福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终931号 上诉人（原审被告）：张娟，女，1990年6月26日出生，汉族，农民，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：王伟，浦城县南浦法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王成辉，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林艳芳，女，1972年3月24日出生，汉族，居民，住福建省厦门市海沧区，现住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：曾闽军（林艳芳丈夫），住福建省厦门市海沧区。 上诉人张娟因与被上诉人林艳芳租赁合同纠纷一案，不服浦城县人民法院（2020）闽0722民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林艳芳一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定双方在《租房协议》中约定的租期应为三年错误。该协议第一条明确约定租期为2017年6月1日至2019年5月30日，而一审判决把《租房协议》第一条约定的“租期三年”与“第三年租金”理解为租赁期限为三年错误。由于《租房协议》对租期的约定存在冲突之处，视为履行期限不明确，双方无法达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，张娟可以选择以2019年5月30日作为履行期限届满之日。二、张娟已于租期届满前的2019年4月1日通过微信明确告知林艳芳，租期将于5月底届满，张娟不再续租，并按照林艳芳的指定退出涉案房屋，同时将钥匙放在室内前台上。对此张娟在一审庭审中提供了微信截图及证人葛某、潘某、杨某、徐某出庭陈述的证言为证，但一审判决却以葛某与张娟是合伙关系，潘某、杨某、徐某与张娟是朋友关系，而对其证言均不予采纳错误。即使葛某因与张娟存在合伙关系而与本案有利害关系，但潘某、杨某、徐某与张娟并无利害关系，其证人证言足以为证。三、《租房协议》第六条明确约定：甲方收取乙方租房保证金贰仟元，如乙方违约甲方不予归还保证金。由此可见，即使张娟违约，张娟所要承担的违约责任就是林艳芳不予返还贰仟元保证金，并没有义务支付第三年的租金。四、张娟自2019年5月30日退出涉案房屋后，未再进入涉案房屋，因此之后涉案房屋产生的水电费，与张娟无关。五、浦城县人民法院已生效的（2019）闽0722民初1619号民事判决以《租房协议》内容违法，不应继续履行，认定该合同当以终止，并驳回林艳芳要求支付第三年租金的诉讼请求，但本案一审判决又以“张娟负有按约支付租金的义务，现张娟未按约支付租金，已违反合同约定构成违约”为由判决解除合同，上述两份判决相互矛盾。六、一审判决以张娟没有证据证明其已将房屋交还林艳芳为由确定由其支付一年的租金损失显失公平。按照一审判决的逻辑，只要林艳芳不同意接收房屋，张娟就不能证明其已交还房屋的事实，张娟就应当承担一年的租金及相应的水电费，该逻辑系为强买强卖，有违自愿、公平原则。 林艳芳辩称：一、从《租房协议》第一条约定的内容可知，租期为三年，且双方当事人约定了每年租金的计算方式，亦明确了每年租金的具体数额，充分说明了双方对租赁期限的合意为三年。二、证人葛某虽然陈述曾向林艳芳告知交钥匙的事宜，但没有相关证据证实，且张娟与林艳芳的微信聊天记录也没有提到交钥匙的事情。证人潘某、杨某、徐某与张娟均为朋友关系，其证言必须有其他证据予以佐证才可以作为定案依据。三、张娟未履行支付第三年租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项的规定，一审判决解除双方当事人的合同正确。 林艳芳向一审法院起诉请求：判令：1、解除林艳芳、张娟于2017年5月22日就浦城县江滨新天地私有房产11号楼5单元201室所签订的《租房协议》；2、张娟自2019年5月21日至本案起诉状送达张娟之日止，承担以第三年租金46656元为基准，按日1％的标准计算的违约金；3、张娟赔偿林艳芳租金损失46656元；4、张娟在指定的期限内交付租赁物，并支付租赁物的水电费、物业费（此费用计算至房屋返还之日止）。一审诉讼过程中，林艳芳放弃判令张娟自2019年5月21日至本案起诉状送达张娟之日止，以第三年租金46656元为基准，按日1％的标准计算违约金的主张。变更判令张娟在指定的期限内交付租赁物，并支付租赁物的水电费、物业费（此费用计算至房屋返还之日止）的诉讼请求为：张娟立即交付租赁物，并支付租赁物的水电费、物业费（此费用计算至房屋返还之日止)。 一审法院认定事实：2017年5月22日，林艳芳、张娟签订一份《租房协议》，约定，林艳芳将位于浦城县房屋出租给张娟使用，张娟所经营项目必须合法。房屋租期三年，第一年租金40000元，第二年租金按8%递增43200元，第三年租金按8%递增46656元。租金支付方式为，张娟应在每年租用前一个星期内付清下一年度租金，如未按时交付租金，应每天交纳年租金1%作为违约金，同时林艳芳有权单方面终止本协议，并可将房屋收回。林艳芳收取张娟租房保证金2000元，如张娟违约，林艳芳不予归还保证金。合同签订后，双方依约履行，张娟支付了第一年、第二年租金。2019年4月1日，张娟通过微信告知林艳芳不再租用涉案房屋，林艳芳表示合同租期未到。期间张娟通过微信多次表示不租用房屋，5月30日张娟通过微信再次表示“我不租了”。 另查明，浦城县房屋属于住宅用房，房屋所有权人林艳芳。《租房协议》中“5单元201室”系笔误，应为“5单元210室”。张娟对涉案房屋系从他人转租后，与林艳芳签订《租房协议》。张娟租用房屋用于开办美容美体会所，并有办理营业执照，对此林艳芳亦是知情。 再查明，林艳芳曾于2019年7月5日诉至浦城县人民法院，请求判令张娟继续履行合同并支付房屋租金及违约金。同年8月30日，浦城县人民法院依法驳回林艳芳的诉讼请求。涉案房屋从2019年6月至2020年3月的水费为373.25元，电费为28.03元。 一审法院认为，本案的争议焦点为，双方签订的《租房协议》是否有效？《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案涉案房屋系住宅用房，林艳芳未经有利害关系的业主同意，将房屋租赁给张娟用于开办美容美体会所，违反了房屋规划用途，不符合《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，但该项规定属于管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定。林艳芳、张娟签订的《租房协议》不存在其他法律、法规规定的无效情形，因此双方签订的《租房协议》应认定为有效合同，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应按约履行，林艳芳将房屋交付给张娟租赁经营后，张娟负有按约支付租金的义务，现张娟未按约定支付租金，已违反合同约定构成违约，故林艳芳请求解除双方签订的《租房协议》，予以支持。关于林艳芳主张的租金损失，按照《租房协议》的约定，张娟应在每年租用前一个星期内付清下一年度租金，虽然张娟从2019年4月1日起多次通过微信告知林艳芳不再租用涉案房屋，但双方并未对解除合同达成一致，庭审中张娟陈述已于2019年5月30日搬离涉案房屋，并将钥匙放在涉案房屋内，但无相关证据证实林艳芳对此行为知情并予以认可，即张娟没有有效证据证实其将涉案房屋交付给林艳芳。故对林艳芳主张的租金损失，予以支持。关于林艳芳主张的租赁物水电费和物业费，一审法院认为，因为双方对解除合同未达成一致，张娟亦无有效证据证实其有交付行为，期间产生的水电费用理应由其承担，对于物业费，林艳芳未提交相关证据证实，该主张不予支持。关于张娟抗辩本案适用一事不再审原则，一审法院认为，本案林艳芳前后两次起诉虽基于同一事实，但后诉与前诉的诉讼请求不同，不构成重复起诉。张娟的该抗辩主张，不予支持。关于张娟抗辩2019年5月30日前已经将钥匙还给林艳芳，合同于2019年5月30日已经解除。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案无相关证据证实林艳芳同意解除合同，张娟亦无将房屋交付的证据，张娟的该抗辩主张，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第三项之规定，判决：一、解除林艳芳与张娟于2017年5月22日签订的《租房协议》；二、张娟应于判决生效后十日内将位于浦城县房屋交付给林艳芳；三、张娟应于判决生效后十日内支付林艳芳租金损失46656元；四、张娟应于判决生效后十日内支付林艳芳租赁房屋水费373.25元，电费28.03元；五、驳回林艳芳的其他诉讼请求。一审案件受理费966.4元，由张娟承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 张娟于二审中提交二组证据：1.电费、自来水费的缴交记录，用于证明2019年6月6日，张娟已经结清2019年5月份的电费和水费；2.浦城县人民法院（2019）闽0722民初1619号案件的庭审笔录，证明在该次庭审中张娟已经向林艳芳明确告知没有占用涉案房屋的事实。林艳芳经质证认为：对证据1的真实性没有异议，但张娟尚未结清水、电费用，且对本案没有作用；对证据2的真实性没有异议，但（2019）闽0722民初1619号案件的庭审笔录不能证明张娟有交付涉案房屋的事实。就张娟提交的两组证据，本院认为，第一组证据真实性予以确认，能证明张娟于2019年6月6日结清涉案店面2019年5月份的水电费，本院予以采信；第二组证据即（2019）闽0722民初1619号案件的庭审笔录来源真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 林艳芳于二审中提交一组证据，即林艳芳、张娟于2014年5月28日签订的《租房协议》一份，用于证明本案《租房协议》约定的租赁期间2017年6月1日至2019年5月3日系笔误，双方实际达成的租期是三年。张娟经质证认为：真实性、合法性没有异议，但该份证据恰恰证明双方在涉案《租赁协议》中达成的租期合意是二年。就该组证据，本院认为，真实性予以确认，但与本案没有关联性，本院不予采信。 对一审法院认定的事实，张娟认为一审判决遗漏认定“张娟已于2019年5月30日搬离涉讼房屋，并把钥匙放置于屋内前台”。本院认为，结合张娟提交的证据、庭审陈述以及本院于2020年8月21日组织的现场勘查结论，对张娟已搬离涉讼房屋，并把钥匙放置于屋内前台的事实予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，一、浦城县人民法院（2019）闽0722民初1619号民事判决于2019年11月5日发生法律效力。二、自2019年6月1日至2019年11月5日期间，涉讼房屋水费为211.9元（因双方当事人确认本月产生的水费次月显示，故计算方式为水费信息表上显示的2019年7月的水费即为6月份产生的水费32.75元，以此类推：7月产生水费53.04元、8月产生水费40.73元、9月产生水费40.15元、10月产生水费39.59元，11月1日至5日产生水费计为33.56÷30天×5天=5.6元，上述水费合计211.9元），电费为25.2元。 本院认为，《租房协议》是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。《租房协议》第一条约定：“租期三年，从2017年6月1日至2019年5月30日，如需续租另签合同，第一年租金肆万元正，第二年租金按8%递增肆万叁仟贰佰元正，第三年租金按8%递增肆万陆仟陆佰伍拾陆元正。”合同该条款约定了租期为三年，同时明确了每年的租金标准，综合整个条款来看，认定“2017年6月1日至2019年5月30日”为笔误符合合同文义，本案合同租期应为三年，即2017年6月1日至2020年5月30日。 当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自解除合同。根据已查明的事实，2019年4月1日，张娟通过微信告知林艳芳不再承租涉案房屋，林艳芳表示合同租期未届满。此后张娟通过微信多次表示不再承租房屋，2019年5月30日张娟通过微信再次表示“我不租了”。本案中,双方签订的《租房协议》未约定有约定解除合同条款，且在张娟于2019年4月1日发出不再承租房屋的意思表示后，双方并未就提前解除合同达成合意，故双方的合同并未解除，张娟仍应继续履行合同义务。 2019年7月5日，林艳芳诉至浦城县人民法院，请求判令张娟继续履行合同并支付房屋租金及违约金。浦城县人民法院于2019年8月30日作出（2019）闽0722民初1619号民事判决，双方均未上诉，该判决现已生效。该判决认定涉案《租房协议》应终止履行，对于终止履行后损失的承担，双方可另行主张。故涉案《租房协议》已于（2019）闽0722民初1619号民事判决生效之日即2019年11月5日终止，一审判决支持林艳芳请求解除双方签订的《租房协议》之主张错误，本院予以纠正。同时，结合此前张娟已多次告知林艳芳不再承租、张娟于该案庭审中陈述已腾房并将钥匙放置于涉案房屋之中等，应视为林艳芳对张娟上述行为知情，张娟履行了向林艳芳交还房屋的义务，即于该案生效之日起不再占有该房屋，亦不继续产生房屋占用费。综上，张娟仍应按合同约定向林艳芳支付2019年6月1日至合同终止之日即2019年11月5日的租金，计20196元（46656元÷365天×158天）及水费211.9元，电费25.2元。张娟对2019年11月5日之后的租金因合同终止履行而无需再行支付。 综上所述，张娟的上诉请求部分成立，可以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销浦城县人民法院（2020）闽0722民初105号民事判决； 二、张娟应于本判决生效之日起十日内向林艳芳支付租金20196元； 三、张娟应于本判决生效之日起十日内向林艳芳支付租赁房屋水费211.9元，电费25.2元； 四、驳回林艳芳原审其他诉讼请求； 五、驳回张娟其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费966.4元，由林艳芳负担310.8元，张娟负担655.6元。二审案件受理费966.4元，由林艳芳负担310.8元，张娟负担655.6元。 本判决为终审判决。 审 判 长  乐 芳 审 判 员  张聪荣 审 判 员  江琳清 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  王银春 书 记 员  薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 【执行申请提示】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。