山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初3424号原告：杨琳，女，1957年7月11日出生，住太原市。委托诉讼代理人：温庆武，男，1955年6月19日出生，住太原市。被告：太原新凯房地产开发有限公司,住所地太原市万柏林区和平南路139号。统一社会信用代码：×××。法定代表人:吴金锁,董事长。委托诉讼代理人：赵强，山西汇杰律师事务所律师。被告：太原市雅世酒店物业管理有限公司,住所地太原市万柏林区和平南路219号103幢。统一社会信用代码：×××。法定代表人:白义拉，总经理。委托诉讼代理人：王大瑞，山西宏烜律师事务所律师。原告杨琳与被告太原新凯房地产开发有限公司（以下简称“新凯房地产公司”）、太原市雅世酒店物业管理有限公司（以下简称“雅世物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨琳及其委托诉讼代理人温庆武与被告太原新凯房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵强、被告太原市雅世酒店物业管理有限公司的委托诉讼代理人王大瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨琳向本院提出诉讼请求：1、请求二被告履行对原告所购买XX号房屋的保修责任；2、请求二被告赔偿原告因XX号房屋质量问题不能正常使用造成的经济损失30000元；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由:原告与被告新凯房地产公司于2010年3月11日签订《商品房买卖合同》，购买了XX室房屋一套。合同约定交房时间为2011年7月30日前，但被告新凯房地产公司违约，逾期于2011年8月20日才交付房屋。该房屋交付验收时，二被告共同参与了房屋的交付与验收，并交付给了原告房门钥匙和《十二院城住宅质量保证书》、《物业服务合同》等相关文件。二被告带领原告入户进行验房时，发现该房屋存在质量问题多处,屋内损害严重。主要是房屋墙体大面积空鼓爆裂，整体墙面呈现大小不一的鼓包(所有隔断墙面都有),三个家窗台石材断裂损坏，台面色泽差异明显,入户门漆皮脱落生锈等质量问题几十处。这些被告雅世物业公司均在《太原市雅世酒店物业管理有限公司(业主入伙收楼记录)》中做了记录,并承诺保证于2011年8月27日前全部修缮处理完毕。但8月27日原告再次去查验时，被告根本没有维修，再次违约。原告不断催促，被告只对少量的问题进行了修理，墙体、窗台等重大问题未进行维修，被告又违约。在原告催促维修期间,又出现雨落管漏雨,雨水积聚在窗外平台,通过外墙渗入屋内,导致主卧室木地板浸水变质发黑。被告雅世物业公司维修了雨落管和平台外墙面,但造成的木地板损坏一直没有更换。原告多次催促解决,至今未果,被告又一次违约。因被告维修拖延导致原告两年未能入住(有2012年前的电费清单为证)。入住后，原告继续依据《住宅质量保证书》找太原雅世酒店物业公司(被告新凯房地产公司委托的报修保修单位)反映问题，同时也找过被告新凯房地产公司要求解决，但被告新凯房地产公司说已经全权委托被告雅世物业公司，只能找被告雅世物业公司解决。两被告互相推诿拖延，几年来原告不断报修催促下，被告雅世物业公司也派人维修过，但一些严重质量问题一直没有解决。室内墙面至今仍然大面积持续不断的出现大小不一的鼓包，墙皮开裂脱落,断裂的窗台没有更换，入户门漆皮脱落和雨水损害的木地板没有修复更换。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任”的规定。另依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条的约定，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。所以，原告认为，被告新凯房地产公司应当承担赔偿损失的责任和保修的义务。建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定，第四条规定“《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托单位”。依据被告制定并交付的《十二院城住宅质量保证书》第七条规定，“太原新凯房地产开发有限公司已全权委托太原市雅世酒店物业管理有限公司实施物业管理并随时接受住户在保修期内符合保修范围的报修，物业设备保障中心将组织施工单位按时完成保修任务。”对此，原告认为，被告雅世物业公司作为前期物业管理，既然接受了被告新凯房地产公司的委托，就应当承担并接受原告的房屋在保修期内的报修和组织施工单位按时完成保修的任务。所以，被告雅世物业公司应当对原告房屋的质量问题与被告新凯房地产公司共同承担违约责任。由于被告新凯房地产公司出售的房屋出现严重质量问题，二被告又懈怠解决，导致原告两年多不能搬入居住，给原告带来经济损失和心灵伤害。根据我国《合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十一条“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”根据《合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失”的规定，依据物业管理条例第35条第二款“物业服务企业未能履行物业服务合同的规定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”之规定，二被告应赔偿原告损失。综上所述，原告住宅质量出现问题，被告应及时维修，不能修复时应及时告知原告并进行赔偿。二被告违反合同约定，没有按照购房合同履行住宅质量保修责任，损害原告合法利益。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告诉求。被告新凯房地产公司辩称，请求依法驳回原告对被告新凯房地产公司提请的全部诉讼请求，本案的案件受理费由原告自行承担。房屋交付原告后，在质保期内，被告履行了对房屋的修缮义务，也完成了对房屋的修缮，鉴于被告向原告出具的房屋质量保证书对房屋保修期的承诺，原告房屋早已超过保修期限，所以被告不应对原告履行保修责任；经济赔偿问题，被告没有在诉状中看到原告关于经济损失的计算方式，也没有提到哪些经济损失，被告不认为给原告造成经济损失，请求法庭依法驳回该诉讼请求。被告雅世物业公司辩称，根据前期物业服务合同，物业公司仅仅承担十二院城公共区域的物业服务，不包含业主专有部分的房屋保修问题。原告也没有提交物业公司应承担房屋质量问题赔偿的证据，请求驳回原告对被告雅世物业公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月11日，原告（买受人）与被告新凯房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于太原市万柏林区XX号房，该商品房建筑面积共137.77平方米，其中套内建筑面积115.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.56平方米，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。双方还对其他权利义务关系进行了约定。同时，双方还签订《C1组团补充协议》，对上述《商品房买卖合同》合同附件三的装饰、设备标准达成一致意见。2011年8月20日，原告与被告新凯房地产公司签订《十二院城前期物业服务合同》，合同约定：被告新凯房地产公司委托被告雅世物业公司对十二院城实行专业化、一体化的物业管理，被告雅世物业公司依据《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准（试行）》并价房字108号内容和要求提供综合管理服务，包括房屋及园区共用部位共用设施设备的维护房屋的承重结构（住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、大堂、公共门厅、屋顶、走廊、过道、垃圾间、邮政信箱、避雷装置等等，被告雅世物业公司依据合同对园区内房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、消防、交通等服务项目进行维护、修缮与管理。后被告新凯房地产公司指定工作人员随同原告入户进行查验，并在《太原市雅世酒店物业管理有限公司（业主入伙售楼记录）》中记录业主意见：窗台石板断裂、护栏杆脱落、地板多有起伏、主卧门后墙起鼓等。关于房屋存在的质量问题，原告主张入户门生锈起皮为质量问题，但房屋交付时间较长，该入户门必然存在自然损耗，且原告证据不足以证明该原因系质量问题引起，因此，本院认定原告房屋质量问题具体包括：1、墙壁空鼓爆裂：客厅的西墙23平米30处、北墙6.6平米3处；主卧的东墙15平米90处、北墙9.4平米50处、西墙15平米4处、南墙9.4平米4处；次卧的东墙9.8平米40处、南墙4.9平米4处；书房的西墙9.8平米15处、南墙4.4平米13处、东墙9.8平米9处；阳光屋的北墙5.7平米14处、西墙4.8平米1处、东墙4.8平米3处。2、窗台石板断裂：客厅窗台2640毫米长、620毫米宽、38毫米厚；书房窗台1570毫米长、740毫米宽、38毫米厚；阳光屋窗台2680毫米长、150毫米宽、38毫米厚。3、外墙渗水致使主卧木地板30块（900毫米长,125毫米宽)发黑,木踢脚线4米长需要更换。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告新凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《C1组团补充协议》及《十二院城前期物业服务合同》均系各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告新凯房地产公司作为涉案房屋开发商，应对其交付给原告的房屋的质量承担责任。本案中根据原告提供的房屋照片，结合《太原市雅世酒店物业管理有限公司（业主入伙售楼记录）》，对于涉案房屋出现的墙壁空鼓爆裂、窗台石板断裂、木地板变黑的原因，被告新凯房地产公司未举证证明是由其他原因导致，因此可认定系房屋本身质量问题造成，因原告一直通过被告雅世物业公司主张进行维修，能够认定原告要求被告新凯房地产公司承担维修房屋的请求并未超过相关规定的维修期间，被告新凯房地产公司应对房屋质量问题而产生的后果承担相应的维修义务，故被告新凯房地产公司应对原告房屋的客厅、主卧、阳光屋、书房、次卧内存在的280处墙壁空鼓爆裂进行修理，对客厅、书房、阳光屋内的3个窗台石板和主卧30块木地板及4米木踢脚线进行更换，修复更换的标准以《C1组团补充协议》约定为准。关于被告雅世物业公司是否应当承担保修责任的问题，被告雅世物业公司作为受委托方，对涉案住宅小区实施物业管理并接受住户的报修请求，其发挥的是协调、配合的作用，《十二院城前期物业服务合同》约定被告雅世物业公司的管理服务范围为房屋及园区共用部位、共用设施设备的维护等，涉案房屋质量问题并不属于物业服务范围，因此原告要求被告雅世物业公司承担保修责任的诉讼请求，本院不予支持。原告要求二被告赔偿因涉案房屋不能正常使用造成的经济损失30000元，因原告提供证据不足以证明该主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告太原新凯房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内对原告杨琳所有的位于十二院城XX户房屋的客厅、主卧、阳光屋、书房及次卧内存在的280处墙壁空鼓爆裂进行修理，对客厅、书房、阳光屋内的3个窗台石板和主卧30块木地板及4米木踢脚线进行更换，修理更换的内容以本判决书认定的事实部分为准，修理更换的标准以《C1组团补充协议》约定为准；二、驳回原告杨琳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为275元，由被告太原新凯房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 田建民 二○二〇年八月二十六日书记员 王文妍