湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1837号上诉人（原审原告）：**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司,统一社会信用代码：914311293528255249，住所地：永州市**瑶族自治县沱江镇阳华路122号。法定代表人：邓晴，系该公司经理。委托诉讼代理人：曾昭国，湖南苍松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施斯，女，1982年7月21日出生，瑶族，湖南省长沙市开福区人，居民，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：唐华，湖南盛仁律师事务所律师。上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司（以下简称“鑫居公司”）因与被上诉人施斯居间合同纠纷一案，不服湖南省**瑶族自治县人民法院（2020）湘1129民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭于2020年7月23日在第七审判庭对本案进行了询问，上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司委托诉讼代理人曾昭国、被上诉人施斯委托诉讼代理人唐华到庭接受了询问。本案现已审理终结。鑫居公司上诉请求：撤销湖南省**瑶族自治县人民法院（2020）湘1129民初264号民事判决书，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律不当，判决明显错误。理由是：上诉人与被上诉人签订的《房屋委托销售协议》合法有效。上诉人已找到买主并收取了定金，被上诉人却拒绝签订合同、拒不卖房。根据协议第三条、第四条和第七条的约定：被上诉人就应当支付劳务报酬、佣金和违约金。施斯辩称：1、上诉人并没有促成房屋买卖，要求支付劳务报酬没有法律依据；2、上诉人出具的格式合同违反了意思自治原则且显失公平，系无效条款；3、被上诉人在本案中没有违约行为。鑫居公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告施斯支付原告劳务酬金2.2万元；2、判决被告给付原告佣金1.65万元；3、判决被告给付原告违约金5.5万元。一审法院认定事实：2019年7月28日，原告鑫居公司与被告施斯的母亲黄翠萍（受被告施斯的委托）签订《房屋委托销售协议》，合同约定被告施斯将位于**瑶族自治县房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第××号，土地使用权证号：江国用（2013）第××号］委托原告销售，销售底价为人民币110万元。该协议第7条约定：“甲方委托乙方代售及宣传推广期间，如甲方要更改委托销售底价或取消销售，应提前一个月通知乙方，或重新与乙方签订委托协议或填写撤销协议，避免乙方推广和造成不必要的损失，否则，视为甲方违约……”，甲方为被告施斯，乙方为原告鑫居公司。2019年8月9日，原告鑫居公司与何霞、陈双发签订《意向购房定金协议》，约定何霞、陈双发意向购买被告施斯所有的位于**瑶族自治县房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第××号，土地使用权证号：江国用（2013）第××号］，定金10000元。同日，原告收取何霞、陈双发定金10000元。2019年8月12日，原告与被告施斯的母亲黄翠萍（受被告施斯委托）签订了《撤销委托销售》的合同，该合同约定原、被告撤销被告委托原告销售被告所有的位于**瑶族自治县房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第××号，土地使用权证号：江国用（2013）第××号］，并约定“因本人不卖，特申请撤销不再为我推广，从撤销日起，本人承诺：不找代理人在撤销前带看的购房客户私自成交……从撤销日起，原签订的‘委托销售协议’终止。”上述约定的“本人”、“我”均为被告施斯。2019年8月20日，原告与何霞、陈双发签订了《退房退定协议》，同日原告退还了何霞、陈双发支付的定金10000元。被告施斯所有的位于**瑶族自治县房屋［房屋产权证号为：**县房权证沱江字第××号，土地使用权证号：江国用（2013）第××号］至今未出售，房屋所有权证与土地使用权证至今登记在被告施斯名下。一审法院认为：本案属居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因原告鑫居公司并未促成被告施斯房屋买卖合同成立，因此被告施斯作为委托人无须支付原告报酬。故关于原告诉请被告施斯支付原告劳务报酬2.2万元的诉讼请求，不予支持。因原告从事居间活动，为被告提供了相应的服务，但因原告并未对于居间活动期间支出的必要费用提出诉讼请求，亦未提供相应的证据证明其居间活动期间支出的必要费用明细，因此，关于原告居间活动支出的必要费用不是本案的审查范围，不予审理。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告与被告施斯于2019年7月28日签订的《房屋委托销售协议》第3条对佣金依据承诺的第②项进行了约定：“乙方为甲方代售前的宣传费用及劳动酬金甲方暂不支付，如该房达成交易，以乙方收取了定金为准，甲方承诺：②成交价格超出委托底价的同意乙方所有，佣金给付方式：在签订合同日，乙方可以直接从买方的购房定金中扣除，不足的佣金部分在签订合同日甲方补足给乙方。”该协议中的甲方为被告施斯，乙方为原告鑫居公司。因该条款约定，明显违背了被告施斯与买方就签订房屋买卖合同意思自治的法律原则，明显限制了被告施斯超出合同底价与买方进一步协商达成房屋买卖合同的权利和获得更多利益的权利，因此该条款的约定，违反了合同平等、自由、公平的法律规定，不合理的排除了被告施斯的主要权利，应当依法确认无效。因此，原告鑫居公司依此约定条款要求施斯支付佣金1.65万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告鑫居公司与被告施斯的母亲黄翠萍于2019年7月28日签订的《房屋委托销售协议》第7条约定：“甲方委托乙方代售及宣传推广期间，如甲方要更改委托销售底价或取消销售，应提前一个月通知乙方，或重新与乙方签订委托协议或填写撤销协议，避免乙方推广和造成不必要的损失，否则，视为甲方违约……”依据合同约定，被告施斯可通过三种途径不承担违约责任：途径一为提前一个月通知原告鑫居公司；途径二为重新与原告签订委托协议；途径三为填写撤销协议。被告施斯选择第三种途径即与原告鑫居公司于2019年8月12日签订了《撤销委托销售》的合同，因此，被告施斯并未违反《房屋委托销售协议》的约定，并未违约。并且原、被告签订的《撤销委托销售》中约定被告违约的唯一情形为被告与原告所带领的看房客户签订房屋买卖协议，并且办理过户登记时才构成违约，而被告至今未将委托原告销售的房屋卖出，房屋权属登记以及土地权属登记均登记在被告施斯名下，因此被告施斯亦未违反《撤销委托销售》的约定，被告施斯亦未违约。故原告诉请被告施斯支付原告违约金5.5万元的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十条、第五十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费1069元（已减半收取），由原告**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，双方当事人的争议焦点：被上诉人施斯是否有违约行为。经查，《房屋委托销售协议》系双方当事人真实意思的表示，对双方当事人均具有约束力。协议第七条约定：“甲方委托乙方代售及宣传推广期间，如甲方要更改委托销售底价或取消销售，应提前一个月通知乙方，或重新签订委托协议或填写撤销协议，避免乙方推广和不必要的损失，否则，视为甲方违约。……”，而被上诉人施斯于2019年8月12日与上诉人鑫居公司签订的《撤销委托销售》，在合同约定的一个月之内，因此，被上诉人施斯并没有违约。再者《撤销委托销售》中约定被上诉人承担违约责任的唯一情形为被上诉人与上诉人所带领的看房客户私自成交（以过户为准），而被上诉人至今未出售涉案房屋，因此被上诉人施斯亦未违反《撤销委托销售》的约定，上诉人要求被上诉人承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人鑫居公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2318元，由上诉人**瑶族自治县鑫居房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年八月二十四日书记员  骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。