甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0105民初1026号 原告：李希珍，男，汉族，1978年11月1日出生，住甘肃兰州市安宁区。 被告：兰州瑞邦物业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区安宁东路714号1单元101室，统一社会信用代码916201050704198278。 法定代表人：孙平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑国敏，系该公司综合办公室职员。 被告：白银银沪置业有限责任公司，住所地甘肃省白银市白银区万盛路6号-31幢，统一社会信用代码91620400719097990N。 法定代表人：周建军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈小燕，系该公司综合办主任。 委托诉讼代理人：武学彪，系该公司营销经理。 原告李希珍与兰州瑞邦物业管理有限公司（以下简称兰州瑞邦物业）、白银银沪置业有限责任公司（白银银沪公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告李希珍，被告兰州瑞邦物业的委托诉讼代理人郑国敏，被告白银银沪公司的委托诉讼代理人陈小燕、武学彪到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李希珍向本院提出的诉讼请求：1、判决二被告向原告支付《商品房买卖合同》约定的因迟延交房违约金53722元（2015年11月3日至2016年10月10日，724029元×0.0002×371天＝53722元）；2、判决二被告承担逾期交房给原告造成的租金损失7500元；3、依法判令二被告向原告交付因限电限水造成损失1000元（以上三项共计62222元）4．本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年7月29日，李希珍与白银银沪公司签订《商品房买卖合同》，约定李希珍以724029元价格购买白银银沪公司位于兰州市安宁区，白银银沪公司应于2015年11月3日前向李希珍交付经验收合格的房屋。后李希珍依《商品房买卖合同》约定向白银银沪公司付清购房款，白银银沪公司于2015年11月6日通知李希珍验房。与此同时，李希珍与兰州瑞邦物业签订《前期物业管理服务协议》。在验房过程中，李希珍发现房屋存缺陷，其一、次卧室窗扇变形严重不能关上，窗户安装倾斜导致窗台一头大一头小；其二、门口墙体坍塌严重导致门体不稳；其三、壁挂炉仪表倾斜且不稳；其四、电视背景墙与销售宣传时的样板间电视背景墙不一致，样板间电视背景墙在南墙而交房时电视背景墙却在东墙；其五、房屋大门锁子存在问题，在里面不能反锁；其六、卫生间顶部电源没有电。由于上述原因，李希珍无法入住。此间，在李希珍的强烈要求下，兰州瑞邦物业对缺陷窗户进行了维修，但还是不尽如人意。至于其他问题，二被告对李希珍的要求不予理睬。万般无奈下，李希珍与兰州佳龙发祥装饰工程有限公司于2016年11月10日签订《房屋装修合同》对所购房屋进行装修。此后，李希珍要求二被告赔偿因房屋质量存在缺陷及不按期交房造成的损失，但二被告不予理睬。与此同时，兰州瑞邦物业对李希珍采取限电限水，给李希珍的生活造成诸多不便。李希珍认为，白银银沪公司延期交房的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，故诉至法院。 被告兰州瑞邦物业辩称，一、根据《前期物业管理服务协议》：房屋交付使用——指业主收到白银银沪公司房屋交付的书面通知并办理完房屋接收的相应手续；业主收到通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。李希珍于2015年11月6日正式办理收房手续，预交一年物业费，并签收相关文件及钥匙（附入住通知书、前期物业管理服务协议、钥匙接收表），李希珍进行了签字确认。二、根据《前期物业管理服务协议》第一条：甲方的权利和义务，李希珍应依据协议按时交纳物业管理费。第十一条：物业服务费主要构成。房屋质量问题不属于物业费构成范围，李希珍不应以房屋质量问题拒交物业费，不履行业主的义务。三、兰州瑞邦物业限电限水原因说明从2016年12月起兰州瑞邦物业公司多次向李希珍发出催缴通知书和电话催收物业费，但李希珍以房屋质量问题恶意拖欠物业费，为此兰州瑞邦物业以限电限水方式催收物业费，并没有暂停水电，对李希珍的正常生活使用不产生影响。四、根据《前期物业管理服务协议》第十二条第四点：李希珍违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，兰州瑞邦物业有权要求补交并要求其承担逾期违约金。 被告白银银沪公司辩称，李希珍将两个不同的法律关系起诉在一个案件中，不符合法律规定，白银银沪公司与李希珍只有商品房买卖的法律关系，没有物业服务的法律关系，李希珍如果认为自己的权利受到侵害，应当分别向白银银沪公司及兰州瑞邦物业就不同的法律关系分别提起诉讼。二、白银银沪公司按合同约定时间向李希珍交付了房屋，不存在延期交房的情况。2015年11月6日，白银银沪公司依据法律规定及双方合同约定向李希珍办理房屋交付手续，李希珍入住新房实际占有房屋，并在收房手续上签字确认，白银银沪公司交房手续完备，涉案房屋也已经实际交付李希珍使用。三、白银银沪公司交付的房屋通过相关部门验收，手续齐备，不存在质量问题。李希珍诉称房屋存在质量问题应当提供相关有鉴定资质的鉴定部门对房屋存在质量问题进行权威鉴定意见，才能印证自己的诉求，但李希珍不能提供任何法律要求的能证明了房屋存在质量问题的证据。涉案房屋已通过相关部门的验收，符合交房条件。在商品房买卖房屋交付的实践中，房屋或多或少存在非实质性质量瑕疵，属房屋维保问题，不能成为购房人拒绝收房或主张开发商违约的理由，且在本案中，李希珍实际接收房屋，白银银沪公司也及时的履行了房屋维保义务。李希珍错误的将上述理由作为白银银沪公司迟延交房及认为房屋有质量问题的依据，没有任何法律依据。四、白银银沪公司于2015年向李希珍交付了房屋，李希珍的起诉已超过诉讼时效。请求驳回李希珍的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李希珍向本院提交了《商品房买卖合同》、销售不动产发票、工程遗留问题处理通知单、房屋保修意见征询表、照片、《房屋装修合同》、收条、录音，兰州瑞邦物业向本院提交了入住通知书、收费票据、业主资料卡、钥匙交接凭证、《前期物业管理服务协议》、物业欠费明细表、催缴通知书、照片6张，白银银沪公司向本院提交了《商品房买卖合同》、入住通知书、业主资料卡、钥匙交接凭证、兰州市安宁区结建人防地下室竣工验收认可书、建设工程规划竣工验收合格书、兰州市供热计量装置验收登记表、民用建筑节能专项竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、新建筑物防雷装置验收意见书。 本院经审理认定事实如下：2013年7月29日，李希珍与白银银沪公司签订《商品房买卖合同》，约定李希珍以724029元价格购买白银银沪公司位于兰州市安宁区（建筑面积99.33平方米），合同第八条约定，白银银沪公司应当在2015年11月3日前，将具备商品房经验收合格的房屋交付李希珍。合同签订后，李希珍向白银银沪公司交付了全部购房款。2015年10月21日，白银银沪公司向李希珍发出了入住通知书，通知书载明“瑞南紫郡项目定于2015年11月1日开始办理入住手续，鉴于办理交付手续的业主人数众多，为便于您顺利地办理交付入住手续，避免场面拥挤给您带来的不便，我公司将于2015年11月1日至2015年11月16日在瑞南紫郡现场分批办理交付入住相关手续。”李希珍签收了该通知，并于2015年11月6日前往瑞南紫郡验房并与兰州瑞邦物业签订《前期物业管理服务协议》一份，并预交公共区域电费、物业费、天然气费、电费、水费共计2331.96元，交纳壁挂炉成本费4800元、天然气初装费2400元、对讲终端机成本费1100元、有线电视初装费360元、房屋维修基金6953.10元。同时，兰州瑞邦物业向李希珍交付了房屋钥匙。 另查明，2015年11月6日，李希珍验房时提出门口墙体坍塌、次卧室窗扇变形、次卧室窗台倾斜、壁挂炉仪表倾斜活动、电视墙的电路、闭路需要改正，与销售宣传不符。 本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，李希珍与白银银沪公司约定的交房日期为2015年11月16日，也就是说2015年11月17日起就知道自己的权利受到了损害，从此时诉讼时效期间开始计算，而本案立案时间为2020年6月10日，早已超过了法律规定的诉讼时效，故对李希珍主张被告支付延期交房违约金及租房损失的诉讼请求，本院不予支持。关于李希珍主张被告支付限电造成的损失，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 驳回原告李希珍的全部诉讼请求。 案件受理费1,356元，已减半收取计678元，由原告李希珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员 李雯君 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 田 天 书 记 员 赵文妍