济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4054号原告：鞠鹏，男，1986年3月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：贺锦，山东公浩律师事务所律师。被告：周欣，男，1990年10月21日出生，汉族，住山东省临清市。委托诉讼代理人：孙宗，山东创鑫律师事务所律师。被告：济南嘉恒房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：张洪庆，总经理。第三人：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：谈朝晖，总经理。委托诉讼代理人：张志良，男，该公司职工。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行，住所地济南市。负责人：刘健，行长。委托诉讼代理人：贾存恩，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱全，山东睿扬律师事务所律师。原告鞠鹏与被告周欣、济南嘉恒房地产经纪有限公司（以下简称嘉恒公司），第三人济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行（以下简称邮储银行城区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鞠鹏及其委托诉讼代理人贺锦，被告周欣的委托诉讼代理人孙宗，第三人恒大公司的委托诉讼代理人张志良，第三人邮储银行城区支行的委托诉讼代理人贾存恩到庭参加诉讼，被告嘉恒公司经传票传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞠鹏向本院提出诉讼请求：1.判令周欣继续履行房屋买卖合同，偿还房贷并在办理不动产权登记后协助原告办理房产过户手续；2.判令嘉恒公司退还中介费1.5万元；3.判令周欣和恒大公司协助原告办理房产过户手续；4.诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告经嘉恒公司介绍，于2017年12月21日与周欣签订房屋买卖合同一份，购买周欣位于槐荫区齐州路恒大雅苑10号楼1-2502的房产，嘉恒公司作为居间方同时签字确认。合同签订后，原告根据合同约定履行了相应付款义务，周欣因有第三方债务，将原告购房款用于偿还第三方债务，未将原告交付的购房款用于银行解押，导致涉案房产至今不能办理过户手续。嘉恒公司作为居间方，虽介绍原告与周欣签订了房屋买卖合同，对合同的履行没有起到积极推进的作用。故两被告的行为均对原告的合法权益构成侵害，现原告起诉法院主张权利，望法院判如所请!周欣辩称，被告因为经营投资失败，没有及时办理不动产登记证书，被告原计划按照承诺书的要求于2020年4月1日之前结清房屋贷款，办理房屋过户手续。因为期间赶上疫情，其所经营的火锅店一直没有营业，导致资金周转困难，无法结清贷款。被告同意在有经济能力的条件下协助原告办理房屋过户手续。被告一直按时偿还房屋贷款，并没有违约的恶意，关于原告未支付的房款余款20万元，被告也同意该部分房款用于偿还房屋贷款。在原告同意代为偿还的情况下，对上述款项依法予以扣减。嘉恒公司未答辩。恒大公司述称，涉案房产已经具备办证条件，在原告结清贷款及我司未承担连带责任的条件下，同意协助办理产权登记过户手续。邮储银行城区支行辩称，在我方已实际向被告周欣发放房屋贷款526000元，涉案房产现已办理预告抵押的情况下，如被告周欣不能提前结清尚欠我方借款本息470459.58元（截止至2020年8月14日），我方无义务配合原告办理相关解押手续。如果原告代偿，我方同意提前结清并配合解押。本院认定事实如下：一、房屋来源：2013年11月11日，恒大公司与周欣签订《济南市商品房买卖合同》，约定周欣自愿认购恒大公司开发建设的位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑10号楼1-2502室房屋（位于西客站片区齐州路以东、聊城路以南、泰安路以西地块），建筑面积92.66平方米，总价款为751981元；周欣于2013年11月2日前支付首期房款225981元，余款526000元于2013年11月2日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续；合同还对其他事项进行了约定。2013年11月20日,周欣与恒大公司、邮储银行城区支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定周欣向邮储银行贷款526000元，贷款期限自2013年11月20日至2043年11月20日。恒大公司作为保证人提供连带保证担保，周欣提供上述2502室房屋作为抵押担保。2013年11月21日，邮储银行城区支行支付了该款项。二、合同约定买卖情况：2017年12月21日，作为出卖人的周欣与作为买受人的鞠鹏、作为居间方的嘉恒公司签订《房屋买卖合同》，合同约定周欣自愿出售恒大雅苑10号楼1-2502室房屋给鞠鹏，建筑面积92.66平方米；房屋总价款为1340000元（此价格包括家具家电、装饰装修及配套设施）；鞠鹏于签订合同当日支付定金50000元，于2017年12月31日前支付购房款300000元（含定金），于2018年1月31日前支付购房款840000元；剩余200000元房款于下证过户当日支付；双方最晚于2018年7月31日前向相关部门申请办理房屋权属转移登记手续；周欣承担办理不动产权证书所需要交纳的维修基金、契税，鞠鹏承担转移登记的税费；合同还对其他事项进行了约定。周欣称已交纳了维修基金并将房屋于2017年12月31日交付鞠鹏，鞠鹏未提出异议。三、合同履行情况：鞠鹏已分别于2017年12月21日支付定金50000元，于2017年12月30日支付250000元，于2018年1月19日支付640000元，于2018年1月30日支付200000元，累计向周欣支付购房款1140000元。诉讼过程中，鞠鹏表示自愿代周欣向邮储银行城区支行清偿贷款本息，并自愿代周欣缴纳办理房屋所有权证产生的税费，鞠鹏主张用代偿、代缴的款项抵销剩余房款。另查明，鞠鹏向嘉恒公司支付居间费15000元。本院认为，鞠鹏与周欣签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。周欣应当保证其对2502室房屋拥有处分权，并且使合同能够顺利履行。但周欣作为出卖方，其只是对2502室房屋进行了网签备案，尚未取得所有权证书，鞠鹏要求周欣将2502室房屋过户给其的前提是周欣先取得不动产权登记证书。经本院审理查明，鞠鹏已经支付了多数的购房款，且2502室房屋已经具备分户登记的条件，故周欣将2502室房屋过户给鞠鹏，应当分三步：第一步是鞠鹏代周欣向邮储银行城区支行清偿贷款，邮储银行城区支行协助解除预抵押登记；第二步是恒大公司、邮储银行城区支行协助周欣将2502室房屋登记至周欣名下；第三步是周欣取得不动产权登记证书后再协助鞠鹏将房屋登记至鞠鹏名下。上述第二步登记过程中产生的税费由周欣承担，鞠鹏可代为缴纳。上述第三步登记过程中产生的税费由鞠鹏承担。鞠鹏代周欣向邮储银行城区支行清偿的房贷和向有关部门缴纳的税费，在抵销剩余房款后的部分，鞠鹏可另行向周欣主张权利。关于鞠鹏诉嘉恒公司退还中介费的问题，嘉恒公司已为鞠鹏、周欣之间的房屋买卖行为提供居间服务，并促使二人签订了《房屋买卖合同》，现合同合法有效且未解除，合同未能如约履行亦非嘉恒公司所致，鞠鹏未能举证证明嘉恒公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故对鞠鹏的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、鞠鹏于本判决生效之日起十日内代周欣向中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行清偿位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑10号楼1-2502室房屋之上的按揭贷款债务，清偿数额以该行贷款系统显示的本息具体数额为准；二、周欣于上述银行贷款清偿后五日内办理位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑10号楼1-2502室房屋的分户登记手续，济南恒大西区置业有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行予以协助办理；三、周欣取得涉案房屋的所有权证书后五日内，将所有权转移登记至鞠鹏名下；四、在办理涉案房屋的分户登记过程中产生的所有税费由鞠鹏代周欣承担；五、在办理涉案房屋的转移登记过程中产生的所有税费由鞠鹏承担；六、驳回鞠鹏对济南嘉恒房地产经纪有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16860元，减半收取8430元，由鞠鹏负担175元，由周欣负担8255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李明亮二〇二〇年八月二十一日书记员  赵珊珊