福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初7978号 原告：沈惠燕，女，1990年6月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：晋江新城吾悦发展有限公司，统一社会信用代码91350582MA345BT83A，住所地福建省泉州市晋江市陈埭镇涵口村桥南8号。 法定代表人：杨可，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柯福星，福建立行律师事务所律师。 原告沈惠燕与被告晋江新城吾悦发展有限公司（以下简称吾悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈惠燕、被告吾悦公司的委托诉讼代理人柯福星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈惠燕向本院提出诉讼请求：1.解除沈惠燕与吾悦公司于2017年5月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201705250145）；2.吾悦公司返还总购房款797000元、契税费22995.47元。事实与理由：吾悦公司在销售其商铺时包括销售员及该楼盘广告宣传单都特别强调“600亩闽南文化旅游区”、“厦门鼓浪屿晋江紫峰里”、“百年老字号千年紫峰里”、“带租约”、“大手笔拟建4A级景区”等言语宣传欺骗诱导沈惠燕购买了新城吾悦广场3、6、7幢连接体3039号商铺，成交均价12948.82/㎡,建筑面积61.55㎡。签约前销售员介绍说三楼店铺租金能租到60元-80元/㎡左右，事实上新城广场金街里的三楼商铺根本很难出租，关键问题是“600亩闽南文化旅游区”根本不存在，周边一个30亩左右的附近生活居民祖庙规划。沈惠燕也知道购买商铺属于投资行为，投资定然存在风险，但如果不是吾悦公司在销售其商铺时虚假宣传其商铺所在位置坐拥“600亩闽南文化旅游区”、“4A级景区”的价值，其根本不会购买吾悦公司销售的商铺，没有宣传“600亩闽南文化旅游区”、“4A级景区”，商铺价格也不会被炒到那么高，这种宣传手段属于欺诈行为，陈埭镇市场监督管理所2019年9月26日晋市监处字[2019]04-274号《行政处罚决定书》可以证明吾悦公司的欺诈行为。按照《商品房买卖合同解释》第三条规定，认定开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，即只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者房屋价格的确定有重大影响即可，只要开发商未履行广告宣传的相关承诺，并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《合同法》第五十四条[可撤销合同]下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同同时显失公平的。(三)以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。购房者因开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商当然构成欺诈。如果虚假宣传所产生的诱导作用足以影响购房者对房产价值大小及是否购买的判断，继续履行合同不符合双方订立合同的目的，显失公平或者会给购房者造成巨大损失的，购房者可以起诉要求解除合同和赔偿损失。吾悦公司明知政府规划只有30亩左右，却直接在销售广告宣传单中重点宣传介绍“600亩闽南文化旅游区”、“4A级景区”，使沈惠燕认为所购买的商铺旁边有600亩旅游区，所产生的诱导作用足以影响购房者对房产价值大小及是否购买的判断，因此该宣传应当视为对购房者的承诺。如果继续履行合同，根本不符合订立合同的目的，必将对沈惠燕造成巨大的损失，显失公平。民法典第四百九十六条第二款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。提供格式条款的一方应当采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，如免责条款等。吾悦公司在销售广告宣传资料打着“600亩闽南文化旅游区”、“4A级景区”的旗号销售商铺，让沈惠燕认为所购买的商铺旁边有600亩旅游区，却在买卖合同中夹杂了一份很不公正的补充协议，从协议内容可以得知吾悦公司明知商铺旁边没有“600亩闽南文化旅游区”、“4A级景区”，还故意隐瞒事实，继续用这个大势宣传销售，销售员全程没有告知有这样一份不公平的补充协议，更没有提醒要仔细查阅合同，都是销售员提醒哪里需要签字加印手印,沈惠燕即按要求签字加印。沈惠燕还是在得知吾悦公司因虚假宣传被行政处罚后重新查阅买卖合同才知道当时签了补充协议，整份补充协议内容都是对吾悦公司有益的、损害沈惠燕的权益条款，这是一份不公平的协议，理应视为无效。综上，沈惠燕认为，因为吾悦公司的虚假宣传欺骗诱导了沈惠燕购买了吾悦公司销售的商铺，给沈惠燕带来了经济上的损失，故为维护自身合法权益，沈惠燕诉至法院，请判如所请。 吾悦公司辩称，吾悦公司与沈惠燕签署的《商品房买卖合同》及相应补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应受法律保护。第一、泉州市中级人民法院在（2019）闽05民终2727号林钰坚与吾悦公司商品房预售合同纠纷案中的民事判决书中认定了《商品房买卖合同》及相应补充协议具备法律效力。第二、案涉《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条明确约定：“出卖人为本商品所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准…”、“出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受人参考之用，买受人自行判断核实，不作为合同内容和出卖人承诺内容，双方不受其约束，具体以政府批准的实施方案为准…”，沈惠燕明知上述约定，又以吾悦公司在销售过程中广告与宣传资料存在欺诈导致合同目的不能实现为由要求解除合同，显然不当。第三、沈惠燕签订案涉《商品房买卖合同》的目的旨在实现对交易不动产的所有权和使用权，即实现物权登记及占有的合同目的。然，吾悦公司业已依合同约定与沈惠燕办理商品房交付手续，即沈惠燕签订案涉《商品房买卖合同》的目的已经实现，其现以合同目的不能实现为由要求解除合同，显然不当。第四、吾悦公司在销售过程中不存在欺诈。《行政处罚决定书》查实：“吾悦公司在第一期和第二期的步行街一楼商铺销售时，确实有带租约”，“600亩闽南文化旅游区”及“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”的广告则是以“《晋江市鞋都片区修建性详细规划稿》中的用地范围107.4公顷（1611亩）和《福建晋江紫峰里古厝群修建性详细规划设计稿》中确定的范围…，总用地面积2.6公顷（39亩）”为依据，故吾悦公司不存在欺诈。同时，《行政处罚决定书》仅是以吾悦公司的广告不得含有如“升值或者投资回报的承诺；对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”的内容做出处罚认定，并未认定存在欺诈。工商行政处罚仅系民事案件作为法官参考的证据，且属于行政法范畴，与本案民事案件不同法律关系，即使吾悦公司在售楼广告、宣传资料中所述内容经市场监督管理部门认定属于欺诈、误导消费者的虚假广告并做出相应行政处罚，也不必然导致需承担民事违约责任，确认吾悦公司是否具有违约行为，应按双方签订的《商品房买卖合同》约定内容予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，吾悦公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手段，广告内容仅构成要约邀请，不构成要约，并不成为合同的内容。沈惠燕明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性投资人，沈惠燕应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故吾悦公司宣传不足以构成商业欺诈，因此产生的风险应由购买人自行承担。对于出卖人而言，“即买即租、即买即赚”属展望下商业宣传用语，即房地产开发业态下几乎所有的房地产商均有类似的展望性期待用语，系作为出卖商铺的一种愿景，不存在所谓误导或者被误导的行为。第五、案涉《商品房买卖合同》签订于2017年5月25日，吾悦公司已依约与沈惠燕办理案涉商品房交付手续、沈惠燕亦向吾悦公司交付了全部购房款，且案涉商品房已交付近三年了，出于维护交易的稳定性，不宜判令解除合同。综上，基于沈惠燕诉求解除案涉《商品房买卖合同》没有事实和法律依据，其亦无权要求吾悦公司返还购房款及赔偿损失。 沈惠燕为证明其主张，向本院提供以下证据： 1.《商品房买卖合同》1份，以证明双方签订的该合同是格式条款合同及是违背公平原则的条款协议； 2.“广告宣传册”、晋市监处[2019]04-274号《行政处罚决定书》各1份，以证明因宣传资料的诱导严重影响沈惠燕对房产价值大小及是否购买的判断，应认定开发商构成违约； 3.《收款收据》、《福建增值税普通发票》各1份，以证明沈惠燕订立买卖合同后交付的相关费用及损失； 4.“宣传视频”1份，以证明吾悦公司的宣传与现实有巨大差距，该宣传视频是决定沈惠燕购买诉争房产的原因。 吾悦公司质证：对证据1真实性、合法性没有异议，是双方所签订；对证明内容有异议，该合同是双方的真实意思表示，不存在违背公平原则，且合同附件十一是单独成文，首部明确写明“特别提醒买受人认真阅读本补充条款”，证明吾悦公司尽到提示义务；补充协议第三条第二款明确写明任何形式的广告均为要约邀请，与合同不一致的，应与实际买卖合同为准，吾悦公司并未对沈惠燕所述内容进行承诺。对证据2的“广告宣传册”三性均有异议，该宣传册不完整，该宣传册左下角明确载明“该宣传仅作为意向参考，进驻品牌商家最终以签约入驻合同为准”，且从该宣传册背面所载，吾悦公司开发范围不包含600为闽南文化旅游区，“600亩闽南文化旅游区”是房地产开发之外的市政规划；对证据2的《行政处罚决定书》的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该决定书载明吾悦公司不存在欺诈故意，且也未认定吾悦公司构成虚假宣传，另可证明“600亩闽南文化旅游区”不是房地产规划范围，即便吾悦公司虚假宣传亦不构成要约。对证据3的《收款收据》的三性均有异议，不是税务部门出具的契税发票；对证据3的《福建增值税普通发票》真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，仅能证明吾悦公司向沈惠燕出具该购房款发票。对证据4来源的真实性有异议，即便所体现的内容是真实的，也无法证明吾悦公司存在欺诈行为。 本院认为，证据1真实合法，内容客观真实，形式符合有关法律规定，有双方当事人的盖章或签名确认，可以证明双方约定的权利义务。证据2的《行政处罚决定书》真实性予以确认；证据2的“广告宣传册”有《行政处罚决定书》的查实予以印证，真实性予以确认；但证据2无法证明沈惠燕的证明目的。证据3《收款收据》的关联性无法确认，证明效力不予确认；《福建增值税普通发票》真实性、合法性予以确认。证据4的真实性无法确认,且无法达到沈惠燕的证明目的。 经审理查明,1.沈惠燕与吾悦公司于2017年5月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号201705250145）及相关补充协议，约定沈惠燕购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市次性付款。案涉商铺已交付给沈惠燕，沈惠燕已支付了全部购房款并于本案提出诉讼前办理了案涉商铺不动产权证书，取得了完全所有权。 2.《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第（一）项约定：“出卖人为本商品所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。…”、第（二）项约定：“出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受人参考之用，买受人自行判断核实，不作为合同内容和出卖人承诺内容，双方不受其约束，具体以政府批准的实施方案为准…”。 3.销售过程中，吾悦公司在宣传资料中发布含有“紫峰步行街30-90平方米铺铺带租约即买即赚”、“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”、“600亩闽南文化旅游区”等宣传广告。 4.晋市监处字[2019]04-274号《行政处罚决定书》认定“吾悦公司在第一期和第二期的步行街一楼商铺销售时，确实有带租约”，“600亩闽南文化旅游区”及“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”的广告则是以“《晋江市鞋都片区修建性详细规划稿》中的用地范围107.4公顷（1611亩）和《福建晋江紫峰里古厝群修建性详细规划设计稿》中确定的范围‘北至规划中的双龙路，西临规划中的城市综合体，东侧与南侧均至规划路，总用地面积2.6公顷（39亩）’”为依据，其辐射范围具有不确定性。 综上所述，本院认为，沈惠燕与吾悦公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。案涉《商品房买卖合同》约定的权利义务关系因吾悦公司已履行交付案涉商铺义务及沈惠燕已履行支付全部购房款义务并取得案涉商铺的完全不动产所有权而终止，该案涉合同已履行完结，从保护交易及物权的稳定性、安全性而言，案涉合同不应予以解除。沈惠燕作为完全民事行为能力人，对案涉《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第（一）、（二）项载明的相关广告宣传资料等均为要约邀请的内容应当清楚明白。本案中，吾悦公司在宣传资料中发布含有“紫峰步行街30-90平方米铺铺带租约即买即赚”、“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”、“600亩闽南文化旅游区”的广告宣传，系营销促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。沈惠燕应知购买案涉商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故吾悦公司的宣传不足以构成欺诈，由此产生的风险沈惠燕应自行承担。另，吾悦公司上述广告宣传是以“《晋江市鞋都片区修建性详细规划稿》中的用地范围107.4公顷（1611亩）和《福建晋江紫峰里古厝群修建性详细规划设计稿》中确定的范围‘北至规划中的双龙路，西临规划中的城市综合体，东侧与南侧均至规划路，总用地面积2.6公顷（39亩）’”为依据，其辐射范围具有不确定性，但尚未构成《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的欺诈。综上，沈惠燕以吾悦公司在宣传资料中发布含有上述广告宣传属虚假宣传、欺骗、诱导为由主张解除案涉合同，并提出其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 驳回沈惠燕的全部诉讼请求。 本案受理费11770元，减半收取5885元，由沈惠燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二〇年八月二十四日 书记员  王炜标 附件一：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。