江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2335号上诉人（原审被告）：李健，男，1980年7月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王晶晶，江苏益淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张德贵，男，1970年1月30日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：杨庚亮，江苏古楚律师事务所律师。原审第三人：淮安经济技术开发区丰硕房产咨询服务中心，住所地淮安经济技术开发区。经营者：董泽群。委托诉讼代理人：史言升，该公司员工。上诉人李健因与被上诉人张德贵、原审第三人淮安经济技术开发区丰硕房产咨询服务中心（以下简称房产中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济开发区人民法院（2020）苏0891民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李健上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担违约金及律师费；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。被上诉人不配合缴纳房屋解押款导致交易无法完成，应承担违约责任，上诉人没有违反合同约定。2.一审判决上诉人赔偿违约损失及律师费没有依据。被上诉人在合同履行过程中仅支付8万元定金没有其他支出，一审中也未对房屋差价进行鉴定，无法确定其有损失，一审法院直接按照合同判令20%违约金过高。律师费不是必然合理支出，不应支持。张德贵辩称：本案买卖合同系上诉人单方违约导致合同无法履行，上诉人应当承担违约责任，包括二审律师费在内的各项损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。房产中心述称：请求依法判决。一审法院认定的事实：2020年3月12日，张德贵（乙方）与李健（甲方）及房产中心（丙方）签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定张德贵向李健购买案外人杨顺顺名下的淮安市绿地世纪城五期208号楼1004室房屋，房屋建筑面积116.48平方米，房款总价为143.6万元，合同签订之日，乙方应向甲方支付定金8万元，乙方于产权过户时向甲方支付536000元作为首付款。甲乙双方产权过户定在2020年4月15日之前。甲方保证所售房屋产权证无任何财产争议，并保证该房屋不存在任何质量问题，因甲方原因导致该房屋无法办理产权过户登记手续的，甲方应按照本合同第五条的约定承担违约金和支付中介费，如甲方是出卖房屋所有权人授权的委托代理人的，甲方保证其已经取得房屋所有权人的合法授权，如因未取得合法授权致使合同无法继续履行的，即为甲方违约，按本合同第五条的约定承担违约责任。合同第五条约定违约责任，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付本合同中该房屋成交价格的20%的违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应当据实赔偿。双方中介服务费及其他费用由违约方承担（违约方按房屋成交总价的3%的金额作为中介服务费付给居间方）。违约方除承担上述违约责任外，还应承担该房屋买卖的另一方当事人和居间方因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。因买卖一方违约的，守约方可以要求违约方赔偿守约方已支付居间方中介服务费。关于居间服务费，合同约定一方需按成交总额的1.5%支付。合同签订当日，张德贵向李健支付定金8万元。2020年4月1日，张德贵与李健电话沟通房屋买卖事宜，通话内容节选：张：那个史经理怎么打电话给我说，说你那边不卖了，怎么回事啊？李：房东违约了，他没经过他们家儿子同意，然后把这房子卖了。张：那他现在是不是定下来肯定不卖了？李：对的，是的。张：肯定不卖了，你当初不是跟他签订合同了吗？跟杨顺顺啊，跟主家啊？李：跟主家签了合同的。张：那签了合同，现在他违约了，那你要找他。李：对，我要找他，我该赔你赔你。张：我当初看房产证，不就是杨顺顺一个人名字吗？李：是杨顺顺一个人名字，但是我跟你讲，是他父母跟我签的字，不是杨顺顺同我签的买卖协议，就算是他签的买卖协议，但是人家现在不卖了，愿意赔，这个没毛病……。张：现在就形成杨顺顺对你是违约，但是你我的话，就是你违约啊。李：对，我违约，我违约我就赔，就看你要多少钱吧，要多少我就给吧，我有什么办法……。张：这变化太快了，前天才去银行签的字，今天就开始违约了，我真搞不懂。李：你重买一套吧，1004室对不对，我们带你去看房子，它靠路边这么吵，对不对？我是卖方，我只能赔你应得的，比如我收你8万元，我赔你16万元，能少一点就少一点。2020年4月2日，张德贵与案外人李鸿波签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定张德贵购买李鸿波名下绿地世纪城二期140号楼105室房屋，建筑面积100.66平方米，含院子，房屋总价款1875000元。当日张德贵向案外人支付定金20万元。2020年4月1日，房产中心向张德贵出具见证书一份，载明：现卖方签约方李健于2020年4月1日下午不再出售给张德贵，构成违约，经沟通后仍决定不再出售给张德贵。一审另查，张德贵委托江苏江苏古楚律师事务所代理本次诉讼，并支付律师费26000元。一审庭审中，张德贵陈述其损失远超过合同约定的20%，要求将违约金的标准调整至房价总额的30%并提供安居客手机APP截屏一张，用以证明涉案房屋同类型房屋在2020年4月3日每平方米均价为15200元，4月23日均价在每平方米16200元，庭审时均价在18000元。一审案件审理过程中，李健陈述其是从事房屋中介行业，个人在网络上发布相关房屋出售信息。出售本案房屋时，李健具有杨顺顺父母的委托手续，李健有权出售房屋。一审庭审中，双方一致确认房屋买卖合同解除时间为2020年5月2日。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张德贵与李健及房产中心签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于本案违约方的认定，涉案合同签订后，张德贵按约支付了定金8万元，但李健在2020年4月1日以涉案房屋的所有权人不同意出售房屋为由通知张德贵房屋不再出售给张德贵，涉案合同不能继续履行的原因在于李健一方，张德贵并无过错，即对导致合同解除的原因并无过错，故一审法院认定李健违约，依法应承担相应的违约责任。一审庭审中，双方一致确认房屋买卖合同解除时间为2020年5月2日，根据法律规定，合同解除后尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张德贵选择适用违约金条款，故对张德贵要求李健返还定金8万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张德贵要求将违约金标准调整至总房价的30%即430800元的问题，因在2020年4月2日，张德贵已另行购买房屋，因此张德贵的损失应以2020年4月2日为计算的时间节点，因张德贵另行购买的房屋为绿地世纪城二期，两小区地段不一样，故不应以张德贵另行购买的房屋单价计算，应以同时期绿地五期的单价作为参考。根据张德贵提供的证据，不足以证明其损失超过合同约定的违约金，故一审法院认定张德贵要求调整违约金证据不足，一审法院支持合同约定的房屋成交价格的20%违约金即287200元，张德贵主张超出部分，一审法院不予支持。张德贵要求李健支付律师费26000元，因张德贵已支付该费用且该费用合同中已约定由违约方承担，故一审法院予以支持。张德贵要求李健支付中介服务费21540元，根据张德贵所举证据不足以证明该损失已实际发生，故对张德贵该请求，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、李健于判决生效之日起十日内返还张德贵定金8万元；二、李健于判决生效之日起十日内支付张德贵违约金287200元及律师费26000元；三、驳回张德贵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9383元，减半收取4691.5元，保全费3320元，合计8011.5元，由李健负担。二审中，张德贵提交二审代理合同及律师费发票一份，证明被上诉人二审中支付了律师费应当由上诉人承担。李健质证意见为真实性无异议，但其不应承担该部分损失且律师费也未真实发生。本院认证意见为真实性无异议，对于是否支持被上诉人该项请求将在本院认为部分阐述。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，李健陈述涉案房屋所在地房价一直上涨，120平方左右的房屋涨幅二十多万。本院认为：关于合同违约方的认定。上诉人主张被上诉人不配合缴纳房屋解押款致使合同无法履行应承担违约责任，本院认为对解压款的支付问题双方并未进行合同约定，现主张因被上诉人未履行该义务致使合同解除没有依据，本院不予采纳。上诉人一审中自认其有权利出售涉案房屋，并提供房屋产权证书及杨顺顺出具的定金收条，且涉案合同第四条第4项约定如李健是出卖房屋所有权人授权的委托代理人的，保证已经取得房屋所有权人的合法授权，如因未取得合法授权致使合同无法继续履行的，即为李健违约，按合同第五条约定承担违约责任。现上诉人主张其无权出售房屋，被上诉人在明知该事实的情况下依然与其签订合同存在过错，本院不予采信。本案合同不能继续履行的原因系上诉人通知被上诉人涉案房屋所有权人不同意继续出售房屋，被上诉人在合同履行过程中没有过错，故本案合同违约方为上诉人。关于上诉人主张违约金过高。二审中,上诉人认可涉案房屋所在地段在2020年3至4月份期间涨幅较大，120平米房屋涨幅约二十多万，亦未提供相应证据证明合同约定违约金过高，一审按照合同约定判令上诉人承担287200元违约金并不不当，上诉人主张违约金过高但未提供证据，本院不予支持。关于被上诉人主张的二审期间律师费由上诉人负担。该请求被上诉人一审未主张，超出其一审诉讼请求，故该主张不属于本案审理范围，本院不予理涉。综上，李健的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5998元，由上诉人李健负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  柏娟娟审 判 员  王 伟二〇二〇年八月二十八日法官助理  孙祚伟书 记 员  王 倩