大连经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0291执异84号 异议人（案外人）：长春市康达金属材料经销有限公司，住所地长春市绿园区长白公路1.3公里处。 法定代表人：王建伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈雷名，吉林中储律师事务所律师。 申请执行人：高天军，男，1971年5月10日生，汉族，住河北省唐山市玉田县。 委托诉讼代理人：杨德胜，辽宁碧海律师事务所律师。 被执行人：方德伟，男，1966年12月1日生，汉族，住大连市金州区。 被执行人：张齐阳，男，1982年3月30日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 在本院执行申请执行人高天军与被执行人方德伟、张齐阳买卖合同纠纷一案中，案外人长春市康达金属材料经销有限公司向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）提出异议请求：中止对位于大连市金州区先进街道金海嘉园10号1单元21层4号房屋的执行措施。事实与理由：法院在执行被申请人方德伟与被申请人高天军买卖合同合同纠纷案件中，将位于大连市金州区先进街道金海嘉园10号1单元21层4号房屋予以查封，并拟将该房屋于2020年4月18日上午10点在网上进行司法拍卖。异议人（案外人）长春市康达金属材料经销有限公司作为涉案房屋的实际权利人，依法向法院提出执行异议，请求法院中止对大连市金州区先进街道金海嘉园10号1单元21层4号房屋的强制执行措施。2009年1月17日，案外人长春市康达金属材料经销有限公司的大连分公司与被执行人方德伟签订《顶房合同》一份，约定方德伟以案涉房屋作价514838元冲抵钢材货款。2010年4月6日，案外人在付给被执行人方德伟价值为224845元的钢材后，双方签署《结算合同》一份，双方的钢材货款和购房款互不相欠，方德伟将案涉房屋的发票、购房合同等相关手续及房屋钥匙移交给案外人。此时，异议人（案外人）已经合法占有该房屋。此后，异议人（案外人）曾多次到方德伟的住处找方德伟，办理该房屋的过户手续，均未找到方德伟本人。致使目前该房屋仍登记在方德伟名下。综上，异议人（案外人）依法提起案外人执行异议，请求法院中止对大连市金州区先进街道金海嘉园10号1单元21层4号房屋的强制执行措施。 经查，申请执行人高天军与被执行人方德伟、张齐阳买卖合同纠纷一案，2018年5月8日，本院作出（2016）辽0291民初7968号民事判决，判令：被告方德伟、张齐阳于本判决生效之日起十日内共同给付原告高天军货款65万元及利息(自2015年2月1日起至款项实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算)。案件受理费11415元、保全费4120元，合计15535元，由被告方德伟、张齐阳负担。因对判决不服，被告方德军上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2019年5月31作出（2019）辽02民终3701号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11415元由方德伟负担。该判决生效后，被告未履行义务。原告高天军向本院提出执行申请，本院于2019年7月22日立案执行，案号（2019）辽0291执2045。 执行中，本院依据（2019）辽0291执2045号裁定于2019年8月20日查封被执行人方德伟名下位于大连市金州区先进街道金海嘉园10号1单元21层4号房屋。 另查，案涉位于大连市金州区先进街道金海嘉园10号1单元21层4号房屋所有权人为方德伟。案外人长春市康达金属材料经销有限公司提供其作为乙方与被执行人方德伟甲方于2009年1月17日签订的顶房合同，合同载明：一、甲方欠乙方货款贰拾捌万玖任玖佰玖拾叁元整(￥289993.00元)，经乙方同意，甲方用房屋座落于金海嘉园小区-蓝牌号五一路10号楼1单元21层4号房68.51平方米作价为伍拾壹万肆仟捌佰叁捌元整(￥514838.00元)抵顶给乙方。二、房款超出货款部分贰拾贰万肆仟捌佰肆拾伍元整(￥224845.00元)，由乙方于2009年3月1日前用供货方式向甲方补齐。供贷种类、数量由甲方提供，价格按市场价执行。三、如乙方无法按时供货或双方对货物种类、价格无法达成致的情况下，乙方需现金支付剩余房款。四、在乙方付清所欠房款后，甲乙双方办理房屋买卖手续，房屋过户所支付的一切费用由乙方承担。五、本合同经双方签字后生效，双方不得返悔，违约者需向对方支付违约金拾万元(￥10000.00元)。 本院认为，异议人（案外人）长春市康达金属材料经销有限公司以大连市金州区先进街道金海嘉园10号1单元21层4号房屋已抵顶给异议人（案外人）为由向法院提出异议，要求中止对该房屋的执行，本案系异议人（案外人）长春市康达金属材料经销有限公司对本院查封被执行人方德伟名下位于大连市金州区先进街道金海嘉园10号1单元21层4号房屋提出的异议，属对执行标的提出的异议。本该案争议的焦点问题是案外人长春市康达金属材料经销有限公司是否享有阻却执行的实体权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在人民法院查封之前案外人长春市康达金属材料经销有限公司与被执行人方德伟之间未签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案涉房屋大连市金州区先进街道金海嘉园10号1单元21层4号房产登记在被执行人方德伟名下，本案查封该房屋并无不当。异议人（案外人）长春市康达金属材料经销有限公司提出的中止对位于大连市金州区先进街道金海嘉园10号1单元21层4号房屋执行措施的异议请求，不能成立，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）长春市康达金属材料经销有限公司请求中止对位于大连市金州区先进街道金海嘉园10号1单元21层4号房屋的执行措施的异议请求。 当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向大连经济技术开发区人民法院提起诉讼。 审判长  孔繁盛 审判员  李 旸 审判员  刘 畅 二〇二〇年八月二十八日 书记员  王 楠 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。