四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初2751号 原告：周其良，男,汉族，住四川省内江市东兴区。 被告：林燕，女，汉族，住四川省内江市东兴区。 原告周其良诉被告林燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后,原告周其良向本院申请财产保全，要求查封、冻结被告林燕价值43400元的财产和资金，并向本院提供其子周诚所有的号牌为云Ａ×××××轻型普通货车一辆作为担保。本院于2020年7月22日作出（2020）川1011民初2751号民事裁定书。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周其良到庭参加了诉讼，被告林燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周其良向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告2020年6月30日签订的《租房协议》；2、判令被告支付原告房屋租金43400元，2020年7月17日至退还房屋期间的租金另行追加；3、判决原告不予退还被告租房履约押金10000元；4、判决被告限期搬出所租房屋内的货物，将所租房屋原样归还原告，并退还房屋钥匙、水卡、电卡；5、判令被告承担本案的全部相关费用。事实与理由：2019年7月31日，原告与被告经过协商达成了《租房协议》。协议约定：1、原告将位于东兴区（现牌号为××）门面一间租给被告经营使用，期限三年；2、被告向原告交租赁履约保证金10000元；3、每月租金6000元，三月交一次18000元，每次租金提前30日支付。原告将门面交付给被告使用后，被告先后支付给原告租金共计24000元。此后，被告一直未付租金，原告多次催收未果。2020年6月30日，原、被告重新签订了《租房协议》，并约定：每月租金降为5500元。被告欠原告租金33500元，2020年7月1日上午转付清，第一次租金16500元延至2020年7月10日支付清。并注明被告付清原告33500元之后该协议才生效。但被告至今分文未付被告。 被告林燕未到庭，未答辩。 原告为支持其诉讼请求，向本院出具了如下证据： 一、原、被告签订的租房协议两份原件（分别签订于2019.7.30和2020.6.30），拟证明：被告租用原告的房屋的事实及租金计算标准； 二、原告向被告手机发送短信记录，拟证明原告多次催收房租。 本院经审理认定事实证据如下：原告出具证据一、二，客观真实，符合证据的三性原则，对其证明效力，本院予以确认。2019年7月31日，原告与被告经过协商达成了《租房协议》合同第一条约定，甲方同意将位于内江市东兴区门面壹间租给乙方作为经营场地。第二条约定，租赁期限3年，从2019年8月10日起至2022年8月10日止。第三条约定，每年租金72000元，每次付三个月租金18000元，甲乙双方签订租赁协议后，同时乙方（即被告）向甲方（即原告）交付租赁保证金10000元，每次租金提前30日交付，租赁期满，甲、乙双方办结各种手续，甲方退还乙方保证金，乙方如不续租，应提前30天告知甲方。如租期未满不退还租金和保证金。第四条第4款约定，乙方在租房期内自行承担水、电、卫生等一切费用。协议签订后，原告将营业房交给了被告使用，被告向原告交付了租赁保证金10000元，并交付了2019年8月10日至12月10日的租金24000元。此后，经原告多次催收，被告仍未支付原告租金。2020年6月30日，双方重新签订了一份租房协议，约定：租赁期三年。即从2020年7月10日开始，至2023年7月9日止。租金每月5500元，三个月交一次。乙方（即被告）应提前5日付清下一季度的租金。签订协议时，乙方向甲方交租房履约保证金10000元。甲方要收回使用或乙方不再租用，双方都必须提前30日通知对方。乙方履行完协议义务后，甲方无息退还乙方保证金10000元。如甲方违约赔偿乙方10000元违约金，如乙方违约甲方不退还保证金。原告在该协议的尾部手写添加“下次租金16500元，定于2020年7月10日付清。乙方前期欠租金33500元，定于2020年7月1日上午转付清。余款付清后此协议生效。转款：建行6214993640116385收款：周其良农行6228450510041601216收款人：周诚”。合同签订后，被告未向原告交纳房屋租金。 本院认为，依法成立的合同，对原、被告双方均具有约束力。原、被告双方于2019年7月31日签订的《租房协议》，系双方真实意思表示，合法有效。原告按合同的约定将房屋交给了被告使用，被告应当按照合同的约定全面履行给付租金的义务。被告在租赁期间，交纳了部分房屋租赁费，履行了部分合同义务。双方于2020年6月30日重新签订了一份《租房协议》，该协议系双方真实意思表示，该协议对前一份合同内容进行了变更，故在2020年6月30日后，应以该份协议的约定为准。关于双方2020年6月30日签订的《租房协议》，原告在该份协议尾部手写添加内容的效力问题，因被告对原告添加的内容未签字认可，故原告添加的内容未经双方协商一致，不具有法律効力。关于原告要求解除双方于2020年6月30日签订的《租房协议》的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”被告未按合同约定交付租金，经原告多次催收后仍未交纳租金。故原告要求解除与被告于2020年6月30日签订的租房协议，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告交付房屋租金的问题，2019年8月10日至2019年12月9日的房租24000元被告已经支付。2019年12月10日至2020年7月9日的房租，应以双方2019年7月31日签订的《租房协议》的约定计算，即每月租赁费6000元。6000元/月×7个月=42000元，因2020年1月至3月系新冠疫情期间，依照《最高人民法院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法可适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。故本院对疫情期间的房屋租金依法进行调整，每月降租3000元，三个月为9000元，被告还应付给原告2019年12月10日至2020年7月9日的房租为：42000-9000元=33000元；2020年7月10日至2020年8月9日的房租，应以双方于2020年6月30日签订的《租房协议》约定的每月5500元计算。故被告应支付原告房屋租金33000元+5500元=38500元。关于原告要求不退还被告租赁保证金的问题。根据双方《租房协议》的约定，如原告违约赔偿被告10000元违约金，如被告违约原告不退还保证金。故原告要求不退还被告租赁保证金的诉讼请求，符合双方当事人的约定，本院予以支持。综上，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担缺席审理的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指异导意见》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告周其良与被告林燕于2020年6月30日签订的《租房协议》； 二、被告林燕于本判决生效之日起三十日内将位于内江市东兴区（现门牌号为××）营业房恢复原状，并将房屋及该房的钥匙、水卡、电卡退还给原告周其良； 三、被告林燕于本判决生效之日起十日内支付原告周其良房屋租金38500元； 四、2020年8月11日起至被告交付房屋之日止的房屋租金按5500元/月计算，被告林燕在交付房屋时付给原告周其良； 五、被告交付给原告的履约保证金10000元不予退还； 六、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取454元、财产保全费568元、合计1022元，由被告林燕负担，原告已预交，由被告在给付前款时一并付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员 杨 文 君 二〇二〇年八月十八日 法官助理 李   茜 书 记 员 李茜（代）