贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6351号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。被上诉人（原审原告）：陈艳，女，1968年3月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：张建义，男，1974年11月18日出生，汉族，户籍地山东省昌邑市，现住贵州省贵阳市南明区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：谢宏军，湖南世勤律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人陈艳、张建义商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、虽然上诉人未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记有关文书的行为违反合同约定，但该违约情形并不导致《商品房买卖合同》的目的无法实现，相反，被上诉人已办理接房手续，占有、使用、收益权利均已实现，上诉人并未构成根本违约，不应解除合同；2、如二审仍判决解除合同，上诉人在依照合同约定按照同期银行存款利率支付利息承担违约责任后，不应再承担电视、电表开户费、预告登记费等赔偿责任，被上诉人收房后取得的租金收益应在上诉人承担的违约金中进行扣除。陈艳、张建义答辩称，宏益房开办理预售许可时申报的规划已被其进行变更，变更后的设计图纸未经相关部门审核通过，案涉房屋用途和性质不明，且案涉房屋至今仍未竣工验收，不能办理所有权转移登记，合同目的未能实现，不能仅以房屋无人承租或偶尔以仓库价格低价出租即认定实现了房屋价值，宏益房开主张其不应再承担电视、电表开户费、预告登记费等赔偿责任，被上诉人收房后取得的租金收益应在违约金中进行扣除没有事实及法律依据，不应予以支持，应驳回上诉，维持原判。陈艳、张建义向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告于2015年4月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191445）；2、请求判令被告返还原告购房款人民币688,913元，同时以该购房款为基数，按照同期银行贷款利息支付给原告，从2015年4月17日起计息至全部退还购房款之日；3、请求判令被告赔偿原告转移登记违约金，以全部购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期银行贷款利息的标准，从2019年7月1日起，计算至退还全部购房款之日止；4、请求判令被告赔偿原告维修资金6,889元、已付商铺物管费1,188元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元、代办费200元，以上费用合计：9,214元；5、本案案件受理费、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月17日，原告张建义、陈艳（买受人）与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：191445），约定：原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区，或4、5-146，该商品房位于地上2层，名义楼层为第1层，规划用途为商业营业用房，层高6米，合同约定建筑面积19.81平方米，计价方式为按照套（单元）计价，房屋总价款为688913元；原告应当在2015年5月16日前分期支付房价款，其中预付款206913元，二次房款138000元于2015年4月17日付清，剩余房款344000元于2015年5月16日付清；被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房；被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。该合同签订后，原告按约支付了购房款，被告也于2016年9月1日向原告交付了案涉房屋。原告还于被告交付房屋当日向案外人贵州宏立城物业服务有限公司交付商铺物管费1188.60元、有线电视开户费265元、电表开户费122元。被告承诺的取得案涉房屋所有权初始登记的期限届满后，未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。其后原告因与被告协商解除合同、退还房款未果，遂诉至一审法院，提出诉请如前。另，2016年9月1日，原告向案外人贵州宏立城物业服务有限公司交纳了案涉房屋的维修基金6889.13元。又，至本案庭审辩论终结前，被告仍然不能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。一审法院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应按约行使权利和履行义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的取得商品房所有权初始登记期限届满后，被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告且至本案庭审辩论终结前仍然不能交付，其行为不仅已构成违约，还影响原告的合同目的实现。故对原告要求解除与被告于2015年4月17日签订的《商品房买卖合同》及要求被告返还原告购房款688913元的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告主张的利息，根据双方合同约定进行支持，确定被告以原告支付的购房款本金为基数，从2015年4月17日起按照同期银行存款利率分段支付利息至被告返还原告前述购房款之日止。对原告主张的转移登记违约金，因原告已选择请求与被告解除合同并由被告支付利息，原告又要求被告承担转移登记违约金与双方约定不符，故对原告该项请求一审法院不予支持。对于原告要求被告赔偿的住房维修基金6889.13元、预告登记费550元、商铺物管费1188元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、抵押代办费200元，因电视电表开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿；住房维修基金并非由被告收取，解除合同后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等向实际收取人主张权利，故对原告该请求一审法院不予支持；商铺物管费系原告收房后因使用房屋享受相关物业服务而向案外人贵州宏立城物业服务有限公司支付的对价，不应视为原告的损失，故原告该请求一审法院不予支持；预告登记费、代办费因原告未能提交支出该款项的相关证据，一审法院亦不予支持。另，合同解除后，原告同时负有返还被告案涉房屋的义务，为避免造成不公平的结果，减轻当事人讼累，一审法院在本案中一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告张建义、陈艳与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191445）；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张建义、陈艳购房款688913元并支付利息（从2015年4月17日起至2015年5月15日止以344913元为基数，从2015年5月16日起以688913元为基数，按照同期银行存款利率标准计息至前述款项返还之日止）；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张建义、陈艳有线电视开户费265元、电表开户费122元；四、驳回原告张建义、陈艳的其余诉讼请求；五、原告张建义、陈艳于本判决生效之日起十五日内返还位于贵阳市南明区给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（因此款原告已预交，由被告在本判决书生效之日起十日内支付给原告）。本院二审期间，上诉人提交房屋现场照片，拟证明被上诉人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。被上诉人质证称真实性无异议，房屋交付是上诉人应当履行的义务，上诉人逾期办证构成根本违约。上诉人提交建设工程规划许可证、竣工验收报告、案涉房屋所在楼栋住宅部分的《不动产权证》《商品房现房备案证明》，拟证明本案所涉房屋住宅部分已经可以办理权属转移登记，案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，且案涉房屋已通过竣工验收，案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证情形。被上诉人质证称，对证据三性均不予认可，本案涉及的是商铺办证问题，住宅可以办证不能掩盖案涉商铺不能办证的事实，案涉商铺至今不具备办证条件。上诉人提交最新花果园产权证办理“攻略”、启用不动产登记（花果园）便民服务点、办证点的照片，拟证明上诉人在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。被上诉人质证称，与本案没有关联，只是房开内部宣传资料。经本院询问，宏益房开认可案涉房屋性质为商铺，尚不具备办证条件。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。本案中，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致被上诉人的合同目的不能实现，被上诉人诉请解除合同既符合双方合同中约定的解除条件，又符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，故本院对一审判决解除合同予以维持。作为买受人，被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的房屋所有权，并非仅取得房屋使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。被上诉人支出的电视、电表开户费、预告登记费系被上诉人为履行合同而实际支出的合理费用，合同解除后，该费用系被上诉人产生的实际损失，被上诉人诉请赔偿电视、电表开户费以及预告登记费符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，一审判决予以支持并无不当，故本院予以维持。案涉合同系因宏益房开违约而导致解除，宏益房开主张在其承担的违约责任中扣除被上诉人合法占有房屋期间产生的租金收益于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用13,800元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十五日书记员 帅艳芷