安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1322号 原告：韩德文，男，1962年3月2日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市杜集区，经常居住地淮北市相山区。 委托诉讼代理人：代秀丽，安徽安港律师事务所律师。 被告：邵英，女，1983年7月3日出生，汉族，住淮北市相山区。 原告韩德文与被告邵英、淮北市爱尚房产咨询服务中心（以下简称爱尚房产服务中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。在案件审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2020年5月14日裁定转为普通程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告韩德文及其委托诉讼代理人代秀丽到庭参加诉讼，被告邵英、爱尚房产服务中心经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。在审理过程中，原告韩德文于2020年8月26日申请撤回对被告爱尚房产服务中心的起诉，本院经审查后予以准许。本案现已审理终结。 韩德文向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除韩德文与邵英在2016年10月27日签订的《房屋买卖合同》（淮北市相山区）；2、依法判决邵英返还韩德文售房款30万元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年1月17日开始计算，实际计算至房款本金实际清偿日）、违约金5万元，共计35万元；3、依法判决邵英赔偿韩德文装修等各项损失共计3万元；4、本案的诉讼费及因本案产生的其他费用均由邵英承担。事实和理由：2016年10月27日，在爱尚房产服务中心介绍并承诺过户的情况下，邵英将其名下淮北市相山区国购广场（心诚）9幢702室已抵押的房产出售给韩德文，双方签订《房屋买卖合同》。韩德文按照合同约定先后支付给邵英售房款30万元，邵英将房屋交付给韩德文。另查明，双方签订《房屋买卖合同》前一天，也就是2016年10月26日，因邵英欠款，该房被债权人梁卫真查封并申请强制执行，韩德文不服，提出执行异议，被法院驳回。现在，梁卫真已申请拍卖该房，邵英不知去向，韩德文与邵英之间的买卖合同已经履行不能。综上，为维护韩德文的合法权益，特此具状诉讼，请求法院依法支持韩德文的全部诉讼请求。 邵英未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年10月27日，邵英（甲方）、韩德文（乙方）、爱尚房产服务中心（丙方）三方签订房屋买卖居间合同，合同约定：甲方将坐落在淮北市相山区国购广场(心诚)9幢702室房屋出售给乙方，该房房屋成交总价为36万元；房屋交易定金5000元由乙方交付丙方，视为甲方收讫；该房屋处于抵押状态，甲方承诺于本合同生效之日起90日内还清银行贷款，办妥注销抵押手续；双方约定支付方式为一次性付清，乙方第一次支付房款30万元，剩余等房产证办理下来后再行支付剩余6万元；如甲乙任一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的3%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；房屋收尾工作由甲方承担，包括灯具、开关各项装修结尾工程除木地板由乙方承担；乙方支付30万元给甲方，甲方应积极还清贷款、办理房产证、进行公证，剩余6万元在甲方办理完过户给乙方之后结清；乙方定金由丙方代甲方收取5000元。 2016年10月31日，邵英（甲方）与韩德文（乙方）签订协议书，约定：甲方依据与淮北市国购商业运营管理有限公司签订的商品房买卖合同取得房产一套，位于淮北市国购广场（心诚）9幢702室，甲方将该房产转让给乙方，转让总价36万元（含该房现装修），乙方于本协议签订当日内先支付购房款15万元，乙方收款同时将该房相关资料及钥匙交付给乙方，此15万元中的10万元甲方不得挪作他用，应自收款之日起45日内用于办理提前偿还银行按揭借款事宜；此10万元按揭借款清偿后，乙方在10日内再支付给甲方15万元，甲方收到的该15万元不得挪作他用，应自收款之日起45日内用于办理提前偿还银行按揭借款余款事宜；余款6万元待房产证登记在乙方名下时乙方付清给甲方；甲方不按约定办理提前偿还按揭借款（或清偿按揭余款）事宜，甲方自逾期次日起按日承担违约金200元；产权登记在乙方名下产生的维修基金、契税等均由甲方自行承担，再次过户至乙方名下产生的相关税费由乙方承担。该协议书经安徽省淮北市国信公证处公证，并出具（2016）皖淮国公证字第5836号公证书，韩德文为此支出公证费1280元。当日，韩德文向邵英转换支付15万元，邵英向韩德文出具收条后将涉案房屋交付给韩德文。2016年12月13日，韩德文通过其妻子黄淑慧的账户向邵英汇款15万元，邵英于12月17日向韩德文出具15万元的收条。后韩德文对涉案房屋花费18550元装修后予以入住，但邵英一直未办理偿还银行按揭借款手续。 另查，梁卫真因与邵英民间借贷纠纷一案，安徽省濉溪县人民法院于2016年10月26日作出（2016）皖0621财保240号民事裁定书，同日查封了涉案房屋。后该民间借贷案件审结后，梁卫真申请强制执行，安徽省濉溪县人民法院于2018年7月11日作出（2018）皖0621执375号之二执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。韩德文得知信息后提出执行异议，安徽省濉溪县人民法院于2018年12月24日作出（2018）皖0621执异103号执行裁定书，裁定驳回韩德文的异议，韩德文遂向本院提起本次诉讼。韩德文为本次诉讼支出公告费350元。 以上事实，有韩德文提交的房屋买卖居间合同、转账凭证两份、收条两张、派德地板客户订货单、瑞丽宜家淮北专卖店订单两份、美的空调销售凭证、(2018)皖0621执375号公告、(2018)皖0621执异103号执行裁定书、房地产登记信息、协议书、公证书、公证费发票、公告费票据，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，韩德文、邵英、爱尚房产服务中心三方签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同。因邵英按约定还清银行贷款，办妥注销抵押手续，且涉案房产已经司法查封，双方无法继续进行交易。故韩德文请求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，邵英收取的韩德文的购房款30万元应当予以返还，且邵英应自韩德文起诉之日即2020年3月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。双方签订的《房屋买卖居间合同》约定，如甲乙任一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的3%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方签订的协议书约定迟延履行按每日200元承担违约金，现因交易无法进行，邵英已构成根本违约，应按照双方约定的房屋总价款36万元的3%计算违约金，即违约金数额为10800元，但该违约金低于韩德文主张的损失数额，应以损失为限。故邵英应当赔偿因其违约给韩德文造成的装修费用损失18550元、公证费1280元，共计19830元。韩德文主张的超出上述金额的违约金及赔偿金额，没有事实及法律依据，本院不予支持。另韩德文为本次诉讼支出的公告费350元，系为主张债权支出的必要费用，应由邵英承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告韩德文与被告邵英于2016年10月27日签订的《房屋买卖居间合同》； 二、被告邵英于本判决生效之日起十五日内返还原告韩德文购房款30万元、赔偿损失19830元、支付公告费350元，合计320180元，并自2020年3月2日起以30万元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止； 三、驳回原告韩德文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7060元，由原告韩德文负担1170元，被告邵英负担5890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 人民陪审员  陈 琛 人民陪审员  赵 娟 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  张 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。