北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9692号上诉人（原审原告）：李吉祥，男，1962年8月18日出生，汉族，中国烟草总公司北京市分公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘瑞庭，北京茂行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈超，男，1982年12月5日出生，汉族，天津市武清区下伍旗镇莲花池村农民，住该村1区。委托诉讼代理人：程晓霞，天津天关律师事务所律师。原审第三人：北京市烟草公司物资储运公司，住所北京市通州区梨园镇大稿村东。法定代表人：刘进民，经理。委托诉讼代理人：齐维娜，女，1982年12月19日出生，汉族，该公司职员，住北京市丰台区。上诉人李吉祥因与被上诉人陈超、原审第三人北京市烟草公司物资储运公司（以下简称烟草物资储运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初22301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李吉祥上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李吉祥的全部诉讼请求或发回重审。2.陈超承担全部诉讼费用。事实与理由:1.双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，该协议书约定，如果在交钥匙之日起十年过不了户，李吉祥应无条件把房屋全款和转让款全部退还给陈超，不包括装修费，不包括全款利息。由此看出，涉案房屋不能过户的后果，是李吉祥退购房款、陈超退房，涉案房屋不能办理合法的房产登记手续，也就无法完成双方之间约定的办理过户手续。原审法院应当支持李吉祥的诉讼请求。2.在原审法院审理该案过程中，原审法院调取了涉案房屋所占土地的性质，该土地为国有划拨土地，土地用途为仓储。涉案房屋和土地的性质及用途完全不相符合，涉案房屋无法办理合法的房产登记手续，也不能上市交易。该协议应当属于无效协议。3.涉案房屋是烟草物资储运公司集资建房，目的是解决单位职工住房问题，在《认购职工住宅协议书》中也明确了“禁止买卖”的约定，且陈超与烟草物资储运公司无任何关系。陈超辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回李吉祥上诉请求。烟草物资储运公司述称：如果李吉祥的诉讼请求合理合法就认同。李吉祥向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2009年4月8日签订的关于北京市通州区九棵树西路X号X号楼X单元X号房屋的买卖“协议书”，并要求陈超腾退该房屋；2.陈超承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年3月20日，烟草物资储运公司（甲方）与李吉祥（乙方、认购人）签订《认购职工住宅协议书》，主要约定：本职工住宅项目要求乙方不准出售，不准出租；如确因实际困难需要出售已购住宅，应在成本价格的基础上，合理确定出售价格交由北京市烟草公司回购。乙方同意由基建办公室统一组织装修，自愿从备选的高、中、低三个装修方案中选择一个，并签订装修协议。装修费用自理。合同还约定了其他内容。另查，2009年4月8日，李吉祥（甲方）与陈超（乙方）签订《协议书》，主要约定：李吉祥自愿转让北京烟草公司物流储运公司集资建房（大稿村房屋一套）自愿转入陈超名下，集资建房款由陈超本人负责，具体条件如下：关于房屋过户问题，在单位交房钥匙之日起转让人李吉祥无条件协助陈超把房屋过户至陈超的名下，过户费由陈超承担，陈超不承担其它费用，如果在交钥匙之日起到十年过不了户，李吉祥应无条件把房屋全款和转让费148000元全部退还给陈超，不包括装修费、不包括全款利息。关于房屋的福利问题，在交房款共计三次28万元前归李吉祥所有，第三次房款之后由陈超所有。本房屋在交款之日起，不管房屋涨价还是降价与李吉祥没有任何关系，甲方应无条件协助乙方过户。证人处有赵某、古某等人签字。《协议书》还约定了其他内容。《协议书》签订后双方即开始履行。陈超先后向李吉祥交付房款等费用共计813600元。涉案房屋由陈超陈超一直居住使用至今。2019年5月14日，中国烟草总公司北京市公司机关服务中心出具《证明》，内容为：李吉祥系我单位在职职工，在我单位集资建房认购中，认购了位于北京市通州区9棵树西路X号X号楼X单元X号房（以下简称X号房屋），全款已交。特此证明。2019年8月12日，烟草物资储运公司出具《证明》，内容为：兹证明X号房屋与北京市通州区通大家园X号楼X单元X室系同一处房产。现该房产的地址为北京市通州区九棵树西路X号（通大家园）X号楼X单元X号。再查，2019年11月25日，北京市规划和自然资源委员会通州分局出具《关于的复函》，主要内容：九棵树西路X号通大家园X号楼所在宗地已发国有土地使用证，证号：通全国用（95）字第00004号，权利人为烟草物资储运公司，坐落于通州梨园镇大稿村，权属性质为国有划拨土地，土地用途为仓储，X号楼未办理不动产权证。庭审中，关于《协议书》能否继续履行，李吉祥称《协议书》不能继续履行，合同约定的十年不能过户是无条件退还，涉案房屋所在的土地性质是工业划拨用地，基于现在的条件不可能办理相关手续。陈超辩称我方同意继续履行，本案是借名买房的合同，我方是实际所有人，只是没有办理相应的过户手续。我方不同意解除合同，我方买房是居住使用，没有任何文件显示是不能办理过户，即使现在不能办理过户，我方也不要求解除合同，不影响居住使用，过户只是时间的问题。双方各执一词。关于李吉祥交付涉案房屋钥匙的具体时间，李吉祥称其于2009年六七月份左右交的钥匙，但未提交证据予以证明。陈超称李吉祥交付钥匙的时间是2011年9月份，亦未提交证据予以证明，陈超还称2011年3月份最后一次交房款时，涉案房屋还没有盖完。一审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案烟草物资储运公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，李吉祥李吉祥与陈超陈超签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。合同签订后，陈超已向李吉祥支付了《协议书》约定的涉案房屋的各项费用，且涉案房屋至今一直由陈超居住使用，同时，李吉祥作为涉案房屋的转让人，其应严格遵守诚实信用原则，现陈超明确表示涉案房屋虽未办理相应过户手续，但不影响其居住使用，且同意继续履行《协议书》，故李吉祥的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，一审法院判决：驳回李吉祥的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。庭审中，烟草物资储运公司陈述，2011年夏季向职工交付涉案房屋。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据查明的事实，李吉祥与陈超之间就涉案房屋签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性禁止性规定，不存在无效情形，能否办理产权证亦不影响协议效力，且李吉祥起诉要求解除协议书的请求亦系基于上述协议有效的基础上提出的，故李吉祥上诉主张协议书无效，缺乏依据，本院不予采纳，一审法院认定上述协议合法有效正确。上述协议书对李吉祥和陈超均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用原则依约履行各自义务。协议书签订后，陈超向李吉祥支付了约定款项，并实际居住使用涉案房屋至今，虽涉案房屋未办理过户手续，但陈超明确表示不影响其居住使用，同意继续履行协议书。烟草物资储运公司亦明确陈述，2011年夏季才向职工交付涉案房屋。现李吉祥提出要求解除上述协议书，缺乏相应依据，一审法院未予支持并无不当，本院应予维持。综上，李吉祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3260元，由李吉祥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二〇年八月三十一日法官助理 肖萌萌书 记 员 李星月