河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5534号上诉人（原审原告）：李长禄，男，1955年8月7日生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任金志，男，1972年10月19日生，汉族，住河南省汝阳县。被上诉人（原审被告）：张小明，女，1977年4月7日生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：代高伟，男，1968年2月15日生，汉族，住河南省汝阳县。系洛阳凤鸣山庄餐饮服务有限公司推荐代理。上诉人李长禄因与被上诉人任金志、张小明物权保护纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2020）豫0326民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人李长禄及其诉讼代理人王建敏，被上诉人任金志，被上诉人张小明的委托诉讼代理人代高伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李长禄上诉请求：撤销原判，责令任金志、张小明停止妨害，立即搬出位于汝阳县杜康大酒店后套房二楼东户套房、车库，并从2019年11月29日起按每月1300元赔偿李长禄损失至实际停止妨碍之日或将案件发还重审。事实和理由：一、一审认定事实不清。李长禄取得讼争房屋，有李长禄与任金志签订的房屋买卖协议、李长禄与案外人孙亚飞签订的租赁协议、人民法院的民事调解书等证据予以证实。足以认定李长禄与任金志之间已经用讼争房产充抵债务。一审认为讼争房产没有办理所有权登记，案涉房屋不具有可流通性缺乏事实与法律依据：无证不动产可以被人民法院在执行中予以拍卖，法律自然不能禁止当事人以没有取得登记的不动产充抵债务。尽管李长禄没有取得房屋所有权登记，但李长禄对房屋的占有是基于与任金志达成合意依法取得的，被上诉人的行为构成对李长禄利益的侵害。二、一审适用法律错误。一审认为李长禄可就其基础法律关系“房屋买卖合同”的次基础法律关系另行主张权利，违反法律强制性规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订的买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案因民间借贷而起，在任金志已经向李长禄实际交付房屋的情况下应当认定双方达成了以物抵债协议。一审法院认为以物抵债不成立，应当依法告知李长禄变更诉讼请求，如李长禄不变更，应当以裁定方式驳回起诉，一审判决驳回李长禄诉讼请求，违反司法解释的强制性规定。任金志辩称：一、李长禄出具的房屋买卖协议并非真实的房屋买卖协议，此协议的来源是任金志在向李长禄借款时，李长禄提出的担保方案，如果任金志不能按时还款，以该房屋抵债。当时任金志认为自己和张小明是夫妻关系，张小明的房屋也就是任金志的房屋，其有权处理。当时急于用钱，明知这个合同不公平，还是按李长禄的条件给李长禄打了借条并签订了这个购房协议，违反了合同法的公平原则。现在任金志愿意与李长禄重新进行债务清算，协商还款，但此房屋买卖协议不应继续履行。二、《中华人民共和国担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。任金志与李长禄签订的房屋买卖协议属于借款抵押协议，协议中规定借款不能偿还时房屋归李长禄所有的条款违反了该法律规定，属于无效约定。综上，请求驳回李长禄的全部诉讼请求。张小明辩称：一、一审时张小明提供了水电费凭证，李长禄认为该水电费凭证发生于孙亚飞退出房屋后，现张小明再次提供孙亚飞在2019年8-11月居住房屋期间缴纳的电费凭证打印件两份，证明在孙亚飞居住涉案房屋期间，该房屋的水电费户名仍为张小明，户号为7300010837，该房产一直是张小明的婚前个人房产。二、一审时张小明提供了房屋买卖合同，涉案房产是张小明于2007年9月16日购买，张小明分两次付给张爱民购房款28万元。第一次是2007年8月31日以转账方式支付20万元，有银行查询清单，第二次是2007年9月16日现金支付8万元。综上，请求驳回李长禄的诉讼请求。李长禄向一审法院起诉请求：责令任金志、张小明停止妨害，立即搬出位于汝阳县城杜康大酒店后二楼东户套房及楼梯间东第一间车库并按1300元/月赔偿支付李长禄2019年11月29日至实际停止妨碍之日的损失。一审法院认定事实：诉争房屋位于汝阳县××××路杜康大酒店南临第二排第四门洞二楼东户（四室二厅二卫一厨套房）及楼梯间东第一间车库，没有房产登记。任金志、张小明于2009年7月10日办理结婚登记，于2017年5月27日协议离婚并在汝阳县民政局办理了《离婚证》。2015年9月9日任金志向李长禄提出借款，双方办理借款手续中，任金志给李长禄出具《借条》一张，双方签订了《购房协议》。该《借条》内容为“今借到李长禄现金叁拾万元整，￥300000.00元”，落款除借款人任金志签名外，张某、刘某、高某以见证人名义也予签名，下部另载有“此借条有任金志凤山南路杜康大酒店后房屋一套（二楼东一套）、车库一间楼梯东第一间已抵押，如不能按时还款购房协议生效，如款已还清购房协议自动作废（期限三个月）”。该《购房协议》甲方为任金志，乙方为李长禄，内容约定有：任金志将该套房（建筑面积165㎡）及车库一间以人民币30万元出售给李长禄，李长禄愿意以此价格认购该房；任金志承诺：其对该房屋拥有独立产权，未出租，向李长禄提供符合要求的房屋资料以备查核，保证将该房屋按约定价格售给李长禄，不反悔或出售他人，按前述业务需要及时签订各种合同文件并办理各种手续；李长禄承诺：按约定价格向任金志购买该房屋并及时支付售房款，不得改变房屋结构，不得擅自进行破坏性装修，按前述业务需要及时签订各种合同文件并办理各种手续和承担各项费用；违约责任……落款中除借款人任金志签名外，另有见证人张某、刘某、高某及当时的租房人孙亚飞签名。借款期限届满后，2016年4月18日，孙亚飞作为租房人，张某、高某作为见证人，给李长禄出具《租赁协议》一份，载明“今租赁李长禄杜康大酒店后房子一套，车库一间，租赁三个月，租金叁仟元整”，2017年4月1日，孙亚飞作为租房人，高某作为见证人，给李长禄又出具《租赁协议》一份，载明“今租赁杜康大酒店后房屋，到7月18日到期，到期后搬走，交房门、车库钥匙给李长禄”；2017年10月24日，李长禄以孙亚飞违约为由向一审法院起诉，诉讼中李长禄、孙亚飞自愿协商达成民事协议，一审法院依该协议出具了（2017）豫0326民初2636号民事调解书，确认：双方的房屋租赁合同执行至2018年6月18日终结，终结时孙亚飞向李长禄清结租金并退还所租赁的该房屋。该《租赁协议》终结期满后，李长禄申请执行，孙亚飞腾空了房屋，但房屋钥匙被张小明拿走，张小明以其前述理由而拒绝交付李长禄。一审法院认为，李长禄诉讼请求责令任金志、张小明停止妨害、搬出涉案房屋并赔偿因妨碍所造成的损失，因此本案应系物权保护纠纷。李长禄诉求依据是其对涉案房屋享有物权权利，而该房屋至今没有不动产登记，当事人也没有出示相应正规的“商品房买卖合同”，没有证明存在商品房预告登记，该房屋尚不具有法律规定的物权，尚不具备商品房流通条件。李长禄主张其“以物抵债”已取得涉案房屋所有权，即其权利取得的直接基础法律关系为“以物抵债”性的房屋买卖合同，而对此，一方面“以物抵债”法律关系中的物应系市场可流通商品，而本案以用于抵债的房屋欠缺商品流通属性的前提条件；另一方面本案的《购房协议》实质是当事人在民间借贷中以房屋买卖合同的形式用该房屋提供抵押担保，李长禄没有提供相应的交易转移协议，涉嫌违反法律禁止留押（订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有）的强制性规定。因此李长禄主张的其对涉案房屋享有排他物权，一审法院不予确认，其诉讼请求缺乏相应权利取得依据，应予驳回。驳回后，李长禄可就其基础法律关系“房屋买卖合同”的次基础法律关系另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百八十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回李长禄的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为100元，由李长禄承担。本院二审期间，张小明围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李长禄起诉要求责令任金志、张小明停止妨害，但其并无证据证明该房产已合法转移归其所有，不能认定李长禄对该房屋享有所有权，因此李长禄的上诉请求缺乏相应权利依据，应予驳回。当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本案中李长禄与任金志签订的《购房协议》是为双方借贷关系所作担保，发生争议时应按民间借贷关系审理。李长禄并未提交双方在债务履行期届满后就债权债务关系作出约定的证据，因此一审法院认定本案存在涉嫌违反《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止流押的情形，并无不当。一审法院已在判决中告知其可以就民间借贷关系另行主张权利，该处理并无不当，本院对一审判决予以维持。综上所述，李长禄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李长禄负担。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年八月二十八日法官助理安超书记员高会茹