江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初832号原告：盐城市联鑫实业有限公司，统一社会信用代码913209827732134708，住所地在江苏省盐城市大丰区大丰港经济区临港工业园。法定代表人：林东，该公司总经理。委托诉讼代理人：田霞，该公司经理。委托诉讼代理人：冯文祥，该公司法务。被告：江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司，统一社会信用代码91320900573811396Q，住所地在江苏省盐城市迎宾南路100号国飞尚城G区联鑫购物广场4001室。法定代表人：王宽干，该公司总经理。原告盐城市联鑫实业有限公司（下称联鑫公司）与被告江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司（下称波比玛索公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于同年6月12日公开开庭进行了审理，原告联鑫公司的委托诉讼代理人田霞、冯文祥到庭参加诉讼，被告波比玛索公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告联鑫公司向本院提出诉讼请求1、请求法院判令解除原、被告签订的《物业服务合同》及补充协议；2、判令被告立即支付自2016年5月1日至2019年8月31日期间的物业管理费347360元及水电费26504元（实际请求至合同解除之日），合计373864元；4、判令被告支付违约金102345.27元（暂算至2019年8月31日），及到实际交付物业管理费及水电费之日的违约金；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年3月1日，盐城市华实物业管理有限公司（下称华实公司）与被告签订一份《物业服务合同》，约定原告为被告租赁的将位于盐城市尚某国际购物中心的四层01、08-09号商铺提供物业服务。服务的商铺面积1550平方米，服务期限自2011年3月1日至2020年2月29日，其中2011年11月1日至2013年2月28日6200元/月，2013年3月1日至2016年2月29日7130元/月，2016年3月1日至2020年2月29日8060元/月；市政拉圾处理费每月775元；水电费按实计量计费。同日，双方又签订了一份关于《物业服务合同》的补充协议，约定在原租赁面积的基础上增加120平方米，增加部分的物业管理费在原标准上分别增加480元、552元、624元。合同签订后，被告仅支付物业、水电费至至2016年4月30日，截至2019年8月31日欠付物业费347360元、水电费26504元。原告为维护自身合法权益，故具状法院，请求判如所请。被告波比玛索公司未作答辩。本院经审理认定如下事实：2011年3月1日，联鑫公司与亭湖区玛索酒吧签订一份《租赁经营合同书》约定：1、租赁区域位于盐城市尚某国际购中心四层01、08-09号商铺，计租面积约1550平方米，东、西两面至现有门面，南至前院车库和门面南墙，北至主楼北后墙；2、租赁用途：承租该房屋用于经营酒吧，品牌为玛索（暂定）；3、租赁期限为十年。自该商铺交付日或视为交付日次日起算。上述合同签订后，联鑫公司与波比玛索公司签订《玛索酒吧合同补充协议》，约定玛索酒吧经营面积在原有基础上增加120平方米。同年4月25日，亭湖区玛索酒吧与上海鑫飞投资管理有限公司（以下简称鑫飞公司）就上述承租范围内的物业部分签订一份《物业服务合同》，约定：1、物业服务管理期限从2011年3月1日起自2020年2月29日；2、物业管理费：2011年11月1日至2013年2月28日6200元/月，2013年3月1日至2016年2月29日7130元/月，2016年3月1日至2020年2月29日8060元/月；市政拉圾处理费每月775元；水电费按实计量计费。3、如逾期不支付物业管理费、水电费超过20日，鑫飞公司有权解除合同，并可要求赔偿因此造成的损失。合同对其他事项还作了约定。同日，双方又签订了一份关于《物业服务合同》的补充协议，约定在原租赁面积的基础上增加120平方米，增加部分的物业管理费在原标准上分别增加480元、552元、624元。合同签订后，鑫飞公司按合同约定为被告提供了相应的物业服务。但被告仅支付物业、水电费至2016年4月30日，截至2019年8月31日欠付物业费347360元、水电费26504元。为此，原告遂诉至本院。另查明，盐城市亭湖区玛索酒吧于2007年4月16日成立，经营者为王宽干，该酒吧于2011年4月16日注销。波比玛索公司于2011年5月6日在盐城市工商行政管理局登记设立，王宽干为波比玛索公司工商注册登记的法定代表人。2015年4月9日，鑫飞公司经相关行政管理部门批准公司名称变更为华实公司。再查明，2015年12月27日，王宽干（转让方、甲方）与钟栋梁（受让方、乙方）签订一份股权转让协议书，该协议书约定：甲方持有波比玛索公司的40.5%股份，甲方将其中20%的股份作价130万元转让给乙方；乙方于2015年12月30日支付甲方50万元，2016年2月6日前支付甲方40万元，2016年4月30日前支付甲方40万元；乙方不参与波比玛索公司的经营管理，乙方从甲方转让所得20%股份，仍由甲方为乙方代持经营。2016年2月29日，王宽干（转让方、甲方）与钟栋梁（受让方、乙方）签订一份股权转让协议书，协议约定：甲方持有波比玛索公司40.5%股份，甲方于2015年12月27日已转让20%的股份给乙方，现甲方自愿将尚有20.5%的股份转让给乙方；甲、乙双方一致确认本次转让的20.5%的股份，作价折合130万元，此款于协议签订之日起付清；乙方于本协议签订之日享有波比玛索酒吧40.5%的股份；甲方协助乙方办理股权转让登记手续，具体办理时间由乙方通知甲方。同日，王宽干（甲方）与钟栋梁（乙方）签订一份协议书，协议约定：波比玛索公司原由甲方负责经营，截止2016年2月29日前，甲方负责经营期间对外如有债权债务均由甲方承担，与乙方无涉；2016年2月29日后，甲方将波比玛索公司的经营权交给乙方，由乙方负责公司的经营活动，乙方经营期间产生的利润或对外产生的债权债务，由乙方承担。截至目前，王宽干仍是波比玛索公司的法定代表人。2016年6月21日，本院受理了钟栋梁诉被告王宽干股权转让纠纷一案，后钟栋梁撤回起诉。在该案审理过程中查明，波比玛索公司于2016年7月15日关门停止经营。2019年10月25日，华实公司与联鑫公司签订一份债权转让协议，华实公司将对波比玛索公司应收的物业、水电等债权转让给联鑫公司，并于同年11月20日通知了波比玛索公司。以上事实，有《物业服务合同》、补充协议、物业服务管理费交付凭证、水电抄表记录、债权转让协议、转让通知函及当事人陈述等证据证明，经庭审审核确认。本院认为：华实公司与盐城市亭湖区玛索酒吧签订的《物业服务合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。（一）关于本案义务承担方问题。亭湖区玛索酒吧已注销，案涉房屋由被告波比玛索公司实际使用并支付租金、物业管理费，被告应按约定履行合同义务。本案的债务发生在原告与被告波比玛索公司之间，公司新旧股东之间内部对公司债务处置的约定，只在公司股东内部具有法律约束力，不影响公司对外承担责任，故被告波比玛索公司应对外承担债务。（二）关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务可以解除合同”，本案中，被告波比玛索公司仅支付物业、水电费至2016年4月30日，截至2019年8月31日欠付物业费347360元、水电费26504元，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以准许。（三）关于被告物业费及水电费承担问题。被告仅交纳物业、水电费至2016年4月30日，截至2019年8月31日欠付物业费347360元、水电费26504元，构成违约，应承担违约责任。原告要求波比玛索公司支付拖欠的物业费及水电费，本院予以支持。（四）关于被告违约责任的承担问题。本案中，双方合同约定如波比玛索公司拖欠的物业费及水电费应承担赔偿责任。庭审中，原告要求按中国人民银行同期贷款利率支付拖欠费用利息的请求，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告盐城市联鑫实业有限公司与被告江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司签订的《物业服务合同》及补充协议。二、被告江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告盐城市联鑫实业有限公司支付自2016年5月1日至2019年8月31日期间的物业管理费347360元及水电费26504元，合计373864元。并从实际欠费之日起至2019年8月19日止以实际欠费为基数按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息，从2019年8月20日起至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8443元，由被告江苏波比玛索餐饮娱乐管理有限公司负担，于本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  俞建中人民陪审员  陈爱静人民陪审员  蔡锡玉二〇二〇年八月十三日书 记 员  郁 丹