四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初4926号 原告：成都花园城蔚蓝卡地亚置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区正兴街道广东街248号。 法定代表人：陈国境，总经理。 委托诉讼代理人：胡锋，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：郑立秋，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：胡政权，男，1970年3月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：文卉，女，1973年3月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 二被告共同委托诉讼代理人：黄聪，四川泰益律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：李清，四川泰益律师事务所律师。 原告成都花园城蔚蓝卡地亚置业有限公司与被告胡政权、文卉商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡锋、郑立秋，被告的委托诉讼代理人黄聪、李清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都花园城蔚蓝卡地亚置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告于被告签订的“合同自编号：ＨＹＣ12-1-302”的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告立即向原告返还天府新区房屋；3.判令被告立即办理天府新区房屋重新过户至原告名下的产权转移登记手续，并承担产权转移登记手续办理过户过程中所产生的一切税费及逾期办理产权转移登记手续的违约金；4.判令被告向原告支付合同违约金人民币651331.2元；5.判令被告向原告支付原告向兴业银行股份有限公司成都分行支付的全部代偿款项（暂计至2020年4月24日为人民币38727.88元，最终以实际代偿金额为准）及其自代偿之日起至被告实际清偿全部代偿款项之日止按照人民银行同期同档贷款利率计算的利息；6.判令由原告在被告办理完毕天府新区房屋重新过户至原告名下的产权转移登记手续后将前述房屋购房款在扣除应由被告向原告支付的代偿款项及其利息、违约金及其它费用后的余额无息退还被告；7.判令被告承担本案案件受理费、保全费、公告费、律师费、公证费、鉴定费等全部费用。事实和理由：2016年10月5日，原告与被告签订了“合同自编号：ＨＹＣ12-1-302”的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》（以下统一简称“购房合同”），约定：被告购买原告开发建设的蔚蓝轩xx幢x单元x层xxxx号建筑面积为280.94平方米的房屋，房屋总价款为人民币3256656元整，其中首付款为人民币1306656元，剩余人民币1950000元房款由被告以按揭方式支付。若因被告原因导致原告向贷款银行承担全部或部分担保责任的，原告有权解除购房合同并追究被告的违约责任。后，原告与被告、兴业银行股份有限公司成都分行签订了个人购房抵押（保证）借款合同，约定：被告作为借款人向兴业银行股份有限公司成都分行贷款人民币1950000元整，用于购买“蔚蓝轩”xx幢x单元x层xxxx号房屋，原告作为保证人为前述借款提供阶段性连带保证责任担保。上述购房合同签订后，被告向原告支付了购房首付款人民币1306656元并以按揭方式向原告支付了购房款人民币1950000元，合计人民币3256656元，被告在兴业银行股份有限公司成都分行发放按揭贷款后，未能依约履行还本付息的义务，致使原告于2020年4月24日被迫向兴业银行股份有限公司成都分行代偿人民币38727.88元，且仍将继续履行代偿义务。被告的行为违反了购房合同的约定，应当向原告承担违约责任。同时根据购房合同的约定，原告有权解除与被告签订的购房合同，要求被告返还“蔚蓝轩”xx幢x单元x层xxxx号房屋并将产权变更登记至原告名下。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告对原告诉状上陈述的合同签订的时间、案涉房屋的位置、房屋总价款、首付款、按揭贷款金额及被告为原告代偿38727.88元贷款的事实无异议，但被告辩称：一、《商品房买卖合同(预售))及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。2016年10月5日，原告与被告签订了“合同自编号:HYC12-1-3-2”的《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》(统称为买卖协议)，前述买卖协议系签订各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，且被告已履行了协议的部分付款义务，故该协议合法有效，对协议各方当事人具有拘束力。二、原告解除买卖协议的主张不应得到支持。1.根据《合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同权利义务终止。本案中，原被告建立合法有效的商品房买卖合同关系，被告通过支付首付款及银行转付按揭款的方式全额支付了购房款，原告亦依约交付商品房，(由于疫情影响，被告尚未办理产权过户登记)至此，出卖人足额收取房款，买受人依约受领标的物并应当取得权属登记，原被告均履行了各自的行为之债或金钱之债，双方之间因买卖协议所产生的权利义务已经完成(仅是未办理产权过户登记)，此时，原告不再基于买卖协议享有任何权利，当然亦不再享有解除权，故对原告提出解除合同的诉请，不应得到支持。2.被告逾期支付原因系不可抗力(新冠疫情)导致其支付能力暂时受到影响，并非被告主观故意违约，现被告支付能力已逐步恢复，被告已于2020年6月9日通过银行转账方式向原告归还38727.88元代偿金额。根据《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。故，在被告仍然向按揭银行继续还款的能力，且已偿还完毕原告代付款的情况下，原告无权单方解除买卖协议，原告亦不应追究或免除被告责任。3.根据《合同法)第四十条规定，提供格式条款方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，买卖协议为原告提供的格式合同，加重了被告责任、排除了被告在支付完毕待付款后继续履行合同的权利，故买卖协议中关于合同解除的条款无效。另，原告代偿金额仅为38727.88元，仅占原告未付贷款金额的1.9%，且该款项仅为被告未按时偿还银行贷款的两个多月的金额(被告在二月份的银行按揭款未缴足),按照合同法关于公平原则的表述以及从维护交易的角度来看，被告因不可抗力(新冠疫情)导致的轻微违约行为并未致使合同目的不能实现，故原告要求解除买卖协议不应得到支持。4.另外需要说明的是，即使守约方享有解除权，亦不能无限期的允许解除权人可以随时行使解除权，否则将会使解除合同的效力长期处于不确定和不稳定的状态，不利于市场交易的进行。5.另外，需要向法庭说明的是，从2020年2月至被告向银行还款之前，案涉房屋的按揭银行均一直在向原告催收按揭款项，并未告知被告上述款项已经由原告代偿，且被告于2020年6月9日将后续按揭款项存在账户，并通知银行扣划了5月和6月两个月的按揭款项。三、原告无权因其单方解除合同而主张违约金。1.如前所述，原告代偿金额仅为38727.88元，原告解除买卖协议的主张不应得到支持。现被告已向原告归还代付款，故原告无权因其单方解除合同而要求被告支付违约金。2.即便因不可抗力(新冠疫情)导致被告支付能力暂受影响，致使被告非主观故意违约，亦仅需赔偿因此给原告的实际损失，即38727.88元的资金占用利息。被告认为该利息应参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算较为公允。3.退一步讲，即便卖方有权解除合同，亦不应按照买卖协议中约定的总房价20%来计算违约金。按照《合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。本案中，该20%违约金条款系买方单方提供的格式条款，且在同一买卖协议多次出现关于原告违约时被告仅能以万分之零点五或者万分之二来主张违约金的情况下，该20%违约金明显不符合《合同法》规定的公平原则。原告提供的格式合同，加重了被告责任、排除了被告在支付完毕待付款后继续履行合同的权利，且原告并未采取合理的方式提请被告注意该条款，故买卖协议中关于20%违约金的条款无效。四、本案中律师费的主张金额过高：原告提供的格式合同中约定，原告可以诉请金额5%计算律师代理费。且不论该约定的有效性，就原告诉请金额而言，若按照原告逻辑，合同解除后在扣除相关原告主张的金额后原告还需向被告退还房款，故在原告诉请金额为负数的情况下，不存在原告依据合同主张律师代理费的可能性。退一步讲，即便在不存在前述解除合同及退还房款的可能性的前提下，仅以被告的其他诉请金额来看，假设违约金金额按照20%主张，651331.2元违约金的5%也才三万余元(代偿金额已归还原告，故不予计入诉请金额)，本案原告主张的50000元律师费明显过高，不应得到支持。以上意见，请法庭在评议本案时予以充分考虑! 本院经审理查明：2016年10月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》(以下统一简称“购房合同”)，合同约定:（1）被告购买原告开发建设的蔚蓝轩xx幢x单元x层xxxx号建筑面积为280.94平方米的房屋，房屋总价款为人民币3256656元整，其中首付款为人民币1306656元，剩余人民币1950000元房款由被告以按揭方式支付；（2）出卖人如为买受人贷款提供阶段性担保的，在担保期内，如因买受人逾期还款导致出要人承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付代还款期间的利息以及代还金额20%的违约金;如买受人逾期还款导致货款机构解除与买受人的借款合同(提前收货)，并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应承担总房价款20%的违约金。因买受人逾期未足额还贷连续超过3期，或者累计超过6期，或者因其他原因导致贷款机构向出卖人发出书面通知要求承担保证责任的，出卖人有权拒绝为买受人办理房屋产权证并有权解除合同。出卖人解除合同的，除有权要求买受人承担总房款20%的违约金外，买受人还应就给出卖人造成的其他损失(包括因主张权利发生的诉讼费、公告费、公证费、鉴定费、按诉请金额5%计算的律师代理费:如买受人的房屋已经入住的，买受人还须另行向由卖人支付装修折旧费损失(该损失的计算方式:买受人入住年限X房屋总价款10%)或经出卖人要求恢复交付时原状:房价下跌情况下原购房款与解除商品房买卖合同时的市场价之间的差额，以及其他合理费用等)进行赔偿。在发生出卖人代偿的情况下出卖人并可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项、违约金和其他损失。由卖人解除商品房买卖合同的，买受人应在合同解除后10日内将商品房返还出卖人，并配合注销商品房买卖合同备案登记、预告登记以及抵押权预告登记等手续，否则视同买受人同意出卖人在合同解除后10日内收回并处置该商品房，出卖人可以出租、转卖、拍卖、申请强制执行等方式进行处置。 2016年10月13日，原被告双方与兴业银行股份有限公司成都分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定借款金额为壹佰玖拾伍万元整，原告成都花园城蔚蓝卡地亚置业有限公司为其保证人。 2020年4月24日，原告为被告向按揭贷款银行代偿了38727.88元欠款。2020年6月9日，被告向原告支付了代偿款项38727.88元。 另查明，原告与国浩律师（成都）事务所签订了委托代理合同，原告于2020年6月11日向国浩律师（成都）事务所支付了50000元律师费。原告向本院申请财产保全，缴纳了保全费5000元。 以上事实，有《商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》《个人购房抵押（保证）借款合同》、兴业银行电子回单、中国建设银行网上银行电子回执、增值税专用发票、委托代理合同、当事人当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示的体现，合法有效。被告未按照合同约定向按揭贷款银行履行还款义务，导致原告承担阶段性担保责任，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求。本院认为，原告代偿被告的逾期还款金额仅为38727.88元，且被告已经将该笔款项支付给原告。根据最高人民法院2019年发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定“违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”。本案被告已向原告付清全部购房款项，原告获取房款的合同目的已经实现。故本院对原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，不予支持。 关于原告要求被告支付违约金651331.2元及律师费的诉讼请求。本院认为，尽管被告的逾期还款行为导致原告承担了保证责任，但是被告已经将原告代偿的款项还请。原告在代偿了38727.88元的款项后，即要求被告支付651331.2元的违约金，显然与公平原则相悖，本院不予支持。本案被告的损失主要是代偿款的利息损失及律师费本息损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。对于被告支出的50000元律师费损失，有合同依据，本院予以支持。对于代偿款和律师费利息损失，本院以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为被告应向原告支付的资金利息损失。即：被告应当以代偿款38727.88元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付自2020年4月24日起至2020年6月9日期间的利息；以律师费50000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付自2020年6月11日起至50000元实际支付给原告之日止的利息。 对于原告提出的其他诉讼请求，没有合同及证据依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告胡政权、文卉于本判决生效之日起十日内向原告成都花园城蔚蓝卡地亚置业有限公司支付50000元，并以50000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付自2020年6月11日起至50000元实际支付给原告成都花园城蔚蓝卡地亚置业有限公司之日止的利息，同时以38727.88元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付自2020年4月24日起至2020年6月9日期间的利息给原告成都花园城蔚蓝卡地亚置业有限公司； 二、驳回原告成都花园城蔚蓝卡地亚置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为19232元，由原告成都花园城蔚蓝卡地亚置业有限公司负担15000元，被告胡政权、文卉负担4232元；保全费5000元，由原告成都花园城蔚蓝卡地亚置业有限公司负担3000元，被告胡政权、文卉负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年八月十九日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅