山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初4998号原告：李某某，男，1991年2月4日出生，汉族，身份证住址（现住）河南省辉县市太行大道胡桥乡欧洲小镇。委托诉讼代理人：杨鸿，山东储誉律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。原告李某某与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称“绿地西河置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李某某的委托诉讼代理人杨鸿，绿地西河置业公司的委托诉讼代理人王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿李某某逾期交房违约金102486.26元（自2018年3月28日至2020年3月31日）；2、判令被告赔偿李某某逾期交房违约金（自2020年3月31日至判决生效之日止）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由略为：2019年5月16日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同编号销售字201617533658，约定原告购买被告开发的位于济南市市中区西侧绿地新都会广场的预售商品房，楼号为绿地西河片区C2地块6号楼1单元2201室，建筑面积126.33平方米，总价款1248311元，原告支付首付款798311元，剩余450000元按揭支付。依据合同约定2017年6月30日前交房，交房条件为取得《分期综合验收备案证明》。被告因未取得该证明，无法按约定日期交房，截至起诉之日共产生违约金125455.26元，被告于2018年3月28日支付23209.39元违约金，仍需向原告赔偿102245.8元。绿地西河置业公司辩称，一、新都会项目在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守国家法律法规及相关政策规定，是依法建设的项目。根据我国房地产法律法规及相关政策，我国实行商品房预售许可制度，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门提交各项资料，申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。新都会项目自获得立项批复后，在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守法律法规及相关政策规定，先后取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，是依法建设的项目。二、答辩人未能在合同约定期限内向业主交付符合合同约定的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致已经完工的楼盘无法办理《分期综合验收备案证明》，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但答辩人未能在合同约定期限内向业主交付取得《分期综合验收备案证明》的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点，包括被答辩人在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的答辩人所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，答辩人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时。三、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非答辩人自身原因造成的逾期交房的情形，答辩人无需向被答辩人支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，答辩人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付被答辩人的，答辩人应按日向被答辩人支付已交房款万分之一的违约金。即，只有答辩人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，答辩人才应按照合同约定支付违约金。否则，答辩人不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是答辩人自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，答辩人确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的答辩人。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非答辩人自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非答辩人原因导致的事实前提下，如法院最终认定由答辩人承担相应违约责任，则该种认定对答辩人既不公平，也不公正。答辩人请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。四、现行的《城市房地产开发经营管理条例》已将住宅小区等群体房地产开发项目竣工需综合验收的条款删除，新都会项目6号楼目前已取得建筑工程竣工验收报告，已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。按照《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》的相关规定已经具备交付条件，答辩人已通知业主办理房屋交接手续，因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，答辩人不应承担逾期交房的违约责任。2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收后才能交付使用，济建发7号文（关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知），正是基于2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》的相关内容。《济南市商品房买卖合同》系济南市建设委员会、济南市工商行政管理局共同制订的制式合同，其中，将取得《分期综合验收备案证明》作为房屋交付的条件也是基于上述法规、文件内容。但是现行的《城市房地产开发经营管理条例》已经将原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案项目6号楼已经取得了建筑工程竣工验收报告。但在《城市房地产开发经营管理条例》修订后，政府相关部门却未按照该规定要求执行，仍然要求包括答辩人在内的房地产开发商取得《综合验收备案证明》后才能交付房屋，实则不合法地加重了答辩人的义务，等于是政府违法，企业买单。答辩人认为：在相关法律已经修订的情况下，双方合同约定的交付条件条款应自动适用法律规定，在本案中，鉴于综合验收程序已经被废除，政府还在做这项工作就是在违法行政，不应该将一个政府根本就不该办理的违法事项是否已经办理作为认定民事责任的依据，涉案住宅经过四方验收合格，答辩人通知被答辩人收房完全合法，答辩人不应承担违约责任。另外，在新都会项目已经具备实际居住条件，大多数业主已经收房并开始装修入住的情况下，答辩人已通知业主办理房屋交接手续，但因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，答辩人也不宜再承担逾期交房的违约责任，否则，会导致更多的社会矛盾和诉累。以上答辩意见，请合议庭考虑并采纳为盼。根据原告提交的合同、收据，被告提交的建设工程规划许可、商品房预售许可证、竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、燃气设施工竣工验收备案表、供热设施工程竣工验收备案表、建设项目竣工水务配套设施综合验收备案意见表、西河片区C-2地块二期济南建筑节能专项验收认可表、济南市建设工程档案移交证明、EMS投递明细、交房通知各一份、（2019）鲁0103民初3294号民事判决书等证据，本院认定案件事实如下：2016年5月16日，绿地西河置业公司作为出卖人，与李某某作为买受人，共同签署《济南市商品房买卖合同》，买受人购买房屋为西河片区C2地块6号楼1单元22层2201室，建筑面积126.33平方米，套内建筑面积96.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.38平方米，价款合计为1248311元。付款方式为买受人应于签订本合同当日向出卖人支付不低于总房款20%首付款比例的房款作为首期房款，计798311元；其余房款450000元，买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款付款方式支付，并于本合同签订之日起15日内支付给出卖人。出卖人应于2017年6月30日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿地西河置业公司可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3、因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延。逾期交房的，按照本合同附件五《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定。本合同第八条约定的该房屋交付时间为2017年6月30日之前，具体时间以甲方发放《交房通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。在甲方具备本合同约定的交房条件的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。甲方发出交房通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式。乙方应在甲方《交房通知书》确定的交付开始时间5日内，或合同约定的房屋交付时间（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。4、乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总价的万分之一作为违约金，且视为甲方在《交房通知书》载明的交付手续办理开始之日后第5日或本合同约定房屋交付日期届满之日（适用于甲方未发出《交房通知书》的情形）已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。基于该房屋产生的物业费2017年7月1日开始计收并由乙方承担，其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。双方明确，该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。5、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）乙方在房屋交付之前仍有到期应付房款或其他费用尚未付清；（6）其他不可抗力因素导致的情形。6、如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等因素导致甲方无法通知的情形除外。甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2016年5月7日，李某某支付1万元定金，2016年5月16日，李某某支付房款788311元，2016年5月30日，李某某支付房款450000元。2018年3月28日，绿地西河置业公司向李某某退违约金22969元。2014年5月8日，绿地西河置业公司取得建筑工程规划许可证，2015年2月16日，绿地西河置业公司取得商品房预售许可证，2017年4月，绿地西河置业公司取得建筑工程竣工验收报告，2017年4月26日，涉案房屋所在住宅楼取得建设工程消防验收意见书，2018年5月31日，取得建设项目竣工水务配套设施综合验收，2018年6月6日，涉案房屋地块取得燃气设施工程竣工验收，2018年6月8日，取得供热设施工程竣工验收，2017年4月27日，取得济南建筑节能专项验收。2018年5月8日，绿地西河置业公司作出通知书，邮寄通知原告收房，2018年5月11日，李某某本人收。本院认为，李某某与绿地西河置业公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。根据《济南市商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但至今为止，绿地西河置业公司建设的房屋尚未取得开发项目《分期综合验收备案证明》。在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件情况下，李某某有权拒绝收房，故绿地西河置业公司向李某某通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，绿地西河置业公司构成逾期交房违约，应当承担逾期交房违约责任。就违约金具体支付数额，被告主张2018年3月31日以前的违约金已全部支付，但不向本院提交其支付全部违约金数额的证据，应自行负担举证不利法律后果。现原告诉讼请求中要求支付自2018年3月28日至2020年3月31日的违约金，可以支持。要求支付自2020年3月31日至判决生效之日的违约金，可以支持。综上所述，李某某的诉讼请求，可以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某某逾期交房违约金，该违约金以购房款为基数，自2018年3月28日起至判决生效之日止，按每日万分之一计算；二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2345元，减半收取1173元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二〇年八月二十五日书记员 曲光学