湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0591民初601号原告：谭宽，男，汉族，1990年5月23日出生，住址武汉市洪山区，委托诉讼代理人：谭吉设，男，汉族，1964年9月19日出生，住址湖北省石首市。系原告父亲。（特别授权）被告：宜昌恒科房地产开发有限公司，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区发展大道56号，统一社会信用代码91420500MA491RWQ8G。法定代表人：孔德恒，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡祺岚，女，汉族，1994年4月11日出生，住址湖北省宜昌市西陵区。系该公司员工。（一般授权）原告谭宽与被告宜昌恒科房地产开发有限公司（以下简称“恒科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告谭宽及其委托诉讼代理人谭吉设、被告恒科公司的委托诉讼代理人胡祺岚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭宽向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告返还收取的原告房屋认筹金20000.00元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年2月27日，新冠××疫情期间，恒大集团在网上发布优惠购房信息，宜昌恒大林溪郡置业顾问王金成与我取得联系，表示疫情期间通过恒大集团旗下APP“恒房通”选择房屋可享受五千抵两万优惠，并反复强调在看房后对房屋不满意，可以无理由退款。在本人表达对9-403号房的意向后，置业顾问王金成提出要补交15000元才能预留选中房子和价格。本人在与其反复确认后，确定现场看房不满意可以退还认筹款20000元。本人通过“恒房通”APP交纳5000元认筹款，通过转账方式向恒科公司对公账户转账15000元。在完成转账后，置业顾问王金成要求本人签署一份事前没有提到过的极不合理的“认购承诺”，其提供的承诺要求我表示“我交纳的是定金”、“承诺3月30日前交完首付款”、“定金不退还”、“定金转账后房屋不退不换不更名不增减名”等诸多与协商结果完全不一致的条件。本人明确对被告提出该承诺书与双方线上约定内容差别过大，拒绝承诺。经协商，双方约定疫情缓解后，现场看房满意再办理手续。2020年3月24日，疫情恢复交通后，本人第一时间从荆州石首市赶到宜昌履行约定，经现场看房慎重考虑后，3月26日本人放弃此次购房行为，同时向恒科公司提出退还认筹金20000元，置业顾问王金成代表公司承诺将于一个月内退还20000元认筹金。2020年4月24日，退还款项未到账，我方询问原因，被告告知已交纳款项已被恒大总公司划走，公司上层决定不予退还。被告在我方未签署任何认购承诺、协议的情况下，以极端不合理的理由拒绝退还认筹金，特具状起诉，望判如所请。被告恒科公司辩称，原告于2020年2月27日疫情期间认购被告宜昌恒大林溪郡9-403房源一套，并将20000元定金交与被告，在疫情解封后，被告通知原告来签纸质版认购书，并交付首付款但原告并未与被告如期签订认购书并交首付，被告认为原告的行为已经构成违约，因此向其发送解除认购通知书，与对方解除认购，其所付定金不予退还。经审理查明，2020年2月27日，被告恒科公司置业顾问王金成向原告谭宽打电话，推销宜昌恒大林溪郡项目购房优惠政策，称疫情期间可通过恒大集团旗下“恒房通”APP手机软件看房，选购房屋可享受五千抵两万优惠，谭宽有购房意愿，双方遂互加微信沟通具体事宜。王金成在手机微信中称恒大林溪郡项目做活动，交五千可享受抵两万优惠，2月18日至29日期间交两万可以享受房价88折、锁定房源、无理由退房及买贵补差价等优惠政策，并将户型图以及《无理由退房协议书》范本等资料发给谭宽，谭宽称先交五千元意向金，王金成称交五千没有意义，一是保留不住房源，二是享受不到29号前的优惠政策。谭宽询问如果交了定金，到5月10号前，到现场发现不喜欢这套房，是否可以退，王金成表示被告有无理由退房政策，不用担心钱退不了，另外网上认购书条款中的意思是如果买房5000元减2万，如果不买则5000元退还。谭宽在确定两万元可退的情况下，于2月27日通过“恒房通”APP软件付款，付款前必须签署该APP软件中的《商品房网上认购书》，该认购书主要内容为：甲方（恒大某楼盘项目公司）恒科公司，乙方（买受人）谭宽，第一条内容为：“乙方自愿依照本认购书约定认购宜昌恒大林溪郡楼盘9-403单元”；第二条内容为：“乙方通过恒房通平台支付认购定金5000元，同时在平台上签署本认购书”；第三条内容为乙方享有的重大权益，其中第（一）项第2条内容为：“乙方或者乙方推荐的客户在购房该商品房时，应交纳定金人民币5000元，签署《商品房认购书》，在5日内交纳首期款并签署《商品房买卖合同》”；第3条内容为：“签署《商品房买卖合同》后，乙方或者乙方推荐的客户可按照与甲方签署的《无理由退房协议书》享受无理由退房协议”；第（二）项第3条内容为：“乙方或者乙方推荐的客户在交纳首期款并签署《商品房买卖合同》前，如有第三方要购买该商品房，甲方有权将该商品房销售给第三方，甲方应通知乙方，并在通知后5个工作日内返还乙方所交认购金5000元”，第4条内容为：“该商品房在2020年5月10日前未被成功销售的，自次日起，甲方于5个工作日内返还乙方所交的认购定金5000元”。谭宽通过手机在该网上认购书上签字后，支付给恒大地产集团公司5000元，因通过软件付款，无法备注款项性质。当日，谭宽又通过手机银行转账方式将15000元转入恒科公司账户，并在转账附言注明“谭宽认筹款9-403”。次日，被告的置业顾问王金成将《宜昌恒大林溪郡商品房认购书》（编号：1001314）发给谭宽，要求其签字，该认购书中载明了谭宽拟购买房屋的信息，认购书第一条约定：“乙方（即买受人谭宽）同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方（即出卖人恒科公司）在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭证”，该认购书还约定了房款付款方式，认购书第五条约定：“乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金”。谭宽认为该认购书内容与置业顾问王金成之前承诺的政策不一致，未签署该认购书。当天，王金成还将恒科公司财务发出的以谭宽名义作出的认购承诺样本，发给谭宽，要求其转发给自己。该认购承诺样本内容中包含“…本人（即谭宽）自愿对公转账定金20000元，…知晓该定金不退，认购（定金转账）后房屋不退不换不更名不增减名…”。谭宽认为该承诺与王金成之前所述政策内容不一致，与实际不符，未予承诺，并要求实地看房后再签协议。同时查明，2020年3月24日，疫情缓解交通隔离解除后，谭宽赶到现场看房，因房型、采光、噪音均与个人需求不符，要求换房，恒科公司不同意，谭宽遂放弃购房，并要求退还已付20000元，恒科公司称该款已被集团公司划走，不予退还。另查明，原告谭宽为讨回20000元，向宜昌高新区市场监督管理局投诉，称被告虚假承诺，被告恒科公司向宜昌高新区市场监督管理局作出《关于恒大林溪郡客户谭宽投诉的情况说明》，认为谭宽自身违反协议约定，拒绝其退定诉求。上述事实，有微信聊天记录截图、转账单、微信转账截图、《商品房网上认购书》、《无理由退房协议》模板、《宜昌恒大林溪郡商品房认购书》、《情况说明》及当事人陈述在卷佐证。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告均认可原告谭宽在正式购房合同签订前支付被告恒科公司20000元的事实，双方争议的焦点在于该20000元的性质以及被告是否应当返还问题。原告谭宽认为该20000元系购房认筹金，其在被告的置业顾问确认可退还之后才交纳，且在转账时进行了备注，认为双方并未签订购房合同，被告应当退还。被告恒科公司认为该20000元系购房定金，因原告个人原因违约，不应返还。本院认为，在商品房买卖过程中，房屋出卖人与买受人在达成购房合意但未签订正式购房合同情况下，约定由买受人提前支付一定数额的定金，其目的是为了保证正式购房合同的签订及履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条款明确购房定金适用方式限于认购、订购、预定等，即卖房人与买房人达成房屋认购的一致意思表示并签订认购协议时，方可收取定金。具体到本案，被告恒科公司的置业顾问主动向原告谭宽打电话，宣讲购房优惠政策，该行为属于被告发出的要约邀请，因新冠××疫情影响，原告谭宽在未实地看房的情况下，出于享受被告置业顾问宣讲的购房优惠政策的目的，包括无理由退房、退款以及房价打折、买贵补差价等，表达出购房意愿，该行为属于要约，后被告置业顾问提供的《宜昌恒大林溪郡商品房认购书》以及认购承诺样本的内容均与其要约邀请内容不一致，属于对要约邀请实质性变更后作出的承诺，原告谭宽当即要求在实地看房后再签协议，属于对其购房要约的撤回。综合上述双方关于购房沟通的过程，结合房屋购置属于家庭大宗消费支出且疫情期间购房人无法实地看房的实际，可认定原告谭宽与被告恒科公司并未达成购房合意，至于谭宽在手机上签署的《商品房网上认购书》，其内容中关于原告未签订购房合同前被告有权将该房屋销售给第三方以及房屋未被成功销售被告退还原告认购金的表述，证实该认购书并非正式认购书，仅仅是双方对达成购房意向的约定，因此，原告在并未与被告达成购房合意也未签订正式认购书的情况下，向被告支付的20000元其性质属于意向金或者认筹款，被告恒科公司认为该款属于定金的答辩意见，本院不予认可。被告恒科公司在原告谭宽未签订正式商品房认购书和购房合同的情况下，辩称原告违约，无事实依据和法律依据，其收取原告交纳的购房认筹款20000元于法无据，应当返还。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十三条、第十五条、第十七条、第三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：被告宜昌恒科房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告谭宽购房认筹款20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（减半收取，原告已预交），由被告宜昌恒科房地产开发有限公司负担，并在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 谷 鹏二〇二〇年八月十九日书记员 程伊尔