山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8490号 上诉人（原审原告）：刘瑞先，女，1959年1月27日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：管益杰，山东诚功（崂山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卞小涵，山东诚功（崂山）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛齐海置业有限公司，住所地青岛市市南区贵州路47号。 法定代表人：刘正洲，董事长。 委托诉讼代理人：肖颖，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧，国浩律师（青岛）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王燕，女，1963年7月7日出生，汉族，住青岛市市南区。 上诉人刘瑞先、上诉人青岛齐海置业有限公司（以下简称齐海置业公司）因与被上诉人王燕房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5382号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘瑞先之委托诉讼代理人卞小涵、被上诉人齐海置业公司之委托诉讼代理人肖颖和张慧参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘瑞先上诉请求：撤销原判第四、五项，并判决被上诉人齐海置业公司支付刘瑞先2016年8月2日至2018年8月1日房屋租金115246元，判决被上诉人王燕在应支付的房屋租金（2018年8月2日至2019年8月1日期间房屋租金57623元、2016年8月2日至2018年8月1日期间，房屋租金115246元）、房屋维修费用（45473元）共计172869元范围内，与被上诉人齐海置业公司承担连带责任。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人王燕不仅是被上诉人齐海置业公司销售人员，更是涉案房屋的购买人、转售人，应当承担赔偿责任。本案中上诉人一审提交的证据一青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10552号民事判决书、青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终6516号民事判决书，能够证明2012年6月被上诉人王燕与被上诉人齐海置业公司协商，从齐海置业公司处购买涉案房屋一处。后来王燕将房屋转售给上诉人，上诉人将购房款交付，与被上诉人齐海置业公司签订房屋买卖合同，能够证明签订书面房屋买卖合同双方是上诉人与被上诉人齐海置业公司。实际买卖双方是上诉人和王燕，王燕的行为不是职务行为。王燕与齐海置业公司均应该对房屋质量负责。二、一审判决仅仅支持2018年8月2日至2019年8月1日租金损失，系适应法律错误。民法总则适用后，已将租金的诉讼时效变为三年，不是一年。一审法院依据主张租金的诉讼时效为一年，从而仅支持上诉人一年的租金损失，系适用法律错误，应该判二被上诉人支付上诉人2016年8月2日至2019年8月1日期间三年的租金损失。 齐海置业公司辩称：齐海置业公司与刘瑞先、王燕房屋买卖合同纠纷一案，齐海置业公司亦提出上诉，齐海置业公司对原审判决的意见已在上诉状中陈述，在此不再赘述。现仅针对刘瑞先的上诉请求内容提出以下答辩意见。一、刘瑞先主张的租金损失已经超过法定诉讼时效，一审判决支持2018年8月2日至2019年8月1日的租金损失是完全错误的，其上诉请求更是依法不能成立，请贵院查明事实，依法裁判。根据民法通则第一百三十六条之规定，刘瑞先主张租金损失的诉讼时效为1年，刘瑞先自认2013年3月已交接涉案房屋，但直到2018年7月才提起本案诉讼。关于租金损失的诉请显然已超过法定诉讼时效，不应予以支持。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，在民法总则施行前，刘瑞先主张租金损失的诉讼时效已经届满，因此本案更不应当适用民法总则3年诉讼时效的规定，如齐海置业公司在上诉状中所述，涉案所谓的损失实际由于刘瑞先自身原因造成并致其扩大，其主张不应得到支持。二、刘瑞先未举证证明其租金损失实际发生，亦未举证证明其存在租房居住的必要性、合理性，其所谓的租金损失根本不存在，更不应由齐海置业公司承担。综上，刘瑞先的上诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。 齐海置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担责任或将本案发回重审；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。具体理由如下：一、原判认定上诉人承担被上诉人所谓房屋维修费用依据不足。原判认定上诉人承担房屋维修费用的合同基础是上诉人与被上诉人存在房屋买卖关系。上诉人认为，抛开涉案房产实际为二手房交易，上诉人不是实际房屋出售一方不谈，仅就上诉人作为房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任而言。上诉人依法应当承担的责任并不是无限的，被上诉人主张的所谓损失已超出法定范围。(一)《商品房销售管理办法》第三十三条规定……商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，……在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务……《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……B房面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；……F建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，基础结构工程50年。即涉案房屋即使存在防水方面的问题，被上诉人亦应当在保修期内主张，上诉人仅对保修期内的损失承担保修责任。涉案房屋竣工验收合格日为2012年6月21日，一审查证的交付至被上诉人的日期为2013年3月且被上诉人自认自2012年8月起就已经知道房屋存在漏水情况，至被上诉人起诉的2018年8月，早已超出合理的质保期，被上诉人未提交任何证据证明其在保修期内曾报过修，主张过权利，原判无视此基础事实，判决上诉人承担维修费是完全错误的。(二)被上诉人于2013年3月收房入住时，已经对房屋进行验收，房屋并不存在所涉漏水问题；根据一审中的现场勘验及被上诉人在青岛市中级人民法院(2014)青民辖终字第182号民事裁定书案件之上诉状中自认，被上诉人实际已入驻涉案房屋，并对涉案房屋进行了装修改造，特别是包括将窗改门等一系列门窗改造，已严重破坏房屋原有结构，该种改造必然会对房屋目前状况产生影响；现距离被上诉人收房入住已超过六年。根本无法排除所谓漏水与其自己的装修改造之间的因果关系。原判无视于此，其判决结果自然错误。(三)青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具的《鉴定意见书》，不能作为认定本案事实的有效证据。从形式上讲，鉴定意见书没有附有鉴定机构及鉴定人员资质，不能作为有效证据；从内容上讲，一审法院将窗体密封问题等同于设计问题存在误读。涉案窗户漏水主要是密封胶脱落导致密封不严所致，并非设计问题。而导致窗台外高内低的原因系刘瑞先自行将内部窗台石拆走所致。因此，根本不存在设计问题，而且整栋楼都是统一设计，不可能只针对其一户作出该设计。该公司鉴定时被上诉人已经对涉案房屋进行了装修改造，其现场勘查的现状与房屋本身状况已不相符；而其他密封问题，则纯属自然老化，与被上诉人自身疏于对房屋进行合理维护有着直接关系，原判以此作为认定上诉人承担责任的理由依据不足。(四)青岛中商保险公估有限公司出具的《财产损失价值鉴定意见》中任意扩大鉴定范围及损失程度，不能作为认定本案损失的有效证据使用。二、原判认定上诉人承担被上诉人所谓房屋租金无任何事实依据。(一)涉案房屋是否漏水，该漏水与上诉人是否有关联性，尚无法证明。退一步讲，从现场情况看，涉案房屋即使存在漏水，也并不必然导致房屋无法居住。事实上，根据被上诉人当庭陈述，其在发现房屋有漏水情况下，既不向物业报修，也不向上诉人报修，自己也不进行任何维护保养，因此涉案房屋出现涉诉时反映出现问题的原因完全是在于被上诉人；而且被上诉人本身有房屋居住，目前无任何证据表明，其不在涉案房屋处居住的原因系由于上诉人所致，故原判判决上诉人承担所谓租金损失无事实依据。根据被上诉人所述，其在收房六年期间，在明知房屋存在漏水的情况下，未对此问题向任何单位和个人提出过任何异议，未对出现问题进行过任何维修和保养，是完全违背常理的，故其所谓的损失是不存在的，被上诉人应当对房屋目前现状自行承担相应的责任和后果。(二)山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司作出的《房地产租金估价报告》及补充说明，与市场租金实际状况差距巨大，不能客观反映实际情况，不能作为认定本案损失的依据。三、原判判令上诉人承担鉴定费损失无任何依据。如前所述，被上诉人主张所谓的损失是因其自身原因造成，与上诉人无关，被上诉人起诉本身就系恶意诉讼，滥用诉权，由此产生费用和责任应由被上诉人自行承担。原判看似维护了被上诉人权益，实际却是极大损害了社会公共利益，纵容了滥用司法资源的不当行为。四、民法总则第一百九十六条关于“不适用诉讼时效”的规定“停止侵害、排除妨碍、消除危险”不适用本案。 刘瑞先辩称：齐海置业公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、本案不应适用保修期之规定。《QDSJYJD-11219鉴定意见书》载明，“涉案房屋漏水系因窗户安装构造存在问题（1、窗户外侧窗台明显高于窗户内侧窗台；2、窗框和墙体密封存在问题；3、窗框未嵌入墙体等原因。）且窗框四周与墙体密封存在问题所致。”上述鉴定意见中能够说明，漏水是因为房屋的窗户安装构造存在问题而造成的房屋大面积严重漏水，与房屋使用时间无关。窗户外侧窗台明显高于窗户内侧窗台、窗口和墙体密封存在问题、窗框未嵌入墙体"这些问题是自始至今存在的。该系设计问题，不应适用保修期的规定。本案中的证人证言也能够说明，严重漏水是涉案房屋所在小区几栋楼都存在的情况，其发生漏水的时间也均是在小区房屋刚刚交付、业主们刚刚入住时，并非随着房屋使用时间的推移而逐渐发生的漏水情况。所以，涉案房屋自始存在根本上的建筑设计问题，此处不应适用保修期的相关规定，齐海置业公司应承担维修、赔偿责任。本案中，涉案房屋本身在保修期内就发生严重漏水，后齐海置业公司将房屋的窗户、外墙等进行了重新安装、整修，但并未修好，房屋仍继续漏雨至今，无法居住。二、本案中齐海置业公司仅是将钥匙交给刘瑞先，因房屋存在质量问题，刘瑞先并未签署相关房屋交接文书，且并未对房屋进行过装修改造，并未实际入住房屋。三、关于房屋租金，刘瑞先因房屋漏水严重，从未实际入住房屋，齐海置业公司应赔偿刘瑞先相应房租损失，一审判决租金过少。四、因房屋存在质量问题，刘瑞先至今无法入住，提起本案诉讼，刘瑞先应承担本案所有鉴定、评估费用。 刘瑞先向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告损失暂计35万元（自2012年8月起至实际维修修复之日止）；2.判令二被告承担全部维修费用暂计10万元（实际维修费用待鉴定后确定）；3.本案诉讼费、鉴定费由两被告承担。庭审中变更诉讼请求为：1.判令二被告赔偿原告损失暂计35万元（自2013年3月18日起至实际维修修复之日止）；2.判令二被告承担全部维修费用48371元；3.本案诉讼费、鉴定费由两被告承担。 一审法院对当事人无异议的事实确认如下：一、刘瑞先与齐海置业公司签订《青岛市商品房出售合同》的事实。2013年3月18日原告刘瑞先（乙方，买方）与被告齐海置业公司（甲方，卖方）签订《青岛市商品房出售合同》，双方就青岛市市南区瞿塘峡路11号《伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）》2号楼10层1001户房屋出售事宜达成一致意见，该合同约定房屋总价款1458016元。其中，该合同第七条第一款约定，本合同自甲乙双方签署之日起60天内，甲方向乙方交付该房屋。合同第十四条约定，自该房屋正式交付之日起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年/一年。保修范围由甲、乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定在本合同附件五中约定。第十五条约定，该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验，确属主体质量不合格的，乙方有权单方解除本合同。第十六条约定，甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方免费修复外，还需按修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并经该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。原告自认其于2013年3月19日办理房产证，2013年3月份前后交付房屋，但只是交付房屋钥匙没有实际交付房屋，后发现房屋存在质量问题就没有跟物业办理正式的交房手续。房屋质量问题主要是南侧、东侧窗户及墙面漏水。庭审中原告提交青岛中房物业管理有限公司出具的《证明》一份，载明：“兹证明伊莎贝拉国际公馆小区2号楼1001室，自2011年我物业接管以来未办理入住，我物业属前期物业管理”。2019年6月10日，经组织当事人就涉案房屋进行现场勘验，发现涉案房屋客厅及两卧室窗户有漏水痕迹，踢脚线起鼓变形，电视墙处下端起鼓脱落，卫生间及厨房暂未见漏水及损坏痕迹。二、刘瑞先与王燕就涉案房屋之间产生纠纷的事实。据青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10552号民事判决书、青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终6516号民事判决书以及青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第40225号民事判决书认定，涉案房屋实际购房款为320万元，该房屋购买时王燕系齐海置业公司销售人员，且齐海置业公司尚欠王燕销售佣金1741984元。后，齐海置业公司将涉案房屋折抵王燕销售佣金1741984元，差价1458016元由王燕自行补齐。另，王燕与刘瑞先以及刘瑞先配偶之间存在借款关系。三、涉案房屋鉴定的相关事实。因原被告双方就涉案房屋漏水原因、维修费用、租金损失未达成一致意见，原告申请就以下事项进行鉴定：1、对青岛市市南区瞿塘峡路11号2号楼1001户房屋漏水原因进行鉴定；2、对青岛市市南区瞿塘峡路11号2号楼1001户房屋自2013年4月1日至今的维修费用进行鉴定；3、对青岛市市南区瞿塘峡路11号2号楼1001户房屋自2013年4月1日至今的房屋租金进行鉴定。原审依法委托鉴定机构就上述鉴定申请事项进行鉴定。（一）关于房屋漏水原因的鉴定意见。2019年9月16日，青岛市建筑设计研究研究集团股份有限公司出具《鉴定意见书》（编号：QDSJYJD-11219），鉴定意见为：青岛市市南区瞿塘峡路11号2号楼1001户南侧2个窗户、东侧2个窗户和1个门的两侧及底部存在漏水痕迹，且导致室内墙体霉变、壁纸起皮等问题，其原因为：窗户安装构造存在问题（1.窗户外侧窗台明显高于窗户内侧窗台；2.且窗框和墙体密封存在问题；3.窗框未嵌入墙体等原因），且窗框四周与墙体密封存在问题所致。该鉴定花费鉴定费15000元，由刘瑞先先行支付。对于该《鉴定意见书》，刘瑞先质证称，对鉴定结果无异议，该鉴定意见能够说明涉案房屋自始存在根本上的建筑设计问题，并非随着房屋使用时间的推移而逐渐发生的漏水情况，且该设计问题一直存在，不应适用保修期的规定，被告应当向我方支付维修费用并赔偿损失。齐海置业公司质证称，首先，从该意见书内容上看，意见书并未列明进行鉴定的法律依据、技术标准、采取的措施、鉴定方法和过程，在缺少以上事项的情况下，无法得出客观真实的结论。针对齐海置业公司关于该司法鉴定意见书的异议，青岛市建筑设计研究研究集团股份有限公司出具《关于“意见书编号QDSJYJD-11219”鉴定意见书异议答复的函》，载明：“一、在我院出具的鉴定意见书4.2.1及鉴定意见中“窗户安装构造存在问题（1.窗户外侧窗台明显高于窗户内侧窗台）已经说明产生自室外流向室内雨水的原因，在2003全国民用建筑工程设计技术措施规划·建筑10.5.5条中明确约定了‘……室外窗台应低于室内窗台面……’，而现场实际情况已经违反了该规定。二、在我院出具的鉴定意见书4.2.2明确了窗台漏水的现状。三、我单位工作人员严格按照实际情况和国家规定出具鉴定意见书”。针对该函，刘瑞先质证称无异议；齐海置业公司质证称，1.原告的窗户已经经过自行改造（包括将东侧的一面窗户改成了门），该鉴定意见中所称室外窗台略高于室内窗台面并非是窗户构造问题，而是原告自行改造所致。2.根据原告及原告证人陈述，窗户只有在下大暴雨时才漏水，可见室外窗台略高于室内窗台并不必然导致漏水，即窗台的高度与窗户漏水之间不存在必然的因果关系；3.鉴定机构在现场未采取任何必要措施，仅凭肉眼观察后即得出结论不具有客观性，鉴定报告中出具的漏水原因只能是可能性原因的猜测而非必然性原因；4.密封胶长期使用脱落导致密封不严是属于一般维修事宜，已过保修期。（二）关于房屋自2013年4月1日至今的维修费用的鉴定意见。2019年8月22日，青岛中商保险公估有限责任公司出具《财产损失价值鉴定意见书》（中商财鉴字[2019]ZSfy-0802272号），鉴定评估涉案房屋自2013年4月1日至今的维修费用为48371元。该鉴定意见书花费3000元，由刘瑞先先行支付。对于该鉴定意见书，刘瑞先质证称无异议。齐海置业公司质证称，对该评估意见书中维修费用明细的第1项不认可，该费用为修复吊顶裂纹，与本案无关。对第4页中的第7项不认可，为维修橱柜，与本案无关。对第5页中的第1-4项不认可，根据评估公司于2019年8月12日当天下暴雨时对现场的考察情况看，未见卫生间漏雨，且报告中记载卫生间现状为看不出有漏水迹象，只是据原告称下雨时漏水，因此对卫生间的修复费用与本案无关。第5页中第3、4项为门框装饰板维修费用，而门框装饰板未受损，同时与需要修复的墙壁不相邻，因此该项费用与本案无关。该鉴定花费鉴定费3000元，由刘瑞先预先支付。针对齐海置业公司所提异议第4页第7项，“定做壁橱柜（复合木板）”维修费用2898元，受损原因为“受外力影响导致制作或组装过程造成”，该项损失无法直接说明系齐海置业公司过错造成，其所提异议成立，予以采纳。因此，修复费用应为45473元（48371元-2898元）。齐海置业公司其他异议所载明事项与房屋质量存在直接关系，异议不成立，不予采纳。（三）关于房屋自2013年4月1日至今的房屋租金的鉴定意见。2019年8月13日，山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司出具的《房地产租金估价报告》（鲁弘估字[2019]第362号），载明该房屋2013年4月1日至2019年8月6日的市场租赁价格为334236元。2019年10月23日，山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司出具的对该《房地产租金估价报告》的补充说明，载明2018年8月2日至2019年8月1日的租金价格为57623元。该鉴定花费鉴定费10000元，由刘瑞先先行。对于该鉴定意见书及补充说明，刘瑞先质证称无异议。齐海置业公司质证称，对真实性无异议，但原告所主张的租金损失与我方无关。原告在庭审时主张自2012年8月起计算租金损失，后评估时又以2013年3月18日签订合同时计算租金损失，可见原告不能确认损失何时发生；且原告在长达5、6年的时间内未向被告报修，即使存在损失也系因原告自身原因导致的扩大损失，不应由被告承担责任。对以上三份鉴定意见书，王燕质证称，我方不是本案适格主体，该三份鉴定意见书与我方不具备关联关系，我方同意齐海置业公司质证意见。通过三份鉴定意见书比较看出，在青岛中商保险公估有限公司出具的《鉴定评估意见书》、山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司出具的《房地产租金估价报告》中均明确了评估的原则、评估依据、评估过程及评估方法，该两份鉴定意见书可以证实青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具的鉴定意见书在程序上存在严重瑕疵，是不严谨的。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案损害赔偿责任主体如何确定？二、各项损失数额如何确定？关于争议焦点一、齐海置业公司应当向刘瑞先承担损害赔偿责任，王燕不承担损害赔偿责任。具体法律分析如下：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋所产生的法律关系基于刘瑞先与齐海置业公司签订的《青岛市商品房出售合同》，双方之间存在合同关系，应当受合同的约束。齐海置业公司在签订该合同时应当预见所存在的法律风险以及法律后果，且其未能提交证据证明其对刘瑞先就涉案房屋主张相关权利存在符合法律规定的免除责任或减轻责任的事实。王燕系齐海置业公司销售人员，其将佣金折抵涉案房屋并转让给刘瑞先之行为系履行职务行为，所产生的法律后果应当由齐海置业公司承担。因此，本案中，齐海置业公司承担损害赔偿责任于法有据。关于争议焦点二，各项损失数额确定依据以及具体数额。（一）关于租金损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施导致损失进一步扩大的，不得就扩大的损失主张赔偿。”根据原告自认涉案房屋钥匙于2013年3月份已交接，原告对涉案房屋权利的行使已经不存在权利限制或障碍，在其发现质量问题后，应当及时采取适当措施防止损失进一步扩大。刘瑞先未就相关损失进行主张，系对其自身权利的处分，但不得就放弃的权利主张对方当事人损害赔偿责任。另，根据齐海置业公司关于诉讼时效的抗辩意见，因主张租金的诉讼时效为一年，综合考虑本案刘瑞先、齐海置业公司过错程度，租金损失等相关原因，酌情支持刘瑞先自本案立案之日即2018年8月2日至2019年8月1日的租金。根据山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司出具的《房地产租金估价报告》以及补充说明，鉴定程序合法，鉴定依据比较充分，具有较高的证明力，予以采信；对于2018年8月2日至2019年8月1日的租金57623元，予以认可。鉴定费10000元，应当由刘瑞先负担8276元，由齐海置业公司负担1724元。（二）关于维修费用。本案涉案房屋经现场勘验，发现客厅及两卧室窗户有漏水痕迹，且经委托，青岛市建筑设计研究研究集团股份有限公司出具《鉴定意见书》，对房屋情况进行说明并指出房屋存在漏水原因系窗户安装构造存在问题以及且窗框四周与墙体密封存在问题所致。虽齐海置业公司、王燕对该鉴定意见有异议，但究其根本原因系在于齐海置业公司存在设计缺陷，且该情况一直存在、并未消除。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险……”，因此刘瑞先主张修复费用符合法律规定，并不适用诉讼时效的相关规定，齐海置业公司应当承担损害赔偿责任。对于青岛中商保险公估有限责任公司出具《财产损失价值鉴定意见书》所载明的涉案房屋2013年4月1日至今的维修费用为48371元，扣除第4页第7项“定做壁橱柜（复合木板）”维修费用2898元后共计45473元，且齐海置业公司与王燕未能提供涉案房屋具体维修费用及维修明细，对于45473元，予以认可。两项鉴定鉴定费用共计18000元，应由齐海置业公司负担。据此判决：一、被告齐海置业公司于判决生效之日起十日内支付原告刘瑞先2018年8月2日至2019年8月1日的房屋租金57623元。二、被告齐海置业公司于判决生效之日起十日内支付原告刘瑞先房屋维修费用45473元。三、被告齐海置业公司于判决生效之日起十日内支付原告刘瑞先鉴定费19724元。四、驳回原告刘瑞先对被告王燕的诉讼请求。五、驳回原告刘瑞先其他诉讼请求。案件受理费8050元，由刘瑞先负担6154元，由齐海置业公司负担1896元；保全费2920元，由刘瑞先负担2275元，由被告齐海置业公司负担645元。 二审期间，齐海置业公司提交如下证据：证据一，2号楼的涉案房屋竣工验收报告，工程质量评估报告、住宅使用手册，证据来源是青岛市城市建设档案馆，证明事项：一、涉案工程竣工验收合格，符合建筑质量标准。二、涉案工程是精装交付，精装标准是客厅地面铺设瓷砖，卧室地面铺设木质地板，房间门窗安装木制门窗套、窗台铺设人造大理石。刘瑞先的质证意见：真实性认可，对证明事项不予认可，证据一房屋验收事项里并未写明要对门窗是否存在漏水问题进行检验，具体房屋是否存在建筑构造质量问题，应以一审时鉴定机构出具的鉴定报告为准，被上诉人称精装交付，客厅地面、卧室地面等，现房屋仍为该状态，能够证明刘瑞先并未对房屋进行过装修整改。本院对该证据的真实性予以确认；证据二，青岛市伊莎贝拉国际公馆2号楼十层竣工图，现场查验视频，青岛市中商公估有限公司出具的中商财建字2019ZSFY0802272号鉴定评估意见书中，记载于一审卷宗的第119页、122页、123页、132页记录。证明事项：一、2号楼十层竣工图证明，涉案1001户房屋竣工时，东南卧房屋外侧由南向窗户一个，东向窗户两个，在竣工图中，窗户的标注是字母C，门的标注，是字母M。二、上诉人于2020年7月7日，在涉案小区外录制的2号楼视频，可以看出涉案小区原交付标准为窗户均安装有木制门窗套，窗台铺设大理石，窗台上设置白色木栅栏，而从视频中可以明显看出，1001户窗台上的白色木栅栏已经拆除，卧室东侧两个窗户中的一个已经改为门。第三，一审法院委托青岛市中山中商公估有限公司出具的评估意见书中记载，一审评估时涉案房屋卧室东侧第二个窗户是门，与上诉人刘瑞先提供的竣工图纸不符，显然房屋交付后，刘瑞先自行进行了改造。第四，上诉人刘瑞先收房后，擅自拆除房屋，原有装修窗改门，破坏了房屋，防水层，是导致房屋漏水的根本原因。一审法院委托的鉴定机构，勘验的现场是经刘瑞先改动的现场，不能真实反映上诉人交付房屋时的状况，更不能作为认定房屋结构存在问题的依据。刘瑞先的质证意见：真实性认可，证明事项不认可，涉案房屋初始存在严重的质量问题。房屋的10层11层为幕墙玻璃，因该幕墙玻璃与墙体之间并无任何防水，所以根本无法居住，10层、11层的住户一直在向被上诉人反映该问题。后被上诉人对幕墙进行了整改，在整改过程中，为方便搭架子及民工从房屋内进出到10层、11层的屋外，才将房屋窗户改为门，刘瑞先是为了被上诉人修整漏水提供便利，但被上诉人之后却未将门改回为窗户，所以该更改不是刘瑞先所为，房屋墙体为门也无法正常居住。被上诉人有义务维修房屋是房屋恢复到正常的居住。刘瑞先并未对房屋进行过改造。本院对该证据的真实性予以确认；证据三，关于刘瑞先诉齐海置业房屋买卖合同纠纷一案的专家论证意见书，证明事项：专家经调阅房屋建设资料，现场勘验，对一审鉴定结论从专业角度进行分析，并得出专业意见，专家意见，客观反映了鉴定结论，未能查明鉴定室房屋实际状态，未能查明房屋存在交付后重新改造的客观事实。因此鉴定意见不能作为认定本案事实的有效证据。根据专家意见即涉案房屋诉讼时的客观实际情况，房屋交付后由刘瑞先自行改造，由此导致的漏水，应由其自行承担责任。房屋租金费用是否发生，即使发生也应由刘瑞先承担，房屋维修系刘瑞先自行改造造成，其维修费应由刘瑞先承担。刘瑞先的质证意见：对于证据三，真实性无法确认，与本案无关。因该不符合证据的形式要件，本院对此不予确认。 经审理查明，原判认定事实正确，案经调解未果。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题是：原判认定案涉房屋租金损失数额、房屋维修费用数额及责任主体是否正确。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。从一、二审查明的事实看，涉案房屋漏水的原因，鉴定机构的鉴定意见应当予以采信。因漏水所造成的房屋租金损失，刘瑞先和齐海置业公司均有过错，原判综合考虑双方的过错程度、租金损失程度等因素，酌情支持刘瑞先自本案立案之日即2018年8月2日至2019年8月1日的损失，符合客观情况。基于房屋漏水的根本原因，原判房屋维修费用损失由齐海置业公司承担正确。二审中，刘瑞先和齐海置业公司对原判上述认定提出异议，但均未提出确实充分的证据予以证明，故依照上述法律规定，其上诉请求本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13672元，由上诉人刘瑞先负担5622元，由青岛齐海置业有限公司负担8050元。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二〇年八月二十八日 书记员  王庆光