四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终373号 上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：张修桃（曾用名张稀梅），男，1982年10月16日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：胡国银，四川元绪律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：关世勤，女，1945年3月21日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭光彩，四川顺安律师事务所律师。 张修桃上诉关世勤房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人张修桃及其委托诉讼代理人胡国银、被上诉人关世勤及其委托诉讼代理人谭国君到庭参加询问。本案现已审理终结。 张修桃的上诉请求：撤销四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初565号民事判决，依法改判：1.驳回关世勤的全部诉讼请求；2.确认《房屋租赁合同书》、《补充协议》已于2020年3月9日解除；3.改判关世勤退还租金43466元、押金2万元、预交的电费余额4248.23元。本案一、二审诉讼费由关世勤负担。事实和理由：1.双方在2018年4月28日签订的《房屋租赁合同书》、2018年6月9日签订的《补充协议》均已经在2020年3月9日解除。2020年3月9日，张修桃向关世勤提出解除合同时，关世勤予以了同意。因此，双方的《房屋租赁合同书》、《补充协议》均在3月9日合意解除。张修桃也已经对租赁的房屋恢复了隔墙并退还关世勤电卡等。2.张修桃已经将店面内的货物低价销售处理，对租赁房屋恢复了原状。直到2020年3月12日，张修桃再次短信告知关世勤解除合同并要求退还房租和多交的电费时，关世勤才反悔并拒绝解除合同。2020年3月13日张修桃向关世勤退还房屋钥匙和电卡，关世勤拒收。2020年3月21日向关世勤邮寄《解除房屋租赁合同书和补充协议的告知函》，关世勤也拒收。3.因疫情不能开店营业，属于不可抗力，张修桃有权解除合同。4.受疫情影响，现虽逐步恢复营业，但客流稀少，营业额大幅度下降。这些均属于情势变更，张修桃可以据此解除合同。5.即使没有疫情，解除合同，关世勤也仅能向张修桃主张违约责任而不能强迫张修桃继续履行合同。 被上诉人关世勤答辩称：因新冠疫情政府要求停业仅在2020年的2至3月，之后便逐渐恢复生产经营。因此新冠疫情并未影响张修桃的服装经营，不影响租赁合同的继续履行。2020年3月9日，双方发生争执，在该过程中，关世勤所说的解除合同的话，是气话，不是真实意思表示。在发生争执后，到本案一审审理期间，张修桃依然在关世勤店面玻璃窗上张贴其经营的服饰品牌广告。即使解除合同，张修桃也没有与关世勤就合同解除后的损失赔偿、违约责任等进行进一步的协商，由此可见张修桃主张合同已经合意解除也是不能成立的。 关世勤向一审法院起诉请求：1.判决张修桃给付第三年度的租金286880元。2.判决张修桃支付滞纳金（从2020年3月9日起每日按286880元的2‰为标准至付清租金之日止）。 张修桃向一审法院提出反诉请求：1.确认双方已经解除《房屋租赁合同书》及《补充协议》。2.要求关世勤退还多支付的房屋租金43466元、押金2万元、电费余额4248.23元。 一审法院认定事实：2018年4月28日，关世勤与张修桃签订了《房屋租赁合同书》，约定关世勤将坐落于富顺县富世镇釜江大道东段X号的一楼、二楼的面积为393平方米房屋【包括属关世勤自有的产权证号为富顺县房权证城字第20XXXXX52号、富顺县房权证城字第20XXXXX18号、川（2017）富顺县不动产权第00XXX76号房屋及其向他人租赁的房屋一间】租赁给张修桃做百货营业用房，租期自2018年5月8日起至2024年10月7日止。租金双方约定所租的房屋中第一年一楼为10万元/年，二楼为18万元/年，合计为28万元/年，并约定随年递增等。租金每年一付，每次提前两个月预付下一年度租金。若每逾期一日交纳租金，则按欠付租金的2‰计算滞纳金。合同另约定，保证金为2万元，租期满后关世勤予以退还。合同期间如遇国家征用、房屋拆迁及政府重大原因影响，致使本合同不能继续履行，关世勤必须退还张修桃停业之日起的剩余租赁费。如因天灾、水灾、火灾等意外情况造成张修桃不能使用该房屋的，关世勤不承担任何责任。之后，关世勤将涉案房屋交付给张修桃使用，张修桃也按照约定向关世勤交纳了2万元的保证金及第一年度租金。张修桃同时租赁了与涉案房屋相邻的一套房屋，并将该房屋与涉案房屋的隔墙打通，共同用于经营森马服装销售。 2018年6月9日，双方对租赁房屋面积进行核实后又签订了《补充协议》一份，确认租赁房屋面积核实为353平方米，减少的40平方米面积扣减租金19200元，即房屋租金减少为第一、二年260800元/年，第三、四年286880元/年，第五、六年315560元/年，余下半年为157780元等，其余约定仍按照原签订的《房屋租赁合同书》履行。 2019年3月8日，张修桃按照补充约定在扣除第一年多支付的租金19200元后向关世勤交付了自2019年5月8日起截至2020年5月7日的租金241600元。 2．2020年3月9日，关世勤到涉案房屋内与张修桃就涉案房屋的租金因疫情原因是否减免问题进行协商，在协商过程中双方发生争议，协商未果。2020年3月10日，张修桃通过短信告知关世勤解除租赁合同等。2020年3月12日，关世勤短信回复不同意解除合同。2020年3月13日，张修桃通过邮局向关世勤邮寄钥匙、电卡，但邮局于2020年3月16日退回，邮件上载明的退回原因为“寄件人要求重新投递，寄件人收件人都在富顺”。2020年3月21日，张修桃通过邮局向关世勤邮寄《解除房屋租赁合同书及补充协议的告知函》，但该邮件被邮局退回，邮件上载明的退回原因为“拒收”。 3．该院在审理期间到现场查看确认，张修桃现将涉案房屋与其向他人所租的房屋之间恢复了隔墙。现张修桃在其所租的与涉案房屋相邻的房屋内经营森马服装的销售。但在涉案房屋上仍可见张修桃经营森马服装的招牌字及宣传广告。 一审法院认为，关世勤向张修桃出租房屋，虽租赁房屋中有一间系关世勤向他人出租的，但在双方签订协议后已经实际交付使用已有两年之久，该租赁房屋的所有人并未提出异议应视为认可其转租，故双方之间签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应全面履行合同义务。 1．关于关世勤与张修桃之间签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》是否已经解除的问题。 合同解除是指在合同履行中，合同双方当事人经协商一致同意解除合同或者出现了合同约定解除条件、法律规定的解除合同情形而依法解除。本案中，关世勤与张修桃约定的租期为2018年5月8日起至2024年10月7日止，故双方的租赁合同应当是在租赁期限内，双方在没有约定解除合同或者出现了法定解除合同的情形下应继续履行合同。现张修桃主张双方的租赁合同已经合意解除，理由是关世勤在与其协商租金减免未果的情况下主动提出了解除双方的租赁合同。从其提供的录像中的确有看见双方因协商减租未果后，关世勤有在情绪很激动的情况下说了关于解除租约方面的话，但双方并未就如何解除租约进行协商。张修桃在事后虽也有向关世勤的儿子及其本人发信息说不租了，但关世勤也在与张修桃的短信中明确回复了不同意解除租赁合同。同时，结合录像证据中，关世勤也多次陈述要长期合作，而且录像中可以看出双方由于对疫情减租协商不下情绪都很激动，故对已年满75周岁的关世勤在此情形下虽有说解除租赁合同的话，但结合之后双方并未有商议如何解除的相关事宜及其之后的不同意解除合同的短信回复来看应不是其真实意思表示，故张修桃所提供的证据不足以证明双方已合意解除了租赁合同，其应自行承担举证不能的法律后果。虽张修桃也抗辩称因疫情影响，不能再维持经营。但从其现仍还在原地租赁他人的房屋继续经营原来的服装销售，由此，其经营所受疫情影响并没有足以让其无法支付租金，不能达到无法实现合同目的，由此可见，这也不存在有符合法定解除合同的条件，故该院对其辩称理由不予采信。所以关世勤与张修桃之间的《房屋租赁合同书》、《补充协议》并没有解除，双方应当按照合同约定继续履行合同义务。 2.关于张修桃是否应向关世勤支付租金286880元及滞纳金的问题。 由于双方签订的租赁合同并没有解除，因此，张修桃应按照双方签订的涉案租赁合同的约定交纳第三年度即从2020年5月8日至2021年5月7日的租金286880元。虽双方约定逾期交租金应支付滞纳金，但从张修桃提供的录像看，关世勤也愿意对其疫情期间的租金进行部分减免，只是最后没有达成协商一致而已。从公平角度讲，疫情对张修桃的服装经营确实存在一定的影响，故张修桃可在本案中不承担滞纳金。 3.关于关世勤是否应退还张修桃多支付的租金43466元、押金2万元及电费余额4248.23元的问题。 由于双方的涉案租赁合同并没有解除，故张修桃无权要求关世勤退还多收的租金及押金和电费。 综上判决：一、限张修桃在该判决生效后十日内支付关世勤自2020年5月8日起至2021年5月7日止的租金286880元；二、驳回关世勤的其他诉讼请求；三、驳回张修桃的所有反诉请求。本诉案件受理费5604元减半收取计2802元、保全费2020元，合计4822元，由张修桃负担；反诉案件受理费1386元减半收取计693元，由张修桃负担。 二审期间，上诉人张修桃向本院提交照片七张，拟证明在2020年3月9日后，关世勤已经将店面对外招租，由此可以证明在2020年3月9日，关世勤和张修桃已经达成解除合同的合意。 被上诉人关世勤质证称，自己从未就案涉店面张贴过任何招租广告，该招租广告是张修桃自行张贴的。对证据的真实性有异议。 经查，上诉人张修桃提交的七张关于案涉店面张贴对外招租广告的照片，并无时间水印显示，无法证明该组照片的形成时间。因此该组照片不能证明招租广告形成于2020年3月9日后，也不能以此证明被上诉人关世勤已经与上诉人张修桃达成解除房屋租赁合同的合意，不能达到上诉人张修桃的证明目的，本院不予采信。 二审期间，被上诉人关世勤向本院提交了申请书、房地产平面图、房产证复印件各一份，拟证明富顺县盛丰房屋租赁有限公司同意被上诉人关世勤转租公租房，公租房位于被上诉人关世勤房屋的里面，且无通道，只能租赁给被上诉人关世勤使用，因此被上诉人关世勤将房屋出租给上诉人张修桃具有合法性。 上诉人张修桃质证称，对上述证据的合法性和关联性有异议。 经查，上述证据中的房地产平面图、房产证均是本案一审期间已经提交举证、质证的证据，不属于本案二审新证据，本院不予采纳。对申请书，因与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：张修桃与关世勤之间签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》是否已经于2020年3月9日合意解除；关世勤是否应退还张修桃房屋租金43466元、押金2万元、预交的电费余额4248.23元；张修桃是否应向关世勤交纳房屋租金286880元。 首先，2020年3月9日的视频资料显示，张修桃与关世勤在案涉店面内商讨因疫情是否能够减免两个月房屋租金的事情。在商谈过程中，张修桃提出如果生意冷清，则仍然想要提前解除合同，而关世勤则认为其同意减免两个月租金的目的就是为了能和张修桃长期合作，如果在减免房租的情况下，张修桃仍然要提前解除合同，则应退还减免的房租。但张修桃对退还已经减免的房屋租金不予认可，仅表示可以提前通知出租人，可以提前退还租赁的店面等。为此双方发生争执，关世勤情绪非常激动。在该情形下，张修桃以边走边说的方式称要搬走货物，恢复隔墙等，关世勤则回答称“要的”。但是当关世勤继续声称：现在就解除合同、恢复隔墙等话语时，张修桃已经走到距离关世勤较远位置且未予回复。因此，关世勤作出解除合同、恢复隔墙、要求张修桃搬走货物的语言表述是在双方商谈减免房租、继续履行租赁合同未果的情况下，发生争执，关世勤情绪激动的情况下作出的。且张修桃亦未继续与关世勤就解除房屋租赁合同后的相关责任分担等进行进一步的商谈。因此，从2020年3月9日双方谈话的内容、关世勤情绪激动的表现、张修桃个人的动作行为等，均不能认定关世勤在2020年3月9日回复张修桃解除合同的表述是其真实意思表示，亦不能以此认定双方在当日已经合意解除合同。且在2020年3月9日后，关世勤以短信、拒收店面钥匙和电卡等方式再次向张修桃明确表达了其不同意解除合同的意思表示。 其次，当事人主张适用不可抗力，情势变更的法定事由解除合同时，必须“具有因果关系且不能避免、不能克服”的情形，如果具有“当事人不当履行合同虽与疫情发生及疫情防控措施的实施有关，但并非不能避免，不能克服。”的情形，则人民法院不予支持；且若“不可抗力仅导致合同一时不能履行的，仅能免除不可抗力影响期间的迟延履行义务，不得免除不可抗力事由消除后的迟延履行义务，更不能免除继续履行合同的义务。”；如果适用情势变更原则，应进一步审查特定风险程度是否远超正常人的合理预期、交易性质是否属于通常的高风险高收益范围等因素，对合同履行情况、过错程度等，本着权利义务一致，侧重保护守约方的原则，公平分担相应的损失责任。从本案证据材料显示，张修桃在其与关世勤租赁店铺同一楼层的相邻位置仍然在租赁商铺继续经营其森马牌服饰，并不属于因疫情发生不能避免、不能克服、长期性的无法经营、无法继续履行房屋租赁合同等情形，且双方也并未对合同解除后的风险收益、过错程度、责任分担等作进一步的协商处理。因此，张修桃称因疫情经营困难，可依据不可抗力和情势变更的法定事由解除合同的理由也不成立，本院不予支持。 再次，本案案涉《房屋租赁合同书》、《补充协议》合法有效，约定的租期为2018年5月8日起至2024年10月7日止。现在当事人既不能达成合意解除合同又不符合法定解除合同的条件，就应遵守合同约定的权利义务继续履行合同。因此张修桃应向关世勤交纳房屋租金286880元。张修桃诉请关世勤退还房屋租金43466元、押金2万元、预交的电费余额4248.23元于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人张修桃的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6619元，由上诉人张修桃负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄绚丽 审 判 员 曾伟贤 审 判 员 周玉萍 二〇二〇年八月十八日 法官助理 刘 嫒 书 记 员 曾 婕