江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2153号上诉人（原审被告）：淮安市清江浦区文化广电和旅游局，住所地淮安市清江浦区漕运西路100号。法定代表人：杨靖，该局局长。委托诉讼代理人：陈淮波，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鹏举，江苏安淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋立新，女，1966年9月20日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：蒋兰，女，1964年1月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：蒋埝，女，1959年3月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：蒋银，女，1956年9月3日出生，汉族，住淮安市开发区。被上诉人（原审原告）：蒋玲，女，1954年11月24日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审原告）：蒋萍，女，1946年4月26日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上述五被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋立新，女，1966年9月20日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上述六被上诉人共同委托诉讼代理人：郭继，盈科律师事务所律师。原审第三人：林梅英，女，汉族，1959年5月13日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。原审第三人：林晓成，男，汉族，1951年1月24日出生，住淮安市清江浦区。上诉人淮安市清江浦区文化广电和旅游局（以下除判决主文外简称文旅局）因与被上诉人蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍、原审第三人林梅英、林晓成房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文旅局上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审，一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院在诉讼时效的事实认定上既认定被上诉人主张权利存在时效中断情形，又适用二十年最长诉讼时效届满存在“特殊情况”延长时效的法律规定，判决观点前后矛盾。诉讼中，被上诉人并没有向法院申请延长诉讼时效，故不符合需适用《民法总则》规定的延长诉讼时效期间的条件；2.涉案房屋已经于1993年交付被上诉人父亲，被上诉人家一直居住至今，因此，涉案房屋的实际控制人是被上诉人，一审判决将涉案房屋返还原实际控制人文旅局，事实认定错误；3.房屋的市场价格仅依据向专业人员的咨询确认，未进行鉴定认定，程序违法。被上诉人蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍答辩称，涉案合同诉讼时效并未届满，因案涉合同只是对上诉人协作办理房屋过户义务进行的约定，并未就履行该项义务的具体时间进行约定，故诉讼时效的起算时间不应从购房协议签订时起算。案涉购房协议签订后，被上诉人一直积极主张自己的权利，使得诉讼时效中断；其次，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务后，又以诉讼时效期间届满进行抗辩的，人民法院不予支持，最高人民法院对于超过诉讼时效批复《法复1997-4号》《法释1999-7号》明确超过诉讼时效当事人之间重新认定的出现新的债权债务关系该协议受法律保护。结合上诉人于2017年3月16日出具了关于公园南路40号101室的房屋产权相关说明中，明确表示愿意继续履行协助过户义务，由此可见即使上诉人与被上诉人双方于1993年12月14日签订的购房协议已过诉讼时效，也因上诉人出具的两份文书及法庭陈述而使诉讼时效重新计算。原审第三人林梅英陈述，涉案房屋系登记在第原审三人父亲林必喜名下，其父亲购买后办理的登记手续，被上诉人无权主张涉案房屋，应驳回被上诉人诉讼请求。原审第三人林晓成未作陈述。蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍一审诉讼请求：1.文旅局协助原审原告办理涉案房屋权属证书；2.文旅局赔偿原审原告损失80万元；3.本案诉讼费由文旅局承担。一审审理中，六原审原告变更诉讼请求，要求解除合同并赔偿损失80万元。一审法院经审理认定事实如下：蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍系蒋士伯（已于2005年3月16日去世）与谢艳云（已于2007年6月15日去世）之女。林梅英、林晓成系林必喜（已于2005年4月17日去世）与万振华（已于2012年12月26日去世）子女。原淮阴市清河区文化局，因区域划分及机构改革变更为淮安市清江浦区文化广电新闻出版局，在本案审理期间，变更为淮安市清江浦区文化广电和旅游局。1993年5月3日，原淮阴市清河区文化局（甲方）与林必喜（乙方）签订了房屋买卖契约，约定甲方已收到乙方预付的购房定金33324元整，甲方自愿将座落在清河区公园南路31号文化宿舍楼101室的房地产（建筑面积86.55平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格33324元，乙方于1993年5月8日前一次付清给甲方，购房定金将在付款时冲抵；双方同意于1993年9月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。1993年5月10日，原淮阴市房地产管理将上述房地产的所有权变更登记到林必喜名下（房屋所有权证号为：淮房字第××号）。1993年12月14日，原淮阴市清河区文化局（甲方）又与蒋士伯（乙方）签订了房屋买卖协议书，约定：“一、乙方购买房屋位置位于公园南路40号，文化宿舍楼一层从东向西第一套面积70平方米；二、房价为每平方米1050元，合计73500元，乙方一次性预付68500元，余款5000元在房屋竣工，甲方通知乙方搬家三日内一次付清后取钥匙，乙方购买房屋款项交清后，甲方提供正式财政收款收据；三、乙方付清全部款项后即取得了该套住房及附属设施的全部产权，拥有房屋买卖、转让、租赁、继承等全部权利，有关产权手续的办理，甲方应保证提供有关条件并协助办理，费用由乙方负担；……”同日，双方还签订补充协议一份，约定：“甲、乙双方协商，甲方同意为乙方按以下四至建围墙，乙方承担200元费用，西至与102室交界墙中向南至化粪池，中部下水道北侧再向东至化粪池东侧向南至101室大室南墙向南2.5米处，东侧与101室东墙一齐。院墙归乙方所有。甲方同意乙方在上述范围内和北窗处（与二楼后阳台垂直下部）的范围内拥有使用权，可在上述范围内建筑简易建筑物。有关城建管理等事宜由乙方负责。”在签订购房协议书当日（即1993年12月14日），原淮阴市清河区文化局还出具“关于101室产权证问题说明”，内容如下：“清河区文化局保证在近日内将公园南路40号101室产权证（系林必喜所办）移交房主蒋士伯收存，同意以购房余款5000元作抵押。”蒋士伯支付了购房款，原淮阴市清河区文化局将林必喜的房屋所有权证及上述房屋交付蒋士伯，并于1994年1月4日出具收据两份，其中一份为购房款73500元，另一份为围墙款120元。涉案房屋交付后，蒋士伯一家居住使用至今。由于林必喜的房屋所有权证尚未被撤销，故一直未能将该房屋过户到蒋士伯名下。文旅局陈述：林必喜未支付过涉案房屋的购房款；其一直积极履行协助原审原告办理产权证的义务，但因林必喜一方不配合，导致涉案房屋至今未过户到原审原告名下。六原告陈述：曾于2005年林必喜去世前和被告的工作人员一起找到林必喜请求协助过户，但林必喜不愿配合。2017年3月16日，文旅局出具“关于公园南路40号101室房屋产权的相关说明”，内容如下：“经查：原清河区文化局曾于1993年5月为当时拆迁户林必喜办理了位于公园南路40号101室房屋的产权证，后因故林必喜未购买此房，原清河区文化局就将此套房屋出售给蒋士伯，但在协助办房产证过户手续时，由于林必喜不配合，虽多次协调，直到林必喜去世也未能过户给蒋士伯。鉴此，本着尊重历史事实，维护购房者合法权益的原则，请房屋产权办证机关给予撤销林必喜的房产证，由蒋士伯子女的意愿，按法定程序予以重新办理此套房屋的产权证。”六原审原告陈述其主张赔偿80万元损失系依据起诉时同地段、同类房屋的二手房交易价格确定；蒋士伯从文旅局购买的房屋仅为101室主屋（70㎡），不包含产权证所载的2号房，蒋士伯在院内另建有约10㎡的平房。本案在一审审理过程中，经一审法院咨询相关专业人员，确认涉案房屋的价格在8000-9000元/㎡。一审法院认为，文旅局在1993年5月3日与案外人林必喜就涉案房屋签订买卖合同并办理了产权变更登记手续，又于1993年12月14日与六原审原告的父亲蒋士伯签订了房屋买卖合同，形成“一房二卖”情形。文旅局虽然将房屋交付蒋士伯居住使用，但房屋一直登记在林必喜名下，蒋士伯及其法定继承人一直无法取得涉案房屋所有权。第三人林梅英作为林必喜的法定继承人不同意协助办理房屋过户手续，现六原审原告变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同，符合法律规定，予以照准。法律规定“自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”，但同时也规定了“有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。本案中，文旅局一直同意协助六原审原告办理房屋产权变更登记手续，直到2017年还出具“说明”仍然还同意协助原告方办理房屋产权过房手续。故原审原告方基于涉案房屋产权无法过户而要求解除合同、赔偿损失，尚未超过诉讼时效。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，文旅局将其所有的涉案房屋在出卖给林必喜并办理产权变更登记手续后，又将涉案房屋出售给蒋士伯，并在收取购房款后交付房屋，导致蒋士伯及其家人虽然长期占有使用房屋却无法取得涉案房屋的所有权，文旅局的行为构成违约。现六原审原告要求解除合同并赔偿损失，并无不妥。考虑到蒋士伯在购买涉案房屋时明知文旅局不是所有权人仍然购买，其对房屋买卖合同的解除亦负有过错，对此可减轻文旅局的责任。综合双方的过错程度，可按3：7的比例进行分担。由于房屋买卖合同解除，为避免诉累，六原审原告应将使用的涉案房屋及附属设施返还原房屋实际控制人即文旅局。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然房屋产权证中载明的内容包含101室房屋（70平方米）套和院内平房一间（16平方米），但蒋士伯与文旅局签订的购房协议书约定仅购买房屋为101室房屋，平房并不包含在内，蒋士伯后建的平房并未取得合法证照，属房屋的附属设施。结合咨询意见101室房屋面积、涉案房屋存在附属设施及原审原告无偿使用涉案房屋至今的情况，酌情确定涉案房屋总价为63万元，扣除购房款73500元和围墙款120元后，原审原告的损失应为556380元。该款应由原审原告、文旅局按上述比例进行分担。因六原审原告在案件审理中变更诉讼请求为解除合同并赔偿损失，因此，第三人林梅英、林晓成在本案中不承担责任。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条的规定，作出一审判决：一、解除文旅局与蒋士伯于1993年12月14日签订的房屋买卖协议书；二、文旅局于判决生效后十日内一次性返还蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍购房款73500元、围墙款120元，并赔偿损失389466元，合计463086元；三、蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍于判决生效后一个月内将使用的淮安市清江浦区公园南路40号101室及附属设施一并返还文旅局；四、驳回蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费11800元，由蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍负担3554元，文旅局负担8246元。本院审理中，各方当事人均无补充证据提供。本院经审理确认一审判决查明的事实。本院认为，涉案房屋虽然于1993年底1994年初交付买受人即被上诉人父亲蒋士伯，且在1993年12月14日双方签订买卖协议时上诉人文旅局出具“关于101室产权证问题说明”告知涉案房屋产权登记人为原审第三人父亲林必喜，至2018年7月，被上诉人提起本案诉讼，确已超过20年诉讼时效，但从被上诉人提供的2017年上诉人出具的《相关说明》以及上诉人一审陈述“一直积极履行协助蒋士伯家办理产权过户”的事实，可以证明被上诉人家从未放弃过主张涉案房屋的产权过户事宜，上诉人亦从未拒绝协助办理义务的事实，但鉴于第三人父亲林必喜不配合，以及办理产权过户相对方均身故等特殊情况，导致被上诉人的诉求一直未能实现。诉讼中，被上诉人虽陈述未超过诉讼时效，真实意思是对其享有的诉讼权利主张还在诉讼时效期间，应当保护的意思表示，应理解为是一种申请延长行为，结合审查事实，应认定涉案事实存在“特殊情况”，应适用《中华人民共和国民法总则》第八十八条：“有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，故应认定被上诉人的诉讼主张未超过诉讼时效期间。上诉人主张一审判决在时效的认定上存在逻辑错误，经本院审查，一审判决本院认为部分阐述的观点主张是针对20年延长时效而言，其中涉及到上诉人认可同意协助办理过户，是对事实的描述，且在裁判适用的法律规定中并没有引用时效中止、中断的法律规定。对于争议房屋价款的确认，询价和鉴定确认均是认定事实的证据之一，一审法院为减少讼累，采用询价方式进行确认，不违反法律规定，且咨询的价格符合客观实际，且未损害上诉人的利益，并无不妥，上诉人主张一审程序违法，无事实和法律依据，本院不予采纳。因涉案房屋系由上诉人出售，一审认定上诉人系涉案房屋原实际控制人，事实认定正确。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费11800元，由上诉人淮安市清江浦区文化广电和旅游局负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  梁新星审判员  马玉宝二〇二〇年八月三十一日书记员  余宛蓉