河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3681号 上诉人（原审原告）：三河市天鼎企业管理有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区地产公司东侧。 法定代表人：赵巨丰，系公司经理。 委托诉讼代理人:周生杰，河北唤民（北京）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：康建军，男，1973年3月21日出生，汉族，住河北省三河市。 上诉人（原审被告）：太红日，男，1970年8月17日出生，朝鲜族，住北京市西城区。 二上诉人委托代理人：付德财，北京市两高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金海燕，女，1973年1月28日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市丰满区。 上诉人三河市天鼎企业管理有限公司（以下简称天鼎公司）与上诉人太红日、康建军因、被上诉人金海燕租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初2208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三河市天鼎企业管理有限公司上诉请求及答辩意见：1、撤销原判第二项、第四项，改判被上诉人支付拖欠的租金700万元及违约金1467000元；2、被上诉人将廊坊海太建龙商贸有限公司的注册地址注销。事实和理由：1、原判未支持免租期内的租金是错误的。6个月的免租期是基于合同总租期15年，现被上诉人严重违约导致合同解除，被上诉人不应当享受免租期。免租期的租金也是上诉人的损失，应当赔偿。2、双方合同已经解除，被上诉人应当将廊坊海太建龙商贸有限公司的注册地址变更或注销。3、涉案租赁物于2016年12月竣工验收合格，土地不是宅基地，被上诉人的招租广告也承认“手续齐全”，现已取得产权登记证书，用途为商业。合同不存在无效和可撤销的情况。原判认定的违约金并无不当。 太红日、康建军上诉请求及答辩意见：依法改判或发回重审。事实和理由：1、我方装修时才知道涉案房屋没有验收备案，无法达到租赁目的，导致我方没有交付租金。涉案土地是宅基地，不是商业用地，签订合同时也没有取得产权证书。在该证明材料中关于该地块的规划用途也清楚写明，房屋用途为其他而不是商业，更不是商业用地，而且在一审庭审是关于该涉案房屋是否拥有合法文件验收手续以及验收期间和前后存在矛盾的地方。天鼎公司不是房屋的所有权人。2、房屋不是商业用途，涉案合同无效，天鼎公司有欺诈，我方无须支付租金和违约金。合同是可撤销合同。根据合同，我方未支付租金超过30天后就不再承担违约金，天鼎公司有权解除合同。 金海燕答辩称，同意太红日、康建军的意见。 三河市天鼎企业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原告天鼎公司与被告康建军、金海燕、太红日于2017年8月9日签订的《综合商场租赁合同》于2018年7月10日解除；2.被告康建军、金海燕、太红日共同向原告天鼎公司支付拖欠的房屋租金7000000元，并支付拖欠房屋租金的逾期违约金1467000元；3.被告康建军、金海燕、太红日共同赔偿原告天鼎公司施工损失费606261.31元；4.被告康建军、金海燕、太红日将廊坊海太建龙商贸有限公司登记的河北省廊坊市三河市燕郊开发区地产公司东侧的工商注册地址予以注销。 一审法院认定事实：2017年8月9日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告（甲方）将其位于三河市燕郊开发区地产公司东侧的整栋商业综合楼出租给被告（乙方）用作综合商业使用，综合楼Ａ区、Ｂ区共24585.88平方米，附属楼800平方米；租赁期限为15年，自合同生效之日起算，免租期为180天，自2017年8月10日至2018年2月5日，免租期结束次日为计租日；第一年（含免租期2017年8月10日—2019年2月6日）租金分期支付，签订本合同前支付1000000元，合同签订后4个月（即2017年12月10日）支付3000000元，免租期满前10日（即2018年1月25日）支付4000000元；签订合同之日支付500000元保证金作为担保，保证金不计利息；如因乙方不履行合同义务，导致甲方根据合同条款终止合同，乙方无权要求返还保证金；乙方的装修如涉及租赁房产主体结构的，须经甲方书面同意，否则乙方不得擅自进行；由于乙方的装修和不正当使用造成租赁房屋主体结构损坏的，由乙方负责赔偿损失；乙方延迟支付租金超过30日的、擅自改造房产主体结构或者改变房产用途等，甲方可以书面通知的形式解除合同，发出通知时合同解除；乙方逾期支付租金的，每逾期一日向甲方支付应交租金千分之一的滞纳金。 合同签订前，被告分两笔向原告支付租金1000000元。合同签订次日，即2017年8月10日，原、被告双方完成涉案房屋的验收交接并签订验收交接清单与确认书。合同履行过程中，被告未按约定支付保证金及租金，并对涉案房屋的结构进行了改造。2018年7月4日，原告向被告邮寄《租赁合同解除通知》，被告于7月10日签收并将涉案房屋的钥匙交回原告，双方之间的租赁合同至此解除。2019年3月，原告委托三河市逸豪建筑工程有限公司对涉案房屋被改造之楼板洞口进行修复，支出工程款606261.31元。另，涉案房屋于2016年12月30日取得建设工程竣工验收报告，2018年3月14日完成验收备案，拥有产权登记证书。被告康建军作为法定代表人、被告金海燕与被告太红日作为自然人股东于2017年10月27日使用涉案房屋地址注册成立了廊坊海太建龙商贸有限公司。 一审法院认为，原、被告签订的租赁合同依法成立并有效，双方应依约履行各自的义务。本案被告向原告支付完成第一笔1000000元租金后，未再履行任何给付款项义务，被告的行为违反了双方之间的合同约定。本案租赁合同于2018年7月10日解除，被告应支付原告至合同解除前，即2018年2月6日至7月10日期间的租金。被告已依约支付1000000元租金，经计算，剩余租金为2397260.27元。因被告逾期支付租金的行为违反合同约定，被告理应承担违约责任。租赁合同约定逾期支付租金的违约责任为每逾期一日按照应交租金千分之一计算，本案被告依约应于2017年12月10日支付租金3000000元，2018年1月25日支付租金4000000元，但被告至租赁合同解除之日亦未支付上述两笔租金，经计算，此期间产生违约金共计1300000元，该数额并未超出被告未付租金总额的30%，本院予以维护。对于原告要求被告支付修复涉案房屋结构支出的施工损失费，符合双方合同约定，本院照准。原告诉请被告将廊坊海太建龙商贸有限公司的工商注册地址予以注销，本院认为，被告在承租涉案房屋期间使用涉案房屋坐落地址注册成立廊坊海太建龙商贸有限公司，符合合同约定，现原、被告之间的租赁合同已经解除，被告应当将廊坊海太建龙商贸有限公司的注册地址予以变更或者撤销，涤除双方租赁合同的附随义务，又因廊坊海太建龙商贸有限公司系独立法人，本案不宜处理。 综上所述，原、被告之间的租赁合同于2018年7月10日解除，被告还应支付原告拖欠的房屋租金2397260.27元并支付违约金1300000元，同时赔偿原告施工损失606261.31元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告三河市天鼎企业管理有限公司与被告康建军、金海燕、太红日于2017年8月9日签订的《租赁合同》于2018年7月10日解除。二、被告康建军、金海燕、太红日于本判决生效后三日内给付原告三河市天鼎企业管理有限公司剩余房屋租金2397260.27元，并支付逾期违约金1300000元，共计3697260.27元。三、被告康建军、金海燕、太红日于本判决生效后三日内给付原告三河市天鼎企业管理有限公司财产损失606261.31元。四、驳回原告三河市天鼎企业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费41228元，减半收取计20614元，由被告康建军、金海燕、太红日负担（于本判决生效后三日内交纳）。 本院二审期间，天鼎公司提交一份在一审判决后天鼎公司委托北京东方永辉装饰有限公司，对涉案租赁物按照实际情况制作装饰工程施工进度表，证明涉案租赁物正常装修工期是60日，一审判决在康建军等严重违约的情况下依然认定康建军等享受6个月装修免租期，从事实情况看缺乏公正性，同时提交东方永辉公司装饰资质证书和营业执照。太红日、康建军、金海燕质证意见：该证据与本案无关。该工程里面所显示的内容与我们所在的建筑物不一致。他的报告是在一审判决后出的，这份报告不真实，因为该建筑物它于2019年开业的，并且设施完善。 本院认定的事实与一审一致。 本院认为，双方的合同中约定了免租期，现天鼎公司上诉主张太红日、康建军、金海燕支付免租期内的租金，依据不足，且原判已确认了太红日、康建军、金海燕的违约责任，因此，天鼎公司的此项请求不予支持。虽然廊坊海太建龙商贸有限公司系独立法人，但该公司设立在涉案房屋的依据是本案的租赁合同，双方合同已经解除，太红日、康建军、金海燕有义务将该公司的注册地址予以变更或注销，天鼎公司的此项请求予以支持。 虽然天鼎公司不是房屋所有权人，但其持有所有权人的授权委托书，且所有权人未提出异议，天鼎公司的出租资格合法。太红日、康建军、金海燕签订合同时应当知道涉案房屋尚未取得产权登记，房屋的规划许可证载明为综合商场，且三承租人未提供证据证实因备案和产权登记而影响经营，因此，太红日、康建军、金海燕主张合同无效或撤销，证据不足。原判认定的违约金并无不当。 综上所述，三河市天鼎企业管理有限公司的上诉请求部分成立。太红日、康建军的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初2208号民事判决第一、二、三项； 二、撤销河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初2208号民事判决第四项； 三、太红日、康建军、金海燕于本判决生效后三日内将廊坊海太建龙商贸有限公司登记的河北省廊坊市三河市燕郊开发区地产公司东侧的工商注册地址予以变更或注销； 四、驳回三河市天鼎企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费依原判。二审案件受理费44,958.0元，由三河市天鼎企业管理有限公司负担20000元，由太红日、康建军负担24958元。 本判决为终审判决。 审判长  刘建刚 审判员  崔玉水 审判员  李绍辉 二〇二〇年八月二十五日 书记员  张海钰