河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5346号 上诉人（原审原告）：杜志霞，女，1986年6月21日出生，汉族，住河北省邢台市内丘县。公民身份号公民：130523198606212444。 委托诉讼代理人：陶建州，河北同骥律师事务所律师。 上诉人：齐景山，男，1942年10月16日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：齐立森，男，汉族，1974年11月12日出生，住河北省石家庄市裕华区，系齐景山的儿子。 委托诉讼代理人：曹智，河北冀石律师事务所律师。 原审第三人：河北福海房地产开发有限公司。住所地，石家庄市裕华区神兴小区神兴大厦4-410。 法定代表人：王学军，该公司董事长。 上诉人杜志霞与上诉人齐景山、原审第三人河北福海房地产开发有限公司（简称福海公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2019）冀0109民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人齐景山及其委托诉讼代理人齐立森、曹智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜志霞上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0109民初4368判决书；2、依法改判，不得执行上诉人福海花园二期11栋2单元803室、903室两处房屋。事实理由：一、原审法院认定事实不清。1>、原审法院认定上诉人与河北福海房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。2>、上诉人已经履行了支付全部房款义务。上诉提交向福海公司指定的房款收款人赵恩生银行账户存款500000元的银行存款凭条及两张盖有福海公司印章的250000元房款收据，证明上诉人已经履行了支付全部房款义务。3>、福海公司已经向上诉人交付了两处房屋，上诉人已经对两处房屋实际占有控制。有上诉人提交的福海公司内丘公司两张2014年12月9日9053元交房费收据、2014年12月10日内丘福海物业公司垃圾清运费、电梯使用费、物业费、公用电费收据及后续提交的房屋电费发票均予证实明福海公司已将两处房屋交付上诉人，上诉人已经占有控制两处房屋。二、原审法院适用法律错误。上诉人完全符合同《执行异议和复议规定》第二十八条规定，具有排除人民法院对两处房屋强制执行的权益。《执行异议和复议规定》第二十八条是异议人排除强制执行的一般性规定，第二十九条是异议人排除强制执行的特殊性规定；异议人只要符合同两种规定的任何一种情形，都可以排除强制执行。并不是根据被执行人是否属于房地产开发商对二十八条、二十九条规定进行选择性适用。 齐景山上诉请求：1、撤销石家庄市藁城区人民法院（2019）冀0109民初4368判决书第一项，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、一审法院认定被上诉人与第三人福海公司买卖关系的真实性是错误的。首先，一审中被上诉人提交的《商品房买卖合同》、房款收据、交房费收据等存在严重瑕疵，上诉人对真实性不予认可；合同显示购房款50万元，违背通常房地产买卖按照房产面积计算总房款的惯例。其次，被上诉人提交的支付款银行流水的付款人非房屋出售人福海公司，付款时间与合同约定的支付时间相悖，不能证实购房款已经支付。第三，在对执行及法官调查过程中证实，福海公司对涉案房产没有进行任何交付，且房屋始终为毛坯状态，钥匙由物业公司管控。由此推定被上诉人与福海公司之间系用房产买卖合同为担保的民间借贷法律关系，不存在真实的房产买卖关系。二、一审依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法执行异议和复议案件若干问题〉的规定》第二十九条，认定被上诉人具有足以排除强制执行的民事权益是错误的。首先，本案不符合该条规定，涉案房产不是用于居住，该小区2014年已交付，符合居住条件，即便被上诉人2015年9月30日办理了交房手续，至今四年多未入住，不符合该法条规定。其次，一审将买受人无房产的区域进行“同一县市区”的划定，违反法律规定。不能认定被上诉人所购房产系用于居住。三、依据民诉法解释第311条，被上诉人应当提交证据证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的事实。一审将举证责任认定为由上诉人承担，加重了上诉人举证责任。 原审第三人福海公司未到庭，未进行答辩。 杜志霞向一审法院起诉请求：1、请求贵院技术科立即停止对福海公司名下福海花园二期11栋2单元803室、903室房屋的委托评估、拍卖。2、依法解除对该房屋的查封并确认该房屋归原告所有。 一审法院认定，一、齐景山与河北福海房地产开发有限公司仲裁一案，石家庄仲裁委员会2016年10月18日作出石裁字［2016］第311号裁决书，裁决河北福海房地产开发有限公司返还齐景山购房款2410000元，并支付违约金578400元等。二、石家庄市裕华区人民法院2016年5月24日作出（2016）冀0108财保73号民事裁定书，依据该裁定于2016年5月25日查封了河北福海房地产开发有限公司位于邢台市内丘县房屋。该案进入执行程序后，石家庄市中级人民法院指定一审法院执行。2018年12月17日，一审法院作出（2018）冀0109执恢81号执行裁定书，“拍卖被执行人河北福海房地产开发有限公司名下位于河北省邢台市内丘县房产。”三、原告杜志霞提交了2014年7月15日存入赵恩生银行账户500000元存款凭条。原告杜志霞又提交了二份落款时间均为2014年7月15日，盖有河北福海房地产开发有限公司印章的《商品房买卖合同》（合同编号ＦＨ201407071501、ＦＨ201407071502）及两张落款时间为2014年7月15日，盖有河北福海房地产开发有限公司内邱公司印章的一张为书写贰拾伍万元整，Ｙ250000元房款收据（11-2-803）、一张为书写贰拾伍元，Ｙ250000元房款收据（11-2-903）。四、2019年8月26日一审法院作出（2019）冀0109执异48号执行裁定书，裁定：驳回案外人杜志霞的异议申请。 一审法院认为，原告提交《商品房买卖合同》第三人福海公司房款收款收据，及两张2014年12月9日河北福海房地产开发有限公司内邱分公司9053元交房费用收据、2014年12月10日内丘县福海物业服务有限公司垃圾清运费、电梯使用费、物业费、公用电费用收据，证实其与第三人河北福海公司的买卖关系真实性。原告与第三人河北福海公司在平等、自愿、不违反法律规定情形下订立房屋买卖合同，原告按合同约定给付价款，并向第三方交付房屋相关管理费用，足以认定买卖合同真实合法；不动产登记只是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件。原告未能办理房屋过户登记手续只是没有发生房屋所有权转移，并不影响房屋买卖协议的效力；原告提交银行转账小票及福海公司房款收款收据证实原告已全部履行支付购房款的义务；原告提交两套《商品房买卖合同》证实其在第三人褔海公司处同时购买两处住房，即属于在同一县市区内原告名下有其他可用于居住的房屋情形。依据《最高人民法院关于适用的规定》第二十九条的规定的三项情形，在同一县市区内原告名下一处住房具有足以排除强制执行的民事权益，另一处住房不具有排除强制执行的民事权益。被告齐景山对第三人福海公司为一般债权，不具备优先受偿的权利，原告请求对该房屋解除查封，一审法院支持。第三人福海公司经传唤，未到庭参加诉讼，符合缺席审理之规定。判决：一、不得执行福海花园二期11栋2单元803室房屋。二、驳回原告杜志霞其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告齐景山负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。上诉人杜志霞是否享有排除人民法院强制执行的民事权益是本案争议的焦点。本案中杜志霞一审提交的其与原审第三人福海公司签订的《商品房买卖合同》、购房款收据、垃圾清运费、电梯使用费、物业费、公用电费等证据能够证实杜志霞按合同约定支付了购房款，向物业公司交付房屋管理费等相关费用，一审法院确认杜志霞与原审第三人福海公司买卖合同真实合法，杜志霞未能办理房屋过户登记属于未发生房屋所有权的转移，不影响房屋买卖协议的效力并无不妥。上诉人齐景山上诉辩称，一审法院对杜志霞与福海公司买卖关系的真实性的认定是错误的，本院不予采信。杜志霞提交两套《商品房买卖合同》以证实其在原审第三人处购买了两处房屋，根据《最高人民法院关于适用的规定》第二十九条的规定的三项情形，在同一县市区内杜志霞名下一处住房具有足以排除强制执行的民事权益，另一处住房不具有排除强制执行的民事权益。一审判决支持杜志霞诉讼请求中两套涉案房屋中的一套房屋的停止执行，驳回对其另外一套房屋的请求，于法有据。杜志霞上诉主张一审法院适用法律错误，应适用上述规定的第二十八条规定，该两套房屋均应排除强制执行，理据不足，本院不予支持。 综上所述，杜志霞、齐景山的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8880元，由上诉人杜志霞负担8800元，上诉人齐景山负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  刘立虹 审判员  赵 林 审判员  岳桂恒 二〇二〇年八月十九日 书记员  王金兰