广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤04民初84号 原告（反诉被告）：珠海汇源投资管理有限公司，住所地：珠海市香洲区*****************，统一社会信用代码：914***********213F。 法定代表人：王蓉，执行董事。 委托诉讼代理人：崔炜，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘阳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 原告（反诉被告）：广东诚丰商业经营管理有限公司，住所地：珠海市************，统一社会信用代码：914************436。 法定代表人：林亚槟，总经理。 委托诉讼代理人：崔炜，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘阳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁润超，男，1963年6月5日出生，澳门特别行政区居民，澳门特别行政区永久性居民身份证号码：********，港澳居民来往内地通行证号码：M********。 委托诉讼代理人：邴沼淋，系臻钻酒店管理（澳门）有限公司珠海诚丰广场2栋酒店项目工作人员。 委托诉讼代理人：李多田，系臻钻酒店管理（澳门）有限公司珠海诚丰广场2栋酒店项目法务工作人员。 原告珠海汇源投资管理有限公司（以下简称汇源公司）、广东诚丰商业经营管理有限公司(以下简称诚丰商业公司)诉被告梁润超房屋租赁合同纠纷一案，广东省珠海市香洲区人民法院于2017年6月30日立案受理。被告梁润超在提交答辩状期间提出管辖权异议，广东省珠海市香洲区人民法院作出（2017）粤0402民初5931号之一民事裁定，驳回梁润超对管辖权提出的异议。梁润超不服，向本院提起上诉。本院作出（2018）粤04民辖终124号民事裁定，裁定：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初5931号之一民事裁定；二、本案由本院管辖。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇源公司、诚丰商业公司的委托诉讼代理人刘阳，被告梁润超的委托诉讼代理人李多田、邴沼淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇源公司、诚丰商业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决梁润超向汇源公司和诚丰商业公司支付2016年11月1日起至2017年1月29日止的租金543678.94元（币种为人民币，以下同）；2.判决梁润超向汇源公司和诚丰商业公司支付租赁物的占用费845390.89元（自2017年1月30日起，暂计至2017年6月15日，至汇源公司和诚丰商业公司将案涉房屋出租之日止）；3.判决梁润超向汇源公司和诚丰商业公司支付2016年11月1日至2017年1月29日的租金的滞纳金305559.5元（每日按照逾期未付租金的3‰计算，暂计至2017年6月15日，至梁润超支付全部款项之日止）；4.判决梁润超向汇源公司、诚丰商业公司支付8个月免租期的租金1481674.48元；5.判决梁润超向汇源公司、诚丰商业公司支付违约金1000万元；6.判决梁润超向汇源公司、诚丰商业公司支付水电费2418元；7.判决梁润超承担租赁物部分装修的拆除费用10200.6元；8.判决上述费用直接在梁润超已缴纳的保证金中扣除；9.判决梁润超承担本案全部诉讼费用。事实与理由： 2015年8月4日，诚丰商业公司（甲方）与梁润超（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定诚丰商业公司将珠海市香洲区*****************酒店大堂、第7层、第8层（仅租一半）、第19层至26层、负二层300平方米场地，另许可使用诚丰广场2栋第6层架空层及6层屋面租赁给梁润超，梁润超租赁案涉房屋是用于经营酒店。梁润超须向诚丰商业公司支付的保证金为300万元，诚丰商业公司须于2016年3月31日前将案涉房屋交付给梁润超使用，租赁期限为19年8个月，其中免租期8个月，计租期19年，免租期是用于梁润超的案涉房屋免费装修期限，如超出期限仍未装修完毕开始营业，不影响正常收取租金。租金计算公式为：计租面积×月租金标准。在诚丰商业公司取得《珠海市房地产登记测绘成果报告》前，计租面积暂按18000平方米计算；首年月租金标准为17元/平方米。梁润超须在每月10日前向诚丰商业公司支付当月租金，实际租赁时间不满一月的，按实际租赁天数计算租金。诚丰商业公司前期按照临时用水用电标准向梁润超收取装修期间的水电费用。本项目经供水供电部门验收后，诚丰商业公司按照商业用水用电标准向梁润超收取水电费。《房屋租赁合同》第十一条第一项约定：“乙方逾期交付租金、税金、水电费等费用的，每逾期一日，按逾期付款金额的3‰支付滞纳金。”第十一条第四项约定：“因乙方违约造成合同解除后，甲方要求乙方按照合同解除时现状向甲方退还房屋的，乙方还须向甲方补交免租期的租金，并向甲方支付违约金1000万元。”2015年11月4日，诚丰商业公司又与梁润超签订了《补充协议》，约定不再将诚丰广场2栋6层架空层及屋面、7层计入租赁范围，暂定租赁面积为12800平方米。2016年2月18日，诚丰商业公司与梁润超签订了《诚丰广场二号楼酒店租赁房屋交付确认书》（以下简称《交付确认书》），双方确认诚丰商业公司于2016年3月1日将房屋交付给梁润超使用。后梁润超进场对房屋进行了装修。按照《房屋租赁合同》的约定，梁润超应于2016年11月1日起向诚丰商业公司支付租金，但梁润超以各种理由推脱，至今仍未支付任何租金，汇源公司、诚丰商业公司多次与梁润超沟通、协商无果。梁润超的行为严重侵害了汇源公司、诚丰商业公司的合法权益，也丧失了基本的商业诚信，据此，汇源公司、诚丰商业公司特提起诉讼，恳请法院依法判准前列诉讼请求。 梁润超答辩称：一、是汇源公司、诚丰商业公司不按约定交付验收合格租赁房屋违约而不是梁润超不支付租金违约。1.《交付确认书》最终约定汇源公司、诚丰商业公司应于2016年3月1日向梁润超交付验收合格租赁房屋，然其于2016年10月20日才取得该工程竣工备案资格（仍未取得验收合格证），距其应交付的时限超出7个月有余。依据《房屋租赁合同》第十一条违约责任第三项“如甲方……未能在房屋交付期限届满后六个月交付房屋的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付违约金1000万元，用以赔偿乙方的装修损失及预期收益”的约定，因其未按约定的时限交付验收合格租赁房屋，已构成根本违约。2.《房屋租赁合同》第五条第一项“该房屋的交付标准为毛坯（指该房屋主体施工完毕，砌体及抹灰完成，经土建工程及消防验收合格），甲方应于2016年3月31日前（最后确定于2016年3月1日）将符合上述标准的房屋交付乙方”的约定明确了租赁房屋交付标准必须是经验收合格方可交付。因所要交付的租赁房屋未经验收，也就达不到交付标准。虽然在第四项有“乙方不得以该房屋未通过竣工验收备案不具备使用条件进行抗辩”的约定，但该约定违反合同法、房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例规定的建设工程、房地产开发项目未经验收或验收不合格的不得交付使用的法律法规强制性规定而无效。也就是说，汇源公司、诚丰商业公司未按约定的经土木工程验收合格标准交付验收合格租赁房屋亦构成根本违约。3.《补充协议》第一条最终确定租赁面积为12800平方米。汇源公司、诚丰商业公司因违建24、25、26层被勒令拆除，虽恢复后通知梁润超接收，但因其未获得审批，仍属违建，且波及租赁面积减少2800平方米。故梁润超连同其未按时限、标准交付验收合格租赁房屋的违约行为一并提出：（1）如因违建如再次被拆除造成装修、营业损失由汇源公司、诚丰商业公司承担；（2）因未按约定的时限交付验收合格租赁房屋违约，要求汇源公司、诚丰商业公司顺延免租期。汇源公司、诚丰商业公司未作答复，后又单方将租赁面积减少至10000平方米，严重影响梁润超对租赁房屋整体使用规划。因此，汇源公司、诚丰商业公司未按约定的数量交付验收合格租赁房屋也构成根本违约。二、因汇源公司、诚丰商业公司违约，梁润超有理由拒付租金及一切费用。如前所述，因汇源公司、诚丰商业公司违约，梁润超从未接收、使用租赁房屋。解除合同完全是因为汇源公司、诚丰商业公司的违约行为造成的，因此，梁润超有充分理由进行抗辩，拒付租金及一切费用，更不能向汇源公司、诚丰商业公司赔偿违约金。因汇源公司、诚丰商业公司违约，梁润超已在提交答辩状的同时提起反诉，要求汇源公司、诚丰商业公司赔偿违约金及因违约解除合同给梁润超造成的一切损失。 梁润超向本院提出如下反诉请求：1.判令汇源公司、诚丰商业公司因违约赔偿合同违约金1000万元；2.判令返还履约保证金300万元及赔偿自接收之日起至返还之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失，暂按285000元利息损失计算；3.判令汇源公司、诚丰商业公司赔偿租赁房屋的装修设计费、材料费、装修费及人员开支等费用3148849.21元；4.本诉及反诉的案件受理费均由汇源公司、诚丰商业公司负担。事实与理由：一、案件事实。汇源公司授权诚丰商业公司分别于2015年8月4日、2015年11月4日、2016年2月18日与梁润超签订《房屋租赁合同》《补充协议》《诚丰广场二号楼酒店租赁房屋交付确认书》，约定梁润超向其交付履约保证金300万元，汇源公司、诚丰商业公司于2016年3月1日将坐落在珠海市香洲区****************的12800平方米验收合格房屋租赁给梁润超与他人合伙开办酒店，并约定租金每月每平方米17元，租期19年，免租期8个月。嗣后，梁润超向汇源公司、诚丰商业公司支付履约保证金300万元。2016年5月6日，因汇源公司、诚丰商业公司未按约定的时限交付验收合格租赁房屋，经双方协商达成进场装修确认书，约定：1.因违建24、25层问题另作商议；2.在梁润超进场装修动工期间，如因汇源公司、诚丰商业公司验收等问题造成的损失由汇源公司、诚丰商业公司承担。证明汇源公司、诚丰商业公司仍未按约定向梁润超交付验收合格租赁房屋，梁润超也未接收验收合格租赁房屋。其间，梁润超曾多次催促汇源公司、诚丰商业公司出示租赁房屋验收合格手续，依约交付验收合格租赁房屋，但汇源公司、诚丰商业公司以正在办理及违建问题正与规划部门商量为由未出示，也未交付。此间，汇源公司、诚丰商业公司从未向梁润超出示过租赁房屋验收方面的材料。梁润超在装修部分样板房后，觉得汇源公司、诚丰商业公司始终不出示验收合格手续，且因违建波及24、25、26层共计2800平方米的租赁房屋未解决，如继续装修可能有很大风险，只好停止装修，等待汇源公司、诚丰商业公司取得验收合格合法手续及解决违建问题后再装修。2016年12月4日，汇源公司、诚丰商业公司通知梁润超接收租赁房屋，但其交付验收合格房屋的时间已超出约定的交付时限9个月有余，且汇源公司、诚丰商业公司所恢复的24、25、26层经梁润超咨询相关部门得知属于其擅自恢复，仍属违建。梁润超为了继续履行约定，要求汇源公司、诚丰商业公司因未按约定的时限交付验收合格租赁房屋顺延免租期，承诺如因违建部分再次拆除造成装修和营业损失由其承担，其未作答复。2017年1月23日，汇源公司、诚丰商业公司发函通知梁润超单方将租赁面积从12800平方米减少至10000平方米，严重影响梁润超使用租赁房屋整体规划，再次要求汇源公司、诚丰商业公司顺延免租期，承诺承担如因违建如再次拆除造成装修及营业损失而未果，汇源公司、诚丰商业公司将租赁房屋加盟他人品牌酒店，并于2017年6月29日恶人先告状，诉至珠海市香洲区人民法院。梁润超在答辩期间提出案件管辖异议，珠海市香洲区人民法院裁定驳回管辖异议，梁润超上诉至珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院裁定撤销珠海市香洲区人民法院作出的裁定，本案由珠海市中级人民法院管辖。二、反诉理由。1.汇源公司、诚丰商业公司未按约定的时限交付验收合格租赁房屋构成根本违约。《交付确认书》最终约定在2016年3月1日向梁润超交付验收合格租赁房屋，但汇源公司、诚丰商业公司的补充证据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》可以证明其取得租赁房屋竣工验收备案资格时间为2016年10月20日，还未取得租赁房屋验收合格证，已距应交付验收合格租赁房屋时间7个月有余，故已构成根本违约。2.汇源公司、诚丰商业公司未按约定的标准交付验收合格租赁房屋构成根本违约。《房屋租赁合同》第五条第一项约定了交付标准，但汇源公司、诚丰商业公司始终未取得租赁房屋建设工程验收合格证，且因违建影响2800平方米租赁房屋不能交付使用。虽然第四项有“乙方不得以该房屋未通过竣工验收备案不具备使用条件进行抗辩”的约定，但该约定违反合同法、房地产管理法及城市房地产开发管理条例相关建设工程、房地产开发项目未经验收或验收不合格的不得交付使用的法律法规强制性规定而属无效约定，从而说明汇源公司、诚丰商业公司应交付的租赁房屋因未取得建设工程验收合格证及存在违建影响2800平方米不能使用，完全不符合前述约定的交付标准，已构成根本违约。3.汇源公司、诚丰商业公司未按约定的数量交付验收合格租赁房屋构成根本违约。《补充协议》最终约定应交付12800平方米租赁房屋，但依据汇源公司、诚丰商业公司所举证据两份《告知函》，其单方将租赁面积减少至10000平方米，少交付2800平方米，严重影响梁润超对租赁房屋整体使用规划，汇源公司、诚丰商业公司也因未按约定的数量交付租赁房屋构成根本违约。综上，依据合同第十一条第三项“如甲方未能在房屋交付期限届满后45日内交付房屋的，每逾期一日，按租金金额的3‰支付滞纳金；未能在房屋交付期限届满后6个月交付房屋的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付违约金1000万元”的约定，汇源公司、诚丰商业公司必须向梁润超赔偿违约金1000万元。4.汇源公司、诚丰商业公司构成根本违约，造成合同解除，梁润超所支付的合同履约保证金300万元必须依约如数返还。汇源公司、诚丰商业公司明知其没有履约能力而接收履约保证金，其应当从接收履约保证金之日起至本案诉讼终结止赔偿银行同期贷款利率的利息损失（暂按28500元计算）。5.汇源公司、诚丰商业公司违约导致合同解除，其必须向梁润超赔偿因履行约定所支付的租赁房屋装修设计费、材料费、装修费及人员开支等一切费用。第四项和第五项赔偿是根据合同法第一百一十四条第三款的规定。依据上述事实及理由，不是梁润超违约，而是汇源公司、诚丰商业公司未按约定的时限、标准、数量交付验收合格房屋，对合同、补充协议、确认书履行构成根本违约，并给梁润超造成了巨大损失，梁润超依据本诉提出反诉，请法院依法按反诉请求予以保护。 汇源公司、诚丰商业公司答辩称：1.汇源公司、诚丰商业公司提供的证据证明了案涉房屋的交付日期为2016年3月1日，梁润超也进行了签收确认，根据双方签订的房屋租赁合同第五条第一款约定，房屋的交付标准为毛坯，经土建工程及消防验收合格即可。第四款明确约定为配合乙方进场装修进度，经甲乙双方协商一致，交付以该房屋主体施工完毕，土建工程及消防合格为准，乙方不得以房屋未通过竣工验收备案，不具备使用条件进行抗辩。且2011年11月1日前是给梁润超的免租期，梁润超不需要支付租金，2016年10月20日已通过案涉房屋的竣工验收备案，也即在合同约定的租期开始前就通过竣工验收备案。2.梁润超在2016年5月6日出具的《臻钻酒店全面进场装修确认书》中明确：臻钻酒店管理（澳门）有限公司即日起将全面进场装修（24、25层的问题可另做商议），可见，梁润超最迟在2016年5月已知悉24、25层的使用存在问题，并同意修改24、25层的租赁面积，且梁润超租赁1层作为大堂，8层的一半作为配套，19层至26层作为客房，即使24、25层存在梁润超所称的违建问题，也不影响整个合同的履行，不构成根本违约。24、25层的总面积合计不超过梁润超租赁的面积的10%，梁润超交付履约保证金300万元后，未交付任何一层租赁房屋的租金使用费，即梁润超未按双方共同约定履行合同，严重违反合同约定，其以租赁物存在瑕疵为由主张根本违约，与事实不符。 汇源公司、诚丰商业公司就本诉及反诉向本院提交如下证据：1.不动产权证，拟证明汇源公司是案涉房屋的所有权人。2.授权委托书，拟证明汇源公司授权诚丰商业公司对案涉房屋进行出租及经营管理。3.法定代表人变更信息，拟证明诚丰商业公司的法定代表人的变更情况。4.租赁合同，拟证明梁润超承租汇源公司、诚丰商业公司的房屋用于酒店经营，双方对租赁期限、租金、装修期限、合同解除、违约金等内容进行了明确约定。5.合作协议，拟证明诚丰商业公司与梁润超的相关约定。6.补充协议（2份），拟证明双方对计租面积进行了变更。7.诚丰广场二号楼酒店租赁房屋交付确认书（2份），拟证明双方确认诚丰商业公司于2016年3月1日将房屋交付给梁润超使用。8.符合进场装修条件的租赁房屋交付使用知会函，拟证明诚丰商业公司已告知梁润超标的房屋符合租赁条件，梁润超应进场装修。9.珠海臻钻酒店全面进场装修确认书，拟证明梁润超于2016年5月6日确认将进场装修。10.授权委托书，拟证明第三人作为受托人处理臻钻酒店相关事宜。11.建设工程消防验收意见书，拟证明标的物通过了消防验收。12.建设工程规划条件核实合格证，拟证明标的物符合规划条件。13.公证书，拟证明梁润超至今未对酒店进行正式装修及营业。14.建设工程造价评估文件（装饰工程），拟证明梁润超局部装修的情况。15.建设工程造价评估文件（拆除工程），拟证明拆除梁润超装修所需费用。16.告知函2份（2017年1月10日），拟证明梁润超违约后诚丰商业公司通知其整改。17.快递单及投递查询结果，拟证明梁润超收到文件。18.邮件截图，拟证明汇源公司、诚丰商业公司已按合同约定向梁润超指定邮箱发送了邮件。19.告知函2份（2017年1月23日），拟证明梁润超违约后诚丰商业公司通知其整改。20.快递单及投递查询结果，拟证明梁润超已经收到文件。21.邮件截图，拟证明诚丰商业公司已按合同约定向梁润超指定邮箱发送了邮件。22.合同违约函，拟证明梁润超同意解除合同。23.告知函（4月25日），拟证明诚丰商业公司通知梁润超撤场。24.快递单及投递查询结果，拟证明梁润超已收到文件。25.告知函（6月22日），拟证明诚丰商业公司确认已与梁润超解除合同。26.快递单及投递查询结果，拟证明梁润超已经收到文件。27.邮件截图，拟证明诚丰商业公司已按合同约定向梁润超指定邮箱发送了邮件。28.珠海市房地产登记测绘成果报告，拟证明标的物测绘情况。29.酒店用电量确认单，拟证明梁润超占用期间的用电量及用电金额。30.竣工验收备案表，拟证明案涉房屋于2016年10月20日通过竣工验收备案。31.20层4个房间拆除费收据，拟证明拆除20层4个房间实际发生拆除费用11000元。32.电费发票，拟证明汇源公司支出了电费。 梁润超质证称：1.对证据1的真实性无异议，该证据除可证明产权所有人，还可证明该证取得时间为2016年10月，以此可证明汇源公司、诚丰商业公司比《交付确认书》约定的2016年3月1日交付验收合格房屋超出近7个月，已构成根本违约。2.对证据2的真实性无异议，证明汇源公司授权诚丰商业公司签订房屋租赁合同。3.对证据3的真实性无异议。4.对证据4的真实性无异议，对拟证明的事实也无异议，但合同第五条第一项确定了租赁房屋的交付标准，即交付的租赁房屋必须是验收合格房屋。5.对证据5的真实性无异议，案涉房屋租赁合同的履行、终止、解除会影响《合作协议》的履行、终止、解除，但责任由违约方承担，而且是另一个法律关系，与本案无关。6.对证据6的真实性无异议，证明诚丰商业公司有按合同及补充协议的约定交付12800平方米租赁房屋义务的事实。7.对证据7的真实性无异议。两份确认书均重新约定诚丰商业公司、珠海市诚丰物业管理有限公司（以下简称诚丰物业公司）交付验收合格房屋的时间为2016年3月1日。该两份确认书只是重新确认了交付验收合格房屋的时间，而实际并未交付验收合格房屋。8.对证据8的真实性无异议，诚丰商业公司只是送达了知会函，梁润超的代理人并未代理梁润超实际接收验收合格房屋，也未出具接收验收合格房屋手续。9.对证据9的真实性无异议。《进场装修确认书》不是接收验收合格房屋手续，只证明梁润超同意进场装修，但不等于同意接收未经验收合格的房屋。该确认书约定如因诚丰商业公司验收问题造成损失由其承担。该证据同时还证明在签订该确认书前梁润超未接收验收合格房屋的事实。“验收等问题”是指如因未取得验收合格证造成梁润超不能装修、免租期顺延、租金迟付问题。只要汇源公司、诚丰商业公司不向梁润超出示验收合格证，就视为其未按协议约定交付验收合格房屋。10.对证据10的真实性无异议。11.对证据11的真实性无异议，但其只是初步验收意见书，不是消防验收合格证，不能证明汇源公司、诚丰商业公司按合作协议履行了消防验收合格义务。12.对证据12的真实性无异议。该证件发证时间为2016年9月27日，比确认书约定的2016年3月1日交付验收合格房屋晚了近七个月，证明汇源公司、诚丰商业公司未按协议约定的时限交付验收合格房屋，已构成根本违约。13.对证据13的真实性无异议，但其所要证明的是梁润超因诚丰商业公司违约未对租赁的房屋装修的事实，未装修的责任不在梁润超。14.对证据14的真实性有异议，与梁润超装修的实际造价不符。15.对证据15的真实性有异议，评估的价格过高，严重超出实际拆除造价，但可证明梁润超履行房屋租赁合同的事实。16.对证据16的真实性无异议，其中一份告知函是诚丰商业公司催交房屋租金，但其主张的租金、滞纳金、免租期租金及支付1000万元违约金，因汇源公司、诚丰商业公司违约在先，梁润超不可能承担，且要求汇源公司、诚丰商业公司承担因违约给梁润超造成的损失并赔偿1000万元违约金。另一份告知函系诚丰物业公司所发，各项主张均为另一法律关系，与本案无关。17.对证据17的真实性无异议。林亚槟所发催缴租金快递，因其违约而不是梁润超违约，因此其无权代表公司催缴租金。吴大银所发催缴管理费、设备使用费，因其与梁润超有合作协议合同法律关系，是另一个案件，其主张的标的与本案无关，也不能证明汇源公司、诚丰商业公司未违约。18.对证据18的真实性无异议，因汇源公司、诚丰商业公司违约，其没有资格主张缴费。19.对证据19的真实性无异议。一份告知函是诚丰商业公司所发，24、25层违建问题另作商议。租赁面积从12800平方米减少至10000平方米，比合同约定少了2800平方米，严重影响梁润超整体使用规划。汇源公司、诚丰商业公司不按合同约定的数量交付验收合格房屋达2800平方米，是严重违约行为，因此，其无权催收租金、滞纳金等。另一份告知函是诚丰物业公司所发，也证明汇源公司、诚丰商业公司将租赁面积减少2800平方米的事实。诚丰物业公司与梁润超签有设备租赁协议，是另一个法律关系，与本案无关。20.对证据20的真实性无异议，质证意见与证据17的意见一致。21.对证据21的真实性无异议，质证意见与证据18的意见相同。22.对证据22的真实性无异议，但该函是诚丰商业公司违约由梁润超所发，只能证明诚丰商业公司被告知承担违约责任的事实。23.对证据23的真实性无异议，系诚丰商业公司通知撤场告知函，但其主张强行撤场是违法的。24.对证据24的真实性有异议，快递单及投递查询结果没有显示告知函的内容，汇源公司、诚丰商业公司也没有提供告知函，因此与本案无关。25.对证据25的真实性无异议，但只能证明汇源公司、诚丰商业公司同意解除合同的事实。26.对证据26的真实性无异议，质证意见与证据24的意见相同。27.对证据27的真实性无异议，质证意见与证据24的意见相同。28.对证据28的真实性无异议，但该报告证明诚丰商业公司于2016年9月27日才取得租赁房屋测绘成果报告，比确认书约定的于2016年3月1日交付验收合格房屋晚六个月，已构成根本违约。从测绘成果明细表可以看出25层合法建筑面积仅为522.17平方米，实际建筑面积近1500平方米，违建面积近1000平方米，诚丰商业公司交付的房屋含违建部分，违反合同约定，也构成违约。该证据也证明汇源公司、诚丰商业公司未按合同约定标准交付验收合格房屋。29.对证据29的真实性有异议，该证据是单方抄取的电表数字，不可信。依据房屋租赁合同约定，该电费应由梁润超与诚丰商业公司结算，但因诚丰商业公司违约，不能单独结算。30.对证据30的真实性无异议，对所证明的事实有异议。该证据显示相关部门分别于2016年10月12日、2016年10月20日同意验收备案，比约定的汇源公司、诚丰商业公司交付验收合格房屋的时间晚了七个月有余，已构成根本违约。31.对证据31的真实性无异议，但因汇源公司、诚丰商业公司违约，梁润超不能赔偿拆除费用。32.对证据32的真实性无异议，但汇源公司、诚丰商业公司违约，电费应由其自行承担。 梁润超补充质证意见称：1.房屋没有交付，汇源公司、诚丰商业公司支出费用（包括电费、拆除费）很正常，这些费用应由汇源公司、诚丰商业公司承担，与梁润超无关。2.证据7《交付确认书》是2016年2月18日签订的，约定2016年3月1日交付验收合格、符合租赁条件的房屋。实际上在2016年10月20日取得竣工备案纸，超出约定的交付验收合格房屋的时间七个多月。依据《房屋租赁合同》第十一条的约定，超出六个月即是违约，汇源公司、诚丰商业公司需要向梁润超支付违约金1000万元。3.梁润超接到证据8的知会函，但只是告知梁润超要接收房屋，没有验收合格的证书，故梁润超没有接收房屋。4.证据9于2016年5月6日签订，讲的是24、25层因违建问题另议，但另议不等于取消租赁面积，梁润超要求诚丰商业公司抓紧时间与住建部门解决违建问题。动工期间由于验收问题造成损失由诚丰商业公司负责的约定说明因为没有验收，此时梁润超还没有接收租赁房屋，如果因为验收问题由汇源公司、诚丰商业公司承担责任包括没有按时交付和顺延免租期的问题。5.关于证据28，房屋租赁合同约定最终的租赁面积以成果报告记载为准，所指的是建筑领域住宅审批主管单位审批的建筑面积，该成果报告记载的第25层522.17平方米是扣除了违建面积之后计算的结果，而24、25、26层整体建筑面积近2800平方米，依据汇源公司、诚丰商业公司通知梁润超接收24、25层（包括26层）的函件，24、25、26层包括在整体租赁面积之内，也就是说整体租赁面积是12800平方米，而不是测绘成果报告显示的不到10000平方米。 梁润超就本诉及反诉向本院提交如下证据：1.收据2张及银行客户回单1张，拟证明梁润超向汇源公司、诚丰商业公司支付了300万元履约保证金。2.关于诚丰广场酒店24层、25层交接事宜，拟证明汇源公司、诚丰商业公司在2016年12月4日才准备交付违建房屋，从而证明其不按约定时限、标准交付验收合格租赁房屋的违约事实。3.关于诚丰广场2栋违建问题的回复，拟证明汇源公司、诚丰商业公司违建的事实。4.关于诚丰2栋涉嫌违建问题的复函，拟证明汇源公司、诚丰商业公司因诚丰广场2栋违建问题被属地城管局查处而不能按约定交付验收合格租赁房屋的违约事实。5.臻钻酒店聘用合同（8份）、臻钻酒店工资汇总表、臻钻酒店装修管理人员工资汇总、欠条（2张），拟证明梁润超聘用劳务人员、应发工资金额及因合同未履行暂时欠款的事实，该等费用因汇源公司、诚丰商业公司违约，应由其承担。6.宏昌家具报价表、收据，拟证明梁润超为开办酒店购买家具的费用，该办公家具被汇源公司、诚丰商业公司强行占用，其必须按梁润超所支付金额如数赔偿。7.工程施工合同、臻钻酒店智能化系统工程已完成工作量结算清单、欠条，拟证明梁润超履行房屋租赁合同义务，聘用智能化工程部门施工，部分结算尚欠款项的事实，因汇源公司、诚丰商业公司违约，该款项应由其赔偿。8.样板房施工合同、臻钻酒店装饰工程已施工完成项汇总、欠条，拟证明梁润超履行合同对样板房进行装修并对已完工程结算及欠款的事实，因汇源公司、诚丰商业公司违约，该款项必须由其如数赔偿。9.上海市建设工程设计合同、转账凭条、发票、欠条，拟证明梁润超对租赁房屋聘请他方进行装修设计并支付费用、欠费的事实，因汇源公司、诚丰商业公司违约，该费用应由其赔偿。10.消防工程承包合同、工程报价清单、收据，拟证明梁润超发包他方对酒店进行消防整改工程并进行报价、工程报价汇总及工程结算、欠款的事实，因汇源公司、诚丰商业公司违约，该工程款应由其赔偿。11.技术咨询合同、收据，拟证明梁润超为租赁酒店花费咨询费的事实，因汇源公司、诚丰商业公司违约，该费用应由其赔偿。12.诚丰广场臻钻酒店装修材料采购表、收据、送货单、销售单、提货单等单据，拟证明梁润超履行合同购进材料装修样板房所花费用，因汇源公司、诚丰商业公司违约，该费用应由其赔偿。13.臻钻酒店费用支出汇总表，拟证明臻钻酒店支出的一切必要费用，因汇源公司、诚丰商业公司违约，该费用应由其赔偿。14.通知函及回执截图，拟证明对酒店装修设计及工程，部分人员已准备就绪，随时可进场装修。15.关于顺延免租期的函及回执截图，拟证明虽然汇源公司、诚丰商业公司违约，但梁润超希望顺延免租期继续履行合同，从而证明梁润超有能力履行合同，但汇源公司、诚丰商业公司因违建及不按时限交付验收合格房屋而违约。16.酒店要求及回执截图，拟证明虽然汇源公司、诚丰商业公司违约，但梁润超仍然希望履行合同，并提出方案解决问题而继续协商。17.关于诚丰商业经营管理有限公司告知函的答复函及回执截图，拟证明梁润超在汇源公司、诚丰商业公司违约的前提下，要求其继续履行合同。18.梁润超反诉标的明细表，拟证明反诉标的金额及各项数据。19.关于诚丰广场酒店24、25层交接事宜，拟证明24、25层包括在12800平方米租赁面积内。20.最高人民法院（2015）民申字第1510号民事裁定书，拟证明建筑工程未经验收或者验收不合格不得交付使用，不得通过合同约定排除。 汇源公司、诚丰商业公司质证称：1.认可证据1的真实性、合法性、关联性。2.认可证据2的真实性、合法性，关联性不予认可，该文件中的土建改造是在早已与梁润超沟通好的情况下对24、25层进行的土建改造，不影响房屋整体的交付，也不影响24层及其他楼层的装修，而且24、25层是客房，不会影响酒店的整体功能。3.认可证据3、4的真实性、合法性，对关联性不予认可，汇源公司、诚丰商业公司已经于2017年1月29日与梁润超解除了合同，解除合同之后汇源公司、诚丰商业公司是否涉及违建与梁润超无关。4.对证据5-13，首先，本案是梁润超违约，梁润超的支出不应由汇源公司、诚丰商业公司承担，且梁润超既主张违约金，又主张装修设计费、材料费、装修费、人员工资等支出，属于重复计算。其次，梁润超提交了五份欠条证明其欠付工人工资、装修费用、设计费用等，足以证明其无资金，无履约能力，在本案中实施“空手套白狼”的行为。再次，梁润超提交的各种装修的证据足以证明案涉租赁合同已实际履行，且梁润超实际接受并使用了房屋。5.不认可证据5的真实性、合法性、关联性，该证据为梁润超单方制作，没有证明效力，且梁润超未提供社保缴费记录、缴税记录以证明有实际的劳动关系，也未提供工资的发放记录以证明有实际支出工资。澳门的法律不认公章，代表公司的印鉴是有权签字人的签字，该证据仅有臻钻的公章是没有法律效力的。6.不认可证据6的真实性、合法性、关联性，汇源公司、诚丰商业公司提供的《建设工程造价评估文件（装饰工程）》未见有任何家具，且未见实际的支付证明，欠条是单方出具的。7.不认可证据7的真实性、合法性、关联性，汇源公司、诚丰商业公司提供的《公证书》《建设工程造价评估文件（装饰工程）》未见梁润超实施了该项工程，且未见实际的支付证明，欠条是单方出具的。澳门的法律不认公章，代表公司的印鉴是有权签字人的签字，该证据仅有臻钻的公章是没有法律效力的。8.不认可证据8的真实性、合法性、关联性，梁润超的样板房未施工完成，欠条是单方出具的。9.不认可证据9的真实性、合法性、关联性，梁润超未提交设计成果以证明设计合同是否实际履行。澳门的法律不认公章，代表公司的印鉴是有权签字人的签字，该证据仅有臻钻的公章是没有法律效力的，董再盛不是公司的法定代表人。没有实际的付款记录，欠条是单方出具的。10.不认可证据10的真实性、合法性、关联性，梁润超未证明其在该合同中有欠款。11.不认可证据11的真实性、合法性、关联性，澳门的法律不认公章，代表公司的印鉴是有权签字人的签字，该证据仅有臻钻的公章是没有法律效力的。12.不认可证据12的真实性、合法性、关联性，珠海臻钻酒店至今没有成立，该证据无法证明梁润超购买材料并付款，收据上的“臻钻酒店七楼”是手写添加的，无法证明是梁润超使用，还有部分收据的收款人未盖公章。13.不认可证据13、14、18的真实性、合法性、关联性，三组证据均为梁润超单方制作。14.不认可证据14-17的真实性、合法性、关联性，梁润超未使用合同指定的邮箱发送邮件，汇源公司、诚丰商业公司也未收到以上邮件。15.对证据19的质证意见与证据2的意见一致。16.对证据20的真实性、合法性、关联性不予认可。 经审查，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，需结合查明的事实对证据的真实性、合法性、关联性及证明力予以认定。 综合各方当事人的诉辩主张以及举证质证情况，本院认定事实如下： 珠海市香洲区*******、8、19-26层酒店的土地使用权人及房屋所有权人为汇源公司。2015年1月1日，汇源公司签署《授权委托书》，委托诚丰商业公司为广东省珠海市香洲区*********、珠海市香洲区******的诚丰广场项目商业2号楼酒店的经营管理及出租签约的主体单位，负责提供统一物业管理服务和实施商业运营管理，委托期自2015年1月1日至2025年12月31日。 2015年8月4日，甲方诚丰商业公司与乙方梁润超签订《房屋租赁合同》，约定： 第一条，甲方出租给乙方的房屋坐落于珠海市香洲区*****************酒店大堂、第7层、第8层（仅租一半）、第19层至第26层、负二层300平方米场地，另甲方许可乙方使用诚丰广场2栋第6层架空层及6层屋面（以下合称房屋）。 第二条，该房屋的租赁期限为19年零8个月，自该房屋交付之日起算，该租赁期限包含免租期与计租期，其中免租期8个月，计租期19年。免租期是甲方基于友好合作的关系给予乙方的免费装修期限，如超出该免租期乙方尚未装修完毕或尚未正常营业的，不影响甲方正常收取租金。 第三条，该房屋月租金＝计租面积×月租金标准。计租面积为：酒店大堂、第7层、第8层（仅租一半）、第19至26层计租面积＋6层架空层的计租面积＋负二层场地计租面积+6层屋面的计租面积＋酒店分摊建筑面积。其中酒店大堂、第7层、第8层（仅租一半）、第19至26层的计租面积按其建筑面积计算，最终以《珠海市房地产登记测绘成果报告》记载的建筑面积为准，负二层计租面积150平方米；6层架空层的计租面积按架空层实测的投影面积计算，6层屋面的计租面积按照实测面积的一半计算。计租面积应包含酒店分摊的水电机房、空调机房、电梯、消防通道等公共配套的建筑面积。双方同意在甲方取得本项目2栋《珠海市房地产登记测绘成果报告》前，计租面积暂按18000平方米计算，甲方取得本项目2栋《珠海市房地产登记测绘成果报告》后，甲乙双方按照该报告记载的建筑面积确认最终计租面积及租金。该房屋第1年至第3年的月租金标准为17元/平方米/月。租金按自然月度支付，乙方须在每月10日前向甲方支付当月租金。实际租赁时间不满一月的，按实际租赁天数计算租金。 第四条，本合同履约保证金为300万元，乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付。因乙方违约造成甲方损失的或乙方延迟支付相关费用的，甲方有权直接从履约保证金或押金中扣除。因乙方违约造成甲方解除本合同的，该履约保证金或押金不予退还。 第五条，该房屋的交付标准为毛坯（指该房屋主体施工完毕，砌体及抹灰完成，经土建工程及消防验收合格），甲方应于2016年3月31日前将符合上述标准的房屋交付乙方。为配合乙方进场装修进度，经甲乙双方协商一致，交付标准以该房屋主体施工完毕，土建工程及消防合格为准。乙方不得以该房屋未通过竣工验收备案不具备使用条件进行抗辩。该房屋通过消防验收后，甲方通知乙方验收。乙方应当在甲方通知后3日内验收该房屋并与甲方书面确认，自交付确认书上记载的交付之日起计算租赁期限及免租期。如乙方按约定验收该房屋过程中发现该房屋不符合交付条件的，应书面通知甲方，并向甲方提供相应的事实依据，经甲方确认后，由甲方负责整改，整改完毕后再次向乙方交付。如甲方交付验收通知发出后3日内乙方未验收该房屋，或甲方交付验收通知发出后3日内乙方未书面向甲方提出该房屋不符合交付标准的回复并提供相关事实依据经甲方确认的，视为该房屋符合交付条件，该房屋实际交付日期自甲方通知交付验收后3日起算。 第六条，甲方向乙方交付房屋时，向乙方提供临时用水用电接口，乙方自行准备水电表，甲方按照临时用水用电标准向乙方收取装修期间水电费用；本项目经供水供电部门验收后，甲方按商业用水用电标准向乙方收取水电费。 第八条，甲方指定诚丰物业公司为本项目的前期物业管理公司，乙方应遵守物业公司的物业管理及珠海市物业管理条例。 第十条，因乙方原因造成合同解除的，乙方应按合同解除时房屋的现状将房屋（包括该房屋内的所有物品、机器设备、设施等）整体退还甲方，作为乙方违约对甲方造成损失的赔偿。乙方租金、物业管理费、水电费等相关费用计算至乙方实际向甲方退还该房屋并办结相关手续之日。乙方违反本合同约定，经甲方两次通知后仍未整改的，甲方可解除本合同。 第十一条，乙方逾期交付租金、税金、水电费等费用的，每逾期一日，按逾期付款金额的3‰支付滞纳金。如乙方在甲方交付房屋后3个月内仍未报批房屋的二次消防报建工作，或在甲方交付房屋后6个月内仍未进场装修的，或乙方进场装修但在2016年12月31日前未能正常运营的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金或押金并要求乙方支付违约金1000万元，用以赔偿甲方丧失商业机会及商誉受损的损失。如甲方未能在房屋交付期限届满后45日内交付房屋的，每逾期一日，按月租金金额的3‰支付滞纳金；未能在房屋交付期限届满后6个月内交付房屋的，乙方有权解除本合同，并要求甲方支付违约金1000万元，用以赔偿乙方的装修损失及预期收益。因乙方违约造成合同解除后，甲方要求乙方按照合同解除时现状向甲方退还房屋的，乙方还须向甲方补交免租期的租金，并向甲方支付违约金1000万元。无法定或本合同约定理由，一方提前解除本合同的，违约方需向守约方支付违约金1000万元，如违约金还不足以补偿守约方的实际损失，则守约方可向违约方追偿实际损失的差额。 第十二条，甲方联系方式如下：联系地址，珠海市香洲区**********；单位名称，广东诚丰商业经营管理有限公司。乙方联系方式：联系地址，珠海市香洲区*************；联系人梁润超，联系电话153*****666，电子邮箱1434835324@qq.com；benleong666@hotmail.com。本合同中约定的书面送达方式可以通过快递、当面递交、电子邮件等方式送达。以快递方式送达的，一方按照对方约定的联系地址、单位名称及联系人寄出的快递，他人代收或退件的均视为送达。电子邮件送达的，电子邮件发出即视为送达。 第十三条，与本合同有关争议适用中华人民共和国大陆地区法律解决。 梁润超于2015年11月5日支付诚丰广场酒店房屋租赁定金150万元，诚丰商业公司出具收据。诚丰商业公司另于2016年4月15日出具收据，确认收到梁润超支付的诚丰广场酒店押金150万元。汇源公司、诚丰商业公司认可梁润超分别于2015年11月5日和2016年4月15日支付保证金共计300万元。 2015年8月4日，诚丰物业公司作为甲方与梁润超作为乙方签订一份《合作协议书》，约定：甲方将酒店经营所需中央空调、电梯等重要配套设施投资购买及安装交付乙方使用，乙方按月向甲方支付设备使用费。 2015年11月4日，诚丰商业公司作为甲方与梁润超作为乙方签订一份《协议补充》，约定：一、甲乙双方同意不再将诚丰广场2栋6层架空层及屋面、7层计入租赁范围，原合同的租金计算相应除去该部分计租面积，甲乙双方确认暂定租赁面积为12800平方米。二、原合同约定的履约保证金共计300万元，乙方须于本补充协议签订后3日内支付150万，余下150万乙方须于甲方交付租赁房屋之日起3日内付清。 2016年2月18日，诚丰商业公司与梁润超签署《诚丰广场二号楼酒店租赁房屋交付确认书》，载明：依据2015年8月4日双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》及其他相关协议，现甲方已完成相关酒店租赁条件工作，并同意于2016年3月1日将租赁房屋移交给乙方使用。此交付日期作为合同约定的起租日。同日，诚丰物业公司与梁润超签订《诚丰广场二号楼酒店租赁房屋交付确认书》，载明：依据2015年8月4日双方签订的《合作协议》及其他相关协议，现甲方已完成相关酒店租赁条件工作，乙方同意于2016年3月1日接收《房屋租赁合同》中确定的酒店租赁房屋。此交付日期作为合同约定的起租日。 2016年3月1日，诚丰商业公司和诚丰物业公司共同向梁润超出具《符合进场装修条件的租赁房屋交付使用知会函》，由董再盛签收。该函件要求梁润超于2016年3月1日前对诚丰广场2号楼酒店租赁房屋进行验收并办理租赁房屋交付交接手续。 2016年5月6日，臻钻酒店管理（澳门）有限公司与诚丰商业公司签署《珠海臻钻酒店全面进场装修确认书》，载明：根据《符合进场装修条件的租赁房屋交付使用知会函》，臻钻酒店管理（澳门）有限公司即日起将全面进场装修（24、25层问题，可另作商议）；在臻钻酒店管理（澳门）有限公司进场动工期间，如因诚丰商业公司验收等问题，所造成的损失由诚丰商业公司承担。董再盛作为臻钻酒店管理（澳门）有限公司负责人签字并签署了“同意”的意见。同年5月25日，梁润超作为珠海臻钻酒店有限公司法定代表人向董再盛出具《授权委托书》，委托董再盛代表该公司全权处理珠海臻钻酒店工程项目相关一切事宜，并代表该公司签订《房屋租赁合同》及《合作协议书》，待公司注册成立后，补充相关文件盖章，由此产生的权利、义务均由委托人享有和承担。 2016年1月26日，珠海市公安消防局向汇源公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明：该局对汇源公司申报的诚丰广场2#楼6-26层（珠公消验凭字[2016]第0017号）建设工程进行了消防竣工验收。该工程建筑主体为诚丰广场2#楼，1栋地上26层，建筑面积74638.17平方米。本次申报验收工程为该建筑第6至26层，其中6层为物业管理用房、部分架空，7、8层为酒店办公及餐厅（不含厨房），9-18层为办公，19-26层为客房。经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。 2016年9月，珠海市住房和城乡规划建设局向汇源公司颁发诚丰广场1号楼、2号楼和地下室的《建设工程规划条件核实合格证》。 2016年9月27日，珠海市测绘院出具诚丰广场2栋的《房地产登记测绘成果报告》，该报告显示，诚丰广场2栋8层建筑面积为1489.39平方米，19至26层建筑面积为9999.97平方米（其中24层为1557.83平方米，25层为522.17平方米）。按照《房屋租赁合同》及《合作协议书》约定，8楼仅租一半，地下二层计租面积为150平方米，则合计计租面积为10894.665平方米。 2016年10月20日，珠海市建设工程竣工验收备案办公室对诚丰广场1号楼、2号楼、地下室及上部工程盖章同意竣工验收备案。 梁润超对诚丰广场2栋20层的4间样板房进行装修，未能装修完毕。 2016年12月4日，汇源公司向臻钻酒店管理（澳门）有限公司发出函件，内容为：汇源公司对原酒店24层、25层的土建结构改造施工，已于2016年11月29日改造完成，并已完工清场，请臻钻酒店管理（澳门）有限公司安排人员检查并接收。 2017年1月10日，诚丰商业公司向梁润超发出《告知函》，内容为：双方于2015年8月4日签订《房屋租赁合同》及2015年11月4日签订《补充协议》，约定：梁润超承租诚丰商业公司位于珠海市香洲区***************酒店大堂、第八层（仅租一半）、第19至26层、负二层300平方米场地，以上暂定租赁面积为12800平方米，所需支付的房屋租金应在每月10日前存入诚丰商业公司指定的账户，但截止至2016年12月31日，梁润超拖欠诚丰商业公司房屋租金435200元，滞纳金79641.6元，以上共计514841.6元，由于梁润超的延迟交付租金的行为已违反合同约定，现正式函告梁润超，根据《房屋租赁合同》第四条及第十一条之约定，梁润超拖欠的房屋租金，诚丰商业公司有权从履约保证金或押金中扣除，限梁润超于收到此函后3日内支付上述欠款，否则诚丰商业公司将从履约保证金或押金中扣除上述欠款，届时梁润超须补足履约保证金或押金。若因梁润超原因导致租赁合同解除的，履约保证金或押金不予返还，并须向诚丰商业公司补交免租期的租金及支付1000万元违约金。该《告知函》于2017年1月15日送达。 2017年1月23日，诚丰商业公司再次向梁润超发出《告知函》，内容为：梁润超与诚丰商业公司于2016年2月18日签订《诚丰广场二号楼酒店租赁房屋交付确认书》，梁润超确认房屋交付日期为2016年3月1日，即梁润超应于2016年11月1日起向诚丰商业公司支付房屋租金。截止2017年1月10日，梁润超已拖欠诚丰商业公司房屋租金510000元，滞纳金108630元，以上共计618630元。请梁润超自收到本函件之日起3日内向诚丰商业公司支付上述房屋租金及滞纳金；希望梁润超与诚丰商业公司联系，协商解决欠租事宜，并协商处理24、25楼的使用事宜；如梁润超收到此函后仍借故拖延、拒绝支付相关费用，诚丰商业公司将依约解除双方签订的《房屋租赁合同》，并通过诉讼方式主张合同约定的其他权利。诚丰商业公司于2017年1月25日通过电子邮件发送该《告知函》，收件人邮箱为benleong666@hotmail.com。 2017年3月14日，梁润超向诚丰商业公司发出《合同违约函》，内容为：诚丰商业公司自2015年8月4日与梁润超签订房地产租赁合同至今已一年又七个月的时间，因诚丰商业公司原因不向梁润超及时提供工程相关图纸等资料，配合其项目消防二次报批手续，导致不能允许梁润超按合同约定施工；对七、八层楼增加租赁面积的协议原本至今没向梁润超送达；对酒店24-25层拆除部分导致梁润超承租面积减少1000余平方米，虽经梁润超多次发函要求诚丰商业公司明确答复恢复原状时间或不恢复如何重新计算承租面积减少租金以及重新装修后因违章一旦被拆除造成损失由谁负责问题，但至今诚丰商业公司没有一次明确答复。24-25层是否拆除或恢复原状直接影响到梁润超一方整体使用规划。因此，梁润超不能施工只能停工，已造成巨大损失。现依据双方签订的房地产租赁合同第十条第10项及第（3）目“不按合同约定配合乙方办理各种证照超过30天的”“乙方有权解除本合同，并追究甲方违约责任”的约定，梁润超有权解除合同，并要求诚丰商业公司承担违约责任。特向诚丰商业公司发函，要求顺延8个月免租期，并请诚丰商业公司在3日内作出明确答复及向梁润超送达七、八层楼增加面积协议原本，协商24-25层拆除部分处理问题。如果3日内不答复或者答复不符合梁润超合理要求，不协商上述争议问题，梁润超将依据合同第十一条第6项“无法定或本合同约定理由，乙方提前解除合同的，违约方须向守约方支付违约金1000万元，如违约金不足以补偿守约方的实际损失，则守约方可向违约方追偿实际损失的差额”的约定，提前解除合同，并依合同约定追究诚丰商业公司的违约责任。 2017年4月26日，诚丰商业公司向梁润超发出《告知函》，称梁润超一直未缴纳任何租金，并且也未按诚丰商业公司告知内容与诚丰商业公司协商，且梁润超亦发函要求与诚丰商业公司解除《房屋租赁合同》，鉴于此，要求梁润超即日起搬离诚丰商业公司场地。同年6月22日，诚丰商业公司又向梁润超发出《告知函》，内容为：合同履行过程中，违约方均为梁润超，诚丰商业公司同意梁润超解除合同的要求。并根据2017年以来双方多份往来函件，诚丰商业公司与梁润超已在2017年1月29日解除了双方于2015年8月4日、2015年11月4日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。 梁润超因诚丰广场24、25层违建以及6层消防隔离层改变功能等问题，向珠海市香洲区城市管理局投诉，珠海市香洲区城市管理局于2017年11月24日作出《关于诚丰广场2栋违建问题的回复》，内容为：经核查，诚丰广场2栋存在涉嫌违建的具体楼层为6楼、25楼和26楼。一、关于6楼违建问题。经查，诚丰广场6楼用作厨房和办公室的部分，规划图上显示为花架。当事人到中队接受调查表示，6楼架空层厨房和办公室是业主汇源公司加建好后交给当事人管理和使用，具体时间当事人不清楚。二、关于26楼违建问题。经现场检查，发现诚丰广场26楼正在搭建钢架结构建筑物2处，中队当场向当事人发出《责令停止违法行为通知书》《责令改正违法行为通知书》。当事人表示该处已纳入诚丰商业公司楼顶光伏电站建设项目。目前已完成前期与规划部门沟通，并向中队提交了《广东诚丰商业管理有限公司800KW公布式光伏电站投资分析报告》，当事人表示，审批手续将于近期完成。三、关于25楼违建问题。该局调取了诚丰广场的规划平面图，25楼规划图显示报建面积为1375.51平方米。为核实25楼规划验收情况，该局已发函至市住规建局核查相关情况，待市住规建局明确意见后，该局依法跟进办理。 庭审中，汇源公司、诚丰商业公司和梁润超均认可《房屋租赁合同》已经解除，但梁润超主张解除日期是汇源公司、诚丰商业公司提起本案诉讼之日。 汇源公司和诚丰商业公司在庭审中称，其于2017年5月1日起自行使用8楼，在2017年5月30日对梁润超一方进行强制清场，于2017年12月1日自行使用其余楼层房屋。 汇源公司和诚丰商业公司提供两张2016年9月13日开具的电费发票，载明汇源公司交纳居民生活用电电费7616.96元，交纳商业用电电费458006.73元。 珠海市聚天立工程造价咨询有限公司于2017年6月8日出具的《建设工程费用评估文件》载明，诚丰广场20楼4个房间已完装饰工程拆除及外运部分评估价为10200.6元。 汇源公司和诚丰商业公司另提供加盖有珠海诚馨装饰工程有限公司公章的收据，载明收到诚丰商业公司交来诚丰广场2号楼20楼4个房间拆除费11000元。收据上填写的时间为2017年11月16日。 庭审中，梁润超主张，出示竣工验收合格手续是交付的前提，案涉房屋竣工验收超过合同约定的时间，汇源公司和诚丰商业公司构成违约。梁润超表示，如果认定其违约，汇源公司和诚丰商业公司主张的费用可以从保证金中扣除。 关于违约金的问题，汇源公司、诚丰商业公司主张其损失并非违约金所能覆盖，所以在损失之外另外计算违约金。梁润超表示不认可汇源公司、诚丰商业公司的诉请。 本院认为： 一、关于本案的法律适用问题 梁润超系澳门特别行政区居民，本案系涉澳房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，本案应参照涉外民事关系确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条人规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。诚丰商业公司与梁润超在《房屋租赁合同》中约定适用内地法律，故本案房屋租赁合同关系应适用内地法律。 二、关于《房屋租赁合同》是否有效 案涉《房屋租赁合同》为各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应遵守及全面履行。 三、关于履行合同过程中谁存在违约行为 依诚丰商业公司、汇源公司之主张，根据《诚丰广场二号楼酒店租赁房屋交付确认书》，梁润超应从2016年11月1日起向诚丰商业公司支付租金，但其一直未支付任何费用，已严重违约。而梁润超主张诚丰商业公司、汇源公司未在约定期限内交付经验收合格的房屋，且交付房屋面积未达到合同约定面积数，严重影响梁润超对房屋的整体装修，应认定诚丰商业公司、汇源公司违约。结合双方诉辩意见，本院从租赁房屋交付标准及交付内容两方面进行分析。 1.关于租赁房屋交付标准。第一，从查明事实看，诚丰商业公司与梁润超签订《房屋租赁合同》约定：为配合乙方进场装修进度，房屋的交付标准为毛坯（指该房屋主体施工完毕，砌体及抹灰完成，经土建工程及消防验收合格），甲方应于2016年3月31日前将符合上述标准的房屋交付乙方。2016年1月26日，珠海市公安消防局评定该工程消防验收合格。可见，诚丰商业公司向梁润超交付的房屋已经符合合同的约定。第二，根据2016年2月18日诚丰商业公司与梁润超签署的《诚丰广场二号楼酒店租赁房屋交付确认书》和2016年5月6日臻钻酒店管理（澳门）有限公司与诚丰商业公司签署的《珠海臻钻酒店全面进场装修确认书》的内容，梁润超同意于2016年3月1日接受租赁房屋，并以此交付日期作为合同约定的起租日，至同年5月6日，臻钻酒店管理（澳门）有限公司开始全面进场装修。并且，根据诚丰商业公司与梁润超签订的《补充协议》的约定，梁润超支付第二笔履约保证金150万元的时间是诚丰商业公司交付租赁房屋之后，梁润超于2016年4月15日支付150万元。梁润超接收租赁物、进场装修及支付第二笔履约保证金的行为均表明其同意接收诚丰商业公司交付的房屋，现其以房屋不具备交付条件为由主张诚丰商业公司逾期交付理据不足，本院不予支持。第三，梁润超主张合同的相关约定与《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》关于建设工程、房地产开发项目未经验收或验收不合格的不得交付使用的法律法规强制性规定不符，对此本院认为，这些法律法规的规定均为管理性规定，不属于效力性规定，即该规定不影响合同条款的效力。诚丰广场2号楼已于2016年9月22日取得《建设工程规划条件核实合格证》，并于同年10月20日完成工程竣工验收备案，即在合同约定的计租期开始之前及本案诉讼发生之前，租赁房屋已经竣工验收。因此合同有关租赁房屋的交付条件的约定应认定为合法有效，对于合同双方具有约束力。第四，梁润超在《诚丰广场二号楼酒店租赁房屋交付确认书》中明确同意于2016年3月1日接收租赁房屋及此交付日期作为合同约定的起租日，且在此之后，梁润超亦未依据《房屋租赁合同》第五条“如乙方按约定验收该房屋过程中发现该房屋不符合交付条件的，应书面通知甲方，并向甲方提供相应的事实依据”之约定在合理期限内提出过任何异议，应视为该房屋符合交付条件，实际交付日期自诚丰商业公司通知交付验收后3日起算。综上，诚丰商业公司已于2016年3月1日将符合合同约定的租赁房屋交付给了梁润超。结合2016年2月18日，诚丰商业公司与梁润超签署的《诚丰广场二号楼酒店租赁房屋交付确认书》，梁润超同意于2016年3月1日接收酒店租赁房屋并将此交付日期作为合同约定的起租日，自此之后，梁润超一直未就房屋交付问题提出任何异议，依合同约定，应认定《房屋租赁合同》项下的房屋已经交付梁润超，且梁润超同意以2016年3月1日作为起租日。汇源公司和诚丰商业公司关于租赁房屋已依约交付的主张具备事实依据。 2.关于房屋交付的面积。首先，依据《房屋租赁合同》约定，双方同意在诚丰商业公司取得本项目2栋《珠海市房地产登记测绘成果报告》前，计租面积暂按18000平方米计算；诚丰商业公司取得本项目2栋《珠海市房地产登记测绘成果报告》后，甲乙双方按照该报告记载的建筑面积确认最终的计租面积及租金。即租赁物的面积数要以最终合法验收的面积数为准。其次，2015年11月4日诚丰商业公司与梁润超签订的《协议补充》约定，双方同意不再将诚丰广场2栋6层架空层及屋面、7层计入租赁范围，原合同的租金计算相应除去该部分计租面积，双方确认暂定租赁面积为12800平方米。至2016年5月6日，臻钻酒店管理（澳门）有限公司与诚丰商业公司签署《珠海臻钻酒店全面进场装修确认书》，梁润超一方明确：臻钻酒店管理（澳门）有限公司即日起将全面进场装修（24、25层问题，可另作商议）。可见，梁润超在2016年5月份已知悉24、25层的使用存在问题，并同意修改24、25层的租赁面积，但双方就此尚未达成新的协议。在此情况下梁润超进场装修，证明其愿意接受和使用其他部分的租赁物。至2016年9月27日，珠海市测绘院出具诚丰广场2栋的《房地产登记测绘成果报告》又进一步确定了合同最终的计租面积为10894.665平方米，梁润超在庭审质证中对此数据并无异议。因此，计租面积的变化既符合《房屋租赁合同》的约定，也经过了双方实际行动的确认。 综上，汇源公司、诚丰商业公司已按合同履行了义务，相应的，梁润超也应按照《房屋租赁合同》的约定履行支付租金的义务。即便梁润超对于租赁物交付面积有异议，鉴于其已实际接收租赁物并进场装修，亦应对于无异议且已接收的部分支付租金。依据《房屋租赁合同》第十一条之规定，诚丰商业公司可解除合同。在诚丰商业公司两次发函催收，并于2017年1月23日的《告知函》明确提出解除合同时限的情况下，梁润超未能在合理期间内提出异议或履行合同，其行为已构成违约，诚丰商业公司主张因梁润超违约而行使合同解除权，并要求梁润超承担违约责任，有事实及法律依据，本院予以采纳。梁润超主张诚丰商业公司未能交付合法及符合合同约定面积的租赁物构成违约，依据不足，本院不予支持。 四、关于《房屋租赁合同》是否已经解除及解除时间 从庭审查明的事实来看，汇源公司、诚丰商业公司与梁润超均认可上述合同已实际解除，本院予以确认。 诚丰商业公司在2017年1月23日的《告知函》中明确要求梁润超自收到该函件之日起3日内向诚丰商业公司支付租金及滞纳金，如继续拖延、拒绝支付相关费用，诚丰商业公司将依约解除双方签订的《房屋租赁合同》。该函于2017年1月25日通过电子邮件发送梁润超在《房屋租赁合同》中约定的电子邮箱，根据《房屋租赁合同》之约定，视为该函于2017年1月25日送达。2017年1月28日宽限期届满，诚丰商业公司主张《合作协议书》于2017年1月29日解除，有事实依据，本院予以采纳。 五、关于违约责任的问题 如前所述，《房屋租赁合同》因梁润超违约而解除，梁润超依《房屋租赁合同》的约定及法律规定应承担违约责任。 1.租金及滞纳金。依据《房屋租赁合同》的内容，第1年至第3年的租金标准为：17元/平方米/月。租金自双方签订的房屋租赁合同免租期满后开始按自然月度支付，梁润超须在每月10日前向诚丰商业公司支付当月的租金，实际租赁时间不满一月的，按实际租赁天数计算租金。 梁润超签字确认双方已按《房屋租赁合同》的约定完成相关酒店租赁条件工作，其同意于2016年3月1日接收《房屋租赁合同》中确定的酒店租赁房屋，此交付日期作为合同约定的起租日。从此时计算八个月免租期，应从2016年11月1日起计付租金，计至合同解除之日止，即2017年1月29日。因此，梁润超应支付的租金为：17元/平方米/月×10894.665平方米×（2个月+29天÷31天）=543678.93元。 《房屋租赁合同》约定如梁润超逾期交付租金、水电费的，每逾期一日，按逾期付款金额的3‰支付滞纳金。汇源公司和诚丰商业公司要求梁润超支付2016年11月1至2017年1月29日的租金的滞纳金，以逾期未付的租金为本金，每逾期一日计付每日3‰的滞纳金，计至梁润超实际支付完全部款项之日止，该主张虽符合合同约定，但滞纳金标准明显过高，且双方还约定了解除合同的违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定梁润超应按每日万分之五的标准向汇源公司、诚丰商业公司支付2016年11月1日至2017年1月29日期间的租金的滞纳金。2016年11月的租金的滞纳金以当月应付租金185209.31元（17元/平方米/月×10894.665平方米）为基数，自2016年11月11日起计至该月租金付清之日止；2016年12月的租金的滞纳金以当月应付租金185209.31元（17元/平方米/月×10894.665平方米）为基数，自2016年12月11日起计至该月租金付清之日止；2017年1月1日至2017年1月29日的租金的滞纳金以当月应付租金173260.32元（17元/平方米/月×10894.665平方米÷31天×29天）为基数，自2017年1月11日起计至该月租金付清之日止。 2.关于水电费 根据《房屋租赁合同》第六条的约定，诚丰商业公司向梁润超交付房屋后，所产生的水电费由梁润超负担。梁润超接收租赁房屋后对部分房屋进行了装修，必然产生水电费。对汇源公司、诚丰商业公司主张的水电费2418元，梁润超未举证证明该金额与实际发生的金额不符，本院对汇源公司、诚丰商业公司的关于水电费的请求予以支持。 3.关于占用费、免租期租金、拆除费用及违约金 首先，关于汇源公司、诚丰商业公司的损失。其一，《房屋租赁合同》解除后，梁润超未及时腾退租赁场地，至2017年5月30日诚丰商业公司强制清场之日才腾退租赁场地，该时间段的房屋占用费属于汇源公司、诚丰商业公司的损失。汇源公司、诚丰商业公司主张房屋占用费计至其再次将租赁物出租之日，无合同依据，本院不予支持。其二，《房屋租赁合同》解除后，汇源公司、诚丰商业公司无法通过履行该合同获得预期利益，其给予梁润超免租期的目的无法实现，故免租期的租金亦属于汇源公司、诚丰商业公司的损失。其三，《房屋租赁合同》因梁润超违约而解除，诚丰商业公司支出的装修拆除费用也属于损失的范畴。汇源公司、诚丰商业公司主张的拆除费用10200.6元与评估价一致，梁润超未提供证据证明该费用不合理，本院对该拆除费用予以采纳。 其次，汇源公司、诚丰商业公司所请求的《房屋租赁合同》解除后的房屋占用费、免租期的租金及租赁物上装修的拆除费用，均属于因合同解除给汇源公司、诚丰商业公司造成的损失。汇源公司、诚丰商业公司未举证证明在占用费、免租期租金、拆除费用之外尚有其他损失及其他损失的金额。《房屋租赁合同》约定梁润超应支付违约金1000万元，明显高于前述占用费、免租期租金和拆除费用的总和，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的违约金过分高于造成的损失。根据本案的违约行为所造成的实际损失，结合《房屋租赁合同》的履行情况及梁润超的过错程度、预期利益等因素，本院酌定梁润超向汇源公司、诚丰商业公司支付违约金300万元。 再次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，以及该司法解释第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定可知，合同法所规定的违约金系以补偿为主、以惩罚为辅。违约金的性质决定了若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害，则不能同时适用，否则将会出现债权人双重获益之结果。因解除合同给汇源公司、诚丰商业公司造成的损失已通过违约金予以补偿，故汇源公司、诚丰商业公司关于占用费、免租期租金和拆除费用的请求，本院不予支持。 六、关于梁润超的反诉请求 梁润超违约以致双方签订的《房屋租赁合同》最终被解除，梁润超主张汇源公司和诚丰商业公司应向其支付违约金1000万元并赔偿装修设计费、材料费、装修费、员工工资等费用，缺乏事实依据，本院不予支持。 如前所述，《房屋租赁合同》系因梁润超违约而解除，梁润超应向汇源公司、诚丰商业公司支付租金、滞纳金及违约金，金额超过300万元。汇源公司、诚丰商业公司请求将梁润超应支付的费用从梁润超缴纳的保证金中扣除，梁润超也同意在认定其违约的情况下从保证金中扣除应支付的费用，因此，梁润超请求汇源公司、诚丰商业公司返还保证金300万元并赔偿利息损失理据不足，本院不予支持。 综上所述，汇源公司、诚丰商业公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持；其他诉讼请求不成立，本院予以驳回。梁润超的反诉请求不成立，本院予以驳回。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、梁润超于本判决发生法律效力之日起七日内向珠海汇源投资管理有限公司、广东诚丰商业经营管理有限公司支付2016年11月1日至2017年1月29日的租金共计人民币543678.93元； 二、梁润超于本判决发生法律效力之日起七日内向珠海汇源投资管理有限公司、广东诚丰商业经营管理有限公司支付2016年11月1至2017年1月29日欠付的租金的滞纳金（2016年11月和2016年12月以每月人民币185209.31元为基数，2017年1月1日至2017年1月29日以人民币173260.32元为基数，按照每日万分之五的标准，从欠租当月的11日起计至梁润超实际清偿之日止）； 三、梁润超于本判决发生法律效力之日起七日内向珠海汇源投资管理有限公司、广东诚丰商业经营管理有限公司支付违约金人民币300万元（该费用从梁润超已支付的保证金人民币300万元中扣除）； 四、梁润超于本判决发生法律效力之日起七日内向珠海汇源投资管理有限公司、广东诚丰商业经营管理有限公司支付水电费人民币2418元； 五、驳回珠海汇源投资管理有限公司、广东诚丰商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回梁润超的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币100934元、保全费人民币5000元，合计人民币105934元，由珠海汇源投资管理有限公司、广东诚丰商业经营管理有限公司负担人民币77059元，梁润超负担人民币28875元；反诉受理费人民币60202元，由梁润超负担。 珠海汇源投资管理有限公司、广东诚丰商业经营管理有限公司已预交受理费和保全费合计人民币105934元，本院退回人民币28875元；梁润超已预交受理费人民币120403.09元，本院退回人民币31326.09元。 如不服本判决，珠海汇源投资管理有限公司、广东诚丰商业经营管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，梁润超可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 审 判 长  郭建勇 审 判 员  唐育萍 人民审判员  王世荣 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  黄奕敏