山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0881民初1968号原告：中国工商银行股份有限公司曲阜支行，地址：曲阜市大同路南首，社会统一信用代码：9137088186947902XL。法定代表人：王凯,行长。委托诉讼代理人：王红岩，山东盛伊恒律师事务所律师，特别授权。被告：李辉，男，1971年10月18日出生，汉族，住山东省曲阜市有朋路裕隆生活特区。被告：宋明芹，女，1976年1月8日出生，汉族，住址同上。被告：山东圣源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：913708817445346628，地址：曲阜市开发区（鲁城）。法定代表人：孔飞，职务：总经理。委托诉讼代理人：孔维楠，女，1991年6月21日出生，汉族，该公司员工。住山东省曲阜市。特别授权。委托诉讼代理人：刘伯生，山东众立律师事务所律师，特别授权。原告中国工商银行股份有限公司曲阜支行（以下简称曲阜工行）诉被告李辉、宋明芹、山东圣源房地产开发有限公司（以下简称圣源房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年08月20日公开开庭进行审理。原告曲阜工行委托诉讼代理人王红岩，被告圣源房地产公司委托诉讼代理人孔维楠、刘伯生到庭参加诉讼，被告李辉、宋明芹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李辉、宋明芹向原告偿还借款本金219499.82元及相应的利息和违约金。2、本案律师费、诉讼费用由被告承担。3、请求原告在上述第一、二项诉讼请求范围内对被告提供的抵押物享有优先受偿权。4、请求判决被告圣源房地产公司就上述第一、二项诉讼请求向原告承担连带清偿责任。事实与理由：2012年12月17日原告与被告李辉、宋明芹签订了编号：A【个人住房】字【济宁分】行【曲阜】支行【2012】年【0526】号《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告向原告借款34万元，用于购买坐落于山东省曲阜市有朋路裕隆生活特区南区18号楼1单元604号房的房屋，借款期限10年，并用此房屋向原告提供抵押担保，被告圣源房地产公司对上述借款向原告承担连带责任保证。合同签订后，原告按时足额向被告发放了贷款，但是被告未按照约定向原告偿还借款本息。现为了维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼。被告李辉、宋明芹未到庭，亦未提交书面答辩。被告圣源房地产公司辩称，一、原告要求我公司承担连带保证还款责任，没有事实和法律依据，请法院查明事实，驳回原告对我公司的诉讼请求。二、涉案房屋早已经具备办证条件，只是由于被告李辉、宋明芹故意拖延，迟迟没能办理房屋不动产登记，所以，我公司不应再承担连带担保责任。三、原告的起诉已经超过诉讼时效。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、原、被告之间签订的个人购房借款合同一份，证明2012年4月17日被告李辉、宋明芹向原告借款34万元，购买曲阜市有朋路裕隆生活特区南区18号楼1单元6层604户住房，同时证明被告圣源房地产公司在该借款合同的保证人处盖章，是该借款的保证人。证据二、原告将借款34万元支付给合同约定的房屋开发商，圣源房地产公司的个人借款凭证一份，证明原告已经履行完付款义务。证据三、曲阜市房地产交易中心出具的房屋抵押登记证一份，证明该房屋已办理抵押手续。证据四、被告李辉、宋明芹的身份证、户口本、结婚证、贷款申请书，证明该房屋是两人婚姻关系存续期间的贷款，属于夫妻共同债务，应承担共同偿还责任。证据五、贷款人李辉、宋明芹的贷款账户明细一份，证明拖欠贷款余额为219499.82元，积欠利息43902.90元。经质证，被告圣源房地产公司对于原告提交的以上证据均无异议。被告圣源房地产公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、工程验收备案表，证明李辉、宋明芹购买的裕隆小区18号楼在2010年12月31日竣工，同时证明2014年11月4日在建设部门备案。证据二、房产证，编号为02215061号，证明2014年12月19日被告李辉、宋明芹购买的裕隆小区18号楼，我公司已办理大证，自2015年1月1日起开始给业主办理单独房产证，我公司多次在售楼处、小区单元门口张贴办证通知，被告李辉、宋明芹至今没办理办证手续，责任在李辉、宋明芹，自2015年1月开始我公司不再承担担保责任。证据三、房产证，证明裕隆小区18号楼其他业主都已办理房产证，被告李辉、宋明芹至今没办理办证手续，责任在李辉、宋明芹，不在我公司，我公司不再承担担保责任。经质证，原告对于证据一真实性无异议，但认为不能证明被告的主张，也不能免除其保证责任，因为被告在借款合同保证人处盖章确认，合同的保证条款中约定，保证人承担在欠款到期后的两年内承担担保责任，现在该借款还没有到期，借款人的偿还义务还在继续产生，所以被告的担保时间是2022年以后两年，到2024年才免责。对于证据二真实性无异议，该证据能够证明涉案房屋所有权还没有转移，所办的手续为预抵押，另外根据借款合同担保条款约定，被告自愿放弃其他任何形式的物资担保，放弃物的抵押优先抗辩权，所以即使办理了抵押手续，根据合同约定被告也应当承担保证责任，对此担保法有明确约定，当事人对物的担保优先权明确约定放弃的，不受物的担保优先权的约束。对于证据三与本案不具有关联性，借款合同中也没有约定圣源房地产公司办理整个楼盘的所有权证后免责的条款，只约定了购房人办理房产证后免责条款，所以根据合同约定被告不具有免责条件，应承担保证责任。本院认为，被告李辉、宋明芹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭属于放弃自己举证质证的权利；被告对原告证据无异议，本院对于原告证据的真实性予以认定；对于被告圣源房地产公司提交的证据，其证明目的就是免除自己的连带保证责任，双方合同约定被告圣源房地产公司对被告李辉、宋明芹的借款承担阶段性连带责任保证，在借款期限尚未届满，李辉、宋明芹的涉案房屋权属证件尚未办理的情况下，不应免除其保证责任，故本院对被告圣源房地产公司提交的证据不予采信。经审理，本院认定以下事实：2012年12月17日，原告与被告李辉、宋明芹签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告向原告借款34万元，用于购买坐落于山东省曲阜市有朋路裕隆生活特区南区18号楼1单元604号房的房屋，借款期限10年，并用此房屋向原告提供预抵押担保，被告圣源房地产公司对上述借款向原告承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告按时足额向被告发放了贷款，但是被告李辉、宋明芹自2017年5月至今未按照约定向原告偿还借款本息。本院认为，被告李辉、宋明芹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭属于放弃自己的诉讼权利；原、被告签订《个人购房借款/担保合同》后，原告依约履行了合同的付款义务，被告李辉、宋明芹未按合同约定支付借款本息，原告要求其承担还款责任，本院应予支持；合同中，被告圣源房地产公司对上述借款向原告承担阶段性连带责任保证，在借款期限尚未届满，李辉、宋明芹的涉案房屋权属证件尚未办理的情况下，其保证责任并未灭失，故原告要求其承担连带责任保证并无不当，本院应予支持。被告李辉、宋明芹以山东省曲阜市有朋路裕隆生活特区南区18号楼1单元604号的房屋向原告提供抵押担保，该抵押担保属于预抵押担保，根据担保法规定，原告对被告提供的抵押物并不享有优先受偿权，但仍应积极以变卖抵押物价值偿还涉案债务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李辉、宋明芹于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司曲阜支行支付所欠借款本金219499.82元及相应的利息（按合同约定计算）；二、被告山东圣源房地产开发有限公司对上述欠款承担连带责任保证，并在承担保证责任后，依法享有追偿权；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2296元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市人民法院。审判员  刘强二〇二〇年八月二十一日书记员  邱晗