黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初1547号原告：大庆联源物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区热源街277号昌升商贸城06-08-20，统一社会信用代码：91230603MA1BHWA61D。法定代表人：耿福涛,该公司总经理。委托诉讼代理人：王盼盼，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。被告：曲君业，男，1966年10月18日出生，汉族，个体业主，现住大庆市龙凤区.委托诉讼代理人：王健（与原告系夫妻关系），女，1964年10月22日出生，汉族，被告：王健，女，1964年10月22日出生，汉族，个体业主，现住大庆市龙凤区.原告大庆联源物业管理有限公司（以下简称大庆联源物业公司）与被告曲君业、王健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进了审理。原告大庆联源物业公司的委托诉讼代理人王盼盼到庭参加了诉讼，被告王健及其作为曲君业的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大庆联源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2011年至2016年物业服务费40064.1元，支付从拖欠之日起按照6%的年利率至实际给付之日的利息；并按照物业服务合同的约定支付自逾期之日起，按日支付应缴纳物业费千分之三的滞纳金；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年10月8日上海联源物业发展有限公司大庆分公司与成道立德地产（大庆）有限公司签订了《前期物业服务合同》，后又签订了变更协议、补充协议，合同约定由上海联源物业发展有限公司大庆分公司向其开发的小区提供物业管理服务，但是被告一直拒绝缴纳物业费。经上海联源物业发展有限公司大庆分公司多次催缴，被告仍不履行合同义务，至今已拖欠6年的物业费。2019年经瀚城名苑居委会确认，上海联源物业管理有限公司大庆分公司原有人员不变，新成立的大庆联源物业公司作为物业服务合同乙方，原合同中归属于乙方所享有、承担的权利与义务及物业服务内容、标准、价格均由大庆联源物业公司全权享有及承担，故原告是适格的诉讼主体，并有权主张物业服务费，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告曲君业、王健共同答辩称，被告房屋是2009年交的钥匙，但物业费过高，别墅面积虽然200多平方米，但物业服务的范围只是车库的门前十多平方米，被告要求下调别墅的物业服务费。小区排水不畅通，被告家门前几栋别墅的排水口不畅，导致每年雨季车库进水，最严重的一次是家里装修把东西搬到车库里导致大量珍贵东西受损，打电话没人管。小区出入口晚上九点多无人看管，保安在屋内睡觉，多次打电话无结果。小区监控形同虚设，导致被告在小区内的一台面包车丢失，已经向公安局报案。小区每年经常性的停水，已经常态化，导致小区业主想卖楼都卖不出去。小区的广告的收益应归全体业主所有，但物业公司没有从物业费中做应有的减少。小区没有成立业主委员会，基于以上原因当时别墅区的业主们找到曲君业（因为曲君业是老师出身），让曲君业带头与物业公司协商，在找的过程中物业公司的老总就找到曲君业不让他带头，先把我家的物业费免除了。直到2017年别墅区有人给曲君业打电话说他们已经缴纳物业费了，往前补交一到三年不等的物业费，这期间物业公司也没让被告去缴纳物业费，被告与曲君业协商到物业主动缴纳2017年之后的物业费，之前的物业费就免除了。故被告才从2017年开始一直缴纳到2019年。更换物业公司的事情被告不知情，更换物业公司需要业主委员会同意，被告不认可原告作为物业公司为被告提供服务。经审理查明，上海联源物业发展有限公司大庆分公司自2008年开始为瀚城名苑小区提供物业服务，由于公司业务调整，公司于2020年4月29日注销。2019年2月27日，上海联源物业发展有限公司大庆分公司承诺瀚城名苑小区业主所拖欠的物业费的请求权由大庆联源物业公司行使。原告大庆联源物业公司于2019年3月28日成立，成立后接替上海联源物业发展有限公司大庆分公司在瀚城名苑小区的物业服务。由于该小区未成立业主委员会，大庆市龙凤区三永街道瀚城名苑社区居民委员会代行业委会的职权，对上述事实予以确认，物业服务内容、标准、价格以原合同约定为准、服务期限自2019年5月1日至2020年12月31日。两被共有的房屋瀚城名苑E-4号3门在原告的物业服务区域内，双方是物业服务合同关系。被告房屋的建筑面积为252.93平方米，物业费每年每平方米26.4元，物业费每年6677.35元，被告共拖欠原告自2011年至2016年6年的物业费40064.1元。上述事实有原告提交的前期物业服务合同、前期物业服务合同变更协议、前期物业合同补充协议、证明、关于瀚城名苑小区物业服务的说明、工作用函、关于瀚城名苑小区物业服务的说明、情况说明、照片打印件2份、大庆市物业服务合同备案申请表、物业服务费告知单及照片、档案查档证明打印件，大庆市住宅物业服务内容监督记录、收费许可证，被告提交的照片及当事人陈述予以在卷佐证。本院认为，原告与上海联源物业发展有限公司大庆分公司之间存在物业服务合同关系。上海联源物业发展有限公司大庆分公司为被告提供了物业服务，被告应按照合同约定给付物业服务费40064.1元。由于上海联源物业发展有限公司大庆分公司将对被告的物业费的请求权转让给了原告，原告有权向被告主张物业费。对原告主张两被告共同给付物业费的40064.1元的请求，本院予以支持。虽然被告向法庭提交了物业费催缴单及照片，但被告予以否认，原告不能证明该物业费的催缴送达了被告，对原告要求被告给付滞纳金的请求，不予支持。原告主张利息没有法律依据。被告辩称上海联源物业发展有限公司大庆分公司免除其2017年之前的物业服务费，但未提交证据证明，本院不予支持。被告辩称物业服务费收费过高，因物业费收费系依据前期物业服务合同确定的，收费标准法院不能予以调整，应依双方合同确定。被告辩称小区排水不畅给其造成损失以及监控形同虚设面包车丢失，如属原告的责任，可另案主张。被告辩称小区经常停水没有证据证明是被告的原因所导致，对被告辩解的原告服务不到位的意见，本院不予采纳。被告辩称原告收取广告费但未减少相应物业服务费，因没有证据证明原告收取广告费，对被告辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条规定，判决如下：一、被告曲君业、王健于本判决生效之日起七日内共同给付原告大庆联源物业管理有限公司2011年至2016年6年的物业服务费40064.1元；二、驳回原告大庆联源物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告曲君业、王健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取401元，由被告曲君业、王健负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  林淑芳二〇二〇年八月二十四日书记员  张雪娇附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。