福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0421民初62号 原告：罗尧，男，1990年11月30日出生，汉族，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：陶文华，福建闽佑律师事务所律师。 被告：明溪县天一房地产开发有限公司，住所地：明溪县雪峰镇东方军路9号楼1层117、118号店面，统一社会信用代码：913504210584497753。 法定代表人：徐炳香，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱加富，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：冉从美，男，该公司员工。 原告罗尧与被告明溪县天一房地产开发有限公司（以下简称天一房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗尧及委托诉讼代理人陶文华与被告天一房产公司的委托诉讼代理人邱加富、冉从美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗尧向本院提出诉讼请求：1、判令被告按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期交房违约金32931元；2、判令被告按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付至2019年10月21日止的逾期取得房屋所有权证书违约金61050元及从2019年10月22日起至原告取得房屋所有权证书之日止的逾期取得房屋所有权属证书的违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年5月4日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：被告将位于明溪县出售给原告，总价款795440元；出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付时，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方继续履行的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之零点一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款795440元。被告于2017年5月30日才将房产交付给原告，且因为被告的原因，原告至今仍未取得房屋所有权证书。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和逾期办证违约金过低，依法应当按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准予以调整。综上所述，为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 天一房产公司辩称，没有按期为原告办证是事实，请求原告谅解。合同交房时间约定2016年8月30日，公司在2017年2月1日已经通知房主交房，交房时间是应该是2017年2月1日。 如果遇到不可抗力因素是可以延期交房的包括停电、高考、暴雨、高温，实际交房时间应该往后延期90天，具体时间由法庭认定。关于延期办证，合同上已有约定是按照日万分之0.1计算，应当按照合同的约定来履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提供如下证据：一、《商品房买卖合同》，证明原告与被告对交房时间、交付产权证的期限以及违约责任等均作了约定；二、购房发票，证明原告已交清了购房款795440元；三、交房清单、物业服务合同、物业费发票，证明被告交房时间为2017年5月30日；四、契税收据，证明被告向原告收取了办证所需交纳的契税等相关费用。 天一房产公司对原告提交的上述证据无异议。 天一房产公司提供如下证据：一、调解书、福建省明溪明珠物业管理有限公司证明各一份，证明原告与被告于2017年3月1日达成调解意见，被告代原告缴纳1年物业费后，原告不得以任何理由追究延期交房一事，天一房产公司已代缴一年物业费；二、交房确认书、交房通知书各一份、证明双方交房时间是2017年5月30日，但被告通知原告可以办理交房时间是2017年2月1日；三、气象证明、天气证明书、电力停电清单各一份，证明暴雨时间是16天，高温是76天，施工期间停电时间是4天，这些天数应当扣除或顺延交房时间；四、福建省明溪明珠物业管理有限公司出具的物业交房费用接收签字表，福建省明溪明珠物业管理有限公司出具的费用计算清单各一份，证明明溪县天一房地产开发有限公司已经代罗尧缴纳2017年2月至2018年1月物业管理费1234元。 原告质证认为，对调解书、交房确认书没有异议；物业公司证明不具有真实性，因为原告已经缴纳了诉讼费，原告提供的物业费发票可以证明有缴纳物业费；对交房通知书的真实性有异议，因为罗尧没有收到书面的交房通知书；对电力停电清单的真实性有异议，没有电力公司的盖章不能证明其真实性；对天气证明书和气象证明有异议，不能证明导致无法施工，没有关联性；对福建省明溪明珠物业管理有限公司出具的物业交房费用接收签字表，福建省明溪明珠物业管理有限公司出具的费用计算清单有异议，该证据不能证明被告免除罗尧的物业费1234元，因为罗尧在庭审中提供物业费收据，能证实物业费是由罗尧缴纳的。 根据原、被告提供的相关证据以及原、被告在法庭上陈述等，本院对本案的事实作如下认定： 2015年5月4日，罗尧与天一房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：罗尧向天一房产公司购买位于明溪县屋，总价款795440元。合同第十一条第一项约定：出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外……（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的……2、双方继续履行合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，罗尧按合同约定向天一房产公司支付了全部购房款795440元。2017年5月30日，天一房产公司与罗尧对房屋进行了交接，同时，罗尧按约缴纳了相关的过户费用及物业管理费等。 另查明，罗尧与被告于2017年5月30日签订调解书一份，约定：兹有欧华大厦业主罗尧，房号3-801室。因各种不可抗力的因素造成大厦延期交房一事，达成如下解决方案。经双方协商同意，由开发商减免补偿该业主壹年的物业管理费（自2017年2月至2018年1月），合计人民币1234元整，此事就此解决，双方再无争议，此后业主不得以任何理由追究本大厦延期交房一事。 本案所涉房屋，天一房产公司至今未办理房屋所有权首次登记。 本院认为，罗尧与天一房产公司签署的商品房买卖合同和调解书，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照双方自愿签订的调解书的约定，双方就逾期交房已达成了调解意见即由天一房产公司补偿一年的物业管理费1234元，因原告提供了物业费收据，证明了原告已交纳了物业费，被告提供的证据尚不能证明被告免除罗尧的物业费1234元，故天一房产公司仍应向罗尧支付逾期交房的补偿款1234元。关于罗尧提出按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期办证违约金的主张，认为其实际损失高于合同约定的标准，但未提出实际损失的相应证据，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，即在无法证实实际损失高于合同约定的违约金的前提下，应当按照双方当事人自愿约定的标准计算相应的违约金。天一房产公司提出因高温、暴雨、停电等原因造成无法施工的时间应在合同逾期交房时间中予以扣除的主张，上述原因并非不可抗力的范畴，其未超出生活常识、不属不可预测的范围，故对天一房产公司的该项抗辩不予支持。本案中，天一房产公司至今未办理房屋所有权首次登记手续，已构成违约，罗尧要求其支付相应的逾期办证违约金的主张，符合法律规定，但具体标准、数额应按合同约定计算。 综上所述，天一房产公司的逾期交房违约金应按照双方签订的调解书约定的1234元确定。罗尧的逾期办证违约金以实际购房款795440元为基数，逾期办证时间应当自交房次日后365天开始，即2018年5月30日起至初始登记之日止为违约时间标准，按每日0.001%的标准计算。天一房产公司办妥房屋所有权初始登记手续后，双方当事人还应依照合同约定办理办证资料的交付手续，才能及时办理房屋所有权证书，该部分的纠纷尚未发生，责任不明，罗尧可待纠纷发生后再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、明溪县天一房地产开发有限公司应在本判决生效之日向罗尧支付逾期交房违约金1234元； 二、明溪县天一房地产开发有限公司应在本判决生效之日向罗尧支付相应的逾期办证违约金（以实际购房款795440元为基数，时间自2018年5月30日起至明溪县天一房地产开发有限公司办妥房屋初始登记之日止，按每日0.001%的标准计算）； 三、驳回罗尧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元，由罗尧负担2029元，由明溪县天一房地产开发有限公司负担121元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  罗国平 人民陪审员  石秀苇 人民陪审员  曾春根 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  连 燕 附：本案适用的主要法律条文及提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 四、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。