贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5817号上诉人（原审原告）：毛磊，男，1977年3月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段289号（中天玉兰园）。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日出生，汉族，该公司法务，住贵州省贵阳市观山湖区。。委托诉讼代理人：杨淑慧，女，1986年7月4日出生，土家族，该公司法务，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人毛磊因与被上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人毛磊上诉请求：一、撤销原判；二、判令被上诉人支付改窗所需费用9697.8元；三、判令被上诉人支付物管费和逾期交房违约金；四、判令被上诉人承担诉讼费、误工费、交通费、文件影音打印费。理由是，上诉人在2019年12月18日进行收房时，发现客厅阳台外窗部分系单层玻璃，与合同约定的“外窗为铝合金型材－铝合金表面处理为电泳工艺，中空玻璃”不符，并拒绝收房，但被上诉人至今没有答复，故上诉人至今没有收房。上诉人找到有资质的商家咨询，将单层玻璃更换为中空玻璃需要9697.8元，应当由被上诉人负担。其次，按照双方补充协议第五条的约定，买受人对装饰、设备提出异议，在30日内不视为逾期交房，买受人不得拒绝收房。但30日后没有对争议的玻璃进行更换，其后属于逾期交房，应当承担违约责任。被上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司答辩称，上诉人是因为政府主管部门的对答辩人的要求而获取额外利益，双方在《商品房买卖合同》中约定是阳台不封闭，答辩人是基于行政主管部门的要求，额外对阳台进行的封闭，封闭阳台的成本未计入上诉人的房屋价格，该部分阳台不属于合同约定部分，且安装单层玻璃已经满足房屋的使用功能，上诉人要求答辩人承担更换玻璃的费用吴法律依据和事实依据。答辩人没有违约行为，无需承担违约金、物业费和因诉讼产生的费用。原审原告毛磊一审诉讼请求：1.判令被告对所购房屋（未来方舟F10组团12栋1单元26层4号房）客厅阳台外窗的单层玻璃该换成中空玻璃，并承担相应费用（合同第十四条第（二）款3项约定）；2.安装防盗及对讲系统（合同第十四条第（二）款3项第（9）点约定）；3.承担物业管理费用6个月（2020-01-01至2020-06-30）费用1430元；4.逾期交房产生的违约金按60日整改时间合计7623.68元（房款1270614元，万分之一的违约比例金，60日）（合同第十三条第一项第（1）点）；5.承担本次诉讼的诉讼费用；6.承担此次诉讼期间对本人请假所产生的误工费450元，交通费60元，文件影印、打印费30元。原审经审理查明：2018年3月24日，原告作为买受人，与被告作为出卖人就被告开发的位于贵阳市云岩区房屋签订《商品房买卖合同》，合同第十一条约定：交付时间和条件（一）出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备到达的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书……第十二条约定本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：／达到／；4、燃气：2019年12月30日达到管道敷设到户；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。……（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时间须按设计要求建成、取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或在准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、运动场／；3、游泳池：／；4、社区医院：／；5、垃圾站／；……（三）商业配套设施1、幼儿园：／前竣工；2、学校：／前竣工；3、会所：／前竣工；4、购物中心：／前竣工……（四）相关设施设备的具体约定鉴于本项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同明确约定时间交付使用的配套设施外，其他配套设施的交付时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间。公共配套建筑的竣工并达到使用条件，投入使用（如商铺开业）的具体时间由相关政府部门、相关买受人或经营者最终确定。第十四条约定交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的5日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或在出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋1、买受人应当在收到书面通知5日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体机构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏……（3）墙面、顶棚抹灰层脱落……（9）防盗及对讲系统失灵……。该合同附件六装饰、设备标准的约定：交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件增送给买受人。但买受人明确表示不接受这部分装置、装修、装饰的，出卖人有义务对其加以拆除，并赔偿买受人因此而遭受的直接损失。1、外墙……5、阳台：【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】不锈钢玻璃栏杆；封闭阳台栏杆：不锈钢栏杆。……7、其他门窗（含进入阳台、露台门窗）：甲级防盗门或乙级防火门（甲状指纹密码锁）：外窗为铝合金型材——铝合金表面处理为电泳工艺，中空玻璃。……（二）配套设施设备部分：……7、门禁可视系统：配楼宇式可视对讲系统，户内配7寸彩色可触摸式内机……。同日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第五条约定：五、双方同意本合同第十四条第二款补充如下：买受人在交楼日除合同约定的情况下如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日解决，此段时间不视为延期交房。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。上述合同签订后，被告按照合同约定通知原告收房，原告对涉案房屋进行收房，在查验中发现涉案房屋客厅阳台玻璃系单层玻璃，与《商品房买卖合同》附件六中约定的“中空玻璃”不符，且涉案房屋内未发现有门禁对讲系统。故拒绝收房。因之后未得到被告答复，诉请如前。庭审中，原告认可被告已安装了门禁对讲系统。被告认可客厅阳台外窗的玻璃是单层玻璃。但认为原、被告双方签订合同后，贵阳市城乡规划局要求对贵阳市城市主干道及核心区域住宅阳台进行统一封闭，被告基于主管部门的特殊要求对符合该文件范围内的组团户型进行阳台封闭。对此，被告提交了2018年6月26日贵阳市城乡规划局作出的筑规请[2018]126号贵阳市城乡规划局关于贵阳市城市主次干道及核心区域住宅立面公建化设计指导意见的请示、2016年4月涉案房屋施工平面图、2016年涉案房屋轴立面图纸及2018年12月案涉房屋轴立面图纸予以证实。原告认为贵阳市规划局的文件与原告的诉请不冲突，被告可以按照附件六的约定封装窗户，不能够免除被告在合同中约定的外窗用双层玻璃的义务。附件六的条款均系平等条款，门窗是单列的，阳台的窗户也是包含在门窗中，不能够单独割裂开，附件六还是被告提供的格式合同，应当作出有利于原告的解释。针对签订合同时客厅阳台是否封装问题，原告提交了涉案房屋的宣传图，来源于签订合同时销售人员提供，拟证明被告在出售涉案房屋时明确阳台系封闭阳台。被告对三性不予认可，认为该宣传图纸并未具体制作日期，被告在接到主管部门的统一封闭阳台要求后，可能会对宣传图纸进行调整，该宣传图纸并非在原告签订时就已产生。该图纸载明系要约邀请，不作为购房合同组成部分，双方权利义务应以购房合同约定为准。此外，被告陈述贵阳市城乡规划局作出上述文件后，在封装客厅阳台玻璃时未书面通知过原告，应该口头告知过。增加设施设备不属于设计变更，因封装的阳台玻璃不属于房屋原有结构，不影响房屋功能。原告对此表示未收到被告通知。关于涉案房屋是否符合交房条件，被告提交了竣工验收备案表、建筑面积测绘报告、交付使用备案证书、EMS快递通知单各一份，拟证明涉案房屋组团于2019年8月8日对面积实测完毕，于2019年11月14日竣工备案完毕，于2019年12月3日取得交付使用备案证书，达到合同十一条约定的交付条件。被告于2019年12月15日通过快递通知原告进行收房，已履行完毕合同约定的交付义务。因原告自身拒绝收房，应由其自行承担后果。原告对被告提交的上述证据真实性无异议，但认为上述证据仅能证实被告符合第十一条的约定，不符合达到第十二条约定的交付条件，第十二条载明要提供建设规划许可证，幼儿园、学校是包含在该许可证中的必须设施，因此原告拒绝收房时有理由的，被告仍应向原告支付违约金。对此，原告提交了来源于贵阳市资源管理局网站查询的F10组团公示一份，拟证明F10组团包含了幼儿园、学校等相应配套设施。被告对真实性合法性予以认可，但认为根据《贵阳市商品房住房交付使用备案管理实施意见》第七条的规定，被告取得交付使用备案证书的前提就是水电供暖全部完成，即符合合同第十二条中关于城市基础设施的交付条件。合同第十二条中对公共服务设施、商业配套设施并未作出约定。对于公示载明包含住宅、小学、幼儿园及配套，但该公示并未明确被告完成该配套设施的日期，另案涉组团也取得了行政主管部门的验收备案，故不存在任何违约情形。原告认为根据合同第十二条第四款的约定配套实施的投入使用时间不得低于最后一期竣工的交付时间。原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定履行合同义务。对于原告诉请要求被告安装防盗及对讲系统，原告核实后自认被告已安装该系统，故对原告的该诉请，不予支持。本案的争议焦点在于：1．涉案房屋是否具备合同约定的交付条件；2．被告使用单层玻璃对涉案房屋客厅阳台进行封装是否违反合同约定？针对争议焦点1．被告提交的案涉房屋的竣工验收备案表、建筑面积测绘报告、交付使用备案证书足以证实案涉房屋已符合《商品房买卖合同》第十一条及第十二条约定的交付条件。对于原告主张F10组团包含了幼儿园、学校等相应配套设施的意见，虽然原告提交的F10组团公示中明确F10组团包含了幼儿园、学校等相应配套设施，但双方签订的《商品房买卖合同》第十二条中仅对城市基础设施进行了约定，对公共服务设施、商业配套设施均未进行约定，故对原告主张被告交付的案涉房屋不符合合同第十二条的约定的意见，不予采纳。关于原告主张被告对客厅阳台进行封装使用的单层玻璃不符合附件六的约定，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条的约定，原告的该主张系对装饰、设备提出异议，根据该约定，原告不得以交付使用的商品房装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受房屋。综上，被告交付的案涉房屋符合双方约定的交付条件，且被告在约定的期限内按照合同约定履行了通知义务，原告拒绝收房的理由不成立，原告据此要求被告承担物业管理费及逾期交房违约金的诉请，不予支持。针对争议焦点2．虽然被告提交的2018年6月26日贵阳市城乡规划局作出的筑规请[2018]126号贵阳市城乡规划局关于贵阳市城市主次干道及核心区域住宅立面公建化设计指导意见的请示、2016年4月涉案房屋施工平面图、2016年涉案房屋轴立面图纸及2018年12月案涉房屋轴立面图纸能够证实案涉房屋在签订合同时，客厅阳台原设计并未封装，被告基于政府主管部门的要求，对案涉房屋客厅阳台进行了封装。但是双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定涉案房屋客厅阳台是否封装，被告亦未提交证据证明在签订合同时，原告知晓被告对案涉房屋客厅阳台的设计，尤其原告提交的被告对涉案房屋的宣传图纸中案涉房屋客厅阳台显示为“封闭阳台”。且被告使用单层玻璃封装客厅阳台并未告知原告，未与原告达成一致意见，故被告应按照合同约定采用“中空玻璃”对涉案房屋的客厅阳台进行封装。本案中，被告固然存在违约行为，但一如原告诉状陈述，将封装客厅阳台的单层玻璃拆除后，更换为中空玻璃费用过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”之规定，对原告诉请要求被告对所购房屋客厅阳台外窗的单层玻璃更换成中空玻璃的诉请，不予支持。原告可就被告的该违约行为另行主张其损失。另，对于原告的第六项诉请，既无合同约定，亦无法律依据，本院对此亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”之规定，判决：驳回原告毛磊的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告毛磊负担（该款原告已预交）。二审中，中天城投集团贵阳房地产开发有限公司提交了案涉楼盘临街面的照片和与上诉人同单元住户的《商品房买卖合同》，拟证明在设计时，临街部分阳台为不封闭阳台，进行阳台封闭是由于政府部门对临街景观提出要求，封闭阳台属于答辩人额外进行的赠送。上诉人质证称，答辩人的宣传资料显示客厅阳台为封闭阳台，就应当安装中空玻璃，政府的要求对上诉人没有约束力。经本院要求，中天城投集团贵阳房地产开发有限公司提交了案涉房屋单元的设计平面图、剖面图和轴立面图，并申请案涉楼盘的设计方贵州建筑科研设计院有限公司工程师、设计专业负责人刘冬秀到庭对项目图纸进行说明：从图纸看，阳台有排水设计，有地漏和地面坡度，说明阳台属于不封闭阳台。客厅做了推拉门设计，已经符合节能标准。其余事实与原审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案二审涉及两个问题：1.中天城投集团贵阳房地产开发有限公司的宣传资料属于要约还是要约邀请；2.客厅阳台玻璃安装为单层玻璃是否符合合同约定。《中华人民共和国合同法》第十五条规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，本案中，中天城投集团贵阳房地产开发有限公司在房屋销售过程中所发放的宣传单为商业广告性质，而商业广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的广告。商业广告的目的在于宣传商品或者服务的特点，引诱顾客购买商品或者接受服务，即邀请顾客向自己提出购买商品或者接受服务的要约，故商业广告原则上属于要约邀请性质。按照法律规定，购买者向出卖人提出购买商品的要约后，双方签订的《商品房买卖合同》即为承诺的后果，双方形成合同关系，并受合同条款的约束，本案中，宣传单中所载内容并没有作为合同内容记载于《商品房买卖合同》中，故双方权利义务应当按照《商品房买卖合同》的约定确定，宣传单的内容对当事人不具有法律约束力。《商品房买卖合同》的附件属于合同内容，对双方同样具有法律约束力。就本案双方争议的装饰、设备部分，合同附件六约定：不封闭阳台为不锈钢玻璃栏杆；封闭阳台栏杆为不锈钢栏杆。门窗（含进入阳台、露台门窗）：甲级防盗门或乙级防火门（甲状指纹密码锁）：外窗为铝合金型材——铝合金表面处理为电泳工艺，中空玻璃。以上内容是对合同范围内相关设施的标准确定。就客厅阳台是否为封闭阳台的问题，二审中，中天城投集团贵阳房地产开发有限公司提交了案涉楼盘单元的平面设计图、剖面图、轴立面图，并由设计方工程师出庭予以说明，证明案涉单元的客厅阳台在设计时为不封闭阳台。众所周知，开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》所附分层分户平面图是依据设计图出具，修改设计需建设工程规划主管部门同意，从分层分户平面图以及案涉楼盘单元的平面设计图、剖面图、轴立面图可以确定，诉争阳台设计为不封闭阳台，即无需加装玻璃。中天城投集团贵阳房地产开发有限公司为什么为阳台加装玻璃的问题，一审中，中天城投集团贵阳房地产开发有限公司提交了2018年6月26日贵阳市城乡规划局作出的筑规请[2018]126号《贵阳市城乡规划局关于贵阳市城市主次干道及核心区域住宅立面公建化设计指导意见的请示》，对传统住宅建筑的立面对阳台、窗洞处理简单、空调机位未进行隐藏、沿主要道路立面杂乱，影响城市形象问题，采用城市主干道及核心区域住宅立面公建化，将外阳台设置为结构内阳台并封闭处理，此为中天城投集团贵阳房地产开发有限公司为什么在设计外另行为毛磊户的客厅阳台安装玻璃的原因，且该安装并没有额外增加毛磊的购房费用。《商品房买卖合同》附件中约定对封闭阳台安装中空玻璃是为了达到节能的目的，案涉楼盘设计方的设计方案均提供交建设主管部门审批，合法有效。从设计图中可以看出，客厅与阳台之间设计有推拉门隔断，推拉门隔断使用的为中空玻璃，也就是说，中天城投集团贵阳房地产开发有限公司即使不在客厅阳台上安装玻璃，亦达到了设计要求。现毛磊要求中天城投集团贵阳房地产开发有限公司将客厅阳台玻璃更换为中空玻璃，超出了合同约定，其要求中天城投集团贵阳房地产开发有限公司支付改窗费用，本院不予支持。原审以“更换为中空玻璃费用过高”作为不支持毛磊诉讼请求的理由不当。关于逾期交房违约金及因诉讼产生的费用承担问题，中天城投集团贵阳房地产开发有限公司已经在符合《商品房买卖合同》第十一条、十二条约定的交付条件和约定的时间内通知毛磊收房，系毛磊超过合同约定的条件拒绝收房，故中天城投集团贵阳房地产开发有限公司不构成违约，一审在焦点1中的论述正确，二审不再赘述，对毛磊要求中天城投集团贵阳房地产开发有限公司承担逾期交房违约金、物管费及因诉讼产生费用的诉请，本院予以驳回。综上，上诉人毛磊的上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，虽然不支持毛磊要求更换玻璃的理由不当，但处理结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人毛磊负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十七日书记员 唐正艳