云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1664号上诉人（原审原告）：毛利莲，女，1979年3月28日生，汉族，云南省富源县人，大学文化，住云南省曲靖市富源县，现住云南省曲靖市富源县人民医院住宿区。上诉人（原审被告）：曲靖市盛大投资开发有限公司，住所地：曲靖市麒麟区环城东路瑞和新城36栋1号。法定代表人：杨金松，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：许金连，女，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：李星星，女，公司员工，特别授权代理。上诉人毛利莲因与上诉人曲靖市盛大投资开发有限公司（以下简称“盛大投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，均不服云南省曲靖市沾益区人民法院（2020）云0328民初121号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。毛利莲上诉请求：一、撤销曲靖市沾益区人民法院（2020）云0328民初121号民事判决第二项，改判由被上诉人盛大投资公司支付上诉人毛利莲违约金33006.41元；二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定“被告2018年收取的仅为30000元，明显低于协议约定的84114元，被告认为逾期支付2018年租金的理由正当”，法院认定的这一事实错误。理由如下：上诉人与被上诉人签订的《商铺委托管理协议》约定下一年的租金应在上一年的12月1日至12月31日支付，支付违约金的条件是：逾期支付应支付租金的，承担当年应支付租金的10%作为违约金。被上诉人称“2018年收取的30000元，明显低于约定的84114元”，属被上诉人与第三人之间的协议，对上诉人不具抗辩效力。被上诉人自2017年至2020年的租金都没有按期支付，因此，应当按照逾期未支付租金330064.1元的10%支付给上诉人，即向上诉人支付违约金33006.4元。盛大投资公司二审未作答辩。盛大投资公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，并依法改判为“被告向原告支付房屋租金233074.25元”；二、撤销原审判决第二项，并依法改判为“驳回原告的其他诉讼请求”；三、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人仅应向被上诉人支付自2017年第2季度至2019年的房屋租金，2020年的房屋租金不应支付。虽然双方签订的《商铺委托管理协议》约定房屋租金支付方式为先付后用，但在实际履行中，上诉人采取先用后付的方式支付租金，被上诉人并未提出异议，表明双方在合同履行过程中将房屋租金支付的方式进行了变更，变更后为先用后付。目前2020年才到4月份，因此2020年房屋租金要在2020年12月份以后支付，一审判决上诉人支付2020年的房屋租金属事实错误，应当予以改判。二、2017年-2019年房屋租金233074.25元，一审未将上诉人代为缴纳的税费687.85元进行扣减，属认定事实错误。三、上诉人有正当理由逾期支付租金收益，不应向被上诉人支付违约金。（一）被上诉人用于托管的商铺自2017年4月1日收取的租金，那么在上诉人2017年-2018年、2020年无收益、2019年收益明显低于协议约定的房屋租金的情况下逾期支付2017年-2020年的房屋租金理由正当，不应支付违约金。（二）上诉人收取的3万元为2019年的租金，并非2018年的，因此对应的不应支付的逾期违约金年度为2019年度。毛利莲二审未作答辩。毛利莲向一审法院起诉请求：1.判决被告支付2017年至2019年的租金收益330064.1元；2.判决被告支付违约金33006.41元；3.判决被告自2020年起至2026年12月31日止年增加7%，4.案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.判决被告支付2017年至2020年的租金收益330064.10元；2.判决被告自2021起至2026年12月31日止收益年增加7%。一审法院认定事实：2012年12月5日，原告毛利莲和余志东与被告盛大投资公司签订商品房购销合同，约定原告购买被告开发的盛大国际商贸城中的18幢21号房屋。同日，原告毛利莲与被告又签订商铺托管协议，约定将18幢21号房屋委托被告经营管理15年（2012年-2026年），房屋收益来源于被告代为租赁房屋租金。还约定第一年收益为59972元，此后收益每年递增7%，收益的支付时间为每年的12月1日至31日。2017年收益为78611元；2018年收益为84114元；2019年收益为90002元；2020年收益为96302元。同时还约定被告无正当理由逾期支付租金，要承担逾期支付租金10%的违约金。另查明，被告盛大投资公司于2017年1月18日支付原告毛利莲2017年1季度收益18964.90元。被告于2019年3月1日至2020年2月28日出租房屋收取租金30000元。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告毛利莲与被告盛大投资公司签订商铺托管协议，原告毛利莲系出租人，被告盛大投资公司系承租人，在房屋租赁期间，被告应当按照合同的约定支付租金给原告毛利莲。综上，原告毛利莲主张2017年至2020年的租金330064.10元及承担本案诉讼费3373元，理由正当，予以支持；主张的违约金33006.41元，按照商铺托管协议的约定，原告的收益来源于被告租赁原告房屋后收取的租金，无正当理由逾期支付租金的才承担违约金。被告2018年收取的仅为30000元，明显低于协议约定的84114元，被告认为逾期支付2018年租金的理由正当，故对原告主张的2017年、2019年、2020年租金的逾期违约金予以支持，即245950.1×10%﹦24595.01元；主张判决被告履行每年递增7%的收益，合同的权利义务系当事人的意思自治，法律不能强制未发生争议的当事人履行义务，故该主张无法律依据，不予支持。被告盛大投资公司辩称原告主张的租金收益为233074.25元，因原告已经当庭变更诉讼请求，且按照协议的约定租金支付方式是先行支付后使用房屋，故该辩称缺乏事实根据，不予支持；被告辩称原告主张的违约金不能成立，因原告的举证只能证明2018年度逾期支付理由正当，故该辩称予以部分支持；被告辩称原告主张年增加7%租金收益，理由正当，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、由被告盛大投资公司于判决生效三十日内支付原告毛利莲房屋租金330064.10元；二、由被告盛大投资公司于判决生效三十日内支付原告毛利莲违约金24595.01元；三、驳回原告毛利莲的其他诉讼请求。案件受理费3373元，由被告盛大投资公司负担。二审中，上诉人盛大投资公司向本院提交了律师函及回复函各一份，用于证明盛大投资公司于2020年4月向毛利莲发过律师函，其回函答复了我方；如果毛利莲不同意解除委托协议，就只能按照我公司政策规定的2.5875%的收益率返还。经质证，上诉人毛利莲认为盛大投资公司提交的证据与本案无关，上诉人诉请的是要求被上诉人支付2017年第二季度到今年的租金收益。本院认为：上诉人盛大投资公司提交的律师函及回复函与本案上诉人毛利莲诉请支付的租金收益不具有关联性，故对其证明效力不予确认。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：上诉人毛利莲与上诉人盛大投资公司之间签订的商铺委托管理协议合法有效，依法应受法律保护，双方均应按协议全面履行各自的义务。毛利莲已履行了交付房屋义务，故盛大投资公司应按协议约定向毛利莲支付代为收益的租金。因盛大投资公司未按协议收益明细表中约定的支付日期向毛利莲支付2017年至2020年的租金收益，已构成违约，故对于毛利莲要求盛大投资公司支付相应期间的租金收益的诉请，依法应予支持。一审对双方约定的2017年至2020年期间的租金收益分别予以认定，对盛大投资公司于2017年1月18日支付毛利莲2017年1季度租金收益18964.90元作出了扣减，从而认定出盛大投资公司截至毛利莲一审起诉之日（2019年12月20日）还应支付毛利莲的租金收益为330064.10元，计算并无不当。针对毛利莲主张的违约金，因盛大投资公司2018年实际收取的房屋租金为30000元，明显低于其在收益明细表中约定的2018年收益84114元，故2018年租金收益逾期支付，存在正当理由，一审将该笔租金收益扣减后计算逾期违约金，符合本案实际。上诉人盛大投资公司未提交证据证实其与毛利莲约定变更租金收益支付方式为先用后付，故其认为本案不应计算2020年租金收益的上诉主张不能成立；其主张一审未扣减其代为缴纳的税费687.85元，但未提供相应证据证实其代毛利莲缴纳了税费687.85元，故不予支持。综上所述，上诉人毛利莲、盛大投资公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6746元，由上诉人毛利莲负担3373元，由上诉人曲靖市盛大投资开发有限公司负担3373元。本判决为终审判决。审判长  刘跃昌审判员  迟少杰审判员  李强明二〇二〇年八月三十一日法官助理赵丽娟书记员亢敏璇