贵州省思南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0624民初1986号 原告：贵州思丰房地产有限公司。 住所地：贵州省铜仁市思南县双塘街道办事处城北社区思丰财富广场。 法定代表人：刘国华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冉亚霞，贵州驰铭（思南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，该公司职工。 被告：陶艳，女，1986年11月1日出生，仡佬族，居民，户籍地贵州省思南县）府后街293号。 委托诉讼代理人：刘安强，男，1980年3月17日出生，土家族，居民，户籍地贵州省思南县）中山街110号，系被告陶艳之丈夫。 原告贵州思丰房地产有限公司（以下简称“思丰房地产公司”）与被告陶艳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告思丰房地产公司特别授权的诉讼代理人冉亚霞、王波和被告陶艳及其特别授权的诉讼代理人刘安强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告思丰房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告思丰房地产公司与被告陶艳于2016年4月13日签订的《商品房买卖合同》；2、由被告陶艳偿还原告思丰房地产公司代缴的住宅专项维修资金4248元；3、由被告陶艳按《商品房买卖合同》中的约定向原告思丰房地产公司支付未付款项160000元按1%计算的违约金1600元；4、由被告陶艳承担本案案件受理费。事实及理由：原告思丰房地产公司与被告陶艳于2016年4月13日签订合同编号为2016000579号《商品房买卖合同》,约定：被告陶艳在原告思丰房地产公司处以按揭贷款的方式购买房屋，房屋总价为348348元，房屋建筑面积106.20平方米，房屋套内建筑面积81.39平方米；在合同签订之日支付首期房款108348元，余款240000元以公积金贷款方式支付等。被告陶艳于2015年7月13日支付了定金20000元，于2016年4月13日支付了首付款88348元，于2017年12月3日支付了80000元。后因被告陶艳自身的原因导致其所购买的房屋无法办理按揭。致使被告陶艳一直未向原告思丰房地产公司支付剩余房款160000元，原告思丰房地产公司多次通知其交纳未果。原告思丰房地产公司按照原被告双方所签订的《商品房买卖合同》中的约定，有权解除与被告陶艳签订的《商品房买卖合同》，并要求被告陶艳按照合同约定承担违约责任和赔偿损失。 被告陶艳辩称，2015年9月13日，经过原告思丰房地产公司的售楼服务员推销，被告陶艳及其丈夫刘安强于当天向原告思丰房地产公司交纳了4万元定金，认购了1－4－1、1－4－4号两套房屋。接到原告思丰房地产公司通知后，被告陶艳于2016年4月13日到原告思丰房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了首付款。在签订《商品房买卖合同》前，被告陶艳发现合同中商品房的建筑面积不是126.64平方和106.02平方，出售的价款不是每平方3300元左右，而是每平方4300元左右。原告思丰房地产公司的销售员称合同是先拿到银行申请按揭贷款，只要购房总价款没多就行了，到时房产证上是认购书上的面积，于是被告陶艳在合同上签了字。2016年9月29日，被告陶艳接到原告思丰房地产公司通知后到该公司办理按揭事项。在原告思丰房地产公司销售人员答复两套房屋均可以公积金贷款办理按揭后，被告陶艳才在原告思丰房地产公司填写了两套商品房的住房公积金按揭贷款资料。2017年春节，原告思丰房地产公司的工作人员打电话给被告陶艳，称按揭贷款办不下来，但未向被告陶艳说明按揭贷款办不下来的原因，同时双方在电话中口头约定进行分期付款。2017年12月3日，被告陶艳向原告思丰房地产公司给付房款8万元。直到2020年5月，被告陶艳才收到一封律师函，要求被告陶艳尽快到原告思丰房地产公司交纳尚欠的房款16万元，如不交纳，就解除合同。被告陶艳收到律师函后，因不能一次性筹集16万元，便多次与原告思丰房地产公司的律师以及多次到原告思丰房地产公司协商，要求先交纳10万元，余款6万元在2020年7月底付清。原告思丰房地产公司的工作人员和其律师均答复要原告思丰房地产公司的老总同意才行，故被告陶艳筹集的10万元无法交付给原告思丰房地产公司。2020年6月19日，被告陶艳收到传票后，筹集了16万元到原告思丰房地产公司交款，原告思丰房地产公司的法定代表人刘国华讲是欠16.50万元，并要求被告陶艳支付所欠款项16.50万元的利息100980元，共计265980元，被告陶艳无法向原告思丰房地产公司支付该款项。按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，原告思丰房地产公司未按照约定办事，未向被告陶艳送达交款的书面通知，应当驳回原告思丰房地产公司要求解除其与被告陶艳所签订的《商品房买卖合同》的诉求。按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，原告思丰房地产公司应当在2016年6月9日前向被告陶艳交付案涉商品房，而原告思丰房地产公司未向被告陶艳按期进行交付，被告陶艳在原告思丰房地产公司未将案涉商品房交付给被告陶艳并验收前，被告陶艳所购买的商品房的维修应当由原告思丰房地产公司负责，故原告思丰房地产公司要求被告陶艳给付其代缴的住宅专项维修资金4248元应由原告思丰房地产公司负责。被告陶艳申请的住房公积金贷款未获得审批后，原告思丰房地产公司并未书面通知被告陶艳在规定期间内交清不足的房款，原告思丰房地产公司要求解除合同就是违法行为。被告陶艳在未收到原告思丰房地产公司书面交款通知书的情况下又向原告思丰房地产公司继续支付不足房款，同时被告陶艳向原告思丰房地产公司提出交付剩余房款16万元时，原告思丰房地产公司工作人员不收款，要公司老板答复后才能收。现在是原告思丰房地产公司的法定代表人要收取被告陶艳利息100980元，才造成被告陶艳未交清款项，被告陶艳不是故意不交纳，不存在违法，因此，被告陶艳不应当向原告思丰房地产公司支付违约金1600元和承担案件受理费。 经审理，本院认定案件事实如下：原告思丰房地产公司与被告陶艳于2016年4月13日签订了合同编号为2016000579号《商品房买卖合同》,约定：原告思丰房地产公司将位于思南县思唐街道办事处（原思唐镇）城北新区思丰财富广场第1#、2#号楼1单元4层1－4－4号商品房出卖给被告陶艳，该商品房建筑面积106.20平方米、套内建筑面积81.39平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米4279.99元，该商品房总价款为348348元；被告陶艳应于合同签订之日向原告思丰房地产公司交付首期房款108348元，余款240000元以公积金贷款支付；被告陶艳应在接到原告思丰房地产公司书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给原告思丰房地产公司；被告陶艳在接到原告思丰房地产公司或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；因被告陶艳的原因导致被告陶艳未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告思丰房地产公司同意被告陶艳在收到书面通知后30日内支付不足款项，不承担违约责任，逾期，原告思丰房地产公司有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还给被告陶艳；如被告陶艳未按照约定时间付款，逾期超过60日，原告思丰房地产公司有权解除合同，原告思丰房地产公司解除合同，应当书面通知被告陶艳；被告陶艳应当自收到解除合同通知书之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向原告思丰房地产公司支付违约金，并由原告思丰房地产公司退还被告陶艳全部已付款；原告思丰房地产公司应当在2016年6月9日前向被告陶艳交付商品房等。被告陶艳于2015年7月13日向原告思丰房地产公司交纳了定金20000元。《商品房买卖合同》签订后，被告陶艳于2016年4月13日向原告思丰房地产公司给付了首付款88348元，于2017年12月3日向原告思丰房地产公司给付了80000元。被告陶艳未向原告思丰房地产公司支付剩余房款160000元。 另查明：案涉商品房于2016年5月13日在思南县住房和城乡建设局办理了商品房预售合同备案登记。原告思丰房地产公司于2016年5月10日在思南县城乡建设局代被告陶艳交纳了被告陶艳所购买的案涉商品房的住宅专项维修资金4248元。 再查明：被告陶艳与刘安强，即本案被告陶艳的委托诉讼代理人刘安强于2007年8月22日在思南县民政局登记结婚，系夫妻关系。陶艳系从事人民教师职业，刘安强系从事人民警察职业。2016年10月14日，原告思丰房地产公司与刘安强签订了合同编号为20160001412号《商品房买卖合同》,约定：原告思丰房地产公司将位于思南县思唐街道办事处（原思唐镇）城北新区思丰财富广场第1#、2#号楼1单元4层1－4－1号商品房出卖给刘安强，该商品房建筑面积125.87平方米、套内建筑面积96.45平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米4203.02元，该商品房总价款为405381元；刘安强应于合同签订之日向原告思丰房地产公司交付首期房款125381元，余款280000元以银行按揭支付；刘安强应在接到原告思丰房地产公司书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给原告思丰房地产公司；刘安强在接到原告思丰房地产公司或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；因刘安强的原因导致刘安强未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告思丰房地产公司同意刘安强在收到书面通知后30日内支付不足款项，不承担违约责任，逾期，原告思丰房地产公司有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还给刘安强；如刘安强未按照约定时间付款，逾期超过60日，原告思丰房地产公司有权解除合同，原告思丰房地产公司解除合同，应当书面通知刘安强；刘安强应当自收到解除合同通知书之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向原告思丰房地产公司支付违约金，并由原告思丰房地产公司退还刘安强全部已付款；原告思丰房地产公司应当在2016年6月9日前向刘安强交付商品房等。刘安强于2015年8月16日向原告思丰房地产公司交纳了1－4－1号商品房的定金20000元，于2016年6月24日向原告思丰房地产公司交纳了1－4－1号商品房房款5万元，于2016年11月11日向在思南县住房和城乡建设局交纳了1－4－1号商品房的住宅专项维修资金5034元。刘安强所购买的商品房办理了住房公积金贷款共计28万元，住房共计金贷款28万已经于2016年12月23日汇至原告思丰房地产公司账户8.50万元，于2017年3月24日汇至原告思丰房地产公司账户19.50万元。刘安强所购买的商品房已经于2016年11月11日在思南县住房和城乡建设局办理了商品房预售合同备案登记。2019年5月8日，思南县鸿鑫物业服务有限公司向刘安强收取了刘安强所购买商品房未交纳的剩余房款55381元以及律师费7000元、案件受理费1040元。 因被告陶艳及其丈夫刘安强所购买的商品房均用申请办理住房公积金贷款来支付《商品房买卖合同》中约定的剩余款项，由于夫妻间住房公积金贷款只能办理一个，刘安强所申请的住房公积金贷款28万元获得办理。被告陶艳向原告思丰房地产公司提交申请办理住房公积金贷款的资料后未获得批准办理。原告思丰房地产公司将被告陶艳所购买的商品房的住房公积金贷款申请未获得批准办理的情况告知了被告陶艳，双方未就被告陶艳因其所购买商品房的住房公积金贷款无法办理，被告陶艳如何向原告思丰房地产公司交纳原约定的由公积金贷款支付的24万元款项如何支付达成相关约定。原告思丰房地产公司未按照合同约定将案涉商品房交付给被告陶艳使用。2020年1月8日，原告思丰房地产公司通过短信方式通知被告陶艳将按照合同约定解除合同，并告知其在收到短信后5日内务必与原告思丰房地产公司联系。2020年8月13日，被告陶艳的丈夫刘安强到原告思丰房地产公司交纳案涉商品房剩余款项16万元，原告思丰房地产公司法定代表人刘国华要求要交纳尚欠款项16.50万元以及尚欠款项51个月按照月利率12‰应支付的利息100980元，共计265980元，被告陶艳的丈夫刘安强不同意而未交纳。 上列案件事实，有原告思丰房地产公司提交的原告思丰房地产公司的营业执照、法定代表人的身份证、法定代表人的身份证明、被告陶艳的身份证和1－4－4号商品房的《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、住宅专项维修资金专用收据、缴款单以及告知函、短信、通话记录和1－4－1号商品房的《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、住专项维修资金专用收据、业务回单、进帐回单、收据，被告陶艳提供的结婚证、思丰财富广场认购协议书、收据、商品房预售合同备案登记表、现金缴款单、欠款清单、住房公积金贷款审批表等证据并经质证以及原被告双方的陈述在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点为：1、案涉《商品房买卖合同》是否应当解除？2、原告思丰房地产公司代被告陶艳缴纳的案涉商品房的住宅专项维修资金4248元是否应由被告陶艳给付？3、被告陶艳是否应当向原告思丰房地产公司支付违约金1600元？4、如不解除案涉《商品房买卖合同》，被告陶艳是否应当向原告思丰房地产公司赔偿损失？ 关于焦点一、案涉《商品房买卖合同》是否应当解除？案涉《商品房买卖合同》是原告思丰房地产公司与被告陶艳自愿签订的，该《商品房买卖合同》中约定的内容未违反国家法律强制性规定，合法有效，原被告双方应当按照合同约定履行合同义务。原告陶艳按照合同约定向原告思丰房地产公司交纳了108348元，其中2万元系定金。由于原被告双方在案涉《商品房买卖合同》中约定剩余房款24万元以公积金贷款给付，同时被告陶艳的丈夫刘安强也与原告思丰房地产公司签订《商品房买卖合同》，在原告思丰房地产公司购买第1#、2#号楼1单元4层1－4－1号商品房，该商品房系以住房公积金贷款28万元的方式支付的剩余房款28万元，导致被告陶艳因与刘安强系夫妻关系无法办理住房公积金贷款支付剩余房款24万元。被告陶艳无法办理住房公积金贷款支付剩余房款24万元的原因，不是被告陶艳造成的，而是政策规定，原被告双方均无法预料，均无过错。在被告陶艳无法办理住房公积金贷款支付剩余房款后，原被告双方未就被告陶艳因其所购买商品房的住房公积金贷款无法办理，被告陶艳如何向原告思丰房地产公司交纳原约定的由公积金贷款支付的24万元款项如何支付达成相关约定。同时，被告陶艳又于2017年12月3日向原告思丰房地产公司给付了80000元。案涉商品房约定的房款总价为348348元，被告陶艳已经向原告思丰房地产公司交纳了共计188348元的房款，尚欠16万元未付。虽然，原被告双方在案涉《商品房买卖合同》中约定原告思丰房地产公司有权解除合同，但是原被告双方在被告陶艳无法办理住房公积金贷款支付剩余房款后，未就被告陶艳因其所购买商品房的住房公积金贷款无法办理，被告陶艳如何向原告思丰房地产公司交纳原约定的由公积金贷款支付的24万元款项如何支付达成相关约定，且被告陶艳在无法办理住房公积金贷款后，凭其工资收入向原告思丰房地产公司交纳了房款8万元，同时被告陶艳愿意继续履行合同交纳剩余房款，因原告思丰房地产公司要向被告陶艳收取欠款利息的原因，导致剩余房款16万元无法向原告思丰房地产公司交纳。本案中，原告思丰房地产公司的合同目的是出卖商品房收取房款，被告陶艳的合同目的是购买商品房，同时向原告思丰房地产公司履行交纳款项的义务。由于不是原被告双方的原因，导致被告陶艳未能办理住房公积金贷款交纳剩余房款，且在本案诉讼过程中，被告陶艳愿意向原告思丰房地产公司交纳剩余房款，只是因原告思丰房地产公司要求被告陶艳要承担所欠款项的利息损失，双方未能解决。因此，被告陶艳在本案中的违约程度，并不影响原告思丰房地产公司在案涉《商品房买卖合同》中合同目的的实现，故对原告思丰房地产公司要求解除与被告陶艳所签订的《商品房买卖合同》的诉求，不予支持。 关于焦点二、原告思丰房地产公司代被告陶艳缴纳的案涉商品房的住宅专项维修资金4248元是否应由被告陶艳给付？商品房的住宅专项维修资金应当是由商品房的购买人承担。原告思丰房地产公司既然要求解除与被告陶艳所签订的《商品房买卖合同》，那么案涉商品房的住宅专项维修资金就不应当由被告陶艳承担。本院对于原告思丰房地产公司要求解除与被告陶艳所签订的《商品房买卖合同》的诉求，不予支持，原告思丰房地产公司在思南县城乡建设局代被告陶艳交纳所购买的案涉商品房的住宅专项维修资金4248元，则应由被告陶艳给付原告思丰房地产公司。 关于焦点三、被告陶艳是否应当向原告思丰房地产公司支付违约金1600元？原被告双方在案涉《商品房买卖合同》中约定：被告陶艳应当自收到解除合同通知书之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向原告思丰房地产公司支付违约金，并由原告思丰房地产公司退还被告陶艳全部已付款。原告思丰房地产公司向被告陶艳发出了要求解除合同告知书，被告陶艳尚欠原告思丰房地产公司房款16万元，即使案涉《商品房买卖合同》不解除，被告陶艳也应当按照合同约定向原告思丰房地产公司支付违约金1600元。 关于焦点四、如不解除案涉《商品房买卖合同》，被告陶艳是否应当向原告思丰房地产公司赔偿损失？因本院根据本案实际不予解除原被告之间所签订的《商品房买卖合同》，原告思丰房地产公司的诉求，是按照解除原被告之间所签订的《商品房买卖合同》而提出的，即使原告思丰房地产公司在本案中未要求被告陶艳赔偿损失，但是从公平原则、诚实信用原则出发，根据本案实际由被告陶艳以所欠款项16万元为基数，按照贵州思南农村商业银行股份有限公司的同期正常贷款利率，向原告思丰房地产公司支付从2017年12月4日起计算至所欠款项履行完毕之日止的资金占用期间的利息，才有利于保护原告思丰房地产公司的利益不受损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告贵州思丰房地产有限公司要求解除其与被告陶艳于2016年4月13日签订的合同编号为2016000579号《商品房买卖合同》的诉讼请求。 二、由被告陶艳给付原告贵州思丰房地产有限公司为其代缴的住宅专项维修资金人民币4248元。 三、由被告陶艳给付原告贵州思丰房地产有限公司违约金人民币1600元。 四、由被告陶艳以所欠款项16万元为基数，按照贵州思南农村商业银行股份有限公司的同期正常贷款利率，向原告贵州思丰房地产有限公司支付从2017年12月4日起计算至所欠款项履行完毕之日止的资金占用期间的利息。 案件受理费已减半收取计25元，由被告陶艳负担。 上列执行事项，限判决书生效之日起10日内履行。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  孙凡卿 二〇二〇年八月二十四日 书记员  张 帜