贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初5656号 原告：中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行，住所地贵州省遵义市红花岗区碧云路51号，统一社会信用代码91520300214763257T。 负责人：肖斌，行长。 委托诉讼代理人：林永强，贵州佳信律师事务所律师。 被告:李彪，男，1992年6月16日出生，汉族，贵州正安县人，住贵州省遵义市汇川区。 被告:遵义红都城房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区人民路市政府住宅一小区B-19栋2号，统一社会信用代码:915203016801727880。 法定代表人:邹铧，总经理。 委托诉讼代理人：陈仕华，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行(以下简称:工行碧云支行)与被告李彪、遵义红都城房地产开发有限公司（以下简称：红都城房开公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2020年5月28日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林永强、被告红都城房开公司的委托诉讼代理人陈仕华到庭参加诉讼。被告李彪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行碧云支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行和被告李彪于2017年5月12日签订的《个人购房借款合同／担保合同》;2、判令被告李彪向原告偿还借款本金207047.99元及截止2020年4月20日的利息845.87元，共计207893.86元，并自2020年4月21日起至还清贷款之日止，以本金207047.99元为基数计算利息，以银行同业拆借中心公布的贷款利率计算利息，在此基础上加收50%的罚息;3、判令被告遵义红都城房地产开发有限公司对上述借款本金及利息承担连带保证责任;4、判令原告对遵义市汇川区（黔（2017）遵义市不动产证明第0020217号）享有优先受偿权;5、本案诉讼费用、律师费用由被告承担。事实和理由:2017年5月12日，原、被告签订贷款合同，约定被告李彪向原告借款人民币240000元，期限为15年，年利率为4.95%，约定按月等额本息还款法，未按时偿还则按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利息基础上加收50%。2017年5月12日，原告与被告签订了抵押担保合同，并自愿将其位于遵义市汇川区的一处房产对上述借款提供抵押担保。抵押担保约定的范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、保管费用、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。遵义红都城房地产开发有限公司为该笔借款提供连带保证责任担保。被告未按约偿还借款本息，截止2020年4月20日止还欠借款本金207047.99元及截止2020年4月20日的利息845.87元，共计207893.86元。经原告多次催要，被告未归还借款本息，被告的行为已经构成违约，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告李彪经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 被告红都城房开公司辩称，答辩人和被答辩人是按揭贷款业务合作关系而非借贷关系。依据按揭贷款业务合作协议第四条约定。答辩人为被告李彪向被答辩人借款提供偿还贷，款本息的阶段性连带责任保证。按合作协议第六条约定，被答辩人应当向答辩人提供被告未按时偿还贷款的书面催款通知书，可被答辩人在被告李彪已经8期未偿还贷款时，仍然没有给答辩人提供过一次书面催款通知，而是在未告知答辩人的情况下，直接从答辩人的保证金账户中扣划了相应款项，答辩人在与被答辩人营业部对账时才发现被告已经逾期8期未偿还贷款共计14637.04元，答辩人已经代李彪垫付贷款14637.04元。答辩人通过被答辩人营业部提供的个人贷款逾期归还查询结果，知道李彪未偿还被答辩人贷款后，答辩人多次与李彪电话联系催缴贷款未果，又分别通过电话和短信、上门张贴通知，积极履行担保责任。综上，答辩人已经按按揭贷款业务合作协议履约，答辩人同意按按揭贷款业务合作协议承担相应责任，请被答辩人按合作协议及时给答辩人提供借款人未按时偿还贷款的书面催款通知书。 原告工行碧云支行围绕诉讼请求向本院提交的证据有李彪身份证、收入证明、未婚声明、贷款申请表、承诺函、《个人购房借款／担保合同》、个人借款凭证、被告还款记录，不动产登记证明。被告红都城房开公司提交的证据有遵义红都房地产开发有限公司营业执照副本复印件、按揭贷款业务合作协议复印件、李彪个人贷款逾期归还查询结果复印件、李彪通话记录详情截图打印件、通知复印件、通知短信截图、通知的图片。被告李彪未有证据提交。原告提交的证据内容明确具体、来源合法，能够相互印证，对应由被告签名捺印的内容已由被告签名捺印确认，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对到庭当事人在庭审中的陈述及提供的证据放弃质证的权利，其应承担由此产生的不利后果，故对原告提交的证据，本院予以确认。对被告红都城房开公司的证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年5月12日，被告李彪与原告工行碧云支行、红都城房开公司签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：被告李彪向原告借款240000元整，贷款用途为用于购买贵州省遵义市汇川区建设Ａ3＃15-3，建筑面积116.79平方米，贷款期限15年，即自2017年5月12日至2032年5月12日。贷款采取等额本息还款，每月10日为还款日。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按贷款期限在一年以上的，每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，该该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。罚息利率为借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。违约责任约定：如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息罚息及其他费用。或解除本合同。并约定如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费及其依法应由借款人、担保人承担的费用。被告李彪以位于贵州省遵义市汇川区建设项目Ａ号15-3为上述贷款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记。被告红都城房开公司作为担保人为被告李彪的上述借款承担阶段性连带责任保证，阶段性连带保证责任约定保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人时效债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，如本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述证实抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证实），保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。2017年5月12日，原告向被告李彪发放贷款240000元，贷款到期日为2032年5月12日，贷款利率为4.9%，执行利率4.9%，逾期利息7.35%。截止2020年7月20日，被告李彪尚欠原告借款本金202862.51元。被告红都城房开公司和原告签订《按揭贷款业务合作协议》，合同约定在李彪办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，其同意为借款人提供连带偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。因被告李彪未按约定履行还本付息义务，被告红都城房开公司和原告均对其进行催收未果，原告提起上述诉请，双方酿成诉争。 2017年4月20日，被告李彪向原告签署送达地址确认书，并确认为个人借款项下争议所涉诉讼／仲裁文书的送达地址为遵义市汇川区。确认上述送达地址适用于一审、二审、再审和执行各个诉讼阶段。相关诉讼／仲裁文书按上述地址进行送达，因无人签收、拒收等原因导致被退回的，退回之日即为送达之日。 本院认为，原告与被告李彪、红都城房开公司签订《个人购房借款/担保合同》，上述合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同依法成立并生效，合同双方当事人都应当受到合同的约束，前述表明原告与被告李彪形成了债权债务关系、原告与被告红都城公司形成了保证合同关系。原告按约定向被告李彪发履行了放款义务，被告李彪未按约定向原告履行偿本付息的义务，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对原告解除与被告签订的《个人购房借款／担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告的第二项诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，根据查明的事实，截止2020年7月20日，被告李彪尚欠原告借款本金202862.51元，被告应当向原告偿还上述款项。对原告主张的利息、罚息，从2020年7月21日起按合同约定计收利息，罚息按银行同业拆借中心公布的贷款利率计算利息，在此基础上加收50%的计算息，计算至付清款项之日止。关于原告主张的第三项被告红都城房开公司为被告李彪的借款本金及利息提供连带保证责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，因原告与被告约定的保证期间为被告李彪取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押证之日的期间，在抵押权未能依据登记而设立的情况下，被告红都城房开公司的保证期间未结束，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。但被告红都城房开公司的该连带保证责任在被告李彪办妥房屋正式抵押登记手续及原告收到抵押登记证明文件之日起免除。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”及第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，若被告红都城房开公司在其前述连带保证责任免除前承担了保证责任，其有权另行向被告李彪追偿。对原告的主张的第四项诉讼请求，原告就房屋办理抵押预告登记后，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，其享有在不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的权利。但在具备办理抵押登记条件情况下，原告无法依单方行为实现优先办理抵押登记的权利，这需要被告李彪的协助才能实现，且被告李彪作为抵押预告登记的义务人，有义务协助原告办理抵押登记；在商品房抵押登记办理后，抵押权方依法设立，被告红都城房开公司因合同约定的保证期间届满而免除保证责任，被告红都城房开公司也有督促被告李彪办理抵押登记的义务，故在原告或被告红都城房开公司有证据证明房屋不动产物权登记条件成就时，若被告李彪仍不协助原告办理抵押登记，原告或被告红都城房开公司可另行主张要求被告李彪履行协助原告办理办理抵押登记的义务。原告第五项诉讼请求中要求被告支付律师代理费，其委托律师出庭参加诉讼系客观事实及相关合同中也有相关约定，但原告主张的律师费尚未实际发生，律师代理费也尚不确定，故对原告的该请求，本院不予支持。被告李彪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，其应当承担由此产生的不利后果，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》、第九十条最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行与被告李彪、遵义红都城房地产开发有限公司于2017年5月12日签订的《个人购房借款／担保合同》； 二、被告李彪在本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行偿还借款本金人民币202862.51元（截止2020年7月20日）及2020年7月21日起的利息、罚息（利息以借款本金202862.51元为基数，按合同约定计收利息，罚息按银行同业拆借中心公布的贷款利率计算利息，在此基础上加收50%计算，计算至前述全部借款本金还清时为止）； 三、被告遵义红都城房地产开发有限公司对上述第二项判决主文中原告中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行对被告李彪享有的全部借款本息承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司遵义碧云支行的其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4420元，减半收取2210元，由被告李彪、遵义红都城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。 审 判 员 王继霞 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 王 骏 书 记 员 梁廷松