重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初3596号原告：重庆市晏家工业园区建设发展有限公司，住所地重庆市长寿区晏家工业园区F1区，统一社会信用代码91500115745347199W。法定代表人：余河海，该公司董事长。委托诉讼代理人：周婵，重庆乾健律师事务所律师。被告：重庆骐嘉汽车科技有限公司，住所地重庆市长寿区晏家街道齐心大道20号，统一社会信用代码91500115MA5U6F656E。法定代表人：吴林，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王泽伟，河南怀川律师事务所律师。原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司（以下简称“晏家发展公司”）与被告重庆骐嘉汽车科技有限公司（以下简称“骐嘉公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晏家发展公司的委托诉讼代理人周婵、被告骐嘉公司的委托诉讼代理人王泽伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晏家发展公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即解除原告与被告签订的《标准厂房租赁合同》；2.请求判令被告向原告返还位于长寿区XX号D幢-1的标准厂房（三期标准厂房D幢-1，地号为XX，建筑面积4028.25平方米）；3.判令被告支付从2020年7月1日起至厂房返还之日止的厂房占用费，厂房占用费的支付标准为每月40282.50元（按10元/平方米/月标准计算）；4.判令被告向原告支付从2019年7月1日起至2020年5月1日止的物业管理费40282.50元；5.判令被告向原告支付从2019年7月1日起至2020年5月1日止的变压器使用费20000元；6.判令被告向原告支付从2020年5月2日起至标准厂房返还之日止的物业管理费，物业管理费按合同约定的每月4028.25元计算；7.判令被告向原告支付从2020年5月2日起至被告返还标准厂房之日止的变压器使用费，变压器使用费按合同约定的每月2000元的标准计算；8.判令被告向原告支付从2019年7月1日起至2020年5月1日止的资金占用费60282.50元；并向原告支付后续资金占用费，后续资金占用费的计算方式为：从2020年5月2日起至被告付清全部费用之日止，以后续的当期所欠金额（即后续当期应付物业管理费及变压器使用费总和）的1倍计算；9.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，原告与被告签订《标准厂房租赁合同》，合同约定原告将位于长寿区XX号D幢-1的标准厂房（三期标准厂房D幢-1，地号为XX）出租给被告，面积4028.25平方米，同时，双方约定了租赁期限、物业管理费、变压器使用费、违约责任等事项。之后，原告依照合同履行将厂房交付给被告，被告从2019年7月起开始拖欠相关费用，此费用，经原告多次催收并书面提醒交费未果，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告骐嘉公司辩称，同意解除合同并返还租赁物，同意承担按照合同约定该承担的费用；认可原告请求的第四、第五、第六、第七项诉讼请求；资金占用费过高，请求法院依法予以调整；被告在拖欠租金的情况下，原告应优先用保证金予以冲抵，不足部分再由被告给付；原、被告双方签订的合同系格式合同，该合同第4.2.2条无效。原告晏家发展公司向本院提交了重庆市房地产权证书、《标准厂房租赁合同》、提醒交费通知书、长寿经济技术开发区管理委员会电子公文等证据，被告骐嘉公司向本院提交了收据。原、被告双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年7月1日，原告晏家发展公司（甲方）与被告骐嘉公司（乙方）签订了《标准厂房租赁合同》，约定甲方将长寿区XX号D幢-1（三期标准厂房D幢-1，地号为XX）出租给乙方，该幢厂房建筑面积为4028.25平方米；合同第二条租赁期限为2016年7月1日至2020年12月31日，租期为54个月；合同第三条3.1.1约定厂房租金按0元/平方米·月收取，即每月厂房租金0元（根据投资协议，2016年至2020年间厂房租金全免）。合同第三条3.1.2约定物业管理费为：物业管理费标准为1.00元/平方米·月，即每月厂房物业管理费4028.25元；3.1.3约定变压器使用费：甲方为乙方提供250KVA变压器1台（自投用之日起计费），其权属归甲方所有，变压器使用费按8元/KVA·月收取，如不足一个月，按一个月收取费用，每月变压器使用费2000元；3.2约定乙方需在本合同签订后10个日历天内缴纳厂房使用保证金人民币10万元，本合同使用期满或者合同终止后乙方按约返还租赁物，经甲方验收合格后，且乙方在租赁期内无违约情形的，由甲方将保证金不计息退还给乙方。若未能保持厂房使用性能完好，将按照实际需要恢复厂房发生费用进行扣除；3.4.2约定厂房租金及物业管理费实行按年度支付方式；3.4.2.1约定乙方应在签署《厂房交付确认书》后10个日历天内缴足一年物业管理费48339元；3.4.2.2约定乙方自变压器投用之日起10个日历天内缴足一年变压器使用费24000元；3.4.2.3约定以后于每年到期前10个日历天内缴清下一年度的物业管理费48339元、变压器使用费24000元。合同第四条4.2.2约定乙方必须按本合同约定，按时足额缴清全部费用，包括但不限于厂房租赁保证金、厂房租金、物业管理费、变压器使用费等等；否则，除全额缴清外，乙方每逾期1个日历天须额外向甲方缴纳当期当天厂房租金作为资金占用费，至乙方足额付清全部费用之日止。乙方逾期30个日历天未足额缴清费用，经甲方书面提醒后5个日历天内仍未缴纳的，视为乙方无力履行合同，甲方不退还乙方已缴纳的厂房使用保证金，并有权单方提前解除本合同，有权对该厂房重新安排使用，且乙方自行承担由此而造成的一切法律经济责任；4.2.12约定逾期交房违约金：逾期交房，除全额缴清厂房租金、物业管理费等外，乙方每逾期1个日历天需额外向甲方支付当期当天房屋租金的2倍作为违约金，至乙方足额付清全部费用及违约金并按约定交还甲方厂房之日止。合同还约定了争议解决方式等内容。合同签订后，原告向被告交付了租赁物。2020年5月18日，原告向被告送达提醒缴费通知书，该通知书载明：贵司于2016年7月1日与我司签订《标准厂房租赁合同》，双方约定了出租标准厂房的概况、用途、租赁期限、租金标准、物业管理标准及交费时间等，截止至2020年5月1日，贵司拖欠的费用为60282.50元，请收到本通知书之日起三日内与我司联系交费事宜，否则，我司将依法提起诉讼。另查明，原告系坐落于长寿区XX号D幢-1土地和房屋的权利人（产权证号：XX）。2016年6月23日，原告与案外人重庆镁和环保科技有限公司签订《标准厂房租赁合同》，该合同约定厂房租金按10元/平方米·月计算，物业管理费按照1元/平方米·月计算。长寿经济技术开发区标准厂房租金按照10元/平方米·月收取，物业管理费按照1元/平方米·月收取；2016年7月28日，被告向原告缴纳保证金100000元。本院认为，原、被告签订的《标准厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。因《标准厂房租赁合同》约定了被告逾期未缴清费用，原告有权提前解除合同，同时被告亦同意解除合同并返还厂房。故对原告要求解除合同并由被告返还租赁物的诉讼请求本院予以支持。本院于2020年7月9日向被告送达原告的起诉状副本，原告要求解除租赁合同关系的意思表示于2020年7月9日到达被告处，故本院认定原、被告的租赁合同于2020年7月9日解除。对于原告要求被告支付厂房占有使用费的诉讼请求。租赁合同解除后，被告负有交还租赁物的义务，否则应向原告赔偿租赁房屋被占用使用的相应损失。原告要求被告以40282.50元/月的标准支付从2020年7月1日起至标准厂房实际交还之日止的厂房占有使用费，但因《标准厂房租赁合同》约定的2016年至2020年间厂房租金全免，故厂房占有使用费的起算时间应从合同解除的次日即2020年7月10日起算。对于原告要求被告支付2019年7月1日至2020年5月1日的物业管理费40282.50元和变压器使用费20000元的诉讼请求，要求被告支付从2020年5月2日起至被告返还标准厂房之日的物业管理费和变压器使用费的诉讼请求。本院认为合同对物业管理费用和变压器使用费的计算有明确的约定，且被告对上述诉讼请求予以认可，故本院对上述诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求。原、被告签订的租赁合同约定了逾期支付租金、物业管理费等的资金占用费。被告逾期缴纳厂房物业管理费，则每逾期1个日历天须额外向原告缴清当期当天厂房租金作为资金占用费至全部费用付清日止。被告辩称，原告主张的资金占用损失计算标准过高，请求法院予以调整。本院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告约定的逾期支付物业管理费的资金占用费用计算标准过高，本院认为应调整为中国人民银行同期同类贷款利率四倍或者银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的四倍计算为宜。被告要求以缴纳的保证金100000元抵扣本案尚欠的费用，并称《标准厂房租赁合同》中4.2.2条规定的出租方不退还承租方已缴纳的厂房使用保证金的条款系格式条款，为无效条款。本院认为案涉的厂房使用保证金属履约保证金，履约保证金具有对违约方违约行为进行经济惩罚和对守约方遭受损失进行经济补偿的双重属性，租赁合同纠纷中，承租人违约，则其缴纳的履约保证金一般不予退还。同时，如承租人在租赁期间对厂房进行改造，本案所约定的保证金还将用于对厂房的恢复。因此，保证金不予退还的条款并非排除对方主要权利，不属于无效条款。对被告要求用保证金100000元抵扣本案尚欠的费用的辩解，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司与被告重庆骐嘉汽车科技有限公司签订的《标准厂房租赁合同》于2020年7月9日解除；二、被告重庆骐嘉汽车科技有限公司于本判决生效后五日内向原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司返还位于长寿区XX号D幢-1的标准厂房；三、被告重庆骐嘉汽车科技有限公司于本判决生效后五日内向原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司支付厂房占有使用费（从2020年7月10日起按40282.50元/月标准计算至厂房交还之日止）；被告重庆骐嘉汽车科技有限公司于本判决生效后五日内向原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司支付2019年7月1日至2020年5月1日止的物业管理费40282.50元及资金占用费（以40282.50元为基数从2019年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2019年8月19日；以40282.50元为基数从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至款项付清时止）；被告重庆骐嘉汽车科技有限公司于本判决生效后五日内向原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司支付2019年7月1日至2020年5月1日止的变压器使用费20000元及资金占用费（以20000元为基数从2019年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2019年8月19日；以20000元为基数从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的四倍计算至款项付清时止）；被告重庆骐嘉汽车科技有限公司于本判决生效后五日内以4028.25元/月的标准向原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司支付从2020年5月2日起至交还厂房之日止的物业管理费及资金占用费（以应付物业管理费为基数从2020年5月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至款项付清时止）；被告重庆骐嘉汽车科技有限公司于本判决生效后五日内以2000元/月的标准向原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司支付从2020年5月2日起至交还厂房之日止的变压器使用费及资金占用费（以应付变压器使用费为基数从2020年5月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至款项付清时止）；八、驳回原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1536元，由被告重庆骐嘉汽车科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  杨 飞二〇二〇年八月二十五日法官助理  唐名扬书 记 员  廖 芮