安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初2462号 原告：芜湖雅图数字视频技术有限公司，住所地芜湖高新技术产业开发区漳河路13号，统一社会信用代码91340200574434406A。 法定代表人：谢敬。 诉讼代表人：芜湖雅图数字视频技术有限公司管理人。 负责人：毛元，主任。 委托诉讼代理人：蒋克江，安徽吉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周星辰，安徽吉和律师事务所实习律师。 被告：鸠江区良德装饰经营部，住所地安徽省芜湖市鸠江区官陡街道天门山东路58号红星美凯龙A8054号，统一社会信用代码92340207MA2NCN5798。 经营者：吴晓辉，男，1975年6月1日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。 委托诉讼代理人：汪延生，安徽宇浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周熙，安徽宇浩律师事务所律师。 原告芜湖雅图数字视频技术有限公司（下称“芜湖雅图公司”）与被告鸠江区良德装饰经营部（下称“良德经营部”）排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告芜湖雅图公司委托诉讼代理人蒋克江、周星辰，被告良德经营部委托诉讼代理人汪延生、周熙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告芜湖雅图公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判决被告立即停止侵权、排除妨碍，腾让其占有的芜湖雅图1号厂房（仓库面积为1800平方米），并交付给芜湖雅图数字视频技术有限公司管理人；2.请求判决被告向管理人支付自2020年4月1日起至实际腾让占用房屋并交付芜湖雅图数字视频技术有限公司管理人之日止的房屋占有使用费人民币36000元（房屋占有使用费按照被告与第三人芜湖义豪紧固件有限公司约定的租金标准计算：每平米10元/月，面积1800平方米，暂计算至2020年5月31日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：芜湖市中级人民法院根据深圳市新纶科技股份有限公司的申请，于2018年10月26日裁定受理芜湖雅图数字视频技术有限公司的破产清算申请，并指定由芜湖市弋江区人民法院审理。该院于2019年5月25日指定安徽吉和律师事务所担任芜湖雅图数字视频技术有限公司管理人。管理人接管后，经调查发现，2017年9月22日芜湖雅图数字视频技术有限公司与芜湖鸠兹建设有限公司、芜湖义豪紧固件有限公司签订了《房屋委托经营管理协议》，双方约定：“芜湖雅图数字视频技术有限公司将其职工宿舍楼的房屋经营权、管理、租赁事宜全权委托给芜湖鸠兹建设有限公司、芜湖义豪紧固件有限公司，租金冲抵欠芜湖鸠兹建设公司、芜湖义豪紧固件有限公司的工程款。”2019年3月4日，芜湖义豪紧固件有限公司与被告鸠江区良德装饰经营部签订了一份《仓库租赁合同》，约定“将芜湖雅图数字视频技术有限公司的1号厂房(仓库1800平方米)出租给鸠江区良德装饰经营部使用，租金按每平方米10元/月，租金每半年计”，后被告依约向第三人芜湖义豪紧固件有限公司支付约定租金至2020年3月底。2019年6月28日管理人接管芜湖雅图数字视频技术有限公司，管理人接管时发布通知，通知被告立即停止侵权、腾空房屋，将占用的芜湖雅图公司房屋交还管理人。此后管理人也数次告知被告案涉房屋存在重大安全隐患，并通知其搬离，但被告至今未腾让，也未支付占有的房屋使用费。原告多次催促无果，故诉至法院请求判如所请。 被告良德经营部辩称：一、案涉厂房并非原告芜湖雅图公司所有，故即便芜湖雅图公司进入破产程序，管理人也无权处置他人财产，要求被告排除妨害和腾空厂房，从原告提供的案涉厂房权属证书来看，厂房的所有权人及土地使用权人均系案外人谢敬，虽然谢敬是原告公司的法定代表人，但其财产并不等同于原告公司的财产。倘若管理人认为不动产登记有误的话，可以根据物权法的相关规定提供证据证明登记确有错误，并申请更正登记，在未办理变更登记前，应以不动产权属证书登记为准，因此就目前证据显示，案涉厂房并不属于破产企业财产，管理人无权加以管理；二、即便案涉厂房属于原告公司财产，本案被告占有使用案涉厂房的行为也是基于承租人与出租人之间存在的合法租赁合同关系，并不属于侵权行为，且本案上不存在约定或法定的合同解除事由，故合同双方应当本着维护社会主义市场经济秩序的原则，依约继续履行案涉租赁合同。理由如下：1、本案原告芜湖雅图公司及法定代表人谢敬与芜湖鸠兹建设有限公司（下称“鸠兹公司”）、芜湖义豪紧固件有限公司（下称“义豪公司”）签订房屋委托经营管理协议的时间系2017年9月22日，距离芜湖市中级人民法院裁定受理雅图破产案件的时间相差一年有余，故原告若是案涉厂房实际权利人的话，其完全有权利以自己的名义对外签订合同，且该合同系合同各方真实意思表示，未违反任何法律、法规的禁止性规定，应当认定有效；2、案外人鸠兹公司、义豪公司经原告的委托，依据房屋委托经营管理协议取得了委托权限，在委托权限、期限内享有对外租赁案涉厂房的权利，故义豪公司于2019年3月4日以自己的名义对外签订仓库租赁合同合法有效，该签订的时间虽然在法院受理破产案件后，但并不直接影响租赁合同的效力。因为签订租赁合同的时间在委托期限内，义豪公司系经授权与被告签订合同，在签订租赁合同时，房屋委托经营管理协议尚未解除，故义豪公司对外签订合同的权利并未受到影响；3、以合理的价格对外租赁厂房的行为也不属于破产法规定的任何无效行为；4、由于本案法院裁定受理破产申请，与指定管理人的在时间上间隔了七个月之久，故作为债务人的芜湖雅图公司为了尽量避免损失，从维护自身以及其他债权人利益的角度出发，将案涉厂房出租，该行为属于芜湖雅图公司有效利用公司财产避免损失的行为，应当认定有效；三、关于原告公司管理人是否享有仓库租赁解除权的问题。首先本案并不属于破产法第十八条规定的管理人享有法定解除权的情形，该条款针对的是破产申请受理前成立且双方均未履行完毕的合同，但本案租赁合同系在破产案件受理后签订，且雅图公司已经履行了交房义务，故管理人并不能依据该条款行使解除权。其次，合同法第九十三条规定的协议解除权也不符合本案的适用条件。本案租赁合同中双方虽然约定了义豪公司享有解除权的情况，在被告不按照约定支付租金满三十日时，义豪公司享有合同解除权，但本案被告不支付租金的原因是案外人鸠兹公司用微信的方式告知要收回房屋，且芜湖雅图公司管理人又向被告下达了止付通知书。由于支付租金的情况发生了变化，故被告才无法依照原来的约定支付房租，并非违约之举，可认定为不安抗辩权的行使。最后本案也不存在合同法九十四条规定的法定解除权的五种情形，可见管理人并不享有案涉租赁合同的解除权。综上，由于管理员不享有合同的解除权，且至今也未向被告发出解除合同的通知，故案涉租赁合同并未解除。既然未解除，就不存在腾空房屋的法律后果，故恳请法庭驳回原告的第一项诉讼请求。由于本案原告已由管理人接管，故在不变更租赁合同其他约定的情况下，被告可直接向管理人支付合同约定的租金，由管理人进行支配，这样既维护了其他债权人利益，也避免了因解除合同所产生的损失。首先，本案管理人诉请要求被告按照合同约定的标准支付2020年4月1日起至实际腾空之日止的房屋占有使用费，可以说明本案合同约定的租金合理，因此继续以该标准支付租金，不会损害其他债权人的利益。自管理人2019年5月25日接管雅图公司之日至2020年4月1日之间，被告向案外人义豪公司支付租金的行为等同于向芜湖雅图公司支付的行为，管理人对此是予以接受的。请法庭考虑被告为此已经实际支付了高额的装修费用，且装修设备尚新，故从避免损失有效利用的角度出发，应当继续履行案涉租赁合同。最后，被告租赁厂房的行为并不会影响管理人处置案涉厂房。近年来，由于市场竞争激烈，导致很多企业已经面临破产，公司厂房难以处置，故为了增加交易的筹码，通常公司会选择带租出售的方式作为卖点，买方购买后即可享受租金收入，而不用另寻租客，故管理人完全可以在收取租金的同时处置案涉厂房，最大限度的维护合同各方及债权人利益。综上，恳请法庭在查明事实的基础上，驳回原告的全部诉请。 经审理查明：2017年9月22日，芜湖雅图公司（甲方）与鸠兹公司（乙方）、义豪公司（丙方）签订《房屋委托经营管理协议》一份，约定甲方将坐落于其公司内的职工宿舍楼的房屋经营、管理、出租事宜全权委托给乙方、丙方代为办理，代理权限为全权委托，包括房屋出租事宜、管理房屋修缮事宜、代收租金、有关房屋室内设施的保管措施、自行使用等其他事项；委托内容为甲方委托房屋的月租金由乙方、丙方根据芜湖市市场行情而定，议价时甲乙丙三方均需参与等；委托期限从2017年9月18日至2020年9月19日止，如三方无异议，委托期限自动顺延至甲方提出收回为止；房屋在租赁、经营、管理过程中，租金归乙方、丙方所有，以作为甲方应当支付的工程款等。上述合同签订后，义豪公司于2019年3月4日与被告良德经营部签订《仓库租凭（赁）合同》一份，约定义豪公司将位于弋江高新区雅图科技园内部分仓库租给被告使用，仓库面积为1800平方米，权属状况载明义豪公司保证其有权出租该仓库，且该仓库不存在抵押、查封及共有人等第三人权方持有合法有效的房屋来源证明文件；租赁期限从2019年4月1日起至2029年3月31日止，租期为十年；租金标准为每平方米10元/月（不含税价）租金每半年计，人民币为100008元整，首期租金于2019年3月4日之前支付，其余应在每期租期开始前10日内支付；违约责任约定为若甲方因无合法出租权（包括但不限于无权转租或以期满方式伪造租赁仓库、产权文件），导致被告在租赁期限内无法正常使用承租仓库或者提前终止本合同的，义豪公司应向被告良德经营部支付本合同年租金总额两倍的违约金，任何一方因违反本合同项下义务，导致一方遭受损失的，违约方应承担相应责任，并赔偿守约方因此遭受的损失等。合同签订后，被告良德经营部向义豪公司交付18000元押金及216000元（付至2020年3月31日止）租金后使用芜湖雅图公司1号厂房1800平方米至今。2018年10月26日，芜湖市中级人民法院裁定受理深圳市新纶科技股份有限公司对芜湖雅图公司的破产清算申请，并裁定该案由芜湖市弋江区人民法院审理。芜湖市弋江区人民法院后于2019年5月25日指定安徽吉和律师事务所担任芜湖雅图公司管理人。2019年6月28日，芜湖雅图公司管理人向被告良德经营部送达《通知书》一份，通知主要内容如下：各房屋使用人（出租、借用、或其他方式占有）应在本通知之日起十日内向管理人申报其占有、适用芜湖雅图公司厂区内房屋的基本情况，其中对于主张通过承租方式占有使用房屋的，需要向管理人提交相应的租赁合同，说明租金交纳情况并提交相应的付款凭证等；管理人根据各房屋占有、使用人申报的情况予以调查核实，并分别不同情况作出不同的处理决定，其中对于通过承租方式使用房屋，且租赁合同的出租人并非芜湖雅图公司的，均对芜湖雅图公司无法律上的约束力，管理人保留向该使用人主张自本通知发布之日起计算的房屋占有使用费的权利，如管理人决定向实际使用人出租房屋的，双方应另行协商并签订租赁合同；通过其他方式使用房屋的单位和个人，自本公告发出之日起立即停止侵权、腾空房屋，并向管理人交付；同时，管理人保留向实际使用人主张侵权损害赔偿或不当得利的权利……被告良德经营部收到上述通知后，仍继续使用芜湖雅图公司1#厂房内约1800平方米。原告告知被告案涉芜湖雅图公司1#厂房存在重大安全隐患，多次要求被告腾空并交还一直无果，遂诉至法院成讼。 另查明，被告良德经营部承租案涉厂房后，与案外人赵来签订《工程装修合同》，约定由赵来对案涉厂房进行装潢。被告自认应付赵来装修款为658616元，至今尚欠261944元未付。原告于庭审后提交房地产权登记信息一份，载明坐落于弋江区高新技术开发区漳河路13号1#厂房房屋所有权人为芜湖雅图公司，建筑面积为30793.25平方米，登记时间为2014年6月18日。 以上事实有经庭审举证、质证的原告提交的营业执照复印件、（2018）皖02破申24号民事裁定书复印件、（2019）皖0203民破2号决定书复印件、房地产权证及国有土地使用权证复印件、《房屋委托经营管理协议》复印件、《仓库租赁合同》复印件、《通知书》两被告提交的芜湖市弋江区人民政府弋政[2016]65号文件复印件复印件、银行转账流水复印件、当庭出示的照片复印件，被告提交的《工程装修合同》、赵来身份证复印件、《芜湖仓库装修改造总项目费用预算单》、《劳动合同》、孙自芳身份证复印件、工程款付款明细复印件、工程款支付凭证复印件、《付款指示函》、对账确认函、仓库装修前后对比图复印件及原、被告的当庭陈述等证据在卷可以证实。 本院认为，原告芜湖雅图公司作为债务人申请破产，已经人民法院依法受理。根据法律规定，人民法院受理破产申请后，债务人的管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。原告芜湖雅图公司1#厂房经审理查明登记于原告名下，属于芜湖雅图公司的财产。因此，原告管理人有权对此财产进行管理，芜湖雅图公司与鸠兹公司、义豪公司签订的《房屋委托经营管理协议》虽尚未履行完毕，但应当视为已经解除。因此义豪公司于人民法院受理破产申请两个月后即无权将案涉1#厂房（面积1800平方米）向被告良德经营部出租。本案中原告管理人基于安全生产等考虑，要求被告腾让其占有的1#厂房（仓库面积约1800平方米）并交付，系依法而为。原告要求被告按照每平方米10元/月的标准支付自2020年4月1日起至实际腾让并交付之日止的房屋占有使用费亦符合法律规定，本院对此予以支持。但被告腾让、交付房屋及支付房屋占有使用费的对象应为本案原告，而非作为诉讼代表人的管理人。被告承租案涉1#厂房因此而遭受的损害，可依法以此损害赔偿请求权向义豪公司主张。综上，本院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条之规定，判决如下： 一、被告鸠江区良德装饰经营部于本判决生效之日起十日内立即腾让其占有的芜湖雅图数字视频技术有限公司1号厂房（仓库面积为1800平方米），并交付原告芜湖雅图数字视频技术有限公司； 二、被告鸠江区良德装饰经营部自2020年4月1日起按照18000元/月向原告芜湖雅图数字视频技术有限公司支付房屋占有使用费至实际腾让之日止； 三、驳回原告芜湖雅图数字视频技术有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取430元，由被告鸠江区良德装饰经营部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  朱晶晶 二〇二〇年八月二十五日 书记员  郭 萍 附适用法律条款： 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。                            管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视视为解除合同。             《中华人民共和国物权法》             第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。                《中华人民共和国侵权责任法》 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。