云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初4857号原告（反诉被告）：黄敏文，男，1954年5月12日出生，汉族，身份证登记住址为云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市。委托诉讼代理人：幸晓余，云南博赞律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明集丰屋业有限公司。住所地：昆明市盘龙区北京路636号。法定代表人：马志刚，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：贾诩，云南上上律师事务所律师。特别授权代理。第三人：昆明水泵厂。住所地：昆明市白龙路494号。法定代表人：柯真尧，该公司董事长兼厂长。委托诉讼代理人：曹文云、陈淏春，云南君晟律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）黄敏文与被告（反诉原告）昆明集丰屋业有限公司（以下简称集丰公司）、第三人昆明水泵厂（以下简称水泵厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄敏文及其委托诉讼代理人幸晓余，被告（反诉原告）集丰公司的委托诉讼代理人贾诩，第三人昆明水泵厂的委托诉讼代理人曹文云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄敏文向本院提出诉讼请求：1.集丰公司向黄敏文支付欠付租期内第10年度租金110.2万元；2.集丰公司向黄敏文支付逾期支付租金滞纳金，从2019年6月起算至结清租金时止，按逾期每日万分之二点一计算；3.集丰公司向黄敏文支付违约金82.675万元；4.集丰公司继续履行与黄敏文2010年1月22日签订的《房屋及场地租赁合同书》；5.集丰公司承担本案全部诉讼费、诉讼保全费、司法鉴定费用。庭审中黄敏文明确：第四项诉求具体为集丰公司按照合同继续支付租金履行至2025年2月28日止；第五项诉求中的费用只包括诉讼费。事实和理由：2010年1月22日，黄敏文与集丰公司签订《房屋及场地租赁合同书》，将昆明市白龙路494号房屋及场地租赁给集丰公司，合同约定：租赁期限为2010年3月1日至2025年2月28日；首期三年租金270万元每年，每三年递增7%；租金按年付方式，在当年租期届满前一个月提前支付下一年度租金；逾期交纳租金的每日承担滞纳金万分之二点一；单方违约承担的违约金为当年三个月租金总额；合同还约定了其他内容。之后，黄敏文如约将合同约定房屋及场地交付给集丰公司。集丰公司又将诉争房屋及场地先后转租给第三人昆明集志房地产经纪有限公司（以下简称集志公司）和集志停车场。在随后的近9年期间内，集丰公司依约向黄敏文支付了全部租金。但是，集丰公司迟迟未能向黄敏文支付第10年度租金（即2019年6月1日至2020年5月30日期间）110.2万元。黄敏文多次索要租金无果。依法诉请法院，请求判如所请。集丰公司辩称：1.黄敏文未能及时全面履行合同义务，未与水泵厂签订展期合同，违背诚实信用原则；2.集丰公司中止履行支付租金义务系行使后履行抗辩权，行为正当；3.集丰公司为黄敏文垫付了4万元工资补偿金，集丰公司因此行使留置权，不属于违约；4.对垫付的工资补偿金应当予以扣除；5.滞纳金的本质就是违约金，二者不可重复主张，本案并非集丰公司单方违约，只能适用滞纳金条款，且以两个月为限。综上，请求法院依法驳回黄敏文全部诉请。集丰公司向本院提出反诉请求：1.确认集丰公司与黄敏文于2010年1月22日签订《房屋及场地租赁合同书》租赁期限中超出2020年3月31日部分无效；2.判令黄敏文立即向集丰公司双倍返还部分定金333333元；3.判令黄敏文立即向集丰公司返还水电费保证金100000元，并偿还垫付的工资补偿金40000元；4.判令黄敏文立即赔偿集丰公司装修改造损失1817591元；5.反诉案件受理费由黄敏文承担。事实和理由：2009年12月16日案外人水泵厂与黄敏文签订《租赁合同》，该合同约定：水泵厂将位于昆明市盘龙区场地整体出租给黄敏文。2010年1月22日，黄敏文与集丰公司签订《房屋及场地租赁合同书》，将上述租赁标的整体转租给集丰公司，合同主要载明：租赁期限为15年（自2010年3月1日至2025年2月28日），定金为50万元，水电费保证金100000元。租金为第1至3年每年270万元，第4至6年每年288.9万元，第7至9年每年309.1万元，第10至12年每年人民币330.7万元，第13-15年每年353.9万元，租金分两部分支付，属于水泵厂的，由集丰公司直接支付水泵厂，剩余部分付黄敏文。双方约定违约责任为违约方向守约方赔付三个月当年租金。集丰公司消化水泵厂职工不超过20名，具体方式为按每人每月800元的标准，支付20人的工资补偿共计16000元每月。2010年1月22日，黄敏文与集丰公司就定金签订《协议书》，约定如果转租合同无法履行，黄敏文将双倍返还定金。2011年3月5日，黄敏文与集丰公司签订《确认协议》，载明：黄敏文与集丰公司的转租合同期限自2010年4月13日开始计算；黄敏文承诺与水泵厂签订续约延期合同，并将续约延期合同的有效副本在下一年度收取租金时交付给集丰公司。2010年4月1日，水泵厂将上述租赁标的主要部分移交黄敏文。2010年4月1日、4月26日，集丰公司向水泵厂报送装修方案，经水泵厂批准后组织装修施工，总造价5452774元。2019年6月至2020年3月，集丰公司为黄敏文垫付10个月水泵厂职工工资补偿金共计40000元。2020年3月31日，黄敏文与水泵厂《租赁合同》到期且未能续约。黄敏文作为承租人明知承租期只有10年，而超过承租期限与集丰公司约定15年的转租期限，严重损害集丰公司合法权益，请求法院支持集丰公司诉讼请求。黄敏文辩称：1.黄敏文与集丰公司的合同期限没有问题，集丰公司是知晓我方与水泵厂的租赁合同期限，我方和水泵厂有优先续租权的。2.我们与集丰公司的合同没有解除还在履行，集丰公司把场地转租给了集志公司，水泵厂与集志公司的合同是恶意串通是无效合同。3.集丰公司所谓的改造我们也不知道，是集丰公司与水泵厂发生关系的，水泵厂、集丰公司均知道我们彼此之间的合同关系。4.黄敏文本人已经到场，集丰公司说其2019年6月下落不明是虚假陈述。5.2020年3月1日合同到期是不属实的，我方与水泵厂的合同是2020年5月30日。综上，集丰公司的所有反诉请求不能成立。水泵厂述称，水泵厂出租房屋和土地给黄敏文租期是十年，黄敏文租给集丰公司是十五年，黄敏文的行为是不诚信的欺诈行为，水泵厂保留对黄敏文的相关诉权。还有黄敏文尚欠水泵厂工资补偿款94670元。黄敏文围绕诉讼请求依法提交下列证据：1.黄敏文身份证、集丰公司、集志房地产公司、集志停车场网络信息；2.房屋及场地租赁合同；3.水泵厂房屋所有权证、国有土地使用权证、水泵厂宗地图、房屋场地移交书；4.集丰公司欠黄敏文房屋及场地租金统计表、手机录音文字整理、黄敏文与水泵厂员工李吉荣微信截图文字记录；5.个体工商户登记基本信息、内资企业登记基本情况表、昆明市白龙路494号现实经营管理照片；6.两份租赁合同。集丰公司围绕本诉的抗辩，依法提交了下列证据：1.租赁合同；2.《补充协议》；3.《房屋及场地租赁合同书》、协议书；4.《确认协议》；5.黄敏文亲属黄河的逮捕通知书和刑事判决；6.《垫付工资补偿金证明》。集丰公司围绕反诉请求，依法提交下列证据：7.《租赁合同》；8.《补充协议》；9.《房屋及场地租赁合同书》；10.《协议书》；11.《确认协议》；12.《房屋场地移交书》；13.关于大车车间装修函；14.《装修报告》；15.昆明市盘龙区临时围栏（占用）道路许可证；16.《昆明水泵厂装修项目造价预算书》；17.《昆明水泵厂装修项目造价决算总表（8月3日前）》；18.装修工程材料费及人工费会计凭证五本；19.集丰大厨房租赁物建筑面积统计表；20.定金收条、支付存根及转账凭证；21.水电押金收条；22.《垫付工资补偿金证明》。水泵厂无证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.集丰公司对黄敏文提交的证据4中的手机录音文字整理、黄敏文与水泵厂员工李吉荣微信截图文字记录的真实性与关联性不予认可，本院经审查认为该证据与本案无关联，依法不予确认。2.集丰公司、水泵厂对黄敏文提交的证据5中的个体工商户登记基本信息、内资企业登记基本情况表的真实性不予认可，本院经审查认为黄敏文提交该证据欲证明集丰公司的股东中有集志公司的法定代表人，该事实及相关证据与本案并无关联，依法不予确认。3.集丰公司对黄敏文提交的证据6中水泵厂与集志合同的三性不予认可，本院经审查认为该证据形成于水泵厂与集志公司之间，现水泵厂认可该证据的三性，集丰公司无相反证据对其三性予以否定，本院依法确认该证据的三性。至于经本院确认证据的证明内容，本院将结合全案情况在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2009年12月16日，水泵厂与黄敏文签订《租赁合同》，合同主要约定：水泵厂将位于昆明市盘龙区场地整体出租给黄敏文，租期10年，租金为第一年2000000元，之后每三年递增5%。合同还约定了其他内容。2010年1月22日，黄敏文与集丰公司签订《房屋及场地租赁合同书》，将上述标的物租赁给集丰公司，合同约定：租赁期限为2010年3月1日至2025年2月28日；首期三年租金270万元每年，每三年递增7%；租金按年付方式，在当年租期届满前一个月提前支付下一年度租金；逾期交纳租金的每日承担滞纳金万分之二点一；单方违约承担的违约金为当年三个月租金总额；合同还约定了其他内容。同日，黄敏文与集丰公司签订《协议书》，主要约定：集丰公司将500000元定金于2010年1月22日支付给黄敏文，在双方租赁合同顺利履行后，该定金转为租金，如因黄敏文原因造成租赁合同无法履行，黄敏文双倍返还集丰公司定金。2011年3月5日，黄敏文与集丰公司签订《确认协议》，主要约定：将上述转租合同的起始时间变更为2010年4月13日；黄敏文与水泵厂房屋场地的延期合同，黄敏文须在下一年度收取租金时提供给集丰公司。黄敏文如约将合同约定房屋及场地交付给集丰公司后，集丰公司于2010年4月1日函告昆明水泵厂进行大车间改造，水泵厂回复同意。集丰公司对场地进行改造后，转租给集志公司。因集丰公司至今未向黄敏文支付自2019年6月1日起的租金，黄敏文为维护自身合法权益向法院提起诉讼。集丰公司亦以黄敏文违约为由，向法院提起反诉。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，黄敏文与集丰公司签订《房屋及场地租赁合同书》后，集丰公司向水泵厂发函请示进行大车间改造，水泵厂收到并回复同意，应视为知道转租事实而未提出反对，转租合同有效。对于水泵厂与黄敏文的场地租赁终止日期，水泵厂与黄敏文持有的两份合同存在差异，黄敏文当庭解释原因为双方签订的合同租赁截止日期部分是空白的，后面租赁期限截止日期都是各自填写。本院综合分析两份合同后认为，两份合同均载明，双方约定租期为10年，双方均认可租赁起始日期为2010年4月1日，根据租赁合同的性质和正常的逻辑推理，本院认定租赁终止日期应为2020年3月31日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”故，黄敏文与集丰公司的转租合同中，租赁期限超过2020年3月31日的约定无效。对于黄敏文提出集丰公司应向其支付租金110.2万元的诉讼请求。本院认为，黄敏文及集丰公司均认可，2010年4月13日至2019年5月31日的租金均已付清，自2019年6月1日起的租金尚未支付，租赁期第十年本应付租金330.7万元，其中220.5万元直接支付给水泵厂，110.2万元支付给黄敏文。但因双方租赁合同超过2020年3月31日的约定无效，集丰公司应当向黄敏文支付2019年6月1日至2020年3月31日的租金，共计（330.7万元-220.5万元）÷12个月×10个月=918333元。故，本院支持集丰公司应向黄敏文支付欠付租金918333元。对于黄敏文提出集丰公司应向其支付租金滞纳金的诉讼请求。本院认为，集丰公司未按约支付租金，给黄敏文造成损害，应当按合同约定支付相应滞纳金。关于集丰公司提出的留置权抗辩，本院认为法人与自然人之间的留置权应符合留置的动产与债权属于同一法律关系。本案中，垫付款与租金不符合同一法律关系的条件，集丰公司不能以此抗辩；关于集丰公司提出的后履行抗辩权，本院认为后履行抗辩权是指没有规定履行顺序的双务合同中，后履行一方当事人在先履行义务的当事人未履行义务时，后履行一方有权拒绝履行其义务。本案中，双方签订的《房屋及场地租赁合同书》明确约定履行顺序为在当年租期届满前一个月提前支付下一年度租金，集丰公司无后履行抗辩权。此外，集丰公司认为双方约定的滞纳金标准过高，提出了调整请求。本院认为，滞纳金本质上是违约方对守约方的赔偿，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，集丰公司未如约支付租金，给黄敏文造成损失，在黄敏文未举证证明其实际损失的前提下，本院确定黄敏文的实际损失为欠付租金的资金占用费，本院支持集丰公司向黄敏文支付滞纳金，计算方式为：以918333元为基数，从2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。对于黄敏文提出的集丰公司应向其支付违约金82.675万元的诉讼请求。集丰公司不予认可，认为存在重复主张，应以滞纳金计算。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，认定违约金是否过高，应首先确定因违约所造成的实际损失。集丰公司逾期支付租金的行为，给黄敏文造成的实际损失为资金占用费，本院已支持集丰公司向黄敏文支付滞纳金，不再重复支持违约金。对于黄敏文主张集丰公司继续履行与其签订的《房屋及场地租赁合同书》的诉讼请求。本院认为黄敏文与集丰公司的转租合同中，租赁超过2020年3月31日的约定无效，水泵厂亦明确表示已与案外人签订租赁合同，不再与黄敏文续租。故对继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。对于集丰公司主张黄敏文向其双倍返还部分定金333333元的诉讼请求。本院认为，首先，集丰公司与黄敏文签订合同时附件为黄敏文与水泵厂的合同，集丰公司应当知晓黄敏文与水泵厂的租赁合同期限，2011年3月5日双方签订《确认协议》中再次明确集丰公司已知黄敏文与水泵厂租赁期限，黄敏文次年并未与水泵厂续期，集丰公司亦未对此提出异议，合同不能继续履行，集丰公司同样存在一定过错，不适用双倍返回定金规则；其次，双方均认可50万定金已转成房租，全部冲抵在次年的房租里。故黄敏文无需再向集丰公司返还定金。对于集丰公司主张黄敏文向其返还水电费保证金100000元，并偿还垫付的工资补偿金40000元的诉讼请求。黄敏文在庭审中表示已收到集丰公司水电费保证金100000元，事情了结可以退，并认可集丰公司为其垫付工资补偿金40000元的事实。故对于集丰公司要求黄敏文返还水电费保证金100000元，并偿还垫付的工资补偿金40000元的诉讼请求，本院予以支持。对于集丰公司主张黄敏文向其赔偿装修改造损失1817591元的诉讼请求。本院认为，如上文分析，集丰公司在于2010年1月22日与黄敏文签订合同时即应当知道黄敏文与水泵厂租赁期限，对存在超过租赁期的转租合同不能继续履行的风险应具有明确认知，在此基础上集丰公司仍继续履行合同，并函告水泵厂后进行装修，视为其接受该风险。现《房屋及场地租赁合同书》不能继续履行，集丰公司同样存在过错，其无权要求装修改造损失。故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、昆明集丰屋业有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄敏文租金918333元；二、昆明集丰屋业有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄敏文滞纳金（计算方式为：以918333元为基数，从2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、黄敏文与昆明集丰屋业有限公司于2010年1月22日签订《房屋及场地租赁合同书》租赁期限中超出2020年3月31日部分无效；四、黄敏文于本判决生效之日起十日内返还昆明集丰屋业有限公司水电费保证金100000元、垫付工资补偿金40000元；五、驳回黄敏文的其他诉讼请求；六、驳回昆明集丰屋业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22905元，减半收取计11452.5元，由黄敏文负担6229元，昆明集丰屋业有限公司负担5223.5元；反诉案件受理费12564元，由黄敏文负担819元，昆明集丰屋业有限公司负担11745元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李剑二〇二〇年八月三十一日书记员  白函