陕西省富平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0528民初1705号 原告：刘某（小名刘某），男，19XX年XX月XX日生，汉族，农民，住富平县XXXX村。公民身份号码：610528XXXXXX。 委托诉讼代理人：鲁某某，陕西省富平县XX法律服务所法律工作者。 被告：房某某，女，19XX年XX月X日生，汉族，农民，住富平县XXXXXX。公民身份号码：612133XXXXXX。 委托诉讼代理人：杨某某，男，19XX年X月X日生，汉族，农民，住阎良区XXXXXX。公民身份号码：610113XXXXXX。 原告刘某与被告房某某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人鲁某某、被告房某某及其委托诉讼代理人杨某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2015年10月8日签订的房屋转让合同无效；2、判令被告房某某返还原告的房屋（包含土地使用权）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月8日，原告向被告借款，被告要求用原告位于富平县XXXX的房屋作抵押，因该房屋系集体土地办不了抵押登记，双方遂签了房屋转让合同以确保被告债权的实现。原告因经济原因随后远走他乡，2019年11月原告回家后发现被告已入住原告家。该转让合同注明连同房屋与房屋相关的土地使用权同时出卖给被告，因土地系集体所有，故合同违法应为无效合同。签订转让协议时，被告给付原告10万元。 被告房某某辩称，原被告签订的房屋转让协议是双方真实意愿，并已实际履行，合法有效。被告购买的是原告宅基地上的房屋，而非宅基地，被告认可宅基地使用权仍归原告所有，被告不能对该房进行修缮、翻新、重建。原被告同属XX乡，现更名为XX街道办，系同一集体经济组织成员，故应认定原被告间的房屋买卖协议有效。原告刘某先后借被告房某某现金10万元，被告房某某的前夫张某某又给原告刘某担保借款78000元，张某某代刘某归还了债权人。故双方通过三位见证人签下了房屋转让合同，将上述借款折抵房款，当即房某某从见证人刘某某手里借10万元交给刘某。现刘某妄想推翻双方自愿达成的房屋转让合同，请求法庭驳回其诉讼请求。 原告刘某为证实自己主张提交证据如下：1、房屋转让合同一份，证实转让的不止房屋还有附属的土地使用权，转让合同具有违法性；2、某农经站收款收据一张及某街道办某村村委会证明一份，证实涉案宅基地系刘某所有；3、证人侯某出庭作证，证实自己是转让合同中的见证人，涉案房屋以27万元转让，被告房某当场给付原告刘某10万元，剩余17万元在被告给付原告后，原告交付被告钥匙。钥匙由自己保管。另自己曾给原告担保借被告1万元，自己拿了被告的1万元。4、证人刘某某出庭作证，证实自己是转让合同的见证人，原告刘某通过被告房某某和张某某向自己借钱，自己不愿借给刘某，只认房某某和张某某，自己将10万元借给房某某后，房某某将10万元给了刘某，并与刘某签了房屋转让合同，用房子作抵押。 被告房某某对原告刘某提交的证据1、2的真实性表示认可，对证明目的不认可。对证人证言不认可，认为钥匙是原告给自己的，且不存在抵押一说。 被告房某某为证实自己主张提交证据如下：1、房屋转让合同一份，证实房屋买卖有效；2、原告刘某书写的借据三张，证实刘某分三次借被告房某某10万元；3、被告房某某书写，证人张某某签字的证明两份，证实经张某某担保，原告刘某借被告房某某1万元，借柯某1万元，算到房钱里了；4、刘某（刘某）书写的借唐某某20000元的借条一张和唐某某书写的收张某某替刘某归还借款30000元的收条一张，证实担保人张某某帮原告刘某给唐某某还款3万元的事实；5、张某某给葛某某书写的借条一张及张某某书写，葛某某签字的证明一份，证实张某某替原告刘某归还1万元的事实；6、杨某给被告房某某儿子打的收料单一份，证明被告和杨某有经济往来，原告刘某借杨某的钱，被告帮忙还了18000元；7、证人张某某出庭作证，证实买房时与被告房某某系夫妻，现金支付房款10万元，另有原告刘某借自家的10万元和自己替刘某担保归还债权人的7万余元都抵了房款；8、证人唐某某出庭作证，证实张某某在自己跟前给刘某拿钱3万元，2万元有条据，1万元没条据。通过张某某给的钱，张某某归还的自己；9、证人张某出庭作证，证实原告刘某欠杨某2万元，父亲张某某帮刘某还了18000元，其中13000元是用白灰款折抵的。 原告刘某对被告房某某提交的证据1、2的真实性认可，对证明目的不认可。认为借条是一毛钱的息翻的，换条据时未抽取前面的条据，实际没有收到被告房某某的钱；对证据3、7、9不认可，认为张某某和张某与被告房某某系家人，有利害关系，其证言不能作为认定事实的依据，且证明的事实与本案无关；对证据4、5、6、8不认可，认为原告刘某与案外人的债权债务与本案无关，不认可张某某的担保，即使张某某替刘某还款，也是取得追偿权，与本案无关。 本院经审查，对双方当事人无争议的证据，即原告提交的证据1和2、被告提交的证据1和2的真实性予以确认。对原告申请的证人侯某、刘某某的证言中均证实签合同时给付10万元的事实予以确认。对被告房某某提交的证据4中原告刘某书写给唐某某的借条的真实性予以认可，对其他三份证明证据3、5因形式上不合法，证据7、9的证人张某某、张某与被告有利害关系，证据5中的借条及证据6的收料单显示不出与原告刘某有法律关系，证据上亦显示不出张某某的担保身份。原告刘某否认实际收到被告房某某的款项，对借款的合法性有异议，双方的债权债务关系不是本院的审理范围，被告房某某关于债权折抵房款欠缺合法证据支撑，故对被告房某某提交的涉及债权债务方面的证据的证明目的本院不予确认。 对双方当事人均认可的事实，即原告刘某系XX街道办X村X组人，在X村X组有宅基地，盖有三开间两层房屋，毛坯，未办理宅基地使用证。被告房某某系XX街道办XX村XX组人。2015年10月8日，原被告签订了房屋转让合同，约定原告刘某将X村X组的房屋及与房屋相关的土地使用权出卖给被告房某某，价款为270000元。见证人侯某、范某某、刘某某在合同上签字。当即被告房某某从见证人刘某某处借得10万元给付原告刘某。以上事实双方当事人均认可，本院予以确认。 双方争议的焦点：1、原被告签订的房屋转让合同是否有效 原告刘某位于XX街道办X村X组的房屋属于农村宅基地，附属土地归集体所有。农民宅基地是村民基于身份无偿取得的，与集体经济组织成员资格联系在一起，农民出卖自己的住宅，仅限于本集体经济组织成员之间，并应征得集体经济组织同意，依法办理转让登记手续。本案中，被告房某某系XX街道办XX村XX组人，与原告刘某非同一集体经济组织成员，双方签订房屋转让合同未征得X村X组的同意，亦未办理变更登记手续。原被告签订合同转让房屋及相关土地使用权，违反法律强制性规定，故应为无效。 2、被告房某某实际支付原告刘某多少购房款，其债权及追偿权是否折抵了购房款？ 经本院审查，原被告对签订房屋转让合同时被告给付原告10万元的事实无异议，原告认为签订购房合同是对债务的担保，被告否认，因双方给付10万元时未打条据，未形成新的债权债务关系，本院依法认定该10万元为购房款。被告房某某辩称其享有对原告的债权10万元和追偿权78000元折抵了购房款一节没有合法证据证实，原告刘某亦不认可，且原告书写的借条原件尚在被告房某某手中，双方的债权债务关系并未消灭，无法认定折抵的事实。 本院认为，原告刘某无权将其以村民身份取得的宅基地转让于集体经济组织成员以外的人，其与被告房某某签订房屋转让合同将宅基地上的房屋及相关土地使用权出卖给被告，未征得X村X组的同意，亦未办理变更登记手续，违反了法律的禁止性规定，故该房屋转让合同无效。原被告基于合同取得的财产，应当相互予以返还。原被告都明知原告尚未取得宅基地使用证，双方非同一集体经济组织成员，在未履行任何审批手续情况下签订房屋转让合同，双方均有过错，各自承担相应的责任。原告刘某取得的购房款10万元应当返还被告房某某。被告房某某取得的位于富平县XX街道办X村X组的三开间两层房屋及附属土地使用权应当返还原告刘某。被告房某某对该房屋的修缮、装修价值未提出反诉，可另案处理。被告房某某辩称其享有的债权和追偿权折抵了购房款，但就折抵事实未提供任何证据，依法应承担举证不能的法律后果。原告刘某书写的借条原件尚在被告房某某手中，双方的债权债务关系并未消灭，原告刘某与被告及案外人的债权债务属另一法律关系，可另案处理。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告刘某与被告房某某于2015年10月8日签订的房屋转让合同无效； 二、本判决生效后五日内，原告刘某返还被告房某某购房款100000元；被告房某某返还原告刘某位于富平县XX街道办X村X组的三开间两层房屋及附属土地使用权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由原被告各半负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。 审 判 员  李菊芳 人民陪审员  吴彩文 人民陪审员  赵迎芳 二〇二〇年八月十九日 书 记 员  张寥星