湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初43号原告（反诉被告）：母泽伦，男，1964年3月2日出生，汉族，住湖北省利川市，委托诉讼代理人（特别授权）：张瑶，重庆宛水律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘因彩，女，1963年9月18日出生，汉族，居民，户籍地湖北省恩施市，住恩施市，被告（反诉原告）：向道明，男，1966年2月28日出生，土家族，居民，户籍地湖北省恩施市，住恩施市，二被告共同委托诉讼代理人（一般授权）：谭彩俊，湖北正典律师事务所律师。原告母泽伦与被告刘因彩、向道明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告母泽伦的委托诉讼代理人张瑶，被告刘因彩、向道明及其委托诉讼代理人谭彩俊到庭参加诉讼。审理中，二被告提出反诉，本院经审查决定合并审理。因本案案情复杂、权利义务关系不明确且当事人争议较大，本院认为不宜适用简易程序，于2020年5月15日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年7月28日第二次公开开庭进行了审理。原告母泽伦的委托诉讼代理人张瑶，被告刘因彩、向道明及其委托诉讼代理人谭彩俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。母泽伦向本院提出诉讼请求：⒈确认原、被告双方于2014年1月14日签订的《房地产买卖协议》有效；⒉判令被告继续履行《房地产买卖协议》，并于判决生效后10日内协助原告办理位于湖北省利川市××路硒都花园××楼××号房屋的产权过户手续；⒊判令被告支付原告违约金69000元；⒋被告承担本案诉讼费、保全费。诉讼中，母泽伦变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方于2014年1月14日签订的《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》，并退还购房款300000元及利息，其中200000元自2014年1月15日计息、100000元自2017年9月8日计息，均按照年利率6%的标准计算至还清之日止，同时支付房屋差价损失140000元；2.判令被告支付原告违约金69000元；3.由被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：二被告系夫妻关系，且系案涉房屋共有权人。2014年1月14日，原告与被告刘因彩签订《房地产买卖协议》，约定：被告将其所有的位于湖北省利川市××路硒都花园××楼××号的房屋以345000元的价格出卖给原告，过户时间为2016年8月10日前；签订合同当日支付首付款200000元，于房地产交易中心出具产权过户的收件收据当日支付过户款145000元，待被告“两证”下来并办理更名签字完毕后付清尾款；如任何一方违约，应按照房屋总价款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，原告于当日向被告支付200000元，后原告多次询问被告“两证”办理情况，并于2017年向被告支付100000元，要求被告配合办理过户手续，但被告均以各种理由推脱至今。被告的行为违反了诚实信用原则，已构成违约，损害了原告的合法权益，原告特依法提起诉讼。刘因彩、向道明辩称并反诉称：2014年1月14日原、被告及第三人签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定房屋总价款为350572元，其中房屋面积补差价5572元。《房地产买卖居间协议》第十一条约定在交房产证时第二次支付房款100000元，在交付土地使用证时第三次支付房款40000元，余下款项在两证办妥后付清。《房地产买卖协议》第三条约定，若一方违约，在书面催告后仍不履行的，守约方有权解除协议并有权要求违约方按房屋总价款的20%支付违约金。协议签订当日，原告支付了首笔购房款200000元。2015年9月2日案涉房屋办理了《房屋所有权证》，2015年12月案涉房屋办理了《土地使用权证》，被告于2015年12月领取证书后，多次通知原告按约支付购房款，原告于2017年9月8日支付100000元，余款经被告多次通知至今未付。因原告逾期支付购房款，原、被告多次协商解除协议，2019年9月21日原告同意解除协议，2019年9月23日被告再次向原告发出《通知》，告知原告解除协议。因原告逾期支付房款构成违约，被告有权解除双方签订的《房地产买卖协议》并有权要求原告支付违约金，特提起诉讼，请求：⒈判令解除原、被告于2014年1月14日签订的《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》；2.判令原告支付被告违约金70114.40元；⒊由原告承担本案诉讼费。针对刘因彩、向道明的反诉，母泽伦辩称：⒈被告一房二卖，案外人已装修案涉房屋导致本案合同无法继续履行，同意解除双方签订的两份协议，但不同意承担违约金及诉讼费。⒉原告已按约支付首付款200000元，买卖协议1.2.4条约定原告于房地产交易中心出具产权过户收件收据时支付145000元，居间协议11条约定第二次付款时间为甲方交原房产证时乙方付100000元，被告应先交付“两证”后原告才支付购房款，原告于2017年9月7日在被告未交付“两证”、未办理产权过户时支付了100000元，原告不存在违约行为。⒊原、被告从未协商合同解除事宜，原告也未收到任何通知，被告的陈述不属实。⒋被告一房二卖，从根本上违反了合同约定，应当承担违约责任；⒌如果法院认定原告违约，被告主张的违约金过高，应当予以调低。本院经审理认定事实如下：2014年1月14日，刘因彩（出卖方、甲方）、母泽伦（买受方、乙方）及案外人恩施州德勤房产经纪有限公司利川分公司（居间方、丙方，以下简称德勤房产经纪公司）签订《房地产买卖居间协议》，其中约定：乙方为表示对下述房地产之购买诚意，向丙方支付意向金10000元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；房地产坐落于利川市××路硒都花园××楼××号，无设备，毛坯房，权利人为刘因彩，建筑面积123.4平方米，房地产权证在办理中；总房价款为345000元（其他交易条件见附件《房地产买卖协议》）。该协议第十一条“其它约定”约定：⒈第2次付款甲方交原《房产证》时乙方付甲方拾万元整（100000元）；⒉第3次甲方交原《土地使用证》时乙方付甲方肆万元整（40000元）；⒊第4次甲方压给乙方伍仟元（5000元），《两证》办妥全款付清。该协议还约定：附件《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲、乙双方均同意按该附件的内容履行；《房产证》上面积超过123.4平方部分，由乙方按每平方2800元的价格计算，补足给甲方（须在交原《房产证》时），过户费用一切由乙方负责。同日，刘因彩（出卖方、甲方）与母泽伦（买受方、乙方）签订《房地产买卖协议》，其中约定：总房价款345000元，乙方于签订买卖合同示范文本当日支付首付款200000元给甲方；任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求违约方支付违约金并继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。母泽伦提交的《房地产买卖协议》中，1.2.2条约定过户时间为2016年8月10日之前，1.2.4条约定乙方应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据当日内支付过户款145000元，1.2.6条约定等刘因彩“两证”下来、更名签字完毕后，乙方必须付清尾款；1.2.7条约定乙方应于该房屋物业交割手续办理完毕且甲方迁出该房屋内全部户口后当日内支付尾款5000元给甲方。刘因彩提交的《房地产买卖协议》中，上述条款均为空白。合同签订当日，德勤房产经纪公司将母泽伦支付的购房款（含定金）200000元转交给刘因彩。2015年9月2日，刘因彩取得案涉房屋的《房屋所有权证》，证书编号为利川房权证都亭字第××号，房屋所有权人登记为刘因彩、向道明。2017年9月7日，母泽伦向刘因彩、向道明支付了第二笔购房款100000元。此后，母泽伦未支付余款，刘因彩、向道明多次通知母泽伦无果后，于2019年9月将案涉房屋另行出卖给案外人徐方瑶，徐方瑶现已对该房进行了装修。随后，母泽伦诉至本院。上述事实，有《房地产买卖居间协议》《房地产买卖协议》《收条》《房屋所有权证》及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，案涉《房地产买卖居间协议》《房地产买卖协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原、被告提交的《房地产买卖协议》中，1.2.2条、1.2.4条、1.2.6条、1.2.7条的内容不一致，不能证明双方就该部分内容达成协议，故原告提交的《房地产买卖协议》中上述条款的证明力本院不予确认，关于房屋价款的支付时间应以《房地产买卖居间协议》第十一条的约定为准。二被告取得案涉房屋的《房屋所有权证》后，没有将证书交付给原告，原告仍将购房款100000元支付给二被告，可视为原告同意对该款的支付条件予以变更。此后，原告未再支付购房余款，二被告催收无果后遂将该房屋另行出卖给案外人并已实际交付使用，导致原、被告签订的《房地产买卖居间协议》《房地产买卖协议》不能继续履行，现双方均同意解除该二份协议，可确认该二份协议于本案第二次开庭审理之日即2020年7月28日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告要求二被告退还已付购房款300000元的诉讼请求，本院予以支持。二被告取得案涉房屋的产权证书后，多次通知原告支付余下购房款，表明其有积极促成交易完成的意愿；而原告至今既未支付余款，又未提交证据证明其主张的多次询问被告“两证”办理情况、要求被告配合办理过户手续遭到拒绝等事实。在原告未支付余款但本案合同未依法解除的情况下，二被告将案涉房屋另行出卖给案外人并已交付使用，导致合同不能继续履行，双方均有一定过错。综合合同履行情况、双方当事人的过错程度及原告的实际损失等因素，本院酌定由二被告自原告付款的次日起按照年利率3%向原告支付资金占用利息，原告主张按照年利率6%计付利息的诉讼请求，本院不予全部支持。如前所述，原、被告均有违反合同的情形，应当各自承担相应的责任，原告要求二被告支付违约金并赔偿房屋差价损失的诉讼请求，及二被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。原告要求二被告承担保全费的诉讼请求，因未提交证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认母泽伦与刘因彩签订的《房地产买卖居间协议》《房地产买卖协议》于2020年7月28日解除；二、刘因彩、向道明于本判决生效之日起十日内返还母泽伦购房款300000元并支付相应的资金占用利息（其中200000元自2014年1月15日起、100000元自2017年9月8日起，均按照年利率3%计算至还清之日止）；三、驳回母泽伦的其他诉讼请求；四、驳回刘因彩、向道明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9854.50元，由母泽伦负担4854.50元，由刘因彩、向道明共同负担5000.00元；反诉案件受理费776.00元，由刘因彩、向道明共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  长 黄忠富人民 陪 审员 汪 清人民 陪 审员 李焕翠二〇二〇年八月二十一日法官助理王欢欢书记员(兼) 王欢欢