内蒙古自治区阿尔山市人民法院   民事判决书   （2020）内2202民初57号   原告（反诉被告）：袁洪娜，女，1994年7月29日出生，满族，XX，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   委托诉讼代理人：姜娜丽，内蒙古无涯律师事务所律师，   被告：李兴，男，1992年1月8日出生，蒙古族，XXXX，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   委托诉讼代理人：于爽，女，1993年8月7日出生，汉族，XXXX，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。（与被告李兴系夫妻关系）   被告（反诉原告）：常玉春，女，1973年12月12日出生，汉族，XXXX，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   原告（反诉被告）袁洪娜诉被告李兴、常玉春（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁洪娜及委托诉讼代理人姜娜丽、被告李兴委托诉讼代理人于爽、被告常玉春（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）袁洪娜向本院提出的诉讼请求：1、判令判决解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令二被告返还2019年11月1日至2020年3月1日的房屋租金11000.11元（每日90.91元，共121日）；3、判令二被告赔偿装修损失16758.00元；4、判令二被告赔偿营业损失40000.00元（2019年11月1日至2020年3月1日），以上暂计67758.11元；5、案件受理费由二被告负担。事实和理由：2019年5月20日，原告与被告李兴签订门面转租协议，约定原告承租被告李兴承租的位于阿尔山市伊尔施兴林市场对过1号楼（林业局1号楼）门市用于饭店经营，租期为2019年5月20日至2020年3月1日，租金为26000.00元。该房屋原是由被告李兴承租，经房主被告常玉春同意后转租给原告。合同签订后原告如约将租金支付给被告李兴，并为经营所需对房屋进行必要装修和材料、设备的投入。至2019年10月份，天起转冷，原告发现承租房屋供暖不热，室内温度较低，且因室内温度较低顾客随来即走，已经严重影响原告正常经营。进入冬季11月份时室内温度更低，无法经营，原告无奈只能停止营业。2019年12月因天气更加寒冷，2019年12月9日原告发现是室内暖气已经冻裂，开始漏水。原告随即与被告李兴联系要求处理，被告推托未能及时处理。至2019年12月16日室内暖气冻结漏水更严重。2020年1月9日，因室内暖气多处冻结，被告常玉春找到伊尔施供暖中心工作人员，经查看后将房屋暖气阀门关闭，并将水放净。现原告认为，原告承租该门市用于饭店经营，因被告提供房屋冬季供暖不畅，使室内温度无法达到经营所需，至原告无法实现合同目的，原告被迫于2019年11月停业。原被告签订合同后为经营对房屋进行装修并投入设备、材料，因无法营业给原告造成重大经济损失。因此原告诉至法院，要求二被告赔偿损失。   被告李兴辩称，不同意原告诉请。供暖中心说是因为原告没有交供暖费所以停气的，才导致屋里冷，停气之前正常取暖没有那么冷。   被告（反诉原告）常玉春辩称，不同意原告的诉请。首先因为原告没有按时交纳供暖费，导致的停气室内冷，供暖中心都是集中供暖的，不可能单我家房子供暖不好。其次原告在2019年11月28日也在正常经营，不能确定停业就是因为供暖不好，所以我没有违约。依据合同约定，原告在租赁房屋过程中添加的设备产生费用应由原告自行负担。另外，2020年春节以后，因新冠肺炎疫情的原因餐饮服务也都停业了，一直到2月2月25日通过相关部门审核符合条件的才陆续开始营业。   被告（反诉原告）常玉春对原告袁洪娜提出的反诉诉讼请求：1、判令被反诉人袁洪娜交纳2019年10月1日至2020年3月1日之间共5个月取暖期的取暖费，共计2703.16元（每个月为540.63元，共计2703.16元）及滞纳金567.66元，以上费用共计3270.82元；2、判令被反诉人袁洪娜承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月1日，我与承租人李兴签订房屋租赁契约，约定我将位于伊尔施兴林市场对面1号楼门市出租给李兴，租期为2019年3月1日至2020年3月1日。合同约定此房屋在租赁期间所需缴纳的费用由李兴承担。2019年5月20日，李兴经我的同意将此房屋转租给原告，租期为2019年5月20至2020年3月1日。李兴与原告所签订的门面转租协议，并约定将此房屋在租赁期间所需缴纳的费用由被反诉人负担。而原告没有按照合同约定缴纳承租期间的取暖费2703.16元（88.01㎡×43元/㎡×5/7=2703.16元）及因未按时缴纳取暖费产生的滞纳金567.66元（2703.16×1‰×210天=567.66元），合计3270.82元，故提出反诉请求，要求原告（反诉被告）袁洪娜给付取暖费及滞纳金。   原告（反诉被告）袁洪娜辩称，不同意被告（反诉原告）常玉春的诉请。在承租期间，因供暖温度不达标所以导致停业，虽然合同约定由我负担取暖费，但被告（反诉原告）常玉春没有替我缴纳取暖费所以无权要求我负担取暖费及滞纳金。另外，供暖不达标，所以我也不同意缴纳供暖费。   原告袁洪娜向本院提交如下证据：   1、门面转租协议复印件一份，证明原告与被告李兴经被告常玉春同意后签订了房屋转租合同，租赁期间是2019年5月20日至2020年3月1日。被告李兴、常玉春质证认为，对合同的真实性和证明目的没有异议。该证据客观真实本院予以采信。   2、光盘两张，证明在供暖期开始时，因暖气达不到温度标准，造成暖气冻裂漏水导致原告无法经营。2019年10月至12月原告先后几次找过二被告维修暖气，经供暖中心检查是因为被告常玉春自行改装暖气导致暖气冻裂、漏水，多次维修检查未果。被告李兴质证认为，对光盘的真实性没有异议，对证明目的有异议。根据内蒙古城镇供热条例第25条，对测温方法和时间有异议，对视频中供暖站工作人员说暖气不热是供暖管道的问题，应该是政府、供暖站、建设局及林业局对其负责。被告常玉春质证认为，对光盘的真实性没有异议，对证明目的有异议。认为原告袁洪娜在租房子之前就应该了解房屋的供暖状况，因为暖气不热原告找过被告常玉春，也去维修过，但是温度达不到标准是供暖中心的原因。视频中漏水的暖气是靠着门的，所以暖气冻裂的原因不明，另外原告自行测温不具备法律效力。该证据客观真实，本院予以采信。   3、原告自制的账单一份54页，证明原告在承租房屋期间经营饭店的盈利状况，其中8月份旺季，纯利润达到85199.00元，9月份利润15788.00元，10月份利润14177.00元，按照原告经营期间利润最低标准计算二被告应赔偿原告每月10000.00元的经济损失。被告李兴质证认为，对自制账单的真实性和证明目的均不认可，不具备法律效力。被告常玉春质证认为，对自制账单的真实性和证明目的均不认可，不具备法律效力。因该证据系自制证据，不具备客观性，本院不予采信。   4、装修合同、装修项目明细原件各一份，证明原告承租涉案房屋后为正常经营进行了房屋装修，花费15000.00元装修款，另有部分装修款没有计入装修合同中，但是要求被告给付实际花费的装修款16758.00元。被告李兴质证认为，对装修合同及明细的真实性和证明目的均不认可，装修款应该有正规发票。被告常玉春质证认为，对装修合同及明细的真实性和证明目的均不认可，装修款应该有正规发票。因该证据不具备客观性及合法性，本院不予采信。   被告李兴向本院提交如下证据：   1、光盘一张，证明原告承租房屋所经营的饭店在2019年11月18日和11月26日都在营业。原告袁洪娜质证认为，对真实性没有异议，但2019年11月18日只是发个朋友圈，并没有营业。被告常玉春对证据真实性及证明目的均无异议。该证据客观真实本院予以采信。   2、租赁契约复印件（1页）一份、补充房屋租赁契约原件（1页）一份，证明涉案房屋的房主是第二被告常玉春，被告李兴是经房主同意将房屋转租给原告的。原告袁洪娜、被告常玉春对上述证据真实性及证明目的均无异议。该证据客观真实，本院予以采信。   3、照片复印件2张，证明被告李兴已经尽了维修义务，并未推托。原告袁洪娜质证认为，对第一张照片无异议，对第二张照片的真实性有异议，供暖中心的工作人员只是测量温度并没有维修。被告常玉春对上述证据真实性及证明目的均无异议。该证据客观真实，本院予以采信。   4、供暖催费通知单原件一份，证明原告未按照合同约定按期缴纳供暖费，是原告袁洪娜违约在先。原告袁洪娜质证认为，对证据真实性及证明目的均有异议，因为通知单上没有供暖中心的公章。被告常玉春对上述证据真实性及证明目的均无异议。因该证据不具备合法性，本院不予采信。   被告常玉春向本院提交如下证据：   1、光盘一份，证明与涉案房屋所在同一栋楼的其他业主同样取暖，其他业主都缴纳取暖费，供暖问题并没有影响正常营业。2、供暖费缴费通知单一份，证明原告并没有缴纳取暖费。原告袁洪娜质证认为，对上述证据的真实性没有异议，是供暖达不到标准导致不能正常营业，是二被告违约在先。被告李兴对上述证据真实性及证明目的均无异议。上述证据客观真实，本院予以采信。   本院经审理认定如下事实：2019年3月1日，被告李兴与被告常玉春签订了房屋租赁合同，被告李兴承租了被告常玉春所有的位于阿尔山市新城街兴林市场对过1号门市，租赁期间为2019年3月1日至2020年3月1日，年租金为42000.00元。2019年5月20日，被告李兴经房屋所有权人被告常玉春同意，将上述租赁房屋转租给原告袁洪娜，租赁期间为2019年5月20日至2020年3月1日，租金为26000.00元。合同签订后，被告李兴将转租房屋依约交付给原告袁洪娜占有使用，原告承租房屋后进行了装修并用于经营饭店使用。在使用过程中，因房屋暖气冻裂、漏水等原因无法经营，导致停止经营。事后因赔偿一事协商未果，原告诉至法院要求二被告赔偿其经济损失并解除租赁合同。被告常玉春提出反诉请求，要求原告给付取暖费及滞纳金。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二被告签订的《租赁契约》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。该合同对双方具有法律约束力，二被告应按合同约定的内容履行义务。在合同履行过程中，被告李兴经被告常玉春同意，将所承租的位于阿尔山市林海街兴林市场对面一号门市的房屋转租给原告袁洪娜，并与原告袁洪娜签订了《门面转租协议》，被告李兴与原告袁洪娜签订的《门面转租协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。转租合同签订后，被告李兴依据合同约定将房屋交付给原告袁洪娜占有使用，原告袁洪娜法定承受基于房屋承租人所有的权利义务。原告袁洪娜占有使用承租房屋期间因供暖不达标多次维修未果，导致房屋无法进行正常的饭店经营，原告于2020年2月29日搬离上述承租房屋，且原告、被告常玉春均同意解除合同，故原告要求解除房屋租赁合同的诉请，本院予以支持。因房屋供暖不好导致暖气冻裂并关闭取暖阀门的事实双方均予以认可，故本院酌定被告常玉春返还原告二个月的房屋租赁费5454.54元【（26000÷286天）×60天=5454.54】。原告袁洪娜诉请要求二被告赔偿装修损失及营业损失没有事实依据及法律依据，故本院不予支持。被告（反诉原告）常玉春提出反诉要求原告缴纳供暖费及滞纳金3270.82元的诉讼请求，虽在房屋租赁合同及转租合同中均约定，取暖费应由承租方负担，但被告（反诉原告）常玉春也未缴纳取暖费及产生的滞纳金，无权要求承租方缴纳取暖费及滞纳金，故对被告（反诉原告）常玉春提出的反诉诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、依法解除原告（反诉被告）袁洪娜与被告（反诉原告）常玉春之间的房屋租赁合同；   二、被告（反诉原告）常玉春于本判决书生效之日起十日内退还原告（反诉被告）袁洪娜二个月的房屋租赁费共5454.54元；   三、驳回原告（反诉被告）袁洪娜的其他诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）常玉春的反诉诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费746.98元（原告已缴纳），由原告袁洪娜负担721.98元，被告常玉春负担25.00。反诉案件受理费25.00元（反诉原告已缴纳），由反诉原告常玉春负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。   审判长 包凤莲   审判员 白 茹   审判员 王海景     二〇二〇年八月二十四日   书记员 马 腾   附判决依据的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。   法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。