浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初4710号 原告：李世豪，男，1969年1月26日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：王文达、王磊，浙江立业律师事务所律师。 被告：彭承辉，男，1978年9月4日出生，汉族，户籍所在地湖北省麻城市，现住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：张怡，浙江大绅律师事务所律师。 原告李世豪为与被告彭承辉房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月6日向本院起诉，请求判令：一、解除原、被告于2015年4月2日签订的《租房合同》；二、被告腾退位于宁波市鄞州区××镇××工业区××路××号××楼××平方米（不包含一楼西侧71.5平方米通道）的厂房；三、被告向原告支付拖欠的房屋租金93360元，并支付自2020年4月26日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按原租赁合同22万元／年的租金标准计算）；四、被告向原告支付自2015年4月26日起计算至厂房实际腾退之日的水费（按2.8元／立方的标准，暂算至2019年12月16日为4107.60元）以及自2019年12月15日起计算至厂房实际腾退之日的电费（按1.1元／度的标准，暂算至2020年4月29日为2346.63元）；五、被告向原告支付违约金36666.70元；以上暂合计136480.93元。本院于同日诉前调立案并于同年6月3日转为正式立案后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 被告彭承辉答辩称：一、原告提供的原、被告于2015年4月2日签订的《租房合同》已废止，双方应按2015年4月22日签订的《租房合同》履行，被告不存在拖欠租金和违约行为。双方签订4月2日合同前草拟过一份合同，约定面积是1100多平方米，前三年租金是每年20万元，后双方协商租赁面积减少为920平方米，前三年租金也从每年20万元调整为182160元，但在4月2日签订的合同中只更改了前半部分，忘记更改后半部分，造成合同前半部分写的年租金是182160元，后半部分写的是前三年租金为20万元的重大错误，双方就于2015年4月22日又重新签订了被告提供的《租房合同》。据4月22日合同，前三年租金为每年182160元，每三年涨10%，第四年到第六年租金为每年20万元。后原告通知被告要在涉案厂房中预留电梯口面积（现放置原告自己设备），导致被告承租面积减少，原告同意按前三年标准交纳第四年租金。2019年5月4日，原告发微信给被告称第五年租金（2019年4月26日至2020年4月25日）涨10%，被告按约向原告支付了200160元租金。后因疫情原因，被告被困老家回不了宁波，经原告同意缓交房租，被告回宁波后于2020年4月21日将20万元租金汇入原告账户，并不存在拖欠租金情形。二、涉案厂房被告无法进行腾退，因该厂房已于2019年12月经原告同意转租给第三人陈耀辉。被告从原告处承租的是毛坯房，被告承租后对涉案厂房进行了装修，转租时每年租金为27.6万元。三、对支付水、电费及金额无异议，但原告应向被告提供发票。 经审理，本院对本案事实认定如下： 2015年4月2日，原告李世豪与被告彭承辉签订《租房合同》一份，约定：原告将坐落于宁波市鄞州区××镇××工业区××路××楼建筑面积920平方米的厂房出租给被告用于开办塑料五金工厂；水费2.8元／立方，电费1.1元／度（含税）；租期9年，自2015年4月26日起至2024年4月25日止；租房押金20000元，合同终止结清各项费用后多退少补；租金大约为每月16.5元／每平方米，年租金182160元，按12个月付一次，先付后用，被告直接通过银行向原告付款；其中第一次被告付202160元给原告，其中20000元为租房押金；从第二次开始，每次提前60天交纳，具体交租金如下：2015年4月26日至2018年4月25日每年租金总计200000元，2018年4月26日至2021年4月25日每年租金总计220000元，2021年4月26日至2024年4月25日每年租金总计240000元；在租住期间，内部装修费用、水电及电话费、有线电视费、煤气费、网络费等由被告承担；在租赁期内被告可以转租所租赁厂房，但必须通知原告；如被告不按时交付租金，逾期30天后原告有权单方面解除合同，收回房屋；任何一方违约，需支付守约方两个月租金的违约金等。合同签订后，原告按约将涉案厂房交付给被告，被告按时交付押金20000元及第一年（2015年4月26日至2016年4月25日）租金182160元，并分别于2016年4月11日付租金182160元、于2016年12月29日付租金182160元、于2018年3月16日付租金182160元，于2019年3月28日付租金182160元。2019年4月24日，原告发微信给被告称电费收到，还有房租10%没收到。2019年5月4日，原告在回复给被告的微信中称租金每三年涨10%。2019年8月14日，原告发微信给被告问“涨10%租金汇出了吗”，被告回复称下午会操作；当日，被告向原告汇付租金18000元。2020年2月25日，被告发微信给原告称非常时期同原告协商该期房租3月10日付。2020年4月20日，原告发微信告知被告因其逾期支付租金构成违约，通知其解除租房合同，要求其于2020年4月25日租期届满之日腾退租赁的厂房，并结清拖欠的租金和水电费。2020年4月21日，被告向原告汇付200000元，原告于当天将该笔款项退还给被告。 经原告李世豪同意，被告彭承辉于2019年11月30日与案外人陈耀辉签订《厂房租赁合同》，将其向原告租赁的上述厂房及相关设施转租给陈耀辉。经结算，被告尚欠原告暂算至2019年12月16日的水费4107.60元（1467立方米，每立方米2.8元），暂算至2020年4月29日的电费2346.63元（用电量为2133.3度，每度1.1元）。 另查明，涉案厂房系原告向案外人宁波东钱湖旅游度假区资产经营投资公司处承租土地后自行建造，租用期限为8年，即2012年3月1日起至2020年2月1日底，到期后原告续租一年，租期延至2021年2月底。原告陈述，其承租该土地后，其上建造的厂房未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。 以上事实由原告提供的《租房合同》、《土地租赁合同》、证明、账户交易明细清单、原告和被告间的微信聊天记录截屏、银行汇款电子回单、银行的客户业务回单，被告提供的银行交易流水、中国银行国内支付业务付款回单、宁波银行同城转账业务回单、《厂房租赁合同》、原告和被告间的微信聊天记录截屏及原、被告的当庭陈述予以证明。 另外，被告提供的2015年4月22日《租房合同》拍摄件中相关租金缴纳方式的约定为：被告直接通过银行向原告付款，租金大约为每月16.5元/每平方米，年租金182160元，按12个月付一次，先付后用；其中第一次被告付202160元给原告，其中20000元为租房押金；从第二次开始，每次提前60天交纳，具体交租金如下：2015年4月26日至2018年4月25日每年租金总计182160元，2018年4月26日至2021年4月25日每年租金总计200000元，2021年4月26日至2024年4月25日每年租金总计220000元。原告对该证据不予认可，因被告未能提供该《租房合同》原件，本院对该证据不予认定。 本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，原告李世豪未提供证据证明其出租给被告彭承辉的涉案厂房取得过建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故原告与被告于2015年4月2日签订的《租房合同》为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告有权要求被告腾退上述厂房；向原告承租涉案厂房的是被告，被告已将该厂房转租给案外人，并不能免除被告向原告履行腾房义务，被告可以据其与案外人签订的合同要求案外人履行相关义务。无效合同自始没有法律约束力，原、被告签订的《租房合同》中的违约条款也无效，原告要求被告支付违约金及解除合同的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。2015年4月2日原、被告签订的《租房合同》中对租金的约定前后存在矛盾，前部分约定年租金为182160元，后部分又约定2015年4月26日至2018年4月25日每年租金总计200000元、2018年4月26日至2021年4月25日每年租金总计220000元，但据被告向原告实际支付租金情况及双方的聊天记录，前4年被告每年支付的租金均为182160元，原告从未提出被告少交了租金，第5年被告于2019年3月28日向原告支付租金182160元，原告在2019年4月24日发微信给被告告知电费收到同时称还有房租10%没收到，并在之后向被告催讨涨10%的租金，被告于2019年8月14日又向其支付了18000元。由此可见，涉案厂房的租金实际是按合同前部分约定履行的，被告已付清了截止至2020年4月25日的租金，第5年的实付租金为200160元，被告应按此标准计算向原告支付自2020年4月26日起至涉案厂房实际腾退之日止的房屋占有使用费。原告要求被告支付拖欠租金93360元的诉讼请求，没有足够证据证明，本院不予支持。另外，被告应按合同约定标准向原告支付计算至厂房实际腾退之日止的水、电费；本案的租赁合同系公民个人之间签订的，且合同中并未约定开票事宜，被告要求原告开具发票，没有依据，本院不予采信。被告所付押金可以在其应付原告款项中扣减，多退少补。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告彭承辉向原告李世豪腾退位于宁波市鄞州区××镇××工业区××路××号××楼厂房（建筑面积约920平方米）； 二、被告彭承辉支付原告李世豪自2020年4月26日起按200160元/年标准计算至上述厂房实际腾退之日止的房屋占有使用费； 三、被告彭承辉支付原告李世豪水费4107.60元、电费2346.63元，并支付按2.8元/立方标准计算自2019年12月17日起至上述厂房实际腾退之日止的水费和按1.1元/度标准计算自2020年4月30日起至上述厂房实际腾退之日止的电费； 上述一至三项，由被告于本判决生效之日起十五日内履行完毕。 四、驳回原告李世豪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费3030元，减半收取1515元，由原告李世豪负担1465元，由被告彭承辉负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 黄优芬 二〇二〇年八月十四日 代书记员 王娇娇