北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7655号上诉人（原审被告）：郭志超，男，1973年1月5日出生，汉族，户籍所在地吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张桂林，吉林翔韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王叶，吉林翔韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯京生，男，1967年1月11日出生，汉族，北京捷飞国际货运代理有限公司经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：韩立德，北京市盈科律师事务所律师。上诉人郭志超因与被上诉人冯京生房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初27588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭志超上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判郭志超承担欠付的租金及两个月租金标准的违约金；2.改判将冯京生留置的郭志超存货、物品交由郭志超处置，处置所得款项优先清偿冯京生的债权；3.调整过高及重复计算的违约金；4.一、二审案件受理费根据发回重审结果或者改判后的结果按比例分担。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实不清或者认定事实错误。1.租金的数额认定不清，858478.50元租金中已经包括了违约金性质的利息，租金数额不明确。郭志超在签订合同时交付的押金118357元未返还给郭志超或者冲抵租金，郭志超交纳的作为给付押金和支付第一次租金的定金20000元，冯京生也未返还或者冲抵租金，一审法院对此也未查明，直接导致租金及利息计算错误。2.将欠付租金的利息（月息：1.5%）计算在欠付的租金本金之内，然后又以租金和利息之和为基数计算复利，属于“驴打滚”的利息，严重超过法律规定应保护的逾期利息范围，一审法院在审理本案过程中未分清租金和利息、复利，未对租金进行调整，属于案件的基本事实未查清。3.《写字楼、商铺租赁合同》第8.3条明确约定：“任何一方违反本合同约定，应支付未违约方两个月房租作为违约金”。除本条约定的违约金外，不应再支付其他违约金。本案中既保护了冯京生主张的违约金性质的利息、两个月租金的违约金，又保护了复利和每日2‰的滞纳金。违约金具有补充性，适用“填平”原则，以给守约方造成损失作为参照标准，不应超过损失30%的上限。本案中冯京生并未举证证明其损失。4.一审判决将冯京生留置的郭志超的物品、存货判决由冯京生自行处置，保护了不应当支持的流质契约。同时，对冯京生自行处置郭志超的存货、物品后的所得款项归属未进行判决。二、一审判决程序严重违法。本案中法官未行使释明权，属于程序严重违法。冯京生辩称，一、一审判决认定事实清楚、正确，郭志超恶意否认其一审承认的事实。1.一审判决认定租金数额清楚，没有必要调查当事人没有争议的事项。2.一审判决认定租金数额清楚且经郭志超当庭认可。3.冯京生未向郭志超收取租金复利。4.一审判决并未重复支持违约金、利息和复利。本案相关合同、协议约定的违约金、利息、滞纳金适用对象不同；本案冯京生因郭志超违约造成的损失金额巨大；本案冯京生的诉求没有主张复利，也没有主张过高的违约金。5.一审法院并未直接判决郭志超存放在租赁房屋内的物品归冯京生所有。6.冯京生坚决反对郭志超肆意推翻一审自认事实的行为。二、一审程序合法，郭志超明知自身多次严重违约，应当承担相应法律责任，其认可冯京生的主要诉讼请求，属于依法处分实体权利的行为，一审诉讼程序没有违法之处。冯京生向一审法院起诉请求：1．确认双方于2013年12月18日签订的《写字楼、商铺租赁合同》于2017年9月5日解除；2．判令郭志超支付2015年12月15日至2017年9月5日期间租金共计858478.5元（2017年3月15日之前按照月租金59178元计算，之后按照月租金71014元计算，按照每月30天计算日租金）；3．判令郭志超支付迟延支付2015年12月15日至2017年3月15日期间租金的利息244651.9元（以拖欠租金为基数，按照月息1.5％的标准，计算至2018年8月31日）；4．判令郭志超支付违约金153818元；5．判令郭志超支付迟延支付2017年3月15日以后租金的滞纳金，以迟延支付租金即402412.65元为基数，按照日千分之二的标准，自2017年10月5日计算至实际给付之日止；6．判令郭志超支付2017年9月6日至2018年3月15日期间房屋占用费965887元；7．判令郭志超支付租赁房屋内物品包装、运输等费用20480元；8．判令郭志超支付2018年3月1日至2019年2月28日期间租赁房屋内物品异地仓储费86400元；9．判令冯京生自行处置郭志超原存放在租赁房屋内的存货、物品。一审法院认定事实：经查，冯京生（出租方、甲方）与郭志超（承租方、乙方）、北京航远房地产经纪有限公司（居间方、丙方）于2013年12月18日签订《写字楼、商铺租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHO03083号商铺（以下称涉案商铺）出租给乙方使用，承租区域建筑面积为389.12平方米，出租面积为389.12平方米，承租区域作为餐饮用途。免租期71天，自2013年12月19日起至2014年2月28日止，租赁期自2014年3月1日起至2026年2月28日止，租期12年。租金支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金。押金相当于二个月的租金即118357元，押金是乙方向甲方交付的合法履约的保证金。如乙方违法履约，甲方可视乙方违约轻重扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，甲方仍有权向乙方追索。合同签订当日乙方向甲方支付定金2万元，本合同签订之日起3日内乙方交齐首次租金和押金，否则乙方所交定金归甲方所有，乙方交齐首次租金和押金时，甲方将定金返还乙方。乙方未按本合同约定支付租金，如乙方逾期未付，须按日加付其月租金的5‰作为滞纳金，逾期七日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付两个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋。同日，双方签订该合同补充条款附件1，约定经甲乙双方友好协商，如乙方在承租期内房屋租金在双方约定时间内逾期7天视乙方自动退租，甲方有权收回房屋并有权处理房屋内一切物品；甲乙双方在合同期内（2014年3月1日至2017年2月28日）房屋租金计5元/平米/天，月租金为59178元。2013年12月21日，双方签订该合同补充协议附件2，约定合同终止后，乙方应立即结清乙方承担的所有相关费用，在终止合同后七天内，搬走所有乙方的物品，交还房屋。七日后，乙方逾期交还房屋，应按日租金的两倍向甲方支付费用，合同终止十五日后，乙方仍未交还房屋，甲方有权自行处置乙方增加的装饰、装修、设备、设施、存货、物品，由乙方承担拆除、搬运、处理费用。2016年5月9日，冯京生（出租方、甲方）与郭志超（承租方、乙方）签订《朝外SOHO房屋租赁欠费补充协议》，约定：1.经双方友好协商，乙方同意自2016年5月15日起每月按时支付甲方当月房租，不再拖欠，如果违约次月自愿腾退房屋，一切事宜按乙方违约条款处理；2.关于乙方自2015年6月15日至2016年5月15日期间拖欠房租，按双方前协议每拖欠一月乙方愿支付1.5%月息，直至清偿完成，并承诺在2016年7月15日至2016年8月15日期间将2015年12月15日前欠款连本及利息全部交付完毕；3.2015年12月15日至2016年5月15日所欠房租，双方同意在2017年5月15日前支付完毕并同意所余款额按月息1.5%付息；上述协议双方自愿签订，如有违约，按合同违约条款处理并立即清偿所有欠款。2017年3月14日，冯京生（甲方）与郭志超（乙方）签订《关于朝外SOHO03083商铺租赁补充合同（附件二）》，约定：一、2017年3月15日前乙方应付租金及欠息362235.22元；2017年7月15日前应付177534元；至2017年7月15日还款拖欠时间19个月，按双方约定应付本息228131.19元；2016年3月15日至2016年5月15日两个月房租欠118356元，若在2017年7月15日还款，滞纳16个月，本息合计146761.44元；两笔房屋租金合计374892.63元。二、2017年3月7日双方协商：乙方同意2016年11月15日至2017年3月15日共欠362235.22元，分四期偿付，每一期约为90600元；2015年12月15日至2016年5月15日累计欠房租本息374892.63元，按约定在2017年11月30日前付清，分四期每一期应付93750元；双方商定：在上述约定能够完全履约情况下继续合作，租期仍按2013年12月18日双方签署的租赁合同执行，但房屋租金有所调整，双方约定2017年3月15日至2018年3月15日房屋租金调整为6.5元/平方米/天，每月房租均价为76909元，2018年3月15日至2020年3月15日房屋租金调整为7元/平方米/天，每月房租均价为82825元；双方同意2017年3月15日之后的房租如果乙方再出现违约逾期支付房租情况，须按日加付其月租金的2‰作为滞纳金，逾期30日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付两个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋，甲方并有权处理室内所有物品。冯京生于2017年9月5日向郭志超送达《解除租赁合同通知书》，主要内容为鉴于郭志超多次严重违反2013年12月18日双方签订的《写字楼、商铺租赁合同》及相关补充协议，长期拖欠我方巨额租金，现通知郭志超自即日起解除双方签订的租赁合同关系，请郭志超立即结清所欠款项，在七日内交还所租赁的涉案房屋。冯京生主张案外人张某在2017年8月30日将涉案房屋上锁，涉案房屋与张某出租给郭志超的房屋是相连被打通的，进出大门为同一个，后郭志超将门破坏，涉案房屋于2018年2月底收回。郭志超主张其于2017年8月30日之后就不能经营，且不占有涉案房屋，不确定冯京生收回涉案房屋时间，大门上锁后没多久门锁就被破坏了，谁都可以进出。经询，双方均认可2017年3月15日至2017年9月5日期间租金为402412.65元。一审法院认为，冯京生与郭志超签订的《写字楼、商铺租赁合同》《朝外SOHO房屋租赁欠费补充协议》《关于朝外SOHO03083商铺租赁补充合同（附件二）》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行各自合同义务。现郭志超同意确认解除双方签订的租赁合同；同意支付2015年12月15日至2017年9月5日期间租金共计858478.5元；同意支付迟延支付2015年12月15日至2017年3月15日期间租金的利息244651.9元；同意按合同约定向冯京生支付违约金；同意按照合同约定支付迟延支付2017年3月15日以后租金的滞纳金且认可冯京生主张的计算标准，故法院对上述事项不持异议，依法予以确认。关于2017年9月6日至2018年3月15日期间房屋占用费，因冯京生认可涉案房屋已于2017年8月30日上锁，导致郭志超无法占用涉案房屋，故对冯京生关于上述期间房屋占用费的诉请，法院不予支持。关于涉案房屋内物品包装、运输等费用，根据《写字楼、商铺租赁合同》补充协议附件2约定，合同终止十五日后，乙方仍未交还房屋，甲方有权自行处置乙方增加的装饰、装修、设备、设施、存货、物品，由乙方承担拆除、搬运、处理费用，本案中，因冯京生认可涉案房屋于2017年8月30日即发送解除通知前大门被上锁，导致郭志超无法搬运房屋内物品，不存在不交还房屋的情形，故对冯京生关于房屋内物品包装、运输等费用的诉请，法院不予支持。关于涉案房屋内物品异地仓储费，双方未明确有关于仓储费的约定，故对于冯京生关于仓储费的诉请，法院不予支持。关于冯京生要求自行处置涉案房屋内的存货、物品，根据《关于朝外SOHO03083商铺租赁补充合同（附件二）》约定，双方同意2017年3月15日之后逾期30日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付两个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋，甲方并有权处理室内所有物品。因郭志超确存在逾期支付租金的违约行为并导致合同解除，故冯京生据此要求自行处置郭志超存放在涉案房屋内的存货、物品，依据充分，法院予以支持。判决：一、确认冯京生与郭志超于二〇一三年十二月十八日签订的《写字楼、商铺租赁合同》于二〇一七年九月五日解除；二、郭志超于判决生效之日起七日内支付冯京生二〇一五年十二月十五日至二〇一七年九月五日期间租金八十五万八千四百七十八元五角；三、郭志超于判决生效之日起七日内支付冯京生延迟支付租金的利息二十四万四千六百五十一元九角；四、郭志超于判决生效之日起七日内支付冯京生违约金十五万三千八百一十八元；五、郭志超于判决生效之日起七日内支付冯京生二〇一七年三月十五日至二〇一七年九月五日期间租金的滞纳金，以上述期间租金四十万二千四百一十二元六角五分为基数，按照日千分之二的标准，自二〇一七年十月五日起计算至上述租金实际支付之日止；六、冯京生自行处置郭志超留置于北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHO03083室内的存货、物品；七、驳回冯京生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费62206元，由冯京生负担14066元，郭志超负担48140元（于判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。冯京生与郭志超签订的《写字楼、商铺租赁合同》《朝外SOHO房屋租赁欠费补充协议》《关于朝外SOHO03083商铺租赁补充合同（附件二）》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行各自合同义务。一审中，郭志超认可冯京生主张的租金和利息数额，并同意承担合同约定的违约金和滞纳金，且冯京生的相关诉请具有合同依据，故一审法院相关判项，并无不当，郭志超二审中以一审法院就违约金是否过高未对其进行释明为由，反言不同意冯京生的相关诉讼请求，缺乏依据，本院不予采纳。郭志超虽上诉主张冯京生诉请的租金中包含违约性质的利息，但对此未能提供证据予以证明，且其对已付租金数额亦未能提供证据予以证明，故本院对其该项主张不予采纳。依据双方合同约定以及冯京生诉请可知，利息和滞纳金并未重复计算，冯京生计算租金时已扣除定金2万元，故本院对郭志超所提一审判决其所承担的利息和滞纳金，违反法律规定的上诉意见不予采纳。因郭志超违约，依据合同约定，冯京生有权自行处置郭志超所留物品，且该种措施有利于及时腾退涉案房屋，以防损失扩大。故本院对郭志超上诉主张一审法院判决冯京生自行处置，但对所得款项归属未进行处理作法欠妥的上诉意见，不予采纳。郭志超所提一审判令其负担的违约金、利息、滞纳金总和超过本金数倍，对此，一审法院未予释明，系程序不当的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。一审判决未处理押金，有关押金是否应返还问题，可另行解决。二审中，冯京生称欠付租金的起算时间应为2015年6月15日，其起诉书中所载自2015年12月15日起算系笔误，现从郭志超欠付租金的数额，以及双方在合同中确认的内容考察，其所述属实，本院认定郭志超欠付租金的起算时间应自2015年6月15日，一审记载的欠付租金的起算时间有误，本院予以纠正。综上所述，郭志超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48140元，由郭志超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 万丽丽审 判 员 沈 放二〇二〇年八月二十八日法官助理 卢圆圆书 记 员 卢园园