黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1425号上诉人（原审原告）：李淑桂，女，1955年1月2日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。上诉人（原审原告）：刘国民，男，1950年9月17日出生，汉族，退休人员，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：李淑桂（刘国民之妻）。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔银达房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区木海街53号。统一社会信用代码230200100001305。法定代表人：祖文海，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔安居物业管理有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区浏园小区9号楼二楼。法定代表人：樊华，该公司经理。委托诉讼代理人：杨松，该公司经理助理。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市棚户区改造领导小组办公室，住所地齐齐哈尔党政机关办公中心7号楼。法定代表人：杜平，该办公室主任。被上诉人（原审第三人）：陈凤芹，女，1956年8月7日出生，汉族，系齐齐哈尔市公路管理处退休职工，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：富洪义，男，1952年12月15日出生，汉族，系齐齐哈尔鹤城机械电力设备公司法律顾问，住齐齐哈尔市龙沙区。上诉人刘国民、李淑桂与被上诉人齐齐哈尔市银达房地产开发有限公司（以下简称银达开发公司）、齐齐哈尔安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）、齐齐哈尔市棚户区改造领导小组办公室（以下简称棚改办）、陈凤芹所有权确认纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院(2017)黑0203民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。刘国民、李淑桂上诉请求：1.依法撤销(2017)黑0203民初1860号民事判决；2.支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.原审法院认定的基本事实不清。棚改办在答辩中称“案涉房屋由政府投资给困难职工盖的房子，市安居办组织建设的”。陈凤芹称“2007年10月17日其得知市开发办对外销售车库看图纸及地点离其儿子家很近，同市开发办以1,800.00元一平，98,802.00元的价格签订合同并缴纳了水、电、取暖费用。”从上述棚改办答辫时自认和陈凤芹的自称，可以看出陈凤芹是看到市开发办对外销售广告购买的案涉车库；棚改办陈述中称是政府投资建设给困难职工的房子。另外，陈凤芹向法庭提供的购房收据是“集资建房职工个人交款专用凭证”。而“给困难职工盖的房子”一般都是内部集资或有优惠政策的，是给予单位职工的福利待遇。而陈凤芹即不是棚改办的职工，又不是动迁安置户。那么，陈凤芹到底是如何在2007年10月购买的案涉车库的。在当时的棚改办为什么卖完车库没有交付车库，陈凤芹买完车库如果没有交付车库，为什么不向棚改办主张权力，一审法院对上述基本事实，未予调查清楚。一审法院在认定事实中表述“2005年6月2日李淑桂由时任银达开发公司和安居物业公司法定代表人祖文海经手购买了一套住宅及位于齐齐哈尔市××小区××楼××号的车库一处，并于当日签订了《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》和《车库买卖协议》，其将购买住宅房款及购买车库款各70,000.00元交给了安居物业”。本案中棚改办称“承认祖文海任安居物业经理期间出售过安居办的房产，房款交付安居办后安居办可协助办理产权证”，从一审认定的事实和棚改办自认的事实上看，棚改办是授权给祖文海可以对外销售棚改办房子的；一审法院在本院认为中却称“原告从安居物业公司购买的案涉车库时，安居物业公司并没有安居办的书面允许其销售授权，事后并未取得安居办的追认”。另外，棚改办在将案涉的车库出售后，陈凤芹未实际得到案涉车库也未进户，陈凤芹诉称其多次找到棚改办要求解决车库一直未果，却找到祖文海解决的也是安居工程的车库，陈凤芹同意并且占有、使用8年后该车库又被卖掉。这一点能够证明当时祖文海是有权出售案涉的车库的；同时也能证明，市棚改办就原告占有、使用案涉车库的情况，通过物业公司和祖文海本人完全是了解和知道的。出现问题后市棚改办未给陈凤芹解决车库，而是由祖文海来解决，还能证明市棚改办与祖文海之间必然存在某种关联，事实是祖文海对外出售案涉车库，市棚改办知道并默许的。棚改办承认祖文海有权销售其房子包括车库，现又否认，那么祖文海最后是否有销售权，棚改办是如何授权的，棚改办与祖文海、安居物业管理公司的法律关系如何界定，这一基本事实，一审法院并未查清。一审中陈凤芹向法庭出示由市安居办出具《商业网点购房协议书》1份及《浏园小区安居工程进户联系单》1份。首先，陈凤芹向法庭出示《浏园小区安居工程进户联系单》时，其中物业一栏中有物业公司的盖章，没有盖章的时间，在书写的时间处已被涂抹看不清楚。当庭安居物管理公司表示，在2016年11月8日前从未收过陈凤芹的物业费。其次，陈凤芹另向法庭提供的证据中，向安居物业管理公司交纳的物业费只是自2016年11月8日，是补交的自2007年至2016年11月8日的物业费，那么在2007年10月17日，陈凤芹在没有交纳物业费的情况下以及安居办四个部门都没同意出售该车库没有加盖公章情况下，就违规发放《产权备案介绍信》，没有“产权备案介绍信”，更无法取得不动产权证。庭审中上诉人对此进行了质证并申请了法院调取在棚改办存档的由陈凤芹提供的《浏园小区安居工程进户联系单》真实情况，但一审法院在调查中，要求棚改办向法庭提供并出示，棚改办称现找不到了，故拒绝提供。真实情况“进户联系单”不应在陈凤芹手中，因此也证明了棚改办没有给陈凤芹办理进户手续。另外，陈凤芹《商业网点购房协议书》大部分内容都是虚假的。上述事实存在第三人与棚改办在购买案涉车库和办理不动产权证的过程不合法、违规的现象，但一审法院最后未能查清，且这一违法的事实是对本案起着决定的作用。如果不能查清，会影响本案公正裁判。因此，一审法院就本案的基本事实未予调查清楚；2.本案适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法解释(一)》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。上诉人向一审法庭出示了购买车库的“购买协议书”1份；购买案涉车库的交款收据1份；并且上诉人于2005年6月2日购买后，取得了该车库的钥匙并入住、占有、使用至今，该车库的取暖费、物业费等相关费用交纳至今的证据。上述证据足以证明上诉人是该车库的真实权利人，而且，未办理不动产权证并不是上诉人的过错。根据相关法律规定，将争议的车库确认给上诉人是有事实和法律依据。所以，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条为依据驳回上诉人的请求，适用法律错误；3.第三人陈凤芹主张有悖于常理。2005年6月，上诉人购买案涉的车库，并且一直占有、使用至今，而且上诉人与第三人双方又是同事关系，当时关系也很好，陈凤芹在2007年10月份，购买了上诉人占有、使用的车库，庭审中陈凤芹、市棚改办表示不知道，是有悖于常理。庭审中陈凤芹称：“到了市棚改办交钱就买了，没有到现场去看，所以，市棚改办就给我办了手续”。市棚改办对此也予以认可。这里有两点是有悖于常理的，一是当时作为一个普通家庭出资10多万元购买一处车库，连到现场看都不去看一下，连这个车库是什么样子都不知道就花10多万元购买是完全有悖于常理；二是作为车库的所有人市棚改办，在对外出售案涉车库时，应当有充分的理由知道，自己所出售的案涉车库当时是一个什么状态，而且当时已委托物业公司管理案涉的车库，且原告一直向物业公司交纳物业管理费、热费(当时热费由物业公司代收)，怎么能说案涉的车库当时不知道有人占有、使用。因此，第三人在明知案涉的车库有人占有、使用还强行购买的恶意行为，无法实现所有权的后果，因其自己的行为所致，应由自己承担不利的后果。而市棚改办在明知该房有人占有、使用的情况下，未与购买人说明，售后未交付房屋，造成陈凤芹无法入住应当依法承担相应的民事责任。陈凤芹辩称，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求，由上诉人承担本案全部诉讼费。理由如下：1.陈凤芹于2007年10月17日同市开发办签订建华区浏园小区12号楼一层八号54.89平米车库一处，单价1,800.00元/㎡，合计交款现金人民币98,802.00元，陈凤芹购得该车库公开透明、程序合法；2.2007年10月19日，依据当时的政策、法律的规定，依法取得了齐第S2007z6613号房屋所有权证书（即案涉车库）；3.李淑桂2005年6月2日交给安居物业公司的购买车库款70,000.00元是错误的，安居物业公司对本案案涉车库，没有所有权、处分权，只有棚改办有权对外签订各类形式的销售合同，祖文海自身（从工商档案中看）只是安居物业公司的一名普通监事，不具有代理政府赋予棚改办的工作职权，安居物业公司对本案案涉车库也没有销售处置权。祖文海个人更没有对外销售该车库的权利。该车库的所有权、处置权，只有“开发办”具有绝对权利，所以祖文海对外签订的车库协议，7万元收款收据都是错误违法的，祖文海不具有任何表见代理权，他所签订的协议没有任何法律效力；4.祖文海当时帮助李淑桂串租车库行为，只是他与李淑桂之间存在某些特殊关系或利益不清，无法向李淑桂交代而为之，最终因无销售权而终止。假如祖文海有销售权，也不会将串租给第三人的车库转卖给他人，也不会发生本案了；5.李淑桂以一直占有、使用为由，否认所有权问题是荒唐、错误的。综上，对于案涉车库，陈凤芹具有绝对的所有权。陈凤芹与市开发办（齐齐哈尔市安居工程建设领导小组办公室，后2008年改为齐齐哈尔市棚户区改造领导小组办公室）签订的车库协议书合法有效，开发办对安居工程的房产有法定的对外销售主体资格，任何单位、任何个人都无权剥夺的，现陈凤芹车库办理产权证的全部手续及资料来源合法。产权部门依据法律的规定程序经严格审查后发放的产权证，这份产权证是真实、合法、有效的证据，无需确权。完全符合《物权法》第17条的规定。李淑桂与银达公司、安居物业公司之间的所谓的协议、收据等对陈凤芹都是无效、违法，对陈凤芹没有任何法律约束力。安居物业公司辩称，案涉车库的买卖与安居物业公司无关，我们无法确认车库的所有权。棚改办辩称，一审判决结果正确。银达开发公司未到庭，不影响本案二审审理。李淑桂向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认位于齐齐哈尔市××小区××楼××号车库所有权归刘国民、李淑桂所有，并责令棚改办协助办理不动产产权证；2.请求判令刘国民与安居物业法定代表人签订的《车库买卖协议》有效；3.请求判令原审被告赔偿刘国民、李淑桂一切损失。一审法院认定事实，2005年6月2日李淑桂由时任银达开发公司和安居物业公司法定代表人祖文海经手购买了一套住宅及位于齐齐哈尔市××小区××楼××号车库一处。并于当日签订了《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》和《车库买卖协议》，李淑桂将购买住宅房款及购车库款各70,000.00元交给安居物业公司。《车库买卖协议》约定，售价1,800.00元，预计面积40平方米，最后以实际面积多退少补。交款后，安居物业公司及安居物业法定代表人祖文海共同出具了房款收据，并为其办理了进户手续，次日把车库和车库钥匙交给上诉人。上诉人占有使用至今，期间交纳热费、物业费、电费等，安居物业公司并未协助上诉人办理产权证。自上诉人购买房屋后，多次找到安居物业公司要求办理车库产权登记未果。陈凤芹于2007年10月17日与齐齐哈尔市安居工程建设领导小组办公室签订《安居工程商业网点购房协议书》，购买该诉争车库。协议书第三条约定：买方于2007年10月17日前向卖方付98,802.00元，余额---元在房屋交付使用前一次付清，协议书第六条约定：房屋交付使用日期：2007年10月17日。买房手续齐全后，由市安居办出具《安居工程住宅进户通知单》，由买方到建设单位办理入户手续；协议书第十三条约定：本协议有效期限2007年10月17日。协议书没有买方个人签字，卖方法定代表人未签字。该车库“浏园小区安居工程进户联系单”(该联系单注明：以上手续全部办完后方可发产权备案介绍信及进户通知书)物业管理费用、卫生费、办理土地证及进户通知书处均未盖章确认办理。陈凤芹“0123187号集资建房职工个人交款专用凭证”交款日期2007年10月19日，同日陈凤芹办理车库产权证。陈凤芹物业费缴纳时间为2016年11月8日，安居物业收取物业费后加盖公章。因李淑桂、刘国民先行占有诉争该车库，陈凤芹由安居物业公司时任经理祖文海另行安排了其他安居工程车库使用，8年后该车库被他人卖掉。2015年5月28日陈凤芹诉至法院要求上诉人迁出，陈凤芹在该案中诉称，其多次找到安居办要求解决争议车库一直未果。一审又查明，陈凤芹2007年10月19日交纳案涉车库一年热费，该车库其余每年热费均由刘国民、李淑桂缴纳；陈凤芹2016年11月8日交纳2007年10月至2016年物业费及一次性垃圾清运费200元、工本费10元、2016年至2017年水费，2017年9月21日交纳2016年至2017年物业费；2017年至2018年及2018年至2019年物业费由刘国民、李淑桂缴纳。一审再查明，该案涉车库2005年销售前，系与安居工程9#楼同时无偿提供给齐齐哈尔安居物业管理有限公司使用的。12号楼2号车库业主称2004年5月购买12号楼车库是安居办卖的最后一个车库，2004年以后没有车库再卖。安居物业公司成立于2004年8月27日，经营范围为接受委托进行物业管理，2005年6月祖文海为法定代表人，祖文海同时兼银达开发公司法定代表人，银达开发公司现营业执照为吊销状态。安居办于2007年更名为棚改办，棚改办对安居办安居工程房产当年委托安居物业公司管理不持异议。一审法院认为，李淑桂、刘国民与安居物业公司法定代表人祖文海于2005年6月2日签订的《车库买卖协议》，双方约定了车库价格，李淑桂、刘国民交付车库价款，安居物业公司代为收取并为李淑桂、刘国民办理了进户，其使用至今未能办理过户登记。李淑桂、刘国民从安居物业公司购买案涉车库时，安居物业公司并没有安居办的书面允许其销售的授权，事后并未取得安居办的追认。根据李淑桂、刘国民提交的现有证据及经过法院的调查核实，现有证据并不能形成完整的证据链条证实安居物业公司有足够的理由让人相信其具有销售案涉车库的权利，不构成表见代理。安居物业公司具有管理房产的权利，但李淑桂、刘国民并未举证证明其从安居物业公司购买房产合法性及合理性。综上所述，李淑桂、刘国民的主张因证据不足，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民法共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回刘国民、李淑桂的诉讼请求。案件受理费50.00元，由刘国民、李淑桂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。李淑桂为证实其上诉主张，提交了证据1.2020年1月2日李淑桂与棚改办王泽军的对话录音光盘及文字版，意在证明如果是进户联系单上缺章，齐齐哈尔市安居工程建设领导小组就不会发出产权备案介绍信；证据2.2020年1月2日李淑桂与齐齐哈尔市住建局张良副局长的对话录音及文字版，意在证明棚改办有法定义务向法院提交所要调取的证据，如果棚改办有此证据不提交或法院调取不予提供，则违反法律规定，承担法律责任，进而证明如果棚改办有此证据（存档进户联系单原件）不提供，说明棚改办为陈凤芹出具的备案介绍信是违规出具，那么房照也是违法办理，也属于无效的；证据3.2002年11月市安居办孙利凯出具的《证明》复印件，是一审法院依法从工商局调取的证明，证明内容为“建华区浏园安居9#楼由市安居工程建设指挥部开发建设，于2002年10月竣工，其西侧1-3层，共计300平方米，无偿提供给齐齐哈尔安居物业管理有限公司使用。”意在证明当时市政府成立了安居办及安居物业管理有限公司，祖文海是安居物业经理，同时也是银达房地产开发法定代表人，和安居办是同一单位，统一管理。祖文海当时卖了许多安居房子，所以祖文海当时是可以卖安居房子的，棚改办主任说他们也在找祖文海要清算安居办所有的房产，进而证明：祖文海当时是可以卖安居房产的。陈凤芹质证认为，对于证据1、2均有异议，两份光盘来源没有见到当事人是否同意的说明，所以两份录音来源不合法。作为证据，通话录音的当事人应当到庭进行法庭质证，但今天未到庭。两份对话录音的内容与当时的法律法规不一致，因为我们当时取得产权备案介绍信及房产证都是按照当时的法律法规要求办理的，并无违法之处，我方对两份录音的真实性、合法性、关联性均不认可。对证据3的真实性不认可，如果是从工商局调取的，应该有调取单位的盖章确认。安居物业公司质证认为，对于证据1、2，我们不清楚，不发表质证意见。对证据3的真实性认可，但我方认为安居物业公司无权出卖案涉车库，因为车库不是我们物业所有，所以安居物业无权出卖，我们只是负责管理。棚改办质证认为，对于证据1、2的真实性、合法性、关联性我方均不认可。对于证据3，我方不是很清楚，因为证明中说是提供给安居物业公司使用，但无法证实祖文海有权出售案涉车库。本院认证认为，因陈凤芹、棚改办对证据1、2的真实性、关联性、合法性均不认可，且证据的真实性无法核实，故本院对证据1、2不予采纳。对于证据3，与本案无关联，故本院对证据3不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另在二审调查过程中，棚改办确认案涉建华区浏园小区12号楼8号车库产权是齐齐哈尔市房地产综合开发建设领导小组办公室。案涉车库包括在《安居工程住宅预售许可证》项目名称：浏园小区安居工程12#楼内。房屋是由政府投资，市安居办组织建设的，2008年5月安居办更名为棚改办。棚改办确认在2005年6月2日之前未授权银达开发公司或安居物业公司出售案涉车库，事后亦未追认。一审证据卷（5-4）内存有一审法官郑玉洁调查12号车库所有人苑素华当年购买车库的经过，苑素华回答说在2004年购买车库时，签订的是正式合同（即软联的正式合同），并表示不知道祖文海，也不是从银达开发公司处买的车库，而是从孙利凯处买的车库。本院对上述事实予以确认。本院认为，根据各方当事人的上诉和答辩意见及查明的事实，本案的争议焦点：上诉人刘国民、李淑桂要求确认案涉车库所有权归其所有的主张能否获得支持。因刘国民与祖文海签订的《车库买卖协议书》涉及的是房屋买卖法律关系。在房屋买卖法律关系中，要求出卖方必须具有案涉房屋的所有权或处分权。根据一审卷宗内的《建设工程规划许可证》、《安居工程住宅预售许可证》显示案涉车库的售房单位应为齐齐哈尔市房地产综合开发建设领导小组办公室。李淑桂二审提交的2002年11月市安居办孙利凯出具的《证明》证实，市安居办只是将案涉车库所属的建华区浏园安居9#楼无偿提供给安居物业公司使用。祖文海在《车库买卖协议书》中是以自己的名义而非市安居办（现棚改办）对外出售案涉车库，李淑桂亦未能提供充分、有效的证据证实市安居办（现棚改办）在事前授权过安居物业公司或祖文海对外销售案涉车库，或在事后追认此事，所以祖文海对外销售案涉车库的行为因不构成表见代理而属于无权处分行为。现因祖文海的无权处分行为，致使案涉车库的所有权不能转移到上诉人名下。同时根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。即不动产登记，乃是不动产物权变动的生效要件。而现案涉车库已登记在陈凤芹名下，所以上诉人要求确认案涉建华区浏园小区12号楼8号车库所有权归刘国民、李淑桂所有于法无据，本院不予支持。综上，刘国民、李淑桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人刘国民、李淑桂负担。本判决为终审判决。审判长  董春良审判员  李立新审判员  于 剑二〇二〇年八月十三日书记员  田博聪