山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0302民初2161号原告（反诉被告）：淄川区松龄路街道城张社区居民委员会，住所地淄川区松龄路街道城张社区。法定代表人：许涛，主任。委托诉讼代理人：张光通，山东鲁川律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨桂云，女，1962年4月13日出生，汉族，现住淄川区。委托诉讼代理人：孙杰（系杨桂云的丈夫），男，1960年11月12日出生，汉族，现住淄川区。委托诉讼代理人：丁化谦，淄博淄川同舟法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）淄川区松龄路街道城张社区居民委员会（以下简称“城张社区”）与被告（反诉原告）杨桂云合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法于2020年7月31日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城张社区的委托诉讼代理人张光通，被告（反诉原告）杨桂云的委托诉讼代理人孙杰、丁化谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件审理过程中，杨桂云向本院提出反诉，要求城张社区返还幼儿园升级达标费用85万元，后来杨桂云又申请撤回反诉请求，本院依法予以准许。城张社区向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除城张社区与杨桂云之间的城张社区幼儿园承包合同关系；2.请求依法判令杨桂云迁出幼儿园；3.要求杨桂云赔偿城张社区经济损失10万元。案件审理过程中，城张社区将第三项诉讼请求变更为要求杨桂云支付按照每年137000元，自2015年6月计算至2019年6月的租赁费，增加了448000元，计548000元。事实和理由：2003年3月1日，城张社区与杨桂云签订了《城张社区幼儿园承包协议》一份，约定由杨桂云承包城张社区设立的幼儿园一处，合同期限自2003年3月1日至2006年2月底，同时约定双方的承包合同关系在2006年2月底自行终止。承包合同到期后，双方没有再续签任何承包合同，但杨桂云至今仍然占用没有退出，其行为已违反合同约定和法律规定。为此诉至法院。杨桂云辩称，一、杨桂云占有、使用、进行合法经营是基于法律关系的占有、使用，城张社区存在违约失信。双方在承包协议中约定了双方的权利、义务。2006年2月底合同到期，城张社区并未在期限内行使解除权，从法律上丧失了“依法解除双方签订的幼儿园承包合同”的请求权，至此无权再向杨桂云提出解除合同的主张。自2006年3月起，无论幼儿园业务主管部门淄川区教体委还是淄川区松龄街道办及相关部门，凡涉及该幼儿园的一切事项，杨桂云均证明幼儿园属城张社区资产、幼儿园管理双重领导、幼儿园资产无偿使用、幼儿园经营自负盈亏，杨桂云只是按承包约定，收取城张社区独生子女入园费。教师工资补助及幼儿园日常、相关费用、设施设备的购置等均由杨桂云负责。这一附义务、带公益性质、自负盈亏的农村幼儿园，双重管理、承包经营的办园模式，当时走在全区前列。2010年4月26日，淄川区教体委按照省政府制定下发的《农村幼儿园基本办园条件标准》部署，又下发了《关于对全区学前教育机构进行年检和注册登记工作的通知》，要求全区幼儿园在2010年5月31日前必须升级、改造、达标、验收。杨桂云为积极响应落实，将城张幼儿园办成全区一类示范幼儿园。2010年5月8日，杨桂云作为幼儿园的承包、管理、经营者，及时向城张社区写出改扩建、达标验收的请示报告。城张社区的时任法定代表人孙涛接到请示报告，召开会议，根据社区资金短缺现况，做出“资金先由幼儿园垫付”批复。杨桂云筹集资金88万余元、历经日夜奋战，终将城张幼儿园创办为全区出类拔萃的幼儿园。总之，杨桂云按国家教委《幼儿园管理条例》扎实履行城张社区交付的自负盈亏的承包任务，双方协议并未终止、权利义务仍在履行。二、城张社区要求杨桂云支付租赁费548000元的诉求无根据。法人内部的承包经营和对外出租租赁经营是两个性质截然不同的概念。双方签订的是《城张社区幼儿园承包协议》，本案不存在租赁经营之说。从承包到现在，杨桂云守约诚信、依法经营、毫无违约之处。作为带公益性质、自负盈亏承包实体，杨桂云尽职尽责履行了合同赋予的权利和义务。三、城张社区在未履行相关程序下，要求杨桂云迁出幼儿园违反法律规定。涉案幼儿园历经坎坷多年，如今已经成为“市级一类幼儿园”。幼儿园是受城张社区和淄川区教体局双重领导、淄川区民政局批准成立的在册《民办非企业单位》，城张社区作为该单位的开办者，无论注销幼儿园还是变更《民办非企业单位》经营者，按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条、30条之规定，事关社区居民如此重大事项，必经村民代表大会讨论决定。同时更应按程序、向相关部门办理手续，不能重蹈2015年2月、非经村民代表大会讨论，企图关闭幼儿园时，遭到全村165名幼儿家长、联名上访反对而失败告终的老路。本院经审理认定事实如下：2003年3月1日，城张社区与杨桂云约定由杨桂云承包城张社区设立的幼儿园，双方签订了《城张社区幼儿园承包协议》一份，约定：合同期限自2003年3月1日至2006年2月底，城张社区每年向杨桂云支付独生子女入园费10000元，双方的承包合同关系在2006年2月底自行终止；幼儿园业务接受教委领导管理，保证各项验收合格达标，幼儿园房屋维修由城张社区负责；杨桂云在承包期间增添的一切玩具、用具归杨桂云所有，城张社区概不负责；杨桂云对房屋和其它设施进行改扩建时，应当报城张社区同意后方可进行。在2006年双方签订的承包协议到期后，双方没有再续签承包合同或者租赁合同，但是杨桂云至今仍然占有、使用该处幼儿园的场地，并负责该幼儿园的经营管理、收入支出等事项。关于杨桂云对幼儿园达标改造投资部分的事实。2010年5月8日，因政府相关部门要求幼儿园达标，杨桂云以“淄博市淄川区城张幼儿园”的名义向城张社区提交一份《关于城张社区幼儿园改扩建的请示报告》，请社区两委研究幼儿园升级达标所需的资金问题。当时的居委会主任孙涛在对此报告上注明：“资金先由幼儿园垫付，孙涛”，城张社区在该报告上盖章。之后，杨桂云及其丈夫孙杰对城张社区幼儿园投入部分资金进行了改造。当时双方对杨桂云、孙杰的投资数额没有进行结算，没有明确双方的权利、义务关系。2015年6月2日，由杨桂云的丈夫孙杰与城张社区签订协议书一份，约定：双方共同聘用淄博信磊房地产评估有限公司对城张幼儿园达标期间投资设施确认评估，双方对评估公司没有任何异议，不反悔，审计费用双方各负责50%，由城张社区盖章社区相关人员签名，杨桂云的丈夫孙杰签字。2015年6月5日，淄博信磊房地产评估有限公司做出（2015）第L0602号《房地产估价报告》一份，确定城张幼儿园孙杰投资房屋及地上附属物等固定资产在估价时点的评估现值为129321元，杨桂云、孙杰在该评估报告上签字予以确认。关于双方对幼儿园经营管理问题发生争议的经过。2015年1月12日，城张社区给杨桂云发通知一份，要求杨桂云交纳2015年前所欠的租金，2015年的租赁合同另行签订，杨桂云于2015年1月15日收到了该通知。2015年2月15日，城张社区发布《淄川区松龄街道城张社区幼儿园招聘管理人员竞标结果公告》一份，内容为：周村区的史琳以竞标报价数额137000元中标，被聘为幼儿园管理人员。2015年2月28日，城张社区在幼儿园门口张贴了通知一份，通知在幼儿园上入园的孩子和家长，幼儿园变更相关的管理人员，幼儿园不能按时开学，要求上幼儿园的孩子家长早做准备。2015年9月25日，淄博市淄川区城张幼儿园在淄川区民政局办理了《民办非企业单位登记证书》，有效期限：2015年9月25日至2019年5月31日，法定代表人为孙涛。2015年12月15日，城张社区委托山东舜泰工程检测鉴定有限公司对幼儿园的房屋安全问题进行鉴定，鉴定意见为：幼儿园东侧平房、北侧平房、西侧平房主体结构的安全性严重不满足现有使用要求，建议对其进行拆除重建处理。城张社区根据该鉴定报告向淄川区教育体育局提交了《关于淄川区松龄路街道办事处城张社区幼儿园停止办园的申请》。2016年5月24日，淄川区教育体育局作出了《关于松龄路街道办事处城张社区幼儿园停止办园通知书》，同意城张社区停止办园，并将在园幼儿与教职工进行妥善安置。2019年9月21日，城张社区召开第三季度党员村民代表会议，做出“重大表决事项”，要求杨桂云每年按照137000元的标准从2015年起交纳租赁费。另外，2014年10月28日，城张社区曾经向淄川教体局出具证明一份，写明：兹有淄川区城张幼儿园占地面积为2600平方米，建筑面积1200平方米，是城张社区资产，无偿使用。城张社区为证明自己的主张，提供了如下证据：1、《城张社区幼儿园承包协议》一份，证明城张社区与杨桂云之间存在承包合同关系，在2006年2月底合同到期之后没有续签，杨桂云一直使用至今，双方的合同关系应当认定为不定期承包合同关系，双方享有对合同的任意解除权；城张幼儿园在承包给杨桂云之后截至2011年，一直每年向杨桂云支付独生子女入园费10000元，2012年之后社区的独生子女已不再到该幼儿园，故城张社区不再向杨桂云支付该费用。2、《淄博市淄川区松龄路街道办事处城张社区（幼儿园）检测鉴定报告》一份，证明2015年12月15日经城张社区委托鉴定，幼儿园的房屋属于危房，需要拆除重建，不再适合继续使用和承办幼儿园。城张社区调查走访认为该幼儿园房产和其他不动产设施存在危险性，于是委托相关的机构对该房进行了鉴定。3、2016年5月24日淄川区教体局做出的《淄川区教育体育局关于松龄路街道办事处城张社区幼儿园停止办园通知书》一份，证明鉴于幼儿园的房屋已构成危房，教育行政管理机关责令对幼儿园停办。由于杨桂云不同意停办幼儿园，城张社区作为该幼儿园的开办者，将相关的危房鉴定意见交由淄川区教体局经教体局审核，给杨桂云发了该通知。截止此时，城张社区幼儿园已不再具备合法的经营资质，但杨桂云至今仍然使用相关的财产开办幼儿园，其行为已经违反了法律规定和双方之间签订承包合同的合同目的，致使双方的合同目的不能实现，故城张社区提出解除合同符合法律规定和本案事实。4、2020年1月10日城张社区两委会会议纪要一份、2019年9月21日城张社区第三季度党员村民代表会议重大表决事项一份，证明2015年2月15日之前，城张社区已经提出与杨桂云解除合同，但杨桂云拒不迁出。5、2015年1月12日城张社区向杨桂云发出的《通知》一份，证明经城张社区研究决定对幼儿园对外公开进行招标，通知了杨桂云。6、2015年2月28日城张社区在幼儿园门口张贴了《通知》一份，证明城张社区已经通知在幼儿园上入园的孩子和家长及幼儿园，因为需要改变相关的管理人员与杨桂云解除合同，要求相关的上学的孩子转到其他幼儿园。7、2015年6月2日由杨桂云与城张幼儿园签订的《协议书》一份，证实双方经过协商，共同聘用淄博信磊房地产评估有限公司对城张社区幼儿园达标期间投资设施确认评估，双方对评估没有任何异议不反悔，而且相关的审计费用各承担50%。8、淄博信磊房地产评估有限公司（2015）第L0602号《房地产估价报告》一份，证明杨桂云在幼儿园达标期间所投资的相关的设施及费用，总计造价为129321元。9、2015年2月15日的《淄川区松龄街道城张社区幼儿园招聘管理人员竞标结果公告》一份，证明周村区的史琳以137000元的价格中标，城张社区按照相关的程序要求杨桂云迁出，但杨桂云拒不迁出，致使城张社区收取的中标人的137000元款项予以全额返还，给城张社区造成了经济损失。杨桂云为证明自己的主张，提供了如下证据：1、2014年10月28日城张社区出具的《证明》一份，该证明与城张社区提供的证明自相矛盾，证明上写的是无偿使用。2、2015年幼儿园165名家长的联合签名一份，证明165名幼儿家长对城张社区作出的决定和贴出的通知不予认可，不予接受，侵害了未成年人的合法权益。3、“淄博市淄川区城张幼儿园”在淄川区民政局办理登记的《民办非企业单位登记证书》一份，证明经城张社区申办从2015年9月25日依法取得合法登记证书以后，有权经营到2019年5月31日，并非违法经营。4、2010年5月幼儿园达标验收杨桂云垫付的资金88万元的具体明细和项目复印件一份、《关于城张社区幼儿园改扩建的请示报告》一份，证明城张社区对此报告进行了研究批复，注明了达标验收“资金先由幼儿园垫付”。本院认为，本案的焦点问题为：一、合同效力及是否应解除。二、杨桂云是否应迁出幼儿园。三、杨桂云是否应向城张社区支付租赁费548000元。关于焦点一，合同效力及是否应解除。城张社区幼儿园成立多年，在2015年之前，符合国家关于开办幼儿园的规定条件。城张社区与杨桂云于2003年3月1日签订的《城张社区幼儿园承包协议》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，本院确认为有效合同。该合同约定的履行期限为2006年2月底，但是合同到期后，杨桂云继续经营、管理该幼儿园，城张社区继续为杨桂云办理相关手续、拨付独生子女补助等行为，应视为双方继续履行该承包协议。除合同承包期限已变更为不定期外，其他条款不变。双方应按照不定期合同关系依法行使权利、履行义务。2015年1月12日，城张社区通知杨桂云交纳所欠租金并另行签订租赁合同的行为，能够说明城张社区有解除双方签订的《承包协议》的意思表示，合同已经在2015年1月15日杨桂云收到该《通知》时解除。杨桂云虽然不同意与城张社区解除承包合同，但是未请求确认解除合同的效力。另外，城张社区幼儿园房屋存在安全隐患，在未修缮之前不宜继续开园，杨桂云表示在城张社区将杨桂云垫付的幼儿园改造款项予以兑现，结清债权、债务的情况下，同意返还幼儿园的财产，并同意在2020年12月31日前迁出。双方签订的承包协议已经无法继续履行，城张社区要求解除承包合同的主张，不违反关于合同解除的法律规定。关于焦点二、杨桂云是否应迁出幼儿园。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，杨桂云应迁出其占有、使用的城张社区幼儿园场地，返还给城张社区。杨桂云要求城张社区支付其为幼儿园达标支出的相关费用并提出反诉，该主张属于反诉的内容，因其在提起反诉之后又申请撤回了反诉，本院在庭审中已经口头裁定准许杨桂云撤回反诉，故本院对杨桂云的该项主张，在本案中不予以处理。关于焦点三，杨桂云是否应向城张社区支付租赁费。在杨桂云2015年1月15日收到城张社区发出的要求其支付租赁费的《通知》后，双方的关系不再是承包合同关系，杨桂云继续占有、使用城张社区的土地房屋等资产，转变为租赁关系，应当交纳场地的占有、使用费。城张社区于2014年10月28日给淄川区教体局出具的证明中虽然写明“是城张社区资产，无偿使用”，但是出具的时间是在2015年1月15日之前，并且该证明是来源于淄川区教体局，证明对象并非是针对的杨桂云。因此，杨桂云据此主张自己应当无偿使用，没有事实及法律依据。由于双方对场地占用的费用并未约定，杨桂云应当参照同区域、同类房产的租赁费标准，结合幼儿园具有公益性的特点，交纳场地占用的费用。城张社区要求按照竞标人史琳的中标价每年137000元进行计算，本院认为，根据城张社区提供的竞标结果公告，无法判断其招标的详细内容以及与杨桂云的场地使用方式是否一致，不具有可比性，不能作为杨桂云场地使用费的交纳依据。经本院向城张社区释明，询问其是否对经济损失申请评估，城张社区明确表示不申请评估，应当自行承担举证不能的法律后果。综上所述，城张社区要求解除双方的承包合同关系以及要求杨桂云迁出城张幼儿园的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。城张社区要求杨桂云赔偿城张社区租赁费548000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除2003年3月1日淄川区松龄路街道城张社区居民委员会与杨桂云签订的《城张社区幼儿园承包协议》；二、杨桂云于本判决生效之日起三十日内自行迁出城张社区幼儿园场地，返还给淄川区松龄路街道城张社区居民委员会；三、驳回淄川区松龄路街道城张社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费9280元，减半收取计4640元，由淄川区松龄路街道城张社区居民委员会负担4540元，杨桂云负担100元；反诉案件受理费12300元，减半收取6150元，由杨桂云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  唐峰二〇二〇年八月五日法官助理徐路超代理书记员  徐梅