上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初45956号原告：上海木森餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：候庆贤，经理。委托诉讼代理人：蒋永瑜，男。委托诉讼代理人：陈守元，男。被告：王中玲，女，1975年3月5日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市。委托诉讼代理人：毛雨霜(系被告王中玲之女)，住广东省深圳市。原告上海木森餐饮管理有限公司与被告王中玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海木森餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人蒋永瑜和陈守元、被告王中玲及其委托诉讼代理人毛雨霜到庭参加诉讼。原告上海木森餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人蒋永瑜的委托期限至2020年8月1日止。本案现已审理终结。上海木森餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年10月8日签订的《木森美食广场租赁合同》于2020年4月7日解除；2.被告支付的履约保证金人民币61,500元归原告所有；3.判令被告向原告支付自2020年1月1日起至2020年4月8日止的租金(按照每月21,730元的标准计算)；4.判令被告向原告支付自2019年11月25日起至2020年3月25日止的物业管理费(含水电费)13,572.40元；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示被告于2020年3月6日支付10,000元，可抵扣被告拖欠的租金或物业费。事实和理由：2018年10月8日，原、被告签订《木森美食广场租赁合同》，由被告承租位于上海市浦东新区齐河路XXX号沃尔玛超市内木森美食广场3B号店铺(以下简称系争房屋)，租赁期限自2018年10月8日起至2020年6月12日止，每月租金为21,730元,履约保证金为61,500元。被告自2020年1月起拖欠租金和物业管理费，期间原告多次催缴，并告知限期支付，否则中止提供物业服务，但被告置若罔闻，至今未履行支付义务。2020年4月5日，原告依据合同约定中止向被告提供物业服务，即对系争房屋采取断供水电措施。同年4月7日，原告向被告发出《解约函》，解除双方签订的租赁合同。同年4月8日，被告搬离系争房屋。因被告长期拖欠租金和物业管理费构成严重违约，按照合同约定，因被告违约而被解除合同的，被告向原告缴纳的履约保证金不予退还。为维护自身合法权利，故原告诉至本院。王中玲辩称，原告曾口头承诺租期为五年，实际仅签订一年零八个月，且到期后无法续签，其投入装修费用十几万元。原告管理不善导致其经营困难，其将系争房屋部分转租给次承租人，堂吃没有生意，均靠外卖支撑。2019年12月，因原告未按时将食品经营许可证、卫生许可证续期，导致其与次承租人的外卖店铺关闭，直至2020年1月9日原告才将相关证照续期。次承租人于2020年1月10日停止停业，仅向其支付租金至2019年12月20日止，后未再支付租金，故其无法向原告支付租金。原告于2020年3月底对系争房屋断断续续停水停电，双方产生纠纷，其于2020年4月1日撤场，合同于2020年4月2日解除。其欠付自2020年1月1日起至2020年3月31日止的租金，不同意支付2020年1月1日起至1月9日止的租金，因为该期间原告未将相关证件及时续期；不同意支付2月份的租金，因为该期间商场免租；同意支付自2020年1月10日起至31日止的租金以及同年3月1日起至31日止的租金。应付物业管理费应扣除其于2020年3月6日支付的1万元，同意支付剩余3,572.40元。其未违约，系原告违约，故应退还保证金。同意保证金中扣除欠付租金及物业管理费，剩余部分由原告退还。如认定其存在违约，将保证金作为违约金则标准过高，应按照一个月租金标准计算。本院经审理认定事实如下：2018年10月8日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《木森美食广场租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区齐河路XXX号沃尔玛内木森美食广场3B商铺(即系争房屋)出租给被告，建筑面积约80平方米，被告承诺在该租赁物业内以品柳香为品牌从事餐饮服务经营；租赁期限自2018年10月8日起至2020年6月12日止，其中装修期自2018年10月8日起至2018年10月17日止；第一年月租金为20,500元，第二年月租金为21,730元，履约保证金为61,500元；先付后租，被告应于每个缴费月的28日之前，向原告支付下一个缴费期租金。该合同第4.5条约定：“乙方应按期足额向甲方支付租金，不得以任何理由欠拖全部或部分租金，否则将构成根本违约。乙方逾期支付租金，经甲方书面催告后十日内仍未缴付的，甲方有权从乙方的租赁保证金中直接扣除所欠等额租金。乙方拖欠租金达十五天，甲方有权对乙方租赁商铺采取停电、停水、停气、强行停止经营等措施，直至乙方纠正违约行为。乙方应对采取上述措施造成的自我损失和甲方损失承担全部责任。”第5.2条约定：“租赁合同到期，租赁关系自然终止。乙方应在合同约定时间正常办理该房屋移交手续，结清全部应付款项，并在合同终止后的30日内，完成税务清算，办妥以该房屋注册地或营业地的工商执照、食品经营许可证等注销或变更手续。在此前提下，甲方应在合同终止后的六十天内，将租赁保证金按实际余额一次性无息退还乙方。”第5.6条约定：“乙方未能按时缴纳本条款所列营业费用(水,电,煤等)及管理费用，甲方有权从其租赁保证金中直接扣除应付款项。……”第10.2条约定：“因乙方违约造成合同被解除的，甲方行使解除权时，合同解除前乙方支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，并加收三个月的租金。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告向原告支付履约保证金61500元，并陆续支付租金及物业管理费。2020年1月8日，原告向被告发送《欠费催缴告知书》，告知被告拖欠2020年1月租金及2019年12月物业费，构成违约，要求被告于2020年1月10日前支付拖欠款项。同年1月16日，原告向被告发送《告知函》，告知被告拖欠2020年1月租金及2019年12月物业费、水电费，再次要求被告尽快履行支付义务，否则将按合同约定采取相关措施，包括中止提供物业服务。同年3月6日，原告向被告发送《告知书》，告知在给予租金减免的基础上，再给予15天租金减半的扶持，要求于2020年3月10日前恢复经营，并于收函后一周内支付拖欠的租金和物业费。同年4月2日，原告向被告发送《告知函》及《商铺欠费清单》，要求被告于2020年4月3日前支付拖欠款项，否则将于2020年4月4日20时停止一切物业服务。同年4月7日，原告向被告发送《解约函》及《商铺欠费清单》，告知被告因被告经多次催缴后仍未支付拖欠款项，故解除双方签订的租赁合同，该租赁合同自本函送达之日起解除，要求被告于三日内付清拖欠款项，并于2020年4月12日做好撤场工作，履约保证金不予退还。同日，被告收到上述《解约函》。现因被告仍未支付拖欠的租金及物业管理费，故原告于2020年5月诉至本院，要求判如所请。审理中，被告提供：1.大众点评网截图，证明被告的主要收入是靠外卖，堂吃没有生意。经庭审质证，原告表示上述证据仅能证明被告经营期间有外卖业务。2.被告前夫与原告管理人员、次承租人的微信聊天记录，证明原告管理人员于2020年1月8日才将续期的证照发送给被告，次承租人无法经营。经庭审质证，原告表示各商户可自行办证，也可使用美食广场的证照，被告系使用美食广场的证照。证照于2019年12月19日到期，原告已于2019年12月17日向行政部门递交材料，后于2020年1月5日取得续期后的证照，该期间商铺均在正常营业。审理中，原告同意对2020年1月的租金减免1,000元，并免收2020年2月的租金。以上事实，由原告递交的《木森美食广场租赁合同》《欠费催缴告知书》《告知函》《告知书》《解约函》《商铺欠费清单》，被告递交的《木森美食广场租赁合同》、微信聊天记录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《木森美食广场租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告以原告未能按时将相关证照续期导致其无法正常经营为由，拖欠支付自2020年1月1日起的租金及部分物业管理费。因合同未明确约定提供相关证照之义务在于原告，且被告未充分举证证明该期间确存在无法正常经营的情况，故原告以被告拖欠租金为由，要求确认《木森美食广场租赁合同》于被告收到原告发送的《解约函》之日解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告理应向原告支付拖欠的租金及物业管理费(含水电费)。被告未能证明其于2020年4月1日搬离，原告认可其于2020年4月5日停水停电，因系争房屋于停水停电之日已无法正常使用，故租金计算至2020年4月5日止。对于自2020年1月1日起至2020年4月5日止的租金部分，原告同意对2020年1月的租金减免1,000元并免收2020年2月的租金，本院予以照准。原告诉请要求被告支付拖欠的物业管理费(含水电费)，被告对拖欠金额予以认可，但要求抵扣已经支付的10,000元，原告同意进行抵扣，本院予以照准。被告逾期支付租金的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告违约造成合同被提前解除的，合同解除前被告支付的租金以及租赁保证金均不予退还，并加收三个月的租金。原告据此要求将被告支付的履约保证金61,500元作为违约金予以没收，被告认为该违约金标准过高，本院根据原告的实际损失以及合同的履行情况，兼顾公平合理原则，酌定违约金金额为30,750元，履约保证金扣除该违约金后，剩余部分由原告退还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告上海木森餐饮管理有限公司与被告王中玲于2018年10月8日签订的《木森美食广场租赁合同》于2020年4月7日解除；二、被告王中玲于本判决生效之日起十日内支付原告上海木森餐饮管理有限公司租金46,082元；三、被告王中玲于本判决生效之日起十日内支付原告上海木森餐饮管理有限公司物业管理费及水电费共计3,572.40元；四、原告上海木森餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告王中玲履约保证金30,750元；以上第二、三项与第四项进行抵扣后，被告王中玲于本判决生效之日起十日内支付原告上海木森餐饮管理有限公司18,904.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,329元，减半收取计1,664.50元，由原告上海木森餐饮管理有限公司负担500元，被告王中玲负担1,164.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年八月十日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。