上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6789号上诉人（原审被告）：上海市浦东新区陆家嘴街道鼎榞食品店，经营场所上海市浦东新区即墨路33号一层。经营者：金云来，店长。上诉人（原审被告）：金云来（曾用名金运来），女，1956年10月15日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：杨颖琦，上海市百汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曲萍，女，1972年9月21日出生，汉族，身份证住址辽宁省抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：梅月旺，男，1964年7月14日出生，汉族，身份证住址辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：梅照修，男，1984年7月14日出生，汉族，身份证住址浙江省平阳县。被上诉人（原审原告）：梅照彩，男，1985年9月24日出生，汉族，身份证住址辽宁省大连市沙河口区。上列四被上诉人之共同委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。上列四被上诉人之共同委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所律师。原审第三人:上海灵岛咖啡食品有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区即墨路39号一层。法定代表人：陈东。上诉人上海市浦东新区陆家嘴街道鼎榞食品店(以下简称鼎榞食品店)、金云来因与被上诉人曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩、原审第三人上海灵岛咖啡食品有限公司（以下简称灵岛公司）排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初56653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鼎榞食品店、金云来上诉请求：撤销原判第二项，改判鼎榞食品店、金云来无需支付房屋占有使用费。事实与理由：1.本案转租合同有效，上诉人有权继续使用房屋。虽然被上诉人与原审第三人在2018年12月21日签订了终止协议，但被上诉人经营地址在上诉人经营地址隔壁，被上诉人明知上诉人租用涉讼房屋。2.被上诉人与原审第三人在补充协议中明确允许转租，原审第三人在一审中确认转租给上诉人经过被上诉人同意。3.被上诉人以原审第三人拖欠租金为由终止合同，但根据一审查明事实，上诉人代原审第三人向被上诉人支付了租金，上诉人据此享有对合同解除的抗辩权。一审判决上诉人以（以下币种均为人民币）25,000元每月的标准支付房屋占有使用费，但2017年11月起房屋就处于停水停电状态，一审中法官询问过被上诉人，被上诉人亲口承认在前案纠纷发生后，就没有恢复水电。上诉人与被上诉人的房屋交接书中也确认了房屋的停水停电状态。上诉人自2017年11月起因停水停电无法正常经营，故一审判决的房屋使用费支付标准过高。2020年4月18日，上诉人返还了房屋，考虑到2020年1月24日疫情开始，2020年1月24日至2020年4月18日期间按照25,000元每月的标准支付房屋占有使用费也明显不合理。上诉人支付的、被上诉人收到的租金22.5万元足够覆盖2019年10月1日至2020年4月18日的房屋占有使用费，上诉人无需再支付房屋占有使用费。被上诉人曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.原审第三人因无法继续支付租金，与被上诉人终止了租赁合同，负有清退义务的应是原审第三人，因原审第三人怠于履行该义务，故被上诉人有权基于所有权让上诉人搬离。2.停水停电是因原审第三人未支付租金所致，上诉人由此产生损失的，应向原审第三人主张。3.一审法院从公平合理的角度将上诉人之前支付的租金抵扣了2019年1月至2019年9月的房屋占有使用费，但被上诉人收到的钱款实际是原审第三人欠付被上诉人的款项，被上诉人不认可该笔钱款可以抵扣上诉人的占有使用费。4.被上诉人在2019年4月要求上诉人限期搬离，上诉人拒绝搬离系自行扩大损失，其要求免除占有使用费不具有合理性。原审第三人灵岛公司未作答辩。曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩向一审法院起诉请求判令：1.鼎榞食品店、金云来腾空并返还上海市浦东新区XX路XX号一层由鼎榞食品店、金云来租赁的用于经营XX烟酒行的营业用房（以下简称涉讼房屋）；2.鼎榞食品店、金云来支付自2019年1月1日起按每月25,000元的标准计至实际腾空之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实如下：曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩共同共有位于上海市浦东新区XX路XX-XX号、XX路XX号的房屋。2012年2月29日，曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩与灵岛公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将XX路XX号（建筑面积约920平方米）出租给灵岛公司，租赁期限自2013年3月1日起至2018年2月28日止。2013年11月15日，各方签订《房屋租赁补充协议》，约定租赁期限自2013年2月28日至2018年12月31日止，同意灵岛公司在合同期内转租。2017年6月8日，曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩委托案外人王某与灵岛公司签订《关于灵岛咖啡续约条件的承诺》，约定续约租期从2019年1月1日起算，灵岛公司在租赁期间不分租，不转租。2017年8月8日，曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩与灵岛公司签订编号为20170808的《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定将XX路XX号（建筑面积约920平方米）出租给灵岛公司，租赁期限自2019年1月1日起至2024年12月31日止。2018年11月19日，各方签订《房屋租赁合同补充条款二》，就上述8月8日的《房屋租赁合同》进行补充，约定合同的租期为6年，自2019年1月1日起至2024年12月31日止，并约定每年租金金额以及灵岛咖啡公司转租需提前告知曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩，转租合同需经曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩确认。2018年12月21日，曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩与灵岛公司签订《终止协议》，终止双方签订于2017年8月8日所签订的关于上海市浦东新区XX路XX号一层920平方米营业用房的租赁合同，灵岛公司同意于2018年12月30日前交还上述房屋。2015年12月31日，灵岛公司（甲方）与鼎榞食品店、金云来（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将上海市浦东新区XX路XX号建筑面积35平方米的房屋出租给鼎榞食品店、金云来，房屋用途为烟酒店。租赁期限自2016年1月20日起至2018年12月31日止；月租金2万元，支付租金方式为付三押一，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金2万元；乙方应在合同租期届满后的三日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按35元每平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2018年11月16日，灵岛公司（甲方）与鼎榞食品店、金云来（乙方）签订《商铺承包合作经营合同》，承包经营期限自2018年12月1日起至2024年11月30日止，每月承包费为25,000元，每年12月1日至当年11月30日为一期，乙方在每期5日前一次性交付；经协商乙方同意在签订本合同后三日内，首次支付给甲方六个月承包费，合计15万元，乙方同意在签订本合同后三日内，将前期所欠房租，按照7万元支付给甲方。乙方于本合同签订之日三日内向甲方缴纳承包合作经营风险保证金75,000元。2018年11月17日，鼎榞食品店、金云来分别向灵岛公司法定代表人陈东账户转账153,000元、142,000元，合计295,000元。2018年11月18日，陈东将30万元付至王某账户。一审庭审中，鼎榞食品店、金云来与灵岛公司确认所签商铺经营合同的性质依然是租赁合同，鼎榞食品店、金云来所付的295,000元包含预付2019年1月1日起至2019年6月30日止六个月的租金共计15万元及三个月的押金75,000元、前期所欠房租即2018年12月31日之前结欠的房租7万元。曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩确认收到30万元，认为30万元与本案无关，灵岛公司结欠曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩租金100多万。灵岛公司则称交付的30万元性质为预付租金和押金，并没有欠付曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩租金。一审法院另查明，本院于2018年9月17日作出（2018）沪01民终6693号民事判决书，判令曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩与灵岛公司所签的关于上海市浦东新区XX路XX号一层920平方米营业用房的编号为20170808的《上海市房屋租赁合同》继续履行。一审庭审中，曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩表示其以房屋租赁合同纠纷起诉灵岛公司，要求解除编号为20170808的《上海市房屋租赁合同》，终审判决继续履行合同，所以曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩与灵岛公司嗣后自行协商终止该份合同。灵岛公司表示起初承租上海市浦东新区XX路XX号一层920平方米营业用房系用于经营日本料理，但该房屋自2018年起不能用于餐饮行业经营，所以在2018年12月21日与曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩协商终止上述租赁合同。一审法院认为，曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩与灵岛公司协议终止租赁合同，鼎榞食品店、金云来作为次承租人同意腾房，故一审法院对曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩要求鼎榞食品店、金云来腾空并搬离涉讼房屋的诉请予以支持。关于房屋占有使用费，鼎榞食品店、金云来对出租人与承租人协议终止租赁合同存有异议，没有充分证据证明，故在出租人与承租人的租赁合同终止情形下，次承租人对房屋的占有连续消灭，不再享有占有、使用租赁房屋的权利，曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩有权主张自2019年1月1日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费。至于房屋占有使用费的金额问题，根据一审庭审查明的事实，鼎榞食品店、金云来支付款项的时间发生在租赁合同终止之前，灵岛公司于收到次日即全部转账给曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩代理人王某，款项性质为预付自2019年1月1日起的租金及押金共计225,000元，曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩确认收到，辩称与本案无关，与灵岛公司的租金关系是100余万元，灵岛公司表示不仅未结欠租金，而是多付了租金，双方之间租金结算及相关争议将另行通过合法途径解决。对此，一审法院认为，曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩认可收到由鼎榞食品店、金云来交付给灵岛公司、灵岛公司交付给曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩的款项，其辩称的依据尚不充分，不予采信。考虑到鼎榞食品店、金云来的付款情况，灵岛公司亦负有清退次承租人、及时返还房屋的义务以及公平合理性等方面，一审法院确认鼎榞食品店、金云来交付的款项中部分可用于相抵房屋占有使用费。曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩以鼎榞食品店、金云来与灵岛公司租赁合同中约定的每月25,000元租金标准主张占有使用费，符合法律规定，以此标准计，前述225,000元相抵自2019年1月1日起至2019年9月30日止的占有使用费，鼎榞食品店、金云来应另付曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩自2019年10月1日起按每月25,000元的标准计至实际腾空搬离涉讼房屋之日止的占有使用费。鼎榞食品店、金云来确认其所付款项中的7万元为欠付灵岛公司2018年12月31日之前的租金，故不应折抵本案占有使用费。鼎榞食品店、金云来还表示曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩对涉讼房屋停水停电致其产生经营损失，要求曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩返还295,000元，若不返还，应扣减停水停电所造成的损失，鉴于该项主张所涉及的法律关系与本案非同一法律关系，在本案中不予处理。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，于二○二○年四月六日作出判决：一、上海市浦东新区陆家嘴街道鼎榞食品店、金云来于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号一层中上海市浦东新区陆家嘴街道鼎榞食品店的营业用房；二、上海市浦东新区陆家嘴街道鼎榞食品店、金云来于判决生效之日起十日内共同支付曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩自2019年10月1日起按每月25,000元计至实际搬离之日止的房屋占有使用费；三、对曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,600元，减半收取计2,800元，由曲萍、梅月旺、梅照修、梅照彩共同负担2,025元，鼎榞食品店、金云来负担775元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人与被上诉人一致确认，上诉人已于2020年4月18日将涉讼房屋返还给被上诉人，并签订了房屋归还交接书。本院认为，涉讼房屋产权人为被上诉人，上诉人未提供充分证据证明其向原审第三人租赁涉讼房屋曾征得被上诉人同意，上诉人与原审第三人关于涉讼房屋的约定对被上诉人不具有法律约束力。被上诉人基于物权可以要求上诉人返还涉讼房屋并支付实际返还之前的房屋占有使用费。至于上诉人的合法权利可另行向原审第三人主张。关于房屋占有使用费的计算标准，一审法院参照上诉人与原审第三人签订的租赁合同月租金标准确定房屋占有使用费，并无明显不当，本院予以确认。因上诉人已于2020年4月18日将涉讼房屋返还给被上诉人，故一审判决上诉人支付被上诉人房屋占有使用费期限应计算至2020年4月18日止。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,600元，由上海市浦东新区陆家嘴街道鼎榞食品店、金云来负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年八月二十八日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……