山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4487号 上诉人（原审原告）：郄良波，男，1978年2月10日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：王录，山东君同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄祖照，男，1974年12月13日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 被上诉人（原审被告）：王春晖，女，1974年3月25日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：魏熙翔，青岛市北鑫盛达法律服务所法律工作者。 上诉人郄良波因与被上诉人黄祖照、王春晖房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初5458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郄良波上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初5458号民事判决书第三项，发回重审或依法改判为：黄祖照、王春晖共同支付郄良波各项损失2715208.6元；2、依法判令黄祖照、王春晖承担本案一审和二审诉讼费、保全费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2016年4月30日，郄良波与黄祖照签订《租赁经营合同》，约定郄良波租赁黄祖照承租的青岛求实职业技术学院西侧食堂的第二、三层用于经营餐饮业务和生活休闲配套业务，同时约定了如黄祖照违约，黄祖照需赔偿郄良波经营保证金、装修费、经营性损失等。2019年1月14日，黄祖照安排王某等人将三层郄良波承租的部分商铺封门，阻止郄良波进行经营，严重影响经营秩序，造成了极大的经济损失，一审法院在未查清事实的基础上仅凭黄祖照、王春晖的一份视频就认定C219商铺非封门状态，属于明显的认定事实错误。二、一审法院程序错误。在2019年9月19日的庭审当中，郄良波当庭提出对相关经营性损失进行鉴定，一审法院在庭审当中并未予以拒绝。一审的案件承办人在庭审中告知郄良波，在庭后七日内提交相关装修费用的单据。郄良波在庭后按照一审法院的要求将相关装修费单据送交一审法官，法官当面答复，说这些单据他现在也不能看，让郄良波先把单据拿回去，等开庭时再带回来，但到2019年年底郄良波突然收到一审判决书，郄良波认为，在庭审中提交了对于C219商铺自2019年1月14日至2023年6月30日期间的经营性损失进行评估的申请，庭后也提交了装修费单据，一审法官答复让下次开庭时带来，上述证据未安排再次开庭、质证，程序上存在严重错误，导致郄良波持有的证据未能提交法院，造成事实认定错误。郄良波补充上诉理由与事实：一、一审采纳证据不当，导致错误判决。一审判决驳回郄良波对于黄祖照、王春晖的赔偿请求所依据的证据，是黄祖照、王春晖提交的青岛求实职业技术学院物业管理中心向黄祖照、王春晖发出的一份《整改通知书》，该通知书载明郄良波承租的三楼场地违规、违约，向院内师生经营销售含酒精类产品的行为，给黄祖照、王春晖造成损失，郄良波构成违约。但根据郄良波在二审将要提交的证据可以证明，黄祖照、王春晖在一楼其自己经营的超市出售啤酒以及其他含酒精类的饮料。根据前述《整改通知书》的内容，如果郄良波经营的三楼违反了求实学院的规定，不得销售含酒精类的产品，那么黄祖照、王春晖在一楼销售啤酒以及其他含酒精类的饮料也是属于违反校规，既然黄祖照、王春晖可以销售，郄良波也应当能够销售。况且黄祖照、王春晖没有充足的证据证明，郄良波在三楼销售酒类饮料，所以上述《整改通知书》就不应该作为一审判决采纳的原告违约的证据。二、一审判决支持黄祖照、王春晖没有合同依据的侵权行为，属于枉法裁判。双方的租赁合同第四条争议的解决条款约定，如果发生争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成的，依法向项目所在地法院提起诉讼。根据该条款，双方的租赁合同并没有授权黄祖照、王春晖采取侵权性质的自力救济方式解决争议。根据郄良波将在二审中提交的视频，黄祖照、王春晖擅自封闭C219店门的行为是没有法律依据及合同依据的侵权行为。三、郄良波不存在违约行为，反而是黄祖照、王春晖存在严重的侵权事实，应当赔偿郄良波。黄祖照、王春晖在一审中答辩，郄良波存在转租行为，违反合同约定。问题是涉案物业归属于青岛求实职业技术学院，黄祖照、王春晖租赁涉案物业，再将二、三层租赁给郄良波，其本身也是转租行为。另外，黄祖照、王春晖在一审中答辩，郄良波拖欠其租金，与事实不符。真实情况是，郄良波已经将租金交付至2020年8月，郄良波有转账凭证作为证据。综上所述，郄良波既不是违约，又不欠其租金，黄祖照、王春晖无合同依据的暴力封门行为，实际上是欲将郄良波赶出求实学院，利用子虚乌有的郄良波违约借口，不但想侵吞已经交付的租金，而且其看到郄良波经营红火，意欲垄断自行经营。 黄祖照辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，诉请驳回郄良波的上诉请求。针对郄良波的补充事实提出如下意见：关于整改通知书涉及的违规销售酒精类饮品，郄良波的事实理由与本案没有关联性，不能作为依据。关于黄祖照、王春晖与青岛求实职业技术学院就涉案房屋的租赁关系是独立的合同关系，郄良波以自己的合同与黄祖照和青岛求实职业技术学院的合同进行比较，不具有事实基础，与本案没有关联性。郄良波的上诉请求没有事实与法律依据，诉请驳回其上诉请求。 王春晖辩称，依据合同的相对性原则，涉案合同纠纷与本人无关，诉请驳回对本人的诉讼请求。 郄良波向一审法院起诉请求：1、黄祖照向郄良波支付各项损失计2715208.6元，并判令黄祖照向郄良波支付自2019年6月13日起至实际支付之日止以2715208.6元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、王春晖对上述第1项诉讼请求承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费、保全费、保险费由对方承担。诉讼过程中，郄良波申请追加诉讼请求：1、依法确认郄良波与黄祖照之间的租赁协议合法有效；2、依法判令黄祖照继续履行与郄良波签订的房屋租赁协议。同时，郄良波明确第一项诉讼请求中各项损失2715208.6元具体为：C219店面赞8台球厅装修损失796171元、2019年1月14日至2019年8月30日期间租金损失82726元及2019年1月14日至2023年6月30日期间经营性损失1836311.6元。 一审法院认定事实： 一、2016年4月30日，黄祖照（甲方）与郄良波（乙方）签订《租赁经营合同》，主要约定甲方出租给乙方的房屋位于山东省青岛市城阳区丰海路51号青岛求实职业技术学院内，物业为求实学院西侧食堂的第二、三层（青岛求实职业技术学院新建食堂，甲方与校方签订的合同物业为实验楼），其中第二层建筑面积2077平方米、三层建筑面积1858平方米，两层建筑面积合计3935平方米（以下简称“该物业”）。该物业二三层出租年限均为7年，自2016年9月1日至2023年6月30日止。其中第一条承租基本条款第二款承租期限、用途第2项约定：①二层用于经营：餐饮业务（餐厅规划模式主体应区别于校方食堂模式，最终以双方认定的平方米规划图为准）。②三层用于经营：生活休闲配套业务（最终以双方认定的平面规划图为准）。③乙方不得经营网吧、超市、宾馆、游戏厅、KTV、酒吧业务。第二条双方的权利义务第一款甲方的权利义务第6项约定：甲方对乙方的经营项目不符合本合同第一条第二款的，有权否决；第二款乙方的权利义务第3项约定：乙方保证其在项目内的一切商业活动符合国家法律、法规、政策及校方管理规定，经营期间内，承租物业的治安、卫生和消防由乙方负责承担相关职责；第7项约定：合同履行期内乙方不得变更租赁业态形式和类别，经双方协商确认签字，乙方可变更。 二、2018年3月12日，青岛求实职业技术学院物业管理中心向黄祖照的求实创业园发出一份《整改通知书》，载明：你处三楼场地内违规、违约向我院内师生经营销售，含酒精类产品的行为，其中（创业园第三层东南台球厅300平方米范围内）违反了你处与我院签订合同第二条第2项目的约定；严重扰乱了我院的相关教学管理秩序。现向你处下达立即停止上述违规行为的通知，若仍有违规行为，我院依据校规及租赁合同对你方进行严厉处罚。 三、郄良波在本案中主张涉案第三层租赁场所中的C219店面赞8台球厅自2019年1月14日开始被黄祖照封门至今；黄祖照主张自2019年1月14日开始没有干涉、阻挠过C219店面赞8台球厅继续经营。黄祖照提交录制时间为2018年3月16日的手机视频显示涉案第三层租赁场所中的C219店面赞8台球厅被分割成两个连通的空间，一处空间用于经营台球业务，另一处空间用于经营酒吧，售卖啤酒，大概有十几人围坐不同的桌子，桌子上摆有啤酒等。黄祖照提交录制时间为2019年9月18日的手机视频显示涉案第三层租赁场所中的原C219店面赞8台球厅大门敞开，桌椅散乱的堆积在原经营酒吧的空间，有一处空间在经营快递义务，其他空间处于闲置状态。 一审法院认为，郄良波与黄祖照于2016年4月30日签订的《租赁经营合同》依法成立，意思真实表示，亦不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，黄祖照应当继续履行与郄良波签订的《租赁经营合同》。本案现有证据不能证明系由黄祖照将涉案相关房屋封门的事实，郄良波虽于2019年7月8日向一审法院递交证据保全申请书申请对本案涉及的青岛求实职业技术学院创业园三楼被黄祖照封门的事实和状态进行证据保全，但一审法院认为，郄良波所要求保全三楼的封门事实和状态并不属于因客观原因不能自行收集的证据范畴，且该三楼被谁封门无法通过证据保全进行确定，即使存在郄良波主张的封门事实和状态，郄良波亦可以自行保全该封门事实和状态，无需通过法院证据保全来确定，郄良波所主张涉案租赁场所三楼是否被封门及由谁封门属于郄良波自行举证的范畴，故一审法院未予准许郄良波的证据保全申请。根据“谁主张、谁举证”原则，郄良波没有证据证实其诉请的损失是由黄祖照封门造成的，且黄祖照提交的2018年3月16日手机视频能够证明郄良波承租范围内的C219店面赞8台球厅在经营酒吧，郄良波违反了双方《租赁经营合同》第一条第二款第2项第③项不得经营酒吧业务的约定，违约在先。另黄祖照提交的2019年9月18日手机视频显示涉案第三层租赁场所中的原C219店面赞8台球厅大门敞开，而非郄良波主张的封门状态，郄良波申请对C219商铺自2019年1月14日至2023年6月30日期间的经营性损失进行评估，无事实依据，一审法院不予准许。综上所述，郄良波要求黄祖照支付各项损失计2715208.6元及相应利息，并要求王春晖对此承担连带赔偿责任，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、确认郄良波与黄祖照于2016年4月30日签订的《租赁经营合同》合法有效；二、黄祖照继续履行与郄良波于2016年4月30日签订的《租赁经营合同》；三、驳回郄良波的其他诉讼请求；案件受理费28522元，诉讼保全费5000元，共计33522元，均由郄良波负担。 二审审理期间，郄良波提交证据一、工程合同1份及装修费用单据1宗，证明郄良波对C219店面进行装修及改建共产生费用1056060元。黄祖照、王春晖质证称，对该证据的真实性和证明事项均有异议。该合同的主体与涉案租赁合同主体不符，与本案没有关联性。依据双方之间的合同约定如果承租方要变更或者确定租赁地的业态及经营方式及装修方案都需要租赁双方协商确认后方能实施并予以备案，故郄良波提交的该证据不能作为定案依据。对此，郄良波称其对二楼、三楼的装修布局及业态规划，反复要求黄祖照签字确认，黄祖照虽一直拒绝在书面的文件上确认，但是对于实际装修及业态布局采取了默认的态度，没有采取阻拦及其他拒绝的行为，不能影响郄良波的合法经营。 郄良波提交证据二、黄祖照、王春晖封门的视频光盘，证明黄祖照的同事王某、姜佳采取封门的方式阻止扰乱郄良波正常经营，该封门一直持续到现在，导致郄良波无法正常经营，造成严重损失。黄祖照、王春晖质证称，证据不是原始的记录载体，且该视频存在剪辑，对证据的真实性有异议；对证明事项有异议，视频不清楚，无法确认视频中的人员身份，通过该电子视频无法确认现场地点时间人物及与本案的关联性，所以该证据与本案无关；且，视频上郄良波所指认的王某与锁门的人穿着不同颜色的衣服，系不同的人，故并不是王某实施的锁门行为。经询问，郄良波认可该证据系剪辑过的视频。 郄良波提交证据三、黄祖照在青岛求实职业技术学院卖酒的视频，证明黄祖照在一楼其自己经营的超市出售啤酒以及其他含酒精类的饮料，造成极坏的影响，学院物业有关整改的通知并不是针对郄良波的，而是针对黄祖照。黄祖照、王春晖质证称，对该证据的真实性有异议，对证明事项有异议；该视频时间地点及人物无法确认，并且该视频相关人员也不是本案当事人，也没有见到酒精饮品的食物，只是听到了现场人员对酒品的交流，与本案没有关联性；依据合同相对性，本案涉及的纠纷是郄良波与黄祖照、王春晖，至于其他人员的合同行为与本案无关。 郄良波提交证据四、举报黄祖照材料一宗，证明黄祖照违反诚信，干扰郄良波招商的业户。郄良波要求黄祖照、王春晖不得对该证据进行拍照。黄祖照质证称，该证据不能作为证据使用，因为黄祖照、王春晖没有审阅该证据，依据证据交换规则，双方当事人有权留存并抄录、复制相关涉案证据，郄良波的举证要求不符合法律规定，等同于没有举证，所以该证据与本案没关联性，不予质证。 郄良波提交证据五、光盘一份，证明关于52WEEK店面情况，视频中可以看出，该店铺不是超市。黄祖照质证称，对该证据的真实性有异议，对证明事项有异议。视频的时间与案件发生时间不一致，其录制的工作时间和非工作时间，店面的经营状况与实质经营形式是不一致的，所以该证据不能作为定案依据，且该便利店相关内容也不是本案争议的焦点，与本案没有关联性。 郄良波提交证据六、2019年9月30日郄良波问一审法官何时再开庭，以供郄良波向法庭提交黄祖照、王春晖封门的视频及装修费用单据原件，但一审法官说已经出判决了并邮寄送达，无法在开庭，对于郄良波没有在一审提交的证据可以在二审通过上诉解决。黄祖照质证称，对证据的真实性、关联性以及合法性都有异议，证明事项有异议，2019年9月19日针对郄良波提交的复印件而未带原件的情形，一审开庭当庭指定了举证期限，根据该录音时间和法庭指定举证7天的时间来看，一审法院是在郄良波超出指定举证期限而提交的相关证据的依法处理。 黄祖照、王春晖提交提交律师函和租金缴付转账凭证，证明2019年7月11日郄良波张贴于黄祖照、王春晖的营业地北门，其内容为2019年7月4日由郄良波本人指派马志范向黄祖照账户转账150万元，并催告黄祖照协商处理房屋租赁协议，该证据还证明2019年度郄良波逾期缴纳租金属于违约，且未按实际数额缴纳租金，形成实质上违约。郄良波质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议；律师函是郄良波发的，但是郄良波按照约定支付了租金，郄良波已经按照约定向对方账户打入190万，发律师函时剩余的40余万还没有转账，发函后又将该款项转付对方，郄良波没有违约。对此，郄良波提交2019年7月15日向黄祖照转账40余万元，以佐证其上述陈述。 黄祖照、王春晖申请证人黄某出庭作证，黄某称2019年3月前其担任青岛求实职业技术学院物业管理中心主任，在2018年初，有学生和老师投诉求实创业园3楼开设了酒吧及KTV，晚上一直营业到很晚，已经违反学校与黄祖照租赁合同的约定，扰乱了学校的教学生活秩序，经电话联系黄祖照，但未停业并及时整改，2018年3月12日青岛求实职业技术学院物业管理中心向求实创业园发出《整改通知书》；在2018年4月左右酒吧停止营业。其还称，2019年学校老师寒假放假时间大约在腊月20左右，学生提前两周左右放假，开学时间大约在正月十六七；暑假通常老师是在6月1日放假，学生在5月底，新生在8月20左右开学，老生在9月1日，放假期间学校关闭，相应的商铺亦关门停业。郄良波对此质证称，黄某作为原青岛求实职业技术学院物业管理中心主任，与黄祖照、王春晖有利害关系，其下发整改通知书的行为无效，其作为证人所做的证言不能采信。黄祖照、王春晖认可在通知整改后，约在2018年3月底，在涉案房屋进行经营的酒吧停止了营业。 黄祖照、王春晖申请证人王某出庭作证，王某称在青岛求实职业技术学院求实创业园一楼经营超市，超市有经营酒精类饮品，但称其未参与封锁求实学院三楼C219大门，郄良波提交视频中锁门的人不是其本人；在学校寒暑假期间超市停业不经营。郄良波称系王某与姜佳一起进行的锁门；郄良波认可寒暑假期间，青岛求实职业技术学院创业园不进行营业，但称可以正常进出。 郄良波申请证人芦凯出庭作证，芦凯称2019年1月14日其在青岛求实职业技术学院求实创业园3楼进行装修施工，将台球厅改造成餐厅；在施工过程中，有两陌生人进入涉案房屋，通知其停止施工并对其和其他两名工人进行驱赶，后其中一陌生人将该店门上锁，因施工工具等还在涉案房屋中，芦凯又对涉案房屋进行第二道上锁；郄良波提交的视频中，第一位锁门的人芦凯不认识，另外一个陌生人高高胖胖，不能确定是不是王某，穿绿色衣服锁门的人就是芦凯本人，另外两位是和其一起施工的工人。芦凯还称，在此之后，其又去施工，只进行了2-3小时又被驱赶出来，前后大约被驱赶出2-3次，后来连创业园的一楼也不能进入了，至3月份左右，包工头给其开门，由其把工具取出。郄良波自认2019年1月，因在涉案房屋经营的台球厅经营状况不佳，更换了其他人进行经营，并进行加强装修。 郄良波申请证人任某出庭作证，任某称其2019年6月从郄良波处租赁涉案创业园三楼C209经营饰品店，面积21平方米，年租金3.2万，每平米4.17元，与涉案的C219都近邻楼梯；因正常营业时不能进行装修，故其欲在2019年暑假时进行，但创业园大门紧锁，保安不让其进入，导致其暑期未能装修。 经审理查明，本院二审审理过程中，双方当事人一致表示同意继续履行2016年4月30日签订的租赁经营合同。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郄良波主张其损失2715208.6元的具体构成为：C219店面赞8台球厅装修损失796171元、2019年1月14日至2019年8月30日期间租金损失82726元及2019年1月14日至2023年6月30日期间经营性损失1836311.6元，郄良波对此负有举证证明的义务。关于装修损失，郄良波在二审中自认2019年1月前台球厅经营不佳，因此更换他人承租经营并重新装修，郄良波的证人芦凯证言中亦显示当时欲将C219台球厅改成餐厅，故郄良波主张由黄祖照、王春晖承担台球厅的装修损失缺乏关联性，且在本案二审中，双方均同意继续履行租赁合同，故对租赁物的添附尚无进行处理的必要，故本院对其该项主张不予支持。关于2019年1月14日至2019年8月30日期间租金损失82726元，郄良波主张C219店面该期间被黄祖照、王春晖封门，但其提交的视频证据系经过剪辑的视频资料，并非原始载体记录的全部影像，其所指称的视频中的锁门人姜佳身份无法进行认定，且无证据显示其锁门是受黄祖照、王春晖的委托或指使，其所指认的锁门人“王某”亦并非王某本人，而系其二审所申请的证人芦凯，且根据芦凯的证言显示，在2019年1月14日之后，其一方并非完全不能进入C219，故郄良波并没有充分的证据证明黄祖照、王春晖阻止其使用所租赁的C219店面，其据此主张相应的租金损失证据不足，本院对此无法支持。关于郄良波主张的2019年1月14日至2023年6月30日期间台球厅的经营损失1836311.6元，因其无证据证明该台球厅已实际发生此数额的损失，且二审中其自认台球厅已因经营不佳更换了其他的承租人，郄良波亦无充分证据证明台球厅的经营不佳系黄祖照、王春晖恶意造成，故其主张黄祖照、王春晖赔偿台球厅经营损失缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。虽涉案的台球厅曾兼营酒吧，不利于学校的生活和学习秩序，违反了郄良波与黄祖照租赁合同的约定，并已被校方通知整改，但黄祖照、王春晖及校方物业人员均称酒吧业务已于2018年3月底左右停止了经营，该时间至2019年1月已过10余月，因而经营酒吧的事实与本案的关联性亦存疑。综上，郄良波的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28522元，由郄良波负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年八月五日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡 书记员冯文静