广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2352号 原告：广西鸿雁食品有限公司，住所地：广西合浦县，统一社会信用代码：9xxxxxxxxM（1-1）。 法定代表人：陈河强，董事长。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 被告：黄小秋，男，汉族，1995年1月20日出生，住广西合浦县。 原告广西鸿雁食品有限公司（以下简称“鸿雁食品公司”）与被告黄小秋商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告鸿雁食品公司的委托诉讼代理人张立、被告黄小秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿雁食品公司向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原、被告于2016年12月27日签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告返还柏悦尊府1幢2单元1803号房；办理撤销“商品房预告登记”、“预购商品房抵押权预告登记”、“合同备案登记”手续；3.被告向原告支付违约金34278.7元；4.被告向原告支付代为偿还的按揭贷款378932.09元及逾期利息16453.78元（以685574元为基数，按日利率万分之八从2020年3月23日暂计至2020年4月22日，以后另计）；5.被告向原告支付律师费25000元；以上费用共计454664.57元。事实和理由：2016年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于北海市云南路63号“柏悦尊府”小区1幢2单元1803号房，房屋总价款685574元，首付款175574元，剩余购房款由被告向广西北部湾银行北海分行（下称银行）申请按揭贷款的方式支付，由原告为被告的贷款提供连带担保。双方还约定，被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告提出承担连带担保责任要求的，原告有权解除《合同》，收回房屋另行处理。被告应按合同总价款的5%向原告支付违约金，合同因上述原因解除的，被告应自《合同》解除之日起10日内完成撤销“商品房预告登记”、“合同备案登记”、“预售登记”等全部手续，向原告交回房屋，否则每逾期一日，被告按合同总价的万分之八向原告支付逾期违约金。因被告的按揭贷款已发生连续逾期6期，累计逾期28期，贷款银行决定贷款提前到期，并要求原告承担连带保证责任。2020年3月23日，银行从原告账户划扣贷款本金368347.89元、利息10584.2元，即原告累计代被告偿还贷款378932.09元。为此，原告多次要求被告承担赔偿义务均被拒绝。综上，被告未按约定履行偿还贷款的义务，严重违反了合同约定,给原告造成了巨大的损失，致使原告不能实现合同目的，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告黄小秋辩称，同意原告要求被告支付代为偿还的按揭贷款378932.09元及律师费25000元的诉讼请求，但不同意解除合同、返还房屋、撤销各项登记、支付违约金及支付逾期利息的诉讼请求。理由：1、被告只是因为经济紧张无法按期还贷，被告同意赔偿原告替被告代偿的款项，但如果解除涉案合同将房屋返还给原告，对被告是有亏损的。如果法院判决解除合同，原告应返还被告已付的首付款175574元及银行贷款510000元,合计685574元给原告，并赔偿被告相应的装修损失200000元。2、被告拖欠银行贷款并非被告恶意，是因为被告事业受阻才导致无法履行合同，故不同意按照总房款5%支付违约金及按照日万分之八的标准支付逾期利息，且原告诉请的利息过高，恳请法院依法进行调整。 综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 2016年12月27日，（出卖人）原告鸿雁食品公司与（买受人）被告黄小秋签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号房屋，总价款为685574元；付款方式为按揭贷款，买受人应当于2016年12月25日前支付首期房价款175574元，占全部房价款的26%，余款510000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2017年5月28日前向买受人交付该商品房；买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人阶段性还款担保责任代买受人还贷（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息的），买受人应在出卖人的保证金代偿行为发生之日3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用，律师费及差旅费等相关费用，如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理；买受人应按合同总价款的5%向出卖人支付违约金，合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起10内完成撤销“商品房抵押预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预售登记”的全部手续；向出卖人交回房屋（如买受人已对房屋进行装修的，装修归出卖人所有，出卖人不对买受人进行补偿），否则每逾期一日，买受人按合同总价的万分之八向出卖人支付逾期交回房屋的违约金，同时，出卖人有权通过诉讼途径解决前述手续办理事项，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用，前述撤销“商品房抵押权预告登记”“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”手续全部办结后，出卖人在扣除其已支付的诉讼费用、律师费、差旅费等相关费用以及买受人应承担的前述违约金后，将买受人已支付的购房余款无息退还（如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人）。合同还约定了其他事项。 合同签订后，原、被告于2016年12月29日就涉案《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记手续（备案合同编号：YS00046164，登记编号：201612280901）。 2017年2月8日，案外人广西北部湾银行股份有限公司北海分行（贷款人）与被告黄小秋（借款人、抵押人）、原告鸿雁食品公司（保证人）签订《个人房屋借款/担保合同》（合同编号：北部湾银行贷字HT103017020600188号）一份，约定：被告向案外人借款510000元，借款期限240个月，即从2017年2月8日起至2037年2月8日止，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%，即年利率为5.145%；还款方式为按月等额本息还款；借款人连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；保证人鸿雁食品公司为借款人的借款承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、借款人应向贷款方支付的其他款项（以及贷款人实现债权与担保权利的费用承担连带保证责任），但如正式抵押登记手续已办理完毕、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的、借款人所购房屋为经济适用住房、市场运作房或集资建房等非商品房的，所购房屋应符合法律法规上市交易条件的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在广西北部湾银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。合同还约定了其他内容。 2020年3月23日，案外人广西北部湾银行股份有限公司北海分行向原告发出《广西北部湾银行个人贷款担保人代偿通知书》一份，主要载明：借款人黄小秋及原告与案外人签订的编号为北部湾银行贷字HT103017020600188号《个人房屋借款/担保合同》，根据该合同约定，案外人已向被告黄小秋发放贷款人民币伍拾壹万元整，借款期限自2017年2月8日至2037年2月8日止，以等额本息方式归还，并由原告对该笔贷款提供100%阶段性连带责任保证。目前由于借款人黄小秋截至2020年3月23日，该借款合同项下贷款已发生连续逾期6期，累计逾期28期的逾期记录。根据上述合同第九条约定“借款人连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”所以案外人宣布上述贷款提前到期，原告承担100%阶段性连带责任保证，代为清偿到期贷款。截止2020年3月23日，被告黄小秋尚欠上述贷款本金368347.89元，贷款利息10584.2元，需要代偿的金额为378932.09元。利息及违约金暂计至通知当日，其后根据合同约定另计。同日，案外人广西北部湾银行股份有限公司北海分行从原告的保证金账户共扣划金额378932.09元。 另查明，北海市自然资源局于2020年6月17日出具的不动产登记信息查询证明载明：经核查，截止2020年6月17日17时8分，坐落于北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号不动产登记权利人为广西鸿雁食品有限公司，产权证号为桂（2019）北海市不动产权第xxxxxxxx号，于2017年1月23日办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为黄小秋，不动产登记证明号为桂（2017）北海市不动产证明第xxxxxxxx号；于2017年3月13日办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为广西北部湾银行股份有限公司北海分行，不动产登记证明号为桂（2017）北海市不动产证明第xxxxxxxx号；北海海事法院于2019年6月28日预查封，北海市海城区人民法院于2019年11月12日轮候查封。 再查明，为实现本案债权，原告支出律师代理费20000元。另，2020年6月22日，原告就涉案房屋被查封事宜向北海海事法院提出执行异议申请，北海海事法院已立案审查，原告为此支出律师代理费5000元。 庭审中，原告确认被告已支付完涉案房屋购房款685574元，亦明确表示不同意赔偿被告装修款的损失，理由：1、根据合同约定，因被告断供导致合同解除的，被告交回房屋后装修归原告所有，原告不予赔偿；2、被告签订合同之前，对合同内容是知情的，相应的风险也是能够预见的，故签订合同完全是被告的真实意思表示，不存在胁迫。且被告经营风险不应由原告承担，被告不能按时偿还贷款导致原告承担保证责任的，按照合同约定解除合同后房屋装修归出卖人所有。 本院认为，原告鸿雁食品公司与被告黄小秋签订的《商品房买卖合同》及原告鸿雁食品公司与案外人广西北部湾银行股份有限公司北海分行、被告黄小秋签订《个人房屋借款/担保合同》均是各方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人阶段性还款担保责任代买受人还贷（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息的），买受人应在出卖人的保证金代偿行为发生之日3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用，律师费及差旅费等相关费用，如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理；买受人应按合同总价款的5%向出卖人支付违约金，合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起10内完成撤销“商品房抵押预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预售登记”的全部手续；向出卖人交回房屋（如买受人已对房屋进行装修的，装修归出卖人所有，出卖人不对买受人进行补偿），否则每逾期一日，买受人按合同总价的万分之八向出卖人支付逾期交回房屋的违约金，同时，出卖人有权通过诉讼途径解决前述手续办理事项，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用”的约定，本案被告因未按期偿还按揭贷款，导致原告承担了连带保证责任，案外人广西北部湾银行股份有限公司北海分行从原告保证金账户中划扣了378932.09元，被告的上述行为已构成根本违约，故原告要求解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及要求被告返还涉案不动产、返还代为偿还的按揭贷款378932.09元、支付逾期利息、支付违约金34278.7元（685574元×5%=34278.7元）、支付律师费25000元（20000元+5000元=25000元）及要求被告协助办理涉案合同的备案、涉案不动产的预告登记及抵押权预告登记的注销手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但关于原告所主张的逾期利息，因原告在本案中已主张按照合同总价款的5%计算违约金，现又主张以685574元为基数，从2020年3月23日起按照日万分之八的标准计算逾期利息，被告则抗辩不应支付逾期利息，并主张上述利息的计算标准过高请求调整。本院认为，被告逾期偿还银行贷款导致原告作为担保人被银行划扣被告应偿还的贷款本息，对原告而言，其损失为代为偿还的银行贷款本息在逾期归还期间的直接损失即利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，原告诉请的逾期利息过高，应予调整。被告应以378932.09元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%的标准，从2020年3月23日起计算至清偿之日止。原告诉讼请求中超过本院认定数额部分的，本院不予支持。 关于被告要求原告返还已付购房款685574元的问题，因原被告已在《商品房买卖合同》中明确约定“如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》……出卖人在扣除其已支付的诉讼费用、律师费、差旅费等相关费用以及买受人应承担的前述违约金后，将买受人已支付的购房余款无息退还（如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人）”，故被告的该项主张，有事实依据，本院予以支持。 关于被告要求原告赔偿房屋装修损失的问题，因原被告在合同中已明确约定“如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人向出卖人交回房屋（如买受人已对房屋进行装修的，装修归出卖人所有，出卖人不对买受人进行补偿”，故对于被告的该项主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告广西鸿雁食品有限公司与被告黄小秋于2016年12月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00046164）； 二、被告黄小秋须协助原告广西鸿雁食品有限公司办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续（合同编号：YS00046164，备案登记编号：201612280901）； 三、被告黄小秋须协助原告广西鸿雁食品有限公司办理位于北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号不动产的注销预购商品房预告登记手续（不动产登记证明号：桂（2017）北海市不动产证明第xxxxxxxx号）； 四、被告黄小秋须协助原告广西鸿雁食品有限公司办理位于北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号不动产的预购商品房抵押权预告登记的涂销手续[不动产登记证明号：桂（2017）北海市不动产证明第xxxxxxxx号]； 五、被告黄小秋须返还北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号不动产给原告广西鸿雁食品有限公司； 六、被告黄小秋须支付违约金34278.7元给原告广西鸿雁食品有限公司； 七、被告黄小秋须偿还代偿贷款本息378932.09元及支付逾期利息（逾期利息的计算方式：以378932.09元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计付，从2020年3月23日起计算至实际清偿之日止]给原告广西鸿雁食品有限公司； 八、被告黄小秋须支付律师代理费25000元给原告广西鸿雁食品有限公司； 九、原告广西鸿雁食品有限公司返还购房款685574元给被告黄小秋； 十、驳回原告广西鸿雁食品有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8094元，减半收取4047元，由被告黄小秋负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8094元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年八月七日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽