云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0381民初2545号原告朱广周，男，1976年12月13日生，汉族，初中文化，农民，云南省宣威市人，现住云南省宣威市。（未出庭）。原告宁群会，女，1980年8月20日生，汉族，初中文化，农民，云南省宣威市人，现住云南省宣威市。二原告委托代理人周根，云南铭徕律师事务所律师，特别授权代理。被告崔同银，男，1963年8月12日生，汉族，大学文化，居民，云南省宣威市人，户籍地址云南省宣威市，现住云南省宣威市。、（未出庭）。被告徐家娥，女，1969年10月9日生，汉族，中专文化，居民，云南省宣威市人，户籍地址云南省宣威市，现住云南省宣威市。、（未出庭）。二被告委托代理人崔光显，男，1995年6月20日生，汉族，硕士研究生，云南省宣威市人，现住云南省昆明市官渡区，特别授权代理（系二被告之子）。原告朱广周、宁群会与被告崔同银、徐家娥合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员阚世彦独任审判，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告宁群会及二原告共同的委托代理人周根，被告崔同银、徐家娥共同的委托代理人崔光显到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2019年10月12日，原告与被告协商购买被告位于宣威市房屋，双方达成《房屋买卖协议》，在签订协议时原告支付了2万元的订金。2019年10月18日原、被告双方到宣威市自然资源局办理过户手续，同时原告支付剩余的购房款，在过户的过程中由于被告的土地系划拨土地，需要经宣威市人民政府审批并支付土地出让金才能进行过户，当场不能过户，原、被告约定待房产可以过户时，原告支付剩余的购房款，原告垫付了700元的土地评估费，两个月后被告的房屋可以过户，原告就督促被告进行房屋过户及原告支付剩余购房款，但被告拒不理会，被告在没有解除房屋买卖协议和返还订金的情况下，于2020年1月18日将房屋高价转卖给张忠旭、高留娅并完成交付。后原告找被告协商返还订金事宜，被告认为订金是归被告所有。原告认为被告将房屋高价转卖给张忠旭、高留娅的行为构成一房二卖，被告的行为已构成根本违约，原告与被告的房屋买卖协议已无法继续履行。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判决解除二原告与二被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令二被告向二原告返还订金20000元及土地评估费700元，并支付违约金20000元，合计40700元；3、本案诉讼费由二被告承担。庭审中，二原告变更诉讼请求第一项为判决确认二原告与二被告签订的《房屋买卖协议》无效，其余诉讼请求不变。被告辩称，一、关于原告请求判决确认二原告与二被告签订的《房屋买卖协议》无效，被告方认为《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定属于管理性规范，不是效力性规范，二被告不知道违反哪一条效力性规范，故二被告认为双方所签订的《房屋买卖协议》不存在合同无效的情形。二、关于原告要求被告向原告返还订金20000元及土地评估费700元，并支付违约金20000元的诉讼请求，原、被告双方于2019年10月12日签订《房屋买卖协议》，协议主要条款如下：1、被告同意将其所有的房产证号为房权证市区字第××号的房屋以及土地使用证号为宣国用（2000）字第0366号土地使用权以46.58万元的价格出售给原告；2、原告先预付2万元（大写贰万元整）订金给被告，其余款项于2019年10月20日下午6：00时以前付清；3、原告房款付清后，被告将房产证、土地使用证交付原告，并协助原告办理好过户手续，过户所发生的一切费用由原告负责；4、若被告违约，支付给原告2万元（大写贰万元整）违约金和2万元（大写贰万元整）定金，若原告违约不退还2万元（大写贰万元整）的订金。根据原、被告签订的《房屋买卖协议》，被告方认为：第一，原告二人在支付2万元定金后，并未按照《房屋买卖协议》的约定向被告支付剩余购房款，违反了《房屋买卖协议》第二条关于付款时间的约定，价款支付条款是房屋买卖合同最重要的条款之一，按照合同约定向卖方支付价款是买方最重要的义务，原告未按照合同约定向被告支付价款的行为已构成根本违约，被告有权按照合同第四条的约定不予返还原告已经支付的定金。第二，原、被告双方在《房屋买卖协议》第二条中约定的原告向被告支付2万元系订金，但是双方在第四条的约定中明确了上述2万元订金所产生的法律效果，因此该笔误不会影响原告向被告支付的2万元所具有的定金效力。第三，原告认为被告未将涉案不动产产权过户至原告名下的行为构成违约，被告认为根据《房屋买卖协议》第三条的约定，协助原告进行房屋过户手续办理系原告支付全部价款后被告的义务，因原告未按照合同约定向被告支付价款，被告有权根据合同约定行使后履行抗辩权拒绝进行产权过户的办理。第四，被告在与原告解除合同后才与他人缔结合同出售房屋，该行为不构成违约。第五，《房屋买卖协议》第三条约定过户所发生的一切费用由原告负责，土地评估费正是办理过户手续所支出的必要费用，因此原告要求被告承担该费用不存在法律和事实依据。综上，原告请求“判决确认二原告与二被告签订的《房屋买卖协议》无效，判令二被告向二原告返还订金20000元及土地评估费700元，并支付违约金20000元，合计40700元”的诉讼请求不存在法律和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。综合原、被告双方诉辩主张，本案争议焦点为：原告主张原、被告所签《房屋买卖协议》无效是否符合相关法律规定？原告主张的第2项诉讼请求能否得到支持？原告方为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据材料：1、身份证复印件2份，证明原告的主体资格的事实；2、房屋买卖协议复印件1份，证明原告与被告签订《房屋买卖协议》一份，原告向被告购买的房屋是一栋，而不是一层，原告向被告支付订金2万元的事实；3、土地评估费收据复印件1份，证明原告代为垫付土地评估费700元的事实；4、宣威市房地产转让申报审批表复印件1份、房地产买卖契约复印件1份、房屋买卖协议复印件1份，证明被告于2020年1月21日将房屋转卖给张忠旭、高留娅并办理房地产转让登记及房屋交付的事实；5、被告位于宣威市五孔桥的房屋照片1份，证明被告位于宣威市，该房屋有加层的事实；6、被告房产证照片2份，证明被告的房屋仅有一层是有合法手续的事实。庭审举证时，第2、3、4组证据经当庭核对，复印件与原件一致，原件退回原告保管。质证时，被告方代理人对上述第1-6组证据的真实性、合法性、关联性均没有意见，予以认可。本院认为，原告提供的第1-6组证据，来源合法，客观真实，被告方代理人对真实性、合法性、关联性均无异议，予以认可，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。被告方为证明其答辩主张，向本院提供以下证据材料：1、房屋买卖协议复印件1份，证明被告向张忠旭夫妻出售房屋的行为发生在被告通知原告解除合同之后；2、房屋出售广告复印件1份，证明原告已经没有购买被告房屋的意愿；3、申请证人耿某、朱某、浦某出庭作证。证人耿某证实：2020年1月7日下午五点半左右，原告到被告位于宣威市马家山的家中，当时原告朱广周、宁群会、被告崔同银、徐家娥和我五个人在场。原告宁群会和被告徐家娥说：“房子我不买了，你还我2万元钱。”然后朱广周也说房子他不要了，原因是答应借钱给他的人现在不愿意借钱给他。崔同银回答说：“房子你家不愿意购买了，我们的合同砍断，今后房子我自己卖。”朱广周对崔同银说：“房子由我卖，房款按465800元给你，房屋卖了之后你还我2万元钱，以减少损失。”崔同银回答说：“我现在生病，急需用钱，复杂的事我做不了，从今天开始，合同取消了，房子我自己卖。”以上陈述是当时我在场听到他们的谈话。证人朱某证实：2019年徐家娥把房子卖给宁群会，但是宁群会家因钱凑不够，2020年1月份左右宁群会将钥匙还给徐家娥的时候，我和徐家娥把钥匙送到浦某家小卖铺，方便其买房子的人来看房，宁群会还将房屋出售的单子贴在徐家娥门上，我当时还用手机把房屋出售的单子照了照片，后来没有多长时间徐家娥就把房子卖给另外一家人。证人浦某证实：我家在五孔桥农贸市场旁开小卖铺，与徐家娥家相距100米左右，因被告方搬到马家山居住，把钥匙放在我家，方便别人来看房子。2019年10月徐家娥打电话给我，说宁群会来看房子，叫我拿钥匙给宁群会。双方商量了两次，徐家娥告诉我房子卖给宁群会家。后来没有多久徐家娥和朱某又把钥匙放在我家，说宁群会家不买房子了，钥匙还放在我家方便别人看房子。2019年农历腊月23日，张忠旭打电话给徐家娥，徐家娥叫我拿钥匙给张忠旭看房子，后来房子卖给了张忠旭。质证时，原告及代理人对第1组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为不能证明被告所要证明的问题。对第2组证据认为照片比较模糊，无法展现照片所载的真实信息，真实性、关联性不予认可。对第3组证人证言，认为不具有真实性、合法性、关联性，不能作为认定案件事实的依据；证人耿某是被告徐家娥妹夫，其证明原、被告双方协商解除合同的事实，是孤证，没有其他证据予以印证，不能作为定案证据使用；证人朱某是被告崔同银某，其证言前后逻辑矛盾，指向不明，不能作为定案证据；证人浦某与被告是朋友关系，与被告有利害关系，其证言与本案没有关联性，不能作为定案依据。被告代理人认可证人耿某、朱某与被告有利害关系，耿某直接证明原、被告协商解除合同，因原告违约，被告才将房屋另卖他人，朱某证明朱广周将房屋钥匙还给徐家娥的客观事实，不存在逻辑矛盾，浦某与被告只是认识，因证人开小卖部才把钥匙放在她家，不存在利害关系。三位证人证言真实，能够相互印证。本院认为，被告方提供的第1组证据，来源合法，客观真实，原告及代理人对真实性、合法性、关联性均无异议，予以认可，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第2组证据比较模糊，无法展现照片所载的真实信息，本院对真实性、合法性、关联性不予认可。第3组证人证言，证人耿某、朱某是被告妹夫、弟媳，与被告有直接利害关系，本院不予认可；证人浦某证明被告将涉案房屋钥匙放在她家，方便他人看房和涉案房屋最后卖给张忠旭的事实，本院予以确认。根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实：2019年10月12日，原告朱广周、宁群会与被告崔同银、徐家娥签订《房屋买卖协议》，原告购买被告位于宣威市，协议约定：1、被告同意将其所有的房产证号为房权证市区字第××号的房屋以及土地使用证号为宣国用（2000）字第0366号土地使用权以46.58万元的价格出售给原告；2、原告先预付2万元（大写贰万元整）订金给被告，其余款项于2019年10月20日下午6：00时以前付清；3、原告房款付清后，被告将房产证、土地使用证交付原告，并协助原告办理好过户手续，过户所发生的一切费用由原告负责；4、若被告违约，支付给原告2万元（大写贰万元整）违约金和2万元（大写贰万元整）定金，若原告违约不退还2万元（大写贰万元整）的订金。2019年10月18日，原告朱广周以崔同银名字向宣威市御询房地产信息咨询有限公司支付土地评估费700元。在合同履行过程中，原、被告双方均未按照合同约定履行各自义务。2020年1月18日，被告崔同银、徐家娥将房屋卖给张忠旭、高留娅；1月21日，双方办理了房产过户登记手续。2020年6月10日，二原告向本院起诉，请求：1、判决解除二原告与二被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令二被告向二原告返还订金20000元及土地评估费700元，并支付违约金20000元，合计40700元；3、本案诉讼费由二被告承担。庭审中，二原告变更诉讼请求第一项为判决确认二原告与二被告签订的《房屋买卖协议》无效，其余诉讼请求不变。审理中，原告坚持诉讼请求，被告坚持答辩主张，双方均不请求调解，本院未组织调解。本院认为，关于原告请求判决确认二原告与二被告签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求问题。本案原告根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，认为被告出售的房屋在房产证上载明只有一层，而实物照片显示该房屋为二层，被告未经相关主管机关审批违规加层，该房屋为违章建筑，故原、被告签订的《房屋买卖协议》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，属无效合同。对此问题，违章建筑物的认定属于住房和城乡建设行政主管机关职责权限范围，法院无权对此作出认定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国城乡规划法》第一条明确规定“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，制定本法。”该条明确了该法律的制定目的和宗旨，明确了该法系管理性规定，而非效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。因此，原告请求判决确认二原告与二被告签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求无法律依据，依法不能成立，本院不予支持。关于原告请求判令二被告向二原告返还订金20000元及土地评估费700元，并支付违约金20000元，合计40700元的诉讼请求问题。本案原、被告2019年10月12日签订《房屋买卖协议》，原告购买被告位于宣威市，原告先预付2万元（大写贰万元整）订金给被告，其余款项于2019年10月20日下午6：00时以前付清，原告房款付清后，被告将房产证、土地使用证交付原告，并协助原告办理好过户手续，过户所发生的一切费用由原告负责。若被告违约，支付给原告2万元（大写贰万元整）违约金和2万元（大写贰万元整）定金，若原告违约不退还2万元（大写贰万元整）的订金。因原告未按照协议约定付款时间付清房款，导致双方未能继续履行合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告该项的诉讼请求，依法不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱广周、宁群会的诉讼请求。案件受理费918元，减半收取459元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  阚世彦二〇二〇年八月六日书记员  舒娅琳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。