福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3418号 上诉人（原审原告）：福建石狮农村商业银行股份有限公司，住所地福建省石狮市八七路2128-2150号。 法定代表人：白进才，董事长。 委托诉讼代理人：陈清风，福建中德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张国鹫，男，1975年10月23日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：邢明敏，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯晓颖，福建瑞权律师事务所律师。 上诉人福建石狮农村商业银行股份有限公司（以下简称石狮农商银行）因与被上诉人张国鹫房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初5303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 石狮农商银行上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持石狮农商银行一审诉讼请求，即判令张国鹫立即偿付石狮农商银行装修及家具补偿款923011.71元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自起诉之日起至实际付款之日止延期付款的利息损失。事实和理由：一、石狮农商银行将一、二层部分房产在征得部队业主同意下转租给案外人吴小钦作为经营“福州市仓山区启扬教育培训学校”“海豚湾美甲”使用。在案涉一系列租赁合同中，对违约责任条款均有“甲方因特殊情况…部队业主需提前收回房屋的，按以下公式计算补偿额度：D=（120-E）÷120×H，H为经甲方审定认可的第一次装修工程决算额，E为实际使用月数，D为补偿额度”的约定。说明在案涉房屋各自租赁关系中，对甲方因特殊情况，部队业主需提前收回房屋的，都是借鉴前面的合同约定采用同一种方式来确定各自装修资产补偿价值的。二、基于部队业主提前收回出租房屋，在发生解除各自租赁关系情况下，租赁各方以各自行动实际参与由部队业主组织的委托第三方评估机构对各自装修资产价值进行评估，实际改变了各自合同约定的“第一次装修工程决算额”审定方式。一审判决以双方合同第八条第3点约定的审定方式否认《资产评估报告》相关资产评估价值的效力，不切合实际。虽然石狮农商银行与张国鹫《房屋租赁合同》第八条第3点约定，“…H为经甲方审定认可的第一次装修工程决算额”，但是实际操作上，对租赁房屋装修资产的评估是由部队业主统一委托，各实际租赁业主基于配合进行参与。石狮农商银行申请调取的[万隆评报字（2018）第10278号]《资产评估报告》是对相关资产评估价值，是基于部队业主整体安排做出的，租赁房屋所属各方均无异议，也实际参与了。由此构成租赁各方按部队业主安排对各自所属租赁房屋装修资产评估价值的确定所达成的合意。三、《资产评估报告》各方是接受并愿意履行的，并直接接受部队业主安排的装修补偿款项，张国鹫在一审第一次开庭时也是认可的。在确定各自装修资产补偿价值之后，张国鹫就将石狮农商银行的履约保证金510000元于2019年4月9日予以退还。案外人吴小钦也就此与石狮农商银行达成和解协议。第二次开庭时将其改变为对（120-E）÷120的数值0.52认可。四、张国鹫不赞同《资产评估报告》所确定的数值3923399元，一审判决也没有理由以双方合同第八条第3点约定的审定方式驳回石狮农商银行的诉讼请求。合同第八条第3点约定适用前提是由甲方审定认可。《资产评估报告》即使没经张国鹫审定认可，石狮农商银行既然已经进行了主张，张国鹫就应当审定，不能因为张国鹫不对评估价值进行确认，而将石狮农商银行置于不能主张的地步。五、一审判决以根据石狮农商银行提交的现有证据无法计算并核实张国鹫应当支付的具体补偿金额为由驳回石狮农商银行的诉讼请求，于法无据。六、鉴于石狮农商银行租赁房屋装修资产补偿范围包括出租给案外人吴小钦使用部分的装修，石狮农商银行已与案外人吴小钦做出处理，且该补偿本身属于双方租赁合同约定范围。因此，对石狮农商银行的诉讼请求应全部予以支持。 张国鹫辩称，首先，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。在石狮农商银行与张国鹫签订的《房屋租赁合同》中，已经明确约定了因部队业主需提前收回房屋的补偿额计算方式。即（120-实际使用月数）除以120乘甲方审定认可的第一次装修工程决算额。由于在实际承租过程中，石狮农商银行并未向甲方提交第一次装修工程决算额，故补偿额度无法计算并核实。《资产评估报告》是部队业主委托第三方进行的评估，并非租赁合同所约定的“甲方审定认可的第一次装修工程决算额”，对张国鹫没有法律效力。因此石狮农商银行要求张国鹫以此评估报告为依据进行补偿，没有事实和法律依据。其次，部队业主已经取代张国鹫承担了基于《房屋租赁合同》的装修补偿义务，构成债务的承担。在部队业主需要提前收回房屋时，由部队业主直接向实际承租人进行补偿的方式得到包括石狮农商银行在内的所有承租人的同意，从合同法的角度来讲构成债务的承担。在石狮农商银行同意从部队业主处取得补偿款并退出案涉房屋的情形下，张国鹫不再需要对石狮农商银行承担任何补偿义务。石狮农商银行能取得的补偿款具体金额由其与部队业主自主商议，与张国鹫无关。综上所述，请求维持原判，驳回上诉。 石狮农商银行向一审法院起诉请求：1.判令张国鹫立即偿付石狮农商银行装修及家具补偿款余额923011.71元以及自起诉之日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付延期付款的利息损失；2.本案诉讼费由张国鹫负担。 一审法院认定事实：2012年12月30日，石狮农商银行、张国鹫签订《房屋租赁合同》，约定张国鹫将坐落于福州市仓山区金山新区金祥路517号金山海悦园1号楼裙楼1-2层，建筑面积约为1289平方米房屋出租给石狮农商银行用于办公；租赁期限9年10个月，从2013年3月25日至2023年1月22日，签订合同之日石狮农商银行一次性支付张国鹫履约保证金510000元。合同第八条第3点约定：张国鹫因特殊情况部队业主需提前收回房屋的，按以下公式计算补偿额:D=（120-E）÷120×H,H为经张国鹫方审定认可的第一次装修工程决算额，E为实际使用月数，D为补偿额度，且张国鹫需全额退还履约保证金。 2018年10月30日，万隆（上海）资产评估有限公司根据案外人部队业主、福建省三和实业有限公司的委托，对金山海悦园1号楼裙楼1-4层装修工程及设备类资产重置价值（不考虑成新率）在评估基准日2013年6月28日进行了评估。评估书载明的产权持有单位有：福州市仓山区海悦都市酒店、海豚湾美甲、福州市仓山区启扬教育培训学校、石狮农商银行；上述单位经评估，价值共计7412063元，其中装修价值7255637元（福州市仓山区海悦都市酒店3488664元、海豚湾美甲45259元、福州市仓山区启扬教育培训学校396200元、石狮农商银行3325514元），家具价值156426元。 2018年10月31日，石狮农商银行收到部队业主转来的款项1117155.98元。2019年4月9日，张国鹫将履约保证金510000元退还石狮农商银行。 一审法院认为，石狮农商银行、张国鹫签订的《房屋租赁合同》涉及的租赁标的物系已取得建设工程规划许可证建设的房屋，《房屋租赁合同》的签订系石狮农商银行、张国鹫真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同签订后双方已实际履行，《房屋租赁合同》应认定合法有效，石狮农商银行、张国鹫均应依照《房屋租赁合同》的约定履行。讼争《房屋租赁合同》的当事人双方为本案石狮农商银行、张国鹫，故对装修补偿额的计算应依照石狮农商银行、张国鹫在《房屋租赁合同》中的约定进行。《房屋租赁合同》第八条第3点约定：因部队业主需提前收回房屋的，按以下公式计算补偿额:D=（120-E）÷120×H,H为经张国鹫方审定认可的第一次装修工程决算额。诉讼过程中，石狮农商银行、张国鹫双方均认可（120-E）÷120的数值为0.52，但对H的数值存有分歧：石狮农商银行主张按《资产评估报告》确定的数值3923399元（7412063元-3488664元）计算，但张国鹫未予赞同。对此，一审法院认为，首先，如前所述，《房屋租赁合同》中的补偿额计算方式系石狮农商银行、张国鹫合意达成的，对石狮农商银行、张国鹫均具有拘束力，现《房屋租赁合同》因部队业主提前收回房屋导致解除，石狮农商银行、张国鹫应依该计算方式计算补偿额度。其次，《资产评估报告》中的相关资产价值系部队业主委托第三方进行的评估，并非张国鹫审定并认可第一次装修工程决算额，石狮农商银行主张以《资产评估报告》中的相关资产价值作为上述计算方式中的H的数值，与《房屋租赁合同》约定的不符，且《资产评估报告》亦非本案张国鹫委托进行评估的，因此，石狮农商银行以《资产评估报告》中确定的相关资产价值来计算张国鹫应补偿的额度，没有合同依据，一审法院不予支持。根据石狮农商银行提交的现有证据无法计算并核实张国鹫应当支付的具体补偿金额，故对石狮农商银行的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回福建石狮农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费13030元，由福建石狮农村商业银行股份有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《房屋租赁合同》中的补偿额计算方式系石狮农商银行、张国鹫合意达成的，对石狮农商银行、张国鹫均具有拘束力，现《房屋租赁合同》因部队业主提前收回房屋导致解除，石狮农商银行、张国鹫应依该计算方式计算补偿额度。但实际上，租赁各方参与由部队业主组织的委托第三方评估机构对各自装修资产价值进行评估，不符合合同约定的补偿计算方式；同时由部队业主向石狮农商银行支付了部分装修补偿款，亦改变了张国鹫基于《房屋租赁合同》应承担的装修补偿义务；即双方争议的装修价值补偿的计算方式以及承担义务主体均和案涉《房屋租赁合同》约定存在不一致。石狮农商银行主张以《资产评估报告》中的相关资产价值要求张国鹫支付装修补偿款，没有合同依据。一审法院认为“石狮农商银行提交的现有证据无法计算并核实张国鹫应当支付的具体补偿金额”，对石狮农商银行的诉请不予支持，并无不当。 综上，石狮农商银行的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13030元，由福建石狮农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年八月十七日 法官助理 陈 奇 书 记 员 王 惠