安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0223民初2411号原告：卜某，女，1968年12月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：陈屿，安徽平衡律师事务所律师。原告：徐某，男，2003年8月31日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。法定代理人：卜某，即原告，系徐某的母亲。委托诉讼代理人：陈屿，安徽平衡律师事务所律师。被告：芜湖伟达置业有限公司，住所地：安徽省芜湖市南陵县籍山镇金都花园C3楼。统一社会信用代码340223000014457。法定代表人：阮佳琦，执行董事。委托诉讼代理人：蔡常金，男，54岁，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。系该员工。原告卜某、徐某与被告芜湖伟达置业有限公司、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日、8月3日两次公开开庭进行了审理，原告卜某与原告卜某、徐某的共同委托诉讼代理人陈屿、被告芜湖伟达置业有限公司蔡常金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卜某、徐某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2.请求判令被告返还原告购房款1507590元，并支付原告逾期利息105701.8元（自2016年7月30日起按日万分之0.5计算暂定至2020年5月31日，后面利息至实际给付之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告芜湖伟达置业有限公司开发芜湖市南陵县银树湾小区项目，该项目中繁昌东海建设工程有限公司作为实际施工人，与被告有工程款往来结算，繁昌东海建设工程有限公司向芜湖市宇诚建材经营部购买钢材用于工程建设，后芜湖伟达置业有限公司拖欠繁昌东海建设工程有限公司项目工程款，繁昌东海建设工程有限公司拖欠芜湖市宇诚建材经营部钢材货款，原告卜某系芜湖市宇诚建材经营部人员，经协商，三方均同意用芜湖伟达置业有限公司开发的芜湖市南陵县银树湾3幢101号房屋折抵三方欠款关系，后原、被告于2019年6月5日签订《商品房预售合同》一份，合同约定被告将其开发的位于芜湖市南陵县银树湾3幢101号房屋出卖给两原告，被告向两原告出具收据一张，载明房屋价款为人民币1507590元，收款方式为:工程款折抵房款，现被告房屋早已符合交付条件，迟迟未给两原告办理正常办理过户手续，两原告遂请求法院判如所请。被告芜湖伟达置业有限公司辩称：房屋买卖合同有委托书（为基础），合同已经签订就相当于被告已经支付了繁昌东海建设工程有限公司工程款，繁昌东海建设工程有限公司将房子抵给原告。现在原告要求解除房屋买卖合同，原告不应该找被告要钱，被告也没有钱给。被告愿意随时给原告办理房产证。本院查明事实如下：繁昌东海建设工程有限公司作为被告芜湖伟达置业有限公司开发的芜湖市南陵县银树湾小区项目的实际施工人，繁昌东海建设工程有限公司与被告有工程款往来，繁昌东海建设工程有限公司向芜湖市宇诚建材经营部购买钢材用于工程建设，后芜湖伟达置业有限公司欠繁昌东海建设工程有限公司项目工程款，繁昌东海建设工程有限公司拖欠芜湖市宇诚建材经营部钢材货款，原告卜某系芜湖市宇诚建材经营部经营者徐定华妻子，经协商，三方均同意用芜湖伟达置业有限公司开发的芜湖市南陵县银树湾3幢101号房屋折抵三方欠款关系，2016年7月8日，繁昌东海建设工程有限公司向被告出具委托书，确认以房款1507590元冲抵被告欠繁昌东海建设工程有限公司施工进度款，7月10日，芜湖市宇诚建材经营部向繁昌东海建设工程有限公司出具委托书，确认以房款1507590元冲抵繁昌东海建设工程有限公司欠芜湖市宇诚建材经营部钢材货款。为此，2016年7月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将其开发的位于芜湖市南陵县银树湾3幢101室（含二层）房屋（房屋代码为19644）出卖给两原告，合同约定：出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第二种和第三种条件，并符合本合同约定的商品房交买受人使用（1.该商品房取得建筑工程备案表。2.取得面积实测技术报告书。3.该商品房经分期综合验收合格）。第八条第1款第（2）项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。被告向两原告出具收据一张，载明房屋价款为人民币1507590元，收款方式为:工程款折抵房款。2016年3月15日，该3#楼通过验收，2019年11月12日，被告办理了竣工验收备案证。之后，被告没有通知原告交接房屋，原告也未举出证据证明原告催告被告交付房屋。另查明，徐某系徐定华、卜某之子。上述事实，有原告、被告的陈述，原告举证的原告的身份证复印件及被告企业信息、两份委托书（复印件）、收据（原件）、房屋买卖合同（原件）、网签单（复印件），芜湖市宇诚建材经营部营业执照，徐定华身份信息、结婚证复印件、户口本复印件、对账单及欠条复印件、芜湖市宇诚建材经营部与温州市东海建筑安装有限公司签订的《购销合同》复印件、徐定华出庭所作证言，被告举证的被告的身份信息、房屋买卖合同（原件）、南陵县房地产开发项目竣工验收备案证（复印件）、3#楼的竣工验收报告（复印件）、本院向吴镠华所作的通话录音在卷予以证实。本院认为：合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同;当事人一方主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。被告办理了竣工验收备案证后，该房屋已经符合交付条件，依照双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1款第（2）项约定，逾期(交房)超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。而被告未及时交付，也未催告原告，逾期超过90日后，原告起诉要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，鉴于双方约定的合同解除条件已成就，故本院应判决解除原、被告于2016年7月29日签订的《商品房买卖合同》，依照合同法相关规定，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。《商品房买卖合同》约定对于违约金约定明显过低，现原告诉请要求被告以购房款1507590元按照日万分之0.5自2016年7月30日起至购房款实际付清之日止计算支付违约金，符合合同法的相关规定，本院予以支持。本案所涉债权已经转让，原告以所取得的债权与被告签订了《商品房买卖合同》，形成了新的民事法律关系，故被告辩称的“原告要求解除房屋买卖合同，原告不应该找被告要钱，被告也没有钱给”不能成立，本院不予采信。本案经本院调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、解除原告卜某、徐某与被告芜湖伟达置业有限公司于2016年7月29日签订的《商品房买卖合同》；二、被告芜湖伟达置业有限公司于本判决时生效后10日内返还原告购房款1507590元，并以购房款1507590元按照日万分之0.5进行计算自2016年7月30日起至购房款实际付清之日止支付原告卜某、徐某违约金。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18368元，依法减半收取9184元，保全费5000元，合计14184元，由被告芜湖伟达置业有限公司负担。权利人可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  万晓华二〇二〇年八月六日书记员  徐 晨附：本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。?约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。?当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。?法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。