江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1790号上诉人（原审被告）：严炳祥，男，1979年4月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陆春，江苏圣火律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘斌，男，1966年4月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：刘国振、李华，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人严炳祥因与被上诉人刘斌房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严炳祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不承担责任。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间的合同已于2020年2月解除。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，新冠××疫情属于不可抗力，根据《合同法》第94条的规定，因不可抗力不能实现合同目的，单方可以行使合同的法定解除权。涉案合同约定需于2020年2月15日前支付本年度租金，被上诉人在2月向上诉人催要租金时，上诉人已明确告知被上诉人租金不再支付，并行使法定解除权解除门面房租赁合同。故2020年2月份合同已经解除，并非一审法院认定于2020年4月21日解除。2.涉案房屋的价值在于其使用价值，上诉人并未使用涉案房屋，其不应支付被上诉人7500元租金。3.上诉人不应支付15000元租金损失。合同解除后双方权利义务已经全部结束，即使房屋存在损失，因新冠××疫情影响，涉案房屋也无法对外出租，被上诉人的损失应由其本人承担。4.上诉人不应承担合同解除之日起至实际搬离之日期间的房屋占有使用费。被上诉人有权利对房屋进行处置，但却怠于行使权利，继续向上诉人索要租金，上诉人基于不安而无法将钥匙交付被上诉人，因为如果交付了，被上诉人依旧会向上诉人索要租金。刘斌辩称：上诉人应当支付租金、占用费并赔偿损失，一审查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。刘斌向一审法院起诉请求：1.请求判令原、被告于2017年2月8日签订的《商业门面房租赁合同》于原告起诉之日解除；2.被告将淮安市水韵天成4号9-52商业门面腾空并返还给原告；3.被告向原告支付自2020年2月20日起至起诉之日期间的租金10027元及逾期支付租金的违约金3660元（每日按年租金的千分之一的标准，自2020年2月20日起计算至起诉之日止）；4.被告支付商业门面占有使用费（按照164元/日的标准，自起诉之日计算至实际交还商业门面房时止）；5.被告赔偿原告6个月房屋空置损失费3万元；6.被告向原告支付违约金10万元；7.被告承担案件受理费。一审法院认定事实：原告为本市榕兴•水韵天成•银杏苑4号商业9-52室的所有权人，为单独所有。2017年2月8日，原告（合同中出租方、甲方）与被告（合同中承租方、乙方）签订《商业门面房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于淮安市水韵天成商业门面4＃9-52门面房出租给乙方用于经营房产中介业务使用，租赁期限为肆年，自2017年2月20日至2021年2月19日止；每年租金为60000元，按年度支付，租金于每年度的2月15日前支付合同年度的租金，乙方还应支付甲方房屋设施、水电费、合同履行保证押金10000元；合同约定，乙方因租赁门面房及经营所产生的水费、电费、电话费、卫生费、治安费、物业管理费等一切费用由乙方自行承担。第六条合同的变更和解除约定，乙方如未按约定期限交付租金，超过15天的；在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租门面的；从事非法经营及违法犯罪活动的等，甲方有权解除合同。甲方不交付或者迟延交付租赁门面超过15天以上的；甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的房屋转让给第三方的，乙方有权解除合同。甲、乙双方协商一致或因不可抗力致使门面及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的，双方均可变更或解除合同。第七条违约责任及赔偿约定：乙方应如期交付租金。如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金的日千分之五支付延期交付租金的违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。第八条其他条款约定：甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，都必须提前两个月通知对方，待双方同意后，方可办理解除房屋租赁合同手续。如甲方违约，除要负责退还给乙方未到期内的房租外，还需支付给乙方上述金额（未到期限的房租金）的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金和已收的租金，还需支付给甲方上述金额（未到期限的房租金）的违约金。同日，原、被告又签订补充协议，载明：“1、甲方在租赁期内，不能收回门面房。2、甲方不可以涨房租，甲方不可以将门面房出售他人。3、如甲方违约，需支付乙方违约金10万元整（壹拾万元整，押金除外）。乙方必须租满肆年，如因乙方原因未租满肆年，乙方赔偿甲方违约金10万元（壹拾万元整）（原合同违约除外）。”被告承租房屋后，从事“广联地产”房产中介服务，2019年度房租已付清。2020年2月份，原告依约向被告催要2020年度租金，被告表示要求解除合同，遭到原告拒绝。之后，被告并未交纳2020年度租金，亦未向原告返还房屋，现涉案房屋仍在被告处置下。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告将其所有的涉案房屋出租给被告使用，涉案房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人可以协商一致解除合同，也可以在合同中约定单方解除的权利。本案中，原告要求解除涉案租赁合同，被告庭审中亦表示同意，法院对此予以确认，被告应在合理期限内将涉案房屋腾空并交付给原告，原、被告于2017年2月8日签订的《商业门面房租赁合同》于2020年4月21日解除，对合同解除时间的确定，被告辩称，今年初发生的“新冠××疫情”为不可抗力，疫情的发生导致合同目的不能实现，其有权单方解除租赁合同，合同已经在2020年2月份其通知原告时解除，法院对此认为，涉案合同订立于2017年，合同期限为肆年，在合同履行过程中，的确发生了“新冠××疫情”，“新冠××疫情”也确属不可抗力，但疫情只是影响了被告利用承租房屋开展经营业务，在疫情期间，各商业实体的经营均受到了不同程度的影响，涉案合同期限为2021年2月19日到期，疫情影响仅是2020年第一季度一段时间，之后，随着疫情好转，实体经营均在逐步恢复，双方的合同履行期限亦未届满，疫情并没有导致租赁房屋出现不适租的状态，并没有致使本合同目的不能实现。如被告确因疫情影响，导致经营收入减少，完全可以通过合法的途径、合理的方式请求原告减少租金、延长租金或免除其迟延交付租金的违约责任等，而不是采取将房屋空置并拖延交纳房租的形式拒绝履行合同义务。同时，根据合同法相关规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能造成的损失。被告虽主张合同已于2020年2月告知原告解除，但时至今日仍未将涉案房屋返还原告。综上，对被告的辩解意见法院不予采信。关于2020年2月20日起至起诉之日期间的租金和违约金。法院确认，涉案合同已于2020年4月21日解除，原告要求被告支付2020年2月20日至2020年4月21日期间的租金及违约金的诉讼请求，法院予以支持。因在合同履行过程中，发生了“新冠××疫情”，考虑到被告受疫情影响无法正常经营，法院酌情确定减少被告半个月的租金并免除被告的违约支付租金的责任，故法院酌情确定被告按照合同约定的租金标准支付原告一个半月的租金即7500元。关于房屋占有使用费。被告至今未将涉案房屋的钥匙交付给原告，应支付自合同解除之日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费。法院确定被告参照双方订立合同的年度租金标准（164元/日）向原告支付房屋占有使用费。关于房屋空置损失和违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金的数额应当以实际损失为准予以适当增减。本案中，被告未按照合同约定交纳房屋租金，确实存在违约，考虑到“新冠××疫情”的影响，可以适当减轻被告的违约责任，合同解除，在被告将涉案房屋返还原告后，应给予原告合理的租赁房屋闲置期间的租金损失，结合市场行情、涉案房屋的地理位置、双方合同的履行情况等，法院酌情确定被告参照租金标准赔偿原告三个月的房屋闲置期间的租金损失计15000元。因房屋闲置期间的租金损失足以弥补被告违约造成的违约损失，双方约定的违约金明显高于实际损失，故原告要求被告赔偿其违约金10万元的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告刘斌与被告严炳祥签订的《商业门面房屋租赁合同》于2020年4月21日解除，被告严炳祥于本判决生效后十日内将位于淮安市水韵天成商业门面4＃9-52门面房腾空并交付给原告刘斌；二、被告严炳祥支付原告刘斌2020年2月20日至2020年4月21日期间的房屋租金7500元；三、被告严炳祥按照164元/日的标准向原告刘斌支付自合同解除之日起至实际搬离之日止期间的房屋占有使用费；四、被告严炳祥赔偿原告刘斌房屋闲置期间的租金损失15000元；五、驳回原告刘斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4355元，减半收取2178元，由原告刘斌负担1928元，被告严炳祥负担250元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，当事人可以协商一致解除合同，也可以在合同中约定单方解除的权利。根据涉案《商业门面房租赁合同》约定，“门面及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的，双方均可变更或解除合同。”上诉人并未举证证明本案符合上述约定的解除合同的情形。“新冠××疫情”虽属不可抗力，但疫情只是一定程度上影响了上诉人利用承租房屋开展经营业务，双方的合同履行期限亦未届满，疫情并没有导致租赁房屋出现不适租的状态，随着疫情好转，实体经营均在逐步恢复，并未致使本合同目的不能实现。故上诉人所提案涉租赁合同已于2020年2月解除的上诉理由不能成立。上诉人未按照合同约定支付房屋租金，存在违约行为，上诉人应继续向被上诉人支付合同履行期间的租金。上诉人虽主张案涉合同已于2020年2月解除，但时至二审期间上诉人仍未将涉案房屋腾空并返还被上诉人，有失诚信守约，其行为不当，故上诉人对其占用案涉房屋期间的费用应予以承担。一审法院充分考虑到上诉人受疫情影响无法正常经营，对其违约责任予以适当的减轻和免除，并酌情确定上诉人应支付的租金、房屋占有使用费、房屋闲置期间的租金损失，具有事实和法律依据，故本院对上诉人主张其不应承担租金、房屋占有使用费、房屋闲置的租金损失的上诉理由不予采纳。综上，上诉人严炳祥的上诉请求及上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费363元，由上诉人严炳祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 梁新星审 判 员 马玉宝二〇二〇年八月二十八日法官助理 何 倩书 记 员 胡薇薇