山东省兰陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1324民初2240号 原告：胡学超，男，1985年12月6日出生，汉族，居民，住兰陵县。 委托诉讼代理人：胡灯伟，兰陵神山法律服务所法律工作者。 被告：张振，男，1986年1月16日出生，汉族，居民，住兰陵县。 被告：张行才，男，1962年10月17日出生，汉族，居民，住兰陵县。 委托诉讼代理人：张永，山东一品律师事务所律师。 原告胡学超与被告张振、张行才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡学超及其委托诉讼代理人胡灯伟、被告张行才及其委托诉讼代理人张永、张振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡学超向本院提出诉讼请求：1.判令涉案房产的所有权归胡学超所有；2.判令被告履行生效合同之内容，配合原告办理涉案房产过户（或改名）等手续；3.判令被告支付违约金5000元；4.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，胡学超变更诉讼请求为：1.依法确认胡学超与张振签订的房屋买卖协议有效；2.判令张振、张行才协助胡学超办理涉案房产登记的相关手续。事实与理由：2019年6月2日，胡学超以425000元的价格购买被告位于兰陵县3号楼1单元603室房产一套（含停车位、储藏室），并签订《房屋买卖合同》一份，约定购房款为分期支付，购房款全部付清后，被告需将上述房产过户（或改名）到原告指定人名下。现原告已付清全部购房款，被告拒不履行生效合同，构成违约。 被告张振辩称，卖房的时候是双方签订的合同，后来才知道所卖房屋是张行才的，想配合胡学超过户，但自己没有所有权，过不了户。 被告张行才辩称，不同意胡学超诉讼请求，涉案房产所有权归张行才所有，张行才与胡学超未签订合同，胡学超诉请张行才履行合同、配合过户、支付违约金没有事实和法律依据，请求驳回胡学超对张行才的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡学超提交如下证据：1.胡学超身份证复印件；2.2019年5月14日，张行才给张振出具的声明书；3.2019年6月5日，张振出具的声明；4.房屋买卖合同；5.收到条三张。张振的质证意见为：对证据1-5无异议。张行才的质证意见为：对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议，张振陈述该声明书是为了孩子上学出具，不存在事实上的转让，且不动产物权的转让经登记发生效力，本案不动产不存在转让登记，也不存在胡学超所提到的所有权已经发生转移，该声明书由于未登记不发生法律效力；对证据3、4不知情，也不认可，对张行才无约束力；对证据5不知情，也不认可，张行才未收到房款。 本院对上述证据认定如下：对证据1，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对证据2的真实性双方均无异议，虽庭审中，张振、张行才均陈述该声明书是为了孩子上学使用，但均系单方陈述，张振将该声明书交于泇河古道片区拆迁安置指挥部且至今未取回，即视为张行才自愿将涉案房产所有权转让于张振，本院对该证据的效力予以确认；对证据3，张振自认系其出具，应视为其真实意思表示，本院对该证据的效力予以确认；对证据4，系胡学超与张振自愿签订，且不违反法律规定，本院对该证据的效力予以确认；对证据5的真实性，本院予以确认。 张行才提交如下证据：1.房屋拆迁产权调换协议书复印件一份。胡学超、张振对该证据均无异议，本院对该证据的真实性予以确认；2.商品房买卖合同一份。胡学超的质证意见为：对房屋拆迁产权调换协议书复印件无异议，对商品房买卖合同的三性均有异议，该房产所有权自胡学超购买之日归胡学超所有，且该合同没有负责人签字。该商品房买卖合同经本院审查核实，对其真实性予以确认。 张振提交房屋租赁合同复印件一份。胡学超的质证意见为：对该证据的三性均有异议，当时张振说签订该租赁合同是为了给其妻子看，怕其妻子向其索要楼房买卖款，且合同中的签字也不是胡学超所签。该证据系复印件，且胡学超否认系其签订，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年5月31日，张行才作为被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）苍山县（现兰陵县）建设局等签订序号为第零捌拾贰号《房屋拆迁产权调换协议》。2019年5月14日，张行才向泇河古道片区拆迁安置指挥部出具声明书，自愿将拆迁协议号82号，安置楼3号楼1-603室房屋及配房所有权转让给张振，放弃对该楼房的所有权。 2019年6月2日，张振作为出卖人与胡学超在临沂鲁盟房地产营销策划有限公司兰陵分公司签订编号为：0002210的《鲁盟地产房屋买卖合同》，约定：张振将座落在兰陵县泇河故（古）道小区3#1单元603室的房产及配房、车位等出售给胡学超；出卖人保证房屋权属清偿，不存在影响胡学超实现权利的情形；房屋交易价格为425000元，合同签订之日，胡学超支付100000元，剩余325000元于2019年6月20日前支付给张振；此外，合同还对违约责任做了相关约定。2019年6月5日，张振向泇河古道片区拆迁安置指挥部出具声明书，将拆迁协议号为82号的3号安置楼1单元603室房屋及配房的所有权转让给胡学超，放弃对该房产的所有权。 胡学超于合同签订后，分三次将房款425000元交付张振。涉案房产现由胡学超出租使用。 2020年5月2日，张行才作为买受人与山东东方佳园房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”张行才于2019年5月14日出具的声明书，系其自愿出具，并由张振交付至泇河古道片区拆迁安置指挥部，至今未收回，足以认定张行才已放弃涉案房屋所有权，将所有权转让于张振。至于张行才与张振之间就该声明书用途的约定，约束力仅即其二人之间，对第三人胡学超并无约束力。 张振在第一次庭审中陈述“卖房的时候是双方签订的合同，后来才知道这个房子是我父亲的”与第二次庭审中关于张行才将其签名的声明书交给自己时的陈述“说只能用于孩子上学，不能买卖”相互矛盾，本院不予采信。且张振在涉案房屋买卖合同签订后，即向泇河古道片区拆迁安置指挥部交付了声明书，声明放弃对涉案房屋所有权，应认定为其真实意思表示。关于其抗辩与胡学超签订了租赁合同，胡学超不认可，即便该租赁合同为真，胡学超也未交纳租赁费，而是按照《房屋买卖合同》交付了房屋价款，可以认定双方之间签订的《房屋买卖合同》已经开始履行。在第二次庭审答辩中，张振亦认可“买卖合同有效”，故该合同系双方的真实意思表示，合法有效。 庭审中，张行才提交的《商品房买卖合同》系签订于2020年5月2日，即在其已经该房屋所有权转让与张振，张振又将涉案房所有权转让与胡学超之后。在此之前，涉案房屋并未在相关房产部门登记或具有相关手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。在张振出售涉案房产时，胡学超购买出于善意，并支付了合同约定的房屋价格，涉案房产已交付胡学超使用，且涉案房产在2019年6月2日双方签订《房屋买卖合同》时并未有房屋登记手续，故无论张振在出售涉案房产时是否取得该房产所有权，其将房产交付胡学超后，胡学超也依据善意取得制度取得该房产所有权。虽张行才与山东东方佳园房地产开发集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同形成于胡学超已经取得涉案房产所有权之后，不能对抗胡学超依法取得的物权，无论其是否参与张振与胡学超之间的买卖，均有协助胡学超办理涉案房产手续的义务。张行才因此造成的损失可依法向张振请求赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告胡学超与被告张振于2019年6月2日签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》有效。 二、被告张振、张行才应于本判决生效后三十日内协助原告胡学超办理涉案房产手续。 案件受理费8425元，由被告张振负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  季长春 人民陪审员  王永华 人民陪审员  赵 忠 二〇二〇年八月五日 书 记 员  张 宁