江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初1863号原告：徐州福源广场商业管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区环城路与坝子街交会处东南隅馥园1#-8-403。法定代表人：李兰兰，系该公司执行董事。诉讼代理人：宣健、佟雨晴，上海市协力（徐州）律师事务所律师。被告：徐州文瀚体育发展有限公司，住所地徐州市鼓楼区环城路与坝子街交会处东南隅馥园1#-8-268。法定代表人：母长青，系该公司总经理。被告：徐州卓来体育发展有限公司，住所地徐州市泉山区解放南路26-8三胞广场L3-02。法定代表人：母长青，系该公司总经理。被告：母长青，男，1987年10月18日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告徐州福源广场商业管理有限公司诉被告徐州文瀚体育发展有限公司、徐州卓来体育发展有限公司、母长青租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法由审判员**元适用简易程序，分别于2020年6月3日、6月18日公开开庭进行了审理。原告徐州福源广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人宣健、佟雨晴、被告徐州文瀚体育发展有限公司及被告徐州卓来体育发展有限公司的法定代表人母长青暨被告母长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州福源广场商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令徐州文瀚体育发展有限公司和徐州卓来体育发展有限公司支付商铺租金357048元、违约金107114元、泳池拆除费56000元，合计520162元；2、判令被告母长青承担连带清偿责任；3、本案诉讼产生的一切费用由被告全额承担。事实及理由：2018年7月1日，原告与徐州卓来体育发展有限公司签订了《福源广场租赁合同》，由徐州卓来体育发展有限公司承租原告位于徐州市隅福源广场（馥园）商业楼1号物业，用于徐州文瀚体育发展有限公司经营思德林儿童成人运动健康俱乐部，租赁期限为5年，即自2018年12月10日至2023年12月9日止。2018年9月26日，徐州文瀚体育发展有限公司以涉案房屋地址作为住所地进行工商变更并实际使用涉案房屋，徐州文瀚体育发展有限公司由于经营不善向原告申请撤场，涉案租赁合同解除，徐州文瀚体育发展有限公司称将于2019年8月1日自行闭店及清场并对欠付的租金支付做出承诺。但不管是徐州文瀚体育发展有限公司还是徐州卓来体育发展有限公司至今都未支付租金，所欠付租金共计357048元。另外，由于徐州文瀚体育发展有限公司一直未能将其在涉案房屋搭建的泳池拆除，严重影响原告的正常经营，原告只能先行对泳池进行拆除，由此产生的拆除费用56000元应有被告承担。徐州文瀚体育发展有限公司作为涉案房屋实际使用人，徐州卓来体育发展有限公司作为承租人，不仅拖欠租金且在撤场后未清场，应对其违约承担违约责任。被告母长青于2019年7月16日出具保证书，对本案中被告的违约行为，其应当承担担保责任。三被告的行为严重侵害了原告的合法权益，向特向法院提起诉讼，请求判如所请。三被告答辩如下：不同意原告的诉讼请求。1、根据租赁合同第八项规定，直至今日原告未提供相关证件（房产证、土地证、符合运动健身的消防验收意见书）给被告，这也是最终导致我公司不能正常运营的原因。我认为原告在对我公司进行招租过程中有特意隐瞒虚假承诺的行为，原告仅仅提供了房屋所有权初始登记证。2018年9月10日我们才得知原告是二手房东，产权并不属于原告，原告有隐瞒行为。直至我们闭店我们一直都是处于没有开业的状况。2、根据租赁合同第11.7条规定，游泳池属于不可移动部分，故拆除义务不属于被告。根据14.2条规定，我们在离场后游泳池也是正常使用后的状态返还给了原告。根据合同第15.2条规定，原告是徐州福源广场商业管理有限公司作为徐州福源房地产开发有限公司进行房屋出租代理行为，该行为属于房地产经纪行为，根据中华人民共和国城市房地产管理办法，应取得房地产中介机构备案证书，原告没有以上证据，故不符合15.2条的规定，原告签订的合同不具有法律效力。3、因为原告未能取得相应的法律法规文件、证书，我公司一直处于未营业状态，我公司所有的设计要求符合规定，同时将图纸、施工材料、资质都向原告出示，并要求原告准备资料，于2019年1月15日我公司联系原告再次带房产证、土地证等资料去申报，在我公司将资料准备齐全在申报过程中，因原告的房产证、土地证不齐导致窗口拒绝受理。4、因原告未提供经营必要条件等，故被告提出撤场，撤场过程中原告故意阻拦、刁难，违反了合同规定的第4.2条，另外我公司150万元设备仍被原告扣留。5、原告扣留物品的所有权并非全部属于我公司所有，而是我公司租赁的，由于原告的扣留行为导致设备无法返还所有权人；6、原告违背了诚实信用原则。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据双方无异议的陈述确认如下事实：2018年7月1日，甲方徐州福源广场商业管理有限公司（出租方）与乙方徐州卓来体育发展有限公司（承租方）签订《福源广场租赁合同》一份，双方约定，乙方徐州卓来体育发展有限公司承租甲方徐州福源广场商业管理有限公司位于徐州市鼓楼区隅福源广场（馥园）商业楼中的1号物业经营儿童成人运动健康俱乐部服务，经营品牌为思德林。物业建筑面积为1215平方米，套内建筑面积为789.75平方米，租赁用途为商用，租赁期限五年，自2018年12月10日起至2023年12月9日，租赁合同期限届满或者提前终止，乙方应当按照本合同的约定如期返还该房屋。租赁费用自2018年12月10日起至2020年12月9日止，每月租金为46170元；每年租金为554040元；自2020年12月10日至2022年12月9日，每月租金为48478.5元；自2022年12月10至2023年12月9日止，每月租金为50902.4元。租金支付方式为先预付后使用的原则，乙方应当自房屋交接之日起，每三个月交纳一次房租。乙方应在每个交费期的前一个月的20日前交纳，该房屋首次租赁费共计138510元，于租赁合同签订后5日内付清。合同8.1约定：甲方应向乙方提供相关文件材料以协助乙方获得对该物业进行装修的施工许可证。合同11.7约定：在租赁期满后对于乙方对出租物所进行的装饰及所配备的所有设备和材料，可移动部分乙方可以带走，不可移动部分，乙方不得拆除无偿移交甲方，应无偿移交甲方，否则造成的损坏，甲方有权自履约保证金扣除，不足部分，乙方还应赔偿。合同14.2约定，乙方应当按照物业正常使用后的状态返还给甲方。双方应在租赁期限届满或者提前终止之日起的15日内相互结清各自应承担的费用。合同15.2约定，甲方向乙方出租的物业在设施、设备等各方面均符合法律、法规及政府的相关规定和要求；甲方为该物业的合法和完全授权使用人，具有为出租该物业而所需的一切合法权利和授权，甲方有权及能力签署并履行本协议下的权利和义务。合同16.1约定，乙方的权利及义务中约定，乙方装修竣工时，必须自行办理消防验收手续，未通过消防验收的，该房不得开业经营。合同第18违约责任及合同终止中约定：18.1乙方应及时交纳租赁费、电费、及其他有偿服务费。若乙方拖欠一日，承担欠款1%的滞纳金；拖欠三日，甲方有权停业整顿，拖欠一周，视为根本违约，从第八日起，甲方收回商铺，履约保证金等不予返还，一切损失由甲方自负。18.5乙方无合理理由拒绝支付租赁费、物业管理费、公共能耗费等费用超过一周（七天）的，甲方可以通知乙方解除合同，收回该商铺并有权要求乙方支付的履约保证金作为违约金，若违约金不足以抵付出租方的损失的，承租方还应当赔偿损失。合同19.12免责条款约定，因乙方未按照法律规定取得从事经营所必须的法律批准、行政许可、行政审批等要件，致使乙方无法正常营业或被国家主管的主管机关予以处罚的，甲方不承担因此造成的任何形式的损失及影响。合同签订后，被告向原告交付了履约保证金100000元。后原告（甲方）与徐州文瀚体育发展有限公司、徐州卓来体育发展有限公司（共同作为乙方）签订了补充协议，协议主要约定，在原《福源广场租赁合同》基础上，徐州文瀚体育发展有限公司也作为租赁合同的承租主体进入该房屋租赁法律关系享有权利履行义务。并补充约定承租范围内由乙方自行装修，与之相关的各项报检手续由乙方负责，以相关部门审核后的图纸按设计要求及相关规范进行施工，达到合格验收标准。乙方的租期为8年，如提前退租，租赁范围内相关泳池等需要恢复。2019年6月21日，徐州文瀚体育发展有限公司就思德林运用状况及租金情况说向福源广场商业有限公司提供说明一份，主要载明，自2018年合同签约入驻以来，因图纸设计阶段遇到消防新规、消防改制、低温、无法按时回笼资金等问题，导致不能及时交付租金。该份说明下方落有母长青的签字捺印。2019年7月16日，被告母长青出具担保书一份，载明：“本人母长青为徐州文瀚体育发展有限公司的法人代表，___年___月___日与福源广场商业管理有限公司签订了徐州福源广场商场二楼东部商铺租赁合同，作为经营“思德林运动中心”的机构，该经营场所为有限公司，本人愿意承担该合同所签署的一切责任与义务，如违反合同约定，本人愿意承担一切经济及法律责任。担保期限：自承租期满之日起两年。担保人：母长青日期：2019年7月16日”。2019年7月29日，被告文瀚体育发展有限公司向原告徐州福源广场商业有限公司递交撤场申请书，主要载明：徐州文瀚体育发展有限公司（思德林运动中心）因运营中的一些原因，无法继续承租，现申请撤场，将于2019年8月1日自行闭店并陆续安排设备清场，并承诺不损坏铺面的结构、外观、设备、设施。所欠付的租金正在积极筹措，预计于2019年10月开始分期交纳，最迟不超过一年期完成所欠付房租本金支付。文瀚体育发展有限公司在申请公司处盖章确认，法定代表人母长青签字捺印。2019年8月19日，原告与被告徐州卓来体育发展有限公司、被告母长青的工作联系函中载明，贵司未按照合同约定支付租金的行为违反了贵司与我司签订的《福源广场租赁合同》18.1条款，构成违约，贵司于2019年7月29日申请撤场，对于所欠费用3555509元请贵司及母长青先生2019年8月24日前将切实可行的还款计划交至我公司。且贵司承租范围内的泳池等按照补充协议恢复原状，拆除时不能造成我商场原有结构的破坏……。母长青在该工作联系单上签字确认。2019年11月29日，原告向被告徐州卓来体育发展有限公司、被告母长青发出解除合同通知书，该通知书载明对方的行为构成根本违约，应按照合同第18.1条及时缴纳租金并承担违约责任。并拆除泳池。母长青于2019年12月26日在该解除通知书上签字捺印确认。另查明，案外人徐州智业物业管理有限公司出具情况说明一份，主要载明原告徐州福源广场商业有限公司与案外人系关联公司，原告委托案外人拆除涉案房屋中的泳池。2019年12月1日，案外人徐州智业物业管理有限公司与孟庆军签订建设工程劳务分包合同一份，由孟庆军负责徐州福源广场二楼思德林项目的施工，承包该项目的泳池、室内隔墙、地台、淋浴房等项目的拆除及垃圾清运劳务分包工作。约定结算款为56000元。原告并提供一张项目名称为徐州福源广场二楼思德林项目拆除工程，总价为56000元的发票予以佐证。再查明，徐州文瀚体育发展有限公司为涉案租赁物的实际使用人。涉案房屋产权人福源房地产开发有限公司与原告徐州福源广场商业有限公司签订托管协议一份，将其名下的徐州市鼓楼区隅福源广场（馥园）1号楼8单元一至三层商铺交于乙方并约定以本案原告的名义对外招租、经营、管理以及处理相关一切事宜。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中原、被告双方签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，且该合同就双方权利义务做了明确的约定，双方应按约定履行各自义务。关于被告辩称原告徐州福源广场商业管理有限公司进行房屋出租代理行为，该行为属于房地产经纪行为，根据中华人民共和国城市房地产管理办法，应取得房地产中介机构备案证书，原告没有以上证据，故不符合15.2条的规定，原告签订的合同不具有法律效力。本院认为，房屋托管是房屋产权所有者对房屋的使用权以契约形式让渡给房屋经营单位，不同于房屋中介行为，且原告亦符合合同15.2中合法和完全的授权使用人等相关约定，故被告此抗辩意见本院不予采纳。涉案合同合法有效。关于三被告是否均应该承担责任的问题。首先，原告与徐州卓来体育发展有限公司签订了《福源广场租赁合同》，后原告与徐州卓来体育发展有限公司、徐州文瀚体育发展有限公司签订补充协议对原《福源广场租赁合同》中权利义务进行了补充约定，约定在原合同基础上，徐州文瀚体育发展有限公司也作为租赁合同的承租主体进入该房屋租赁法律关系享有权利履行义务。因此被告徐州文瀚体育发展有限公司及被告徐州卓来体育发展有限公司作为合同的相对方应承担合同约定的责任。被告辩称，徐州文瀚体育发展有限公司为实际使用人应承担责任，被告徐州卓来体育发展和被告母长青不应承担责任。本院认为，在2019年8月19日原告向被告徐州卓来体育发展有限公司、被告母长青对接的工作联系单及2019年11月29日向被告徐州卓来体育发展有限公司、被告母长青发送的解除通知书中，母长青均对原告联系单以及解除通知书中内容予以签字确认。本院认为，母长青作为徐州卓来体育发展有限公司的法定代表人有权代表其公司对外进行民事活动，徐州卓来体育发展有限公司的法定代表人母长青对上述联系单以及通知书进行签字认可的行为，应视为公司行为，且徐州卓来体育发展有限公司亦是合同相对方，故徐州卓来体育发展有限公司应承担其行为所带来的法律后果。被告母长青在2019年7月17日曾出具担保书一份，本人自愿承担合同所签署的一切责任和义务，故原告可以据此要求被告母长青承担连带清偿责任。关于原告诉请徐州文瀚体育发展有限公司和徐州卓来体育发展有限公司支付商铺租金357048元及违约金107114元的问题。本院认为，根据被告向原告发送的情况说明、撤场申请书、被告签字确认的工作联系单以及解除合同通知书等相关证据证实，被告存在逾期支付租金的行为，构成根本违约，故根据合同相对性，徐州文瀚体育发展有限公司及徐州卓来体育发展有限公司应向原告支付租金。关于支付租金的计算方法，原告诉请2018年12月10日至2019年7月31日期间的租金，租金标准按照月租金为46170元的计算方法符合合同约定，被告当庭亦表示对原告计租金计算方式予以认可，故原告诉请商铺租金357048元于法有据，本院予以支持。关于原告诉请违约金107114元的问题。对于被告未能及时返还原告的租金问题，被告存在违约，现原告主张违约金于法有据，本院予以支持。关于违约金计算标准，原告当庭表示放弃了合同约定的违约金计算方法，主张按照欠付租金的30%计算。被告则主张违约金过高。根据相关法律规定，当事人主张违约金过高请求适当予以减少的，人民法院应当以实际损失为基数，因原告未提供证据证明其实际损失，故本院酌定以原告主张的欠付的租金357048元为基数，自2018年12月10日（应付租金之日）起至2019年8月19日止，按照人民币贷款基准利率的1.95倍计算；以357048元为基数，从2019年8月20日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的报价利率的1.95倍计算。但违约金总额不得超过双方约定的100000元。被告母长青在2019年7月17日曾出具担保书一份，本人自愿承担合同所签署的一切责任和义务，故被告母长青对上述义务承担连带清偿责任。关于原告诉请被告支付泳池拆除费56000元的问题。原告提供了案外人徐州智业物业管理有限公司与第三方孟庆军签订的维修合同发票一张及徐州智业物业管理有限公司说明一份予以佐证。本院认为在工作联系单及解除合同通知书中已经明确了被告应承担拆除泳池的责任，但被告未及时拆除泳池，现原告已经实际完成了修复并提供了相应的维修票据，本院认为，原告的维修行为亦是为了防止损失的进一步扩大，故原告诉请被告支付维修费56000元有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐州卓来体育发展有限公司、徐州文瀚体育发展有限公司应于本判决生效后十日内一次性支付原告徐州福源广场商业管理有限公司租金357048元、泳池拆除费56000元及违约金（以357048元为基数，自2018年12月10日起至2019年8月19日止，按照人民币贷款基准利率的1.95倍计算；以357048元为基数，自2019年8月20日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的报价利率的1.95倍计算，上述违约金以100000元为限），被告母长青对该付款义务承担连带责任；二、驳回原告徐州福源广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9002元（原告已预缴），减半收取4501元，由原告徐州福源广场商业管理有限公司负担429元，由被告徐州卓来体育发展有限公司、徐州文瀚体育发展有限公司、母长青负担4072元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  **元二〇二〇年八月八日书记员  马 娇