江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6277号原告：吴尘，女，1982年4月21日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：诸葛荆石，男，1982年9月16日生，汉族，住江苏省苏州市。原告方共同委托诉讼代理人：张宇，江苏恒之律师事务所律师。被告：苏州瑞东源资产物业服务有限公司，住所地苏州市姑苏区解放东路23号。法定代表人：刘磊，总经理。被告：苏州市振太置业有限责任公司，住所地苏州市相城区太平街道兴太路渔政站第一分站内。法定代表人：吕雅鸣，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：阙银元，江苏苏合律师事务所律师。原告吴尘、诸葛荆石与被告苏州瑞东源资产物业服务有限公司（下称瑞东源物业公司）、苏州市振太置业有限责任公司（下称振太置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭。后因案情复杂，本院作出裁定将本案转为普通程序审理（独任制），于2020年7月8日再次公开开庭进行了审理。原告吴尘（参加第二次开庭）、诸葛荆石（参加第一次开庭）及其委托诉讼代理人张宇，两被告共同委托诉讼代理人阙银元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴尘、诸葛荆石向本院提出诉讼请求：1、判令被告瑞东源物业公司向原告支付2018年10月1日至2019年3月31日租金差额23819元。2、判令被告瑞东源物业公司赔偿原告支出的律师费损失4000元。3、判令被告振太置业公司承担连带责任。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年11月9日与被告振太置业公司签订了《商品房买卖合同》（下称房屋买卖合同），购买了位于苏州市相城区。同日，原告与两被告签订了《苏州市太平邻里中心商铺委托经营管理合同》（以下简称委托合同）对委托经营的商铺、委托期限、委托权限、经营收益分配、相关税费收益支付、甲方权利与义务、乙方权利与义务、保证与承诺、丙方的责任、违约责任等进行了约定。《委托合同》签订后，被告瑞东源物业公司未足额支付自2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金。原告多次沟通未果。被告瑞东源物业公司辩称，1、原告吴尘并非委托合同、房屋买卖合同相对人，并非本案适格原告，无权主张差额收益。2、其公司已经按照约定支付该期间收益给原告，并不存在租金差额的问题，且原告无证据证实存在差额，请求驳回原告的诉讼请求。被告振太置业公司辩称，同意瑞东源物业公司的答辩意见。另外，在本案中，作为开发商的振太置业公司在委托合同中只是约定瑞东源物业公司在不能履行时义务时才代为履行。因此，其公司并非本案的适格被告，请求驳回对其公司的起诉。经审理查明，2012年11月9日，原告诸葛荆石（甲方、委托人）、被告瑞东源物业公司（乙方、受托人）及被告振太置业公司（丙方）签订委托合同，约定：1.1甲方是坐落于苏州市“太平邻里中心”二层211号商铺的产权人，建筑面积为49.36平方米。“太平邻里中心”为新建商业物业，为使该物业规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方自愿委托乙方统一经营其购买的商铺。2.2乙方根据其对该物业的整体规划，按照业种业态的分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理筑巢引风，培育市场。2.3协议各方达成共识，甲方购买的商铺通过统一经营和管理，有助于该物业的快速成长、有利于提升商铺的商业价值。3.1委托经营期限为15年，自2013年10月1日起至2028年9月30日止。委托经营实际起算日期以乙方书面通知甲方或乙方在本市媒体公布的开业日期为准。4.2甲方应在2013年7月15日前交付该商铺。4.3甲方授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利，授予乙方以乙方的名义出租该商铺。4.4甲方授权乙方根据其对该物业的业种定位和整体业态规划，自主决定该商铺的经营业种、业态。4.6为实现委托经营目的，甲方委托乙方根据经营需要对该商铺进行必要的改造、装饰、装修，增设附属设施、拆除该商铺隔断等，组织施工所发生的费用由乙方承担。5.1第一年至第三年(从开业之日至2016年9月30日)在此期间，甲方同意将所购商铺的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理、以培育市场促使市场繁荣，因市场运营所产生的所有费用由乙方自行承担。5.2第四年至第五年(2016年10月1日至2018年9月30日)。在此期间，每半年结算一次，乙方在前一个月内向甲方支付下一个半年期间的经营收益……每半年为35946元。5.3第六年至第十五年（2018年10月1日至2028年9月30日），甲乙双方按租金收益9：1分成，即商铺租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托经营佣金归乙方所有，双方在每个经营半年度满后一个月内进行上半年度的收益结算，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担，结算同时扣除租金税费。5.4本条第5.1、5.2、5.3款所述租金以预售建筑产权证面积为标准计算，若竣工实测建筑面积与预售面积有差异的，实际支付时以房管局实际测绘面积为准，租金按比例进行调整，多退少补。5.5委托期内，上述商铺的物业管理费、经营管理费以及水、电、电话等所有因日常使用而产生的费用均由使用者支付。6.1甲乙双方根据有关法律、法规的规定各自承担各自相应的税费。6.2甲方委托乙方代为办理相关税费的缴纳与手续。6.3乙方可在甲方的相关收益当中直接扣除相关税费。6.4甲方每半年度的收益在乙方扣除相关税费后，由乙方按半年度支付给甲方：甲方收到收益后向乙方开具相应的收款凭证。9.1如乙方未能按本协议第五条及时向甲方支付经营收益的，丙方承担代为履行支付责任。9.2委托期满5年后丙方支持按甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》所约定的房价回购。12.1如合同一方违反本合同约定的义务、保证或承诺，应赔偿因此给对方或房屋实际使用人造成的损失，该损失包括但不限于经营收入、报酬、房屋使用人的利益损失、违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等，且在赔偿损失后并不免除本合同约定的其他义务，违约方仍应当继续履行本合同。另查明，2012年11月9日，原告诸葛荆石与被告振太置业公司签订正式的《商品房买卖合同》，约定由原告诸葛荆石购买被告振太置业公司开发的坐落于相城区太平街道兴太路35号211室的商品房，用途为商业服务用房，价款为682981元。两原告为夫妻。2013年12月13日，两原告取得涉案商铺的不动产权证,共同共有。2019年8月5日，原告方与江苏恒之律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律所指派律师办理本案相关业务，代理费4000元。原告于8月14日实际支付代理费4000元，江苏恒之律师事务所也开具了相应的发票。另查明，原告主张的2018年10月1日至2019年3月31日时段的租金，被告已于2019年10月29日支付9480元。原告根据第四至第五租赁年度的半年租金标准35946元减去9480元，并按9：1的比例主张该租赁时段的租金差额23819.4元。被告还于2020年4月30日支付原告随后半年租金收益7899.76元。上述事实，由当事人举证的《苏州市太平邻里中心商铺委托经营管理合同》、《商品房买卖合同》、不动产权证、平面分布图、《委托代理合同》、银行流水、发票及当事人陈述等证据附卷佐证。审理中，原告明确要求以其自有的商铺由被告出租所获租金作为计算依据，因其无法举证，故援用原租金标准计算。被告认为该计算方式不合理，应按原告购买商铺的房款在该层房产总销售额的占比再按该楼层所收租金予以确定，再按9：1分成。被告为此提供了二楼的平面图与现状图，以证明二楼格局已有很大变动，部分商铺已变成过道。经对照可以看出，原告的211商铺至少被两家商店分别占用。据此，被告认为其主张的计算方式是合理的。原告认为与本案无关。审理中，本院征询双方，对二楼房产的销售额、相应日期的收益、出租情况等是否要求审计，双方均表示不需要。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与两被告签订的委托合同，应系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面、诚信履行。对于原告主张的2018年10月1日至2019年3月31日租金差额23819.4元，本院认为，被告瑞东源物业公司已经向两原告支付了上述期间的租金收益9480元，现原告认为存在的租金差额，是按照合同约定的第四至第五年每半年的租金标准，按该标准计算原告的固定投资回报率在每年10%以上，该标准与现实情况是不符的，故该标准应是在第一年至第三年免租的情况下带有补偿性质的，继续按该标准计算不合理。关于第六年起的租金收益，双方合同中约定不明。但根据本案情况，被告所称的计算方式具有合理性。被告共支付原告第六租赁年度租金收益17379.76元，原告的回报率约为2.54%左右。在原告未能举证证明被告瑞东源物业公司计算的租金收益存在违反合同约定的情况下，原告主张的租金差额因依据不足，本院对此不予支持。对于原告的律师费损失诉讼请求，由于其并未能提供证据证明被告方存在违约行为，故被告方无需对原告的律师费损失承担赔偿责任。综上所述，原告的诉讼请求，均缺乏相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：驳回原告吴尘、诸葛荆石的所有诉讼请求。本案案件受理费495元,由原告吴尘、诸葛荆石负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇二〇年八月二十四日书记员  柳 溪