云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0625民初1251号原告昭通市大辉物业管理有限公司，统一社会信用代码91530602MA6K3G25XU。住所地：昭通市昭阳区爱民路61号2单元4楼1号。法定代表人胡春亚，该公司总经理。委托代理人汤骑瑛（特别授权），女，45岁，住永善县。被告朱朝乾，男，1986年5月9日出生，汉族，云南省永善县人，农村居民，原住永善县团结乡苏田村苏田坝社38号，现住永善县。原告昭通市大辉物业管理有限公司（以下简称：大辉物业公司）与被告朱朝乾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序。原告大辉物业公司的委托代理人汤骑瑛到庭参加诉讼，被告朱朝乾经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。报经审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。原告大辉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告朱朝乾支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务管理费2808元、水池清理费84元、代环卫所收取的生活垃圾费196元、电梯运行费674元、二次加压费450元、滞纳金842元，共计5054元；2、案件受理费由被告朱朝乾承担。事实和理由：2016年4月28日，大辉物业公司与永善宸源房地产开发有限责任公司签订了《临时管理规约》，该《临时管理规约》明确记载：永善宸源房地产开发有限责任公司聘请大辉物业公司对位于永善县东侧的“富善中央大街”，建筑面积为123400㎡（含地下车库）提供物业服务。同时，大辉物业公司公示了物业服务收费项目和收费标准，其中：物业服务费住宅1元／㎡／月、商铺1.80元／㎡／月，电梯运行费：1-10层0.22元／㎡／月、11-20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月，二次加压费0.16元／㎡／月，水池清理费0.03元／㎡／月，生活垃圾费0.07元／㎡／月。被告朱朝乾系永善县“富善中央小区”1栋2单元19Ａ02号房的业主，在购买房屋时在承诺书上签字捺印，同意遵守《临时管理规约》的相关条款，由每户业主在每年的5月至8月预交下年度的物业管理费。朱朝乾入住房屋后，享受了大辉物业公司提供的物业管理服务。由于朱朝乾拒交2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，还应向大辉物业公司按照每年物业管理费的20%缴纳滞纳金842元。被告朱朝乾未到庭答辩。原告大辉物业公司针对自己的诉讼主张向本院提交了以下证据：1、物业缴费催缴微信打印件1张。欲证明原告对被告朱朝乾所欠物业费进行催缴的事实。2、物业费缴费收据复印件2张。欲证明被告朱朝乾已缴过以前年度物业费。3、《临时管理规约》复印件、承诺书复印件各1份。欲证明大辉物业公司承接了永善县“富善中央大街”含地下车库在内共计123400㎡小区的物业管理服务。同时，朱朝乾在承诺书上签字认可，表示其同意遵守该《临时管理规约》。4、接房通知复印件1份。欲证明被告朱朝乾已接房。5、领取物品登记表1份。欲证明交付了业主手册、消防安全责任书、《业主临时管理规约》、钥匙、门禁卡。6、装修协议1份。欲证明大辉物业公司与朱朝乾针对房屋装修达成协议，朱朝乾已经以其行为表示愿意接受大辉物业公司提供的物业管理服务。7、电梯公司保养合同1份。欲证明大辉物业公司将小区的电梯委托了专业机构进行保养、维护，电梯保养、维护费6000元／台／年。8、昭通市大辉物业管理有限公司简介、公司信息、公司法人信息、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人居民身份证复印件各1份。欲证明公司资质及公司概况、三级小区物业服务标准及其法定代表人的基本信息。9、物业服务收费公示栏照片1份。欲证明公司的收费项目和标准已向住户公示。10、前期物业服务合同1份。欲证明永善宸源房地产开发有限责任公司与大辉物业公司于2016年签订了《前期物业服务合同》。11、打印照片6张。欲证明大辉物业公司清理排污管、清理化粪池、清洁垃圾桶，在疫情期间消毒及完善道路出口等记录。被告朱朝乾未向本院提交证据。本院依职权调取如下证据：打印照片1份9页。证实小区存在消防通道乱停放车辆，1栋1单元16楼消防步行梯口停放摩托车，过道楼顶扣板、电梯灯罩损坏，楼层过道乱堆放物品、垃圾，楼层过道乱搭乱建等现象。经质证，原告大辉物业公司对本院依职权调取的证据无异议，承认小区是存在上述现象，对于堆放物品和垃圾，公司正在排查处理。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告大辉物业公司提交的以上证据，证据之间能相互印证，能证明案件相关事实，予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2016年5月4日，永善宸源房地产开发有限责任公司与原告大辉物业公司签订《前期物业服务合同》，原告大辉物业公司承接了永善宸源房地产开发有限责任公司开发的“富善中央小区”的物业管理服务。原告大辉物业公司对收费项目和收费标准在公司办公室内进行了公示，收费项目和收费标准：物业服务费：住宅1元／㎡／月、商铺1.80元／㎡／月、电梯运行费1-10层0.22元／㎡／月、11-20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月，二次加压费0.16元／㎡／月，水池清理费0.03元／㎡／月，生活垃圾费0.07元／㎡／月。被告朱朝乾向永善宸源房地产开发有限责任公司购买了“富善中央小区”1栋2单元19A02号房屋，面积为116.96㎡。被告朱朝乾于2016年6月18日向原告大辉物业公司出具了承诺书，承诺书载明：“本人已详细阅读并理解永善宸源房地产开发有限公司拟定《临时管理规约》，同意遵守本公约内的一切条款。如有违约，愿承担相应违约责任。”永善宸源房地产开发有限责任公司于2016年7月26日通知原告大辉物业公司将被告朱朝乾购买的“富善中央小区”1栋2单元1906号房交付被告朱朝乾。被告朱朝乾于2017年1月1日预交了装修垃圾清理费180.00元、水池清理费（116.96㎡×0.03元／㎡／月×12月）42.00元、生活垃圾费（116.96㎡×0.07元／㎡／月×12月）98.00元、电梯运行费（116.96㎡×0.24元／㎡／月×12月）337.00元、物业费（116.96㎡×1元／㎡／月×12月）1404元、二次加压费（116.96㎡×0.16元／㎡／月×12月）225元，共计2286元。被告朱朝乾入住“富善中央小区”1栋2单元19A02号房屋后，只交纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费、二次加压费、水池清理费、生活垃圾费、电梯运行费、装修垃圾费。被告朱朝乾接收房屋并与原告大辉物业公司签订了《装修协议》，原告大辉物业公司将《业主手册》《消防安全责任书》《临时管理规约》、钥匙交付给被告朱朝乾。被告朱朝乾入住房屋后，因对原告大辉物业公司的物业服务有意见，未交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费用。原告大辉物业公司服务管理期间存在消防通道乱停放车辆、摩托车停放16楼步行梯口、楼层过道乱堆放物品、堆放垃圾未处理的现象。本院认为，原告大辉物业公司与永善宸源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意愿表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同对双方及小区全体业主及相关物业使用人均具有法律约束力。原告大辉物业公司承接了“富善中央小区”的物业服务后，对物业服务收费项目和收费标准进行了公示，并与被告朱朝乾签订了承诺书，被告朱朝乾承诺遵守《临时管理规约》，且被告朱朝乾已经按照原告大辉物业公司公示的物业服务收费项目和收费标准交纳了2017年度的物业服务费用，说明被告朱朝乾接受了原告大辉物业公司的物业服务，并以其实际履行行为表示接受该收费项目和收费标准。原告大辉物业公司作为“富善中央小区”的物业服务企业，依约履行了对富善中央小区的物业服务义务，被告朱朝乾作为居住在由原告大辉物业公司提供物业服务的小区业主，享受了原告大辉物业公司提供的物业服务，应当依约按时向原告大辉物业公司交纳物业服务费。依据《云南省物业服务收费管理实施细则》第七条规定：“物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养化等内容，由物业服务企业按照合同的约定一笔收取。”原告大辉物业公司起诉的物业服务费、电梯运行费、水池清理费、二次加压费属于《云南省物服务收费管理实施细则》第七条规定的收费服务项目。垃圾清理费系代环卫部门收取，且收取后已上交给环卫部门。原告大辉物业公司公示的收费标准，并未违反相关法律规定。原告大辉物业公司起诉的物业服务费、电梯运行费、水池清理费、二次加压费、垃圾清理费予以支持。原告大辉物业公司服务管理的富善中央小区存在消防通道乱停放车辆、摩托车停放在十六楼步行梯口、楼层过道乱堆放物品、堆放垃圾的现象。原告大辉物业公司的服务质量仍然存在一定瑕疵。据此，对原告大辉物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告朱朝乾支付原告昭通市大辉物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务管理费2808元、水池清理费84元、代环卫所收生活垃圾费196元、电梯运行费674元、二次加压费450元，合计4212元。限本判决生效之日履行；二、驳回原告昭通市大辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告朱朝乾负担。如被告朱朝乾未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告朱朝乾不自动履行本判决，原告昭通市大辉物业管理有限公司可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李忠银二〇二〇年八月三十一日法官助理李泽贵书记员苏欣