济联合社并支付2019年9月1日起至腾退之日止场地占用费、水电费，并无不当。卢维彬上诉主张不应腾退、支付占用费、水电费等，但未提供充分证据证明十亩市场（包括所有的改、扩建等设施）均已移交给陈桥经济联合社，应承担举证不利的法律后果，该上诉请求依据不足，本院不予支持。关于是否遗漏当事人问题，陈桥经济联合社作为村集体经济组织，依法取得了法人资格，是具有独立进行经济活动自主权的经济组织，根据《广东省农村集体资产管理条例》第三条“农村集体资产由农村集体经济组织代表本组织全体成员行使所有权，并以本组织的名义依法自主经营管理。”的规定，其在合同纠纷中是适格的诉讼主体。陈桥村委会系基层群众性自治组织，与陈桥经济联合社是两种不同的法人。综合本案纠纷性质、卢维彬与陈桥经济联合社诉讼请求等案件情况，不足以认定陈桥村委会必须参加本案诉讼，卢维彬、陈桥经济联合社亦未申请陈桥村委会参加诉讼，陈桥村委会对本案的诉讼标的也未主张权利或申请参加诉讼，一审法院未通知陈桥村委会参加诉讼,并未违反法律规定。综上所述，卢维彬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4344元，由卢维彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈国斐审 判 员 黄泽鹏审 判 员 李照雄二〇二〇年八月十四日法官助理 陈欣帆书 记 员 钟钰铿