黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1543号上诉人（原审被告）：刘绍勇，男，1966年2月14日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人:王春雷，黑龙江龙之门律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江北方香江物业管理有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区沿江北街东侧金马香江花园小区B4号楼103室。法定代表人：李明，该公司经理。上诉人刘绍勇因与被上诉人黑龙江北方香江物业管理有限公司（以下简称北方香江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘绍勇上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2846号民事判决，依法驳回北方香江物业公司的诉讼请求或改判按照每平方米每个月1.00元的标准支付物业费或发回齐齐哈尔市建华区人民法院重审；2.一、二审诉费用由北方香江物业公司承担。事实和理由：一、刘绍勇与北方香江物业公司之间不存在物业委托合同，北方香江物业公司不是适格的诉讼主体。二、刘绍勇居住的小区物业公司提供的服务与收费标准达不到一致，刘绍勇购买房屋时开发商承诺提供管家式服务，并且按照其服务标准收取高额物业管理费用，但实际并没有达到其承诺的服务标准。小区内卫生环境脏乱差、房屋维修不及时，相关设施不给予开发及配备不完善，存在房屋漏水及私自改建等行为，物业服务部门均没有提供相关服务，维护小区完整性。物业服务部门存在诸多违反开发商承诺及服务标准的事实，在物业部门服务达不到约定的标准情况下，刘绍勇有权利拒绝支付其相应对价的服务费。综上所述，一审判决存在诉讼主体不适格，没有充分考虑北方香江物业公司不仅有收取物业费的权利，更应该按照承诺的服务标准提供相应的服务，为维护合法权益，刘绍勇请求二审法院撤销原判，支持刘绍勇的上诉请求。北方香江物业公司辩称，1.根据《国务院物业管理条例》和《黑龙江物业管理条例》相关规定，北方香江物业公司为前期物业服务单位，前期物业服务合同对业主具有约束力，香江花园由北方香江物业公司提供物业服务至今，刘绍勇接受了相应的物业服务，北方香江物业公司有权向其追讨欠缴的物业管理费，是适格的诉讼主体。2.北方香江物业公司已按照物业服务标准提供服务，不存在环境脏乱差的问题，且就刘绍勇单户而言，并无任何理由拖欠物业费。3.作为物业管理单位，提供相应物业服务包括保安、保洁等服务，均需要成本。如果任由刘绍勇等人以种种理由拒绝缴纳物业管理费，只会影响小区整体的物业服务，为此，北方香江物业公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。北方香江物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘绍勇支付物业费18,130.00元及利息损失3,694.50元，律师费1,000.00元，共计22,824.50元；2.诉讼费用由刘绍勇承担。一审法院认定事实：2013年，刘绍勇入住金马香江花园小区，接受北方金马物业管理有限公司（以下简称金马公司）提供的物业服务。由于刘绍勇对北方香江物业公司不满，提出异议，由此拖欠2014年8月1日至2019年12月31日期间物业费18,130.00元。现北方香江物业公司起诉要求刘绍勇支付拖欠的物业费、律师费及相应利息。另查明，黑龙江金马物业管理有限公司于2014年变更名称为黑龙江北方香江物业管理有限公司。一审法院认为，刘绍勇在香江花园18号楼1单元102室居住事实清楚，刘绍勇事实上接受了北方香江物业公司提供的物业管理和服务，所以双方形成了事实上的物业服务合同关系。因该小区居民住宅物业费按每平方米2元收取，刘绍勇之前也按该标准支付过物业费，所以现在北方香江物业公司按照每年4,105.00元收取刘绍勇物业费符合法律规定。对于以往所欠物业费，虽然刘绍勇对北方香江物业公司的服务不满，但不能证实北方香江物业公司有重大瑕疵或侵害了全体业主的合法权益，所以物业费应予补交。但由于近期北方香江物业公司的物业管理存在较多问题，且业主委员会已于2019年8月决定和通知各业主暂停向北方香江物业公司支付物业费，可见北方香江物业公司已经严重违反了合同约定，引起各业主的不满，所以北方香江物业公司主张的2019年8月之后物业费暂不予支持，待双方矛盾纠纷化解后可另行主张权利。因合同在履行过程中双方发生争议导致刘绍勇拒绝支付物业费，有证据证实北方香江物业公司本身存在一定过错，所以北方香江物业公司主张利息及律师费的诉求不应予以支持。综合以上理由，北方香江物业公司的诉求可部分得到支持，物业管理合同双方应当尽快积极解决纠纷，以保证物业管理和服务能够正常进行。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条规定，判决：一、被告刘绍勇于判决生效后十日内支付原告黑龙江北方香江物业管理有限公司物业费16,420.00元；二、驳回原告黑龙江北方香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186.00元，由被告刘绍勇负担105.00元，由原告黑龙江北方香江物业管理有限公司负担81.00元。二审中，刘绍勇、北方香江公司均没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，虽然北方香江公司未提供与翟刘绍勇签订的物业服务合同，但根据在一审法院提供的其他证据可以认定北方香江公司与刘绍勇已经形成事实上的物业服务关系。且刘绍勇已缴纳了2017年至2018年度的物业费，说明刘绍勇对物业服务合同约定的内容及权利义务是明知并认可的，因此，双方应当按照物业服务合同中的约定履行各自的义务。按照北方香江公司与其他业主签订的物业服务合同约定，北方香江公司有为包括刘绍勇在内的全体业主提供各项物业服务的义务，包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等；而刘绍勇则有按时支付物业费的义务。但在合同履行过程中，刘绍勇与北方香江公司均存在过错，刘绍勇未能按时向北方香江公司足额支付物业费，共拖欠自2014年8月1日至2017年12月31日、2019年1月1日至2019年7月31日期间的物业费16,420.00元；而作为提供物业服务的北方香江公司在物业管理、共用设施的维修、维护、小区环境的养护等方面亦存在较多的问题，并未达到其承诺或应该达到的标准，且该小区业主委员会已于2019年8月决定和通知各业主暂停向北方香江公司支付物业费，由此可见北方香江公司在提供物业服务的过程中确实存在服务瑕疵。所以，考虑双方的物业服务合同已实际履行，但履行期间北方香江公司与刘绍勇均有过错，本院酌定刘绍勇向北方香江公司交纳自2014年8月1日至2017年12月31日、2019年1月1日2019年7月31日物业费16,420.00元的80%。综上所述，刘绍勇的上诉请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2846号民事判决第二项；二、变更齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2846号民事判决第一项为：刘绍勇于判决送达后十日内支付黑龙江北方香江物业管理有限公司物业费13,136.00元（16,420.00元×80%）。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一、二审案件受理费558.00元，由刘绍勇负担256.80元，黑龙江北方香江物业管理有限公司负担301.20元。本判决为终审判决。审判长  梁铁滨审判员  李颖莉审判员  刘 雪二〇二〇年八月二十四日书记员  王万堃