福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1696号 原告：江腾，男，1978年6月23日出生，汉族，住福建省连城县。 原告：温连英，女，1985年4月6日出生，汉族，住福建省连城县。 上述原告共同委托诉讼代理人：罗家隆，连城县中心法律服务所法律工作者。 被告：连城建铭房地产开发有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇豸峰街东环北路8号2楼，统一社会信用代码91350825081622628X。 法定代表人：罗顺屹，职务：董事长。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司连城支行，住所地福建省连城县莲峰镇北大中路191号，统一社会信用代码91350825858106068G。 法定代表人：林献功，职务：负责人。 委托诉讼代理人：张祥海，男，1982年8月12日出生，汉族，住福建省连城县。 原告江腾、温连英与被告连城建铭房地产开发有限公司（以下简称建铭公司）、第三人中国工商银行股份有限公司连城支行（以下简称工行连城支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江腾、温连英及其委托诉讼代理人罗家隆、被告建铭公司的委托诉讼代理人陈永斌、第三人工行连城支行的委托诉讼代理人张祥海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江腾、温连英向本院提出诉讼请求：1.判令解除江腾、温连英与建铭公司于2018年10月10日签订的编号为201802639号的《商品房买卖合同（预售）》，并由建铭公司退还江腾、温连英的购房款46万元，支付契税4380元；2.判令建铭公司支付违约金2.3万元、购房款利息31829元给江腾、温连英（利息暂算至2020年6月30日止），以及从2020年7月1日起至购房款本金偿清时止按月利率0.3875%计算的利息；3.判令建铭公司赔偿江腾、温连英购房款差价款6.67万元（以2020年6月9日的市场价格为准）；4.判令建铭公司支付租房损失4800元（800元／月*6个月）给江腾、温连英，以及至购房款退清时止的租房损失；5.由建铭公司承担本案的诉讼费用、代理费用3000元及房屋估价费用1200元。事实和理由：2018年10月l0日，江腾、温连英与建铭公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号201802639号。合同约定江腾、温连英购买建铭公司开发的名为“怡景花园”项目内3#楼602室房屋壹套，面积89.34平米，价格为5148.87元/平方米，总价46万元。交房时间为2019年12月30日以前，合同还约定了逾期支付（房屋）责任等条款。合同签订后，江腾、温连英依约交清了全部价款46万元。当建铭公司逾期30天未交房时，江腾、温连英即与建铭公司多次协商，但始终达不成协议。现交房时间已逾期半年，但交房日期却遥遥无期。江腾、温连英购房合同的根本目的已无法实现。建铭公司的违约行为，给江腾、温连英造成了多方面的损失：一、购房差价的损失（因房屋价款上涨，退回的购房款已无法在相同地段再购相同面积的房屋）；二、江腾、温连英的购房契税损失；三、江腾、温连英不能及时入住的租金损失；四、利息及利息差价的损失（约定的利息低于房贷的利息）；五、房屋估价评估费的损失；六、江腾、温连英维权聘请代理人的代理费用。经全面测算，合同约定的违约金和购房利息远远低于江腾、温连英的各项损失。合同法第九十七条规定：“……（合同）已经履行的，并有权要求赔偿损失。”合同法第113条也规定：“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”合同法第114条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院……予以增加。”根据上述法律的规定，建铭公司理应赔偿因违约而被解除合同给江腾、温连英造成的上述全部损失。江腾、温连英认为，其与建铭公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系依法订立，是双方真实意思表示，主体适格，且内容并不违反法律的强制性规定，合法有效。建铭公司违约逾期无法交房，致使江腾、温连英订立合同的根本目的无法实现，不得不提出解除合同。这严重损害了江腾、温连英的合法权益，造成了江腾、温连英购房契税的损失、房款利率差价的损失、房款差价的损失、不能按时入住租房的损失及维权费用的损失等各项损失。为此，根据民事诉讼法的相关规定，特向贵院起诉，望判如所请。 建铭公司辩称，一、因江腾、温连英的第一项诉讼请求为解除商品房买卖合同，建铭公司同意解除购房合同。而就涉案的商品房，江腾、温连英已经于2018年12月25日与中国工商银行股份有限公司连城县支行个人购房借款／担保合同，就涉案房屋为抵押物设定了担保权。因此，合同的解除涉及中国工商银行股份有限公司连城县支行的担保权。二、根据双方签订的补充协议，合同于买方之通知解除之日解除，江腾、温连英于2020年5月19日书面通知解除合同，合同已经于2020年5月19日解除。三、合同解除后就购房款的返回问题，应当扣除未还按揭款后余额部分才是应当退还给江腾、温连英的更为合理。四、违约金按合同约定的计算标准为460000元的5%即23000元，江腾、温连英于2019年2月2日付清购房款，解除合同的利息计算应当为2019年2月2日至合同解除之日2020年5月19日，总计58.6元／天×474天=27776.4元。五、合同约定了违约责任条款，江腾、温连英再次主张所谓的房屋差价损失没有法律依据。涉案房屋目前属于在建工程，江腾、温连英并未取得产权，且江腾、温连英出具的房地产评估报告明确指出：“该估价结果是在完全取得完全产权的市场价值”。另外，该评估报告还指出作出评估的依据中“于价值时点估价对象未设定抵押的情况进行估价”，而涉案房屋现仍处于抵押状态，故该评估报告结论不能作为江腾、温连英主张的差价损失计算依据。六、江腾、温连英主张的支付租房损失及所谓的代理费损失、房屋估价费没有事实和法律依据不应当予以支持。 第三人工行连城支行述称，涉案商品房在工行连城支行办理了按揭贷款320000元，并办理了抵押权登记，截止2020年8月1日止，江腾、温连英尚欠工行连城支行贷款本金310521.23元，如果江腾、温连英与建铭公司解除合同的话，建铭公司退回的购房款首先应当用于归还第三人的按揭贷款本息，剩余的才能返还江腾、温连英。 本院经审理认定如下事实：2018年10月l0日，江腾、温连英与建铭公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号201802639号，合同约定江腾、温连英购买建铭公司开发的“怡景花园”3#楼602室房屋壹套，房屋面积89.34平米，价格为5148.87元/平方米，总价460000元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房”，合同第十二条逾期交付责任第一款第（2）项约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金”。上述合同订立后，江腾、温连英于2018年10月10日支付首付款100000元，于2018年12月14日支付首付款40000元，余款320000元江腾、温连英申请工行连城支行办理按揭贷款，2019年2月2日工行连城支行向江腾、温连英发放按揭贷款320000元，并将涉案商品房办理了抵押权登记。自2019年3月1日起至2020年8月1日止，江腾、温连英共计归还工行连城支行贷款本金9478.77元，贷款利息25467.30元，截止2020年8月1日止，江腾、温连英结欠工行连城支行贷款本金310521.23元。为购买上述商品房江腾、温连英支付购房契税4380元。 因建铭公司未能按《商品房买卖合同（预售）》约定的时间交房，2020年5月19日，江腾、温连英向建铭公司发出《解除房屋买卖合同通知》，要求解除双方订立的《商品房买卖合同（预售）》，并解决合同解除后的退款事宜。2020年6月11日，江腾、温连英委托福建华茂资产评估房地产土地估价有限责任公司对涉案房地产在价值时点2020年6月9日市场价进行评估，经评估涉案的商品房在取得完全产权的市场价值为526700元，江腾、温连英支付鉴定费1200元。因建铭公司与江腾、温连英就合同解除后关于购房款的返回问题等达不成协议，为此江腾、温连英诉至本院，江腾、温连英支出法律服务费3000元。 上述事实，有江腾、温连英提供的下述证据：1.《商品房买卖合同（预售）》，2.首付款付款发票2张，3.工行连城支行贷款凭证，4.评估报告、评估费发票，5.缴税凭证，6.代理费发票；建铭公司提供的下述证据：1.个人购房借款／担保合同，2.解除合同通知书；第三人工行连城支行提供的下述证据：贷款还贷明细；以及当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，江腾、温连英与建铭公司于2018年10月l0日订立的《商品房买卖合同（预售）》，属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，建铭公司应当于2019年12月30日前向买受人江腾、温连英交付商品房，现建铭公司已超过合同约定的交房时间达半年以上，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，江腾、温连英有权解除合同，并要求建铭公司退还已付全部房款（含已付贷款部分），并自付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，及支付按照全部房价款的5%计算的违约金23000元。江腾、温连英与建铭公司签订《商品房买卖合同》中已约定了逾期交房的解除合同违约金及因合同解除所造成损失的计算方式，现江腾、温连英又主张其实际损失超过合同约定的违约金及损失，并要求建铭公司赔偿相应的实际损失，属重复计算，故其该项诉讼请求本院不予支持。因江腾、温连英购买的房屋在第三人工行连城支行办理了按揭贷款，并办理了抵押权登记，本案合同解除后所退回的购房款首先应当用于归还第三人的按揭贷款本息，剩余部分用于返还江腾、温连英。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除江腾、温连英与连城建铭房地产开发有限公司于2018年10月10日签订的编号为201802639号的《商品房买卖合同（预售）》。 二、连城建铭房地产开发有限公司应于本判决生效之日归还中国工商银行股份有限公司连城支行江腾、温连英结欠的贷款本金310521.23元，及自2020年8月1日起至实际归还之日按借款合同约定的相应利息。 三、连城建铭房地产开发有限公司应于本判决生效之日返还江腾、温连英购房款460000元，违约金23000元，合计4830000元，并支付按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2020年8月份一年期贷款市场报价利率3.85%）计算的利息，其中100000元自2018年10月10日起计算、40000元自2018年12月14日起计算、320000元自2019年2月2日起计算至连城建铭房地产开发有限公司实际返还之日止。连城建铭房地产开发有限公司返还给江腾、温连英的购房款、违约金、利息首先用于归还本判决第二项中江腾、温连英结欠的贷款本息，剩余部分返还给江腾、温连英。 四、驳回江腾、温连英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9749元，减半收取4874.5元，由江腾、温连英负担574.5元，由连城建铭房地产开发有限公司负担4300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  杨映辉 二〇二〇年八月三十一日 法官 助理  桑建霞 代理书记员  华娴锋 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”