广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4951号上诉人（原审原告、反诉被告）：李宏元，男，1971年5月23日出生，汉族，住广东省东莞市南城区********************，公民身份号码为430************117。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建洪，男，1965年4月26日出生，汉族，住广东省东莞市南城区********，公民身份号码为442************219。委托诉讼代理人：谭卫星，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁盆弟，广东方中天律师事务所辅助人员。上诉人李宏元因与上诉人陈建洪租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初7185号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2018年3月19日，李宏元向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认李宏元与陈建洪之间所签署的租赁合同无效；二、陈建洪返还李宏元定金102440元、水电费押金50830元，另本案诉讼费由陈建洪承担。陈建洪向一审法院提出反诉，请求判令：一、李宏元支付租金55913元、违约金167739元、物业修复费用30万元（以相关鉴定机构的结论为准）；二、本案诉讼费用由李宏元承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、李宏元与陈建洪所订立租赁合同中关于三幢厂房部分内容无效；二、陈建洪在判决发生法律效力之日起三日内向李宏元退回定金102440元、水电费押金50830元；三、李宏元在判决发生法律效力之日起三日内向陈建洪支付租金55913元、修复费用353621.02元；四、驳回李宏元的其他诉讼请求；五、驳回陈建洪的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3365.4元（李宏元已预交），由陈建洪负担；一审案件反诉受理费4518.26元、鉴定费用47672.42，由李宏元负担40816.91元，陈建洪负担11373.77元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初7185号民事判决。上诉人李宏元不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，驳回陈建洪全部反诉请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用均由陈建洪承担。事实和理由：一审违反法定举证责任，事实认定错误。一、李宏元没有过错。案涉租赁物被拆迁，导致无效的租赁合同无法履行，被迫中止。二、李宏元已经穷尽全部举证义务。李宏元与陈建洪没有进行交接现状确认，李宏元无法举证证明其没有破坏案涉租赁物。三、一审法院举证责任分配违反了《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第九十一条及《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》三的规定。1.陈建洪提交的照片是租赁关系结束时的现状，无法证明造成该现状的原因。且李宏元在2018年3月1日按照交易习惯与陈建洪进行了现状交接，同时交还了租赁物钥匙。2.根据案涉合同条款可以确定，双方的交易习惯是现状交接，没有书面交接，交钥匙就是交接完成。3.陈建洪认为李宏元改变了租赁关系开始时候的房屋交接现状，对其造成损坏，并提起反诉要求赔偿，陈建洪应对此承担举证责任。4.2018年3月1日后，案涉租赁物一直处于陈建洪的控制之中，一审法院仍判决李宏元支付3月份的租金错误。四、案涉鉴定结论实体和程序违法，案涉鉴定机构没有鉴定资质、超越委托的鉴定范围、明知鉴定事项没有事实基础而故意编造事实，故意做出违背事实的鉴定结论。1.案涉鉴定结论没有事实基础，案涉司法鉴定机构没有司法鉴定资质。2.案涉租赁物建于1997年，中间经历了很多承租人，很多损害，并不是李宏元造成。案涉租赁物在原租客退租时，办公楼损害严重，有一两个办公楼二楼的门窗是后来自然活页脱落，部分天花损坏，厂区门口也是李宏元后来自己安装的电动门。除此之外，厂房也是破旧不堪，房顶很多地方漏雨，窗户都是四处破损。3.根据《司法鉴定程序通则》（2016年司法布令第132号）第十五条的规定，案涉鉴定机构若有鉴定能力及相应鉴定资质，应当首先对造价修复事项的产生原因进行鉴定，没有鉴定能力的，应当不予受理。4.案涉鉴定结论属于非法证据，不得作为认定事实的根据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条的规定，在李宏元多次提出异议后，一审法院仍不通知鉴定人出庭接受询问。针对李宏元的上诉，陈建洪辩称：一、一审认定事实清楚，应予维持。案涉租赁合同无法履行的根本原因在于李宏元，李宏元拒绝回复陈建洪2018年3月20日向其发律师函询问是否继续履行案涉租赁合同事宜，李宏元的该行为应视为其拒绝履行合同。二、一审判决法律适用错误，双方租赁合同合法有效。案涉租赁合同是双方的真实意思表示，且未违反法律法规或损害他人利益。三、一审法院举证责任分配正确，李宏元认为其不应对租赁物的损坏承担责任，以交接钥匙视为租赁物的现状交接，不合常理。1.根据双方签订的《租赁合同》第二条第4项的约定，李宏元对在租赁关系建立时的租赁物状态是满意的，按照正常人的理解以及通常做法，案涉租赁物当时的现状应当是完好的，李宏元才愿意承租。2.案涉《租赁合同》第三条第3项和第8项约定，合同期满后，李宏元需要将租赁物里的垃圾清理干净，修缮好损害的地方，且不能拆除房产内的装修、增搭的建筑物、水电管线路等，但是李宏元并未履行该义务。3.李宏元主张其“交钥匙”即可视为已按现状交接，不符合常理。按照合同约定以及交易习惯，李宏元在搬离案涉租赁物时，应将完好状态的物业交付给陈建洪。四、一审诉讼程序合法，李宏元的上诉理由不成立。上诉人陈建洪不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判陈建洪和李宏元签订的租赁合同有效，陈建洪无需退回定金102440元、水电费押金50830元，李宏元向陈建洪支付违约金167739元；2.依法改判原判决第三项为：判决李宏元在判决发生法律效力之日起三日内向陈建洪支付租金55913元、修复费用589368.38元；3.一、二审诉讼费用及鉴定费用全部由李宏元承担。事实和理由：一、一审法院认定《租赁合同》无效是错误的。案涉《租赁合同》是双方的真实意思表示，也没有违反法律法规，因此，案涉合同是有效的。二、李宏元未经陈建洪同意，在合同期内擅自提前解除合同，属于违约行为，李宏元应承担向陈建洪支付相当于三个月租金的违约金的违约责任。三、李宏元应当足额赔偿陈建洪的损失。1.李宏元在租赁期内，未按合同约定尽到修缮、保养的义务，造成厂房受损，且在搬离案涉租赁物时大肆破坏，造成陈建洪严重损失。李宏元辩称物业受损是自然老化，即使如此，李宏元也有修缮的义务。但是事实是物业被大面积破坏，明显有恶意破坏的痕迹，无法归责到自然老化。因此，应当按照案涉鉴定结论，由李宏元足额赔偿陈建洪的实际损失。2.根据案涉鉴定说明第四条第2款载明：“由于未能提供水电安装图纸，管道、管线工程量无法计算，故管道、管线不在本次鉴定范围内”，法院应当酌情由李宏元赔偿该部分损失。针对陈建洪的上诉，李宏元未在法定期限内向本院提交书面答辩。上诉人李宏元二审提交现场照片五张作为新证据，拟证明案涉出租厂房因系违法建筑，且被当地政府部门禁止使用，其使用价值已不存在。陈建洪要求所谓“修复”纯属为了获取非法利益。陈建洪质证称：一、李宏元提供的证据不属于本案证据，陈建洪接收案涉租赁物后，一直没有再出租，现场至今维持原状，因本案拖延至今将近两年，希望尽快解决以减少陈建洪的损失。李宏元提供的照片只反映了租赁物的外观（外观的窗户也有不少破损），内部被破坏的情况更为严重（可见一审现场勘查笔录）。二、不同意对案涉租赁物进行重新评估鉴定。陈建洪二审未提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，李宏元向本院提交了一份《重新鉴定申请书》以及案涉租赁物的部分照片，李宏元请求对案涉厂房修复工程造价重新进行鉴定。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、案涉租赁合同是否有效；二、李宏元、陈建洪应各自承担何种合同责任。对此，本院分析如下：关于案涉租赁合同的效力问题。案涉租赁合同涉及的租赁物包括一幢宿舍（粤房地证字第3023994号）和三幢厂房，但陈建洪无法提供证据证明前述三幢厂房取得了建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设，因此一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定认定涉及该三幢厂房的部分租赁合同无效正确，本院予以维持。关于第二个争议的焦点：首先，违约责任的承担以合同有效为前提，所以案涉租赁合同无效的部分并不涉及支付违约金的问题；而案涉租赁合同有效的部分所涉及的租赁物仅为一幢宿舍，因该宿舍所占租赁面积比例较小，李宏元单独租用宿舍对其经营意义不大，且其对案涉租赁合同部分无效不存在过错，因此陈建洪要求李宏元支付违约金的主张不成立，本院不予支持。其次，同上所述理由，以及《中华人民共和国合同法》第五十八条“因无效合同取得的财产应当予以返还”的规定，陈建洪应返还李宏元定金102440元、水电押金50830元。再次，李宏元并无证据证明其于2018年3月20日之前向陈建洪作出不再租用、使用案涉租赁物的意思表示；2018年3月20日，陈建洪向李宏元发律师函询问是否继续履行案涉租赁合同事宜，李宏元对此亦没有给予回应；李宏元亦无证据证明自2018年3月1日起案涉租赁物已在陈建洪占有、控制之下，因此，一审法院判决李宏元向陈建洪支付2018年3月的租金及占用费并无不当，本院予以维持。最后，关于案涉租赁物的修复费用负担问题。李宏元没有任何证据证明其自案涉租赁合同签订之日起至今因租赁物的质量问题向陈建洪提出过异议，也没有证据证明其在此期间对案涉租赁物进行过维修，因此李宏元主张案涉租赁物自合同成立之时即已存在各种损坏既不合常理，又无证据支撑；相反，案涉租赁物自租赁合同成立之日起至2018年3月，长时间一直由李宏元占有和使用，结合陈建洪提供的照片和一审法院委托鉴定机构作出的鉴定结论，本院认为案涉租赁物的破损系由李宏元造成，其应向陈建洪承担修复费用。一审法院结合陈建洪的举证情况和案涉租赁物存在自然老化的因素考虑，酌定李宏元承担60%的修复费用并无不当，本院亦予以维持。就一审鉴定程序是否合法，以及二审期间李宏元申请重新鉴定的问题。一审期间的鉴定机构由法院摇珠选定，相关鉴定结果值得依赖，李宏元一审期间明确表示对鉴定结论不予认可，但却无法提供证据对鉴定结论予以反驳，故本院对一审鉴定结论予以采纳，并对李宏元二审提出的重新鉴定申请予以驳回。综上所述，上诉人李宏元、陈建洪的上诉请求均不成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，其中李宏元上诉部分7443.01元，由李宏元负担（已预交），陈建洪上诉部分9367.56元，由陈建洪负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年八月十四日书记员  许 奡何晴