吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初214号原告（执行案外人）：常学文，男，1973年4月15日出生，汉族，无职业，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：占玉娟，吉林衡久律师事务所律师。被告（申请执行人）：高淑平，女，1977年8月31日出生，汉族，无职业，住江苏省苏州市工业园区。委托诉讼代理人：李晓持（系高淑平丈夫），男，1972年10月12日出生，汉族，律师，住江苏省苏州市工业园区。被告（被执行人）：吉林市鹏翔房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：王丽杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：鹿岩，吉林保民律师事务所律师。原告常学文与被告高淑平、吉林市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告常学文及其委托诉讼代理人占玉娟、被告高淑平的委托诉讼代理人李晓持、鹏翔公司的委托诉讼代理人鹿岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常学文向本院提出诉讼请求：1.依法中止执行案涉房屋，解除对该房屋的查封；2.确认上述房屋由常学文及其妻子丰丽共同共有；3.本案诉讼费用由高淑平负担。事实和理由：常学文于2017年7月18日经孙雪介绍购买了鹏翔公司开发建设的案涉房屋，并与鹏翔公司签订了《内部认购书》。2018年3月11日，在孙雪和鹏翔公司授意下常学文以妻子丰丽的名义通过委托居间方吉林市铭嘉房地产经纪有限公司（以下简称铭嘉经纪公司）签订了房屋居间协议，并交纳定金1万元。2018年3月15日，常学文通过中国农业银行将购房余款36万元及中介费3700元转账给铭嘉经纪公司，该公司出具收到购房款37万元的收条一份。同日，常学文向吉林市屹隆物业服务有限公司交纳公共物业维修基金4412元、供热费2528元（补缴2016年度）、物业费2647元（补缴2017年7月18日至2019年7月17日期间）、垃圾清运费643元、预存电费500元、预存水费300元、印花税5元，计11,035元，办理进户手续，之后到2018年7月装修完毕入住至今。2017年8月2日，吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）因高淑平诉鹏翔公司及王振屹、张振国、蛟河市富佳支农小额贷款有限公司借款合同纠纷一案，以（2017）吉02民初250号之二民事裁定书保全了案涉房屋，常学文未收到人民法院的相关文书。现（2017）吉02民初250号民事判决书已经生效，在执行该判决过程中，案涉房屋已经进入执行程序。2018年9月27日，常学文向吉林中院提出执行异议，吉林中院以（2020）吉02执异64号执行裁定书驳回了常学文的异议请求。据此，常学文认为案涉房屋在吉林中院采取保全措施之前就已经被鹏翔公司以书面形式处分，已经不属于鹏翔公司的财产，常学文与鹏翔公司之间的买卖关系是事实，且在人民法院采取保全措施之前全额交纳了购房款，常学文与丰丽名下无其他用于居住生活的房屋，人民法院采取保全措施错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及相关法律规定，常学文享有排除人民法院强制执行的权利，常学文合法占有使用案涉房屋，请求人民法院确认常学文及丰丽享有所有权。高淑平辩称，常学文提出执行异议的执行标的，是高淑平申请查封的鹏翔公司名下的房屋。该房屋在2017年8月4日由高淑平申请查封时，系登记在鹏翔公司名下的预售商品房，可以预告登记、可以网签备案、可以办理过户登记。本案执行标的虽然登记在鹏翔公司名下，但常学文系向孙雪个人购买的房屋，不属于商品房消费者（直接向开发商购买），根据全国法院民商事审判工作会议纪要（九民会议纪要）第一百二十七条规定，常学文系商品房消费者之外的一般买受人，在金钱债权的执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，常学文对该标的物享有排除法院执行的权利负有举证责任，即如果不能证明其买卖房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，则应承担不利后果。针对常学文主张，高淑平认为常学文在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。常学文起诉状中自认，常学文的妻子丰丽在2018年3月11日签订合法有效的书面买卖合同，购房款给付是在2018年3月15日完成的。显然，这一行为发生法院查封（2017年8月4日）执行标的之后。常学文主张以2017年7月18日孙雪签订的《内部认购书》作为合同签订时间，显然没有法律依据。第一，该《内部认购书》不是正式的买卖合同。第二，该《内部认购苏》的签约主体与2018年3月11日买卖合同的签约主体不同，二者不是同一合同关系。另外，常学文是在2018年3月11日通过房产经纪公司签订正式的房屋买卖合同的，如果常学文真是在2017年7月18日已经签订了房屋买卖合同，那么，常学文是可以向房产登记部门进行预告登记或者网签备案的，人民法院也就无法查封了。故高淑平有理由相信，常学文是在明知拟购买的房屋已经被法院查封，当前无法登记过户的情况下，仍决定购买的。所以，常学文的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一项、第四项条件，应驳回其诉讼请求。鹏翔公司辩称，同意常学文的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理高淑平诉鹏翔公司、王振屹、张振国、蛟河市富佳支农小额贷款有限公司借款合同纠纷一案中，于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，查封了案涉房屋及车库。判决生效后，经高淑平申请，该案进入执行程序。常学文提出执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）吉02执异64号执行裁定，驳回其异议请求，常学文不服，提起本案诉讼。常学文主张经中介铭嘉经纪公司介绍，其与孙雪就案涉房屋达成买卖合同。2018年3月11日，孙雪出具《授权委托书》一份，委托孙浩源代为办理案涉房屋的订立买卖合同及签订相关协议等事宜。2018年3月11日常学文与铭嘉经纪公司签订《房屋买卖居间协议》《买卖定金协议》，约定常学文从孙雪处购买案涉房屋，定金1万元，总价款37万元，付款时间为2018年3月30日。2018年3月15日，孙浩源向常学文出具收到房款37万元的收条。常学文在二审庭审中自认2018年3月15日在物业公司将《内部认购书》中乙方孙雪的姓名及联系电话、身份证号码划掉，写上常学文的姓名、身份证号码及手机号码。当日物业公司将房屋钥匙交给常学文，常学文装修后入住至今。认定以上事实的证据有：（2020）吉02执异64号执行裁定书、《房屋买卖居间协议》《买卖定金协议》《内部认购书》《授权委托书》、收条等。本院认为，本案争议的焦点问题为常学文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。本案中，常学文自认其系于2018年3月11日购买了案涉房屋，于2018年3月15日付款并占有案涉房屋。但案涉房屋已于2017年8月2日被本院查封，故常学文未能在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同并占有房屋，故其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。因常学文在本案中不符合排除执行的客观条件，故本院对其其他诉请不予审查。综上所述，常学文的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回常学文的诉讼请求。案件受理费6850元，由常学文负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  高忠华审判员  李 炜审判员  李亚妮二〇二〇年八月二十七日书记员  李晓楠