湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4528号上诉人（原审原告、反诉被告）：谈轩昂，男，1980年3月31日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：谈俊（谈轩昂之父），男，1954年1月28日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：谈俊，男，1954年1月28日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南东盛物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉路267号。法定代表人：黄承国，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：袁高凤，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣欣，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东成大厦业主委员会，住所地湖南省长沙市芙蓉区东成大厦。负责人：谈俊，主任。上诉人谈轩昂、谈俊因与被上诉人湖南东盛物业管理有限公司（以下简称东盛公司）、东成大厦业主委员会（以下简称东成大厦业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谈俊、谈轩昂上诉请求：1.撤销一审判决，依法确定东盛公司与东成大厦业委会于2005年7月29日、2011年2月28日签订的两份《物业管理委托合同书》无效；判令东盛公司返还违规收取的分摊费4765.39元、灭鼠费970元、水费2487.25元、电费2946.07元，共计11168.71元；2.驳回东盛公司的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人东盛公司承担。事实和理由：一、一审法院认定两份《物业管理委托合同书》有效，违反了物权法、物业管理条例和相关司法解释的规定。案涉的两份物业服务合同均没有通过业主大会表决，违反了选聘物业的法定程序，因此不具有法律约束力。二、两份《物业管理委托合同书》关于分摊费的约定无效。分摊费的约定条款显然加重了业主责任且未经业主大会表决，因此该条款对业主不具有约束力。三、东盛公司无权收取灭鼠费。2006年1月16日的《东成大厦业主委员会2005年年会纪要》，决定灭鼠灭蟑工作费用按大户50元/月，小户5元/月收取，该会议纪要只有业委会委员胡怡如签字，无法证明召开了业委会会议，该决定应属无效。四、两份《物业管理委托合同书》关于水费、电费收费标准的约定，违反了物价主管部门公布的价格规定，增加了业主负担，该约定无效。东盛公司据此收取的分摊费、灭鼠费以及超过物价标准收取的水电费属不当得利，应予以返还。被上诉人东盛公司辩称，一、关于物业服务合同的效力问题，长沙市芙蓉区人民法院以及长沙市中级人民法院早就已经做出了定论，上诉人属于恶意诉讼，且在物业服务期限内被上诉人早已履行完物业服务义务。二、分摊费用是根据电力局的电价，对公共分摊系数进行上调，并且经过业委会同意，没有超过合理的范围，且分摊费的标准是有批文的。三、关于灭鼠费是经过业委会会议讨论，同意增加灭鼠费，对全体业主具有约束力，且被上诉人已经完成了灭鼠灭蟑的工作，业主应当支付相关费用。被上诉人东成大厦业委会同意上诉人的上诉意见。谈俊、谈轩昂向一审法院起诉请求：1、确定东盛公司与东成大厦业委会于2005年7月29日、2011年2月28日签订的两份《物业管理委托合同书》无效；2、东盛公司返还违规收取的分摊费4765.39元、灭鼠费970元、水费2487.25元、电费2946.07元，共计11168.71元。东盛公司向一审法院提出反诉请求：判令谈轩昂、谈俊向东盛公司支付拖欠的物业管理费5446.34元，其中包含物业费3231.18元、水费433.65元、电费1367.33元、电费分摊费324.18元、灭鼠费90元。一审法院认定事实：一、合同签订情况及费用调整情况：2004年12月31日，东盛公司与东成大厦业委会签订《物业管理委托合同书》，约定：1、东盛公司为东成大厦业主及物业使用人提供物业管理服务并收取相关物业管理费用，物业服务期限自2005年1月1日至2010年12月31日止；2、东盛公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费、水费、电费、车位使用费、其他法律规定的收费；3、物业管理费：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计算，住宅改办公按建筑面积每月每平方米1.6元计算；3、水费按自来水公司、物价局的有关规定以实核成本为准，住宅、住宅改办公均按月以每吨水2.51元收取；4、电费按省电业局、物价局的有关规定，以实核成本为准，住宅按月以每度电0.68元收取，住宅改办公按月以每度电0.857元收取，公共分摊0.138元／平方米。东成大厦业委会主任胡怡如在合同中签注“经2005年7月29日东成大厦业委会主任会议原则通过，同意签订”。2006年1月16日，《东成大厦业主委员会2005年年会纪要》决定事项第4条记载：通过东盛公司有关有偿服务收费价格及全年灭鼠灭蟑工作的请求报告；该项工作费用按大户50元／月，小户5元／月标准收取，物业费用通知单中增列该项费用。《年会纪要》由东成大厦业委会盖章确认，东成大厦业委会主任胡怡如单独签名。东盛公司依据湖南省及长沙市物价局相关调整电价批文于2008年8月29日、2009年12月28日，先后两次调整电费公共分摊系数为每月0.208元／平方米、0.215元／平方米，东成大厦业委会在东盛公司调价通知单上签署意见同意执行并加盖东成大厦业委会公章，调价通知分别从2008年7月1日起执行和2009年12月1日起执行。2011年2月28日，东盛公司再次与东成大厦业委会签订《物业管理委托合同书》，约定：1、物业服务期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；2、物业管理费：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计算，住宅改办公按建筑面积每月每平方米2.4元计算；3、水费按自来水公司、物价局的有关规定以实核成本为准，住宅按月以每吨水2.73元收取，住宅改办公按月以每吨水3.08元收取；4、电费按省电业局、物价局的有关规定，以实核成本为准，住宅按月以每度电0.72元收取，住宅改办公按月以每度电0.897元收取，公共分摊0.215元／平方米。该合同约定的其他条款与之前双方所签《物业管理委托合同书》内容相同，东成大厦业委会主任胡怡如在该份合同中签注“经2011年2月28日业委会主任会议原则通过，同意签订”。2011年6月18日，东盛公司再次向东成大厦业主及物业使用人发布《东成大厦电价上调通知》：根据湖南省物价局从2011年6月1日起调整电价的相关批文，原每月公共分摊系数0.215元／平方米上调0.007元／平方米至0.222元／平方米。东成大厦业委会在《东成大厦电价上调通知》上签署意见并盖章确认：同意按省物价局调整方案。2012年2月1日，东盛公司依据长沙市物价局作出的长价房（2012）15号通知，对水费进行上调，并向东成大厦业主发出《东城大厦水价上调通知》：将大厦二次供水价格调整为居民生活用水3.675元／吨，工业用水4.928元／吨，商业用水5.574元／吨，特种用水8.827／吨。该通知经东成大厦业委会审核，并加盖印章。2013年5月16日，东成大厦业委会作出《东成大厦业主委员会2013年会会议纪要》，其中记载会议讨论并审议通过住宅物管费的收费标准由每月每平方米1.2元，调整为1.6元。同月28日，东成大厦业委会与东盛公司共同向东成大厦业主发出《关于费用标准调整的通知》，将住宅物业管理费调整为每月每平方米1.6元。二、房屋产权、使用情况及费用收缴情况：谈俊、谈轩昂父子均是东成大厦业主。1999年7月5日，谈轩昂购买芙蓉区，建筑面积分别为124.27平方米、37.97平方米。2014年10月29日，谈轩昂将2709号房部分产权面积9.58平方米过户至其父亲谈俊名下，两人于2014年10月29日在房产部门办理了共有权证。上述二套房屋均为住宅，2709号房的物业门牌号为2705，该房兼作公司办公使用。2711号房用于居住。东盛公司按照谈轩昂、谈俊的房屋产权面积每月对按0.215元／平方米收取分摊费，后于2011年6月1日上调该项费用0.007元／平方米至0.222元／平方米，并自2006年7月起至今按5元／月的标准分别收取2709、2711号房的灭鼠费970元。谈轩昂、谈俊缴纳2709、2711号房的物业管理费及各项费用至2014年7月。谈轩昂、谈俊在2014年8月至2015年4月期间的水电用量情况：2709号房用水88吨，用电1420度；2711号房用电130度。三、东成大厦业委会的备案情况：东成大厦第三届业主委员会的任期至2014年5月13日届满。2016年1月21日，长沙市芙蓉区城乡建设局作出《业主委员会备案通知书》，给予东成大厦第四届业主委员会备案，本届业主委员会时间为2016年1月21日至2019年1月20日。四、关联案件审理情况：2014年10月27日，东成大厦业主卢彬因认为东盛公司与东成大厦业委会签订的《物业管理委托合同书》无效，并违规收取电费公共分摊费及灭鼠费诉至一审法院，要求东盛公司返还该费用。经审理后，一审法院作出（2014）芙民初字第3302号民事判决书，认为东盛公司与东成大厦业委会签订二份《物业管理委托合同书》合法有效，东盛公司超出合同约定的范围上调分摊费、收取灭鼠费的行为，未经业主共同决定，属违规收取应当予以退还，依照诉讼时效的规定，判决东盛公司向卢斌返还分摊费、灭鼠费。此后，卢彬、东盛公司均上诉至长沙市中级人民法院，二审经审理后，判决驳回上诉，维持原判。东盛公司因对生效判决不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院经审查后于2016年9月27日作出（2016）湘民申637号民事裁定书，认为：“……东盛公司与东成大厦业委会签订的《物业管理委托合同书》合法有效……东盛公司上调电费公共分摊收费标准，是基于湖南省及长沙市物价局相关调整电价的批文并征得东成大厦业委会的同意进行的，该行为和收费标准也是符合《物业管理条例》第四十一条确立的收费基本原则与精神的。原审以该行为并非业主共同决定为由认定该上调电费公共分摊系数的行为无事实和法律依据，并判决东盛公司予以返还，是对《物业管理条例》相关规定的错误理解和适用。此外，本案争议的其他费（灭鼠费）是在东成大厦业委会召开的《年会纪要》上讨论决定通过后再委托东盛公司实施的，该行为符合《物业管理条例》第四十四条‘物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定’之规定的。原审以该《年会纪要》就增加灭鼠工作、增收灭鼠费用事项所进行的决议未经业主共同决定为由认定该决议行为无效，也是不恰当的。”裁定指令长沙市中级人民法院再审本案。此后，长沙市中级人民法院对该案进行再审，期间卢彬于2017年2月23日死亡，其继承人均表示放弃该案诉讼权利，长沙市中级人民法院于2017年8月17日作出（2017）湘01民再17号之一民事裁定书，裁定终结诉讼。一审法院认为，东盛公司与东成大厦业委会先后签订的二份《物业管理委托合同书》的效力问题，已由湖南省高级人民法院在（2016）湘民申637号民事裁定书中予以认定，该二份物业服务合同合法有效。一审法院对谈轩昂、谈俊要求确认该二份合同无效的诉讼请求，不予支持。东盛公司应按合同约定提供物业服务，同时有权依照合同约定向东成大厦业主收取物业管理费及相关费用。本案双方在费用收取方面的主要争议在于东盛公司向谈俊、谈轩昂收取电费分摊费、灭鼠费是否合理。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本案中《物业管理委托合同书》中约定了电费分摊费的收取标准，东盛公司收取该费用具有合同依据。在合同履行期间，东盛公司依据物价部门作出的调整电价的批文对电费公共分摊系数进行上调，其行为经得东成大厦业委会的同意，且未有证据证实此次费用上调超出合理范围，存在违规违法情形，因此一审法院对谈轩昂、谈俊要求退还电费分摊费的诉讼请求，不予支持。本案中，东盛公司按每月5元的标准收取灭鼠费经得东成大厦业委会同意，东成大厦业委会作出的《东成大厦业主委员会2005年年会纪要》中通过了东盛公司全年灭鼠灭蟑工作的请示报告，确定增列灭鼠费用。东盛公司此后亦履行了相应义务，其公司收取灭鼠费用未违反《物业管理条例》的相关规定，一审法院对谈轩昂、谈俊要求东盛公司返还灭鼠费的诉讼请求，不予支持。《物业管理委托合同书》中明确了水费、电费的收费标准，且2012年2月1日发出的《东城大厦水价上调通知》经得东成大厦业委会审核通过，故谈轩昂、谈俊主张东盛公司返还多收的水费2487.25元、电费2946.07元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。根据合同约定及经调整的费用计算标准，一审法院对2709、2711号房自2014年8月至2015年4月的欠费情况进行核算：1、2709号房：物业管理费2684.23元（按住改办标准2.4元/平方米，建筑面积124.27计9个月）、水费433.65元（用水88吨，东盛公司主张按4.928元/吨计算，其计算结果未超过小区商业用水的标准，一审法院予以支持）、电费1273.73元（用电1420度，按住改办标准0.897元/度计算）、电费公共分摊费248.29元（按0.222元/平方米，建筑面积124.27计9个月）、灭鼠费45元，合计4684.9元；2、2711号房：物业管理费546.76元（按住改办标准1.6元/平方米，建筑面积37.97计9个月）、电费93.6元（用电130度，按住改办标准0.72元/度计算）、电费公共分摊费75.86元（按0.222元/平方米，建筑面积37.97计9个月）、灭鼠费45元，合计761.22元。上述二套房屋产生费用共计5446.12元，故一审法院对东盛公司的反诉请求，在该金额范围内予以支持，超出部分不予支持。结合房屋产权情况，2709号房为谈轩昂、谈俊共有，故物业管理费等费用4684.9元，应由谈轩昂、谈俊共同向东盛公司支付。2711号房为谈轩昂所有，相应物业管理费等费用761.22元，由谈轩昂支付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十条之规定，判决：一、驳回谈轩昂、谈俊要求确认湖南东盛物业管理有限公司与东成大厦业主委员会于2005年7月29日、2011年2月28日签订的两份《物业管理委托合同书》无效的诉讼请求；二、谈轩昂、谈俊在本判决生效之日起十日内共同向湖南东盛物业管理有限公司支付芙蓉区芙蓉中路267号东成大厦2709号房自2014年8月至2015年4月的物业管理费2684.23元；三、谈轩昂、谈俊在本判决生效之日起十日内共同向湖南东盛物业管理有限公司支付芙蓉区芙蓉中路267号东成大厦2709号房自2014年8月至2015年4月的水费433.65元、电费1273.73元、电费公共分摊费248.29元、灭鼠费45元，共计2000.67元；四、谈轩昂在本判决生效之日起十日内向湖南东盛物业管理有限公司支付芙蓉区芙蓉中路267号东成大厦2711号房自2014年8月至2015年4月的物业管理费546.76元；五、谈轩昂在本判决生效之日起十日内向湖南东盛物业管理有限公司支付芙蓉区芙蓉中路267号东成大厦2711号房自2014年8月至2015年4月的电费93.6元、电费公共分摊费75.86元、灭鼠费45元，共计214.46元；六、驳回谈轩昂、谈俊的其他诉讼请求；七、驳回湖南东盛物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费79元，反诉案件受理费25元，由谈轩昂、谈俊负担104元。二审中，上诉人谈轩昂、谈俊向本院提交了如下证据：证据一、2018年3月、4月的电费收支情况，拟证明按照东盛公司的电费收取标准，扣除公共用电支出仍有结余，说明东盛公司电费收取标准比电业局的标准高；证据二、长沙晚报2017年4月7日标题为“长沙市住建委曝光一批住建领域失信行为”的报道，拟证明东盛公司被记入信用“黑名单”。本院经审查认为：上诉人谈轩昂、谈俊提交的证据一无法体现电费支出的具体明细，无法直接证明2015年左右的电费支出情况，与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据二与本案具有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2005年7月29日、2011年2月28日的两份《物业管理委托合同书》虽然系由东成大厦业委会直接与东盛公司签订，并无证据显示东成大厦业委会在签订上述两份合同前召开了业主大会并经业主大会表决同意，存在程序瑕疵，但两份合同均明确约定了物业委托管理项目及东盛公司可以收取的费用项目及具体收费标准，电费也明确了公共分摊标准。在物业管理委托合同履行期间，东盛公司依据湖南省及长沙市物价局相关调整电价的批文调整电费公共分摊系数和水费，东成大厦业委会在东盛公司的相关调价通知单上签署了同意执行意见并加盖了业委会公章，该行为和收费标准符合《物业管理条例》第四十一条确立的“遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应”的收费基本原则和精神。此外，本案争议的灭鼠费是在东成大厦业委会召开的《年会纪要》上讨论决定通过后再委托东盛公司实施的，该行为符合《物业管理条例》第四十四条“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”的规定。同时，两份合同及调整后的水电费标准、增加的灭鼠费已经实际履行多年，绝大多数的小区业主都已经按照上述标准交纳了相应费用，应视为以实际履行行为对东成大厦业委会的决定予以追认；加之，谈轩昂、谈俊曾按照上述标准交纳了数年的相应费用，应视为知晓并认可了东成大厦业委会的决定，现又主张业委会的决定无效，缺乏法律依据，故本院不予支持。综上所述，上诉人谈俊、谈轩昂的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79元，由上诉人谈轩昂、谈俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英审 判 员  金新贵二〇二〇年八月二十四日代理书记员  李 楠