四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9410号 上诉人（原审被告）钟玉龙，男，1988年3月22日出生，汉族，住四川省绵竹市。 上诉人（原审被告）王启亚，女，1986年8月15日出生，汉族，住四川省彭州市。 被上诉人（原审原告）重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市金牛区银河北街198号208室。 负责人郑征，职务不详。 委托诉讼代理人曾敏，四川法锐律师事务所律师。 上诉人钟玉龙、王启亚因与被上诉人重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司（以下简称华宇物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初5068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2015年3月23日，成都华宇业瑞房地产开发有限公司（甲方）与重庆华宇物业服务有限公司成都分公司（乙方，后更名为华宇物业成都分公司）签订了《华宇·××前期物业服务合同》，约定华宇物业成都分公司在案涉小区提供物业服务，合同期限自物业首次交付之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的服务合同生效时止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅按2.4元/平方米/月的标准按季度交纳，业主或物业使用人应在缴费周期开始前10日内交纳该周期的物业费，业主未按时、足额缴纳物业费的，自逾期之日起按每日未支付金额的3‰支付违约金。2016年10月18日，钟玉龙、王启亚与成都华宇业瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定二人购买案涉房屋。《商品房买卖合同》第二十九条约定：买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。当日，王启亚、钟玉龙在《承诺书》上签字，承诺其已经确认并详细阅读了“××物业服务附件”。钟玉龙、王启亚现为案涉小区×栋×单元×层××号房屋业主（房屋建筑面积为76.52平方米）。二人交纳物管费至2017年12月31日，之后华宇物业成都分公司多次催收未果。 原审法院另查明，2017年9月22日，重庆华宇物业服务有限公司成都分公司更名为重庆华宇物业服务集团有限公司成都分公司。2018年7月19日，重庆华宇物业服务集团有限公司成都分公司更名为华宇物业成都分公司。 原审法院又查明，2019年5月31日，钟玉龙、王启亚报案称家中被盗，成都市公安局金牛区分局金泉派出所出具《受案回执》。 以上事实，有当事人身份信息、准予变更登记通知书、前期物业服务合同、物业服务附件、商品房买卖合同、房屋产权信息、催费短信、受案回执、庭审笔录及当事人陈述等在案为证。 原审法院认为，1.华宇物业成都分公司是否为物业服务合同的一方当事人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”成都华宇业瑞房地产开发有限公司与华宇物业成都分公司签订的《前期物业服务合同》依法成立，合法有效，对业主具有约束力，业主应当履行合同权利义务。根据审理查明的事实，重庆华宇物业服务有限公司成都分公司作为《前期物业服务合同》的乙方经过两次更名，故华宇物业成都分公司即为前期物业服务合同的一方当事人。2.钟玉龙、王启亚认为华宇物业成都分公司存在管理服务缺失，是否构成二人拒交物管费的理由。原审法院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”钟玉龙、王启亚主张华宇物业成都分公司服务质量存在问题、安保措施缺失、对违章搭建处理不力、物管滥用职权阻止装修工人入场造成损失等问题，应循相应程序予以解决，直接拒交物管费无法律依据，钟玉龙、王启亚可另案予以主张。关于违约金。华宇物业成都分公司自愿将违约金调整为52元，系其对权利的处分，不违反法律规定，予以支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、钟玉龙、王启亚应于判决生效之日起十日内向华宇物业成都分公司支付2018年1月至2018年12月的物业管理费2203.8元；二、钟玉龙、王启亚应于判决生效之日起十日内向华宇物业成都分公司支付因欠缴2018年1月至2018年12月期间物业管理费产生的违约金52元。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理并结案减半收取25元，由钟玉龙、王启亚承担。 宣判后，钟玉龙、王启亚不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院未查清案件的事实，被上诉人华宇物业成都分公司强行拆除其生活阳台合法装修并阻拦装修工人入场，未提供合同约定的安全服务造成其巨额财产受损，且原审法院适用法律错误，故请求撤销原审判决并依法改判。 华宇物业成都分公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，华宇物业成都分公司与成都华宇业瑞房地产开发有限公司签订的《华宇·××前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约履行，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条的规定，对包含钟玉龙、王启亚在内的案涉小区业主均具有约束力。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。本案中，华宇物业成都分公司为案涉小区提供了物业服务，钟玉龙、王启亚作为小区业主，亦应支付物业服务费，关于二人上诉称华宇物业成都分公司强行拆除其生活阳台合法装修并阻拦装修入场，未提供合同约定的安全服务造成其巨额财产受损等，根据上述规定其可另行主张，原审法院判决二人向华宇物业成都分公司支付欠交物业服务费并支持调减后的违约金并无不当。综上，钟玉龙、王启亚的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元由上诉人钟玉龙、王启亚负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年八月二十七日 书记员  陈 悦