苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2886号 原告：苏州城投地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区平泷路251号苏州城市生活广场A座38楼。 法定代表人：洪师亮，董事长。 委托诉讼代理人：张晶，江苏狮山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴文郡，江苏狮山律师事务所律师。 被告：中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市姑苏区干将西路1390号。 负责人：李宝祥，总经理。 被告：中国移动通信集团江苏有限公司，住所地江苏省南京市虎踞路59号。 法定代表人：周毅，总经理。 委托诉讼代理人：吴莉莉（代理上述两被告），江苏尚韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘诗乡（代理上述两被告），江苏尚韬律师事务所实习律师。 原告苏州城投地产发展有限公司（以下简称城投公司）与被告中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司（以下简称移动苏州分公司）、中国移动通信集团江苏有限公司（以下简称移动江苏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人张晶、吴文郡，被告移动苏州分公司、移动江苏公司的共同委托诉讼代理人吴莉莉、刘诗乡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一补缴已减免的租金和物业管理费共计156675元(减免日期为2019年8月1日至2020年1月31日)；2.判令被告一支付违约金188010元(按合同总金额的10%计算)；3.判令被告二对以上两项请求承担补充清偿责任；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：坐落于苏州市姑苏区的房屋系原告城投公司所有。2017年12月13日，原告与被告一签订《商铺租赁合同》(以下简称“原合同”)一份，约定由被告承租苏州市姑苏区的商铺(面积202平方米，以下简称“租赁区域”)用于经营营业厅，并对租赁区域的期限、租金及物业管理费的支付、合同的终止与解除、违约责任约定了具体内容。合同第3.1条约定了租赁期自2018年2月1日至2021年1月31日（租赁期限开始日以实际开业日期为准）；第4.1条约定了租金标准为8.5元/平方米/日，每年度租金总额为626700元；第13.2条约定，因被告一原因导致合同解除或终止的，被告一应向原告支付本合同总金额10%的违约金，并赔偿因此给原告造成的损失。后原告依约将租赁区域交付给被告。2019年7月8日，原告与被告一签订了《商铺租赁合同补充协议三》，就租金及物业管理费的减免约定了具体条件及实施方案。2019年11月28日，被告一向原告发出解除租赁合同通知，要求于2020年1月31日提前解除原合同，为减少损失，原告同意原合同于2020年1月31日终止并已交接租赁区域，但就违约责任双方至今协商未果。故诉至法院。 被告移动苏州分公司、移动江苏公司辩称，被告已于2019年11月28日向原告发出解除租赁合同通知，要求于2020年1月31日解除双方签订的房屋租赁合同，尽到了提前通知的义务，而且合同约定的租赁期限为2018年2月1日至2021年1月31日，被告要求提前一年解除租赁合同，但原告主张的违约金金额却相当于6.6个月的租金，明显偏高，原告也没有证据证明其因被告提前解除合同导致的损失，请求法院对违约金予以调整。 本案当事人围绕诉讼请求，原告城投公司依法提交了不动产权属证书、商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议三、解除租赁合同通知、关于中国移动撤场事宜的回复意见及送达凭证、现场物业拆铺清单（商户），被告移动苏州分公司、移动江苏公司未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于苏州市姑苏区不动产权利人登记为城投公司，房屋建筑面积34478.48平方米。 2017年12月13日，城投公司（出租人，甲方）与移动苏州分公司（承租人，乙方）签订商铺租赁合同，约定甲方将苏州市姑苏区（以下简称涉案商铺）商铺出租给乙方，租赁面积为202平方米，租赁期限自2018年2月1日起至2021年1月31日止（租赁期限开始日以实际开业日期为准，装修期自2017年11月1日至2018年1月31日），租金为8.5元/平方米/日，年度租金总额626700元（含税），平均月固定租金为52225元。合同第13.12条约定，因乙方原因导致合同解除或终止的，乙方应向甲方支付本合同总金额10%的违约金并赔偿因此给甲方造成的损失。合同还对其他事项作了约定。 2019年7月18日，城投公司（甲方）与移动苏州分公司（乙方）签订商铺租赁合同补充协议三，就乙方承租涉案商铺作为经营场地事宜，双方经友好协商，就优惠条件及优惠实施方案等事宜达成如下协议：一、优惠条件。乙方满足以下全部条件的，可以按照本协议第二条约定的内容享有租金及物业管理费的减免优惠：1.乙方在原合同的约定下按期全部缴清租金、物业管理费、公共事业费用等应付款项的，截至签署本协议时，未有拖欠租金、物业管理费、公共事业费用等应付款项的；2.乙方承诺在2020年6月30日前不撤场、不退租的。二、优惠实施方案。乙方满足上述条件后，甲方同意向乙方提供租金、物业管理费的减免优惠，乙方在缴纳2019年8月1日至2020年1月31日的租金、物业管理费时，可减免租金、物业管理费共156675元，实际应缴租金、物业管理费为156675元。三、乙方若未能满足本协议第一条所述的全部条件的，本协议第二条所约定的优惠内容不发生法律效力。已经履行优惠内容的，乙方应当按照原合同的约定补缴租金和物业管理费，并按照原合同的约定承担违约责任。四、本补充协议与原合同、双方其他约定不一致之处以本补充协议为准，未涉及的部分仍按原合同执行。……。 2019年11月28日，中国移动通信集团江苏有限公司苏州姑苏区分公司向城投公司发送解除租赁合同通知，该通知载明：2017年12月13日，移动苏州分公司与贵公司签订了房屋租赁合同，约定我公司向贵公司租赁位于苏州市姑苏区商铺的房屋（建筑面积约202平方米），租赁期限自2018年2月1日起至2021年1月31日止，该房屋为我公司实际使用。现因该处经营长期处于亏损状态，我公司为了止损拟解除上述租赁合同，现我公司正式告知贵公司：我公司于2020年1月31日解除与贵公司签订的上述租赁合同，请贵公司于收到此通知后三日内，联系我公司协商处理合同解除的相关事宜。 2019年12月9日，城投公司与苏州城投商业管理有限公司联合向移动苏州分公司发送关于中国移动撤场事宜的回复意见，确认2019年11月28日的解除租赁合同通知已收悉，回复意见：1.我司同意贵我双方签订的合同于2020年1月31日终止，根据《商铺租赁合同补充协议三》中的内容，贵司需补缴已减免的租金和物业费共计156675元（租金和物业管理费减免日期为2019年8月1日至2020年1月31日）。2.根据《商铺租赁合同》第13.12条，因乙方原因导致合同解除或终止的，乙方应向甲方支付本合同总金额10%的违约金并赔偿因此给甲方造成的损失，至此，贵司提前解除合同需赔偿我司违约金188010元。3.贵司应于2020年1月31日前按照《商铺租赁合同》第15条完成场地恢复和交还，租赁区域需恢复至交付状态（地面除外）。4.因贵司在合约期限内主动提出解约行为，故已交纳的租金、物业管理费、履约保证金我司不予退还，店铺结余电费将于贵司按标准交还场地并通过验收后三十天内无息退还。 城投公司于2020年1月14日收回了涉案商铺。庭审中，城投公司陈述，目前涉案商铺仍处于空置状态，尚未出租，因被告的提前解除合同，致使产生房屋闲置期间的租金损失。 另查明，移动苏州分公司系移动江苏公司的分支机构，不具有独立法人资格。 本院认为，城投公司与移动苏州分公司签订商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议三均为双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。商铺租赁合同因移动苏州分公的亏损于2020年1月31日解除，依照补充协议三的约定，移动苏州分公司无权享受租金、物业管理费的减免优惠，城投公司要求补缴已减免的租金和物业管理费共计156675元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于城投公司主张按合同总金额10%支付违约金188010元，移动苏州分公司抗辩该违约金金额过高。对此，本院经审查认为，因移动苏州分公司违约导致租赁合同解除，必然给城投公司产生房屋闲置期租金损失，城投公司有权主张违约金，该违约金应与租金损失相当，城投公司并未就租金损失举证，移动苏州分公司亦未就违约金过高举证，本院虑及合同的租赁期限及履行状况，酌定违约金金额为3个月租金即156675元（52225元×3），超出部分，本院不予支持。 因移动苏州分公司系移动江苏公司的分支机构，故城投公司要求移动江苏公司承担补充责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，判决如下： 一、被告中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州城投地产发展有限公司租金和物业管理费共计156675元。 二、被告中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州城投地产发展有限公司违约金156675元。 三、被告中国移动通信集团江苏有限公司对被告中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司的上述债务承担补充清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6470元，减半收取3235元，由原告苏州城投地产发展有限公司负担294元，被告中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司负担2941元。被告中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州城投地产发展有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇二〇年八月三十一日 书记员 尤欣怡