贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4978号上诉人（原审被告）：张发宽，男，1983年7月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：安胜琴，贵州群众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州南山物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区清水江路153号。法定代表人：王绍全，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈旻，贵州大谋律师事务所律师。上诉人张发宽因与被上诉人贵州南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初9420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张发宽上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人仅需向被上诉人支付2016年10月8日至2019年9月30日期间百分之七十的物业费；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未支持诉讼时效的抗辩。上诉人在一审统一答辩及辩论阶段均提出被上诉人的部分物业费的诉请已过法律规定的三年诉讼时效的抗辩，但一审法院未予采纳该已过诉讼时效的抗辩主张，判决上诉人承担了2015年1月1日至2019年9月30日期间的物业费。被上诉人从2015年起就知道上诉人没有交纳物业费，至此知道自己的权利受损，但被上诉人直到2019年10月才提起诉讼，且期间未向上诉人提出交纳物业费的催收主张，属于怠于行使自己的权利，上诉人已经提出诉讼时效抗辩，法院应依法适用诉讼时效问题。二、被上诉人提供的物业服务不符合物业合同的约定及相关物业管理的指导性文件要求，业主享受的是打折扣的物业服务，亦应当相应减少物业服务费的支付。一审法院未予支持。上诉人认为法院这样判决不仅不利于被上诉人对物业服务内容进行整改，还会助涨被上诉人更不会积极履行物业服务内容，因为提不提供物业服务，提供物业服务的标准如何，并不影响物业费的收取，因为没有相应的督促及处罚规则，这并不利于物业公司与业主之间矛盾的缓和。被上诉人南山物业公司答辩称，我方认为没有超过诉讼时效，因为物业服务一直在一个持续过程中，被上诉人一直在对上诉人进行物业费催收，因此上诉人应当支付物业管理费用。南山物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告张发宽向原告支付从2015年1月1日至2019年9月30日的物业服务费8096.51元，并自欠付之日起按照年利率24%的标准支付违约金，直至全部款项付清之日止（暂计算至起诉时为4845.12元），总计12941.63元。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年9月24日，贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司共同作为委托方（甲方）与原告（受委托方／乙方）签订《前期物业管理委托合同》，主要约定：1.甲方委托乙方对坐落于贵阳经济技术开发区约275044平方米的步梯住宅、小高层、高层电梯住宅、商业用房、停车场实行物业管理服务；2.委托管理服务期限自2009年9月24日零时起至业主大会成立且业主委员会并与所聘的物业公司签订物业服务合同生效时；3.物业服务费按建筑面积收取，标准为步梯房0.80元／月／平方米、0.90元／月／平方米，小高层电梯房1.30元／月／平方米（不含二次加压水电费），高层电梯房1.40元／月／平方米，沿街门面2.00元／月／平方米（不含室内施舍、照明和卫生间水电费）；4.物业按照建筑面积向业主收取物业服务费，业主在每月15日前自行到乙方处交纳，逾期按每日5元加收违约金。合同就双方的其他权利义务进行了约定。至本案诉讼时，该小区尚未成立业主委员会。被告系南山高地小区业主，房屋为高层电梯房，2014年1月10日，被告（乙方）在收房时与原告（甲方）签订《前期物业服务协议》和《小区临时管理规约》，主要约定：1.甲方为乙方提供物业服务，房屋坐落于贵阳经济技术开发区山高地物业项目三期8栋1单元15楼1号，建筑面积101.46平方米；2.物业管理服务内容为：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划贡献内属物业管理范围的市政够沟通设施的维修、养护和管理，物业规划红线内隶属配套设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共绿化的养护和管理、车辆停放秩序维护，公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理，社区文化娱乐活动，物业档案资料管理，装饰装修管理服务等；3.物业管理服务费用：住宅（电梯房）1.40元／月／平方米，步梯房0.9元／月／平方米，业主应于每季首月的6日前交纳当季物业服务费用（物业服务费用也可按年交纳，业主应于每年之前交纳当年的物业服务费）。4.业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费用的5‰向甲方支付违约金。协议还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。就交费时间是按季还是按年的理解，被告认为物业合同属于原告提供，业主可自行选择交费时间，故被告自愿选择按季支付物业服务费。被告从2015年1月1日起未再向原告支付物业费。原告为证明已向业主催收物业费，提交了“南山高地物业服务中心”以楼栋单元业主作为一个通知整体发出的催款通知书19份，该通知书主要内容为“尊敬栋单元业主：南山物业服务中心未收到您家的物业费，……请您尽快交纳所欠缴物业费，如再拖延，我物业服务中心将停止对您的所有服务，并按双方签订的物业管理规约相关条款收取千分之三的违约金，并根据有关规定诉诸法律，采取诉讼……”。19份通知书中“尊敬栋单元业主”横线处填写了不同的楼栋和单元，落款日期为2011年至2016年的12月某日不等，落款处加盖“南山高地物业服务中心”字样的条形章。原告陈述该通知书系张贴在小区单元门上，被告抗辩未收到该催收通知。被告为证明小区物业服务情况，提交了小区环境照片若干及电视台报道视频，小区存在设施设备破损、泳池环境脏乱、垃圾清运不及时、杂物乱堆乱放、电梯故障维修不及时等问题。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、《前期物业管理委托合同》《前期物业服务协议》《小区临时管理规约》、照片和视听资料等证据在卷佐证，该院予以确认。一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》《小区临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。故被告应向原告支付从2015年1月1日至2019年9月30日期间（57个月）的物业服务费，按照101.46平方米面积和每月每平方1.4元的标准计算物管费为8096.51元（101.46×1.4×57）。关于被告抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在南山物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和南山物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故对被告抗辩不交纳物业管理费和减少物业服务费的理由，该院不予采纳。关于原告主张的违约金问题，原告作为物业提供单位，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限制扩大。但在本案中，原告提交的催收通知书系原告单方制作，无法据此确定催收事实，无法认定属于被告经催收后恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告承担违约金的请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告张发宽于本判决生效之日起三日内向原告贵州南山物业管理有限公司支付从2015年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费共计人民币8096.51元。二、驳回原告贵州南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元（已减半收取），由被告张发宽负担38元，原告贵州南山物业管理有限公司负担24元。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。另查明，上诉人一审中提出了诉讼时效抗辩。本院认为，对于上诉人所称部分物业费已过诉讼时效的上诉理由，上诉人确于一审期间提出了诉讼时效抗辩，根据民法总则对于诉讼时效的规定，被上诉人的主张部分超过了诉讼时效，不应得到支持。对于被上诉人主张2015年1月1日至2019年6月30日的物管费，本院予以部分支持，即支持2016年10月1日至2019年6月30日期间（共33个月）的物管费，计算为4352.63元（101.46平方米×1.3元每月每平方米×33月）。一审认定事实不清，本院予以纠正。综上所述，张发宽的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初9420号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初9420号民事判决第一项为：张发宽于本判决生效之日起三日内向贵州南山物业管理有限公司支付物业服务费4352.63元；三、驳回贵州南山物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62元，由贵州南山物业管理有限公司负担。二审案件受理费124元，由上诉人张发宽负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年八月四日书记员 朱紫苇