四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终829号 上诉人（原审被告）：马元辉，男，1966年3月18日出生，汉族，住四川省中江县。 上诉人（原审被告）：刘知德，女，1969年1月1日出生，汉族，住四川省中江县，系马元辉之妻。 共同委托诉讼代理人：冷辉，四川智派律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赖孝健，男，1969年12月14日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：唐雪，四川金锐律师事务所律师。 上诉人马元辉、刘知德因与被上诉人赖孝健确认合同有效纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2020）川0623民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马元辉、刘知德上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人与上诉人签订的房地产买卖合同无效；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据上诉人在庭审后向一审法院提交的中江县不动产登记中心查询《说明》，该查询内容足以证明案涉房屋所涉土地属于划拨性质。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”及《最高人民法院关于审理涉及土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权未经有批准权的人民法院批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。本案所涉房屋未经有关部门批准，受托人赵琼芳买卖在划拨土地上建成的房屋，违反了强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违法法律、行政法规的强制性规定的合同无效。 赖孝健辩称：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定是2014年3月13日发布，而双方的买卖以及交付使用的时间是在条文发布之前进行的，根据法不溯及既往，那么他们民事行为受行为发生时的法律约束，而不应当受2014年以后新发布的法律规定。上诉人以前本来就是中江县悦来镇马河村的村民，他们早在2003年左右购买了该房屋，并办理了相关过户的手续，他们也是买的他人的房屋，而该房屋又转卖给被上诉人，那么双方签订了公证书，然后作为被上诉人从购买房屋之后，对房屋都进行了改建使用，一直到现在。原审认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。 赖孝健向一审法院起诉请求：一、请求确认2013年7月2日签订的房地产买卖合同有效；二、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告马元辉、刘知德系夫妻关系。2006年3月8日，被告马元辉、刘知德与赵琼芳签订委托书，委托书载明：因我们夫妇需外出打工，往返不便，特委托赵琼芳出卖位于中江县二社的房屋一处〔建筑面积76.26平方米，相应占用的土地使用面积132.12平方米；房屋所有权证证号：中江房权证东片第03037号、国有土地使用证证号：江国用（99东）字第规106号〕，代为签订相关出卖合同及完善相关出卖手续，收取售房款，受托人所实施的上述行为，我们均予以认可。委托时间：从二〇〇六年三月八日起至办结本委托事项止。2006年3月8日，马元辉、刘知德与赵琼芳在中江县公证处对委托书进行了公证。2013年7月2日，原告赖孝健与二被告的委托代理人赵琼芳签订房地产买卖合同，该合同的内容是：“卖方：马元辉刘知德委托代理人赵琼芳（下称甲方）。买方：赖孝健（下称乙方）。属甲方所有的房地产一处现予以出卖，乙方自愿购买，经甲、乙双方协商一致，达成如下合同条款，共同遵守：一、甲方转让的房地产坐落于中江县二社，建筑面积为76.26平方米，房屋所有权证证号：中江房权证东片第03037号，相应占用的土地使用面积132.12平方米，国有土地使用证证号：江国用（99东）字第规106号。二、房屋设施含水、电、气。三、房屋价款及付款方式：甲方出卖给乙方的房地产总价款为人民币壹拾捌万元。乙方于二〇一三年七月一日向甲方付定金伍万元，乙方二〇一三年七月二日向甲方付清购房款。四、房、地产移交时间：甲方于二〇一三年七月二日前向乙方腾交房屋，移交《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、委托公证书等相关证照。五、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生在签订合同前与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方全部负责，乙方不负任何责任。若甲方故意隐瞒事实真相给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。六、甲、乙双方商定，本次房地产买卖由乙方负责办理产权过户手续，甲方有义务协助；因办理上述房、地产过户所涉及的税、费由乙方承担。七、本合同经双方签字、捺印后生效。八：违约责任：若一方违约，由违约方向守约方支付总价款20%的违约金。甲方委托代理人：赵琼芳。乙方：赖孝健。二〇一三年七月二日。”2013年7月2日，二被告委托代理人赵琼芳与赖孝健在中江县公证处对《房地产买卖合同》进行了公证，中江县公证处出具了（2013）江证字第2417号公证书。签订合同后，原告亦向二被告委托代理人赵琼芳支付了全部购房款，二被告委托代理人赵琼芳亦将二被告的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等交付给原告。尔后，原告将购买的房屋进行了改建，用于经营餐饮生意，使用该房屋至今。2015年7月28日，原告又向二被告转款7000元。 一审法院认为，赵琼芳受被告马元辉、刘知德的委托出售二被告所有的位于中江县二社的房屋一处，并与原告签订《房地产买卖合同》，该《房地产买卖合同》亦在中江县公证处进行了公证，受托人赵琼芳所实施的委托出售房屋、签订《房地产买卖合同》等行为，符合法律规定，故被告马元辉、刘知德的委托代理人赵琼芳与原告签订的《房地产买卖合同》合法有效，应受法律保护，且原告购买房屋后亦进行了改建，一直使用至今，因此，原告的诉讼请求有理有据，一审法院予以支持。二被告辩称本案所涉土地为划拨土地，原告与二被告的委托代理人签订的买卖合同为无效合同，由于被告的国有土地使用证上并未明确是划拨土地，且该《房地产买卖合同》进行了公证，原告购买房屋后亦进行了改建，一直使用至今，综合本案实际情况及房屋现状，一审法院对二被告的该辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决原告赖孝健与被告马元辉、刘知德签订的房地产买卖合同有效。案件受理费1950元，由原告赖孝健负担975元，被告马元辉、刘知德负担975元。 二审中，上诉人提交了中江县不动产登记中心出具的《说明》，用以证明本案所涉及的土地性质为划拨土地。被上诉人质证认为，这个土地划拨是什么时候开始的，没有说清楚的，这个就涉及到这个买卖行为是在土地划拨之前完成的。本院经审查认为，该证据系不动产登记职能部门出具，对其真实性予以认定。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 二审另查明：一、案涉《国有土地使用证》证号为“江国用（99.东）字第规.106号”由中江县人民政府1999年4月颁发，土地使用者登记为“马元辉”、用途为“住宅”、用地面积为“132.12平方米”。《房屋所有权证》由中江县人民政府颁发，房屋所有权人“马元辉”、产别为“私产”。二、案涉房屋系由马元辉从他人处购得并办理过户手续。三、2020年5月11日，中江县不动产登记中心出具说明，载明“经查询，马元辉取得的国有土地使用权证在我登记中心未查到土地登记资料。该国有土地使用权证上未载明土地使用年限，使用权类型应为划拨”。 本院认为，本案争议焦点为案涉房地产买卖合同是否有效？ 对此，本院认为案涉房地产买卖合同有效，理由如下：一、本案系房地产买卖合同，并非仅针对土地使用权的买卖关系，目前虽经有关部门认定双方转让的住宅所占土地性质应为国有划拨土地，但《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据该规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不影响合同效力。二、案涉房地产买卖系双方真实意思表示，房屋登记为私产，且国有土地使用证显示为住宅，因案涉房屋及土地使用权系由上诉人从他人处购得并过户至其本人名下，根据该交易记录，该房地产此前能够转让流通，且该买卖行为经公证机构公证，并无证据证明双方交易时明知该房地产不得转让过户。上诉人收取房款并将房屋及房地产权属证书交付被上诉人，被上诉人已占有使用房屋长达七年，并已对房屋进行全面改建、重建。现上诉人主张合同无效，明显有违诚实信用原则。 综上所述，马元辉、刘知德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3900元，由马元辉、刘知德负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邵    敏 审 判 员 张  时  春 审 判 员 王  海  燕 二〇二〇年八月七日 法官助理 成  京  蔓 书 记 员 成京蔓（代） 书 记 员 邱    婷