湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初2407号原告：戴丹丹，女，1987年9月12日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区陡岗镇郭祠村河边戴七组，现住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：陈巧，湖北恒康律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉海联置业有限公司。住所地：武汉市蔡甸区蔡甸街城南路17号。法定代表人：肖永进，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙贤富，湖北平渊律师事务所律师，特别授权代理。第三人：湖北金驰物业有限公司。住所地武汉市汉阳区汉阳大道726号。法定代表人：陈艳芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：王华斌，湖北英达律师事务所律师。一般授权代理。原告戴丹丹与被告武汉海联置业有限公司（以下简称海联公司）、第三人湖北金驰物业有限公司（以下简称金驰公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴丹丹的委托诉讼代理人陈巧、被告海联公司的委托诉讼代理人龙贤富及第三人金驰公司的委托诉讼代理人王华斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴丹丹向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的物业使用权转让合同；二、判令被告返还原告物业使用权转让款474,600元；三、判令被告向原告支付违约金或赔偿损失315,941元（以474,600元为基数，每日万分之三的标准，自2014年6月4日开始计算，暂计至2020年6月30日，合计2,219天；后续损失以474,600元为基数，从2020年7月1日起计算至转让款还清之日止）；四、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年5月29日，原告与被告签订了《物业使用权转让合同》，双方约定：被告将位于武汉市汉阳区王家湾数码港（海天欢乐购）地下一层J区013号的物业使用权（该物业建筑面积15.82平方米，套内建筑面积7.8平方米）以474,600元的价格转让给原告，原告应在签订本合同后3日内一次性付清，被告应在2013年12月31日之前将物业交付于原告。2014年6月4日，原告依约向被告支付物业使用权转让款，被告收款后向原告出具了收据。合同签订后，被告以各种理由拒绝交付物业，又不同意原告提出的解除合同退还物业使用转让款的请求。经原告查询，诉争物业所有权人系第三人，其对原、被告之间签订的合同不知情，也未授权给被告对外销售、转让使用权。原告认为，被告系涉案物业无处分权人，第三人对被告的处分行为不予认可，涉案《物业使用权转让合同》显然无法实现合同目的，被告的行为不仅导致原告合同目的不能实现，而且还造成原告的重大经济损失，故诉至法院。被告海联公司辩称：同意解除双方签订的《物业使用权转让合同》并同意返还物业使用权转让款，我公司支付的33,314.48元返租款应在返还转让款中冲抵，不同意支付违约金，诉讼费由法院依法裁判。第三人金驰公司述称：第三人对本案原、被告之间的合同不知情、不认可、不追认，第三人从未授权被告对外销售或转让商铺物业的使用权，第三人是在本案中才知道原、被告之间的关系，原告的诉请和被告的答辩，均与第三人无关。经审理查明，2014年5月29日被告海联公司（合同甲方）与原告戴丹丹（合同乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方同意将位于武汉市汉阳区汉阳大道的物业使用权转让给乙方，建筑面积15.82平方米，其中套内建筑面积7.8平方米，该物业使用权转让价款按建筑面积计算单价为30,000元，总价款为474,600元；乙方须将该物业使用权转让总价款474,600元于签订本合同后3日内一次性付清；甲方在2013年12月31日前将该物业交付于乙方，如甲方逾期交付该物业，则自该物业交付日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付该物业使用权转让款万分之三的违约金，合同继续履行；乙方遵守甲方（或甲方指定的商业运营管理公司）对本项目地下一层的统一管理经营规定，并应在签订本合同的同时签订《王家湾数码港物业委托管理经营合同》；乙方受让该物业使用权后，如国家相关法律法规允许在一定条件下，为该物业办理产权登记、颁发所有权证书的，乙方应与甲方重新签订该物业的买卖合同，乙方原已支付的使用权转让价款全部转为购房款，并且乙方还需依据该物业的所有权证书载明的建筑面积以3000元/平方米的标准向甲方补缴购房款差额，乙方补缴购房款后甲方应积极为乙方办理房屋所有权登记手续。2014年6月4日，原告依约向被告支付物业使用权转让款，被告向原告出具收据，载明收款金额474,600元。自2017年7月5日至2018年6月28日，被告通过其法定代表人肖永进账户每月向原告累计支付33,314.48元。另查明：武汉市汉阳区汉阳大道582号，编号为D11130007的地块的土地使用权人系第三人金驰公司，金驰公司在该地块上投资建设王家湾数码港（海天欢乐购）项目。被告海联公司原系第三人金驰公司的股东。金驰公司于2018年12月21日变更股东名录，海联公司不再是其公司股东。以上事实有《物业使用权转让合同》、收据、转账记录、准予变更登记通知书及原、被告的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《物业使用权转让合同》意思表示真实、一致。该合同的主要目的是案涉物业使用权的转让乃至产权的取得，但因案涉物业使用权实际属第三人金驰公司所有，金驰公司对被告的处分行为不予认可，被告也无证据证明在事前或者事后取得处分权，故被告系案涉物业无处分权人，案涉《物业使用权转让合同》显然无法实现合同主要目的，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告戴丹丹有权解除该合同。庭审过程中，被告也同意解除合同，故原告请求解除《物业使用权转让合同》并要求被告赔偿损失的诉请本院予以支持，原告支付的物业使用权转让款被告应予以返还。根据合同约定内容以及当事人提交的证据，被告自2017年7月5日至2018年6月28日每月向原告支付的款项为返租款。鉴于原告系完全民事行为能力人，其与被告订立的《物业使用权转让合同》相对于自然人而言属于较为重大的资产处置行为，为保护己方合法权益，原告应能尽到合理、审慎的注意义务从而知晓被告对案涉物业无处分权，故双方签订案涉合同原告也具有一定过错，《物业使用权转让合同》解除后，被告向原告支付的33,314.48元返租款应在物业使用权转让款冲抵，故被告应返还原告转让款441,285.52元（474,600元-33,314.48元）。《物业使用权转让合同》中关于逾期交付物业则按照已付物业使用权转让费日万分之三的标准支付违约金的前提是合同继续履行，合同解除后，原告要求以该标准支付违约金没有合同及法律依据，故原告要求以该标准支付违约金或赔偿损失的诉请本院不予支持。因2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），自2019年8月20日之后贷款利息应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。故本院酌定被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准赔偿原告自2019年8月20日之前的资金占用损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准赔偿原告自2019年8月20日之后的资金占用损失。因自2017年7月5日至2018年6月28日，被告向原告支付返租款共计33,314.48元，故2018年6月27日后的损失应以441,285.52元为基数。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉海联置业有限公司返还原告戴丹丹物业转让款441,285.52元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、被告武汉海联置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告戴丹丹资金占用利息：自2014年6月4日起至2018年6月27日止，以474,600元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；自2018年6月28日起至2019年8月19日止，以441,285.52元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；自2019年8月20日起至转让款还清之日止，以441,285.52元元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准计算；三、驳回原告戴丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,705元（原告已预交），减半收取5，853元由原告戴丹丹负担317元，被告武汉海联置业有限公司负担5，536元，被告武汉海联置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的诉讼费用直接付给原告戴丹丹。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  邓萍二〇二〇年八月三十一日法官助理周晶书记员涂珍