湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初121号原告（反诉被告）：李某，男，1982年8月30日生，汉族，住武汉市硚口区,委托诉讼代理人：蔡红喜，系湖北灵均律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：黄某，女，2001年8月23日生，汉族，住武汉市硚口区,委托诉讼代理人：肖某，系母女关系，1971年1月14日生，汉族，住武汉市硚口区，特别授权）。委托诉讼代理人：张珂，系湖北尚卓律师事务所律师（特别授权）。第三人：武汉祥安阁房地产经纪有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道109号22栋1单元1-2层8号。法定代表人：瞿军。原告李某与被告黄某、第三人武汉祥安阁房地产经纪有限公司（以下简称祥安阁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，于2020年5月20日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理，原告李某的委托诉讼代理人蔡红喜、被告黄某的委托诉讼代理人肖某、第三人祥安阁公司的法定代表人瞿军到庭参加诉讼。2020年6月22日，被告黄某提起反诉。2020年8月14日，本院依法适用普通程序，由审判员黄斌、人民陪审员高军、甘露组成合议庭第二次公开开庭审理本案，原告（反诉被告）李某的委托诉讼代理人蔡红喜、被告（反诉原告）黄某的委托诉讼代理人肖某、张珂到庭参加诉讼，第三人祥安阁公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判令被告返还原告支付的购房款25万元；3、判令被告双倍返还定金4万元；4、判令被告承担违约金31.2万元；5、判令被告承担经纪代理费10400元；6、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、依法确认原、被告签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2019年12月31日解除；2、判令被告返还原告支付的购房首期款25万元；3、判令被告返还定金2万元；4、判令被告承担经纪代理费10400元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月4日，原、被告经第三人祥安阁公司居间介绍，签订了《武汉市存量房居间(买卖)合同》，约定原告以成交价104万元购买被告位于武汉市硚口区古田路16号红星佳苑X栋Y单元Z室（建筑面积103.38平方米）房屋。合同签订后，原告按时支付了定金2万元和首付款25万元。2019年12月31日，原告准备支付43万元时遭到被告的拒绝，被告另提出额外的要求。由于被告的行为严重违反了合同的约定，导致双方合同无法继续履行，故原告起诉来院。被告（反诉原告）黄某辩称，1、2018年11月25日，被告与武汉鸿兴机械制造有限公司签订《红星村房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定由武汉鸿兴机械制造有限公司为被告安置案涉房屋，现案涉房屋土地已被国家依法征收转变为国有土地，不存在违反法律强制性规定的情形，故原、被告双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效。2、更名系合同约定的主要义务，经被告及第三人催告，原告仍怠于履行更名义务，导致错过免费的更名时间，给被告增加了更名需要的成本。原告未按照合同约定支付剩余价款的行为构成严重违约，应按照合同约定承担违约责任。3、被告享有先履行抗辩权，被告不存在违约情形，故本案不构成双方违约。4、原告系违约方，不享有解除权，原告不能向作为守约方的被告提出解除合同和主张违约责任。基于上述事实与理由，被告主张驳回原告全部诉讼请求，并提出反诉请求：1、请求依法解除原、被告双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金31.2万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告丧失免费办理拆迁人更换（更名）手续带来的损失5万元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。第三人祥安阁公司辩称，第三人是原、被告之间房屋买卖的中介方。2019年10月3日，原、被告及第三人签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，当天原告向被告支付了2万元定金。2019年10月24日，红星村下达更名通知，免费更名期限为2019年11月4日到2019年11月17日。2019年10月31日，原告按约定向被告支付购房款25万元。合同还约定村里更名前原告需向被告支付全部购房款，我司于2019年11月6日左右通知了原、被告更名期限及更名事项，原告在知晓更名事项后未能筹集到剩余房款，此后我司一直与原告联系，通知原告于2019年11月17日之前必须完成更名，并要求原告在此之前支付完毕全部购房款。原告表示无力筹集到全部剩余房款，原告称房款确实到不了位，但2019年12月31日之前43万元房款可以到位。随后，我司将与原告联系的情况告知了被告，被告称由于原告在免费更名之前全部房款未到位，原告行为构成违约，原告除支付合同约定的43万元房款外还需支付相应的违约金。2019年12月31日，原告和我司员工褚坤在古田三路附近见面，就房款未到位进行协商，原告表示愿意支付43万元房款并支付被告一定的经济补偿。被告因原告资金未到位，主张原告按合同约定承担逾期付款的违约金责任，双方一直未就合同履行达成一致意见。我司同意解除合同，我司认为被告行为不构成违约，对原告其他诉讼请求尊重法院判决。对被告的反诉请求，第三人未到庭答辩亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。经审查，本院对原、被告提交证据的真实性予以认可，对全部证据的证明目的综合全案予以认定。本院经审理查明事实如下：2016年，被告位于硚口区××内××房屋因城中村改造进行拆迁。2018年11月25日，被告与武汉鸿兴机械制造有限公司（武汉市硚口区古田街红星村城中村改造工作委员会）签订《红星村房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定武汉鸿兴机械制造有限公司安置被告位于武汉市硚口区古田路8号红星佳苑X栋Y单元Z室三室二厅一卫房屋（建筑面积103.38平方米）。随后，被告交纳了相关费用并领取房屋钥匙，接收了上述房屋。2019年10月3日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定甲方将上述房屋以总价1040000元出售给乙方。合同第三条约定：……乙方于签合同当日支付甲方定金2万元；首期款250000元于2019年10月31日之前支付；2019年12月31日之前支付房款430000元；乙方同意在更名当天成功办理后领取名下的安置协议书后支付被告剩余房款340000元整，如更名时间在2019年12月31日之前，乙方同意在更名当天成功办理后领取名下的安置协议书后支付甲方剩余所有房款（注：更名指甲方将登记在其名下的安置协议书等变更为乙方，且乙方领取名下的安置协议书等）。……合同第五条约定：房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易安全性。本合同签订之日，乙方按宗需向丙方支付经纪代理费10400元，如因甲方或乙方违约导致本合同无法履行，由违约方承担经纪代理费。……合同第十条约定：乙方若有反悔不购买该房产或其它行为表明无法完成本合同的，均视为违约，购房定金归甲方所有，若乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日按逾期金额的0.5%向甲方支付违约金；逾期达一个月以上的，即视为不履行本合同。甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中所产生的全部费用，并按全部房款的30%向甲方支付违约金。……合同签订后，原告当天向被告支付了2万元定金，向第三人支付经纪代理费10400元。2019年10月24日，武汉鸿兴机械制造有限公司公布《办理被拆迁人更名手续的通知》，要求被拆迁人自2019年11月4日起办理更名手续。2019年10月27日，被告以微信方式向原告通知可自2019年11月4日办理更名手续，要求原告将房款提前准备好，并于2019年10月30日将银行卡号发给原告。2019年10月31日，原告向被告支付首付款25万元。2019年11月15日，第三人向原、被告告知了2019年11月4日至17日为更名期限，在更名期限内免费办理更名。2019年12月31日，原告要求按合同约定支付第二期房款43万元，被告以原告违约、需支付违约金才能继续履行合同为由予以拒绝。当天，原告通过微信及短信方式向被告发出《解除合同通知书》，以被告违约、合同无法履行为由主张解除合同、双倍返还定金、退还购房款及支付违约金。被告则认为原告违约，不认可原告的解除合同通知。后双方未就合同履行达成一致意见，原告遂于2020年1月2日起诉来院，提出如前诉请。本院认为，原、被告及第三人于2019年10月3日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应恪守履行过程。案涉房屋的更名期间为2019年11月4日起至2019年11月17日止，该期间早于2019年12月31日，根据合同第三条的约定，如更名时间在2019年12月31日之前，原告应在“更名当天成功办理后领取名下的安置协议书后”向被告支付剩余所有房款，故原告最迟应当在2019年11月17日前具备履行支付剩余全部房款的条件，现原告经被告及第三人通知更名及支付剩余房款后，仍未按合同约定，在更名期限内筹集到剩余全部购房款，致使无法办理更名手续，原告的行为构成违约，故原告作为违约方，不享有法定的合同解除权，其于2019年12月31日向被告发出的解除合同的通知无效，其主张合同已于2019年12月31日解除的请求缺乏事实与法律依据，本院不予认可。现原、被告双方均不同意继续履行合同，双方合同的目的已然无法实现，被告作为守约方，依法享有法定的合同解除权，故被告以原告违约为由提出解除合同具有事实与法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，当事人应根据合同履行情况承担相应的责任，被告应当将原告支付的25万元购房款返还给原告。至于2万元定金是否退还？本院认为，本案当事人既约定了违约金，又约定了定金，现原告构成违约，被告可以选择适用违约金或定金条款，被告已经选择适用违约金条款，则原告支付的2万元定金转化为购房款，故被告应当将原告已经支付的购房款共计27万元一并返还给原告。原告未按合同约定履行付款义务，构成违约。根据合同第六条的约定，如因违约导致合同无法履行，经纪代理费由违约方承担，故本案经纪代理费应由原告承担，原告提出由被告承担经纪代理费的主张，本院亦不予支持。至于原告是否应当承担违约金以及违约金金额？原告未按合同约定履行付款义务，构成违约，应承担违约责任。现被告根据合同第十一条的约定，主张原告支付房款总额30%的违约金；原告则主张双方约定违约金过高；本院认为，我国法律规定的违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。从双方签订购房合同至今，案涉房屋的买卖价格却有下降趋势；但，纵观双方合同履行情况，原告已经全额支付首付款25万元及购房定金2万元，该款项由被告一直占用至今，案涉房屋也一直由被告实际占有，故被告主张原告支付总房款30%（31.2万元）的违约金明显过高，故本院以被告实际损失作为考量基础，兼顾双方合同履行情况、原告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告以房款总额的15%向原告支付违约金，即1040000×15%=156000元。至于被告主张的丧失免费办理更名手续的损失5万元，本院认为原告向被告支付违约金156000元，已经足以弥补被告的所有损失，故该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）黄某签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、被告（反诉原告）黄某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李某返还购房款250000元及定金20000元；三、原告（反诉被告）李某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄某支付违约金156000元；四、驳回原告（反诉被告）李某提出的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄某提出的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5506元，反诉费6730元，由原告（反诉被告）李某负担5506元，由被告（反诉原告）黄某负担6730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 黄 斌人民陪审员 甘 露人民陪审员 高 军二〇二〇年八月二十五日书 记 员 邱艳红