文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3702号上诉人（原审被告）：王小萍。委托诉讼代理人：陈雯婷，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柏安，上海小城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市凯誉房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路368号。法定代表人：蔡风佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：嵇玉琴，该公司员工。上诉人王小萍因与被上诉人苏州市凯誉房地产开发有限公司（以下简称凯誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2019）苏0506民初5565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王小萍上诉请求：1.撤销原判并驳回凯誉公司诉讼请求。2.诉讼费由凯誉公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.凯誉公司延迟提供租赁房屋，已违反双方签订的房屋租赁合同。合同约定的商铺开业日为2017年12月25日，但凯誉公司实际开业时间为2018年4月28日，延迟开业长达4个月之久，已造成违约，王小萍因此遭受巨大损失。2.出租的房屋消防不合格，已造成违约。苏州市公安消防支队吴中大队于2018年6月15日对“悠方购物中心”进行消防检查，并作出不同意投入使用营业决定书，造成王小萍的商户纷纷退租，王小萍被迫一直处于停止营业状态。二、一审法院认定的损失数额错误。1.推广费：王小萍于2018年6月被迫开始停业，凯誉公司并未进行任何推广活动，王小萍不应承担推广费用。2.拆除费用：拆除费用凯誉公司仅仅提供单方制作的合同予以佐证，法院并未对上述费用进行核查，故仅依据凯誉公司提交的证据认定拆除发生的金额不予以认可。3.滞纳金：滞纳金计算的依据是王小萍欠付费用，但王小萍拒绝支付房租及相关费用是行使不安抗辩权的合法权利的行使，凯誉公司并未依据租赁合同提供满足条件的房屋，王小萍有权拒绝支付相关费用。三、双方进行了多次协商，在一些细节上还存在分歧，但对于整体推迟开业的违约责任双方达成了大致统一的意见，凯誉公司仅仅因为一些细节问题没有达成协议的情况下擅自单方解除了双方的租赁协议，并且采取断水断电、围挡等违法措施阻止王小萍进入其承租的场地。四、案涉场地根据消防管理的相关规定，是属于两个独立的消防分区，凯誉公司明知王小萍承租本案房屋是作为一个整体性的“守艺人”餐饮，凯誉公司在出租时也未将存在两个独立的消防分区这一事实告诉王小萍，导致进行装修之后存在消防问题。五、本案承租房屋所有的消防工程都是由凯誉公司指定消防公司进行消防设计和消防报批，同时本案所涉房屋的消防责任主体也是凯誉公司。凯誉公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：涉案商铺土地经营用途为商业用途，按照消防法规，承租人需对承租的房屋自行进行二次装修并进行消防报验。涉案商铺面积超过300平米，故商铺在开业之前需要独立申报开业前消防安全检查，取得消防开业前消防安全合格证方能开业，这是承租人的法定义务。另按照消防法的规定，凯誉公司作为出租人，悠方购物中心已于2017年取得建筑工程消防安全检查意见书即一次消防安全合格后。王小萍当庭阐述的应该由出租人代为申报，规避自己的消防安全检查义务是不符合法律规定的。自2018年承租人长期拖欠租金并擅自转租，构成违约。凯誉公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的《商铺租赁合同》及补充协议、四份《广告位管理服务合同》均解除；2.王小萍将位于苏州市吴中区商铺腾空迁出、恢复原状返还凯誉公司；3.王小萍支付装修管理费1元、2018年6月1日至同年12月25日期间租金297889元、2018年4月28日至同年5月31日的首期物业服务费69034元、2018年6月1日至同年12月25日物业服务费428662元、2018年4月28日至同年5月31日的首期推广费17259元、2018年6月1日至同年12月25日的推广费107165元、POS机收银机押金2000元、2018年4月28日至同年5月31日首期POS收银租用费110元、2018年6月1日至同年12月25日期间POS收银租用费682元、广告位管理费1900元、广告位电费800元，以上各项费用共计人民币924705元；4.王小萍支付自2019年1月2日起至实际腾空返还之日止、按照1675.63元/天的标准计算的商铺占用使用费,以及自2019年1月2日起至实际腾空返还之日止、按照3351.26元/天的标准计算逾期返还商铺违约金；5.王小萍补交装修期租金50269元；6.王小萍支付拖欠各项费用截止2019年4月24日产生的滞纳金1401895.47元及以欠付金额924705元为基数、自2019年4月25日起至实际清偿之日止、按照日千分之四标准计算的滞纳金；7.王小萍支付解除合同违约金527295元；8.王小萍支付凯誉公司拆除商铺内装修、附属设施、设备费用共计342350.13元；9.本案诉讼费用由王小萍承担。一审审理中，凯誉公司将第一项诉讼请求变更为：确认双方之间签订的《商铺租赁合同》及补充协议均解除；撤回第二项诉讼请求；第四项诉讼请求变更为：王小萍支付自2019年1月2日起至2019年8月31日止、按照1675.63元/天的标准计算的商铺占用使用费405502.46元，及上述期间按照3351.26元/天的标准计算的逾期返还商铺违约金811004.92元；第八项诉讼请求变更为：王小萍支付拆除商铺内装修、附属设施、设备的费用共计人民币556183.6元。一审法院认定事实：2017年8月30日，凯誉公司（甲方，出租方）与王小萍（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，合同第一部分基本商业条款约定：甲方将位于苏州市吴中区铺位号为L420、L421、L422商铺出租乙方，租赁面积为1570.91平方米，乙方经营“美食秀FOODSHOW”品牌餐饮。租赁期为自商铺交付之日起算的96个月，租期包括装修期、计租期，计租期自装修期结束次日（如此时购物中心尚未对外开业，则起租日为购物中心正式开业之日）开始计算。租金起算日指装修期结束后次日（如此时购物中心尚未对外开业，则起租日为购物中心正式开业之日）。租赁年度指租金起算日起向后推算的连续期间，每满十二个月为一个租赁年度。乙方应于租金起算日开始按月支付租金，基本租金按照租赁面积计算，本合同约定租金以基本租金与营业额租金中较高者为准，乙方应在每月25日之前提前向甲方支付下月的基本租金。每月的营业额租金应于下月5日之前进行结算。如营业额低于基本租金，则该月的租金以基本租金为准，如营业额租金高于基本租金，则乙方应在下月10日之前支付营业额租金和基本租金之间的差额。租金标准具体为：            租赁年度              基本租金              营业额租金                  第一个租赁年度              每月32元/平方米，每月总计50269元              营业额的3%                  第二个租赁年度              每月32元/平方米，每月总计50269元              营业额的3%                  第三个租赁年度              每月36.1元/平方米，每月总计56710元              营业额的3%                  第四个租赁年度              每月36.1元/平方米，每月总计56710元              营业额的3%                  第五个租赁年度              每月40.41元/平方米，每月总计63480元              营业额的4%                  第六个租赁年度              每月40.41元/平方米，每月总计63480元              营业额的4%                  第七个租赁年度              每月44.93元/平方米，每月总计70581元              营业额的4%                  第八个租赁年度              每月44.93元/平方米，每月总计70581元              营业额的4%      乙方应在签署本合同之日起五个工作日内缴纳相当于首个租赁年度三个月固定租金/基本租金、三个月物业服务费及三个月推广费的总额的保证金。商铺交付日暂定2017年9月26日，具体交付日以甲方向乙方发出的书面通知为准。装修期为商铺交付之日起计算90日。购物中心正式开业日暂定为2017年12月25日，具体日期以甲方向乙方发出的书面通知为准。商铺开业日为2017年12月25日，如因甲方原因而导致商铺交付日延后的，商铺开业日可相应顺延。物业服务费自商铺交付之日开始起算，按租赁面积计算，第一、二个租赁年度为每月每平方米55元，第三个租赁年度为每月每平方米60元。物业服务费由乙方按季度支付，乙方应在每季度末月25日前支付下季度的物业服务费。推广费自商铺交付日开始起算，按租赁面积计算，为每月每平方米10元，每月推广费合计15709元，推广费由乙方按月支付，乙方应在每月25日前支付下月的推广费。首期租金为61838元，首期租金已包含装修期乙方应缴的装修期租金金额，首期物业服务费为77297元，首期推广费为19324元。乙方应在商铺交付之日前五个工作日内支付首期租金、首期物业服务费、首期推广费。由甲方建立统一的收银系统，乙方同意按甲方通知时间接入，并使用该收银系统软件和硬件。第二部分为合同主文的约定。第十三条商铺返还约定：合同解除甲方有权要求乙方按下述方式之一交还商铺：1.乙方自费将商铺内的所有物品（装修、附属设施/设备除外）搬离商铺，商铺交还时的状况用地与乙方在合同终止前正常营业时的状况一致，商铺装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无需给予乙方补偿；2.乙方自费将商铺内的所有物品搬离商铺，并将商铺恢复至商铺交付时状态。如果商铺交还时的状况不符合上述约定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，以使商铺的状况符合约定，由此产生的一切费用和开支由乙方负担，且乙方承担逾期交还的责任。逾期交还责任为：甲方有权选择按以下方式之一收回商铺，因此而产生的费用由乙方负担，另外视作乙方放弃商铺内所有物品的所有权，甲方有权自行处置，甲方因处理所有物品所产生的一切费用（包括但不限于律师费、公证费等）由乙方承担。具体收回商铺两种方式为：1.将商铺内的一切动产搬离商铺，商铺的装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；2.将商铺内的一切动产搬离商铺，并将商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除。第十四条对违约责任进行了约定。第14.3条约定：1.甲乙双方同意，如在商铺交付日前乙方未能按合同约定支付所有应付费用的，甲方无义务将商铺交付给乙方。但依本合同约定租赁期限仍应在交付日开始计算，甲方有权要求乙方自交付日起支付应当支付的费用，如物业服务费、推广费等，由此产生的相关损失均由乙方承担。2.租赁期限内，如乙方逾期支付租金、物业服务费、推广费、租赁保证金、公用事业费保证金、水电费等乙方在本合同项下应付费用的，自款项应支付日起，每逾期一日，乙方须向甲方支付应付未付款项的千分之四的违约金，直至甲方收到全部应收款项为止。3.甲方有权从乙方已支付的装修保证金、公用事业费保证金、租赁保证金中抵扣合同项下乙方应付的任何款项、违约金、赔偿金，无论该款项、违约金及赔偿金是否发生于装修期或租赁期限内的任何阶段。第十五条对合同解除及终止进行约定，其中第15.1.6条约定，乙方逾期支付租金、物业服务费、推广费、租赁保证金、公用事业费保证金、水、电、空调、燃气及其他应付费用之一或全部应付费用达到三十日，甲方有权单方解除合同并收回商铺。第15.2条约定如发生解除事由，且甲方行使解除本合同之权利，在解除前乙方已付的所有租金、物业服务费、租赁保证金等费用甲方均不予退还。此外，乙方应向甲方支付相当于未履行租赁期租金总额10%的违约金。第15.3条约定，如在租赁期限届满前，乙方明确表示或以其行为表明将不履行本合同，或未经甲方书面同意擅自撤场或甲方有理由相应乙方将不履行本合同的，即构成乙方中途退租，视为乙方单方解除本合同的重大违约行为，乙方应按本合同15.2条约定承担违约责任。第15.4条约定，若本合同因第15.1条或第15.3条原因提前解除，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有本合同约定的装修期及租金优惠期（如有），乙方须立即按首个租赁年度的固定租金/基本租金标准向甲方补交该期间的所有租金。合同附件二约定，甲方将以毛坯状态（不包含任何装修）提供商铺。甲方同意提供商铺内符合消防规定的现状交付。在该商铺内，管线调整由乙方自行负责。合同附件三关于收银系统管理规定，其中租用类客户第三条约定，乙方应向甲方支付押金5000元/台（与租赁保证金同时支付），用于保证乙方妥善履行本规定项下各项义务。租赁合同终止/解除或乙方退场时，向甲方交还一体机及收银系统，经甲方检查完好（正常磨损除外），甲方凭收据原件于15日将押金退还乙方。自实际开业日起，乙方应向甲方支付一体机及收银系统使用费200元/台/月，POS使用费与当月商铺租金同时支付。合同落款甲方加盖凯誉公司合同专用章及法定代表人印章，乙方由王小萍签名、捺印。后双方达成《补充协议》，该协议约定：1、甲方同意2018年4月28日至同年5月27日、2019年3月28日至同年4月27日期间免收基本租金，以扶持乙方正常经营；2、如乙方出现逾期支付租赁费用的行为、向任何第三方透露上述经营优惠条件的行为、任何违反合同及甲方规定的行为（包括但不限于违反《广告位管理合同》《场地经营租赁合同》等从合同的约定），则甲方可立即取消对上述租金优惠，并按照合同收取乙方已享受的被减免租金及逾期支付该等租金的违约金。3、合同第一部分首期租金变更为4957元，首期租金已包含装修期乙方应缴的装修期租金金额。4、如乙方提出提前解除合同或闭店申请的，甲方有权取消以上租金优惠，有权要求乙方在合同解除前或闭店前补交已享受的被减免租金及逾期支付该等租金的违约金。……6、本协议作为合同的补充阅读，与合同不一致之处，以本协议为准，除本协议约定的内容外，其他内容仍按合同约定履行。该补充协议甲方加盖凯誉公司合同专用章，乙方由王小萍签名、捺印。双方又签订了4份《广告位管理服务合同》，该四份合同均已到期，四份合同约定的广告位管理费合计1900元。四份合同均约定，王小萍逾期支付管理费，按每日万分之五计算违约金。涉案店铺所在商场登记所有权人为凯誉公司，用途为商业用地。2017年7月21日，苏州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，评定位于苏州市吴中区地块项目二期土建及内装修工程消防验收合格。涉案商铺出租时仅为开放式的场地，承租后由王小萍进行店铺建造和装饰装修，王小萍经营苏州守艺人餐饮管理有限公司（以下简称守艺人公司）。2017年10月21日，凯誉公司向王小萍交付涉案商铺。2018年4月28日，涉案商铺所在商场正式统一开业，凯誉公司书面通知王小萍开业时间。一审审理中，双方一致确认，王小萍已支付凯誉公司2018年5月29日至同年5月31日期间租金4957元、2018年6月1日至同年6月30日租金45043元，以上合计50000元，王小萍已支付凯誉公司2017年10月26日至同年10月31日期间物业管理费6197元、2017年12月1日至同年12月24日期间的物业管理费24790元，以上合计62405元。王小萍支付租房押金60000元。王小萍最后一次充水电费3500元，该费用是否用完双方存有争议，凯誉公司称已用完，王小萍称，其与2018年9月5日充值，当时已经停业，未使用水电。2018年12月25日，凯誉公司向王小萍邮寄《解约通知书》，该通知书载明：因王小萍拖欠凯誉公司租金、物业服务费、推广费及其他费用，凯誉公司多次催款无效，根据合同约定，凯誉公司通知：1.我司于2018年12月25日解除与贵方签署的《商铺租赁合同》，并将店铺另行出租；2.我司没收贵方已支付的租赁保证金等已付费用，保留向贵方追究违约金的权利；3.贵司于本合同解除之日次日起7日内将商铺恢复至交付时的状态，将商铺内的全部设施设备（包括但不限于装修、门头招牌、厨房设施用具等用于经营的动产）拆卸搬离，并将商铺返还，逾期搬离的，每逾期一日需支付双倍租金金额的商铺占有使用费，直至返还日，且自逾期之日起视为贵方放弃商铺内全部设施设备，我司可另行处理设施设备。如我司按照合同恢复并收回商铺的，因此产生的费用由贵方承担。4.贵方于本合同解除之日起3日内注销工商营业执照，否则需支付其相应损失。王小萍于次日收到上述《解约通知书》。一审审理中，双方均表示双方租赁关系于2018年12月26日解除。一审审理中，王小萍称，首先，其于2017年10月21日接收场地后开始装修，主体装修于2017年年底结束，并开始招商，后其招租的商铺与购物中心一同于2018年4月28日开业。合同约定购物中心于2017年12月25日开业，凯誉公司的购物中心开业时间延迟约四个月，导致王小萍两位股东撤资，引进的商户纷纷撤离，给其造成巨大损失。其次，苏州市公安消防支队吴中大队于2018年6月15日对涉讼区域进行消防安全检查，发现4层其经营的“守艺人餐饮”厨房与餐厅之间未设置有效防火分隔、厨房间防火门未灌浆，故于2018年6月19日作出不同意投入使用、营业决定书，自此之后，招租商铺一直处于停业状态。凯誉公司将本应分隔的部分作为整体出租给王小萍，导致消防不合格，即凯誉公司出租的物业本身不符合合同使用目的，其已缴纳了2018年6月底的租金，从2018年6月底开始其有理由行使先履行抗辩权，凯誉公司在不解决消防问题下，其有权拒缴各项费用。最后，其一直严格按照合同约定缴纳租金和物业管理费，并不存在任何违约行为，直至凯誉公司出现违约情况后，其才开始不缴纳各项费用，同时其与凯誉公司积极协商违约事宜，凯誉公司承诺给其减免优惠，只是双方未就减免期间商定，凯誉公司突然于2018年12月25日发出解除合同，其系被迫解除。之后，凯誉公司对涉案商铺进行强制隔离，其无法进入商铺。对此提供录音证据及政策支持文件各一份，录音材料反映双方曾就租金减免进行协商，但未协商一致。政策支持文件由守艺人公司于2018年11月29日出具，该文件载明：“由于贵公司推迟开业，造成我们股东撤资给我们带来了巨大的资金压力。开业后商场运营没有达到预期，经营连续亏损，后由于消防问题停业，停业后我方第一时间提出整改方案。6月、7月、8月三次和贵公司约谈并确定调整方案，但迟迟没有回复。9月我们又发函给贵公司确定调整方案，贵公司签收后一直没有回复，拖延至今，给我们造成了很大损失，并错过了最佳调整时间。本次和贵公司商谈确定调整方案后，我们需要投入很多资金用于项目调整，并且第一年我们给商户只收扣点，所以我们希望贵公司给予三个月的免租（免租金、物业费和推广费）调整期，开业后第一年免物业费和推广费，按合同联营扣点收取租金。由于与贵公司多次约谈沟通后没有结果，拖延至今，给我公司造成了很大损失，所以希望贵公司能在收到函件后三日内给予回复，三日内没有回复视为贵公司同意我公司提交的《付款计划》、《美食秀调整方案》、《政策支持》。”，该文件由王志远签收。凯誉公司称，首先，不存在延迟四个月开业情况，合同约定开业时间2017年12月25日为暂定时间，具体日期以其发出的书面通知为准，后其按约向王小萍书面发送了购物中心正式开业时间。上述约定符合商业惯例，王小萍应该有充分心理预期，且暂定时间与实际开业时间相差在合理范围内。另外，王小萍实际于2018年4月20日才完成装修，对此提供装修竣工查验申请表、记录表，该材料反映装修结束日期为2018年4月20日，凯誉公司相关部门查验日期为2018年5月20日，即实际开业时间并没有影响王小萍经营。而且，其在本案中主张的大部分费用系从实际开业日起算，已给予王小萍很大幅度的减让。其次，关于消防问题。其交付王小萍的场地前已通过消防验收，王小萍提出的未通过消防验收实际系王小萍二次装修造成的，与其无关，由王小萍自行承担。另外，苏州市公安消防支队吴中大队于2018年6月19日作出不同意投入使用、营业决定书后，王小萍实际于2018年6月28日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。再次，双方建立租赁关系以后，王小萍仅支付了小部分租金，同时也没有按照合同约定足额缴纳保证金，在此情况下，其多次书面向王小萍催缴各项费用，王小萍置之不理，自2018年6月份以后，王小萍未正常经营，且与多家商户发生诉讼，且也无法联系王小萍，在此情况下，发函解除双方租赁，此后，也无法联系王小萍，商铺一直处于停业状态，给其造成了较大损失，为避免损失扩大，其于2019年9月1日自行拆除现场，于2019年9月25日拆除完毕，均是按合同约定行使其权利，且在拆除前多次发函，即已给予王小萍充分纠正违约行为的机会，但王小萍拒绝沟通，未办理商铺交还手续，现场一直处于无人管理状态，其于2019年7月份对现场进行围挡保护，2019年9月1日开始拆除。最后，王小萍提供的录音证据及政策支持文件不予认可，其未承诺给予王小萍各项费用减免。一审另查明，一审法院曾于2018年7月2日立案受理李艳与守艺人公司、凯誉公司联营合同纠纷一案，一审法院于2019年3月4日作出（2018）苏0506民初5669号民事判决书（已生效），该案查明如下事实：1.苏州市公安消防支队吴中大队于2018年6月15日对涉讼区域进行消防安全检查，4层的“守艺人餐饮”厨房与餐厅之间未设置有效防火分隔、厨房间防火门未灌浆，于2016年6月19日作出不同意投入使用、营业决定书。2018年6月28日，守艺人公司整改结束，并于当日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，通过了安全消防安全检查。2.2018年12月28日，王小萍凯誉公司在涉案商铺处张贴《租赁合同解除后铺内财产搬离告示》，该告示载明：由于王小萍（守艺人公司法定代表人）违反与凯誉房产公司签订的《商铺租赁合同》的约定，该合同已于2018年12月25日解除，故通知美食秀商户于2019年1月7日前搬离铺内财产，并将商铺恢复原状，逾期搬离应支付场地占用费。凯誉公司为拆除现场装饰装修经过比价确定由南京装饰工程有限公司进行拆除，共计支出拆除费556183.6元。一审审理中，双方均表示，关于拆除遗留的物品双方自行交接。凯誉公司表示，涉案商铺于2019年9月1日开始拆除，于同年9月25日全部拆除完毕，目前场地已收回，故在本案中不再主张王小萍腾空返还场地，商铺占有使用费及逾期返还商铺违约金自2019年1月2日计算至2019年8月31日。王小萍表示，就其损失保留诉权，不再本案中提起反诉。以上事实，有凯誉公司提供的《商铺租赁合同》及补充协议、店铺接场验收登记表、租户交铺接场签收表、开业现场照片、开业报道照片、《广告位管理服务合同》四份、催款函、解约通知书及邮寄凭证、物流查询记录、拆除工程量清单、海底捞租赁协议、改造工程三方比价及定标材料、《合景悠方（苏州）海底捞改造工程施工合同》、增值税普通发票、房屋产权证、装修竣工申请表、装修竣工查验记录表，王小萍提供的开业通知、不同意投入使用营业决定书、录音及文字整理稿、政策支持文件、银行流水，及一审庭审笔录、谈话笔录及调取的材料等予以证实。关于凯誉公司主张第三项诉讼请求各费用，凯誉公司表示，对于物业服务费、推广费按约定应为商铺交付之日即2017年10月21日计收，其实际从2018年4月28开始计收。POS机收银租用费用按约定为200元/台/月，其主张的金额少于合同约定。王小萍表示凯誉公司主张的以下期间相应费用的金额均无异议，但其不应该支付，具体明细为：2018年6月1日至同年12月25日期间租金297889元、装修管理费1元、2018年4月28日至同年5月31日的首期物业服务费69034元、2018年6月1日至同年12月25日物业服务费428662元、2018年4月28日至同年5月31日的首期推广费17259元、2018年6月1日至同年12月25日的推广费107165元、POS机收银机押金2000元、2018年4月28日至同年5月31日首期POS收银租用费110元、2018年6月1日至同年12月25日期间POS收银租用费682元、广告位管理费1900元、广告位电费800元。关于凯誉公司主张的商铺占有使用费及逾期返还商铺违约金，商铺占有使用费自2019年1月2日起至2019年8月31日止、按1675.63元/日（50269元/月/30天）计算为405502.46，逾期返还商铺违约金自2019年1月2日起至2019年8月31日止、按3351.26元/日计算为811004.92元。关于补交装修期间的租金50269元，凯誉公司表示该租金系开业日2018年4月28日起算至2018年5月27日租金50269元。关于滞纳金。凯誉公司表示，以王小萍拖欠的各项费用（凯誉公司主张的第三项诉讼请求中的费用）为基数、按照合同约定各项费用应付时间节点起算至2020年1月15日止、按日千分之四标准计算金额，此后以拖欠的各项费用为基数、按日千分之四标准计算至实际清偿之日止。王小萍表示，对凯誉公司主张的计算方式没有异议，但不应该支付滞纳金。如法院判决支付标准应按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。一审法院认为，双方一致确认双方租赁关系于2018年12月26日解除，一审法院予以认定。故凯誉公司主张确认双方签订的《商铺租赁合同》及补充协议解除，一审法院予以支持，解除时间为2018年12月26日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于合同解除的责任，王小萍辩称其系被迫解除，凯誉公司因消防不合格和延迟开业问题违约在先，其不应该支付凯誉公司任何费用、滞纳金及承担合同解除违约金。一审法院认为，关于消防不合格问题，苏州市公安消防支队吴中大队于2016年6月19日作出不同意投入使用、营业决定书后，守艺人公司即于2018年6月28日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。关于延迟开业问题。合同约定仅为暂定开业时间，实际开业与暂定开业时间相差在合理范围内，且也符合一般的商业惯例。而且根据凯誉公司举证王小萍完成装修时间为2018年4月20日（竣工查验时间为2018年5月20日），实际开业时间并未对王小萍造成实质影响。综上，王小萍辩称凯誉公司因消防和延迟开业存在违约不承担相应责任，依据不足，一审法院不予采信。王小萍长时间拖欠各项费用，凯誉公司多次发函要求王小萍纠正，王小萍置之不理，且王小萍后期与其招商的商铺进入诉讼，之后一直处于停业状态，期间王小萍未采取任何合理措施履行双方租赁，甚至王小萍在收到凯誉公司发函解除租赁关系后长期放任场地空关状态（2018年12月26日收到解除函，凯誉公司于2019年7月份围挡，2019年9月份开始拆除），未积极与凯誉公司沟通返还房屋等事宜，在此情况下，凯誉公司为避免损失扩大，按照合同约定拆除涉案商铺、收回场地，并无不妥。现凯誉公司已收回房屋，凯誉公司撤回要求王小萍腾空返还涉案商铺的诉讼请求，双方均表示对拆除后的设备自行交接，一审法院均遵其自愿。对于凯誉公司主张的各项费用核定如下：1、王小萍对凯誉公司主张的2018年6月1日至同年12月25日期间租金297889元、装修管理费1元、2018年4月28日至同年5月31日的首期物业服务费69034元、2018年6月1日至同年12月25日物业服务费428662元、2018年4月28日至同年5月31日的首期推广费17259元、2018年6月1日至同年12月25日的推广费107165元、2018年4月28日至同年5月31日首期POS收银租用费110元、2018年6月1日至同年12月25日期间POS收银租用费682元、广告位管理费1900元、广告位电费800元金额均没有异议，一审法院予以认定，共计923502元。凯誉公司主张POS机收银机押金2000元依据不足，一审法院不予支持。2、凯誉公司主张王小萍支付2019年1月2日至拆除之日2019年8月31日期间按1675.63元/日标准计算的占有使用费405502.46元、补交2018年4月28日至2018年5月27日期间的租金50269元、拆除费用556183.6元，符合双方约定，一审法院予以支持。4、关于滞纳金，一审法院根据欠付费用金额（上述第一项一审法院核定的费用）、合同约定的付款时间节点及王小萍付款时间节点及凯誉公司的诉讼请求，按年利率11.7%标准核算，截至2020年1月15日，租金、装修管理费、物业管理费、推广费、POS收银租用费、广告位管理费产生的滞纳金（违约金）共计156339.43元，以后滞纳金（违约金）以欠付金额922702元为基数、按年利率11.7%计算至实际付款之日止。5、关于凯誉公司主张的合同解除违约金及逾期返还商铺违约金，该两项违约金本质系合同解除后违约金范畴，一审法院以合同解除后实际遭受损失为基础，兼顾合同履行情况、双方过错程度，酌定王小萍支付凯誉公司违约金150807元。扣除王小萍已支付的押金60000元及水电费3500元，还应支付凯誉公司87307元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、确认苏州市凯誉房地产开发有限公司与王小萍签订的《商铺租赁合同》及补充协议均于2018年12月26日解除。二、王小萍于判决生效之日起十日内支付苏州市凯誉房地产开发有限公司租金（含补交的装修期间的租金50269元）、装修管理费、物业服务费、推广费、POS收银租用费、广告位管理费、广告位电费共计人民币973771元。三、王小萍于判决生效之日起十日内支付苏州市凯誉房地产开发有限公司商铺占有使用费人民币405502.46元。四、王小萍于判决生效之日起十日内支付苏州市凯誉房地产开发有限公司逾期支付租金、装修管理费、物业管理费、推广费、POS收银租用费、广告位管理费截至2020年1月15日产生的滞纳金（违约金）共计人民币156339.43元及以欠付金额922702元为基数、自2020年1月16日起至实际清偿之日止、按年利率11.7%计算的滞纳金（违约金）。五、王小萍于判决生效之日起十日内支付苏州市凯誉房地产开发有限公司合同解除违约金人民币87307元。六、王小萍于判决生效之日起十日内支付苏州市凯誉房地产开发有限公司拆除费用人民币556183.6元。一审案件受理费人民币44221元，由苏州市凯誉房地产开发有限公司负担20601元，王小萍负担23620元。二审审理查明：1.依照（2018）苏0506民初5669号民事判决书查明的事实，2018年12月28日，凯誉公司在涉案商铺处张贴《租赁合同解除后铺内财产搬离告示》，该告示载明：由于王小萍（守艺人公司法定代表人）违反与凯誉房产公司签订的《商铺租赁合同》的约定，该合同已于2018年12月25日解除，故通知美食秀商户于2019年1月7日前搬离铺内财产，并将商铺恢复原状，逾期搬离应支付场地占用费。2.一审中王小萍对凯誉公司举证的装修竣工查验申请表真实性无异议，该表载明装修施工完工日期为2018年4月20日。3.合同第十三条商铺返还约定：合同解除甲方有权要求乙方按下述方式之一交还商铺：1.乙方自费将商铺内的所有物品（装修、附属设施/设备除外）搬离商铺，商铺交还时的状况用地与乙方在合同终止前正常营业时的状况一致，商铺装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无需给予乙方补偿；2.乙方自费将商铺内的所有物品搬离商铺，并将商铺恢复至商铺交付时状态。如果商铺交还时的状况不符合上述约定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，以使商铺的状况符合约定，由此产生的一切费用和开支由乙方负担，且乙方承担逾期交还的责任。逾期交还责任为：甲方有权选择按以下方式之一收回商铺，因此而产生的费用由乙方负担，另外视作乙方放弃商铺内所有物品的所有权，甲方有权自行处置，甲方因处理所有物品所产生的一切费用（包括但不限于律师费、公证费等）由乙方承担。具体收回商铺两种方式为：1.将商铺内的一切动产搬离商铺，商铺的装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；2.将商铺内的一切动产搬离商铺，并将商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除。第十四条对违约责任进行了约定。4.合同约定推广费自商铺交付日开始起算，按租赁面积计算，为每月每平方米10元，每月推广费合计15709元，推广费由乙方按月支付，乙方应在每月25日前支付下月的推广费。二审中，王小萍称，2018年12月25日凯誉公司为准备围挡进行了测量，王小萍当庭出示了关于围挡的视频；王小萍还称，其曾要求进入围挡取回物品，但凯誉公司不允许。凯誉公司称，在其发出解约通知后不久，对案涉租赁标的进行了围挡，围挡后王小萍就无法入内，但王小萍也未联系过凯誉公司要求入内。二审中，王小萍向本院补充提交如下证据：1.消防合格证网页截屏，证明凯誉公司系案涉房屋的消防责任主体。2.微信聊天记录，证明案涉房屋内的消防审批等全部消防工程均由凯誉公司寻找公司在做的，王小萍仅配合。3.围挡视频，证明凯誉公司在2018年12月份对案涉房屋进行围挡，王小萍无法进入案涉房屋。4.与悠方运营部负责人成冬民微信聊天记录,证明王小萍自2018年7月至9月在双方达成一致基本一致意见的情况下，双方就细节问题进行详细沟通。5.与悠方招商经理丁智用的微信聊天记录，证明王小萍2018年12月仍在与凯誉公司沟通协商细节问题。6.与悠方王志远的微信聊天记录，证明双方于2018年12月仍就相关细节问题与凯誉公司进行沟通，凯誉公司明确回复收到，且未提出异议。7.悠方四楼、五楼业主群聊天记录，证明凯誉公司违约延迟开业，时间长达四个月，并且强制断电。8.微信群聊天记录，证明双方就案涉房屋多次进行沟通协商，2018年12月份双方已初步达成一致。9.悠方商户群微信聊天记录，证明凯誉公司一直存在违约行为，包括延迟提供POS机、强制断电，并对商户进行围挡等行为。二审中,凯誉公司向本院补充提交如下证据：1.汇款凭证及银行承兑汇票，证明拆除费用的依据；2.UFUN苏州悠方微信公众号2018年5月31日发布的文章“火遍全国的网红摔碗酒来苏州了！就在悠方4楼美食秀！邀您免费来体验！”，证明王小萍正常开业经营，推广现场活动，凯誉公司提供了品牌推广服务，且推广广告是出租人和承租人双向沟通的行为，所有的品牌活动信息和品牌宣传内容均需要承租人提供信息基础，在王小萍欠款且不负责现场经营的情况下，凯誉公司无法取得现场经营所需的品牌推广信息。王小萍质证认为：证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，客户回单仅能反映出转账时间、转账金额及收款人，对于款项具体指向并不清楚，此部分款项是否用于支付拆除费用并不清晰。退一步讲，即使该费用用于拆除，该部分费用是否符合市场行情并不清楚。证据2的真实性、合法性、关联性均不予以认可，该份证据并没有相关公证的材料，真实性无法认可。对证明目的也不予以认可，对于一份真实性存在疑问的证据，不能证明王小萍正常开业。以上事实由装修竣工查验申请表、租赁合同、网页截屏、微信聊天记录、视频、另案民事判决书、汇款凭证、银行承兑汇票、微信公众号文章、二审调查笔录等予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，关于王小萍认为凯誉公司延迟提供租赁房屋，违反合同约定的上诉意见，本院认为：首先，合同仅约定了暂定开业日期为2017年12月25日，对实际究竟何时开业凯誉公司并未作出明确承诺，故不能仅以凯誉公司未在暂定日期开业就认定其存在违约；其次，实际开业日期2018年4月28日虽较暂定日期之间存在差别，但该差别在合理范围之内，且合同明确具体日期以凯誉公司发出的书面通知为准，故王小萍对开业日期的延后应有所预见、安排；再次，在王小萍直至2018年4月20日才装修完工的情况下，碍难说明开业日期与暂定日期有差别对其造成了损失。据此，本院对王小萍的该项上诉意见不予采纳。关于王小萍认为商铺消防不合格故凯誉公司构成违约的上诉意见，本院认为，虽苏州市公安消防支队吴中大队于2016年6月19日作出不同意投入使用、营业决定书，但守艺人公司于2018年6月28日即取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，案涉商铺的装修系由王小萍完成，王小萍作为承租人亦有义务向公安消防机构申报消防安全检查，故王小萍称案涉商铺的消防被检查不合格系凯誉公司造成的说法，本院对此不予采信。关于王小萍认为凯誉公司并未提供推广服务的上诉意见，本院认为，凯誉公司提供的证据能初步说明其曾为王小萍经营的美食秀提供推广服务，且关于推广费的约定系根据租赁面积按每月每平方米10元计算，故相应推广服务应主要为凯誉公司对案涉商场提供的整体推广服务，且王小萍嗣后停止经营，故碍难强求凯誉公司在整体推广商场的同时继续为王小萍定制推广服务，故本院对此上诉意见不予采纳。关于拆除费用是否发生及承担问题，本院认为，依照合同第十三条关于商铺返还的约定，合同解除后王小萍未及时搬离案涉商铺并恢复原状交还房屋，凯誉公司有权自行拆除装饰装修恢复原状并要求王小萍承担拆除费用，且拆除费用的发生有相应合同、付款凭证及发票予以佐证，一审法院对拆除费用予以支持处理正确，本院对此予以确认。关于王小萍应否支付逾期搬离案涉商铺的占有使用费，凯誉公司在发出解约函后又在涉案商铺处张贴公告要求王小萍于2019年1月7日前取回物品并将商铺恢复原状，逾期搬离应支付场地占用费，王小萍称其曾要求进入商铺取回物品但凯誉公司阻止，对此王小萍并未提供相应证据予以证明，故一审法院认定王小萍在合同解除后仍应按照合同约定的租金标准支付占有使用费并无不当。综上所述，王小萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44221元，由王小萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年八月二十四日法官助理  黄源榕法官助理  陈启航书 记 员  徐 韬