云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初544号原告：朱绍伟，男，1990年3月10日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市勐卯镇目脑居委会姐岗路56号。原告：胡娟，女，1972年11月1日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市。原告：姬凌康，男，1993年6月17日出生，傣族，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市卯喊路105号附2号。原告：李华荣，男，1978年8月12日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州潞西市团结大街140号。原告：张跃，男，1977年6月20日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。原告：王根升，男，1987年10月14日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市。原告：王利艳，女，1982年1月22日出生，汉族，身份证住址云南省保山市施甸县，现住瑞丽市。原告：王押聪，女，1985年10月24日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市南卯街41号2栋807室。原告：孙建华，男，1985年2月10日出生，汉族，身份证住址云南省腾冲市，现住瑞丽市。原告：赵建国，男，1970年5月18日出生，汉族，身份证住址云南省保山市腾冲县，现住瑞丽市。原告：黄本涛，男，1985年3月25日出生，汉族，身份证住址云南省保山市腾冲县，现住瑞丽市。原告：张德勇，男，1974年9月24日出生，汉族，身份证住址云南省保山市腾冲县，现住瑞丽市。原告：乔丽，女，1977年11月20日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市姐岗路84号附20号。原告：王玲珠，女，2001年6月20日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省保山市腾冲县腾越镇火山社区绮群小区288号。原告：王绍旭，男，1995年11月11日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省保山市腾冲县腾越镇火山社区绮群小区288号。以上原告诉讼代表人：张跃，男，1977年6月20日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。以上原告诉讼代表人：胡娟，女，1972年11月1日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。以上原告委托诉讼代理人：严昭，贵州典正律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：陈亚东，男，1990年12月28日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：李梅，云南民定律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人：杨航，男，1988年8月8日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市。第三人：刘晓晓，女，1988年8月7日出生，汉族，身份证住址云南省保山市龙陵县，现住瑞丽市。第三人：王磊，男，1985年4月14日出生，傣族，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市勐卯路2号附97号。第三人：姚玲，女，1968年9月29日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市。第三人：张勇，男，1973年12月29日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市姐告经济开发区，现住瑞丽市。原告朱绍伟、胡娟、姬凌康、李华荣、张跃、王根升、王利艳、王押聪、孙建华、赵建国、黄本涛、张德勇、乔丽、王玲珠、王绍旭（以下简称十五名原告）与被告陈亚东，第三人杨航、刘晓晓、王磊、姚玲、张勇合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱绍伟、胡娟、姬凌康、张跃、王根升、王利艳、王押聪、孙建华、赵建国、黄本涛、张德勇、乔丽及十五名原告的共同委托诉讼代理人严昭，被告陈亚东及其委托诉讼代理人李梅，第三人杨航、刘晓晓、王磊、姚玲、张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。十五名原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告与第三人之间的口头约定有效并继续履行，被告无条件配合原告及第三人办理《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《不动产权登记证》；2、判令被告在判决生效后三个工作日内，无条件配合原告及第三人到瑞丽市行政审批局办理《建设工程规划许可证》；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告15人与被告陈亚东、第三人杨航等共21户于2018年9月4日向德宏傣族景颇族自治州中级人民法院竞买了位于瑞丽市规划新瑞章公路西侧、农场水库东侧的土地一宗【国有土地使用权证号：瑞国用（2011）第××号，土地面积15341.60平方米】用于自建房屋。后21户按竞买之前口头约定对该土地的面积、位置在平等自愿的基础上进行了划分，并按各自所购面积支付了对价，同时口头约定在办理各种手续时21户竞买人必须无条件配合到相应部门签字办理。2019年12月16日，21户共同委托朱绍伟与瑞丽市住房和城乡建设局、瑞丽市行政审批局、瑞丽市自然资源局、瑞丽市发展和改革局签订协议书，约定21户必须在2020年1月12日前申请办理《建设工程规划许可证》，因办理许可证要求21户业主签字，在其余20户均签字的情形下，被告陈亚东拒不配合到相应部门办理手续，损害了其余权利人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告认为，原告与被告虽未签订正式的书面合同，但是双方已经对该地块的认购、面积、位置、办理相关手续事宜达成了明确的意向，即在办理手续时21户必须无条件予以配合。根据上述事实和法律规定，为维护原告的合法权益，望判如所请。被告陈亚东辩称，1、本案中原告主张原被告及第三人已经达成了案涉土地的个人所有份额的地块位置分配约定，没有事实和法律依据。2018年8月23日，原被告及第三人签订《关于瑞国用（2011）第××号土地竞买成功后的分配协议》（以下简称《分配协议》），只是对每人占有的案涉土地份额进行了分配，其中被告份额占800.02㎡，占比5.21%，并约定：“案涉土地为按份共有，共同建设，关于个人所有份额的地块位置，具体由我们另行协商选择”。在涉案土地竞拍成功后，原被告与第三人就地块位置分配、商住地块和内部地块溢价差问题以及置换地块后续经济利益问题进行多次协商，但没有达成一致意见，双方并未成立合同关系，根据《合同法》的规定，只有依法成立的合同才具有法律效力。协商过程中，原告张跃、王根升、王利艳等人擅自分配规划方案中沿街商铺地块，违反法律公平原则，也违背了双方意愿。虽然原告提供的一份《证明》陈述：“其中胡娟、李华荣、姚玲、姬凌康等不参与沿街商铺的分配，主动提出不参与置换地块及后续经济利益的分配”，但被告并未在《证明》上签字，也未放弃相关利益的分配。故原被告并未达成生效的合同约定，被告不存在违反双方约定的行为。虽然胡娟等人自愿承诺只要地块北侧的住宅，但剩余的共有人依然要公平合理地对剩余地块或沿街商铺地块进行分配，并对沿街商铺与内部住宅用地之间的溢价差问题进行合理的补偿。2、被告享有独立行使权利的自由，对于不签字办理《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》的行为属于一种不安抗辩权，只能通过这种方式保护自己的合法权益。原告及第三人在被告未参与，没有得到被告书面确认的前提下，对案涉土地个人所有份额的地块位置进行划分，严重影响了被告作为按份共有人参与共有物分配的权利。原被告及第三人委托原告朱绍伟办理涉案地块的土地拍卖手续，但并未委托其与瑞丽市住房和城乡建设局等四部门签订《协议书》，就办理本案《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等相关证书时间进行约定。反而是原告等人在原被告未就商住地块和内部地块溢价差问题、置换地块后续经济利益问题达成一致意见情况下，擅自办理相关手续，损害了被告及第三人的权利。3、原告主张确定最终地块位置方案是口头协议，就应对已达成口头约定的事实负担举证责任。被告认为，在协商过程中每个人对案涉土地可以提出自己的分配意见或建议，所提出的分配方案只是为了尽可能让更多的人参与协商过程，但并不意味着其可以协商过程中口头提出的方案确定为最终的方案。只有在全部人都明确赞同或支持最后的协商结果，才能定义为达成口头协议。综上，原告等人应当对严重侵犯被告的共有权利导致的结果自行承担责任，请求驳回原告的诉讼请求。第三人杨航、刘晓晓、王磊述称，因发起人工作失误，没有在前期将所有问题解决导致现在进入司法程序。第三人认为，首先，应当解决了各共有人之间存在的内部争议再推进项目，即办理各项手续；其次，原被告之间的纠纷第三人不承担诉讼责任，若因原被告纠纷的拖延导致不能按照相关部门的规定如期办理相关建房手续所产生的一切费用及后果，如土地闲置被罚款或收回所产生的费用，由原被告共同承担，且原被告应当补偿由此给第三人造成的损失；最后，第三人保留商议沿街地块部分的土地价值与地块内部是否存在价差及价差多少的权利。第三人姚玲、张勇述称，首先，虽然各共有人之间存在争议，但现已与相关行政部门签订了协议书，还是应当推进项目，共有人之间的内部问题可再行协商；其次，若因原被告的纠纷导致不能按照相关部门的规定如期办理相关建房手续所产生的一切费用及后果，如土地闲置被罚款或收回所产生的费用，由原被告共同承担，第三人不负责，且原被告应当补偿由此给第三人造成的损失；最后，第三人保留商议沿街地块部分的土地价值与地块内部是否存在价差及价差多少的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的执行裁定书、不动产权证复印件各一份，被告提交的陈亚东身份证复印件一份无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的以下证据：1、《分配协议》、分配图复印件各一份，微信聊天内容截图打印件2页。欲证明原被告及第三人对案涉土地进行了分配，所有人均对其占有的土地面积及位置进行了确认，被告应当按照分配协议约定的义务到相关部门办理相应手续。2、《证明》复印件一份。欲证明参加竞买土地前，原告胡娟、姬凌康、李华荣，第三人刘晓晓、王磊、姚玲、张勇承诺不参与沿街地块的分配，并在该证明上签字确认。原告朱绍伟、张跃、王根升、王利艳、王押聪、孙建华、赵建国、黄本涛、张德勇、乔丽、王玲珠、王绍旭亦在该证明的知情人处签字确认。3、《协议书》、公示图片复印件各一份。欲证明原告及第三人已与相关行政部门签订协议书，约定于2020年2月12日之前办理《建设工程规划许可证》，现由于被告的原因办不了该许可证。且在项目公示时，被告没有对规划提出异议。经质证，被告陈亚东对证据1中的《分配协议》的真实性、合法性、关联性予以认可，证明内容不予认可，认为该协议只是确定了所有竞买人按份共有案涉土地及各自的份额，并没有确定地块位置；对分配图不予认可，认为虽然分配图是所有竞买人经过多次商议后的最终版本，但是各方在对土地位置进行协商的同时，还对沿街的商业地块和内部居住地块之间的地价差问题进行了协商，因未协商一致，故被告未在分配图上签字确认，分配图是原告等人对地块位置的私自确认；对微信聊天内容截图的真实性予以认可，证明内容不予认可，认为原告只是截取了微信聊天内容的一部分，不能还原事实真相。对证据2不予认可，认为该份证明是被告提供，所有参与人核对无误后确认签字，但该证明在当天就已作废，并交由第三人刘晓晓代为保管销毁，且证明所示内容模糊，所表达的意图不清；证明中七名承诺人曾提出不参与置换地块及后续的经济利益分配，是其放弃自己权利的行为，与被告并没有直接的关系；也证明原被告及第三人一直在协商地块位置分配及商住地块与居住地块的溢价差，但协商未果。证据3中的《协议书》是原告朱绍伟与四部门单独签订，被告未委托朱绍伟签订该协议书，也不清楚协议书的签署情况，被告事后知悉协议书的大概情况后，向原告提出在双方就地块位置及溢价问题未达成一致意见前，不要强行推进项目，故协议书对被告不应有约束力，今后产生的闲置费及其他责任应由原告承担；对公示图的真实性予以认可，关联性和证明内容不予认可，认为被告没有签字确认最终的规划方案，不清楚公示情况，朱绍伟未得到所有业主的授权签订协议书，被告不承担相应责任。经质证，第三人杨航、刘晓晓、王磊对原告提交的证据1、3无异议；对证据2的真实性无异议，但认为该《证明》中的用词表达不清，承诺人、知情人关系不明，对《证明》中载明的内容不予认可。经质证，第三人姚玲、张勇对原告提交的证据均无异议。本院认为，结合被告和第三人的质证意见，对原告提交的上述证据的真实性予以采信，证明内容将结合争议焦点予以综合评议。二、被告当庭提交的微信聊天截图打印件10页。欲证明原被告一直在协商商住地块和内部地块溢价差事宜，双方未达成一致意见，原告便擅自进行地块位置的抽签。经质证，原告认为该证据只是部分聊天内容，在原告提交的证据1中的微信聊天内容显示，被告是在对地块位置进行调整后才选择的位置，并明确表示对分配方案没有异议，服从大局。经质证，第三人对被告提交的该证据无异议。本院认为，结合原告和第三人的质证意见，对被告提交的上述证据的真实性予以采信，证明内容将结合争议焦点予以综合评议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月23日，十五名原告与被告陈亚东以及第三人杨航、刘晓晓、王磊、姚玲、张勇21人签订《分配协议》，约定：“兹有德宏州中级人民法院在淘宝网上对云南省德宏州瑞丽市规划新瑞章公路西侧，农场水库东侧，国有土地使用权证号：瑞国用（2011）第××号，土地面积15341.60㎡的土地进行变卖。如该地块我们竞买成功，我们愿意按份共有，共同建设，关于个人所有份额的地块位置，具体由我们另行协商选择，其中地块所涉及的其它费用及法律关系，由我们自行承担。经我们共同协商同意对此地块进行如下分配：陈亚东，份额800.02㎡，占比5.21%；杨航，份额400.00㎡，占比2.61%；胡娟，份额400.00㎡，占比2.61%；张勇，份额400.00㎡，占比2.61%；姬凌康，份额400.00㎡，占比2.61%；刘晓晓，份额400.00㎡，占比2.61%；王磊，份额400.00㎡，占比2.61%；姚玲，份额400.00㎡，占比2.61%；李华荣，份额400.00㎡，占比2.61%；张跃，份额945.13㎡，占比6.16%；王根升，份额1260.18㎡，占比8.21%；王利艳，份额1260.17㎡，占比8.21%；王押聪，份额1260.17㎡，占比8.21%；孙建华，份额945.13㎡，占比6.16%；赵建国，份额945.13㎡，占比6.16%；朱绍伟，份额945.13㎡，占比6.16%；黄本涛，份额945.13㎡，占比6.16%；张德勇，份额945.13㎡，占比6.16%；乔丽，份额945.13㎡，占比6.16%；王玲珠，份额472.56㎡，占比3.08%；王绍旭，份额472.57㎡，占比3.08%。实际竞买人21人，共有份额人21人，具体份额以此为准，并共同到土地及相关部门办理相关手续”。原被告及第三人均在该分配协议上签字按手印，并共同委托原告朱绍伟参与案涉土地竞买及办理土地相关手续。2018年9月4日，原被告及第三人以1679万元的最高价竞得德宏州中级人民法院变卖的案涉土地。2018年9月11日，德宏州中级人民法院作出（2016）云31执125号之七执行裁定书，原被告及第三人依据该执行裁定到相关行政部门办理了该土地的不动产权证【土地位置：瑞丽市瑞章路48号，不动产权证号：云（2018）瑞丽市不动产权第××号，土地面积14677.80平方米】。随后，原被告及第三人协商划分各自所占份额的土地具体位置，并制作了土地分配图，除被告以外，原告及第三人均在分配图上自己分配到的土地位置处签字按手印进行了确认。期间，被告提出因沿街的商住土地与内部的住宅土地存在价值差异，所以分配到沿街土地的人应当对其进行补偿，因未能达成一致意见，被告拒绝在土地分配图上签字，也不配合其他共有人办理相关的建房审批手续。另查明，原告胡娟、李华荣、姬凌康，第三人王磊、姚玲、刘晓晓、张勇作为承诺人曾出具《证明》一份，载明：“2018年8月，我们有意参与瑞章路西侧、16米规划路北侧地块拍卖，在参加拍卖前，我们自愿承诺瑞章路西侧、16米规划路北侧地块拍下后，我们仅要此地块北侧的住宅400及800平方米（共计6亩），不参与沿街商铺地块的分配，前面的地块划分与我们无关。我们的地块位置在此地块的北侧，我们承诺无异议。地块竞拍成功后，我们主动提出不参与置换地块及后续的经济利益分配，前面的地块划分与我们无关”。原告朱绍伟、张跃、王根升、王利艳、王押聪、孙建华、赵建国、黄本涛、张德勇、乔丽、王玲珠、王绍旭在该证明的知情人处签字按手印。再查明，2019年12月16日，原告朱绍伟代表21名共有人作为乙方与甲方瑞丽市住房和城乡建设局、瑞丽市行政审批局、瑞丽市自然资源局、瑞丽市发展和改革局签订《协议书》一份，约定：“一、乙方项目规划设计方案于2019年12月12日通过瑞丽市城乡规划委员会审查，乙方必须在2020年1月12日之前（审查通过一个月内）申请办理《建设工程规划许可证》，2020年2月12日之前取得（审查通过两个月内）。如2020年2月12日仍未取得《建设工程规划许可证》，乙方规划设计方案必须重新报规划委审查。二、乙方必须在2020年8月12日之前（取得《建设工程规划许可证》后六个月内）取得《建筑工程施工许可证》并开工建设。”等内容。2019年12月31日，瑞丽市行政审批局对项目名称为“朱绍伟等21人住宅楼”的项目规划予以批前公示。本院认为，本案系共有人对共有物进行管理、处分过程中发生争议引起的共有纠纷，立案时选择案由错误，予以纠正。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案中，原被告及第三人共21人为竞买德宏州中级人民法院变卖的案涉土地签订《分配协议》，竞买成功后，该21人按照《分配协议》约定的个人所占份额办理了该土地的不动产权证，其中原告朱绍伟等15人享有81.74%的产权，被告陈亚东享有5.21%的产权，第三人杨航等5人享有13.05%的产权。根据《分配协议》、原被告与第三人的微信聊天内容可知，案涉土地的21名共有人系在经过充分协商的情况下，对土地位置进行的分配，并制作了土地分配图。被告虽未在该分配图上签字，但在庭审中明确表示对其分配到的土地位置没有异议。且21名共有人共同竞买案涉土地的目的系在该土地上自建房屋。现占有三分之二以上产权份额的按份共有人明确要求被告配合办理《建设工程规划许可证》，在共有人之间无其他约定的情况下，被告应当配合办理。被告称因沿街的商住土地与内部的住宅土地存在价值差异，分配到沿街土地的人应当对其进行补偿一事未能协商一致，其为行使不安抗辩权，拒绝配合其他共有人办理相关土地手续。不安抗辩权适用的前提条件是因同一双务合同互负债务，债务间具有对价关系。本案原被告之间并不存在互负债务的合同关系。且无论该事实是否成立均不能成为其拒绝配合办理《建设工程规划许可证》申报手续的合理理由。故对被告的抗辩主张不予支持。原告诉请要求被告配合办理《建筑工程施工许可证》及待房屋竣工验收后的《不动产权证》，但现办理上述两证的条件尚未成就，故对该原告的该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈亚东于本判决生效后五个工作日内配合原告朱绍伟、胡娟、姬凌康、李华荣、张跃、王根升、王利艳、王押聪、孙建华、赵建国、黄本涛、张德勇、乔丽、王玲珠、王绍旭以及第三人杨航、刘晓晓、王磊、姚玲、张勇到瑞丽市行政审批局办理《建设工程规划许可证》申报手续；二、驳回原告朱绍伟、胡娟、姬凌康、李华荣、张跃、王根升、王利艳、王押聪、孙建华、赵建国、黄本涛、张德勇、乔丽、王玲珠、王绍旭的其他诉讼请求。案件受理费12555元，由被告陈亚东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  谭玉娟审 判 员  朱湘林人民陪审员  霍占喜二〇二〇年八月二十四日法官助理康宁娜书记员线丽琴附相关法条：一、《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。