陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终6450号上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘冠华，男，1990年10月30日出生，汉族，住西安市碑林区。上诉人西安西水置业有限公司(以下简称西水公司)因与被上诉人刘冠华商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区（2020）陕0113民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人西水公司之委托诉讼代理人叶竞，被上诉人刘冠华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西水公司上诉请求：1、请求撤销原审民事判决书；2、请求依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、请求判令被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：一、被上诉人至今未缴纳首期房屋专项维修资金，上诉人有权不向其交付房屋且不构成违约，故一审判决支持被上诉人主张的延期交房违约金无事实依据。二、被上诉人迟延支付首付款，且至今未付逾期付款违约金，上诉人不交房是正当行使合同履行顺序抗辩权，不构成违约，不应承担逾期交房违约金。三、一审判决未予认定上诉人与被上诉人协商一致将交房期限延期至2017年8月31日与事实不符，依法予以纠正。四、上诉人一审中提交的证据足以证明案涉工程因不可抗力因素导致案涉房屋所在工程工期延误416天，故上诉人应当交房的时间也应当顺延416天。刘冠华辩称：一、西水公司逾期交房系因其自身原因导致客观事实上的“不能交付”，其自身违约在先，无权苛责刘冠华提起履行缴纳专项维修资金义务。二、刘冠华并未逾期支付房屋首付款，西水公司不享有先履行抗辩权。三、《商品房买卖合同》明确约定交房时间为2016年12月31日，刘冠华从未同意将交房时间延期至2017年8月。四、雾霾、天气等因素不属于不可抗力因素，且西水公司并未依法通知刘冠华，不能作为西水公司逾期交房的抗辩理由。刘冠华诉至一审法院请求：1、西水公司向刘冠华支付违约金23867元（自2016年12月31日起至2017年11月7日，每日按照房屋总价款767437元的万分之一计算）；2、本案诉讼费由西水公司承担。一审法院查明事实：刘冠华、西水公司签订《商品房买卖合同》（预售）， 约定刘冠华购买西水公司开发的位于西安市高新区科技 七路 4 号地块西水·水岸阳光1 幢 2 单元 24 层 22401 号房屋，预测建筑面积 116.63 平方米，房屋总价款为 767437 元。 合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第 1、2 项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定，交付时纳入城市供电网络并正式供电，房屋交付时未能纳入城市供电网络进行供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电，在纳入城市供电网络并正式供电前此部分费用由出卖人承担。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理。（2）确属出卖人责任的，买受人可要求出卖人按日向买受人支付 50 元的违约金，且违约金数额最高不超过总房款的 1%，但买受人不得以此为由要求解除合同。合同第十一条约定，出卖人应当在 2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前 10 日（不少于 10 日） 将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第 1 种方式处理： 1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在 90 日之内，自第 十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出 卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。 （2）逾期超过 90 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知 送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的 0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二补充协议第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》 和《住宅质量保证书》。上述合同签订后，后刘冠华付清了房款 767437元，并于2017年11月7日收房。另查明，案涉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。原审法院认为，刘冠华、西水公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现刘冠华已向西水公司履行了支付购房款的义务，西水公司未按约定2016年12月31日前向刘冠华交付房屋已构成违约，应向刘冠华支付逾期交房违约金。关于西水公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西水公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。西水公司称刘冠华迟延缴纳房款，但根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，刘冠华自行降至按日万分之一的主张，合法合理，本院予以支持。西水公司应以房价款为基数按日万分之一的标准向刘冠华支付2017年1月1日至实际交房之日即2017年11月7日的逾期交房违约金，计算为 23790（767437 元×310 天×0.01%）。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至 2017 年 8 月一节，因无相应证据佐证，故该项辩称本院依法不予采信。关于西水公司辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，西水公司亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，且西水公司作为专业的房产开发企业，在约定交房时间时应充分考虑到天气等可能造成工期延误的商业风险，加之涉案房屋至今尚未取得消防验收，未达到法定交付条件，违约行为明显，故西水公司该项辩称本院依法亦不予采信。关于西水公司辩称刘冠华未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向刘冠华交房一节，合同约定刘冠华需在办理房屋入住手续前将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户，但涉案房屋截止刘冠华实际收 房之日仍未满足法定的交房条件，其无权以此抗辩刘冠华。西水公司辩称代刘冠华缴纳物业费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百 零七条之规定，判决如下： 一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘冠华支付违约金 23790 元。 二、驳回原告刘冠华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费 397 元，减半收取后，由被告承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。本院经审理查明，二审中，西水公司称涉案房屋于2019年通过消防验收。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，西水公司与刘冠华签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于西水公司逾期交房违约责任的认定问题。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得与法相悖。首先，案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。其次，西水公司逾期交房并非因为刘冠华未缴纳房屋维修专项资金所致。此外，西水公司关于其与刘冠华就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，且空气污染、高温等原因所导致的停工非属于不可抗力因素，故原审法院认定西水公司应依法承担相应逾期交房违约责任并无不当。关于西水公司辩称刘冠华迟延支付房款、要求刘冠华支付迟延付款违约金，并依约有权拒绝交付房屋一节，因刘冠华在合同约定的交房时间之前已将全部购房款支付完毕，故西水公司以此拒绝交房本院依法不予采信。西水公司认为其公司尚不构成违约迟延交房的主张，本院不予支持。另一方面，违约金以弥补损失为主要目的，原审法院根据双方的履约情况及过错程度，按总房款日万分之一调低逾期交房违约金应属恰当。综上，原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省 二○二○年八月二十七日法官助理袁观磊书记员尹佳佳