上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初36168号原告：上海三豪实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张扬路XXX-XXX号XXX楼XXX、XXX室。法定代表人：张明，总经理。委托诉讼代理人：王睿，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：余婵婷，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：上海禹庆投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张丽萍，执行董事。委托诉讼代理人：高飞，上海文飞永律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫叶斌，男。原告上海三豪实业有限公司(以下至判决主文前简称“三豪公司”)与被告上海禹庆投资管理有限公司(以下自判决主文前简称“禹庆公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序。2020年7月30日，本院公开开庭审理，原告三豪公司的委托诉讼代理人王睿、余婵婷，被告禹庆公司的委托诉讼代理人卫叶斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三豪公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方间于2020年1月7日签订的租赁合同于2020年3月25日解除；2.被告返还保证金455,704.39元；3.被告支付违约金911,408.78元。事实和理由：系争房屋为被告转租而来。2020年1月7日，双方就本区繁荣东路130-146(双)、152-180(双)号房屋(以下简称“系争房屋”)签订房屋租赁合同，约定被告于2020年1月20日前交付房屋并提供相应产权证书。2020年3月5日，被告提供大房东授权转租的材料，经其与大房东确认，该材料系伪造。因被告未按约交付房屋、又未取得大房东的授权而转租房屋，其于2020年3月25日向被告发函解除合同，被告于同日收到，故合同于该日解除。合同解除后，被告应返还保证金并承担违约责任。被告禹庆公司辩称，系争房屋为上海连颖房地产开发有限公司(以下简称“连颖公司”)所有，连颖公司将房屋交由上海灼言置业有限公司(以下简称“灼言公司”)承包经营，其关联公司于2019年12月就系争房屋取得转租权。其曾电话通知原告与灼言公司沟通拿钥匙，于2020年1月19日向原告微信提供产权证书、环评、消防等材料，于2020年2月28日按原告要求将加盖公章后的上述材料交给原告。2020年2月28日之后，原告未按约支付租金，故其不同意向原告交付房屋。因疫情原因，原告发现商业风险较大，反复要求其补充材料。综上，其并不存在违约行为，故不同意原告的所有诉请。如法院判令合同解除，认为原告诉请的违约金过高。经审理查明：系争房屋由案外人连颖公司所有。2019年11月28日，连颖公司(甲方、委托方)与案外人灼言公司(乙方、受托方)就包括系争房屋在内本区繁荣东路130-146(双)、152-208(双)、周东南路60、62号的35套商铺签订包销收购合同(以下简称“包销合同”)，约定自2019年11月30日至2020年10月31日期间由乙方为甲方包销上述商铺。2020年1月7日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)就系争房屋签订房屋租赁合同。合同约定甲方作为该房屋的授权委托人与乙方建立租赁关系；关于本合同的签订，甲方应取得原产权人的同意，如未取得产权人同意而造成乙方损失应赔偿。甲方于2020年1月20日前交付房屋，租期自2020年1月20日至2025年1月20日。第一次免租期自2020年1月20日至2020年10月19日止，第二次免租期自2021年1月20日至2021年10月19日止，第三次免租期自2022年1月20日起至2022年9月19日止，第四次免租期自2023年1月20日起至2023年7月4日止，第五次免租期自2024年1月20日起至2024年7月19日止。租金为455,704.93元，五年内租金不变。2020年1月20日支付2020年10月20日至2020年12月19日期间的租金911,409.86元。甲方交付房屋时，乙方应交付租赁保证金455,704元。甲方应向乙方提供房产证明、消防证明、环评报告、排污排水许可证等相关证件，如因甲方原因导致乙方所需经营证件无法或延迟取得，或导致乙方不能正常经营，在乙方正常合法经营前所产生的租赁费，甲方无权收取。甲方未按约交付房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的，乙方有权书面通知解除合同，且甲方应支付2个月租金作为违约金。甲方违反本合同约定或因甲方原因导致合同无法继续履行的，乙方可以解除合同，并要求甲方支付月租金2倍的违约金。2020年1月13日，案外人张明为原告向被告支付保证金455,704元。合同签订后，被告向原告提交其与灼言公司间承包经营合同的第一页，显示灼言公司委托其对包销合同的商铺进行经营管理。合同未显示签约时间。2020年2月28日，原告向被告发函，称：贵司应向我司提供房屋产权人授权书(或同意转租的证明)和房屋产权证等材料，请贵司在收到函件后7日内履行上述合同义务，否则我司将解除合同；因新冠疫情影响，我司无法正常接收房屋、进场装修及招商，双方应以补充协议将合同履行期限延后2-3个月；双方签订补充协议的前提是贵司履行相关证明材料的提供义务。被告于同年3月2日签收该函件。2020年3月5日，连颖公司向灼言公司出具租赁授权委托书，载明：鉴于双方签署的包销收购合同，就违约本区繁荣东路156、168、170、176、164、174、186、194、196、198号商铺，乙方有权对上述商铺招商，以乙方名义与承租人签订租赁合同，授权权限自签订之日至以上房号业主不动产权证办理出来截止。2020年3月25日，被告收到原告发送的解约函，载明：鉴于你司至今未能交房，现通知你司解除租赁合同。同日，原告收到被告发送的解约函，载明：你单位拖延支付租金及相关费用已构成严重违约，现通知你租赁合同于2019年3月24日解除。审理中，被告陈述系争房屋的钥匙一直由灼言公司保管，因系争房屋就在那边，2020年1月20日之前其授权原告去找灼言公司沟通拿钥匙，原告没有来收房；2020年2月28日之后，其要求原告先支付租金才同意交付房屋。原告陈述未曾收到被告主张交付房屋的通知。本院要求被告提交其在2020年1月20日之前通知原告收房的证据材料，被告未能提交。以上事实，由租赁合同、产权证书、包销合同、解约函等证据材料及庭审笔录在卷佐证。原告为证明被告未取得房屋产权人的转租许可，提交授权委托书一份，尾部盖有“上海连颖房地产开发有限公司”、“上海灼言置业有限公司”字样的公章，载明：连颖公司(甲方)授权灼言公司(乙方)就包括系争房屋在内及本区繁荣东路182-208(双)号、150弄1-12号、周东南路60、62号商铺进行招商，以乙方名义或委托第三方与承租人签订租赁合同，授权期限自签订之日即2020年3月1日至2025年2月28日。原告称该委托书由被告于2020年3月5日向其提交，其经与连颖公司核实后发现该委托书为被告伪造。被告确认该证据为其业务员伪造，称因原告直至2020年3月尚未支付租金，其告知业务员与原告解约，因业务员考虑到自己的佣金问题，私刻连颖公司及灼言公司的公章后将该委托书提交于原告。因此，本院认为该证据可以证明直至2020年3月5日被告仍未取得连颖公司同意灼言转租全部系争房屋的授权材料。被告为证明其已取得房屋产权人的转租许可，提交委托书一份，尾部盖有“上海连颖房地产开发有限公司”、“上海灼言置业有限公司”字样的公章，载明：连颖公司(甲方)授权灼言公司(乙方)就系争房屋对外招商，以乙方名义或乙方委托第三方与承租人签订租赁合同，委托期限自2020年1月1日至销售至产权人止自行废除。委托书尾部显示出具日期为“2020年3月16日”，并有手书“复印无效”字样。原告称被告未能提供该证据原件，且其从未收到过该证据，故对其真实性不予认可；委托书载明的委托权限远短于案涉租赁合同约定的租期，故对其证明力不予认可。审理中，本院要求被告的委托诉讼代理人卫叶斌出示该证据原件，卫叶斌称已将该证据原件交给被告委托的律师，律师未交给他，故无法出示原件。因被告未提供证据原件，且原告的质证意见合理，故本院对其真实性和证明力不予确认。被告为证明其与原告就租金支付进行协商以及原告要求其提交产权证书等材料的经过，提交其内部工作人员间、其与灼言公司间、其与原告间、原告与灼言公司的微信聊天记录、短信记录若干。其中，原告“Ameile林招租房人”于2020年3月20日与灼言公司联系，称“林大哥，你们协商好又反悔，我们一步步让，真的很过分”，灼言公司回复“你这话说的有点不对了，好像是我公司的责任”，原告称“不是你们公司责任，谈了三次我们是不是尽可能妥协，可是禹庆呢”、“没办法我们也只好让法务走该走的程序”。原告“小林”与被告孟祥营之间的聊天记录显示，被告于2020年1月8日向原告发送系争房屋的产权证书，于同年1月17日发送连颖公司与灼言公司之间的包销合同，原告于同年2月28日确认被告已提交排水证及环评报告，原告于同日要求被告“麻烦你明天把大房东转租证明盖好章先扫描发邮箱给我”。原告对上述微信聊天记录的真实性认可，故本院对其真实性予以确认，可以证明被告已于2020年2月向原告交付产权证书、排水证及环评报告，并证明被告直至2020年2月28日仍未向原告交付其有权转租的材料；双方在2020年3月20日前后曾经灼言公司调停就解约事宜进行协商。原告不认可其余证据的真实性，被告又未能当庭出示其余微信聊天记录及短信记录的原件，且未说明联系人员的真实身份，故本院对其余证据的真实性难予确认。本院认为，案涉房屋租赁合同是双方当事人的真实合意，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议在于承租双方哪方的行为已构成违约？对此，本院认为，合同约定，被告签订本合同应取得原产权人的同意，且应于2020年1月20日前向原告交付房屋，而原告应于2020年1月20日支付第一笔租金。由此可见，被告取得大房东的转租授权及交付房屋的义务在先，原告支付租金的义务在后。在被告未履行上述合同义务之前，原告有权暂不支付租金。被告称其通知原告自行与灼言公司协商取钥匙，但未提交任何证据予以证明，退言之，该行为即便属实，也不能视作其已履行交付房屋的合同义务，故对被告的上述意见不予采纳。关于被告是否已取得转租授权的问题，被告称系争房屋为连颖公司所有，连颖公司委托灼言公司承包经营，其于2019年12月取得灼言公司的转租权，故其有权出租系争房屋。本院认为，连颖公司与灼言公司的包销合同显示，自2019年11月30日至2020年10月31日期间，灼言公司为连颖公司包销系争房屋在内的35套商铺。连颖公司向灼言公司出具的租赁授权书显示，自2020年3月5日起至小业主办出产权证为止，灼言公司有权以自己名义对外出租系争房屋的部分。上述两份证据所显示的租赁房屋及授权期间与案涉租赁合同的约定并不一致，至多可以证明灼言公司自2020年3月5日起至其小业主办出产证期间可以自己的名义对外出租系争房屋的部分，不足以证明灼言公司已就原案涉租赁合同的租赁期间将系争房屋的全部对外出租已取得连颖公司的同意。如灼言公司都未能取得连颖公司的出租同意，则被告从灼言公司处取得的转租权更无依凭。与此相对，被告于2020年3月5日向原告提交其伪造的授权委托书的这一节事实，与原告所称被告未曾取得转租权的说法可相印证。故本院认为被告称其已取得转租权的说法不能成立。综上，被告未能按约向原告交付房屋和未取得转租权的行为已构成根本违约，原告有权据此解除合同。在被告未能消除上述违约行为给合同履行造成的影响之前，其无权要求原告支付租金，故原告未支付租金的行为不构成违约，被告无权据此解除合同。2020年3月25日，被告收到原告寄送的解约函，故案涉租赁合同于该日解除。原告要求确认租赁合同于该日解除的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还租赁保证金。原告主张被告返还租赁保证金455,704.39元的诉请，本院予以支持。合同解除，但双方未就违约责任的免除协商一致，故被告仍应承担违约责任。原告要求被告支付违约金911,408.78元的诉请，具有事实和法律依据，被告虽要求调整，但未提交任何证据证明违约金金额明显高于原告损失，考虑本案的实际情况，本院对本项诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告上海三豪实业有限公司与被告上海禹庆投资管理有限公司于2020年1月7日签订的房屋租赁合同于2020年3月25日解除；二、被告上海禹庆投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告返还租赁保证金455,704.39元；三、被告上海禹庆投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金911,408.78元。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,104元，减半收取计8,552元(原告已预交)，由被告上海禹庆投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年八月二十七日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。