山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2446号上诉人（原审原告）：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登区天山水榭花都小区物业办公区。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：王伟，男，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：沈泽杰，男，系该公司法务经理。被上诉人（原审被告）：朱长贵，男，1967年9月3日出生，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张帅，山东健华律师事务所律师。上诉人威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山房地产公司）因与被上诉人朱长贵租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天山房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除天山房地产公司与朱长贵签订的租赁合同。事实和理由：1.即使房屋漏水亦不能免除朱长贵的租金交付义务，朱长贵在签订租赁合同后长达11个月未交付房租，构成根本违约，双方签订的租赁合同应予解除；2、朱长贵拖欠租金长达11个月，其应按照双方约定的1‰/日支付违约金，一审法院认定双方约定的违约金过高予以调低于法无据。朱长贵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。天山房地产公司向一审法院起诉请求：1、解除天山房地产公司与朱长贵签订的租赁合同，朱长贵将房屋交还天山房地产公司；2、朱长贵补交所欠租金，截至2019年7月28日已拖欠的租金为1666.67元，并按照合同约定承担千分之一的逾期付款违约金，直至缴清。一审法院认定事实：2017年3月27日，天山房地产公司与朱长贵签订租赁合同，约定朱长贵租赁天山水榭花都小区1-8商铺用以经营御泽申程品牌，经营范围包括医疗器械，如朱长贵变更经营范围或需经营其他品牌，则需征得天山房地产公司同意。租赁期限自2017年3月27日至2022年3月27日。自2017年3月27日至2019年3月27日租金为10000元，自2019年3月28日至2021年3月27日租金为10000元，自2021年3月28日至2022年3月27日租金为5000元。朱长贵应当在合同生效后7日内缴纳首期租金，剩余租金应当于上期租金到期10日内交纳。若朱长贵未能按合同约定向天山房地产公司足额支付租金，每逾期一日应按逾缴总额的1‰向天山房地产公司支付违约金。如朱长贵违反本合同约定，包括但不限于拖欠天山房地产公司或者天山房地产公司指定的管理机构任何租金、水、电费、物业管理费等朱长贵使用房屋所需缴纳的一切费用以及违约金等费用，则天山房地产公司有权终止本合同。为保障市场繁荣，若朱长贵因特殊原因需要暂停或停止营业，朱长贵应事先书面通知天山房地产公司，暂停或者停止营业达到连续15个自然日以上的，应经天山房地产公司同意。如朱长贵擅自停止营业达到连续45个自然日以上的，视为朱长贵擅自中途退租，则朱长贵所交保证金及房租天山房地产公司不再退还。发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方有权在该事由发生之日起60日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权。合同签订后，朱长贵未按照合同约定的经营范围进行医疗器械的经营。朱长贵于2020年2月16日向天山房地产公司交纳了第二期租金10000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，天山房地产公司与朱长贵签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。根据租赁合同的约定，第二期租金朱长贵应于2019年4月6日前交纳。朱长贵于2020年2月16日交纳了第二期租金10000元，朱长贵存在违约行为。合同约定，若朱长贵拖欠租金，天山房地产公司有权终止合同，发生合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方应于60日内通知对方解除，逾期视为自动放弃解约权。朱长贵逾期支付租金，天山房地产公司未在合同约定的期限内行使解除权，解除权消灭。现朱长贵已经将第二期租金交付，天山房地产公司再主张解除租赁合同，于法无据，一审法院不予支持。朱长贵逾期交纳租金，其应当向天山房地产公司支付违约金，合同约定按1‰/日计算标准过高，一审法院将2019年8月19日前的违约金利率调整为同期银行贷款利率的1.3倍。因中国人民银行于2019年8月20日起已取消中国人民银行贷款基准利率的标准，并自该日之后实行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故2019年8月20日至2020年2月16日期间的利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。天山房地产公司主张的违约金具体计算为：自2019年4月7日至2019年8月19日，违约金为10000元×4.35%/365天×135天×1.3倍=209.16元；自2019年8月20日至2019年9月19日，违约金为10000元×4.25%/365天×31天×1.3倍=46.92元；自2019年9月20日至2019年11月19日，违约金为10000元×4.2%/365天×61天×1.3倍=91.25元；自2019年11月20日至2020年2月16日，违约金为10000元×4.15%/365天×89天×1.3倍=131.55元，以上合计478.88元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、朱长贵于判决生效之日起十日内支付威海天山房地产开发有限公司违约金478.88元（付款至威海天山房地产开发有限公司名下的账户，账号：73×××36，开户行：中信银行文登支行）；二、驳回威海天山房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由朱长贵负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。朱长贵提交如下证据：证据一、案涉房屋漏水照片一宗，拟证实案涉房屋自承租之日起即存在漏水问题致使朱长贵无法正常使用该房屋；证据二、朱长贵与物业经理的通话录音，拟证实案涉房屋直至2019年4月才修缮完毕，严重影响了朱长贵对案涉房屋的使用。经质证，天山房地产公司对证据一的真实性有异议，该照片未显示拍摄时间，无法证实朱长贵的主张；对证据二的真实性不予认可，朱长贵在通话中存在诱导嫌疑，且无法证实通话人为物业经理徐立辉。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，朱长贵与天山房地产公司签订的租赁合同约定若朱长贵拖欠交付租金，天山房地产公司有权解除合同，其应在解除条件成就后60日内通知朱长贵，逾期视为放弃解约权。现天山房地产公司未在上述期限内通知朱长贵解除合同，其解除权已经消灭，且朱长贵已于2020年2月16日向天山房地产公司交纳租金，履行租金交付义务，应视为同意继续履行合同，放弃合同解除权，故双方约定的合同解除事由已经消灭，天山房地产公司无权要求解除租赁合同。朱长贵未按合同约定的期限交纳租金，构成违约，应承担相应的违约责任，但双方约定的日千分之一的违约金明显过高，一审法院酌减计算标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，威海天山房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由威海天山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽萍审判员  于大海审判员  蒋 涛二〇二〇年八月十八日法官助理孟佳宁书记员丁真真