山东省淄博市周村区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0306执异156号 异议人（案外人）：夏应彬。 委托诉讼代理人：李恒伟。 申请人：张丽君。 委托诉讼代理人：李斌。 委托诉讼代理人:胡云霄。 被申请人：吕鹏。 被申请人：朱秀岭。 被申请人：吕彬。 在本院执行申请人张丽君与被申请人吕鹏、朱秀岭、吕彬民间借贷纠纷一案中，案外人夏应彬对本院查封被申请人吕彬名下坐落于周村区新建东路999号碧桂园239号楼2单元1501号房地产向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 夏应彬称，请求解除对坐落于周村区新建东路999号碧桂园239号楼2单元1501号房地产的查封。事实和理由：2019年8月23日，吕彬与鲍春梅离婚时，将涉案房产分割给鲍春梅，归鲍春梅所有。2019年10月30日，鲍春梅将涉案房产以109万元价格出售给异议人。异议人于2019年10月27日支付订金3万元，于2019年10月30日支付100万元，鲍春梅于当日将涉案房产交付给异议人。剩余购房款6万元双方约定办理房产过户手续时支付，但因涉案房产在办理过户期间被查封。涉案房产已归异议人所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当排除执行，故提出执行异议。 张丽君称，异议人的异议请求不成立，应驳回异议请求。 吕彬称，对异议人的异议请求无异议。 本院查明，原告张丽君与被告吕鹏、朱秀岭、吕彬民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月16日作出（2019）鲁0306民初3235号民事判决，判决：“一、被告吕鹏、朱秀岭于本判决生效之日起十日内返还原告张丽君借款300万元；二、被告吕鹏、朱秀岭于本判决生效之日起十日内支付原告张丽君2019年2月17日至2019年10月31日借款违约金38.40万元；并持续支付利息（计算方法：以借款300万元为基数，自2019年11月1日至实际给付之日止，按日万分之五计算）；三、被告吕彬对上述借款及违约金承担连带清偿责任，被告吕彬承担保证责任后，有权向被告吕鹏追偿；四、驳回原告张丽君的其他诉讼请求。……案件受理费33884.00元、申请费5000.00元，共计38884.00元由被告吕鹏、朱秀岭、吕彬负担。”因吕彬不服该判决并提出上诉，2020年7月7日，淄博市中级人民法院作出（2020）鲁03民终1948号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33884元，由上诉人吕彬负担。”该案审理期间，因张丽君申请诉讼保全，依据该案作出的（2019）鲁0306民初3235号民事裁定，本院于2019年11月7日作出（2019）鲁0306执保1222号执行裁定，裁定：“……冻结被申请人吕鹏、朱秀岭、吕彬在各银行账户内的存款3424384.00元，如无存款或存款不足，即查封或扣押其相应价值的财产。”依据该裁定，本院于2019年11月12日查封被申请人吕彬名下坐落于周村区新建东路999号碧桂园239号楼2单元1501号房地产[产权证号：鲁（2019）淄博经开区不动产权第0002590号，该房另有抵押担保债权50万元；至2020年8月20日，房屋抵押权未消灭]，同时查封被申请人吕彬与共有人鲍春梅名下位于周村区恒星路××、××路××、××、广电路以西碧桂园.翡翠世家62号楼1单元1层010102号（合同编号：20191010BEMNBV88U2P7）房地产。 另查明，上述判决生效后，张丽君申请强制执行，本院于2020年8月18日立案执行。后因申请执行人张丽君申请撤回对本案的本次执行，本院于2020年8月21日裁定终结执行。 另查明，吕彬与鲍春梅2001年11月14日登记结婚。2019年8月23日，吕彬与鲍春梅协议离婚，《离婚协议书》财产处理事项约定：“①淄博碧桂园一期239号楼二单元1501号房产一处。归女方所有。②位于西双版纳义乌商城B04-307房产一处，归女方所有。③婚后财产归女方所有。④无共同债务债权。”2019年8月26日，吕彬与鲍春梅又登记结婚。2019年10月10日，吕彬与鲍春梅又与淄博碧捷房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，共同购买位于周村区恒星路××、××路××、××、广电路以西碧桂园.翡翠世家62号楼1单元1层010102号（合同编号：20191010BEMNBV88U2P7）房地产。该房产首付款132万元,吕彬与鲍春梅已分别于2019年9月27日交付10万元（定金）、于2019年9月30日支付50万元、于2019年9月29日支付72万元。 2019年10月30日，鲍春梅（甲方，卖方）与异议人（乙方，买方）签订商品房销售契约一份，约定由鲍春梅将坐落于周村区新建东路999号碧桂园239号楼2单元1501号房地产（包括地下室）以109万元出售给异议人。该契约同时约定：“2019年10月30日前乙方支付甲方：①定金叁万元。②购房首付款壹佰万元正……。同时房产正式交付给乙方。③剩余房款陆万元正于2019年12月30日前双方去房管部门办理房屋抵押解封，购房产权转移过户时同时支付。”签订契约当日，异议人通过其尾号为0215账户汇入鲍春梅尾号2279为账户100万元。另鲍春梅已向异议人出具2019年10月27日收到购买涉案房产订金3万元的收据一张及2019年10月30日收到购买涉案房产100万元的收据一张。另涉案房产物业费用吕彬于2019年6月28日预交一年费用（至2020年6月30日），异议人又于2020年6月28日以其名义预交下一年度物业费用。异议人另陈述同意将剩余购房款交付本院。 本院认为，本案案外人所提异议实质为对坐落于周村区新建东路999号碧桂园239号楼2单元1501号房地产主张财产权利并要求排除执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案涉案房产系鲍春梅与被申请人吕彬夫妻关系存续期间购买并登记在吕彬名下，根据婚姻法的相关规定，该房产属于夫妻共同财产。鲍春梅与被申请人吕彬于2019年8月23日签订《离婚协议书》并登记离婚，该《离婚协议书》在民政部门备案，具有登记公示的效力。两人在《离婚协议书》中约定案涉房屋产归鲍春梅所有，在该协议未依法撤销前，应认定属于双方对夫妻共同财产的合法处分，真实有效。但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，共有人关于共有财产归属的约定并不必然导致不动产所有权的变动。涉案房产鲍春梅因未办理过户而未取得物权，在该房产仍附有抵押权的情况下，鲍春梅对涉案房产的物权发生变动请求权的实现有赖于抵押权人的同意与否，及最终是否在不动产登记机关办理了权属变更登记。故鲍春梅对涉案房屋享有所有权的条件不完备，其仅对涉案房屋享有债权请求权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案异议人与鲍春梅签订商品房销售契约时，涉案房产登记在被申请人吕彬名下，鲍春梅对该房产不享有物权，其无权对涉案房产进行处分。故异议人与鲍春梅签订的商品房销售契约不能认定为合法有效的书面买卖合同。另即使异议人已向鲍春梅支付全部购房款（包括同意将剩余购房款交付本院）并占有涉案房产，但在涉案房产抵押权未消灭的情况下，因涉案房产登记在被申请人吕彬名下，鲍春梅也不能协助异议人办理房产过户登记。故异议人对涉案房产的权利不能排除执行，其异议请求不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人夏应彬的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  杨建祖 人民陪审员  安双双 人民陪审员  赵 娟 二〇二〇年八月二十四日 法官助理宁学 书记员李芳