安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1860号上诉人（原审被告）：李道美,男,汉族,1982年8月20日出生,户籍地安徽省巢湖市，现住安徽省芜湖市鸠江区。被上诉人（原审原告）：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市万春西路鸠江社区服务中心四楼，统一社会信用代码91340207590199434J。法定代表人：吕林，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽灜国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶剑，安徽瀛国伦律师事务所律师。上诉人李道美因与被上诉人芜湖市鸠江宜居投资有限公司（以下简称宜居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院(2020)皖0207民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李道美上诉请求：1.改判上诉人支付被上诉人房屋租金37314元；2.依法驳回被上诉人一审时的其他诉讼请求。事实和理由：一、房屋租赁合同一直由被上诉人单方主导，应当根据公平原则和诚实信用原则认定双方的合同关系，不能仅凭条款任意加重上诉人的合同义务。上诉人自2007年10月就开始租赁涉案房屋，涉案房屋一直处于租赁状态。二、2016年、2017年的房屋租金不应得到法律支持，请依法扣减。涉案房屋在2016年、2017年因道路改造导致不能正常经营，对上诉人影响非常大，该期间的租金应当扣减。一审法院对该事实也进行了核实并确认，被上诉人对此也是明知的，该期间的租金不应当得到法院支持。三、上诉人不构成违约，不应当承担违约金10428.5元。被上诉人管理涉案房屋之前，是由芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投）负责管理涉案房屋，期间由于涉案房屋管理人的变动未及时通知上诉人，上诉人的联系方式在被上诉人处是有留存的，其本身可以随时联系到上诉人。当时上诉人租金交给鸠江建投，但其不收，不能因为上诉人管理权限交接问题拒收上诉人租金导致上诉人不能及时交纳租金，从而认定上诉人构成违约并承担违约责任。因此，上诉人并不是合同违约方，不应承担违约责任。四、既然被上诉人认为双方租赁合同于2016年1月1日解除，但其在2020年3月24日才向一审法院提起解除之诉，对于其怠于行使权利期间的产生的损失依法不应由上诉人承担。因此。请二审法院予以纠正和调整。综上，上诉人为维护自身合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法核实案件事实，依法改判。宜居公司辩称，一、案涉房屋租赁合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应该按照合同约定履行各自的义务，不存在任意加重上诉人合同义务的情形。二、2016年至2017年房屋占用费，根据合同约定，上诉人无权占用期间的房屋占用费应当按照双倍租金标准予以给付，但是一审法院考虑到因道路改造影响到上诉人利用案涉房屋进行经营，因此将两倍租金标准降低为一倍租金标准，即已充分考虑到因道路改造对上诉人造成的影响，对两年度的租金予以扣减。三、上诉人自2015年起即拖欠房屋租金，远超合同约定的一个月，属于明显的违约行为，根据合同约定应当承担违约责任。一审判决事实清楚，适用法律正确，请予以维持。宜居公司向一审法院起诉请求：1.确认李道美与宜居公司之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除;2.判令李道美向宜居公司支付自2014年1月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁费41714元(2年);3.判令李道美按照20857元/年×2的标准向宜居公司支付自2016年1月1日起至2018年10月15日止的房屋占用费116342元(1018天);4.判令李道美支付违约金10428.5元;5.判令本案诉讼费用由李道美承担。一审法院认定事实：2013年1月17日,李道美与鸠江建投签订《房屋租赁合同》一份,约定李道美承租坐落于芜湖市金湾小区XX幢4-5号面积为96.56平方米的门面房经营家电销售,租赁期限自2013年1月1日-2013年12月31日止,年租金为20857元，一年一付，先付租金后用房；租赁期满，如李道美继续租赁，需提前3个月书面申请；逾期支付租金超过1个月，按照半年租金金额承担违约赔偿金；合同届满、被依法终止后，李道美无法律上原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金标准承担违约赔偿金等。合同签订后，双方按约履行，并无争议。合同到期后双方未续签，李道美仍在租赁房屋内经营。2015年12月28日，鸠江建投向李道美送达《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》，要求李道美按通知书要求在2015年12月31日前腾让租赁房屋。李道美未按通知要求腾让，一直占用该房至2018年10月15日。李道美自2015年1月起未交纳租金。2017年起因205国道芜屯北路段拓宽改造，李道美经营的饭店长期无法正常经营属实。另查明，鸠江建投于2016年11月起将其建设的包括金湾小区在内的八个小区共计135153.76平方米门面房委托宜居公司管理。一审法院认为，鸠江建投已将涉案房屋委托给宜居公司管理，宜居公司作为国有资产的受委托管理者，有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向李道美主张相关权利。李道美与鸠江建投签订的《房屋租赁合同》期满后双方未续签，但李道美继续使用租赁物，鸠江建投没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2015年12月28日，鸠江建投向李道美送达《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》，要求李道美按通知书要求在2015年12月31日前腾让租赁房屋，应视为自2016年1月1日起双方的不定期租赁合同关系解除，李道美此后继续占用案涉房屋已无合同依据。李道美2016年1月1日-2018年10月15日对案涉房屋的占用系无权占用。宜居公司诉请李道美支付2015年1月1日-同年12月31日的租金20857元，合法、有据，应予支持。李道美与鸠江建投签订的《房屋租赁合同》虽约定合同届满、被依法终止后，李道美无法律上原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金标准承担违约赔偿金，但鉴于李道美违约行为给宜居公司造成的损失实际为租金利益损失，双方约定的违约赔偿金标准明显过高，应予调整。本案中李道美占用案涉房屋期间因道路改造不能正常经营，根据公平原则和诚实信用原则，该院酌定对此期间的占用费标准参照原租赁标准执行，应为58171元(自2016年1月1日起至2018年10月15日止，共计1018天)。对宜居公司要求李道美以年租金20857元/年×2的标准支付自2016年1月1日起至2018年10月15日止的房屋占用费116342元的诉讼请求，该院不予支持。李道美应支付宜居公司租金合计79028元（20857元+58171元）。宜居公司、李道美签订的《房屋租赁合同》约定逾期支付租金超过1个月，按照半年租金金额承担违约赔偿金。李道美自2015年1月起拖欠租金属实，宜居公司诉请判令李道美支付违约赔偿金10428.5元，合法、有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、李道美与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2016年1月1日解除；二、李道美于判决生效之日起十日内支付芜湖市鸠江宜居投资有限公司房屋租金79028元；三、李道美于判决生效之日起十日内支付芜湖市鸠江宜居投资有限公司逾期支付租金违约金10428.5元；四、驳回芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费1835元，由芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担861元，李道美负担974元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明：2013年1月17日，鸠江建投（甲方）与李道美（乙方）签订《房屋租赁合同》第十二条约定，本合同届满时，乙方应在届满日前向甲方腾空返还房屋，在本合同被依法或者依据本合同约定提前终止或者解除的，乙方均应在十日内向甲方腾空返还房屋；合同第十四条约定，乙方未按照第十二条约定腾空返还租赁房屋的，甲方有权终止本合同，并在约定租金之外，由乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金。其他查明事实同一审认定的事实。本院认为，本案二审争议焦点在于一审判决李道美支付宜居公司房屋租金及违约金是否合理。一、李道美与鸠江建投签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，合法、有效，对双方均有约束力。涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期满后双方未续签，李道美继续占有、使用租赁物，鸠江建投未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系，当事人可随时要求解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据一审法院查明事实，鸠江建投曾于2015年12月28日在案涉房屋处张贴《尽快腾空合同已经到期房屋的通知书》，要求李道美于2015年12月31日前腾让租赁房屋，并提供张贴照片予以证明，上述张贴通知书的行为可视为出租人已经在合理期限内通知了承租人李道美。一审判决认定鸠江建投与李道美之间的不定期租赁关系于2016年1月1日解除正确，本院予以维持。涉案房屋租赁合同自2016年1月1日起解除后至2018年10月15日李道美实际交付涉案房屋之日，李道美对涉案房屋的占用即构成无权占有，根据涉案《房屋租赁合同》第十五条的约定，李道美应对无权占有期间按照双倍租金标准承担违约赔偿金。考虑到李道美占用涉案房屋期间因道路改造无法正常经营，一审法院对李道美应当承担的违约赔偿金已经予以酌减至按照原租赁标准执行，李道美主张不应支付2016年、2017年度的房屋租金没有依据，本院不予支持。涉案房屋租赁合同虽然于2016年1月1日起解除，但李道美无权占有涉案房屋的行为一直持续至2018年10月15日，且李道美在一审中并未提出诉讼时效抗辩，一审判决并无不当。二、李道美使用案涉房屋直至2018年10月15日，租金缴纳时间截止到2014年度。根据鸠江建投（甲方）与李道美（乙方）签订《房屋租赁合同》的约定，乙方未按照约定腾空返还租赁房屋的，或者乙方逾期交付租金超过1个月，由乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金。李道美既没有按照合同约定期限腾房，也没有按期交纳房屋租金，一审判决根据双方合同约定由李道美按照半年租金金额承担违约赔偿金，并无不当。李道美认为其不构成违约的上诉主张不能成立。综上所述，李道美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1103.56元，由上诉人李道美负担。本判决为终审判决。审判长  丁必勇审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年八月四日法官助理赵青青书记员章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。