湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3413号原告：中国工商银行股份有限公司株洲分行，住所地湖南省株洲市天元区。负责人：喻毅彦，系该行行长。特别授权委托代理人：晏保光，男，1961年1月27日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。一般授权委托代理人：喻小燕，系湖南人和人（株洲）律师事务所律师。被告：何晓兰，女，1963年2月14日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。原告中国工商银行股份有限公司株洲分行（以下简称工行株洲分行）诉被告何晓兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告工行株洲分行的委托代理人喻小燕到庭参加诉讼，被告何晓兰经传票对其合法传唤后，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告工行株洲分行向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告租赁合同关系已解除；2、请求判决被告向原告支付租赁合同期限内欠缴的租金89320元；3、请求判决被告向原告支付自2018年10月1日开始占用原告租赁物期间的租金153015.6元（暂计算至2020年6月1日，之后的租金按照每年在上一年度的基础上递增10％的标准计算至房屋实际返还之日止）;4、请求判决被告向原告支付欠缴租金的违约金600元、逾期返还租赁房屋的违约金7200元；5、请求判决被告立即向原告返还租赁房屋；6、请求判决被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2015年，原告工行株洲分行与被告何晓兰签订了《中国工商银行股份有限公司株洲分行房屋租赁合同》，被告承租位于株洲市芦淞区处门面，租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日，共计3年。租金标准为每月6000元，自第2年起租金每年在上一年度的基础上递增10%。并在合同第十四条违约责任第（四）款中约定：乙方有本合同第十三条第（四）款约定的情形（欠缴租金）之一的，应当按月租金的10％向甲方支付违约金。以及第十四条违约责任第（七）款：乙方未按照约定时间返还房屋的，应按租金标准支付相应的房屋占用费，并按年租金10％标准支付违约金。在租赁期限内，被告尚欠租金89320元未向原告支付。合同到期后，原告多次通知被告及时腾房，向原告返还租赁物，原告以各种理由拒绝腾房，并继续经营。2019年4月8日，原告向被告送达《限期办理通知书》并经被告签收认可，告知被告双方租赁合同已到期，应当及时腾房向原告返还租赁房屋并缴清拖欠的租金，被告在收到该通知后仍然无动于衷，继续在该租赁物内经营，未向原告缴纳任何费用。在租赁期限内，被告尚欠租金89320元未向原告支付。被告何晓兰未作答辩，也未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院综合认定。经审理查明：原告工行株洲分行系2005年12月22日成立的其他股份有限公司分公司（上市），本案涉案的门面登记在中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行名下，其中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行是工行株洲分行的下属机构，因其下属机构没有法人资格，对外均由工行株洲分行出租。2015年12月3日，以工行株洲分行为出租方，以被告何晓兰为承租方，双方签订了一份《中国工商银行股份有限公司株洲分行房屋租赁合同》，约定：“第一条、该房屋坐落于株洲市芦淞区。该房屋建筑面积484.47平方米，使用（出租）面积201平方米，该房屋未设定抵押。第二条、房屋权属状况为第一种，甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为：株房权证株字第××。第五条（一）、房屋租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日，共计3年0个月（期限超过三年的，超过部分无效）。（二）、租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出口头续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。（三）、如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日口头通知对方。第六条（一）、租金标准6000元／月，自第2年起，租金每年在上一年度的基础上递增10%，租金总计238320元。自第4年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。（二）租金支付时间：每季度交纳一次，在交纳租金期内的第三个月10日内交纳。第七条（一）甲方交付该房屋时，乙方是向甲方支付房屋租赁保证金（保证金不计利息），具体金额为18000元。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部门应如数返还乙方。第九条（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。第十三条合同的解除（四）、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2、欠妥缴各项费用达2000元的。第十四条违约责任（四）乙方有本合同第十三条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的10%，向甲方支付违约金。（七）甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按年租金10%标准支付违约金。乙方未按约定时间返还房屋的，应按租金标准支付相应的租金，并应按年租金10%标准支付违约金。被告于2016年9月28日支付了20000元租金，于2016年12月13日支付了52000元租金，2017年12月22日支付了22000元租金，2018年3月30日支付了55000元租金，被告向原告共计支付租金14900元，尚欠租金89320元。另查明，2019年4月8日，原告工行株洲分行向何晓兰送达了限期搬离通知书，要求被告于2019年5月10日前搬离租赁房屋，被告何晓兰现未搬离租赁房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、原、被告租赁合同是否应解除及被告是否应返还原告租赁房屋；2、被告是否应向原告支付租金及占用租金;3、被告是否应向原告支付欠缴租金的违约金及逾期返还租赁房屋的违约金。一、关于《中国工商银行股份有限公司株洲分行房屋租赁合同》是否已解除的问题，原、被告签订的本案争议合同，已于2018年9月30日到期，根据《中华人民共和国合同法合同》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，合同到期后原、被告没有续签合同，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告于2019年4月8日，向何晓兰送达了限期搬离通知书，要求被告于2019年5月10日前搬离租赁房屋，故该合同已于2019年5月10日已解除。故原告请求确认本案争议的《中国工商银行股份有限公司株洲分行房屋租赁合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持，合同解除后，被告理应将上述租赁商铺返还交付给原告。二、原、被告就株房权证字第××签订了《中国工商银行股份有限公司株洲分行房屋租赁合同》，双方在合同中约定了租金，该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，根据合同约定，第六条（一）、租金标准6000元／月，自第二年起，租金每年在上一年度的基础上递增10%，三年租金总计238320元。自第4年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。（二）租金支付出时间：每季度交纳一次，在交纳租金期内的第三个月10日内交纳。被告现支付租金14900元，尚欠租金89320元。2018年10月1日租赁合同已到期，被告仍占用原告房屋，其占用期间租金本院酌情按2017年10月1日至2018年9月30日标准，暂计算至2020年6月1日（7260元×20月＝145200元，期后占用租赁房屋租金以7260元／月为准计算至返还门面止），原告超出的租赁门面占用费，本院不予支持。三、被告是否应向原告支付欠缴租金的违约金及逾期返还租赁房屋的违约金。根据本案中的《中国工商银行股份有限公司株洲分行房屋租赁合同》。（四）乙方有本合同第十三条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的10%，向甲方支付违约金。第十四条第（七）项甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按年租金10%标准支付违约金。乙方未按约定时间返还房屋的，应按租金标准支付相应的租金，并应按年租金10%标准支付违约金。因原、被告在《中国工商银行股份有限公司株洲分行房屋租赁合同》中约定了未缴租金违约金及未按约定时间返还房屋违约金，原告只能择一适用，本院酌情支持7800元，原告超出主张的部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司株洲分行与被告何晓兰之间签订的《中国工商银行股份有限公司株洲分行房屋租赁合同》已于2019年5月10日解除，被告何晓兰于本判决生效后十日内将证书编号为：株房权证字第××房屋交还给原告中国工商银行股份有限公司株洲分行；二、被告何晓兰于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司株洲分行支付合同期限内租金89320元；三、被告何晓兰于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司株洲分行支付合同到期后其占用期间租金145200元（暂计算至2020年6月1日，期后占用租赁房屋租金以7260元/月为准计算至实际返还门面止）；四、被告何晓兰于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司株洲分行支付违约金7800元；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。如果被告何晓兰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5052元，减半收取2526元，保全费1771元，合计4297元，由原告中国工商银行股份有限公司株洲分行负担58元，被告何晓兰负担4239元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  刘让武二〇二〇年八月二十八日法官助理黄辉书记员罗燕附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。