河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初2883号原告：胡积晓，男，1978年6月23日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：邓玉敏，河南高普律师事务所。被告：刘利，男，1979年4月27日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。被告：张娟，女，1980年8月1日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。二被告共同委托诉讼代理人：卢心忠，河南天风律师事务所律师。被告：刘浩，男，1991年6月28日出生，汉族，住河南省信阳市商城县。被告：河南宝峰房地产营销策划有限公司。法定代表人：刘国刚，公司经理。委托诉讼代理人：胡兵，公司员工。原告胡积晓与被告刘利、张娟、刘浩、河南宝峰房地产营销策划有限公司（以下简称宝峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡积晓及其委托诉讼代理人邓玉敏，被告刘利及其与被告张娟的共同委托诉讼代理人卢心忠，被告宝峰公司的委托诉讼代理人胡兵到庭参加了诉讼，被告刘浩经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡积晓向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘利、张娟、刘浩继续履行合同；2、判令被告刘利和被告张娟即日给付原告剩余购房尾款十万元以及自2019年9月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费；3、判令被告刘利和张娟按照合同约定赔偿原告违约金21.4万元；4、判令被告刘浩对上述所有款项的支付承担连带责任；5、判令本案诉讼费等一切费用由被告刘利、张娟、刘浩承担。事实与理由：2019年1月经宝峰公司居间服务，原告将自己位于双汇欧洲故事32楼A区1单元1101号房屋出售给被告刘利和其妻子张娟。三方在2010年1月21日签订了一份三方[编号为001465]的房屋买卖合同以及[编号190121]的补充协议一份。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。买卖合同约定了被告刘利夫妇预计用107万元购买该房屋，被告刘浩作为夫妻二人的委托代理人。补充协议主要约定了该107万元的付款时间以及付款方式，此外还约定如果合同的履行构成违约，按照原合同的违约责任执行，由代理人刘浩承担。合同签订后，截止到2019年9月29日被告刘利夫妇以及经代理人刘浩手前后共计支付原告购房款97万元，尚欠原告10万元购房款。原告按照合同约定及时交付了房屋并且积极配合被告办理了产权的变更过户等手续。但被告拖欠剩余十万元购房款的行为构成了严重违约。综上，被告长期拖欠购房款的行为，给原告造成了重大的经济损失。原告为维护自己的合法权益诉至法院。被告刘利、张娟共同辩称，案涉房屋买卖合同的补充协议（190121号）第3条明确约定“第一笔房款12万元，乙方代理人刘浩于2019年3月10日前支付给甲方（原告），如有违约，刘浩需按支付金额12万元的双倍金额赔偿给甲方（原告），此笔金额与乙方（答辩人）丙方（宝峰公司）无关……”第6条约定“以上协议任何一项构成违约，均按照原合同约定违约责任执行，由乙方代理人刘浩承担，与乙方（答辩人）丙方（宝峰公司）无关。根据该补充协议的上述及其他内容约定，答辩人实际只需要向原告支付总房款107万中的95万元，剩余12万元购房款及答辩人逾期付款产生的全部违约责任均由刘浩承担。该种约定是当事人的真实意思表示，不违反法律约定，各方当事人均应遵守。虽然刘浩名为答辩人的代理人，但根据该约定客观上刘浩于答辩人之间并非委托代理关系，而是在答辩人、原告及刘浩三方之间形成了一份免责的债务承担协议，即由刘浩代替答辩人承担12万元购房款及全部违约责任的合同债务，答辩人就该部分退出与原告之间债的关系，答辩人原有的履行责任已经被免除。因此原告诉请答辩人支付剩余购房款10万元及利息、违约金既不符合合同约定，也没有法律依据，应驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。案涉房屋买卖合同由宝峰公司提供居间服务签订，合同履行过程中答辩人于2019年1月11日即房屋买卖合同签订当日通过宝峰公司缴纳购房款11万元，宝峰公司出具的有收据。后宝峰公司于2019年4月15日转交原告20000元，2019年5月3日转交原告1000元，原告均予以接收。另外答辩人直接向原告支付购房款94万元（含7787元物业费），答辩人已经按照合同约定承担了答辩人的全部付款义务。答辩人与宝峰公司签订了居间服务合同并交纳了中介费，有充分理由相信宝峰公司在代为收取购房款以后会按照合同约定时间节点及金额转交原告，答辩人对于原告没有收到足额款项不存在任何过错。相反原告在没有足额收到该款项时既不与中介联系，也从未主动与原告联系，以至于答辩人对于其未收到足额款项的事情长时间内毫不知情。原告没有及时采取合理措施减小自己的损失，自己存在过错，对扩大损失应自行承担。宝峰公司作为中介机构代为收取房款以后没有及时交付给原告，没有尽到诚实信用和勤勉尽责义务，丧失职业道德，被告刘浩没有如约向原告承担付款责任，属于违约行为，原告诉请的付款义务及违约责任应由刘浩及宝峰公司承担。合同约定总购房款数额20%的违约金过分高于原告的实际损失，根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第29条的规定，请法院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、第三人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并调整减少违约金数额。在案件审理中，被告刘利、张娟申请追加宝峰公司作为本案共同被告并由其和刘浩共同承担付款及违约责任。被告刘浩未答辩。被告宝峰公司辩称，刘利与刘浩签订的有补充协议，编号0112，作为与我们公司签订原合同编号0014645合同的补充条款，本协议约定原合同显示该房屋成交总价为107万元整，其真实成交价为105万元整，其中2万元的差价由刘浩支付给甲方胡积晓，刘浩承诺乙方（刘利）支付甲方（胡积晓）30万元整后30个工作日，甲方（胡积晓）将房屋产权过户到乙方（刘利）名下，如甲方（胡积晓）不配合办理手续，刘浩承担违约责任，所以中间这一部分差价由刘浩补给甲方（胡积晓）的，当时刘浩以这个缘由收取我们公司转来的一部分房款，所以刘浩在中间已经形成欺骗事实，拖欠房款不予甲方（胡积晓）支付，造成后期一系列的法律后果。经审理查明，2018年刘浩曾向胡积晓购买其位于双汇欧洲故事32号楼1单元1101号房屋，因刘浩个人原因放弃购买后，刘浩将其已付16万元房款中的9万元作为违约金支付给胡积晓。之后被告刘利从网上找到该房源，欲以105万元的价格购买该房，并于2019年1月11日与被告宝峰公司签订编号0001280的委托购房协议书。原告胡积晓的房屋出售价格为107万元，被告刘浩愿意代替被告刘利支付该2万元差价，被告刘浩与刘利就该差价约定于2019年1月21日签订了编号0112号《房屋买卖（转让）合同》的补充协议。同日，原告胡积晓作为卖房人（甲方），被告刘利、张娟作为买房人（乙方），被告刘浩作为被告刘利、张娟的代理人，被告宝峰公司作为中介（丙方），共同签订编号为001465的《房屋买卖（转让）合同》一份，与本案有关的内容约定如下：第一条房屋基本情况：1、甲方出售位于双××故事××区××单元××号房屋，备注：产权证暂未办理，产权证号后期补上，产权面积以实际办证面积为准；2、该房屋在交易前已经设定抵押，抵押权人为中国银行；第二条成交价格：甲、乙双方协商后的实际转让成交价格为1070000元；第三条交易购房定金及交房保证金说明：乙方向甲方支付购房定金1万元；第四条付款方式：详见补充协议（编号190121）；第五条产权过户：1、公积金按揭贷款：甲乙双方同意在本合同签订之日起60日内，在丙方权证人员的协助下携带相关资料原件向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；2、甲乙双方达成一致意见办理产权转移过户给乙方所产生的一切所需费用由乙方承担；第九条违约责任：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、逾期履行本合同第四条、第五条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应当在违约行为发生之日起十五日内，以该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补……同日，甲方胡积晓、乙方刘利、乙方代理人刘浩与丙方宝峰公司签订《居间服务合同》，约定由乙方承担居间服务费26000元；甲方胡积晓、乙方刘利与乙方代理人刘浩签订编号190121《房屋买卖（转让）合同》补充协议，补充协议内容约定如下：1、购房总价款1070000元，因该房银行贷款有尾款大概200000元；2、总房款中200000元（包含定金）乙方于甲方办理银行解押手续当日支付给甲方，用于该房屋银行解押，甲方收到此房款后必须在当日内将该房银行按揭贷款尾款结清，并于2019年2月5日前配合办理一手产权证；3、剩下房款870000元乙方分三笔支付给甲方：第一笔房款120000元，乙方代理人刘浩于2019年3月10日之前支付给甲方，如有违约，刘浩需按支付金额120000元的双倍金额赔偿给甲方，此笔金额与乙方、丙方无关，甲方在收到此笔房款10个工作日内配合乙方办理过户手续。第二笔房款250000元乙方于拿到乙方产权证10个工作日内支付给甲方。第三笔房款500000元由贷款机构放款当日一次性打入甲方账户中。……6、违约：以上协议任何一项构成违约，均按原合同违约责任执行，由乙方代理人刘浩承担，与乙方丙方无关。……合同签订当日被告刘利向被告宝峰公司支付11万元，收据注明首付款，2019年1月23日被告宝峰公司将该11万元转交被告刘浩保管，被告刘浩出具收条，载明保证将该笔资金于2019年3月10日前转交原告胡积晓，逾期按001465的《房屋买卖（转让）合同》及补充协议约束条款执行追究其法律责任。至2019年9月29日止，被告张娟通过银行转账直接向原告胡积晓支付房款共计94万元（其中包含物业费7787元），被告刘浩、被告宝峰公司员工胡兵通过微信转账支付原告胡积晓房款共计3万元，剩余10万元购房款原告胡积晓至今未收到，遂诉至本院。本院认为，原告胡积晓与被告刘利、被告张娟、被告刘浩、被告宝峰公司之间签订的编号001465《房屋买卖（转让）合同》及编号190121《房屋买卖（转让）合同》补充协议均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。原告胡积晓认可收到购房款97万元，要求被告继续履行合同，本案争议焦点为剩余10万元购房款应由谁支付及逾期付款的违约责任如何承担。根据上述《房屋买卖（转让）合同》及补充协议约定，被告刘浩既非案涉房屋的出卖人，亦非案涉房屋的买受人，其名为被告刘利的代理人，但并没有以被告刘利的名义实施代理行为，而是以自己的名义履行民事义务、承担民事责任，对此原告胡积晓在上述《房屋买卖（转让）合同》及补充协议上签字时并未提出异议，被告刘浩作为原告胡积晓的债务人，负有向原告胡积晓支付12万元购房款的义务，被告刘浩违反合同约定，应承担相应的违约责任。从被告刘利与被告刘浩、被告宝峰公司签订的编号0112号《房屋买卖（转让）合同）补充协议》内容可知，被告刘浩需自行补足2万元购房款，其余105万元的购房款仍然由被告刘利、张娟支付，那么被告刘利、张娟将一部分购房款交由被告宝峰公司，被告宝峰公司再将该款转交被告刘浩，最后由被告刘浩交付给原告胡积晓，并不违反合同的约定。现被告刘利、张娟已经履行完付款义务，编号190121《房屋买卖（转让）合同》补充协议亦免除了被告刘利、张娟及宝峰公司的违约责任，因此被告刘利、张娟及宝峰公司不承担责任。原告胡积晓请求21.4万元违约金系基于《房屋买卖（转让）合同》第九条解除合同情形下的约定，现其要求继续履行合同，违约金应按照《房屋买卖（转让）合同》补充协议第3条的约定计算，但是该条关于按12万元的双倍金额赔偿的违约金数额过高，考虑原告的损失状况以及平衡双方利益等因素，依据公平原则与诚实信用原则，本院酌情调整为未付房款的30%，即30000元。原告主张的资金占用费实际为被告刘浩拖欠购房款的利息，其请求自2019年9月29日（最后一笔房款的付款时间）起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，请求合理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘浩于本判决书生效后三日内给付原告胡积晓购房款100000元，并自2019年9月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至付清止；二、被告刘浩于本判决书生效后三日内赔偿原告胡积晓违约金30000元；三、驳回原告胡积晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3005元，由被告刘浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  何俊二〇二〇年八月二十五日法官助理段月姣书记员陈翔