四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8434号 上诉人（原审被告）陈守忠，男，1950年8月6日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人陈醉，系陈守忠之子。 委托诉讼代理人龚继承，四川法蜀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张茂华，男，1962年9月10日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区。 委托诉讼代理人何庆书，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人苏畅，四川上浩律师事务所律师。 原审第三人成都市锦江区危旧房改造中心。住所地：四川省成都市锦东路555号尖东旺座三楼。 法定代表人许亮，主任。 委托诉讼代理人张红兵，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人张元，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 上诉人陈守忠因与被上诉人张茂华、原审第三人成都市锦江区危旧房改造中心（以下简称锦江危改中心）合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初12571号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2013年2月24日，张茂华与案外人肖某签订《福满楼茶府转让协议》，约定：1．肖某将位于锦江区××路一段××号福满楼茶府转让给张茂华经营，茶楼位于该楼的二楼全部和三楼部分，总面积约460平方米；2．转让内容包括室内装修、所有电器、机器麻将、桌椅板凳、沙发及其他附属物品和所有余下原材料；3．转让费395000元，含2013年3月份租金。合同签订后，张茂华于2013年2月25日向肖某转账支付385000元，肖某向原告出具395000元的收据，其中包含现金支付的10000元定金。其后，张茂华与陈守忠签订《商铺租赁合同书》，约定：1．陈守忠将位于成都市锦江区××路一段××号二楼、三楼共计面积460平方米的商铺租给张茂华用于茶楼经营，租期为5年，从2013年4月1日至2018年3月31日；2．每年租金150000元，其中二楼租金每年120000元，三楼租金每年30000元；3．租赁期间要保持房屋结构设施原样，未征得陈守忠同意，张茂华不得进行随意改造；4．如遇拆迁所造成的损失不由陈守忠承担，陈守忠应协助张茂华向拆迁方索赔装修费用。在合同签字下方，双方补充约定：2013年4月1日至2016年3月31日年租金为每年150000元，2016年4月1日至2018年3月31日年租金每年160000元。2015年12月24日，张茂华与陈守忠就案涉商铺重新签订《商铺租赁合同》，约定：1．租期3年，从2016年1月1日至2018年12月31日，每年租金140000元，租金为每三个月交付一次，每次35000元，需提前15日交付下季度租金；2．张茂华向陈守忠交纳押金10000元，并每年向陈守忠支付电费3000元；3．承租期间要保持房屋结构设施原样，张茂华如需对租赁房屋装修或改造，必须先征得陈守忠同意，改造费用由张茂华自行负责，租赁期间损坏设施由张茂华负责维修；4．如遇该商铺拆迁所造成的损失不由陈守忠承担，陈守忠应协助张茂华向拆迁方索赔鑫福满楼茶府所有拆迁费用。2016年10月26日，陈守忠之子陈醉向张茂华出具《收条》一份，载明：“今收到福满楼2016年10月、11月、12月房租叁万伍仟元正，其中现金贰万五仟元，其余壹万元由2013年所交付于陈守忠的保证金壹万元抵扣”。2016年12月6日，锦江危改中心与陈守忠签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》（合同编号103429），约定：1.锦江危改中心对××路一段156号-××号地块模拟搬迁，陈守忠产权所有的拟搬迁房屋位于锦华路42号，建筑面积643.77平方米（含公摊面积67.34平方米），房屋使用性质为住宅、商业，评估总价为14234,190元，其中营业部分建筑面积为480.47平方米，营业部分评估总价为12655,406元，住宅部分建筑面积163.3平方米，住宅部分评估套内价值为1578784元，拟搬迁房屋附有临时建筑，面积为214.25平方米；2.陈守忠自愿放弃被搬迁房屋产权和房屋安置，选择货币补偿，由锦江危改中心支付给陈守忠，非住宅终结价12655406元，住宅终结价1578784元，以上合计14234190元，锦江危改中心收到陈守忠房屋后，10个工作日内支付兑现；3.锦江危改中心向陈守忠支付政策性补偿费5534元，其中电话移机费3台（非住宅）474元、有线电视迁装费1台340元、宽带迁装费1台320元、电表迁移费1200元、空调移机费16台3200元；4.锦江危改中心向陈守忠支付政策性补助费500238元，其中因住宅实行货币补偿支付住宅临时安置补助费20576元（163.3平方米×21元/平方米/月×6个月）、因非住宅实行货币补偿的支付非住宅停产停业经济损失费379662元（非住宅评估价3%），另外搬家补助费100000元；5．锦江危改中心向陈守忠支付政策性补贴费用3074243元，其中住宅部分补贴473635元（住宅部分评估总价1578784元×30%）、非住宅部分补贴2531081元（非住宅部分评估总价12655406元×20%）、物管费补贴69527元（643.77平方米×1.8元/平方米/月×60月）；6.锦江危改中心向陈守忠支付提前搬迁奖励费用464227元，其中因被拆迁人在规定时间内签订模拟搬迁补偿安置合同、完成搬迁并交付被搬迁房屋的，给予楼栋腾退奖142342元，被拆迁人选择货币补偿的，给予面积奖321885元（643.77平方米×500元/平方米）；7．锦江危改中心向陈守忠支付其他补偿费用858020元，其中临时建筑补偿214250元、被搬迁房屋装饰装修补偿643770元。综上实行货币补偿，以上补偿费用共计19136452元。2016年12月26日，陈守忠从锦江危改中心处领取拆迁款4500000元。2017年1月22日，陈守忠与张茂华共同向锦江危改中心提出《申请》载明：陈守忠于2016年12月9日收到锦江危改中心腾退的书面通知，根据安置合同约定，需在20日腾空搬迁房屋，因与张茂华就解除双方租赁合同一事尚未达成一致，为了如期履约合同和腾空交房，经陈守忠与张茂华协商将进入民事诉讼程序，故请求锦江危改中心从房屋补偿安置款总额中暂扣1680000元（大写：壹佰陆拾捌万元整），待法院裁决或双方签字同意后予以发放。其后，张茂华搬离租赁的商铺。2017年1月25日，陈守忠从锦江危改中心处领取拆迁款12956452元，尚余1680000元未领取。原审庭审中，张茂华提交了案外人肖某经公证签名的《情况说明》，该说明载明：1．肖某与陈守忠签订的租赁合同，租赁期限截止到2013年3月底；2．肖某将其整体装修的茶楼以及茶楼内的物品物件、附属设施、原材料等一并作价395000元转让给张茂华，张茂华已支付了转让费；3．在签订《福满楼茶府转让协议》当天即2013年2月24日，肖某就将案涉茶楼交给张茂华接手，陈守忠也在场，陈守忠当天同时与张茂华签订了《商铺租赁合同书》，因肖某已将房租支付至2013年3月底，故《商铺租赁合同书》约定租赁期限从2013年4月1日起，当时张茂华担心茶楼会被拆迁，其投入及后续装修翻新无法收回，故双方约定如遇拆迁由陈守忠配合张茂华向拆迁方索赔费用。 原审法院另查明，陈守忠与锦江危改中心签订的《房屋模拟搬迁货币安置补偿领款单》显示，陈守忠所有的被拆迁房屋，其一层面积为165.24平方米，补偿单价为45798元/平方米，二层面积为165.24平方米，补偿单价为18319元/平方米，三层面积为149.99平方米，补偿单价为13739元/平方米，四层面积为163.3平方米，补偿单价为9,668元/平方米。其中，前三层为非住宅商业用房，第四层为住宅。根据房屋信息摘要显示，陈守忠登记所有的房屋面积共计为640.34平方米。原审庭审中，陈守忠陈述被搬迁的整栋楼，陈守忠只占一半的面积，一楼整层交由该栋楼的另一产权人出租、使用，二楼整层交由陈守忠出租、使用，三楼各自使用一半。陈守忠出租的是二楼的整层和三楼属于陈守忠的部分面积，张茂华予以认可。双方均确认陈守忠承租的房屋面积为460平方米。庭审中，张茂华主张一楼通向二楼的楼梯由其租赁使用，但无证据证明该部分具体面积。庭审中，陈守忠陈述案涉房屋于2002年由其装修好后一直作为茶楼出租，并认可在张茂华之前的承租人为案外人肖某。在第一次庭审中，张茂华陈述于2017年1月10号左右搬离案涉房屋，租金缴纳到2016年12月31日，搬离前仍有开门营业，但因已施工打围，导致无法正常经营。 原审法院认为，张茂华与陈守忠签订了《商铺租赁合同书》和《商铺租赁合同》，上述内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。案涉租赁合同在履行过程中，因租赁房屋被征收拆迁，张茂华将案涉房屋返还陈守忠，陈守忠将案涉房屋交由拆迁单位拆除，可以认定双方因房屋征收原因已实际解除租赁合同。虽然系因征收拆迁导致租赁合同终止履行，属于不可抗力原因，解除责任不在于出租人陈守忠，且双方虽也约定如遇拆迁所致损失不由出租人陈守忠承担，但该约定系以陈守忠协助张茂华向拆迁人索赔为前提。该前提的实质内容即双方均认可在租赁合同履行期间，如遇拆迁势必对承租人张茂华造成一定损失。张茂华虽明确其诉请第一项内容要求确认陈守忠基于拆迁安置协议取得的部分拆迁赔偿款1560917.76元归其所有，是基于租赁合同的约定的拆迁索赔条款，但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，被征收补偿对象仅为房屋所有权人，拆迁单位并无法定义务将承租人作为拆迁补偿对象，故陈守忠不可能协助张茂华索赔，且实际也未协助承租人张茂华与拆迁单位达成赔偿协议，加之双方在租赁合同中以及事后均未明确约定所涉具体拆迁补偿款项的归属，故张茂华要求相应拆迁补偿款归其所有，并无事实及法律依据。庭审中，陈守忠同意对张茂华进行一定程度的补偿，而原审法院基于诚实信用和公平原则考虑，综合已有约定内容，确认在租赁合同因拆迁征收终止履行且对张茂华造成损失的情况下，认为陈守忠应当在其取得的相应拆迁补偿款范围内就张茂华因租赁合同提前终止所遭受的损失承担相应的补偿责任，具体补偿范围认定如下：一、关于停产停业经济损失。张茂华因租赁房屋被拆迁征收，导致剩余租赁期限无法正常使用，其存在剩余租赁期限经营可得利润损失，其即便另行择址经营，也需要一定期限恢复经营。因陈守忠系按照非住宅评估价（二楼单价为18319元/平方米、三楼单价为13739元/平方米）的3%取得的非住宅部分停产停业经济损失379662元，而张茂华实际从陈守忠处租赁面积为460平方米，其中二楼面积为310.01平方米，三楼面积为149.99平方米，据此原审法院酌情判定陈守忠应补偿张茂华因征收所致的停产停业经济损失139316.14元{［（460平方米-149.99平方米）×18319元+149.99平方米×13739元］×3%×60%}。二、关于装修损失。从查明的事实来看，陈守忠陈述其从2002年就将案涉房屋出租给他人开设茶楼，虽其主张系装修后出租，但并未提交证据证明。即便如其所述系装修后出租，考虑到至2016年拆迁，案涉房屋实际已出租达14年之久，作为经营场所，张茂华主张其接手经营后又再次装修翻新亦符合经验法则。张茂华从肖某处接手租赁时，其所支付的转让费用亦包含案涉茶楼的装饰装修及物品，且肖某亦证实张茂华为防止投入无法收回，故与陈守忠约定拆迁时由其协助向拆迁单位索赔。综上，可以认定案涉房屋拆迁时所涉茶楼经营面积部分张茂华实施了相应的装饰装修。张茂华虽无直接证据证明拆迁时其装饰装修的剩余价值，但考虑到案涉房屋拆迁时拆迁单位根据评估单位认定的案涉房屋装修状况，已确定剩余装修价值为1000元/平方米，案件总计租赁面积为460平方米，剩余装修总价即为460000元。原审法院结合上述情况，酌情判定陈守忠应当按照案涉租赁面积对应装饰装修费用460000元的60%补偿张茂华装饰装修损失276000元。三、关于搬迁费用损失。张茂华因拆迁导致租赁合同提前终止履行，确需对经营场所物品进行提前搬离并为此产生相应费用。陈守忠因案涉房屋被拆迁取得搬迁补助费100000元，原审法院酌情确定其中10%即10000元作为张茂华的搬迁费用损失。四、关于张茂华主张的电话移机、有线电视迁装、宽带迁装、空调移机费用。因庭审中张茂华并未提交证据证明其在租赁合同履行期间，加装了电话、有线电视、宽带、空调及其数量，加之原审法院已考虑其搬迁费用损失，故原审法院对张茂华主张上述设施设备迁装移机费用，不予支持。关于物管费补贴费用。因该项费用系拆迁单位补贴房屋所有权人，张茂华终止租赁合同后亦不需要负担物管费，而其租赁使用期间负担的物管费，系其租赁期间应当正常承担的营业成本，故其不存在所谓物管费损失，其主张物管补贴费用，原审法院不予支持。关于提前搬迁奖励。张茂华与陈守忠因房屋征收拆迁解除租赁合同后，张茂华应当承担案涉房屋返还法定的义务，其履行返还义务不存在对其造成损失的情况。虽然客观上说，张茂华积极履行返还义务，有利于陈守忠取得拆迁单位给予的提前搬迁奖励，但正因为该搬迁奖励系基于安置协议给予房屋所有权人的，与张茂华并无关系，而双方也未约定如因张茂华履行返还义务，双方需另行分配拆迁单位给予的提前搬迁奖励，故张茂华主张分配提前搬迁奖励，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。五、关于张茂华诉请赔偿的其他损失111890.26元。该部分损失张茂华主张的主要是钢架店招38000元、广告牌两个21800元、展柜一组8000元、无线电视接收设备一套2500元、监控设备一套4800元、定做沙发15个22500元、电视机6个14290.26元。因上述物品均是可移动可拆卸的动产，张茂华可以重新利用，而其正常经营期间所导致的上述物品价值减损并不能认定为因租赁合同终止履行所导致的损失，故张茂华诉请按照上述物品购置价格赔偿损失，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。六、关于张茂华诉请退还一个月租金11667元。从查明的事实来看，张茂华支付的最后一个月租金为2016年12月，但其自述于2017年1月才搬离房屋。虽然征收公告及拆迁安置协议均早于张茂华实际搬离时间，但上述征收公告及安置协议的签订，并不必然导致租赁合同直接解除且效力终止。案涉租赁合同，张茂华与陈守忠并未实际履行书面解除手续或者签订书面终止协议，故租赁协议效力应当认定为张茂华实际搬离时即2017年1月才解除并终止履行，据此陈守忠依据租赁合同收取2016年12月的租金，具有事实及法律依据，张茂华诉请退还一个月租金，原审法院不予支持。七、关于张茂华诉请陈守忠协助向锦江危改中心索取拆迁费用。承前所述，张茂华作为承租人并非法定拆迁补偿对象，其依法并无权利向拆迁单位索取拆迁费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行”的规定，本案张茂华诉请要求陈守忠履行约定的协助义务，属于法律上不能履行的情形，故张茂华该项诉请，原审法院不予支持。综上所述，陈守忠应当补偿张茂华425316.14元。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第一项、第九十七条、第一百一十条第一项之规定，判决：一、陈守忠应于判决发生法律效力之日起十日内向张茂华支付补偿款425316.14元；二、驳回张茂华的其他诉讼请求。案件受理费19960元、保全费5000元，共计24960元，由张茂华承担18560元，陈守忠承担6400元。 宣判后，陈守忠不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院判令本属于上诉人停产停业的60%补偿给被上诉人，没有事实依据和法律依据，适用法律错误；二、原审法院判令本属于上诉人的装修补助费的60%归属于被上诉人，是事实认定错误、计算错误；故请求二审法院撤销原审判决并依法改判由上诉人向被上诉人支付补偿停产停业损失、装修损失共计260877.43元；本案上诉费由被上诉人承担。 被上诉人张茂华辩称原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人锦江危改中心二审未发表书面答辩意见。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，张茂华与陈守忠签订的《商铺租赁合同书》和《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案中，张茂华于2013年3月向案外人支付转让费将案涉房屋租赁继续作为茶楼经营，租期至2018年3月，2016年年底该房屋被征收拆迁，案涉租赁合同因征收拆迁终止，根据合同约定陈守忠应在其取得的相应拆迁补偿款范围内就张茂华因租赁合同提前终止所遭受的损失承担相应的补偿责任。原审法院在查明案涉拆迁补偿款明细基础上，综合考虑张茂华向案外人支付转让费金额、租赁合同剩余期限等案件具体情况，根据诚实信用和公平原则酌情认定陈守忠将其所得拆迁补偿款中停产停业经济损失、装修补助费的60%作为支付给张茂华的经营和装修损失并无不当。 综上，上诉人陈守忠的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19960元由上诉人陈守忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年八月七日 书记员  陈 悦