甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2636号上诉人（原审被告、反诉原告）:李怡桦,女，汉族，1965年1月11日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：罗永秀，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：田刚刚，甘肃正天合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:马忠华，男，东乡族，1976年6月9日出生，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：潘智明，甘肃熙和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明明，甘肃熙和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）孟宪龙，男，汉族，1963年4月4日出生，住甘肃省东乡族自治县。上诉人李怡桦（原审被告、反诉原告）因与被上诉人马忠华（原审原告、反诉被告）、孟宪龙（原审被告、反诉第三人）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2018）甘0105民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李怡桦上诉请求：1.请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.本案一审、二审的本诉、反诉全部诉讼费用由被上诉人马忠华承担。事实和理由：一、关于本诉部分，一审认定被上诉人马忠华作为房屋的买受人已履行了基本的义务，系认定事实错误。2016年5月4日，上诉人李怡桦与被上诉人马忠华签订《商铺买卖合同书》（下称合同），合同签订后，至今被上诉人马忠华未依约履行向上诉人支付购房款1880000元的合同义务。本案合同履行的主体是上诉人李怡桦与被上诉人马忠华，马则乃白、孟宪龙不是本案合同履行的主体，马则乃白向孟宪龙银行转账1876300元与本案合同履行没有任何关系。在既没有上诉人李怡桦给孟宪龙代收该笔银行转账的授权，也没有合同约定的情况下，孟宪龙收到马则乃白银行转账1876300元的事实，与上诉人李怡桦没有任何关系。被上诉人出示的涉案房屋的原始材料，上诉人交付涉案商铺于被上诉人马忠华装修使用，只能证明上诉人忠实地履行了合同义务，无法证明被上诉人履行了向上诉人支付购房款的合同义务。在被上诉人马忠华未依约履行合同义务，向上诉人李怡桦支付购房款的情况之下，被上诉人请求让上诉人协助办理案涉房屋的不动产权证等诉讼请求，理应依法予以驳回。二、关于反诉部分，上诉人迟延履行行为导致上诉人与被上诉之间签订的《商铺买卖合同书》的目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》及相关规定，当事人一方迟延履行债务的行为致使合同的目不能实现的，上诉人可以解除合同，所以上诉人的诉讼请求有事实和法律的依据，应当予以支持。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当予以撤销。被上诉人的诉讼请求没有事实和法律的依据，应当依法驳回。上诉人的反诉请求有事实和法律的依据，应当依法支持。马忠华辩称，被答辩人与答辩人签订商铺买卖合同书后，答辩人即按照被答辩人的安排，依约及时支付了房款1880000元，并明确约定余款500000元待买卖商铺产权证办下来后支付，被答辩人随后也确已将商铺及相关原始房屋买卖合同、调解书等资料原件实际交付答辩人。之后，被答辩人却长期不依法向案外人行使自己的合法权利，也拒不向答辩人履行其协助进行房屋过户登记的义务，而是将已经出卖于答辩人的涉案房屋交由渭源县人民法院基于其他案件而查封、冻结。其次，在本案原审过程中，被答辩人为达目的便不顾已经发生的客观事实，反复声称其自己“并非本案涉案房屋的合法权利人、未合法取得该商铺的房屋所有权、无权处分他人财产、无法取得该商铺的所有权”，如此等等。而今，被答辩人又一遍遍提出所谓房款未支付、房屋未交付等违背案件事实的“理由”，同时又认为双方之间的约定“意思表示真实、合法有效”。被答辩人之所以如此这般不厌其烦，明显是想有意混淆是非。2016年5月，被答辩人与答辩人签订房屋买卖合同，在收到答辩人依约支付的相应房款后，被答辩人随即将该房所涉相关原始资料交付于答辩人，并出具收条予以确认。无论其他人如何向答辩人打款，但无论如何也无法否认被答辩人确已收到答辩人所支付的约定购房款188万元等客观事实。最后，被上诉人在本案原审时所提反诉请求并无事实及法律依据，原审人民法院依法驳回其反诉请求完全正确。综上所述，答辩人认为，原审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人所提上诉请求并无事实及法律依据，故请贵院依法驳回被答辩人的无理上诉，维持原判。孟宪龙辩称，我只是一个中间介绍人，我当时就给李怡桦说了你要是觉得能卖这个房子你就卖了，要是觉得不好，就别勉强了，当时是他们两人自愿签订买卖合同。马忠华向一审法院起诉请求：1.依法确认原告马忠华与被告李怡桦签订的《商铺买卖合同书》有效，并判令被告李怡桦立即为原告马忠华协助办理位于兰州市安宁区的不动产权证；2.判令被告李怡桦向原告马忠华支付律师代理费110000元；3.判令被告孟宪龙向原告马忠华承担连带责任；4.案件受理费、诉讼财产保全费等所有费用全部由二被告李怡桦、孟宪龙承担。李怡桦反诉请求：1.依法判令解除李怡桦与马忠华签订的《商铺买卖合同书》；2.依法判令本案的本诉与反诉的诉讼费由马忠华承担。一审法院认定事实：2014年8月，案外人仝允柘、王晓宇二人共同购买由兰州高阳房地产开发有限公司开发的位于兰州市安宁区，建筑面积92.56平方米，商铺总价款2593994元，并以仝允柘的名义与兰州高阳房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，案外人仝允柘、王晓宇已交清购房款，兰州高阳房地产开发有限公司亦将该商铺交付案外人仝允柘、王晓宇。同年8月30日，案外人王晓宇受案外人仝允柘委托，于2015年6月10日与李怡桦签订了商铺买卖协议，将前述商铺以2961920元出售给李怡桦。后双方合同履行过程中发生纠纷，李怡桦起诉请求案外人仝允柘、王晓宇为其办理房屋产权过户手续。2016年1月13日，经兰州市安宁区人民法院主持调解，作出了（2016）甘0105民初13号民事调解书，确认李怡桦与案外人仝允柘、王晓宇于2015年6月10日签订的商铺买卖协议为有效协议，李怡桦购买案外人仝允柘名下位于兰州市安宁区的房屋所有权归李怡桦所有（面积为92.56平方米，该商铺产权正在办理中）；该商铺的房屋所有权证办好下发后7日内，案外人仝允柘、王晓宇无条件协助李怡桦办理商铺的房屋产权过户手续。2016年5月4日，李怡桦作为甲方（卖方），马忠华作为乙方（卖方）、被告孟宪龙和案外人马卖赛二得分别作为中间人，签订了《商铺买卖合同书》。主要内容：1.甲方自愿将坐落在兰州市安宁区阳光怡园铺面103号，建筑面积92.56平方米的商铺出售给乙方。2.双方议定上述铺面及附属建筑物总价款为人民币大写：贰佰叁拾捌万元整即人民币小写2380000.00元。3.乙方在签订本合同时，先向甲方支付房款1880000元（大写：壹佰捌拾捌万元整），剩余房款500000元（大写：伍拾万元整）待该商铺产权证办理下来后支付给甲方。以上付款以甲方的收据为证。4.该商铺买卖过程中所产生的所有手续的费用全部由甲方承担，与乙方无关。5.甲方应保证该商铺权属清楚，无任何产权及经济纠纷，商铺交接时无任何担保、抵押、房产瑕疵。该商铺无任何欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有限电视费等。如产生上述任何纠纷，与此有关的所有经济损失及法律责任由甲方全部负责。合同各方在落款处分别签名捺印。2016年5月4日，李怡桦出具收条一份，内容为“今收到安宁区阳光怡园铺面总款弍佰叁拾捌万元正（￥238万元正），今日已收到壹佰捌拾捌万元正（￥188万正），下欠伍拾万元正（￥50万元），手续办好，一次付清”。李怡桦一并将《商铺买卖合同书》及商铺的其他手续资料原件交付于马忠华。2016年8月，马忠华与案外人梁建强签订《商铺租赁合同》，马忠华将涉案商铺出租给案外人梁建强作为经营用房使用并支付相关物业费、电费、暖气费等费用。2018年3月8日，孟宪龙向马忠华出具《担保书》一份，孟宪龙自愿为李怡桦完全履行其与马忠华已订立的购房买卖合同项下的全部义务向马忠华提供连带责任保证。承诺的保证责任范围为保证出卖人完全履行合同项下全部义务，及因不履行或不完全履行合同而应向买受人支付的房款本金、利息、违约金、损害赔偿金及为买受人实现债权的费用等。孟宪龙在《担保书》落款保证人处签名捺印。诉讼过程中，李怡桦提出鉴定申请。2019年1月19日，甘肃政法学院司法鉴定中心作出编号甘政司2019（文书）鉴字第021号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：送检的日期为“2019.5.4”、今收人：李怡桦的《收条》落款处今收人栏“李怡桦”署名，是李怡桦书写。2019年8月20日，甘肃政法学院司法鉴定中心作出编号甘政司2019（痕迹）鉴字第080号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：送检的签署日期为“2016.5.4”的《收条》壹份，在该收条第三行处的四枚指印均为李怡桦左手食指所留。2019年9月3日，甘肃政法学院司法鉴定中心作出编号甘政司2019（文书）鉴字第365号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：送检的2016.5.4、今收人：李怡桦的收条中除“今收人：李怡桦2016.5.4”外的笔迹，不是李怡桦书写。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所根据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于本案本诉部分：马忠华与李怡桦签订的商铺买卖合同书系各方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，受法律保护，故对马忠华提出确定其与李怡桦签订的《商铺买卖合同书》有效的诉讼请求，本院予以支持。李怡桦于2016年1月通过诉讼程序取得本案涉案商铺权利后，即于同年5月与马忠华签订买卖合同。通过原告出示的证据《商铺买卖合同》、《收条》及涉案房屋的原始材料及打款凭证等，结合李怡桦交付涉案商铺于马忠华装修使用多年，未提出任何异议，可证明马忠华作为房屋买受人已履行了基本的义务。作为房屋出卖人，李怡桦理应积极行使自己的权利，全面、主动履行自己的义务，故马忠华提出由李怡桦协助其办理位于兰州市安宁区的不动产权证的诉讼请求具有事实根据，本院予以支持。关于马忠华请求由李怡桦向其支付律师代理费110000元的诉请。李怡桦辩称商铺买卖合同未明确约定律师费用，故不应承担前述费用。因马忠华与李怡桦签订的《商铺买卖合同书》中未对产生的律师费用进行约定，故本院对李怡桦辩称予以采信，对马忠华此诉请不予支持。对马忠华要求李怡桦承担诉讼保全担保保险费的请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第七条、第八条的规定，申请保全人可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或者他人的财产担保。因李怡桦未积极履行其合同义务引起本案诉讼，马忠华为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系支出的合理必要费用，属马忠华的损失部分，故对该项请求本院予以支持。关于马忠华要求孟宪龙向其承担连带保证责任问题，孟宪龙自愿向马忠华出具书面担保书，承诺由其为李怡桦完全履行涉案买卖合同项下的全部义务向马忠华提供连带责任保证，保证责任范围为保证出卖人完全履行合同项下全部义务，及因不履行或不完全履行合同而应向买受人支付的房款本金、利息、违约金、损害赔偿金及为买受人实现债权的费用等。本院认为，其中有关协助办理出卖房屋过户手续的义务，依法应属于出卖人履行的义务内容；而对其他因出卖人不履行或不完全履行买卖合同而应向买受人支付的房款本金、利息、违约金、损害赔偿金及买受人实现债权的费用等所作的担保承诺，只要该类担保承诺是承诺人真实的意思表示，应当予以确认。因此，对马忠华要求孟宪龙承担连带责任的请求，鉴于孟宪龙自愿承诺对马忠华实现债权的费用承担连带责任保证，故对孟宪龙所提不应由其承担连带保证责任的辩解本院不予采信，对马忠华的该项诉讼主张本院予以支持。关于本案反诉部分：李怡桦主要以其并未收到马忠华应付款1880000元、未合法取得涉案商铺也无法取得该商铺房屋所有权、以及其与马忠华签订本案涉案商铺买卖合同书系无权处分他人财产等为由，提出反诉并请求解除《商铺买卖合同书》。根据本案事实，李怡桦系通过诉讼程序，且经本院已生效的民事调解书依法确认其购买的涉案商铺房屋的所有权归李怡桦所有，故对李怡桦关于其未合法取得涉案商铺房屋所有权的辩解及反诉理由，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，以及《不动产登记暂行条例》第十四条第二款规定关于“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请（登记）：（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的”规定，被告（反诉原告）可依法单方申请不动产登记，故对其无法取得涉案商铺房屋所有权及“无权处分他人财产”的反诉理由，本院不予采信。根据庭审中各方当事人对涉案商铺交易过程与事实的陈述，同时结合本案原告（反诉被告）马忠华长期以来实际通过出租使用涉案商铺、保管与涉案商铺相关的原始房屋买卖合同与民事调解书等资料原件等事实，以及被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具收款条并亲自签名且对收款金额捺印确认，被告（反诉原告）既声称“未收到购房款”，同时又称“以上付款以反诉原告的收据为证”的陈述等情形，被告（反诉原告）李怡桦有关其在涉案商铺买卖合同书签订后未收到原告（反诉被告）支付的相应购房款及未向原告（反诉被告）交付涉案房屋的辩解及与反诉理由明显不合常理，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。如前所述，本案涉案商铺买卖合同书系各方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律法规禁止性规定，应当受法律保护。综合案件事实来看，本案中并不存在发生不可抗力等可以行使合同法定解除权的情形，同时被告（反诉原告）对所提的辩解及反诉亦未提交任何证据予以证明，其依法应对此承担不利后果，故对被告（反诉原告）李怡桦的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）马忠华与被告（反诉原告）李怡桦于2016年5月4日签订的《商铺买卖合同书》合法、有效；二、被告（反诉原告）李怡桦在取得位于兰州市安宁区，建筑面积92.56平方米商铺房屋不动产权证书后15日内协助原告（反诉被告）马忠华办理该商铺的不动产权过户登记手续；三、被告（反诉原告）李怡桦于本判决生效后15日内给付原告（反诉被告）马忠华诉讼财产保全担保保险费4760元；四、被告（反诉第三人）孟宪龙对本判决第三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告（反诉被告）马忠华的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李怡桦的反诉请求。本诉案件受理费2500元，保全费5000元，由被告（反诉原告）李怡桦、被告（反诉第三人）孟宪龙负担。被告（反诉原告）李怡桦承担部分与本判决第三项一并给付原告（反诉被告）马忠华。反诉案件受理费50元，鉴定费由被告（反诉原告）李怡桦负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实清楚，二审予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，李怡桦与马忠华签订的《商铺买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应依照该合同约定履行各自的义务。李怡桦主张，马忠华未依约履行支付购房款的义务，导致《商铺买卖合同书》目的无法实现。对此，李怡桦与马忠华签订的《商铺买卖合同书》第三条约定，以上付款以甲方（李怡桦）的收据为证。依照该条意思表示，应理解为马忠华是否付款，以李怡桦出具收条为准。而在双方签订合同后，李怡桦于当日出具收条一份，载明，收到188万元，下欠50万元。该意思表示明确，即李怡桦已收到188万元，下欠50万元未付。再结合李怡桦将案涉商铺及其他手续资料原件交付于马忠华及马忠华实际长期占有该房屋的事实，可以认定，马忠华履行了双方约定的付款义务，李怡华亦履行了交房义务。李怡桦在马忠华占有房屋期间从未主张过马忠华非法占有案涉房屋，而是在本次诉讼中为了达到解除合同的目的，提出马忠华未依约履行付款义务，违反了诚实信用原则，故对其主张，本院不予支持。综上所述，上诉人李怡桦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人李怡桦负担。本判决为终审判决。审判长  张煜枫审判员  张秉德审判员  冯稼耘二〇二〇年八月三十一日书记员  丁姝文