辽宁省义县人民法院行 政 判 决 书（2020）辽0727行初32号原告刘金库，男，1954年6月22日出生，汉族，农民，住辽宁省义县。委托代理人张文萍，女，1952年12月25日出生，汉族，农民，住辽宁省义县，系原告刘金库的妻子。委托代理人李永明，锦州市松山新区南山法律服务所法律工作者。被告义县自然资源事务服务中心，住所地义县义州镇西街13号。法定代表人郭维东，系该中心主任。委托代理人金宝，男，1979年2月22日出生，汉族，住义县，系义县不动产登记中心副主任。委托代理人曹慧君，辽宁秋铭律师事务所律师。第三人顾凤元，女，1954年4月13日出生，汉族，退休职工，住义县。原告刘金库不服原义县房产管理处为第三人顾凤元办理的义房权字第××号房产证，于2020年7月21日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2020年7月24日向被告义县自然资源事务服务中心送达了起诉状副本及应诉通知书。因顾凤元与本案有利害关系，本院于2020年7月27日向顾凤元送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭审理了本案。原告刘金库及其委托代理人张文萍、李永明，被告义县自然资源事务服务中心的委托代理人金宝、曹慧君，第三人顾凤元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原义县房产管理处于2003年1月22日为顾凤元办理并颁发义房权字第××号房屋所有权证，所有权人顾凤元，丘（地）号6-31，砖木结构，三间，建筑面积91.8平方米，来源于购买。原告刘金库诉称，其为义县城关乡西关村村民，拥有位于义县××××号《宅基地使用证》项下占有面积192.6平方米宅基地。2000年2月，其与第三人签订买卖房屋文书，将宅基地中的自建正房三间卖与第三人，定价6000元。由于买卖的仅是宅基地中的房屋部分，不包括院落部分，故买卖同时其仅将《房屋产权证》交给第三人持有，其名下的《宅基地使用证》仍由其留存。2017年8月，因锦承铁路扩改建设，其宅基地被纳入征收范围，其从土地征收部门义县发展和改革局获知第三人在其名下的宅基地上取得了义房权字第××号《房屋所有权证》，出现“一地两证”情况，并凭该证取得了征收补偿利益。2020年6月15日，经义县人民法院民事判决书（2020）辽0727民初766号判决，确认其与第三人签订的买卖房屋文书无效，因此第三人基于买卖房屋文书而取得的房屋产权证即丧失了合法依据，按照当时的法律及国家政策规定，城镇居民购买农村宅基地，房屋权属登记部门不得给予办理房屋产权登记，且被告在未通知其到场情况下单方为第三人办理转移登记，属程序违法。被告的违法登记行为致使其丧失了获得土地及房屋征收补偿利益的权利，侵害了其合法权益，故请求人民法院判决确认被告为第三人颁发的义房权字第××号《房屋所有权证》违法并予以撤销，案件受理费由被告承担。原告刘金库向本院提交了以下证据：1、买卖房屋文书，证明原告与第三人曾就房屋买卖签署过协议；2、产权查档证明，证明诉争房屋产权人为原告；3、宅基地使用证，证明被征收宅基地权利人为原告；4、义房权字第××号房屋产权证，证明被告为第三人办理了房权证；5、（2020）辽0727民初766号民事判决书，证明确认原告与第三人买卖房屋文书无效；6、房屋征收原始调查登记认定表，证明被告为第三人办理的房权证的登记情况和登记日期。被告义县自然资源事务服务中心辩称，一、被告的登记发证行为符合房产登记法律规范的要求，事实清楚，证据充分，程序合法，故请求法院维持被告的房屋登记行为。二、关于原告与第三人之间的房屋买卖合同，被告只做形式审查，不做实质审查。如果原告与第三人之间的房屋买卖合同被法院确认无效，被告服从法院对本案的依法判决。三、争议的房屋已被拆迁，标的物已经不复存在，原告要求撤销该房权证，没有实际意义，没有法律依据。四、原告不具备诉讼主体资格。被告义县自然资源事务服务中心向本院提交了以下证据：1、义县房屋所有权登记发证审批表，证明依申请登记；2、房屋买卖契约书及公证书，证明登记的依据；3、完税凭证，证明登记程序合法；4、房屋翻建许可，证明原、被告买卖的房屋已经被第三人翻建，原来的房屋已经不存在，原告要求撤销该房产证不具有可撤销内容，原告也不是翻建后房屋的利害关系人；5、房权证00××55号，证明原告和第三人双方交易的房屋的产权证号和房屋建筑面积65.92平米，也证明办证程序合法。第三人顾凤元述称，买房时其与原告一起去办的房照，房照是合理合法取得的。第三人顾凤元未向本院提交证据。经庭审质证，原告对被告提交的证据1有异议，认为审批表中建筑面积91.8平方米与原来的建筑面积不相符，表中的应填写的项目缺失；原告认为被告提交的证据2是伪造的。被告对原告提交的证据2、3所证明的问题有异议，该证据只能证明双方当时交易的房屋的原产权人为原告，翻建后的房屋产权人不是原告而是第三人，房屋交易后宅基地必须随房屋一起转移，从房屋买卖时起宅基地使用权人应是第三人而不是原告；证据5只能证明原告和第三人之间形成了债的法律关系，在第三人返还房屋之前房屋已经被翻建，无法返还原房屋，而且翻建后的房屋被依法征收并灭失，登记机构应该对该房屋进行注销登记，注销登记以后原告要求撤销房产证已经没有可撤销的内容。本院对上述证据认证如下：原告刘金库提交的证据1、2、3、4、5具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。被告义县自然资源事务服务中心提交的证据1、2、3、4、5具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。原告认为被告提交的公证书是伪造的没有事实依据。第三人顾凤元未提交证据。经审理查明，刘金库为义县城关满族乡西关村村民，在该村五组有宅基地192.6平方米，其在该宅基地上自建房屋三间，义县人民政府于1985年1月8日为刘金库颁发（义）农房执字第××号房产执照，产权人刘金库，正房三间，砖石结构，建筑面积65.92平方米，来源自建。2003年1月21日，原义县房产管理处为刘金库办理换证手续，义县人民政府为其颁发房权证0059055字第××号房屋所有权证，所有权人刘金库，地号6-31，砖木结构，正房三间，建筑面积65.92平方米。同日，刘金库与顾凤元签订房屋买卖契约书，义县公证处对此进行了公证，出具公证书。另查明，2000年3月21日，刘金库与顾凤元签订买卖房屋文书，自愿将位于义县××××组的自建正房三间卖与顾凤元，定价陆仟元。四至为：南至道，东至顾凤元，北至大地，西至付清章。2000年10月12日，顾凤元取得义县城关满族乡人民政府建设办公室为其发放的辽宁省村镇建设施工许可证，并对该房屋进行了翻建，翻建后房屋建筑面积91.8平方米。2003年1月22日，顾凤元向原义县房产管理处申请房屋所有权转移登记，并提交了义县公证处于2003年1月21日出具的公证书及缴纳契税收据，原义县房产管理处为顾凤元颁发房权证0059066字第××号房产证，所有权人顾凤元，丘（地）号6-31，砖木结构，正房三间，建筑面积91.8平方米，来源于购买。2017年因锦阜高线义县段铁路扩能项目本案争议房屋被征收，现房屋已经灭失。2019年12月6日，刘金库向本院提起诉讼，请求判决撤销第三人的义房权字第××号房屋所有权证，并由被告承担本案诉讼费用。本院于2019年12月30日作出（2019）辽0727行初125号行政裁定，以原告没有主体资格为由裁定驳回起诉。刘金库上诉至锦州市中级人民法院后又撤回上诉和起诉。2020年5月15日，本院受理刘金库诉顾凤元合同纠纷一案，并于2020年6月16日作出（2020）辽0727民初766号民事判决书，主要内容为刘金库与顾凤元于2000年3月21日签订的买卖房屋文书违反了法律及相关行政法规的强制性规定，该买卖房屋文书无效，上述民事判决已经生效。2020年7月21日，刘金库向本院提起行政诉讼，请求判决顾凤元的义房权字第××号房屋所有权证违法并予以撤销，由被告承担本案诉讼费用。再查明，义县自然资源事务服务中心负责义县辖区内不动产登记工作。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，义县自然资源事务服务中心负责义县辖区内不动产登记工作，继续行使原义县房产管理处的房屋登记职权，是本案的适格被告。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第三条规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：（一）房屋灭失；（二）房屋登记行为已被登记机构改变；（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。虽然本案争议的房屋已经因征收而灭失，但不影响对房屋登记行为的审理。因原告与第三人之间签订的买卖房屋文书经人民法院生效判决确认无效，原告对本案争议房屋享有相应的权利，故与本案被诉行政行为有利害关系，具备主体资格。本案的争议焦点是在房屋买卖合同被确认无效的情况下房屋所有权转移登记行为是否具有合法性。本案房屋所有权转移登记行为发生于2003年，按照实体从旧的原则，应当参照《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《办法》）的规定。《办法》第三十九条规定，本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行。本案争议房屋位于农村，权属登记参照上述办法执行。《办法》第十七条第二款规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，第三人向房屋登记机构提交了义县公证处出具的公证书，该公证书能够证明原告与第三人签订本案争议房屋的房屋买卖契约，但该契约中没有约定房屋买卖的价款，不符合合同的基本成立条件，其他内容与2000年二人签订的买卖房屋文书完全一致，故2003年公证的房屋买卖契约书是对2000年买卖房屋文书的重复，原告与第三人之间的交易行为只有一次，该房屋买卖契约不仅不具有形式上的合法性，在实质上也因人民法院生效民事判决将2000年签订的买卖房屋文书确认无效而不具有效力。原义县房产管理处未尽审查义务，未对办理转移登记的基本事实依据进行全面审查，且被诉房产证所依据的事实已经发生了变化，故原义县房产管理处办理的房屋所有权转移登记行为理应予以撤销。《办法》第十八条规定，权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：（一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（二）房屋面积增加或者减少的；（三）房屋翻建的；（四）法律、法规规定的其他情形。申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。本案中，第三人对原告的房屋进行了翻建，依法应当办理的是变更登记，但原义县房产管理处直接在房屋所有权转移登记过程中将房屋面积予以变更的行为没有法律依据，适用法律、法规错误，本院不予支持。因本案争议的房屋已经被依法征收，撤销该房屋所有权证将损害国家利益，故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第（一）项的规定，判决如下：确认原义县房产管理处于2003年1月22日为第三人顾凤元办理的房权证00××66字第00××66号房屋所有权证违法。案件受理费50元，由被告义县自然资源事务服务中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  邹国前人民陪审员  聂桂华人民陪审员  赵 慧二〇二〇年八月二十四日书 记 员  郑丽敏