湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终967号上诉人(原审原告)：王浩，男，1981年1月3日出生，汉族，住荆州市荆州区。上诉人(原审原告)：王友群，女，1969年2月20日出生，汉族，住荆州市荆州区。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭泽君，湖北楚韵律师事务所律师。上诉人(原审被告)：荆州市诚实物资贸易有限公司，住所地荆州市城南开发区御河路187号。法定代表人:侯福平,该公司经理。委托诉讼代理人：陈万军，湖北居正律师事务所律师。原审被告：李亚，女，1975年9月8日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：陈万军，湖北居正律师事务所律师。上诉人王浩、王友群与上诉人荆州市诚实物资贸易有限公司及原审被告李亚因房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王友群及上诉人王浩、王友群的委托诉讼代理人彭泽君，上诉人荆州市诚实物资贸易有限公司及原审被告李亚的委托诉讼代理人陈万军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王浩、王友群上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项；二、改判一审判决第一项为支持上诉人宾馆损失费28260元及装修费用40万元的诉讼请求；三、由对方上诉人负担全部的诉讼费用。主要事实和理由：一审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，而非第四项。本案是对方上诉人违约导致合同履行不能，且在停水期间正是宾馆经营的旺季，一审判决赔偿6500元的经济损失不符合实际情况。上诉人花费的40万元装修款也应由对方上诉人承担，一审判决5000元显失公平。荆州市诚实物资贸易有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回对方上诉人的诉讼请求；二、本案的上诉费由对方上诉人承担。理由是：一审认定部分事实不清，适用法律错误。停水后，上诉人采取了其他供水措施，对方上诉人继续经营，一审判决酌定向对方支付经营损失6500元及装修损失5000元没有事实依据。王浩、王友群向一审提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告在房屋租赁合同有效期内的宾馆经营损失费人民币30960元。二、判令原告在租赁涉案房屋后的装修费人民币40万元。三、判令被告承担本案的诉讼费。被告荆州市诚实物资贸易有限公司辩称：一、王友群诉讼主体不适格，根据合同相对性原则，租赁合同签名承租人为原告王浩。二、原告王浩未在起诉状上签名其诉讼主体不适格。三、关于原告房屋租赁合同有效期内经营损失30960元无事实及法律依据。被告李亚辩称，作为荆州诚实物资贸易有限公司工作人员，其主体不适格。一审认定：2015年1月9日，原告王浩（乙方）与荆州市棉短绒加工厂（甲方）签订了《仓库租赁合同》一份。该合同约定，经甲、乙双方友好协商，甲方将位于荆州城××开发区××路棉花加工厂仓库租给乙方使用，特定如下合同条款：一、租赁期限叁年，即从2015年10月1日起至2018年10月1日止。二、租金。年租金15000元。乙方租房时，将该年租金一次性付清给甲方。三、乙方自行装修，不得超出仓库面积外的装修，乙方向甲方交纳装修押金。四、乙方自行负责租赁期物业管理、水电、市政经营类的相关费用。六、租赁期内，若因不可抗力自然灾害导致不能使用租赁仓库，本合同可自然终止。互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁仓库无法正常使用，甲方须将押金及所剩预付租金无息退还乙方。七、合同期间，甲方无权中途要求乙方退还房租。合同期满后，乙方要求续租提前三个月续签合同。在同等条件下，乙方可享受优先承租权，租金依市场情况而适当调整。2019年3月26日，荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室（甲方）与被告荆州市诚实物资贸易有限公司（乙方）签订了企业征收补偿协议一份。该协议约定，第二条、房屋及相关附属物、不可移动设备补偿。乙方建筑物建筑面积2406.14平方米，根据黄石市房天房地产估价有限公司于2018年12月17日出具的评估报告，房屋建筑物的评估价值222.2844万元，房屋装修评估价值73.0299万元，地面附属物评估价值15.5393万元，经营性补助价值为347.9944万元。第三条、搬迁费等其他补偿。1、搬迁费2.8874万元；2、终止合同损失67.2494万元；3、停产停业损失11.1142万元；4、隐蔽工程5.1087万元；5、水电开户费4万元；5、企业搬迁奖励5万元。荆州市诚实物资贸易有限公司评估价值明细表载明：房号6、分序号6ｄ（旅店业人和宾馆）经营性补助价值174373元（67976元、58124元、48273元）、装修评估价值47019元（20151元、20151元、6717元）；房号7、分序号7ｅ（旅店业人和宾馆）经营性补助价值264238元（21616元、242622元）、装修评估价值74784元（5411元、69373元）；以上经营性补助价值合计438611元、装修评估价值合计121803元。原告庭审时陈述，王浩是我侄子，我和他是合伙关系，起诉李亚是因为她是经办人；宾馆是别人转给我的，转让费96000元，2015年冬月开始装修，装修花了40万元；宾馆的结构为一楼是别人的餐馆、二楼六间房、三楼六间房、四楼二间房、五楼二间房，宾馆主要是对学生群体，生意好的时候每人每月分四、五千元，淡季时分不到什么钱，宾馆每月扣出开支纯收入12000元左右。2018年9月13日停水，宾馆经营到2018年9月13日，2019年7月开始拆迁，门和窗已经拆了。荆州市诚实物资贸易有限公司评估价值明细表中的6ｄ和7ｅ是原告所经营的人和宾馆。被告庭审时陈述，王友群和王浩合伙的事情王友群给我说过，诚实公司通过法院拍卖取得棉短绒加工厂资产，原告经营的宾馆我们原来是租给一个职工做招待所，职工转给原告的。2019年四、五月份开始拆迁。荆州市诚实物资贸易有限公司评估价值明细表中的6ｄ和7ｅ是原告所经营的人和宾馆。一审认为，原告王浩与荆州市棉短绒加工厂于2015年1月9日签订的《仓库租赁合同》，根据本院审理认定的事实和双方当事人的陈述，该合同的双方当事人是原告王浩、王友群和被告荆州市诚实物资贸易有限公司，被告李亚是被告荆州市诚实物资贸易有限公司的经办人，原告王浩、王友群要求被告李亚承担民事责任，没有事实依据，本院不予支持。关于原告的第一个诉讼请求宾馆经营损失费人民币30960元。本院认为，结合原告王友群宾馆经营到2018年9月13日和每月扣出开支纯收入12000元左右的陈述，再根据双方签订合同的租赁期限3年即2015年10月1日至2018年10月1日，剩余租赁期限不到一个月的事实，原告提出的由被告赔偿宾馆经营损失费30960元的诉讼请求，不符合本案事实，本院酌定原告的经营损失为6500元。关于第二个诉讼请求装修费人民币40万元。本院认为，承租房屋后承租人一般应对租赁房屋进行装修，原告庭审时陈述装修花了40万元，但其提交的证据不足以认定装修花费40万元，本院对原告的该陈述不予采信；再根据剩余租赁期限不到一个月和原告承租的房屋人和宾馆装修评估价值121803元的事实，原告提出的由被告赔偿装修损失40万元，不符合本案事实，依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，本院酌定为原告的装修损失为5000元。综上，被告荆州市诚实物资贸易有限公司应向原告王浩、王友群支付的款项为经营损失6500元、装修损失5000元，合计11500元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告荆州市诚实物资贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王浩、王友群支付各项损失共计11500元。二、驳回原告王浩、王友群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7764元，由原告王浩、王友群共同负担7591元，被告荆州市诚实物资贸易有限公司负担173元；财产保全费2720元，由原告王浩、王友群负担。二审中双方当事人没有新的证据向法庭提交。本院认可一审对本案事实的认定。本院认为，关于上诉人王浩、王友群的上诉请求问题。上诉人王友群的宾馆经营到2018年9月13日，根据双方签订合同的租赁期限3年，即2015年10月1日至2018年10月1日，剩余租赁期限不到一个月的实际情况，上诉人要求对方上诉人赔偿宾馆经营损失费28260元过高，不符合本案事实，一审酌定上诉人的经营损失为6500元符合本案的实际。对于装修费的赔偿问题，上诉人庭审中陈述装修花费40万元，但其提交的证据不足以认定。根据剩余租赁期限不到一个月及上诉人承租的房屋装修评估价值121803元的事实，上诉人提出由对方赔偿装修损失40万元没有事实依据。一审酌定对上诉人赔偿装修损失5000元是公平合理的。本案剩余租赁期限已不到一个月，考究双方租赁合同的解除及解除的具体原因已无实际意义，本案是依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，还是第四项作依据，不影响本案的最终处理结果。关于上诉人荆州市诚实物资贸易有限公司的上诉请求问题。上诉人是因拖欠水费而导致出租房屋停水，而停水必然影响到出租房屋的正常使用，对此，上诉人具有违约行为，应当承担一定的民事责任。一审判决酌定向对方上诉人支付经营损失6500元及装修损失5000元具有事实依据。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案件受理费7591元、88元，分别由上诉人王浩、王友群及上诉人荆州市诚实物资贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年八月十七日书记员  程 瀛