福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3516号 原告：福州隆恒置业有限公司，住所地福建省闽侯县祥谦镇凤港村，统一社会信用代码91350121081609773E。 法定代表人：吴绍忠。 委托诉讼代理人：邹守明、钟添祥，福建宇开律师事务所执业律师。 被告：魏庆峰，男，1990年7月24日出生，汉族，住福建省宁德市寿宁县。 被告：闽侯县农村信用合作联社青口信用社，住所地福建省闽侯县青口镇新城路66号华韵大厦一层。 法定代表人：陈真华。 原告福州隆恒置业有限公司（以下简称隆恒公司）与被告魏庆峰、闽侯县农村信用合作联社青口信用社（以下简称青口信用社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告隆恒公司的委托诉讼代理人邹守明、钟添祥和被告魏庆峰到庭参加诉讼，被告青口信用社经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 隆恒公司诉讼请求如下：一、判决解除隆恒公司与魏庆峰于2017年3月24日签订的《商品房买卖合同》，魏庆峰立即搬离祥谦镇奔驰大道59号隆恒凤港城第2#幢17层1708单元房产（以下简称“案涉房屋”），将案涉房屋返还给隆恒公司；二、判令魏庆峰于《商品房买卖合同》解除之日起3日内协助、配合隆恒公司办理注销案涉房屋的预售合同备案登记、抵押权预告登记，并据实承担因此所发生的税费、手续费等费用；三、判令魏庆峰返还原告代为垫付的按揭款项合计人民币66937.93元及利息（其中垫付款项人民币66937.93元，因此产生的利息应自实际代垫之日起计算至被申请人实际清偿完毕之日止）；四、判令被告支付隆恒公司违约金人民币126515.4元；五、判决解除隆恒公司与魏庆峰、青口信用社签订的《个人住房按揭借款合同》； 六、判决确认隆恒公司有权从魏庆峰已付款项（包括魏庆峰直接支付的款项和青口信用社代为支付的款项）中扣除魏庆峰应赔付给隆恒公司的上述全部款项以及尚欠的贷款本息及相关费用，扣除后若有余款无息返还给被告。 2017年3月24日，隆恒公司与魏庆峰签订了《商品房买卖合同》，约定隆恒公司向魏庆峰出售案涉房屋，建筑面积共66.51平方米，每平方米人民币9511.01元，总金额合计632577元。魏庆峰应于签订《商品房买卖合同》时付清首付房款人民币132577元，剩余房款人民币50万元以银行按揭付款方式支付。后隆恒公司、魏庆峰与青口信用社签订了《个人住房按揭借款合同》，以支付隆恒公司案涉房屋的剩余购房款，隆恒公司作为保证人。 上述两份合同签订后，隆恒公司依约收取了魏庆峰直接支付的首付款人民币132577元，青口信用社依约履行了贷款发放义务。但魏庆峰未依照《个人住房按揭借款合同》约定的时间和金额向青口信用社还款。截止2020年6月27日，魏庆峰已连续超过6期未按约定还款，导致青口信用社要求隆恒公司承担保证责任。 根据《商品房买卖合同》附件六第三条第5项的规定，因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担代为偿还担保责任的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后7日内（以较早日期为准）向出卖人偿还全部垫付款（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）。买受人若累计6个付款期未按时偿还的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付总房款的20%的违约金及出卖人代为偿还的款项和因此所产生的费用。同时，魏庆峰迟延履行债务等违约行为已致使隆恒公司与其签订的《商品房买卖合同》的目的无法实现，属于根本违约。根据《合同法》第九十四条相关规定，隆恒公司亦有权解除本合同。故隆恒公司特向贵院请求解除《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议并要求魏庆峰依约支付违约金计人民币126515.4元（即632577×20%=126515.4），并协助、配合隆恒公司办理注销案涉房屋的预售合同备案登记、抵押权预告登记，并据实承担因此所发生的税费、手续费等费用。 《商品房买卖合同》依法被解除后，《个人住房按揭借款合同》作为为支付案涉房屋剩余购房款而签订的担保贷款合同，亦无存在意义，目的无法得到实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故特向贵院请求解除隆恒公司与魏庆峰、青口信用社签订的《个人住房按揭借款合同》并注销抵押权预告登记手续，相关税费由魏庆峰承担。 根据《商品房买卖合同》附件六第三条第5项的规定及《合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，请求依法判决确认隆恒公司有权从魏庆峰已付款项中扣除魏庆峰应赔付给隆恒公司的上述全部款项以及尚欠的贷款本息及相关费用，扣除后若有余款无息返还给青口信用社。综上，隆恒公司依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。 魏庆峰辩称，隆恒公司所述是事实。魏庆峰与隆恒公司于2017年3月24日签订商品房买卖合同，房屋位于祥谦镇奔驰大道59号隆恒凤港城第2#幢17层1708单元，房屋总面积为66.51平方米，房屋总价为632577元。个人住房按揭借款合同于2017年4月17日签订，隆恒公司作为担保人，当时魏庆峰支付的首付款是132577元，剩余的款项是贷款支付。贷款了50万元，期限为20年，每月还的金额不定，每月20日还款。自2018年12月起，暂算到2020年5月，共计18个月魏庆峰未进行还款。魏庆峰确认隆恒公司代其垫付的按揭款项合计66937.93元。魏庆峰不同意隆恒公司的诉请的第一项和第二项，魏庆峰愿意将隆恒公司代垫的66937.93元及利息一次性还给隆恒公司，以及只同意支付违约金2万元。 青口信用社在答辩期间未向本院提交书面答辩意见，且在举证期限内亦未向本院提供相关证据。 隆恒公司为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议，证明1、隆恒公司向魏庆峰销售案涉房屋，总金额632577元；2、双方约定合同解除违约金为本合同总房价款的20%；证据2《个人住房按揭借款合同》，证明为支付剩余购房款，魏庆峰与闽侯县农村信用合作联社青口信用社签订了《个人住房按揭借款合同》，隆恒公司作为保证人；证据3初始登记办结证明，证明案涉房屋已办结房屋产权初始登记；证据4预购商品房预告登记证，证明案涉房屋已办理预购商品房预告登记；证据5购房票据，证明隆恒公司向魏庆峰出具132577元首付款购房票据；证据6放款凭证，证明青口信用社依约履行了贷款发放义务；证据7银行逾期贷款催收通知书，证明截止2020年6月28日，魏庆峰已连续超过6期未依约还款，隆恒公司被要求承担保证责任；证据8代垫款项流水，证明截止2020年6月28日隆恒公司为魏庆峰代垫款项合计66937.93元；证据9通知、催款函、邮寄面单等，证明隆恒公司向魏庆峰发送催款及解除合同通知。 魏庆峰质证意见如下：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，是魏庆峰与青口信用社签订，开发商作为担保人；对证据3、4均无异议；对证据5无异议，魏庆峰已支付首付款132577元；对证据6、7均无异议；对证据8无异议，确认隆恒公司代魏庆峰垫付了66937.93元；对证据9的催款函及解除合同通知书魏庆峰均有收到。 青口信用社经本院经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃质证权利。 魏庆峰无证据向法庭举证。 根据双方当事人在庭审中的陈述及其所举的证据，并经庭审质证，本院认定事实如下：经审理查明，2017年3月24日，隆恒公司与魏庆峰签订了《商品房买卖合同》，约定隆恒公司向魏庆峰出售案涉房屋，建筑面积共66.51平方米，每平方米人民币9511.01元，总金额合计632577元。魏庆峰应于签订《商品房买卖合同》时付清首付房款人民币132577元，剩余房款人民币50万元以银行按揭付款方式支付。后隆恒公司、魏庆峰与青口信用社签订了《个人住房按揭借款合同》，以支付隆恒公司案涉房屋的剩余购房款，隆恒公司作为保证人。 合同签订后，隆恒公司依合同约定履行了各项义务并办理了预售合同备案登记。魏庆峰于2017年4月17日与青口信用社签订《个人住房借款合同》，以买受商品房抵押借款500000元，隆恒公司对此承担阶段性连带保证担保。但魏庆峰自2018年12月份起至2020年5月25日止连续十八个月均未按约偿还按揭款，隆恒公司多次通知魏庆峰按约偿还本息等，但魏庆峰一直置之不理，致使隆恒公司作为连带保证人被青口信用社于2019年2月26日起扣划十八个月的按揭款暂计金额66937.93元本息，故引起纠纷。 本院认为，隆恒公司与魏庆峰签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。但魏庆峰在办理好银行按揭贷款后，自2018年12月份起至2020年5月25日止连续十八个月均未按借款合同约定的期限履行偿还贷款义务，导致作为连带保证人的隆恒公司款项被青口信用社扣划本息计66937.93元，现隆恒公司要求判决解除其与魏庆峰签订的商品房买卖合同，并确认隆恒公司享有闽侯县祥谦镇奔驰大道59号隆恒凤港城第2＃幢17层1708单元房产所有权以及魏庆峰应自商品房买卖合同解除之日起3日内协助、配合隆恒公司办理注销案涉房屋的预售合同备案登记、抵押权预告登记，并据实承担因此所产生的税费、手续费等费用，隆恒公司的上述主张，鉴于魏庆峰的严重违约行为，故其该项主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于隆恒公司要求魏庆峰返还隆恒公司代为垫付的按揭款合计人民币66937.93元，并支付由此产生的利息，利息应按自隆恒公司起诉之日起计至魏庆峰实际还清上述款项之日止，本院认为，鉴于魏庆峰不按其与银行签订的借款合同及时偿还贷款本息，导致隆恒公司的款项被青口信用社扣划，故魏庆峰已构成违约，故魏庆峰对此应当返还隆恒公司代为垫付的按揭款计人民币66937.93元及利息，利息应以被扣划本息66937.93元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自隆恒公司起诉之日起（2020年7月16日）至魏庆峰还清上述本息之日止。 关于隆恒公司主张魏庆峰应按案涉房屋总价632577元中的20％支付违约金计126515.4元的诉讼请求，本院认为，隆恒公司的上述主张，虽有商品房买卖合同的附件6第三条第五项的明确约定，但隆恒公司已在上述主张了相应的利息，因合同约定的违约金过高，且为格式合同，为平衡双方当事人的利益和矛盾，故本院酌定按案涉房屋总价的5％支付，即31628.85元。 关于隆恒公司主张判决解除隆恒公司与魏庆峰、青口信用社签订的《个人住房按揭借款合同》并判决确认隆恒公司有权从魏庆峰已付款项（包括魏庆峰直接支付的款项和青口信用社代为支付的款项）中扣除魏庆峰应赔付给隆恒公司的上述全部款项以及尚欠的贷款本息及相关费用，扣除后若有余款无息返还给魏庆峰的诉讼请求，本院认为，隆恒公司的上述主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 青口信用社经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自行放弃抗辩权并依法予以缺席审理、判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除福州隆恒置业有限公司与魏庆峰于2017年3月24日签订的《商品房买卖合同（合同编号：20161180235）》； 二、魏庆峰应自本判决生效之日起十日内支付福州隆恒置业有限公司代垫的按揭款本息计人民币66937.93元及利息（利息以66937.93元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自福州隆恒置业有限公司起诉之日起（2020年7月16日）至魏庆峰还清上述款项之日止）； 三、魏庆峰应自本判决生效之日起十日内支付福州隆恒置业有限公司违约金计人民币31628.85元； 四、解除福州隆恒置业有限公司与魏庆峰、闽侯县农村信用合作联社青口信用社于2017年4月17日签订的《个人住房按揭借款合同（合同编号：2017AJB042）》； 五、确认福州隆恒置业有限公司有权从魏庆峰已付的款项（包括魏庆峰直接支付的款项和闽侯县农村信用合作联社青口信用社代为支付的款项）中扣除魏庆峰赔付给福州隆恒置业有限公司的上述全部款项以及尚欠的贷款本息及相关费用，扣除后若有余款可无息返还给魏庆峰。 六、驳回福州隆恒置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10126元，减半收取5063元，由魏庆峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年八月三十一日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条:申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。