山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异322号 案外人：江苏徐运建设（集团）有限公司 申请执行人：青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙） 被执行人：青岛智善置业有限公司 被执行人：青岛鑫基房地产集团有限公司 被执行人：济南大众兴和置业有限公司 被执行人：山东大众报业（集团）置业有限公司 被执行人：王海青 被执行人：冯学君 本院在执行申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）与被执行人青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青、冯学君合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执1334号】过程中,案外人江苏徐运建设（集团）有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人江苏徐运建设（集团）有限公司称，请求依法撤销（2019）鲁02执1334号公告中对青岛市李沧区重庆中路745号蓝城春风里2号楼2单元1201户、1202户房屋（下称“案涉房产”）的查封。事实与理由：2015年9月21日，案外人与山东大众投资管理有限公司（被执行人青岛智善置业有限公司的关联企业，持有青岛智善置业有限公司委托代售证明）签订购房协议书购买案涉房产，并交付全部房款1730330元（其中货币资金20万元，抵工程款1530330元），山东大众投资管理有限公司出具房款收据。被执行人青岛智善置业有限公司向山东大众投资管理有限公司出具案涉房产的同意代售证明，就应对上述购房协议书承担责任和义务，与案外人的书面指定人网签购房合同。 为证明其主张，案外人江苏徐运建设（集团）有限公司向本院提交了以下证据：1、2015年9月21日案外人与山东大众投资管理有限公司签订的协议书一份，以证明案外人通过山东大众投资管理有限公司购买了本案被执行人青岛智善置业有限公司开发的案涉房产，面积总共为182.14平方米，房屋价格为173.033万元，付款方式为首付款20万元，余款以工程款抵顶的方式结算。2、青岛智善置业有限公司在2015年9月10日出具同意山东大众投资管理有限公司代其转让案涉房产的证明，证明实质是授权委托书，结合上述协议可以证明2015年9月21日案外人山东大众投资管理有限公司所签订的协议书就是案涉房产的房屋买卖合同。3、2016年10月28日由山东大众投资管理有限公司出具给案外人的收款收据两张，以证明案外人向被执行人青岛智善置业有限公司已经支付了全部房款，该房款由大众投资管理有限公司代收，其中20万元是现金支付，剩余的153.03万元以工程款抵顶。4、（2019）鲁0692民初424号民事判决书、结算审核报告书各一份，以证明案外人是山东大众投资管理有限公司所开发的山东商务职业学院住宅二期总承包方，上述抵顶的工程款就是该工程的工程款。5、委托书两份，以证明案外人打算把抵来的两套房屋，转让给祁明华居住使用。 申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）发表质证意见称，对证据1、2、3的真实性不予确认，证据2中的证明即便是真实的，也只能显示青岛智善置业有限公司同意山东大众投资管理有限公司代售，但并没有同意为其抵债的内容，因此案外人主张案涉房产已经以物抵债也是不能成立的。对证据4判决书的真实性无法确认，也无法显示是否属于生效文书，亦不能证明案外人与山东大众投资管理有限公司之间存在应收款的关系。对证据5的真实性不予确认，即便是真实的，根据案外人的陈述，也没有实际履行网签合同。综合所有证据来看，案外人的异议请求没有事实依据和法律依据，现有证据不能证明案外人和青岛智善置业有限公司在法院查封案涉房产之前已经签订合法有效的买卖合同，不能证明案外人已经合法占有房产，也不能证明案外人已经付清了购房款，从案外人与山东大众投资管理有限公司的债权债务关系来看，现有证据并不能显示双方之间存在工程承发包关系，即便存在工程承发包关系，按照案外人的陈述，没有相关的结算文件，双方之间是否真实存在债权债务关系是不能确定的，在此基础上案外人所主张的以物抵债、抵顶工程款视为付清了购房款不成立。因此，请求法院驳回案外人的异议请求。 被执行人青岛智善置业有限公司发表质证意见称，对证据的真实性无异议。 本院查明，山东省金融资产管理股份有限公司与青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青、冯学君合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2019年3月27日作出（2019）鲁民初17号民事判决书，判决如下：一、青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-001号）项下借款本金1.185亿元，利息6916225.68元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以1.185亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。二、青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-002号）项下借款本金0.785亿元、利息4383169.49元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以0.785亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。三、青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付山东省金融资产管理股份有限公司实现债权及担保权利的费用10万元。四、对上述第一项、第三项确定的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆中路745号土地（土地使用权证号：青房地权市字第2012101524号、青房地权市字第2012101533号、青房地权市字第2012101527号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、对上述第一项、第三项确定的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对济南大众兴和置业有限公司名下、位于济南市历城区华山镇荷花路7号土地（编号:历城国用【2007】第0500098号）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。六、对上述第二项、第三项确定的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆中路661号土地（土地使用权证号：青房地权市字第201348055号、青房地权市字第201348049号、青房地权市字第201348050号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。七、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆中路661号土地（土地使用权证号：青房地权市字第201348055号、青房地权市字第201348049号、青房地权市字第201348050号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。八、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛鑫基房地产集团有限公司持有的青岛智善置业有限公司之100%股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。九、青岛鑫基房地产集团有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青对上述第一、第二、第三项诉讼请求承担连带清偿责任；青岛鑫基房地产集团有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青承担清偿责任后，有权向青岛智善置业有限公司追偿。十、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，冯学君在其持有青岛鑫基房地产集团有限公司之10%股权价值范围内承担补充清偿责任。十一、驳回山东省金融资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，山东省金融资产管理股份有限公司向山东省高级人民法院申请执行，执行案号为（2019）鲁执71号。2019年6月24日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执71号执行裁定书，裁定（2019）鲁民初17号民事判决由青岛市中级人民法院执行。本院于2019年9月10日立案执行，案号为（2019）鲁02执1334号。 2019年12月5日，本院作出（2019）鲁02执1334号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市李沧区重庆中路661号土地使用权（证号：市201348049号、市201348050号、市201348055号）。二、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市李沧区重庆中路745号包含案涉房产在内的107套房地产权。查封期限3年。 因山东省金融资产管理股份有限公司将案涉债权转让给青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙），2020年4月22日，本院作出（2020）鲁02执异68号执行裁定书，裁定变更青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）为青岛市中级人民法院（2019）鲁02执1334号案件的申请执行人。 本案对案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为本院（2019）鲁02执1539号案件，因本案申请执行人对案涉房产享有优先受偿权，按照法律规定，首封案件将案涉房产移送本案执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）对案涉房产享有优先受偿权，且案外人江苏徐运建设（集团）有限公司提交的证据不足以证明其已于人民法院查封之前合法占有案涉房产，故案外人江苏徐运建设（集团）有限公司的异议理由不能成立，其异议请求本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人江苏徐运建设（集团）有限公司的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年八月七日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳