广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初3969号 原告：交通银行股份有限公司玉林分行，地址：玉林市人民东路265号，统一社会信用代码：91450900057527081H。 负责人：钱康玥，行长。 原告委托诉讼代理人：汪淼，女，汉族，1987年8月8日出生，住玉林市玉州区，系公司员工。 被告一：张秋梅，女，汉族，1979年7月5日出生，原住玉林市福绵区福绵镇沙浪村2社12号，现住玉林市。 被告二：邓权，男，汉族，1980年3月25日出生，原住玉林市福绵区福绵镇沙浪村2社12号，现住玉林市。 被告三：玉林市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：玉林市玉州区二环北路165号碧桂园164幢22号，统一社会信用代码：91450900348584756L。 法定代表人：杨海鸣，总经理。 被告三委托诉讼代理人：周思民，男，汉族，1991年10月1日出生，系公司员工。 原告交通银行股份有限公司玉林分行（简称交通银行玉林分行)与被告张秋梅、邓权、玉林市碧桂园房地产开发有限公司（简称碧桂园公司)金融借款纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告交通银行玉林分行的委托诉讼代理人汪淼，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人周思民到庭参加诉讼。被告张秋梅、邓权经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：1、判令被告张秋梅、邓权立即偿还原告贷款本金人民币367500元，利息2983.38元，罚息52.51元，未还利息复利18.03元，未还罚息复利0.2元，合计人民币370554.12元。利息和罚息暂计至2020年6月15日，其后利息（罚息）按照合同约定计至贷款本息实际清偿完毕之日止，对于逾期未还利息，被告张秋梅应按合同约定罚息利率支付复利至贷款本息实际清偿完毕之日止；2、判决确认原告对抵押担保物玉林市二环北路165号碧桂园观澜8幢1单元601房（下简称碧桂园8-1-601房)处置后所得价款享有优先受偿；3、判令本案诉讼费，公告费、邮寄费等为实现债权所发生的费用由被告张秋梅、被告邓权承担；4、被告碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2017年4月21日，原告与被告张秋梅、被告邓权、被告碧桂园签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号：201701459360999001200000267)，合同第六条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十六条约定：原告贷款人民币525000元给被告张秋梅、邓权购买碧桂园8-1-601房，被告张秋梅、邓权从发放贷款的次月起按月以等额本金还款法偿还借款本息，贷款期限共120期，贷款月利率4.083333‰(遇中国人民银行调整基准利率的，原告于次年1月1日起执行调整后的利率)，被告张秋梅、邓权用所购买的房产为借款提供抵押担保等。合同第十三条、第十四条约定：被告张秋梅、邓权违反合同的约定或被告张秋梅、邓权还款能力有重大不利变化的，原告有权停止发放贷款，并单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告张秋梅、邓权立即偿还所有到期贷款本金并结清利息（含罚息和复利）。合同第十四条第二款约定：被告张秋梅、邓权未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。合同第十七条约定，原告与被告张秋梅、邓权合同项下争议向贷款人（原告）所在地有管辖权的法院起诉。合同第十九条约定，原告对被告张秋梅、邓权的任何通知，乙方有权通过合同中填写并相互约定的地址通知对方。合同第五条约定，被告碧桂园公司作为保证人对被告张秋梅、邓权申请的贷款承担连带责任保证，保证期间为贷款合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。合同签订后，原告依约于2017年4月21日向被告张秋梅、邓权发放了贷款525000元整，被告张秋梅、邓权以所购碧桂园8-1-601房提供抵押担保，原告于2017年12月20日办理了房预证（证明编号：桂（2017)玉林市不动产证明第0028602号）。但被告未按约还款，截至2020年6月15日，被告张秋梅、邓权应还款期数为38期，实际还款期数36期（其中7期为经原告催收，被告碧桂园公司于2020年4月30日代偿，共计代偿本息合计38912.68元）。从2017年10月1日起至2020年6月15日，被告张秋梅、邓权逾期还款期数共13期，原告多次向被告张秋梅、邓权、碧桂园公司催收，截至2020年6月15曰，被告张秋梅、邓权尚欠原告贷款本金人民币367500元，利息2983.38元，罚息52.51元，未还利息复利18.03元未还罚息复利0.2元，合计人民币370554.12元（其后利息、罚息、复利等另行计算）。对于上述欠款原告认为，被告张秋梅、邓权拒不履行还款责任属违约行为，依法应承担相应的法律责任。原告对抵押担保物碧桂园8-1-601房有优先受偿权。被告碧桂园公司作为被告张秋梅、邓权的连带责任保证人，依法应当对被告张秋梅、邓权的上述债务承担优先的连带清偿责任。为此，请依法支持原告的诉讼请求。 被告张秋梅、邓权无答辩，也未提供证据。 被告碧桂园公司辩称，1、关于欠款本金、逾期期数由法院查明，关于欠款利息、复利等须原告明确利息计算方法和计算方式，如无法明确的，原告要求借款人承担利息、复利的诉讼请求应予以驳回；2、其公司对借款人所欠债务承担连带责任保证担保尚不具备生效条件，在条件成就前，其公司无须承担连带保证担保责任。 综合对原告证据分析认证及在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：2017年4月21日，原告与被告张秋梅、被告邓权、被告碧桂园签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号：201701459360999001200000267)，合同第六条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十六条约定：原告贷款人民币525000元给被告张秋梅、邓权购买碧桂园8-1-601房，被告张秋梅、邓权从发放贷款的次月起按月以等额本金还款法偿还借款本息，贷款期限共120期，贷款月利率按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率(遇中国人民银行调整基准利率的，原告于次年1月1日起执行调整后的利率)计，被告张秋梅、邓权用所购买的碧桂园8-1-601房为借款提供抵押担保等。合同第十三条、第十四条约定：借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息，原告可单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，提前到期时，应按本合同关于贷款被宣布提前到期时所处还款阶段所约定的当时适用的贷款利率执行，并在此基础上确定逾期或挪用贷款的罚息利率，后续还款阶段的利率约定不再适用。合同第十四条第二款约定：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。合同第二十四条24.5逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；合同第五条约定，被告碧桂园公司作为保证人对被告张秋梅、邓权申请的贷款承担连带责任保证，保证期间为贷款合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。合同签订后，原告依约于2017年4月21日向被告张秋梅、邓权发放了贷款525000元整，被告张秋梅、邓权以所购的碧桂园8-1-601房提供抵押担保，原告于2017年12月20日办理了房预证（证明编号：桂（2017)玉林市不动产证明第0028602号）（证明事项：预告登记)。截至2020年6月15日，被告张秋梅、邓权应还款期数为38期，实际还款期数36期（其中7期为经原告催收，被告碧桂园公司于2020年4月30日代偿，共计代偿本息合计38912.68元）。从2017年10月1日起至2020年6月15日，被告张秋梅、邓权逾期还款期数共13期，原告多次向被告张秋梅、邓权、碧桂园公司催收，截至2020年6月15曰，被告张秋梅、邓权尚欠原告贷款本金人民币367500元，利息2983.38元，罚息52.51元，未还利息复利18.03元，未还罚息复利0.2元，合计人民币370554.12元。原告因追索未果诉至本院。庭审中，2020年8月6日原告明确表示要求解除其与被告张秋梅、邓权、碧桂园公司之间的《个人房产抵押贷款合同》。 另查明，2016年5月11日，原告交通银行玉林分行（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）签订了一份《按揭业务担保合作协议》，其中第六条甲方承诺，（八)对于购房合同备案后抵押权预告登记前发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行《个人房产抵押贷款合同》约定，且抵押权预告登记尚未办理的，则由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先追索借款人和处置借款人所购房产，处置后不足清偿的，就不足部分甲方再向乙方追索连带清偿责任。……对于办理抵押预告登记后发放或抵押权预告登记前发放但已办理抵押预告登记的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行《个人房产抵押合同》约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方要求承担连带清偿责任。如甲方已履行本协议项下提出请求的义务但预抵押权仍无法行使（如法院不支持甲方对预抵押房屋享有优先受偿权、购房者所购房产无法处置或难于处置）的，则乙方立即向甲方承担连带保证责任。第十三条其他事项第（二)、1、在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人房产抵押贷款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议书约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人房产抵押贷款合同》……。 本院认为，原告与被告张秋梅、邓权、碧桂园公司在协商一致的基础上，达成的《个人房产抵押贷款合同》未违反法律规定，合法有效，受法律保护。现原告主张被告张秋梅、邓权多次不按合同约定还款，已构成违约，原告要求解除双方的贷款合同，归还暂至2020年6月15日止的借款本金367500元、利息2983.38元、罚息52.51元、未还利息复利18.03元、未还罚息复利0.2元，合计370554.12元，被告张秋梅、邓权未到庭视为放弃举证质证的权利，被告碧桂园公司辩称，本案欠款本金、逾期期数由法院查明，欠款利息、复利等的计算方式方法不明，如无法明确的，原告要求借款人承担利息、复利的诉讼请求应予以驳回；本院认为，原告主张被告张秋梅、邓权多次逾期还款，甚于2020年4月30日后拒绝归还借款，已构成根本违约，请求解除《个人房产抵押贷款合同》，理由成立，依法予以支持，即本案判决生效之日为解除合同日；对于原告主张的至2020年6月15日止，被告张秋梅、邓权拖欠的借款本金367500元、利息2983.38元、罚息52.51元、未还利息复利18.03元、未还罚息复利0.2元，合计370554.12元的问题，本院认为，原告主张的拖欠借款本金367500元、利息2983.38元、罚息52.51元，合计370535.89元，提供有：《个人房产抵押贷款合同》、《欠款明细表》予以证实，而未还利息复利18.03元、未还罚息复利0.2元，未提供证据证实，本院不予确认。对于2020年6月16日之后拖欠的利息，原告要求按照合同约定计算罚息、复利至贷款本息实际清偿完毕止；本院认为，被告张秋梅、邓权未按合同约定按期归还借款本息，构成根本违约，原告主张本案借款提前到期，原告在本案庭审时请求解除合同，本案判决生效之日解除合同；合同解除后，被告张秋梅、邓权应当在合同解除后十日内还清所欠原告的借款本息，逾期未还的，则根据双方合同约定：“提前到期时，应按本合同关于贷款被宣布提前到期时所处还款阶段所约定的当时适用的贷款利率执行，并在此基础上确定逾期或挪用贷款的罚息利率，后续还款阶段的利率约定不再适用。”即从2020年6月16日起至本案判决生效后十日内，按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率计算，逾期则按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率的1.5倍计算。 关于原告要求对抵押担保物，位于碧桂园8-1-601房处置后所得价款享有优先受偿的问题，本院认为，原告虽然办理了碧桂园8-1-601房的预告登记，但未办理房屋抵押登记，预告登记不等于商品房抵押登记，预告登记也不产生抵押登记的法律效力，即原告交通银行玉林分行要求，对位于碧桂园8-1-601房处置后所得价款享有优先受偿的主张，没有法律依据，依法不予支持。 原告交通银行玉林分行还要求被告碧桂园公司对被告张秋梅、邓权所负债务承担连带责任，被告碧桂园公司辩称，根据其公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》约定，当借款人不归还借款时，贷款人即原告应当先向借款人追偿，且处置借款人所购房产变现后仍不能清偿债务的，就不足清偿部分债务再向其公司主张连带责任，本案原告尚未处置借款人用于抵押的房产的情况下，其方的担保责任尚不具备生效条件；本院认为，根据原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定，第六条第八项“……对于办理抵押预告登记后发放或抵押权预告登记前发放但已办理抵押预告登记的贷款，在乙方的保证期限内，……如甲方已履行本协议项下提出请求的义务但预抵押权仍无法行使（如法院不支持甲方对预抵押房屋享有优先受偿权、购房者所购房产无法处置或难于处置）的，则乙方立即向甲方承担连带保证责任。”本案原告请求对借款人购买的碧桂园8-1-601房预抵押登记房屋主张优先受偿权没有法律依据，即原告对预告登记的房屋要求享有优先受偿权的主张，未得到法院支持，被告碧桂园公司对于购房者所欠贷款银行的贷款承担连带保证责任，符合双方签订《按揭业务担保合作协议》约定，原告的该项主张，理由成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告交通银行股份有限公司玉林分行与被告张秋梅、邓权、玉林市碧桂园房地产开发有限公司于2017年4月21日签订的《个人房产抵押贷款合同》； 二、被告张秋梅、邓权归还借款本金367500元及截止2020年6月15日止的利息2983.38元、罚息52.51元，合计370535.89元给原告交通银行股份有限公司玉林分行； 三、被告张秋梅、邓权支付借款利息给原告交通银行股份有限公司玉林分行（利息的计算，以367500元为基数，从2020年6月16日起至本判决生效后10日止，按中国人民银行五年以上贷款利率计算；逾期未还的，则以所欠借款本金为基数，从本案判决生效后第11日起至还清欠款之日止，按中国人民银行五年以上贷款利率的1.5倍计算）； 四、被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司对上述二、三项判决所确认的债务承担连带清偿责任；被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人被告张秋梅、邓权追偿； 五、驳回原告交通银行股份有限公司玉林分行的其他诉讼请求。 上述债务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费6858元，减半收取3429元，由被告张秋梅、邓权、玉林市碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员 陈 斌 二〇二〇年八月十九日 书记员 陈倩芳