广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初7354号原告：陈添妹，女，汉族，1972年2月21日出生，住广东省珠海市香洲区******其昌队。公民身份号码：442************969。委托诉讼代理人：黄义涛，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何启升，广东广和（珠海）律师事务所实习律师。被告：郭梓登，男，汉族，1990年11月4日出生，住广东省汕头市潮南区************。公民身份号码：440************033。委托诉讼代理人：杨钦维，广东桦仁律师事务所律师。原告陈添妹诉被告郭梓登房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈添妹的委托诉讼代理人黄义涛、何启升，被告郭梓登及其委托诉讼代理人杨钦维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈添妹向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告郭梓登向原告陈添妹支付物业租金【2015年8月至2017年6月】474415元；2.判令被告郭梓登向原告陈添妹支付滞纳金【2015年8月至2017年6月】332288.5元；3.判令被告郭梓登偿还原告陈添妹代付的物业管理费【2015年8月至2017年6月】29185元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告陈添妹系座落于珠海市香洲区*******“天朗海峰国际中心”第二栋3601-3605房屋（面积：348.27m2）的权属人。2015年2月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告。合同主要条款如下：1、原告将涉案租赁房屋出租给被告；2、合同租期*年，自2015年2月9日起至2018年2月8日止，免租期为首两个月。*、第一年被告应付月租金为19850元，此后第二年递增5%，第三年递增10%。4、免租期经过，被告须在每月10号前支付当月租金，逾期7天以上未交的，自第8天起按照拖欠租金数额的万分之五按日计算滞纳金。5、被告使用租赁房屋期间产生的各项费用，如物业管理费应由被告自行缴交。2015年2月，被告向原告支付相当于2个月租金的押金39700元后，原告向被告移交房屋钥匙，被告取得租赁房屋的使用权并开始装修。2015年4月，约定免租期经过，由于被告资金问题，装修进度做做停停，只做好部分办公室的装修，其余还在施工中，但被告还是正常向原告支付了当月租金19850元,此后被告正常向原告交租并继续装修。2015年8月起，被告开始欠付当月租金19850元及当月的物业管理费975.16元（348.27m2*2.8元/m2）并拒接电话。原告又上门查看租赁房屋，发现被告的装修已将房屋原先的格局完全改变，3601-3605的隔墙被打通、尚未装修好的房屋还堆满各式建筑、装饰材料，还时不时有装修队上门施工。原告考虑到房屋尚在租赁期内，被告也没有明确表示不再承租房屋、解除合同恢复原状又需要支出一大笔费用、目前的房屋现状除了被告以外他人根本难以使用等因素，原告便一边继续由被告使用租赁房屋并代被告向管理处交纳管理费，一边开始物色愿意承接房屋的新租客，但一直没有人愿意承租。随后原告又多次联系被告，但被告也没说不再承租房屋，只是说手头资金比较紧，希望原告能予以宽限。截止2018年2月合同租约期满，被告拖欠原告的租金、滞纳金以及代付的物业管理费共计31个月仍未支付。而原告也终于找到第三方愿意按房屋现状承租，并由第三方自行继续装修、使用租赁物。据此原告认为，双方租赁合同业已成立，双方均应严格遵照合同履行。原告在租赁合同中已完成交付房屋的义务，对合同履行不存在过错，而被告拖欠租金的行为严重损害原告权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。原告陈添妹向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.中国建设银行个人活期账户交易明细；3.2栋3601-3605房2015年4月-2017年12月已交费用明细。被告郭梓登答辩称，第一，原告起诉时作出虚假陈述，恳请法庭对原告进行司法惩戒。首先，原告在其诉状的事实和理由明确说明在2016年至2017年底一直催促被告租金，而且由被告继续占用房屋与事实不符。据郭梓登调查发现，在2017年6月开始已经由新的承租方珠海横琴新区龙羽教育培训有限公司承租涉案房屋。其次，早在2015年12月底郭梓登已经交涉案房屋交还给原告，而且被告还向原告出具了承诺书将案涉房屋两个月的押金抵押租金。从原告的诉请也可以发现，其并没有对押金要求处理，即没有提出诉讼请求要求没收押金，也说明了原告同意用押金抵扣租金的事实。第二，本案原告的诉请全部均超过诉讼期限，根据法律规定，追讨房屋租赁租金的诉讼时效为一年，本案原告的起诉已经超过诉讼时效，故应当驳回原告诉请。被告郭梓登向本院提交如下证据：1.涉案现状照片；2.收费通知书照片；3.名片；4.2栋3601-3605房2015年4月-2017年12月已交费用明细。经审理查明，2019年9月11日，原告陈添妹作为甲方（出租人）与乙方被告郭梓登（承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于珠海市香洲区*********（天朗海峰国际中心）第二栋3601、3602、3603、3604、3605房，建筑面积348.27平方米的物业出租给乙方使用，合同生效之日起三日内甲方将房屋及其相关设施交付乙方验收使用，该房屋的使用用途为办公；租期*年，自2015年2月9日至2018年2月8日；租金每月共计19850元，第二年递增5%，第三年递增10%，租赁期间，甲方不得以其他理由任意调整租金，免租两个月为装修期，租金由2015年4月9日起计算；租金每一个月交一次，每月10日前存入指定的账户；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金5‰加收滞纳金；签署合同时，乙方向甲方交纳39700元的押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方可无息退还乙方押金；物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳；乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：（1）擅自改变房屋的使用性质；（2）擅自转租、转让房屋或利用房屋从事非法经营活动（如需转租必须经甲方同意后方可转租）；（*）逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳；（4）乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝。乙方在租赁期内需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清费用，甲方将保证金不退还给乙方，但乙方投入室内外的装修部分（除可移动的设备、货物外）无偿归甲方所有；合同还对双方的权利义务、续租、不可抗力、补充与附件、合同效力等进行了约定。合同签订后，被告按照约定向原告支付租金押金人民币39700元，原告亦按照合同约定将案涉租赁场地交付给被告进行装修。在庭审中，被告陈述其已经支付2015年7月租金以及2015年7月的物业管理费，对于原告予以确认。被告陈述在2015年12月已经将案涉房屋交还给原告，并且双方协商一致，用押金抵扣租金，并书写一份承诺书给原告。原告对于被告以上陈述不予认可，并认为若办理案涉房屋交接，理应双方均持有交接的凭证，被告陈述其单方向原告出具承诺书，不符合一般的交易习惯。同时，被告主张案涉房屋在2017年6月原告已经出租给案外人使用，原告认可在2017年7月1日为减少损失与案外人另行签订租赁合同。本院认为，原告陈添妹与被告郭梓登签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。具体到本案，原告向本院主张的系2015年8月至2017年6月案涉租赁物业的租金及物业管理费，按照双方合同约定，被告应于每月10日前支付租金，即从欠付租金当月的11日起，原告已经知道自己的权利受到损害。截至原告起诉之日2020年6月9日，原告陈添妹主张的租金、物业管理费明显已过诉讼时效，且并未提供充分证据证明诉讼时效存在中止、中断、延长的情形，故原告陈添妹的诉讼请求，本院不予支持。另外，虽然在合同履行过程中，被告郭梓登拖欠租金以及提前解除合同属违约行为，但是原告作为出租人，应知悉租赁房屋的实际使用情况。在被告没有继续使用租赁房屋及支付租金的情况下，原告应及时依照合同约定的权利，解除合同收回房屋。原告放任租赁房屋的空置状况，没有及时依法收回租赁房屋，任由损失扩大，系怠于行使合同权利的行为。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告陈添妹的诉讼请求。本案受理费减半收取人民币7320元，由原告陈添妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年八月十二日书记员  周慧敏苏海婷