四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初2406号 原告（反诉被告）：刘良权，男，汉族，生于1960年，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人：罗俊，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：李松，男，汉族，生于1974年，农民，初中文化，住四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：陈燕（系李松配偶），女，汉族，生于1979年，居民，大专文化，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人：杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。 原告刘良权(反诉被告，以下简称“原告刘良权”)诉被告李松（反诉原告，以下简称“被告李松”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告李松于2020年5月28日对原告刘良权提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告刘良权及其委托代理人罗俊，被告李松及其委托代理人陈燕、杨东山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘良权诉称：原、被告于2017年4月18日签订了《商铺租赁合同》约定原告将清江镇南街商铺租赁给被告使用，第一年租金20000元，第二、三、四年租金25000元。以后按当时物价在原有房租上酌情增减。合同签订后，原告将商铺门市移交给被告使用，被告按合同约定支付第一年租金20000元，2018年6月2日起被告继续使用该商铺经营，被告称生意不好一年租期届满后支付，但到期后仍然未支付租金及水费（包含违约金）。2019年10月，原告几次向海生社区居委会、镇安办及清江派出所求助，要求相关部门解决未果，后在2019年12月31日被告通过镇安办才将商铺钥匙交还给原告，但被告损毁了商铺内的全部照明设施损失10000元。但被告仍未支付租赁商铺的租金和水费（包含违约金）。现原告起诉要求：1、判令被告向原告支付房租19个月（2018年6月1日-2019年12月31日）39583元；2、判令被告支付租赁期间拖欠的水费及违约金1711.88元；3、判令被告赔偿损坏原告商铺的照明设施费10000元（当庭撤回第三项诉请）；4、本案的诉讼费全部由被告承担。 被告李松辩称并反诉诉称：2018年8月2日，案涉租赁合同已经解除。未付的约两个月租金，刘良权已明确表示将其递减应赔我的损失费用。案涉房屋停止经营后，不可能再发生水、电费。刘良权主张的灯具损失不存在。刘良权恶意诉讼，应对其予以处罚。2017年4月18日，李松与刘良权签订《商铺租赁合同》，租其所有的位于清江××××南街房屋及附属设施，开办餐饮店。该合同对租期、租金标准、支付时间等双方的权利、义务均作出明确约定。李松根据自己经营的餐饮店特点，结合租期，对承租房屋精心进行装修，并依约支付租金。2018年7月中旬，刘良权为了自己不受损失，不顾李松关于延期拆除和搬迁的请求，强行将房屋附属设施（原自行搭建并出租给李松使用的厨房）予以拆除。造成毫无搬迁准备的李松的餐饮店停业，装修损毁，生、熟食材浪费等各项损失。刘良权口头答应赔偿损失，却迟迟不予兑现。在李松就近另租他人房屋继续开办餐饮店后，刘良权却因不满李松没有继续承租他家另外房屋，不但不兑现承诺赔偿反而对李松提起诉讼。现反诉要求：1、判令被反诉人赔偿反诉人的停业、装修、生、熟食材等各项损失费用共计72000元；2、被反诉人承担本案本、反诉的全部诉讼费。 原告刘良权对被告李松的反诉辩称：1.反诉人的反诉事实不清楚，应当予以驳回。理由：第一原告刘良权出租的两个门市有合同证据，至于搭建的厨房不是本案原告搭建的而是本案原告儿子搭建的，不在合同范畴内，是本案反诉人与被反诉人儿子自己协商使用的。第二，这个厨房是一个违章建筑物，拆除是事实，是因为住建局出具了拆除违章建筑物通知书，拆除也是在40天后拆除的，反诉人也是知情的，反诉人将厨房的设施搬到前面去了，所以不存在损失。2.被反诉人没有口头答应赔偿损失，因为就没有损失，并且就损失为什么反诉人不先一步提出诉讼。 经审理查明:2017年4月18日，原告刘良权（作为出租方、甲方）与被告李松（作为承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：1、甲方将位于四川省巴中市巴州区方；2、第一年自2017年6月1日起至2018年6月1日止，乙方向甲方交纳租金20000元，第二年、第三年、第四年，自2018年6月1日起至2021年6月1日止，乙方每年向甲方交纳租金25000元，以后按当时物价在原有房租上酌情增减；3、……。原、被告均签字确认。 租赁合同签订后，被告将清江××××南街32、34号商铺和商铺后面临时用房、彩钢棚（约70平方米）一并交与原告使用。原告接房后对商铺进行了装饰装修用于开办餐馆。 2018年7月20日，巴中市巴州区住房和城乡建设局向原告发出《违反违章构（建）筑物拆除通知书》巴州住建【2018】第1-05号，要求其在7日内自行将案涉租赁商铺后的临时用房、彩钢棚予以拆除，逾期不拆除，将实施强制拆除。原告自认于2018年9月中旬对临时彩钢棚予以自行拆除的；被告认可原告于2018年5月告知过临时用房要予拆除，但称原告是在2018年8月2日实际予以拆除的，被告自认于2018年8月9日搬离案涉承租商铺另租商铺继续经营餐馆。 同时查明：案涉租赁商铺与清江××××南街Ａ栋3-2-1共用水表。被告将租赁期间水费交至2018年6月底。2020年6月2日，巴中市巴州区供水工程管理总站清江供水站出具《欠费用户查询单》，载明，用户名刘良权，清正南街Ａ栋3-2-1号，2018年7月至9月，2019年2月至12月，欠费总额1711.88元。双方确认被告支付第一年租金20000元，后未再支付。 另，被告反诉主张停业、装修及食材损失费共计72000元，为此向本院提供了加盖四川腾飞桌椅批发有限公司专用章的《邓维桌椅订做批发销售清单》一张和未加盖印章的送货清单，销货清单数张。庭审中，经本院释明后，被告在本院指定的期限内未向本院递交书面评估申请，未要求对其停业、装修及食材损失费予以评估。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，有原、被告身份信息、商铺租赁合同、巴州住建（2018）第1-05号《违法违章建筑物拆除通知书》、欠费用户查询单、询问笔录及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告刘良权与被告李松签订的租赁合同，原告向被告交付了租赁物，被告使用租赁物，原、被告之间建立了租赁合同关系。 关于本案租赁物具体范围的问题。双方签订的书面租赁合同对租赁物位置、范围没有明确，但双方对被告租赁、使用了原告位于清江镇××南街××、××商铺的事实无争议。原告在商铺后面自行搭建了附属设施，该附属设施无法单独使用。原、被告租赁合同签订后，被告一并使用了清正南街两个商铺和附属设施。庭审中，原告虽辩称商铺后的临时用房属其儿子所有，但被告租赁原告两个商铺用于经营餐馆，并使用商铺附属设施作厨房，原告一直知晓且未提出异议，显然是基于被告与原告建立了租赁合同关系的默许使用，故租赁物除了两个商铺外，实际还包括商铺附属设施部分。 关于双方租赁合同实际终止时间的认定问题。2018年7月20日，巴中市巴州区住房和城乡建设局发出违章构（建）筑物拆除通知书，要求将案涉租赁临时用房予以拆除。原告自认于2018年9月中旬予以自行拆除，被告自认于2018年8月9日搬离案涉承租商铺。故原、被告以自己的行为已实际终止了双方的租赁合同关系。双方明知商铺后的附属设施系违章建筑仍租赁使用，故双方对租赁合同无法继续履行导致的合同终止均存在过错。本院综合本案的实际情况，确认双方租赁合同于2018年9月1日终止。故2018年6月1日至2018年9月1日止的租金，被告应当支付，具体为6250元（25000元÷12个月×3个月）。 关于原告主张被告支付租赁期间拖欠的水费及违约金1711.88元的问题。原告举证的水费欠费情况系清江××××南街Ａ栋3-2-1的欠费情况，并未单独举证证明被告租赁商铺用水欠费情况，故本院不予支持，待原告具备相应证据后可另行主张权利。关于原告主张的违约金问题。因导致租赁合同无法继续履行，原、被告双方均有过错，故该项主张，本院亦不予支持。 关于原告主张被告赔偿损坏照明设施费10000元的诉讼，原告当庭撤回该项诉请。该撤回诉请的意思表示，系原告的真实意思表示，是在法律规定范围内对自己的诉权的处分，不违反法律、法规的强制性规定，本院已当庭口头裁定予以准许。 关于被告反诉要求原告赔偿其停业、装修、食材等损失共计72000元的问题。被告方举证的《邓维桌椅订做批发销售清单》一张和部分未加盖印章的送货清单、销货清单，并未达到其证明目的。在本院指定的举证期限内，被告亦未申请对其损失进行专业评估，故其该项主张，本院亦不予支持。待其具备相应证据后，可另案主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告李松在本判决生效后十日内支付原告刘良权房屋租金6250元。 二、驳回原告刘良权的其他诉讼请求。 三、驳回被告李松的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费541元，由被告李松负担25元，由原告刘良权负担516元；本案反诉受理费800元，由被告李松负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 杨青 二〇二〇年八月五日 法官助理 喻彪 书 记 员 宁尧