湖南省张家界市武陵源区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0811民初256号原告：吴海清，男，1952年6月22日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：张增星，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。被告：王桂英，女，1965年8月14日出生，汉族，住湖南省张家界市武陵源区。被告：陈宏健，男，1963年3月21日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。两被告共同委托诉讼代理人：杜付光，张家界市武陵源区武陵源法律服务所法律工作者。原告吴海清与被告王桂英、陈宏健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴海清及其委托诉讼代理人张增星，两被告的共同委托诉讼代理人杜付光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴海清向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告王桂英于2019年7月11日签订的《房屋租赁经营合同》已经解除；2.判令两被告立即向原告返还订金10000元；3.判令两被告立即向原告返还租金97745元（含电梯改造费7745元）；4.诉讼费由两被告承担。2020年7月20日，吴海清将第一项诉讼请求变更为“确认原告与被告王桂英于2019年7月11日签订的《房屋租赁经营合同》已于2019年7月29日解除”。事实与理由：2019年7月11日，原告吴海清与被告王桂英签订《房屋租赁经营合同》，约定原告承租被告位于武陵源区，用于经营客栈，租赁期限为12年（从2020年2月1日至2032年2月1日止，其中装修期为2019年7月11日至2020年2月1日止），年租金21万元。合同签订前，原告向被告王桂英支付订金1万元。2019年7月13日，原告通过工商银行给陈宏健转账6万元，支付现金3万元。因考虑到经营的实际需要，原、被告双方合意对电梯进行加宽改造，改造费为17745元，双方约定对电梯改造费由两被告承担1万元，剩余部分7745元由原告承担，其中原告应承担的1万元从现金3万元中予以抵扣。装修完工后，原告因身体不宜操持经营事务，于2019年7月底与两被告商量退租事宜，被告同意原告退租，于次日就该房屋对外发布招租信息，并向原告承诺，待房屋出租收取租金后再将原告已支付的款项退还，但时至今日，两被告一直未将款项退还，且扬言不可能返还，要原告通过法律途径解决。故诉至法院，望判如所请。王桂英、陈宏健辩称：1.陈宏健不是本案适格被告；2.双方所签订的《房屋租赁经营合同》合法有效，双方并未协议解除，原告亦未能提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果；3.即使原告有证据证实双方协商解除合同，原告诉状陈述双方约定在答辩人招租成功后才退还其押金，但至今仍未能招租成功，故双方解除合同的条件并未成就；4.因吴海清明确以实际行动不履行合同，致使合同目的无法实现，过错方和违约方均是吴海清，答辩人当庭同意解除合同，但吴海清应向答辩人支付违约金并赔偿损失，答辩人无须退还租金、押金及电梯改造费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无异议的下列证据：吴海清提交的《房屋租赁经营合同》、转账汇款凭证、陈宏健出具的收据、出租房屋照片两张（挂出租信息）、电梯井及整栋房屋的视频、短信截图及两被告提交的照片五张（拍摄房屋墙体、楼顶、电梯井、承重柱等），本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证人刘某的证人证言，因证人出庭接受询问，且证人证言与吴海清和王桂英的对话录音相吻合，能证明案件相关事实，本院予以确认。吴海清提交的电梯井改造明细、电梯改造费收据、吴海清与陈宏健和褚振耀对话录音、微信转账记录，与陈宏健出具的收据所证实的事实能相互印证，能证明案件事实，本院予以确认。理由如下：陈宏健收到原告订金1万元、转账6万元、现金2万元共计9万元，出具收取房租10万元的收据，说明其中1万元系被告自愿承担的电梯改造费；被告当庭主张原告尚欠房租1万元，被告多打1万元的收条亦未要求原告出具欠交1万元房租的欠条，显然不符合常理。吴海清提交的张家界军地医院疾病诊断证明书及张家界军地医院门诊处方明细查询报表，与本案无关，亦不能达到其证明目的，本院不予确认。两被告提交的五楼一间房屋被锁的照片，不能达到其证明目的，因整栋出租房屋是未装修、无门窗的房屋，且被告已经开始重新招租，被告亦未提交其他证据予以佐证，故本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2019年7月11日，王桂英（甲方）与吴海清（乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定：1.甲方将位于武陵源××市场前索溪路的自建未装修房屋一栋整体出租给乙方，用于经营客栈，由乙方自行装修。2.租赁期限12年，从2020年2月1日至2032年2月1日止，装修期为2019年7月11日至2020年2月1日止。3.每年租金21万元，已付订金1万元，装修动工前再交租金9万元，至装修期满，支付剩余租金11万元，方可营业；以后每年2月1日前支付租金后方可营业，逾期满一个月未交齐下一年度租金，则视为乙方违约，乙方赔偿违约金25000元，乙方无条件将租赁物返还给甲方，乙方所作装修和添置用于经营的财产不给予任何补偿，一律归甲方所有。4.未尽事宜，经双方友好协商后，签订补充合同。陈宏健与王桂英系夫妻关系，陈宏健代王桂英在合同甲方处签字。合同签订前，吴海清预交订金1万元。2019年7月13日，吴海清转账交付租金6万元。合同签订后，吴海清计划建玻璃屋拆除了房屋屋顶，并着手对房屋电梯井进行了改造，先后支付电梯井改造费17745元，被告同意承担1万元。2019年7月14日，吴海清向陈宏健现金交纳房租2万元，陈宏健向吴海清出具收取房屋租金10万元的收据一张。2019年7月底，吴海清因身体不适，要求退还出租房屋、解除租赁合同。经协商，王桂英同意与吴海清解除合同，约定在涉案房屋再出租收取租金后退还吴海清租金75000元。第二天，王桂英在涉案房屋前挂出招租横幅。之后，吴海清多次要求王桂英退还租金75000元，未果。2020年6月2日，吴海清向王桂英发送短信催促其退还租金。2020年7月13日，吴海清诉至本院。另查明，涉案房屋至今仍未能再租出。本院认为，吴海清与王桂英签订的《房屋租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违背法律、法规禁止性规定，合法有效。陈宏健不是合同的相对方，两被告关于陈宏健不是本案适格被告的辩解意见，本院予以采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，吴海清与王桂英已经于2019年7月底协商一致同意解除合同，吴海清已经提交相关证据予以证实。而被告王桂英主张其未与吴海清协商同意解除合同，但其未能提交相关证据予以证实,应承担举证不能的法律后果。首先，吴海清提交的其与王桂英的对话录音中，王桂英说“你说你不搞了我还勉强你干什么呢？”、“我当时是不是那样跟你说，你自己再出租吧，你说你不。我说那你不出租，我肯定要马上挂出去，我给你出租出去了就可以，我肯定要挂上去”，且该录音有证人刘某出庭予以证实，故可以证实双方经协商一致同意解除合同，双方约定待涉案房屋再出租收取租金后再退还原告租金。其次，从2020年6月2日吴海清向王桂英发送的催促其退还租金短信可以佐证，双方已经于2019年7月底协商一致解除合同，王桂英同意退还吴海清租金75000元。第三，被告不认可双方协商解除合同，主张其要求原告履行合同并催促原告交纳租金，但并未在本院指定期间提交相关的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。综上，可以认定吴海清与王桂英的租赁合同已经于2019年7月底协议解除，双方约定向吴海清退还租金75000元的时间为涉案房屋再出租后支付。原、被告双方协商约定在涉案房屋再出租后再退还租金，并非双方协议约定解除合同的条件，而是属于对退还租金的支付时间约定不明，应根据合同法第六十一条、六十二条规定，进行协议补充，不能达成补充协议的，王桂英可以随时履行，吴海清也可以随时要求履行，但应当给王桂英必要的准备时间。本案中，吴海清已经多次催促王桂英退还租金，王桂英应当及时向吴海清退还租金75000元。故原告关于确认其与被告王桂英于2019年7月11日签订的《房屋租赁经营合同》已于2019年7月29日解除的诉讼请求，本院予以支持。吴海清与王桂英协商一致解除合同，双方应当严格按照重新达成协议的约定履行，双方的合同解除，王桂英应当向吴海清返还租金75000元，吴海清要求王桂英返还剩余租金、订金以及支付电梯改造费的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告违约，导致合同目的无法实现，要求原告赔偿损失，因被告未提起反诉，亦未提供其实际损失的相关证据，不在本案审理范围，故对其抗辩主张本院不予支持，王桂英可以另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王桂英、吴海清于2019年7月11日签订的《房屋租赁经营合同》于2019年7月29日解除；二、王桂英于本判决生效后五日内返还吴海清租金75000元；三、驳回吴海清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2454元，减半收取1227元，由吴海清负担390元，王桂英负担837元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  左红艳二〇二〇年八月十七日书记员  喻 涛附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。