广西壮族自治区防城港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂06执异35号 案外人：王涛，男，1979年10月24日出生，汉族，户籍所在地河北省邯郸市峰峰矿区，现住防城港市港口区。 申请执行人：中建海峡建设发展有限公司，住所地福州市马尾区儒江西路60号中建海峡商务广场A座（自贸实验区内）。 法定代表人：林向武，该公司董事长。 委托代理人：林华生，该公司律师。 委托代理人：黄艳，该公司员工。 被执行人：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地防城港市兴港大道与建港路交汇处西北侧。 法定代表人：李忠飞，该公司执行董事。 委托代理人：江正良，该公司员工。 本院在执行申请执行人中建海峡建设发展有限公司(简称中建海峡公司)与被执行人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（简称腾飞龙公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王涛对本院作出的（2020）桂06执3号之一执行裁定不服，提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王涛称，2019年2月15日，王涛向腾飞龙公司购买了由其开发的位于港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧“腾飞广场”住宅小区1号楼2202号房,并签署了《“腾飞广场”商品房订购协议书》。该房屋建筑面积为174.06平方米,单价为9479.49元/平方米。协议签订当日,王涛即向腾飞龙公司交付了全房款1650000元,至此该商品房所有款项已全部交清,共计1650000元。购买该商品房时，销售大厅公示栏五证齐全，属于合法买卖，销售人员承诺于2019年6月之前办理好商品房备案登记手续，但一直未办好，直至2020年7月22日才获知该房被查封。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”异议人与被执行人签订的书面买卖合同系在法院查封该房之前即已签订,异议人亦无其他居住房屋,且已支付的价款超过了合同约定总价款的50%，由此可见,异议人依法对该房屋享有足以排除强制执行的权益。另外，异议人已对房屋进行装修，并于2020年元月1日入住。请求中止对王涛购买的该房屋的执行,并解除对该房屋采取的查封执行措施。 申请执行人中建海峡公司称，王涛与腾飞龙公司签订商品房买卖合同前该房已被查封，王涛的请求没有事实和法律依据，请求驳回其异议请求。 被执行人腾飞龙公司称，王涛提交的证据是真实的，异议申请理由充分，应当维护其合法权益。 本院查明，2019年2月15日，王涛与腾飞龙公司签订《商品房买卖合同》，约定：腾飞龙公司为出卖人，王涛为买受人，买受人自愿订购“腾飞广场”1号楼2202号房，买受人采取一次性付款方式。商品房建筑面积174.06平方米，每平方米9479.49元，共计1650000元。买受人在签订订购协议书后，于2019年2月16日一次性支付完购房款1650000元。 另查明，因许文飞诉李忠飞、腾飞龙公司借款合同纠纷一案，2014年7月10日，本院作出（2014）防市立保字第2号民事裁定，对腾飞龙公司名下的腾飞广场项目328套房产进行查封，其中包含涉案的1号楼2202号房。2016年7月11日，本院作出(2015)防市执字第18-4号执行裁定，续行查封腾飞龙公司的上述328套房产，查封期限为三年。2018年12月14日，本院作出(2015)防市执字第18-14号执行裁定，解除对腾飞龙公司名下的腾飞广场项目181套房产的查封，其中包含涉案的1号楼2202号房。 因中建海峡公司诉腾飞龙公司建设工程施工合同纠纷一案，防城港市港口区人民法院于2014年9月23日作出（2014）港民初字第1170-1号民事裁定，对腾飞龙公司名下的腾飞广场项目74套房产进行查封，其中包含涉案的1号楼2202号房。2014年10月25日，防城港市住房保障和房产管理局出具协助回执，办理了轮候查封手续。该案因管辖权异议裁定移送至本院审理后，中建海峡公司向本院提出申请延长诉讼保全期限，请求延长（2014）港民初字第1170-1号民事裁定轮候查封房产的期限等事项，本院于2016年11月22日作出(2015)防市民一初字第7-2号民事裁定，对上述74套房产继续查封，并明确查封期限为三年。本院查封腾飞龙公司的上述商品房，防城港市房屋交易管理中心等单位均协助执行。 2019年12月23日，中建海峡公司依据已发生法律效力的广西壮族自治区高级人民法院作出的（2019）桂民终560号民事判决，向本院申请强制执行腾飞龙公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年1月14日作出（2020）桂06执3号执行通知书，责令腾飞龙公司向中建海峡公司履行生效判决确定的义务。因腾飞龙公司未履行上述判决确定的义务，2020年1月20日，本院作出(2020)桂06执3号执行裁定，对腾飞龙公司名下腾飞广场项目70套房产进行查封，查封期限为三年，其中包含涉案的1号楼2202号房。2020年7月22日，本院作出(2020)桂06执3号之一执行裁定，裁定拍卖腾飞龙公司名下腾飞广场项目164套商品房，其中包含涉案的1号楼2202号房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。本案中，涉案的1号楼2202号房于2014年7月10日被本院在另案作出的（2014）防市立保字第2号民事裁定查封，并于2016年7月11日被本院作出(2015)防市执字第18-4号执行裁定续行查封。期间，涉案房产因本案被防城港市港口区人民法院作出（2014）港民初字第1170-1号民事裁定轮候查封。2016年11月22日，本院根据当事人的申请和新施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条的规定，作出(2015)防市民一初字第7-2号民事裁定，并明确了查封期限为三年。2018年12月14日，本院在另案作出(2015)防市执字第18-14号执行裁定解除了涉案房产的查封，本案（2014）港民初字第1170-1号民事裁定与(2015)防市民一初字第7-2号民事裁定中查封房产的内容才产生查封的效力，由轮候查封转为正式查封，查封期限从2018年12月14日起算，查封期限为三年。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然王涛已全部支付购房款，但王涛与腾飞龙公司在签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已经被本院查封，签约行为是在本院查封涉案房产之后，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。 综上所述，王涛请求中止对其向腾飞龙公司购买的位于港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧腾飞广场的1号楼2202号房的执行，并解除对该房屋采取的查封执行措施的异议不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第(一)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款，第二十四条，第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人王涛的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  李洪波 审判员  郭传亿 审判员  田 海 二〇二〇年八月十七日 书记员  冯镜光