浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1821号 原告：杭州千之软件技术有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文三路553、555号浙江中小企业大厦1905室，统一社会信用代码：91330108697056185E。 法定代表人：杨建三，董事长。 委托诉讼代理人：应媛扬，浙江一墨律师事务所律师。 被告：杭州中择房产代理有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区一方大厦2幢916室，统一社会信用代码：91330109MA28MNQA8C。 法定代表人：李雪雷，董事长。 被告：李雪雷，男，1989年12月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告杭州千之软件技术有限公司（以下简称千之公司）与被告杭州中择房产代理有限公司（以下简称中择公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告千之公司于2020年5月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告申请追加李雪雷为本案共同被告，本院经审查后予以准许。本案于2020年7月16日公开开庭审理。原告千之公司委托诉讼代理人应媛扬、被告中择公司法定代表人李雪雷、被告李雪雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告千之公司向本院提出诉讼请求：1、原告与被告中择公司签订的《中择房屋租赁合同》于2020年1月15日解除；2、被告中择公司返还原告租金43633.97元、房屋押金5600元、水电押金1000元；3、被告中择公司向原告支付违约金5600元；以上四项合计为55833.97元；4、被告李雪雷对上述第二项、第三项诉讼请求承担连带责任；5、本案全部诉讼费用由两被告共同承担（系当庭变更后的诉讼请求）。事实与理由：2019年9月9日，原告与中择公司签订《中择房屋租赁合同》一份，合同约定由原告承租中择公司出租的位于海威新界1032房屋一套，租赁期限为2019年9月10日至2020年9月9日，月租金为5600元，租金支付方式为年付，在合同签订之日起三日内一次性付清，另原告在合同签订之日起的三日内向中择公司支付房屋押金5600元、水电押金1000元，若任何一方违反合同约定，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付违约金5600元，违约金不足以弥补损失的，违约方应另行赔偿。合同签订前，中择公司向原告出示了其与该房屋房东崔宏强、庄小花签订的《中择房屋托管合同》、委托书、房东身份证复印件、不动产权证书等材料，向原告表明其对涉案房屋有合法的出租权。合同签订后，原告按约向中择公司支付了房屋押金5600元、水电费押金1000元、一年房屋租金67200元，中择公司依约向原告交付了涉案房屋。但在2019年10月底涉案房屋房东找到原告，表明中择公司未向其支付房租，因此其要收回房屋。经多次交涉无果，房东于2020年1月15日将房屋换锁收回，导致原告的员工不得不搬离房屋。原告认为，原被告双方签订的《中择房屋租赁合同》合法有效，系因中择公司的违约行为导致合同无法继续履行，已构成根本违约，原告有权解除合同、要求中择公司退还租金及支付违约金，特诉至法院。 被告中择公司、李雪雷共同答辩称：被告不同意原告的诉讼请求。第一，原房东把房屋委托给被告，有相应的手续和委托书予以证明，被告有权代表房东对租客收取房屋租金及押金等费用，租客与被告之间成立法律关系，与房东之间没有关系。2019年10月28日，被告资金链断裂，但被告已通知所有租客，并向其提供了委托书，因此，在被告与原房东之间的合同未解除的情况下，原告有权继续居住，但原告直接搬离；第二，被告不同意支付违约金，因为从本质上来讲被告并未违约。 经审理查明：2019年9月9日，原告千之公司（乙方、承租方）与被告中择公司（甲方、出租方）签订一份编号为HZZZ0000171的《中择房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于海康新界1032房产用于居住；租赁期限自2019年9月10日至2020年9月9日；月租金5600元，租金支付方式为年付，首期租金应在合同签订之日起三天内支付；乙方在合同签订之日起三天内向甲方支付押金5600元；甲方保证该房能够正常使用；甲乙双方任何一方有违反合同第二、三、四、五、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金5600元。另，双方还就权利和义务、合同变更与终止、不可抗力、特别约定、争议解决等内容进行了约定。 2019年9月11日，原告向被告中择公司支付一年的租金67200元、租房押金5600元、水电押金1000元。被告中择公司按约向原告交付房屋。2019年10月底，案涉房屋的所有权人崔宏强以被告中择公司未按约支付房租为由，通知原告方搬离。原告与被告协商未果。2020年1月15日，经崔宏强多次通知搬离，原告方人员遂搬离案涉房屋。 另查明，涉案房屋系案外人崔宏强、庄小花委托被告中择公司代理出租。被告中择公司系一人公司，被告李雪雷持有该公司100%股权。 本院认为：被告中择公司作为涉案房屋的租赁代理机构，其与原告签订的《中择房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告已履行支付房屋租金及押金的义务，被告中择公司亦应保证案涉房屋能够正常使用。但因中择公司资金链断裂，未能及时向房屋所有权人崔宏强支付房租，崔宏强要求原告搬离致使原告无法继续居住使用，被告中择公司违反了租赁合同第五条第2款约定，构成违约。原告要求被告支付违约金5600元，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。 双方的租赁合同在2020年1月15日事实上已无法继续履行，原告提出解除合同的主张，依法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告已向被告支付租金至2020年9月9日，故原告要求被告返还2020年1月16日至2020年9月9日的租金43633.97元，符合法律规定，本院予以支持。原告在签订合同时交纳房屋押金5600元，而押金仅作担保用途，被告中择公司未举证证明原告存在物业未交割完毕或相关费用未结清的情形，故应当在合同解除时退还原告房屋押金5600元。原告另交纳水电押金1000元，被告亦应当予以退还。 一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，李雪雷作为中择公司的唯一股东，未提供证据证实其财产与中择公司财产相互独立，应对中择公司该合同项下债务承担连带清偿责任。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告杭州千之软件技术有限公司与被告杭州中择房产代理有限公司签订的《中择房屋租赁合同》于2020年1月15日解除； 二、被告杭州中择房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州千之软件技术有限公司房屋租金43633.97元、房屋押金5600元、水电押金1000元； 三、被告杭州中择房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州千之软件技术有限公司违约金5600元； 四、被告李雪雷对上述第二、三项内容承担连带责任。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1196元，减半收取598元，由被告杭州中择房产代理有限公司、李雪雷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭丙丽 二〇二〇年八月五日 书记员  温柔柔 7-