洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初991号原告：乔兵辉，男，1981年12月13日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。被告：洛阳海晨置业有限公司。住所地：洛阳市老城区西大街205号南楼一楼118号。法定代表人：冯延虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：方涛，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张优良，河南广文律师事务所实习律师。原告乔兵辉与被告洛阳海晨置业有限公司（以下简称海晨置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔兵辉，被告海晨置业公司的委托诉讼代理人方涛、张优良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔兵辉向本院提出诉讼请求：1.要求被告海晨置业公司向原告乔兵辉支付洛阳市老城区古都天玺10号楼25号商铺房顶漏水造成楼顶墙体装修、室内墙体装修、地板装修、器械损坏和两次施工队防水维修等损失共计54230元；2.要求被告海晨置业公司继续维修案涉房屋至不再漏水；3.要求被告海晨置业公司承担升龙物业公司洛阳分公司起诉原告乔兵辉因漏水问题造成拖欠的物业费9787.2元。事实和理由：2018年4月20日，洛阳市老城区古都天玺10号楼25商铺因下雨造成室内天花板扣板、窗台墙体漏水，导致卫生间浴霸电路损坏、木地板泡坏、墙体掉皮、健身瑜伽垫泡坏等情况。因该商铺每遇连续下雨便导致灌水，原告乔兵辉多次进行维修，但未彻底不再漏水。两次漏水造成原告乔兵辉损失共计54230元，原告乔兵辉因此与升龙物业公司发生矛盾，未支付物业费，升龙物业公司要求原告乔兵辉支付了物业费9787.2元。被告海晨置业公司辩称，案涉房屋漏水与原告乔兵辉主张的损失在责任范围上因果关系不明，原告乔兵辉的损失诉求明显超过必要合理限度。原告乔兵辉的房屋总面积为206.3平方米，其主张防水维修面积为160平方米，但原告乔兵辉提交的漏水证据及维修清单显示漏水区域为卫生间及部分外墙，实际房屋漏水是否造成原告乔兵辉所主张的损失，二者之间因果关系不明。原告乔兵辉的损失是其单方主张，提交的证据无法确认其维修的部分和更换的材料是否必要，其提交的材料清单不是付款凭证，不能证明其实际支出的损失金额及是否履行。案涉房屋漏水原因不明，依据《商品房预售合同》第17条第三款的约定，原告乔兵辉可以申请被告海晨置业公司维修，在被告海晨置业公司不同意的情况下，自己可以维修。而原告乔兵辉在未向被告海晨置业公司主张的情况下，单方维修，亦未通知被告海晨置业公司对现场进行勘察，事后也未要求被告海晨置业公司予以补偿，而是直接起诉要求赔偿，故对原告乔兵辉的单方主张不予认可。原告乔兵辉与案外人升龙物业洛阳分公司系物业服务合同关系，其作为业主接受案外人提供的物业服务，应对此支付物业费。被告海晨置业公司作为开发商与原告乔兵辉系商品房买卖合同关系，与其欠付案外人物业费属于不同法律关系。原告乔兵辉诉求被告海晨置业公司赔偿物业费9787.2元，但该房产面积217.65平方米，物业费为每平方米每月3元，由此计算原告乔兵辉拖欠物业费15个月，即使由于漏水原因，该拖欠期限亦与客观事实不符。综上，请求驳回原告乔兵辉的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月24日，乔兵辉与海晨置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买海晨置业公司位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角升龙天玺A地块10幢1-2层25号商铺。该合同《附件七》中约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。2017年10月前后，海晨置业公司将该房屋交付给乔兵辉。此后，该房屋出现雨后漏水情况，造成天花板、墙面、地板等多处损坏。乔兵辉就该情况向河南升龙物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称升龙物业公司）及海晨置业公司反映，升龙物业公司也派人进行过查看。但因房屋仍漏水，乔兵辉于2018年5月委托装饰公司进行了维修，施工范围包括水电、整个房顶（160平方米）的防水及乳胶漆、100平方米的喷漆、20平方米的边吊顶、25平方米的集成吊顶、批刮腻子、95平方米的木地板、一套五金灯具、垃圾清运及保洁，共计35330元。因该小区业主反映漏水问题，2019年1月，海晨置业公司将古都（升龙）天玺2、3、8、10号楼商铺防水修补工程交由河南省天丰建筑工程有限公司施工。2019年7月，因案涉房屋仍漏水，乔兵辉再次委托同一家装饰公司进行了维修，施工范围包括约80平方米的防水、100平方米的乳胶漆及喷漆、25平方米的集成吊顶、95平方米的木地板，共计18900元。乔兵辉起诉后，因其称案涉房屋仍存在局部轻微漏水，海晨置业公司派人到场询问并再次进行了维修，目前该房屋未再出现漏水情形。另查明，乔兵辉于2020年4月30日向升龙物业公司支付2018年5月1日至2019年7月31日的物业管理费共计9787.2元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复；修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，本案属出卖人履行商品房预售合同中保修义务的纠纷。原告乔兵辉在发现房屋漏水后，向物业公司及被告海晨置业公司反映，但被告海晨置业公司没有及时维修。为方便经营，避免损失扩大，原告乔兵辉委托他人进行维修，维修费用应由被告海晨置业公司承担，但原告乔兵辉应举证证明其维修费用的合理性。原告乔兵辉提交的证据能够证明维修的项目，故本院根据日常生活经验及市场价格，酌定被告海晨置业公司赔偿原告乔兵辉2018年5月的维修费25000元。原告乔兵辉在2018年5月第一次维修后，被告海晨置业公司在2019年1月对整体防水工程进行了维修，在本案审理过程中再次对案涉房屋进行维修，说明2019年1月维修后，房屋仍存在漏水情形，原告乔兵辉在2019年7月第二次委托他人维修的事实合理存在，但该第二次维修是因房屋自身问题新发生的漏水，还是此前的维修未修复好，均存在可能，为减少各方诉累，本院酌定被告海晨置业公司赔偿原告乔兵辉第二次维修的合理费用9000元。关于原告乔兵辉主张由被告海晨置业公司继续维修至不再漏水的诉讼请求，因保修责任是出卖人的法定义务，若案涉房屋在保修期内再出现漏水，原告乔兵辉可要求被告海晨置业公司履行保修义务，若其不履行可提起诉讼，但原告乔兵辉无权对未发生的事实提出主张，故该诉求本院不予支持。原告乔兵辉主张由被告海晨置业公司承担其拖欠物业费的诉讼请求，因其提交的证据仅能证明维修的大致时间，不能证明漏水的时间及维修完毕的时间，但漏水不能正常使用，必然会造成商铺不能正常经营期间，原告乔兵辉仍支出物业费的损失，故本院酌定由被告海晨置业公司赔偿原告乔兵辉该项损失1000元。综上所述，被告海晨置业公司应赔偿原告乔兵辉各项损失共计35000元。原告乔兵辉主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告洛阳海晨置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告乔兵辉35000元；二、驳回原告乔兵辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1402元，减半收取计701元，由原告乔兵辉负担318元，由被告洛阳海晨置业有限公司负担383元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 琼二〇二〇年八月三十一日书记员 闫倩倩