江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初3068号原告：樊慧，女，1979年11月13日出生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：吴奕铭，江苏邦度律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪紫琼，江苏邦度律师事务所实习律师。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉。被告：苏州厚木资产管理有限公司，住苏州市相城区元和街道华元路818号101室。法定代表人：程谦。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。原告樊慧与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司）、苏州厚木资产管理有限公司（以下简称厚木公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告樊慧及其委托诉讼代理人吴奕铭到庭参加了诉讼。三被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告樊慧向本院提出诉讼请求：1、判决被告奥食卡公司支付原告2011年7月1日至2020年4月30日间的租金107634元。2、判决被告奥食卡公司支付逾期付款违约金52484.54元，并要求按合同约定的付款日期、按每日万分之三标准计算至实际付款之日止。3、判决被告厚木公司、名品城公司对上述租金、违约金承担连带责任。4、判决案件受理费用由三被告承担。事实和理由：2009年7月1日，原告购买了位于苏州市相城区苏州环球奥食卡E馆3060商铺，支付了购房款180473元，并于当日租给被告奥食卡公司，又于2012年2月6日签订《租赁合同》，合同约定：如在租赁之日起第三年至第十年期间，甲方当年租金所得低于购房款的113.6%的6%，则乙方在次年的第一个支付日将所计差额补足甲方，即月租金不得低于1025元。乙方每三个月为一个支付周期，乙方将在第四个月的十日前向甲方支付前三个月的租金，如乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付金额的万分之三向甲方支付违约金。至今，被告奥食卡公司未支付分文租金。原告后来得知被告奥食卡公司将该商铺转给被告厚木公司经营管理，被告名品城公司作为担保方承担连带责任，故原告诉至法院。被告奥食卡公司辩称，1、认可未付原告租金，但对原告主张的欠付租金金额不予认可，我方应按该物业实际营业额所得的8%支付租金，并且租金起算日期应为2014年2月6日。2、对原告主张的违约金的计算方式和数额不予认可。合同约定每天万分之三的违约金标准过高。被告厚木公司辩称，原告的合同相对方是奥食卡公司。其公司不是合同主体，要求驳回原告对其公司的诉讼请求。被告名品城公司辩称，原告要求其公司为奥食卡公司的债务承担连带清偿责任，无法律和合同依据，要求驳回原告对其公司的诉讼请求。经审理查明，2012年2月6日，原告作为出租方（甲方）、被告奥食卡公司作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》一份[编号为（租）字20120206001号]，约定甲方将位于苏州市相城区元和街道华元路880号苏州环球奥食卡城E馆地上3层3060号单元（建筑面积21.95平方米）出租给乙方。合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动。租赁期限从2009年7月1日起至2044年10月30日止。甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算。甲方与开发商签订的商品房买卖合同约定的该物业购房款总计180473元。从第三年起至租赁期满，乙方按该物业实际经营额所得的8%支付甲方租金回报；每三个月为一个支付周期，乙方将在第四个月的十日前向甲方支付前三个月的租金回报。如在租赁之日起第三年至第十年期间，甲方实际收益率高于50%（按甲方当年租金所得除以甲方购房款合同金额计算），甲方须退还乙方6%的收益，甲方应在次年的第一个支付日退还，或由乙方在当期应付甲方租金中扣除，如在租赁之日起第三年至第十年间，甲方当年租金所得低于购房款的113.6%的6%，乙方在次年的第一个支付日将差额补足甲方，……。租赁期间甲方必须尊重乙方对该物业的自主使用权，不得向乙方主张该物业的占有权、使用权和收益权（约定租金除外），不得干涉乙方经营该物业及整个项目的权利。乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金；双方还作了其他约定……。合同落款甲方处均由原告签字，乙方处由被告加盖合同专用章。另查明，涉案商铺位于苏州市相城区元和街道聚元街255号3060室，房屋所有人为本案原告（苏房权证相城字第××号）和王松林（苏房权证相城字第××号）。本案原告与王松林于2017年4月13日登记离婚，自愿离婚协议书载明，本案涉案房屋归原告所有。以上事实有当事人举证的原告身份信息、被告工商登记资料、《租赁合同》、不动产权属证书、离婚证、自愿离婚协议书以及当事人陈述等附卷作证。审理中，原告另举证由奥食卡公司作为甲方、厚木公司作为乙方、名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》一份，该合同中载明，丙方开发的“方圆里”项目，在甲方的管理下经营不善，现甲方决定将所持有该物业的经营管理权转委托给乙方，负责该物业的招商、运营等事项，并由丙方作为担保方，担保该权利转移的合法有效性。“方圆里”项目包括了聚元街255号。甲方将其持有的物业的经营管理权转委托给乙方。委托经营期间，乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动。委托经营管理期间，将由乙方收取该项目所属区域因乙方经营管理而取得的相应收益，并按比例支付给该物业业主租金，甲方对该项目的经营管理所得无任何权利义务，并不得干涉。对于乙方应支付给物业业主的租金由业主与乙方另行签订委托经营管理合同，其中会明示相应收益分配以及双方权利义务。对于2015年12月31日前，甲方欠付该物业业主的收益，鉴于丙方已经将该所有该项目面积的经营管理权委托给乙方，并进行了律师见证，丙方同意将该部分面积经营收益作为补偿支付给业主，由业主与三方签订委托经营管理合同的同时签订《未付租金补偿协议》，乙方、丙方代替甲方偿还原欠付业主之债务，该部分经营收益的债务承担由乙方、丙方双方以50%的比例进行分担，乙方、丙方双方保留向甲方追偿的权利，丙方对上述委托内容与乙方承担连带责任……。原告据此要求厚木公司和名品城公司承担连带责任。原告同时明确其未与厚木公司以及名品城公司签订过任何协议。在与奥食卡公司签订租赁合同后未收到过分文租金。本院认为，原告与被告奥食卡公司之间签订《租赁合同》为双方当事人真实意思的表示，应为合法、有效，但双方约定的租赁超过法定的二十年租赁期限，超过部分无效。除此之外，双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据双方约定，奥食卡公司从第三个租赁年度起每年最少应支付原告12301.04元租金；如不能按季支付的，应在一个租赁年度结束后的10日内支付，逾期则应按每日万分之三的标准支付逾期付款的违约金。故奥食卡公司应于2012年7月10日前支付原告2011年7月1日至2012年6月30日的租金12301.04元。因奥食卡公司未支付该款，还应支付原告12301.04元从2012年7月11日起至实际支付之日止、按每日万分之三计算的逾期付款违约金。以此类推，被告应支付2011年7月1日起至2019年6月30日共八年的租金及相应违约金。原告还主张2019年7月1日起至2020年4月30日止的租金，因原告于2020年6月18日起诉时，该时段的租金尚未到支付时间，本案中暂不予处理。原告还要求厚木公司和名品城公司对奥食卡公司的上述债务承担连带清偿责任，无合同依据，不予支持。三被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相应法律规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告樊慧2011年7月1日起2019年6月30日的租金98408.32元及相应违约金（以12301.04元为基数，分别从2012年7月11日、2013年7月11日、2014年7月11日、2015年7月11日、2016年7月11日、2017年7月11日、2018年7月11日、2019年7月11日起，至实际履行之日止、按每日万分之三计算）。二、驳回原告樊慧的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022021262）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取930.5元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告苏州奥食卡企业管理有限公司在判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇二〇年八月十八日书记员  柳 溪