福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初1420号 原告：洪雅静，女，1984年7月20日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：钟开航，福建闽旭律师事务所律师。 被告：福建惠安县龙翼盛石材有限公司，住所地惠安县崇武镇龙西工业区，统一社会信用代码91350521665061748D。 法定代表人：张宏伟。 委托诉讼代理人：庄敬虹，福建兴惠律师事务所律师。 第三人：陈细杰，男，1965年2月20日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：庄建东，福建兴惠律师事务所律师。 原告洪雅静与被告福建惠安县龙翼盛石材有限公司（以下简称龙翼盛石材公司）、第三人陈细杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪雅静的委托诉讼代理人钟开航，被告龙翼盛石材公司的委托诉讼代理人庄敬虹，第三人陈细杰的委托诉讼代理人庄建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪雅静向本院提出诉讼请求：一、中止对惠安县崇武镇海景商贸城16＃304房屋的执行，并解除对该房产的查封措施；二、确认惠安县崇武镇海景商贸城16＃304房屋归原告所有，第三人配合原告办理产权手续。事实和理由：被告与第三人定作合同纠纷一案，惠安县人民法院于2014年1月24日作出（2014）惠民初字第120号民事判决：第三人应在本判决生效之日起十日内向被告偿付花岗岩墓碑加工款546802元。2014年9月30日被告向惠安县人民法院申请执行，惠安县人民法院于2014年4月24日对惠安县崇武镇海景商贸城16＃304房屋采取查封措施。2019年12月30日，原告对执行标的提出书面执行异议。2020年3月9日，原告收到（2020）闽0521执异12号执行裁定：驳回原告的异议请求。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据，案涉房屋位于泉州市惠安县海景商贸城16＃304，2008年8月28日，原告同第三人的委托代理人张美静签订《二手房买卖合同》1份，约定成交单价每平方米3200元，建筑面积148平方米。签约后，原告依约履行付款义务。原告交付全部购房款后，开始对案涉房屋进行装修，并于2009年年底入住至今。第三人与案外人张美丽于2008年10月21日向委托代理人张美静出具委托书公证书，由张美静代为办理案涉房屋过户给原告的事宜。但张美静因为经济纠纷失踪，导致一直不能配合办理案涉房屋过户手续，第三人一直以房产证原件在张美静手上，长期消极不配合办理过户，导致案涉房屋过户手续一直未能办理。综上，原告于2014年4月24日法院查封前已经合法占用该房屋并且交付全部购房款，法院执行裁定书提到原告在异议审查阶段未提交原件以供核对证据原件，但是法院并未向原告律师及原告本人电话通知或者书面通知提供证据原件核对，对证据真实性无法确认是法院不作为造成。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”执行裁定书将过错归咎于原告，完全是违背交易原则，房产交易办理过户是第三人的义务，原告经多次找第三人办理过户事宜但是笫三人均拒不配合、拒不见面，案涉房屋不能过户完全是第三人原因造成。执行裁定书提到原告可以通过诉讼的方式来实现产权过户登记这完全增加原告的负担，从而变相地增加原告的过错。本案被告对第三人享有的合同纠纷债权属于一般债权，案涉房产在查封之前，已由第三人、案外人张美丽转让给原告。综上，请求支持原告的诉讼请求。 被告龙翼盛石材公司辩称，一、原告的诉求是错误的。第一项诉求“中止”执行，本案不存在中止的情形。第二项诉求确认房屋产权归原告所有，应当由行政机关确认。二、案涉房屋长期未过户的责任在于原告，法院的查封是符合法律规定的。三、原告的诉求超过诉讼时效，(2014)惠民初字第120号民事判决的案件经张贴封条、公告至起诉前原告都没有向法院提起过执行异议，已经超过诉讼时效。综上，应驳回原告的诉讼请求。 第三人陈细杰述称，一、第三人确实于2008年10月21日收取崇武海景湾好莱坞房产中介所经营者张美静支付的购房款，并到惠安县公证处办理委托公证，将案涉房产办理转让过户手续的事宜委托给张美静，同时将案涉房产以及与房产有关的票据、合同均交付给张美静。二、本案至今未办理房产转让过户手续的原因是张美静将第三人交付给其的房产材料丢失所导致，按照正常交易习惯，第三人将交房、委托过户的事宜办理委托公证，就已经履行完毕义务，虽然后期知道原告未能迟迟过户的事情，第三人虽然有意帮忙但爱莫能助，故请求法院依法判决。 经审理查明，2008年10月22日，第三人与其妻子张美丽到惠安县公证处办理委托书公证书一份，由第三人、张美丽作为委托人，委托张美静全权代理第三人及张美丽与原告向房地产管理等部门办理案涉房屋交易过户等一切手续，并代理向税务部门申办营业税、个人所得税减免手续，全权办理案涉房屋的水、电、物业管理、煤气、有线电视或数字电视、电话等过户手续。被告与第三人定作合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案，经审理后于2014年1月24日作出（2014）惠民初字第120号民事判决：第三人应在本判决生效之日起十日内向被告偿付花岗岩墓碑加工款546802元。判决生效后，第三人未履行生效判决确定的付款义务，被告向本院申请强制执行，案号（2014）惠执行字第632号。2014年4月24日，本院查封登记在第三人名下的位于惠安县崇武镇海景商贸城16#304房屋。原告不服，提出书面异议，本院经审查后于2020年3月5日作出（2020）闽0521执异12号执行裁定：驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。 以上事实，有原告提供的企业基本信息、户口簿、身份证、结婚证、惠安县自然资源局不动产登记出具的产权信息、委托书公证书、（2014）惠民初字第120号民事判决书、（2020）闽0521执异12号执行裁定书，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人的争议焦点是原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 原告认为，一、在法院查封前，原告已经与第三人签订合法有效的房屋买卖合同，被告对此也无异议。原告已支付全部购房款，第三人也明确收到。2008年8月28日原告向房产中介张美静转账70000元定金，2008年10月12日转账300000元、2008年10月29日转账147888元，该147888元其中103600元是支付案涉房屋购房款，另外44288元是支付另一套房屋的购房款。之所以支付的购房款与合同约定的不一致是因为原告通过张美静购买了两套房，所以原告将两套房的购房款一并支付给张美静。除了案涉房屋外另一套房屋位于，面积为55平方米，2008年8月28日支付的定金100000元，其中70000元是支付案涉房屋的定金、30000元是支付另一套房屋的定金，2008年11月7日转账89088元，2008年11月3日转账50000元。二、签订合同后没过多久，原告就对案涉房屋进行装修，装修后大概2009年入住。第三人陈述当时交付的房屋为毛坯房，我方提供的房屋室内情况反映该房屋有进行装修并入住，且原告也提供了相应的水电发票、物业证明，侧面证明原告是合法占有、使用该房产。三、原告与第三人签订的《二手房买卖合同》已经约定办理房产过户的事宜，并且原告多次找第三人的委托代理人办理过户手续，没有完成过户登记不是原告自身的原因造成的，法院认定原告可以通过诉讼方式来办理过户手续，完全是强加给原告的义务。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。原告相应提供证据证据1即《二手房买卖合同》1份，以此证明2008年8月28日，原告与第三人通过惠安县崇武镇海景湾好莱钨房产中介所张美静签订《二手房买卖合同》，约定第三人将位于惠安县崇武镇海景商贸城16＃304房屋出售给原告，建筑面积148平方米，每平方3200元，双方约定原告先期支付70000元作为购买案涉房屋的定金，于2008年10月支付剩余购房款，并前往房管局办理交易登记手续。证据2即个人活期明细信息，以此证明原告于2008年10月12日、2008年10月29日通过转账向案外人张美静支付案涉购房款300000元、147888元，合计447888元。证据3即通话录音、通话记录各1份，以此证明原告于2019年7月15日与第三人通话，第三人确认收到原告案涉购房款，案涉房屋已经出售给原告的事实。案外人张美静因为经济纠纷而失踪，导致不能办理案涉房屋过户手续，第三人一直以案涉房屋房产证原件在案外人张美静手上，长期消极不配合办理过户。证据4即证明1份、物业费缴费单据6份（时间分别为2016年7月8日、2017年12月8日、2018年9月8日、2018年10月8日、2019年6月8日、2019年11月8日）、房产照片1份，以此证明原告于2009年12月份左右入住案涉房屋且一直使用至今，并且原告自2009年起至今向惠安县人和物业服务有限公司缴纳案涉房屋的物业费、水、电费。被告质证称，对证据1，真实性无异议，但关联性有异议，原告与第三人签订的《二手房买卖合同》在当时并未告知被告，执行阶段也未告知被告，合同约定应付定金70000元，合同的总价款与原告实际支付的数额不一致，且案涉房屋至今尚未过户。对证据2，真实性无异议，但没有证据证明张美静是否将款项转给第三人，二者之间不存在关联性，不排除原告与张美静有其他经济往来。对证据3，三性均有异议，应由第三人本人到庭核实。对证据4，对证明的合法性有异议，证明应当由单位的负责人以及形成人签名，该证明不符合证据规则，应认定为无效、不合法。物业费缴费单据不能证明是原告使用，何时开始使用也不清楚，时间最早是2016年7月份，更早之前是谁在使用不清楚。对照片的真实性被告不清楚，不能证明是谁在使用，照片显示无人居住、使用。第三人质证称，对原告提供的证据均无异议。 被告认为，原告和第三人均没有证据证明当时的房屋为毛坯房或是已装修，不能证明原告长期在案涉房屋居住。第三人委托张美静的委托书中没有代为收款的义务，原告却将款项支付给张美静，且原告支付购房款的数额与合同约定的数额不符合，原告和第三人没有证据证明案涉购房款的支付情况，不排除原告与第三人相互串通的可能。自2008年签订合同、2014年执行案件，原告都没有主张，且原告除了可以找张美静办理过户，还可以找第三人办理过户，或者通过诉讼方式办理过户，但原告均没有通过上述方式主张权利。法院送达执行裁定书的时间是2014年，原告至2019年才提起执行异议，已经超过诉讼时效。按原告所述，原告是长期居住在案涉房屋，应当知道房屋被查封的事实，故应从房屋被查封起算诉讼时效。 第三人认为，一、第三人确实于2008年10月21日收取崇武海景湾好莱坞房产中介所经营者张美静支付的购房款，并到惠安县公证处办理委托公证，将案涉房屋办理转让过户手续的事宜委托给张美静，同时将案涉房屋以及与房屋有关的票据、合同均交付给张美静。第三人在公证期间就交付房屋，当时案涉房屋是毛坯房。二、本案至今未办理房产转让过户手续的原因是张美静将第三人交付给其的材料丢失所导致，按照正常交易习惯，第三人将交房、委托过户的事宜办理委托公证，就已经履行完毕义务，虽然后期知道原告迟迟未能过户的事情，但第三人虽然有意帮忙却爱莫能助，故请求法院依法判决。 本院经审查认为，关于原告提供的证据1，被告及第三人对真实性无异议，真实性予以确认。证据2，来源于金融机构，对真实性予以确认。证据3、证据4，第三人对真实性无异议，真实性予以确认。关于原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，一、案涉《二手房买卖合同》约定房屋每平方米3200元，原告应在合同签订之日向第三人支付购房定金70000元，并于2008年10月份向第三人支付剩余购房款，已支付的定金充抵首期购房款，购房款以实际平方计算。本案中，原告不能举证证明其已向第三人支付全部购房款。原告主张其将购房款支付给中介张美静，这不符合双方签订的《二手房买卖合同》约定的应将购房款支付给第三人，且与交易常理不符，支付的数额也与合同约定的数额不一致。二、案涉《二手房买卖合同》约定原告与第三人保证于10月份签订房管局提供的《泉州市房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续。否则视为一方违约，每逾期一日，自违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。原告应在2008年10月份手续过户完一次性将购房款支付给第三人。根据以上约定，双方应在2008年10月份就办理过户手续，且原告应在过户手续办理后才将购房款一次性支付给第三人，但根据原告主张其在未办理过户就将全部购房款支付完毕，这不符合双方约定也与日常交易习惯不符，且自2008年10月至今，案涉房屋一直未办理过户手续，原告自身长期怠于行使权利。三、双方约定2008年10月份办理过户手续，原告主张找不到中介张美静，第三人以房产证原件在中介张美静处不配合办理过户手续等，但原告并未提供证据证明其主张，且该不能办理过户登记的理由过于牵强，第三人作为产权人可以办理挂失，补办产权证，原告也可以通过诉讼或其他方式要求第三人协助过户，但原告从未采取其他措施要求第三人协助办理案涉房屋过户手续，故案涉房屋至今未能办理产权过户登记手续，原告自身存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告不能证明其已将全部购房款支付给第三人，且原告长期怠于行使权利，导致案涉房屋不能办理过户登记，原告自身存在过错，即便原告主张已全部支付购房款并合法占有使用案涉房屋属实，但其因自身原因导致未能办理过户登记，其就案涉房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上事实，本院认为，第三人拒不履行生效法律文书确定的付款义务，本院依法查封登记在其名下案涉房产后，被告向本院申请拍卖案涉房屋以清偿债务，不违反法律规定。第三人是案涉房屋登记的所有权人，原告提供的证据不足以证明其已付清全部购房款，且案涉房屋至今未能办理产权过户登记手续，原告自身存在过错，故原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其请求中止对惠安县崇武镇海景商贸城16#304房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施；确认该房屋归原告所有，第三人配合原告办理产权手续，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)的规定，判决如下： 驳回原告洪雅静的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告洪雅静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  唐锡奎 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  陈春金 二〇二〇年八月十四日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。