上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8142号上诉人（原审被告、反诉原告）李凡，男，1987年12月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王青爱，系李凡母亲。委托诉讼代理人：李栋，泰和泰（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王蒙，男，1988年6月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪丽萍，女，1988年9月17日生，汉族，住上海市浦东新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：史奔奔，上海市海华永泰律师事务所律师。原审第三人：上海泽国房产经纪事务所，住所地上海市徐汇区罗秀路61号。投资人：李俊，董事长。委托诉讼代理人：余庭辉，男，上海泽国房产经纪事务所工作。上诉人李凡因与被上诉人王蒙、汪丽萍及原审第三人上海泽国房产经纪事务所（以下简称泽国事务所）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初83851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李凡上诉请求：撤销一审判决第二项或发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人逾期支付首付款，已构成违约，应承担合同解除的违约责任，上诉人有权没收被上诉人支付的定金。泽国事务所为居间方，非买卖合同当事人，解除责任须由当事人承担，居间方重大过错所致责任的承担，应由被上诉人向上诉人承担后，再向居间方追偿。一审以居间方的过错来判决，显然错误。被上诉人王蒙、汪丽萍辩称：不同意上诉人的上诉请求，在约定的首付款支付前，被上诉人知悉购买的房屋不符合普通住房的约定，故行使不安抗辩权，不构成违约，要求二审维持原判。原审第三人泽国事务所述称：不同意上诉人的上诉请求。作为居间方已与双方当事人明确约定，如是普通住房可以继续买卖，如非普通住房则合同无效。王蒙、汪丽萍向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的《房屋买卖合同》，李凡退回收取的定金人民币（以下币种同）10万元；2、李凡赔偿利息（以10万元为基数，按银行贷款及银行间拆借利息标准，从2019年7月20日计算至实际返还之日止）。李凡向一审法院提出反诉请求：1、解除李凡与王蒙、汪丽萍签订的《房屋买卖合同》；2、王蒙、汪丽萍支付逾期付款违约金35,256元（以113万元为基数，按日万分之四的标准，从2019年8月17日计算至2019年11月3日共78天）；3、王蒙、汪丽萍支付解除合同的违约金67万元。一审法院认定事实：王蒙、汪丽萍为夫妻关系。涉案房屋权利人为李凡，建筑类型为公寓。2019年7月20日，李凡作为出卖方（甲方）、王蒙与汪丽萍作为买受方（乙方）、泽国事务所作为居间方（丙方），三方签订《房地产买卖居间合同》，同时李凡与王蒙、汪丽萍签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋以335万元的价格转让给乙方，税费全部由乙方承担。其中《房屋买卖合同》第3条“签订示范文本买卖合同”约定，为办理交易过户之需，双方同意于本合同签署后25天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。第4.2条“第二笔房款”约定，乙方应于2019年8月16日前支付甲方房款113万元（含定金10万）。第9条“违约责任”约定，乙方未按合同约定期限付款，应当按逾期未付款额的日万分之四支付甲方逾期违约金，逾期超过十五日仍未支付的，甲方有权单方解除合同……甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。第12条“补充约定”手写约定：“甲方需配合乙方，实际成交价为3,090,000（叁佰零玖万元整），如若房屋为非普通住宅，双方同意解除居间合同，互不承担违约金”。签约过程中，李凡母亲对签约情况进行了拍照，其中二张拍摄《房屋买卖合同》的照片显示：合同第12条“补充约定”条款仅有“甲方需配合乙方，实际成交价为3,090,000（叁佰零玖万元整）”的手写内容及合同落款处买受方王蒙、汪丽萍的签字，其中一张还盖有“上海泽国房产经纪事务所合同专用章”的红色印章，出卖方均未签名。李凡认为，合同第12条中“如若房屋为非普通住宅，双方同意解除居间合同，互不承担违约金”（以下简称争议内容）的手写文字内容系篡改（事后添加）。签约当日，汪丽萍转账支付李凡定金10万元，李凡出具收款收据并将房产证原件交由居间方保管。2019年7月22日，中介人员电话告知汪丽萍称，经查询，涉案房屋位于外环外，按总价认定标准属非普通住房。2019年8月12日，王蒙向公安机关报警，称李凡违约且拒不退还10万元担保金。2019年8月13日，泽国事务所向李凡发送《告知函》，要求在2019年8月16日前至居间方与所付定金之购房者谈妥合同事项。2019年11月1日，李凡向王蒙、汪丽萍邮寄《解除〈房屋买卖合同〉通知书》（2019年11月2日送达），认为王蒙、汪丽萍违反《房屋买卖合同》4.2条，根据合同第9条约定，通知王蒙、汪丽萍解除《房屋买卖合同》。另查，根据李凡提供的2019年7月20日其母亲王青爱与余庭辉、王蒙夫妇的谈话录音，余庭辉陈述“但是因为这个房子呢，总价在这个中环区域是超过政府要求的标准之外的。所以说咱们要把标准做下来”。汪丽萍陈述“所以不管怎么样，就是按照合同上的作价在310以内就是划算的，省的”。根据李凡提供的2019年7月31日其母亲王青爱与余庭辉、王蒙的谈话录音，王青爱陈述“就不应该这么做嘛，你中介这么做就不对嘛。哪有签好字敲好章了再在后面加话的？有这样做事的？没有的吧？”余庭辉回答“本来加上去的”。根据沪房管规范市〔2014〕6号文，认定普通住房的条件之一：坐落于内环线与外环线之间的实际成交价格低于310万/套，外环线以外的实际成交价格低于230万/套。经王蒙、汪丽萍、李凡、泽国事务所确认，泽国事务所留存的《房屋买卖合同》白联（第一联），从肉眼看是先盖泽国事务所红色印章，后写争议内容。审理中，李凡称，当时在中介由李凡母亲谈妥价格后，王蒙、汪丽萍先签名，中介盖姓名章、公章后，李凡母亲拍照，然后中介人员开车带李凡母亲和王蒙、汪丽萍去李凡工作单位签名，买卖合同由中介人员带走。2019年7月22日，李凡母亲去中介拿回了二份合同，但李凡签字之前买卖合同第12条的争议内容是没有的。为此，李凡提供了签约过程中拍摄的二张涉案《房屋买卖合同》照片。对此，王蒙、汪丽萍认为照片系在合同签署过程中拍摄，不能证明争议内容是其单方添加的。为此，王蒙、汪丽萍申请现为第三人泽国事务所委托诉讼代理人的余庭辉在第一次开庭时出庭作证，余庭辉陈述：签约时，证人和房东和汪丽萍都讲过一定要普通住房，若非普通住房，税费较高，王蒙、汪丽萍预算可能不够。合同内容是证人填写，证人去法务处拿的空白合同，在填的差不多的时候，因法务着急走，证人让法务先盖下章，法务在第一联（即白联，共一式三联）上盖了二个章，然后证人将内容填完整，客户先签了字，房东这边是他母亲过来的，她在这过程中拍了照，接着证人带客户和房东母亲到李凡工作单位签字，签好后去银行转了定金。当时因后面两联没有盖章，跟双方说好盖完章后给他们。周一去交易中心核验后，发现涉案房屋地处外环，最早是动迁房，经过买卖到房东手中，以后不管经过几次买卖，都属非普通住房，当时证人就将核验结果告知王蒙、汪丽萍。周二房东来中介拿合同，证人将核验结果告知了房东。在第二次开庭回答法庭询问时，余庭辉称争议内容是在王蒙、汪丽萍签完字，和双方沟通后写上去的。在回答对此为何前后陈述不一致时，其表示“没有留意”。对证人证言，李凡表示，涉案房屋为其从动迁户处购买，原来也不知道是否属于普通住房，签约时证人没有说过签约前提是普通住房，李凡也没有说过属于非普通住房。庭后，王蒙、汪丽萍撤回了要求李凡支付资金占用损失的诉请，并表示其虽于2019年11月2日收到对方的解除通知，但该解除通知并不发生解除合同的法律效果，其并非违约方，李凡无权依据违约条款解除合同以及承担违约责任。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。审理中，买卖双方对解除涉案《房屋买卖合同》均无异议，法院予以确认，王蒙、汪丽萍及李凡要求解除合同的本诉、反诉请求，法院予以支持。本案主要争议是合同解除原因和责任。一、从李凡母亲签约过程中拍摄的《房屋买卖合同》照片及当事人陈述的签约过程来看，拍摄照片时王蒙、汪丽萍已签字但无争议内容，李凡签字后，居间方泽国事务所又未将合同第一时间交给买卖双方，居间方的操作显然不符合正常买卖签约流程，不排除争议内容系居间方在买卖双方或一方不知晓的情况下事后擅自添加的可能性。泽国事务所系从事提供房地产居间服务的专业公司，而普通住房和非普通住房在上海不同区域的房价认定标准属常识性问题，其应当知晓。泽国事务所确认买方需要购买的是普通住房，但在出卖方未予明确确认的情况下，其未仔细审查、核验房屋相关信息即草率组织买卖双方签署买卖合同，泽国事务所提供的居间服务存在明显瑕疵。二、根据李凡提供的2019年7月20日的录音资料，反映出居间方召集买卖双方进行房价协商时，为促成交易，居间方提出通过做低房屋实际成交价，以满足不超过中环区域普通住房房价认定标准，对此买卖双方均应当是知晓的。之后买卖双方在最终达成的《房屋买卖合同》中特别约定：“甲方需配合乙方，实际成交价为3,090,000（叁佰零玖万元整）”，可印证买卖双方认可了居间方的上述方案。基于以上事实，虽李凡坚持认为争议内容系居间方事后擅自添加，但可以认定签约时居间方基于自身判断，以涉案房屋可认定为本市中环区域普通住房作为买卖双方蹉商并达成交易之基础，签约后经居间方核验，发现涉案房屋实系位于外环区域，按房价应认定为非普通住房，由此造成买卖双方发生履约争议，法院认定合同解除的责任系因居间方提供的居间服务瑕疵所致，而不能归责于买卖一方。李凡以王蒙、汪丽萍违约要求没收定金，缺乏必要的事实依据，王蒙、汪丽萍要求返还定金的诉请，法院予以支持。同理，李凡要求王蒙、汪丽萍支付逾期付款违约金、解除合同违约金的反诉请求，法院不予支持。根据以上认定内容，在买卖双方互不认可对方解除依据的情况下，鉴于2019年11月20日双方第一次开庭时就合同解除达成合意，法院确认合同于此时解除。审理中，王蒙、汪丽萍撤回利息的诉请，系其对自身民事诉讼权利的处分，法院予以准许。同时，鉴于泽国事务所对本案买卖纠纷负有不可推卸的责任，判决本诉、反诉诉讼费由其承担。一审法院审理后判决：一、解除王蒙、汪丽萍与李凡签订的《房屋买卖合同》；二、李凡于判决生效之日起十日内返还王蒙、汪丽萍定金10万元；三、驳回李凡的其余反诉请求。本诉案件受理费2,340元，反诉案件受理费减半收取计5,426.50元，合计7,766.50元，由第三人上海泽国房产经纪事务所负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于涉案房屋买卖合同解除的责任归属。被上诉人王蒙、汪丽萍作为原告向法院起诉、上诉人李凡作为被告提出反诉，均要求法院判决解除双方签订的涉案房屋的买卖合同，故就合同解除双方意见一致，一审判决合同解除并无不当，本院予以维持。双方的真实交易价格为335万元，而补充约定309万元是为满足涉案房屋符合普通住房的条件，就此可以认定被上诉人购买房屋时有需购买普通住房的要求，对此上诉人也予以了配合。合同签订后，被上诉人被告知涉案房屋非普通住房，故其要求解除合同并退还定金，系事出有因。经一审法院查明，双方产生纠纷系泽国事务所未事先就涉案房屋相关信息核实清楚所导致，故涉案房屋买卖合同无法继续履行的责任不能归责于买卖一方，一审对此认定无误。被上诉人在约定其应支付首付款前，知悉买卖房屋属非普通住房后，即向上诉人提出解除合同及退还定金的要求，且之后双方在解除合同的基础上，就定金如何返还进行过协商，故其不再支付首付款，不构成违约。一审判决上诉人返还被上诉人已付定金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,727元，由上诉人李凡负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  孔美君审判员  顾克强二〇二〇年八月二十八日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……