福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0823民初1052号 原告：巫添福，男，1973年11月9日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：张著学，福建龙航律师事务所律师。 被告：龙岩丽都投资有限公司，统一社会信用代码91350823570972215Y，住所地上杭县临江镇峰右路三巷三号。 法定代表人：钟胜元，董事长。 原告巫添福与被告龙岩丽都投资有限公司（以下简称丽都公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巫添福及其委托诉讼代理人张著学，被告丽都公司的法定代表人钟胜元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巫添福向本院提出诉讼请求：一、判决解除巫添福、丽都公司签订的《中都客运站小区土地使用权转让合同》；二、判决丽都公司返还土地使用权转让款人民币668000元，并支付从2015年7月6日起到土地使用权转让款还清之日止按年利率6%计算的违约金（约20万元）。丽都公司返还全部土地使用权转让款及付清违约金的同时，巫添福将受让土地返还丽都公司。 事实与理由：2015年7月6日，巫添福与丽都公司签订《中都客运站小区土地使用权转让合同》，合同约定丽都公司转让给巫添福客运站小区地块一宗，地块宗地面积690平方米，转让单价为968元／平方米，转让总价款为人民币668000元。合同签订后，巫添福依约支付给丽都公司人民币668000元，已全部付清了土地使用权转让款。根据签订合同当时的情况，丽都公司表示已取得中都客运站小区的土地使用权，属国有土地；因此，巫添福相信所受让的土地为国有土地，丽都公司是有权转让的，同时，巫添福受让后也依法可以再转让。《中都客运站小区土地使用权转让合同》第三条也明确载明“该宗地性质为国有土地，受让人必须经相关部门及甲方派员实地放样后方可动工兴建。”，但在巫添福签订合同受让该宗地后，在向相关部门审批建设时，却被告知该宗地还不属国有土地，小区建设也未取得政府相关部门的批准，该地实际还是集体土地，建设、使用、流转等应依集体土地的相关法律处理，已严重影响了巫添福对该土地的使用权益。由此，巫添福多次请求丽都公司处理，要求办理受让土地的国有土地权属手续，但丽都公司明示无法办理。基于此，巫添福向丽都公司明确表示，要求解除合同和返还土地使用权转让款，却遭到丽都公司拒绝。我国土地管理法律法规明确规定，集体土地不得非法买卖、转让。丽都公司在未取得土地使用权的情况下，进行土地使用权转让，是非法的；同时，丽都公司在签订合同转让土地使用权时，对巫添福等受让人表示，转让地属国有土地，也存在欺诈性质。从2015年7月6日签订土地使用权转让合同至今，巫添福一直无法取得受让土地的国有土地使用权，已经造成巫添福较大的经济损失。为此，巫添福为了维护自身的合法权益，现依《合同法》第94条、第97条及有关规定和《民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，请求早日作出公正的判决。 丽都公司辩称，一、巫添福与丽都公司是在2015年7月6日“双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则”，订立《中都客运站小区土地使用权转让合同》的，从订立合同至今已经接近五年的时间。根据《民法总则》第188条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有其规定的，依照其规定。”因此，已超过诉讼时效。二、巫添福诉称受让地块是集体土地缺乏事实依据。福建省人民政府闽政地（2012)31号明确批复上杭县人民政府征收包含中都镇亲睦村水田0.518公顷的文件表明：该地块已从农用地转为城市建设用地即国有土地。三、巫添福诉称受让该宗地后，在向相关部门审批建设时被告知小区建设未取得相关部门批准，严重影响其对该土地的使用权益缺乏事实依据。上杭县中都汽车站项目由上杭县发改局以杭发改（2011)25号文批复中都镇人民政府予以立项；整个小区的用地规划由上杭县城乡规划建设局在2011年6月17日颁发地字第350xxxxxx052号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，且巫添福在2014年3月23日与龙岩丽都投资有限公司曾经签订过同样的“中都客运站小区土地使用权转让合同”一份，该地块巫添福在2015年已经建设好六层房屋并已实际使用，如果相关部门认为该小区地块不能建设不能审批，那请问巫添福在该涉诉地块前面的六层房屋是如何建起来的？因此，何来影响巫添福受让地块的使用建设呢？且巫添福从龙岩丽都投资有限公司取得该受让地块近五年的时间从未提出解除合同。四、巫添福诉称多次要求丽都公司办理受让土地的国有土地权属手续，但遭到丽都公司拒绝缺乏事实依据。中都镇汽车站建设项目是上杭县中都镇人民政府引进龙岩丽都投资有限公司的招商引资项目，在2010年12月29日双方签订的《中都镇汽车站建设项目投资合作协议书》第七条第一点“签订合同一年内必须提供合法用地的相关法律手续及良好的施工环境”，虽然已明确涉诉地块是国有土地，但办理国有土地权属手续并不是龙岩丽都投资有限公司能办理的，而是上杭县中都镇人民政府和上级相关部门。综上，巫添福不仅违背了签订合同的诚实、守信原则，与全社会都在践行的社会主义核心价值观相悖，且超过法定诉讼时效，同时依据福建省人民政府（2012)31号批文表明该地块的国有土地属性，龙岩丽都投资有限公司对巫添福并不存在所谓的“欺诈”，按《中都镇汽车站建设项目投资合作协议书》第八条第四点的协议，龙岩丽都投资有限公司“可自行转让”，请求驳回巫添福的诉讼请求。 巫添福围绕诉讼请求向法庭提交出示了以下证据： 1.2015年《中都客运站小区土地使用权转让合同》，证明巫添福与丽都公司签订国有土地使用权转让合同、合同价款668000元等事实。 2.丽都公司证明，证明巫添福己依协议支付了全部土地使用权转让款。 丽都公司围绕抗辩主张向法庭提交出示了以下证据： 1.营业执照，证明丽都公司主体资格。 2.中都汽车站建设项目投资合作协议书，证明丽都公司开设项目的合法性。丽都公司和中都镇政府合作项目，丽都公司投资的汽车站是公益项目，除了汽车站用地外，其余土地丽都公司可以自行转让。 3.福建省人民政府闽政地（2012）31号文件，证明案涉的土地整块都是国有土地，且在签订合同之前省政府都已经批复，丽都公司没有欺骗巫添福。 4.中都汽车站规划用地红线图，案涉土地在该规划红线内。规划红线原件在镇政府那。用地红线是整块的，虚线范围是整个小区，包括了汽车站部分。 5.建设用地规划许可证，证明丽都公司整个规划用地是经过审批的。丽都公司卖出去的地块，都在这个规划范围内。 6.上杭县发展和改革局杭发改（2011）25号文件，系中都客运站整体批复报告。证明中都客运站项目通过主管部门审批建设的。 7.丽都公司与巫添福在2014年3月23日签订的“中都客运站小区土地使用权转让合同”，证明除了案涉地块外，巫添福在2014年还另外向丽都公司买了一个地块，该地块已经建好并入住使用。案涉土地是可以建设，巫添福主张不能建设与事实不符。除了这个地块，所有卖出去的土地大部分都建好了。 8.现场照片3张，证明照片中的空地就是案涉土地，该地块周边的房子都是同一个小区，同一个汽车站红线范围。 经庭审质证：一、巫添福提供的证据。丽都公司对证据的真实性没有异议。但认为，涉案土地属于国有土地，不是集体土地。二、丽都公司提供的证据。巫添福对证据的真实性均无异议。但认为，证据2系丽都公司与中都镇政府的签订的合同，不能证明丽都公司转让土地是合法的。集体土地的开发使用，即使为了公益事业，根据土地法的规定，也只能由省政府审批，县人民政府同意才能建设。证据3只是省政府对涉案土地征收的批复，但有无实施征收，有无支付土地出让金，有无变成国有土地，需要后续的征收行为。并不能认为有批复就是国有土地。土地属性不能用项目批复来认定。证据4规划给丽都公司系镇政府与丽都公司之间的关系。正是有这个规划，认为是国有土地，才去购买的。证据5有规划许可并不等于土地就是国有。一个项目建设之前就要有规划许可和项目许可。证据6批复的建设项目内容是客运站。主要建设内容也是客运站。即主站房和停车场。并没有批复同意丽都公司土地转让。证据7该合同也是写的国有土地，但至今都是没有办理任何国有土地使用权手续，正因如此，如果涉案土地再建下去的话，会造成更大损失。其有到县土管局咨询，因土地手续不全，不能办证。证据8同时也证明，案涉土地至今还荒芜在那里，没有建设，造成了巨大的损失。 本院对上述证据认证如下：上述证据的真实性，各方无异议。经审查，符合证据的客观性、合法性和关联性要求，予以确认在卷佐证。上述有效证据，结合当事人陈述，综合分析认定本案事实。 经审理查明： 一、2015年7月6日，丽都公司为转让人甲方，巫添福为受让人乙方，双方签订《中都客运站小区土地使用权转让合同》。合同约定：“一、丽都公司转让给巫添福客运站小区地块(详见客运站小区二期规划图)，宗地面积为690平方米。二、该宗地转让金额为每平方米968元，在本合同签订时应交清出让金额计人民币￥668000元。三、该宗地性质为国有土地，受让人必须经相关部门及甲方派员实地放样后方可动工兴建。在政府相关部门办理土地证时可给予办理过户续、税费等须由乙方承担。……。五、房屋限层为5.5层（半层要做大子顶），总高度须与客运站主楼大体相等……。七、该地块的出让金必须在一个月内交清，逾期交款本合同作废。……。”。双方对土地、转让金的交付，建筑物规划要求、绿化、违约等进行约定。合同签订后，巫添福依约向丽都公司交清土地转让款￥668000元，丽都公司向巫添福交付案涉土地。案涉土地未进行建设，现仍为原有状态。因办证事宜，发生纠纷，巫添福诉至本院。 二、另查明：2010年间，上杭县中都镇人民政府申请新建中都镇汽车客运站项目，向上杭县发展和改革局报送《关于请求给予中都镇客运站立项审批的报告》。2010年12月29日，上杭县中都镇人民政府与丽都公司签订《中都镇汽车站建设项目投资合作协议书》，双方对项目的选址、报批、建设实施、项目建成后产权等事宜进行约定。2011年1月25日，上杭县发展和改革局针对上杭县中都镇人民政府报送的《关于请求给予中都镇客运站立项审批的报告》（中政【2010】137号），作出《关于上杭县中都镇汽车客运站项目建议书暨可行性研究报告的批复》（杭发改【2011】25号）。该批复的项目名称：上杭县中都镇汽车客运站；建设单位：上杭县中都镇人民政府；项目建设地址：中都镇亲睦村；建设规模及内容为：项目总占地面积6000平方米，建筑占地面积1800平方米，主要建设内容包括：①新建三层钢筋混凝土框架结构主站房幢；②新建停车场一个，设52个停车位；配套建设给排水工程、消防、通讯及电视网络、电力照明等基础设施。2011年6月17日，上杭县城乡规划建设局出具了《建设用地规划许可证》，载明：用地单位为上杭县中都镇人民政府；用地项目名称为上杭县中都镇汽车客运站；用地位置为中都镇亲睦村；用地性质为对外交通；用地面积为陆仟平方米（6000㎡）；建设规模为壹万贰仟陆佰肆拾捌平方米（12648㎡）。上杭县中都镇汽车客运站所涉用地，于2012年1月12日，经福建省人民政府《关于上杭县2012年度第二批次城市建设农用地转用和土地征收的批复》（闽政地【2012】31号），批准核定征收。 三、至2020年5月29日，本案庭审终结时止，案涉转让的土地，未办理建设用地的供地手续，丽都公司尚未取得出让土地使用权证书，也未提供有批准权的人民政府同意转让的手续。庭后经向上杭县自然资源局了解，上杭县中都镇汽车客运站用地属于2020年6月19日上杭县人民政府印发《上杭县进一步加快2020年度批而未供与闲置土地处置方案》（杭政办【2020】30号）中批而未供土地的整改任务范围。 本院认为，案涉转让标的为建设用地使用权，故本案案由为建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。具体到本案，巫添福与丽都公司签订的《中都客运站小区土地使用权转让合同》系当事人之间的真实意思表示，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，依法有效。巫添福受让案涉土地的目的系在于取得该建设用地的使用权，并能对该土地进行合法建设或转让。案涉合同虽对办理土地使用权属证书的期限未进行约定，但在2018年以后，巫添福有向丽都公司催办土地权属证书的手续，起诉时乃至庭审辩论终结时止，丽都公司尚未取得案涉土地的使用权证书，案涉土地仍为原状，且规划许可的用地性质仍为对外交通，丽都公司亦未提供证据证明案涉土地巫添福可办理权属证书，进而巫添福无法实现其合同目的，故巫添福请求解除案涉《中都客运站小区土地使用权转让合同》，符合本案其合同目的无法实现的客观实际，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人根据该法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，巫添福起诉要求解除案涉合同，本院于2020年5月9日向丽都公司送达载有解除合同意思表示的起诉状副本等法律文书，案涉合同应自起诉状副本送达丽都公司时解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。根据上述规定，案涉合同解除后，丽都公司应当返还巫添福已支付的案涉转让款，巫添福应将案涉土地返还丽都公司，返还时间以判决确定为准。巫添福主张丽都公司返还全部土地使用权转让款及付清违约金时将受让土地返还丽都公司，本院不予采纳。巫添福诉请按年利率6%计付违约金实质为资金占用费。由于合同解除后，双方当事人无法继续履行合同，丽都公司即无合同依据继续持有巫添福支付的土地转让款，应当支付相应的资金成本。因签订合同时，巫添福明知丽都公司未取得案涉土地使用权证书，合同亦未约定办理土地使用权证书的期限，巫添福未提供证据证实起诉前有通知丽都公司解除合同，结合起诉前丽都公司仍未取得案涉出让土地使用权证书，故本院认酌定起诉时合同解除事由已出现，丽都公司应自起诉时起即2020年5月6日起按年利率6%计付违约金（资金占用费）。因巫添福未能取得案涉土地使用权证书，呈持续状态至今，巫添福起诉解除合同，并未超过诉讼时效。丽都公司关于巫添福解除合同已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。案涉土地经省政府批准征收，丽都公司已交付，巫添福主张不属国有土地，仍属集体土地，丽都公司存在欺诈，与事实不符，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、巫添福与龙岩丽都投资有限公司于2015年7月6日签订的《中都客运站小区土地使用权转让合同》自2020年5月9日起解除； 二、龙岩丽都投资有限公司应在本判决生效之日起十日内向巫添福返还土地转让款668000元，并支该款自2020年5月6日起至付清时止按年利率6%计算的违约金（资金占用费）； 三、巫添福应在本判决生效之日起十日内将2015年7月6日签订的案涉《中都客运站小区土地使用权转让合同》中的690平方米宗地返还给龙岩丽都投资有限公司; 四、驳回巫添福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12480元，减半收取计6240元，由巫添福负担1438元，龙岩丽都投资有限公司负担4802元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  张春明 二〇二〇年八月五日 代理书记员  孔喜圣 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示： 第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。