陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0802民初1761号 原告：榆林市天泽房地产开发有限责任公司。 被告：曹某某，男，1981年6月15日出生，汉族，陕西省佳县人，现住榆林市榆阳区南郊尤家湾小区8号楼1单元301室，无固定职业。公民身份号码：612729198106150932。 原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司（以下简称天泽公司）与被告曹某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘统江、被告曹某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行双方于2014年6月签订的房屋买卖合同的尾款3504287元；2.依法判令被告向原告支付从2016年10月31日起至实际应付款之日止按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月10日，被告与原告签订《商品房预售合同》，合同第三条约定：“被告购买了商品房第8幢1单元301室，该房屋建筑面积共105平方米”；合同第四条约定：“该商品房单价为每平方米5698元，总金额598290元”；合同第六条约定：“被告在签订合同时选择银行按揭付清购房尾款”；合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，买受人办理按揭贷款的，应当按期偿还银行贷款本金及利息，否则所造成的一切不利后果均由买受人承担”。合同签订后，被告支付首付款247862元，现欠购房尾款350428元。原告按照合同约定的期限将房屋交付给被告，被告于2016年装修并入住，至今未支付购房尾款，经原告多次催要，均无果。原告无奈之下只能提起诉讼，以维护原告的合法权益。 被告曹某某辩称，一、根据商品房预售合同的约定，该商品房为地上6层，地下1层，而原告私自建成地上7层，没有地下室。该商品房地上一层承重墙已被原告部分拆除，成为危房。该商品房因消防通道不符合要求，消防设施不完善，导致一直未能消防验收。原告的上述行为导致该商品房不能办理房产登记，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，被告可以中止履行合同，故原告要求被告支付剩余购房款的请求不能成立。二、被告已经按照约定支付了首付款247862元，余款应当按照合同约定办理按揭，应原告要求，被告已将银行流水、工作证明等办理按揭贷款的材料提供给原告，但原告因自身原因导致该商品房不能办理登记，最终导致银行按揭不能办理。故被告完全是按照合同约定支付购房款，没有违约，不应当承担违约金。三、根据商品房预售合同约定，原告应当在2015年10月31日前交房，但原告实际给被告交房的时间为2018年8月31日，且交房时该房屋不具备交付条件。根据商品房预售合同第十五条的约定，原告应当在商品房交付使用后90日内办理房产登记，但原告因自身原因，至今未能办理商品房的房产登记，故原告行为已构成违约，应当承担违约责任，根据合同约定原告应向被告支付违约金。四、本案的诉讼费用应当由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告被告均提交了《商品房预售合同》，经当庭比对，两份合同的内容相符，故对该证据所记录的客观事实予以确认。2.原告提交的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等相关书证，对于本案的争议案件事实（原告擅自变更建设规划、买房人未办理按揭贷款的原因等）缺乏证明力；结合休庭后被告从榆林市城市建设档案馆调取的证据可知，案涉住宅小区于2011年审核通过的规划指标中，容积率为1.89，建筑密度为28.6%，绿化率为42.83%，停车位为504位。2013年，规划指标已被调整，容积率为2.24，建筑密度为31.1%，绿化率为32.6%，停车位为445位。3.原告提交的不动产登记证明仅能反映出案涉住宅小区的个别房屋买受人曾进行了预告登记，这与本案争议事实的关联性明显不足，故对原告的举证证明目的不予采纳。4.本院现场勘验后，能够确定被告提交的照片所拍摄的主要内容属实。5.原告提出调查取证申请后，本院为查明案涉住宅小区按揭贷款办理的事实，调取了邮储银行和榆阳农商行分支机构的相关书证，同时与该金融机构的工作人员进行了调查。上述证据的内容，结合双方当事人的陈述，本院足以认定原告与两家金融机构就案涉小区的房贷业务有过合作关系，合作期间仅有少量的房屋买受人办理了按揭贷款等案件事实。 本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：双方于2014年6月10日签订合同后，曹某某即向某房地产开发企业交纳了首付购房款247862元。2014年6月10日，天泽公司（出卖人）与曹某某（买受人）订立《商品房预售合同》一份，其中第一条和第三条约定：买受人购买由出卖人建设的位于榆林市榆阳区青云乡尤家湾村尤家湾住宅小区（北区）8幢1单元301室商品房，建筑层数为地上6层，地下1层，该房建筑面积为105m2。第四条约定：该商品房单价5698元/m2，总价598290元。第六条约定：首付款为总房价的40%以上，余款办理以万为单位的整额按揭贷款，因政策原因导致贷款不能实施或买受人不具备住房贷款条件以及按揭比例调整，买受人应当在接到出卖人通知五日内一次性支付剩余房款。第七条约定：买受人如未按照合同规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人办理按揭贷款的，如果提交的贷款资料不完整、不齐全，买受人应在出卖人或按揭银行告知之日起五日内完善，否则，视为买受人逾期付款，则买受人应当按照第七条约定方式承担违约责任。第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定：逾期交房不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还须向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款向买受人支付万分之一违约金。 原告未按约定的期限向被告等买受人交房，众多买受人为此实施了集体上访活动。2016年，被告自行开锁后入住了其所购买的房屋。 2019年，相关国家机关、组织成立的联合工作组入驻该小区,并在2019年12月18与原告联合发出了《通知》，告知案涉小区的业主，该小区现已具备签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭贷款的条件，同时公布了优惠方案：一、于2019年12月20日起至2019年12月30日止，一次性付款的业主，原销售价的总价优惠8%；银行按揭的业主，原销售价的总价优惠6%；二、于2020年1月10日起至2020年1月20日止，一次性付款的业主，原销售价的总价优惠6%；银行按揭的业主，原销售价的总价优惠4%；三、自发通知之日起，需要办理银行按揭的业主，请在七日内提供相关房屋按揭资料，逾期公司不予受理；四、银行按揭因业主自身因素导致银行不予受理，公司通知业主即日起7日之内一次性付清剩余房款，在原销售价总价仍享有优惠8%，超出7日的业主，执行原销售价格，不予任何优惠……。因被告未予理会，原告便向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明：2014年4月4日，原告曾与邮储银行榆林一分支机构订立《开发商合作及担保协议》，约定由该金融机构向符合规定条件的购买案涉小区的自然人发放贷款，合作期限为3年。在此期间，该小区有20多位房屋买受人成功办理了按揭贷款手续。2017年4月11日，榆阳农商行相关部门批准其桥头支行办理案涉小区的住宅按揭贷款，合作期限为3年。在此期间，该小区仅有1位房屋买受人成功办理了按揭贷款手续。 本院认为:原被告所订立的合同名为预售合同，但具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已按照约定收受了购房款，故案涉合同应为商品房买卖合同，而非预售合同。该合同及同日订立的补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，故属有效合同。双方当事人均认为对方违约，但均不主张解除合同，故双方均应继续履行各自的合同义务，并承担各自的违约责任。 当事人在财产关系中获得利益需要支付对价，否则有违公平。被告仅支付了40%的购房款，即入住其所购买的房屋数年，原告请求其支付余款，合理合法。合同约定首先以办理按揭贷款的方式支付余款，否则须一次性付款。被告至今再未通过任何方式向原告支付下余的购房款，其已构成违约。原告和工作组通过前述《通知》督促被告等房屋买受人办理按揭贷款之时，原告与金融机构的合作期限尚未届满，被告不能举证证明按揭贷款未办理系因原告之过，故被告应通过此种方式履行支付购房款的合同义务。因原告自认其与金融机构仍保持按揭贷款的合作关系，故被告应按照金融机构的要求，提供办理按揭贷款所需材料。参考之前的方案，本院确定被告应在判决生效后的七日内对此予以完成。若因被告自身原因不能获得按揭贷款，则其需立即一次性付清余款350428元。因双方在合同中未作约定，若因原告的原因导致被告不能获得按揭贷款，则双方应自行协商，或者另案诉讼。 案涉居民小区现行的容积率、绿化率、建筑密度已经过建设规划部门批准，被告所持原告擅自改变规划进行建设一说显然不能成立。原被告订立预售合同之时，该小区规划指标变更已获批准，被告以其支付首付款之时的规划指标为据认为原告违约，明显不具有说服力，本院对此不予采纳。 被告使用非正常的方式入住所购房屋之时，双方约定的交房期限早已届满，本院认定原告已构成违约。房价除了受房地产市场总体走势的影响外，还与房屋所处地段、市政设施的配套情况、建筑质量、物业管理质量、入住人群等因素有关。被告将该小区房价的低迷完全归咎于原告，有失公允。双方所签合同约定建筑层数为地上六层，地下一层。审批通过的案涉小区建设规划档案中也有地下室高度、面积等内容。而国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T50353-2013第2.08对地下室定义为：室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1／2的房间。经现场查看，该小区中此类房屋的室内外的地平面处于同一水平面，且相当多的房间已被改造后用于居住。原告承认该小区至今未能进行验收，向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》合同义务也就无法履行。本院审理的一起刑事案件的证据中反映，该小区在物业管理工作中相关人员曾出现过激烈的冲突。数个国家机关和组织成立的联合工作组入驻住宅小区，协助解决各方矛盾的现象非常罕见，这进一步说明案涉小区所存在的问题之严重和紧迫。对此，原告显然难辞其咎。 两相比较，原告的过错更为明显，其应承担更重的违约责任。为了平衡双方的利益，妥善化解矛盾，在各自应承担的违约责任互相抵顶之后，本院酌情确定原告另按照购房款总价的4%向被告支付违约金，即在购房款598290元的基础上减免被告23931元。 案涉房屋的所有权登记能否办理，现无法确定。待办理条件具备后，若因原告的原因导致不能在合同约定的期限内予以办理时，双方应自行协商，或者另案诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本判决生效后七日内，由被告曹某某按照原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司的书面通知与相关金融机构办理按揭贷款手续。若因被告曹某某自身的原因不能获得按揭贷款，则其需立即一次性向原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司付清购房余款350428元。 二、本判决生效后七日内，由原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司向被告曹某某支付违约金23931元（该款在办理按揭贷款手续或支付购房款时予以抵顶）。 三、驳回原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3590元，由原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司和被告刘生来各负担1795元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 员 郭  少  伟 二〇二〇年八月五日 法官助理 贾  彩  英 书 记 员 贾彩英（兼）