上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初14320号原告：上海杰询数码科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴霆，经理。委托诉讼代理人：袁曼曼，北京在明律师事务所律师。被告：上海都麦灵工贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：季志娟，董事长。委托诉讼代理人：顾国忠，男。委托诉讼代理人：李晓清，远闻(上海)律师事务所律师。原告上海杰询数码科技有限公司与被告上海都麦灵工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海杰询数码科技有限公司的法定代表人吴霆及其委托诉讼代理人袁曼曼、被告上海都麦灵工贸有限公司的委托诉讼代理人顾国忠和李晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海杰询数码科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告装修费人民币2,321元、附属设施费用19,490元、机器设备搬迁补偿费70,680元、物资搬迁补偿费3,250元、停产停业损失费18,000元(150元/平方米×120平方米)、搬迁奖励费17,061.15元，共计130,802.15元;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告就位于上海市浦东新区曹路镇曙启路XXX号(原钦塘小学内)处房屋(以下简称系争房屋)签订《租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告，租赁面积为120平方米。原告在承租期间，对系争房屋进行装修，添加设施及设备用于经营纸箱、塑料加工直至拆迁。因钦塘小学减量化项目的开展，系争房屋被纳入征收拆迁范围内。被告与被拆迁人签订的《安置补偿协议》中包含原告应得的拆迁补偿款，包括：房屋装修补偿款、不可移动设备补偿款、可移动设备搬迁费、安置费、停产停业损失、奖励费等。但被告对原告应得的拆迁补偿款不予支付。2019年7月，原告向上海市浦东新区曹路镇人民政府(以下简称曹路镇政府)申请调取系争房屋的《评估报告》,曹路镇政府在承认原告具备拆迁利益的情况下，向原告出具了《评估报告》。原告欲与被告协商，但被告均未给予明确答复，亦未向原告出示相关《安置补偿协议》，故原告诉至本院。上海都麦灵工贸有限公司辩称，不同意原告全部诉请。双方约定的租赁期限至2018年11月9日止，期满后双方系不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁关系，承租方和出租方均有任意解除权。其已于2019年7月6日通过短信通知原告解除合同，故原告无权获得相关补偿费。原告应当预见合同随时可以解除，拆迁属于自身经营风险，应由原告自行承担。即便被告应对原告补偿，仅就机器设备搬迁费和物资搬迁费进行补偿，其他补偿款系政府对被告的补偿，与原告无关。至于装修补偿，合同明确约定，合同终止，装修归甲方所有。停工停产损失系依据房屋性质确定，有证面积为每平方米350元，无证面积为每平方米150元。原告无营业执照属于无证经营，且双方为不定期租赁关系，原告无权享有停工停产损失补偿。搬迁奖励费是基于地块上所有承租户搬迁之后，政府对被告的补偿，是双方协商的结果，该项补偿归被告所有。无证房屋的各项费用按照评估报告中金额的60%进行折算，如须补偿，应按照60%的标准折算后补偿。根据被告与曹路镇政府签订的补偿协议可以看出，补偿款拨付存在进度，现被告仅收到60%的补偿。本院经审理认定事实如下：2016年11月2日，被告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的原告续签《租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区曹路镇曙启路XXX号(原钦塘小学内)房屋出租给原告使用，租赁面积为120平方米，经营项目为纸箱、塑料加工，租赁期限自2016年11月10日起至2017年11月9日止，年租金为18,957元。该合同第7.2条约定：“合同终止，乙方使用期间布置的装修物等无偿移交甲方。”合同还约定了其它事宜。2017年11月，原告法定代表人与被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限自2016年11月10日起至2018年11月9日止，年租金为19,150元。合同签订后，原告继续使用系争房屋。另查明，2019年5月16日，上海万千土地房地产估价有限公司受曹路镇政府委托，对上海市浦东新区教育局资产管理中心(钦塘小学)2019年建设用地减量化协议搬迁补偿价值进行评估，并出具《房地产估价报告》，价值时点为2018年10月17日，其中附件4房屋装修估价明细表中，序号29的装修评估总价为2,321元，装修单位名称为原告；附件5附属设施查勘及估价明细表中，序号20至27的附属设施评估总价合计19,490元，备注为原告；附件6可恢复使用机器设备搬迁补偿估价明细表中，序号31至36的机器设备搬迁补偿费合计70,680元，备注为原告；附件8物资搬迁补偿估价明细表中，序号16的物资搬迁补偿费为3,250元，备注为原告。上海市浦东新区曹路镇规划建设和环保办公室出具《曹路镇建设用地减量化项目补偿方案》，出租方为上海市浦东新区教育局资产管理中心(原钦塘小学)，承租方为被告。上述补偿方案中显示：有证(无证)土地无证建筑物补偿、有证(无证)土地无证装修补偿、有证(无证)土地无证附属设施补偿、有证(无证)土地无证可恢复使用机器设备补偿、有证(无证)土地无证物资搬迁补偿、有证(无证)土地无证建筑物停工停产补偿系按照评估结果的60%计算。速签、速搬清空奖励经与被告及曹路镇政府商议，按照立项批复可减量化面积12.8140亩(8,542.64㎡)，2万元/亩由上海市浦东新区教育局资产管理中心(原钦塘小学)所得，2万元/亩由被告所得，为25.6280万元。2019年6月12日，上海市浦东新区曹路投资管理有限公司作为合同甲方，建设用地减量对象上海市浦东新区曹路镇启明经济合作社及承租人被告作为合同乙方，上海市浦东新区曹路镇人民政府作为丙方(鉴证方)，签订《曹路镇“建设用地减量化”补偿协议》，确定补偿内容为：1、有证土地有证房屋及装修、附属设施、设备、设施、物资搬迁、停工停产补偿1,752,525元；2、有证土地无证房屋及装修、附属设施、设备、设施、物资搬迁、停工停产补偿2,208,946元；3、无证土地无证房屋及装修、附属设施、设备、设施、物资搬迁、停工停产补偿5,926,768元；4、速签、速搬清空奖励暂为256,280元，乙方二十个工作日内不签约或五十日内不完成搬迁、清空的不享受速签、速搬清空奖励。以上补偿费及奖励总额暂为10,144,519元。本协议签订后，甲方在十五个工作日内向乙方支付本协议约定补偿费总额的约30%，计3,044,000元；房屋拆除后十五个工作日内支付本协议约定补偿费总额的约30%，计3,044,000元；相关权证注销、审计结束且浦东新区减量化结算资金拨付后十五个工作日内支付本协议约定补偿费总额的约10%，计101,500元；浦东新区减量化清算资金拨付后十五个工作日内支付余款，计3,041,519元。2019年7月6日，被告向原告发送短信，通知租赁期限已到，不再续约。2019年7月18日，上海市浦东新区曹路镇启明村村民委员会、曹路镇环境综合整治办向原告发出《告知书》，告知系争房屋为无证违法建筑，责令七天内自行清空房屋内所有物件，逾期不搬离的，将组织力量强制搬离并拆除。2019年8月，原告搬离系争房屋。现原告认为被告应支付相应补偿款，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，双方一致确认，原告实际支付租金至2019年7月9日止。被告提供曹路镇规划建设和环保办公室出具的《上海都麦灵工贸有限公司建设用地减量化项目补偿款发放情况》，证明截至2020年7月2日，其收到补偿款约60%，剩余部分尚未发放。以上事实，由原告递交的《租赁合同》《房地产估价报告》《曹路镇建设用地减量化项目补偿方案》，被告递交的《曹路镇“建设用地减量化”补偿协议》《告知书》、短信记录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《租赁合同》中所涉的系争房屋系无合法建造手续，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。本案中，原告已承租系争房屋数年，上海浦东新区曹路投资管理有限公司补偿给被告的补偿款中包含了原告的拆迁补偿利益，原告据此有权向被告主张相关利益。《房地产估价报告》的附件中已明确属于原告的装修评估总价为2,321元，附属设施评估合计为19,490元，机器设备搬迁补偿费合计70,680元，物资搬迁补偿费为3,250元，《曹路镇建设用地减量化项目补偿方案》中明确无证项目按照60%计取，故被告应将按照比例计取后的费用支付给原告。关于停产停业损失的分配，本院根据合同履行期限、承租情况等酌情确定原告应得补偿款为6,000元。关于速签、速搬清空奖励的分配，合同约定，享有速签、速搬奖励的条件为二十个工作日内签约且五十日内完成搬迁、清空，原告收到搬离通知后已于2019年8月搬离系争房屋，故被告取得速签、速搬清空奖励一定程度上有赖于原告的积极配合，故该部分补偿应在双方间合理分配。本院酌情确定原告可得到的速签、速搬奖励费为1,200元。对于上述已确认的补偿款金额，因被告仅获得补偿款的60%，故本院根据被告已收款的实际情况，对于应属原告部分的补偿款由被告从已收款中支付即按照确认金额的60%予以支付，剩余款项原告可待被告收到相应补偿款后再行向被告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告上海都麦灵工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杰询数码科技有限公司装修费、附属设施费、机器设备搬迁补偿费、物资搬迁补偿费共计34,466.76元。二、被告上海都麦灵工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杰询数码科技有限公司停产停业损失费3,600元；三、被告上海都麦灵工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杰询数码科技有限公司速签、速搬奖励费720元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,916元，减半收取计1,458元，保全申请费1,174元，共计2,632元，由原告上海杰询数码科技有限公司负担1,316元，被告上海都麦灵工贸有限公司负担1,316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年八月十四日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。