甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0123民初2715号原告：李帅，男，汉族，1978年10月19日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：马元涛，甘肃并欣律师事务所律师。被告：金小英，女，汉族，1958年1月24日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：周向军，甘肃凡超律师事务所律师。委托诉讼代理人：金小珍，男，汉族，1963年4月3日出生，住甘肃省兰州市城关区。系金小英兄弟。原告李帅与被告金小英确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李帅及委托诉讼代理人马元涛，被告金小英的委托诉讼代理人周向军、金小珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李帅向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《二亩地使用权的转让及地面建筑物构筑物所有权的出售合同》无效；2.判令被告返还原告118万元转让款；3.判令被告赔偿原告损失30万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月8日，被告称自己拥有榆中县来紫堡乡东坪村二亩地的使用权及地上建筑物、构筑物设施所有权，并愿意全部一次性转让出售给原告，原、被告遂签订《二亩地使用权的转让及地面建筑物构筑物所有权的出售合同》，并向被告通过银行转账方式支付了118万元转账款。该地上建筑物自原告接手后，频繁出现质量问题，原告年年找人翻修、加固、装修，又陆续花费30余万元。2018年11月15日，原告收到了榆中县国土局关于拆除违法建筑的告知书。原告前往行政机关了解，原来被告根本没有买卖涉案土地的交易资格，涉案农用地并未转化为建设用地。原告认为，被告明知涉案土地并未办理农用地转建设用地的手续，且地上构筑物为非法建筑，仍哄骗原告，意图通过合同的形式，继续出售土地及地上构筑物给原告，掩盖其非法获利的目的，置他人合法财产利益于不顾。被告的行为同时违反有关土地转让强制性条款的规定，根据违法处罚告知书可知，其并未办理农用地转建设用地的审批手续，不具有转让土地的资格，涉案合同应属无效，故被告应退还转让款。同时，被告存在过错，应赔偿原告遭受的损失。被告金小英辩称，1、双方签订的转让合同内容中有关土地内容的转让事宜，实际是土地租赁使用权的转让，即土地转租权的转让，不存在违反法律法规强制性规定的情形，原告李帅的诉讼请求无事实及法律依据，不能成立；2、被告金小英在签订合同时，不存在隐瞒事实，原告李帅对土地的租用关系完全是明知的。即被告金小英不存在违法情形，不应当承担违法责任；3、整个土地现状及地上构筑物已经在原告李帅接收后，进行了大量的改造、修建,其面貌已经完全失去了原有的状态。土地上的修建行为是原告李帅自己做出的，所以是李帅的非法违章建设，不是被告金小英的违法建设。因此，本案所涉及的土地租赁使用权并不违反法律法规的强制性规定，原告李帅的诉讼请求不能成立，应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月8日，金小英与李帅签订《二亩地使用权的转让及地面建筑物构筑物所有权的出售合同》一份，双方就位于兰州市榆中县边二亩地的使用权及地面建筑物构筑物及设施转让达成一致意见。合同中约定金小英将该二亩地的使用权及地面建筑物构筑物及设施一次性转让出售给李帅。该二亩地四至为：东靠金义伟库房车间及二层住宅办公楼，西靠苏某的森淼生态园及空地，北靠崖边，南为马路，独门独院，其中库房车间建筑面积为530平方米，二层住宅办公楼上下八间建筑面积138平方米，水泥硬化院子420平方米，包括门口路面实际土地面积为1.8亩。双方约定土地使用权及建筑物构筑物和设施的转让款共计1180000元，付款方式为银行转账，分两次付款，分别为2014年12月8日支付600000元，2015年1月31日支付580000元。该合同附件为苏某出具的65亩土地情况说明、甲、乙双方身份证复印件、银行转账凭条及收款收据复印件、苏某与榆中县来紫堡乡东坪村民委员会签订的《土地承租合同》复印件一份。该合同由甲方金小英、乙方李帅及见证人苏某签字确认。合同签订后，李帅按约向金小英支付了款项，金小英也如期于2015年2月向李帅交付了该二亩地及地上建筑物构筑物。2018年11月15日，榆中县国土资源局向来紫堡乡东坪村民委员会作出榆国土资函（2018）333号关于拆除违法建筑物及收回土地的通知，针对该辖区内违法占用集体土地进行非农项目建设的现象频发，村委会将村集体土地出租给他人或者村民私自将承包地出租给他人进行仓储项目建设，该村对辖区内的违法建设行为没有及时制止，导致违法建设后果严重。根据相关法律规定，责令该村规整违法出租集体土地行为，督促违法当事人自行拆除违法建筑物并将集体土地立即收回……。2018年11月23日，金小英收到榆中县来紫堡乡人民政府作出的榆来拆字（2018）第号拆除违法建设告知书，责令在10日内无条件拆除违法建设，并恢复原貌。另查明，案外人苏某分别于2009年5月17日、2009年5月18日、2009年5月19日与榆中县来紫堡乡东坪村民委员会签订《土地承租合同》三份，约定承租该村集体所有的山地共计65亩，承租期限自2009年5月18日至2059年5月17日。其中两亩土地实际承租人为金小英，涉案土地即为该两亩土地中的1.8亩。金小英在承租该地块后，于2013年在其上加盖约1400平方米的厂房，该厂房后随地块一并交付于原告。本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有；第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村集体所有的土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，农村集体所有的土地使用权的出让、转让或者出租用于非农业建设是受限的，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。本案中，金小英与李帅于2014年12月8日签订《二亩地使用权的转让及地面建筑物构筑物所有权的出售合同》中转让标的物包含相应的农村集体土地使用权，而二人均为非该集体经济组织成员，且于2018年11月23日，金小英收到榆中县来紫堡乡人民政府作出的榆来拆字（2018）第号拆除违法建设告知书，责令在10日内无条件拆除违法建设，并恢复原貌。该用地建筑物属于违章建筑，故双方签订的转让协议违反了上述土地管理法及其他法律、行政法规的强制性规定，双方均存在过错，应属无效合同。合同无效后，因合同取得财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订转让协议后被告取得的转让款118万元无法律依据，应返还给原告。但对于各方的损失，当事人明知双方均为非本集体经济组织成员，无权取得或变相取得案涉村集体所有土地使用权，仍签订土地及地面建筑物使用权转让及出售合同，双方均存在过错，故对于原告要求赔偿损失30万元的诉讼请求，本院不予支持。对于被告的损失因其未能向法庭提交相关证据予以证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条之规定，判决如下：一、原告李帅与被告金小英于2014年12月8日签订的《二亩地使用权的转让及地面建筑物构筑物所有权的出售合同》无效。二、被告金小英返还原告李帅转让款1180000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。三、驳回原告李帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18120元，由原告李帅负担3624元，被告金小英负担14496元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李名庆人民陪审员  张润兰人民陪审员  周 燕二〇二〇年八月二十八日书 记 员  张 梅