云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初450号原告：蔡亚纯，女，1967年8月15日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市姐岗南路136号。委托诉讼代理人：王强，云南天外天律师事务所律师，执业证号15301200010499546。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：熊江，云南天外天律师事务所律师，执业证号15301201610755747。代理权限为特别授权代理。被告：旺架，女，1968年1月8日出生，傣族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：冯怀生，云南天之泰律师事务所律师，执业证号15301200710474836。代理权限为特别授权代理。被告：汪豫，男，1983年6月4日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。原告蔡亚纯与被告旺架、汪豫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案受理，于2019年8月7日做出（2016）云3102民初707号民事判决书。原告蔡亚纯不服该判决向德宏傣族景颇族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2019年12月20日做出（2019）云31民终660号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）云3102民初707号民事判决并将该案发回本院重审。本院于2020年2月20日立案受理，依法另行组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告蔡亚纯的委托诉讼代理人熊江，被告旺架及其委托诉讼代理人冯怀生到庭参加了诉讼。被告汪豫经本院传票送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡亚纯向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告旺架限期搬出瑞丽市姐岗南路136号，将房屋返还原告；2、请求人民法院判令两被告按照每月5000元共同支付房屋占用期间的占用费，自2016年4月16日起，直至被告旺架将房屋完全腾出为止；3、请求人民法院判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：瑞丽市姐岗南路136号的房屋所有权属于原告所有。原告于2009年4月16日将该房屋的两间铺面房出租给被告汪豫，用于开设百货店，2010年更名为瑞丽市阿豫百货店（店面门头使用的名称是旺旺便利店），租金按年支付，口头约定2015年度租金增加至60000元。该房屋租赁合同于2016年4月15日到期，到期后未续签合同，阿豫百货店地址迁出至瑞丽市。被告汪豫未经原告同意，私自将涉案房屋转租给被告旺架使用，开设旺泽百货店。被告旺架非法占用原告的房屋，拒绝与原告签订租赁合同，亦拒绝支付房屋租金与水电费，并且干扰原告其他铺面的正常经营活动，导致另外三间铺面无人承租，给原告造成巨大经济损失。被告汪豫非法转租行为以及被告旺架非法占用原告房屋的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告旺架答辩称，该诉争房屋是被告旺架及被告前夫马执才与原告蔡亚纯，一方出钱、另一方出地才得以建盖起来的。建房时双方口头约定：房屋建好后一家一半，即房屋一家一半，地也是一家一半。房屋建好并举行了乔迁喜宴后就开始对外出租，原告和被告两家在二楼各分住一套卧室。第一年所收得的租金大约6万元全给了原告，因为考虑到原告的孩子尚小想给予多照顾一些。双方去申请想办理登记在双方名下房产证时，被告知需要缴纳一笔费用，因费用不小一时难以筹措就只好先暂时搁置下来。后来被告得知原告将房产证办理在了自己一个人的名下，被告提出异议并提出分房，但总是分不下来。到了后期，被告获悉原告以此房地产权证作抵押向银行进行了最高额贷款达450万元拖而不还，这己危及到被告对该房屋事实上所享有的权益。为防不测，被告于2016年4月以8万余元转让了被告汪豫两间铺面的货物商品，将其名称“阿豫百货店”变更为“旺泽百货店”，一边经营，一边住守，以防原告转让此房产。原告的儿子邀约社会上的人砸了被告的铺面一次，被告报了警，民警调查后告诉被告可向法院起诉，遂被告向贵院提起了物权纠纷诉讼。瑞丽市人民法院作出(2016)云3102民初792号民事判决书，判决旺架、马丽飞、马丽云、马其泽、马永明与蔡亚纯对该房屋及土地使用权按份共有，旺架等五人享有其中三分之一份额，蔡亚纯享有三分之二份额。蔡亚纯不服提出上诉，二审法院做出(2019)云31民终532号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。既然被告是该房屋的共有权人之一，被告占有、使用该房屋是行使所有权人的权利，原告诉请被告搬离此房屋既无道理，更无法律依据。且被告使用的两间铺面的面积仅占房屋实际面积1032.44平方米的约十分之一，没有多占到原告的份额。不是被告是否要向原告交租金的问题，而是十多年来原告所收取的租金是否要赔偿给被告三分之一的问题，这一问题被告将另行起诉。为此，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告汪豫未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对以下证据真实性无异议：原告蔡亚纯提供的瑞丽市阿豫百货店工商登记信息复印件、水电费收据（汪豫为交款人）复印件、旺泽百货店工商登记信息复印件一份、旺泽百货店照片两张、《律师函》复印件一份、EMS回单及送达清单复印件一份、洗车台房屋出租合同复印件一份、房屋出租合同复印件一份、收款收据复印件两份、入库单原件（汪豫为交款人）一组，被告旺架提供的（2016）云3102民初792号民事判决书复印件一份、（2019）云31民终532号民事判决书复印件一份。上述证据真实性本院予以确认，证明力结合全案事实及双方争议焦点予以综合评判，此不赘述。被告旺架对原告蔡亚纯提交的以下证据有异议：案涉瑞丽市姐岗南路136号（房产证号：瑞房权证瑞丽市第00010000号）及相应土地使用权〔土地使用证号：瑞国用（2005）第××号〕、建设用地规划许可证、税费缴纳凭证复印件各一份，欲证实案涉不动产物权登记人系原告蔡亚纯，案涉不动产与被告旺架无关。被告旺架质证后对证据的真实性、合法性均不认可，认为相关证书系原告自行办理，被告旺架及前夫马执才投资100余万元与原告蔡亚纯共同修建房屋，被告旺架系不动产共有人。本院认证如下：上述证据确在案涉不动产修建及办理产权证书过程中真实产生，真实性予以确认；但原告蔡亚纯与被告旺架及旺架子女之间就案涉不动产物权归属产生纠纷，物权人内部对不动产物权享有的份额已由发生法律效力的民事判决确认，故原告蔡亚纯持有的不动产权证书对共同物权人内部法律关系不产生物权确认效力，对其证明目的不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月15日，原告蔡亚纯作为甲方与被告汪豫作为乙方签订《房屋出租合同》。该合同约定甲方将瑞丽市姐岗南路136号两间商铺及后院120平方米出租给乙方使用；年租金为21600元/年，租赁期至2015年1月15日止；乙方中途转租需征得甲方同意才能转租等内容。该合同租赁期届满后，双方没有继续签订书面合同，由被告汪豫继续租赁该铺面并交纳租金至2016年4月16日。原告蔡亚纯提交的收据载明于2014年4月15日收到两年即至2016年4月15日的房租共87000元。2016年4月被告汪豫与被告旺架达成口头协议，旺架以83000元价格转租该两间铺面及房间内全部货物。被告旺架遂使用两间铺面至今，使用过程中被告旺架以其是不动产的共同所有人为由，拒绝向原告蔡亚纯及其管理人员交纳费用。瑞丽市姐岗南路136号（房产证号：瑞房权证瑞丽市第00010000号）及相应土地使用权〔土地使用证号：瑞国用（2005）第××号〕登记在原告蔡亚纯名下。本案被告旺架及其子女马丽飞、马丽云、马其泽、马永明将本案原告蔡亚纯以该不动产物权归属产生纠纷为由于2016年10月26日诉至本院，诉请要求为一、确认位于瑞丽市合作区西侧，土地使用证号：瑞国用（2005）第××号、房产证号：瑞房权证瑞丽市字第××号（均登记于蔡亚纯名下）的不动产权为原告旺架、马丽飞、马丽云、马其泽、马永明与被告按份共有。二、判令被告蔡亚纯占该宗土地及房屋不动产权50%的份额，原告旺架、马丽飞、马丽云、马其泽、马永明共占50%的份额。本院审理后做出（2016）云3102民初792号民事判决：一、瑞丽市姐岗南路136号不动产物权由原告旺架、马丽飞、马丽云、马其泽、马永明与被告蔡亚纯按份共有，原告旺架、马丽飞、马丽云、马其泽、马永明享有其中三分之一份额，被告蔡亚纯享有三分之二份额；二、驳回原告旺架、马丽飞、马丽云、马其泽、马永明其他诉讼请求。该民事判决书确认的基本事实有：1、蔡亚纯与马执才（旺架前夫，马丽飞、马丽云、马其泽、马永明父亲，已去世）自房屋建成后就不动产份额划分产生纠纷，曾共同向邻居商议，但未果；2、2014年至2015年期间，为解决纠纷，旺架及其子马执才曾两次与蔡亚纯协商处理，但未果；3、案涉不动产已由蔡亚纯抵押给中国农业银行有限公司瑞丽市支行并于2015年1月2日进行登记，抵押双方已进行诉讼并进入执行程序。蔡亚纯对该判决不服，向德宏傣族景颇族自治州中级人民法院提出上诉，该院做出（2019）云31民终532号民事判决：驳回上诉，维持原判。现（2016）云3102民初792号民事判决已发生法律效力。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。在征求当事人意见基础，争议焦点归纳为：一、被告旺架未经原告蔡亚纯同意下自2014年6月占有使用诉争房屋至今，被告旺架、汪豫应否承担占用房屋费用；二、被告旺架应否搬离及返还诉争房屋。对双方争议焦点，本院综合评判如下：一、原告蔡亚纯与被告汪豫签订的《房屋出租合同》合法、有效，合同约定内容对合同双方当事人产生法律约束力。物权登记具有不动产对外公示效力，无论不动产的登记权利人与真实权利人内部就该物权归属产生何种争议，以该不动产为标的物的交易、抵押、租赁等外部关系中，善意相对方足以相信登记权利人为不动产物权的真实权利人并与之发生正当交易。故该份合同合法、有效，该合同中的租赁期虽于2015年1月15日届满，但被告汪豫持续使用租赁物，出租人蔡亚纯并未提出异议并收取租金至2016年4月15日，原书面租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。被告汪豫未提交证据证实其转租行为已得到蔡亚纯许可，其将租赁房屋转租被告旺架，已违反双方租赁合同约定，应当承担违约责任，不因旺架系该不动产权利人之一而免除汪豫的租赁合同违约责任。因原告蔡亚纯并未要求被告汪豫承担违约责任，只要求汪豫与旺架共同承担租赁房屋被旺架占用期间的占用费，故本案中不处理被告汪豫违约责任以免超出原告诉讼请求范围。自2016年4月16日起，被告旺架占用案涉不动产的两间商铺使用至今，汪豫并没有再实际占用房屋，原告蔡亚纯要求其承担房屋占用费无事实依据，不予支持。二、被告旺架应否向原告蔡亚纯支付房屋占用费取决于双方就案涉不动产之间产生的法律关系性质。被告旺架并非以租赁房屋为目的转租案涉不动产的两间铺面，而是以实际占用房屋来解决旺架及其子女与不动产登记物权人蔡亚纯之间就案涉不动产物权归属问题的争议，其与蔡亚纯之间未产生租赁合同关系。生效民事判决（2016）云3102民初792号确认案涉不动产系原告蔡亚纯与被告旺架、旺架前夫马执才合伙修建，自房屋建成起就不动产份额划分产生争议；认定旺架及其四名子女（马执才第一顺位继承人）不分内部份额的对案涉不动产物权享有三分之一份额。故人民法院发生法律效力的民事判决书已认定案涉不动产的物权登记所有人与物权真实所有人并不一致，被告旺架系不动产物权按份共有人之一，旺架占有其享有共有份额的房屋并非无权占有，不应当支付房屋占用费用，当然其通过转租方式占有案涉不动产两间铺面将导致原租赁人汪豫对出租人蔡亚纯违约。另，原告蔡亚纯虽提及被告旺架未交纳其占有房屋期间的水电费用，但未反映在诉讼请求中，也未提供相应证据，故本案不予处理，可另行解决。关于原告主张被告旺架占有房屋事实发生在2016年而不动产归属争议的民事判决生效在后，裁判生效前的占有都是无权占有。该主张本院不予认可，原因为（2016）云3102民初792号民事判决结果是对争议物权归属的物权权利人内部的份额确认，对物权争议各方内部关系而言是基于物权争议人内部合伙修建房屋事实成就时起的确认；对物权争议人以外的外部关系中，是自该判决生效后才导致物权发生变化，故对原告该主张不予认可，对原告要求被告旺架支付自2016年4月16日起占用房屋期间的房屋占用费诉讼请求不予支持。三、被告旺架是否向原告蔡亚纯返还其占用的两间铺面。人民法院发生法律效力的民事判决书已认定被告旺架及其四名子女是案涉不动产按份共有人，共有份额为三分之一。共有人之间对共有物分割并未达成一致意见，各方可另行解决共有物分割，并根据共有物是否具备分割条件（该不动产是否基于原告蔡亚纯在前发生的抵押行为已不能分割等情况）及分割后该两间铺面归属的具体情况处理。未经分割，本案不能径行处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡亚纯全部诉讼请求。案件受理费425元，由原告蔡亚纯负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。如有新证据，上诉时一并提交。审 判 长  雷 丹审 判 员  谭玉娟人民陪审员  施晓华二〇二〇年八月十日法官助理王艳云书记员线丽琴附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。