江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0505民初2006号 原告：曾凯。 原告：陈芹。 以上两原告共同委托诉讼代理人：边学梁，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区长江路XXX号4幢248号。 法定代表人：蔡祈参，总经理。 被告：苏州喜临门企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路60号港龙蠡盛大厦1901号。 法定代表人：蔡祈参，总经理。 以上两被告委托诉讼代理人：邹卢骏，江苏安孚律师事务所律师。 原告曾凯、陈芹与被告苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称：港龙吴中公司）、苏州喜临门企业管理有限公司（以下简称：喜临门公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚春华独任审理。2020年8月20日，本案公开开庭进行了审理，原告曾凯、陈芹的共同委托诉讼代理人边学梁，被告港龙吴中公司、喜临门公司的共同委托诉讼代理人邹卢骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾凯、陈芹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告港龙吴中公司签订的《苏州市商品房买卖合同》（合同编号：苏房商高新合同XXX）；2、判令被告港龙吴中公司退还原告支付的购房款460000元；3、判令被告港龙吴中公司赔偿原告利息损失暂计50000元（以460000元为基数，自2016年6月16日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告实际支付之日止，按LPR计算）；4、判令被告喜临门公司对被告港龙吴中公司的上述款项承担连带清偿责任；5、判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年6月15日，原告与被告港龙吴中公司签订《商品房买卖合同》，被告港龙吴中公司将其位于苏州市高新区长江路XXX号X幢XXX室商铺出售给原告，面积为26.07平方米，合同价款为91万元。2016年6月15日，原告按照合同约定支付了46万元购房款，但后来由于被告港龙吴中公司的原因，导致案涉房屋的贷款迟迟办不下来，案涉房屋也没有交付。在签订购房合同时，被告港龙吴中公司采取售后包租方式统一对案涉房屋进行出租管理并签订了委托经营管理合同。2020年4月，原告通过苏州市虎丘区人民法院执行局得知，案涉房屋在执行拍卖中，原告这才知道其购买的房屋不是商铺，而是行政办公用房。被告港龙吴中公司在宣传和销售案涉房屋过程中存在明显的欺诈事实，存在严重违约行为，苏州市虎丘区人民法院已经在同类型的其他案件作出了生效判决。鉴于案涉房屋的贷款一直无法办理，被告港龙吴中公司存在根本违约行为，无法实际交付商铺，双方签订的案涉合同目的已经无法实现，为此，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还购房款并赔偿损失。被告喜临门公司系被告港龙吴中公司独资法人股东，应当对被告港龙吴中公司的上述违约行为承担连带赔偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告港龙吴中公司、喜临门公司辩称：1、根据贷款的一般流程，贷款资格因取决于贷款人自身，原告在无确切的证据证明案涉房屋贷款无法办理是由于被告港龙吴中公司的前提下，应自行对出资付款事宜负责，对方无法足额支付房款是构成房屋买卖合同无法履行的直接根本原因。若本案支持对方诉请，将使原告方从自己的在先过错中获利，有违公平。即使合同解除，也不应再要求支付相应的利息损失。2、若原告认为系被告港龙吴中公司的房屋性质问题导致买卖合同无法履行，那么根据其他同类案件查明的事实可知，相关性质问题早已在业主之间盛传，原告早就知道相关事实，解除权的除斥期间也早已届满。3、原告与被告港龙吴中公司的商品房买卖合同约定，商品房土地用途为批发零售用地和商务金融用地，商品房用途为非住宅，宣传资料的内容未成为合同条款，被告港龙吴中公司不存在违约。同时被告港龙吴中公司在销售现场公示的建设规划及土地的相关审批及产权证书，明确了土地性质和商品房用途，被告港龙吴中公司已就土地性质和房屋用途完全充分履行了告知义务，不存在违约的主观意识。原告作为商品房投资者，理应比普通消费者对自己购买的投资品更具备专业的认知水平和注意义务，其陷入错误认识的可能性较小。即使原告认为受到了欺诈，但原告本身对此也存在较大过错。同时原告存在未能按时支付房款的重大违约行为，也应当由其个人对相应损失承担责任。综上，原告所有诉请应当依法予以驳回。 经审理查明，2016年6月15日，原告曾凯、陈芹（买受人）与被告港龙吴中公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商高新合同XXX），约定：买受人向出卖人购买位于苏州高新区长江路XXX号X幢XXX室的商品房，建筑面积为26.07平方米，房屋总价款为910000元，买受人可以首期支付房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付，买受人自行选择贷款银行，买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料……因不可归责于双方的原因，导致买受人未能在约定的付款日获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于10日内签订补充协议；协商不成的，双方均有权单方面书面通知对方解除本合同。自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，出卖人应当将买受人已支付的房价款及相应利息（按中国人民银行同期同档存款基准利率计算）和定金退还买受人。合同还对面积和高度误差的处理方式、房屋质量和房屋保修、房屋交付及所有权转移、前期物业服务和临时管理规约、合同的解除等事项作出约定。 当日，两原告按约向被告港龙吴中公司支付了首付款460000元，港龙吴中公司向原告曾凯开具了发票一份。后因贷款未能成功办理下放的原因，原、被告发生争议。 另查明，诉讼中，原告曾凯、陈芹提供了其与招商银行股份有限公司苏州分行于2016年8月11日签订的《个人购房借款及担保合同》，以及与苏州银行股份有限公司相城支行于2016年11月3日签订的贷款合同，证明其在购买案涉房屋时具备办理银行贷款的资格。 另，本院在审理（2017）苏0505民初3565、4533号案件时，经向该项目的合作贷款银行中国工商银行苏州新区支行进行调查，银行表示当时因为商用房贷款政策原因，涉及一批商铺的贷款未能发放。在审理(2019)苏0505民初2379号案件时，该案原告徐方兵、陈莉向法庭提供其与中国工商银行工作人员的录音，录音中中国工商银行工作人员称贷款未能成功办理下放的原因是国家政策原因，商用房贷款全部停掉了，不是港龙吴中公司的问题，也不是原告信用问题。 又查明，诉讼中，原告明确：起诉前没有发过书面解除通知，本案是以起诉方式解除合同；解除合同的理由为不可归责于双方原因导致贷款无法办理。被告确认于2020年5月22日收到起诉状。 再查明，港龙吴中公司为法人独资的有限责任公司，2020年8月5日前股东为喜临门公司。被告港龙吴中公司为证明两被告财产独立，提供了苏州德衡会计师事务所（普通合伙）出具的《专项审计报告》，以证明港龙吴中公司与股东喜临门公司资产相互独立，不存在资产混同。对此，原告的质证意见为：该份报告系被告单方委托出具，且系根据被告自身提供的材料制作形成，提供的材料是否原始、准确、全面，均不能确认，故真实性不予认可；另外，被告提供的该份材料仅代表财产部分，并不能全面反映其独资股东与被告完全独立，故达不到证明目的。 上述事实，由苏州市商品房买卖合同、签购单、发票、招商银行贷款合同、苏州银行贷款合同、苏州港龙吴中置业有限公司专项审计报告、生效法律文书以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同合法有效，当事人应当按照合同约定诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，原告曾凯、陈芹向被告港龙吴中公司购买商品房并按约支付了首付款460000元，因贷款未能成功下放导致双方产生纠纷。关于原告未能成功获取贷款的原因，本院认为，原告提供了其与招商银行、苏州银行的贷款合同，再结合本院在审理（2017）苏0505民初3565号、（2017）苏0505民初4533号、（2019）苏0505民初2379号案件时，中国工商银行苏州新区支行表示当时因为商用房贷款政策原因，涉及一批商铺的贷款未能发放之事实。本案可界定为因不可归责于双方的原因导致买受人未能在约定的付款日获得银行贷款，且事后双方就具体付款方式一直不能达成一致意见，故原告有权按照合同约定解除合同。现原告以向本院提起诉讼的形式向被告港龙吴中公司发送解除合同的通知，被告港龙吴中公司于2020年5月22日签收诉状及证据副本，故原、被告双方签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商高新合同XXX）于2020年5月22日解除。合同解除后，原、被告双方应相互配合办理注销商品房买卖合同网上备案手续。关于原告提出的返还购房款及利息的诉讼请求，双方合同约定被告应自解除合同的书面通知送达之日起十五日内将已支付的房价款及相应利息（按中国人民银行同期同档存款基准利率计算）退还原告。综上，被告应退还原告购房首付款460000元，并按照中国人民银行同期同档存款基准利率支付原告利息损失。因案涉合同履行直至2020年8月5日前，港龙吴中公司系喜临门公司独资的一人有限责任公司，而其提供的专项审计报告并非一人有限责任公司每一会计年度终了时编制的财务会计报告，且相关的会计记录又是通过抽查方式进行核对，尚不足以证明港龙吴中公司的主张，故喜临门公司应对港龙吴中公司的债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告曾凯、陈芹与被告苏州港龙吴中置业有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商高新合同XXX）于2020年5月22日解除，原、被告应互相配合办理上述合同的网上注销备案手续。 二、被告苏州港龙吴中置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曾凯、陈芹购房款460000元，并支付利息（计算方式为：以460000元为基数，按中国人民银行同期同档存款基准利率，自2016年6月16日起计算至被告实际给付之日止）。 三、被告苏州喜临门企业管理有限公司对被告苏州港龙吴中置业有限公司承担的上述第二项债务承担连带付款责任。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号XXX。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8900元，减半收取4450元，由原告曾凯、陈芹负担150元，由被告苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门企业管理有限公司负担4400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号XXX。 审判员  龚春华 二〇二〇年八月二十五日 书记员  何胜男