福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4276号 上诉人（原审被告）：福州中铁润海置业有限公司，住所地福建省闽侯县荆溪镇徐家村236号。 法定代表人：潘伟，执行董事、经理。 委托诉讼代理人：赵浩，福建至理律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：叶用森，男，1991年5月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审原告）：洪木香，女，1956年10月7日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审原告）：叶增金，女，1953年7月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告）：林炎军，女，1992年4月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：丁永峰，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 原审被告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号。 负责人：黄慧玲，行长。 委托诉讼代理人：林剑轩，福建闽天律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林彬，福建闽天律师事务所执业律师。 上诉人福州中铁润海置业有限公司（以下简称中铁润海公司）因与被上诉人叶用森、洪木香、叶增金、林炎军（以下合称叶用森四人）、原审被告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建分行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 中铁润海公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回叶用森四人的全部诉讼请求或裁定发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由叶用森四人负担。事实和理由：一、叶用森四人购买的中铁城吉第（一期）第A-1号楼及A-S2商业[幢]1[层]商铺115号房（以下简称案涉商铺），在叶用森四人购买前就已由二楼商户“畅响KTV”和三楼商户“吴铭火锅”在使用，其知晓商铺已由第三方在使用的现状，在此基础上叶用森四人自愿购买并出具《承诺书》接受出租的状态，故中铁润海公司不存在违约行为，双方签署的《商品房买卖合同》不应解除。1.根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”规定，在本案中，叶用森四人在订购该商铺时向中铁润海公司出具《承诺书》的行为，构成对《商品房买卖合同》关于商铺状况条款的变更，即叶用森四人接受商铺的现状，愿意以商铺的现状购买，完全符合法律规定。一审法院却机械地认为中铁润海公司交付的商铺不符合《商品房买卖合同》约定，显然认定事实错误。2.根据双方签署的《商品房买卖合同（附件六：合同补充协议）》第四条第8点第一款“如买受人购买的商品房为已完工或已竣工验收后的现房，则买受人须在签订《合同》及本协议前对房屋的现状进行实地查看，双方以房屋的现状标准进行交付，买受人不得以房屋状况、配套设施、环境景观现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由要求解除合同或向出卖人主张赔偿”约定，在本案中，叶用森四人购买的是已达交付条件的商铺，系基于商铺的现状购买，而非购买毛坯状态下的商铺，不存在中铁润海公司交付的房屋不符合合同约定的情形。即便案涉合同所附房屋分层平面图显示案涉商铺内并未规划有电梯及楼梯，也并不意味着中铁润海公司构成违约，一审判决中铁润海公司承担违约责任，是错误的；二、就案涉合同的履行来看，中铁润海公司不存在违约行为，无需向叶用森四人支付首付款产生的资金占用损失。叶用森四人基于商铺现状购买了案涉商铺，该商铺在叶用森四人购买之前就已由第三方商户在使用，根据《承诺书》载明内容，应由叶用森四人与相关商户签署租赁合同，并向第三方商户收取租金，因叶用森四人未能向第三方商户收取租金，遂以商铺现状不符合交付条件要求解除合同；三、退一步而言，案涉合同所附房屋分层平面图显示案涉店铺内并未规划有电梯及楼梯，一审法院需判决解除案涉合同，但叶用森四人先同意以现状购买案涉商铺，而后毁约要求解除案涉合同，其本身亦存在重大过错，但一审法院忽略这一事实，未做责任分担，径行判决解除合同并判决中铁润海公司承担因合同解除的违约责任，不仅认定事实错误而且严重违反公平和诚信原则，应予以撤销；四、一审法院一方面查明案涉商铺的楼梯由二楼业主架设，叶用森四人知情，但却故意遗漏楼梯及电梯架设时间均在案涉商铺出售之前这一重要事实，且一审庭审时叶用森四人承认有去看过案涉商铺，但在一审事实查明部分却只字不提，公平性存疑。另，案涉合同第十条内容针对的是未经买受人同意，出卖人的单方变更行为，而案涉商铺的变更发生在叶用森四人购买之前，且叶用森四人购买之后向中铁润海公司出具《承诺书》确认了商铺现状，故第十条条款与本案无关。 叶用森四人辩称，一、购房时，中铁润海公司承诺案涉商铺带租约销售，但中铁润海公司在收到叶用森四人支付的购房款后却未履行包租义务，在这种情况下，叶用森四人要求按照合同要将案涉店铺的使用权交还，但是案涉店铺增设了电梯和通道，无法将使用权和店铺钥匙提供给叶用森四人；二、架设电梯及楼梯的行为是在验收之后，根据案涉合同所附房屋分层平面图显示案涉店铺内并未规划有电梯及楼梯，因此架设电梯及楼梯属于设计的重大变更。本案中中铁润海公司的变更并没有经过相关部门的批准、设计单位的同意，属于违法建设。一审法院判决解除合同、中铁润海公司承担违约责任符合法律规定；三、合同附件六补充协议第四条第八项约定与主合同相矛盾，对叶用森四人不具有法律效力。 建行福建分行述称，案涉合同是否解除由法院依法进行认定。若案涉合同解除，建行福建分行将依据《个人住房借款合同》向各方当事人主张相关权利。 叶用森四人向一审法院起诉请求：1.判决解除叶用森四人与中铁润海公司于2018年6月22日签订的关于福建省福州市闽侯县荆溪镇中铁城吉第（一期）第A-1号楼及A-S2商业[幢]1；[层]商铺115号房的《商品房买卖合同》；2.判决解除叶用森四人与建行福建分行签订的《个人住房借款合同》；3.判决中铁润海公司退还叶用森四人首付款805974元及资金占用期间损失（自2018年6月21日起按年利率6%计算至首付款付清之日止）；4.判决中铁润海公司支付叶用森四人截至2020年1月20日已支付给建行福建分行的借款本息70668.08元及2020年1月20日以后叶用森四人按《个人购房担保借款合同》约定按期支付的贷款本息；5.由中铁润海公司向建行福建分行支付叶用森四人尚欠的借款本金及利息、罚息（按《个人住房借款合同》约定计算）；6、判决中铁润海公司赔偿叶用森四人因本案支付的律师代理费20000元；7、本案诉讼费由中铁润海公司、建行福建分行承担。 一审法院认定事实：2018年6月22日，叶用森四人与中铁润海公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定由叶用森四人向中铁润海公司购买其开发的位于福建省闽侯县中铁城吉第（一期）Ａ-1号楼及Ａ-Ｓ2商业1层商铺115号房。该商品房用途为商业，层高为4.5米，建筑面积共49.55平方米，套内建筑面积为48平方米，总价款为1605974元。该合同第六条约定买受人按下列第3种方式付款：买受人应于《商品房买卖合同》签订前向出卖人支付购房款805974元（其中定金100000元整），余款800000元整由买受人向银行申请贷款支付给出卖人。第十条约定下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；（4）上述变更必须是会对买受人购买的该商品房的建设工程质量及使用功能造成实质性的、不可修复或不可弥补的不良影响，足以影响到买受人正常使用该房屋。.....买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款活期利息给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予相应合理补偿。 合同签订后，叶用森四人于2018年4月10日向中铁润海公司支付100000元，于2018年6月21日向中铁润海公司支付705974元。中铁润海公司已为叶用森四人购买的案涉商铺办理预告登记。2019年4月1日，叶用森四人与建行福建分行签订《个人住房借款合同》，向建行福建分行贷款800000元，借款期限为120个月，从2019年4月22日起至2029年4月22日止，中铁润海公司为保证人。建行福建分行于2019年4月18日按约定将该笔款项汇入中铁润海公司账户。 叶用森四人于2019年5月8日向中铁润海公司提出申请，要求中铁润海公司将案涉商铺恢复成毛坯状态。中铁润海公司通知叶用森四人于2019年5月31日办理房屋交接手续。2020年1月2日叶用森四人向中铁润海公司发出限期整改通知书，认为案涉商铺内存在电梯的出入口以及通往二、三楼的通道，公司存在严重违约，要求中铁润海公司进行整改。 2020年5月15日，经一审法院现场勘查案涉商铺内设有两部电梯及通往二楼的楼梯。中铁润海公司确认案涉商铺内电梯及楼梯系二楼业主架设，但架设时中铁润海公司知情。 另查明，案涉商铺已于2015年5月8日通过竣工验收，于2015年7月23日消防验收合格。 一审法院认为，叶用森四人与中铁润海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，叶用森四人依约向中铁润海公司支付了全部购房款，中铁润海公司应将符合合同约定的房屋交付叶用森四人，根据双方签订的《商品房买卖合同》所附房屋分层平面图显示案涉商铺内并未规划有电梯及楼梯，经过一审法院现场勘查，案涉商铺内设有两部电梯及通往二楼的楼梯，中铁润海公司主张叶用森四人已在签订《商品房买卖合同》之前查看过案涉商铺现状的抗辩，并不能排除中铁润海公司交付符合合同约定房屋的义务，现中铁润海公司交付的房屋不符合合同约定，已构成违约应承担违约责任，叶用森四人诉请解除合同，有事实与法律依据，一审法院予以支持。合同解除之后，中铁润海公司应退还叶用森四人已支付的购房款1605974元。因中铁润海公司违约而导致合同解除，叶用森四人要求中铁润海公司按年利率6%赔偿首付款805974元产生的资金占用损失，符合法律规定，一审法院予以支持。叶用森四人要求中铁润海公司归还其支付给建行福建分行的贷款本息，因中铁润海公司已归还其全部购房款，故中铁润海公司只要赔偿叶用森四人已支付的贷款月供中的利息部分（具体金额以银行出具的还款明细为准）。叶用森四人要求解除与建行福建分行签订的《个人住房借款合同》，并由中铁润海公司向建行福建分行返还剩余的按揭贷款本息，本案审理叶用森四人与中铁润海公司之间的商品房买卖合同纠纷，叶用森四人与建行福建分行的借款属另一法律关系，且建行福建分行不同意解除，当事人可根据《个人住房借款合同》另行主张权利。叶用森四人要求中铁润海公司支付律师费20000元，不符合合同约定，一审法院不予支持。 综上，判决：一、解除叶用森、洪木香、叶增金、林炎军与福州中铁润海置业有限公司于2018年6月22日签订的《商品房买卖合同》；二、福州中铁润海置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还叶用森、洪木香、叶增金、林炎军购房款1605974元；三、福州中铁润海置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向叶用森、洪木香、叶增金、林炎军支付首付款805974元产生的资金占用损失（该损失以805974元为基数，按年利率6%从2018年6月22日起计算至购房款还清之日止）；四、福州中铁润海置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付叶用森、洪木香、叶增金、林炎军已支付中国建设银行股份有限公司福建省分行贷款月供中的利息部分（具体金额以银行出具的还款明细为准）；五、驳回叶用森、洪木香、叶增金、林炎军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19344元，因适用简易程序审结，依法减半收取计9672元，由福州中铁润海置业有限公司负担。 本院二审期间，叶用森四人向本院提交如下证据：《定购协议书》、与中铁海润公司销售人员叶小伟的微信聊天记录，微信聊天记录中明确当时承诺是案涉商铺代包租的。中铁海润公司认为上述证据过了举证期限，不属于二审新证据，且聊天记录无法确定对象，叶小伟如果发表了意见，应该作为证人出庭接受法庭的询问，且叶小伟已经离职，叶小伟的观点也不能代表中铁润海公司。建行福建分行认为微信聊天记录无法体现聊天对象，即使是叶小伟跟叶用森的聊天记录，也与本案《个人住房借款合同》无关。本院认为，《定购协议书》属于预约合同，且该《定购协议书》第三条第8项已明确约定“双方签订的《商品房买卖合同》及附件生效后本定购书自行终止”，而叶用森四人已与中铁海润公司签订《商品房买卖合同》，故本案审查应以双方签订的《商品房买卖合同》为据；微信聊天记录无法确定聊天人员身份，真实性无法确认，故对上述证据本院均不予采信。 根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，叶用森四人有支付购房款的义务，而中铁润海公司有交付符合合同约定房屋的义务，现案涉商铺在通过竣工和消防验收后增设了两个电梯及架设了通往二楼的楼梯，不符合设计规划亦未通过相关验收，中铁润海公司在知情的情况下，与叶用森四人签订《商品房买卖合同》，导致中铁润海公司无法按照案涉《商品房买卖合同》的约定交付房屋。中铁润海公司主张叶用森四人知晓案涉商铺现状并签署了《承诺书》，应适用案涉《商品房买卖合同》附件六第四条第8项“如买受人购买的商品房为已完工或已竣工验收后的现房，则买受人须在签订《合同》及本协议前对房屋的现状进行实地查看，双方以房屋的现状标准进行交付”之约定，然《承诺书》载明“叶用森四人已知晓所购买的案涉商铺从2015年9月30号至2025年9月30日租给吴铭火锅店使用，在此10年租赁期内本人不得另租他人。……本人充分知情该商铺的详情并愿意购买......”，该《承诺书》中无法明确叶用森四人对案涉商铺中增设电梯、楼梯的情况已知悉并予以接受，结合一审庭审时叶用森四人“购买诉争店面时，我不知道一楼有楼梯，有在外围看过，没到里面看过，收房的时候才知道”的陈述，本院认为中铁润海公司关于叶用森四人充分知晓商铺增设电梯、楼梯的主张未达优势证据标准，本院对其该项主张不予采纳，一审法院认定中铁润海公司违约，并判令解除案涉《商品房买卖合同》及中铁润海公 司的相应违约责任并无不当，予以维持。 综上所述，中铁润海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19344元，由福州中铁润海置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷