浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1890号上诉人（原审原告）：魏炳泉，男，1965年9月17日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：张国荣、朱永强，浙江君度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢强，男，1991年10月10日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：刘芳（系卢强之妻），女，1991年3月14日出生，汉族，住河南省光山县。上诉人魏炳泉因与被上诉人卢强房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2019）浙0483民初7304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。魏炳泉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回卢强一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、魏炳泉关停水电的行为并未导致卢强不能正常使用案涉租赁房屋。魏炳泉暂时关停水电的行为完全是因卢强单方改变房屋结构，未正常使用租赁房屋导致。卢强作为本案租赁房屋的实际占有、使用者，如果主观上想继续租赁案涉房屋，其完全可以恢复水电供应，继续使用该租赁房屋，不需要双方矛盾发生后，就立即在同一路段的正对面租赁其他房屋开设汽车装潢业务。首先，卢强拆掉案涉房屋墙体、厨房、卫生间等主体结构，在其未能举证魏炳泉认可的情况下，应当认定魏炳泉并未同意卢强进行该种装修。其次，卢强拆除案涉房屋墙体导致分属三名不同主体房屋的水、电安装设施被破坏，为了安全起见，魏炳泉只能选择关停水电。再次，在魏炳泉关停水电后，卢强可以随时打开使用，事实上卢强也是立即接通电表，正常使用电进行经营，关停水电行为并不影响房屋的正常使用，案涉房屋在关停水电后事实上也产生了水电费。截至目前案涉房屋仍然空置，卢强也未向魏炳泉返还房屋钥匙，即使后期案涉房屋对外出租，也需进行相应的装饰装修，卢强的行为对魏炳泉房屋租金、房屋财产造成巨大损失。二、一审法院调查收集证据程序错误。一审法院出示的向案外人顾某通话录音系由法官一人通过电话录音方式形成，没有两名法官在场，也没有经过顾某的签字确认，因此违反司法解释规定。根据证据的分类，该两份通话录音为证人证言，应当要求顾某当场出庭作证，否则不能作为定案依据。卢强辩称，一审判决正确，魏炳泉是直接拆除水表，并且在与卢强通话中明确表示有权利永久关停水电，在派出所调解的时候明确表示不与卢强妥善处理，不把门店继续租给卢强使用，并要追究卢强的其他责任，卢强将钥匙放在了2089号店铺内，门没有锁，仅是关上。卢强向一审法院提出诉讼请求：1.魏炳泉赔偿卢强违约金50000元、卢强装修门市部的工时费和搬家费9600元，退还卢强预交的2019年9月1日-2020年8月31日的房租105000元、2019年8月15日-2019年8月31日的房租4890元、租房押金10000元；2.解除双方签订的《门市租赁合同》。一审法院认定事实：2016年8月25日，双方签订了《门市租赁合同》1份，其中约定：卢强租用魏炳泉位于桐乡市××路××号的门市部，用于经营汽车装潢美容业务；租期自2016年9月1日起至2022年2月30日止；前四年租金为每年105000元，后一年租金为每年110000元；卢强装修门市部须经魏炳泉同意，卢强有义务维护门市部水、电等设备完好，魏炳泉收取卢强设备保证金10000元；任何一方违约，应赔偿对方50000元。后卢强按约向魏炳泉支付了保证金以及前四年的相应房租。2019年，卢强因案涉租赁房屋内的相关设施老化陈旧而与魏炳泉联系沟通了对案涉租赁房屋内部进行装修的问题。同年8月中旬，卢强开始对案涉租赁房屋进行装修，并拆除了卫生间及部分墙面等。同年8月14日晚，魏炳泉以卢强装修未经其同意为由，通过微信要求案外人顾某等人于次日将案涉租赁房屋的水、电全部关停。同年8月15日，顾某将案涉租赁房屋的电表贴上了封条。随后，因魏炳泉得知封条已被人撕掉且卢强仍在经营，故其又派顾某将案涉租赁房屋的水表关停并锁住，同时在与卢强电话协商过程中明确表示要一直关停下去。之后，卢强因无法正常经营，遂于2019年9月搬离案涉租赁房屋。而在获悉卢强搬出的消息后，魏炳泉妻子高志凤即让顾某于同年9月16日重新打开了案涉租赁房屋的水表。另查明，上述《门市租赁合同》中所涉2085号房屋登记于案外人左伟祥名下，2087号房屋登记于案外人劳阿祥名下，2089号房屋登记于魏炳泉名下，左伟祥、劳阿祥均已书面授权魏炳泉全权代办前述房屋的各项租赁事宜。卢强在庭审中陈述其于2019年9月1日从案涉房屋中搬出。第二次庭审中，魏炳泉委托诉讼代理人陈述，卢强确曾向魏炳泉口头提出对案涉房屋进行翻修，魏炳泉也口头表示同意卢强进行装修翻新以及拆除案涉房屋内魏炳泉的一间办公室，但未同意卢强拆除厕所、墙面等设施，魏炳泉为保护自身权益以及检验案涉房屋的水电情况，确实在2019年8月15日关闭过案涉房屋的电闸和水龙头，但未在电表上贴过封条。第三次庭审中，魏炳泉委托诉讼代理人陈述，魏炳泉关闭案涉房屋的水电开关只是为了吓唬一下卢强，所以在2019年8月15日中午派人关闭案涉房屋的水电开关之后，当天傍晚就派人去打开了。第四次庭审中，魏炳泉委托诉讼代理人陈述，关于魏炳泉对案涉房屋停水停电的原因问题，之前魏炳泉仅告知其是为了对案涉房屋进行检修，之后魏炳泉向其确认是为了阻止卢强继续装修，并于2019月8月15日派了姓顾的水电工去停过案涉房屋的水电，且在电表上贴过封条，但没有锁过水表。魏炳泉本人在第四次庭审中陈述，其在应诉时向其委托诉讼代理人说过其停水停电仅仅是因为要对案涉房屋进行检修，且从未向其委托诉讼代理人说过其对案涉房屋停水停电的原因是为了让卢强停止装修进而与魏炳泉协商；其经营的公司全称为浙江大高纺织科技有限公司，其派去对案涉房屋停水停电的人是其在前述公司的水电工顾某，姓莫的女员工是临时负责抄水电表，目前已离职；在对案涉房屋停水停电检修几天后，其让顾某去将水电开关打开，但因顾某有点偷懒，故其不知道顾某具体何时去打开的，该情况其也从未告知过其委托诉讼代理人。一审认为，双方签订的《门市租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守，按约履行各自的义务。但在本案中，魏炳泉就案涉租赁房屋的装修问题与卢强产生矛盾后，非但没有采取合理、合法的方式去解决争议，反而擅自派人将案涉租赁房屋的水电关停，由此导致卢强不能正常使用案涉租赁房屋，最终不得不搬离。不难看出，正是魏炳泉的严重违约行为使得卢强已无法实现合同目的，理应承担相关法律责任。其一，依据我国《合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”基于此，对卢强关于解除《门市租赁合同》的诉请依法予以支持。而魏炳泉虽辩称其既未违反房屋租赁合同的约定，也未违反法律关于解除合同的规定，且其虽然关过案涉租赁房屋的水电，但并未达到根本违约的程度，但是，根据已认定的证据和事实，首先，魏炳泉委托诉讼代理人在各次庭审中关于魏炳泉关停案涉租赁房屋水电的原因、具体经过的陈述前后不一；其次，魏炳泉委托诉讼代理人与魏炳泉本人在庭审中关于魏炳泉关停案涉租赁房屋水电的原因、起止时间等关键事实的陈述也互相矛盾，明显存在虚假陈述的嫌疑；再次，顾某作为关停案涉租赁房屋水电的具体操作人员，且系魏炳泉下属，其所述受魏炳泉指派关停案涉租赁房屋水电的过程以及魏炳泉曾阻止案涉租赁房屋的用水一月有余等内容具有较高的可信度，同时也与卢强提供的微信群聊天记录、照片、录音等证据基本吻合。综合前述分析可知，魏炳泉的相关答辩意见缺乏事实与法律依据，不予采纳。其二，我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在《门市租赁合同》因魏炳泉的违约行为而被依法解除的情况下，魏炳泉应将卢强已经预交的因故未能履行部分的房租及保证金予以返还。具体而言，结合顾某所述卢强搬出案涉租赁房屋、魏炳泉方重新打开水表、案涉房屋的水某以及魏炳泉举证的案涉租赁房屋用水用电等情况来看，卢强关于其系于2019年9月1日搬离案涉租赁房屋的陈述能够达到高度盖然性标准，予以采信；鉴于此，魏炳泉应退还卢强已预付的2019年9月1日至2020年8月31日的房租105000元以及保证金10000元。其三，当事人在《门市租赁合同》中已明确约定违约方应赔偿对方50000元，但魏炳泉并未在答辩中对此提出意见，经询问后其称违约金可参照保证金标准，同时，卢强亦未提供证据证明其实际损失情况。因此，根据公平、诚信原则，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，卢强诉请的50000元违约金过高，酌情调整为20000元。另，卢强主张的装修门市部的工时费和搬家费9600元、2019年8月15日至2019年8月31日的房租4890元，依据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除卢强与魏炳泉于2016年8月25日签订的《门市租赁合同》；二、魏炳泉于判决生效之日起3日内返还卢强房屋租金105000元及保证金10000元，并赔偿卢强违约金20000元，合计135000元；二、驳回卢强的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3890元，由卢强负担964元，由魏炳泉负担2926元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号：6228××××6863，逾期缴纳将移送执行）。魏炳泉二审中申请证人顾某出庭作证，证明卢强擅自拆除房屋墙体改变结构，导致魏炳泉暂时关停水电。证人顾某陈述，魏炳泉是老板，其是员工；2019年，魏炳泉称墙体被卢强打破了，让顾某去关停水电；顾某先将电的总闸关掉，第二天发现卢强还在使用，又去关停了水表，并将水表钥匙带走；关停后，水管在漏水，又去维修过；关停水电时，房屋内的墙体已经敲掉了；关停两三天后，顾某又去打开水表了，开水表时不知卢强是否在经营；曾经是有法院的人和其打电话，询问关停水电的情况。魏炳泉质证称，对证人证言真实性、合法性、关某予以认可，可证明顾某按照魏炳泉的意思暂时关停水电，没有影响到卢强继续使用。卢强质证称，顾某和魏炳泉是老板与员工关系，顾某和一审时的说法不一样，对真实性有意见。水表是直接拆除的，卢强无法直接开启使用，装水表和开启电表是关停一个月后。本院认证认为，证人关于应魏炳泉要求关停水电及水某的陈述与其他证据相印证，本院予以认定，关于关停两天后即开启的陈述与其一审电话中关于关停一个月后开启的陈述相违背，且其未作出合理解释说明，本院不予采信。卢强二审中提供以下证据：1.案涉房屋招租广告照片1份，证明2020年3月8日，魏炳泉已将房屋出租。2.电表照片1张，证明2020年3月18日，魏炳泉已经将电路进行变动，所承租的房屋无法正常使用。魏炳泉质证称，证据1，真实性和证明力均有异议，照片只能显示是招租通知，且仅是其中2085号一间店面出租，事实上3间房屋均是空置的。证据2，真实性、合法性、关某均有异议，光凭照片无法判断是对哪个房屋的电表进行更改。本院认证认为，证据1，卢强出示了手机拍摄的原件，本院对真实性、合法性、关某予以认定，可以证明魏炳泉已就案涉房屋发布了招租广告；证据2，仅从照片无法体现案涉房屋能否通电，本院对该份证据不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为魏炳泉是否存在违约行为并导致卢强合同目的不能实现。魏炳泉称，卢强未经过其同意拆除了房屋内的隔断墙，故其暂时关停水电。本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务，并遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。卢强装修前和魏炳泉进行了沟通，魏炳泉若对卢强具体装修细节有异议，应与卢强沟通协商，而非直接停水停电。且从通话录音中看，双方发生纠纷后，卢强积极与魏炳泉电话沟通要求见面协商解决，但魏炳泉拒绝协商。卢强经营汽车装潢美容业务，魏炳泉应清楚断水断电对卢强经营的重大影响，其断水断电并拒绝协商，已导致合同无法履行，构成违约。卢强于2019年9月1日搬离案涉房屋并另行承租房屋经营，魏炳泉亦可自由进出并控制案涉房屋，其拒不返还卢强未使用房屋期间的租金和保证金，无正当理由，本院不予支持。合同约定任何一方违约，应赔偿对方50000元，一审综合考虑本案实际情况、双方的过错程度等，酌减为20000元，已平衡了双方利益，本院予以维持。关于一审单独与顾某电话沟通一节，二审中本院已准许顾某出庭作证，双方也对证人进行了发问并发表了质证意见，故即使一审对于证人的询问存在程序瑕疵也不影响本案处理结果。综上所述，魏炳泉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人魏炳泉负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 超审 判 员  毛 彦审 判 员  章玉萍二〇二〇年八月三十一日法官助理  周 倩书 记 员  陈丽琼