福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初1038号 原告：福州盛欣房地产开发有限公司，住所地福建省福州市马尾区琅岐镇新道路408号鸿鑫楼20126室，统一信用社会代码91350105MA31J7RAX2。 法定代表人：李存，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄丹丹，女，1984年7月25日出生，汉族，住福建省长乐市，系该公司法务）。 委托诉讼代理人：江彦磊，女，1991年8月11日出生，汉族，住福建省永安市，系该公司法务）。 被告：陈智勇，男，1988年12月26日出生，汉族，住福建省莆田市仙游县。 被告：黄丹丹，女，1988年9月7日，汉族，住福建省莆田市仙游县。 原告福州盛欣房地产开发有限公司（以下简称盛欣房地产公司）与被告陈智勇商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。盛欣房地产公司的委托诉讼代理人江彦磊，陈智勇、黄丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛欣房地产公司向本院提出的诉讼请求为：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告与原告共同到福州市不动产登记和交易中心办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，并由被告承担因解除合同产生的一切注销手续费用；2、判令被告按购房款30%向原告支付解除合同违约金人民币309634.5元；3、判令被告返还原告截至《商品房买卖合同》注销之日止向第三人垫付款项（暂计至2020年6月19日，垫付款项为23149.65），并按原告向第三人垫付款项的每日千分之二，向原告支付从银行划拨之日起至被告实际还款之日止的违约金（违约金暂计至2020年7月24日，违约金合计3206.38元，计算方式详见附表）；4、判令原告从被告已支付给原告的款项中扣除本案被告应向原告支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年8月9日签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ1907ＸＪ102033），约定被告购买原告开发的位于马尾区（福州未来城（二期））18＃1102单元，购房款总计人民币1032115元，被告于2019年9月8日支付首期房款人民币212115元，余款人民币82万元办理按揭贷款；被告若发生违约拖欠，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取向银行垫付款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）。上述合同签订后，银行根据被告的申请，与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放贷款人民币82万元，原告为被告申请的上述贷款承担连带保证责任。自2020年3月25日起，因被告连续3个付款期未按时偿还贷款本息，原告垫付了被告拖欠的贷款本息、违约金等款项23149.65元（截止至2020年6月19日）。原告于2020年7月6日发出《解除通知》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告收到该通知后，至今仍不配合办理相关善后事宜。 陈智勇辩称：对解除合同是没有意见的。对于要求的违约金，我觉得违约金太高了，我们是负担不起，之前一直待业，去年五月份我父亲患了鼻咽癌，一直在住院。今年从还款开始的时候，我们也有一直跟销售还有客服联系，要求直接解除合同，当时对方说要通过法院来解决。对于银行贷款原告代为还款部分，其中的每日千分之二的违约金希望法院能给我们调整下，最好能免除。 黄丹丹辩称：跟陈智勇一样。解除合同没有意见，违约金太高了，以我现在收入来说是还不上的。对于银行贷款原告代为还款部分，其中的每日千分之二的违约金希望法院能给我们调整下，最好能免除。 盛欣房地产公司向本院提供了如下证据材料： 1、被告身份证复印件，证明被告的主体资格； 2、《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ1907ＸＪ102033），用以证明：1．被告于2019年8月9日购买原告开发的马尾区（福州未来城（二期））18＃1102单元号房。2、双方约定购房款总价1032115元，被告支付首期房款人民币212115元，余款人民币82万元办理按揭贷款。3、若被告未按时向银行还款，导致原告向银行垫付，原告有权向被告收取向银行垫付款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按每日千分之二计算）。 3、《个人住房借款合同》（编号：350101576-2012-20196592440），用以证明银行根据被告的申请，于2019年9月4日与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款人民币82万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。 4、履行保证责任通知书，用以证明银行发函通知原告履行担保责任，要求原告偿还被告欠付的贷款本息。； 5、中国建设银行存款凭证，用以证明原告于2020年3月25日共代为被告向银行还款9220.39元。 6、2020年3月26日《按揭贷款还款通知函》及邮寄凭证，用以证明原告于2020年3月26日发函通知被告偿还被告为其垫付的全部款项。 7、2020年3月31日《垫付按揭贷款还款通知函》及邮寄凭证，用以证明原告于2020年3月31日发函通知被告及时偿还原告为其向银行垫付的全部款项。 8、2020年4月9日《按揭贷款逾期还款催告函》及邮寄凭证，用以证明原告于2020年4月9日再次发函通知被告及时偿还为其向银行垫付全部款项。 9、《律师函》及邮寄凭证，用以证明原告委托律师于2020年6月5日向被告寄出《律师函》，要求被告及时偿还原告为被告向银行垫付全部款项。 10、《解除通知书》及邮寄凭证，用以证明原告于2020年7月6日发函通知被告解除《商品房买卖合同》。 陈智勇质证：都是真实的，没有意见。 黄丹丹质证：没有意见。 陈智勇没有提交证据材料。 黄丹丹向本院提供了如下证据材料： 1、预售登记证明。证明该房产预告登记情况。 2、离婚证、离婚协议，证明被告已与陈智勇离婚。 盛欣房地产公司质证：预售不动产的证明无异议，离婚协议与本案无关。 经庭审质证，本院对证据材料确认如下： 盛欣房地产公司及黄丹丹提交的证据材料，可以作为本案的定案依据。 经审理查明：2019年8月9日，盛欣房地产公司（作为甲方）与陈智勇、黄丹丹（作为乙方）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ1907ＸＪ102033），约定乙方购买甲方开发的坐落于福建省福州市马尾区〔（福州未来城（二期）〕18＃1102单元，购房款总计人民币1032115元，乙方于2019年9月8日支付首期房款人民币212115元，其余82万元办理按揭贷款。合同还约定：在贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从甲方账户划拨或要求甲方垫付，则甲方有权向乙方收取被银行划拨或垫付的款项及从乙方拖欠之日起至补足款项期间的违约金，并有权要求乙方赔偿由此产生的一切费用……上述违约金标准按照甲方被银行划拨代付款项每日千分之二计算。在甲方为乙方担保期间，乙方若联系两个付款期或累计三个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的合同，同时乙方还应另按总购房款的30%向甲方支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由乙方承担。 2019年8月19日，上述房产办理了不动产预告登记〔闽（2019）福州市马尾区不动产证明第9012643号〕。2019年9月4日，陈智勇、黄丹丹与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了一份个人住房借款合同，陈智勇、黄丹丹向该行借款82万元用于购买住房，并对借款期限、利率、还款方式等作了约定。陈智勇、黄丹丹以上述房产为抵押担保，盛欣房地产公司作为担保人自借款发放之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。之后，中国建设银行股份有限公司福建省分行发放了相关贷款。 因陈智勇、黄丹丹未按时偿还贷款本息，2020年3月25日，盛欣房地产公司作为保证人垫付了9220.39元；2020年6月19日，盛欣房地产公司作为保证人再次垫付了13929.26元，合计23149.65元。2020年7月1日，盛欣房地产公司提起本案诉讼。2020年7月6日，盛欣房地产公司向陈智勇、黄丹丹发出《解除通知》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并增加了解除合同等诉讼请求。 另查明，陈智勇与黄丹丹于2017年10月9日登记结婚，于2020年1月5日协议离婚。 本案中，双方当事人对解除双方之间的商品房买卖合同没有异议，对盛欣房地产公司要求解除其与陈智勇、黄丹丹之间签订的“商品房买卖合同”的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现盛欣房地产公司要求陈智勇、黄丹丹配合办理该商品房的合同备案登记及预告登记注销手续，本院予以支持。 对于盛欣房地产公司要求陈智勇、黄丹丹按商品房买卖合同约定支付合同总价款30%违约金的问题，陈智勇、黄丹丹均提出违约金过高，请求本院予以调整。考虑到在陈智勇、黄丹丹购买案涉房屋后，外围环境发生的变化对其经济状况产生了较大的影响，陈智勇、黄丹丹发生违约的情况在很大程度并非其主观原因造成，本院确定违约金按合同总价款的10%计算。 盛欣房地产公司作为保证人在陈智勇、黄丹丹没有履行还款义务的情形下承担了连带保证责任，为陈智勇、黄丹丹代垫了要求银行购房款23149.65元，现盛欣房地产公司要求陈智勇、黄丹丹返还该款，于法有据，本院予以支持；陈智勇、黄丹丹均提出利息计算方式过高，请求予以免除，基于上述同样的原因，本院调整为按银行同类贷款利率计算。 《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。因此，盛欣房地产公司可将陈智勇、黄丹丹应当支付的款项从其应退还给陈智勇、黄丹丹的购房款中径行扣除；在扣除上述款项后，盛欣房地产公司应将剩余的购房款退还给陈智勇、黄丹丹。鉴于陈智勇、黄丹丹为共同购房人，双方现已离婚，双方可自行协商剩余购房款的具体分配方案（原则上为各收一半）；如无法协商一致，可另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除福州盛欣房地产开发有限公司与陈智勇、黄丹丹之间的商品房买卖合同（包括该合同的相关附件）。陈智勇、黄丹丹应于本判决生效之日起十日内协助福州盛欣房地产开发有限公司办理坐落于福建省福州市马尾区〔福州未来城（二期）〕18＃1102单元房屋该房屋合同登记备案及商品房预售登记注销手续，并承担办理注销手续的费用。 二、陈智勇、黄丹丹应于本判决生效之日一次性支付违约金109336.9元给福州盛欣房地产开发有限公司。 三、陈智勇、黄丹丹应于本判决生效之日一次性偿还福州盛欣房地产开发有限公司为其代垫的银行贷款本息23149.65元，以实际欠款数额为基数、按银行同类贷款利率计算支付利息（其中9220.39元自2020年3月25日起计算、13929.26元自2020年6月19起计算至还清之日止）。 四、福州盛欣房地产开发有限公司可将上述款项从应退还给陈智勇、黄丹丹的购房款中直接抵扣。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6339.86元，减半收取3169.93元，由陈智勇、黄丹丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  黄立峰 二〇二〇年八月七日 书记员  林 洁 附录 一、主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。