苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初1970号 原告臧国臣，男，1980年8月20日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区。 被告上海锦日物业管理有限公司吴江分公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇莘塔大街5号（金燕半岛花园） 负责人王子文。 委托诉讼代理人郁志伟，该公司工作人员。 委托诉讼代理人徐福贵，该公司工作人员。 被告上海锦日物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区芳华路946号。 法定代表人王国平。 委托诉讼代理人郁志伟，该公司工作人员。 委托诉讼代理人徐福贵，该公司工作人员。 第三人朱爱光，男，1983年1月15日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 委托诉讼代理人张鹏，江苏信贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人徐成（实习），江苏信贤律师事务所律师。 原告臧国臣与被告上海锦日物业管理有限公司（以下简称锦日公司）、上海锦日物业管理有限公司吴江分公司（以下简称锦日吴江分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后依法由审判员夏锋适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行审理。原告臧国臣，被告锦日公司及吴江分公司的委托诉讼代理人徐福贵到庭参加诉讼。因案外人朱爱光与本案处理结果具有法律上的利害关系，本院依法追加其作为本案第三人参加诉讼。后因案情较为复杂，双方争议较大，不应适用简易程序，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2020年7月1日公开开庭进行审理。原告臧国臣，被告锦日公司和锦日吴江分公司的委托诉讼代理人徐福贵，第三人朱爱光的委托诉讼代理人张鹏、徐成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告臧国臣诉称：被告锦日吴江分公司作为吴江区同里镇同里湖山庄的物业管理单位，向原告收取了物业费75869元、装修管理费500元、出入证费用100元、道路清洁费1000元，合计77469元。原告为此还办理了同里湖山庄145幢1单元101号房屋(桃花岛××号)的水、电、气户名，为此还花费了各项费用42380元。后第三人朱爱光向法院起诉原告，经吴江法院核实，该房屋已经被开发商吴江中盛房地产开发有限公司出售给第三人朱爱光，第三人支付了全部的购房款，该房屋已经实际交付给第三人使用，第三人使用后就开始向被告交纳了物业费用。被告锦日吴江分公司故意隐瞒该情况，导致原告承担法律责任，并造成原告的经济损失。被告锦日吴江分公司系被告锦日公司的分公司。故原告提起诉讼，请求判令：1、两被告向原告返还物业费75869元、装修管理费500元、出入证费用100元、道路清洁费1000元，合计77469元；2、两被告赔偿原告经济损失42380元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告锦日公司、锦日吴江分公司均辩称：原告确实支付了2011年1月至2018年12月期间的物业费75869元，但是被告不应退还，因为原告享受了被告提供的物业服务，如果原告不缴纳2011年开始的物业费，被告不允许原告入户；按照物业服务协议，每家业主办理进户以后要装修，必须支付装修管理费、道路清洁费、出入证费用，这几笔费用原告在办理入住手续的时候已经支付，原告未办理装修手续，实际上已经在装修，原告缴纳的这几笔费用，被告已经付给具体的工作人员了，不应该退还；原告的第二项诉请与被告无关，被告不应该赔偿。 第三人朱爱光辩称：原告主张的物业费等各项费用与第三人无关。 经审理查明：2005年2月2日，锦日公司作为甲方与吴江中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）作为乙方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定同里湖山庄别墅自房屋出售之日起至业主委员会与物业企业签订物业管理委托合同生效期间，由锦日公司提供物业服务；乙方缴纳费用时间为业主入户时间，住宅按建筑面积每月每平米1.8元计费；因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.80元计费，乙方出租物业的物业管理服务费用由乙方交纳，乙方转让物业时须交清转让之前的物业管理服务费用；业主委员会建立后，物业管理服务费用标准按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整；每次交纳费用时间为每月十日前。 2007年5月31日，朱爱光作为买受人与中盛公司签署商品房买卖合同（编号为Y2007002962）一份，约定朱爱光向中盛公司购买位于同里湖山庄第145幢（桃花岛一号）101号房，该商品房用途为别墅，建筑面积为633.49平方米，总价款为60000037元，签署本合同之日支付房款180万元，2007年6月7日完成办理按揭手续，贷款金额为420万元；出卖人应于2008年6月30日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案并取得商品房交付使用通知书，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。朱爱光为购买上述房屋的住房贷款420万元于2007年6月11日放款，并于2017年6月11日办理结清手续。 2008年7月5日，中盛公司向朱爱光发送入户通知函，载明自2008年7月28日起开始交房。2009年3月6日，中盛公司向朱爱光开具《销售不动产统一发票》，载明不动产项目和不动产楼牌号为同里湖山庄桃花岛一号，金额为600万元。同日，朱爱光向锦日吴江分公司缴纳2009年3月1日至2009年8月31日期间的物业费6774元、垃圾清运费1568元、装修保证金4000元。 2018年7月26日，臧国臣作为买受人与中盛公司签署商品房买卖合同一份，约定臧国臣向中盛公司购买位同里湖山庄桃花岛一号房，该商品房用途为住宅，建筑面积为627平方米。签订合同当日，中盛公司出具说明一份，载明同意臧国臣桃花岛一号入户。2018年7月27日，锦日吴江分公司向臧国臣收取装修管理费500元、出入证费用100元、道路清洁费1000元。2018年8月2日，锦日吴江分公司向臧国臣收取2011年1月至2018年12月期间的物业费75869元。 2019年11月，朱爱光提起诉讼，要求臧国臣排除对同里湖山庄第145幢（桃花岛一号）101号房的妨害（不得影响朱爱光对该房屋的占有使用）、将一楼墙壁和楼梯恢复原状、搬出屋内物品，并赔偿损失5万元。2020年1月22日，朱爱光作为甲方与臧国臣作为乙方签署协议书，约定内容如下：乙方确认甲方为同里镇同里湖山庄第145幢(桃花岛××号)1单元101号房的合法所有权人，乙方从2019年9月6日起多次闯入甲方的房屋，对房内设施进行损坏，经法院调解，甲乙双方达成如下协议，乙方承诺自2019年11月29日起停止对甲方位于同里镇同里湖山庄第145幢(桃花岛××号)1单元101号房占有权的侵害并搬出该房屋；乙方自愿将水电气户名转到朱爱光的名下；乙方因安装水管、水泵、燃气、电表等一切设备的材料费、安装费以及交付的物业费用，与甲方无关。协议达成后，朱爱光撤回起诉。 2020年1月16日，臧国臣就退还物业费事宜与锦日公司工作人员周三林交涉，臧国臣以微信方式告知周三林“你肯定要赶紧退，我就完事了，我也不想这么啰嗦”，周三林回复称“好的，没问题的，这个事情由我们公司法务处理的”。 以上事实有原告提交的物业费发票、收据、销售不动产统一发票、贷款结清证明、（2019）苏0509民初15026号民事裁定书、入户通知函、民事起诉状各一份，被告向第三人出具的收据三份，商品房买卖合同二份，原告和被告员工周三林的微信聊天信息一组；被告提交的前期物业管理服务协议、商品房买卖合同、入户说明各一份；第三人提交的协议书以及各方的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：当事人对其提出的主张有责任提供证据。依照被告提交的前期物业管理服务协议，涉案同里湖山庄的物业服务企业为被告锦日公司；原告缴纳物业费后，被告锦日吴江分公司向原告出具了物业费发票，因被告锦日吴江分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告锦日公司承担。建设单位中盛公司于2018年7月26日与原告签署商品房买卖合同并同意其入户，但该商品房未取得交付通知书，应视为中盛公司未合法交付该商品房，涉案房屋的物业费应由中盛公司作为建设单位向被告支付，故被告无权向原告收取2011年1月至2018年12月期间的物业费75869元，该款应予退还。即使涉案房屋符合约定的交付条件，因第三人朱爱光先于原告购买该房屋、付清房款、实际占有使用该房屋，且先于原告在被告处办理入户手续，被告已知涉案房屋的实际权利人为朱爱光，无权向原告收取物业费。被告就涉案房屋于2009年3月6日向朱爱光收取垃圾清运费、装修保证金，被告向原告收取装修管理费、道路清洁费和出入证费用亦属于重复收费行为，故被告应将该费用退还原告。原告主张的损失系开通水电燃气、更换自吸泵、清理庭院、清理植物和墙体拆除所支出的费用，原告确认前述行为均非被告实施，故原告无权向被告主张该损失，本院对其该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告上海锦日物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告臧国臣退还物业服务费等各项费用合计77469元。（该款如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66） 二、驳回原告臧国臣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2696元，由原告臧国臣负担954元；由被告上海锦日物业管理有限公司负担1742元，于本判决生效之日起十日内给付原告。原告预缴的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。 审 判 长  夏 锋 人民陪审员  邱知行 人民陪审员  胡云政 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  徐晓田 附：相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。