江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2233号上诉人（原审被告）：淮安市淮海房产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区青岛路23号。法定代表人：黄俊胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘康成，该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈玉东，男，1979年10月29日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：王春霞，女，1986年8月24日出生，汉族。上诉人淮安市淮海房产开发有限公司（以下至判决主文前简称淮海房产）因与被上诉人沈玉东、王春霞商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院(2020)苏0891民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。淮海房产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人在（2017）苏0891民初804号案件中已起诉了上诉人逾期交房违约金。该判决第一项“一、被告淮安市淮海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈玉东、王春霞支付逾期交房违约金（计算至2017年2月23日为41330.02元，自2017年2月24日起，以418320元为基数，按日万分之二的30%标准计算至房屋符合交付条件之日止）”。该判决中“房屋符合交付条件”指的是综合验收。上诉人在2019年6月21日才完成涉案房屋的交付。按照合同约定上诉人根本不存在逾期向主管部门办理办证资料备案。故一审判决上诉人承担逾期办证违约金是错误的。被上诉人沈玉东、王春霞辩称，我们都是按照合同约定主张的，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈玉东、王春霞一审诉讼请求：判令淮海房产支付逾期办证违约金74209元（按已付房款日万分之一的违约责任计算至2019年6月26日）并承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2012年5月1日，双方签订《商品房买卖合同》，约定沈玉东、王春霞购买淮海房产大胜广厦4幢204室房屋，总价为418320元。合同第八条约定，淮海房产应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付沈玉东、王春霞；合同第十五条约定，淮海房产应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任，沈玉东、王春霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如沈玉东、王春霞不退房，自沈玉东、王春霞应取得权属证书之日起，淮海房产按已付房款的每日万分之一支付违约金。合同签订后，沈玉东、王春霞按约支付了购房款。合同约定的交房日期届满后，淮海房产未依约交付房屋，沈玉东、王春霞于2017年2月24日诉至一审法院，一审法院于2017年4月24日作出（2017）苏0891民初804号民事判决，确认沈玉东、王春霞于2014年8月12日实际领取房屋，并判令淮海房产支付沈玉东、王春霞逾期交房违约金41330.02元。另查明，案涉房屋于2015年4月8日经工程质量竣工验收合格。2019年6月27日，淮海房产在小区北门、东门张贴了办理产权证的公告，告知相关业主，可以办理不动产权属证书。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，当事人均应按约履行。沈玉东、王春霞按约向淮海房产支付购房款，淮海房产应按约履行协助沈玉东、王春霞办理房屋权属证书的义务。合同约定，淮海房产应于2013年12月31日前交付房屋，并应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但淮海房产于2019年6月27日才告知相关业主可以办理产权证，淮海房产的行为构成违约，应承担逾期协助沈玉东、王春霞办证的违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。基于违约金系弥补当事人的损失并兼有惩罚性功能，淮海房产已就逾期交房向沈玉东、王春霞承担违约金41330.02元，结合本案实际情况，一审法院酌情将违约金调整为按已付房款的24%计算，即418320×24%＝100396.8元，扣除逾期交房违约金41330.02元，淮海房产还应向给付逾期办证违约金59066.78元。一审判决：一、淮海房产于判决发送法律效力之日起十日内支付沈玉东、王春霞逾期办证违约金59066.78元；二、驳回沈玉东、王春霞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1656元，由沈玉东、王春霞负担379元，淮海房产负担1277元。二审中，上诉人向本院提供四号楼产权证领取登记表一份，证明王春霞自己签字自动放弃办证违约金、延期交房违约金。被上诉人发表质证意见称，上面的字确实是我签的，签的时候让我们确认房产证面积和房屋面积是不是一样的，一样的就在上面签字，没有谈放弃办证违约金、延期交房违约金问题。表格的抬头也是“产权证领取登记表”。本院经审查认为，被上诉人确认系其本人在登记表上签字，故对该份证据的真实性予以认可，但该份证据不能达到上诉人的证明目的。本院经审查确认一审法院查明的事实。本案二审的争议焦点为涉案逾期办证的违约金应否支持及数额应如何确定问题。本院认为，上诉人沈玉东、王春霞与被上诉人淮海房产在签订的《商品房买卖合同》中就房屋交付条件及逾期办证赔偿标准均进行明确的约定。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。……”合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；……3.买受人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。”上诉人淮海房产未按约定履行合同义务，致被上诉人沈玉东、王春霞未在规定的期限内取得房屋权属证书，应当承担违约责任。本案中，因（2017）苏0891民初804号民事判决已判决支持上诉人沈玉东、王春霞主张的至房屋符合交付条件的之日止的违约金，但该判决主文第一项中的逾期交房违约金41330.02元系计算至2017年2月23日，已超出应给付的逾期交房违约金数额，鉴于上诉人已实际给付，对于多计算的逾期办证违约金部分，将在本案中直接予以扣减。上诉人主张该判决中的“房屋符合交付条件”是指房屋经综合验收合格，与《商品房买卖合同》约定不符，无事实依据，本院不予采信。本案逾期办证违约金应自工程质量竣工验收合格即2015年4月8日之日起计算90日，即2015年7月8日作为逾期办证违约金的起点。又因上诉人于2019年6月27日在小区北门、东门张贴了办理产权证的公告，告知相关业主办理不动产权属证书，结合被上诉人一审诉讼请求，故上诉人淮海房产应支付被上诉人沈玉东、王春霞自2015年7月8日至2019年6月26日逾期办证违约金418320元×0.01%×1450日=60656.4元。一审法院以实际损失为基础，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金调整为按已付房款24%计算，即418320×24%＝100396.8元，扣除逾期交房违约金（含多计算部分）41330.02元，判决上诉人淮海房产还应向被上诉人沈玉东、王春霞给付逾期办证违约金59066.78元并无不当。关于上诉人主张被上诉人已签字自动放弃办证违约金、延期交房违约金。本院认为，被上诉人系在上诉人提交的“大盛广厦产权证领取登记表四号楼”上予以签字确认，从登记表名称来看，应是对领取产权证事实的确认，至于登记表底部以缩小字体的方式载明“说明：业主签字后，即确认产权证已领取如有遗失自己负责，本人承诺自动放弃办证违约金、延期交房违约金。”系其单方排除业主权利行为，在未对业主作出特别提示说明并经业主明确同意情形下，不应对被上诉人发生效力，故本院对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人淮海房产的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1656元，由上诉人淮安市淮海房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  王 纯审 判 员  柏娟娟二〇二〇年八月二十四日法官助理  潘华乐书 记 员  刘 悦