云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初4877号原告（反诉被告）：王丽娇，女，1986年11月28日出生，傣族，住云南省大理白族自治州弥渡县。委托诉讼代理人：蔡恒，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李瑞萍，云南圣唐律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：吴馨，女，1991年10月5日，汉族，住云南省昭通市镇雄县。被告（反诉原告）：吴睿，男，1993年11月10日生，彝族，住云南省昆明市五华区。两被告共同委托诉讼代理人：罗星程，云南滇东北律师事务所律师，特别授权代理。两被告共同委托诉讼代理人：彭世杰，云南滇东北律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：黄倩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐美琪，女，1996年10月5日出生，汉族，住云南省宣威市，特别授权代理。原告王丽娇与被告吴馨、吴睿、第三人昆明荣城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告王丽娇及其委托诉讼代理人蔡恒、李瑞萍，被告吴睿及被告吴馨、吴睿的委托诉讼代理人彭世杰，第三人昆明荣城房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人徐美琪到庭参加诉讼被。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告、第三人签订的编号为YA1010228号《房产转让预约合同》；2.判令被告返还原告购房款90000元；3.判令被告双倍返还定金40000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年8月14日，原被告及第三人签订编号为YA1010228的《房产转让预约合同》，由原告购买被告位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处中坝、上坝片区城投湖畔四季城（澜园）5幢6层608号房屋，由第三人提供居间服务。《房屋买卖合同》约定房屋成交价为1126000元，定金20000元由第三人代为保管。合同签订后，原告向被告交付定金20000元，并支付房款90000元，但被告提出不愿意继续履行合同，要求涨价60000元才出售房屋，被告明示不愿意继续履行合同的行为构成违约。被告吴馨、吴睿辩称，同意解除合同，但解除合同的原因是原告违约，没有在规定的时间过户也不是被告导致，不同意返还购房款，原告还应向被告支付违约金，定金被告没有收到，还在昆明荣城房地产经纪有限公司。诉讼费、保全费被告不承担。被告并没有提出要涨价6万元。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司述称，原告的诉请合理客观，原告支付了50000元后，被告不同意履行合同，本案不能履行合同的原因是被告违约，据我方向经纪人了解，经纪人说原被告约定垫资赎证，原告支付570000元可延续到2020年5月31日。反诉原告吴馨、吴睿向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告王丽娇向反诉原告吴馨、吴睿支付违约金135200元；2.本案案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年8月14日经第三人居间签订《房产转让预约合同》，合同约定由反诉被告购买反诉原告位于昆明市盘龙区房屋，购买价格为1126000元，购房首付款226000元，因反诉被告违约应当向守约方承担房屋总价20%的违约金，因房产还有银行贷款，合同补充协议中约定：反诉原告与反诉被告定于2019年12月15日进行房产过户，由反诉被告于2019年12月1日向反诉原告出资570000元（此款包含首付款226000元）为反诉原告向贷款银行偿还贷款并于同日进行房屋买卖公证。《房产转让预约合同》签订后，反诉原告与反诉被告约定2019年12月1日进行抵押权证涤除，反诉原告多次催促反诉被告，反诉被告均未按照合同约定时间向银行涤除抵押权。反诉被告仅于2019年12月15日向反诉原告支付了40000元，后又于2020年3月24日支付了50000元。反诉原告认为，自订立合同至今近一年的时间，反诉被告未能按照约定履行《房产转让预约合同》，应承担违约金，反诉被告支付的首付款90000元可依法抵扣部分违约金。反诉被告王丽娇辩称，反诉原告吴馨、吴睿主张的违约金过高，如果法院在认定反诉被告违约的情况下，反诉被告有权提出减少违约金，没有给被告造成损失，违约金为20000元比较合适，反诉被告并不存在违约行为。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司的陈述与本诉中的意见一致。原告（反诉被告）王丽娇围绕诉讼请求提交了：《房产转让预约合同》《补充协议》《定金收条》、转帐凭证、中国建设银行个人活期账户交易明细、通话录音及微信聊天记录。被告（反诉原告）吴馨、吴睿对原告（反诉被告）王丽娇提交的证据质证认为：对《房产转让预约合同》予以认可，对《补充协议》不予认可，对《定金收条》、转帐凭证、中国建设银行个人活期账户交易明细、通话录音的真实性予以认可。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司对原告（反诉被告）王丽娇提交的证据均予以认可。被告（反诉原告）吴馨、吴睿被向本院提交房屋不动产权证、《房产转让预约合同》、云南省农村信用社账户流水明细表、通话录音。原告（反诉被告）王丽娇对被告（反诉原告）吴馨、吴睿提交的证据质证认为：对房屋不动产权证、《房产转让预约合同》、云南省农村信用社账户流水明细表的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为房屋不动产权证上载明的2018年4月12日不是领证日期，是绘制日期，对云南省农村信用社账户流水明细表的证明内容不予认可。对通话录音的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司对被告（反诉原告）吴馨、吴睿提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院经审查认为，对于原被告提交的证据，本院对其真实性予以确认。至于上述证据能否证明其主张，本院将结合案件事实加以综合评判。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：2019年8月14日，原告（反诉被告）王丽娇（买方、乙方）与被告（反诉原告）吴馨、吴睿（卖方、甲方）及第三人昆明荣城房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房产转让预约合同》，约定出卖方所售房屋坐落于城投湖畔四季城（澜园）5幢608号，建筑面积101.85平方米，所在楼层为6层；签订合同当日乙方交付给甲方购房定金20000元，房屋成交价为1126000元，乙方以商业贷款方式申请个人住房抵押贷款，首付236000元，按揭贷款890000元；办理房产过户的时间为2019年12月15日，乙方出资570000元（此款已包含房屋首付款）为甲方赎证，双方约定赎证当日做房屋买卖公证；如甲乙双方任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。合同签订当日，原告（反诉被告）支付了20000元定金，由第三人昆明荣城房地产经纪有限公司代为保管。2019年12月16日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）转账40000元购房款，2020年3月24日向被告（反诉原告）转账50000元购房款。后双方就付款、过户等事宜产生争议诉至本院。本院认为，首先，《房产转让预约合同》是否应予解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现原被告在庭审中均同意解除合同，本院对此予以认可。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）收取的90000元购房款应予退还。其次，被告（反诉原告）是否应向原告（反诉被告）双倍返还定金40000元的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原被告在《房产转让预约合同》明确约定办理房产过户的时间为2019年12月15日，由原告（反诉被告）出资570000元为被告（反诉原告）赎证，后原告（反诉被告）未能按照合同约定的时间为被告（反诉原告）垫付足额资金偿还银行贷款，仅向被告（反诉原告）共计支付90000元购房款，原告（反诉被告）未按照合同约定履行义务的行为构成违约。原告（反诉被告）提交的《补充协议》并未经过双方签字认可，不能证明原被告对房屋延期过户进行重新约定。第三人陈述该房屋经办人赵跃祖说原被告曾商定可以延期到2020年5月31日，本院认为，因赵跃祖与本案原告原系夫妻关系，虽已离异，但其与原告有一定利害关系，其作出的不利于被告的陈述，在没有其他证据相印证的情况下，本院依法不予采信，因此，本案系原告（反诉被告）违约导致原被告未能继续履行《房产转让预约合同》，故原告（反诉被告）无权要求被告（反诉原告）双倍返还定金。第三，对于原告（反诉被告）是否应向被告（反诉原告）支付违约金135200元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，因原告（反诉被告）违约确实给被告（反诉原告）造成一定损失，但被告（反诉原告）未举证证明其受到的实际损失，原被告约定的违约金过高，现原告（反诉被告）请求予以减少违约金，本院依法认定违约金为20000元。因此在本案中被告收取的定金20000元作为违约金不予返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王丽娇与被告（反诉原告）吴馨、吴睿及第三人昆明荣城房地产经纪有限公司订立的《房产转让预约合同》；二、被告（反诉原告）吴馨、吴睿在本判决生效之日起十日内一次性退还原告（反诉被告）王丽娇购房款90000元；三、被告（反诉原告）吴馨、吴睿收取原告（反诉被告）王丽娇的定金20000元作为违约金不予返还原告（反诉被告）王丽娇；四、驳回原告（反诉被告）王丽娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，由原告（反诉被告）王丽娇承担2000元，由被告（反诉原告）吴馨、吴睿承担900元。反诉案件受理费3004元，由原告（反诉被告）王丽娇承担元1004元，由被告（反诉原告）吴馨、吴睿承担2000元。本诉保全费1170元，由原告（反诉被告）王丽娇承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 周 錞二〇二〇年八月十九日书记员 江昌英