山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0881民初3338号原告：柴福志，男，汉族，1972年11月18日出生，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：渠继东，山东众立律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔茹，山东众立律师事务所律师。被告：曲阜市恒顺房地产开发有限公司，住所地曲阜市息陬镇一张曲村南，统一社会信用代码91370881065924829J。法定代表人：魏启娥，董事长。委托诉讼代理人：孙雪燕，曲阜宇帆法律服务所法律工作者。被告：山东好易居建设工程有限公司，住所地山东省济宁市微山县夏镇街道新河北街58号，统一社会信用代码91370826720746396G。法定代表人：张会荣，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张庆，山东好易居建设工程有限公司员工。委托诉讼代理人：白守武，山东海那律师事务所律师。第三人：赵斌，男，1971年7月6日出生，汉族，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：田敬勇，宁阳金阳法律服务所法律工作者。原告柴福志与被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司、山东好易居建设工程有限公司、第三人赵斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日、2019年12月13日、2020年7月10日、2020年7月27日四次公开开庭进行了审理。原告柴福志及其委托诉讼代理人渠继东、孔茹，被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙雪燕，被告山东好易居建设工程有限公司委托诉讼代理人白守武、张庆，第三人赵斌及其委托诉讼代理人田敬勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴福志向本院提出诉讼请求：1.请求确认《滨河花苑认筹协议书》合法有效，并判令被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司、被告山东好易居建设工程有限公司立即交付“滨河花苑”小区11号楼1单元102室房屋；2.请求诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月，柴福志通过山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司购买了由曲阜市恒顺房地产开发有限公司开发的“滨河花苑”小区11号楼1单元102室房屋一套及车库一个（东边第四间），同月18日柴福志在山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司人员的带领下到曲阜市恒顺房地产开发有限公司售楼处签订了《滨河花苑认筹协议书》。签订认筹协议书当天，按照被告的要求柴福志将1万元现金交付给曲阜市恒顺房地产开发有限公司，曲阜市恒顺房地产开发有限公司给柴福志出具了收款收据。因该房屋系曲阜市恒顺房地产开发有限公司与山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司抵顶工程款的抵账房，所以，在签订认筹协议书的当天柴福志与山东好易居建设工程有限公司分公司签订了《协议书》，协议书约定山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司负责完善柴福志的购房款合同，即负责协调开发公司给办理上述房屋的网签备案手续及交房手续。《协议书》签订后，柴福志依约将购房款35万元全部交齐。其中34万元交付给了山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司，山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司出具了收据。后，柴福志和家人多次与山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司及曲阜市恒顺房地产开发有限公司交涉，要求曲阜市恒顺房地产开发有限公司、山东好易居建设工程有限公司、赵斌给柴福志办理上述房屋的网签备案手续及交房手续并交付房屋，曲阜市恒顺房地产开发有限公司、山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司互相推诿，至今未能办理上述手续亦未交付房屋，严重侵犯了我的合法权益，为维护我的合法利益，诉至贵院，请法院依法判决。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认《滨河花苑认筹协议书》合法有效，并判令被告立即交付“滨河花苑”11号楼1单元102室房屋。2、判令二被告协助办理滨河花苑小区11号楼1单元102室房屋的商品房买卖手续，网签及备案手续，并协助办理房屋产权登记手续。3、诉讼费由被告承担。曲阜市恒顺房地产开发有限公司辩称，该涉案房屋不是给好易居公司折抵房款的房屋，根据合同约定，原告只向我公司支付了1万元作为认购金，剩余房款至今未向我公司交付。因此，该协议书不能认定为合法有效，我公司也不应向其交付涉案房屋。在协议书签订时，原告柴福志为证明该涉案房屋不是抵工程款的房屋，需走我公司正常售楼程序，向我公司出具了说明一份。因此，我公司不应向其交付涉案房屋。山东好易居建设工程有限公司辩称，我公司不是本案适格的被告，原告的诉讼请求为确认滨河花苑认筹协议合法有效，并交付涉案房屋，而该协议书的签订主体是原告和曲阜市恒顺房地产开发有限公司，所以即使需要承担责任，承担主体应是曲阜市恒顺房地产开发有限公司，对该协议的效力应由法院依法裁判认定。原告陈述中34万元购房款交给我公司与事实不符，我公司从没有收到过该款项。原告提供的协议书及收据均是与赵斌之间的个人行为，不代表公司，也不能构成表见代理。理由是：即使存在抵款房屋，其处分权也在公司，分公司没有处分权，赵斌没有权利代表公司处分财产。原告作为完全民事行为人应清楚，如购买我公司的抵款房屋，应与我公司签订协议并将购房款支付给我公司，原告没有向我公司支付任何款项，所以原告与我公司没有任何法律关系，我公司不应承担任何责任。赵斌述称，原告所述事实基本属实。原告诉状显示赵斌是属于被告山东好易居建设工程有限公司的员工不属实，真实情况是赵斌属于山东好易居建设工程有限公司在曲阜设立的分公司负责人。原告起诉赵斌本人不符合客观情况，因赵斌实施的是职务行为，并非是个人行为，请人民法院依法驳回原告要求赵斌承担责任的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年6月18日，柴福志与曲阜市恒顺房地产开发有限公司在售楼处签订《滨河花苑认筹协议书》（注有“好易居赵斌抵工程款”）一份，购买由曲阜市恒顺房地产开发有限公司开发的“滨河花苑”小区11号楼1单元102室房屋一套及车库一个。同日，曲阜市恒顺房地产开发有限公司向柴福志出具《恒顺房地产统一收款收据》（注有“好易居赵斌”）一份，房款数额为1万元。同日，柴福志与山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司作为乙方和甲方签订《协议书》一份，协议书约定“付款方式，甲乙双方签订本协议后，乙方付房款贰拾贰万元正，余额与2015年6月20日付清全款，收款以收到条为准。如开发公司手续完善，由甲方耽误房款未及时交付，责任由甲方承担，并且承担房价款的20％违约金，甲方负责完善乙方购房合同。如乙方与2015年6月20日交付不了下欠房款，原交定款作废。”等内容。2015年6月18日、19日、20日山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司向柴福志出具《收据》三份，购房款数额分别为18万元、7万元及10万元，《收据》加盖山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司印章。后双方产生纠纷，柴福志于2019年9月11日起诉至本院，请求确认《滨河花苑认筹协议书》合法有效，并判令被告立即交付“滨河花苑”小区11号楼1单元102室房屋;判令二被告协助办理滨河花苑小区11号楼1单元102室房屋的商品房买卖手续，网签及备案手续，并协助办理房屋产权登记手续;诉讼费由被告承担。另查明，山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司成立于2014年1月21日，法定代表人（负责人）为本案第三人赵斌，该公司隶属于山东好易居建设工程有限公司，于2016年12月5日注销。另，在本案审理过程中，经被告山东好易居建设工程有限公司申请，本院委托山东东岳司法鉴定中心对《协议书》、《收到条》落款处“山东好易居建设工程有限公司分公司”印章印文进行鉴定。因本案无法提供山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司的印模，致使鉴定工作无法继续进行，山东东岳司法鉴定所出具终止鉴定告知书。本院认为，本案的争议焦点为：一、赵斌签字盖章行为的效力问题，被告山东好易居建设工程有限公司是否应当向原告承担责任；二、原告柴福志是否有权请求曲阜市恒顺房地产开发有限公司协助办理案涉商品房买卖手续，网签及备案手续,并在符合条件后办理产权手续。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国公司法》第十四条规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，经庭审查明，涉案《滨河花苑认筹协议书》、《恒顺房地产统一收款收据》、《协议书》、《收到条》签订时，山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司在存续期间，赵斌为其法定代表人（负责人），其签字盖章的行为系职务行为，涉案合同、抵顶协议、施工合同等所加盖公章的行为均应视为山东好易居建设工程有限公司的行为，所产生的民事权利、义务应由山东好易居建设工程有限公司享有、承担。庭审中,被告山东好易居建设工程有限公司辩称赵斌使用的印章系其私刻公章并申请鉴定，但因本案无法提供山东好易居建设工程有限公司曲阜分公司的印模，致使鉴定工作无法继续进行，山东东岳司法鉴定所出具终止鉴定告知书，本院认为，该印章并非原告加盖,且原告对被告的印章亦不熟悉,原告作为非专业人士无从鉴别印章的真伪。即使赵斌使用的公章是其私自刻制,也系被告山东好易居建设工程有限公司的内部管理问题,不能对抗善意第三人。因此,对被告的辩称理由,本院不予采信。被告山东好易居建设工程有限公司应当对本案中赵斌签字、盖章、收款等行为承担相应责任。关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告柴福志提供的《滨河花苑认筹协议书》（注有“好易居赵斌抵工程款”）、《恒顺房地产统一收款收据》（注有“好易居赵斌”）、《协议书》、《收到条》形成证据链条，能够证明曲阜市恒顺房地产开发有限公司将涉案房屋为山东好易居建设工程有限公司折抵工程款，山东好易居建设工程有限公司将涉案房屋出售给柴福志，柴福志与曲阜市恒顺房地产开发有限公司签订《滨河花苑认筹协议书》，柴福志支付房款共计35万元的事实，本院对此予以确认。被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司辩称未将涉案房屋为山东好易居建设工程有限公司折抵工程款走正常销售程序并提供《说明》一份，本院认为，《说明》与《滨河花苑认筹协议书》（注有“好易居赵斌抵工程款”）、《恒顺房地产统一收款收据》（注有“好易居赵斌”）为同一天签订，一方面，原告发表的质证意见“是好易居抵顶工程款不是我抵顶工程款，只是让我抄了一份说明，其中表达的意思是：我作为购买者，走正常手续。而非恒顺公司表达的该房屋不走抵顶手续”与赵斌发表的质证意见“是抵顶工程款后走售楼处的手续”相一致，能够与原告提交的证据形成呼应，另一方面，被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司对《滨河花苑认筹协议书》注有“好易居赵斌抵工程款”、《恒顺房地产统一收款收据》注有“好易居赵斌”不能作出合理解释，被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司作为独立法人，应对其签字盖章的文件负相应法律责任。综上，柴福志与曲阜市恒顺房地产开发有限公司签订的《滨河花苑认筹协议书》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”;第六十一条规定:“以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《商品房销售管理办法》第八条规定:“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”《房屋登记办法》第三十一条规定:“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。”根据前述规定,按照法律、行政法规规定办理商品房预售合同以及销售合同的网签、备案手续,申请商品房初始登记,既是房地产开发企业即商品房销售方的法定义务,又是买受人最终取得房屋产权的必要条件。本案中,被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司作为房地产开发建设单位,以在建楼房折价与山东好易居建设工程有限公司抵付工程款,山东好易居建设工程有限公司从曲阜市恒顺房地产开发有限公司抵受涉案房屋,将涉案房屋卖予原告柴福志，并在曲阜市恒顺房地产开发有限公司售楼处办理认筹协议,故曲阜市恒顺房地产开发有限公司系案涉商品房的销售方,负有办理案涉商品房买卖合同网签、备案及初始登记的义务。柴福志与山东好易居建设工程有限公司签订《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，对于双方当事人均有约束力，原、被告双方均应依照合同的约定履行各自的义务。现原告柴福志按照约定支付房款，被告山东好易居建设工程有限公司应当按约定履行完善乙方售房合同、办完正式购房手续等义务。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、第六十一条，《商品房销售管理办法》第八条，《房屋登记办法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告柴福志与被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司于2015年6月18日签订的《滨河花苑认筹协议书》合法有效，被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将曲阜市滨河花苑小区11号楼1单元102室房屋交付于原告柴福志。二、被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司、山东好易居建设工程有限公司于本判决生效后十日内协助原告柴福志办理曲阜市滨河花苑小区11号楼1单元102室的商品房买卖网签及备案登记手续,并在符合条件后三十日内办理产权手续。三、驳回原告柴福志的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告曲阜市恒顺房地产开发有限公司、山东好易居建设工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  翟学军审 判 员  张 鑫人民陪审员  孔 静二〇二〇年八月十八日书 记 员  闫 海