浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2500号 上诉人（原审原告）：**明，男，1953年10月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人（原审原告）：钱少泉，女，1959年7月13日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：徐宏，浙江五联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张林宝，女，1948年8月9日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被上诉人（原审被告）：陈迎，女，1973年11月28日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 二被上诉人的委托诉讼代理人：吴根良，浙江八咏律师事务所律师。 二被上诉人的委托诉讼代理人：戴婷婷，浙江八咏律师事务所律师。 原审第三人：蒋国良，男，1959年1月9日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人**明、钱少泉因与被上诉人张林宝、陈迎及原审第三人蒋国良委托合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初10867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **明、钱少泉的上诉请求：撤销原判，依法改判支持**明和钱少泉的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院判决认定事实和适用法律错误。一、**明、钱少泉将共有房屋委托张林宝出售，并未授权价格。张林宝接受委托后，一直没有出售。委托期限过后，委托关系己经失效，张林宝没有交还房屋钥匙。直到2019年9月初，发现房屋在**明不知情的情况下己经被私自过户到陈迎名下，遂起诉要求返还房屋。一审庭审中，从张林宝、陈迎提交的证据中才知道私自过户的具体时间和虚拟买卖合同。二、委托合同关系在委托人与受托人之间没有履行。张林宝作为受托人没有告知**明和钱少泉买卖房屋的情况，没有取得出售价格的授权。同时，“买受人”也不会支付房款，更不可能依照委托合同关系将房款及时转付给**明和钱少泉。因此，本案事实证明，就委托人和受托人之间而言，房屋没有出售，张林宝不存在委托出售行为。三、受托人私自过户，只为家庭融资。从张林宝和陈迎提供的证据，张林宝利用委托公证书“骗过”房屋登记部门，目的是利用自己受托出售房屋的便利为家庭向银行融资，因为张林宝己经超过银行贷款年纪，需要其女儿陈迎出面办理抵押贷款。经**明和钱少泉到金华市行政中心查询不动产产权状态时才发现案涉房屋设有抵押贷款的事实。四、受托人与“买受人”的买卖并非真实交易。张林宝与陈迎系母女关系，方便过户，且约定的110万元转让价格远远低于市场价，是为应付房屋管理部门办理过户，陈迎实际也不会支付购房款。所以，张林宝与陈迎之间的房屋买卖也不是善意的，是明知损害委托人**明和钱少泉利益的。五、委托合同关系的任意解除权是法定的，按照法律规定，解除合同后如果造成受托人、善意第三人损失的适用赔偿责任，而不是相反。一审法院支持利用委托手续损害委托人利益的行为，反过来让无辜的委托人去另行主张赔偿，是对委托合同关系法律的错误理解。更何况，陈迎并非善意买受人。张林宝和陈迎恶意串通，对返还房屋应当共同承担法律责任。六、张林宝和陈迎提出的案涉房屋的产权纠纷及蒋国良抵债纠纷与**明和钱少泉无关，也不是本案审理范围。 张林宝、陈迎共同答辩称：1、关于房屋销售的委托书，实际上是基于蒋国良欠张林宝借款，而案涉房屋的实际所有权人是蒋国良所有，故蒋国良提出将该房屋出售后所得的款项用于归还借款。张林宝事先就知道案涉房屋是蒋国良居住的，蒋国良提出以委托张林宝出售房屋的方式，张林宝直接收到房款就没有问题了。当时也和**明进行了沟通，于是办理了这份公证的委托书。正因为双方协商好委托出售的房款用于归还借款，所以并没有约定房屋出售的价格。张林宝是小学文化水平，除了自己的名字外不会写字，其也不具备任何销售房屋的能力。所以，**明、钱少泉仅凭委托书认为是**明和钱少泉委托张林宝出售案涉房屋，不能成立。办理公证的时候，**明、钱少泉、蒋国良都是在场的。2、关于房子过户给陈迎的问题。房子过户给陈迎是三方协商的结果，虽然**明没有在协议上签字，但是过户的行为充分说明了**明是根据蒋国良的要求同意办理该房屋过户手续的。办理过户时，蒋国良拿了房产证、土地证以及**明的身份证办理的过户手续。该事实证明这个过户行为是一种让与担保的方式保证借款的归还，是符合法律规定的。实际上，**明与张林宝的丈夫就这件事情进行协商的过程中，**明也是认可该房产实际上是蒋国良的，其也知道蒋国良在办委托公证时欠张林宝540万元（300万元本金、200多万元利息），并认可将身份证的复印件给了蒋国良。根据录音内容，双方协商的过程中**明希望超过540万元部分的钱要还给他，但后来没有谈成，这个事实足以说明张林宝、陈迎对委托公证的过程以及房屋过户陈述的事实是符合真实情况的。而**明和钱少泉起诉的目的在于拿回房子，并否认让与担保的形成，其陈述是不符合真实情况的。另外，关于案涉房产抵押贷款的问题，陈迎曾以该房产作为抵押贷款150万元，但现贷款已还清，抵押已解除。综上，**明和钱少泉的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 蒋国良未作陈述。 **明、钱少泉向一审法院起诉请求：1、解除与张林宝出售金华市婺城区××乡××街××号房屋委托合同关系；2、要求张林宝、陈迎返还委托买卖的金华市婺城区××乡××街××号房屋；3、陈迎协助将金华市婺城区××乡××街××号房屋登记到**明、钱少泉名下；4、诉讼费由张林宝、陈迎承担。 一审法院认定事实：金华市婺城区××乡××街××号的房屋于2010年9月7日登记在**明名下，土地使用权人为**明。**明与钱少泉系夫妻关系。2012年2月7日，**明、钱少泉与张林宝在金华市正信公证处办理了一份关于委托的公证书，委托书内容：“委托人**明、钱少泉共有房产一处，位于金华市婺城区××乡××街××号，建筑面积739.32平方米，房屋所有权证号为金房权证婺字第0××5号，国有土地使用证号为金市国用（2010）第4-48805号。因**明、钱少泉工作繁忙，不便亲自处理与出售房产相关的事宜，委托张林宝为合法代理人，具体办理如下事项：一、代为办理上述房地产的查档和复印手续；二、代为签订上述房地产出售的买卖合同；三、代为办理上述房地产出售时房屋所有权证、国有土地使用证的过户手续；四、代为办理上述房产的缴税、减免税的相关手续；五、代为收取房款及支付相关费用；六、代为办理与出售上述房产相关的其他一切事宜；七、未出售前，代为出租上述房地产并收取租金。委托人在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件和实施的行为委托人均予以承认。委托权限：受托人无转委托权；委托期限五年，自委托之日起算。”2013年8月10日，蒋国良（甲方）与张林宝（乙方）签订一份《协议书》，约定：“至2013年8月6日止，甲方欠乙方人民币共计伍佰肆拾万元整，（其中本金叁佰万元，利息贰佰肆拾万元）。2012年2月7日，甲方与**明商定，通过法律公证手续，将**明夫妻位于乾西乡鲍杨街82号（建筑面积739.32平方米，金市国用2010第4-48805号土地184.74平方米和院子其他土地）房地产委托乙方处置，所得全部价款抵偿欠款。时过一年半，甲方仍无还款，此处房地产也没有合适人购买，根据以上情况，经甲、乙双方友好协商，协议如下：一、按照（2012）浙金正证民字207号公证条款，为了确保乙方权益，乙方可将以上房地产先行过户给乙方亲属，过户税费暂由乙方垫付，待以后正式出售时，凭票据数额列入房产成本。二、在甲方全部偿还乙方的欠款的前提下，甲方可以回购或另行出售以上房地产。三、甲、乙双方今后继续通过各种途径出售以上房地产，所得款首先支付欠款。四、从此协议签订之日起，上述房地产的出租事宜和租金，按公证书条款，由受托人或新产权人收取（收取租金可抵欠款）。五、在实施以上协议中，如发生矛盾和纠纷，均由甲方承担解决责任，与受托人和新产权人无关无涉。”2013年8月14日，张林宝代**明（甲方）与陈迎（乙方）签订一份《房地产买卖契约》，内容：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币壹拾万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约。甲方自愿将座落在乾西乡鲍杨街82号的房地产（房屋建筑面积739.32平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹佰壹拾万元整，乙方于2013年8月14日前壹次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式现金支付；双方同意于2013年8月14日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”张林宝及人蒋国良未将协议内容告知**明和钱少泉。陈迎亦未支付房款。现涉案房屋登记在陈迎名下。另查明，张林宝与陈天虹系夫妻关系，陈天虹分别于2008年1月2日、2008年2月5日、2008年5月6日汇款给蒋国良100万元、25万元、150万元。2012年12月6日，蒋国良向张林宝出具借据一张，载明“今向张林宝借得人民币现金300万元，月利率2%计算。”同日，第三人蒋国良又向被告张林宝出具欠条一张，载明：“今欠张林宝人民币现金192万元，利息。” 一审法院认为：**明、钱少泉与张林宝于2012年2月7日签订的委托书经公证系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规禁止性规定，该委托有效。位于金华市婺城区××乡××街××号房屋登记在**明名下，本案**明、钱少泉基于委托合同法律关系起诉，张林宝作为受托人代**明、钱少泉在委托人的授权范围内与陈迎订立合同，陈迎在订立合同时亦知道**明、钱少泉与张林宝之间的代理关系，故该房地产买卖契约直接约束**明、钱少泉与陈迎。故对**明的诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零一条、第四百零二条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告**明、钱少泉的诉讼请求。案件受理费40元，保全费5000元，合计5040元（**明、钱少泉已预交），由**明、钱少泉共同负担。 二审中，各方当事人均未提供证据。 本院对原审判决认定的除“张林宝及人蒋国良未将协议内容告知**明和钱少泉”以外的事实予以确认。另查明：张林宝与陈迎系母女关系。根据2019年9月1日**明与张林宝的丈夫陈天虹的谈话录音，双方就蒋国良欠张林宝的借款以及案涉房产的拆迁补偿款如何处理的问题进行协商，**明：“我个人的想法是：蒋国良的钱我把它认掉”；陈天虹：“你把它认掉？那多少数额？你应该有个数的。”；**明：“应该是500多万吧”；陈天虹：“当时蒋国良和你讲过的”；**明：“应该是500多万，这个呢实事求是，朋友答应过的事情肯定不赖的，其他的钱你还给我”；陈天虹：“总共是500多万，540万”；陈天虹：“这个540万6年了，这个利息怎么算？”；**明：“那你如果说540万元要算利息，账和蒋国良有没有写上去的？”；陈天虹：“国良向我借钱时，2013年8月6日止，前面有欠我利息加起来的，没有讲原来那个条子2分利，但这个都是延续的。”；**明：“那要算2分利，肯定不可能的，那你国良碰头。”陈天虹：“包括去办公证也好、去过户也好，都很顺利，国良叫你来就来，叫你老婆来你老婆就来，是哇？包括过户的时候，叫你身份证送过来，你就送过来房产交易所，你都知道同意的，你说呢？那你要讲一句公道话，我有没有讲假话呐？老王”；**明：“没有没有，没有。”陈天虹：“实际上，当时我们大家面对面这个数额你是知道的，认可的，你呢记不那么具体那么清楚了。”；**明：“我就知道500多万，蒋国良跟我讲过这个事情，300多万本金，还有200多万的利息。” 本院认为：根据2012年2月7日**明、钱少泉与张林宝就委托张林宝出售案涉房产事宜签订《委托书》并办理公证的事实，以及2013年8月10日张林宝与蒋国良签订《协议书》约定将案涉房产过户给张林宝的亲属将出售房产所得款项用于支付蒋国良所欠张林宝的借款，案涉房产并于2013年9月3日过户至陈迎名下的事实，再结合2019年9月1日**明与张林宝的丈夫陈天虹就蒋国良所欠张林宝的借款以及案涉房产的拆迁补偿款如何处理的问题进行协商时的谈话录音内容中，**明陈述其将蒋国良欠张林宝的借款“认掉”540万元并表示知晓案涉房产过户给陈迎的事实。根据以上证据及查明的事实，足以认定案涉房产过户至陈迎名下是用于为蒋国良所欠张林宝的借款提供担保，且**明、钱少泉对此是明知且认可的。故现**明、钱少泉主张张林宝系在其不知情的情况下将案涉房产私自过户给陈迎损害其合法权益，并以此为由主张解除其与张林宝之间的委托合同关系并要求陈迎返还并办理案涉房产的过户手续，依据不足，本院不予支持。一审认定张林宝代**明与陈迎签订的《房地产买卖契约》直接约束**明、钱少泉与陈迎不妥，本院予以纠正。至于本案各方当事人对案涉房产为蒋国良所欠张林宝的借款提供担保的金额范围以及**明是否系代蒋国良持有案涉房产的事实存在争议，双方可另行解决。综上，**明和钱少泉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人**明、钱少泉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  周俊梅 二〇二〇年八月三十一日 代书记员  张青青