广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤5322民初68号原告：中国建设银行股份有限公司郁南支行。住所地：郁南县**********右。负责人：吴冠键，行长。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。被告：欧燕兰，女，1981年9月20日出生，汉族，公民身份号码：441************421，住郁南县**************。被告：郁南县祥兴房地产开发有限公司。住所地：郁南县******委祥兴华庭8B03房。法定代表人：吴某1。原告中国建设银行股份有限公司郁南支行(以下简称建行郁南支行)诉被告欧燕兰金融借款合同纠纷一案,本院于2020年1月8日受理后,原告建行郁南支行申请追加郁南县祥兴房地产开发有限公司（以下简称祥兴公司）为本案被告参加诉讼，本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告建行郁南支行委托诉讼代理人卢远到庭参加诉讼，被告欧燕兰、祥兴公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行郁南支行提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告欧燕兰签订的《个人住房组合借款合同》（编号：440827203-111*******570103）（合同标的额为22万元）；2.判令被告欧燕兰向原告归还住房公积金借款本金181317.42元及利息4327.33元、罚息223.39元（此利息、罚息暂计至2019年7月13日止，此后利息按合同的约定利率及计息方式计算到还清日止）；3.判令被告向原告支付为实现债权而支出的律师费16293元；4.判令原告对被告欧燕兰提供抵押的位于云浮市郁南县******委会旁祥兴华庭4A03房的不动产权（粤房地预登郁字第0000000134）的变卖、拍卖款项具有优先受偿权。以上款项合计金额暂为202161.14元；5.本案的一切诉讼费用由被告负担。后变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告欧燕兰签订的《个人住房组合借款合同》（编号：440827203-111*******570103）；2.判令被告欧燕兰向原告归还住房公积金借款本金181317.42元及利息4327.33元、罚息223.39元（此利息、罚息暂计至2019年7月13日止，此后利息按合同的约定利率及计息方式计算到还清日止）；3.判令被告向原告支付为实现债权而支出的律师费3500元。以上款项合计金额暂为189368.14元；4.判令原告对被告欧燕兰提供的位于云浮市郁南县******委会旁祥兴华庭4A03房的不动产权（粤房地预登郁字第0000000134）的变卖、拍卖款项具有优先受偿权；5.判令被告郁南县祥兴房地产开发有限公司对上述第二、三项欠款本金、利息、罚息及律师费用承担连带清偿责任；6.本案的一切诉讼费用均由两被告承担。明确第二项诉讼请求的约定利率标准为按个人住房公积金贷款利率上浮50%计算，如有公积金利率调整，则执行利率于每年1月1日调整一次。事实和理由：2013年11月，被告欧燕兰因购买云浮市郁南县******委会旁祥兴华庭4A03房房地产资金不足，向原告申请住房公积金贷款，经原告审查后，双方于2013年11月7日签订了《住房公积金借款合同》(编号：440827203-111*******570103)。合同约定由原告向被告欧燕兰发放220000元的住房公积金贷款用作购房，借款期限为240个月(即2013年12月13日起至2033年12月13日止)，约定贷款利率为浮动利率，即为基准利率；如借款逾期，贷款利率再加收50%。约定还款方式采用等额本息还款方法，每月13日归还本息1391.83元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，且贷款人为实现债权而支出的律师费由借款人承担。合同签订后，被告于2013年11月13日将所购买的房地产办理了预购商品房抵押权预告登记，原告于2013年12月13日发放了贷款220000元，然而被告欧燕兰于2018年期间出现逾期还款的情况，经原告再三催收其亦未归还贷款，无奈原告只能委托律师实现债权。原告认为，被告欧燕兰的行为已构成根本违约，原告有权解除涉案借款合同并要求其承担相应的违约责任，暂计至2019年7月13日，被告欧燕兰共拖欠原告住房公积金借款本金181317.42元及利息4327.33元、罚息223.39元(此后利息按合同的约定利率及计息方式计算到还清日止)及律师费。对被告欧燕兰提供的抵押物，原告对其变卖、拍卖款项依法享有优先受偿权。综上所述，被告欧燕兰已严重损害了原告的合法权益，故特此向法院提起诉讼，望法院能支持原告的诉讼请求。后原告建行郁南支行补充事实和理由：申请人（原告建行郁南支行）与被申请人（被告）欧燕兰金融借款合同纠纷一案已由法院受理【案号:（2020）粤5322民初68号】,因申请人与律所已执行新的委托代理协议,故对主张律师费用申请人亦按新《委托代理协议》的约定进行主张；且本案申请人已追加被申请人郁南县祥兴房地产开发有限公司作为本案被告参与诉讼并要求其承担连带责任，其与本案存在直接的法律上的利害关系。故特申请对原诉讼请求进行变更。恳请法院批准。被告欧燕兰、郁南县祥兴房地产开发有限公司没有提出答辩。原告建行郁南支行围绕其诉讼请求提交了以下证据：营业执照、主要负责人证明、负责人身份证、被告身份证、《住房公积金借款合同》、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、不动产预告登记证明、中国建设银行郁南支行对账单、委托代理协议、广东省律师服务政府指导价、律师费计算过程、委托代理协议（二）、律师费发票、律师费明细表、楼宇抵押贷款合作协议。被告欧燕兰、郁南县祥兴房地产开发有限公司没有提交证据。上述证据经本院审查后予以在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告祥兴公司于2012年6月29日与中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称建行云浮市分行）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，该协议第五条约定同意为所有购房人（即在云浮市郁南县******委会旁祥兴华庭购买房产的人）之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。该协议第六条约定保证期限自建行云浮市分行（乙方）将向借款人（购房人，即在云浮市郁南县******委会旁祥兴华庭购买房产）发放并作为其向被告祥兴公司（甲方）支付部分房价款之贷款，划入被告祥兴公司（甲方）的银行帐户之日起至被告祥兴公司（甲方）办妥《房地产权证》和《他项权证》，并交建行云浮市分行（乙方）保管之日止。该协议第七条也约定了被告祥兴公司（甲方）保证范围包括：抵押贷款本金及利息（含罚息、复息、违约金等）以及建行云浮市分行为实现债权而发生的有关费用。该协议第十三条约定为保障合作的顺利进行，双方特别商定：指定原告建行郁南支行承办本业务。被告欧燕兰因购买云浮市郁南县******委会旁祥兴华庭4A03房房地产资金不足，向原告建行郁南支行申请住房公积金贷款,经原告建行郁南支行审查后，双方于2013年11月7日签订了《住房公积金借款合同》(编号：440827203-111*******570103)。合同约定由原告建行郁南支行（贷款人）向被告欧燕兰（借款人）发放220000元的住房公积金贷款用作购房,借款期限为240个月(即2013年12月13日至2033年12月13日),约定贷款利率为浮动利率，如借款逾期，贷款利率再加收50%。约定还款方式采用等额本息还款方法，每月13日归还本息1391.83元;借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,构成违约,贷款人有权宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，且贷款人为实现债权而支出的费用由借款人承担。合同签订后,被告欧燕兰于2013年11月13日将所购买的云浮市郁南县******委会旁祥兴华庭4A03房房地产办理了预购商品房抵押权预告登记,抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、按有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金,以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。原告建行郁南支行于2013年12月13日发放了贷款220000元，原告建行郁南支行与被告欧燕兰办理了预购商品房抵押权预告登记后三个月内没有办理抵押物他项权证。被告欧燕兰于2018年10月出现逾期还款的情况,经原告建行郁南支行再三催收其亦未按时足额归还贷款,从2018年11月13日计至2019年7月13日被告欧燕兰未付利息4327.33元、未付从2018年10月13日计至2019年7月13日罚息223.39元(此后利息、罚息按合同的约定利率及计息方式计算到还清日止)，目前尚欠贷款总额181317.42元。原告建行郁南支行为实现债权向本院起诉,提起前述诉求。原告建行郁南支行为提前实现债权支付律师费3500元。原告建行郁南支行于2020年3月12日提出财产保全申请并提供了担保，本院依法在189368.14元价值范围内查封欧燕兰名下的位于云浮市郁南县******委会旁祥兴华庭4A03房房产，查封期限为三年。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告建行郁南支行与被告欧燕兰之间签订的《住房公积金借款合同》,体现了双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定,是合法有效的合同。合同依法成立，对双方当事人有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。原告建行郁南支行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，被告欧燕兰作为借款人，应当全面履行还款义务。因被告欧燕兰从2018年10月起没有按约还款，拖欠2018年11月起的利息，至原告建行郁南支行起诉时已连续多期未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件已成就，原告建行郁南支行有权按照合同约定，宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用，因此，原告建行郁南支行请求被告欧燕兰归还贷款本金181317.42元及支付利息、罚息,理由成立，本院予以支持。关于利息、罚息的具体计算方法：从2018年11月13日计至2019年7月13日被告欧燕兰未付利息4327.33元、罚息223.39元，从2019年7月14日起至还清款日止的逾期利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算(利率调整日为每年1月1日),从该日起逾期利息已计收罚息，不应再重复计算复利。被告欧燕兰以座落在云浮市郁南县******委会旁祥兴华庭4A03房房产作抵押担保，并办理了房地产抵押权预告登记[粤房地预登郁字第2000000134号]，该抵押合法有效，但原、被告之后三个月内没有办理该房屋抵押物他项权证，该房地产抵押权预告登记不能对抗第三人，故原告建行郁南支行请求在借款本息范围内对上述房地产享有优先受偿权，本院不予以支持。根据建行云浮市分行与被告郁南县祥兴房地产开发有限公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告祥兴公司同意为所有购房人（即在云浮市郁南县******委会旁祥兴华庭购买房产的人）之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。现被告欧燕兰出现违约，被告祥兴公司按照约定应当承担连带保证责任。被告欧燕兰、祥兴公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利,应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、解除原告中国建设银行股份有限公司郁南支行与被告欧燕兰于2013年11月7日《住房公积金借款合同》(编号：440827203-111*******570103)；二、被告欧燕兰应于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金181317.42元及支付利息4327.33元、罚息223.39元(该利息、罚息计至2019年7月13日止,从2019年7月14日起的利息以181317.42元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算至还清款日止,利率调整日为每年1月1日)给原告中国建设银行股份有限公司郁南支行；三、被告欧燕兰应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司郁南支行支付律师费用3500元；四、被告郁南县祥兴房地产开发有限公司对上述第二、三项借款本金、利息、罚息及律师费用承担连带清偿责任，被告郁南县祥兴房地产开发有限公司承担连带责任后有权向债务人欧燕兰追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司郁南支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4332.42元、财产保全费1466.84元，由被告欧燕兰、郁南县祥兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  李亚明人民陪审员  袁勇强人民陪审员  李振强二〇二〇年八月五日书 记 员  蔡婉君余薏