四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民再17号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杜荣辉，男，1965年2月28日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：**军，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何健，四川泰宇律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：袁斌，男，1976年3月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：韩卫国，四川京蜀律师事务所律师。 再审申请人杜荣辉与被申请人袁斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日作出（2019）川13民终1756号民事判决，判决生效后，杜荣辉不服向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2020年3月30日作出（2019）川民申5143号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杜荣辉及其委托诉讼代理人何健、被申请人袁斌及其委托诉讼代理人韩卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜荣辉申请再审称，一、原判决认定事实错误。1.认定“袁斌对马素芳的案涉房屋享有继承权，故袁斌的诉讼主体适格”这一事实缺乏证据证明，被申请人不是适格诉讼主体。2.房屋买卖合同于2002年履行，期间被申请人未主张权利，在17年后主张合同无效，已过诉讼时效。3.再审申请人购买房屋时为农村村民，非城镇人口。4.案涉房屋买卖经当地村民组织及相关行政机关审批确认，合法有效。二审法院对此不置可否。二、原判决适用法院错误。1.再审申请人购房时非城镇居民，不属于农民向城镇居民出售的情形，原判决适用国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》错误；2.《中华人民共和国土地管理法》也只限定农村宅基地不得向城市居民出售，本村民与外村村民之间的买卖行为尚无法律禁止性规定；3.再审申请人的房屋买卖行为得到村民集体经济组织同意，当地村委会、村民小组均以集体组织的名义予以认可。三、案涉《售房契约》合法有效。协议是双方当事人真实意思表示，交易行为经宅基地所有权人及村委会及村民小组同意，且经南充市土地管理局审核核准，发放了集体土地建设使用权证，南充市高坪区建设局发放了房产证。四、《售房契约》已实际履行且长达17年之久。五、再审申请人与马素芳和袁斌所签的协议不违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。六、被申请人恶意毁约，违反诚实守信原则及公平原则。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六、十一项的规定申请再审，请求：撤销二审判决；改判驳回被申请人的诉讼请求；诉讼费由被申请人承担。 袁斌辩称，1.袁斌是其父母唯一的儿子，案涉房屋属于其父母的夫妻共同财产，其父母去世后，其继承房屋是本案适格主体。2.申请人和袁斌之母马素芳签订的合同上说杜荣辉是都京坝村××组的村民不是事实，本案二审查明杜荣辉已经转为了城镇户口，其买卖的房屋不符合法律规定，且签订买卖合同时只有村委会的盖章没有村主任等人的认可，证明效力有待考证。3.合同签订时袁斌不在场，合同上的字不是其本人的签名，其也未委托任何人代为签名，合同上袁斌的签名是虚假的。4.申请人存在民事欺诈的行为，合同本身也无效。 袁斌向一审法院起诉请求：1.请求确认马素芳与杜荣辉签订的房屋买卖协议无效；2.本案诉讼费由杜荣辉承担。 一审认定事实：袁斌系袁治兴与马素芳夫妇的独子。袁治兴、马素芳及袁斌均系原南充市高坪区都京镇都京坝村第十二村民小组居民。袁治兴、马素芳夫妇于1979年在都京坝村第十二村民小组自建四排三间房屋，用地面积为114.52平方米，建筑占地85.89平方米。袁治兴于1996年逝世。1996年4月19日，原南充市国土管理局向马素芳填发了集体土地使用证。2001年，由于袁斌已经成家立业，马素芳与袁斌居住在一起，案涉房屋一直闲置。2002年1月18日，马素芳的户籍从南充市高坪区都京坝村××组1084号迁至南充市顺庆区，同年4月2日，袁斌的户籍也从四川省内江市迁至南充市顺庆区。2002年4月3日，马素芳（甲方）与杜荣辉（乙方）签订了《售房契约》，内容为：甲方现有砖木结构三排一转角共计陆间，因此房对本人无利用价值加之又再婚，此处长时间没有居住，所以马素芳酝酿已久，意急卖此房，现经都京镇都京坝村十一组宋学勇中介，继而经双方长时间的考虑，多次协商，现达成共识，此房由杜荣辉购买，总售价为人民币柒仟壹佰元整（7100.00元）。此房东临空地至滴水，南临过道至滴水，西临晒坝至滴水，北临菜地至滴水，此房总建筑面积为85.98平方米，包括室内水电装置在内。此房契首先移交好此房的一切手续，经双方签字三日起生效。马素芳、袁斌在甲方处签名，杜荣辉在乙方处签名，宋学勇在中介人处签名，南充市高坪区都京镇都京坝村村民委员会及高坪区都京镇都京坝村第十二村民小组在证人处加盖了印章。后马素芳于2003年去世。 另查明，杜荣辉的户籍地址为四川省南充市高坪区，系城镇居民，在签订协议时及至今并非南充市高坪区都京镇都京坝村第十二村民小组居民。 还查明，袁斌于2019年1月23日向本院递交财产保全申请，请求对杜荣辉在南充港高坪都京多用途码头协调办公室的房屋拆迁安置补偿款在50万元额度内予以保全，并提供了财产担保。经审查，本院于2019年1月24日作出（2019）川1303民初300号民事裁定书对杜荣辉在南充港高坪都京多用途码头协调办公室的房屋拆迁安置补偿款在50万元额度内予以冻结。袁斌预交保全费3020元。 一审认为，本案的争议焦点是：1.袁斌是否具有本案的诉讼主体资格；2.袁斌对马素芳与杜荣辉签订《售房契约》是否知情；3.《售房契约》是否合法有效。 关于第一个争议焦点。案涉房屋系袁治兴、马素芳夫妇在世时共同修建，属家庭共有财产，袁斌系袁治兴、马素芳夫妇的独子，在袁治兴、马素芳夫妇相继去世后，其依法享有继承权，虽袁斌系城镇户籍，但农村宅基地及地上附作物属于私有财产，袁斌有权予以继承，故袁斌的诉讼主体适格。 关于第二个争议焦点。虽然袁斌称其对马素芳与杜荣辉签订《售房契约》之事不知情，但袁斌、杜荣辉提供的《售房契约》复印件上均有袁斌的签名，袁斌虽辩称该签名不是其本人所签，但袁斌在法庭辩论终结前并未申请笔迹鉴定，同时，根据经验法则，售卖房屋属于家庭日常生活中的重大事项，袁斌作为马素芳的独子，在出卖房屋时一般不可能未告知袁斌，且房屋出卖后，案涉房屋长期由杜荣辉占用、使用，袁斌现居住地与案涉房屋不远，老家还有很多亲戚居住，袁斌自称在房屋被出卖长达近十七年的时间内对案涉房屋已出售的事实不知情，明显不符合常理，法院认为袁斌对马素芳与杜荣辉签订《售房契约》之事知情。 关于第三个争议焦点。根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条第三款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法的违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”虽然杜荣辉辩称其仅购买了马素芳地面上的房屋而非宅基地，但由于宅基地与地面上的房屋具有不可分割性，购买房屋必然会占有、使用宅基地，而宅基地属于农民集体所有土地，不能买卖，因此，农民出售宅基地上房屋时，只能出卖给符合条件的本集体经济组织成员。虽然马素芳在与杜荣辉签订《售房契约》时已经将户籍迁入城镇，但并不能改变案涉房屋系农村房屋的性质，仍然不能自由出售给城镇居民，故马素芳与杜荣辉签订的《售房契约》违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，以及国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第三款之规定，判决：杜荣辉与马素芳于2002年4月3日签订的《售房契约》无效。案件受理费50元、保全费3020元（均由袁斌预交），袁斌负担1535元，杜荣辉负担1535元。 杜荣辉不服一审判决，向本院上诉称，原审判决认定事实不清，适用程序和法律错误。1.根据合同相对性，袁斌不具有诉讼主体资格。2.涉案房屋系袁斌父母生前修建，涉案合同签订时，袁斌及其母亲马素芳的户籍均不在都京坝村，也不是都京坝村的村民，无权主张都京坝村的宅基地权益。3.涉案房屋土地的宅基地因2012年5月政府统征，涉案房屋买卖合同的效力已得到补正，买卖合同合法有效。4.涉案房屋已于2002年交付给杜荣辉使用，袁斌长期未主张撤销，本案已超过诉讼时效期间。5.袁斌与母亲马素芳均在涉案合同上签字，袁斌参加了涉案房屋的出售，由此应当认定袁斌对自己享有的权利已作处分，原审法院认定袁斌对涉案房屋的权利予以继承错误。6.涉案房屋应当先行提起行政诉讼对房屋确权之后，才能向法院提起民事诉讼，本案程序错误，适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，改判驳回袁斌的诉讼请求，并由袁斌负担一、二审案件受理费。 本院二审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合杜荣辉的上诉请求、理由及被上诉人袁斌的答辩意见，本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同是否有效。涉案房屋位于南充市高坪区，系农村房屋。农村宅基地上的房屋，根据相关法律规定，只能在同村社集体经济组织成员之间流转，杜荣辉购买涉案房屋时系城镇人口，故涉案房屋买卖合同无效。二审中，杜荣辉提供证据证明涉案房屋所在的村社土地已经统征为城镇国有土地，房屋所在地的农村村民已经被拆迁安置，转为城镇户口，进而主张涉案买卖合同的效力已经补正，合同有效。本院二审认为，合同无效自签订时起自始无效，合同效力是否能够得到补正，需有法律的明确规定，比如房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》之前与购房户签订的《商品房买卖合同》应当无效，起诉前已取得《商品房预售许可证》的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定有效。”之规定，可认定商品房买卖合同有效。目前没有法律规定，农村房屋出售给城镇居民的无效合同，可因房屋所在地土地被征收为国有性质而变为有效合同。据此，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杜荣辉负担。 再审期间，袁斌举出如下新证据：1.第一组证据：都京镇棚户区改造（城中村）一期房屋征收补偿协议书、搬迁房屋补偿结算单、房屋产权确认登记表复印件各一份，地号为都-都-12-17、都-都-12-58的集体土地使用证复印件各一份，用以证明杜荣辉在都京坝村××组有两处房屋，第一处为杜荣辉父亲转让，第二处是在土地使用证上把马素芳的名字划掉直接改为杜荣辉的名字，没有走正规程序。2.第二组证据：杜荣辉户口迁移证、准予迁入证明复印件各一份，用以证明杜荣辉购买案涉房屋时为四川省南充市嘉陵区村民，2004年迁入四川省南充市高坪区都京镇，为非农户口。3.第三组证据：都京坝村××组村民小组出具的证明两份，证人宋某出具的证明一份，用以证明房屋协议买卖合同没有通过村民委员会，签署协议时袁斌不在场，其名字为马素芳代签，杜荣辉不是该集体组织成员，该房屋买卖协议无效。4.第四组证据：高坪区自然资源和规划局出具的信访事项不予受理告知书一份，袁斌信访材料一份，用以证明袁斌因高坪区自然资源和规划局违规给杜荣辉办理两套房屋产权证，其向该局信访。杜荣辉对一、二组证据的真实性、合法性无异议，对第三组证据的三性不予认可，认为第四组证据与本案没有关联性。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 袁斌所提交的第三组证据，因证人均未到庭接受法庭的询问，对该证据的三性不予认可；第四组证据与本案不具有关联性。对其提交的其他证据真实性、合法性、关联性予以认可。 本院再审查明，杜荣辉在购买案涉房屋前户籍地为四川省南充市嘉陵区，2004年1月4日杜荣辉以农转非的形式将其户籍从四川省南充市嘉陵区白家乡代龙堰村9组迁入四川省南充市高坪区都京镇。在购置案涉房屋前杜荣辉在另购有一处房屋，地号为都-都-12-58。2002年4月10日杜荣辉办理地号为都-都-12-17、都-都-12-58的集体土地使用证。其他事实与原一、二审法院查明的事实一致。 本院再审认为，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。本案原审原、被告之间买卖的房屋，是农村宅基地上的房屋，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相关联，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。根据《中华人民共和国物权法》中的房地一体原则，农村村民处分房屋也相当于对房屋占地的处分，因此，农村村民将房屋出卖给非该集体经济组织成员的个人房屋买卖合同应属于无效。本案杜荣辉与袁斌、马素芳签订房屋买卖协议时，杜荣辉不属于该村集体经济组织成员，签订协议后至该房屋被政府统征前杜荣辉也未将其及家人的户籍迁入该村，亦不属于该村集体经济组织成员，该房屋买卖合同应属无效。 综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，对再审申请人杜荣辉的再审请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下： 维持四川省南充市中级人民法院（2019）川13民终1756号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  邱书培 审判员  韩 莉 审判员  杨若朗 二〇二〇年八月四日 书记员  冯 婷