浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初3578号 原告（反诉被告）：俞炎根，男，1958年6月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：王键，浙江五洋联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董亚飞，男，2001年4月17日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：陈锡明，浙江左右律师事务所律师。 原告俞炎根与被告董亚飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法由审判员王丽娟适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告董亚飞向本院提起反诉，本院经审查后，依法对本诉予以受理，并与本案合并审理。本院于2020年7月6日对本案公开开庭进行了审理。原告俞炎根的委托诉讼代理人王键、被告董亚飞及其委托诉讼代理人陈锡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的房地产买卖协议，并判令被告支付原告违约金50万元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确要求被告支付的50万元违约金包含了被告已经支付的10万元定金。事实和理由：被告向原告购买坐落于绍兴市上虞区××街道××路××弄××号××室××室××室××室房地产。双方签订房屋买卖协议一份，约定成交总价为人民币280万元。被告于合同签订时支付给原告人民币10万元作为履行合同的定金，房款由被告于2019年10月22日前一次性支付给原告，定金冲抵房款。另约定逾期付款的，则每逾期一日向原告支付房地产总价款千分之一的违约金，逾期一个月以上的，视为被告根本性违约，原告有权解除合同，并由被告承担违约金人民币50万元，给原告造成的其他损失由被告承担。协议签订后，原告为了履行合同，关停了旅馆，并进行了腾退，然被告却未能按时支付购房款，且明确表示要求终止合同。原告认为被告的行为已构成根本性违约，且严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失，故原告向法院起诉，诉请如前。 被告辩称，本案所涉房地产，在解除合同之前，已经被原告另行销售，造成根本性违约的是原告，被告已提起反诉，要求驳回原告的全部诉讼请求。 董亚飞向本院提起反诉请求：1.请求判令解除反诉原、被告签订的房地产买卖协议，并判令支付违约金50万元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。庭审中，反诉原告明确第一项诉讼请求：要求反诉被告返还定金10万元，并支付违约金50万元。事实和理由：反诉原、被告于2019年7月23日签订《房地产买卖协议》一份，据此，反诉原告向反诉被告购买坐落于绍兴市上虞区××街道××路××号××室××室××室房地产，建筑面积602.47平方米，房屋平面图及四至见权证。双方约定合同签订时反诉原告支付人民币10万元作为履行合同的定金，房款于2019年10月22日一次性支付，反诉被告保证上述房地产权属清楚，并同意在收到全部购房款后三日内将房地产过户给反诉原告，且在房地产过户后，反诉被告同意将房地产内的开设旅馆的所有设施设备均由反诉原告享有，相关证照可由反诉原告使用，协议约定违约金为人民币50万元。 协议签订后，反诉原告即按约交付定金10万元，但此后在咨询过户及房产抵押中，立即发现案涉房产因房屋结构变化，存在过户困难且无法办理银行贷款的情况，故立即与反诉被告联系，并通报上述情况，与反诉被告沟通如何解决上述问题，但反诉被告极不配合，为此关于后续付款及过户被搁置，之后又恰遇××。现反诉原告突然接到反诉被告诉状，要求解除双方签订的房地产买卖协议，为此查询了涉案房产的登记情况，发现反诉被告向法庭隐瞒了已经将涉案房产于2020年2月24日擅自转让的事实，企图侵占反诉原告定金，且索取违约金赔偿。反诉原告认为，反诉被告未经合理催告并解除买卖协议的情况下，擅自将案涉房地产转让，损害了反诉原告的合法权益，理应承担违约责任，故提起反诉，诉请如前。 俞炎根对反诉辩称，反诉原告陈述的反诉请求与事实不符，反诉原告提到由于过户及办理银行贷款情况导致付款困难，无事实和法律依据。案涉房屋可以过户，双方在签订协议之前反诉原告在房地产买卖协议中并未约定银行贷款是支付房款的前提条件，至于反诉原告以何种方式支付房款，均与反诉被告无关，是否可以贷款也不是延迟或不支付房款的理由。根据协议约定，反诉原告在2019年10月22日应一次性支付房款，反诉被告也是在2020年2月24日才将房屋出卖，中间间隔了4个月，在付款时间到期前、后多次向反诉原告催要购房款，反诉原告当时也提出了要求解除合同的意见，并只同意将定金支付给反诉被告。反诉被告当时急于资金需要才将房屋出售给反诉原告，为出售房屋进行了改装，付出了相应的代价。反诉被告认为系因反诉原告违约导致合同解除，相关违约责任应由反诉原告承担，应驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房地产买卖协议》一份，被告质证无异议；反诉原告提交的《房地产买卖协议》一份、《不动产登记申请书》四份，反诉被告质证无异议。上述证据，本院依法予以确认并在卷佐证。反诉原告向本院申请就案涉房屋市场价值予以评估，本院认为案涉房屋市场价值无需在本案中予以评估确认，故对反诉原告的评估申请未予准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月23日，原告俞炎根（甲方）与被告董亚飞（乙方）签订《房地产买卖协议》一份，约定如下：一、甲方自愿将其房地产出售给乙方，乙方也已充分了解该房地产具体情况，并自愿买受该房地产。该房地产具体状况如下：1.座落于绍兴市上虞区××街道××路××弄××号××室××室××室××室，建筑面积为602.47平方米。2.出售房地产的所有权证证号为上虞市房权证百官街道字第0××1号、0××1号，上虞市国用（2010）第27583号；上虞市房权证百官镇字第0××5号，上虞国用（2002）字第12-452号；上虞市房权证百官街道字第0××3号、0××4号，上虞市国用（2010）第27582号；上虞市房权证百官镇字第0××3号，上虞市国用（2002）字第12-451号。3.房屋平面图及其四至见产权证。二、计价方式与价款：1.双方约定上述房地产成交总价为人民币贰佰捌拾万元（￥2800000元）。乙方于合同签订时支付给甲方人民币壹拾万元（￥100000元）作为履行合同的定金，房款由乙方于2019年10月22日前一次性支付给甲方，定金冲抵房款。三、房屋交付与过户：1.甲方同意乙方在房款全部付清后三日内将上述当地产交付给乙方，并由甲方结清交房前的水电等相关费用，甲方保证上述房地产权属清楚，若发生于甲方相关的权属纠纷，概由甲方承担责任，给乙方造成损失的由甲方赔偿。乙方同意甲方使用102室房屋至2019年11月22日。2.甲乙双方准备过户所需资料，甲方收到全部购房款后三日内将房地产过户至乙方名下，过户所需的契税、公证费、交易费、评估费、复印费、工本费等相关税费概由乙方承担。四、违约责任：1.乙方未能按期向甲方付清购房款的，则每逾期一日向甲方支付房地产总价款千分之一的违约金，逾期一个月以上的，视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同，并由乙方承担违约金人民币伍拾万元，给甲方造成的其他损失由乙方承担。2.甲方未能按期向乙方交付房地产的，每逾期一日向乙方支付房地产总价款千分之一的违约金，逾期一个月以上的，视为甲方根本性违约，乙方有权解除合同，并由甲方承担违约金人民币伍拾万元，给乙方造成的其他损失由甲方承担。上述《房地产买卖协议》签订后，被告仅向原告支付了定金10万元，剩余房款270万元一直未支付。2020年2月份，原告在未告知被告的情形下，将上述案涉房屋全部另行出卖，其中：坐落于××街道××道××段××号××室××层××出卖给陈渭英、刘可，103室（二层）出卖给梁春锋、徐立萍，104室（二层）出卖给王雪梅、吴彬川，103室（三层）出卖给何扬。 本案的争议焦点，一是案涉《房地产买卖协议》的解除时间。二是《房地产买卖协议》解除后，原、被告是否需要向对方承担损失、损失的确定。关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《房地产买卖协议》约定，买受人逾期支付房款达一个月的，出卖人有权解除合同。被告作为买受人，仅支付10万元定金，剩余房款270万元未能按约支付，至原告将案涉房屋另行出卖时，被告已迟延履行达四个月，该行为显属违约，原告有权按合同约定主张合同解除，但应通知被告。现原告直接以提起诉讼的方式主张解除合同，本院以原告的起诉状副本送达被告时（2020年5月30日）认定为案涉《房地产买卖协议》的解除之日。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《房地产买卖协议》解除的根本原因系被告迟延付款，至于被告辩称的迟延付款原因系房屋结构改变导致贷款不能，无事实和法律依据，本院不予采信。被告就合同解除存在过错，应赔偿原告相应损失。案涉《房地产买卖协议》约定了定金10万元，又约定违约金50万元，原告主张定金不予返还后另要求被告支付违约金40万元，该违约损失显然过高，在被告迟延付款四个月后，原告已将案涉房屋另行出卖，考虑到原告未通知被告解除合同即将房屋另行出卖亦存在过错，结合庭审中原告自认其将房屋另行出卖的价格为平价销售的事实，本院酌情认定因被告迟延付款造成原告的损失为5万元。原告主张被告赔偿停业损失、装修损失、转贷损失，均无事实依据，本院不予支持。另被告已提起反诉，要求原告返还定金10万元，鉴于被告在合同解除中的过错程度，本院对于原告已经收受的10万元定金，其中5万元作为被告应支付给原告的损失，剩余5万元由原告予以返还。被告另在反诉中要求原告支付违约金50万元，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告俞炎根与被告董亚飞于2019年7月23日签订的《房地产买卖协议》于2020年5月30日解除； 二、原告董亚飞返还被告俞炎根5万元，于本判决生效之日起七日内付清； 三、驳回原告俞炎根的其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告董亚飞的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费8800元，减半收取4400元，由原告俞炎根负担；反诉受理费减半收取4900元，由反诉原告董亚飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王丽娟 二〇二〇年八月二十四日 书记员  朱文金 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。