省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终2908号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门市北星房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路388号13B单元。 法定代表人：李冲，董事长。 委托诉讼代理人：曾招文、黄臻臻，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门济邦投资顾问有限公司，住所地福建省厦门市思明区吕岭路2号41室。 法定代表人：陈健，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢春发，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：化功超，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门市北星房地产开发有限公司（以下简称“北星公司”）与被上诉人厦门济邦投资顾问有限公司（以下简称“济邦公司”）委托合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初6551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人北星公司上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、改判驳回被上诉人一审时的全部诉讼请求；3、支持上诉人一审时的反诉请求；4、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决忽略了一个重大事实。2、一审判决存在重大矛盾，过于偏袒被上诉人，对上诉人明显不公。3、一审判决对《补充协议》的解读存在断章取义、对部分条款进行了扩大解释的情况，完全违背了签订协议的初衷，更是完全违背了原合同的真实意思表示。4、一审判决适用法律有误。5、一审判决认定“原合同有关‘实际销售总额超出本项目资产评估报价总价?的奖励条件不应再执行，而双方当事人应就住宅部分单独按照原合同约定的奖金计算方式计算奖金”，缺乏合同和法律依据，是错误的。6、一审认定“原合同中使用销售底价的用语系笔误”，完全没有任何事实和合同依据；原合同中对按销售底价计算支付代理费的约定是十分明确的，法院无权推翻合同当事人之间的书面合同条款约定，济邦公司应当返还北星公司超额支付的代理费483626.36元。 被上诉人济邦公司答辩称，1、上诉人关于“一审判决忽略了一个重大事实”的陈述不能成立。2、上诉人关于“一审判决存在一个重大矛盾，存在双标，过于偏袒被上诉人，对上诉人明显不公”的陈述完全错误。3、上诉人关于一审判决错误解释《补充协议》的陈述严重错误。4、上诉人关于“一审判决适用法律错误”的陈述完全违背事实。 济邦公司向一审法院提出如下诉讼请求：1.北星公司向济邦公司支付房产销售代理奖金5567863元，（24740560元×（1－54.99%税）×50%＝5567863元）已经扣除54.99%的税；2.本案相关诉讼费用、保全费由北星公司承担。 北星公司向一审法院提出如下反诉请求：1.济邦公司返还北星公司多支付的代理费483626.36元；2.反诉费用由济邦公司承担。 一审法院认定事实： 1.2013年12月15日，克拉玛依市永信房地产评估有限公司出具给北星公司的房产估价报告，载明：案涉永同昌大厦（部分）项目总体评估价值为300114781元，其中住宅房产评估价值为134638932元，办公房产评估价值为150613537元，地下车库评估价值为14862312元。 2014年8月25日，济邦公司（乙方）与北星公司（甲方）在律师的见证下签订《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同》，约定北星公司投资开发的“永同昌大厦（部分）”房地产项目（以下简称项目）的营销策划及房产销售等事项，在本合同约定的代理期限内由济邦公司承包代理；该项目的房产类型包括住宅、写字楼和车位；销售代理期限为12个月，自本合同签订之日起开始计算，若因包括政策因素在内原因而发生市场行情显著变化，经双方协商一致可顺延六个月；合同第四条“代理收费标准及奖金机制”第1款约定，“销售底价总额”指本代理项目的资产评估报告各项资产的评估价格总和，并作为济邦公司进行代理销售的最低价格依据，即是否达到奖励条件的依据；第2款约定，“实际销售总额”，指本合同代理期限内销售成功房产，按各该房产在市交易中心登记备案的《商品房买卖合同》所记载的销售价格的总和；第3款约定，济邦公司代理收费标准，根据所完成的任务量，按销售底价的1%—2%计取，按实际已销售总面积÷同类产品可销售面积总额计算，90%按销售底价2%计算。该条款同时注明：①同类型产品可销售面积是指本合同项目下已取得厦门市房产交易中心预售许可的同类型房产的销售面积之总和；②考核比例指各类型房产实际销售面积与其对应类型房产可销售总面积的比例；第四款约定，若济邦公司实际销售总额超出本项目资产评估报价总价，则北星公司按以下方式给予奖励：实际销售总额÷本产品销售底价总额>100%，奖金计算方式为（实际销售总额－销售底价总额）（税后）×50%；第五条第1款约定，济邦公司代理销售保证金为50万元，济邦公司应在本合同签订之日起30日内将保证金转入北星公司指定账户，保证金在本合同履行完毕，济邦公司提交结案报告的十个工作日内，由北星公司无息返还济邦公司；第九条第1款约定，销售业绩确认和结算按照购房人支付方式应同时具备（1）和（2）或（1）和（3）条件，（1）购房客户签订正式《商品房买卖合同》，并已经市房产交易中心登记备案；（2）购房客户已缴足购房首期（或按揭银行要求成数）款，且银行按揭贷款手续已经银行批准；（3）购房客户采取分期或一次性付款方式购房的，已按约定足额付清购房款；第3款约定，合同期限届满后，若济邦公司的实际销售总金额超过本项目评估总价后，北星公司应按“第九条”的约定一次性向济邦公司支付奖金；此外，合同中还就广告宣传费用确定、销售价格的确定方式、销售计划进度比例、不可抗力情形、管辖、违约责任等作出约定。 2015年8月25日，济邦公司、北星公司双方签订《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同补充协议》，写明本协议的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2014年8月25日签订的《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同》的定义相同，约定鉴于目前永同昌大厦的住宅部分已销售完成达90%以上，写字楼部分尚未开始销售，原合同的合同期限仅为12个月，即将到期，鉴于双方这一年的友好合作关系，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款或部分内容，特订立补充协议，对于写字楼的销售作出如下调整：（一）协议内容变更部分为：1.写字楼及车位的销售代理期限顺延12个月，即截至2016年8月25日，住宅部分不再顺延，但在合同顺延期内，济邦公司仍完成销售的，也同样按原合同约定计入其业绩提成；2.对于顺延期间的写字楼及车位的销售代理费标准与原合同一致，但不再有奖金机制，即济邦公司的代理费标准为：按照实际已销售总面积÷同类产品可销售面积总额，90%按销售价2%计算；3.原合同的履约保证金50万元，随本补充协议顺延，待写字楼及车位项目销售期限结束后，再依照原合同的约定予以返还；（二）除本协议中明确修改部分，原合同其余部分继续有效，本协议与原合同冲突部分，以本协议为准。 2.签订合同后，济邦公司即着手开展销售工作，济邦公司已销售住宅部分的实际销售总额为158820368元（不包含其中4套房产的装修费559124元），其中原合同期内完成销售金额为142804007元。在合同顺延期间，济邦公司通过拍卖的方式于2015年12月15日将写字楼与车位（其中写字楼类型房产40套、车位45个）整体转让销售给第三方厦门市侨大文化科技有限公司。代理销售期间，济邦公司根据销售进度，以实际销售价为计费基数向北星公司申请结算代理费，并开具等额的发票。北星公司财务部门经审核后累计支付代理费合计3606783元，其中住宅部分代理费合计3176405元。 3.2016年10月18日，济邦公司向北星公司提交《申请报告》，写明鉴于北星公司委托代理销售永同昌大厦（部分）的代理期限已经届满，委托代理销售关系归于终止，根据双方签订的销售代理委托合同、补充协议及工作函等，向北星公司申请返还已交纳的保证金。北星公司已向济邦公司退还保证金。 4.本案审理过程中，根据济邦公司的申请，一审法院责令北星公司提供由济邦公司代理销售的住宅部分缴纳的税款。北星公司向一审法院提交了《2015年、2016年缴纳售房税金统计表》及《纳税凭证》，载明永同昌大厦（部分）项目住宅部分实际销售总额为159379492元，已纳税金额合计87642440.35元。 一审法院认为，本案系委托合同纠纷。案涉《销售代理委托合同》及其《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。现就本案争议焦点分析、认定如下： 一、关于住宅部分溢价奖金支付条件是否成就 北星公司委托济邦公司代理销售的房地产项目类型包括住宅、写字楼和地下车库。《销售代理委托合同》约定，“销售底价总额”指本代理项目的资产评估报告各项资产的评估价格总和，并作为是否达到奖励条件的依据；若济邦公司在合同代理期限内实际销售总额超出本项目资产评估报价总价，则北星公司按以下方式给予奖励：实际销售总额÷本产品销售底价总额>100%，奖金计算方式为（实际销售总额－销售底价总额）（税后）×50%。此处采用了“本项目”和“本产品”两个不同的概念。结合合同其他条款来看，“本项目”的定义很明确，是指济邦公司代理销售的全部类型房产，包括住宅、写字楼和地下车库，而“产品”的范围相对较窄，是指住宅、写字楼或地下车库任一类型房产。由此可知，按照《销售代理委托合同的约定》，奖金发放条件须根据项目总体销售情况确定，但落实到奖金计算方式上，则是按不同类型房产分别考核和计算。此后，双方当事人签订了一份效力优先于原合同的《补充协议》，约定写字楼及车位的销售代理期限顺延12个月（至2016年8月25日），住宅部分不再顺延，但在合同顺延期内，济邦公司仍完成销售的，也同样按原合同约定计入其业绩提成。关于“业绩提成”的定义，合同及《补充协议》均未明确约定。依文义解释，此处的业绩提成应指北星公司因济邦公司取得销售成果而从总数中按一定成数给予金钱。依此而论，代理报酬和奖金均属于业绩提成的范围。这也符合《补充协议》有关“顺延期间的写字楼及车位的销售代理费标准与原合同一致，但不再有奖金机制”的约定，亦即住宅部分并未排除奖金机制的适用。相应地，在《补充协议》已将写字楼及车位销售整体剔除出奖金机制的情况下，原合同有关“实际销售总额超出本项目资产评估报价总价”的奖励条件不应再执行，而双方当事人应就住宅部分单独按照原合同约定的奖金计算方式计算奖金。据此，北星公司应支付奖金5442032元【（158820368元-134638932元）×（1－54.99%）×50%】。济邦公司主张将4套房产装修费559124元计入住宅实际销售总额缺乏合同依据，一审法院不予支持。 二、济邦公司按照实际销售价结算代理费是否符合约定 《补充协议》第1条第2款约定，“顺延期间的写字楼及车位的销售代理费标准与原合同一致”。但《销售代理委托合同》与《补充协议》对代理费标准中的计提基数约定并不一致，前者为“销售底价”，而后者为“销售价”。可见，两份合同的前述约定存在冲突，有待解释。首先，从合同实际履行情况看，在《补充协议》前后，双方当事人均是以销售价为计提基数结算代理费，北星公司直至起诉之前并未提出任何异议。销售价与销售底价虽一字之差，但内涵完全不同。作为专业的房地产开发商，北星公司显然理解其间差异，但还是一再认可按照销售价计算代理费。其次，《补充协议》虽约定其与原合同的代理费计算标准一致，但却又将原合同中的“销售底价”替换为“销售价”，此项替换表面矛盾，实则符合双方本意，这是对双方此前按照销售价计算代理费的履行行为的肯定，证明双方的真实意思是以销售价为计提基数，而原合同中使用销售底价的用语系笔误。据此，北星公司要求济邦公司返还部分代理费的诉求缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。 综上所述，北星公司应向济邦公司支付住宅销售奖金5442032元，而济邦公司无须返还代理费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院于2020年3月20日作出如下判决：一、厦门市北星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门济邦投资顾问有限公司支付销售奖金5442032元;二、驳回厦门济邦投资顾问有限公司的其他诉讼请求；三、驳回厦门市北星房地产开发有限公司的反诉请求。 上诉人北星公司在二审补充提交以下三组证据：1、北星公司工商信息，证明北星公司是新疆石油管理局设立并控股的国有企业，赋有国有资产保值增值的职责，《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同》中约定的奖金支付条件是实际销售总额超出本项目资产评估报价总价，在实际销售金额超出本项目资产评估总价的部分才给予奖励，这是合同双方真实合同目的。2、合作开发房地产合同，证明（1）1993年新疆石油管理局与永同昌公司合资开发建造厦门永同昌大厦，后为方便管理，新疆石油管理局于2002年在厦门成立了北星公司，将永同昌大厦投资权益承继给北星公司，北星公司与永同昌公司于2003年分割永同昌大厦，北星公司2014年8月25日委托济邦公司独家代理销售的即是北星公司分割取得的部分永同昌大厦住宅、写字楼和车位。（2）北星公司是因新疆石油管理局便于销售“永同昌大厦（部分）”资产设立，不是专业的房地产开发公司。3、2016年12月23日建设银行进账单——退还保证金，证明2016年9月6日终止销售代理关系后，济邦公司于2016年12月18日向北星公司提交申请报告，申请尽快进行相关的结算工作以及返还所缴纳的保证金；济邦公司2016年12月22日再次向北星公司提交申请报告，申请支付永同昌大厦写字楼部分代理费430378元；2016年12月23日，北星公司向济邦公司支付了写字楼部分的代理费430378元，并退还保证金50万元。被上诉人济邦公司作出质证如下：针对证据1，真实性没有异议，但证明对象有异议，与本案也不具有关联性。针对证据2，真实性无法确认，与本案不具有关联性。针对证据3，真实性没有异议，但与本案不具有关联性。本院认为，上述材料对本案的事实认定没有影响，依法不予采信。 经审理查明一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，案件一、二审的争议焦点一致，即：1.住宅部分溢价奖金的支付条件是否成就；2.济邦公司按照实际销售价格结算代理费是否合法有据。 1、关于住宅部分溢价奖金的支付条件是否成就的问题。 首先，根据《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同》（下称《销售代理委托合同》）第四条的约定，溢价奖金是以“本产品销售底价总额”作为确定依据，因此，济邦公司有权单独要求住宅产品的溢价奖金；其次，根据《销售代理委托合同》第四条及第九条的约定，溢价奖金的支付条件是“实际销售总额超过本项目评估总价”。克拉玛依市永信房地产评估有限公司于2013年12月15日出具给北星公司的房产估价报告明确载明了项目总体评估价值，由此可见，“本项目评估总价”可以理解为全部销售代理标的（含47套住宅、44套办公房产、52套车位）的总体评估价值，也可以理解为47套住宅的合计评估价值或44套办公房产的合计评估价值或52套车位的合计评估价值，因此，溢价奖金支付条件中“本项目评估总价”的适用需要结合其他条款及实际履行情况予以确定。从双方签订的《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同补充协议》（下称《补充协议》）的约定看，《补充协议》明确排除了办公房产（即写字楼）及车位的溢价奖金机制并明确约定济邦公司对销售代理顺延期内实际销售的住宅仍享有“业绩提成”，因此，《补充协议》签订后，《销售代理委托合同》所约定溢价奖金支付条件中的“本项目评估总价”应确定为“47套住宅的合计评估价值”，再结合济邦公司已完成全部47套住宅的销售且实现溢价的实际情况，济邦公司关于住宅部分溢价奖金的支付条件已经成就。一审法院关于双方当事人应就住宅部分单独按照原合同约定的奖金计算方式计算奖金且北星公司应支付住宅部分溢价奖金的认定符合本案事实及法律规定。 2、济邦公司按照实际销售价格结算代理费是否合法有据。 首先，从合同约定看，《销售代理委托合同》中约定的代理费结算标准是“销售底价”，《补充协议》中约定的代理费结算标准是“销售价”，但《补充协议》明确约定：本协议与原合同冲突部分，以本协议为准，因此，案涉代理费按照《补充协议》中约定的“销售价”结算符合双方的约定，一审法院对此认定正确。事实上，在合同履行过程中，双方多次以书面方式结算代理费且均以“销售价”作为结算标准亦印证了上述事实。综上，上诉人北星公司的上诉理由依据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费54171元，由上诉人北星公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 仲 审判员 张 超 审判员 苏 鑫 二〇二〇年八月十七日 书记员 陈玉梅 附：相关的法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；