吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初223号原告（执行案外人）：陈志翔，男，1995年8月25日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：王东辉（系陈志翔母亲），女，1969年8月29日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：庞巍，吉林鸣正律师事务所律师。被告（申请执行人）：高淑平，女，1977年8月31日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：李晓持（系高淑平丈夫），男，1972年10月12日出生，汉族，律师，住吉林省吉林市船营区。第三人（被执行人）：吉林市鹏翔房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：王丽杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：鹿岩，吉林保民律师事务所律师。原告陈志翔与被告高淑平、第三人吉林市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告陈志翔的委托诉讼代理人王东辉、庞巍、被告高淑平的委托诉讼代理人李晓持、鹏翔公司的委托诉讼代理人鹿岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志翔向本院提出诉讼请求：1.不得执行吉林市昌邑区案涉住宅；2.由高淑平承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月，陈志翔通过与鹏翔公司签订内部认购书的形式，购买鹏翔公司开发的吉林市昌邑区案涉房屋，支付了全部购房款37.852万元，并办理了入户手续，装修居住至今。除此房产外，陈志翔名下无其他用于居住的房产。因高淑平与鹏翔公司债务纠纷，2017年8月2日，陈志翔购买的案涉房屋被吉林市中级人民法院查封，陈志翔依法提起案外人执行异议。2020年4月25日，吉林市中级人民法院下发（2020）吉02执异85号执行裁定书，驳回陈志翔的异议请求。在案涉房产查封前，陈志翔与鹏翔公司已签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付全部购房款居住至今，其异议请求应得到支持。高淑平辩称，陈志翔提出执行异议的执行标的，是高淑平申请查封的鹏翔公司名下的房屋，该房屋在2017年8月4日由高淑平申请查封时，系登记在鹏翔公司名下的预售商品房，可以预告登记、可以网签备案、可以办理过户登记。陈志翔系向房地产开发商以外的个人张振国购买的房屋，不属于商品房消费者（直接向开发商购买），根据全国法院民商事审判工作会议纪要（九民会议纪要）第一百二十七条规定，案外人系商品房消费者之外的一般买受人，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，陈志翔对该标的物享有排除法院执行的权利负有举证责任，即如果不能证明其买卖房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，则应承担不利后果。一、陈志翔没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。陈志翔应当与张振国签订买卖合同，而不是在内部认购书上改底。二、没有证据显示陈志翔交付了购房款，应提供银行流水单加以证明。三、陈志翔属于因自身原因未办理过户登记的情形。陈志翔自述于2017年7月15日从张振国手中购买顶账房，此时距离法院查封还有20天时间，陈志翔并未行使预告登记、网签备案、过户登记等权利，导致案涉房屋被查封时，所有权仍登记在鹏翔公司名下。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》规定中问题十八：执行异议之诉案件中，对“因买受人自身原因未办理过户登记”该如何判断，认为执行异议之诉案件中，人民法院经审查发现存在以下情形，应当认定属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“因买受人自身原因未办理过户登记”:（一）存在法律、政策上的登记障碍，如经济适用房或限购、限贷等原因不能登记的；（二）存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；（三）已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。如借名买房、预告登记等买受人未及时登记的、或者因规避法律政策、逃避纳税等原因买受人不登记的。显然，陈志翔属于解答中第（三）项规定的已经满足登记条件，而买受人未积极主张办理登记的情形。综上，陈志翔的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一、三、四项条件，应驳回其诉讼请求。鹏翔公司述称，支持陈志翔的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理高淑平诉鹏翔公司、王振屹、张振国等借款合同纠纷一案中，于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，查封了坐落于吉林市昌邑区含案涉房屋，42套车库。判决生效后，经高淑平申请，该案进入执行程序。陈志翔于2020年4月7日向本院提出执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）吉02执异85号执行裁定，驳回其异议请求，陈志翔不服，提起本案诉讼。另查明，2015年9月18日，付海燕（张义）与鹏翔公司股东王振屹签订解除合作协议，该协议第五条约定王振屹给付付海燕（张义）人民币500万元和多层价值人民币250万元房屋，以立体砍块方式给付（甲方先行支付乙方人民币100万元，其余人民币400万元更名后给付，多层价值250万元的房屋同时开出入户手续给付海燕(张义）。2017年1月14日，张振国、付海燕出具顶股权转让金说明，内容为“兹有张振国六套顶账房，由鹏翔公司支付付海燕、张振国股权转让金”。案涉房屋包含在上述协议约定内。2017年7月，陈志翔通过张振国从鹏翔公司处购买案涉房屋，2017年7月15日，陈志翔与鹏翔公司签订内部认购书，约定陈志翔以37.852万元价格购得涉案房屋，即鹏翔公司开发的位于吉林市昌邑区案涉房产，建筑面积94.63平方米，内部认购书签订当日，陈志翔父亲陈雷从个人银行账户中取款38万元用于支付购房款，鹏翔公司为陈志翔出具了购房款收据及进户收费明细单。陈志翔在案涉房屋居住，占有使用至今。认定以上事实的证据有：（2020）吉02执异85号执行裁定书、解除合作协议、顶股权转让金协议、内部认购书、银行取款凭证、户籍信息、购房款收据、进户收费明细单、水电费明细单等。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题为陈志翔对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋系不动产，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。本院于2017年8月2日查封案涉房屋，2017年7月15日，陈志翔与鹏翔公司签订内部认购书，约定陈志翔以37.852万元价格购得涉案房屋，内部认购书签订当日，陈志翔父亲陈雷从个人银行账户中取款38万元用于支付购房款，鹏翔公司为陈志翔出具了购房款收据。以上事实均发生于案涉房屋被查封之前，能够证明陈志翔在人民法院查封之前针对案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部房款。此外，陈志翔提举的进户收费明细单、水电费明细单等证据，能够证明其在人民法院查封之前已对案涉房屋实现合法占有使用。另查明，案涉房屋所在的幸福茗苑小区因竣工验收等方面存在问题，直至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，属于无籍房，故案涉房屋未办理更名过户，并非陈志翔自身原因。综上，陈志翔对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对陈志翔请求停止对案涉房屋执行的诉讼请求予以支持。综上所述，陈志翔的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行坐落于吉林市昌邑区案涉房屋。案件受理费6978元，由高淑平负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异85号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  李 炜二〇二〇年八月二十七日书记员  李晓楠