青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2705号原告：马海平，男,回族,1960年1月16日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：白恩海，泰和泰（西宁）律师事务所律师。被告：沙明福，男,回族，1965年11月5日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：马天花，青海龙启律师事务所律师。原告马海平诉被告沙明福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告马海平及其委托诉讼代理人白恩海、被告沙明福的委托诉讼代理人马天花均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告马海平向本院提起诉讼请求：1.请求人民法院依法判决确认原被告双方签订的《房屋买卖契约》无效；2.请求人民法院依法判决被告向原告退还购房款32.5万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:被告称自己在海南省三亚市开发房地产项目,开发楼盘项目名称为“三亚市水晶公寓”，可以给原告出售一套。2014年2月1日，双方经过协商签订了《房屋买卖契约》，被告将位于三亚市××村房屋出售给原告，房屋总价款32.5万元。同时买卖合同约定:509室房屋三年内由政府或不可抗拒原因强拆后，由卖方（本案被告）全额退还购房全款。签订房屋买卖协议后，原告向被告付清了全部购房款。2016年5月，三亚市政府根据规划将海坡村列为棚户区改造项目，将原告从被告处购买的房屋拆除，致使原告购买房屋的目的不能实现。原告购买的房屋被拆除后，原被告就退还购房款事宜进行了协商，被告承诺退还购房款，但到了付款期限,被告却以种种理由拒绝退还购房款，并拖延至今。综上，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法判如所请。被告沙明福辩称：一、对于案涉房屋买卖契约已有相关判例，合同无效我方认可；二、退还购房款证据不足，原告没有支付房款，请求驳回原告诉求；三、应当由原告自行承担诉讼费，不应由我方承担。原告马海平为支持其诉称，向本院提供如下证据：一、2014年2月1日签订的房屋买卖协议，证明原被告签订房屋买卖契约时属于双方真实意思表示，另合同第十条约定案涉房屋三年内拆除的，被告承诺将收取的房款全额退还。二、2015年7月30日的汇款凭证，证明合同签订后，原告向被告支付了房款30万元。三、三亚市人民政府文件，证明2016年5月三亚市政府将原告购买的房屋列为棚户区改造预将其拆除的事实。四、四张照片，前两张照片证明本案案涉房屋所处位置，后两张证明案涉房屋2016年5月被三亚市政府拆除的事实；五、西宁市中级人民法院（2020）青01民终857号民事判决书，证明涉案房屋与本案房屋处于同一层，与本案属于同一案例，该判决确认双方签订的合同属于无效合同，并判决被告返还房款的事实。六、借款协议、借条5张，证明2014年9月1日原告向被告出具的30万元借条是包含在200万元（该笔款项是借给周玉璋）内的，与本案房款无关。被告对原告提交的证据提出如下质证意见：一、对房屋买卖协议真实性无异议，证明方向有异议，涉案房屋2017年5月才拆除，超过了合同约定的三年时间，不应退还房款。二、转账凭证，真实性认可，但与本案无关，2015年7月是原告给被告的还款，不是案涉房屋的房款。三、三亚市政府的文件真实性认可，但证明方向不予认可，该文件无法证明房屋2016年拆除的事实。四、照片，无法反映案涉房屋的位置及房屋拆除的时间，与本案无关。五、西宁市中级人民法院判决书，对该证据真实性无异议。六、借款协议属于复印件不予认可，5张借条予以认可。被告沙明福为支持其辩解，向本院提供如下证据：2014年9月1日借条，证明原告出示证据中的30万元是用于归还原告的借款而非房款的事实。原告对被告提供的证据经质证认为，该证据属于复印件，真实性有异议，证明方向有异议，30万元借条是包含在200万元（该笔款项是借给周玉璋）内的，与本案房款无关，该钱不是原告借的，原告是中间人，被告只是将该笔款通过原告借给周玉璋的。原被告出具的上述证据，经原被告相互质证后提出上述质证意见，本院审查认为，原被告提供的证据与本案具有关联性，对上述证据的真实性予以确认，并在案件事实认定和判决理由中加以引证阐述。经审理查明，2014年2月1日，原告马海平与被告沙明福签订《三亚市水晶公寓房屋买卖契约》，该契约约定被告沙明福将其开发建设的位于三亚市××村的房屋一套出售给原告马海平，房屋面积65㎡，每平方米5000元，房屋总价款为325000元；该契约第二条约定：“卖方（沙明福）已如实陈述上述房屋权属状况和其他状况，保证该房屋不受他人合法追索”；第三条中约定：“买方（马海平）于2014年2月1日前支付325000元”；第十条约定：“509室房，三年内由政府或不可抗拒的原因强拆后，由卖方沙明福全额退还购房全款、或造成不足部分金额由卖方沙明福补齐，赔偿多余款与卖方沙明福无关……”，合同签订当日，被告沙明福将涉案房屋交付原告马海平，原告马海平已实际居住使用。双方买卖市××区，房屋所在土地为海坡村集体所有的土地。，原告马海平与被告沙明福均非海坡村村民。现涉案房屋已被拆除，原告马海平未获得补偿。另查明，与本案相关联案件原告马文睿诉被告沙明福房屋买卖合同纠纷一案经二审法院已审理完毕，马文睿案件中所涉房屋与本案房屋处于同一幢楼的同一楼层，上述事实已被西宁市中级人民法院（2020）青01民终857号民事判决书所确认。另本案中双方对签订合同的事实、房屋买卖契约的效力为无效均无异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。庭审中，被告沙明福提出其交付房屋后原告马海平未支付房款,对此，原告马海平提供2015年7月30日向被告沙明福支付30万元的建设银行汇款凭证，证明支付涉案房款；被告沙明福又提供2014年9月1日原告马海平所写30万元借条，证明原告马海平所支付30万元为该还款；原告马海平又提供借条5张、借款协议书一份，证明2014年7月30日被告沙明福与青海华通路桥工程有限公司签订借款协议，被告沙明福出借200万元，原告马海平为担保人，该借款通过原告马海平账户转给借款人，原告马海平先后向被告沙明福出具借条5张，其中包括被告沙明福提供的2014年9月1日30万元借条。为此，法庭要求被告沙明福限期提供200万元的出借支付凭据来印证其辩解，但被告沙明福未能提供相关证据。综上，原告马海平已支付涉案房款30万元的事实可以确认。原告马海平称其向被告沙明福现金支付2.5万元房款，未提供证据予以证明，本院不予认定。本院认为，原告马海平与被告沙明福签订的《三亚市水晶公寓房屋买卖契约》，虽是当事人双方的真实意思表示，却违背法律规定。根据土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设，而原告马海平与被告沙明福均非涉案房屋所在地海坡村的集体组织成员，所以原告马海平与被告沙明福无权买卖该村集体土地上修建的房屋。而且被告沙明福又不能提交涉案房屋已取得合法建房手续及房屋进行了所有权登记的基础资料，或可以出售房屋的合法手续，因此被告沙明福与原告马海平买卖在农村集体土地上所建房屋违反了法律的强制性规定，双方签订的房屋买卖契约属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无效合同自始无效，并无时间限制，也与房屋是否拆除无关，被告沙明福所谓房屋拆除超过三年期限不应退款的说法缺乏依据,被告沙明福关于原告马海平未支付房款的辩称不予采信。原告马海平主张退还房款的主张应予支持。但原告马海平购买的房屋已被拆除，无法返还给被告沙明福，而且从协议内容看，被告沙明福与原告马海平对房屋当时的状况均非常清楚，而且特意约定政府强制拆迁时的处理办法。在此情况下，一方愿意卖，一方仍愿意买，表明双方对房屋性质、权利状况、及买卖后可能遇到的情况均有充足的思想准备，只不过是双方均存有侥幸心理，所以原告马海平与被告沙明福对合同无效均有过错，应各自承担相应的损失。房屋被拆除就是双方的损失，亦是双方的过错责任所致，应由其二人分担，由被告沙明福返还一半房款，剩余损失由原告马海平自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告马海平与被告沙明福签订的《三亚市水晶公寓房屋买卖契约》无效；二、被告沙明福于判决生效后十日内退还原告马海平购房款150000元。案件受理费3088元（原告已预交），由被告沙明福承担1650元，原告马海平承担1438元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马守彪 二〇二〇年八月三十一日法官助理 郑向丽书记员 马小花附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。