云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2626民初1021号 原告:吴友强，男，1981年02月12日出生，住丘北县。 被告：周立中，男，1964年08月18日出生，住丘北县。 委托诉讼代理人：杨立文，云南立文律师事务所律师，代理权限特别授权。 原告吴友强与被告周立中买卖合同纠纷一案，本院于2020年05月08日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴友强、被告周立中的特别授权委托诉讼代理人杨立文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴友强诉称，诉讼请求：一、请求人民法院判令被告周立中返还原告购房款及违约金20万元；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年03月原告吴友强向被告周立中购买房屋，房屋位于丘北县。经双方约定，2018年03月20日原告按约定支付给被告10万元购房款。后被告告知原告房子出售，原告认为房屋购买目的已经无法实现。经双方协商，被告自愿支付10万元违约金给原告，并于2020年01月15日出具欠条，欠条写明该欠款于2020年04月30日前还清，约定期限已届满，原告多次通过电话、短信的方式向被告催要该欠款，但被告都以各种理由拒绝，时至今日被告仍未能如约履行给付义务，为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告周立中辩称，一、本案遗漏诉讼主体。2018年03月12日，原告吴友强和陈显哲两人分别和被告与其他股东设立的云南周正房地产开发有限责任公司签订《商品房订购单》，约定购买云南周正房地产开发有限责任公司开发的周正大厦Ｂ幢07层0904号、0905号商品房，双方约定了房屋的价格及交付首付款和签订商品房购销合同的时间，但由于原告和陈显哲两人未按合同约定的期限2018年05月12日前支付首付款96213.00元，也不来与公司签订《商品房购销合同》，构成违约，经多次通知无果后，被告在无奈之下对该房屋另行处置。后云南周正房地产开发有限责任公司在丘北县时，原告再次提出有购买该楼盘的意向，云南周正房地产开发有限责任公司考虑到凑钱买房也不容易，不再追究吴友强和陈显哲违约责任，同意用其之前已经支付购买周正大厦Ｂ幢07层0904号、0905号商品房的10万元抵扣吴友强购买的桐乐华府首付款20万元中的10万元。吴友强于2020年01月12日还书写一份《声明》交付给云南周正房地产开发有限责任公司，在声明人签名中，由一个叫陈惠芳的人代其签名按印表示是自愿行为。但经过公司多次通知其来支付余下首付款10万元（桐乐华府首付款是20万元，之前10万元抵扣后还应该支付公司10万元）并签订《商品房购销合同》时，原告又再三反悔，表示不想购买桐乐华府的商品房。上述情况结合原告诉中的陈述相互印证，本案是因为购买云南周正房地产开发有限责任公司开发的周正大厦商品房引起，但在签订《商品房订购单》时，一共是二份，且是原告吴友强和陈显哲签订的，后吴友强书写声明给云南周正房地产开发有限责任公司将之前订购的两套房的订金转为购买桐乐华府首付款的现象，并在声明中出现之前购买周正大厦毫不相干的陈惠芳，因此，本案对于原告来说，遗漏了两个诉讼主体，即2018年03月12日和云南周正房地产开发有限责任公司签订购买0905房的陈显哲和声明中提到的陈惠芳。二、被告并不是本案的适格主体。本案是因为原告和陈显哲2018年03月12日和云南周正房地产开发有限责任公司签订《商品房订购单》所引起，被告虽然是该公司的法定代表人，但对于房地产开发项目并不是个人能够完成，而是依据公司的法人资格才能进行开发，不论是违约还是其他原因，包括被告所书写的欠条，倘若不是因为被告与原告吴友强之间存在其他个人债权债务，被告均不是本案适格的主体，原告认为是其在购买房屋过程中产生的房屋买卖合同纠纷，应该是向云南周正房地产开发有限责任公司主张而不是向个人主张。至于原告提交给法庭的欠条，如有证据证明原告与被告之间因经济往来互有债务并能提供双方之间的款项来往凭证，是另外一个民事法律关系，假如没有，仅凭该欠条，双方之间没有实际性往来关系，就算被告已经支付给原告吴友强，从法律关系角度看，其已经构成不当得利，谋取的是他人的不义之财，属于典型的违法行为。综上，请法庭依法查明本案事实，作出客观公正的判决。 以上诉请主张的事实，原告吴友强向本院列举了下列证据证明。 欠条。欲证明被告周立中写下欠条，欠自己20万元欠款，定于2020年04月30日前还清的事实。 经质证，被告周立中对原告吴友强列举的欠条真实性无异议。对合法性、关联性持有异议。认为，欠条说明是与云南周正房地产开发有限责任公司发生的买卖合同引起的，不是与周立中个人的关系，违约金过高，不符合法律规定。 被告周立中对其抗辩主张的事实，向本院列举了下列证据。 第一组证据被告周立中身份证复印件。欲证明被告周立中身份信息的事实。 第二组证据《商品房订购单》。欲证明原告吴友强、陈显哲与云南周正房地产开发有限责任公司签订商品房订购单，订购周正大厦B幢07层0904号、0905号商品房，其中周正大厦B幢07层0905号商品房是陈显哲订购的事实。 第三组证据《声明》。欲证明原告声明，自愿用之前支付的10万元抵扣桐乐华府首付款的事实。 第四组证据企业注册信息。欲证明云南周正房地产开发有限责任公司是依法成立的企业的事实。 经质证，原告吴友强对被告周立中列举的第一、二、四组证据无异议。对第三组证据持有异议。认为，出具声明是在周立中出具欠条之后写的，桐乐华府没有协商好价格故没有购买。 通过原、被告对上述证据的举证、质证，本院认为，原告吴友强列举的欠条。能证明被告周立中自愿写下欠吴友强20万元欠款，定于2020年04月30日前还清。该证据来源合法，具有客观真实性和关联性，其证明效力本院予以采信。 被告周立中列举的第一组证据被告周立中身份证复印件。能证明被告周立中身份信息，该证据来源合法，具有客观真实性和关联性，其证明效力本院予以采信。 列举的第二组证据《商品房订购单》。能证明原告吴友强、陈显哲与云南周正房地产开发有限责任公司签订商品房订购单，订购周正大厦B幢07层0904号、0905号商品房，其中周正大厦B幢07层0905号商品房是陈显哲订购，该证据来源合法，具有客观真实性和关联性，其证明效力本院予以采信。 第三、四组证据《声明》、企业注册信息与本案无关联性，其证明效力本院不予采信。 通过庭审原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，本院确认如下法律事实。2018年03月12日原告吴友强、陈显哲与云南周正房地产开发有限责任公司签订《商品房订购单》，订购周正大厦B幢07层0904号、0905号商品房，原告吴友强、陈显哲二人支付房屋订购款10万元。后云南周正房地产开发有限责任公司的法定代表人周立中将原告吴友强、陈显哲订购的周正大厦B幢07层0904号、0905号商品房另售。2020年01月15日原告吴友强找到云南周正房地产开发有限责任公司的法定代表人周立中协商，协商后被告周立中自愿以个人名义写下欠条，自愿退还原告吴友强（含陈显哲预付款）购买周正大厦B幢07层0904号、0905号预付款10万元，并自愿支付违约金10万元，共计20万元。定于2020年04月30日前还清。还款期限届满后，原告多次催要无果，现诉至法院，一、请求法院判决被告周立中返还购房款（含违约金）20万元；二、请求判决被告承担本案诉讼费。 本院认为，被告云南周正房地产开发有限责任公司将建设中的商品房预售给买受人吴友强、陈显哲，并收取买受人吴友强、陈显哲定购金，且双方签订了《商品房定购单》。被告云南周正房地产开发有限责任公司法定代表人周立中合同履行过程中，将买受人吴友强、陈显哲定购的预售商品房另售第三人。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第八条，“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。依据上述规定，被告云南周正房地产开发有限责任公司法定代表人周立中将原告吴友强、陈显哲定购的预售商品房出卖给第三人，法定代表人周立中以个人名义同原告吴友强（含陈显哲）协商，自愿退还原告吴友强（含陈显哲）商品房预售定金及赔偿违约金系双方自愿行为，并向原告出具欠条，原告吴友强主张周立中返还商品房预售定金及违约金不违反法律规定，其请求本院予以支持。庭审中，被告周立中抗辩主张本案遗漏诉讼主体和原告主体不适格不能成立，本院不予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第八条、《商品房销售管理办法》第十条的规定，判决如下： 由被告周立中返还原告吴友强商品房定购金及赔偿违约金共计20万元,自判决书生效后三十日内履行完毕； 案件受理费4300.00元，减半收取2150.00元，由被告周立中承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。 如果未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决书确定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审判员 徐 敏 二〇二〇年八月七日 书记员 赵琼艳