江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5679号上诉人（原审原告）:高凤珠，女，1978年12月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：李明，江苏苏相律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州雅戈尔置业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区汀兰巷192号A1幢7楼。法定代表人：钱平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张群，江苏简文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州易居臣信房地产经纪公司，住所地江苏省苏州工业园区金鸡湖大道1355号国际科技园11A1-A2-1单元。法定代表人：贺寅宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李玉琳，女，该公司工作人员。上诉人高凤珠因与被上诉人苏州雅戈尔置业有限公司（以下简称雅戈尔公司）、苏州易居臣信房地产经纪公司（以下简称易居公司）买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初1509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高凤珠上诉称：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审；本案一、二审诉讼费用由雅戈尔公司、易居公司承担。事实与理由：一、雅戈尔公司未履行法定义务，《江苏省物业管理条例》第六十二条第二款规定：“建设单位办理商品房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。”雅戈尔公司作为园区湖东新开楼盘，其在广告等中的内容显示该小区的规划车位配比应该是1:1.1，即可以确保每户至少一个车位的购买。但雅戈尔公司从其2015年车位公开售卖至2017年年底小区所有车位销售完毕都没有履行上述法定义务。二、雅戈尔公司没有履行约定义务。高凤珠在购买房屋时并没有享受到1.5万抵扣3万的优惠，雅戈尔公司没有兑现自己的承诺，同时雅戈尔公司对易居公司发放E金券的前后活动是知晓并认可的，其有义务在车位销售或者具备销售条件时主动通知高凤珠，并进行价格抵扣。三、一审法院以涉案小区车位已经销售完毕，高凤珠主张车位买卖合同无履行可能属于适用法律错误，一方不履行合同给对方造成损失的，应当赔偿损失。故即便无法签订车位买卖合同，雅戈尔公司也应赔偿高凤珠因此造成的损失。雅戈尔公司、易居公司辩称，要求维持原判。高凤珠向一审法院起诉请求：1.判令雅戈尔公司以65000元的价格与高凤珠订立车位买卖合同；2.判令易居公司对雅戈尔公司的上述债务承担连带责任；3.判令本案诉讼费由雅戈尔公司、易居公司承担。一审法院认定事实：高凤珠与易居公司签订合同期限截止日为2013年10月27日的《居间合同》一份，约定由易居公司向高凤珠提供购买新建商品房的居间服务，高凤珠向易居公司支付中介费1.5万元。易居公司确认，高凤珠已于2013年9月18日向其支付中介费1.5万元。上述《居间合同》附件《结算确认书》载明，高凤珠已确定购买太阳城天邑小区17幢301室房产，并拟与雅戈尔公司签署商品房销售合同；高凤珠确认领取编号为108的E金额券，享受相关购房优惠。关于在《居间合同》以及《结算确认书》购房者处签字人的身份，高凤珠陈述，签字人为高凤珠的配偶即本案高凤珠的诉讼代理人李明。高凤珠与易居公司签署上述文书，并向易居公司支付1.5万元后，取得编号为108的E金券一张。该E金券正面载明：“太阳城天邑-E金券”、“1.5万元抵三万元（车位费）（此优惠适用于购买开盘当日小高层房源及车位）”、“活动时间：2013年9月7日至2013年10月27日”。E金券背面载明E金券仅限于在太阳城天邑小区开盘当日购买小高层房源使用，可抵30000元车位费。关于E金券的制作及发放的过程，经询问，雅戈尔公司、易居公司陈述，雅戈尔公司、易居公司之间存在合作关系，易居公司依据该合作关系，制作E金券并经雅戈尔公司确认后对外发送；发放的对象系在易居公司处预存1.5万元中介费的客户，客户在活动期间购买房屋或车位时，可凭E金券抵扣3万元。2013年10月28日，高凤珠与雅戈尔公司签订《商品房（毛坯房）销售合同》一份，约定高凤珠向雅戈尔公司购买太阳星辰花园四区的公安编号为114幢301室的房屋一套。一审庭审中，高凤珠与雅戈尔公司一致确认，该合同中并无车位买卖的相关约定。2015年8月22日，雅戈尔公司向高凤珠交付了涉案房屋。高凤珠主张其与雅戈尔公司之间存在买卖车位的预约合同，相应依据除上述E金券外，还有雅戈尔公司对外发布的1.5万元抵3万元的广告。为此，高凤珠提交了搜狐热点网站中雅戈尔太阳城天邑的相关内容的网站截屏，其中记录时间为2013年12月4日一栏中，有1.5万元抵3万元的描述。高凤珠据此认定其与雅戈尔公司之间存在车位买卖的预约合同，故其要求与雅戈尔公司订立本约，本约的标的物为位于雅戈尔天邑114幢下方的车位，车位价格以2017年1月1日的价格9.5万元抵扣E金券的3万元后为6.5万元。雅戈尔公司对证据的真实性无异议，但认为该内容并非由其发编辑发布。雅戈尔公司否认其与高凤珠存在买卖车位的预约合同，并认为涉案小区的车位于2015年开始公开售卖，至2017年年底该小区所有可售车位均已销售完毕，高凤珠知晓车位公开售卖的事实，但未要求与雅戈尔公司签订车位买卖合同。关于高凤珠知晓车位公开售卖的事实，雅戈尔公司向一审法院提交12345苏州阳光便民网站上雅戈尔太阳城天邑三期车位投诉的网页打印件2页太阳城天邑业主代表与雅戈尔公司就车位问题进行沟通的函件复印件共五份，证明涉案车位在公开销售期间，因车位售卖的事宜，小区内业主成立了维权小组，进行了多次维权。维权小组由各幢的业主代表组成，其中涉案的114幢也有业主代表参与其中，高凤珠作为交房后即装修入住小区的业主，理应知晓车位销售的情况。高凤珠质证认为，对网站打印件的真实性无异议，对函件的真实性未予确认，并认为其并不知晓车位公开售卖的事实。后因高凤珠认为雅戈尔公司应与其订立车位买卖合同，遂诉至法院。以上事实，有高凤珠提交的《居间合同》、《结算确认书》、E金券、网站截屏、《商品房（毛坯房）销售合同》、楼宇移交单、雅戈尔公司提交的网页打印件、函件以及当事人于庭审中的陈述等证据予以证实。一审法院认为，高凤珠依据E金券以及涉案小区购房优惠活动的广告，主张其与雅戈尔公司之间成立车位买卖的预约，故要求雅戈尔公司继续履行预约，与高凤珠订立本约。预约是指，约定将来订立契约的契约，故预约本质上属于合同，需高凤珠与雅戈尔公司就将来购买车位订立合同意思表示一致。高凤珠认为预约成立依据的E金券及广告的内容均系高凤珠在与雅戈尔公司签订合同时享有3万元的价格优惠，故高凤珠持有的E金券及相关广告的实质系高凤珠在与雅戈尔公司签订合同时，享有请求雅戈尔公司减免价款的权利，而非双方成立预约的凭证，且高凤珠享有该权利的前提系其与雅戈尔公司签订车位买卖合同，无证据表明高凤珠在雅戈尔公司主张的车位公开售卖期间与雅戈尔公司订立车位买卖合同。另，雅戈尔公司于一审审理过程中表示，涉案小区所有可售车位均在2017年销售完毕，即高凤珠主张的车位买卖合同已无履行可能。综上，高凤珠要求雅戈尔公司与其订立车位买卖合同，并要求易居公司承担连带责任的主张，无相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条之规定，判决：驳回高凤珠的诉讼请求。案件受理费550元，由高凤珠负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，涉案E金券系高凤珠向易居公司支付1.5万元中介费由其为高凤珠购买雅戈尔公司新建商品房提供居间服务时，由易居公司获赠。根据E金券的记载，E金券的使用条件为太阳城天邑小区开盘当日购买小高层房源的业主在购买车位时可使用本券抵用3万元车位费，也即高凤珠享有该权利的前提是其与雅戈尔公司签订车位买卖合同，现涉案小区所有可售车位已经销售完毕，高凤珠在此之前并未与雅戈尔公司签订车位买卖合同，高凤珠也无证明证明未签合同的责任可归责于雅戈尔公司，故应视为高凤珠因自身原因无法享受E金券载明的优惠。高凤珠认为E金券是其与雅戈尔公司成立车位买卖的预约，故要求雅戈尔公司与其签订本约，该观点并无法律依据，本院不予采信。综上，上诉人高凤珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由高凤珠负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩   小   安审 判 员  冯   月   青审 判 员  李   晓   琼二〇二〇年八月三十一日法官助理  姚栋财书记员李寅镐