河北省元氏县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0132执异33号 案外人：景秀彬，男，1966年12月14日出生，汉族，住址元氏县。 案外人：景秀卫，女，1969年8月20日出生，汉族，住址元氏县。 申请执行人：张永广，男，1972年8月18日出生，汉族，住址元氏县。 被执行人：石家庄祥郡房地产开发有限公司，住所地元氏县蟠龙路惠粮公寓，统一社会信用代码911301325632492642。 法定代表人：刘雪利，该公司经理。 在本院执行申请执行人张永广与被执行人石家庄祥郡房地产开发有限公司（下简称祥郡公司）合同、无因管理、不当得利纠纷一案中，案外人景秀彬、景秀卫于2020年7月27日对执行元氏县惠粮公寓1号楼1单元1702室、1号楼2单元1702室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人景秀彬、景秀卫称，被执行人祥郡公司所借案外人人民币1300000元，因被执行人祥郡公司无力偿还该笔借款于2016年2月1日将其名下元氏县惠粮公寓房产(1号楼1单元1802备案登记为1702、1号楼2单元1802备案登记为1702、1号楼3单元1802备案登记为1702、1号楼1单元2202备案登记为2102、1号楼2单元2102备案登记2002、1号楼3单元1602备案登记1502)共计六套房产抵押于案外人处，并约定如不能还款将上述房产作为偿还欠款予以抵顶，并于当日签订书面合同，当天被执行人祥郡公司将上述房产交付案外人，由于祥郡公司没有偿还欠款，所以祥郡公司同意将上述房屋抵顶给案外人。现在人民法院查封房屋之前涉案房屋已归案外人所有，且案外人实际占有使用至今，请求依法停止对申请执行人张永广与被执行人祥郡公司一案中涉案房产（元氏县惠粮公寓1号楼1单元1702室、1号楼2单元1702室）的执行，并依法裁定解除涉案房产的查封。 张永广称，景秀彬、景秀卫异议不能成立，要求驳回其异议申请。理由如下：一景秀彬、景秀卫与祥郡公司没有订立《商品房买卖合同》，也未向祥郡公司交纳购房款，其二人不是涉案房屋合法买受人。二、景秀彬、景秀卫与祥郡公司订立的《惠粮公寓认购书》并非买卖合同，仅具有邀约邀请性质，且该认购书上没有明确规定房源位置、面积、单价、总房款和预交款，因此该认购书不具备合同的最基本条件，案外人不具有房屋合法所有权。三、景秀彬、景秀卫在《惠粮公寓认购书》下面书写的内容，充其量为借款抵押合同，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效”，第四十二条规定：“办理抵押登记的部门如下……（二）以城市房产或乡镇企业厂房等建筑物抵押的为县级以上人民政府规定的部门……”本案中案外人与祥郡公司在认购书下面手写的抵押内容没有到房屋管理部门登记，无法对抗第三人，不能阻止元氏县人民法院对涉案房产的执行。 祥郡公司没有发表意见。 本院查明，本院在执行申请执行人张永广与被执行人祥郡公司合同、无因管理、不当得利一案中，本院于2020年5月21日作出公告，内容为：“本院在执行张永光与石家庄祥郡房地产开发有限公司合同、无因管理、不当得利纠纷一案中拟对在石家庄地产开发有限公司名下的位于元氏县惠粮公寓1号楼1单元1702室（实际楼层为18层）、1号楼2单元1702室（实际楼层为18层）、1号楼1单元1802室（实际楼层为19层）房产进行评估、拍卖。现将有关事宜公告如下：标的物元氏县惠粮公寓1号楼1单元1702室、1号楼2单元1702室、1号楼1单元1802室。权属所有人：石家庄祥郡房地产开发有限公司”。2020年7月15日本院作出（2020）冀0132执恢71号之一执行裁定书，裁定“拍卖被执行人石家庄祥郡房地产开发有限公司名下位于元氏县（实际楼层为18层）、1号楼2单元1702室（实际楼层为18层）、1号楼2单元1802室（实际楼层为19层）房产三套，不动产权证号：冀（2017）元氏县不动产权第××号。”案外人景秀彬、景秀卫对执行元氏县惠粮公寓1号楼1单元1702室、1号楼2单元1702室房产向本院提出书面异议，本院于2020年7月27日立案。景秀彬、景秀卫向本院提交了落款日期为2016年2月1日的景秀彬、景秀卫（认购方）与祥郡公司签订的《惠粮公寓认购书》一份。该认购书主要内容为：“认购方认购惠粮公寓1号楼＿单元＿室住宅（商铺）,建筑面积暂定为＿㎡,若面积发生变化，单价不变，总房款多退少补。认购方认购的该房屋单价为＿元／㎡（付款方式：□一次性付款□银行按揭贷款），总房款＿元。认购方自本认购书签订之日起，认购方应向本公司交付预付款＿元，（大写：）剩余房款于正式签定《商品房买卖合同》时一次付清或按照办理银行按揭贷款所需金额支付，相关费用由认购方承担。认购方在本公司发出转签正式《商品房买卖合同》的通知后，应于七个工作日内与本公司签订该合同，合同签订后，本认购书自行失效，预付款将全数转为购房款。如未能按时与本公司转签正式合同手续的，则视为认购方单方违约，本认购书自行失效。本公司有权将该房屋另行销售，认购方承担所交房款10%的违约金，且无异议。签订本认购书后所选房源不得调换。本认购书所记载的双方之通讯信息，为双方联系的有效信息。如有变更应及时通知对方，否则变更方自负由此造成的责任。本认购书只有与同名交款人的收据共同使用方可有效。”该认购书下面还有手写的备注：此认购书涉及房源有6套，分别为1-1802、1-2202、3-1602、3-1802、2-1802、2-2102，单价2500元／㎡，合计总款1399050元。备注还写有：“今借到景秀卫80万（捌拾万元正）、景秀彬50万（伍拾万元）合计130万元（壹佰叁拾万元正），用以上6套房源抵押，之后会陆续还款直至完全还清，否则用以上房源偿还。” 本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，案外人提交了《惠粮公寓认购书》，而该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且其现有的条款内容空白处也没有填写，不能认定为商品房买卖合同。案外人称，该“房产抵押于异议人处，并约定如不能还款将上述房产作为偿还欠款予以抵顶”，但是案外人并没有提交办理抵押登记的证据。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十九条规定：“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”另外，案外人称“当天被执行人祥郡公司将上述房产交付案外人”，自己“实际占有使用至今”，但是案外人并没有提交祥郡公司向其移交房产或其已经合法实现抵押权并实际占有异议房产的充分证据。案外人提交的祥郡公司出具的借据、本院（2018）冀0132民初2038号民事判决书、（2018）冀0132民初2041号民事判决书，只能证明其与祥郡公司之间存在借款合同关系，并不能证明案外人对争议房产享有合法所有权。因此，其异议不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回景秀彬、景秀卫的异议请求。 当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李路英 人民陪审员  于 斌 人民陪审员  李翠思 二〇二〇年八月七日 书 记 员  杜哲鸿