浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初8609号 原告（反诉被告）：冯云嫦，女，1992年9月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：谢海攀，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚立君，浙江甬泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中君（浙江宁波）置业有限公司（统一社会信用代码为91330212079208524T）。住所地：浙江省宁波市鄞州区首南街道天童南路655号、天高巷100号201-1室。 法定代表人：余银婷，该公司执行董事。 被告：刘波，男，1993年2月20日出生，汉族，住浙江省宁海县。 二被告共同的委托诉讼代理人：徐俊彦，浙江太安律师事务所律师。 原告冯云嫦与被告中君（浙江宁波）置业有限公司（以下简称中君公司）、刘波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法由审判员陈雯雯适用小额诉讼程序审理。后被告中君公司提出反诉，本院准许与本诉合并审理，并将本案转为适用简易程序。本案于2020年8月14日、8月26日公开开庭进行了审理。现已审理终结。 原告冯云嫦向本院提出诉讼请求，判令：1.确认原告与被告中君公司签订的《商铺租赁合同》于2020年6月6日解除；2.被告中君公司退还原告剩余租金7269.2元、履约保证金7000元、物业费及厨余垃圾清运费3043.3元、水电周转金2000元，以上合计19312.5元；3.被告中君公司赔偿原告停业损失7000元；4.被告刘波对上述2、3项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告中君公司于2019年4月签订《租赁协议》，约定被告中君公司将位于宁波市鄞州区××路××号××巷××号××楼××室××的房屋租赁给原告，双方还就租金等在协议中进行了约定。原告依约支付了相关费用并对租赁房屋进行装修后开门营业，工商注册为宁波市鄞州首南冯单小吃店。2019年12月31日，应被告中君公司要求，原告与被告中君公司重新签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2020年2月1日起至2022年5月31日止，租金为42000元每年，租金为半年付，先付后用，履约保证金为7000元。同时，双方就前合同余留租金、物业费、厨余垃圾清运费、合同履约金、水电周转金等进行了结算。原告依约支付所有费用后，被告中君公司向原告出具收据。因受新冠病毒疫情的影响，商铺很长时间不能营业，损失巨大。为此，被告通知原告，给予原告10天的免租期。2020年5月，原告了解到被告因故未支付宁波华商置业有限公司（以下简称华商公司）2020年5月及6月的房屋租金，且将支付华商公司租金的方式由半年付变为月付，又因故未支付宁波市欧商物业服务有限公司（以下简称欧商物业公司）水电费和物业费。为此，上述两公司均向被告书面发函催告并张贴。然而，2020年6月6日，被告中君公司突然书面通知原告要求即日起解除与原告的房屋租赁合同，同时告知当日予以停水停电并要求原告三日内予以腾退。为此，原告遭受巨大损失。被告在自己有丧失或可能丧失履行债务能力的情况下，却以原告违约为由，未按约定履行解除程序，显属违约、违法。被告刘波作为被告中君公司的股东，存在与公司人格混同等情形，应就公司债务承担连带清偿责任。 二被告共同答辩并称：1.被告刘波主体不适格。原告起诉的是租赁合同纠纷，合同具有相对性。刘波虽是中君公司的股东，但非合同相对方，且刘波不存在滥用法人人格情形。2.同意《商铺租赁合同》于2020年6月6日解除，但原告腾退并非6月6日，而是6月8日，相关费用应以具体的腾退时间为准进行结算。3.被告解除合同的原因是原告未按约支付租金。依据《商铺租赁合同》14.1.1条约定，原告在被告催告后5日内仍不履行合同约定的支付义务中的任何一项的，被告有权解除合同；且根据14.1.8条约定，被告无需退还履约保证金、租赁费等。4.物业费、垃圾清运费、水电费均是被告代物业收取，与被告无关。后被告同意在本案中一并结算。5.原告关于停业损失的证据不足，即便存在，也与被告无因果关系；即便有因果关系，也是原告违约引起，不应赔偿。请求驳回原告无理的诉讼请求。被告中君公司并以原告曾收取4000元宣传补贴、现因违约退租，补贴按约应予扣回为由，提出反诉请求：原告返还被告中君公司宣传补贴4000元。 原告冯云嫦针对被告中君公司的反诉答辩称，确实收到过4000元宣传补贴，但原告并无转租或退租行为，不应退还该款。应驳回被告的反诉诉讼请求。 本院经审理查明：原告与被告中君公司自2019年4月开始就宁波市鄞州区天童南路655号天高巷100号二楼A05存在租赁关系。2019年12月31日，原告与被告中君公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：租赁期限为28个月，自2020年2月1日起至2022年5月31日止，计租日期为2020年2月1日；租金为42000元每年，每年场地租赁费用需提前2个月支付，具体为2020年1月5日前缴纳场地租赁费用21000元，2020年6月1日前缴纳场地租赁费用21000元等；原告应在合同签订后支付履约保证金7000元，作为原告履行本合同义务的担保；在合同期限内如原告有意解约，可提前2个月提交解约申请书，经被告同意后，原告赔偿2个月的房租等作为合同违约金；被告应保证原告在商铺租赁期内水电的正常使用；经被告催告后，原告在5日内仍不履行合同约定的支付义务的，被告有权以书面通知方式单方解除本合同并不负违约责任；原告所支付的包括但不限于履约保证金、预付场地租赁费均不予退还，且有权要求原告赔偿剩余使用期间的场地租赁费等可预期利益；等等。2020年1月7日，原告向被告支付2020年2月1日-7月31日期间的租金21000元，履约保证金7000元，2019年2月1日-2021年1月31日期间的水电周转金2000元、物业费和垃圾清运费4565元，被告中君公司向原告出具收据4份。2019年12月2日，被告中君公司给付原告4000元宣传补贴，双方约定如商铺在合同期内转租或者退租，补贴将予以扣回。 因疫情的影响，被告刘波于2020年2月3日通知原告2月1日-2月10日期间免租，在下次缴纳租金时扣除。2020年6月2日，华商公司张贴《关于限期支付租金的函》，内容为：“二楼美食城承租方刘波：……贵方本应于2020年5月31日前支付5月份拖欠的房租费合计25435.86元（已扣除履约保证金）及6月份房租费76114.8元（包括全部租赁房屋），合计101550.66元……现我司书面通知如下：1.请贵方在2020年6月2日17：00之前足额支付上述款项并补缴履约保证金；2.逾期不付的，视为贵方放弃继续承租的权利，双方租赁合同正式解除，我司将对二楼美食城进行停水停电等措施；3.贵方承担相应违约金，并于2020年6月5日前搬离……”欧商物业公司同日张贴《关于限期支付物业费及水电费的函》，要求“二楼美食城经营方刘波”于2020年6月2日17：00前足额支付水电费、物业费合计87728.27元。原告认可在6月2日后没有询问过被告具体情况、核对过函所载内容的真实性。2020年6月6日，被告中君公司向原告送达《解除租赁合同通知书》，以原告拖欠租金为由，解除与原告的房屋租赁合同，告知当日13时将停水停电，并要求原告3日腾退房屋等。当日，被告中君公司断水断电。6月8日，原告腾退，尚欠水电费862.52元。6月9日，原告发送短信给被告刘波，称：“你好，合同解除违法违约，另因你及你公司给本人租赁商铺断电以及你公司存在的其他情形，故租金暂不支付。” 原告的店铺为卢记香酥鸡。原告为证明停业损失，向本院提交了美团和饿了吗平台2020年5月的营业额，美团直接收款结算金额为4195.18元，美团外卖6411.9元，饿了吗营业收入10471.82元，合计21078.9元。原告以利润率约40%，酌定一个月的停业损失为7000元。被告对形式上的真实性没有异议，但认为营业收入显示在下降；涉案美食城2月29日开始营业，原告应提供每个月的营业收入；据被告了解，原告处于亏损状态。 被告为说明6月2日被华商公司发函系误会，提供了华商公司出具的情况说明、中君公司和华商公司的《解约协议》各一份，出具时间均为第一次庭审结束后。华商公司称6月2日的函系双方缺少沟通导致，次日双方即解除了误会；双方签订的《欧洲华商大厦租赁合同》于2020年7月10日解除，中君公司于同月13日腾空。原告对形式真实性没有异议，但认为系为本案后补，二被告间的关系应以公示的为准。 被告为证明曾于2020年6月1日向原告催讨租金，向本院提交了《商铺租金二次催缴通知书》、在涉案店铺门口举着该通知书的照片、与另案原告王依青的微信聊天记录各1份、其他两家店铺认可在6月1日收到该通知书的情况说明2份，及证人证人1份。微信聊天记录显示，2020年5月27日，被告刘波向王依青催缴租金时，王依青回复“我应该不续租了”；5月29日刘波催讨“根据合同你月底要交租了啊”，王依青回复“告诉你我不再付钱了呀，我把时间用完了就走人，现在没到期还有啥好说的？”“我没打算要违约金，我就把自己交的（押金）用用完”。6月6日，刘波把《解除租赁合同通知书》拍给王依青，王依青回复“我再明确一遍，我不再续缴房租，请你们算好钱以及把钱打给我，上月水电费押金扣除！一旦费用收到，我会立马搬出以及处理相关注销手续！特立此证！”证人胡某称其在2020年4月25日-6月期间系星选美食街道面道的员工，6月1日中午在店门口休息时看到被告管理人员“少泽”拿着一沓纸，先后进去煎饼果子（另案原告童春玲店铺）、茶千岁等店铺，跟里面的人说了什么，出来后又拍了照。过了一会儿，其看到很多人拿着那张纸去茶千岁店铺商量，隐约听到是关于房租什么的，具体没仔细听。后来又有听到他们说因为生意不太好，不打算交房租了。原告对催缴通知书表示没有收到过，且原告也不在店铺；对照片认为即便真实，也只能说明在门口拍照的事实，不能证明催缴事实；即便催缴了，1日催缴，至6日也尚未满5日，被告6月6日解除合同仍然违约；且被告履行不能，原告享有不安抗辩权；对微信聊天记录的真实性没有异议，但认为是收到退款才同意不再续租的意思；对情况说明认为说明人也应出庭作证；对证人证言认为证人与被告有利害关系，不能采信。被告解释称，是否满5日因双方对“6月1日前”应为该日0时前还是24时前理解不同，被告认为应是0时前，即5月31日为最后交款日。 另查明，中君公司的股东为余银婷和刘波，法定代表人为余银婷，实际经营者为被告刘波，余银婷和刘波系夫妻。公司与原告对接的人员为被告刘波，租金均付给余银婷。 以上事实有原告提供的《商铺租赁合同》、支付凭证、收据、华商公司和欧商物业公司的函、《解除租赁合同通知书》、微信及短信记录、营收数据等，被告提供的宣传补贴、《解除租赁合同通知书》、微信聊天记录等证据，以及原、被告双方的陈述予以证明。 本院认为：涉案《商铺租赁合同》有原告冯云嫦签字和被告中君公司盖章，不存在合同无效情形，依法成立有效，双方均应按约履行。双方均同意该合同在2020年6月6日解除，本院予以支持。本案的主要争议焦点为原、被告哪方存在违约行为。对此，本院认为，原告未按约在6月1日前支付下一期房租，存在违约，原告有权依据合同第14.1.1条约定行使解除权。原告以不安抗辩权主张欠付租金不构成违约。对此，《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，只有在对方有（一）经营状况严重恶化，（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务，（三）丧失商业信誉，（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形时，才可以中止履行；没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。原告的履行时间是2020年6月1日前，被告被催缴欠款的时间是6月2日，原告并未举证证明6月1日前被告存在《合同法》规定的四种情形，故其不安抗辩权不能成立，原告欠付租金构成违约。根据被告提交的照片、证人证言等证据，本院认为被告在6月1日向原告进行了催缴的事实具有高度盖然性，本院予以认定。根据合同约定，被告应在5日后，即6月7日才可以行使解除权；被告提前一日解除合同并停水停电亦属不当，构成违约。双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任。原告的违约责任，《商铺租赁合同》14.1.8条有明确的约定，本院参考第十二条第2款原告要求解除合同时赔偿2个月租金的约定，支持原告调整违约金的主张，认为剩余租金、物业费和垃圾清运费、水电周转金应以实际腾退日为准进行结算、履约保证金不予退还。故被告应当退还原告剩余租金6115.14元、物业费和垃圾清运费2956.02元、水电周转金1295.08元。被告的违约责任，《商铺租赁合同》并未明确约定，被告应按法律规定赔偿提前一日解除合同给原告造成的损失。本院结合原告关于停业损失的举证情况和双方的过错程度，酌定被告赔偿原告一天的停业损失60元。原告关于被告刘波滥用中君公司法人人格的证据不足，本院对其要求被告刘波承担连带责任的主张不予支持。原告欠付租金导致被告行使合同解除权，原告应当按照约定将4000元宣传补贴退还被告中君公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百二十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）冯云嫦与被告（反诉原告）中君（浙江宁波）置业有限公司于2019年12月31日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月6日解除； 二、被告（反诉原告）中君（浙江宁波）置业有限公司退还原告（反诉被告）冯云嫦租金6115.14元、物业费和垃圾清运费2956.02元、水电周转金1295.08元，并赔偿损失60元，以上合计10426.24元； 三、原告（反诉被告）冯云嫦退还被告（反诉原告）中君（浙江宁波）置业有限公司宣传补贴4000元； 以上二、三项相折抵，被告（反诉原告）中君（浙江宁波）置业有限公司尚需支付原告（反诉被告）冯云嫦各项价款6426.24元，限于本判决生效后五日内履行完毕； 四、驳回原告（反诉被告）冯云嫦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉受理费458元，减半收取229元，由原告（反诉被告）冯云嫦负担负担138元，由被告（反诉原告）中君（浙江宁波）置业有限公司负担91元；反诉案件受理费（减半）25元，由原告（反诉被告）冯云嫦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈雯雯 二〇二〇年八月二十七日 代书记员 朱梦艺