浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4801号 上诉人（原审被告）：朱宁，男，1988年6月2日生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）：童月珍，女，1951年3月23日生，汉族，住杭州市滨江区。 上诉人朱宁因与被上诉人童月珍房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2019年3月9日，童月珍（出租方、甲方）与朱宁（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于本市上城区××号××号房屋出租给乙方使用。租赁期限自2019年4月10日至2022年4月9日，每月租金5000元，总租金180000元，租金押一付三，每季度10号付房租。甲方收取乙方租费保证金5000元。合同签订后，朱宁向童月珍支付了3个月租金共计15000元和1个月押金5000元。 原审另查明，案涉房屋系杭州市直管公有住房，承租人系袁桂军，童月珍经袁桂军授权处理案涉房屋的承租、转租事宜，但童月珍未按照《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》的相关程序办理转租手续。2019年7月1日，杭州市上城区住房和城市建设局湖滨房管站向袁桂军发出《通知》，告知其承租的直管公房存在擅自转租的情况，要求其停止擅自转租，按规定收回直管公房使用权。朱宁承租案涉房屋用于民宿经营，童月珍对此知情未表示异议。 原审再查明，在杭州市上城区住房和城市建设局湖滨房管站发出《通知》后，童月珍、朱宁进行协商，童月珍曾表示对协商期间的租金予以减免。后因协商不成，朱宁诉至该院，该院于2019年9月7日立案受理【（2019）浙0102民初4701号】。2019年10月15日，童月珍在该案庭审中明确表示，不主张朱宁此前欠付的租金。 2020年3月6日，童月珍向原审法院提起诉讼，请求：1.要求朱宁腾退案涉房屋；2.朱宁支付拖欠租金30000元；3.诉讼费由朱宁承担。在原审审理过程中，童月珍变更诉讼请求为：1.要求朱宁支付房屋占有使用费30000元；2.诉讼费由朱宁承担。 原审庭审中，该院督促双方就房屋进行交接，及时止损。2019年12月15日，双方就案涉房屋已经交接完毕。 原审法院认为，违背公序良俗的民事法律行为无效。社会管理秩序是公序良俗的内容之一，本案中，案涉房屋系杭州市直管公有住房，童月珍未经公房产权部门同意擅自将其承租的房屋转租，未按规定办理有偿转租手续，违反了国有房产管理政策，童月珍未缴纳转租收益金亦造成直管公房改造、维修、管理资金流失，有损社会公共利益，故该院认定童月珍与朱宁签署的《房屋租赁合同》无效。虽然童月珍、朱宁之间的房屋租赁合同无效，但至2019年12月15日，朱宁确实实际使用了案涉房屋，童月珍可以参照合同约定的租金标准要求朱宁支付上述期间的房屋占有使用费。童月珍在2019年10月15日明确表示不主张朱宁此前欠付的租金，故朱宁应支付2019年10月16日至2019年12月15日的占有使用费，两个月共计10000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱宁于判决生效之日起十日内支付童月珍房屋占有使用费10000元；二、驳回童月珍其余诉讼请求。如朱宁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由童月珍负担367元，朱宁负担183元。 宣判后，上诉人朱宁不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定《房屋租赁合同》无效后，仍然判决要求朱宁按照无效合同约定的租金标准向童月珍支付房屋占有使用费，存在事实认定不清，法律适用错误。根据《民法总则》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”合同无效的法律后果是当然无效、自始无效。既然《房屋租赁合同》已被认定无效，一审法院仍以案涉《房屋租赁合同》中的租金标准作为判决朱宁向童月珍支付房屋占有使用费的参照标准，缺乏法律依据，自相矛盾。此外，根据《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）第七条：“公有住房使用权有偿转让时，由市房管部门按照成交价格20%的标准向公有住房使用权转让转租人收取公有住房使用权转让转租收益金。收取的转让转租收益专项用于房屋维修与管理。”即转让转租收益金价格的确定由市房管部门决定，而非由一审法院决定。即使房屋占有使用费的支付需要参照《房屋租赁合同》的租金标准，按照上述《暂行规定》，朱宁向童月珍支付的房屋占有使用费金额为“成交价格的20%”，即朱宁只需按照租金金额的20%向童月珍支付房屋占有使用费。一审法院未按照《暂行规定》的规定合法合理确定房屋占有费的支付标准，存在法律适用错误。二、一审法院判决要求朱宁向童月珍支付房屋占有使用费适用的法律错误，不能根据合同无效的法律后果推出朱宁需要向童月珍支付房屋占有使用费。根据《民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人应该行为取得的财产，应当予以返还。”按照该规定，《房屋租赁合同》无效后，若朱宁因该行为从童月珍处取得财产的，应当返还于童月珍。朱宁因童月珍未经公房产权部门同意擅自转租导致《房屋租赁合同》无效的行为已遭受数余万元损失，朱宁从未从童月珍处取得过财产，童月珍从未对朱宁进行过任何补偿。一审法院将房屋占有使用费认定为朱宁从童月珍处取得的财产，并要求朱宁根据《民法总则》关于民事法律行为无效的上述规定向童月珍支付房屋占有使用费，存在法律适用上的错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回童月珍全部诉讼请求或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由童月珍承担。 被上诉人童月珍发表答辩意见称：首先，案涉房屋是童月珍向二级市场有偿取得，根据政府的文件2004年2号文件，童月珍可以出租。其次，朱宁上诉状中所主张的，其应当按照成交价格的20%支付租金没有依据。再次，朱宁承租案涉房屋，作为民宿再行转租，取得了相应的收入，应当支付相应的占有使用费。原审认定的两个月的占有使用费，童月珍认为偏低，应当支付4个月，但就此童月珍未提起上诉。 二审举证期限内，上诉人朱宁及被上诉人童月珍均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，案涉租赁房屋系公有住房，童月珍在未经公房产权部门同意的情况下擅自转租，影响社会管理秩序，原审法院以此认为违背公序良俗而认定《房屋租赁合同》无效并无不当，且双方当事人对此均未提出上诉，就此本院予以确认。《最高人民法院》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故虽然童月珍与朱宁签订的《房屋租赁合同》无效，但因朱宁实际占有使用案涉房屋，仍应当支付相应的占有使用费。因童月珍明确表示2019年10月15日之前的占有使用费不再主张，故朱宁应当支付此后至其实际腾退之日止的房屋占有使用费，且根据上述法律规定，占有使用费的标准应当参照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁标准予以确定，故原审认定的占有使用费并无不当。综上，朱宁的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱宁负担。朱宁与本判决生效之日起七日内至本院退费。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年八月二十七日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜