安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初5396号 原告：中铁建物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路西侧环湖东路东侧35号，统一社会信用代码91340100577050432N。 主要负责人：阮班建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶晋，安徽中天恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：所杰，安徽中天恒律师事务所实习律师。 被告：高玉芳，女，汉族，1976年8月4日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 原告中铁建物业管理有限公司合肥分公司(以下简称中铁建物业公司)与被告高玉芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建物业公司委托诉讼代理人陶晋、所杰及被告高玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中铁建物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费33791.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2012年5月5日签订了《前期物业服务协议》，协议对双方的权利和义务、收费标准等均作出了约定(即住宅物业服务费按建筑面积1.3元/㎡/月收取)。合同签订后，中铁建物业公司积极履行自己的物业管理服务义务。高玉芳系合肥市庐阳区中铁广园1幢108下/108室业主，该户建筑面积为282.57㎡，2012年11月1日至2020年6月30日未交物业费。原告催要未果故诉至法院。 高玉芳辩称：1、该房型是一楼和负一楼，因卫生间返水，墙漏水，原告把房屋的墙和地砖全部砸开但是没有恢复，而且没有找出漏水原因，卫生间的下回管道渗漏导致负一层漏水，无法居住，原告没有来处理；2、另外被告的电动车放在小区内不见了，当时报警了但没有结果；3、原告服务不到位，现在房屋还在漏水和返水仍然没有解决问题，小区内还开超市，被告的电瓶车仍然还有一辆在机械车位上，房屋外的路边卫生糟糕，垃圾堆放严重，绿化上全是垃圾，至今原告都没有来清理。 本院经审理认定事实如下：中铁建（北京）物业管理有限公司合肥分公司（2018年2月13日名称变更为中铁建物业管理有限公司合肥分公司）与中铁房地产集团合肥置业有限公司于2012年11月20日签订了《广园前期物业管理服务合同》，合同约定：由中铁建物业公司向中铁广园提供物业管理服务，服务事项包括共用部位、共用设施、设备的维护和管理，物业管理范围内市政公用设施、附属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境、卫生管理、治安管理及车辆停放管理等；中铁建物业公司有权向业主收取物业管理服务费，住宅物业管理服务费每月每平方米1.3元，半年收取一次；合同期限自2012年11月1日至2013年10月31日，若合同到期后业主委员会未成立，合同顺延。后双方于2013年11月协议将服务期限顺延至业主委员会成立并重新聘请新的物业公司时止。合肥市庐阳区物价局核定中铁广园小区有电梯住宅综合服务费为每月每平方米1.3元。高玉芳系中铁广园1幢108下/108室业主，该房屋建筑面积为282.57平方米，自2012年11月1日至2020年6月30日未交物业费。高玉芳认为房屋质量有问题、原告服务不到位，故拒绝交纳物业费。原告催要未果，故诉至本院，请求判如所请。 上述事实有中铁建物业公司提供的营业执照复印件、《广园前期物业管理服务合同》及补充协议、服务价格登记证、物业费催缴单、快递单，高玉芳提交的照片、视频等证据及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，中铁房地产集团合肥置业有限公司系中铁广园的开发商，其与中铁建物业公司签订的《广园前期物业管理服务合同》及补充协议意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，上述合同对中铁广园业主具有法律约束力。中铁建物业公司为包括高玉芳在内的小区业主提供了物业服务，高玉芳应当依据国务院《物业管理条例》的规定及《广园前期物业管理服务合同》的约定，及时主动交纳物业服务费。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响业主的生活质量，而物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。 高玉芳未交纳物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。高玉芳辩称其未交费是由于下水道返水及房屋漏水问题未解决，另有电动车在小区内丢失，这些均与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，高玉芳可另行主张相应权利。高玉芳辩称其未交费是中铁建物业公司物业管理服务不到位，但其未提交充分有效的证据证明中铁建物业公司存在根本违约的情形。中铁建物业公司持续不断地为中铁广园小区提供物业服务，基本保障了小区的正常运转，即使中铁建物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，业主或业主委员会可以向物业公司反映，督促其改进服务，也可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，影响整个小区物业服务关系的良性循环。因此，对于高玉芳不交物业费的理由，本院不予采信。高玉芳应按每月1.3元/平方米标准，向中铁建物业公司交纳其拖欠的2012年11月1日至2020年6月30日期间物业费33795元（1.3元/平方米/月×282.57平方米×92月），中铁建物业公司诉请主张高玉芳支付该期间物业费33791.6元，系对其权利的自主处分，不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告高玉芳于本判决生效之日起三日内支付原告中铁建物业管理有限公司合肥分公司2012年11月1日至2020年6月30日期间的物业费33791.6元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为323元，由被告高玉芳负担。 本判决为终审判决。 审判员  宋玮 二〇二〇年八月二十五日 书记员  徐宁 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。