广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5077号上诉人（本诉被告、反诉原告）：苏水填，男，1981年8月9日出生，汉族，住广东省陆丰市*************之2，公民身份号码为441************413。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区******。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。上诉人苏水填与被上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称富佳公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富佳公司向原审法院提起本诉请求：1.确认富佳公司、苏水填签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》已于2019年4月14日解除；2.苏水填向富佳公司支付租金51000元、管理费25550元（租金按3000元/月为标准，管理费按1500元/月为标准，从2017年11月20日计至2019年4月14日）；3.苏水填向富佳公司支付违约金（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际付清之日，暂计至2019年5月9日为15782.5元）；4.本案诉讼费由苏水填承担。庭审中，富佳公司变更诉讼请求为：1.苏水填立即向富佳公司返还租赁物；2.苏水填向富佳公司支付仓库占有使用费及管理费（占有使用费按3000元/月，从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为72500元，管理费按照1500元/月，从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为36250元）；3.苏水填向富佳公司支付逾期付款利息损失（以未付占有使用费及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际付清之日，暂计至2019年5月9日为15782.5元）；4.本案诉讼费由苏水填承担。苏水填向原审法院提起反诉请求：1.确认富佳公司、苏水填签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；2.富佳公司立即向苏水填退还已付的设施使用费300000元以及支付资金占用利息（以已付的设施使用费300000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年5月23日起算至全部退还之日止，暂计至2019年6月2日为29292元）；3.富佳公司赔偿苏水填仓库装修损失140000元；4.富佳公司赔偿苏水填误工损失（从2017年5月23日起算至判决生效之日止，暂计至2019年6月2日为92282.5元）；5.富佳公司承担本案诉讼费用。原审法院判决：一、确认富佳公司、苏水填于2017年5月23日签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、苏水填应于判决发生法律效力之日起十日内将位于东莞市虎门沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心C-52号仓库返还给富佳公司；三、富佳公司应于判决发生法律效力之日起十日内向苏水填返还设施使用费250136.99元及支付利息（利息以250136.99元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年5月3日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；四、富佳公司应于判决发生法律效力之日起十日内向苏水填支付装修损失20000元；五、苏水填应于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付房屋占有使用费和管理费，房屋占有使用费按照每月3000元的标准，管理费按照每月500元的标准，均从2017年11月20日起计至苏水填实际返还案涉仓库之日止；六、驳回富佳公司的其他诉讼请求；七、驳回苏水填的其他反诉请求。本案一审本诉受理费10280元，由富佳公司承担9105元，苏水填承担1175元；反诉受理费4708元，由富佳公司承担2469元，苏水填承担2239元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10983号民事判决书。苏水填上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判富佳公司立即向苏水填退还设施使用费300000元及支付利息（以300000元为基数，自2017年5月23日起至2019年8月20日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至全部款项返还之日止）。二、撤销原审判决第五项，改判苏水填按1500元/月的标准向富佳公司支付占有使用费以及500元/月的标准向富佳公司支付管理费，均从2017年11月20日起至返还东莞市虎门镇沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心C52号仓库之日止。三、本案诉讼费用由富佳公司承担。事实与理由：一、富佳公司没有提供配套设施，苏水填没有使用配套设施。一审认定苏水填需要缴纳设施使用费没有事实和法律依据，并且计算方法错误。首先，富佳公司没有证据证明其存在为苏水填等租户提供了物流配送配套服务，也没有举证证明苏水填享用了上述配套设施服务。且从苏水填举证的富佳公司负责人郑汉钟与租户陈永宁的微信聊天记录中可知，富佳公司早在2017年6月25日就已经解散了配套设施服务中的装卸队，没有配套设施服务，富佳公司没有理由收取苏水填的设施使用费。其次，一审以富佳公司的交铺时间作为计算设施使用费的起算点没有法律依据，应以富佳公司开始向苏水填提供配套设施服务的时间起算。因为案涉仓库不是配套设施，其交付时间不等同于富佳公司提供配套设施服务时间。最后，一审以富佳公司的起诉时间作为计算设施使用费的终止点不符合客观事实。富佳公司在关联案件中称“到第二次开业2017年9月20日之前确实有许多商铺属于歇业状态”，并称“2017年6月13日是第一次营业，因为开业效果不理想就在2017年9月20日第2次营业，第2次营业后大部分商铺都有持续经营至2018年上半年。”富佳公司的自认可以证明最迟在2018年上半年之后，富佳市场就已经处于歇业状态，设施早就不具备使用条件。结合富佳公司在关联案件中所提交的《富佳公司的工资表》可知，其早在2017年10月就大量裁减工作人员，可证实富佳公司早在第二次试开业失败后就没有再提供配套设施服务。二、一审参照《富佳租赁合同》约定标准判令苏水填支付案涉仓库的占有使用费是适用法律错误。因富佳公司存在根本违约且有额外收益，租户们存在巨大损失，酌定为1500元/月才公平合理。首先，富佳公司在市场建设和案涉仓库的交付方面存在根本违约。富佳公司在富佳市场还没有通过规划条件核实及消防验收的情况下，就交付了工程质量不过关，不符合规划条件的仓库。富佳公司以上种种行为均严重违反了法律强制性和禁止性规定，属于根本违约。其次，富佳公司对案涉纠纷的发生有严重过错。富佳市场其主要功能是批发，不是仓储，故富佳公司负有服务、管理责任。根据其招商宣传，其有为苏水填持续提供配套设施，宣传广告，统筹管理的责任。然而，富佳公司在两次试开业期间都没能作出有效措施和合理方式对富佳市场进行统筹经营管理，包括没有实现市场互通、扩大知名度等，甚至在歇业期间解散了装卸队和运输队，清退档口，并导致经营管理团队退场。其对案涉纠纷的发生难辞其咎。另外，富佳公司擅自转租，侵害了苏水填的合法权益。案涉仓库并没有仓储的功能，真正发挥卖货作用的是仓库前的空地。仓库前的空地也是属于苏水填的权益范围。富佳公司要保障租户们能够随时自由使用仓库前空地，这也是租户们向富佳公司缴纳租金的前提条件。然而，富佳公司却在市场歇业期间将市场擅自出租给案外人开展停车场业务，直接占用了租户们的档口内外。自己实现了收益，却侵害了租户们的权益。最后，租户们为配合市场两次试开业，损失巨大。为配合试开业，租户需要从全国各地采购大量蔬菜，雇佣大型挂车运输到市场，雇佣装卸队、运输队进行装卸转运，并承租冷库用用以储藏。租户们因两次试开业没有成功而损失数十万元。综上，富佳公司存在根本违约，既收取转租停车费又收取占用使用费，属于双重受益。因此，即便要支持占有使用费，也应当将缴纳标准降低到1500元/月。苏水填缴纳数十万元的目的在于经营获益，若富佳公司并无过错，其不会近两年都没有主张租金管理费，也不会近两年都没有向租户追讨未付清的设施使用费。富佳公司口头答辩称：一、苏水填主张的要求退还全部设施使用费没有事实和法律依据。因富佳公司在交付案涉租赁物时即已经配备了相应的市场营业设施及配套设施，苏水填可以完全的占有和使用。苏水填所主张的设施使用费的折旧期限问题，原审法院从案涉租赁物交付之日起进行折旧费的计算符合事实。因为富佳公司在第二次开业即2017年9月20日之后大部分租户都有持续经营至至少2018年年底，不存在苏水填所称的歇业的事实。直到原审法院现场勘察时，仍有部分租户在经营，故折旧费用实际应计算至苏水填归还案涉租赁物之日。二、苏水填主张按照1500元/月的标准支付占有使用费没有事实和法律依据。因富佳公司已经履行了相应的合同义务，提供了市场配套设施，也配备了相应的物业管理人员，故一审参照双方租赁合同约定的租金标准计算占有使用费符合事实和法律规定，应当维持。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对苏水填上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：一、苏水填就占有使用费提出的异议能否成立；二、关于设施使用费的认定问题。分析如下：焦点一。原审认定富佳公司与苏水填签订的《租赁及管理合同》无效的说理充分，处理恰当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因案涉租赁合同无效，富佳公司及苏水填应各自返还依据案涉租赁合同而取得的财产和利益。双方于2017年5月23日办理了案涉仓库的交收确认手续，可以据此确认苏水填自此已实际占有使用了案涉仓库，属于苏水填因案涉合同取得的利益，苏水填理应支付期间的占有使用费用。又因富佳公司主张苏水填支付从2017年11月20日起的占有使用费，属于其对自身权益的合法处分，故原审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，认定苏水填参照合同约定的标准支付自2017年11月20日至实际返还之日的占有使用费，处理恰当，本院予以维持。苏水填上诉主张富佳公司存在根本违约和存在过错要求降低占有使用费的缴纳标准的理据不足，本院不予支持。焦点二。案涉租赁合同约定每间仓库收取500000元设施使用费不予退还，结合合同约定的租赁期限，可见苏水填在签订案涉合同时同意向富佳公司支付500000元作为其在二十年内享有相关设施使用权的对价。结合苏水填已交付部分设施使用费以及原审法院现场勘查的情况，苏水填以富佳公司没有提供配套设施作为抗辩理由的理据不足，本院不予支持。由上可知，案涉租赁合同无效，富佳公司应返还基于合同而取得的设施使用费，故原审认定仓库配套设施使用费应根据仓库的占有使用时间进行折算并无不当，本院予以维持。苏水填就设施使用费提出异议的理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人苏水填的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1046.58元，由苏水填负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇二〇年八月二十八日书记员 吴晓勇