浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初2531号 原告：湖州维德光电科技有限公司。住址：湖州市吴兴区吴兴大道1319号吴兴物联产业园5号楼A幢。 法定代表人：高建锋。 委托诉讼代理人：倪小明，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：湖州浩成投资有限公司，住址：湖州市吴兴大道999号邻月州多媒体产业园9号楼8栋302室。 法定代表人：郝琰明。 委托诉讼代理人：叶欣，浙江广诚律师事务所律师。 原告湖州维德光电科技有限公司（以下简称维德公司）与被告湖州浩成投资有限公司（以下简称浩成公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理。依维德公司的申请，本院依法作出民事裁定书对被告浩成公司的财产采取保全措施。本案依法由审判员黄剑适用简易程序于2020年6月24日公开开庭进行了审理，原告维德公司的委托诉讼代理人倪小明、被告浩成公司的委托代理人叶欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 维德公司起诉称：2017年2月28日及2017年6月27日，双方分别签订《浙江省商品房买卖合同》各一份，合同约定：由维德公司购买浩成公司承建的坐落于湖州市吴兴区××道××号××幢××层××幢××层房屋，购房款为8733231元；付款方式及期限为首期付款2653231元整，余款6080000元整通过银行按揭贷款支付。浩成公司应在2017年7月1日前交付房屋；若逾期交房，逾期不超过60日，自2017年7月2日起至实际交付之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买方有权解除合同，但若买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自2017年7月2日起至实际交付之日止，卖方按日向买告支付己交付房价款万分之五的违约金。现维德公司己按约支付了房款，浩成公司未能按约交付房屋。当事人应当按照约定履行自己的义务。浩成公司逾期交付使用房屋的行为已违反双方约定和法律规定，侵害了买方的合法权益，并给买方造成经济损失。为维护自己的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告继续履行合同向原告交付符合合同第九条约定的商品房；2.被告支付原告自逾期之日起至商品房实际交付之日止费的逾期交房违约金（以己付房价款3246831元为基数、按每日万分之五计算自2017年7月2日至实际清偿日止；以已付购房款5486400元为基数、按每日万分之五计算自2017年9月1日至实际清偿日止；暂计算至2020年2月29日合计为4081381.68元）；3.本案诉讼费用由被告负担。 庭审中，维德公司将其诉讼请求第二项中关于违约金的具体计算方式调整为：以己付房价款1006831元、1646400元、850000元、5230000元为基数，按每日万分之五分别计算自2017年7月2日、2017年9月1日、2018年12月21日、2018年1月10日起至实际交付商品房之日。 浩成公司在庭审中口头答辩称：一、涉案房产在2018年1月已实际交付维德公司，因消防验收未能通过致使验收尚未办理完成，已与相关部门对接办理，竣工验收手续已在办理中。维德公司不得重复要求交付，其要求继续履行交房义务无事实依据。二、根据双方于2018年1月签订的补充协议，双方对交房条件行进了变更约定，并约定了免除浩成公司逾期交房违约责任的情形。现涉案房屋虽未通过综合验收，但不影响房屋已经交付的事实，维德公司已实际使用，按照双方签订的补充协议，其无权再主张违约金。三、合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。 针对浩成公司的答辩意见，维德公司当庭补充如下意见：2018年1月，双方重新达成协议并交付涉案房屋钥匙属实，但涉案房屋至今并未通过竣工验收并取得规划、消防等相关证明，致使维德公司无法正常生产。双方达成补充协议，并不影响适用买卖合同中其完全交付义务以及违约责任等的约定，浩成公司仍应承担相应的合同责任。买卖合同系格式合同，应当作出不利于制定方即浩成公司的解释。其抗辩违约金过高，应当承担举证责任，证明损失高于损失的1.3倍。 维德公司为支持其诉讼请求，向本院提交并在庭审中出示了如下证据： 1.商品房买卖合同，证明双方之间签订买卖合同关系，并对交房时间、违约责任等进行明确约定； 2.奖励说明，证明维德公司已向浩成公司购房以及约定奖励； 3.2018年1月4日协议，证明维德公司已付清房款，约定如浩成公司原因导致房屋无法通过验收应承担违约责任； 4.付款清单，证明维德公司具体付款时间情况； 5.员工工资及损坏设备清单各一份，证明维德公司因准备开工招聘技术员工，后续实际未能开工导致损失64000元；因房屋电压不正常导致净化器及冷柜损失9300元； 6.在建工程、装修预付清单及部分装修材料发票，证明投入装修费1025084.8元，资金占用闲置； 7.设备采购合同、发票，证明维德公司为开工准备采购主要设备，造成闲置，设备价款922030元； 8.涉案房屋现场照片，证明装修工程停工和设备闲置的现状； 9.产品外包加工发票以及增值税发票清单，证明维德公司因生产场地无法使用而将部分产品外包加工，2018年2月至2020年5月期间支付加工费5713322元。 浩成公司为支持其抗辩意见，在庭审中向本院提交如下证据： 1.聊天记录截图打印件及园区开工企业人员汇总表，证明2020年春节后疫情期间，维德公司因开工需要申请入园区，并提供人员清单； 2.水电费付费通知书，证明2020年5月维德公司的水电费情况； 3.园区物业公司值勤记录，证明疫情期间维德公司员工上下班的事实。 本院经审理，认定事实如下：2017年2月28日，维德公司与浩成公司签订商品房买卖合同一份，约定由维德公司购买浩成公司开发的坐落于湖州市吴兴区××道××号××幢××层房屋，总价款3246831元，首付款支付1006831元，余款2240000元通过银行按揭贷款完成付款；交房时间为2017年7月1日前。2017年6月27日，双方又签订商品房买卖合同一份，约定由维德公司购买浩成公司开发的坐落于湖州市吴兴区××道××号××幢××层房屋，总价款5486400元，首付款支付1646400元，余款3840000元通过银行按揭贷款完成付款；交房时间为2017年8月31日。上述两份合同同时约定，交房条件为：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部分出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。出卖人逾期交房的，应承担违约责任：1.逾期不超过60日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2.逾期超过60日后，买方有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。 合同签订后，维德公司分别于2017年4月26日、6月21日、12月21日、2018年1月10日支付5幢A1-4层房屋购房款600000元、1046400元、550000元、3290000元；分别于2017年1月10日、12月21日、2018年1月10日支付5幢B1-3房屋购房款1006831元、300000元、1940000元。 2018年1月4日，维德公司（甲方）与浩成公司（乙方）签订补充协议一份，双方约定：乙方迟迟未能交房，且不能告知准确的交房日期，导致甲方2017-2018年度生产、销售和研发计划全部打乱，造成严重的经济损失。双方达成如下协议：1.乙方同意甲方于2017年12月底开始对5A进行全面装修，甲方不得破坏5A整体性厂房外观和建筑物安全结构。待厂房综合验收时，由乙方向相关验收部门陈述缘由，确保厂房顺利通过验收。若政府相关部门因甲方提前装修，造成厂房无法通过验收，或为验收而产生相关拆除、整改费用，将由乙方承担全部责任和损失。2.为了园区整体美观性、安全性，将认购书中提及气体用房位置用原来的5A、5B入口处更改为5A西侧马路旁绿化处，由乙方负责向相关政府部门申请备案、批复及基建工作。这项工作需在甲方铺设厂内管道前完成。气罐的安装要符合国家要求。3.乙方确保2018年4月30日完成甲方生产制造所需的道路、水、电、气、网络、管道排放等基础建设，临时提供亦可。若届时园区还未通过综合验收，由乙方负责与相关主管部门协调，申请特事特办，让甲方开工生产。不得以园区未通过验收为由，禁止甲方开展生产行为，因此给甲方带来的经济损失将由乙方承担，但甲方的生产应符合环保要求，否则不得生产。4.若因乙方原因导致厂房迟迟无法通过验收，甲方有权按照合同约定追究乙方违约责任。以上4条协议，若乙方都能按期达成，甲方则不再追究乙方交房违约责任和因此给甲方造成的经济损失；若乙方无法达成其中一条，导致甲方无法按期开展生产制造工作，甲方有权按合同约定，追究乙方违约责任，并追究因此给甲方造成的经济损失。 上述协议签订后，浩成公司向维德公司实体交付了房屋，维德公司自2017年9月至2018年上半年期间进行了装修。涉案房屋因消防验收未能通过，至今未能通过综合验收。 另查明，以100683元、1646400元、850000元、5230000元为基数，按每日万分之三分别计算自2017年7月2日、2017年9月1日、2018年12月21日、2018年1月10日起至2020年8月25日的违约金合计为2637727.57元。 上述事实，由维德公司提交的商品房买卖合同、协议书等证据并结合双方庭审中的陈述等予以证实，本院对其证明力予以确认。 本案争议的焦点：一、双方是否达成合意对违约责任进行变更？浩成公司是否全面履行变更协议中的合同义务，并免除其逾期交房的违约责任？二、违约金约定是否过高？ 本院认为：维德公司与浩成公司之间的商品房买卖合同以及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，双方确认一致：合同签订后维德公司已支付了全部购房款，浩成公司至今未能就涉案房产通过综合验收。为减少双方损失，双方于2018年1月4日达成了补充协议，浩成公司允许维德公司在综合验收前进场装修，并由浩成公司负责与相关部门对接等事宜。按照该份协议的约定，如浩成公司按期全面履行了该份协议中1-4项义务，则应当免除其逾期交房的违约责任。故应当重点审查浩成公司补充协议中约定的义务以及义务履行的情况。 本院认为，对合同条文的理解，应当遵循当事人的真实意思，作整体解释。从补充协议3、4条的文字表述看，结合双方签订补充协议系减少双方损失、敦促浩成公司早日完成验收的目的，一方面，浩成公司应当在2018年4月30日前完成水、电、气、管道等基础建设，同时应当确保维德公司开工生产不受阻；另一方面，浩成公司仍应及时、尽快地完成综合验收。双方对验收时间虽未具体约定，但涉案房产至今仍未能通过验收，至今已有两年多，与补充协议及时尽快验收的合意不符，浩成公司抗辩已全面履行补充协议义务并应免除其逾期交房违约责任，本院不予采信。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现涉案房屋尚未验收完成，维德公司要求浩成公司继续履行，交付完成验收的房产，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当予以减少。本院综合考量双方合同约定的逾期交房违约责任、浩成公司逾期的期间、维德公司就购置涉案房产申请贷款支付利息、实际占有房屋的情况等，综合审查其损失情况，酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为万分之三每日，计算基数及起算时间以奇钒公司付款时间以及双方约定的交房日期为基准，由本院综合核定。具体数额，以本院核定为准，超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下 一、被告湖州浩成投资有限公司应向原告湖州维德光电科技有限公司继续履行两份商品房买卖合同（编号为2017预0019695以及2017330502YS0018913），交付通过综合验收的相应房产； 二、被告湖州浩成投资有限公司应支付原告湖州维德光电科技有限公司违约金2637727.57元（暂计算至2020年8月25日，自2020年8月26日起以8733231元为基数、以日利率万分之三计算至实际交房之日止），限于本判决生效之日起七日内清偿； 三、驳回原告湖州维德光电科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费39451元，减半收取19726元，财产保全费5000元，合计诉讼费24726元，由原告湖州维德光电科技有限公司负担3726元，由被告湖州浩成投资有限公司负担21000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 黄 剑 二〇二〇年八月二十五日 书记员 钱涧英 ?