杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初7337号 原告（案外人）：吴红女，女，1969年11月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 原告（案外人）：杨迪龙，男，1968年10月5日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：孙海光，浙江信顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王祺甜，浙江信顺律师事务所律师。 被告（申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华。 委托诉讼代理人：罗红苹，李成聪，浙江德昊律师事务所律师。 第三人（被执行人）：诸暨市华基纺织品有限公司，住所地诸暨市次坞镇吕家村68号。 法定代表人：吕钢。 第三人（被执行人）：浙江恒禾鞋业有限公司，住所地诸暨市次坞镇大桥村288号。 法定代表人：吕超。 第三人（被执行人）：吕钢，男，1970年8月6日出生，汉族，住诸暨市。 第三人（被执行人）：吕超，男，1962年6月5日出生，汉族，住诸暨市。 第三人（被执行人）：孟宋薇，女，1967年10月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 第三人（被执行人）：余旭平，女，1972年1月28日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 原告吴红女、杨迪龙与被告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产管理公司）、第三人诸暨市华基纺织品有限公司（以下简称华基纺织公司）、浙江恒禾鞋业有限公司（以下简称恒禾公司）、吕钢、吕超、孟宋薇、余旭平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月20日立案后，组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告吴红女、杨迪龙及其委托诉讼代理人孙海光、被告浙商资产管理公司的委托诉讼代理人李成聪到庭参加诉讼。第三人华基纺织公司、恒禾公司、吕钢、吕超、孟宋薇、余旭平经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案已审理终结。 原告吴红女、杨迪龙向本院提出诉讼请求：请求贵院停止对坐落在浙江省诸暨市××街道××路××号××单元××室的房屋执行执行措施，判决确认该房屋系两原告共同共有（该房屋价值约人民币80万元）。事实与理由：贵院正在执行的（2017）浙0103执5218号案件，被告浙江省浙商资产管理有限公司在执行过程中向贵院申请查封了位于诸暨市××街道××路××号××单元××室的房屋，贵院依法作出裁定查封该房屋并决定处置该房产，原告收到执行通知后即向贵院提出执行异议，贵院经审查后作出（2019）浙0103执异45号执行裁定书，裁定驳回原告吴红女、杨迪龙的执行异议。原告认为贵院正在执行的上述争议房屋系两原告共同共有，理由有下：一、争议房屋已于2015年2月18日转让给两原告。2015年2月18日，余旭平及吕钢（系夫妻关系）将其位于诸暨市××街道××路××号××单元××室的房屋（建筑面积139.80平方米，产权证号：诸字第69887）以人民币70万元的价格转让给原告夫妻，双方签订一份书面合同，均为当事人本人签字捺印，系双方真实意思表示，在房屋转让时，该房屋未被查封，也未设定抵押，无第三方权利争议，余旭平和吕钢夫妇有完全处分权。二、两原告已付清全部购房款。合同签订当日，两原告通知程某将其应归还给两原告的借款649000元直接汇入余旭平指定的“余某”的银行卡上，余某系余旭平的父亲，余款51000元由原告杨迪龙的银行卡转账至佘城桥的银行卡，转账完成后，吕钢及余旭平当场出具一份收条，由此70万元购房款已于2015年2月18日全额付清。三、该房屋已实际交付给两原告使用。款项付清后，余旭平、吕钢夫妇即将该房屋的房产证、契证、契税完税凭证等原件及房屋钥匙、水电费代扣存折等全部交付给两原告。因该房系两原告购买给女儿杨丹盈使用，故自2015年3月份起，杨丹盈一家正式入住至今，期间无其他人来主张过权利。同时，为方便水电费的扣缴，杨丹盈于2015年4月就开通了涉案房屋的水电费、煤气费的银行卡代扣业务。四、两原告在本次房屋买卖过程中无任何过错。在房屋转让时，该房权属明确，无争议，未办理权证过户手续的原因是当时该片区的房屋共有同一宗土地，土地使用者为“城关镇詹家山村民委员会”，土地使用证未经划分，主要原因是诸暨市人民政府在2010年5月21日发文“诸政发【2010】38号”文件《诸暨市人民政府关于推进城中村改造的实施意见》，该意见明确本案涉及的土地自文件公布之日起停止办理分户析产、房地产转让手续，该政策直至2016年9月才终止，故在政策终止后，原告即向街道交纳土地出让金2016年9月9日交纳16886元，由街道工作人员俞永飞代收代缴，缴款后在诸暨市行政服务中心办理时被告知余旭平因其他纠纷，涉案房屋被诸暨市人民法院查封，故未能办理过户手续。综上，两原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，涉案房屋应为两原告合法所有，故请求贵院停止对该房屋的执行措施，确认该房屋系数两原告所有，望予同意为盼！ 被告浙商资产管理公司辩称：第一，案涉的房屋是登记在余旭平名下的，至今产权人仍是余旭平，应当认定为余旭平是房屋所有权人；第二，案涉房屋买卖合同的签订时间2015年2月18日，因为第三人吕钢、余旭平没有到庭，无法确认签署的时间就是这个时间，而且也不一定就是他们本人所签，因此，这份书面买卖合同，被告不认可；第三，诸暨法院对案涉房屋的查封时间是在2015年4月23日，原告没有任何证据可以充分证明所称说在查封前就已经占有该不动产的事实；第四，原告称所有的价款全都已经支付，而其所提交的证据当中无法看出是购房款，不能够证明已经全部支付购房款的事实；第五，即便购房合同及房款全部都已经支付，两原告是因为自身原因导致房屋不能够办理过户，在诸暨××段时间可以进行过户的，即2018年4月23日至2018年7月12日之间，但原告并没有去办理过户，之后才被下城法院查封。 第三人华基纺织公司、恒禾公司、吕钢、吕超、孟宋薇、余旭平未作陈述。 原告为证明其主张，提交如下证据： 1、房屋买卖合同书，证明余旭平、吕钢将其所有的位于诸暨市××街道××路××号××单元××室的房屋，以人民币70万元的价格转让给原告的事实，双方签订了一个真实合法的一个买卖合同； 2、购房款支付凭证、收条，证明程某转账给余某1299000元，其中649000元系程某应当归还给杨迪龙的，因为需支付购房款杨迪龙指示程某直接将该款转账给余旭平的父亲余某。接下去是杨迪龙转账给余某51000元的一个转账凭证，那这也是根据余旭平的指示将51000元转账给其父亲余某的名下，再一份是收条是证明吕钢余旭平夫妇对涉案房屋已经收到全额的房款的事实； 3、房产证、契证等，证明余旭平将房屋原件、相关原件移交给两原告的一个事实，其中包含有房产证、契证、完税凭证以及交易手续费的一些票据还有水电费、煤气费的代扣存折各一本。证明余旭平已经将涉案的房屋交付给原告使用。同时还有一份是国有土地使用权转移分割凭证的复印件一份。因为这个是土地使用证，登记者是城关镇詹家山村民委员会。所以原件不在余旭平处； 4、户口簿，证明购房人吴红女，杨迪龙与实际入住人杨丹盈系父母与女儿的关系； 5、入住证明材料，1.涉案房屋的水电煤结算存折一本，垃圾处理费收款收据两份，存折明细清单一份；2.杨丹盈在入住涉案房屋以后在微信朋友圈发的日常生活的照片有6张及日常生活的视频（刻入光盘），证明在杨丹盈在2015年3月起一直居住至今的事实；3.村委会证明一份，证明余旭平将其房屋出卖给原告的事实，当地村民村委知情并且证明杨丹盈一家在2015年的3月起入住的事实； 6、诸暨市人民政府文件等，证明不能办理过户不是因为原告的原因造成的：1.诸暨市人民政府文件，证明涉案的房屋当时因为政策的原因是无法办理土地证的分割手续，无法办理房屋所有权证的变更登记，2.土地证、土地出让金交款凭证，证明在限制的政策消除之后，原告积极的办理权证的过户手续，缴纳土地出让金，3.土地使用权分割转移登记凭证，这份证据是由诸暨市行政服务中心出具，因为当时涉案的房屋被法院查封未能办理权证的变更手续。4.不动产的查询登记证明一份，证明涉案的房屋在2015年的4月23日被诸暨市人民法院查封，在2018年7月12日，被杭州市下城区人民法院查封； 7、2019浙0103执异45号执行裁定书一份，证明异议被驳回，符合起诉的条件。 8、余某、程某证人证言。 证人余某出庭作证。 被告无证据提交。 第三人无证据提交。 原告证据经庭审出示，被告对原告证据1、2三性及证明目的均有异议，认为第三人吕钢、余旭平未到庭，房屋买卖合同不能确认其是本人签字以及签署时间确定是在2015年2月18日的事实，且交易价格明显偏低，案外人程某的付款凭证、转账凭证等，操作员都是原告女儿杨丹盈，其女儿出具的材料不应当作为法庭采纳的证据，且款项全都是打给余某的，并非是给吕钢或者余旭平，吕钢、余旭平也没有指定余某作为指定的收款人，所有打款均无备注购房款，程的转账为1299000元，远大于收条上载明的款项，按照生活常理应该分开打并做好相应备注，收条上面余某与原告所称的余某名字写法不一样，51000元原告表述为现金收取，而按照原告庭审中说的51000元是转账的，存在矛盾；对证据3房产证、契证、完税凭证、存折真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，与本案审理无直接关系，也不能够证明余旭平在当时进行了上述材料的交付，杨丹盈的存折是从2015年开始的，也不能看出是案涉房屋的水电费缴纳；对证据4真实性合法性无异议，但不能证明原告是实际居住人；对证据5，杨丹盈的两个存折以及合约信息形式真实性无异议，但不能反映与案涉房屋相关，签约日期在2015年4月29日，而诸暨法院的查封是在2015年4月23日，相当于查封在前，缴费签约在后且签约也不能证明原告已经实际占有、入住该房屋，对两份垃圾处理费单据三性及证明目的有异议，原告提交的是收据联，为复写页，可以看出上面笔迹深的都是后面添加的，银行存折明细流水关联性有异议，形式真实性没有异议，对朋友圈截图照片的三性及证明目的有异议，光盘中视频跟照片没有办法能够证明视频中的房屋系案涉房屋，也没办法证明入住时间。对吕家村村委会证明三性及证明目有异议，该份证明的出具人为诸暨市次坞镇吕家村委会，而案涉房屋是在属于暨阳街道，村委会不是房屋权利人，该房屋也不在吕家村委会所管辖区中；对证据6中诸暨市政府的文件，代理人在网上是没有看到这份文件，由法庭依法核实。对文件的关联性和证明目的有异议，原告没有证据证明案涉房屋属于该政策范围内的城中村改造，且该政策中亦没有明确说不可以办理过户手续，对结算业务书形式真实性无异议，但关联性有异议，土地出让金的收款人是个人，按照正常的操作流程，土地出让金要缴纳给政府，或者缴纳给相应的代收部门，而不可能会缴纳给个人，原告自认已经可以办理过户，而诸暨法院的查封只到了2018年4月，原告在2018年4月之后与2018年7月12号之间，案涉房屋系无查封的状态。原告没有办理过户，是其自身过错。对土地使用权分割凭证三性及证明目有异议，并无原件。对不动产查询证明真实性无异议，按照原告说的在2016年的时候已经发现房屋查封，为什么没有向诸暨法院提出过任何异议直到现在提提出异议与生活常理成立不符合；对证据7三性及证明目的无异议。被告对余某的证人证言，认为该证人曾任吕家村委会书记，现在还是支委，该村委会出具的证明很有可能是该证人出具，不应采信；对证人程某的证人证言形式真实性无异议，不能确认是否存在程向杨迪龙的借款。 经审查，原告证据1、2均有原件，被告的异议并无相关证据佐证，本院对原告证据1、2证明力予以确认；对证据3、4真实性予以确认，对证据5中的垃圾处理费收据，被告关于后面添加的异议合理，对该份证据真实性不予确认，对证据5中的其他证据真实性予以确认，对证据6、7证明力予以确认。对于余某与程某的证人证言，可以与原告提供的房屋买卖合同、收条、银行转账凭证、村委会证明等形成较为完整的证据链，故本院予以采信。 经审理，本院认定事实如下：浙江省浙商资产管理有限公司与诸暨市华基纺织品有限公司、浙江恒禾鞋业有限公司、吕钢、吕超、孟宋薇、余旭平金融不良债权追偿一案，浙江省浙商资产管理有限公司于2016年11月9日向本院起诉，本院受理后，经审理，于2017年7月19日作出（2016）浙0103民初8068号民事判决书，判决如下：一、被告诸暨市华基纺织有限公司于本判决生效后十日内归还原告浙江省浙商资产管理有限公司借款本金2088943.86元；二、被告诸暨市华基纺织有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江省浙商资产管理有限公司利息24518.85元、罚息215699.81元、复利2629.71元（罚息、复利暂算至2016年9月30日，此后按合同约定计算至实际履行之日止）；三、被告诸暨市华基纺织有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江省浙商资产管理有限公司律师代理费20000元；四、被告浙江恒禾鞋业有限公司、吕钢、吕超、孟宋薇、余旭平对被告诸暨市华基纺织有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告浙江省浙商资产管理有限公司的其他诉讼请求。因被执行人未履行，浙商资产管理公司就上述案件向本院申请执行，本院于2017年11月14日立案执行，案号为（2017）浙0103执5157号。执行过程中于2018年7月12日查封案涉房屋。同日，本院（2017）浙0103执5218号案件也查封了该房屋。案外人吴红女、杨迪龙提出异议要求停止对坐落在浙江省诸暨市××街道××路××号××单元××室的房屋执行强制执行措施。本院于2019年12月21日作出（2019）浙0103执异45号执行裁定书，驳回案外人吴红女、杨迪龙的执行异议，后吴红女、杨迪龙向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2015年2月18日，吴红女、杨迪龙（两乙方）与吕钢、余旭平（两甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将案涉房屋出卖给乙方，房屋价款为70万元。2015年2月18日，案外人程某向余某转账1299000元,杨迪龙向余某转账51000元。吕钢、余旭平出具收条一份，载明收到杨迪龙房屋转让款70万元，其中649000元程某转账至余某代收，另51000元现金由余某代收。 吴红女与杨迪龙系夫妻，杨丹盈系二人之女。坐落于诸暨市××街道××路××号××单元××室的房屋登记在第三人余旭平名下，该房屋于2015年4月23日被诸暨市人民法院查封，查封期至2018年4月22日，后于2018年7月12日被杭州市下城区人民法院查封，查封期至2021年7月11日。该房屋原土地使用人为城关镇詹家山村民委员会。2016年9月9日，吴红女向俞永飞转账16886元，附言土地出让金。 本院认为，本案的争议焦点是吴红女、杨迪龙对登记在余旭平名下的诸暨市××街道××路××号××单元××室的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定,现原告对案涉房屋是否能够排除执行,应从四个方面进行考量: 1.原告杨迪龙、吴红女与第三人吕钢、余旭平签订的《房屋买卖合同书》签订于2015年2月18日，且不存在合同法第五十二条中确定无效合同之情形，故本院认定杨迪龙、吴红女与吕钢、余旭平在法院查封之前，即2018年7月12日前已签订合法有效的房屋买卖合同。 2.杨迪龙、吴红女提供的水费、电费扣缴存折、银行流水、村委会证明等证据,结合原告提供的视频材料，形成较为完整的证据链条，且与证人余某关于2015年2月18日为大年三十，过完年后原告就搬进去的陈述基本相互印证，可以认定杨迪龙、吴红女以及其女儿杨丹盈一家在原审法院对案涉房屋查封之前，即2018年7月12日之前已实际占有和使用。 3.2015年2月18日,杨迪龙、吴红女与吕钢、余旭平签订《房屋买卖合同书》当天,吕钢、余旭平出具收条,确认收到杨迪龙70万元购房款,且收条中对购房款的组成作出说明，该收条记载内容与当日的银行流水，与村委会证明以及证人程某与余某的证人证言均可以印证，可以认定70万元中的649000元系程某支付，系其欠杨迪龙的借款，51000元系杨迪龙银行转账给余某。本院认为收条是证明款项往来的直接证据,吕钢、余旭平作为有民事行为能力的成年人,理应知晓出具收条所应承担的法律后果,且原告提供的银行流水、程某证人证言以及银行流水均可以印证收条内容。因此,本院认为杨迪龙、吴红女已在2015年2月18日支付完毕案涉房屋的购房款70万元。 4.杨迪龙、吴红女在向吕钢、余旭平购买案涉房屋时间为2015年2月18日，其提供的诸暨市人民政府关于推进城中村改造相关政策文件为2010年，即原告在购买房屋时应当系知晓该房屋列入城中村改造,应承担房屋所有权过户登记不能履行所产生的相应后果,但诸暨市城中村改造相关政策属于当地政府管理性规范,并非因买受人自身原因未办理过户，后案涉房屋于2015年4月23日被诸暨法院查封，原告自述2016年9月可以缴纳土地出让金办理案涉房屋权属转移登记，但因办理过户时得知案涉房屋已经被诸暨法院查封而无法办理权属转移登记手续,查封期限直至2018年4月22日，至此，案涉房屋并非因买受人杨迪龙、吴红女的自身原因而未办理过户登记。但是，诸暨法院查封期到期后，本院2018年7月12日查封前，办理案涉房屋权属转移登记手续无障碍，但原告在早已于2016年知晓案涉房屋被查封的情况下并未办理权属登记手续，原告虽在庭审中陈述其通过委托律师余建中办理向诸暨法院申请执行异议的事宜，但并未提供相关证据材料证明其说法，且与原告提供的证据中诸暨市自然资源和规划局不动产登记查询证明中2019年7月30日的查询日期亦存在时间矛盾，说明原告在可以办理权属登记的时候未予以办理，系自身原因未办理过户登记，不动产权属转移以不动产登记为准，因吕钢、余旭平未履行对浙江省浙商资产管理有限公司还款义务，下城法院对被执行人吕钢、余旭平名下的案涉房屋予以查封并无不当。案外人吴红女、杨迪龙关于确认其拥有对坐落在浙江省诸暨市××街道××路××号单元××室的房屋的所有权并对该房屋停止执行执行措施的异议，本院不予支持。案外人吴红女、杨迪龙并不享有足以排除强制执行的权益。第三人诸暨市华基纺织品有限公司、浙江恒禾鞋业有限公司、吕钢、吕超、孟宋薇、余旭平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃自身权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 驳回原告吴红女、杨迪龙的诉讼请求。 案件受理费人民币11800元，由原告吴红女、杨迪龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 张 悦 人民陪审员 唐 蓉 人民陪审员 张路芬 二〇二〇年八月十九日 代书 记员 孙梦娜