黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2094号上诉人（原审被告）：王凤兰，女，1950年12月12日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省龙江县。被上诉人（原审原告）：龙江县华龙物业有限责任公司,住所地黑龙江省龙江县龙江镇华龙苑2－4号楼中间。法定代表人：冯晓彬，该公司经理。委托诉讼代理人：李守臣，该公司法律顾问。上诉人王凤兰因与被上诉人龙江县华龙物业有限责任公司（以下简称华龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省龙江县人民法院（2020）黑0221民初1680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王凤兰上诉请求：撤销原判第一项，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未履行安保义务；被上诉人未履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任；物业公司没有对物业费催费，超过三年诉讼时效的物业费收取无效；没有经过广大业主同意将原有物业提供供暖改为龙城热力供热；物业将全体业主所拥有的车库出租，应将这部分钱分给全体业主；小区绿化没有管理好；小区的收费标准及服务明细至今没有公示，严重侵犯了全体业主的知情权。华龙物业公司辩称，原审判决以事实为依据，以法律为准绳，保护了答辩人的合法权益，依法伸张了正义，应当予以维持；物业服务是有偿的，上诉人应当按照合同交纳滞纳金；关于物业费交纳范围及价格标准，是由龙江县政府文件确定的，这一标准已执行6年，是众所周知的，最初向业主进行了公示；关于程序问题，一审法院适用简易程序是正确、无误的。关于诉讼时效问题，答辩人每年都要数次催费，并不超过诉讼时效；关于服务不到位问题，只要有报修或答辩人发现问题，都会无条件的维修；关于房屋维修基金，答辩人根本无能力随便使用并占有该基金；小区没有违章建筑，没有地下车库，锅炉房是龙城热力公司所有，上诉人可向该公司主张权利；答辩人也希望能够成立业主委员会。华龙物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告给付物业费4,158.00元、滞纳金1,946.88元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告物业公司自龙江县龙江镇华龙名苑小区成立之初即为该小区提供物业服务至今，物业管理服务费自2012年起收费标准为每月0.72元/平方米（按建筑面积计算），每年的12月1日收取当年12月至下一年度11月的物业管理费。被告王凤兰系华龙名苑小区9号楼2单元402室业主，其房屋建筑面积68.7平方米，2007年入住，并在办理入户手续时与原告签订了物业管理使用合同一份，已交纳了2007年至2012年度的物业服务费，2013年起至今拒交物业服务费，共计4,158.00元。一审法院认为，华龙物业公司负责龙江县龙江镇华龙名苑小区的物业管理服务工作，被告王凤兰作为该小区9号楼2单元402室房屋的所有者和实际使用者，接受了原告的物业管理服务后，理应向原告交纳物业服务费，故对原告要求被告支付从2013年起累计拖欠的物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。就小区物业服务到位与否问题，本院认为，被告提交的证据不足以证实原告在提供物业服务过程中存在重大过错或重大违约问题，而物业服务质量不仅与物业公司有关，还与小区业主本身自觉性有关，故不能将小区存在的诸问题全部归责于物业企业，被告也不能将此作为不交或少交物业服务费的理由。被告辩解称原告物业公司将共有财产华龙名苑锅炉房租赁给其他单位使用，其产生的收益应折抵物业费用。本院认为，被告该主张与本案非同一法律关系，可另案诉讼。原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，考虑到被告未按约支付物业服务费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，且原告未举证证明履行了法定督促催收程序，故本院对原告的该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告王凤兰于本判决生效之日起5日内给付原告龙江县华龙物业有限责任公司物业管理费4,158.00元；二、驳回原告龙江县华龙物业有限责任公司的其他诉讼请求。本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院在二审审理期间到案涉华龙名苑小区进行现场调查。另查明，该小区各楼的单元门全部可以随意打开，不具有密闭性、单元门没有可视、对讲装置；部分楼房的二楼缓台存在严重的漏水情况；消防装置不完善；小区监控摄像头部分无效（监控室黑屏）；小区绿化缺乏打理。本院认为，当事人从事民事活动应遵守诚实信用原则，秉持诚信、恪守承诺。合同法律关系是基础法律关系，合同一经成立，即对合同相对人产生约束力。合同相对人应当诚信、全面的行使合同权利，履行合同义务。本案中，关于双方当事人是否形成物业服务合同法律关系的问题，案涉各小区业主，无论是否与被上诉人华龙物业公司签订了《物业服务合同》，均对华龙物业公司为案涉华龙名苑小区提供物业服务的事实没有争议，即无论是否签订合同均接受了华龙物业公司的物业服务，各小区业主与华龙物业公司均形成了事实上的物业服务合同关系。华龙物业公司有权利向拖欠物业费的业主主张权利。原审法院结合本案证据，综合考虑案情确定的上诉人房屋建筑面积、拖欠物业费的年限、数额符合客观事实，本院予以确认。关于物业费标准的问题，案涉小区现行0.72元/㎡的标准，已经实际履行多年，从大多数业主曾交纳过物业费的事实可以看出，该收费标准符合实际情况，原审法院依据现有证据予以确定，并无不当。同时应当指出的是华龙物业公司并不能有力的说明其收费标准在小区内进行了公示，其收费标准的确定，缺乏公示公信基础，关于小区物业费以后的收费标准问题可以在案涉小区成立业主委员会后与物业公司进行协商。关于诉讼时效问题，华龙物业公司作为专业公司，以收取物业费为经营活动资金，且对于催收催交工作具有天然的优势，上诉人主张被上诉人没有进行催交工作，超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。本案中，因被上诉人华龙物业公司怠于履行义务，对上诉人的生活造成一定的困扰，对于上诉人积极维护权利的态度、努力营造舒适、满意生活氛围的心情，本院予以充分理解并支持。但是同时需要指出的是，案涉纠纷当事人数量较多，业主在维护权利的同时，部分上诉理由或与本案不是同一法律关系，或不属于人民法院管辖范围，业主可以另行主张权利，其中包括小区内违章建筑问题、车库租金问题、锅炉房及内部设施处理的问题、房屋维修基金去向问题、小区没有成立业主委员会的问题。上述上诉理由，本院不予审理。本案中，华龙物业公司为案涉华龙名苑小区提供物业服务，按照法律法规的规定，行业规范的确定，诚实信用原则、公序良俗原则的指定，华龙物业公司应当积极履行服务义务，认真对待业主诉求，对案涉小区的安全、卫生、环境等方面按照小区分级标准提供全方位的服务，努力为业主提供整洁优美、方便顺畅、安全可靠的生活空间。但是经本院现场调查，华龙物业公司在提供物业服务中存在不足。如所有单元防盗门均达不到钥匙开启的最基本要求，且长达数年之久，二楼缓台漏雨严重，楼房内通道长期没有粉刷等诸多问题，上述问题不是被上诉人简单的没有注意、偶有漏洞就可以粉刷过去的。对于案涉小区存在的问题，华龙物业公司要端正态度、摆正位置、积极协商、努力解决。鉴于华龙公司在物业服务中存在不足，本案上诉人不缴纳物业费事出有因，原审驳回华龙物业公司要求滞纳金的判项正确，但是判决上诉人全额缴纳物业费与法无据、与理不合，本院综合考虑案件实际情况、本地区生活水平、社会大众对于事实的朴素认知，运用法律的公平原则，发挥法律的引导、教育作用，酌定上诉人以支付的拖欠物业费的80%为宜。综上所述，上诉人的上诉请求有合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省龙江县人民法院（2020）黑0221民初1680号民事判决第二项；二、变更黑龙江省龙江县人民法院（2020）黑0221民初1680号民事判决第一项为：王凤兰于本判决生效之日起5日内给付龙江县华龙物业有限责任公司物业管理费3，326.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费75.00元，由龙江县华龙物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 丹审判员 李宏艳审判员 赵怡虹二〇二〇年八月三十日法官助理汤靖业书记员王迪