江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1888号上诉人（原审原告）:淮安市中信房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区厦门西路22号。法定代表人：周顺兴,该公司董事长。委托诉讼代理人：张成林，江苏宗泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李俊峰，男，1974年8月23日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）:王怀兰，女，1982年4月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：李明，男，汉族，1967年7月27日出生，住江苏省淮安市清江浦区。上诉人淮安市中信房地产开发有限公司（以下简称中信公司）因与被上诉人李俊峰、王怀兰追偿权纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初3118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中信公司上诉请求：撤销一审判决第三项，维持该判决中第一项、第二项，并改判上诉人对一审判决第一项、第二项享有在案涉房屋变价款中优先受偿；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.淮安市中级人民法院（2015）淮中商终字第00305号民事判决中明确上诉人享有优先权，上诉人要求对本金540788.66元及利息（从2014.10.21至实际给付之日，利息标准按照一审主张的银行申请贷款利率7.5%计算）、律师费享有优先权。2.清江浦区人民法院拍卖案涉房屋的时候，承办法官**让上诉人协助拍卖房子，并口头承诺：房子卖了以后优先偿还上诉人的本金、利息和暖气初装费。被上诉人李俊峰、王怀兰辩称，对上诉人的上诉理由没有意见。中信公司向一审法院起诉请求：1.判令被告偿还原告代垫的交通银行股份有限公司淮安分行（以下简称交通银行）贷款540788.66元及利息（自2014年10月21日起至2019年7月24日按中国人民银行同期同类贷款年利率的7.5%计算利息共计192655.95元，自2019年7月25日按中国人民银行同期同类贷款年利率的7.5%计算至实际付清之日）；2.判令被告偿还供暖初装费19275.30元（142.78平方米×135元/平方米）；3.被告赔偿原告支出的律师费4.6万元；4.确认原告对被告上述所享有的债权798719.91元，在被告购买的涉案房屋珠海路69号（现为珠海路43号）山水名邸小区A幢701室变价款（1202320元）中享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年7月30日，原告中信公司与被告李俊峰签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告李俊峰购买原告中信公司开发的位于淮安经济技术开发区房屋，并于2010年8月30日办理了预购商品房抵押权预告登记。《商品房买卖合同》附件四约定，除商品房买卖合同第四条规定的商品房房价外，买受人在规定的时间内需一次性缴纳供暖初装费135元/平方米（按建筑面积收取）。2010年8月31日，原告中信公司、被告李俊峰、王怀兰与交通银行签订一份《个人房产抵押贷款合同》，由被告李俊峰、王怀兰申请个人住房贷款，并以该房产为上述贷款提供抵押，原告中信公司为该笔贷款提供连带担保责任。后被告李俊峰、王怀兰未按时归还贷款，交通银行向原淮安市清河区人民法院提起诉讼。2014年9月22日，该法院作出（2014）河商初字第0142号民事判决，判令：一、李俊峰、王怀兰于判决生效后十日内偿还交通银行贷款本金476297.39元、利息30391.72元、罚息1677.36元（利息、罚息均计算至2014年3月7日，此后的利息、罚息按合同约定计算至本判决确定的给付之日止）；二、中信公司对李俊峰、王怀兰的上述债务承担连带偿还责任。原告中信公司因此次诉讼支付律师费1万元。2014年10月21日，交通银行从原告中信公司账户扣划了被告李俊峰、王怀兰欠付的借款本息及相关费用合计540788.66元。李俊峰、王怀兰未能及时向原告中信公司清偿上述债务。另查明，被告李俊峰、王怀兰系夫妻关系。原告中信公司因本次追偿权诉讼与江苏宗泽律师事务所律师签订委托诉讼代理合同，律师费为1.6万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本案中原告中信公司与被告李俊峰签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、原告中信公司、被告李俊峰、王怀兰与交通银行之间签订的《个人房产抵押贷款合同》均为合同当事人的真实意思表示，合同成立并生效，合同当事人应按照合同约定全面履行义务。被告李俊峰、王怀兰未按照《个人房产抵押贷款合同》的约定按时足额向交通银行偿还贷款，导致原告中信公司作为保证人根据（2014）河商初字第0142号民事判决书承担了相应的保证责任偿还了贷款本息共计540788.66元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后有权向债务人追偿”的规定，对原告中信公司要求被告李俊峰、王怀兰偿还上述代偿款项540788.66元的诉讼请求，法院予以支持。对于原告中信公司主张的资金占用费，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。本案因被告李俊峰、王怀兰未按约定履行偿还贷款的责任，原告中信公司承担保证责任为其代偿了相应款项，造成了相应的资金占用损失。故法院酌定被告李俊峰、王怀兰以540788.66元为本金基数按年利率6%计算自2014年10月21日至实际给付之日止向原告中信公司支付资金占用利息。对于律师费，因本案被告李俊峰、王怀兰未按约定履行偿还贷款的责任，原告中信公司因作为借款担保人参加诉讼产生律师费1万元及本次追偿权诉讼产生律师费1.6万元，故原告中信公司有权向被告李俊峰、王怀兰进行追偿。对于供暖初装费，因本案系追偿权纠纷，原告中信公司主张的供暖初装费系原、被告双方在商品房买卖合同中约定的权利义务，故不予理涉。对于优先受偿权，因本案诉争的房屋仅办理了抵押权预告登记并未实际办理抵押登记手续，而抵押权在登记时设立，故抵押权尚未依法设立，故对原告中信公司要求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告李俊峰、王怀兰于判决生效之日起十日内向原告中信公司支付代偿款540788.66元及以540788.66元为基数按年利率6%计算自2014年10月21日至实际给付之日止的资金占用利息；二、被告李俊峰、王怀兰于判决生效之日起十日内向原告中信公司支付律师费2.6万元；三、驳回中信公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11787元，保全费5000元，合计16787元，由被告李俊峰、王怀兰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，上诉人中信公司提交新证据：1.案涉房屋产权证书。2.案涉房屋协助执行通知书、裁定书、送达回证。上述证据拟证明被查封的房子和本案具有关联性。被上诉人质证认可上述证据。经审查，上诉人提供的证据的真实性，本院予以认可。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，上诉人对案涉房屋处置价款是否享有优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”通过上述规定可以得知，预告登记制度旨在确立将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。具体到本案而言，案涉山水名邸小区A幢701室房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，在被上诉人李俊峰、王怀兰未获得案涉房产权属登记证明的情况下，不具备法定的抵押登记条件，抵押权并未因预告登记而设立。因此，作为案涉房屋抵押权预告登记权利主体的交通银行不能享有案涉房屋处置价款的优先受偿权。上诉人中信公司主张享有案涉房屋处置价款优先受偿权的理由是其代替被上诉人李俊峰、王怀兰偿还欠付交通银行借款本息及相关费用合计540788.66元，故上诉人应享有交通银行本该享有的优先受偿权。本案中，因交通银行未能取得案涉房屋处置价款的优先受偿权，故中信公司也不享优先受偿权。关于上诉人能否依据（2015）淮中商终字第00305号民事判决享有优先受偿权的问题。上诉人认为，（2015）淮中商终字第00305号民事判决本院认为部分明确“中信公司代李俊峰偿还本应享有抵押权担保的交通银行的贷款，故中信公司在向李俊峰追偿时，亦应取得交通银行本应享有的优先地位”，故其享有优先受偿权。本院认为，该判决说理的前提是交通银行对案涉房屋享有抵押权，而享有抵押权的前提是案涉房屋进行法定的抵押权登记。根据已查明的事实，案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，而抵押权预告登记并不等同法定的抵押权登记，故对上诉人该项上诉理由，本院不予采纳。对于上诉人中信公司提出承办法官**承诺案涉房屋拍卖后的价款优先偿还上诉人本金、利息和暖气初装费的上诉理由，因无事实依据，本院不予采信。综上所述，中信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11797元，由上诉人淮安市中信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  于晓萍审 判 员  马玉宝二〇二〇年八月二十八日法官助理  朱 强书 记 员  鲍婷婷