福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异199号 案外人：吴凤玲，女，1991年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 申请执行人：深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道景田西路17号赛格景苑二层(2)三层(1)，统一社会信用代码914403007787552874。 法定代表人：彭作栋，董事长。 委托诉讼代理人：王振烈、王楚，福建力衡律师事务所律师。 被执行人：厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔路23号二楼，统一社会信用代码913502006782758259。 法定代表人：洪殊勇，执行董事兼经理。 本院在执行申请执行人深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司与被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人吴凤玲对本院查封被执行人名下位于厦门市思明区（鑫塔水尚一期地下一层）595号车位（以下简称“案涉车位”）向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人吴凤玲称，案涉车位属于案外人所有，思明法院对涉案房产的查封以及执行措施没有法律依据，依法应予解除,具体事实和理由如下：一、兴基伟业已将案涉车位转让给案外人，案外人对案涉车位享有所有权。1、在案涉车位被依法采取保全、执行措施前，兴基伟业已将案涉车位转让给案外人，案外人于2014年10月12日即与兴基伟业签订《商品房认购协议书》约定兴基伟业将案涉车位以人民币（下同）60万元的价格转让给案外人。案外人已支付全部购房款，虽然案涉车位未登记在案外人名下，但兴基伟业对案涉车位并不具有任何物权利益，思明法院采取对案涉车位的查封以及执行措施没有依据。二、案外人已支付全部购房款且实际占有案涉车位，案外人对案涉车位不能办理过户登记不存在过错，案涉车位属于不得被查封的财产。案外人于2014年9月14日向兴基伟业支付购房款30万元，余款于2016年12月5日前即已支付，案外人已付清全部购房款，且自2017年兴基伟业就将案涉车位交付案外人，案外人一直管理使用案涉车位至今，并承担案涉车位的公摊电费、车位管理费等相关物业管理费用，案外人一直催促兴基伟业协助案外人办理案涉车位的过户登记，但兴业伟业未予以配合办理。案外人对案涉车位不能办理过户登记不存在任何过错，根据《最高人民法关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，案涉车位属于依法不得被查封、执行的财产，思明法院现没有依据继续保持对涉案房产的查封、执行措施，更不能将案涉车位进行拍卖等任何处置行为。综上，思明法院将案外人所有的案涉车位予以查封并拟进行拍卖没有法律依据。据此，案外人请求不得执行址于厦门市思明区595号车位（车位坐落；鑫塔水尚一期地下室1层第595号车位），请求依法解除对该车位的所有查封、冻结、扣押等保全以及执行措施。案外人提交商品房认购协议书、收据、支付凭证、物业管理费收款收据等证明其主张。 申请执行人深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司答辩称，案外人吴凤玲对执行标的“鑫塔水尚一期地下室1层第595号车位”不享有足以排除强制执行的权益，应驳回其异议。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，买受人提出执行异议要得到人民法院支持应同时符合该条规定的三种情形且所主张的实体权利足以排除执行。”但从案外人吴凤玲提供的《商品房认购协议书》可知，案外人吴凤玲在人民法院查封之前并没有与厦门市兴基伟业房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖。另根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》等相关规定，如属预售商品房，买受人应当按规定依合同约定将房价款存入指定的银行预售资金监管账户。案外人虽提供销售不动产统一发票，但案外人未能提供证据证实其将全部房价款存入预售资金监管账户；且案外人购买的案涉车位不是用于居住。因此，案外人吴凤玲提出执行异议并不同时符合该条规定的三种情形。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房售合同网上登记备案。”，而案外人吴凤玲未与厦门市兴基伟业房地产开发有限公司就案涉车位签订合法有效的书面合同，只签订《商品房认购协议书》并不当然产生登记请求权的物权效力。因此，案外吴凤玲对涉案房产仅享有合同债权，不具有能够排除执行的权利，不对抗法院对涉案房产的查封拍卖行为。综上所述，案外人吴凤玲对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，恳请依法驳回吴凤玲异议。 本院查明，原告深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司与被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2017）闽0203民初1831号民事判决书，判决：“一、厦门兴基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司支付工程12401637.3元及逾期利息（以12401637.3元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年7月19日计算至实际付款之日止）；二、厦门兴基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司支付律师费80000元、财产保全费5000元；三、深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门兴基伟业房地产开发有限公司支付律师费22000元及迟延竣工违约金（以22303473.48元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年7月18日起计至2014年10月18日止）；四、驳回深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回厦门兴基伟业房地产开发有限公司的其他反诉请求。”厦门兴基伟业房地产开发有限公司不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）闽02民终4473号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”该民事判决书已于2020年1月9日发生法律效力。诉讼期间，本院于2017年1月23日冻结案涉车位。厦门兴基伟业房地产开发有限公司未按时履行生效法律文书确定的义务，深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2020年1月21日立案执行。本院于2020年2月25日作出（2020）闽0203执2526号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司的银行存款人民币12659685.3元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产。”本院于2020年1月19日继续查封被申请人厦门兴基伟业房地产开发有限公司名下位于厦门思明区的房产。同日，继续查封厦门兴基伟业房地产开发有限公司名下位于厦门市思明区车位：132号、157号、158号、159号、200号、222号、502号、595号、603号，保全期限为三年。 另查明，案外人吴凤玲向本院提交一份2014年10月12日其与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》，约定案外人向厦门兴基伟业房地产开发有限公司购买案涉车位，总价为60万元，在签订协议书时吴凤玲应支付给厦门兴基伟业房地产开发有限公司购房定金人民币30万元，在签订《商品房买卖合同》之日一次性付清全部购房款。案外人吴凤玲向本院提交收据二份，显示2014年10月12日、2016年12月5日，吴凤玲交来地下室1层第595号定金、车位款60万元。另外提交了4张工商银行小票，金额分别为6万元、8万元、14万元、2万元。此外，吴凤玲提交了3份厦门市万科物业服务公司收款收据，收款说明为负一595号车位的公摊电费和车位管理费，开立日期分别为2019年12月1日和2020年5月2日，客户为厦门兴基伟业房地产开发有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所称“商品房”特指“居住房屋”，用于保证购房者的基本生活之需。本案诉争标的物为车位，虽然主要是供该小区内的业主使用，但尚未达到影响业主生存权的程度，不能被认定为居住性房屋，不属于该司法解释第二十九条的调整范畴。因此本案不应适用该解释第二十九条，而应适用第二十八条来判断案外人是否具有排除案涉车位强制执行的民事权益。第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人吴凤玲在本院查封案涉车位之前尚未与开发商厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同。案外人提交的转款凭据未显示购房款是支付给厦门兴基伟业房地产开发有限公司，且凭证金额仅为30万元，仅仅凭借二份收据尚无法证明案外人已经支付全部购房款。另，案外人签订商品房认购协议至本院冻结案涉车位时长达二年多的时间未办理过户登记，其未提供证据证明非因案外人自身原因未办理过户登记。综上，案外人吴凤玲的执行异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人吴凤玲的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年八月二十八日 代书记员 易麦娜 附件：案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。