四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1024民初1570号 原告：黄兴章，男，1967年12月23日出生，汉族，威远县人，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：陈兴华，威远县龙会镇法律服务所法律工作者，特别授权。 委托诉讼代理人：刘朝映，北京京师（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告：古春霞，女，1988年5月18日出生，汉族，威远县人，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：陈大亮，四川蜀律师事务所律师，特别授权。 被告：威远县易居房产咨询服务有限公司。 法定代表人：王叠，经理。 原告黄兴章与被告古春霞、被告威远县易居房产咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄兴章及其委托诉讼代理人与被告古春霞及其委托诉讼代理人、被告威远县易居房产咨询服务有限公司的法定代表人到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 原告黄兴章向本院提起诉讼请求：1.依法判决被告古春霞、被告威远县易居房产咨询有限公司向原告返还120000元，互负连带责任；2.依法判决被告承担诉讼费；3.增加一项诉讼请求，即解除与二被告于2018年12月18日签订的房屋买卖合同。事实和理由：2018年12月18日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定被告古春霞以555246元的价格将其位于威远县春天花城1栋17楼5号住房转让于原告，原告应于合同签订时向被告支付定金5万元，合同还约定了其他事项。原告按照合同约定向二被告支付了定金5万元，购房款33万元，更名费2万元，共计40万元。二被告于2019年3月19日向原告退回33万元，被告古春霞于2019年4月10日明示房屋不卖了，则应按照合同约定承担双倍返还定金之义务。原告认为双方签订的合同合法有效，二被告以退款方式表明解除合同，应承担总计45万元的返还义务，尚差12万元，原告还认为二被告之间因委托权限不明应承担连带责任。原告于诉中表示案涉《房屋买卖合同》于2019年4月10日被告古春霞明示不再履行合同后若不能认定解除，则被告古春霞存在丧失商业信誉之行为，原告有权行使不安抗辩权中止履行合同，被告古春霞未提供担保，则原告有权解除合同。故诉至法院，请求支持诉请。 被告古春霞辩称：案涉合同合法有效，不违反法律规定，当事人应该履行；解除合同条件不成就，没有事实和法律依据，被告古春霞从签订合同到现在，没有表示不履行合同的行为和意思表示；合同无法履行是因为原告未如期还款导致的，被告古春霞委托被告威远县易居房产咨询服务有限公司及威远县天择房产经纪有限公司积极的进行还款预约。原告之子黄刚的行为代表原告黄兴章的行为，构成表见代理。原告主张二被告承担连带责任缺乏法律依据。案涉合同签订后，威远房价持续下跌，原告本意即不再履行合同。要求依法驳回原告诉讼请求，继续履行合同。 被告威远县易居房产咨询服务有限公司辩称：原告起诉不具备合理要求，原告以退款为由不履行合同，不具备解除合同条件；原告觉得更名不稳当，钱就打水漂，合同约定原告代被告古春霞偿还贷款后15日内办理更名，如果不能更名就办公证，原告又以以房屋买卖不能公证为由拒绝履行合同。被告古春霞要求原告继续履行合同，原告不履行，故原告提出的解除合同理由不成立，且案涉合同的实际购房人是原告之子黄刚。要求依法驳回原告诉讼请求，继续履行合同。 经审理查明认定事实如下：2018年12月18日，原告黄兴章作为买方、被告古春霞作为卖方、被告威远县易居房产咨询服务有限公司作为居间方签订《房屋买卖合同》，约定被告古春霞以555246元的价格将其位于威远县春天花城1栋17楼5号住房转让于原告黄兴章，原告黄兴章应于合同签订时向被告古春霞支付定金50000元，由被告威远县易居房产咨询服务有限公司托管定金中的20000元。若原告黄兴章签订合同后拒绝购买房屋，则被告古春霞有权不退还定金；若被告古春霞签订合同后拒绝出售房屋，则承担双倍返还定金之义务。原告黄兴章为被告古春霞还清转让房屋的银行贷款，贷款还清后15个工作日内完成更名，如不能正常更名则到威远县公证处办理公证，成功后原告黄兴章应将尾款一次性支付被告古春霞。合同还约定了违约金为房屋成交金额20%。 2018年12月18日，原告黄兴章交纳定金50000元于被告威远县易居房产咨询服务有限公司，并由该公司出具专用收据。同日被告威远县易居房产咨询服务有限公司将收到定金中的30000元转交于被告古春霞，并由古春霞出具收条，收条载明“收到转交定金30000元，由被告威远县易居房产咨询服务有限公司托管20000元，合计50000元”。 被告古春霞位于威远县春天花城1栋17楼5号住房在中国银行抵押贷款330000元，案涉合同签订后，被告古春霞委托被告威远县易居房产咨询服务有限公司及案外人威远县天择房产经纪有限公司办理提前还款相关事宜。原告黄兴章于2018年12月29日向被告威远县易居房产咨询服务有限公司法定代表人王叠转账330000元用于偿还被告古春霞所转让房屋所欠的银行贷款，备注为“春天花城房款”，至2019年3月19日，因被告古春霞未能成功向中国银行申请提前还款，该款项经王叠银行账户退回原告之子黄刚银行账户。2019年2月13日，原告之子黄刚向被告威远县易居房产咨询服务有限公司交纳更名费20000元，并由公司出具收条，载明“收到黄刚春天花城更名费20000元”。 2019年4月10日，被告古春霞于微信向原告之子黄刚明确表示不出售房屋。2019年4月16日，黄刚于微信向被告古春霞表示己方想尽快把银行贷款还了，把房屋档案资料提出来过户。2019年4月19日，原告之子黄刚、被告古春霞、被告威远县易居房产咨询服务有限公司法定代表人王叠就案涉合同相关事宜进行座谈，未达一致意见。2019年5月6日，黄刚于微信向被告古春霞表示在之前的合同履行中，己方按合同约定积极的支付各种款项，却因卖方原因未能顺利履行合同。己方是为了有所保障能顺利拿到房子，如何保障己方权益。2019年5月29日，黄刚通过电话向被告威远县易居房产咨询服务有限公司法定代表人王叠表示若需己方还款，就需要有人保证能过户己方才能还款。 2019年4月16日，被告古春霞于微信向被告威远县易居房产咨询服务有限公司表示其没有说不卖房子。2019年5月6日，表示要求被告威远县易居房产咨询服务有限公司通知原告还款。2020年4月20日，表示要求被告威远县易居房产咨询服务有限公司就还款事宜与原告黄兴章进行协调。 至原告向本院提起诉讼时止，案涉《房屋买卖合同》未能履行。 本院认为：案涉《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，对合同当事人具有约束力，合同当事人均应按照合同约定履行。 被告古春霞抗辩原告之子黄刚与原告黄兴章构成表见代理，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，黄刚与原告黄兴章系父子关系，在案涉合同履行中涉及款项交付、协议磋商、意思表示等诸多事宜，已构成表见代理。故被告古春霞的抗辩理由，本院予以采纳。被告威远县易居房产咨询服务有限公司抗辩案涉合同实际购房人为原告之子黄刚，未提供证据予以证明，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务”之规定，被告古春霞于2019年4月10日明确表示不出售房屋，已构成违约，原告黄兴章依法取得解除合同的权利。原告取得合同解除权后，未及时主张权利，却通过其代理人作继续履行合同之意思表示，故该解除权消灭。原告黄兴章在签订案涉合同后积极履行合同义务，被告古春霞在案涉合同履行中因自身原因致使原告黄兴章支付合同款项330000元未达合同目的被退回，且被告古春霞曾明示不履行合同，已符合丧失商业信誉及有丧失或者可能丧失履行债务能力之情形。原告黄兴章主张不安抗辩权中止履行合同义务，通过代理人尽适格通知义务，要求被告古春霞就案涉合同继续履行提供担保。因被告古春霞至今未能尽义务证明已恢复履行能力且提供担保，故原告黄兴章取得案涉合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”之规定，原告黄兴章诉请解除合同，本院予以支持。被告古春霞及被告威远县易居房产咨询服务有限公司抗辩原告主张解除合同未达条件应继续履行，本院不予采纳。 案涉合同约定原告黄兴章应支付定金50000元，由被告威远县易居房产咨询服务有限公司托管定金中的20000元，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金的一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”之规定，原告黄兴章已履行支付定金50000元之义务，被告古春霞也出具收条载明“收到定金30000元，由被告威远县易居房产咨询服务有限公司托管20000元，合计50000元”，故案涉合同定金数额应认定为50000元。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”之规定，案涉合同明确约定若原告黄兴章签订合同后拒绝购买房屋，则被告古春霞有权不退还定金；若被告古春霞签订合同后拒绝出售房屋，则承担双倍返还定金之义务。结合本案查明的事实，被告古春霞虽于2019年4月10日明示不出售房屋，但原告黄兴章未及时主张合同权利却作继续履行之意思表示，且被告古春霞在之后合同履行中，未再作不履行合同之意思表示，故本案不适用定金罚则。原告诉请被告双倍返还定金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告古春霞应返还原告黄兴章定金30000元，被告威远县易居房产咨询服务有限公司应返还原告黄兴章托管定金20000元。被告威远县易居房产咨询服务有限公司收取原告黄兴章代理人黄刚更名费20000元，无事实和法律依据，也应予以返还原告黄兴章。 依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”之规定，原告黄兴章诉请被告古春霞及被告威远县易居房产咨询服务有限公司对返还义务承担连带责任，与本案查明事实不符，对该项诉请，本院不予支持。被告古春霞抗辩不应与被告威远县易居房产咨询服务有限公司承担连带责任，本院予以采纳。 依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、解除原告黄兴章与被告古春霞、被告威远县易居房产咨询服务有限公司于2018年12月18日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告古春霞于本判决生效之日起十日内返还原告黄兴章定金30000元；被告威远县易居房产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄兴章托管定金20000元、更名费20000元，合计40000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告黄兴章其他诉讼请求。 案件受理费1350元(原告黄兴章已预交)，由原告黄兴章承担550元，由被告古春霞负担350元，由被告威远县易居房产咨询服务有限公司负担450元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直付原告黄兴章。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 周 沁 二〇二〇年八月十四日 书记员 董中兰