浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初2235号 原告：宁波永达物业管理有限公司（统一社会信用代码为91330212144548702T）。住所地：宁波市鄞州区天童南路535号1207室。 法定代表人：章珉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：闭应波，上海汇业（宁波）律师事务所律师。 被告：红巨（宁波）置业有限公司（统一社会信用代码为91330212786772458B）。住所地：宁波市鄞州区新城区华裕路66号商贸大厦501-502室。 法定代表人：史进福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：娄军飞，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 原告宁波永达物业管理有限公司为与被告红巨（宁波）置业有限公司物业服务合同纠纷一案，于2020年4月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员邝荣独任审理。本案于2020年7月10日公开开庭审理。原告宁波永达物业管理有限公司的委托诉讼代理人闭应波、被告红巨（宁波）置业有限公司的委托诉讼代理人娄军飞均到庭参加诉讼。审理中，原、被告自行申请庭外和解但未能达成协议。本案现已审理终结。 原告宁波永达物业管理有限公司向本院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费2055804.2元；2.被告向原告支付逾期付款违约金1308394.25元（自2017年7月1日起按照应付物业管理费的每日1‰计算至2019年12月3日，实际计算至上述物业管理费与违约金全部付清时止），详见计算清单。审理中，原告变更诉讼请求为请求判令：1.被告向原告支付物业物业服务费、日常公共维修费、公共能耗费2759657.59元，详见计算清单；2.被告向原告支付逾期付款违约金（自2017年7月1日起，并以各期物业服务费、日常公共维修费逾期付款之日起按照各期应付费用的每日1‰计算至全部付清之日止，暂计算至2020年5月31日为1540970元），详见计算清单；并以未付公共能耗费296001.77元为基数支付自2020年1月1日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。事实和理由：原告与被告于2016年12月20日签订《物业管理委托合同》及补充协议，双方于《物业管理委托合同》约定确认：物业服务费6元/平方/月，日常公共维修费2元/平方/年，公共能耗费按实际产生费用每季度收取，业主和物业使用人按房产证建筑面积分摊该项费用；物业管理费用每半年交纳一次，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应按应缴费用的千分之一交纳违约金和滞纳金，其他事项双方于该合同中一并进行了约定。上述合同签订后，原告按约为被告提供了物业管理服务，但被告至今未向原告支付物业管理服务费用，特诉至法院，望判如所请。 被告红巨（宁波）置业有限公司答辩称：1.空关房物业服务费应按80%计收，另应将案外人使用的房屋物业费、案外人及原告自身应分担的公共维修费、公共能耗费予以核减，原告尚欠被告的租金应该从中核减。被告提交的历月电费明细可以证明，被告名下部分房屋为空关房，根据相关规定应该按照80%计收物业服务费。红巨大厦2901房、3001房、3401房、3501房、3601房在2018年部分时间段内由案外人宁波容易不动产服务有限公司（以下简称容易不动产）使用，其中2401房、2501房、3101房、3401房至今仍由容易不动产在使用。2801房自2018年8月8日至2019年3月10日由案外人宁波爱屋及屋网络技术有限公司（以下简称爱屋公司）在使用，原告应向实际使用人主张其使用期间的物业服务费等各项费用。另外，原告一直在使用红巨大厦104房、1203房、1303房、1804房，这些房屋涉及的相关费用应由原告自行承担，且原告应向被告支付2017年1月1日起至2020年6月30日使用上述房屋的租金392182.28元。2.原告欠付被告的款项应从中抵扣。2009年9月1日至2016年12月31日，原告尚欠被告前期物业营收款980625元及物业管理收支结余款706952.04元，另外，被告在红巨大厦的74个车位中有69个委托原告代收停车收益款，2017年至2019年合计315778元，上述费用应从本案主张中核减。3.原告提供的物业服务质量不达标，应酌情减少物业费。原告提供的服务人数严重不足，根据原告与红巨大厦业主委员会于2016年12月20日签订的《红巨大厦物业合同补充协议》之约定，原告提供的物业服务人员不得少于51人，但实际最少时仅有20人，远不能达到合同约定。原告未按约履行维修、养护等义务，未按约定时间公布日常公共维修费及相关场地所得收益等专项费用收支账目，私自动用公共收益等。原告还将保洁外包，因拖欠工资，2018年造成保洁人员三次罢工，保安、保洁经常性拉横幅，对业主及物业使用人造成严重不良影响。4.原告主张的违约金过高。原告主张的费用中应扣减尚欠被告以及应该扣减的各项费用，以原告主张费用计算违约金导致基数过高，《物业管理委托合同》中未约定日常公共维修费、公共能耗费逾期支付的违约责任，原告主张该部分费用的逾期违约金缺乏依据。另外，合同约定的每日千分之一的标准过高，请求法院酌情予以调整。综上，请求法院依法裁判。 本院查明的事实如下： 2016年12月20日，原告（乙方）与红巨大厦业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》一份，约定甲方将红巨大厦委托给乙方实行物业管理。物业类型为综合办公楼，建筑面积为49426.58平方米（物业可收费面积），乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生，维护公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料，组织开展大厦文化娱乐活动等。乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费、日常公共维修费，2、停车费，3、公共能耗费。委托管理权限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止（其中2017年1月1日至12月31日为试用期）。本物业的管理服务费，执行国家、省、市、区有关物业管理服务费用的相关规定，由业主或物业使用人按其拥有的产权证面积计算，按时向乙方交纳，收费标准：物业服务费，6元/平方/月，日常公共维修费2元/平方/年，公共能耗费按实际产生费用每季度收取一次，业主和物业使用人应按照各自房产证建筑面积分摊公共能耗费。物业管理费用每半年交纳一次，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴费用的1‰交纳违约金和滞纳金。同日，双方签订《红巨大厦物业合同补充协议》一份，对双方的权利义务进行了补充约定。上述合同和补充协议签订后，原告作为红巨大厦物业管理单位入驻红巨大厦提供物业管理服务。合同到期后，双方未再续签。至今，被告未向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、日常公共维修费及公共能耗费。审理中，原、被告双方就尚欠费用进行对账，现在被告名下房屋尚欠物业服务费及公日常公共维修费为2463655.82元、公共能耗费296001.76元，被告对其名下房屋按物业合同约定产生的费用无异议，但认为部分房屋产生的相关费用应向实际使用人收取，与被告无关，同时对于部分空关房屋应按80%计收物业服务管理费。 另查明，位于宁波市鄞州区××路××号××室××房产归被告所有。 以上事实，由原告提供的《物业管理委托合同》、《宁波市不动产登记信息查询结果》、费用明细，被告提供的《关于红巨大厦更换物业的函》等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”原告与红巨大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方真实、自愿的意思表示，被告作为红巨大厦业主应按约支付物业服务费等各项费用。对于费用金额，双方经过对账，物业服务费及日常公共维修费为2463655.82元，公共能耗费296001.76元，本院予以确认。对被告要求扣减实际使用人相关费用的辩称，本院认为，对于物业服务费及公共维修费，被告虽称与实际使用人有约定由实际使用人承担，但未提供证据证明被告将该约定向原告披露，且根据前述规定，被告仍应承担连带交纳责任，原告有权向被告主张。对于公共能耗费，原告系根据税差差额确定，被告要求扣减实际使用人的费用，但未提供证据证明实际使用人产生的费用金额，且原告现主张的公共能耗费已经远低于被告之前认可的0.03元/平方/天，被告的辩称缺乏依据，本院不予采信。对于被告关于空关房屋应按80%收取物业服务费的辩称，本院认为，《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》及《宁波市物业服务收费管理实施办法》中关于空关房屋按80%收取物业服务费的规定是针对住宅房屋，涉案房屋系商业用房，且被告未按规定向原告提出申请，故被告该项辩称缺乏依据，本院不予采信。对被告关于原告提供的物业管理服务质量存在问题应扣减物业费的辩称，本院认为，被告提供的会议纪要系业主委员会单方制作，未经原告确认，被告也未提供其他证据予以佐证，该辩称缺乏依据，本院不予采信。对被告关于应扣减原告尚欠费用的辩称，本院认为，首先，前期物业合同项下的相关费用及原告尚欠租金与本案无关联，原告也不同意在本案中抵扣，本院不作处理。对车位使用费，该部分费用应由作为业主的被告享有，虽然涉案物业服务合同中约定由原告收取，原告收取后应交与被告，被告要求扣减该部分费用符合合同约定，本院予以支持。对扣减金额，双方确认至2019年12月31日合同终止时为300740.96元，本院予以认定。对2020年1月1日后的车位使用费，系涉案合同终止后产生的费用，本院不在本案中处理。综上，被告尚欠原告物业服务费及日常公共维修费为2463655.82元，扣减车位使用费300740.96元，尚欠2162914.86元，欠公共能耗费296001.76元，合计2458916.62元。按照《物业管理委托合同》约定，物业管理费用每半年交纳一次，现被告未按约及时支付物业管理费用，应该承担逾期支付的违约责任。对于违约责任，合同约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴费用的1‰交纳违约金和滞纳金，被告认为该约定过高要求本院予以调整，且合同未对日常维修费的逾期支付约定违约责任，故对该部分无需承担违约责任。本院认为，《物业管理委托合同》中约定的物业管理服务费包括了物业服务费及日常公共维修费，同时在约定交纳时间时使用的为“物业管理费用”，在约定逾期交纳的违约责任时使用的是“物业管理费”而非物业服务费，故应该理解为是包括物业服务费和日常公共维修费在内的物业管理费用。对计算标准，本院综合本案双方的合同履行情况以及被告的逾期情况酌情调整为按年利率6%计算。对原告主张的被告逾期支付公共能耗费的利息损失，因双方在审理过程中才进行对账，应以原告主张之日即2020年7月10日作为起算点。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告红巨（宁波）置业有限公司支付原告宁波永达物业管理有限公司物业服务费及日常维修费2162914.86元、公共能耗费296001.76元，合计2458916.62元，支付逾期付款违约金253467.47元，并继续支付逾期付款违约金（以2162914.86元为基数，按照年利率6%自2020年6月1日起算至实际付款之日止；以296001.76元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月10日起算至实际付款之日止），限于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波永达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费41205元，减半收取计20602.5元，由原告宁波永达物业管理有限公司负担6168元，由被告红巨（宁波）置业有限公司负担14434.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  邝 荣 二〇二〇年八月二十七日 代书记员  余晓霞