广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7701号原告：欧阳坤，女，1953年11月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：廖茂文，广东茂文律师事务所律师。委托诉讼代理人：关虹敏，广东茂文律师事务所实习人员。被告：车颖，女，1990年11月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告欧阳坤与被告车颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告欧阳坤及其委托诉讼代理人廖茂文、关虹敏，被告车颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳坤向本院起诉请求：1.判令原被告之间签订的《房屋租赁合同》解除，被告将该租赁房屋交还给原告；2.判令被告向原告支付房屋租赁款人民币42000元，并从2020年7月1日起，按原合同约定的每月房租标准支付房屋占用费，直至把涉案房屋交还原告之日止；3.判令被告从违约之日起，每日按月租金的5%支付违约金，违约金暂计至2020年6月30日，共计人民币62400元（以6000元为本金，从2019年12月5日开始，暂计算至2020年6月30日，按每日5%计算）；4.判令被告从拖欠房屋租赁款之月起，每月按累计拖欠房屋租赁款总额的2%计算利息，利息暂计至2020年6月30日，共计人民币3360元[按欠付租金6000×2%×（1+2+3+4+5+6+7），计算至2020年6月30日]；5.判令被告将原告房屋一楼的楼梯扶手，化粪池的沼气排放管，厨房恢复原状，并修复好因被告装修而导致的楼顶漏水问题，或赔偿原告因此而受到的损失；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告之间签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市荔湾区珠玑路仁昌里10号的房产，租赁期从2017年3月1日至2022年4月30日，共计5年有余。但被告从2019年12月起，至今已有7个月未向原告支付房屋租赁款，共计拖欠房屋租赁款42000元。根据《房屋租赁合同》的约定，承租方拖欠租金6个月以上的，出租方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。因此，原告有权解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》，要求支付拖欠的房租，并没收押金。根据《房屋租赁合同》的约定，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金额的5%支付违约金。被告从2019年12月就未向原告支付房屋租赁款，时间达7个月。因此，原告有权按照合同的约定要求被告支付违约金。被告未向原告支付房屋租赁款，造成原告无法及时取得房屋租赁款，无法获得应得的利益，对原告产生了经济影响，造成了经济损失。因此，原告请求被告，从拖欠房屋租赁款之月起，每月按累计拖欠房屋租赁款总额的2%计算利息。另，在房屋租赁期间，被告未经原告的同意，擅自拆除原告房屋中的一楼楼梯扶手，化粪池的沼气排气管，厨房，而且还导致楼顶的楼层漏水。对此，原告曾多次劝阻，督促被告整改，但被告毫无安全隐患意识，不顾原告的反对，仍按自己的意志对房屋进行装修。被告上述擅自拆除行为，给原告的房屋造成损害，使原告遭受损失，原告有权要求其恢复原状，或赔偿原告遭受的损失。经原告多次催讨，被告均以各种理由拖延拒付，直至起诉之日被告仍未支付前述房屋租赁款给原告，未恢复被拆除(被破坏)的房屋部分，未将房屋交回给原告。另外，在2020年8月2日被告擅自把涉案房屋里面的物品搬走了，原告发现被告在撤场时没有将门锁上，可能影响了周围的人，之后就报警了。被告车颖答辩：我在2019年11月就停止交租了，当时向原告说了，我不打算承租房屋了。平时是两个月交一次租，我最后一次交租交了2019年11月份的租金。我不打算承租，介绍了其他人来承租，原告却将房租涨了一倍，所以介绍的人也不租了。我又重新找了一个人，但没有谈好，最后我就没有处理这个事情了，回老家了。在2020年1月份时，原告给我发了一条信息，问我何时交租，我说没有谈好新的合同，我没有办法交租。我问原告有没有人承租涉案房屋，但没有收到原告回复。2020年6月份，原告约我见面，想将房租便宜点出租给我，但是我要求续签年份，最后没有协商好。之后原告的侄女给我发了一条信息，说没有谈好的话，就要把房屋收回去，我说可以把房屋收回。7月2日，我收到原告的律师函。我不同意原告的全部诉讼请求，原告认为其有损失的话，也与我无关，应当由其自行承担。经审理查明，广州市荔湾区珠玑路仁昌里10号（以下简称涉案房屋），为钢筋混凝土结构3层建筑，总建筑面积107.05平方米，由原告和欧阳潮、欧阳芬、欧阳苏、欧阳滔、欧阳炎、欧阳梅、欧阳强、欧阳爱、吴学海、吴达文、吴玉冰等共十二人共有，前九人各占十分之一产权，后三人各占三十分之一产权。2017年7月10日，原告经涉案房屋其他共有产权人委托，作为出租人、甲方与被告作为承租人、乙方，签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方居住用途使用，建筑面积107平方米。租期自2017年3月1日至2022年4月30日，每月租金为6000元；租金按2月结算，由乙方在每2月的第5日前缴付给甲方。乙方向甲方交纳6000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金6000元（退回乙方、抵偿租金）。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金。就涉案房屋租赁，原告（出租方）与被告（承租方）及广东合富房地产置业有限公司（经纪方）三方还签订了《房地产租赁合同》，约定：出租方出租涉案房屋给承租方使用，房产建筑面积107平方米。租期从2017年5月1日至2022年4月30日止；免租期2017年3月22日至2017年4月30日。保证金6000元，租金每月6000元，在每月的第7日前缴付。签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方经济损失，出租方有权从保证金中扣除。在租赁期内，承租方依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电等杂费，如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书；逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的5%向出租方支付违约金；如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日，视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回房产，承租方须无条件立即迁出该房产。三方约定的其他事项：交租方式二月一次等。签订合同后，被告向原告支付了租赁保证金6000元，原告将涉案房屋交由被告。双方在2017年3月25日签订《公证书》，载明：涉案房屋经业主同意装修，修缮小改造包括二楼、三楼的窗下面墙面，大厅的厨房，楼角的内窗户改大一点；所有装修费用由被告全部出资负责。此后，原被告双方按约定履行。被告从2019年12月开始拖欠租金。2020年6月28日，原告委托广东茂文律师事务所向被告发出《律师函》，催促被告于2020年7月1日前付清2019年12月1日至2020年6月30日的租金共42000元；若未按期支付前述拖欠租金，原告将从2020年7月1日起收回涉案房屋，被告在7月1日交回房屋钥匙给原告。前述《律师函》通过中国邮政特快专递邮寄。邮件查询显示被告于2020年7月1日收取邮寄。庭审中，被告确认已经收取前述《律师函》。原告为证明在2020年8月2日发现涉案房屋大门敞开，其报警后随警察进入房屋查看，发现屋内值钱的物品已经搬走，提交了其于2020年8月2日的报警回执。被告表示无法确认该报警回执的真实性，其当时没有住在涉案房屋内。诉讼中，原告于庭审时撤回有关被告将原告房屋一楼的楼梯扶手，化粪池的沼气排放管，厨房恢复原状，并修复好因被告装修而导致的楼顶漏水问题，或赔偿原告因此而受到的损失的诉讼请求。庭审中，有关原告主张的违约金，被告表示不认可该违约金，且违约金标准过高，若由其承担违约责任也应当下调。另外，原告陈述被告承租涉案房屋用作民宿，作为经营性用房进行装修。双方确认房屋租金是每两个月支付一次，而被告仅在2019年11月份支付了当月一个的租金。关于合同解除时间问题，原告认为双方合同于2020年6月30日解除。对此被告表示，其在没有收到律师函的时候，原告说要解除合同，其是同意的。本院认为，原被告之间签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》及《房地产租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。在合同履行过程中，被告没有按照约定支付2019年12月及其之后的租金，也没有证据显示其征得原告同意提前解除合同，故其已经违反双方约定，应承担相应的违约责任。被告辩称其在2019年11月就停止支付交租，并告知原告不打算承租房屋，此并不符合合同解除条件，且被告也没有向原告交付涉案房屋，不能以其未支付租金及单方解除的意思视为双方合同已经解除。在被告持续拖欠租金已超六个月的情况下，原告发函催促被告支付租金，并明确解除条件和时间，属于原告对合同权利的正当行使。在庭审中，原告表示双方合同于2020年6月30日解除，而被告并无异议，本院对原告关于解除时间的意见予以确认。被告并未向原告办理房屋交付手续，且合同解除后也无证据显示被告已经腾空涉案房屋，双方并未履行合同解除后的房屋交接手续。原告主张其在2020年8月2日随警察进入涉案房屋，亦表示清楚被告已经搬走屋内主要物品，结合该情形，本院认定原告于进入涉案房屋当日已接收涉案房屋。因此，原告本案主张被告向其交还涉案房屋，本院不予支持。在原告接收涉案房屋前，被告应当向原告支付合同解除前的租金，并支付合同解除后至房屋接收前的房屋占用费。原告主张被告支付2019年12月1日至2020年6月30日的租金42000元以及参照租金标准计算的房屋占用费，有合同及法律依据，本院予以支持。支付房屋占用费期间为2020年7月1日至8月2日。被告有关前述租金及房屋占用费与其无关的意见，难以成立，本院不予采信。关于逾期违约金及房屋租赁款利息问题。《广州市房屋租赁合同（住宅）》约定租金按二月结算，被告在每二月的第5日前支付，而《房地产租赁合同》的租金支付为二月一次。原被告确认双方在合同履行过程中，被告均是按二月支付一次租金的形式向原告缴付，故结合前述两合同有关租金支付约定，可以确定2019年12月的租金应当在2019年11月期间支付。据此，原告本案主张的违约金以6000元为本金，从2019年12月5日起计算并没有超过合同约定的范围。至于违约金计算标准，原告以合同约定的每日按月租金5%计算，被告对此提出标准过高的异议。本院结合原告的主张及民间借贷的通常利率，酌定该违约金标准参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。违约金不超过本金。另外，原告主张被告向其支付房屋租赁款利息，并无合同依据，本院不予支持。原告庭审中撤回有关被告将原告房屋一楼的楼梯扶手，化粪池的沼气排放管，厨房恢复原状，并修复好因被告装修而导致的楼顶漏水问题，或赔偿原告因此而受到的损失的诉讼请求，属于其对自身权利的处分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条之规定，判决如下：一、确认原告欧阳坤与被告车颖签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》和《房地产租赁合同》关于广州市荔湾区珠玑路仁昌里10号房的租赁关系在2020年6月30日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告车颖向原告欧阳坤支付2019年12月1日至2020年6月30日的房屋租金（按6000元/月计）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告车颖向原告欧阳坤支付2020年7月1日至2020年8月2日的房屋占用费（按6000元/月计）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告车颖向原告欧阳坤支付租金逾期违约金（以6000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月5日开始计至实际付清本金之日止，租金逾期违约金以6000元为限）；五、驳回原告欧阳坤的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1228元，由原告欧阳坤负担679元，被告车颖负担549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年八月三十一日书记员  管军军黄辉燕