天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3358号上诉人（一审被告）：潘贵强，男，1967年9月3日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：牛志耘，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，天津汇川律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张义坤，男，1969年7月28日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘贵龙，天津唯睿律师事务所律师。上诉人潘贵强因与被上诉人张义坤房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘贵强的委托诉讼代理人牛志耘、被上诉人张义坤的委托诉讼代理人刘贵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘贵强上诉请求：1．撤销一审民事判决，发回重审或径行改判，撤销判决主文第三项即判令上诉人给付违约金234000元的判决。2．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清，双方从未签订过租赁合同，被上诉人与案外人山东红日投资管理有限公司（以下简称“红日公司”）签订的租赁合同，租期从2009年至2019年，2011年红日公司将承租房屋交付上诉人看管使用，被上诉人提交的租赁合同，是上诉人单方拟制用于向工商机关取得营业执照。2．一审程序违法，遗漏了必要的共同诉讼参加人。上诉人不是真正的承租人，而是双方争议房屋的实际使用人。上诉人无权处置红日公司的资产，无法腾空。3．一审法院适用法律错误，双方没有合同关系，作为实际使用人给付房屋使用费无异议，但不同意承担违约责任。请二审法院判如所请。张义坤辩称，请求法庭驳回上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1．上诉人主体适格，上诉人自2011年7月26日起即履行房屋租赁合同，已实际改变了红日公司与被上诉人之前签订的房屋租赁合同，双方形成房屋租赁合同关系，上诉人自己伪造租赁合同，但事后被上诉人知悉并进行了追认，该不利后果应由上诉人承担。2．关于上诉人提及的房屋装修问题，租赁合同中装修因腾房造成的损失不应由被上诉人承担，该部分损失或法律后果由上诉人及案外人通过其他程序解决。3．关于违约金，上诉人自述目前为止房屋实际使用人仍为上诉人，其在房屋租赁合同到期后未搬离房屋已违反租赁合同约定，一审法院适用违约金正确。张义坤向一审法院起诉请求：1．请求依法判令被告立即将其承租的原告名下坐落于天津市南开区××路××街××号楼××号房屋返还原告；2．请求依法判令被告向原告支付自2019年10月16日至实际腾房之日止，每月按133333元计算的房屋使用费；3．请求依法判令被告赔偿原告违约损失1000000元；4．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月26日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定甲方（原告）将其拥有的坐落于天津市南开区××路××街××号楼××号房屋出租给乙方（被告）用于餐饮经营，房屋建筑面积共1200平方米，租赁期限为8年，自2011年7月26日至2019年7月26日；前五年租金为67万元／年，后五年租金为78万元／年，按季度支付租金，第一次为半年支付，每期房租到期前90日付清下季度租金；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后60日内搬离，此期间房租按第四项第一条支付，乙方不得破坏现有设施（墙面、地面、灯具、屋顶等）；符合本合同第九条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，乙方按当年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同另对双方的其他权利义务作出了约定。被告表示其系自红日公司处接手继续承租的涉案房屋。上述合同系其为申领营业执照，以原告与红日公司签订的《房屋出租合同》为模板，重新打印了一份承租方为被告，租赁期限为8年的《房屋出租合同》（因红日公司已履行了两年），并代原告签字捺印。原告对被告代其签字的行为表示认可，亦认可被告为涉案房屋的实际承租人。合同已于2019年7月26日到期，此后双方未达成续租协议，被告亦未将涉案房屋返还原告，仅支付租金至2019年10月15日，故成讼。一审庭审中，原告向法庭提交了原告（甲方）与案外人吴长利（乙方）于2019年10月18日签订的《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租予乙方使用；租赁期限自2019年10月16日至2024年10月15日；年租金为1600000元，按季度支付；如甲方不能按约定时间将房屋交付给乙方的，延期交房1天至不超过2个月的，甲方按合同约定年租金的2倍赔偿给乙方，延期交房超过2个月至6个月以内的按照合同约定年租金的3倍赔偿给乙方。据此，原告要求被告按照上述合同标准，即年租金1600000元，支付自2019年10月16日至实际腾房之日的房屋占有使用费。另，该合同虽约定了2倍或3倍年租金的违约金标准，但原告表示其仅向被告主张违约金1000000元。一审法院另查，坐落于天津市南开区××道××号××平方米）、天津市南开区××路××街××号楼××号（690.52平方米）的所有权人为张义坤，设计用途为商业。被告于2011年11月15日申请了的个体工商户开业登记申请书中，载明的字号为天津市南开区南大道红日东方餐饮连锁店。一审法院认为，因原告对被告代其在《房屋出租合同》中签字的行为表示认可，且双方已实际履行，应认定该合同合法有效，故被告提出其并非房屋出租合同相对方的抗辩理由不成立。据此，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，被告支付租金至2019年10月15日。合同履行期限已于2019年7月26日届满，原告明确表示不再续租欲收回房屋，被告亦无证据证明原告同意其续租，故被告理应按期腾交房屋。关于租金、违约金标准一节。根据合同相对性原则，原告无权要求被告参照原告与案外人间签订的合同标准执行，原告亦未提交证据证明被告逾期腾房给其造成的实际损失，故原告仅有权按照其与被告签订的租赁合同约定65000元/月（780000元/年/12月）的租金标准及当年租金的30%，即234000元（780000元/年＊30%）的违约金标准向被告主张自2019年10月16日至逾期腾房的房屋占有使用费及违约金。一审法院判决：一、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告潘贵强将坐落于天津市南开区××路××街××号楼××号房屋（1200平方米）腾交原告张义坤；二、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告潘贵强按65000元／月标准向原告张义坤支付自2019年10月16日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；三、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告潘贵强给付原告张义坤违约金234000元；四、驳回原告张义坤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7500元，由被告潘贵强负担，于本判决发生法律效力之日起十五日内直接给付原告张义坤。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出的主体问题，双方当事人均确认，上诉人自2011年从红日公司接手涉案房屋，实际使用独立经营，并按被上诉人与红日公司签订的原合同内容实际履行。上诉人自述《房屋出租合同》中被上诉人的签名系其代签，但被上诉人得知后追认有效，且实际履行内容与合同约定一致，应确认《房屋出租合同》有效。合同到期后，上诉人继续占有使用涉案房屋，被上诉人向上诉人主张返还并无不当。2019年7月26日，双方合同租赁期满后，上诉人又支付了3个月的租金195000元，被上诉人实际接收未提异议，应视为已经支付租金至2019年10月26日，一审判决认定支付租金至2019年10月15日，当事人未提异议，本院不作调整。关于违约金的问题，一审中被上诉人诉请实际损失1000000元，一审法院未予支持，被上诉人亦未提起上诉。一审法院认为被上诉人有权按照合同约定当年租金的30%的标准向上诉人主张违约金，并判决上诉人一次性支付违约金234000元。《房屋出租合同》约定的违约责任及赔偿条款是基于解除合同设定的违约条款，本案中双方均确认合同已经履行完毕，被上诉人也未主张上诉人有解除合同的违约情形，一审法院判决违约金没有依据，本院予以纠正。综上所述，上诉人关于违约金的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2020）津0104民初1776号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销天津市南开区人民法院（2020）津0104民初1776号民事判决第三项；三、驳回潘贵强的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7500元，二审案件受理费4810元，共计12310元，由上诉人潘贵强和被上诉人张义坤各自负担6155元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年八月三十一日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……