北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8450号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京恒和文化创意有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路10号1幢235室。法定代表人：姚磊，总经理。委托诉讼代理人：孟晓海，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘喆，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：磁土（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：申华章，执行董事。委托诉讼代理人：杨红，北京市中盛律师事务所律师。上诉人北京恒和文化创意有限公司（以下简称恒和文化公司）因与被上诉人磁土（北京）科技有限公司（以下简称磁土科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初5428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒和文化公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回磁土科技公司的诉讼请求，支持恒和文化公司一审反诉请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由磁土科技公司承担。事实与理由：一、涉案租赁合同及物业合同的解除并非双方合意，一审判决认定双方协商一致解除合同属事实认定错误。二、磁土科技公司发出的《解约函》不发生解除合同之效力，单方解除合同显属违约，应承担违约责任。磁土科技公司辩称，同意一审判决，不同意恒和文化公司的上诉意见。一审判决认定案涉租赁合同及物业合同于2018年9月25日解除并无不当。租赁房屋于2018年9月28日已经有新的租户在使用，恒和文化公司要求支付9月25日到10月10日的租金没有任何的依据。磁土科技公司向一审法院起诉请求：1．判令双方签署的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及《恒空间物业管理服务合同》（以下简称物业合同）于2018年9月20日解除；2．判令恒和文化公司退还保证金133164．16元；3．判令恒和文化公司退还租金199746．25元，赔偿损失55839．32元。恒和文化公司向一审法院反诉请求：1．磁土科技公司支付恒和文化公司免租期的租金66582．08元和2018年9月25日至2018年10月10日的租金33291．04元；2．磁土科技公司支付恒和文化公司中介费损失56594．5元、公证费损失4585元、检测费损失600元，共计61779．5元。一审法院认定事实：2018年5月15日，恒和文化公司作为出租方（甲方）与磁土科技公司作为承租方（乙方）签订租赁合同及物业合同，其中租赁合同约定：乙方承租北京市朝阳区××3层的房屋（以下简称涉案房屋），房屋面积398平方米。租赁期限为2018年6月25日至2020年6月24日。免租期为30天，自2018年5月25日至2018年6月24日。免租期内乙方免缴租金，但合同期内因乙方单方面原因致使本合同提前解除的，双方关于免租期免交租金的约定撤销，乙方应补交免租期免交的租金。月租金的标准为66582．08元，乙方应当在本合同签订之日起5日内向甲方交纳首期3个月的租金，此后依次类推，每3个月支付一次租金，并交纳2个月的房屋租金133164．16元作为保证金。保证金是乙方履行本合同项下支付义务的保证，本合同终止后，乙方将房屋及配置的设备、设施完好交还甲方，按合同约定交清租金和其他费用后且完整履行合同项下全部义务后的30日内，甲方将保证金退还乙方，并收回保证金凭证原件。本合同终止后的6个月内，乙方未能按照本合同约定向甲方出示保证金凭条原件或者未能向甲方申请办理保证金返还手续的，视为乙方放弃本合同项下保证金。磁土科技公司分别于2018年5月23日及5月29日向恒和文化公司转账共计332910．41元，包含3个月租金199726．25元及保证金133164．16元。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1．磁土科技公司主张涉案房屋于2018年6月25日交付，其于当天搬入使用该房屋，房屋交付时是精装修的状态，其不需要刷墙，一楼全部是地板，二楼也铺好了地毯，其使用前只是进行了固定电话的安装、隔帘的安装、电线及LOGO的安装，并且只是增加了办公桌椅及工位，而办公桌椅大部分都是原来办公的地方就有的，只是新购买了沙发。恒和文化公司主张双方于2018年5月25日签订租赁合同，其于当日向磁土科技公司交付了钥匙，而5月25日至6月24日是用于给磁土科技公司进行装修的免租期，故磁土科技公司实际上是5月25日就控制了房屋，并非6月25日。恒和文化公司称涉案房屋交付时其只是刷了墙、铺设了地板，磁土科技公司所述的LOGO墙很高大、宽阔。2．磁土科技公司主张其于2018年6月开始使用涉案房屋后发现空气质量有问题，其与恒和文化公司进行过沟通，也要求恒和文化公司在承租期间对涉案房屋进行甲醛检测，但恒和文化公司一直不同意检测，后磁土科技公司委托机构对涉案房屋进行了甲醛检测，显示涉案房屋内的空气甲醛超标，不符合室内空气质量标准。磁土科技公司称其因涉案房屋空气质量存在问题，故于2018年9月20日向恒和文化公司送达了《解约函》，并于当日解除双方所签租赁合同及物业合同。磁土科技公司就其主张提交广州华清环境监测有限公司（以下简称华清公司）作出的（华清）环境监测（2018）第001308号监测报告（以下简称监测报告），显示受检单位地址为“北京朝阳区四环到五环之间恒空间312”，监测内容为一楼大厅、一楼大厅南、二楼大厅室内空气的甲醛进行监测，采样日期为2018年8月21日，监测结果显示一楼大厅甲醛含量为0．16、一楼大厅南为0．18、二楼大厅为0．17，而标准值均为0．1，单位为mg/立方米，标准值执行《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）中的表1，落款处有审核人员及签发人员签名，落款日期为2018年8月31日，落款处盖有华清公司报告专用章。恒和文化公司主张其对监测报告的真实性无法确认，因为涉案房屋位于北京，其不清楚磁土科技公司为何找广州的公司进行监测。恒和文化公司主张双方确实在承租期间因为磁土科技公司提出甲醛问题进行过沟通，但并非是恒和文化公司不同意进行监测，而是当时磁土科技公司以曝光甲醛的问题为由要挟恒和文化公司，而且磁土科技公司私下提前搬走，其提前搬走也没有按时交付下个季度的租金。另恒和文化公司认可其收到过《解约函》，但记不清楚具体什么时间收到，并称其自2018年10月10日起控制涉案房屋，磁土科技公司于当日向其交付房屋钥匙，但未办理交接手续。恒和文化公司主张2018年10月10日前磁土科技公司没有表达过解除合同的意思表示，磁土科技公司于9月25日搬离涉案房屋，但仍留下桌椅等，其认为磁土科技公司以实际行为表明不再履行合同，其也同意解除，故其认为双方合同自2018年10月10日起解除。恒和文化公司主张在磁土科技公司承租涉案房屋之前亦有其他租户承租过涉案房屋，但从未向其反映过存在空气质量问题，前期租户是2018年2月之前搬走的，并且整栋楼的其他租户也没有反映过存在空气质量问题。恒和文化公司主张其委托中环政盛环境监测（北京）有限公司（以下简称中环公司）对涉案房屋的空气质量进行了检测，并提交检测报告（以下简称检测报告）、发票、委托合同，其中检测报告显示检测地址为“北京市朝阳区××三层312、316”，检测项目为“甲醛、苯、甲苯、二甲苯”，样品名称为“室内空气”，采样日期为2019年1月10日，检测结果为合格，检测结论处盖有中环公司检测专用章；发票及委托合同证明其做空气质量检测及公证均有所花费。磁土科技公司对检测报告形式及发票、委托合同的真实性予以认可，但称其采样日期为2019年1月10日，该日期未在其租赁期内，无法反映涉案房屋在租赁期内的空气情况；而且，检测报告中写明封闭时间为“16小时（客户自述）”，根据室内环境客气质量检测技术规范的规定，检测前封闭条件为至少12小时，但检测报告所载明的封闭条件为客户自述，所以磁土科技公司质疑该报告进行检测时并不具备封闭条件。另恒和文化公司提交居间合同、发票，证明其因双方签订租赁合同而向房屋中介支付了中介费，现双方合同解除，该中介费亦为其损失；提交照片，证明涉案房屋仍有多家公司在办公，涉案房屋不存在空气质量问题。磁土科技公司对居间合同及发票的真实性认可，主张与本案无关，并称本案诉讼涉及双方之间因涉案房屋的租赁产生的纠纷，与中介费用的交付无关；对照片的真实性及证明目的均不予认可。3．磁土科技公司主张其因涉案房屋存在空气质量问题而购买了电风扇、空气净化器及绿植，并且安装新风系统及通风管道，后来在搬离涉案房屋时还支付了家具拆装费、搬家费用以及临时租用仓库所支付的租金，上述支出的费用均属于恒和文化公司给其造成的损失，故要求恒和文化公司支付。磁土科技公司就其主张提交增值税发票、新风系统安装预算费用表、通风管道制作安装合同、家具增补协议及搬家费用截图等证据。恒和文化公司对上述发票的真实性予以认可，不认可证明目的，并主张磁土科技公司的员工人数较多，属于敞开式办公，安装新风系统及通风管道也不能证明涉案房屋存在甲醛超标的问题；对搬家费用截图的真实性不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。磁土科技公司与恒和文化公司签订的租赁合同及物业合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于租赁合同及物业合同的解除事宜，磁土科技公司要求确认合同于2018年9月20日解除，恒和文化公司同意解除合同，但主张合同解除时间为2018年10月10日。根据庭审查明的事实，磁土科技公司向恒和文化公司发送过《解约函》，其解除理由系涉案房屋的空气质量存在问题甲醛严重超标，磁土科技公司就其主张提交了监测报告，虽然监测报告显示存在甲醛超标的情况，但根据磁土科技公司所述，磁土科技公司并非直接使用涉案房屋，其在搬入涉案房屋前，亦进行了相关物件的安装，且其自行增加了办公桌椅，购买了新的沙发，其所提交的监测报告并非搬入之前对空气质量进行检测，而是在其安装了部分物件且添置办公家具之后所检测，该报告无法证明磁土科技公司所述之甲醛超标与其对涉案房屋使用之前的原始状态存在因果关系，而磁土科技公司并未就其主张提交其他存在关联性的证据进行佐证，故法院认为磁土科技公司以甲醛超标为由解除合同并无事实依据。现恒和文化公司同意解除合同，法院认为双方已协商一致解除了租赁合同及物业合同，恒和文化公司虽称磁土科技公司于2018年10月10日向其交付涉案房屋的钥匙，但其未就此举证，且恒和文化公司亦认可磁土科技公司于9月25日搬离了涉案房屋，故法院确认双方所签租赁合同及物业合同于2018年9月25日解除。关于磁土科技公司要求退还租金及赔偿损失的本诉请求，磁土科技公司于2018年6月25日至9月24日期间使用了涉案房屋，且法院对其主张的解除理由不予支持，故其要求退还租金199746．25元及赔偿损失的请求于法无据，法院不予支持。关于保证金，因双方已协商一致解除租赁合同，故磁土科技公司关于恒和文化公司退还保证金的请求并无不当，法院予以支持。关于恒和文化公司要求磁土科技公司支付免租期租金的反诉请求，因磁土科技公司未能履行完毕租赁合同且履行三个月合同即已解除，故恒和文化公司要求磁土科技公司支付免租期租金并无不当，法院予以支持。关于恒和文化公司要求磁土科技公司支付中介费损失、公证费损失及检测费的反诉请求，均于法无据，法院不予支持。关于2018年9月25日至2018年10月10日的租金，磁土科技公司于9月25日已搬离涉案房屋，恒和文化公司要求磁土科技公司支付上述期间的租金并无依据，法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认磁土（北京）科技有限公司与北京恒和文化创意有限公司于2018年5月25日签订的《房屋租赁合同》及《恒空间物业管理服务合同》于2018年9月25日解除；二、北京恒和文化创意有限公司于判决生效后十日内退还磁土（北京）科技有限公司保证金66582．08元（北京恒和文化创意有限公司应向磁土（北京）科技有限公司退还保证金133164．16元，磁土（北京）科技有限公司应向北京恒河文化创意有限公司支付免租期租金66582．08元，两笔款项予以折抵）；三、驳回磁土（北京）科技有限公司的其他诉讼请求。四、驳回北京恒和文化创意有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7131元，由磁土（北京）科技有限公司负担4168元（已交纳），由北京恒和文化创意有限公司负担2963元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1766元，由磁土（北京）科技有限公司负担732元（于判决生效后七日内交纳），由北京恒和文化创意有限公司负担1034元（已交纳）。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明，2018年9月25日至10月9日期间，磁土科技公司和恒和文化公司的工作人员通过微信就涉案房屋的甲醛检测问题进行多次沟通。其中，9月25日，磁土科技公司一方称“今天晚上我们家具也就全部搬出去了方不方便明天下午我们约一个甲醛检测？之前你们这儿也说双方都在场比较好”；9月26日，恒和文化公司一方回复“你提前定吧，白天基本都在”。9月28日，磁土科技公司一方表示“甲醛检测总算约上了工作人员说大概上午10：30左右会到你们那会儿有人吗”；恒和文化公司一方回复“不可以，假期节后吧。房子我们的客户在做用。”10月9日，磁土科技公司一方表示“之前甲醛检测的事情你们公司有回复了吗？之前说节后房间里就没有人了”；恒和文化公司回复“公司给的答复是按正常合同履行，该付房租付房租，不同意你们现在测。”本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案中，双方当事人在一审过程中均同意解除涉案租赁合同，一审法院根据双方当事人的诉辩意见及磁土科技公司搬离涉案房屋的事实，确认涉案租赁合同于2018年9月25日解除，具有事实依据，本院予以维持。根据所查事实，对于合同的解除，双方均有责任，故恒和文化公司上诉主张磁土科技公司单方违法解除合同，于法无据，本院不予支持。磁土科技公司在租赁合同仅履行三个月即提出解除合同，在其举证不足以证明系因恒和文化公司违约导致合同不能履行的情况下，恒和文化公司要求其支付免租期租金亦属合理，一审法院予以支持并无不当。同时，根据双方合同约定，租赁合同终止后，磁土科技公司将房屋及配置的设备、设施完好交还恒和文化公司，按合同约定交清租金和其他费用后且完整履行合同项下全部义务后的30日内，恒和文化公司将保证金退还磁土科技公司。现合同已解除，磁土科技公司有权要求恒和文化公司退还保证金，但因磁土科技公司应当支付免租期租金，故一审法院在抵扣磁土科技公司应当支付的免租期租金后，判令恒和文化公司向磁土科技公司返还部分保证金，处理正确，本院予以维持。恒和文化公司要求磁土科技公司支付中介费损失、公证费损失及检测费及2018年9月25日之后租金的请求，均于法无据，本院不予支持。综上，恒和文化公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8897元，由北京恒和文化创意有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 妍审 判 员  孙 妍审 判 员  赵 霞二〇二〇年八月三十一日法官助理  孙亚男法官助理  黄 蕾书 记 员  卢园园