山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3399号原告：北京新世界物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：黎霞，总经理。委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乐乐，山东凡涛律师事务所律师。被告：刘森，男，1987年10月22日出生，汉族，山东筱众科技有限公司总经理，住济南市。原告北京新世界物业管理有限公司济南分公司（以下简称北京新世界物业济南公司）与被告刘森物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京新世界物业济南公司的委托诉讼代理人王乐乐、被告刘森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京新世界物业济南公司向本院提出诉讼请求：1.请求刘森支付拖欠的物业服务费7212.72元；2.请求刘森支付滞纳金9925.96元；3.本案的诉讼费用由刘森承担。事实和理由:2015年5月11日，刘森购买了新世界阳光花园（东区）20-3-1305号房屋，并与北京新世界物业济南公司签订了《前期物业服务合同》，产权登记面积为地上面积91.07平方米。第五条第二项第3条约定产权人按规定和约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气、网络、电话、有线电视、热水等使用费用。第八条第五项约定物业管理费用以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。产权人或使用人需于办理接收房屋手续时预交其名下房屋未来12个月应付之管理费。第二年起各业主需在每季度上月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费。如产权人或使用人未能按期支付上述费用，前期物业服务企业则有权收取未交的费用或款项自应付之日起至实际支付之日每日千分之三的滞纳金。第十条第六项约定产权人、开发企业、前期物业服务企业执行本合同产生的纠纷和争议，首先可通过协商或调解方式解决，协商或调解达不成一致意见时，双方约定选择向人民法院起诉的方式解决争议。2017年5月1日至今，刘森尚欠物业服务费7212.72元。北京新世界物业济南公司通过多种途径向刘森追索未果，为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。刘森辩称，我对北京新世界物业济南公司提出的拖欠的物业费金额有异议。因为其主张的是到2020年12月31日，到现在离这个日期还有五个多月，这个费用我不应该提前交。我对前期物业服务企业所做的行为不认可，包括车位乱停乱放、小区内随便摆设摊点，公共服务设施往外出租，占用消防和应急医疗通道导致救护车和消防车无法进入各个楼栋。根据前期物业服务合同，物业违反了道路畅通、路面平坦无损害这些约定。还有楼道里的消防设施不完整，包括灭火器经常找不到。物业所设的监控中心也没人，我有视频资料。地上公共的用地物业随便出租，并且所得的收入没有向业主公示。物业的卫生服务人员随便占用大家的公共楼道，搞到楼道里污物满地，导致居住环境非常恶劣，臭味熏天。我希望能够把物业费价格降下来。本院经审理认定事实如下：北京新世界物业济南公司作为乙方与甲方济南新世界阳光发展有限公司签订《新世界阳光花园（东区）前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对新世界阳光花园（东区）提供前期物业服务合同事宜。合同期限自2012年2月20日起至业主委员会成立之日由业委会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。刘森购买新世界阳光花园（东区）20-3-1305号房屋，并于2015年5月11日与济南新世界阳光发展有限公司、北京新世界物业济南公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：刘森购买物业实测建筑面积91.07平方米。第五条第二项第3条约定产权人按规定和约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气、网络、电话、有线电视、热水等能源费用。第六条第一项第2条约定前期物业服务企业有权依照法规、规章和委托合同收取物业管理、服务费用、代收代缴市政设施使用费、特约服务费、代办服务费等费用。第八条第一项约定本物业管理区域物业服务收费采用【包干制】确定物业管理服务方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.多层不带电梯的房屋前期物业管理费为建筑面积每月每平方米0.6元；2.多层带电梯住宅房屋前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.5元；3.小高层住宅房屋，前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.8元；4.高层住宅房屋，前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.8元；5.商铺物业管理费前期物业管理费为建筑面积每月每平方米3.8元；6.住宅小区内用于经营场所和住房及经营性商铺、地下车库、储藏室、地下室的物业服务收费标准，具体以实际交付后实际测算为准。第八条第五项第1条约定物业管理服务费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费，但接受委托服务的除外。第八条第五项第3条约定产权人或使用人需于办理接收房屋手续时预交其名下房屋未来12个月应付之管理费。第二年起各业主需在每季度上月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费。如产权人或使用人未能按期支付上述费用，前期物业服务企业则有权收取未交的费用或款项自应付之日起至实际支付之日每日千分之三的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。北京新世界物业济南公司主张本案中刘森所持有物业的物业服务收费标准为1.8元每月每平方米，其尚欠2017年5月1日至2020年12月31日的物业服务费共计7212.72元并要求刘森支付滞纳金9925.96元。北京新世界物业济南公司主张其已通过向刘森邮寄律师函的方式向刘森催交物业服务费。刘森以北京新世界物业济南公司物业服务不到位等为由拒绝交纳物业费及滞纳金。本院认为，北京新世界物业济南公司与济南新世界阳光发展有限公司签订《新世界阳光花园（东区）前期物业服务合同》及刘森与北京新世界物业济南公司签订了《前期物业服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同约定享有权利，履行义务。刘森作为新世界阳光花园（东区）的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，刘森未交纳自2017年5月至2020年7月期间的物业费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。因此，在刘森未提交充分证据证明物业服务企业提供的物业服务存在重大瑕疵的情况下，其应依约按时足额支付物业费。但因物业服务合同约定业主需在每季度上月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费，现尚未到合同约定的支付2020年度第四季度物业费的期限，因此北京新世界物业济南公司主张刘森支付至2020年12月31日的物业费，本院不予支持，其主张的自2017年5月1日至2020年9月30日的物业费6720.97元，本院予以支持。关于北京新世界物业济南公司要求的滞纳金，《前期物业服务合同》第八条第五项第3条约定产权人或使用人需于办理接收房屋手续时预交其名下房屋未来12个月应付之管理费。第二年起各业主需在每季度上月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费。如产权人或使用人未能按期支付上述费用，前期物业服务企业则有权收取未交的费用或款项自应付之日起至实际支付之日每日千分之三的滞纳金，此处约定的滞纳金实际为逾期交纳物业服务费的违约金。因北京新世界物业济南公司未提交充分证据证明其完全按照合同约定提供了物业服务、履行了所有合同义务，且通过刘森的答辩及本院的调查，北京新世界物业济南公司在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，所以本院对于北京新世界物业济南公司要求刘森支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘森于本判决生效之日起十日内向原告北京新世界物业管理有限公司济南分公司支付2017年5月1日至2020年9月30日的物业费6720.97元；二、驳回原告北京新世界物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，减半收取计114元，由原告北京新世界物业管理有限公司济南分公司负担66元，被告刘森负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 张代蕙二〇二〇年八月十七日法官助理 赵洪彬书 记 员 王雪洁