贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13216号 原告：余红，男，1978年7月3日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 原告：王莹，女，1978年7月14日出生，汉族，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：王春艳，女，1977年11月15日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520502577122184H。 法定代表人：雷洪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周键（一般代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兴（特别授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告余红、王莹与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余红、王莹的委托诉讼代理人王春艳，被告万丰置业委托诉讼代理人周键到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余红、王莹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理商品房转移登记到原告名下；2、判令被告立即向原告支付因迟延交付上述文书的违约金，暂计158160.72元，暂计至立案之日止(具体以350972.00元为基数，按日万分之二的比率从2014年5月31日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书并办理商品房转移登记到原告名下之日止);3、判令被告退还原告多支付的购房款2491.37元；4、本案诉讼费、保全费用等由被告承担。庭审中变更为：1、判令被告立即向原告办理并交付万丰国际商贸城第42栋24层213号房和214号房的不动产权属证书；2、判令被告支付万丰国际商贸城第42栋24层213号房和214号房延期办理商品房转移登记有关文书的违约金，按日万分之二的比率从2014年5月31日起计算至实际交付之日止（第213号房的违约金暂计79430.24元，204号房的违约金暂计80115.2元）3、本案诉讼费由被告承担。原告撤回第三项诉讼请求。 事实及理由:原、被告于2013年1月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节万丰国际商贸城第42幢2层213号商铺第42幢2层214号商铺，原告在签订合同时一次性支付了两套房屋房屋的全部购房款174623.00元、176349.00元，但在合同履行过程中，被告未按约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，更未按约定办理商品房转移登记。另外，在交房后，每套少了1.21平方米。原告认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对双方均有约束力，应受法律保护。合同约定，“出卖人应当在2014年5月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定了若不能按期交付办理商品房转移登记的有关文书交付的，则约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原告履行了合同义务，被告未履行合同约定义务，已构成违约。且面积减少，应退还原告。并给原告带来不便，造成损失，被告应支付违约金。综上，恳请判如所诉。 被告万丰置业辩称：1、原告主张的办证违约金已过诉讼时间。《商品房买卖合同》约定的办证时间为2014年5月30日，故原告主张部分已超过诉讼时效，按日计算违约金，应当以单个独立债权分别计算诉讼时效，超过部分不应得到支持。 2、万丰公司经审核通过后，先后于2019年3月5日、6月6日取得42幢的《商品房备案证明书》及《不动产权证书》，已具备办证条件，待涉案业主配合提交办证资料及缴纳完毕相应税费后，便可办理。万丰公司取得办证条件后分别于2019年3月27日通过登记报方式及2019年3月29日通过短信方式通知原告提交办证相关材料办证，已履行通知义务。故违约金计算应当截止至被告取得办证条件后第一次通知原告之日止。 3、合同约定的违约金为过高，现万丰公司已处于破产边缘，请求人民法院予以调整。 本院认定事实如下：2013年4月30日，原告余红、王莹与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区房屋，商品房价款174623元，毕节市七星关区鸭池镇营脚村的毕节万丰国际商贸城第42幢2层214号房屋，商品房价款176349元。两套房屋均约定：转移登记：（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。2013年1月22日，原告向被告支付完毕购房款213号房购房款174623及214号房的购房款176349元。被告同时收取原告的代收费各1133.00元。2019年3月29日，被告以短信的方式通知原告提交办理不动产权证所需的相关材料及办证所需税费。 对上述各方无争议的要素事实，本院予以确认。 另查明，涉案房屋2019年3月5日取得毕节市商品房屋备案证明书，2019年6月6日取得毕节市七星关区鸭池镇营脚村毕节万丰国际商贸城一期42幢的不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。现涉案商品房已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件。原、被告双方合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关办证资料。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效的问题。 逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年5月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年5月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月5日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月5日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 对于被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如支付将以何标准支付的问题。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。 被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书，即应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2017年8月5日起开始计算。 鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。而被告所举证据不足以证明被告在取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件后尽到通知义务。在案证据显示，2019年3月29日被告以短信的方式通知原告提交办证所需的材料及税费后办证，其电话号码系原、被告签订《商品房买卖合同》时约定的电话号码，故该通知为有效通知。即2019年3月29日应当认定为被告截止承担违约责任之日。据此，被告应承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金计算方式为：毕节市七星关区商品房，以174623元为基数，按每日万分之二的标准从2017年8月5日起计付至2019年3月29日止（174623×0.02%×601＝20989.68元）；毕节市七星关区鸭池镇营脚村的毕节万丰国际商贸城第42幢2层214号商品房，以176349元为基数，按每日万分之二的标准从2017年8月5日起计付至2019年3月29日止（176349×0.02%×601＝21197.15元）。 对于被告认为其通过登报的方式告知业主进行办证，故不应承担逾期办证违约金的辩解。虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但在《商品房买卖合同》约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”。故通知方式应参照此约定，应先书面通知，无法书面通知的再登报通知。因此，该通知行为未尽告知义务，不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由。故被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告不合理的抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司应于原告余红、王莹缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告余红、王莹办理毕节市七星关区商品房不动产权属证书； 二、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告余红、王莹支付逾期交付办理毕节市七星关区鸭池镇营脚村毕节万丰国际商贸城第42幢2层213号商品房转移登记有关文书的违约金20989.68元；支付逾期交付办理毕节市七星关区商品房转移登记有关文书的违约金21197.15元； 三、驳回原告余红、王莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1757元，由原告余红、王莹负担1330元，被告贵州毕节万丰置业有限公司负担427元，。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年八月三十一日 书记员  余茂霞