江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初6630号原告:许飞飞，男，1985年4月3日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：张曼，泗洪县楚生法律服务所法律工作者。被告：黄爱梅，女，1975年9月15日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：赵彬，江苏永明晖律师事务所律师。第三人：张锋，男，1981年2月11日出生，住泗洪县。第三人：林丽，女，1984年12月8日出生，个体户，住泗洪县。第三人：泗洪县安逸房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321324MA1YAG2P5Y，住所地泗洪县青阳南路81号（沁雅花园北门北侧）。法定代表人：宋元元，系该公司经理。原告许飞飞与被告黄爱梅、第三人张锋、林丽、泗洪县安逸房产经纪有限公司（以下简称安逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告许飞飞及其委托诉讼代理人张曼、被告黄爱梅及其委托诉讼代理人赵彬、第三人林丽、第三人安逸公司法定代表人宋元元到庭参加诉讼，第三人张锋经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许飞飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理泗洪县黄山路西侧明德路南侧澳门花园11幢车库1单元09号过户手续；2、判令被告支付违约金51000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年5月30日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于黄山路西侧明德路南侧11幢1单元09号车库出售给原告，约定成交价为255000元，原告已向被告付清房款。后由于被告不愿缴纳其应该缴纳的楼上房屋（澳门花园11号1单元502室）的个人所得税导致不能完成过户，原告故诉至法院。被告黄爱梅答辩称：1.原、被告双方于2019年5月30日签订的房屋买卖合同，在2019年7月21日对合同内容进行部分变更，因原告违约导致案涉房屋无法进行过户，该《房屋买卖合同》已不具备继续履行的条件。案涉《房屋买卖合同》已经解除，被告已退还了大部分购房款，只是就违约金支付问题发生争议，被告才未予退还剩余款项；2.被告不存在违约行为，不应该向原告支付违约金51000元。2019年5月30日，签订《房屋买卖合同》之后，原告未按约定支付首付款150000元，仅支付了首付款100000元，定金20000元，未按约定及时办理房屋贷款事宜，之后又未按照约定在楼上房屋（澳门花园11幢1单元502室）过户时一并办理案涉车库的过户手续，原告已经构成违约。在原告违约后，被告已退还了其支付的全部订金及首付款共计120000元。2019年7月中旬，我与原告对2019年5月30日签订的《房屋买卖合同》进行了部分变更。合同变更后，原告仅支付购房定金47000元，购房款205000元，合计252000元。2019年7月30日，因原告未按照《房屋买卖合同》第三条约定缴纳房屋过户产生的契税、个人所得税及其它过户费用，才导致合同无法履行，无法办理车库过户手续。因此，我并不存在违约行为，不应承担违约金的支付责任；3.原告主张的违约金数额过高，且未提供证据证明其遭受了实际损失。综上，请求驳回原告的诉请。第三人林丽答辩称：房屋过户之前我不知道被告黄爱梅的车库要卖，我所有的手续都是中介办理的，我只负责签字。后续事情我不清楚，该缴纳的费用我已经交清。第三人安逸公司答辩称：原告没有说不买该房屋，双方一直在调解。签完车库的买卖合同后，楼上房屋有贷款没有解押，5月份签的合同，7月2日才通知过户。车库的过户费用已经和原、被告双方都核实过了，没出评估报告之前是10000多元，评估报告出来是9000多元。之后就通知原、被告双方确定过户时间，由于他项产权证还没拿回来，又拖了几天。7月11日，被告和第三人林丽就楼上房产去过户，就再约时间过户。7月6日拿到评估报告，一直等被告通知去过户，但是一直没有等到通知。直到2019年7月16日，被告向原告退款120000元。公司和被告说，钱没有经过中介直接退到原告卡上是违约的，之后一直在调解，直到7月30日原告重新要求全款购买车库形成了新的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据即原告提供的《房屋买卖合同》、不动产产权情况表、微信、银行、支付宝转账凭证、微信截图、现金缴款单；被告提供的原被告与第三人安逸公司聊天记录、退还原告购房款记录、涉案房屋不动产权证书、购房发票、契税税收发票；第三人林丽提供的《购房合同》、房产证、契税发票。原被告及第三人均对以上证据的真实性无异议，本院经审核对上述证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月30日，原告许飞飞（乙方）、被告黄爱梅（甲方）签订房屋买卖合同。双方约定，一、甲方自愿将坐落于泗洪县黄山路西侧明德路南侧澳门花园11幢车库1单元09号的房屋出售给乙方。房屋产权面积32.81平方米，产权证号为0024531；二、成交价为255000元，乙方预付购房款20000元，首付款为150000元，剩余房款甲乙双方同意以按揭方式付款，贷款为105000元，并于银行放款付给甲方；三、房屋过户手续费、房屋契税、营业税、个人所得税由乙方承担，在办理产权过户期间如遇国家政策调整，依照国家政策规定缴纳相关税费；四、甲方收取定金后，甲方违约赔偿乙方购房定金2倍的违约金，乙方违约购房定金不退，甲方收取首付款后，违约方将赔偿总房价的20%的违约金。2019年7月21日，原、被告双方对合同内容进行了变更，约定购房款全额支付，7月30日过户，订金付五万元，交房保证金3000元，中介费2500元。原告于2019年7月30日之前支付了全部购房款，原、被告双方在进行案涉车库过户时因对过户产生的税费数额有争议，导致案涉车库未能过户成功。另查明，被告在对其所出售的澳门花园11-1-502室房屋过户时，由于税务部门未收到购房的原始发票，故按照成交价的1%计算了个人所得税。现原、被告就案涉车库过户时，被告提交了购房的原始发票，税务部门将按照差额征收的计算方法重新核算澳门花园11-1-502室房屋过户时产生的个人所得税，重新核算的数额高于被告之前缴纳的数额，需要补缴的税费需要在案涉车库过户时一并缴纳。原告认为其不应承担需要补缴的费用，导致双方签订的合同未履行，因而成讼。本院认为，本案的争议焦点为：1.原被告双方签订的房屋买卖合同效力如何认定？2.被告是否存在违约行为，如果存在违约行为，违约金数额如何确定？一、关于原、被告双方签订的房屋买卖合同效力以及双方权利义务如何认定问题。本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行。在合同履行过程中，被告黄爱梅要求购房款全款支付，原告许飞飞表示同意。双方就此重新进行了约定，视为双方对于原合同房款支付方式及支付时间进行了变更，对双方当事人均具有约束力，双方均应按约履行。故原告许飞飞有交付购房款的义务，被告黄爱梅有协助许飞飞办理过户手续的义务。在合同履行过程中，被告自认收到原告购房订金47000元，购房款205000元，合计252000元，不包括交房保证金3000元。该交房保证金待房屋交付之后，如果交房过程中，被告方不存在问题，被告可从安逸公司领取该3000元，该3000元视为购房款的一部分。原告在2019年7月30日前已经按照合同约定将购房款255000元进行了交付。之后，被告向原告退还170000元。原告在起诉之后，于2019年11月18日向泗洪县人民法院执行局账户交纳170000元进行提存，视为原告已经履行付款义务。二、关于被告是否存在违约行为，如果存在违约行为，违约金数额如何确定的问题。本院认为，在签订房屋买卖合同之后，原被告双方就房款支付方式及时间进行了变更以及约定2019年7月30日进行过户。在原告按照约定交付购房款后，因为交纳相关税费问题导致该房屋无法过户。虽然合同约定办理产权过户手续费、房屋契税、营业税、个人所得税均由原告承担，但是以上费用仅针对的案涉车库过户费用。在本院审理查明事实部分中已经查明被告在出售其所有的澳门花园11-1-502室时，由于税务部门未收到购房的原始发票，故按照成交价的1%计算了个人所得税。现原、被告就案涉车库过户时，被告提交了购房的原始发票，税务部门将按照差额征收的计算方法重新核算澳门花园11-1-502室过户产生的个人所得税，重新核算的数额高于被告之前缴纳的数额，需要补缴的税费需要在案涉车库过户时一并缴纳。该补缴的部分不应由原告许飞飞承担，故可以认定是被告的原因导致该房无法过户，被告应承担违约责任。房屋买卖合同中明确约定，被告保证所售房屋产权无任何财产争议，并能顺利过户给原告。被告收取首付款后，违约方将赔偿总房价的20%的违约金。但庭审中，被告对原告的违约金请求提出了抗辩意见，认为违约金过高，原告不存在实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中合同约定的51000元违约金过高，本院在以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应支付违约金为16000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄爱梅于本判决发生效力之日起十日内协助原告许飞飞办理泗洪县黄山路西侧明德路南侧澳门花园11幢车库1单元09号产权过户登记手续；二、被告黄爱梅于本判决发生效力后十日内支付原告许飞飞违约金16000元。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元，由被告黄爱梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  史兆全人民陪审员  陈 磊人民陪审员  陈洪兵二〇二〇年八月十四日法官 助理  刘 莉书 记 员  孙佩佩附录：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。