宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初4891号原告：宁夏晨光实业有限公司。法定代表人：肖招峰，系该公司执行董事。原告：固原晨光物业管理有限公司。法定代表人：廖天福，系该公司经理。二原告的委托诉讼代理人：徐长福，男，1971年1月26日出生，汉族，系二原告公司的员工，住宁夏回族自治区固原市。代理权限为特别授权。被告：宁艳军，男，1978年7月14日出生，汉族，住吉林省梨树县。原告宁夏晨光实业有限公司（以下简称晨光实业公司）、固原晨光物业管理有限公司（以下简称晨光物业公司）与被告宁艳军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晨光实业公司、晨光物业公司的委托诉讼代理人徐长福到庭参加诉讼，被告宁艳军经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。晨光实业公司、晨光物业公司向本院提出诉讼请求:1.被告向二原告支付租金122210.00元；2.被告向二原告支付逾期支付租金的违约金（每日按照拖欠的租金总额的0.5%计算，从逾期之日计算至支付之日）；3.被告向二原告支付物业管理费28836.00元；4.被告向二原告支付逾期支付物业管理费的违约金（每日按照拖欠的物业管理费总额的0.5%计算，从逾期之日计算至支付之日）；5.被告向二原告交纳采暖费6767.59元；6.被告向二原告支付逾期交纳采暖费的违约金（每日按拖欠采暖费总金额的0.5%计算，自逾期之日支付至交纳之日）；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：固原晨光家居建材城于2013年12月28日开业，由原告晨光实业公司开发建设，由原告晨光物业公司提供物业服务。2013年8月30日，被告宁艳军(丙方、承租方)与原告晨光实业公司(乙方、出租方)、晨光物业公司(甲方、管理方)订立《租赁协议》。《租赁协议》第一条约定：甲方、乙方将固原晨光家居建材城二楼展厅B011(共1个)共计建筑面积102平方米的场地(含公用过道、大楼立柱、隔断、公共卫生设施等分摊面积)出租给丙方用于经营品牌为天丽的壁纸类展品。《租赁协议》第二条约定：租赁期限自2013年12月28日起至2016年12月14日止；租赁起始日期以甲方通知的实际开业或试营业日期为准，如遇开业延期，则租赁期限顺延。《租赁协议》第三条约定：租金按场地面积每平方米39元／月，每月租金共计3978.00元，按半年一次结算，先付后用(见第三条第1款)；在每期开始的上月20日前应付清下期应交租金，每期按6个月计算(见第三条第2款)；如延期交纳租金，甲方向丙方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金；延期交纳10日以上(含10日)，甲方、乙方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失(包括但不限于实际租金损失、律师费、诉讼费等)(见第三条第3款)。《租赁协议》第四条约定：物业管理费应于上月20日前付清下月费用，全部由丙方直接缴存入甲方指定的账户，相关票据由甲方出具。丙方须按时交纳物业管理费，如延期交纳，甲方向丙方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金，违约金由丙方直接缴存入甲方指定的账户。延期交纳10日以上的(含10日)，甲方、乙方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失(包括但不限于实际租金损失、律师费、诉讼费等)(见第四条第3款)。《租赁协议》第五条约定：丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方交纳采暖费。如延期交纳，甲方向丙方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金，违约金由丙方直接缴存入甲方指定的账户。一个采暖期不缴纳的，甲方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失(包括但不限于实际租金损失、律师费、诉讼费等)。丙方特别承诺：丙方未按本协议规定期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让与甲方所有(展品数量以双方解除协议时展厅的样品为准)，并授权甲方自行处置。甲方有权决定是否接受丙方的展品。如甲方接受展品则以实际变卖金额为准。上述变卖金额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、场地租金、违约金等及损失赔偿，不足部分应由丙方补足。未经甲方同意，丙方不得将本款所称“展品”作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置(见《租赁协议》第九条第4款)。《租赁协议》第十一条约定：本协议解除和终止后，丙方应于解除或终止之日前三日内(或按甲方指定的其它期限)，将丙方展位内物品全部撤出展位(但丙方违反本协议第九条第4款承诺除外)；如丙方未按上述期限撤出场地，则甲方有权腾空展位及处理其相关物品，丙方无权因此向甲方、乙方主张任何费用或损失(见第十一条第2款)；本协议解除或终止后，丙方展位的全部装修归乙方所有，丙方不得拆除、破坏，甲方、乙方无须为此支付任何费用(见第十一条第3款)；因丙方违约导致解除合同时，甲方可采取店铺公示、短信通知等任何方式送达，解除通知一经送达，则本协议即终止(见第十一条第4款)。《租赁协议》同时对甲、乙、丙各方的权利义务、违约责任和不可抗力等事项作了约定。固原晨光家居建材城于2013年12月28日开业，租赁期间按照《租赁协议》第二条的约定应自2013年12月28日起至2016年12月27日止。《租赁协议》约定租金按半年(6个月)一次结算(见第三条第1款)，承租人在每期开始的上月20日前应付清下期应交租金(见第三条第2款)。因此，被告须于2013年11月20目前付清2013年12月28日至2014年6月27日(6个月)的租金，须于2014年5月20日前付清2014年6月28日至2014年12月27日(6个月)的租金；须于2014年11月20目前付清2014年12月28日至2015年6月27日(6个月)的租金，须于2015年5月20日前付清2015年6月28日至2015年12月27日(6个月)的租金；须于2015年11月20日前付清2015年12月28日至2016年6月27日(6个月)的租金，须于2016年5月20之前付清2016年6月28日至2016年12月27日(6个月)的租金。另外，固原当地供热企业每年自11月1日至第二年4月15日供暖，时间共计5.5个月，营业用房采暖费按建筑面积每平方米每个月5.70元收取。二原告虽不断催要，但被告拖欠租金、物业管理费和采暖费拒不支付。另外，《租赁协议》第十条约定：丙方解除协议提前撤场，则不享受甲方、乙方所给予的优惠条件(见第十条第3款)；甲方实行商场化管理，丙方不得以任何理由违反该制度(见第十条第5款)被告在租赁期限尚未届满时未经原告同意单方面提前撤场，因而不能享受《租赁协议》中的任何优惠条件。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告作为承租人，应当按照《租赁协议》的约定向二原告支付租金、支付物业管理费、交纳采暖费，但被告拒不履行约定的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，二原告依法提起诉讼。宁艳军未作答辩。原告晨光实业公司、晨光物业公司依法向本院提交了证据。本院对二原告提交的证据认定如下：《租赁协议》1份来源合法，内容真实，能够证明原、被告于2012年12月29日签订合同，约定二原告将晨光商业广场家具建材城二楼B016号展厅出租给被告等事项，予以采信；《补充协议》1份来源合法，内容真实，能够证明原、被告于2013年8月30日签订补充协议，约定将被告承租的展厅由二楼B016号变更为二楼B011号等事项，予以采信。本院经审理认定的事实如下：2012年12月29日，原、被告签订了《租赁协议》（甲方为晨光物业公司、乙方为晨光实业公司、丙方为宁艳军），主要约定：甲方、乙方将固原市原州区固原晨光商业广场?家居建材城二楼的B016号(建筑面积为85.90平方米)展厅出租给丙方；租赁期限自2013年7月1日至2016年7月1日，租赁起始日期以甲方通知的实际开业或试营业日期为准，如遇开业延期，则租赁期限顺延；租赁期内，甲方代乙方向丙方收取租金，月租金为3350.00元，每半年结算一次，先付后用，第一年租金按7个月计收，首期租金3350.00元应于协议签订之日付清，剩余租金参照付款方式，于每期开始的上月20日前付清；租金由丙方直接存入甲方指定的账户，如延期支付，甲方按欠付租金每天0.5％的标准计收违约金，延期支付10日以上，甲方、乙方有权单方面解除合同并要求丙方赔偿由此引起的一切损失；合同签订后，丙方按三个月的租金额交纳签约押金10050.00元，如丙方违约或者单方面提前终止合同，甲方、乙方不退还押金；丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方交纳采暖费；丙方在开业前必须向甲方交纳商品质量保证金3350.00元，如丙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后退还该保证金；丙方特别承诺丙方未按本协议规定的期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让于甲方所有，如甲方接受展品则以实际变卖额为准，变卖额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、租金、违约金等及损失赔偿，未经甲方同意，丙方不得将本款所称的展品作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置；物业管理费第一年免收，第二年按固原市房管局物业处和固原市物价局核准的收费标准的50%收取，第三年全额收取。2013年8月30日，原、被告签订了《补充协议》（甲方为晨光物业公司、乙方为晨光实业公司、丙方为宁艳军），主要约定：乙方租赁晨光家具建材城商场的铺位由原来的B016号铺位调整为现在的B011号铺位，面积调整为102平米；押金由原来的10050.00元变为11934.00元，租金由原来的3350.00元变为3081.00元，保证金由原来的3350.00元变为3978.00元；第一年免租期由原来的5个月调整至6个月，第二年免租3个月；公摊面积由原来的方案调整为：第一年按10%计算公摊，即第一年合同面积为79㎡,第二年按20%计算公摊，即第二年合同面积为89㎡,第三年按30%计算公摊，即第三年合同面积为102㎡;物业费由原合同约定调整至：第一年免收全额物业费，第二年按标准计收6个月物业费，第三年按标准全额计收物业费。二原告于2013年9月2日将租赁展厅交给被告，被告进行了装修。商场于2013年12月28日开业，被告交纳了押金11934.00元、商品质量保证金3978.00元，支付了租金20998.00元。租赁展厅物业管理费每平方米每月为8.00元，被告未交纳物业管理费。租赁展厅每年度采暖费为3197.70元，被告支付了采暖费3988.31元。被告于2017年年初撤场。二原要求以被告交纳的押金、商品质量保证金抵充被告所欠二原告的租金等费用。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》《补充协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行。合同约定租赁起始日以开业日期为准，晨光家居建材城于2013年12月28日开业，故原、被告之间的租赁期限为2013年12月28日至2016年12月27日。被告系在租赁期限届满后撤场，根据合同约定，其应当享受合同约定减免租金等费用的优惠，即第一年度免收六个月租金，第二年度免收三个月租金，第一年度免收物业管理费，第二年免收六个月物业管理费。根据合同约定，减除免收费用，租赁期限内的租金为97461.00元，物业费管理为14064.00元。因二原告于2013年9月2日将租赁展厅交付给被告，而每年供暖从11月1日开始，故被告承担2013年11月1日至2016年12月30日期间的采暖费共计7558.20元。减除被告已支付的租金20998.00元、采暖费3988.31元，被告欠原告租金、物业管理费、采暖费共计94096.89元。二原告要求以被告交纳的押金11934.00元、商品质量保证金3978.00元抵充被告所欠租金等费用，该抵充不损害被告的利息，应予抵充。减除该抵充的部分外，本案中，被告应当向二原告支付租金、物业管理费、采暖费共计78184.89元，对二原告主张的超出该数额的费用不予支持。二原告要求被告支付逾期支付租金、物业管理费、采暖费的违约金，因其在被告未按照合同约定支付租金等费用后未及时采取诉讼措施等防止损失的扩大，故其该诉讼请求理由不能成立，不予支持。综上所述，二原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:一、被告宁艳军于本判决生效后十日内向原告宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付租金、物业管理费、采暖费共计78184.89元；二、驳回原告宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3456.00元，减半收取计1728.00元，由原告宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担622.50元，被告宁艳军负担1105.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 刘汉龙 二○二○年八月二十五日书记员 金小荣附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。