福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0304民初1352号 原告：姚丽香，女，1966年10月6日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 原告：姚国雄，男，1966年9月9日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：姜绍东，福建升恒律师事务所执业律师。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：陈晟南，福建升恒律师事务所实习律师。 被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道xxxx。统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑仁杰，福建凌龙律师事务所实习律师。 原告姚丽香、姚国雄与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚国雄及原告姚丽香、姚国雄的共同委托诉讼代理人姜绍东、陈晟南，被告建德公司的委托诉讼代理人韩兰梅、郑仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚丽香、姚国雄向本院提出诉讼请求：1.建德公司立即向姚丽香、姚国雄支付自2017年1月1日起至2018年10月3日止（计640天）以已付购房款2040676元为基数、日万分之五计算的逾期交房违约金计653016元；2.建德公司立即向姚丽香、姚国雄支付自2019年1月3日起至不动产证交付之日止以已付购房款2040676元为基数、按日0.02%（累计不超过已付款5%，即102033.8元）计算的逾期办证违约金；3.本案诉讼费用由建德公司承担。事实和理由：2013年12月21日，姚丽香、姚国雄与建德公司分别签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定姚丽香、姚国雄向建德公司购买位于荔城区xxx房屋（面积195.05平方米），单价为10462.32元，房屋总价款为2040676元；出卖人应当在2016年12月31日前交房；逾期交房超过90日，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金；出卖人应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记；如因出卖人原因，买受人在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不得退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付款万分之二的违约金，累计不超过总房款的5%等内容。合同签订后，姚丽香、姚国雄按约向建德公司支付购房款2040676元，但建德公司不讲诚信，交房时间一拖再拖，而不动产权证至今未予办出，建德公司的行为已构成违约。 建德公司辩称，本案逾期办证并非建德公司原因造成的。1.建德公司于2018年10月23日着手办证事宜，但因规划事宜导致建德公司的房屋无法核发核实意见书，2019年7月1日经重新设计，竣工测量后，2019年7月24日城乡规划局向建德公司核发竣工规划条件核实意见书，因政府原因拖延近一年；2.建德公司原开发该房地产时土地使用权证两本，在办理权属登记时，政府要求两本土地证合二为一后才可以办理，造成办证拖延；3.该房地产业主在装修过程中存在违章搭建原因，规划部门不予验收造成办证拖延；4.姚丽香、姚国雄拒不提供办证材料，造成无法办证；5.即使要认定逾期办证违约金，根据《商品房买卖合同》约定违约金为日万分之一，不超过总房款的5%，不能要求按照日万分之二要求。 姚丽香、姚国雄、建德公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证2份、结婚证1份、《商品房买卖合同》1份、收款收据1份、（2019）闽0304民初2410号民事裁定书2份、（2019）闽0303民初3494号民事判决书1份、工程质量监督报告1份、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表1份、说明1份、快递单1份、《分期付款协议书》1份、《补充协议二》1份、钥匙领取签到表1份、入伙资料确认表1份、交房手续流转单1份、建设工程消防验收意见书1份、福建省房屋建筑工程竣工验收报告1份，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对建德公司提供的，姚丽香、姚国雄持有争议的证据和事实，本院认定如下：《莆田市城乡规划局受理承诺单》1份、《莆田市城乡规划局不予行政许可决定书》1份、《莆田市自然资源局受理承诺单》1份、《建设工程规划条件核实意见书核发准予行政许可决定书》1份、《莆田市自然资源局局长办公会议纪要》1份，因均与涉案房屋逾期办证的违约责任无关联性，故本院不予确认。对姚丽香、姚国雄提供的，建德公司持有争议的证据和事实，本院认定如下：反馈1份，因真实性无法认定，故本院不予确认。 根据姚丽香、姚国雄、建德公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用(xx第xx号、莆国用（xx）第xx号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为xxx，建设工程规划许可证号为建字xxx号荔，施工许可证号xxx。该商品房的预售许可证号为(2013)莆房许字第74号。2013年12月21日，建德公司与姚丽香、姚国雄签订《商品房买卖合同》（合同编号为xxx）,约定姚丽香、姚国雄以总价款2040676元向建德公司购买xxx商品房一套（建筑面积为195.05㎡）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：姚丽香、姚国雄应当于2013年12月21日前支付首付款620676元，余款1420000元办理银行按揭。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付姚丽香、姚国雄使用。该合同第九条关于逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。 2017年10月27日，姚国雄及案外人姚涵与建德公司签订《补充协议（二）》一份，在协议的第5条约定：买受人姚涵及买受人姚国雄承诺，其购买的xxx（商品房买卖合同号为xxx)，及xxx（商品房买卖合同号为xxx)，若出卖人存在逾期交房及办证等其他的情形时，买受人姚涵及买受人姚国雄放弃向出卖人主张逾期交房及办证等其他的一切违约责任。 2018年7月10日，姚国雄签收钥匙领取签收表、入伙资料确认表、交房手续流转单各一份。 2018年7月12日，建德公司出具说明一份，表明姚国雄购买的涉案商品房，由于未达到合同约定的交付条件，业主可以暂缓交房，并且业主不承担暂缓交房期间的任何违约责任，待本公司达到合同约定交房条件时，本公司再以书面形式通知业主交房。 2018年8月16日，建德公司（甲方）与姚丽香、姚国雄（乙方）签订《分期付款协议书》一份，协议第1条约定：甲、乙双方就甲方延期交房产生的逾期交房时间同意按2017年1月1日起计至2018年6月30日为止，共计546天，按日万分之一的违约金计算，违约金总额为111421元；由甲方分4期支付，第一期2018年10月15日支付27855元，第二期2019年1月15日支付27855元，第三期2019年4月15日支付27855元，第四期2019年7月15日支付27856元；款项支付后，对甲方的逾期交房行为，乙方放弃向法院提起诉讼与申请执行的权利，与甲方的逾期交房纠纷就此了结，协议期间如甲方未按期支付，乙方有权向法院提起诉讼。《分期付款协议书》签订后，建德公司未支付相应款项。 2018年9月4日，涉案商品房消防验收合格。 2019年8月8日，福建省莆田市涵江区人民法院受理建德公司与姚丽香、姚国雄确认合同效力纠纷一案，建德公司提出诉讼请求：撤销双方于2018年8月16日签订的《分期付款协议书》。2019年11月，福建省莆田市涵江区人民法院作出（2019）闽0303民初3494号生效民事判决书，判决：驳回建德公司的诉讼请求。 另查，姚丽香与姚国雄于1990年5月登记结婚。 因建德公司未向姚丽香、姚国雄支付逾期交房及逾期办证违约金，致讼。庭审中，建德公司自认出具上述说明后未再以书面材料通知姚丽香、姚国雄交房。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，姚丽香、姚国雄与建德公司签订的《商品房买卖合同》、《分期付款协议书》、《补充协议二》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。姚丽香、姚国雄主张《补充协议二》已失效、建德公司应支付涉案商品房的逾期办证违约金，因双方后续签订的《分期付款协议书》仅对《补充协议二》中关于逾期交房违约责任的部分进行重新约定，故《补充协议二》中对建德公司无需承担涉案商品房逾期办证违约责任的约定仍然有效，姚丽香、姚国雄诉求逾期办证违约金，与合同约定不符，本院不予支持。姚丽香、姚国雄诉求建德公司支付逾期交房违约金，因《商品房买卖合同》约定建德公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付姚丽香、姚国雄使用，逾期交房的自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付已付款万分之五的违约金，故建德公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。关于涉案商品房的交付时间，姚丽香、姚国雄主张系2018年10月3日，建德公司主张系2018年7月10日，本院经审查认为，姚国雄虽于2018年7月10日签收交房手续流转单等材料，但涉案商品房于2018年9月4日方消防验收合格，且建德公司于2018年7月12日出具说明一份，表明涉案商品房未达到合同约定的交付条件，可以暂缓交房，待达到合同约定交房条件时，再以书面形式通知交房，故建德公司主张涉案商品房已于2018年7月10日交付，明显与事实不符，本院不予采纳；因建德公司于庭审中自认出具该说明后未再以书面材料通知姚丽香、姚国雄交房，建德公司也未提供其他证据证明实际交房时间，故交房时间应认定为姚丽香、姚国雄自认的交房时间即2018年10月3日。关于逾期交房违约金的计算标准，《商品房买卖合同》约定按已付购房款的日万分之五计算的逾期交房违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，结合违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”的性质，故本院根据建德公司的申请酌情将该项违约金的标准调整为按已付购房款的日万分之一计算。综上，建德公司应支付给姚丽香、姚国雄自2017年1月1日起至2018年10月3日止以已付购房款2040676元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金，即2040676元×0.01%×640天=130603元。建德公司辩称，《分期付款协议书》约定如建德公司未按期支付，姚丽香、姚国雄有权向法院提起诉讼，意指姚丽香、姚国雄仅能按照《分期付款协议书》的约定要求建德公司承担逾期交房的违约责任，本院经审查认为，双方签订的《分期付款协议书》相较于原《商品房买卖合同》减轻了建德公司逾期交房的违约责任，《分期付款协议书》中约定“款项支付后，对建德公司的逾期交房行为，姚丽香、姚国雄放弃向法院提起诉讼……”，即如建德公司按照《分期付款协议书》的约定支付了款项，姚丽香、姚国雄放弃依照原《商品房买卖合同》的约定提起诉讼，故结合合同文本上下文内容，下文中“协议期间如建德公司未按期支付，姚丽香、姚国雄有权向法院提起诉讼”应理解为如建德公司未按照《分期付款协议书》的约定按期支付，姚丽香、姚国雄有权依照原《商品房买卖合同》的约定提起诉讼，否则对姚丽香、姚国雄显失公平。且《分期付款协议书》约定建德公司应分期支付逾期交房违约金，其中最后一期截止2019年7月15日，建德公司未支付过相应款项，现亦已无法按期履行该《分期付款协议书》，故对建德公司的该辩解意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向姚丽香、姚国雄支付逾期交房违约金130603元； 二、驳回姚丽香、姚国雄对莆田市建德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14147元，减半收取计7073.5元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担1456元，由姚丽香、姚国雄负担5617.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 黎 曦 书 记 员 关嘉兴 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。