黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0202民初1723号原告（反诉被告）：郑新颖。委托诉讼代理人：鲁敬伟（郑新颖丈夫）。被告（反诉原告）：贾春元。原告（反诉被告）郑新颖与被告（反诉原告）贾春元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑新颖及其委托诉讼代理人鲁敬伟、被告（反诉原告）贾春元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑新颖提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的门市房租赁合同；2.判令被告赔偿原告损失费45,000.00元并倒出房屋并按照合同约定赔偿原告房屋没有出租期间的2个月的租金损失25,000.00元；3.判令被告立即从坐落于齐齐哈尔市龙沙区××小区××楼底层××楼门市内迁出；4.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告同被告于2018年8月13日签订一份门市房租赁合同，原告将坐落于齐齐哈尔市龙沙区永青小区25号楼底层1楼门市出租给被告，租期为三年，年租金为150,000.00元，并约定被告在每年的6月1日前续交下一年的房租，可事后在要交第三年的房租时，被告却违反合同约定，不再继续承租该房屋，并告诉原告在将该房屋出租出去后立即倒出房屋，可事后当原告将该房屋租出去后，要求被告将房屋倒出来。被告却反悔了，不予倒出房屋，给原告造成经济损失。故原告为维护自身权益诉至法院。被告（反诉原告）贾春元辩称，一、同意解除双方签订的门市房租赁合同的诉讼请求；二、原告主张赔偿其损失费20,000.00元的诉讼请求没有事实依据和法律依据，按原、被告双方签订的租赁合同约定，被告应于6月25日前缴纳下一年度租金，但因受疫情的不可抗力影响，被告从未向原告承诺同意原告另行出租房屋后，不退还被告剩余房屋租金，在已缴纳租金的租期尚未届满前无条件退房。本案中被告对原告将房屋出租给姜君的情况不知情，其以收取姜君的租房定金又双倍返还的所谓损失，由被告承担的诉讼请求不能成立，被告已给付原告2019年8月25日至2020年8月25日的全部房屋租金，该年度租期截止今日尚未届满，而原告在2020年6月29日收取了姜君的定金，距8月25日年度租期届满近两个月，两个月租金高达25,000.00元，被告与原告双方在没有对减免租金和解约事宜达成一致的情况下，没有承诺放弃，也不可能放弃原告退还租金的要求。原告未与被告对解除房屋租赁合同达成一致，单方将房屋另行出租，强行要求被告提前迁出，被告对原告的定金损失没有过错，因此不应承担赔偿责任。反诉原告（被告）贾春元向本院提起反诉请求：1.判令原告（反诉被告）郑新颖返还房屋租金17,623.12元；2.退还租赁房屋保证金10,000.00元；3.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年8月13日签订门市房租赁合同，反诉被告将坐落于齐齐哈尔市龙沙区永青小区25号楼底层1楼门市出租给反诉原告，租期三年，年租金150,000.00元，反诉原告用于经营服装店，后因疫情要求2020年1月30日开始服装店停业至2020年3月12日，开业后经营情况也大不如从前，给经营者造成了巨大经济损失，按照相关文件通知规定，发生疫情属不可抗力，疫情期间的房租应予减免，本案中反诉原告已经全额缴纳了年租金150,000.00元，停业期间共产生房屋租金17,623.12元，故提出反诉请求。反诉被告（原告）郑新颖辩称，不同意退还保证金，因为合同有约定，不租满三年，10,000.00元保证金不退。反诉被告跟反诉原告说让她租满三年，但是现在租期未满三年，反诉被告说给反诉原告降租金，反诉原告也不干。反诉原告的反诉请求都不成立。反诉被告不同意退租金，反诉被告可以给反诉原告延长租期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷作证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交证据1.门市房屋租赁合同，证实10,000.00元保证金在合同上有约定，租期不满在合同上也有约定；2.收条复印件2份，证实已经收到下一个承租人的定金20,000.00元，被告要求返还她10,000.00元保证金，否则不予退房子；3.原、被告微信聊天记录截图，证实被告同意原告将房屋出租；4.聊天记录截图，证实不是因为原告不给被告降房租要解除合同，是被告主动提出来要不干。被告对证据1合同真实性无异议，对证实问题有异议，2020年5月份原、被告商谈的时候就说原、被告都将房子往外出租，将损失降到最低，合同中规定有疫情和不可抗力，合同自然终止，不存在过错方；证据2原、被告都应以减少损失为前提，原告赔偿别人损失却不退还被告保证金让人不理解；证据3聊天记录只是一部分，被告说原告将租金退给被告，被告就给原告倒房子；证据4开始原告只是告诉被告能延期，后期才说可以降房租。被告贾春元提交证据1.房屋租赁合同，证实被告与本诉原告签订合同及双方约定合同事由；2.被告与本诉原告微信聊天记录截图8张，证实从2020年5月份到现在原、被告双方沟通情况，当时协商降房租，但是原告不同意；3.收条复印件，证实正常交房租应该是2020年6月25日；4.手机录像一段，证实本诉原告在被告经营期间骚扰被告，不让被告正常经营，给被告造成损失。原告质证认为证据1原告不同意返还质保金，对合同真实性无异议；证据2原告手中也有该证据；证据3是被告在第二年交房租的时候提出6月1日交房租不合理，所以协商第三年于6月25日交房租；证据42020年7月1日左右，被告没开门营业，原告在店铺外面加了个锁，是想让被告主动找原告，因为陆续有想要租赁房屋的人要看房子，但是被告不让看。反诉原告贾春元针对反诉请求向法庭出示证据有房屋租赁合同，证实房屋租金一年是150,000.00元，因此计算停业43天的损失。反诉被告郑新颖质证认为返还租金不合理，不予返还。疫情只是短短的一个多月，被告现在还在正常营业，如果三年干满，可以给被告延期。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）郑新颖（甲方）与被告（反诉原告）贾春元（乙方）于2018年8月13日签订《门市房租赁合同》，郑新颖将其所有的坐落于齐齐哈尔市龙沙区永青小区25号楼7号底层房屋租赁给贾春元作销售服装使用。合同第三条约定租期3年，自2018年8月25日至2021年8月25日。第四条约定每年租金为150,000.00元，乙方需提前两个月（6月1日之前）续交下一年房租，如不提前续交下一年房租金，甲方将收回房屋使用权，并根据合同追究乙方违约责任，房屋保证金将不予退还。第五条约定贾春元交纳保证金10,000.00元，租期三年不变，如若租期不够三年，保证金不退，乙方可转租，必须经过甲方同意，租赁期间乙方如未转租成功，保证金不退，乙方还需承担甲方找到下一家承租方期间的房屋租赁费。再查明，被告（反诉原告）贾春元于2019年6月12日向原告（反诉被告）郑新颖交纳第二年房屋租金时，双方协商下一年租金交付时间调整至2020年6月25日之前。另查明，因新型冠状病毒××疫情影响及政策管控需要，贾春元经营的店铺自2020年1月30日至2020年3月12日期间未营业。贾春元因受疫情影响经营困难，就案涉房屋是否可以减免租金或延长租期事宜与郑新颖协商，但双方未达成一致意见。贾春元提出第二年租赁期满（即2020年8月25日）后不再承租房屋，提前解除租赁合同。郑新颖同意提前解除合同，但要求2020年6月末将房屋收回。此后，郑新颖将案涉房屋出租给他人，并于2020年6月29日收取案外人姜君定金20,000.00元。因郑新颖不同意退还剩余房屋租金及保证金，贾春元不同意提前倒出房屋，故郑新颖赔偿案外人姜君定金20,000.00元及违约金20,000.00元，共计40,000.00元。本院认为，原告（反诉被告）贾春元与被告（反诉原告）郑新颖于2018年8月13日签订的《门市房租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同义务。贾春元不再继续履行合同义务，不再缴纳第三年房屋租金，其违约行为致使合同目的无法实现，郑新颖要求解除双方的租赁合同，事实清楚，证据充分，本院予以支持。贾春元第二年房屋租金已经足额交付，其应于2020年8月25日将房屋交付给郑新颖。2020年6月租期尚未届满，郑新颖即要求贾春元返还房屋，在双方就剩余租金未达成一致意见的情况下，郑新颖将房屋另行出租给他人，并将租期定于2020年8月25日之前，致使其无法及时向他人交付房屋，自身存在过错，由此造成的损失，应当自行承担。郑新颖要求贾春元赔偿其2个月的房屋租金损失25,000.00元，无事实和法律依据，本院不予支持。新冠××疫情属于重大突发公共卫生事件，因疫情或者疫情防控措施导致贾春元营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，结合本案案情，依据公平原则，本院酌情对双方合同内容予以调整，减免贾春元20天房屋租金8,333.00元。双方在合同中明确约定租赁期限三年，租期不够三年，保证金不退。该保证金的约定具有违约金的性质，它既是对违约行为造成损失的一种预估，又是对违约行为一种惩罚措施，意在促进合同目的实现，预防违约行为的发生，保障相对方的利益。本案中，贾春元因个人原因，不再继续履行合同义务，存在违约行为，其要求退还保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郑新颖与被告（反诉原告）贾春元于2018年8月13日签订的《门市房租赁合同》；二、被告（反诉原告）贾春元于2020年8月25日从承租的齐齐哈尔市龙沙区永青小区25号楼7号底层房屋迁出；三、原告（反诉被告）郑新颖于本判决发生法律效力之日即返还被告（反诉原告）贾春元房屋租金8,333.00元；四、驳回原告（反诉被告）郑新颖和被告（反诉原告）贾春元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926.00元减半收取计463.00元，反诉费490.00元减半收取计245.00元，上述费用由原告（反诉被告）郑新颖与被告（反诉原告）贾春元各负担354.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  赵丹阳二〇二〇年八月二十四日书记员  藏婉彤