山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7212号 上诉人（原审被告）：苏晓伟，男，1990年2月6日生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：郭振全，山东孚望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝文海，山东孚望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张霞，女，1966年6月29日生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：赵捷，山东中商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文浩，山东中商律师事务所律师。 上诉人苏晓伟因与被上诉人张霞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审理终结。 苏晓伟上诉请求：1、撤销山东省青岛市市南区人民法院作出的(2020)鲁0202民初644号民事判决书，改判驳回张霞的诉讼请求；2、案件一审、二审的案件诉讼费由张霞承担。事实与理由：苏晓伟向一审法庭提交了双方的微信内容，证实了苏晓伟对不再续租房屋、搬离租赁房屋以及房屋钥匙交存在物业管家处等事项向张霞履行了通知与告知义务。张霞在微信中没有明确提出异议与反对的情况下应视为同意苏晓伟的通知与告知事项，双方确定了租赁关系的解除及相关事项。苏晓伟已诚信、善意并提前向张霞履行通知与告知义务，而张霞却隐瞒并歪曲事实真相，以诉讼方式获取不正当的租赁收益，应重新认定双方的过错责任、撤销一审判决，改判驳回张霞的起诉。 张霞辩称，1、苏晓伟已构成违约，一审判决认定事实清楚。根据《房地产租赁契约》的约定，涉案房屋租期为2018年3月25日至2020年3月25日，苏晓伟应当按照合同约定缴纳租赁期限内的租金，否则，苏晓伟应当按照合同约定承担违约责任，一审法院判决苏晓伟支付张霞违约金8000元，有事实和法律依据。2、一审法院认定涉案租赁合同解除时间为2019年10月22日，与事实相符，于法有据。首先，张霞依据《合同法》第九十四条第（二）、（三）款规定行使法定解除权，自起诉书送达张霞之日起涉案合同解除。其次，苏晓伟主张涉案合同于2019年3月25日双方协商解除，毫无事实和法律依据。（1）苏晓伟所提供的所谓“微信聊天记录”，从证据形式上不符合证据规则要求，其真实性、完整性根本无法辨认。而且，该证据内容系其个人的单方陈述，且完全背离事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述”的规定，苏晓伟的微信内容不能作为定案证据。（2）证人邱某身份不明，依法不能证明其为涉案房屋物业人员，更重要的是张霞从未见过该证人，该证人与本案争议事实之间缺乏关联性，依法不能予以采信。况且，邱某不是合同当事人，其证人证言也根本不能证明涉案租赁合同已经解除。（3）苏晓伟提供的证据之间不能形成完整的证据链，不能证明双方已经协商解除合同。苏晓伟与张霞于2020年1月20日办理房屋交接，该事实足以证明苏晓伟的抗辩理由与事实不符。（4）根据最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法﹝2019﹞254号）内容及精神，违约方不享有单方解除合同的权利。本案，苏晓伟未按约支付租金，已构成根本违约，其依法根本不享有单方解除权。3、根据合同约定，苏晓伟负有支付租赁期内的租金、物业费的义务，并应支付因其迟延支付租金而加收的违约金，张霞及时通过诉讼方式解决纠纷尽到了阻止损失进一步扩大的义务。在房屋未交接且合同效力持续期间内，苏晓伟有义务依照合同约定支付房屋租金并承担物业费等使用费用。双方租赁关系于2019年10月22日提前解除，涉案房屋于2020年1月20日才顺利完成交接，避免了后续房屋空置期损失。一审判决支持了2019年3月25日至2019年10月22日期间租金，已经对双方合同义务及法定止损义务等责任的承担问题做了公平的划分，根本不存在苏晓伟所述“隐瞒并歪曲事实真相，以诉讼方式获取不正当的租赁收益”的情形。综上，苏晓伟主张的事实完全建立在毫无法律依据及逻辑的推理之上，未能提供任何证据加以证明。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，责任划分明确，依法应予维持。 张霞向一审法院起诉请求：1、判令解除张霞与苏晓伟签订的《房地产租赁契约》；2、判令苏晓伟向张霞支付自2019年3月25日至2019年10月22日期间房屋租金56000元；3、判令苏晓伟向张霞赔偿违约金及经济损失32200元；4、判令苏晓伟支付2019年1月至2019年10月物业费5985.8元；5、判令苏晓伟向张霞交接涉案房屋；6、判令苏晓伟承担本案全部诉讼费用；合计：94185.8元。一审诉讼期间，张霞申请撤回第5项诉讼请求。 一审法院认定的事实，涉案房屋位于青岛市市南区山东路6号乙青岛华润中心悦府x号楼x单元x户，产权人为张霞。2018年3月15日，张霞（甲方）与苏晓伟（乙方）签订《房地产租赁契约》，由苏晓伟承租涉案房屋，月租金8000元，期限2年，自2018年3月25日至2020年3月25日。主要内容有：1、第七条违约责任：“任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方加收违约金。”合同签订后，苏晓伟支付第一年租金96000元及押金8000元。2020年1月13日，张霞向涉案房屋所属华润置地（北京）物业管理有限责任公司青岛分公司支付2019年1月至2019年12月物业费共7182.96元。苏晓伟于2019年3月25日即搬离涉案房屋，张霞与苏晓伟于2020年1月20日办理房屋交接。 对双方有异议的事实和证据，一审认定如下：1、苏晓伟提交其于2019年3月16日与张霞微信截图，证明诉争合同已于2019年3月25日解除；张霞质证称对真实性不予认可，且其未予回复。一审法院认为，苏晓伟主张其与张霞解除租赁关系，应负举证责任，从该证据内容看，仅有苏晓伟关于解除合同的意思表示，但无张霞回应，尚不能确定苏晓伟主张，不予采纳。2、苏晓伟提交其于2019年4月8日、2019年4月9日与物业公司管家微信截图，并申请证人邱某出庭作证，证明张霞与苏晓伟已经于2019年3月25日解除合同，涉案房屋钥匙交由物业保管；张霞对微信截图不予认可，认为该非张霞与苏晓伟沟通内容，物业公司2019年5月15日仍向苏晓伟发送停水通知，证明苏晓伟仍为承租人，张霞也未见过证人，证人证言不予认可。一审法院认为，诉争合同相对人为张霞与苏晓伟，该证据尚不足以确定双方就解除合同达成一致意见，不予采纳。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张霞与苏晓伟签订的《房地产租赁契约》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”张霞要求解除租赁合同，苏晓伟不持异议，对张霞解除合同之诉求予以支持。关于解除时间，张霞主张应自起诉之日，即2019年10月22日作为解除日期，不违反法律规定，涉案合同应于2019年10月22日解除。苏晓伟虽主张解除日应为2019年3月25日，但其证据不足以证明待证事实，不予采纳。张霞要求苏晓伟支付2019年3月25日至2019年10月22日期间房屋租金56000元。一审法院认为，按照月租金8000元之标准计算，2019年3月25日至2019年10月22日期间租金共55200元，对该诉求予以部分支持。张霞要求苏晓伟支付违约金及经济损失32200元。首先，关于经济损失为三个月空租期损失24000元，一审法院认为，苏晓伟于2019年3月即提出解除合同，张霞作为出租人应预见苏晓伟存在拒绝继续履行合同行为，负有防止损失扩大义务，其主张无事实依据，不予支持；其次，关于违约金8200元，诉争合同第七条违约责任约定：“任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方加收违约金。”因苏晓伟未举证证明其不再继续履行合同具有约定或法定依据，构成违约，应承担违约责任。但张霞按照日千分之五标准主张于法无据，不予采纳。综合案情酌定苏晓伟支付8000元违约金。因苏晓伟已经交纳押金8000元，为降低当事人诉累，一审法院确定该费用与违约金予以折抵。张霞要求苏晓伟支付2019年1月至2019年10月物业费5985.8元。因涉案合同于2019年10月22日解除，张霞已垫付该费用，理应由苏晓伟承担，故苏晓伟应向张霞支付2019年1月至2019年10月22日期间物业费5925.94元（598.58元×9个月+598.58÷30天×27天），对该项诉求予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，一审判决：一、张霞与苏晓伟签订的《房地产租赁契约》于2019年10月22日解除；二、苏晓伟于判决生效之日起十日内向张霞支付2019年3月25日至2019年10月22日期间租金共55200元；三、苏晓伟于判决生效之日起十日内向张霞支付物业费5925.94元；四、驳回张霞的其他诉讼请求；案件受理费2155元，减半收取1077.5元，由张霞负担378元，苏晓伟负担699.5元。 二审审理期间，双方当事人未提交新证据。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，合同乃意定之法，双方当事人对依法成立的合同均应尊重与遵守，均受其拘束力的约束，不应擅自变更或解除。合同的解除需依照相关法律的规定进行解除，或依据双方的约定进行解除，也可以通过双方协商一致予以解除。本案中，苏晓伟主张其已经于2019年3月25日与张霞解除了双方间的租赁合同，但并未提交充分的证据证明其已经与张霞就提前解除合同达成一致合意，故本案并不符合协商一致解除合同的情形。苏晓伟主张其已经通过微信通知与告知了张霞不再租赁房屋、搬离房屋，但通知和告知仅是其单方的意思表示、单方的行为，在其不具有法定或约定解除权的情况下，其仅凭此不能获得解除合同的法律效果；其主张张霞对此并未提出异议和反对则视为张霞已经同意，但权利的放弃需要明示，张霞并未明确表示同意解除合同、放弃合同权利，故苏晓伟的该项主张缺乏法律依据，本院对此不予支持。苏晓伟并无证据证明其具有法律上规定的或者合同中约定的解除权，其单方擅自终止合同的履行构成违约，违反了诚实信用原则，其所谓已经诚信、善意的履行了通知张霞不再履行合同的义务并不能掩盖其违约的事实，一审法院判决其支付租金、违约金等符合法律规定，符合公平原则和自然正义，本院对此予以维持。综上，苏晓伟的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2155元，由上诉人苏晓伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 徐鹏 书记员祁康