上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5992号上诉人（原审被告）：农工商超市（集团）有限公司，住所地上海市普陀区金沙江路1685号。法定代表人：王雪松，董事长。委托诉讼代理人：孙颖，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓晴，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海漕溪实业有限公司，住所地上海市徐汇区漕溪路123弄15号乙。法定代表人：费翔，董事长。委托诉讼代理人：江中杰，上海康天律师事务所律师。上诉人农工商超市（集团）有限公司（以下简称农工商公司）因与被上诉人上海漕溪实业有限公司（以下简称漕溪实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农工商公司之委托诉讼代理人张晓晴、孙颖，被上诉人漕溪实业公司之委托诉讼代理人江中杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农工商公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、依据上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第3条，租金递增文义表达清楚，2014年1月1日至2018年12月31日不应计算为租金递增年度，故2020年8月20日才应达到合同中约定的第一次租金递增的时间，一审判决对该节事实认定有误；二、根据“合同目的”解释原则，一审判决的认定也不能成立，上诉人与被上诉人签订《补充协议》的目的是为了帮助上诉人减少成本支出、维系极度困难的经营，如推定上诉人负有承担系争款项的义务则自2019年1月1日起上诉人在剩余租赁期间内多支出人民币1,680,609.41元（以下同）的租金成本，显然与订立《补充协议》时的合同目的相悖，一审判决毫无根据地将第一次租金递增时间由2020年8月20日变更为2019年1月1日，并导致以后以2019年1月1日为起算日每三年环比递增租金3%，加重上诉人成本。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。漕溪实业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。在2018年12月31日《补充协议》期满后，双方应当严格按照之前的《房产租赁合同》履行，《补充协议》所约定的减免到2018年底已经全部终止了，双方不能否认在《房产租赁合同》中本约定的增长计算方式，故在2018年8月20日起租金标准本应第二次环比增长3%但因《补充协议》故未按该标准实际收取，在2019年1月1日起应按该租金标准实际收取；《补充协议》约定的期限内环比增长的部分一直按时计算，只是增长的部分未实际收取、被上诉人给予了减免，上诉人的计算方法是错误的，无论依据《房产租赁合同》还是依据《补充协议》都无法得出上诉人的计算结果。因被上诉人误以为上诉人未提起上诉，故亦未提起上诉，请求驳回上诉，维持原判。漕溪实业公司向一审法院起诉请求：判令农工商公司支付漕溪实业公司2019年度拖欠租费款项余额432,390元。一审法院认定事实：2012年2月18日，漕溪实业公司（出租方、甲方）与农工商公司（承租方、乙方）签订《房产租赁合同》一份，合同约定，甲方将上海市徐汇区XX路XX号房屋（即系争房屋）及该房屋所附属的空地、通道、楼梯、设施等一并出租给乙方使用。租赁期限为20年，自2012年2月20日至2032年2月19日止。自2012年2月20日至2012年8月19日为乙方的免租期，此期间甲方不向乙方收取租金，即租金起付日为2012年8月20日。该房产第一年（指自2012年8月20日起计算的应缴租年度）租金为710万元，第四年起租金每三年环比增幅3%。每年租金按季度支付，即8月、11月、2月、5月四个季度当季第一个月二十日前支付。甲方须在当季收款前十五日，先向乙方财务部门提供税务统一发票，乙方凭有效发票付款。合同另就其他事项作了约定。合同履行期间，双方于2014年1月签订补充协议，协议约定，对于XX路XX号租赁物的年租金，甲方同意减免乙方5年（2014年1月1日至2018年12月31日）年租金，每年减免210万元，即该5个自然年度乙方实际承担的年租金为每年500万元。原合同约定的租金递增比例在该5个自然年度（2014年1月1日至2018年12月31日）中不再履行。鉴于乙方已支付2013年11月20日至2014年2月19日的租金，按本补充协议减租标准计算，乙方已多支付自2014年1月1日起的租金按实际结算。除本补充协议约定的内容外，原合同其他约定不变。2019年度农工商公司向漕溪实业公司支付了710万元租金，因双方对租金递增产生争议，协商未果，漕溪实业公司遂向一审法院提出如上诉请。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据双方合同约定，第四年起租金每三年环比增幅3%，根据该条约定，则2016年租金递增3%，至2019年在2016年递增3%的基础上，租金再递增3%。因补充协议约定，在2014年1月1日至2018年12月31日5个自然年度递增比例不再履行，根据该约定，2016年租金递增不应适用，结合原合同的约定，自2019年租金在起始租金基础上开始递增3%。漕溪实业公司计算有误，一审法院予以调整。对农工商公司的辩称一审法院不予采信。一审法院判决：农工商超市（集团）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕溪实业有限公司2019年租金余额213,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,893元，由农工商超市（集团）有限公司负担1,918元，上海漕溪实业有限公司负担1,975元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于租金应从何时开始递增3%。上诉人认为根据《补充协议》的约定，原合同约定的租金递增比例在2014年1月1日至2018年12月31日这5个自然年度中不再履行，因此这5个自然年度不计入每三年环比递增中，2020年8月20日才达到合同约定的第四年开始第一次租金递增的计算日期。对此，本院认为，上诉人与被上诉人在《补充协议》中约定，“甲方（被上诉人）同意减免乙方（上诉人）5年（2014年1月1日至2018年12月31日）租金，每年减免210万元，即该5个自然年度乙方实际承担的年租金为每年500万元。原合同约定的租金递增比例在该5个自然年度（2014年1月1日至2018年12月31日）不再履行。”结合双方租赁合同中“租金起付日为2012年8月20日，第一年租金为710万元，第四年起租金每三年环比增幅3%”的约定，应当认为《补充协议》约定原合同约定的租金递增比例在该5个自然年度（2014年1月1日至2018年12月31日）不再履行，是指原第四年即2015年8月20日起租金递增3%暂时不履行，因此，双方确定2014年1月1日至2018年12月31日这5年的租金为每年500万元。但在这5年期满后，双方仍应按《房产租赁合同》约定履行。一审法院结合《补充协议》和《房产租赁合同》的约定，认定自2019年开始在起始租金的基础上递增3%，应属公平合理，本院予以认同。上诉人关于2014年至2018年这5个自然年度不计入每三年环比递增中的观点，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人农工商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,495元，由上诉人农工商超市（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年八月二十七日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……