山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0702民初2799号原告：武爱平，男，汉族，1965年4月18日生，系山西省太原市万柏林区村民，住太原市小店区。委托诉讼代理人：武庆，女，汉族，1990年11月7日生，系太原市晋源区村民，住址同上。系原告之女。委托诉讼代理人：张文，系山西国晋律师事务所律师。被告：魏勇强，男，汉族，1982年2月22日生，系吉林省双辽市居民，住太原市杏花岭区。被告：山西鑫湖易佳房产经纪有限公司（以下简称“鑫湖公司”），地址：晋中市山西示范区晋中开发区汇通产业园区文教城街C12H号。法定代表人：李永军，系该公司执行董事兼总经理。原告武爱平与被告魏勇强、鑫湖公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武爱平的委托诉讼代理人武庆、张文、被告魏勇强、鑫湖公司的法定代表人李永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告魏勇强及被告鑫湖公司签订的《存量房屋买卖（居间）合同》；2、请求判令被告魏勇强返还原告购房定金20000元以及被告魏勇强向原告支付102000元的违约金。上述款项合计122000元；3、请求确认被告魏勇强承担25500元中介服务费；4、本案的诉讼费用由被告魏勇强承担。事实和理由：2019年9月26日，原告作为买方与卖方被告魏勇强、居间方鑫湖公司签订了《存量房买卖（居间）合同》，约定：魏勇强将位于晋中市榆次区文教城D1-3-201的城市房屋出售给原告，房屋交易成交价为1020000元，款项支付具体方式为签订合同当日原告支付魏勇强购房定金20000元，在办理产权过户当日原告支付魏勇强购房首付款（即房屋买卖价款减去购房定金减去银行贷款额），剩余购房款（即商业银行所审批贷款额）由商业银行按银行办理流程直接发放给魏勇强。原告与魏勇强自合同签订之日起5个工作日提供合格有效的贷款申请材料提交银行审批，并在所申请的银行面签贷款协议，在银行审批通过后30个工作日内共同到该房屋所在地的相关登记部门办理产权过户。鑫湖公司负责为原告与魏勇强办理房屋产权过户手续和商业银行按揭贷款手续，原告在签订合同当日向被告鑫湖公司支付中介费25500元。合同还约定：原告与被告任何一方违约导致交易未能成功的，中介服务费由违约方承担；如被告魏勇强违约，需双倍返还原告定金，此外还需支付该房屋成交价的10%的违约金给原告。合同签订当日，原告按照合同要求分别向魏勇强支付2万元定金，向鑫湖公司支付中介服务费25500元，并且原告依约及时向鑫湖公司提供了贷款申请材料。然而，在原告按约履行后，被告却拒不履行自身合同义务，拒绝配合原告办理贷款申请，导致原告至今仍未取得银行按揭贷款，导致了原告至今不能取得涉案房屋所有权。综上，原告认为被告的行为构成严重违约，直接导致合同目的不能实现，根据合同法相关规定，原告有权解除合同，并要求被告魏勇强返还购房定金及承担违约责任。原告为维护其的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告魏勇强辩称：确实是由于其违约导致原告没有办理完毕贷款手续，其同意与原告解除合同，愿意返还购房定金20000元，也愿意支付违约金，但原告主张的数额过高。被告鑫湖公司辩称：原告所述是事实，由于魏勇强的违约导致交易无法进行，中介费其已经退还原告，其认为按照合同约定中介费应由违约方魏勇强承担。本院经审理认定的事实如下：2019年9月22日，原告的女儿武庆通过微信转账向鑫湖公司支付中介费2000元整，鑫湖公司向其出具收据。2019年9月26日，卖方魏勇强与买方武爱平、居间方鑫湖公司签订《存量房屋买卖（居间）合同》一份。合同约定，卖方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的坐落于新兴文教城D1-3-201的住宅以及附属地下室卖给买方，房屋用途为住宅，房屋建筑面积为136.87平方米，房屋附属设施包括地下室。经双方协商一致，同意房屋交易价格为1020000元。合同签订当天买方支付卖方购房定金20000元，付款方式为商业银行按揭支付。买方向居间方支付成交房屋总价款的2.5%作为中介服务费，即25500元。双方系合同签订后五个工作日内提供合格有效的贷款申请材料提交银行审批，并在所申请的银行面签贷款协议，在银行审批通过后30个工作日内共同到房屋所在地的相关登记部门办理产权过户，买方在办理产权过户当日支付给卖方购房首付款。剩余购房款由商业银行按照银行办理流程直接发放卖方。合同第九条约定：若由于买卖双方任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约；如卖方违约需双倍返还买方定金；如买方违约，则其定金赔偿给卖方。此外违约方需支付该房屋成交价10%的违约金给守约方。上述定金、违约金支付后，双方签订的合同解除。同日，原告的女儿武庆将定金2万元通过转账方式汇入被告魏勇强的银行账户，被告魏勇强向原告出具收款2万元的收据。同日原告的女儿武庆还向鑫湖公司支付23100元中介服务费，鑫湖公司向其出具收据。2019年9月26日至2020年5月6日期间微信聊天记录显示，原告一直通过被告鑫湖公司的工作人员与被告魏勇强协商购房办理银行贷款事宜，但被告魏勇强不予配合，一直拖延至今未办理。庭审中原告陈述，其因孩子上学需要陪读急需买房，其通过鑫湖公司了解到被告魏勇强要卖房，签订购房合同后，约定三至五天办理贷款，之后被告一直不予配合，已经超过约定的30日期限，被告已经违约后才与其沟通，但由于被告违约导致最后未办理成功房屋贷款手续。被告魏勇强应当按照合同约定承担违约责任。被告魏勇强称，对原告陈述的事实无异议，但认为违约金数额过高。被告鑫湖公司称，其于2019年11月已将原告交的中介服务费25100元退还，合同中约定的中介服务费25500元应由违约方魏勇强承担。以上事实有原告提供的证据：《存量房屋买卖（居间）合同》、转账凭证、收据、微信聊天记录等在卷佐证，经当事人质证，本院审查可以采信。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺。原告武爱平与被告魏勇强、鑫湖公司签订的《存量房屋买卖（居间）合同》，为三方真实意思表示，且不存在无效事由，合同真实有效。合同签订后，被告魏勇强不按约履行合同义务，并且在原告和鑫湖公司的不断催促下，魏勇强仍推诿拒不履行合同义务，因被告的违约行为，导致合同目的不能实现，原告作为守约方，有权主张解除合同。依据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本院于2020年7月13日向被告魏勇强送达了本案的起诉书，因此本院确认涉案合同于2020年7月13日解除，故本院对原告的该项请求予以支持。关于原告要求被告魏勇强返还购房定金并支付违约金，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，现原告选择适用违约金条款，故原告支付的定金2万元被告应予返还。至于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告要求被告支付因被告的违约给原告造成房屋差价损失102000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告提供的小区其他房屋平均价格仅能作为认定房屋价值的参考，而作为认定原告实际损失的依据尚不充分，本院综合考量双方当事人的过错程度、预期利益兼顾公平原则，酌情将违约金调整为5万元，故本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持。关于原告要求确认被告魏勇强承担中介服务费25500元，原告交给鑫湖公司的中介服务费25100元已经全部退还，该中介服务费应由鑫湖公司向被告魏勇强主张。关于被告鑫湖公司要求被告承担中介服务费，该主张不是本案的审理范围，鑫湖公司可另案主张权利。依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、确认原告武爱平与被告魏勇强、被告山西鑫湖易佳房产经纪有限公司签订的《存量房屋买卖（居间）合同》于2020年7月13日解除。二、被告魏勇强在本判决生效后十日内返还原告武爱平定金20000元并支付违约金50000元，共计70000元。三、驳回原告武爱平的其他诉讼请求。如当事人未按本判决规定的履行义务期间给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2740元，减半收取计1370元，由原告武爱平负担595元，由被告魏勇强负担775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  曹瑞峰二〇二〇年八月二十四日书记员  董 华