湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初360号原告：张炳海，男，1976年11月12日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：张海华，阳新县阳光法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：佘金凤，女1955年7月10日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托诉讼代理人：张琴，湖北元初律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：杨红华，男，1966年5月8日出生，汉族，住黄石市下陆区老下陆东方花园1-59号。公民身份号码420204196605084537。第三人：董亮，男，1976年1月16日出生，汉族，住黄石市。第三人：黄石市隆昌煤机有限公司，住所地:黄石市西塞山区华家屯56号。法定代表人：杨红华，公司总经理。原告张炳海诉被告佘金凤、第三人杨红华、董亮、黄石市隆昌煤机有限公司（以下简称隆昌公司）执行异议之诉一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，组成了由审判员刘永红担任审判长，与人民陪审员柯有广、陈明参加的合议庭，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告张炳海及其委托诉讼代理人张海华、被告佘金凤的委托诉讼代理人张琴到庭参加了诉讼。第三人杨红华、董亮、隆昌公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告张炳海向本院提出诉讼请求：1、请求解除对杨红华位于经济开发区××路××房屋的查封（证号201307283）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月19日，第三人杨红华及配偶贾嘉萍将该位于经济技术开发区××路××号房屋出卖给原告，当天原告按合同约定支付杨红华24万元购房款，此后原告对该房屋进行了重新装修，并出租给了其他人居住，且物业费等费用从该房屋买卖的时候都是原告交纳的，所以该房屋从卖出时一直是原告在占有、使用，只是没有过户而已。原告占有房屋后找过杨红华过户，当时杨红华在江西省做生意到2018年7月26日前一直没有过户成功。2018年7月26日，黄石市西塞山区人民法院查封的第三人杨红华位于经济技术开发区××路××号房屋，实质上原告的财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议的案件若干问题的规定》第28条之规定，该房屋应该属于原告的财产，特诉至法院，请求判如所请。原告张炳海为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一、(2018)鄂0203民初880号民事裁定书。证明位于经济开发区××路××房屋查封时间为2018年7月26日。证据二、《房屋买卖合同》。证明原告与杨红华、贾嘉萍签订合法有效书面合同是在法院查封之前。证据三、支付凭证、收条。证明原告于2015年3月19日向杨红华支付了全部购房款。证据四、物业证明、租赁合同。证明法院查封该房屋之前，原告已占有、使用该房产。证据五、杨红华、贾嘉萍房产证。证明杨红华、贾嘉萍房产证早已交给了原告，未办理过户是杨红华、贾嘉萍造成。证据六、（2019）鄂0203执异36号执行裁定书。证明原告提起诉讼的依据。被告佘金凤答辩称，一、涉案诉争房产在查封时仍登记在杨红华名下，原告不是涉案房屋的所有权人，无权排除被告佘金凤对涉案房屋的执行。2018年7月26日法院查封杨红华位于经济技术开发区××路××号房屋时，涉案房屋仍登记在杨红华名下，仍属于杨红华所有。原告不是涉案房产的所有权人。不动产物权变动一般应以登记为生效要件。依照《物权法》规定的物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人之间不能创设。《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据查明事实，涉案房屋并未登记在原告张炳海名下，原告不是涉案房屋的权利人，无权请求排除被告佘金凤对涉案房屋的执行。二、原告没有履行合理的注意义务，怠于行使权利，对此后产生的交易风险、未能办理过户手续有自身原因，其无权请求排除被告佘金凤对涉案房屋的执行。原告张炳海主张其2015年3月19日就与杨红华签订了《房屋买卖合同》，且当天支付了24万元购房款，并实际占有房屋，只是未过户而已。《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告主张其2015年3月19日购买涉案房屋，但直至法院2018年7月26日查封时，涉案房屋仍登记在杨红华名下。原告张炳海作为买受人，双方签订《房屋买卖合同》长达三年未要求出卖人办理过户手续，这显然不符合日常生活经验法则，不符合交易惯例。因此，张炳海的请求不符合上述司法解释的规定。综上所述，原告张炳海没有取得该房屋的所有权，对该执行标的不享有足以排除法院强制执行的权益。请求驳回原告的诉讼请求。被告佘金凤为支持自己的抗辩理由，向本院提交了以下证据：不动产登记信息、（2018）鄂0203民初880号民事裁定书、协助执行通知书。证明1、涉案房产在查封的时候登记在杨红华、贾嘉萍名下；2、涉案房产面积51.51平方米；3、2018年7月26日涉案房产被法院查封，杨红华是涉案房产的所有权人，原告无权排除被告佘金凤对涉案房产的执行。第三人杨红华、董亮、隆昌公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。举证期限内，第三人杨红华、董亮、隆昌公司未向本院提交证据。第三人杨红华、董亮、隆昌公司未到庭质证，经庭审质证，被告佘金凤对原告张炳海提交的证据一无异议，对证据二“三性”有异议，出售房屋价值24万元，并免费让杨红华居住两年，房屋买卖合同内容不真实。对证据三收条异议，被告佘金凤无法核实收条真实性，转账凭证未备注24万元就是购房款。对证据四物业证明有异议，未出具单位负责人及制作证明材料人员的签名，不符合法定证据形式要件，且原告未提供物业服务费票据进行佐证。买卖合同已经说了免费给杨红华居住两年，与物业证明内容相互矛盾。租赁合同有异议，与本案无关。对证据五真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。对证据六无异议。原告张炳海对被告佘金凤提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议，正是因为涉案房屋有争议，才提起执行异议之诉。对双方无争议的证据，本院予以采信，对双方有争议的证据，本院将结合案件事实，予以综合认定。经审理查明，2013年4月10日，第三人杨红华与共有人贾嘉萍取得位于经济技术开发区××路××号房屋，该房屋面积为51.51平方米，产权证书黄房权证经字笫201307283号，房屋登记所有权人为杨红华、贾嘉萍共同共有。2015年3月19日，原告张炳海与杨红华、贾嘉萍签订《房屋买卖合同》，约定由杨红华、贾嘉萍将上述房屋以总价240000元的价格转卖给张炳海，并免费让杨红华、贾嘉萍居住两年，如张炳海需要办理房屋过户和转卖，杨红华、贾嘉萍有义务提供应有的证件和配合办理相关手续。当日张炳海向杨红华转账240000元。2018年7月12日，本院受理了佘金凤诉杨红华、董亮、隆昌公司合同纠纷一案，佘金凤于2018年7月24日向本院申请财产保全，本院于同年7月28日查封了杨红华位于经济技术开发区××路××号（不动产权证号：201307283）的房屋，上述案件经审理，本院作出（2018）鄂0203民初880号民事判决：一、杨红华、董亮支付佘金凤股权转让款129万元，并支付相应违约金；二、杨红华、董亮支付佘金凤生活费8.7万元；三、隆昌公司对杨红华、董亮上述债务承担连带清偿责任；四、杨红华、董亮支付佘金凤律师代理费2万元。因杨红华、董亮、隆昌公司不服并上诉黄石市中级人民法院，2019年7月24日，黄石市中级人民法院作出（2019）鄂02民终1006号民事判决，驳回上诉，维持原判。后因杨红华、董亮、隆昌公司未履行生效法律文书所确定的义务，佘金凤遂向本院申请强制执行。在执行过程中，张炳海认为该房产应属于异议人财产，遂向本院提出执行异议，本院经审查，于2020年4月22日作出(2019)鄂0203执异36号执行裁定书，驳回异议人张炳海的执行异议。故原告向本院提起诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张炳海与杨红华、贾嘉萍于2015年3月15日签订《房屋买卖合同》，由杨红华、贾嘉萍将其共同共有位于经济开发区××路××房产以240000元价格出售张炳海，该房屋在双方交易时已取得房屋所有权证，具备办理过户登记条件，但直至2018年7月28日本院查封第三人杨红华上述房产，在房屋出售长达三年多时间内张炳海未要求出卖人办理过户手续，故原告张炳海提出执行异议的诉求，不符合上述司法解释第二十八条第(四)项非因买受人自身原因未办理过户登记之情形。因此，原告要求解除对杨红华位于经济技术开发区××路××号房屋查封的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告张炳海的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张炳海负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  刘永红人民陪审员  柯有广人民陪审员  陈 明二〇二〇年八月三日书 记 员  万 婉