广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2262号原告：佛山北大资源地产有限公司，住所地佛山市三水区*********************，统一社会信用代码914********2293677。法定代表人：王涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍杏仪，该公司员工。被告：刘成东，男，汉族，1989年12月27日生，住广东省平远县******岗背，公民身份号码441************856。被告：吴羽，女，汉族，1989年4月12日生，住广东省平远县******湖里，公民身份号码441************847。两被告共同委托诉讼代理人：林征华，广东天穗律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吕庆楠，广东天穗律师事务所实习律师。第三人：广发银行股份有限公司佛山三水支行，住所地佛山市三水区***********，统一社会信用代码9144*****93749367J。负责人：卢志俭，该银行行长。委托诉讼代理人：伍世瑜，该银行员工。委托诉讼代理人：巩华侨，该银行员工。原告佛山北大资源地产有限公司（以下简称北大公司）与被告刘成东、吴羽，第三人广发银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称广发银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人伍杏仪，两被告及其共同委托诉讼代理人林征华，第三人的委托诉讼代理人伍世瑜、巩华侨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。北大公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号201********105）及《补充协议》已解除；2.判令被告向原告支付逾期付款导致合同解除违约金244296.4元，原告可从被告已支付购房款中直接扣除该违约金；3.判令被告立即配合原告完成注销《商品房买卖合同》的备案登记、退还物业管理维修资金等相关手续；4.判令被告支付不配合办理手续赔偿金（自原告提起诉讼之日起，每日按购房款总额千分之一计算，直至第3项诉讼请求所注明手续履行完毕为止）；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月15日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号201********105）及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于佛山市三水区*****************************屋，房屋总价款为1221482元。除首付款外，剩余购房款850000元由被告在合同签订日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，并且被告保证剩余购房款于买卖合同签订后30日内全部支付至原告的银行账户。签订上述合同之后，经原告多次催促，被告至今仍未支付剩余购房款，且已逾期超过90日，严重侵犯原告合法权益，构成根本违约。根据补充协议4.2条约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人应按购房总价款的20%向出卖人支付违约金。原告根据双方合同约定于2019年12月27日向被告发函，通知双方解除合同并追究逾期付款违约责任。双方签订的合同已于2019年12月27日解除，但被告至今未配合原告办理解除合同后的相关手续，故诉至法院。刘成东、吴羽辩称，不同意佛山北大资源地产有限公司所有诉讼请求。涉案《商品房买卖合同》（合同编号201********105）和《补充协议》系刘成东和吴羽在第三人姚本权、龙培宇、张韬、陈日冠的欺诈之下，在违背真实意思的情况下签署的，依法应予撤销。退一步说，若贵院认为涉案《商品房买卖合同》（合同编号201********105）和《补充协议》不应予撤销；但涉案《商品房买卖合同》（合同编号201********105）和《补充协议》系格式合同，而佛山北大资源地产有限公司的中介姚本权、龙培宇、楼盘销售陈日冠未以合理的方式提请刘成东和吴羽注意免除或者限制其责任的条款，特别是巨额的违约金条款，贷款不成反而构成违约的条款，依法不应当发生法律效力。再退一步说，若贵院认为涉案《商品房买卖合同》（合同编号201********105）和《补充协议》不属于格式合同，合法有效。但违约金过高，贵院应当依法予以调低，调低到违约金为总房价的2%。广发银行辩称，一、两被告并未提供任何证据证明答辩人误导其支付涉案房屋的定金、首付款，两被告支付涉案房屋的定金、首付款及与原告签订合同的行为与答辩人是否同意贷款没有因果关系。从两被告提供的证据得知，两被告于2019年6月9日支付涉案房屋定金，于2019年6月15日支付涉案房屋首付款，但2019年6月15日前，两被告从未与答辩人联系，两被告于2019年6月15日首次与答辩人联系并提交办理涉案房屋的按揭贷款申请资料，并签订《阳光信贷承诺书》，该承诺书已明确答辩人向两被告收集办理该贷款项目所需的相关资料，并不代表答辩人同意向两被告发放贷款，两被告已明确知悉该风险。二、两被告未获贷款审批，是由于两被告的整体负债较高，并且不配合提供相关贷款申请材料导致的。两被告首次向答辩人提供了相关贷款申请材料后，答辩人一直保持与两被告的沟通，从答辩人提供的相关贷款申请材料看，两被告整体负债较高，且答辩人要求补充被告吴羽的个人流水等资料，但由于吴羽个人原因最终未能配合完成，导致答辩人的贷款审批工作无法继续进行。北大公司在诉讼中举证如下：1.《商品房买卖合同》《补充协议》各一份，证明原、被告于2019年6月15日签订合同，约定被告购买原告房屋，房屋总价款为1221482元，按照按揭方式付款，被告应在7月15日前付清全部购房款的，否则被告应按约定承担违约责任；根据《补充协议》的第10.7.1、10.7.7条，证明被告知悉并同意以下内容:出卖人雇用的任何人员（包括销售人员）所出具的或签署的与买卖合同或该商品房有关的任何文件，均应在出卖人予以书面盖章确认后才对出卖人具有约束力。买卖双方口头表达的意向和介绍信息，与买卖合同及补充协议不一致或超出买卖合同及补充协议约定的，不构成合同内容，亦不作为确定双方权利义务的依据。2.催款函、快递单、邮件全程跟踪查询各一份，证明被告未按合同约定时间支付购房款，原告多次催促被告按照合同约定支付剩余购房款，被告行为已构成严重违约。3.解除合同通知书、快递单、邮件全程跟踪查询各一份，证明其一被告未按合同约定的时间支付购房款，经原告多次催促仍不能履行，鉴于被告行为已构成严重违约，原告为维护合法权益，根据合同约定与被告解除合同；其二双方合同已解除，被告应按合同约定承担违约责任及配合原告履行解除合同后的相关手续。4.《购买商品房知情书》一份，其第2、6条证明被告知悉并同意以下内容：（1）出卖人及销售人员无权承诺买受人一定可以通过银行贷款审批，（2）对于出卖人销售人员、中介人员口头的介绍或允诺，未以书面协议方式确定的，双方权利义务最终以《商品房买卖合同》为准。刘成东、吴羽在诉讼中提供了以下证据：1.刘成东与中介姚本权的微信聊天记录一组、刘成东2019年6月14日14:29:15的个人信用报告一份，证明（1）2019年6月13日16:53，刘成东在网上初查自己的信用报告，发现自己三笔逾期记录，并发给中介姚本权查看。中介姚本权得知刘成东征信有问题，要求刘成东一并提供妻子吴羽的征信。同时，中介姚本权应刘成东的要求一起对吴羽隐瞒征信有问题的情况。即中介姚本权并无将实情全部告知作为购买人之一的吴羽，误导吴羽作出支付首付款的错误判断。（2）2019年6月14日21:49，刘成东把所有征信报告内容发给中介姚本权，得知刘成东征信具有负债过大（37万元）、多次逾期以及查询次数过多的情况下，还要求刘成东次日过来支付首付款和办理按揭手续。没有尽到应有的风险提示义务。2.2020年5月30日22:36刘成东（17098899933）与中介龙培宇（137*****977）的通话录音光盘及文字说明一份、刘成东与楼盘销售陈日冠的微信聊天记录一组、首付款支付凭证二份、吴羽在涉案楼盘附近的美宜佳购买记录一份，证明（1）从录音中可以知道，中介龙培宇系知悉支付首付款之前，刘成东的征信是确实有问题的。（2）2019年6月15日，龙培宇负责协助办理按揭手续，但跟贷款经理张韬一起向刘成东隐瞒了必须还清信用卡和消费贷，并购买保险才可以贷款的事实，等到刘成东、吴羽支付完首付款、签完合同和补充协议之后，才在涉案楼盘附近的厕所里告知要结清消费贷并购买保险才有可能获得贷款的事实，当时还不说必须还清信用卡，误导刘成东支付首付款签合同购房。同时，二人联合对吴羽隐瞒上述问题。（3）提请法官注意以下细节：楼盘销售陈日冠在2019年6月15日15:16催促刘成东赶到楼盘交首付款和签订合同，并强调要签250多个名字，时间很赶，刘成东称半小时到。刘成东吴羽赶到楼盘后第一时间于2019年6月15日16时24-25分支付了首付款，并在楼盘销售陈日冠的催促下草签了合同和补充协议。可知，合同和补充协议是很仓促的情况下签订的，楼盘销售陈日冠根本来不及提请刘成东和吴羽注意格式合同的违约条款。吴羽在涉案楼盘的美宜佳消费时间为2019年6月15日18:23，结合录音可知（录音8分39秒处），当时支付完首付款、签订完合同后，中介龙培宇跟刘成东、吴羽二人在涉案楼盘附近闲逛，期间龙培宇与刘成东上厕所（此时吴羽在涉案楼盘附近的美宜佳买水给大家喝），龙培宇在厕所里才告知需要结清消费贷（没有提及信用卡），并购买保险才能获得贷款，并未事前告知，没有尽到应有的风险提示义务。（4）支付定金前，中介姚本权、龙培宇、楼盘销售陈日冠多次表示：无法获得贷款可以退定金和首付款。3.吴羽与楼盘销售陈日冠的微信聊天记录一组，证明交定金前，吴羽问过中介姚本权、龙培宇、楼盘销售陈日冠，如果无法贷款，他们均表示可以退定金和贷款。楼盘销售陈日冠在微信中回复称“第二，你是问了中介，我没跟你们输出过”，最起码可以证实，中介姚本权和龙培宇有说过。4.刘成东（17098899933）和中介龙培宇（137*****977）的通话录音（2020年6月4日12:22）一份，证明（1）中介姚本权和龙培宇系合作伙伴；（2）中介龙培宇在录音中承认，刘成东和吴羽支付完首付款，签完合同之后才告知必须还清信用卡、消费贷才有可能获得贷款；（3）中介龙培宇承认，如果刘成东欠款30-40万元，银行是不会同意办理按揭手续的。但事实是中介依然忽悠刘成东、吴羽给首付款，签合同。（4）签署合同和补充协议时，并无提示格式合同中的违约条款，连看合同的时间都没有。5.预收房款收据三份、存折一本，证明2019年6月9日向北大公司支付定金20000元，2019年6月15日向北大公司支付首付款351482元，2019年6月18日向北大公司支付维修基金12214.82元。6.吴羽与中介姚本权的微信聊天记录一组，证明2020年1月13日，吴羽就贷不了款退定金和首付款事宜找中介姚本权沟通。姚本权表示，若刘成东和吴羽征信有问题，是不会让刘成东和吴羽交定金的，同时银行也不会收件，银行收件即表示同意贷款，但同意贷款的前提是把信用卡还清。但支付首付款前，即2019年6月13日17：42即向刘成东表示“你老婆的银行流水也要打出来了，因为你的征信出现这个状况”，表明当时姚本权是认为刘成东的征信系有问题的，但2020年1月13日又表示，若刘成东和吴羽征信有问题，是不会让刘成东和吴羽交定金的；前后说法自相矛盾。另外，银行同意收件即表示同意贷款，严重跟事实不符。银行同意贷款的前提必须还清信用卡，但当时刘成东的信用卡负债已经高达14万元之巨，加上消费贷24万元，根本无法还清。但姚本权依然让刘成东去缴纳首付款。7.12345投诉三组，证明就被中介姚本权、龙培宇、陈日冠欺诈而签署合同和补充协议一事，刘成东和吴羽多次向12345投诉。广发银行在诉讼中举证如下：《个人住房按揭贷款申请表》（201905）、《阳光承诺书》各一份，证明2019年6月15日，刘成东、吴羽首次向广发银行提交办理涉案房屋的按揭贷款申请资料，并签订《阳光信贷承诺书》，该承诺书已明确，广发银行向刘成东及吴羽收集办理该贷款项目所需的相关资料，并不代表广发银行同意发放贷款，刘成东及吴羽已明确知悉该风险。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年6月15日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号201********105）及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于佛山市三水区*****************************屋，房屋总价款为1221482元。首期款为371482元，剩余购房款850000元由被告在合同签订日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，约定被告剩余购房款于买卖合同签订后30日内全部支付至原告的银行账户。两份合同还对双方的其他权利义务进行了约定。刘成东、吴羽于2019年6月9日支付购房定金20000元，于2019年6月15日支付购房首期款351482元，于2019年6月18日向佛山市三水区国土城建和水务局缴交了物业管理维修基金12214.82元。2019年6月15日，刘成东、吴羽向北大公司的按揭供楼贷款合作银行即广发银行申请办理按揭贷款，签订了《个人住房按揭贷款申请表》，刘成东签订了《阳光信贷承诺书》。后因刘成东、吴羽个人征信、收入等问题，广发银行于2020年5月30日告知刘成东其未能通过按揭贷款审核。2020年2月27日北大公司向刘成东、吴羽寄出《解除合同通知书》，该通知书于2020年2月28日由刘成东签收。本院认为，北大公司与刘成东、吴羽签订的《商品房买卖合同》《补充协议》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。刘成东、吴羽在购买商品房之前，应对自身的购买资格、购买能力等作出充分正确的评估，现刘成东、吴羽因自身问题，导致银行未能审核通过按揭贷款申请，北大公司依照合同约定主张解除合同，合法有理，且应以刘成东收到解除合同通知书之日即2020年2月28日作为双方合同解除的时间。因刘成东、吴羽是导致合同解除的违约方，故北大公司诉请其支付违约金，依法应予支持，但按照购房总价款20%的标准计算违约金，已过分高于因合同解除而造成的损失，本院酌情调整为按照购房总价款的5%进行计算，即违约金为1221482元×5%＝61074.1元。北大公司与刘成东、吴羽解除合同之后，需向佛山市三水区国土城建和水务局、佛山市三水区******等部门办理退还物业维修基金、注销合同备案的手续，刘成东、吴羽依法有义务协助北大公司办理上述手续。北大公司诉请刘成东、吴羽支付不配合办理手续赔偿金，本院认为办理相关手续属于商品房买卖合同的附随义务，刘成东、吴羽因合同解除已赔付了一定的违约金，再在附随义务上设置违约金，显失公平，对该诉请本院不予支持。至于刘成东、吴羽提出的相关抗辩，证据不充分且违背常理，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、确认原告佛山北大资源地产有限公司与被告刘成东、吴羽签订的《商品房买卖合同》（合同编号201********105）及《补充协议》于2020年2月28日解除；二、被告刘成东、吴羽须于本判决生效之日起十日内共同向原告佛山北大资源地产有限公司支付违约金61074.1元；三、被告刘成东、吴羽须于本判决生效之日起十日内协助原告佛山北大资源地产有限公司完成注销《商品房买卖合同》（合同编号201********105）的备案登记以及退还物业管理维修基金的手续；四、驳回原告佛山北大资源地产有限公司其他的诉讼请求。案件受理费减半收取为8996元，由被告刘成东、吴羽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 郭赤戈二〇二〇年八月六日法官助理 卢 恩书 记 员 张芷颖