上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6023号上诉人（原审被告）：上海腾鑫置业有限公司，住所地上海市浦东新区御桥路68号1层。法定代表人：包剑杰，董事长。上诉人（原审被告）：上海腾鑫酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区板泉路300号。法定代表人：包剑杰，董事长。上诉人共同委托诉讼代理人：孙发唐，上海市海上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海浦东社发资产管理有限公司，注册地上海市浦东新区王港镇川沙路3790号，实际经营地上海市浦东新区东方路428号4楼408室。法定代表人：宋郁毅，董事长。委托诉讼代理人：乔健，上海启晟律师事务所律师。上诉人上海腾鑫置业有限公司（以下简称腾鑫置业公司）、上海腾鑫酒店管理有限公司（以下简称腾鑫酒店公司）因与被上诉人上海浦东社发资产管理有限公司（以下简称浦东社发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初54282号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。腾鑫置业公司、腾鑫酒店公司共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回浦东社发公司的一审诉讼请求。事实和理由：腾鑫置业公司与浦东社发公司就系争房屋建立的房屋租赁合同关系并未到期终止，应当继续履行，若浦东社发公司要求提前解除，则需赔偿腾鑫置业公司对系争房屋的装修损失。首先，浦东社发公司明知上海市浦东新区教育局颁布施行的《浦东新区教育局（体育局）房屋（场馆）出租管理暂行办法》（浦教发[2010]16号，以下简称《暂行办法》）第七条明确规定“积极推进教育房屋‘退商还教’工作”，仍于2014年与腾鑫置业公司签订《补充协议书》，承诺在浦东新区教育资源不作调整的前提下，双方续签租赁合同。由此可见，《暂行办法》对本案系争房屋租赁事宜并无影响。其次，腾鑫置业公司承租系争房屋用于腾鑫酒店公司经营XX旅馆，但租赁合同履行期间，XX旅馆的加盟合同即已到期。为此，腾鑫置业公司与浦东社发公司协商系争房屋租赁合同续签事宜。在浦东社发公司同意续签租赁合同且与腾鑫置业公司先行签订《补充协议书》的情况下，腾鑫置业公司才续签加盟合同并投入巨大装修改造成本。因此，腾鑫置业公司与浦东社发公司已经达成续签租赁合同的合意。事实上，原租赁合同于2017年9月27日到期后，双方仍按原租赁合同约定实际履行，亦可佐证双方间的租赁合同关系并未因租期届满而终止。再次，鉴于双方之间的租赁合同关系尚未终止，且腾鑫置业公司经浦东社发公司同意后对系争房屋进行装修，若浦东社发公司坚持单方提前解除租赁合同，则应赔偿腾鑫置业公司对系争房屋的装修损失。一审中，腾鑫置业公司申请对系争房屋装修损失进行司法鉴定，一审法院未予准许，程序不当。最后，若法院认定双方并未达成续租合意，鉴于浦东社发公司对腾鑫置业公司刻意隐瞒《暂行办法》中“退商还教”的要求，致使腾鑫置业公司没有认识到续租事宜存在很大风险、进而续签加盟合同并投入巨大装修成本，其亦应当赔偿腾鑫置业公司装修损失。浦东社发公司辩称，不同意腾鑫置业公司、腾鑫酒店公司的上诉请求。事实和理由：《暂行办法》系浦东新区教育局针对教育资产管理事宜制定的内部文件，浦东社发公司本就无需将此告知腾鑫置业公司，更谈不上刻意隐瞒。况且，《暂行办法》中“退商还教”的要求是逐步推行的，若系争房屋租赁合同到期后，教育资源不作调整，可以续签租赁合同。因此，双方签订《补充协议书》明确约定，续签租赁合同的前提为浦东新区教育资源不作调整。现浦东新区教育资源作出调整，浦东社发公司有权拒绝续签租赁合同。租赁合同到期终止后，腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司应当返还系争房屋并支付占有使用费，浦东社发公司无需赔偿其装修损失。浦东社发公司向一审法院起诉请求：1.判令腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司立即返还上海市浦东新区XX路XX号房屋；2.判令腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司支付房屋占用使用费：按每年人民币135万元的标准，自2017年12月28日起计算至腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司实际返还房屋之日止。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX街XX号房屋所有权人登记为上海市XX局，建筑面积5,783平方米。后上海市公安局杨思派出所开具《门牌号证明》，载明：上海市杨思中学（以下简称XX中学）房屋所在原址为XX街XX号，现位于板泉路上的门牌号编号为XX路XX号。2007年3月28日，XX中学（甲方，出租人）与腾鑫置业公司（乙方，承租人）及上海A有限公司（以下简称A公司）（丙方，管理人）签订《租赁合同》，其中约定甲方承租上海市浦东新区XX路XX号房屋，面积5,783平方米，用途开设经济型酒店，租赁期限10年，自2007年3月28日至2017年9月27日，甲方同意给予乙方6个月的免租期用于乙方装修；前三年每年租金160万元，自第4年起每3年递增一次，递增的幅度为3%，租金先付后用，付款日期为每季度前5日；保证金为50万元，租赁关系终止时，租赁保证金用于抵充乙方应承担费用，剩余部分无息归还。2007年12月28日，上海市浦东新区社会发展局资产管理中心向浦东社发公司出具授权委托书，委托浦东社发公司代为行使对局属各教育单位出租房屋实施统一管理后有关租赁协议签订、租金收取、日常管理等职能，并承担相应责任和履行各项义务，授权委托期限6年，自2008年1月1日起至2013年12月31日止。2009年11月5日，浦东社发公司（甲方）与XX中学（乙方）、腾鑫置业公司（丙方）及A公司（丁方）签订《补充协议书》，其中约定“根据原上海市浦东新区社会发展局《关于对局属各教育单位房屋出租管理暂行办法的补充意见》的精神，自2008年1月1日起，社发局所属各教育单位的出租房屋管理权由局收回，委托局资产管理中心实施统一管理，有关出租房屋合同签约、租金收取等日出管理工作委托甲方操作。鉴于上述情况，经甲乙丙丁四方协商一致，就有关事宜补充约定如下：一、自2009年1月1日起，原《协议书》、《租赁合同》中属于乙方的权利义务转移至甲方。二、原《协议书》、《租赁合同》的期限不变，即自2007年3月28日起至2017年9月27日止。三、房屋租金和管理费仍按原标准执行，即……2016年9月28日至2017年9月27日，房屋租金为135万元，管理费为45万元。四、房屋租金每年分四次支付，前三次各支付30万元，第四次支付全部余额，支付日期为每季度首月5日前。考虑到原供水管道锈蚀等因素，丙方存在一定的经营损失，2009年1月1日至2009年12月31日的房屋租金调整为95万元。2014年2月18日，浦东社发公司（甲方）与腾鑫置业公司（乙方）签订《补充协议书》，约定，大楼外墙修缮费用由乙方自筹解决，考虑到本次工程所涉费用较大，甲方对乙方减免2014年1月至2014年3月共计3个月租金；鉴于乙方提出本轮合同到期后续签合同事宜，甲方承诺在浦东新区教育资源不作调整的前提下，甲乙双方续签该场所新一轮租赁合同。2017年8月22日，腾鑫酒店公司向浦东社发公司转账337,500元，摘要三季度租金。2017年12月22日，腾鑫酒店公司向浦东社发公司转账337,500元，备注2017年四季度租金。2018年1月16日，浦东社发公司向腾鑫置业公司送达《告知单》，表示：为贯彻执行有关退租还教的精神，并考虑到学校教育教学的实际需要，决定收回杨思中心门面房，不再出租。系争房屋已于2017年9月27日租期届满，请在收到本告知单后三个月内自行搬离。2019年4月15日，浦东社发公司委托律师向腾鑫置业公司寄送律师函，要求完成房屋清退、交还工作，并结清占用期间的房屋使用费。一审审理中，双方均确认腾鑫置业公司承租系争房屋后，于2007年5月28日在系争房屋所在地址注册成立腾鑫酒店公司，由腾鑫酒店公司实际使用系争房屋，并由其向浦东社发公司支付房屋租金。双方亦确认腾鑫置业公司支付租赁保证金50万元。浦东社发公司同意保证金在本案中一并处理，用于抵扣腾鑫置业公司应付款项。腾鑫置业公司则认为双方之间的租赁合同应继续履行，如果法院认定合同解除的，同意一并处理保证金，并认为浦东社发公司应赔偿装修损失，据此申请装修损失鉴定。一审审理中，浦东社发公司还提供上海市浦东新区教育局资产管理中心出具的《情况说明》一份，其中载明：位于浦东新区XX路XX号房屋系XX中学辅助房，由腾鑫置业公司租赁，协议期至2017年9月27日止，根据上述精神及浦东新区教育局的要求和教育资源调整需要，腾鑫置业公司租赁的XX中学辅助房，在协议到期后不再续签，要求浦东社发公司和腾鑫置业公司终止租赁关系，房屋予以收回，用于教育教学。一审法院认为，浦东社发公司与腾鑫置业公司之间的房屋租赁合同及补充协议书，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。租期届满后，由于教育资源调整需要，双方未续签租赁合同，腾鑫置业公司应将系争房屋交还浦东社发公司。腾鑫置业公司未返还房屋，浦东社发公司主张参照租金标准要求腾鑫置业公司支付房屋占有使用费，于法有据，应予支持。腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司对于共同承担责任并无异议，一审法院予以照准。浦东社发公司主张租赁保证金用于抵扣腾鑫置业公司应付费用，符合合同约定，一审法院予以照准。关于腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司提出的如果法院认定合同解除，浦东社发公司应赔偿装修损失，并申请装修损失鉴定。一审法院认为，首先，双方之间的租赁合同因租期届满而终止，并非所述的合同解除。其次，租赁期间届满的，腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司要求浦东社发公司赔偿装修损失，缺乏法律依据。因此，对于腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司提出的装修损失鉴定申请，不予准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于二〇一九年十二月十六日作出判决：一、上海腾鑫置业有限公司、上海腾鑫酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海浦东社发资产管理有限公司返还上海市浦东新区XX路XX号房屋；二、上海腾鑫置业有限公司、上海腾鑫酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海浦东社发资产管理有限公司房屋使用费：按照每年135万元的标准，自2017年12月28日起计算至上海腾鑫置业有限公司、上海腾鑫酒店管理有限公司实际返还上述房屋之日止（上海腾鑫置业有限公司支付的租赁保证金50万元可予以抵扣）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,218元，减半收取计11,609元，由上海腾鑫置业有限公司、上海腾鑫酒店管理有限公司负担。财产保全费5,000元，由上海腾鑫置业有限公司、上海腾鑫酒店管理有限公司负担。二审中，腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司向本院提交了以下三份证据：1.2020年4月7日，腾鑫酒店公司向浦东社发公司发送的《关于申请减免租金的报告》，证明腾鑫酒店公司要求根据《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》（以下简称《若干政策措施》）的规定免除系争房屋2020年1月28日以后的租金及物业费。2.系争房屋现场照片5张，证明自2020年7月11日起，XX中学在系争房屋周围开始施工，系争房屋实际无法用于经营。3.上海B有限公司于2020年7月31日出具的《上海腾鑫置业有限公司拟了解部分资产市场价值预估意见函》，证明腾鑫置业公司在系争房屋内投入的资产，目前市场价值为3,787,220元。浦东社发公司发表质证意见称：1.本案系浦东社发公司要求腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司支付租赁合同到期终止后的房屋占有使用费，并不适用疫情期间房屋租金减免的有关政策。2.确认照片内房屋为系争房屋，但并非浦东社发公司安排施工，该证据与本案无关。3.评估报告系腾鑫置业公司单方委托而出具，评估单位是否具备相应资质尚不确定。况且，租赁合同到期后，浦东社发公司无需赔偿装修损失。就腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司提交的上述证据，本院认为：1.腾鑫酒店公司虽主张其向浦东社发公司发函申请减免租金，但浦东社发公司并未明确表示同意，该份函件不能直接证明系争房屋2020年1月28日以后的租金或占有使用费均应免除。2.即便系争房屋周围确有施工，但系争房屋于2020年1月28日停止经营，故该照片不足以证明2020年7月起的施工行为对系争房屋实际经营产生的具体影响。3.腾鑫置业公司单方委托案外人对系争房屋内资产价值进行评估，浦东社发公司对此不予认可，考虑到该评估意见没有鉴定人签名或者盖章，评估意见亦明确记载“本预估意见函仅供参考，评估对象的最终评估结果应以本公司的《资产评估报告》为准。若一个月内无需出具《资产评估报告》的，则本函自动失效”。因此，该评估意见，本院不予采信。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司称，其在系争房屋内经营的XX旅馆于2020年1月28日歇业。本院认为，腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司提出上诉，一方面主张，双方已经达成续签合意，双方租赁合同关于仍处于履行期间，并未中期终止；另一方面，又主张浦东社发公司向其隐瞒《暂行办法》中“退商还教”的要求，存在过错，故应赔偿其装修损失。后一主张实系认为浦东社发公司在订立《补充协议书》时，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给腾鑫公司造成损失，浦东社发公司应当承担缔约过失责任。因此，本案双方二审中的争议在于，腾鑫置业公司与浦东社发公司是否就系争房屋已经达成续租合意？若尚未达成续租合意，浦东社发公司是否应就未告知腾鑫置业公司《暂行办法》中“退商还教”的要求而承担缔约过失责任？首先，双方签订的《补充协议书》明确约定，浦东社发公司承诺在浦东新区教育资源不作调整的前提下，双方续签租赁合同。该约定清楚明确，即浦东社发公司同意续签租赁合同需要满足特定条件。而本案中，浦东社发公司已提交证据证明，上海市浦东新区教育局资产管理中心基于教育资源调整需要，要求浦东社发公司在租赁合同到期后收回系争房屋用于教育教学，不再续租。因此，浦东社发公司与腾鑫置业公司约定的续租条件并未成就，浦东社发公司有权拒绝续签租赁合同。至于腾鑫置业公司所称，浦东社发公司在原租期届满后继续收取租金的行为可以佐证其同意续租，本院认为，腾鑫置业公司在租赁合同到期后未及时返还系争房屋，在此情况下，浦东社发公司收取腾鑫酒店公司支付的款项系对自身权利的保护，不能简单地据此认为双方已经达成续租合意。事实上，浦东社发公司在双方租赁合同到期后，通过向腾鑫置业公司送达《告知单》及律师函的方式，明确表示不再续租系争房屋。因此，腾鑫置业公司以双方已就续租达成合意为由，主张双方租赁合同关系尚未终止，缺乏事实依据。租赁合同到期终止后，腾鑫置业公司应当向浦东社发公司返还系争房屋，逾期返还的，还应支付占有使用费。腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司主张，根据《若干政策措施》规定以及系争房屋周围施工的事实，其无需支付2020年1月28日后的租金。本院认为，一则，《若干政策措施》规定的是企业房屋租金的减免政策，而本案浦东社发公司系主张租赁合同到期后，腾鑫置业公司、腾鑫酒店公司拒不返还房屋所产生的占有使用费，不属于《若干政策措施》规定的减免范围。二则，腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司虽主张系争房屋周围于2020年7月起开始施工，影响系争房屋使用。但是，系争房屋于2020年1月28日已经停止营业，腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司未能举证证明该施工行为对系争房屋经营使用产生的具体影响。浦东社发公司于本案中主张的占有使用费计算标准尚属合理，腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司对共同承担责任亦不持异议，故一审判决两公司共同返还系争房屋、按原租金标准支付占有使用费，本院予以确认。其次，腾鑫置业公司作为商事主体，在交易过程中，应当尽到审慎注意义务，充分预见可能发生的交易风险，理性做出交易决策。本案中，《补充协议书》约定了续签租赁合同的条件，可以认为，浦东社发公司已经披露了存在教育资源调整导致无法续签租赁合同的风险，腾鑫置业公司应当基于此慎重决策并自行承担决策后果。至于《暂行办法》中“退商还教”的要求，因《暂行办法》并未明确“退商还教”的详细落实方案，浦东社发公司难以预计其对系争房屋租赁事宜产生的具体影响。因此，浦东社发公司未将《暂行办法》中“退商还教”的要求明确告知腾鑫置业公司，而是仅向其提示存在“教育资源调整”的风险，尚难谓在订立合同过程中存在“故意隐瞒”的恶意。因此，腾鑫置业公司要求浦东社发公司承担缔约过失责任，缺乏依据。综上，腾鑫置业公司与腾鑫酒店公司的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,218元，由上海腾鑫置业有限公司与上海腾鑫酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年八月三十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……