广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初11721号原告：佛山市顺德区南天物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区******************写字楼B4室。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：周静爱，广东奕春崇律师事务所律师。被告：梁兆基，男，1953年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码440************616。原告佛山市顺德区南天物业管理有限公司（以下简称南天公司）与被告梁兆基物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告南天公司的法定代表人李某1、委托诉讼代理人周静爱、被告梁兆基到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年6月1日至2020年3月31日期间物业管理服务费11076.8元及滞纳金1500元，合共12576.8元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月18日，原告与佛山市顺德区*********业主委员会签订《物业管理委托合同》，1至4楼商铺按2元/平方米计收物业管理服务费，逾期缴交的按3‰/天计收滞纳金。其中，被告拥有位于该小区首层3号商铺，其物业管理服务费为240.8元/月，2016年6月1日至2020年3月31日期间物业管理服务费合共11076.8元，滞纳金酌情计收1500元，合共12576.8元。一直以来，原告多次向两被告催收，被告至今仍拒绝付款。被告提交书面答辩状，辩称，一、被告于2007年依法购买3号商铺，并未有提出协议要求，早期是美联物业管理有限公司管理，也未的提出签订协议，后期2014年原告接管后也无签订任何协议，2016年前无召集广德业大厦外向15间商铺（包括A、B、C座）签订管理协议。二、原告在起诉被告支付物业服务费的三年多内没有给予任何服务，未见清洁工人在店前抹洗、打扫卫生、清理垃圾等，未安装公灯，商铺遭不同程度打烂盗窃等，大厦时有污水堵塞倒溢上商铺，导致柚木地板受浸变坏等，原告不予理会。三、大厦高层住户空调外机工作时，长期下雨般滴水至地面商铺及路人，造成很大困扰，铺主多次反映无效，提出水电故障和其他问题均受拒。四、3号商铺是独立外向店铺，门前面向交通要道，从未使用大厦内电梯及各种设施，多年来都是政府环卫工人搞清洁，清理垃圾，政府治安日夜巡逻，原告从未提供任何相关服务。五、被告及时付清清理化粪池的分摊费用，但原告很多时候连收据都没有开具，更没有发票。六、原告用相同内容但不同日期的通知张贴在商铺门上，拍照后撕掉，被告从未见过门上有类似通知，原告应把通知送到店内签收。七、被告不知业委会何时成立，根据《物权法》规定，业主成立委员会应由业主共同商议及决定，但被告完全不知情，侵犯了被告作为业主的权利，被告保留追究其法律责任的权利。八、原告法定代表人滥收费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1、2（原、被告主体资料、案涉商铺产权情况表），被告无异议，本院予以采信。证据3（物业管理委托合同及补充协议），由原告和广德业大厦业主委员会签订，有原件核对，本院予以采信。证据4（通知及照片），据原告所称，公告照片张贴在公告栏，被告在庭审中表示没有看过公告栏，不知晓公告的情况，但不代表原告没有张贴公告，本院对该组证据予以采信。证据5（证明），本院予以采信，可以证明原告对案涉大厦进行物业管理的事实。证据6（催促函、照片），虽然被告称没有收到过相关催促函，但结合催促函张贴在被告商铺门上的照片，本院对真实性予以采信，可以证明原告曾多次催收。证据7（微信聊天记录、照片、短信），本院予以采信，可以证明原告进行吸粪、设施维护、打扫卫生、对乱停车辆进行报警处理、处理漏水问题等工作。排水平面图，本院予以采信。被告提交的证据1（照片），原告对真实性无异议，本院予以采信。证据2，相关票据及通知均是指收取排污费、生活垃圾处理费、水费等，与本案讼争的物业服务费性质不同，本院不予审查认定。经审理查明：梁兆基是佛山市顺德区****办事处中区社区居民委员会东乐路1号之二广德业大厦B座首层3号商铺（以下简称案涉商铺）的业主，套内建筑面积为120.4平方米。2016年5月18日，广德业大厦B座业主委员会与南天公司签订《物业管理委托合同》，约定广德业大厦B座业主委员会委托南天公司为广德业大厦B座提供物业管理，委托管理期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止，合同约定了南天公司的管理职责、双方权利义务等，并约定管理服务费的收费标准：商铺物业按2元/平方米/月计收，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰缴交滞纳金。相关向商铺收取物业管理费的通知及服务内容已张贴于大厦公告栏中。梁兆基一直没有向南天公司支付过物业管理费，南天公司多次催收。梁兆基认为南天公司存在管理不善等问题，拒绝支付物业管理费。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，广德业大厦B座业主委员会代表大厦B座全体业主与原告签订物业管理委托合同，委托原告进行物业管理，该合同合法有效，对广德业大厦B座全体业主具有约束力。被告不清楚合同的签订并不能否定合同的效力。案涉商铺位于广德业大厦B座，当然属于合同约定的管理范围。原告对案涉商铺进行物业管理，被告作为业主和实际使用人应依约缴纳物业管理费等费用。至于被告称原告存在各种管理不善的情况是否构成拒交物业管理费的正当理由。被告认为原告未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉商铺门前漏水的情形，即使确实存在上述问题，但从原告提交的证据可见，原告排查楼上及地面漏水原因、定时安排保洁人员清扫商铺门前道路、对违章停放车辆报警处理，已尽到物业管理职责。但由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权对违章者进行处罚，业主如果认为他人侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。实际上，案涉商铺使用的水电管道、排污管道等，亦属于大厦管道的一部分，原告对其有管理的职责，也进行了相应的管理。即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主也可以根据《物业管理委托合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据相关法律规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。当然，原告也应虚心听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。案涉商铺建筑面积为120.4平方米，合同约定物业服务费为每月每平方米2元，故每月物业服务费为240.8元。自2016年6月至2020年3月，两被告共欠物业管理费11076.8元（240.8元/月×46月）。关于原告主张的滞纳金，即违约金的性质。被告经原告催收后仍未交纳物业管理费，已构成违约，原告要求被告支付违约金有理，结合庭审查明的事实，本院酌情调整违约金为500元。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院仅支持上述合法有理的部分，其余部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告梁兆基应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区南天物业管理有限公司支付从2016年6月1日至2020年3月31日的物业管理费11076.8元及违约金500元；二、驳回原告佛山市顺德区南天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57.21元（已减半收取并由原告佛山市顺德区南天物业管理有限公司预交），由原告佛山市顺德区南天物业管理有限公司负担7.21元，被告梁兆基负担50元（被告梁兆基径向原告佛山市顺德区南天物业管理有限公司支付，本院不另作退收）。本判决为终审判决。审判员  宁瑞红二〇二〇年八月十七日书记员  梁秀雯