贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初6583号 原告：颜昌林，男，1962年12月27日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 原告：蒋贵梅，女，1962年10月13日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 共同委托诉讼代理人：李翔，贵州贵弘律师事务所律师。 被告：遵义全富建材城房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区平庄村3号小区1栋2楼。统一社会信用代码：91520390085663363U。 法定代表人：艾航，董事长。 委托诉讼代理人：罗存丽，公司员工。 委托诉讼代理人：蒋兴华，公司员工。 原告颜昌林、蒋贵梅与被告遵义全富建材城房地产开发有限责任公司（以下简称全富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告颜昌林、原告颜昌林、蒋贵梅的共同委托诉讼代理人李翔、被告全富公司的委托诉讼代理人罗存丽和蒋兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜昌林、蒋贵梅向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年11月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016431406）；2、被告立即退还原告位于遵义市新蒲新区房屋购房款共计502616元；3、被告立即退还原告已缴住宅专项维修资金共计3698元；4、被告支付原告违约金共计72376.70元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订书面《商品房买卖合同》（合同编号:2016431406）,约定由原告出资购买被告建设的位于贵州省遵义市新蒲新区,房屋建筑面积44.02Ｍ”,约定购房款共计992616元,且约定被告应于2017年12月31日前向原告交付该商品房。合同签订之后,原告依约向被告支付第一期购房款502616元,并缴纳住宅专项维修资金3698元。原告积极交付购房款,被告却迟迟未实施工程建设,至今该案涉楼盘仍未动工。2017年期间,原告多次询问被告工程进度,被告均以各种理由向原告搪塞,亦未返还原告已付购房款及住房维修资金,致使不能达到合同目的。故依法提起诉讼,请求支持原告诉请。 被告全富公司辩称：1、原告享有的合同解除权已经消灭。根据《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付该商品房”、第十三条“……逾期交房超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部购房款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金”之规定，我司逾期交房已超过60日，原告享有合同解除权。而根据《最高人民法院关于审理《商品房买卖合同》纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另由约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日其一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，虽然原告享有法定的合同解除权，即原告应当自解除权发生之日起1年内行使解除权，即应当在2019年3月1日前行使合同解除权，但原告并未催告我司退房、退款，于2020年6月才向提起本案诉讼，已超过该司法解释规定的解除权行使期限，其合同解除权已消灭。因此，我司与原告签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。另我司逾期交付房屋并非我司原因不能交付，而是因案涉房屋所载项目因政府规划重要设计变更所致，目前政府规划部门正在审批中，双方签订的《商品房买卖合同》能够继续履行。2、原告诉求我司支付违约金的条件不成就，我司更不应当退还专项维修资金。1、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，原告应当于2017年12月30日前支付未付房屋尾款490,000元，但至今原告仍未支付，已逾期60日以上，其行为已构成违约。根据《商品房买卖合同》第十条第（2）项的约定，原告应当以逾期应付款为基数，按日万分之0.5向我司支付违约金。逾期付款责任和逾期交房责任是对等的，且逾期付款在前，逾期交房在后，严格说原告违约在前。鉴于双方均存在违约行为，应当各自承担相应的违约金，即双方应支付的违约金互抵。即便认定双方的违约金不能够互抵，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，《商品房买卖合同》继续履行，我司逾期交房的违约金应当于该商品房交付之日起30日向原告支付。因此，即便违约金不能互抵，我司应支付违约金的条件也不成就。即便《商品房买卖合同》解除，也只能根据本合同第十三条第二款之规定，支付买受人全部已付款的0.1%的违约金，即500元。2、如前所述，原告的合同解除权已经消灭，案涉《商品房买卖合同》应当继续履行，且该专项维修资金系住建部门收取，不应当由我司返还。综上，我司认为，原告的合同解除权因超过法律规定的行使期限而消灭，其不能在随意行使解除权。我司逾期交房的违约金应当与原告逾期付款违约金互抵，即使不能互抵，我司逾期交房违约金也应当在实际交付房屋后的30日内支付。合同继续履行情况下，原告缴纳的专项维修资金不应当返还。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告颜昌林、蒋贵梅系夫妻关系；2016年6月1日，被告全富公司取得了遵义云生活体验广场的商品房预售许可证，预售范围：2、3＃、4、5＃、6＃、7＃、8＃、连廊及通道。2016年11月1日，原告颜昌林、蒋贵梅与被告全富公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：一、被告将其开发的位于贵州省遵义市新蒲新区房屋出售给原告；二、房屋价款为992616元，原告以分期付款（合同签订之日支付房款502616元，剩余房款490000元于2017年12月30日之前支付）；三、被告应于2017年12月31日前交房，逾期交房违约金按每日万分之0.5计算，并对《商品房买卖合同》进行了登记备案。同日，被告全富公司（甲方）与原告颜昌林（乙方）签订了补充协议，该合同载明：“……现就购买铺付款方式的相关事宜协商如下，供双方遵守。1、由于乙方书自营商家，在双方正式签订《商品房买卖合同》时，乙方购铺付款按分期付款方式支付；2、在双方签订《商品房买卖合同》的基础上，另就剩余房款：肆拾玖万元整（￥490000元）的支付时间约定为：在甲方通知乙方进场装修前三日内一次性付清剩余房款￥490000元。3、乙方全部付清上述商铺的总房款，甲方为乙方办理提前进场手续，乙方所购物业用于经营。4、此协议一式贰份，甲乙双方各执壹份”。原告颜昌林、蒋贵梅于2016年11月1日向被告全富公司交付了购房款502616元。 另查明：两原告提交的贵州省住宅专项维修资金专用收据载明两原告交付的案涉商铺的住宅专项维修资金3,698元。 庭审中，被告全富公司称其案涉商铺逾期交付是因为建设项目规划设计变更并提交了2019年9月16日遵义市自然资源局的公示；两原告称其诉求三中的违约金是计算的2.4年（大致时间段为2017年12月31日至2020年5月30日）并乘以年利率6%。 经本院司法认知：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%（年利率）。 上述事实，有当事人的陈述，结婚证彩印件，遵义市商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案表、补充协议、收据，贵州省住宅专项维修资金专用收据，公示等证据在卷佐证，并经庭审认证，足以认定。 本院认为，原告颜昌林、蒋贵梅与被告全富公司签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按《商品房买卖合同》（含补充协议）的相关约定进行履行。由《商品房买卖合同》（含补充协议）的相关约定内容可知，原告颜昌林、蒋贵梅负有支付购房款992,616元的义务（2016年11月1日支付502,616元，被告通知原告进场装修前三日内支付490,000元），此为被告全富公司签订合同的目的；被告全富公司负有约定时间交付商品房的义务，其应于2017年12月31日前向两原告交付案涉商铺，此为两原告签订合同的目的。由补充协议可知，两原告应于被告通知装修前三日内支付剩余购房款490,000元，故两原告未向被告全富公司支付剩余购房款490,000元，符合双方当事人的约定，并不存在违约行为。但被告全富公司并未于2017年12月31日前向两原告交付案涉商铺，存在违约行为，且该违约行为致使两原告签订《商品房买卖合同》的目的（目的为获得案涉商铺）无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告颜昌林、蒋贵梅享有法定解除权，且两原告从2017年12月31日起就可行使该法定解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，两原告行使解除权的期限为2017年12月31日起至2018年12月30日止，但两原告并未于2018年12月31日前行使合同解除权，其享有的解除《商品房买卖合同》权利已经消灭，故对两原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。由于《商品房买卖合同》仍然合法有效存续，故对两原告要求被告全富公司向其退还购房款502,616元的诉求，本院亦不予支持。但被告全富公司未交付案涉商铺，属于违约行为，其应按照《商品房买卖合同》的约定，承担违约责任。虽然两原告并未举证证明其实际损失情况，但由《商品房买卖合同》约定的按每日万分之0.5（年利率1.825%）计算违约金，确实太低，本院酌定参照1年期LPR3.85%（年利率）核定其2.4年的违约金（从2017月12月31日至2020年5月30日），为46,256.92元；2020年6月份以后的违约金，两原告可另行向被告主张。由于两原告并未举证证明住宅专项维修资金系由被告全富公司收取，况且本案《商品房买卖合同》并未解除，故对两原告要求被告全富公共向其退还住宅专项维修资金3,698元的请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告遵义全富建材城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五内支付原告颜昌林、蒋贵梅违约金46,256.92元（2017月12月31日起至2020年5月30日期间的违约金）； 二、驳回原告颜昌林、蒋贵梅的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取4,759元，由原告颜昌林、蒋贵梅承担4,000元，由被告遵义全富建材城房地产开发有限责任公司承担759元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员  游 红 二〇二〇年八月二十四日 法官助理  张兴成 书 记 员  田 静