吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0802民初2086号原告：郭继民，男，1971年10月14日出生，汉族，个体，现住吉林省白城市。委托诉讼代理人：刘宝立，系吉林亚非律师事务所律师。被告：付春江，男，1976年11月28日出生，汉族，个体，现住吉林省白城市。第三人：王立伟，男，1956年10月6日出生，汉族，无职业，现住白城市。原告郭继民诉被告付春江、第三人王立伟执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭继民及委托诉讼代理人刘宝立、被告付春江、第三人王立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭继民向本院提出诉讼请求：1、要求撤销白城市洮北区人民法院（2020）吉0802执异12号执行裁定书；2、排除对白城市洮北区中兴东大路68-3号楼2单元1层西户房屋强制执行；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：白城市洮北区人民法院在执行付春江与王立伟民间借贷纠纷一案中，洮北区人民法院依被告申请对白城市洮北区中兴东大路68-3号楼2单元1层西户房屋予以查封。涉案房屋是第三人王立伟于2010年12月11日以175,500.00元的价格将该房屋出卖给原告，原告于交易当日付房款165,000.00元，王立伟于2010年12月11日当天将房屋交付给原告，原告即对诉争房屋进行装修并居住至今。因该房屋转让时在白城市金保典当有限公司设定抵押，需由王立伟解押后方能办理房屋所有权登记手续，双方约定在相关手续办理完结时，结清尾款。该房屋解押后，王立伟就把该房屋的相关手续原件均交给原告。在办理所有权手续过程中，因王立伟工作变动、联系方式变化导致原告无法与其取得联系，致使该房屋登记手续的办理至今处于停滞状态。原告与第三人王立伟之间存在真实有效的买卖关系。原告按约定已经支付了相应款项，对执行标的物的物权期待权已经以一定方式对外公示。在人民法院执行前已经合法占有该房屋，物权没有变更的登记的原因不是原告的原因。原告于2020年4月24日作为案外人向法院提出书面异议，洮北法院受理后，于2020年6月17日做出了（2020）吉0802执异裁定，驳回了原告的异议申请。故，原告向法院提出执行异议之诉，请依法保护原告的合法权益。付春江辩称，原告明知道涉案房屋在购买时就有抵押，原告主观上存在过错。原告不能证实交全款购买，不能证明真实居住。该房屋解押后，第三人王立伟就把该房屋的相关手续原件均交给原告，原告并未要求过户，原告怠于行使自己的权利，主观存在过错。原告称王立伟工作变动、联系方式变化处于停滞状态，原告完全可以通过诉讼方式解决。原告怠于行使权利，主观存在过错。故，依法驳回原告诉讼。第三人王立伟述称，2010年我将房屋卖给了原告，由于工作变动，一直没联系上，房子就没给原告过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭继民向法庭提供了如下证据：1、（2020）吉0802执异12号裁定书1份。证明原告提起执行异议之诉，主体适格，程序正当，符合法律规定。付春江、王立伟质证无异议。2、海翔社区《居住证明》1份。证明2010年至今原告一直在诉争的房屋居住，对该房屋实际占有使用，享有对执行标的物的物权，并且以一定的方式对外公示。付春江质证对证据真实性没有异议。对证明的问题有异议。认为这个是2020年4月13日出具的，是在法院查封之后，不能证明原告真实居住。王立伟质证无异议。3、抵押房本复印件1份。证明原告与王立伟双方就涉案房屋销售后，将有关证照原件向原告交付，双方存在真实的合法有效的买卖合同关系。付春江质证对证据真实性没有异议，对证明的问题有异议。同时，进一步证明原告购买时涉案房屋有抵押，原告主观有过错，买卖合同无效。王立伟质证无异议。4、房屋产权证复印件1份。证明原告与王立伟双方就涉案房屋销售后，将有关证照原件向原告交付，双方存在真实的合法有效的买卖合同关系。付春江质证对证据真实性没有异议，对证明的问题有异议。认为房屋所有权人吴锡崇安系城建综合开发有限公司，只能证明房屋合法，不能证证明他俩有真实的交易。王立伟质证无异议。5、《解除抵押通知单》1份。证明原告与王立伟双方就涉案房屋销售后，将有关证照原件向原告交付，双方存在真实的合法有效的买卖合同关系。证明王立伟在该房屋办理解押手续之后，可以与原告进行办理产权移转变更手续。付春江质证对证据真实性没有异议，对证明的问题有异议。认为只能证明王立伟当时解除抵押了，无法证明他俩有交易。王立伟质证无异议。6、《税收通用完税证》1份。证明原告与王立伟买卖双方具备办理产权移转手续的条件，双方存在真实合法的交易。。付春江质证对证据真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为只能证明房屋税费由王立伟交付，不能证明2人之间的真实交易。王立伟质证无异议。7、《契税完税证》1份。证明原告与王立伟买卖双方具备办理产权移转手续的条件，双方存在真实合法的交易。付春江质证对证据真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为只能证明房屋税费由王立伟交付，不能证明2人之间的真实交易。王立伟质证无异议。8、物业费票据1份。证明原告实际占有涉案房屋，与王立伟之间存在合法有效的买卖关系。付春江质证对证据真实性没有异议，对证明的问题有异议。认为业主姓名王立伟，不能证明2人有真实的交易，也不能证明原告居住。王立伟质证无异议。9、住房维修基金收据1份。证明原告实际占有涉案房屋，与王立伟之间存在合法有效的买卖关系。付春江质证对证据真实性没有异议，对证明的问题有异议。业主姓名王立伟，不能证明2人有真实交易，也不能证明原告居住。王立伟质证无异议。10、房屋测绘报告1份。证明原告与王立伟之间基于真实有效的买卖关系，为办理产权移转手续而做的前期准备工作。付春江质证对证据真实性没有异议，对证明的问题有异议。认为产权人是王立伟，只能证明这房屋是王立伟不能证明跟原告有关系。王立伟质证无异议。11、转移登记询问表1份。证明原告与王立伟之间基于真实有效的买卖关系，为办理产权移转手续而做的前期准备工作。付春江质证认为，该份证据第一没有时间；第二，他这个盖的章是吉林四季盛宝纺织有限公司，对证据的要求，应该有公章和法人签字，这个不符合证据规定，不符合法律要件。王立伟质证无异议。12、收条1份。证明原、被告双方存在合法有效的买卖关系。原告已依约交付款项。付春江质证对证据真实性没有异议。对证明的问题有异议。认为同时证明王立伟并未全部付清房款。同时也没标注是哪个房款，证明不了2人对案涉房屋是真实的交易。王立伟质证无异议。13、供热费发票1组（8张）。证明于2010年对诉争的房屋即实际占有使用，并以一定的方式对外公示，与王立伟之间存在合法有效的房屋买卖关系。付春江质证对证据真实性没有异议，对证明的问题有异议。认为只能证明交款人是原告，不能证明原告实际居住。王立伟质证无异议。14、吉视传媒发票1份。证明于2010年对诉争的房屋即实际占有使用，并以一定的方式对外公示，与王立伟之间存在合法有效的房屋买卖关系。付春江质证对证据真实性没有异议，对证明的问题有异议。认为付款方是原告，并不能证明由原告居住。王立伟质证无异议。上述证据均为书证，具有证据属性，符合证据规则规定，故，本院予以采信。被告付春江、第三人王立伟未向法庭提供证据。本院认为，本案的法律关系是执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点是：1、原告与第三人王立伟之间的房屋买卖合同是否合法有效；2、原告要求撤销执行裁定书的诉讼请求是否符合法律规定；3、原告要求停止涉案位于××区西户的房屋执行并解除查封的诉讼请求是否符合法律规定。根据原告陈述，被告答辩，第三人述称，围绕本案争议的焦点问题，本院综合分析认为：一、原告与第三人王立伟之间的房屋买卖关系是否合法有效的问题。原告诉称，涉案房屋是第三人王立伟于2010年12月11日以175,500.00元的价格将该房屋出卖给原告的，原告于交易当日付房款165,000.00元，王立伟于2010年12月11日当天将房屋交付给原告，原告即对诉争房屋进行装修并居住至今。因该房屋转让时在白城市金保典当有限公司设定抵押，需由王立伟解押后方能办理房屋所有权登记手续，双方约定在相关手续办理完结时，结清尾款。该房屋解押后，王立伟就把该房屋的相关手续原件均交给原告。在办理所有权手续过程中，因王立伟工作变动、联系方式变化导致原告无法与其取得联系，致使该房屋登记手续的办理至今处于停滞状态。原告与第三人王立伟之间存在真实有效的买卖关系。上述事实有原告向法庭提供了收条、供热费发票、吉视传媒发票及相关证据佐证，能够形成证据链，故，本院对原告与第三人王立伟之间存在买卖关系的事实予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与第三人虽未办理物权登记，但双方的房屋买卖关系存在，故，原告与第三人的房屋买卖关系合法有效。二、原告要求撤销执行裁定书、排除对涉案位于××区西户的房屋执行的问题。原告于2010年12月11日购买了涉案房屋，但未依法办理登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告虽购买了第三人王立伟的涉案房屋，但未办理产权变更登记手续，故，原告对涉案房屋不享有物权。关于原告主张排除对涉案位于××区西户的房屋执行的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告对涉案房屋未办理产权变更登记，但不符合排除执行的条件有以下三项：1、原告与第三人王立伟虽存在房屋买卖关系但未签订合法有效的书面买卖合同；2、原告主张涉案房价款为175,500.00元，庭审中，原告仅提供65,000.00万元的购房收据一张，其主张交款165,000.00元，但未提供100,000.00元的缴款收据，不能证明已支付全部购房款。3、原告对购买涉案房屋未办理过户登记存在过错行为。原告购房屋后，称第三人将房屋的基本证件交付原告，是因第三人工作变动、手机号变化，无法与第三人王立伟联系，致使没有办理过户登记。原告是2010年12月11日购买第三人王立伟房屋的，到现在已近10年。原告主张第三人已将购买房屋的所有的基本手续都已交付原告，应视为原告已具备办理过户的登记的基本条件。办理过户登记方式有双方到场可以办理，还有一种可以通过诉讼办理。若另一方不协助或不到场，也可以通过诉讼方式办理。双方到场不是唯一的办理房屋过户的方式。原告长期不办理购买房屋过户登记手续，原告存在主观过错行为。原告对其排除执行请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行条件，故原告主张要求撤销执行裁定书、停止涉案位于××区西户的房屋执行的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告郭继民的诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审 判 长 许 峰人民陪审员 周 雪人民陪审员 宁紫丹二〇二〇年八月四日书 记 员 陈得雨