贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初5846号原告：保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司），住贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内。法定代理人：王浩。委托诉讼代理人：段倩倩，女，1996年5月22日出生，彝族，住贵州省六枝特区。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：涂永鹏，男，1995年2月1日出生，苗族，住贵州省麻江县，代理权限：特别代理。被告：尤英平，男，1983年11月5日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：周莲，女，1983年12月30日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市花溪区，系被告妻子。代理权限：一般代理。原告保利物业公司与被告尤英平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告保利物业公司委托诉讼代理人段倩倩，被告尤英平委托诉讼代理人周莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告立即交纳拖欠的物业管理费15598.14元，违约金4679.44元，合计20277.59元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为保利溪湖TH5-01号房的业主，原告与被告于2017年4月20日签订《保利·溪湖前期物业服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业服务单价为每月每平方米5元，实际物业费单价优惠为每月每平方米3.94元，被告房屋建筑面积为219.94平方米，合同第五条第三款约定逾期未缴纳物业费的，每逾期一日，将按所欠总金额的千分之三收取违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2018年1月1日起停止交纳物业费，截止于2019年6月1日，欠费月数为18个月，每月应交金额为866.56元。据此，被告欠缴物业费共计15598.14元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定的不超过百分之三十请求4679.44元，多余部分自愿放弃。原告经多次催缴，被告一直无正当理由拒交，其行为已经构成违约。故原告为维护自身合法权益诉至法院，提出诉讼请求如前。被告尤英平辩称，1.被告在前期装修过程中，就受到很多不公平的待遇，且被告家花园渗水到地下室部分墙面和顶面全部受损，被告打电话给物业，物业回复要汇报领导，故被告自己找人来全面反工修复，花园是全面翻修做防水直到全部修复物业没有到过现场。2.地下室反水导致整个墙面和所有装修好的柜子全部发霉，被告通知过物业，物业到现场看过，安排人挖排水沟处理，被告也是重新返修自行处理，所有的损失物业管理人员也要汇报领导，以上损失100000元，未包含被告购买材料及配件。整个房子大面积屋檐漏雨，墙面长青苔，物业简单的打胶水来处理过两次没有用，只要一下雨阳台漏雨，厨房窗子顺着流，到处都是污水，物业来看过，但是到现在都没有处理。3.物业服务不完全，小区安全没有保障，可以随时进入，小区环境比较脏乱。本院经审理认定事实如下：尤英平购买了贵阳保利铁投房地产开发有限公司（以下简称保利房开公司）开发建设的位于花溪区房屋，建筑面积为219.94平方米。保利房开公司与被告尤英平签订《商品房买卖合同》约定：保利房开公司依法选聘的物业服务企业为保利贵州物业管理有限公司；前期物业管理期间，物业服务收费价格为5／月＊平方米（建筑面积）。原告保利物业公司与被告尤英平签订《保利·溪湖前期物业服务协议》约定：低层联排住宅按建筑面积每月每平方米5元收取；逾期未交纳，每逾期一日，被告将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。协议还约定物业服务费至《商品房买卖合同》约定的交付之日起开始全额计收。被告最后一次缴纳物业费的期间为2017年1月1日至2017年12月31日。现因被告未支付物业费，原告遂提起诉讼，诉请如前。上述事实，有当事人陈述、原告的营业执照、法人身份证明、被告的身份信息、《前期物业服务合同》、照片等证据在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。原告与被告签订《保利·溪湖前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定及《保利·溪湖前期物业服务协议》中关于交纳物业服务费用的约定，现原告方要求被告按照每月每平方米3.94元优惠价格支付服务费,本院从其自愿,故被告应当交纳2018年1月1日至2019年6月1日期间（共计17个月）的物业服务费应当为：3.94元/月×219.94平方米×17个月=14731.58元。被告辩称因房屋入户花园水管漏水，造成其地板损害等问题。被告此抗辩意见不属于物业服务合同约定范围。被告可单独就此另行主张权利。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，业主若认为服务中存在的瑕疵，可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业主委员会行使更换物业公司的权利，业主以此为由拒交物业服务费超出合理限度。物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主拒绝交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果。而且被告提交的照片虽反应小区的物业服务存在一定不足，但并不足以证明原告提供的物业服务存在持续不断的质量问题。故被告据此抗辩不交纳物业费的理由，本院不予采纳，对原告要求被告支付物业服务费的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于本案违约金的问题。本院认为，保利物业公司在提供物业服务期间，依据《前期物业服务协议》的约定履行了主要的物业服务义务，其虽主张了违约金，但又于2020年8月7日向本院提交了放弃在该案中违约金诉请的书面声明，本院应从其自愿，故其该项诉请，本院不再予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告尤英平于本判决生效之日起十日内向原告保利贵州物业管理有限公司支付自2018年1月1日至2019年6月1日期间（共计17个月）的物业费共计人民币14731.58元;二、驳回原告保利贵州物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告尤英平负担。本判决为终审判决。审判员  丁文雁二〇二〇年八月七日法官助理张娟书记员邓思源