安徽省濉溪县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖0621行初142号 原告候美荣，女，1950年4月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托代理人刘雪影，安徽胡铭律师事务所律师。 委托代理人吴明峰，安徽胡铭律师事务所律师。 被告淮北市不动产登记中心，住所地安徽省淮北市古城路25号，统一社会信用代码12340600MB0N10066T。 法定代表人金星，该中心主任。 出庭负责人张强，该中心副主任。 委托代理人翟培敏，安徽锦相邑律师事务所律师。 第三人淮北市住房和城乡建设局，住所地安徽省淮北市相山区相山路4号，统一社会信用代码1134060000308350XU。 法定代表人李公峰，该局局长。 委托代理人江小兵，安徽锦相邑律师事务所律师。 委托代理人王静，安徽锦相邑律师事务所实习律师。 第三人李明，男，1959年5月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 第三人刘香兰，女，1963年12月7日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 第三人邓志珍，女，1960年4月27日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告候美荣诉被告淮北市不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）、淮北市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）房屋抵押行政登记一案，于2020年7月1日向本院提起行政诉讼。本院受理后依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告候美荣的委托代理人刘雪影，被告不动产登记中心负责人张强及委托代理人翟培敏，第三人市住建局的委托代理人江小兵、王静，第三人邓志珍到庭参加诉讼。第三人李明、刘香兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原淮北市房地产管理局（简称原市房管局）于2012年8月16日登记并颁发给第三人邓志珍《房地产他项权证》（编号：淮房地产他证相山区字第12××66号）。 原告候美荣诉称，2002年1月28日，原告与淮北市相山区相南街道办事处（以下简称相南街道办）协议约定，由候美荣提供宅基地交给相南街道办出资开发，相南街道办将6栋103室分配给原告。2008年12月19日，原告与相南街道办签订补充协议书，约定相南街道办给原告回迁门面房一间，地址为李明所建的9栋楼楼西头门面房（该房在市房管局编号为相山区长山南路东侧6#1011）。2018年底原告在补足房款后，相南街道办将案涉房屋交付原告占有使用至今。该房未办理房产证非原告个人原因。 案涉房产系原告的回迁房，而李明利用其开发商的条件将案涉房产登记在自己及妻子刘香兰名下（房地权证号为20××22、20××23），并以该房作抵押向邓志珍借款。后邓志珍因民间借贷纠纷申请执行案涉房产。原告得知案涉房产被查封后提出执行异议，淮北市相山区人民法院裁定中止对案涉房屋的执行。后邓志珍提出执行异议之诉，亦被生效判决驳回其诉讼请求。其后原告提起行政诉讼，相山区人民法院作出了（2018）皖0603行初88号判决书，判决撤销了原市房管局颁发给李明、刘香兰的20××22号、20××23号房地产权证，该判决已生效。原告认为，作为抵押权基础的房地权证已被撤销，附着在其上的他项权证也应予以撤销。为此诉至法院，请求撤销被告给邓志珍颁发的12××66号《房地产他项权证》。 为支持其诉讼请求，候美荣向本院提供了如下证据： 1.协议书一份。证明2002年1月29日，原告与相南街道办签订合同，原告提供宅基地由街道办开发，就地安置，协议约定将6幢103号房屋安置给原告。 2.补充协议一份、房款收条一份。证明2008年12月19日原告补缴房款，房款交清的同时街道办将房产交付给原告家；该房交付后一直未给办理房产证，非原告个人原因。 3.相南街道办出具的安置房基础设施配套费及房租费发放表一份。证明原告在房屋建设期间领取房租及费用情况，房租发放至2008年9月房屋建成交付前。 4.相南街道办出具的情况说明及房屋分层分布图各一份。证明街道办分配给原告的回迁房6栋103室，与在房管局编号为6#1011的房产系同一套房产。 5.房地产登记中心出具的房产登记信息一份。证明2011年6月7日，原市房管局将该房产错误的登记在李明、刘香兰名下；李明、刘香兰利用该房向邓志珍抵押借款，并办理了他项权证，以上颁证行为侵害了原告的财产权利，应予以撤销。 6.淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初2669号民事判决书。证明该生效判决中已查明涉案房产系原告的回迁房，原告有优先权，且优先于第三人的抵押权。 7.淮北市相山区人民法院（2018）皖0603行初88号行政判决书。证明李明、刘香兰名下的20××22号、20××23号房产证已被撤销，附着在其上的12××66号他项权证依法也应撤销。 8.淮北市中级人民法院（2020）皖06行终20号行政判决书。证明同类案件已经生效法律文书作出判决，对本案有参考作用。 被告不动产登记中心辩称，一、本中心履行不动产登记职能始于2016年6月27日，对此之前的行政登记行为，本中心尊重原市房管局作出的行政行为；二、对于司法机关作出的客观公正的判决，本中心将依法、依规履行自身的登记职责。 不动产登记中心在法定期限内向本院提交了淮北市人民政府（淮政秘[2016]103号）文件，证明该中心于2016年6月27日成立，对于案涉颁证行为不知情。 第三人市住建局述称，本局根据第三人提供的材料给邓志珍登记并颁发了他项权证，该登记行为具有事实和法律依据，颁证程序合法。 市住建局在法定期限内向本院提交了以下证据： 1.××号房产登记簿； 2.房地产权证； 3.淮北市私有房地产权申请登记表； 4.抵押借款合同； 5.当事人身份信息； 6.致委托方函（评估报告）； 7.缴费单。 以上证据证明，原市房管局收取要件符合法律法规规定，颁证程序合法；申请人在私有房产登记申请表中承诺，申报的房产如有不实愿承担法律责任。 第三人邓志珍述称，其抵押权证登记是合法的。 邓志珍在法定期限内未向本院提交证据材料。 第三人李明、刘香兰未作陈述，亦未向本院提交证据材料。 经庭审质证，不动产登记中心对候美荣所举证据质证意见如下：证据1-8是在不动产登记中心成立之前由原市房管局作出的行政行为，与现不动产登记中心无关联性。 市住建局对候美荣所举证据的质证意见为：对证据1-4的真实性、合法性无异议，但与登记机关的登记行为无关联性；对证据5的“三性”均无异议，但达不到原告的证明目的，只能证明案涉房产的权利现状；对证据6-8的“三性”均无异议，上述文书系在2017、2018年作出的，但案涉房产的登记行为是在2012年作出，登记机关颁证时对上述三份文书所查明的事实均不知情，不能用在后的法律文书证明在先的登记行为不合法，无法达到原告的证明目的。 邓志珍对候美荣所举证据的质证意见同市住建局的质证意见。 候美荣、市住建局及邓志珍对不动产登记中心所举证据的“三性”均无异议。 候美荣对市住建局所举证据质证意见为：对证据1-7的“三性”均无异议，对证明目的有异议；案涉房产是原告的回迁房，2008年底已交付给原告，李明利用其开发商的有利条件，将案涉房产登记在自己及其妻子名下，该房产证因违法已被生效判决撤销，基于违法的产权证所办理的他项权证，也应一并撤销；原告对案涉房产具有优先权，优先于邓志珍的抵押权，所以他项权证应予以撤销。 不动产登记中心及邓志珍对市住建局所举证据均无异议。 本院对上述证据认证如下：候美荣提供的证据1-5，均具备真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定；6-8，系已生效的法律文书，无需认定。对不动产登记中心及市住建局提供的证据，各方当事人对其“三性”均无异议，本院予以认定。 经审理查明，淮北市相山区长山南路东侧九栋楼原系李明等人于2001年左右承建、开发。2002年1月28日，作为甲方的中城宅基地居民候美荣与作为乙方的相南街道办签订协议书，约定：甲方以现有地皮交给乙方出资开发，工程竣工后，一层交给甲方所有，二层以上属乙方所有等内容，协议尾部书写“6栋103房一套”。2008年12月19日，候美荣与相南街道办在相山区信访局的鉴证下签订补充协议书，约定将6#103住宅调整为6#103门面（市房管局现编号为6#1011）。当日，候美荣补交门面房差价3.25万元，相山区信访局出具收条。2008年底案涉门面房交由候美荣，并由候美荣对外出租使用。 案涉房屋所在6＃楼，于2007年2月8日办理首次登记，产权证编号房地权淮私产字第××号，权利人为李明。2009年12月29日，经李明申请，市房管局为案涉门面房向李明、刘香兰颁发《房地产权证》，编号为房地权淮房字第××号、20××23号。2012年8月13日，李明、刘香兰向邓志珍借款20万元，并以案涉房屋为上述借款提供抵押担保。次日双方至市房管局办理了淮房地产他证相山区字第12××66号他项权证。后李明、刘香兰未依约偿还借款，邓志珍诉至相山区人民法院，该院判决支持邓志珍的诉请；因李明、刘香兰未履行生效判决，邓志珍向该院申请执行；2017年4月，候美荣提出执行异议，该院于同年6月作出（2017）皖0603执异25号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。邓志珍不服提出申请执行人执行异议之诉，相山区人民法院以候美荣对案涉房屋的权益优于金钱债权执行中申请执行人的权益为由，于2017年12月7日作出驳回邓志珍全部诉讼请求的判决，该判决已发生法律效力。 候美荣认为其是该房屋的实际所有权人，原市房管局向李明、刘香兰颁证的行为侵犯了其合法权益，遂于2018年8月诉至相山区人民法院。同年12月6日，相山区人民法院作出（2018）皖0603行初88号判决书，判决撤销不动产登记中心颁发给李明、刘香兰的第20××22号、20××23号《房地产权证》。2020年7月1日，候美荣诉至本院，要求撤销原市房管局为邓志珍颁发的第12××66号他项权证。 另查明，2016年6月23日，淮北市人民政府下发淮政秘（2016）103号《淮北市人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年6月27日起，原市房管局办理的各类房屋登记业务和淮北市国土资源局办理的各类土地登记业务由不动产登记中心窗口统一受理。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。不动产登记中心作为承担本辖区不动产登记职责的行政机关，该中心于2016年6月27日行使原市房管局承担的房屋登记行政职能，依法为本案的适格被告。 本案争议的焦点是邓志珍对案涉房屋设立的抵押权是否优先于候美荣的拆迁安置权益问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，候美荣提供宅基地与相南街道办签订回迁协议，房屋建成后相南街道办即将涉案房屋交付候美荣使用至今。第三人李明虽然承建了案涉住宅楼，但李明未举证其与相南街道办之间关于案涉住宅楼的分配协议，且住宅楼建成后，李明对相南街道办将案涉房屋交付给回迁人候美荣应当是明知的。李明虽将案涉房屋登记在自己及其妻子名下，但该登记行为已被生效判决所撤销。另，李明在明知相南街道办将案涉房屋作为回迁房交付给候美荣使用的情况下，利用其办理登记的房地产权证向邓志珍抵押借款，并办理抵押登记，显然具有过错；本案无证据证明候美荣对案涉房屋未及时转移登记至其名下存有过错。邓志珍虽然基于对李明持有案涉房屋产权证书的信赖，向李明出借款项并办理抵押登记，但参照上述规定，邓志珍就案涉房屋享有的不动产抵押权不应当优先于候美荣在先取得的回迁房居住权利；且案涉房屋的所有权证已被撤销，导致原市房管局作出房屋抵押登记行为的主要证据不足，依法应予以撤销。 另，自2016年6月27日起，不动产登记中心负责承担全市范围内的不动产统一登记工作，被诉行政行为虽由原市房管局作出，但根据现有职能划分，应由不动产登记中心履行撤销案涉房屋抵押登记的职责。 综上，候美荣要求撤销原市房管局给邓志珍颁发的第12××66号《房地产他项权证》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销被告淮北市不动产登记中心登记并颁发给第三人邓志珍的淮房地产他证相山区字第12××66号《房地产他项权证》（该房屋抵押登记行为由原淮北市房地产管理局作出）。 案件受理费50元，由第三人李明、刘香兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  顾国安 审 判 员  张 侠 人民陪审员  丁方芹 二〇二〇年八月二十四日 法官 助理  文 灿 书 记 员  桑婉清 附相关法律规定： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。