黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2803号上诉人(原审原告)：田甜，女，1987年7月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：韩永泉，黑龙江承霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔小雨，黑龙江承霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐子辉，男，1939年11月27日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：徐培（系徐子辉儿子），男，1971年1月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘宝莉，黑龙江嘉升律师事务所律师。原审第三人：杨立波，女，1976年7月5日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人田甜因与被上诉人徐子辉、原审第三人杨立波案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初10452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人田甜的委托诉讼代理人韩永泉、被上诉人徐子辉的委托诉讼代理人徐培、刘宝莉到庭参加诉讼；第三人杨立波经本院传票传唤，未说明理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田甜上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持田甜一审的全部诉讼请求;2、本案全部诉讼费用由徐子辉承担。事实和理由：一审法院认定“2017年4月2日，田甜与杨立波签订房屋买卖合同,以62.4万元价格购买了诉争房产,并于2017年4月4日、4月28日分两次向杨立波支付共计房款58.4万元，双方约定尾款4万元待房屋登记到田甜或田甜指定人员名下后支付。2017年11月14日，诉争房屋被哈尔滨市道里区人民法院预查封”。通过一审法院的认定可以确认这样一个基本事实,即田甜购买房屋在前,徐子辉申请查封在后。二、一审法院对田甜合法占有诉争房屋的具体时间没有确认，但是根据田甜一审提供的《房屋买卖合同》第七条约定“房屋交付时间为付清58.4万元的30日内”，以及庭审查明情况，再结合诉争房屋是由田甜直接交给亲属马钢使用的事实。可以认定房屋已经于2017年5月交付。因为根据证据规则，徐子辉虽然提出了反驳意见,但是没有提供反驳证据,在徐子辉没有提供反驳证据的情况下,根据证据优势的原则应当认定为双方是按合同约定时间履行的交付义务。关于一审法院所说田甜不能提供2017年诉争房屋水电费的问题，房屋交付及合法占有与实际使用是不同的概念,只要杨立波依合同约定将诉争房屋交付田甜，就应当认定田甜合法占有诉争房屋，田甜是否实际使用诉争房屋与是否合法占有无关。三、交易安全应优先于普通债权。徐子辉与杨立波之间为普通债权，既没有担保，也没有抵押，而且申请查封在后,其权利不应优先于成立在前且已经实际履行的合法交易。一审法院认为田甜需要保护的迫切程度不足以排除强制执行的观点既不合理，也没有相应的法律依据。综上，请求二审人民法院支持田甜的上诉请求。徐子辉辩称，徐子辉不同意田甜的上诉请求，请求维持一审判决。理由如下：一、田甜主张在法院查封前与杨立波签订了房屋买卖合同，只是在合同的落款处有2017年4月2日的字样，但是没有其他证据佐证。合同实际形成的时间是2017年4月20日，因此田甜的该主张不能成立。田甜称交付了购房款58.4万元，但是徐子辉提交的证据能够证明田甜夫妻与杨立波之间有频繁的银行转账往来的情况，仅凭田甜及其母亲给杨立波的转账，而没有杨立波出具的收到购房款的收据，不能够证明田甜给杨立波转账款项是交付的购房款。三、徐子辉提交的录音录像资料中，杨立波的丈夫刘威力的表述能够充分的证明田甜夫妻与杨立波之间是借贷关系，杨立波向田甜夫妻借款60万元，第一笔本金20万元，扣除利息4000元，通过田甜的母亲转账给杨立波196,000元，第二笔本金40万元，扣除利息12,000元，田甜转给杨立波388,000元，这就能够解释为什么交付购房款有零有整，且购房价款明显低于市场价格的不符合常理的现象。四、田甜主张其在2017年5月份实际占有了涉案房屋，但是没有提供充分有效的证据予以证实，该事实的举证责任在田甜，而不是徐子辉。在田甜没有取得涉案房屋所有权证书的情况下，仅享有要求杨立波履行房屋买卖合同的债权请求权，因此在没有其他证据证明实际占有涉案房屋的情况下，不能排除法院对该房屋的查封。五、海南三亚的购房限购政策是2017年10月份开始实施的，如果田甜是在2017年4月份购房，完全有条件、有时间办理更名过户手续，因此田甜如果真的在法院查封之前购买了涉案房屋，没有办理更名过户手续是其自身过错造成的。综上所述，徐子辉认为田甜不能够证明其主张符合最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的四个要件，不能排除法院对涉案房屋的查封，请求二审法院依法驳回田甜的上诉请求，维护徐子辉作为债权人的合法权益杨立波未出庭、未答辩。田甜向一审法院起诉请求：1．停止对海南省××××室房屋的执行程序；2．解除对海南省××××室房屋的查封。一审法院认定事实：2017年4月2日，田甜与杨立波签订房屋买卖合同，以62.4万元的价格购买了杨立波位于海南省××××室房产，并于2017年4月4日、4月28日向杨立波转款19.6万元和38.8万元，约定尾款4万元待房屋登记到田甜或者田甜指定人员名下后支付。2017年11月14日，诉争房产被哈尔滨市道里区人民法院预查封。田甜提出案外人执行异议，哈尔滨市道里区人民法院于2019年6月14日作出（2019）黑0102执异83号执行裁定书，裁定：驳回案外人田甜的异议请求。一审法院认为，本案争议焦点在于田甜购买诉争房屋是否符合法律规定，是否能够排除强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，田甜在人民法院查封之前已经与杨立波签订了合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付了房产更名前的全部价款。田甜主张2017年购买诉争房产后其将房产借给其亲属马刚居住，并提供了2017年2月3日物业费收据、2018年开通天然气登记表、2018年天然气缴费收据、2018年IC卡电费收据及2018年度物业费收据，庭审中田甜自认2017年2月3日物业费收据实际缴费人为杨立波而非马刚，庭后亦未提供2017年诉争房屋水、电费缴费收据或缴费记录，故田甜不能证明2017年11月14日人民法院查封前其已合法占有该不动产。田甜主张其未办理房屋过户登记系因海南省出台房产限购政策，其在海南已经有一套住宅，且无法提交连续缴纳社会保险的证明，故无法办理诉争房产过户登记。但在本案中，不论作为诉争房产买受人的田甜，还是作为申请执行人的徐子辉，双方主张的权利均具有合法基础及受保护理由，而立法本意是依法衡量何种权利更为优先、更为迫切需要得到保护。田甜在海南已有一套住房的情况下购买杨立波的房产并借给马刚居住，说明其购买诉争房产并非用于满足其基本居住需要，购买后又因海南省房产政策变化无法办理过户手续，在其亦无法提供2017年已实际占有诉争房产证据的情况下，其主张需要被保护的迫切程度不足以排除强制执行，故对于田甜要求停止对海南省××××室房屋的执行程序并解除查封的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条的规定，判决：驳回原告田甜的诉讼请求。案件受理费10,800元，由原告田甜负担。本院二审期间，徐子辉提交录音录像资料证据一份，2019年6月27日徐子辉儿子徐培与杨立波的丈夫刘威力见面谈话。意在证明：第一、杨立波与田甜及其丈夫鲁广勇为借贷关系，杨立波向田甜夫妻借款人民币60万元；第二、争议房屋的购房合同在刘威力处，田甜处没有购房合同；第三、法院查封争议房屋后，杨立波将购房合同及购房发票给过徐子辉的代理人徐培，让徐培负责将房子卖个好价钱，说明法院查封争议房屋前，田甜与杨立波之间并没有签订房屋买卖合同；第四、杨立波与田甜之间在法院查封争议房屋之前，没有达成房屋买卖的合意。田甜质证意见：对真实性和证明目的都有异议。首先，刘威力没有到庭，无法核实录音的真实性。另外，徐子辉无法播放录音的原始载体，也无法核实录音的真实性，其文字资料只是简单的摘录，不能完整体现，整个录音的全部内容只是部分截取，无法核实其整个录音的全部内容，也无法核实是否是刘威力本人谈话录音,所以对证据的真实性及证明目的均有异议。杨立波未到庭、未发表质证意见。本院认证认为，该证据不符合民事诉讼证据规定，本院不予采信。田甜、杨立波均未提交新证据。二审对一审查明事实予以确认。本院认为，从田甜所称支付杨立波购买争议房屋对价款的转账信息证据看，没有买房款记载，不能证明转款为专项买房款具体指向；从田甜所称不能办理房屋所有权变更登记是因房屋所在地限购规定看，田甜知道或应当知道购买争议房屋存在排他性物权的瑕疵，不能对抗人民法院财产保全查封的法定优先权，应属田甜自身原因所导致不能变更物权归属登记。基于已查明的上述事实和分析论证，因田甜的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院驳回田甜的案外人异议请求并无不当，本院予以支持。综上所述，田甜的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,800元，由上诉人田甜负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  石 磊审判员  张天翼（）二〇二〇年八月二十四日法官助理崔馨予书记员李娜