福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初6315号 原告：李光伟，男，1986年11月8日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：谢旸超，福建知信衡律师事务所律师。 被告：苏友银，男，1977年12月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：徐承辉，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许霞，福建谨而信律师事务所律师。 原告李光伟与被告苏友银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢旸超,被告委托诉讼代理人徐承辉、许霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李光伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2017年2月13日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付第3年租金138915元、第4年租金145860元及暂计至起诉之日的滞纳金为36743元（其中第3年租金138915元的滞纳金自2019年4月13日起暂计至起诉之日按月利率2%计算为33339.6元，直至被告实际付款之日止；第4年租金145860元的滞纳金自2020年4月13日起暂计至起诉之日按月利率2%计算为3403.4元，直至被告实际付款之日止）；3.判令被告承担本案的各项诉讼费用。事实和理由：2017年2月13日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（下称“合同”），原告向被告出租坐落于福州市鼓楼区店面，租赁期为5年，自2017年4月13日起至2022年4月22日止。合同约定“第1年（2017年4月13日起至2018年4月12日）年租金为人民币壹拾贰万陆仟元整（12600元），以此类推，次年起每年递增5%（即第2年租金为132300元，第3年为138915元，第4年为145860元，第5年为153153元……乙方在每年到期日前1个月内支付次年租金给甲方。如乙方未能按照约定向甲方支付，甲方给予乙方7天的宽限期，若7天内仍未支付的，从第8天开始甲方有权向乙方按所应付的年租金加收每日1%的滞纳金（起算时间含宽限期）。”合同签订后，被告仅向原告支付了第1年和第2年的租金，2019年4月13日开始的租金被告至今未付，被告拒不支付租金的行为已经构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。原告多次协商无果无奈诉诸法院，请求解除双方的合同以及被告支付租金、滞纳金，合同第四条第二款约定“乙方按所应付的年租金加收每日1%的滞纳金”，现原告自愿将滞纳金降至月2%。综上，为维护原告的合法权益，特提出上述请求，恳请予以支持。 被告苏友银辩称，一、原告在本案中不具有原告主体资格，原告与讼争商铺的所有权人陈建不存在租赁关系，被告之前支付给原告两年的租金，属于不当得利，原告应当向被告返还。本案的讼争商铺并不是原告所有，而是案外人陈建所有，案外人陈建因与他人的债务关系，讼争商铺被福清市人民法院查封，原告曾于2019年向福清市人民法院提出执行异议，福清市人民法院经审理后，作出（2019）闽0181执异25号执行裁定书，认为李光伟所提供的证据不足以证明其与陈建就执行标的存在合法有效租赁合同关系之事实，该裁定书已生效。因此，原告没有足够证据其与商铺所有权人陈建之间曾签订合法有效的租赁合同，原告在本案中不具有原告的主体资格。被告向原告支付的2017、2018年的租金，属于不当得利，原告应当向被告返还。二、退一步说，即使原告在本案中有原告主体资格，被告也不同意解除讼争合同且不应当支付滞纳金，但讼争店铺租金的支付方式应当改成一月一付。1.本案中迟延支付租金并非被告故意造成，而是福清市人民法院的强制执行行为所导致，被告不存在任何违约行为或过错行为，原告主张解除租赁合同并诉请被告支付滞纳金，均缺乏相应的事实及法律依据。原、被告签订《商铺租赁合同》后，前两年被告均按期向原告支付租金。2019年2月21日，福清市人民法院向被告发出公告，因讼争店面的实际产权人陈建被福清市人民法院列为被执行人，讼争店铺被列入陈建的被执行财产，讼争店铺随时会被法院依法拍卖，要求被告限期迁出讼争店铺。福清市人民法院的执行局郑学品法官在送达公告时，明确告知被告，讼争店铺的租金是被执行人陈建的合法收入，属于被执行财产，要求被告不得将租金支付给其他人，并告知法院随后会向被告个人出具协助执行通知书。按讼争合同约定，被告本应在2019年4月份向原告支付2019年到2020年租金，但被告按福清市人民法院的要求，并未将租金直接支付给原告，且一直在等待法院的协助执行通知书。因此，被告未向原告支付租金系福清市人民法院的执行要求，被告不存在任何违约行为，故不应当向原告支付滞纳金。2.因被告不存在任何违约或过错行为，且鉴于目前讼争店铺存在租赁状态不稳定的情形，租金的支付方式理应改为一月一付。被告在收到福清市人民法院限期搬离的公告后，向福清市人民法院提出了执行异议，要求租赁权优先，对于讼争店铺以带租的方式拍卖，但被福清法院驳回。按照讼争合同的约定，租金的支付方式是当年支付下一年度的租金，由于被告提出的带租拍卖被驳回，且讼争店铺已进入拍卖程序，随时可能会被法院拍卖。若被告一次性交付下一年度全年租金，存在支付全年租金但随时被强制搬离讼争店铺的风险，被告作为承租人的权利得不到保障。因原告无法在租赁期限内保障被告的承租权，为避免日后的争议，租金应当按实际占用的时间一月一付，直至讼争店面被拍卖为止。如讼争店面被第三人购买后，被告有可能还可以与第三人重新签订租赁合同，继续使用该商铺。3.因2020年1月起全国爆发新冠肺炎疫情，讼争店铺被禁止开门营业，不可抗力导致讼争合同无法履行，被告主张免交讼争店铺2020年2月、3月的租金。2020年年初起，因疫情影响，讼争店铺在2020年2月至3月期间被禁止开门营业，根据《中华人民共和国合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。2020年2月4日，福州市人民政府印发关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关若干措施的通知，在《关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关的若干措施》要求减免中小企业房租。因此，疫情是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，原告主张免除2020年2月、3月的租金，具有法律上的依据。4.因福清市人民法院已告知被告，租金属于店铺实际产权人陈建被执行的财产，因此对于被告未支付的2019年4月到2020年1月的租金，以及2020年4月起至讼争店铺被拍卖时的租金，在不干扰福清人民法院强制执行的情况下，或经鼓楼区人民法院依法做出判决，被告愿意支付。综上，被告对于原告是否具备原告的主体资格存在异议，被告在承租期间不存在违约行为，原告各项主张不应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月13日，李光伟（甲方）与苏友银（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将福州市鼓楼区南街街道杨桥中路店面出租给乙方，租期为5年，自2017年4月13日起至2022年4月22日止，押金31500元；第一年租金126000元，第二年租金132300元，第三年租金138915元，第四年租金145860元，第五年租金153153元；租金每年一付，于在每年到期日前一个月内支付次年租金，如乙方未能按照约定向甲方支付，甲方给予乙方7条的宽限期，若7天内仍未支付的，从第8天开始甲方有权向乙方按所应付的年租金加收每日1%的滞纳金（起算时间含宽限期）；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。2020年4月28日，李光伟向苏友银寄送《解除商铺租赁合同之函》，内容为：因苏友银逾期支付两年的租金超30天以上，李光伟要求解除租赁合同，函件邮寄送达之日即为合同解除之日。 另查，案涉店面的所有权人为陈建，因其与福清市融凯小额贷款有限公司存在借款合同纠纷，2015年10月19日，福清市人民法院裁定查封案涉店面。前述（2015）融民初字第5739号案件判决发生法律效力后，案外人福清市融凯小额贷款有限公司向福清市人民法院申请执行。在执行过程中，该院裁定继续查封被执行人陈建名下的上述财产。2018年11月29日,该院裁定拍卖被执行人陈建名下的上述财产，并于2019年2月21日发布公告，责令凡使用（占用）上述房产的单位或个人，在本公告发布之日起十五日内自行迁出。如有合法使用（占用）上述房产证明材料的，请在本公告期满前向本院提交，逾期不提交也不迁出的，本院将依法强制迁出，所需费用由被执行人承担，并将依法追究相关人员的法律责任。李光伟于2019年3月15日向福清市人民法院提出执行异议，该院于2019年4月3日作出（2019）闽0181执异25号执行裁定书，驳回李光伟的异议请求。苏友银于2019年3月19日向福清市人民法院提出执行异议，该院于2019年4月3日作出（2019）闽0181执异24号执行裁定书，驳回苏友银的异议请求。 本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。苏友银质疑李光伟与房屋所有权人陈建之间租赁合同的真实性，但缺乏充分的证据予以证明，故其认为李光伟不具有原告主体资格的主张，本院不予采纳。福清市人民法院于2019年2月21日发布公告，责令凡使用（占用）上述房产的单位或个人，在本公告发布之日起十五日内自行迁出，但苏友银至今仍能正常占有使用案涉店面，其未通过起诉的方式交还租赁店面或以提存的方式履行支付租金的义务，亦未与李光伟协商解决合同的履行，被告据此拒纳租金，于法无据，本院不予采纳。因此，苏友银逾期支付租金的行为，已构成违约，应当承担违约责任。且案涉租赁房屋已被司法机关依法查封，导致客观上已无法继续履行合同，故李光伟请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。 关于租金标准，本院认为，苏友银作为承租人，支付租金系其主要合同义务，其应按照合同约定138915元/年的标准支付2019年4月13日至2020年4月12日的租金及145860元/年的标准支付2020年4月13日起至腾房之日止的租金。考虑到自2020年1月23日起受新型冠状病毒肺炎疫情影响，被告经营场所暂停营业，该突发重大公共卫生事件属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”之规定，被告因疫情影响无法继续使用租赁物经营并获益，属于因新冠疫情导致合同无法履行的客观情形，承租人可以不可抗力为由主张减免租金。依据公平原则，双方应合理分担因疫情防控导致的损失，本院酌定苏友银向李光伟支付2020年2、3月应付租金的50%，故2019年4月13日至2020年4月12日的租金为127338.75元。 关于滞纳金标准计算，本院认为，滞纳金作为违约责任的承担方式，其主要功能在于填补损失，数额标准应以违约行为造成的损失为基准。虽然合同中约定滞纳金按照日1%计付，但该标准明显偏高，李光伟亦未举证其实际损失，另，案涉房产已被查封，李光伟的转租权存在瑕疵，店面租赁处于不稳定状态，故本院根据公平和诚实信用原则，结合本案实际情况，以违约造成的实际损失为基础，综合考虑合同履行程度、各方过错、预期利益等因素，酌定苏友银支付滞纳金10000元。因案涉租赁合同对苏友银支付的31500元押金在其违约时如何处理约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，应按照交易习惯抵作租金并从中予以扣除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、依法解除原告李光伟与被告苏友银于2017年2月13日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告苏友银于本判决生效之日起十日内向原告李光伟支付2019年4月13日至2020年4月12日的租金127338.75元及按照145860元/年标准支付2020年4月13日至实际腾空房屋之日止的租金； 三、被告苏友银于本判决生效之日起十日内向原告李光伟支付滞纳金10000元； 四、上述款项在被告苏友银已支付的31500元押金中予以扣减； 五、驳回原告李光伟的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6122元（已由原告预交），减半收取计3061元，由被告苏友银负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 黄庭岗 二〇二〇年八月五日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附:本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。