四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9334号 上诉人（原审原告）沃奇卫士技术（北京）有限责任公司成都分公司。营业场所：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街萃华路89号成都国际科技节能大厦13楼。 负责人CYSTEFANHERSCH。 委托诉讼代理人郑玮，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人余青莲，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）中节能物业管理有限公司成都分公司。营业场所：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区萃华路89号1栋2楼201号。 负责人彭艳，职务不详。 被上诉人（原审被告）成都中节能环保发展股份有限公司。住所地：四川省成都高新区天韵路186号高新国际广场E座8楼61号。 法定代表人朱军，职务不详。 被上诉人（原审被告）中节能物业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区文二路391号。 法定代表人黄荫斌，职务不详。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人刘媛媛，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人杨春君，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 上诉人沃奇卫士技术（北京）有限责任公司成都分公司（以下简称沃奇卫士成都分公司）因与被上诉人中节能物业管理有限公司（以下简称中节能物业公司）、中节能物业管理有限公司成都分公司（以下简称中节能物业成都分公司）、成都中节能环保发展股份有限公司（以下简称中节能环保公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初10818号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2016年6月1日，沃奇卫士成都分公司（承租方）与中节能环保公司（出租方）签订《高新区萃华路89号成都国际科技节能大厦写字楼13层02、03、04、05单元之租赁合同》（以下简称租赁合同），约定沃奇卫士成都分公司承租中节能环保公司所有的案涉房屋供办公等用途使用，租赁期为2016年6月1日起至2019年5月31日止。2018年12月29日，双方又签订《续租合同》，沿用租赁合同中的相应条款将租赁期延长至2022年5月31日。租赁合同第13.2条约定，“除本合同另有约定外，附件二作为出租方按照本合同约定交付承租方的验收依据，双方交付/接收租赁单元时，应当以附件二之标准查验，并签署一份交接凭据。承租方依据本合同的约定在办理租赁单元交接手续时，若发现有任何与附件二不一致之处应当立即提出，否则视为承租方对交付租赁单元的完全认可。”第15.4条约定，“出租方须尽力促使管理公司（即物业管理公司）：保持该物业的……所有承租方不负责修缮的房屋、场地、公共设施处于良好的使用状态……保持该物业的所有电梯、自动楼梯、消防及保安设备及空气调节设施处于良好及可运作的状态。”第15.6条约定，“若在任何时间内，非因出租方的过错造成如空调、电梯、共用的供电设施出现无法预料的故障需要检验、维修…….出租方不必为此向承租方承担赔偿、减免租金。但是出租方需及时协调相关部门，对突发事件进行及时的处理。”第18.2条约定，“承租方对租赁单元自行使用范围内的线缆、管道设施、各种装置以及承租方添附于租赁单元的其他物品（包括但不限于承租方装修内容、承租方安装的设施设备）负维修养护责任（非由承租方原因造成的应由出租方负责维修养护的公共设施除外）……”沃奇卫士成都分公司（甲方）与中节能物业成都分公司（乙方）签订有《前期物业服务协议》（以下简称物业协议）就案涉房屋的物业服务相关事项作出约定。物业协议首部载明，“甲方是指：成都国际科技节能大厦建筑区划内物业的所有人，也称业主。”第一条中约定“……建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊……”第二条第一款约定，“根据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》的规定，甲方应当按照约定如期缴纳维修资金”；第四款约定，“小区共有建筑及设施维修需要使用维修资金的，物业服务企业根据维修项目提出维修资金使用方案，业主应及时配合完成维修资金使用的相关手续，否则因此而造成的更大损害，物业服务企业不承担责任。”第五条“乙方义务”中第二款约定，“保证成都国际科技节能大厦公共设施设备的正常运行和保持基构造原状，如有故障，在接到甲方通知后应派人修复（应由成都国际科技节能大厦的其他承租人或使用人负责者除外）。但甲方的专有设施设备不能正常运行，乙方不承担责……”经查，租赁合同附件二《房屋交接清单》载明，租赁房屋交付时空调通风设备含风管/新风管、室内机、空调控制面板及冷凝水管路。沃奇卫士成都分公司入场装修时盖章确认的《业主入场验收移交表》亦载明，空调通风系统包含室内机、空调控制面板、管路系统、散流器风口设备，制冷/制热运行正常。案件审理过程中，中节能物业成都分公司自认空调压缩机平时系由物业公司进行维护。租赁合同履行过程中，沃奇卫士成都分公司曾申请对空调系统进行移机、氟系统等改造，并增加五台空调外机。《客户空调改造申请表》中“改造要求及注意事项”载明，“改动后的空调系统在业主使用过程中出现故障均由改造单位进行维修。” 以上事实，有合同、协议、申请表、交接清单及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。 原审法院认为，案件争议焦点有二：其一，损坏的空调压缩机是公用设施设备还是沃奇卫士成都分公司专有。其二，空调压缩机损坏后，应由哪一方承担维修责任。原审法院认为，空调压缩机并未交付给沃奇卫士成都分公司，未由沃奇卫士成都分公司占有、控制，压缩机是否正常运转影响的是整个楼层的空调运行，平时也是由物业公司进行维护，故空调压缩机不是沃奇卫士成都分公司的专有设施设备，而是公共设施设备。根据租赁合同和物业协议的约定及相关法律规定，房屋公共设施设备在承租方正常使用过程中发生自然损坏的，物业公司应承担维修义务，维修成本在维修资金中列支后由房屋所有权人承担，出租方亦有义务保持房屋在租赁期间的适租状态。但是，沃奇卫士成都分公司曾自行对空调系统进行改造并书面承诺改造后自行承担空调系统的维保责任，应当认为，该承诺是出租方及物业方允许其进行改造的前提，改造前各方已就此达成合意。故沃奇卫士成都分公司应当遵守承诺，自行维修发生损坏的空调压缩机。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：驳回沃奇卫士成都分公司诉讼请求。案件受理费减半收取计275元，由沃奇卫士成都分公司负担。 宣判后，沃奇卫士成都分公司不服原审判决，向本院提起上诉称，其从未对案涉压缩机进行过移机、改造或者其他可能影响使用的措施，案涉压缩机位于14楼一直由物业公司负责进行维修、保养，且该压缩机系经中节能物业成都分公司更换后的新压缩机。原审法院存在认定事实错误及关键事实认定不清，对公共设备设施进行维修本身就是被上诉人的合同义务，故请求撤销原审判决并依法改判或发回重审。 被上诉人中节能物业公司、中节能物业成都分公司、中节能环保公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据本案查明的事实，在沃奇卫士成都分公司租赁案涉房屋期间曾申请对空调系统进行移机、氟系统等改造，《客户空调改造申请表》中“改造要求及注意事项”载明有“改动后的空调系统在业主使用过程中出现故障均由改造单位进行维修。”等内容，可以视为双方对改造后空调系统的维保责任进行了约定，现沃奇卫士成都分公司起诉中节能物业公司、中节能物业成都分公司、中节能环保公司共同承担空调系统的维保责任缺乏事实和法律依据。原审法院判决驳回沃奇卫士成都分公司的诉讼请求并无不当。 综上，沃奇卫士成都分公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1129元由上诉人沃奇卫士技术（北京）有限责任公司成都分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年八月三十一日 书记员  陈 悦