福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4613号 上诉人（原审被告）：黄晓敏，女，1984年5月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：辛佳恩，北京地平线（福州）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：闽清县妇女儿童活动中心，住所地福建省闽清县梅城镇西门路190号。 法定代表人：彭华。 上诉人黄晓敏因与被上诉人闽清县妇女儿童活动中心(以下简称妇儿中心)房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2020）闽0124民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 黄晓敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回妇儿中心的全部诉讼请求或裁定发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由妇儿中心负担。事实和理由：一、妇儿中心不是本案租赁合同当事人，并非本案适格主体，一审法院在明知妇儿中心并非适格主体的情况下，未对诉讼主体问题进行处理，程序违法。1.案涉租赁房屋对外进行公开招投标是由闽清县妇女联合会负责，招标确认书也是闽清县妇女联合会出具，案涉租赁合同系黄晓敏与闽清县妇女联合会签订，并非与妇儿中心签订，黄晓敏与妇儿中心之间不存在租赁合同关系。妇儿中心不是本案租赁合同的当事人，不能作为本案纠纷的适格主体。2.根据合同相对性原则，案涉租赁合同项下的权利义务系由合同双方即黄晓敏与闽清县妇女联合会承受，因租赁合同引起诉讼相对应的诉讼主体也是黄晓敏与闽清县妇女联合会。妇儿中心以闽清县妇女联合会系其主管部门为由，主张其有权提起本案诉讼，违背合同相对性原则。而妇儿中心与闽清县妇女联合会之间的内部关系和约定不能作为突破合同相对性的理由，更不能作为对抗民事诉讼法关于诉讼主体规定的理由。3.黄晓敏向彭华银行账户支付租金系闽清县妇女联合会指示付款，黄晓敏并不知道彭华系妇儿中心法定代表人，且彭华个人银行账户收款后如何分配使用系闽清县妇女联合会与彭华之间的事情，与黄晓敏无关，不能作为妇儿中心突破合同相对性的理由；二、实体方面，黄晓敏在2019年3月份已搬离租赁房屋，一审判决认定黄晓敏在2019年6月18日搬离租赁房屋，缺乏依据。1.从一审证据“搬迁通知回执”可以看出，黄晓敏在回执上签字确认会在收到通知后搬离，其承租房屋系用于办理教育机构，在得知房屋系危楼的情况下，不可能继续使用租赁房屋进行教学，黄晓敏根本不可能占用租赁房屋到2019年6月，妇儿中心所述黄晓敏是在2019年6月搬离租赁房屋与事实不符。2.妇儿中心一审提供的监控视频中，黄晓敏从未出现在监控视频内，且视频内容只显示有人在一楼马路边上搬东西。而根据妇儿中心陈述，案涉租赁房屋的承租人不止黄晓敏一个，这些承租人包括出租方都有可能在搬运东西，不能证明系黄晓敏一方在搬运东西。3.妇儿中心一审庭后补充提交的微信截图中微信聊天主体不确定，无法确认是谁在聊天，内容中“民政局下午三点去里面量场地”，无法确定“里面”就是案涉租赁房屋，故无法证明黄晓敏使用租赁房屋到2019年6月18日，且该微信内容时间2019年6月27日也与妇儿中心主张相矛盾。 妇儿中心辩称，一、闽清县妇女联合会作为妇儿中心的举办单位，有权代表妇儿中心签订租赁合同。一审提交的微信聊天记录显示在2019年6月27日，彭华微信通知黄晓敏去开案涉租赁房屋的门，黄晓敏还回复“好的”，说明黄晓敏在2019年6月27日仍然占用着案涉租赁房屋，钥匙也没有归还。妇儿中心诉请黄晓敏支付至2019年6月18日的租金是基于监控视频显示其搬运东西时的时间所提出的合理要求。黄晓敏在2019年6月18日搬离租赁房屋时并未通知妇儿中心，钥匙也未归还；二、妇儿中心均有向黄晓敏出具缴交租金的发票。 妇儿中心向一审法院起诉请求：1.黄晓敏支付拖欠妇儿中心的租金49600元；2.黄晓敏支付从2018年12月12日起至全部支付第1项租金止每月按拖欠租金0.3%计算的违约金；3.黄晓敏支付妇儿中心代垫的水电费234.5元。 一审法院认定事实：2015年3月11日，妇儿中心所有的位于闽清县妇女儿童活动中心办公楼地下一楼278.26㎡，二层271.05㎡，三层223.63㎡，四层271.05㎡的房屋通过招投标的方式出租，黄晓敏为中标人，为此妇儿中心以主管机关的名义与黄晓敏签订《闽清县机关事业单位公房房屋租赁协议》。该租赁协议约定：租赁用途为教育培训；租赁期共3年，2015年3月12日起至2018年3月11日止；月租金为8000元，具体缴纳时间为每季度第一个月的10日前；本协议签订时，乙方（黄晓敏）付给甲方（妇儿中心）租赁保证金5000元，租赁期满后乙方全面履行本协议各项义务，甲方无息退还，若乙方违约，则租赁保证金充作违约金；乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按未缴纳的0.3%向乙方加收违约金等内容。合同签订后，妇儿中心按约定将上述房屋交付黄晓敏使用，黄晓敏均按期支付租金给妇儿中心。2018年3月11日租期期满，双方未续订租赁协议，黄晓敏仍继续使用上述出租房屋，也按原协议约定的租金标准、方式支付租金至2018年12月11日为止。2019年3月12日，妇儿中心根据县委县政府的要求拟收回出租房屋，并通知黄晓敏于2019年5月13日前搬离。黄晓敏接到通知后于2019年6月18日才搬离租赁房屋，共拖欠租金49600元（2018年12月12日至2019年6月18日，计六个月六天）。后经妇儿中心多次催讨，黄晓敏以各种理由拒绝缴交。 一审法院认为，妇儿中心以主管机关的名义与黄晓敏签订的《闽清县机关事业单位公房房屋租赁协议》，双方意思表示、内容不违反法律规定、系有效合同，应受法律保护。合同期满后，黄晓敏继续占有使用该租赁物，妇儿中心对此并没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但双方因没有重新签订租赁合同，应视双方租赁期限为不定期。由于黄晓敏没有依照合同约定支付租金，故妇儿中心有权随时解除合同，并要求黄晓敏给付租金。鉴于黄晓敏搬迁、另找场所需要一定的时间，妇儿中心在搬迁通知中也给黄晓敏两个月的合理搬离期限，故应扣除两个月的租金16000元，黄晓敏实际支付妇儿中心的租金为33600元(已付的租赁保证金可用以充抵)。妇儿中心主张黄晓敏支付自2018年12月12日起至实际偿还之日止按拖欠租金的月0.3%计算的违约金，符合法律规定，予以支持，但起算时间应为每季度第一个月的10日前，即24000元、9600元分别从2020年1月10日、4月10起计付。妇儿中心要求黄晓敏支付垫付的电费234.5元，因其所提供的证据不足以证明该主张，故不予支持。黄晓敏提出妇儿中心应给其3个月的租金补偿及赔偿两个月的租金损失，没有事实和法律依据，不予支持。综上，判决：一、黄晓敏在本判决生效后十内支付闽清县妇女儿童活动中心租金33600元，并支付逾期付款违约金（按月0.3%标准，其中24000元、9600元分别从2020年1月10日、4月10日起计至实际支付之日止，但应扣除租赁保证金5000元）；二、驳回闽清县妇女儿童活动中心的其他诉讼请求。如果黄晓敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元，减半收取606.5元，由闽清县妇女儿童活动中心负担286.5元，黄晓敏负担320元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实基本属实。 本院认为，关于诉讼主体是否适格问题。案涉租赁合同虽为妇儿中心的举办单位闽清县妇女联合会和黄晓敏所签，但案涉租赁房屋属于妇儿中心所有，黄晓敏租金均汇至妇儿中心法定代表人彭华的账户；《搬迁通知》亦是妇儿中心作出，黄晓敏在搬迁通知回执上签字。即黄晓敏在实际履行合同过程中的租赁合同相对方是妇儿中心，且未提出异议，现黄晓敏主张妇儿中心不是本案租赁合同当事人，诉讼主体不适格，依据不足。 关于黄晓敏搬离案涉租赁房屋的时间问题。双方在案涉租赁合同期满后未签订新的租赁合同，黄晓敏继续占有使用该租赁物，妇儿中心对此并未提出异议，双方形成不定期的租赁合同关系，妇儿中心在给予黄晓敏合理期限的情况下有权随时解除合同。妇儿中心向法庭提供了搬迁通知、光盘、微信聊天记录拟证明黄晓敏于2019年6月18日搬离。而黄晓敏主张其于2019年3月份就搬离了案涉租赁房屋，但其并未提供证据证明已在主张的搬离日期通知妇儿中心，也未提供证据证明其已就租赁物的返还与妇儿中心进行交接，现其主张于2019年3月12日妇儿中心通知当日即搬离案涉租赁房屋证据不足，亦不合常理，本院不予采信。一审法院认定黄晓敏于2019年6月18日搬离符合优势证据原则，本院予以维持。 综上所述，黄晓敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费640元，由黄晓敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年八月十三日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷