湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7840号上诉人（原审被告）：吴沙沙，女，1987年4月28日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：浏阳市鑫通物业管理有限公司，住所地：湖南省浏阳市集里办事处纸槽街。法定代表人：苏武端，董事长。委托诉讼代理人：胡庆伟，男，1968年5月31日出生，汉族，住湖南省浏阳市荷花街道办事处南市，该公司员工。上诉人吴沙沙因与被上诉人浏阳市鑫通物业管理有限公司（以下简称鑫通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初3714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴沙沙向本院提出上诉请求：1.请求撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初3714号民事判决；2.依法对本案改判，驳回鑫通物业公司的全部诉讼请求；3.本案一审和二审的诉讼费用由鑫通物业公司承担。事实与理由：吴沙沙一直都按时缴纳物业管理服务费，在之前最长达6年的时间物业公司从来没有提起过欠缴物业管理服务费，只是在2020农历春节之后才有人电话通知我缴纳拖欠的物业服务费。我们向现在的物业公司了解才知道被上诉人鑫通物业公司已经撤离小区几年了。估计是鑫通物业公司更换了领导，资料交接不清楚才导致又来催问物业费。吴沙沙已经按时足额付清了物业服务费，鑫通物业公司主张的物业费最长时间已超过6年，吴沙沙作为自然人，交清了物业费的票据要其保留如此长时间，超出了日常生活习惯，也加重了吴沙沙等小业主的举证责任。物业服务合同约定物业费用必须每月缴纳（合同约定为物业公司每月10日前向业主收取上月物业管理费）,每月的物业费用单独成为一个独立债权，应分别计算诉讼时效。假如业主确实欠缴物业费，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行以前，物业公司应在业主应缴而未缴纳物业管理费用之日起两年内主张权利。鑫通物业公司主张的2013年6月1日起至2015年12月31日的欠缴明显已经超过了诉讼时效。鑫通物业公司在一审庭审期间提交的有门牌号的催缴通知单的几张照片，上诉人已经当庭质证这几张照片很明显均为2020年疫情期间张贴。鑫通物业公司在庭审时并没有提交原审判决书提到的催费明细表，上诉人到现在没有看到也不知晓鑫通物业公司的催费明细表。且鑫通物业公司的催费明细表仅是被上诉人单方面制作，原审法院没有经过上诉人的质证就予以采信，明显违法。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，望法院依法支持我方的诉讼请求。鑫通物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求法院驳回上诉人的上诉请求。鑫通物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决吴沙沙支付鑫通物业公司物业服务费2738元及违约金274元；2.本案诉讼费用由吴沙沙承担。一审法院查明事实：吴沙沙系浏阳市威尼斯国际花园小区G2栋1502室业主，其房屋建筑面积为88.36㎡。鑫通物业公司是一家经营物业管理、清洁卫生、园林绿化、家政服务的企业。2011年6月、2014年6月，鑫通物业公司与湖南工力投资置业有限公司分别签订了《威尼斯国际花园物业管理委托合同》，由鑫通物业公司承担浏阳市威尼斯国际花园小区的前期物业管理服务，该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。合同还约定：服务期限为自2011年7月1日至2014年6月30日止和自2014年7月1日至小区业主委员会成立之日止；物业费收费标准为:多层住宅房屋按建筑面积0.6元/月/平方米向业主或物业使用人收取，小高层电梯房住宅房屋按建筑面积1元/月/平方米向业主或物业使用人收取，排屋住宅房屋按建筑面积1.2元/月/平方米；别墅住宅房屋按建筑面积1.5元/月/平方米向业主或物业使用人收取，车库及杂物间按建筑面积0.6元/月/平方米向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交费用的1%交纳滞纳金（鑫通物业公司当庭要求吴沙沙按照未交部分的10%收取滞纳金）。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，鑫通物业公司按约为吴沙沙所居住的小区提供物业服务。吴沙沙自2013年6月1日起至2015年12月31日止共欠缴鑫通物业公司物业费2739元（88.36㎡×1元/㎡/月×31个月）。庭审中，吴沙沙称其已经交纳了上述时段的物业服务费，但其未提交相应证据证实，且鑫通物业公司对此不予认可；吴沙沙称鑫通物业公司没有向其催问物业服务费，鑫通物业公司就此提交了催费明细表，用以证明其于2017年4月21日通过电话的方式向吴沙沙催收过物业费。以上事实，有鑫通物业公司、吴沙沙的陈述，《威尼斯国际花园物业管理委托合同》、催缴记录及欠费明细、不动产登记信息等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。一审法院认为，前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，鑫通物业公司作为经工商行政管理部门依法注册登记的企业，为浏阳市威尼斯国际花园小区提供了物业服务，吴沙沙作为该小区业主，理应按约定向鑫通物业公司交纳相应的物业服务费用，故鑫通物业公司要求吴沙沙交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于吴沙沙提出的其已经交纳了2013年6月1日至2015年12月31日的物业服务费的抗辩意见，因其未提交相应证据证实，一审法院不予采纳。关于吴沙沙提出的本案已超过诉讼时效的抗辩意见，鑫通物业公司提交了2017年4月21日的催缴记录，而鑫通物业公司于2020年4月15日向一审法院提起诉讼，因此本案并未超过诉讼时效。吴沙沙拖欠物业服务费已构成违约，应当依照合同约定向原告支付违约金，鑫通物业公司要求吴沙沙支付违约金274元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：吴沙沙于本判决生效之日起十日内支付浏阳市鑫通物业管理有限公司2013年6月1日起至2015年12月31日止的物业费2738元及滞纳金274元。本案受理费50元，减半收取25元，由吴沙沙负担。二审过程中，被上诉人提交一份威尼斯花园二期业主明细表，拟证明2017年电话通知过上诉人。该证据真实合法、与本案有关本院予以采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合庭询以及双方的诉辩情况，本案二审争议焦点在于：一、吴沙沙是否已向鑫通物业公司缴纳了2013年6月1日至2015年12月31日间物业费；二、本案是否已超过诉讼时效。一、吴沙沙是否已向鑫通物业公司缴纳了2013年6月1日至2015年12月31日间物业费的问题本案中，吴沙沙主张其已向鑫通物业公司缴纳过2013年6月1日至2015年12月31日间的物业费，但因鑫通物业公司于2020年4月才主张欠缴物业费，其交清物业费的票据已经灭失，加重了其举证责任。本院认为，前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，鑫通物业公司为浏阳市威尼斯国际花园小区提供了物业服务，吴沙沙作为该小区业主，理应按约定向鑫通物业公司交纳相应的物业服务费用。吴沙沙主张其已经按时缴纳了物业费，但其并未提交任何证据予以证明，故本院对吴沙沙的该上诉请求不予支持。二、本案是否已超过诉讼时效的问题本院认为，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，《威尼斯国际花园物业管理委托合同》约定物业管理费为分期履行，虽使得各期物业管理费的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认物业管理费债务的整体性，故在物业管理委托合同持续履行的情况下，各期物业管理费的诉讼时效可一并计算，其诉讼时效的起算时间与最后一期物业管理费的诉讼时效起算时间一致。本案中，鑫通物业公司在2013年6月1日至2015年12月31日期间持续为吴沙沙提供物业服务，吴沙沙在此期间一直未缴纳物业费，因此，鑫通物业公司在2017年12月31日前向吴沙沙主张权利并不超过诉讼时效。鑫通物业公司已于2017年4月21日向吴沙沙催缴物业管理费，该催款行为并未超过诉讼时效，且该催款行为也导致诉讼时效的中断，诉讼期间重新计算。因重新计算的诉讼时效在2017年10月1日前并未满民法通则规定的二年或者一年期间，故鑫通物业公司于2020年4月15日向一审法院起诉并未超过三年的诉讼时效期间，本院对吴沙沙的该上诉主张不予支持。对于吴沙沙主张鑫通物业公司提交的2017年4月21日的催缴记录未经质证的问题，本院认为，该证据已在一审程序中提及并在二审询问中本院也组织双方对该证据进行了质证。故本院对吴沙沙该上诉主张不予支持。综上所述，吴沙沙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由吴沙沙负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年八月十七日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。