广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7895号原告：曾义，男，1986年8月10日出生，汉族，住广东省东莞市*********************，公民身份号码：441************494。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：许露瑜，广东莞祥律师事务所律师助理。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：广东省东莞市********。法定代表人：任兆楼，总经理。委托诉讼代理人：周妙云，女，1983年11月14日出生，汉族，住广东省东莞市常平镇朗洲一队42号，公民身份号码：441************628，员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘向荣，总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师助理。原告曾义诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告曾义的委托代理人赖声平、许露瑜，被告常平房地产公司的委托代理人周妙云，被告东田公司的委托代理人路娇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾义向本院提出诉讼请求：1、两被告连带支付原告逾期办证违约金，以购房款599536元为本金，从2016年12月13日起按照年利率6%计算至2017年12月28日止为37471.00元（6%×599536元÷365天×380天）；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年11月17日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买两被告位于东莞市********************，楼价款共计599536元，双方约定以分期付款方式支付购房款，首期款180536元于2014年11月17日付清，余额419000元须于签订本合同后向银行申请按揭贷款或以现金付清，两被告应于2015年1月1日前交楼。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......”的规定，被告提供的格式合同第十五条约定：被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的的资料报送登记机关备案。但被告却于2017年12月28日才通知业主办理不动产权证，已经逾期将近三年。更有甚者，原告发现，其合同后面的格式补充协议第五条霸王条款，将办证时间推迟至交楼之日起730天，且仅规定，逾期办证的违约金仅为房价的万分之五，与原告不能办理产权证，无法处分房屋的损失相比，犹如九牛一毛，基本等同于没有违约责任的约定。被告的格式合同及补充协议实际上已经限制了原告的主要权利，排除了被告的主要责任。原告现根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律规定，主张在不解除合同的情况下，以总房价为基准，按年利率6%向原告支付逾期办证违约金，违约金从交楼第731日起计算至2017年12月28日被告通知原告办理不动产权证止。综上所述，两被告的商品房买卖合同及补充协议为格式合同，充斥着霸王条款，两被告在合同履行过程中严重违约，毫无诚信可言，严重损害了原告的合法权益。原告曾义对其上述主张提供的证据有：商品房买卖合同，楼宇交接书，按揭登记证明书，购房款发票，契税发票，维修基金收据，办证通知。被告常平房地产公司辩称，山畔华庭是被告东田公司挂靠被告常平房地产公司开发的房地产项目，由被告东田公司筹集资金独立开发、经营、管理，被告常平房地产公司作为被挂靠方，不参与开发经营管理、不参与利益分配、不承担经济风险。被告常平房地产公司未提供证据。被告东田公司辩称，原告诉求已超出诉讼时效，请求法院予以驳回。一、案涉房屋已交付，被告东田公司早已完成楼盘初始确权资料提交手续。2014年11月17日，原告与被告东田公司签订案涉商品房买卖合同，约定原告购买东田山畔华庭5栋1504号房，被告东田公司应于2015年1月1日前交楼，实际交付时间为2014年12月12日。被告东田公司早已向不动产登记部门提交初始确权资料，并通知原告办理不动产权证。二、案涉债权已超过诉讼时效。案涉债权已超过法定诉讼时效3年的规定。《民法总则》第188条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定……”。案涉《商品房买卖合同》是原、被告共同签署的，合法有效。附件五“其他补充”第5条约定了“……承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。……”根据该条款约定，被告东田公司应于2016年12月13日前完成确权资料报产权登记机关备案手续。否则，原告有权依合同追究被告东田公司的违约责任。从2016年12月13日至原告提起诉讼之日，早己超过3年时间，在此期间，原告从未向被告东田公司主张过任何权利，该笔债权已超过法定的诉讼时效，原告债权已不受法律保护。综上，原告的诉求已超过法定诉讼时效，请求法院予以驳回。被告东田公司未提供证据。本院经审理认定事实如下：2014年11月17日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向两被告购买东莞市*******************，房屋总价款为599536元；两被告应当在2015年1月1日前将符合经验收合格并符合本合同约定的该商品房给原告；两被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由两被告提供的资料报产权登记机关备案，如因两被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，两被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金。合同附件五其他补充第五条约定：在原告交齐办证所需税费及资料后，两被告承诺在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，原告有权要求解除合同，并要求两被告退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因原告方面的原因无法办理，一切责任由原告自行承担；两被告对原告的办理权属登记义务为协助原告办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为原告提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定两被告在本合同第十五条及本条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。2014年12月12日，两被告向原告交付案涉房屋。2017年12月28日，两被告通知原告等业主案涉商品房所在的楼宇已完成确权手续可办理不动产权证，告知原告等业主具体的办证指引。2020年4月26日，原告以两被告逾期办证为由网上预约立案提起本案诉讼，请求判如所请。庭审中，被告东田公司主张，其已在2014年下半年就将案涉商品房所在楼宇办理权属登记所需由出卖人提供的资料报房地产管理部门登记备案，该栋楼早已符合办证条件，应从交楼之日起730天期限届满时起算逾期办证违约金的诉讼时效，原告现诉请逾期办证违约金已超过法定3年的诉讼时效。原告则主张，两被告提交大确权资料应当会取得房地产管理部门的收据，两被告持有该收据而拒不提供，直到2017年12月28日才通知履行协助办证义务，双方并未约定逾期办证违约金的支付期限，两被告亦未明确表示过拒绝支付该违约金，故逾期办证违约金的诉讼时效期间理应从实际履行该义务之日起算，原告起诉未超过3年的诉讼时效期间；况且，只要两被告尚未履行协助办证义务，逾期办证的违约情形则一直处于持续状态，每日均应当向原告支付逾期办证违约金，应当从最后一期履行期限届满之日起算诉讼时效期间，原告起诉未超过3年的诉讼时效期间；即使按每天或每月分段计算违约金的诉讼时效，在诉讼时效期间的最后六个月内因受新冠肺炎疫情影响不能及时行使请求权，诉讼时效亦应中止（至少延长半年），应从原告起诉之日倒推三年半来确定诉讼时效期间。上述事实，有前述原告提供的证据以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两被告共同作为出卖人与原告签订《商品房买卖合同》，被告常平房地产公司虽抗辩案涉房地产项目是由被告东田公司挂靠被告常平房地产公司名下进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故两被告作为合同相对方应共同承担履行案涉合同所产生的法律责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件五第五条第二款的约定，案涉房屋2014年12月12日交付给原告，两被告应自案涉商品房实际交付之日起730日内协助原告办妥房地产权属证书，即两被告应于2016年12月11日前向房管部门提交需由其提供的办理权属登记的资料，但两被告于2017年12月28日才通知原告等业主案涉商品房符合办证条件，存在逾期382天协助办证的情形，两被告理应向原告承担逾期协助办证的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。根据双方合同主条款约定，无论两被告逾期履行协助办证期间多长，原告在不退房的情况下，逾期办证违约金均固定按已付房价款的0.05%即299.77元来计付，违约金的计算标准及金额明显过低，不利于敦促两被告及时履行协助办证的义务，也完全不足与弥补原告因此而造成的损失。现两被告逾期办证，原告明确不要求解除合同并主张以已付购房款为基数按年利率6%计算违约金，该标准是适当的违约金计算标准，合法合理。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方在合同中约定了两被告协助办理产权登记的期限及逾期协助需要支付违约金，该违约金随着逾期办证的天数变化而变化，故逾期办证违约金应认定为按日累计计算的持续性债权，应按每个个别债权从实际产生之日起分别计算诉讼时效期间。两被告并未提供证据证明其实际完成协助办证义务的具体时间，从原告提供的证据来看，两被告是于2017年12月28日才通知原告等业主案涉商品房符合办证条件，理应视为两被告直至2017年12月28日才实际完成协助办证义务，故逾期办证违约金的计算期间应为从2016年12月11日起至2017年12月28日止。原告于2020年4月26日网上预约立案，从该日倒推三年来计算，2017年4月26日前的逾期办证违约金明显已经超过了法律规定的三年诉讼时效，故依法理应仅支持从2017年4月27日计至2017年12月28日止（合计245天）的违约金。原告主张，因受新冠疫情影响构成诉讼时效的中止，但部分期间的违约金在疫情发生前即已超过诉讼时效，且疫情发生后原告仍可网上预约办理立案，对原告的诉权行使未构成实质性阻碍，并不构成诉讼时效的中止，故对原告该项主张本院依法不予采纳。本院判定两被告应共同支付原告逾期办证违约金为599536元×6%÷365天×245天=24145.70元。对原告诉请违约金超出该数额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告曾义支付逾期办证违约金24145.70元；二、驳回原告曾义的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费368元（原告已预交），由原告曾义负担131元，被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谭艳婷二〇二〇年八月二十四日书记员  李科龙吕惠萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。