陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终620号 上诉人（原审被告）：陕西元泰实业有限公司，住所地宝鸡市渭滨区楼（7层1号），统一社会信用代码91610302786956265U。 法定代表人：贺菊红，任执行董事。 委托诉讼代理人：罗新彦，陕西国文律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：孙盟超，男，1994年11月6日出生，汉族，宝鸡市人，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市高新区。 委托诉讼代理人：王斐，陕西金宝律师事务所律师。 上诉人陕西元泰实业有限公司（以下简称元泰公司）因与上诉人孙盟超商品房销售合同纠纷一案，双方均不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2018）陕0302民初5337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。上诉人元泰公司委托诉讼代理人罗新彦、上诉人孙盟超委托诉讼代理人王斐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 元泰公司上诉请求：1、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2018）陕0302民初5337号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案二审诉讼费用。事实与理由：1、被上诉人至今未向上诉人支付其所购房屋剩余房款1384390元，根据《商品房买卖全同》第十一条约定，上诉人有权拒交房屋，一审法院未客观认定案件事实，判决上诉人向被上诉人支付逾期交房的违约金738100元，无事实依据。2、上诉人对被上诉人不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。 孙盟超上诉请求：1、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2018）陕0302民初5337号民事判决，依法将本案发回重审或改判被上诉人继续向上诉人支付逾期交房违约金（以605万元为基数，按照日万分之二自2015年2月1日支付至实际交房之日至）（现暂算至原审2018年10月30日起诉之日为1153130元）；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人于2015年1月15日收到被上诉人“催收房款”的EMS邮件，并据此认定被上诉人向上诉人履行交房通知义务的依据，这明显与事实不符，系虚假证据。2、一审拒不查明涉案房屋是否具备实际交付条件，草率认定被上诉人已经完成交房义务，明显系恶意偏袒被上诉人的违法行为。 孙盟超向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行原、被告于2012年9月7日签订的《商品房买卖合同》，将位于宝鸡市渭滨区XX大道XX号XX幢XX层XX号的房屋交付原告；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金1081802元（自2013年6月1日起以605万元为基数，按日万分之二计算至实际交付之日。抵顶原告应交房款后，截止2018年10月15日被告应继续支付原告的违约金）；3、判令本案诉讼费及实现债权的其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年8月20日原、被告签订《认购单》一份，原告认购被告开发的XX城XX座XX幢XX单元XX号建筑面积915.14㎡的商品房。《认购单》载明房屋单价为每平方米7649.10元，约定付款方式为一次性付款，其中2011年8月25日前付清房款350万元，2011年11月30日前付清剩余房款350万元。2012年9月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：1、原告购买被告开发的位于本市渭滨区XX大道XX号XX幢XX层XX号的商业用房；2、合同单价为7649.10元／㎡，预测建筑面积为959.88㎡，总价款7342218元，并约定以房管部门实测建筑面积为准，据实结算；3、付款方式为分期付款，2011年8月25日前支付3500000元，2011年11月30日前付清剩余房款3842218元；4、交付期限约定，被告应在2013年5月31日前，将验收合格的商品房交付被告；5、买受人逾期付款的违约责任约定：如逾期在90日之内，买受人自合同约定应付款期限第二日起按日向出卖人承担逾期应付房款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人应向被告承担违约金。经出卖人同意，合同继续履行，买受人自合同约定应付款期限第二日起按日向出卖人承担逾期应付房款万分之二的违约金；6、出卖人逾期交房的违约责任约定：除出卖人遭遇不可抗力外，如逾期交房，逾期不超过90日，出卖人应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照原告已付房款每日万分之二向原告承担违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同，则合同继续履行，出卖人应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照原告已付房款每日万分之二向原告承担违约金；7、商品房达到交付条件后，出卖人应以书面通知原告办理交付手续。验收交接时，出卖人应出示该商品房经验收合格的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人自接到出卖人交房通知15日未办理交接手续，自15日后该商品房产生的物业费等各项费用由买受人承担，买受人如未按期付款，出卖人有权拒交房屋。合同还对其他内容进行了约定。 同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，对上述《商品房买卖合同》补充约定：1、明确双方之间的权利义务以合同和本协议为准，如合同与本协议有抵触，以本协议为准；2、原告确认了被告向其送达合同约定通知的联系地址、电话，并约定书面通知以邮寄方式发出之日起第三日（最后一日遇法定节假日顺延），不论原告或其授权代表是否实际收到该通知，即视为原告收到该通知；3、在商品房达到合同约定交付条件后，被告应以合同记载的联络方式通知原告办理房屋交付手续。原告收到被告交房通知，应于合同约定的交付期限前结清房款和相关费用，领取钥匙办理交接手续。原告逾期未办理完毕交接的，视为被告已按期交付房屋。该协议还对根据商品房实测面积结算、物业管理、无故解除合同等事项进行了约定。 《认购单》签订后至本案诉讼，原告四次向被告支付购房款，共计605万元。分别为：2011年8月20日支付20万元、2011年8月25日支付350万元、2012年5月12日支付135万元、2012年12月31日支付购房款100万元。 2015年1月14日，被告按照原告在《合同补充协议》中确定的送达地址及联系方式向原告发出信函一份，查询回单显示2015年1月15日“本人收”。但原告当庭不承认其收到该函件。2018年7月24日，被告向原告发出“房屋交付及房屋所有权证办理通知书”一份，该函载有“我公司已于2013年5月向您发出了新城杰座3号楼2层门面房屋接收的书面通知。XX城XX座项目己进入房屋产权证书办理个人资料准备阶段，我公司依约开始办理产权登记备案手续，现需您配合提供以下相关资料，敬请您收悉本通知书后10个工作日内带齐以下资料亲临星钻国际营销客服部。”并告知原告如仍未办理收房手续，应先办理完毕收房手续，再进行产权办理。 本案诉讼期间，被告以原告未付清房款构成违约为由将原告诉至本院，要求原告支付剩余房款并承担违约责任。 一审法院认为，原告未对被告提交的关于签订合同的情况说明及《认购单》发表质证意见，但根据涉案合同签订的时间晚于房款交付时间以及原告第一笔付款与《认购单》同时的事实，一审法院对被告提交的上述证据予以采信。因此，本案原、被告之间的商品房买卖存在先认购缴款后签署合同的情形。原、被告签订的《认购单》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。《认购单》约定，原告应于2011年8月25日前付清房款350万元，2011年11月30日前付清剩余房款350万元；根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告应于2011年8月25日前向被告支付房款350万元，2011年11月30日前一次性向被告付清剩余房款3842218元。因此，原告未在2011年11月30日前一次性向被告付清3842218元构成违约。虽原告的该违约行为在签署涉案《商品房买卖合同》时即存在，但原、被告对此均无异议。结合《认购单》的约定，以及原告当庭关于为以较低价格购买涉案房屋而采取先交款后签合同的陈述，一审法院认为，此系当事人基于现实利益考量所为，未违反法律规定，人民法院应予尊重。根据《商品房买卖合同》关于买受人逾期付款违约责任的约定，庭审时被告愿意履行房屋交接手续，但要求原告先付清剩余房款并向被告承担逾期付款违约责任。涉案合同约定被告应在2013年5月31日前将验收合格的房产交付买受人，被告举证三份EMS邮单证明其已依合同约定履行了交房通知义务。被告提交邮单号为EX400208806CS的EMS邮单欲证明其于2011年5月18日向原告邮寄了收房通知，但原告对此予以否认，被告未提交该邮件的查询回单以证实原告确已收到该函件，故对该份证据一审法院不予采信。被告提交的2015年1月14日EMS快递回执单载明2015年1月15日“本人收”。按照合同及补充协议约定，被告向原告预留的地址及联系电话邮寄了函件，应视为向原告履行了通知交房的义务。原告称其未收到该函件的理由与事实不符，一审法院不予采信。按照合同约定，原告应自接到被告交房通知15日，即2015年1月31日前办理房屋交接手续，但原告未依《合同补充协议》约定结清房款和相关费用，领取钥匙办理交接手续。因此，被告延期交房的期限为自2013年5月31日至2015年1月31日，共计610天。按照合同“出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”的约定，被告应向原告承担逾期交房违约金738100元（6050000元×610日×0.0002）。 被告在履行通知义务后，按照《合同补充协议》约定，应视为被告已经履行了法律意义上的交房义务，原告应依合同约定与被告办理房屋交接手续。但因原告未结清房款和相关费用导致双方未能办理房屋交接。因此，原告要求被告将位于宝鸡市渭滨区XX大道XX号XX幢XX层XX号的房屋交付原告的诉讼请求，实质是与被告办理房屋交接手续。对于被告提出应以原告支付剩余购房款为前提、原告应向被告承担逾期付款违约责任的辩称，因被告已就此另案提起诉讼，故本案不予涉及。但按照《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》约定，原告应按照房管部门实测的产权登记面积结清房款和相关费用后双方办理房屋交接手续。被告辩称的因原告迟延领受房屋导致的物业费等问题，与本案不属于同一法律关系，权利主体可以依法另行主张。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条之规定，判决：一、被告陕西元泰实业有限公司在原告孙盟超按照房管部门对宝鸡市渭滨区XX大道XX号XX幢XX层XX号房屋测量的产权登记面积和《商品房买卖合同》约定单价向其支付扣除已付605万元之后的剩余购房款之日起十日内与原告孙盟超按照《商品房买卖合同》约定办理该房产交接手续。 二、被告陕西元泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙盟超逾期交房违约金738100元。三、驳回原告孙盟超的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14540元，由原告孙盟超负担4620元，被告陕西元泰实业有限公司负担9920元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方上诉意见，双方均认为一审认定事实不清，经审查，一审法院认定的本案事实，有当事人陈述、相关书证及庭审笔录等证据佐证，并对双方提交的证据进行了详细的分析说理，可以证实一审认定的事实。对于本案双方责任的确定和法律适用，一审判决已进行了详尽、充分的论证，本院予以认同，不再赘述。一审根据查明案件事实，在裁判合理范围内，结合社会经验法则及相关法律规定，依法行使裁判权并无违反法律规定和基本的裁判规则，对此，二审予以尊重，对裁判结论本院亦予以认同。原审判处合法有据，并无不当，故，应予维持。 综上，二上诉人的上诉理由无事实依据和法律依据，上诉请求均不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，论理充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14540元，由陕西元泰实业有限公司负担10000元，由孙盟超负担4540元。本案退还陕西元泰实业有限公司4540元，退还孙盟超10000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 喆 审 判 员  陈 蔚 审 判 员  任小剑 二〇二〇年八月五日 法官助理  王云飞 书 记 员  赵宝锋 1