四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初2170号 原告（本诉被告）：贾秋林，男，1986年11月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告（本诉被告）：袁洪伟，女，1987年4月18日出生，汉族，住成都市天府新区。 共同委托诉讼代理人：李攀，四川英特信（南充）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘亚华，男，1990年11月10日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：刘联胜，男，系刘亚华父亲。 第三人：成都南城瑞宇房地产经济有限公司，住所地成都市天府新区华阳街道南湖大道360号8栋1层15号。 法定代表人：贺红，董事长。 本诉原告（反诉被告）贾秋林、袁洪伟与本诉被告（反诉原告）刘亚华、第三人成都南城瑞宇房地产经济有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）贾秋林、袁洪伟的共同委托诉讼代理人李攀，本诉被告（反诉原告）刘亚华的委托诉讼代理人刘联胜，第三人成都南城瑞宇房地产经济有限公司的法定代表人贺红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾秋林、袁洪伟提出本诉请求：1.判令刘亚华继续履行《房屋买卖合同》，立即将成都市天府新区佳兆业君汇上品x栋地下负二层x号车位产权（车位所有权证号：3971142）过户登记至贾秋林名下，并缴清车位所有物管费用（若有滞纳金，须包含滞纳金）；2.判令刘亚华向贾秋林、袁洪伟支付违约金100000元；3.判令刘亚华赔偿贾秋林、袁洪伟逾期退款的损失50000元；4.本案诉讼费、保全费、保全担保费等费用由刘亚华承担。事实与理由：贾秋林、袁洪伟系夫妻关系。2019年4月14日，经成都南城瑞宇房地产经纪有限公司（以下简称“中介”）居间介绍，刘联胜以刘亚华（卖方、出售方）的名义与贾秋林（买方、购买方）签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定如下:卖方将位于成都市天府新区房屋以及佳兆业君汇上品地下负x层x号车位转让给贾秋林，房屋产权面积为176.22平方米，房屋成交价253万元，该成交价包含车位；合同第六条第4项:卖方应于／日内与买方进行该房屋的验收交接，房屋交接包括钥匙交接，水、电、气、物管、电话、光纤、租赁等费用的结算（若卖方届时未能结清本物业水电等欠款或卖方还要继续使用该房的，则买方有权拒绝收房且视为卖方逾期交房，违约金为每日总房款的万分之五）,经协商未能达成一致的买方有权提出退房，卖方须在买方提出退房要求之日起10天内将买方己付款退还给买方，并按已付款的10%赔偿买方损失，并赔偿过户产生的一切费用和中介佣金;房屋交付第八条违约责任第2项约定，甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者其他违约行为的均应向守约支付总房价款的百分之二十;第十一条本合同未尽事宜和其它约定事项第4项约定，因车位产权未下，卖方收齐首付款时交2万押金予买方，完成车位过户退还卖方。合同签订后贾秋林按约向刘亚华支付了定金1万元，贾秋林因资金问题，导致其逾期向刘亚华支付了19万元的首付款，经贾秋林、刘亚华协商，贾秋林同意另行向刘亚华支付逾期违约金1万元，合同继续履行。随后，贾秋林分四次共向刘亚华支付了95万元的购房款。在此过程中一直由中介机构在帮贾秋林与银行衔接办理贷款事宜，并向其承诺保证能帮其办好，但截至2019年6月银行便告知贾秋林贷款申请审核不通过，贾秋林为了继续履行合同，便自己又去找其它银行进行尝试，期间贾秋林与刘亚华对合同继续履行均没有异议。直至2019年7月银行仍然告知贾秋林贷款申请无法审核通过，对此贾秋林与刘亚华对合同的履行发生了争议。经三方协商致后，口头约定:用袁洪伟的名义向银行申请160万元的贷款，贷款获批后，刘亚华将案涉房屋及车位过户至袁洪伟名下:案涉房屋总价253万元不变，贾秋林需再另行向刘亚华支付违约金6万元;贷款发放后，贾秋林向刘亚华多支付的房款部分，刘亚华于贷款发放次日立即无条件返还给贾秋林，并承诺“拖一天赔一万”。2019年7月5日贾秋林按约向刘亚华支付了6万元的违约金。2019年8月13日袁洪伟的银行贷款审核通过，贾秋林、袁洪伟与刘亚华于2019年8月23日将案涉房屋过户至袁洪伟名下。2019年9月5日，银行发放160万元贷款转至刘亚华账户。随即贾秋林要求刘亚华立即退还多付的房款，刘亚华均以各种理由予以推诿，直至2019年9月10日刘亚华才将贾秋林多付的房款予以退还。为此，贾秋林要求刘亚华按约支付拖欠的损失，刘亚华均不予理会。随后，贾秋林、袁洪伟多次要求刘亚华配合袁洪伟将车位过户其名下，刘亚华均以各种理由不予配合。贾秋林、袁洪伟找到中介，让其催促刘亚华配合过户车位，而中介的经办人何乃杰告知贾秋林、袁洪伟，刘亚华要么不接电话，要么以各种借口拒不配合。贾秋林、袁洪伟因车位停放，导致其从交房之日至今一直在外高价停放车辆，给其造成了巨大的损失。另，经中介了解，刘亚华现将本合同中车位另行委托中介机构进行售卖。贾秋林、袁洪伟认为，案涉房屋买卖合同成立并生效，且其已经按照约定全面履行了其付款义务，而刘亚华严重违背诚实信用原则，拒不履行该合同项下的车位过户手续，已然构成严重违约。根据合同的约定，贾秋林、袁洪伟有权要求刘亚华立即配合将车位过户至袁洪伟名下，并承担违约责任。故，为维护贾秋林、袁洪伟的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 刘亚华对收到贾秋林、袁洪伟支付的260万元购房款的事实无异议，但提出答辩意见称，贾秋林、袁洪伟起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。 刘亚华提出反诉请求：1.贾秋林、袁洪伟向刘亚华支付购房款余额60000元；2.本案诉讼费及相关费用由贾秋林、袁洪伟承担；3.请求判令贾秋林、袁洪伟支付给刘亚华资金占用利息3000元、交通差旅费2000元。事实与理由：2019年4月14日上午，刘亚华委托其父亲刘联胜在成都房屋买卖合同，合同约定在2019年6月1号前将房款全部付清并过户，否则，赔偿经济损失及违约金200000元给刘亚华，由于贾秋林、袁洪伟多次违约，无法付清房款，刘亚华多次要求退款给贾秋林、袁洪伟，由于房价涨的快，贾秋林、袁洪伟不愿意退款，所以，于2019年8月20日贾秋林、袁洪伟与本人父亲刘联胜商议，以前合同无效作废，单独的佳兆业24栋1单元28层2801号房价按2600000元执行，并当场写了承诺书，当天刘亚华的父亲回家与刘亚华说了就不同意按2600000元执行，于2019年8月21日刘亚华到成都与贾秋林、袁洪伟重新又约定变更签订了成都市存量房买卖网签合同，佳兆业x栋x单元x层x号房屋总成交价格按2660000元执行，贾秋林、袁洪伟至今只付给了刘亚华2600000元，贾秋林、袁洪伟还差刘亚华60000元。贾秋林、袁洪伟三番几次违约，购房款拖欠了几个月之久，给刘亚华造成了巨大的经济损失，敬请法院依法给予支持。 贾秋林、袁洪伟提出答辩意见称，1.贾秋林、袁洪伟与刘亚华之间的购房款已经全部结清，不存在刘亚华所称的未付房款的情形；2.刘亚华反诉状所称的事实不实，之所以刘亚华与贾秋林、袁洪伟于2019年8月20日签订的网签合同的房屋总价款为266万元，与实际的买卖合同房屋价款253万元不一致，是刘亚华与贾秋林、袁洪伟仅协商一致为了在银行获批更高的贷款额度，并非双方就买卖房屋的这一民事行为的真实意思表示，故该网签合同明显属于以合法的形式掩盖非法目的，根据合同法52条的规定，应该属于无效合同。同时在刘亚华2019年9月10日向贾秋林、袁洪伟退还多余的购房款9万元这一行为也可以证实案涉房屋的实际成交价为253万元，加7万元的违约金，共计260万元。3.2019年8月20日，贾秋林、袁洪伟之所以会给刘亚华出具“承诺”，是因为在此之前贾秋林、袁洪伟已经有过房贷在银行未获得审批的情况，而刘亚华为了保证贾秋林、袁洪伟在本次广发银行的贷款能够顺利获批，方才出具的该字条，而并非双方对房屋总价和合同履行的变更。综上我方认为刘亚华的反诉没有事实依据，请求驳回刘亚华的反诉请求。 本院经审理查明：贾秋林与刘亚华于2019年4月14日签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定如下:1.卖方将位于成都市天府新区房屋以及佳兆业君汇上品地下负x层x号车位转让给贾秋林，房屋产权面积为176.22平方米，房屋成交价253万元，该成交价包含车位；2.卖方应于／日内与买方进行该房屋的验收交接，房屋交接包括钥匙交接，水、电、气、物管、电话、光纤、租赁等费用的结算（若卖方届时未能结清本物业水电等欠款或卖方还要继续使用该房的，则买方有权拒绝收房且视为卖方逾期交房，违约金为每日总房款的万分之五）,经协商未能达成一致的买方有权提出退房，卖方须在买方提出退房要求之日起10天内将买方己付款退还给买方，并按已付款的10%赔偿买方损失，并赔偿过户产生的一切费用和中介佣金;3.甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者其他违约行为的均应向守约方支付总房价款的百分之二十;4.买方应在2019年4月16日交付房屋定金20万给卖方；5.买方应在2019年5月1日前再向卖方支付首付款30万元；6.合同第四条约定买方向卖方支付120万元房款，剩余133万元尾款由买方以银行贷款的方式支付给卖方，卖方配合买方办理该贷款；7.因车位产权未下，卖方收齐首付款时交2万押金予买方，完成车位过户退还卖方；8.过户时间双方协商而定。 2019年4月14日，刘亚华将涉案房屋的钥匙和产权证书交给了第三人。 2019年8月20日，贾秋林、袁洪伟与刘亚华书面约定：贾秋林、袁洪伟向刘亚华购买的涉案房屋全款为260万，已支付109万首付款，由广发银行承兑分行负责放款，广发银行批复编号（广发银行成都分行零信贷批复（系统）【2019】1000994号）借贷160万元。办理过户抵押后，银行须在一个月内放款，如银行不能按时放款到账，房屋买卖自动作废，卖方有权收回房产证及不动产登记证。且双方同意以前所签合同作废。 2019年8月21日，袁洪伟与刘亚华签订《成都市存量房买卖合同》。合同主要约定如下：1.卖方将位于成都市天府新区房屋转让给贾秋林，房屋产权面积为176.22平方米，房屋成交价266万元；2.甲乙双方约定于2019年12月20日前申请办领房屋转让交易手续，逾期未申请办理房屋转让交易手续，双方约定本合同自动解除。 贾秋林与袁洪伟于2019年8月20日登记结婚。2019年9月2日，案涉房屋登记至袁洪伟名下。 2019年11月16日，贾秋林发微信要求刘亚华办理车位过户手续，刘亚华回复“下星期吧”“你时间安排好”。 2019年8月18日，贾秋林发微信称房屋总价款260万元，其已经转款109万元给刘亚华，审批的贷款是160万元，要求刘联胜退还多支付的9万元。刘联胜微信回复称，“可以”。 2019年8月26日，贾秋林发微信给刘联胜，要求退还9万元。刘联胜微信回复称，“这个你千万放心，当天到账，第二天转给你，拖一天赔你一万”。 2019年9月6日，贾秋林发微信给刘联胜称银行已经放款，要求退还9万元。刘联胜微信回复称，“我在成都，明天回去打给你”。 2019年9月10日，刘亚华转款9万元给贾秋林。 位于成都市天府新区360号2栋负x层x号车位于2018年8月24日登记在刘亚华名下。 以上事实，有《房屋买卖合同》《成都市存量房买卖合同》、结婚证、常住人口登记卡、贾秋林、袁洪伟与刘亚华签订的书面协议（2019年8月20日）、转款凭证、收据、不动产登记信息摘要、微信聊天记录、当事人当庭陈述等证据在案证实。 本案的争议焦点是：案涉房屋的转让价款及转让价款中是否包含有车位在内。 本院认为，贾秋林与刘亚华于2019年4月14日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示的体现，合法有效。在履行合同的过程中，袁洪伟加入到贾秋林与刘亚华之间的房屋买卖关系中，系债的加入。在袁洪伟、贾秋林与刘亚华之间的房屋买卖关系中，尽管存在多份合同及协议，但是从合同的实际履行情况来看，双方系按照260万元的房屋价款来进行履行的。如按照刘亚华所陈述的房价为266万且不包含车位，那么将无法解释为何刘亚华在收取了269万元房款的情况下，还要退还贾秋林9万元。袁洪伟、贾秋林与刘亚华在2019年8月20日约定：“如银行不能按时放款到账，房屋买卖自动作废，卖方有权收回房产证及不动产登记证。且双方同意以前所签合同作废。”从该约定内容中可以看出，截止房屋过户的前一天，除房屋价款调整为260万元之外，双方都是认可原先签订的《房屋买卖合同》内容的，即260万元的房屋价款中包含有车位。从贾秋林与刘亚华、刘联胜之间的微信聊天记录中可以看出，刘亚华收取按揭贷款后，以其行为表示继续履行合同并愿意接受260万元合同价款。 贾秋林与刘亚华于2019年4月14日签订的《房屋买卖合同》中约定房屋成交价253万元，该成交价包含车位。在合同履行过程中，因贾秋林迟延支付购房款，故双方协商一致将房屋价款调整为260万元。2019年11月16日，贾秋林发微信要求刘亚华办理车位过户手续，刘亚华回复“下星期吧”“你时间安排好”。从刘亚华的回复中可以看出，双方真实意思表示是，260万元购房款中包含有车位在内。故本院对贾秋林与袁洪伟诉请刘亚华办理车位过户手续的诉讼请求，予以支持。 贾秋林与袁洪伟系夫妻关系，在合同履行过程中袁洪伟加入到贾秋林与刘亚华之间的房屋买卖关系中，故贾秋林与刘亚华之间签订的《房屋买卖合同》对袁洪伟具有拘束力。2019年8月21日，袁洪伟与刘亚华签订的《成都市存量房买卖合同》尽管未约定车位，且房屋成交价为266万元。但是，从原被告双方的实际履行情况及微信聊天记录中可以看出，双方并未按照该价格执行。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十六条的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。《成都市存量房买卖合同》约定案涉房屋成交价为266万元，系双方当事人通谋所为的虚伪意思表示，该意思表示的内容对双方当事人均不产生效力。 对于贾秋林与袁洪伟诉请刘亚华缴清车位所有物管费用（若有滞纳金，须包含滞纳金）的诉讼请求。根据《房屋买卖合同》的约定，房屋交接前的物业费用由卖方负担。因此，本院对贾秋林与袁洪伟诉请刘亚华缴清车位所有物管费用的诉讼请求，予以支持。 对于贾秋林、袁洪伟诉请判令刘亚华支付违约金100000元及逾期退款的损失50000元的诉讼请求。本院认为，贾秋林、袁洪伟与刘亚华之间之所以发生争议，系双方在合同履行过程中，故意以虚假的意思表示实施民事行为，贾秋林、袁洪伟系因自身的过错导致分歧和争议产生，对由此产生的损失亦应当自负其责。贾秋林、袁洪伟在庭审中明确宣称，之所以在《成都市存量房买卖合同》约定案涉房屋成交价为266万元，是为了向银行骗取高额贷款。由此可见，贾秋林、袁洪伟在实施民事法律行为时，并不是以守法公民的方式行事，而是为了获取不当利益，故意实施违法行为。如本院支持贾秋林、袁洪伟诉请违约金及赔偿损失的诉讼请求，将使法律沦为其借以谋取不当私利的工具。为维护法律鼓励合法交易、反对违法行为的公序良俗，本院对贾秋林、袁洪伟提出的该部分诉讼请求，均不予支持。 关于贾秋林、袁洪伟诉请判令刘亚华承担保全费、保全担保费等费用的诉讼请求。本院认为，贾秋林、袁洪伟在庭审中并未举证证明该部分费用产生，故本院对贾秋林、袁洪伟提出的该部分诉讼请求，均不予支持。 关于刘亚华诉请贾秋林、袁洪伟支付购房款余额60000元及资金占用利息3000元、交通差旅费2000元的反诉请求。本院认为，由于房屋的真实交易价格为260万元，刘亚华的反诉请求没有合同依据，本院不予支持。 综上，依照中华人民共和国民法通则》第八条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、刘亚华于本判决生效后二十日内将位于成都市天府新区佳兆业君汇上品2栋地下负x层x号车位产权过户登记至贾秋林名下，并缴清车位交付前所欠缴的物管费用（若有滞纳金，须包含滞纳金）； 二、驳回贾秋林、袁洪伟的其他诉讼请求； 三、驳回刘亚华的反诉请求。 本诉案件受理费减半收取为14120元，由贾秋林、袁洪伟负担7060元，刘亚华负担7060元；反诉案件受理费减半收取为1300元，由刘亚华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年八月四日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅