广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15080号原告：何海，男，1976年12月16日出生，汉族，身份证住址广东省韶关市浈江区，委托诉讼代理人：沈红红，广东中佑律师事务所律师。被告：朱伟琴，女，1983年7月7日出生，汉族，身份证住址广东省梅县，第三人：华夏银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区华夏路13号南岳大厦1层102房及15至19层。负责人：龙双，行长。委托诉讼代理人：孙莹，女，1982年5月31日出生，汉族，该行员工。原告何海与被告朱伟琴、第三人华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行广州分行）合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何海的委托诉讼代理人沈红红，被告朱伟琴，第三人华夏银行广州分行的委托诉讼代理人孙莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何海向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告将广州市白云区汇海大街19号1104房的产权变更登记至原告名下；（房产估价约200万元）；2.判令第三人协助原告和被告办理广州市白云区汇海大街19号1104房涂销抵押手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原、被告是朋友关系。基于信任，2013年6月30日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告拟购买的广州市白云区金沙洲彩滨北路4栋C梯11层04号房间（产权登记地址：广州市白云区汇海大街19号1104房）房产由被告代持，房屋所有权、使用权、收益权均属甲方，被告仅仅是代持。基于上述约定，原告以被告的名义购买了上述房产，支付了首付款、月供款以及房产涉及的一切税费及其他所有费用，并将房产登记在被告名下。2019年6月份，原告欲将该房产出售，希望被告予以配合。但被告得知后，跟原告商谈，称可以过户，但要赔偿其一系列因代持房屋产生的损失，原告认为被告要求赔偿没有事实依据，于是没有同意，被告便于2019年8月份开始，拒不接收原告支付至其银行账户的月供款。《协议书》第六条约定：如今后甲方欲将该房产过户至甲方或甲方指定的第三人名下，乙方应无条件配合办理相关的手续。现原告已取得广州市购房资格，但被告仍然拒不配合办理过户手续。原告担心自己的权益被侵害，在协商未果的情况下，特提起本案诉讼，望判如所请。被告朱伟琴辩称：1.原告在2019年10月28日在广州市白云区人民法院起诉过我，后原告又撤诉，继而着急转移变更完其名下的房产，在取得购房资格后再次状告我。案中涉及的《协议书》并非我关于此房签署的唯一协议，该房产原本是我当年奔着结婚为前提交往的男性朋友凌卫香，共同看房、买房、布置等一系列共同行为的，后因种种原因，未能结婚。凌卫香也退出该房产，转为了原告持有该份《协议书》。当时凌卫香是原告所开公司的员工，事实上当时是我与凌卫香向何海借钱来购买涉案房屋，当时大家协商《协议书》是借款的形式，只是一个借款凭证，故该协议类似于一个借条，当时口头约定了我偿还借款给原告，这个协议就作废，也就是说我与凌卫香向原告借款57万元用于购买涉案房屋，供楼款也是原告借钱给我用于供楼，还有一部分是凌卫香找人借款用于供楼，还有一部分是我借款用于支付按揭款。本人在2013年至2014年也数次向原告提出变更或取消该协议书，而原告本人当面承诺或通过第三者向本人表示，未来房价会大涨，为了双方有更大的收益，此《协议书》只是借款的形式，很快可涉及买卖或过户，到时双方会绝对平等协商，我有还款能力时也可还清借款两清。而原告的所谓平等就是在不通过我买卖过户房子时让第三方告诉我，要我无条件配合。原告如此行径，怎能遵守合同平等协商原则。我最近还从银行的其他平台借款来还贷。请求法院确认此房为我本人所有，判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人华夏银行广州分行述称：我行在2013年7月22日与朱伟琴签订《个人房屋抵押借款合同》，并在2017年7月31日办理抵押登记且取得不动产登记证明。我行与朱伟琴签订的《个人房屋抵押借款合同》不存在任何违反法律法规的情形，合同应为有效合同。我行抵押权已依法办理抵押登记，亦为合法有效的抵押权。该笔贷款现暂时尚未发生逾期。如抵押物对应的贷款结清，我行可以配合原、被告办理涂销抵押登记事宜，请求法院依法保护我行的抵押权。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、不动产登记证书、税收完税证明、广州市物业专项维修资金交存凭证、银行流水、转账截图、律师函及送达记录，被告提交的房产证、银行流水，第三人提交的《个人房屋抵押借款合同》、抵押权登记证明予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2013年6月28日，案外人保利房地产（集团）股份有限公司（甲方，卖方）与朱伟琴（乙方，买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买甲方投资建设的保利汇海花园房屋地址为白云区汇海大街19号（4号楼C梯）1104房（以下简称涉案房屋），该商品房以套出售，总金额1576638元，以按揭方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付476638元，剩余房款1100000元须于2013年8月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款等等。2013年7月22日，朱伟琴与华夏银行广州分行签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定朱伟琴向华夏银行广州分行贷款110万元，用于购买涉案房屋，贷款期限为叁拾年，自2013年7月22日开始至2043年7月22日。朱伟琴将涉案房屋作为抵押物。2017年7月31日，华夏银行广州分行办理了涉案房屋的抵押登记，登记债权数额为110万元。涉案房屋于2017年7月31日登记在朱伟琴名下，房屋抵押权人为华夏银行广州分行。2013年6月30日，何海（甲方）与朱伟琴（乙方）签订了《协议书》，约定：一、甲方拟购买位于广州市白云区金沙洲彩滨北路4栋C梯1104号商品房一套（保利西海岸—保利汇海花园），因甲方连续购买社保年限未满二年，暂不符合房屋限购条件要求，而乙方符合此条件，为此，甲方拟借乙方名义购买上述房屋。二、乙方同意甲方借用其名义购买上述商品房。乙方确认：购买上述商品房的所有购房款全部由甲方支付，乙方未支付分文购房款；以乙方名义签订的有关该商品房买卖合同，乙方只是代甲方作为该合同购买方签订，该房屋的实际购买人为甲方，而非乙方；该合同项下有关该商品的所有权、使用权、收益权及处分权均属于甲方，与乙方无关。三、甲方同意：购买上述房屋的所有购房款及交易税费等费用均由甲方自行承担，与乙方无关。四、乙方保证：今后不会就该房屋向甲方主张包括所有权、使用权、收益权及处分权等一切与该房屋有关的权益。五、甲方保证：今后因该房屋所引起的一切经济责任和法律责任均由甲方自行承担，与乙方无关。如因该房屋造成乙方经济利益受到损害，甲方同意赔偿乙方损失。六、签订本协议后，如今后甲方欲将该房屋过户至甲方或甲方指定的第三人名下，乙方应无条件配合办理相关的手续。办理上述手续产生的一切费用均由甲方自行承担，与乙方无关。七、签订本协议后，有关该房屋的所有合同原件、房产证原件及缴费发票凭证原件均由甲方自行保管。何海现提交银行流水、《广州市商品房买卖合同（预售）》、契税完税证明、广州市物业专项维修资金交存凭证原件等，拟证明房屋的首期款、房屋契税、物业专项维修资金的款项均为何海支付。为证明涉案房屋的月供款由其支付，何海还提交了其个人名下民生银行账户的银行流水，显示，何海个人账户在2014年至2019年5月期间多次向朱伟琴的账户转账合计309638元。2019年8月开始，何海继续多次向朱伟琴账户转账，但均未能成功。涉案房屋自开发商交房后，一直由何海控制，朱伟琴主张其并未出租，也未在涉案房屋内居住过。何海表示其同意代朱伟琴偿还华夏银行广州分行剩余贷款（如产生利息、违约金、手续费等的情况下，应包含利息、违约金、手续费等）。根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，截至2020年7月6日，何海具备本市住房限购区域内住房购买资格。朱伟琴主张何海支付的首期款及按揭款均属于何海出借给其的借款。但对于借款金额，朱伟琴主张当时没有约定具体的借款金额，对于借款利息及还款期限的约定，朱伟琴也未能明确。朱伟琴还提交一份电话录音，并主张该录音系其嫂子与何海于2020年4月9日的通话录音，经查，该录音中并无未明确与涉案房屋有关。本院认为：涉案房屋虽然登记在朱伟琴名下，朱伟琴为该房屋的所有权人，但朱伟琴与何海曾于2013年6月30日签署了《协议书》，载明涉案房屋系何海借用朱伟琴的名义购买，购买房屋的房款及交易税费均由何海支付，房屋的使用权、收益权和处分权均归属于何海。另结合何海现持有购买涉案房屋的《广州市商品房买卖合同（预售）》、税票发票、物业维修资金交存凭证，及涉案房屋自开发商交付后一直由何海实际控制和使用的事实，上述事实及证据形成了完整的证据链，足以证实朱伟琴与何海之间存在借名买房的一致性约定。因此，朱伟琴与何海所签署的《协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《协议书》对何海和朱伟琴均具有约束力，根据《协议书》的约定，如果何海要求将涉案房屋过户至其名下，朱伟琴应无条件配合办理相关的手续，现何海要求朱伟琴协助其办理涉案房屋过户至其名下的手续的诉讼请求，本院予以支持。朱伟琴抗辩称何海支付的购房首期款及还贷款项为何海出借给其的款项，但朱伟琴对双方借贷金额、借款期限、还款方式及利息等借贷基本事实的陈述语焉不详，明显违反日常生活情理，且该抗辩意见与双方签署的《协议书》的内容明显相悖，故本院对朱伟琴的抗辩意见不予采纳。涉案房屋现存在抵押权，抵押权人华夏银行广州分行表示在借款还清的情况下同意协助何海和朱伟琴办理涂销抵押登记的手续，现何海同意代朱伟琴一次性还清欠华夏银行广州分行的借款，故涉案房屋现不存在办理产权转移手续的障碍，在何海代朱伟琴还清借款（如产生利息、违约金、手续费等的情况下，应包含利息、违约金、手续费等）后，华夏银行广州分行应当协助朱伟琴和何海办理涉案房屋抵押涂销手续。因朱伟琴仅系名义出借方，故办理所有权转移登记过程中发生的税费应当由何海自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、在原告何海代被告朱伟琴向第三人华夏银行股份有限公司广州分行还清《个人房屋抵押借款合同》项下的借款（如产生利息、违约金的情况下，应包含利息、违约金）之日起十五日内，第三人华夏银行股份有限公司广州分行协助被告朱伟琴和原告何海办理广州市白云区汇海大街19号1104房的抵押登记涂销手续；二、在广州市汇海大街19号1104房的抵押登记涂销手续办妥之日起十五日内，被告朱伟琴按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告何海办理将广州市白云区汇海大街19号1104房过户登记至原告何海名下的手续，过户过程中产生的全部税费由原告何海承担。本案受理费11400元，由被告朱伟琴负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年八月二十七日书记员  林嘉仪