河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4693号原告：郑州盛泰物业管理有限公司。法定代表人：刘义同，总经理。委托诉讼代理人：常琳，该公司员工。被告：王文玲，女，汉族，1972年4月5日出生。原告郑州盛泰物业管理有限公司（以下简称“盛泰物业公司”）与被告王文玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告盛泰物业公司的委托诉讼代理人常琳，被告王文玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王文玲支付2017年8月1日至2020年4月30日的物业管理费3146.61元；2、判令王文玲按照每日千分之五的标准向盛泰物业公司支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年3月31日为5000元；3、判令王文玲承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：王文玲系盛泰物业公司提供物业管理服务的新郑市龙湖镇双湖大道郑新路向东1000米宽视界小区5-1-402室的业主，建筑面积79.46平方米，系小高层住宅。2014年8月1日，盛泰物业公司与王文玲签订《前期物业管理服务协议》，约定盛泰物业公司为宽视界小区提供物业管理服务，业主需按建筑面积1.2元/㎡/月向盛泰物业公司交纳物业管理费，业主应在每季度首月5日-20日期间履行交纳物业管理费用的义务，如业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费用的，应承担从逾期之日每日按应缴纳费用的千分之五的违约金，计算至2020年3月31日为5000元。自进驻宽视界小区后，盛泰物业公司均依合同约定为王文玲提供了各项物业管理服务，但王文玲并未依约向盛泰物业公司缴纳物业管理费，自2017年8月1日至2020年4月30日，王文玲共欠物业费3146.61元，欠费期间盛泰物业公司多次对王文玲进行催缴，王文玲至今仍不履行交费义务。王文玲拒不交纳物业费的行为严重侵害了盛泰物业公司及其他业主的合法权益。盛泰物业公司为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告王文玲庭审中辩称,自己是2014年12月入住宽视界小区A5-1-402室的，2015年春天发现家里两个卧室的墙角发霉，每个房间的墙面都有裂缝，最严重的是小卧室，向盛泰物业公司反馈了该问题，但经过多次协调也没有给维修，所以没有交纳物业费。庭后提交书面答辩状称，盛泰物业公司违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同，违约在先，违背诚实守信原则，不能足额收取服务费，盛泰物业公司收取业主的违约金也就明显违背公平原则。《前期物业服务合同》中载明:1.无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象；2.机动车、非机动车按规定位置停放整齐；3.小区内交通和行车秩序良好；4.小区内实行24小时公共秩序维护值班制度；5.公共秩序维护人员文明执勤、训练有素、言语规范、认真负责；6.实行24小时监控；7.消防设备、设施保持良好状态，可随时启用；8.保持消防通道畅通无阻，不得占用和封堵；9.每半年向业主公布物业管理费用收支账目及维修基金收支账目，及受监督。但盛泰物业公司连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费，少服务;物业设施欠缺，服务不到位;没有建设出入管理的大门，没有门卫与门卫设施，也没有保安执勤室，对外来人员以及不明身份的人员，××患者，乞丐等人员都可以在业务服务范围区内随便出入，给业主的人身财产，安全得不到保障。这从至今没有设立四周门口，就是明证。盛泰物业公司违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王文玲系宽视界小区A5幢1单元402室的业主，该房屋建筑面积为79.46平方米，房屋类型为小高层住宅。2014年8月1日，王文玲（乙方）与盛泰物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议中约定有以下内容：甲方依据《前期物业服务合同》对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、保养与管理；依据本协议向乙方收取物业管理费用和其他相关费用。乙方按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务并按时缴纳物业管理费及其他相关费用；转让房屋时，须结清物业管理等费用，并提前7天通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议。物业管理基础服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：乙方交纳费用时间为每季度首月5日-20日；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，小高层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元，小区门面商业物业按建筑面积每月每平方米2元；因乙方原因空置房屋按建筑面积全额缴纳；乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方缴纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；物业管理服务费用标准按政府规定调整，并公布在小区门口和管理处。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日每日按应缴费用的5‰交纳违约金，甲方有权采取在小区内公告催款或向物业所在地人民法院起诉，并停止相关物业管理服务。盛泰物业公司自宽视界小区第一期房屋交付开始即入驻该小区，并提供物业服务至今。2015年，王文玲发现涉案房屋存在墙角发霉和墙面裂缝的问题后向盛泰物业公司进行了反馈，但此问题一直未有得到解决，王文玲自2017年8月1日起以此为由拒绝交纳物业管理费。现盛泰物业公司诉至本院，要求王文玲交纳2017年8月1日至2020年4月30日的物业管理费。以上事实有当事人陈述、前期物业管理服务协议、催费通知单及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，盛泰物业公司与王文玲之间的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。盛泰物业公司依约为宽视界小区提供了物业服务，王文玲作为该小区的业主，实际享受了盛泰物业公司提供的物业服务，亦应当依约交纳物业管理费，现盛泰物业公司要求王文玲交纳2017年8月1日至2020年4月30日期间的物业管理费3146.61元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。王文玲拖延交纳物业管理费，已经构成违约，应当支付违约金，但双方约定的违约金计算标准过高，综合王文玲的欠费期限、数额等因素，本院酌定违约金按照拖欠物业管理费金额的10%进行计算，故王文玲应向盛泰物业公司支付违约金314.66元。王文玲辩称的房屋墙角发霉和墙面裂缝问题，与本案的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，本案不予处理物业服务具有集体性、公共性的特点，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准，但在实际生活中，由于小区业主众多，各家各户所期待的物业服务质量标准并不一致，故不能因为某一特定业主不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，已经接受了物业服务的单个业主，就不能以物业公司提供的物业服务质量未达到自己的标准为由而拒交物业管理费，否则将会导致业主之间的权利义务不匹配、不公平，亦有可能导致物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致小区无法实现应有的宜居环境与秩序。故王文玲于庭后提交答辩称拒交物业管理费是因为盛泰物业公司提供的物业服务不符合标准，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王文玲应于本判决生效后五日内向原告郑州盛泰物业管理有限公司支付物业管理费3146.61元及违约金314.66元；二、驳回原告郑州盛泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王文玲负担。本判决为终审判决。审判员  李慧凤二〇二〇年八月二十七日书记员  张延莉