湖南省岳阳市云溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0603民初922号原告（反诉被告）：湖南大汉物业管理有限公司岳阳分公司(原名湖南大汉大物业管理有限公司岳阳分公司)，住所地：岳阳市云溪区城南新区大汉新城小区3栋负一层101号及一层101号。负责人：胡兵，总经理。委托诉讼代理人：陈琳，湖南奉宪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红，公司员工。被告（反诉原告）：李洁，女，1986年11月1日出生，汉族，无业，住岳阳市云溪区。被告（反诉原告）：秦忠祥，男，1986年9月4日出生，汉族，职工，住岳阳市云溪区。原告（反诉被告）湖南大汉物业管理有限公司岳阳分公司（以下简称“大汉物业岳阳分公司”）与被告（反诉原告）李洁、秦忠祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大汉物业岳阳分公司的委托诉讼代理人陈琳，被告（反诉原告）李洁、秦忠祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大汉物业岳阳分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付物业服务费5914.7元及违约金2435.27元（违约金按利率日万分之五暂从2016年6月1日计算至2020年6月30日，具体金额应计算至全部债务清偿日止），共计8349.97元。二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年1月1日，原告与岳阳大汉城镇建设有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定由大汉物业岳阳分公司向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止（被告与岳阳大汉城镇建设有限公司双方签订的《商品房买卖合同》中附件四《商品房买卖合同补充协议》第五条被告接受并认可签字）。合同约定，大汉物业岳阳分公司提供的物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，每半年缴纳一次物业费，物业费按每月每平方米1.2元计算，若逾期缴纳物业费的，按应交金额的每日万分之五计算滞纳金。被告李洁、秦忠祥系岳阳市云溪区城南新区大汉新城22号栋住宅1703号房主，物业面积100.59平方米，大汉物业岳阳分公司为被告李洁、秦忠祥提供物业服务以来，根据协议约定提供了优质服务。截至2020年6月30日，被告已拖欠2016年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5914.7元。大汉物业岳阳分公司多次催缴，被告均置之不理，原告遂起诉。被告（反诉原告）李洁、秦忠祥辩称并提出反诉诉讼请求，一、请求判决反诉被告与我们口头协议的摩托车赔偿款4600元冲抵本次物业管理费。二、因为疫情特殊原因，我们5个月时间不在家，请求减免5个月物业管理费。三、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告是两夫妻，于2014年底购买反诉被告所管理的云溪大汉新城房屋，从2015年6月收到钥匙后开始进行房屋装修、居住。物业管理费一年一交，2015年6月5日，反诉原告缴纳了全年的管理费1148元，其中包括停车费。2016年3月，反诉原告购买的全新摩托车（价格为4600元，有发票）停放在反诉被告指定的停车区，因反诉被告工作疏忽，没有安排管理人员及时查岗，安装的监控是坏的，门卫亦无人上班，导致反诉原告的摩托车被盗。反诉原告认为摩托车被盗应由反诉被告负全部责任。反诉原告报警后，反诉被告的管理人员与我方协商，同意反诉原告免交部分物业管理费。反诉原告认为应免交摩托车同等价值的管理费，遂暂停缴纳管理费。因疫情影响，反诉原告五个月被堵路封闭在老家，没有在大汉新城居住，请求免交五个月的物业管理费。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，大汉物业岳阳分公司（乙方）与岳阳大汉城镇建设有限公司（甲方）签订了《岳阳·大汉新城前期物业服务合同》，合同约定由乙方向甲方开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。对物业管理服务费用约定为每月1.2元/㎡，业主或物业使用人应在办理交房手续时，预交十二个月的物业服务费，预交费用期满后每半年交纳一次物业服务费，于每半年的前五个工作日内交纳。对业主/物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费时，从逾期之日起，按每日万分之五的标准向乙方支付拖欠物业服务费的滞纳金。庭审过程中，原告主张被告支付自2016年6月5日至2020年7月5日期间的物业服务费5914.7元及违约金。2015年1月4日，岳阳大汉城镇建设有限公司与李洁、秦忠祥签订《商品房买卖合同》，合同约定李洁、秦忠祥购买大汉新城22栋1703号房屋（建筑面积100.59㎡）。该合同附件四《商品房买卖合同补充协议》第五条关于物业管理条款规定，买受人在交接本合同所指房屋时签署《前期物业管理合同》及相关物业管理文件，接受前期物业管理，遵守物业管理规定，并按期交纳物业管理费用。2015年6月5日，李洁签订入伙收楼确认书，确认收到《前期物业管理服务协议》。李洁、秦忠祥自2016年6月5日至2020年7月5日，共计拖欠物业服务费5914.7元（每半年一个缴费周期，共8个周期加1月，100.59㎡×1.2元/㎡×6月×4+100.59㎡×1.2元/㎡×1月）。另查明，本院调取的《报警案件登记表》记载，2016年3月27日，李洁报警，称其摩托车被盗。经查，被盗的是一辆黑色鹏程牌PC125T-2A型两轮踏板摩托车。公安部门的受案意见为属本单位管辖的刑事案件，建议及时立案侦查。2016年4月2日，岳阳市公安局云溪分局云溪派出所决定对李林摩托车被盗案进行立案侦查。本院认为,李洁、秦忠祥与岳阳大汉城镇建设有限公司签订的《商品房买卖合同（现房）》及《商品房买卖合同补充协议》中约定认可岳阳大汉城镇建设有限公司与大汉物业岳阳分公司签订的《前期物业服务协议》。2019年6月1日后，李洁、秦忠祥所在物业的业主委员会与大汉物业岳阳分公司亦签订了《物业服务合同》。大汉物业岳阳分公司与李洁、秦忠祥之间形成了物业服务合同关系，双方均应按合同履行各自合同义务。大汉物业岳阳分公司作为物业管理服务企业，自李洁、秦忠祥收房后即为其提供了物业服务，履行了合同约定的基本物业管理服务义务，应当获得相应的报酬。李洁、秦忠祥作为业主应当根据物业服务协议及业主规约的约定及时交纳物业服务费用，故对大汉物业岳阳分公司要求李洁、秦忠祥支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。因大汉物业岳阳分公司负有确保消防、安防监控设施正常使用，确保业主财产安全的职责，却没有切实履行好该义务，致使李洁的摩托车被盗后无法通过监控设施进行追踪侦破。大汉物业岳阳分公司履行物业服务合同存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告李洁、秦忠祥要求免交4600元和减免五个月的物业费，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李洁、秦忠祥于本判决生效之日起十日内支付原告湖南大汉物业管理有限公司岳阳分公司物业服务费5914.7元。二、驳回原告湖南大汉物业管理有限公司岳阳分公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李洁、秦忠祥的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计50元，由被告（反诉原告）李洁、秦忠祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 闾 敏二０二〇年八月二十七日书记员 李思雨附：1.上诉费缴纳通知：上诉人应在提交上诉状时，向湖南省岳阳市中级人民法院核实、预交上诉案件受理费。上诉费收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：60×××93，开户行：中国银行湖南省分行营业部。请在缴款后将缴费凭据传真至岳阳中院立案一庭或ＱＱ邮箱（请备注上诉人姓名及一审案号）。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。传真号0730-8840731查询号：0730-8856331ＱＱ邮箱：27×××65ｑｑ.ｃｏｍ2.相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。