广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6462号原告：梁国伟，男，1962年1月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：广州市华康地空开发有限公司，住所地广州市荔湾区康王北路903号负一层。诉讼代表人：广州市华康地空开发有限公司管理人。管理人负责人：邹阳，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹就平，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈枚花，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。原告梁国伟与被告广州市华康地空开发有限公司（以下简称华康地空公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条规定适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告黄婉真（兼原告张莹莹委托诉讼代理人）、被告华康地空公司的委托代理人尹就平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁国伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告逾期交楼违约金19650.82元。2.判令被告支付返租租金15200元。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2000年10月19日购买了被告开发的康王商业城7138铺，并签订了商品房预售合同和商铺返租协议书。2003年12月26日与被告确认收铺，被告十多年来对拖欠原告逾期交楼违约金没有兑现，只在2003年10月20日用协议商定方式承诺今后按法院同类判决赔偿。2018年1月，被告破产清算，案号为（2018）粤01破5号，便以时效已过为由，对原告的债权不予确认。被告华康地空公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。理由如下：一、从程序性来讲，请求法院依法查明原告是否在法定期限内进行起诉，如未在法定期限内进行起诉，请求法院依法驳回原告的起诉。二、原告未提供证据证明华康公司存在逾期交房违约的事实，应当承担举证不利的后果，不应计算违约金。即使存在逾期交房违约的事实，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。三、破产管理人已依法对涉案款项不予确认。四、如判决被告需要承担涉案款项，会严重损害债权人的利益。本院经审理认定事实如下：2000年10月19日，梁国伟（买方、乙方）与华康地空公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》约定，梁国伟向华康地空公司购买康王地下商业城负一层D区7138号，用途为商铺，建筑面积11.96平方米；该预售商品房总价为144400元，在双方交接该商品房时，乙方累计支付全部房价款的95%，计137180元整，余下5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起七天内付清；华康地空公司须于2001年10月31日前将符合该合同约定条件的商品房交付梁国伟使用，逾期交付房屋超过180天，梁国伟有权要求至实际交付之日止，华康地空公司每日按梁国伟累计已付款的万分之五向梁国伟支付违约金；等。2000年10月19日，梁国伟（甲方）与华康地空公司（乙方）签订《协议书》约定：甲方同意授权乙方办理甲方拥有之康王地下商业城负一层7138商铺有关出租、与第三方合作、交由第三方承包等事宜，授权期限自合同约定的交楼日期后的第四个月起共四年；乙方应保证在甲方授权期限内切实保障甲方权益，确保甲方在上述期限内甲方可获得之收益为60800元；为保障甲方之权益，乙方同意向甲方预交45600元作为该合同之保证金，该款项已在甲、乙双方签订预售契约时直接从甲方应支付给乙方之购房款中扣除；乙方每年至少向甲方交纳15200元，第一年的费用在乙方将该物业交付甲方使用时交纳，第二年至第四年的费用，甲方应直接从乙方交纳的保证金中抵扣；等。2003年10月20日，梁国伟向华康地空公司出具信函，记载：梁国伟是7138铺业主，发展商应于2001年10月31日前交铺，但发展商未能按时交铺，在通知本人收铺时，发展商未能按合同作出违约赔偿，其商场大体设施也未搞好故拒绝收铺，当时发展商表示已有部分业主向荔湾区人民法院起诉，到时按照法院的判决来赔偿，但到现在，法院还未有结果，眼看两年的追索期就到，发展商表示同意待法院作判决予以赔偿，业主有权继续保留追索权利（按法院判决起诉的业主，所得利益同等执行）。华康地空公司于同日盖章签收该函件。2018年1月26日，广州市中级人民法院出具（2018）粤01破5-1号《公告》，载明：根据广州市志燊物业管理有限公司（以下简称志燊公司）的申请于2018年1月12日裁定受理广州市华康地空开发有限公司破产清算一案，并于2018年1月24日指定北京市中伦（广州）律师事务所为广州市华康地空开发有限公司管理人。华康地空公司的债权人应自2018年3月23日前，向华康地空公司管理人申报债权；等等。2018年3月19日梁国伟向华康地空公司管理人提出债权申报。2020年1月2日，华康地空公司管理人出具《广州市华康地空开发有限公司破产清算案债权复核审查结论（补充）》记载，债权人梁国伟，管理人复核意见为，不予确认金额本金70786.1元、利息53754.3元；审核结果为，逾期交楼违约金、返租金、利息，已过诉讼时效、无依据。梁国伟于2020年1月17日向广州市中级人民法院提交了本案起诉状。2020年5月21日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民初180号民事裁定，裁定：关于梁国伟与华康地空公司的普通破产债权确认纠纷一案交由广州市荔湾区人民法院审理。梁国伟为证明涉案债权未过诉讼时效，向本院提交了志燊公司出具的《证明材料》及华康地空公司出具的《业主提出问题的答复》《业主提出问题的补充答复》等证据。其中《证明材料》记载：志燊公司从康王商业城建成至今一直负责该商城的物业管理工作，2013年华康地空公司变更法定代表人之后停止了为小业主办理返租金、违约金等欠款的确认工作；华康地空公司在商场内设置的办公室没有工作人员，只有一两名看门的保安人员，小业主去办确认债权手续，保安便说无人办公；由于华康地空公司的办公室与志燊公司相邻，加上志燊公司也有保安队巡查商场，所以华康地空公司在场的工作情况十分了解等。华康地空公司对梁国伟提交的上述证据的真实性、合法性、关联系均不予认可。华康地空公司主张上述《证明材料》属于证人证言，志燊公司未出庭，不符合证据规则的要求；志燊公司与华康地空公司之间至今存在多个诉讼，标的额巨大，双方之间存在矛盾，其作出的材料应当不予采纳；志燊公司明显是为了损害华康地空公司的利益，抬头是写给法院的材料，但是每个小业主手上都有一份原件，明显是不合理的；根据该材料的内容，志燊公司未明确表示梁国伟是否进行催告，无法证明梁国伟对华康地空公司进行催告，无法证明梁国伟的诉讼主张。华康地空公司为证明其向梁国伟送达《广州市华康地空开发有限公司破产清算案债权复核审查结论（补充）》，向本院提交了《债权人送达地址及银行账户确认书》及邮件送达截图。上述邮件送达截图显示，邮件发送时间为2020年1月5日。庭审中，梁国伟主张，双方签订《商品房预售合同》后，梁国伟向华康地空公司支付了137180元购房款，并于2003年12月26日收楼；双方签订《协议书》后，华康地空公司未向梁国伟支付第一年的费用；在2018年之前的期间，其有向华康地空公司主张债权，但无法进入华康地空公司办公地点，华康地空公司的保安也不收取材料。华康地空公司表示不清楚梁国伟的收楼时间，也不清楚《协议书》的履行情况。本院认为：本案为破产债权确认纠纷，争议的焦点是梁国伟主张的债权是否成立、该债权是否在诉讼时效内、应否得到确认。本院分析如下：第一,梁国伟与华康地空公司于2000年10月19日签订的《商品房预售合同》约定了华康地空公司逾期交楼的违约责任。现梁国伟主张华康地空公司存在逾期交楼的行为，华康地空公司对交楼时间既未进行明确陈述，亦未提供证据予以证明，本院对梁国伟的主张予以采信。根据上述合同，结合原告主张的收楼时间，计算的逾期交楼违约金金额大于原告现主张的19650.82元。原告该主张是对自身权利的处分，本院予以确认。根据梁国伟与华康地空公司于2000年10月19日签订的《协议书》，华康地空公司应在物业交付梁国伟时支付15200元返租金。梁国伟主张华康地空公司未支付该费用，华康地空公司未予否认。因此，本院对梁国伟主张华康地空公司拖欠逾期交楼违约金19650.82元及返租金15200元，予以采信。第二，关于诉讼时效。根据《商品房预售合同》，华康地空公司存在逾期交楼的行为；根据《协议书》，华康地空公司未提供证据证明其已向梁国伟履行第一期返租金的付款义务。华康地空公司的行为违反上述合同的约定，也有违诚信原则。梁国伟就其向华康地空公司追讨涉案债务进行了相应举证，也在庭审中进行了充分的陈述。本院结合华康地空公司住所地（办公室）与涉案商铺位置在同一商场的事实、梁国伟向华康公司出具信函、商场物业管理方志燊公司出具的证明材料，以及日常生活法则分析，认定梁国伟主张其一直有向到华康地空公司住所地追讨，具有高度盖然性。故本院认为梁国伟主张的债权并未超过诉讼时效。对被告关于涉案债权已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。第三，华康地空公司管理人在2020年1月2日作出《广州市华康地空开发有限公司破产清算案债权复核审查结论（补充）》驳回了梁国伟的债权申报申请，对债权不予确认。华康地空公司为证明其向梁国伟送达上述结论所提交的邮件送达截图显示，邮件发送时间为2020年1月5日。则梁国伟于2020年1月17日向广州市中级人民法院提起普通债权确认的诉讼，符合《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条“异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼”之规定。综上，梁国伟主张的债权成立，没有超过诉讼时效，亦符合破产债权确认纠纷的诉讼程序，本院予以确认。本院认定梁国伟对华康地空公司享有逾期交楼违约金债权15200元及返租金债权19650.82元。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：确认原告梁国伟对被告广州市华康地空开发有限公司享有34850.82元普通破产债权。案件受理费326元，由被告广州市华康地空开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谭碧婷二〇二〇年八月七日书记员  江一品谭韵瑜