四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10323号 上诉人（原审原告）：官翠，女，1972年2月22日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：赖武，四川益州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都青羊万达广场投资有限公司。住所地：成都市青羊区日月大道一段978号。 法定代表人：肖广瑞，执行董事。 委托诉讼代理人：牟桃，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：李云辉，女，1973年9月28日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：陈永明，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：黄欣，男，1965年8月28日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：翟蓉，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：黄睿，男，1994年4月29日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：翟蓉，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：成都东方睿华国际投资管理有限公司。住所地：成都市青羊区太升南路136号1栋16楼6号。 法定代表人：欧阳辉，总经理。 委托诉讼代理人：陈永明，泰和泰律师事务所律师。 上诉人官翠因与被上诉人成都青羊万达广场投资有限公司（以下简称青羊万达公司）、原审第三人李云辉、黄欣、黄睿、成都东方睿华国际投资管理有限公司（以下简称东方睿华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 官翠上诉请求：撤销一审判决，改判支持官翠一审全部诉讼请求，并由青羊万达公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审认定官翠理应知晓案涉房屋系李云辉转售，系事实认定错误。在房屋买卖的整个过程中，官翠未与李云辉签订过任何协议，也未有人告知官翠案涉房屋系李云辉所有，官翠不应知晓该房屋系李云辉所有。且既然是李云辉转售案涉房屋，案涉房屋却未以李云辉的名义出卖给官翠，收款账户也系东方睿华公司，而非青羊万达。官翠购买案涉房屋前，青羊万达公司是否出卖及出卖次数，不应且不必要由官翠证明，一审判决要求官翠证明李云辉签字确认的《销售房屋更名审批表》、《弃权声明书》是伪造的，系认定有误。且仅凭《销售房屋更名审批表》、《弃权声明书》无法证明案涉房屋系李云辉所有，而应凭《商品房买卖合同》、房管局备案登记单、支付房款单据等证明。即使证明了案涉房屋曾卖给过李云辉，也与官翠无关，官翠是向青羊万达公司购买的房屋，合同相对人是官翠与青羊万达公司。合同签订后，官翠支付购房款，青羊万达公司也将案涉房屋进行了备案登记，并出具收到房款的收据，将房屋交付官翠。官翠与青羊万达公司按合同约定价格缴纳相关税费后，还办理了房屋权属证书。根据上述事实，可知案涉房屋系青羊万达公司出卖给官翠，而非李云辉。一审对该事实认定错误，应当纠正。2.一审认定案涉房屋价格错误。东方睿华公司一审提交的《青羊万达【内部认购】选房通知单》不是双方签订的合同，不能作为认定双方房屋买卖合同价格的依据。选房单仅能作为意向性的要约，对合同双方没有约束力。房屋价格应当以双方签订的《商品房买卖合同》进行认定，且合同双方均对选房单不予认可。青羊万达公司认为并非其制作。故该选房单上虽有官翠签名，但不能证明房屋价格及官翠的真实意思。官翠装款684928元是认为案涉房屋含装修，但实际并未装修，故应当退款。案涉房屋价格在官翠与青羊万达公司双方签订的《商品房买卖合同》中约定为414735元，且青羊万达公司也按该价格向官翠开具了收款收据，故案涉房屋价格应为414735元，而不是684928元。3.东方睿华公司账户是代青羊万达公司收取官翠支付的款项，青羊万达公司予以认可。即使不认可，也构成表见代理。官翠在与青羊万达公司签订《商品房买卖合同》后，向青羊万达公司告诉官翠的写明为东方睿华公司账户支付了684928元。官翠汇款时相信该账户是青羊万达公司账户，且再付款后，青羊万达公司也向官翠出具收款收据，表明其收到官翠支付的款项。且已经将房屋交付，并办理了该房屋的权属证书，充分表明青羊万达公司知道并认可东方睿华公司账户是代青羊万达公司收取房屋款。即使官翠未举直接证据证明青羊万达公司让官翠汇款到该账户，但青羊万达公司出具收据的行为表明其知道并认可东方睿华公司账户代其收取购房款，反而证明了青羊万达公司让官翠向该账户支付房款。即使青羊万达公司不认可该事实，但官翠有理由相信该账户是代青羊万达公司收取的款项，构成表见代理。4.按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，青羊万达公司应收取官翠414735元的购房款，现青羊万达公司及东方睿华公司没有任何合法理由多收取官翠270193元，应当予以退还，一审判决适用法律不当，应当予以撤销。东方睿华公司事实上收取了270193元，虽系代青羊万达公司收取，但其出借账户及收款的行为理应承担连带给付责任。一审已将其作为无独立请求权的第三人，应当判决其承担责任。 青羊万达公司辩称，1.青羊万达公司与官翠并没有买卖案涉房屋的真实意思表示，与青羊万达公司最初建立合同关系的主体为李云辉，与官翠建立合同关系的主体亦为李云辉。青羊万达公司只是按照李云辉的要求，将案涉房屋更名至官翠名下。2.一审法院对案涉房屋的价格认定准确，官翠对案涉房屋的实际成交价、备案价以及实际成交价与备案价不一致的情况是清楚无误的，且在认可实际成交价的情况下自愿购买。3.青羊万达公司与东方睿华公司不存在任何委托法律关系，东方睿华公司的收款不构成对青羊万达公司的表见代理。4.青羊万达公司未授权过官翠支付的购房款，更不存在需要向其返还不当得利。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李云辉述称，1.认可青羊万达公司的意见，李云辉已经委托东方睿华公司通过相同交易模式方式出售了多套案涉房屋，仅因官翠未与东方睿华公司签订居间合同而系直接履行的给付房款义务才引起本案纠纷。2.官翠与李云辉间建立了相应的房屋买卖合同关系。官翠于2017年9月14日在东方睿华公司员工指示下签署选房单，其中明确房屋原价744735元，实际成交价684928元，合同备案总价414735元，面积56.22平方米。后为完成备案登记的形式要件，官翠与青羊万达公司于2017年9月24日签订《商品房认购协议书》、2017年9月27日签订《商品房买卖合同》并于当日向东方睿华公司指定账户支付定金30000元，其后分别于2017年10月26日、2017年10月28日向东方睿华公司账户转款614928元、40000元。上述行为表明官翠知晓交易相对方并非青羊万达公司，其按约持续付款的行为表明官翠知晓并接受李云辉转售案涉房屋。3.官翠与青羊万达公司之间的房屋买卖合同仅为完成更名备案，不存在实际交易。官翠与青羊万达公司之间签订的《商品房买卖合同》中，明确案涉房屋总价款为414735元，首付款为10000元，付款方式为2017年9月27日前一次性付清，收款账户户名为：成都市青羊万达广场投资有限公司，账号：95×××99。但在整个交易过程中，实际交易要素与合同约定均不一致，但双方均未提出异议，可知该合同仅为办理更名备案的形式合同，并非实际交易，交易各方对此均认可并接受。4.本案中的证据及官翠的个人行为已经证明官翠已知晓并接受案涉房屋的实际交易价格，在李云辉向青羊万达公司提出更名、弃权申请是，房屋已经变更到官翠的名下，官翠在此过程中从未提出过异议，本案不存在房屋装修款或无因收款行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回官翠的上诉请求。 东方睿华公司述称，同意青羊万达公司及李云辉的意见。东方睿华公司系接受李云辉委托出售案涉房屋，青羊万达公司与官翠签订的合同仅是为办理房屋更名备案，青羊万达公司与官翠不存在实际将交易关系，而官翠均对此明知并接受该交易方式。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回官翠的上诉请求。 黄睿、黄欣述称，认可青羊万达公司的意见。黄睿是东方睿华公司的员工及股东，李云辉把包括案涉房屋在内的多套房屋委托东方睿华公司进行交易，案涉房屋是黄睿、黄欣与官翠进行的交易，整个过程中，黄睿、黄欣一直催促官翠与东方睿华公司签订居间合同，但是官翠一直不来签订居间，但因官翠一直按各方约定的时间价款在实际付款，黄欣、黄睿认为官翠付款是认可李云辉委托东方睿华公司进行交易的形式，就没有及时与官翠签订居间合同，但一直在履行官翠和李云辉的交易。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回官翠的上诉请求。 官翠向一审法院起诉请求：1.青羊万达公司立即返回不当收取官翠的钱款270193元及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年10月27日起计算至付清所有本金及利息之日止，截止2018年10月26日利息为11753元）；2.本案的诉讼费由青羊万达公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月14日，官翠签字确认的《青羊万达【内部认购】选房通知单》，载明：房号2，面积56.22平方米，原价744735元、13247元，优惠一口价，实际成交价684928元，合同备案价7377元，认购途径昕居-西大国际、覃勇，签约时间2017年9月21日，支付方式全款；更换为，面积56.22，成交总价684928元。 2017年9月24日，官翠与青羊万达公司签订《商品房认购协议》，约定官翠自愿认购位于成都市青羊区商品房，建筑面积约为56.22平方米，该商品房单价每平方米7377元，房款414735元。 2017年9月27日，青羊万达公司与官翠签订《商品房买卖合同》，约定：官翠购买青羊万达公司开发的位于青羊区房屋，用途为办公用房，建筑面积为56.22平方米，房屋单价为7377元，总价款为414735元；官翠在2017年9月27日前支付该商品房全部价款。 同日，官翠于2017年9月27日向8XXXX账号中转款定金30000元。其后，官翠又分别于2017年10月26日、2017年10月28日向8XXX账号转款614928元、40000元。以上合计684928元。 2018年4月24日，青羊万达公司向官翠出具《收款收据》，载明收到官翠交房款（含定金）414735元。 青羊万达公司将位于青羊区房屋合同登记备案至官翠名下。 一审另查明，8XXX账号系东方睿华公司账号。 一审法院认为，官翠签字确认的《青羊万达【内部认购】选房通知单》以及官翠与青羊万达公司签订的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，官翠向东方睿华公司的账号支付了684928元，高于《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》约定的房款414735元，故官翠要求青羊万达公司退还多收取的房款270193元。青羊万达公司陈述从未收取过官翠的房款，案涉房屋系青羊万达公司出售给李云辉，后由李云辉委托东方睿华公司出售给官翠，青羊万达公司与东方睿华公司之间也不存在委托收款关系。本案的争议焦点为官翠以高于《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》约定的价格270193元购买案涉房屋是否是其真实意思表示，以及向青羊万达公司主张返还溢价款是否能得到支持。 首先，从东方睿华公司提交的《青羊万达【内部认购】选房通知单》载明的内容来看，案涉房屋实际成交价684928元，合同备案价7377元。官翠对上述房屋总价及合同备案价进行了确认。官翠应知晓实际成交价与合同备案价不一致的情况。 其次，从青羊万达公司、东方睿华公司、李云辉的陈述及所提交的李云辉签字确认的《销售房产更名审批表》、《弃权声明书》来看，在官翠无相反证据证明上述证据系伪造的情况下，一审法院认为，能够据此确认案涉房屋的最初买受人为李云辉。作为变更后的买受人，青羊万达公司也已向官翠出具了《收款收据》。从李云辉与东方睿华公司签订的《青羊万达公寓房项目销售代理合同》的内容来看，明确了东方睿华公司代理销售李云辉委托的青羊万达项目，且官翠也向东方睿华公司账号支付的购房款。同时，官翠签字确认的《青羊万达【内部认购】选房通知单》的时间早于《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》的签订时间。根据上述《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》的签订时间、《青羊万达公寓房项目销售代理合同》的内容，一审法院认为官翠主张青羊万达公司与东方睿华公司之间存在委托关系没有依据，青羊万达公司、东方睿华公司所陈述的案涉房屋的买卖情况与所出示的证据较为吻合，官翠理应知晓案涉房屋系李云辉转售。 第三，从付款情况来看，官翠从2017年9月27日至2019年10月28日陆续支付了684928元购房款，且整个支付过程中官翠未就上述购房款提出过任何异议。因此，可以认定官翠其内在意思与外在表现一致，在就案涉房屋订立合同时，其明确知晓合同价款414735元外，还应支付溢价款270193元，即官翠以684928元购买案涉房屋系其真实意思表示。 因此，基于上述分析，一审法院认为，官翠在购买房屋时对于案涉房屋的价款以及签约模式是明知的。其签订《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及支付的购房款均系其真实意思表示。现官翠主张青羊万达公司退还多支付的购房款的诉请，证据不足，理由不充分，且有违《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，一审法院对此不予支持。 综上，官翠的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：驳回官翠的全部诉讼请求。案件受理费5530元，由官翠承担。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，首先，在本案中，青羊万达公司、李云辉、东方睿华公司及公司工作人员黄睿、黄欣均陈述案涉房屋系李云辉从青羊万达公司购买后委托东方睿华公司居间二次出售给官翠，青羊万达公司系协助房屋更名，李云辉和东方睿华公司认可收到官翠向东方睿华公司账户支付的684928元，并主张李云辉已经委托东方睿华公司通过相同交易模式方式出售了多套案涉房屋且均实际履行。官翠主张从不知晓出卖人为李云辉，认为全部款项系向商品房买卖合同的相对方青羊万达公司支付。本院认为，首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”该规定已经确立了我国民事司法实践中的“高度盖然性”的证明标准，亦即优势证明标准。本案中，青羊万达公司、李云辉、东方睿华公司及公司工作人员黄睿、黄欣多个当事人的陈述均有一致性且有证据相互印证，官翠也并未提供相反证据推翻前述当事人做出陈述及证据，结合官翠签字的《青羊万达【内部认购】选房通知单》载明的内容及李云辉、东方睿华公司均认可收到官翠支付全部款项的事实，可以认定官翠与青羊万达公司签订的《商品房买卖合同》系为实现官翠与李云辉之间房屋交易目的的履行方式。其次，《青羊万达【内部认购】选房通知单》载明的实际成交价与合同备案价不一致，认购渠道为“昕居-西大国际覃勇”，官翠对上述房屋总价及合同备案价进行了确认并实际支付了684928元，可以认定官翠知晓案涉房屋交易存在实际成交价与合同备案价不一致的情形。第三，官翠主张应当依据与青羊万达公司签订的《商品房买卖合同》进行履行，并主张多支付的房款系装修款。青羊万达公司认为就案涉房屋仅收取李云辉支付的414735元房款，案涉房屋系清水房并不存在装修款，双方也未达成过装修款支付协议。李云辉、东方睿华公司、黄睿、黄欣主张案涉270193元系房屋二次出售溢价。本院认为，官翠从2017年9月27日至2017年10月28日陆续支付了684928元购房款，上述多笔款项的支付数额、支付时间、支付账户均不同于案涉《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》约定的付款事项，整个支付过程中官翠并未就上述购房款提出过任何异议。且合同明确约定案涉房屋系清水房，装修价款为0元。故本院对官翠关于案涉款项系多支付的装修款的主张不予采纳。如前所述，《商品房买卖合同》中所载的房屋成交价非官翠购买案涉商铺需支付的对价，官翠关于向青羊万达公司主张退还超付购房装修款的主张缺乏依据，一审法院驳回其退款的诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持。如官翠认为案涉房屋交易中存在有违反相关房屋交易监管的行为，则应由行政主管部门调整，不属于本案民事诉讼审理的范畴，官翠可以向相关部门反映处理。 综上所述，官翠的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确认的方式执行；二审案件受理费5736元，由官翠负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 赵 锋 二〇二〇年八月二十七日 书记员 何佳林