宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初2397号原告:宁夏盐池博盛水利工程有限公司兴晖物业管理分公司。统一社会信用代码:91640323MA75XEF678。负责人:郭某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁某，男，1970年5月9日出生，系该公司员工，住宁夏回族自治区盐池县水晶园2-2-501室。公民身份号码×××。特别授权代理。被告:杨某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。原告宁夏盐池博盛水利工程有限公司兴晖物业管理分公司与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏盐池博盛水利工程有限公司兴晖物业管理分公司的委托诉代理人梁某、被告杨某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁夏盐池博盛水利工程有限公司兴晖物业管理分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性支付2018年7月20日至2019年7月20日物业服务费675元、2019年7月20日至2019年12月31日违约金332.1元，共计1007.1元；2.判令被告承担本案的全部费用。事实与理由：原告长期为被告提供物业服务，被告系盐池县清丽苑18-3-301室业主。双方签订书面物业服务合同后，约定以被告住房面积收取物业费。2018年至2019年物业费为0.6元/㎡/月，被告房屋面积为93.69㎡。被告自2018年7月20日至2019年7月20日拖欠物业服务费675元，至今分文未付。综上，原告与被告之间物业服务合同关系明确，原告已向被告提供物业服务，被告亦接受原告物业服务，其应当向原告支付物业服务费。被告杨某辩称，因为下雨我家客厅窗户进水泡了壁纸，楼道阀门坏了，我自己更换了。物业费较高，卫生打扫不干净、绿化不好，单元门锁坏了原告也没有修，每次下雨单元门口有个大口子往进渗水，可视门铃也是坏的。原被告签订协议，原告的物业服务未完全履行：基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费少服务；物业设施欠缺没有建设出入管理的大门，西门只有一个门卫，北门无门卫与门卫设施，更无保安执勤，外来人员及不明身份人员包括收废品等人员都可以在业务服务区内随便出入…业主放在门口外和楼道的垃圾，没有人进行清理，原告明显没有尽到合同义务相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运工作…被告入住至今，数次给原告打电话解决墙体漏水问题，至今没有解决…原告将服务当做行政管理，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。原告为了证实自己的诉请，向法庭提交了：前期物业管理服务协议一份、业主临时公约一份、住宅室内装修管理协议一份、安置房交接清单一份，以上综合证明原被告签订物业服务合同，原告为被告提供物业服务，协议书被告也签过字，物业费按0.6元/月/㎡收取。被告杨某向法庭提交照片打印件八张（2020年拍摄），证明小区卫生打扫不干净，绿化不到位，楼梯卫生不干净。对原被告向法庭提交的证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告杨某对原告证据真实性无异议，但对证据内容表示不知情，原告证据真实性本院采信。被告证据真实性本院采信，但该证据无法达到连续性的证明目的，故证明目的不予采信。本院根据采信的证据，认定以下事实：原告系盐池县清丽苑小区物业公司，被告系该小区18-3-301室业主，被告房屋面积为93.69平方米。2016年8月，原告向被告移交了涉案房屋，同时，原被告签订了《前期物业服务协议》，协议明确了双方的权利义务、服务内容、物业费收取标准、物业服务标准等。被告拖欠2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理费，为此，原告向本院起诉。本院认为，合法的物业服务合同关系受到法律保护。被告杨某自愿居住××县，应对该小区的建筑、物业有所了解。原告作为物业服务公司，为被告提供相应的基础的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费费用，故对原告的物业服务费诉请，本院予以支持。被告杨某抗辩其房屋窗户漏水、楼道水阀门质量差、可视门铃损坏等，因涉案房屋系开发商建造、安装，原告负责的是小区物业服务，因此，被告对原告主张窗户漏水及阀门质量差、可视门铃损坏的问题不能成立，不予支持。被告抗辩装修押金不应当扣除物业费，因剩余装修押金已经全额退还被告，被告并未拒绝，因此视为被告对该行为进行了默认，因此，被告该抗辩亦不能成立。被告杨某向法庭提交的加盖原告公司印章的物业费收据，收费时间明确为2017年8月1日至2018年7月31日，因此，原告自2018年7月20日起主张物业费与事实不符。被告提出小区绿化较差，原告代理人认可小区绿化确认存在一定问题，但主张小区绿化属于开发商管理，至今没有向原告交接，原告不管理小区绿化。根据庭审查明，涉案小区自2016年8月移交物业公司管理至今，且双方签订的《前期物业服务协议》约定，原告负责共用绿化地、花木等的清洁养护与管理；物业服务质量达到：绿化地布局优美、合理，花草树木长势良好，修剪整齐、美观，无践踏、折损现象；环境设施完备，整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清……原告没有提交证据证明自己的主张，因此，原告应按照协议约定管理、负责小区绿化，并使其达到一定服务标准。现原告对涉案小区物业服务（绿化）未达约定标准，同时考虑到该小区并非被告一个业主的情况，本院酌情对原告主张的物业服务费按照80%予以支持，计算如下：物业服务费0.6元/月/平方米×12个月×93.69㎡×80%为540元。对于原告的违约金请求，因原告提交《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》系原告提供的格式文本，原告没有证据证实有关滞纳金、违约金条款向被告进行过明确说明，且庭审中被告表示对上述格式文本内容不知情，故对原告的违约金请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效后五日内一次性支付原告宁夏盐池博盛水利工程有限公司兴晖物业管理分公司2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费540元；二、驳回原告宁夏盐池博盛水利工程有限公司兴晖物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，原告宁夏盐池博盛水利工程有限公司兴晖物业管理分公司负担12元，被告杨某负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 余丽娟 二〇二〇年八月二十五日书记员 孙勇芳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。另附：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。