湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终514号上诉人（原审被告）：周庆，男，1980年3月21日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。委托诉讼代理人：刘瑜，湖北龙田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向进彪，男，1964年7月18日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。委托诉讼代理人：王书洪，湖北惊天律师事务所律师。上诉人周庆与被上诉人向进彪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2019）鄂9004民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周庆上诉请求：1.撤销湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初3173号民事判决，发回重审；2.一、二审诉讼费用由向进彪承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。2018年底，因合同对租金支付时间约定不明，双方就房租支付时间发生争议，在协商解决的过程中，向进彪于2019年3月2日擅自对周庆租赁房屋断水断电，后周庆在向向进彪交纳房租时，遭到向进彪的拒收，同时向进彪声称不再将房屋出租给周庆，并要求周庆立即搬离。因为合同还没有到期，向进彪断水断电的行为直接导致周庆在租赁房屋处设立的湖北五二零教育咨询服务有限公司仙桃分公司以及仙桃市安鑫百年地产经纪有限公司德政园分公司无法正常经营，并且如果按照向进彪的要求解除合同腾退房屋，周庆前期投入的高额装修费以及各项软硬件设施也将失去其应有的经济和社会价值。为此，周庆与向进彪多次发生纠纷及摩擦，且向进彪曾于2019年4月将周庆诉至法院，后又于2019年6月12日撤回起诉。向进彪一系列的行为导致周庆正常的经营彻底停摆，损失巨大，但周庆至今依然愿意交纳房租继续履行合同。以上便是本案纠纷的全部来龙去脉。一审法院在没有查清本案关键事实的情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第二百二十七条之规定判决解除合同、要求周庆腾退房屋并支付向进彪自2019年3月1日起的房屋占有使用费，属于适用法律错误。首先，周庆并非迟延履行主要债务。如前所述，周庆是因合同约定不明与向进彪就租金的支付时间发生争议，而非不支付租金，但向进彪因对合同条款的不同解读与周庆发生剧烈摩擦并执意要求周庆提前支付租金，后又拒收周庆交纳的房租并单方面提出解除合同，完全置周庆依租赁合同所能享有的合同利益于不顾并擅自断水断电，周庆明显是因为向进彪的原因不能且不敢支付租金；其次，一审法院判决周庆支付自2019年3月1日起至腾房之日止的租赁房屋占有使用费明显不当。双方在就租金支付时间发生争议的情形下，根据《合同法》第六十二条第四款之规定，向进彪应当给予周庆必要的宽限期来支付租金。但从案件事实来看，向进彪擅自断水断电，并将周庆诉至法院要求解除合同，上述行为直接导致周庆就租赁物享有的相应利益完全丧失，因此一审判决周庆支付房屋占有使用费不当。二、一审法院在没有查清本案全部事实的情形下错误适用法律做出的判决对周庆明显不公。向进彪于2018年12月30日就对周庆采取断电行为，已经构成严重违约，且违约在先。根据最高人民法院九民会议纪要(法〔2019〕254号)第48条的相关精神，在向进彪存在违约的情形下，不享有单方解除合同的权利。退一步讲，就算认定向进彪不构成违约，根据最高人民法院九民会议纪要(法〔2019〕254号)第47条的相关精神，周庆仅是因为对合同约定的租金支付时间存在不同理解以及向进彪实施断电行为导致双方产生矛盾，其违约程度轻微，未影响向进彪合同目的的实现。反而是向进彪的行为使周庆的正常经营停摆，使其前期投入的回报周期无限拉长，严重损害了周庆的合法利益。向进彪辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分，结果适当；2.周庆提出的向进彪故意拒绝接收租金以及曾断水断电的事实均不成立。向进彪向一审法院起诉请求：1.判决解除其与周庆2017年2月10日签订的房屋租赁合同；2.判决周庆返还2017年2月10日房屋租赁合同记载的租赁房屋(位于仙桃市××路、仙桃小学斜对面、东邻向小松、西邻赵木仿的原告私房4、5、6层)；3.判决周庆支付水电费3035元，支付房屋租金(或占有使用费)，从2019年3月1日起，按年租金160000元的标准计算至腾房之日止；4.判决本案的诉讼费用由周庆承担。一审法院认定事实：2017年2月10日，向进彪与周庆签订《房屋租赁合同》，约定向进彪将其位于仙桃市××路（仙桃小学斜对面）私宅的4层、5层、6层，建筑面积为1200平方米的房屋出租给周庆作为教育培训场所，租期10年，即从2017年4月1日至2027年3月1日止；大楼主体完工交付之日至2018年3月1日之前免收租金，2018年3月1日至2020年2月28日，房屋税后租金为每年160000元，从第三年起租金每年递增8000元，每年的12月1日之前提前预交下一租赁年度的租金。2018年3月5日周庆出具保证书，保证2018年5月1日之前支付第一年（2018年3月1日至2019年2月28日）房屋租金和利息合计150000元，以后每年租金按照房屋租赁合同的约定提前一个季度即每年的12月1日之前支付下一租赁年度的租金。2018年2月1日，周庆将其承租的房屋六楼南面的三间教室转租给第三人，转租期为2018年2月1日至2021年2月1日，周庆收取三年租金共计100000元。2018年7月19日，周庆将其承租的6楼多功能厅转租给他人，转租期为2018年7月19日至2020年7月18日，周庆收取两年租金90000元及押金10000元，共计100000元。周庆向向进彪支付了第一年租金后，经向进彪多次催讨，周庆至今未向向进彪支付第二年（2019年3月1日至2020年2月28日）的租金。一审法院认为，向进彪、周庆签订的《房屋租赁合同》依法成立，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。向进彪作为出租人按照合同约定交付位于仙桃市××路（仙桃小学斜对面）私宅的4层、5层、6层供周庆使用，双方约定提前一个季度即每年的12月1日之前支付下一租赁年度的租金，周庆应于2018年12月1日之前支付向进彪第二年（2019年3月1日至2020年3月1日）的房屋租金160000元。经向进彪多次催讨，直至本案起诉之日，周庆仍未支付上述租金。周庆辩称因双方签订的租赁合同对租金支付的期限约定不明，其并非逾期支付租金的意见与事实不符，该院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”周庆无正当理由拒不支付租金，向进彪要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，该院依法予以支持。合同解除后，周庆应将涉案房屋返还向进彪；对于房屋占有使用费，应自2019年3月1日起按年租金160000元标准计算至实际腾房之日止。向进彪要求周庆支付水电费3035元的诉讼请求，因向进彪未提供合法有效的证据予以证明，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条的第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除向进彪与周庆签订的《房屋租赁合同》；二、周庆于该判决生效之日起十日内返还向进彪租赁房屋（位于仙桃市××路仙桃小学斜对面的私宅4层、5层、6层）；三、周庆于该判决生效之日起十日内支付向进彪租赁房屋占有使用费，自2019年3月1日起，按年租金160000元的标准计算至腾房之日止；四、驳回向进彪其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由周庆负担。本院二审期间，周庆提交了证据，向进彪未提交证据，本院组织当事人进行了质证。对于周庆提交的证据一房屋租赁合同1份，系双方当事人签订，能够证明双方在合同中对解除合同的条件进行了约定，本院依法予以采信；证据二周庆与其公司员工、公司微信工作群的微信聊天记录2份，虽然能够证明向进彪曾通知周庆公司员工将于2018年12月底断电，但不能证明2018年12月30日周庆所租赁房屋停电系向进彪断电导致，本院依法不予采信；证据三《室内装潢工程施工合同协议条款》1份及周庆所在涉案房屋所开设公司固定设施照片1组，与本案不具有关联性，本院依法不予采信；证据四向进彪与周庆2019年3月3日至3月14日的微信聊天记录3份，不能证明向进彪违约在先，本院依法不予采信；证据五仙桃市安鑫百年地产经纪有限公司德政园分公司于2019年3月20日向湖北庆誉文化传播有限公司发送的《告知函》1份，与本案不具有关联性，本院依法不予采信；证据六向进彪与周庆2019年3月12日的微信聊天记录1份及湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初2042号民事裁定书1份，不能证明向进彪多次对周庆租赁房屋采取断电措施，以严重影响周庆正常经营的非法手段催讨租金，本院依法不予采信；证据七湖北庆誉文化传播有限公司营业执照1份、《策划服务合同》2份及《违约通知函》1份，与本案不具有关联性，本院依法不予采信；证据八向进彪制作的房屋租赁合同3份，与本案不具有关联性，本院依法不予采信。二审查明，涉案房屋系向进彪与其兄弟向进华在其原有两处宅基地上共同建造，至今未办理建设工程规划许可证。周庆曾于2019年3月3日向向进彪提出先支付20000元租金，向进彪未予接受。一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案房屋至今未办理建设工程规划许可证，根据上述法律规定，向进彪与周庆就涉案房屋签订的租赁合同无效。因此，一审认定涉案房屋租赁合同有效不当，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因涉案房屋租赁合同无效，周庆作为承租人应当将涉案房屋返还给出租人向进彪，一审对此做出的相应判决得当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，向进彪请求周庆按照合同约定标准支付租金，一审按该标准判决周庆支付房屋占有使用费并无不当。关于周庆提出的因向进彪多次断电导致其经营活动受到严重影响，并造成相应经济损失的上诉意见，因其提供的证据不足以证明向进彪曾持续、多次采取断电方式催收房屋占有使用费并对其经营活动造成严重影响，本院对该意见依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初3173号民事判决第二项，即周庆于本判决生效之日起十日内返还向进彪租赁房屋（位于仙桃市高轻路仙桃小学斜对面的私宅4层、5层、6层）；二、维持湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初3173号民事判决第二项，即周庆于本该判决生效之日起十日内支付向进彪租赁房屋占有使用费，自2019年3月1日起，按年租金160000元的标准计算至腾房之日止；三、变更维持湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初3173号民事判决第一项“解除向进彪与周庆签订的《房屋租赁合同》”为“确认向进彪与周庆签订的《房屋租赁合同》无效”；四、驳回向进彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件600元，二审案件受理费3500元，共计4100元，均由周庆负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年八月二十五日法官助理丰永闯书记员李佳