山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初11361号原告：青岛金瑞商业机械有限公司，住所地青岛市经济技术开发区香江一路21号。法定代表人：解思鹏，董事长。委托诉讼代理人：张昌禄，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛艳，山东德衡律师事务所律师。被告：洪帅，男，汉族，1980年10月30日出生，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：赵廷洲，山东兆基律师事务所律师。原告青岛金瑞商业机械有限公司（以下简称金瑞公司）与被告洪帅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告金瑞公司的委托诉讼代理人张昌禄律师、辛艳律师与被告洪帅经公告送达后委托诉讼代理人赵廷洲律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告腾退房屋；2、判令被告向原告支付欠付租金146万元及逾期付款违约金13.871万元（暂计算至2019年10月10日），并按同期银行贷款利率的1.3倍支付146万元自2019年10月11日至被告实际付款日的违约金；3、判令被告按合同约定的每年递增2万元租金标准支付自2019年10月1日起至被告腾退房屋之日期间占用房屋的租金；并按同期银行贷款利率的1.3倍支付8万元自2019年10月1日至被告实际交房日的违约金；4、诉讼费、保全费全部由被告承担。在审理过程中，原告撤回了要求被告支付逾期支付房屋占用费违约金的诉讼请求。事实与理由：青岛金鼓楼商业机械有限公司（以下简称金鼓楼）于2016年5月被原告吸收合并，其在本案涉及《合同》项下的权利继受主体为本案原告；市北区愉园悦家酒店系被告洪帅个人经营的个体工商户，该个体工商户已于2016年10月25日注销，根据我国《民法通则》第29条规定，市北区愉园悦家酒店的债务应由被告承担。金鼓楼与市北区愉园悦家酒店于2013年12月7日签订编号为JGL－2014－02的《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同约定金鼓楼将位于青岛市四方区金华路32号：主楼一楼门厅及电梯厅，二层至四层全部；辅楼二层房屋共计2160平方米房屋出租给市北区愉园悦家酒店使用，租期自2014年1月1日至2019年6月30日，租金为2014年度租金65万元，以后逐年递增2万元。交纳期限为每半年预缴一次租金，提前15日预付。合同签订后，金鼓楼按约定向被告交付房屋，被告实际使用了该房屋。然而，被告尚欠付租金146万元。为此，原告曾多次催促被告付款，但被告一直未予支付。根据合同约定，原告有权终止合同，收回房屋，并要求被告赔偿损失。诉至法院，请求判如所请。被告洪帅辩称，原告的起诉与实际情况不符。被告与金鼓楼签订了合同，现在原告起诉主体不符。原告诉请欠租金146万元及违约金138710元，我们认为计算有误，在此期间，被告多次去人要求支付房租，原告拒不答复，因此不存在违约的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：青岛金鼓楼机械有限公司（以下简称金鼓楼公司）与市北区愉园悦家酒店于2013年12月7日签订编号为JGL－2014－02号《房屋租赁合同》，约定：金鼓楼公司将青岛市金华路32号主楼一楼门厅及电梯厅、二层至四层、辅楼二层房屋出租给市北区愉园悦家酒店使用，租赁期自2014年1月1日至2019年6月30日；2014年租金65万元，以后逐年递增2万元，每半年预缴租金，提前15日预付；承租方拖欠租金累计达一个月的，出租方可以终止合同收回房屋；承租方逾期交付租金或水电费的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金2000元。同日，双方还签订了一份补充协议，补充协议第5条约定，承租方归还租赁房屋时，对房屋的装修归出租方所有，出租方无补偿义务。对于该房屋内承租方未经出租方同意遗留的物品，出租方有权处置并不负任何责任。第8条约定，合同期满后，出租方给予承租方三个月的装修期优惠。金鼓楼公司于2016年5月由本案原告金瑞公司吸收合并，其所签订合同项下的权利义务继受主体为原告金瑞公司。市北区愉园悦家酒店系个体工商户，经营人为被告洪帅，组成形式为“个人经营”，于2016年10月25日注销。原告金瑞公司曾因被告拖欠租金而于2017年5月27日向本院提起诉讼，要求解除合同、支付拖欠租金及违约金等。本院于2019年1月29日作出（2017）鲁0203民初5188号民事判决书，认为因市北区愉园悦家酒店已注销，洪帅作为经营人应支付欠缴房租，判决本案被告洪帅支付原告金瑞公司涉案合同项下自2015年1月1日至2017年5月26日期间租金651486.5元及违约金2000元，驳回了原告金瑞公司其他诉讼请求。后双方均不服判决而提出上诉，青岛市中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）鲁02民终4855号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在（2019）鲁0203民初5188号案件审理过程中，被告洪帅也承认涉案房屋用于酒店经营，房屋由市北区愉园悦家酒店、洪帅承租，酒店由青岛愉园悦家酒店有限公司经营。被告未支付原告2017年7月1日至2019年6月30日期间租金146万元。本院认为，金鼓楼公司于2016年5月由本案原告金瑞公司吸收合并，其所签订合同项下的权利义务继受主体为原告金瑞公司，因此原告是本案适格的诉讼主体。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。洪帅作为市北区愉园悦家酒店的经营人对于所欠原告租金应承担支付责任。被告至今未支付2017年7月1日至2019年6月30日期间租金146万元的事实清楚，对于原告要求被告支付所欠租金146万元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按合同约定按时足额支付租金，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，即被告应支付原告违约金2000元。原告要求被告按银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金，与合同约定不符，且原告也未提供贷款合同等能够证明其因被告不支付租金导致其资金紧张而进行贷款经营的证据，本院不予支持。被告所称其维修房屋损失，因双方合同中约定由承租方负责维修，故被告的该抗辩不能成立。涉案租赁合同已于2019年6月30日期满终止，原告据此要求被告腾还房屋符合合同约定及法律规定，本院予以支持。租赁合同期满后，被告至今未腾还租赁房屋，应按合同期满前的年租金标准向原告支付2019年7月1日至房屋腾退之日的占有使用费。又因双方约定合同期满后，出租方给予承租方三个月的装修期优惠，故对于原告自2019年10月1日开始主张房屋占用费予以支持。根据合同约定，合同期满前的年租金标准为750000元，故应按该租金标准支付房屋占用费。合同期满后，原告再按合同约定的每年递增20000元的租金标准主张房屋占用费无合法依据，本院不予采纳。至此，被告应支付原告2019年10月1日至2020年7月31日期间的房屋占用费625000元（750000元÷12个月×10个月），并应按年租金750000元的标准向原告支付2020年8月1日至实际腾房之日的房屋占用费。原告撤回要求被告支付逾期支付房屋占用费违约金的主张并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：被告洪帅自本判决生效之日起十日内将青岛市金华路32号主楼一楼门厅及电梯厅、二层至四层、辅楼二层房屋腾还给原告青岛金瑞商业机械有限公司；被告洪帅自本判决生效之日起十日内支付原告青岛金瑞商业机械有限公司租金1460000元；被告洪帅自本判决生效之日起十日内支付原告青岛金瑞商业机械有限公司违约金2000元；被告洪帅自本判决生效之日起十日内支付原告青岛金瑞商业机械有限公司2019年10月1日至2020年7月31日期间的房屋占用费625000元；被告洪帅自本判决生效之日起十日内按年租金750000元的标准支付原告青岛金瑞商业机械有限公司2020年8月1日至实际腾房之日止的房屋占用费；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24590元，由原告承担1445.4元，被告承担23144.6元；保全费5000元由被告承担。原告已预交，由被告于本判决生效后履行完毕。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  何冬梅人民陪审员  李惠琴二〇二〇年八月十四日书 记 员  吴 洁书 记 员  崔春雨