四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0421民初458号 原告：四川合纵物业服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7#，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苏绍奎（特别授权），系公司员工，男，1963年3月17日出生，汉族，现住四川省米易县，户籍所在地：四川省南充市嘉陵区。 被告：李春容，女，1970年2月10日出生，汉族，居民，住四川省米易县。 原告四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵公司）与被告李春容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用由审判员李宗炜简易程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告合纵公司的委托诉讼代理人苏绍奎、被告李春容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合纵公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费2346.84元,违约金777元，共计3123.84元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告经过公开选聘,于2015年4月13日与攀枝花市米易县迷阳水岸小区业主委员会签订《米易县迷阳水岸小区物业服务合同》,合同约定:物业费按多层住宅(0.7元/平方米/月)、电梯住宅【11层1元/平方米/月,17层1.1元/月,别墅住宅(8-9栋)1.3元/平方米/月】。物业服务费一季度交纳一次,业主或物业使用人应在季度末前履行交纳义务。超过60天欠物业费,每天按欠费金额的万分之五加收违约金。合同签订后,原告按照合同约定提供物业服务,但被告从2017年1月至今就没有支付物业费,经原告多次书面催讨,被告仍未支付拖欠物业费。原告起诉前多次经过人民调解,被告还是不愿支付相应费用。为此，请求判如所请。 被告李春容承认原告在本案中所主张的拖欠物业服务费的事实，但认为其2013年装修住进去就发现房屋漏水了，向物业反映没有得到处理；2014年下了大雨给其木地板泡水，物业就来随便处理了一下；2014年7月后其就没住迷阳水岸了，房子一直闲置，没有人居住；物业公司换了、物业费涨价了，其也没收到任何通知。因此其拒绝交纳物业服务费。 原告合纵公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、2015年4月13日迷阳水岸物业服务合同、2018年11月16日米易县迷阳水岸业主委员会出具的物业服务情况说明复印件，拟证明原告是通过公开招标进场管理；合同约定了物业服务费收费标准；违约金是根据合同来收取的。 2、照片14张复印件，拟证明原告提供了物业服务，原告的服务工作得到了政府的认可。 3、2020年4月17日议事纪要（2020年第1期），拟证明县政府对米易县小区的综合评比为优秀。 经质证，被告李春容对上述证据表示其不知情，不发表质证意见。 因上述证据物业服务合同通过公开招标签订、议事纪要已公开发布，其他证据与之相适应，故本院对上述证据的真实性予以采信。 被告李春容未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月13日，原告合纵公司与米易县迷阳水岸业主委员会签订《米易县迷阳水岸小区物业服务合同》，米易县迷阳水岸业主委员会将米易县迷阳水岸小区物业服务委托给合纵公司进行物业管理服务。《米易县迷阳水岸小区物业服务合同》第六章约定，“一、本小区物业服务费属于包干制，五年内原则上价格不变（若三分之二以上业主同意可适当调整）。业主按其拥有物业的建筑面积按以下标准向乙方（合纵公司）交纳：多层住宅(0.7元/平方米/月)；电梯住宅11层1元/平方米/月,17层1.1元/平方米/月,别墅住宅(8-9栋)1.3元/平方米/月；二、交纳费用形式：物业服务费一季度交纳一次,业主或物业使用人应在季度末前履行交纳义务。对欠费业主进行提示，超过60天欠物业费,每天按欠费金额的万分之五加收违约金”。本案被告李春容系米易县迷阳水岸小区16栋1204号房屋的业主，应交纳物业服务费的建筑面积为52.04平方米，交费标准为1.1元/平方米/月。李春容于2017年1月1日至2020年5月31日期间未向合纵公司交纳物业服务费。 本院认为，被告李春容承认原告合纵公司在本案中主张的拖欠物业服务费的事实，故对原告主张的事实予以确认。本案双方争议的焦点是被告是否可以拒绝交纳物业服务费的问题。对此，本院分析认定如下： 首先，对于被告抗辩其所住小区更换物业服务企业、提高物业服务费，其并不知情的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告合纵公司与米易县迷阳水岸业主委员会于2015年4月13日签订的《米易县迷阳水岸小区物业服务合同》对包括本案被告在内的米易县迷阳水岸小区全体业主具有约束力，因此被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务费用。故本院对被告抗辩其所住小区更换物业服务企业、提高物业服务费，其并不知情的主张不予支持。 其次，对于被告抗辩原告提供的物业服务不到位，服务质量不高的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以根据物业服务合同的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此违反合同约定拒绝交纳物业服务费，或者以此来要求物业服务企业违反合同约定减少交纳物业服务费，这与物业服务费用于维修、养护、管理和维护小区物业的性质和目的相悖。故本院对被告抗辩因原告存在服务不到位、服务质量不高的问题才拒绝交纳物业服务费的主张不予支持。 另外，对于被告所述的漏水损失问题，被告未提供证据予以证明，本院不予处理。被告可以另案主张权利。 综上，本院对原告合纵公司要求被告李春容交纳2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费2347元（即52.04平方米×41个月×1.1元/平方米）予以支持；对于违约金，根据物业服务合同约定,物业服务费一季度交纳一次,业主或物业使用人应在季度末前履行交纳义务，超过60天欠物业费,每天按欠费金额的万分之五加收违约金的规定，违约金应以每一个季度所欠金额为基数、从每一季度的最后一天的次日起算（第一期再加60天，即从2017年5月30日起算），至2020年5月31日止，即违约金674.74元。两项合计3021.74元，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、由李春容于本判决生效之日起十五日内支付四川合纵物业服务有限公司2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费2347元、违约金674.74元，共计3021.74元。 二、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由李春容承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  李宗炜 二〇二〇年八月七日 书记员  邓银玮