山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0881民初3566号原告：董彬，男，1994年2月9日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：渠继东，山东众立律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔茹，山东众立律师事务所律师。被告：曲阜市恒顺房地产开发有限公司，住所地山东省曲阜市息陬镇一张曲村南，统一社会信用代码91370881065924829J。法定代表人：魏启娥，董事长。委托诉讼代理人：孙雪燕，曲阜宇帆法律服务所法律工作者。被告：山东好易居建设工程有限公司，住所地山东省济宁市微山县夏镇街道新河北街58号，统一社会信用代码91370826720746396G。法定代表人：张会荣，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张庆，山东好易居建设工程有限公司员工。委托诉讼代理人：白守武，山东海那律师事务所律师。被告：赵斌，男，1971年7月6日出生，汉族，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：田敬勇，宁阳金阳法律服务所法律工作者。原告董彬与被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司、山东好易居建设工程有限公司、赵斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日、2019年12月13日、2020年7月10日三次公开开庭进行了审理。原告董彬及其委托诉讼代理人渠继东、孔茹，被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙雪燕，被告山东好易居建设工程有限公司委托诉讼代理人白守武、张庆，被告赵斌及其委托诉讼代理人田敬勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董彬向本院提出诉讼请求：1.请求确认《滨河花苑认筹协议书》合法有效，并判令被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司、被告山东好易居建设工程有限公司立即交付“滨河花苑”小区11号楼2单元502室房屋；2.请求诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月，董彬通过山东好易居建设工程有限公司的员工赵斌购买了由曲阜市恒顺房地产开发有限公司开发的“滨河花苑”小区11号楼2单元502室房屋一套及车库一个（西边往东数第七个），同月11日董彬在赵斌的带领下到曲阜市恒顺房地产开发有限公司售楼处签订了《滨河花苑认筹协议书》。签订认筹协议书当天，按照被告的要求董彬将1万元现金交付给曲阜市恒顺房地产开发有限公司，曲阜市恒顺房地产开发有限公司给董彬出具了收款收据。因该房屋系曲阜市恒顺房地产开发有限公司与山东好易居建设工程有限公司抵顶工程款的抵账房，所以，在签订认筹协议书的当天董彬与山东好易居建设工程有限公司及赵斌签订了《协议书》，协议书约定山东好易居建设工程有限公司负责完善董彬的购房款合同并待手续齐全后15日内办完正式购房手续。《协议书》签订后，董彬依约将购房款38万元全部交齐。因赵斌系好易居曲阜分公司员工，董彬依约将20万元购房款汇入赵斌指定账户中，另17万董彬以现金形式交付至山东好易居建设工程有限公司财务。待全部购房款交清后，于同年5月12日赵斌给董彬出具了收到条，山东好易居建设工程有限公司在收到条上签章确认。后，董彬和家人多次与赵斌沟通、前往山东好易居建设工程有限公司及曲阜市恒顺房地产开发有限公司交涉，要求曲阜市恒顺房地产开发有限公司、山东好易居建设工程有限公司、赵斌给董彬办理上述房屋的网签备案手续及交房手续并交付房屋，曲阜市恒顺房地产开发有限公司、山东好易居建设工程有限公司、赵斌间互相推诿，至今未能办理上述手续亦未交付房屋，严重侵犯了我的合法权益，为维护我的合法利益，诉至贵院，请法院依法判决。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认《滨河花苑认筹协议书》合法有效，并判令被告立即交付“滨河花苑”11号楼2单元502室房屋。2、判令二被告协助办理滨河花苑小区11号楼2单元502室房屋的商品房买卖手续，网签及备案手续，并协助办理房屋产权登记手续。3、诉讼费由被告承担。曲阜市恒顺房地产开发有限公司辩称，我公司与原告签订认筹协议是事实，但是原告只向我公司交付了1万元认购金，其余房款至今未交付。我公司并未将涉案房屋为山东好易居建设工程有限公司折抵工程款，更未得到山东好易居建设工程有限公司的认可。山东好易居建设工程有限公司辩称，我公司不是本案适格的被告，原告的诉讼请求为确认滨河花苑认筹协议合法有效，并交付涉案房屋，而该协议书的签订主体是原告和曲阜市恒顺房地产开发有限公司，所以即使需要承担责任，承担主体应是曲阜市恒顺房地产开发有限公司。原告陈述中37万元购房款交给我公司与事实不符，我公司从没有收到过该款项。该案件涉嫌合同诈骗罪，本案中赵斌私刻我公司的公章，与董彬签订协议书用私刻的公章出具收条骗取董彬购房款37万元，我公司已向公安机关报案。赵斌辩称，原告所述事实基本属实。原告诉状显示赵斌是属于被告山东好易居建设工程有限公司的员工不属实，真实情况是赵斌属于山东好易居建设工程有限公司在曲阜设立的分公司负责人。原告起诉赵斌本人不符合客观情况，因赵斌实施的是职务行为，并非是个人行为，请人民法院依法驳回原告要求赵斌承担责任的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年5月11日，董彬与曲阜市恒顺房地产开发有限公司在售楼处签订《滨河花苑认筹协议书》（注有“好易居赵斌抵工程款”）一份，购买滨河花苑小区11号楼2单元502室房屋一套及车库一个。同日，曲阜市恒顺房地产开发有限公司向董彬出具《恒顺房地产统一收款收据》（注有“好易居赵斌”）一份，房款数额为1万元。同日，董彬与山东好易居建设工程有限公司作为乙方和甲方签订《协议书》一份，赵斌在甲方处签字，该协议书载明“付款方式，甲乙双方签订本协议后，乙方付房款贰拾贰万元正，余额与2015年5月12日付清全款，收款以收到条为准。如开发公司手续完善，由甲方耽误房款未及时交付，责任由甲方承担，并且承担房价款的20％违约金，甲方负责完善乙方购房合同。（甲方手续齐全后15日内办完正式购房手续。）如乙方与2015年5月12日交付不了下欠房款，原价交的22万元正作废。”等内容。2015年5月12日，赵斌给董彬出具了《收到条》一份，《收到条》加盖山东好易居建设工程有限公司印章，载明“今收到董彬交来滨河花苑11#2单元502室房款叁拾柒万元正.370000.00元（房款已付清）包括车库.”等内容。后双方产生纠纷，董彬于2019年10月12日起诉至本院，请求确认《滨河花苑认筹协议书》合法有效，并判令被告立即交付“滨河花苑”小区11号楼2单元502室房屋;判令二被告协助办理滨河花苑小区11号楼2单元502室房屋的商品房买卖手续，网签及备案手续，并协助办理房屋产权登记手续;诉讼费由被告承担。另查明，山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司成立于2014年1月21日，法定代表人（负责人）为本案被告赵斌，该公司隶属于山东好易居建设工程有限公司，于2016年12月5日注销。另，在本案审理过程中，经被告山东好易居建设工程有限公司申请，本院委托山东东岳司法鉴定中心对《协议书》、《收到条》落款处“山东好易居建设工程有限公司”印章印文进行鉴定。经鉴定，落款处的印章印文与委托人提供的引文样本不是同一印章盖印形成。本院认为，本案的争议焦点为：一、赵斌签字盖章行为的效力问题，被告山东好易居建设工程有限公司是否应当向原告承担责任；二、原告董彬是否有权请求曲阜市恒顺房地产开发有限公司协助办理案涉商品房买卖手续，网签及备案手续,并在符合条件后办理产权手续。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国公司法》第十四条规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，经庭审查明，涉案《滨河花苑认筹协议书》、《恒顺房地产统一收款收据》、《协议书》、《收到条》签订时，山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司在存续期间，赵斌为其法定代表人（负责人），其签字盖章的行为系职务行为，涉案合同、抵顶协议、施工合同等所加盖公章的行为均应视为山东好易居建设工程有限公司的行为，所产生的民事权利、义务应由山东好易居建设工程有限公司享有、承担。庭审中,被告山东好易居建设工程有限公司辩称赵斌使用的印章系其私刻公章,且经鉴定，落款处的印章印文与委托人提供的引文样本不是同一印章盖印形成，但是，该印章并非原告加盖,且原告对被告的印章亦不熟悉,原告作为非专业人士无从鉴别印章的真伪。即使赵斌使用的公章是其私自刻制,也系被告山东好易居建设工程有限公司的内部管理问题,不能对抗善意第三人。因此,对被告的辩称理由,本院不予采信。被告山东好易居建设工程有限公司应当对本案中赵斌签字、盖章、收款等行为承担相应责任。关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告董彬提供的《滨河花苑认筹协议书》（注有“好易居赵斌抵工程款”）、《恒顺房地产统一收款收据》（注有“好易居赵斌”）、《协议书》、《收到条》形成证据链条，能够证明曲阜市恒顺房地产开发有限公司将涉案房屋为山东好易居建设工程有限公司折抵工程款，山东好易居建设工程有限公司将涉案房屋出售给董彬，董彬与曲阜市恒顺房地产开发有限公司签订《滨河花苑认筹协议书》的事实，本院对此予以确认。被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司辩称未将涉案房屋为山东好易居建设工程有限公司折抵工程款，但对《滨河花苑认筹协议书》注有“好易居赵斌抵工程款”、《恒顺房地产统一收款收据》注有“好易居赵斌”不能作出合理解释，本院认为，被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司作为独立法人，应对其签字盖章的文件负相应法律责任。综上，董彬与曲阜市恒顺房地产开发有限公司签订的《滨河花苑认筹协议书》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”;第六十一条规定:“以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《商品房销售管理办法》第八条规定:“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”《房屋登记办法》第三十一条规定:“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。”根据前述规定,按照法律、行政法规规定办理商品房预售合同以及销售合同的网签、备案手续,申请商品房初始登记,既是房地产开发企业即商品房销售方的法定义务,又是买受人最终取得房屋产权的必要条件。本案中,被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司作为房地产开发建设单位,以在建楼房折价与山东好易居建设工程有限公司抵付工程款,山东好易居建设工程有限公司从曲阜恒顺公司抵受涉案房屋,将涉案房屋卖予原告董彬，并在曲阜市恒顺房地产开发有限公司售楼处办理认筹协议,故曲阜市恒顺房地产开发有限公司系案涉商品房的销售方,负有办理案涉商品房买卖合同网签、备案及初始登记的义务。董彬与山东好易居建设工程有限公司签订《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，对于双方当事人均有约束力，原、被告双方均应依照合同的约定履行各自的义务。现原告董彬按照约定支付房款，被告山东好易居建设工程有限公司应当按约定履行完善乙方售房合同、办完正式购房手续等义务。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、第六十一条，《商品房销售管理办法》第八条，《房屋登记办法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告董彬与被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司于2015年5月11日签订的《滨河花苑认筹协议书》合法有效，被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将曲阜市滨河花苑小区11号楼2单元502室房屋交付于原告董彬。二、被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司、山东好易居建设工程有限公司于本判决生效后十日内协助原告董彬办理曲阜市滨河花苑小区11号楼2单元502室的商品房买卖网签及备案登记手续,并在符合条件后三十日内办理产权手续。三、驳回原告董彬的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司、山东好易居建设工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  翟学军审 判 员  张 鑫人民陪审员  孔 静二〇二〇年八月十八日书 记 员  闫 海