浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0104民初2053号原告金小珍，1971年5月27日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人陈成，浙江融哲律师事务所律师。被告杭州优筑实业股份有限公司，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路30-38号五层528室。法定代表人赵章强，该公司董事长。委托诉讼代理人潘栋，浙江越翰林律师事务所律师。原告金小珍为与被告杭州优筑实业股份有限公司（以下简称优筑公司）合同纠纷一案，于2020年4月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郁莺独任审判，于2020年8月10日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告金小珍诉称：2018年至2019年期间，原、被告双方经协商一致，就被告将杭州市江干区秋涛北路30-38号健风毛纺电商基地1层198A、199、199A号展位（以下简称该展位）出租给原告使用一事签署《展位租赁经营合同》。该展位仅限于毛纺面料、辅料和适季面料产品展示经营业务使用，为此双方于2018年3月8日签订《补充协议书》，由原告向被告支付经营保证金共计15000元（注：5000元/间）。后原告于2018年4月11日向被告支付198A、199、199A号展位经营保证金共计人民币1.5万元。上述关于198A、199号展位出租事宜，双方于2018年5月16日签订《展位租赁经营合同》。第三条约定：租赁期限至2019年3月7日起至2035年8月31日止。第四条约定：原告自愿一次性支付该展位管理入场费285万元，原告足额支付上述费用后取得该展位的租赁经营权。经营管理费按合同每计算年度（如2019年3月8日至2020年3月7日为一年度），原告向被告缴纳经营管理费9万元/间，物业费一楼为每年4500元/间，负一楼为每年2600元/间，二楼为2600元/间；物业管理费一年一交，在每一年收取经营管理费时一并支付。原告每年度所缴纳费用应提前2个月一次性缴纳。第五条约定：为保证合同的顺利履行，原告应在签订本合同时向被告交纳相关的经营保证金5000元/间。协议期届满，原告不再续签合同时，被告有权要求原告结清相关费用且原告保证展位设施完好，并在原告无其他违约、违规欠费情况下，被告将经营保证金在15个工作日内全额无息退还给原告。第九条约定：被告有义务按期将该展位交付原告使用。原告分别于2018年5月16日向被告支付人民币30万元、2018年6月14日向被告支付人民币100万元、2018年6月19日向被告支付人民币155万元，共计人民币285万元，原告即完成198A、199号展位租金付款义务，并于2019年5月20日向被告支付人民币18万元。系原告完成198ae199号展位经营管理费付款义务。上述关于199A号展位出租事宜，双方于2019年5月20日签订《展位租赁经营合同》。第三条约定：租赁期限至2019年3月8日起至2020年3月7日止。第四条约定：租金共计144000元。原告于2019年5月20日向被告支付人民币14.4万元。原告即完成199A号展位租金付款义务。现该展位因被告与第三人杭州健风大厦房屋租赁合同纠纷一案被杭州市江干区人民法院强制腾退，并有（2019）浙0104执5216号房屋腾退公告。第三人杭州健风大厦亦有书面通知，要求各优筑公司的商户限期自行搬离、清场。被告不能将该展位交付给原告使用，致双方所签署《展位租赁经营合同》和《补充协议书》之合同目的无法实现。综上，原、被告双方之合同依法成立有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。被告于合同履行中与第三人纠纷致该展位不能继续使用系根本违约行为，使双方之合同目的不能实现。为维护原告方合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条等法律、法规，故诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：1、请求解除原、被告双方所签订的《展位租赁经营合同》和《补充协议书》。2、请求被告返还剩余租金人民币2699620.25元。3、请求被告向原告返还剩余经营管理费人民币37500元。4、请求被告向原告返还经营保证金15000元。5、请求被告向原告支付律师费人民币26000元。6、请求本案诉讼费由被告承担。被告优筑公司辩称：首先，原告对于租金、管理费以及保证金的计算依据是错误的。经人民法院主持，实际上案涉商铺腾退于2020年6月4日，所以原告所主张的计算标准存在事实的偏差。其次，本案中原告诉请中包含了两个不同的合同（一个合同标的是198A、199号展位，一个合同标的是199A展位）。虽然同为展位租赁经营合同，但实际上两个合同所涉的标的是不一样的。被告认为不应一并立案，而应该分别立案，所以本案中，被告认为审查的对象在立案时也有所差别差误，因为这是两个不同的法律关系，确认法律关系的主客体是一样的，但是就像借贷关系一样，一笔借贷关系，这也是一个经营合同，所以被告认为不应在本案中一并审理。第三，对于原告诉讼请求5和6，被告认为没有事实依据，也没有合同依据，请依法驳回。被告不同意原告关于商铺使用用途的陈述，原告认为她在2019年12月26日以后将案涉的店铺作为仓库使用，一般来说仓库不允许闲杂人等进行流通，应该保证仓库货品安全，正常的做法应该是把仓库锁起来，而不是把所有门都打开。所以被告认为原告陈述与事实不符。本案部分合同已经履行到期，实际上从2020年3月8日开始到2020年6月4日期间属于原告占有的状态，被告主张对于相关的占用费应当在原告主张的租金中予以抵扣。综上，对于原告的诉讼请求，请人民法院依法查明本案的事实，依法裁判。本案经审理查明如下事实：2018年3月8日，原告金小珍（乙方）与被告优筑公司（甲方）签订《补充协议书》一份，约定：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2018年3月6日签订的健风毛纺电商基地1层198A、199A、199号展位的《展位租赁经营合同》（以下简称主合同）定义相同。一、进场费及优先租赁权相关补充约定。为稳定电商基地的经营和管理，甲方特设展位优先租赁权，凡享有优先租赁权的租赁经营户在本合同生效后至2035年7月18日前享受所租展位的优先租赁权；优先租赁权的获得与否是乙方的选择性条款。乙方选择获得优先租赁权的，应在本合同租赁期满前三个月向甲方支付进场费/元，同时支付第三年租金/元，以上费用全部支付完成后，乙方即获得其所租展位至2035年7月18日的前排他优先租赁权，同时与甲方另行签署《展位入场协议》；若乙方未选择获得该展位的优先租赁权，则视为乙方放弃该优先权。二、经营期间各项费用相关约定。经营保证金15000元（5000元/间）。三、其他。本协议生效后，即成为主合同不可分割的组成部分，与主合同具有同等法律效力；除本协议明确所作补充修改的条款之外，主合同的其余部分完全继续有效。本协议与主合同有相互冲突时，以本协议为准。等等。2018年4月11日，原告金小珍支付被告优筑公司保证金15000元。被告优筑公司出具的收据中载明缴款单位为198A、199A、199商户金小珍。2018年5月16日，原告金小珍（乙方）与被告优筑公司（甲方）签订《展位租赁经营合同》一份，约定：甲方提供给乙方使用的展位位于杭州市江干区××路××号××层商铺××号展位，该展位仅限于面料、辅料和适季面料产品展示经营业务使用；租赁期限自2019年3月7日起至2035年8月31日止；乙方自愿一次性支付198Ａ、199号展位管理入场费（租赁经营权）2850000元，乙方足额支付上述费用将后取得该展位的租赁经营权；经营管理费按合同每计算年度（如2019年3月8日至2020年3月7日为一年度），乙方向甲方交纳经营管理费90000元／间；物业费一楼为每年4500元／间，物业费一年一交，在每一年收取经营管理费时一并支付；乙方每年度所缴纳费用应提前2个月一次性缴纳；为保证合同的顺利履行，乙方应在签订合同时向甲方交纳相关的经营保证金5000元／间，协议期满，甲方有权要求乙方结清相关费用且乙方保证展位设施完好，并在乙方无其他违约、违规、欠费等情况下，甲方将经营保证金在15个工作日内全额无息退还给乙方；等等。2018年5月16日、2018年6月14日、2018年6月19日，被告优筑公司开具金额分别为300000元、1000000元、1550000元的收据给原告金小珍，合计金额2850000元。2019年5月20日，被告优筑公司开具金额为180000元、款项内容为“管理费”的收据给原告金小珍，收据上注明交款单位为“198A、199商户金小珍”。2019年5月20日，原告金小珍（乙方）与被告优筑公司（甲方）签订《展位租赁经营合同》一份，约定：甲方提供给乙方使用的展位位于杭州市江干区××路××号××层商铺××号展位，该展位仅限于毛纺面料、辅料和适季面料产品展示经营业务使用；租赁期限自2019年3月8日起至2020年3月7日止，租金144000元；乙方应在签订本合同时向甲方交纳经营保证金，租赁期满，甲方有权要求乙方结清相关费用且乙方保证展位设施完好，并在乙方无其他违约、违规、欠费等情况下，甲方将经营保证金在15个工作日内全额无息退还给乙方；等等。2019年5月20日，被告优筑公司开具金额为144000元、款项内容为“租金”的收据给原告金小珍，收据上注明交款单位为“199A商户金小珍”。另查明，包括案涉商铺在内的位于杭州市江干区××大厦××大厦租赁，双方就该租赁合同产生争议并诉至本院。2019年6月10日，本院作出（2018）浙0104民初4261号民事判决书，判决“一、解除原告杭州健风大厦与被告杭州优筑实业股份有限公司于2015年9月10日签订的房屋租赁合同。二、被告杭州优筑实业股份有限公司向原告杭州健风大厦腾退返还其所租赁的位于杭州市江干区××路××号杭州××大厦的房屋、场地及房屋内附属设施，于本判决生效之日起六十日内履行完毕。三、被告杭州优筑实业股份有限公司支付原告杭州健风大厦租金（占有使用费）人民币408万元（暂计算至2018年6月1日，此后按年租金1088万元的标准计算至实际腾退之日止），于本判决生效之日起六十日内付清。四、被告杭州优筑实业股份有限公司支付原告杭州健风大厦逾期付款违约金人民币463488元（暂计算至2018年3月10日，此后以1088万元为基数，按日万分之六的标准计算至款项实际付清之日止），于本判决生效之日起六十日内付清。五、被告杭州优筑实业股份有限公司支付原告杭州健风大厦合同解除违约金人民币500万元，于本判决生效之日起六十日内付清。六、被告赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根对上述第三至五项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告杭州健风大厦的其他诉讼请求。”后，杭州健风大厦上诉。2019年8月12日，杭州市中级人民法院作出（2019）浙01民终6097号民事判决书，判决维持原判。此后，上述案件进入执行程序。2019年12月10日，本院发出（2019）浙0104执5216号房屋腾退公告，载明“……本院责令被执行人优筑公司租赁的位于杭州市江干区××路××号杭州××大厦的房屋、场地及房屋内附属设施于2019年12月25日前自行腾退。到期仍不履行的，将依法强制执行。若有案外人对上述房屋享有租赁权等权益，则应当在十日内向本院申报并提供相应证据材料，逾期不申报的自行承担不利后果。”又查明，杭州健风大厦已于2019年12月26日将案涉商铺断电。原告金小珍于2020年6月4日自案涉商铺腾退。本案副本于2020年4月28日送达被告优筑公司。还查明，原告金小珍因本次诉讼产生律师费损失20000元。以上事实有原告金小珍提供的展位租赁经营合同（2018年5月16日签订、2019年5月20日签订）、收据、补充协议书、收据、房屋腾退公告、通知、委托代理合同、律师费发票，被告优筑公司提供的照片及双方当事人的陈述为证。本院认为，金小珍与优筑公司签订的两份《展位租赁经营合同》及《补充协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按约履行。根据双方签订的两份《展位租赁经营合同》的约定，原告已按约全额支付了198A、199号展位商铺租赁经营权费用及199A号展位租金，被告理应保障原告在2019年3月7日至2035年8月31日对198A、199号展位的使用权及在2019年3月8日至2020年3月7日对199A号展位的使用权。现优筑公司因与案涉房屋出租人的租赁合同被生效判决解除，并被强制腾退，未履行约定的提供展位的义务，构成根本违约，金小珍有权解除案涉《展位租赁经营合同》（198A、199号展位）及《展位租赁经营合同》（199A号展位）。因金小珍并未向优筑公司发出解除合同的通知，故协议解除时间以本案副本送达优筑公司之日解除，因副本送达之日为2020年4月28日，此时《展位租赁经营合同》（199A号展位）已于2020年3月7日终止，故判决解除已无必要；《展位租赁经营合同》（198A、199号展位）于2020年4月28日解除。关于金小珍主张退还198A、199号展位的使用费，本院认为应当按照金小珍使用案涉展位的实际情况按比例退还，因2019年12月25日前（包括2019年12月25日）金小珍能够正常使用案涉展位，故此前的使用费应当正常支付，自2019年12月26日至2020年6月4日，因案涉展位处于被断电状态，故本院酌情认定金小珍应按照40%支付使用费，2020年6月4日以后因金小珍已腾退出案涉展位，故无须再支付使用费。经计算，金小珍应支付的使用费为169362.23元，应退还的使用费为2680637.77元。关于金小珍主张退还199A号展位的使用费，本院认为按照金小珍使用案涉展位的实际情况按比例退还，因2019年12月25日前（包括2019年12月25日）金小珍能够正常使用案涉展位，故此前的使用费应当正常支付；该合同于2020年3月7日终止，自2019年12月26日至2020年3月7日，因案涉展位处于被断电状态，故本院酌情认定金小珍应按照40%支付使用费。合同终止后，金小珍理应归还案涉展位，但其未按期归还，理应支付占用使用费，对2020年3月7日至2020年6月4日期间的计算标准，酌情按照2019年12月26日至2020年3月7日期间标准进行计算；2020年6月4日以后因金小珍已腾退出案涉展位，故无须再支付使用费。经计算，金小珍应支付的使用费为140764.93元，应退还的使用费为3235.07元。关于金小珍主张退还经营管理费，本院认为亦应当按照金小珍使用案涉展位的实际情况按比例退还。因2019年12月25日前（包括2019年12月25日）金小珍能够正常使用案涉展位，故此前的经营管理费应当正常支付，自2019年12月26日至2020年3月7日，因案涉展位处于被断电状态，故本院酌情认定金小珍应按照40%支付经营管理费；2020年3月8日至2020年6月4日期间，金小珍仍在使用198A、199号展位，理应继续支付两展位该期间的经营管理费，结合本案的具体情况，对于该期间的经营管理费计算标准，酌情按照2019年12月26日至2020年3月7日期间标准进行计算。2020年6月4日以后因金小珍已腾退出案涉展位，故无须再支付经营管理费。经计算，金小珍应支付的经营管理费为175956.16元，应退还的经营管理费为4043.84元。关于金小珍主张退还的保证金，对于198A、199号展位的保证金，现无证据证明金小珍存在违约、违规、欠费或展位设施受损等情形，故根据《展位租赁经营合同》约定，优筑公司理应退还两展位的保证金10000元。关于199A号展位的保证金，现有证据能证明金小珍存在逾期归还199A展位的情形；虽然合同约定每逾期一日应支付原日租金5倍的逾期违约金，但该约定过高，本院结合本案的具体情况，酌情按照每日393.52元（144000/365）的8%计算自2020年3月8日至2020年6月4日期间的逾期交还展位的违约金为2808.99元；现无证据证明金小珍对于199A号展位存在其他违约、违规、欠费或展位设施受损等情形，故优筑公司尚应退还199A号展位保证金2191.01元。关于金小珍主张的律师费损失，因双方并无约定，对于该项诉讼请求不予支持。《展位租赁经营合同》（198A、199号展位）与《展位租赁经营合同》（199A号展位）虽系不同的合同，但原被告相同，基于减轻当事人的讼累，亦在本案中一并处理。对于优筑公司辩称两个合同不应一并审理的意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告金小珍与被告杭州优筑实业股份有限公司于2018年5月16日签订的《展位租赁经营合同》于2020年4月28日解除；二、原告金小珍与被告杭州优筑实业股份有限公司于2018年3月8日签订的《补充协议书》于2020年4月28日解除；三、被告杭州优筑实业股份有限公司退还原告金小珍198A、199号展位使用费人民币2680637.77元，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告杭州优筑实业股份有限公司退还原告金小珍199A号展位使用费人民币3235.07元，于本判决生效之日起十日内付清；五、被告杭州优筑实业股份有限公司退还原告金小珍经营管理费人民币4043.84元，于本判决生效之日起十日内付清；六、被告杭州优筑实业股份有限公司退还原告金小珍198A、199号展位经营保证金人民币10000元，于本判决生效之日起十日内付清；七、被告杭州优筑实业股份有限公司退还原告金小珍199A号展位保证金人民币2191.01元，于本判决生效之日起十日内付清；八、驳回原告金小珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29025元，减半收取人民币14512.50元，由原告金小珍负担人民币312元，由被告杭州优筑实业股份有限公司负担人民币14200.50元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告承担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郁莺二〇二〇年八月二十九日书记员  周瑾