广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2620号原告（反诉被告）：广州侨青教育信息咨询有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南路穗和南街6号6层自编601。法定代表人：陈穗敏，职务总经理。委托代理人：张慧娜、梁韵菁，分别为广州金鹏律师事务所律师及实习人员。被告（反诉原告）：广州市海珠区新滘经济发展总公司，住所地广州市海珠区新港中路302号501房。法定代表人：佘文莎，职务总经理。委托代理人：陈丝茗、杨佐堂，均为广东连越律师事务所律师。第三人：广东恒威实业有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南穗和南街6号9楼。法定代表人：陈穗生。委托代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州侨青教育信息咨询有限公司（以下简称“侨青公司”）诉被告广州市海珠区新滘经济发展总公司（以下简称“新滘公司”）、第三人广东恒威实业有限公司（以下简称“恒威公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告侨青公司的委托代理人张慧娜、梁韵菁，被告新滘公司的委托代理人陈丝茗、杨佐堂，第三人恒威公司的委托代理人王文倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侨青公司诉称并反诉辩称：广州市新港中路302号所在的大厦由被告建设于1995年，当年兴建时没有履行正常报建手续，一直无法办妥登记至被告名下的产权手续，1990年代被告和新滘农行签订《协议书》，约定把该大厦首、二层转让给新滘农行，2000年新滘农行将讼争房屋转让给第三人，各方签订了《转让协议书》，由新滘农行继续租用，2006年被告办妥前述大厦及讼争房屋的产权证，2010年1月被告向广州市房管局提交报告请求将前述物业过户至原告名下，后海珠区财政局亦批复同意，2019年5月7日，原告与被告签订补充协议，约定于2019年9月30日前完成过户至原告的手续，但至今被告未履行过户义务，应承担违约责任。现起诉要求判令：1、被告协助原告前往房管部门办理广州市新港中路302号101房、201房的产权过户手续，将前述房屋过户登记至原告名下；2、被告向原告支付因怠于履行协助过户义务而产生的违约金（按已付款3589352元为基数，按年利率6%计算，从2019年10月1日起计至被告履行完毕协助过户义务之日止）3、本案诉讼费用由被告承担。被告新滘公司辩称并反诉称：不同意原告诉讼请求。理由有：1.被告与原告和第三人之间对涉案房屋不存在房屋买卖关系，原告没有收取被告和第三人的购房款。2.原告没有履行先支付涉案房屋过户涉及的税费给被告之前，被告可以拒绝协助其办理过户手续。3.原告没有按照被告要求签订办理过户手续的协议，办理产权过户的条件未成就。4.被告不存在违约行为，不应支付逾期办证违约金。5.即使判决支持原告要求被告协助过户的请求，也应明确因过户产生的所有税费均由原告承担。同时认为原告需先向被告支付涉案房屋办理过户手续时的所有税费、超出面积的房款及重新签订过户手续的协议，故提出反诉要求判令：1.原告向被告支付办理广州市海珠区新港中路302号101房、201房产权变更登记至原告名下产生的所有费用1229259.65元，最终以实际发生金额为准；2.原告向被告支付购房款441678.41元；3.原告向被告支付上述房屋从2019年10月1日起计至涉案房屋实际过户给原告之日止的管理费暂计169678.5元；4.本案的全部诉讼费用由原告承担。第三人恒威公司陈述，同意原告侨青公司的诉讼请求及意见。经审理查明：根据广州市工商行政管理局海珠分局2002年11月25日出具的《证明》，广州市海珠区新滘农工商联合公司于1997年2月28日名称变更为本案被告新滘公司。1996年6月20日，广州市海珠区新滘农工商联合公司（甲方）与中国农业银行广州市新滘支行（乙方）签订《协议书》，约定甲方将综合楼之首、二层共计498.83㎡的永久使用权转让金额以建筑面积每平方米3500元计价，本协议签订之日起10天内，乙方现支付甲方100万元，余款待甲方将该物业交予乙方使用时一并付清，等。2000年9月10日，中国农业银行广州市新滘支行（甲方）与第三人恒威公司（乙方）、广州市海珠区新滘农工商联合公司（丙方）签订《转让协议书》，约定征得丙方同意，甲方将涉案房屋的永久使用权转让给乙方，转让费为每平方米5190.85元，合计2589352元，乙方在签约后一个月内将转让费划入甲方指定账上，等。2006年1月19日，第三人恒威公司（甲方、委托方）与被告新滘公司（乙方、受托方）签订《委托合同》，约定由于乙方可办理整栋房屋的产权证，甲方委托乙方先以乙方名义办理首、二层房屋产权，再将房屋过户给甲方，土地出让金约1800元/平方米，共90万（具体以核定为准）由甲方负担，乙方委托中介公司代办整栋房屋产权证，甲方承诺负责支付办理首、二层房屋所需分担的中介费。基于三方于2000年9月签订的《转让协议书》，乙方确认已收妥首、二层房屋的转让价款，乙方领取首、二层房屋产权证后，应协助甲方办理过户手续，不再另行收取购房款，等。2009年1月14日，涉案房屋广州市新港中路302号101房、201房分别登记在被告新滘公司名下，其中101房建筑面积219.4868平方米，201房建筑面积342.5227平方米。2009年8月11日，被告新滘公司（甲方）与第三人恒威公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方向乙方转让涉案房屋建筑面积约500平方米，实际过户面积以房管局核实为准，乙方承担土地出让金及首次办理房产证费用共计100万元，上述费用于本协议签订之日起五日内全额支付给甲方，但甲方在乙方付款前办妥甲方主管部门同意该房屋向乙方（包括乙方指定的受让人）转让的审批手续，以确保房屋能正常过户。乙方要求上述房屋正式买卖合同的受让方变更为“广州侨青教育信息咨询有限公司”，甲方同意上述变更。正式房屋买卖合同中的交易价格按照原乙方购买的价格即5190.85元/平方米。由于首层面积中约64平方米为甲方留用，在办理过户时须同时办理分割析产，具体面积以现状实测为准，房屋过户时涉及的所有税费（包括甲方依法应当缴纳的税费）全部由乙方承担，乙方应按有关部门指定的时间和金额缴纳相关税费，等。2009年8月20日，被告新滘公司出具收据，内容为“今收到广州侨青教育信息咨询有限公司支付土地出让金1000000元”。2010年1月25日，被告新滘公司（甲方）与第三人恒威公司（乙方）签订《补充协议》，约定同意超出原转让500平方米面积的62.0095平方米不再分割析产，按房地产权证书面积，即首、二层房屋总建筑面积562.0095平方米办理产权过户给原告侨青公司，上述62.0095平方米的转让价格，仍按原有关协议约定的每平方米6990.85元计算（其中转让价每平方米5190.85元价格，土地出让金每平方米1800元）乙方应向甲方补足支付433499.11元，上述款项，乙方应于领取新的房地产权证书后十日内一次性支付给甲方，等。2010年6月13日，被告新滘公司向广州市国土房管局发出《申请报告》，申请将涉案房屋转让给原告侨青公司，请求该局给予办理产权过户手续，广州市海珠区国有资产监督管理局2010年1月13日在主管部门意见处书写“同意办理相关手续”并加盖公章。2019年1月17日，广州市海珠区财政局发出海财发【2019】4号《海珠区财政局关于新滘公司理顺新港中路302号首、二层物业历史遗留问题的批复》，同意被告新滘公司依法履行原已签订相关协议条款约定，办理涉案房屋相关手续。2019年5月7日，原告侨青公司（乙方）与被告新滘公司（甲方）签订《关于提供新港中路302号首二层物业相关证明的补充协议》，内容为因历史及房地产过户政策等原因，涉案房屋至今未完成过户，约定甲方同意提供该物业租赁权归属及租金收益说明函给乙方，用于办理该物业继续出租给农行作营业厅使用的有关手续。甲乙双方同意继续按照原协议、原补充协议约定的方式，于2019年9月30日前完成该物业产权过户至乙方名下的工作，如在甲乙双方完全具备过户的客观条件情况下，乙方逾期并怠于办理过户手续及没按约定缴纳过户税费的，甲方自2019年10月1日起至本协议终止时（最长不超过2027年9月30日），每月按上述合同约定的时间，收取乙方该物业租赁租金（含租金、管理费及其他费用等）收益的30%作为管理费，等。2019年8月29日，原告侨青公司向被告新滘公司发出《关于修订的部分条款的函》，并附上协议书。2019年9月11日被告新滘公司向原告侨青公司发出上述函件的复函，对原告侨青公司提出的协议书提出修改意见。2019年9月25日，原告侨青公司向被告新滘公司发出催函，要求配合办理涉案房屋的过户手续，2019年9月29日，被告新滘公司对上述催函作出复函，要求原告侨青公司按照其2019年9月11发出的复函内容签订协议并办理过户手续。庭审中，三方确认根据房管部门出具的产权证确定最终交易的涉案房屋的面积为562.0095平方米，其中被告新滘公司已收取之前约定的面积为498.83平方米对应的房款及土地出让金等费用，超出部分的63.1795平方米仍按原有关协议约定的每平方米6990.85元计算（其中转让价每平方米5190.85元价格，土地出让金每平方米1800元）对应的金额为441678.41元。原、被告双方对超出部分的转让款及过户税费是否应在涉案房屋办理过户手续前支付产生争议，各方协商不成，遂成本诉。本院认为：各方对涉案房屋原由被告新滘公司转让给案外人中国农业银行广州市新滘支行，后经中国农业银行广州市新滘支行同意，被告新滘公司将涉案房屋转让给第三人恒威公司，并同意将涉案房屋登记在第三人恒威公司指定的受让人即原告侨青公司名下，上述事实有2000年9月10日《转让协议书》、2009年8月11日《协议书》及当事人陈述作为证据，本院予以确认。基于上述事实，原告侨青公司与被告新滘公司于2019年5月7日签订《关于提供新港中路302号首二层物业相关证明的补充协议》，该份补充协议是原、被告双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，双方均应恪守履行。根据上述补充协议约定双方同意继续按照原协议、原补充协议约定的方式，于2019年9月30日前完成该物业产权过户至原告侨青公司名下的工作。现期限届满，被告新滘公司没有履行涉案房屋的过户手续，故对于原告侨青公司要求被告新滘公司协助其办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，符合合同约定，各方对涉案房屋应过户至原告侨青公司名下亦均无异议，本院予以支持。至于被告新滘公司提出的先由原告侨青公司及被告恒威公司向其支付税费的诉讼理由，并无合同约定，且产权过户手续尚未办理，对应的税费亦无法最终明确，故被告新滘公司的上述诉讼理由及对应的反诉请求第一项中要求原告侨青公司向其支付过户产生的费用，没有合同依据，本院不予支持。鉴于2009年8月11日《协议书》约定房屋过户时涉及的所有税费全部由第三人恒威公司承担，庭审中原告侨青公司对其承担该税费无异议，故在被告新滘公司协助其办理过户时，应过户手续产生的所有税、费等均由原告侨青公司承担。对于被告新滘公司反诉要求原告侨青公司向其支付购房款441678.41元的诉讼请求，由于根据被告新滘公司与第三人恒威公司于2010年1月25日签订《补充协议》约定，应于领取新的房地产权证书后十日内一次性支付给被告新滘公司，原告侨青公司对上述未付的购房款金额无异议，故对此诉讼请求，符合合同约定及被告新滘公司的诉讼处分原则，本院予以支持，原告侨青公司应在涉案房地产权过户至其名下后十日内一次性支付给被告新滘公司。对于原告侨青公司要求被告支付因怠于履行协助过户义务而产生的违约金的诉讼请求，因各方没有对未完成涉案房屋过户手续的违约金存在约定，故对原告侨青公司此项诉讼请求，本院不予支持。对于被告新滘公司反诉要求原告侨青公司支付从2019年10月1日起计至涉案房屋实际之日止的管理费的诉讼请求。如前所述，被告新滘公司要求原告侨青公司先支付税费等费用再办理过户登记手续等诉讼理由并无依据，原告侨青公司一直向被告新滘公司主张要求其协助办理涉案房屋过户登记的手续，被告新滘公司亦未能提供证据证明原告侨青公司存在怠于办理过户手续等违约行为，故对被告新滘公司的此项反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告广州市海珠区新滘经济发展总公司在本判决生效之日起3日内，协助原告广州侨青教育信息咨询有限公司办理将广州市新港中路302号101房、201房过户至原告名下的手续，办理上述房屋过户所需的税、费、金由原告承担；二、本判决第一项过户内容履行完毕后十日内，原告广州侨青教育信息咨询有限公司向被告广州市海珠区新滘经济发展总公司支付购房款441678.41元；三、驳回原告广州侨青教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市海珠区新滘经济发展总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费922元及反诉受理费10682.8元，由原告负担3385.5元（其中本诉受理费822元、反诉受理费2563.5元），被告负担8219.3元（其中本诉受理费100元、反诉受理费8119.3元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 蒙 刚二〇二〇年八月二十一日书记员 钟燕琴詹泽鑫