北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7072号上诉人（原审被告）：薛腾飞，男，1988年5月1日出生，汉族，中国建筑设计研究院有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：薛鹏（薛腾飞之父），1962年6月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京山水文园物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院（平房）。法定代表人：李艳敏，董事长。委托诉讼代理人：袁坤，男，该公司员工。委托诉讼代理人：姜涛，男，该公司员工。上诉人薛腾飞因与被上诉人北京山水文园物业管理服务有限公司（以下简称山水物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初7849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛腾飞上诉请求：撤销一审法院判决，驳回山水物业公司的诉讼请求或中止审理本案。事实和理由：1．一审审判依据错误，山水物业公司未能按照双方签订的《欧雷山物业管理服务协议书》的约定对小区公共区域存在的重大危险进行消除，同时也违背了《临时管理规约》的约定；2．一审法院认定事实错误，山水物业公司不履行物业服务协议的约定，违约在先，小区公共区域存在重大危险，山水物业公司未尽修缮管理义务，小区公共区域存在大量外墙挑板脱落、外墙超厚抹灰层脱落、混凝土墙孔洞、烂根等重大危险一直不能消除，薛腾飞提供的证据详实、确凿，多次反映未果，后经上访、投诉，但山水物业公司仍未尽到修缮和消除危险的服务和管理作为，且双方消除危险案尚未审结，本案应以该案为依据，故本案应该中止诉讼，小区公共区域重大危险事实确凿，时刻威胁着生命与财产安全，山水物业公司未尽到对公共部位、共用设备设施进行维护、修缮、服务、管理、消除危险的责任，是严重的违约行为，山水物业公司擅自提高收费标准，违反协议约定，薛腾飞与山水物业公司签订的车位租赁协议和所交纳的租赁费就是违约擅自涨价、多收费的证据，山水物业公司没有履行开发公司办理房产证的合同义务，山水物业公司是代表开发商违约，丧失商业信誉，作为业主有权行使抗辩权，可以暂缓交纳物业费以督促其尽到自己的义务和责任。山水物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意薛腾飞的上诉请求和事实理由。山水物业公司向一审法院起诉请求：要求判令薛腾飞支付2016年7月14日起至2018年12月31日止的物业费共计35869．45元，并支付违约金30744．36元（计算方式见物业管理服务协议第9条第1项，从2017年7月15日起算，基数为14553．96元，按照日千分之三标准计算，计算到2018年12月31日）。一审法院认定事实：2012年12月29日，案外人北京力维斯凯奥房地产开发有限公司（以下简称力维斯凯奥公司）作为出卖人，与薛腾飞作为买受人签订了《房屋买卖协议》，约定由薛腾飞购买北京市朝阳区1202号房屋,房屋预测建筑面积为258．15平方米，预测套内面积为210．85平方米，总价款人民币5292124元。现薛腾飞已经实际使用1202号房屋，但尚未办理分户产权。2014年1月10日，薛腾飞作为甲方与山水物业公司作为乙方签订了《欧雷山物业服务协议书》，约定由山水物业公司为1202号房屋所在的小区提供物业服务，对房屋共有部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方有权依据本协议向甲方收取物业管理费用；物业服务费每月每建筑面积平方米4．98元，公共照明电费每月每户10元，景观维护费每年每户600元；甲方应按时交纳本协议规定的各项费用，如果逾期交纳，除补交所欠费用外，还应交纳违约金，违约金的计算方法：违约金=欠费金额×逾期天数×3‰，逾期三个月拒绝交纳，乙方有权停止甲方拖欠费用项目的服务。1202号房屋所在的小区制定有《临时管理规约》，其中约定业主交纳物业服务费从开发企业向业主发放的《入住通知书》中注明该单元交付使用之日起计算，并于每年的元月一日之前，向物业管理企业预先交付其单元应交付的一年物业服务费；业主如果未能按本规约约定的收费标准和时间，交纳物业管理服务费、供暖费及相关代收代缴费用的，物业管理企业有权要求业主补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之三的违约金。另，薛腾飞向山水物业公司交纳了2014年度的物业管理费14768．49元、照明费120元、景观维护费600元。一审庭审中，薛腾飞认可其为1202号房屋的实际购买及使用人，并认可山水物业公司所主张的1202号房屋的建筑面积以及物业费的收费标准及欠缴物业费的期间，但其主张因为山水物业公司未能根据小区的《临时管理规约》的规定对1202号房屋所在小区内的物业安全隐患及时采取措施，消除隐患，故不同意向山水物业公司支付物业费，并且已经将山水物业公司及房屋的开发商、施工单位等诉至一审法院。同时，薛腾飞还称山水物业公司擅自提高地下车位收费标准，属于违约在先，应不受法律保护；此外，薛腾飞还表示山水物业公司没有履行开发公司办理房产证的合同义务。经询，薛腾飞认为其不构成违约，故不同意向山水物业公司支付违约金，经释明，薛腾飞表示如果法院认为需要向山水物业公司支付违约金，相关的违约金标准也约定得过高，要求减少。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。山水物业公司与薛腾飞签订的《欧雷山物业服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。按照法律规定，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，山水物业公司按照合同约定为1202号房屋所在的小区提供了物业服务，薛腾飞作为1202号房屋的购买人以及实际使用人，接受了山水物业公司的物业服务，应当依约向山水物业公司缴纳物业服务费。关于薛腾飞主张的山水物业公司未能根据小区的《临时管理规约》的规定对1202号房屋所在小区内的物业安全隐患及时采取措施，消除隐患的主张，因薛腾飞未能在本案中提供充分的证据，且薛腾飞已经就相关的事项提起了相关的诉讼，故一审法院对山水物业公司的该辩解不予采纳。关于薛腾飞称山水物业公司擅自提高地下车位收费标准，属于违约在先以及山水物业公司没有履行开发公司办理房产证的合同义务的辩解，因依据不足，故一审法院不予支持。现山水物业公司要求薛腾飞给付欠付的物业费的诉讼请求因于法有据，故一审法院予以支持。关于山水物业公司要求薛腾飞给付违约金的诉讼请求，虽然薛腾飞客观上确实未按照《欧雷山物业服务协议书》及《临时管理规约》的约定按时交纳费用，但山水物业公司与薛腾飞之间存在其他纠纷，其迟延交纳物业费具有一定的理由，故山水物业公司要求按照协议约定的标准支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，但考虑到薛腾飞确实未按时足额向山水物业公司交纳物业费用，客观上也会造成山水物业公司在经营管理上的实际损失等情况，故一审法院对山水物业公司要求的违约金予以支持，但具体数额一审法院将根据案件的实际情况予以酌定。需要指出的是,建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力。为了避免争议的发生，物业公司应当在物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。山水物业公司应尽职尽责，不断提升服务理念，优化服务举措，设身处地为业主着想，采取的服务措施涉及个别业主权益时，应充分评估实施方案的合理性并加强与业主之间的沟通，考虑业主的感受，听取业主的诉求，并予以积极回应及改进，以期提高自身物业管理服务水平，为业主提供更优质的物业服务，营建和谐的物业管理与服务关系。同时，薛腾飞作为小区业主亦应配合物业公司的管理，在合理限度内依法行使权利，保护自己的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、薛腾飞于判决生效之日起七日内给付北京山水文园物业管理服务有限公司二○一六年七月十四日起至二○一八年十二月三十一日止的物业费共计35869．45元；二、薛腾飞于判决生效之日起七日内给付北京山水文园物业管理服务有限公司违约金2000元；三、驳回北京山水文园物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，双方对一审法院认定的物业费金额并无异议，本院予以确认。根据薛腾飞的上诉请求、事实理由及山水物业公司的答辩意见，本案在二审期间的争议焦点为：薛腾飞主张不予或暂缓交纳物业费的事由是否成立。本案中，山水物业公司起诉请求薛腾飞交纳相应物业费及违约金，并提交《朝来绿色家园来春园（欧雷山）物业管理服务协议书》等证据予以证明。薛腾飞上诉主张山水物业公司未能对小区公共区域重大危险进行修缮、擅自提高收费标准、未如期办理房产证，故不应或暂缓交纳相应物业费。本院注意到，双方签订的《朝来绿色家园来春园（欧雷山）物业管理服务协议书》中对双方权利义务进行了约定，薛腾飞主张的免交或缓交事由没有相应的合同依据，故薛腾飞的该项主张，本院不予支持。山水物业公司为薛腾飞提供了物业管理服务，薛腾飞接受了该服务，薛腾飞应依约交纳相应物业费。薛腾飞就其消除危险的诉讼，系另一法律关系，且双方正在诉讼过程中，其以小区公共区域存在重大危险山水物业公司未进行修缮为由不交物业费，本院不予支持。本案与上述消除危险的诉讼案件属于不同法律关系，且本案的处理也不必以前述消除危险的诉讼案件的结果作为依据，薛腾飞主张本案应中止审理，没有法律依据，本院不予准许。对于薛腾飞主张的擅自提高收费标准、未如期办理房产证的上诉意见，依据不足，本院不予支持。如薛腾飞主张山水物业公司或其关联公司侵害其权益，可另行主张。一审法院结合双方合同约定、未予交纳物业费的原因等因素，酌情认定的违约金数额，亦无不当，本院予以维持。综上所述，薛腾飞的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费747元，由薛腾飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张海洋审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年八月二十七日法官助理 胡 婧书 记 员 屈赛男