广东省封开县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1225民初476号原告：肇庆佳信美物业服务有限公司，住所地封开县。法定代表人：李小波，该公司负责人。委托诉讼代理人：李素芬，女，该公司员工。委托诉讼代理人：宾庆芳，女，该公司员工。被告：肇庆市至成贸易有限公司，住所地肇庆市。法定代表人：梁伟森。被告：何俊，男，1975年2月23日出生，汉族，住广东省封开县。委托诉讼代理人：钟剑，男，1975年4月2日出生，汉族，住广东省封开县。系封开县********委会推荐。原告肇庆佳信美物业服务有限公司（以下简称佳信美物业公司）诉被告肇庆市至成贸易有限公司（以下简称至成贸易公司）、何俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳信美物业公司的委托诉讼代理人李素芬、宾庆芳，被告何俊的委托诉讼代理人钟剑到庭参加了诉讼，被告至成贸易公司经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳信美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告至成贸易公司向原告支付2019年2月至2020年3月期间的物业服务费5194元；被告何俊向原告支付2019年2月至2020年3月期间的物业服务费11942元。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：判令被告至成贸易公司向原告支付2020年4月至2020年6月期间的物业服务费1113元；被告何俊向原告支付2020年4月至2020年6月期间的物业服务费2559元。事实与理由：封开县山水雅苑业主委员会分别于2011年9月14日、2015年3月15日与原告签订两份《山水雅苑小区物业服务委托合同》，委托原告为山水雅苑小区商铺、住宅提供物业管理服务，期限自2011年9月1日起至2017年1月31日止。2018年7月18日通过业主大会第九次会议表决按原标准收费续签物业服务合同。物业服务费费用按建筑面积计算，商铺每月每平方米1.00元/月，业主应每月15日前支付物业服务费及自用水费等费用，业主逾期交费的，原告可按应缴费用加收滞纳金。被告至成贸易公司是山水雅苑商铺1号二层商铺的业主，该房建筑面积为1224.22平方米，该商铺被告于2012年12月5日办理了该铺的房地产权证，随后被告至成贸易公司将商铺分隔自编14、15卡两铺，15卡铺的建筑面积为371.00平方米，被告至成贸易公司拖欠2019年2月至2020年3月期间的物业服务费5194元以及2020年4月至2020年6月的物业服务费1113元；被告何俊是山水雅苑商铺1号二层14卡租客，租赁面积为853.00平方米。根据该租客与至成贸易公司签订的租赁合同第七条，经营期间包括物业服务费由被告何俊承担。现被告何俊拖欠14卡商铺2019年2月至2020年3月期间的物业服务费11942元以及2020年4月至2020年6月的物业服务费2559元。原告为维护其合法权益，遂起诉至法院。被告至成贸易公司在法定答辩期限和举证期限内均未向本院提交书面答辩意见及任何证据为其辩解。被告何俊辩称，一、原告佳信美物业公司无权要求答辩人何俊缴纳所谓的物业服务费。原告无任何授权情况下，主张以自己名义收取物业费及参加诉讼，但原告与山水雅苑业主委员会于2015年3月15日签订《山水雅苑小区物业服务委托合同》，其合同期限到2017年12月31日，虽然其合同约定双方“若须续约的，由业主大会投票决定，以赞成或反对的过半票数确定是否续约或解聘”，但是原告没有提交其他相关证据证明其现在仍有山水雅苑业主委员会的有效授权。所以原告在未取得合法授权的情况下，无权以自己名义提出诉讼。二、答辩人并非本案被告，被告主体不适格，法院应予以驳回起诉，本案中，答辩人不应被列为本案的被告，原告提供的一份被告至成贸易公司和答辩人于2013年7月30日签订的租赁合同，该合同有效期已于2018年7月31日终止，其不能证明侵权行为人为答辩人，因此答辩人并非本案的适格主体，应驳回原告的起诉。并有，原告诉称答辩人未缴纳2019年2月至2020年6月物业费，首先，答辩人对原告是否具有合法授权表示存疑；其次，答辩人与本案被告至成贸易公司已经不存在租赁关系，即与本案无关。答辩人认为答辩人未侵犯原告的合法权益，原告所认为存在侵权的依据在上述证据中并不存在。综上，原告未取得合法授权的情况下，无权以自己的名义提出诉讼要求答辩人支付物业服务费，并且答辩人与本案无任何关联，又无事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：被告至成贸易公司为封开县*******（山水雅苑）1号商铺二层铺位业主，于2012年12月5日登记并取得该铺房产证，该铺建筑面积为1224.22㎡，被告至成贸易公司将其分为14卡、15卡两铺，其中14卡商铺面积约为853㎡，15卡商铺面积为371㎡。2013年7月30日，被告至成贸易公司与被告何俊签订一份《租赁合同》，合同约定被告何俊对14卡商铺进行承租并用于经营酒楼，租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止。同时该合同第七条约定：乙方（何俊）应自行办理开业及经营过程的一切手续，承担经营期间的一切债权债务，并负担经营期间依法按规定应由经营者、承租者缴纳的一切税规费，包括但不限于税收、水电费、治安费、物业管理费、卫生费、环保费、地方性集资款、捐资款、社会摊派等各项费用……。2015年3月15日，原告佳信美物业公司前身封开县佳迅物业管理有限公司与封开县山水雅苑业主委员会签订《山水雅苑小区物业服务委托合同》，合同约定原告为山水雅苑小区提供物业服务，物业服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日止，至成贸易公司铺位在该小区范围内，物业服务费用按建筑面积计算，商铺每月每平方米1元。同时该合同第八条约定：1、业主应于房屋销售后并收到房屋验收合格交付使用通知次月起缴纳物业服务费用。2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。3、物业管理服务费用及水电费等按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。合同期满后，双方虽未续签物业服务合同，但原告仍为该小区提供物业服务。现原告因向两被告追索物业服务费用无果，遂向本院提起诉讼，要求判如所请。本院认为，原告佳信美物业公司与封开县******业委会于2015年3月15日签订的《山水雅苑小区物业服务委托合同》及至成贸易公司与何俊于2013年7月30日签订的《租赁合同》，为各方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律规定，是合法有效的合同，各方当事人应按合同约定享有权利承担义务。被告至成贸易公司作为山水雅苑小区的业主，应按物业服务委托合同的约定交纳物业服务费。根据原告提供的《山水雅苑小区物业服务委托合同》，房地产权证，山水雅苑商铺14卡和15卡费用统计表，关于山水雅苑商铺业主（至成公司）及租户（倚山居）拒交物管费的情况说明，表决结果确认书，山水雅苑业主大会第九次会议出席、列席人员签名表，山水雅苑业主大会第九次会议投票表决结果统计表，山水雅苑业主满意度调查、综合评价、评分情况表等表明，虽然原告佳信美物业公司与******第二届业主委员会签订的物业服务委托合同期限已届满，但是上述合同期满后，在业主委员会并未选聘新的物业服务公司的情况下,原告继续为该小区提供物业服务,双方存在着事实上的物业服务关系,而被告方并无证据证明该小区现在由其他的物业公司提供服务，因此被告至成贸易公司应当按照原物业服务合同约定交纳相应的物业服务费，原告请求被告至成贸易公司支付2019年2月至2020年6月的物业服务费共计6307元（5194元+1113元），本院予以支持。另被告至成贸易公司与被告何俊签订的《租赁合同》已于2018年7月31日到期，此后双方再未续签合同，虽然被告何俊在（2019）粤1225民初182号案中当庭陈述合同到期后其已按原合同续租该商铺，但该自认仅限于原告在该案中诉请的2018年2月至2019年1月期间的物业服务费，被告何俊在本案中否认2019年2月之后存在续租的情形，原告亦没有提供任何证据证明2019年2月1日之后被告至成贸易公司与被告何俊仍存在租赁合同关系，因此原告要求被告何俊支付物业服务费的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。为减轻当事人的诉累，本院已就上述问题对原告进行了释明，但原告确定不予变更其诉请，因此，原告可就剩余物业服务费向被告至成贸易公司另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告肇庆市至成贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆佳信美物业服务有限公司付清2019年2月至2020年6月期间的物业服务费6307元。二、驳回原告肇庆佳信美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费320.2元，减半收取即160.1元，由原告肇庆佳信美物业服务有限公司负担111.1元，由被告肇庆市至成贸易有限公司负担49元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员  张 涛二〇二〇年八月十九日法官助理  李 霞书 记 员  梁倖瑜