江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0903民初2376号 原告:居香军，男，1979年3月15日生，汉族，居民，住射阳县。 被告：唐建林，男，1966年9月25日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 第三人：赵建春，男，1964年8月2日生，汉族，居民，住射阳县。 被告唐建林及第三人赵建春共同委托诉讼代理人：顾永景，江苏国磊律师事务所律师。 第三人：居香明，男，1983年2月23日生，汉族，居民，住射阳县。 第三人：陈慧，女，1984年10月2日生，汉族，居民，住射阳县。 第三人居香明及陈慧共同委托诉讼代理人：黄志清，江苏江珠律师事务所律师。 原告居香军与被告唐建林排除妨害纠纷一案,本院于2020年6月8日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案审理过程中，根据被告唐建林的申请，依法追加了第三人赵建春、居香明、陈慧参加诉讼。原告居香军、被告唐建林及第三人赵建春的共同委托诉讼代理人顾永景、第三人居香明、陈慧的共同委托诉讼代理人黄志清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告居香军向本院提出诉讼请求：1.判令被告迁让处原告位于盐城市盐都区房屋并将房屋恢复原状。2.被告从2019年11月26日起至实际交付之日止，按照每月1000元的标准赔偿损失。事实和理由：原告于2019年11月26日购买了案涉房屋并办理了过户手续，但被告却无故赖居案涉房屋，经公安机关协调未果，故诉至法院。庭审中，原告明确恢复原状是要求被告将卧室内自行砌的一堵墙拆掉，另变更赔偿损失的标准为每年5000元。 被告唐建林辩称，被告是案涉房屋的合法承租人，原告诉称的购房时间及办证手续，目前无证据证实，请求法庭查证。即使已经办理了产权变更登记手续，也不是真实的房屋买卖，而且原告与原产权人居香明、陈慧（原告与居香明是亲兄弟）恶意串通，危害被告及第三人以及其他债权人合法权益的行为，不受法律保护。原告未向原产权人夫妇支付房款。即使支付房款，由于原产权人未向其交付房屋，原告也不能向产权变更之前合法占用房屋的被告直接要求交付房屋。2018年11月17日，被告夫妻共同与赵建春签订《房屋租赁合同》，租赁案涉房屋。当时赵建春持有案涉房屋钥匙、房产证、土地证及其与居香明、陈慧夫妇签订的《房屋买卖协议》《承诺书》等合法手续。赵建春将案涉房屋出租给被告夫妇居住使用，租金每年5000元，租期从2018年11月17日起至被告新房建好（新房至今尚未建好）。被告夫妇支付了两年的租金（至2020年11月17日），连续租住房屋至今，未有任何人提出异议。直至收到法院传票，才知道居香明夫妇与居香军恶意串通，在被告承租期间，没有实地看房，避着被告夫妇及赵建春，虚假办理不动产权过户登记，损害了被告夫妇、唐建林及其他债权人的合法权益。被告夫妇是案涉房屋的合法承租人，受合同租期保护。根据买卖不破租赁、承租人优先购买权规定，原告排除妨害的诉讼请求不能成立。根据物权“双重交付”原则，原告只能要求居香明夫妇交付房屋，不能直接要求被告退租让房。请求驳回原告的诉讼请求，或将本案以涉嫌诈骗犯罪移送公安机关侦查。 第三人赵建春述称，同意被告的答辩意见。另补充1、案涉房屋是原告的弟弟居香明和陈慧依政策购买的经济适用房，于2011年12月15日办理产权登记，2014年7月2日居香明夫妇与赵建春订立《房屋买卖协议》，以35万元的价格将房屋出卖给赵建春，当日赵建春向居香明夫妇付清房款，居香明夫妇向赵建春出具了房款收据，同时将房屋交付给赵建春，还将房产证、土地证交赵建春保管。2、无论原产权人和原告有没有发生形式上的房屋买卖，都是恶意的侵害第三人合法权益的行为，请求法庭依法处理。3、第三人获得案涉房屋后，闲置了几年时间，于2018年11月17日出租给本案被告唐建林及其妻子陆东妹夫妇生活居住，双方订立房屋租赁合同，约定租金每年5000元，先付租金后用房，第一年租金实际付了2000元，另3000元由被告简单修理房屋时使用，第二年租金5000元已经支付，即租金已经支付到2020年11月17日，目前仍在生活居住使用中。双方约定的房屋租期截止期限为被告新房建好为止，但被告家庭的新房目前还未开始建设，案涉房屋仍在约定的租期之内。赵建春认为被告是合法占用房屋。 第三人居香明、陈慧述称，案涉房屋已经合法的出售给原告，原告对取得的房屋依法享有所有权，原告主张自己的权利，跟我方无关。在案外人陆一生起诉后，得知我方与赵建春的买卖行为不合法，陆一生就和我方协调债权转让事宜，由原告参与，陆一生将赵建春的债权转让给我方，原告代为支付转让款12万元。另我方在2018年和2019年总计向原告借款30万元，在无力偿还的情况下，决定将房屋抵债出售给原告，原告帮我方偿还了剩余房贷及所差欠的信用卡债务约10万元，后办理房屋过户手续，原告另行支付我方10万元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋系位于新区新伙村源缘小区18幢205室的经济适用房，于2011年12月15日登记在居香明、陈慧名下。因居香明欠赵建春钱，将案涉房屋抵债给赵建春。2014年7月2日，居香明、陈慧（卖方）与赵建春（买方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：卖方将新区新伙村源缘小区18幢205室经济适用房（盐房权证市区都字第××号陈慧）（盐房权证市区都字第××号居香明）、土地证（盐都国用（2012）第022002614陈慧、居香明，住宅面积75.71㎡、车库6㎡，卖给赵建春，价格按叁拾伍万元（￥350000.00元）到2016年12月15号五年期满由居香明、陈慧夫妻二人过户给赵建春，经双方协商达成以上协议。居香军在该协议上签名见证。同日，陈慧、居香明在上述协议的背面书面承诺，到2016年五年期满由居香明陈慧协助赵建春办理房产过户手续。同日，居香明、陈慧向赵建春出具收条，收到赵建春购房款350000元，并将房屋钥匙及房产证交给赵建春。 2016年元月6日，赵建春因欠陆一生钱，向陆一生出具售房协议一份，载明：本人盐城盐都县新区新伙村源缘小区18幢205室出售给陆一生，价人民币贰拾伍万元。同日，赵建春向陆一生出具收条一份，载明：收到陆一生房款贰拾伍万元（￥250000）。陆一生与赵建春均认可，上述250000元系用赵建春差欠陆一生的本息冲抵的。另2016年8月7日，赵建春向陆一生出具借条一份，载明：今借陆一生人民币十九万元整。庭审中，赵建春陈述，其与陆一生达成售房协议的行为系让与担保，并未将房屋交付给陆一生，后因其准备将房子卖给王志凤，将房产证和其与居香明夫妇的以房抵债协议书交给了王志凤，王志凤将房产证给了陆一生。 2018年11月17日，赵建春（甲方）与唐建林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将源缘小区18幢205室经济适用房租赁给乙方使用，由于是毛坯房由唐建林临时装璜，在不影响房屋面貌的情况下，年租金5000元，从2018年11月17日起直至唐建林新房建好为止。每年的11月前交清下一年房租。同日，唐建林向赵建春支付租金5000元，其中3000元为房屋装修费抵充，2000元微信转账。2019年11月18日，唐建林向赵建春支付房租5000元。案涉房屋截至目前由唐建林一家居住。 另查明，2019年7月，陆一生向本院提起诉讼，要求赵建春、陈慧、居香明协助其办理案涉房屋过户手续并交付。本院经审理于2019年9月26日作出（2019）苏0903民初4664号民事判决书，认为案涉房屋两份买卖协议损害社会公共利益，应认定为无效，故判决驳回陆一生的全部诉讼请求。 2019年10月23日，甲方陆一生与乙方居香明、第三人居香军达成《债权转让协议书》，约定：1.甲方将2016年元月6日甲方向赵建春购房的购房款25万元（售房协议已被法院确认无效）及2016年8月7日赵建春向甲方的借款19万元，合计44万元转让给乙方收取，上述44万元债权转让时，孳息利息同时转让。2.上述债权及附属权利转让价款为12万元，剩余债权及孳息无偿归乙方所有，乙方实现债权所花费的费用均由乙方承担，与甲方无关。3.乙方受让上述债权的价款12万元由第三人代为支付，乙方同时与第三人办理源缘小区18幢205室房屋的房地产权证过户手续。过户手续办理完毕之日，第三人立即向甲方支付12万元转让款，逾期按照月2%向甲方承担利息损失。4.甲方保证所转让的债权真实合法，如被确认为不合法债权或无法确认债权的真实性、合法性，则本协议无效，甲方收取的转让款如数退给第三人，并从收取之日按月2%承担利息损失。5.本协议签订时，甲方向见证人交付2014年7月2日乙方与赵建春签订的《房屋买卖协议》复印件（原件在法院卷宗内）、2016年元月6日甲方与赵建春签订的《售房协议》及收条复印件（原件在法院卷宗内）、2016年8月7日赵建春立据给甲方的19万元借条原件和房屋房产证及土地使用证原件，见证人收取上述手续时，向甲方出具收条。6.本协议签订时，甲方同时向赵建春出具债权转让通知书，该通知书由乙方保管和代为向赵建春送达。 2019年11月16日，甲方居香军与乙方居香明、陈慧达成《以房抵债协议书》，约定，一、乙方向甲方借款的事实为：2018年8月5日借款6万元（承兑汇票交付）、2019年3月4日借款240000元（因乙方银行账户被查封无法入账，于银行取款现金交付），以上借款合计300000元。二、乙方与陆一生之间的债权转让款120000元由甲方代为支付。三、乙方房屋按揭贷款50000余元由甲方代为偿还。四、乙方自愿将坐落在源缘小区18幢205室房屋作价580000元出售给甲方，抵充乙方向甲方的借款，剩余100000元由甲方现金交付给乙方。五、本协议签订后，甲方立即帮助乙方偿还按揭贷款，贷款金额以实际偿还票据为准，如超过60000元，超过部分由乙方承担。六、本协议签订后，甲方双方一起办理办理房屋过户手续，过户税费由甲方承担。 2019年11月26日，源缘小区18幢205室房屋登记为居香军、戴某夫妇共同共有。2019年12月3日，陆一生向居香军出具收条一份，收到居香明债权转让款12万元（现金10万元、转账2万）。 后居香军要求唐建林让出源缘小区18幢205室房屋未果，故诉至本院。 庭审中，居香军陈述其在案涉房屋过户前未实际查看过房屋的现状，不知道房子有人居住。 本院认为，根据庭审查明的事实，唐建林在居香军与居香明达成以房抵债协议之前就已经实际占有了案涉房屋。本案争议焦点为：一、唐建林对案涉房屋的占有是否为合法占有？二、唐建林的占有是否可以对抗已经办理了不动产物权登记的居香军？关于争议焦点一，本院认为，赵建春与唐建林之间的租赁关系系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。赵建春基于其与居香明的以房抵债协议实际占有案涉房屋，虽然《房屋买卖协议》后来被确认无效，但在案涉房屋出租给唐建林时，案涉房屋由赵建春实际占有，且赵建春持有案涉房屋的两证及其与居香明的《房屋买卖协议》，故唐建林在承租案涉房屋时，并不存在过错，唐建林对案涉房屋的占有应认定为合法占有。关于争议焦点二，唐建林与赵建春签订的《房屋租赁合同》，约定承租期限为唐建林新房建好时，没有明确的租期，应为不定期租赁，现唐建林已将房租交至2020年11月17日，故唐建林有权占有案涉房屋的事由仍然存在。居香军在与居香明达成《以房抵债协议书》前，已经知道案涉房屋抵债并交付给赵建春的事实，虽然其与陆一生、居香明达成《债权转让协议》，但该协议并未有赵建春的参与，且未能举证陆一生向赵建春送达该债权转让通知书，故该债权转让协议并不影响唐建林基于租赁关系合法占有案涉房屋的事实。在办理过户登记之前，居香军亦陈述未到案涉房屋实地查看过，其作为房屋重要财产的购买人，未能尽到注意义务，自身存在一定的过失。居香军与居香明虽然已经达成了《以房抵债协议书》并办理了房屋产权登记手续，但其自始未能取得案涉房屋的占有权、使用权，在此情况下，其直接要求排除妨害的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告居香军的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告居香军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 卢建娅 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 刘云鹏 书 记 员 张 卉 附录法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。