四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9306号 上诉人（原审被告、反诉原告）:邹晓明，男，1964年5月20日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何其彬，男，1953年4月22日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：黄德君，男，住四川省彭州市，系四川省彭州市磁峰镇庙坪村村民委员会推荐人员。 原审被告、反诉原告：邹和平，男，1955年5月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原审第三人：都江堰市友有磊鑫房屋中介所。住所地：四川省成都市都江堰市幸福街道解放社区杜鹃巷8号。 经营者：康红跃，女，1958年6月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行。住所地：四川省成都市高新区芳草街28号。 负责人：曾海洪，该行副行长。 委托诉讼代理人：冯毅，系该行工作人员。 上诉人邹晓明因与被上诉人何其彬，原审被告（反诉原告）邹和平、原审第三人都江堰市友有磊鑫房屋中介所（以下简称磊鑫中介所）、中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称工行高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邹晓明上诉请求：1.撤销一审判决第二、五项，改判支持邹晓明的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由何其彬承担。 事实及理由：1.何其彬未按合同约定支付购房款，反而恶意提起解除合同的诉讼，导致邹晓明被迫行使合同解除权，而一审判决却根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定判令解除合同，严重错误。 何其彬明确知晓房屋的权属状况，并在实际占有、使用该房屋的情况下，不按合同约定支付款项，导致合同解除，应当承担合同解除的全部责任。2016年6月20日，邹晓明通过《售房承诺书》明确告知何其彬房屋的权属状况，何其彬从未提出过任何异议，而且以提前装修的事实行为进行认可，应当承担合同解除的全部法律后果。 2.何其彬未按照合同约定支付房款，作为违反合同约定的一方当事人，在一审判决解除合同的情况下，根据合同约定和《中华人民共和国合同法》的规定，其支付的定金100000元，邹晓明不应予以退还。 3.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，对于已经履行的，邹晓明有权要求何其彬恢复原状、采取补救措施并赔偿损失。本案中，首先，何其彬应当向邹晓明返还房屋；其次，一审判决解除合同之前，何其彬已经占用房屋长达6年之久并将房屋转租获利，直接造成了邹晓明对案涉房屋的租金损失，对此何其彬应当予以赔偿。 4.何其彬在提起一审诉讼时，是以要求履行《购房合同》，并已支付了全部价款为由，诉请要求邹晓明协助办理过户手续；在邹晓明提起反诉，并举证证明其并未按照合同约定支付购房款后，才变更诉讼请求为要求解除《购房合同》。 何其彬辩称，邹晓明应当承担解除合同后的全部责任。何其彬全部履行了房屋买卖合同，首先给了100000元的定金，另外，何其彬向对方支付的9000000元的款项中包含了案涉房屋的房款3100000元，有转账凭证证明。邹晓明在2018年12月29日就已经收回了房屋。 邹和平未发表二审意见。 磊鑫中介所述称，案涉《房屋买卖合同》其中仅第五条和第十一条与磊鑫中介所有关；在合同签订后，买卖双方经磊鑫中介所催告后，一直未办理过户，本案与磊鑫中介所无关，磊鑫中介所不是本案适格主体。 工行高新支行述称，其对案涉房屋办理抵押登记合法有效，本案与其设定抵押无关。 何其彬一审起诉请求：1.判令邹晓明、邹和平履行与何其彬于2012年8月12日签订的《房屋买卖合同》项下的房屋所有权过户手续；2.邹晓明、邹和平向何其彬支付违约金20万元；3.邹晓明、邹和平支付办理过户手续所需一切费用；4.邹晓明、邹和平支付因本次纠纷引发的诉讼而产生的律师费用2万元；5.诉讼费由邹晓明、邹和平承担。诉讼中，何其彬变更其诉讼请求为：1.解除双方于2012年8月12日签订的《房屋买卖合同》；2.邹晓明、邹和平双倍返还定金200000元；3.邹晓明、邹和平返还购房款20000元；4.邹晓明、邹和平承担违约金（按本案直接损失诉讼费、律师代理费计算）54160元；5.邹晓明、邹和平承担律师费20000元；6.判令邹晓明、邹和平支付资金占用利息，计算方式：以120000元为基数（定金100000元+购房款20000元），按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.75%自2012年11月1日起计算至付清之日止，暂计算至起诉之日止为34825元，以上合计：328985元；7.诉讼费用由邹晓明、邹和平承担。一审庭审中，何其彬明确其主张邹晓明、邹和平承担连带责任。 邹晓明、邹和平一审反诉请求：1.解除双方于2012年8月12日签订的《房屋买卖合同》；2.判令何其彬已交纳的定金100000元不予退还；3.判令何其彬返还案涉房屋租金260000元（暂从2014年1月起至2019年4月止，共计52个月，每月租金5000元）；4.判令本案诉讼费由何其彬承担。 一审法院查明：2012年8月12日，卖方（甲方）邹晓明、代理人邹和平与买方（乙方）何其彬、中介方磊鑫中介所签订了《房屋买卖合同》一份，约定（与本案有关的内容）：“一、出售房屋基本状况。1.甲方将座落于住宅，房屋面积为503.59平方米，自愿出售给乙方。2.房屋权证号：权0XXX1。二、房屋售价甲乙双方商定该房售价叁佰贰拾万元整，为甲方净收房款。……四、付款时间及方式。1.乙方首付购房定金壹拾万元整，于2012年8月12日交付于甲方。2.第二次：过房产证过到乙方名下给现金贰佰柒拾万元。3.第三次：过土地使用证到乙方名下再付现金肆拾万元。……五、在本合同签订后，甲乙双方于2012年10月31日前去房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续或办理公证。……七、违约责任。1.甲方收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖，否则甲方按定金双倍赔偿乙方。2.乙方交付定金后，不得反悔，不得以任何理由压低房价或无故不买，以及不按合同第四款、第五款之规定办理，否则，甲方所收定金不退。八、产权纠纷及责任。甲方保证出售的上述房屋不得有任何产权纠纷，如发生纠纷所产生的一切责任概由甲方承担。……十、其他约定如下。2.交房时间：交定金后乙方可以使用房子。”在该合同首页底部空白处手写以下备注内容“注到2012年12月31日乙方还未付款，拾万元定金自动放齐（弃），定金不退”，并加盖两枚指印。一审庭审中，何其彬自认其清楚前述备注内容，邹和平陈述，两枚指印分别是自己和何其彬所加盖。 同日，何其彬通过中国工商银行向户名为邹和平、账号为62×××73的账户转账100000元。 一审庭审中，何其彬提交邹和平于2012年9月11日出具的《收条》原件一份，载明“今收到何其琳现金贰万元整”，在该收条右下角除了邹和平签字外，还加盖了广元市荣和矿业有限公司（以下简称荣和公司）章印。 2012年12月18日，苏文琼、何其彬出具《收条》一份，载明“今收到独栋别墅房产证一本（友有磊鑫中介康红跃），权0XXX1”。 2016年6月20日，邹晓明出具《售房承诺书》一份，载明“由于邹晓明房屋现处于查封状态。邹晓明承诺若该房屋解除查封，将按原约定价格将该房屋出售给何其彬，并同意何其彬提前装修该房屋”。 根据成都个人住房信息系统的房屋信息查询记录显示，位于灌口镇××杜鹃××楼住宅的所有权人为邹晓明，该房屋于2011年12月30日设定了抵押（抵0XXX5），抵押权人为工行高新支行，债务人为冯国成、钟宝君，被担保债权为3200000元。此外，该房屋于2018年11月9日被成都高新技术产业开发区人民法院限制登记。 一审庭审中，双方均认可《房屋买卖合同》签订后案涉房屋交由何其彬使用。针对案涉房屋的装饰装修问题，何其彬表示当庭放弃案涉房屋装修费用的主张。针对案涉房屋的现状，何其彬陈述已于2018年6月由邹晓明、邹和平收回，邹晓明陈述并未收回房屋；邹和平表示不知道情况。何其彬提供的证人黄某当庭陈述“何其彬给我打电话，前期没有人住，2017年10月十几号我们一家人就进去住的，我家里面的人是2018年10月28日，但是我还是在那里住，后面邹和平和他老婆等有些人在那里，到中午的时候就走了。后面何其彬打电话给我说的他的朋友住在那里的，我想那么多男的，我就走了”。 一审法院认为，一、案涉《房屋买卖合同》的效力及合同相对方问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“合同的生效依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，案涉房屋的所有权人为邹晓明，邹和平系代其在该《房屋买卖合同》上签名，邹晓明对该合同亦无异议，该《房屋买卖合同》系各方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规等强制性规定，因此该合同合法有效，其法律后果应归于邹晓明与何其彬。 二、关于合同解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，因案涉房屋被设定抵押并限制登记，导致何其彬购买案涉房屋的合同目的无法实现，在庭审中双方均同意解除该合同，故一审法院对此予以支持。导致合同解除的原因，一审法院认为，案涉房屋在买卖双方签署《房屋买卖合同》前已被设定抵押，而房屋在未涤除抵押权的情形下是不能办理过户登记的。邹晓明作为出卖方在签署《房屋买卖合同》时对房屋的权属状况有如实告知的义务，而何其彬作为买方对房屋权属状况亦负有合理的审慎义务，因此，双方对合同的解除负有同等责任。 三、关于合同解除的法律后果。1.依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，双方在庭审中均认可案涉房屋已于《房屋买卖合同》签订后交由何其彬使用；何其彬认为该房屋已于2018年6月由邹晓明、邹和平收回，但并未提供书面证据，且其提供的证人黄某当庭陈述，案涉房屋系何其彬交由其使用，至2018年10月28日仍住在案涉房屋中，因邹和平和他老婆等有些人在案涉房屋中，自己就离开了，后面何其彬打电话告知黄某有何其彬的朋友住在那里的，黄某便未再使用案涉房屋，因此，何其彬并未举证证明案涉房屋已经交付邹晓明或邹和平，故在《房屋买卖合同》解除后，何其彬应当返还案涉房屋给邹晓明。 2.依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，根据《房屋买卖合同》的约定，何其彬已向邹晓明支付定金10万元，虽该买卖合同上手书“注到2012年12月31日乙方还未付款，拾万元定金自动放齐（弃），定金不退”字样，但如前所述，导致《房屋买卖合同》解除的原因双方均有责任，因此邹晓明应向何其彬返还该款，但对何其彬要求双倍返还定金20万元的主张一审法院不予支持。 3.何其彬要求返还购房款20000元的主张，首先，案涉《收条》上载明系收到“何其琳”现金2万元，与本案应当付款的买房人何其彬并无关联性；其次，该《收条》上并未载明该2万元款项所指向的是否为本案购房款，且出具该《收条》的系邹和平并加盖了荣和公司公章，该公司与本案亦无关联性；再次，根据双方《房屋买卖合同》的约定，其付款方式分为三次，第一次为2012年8月12日前支付10万元，该款已经支付，第二次为房产证变更至何其彬名下时给付270万元，第三次为土地使用权证变更至何其彬名下时给付40万元，而该《收条》载明的金额为2万元，收款时间为2012年9月11日，无论给付金额还是给付时间均与双方《房屋买卖合同》的约定不符。综上，该《收条》不足以证明其载明的2万元现金为何其彬所支付的案涉购房款，故对何其彬要求返还购房款2万元的主张一审法院不予支持。 4.对何其彬要求承担违约金的主张，鉴于我国的违约金制度采取以补偿为主，惩罚为辅的原则，根据公平原则，结合双方当事人的责任问题，一审法院对何其彬提出违约金及资金占用利息的诉讼请求不予支持。 5.关于邹晓明、邹和平主张的房屋租金，因双方在《房屋买卖合同》中约定了交定金后何其彬可使用房子，而邹晓明亦自愿将案涉房屋自合同签订后交由何其彬使用，且从未主张权利，基于公平原则，结合双方在合同签订中的责任问题，一审法院对邹晓明的该主张亦不予支持。 四、关于何其彬主张的律师费，因《房屋买卖合同》中并未约定违约方应承担律师费，且何其彬未就此向本院提交相关合法有效的证据，故一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除何其彬与邹晓明、邹和平于2012年8月12日签订的《房屋买卖合同》；二、邹晓明于判决生效之日起十日内向何其彬返还定金100000元；三、何其彬于判决生效之日起十五日内将位于都江堰市住宅返还邹晓明；四、驳回何其彬的其他诉讼请求；五、驳回邹晓明、邹和平的其他诉讼请求。本诉案件受理费35032元，反诉案件受理费35280元，合计70312元，由邹晓明与何其彬各负担35156元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.合同解除后，邹晓明收取何其彬的100000元定金是否应当退还；2.邹晓明主张的租金是否成立。对此，本院评述如下： 一、关于定金的问题。 本院认为，邹晓明主张何其彬未按照合同约定，即合同中手书的备注“注到2012年12月31日乙方还未付款，拾万元定金自动放齐（弃），定金不退”支付购房款，故构成违约，定金不应退还。本院认为，根据案涉《房屋买卖合同》约定“四、付款时间及方式。1.乙方首付购房定金壹拾万元整，于2012年8月12日交付于甲方。2.第二次：过房产证过到乙方名下给现金贰佰柒拾万元。3.第三次：过土地使用证到乙方名下再付现金肆拾万元。……五、在本合同签订后，甲乙双方于2012年10月31日前去房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续或办理公证”，因此何其彬支付购房款的期限为2012年8月12日支付定金100000元，房产证登记在何其彬名下后支付2700000元，国土证登记至何其彬名下后支付400000元。现何其彬已按合同约定在签约之日支付定金100000元，现案涉房屋尚未办理过户手续，故剩余购房款的支付条件尚未就成，虽然双方在备注载明“注到2012年12月31日乙方还未付款，拾万元定金自动放齐（弃），定金不退”的内容，但从该文字并无法确定该约定内容系双方变更了付款方式，不再以办理产权过户手续为前提，因此，对于邹晓明主张何其彬违约的意见，本院不予支持。一审法院认定案涉房屋在买卖双方签署《房屋买卖合同》前已被设定抵押，案涉合同存在履行障碍，而邹晓明与何其彬对合同的解除负有同等责任，并无不当，本院予以维持。基于双方对于合同解除负有同等责任，何其彬向邹晓明支付的定金100000元，邹晓明应当予以退还。 二、关于邹晓明主张的房屋租金问题。 本院认为，邹晓明与何其彬双方并未建立房屋租赁关系，且邹晓明在诉讼中亦明确其所主张的租金是依据何其彬在起诉状中自认的占用房屋的事实，参照相关同等房屋市场价值予以计算的，故邹晓明所主张的租金实际系案涉房屋的占用费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，案涉房屋虽基于双方订立的买卖合同而交付于何其彬占有使用至今，但现因不可归责于任何一方的原因导致合同解除，且何其彬占用房屋并未支付全部购房款，仅支付定金，而何其彬在返还房屋时亦无法将多年的占用利益返还邹晓明，故邹晓明向何其彬主张2014年1月起至2019年4月期间的房屋占用费，本院予以支持，关于占用费的金额，本院综合合同履行情况，当事人的过错程度、案涉房屋所在地的租金情况以及公平原则，酌定房屋占用费为100000元。 综上所述，邹晓明的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院依法变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1017号民事判决第一、二、三项，即“一、解除何其彬与邹晓明、邹和平于2012年8月12日签订的《房屋买卖合同》；二、邹晓明于判决生效之日起十日内向何其彬返还定金100000元；三、何其彬于判决生效之日起十五日内将位于都江堰市住宅返还邹晓明”； 二、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1017号民事判决第四、五项，即“四、驳回何其彬的其他诉讼请求；五、驳回邹晓明、邹和平的其他诉讼请求”； 三、何其彬于本判决生效之日起十五日内支付邹晓明房屋占用费100000元； 四、驳回何其彬的其他诉讼请求； 五、驳回邹晓明、邹和平的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费35032元，反诉案件受理费35280元，合计70312元，由何其彬负担35312元，邹晓明负担35000元。二审案件受理费35280元，由邹晓明负担15280元，由何其彬负担20000元 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 成 审 判 员  李 俊 审 判 员  龚 耘 二〇二〇年八月二十一日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅