江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终389号 上诉人（原审原告）：范小平，男，1966年9月12日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：徐海英，女，1965年2月18日出生，汉族，住鹰潭市月湖区，系范小平妻子的姐姐。 委托诉讼代理人：汪兵胜，江西骏华翼律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐建锡，男，1952年2月2日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。 上诉人范小平因与被上诉人徐建锡房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人范小平上诉请求：一、撤销一审判决，改判徐建锡退还范小平66,548.22元（包括住房退款17,755.4元、车库退款39,974.26元、银行利息退款8,818.56元）并支付逾期付款利息（利息以66,548.22元为基数自2018年12月4日起按年利率6%计算至徐建锡付清之日止），比一审判决增加39,974.26元；二、由徐建锡承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1．一审法院认可徐建锡违约购买车库，违反《物权法》第115条之规定。中铁十一局集团桥梁有限公司发出的通知表明，车库并非可以独立自由买卖的物品，徐建锡无权擅自购买属于微利房的附属车库。根据诚实信用原则，徐建锡参与摇号后，应当履行通知范小平购买车库的合同义务，而无权私自出资购买车库；2．一审判决书关于车库退款的判决显失公平。徐建锡在2012年获得了范小平支付的2万元的购房指标转让费。在徐建锡违约占有该车库后，一审判决将根据范小平购房面积计算出的39,974.26元退款判决给徐建锡，显失公平；3．一审法院关于车库退款的认定不符合生活常理。如果按照一审法院观点，认为车库退款属于购买了车库的徐建锡所有，属于车库款的结余款项，则无法解释为何部分购买了车位的业主仅仅交了1万元车位款（该小区的地上车位占多数，且仅需花费1万元购买），却也可以获得3万多元的退款，这完全不符合生活常理。4．一审判决违反同案同判原则。在本案判决之前，一审法院以（2020）赣0602民初125号判决书，对本小区与本案相同案由，相同诉求，相同事实，相同争议的同类案件作出判决。该判决书确定了车位退款是基于微利房建筑产生，支持了买房一方的主张。而本案却判决不支持同为买房一方的主张，同样的案件同一个法院出现不同的判决。综上所述，一审判决既违反了法律的规定，又变相支持了违约行为，同时还违背了诚实信用及公平原则，请求二审法院依法支持范小平的上诉请求。 被上诉人徐建锡答辩称：1．一审法院对争议退款的性质认定清晰、界定无误。车库退款为本公司职工福利待遇，购买涉案车库款系由徐建锡支付，且转让协议并未涉及车库转让的相关事宜，故该车库的所有权、使用权及车库退款都应归徐建锡所有；2．一审法院根据法律规定、双方购房协议和重庆路辉鹰潭微利房项目部公示的退款方案，对车库退款的判决公平、公正；3．本案并未违反同案同判原则。范小平所述案例与本案有明显区别，一是引用案例中的购房转让协议条款中卖方明确放弃由公司给予的福利权利，本案协议条款并未如此约定。二是引用案例中的车库购置款由买方支付，本案的车库购置款由卖方即徐建锡出资购买。 范小平向一审法院起诉请求：1．判令徐建锡退还范小平66548.22元（包括住房退款17755.4元、车库退款39974.26元、银行利息退款8818.56元）并支付逾期付款利息（利息以66548.22元为基数自2018年11月19日起按年利率6%计算至徐建锡实际付清之日止，截止起诉日利息为5430元）；2．判令徐建锡立即将鹰潭市月湖区房屋产权证原件交付给范小平；3．依法确认范小平对位于鹰潭市月湖区房屋附属车库（编号：13Ａ-18）享有使用权；4．判令徐建锡承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：徐建锡系中铁十一局集团桥梁有限公司（原鹰潭战备材料总厂）的职工，中铁十一局集团桥梁有限公司通过重庆路辉房地产开发有限公司建设微利商品房。2010年3月28日，范小平（乙方）与徐建锡（甲方）签订了一份《协议》，该协议约定：1、甲方将自己名下所在单位鹰潭战备材料总厂拟建的职工微利房一套（初定120平方米左右）转让给乙方；2、乙方一次性付给甲方转让费2万元整，甲方开具收条；3、乙方另付给甲方单位的房屋定金2万元整，单位开具的收条由乙方保管；4、乙方其余房款及有关费用根据甲方单位通知，按单位要求按时按量缴纳，如乙方不按甲方单位通知按时缴纳，造成损失由乙方承担；5、甲方始终配合乙方办理房屋的各种手续，在国家要求的限定过户期限后，配合乙方办理过户手续，过户所需一切费用由乙方承担；6、自签订协议后至房屋过户期间，房价的升降与甲方无关，双方不能因房价变迁提出任何无理要求，如甲方单位因国家政策房屋不盖，甲方无条件退回转让费及定金，协议生效后如乙方提出异议不要，则转让费及定金一概不退回；7、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后此协议即生效。协议签订当日，范小平按约支付了徐建锡房屋转让费2万元，之后，范小平又通过徐建锡交付了购房款420000元。《协议》所涉及的位于鹰潭市微利商品房屋（1＃楼）3单元1101号于2015年9月15日竣工，并于2018年8月8日办理了徐建锡及案外人陈星萌为共同共有权利人的不动产权证（证号：赣2018鹰潭市不动产权第0008589号），该产权证现由徐建锡持有，范小平也已装修入住该房屋。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部发布微利房退款方案公示：一、购房总面积为15978.71平方米；二、微利商品房总收入53618504.26元，其中原预交按3000元／平方米收取微利房房款总计47936129.95元，车库1793870元、车位2110000元、柴火间731790元，微利商品房利息收入1046714.31元；三、微利商品房总支出45696354.35元，现实际每平方米造价为2869.9元／平方米（45696354.35÷15978.71），预交款每平方米多交130.1元（3000-2869.9）；四、微利商品房结余7762149.91元，其中车库、车位、柴火间收入为4635660元、微利商品房利息收入1046714.31元、原预交款多出2079776元；五、在2018年10月26日，由公司领导、纪检监察部、微利商品房业主委员会成员参加的微利商品房房款退款专题会议，通过以下方案：1、按原预交3000元／平方米与实际造价2869.9元／平方米计算，每平方米多交130.1元，再按原交楼层系数、购房面积退款；2、存款利息按购房面积、楼层系数退款（差额不大）；3、车库车位杂货间销售收入按总购房面积分摊；4、以上三项退款总额将退还到原购房账户上；六、原个别购房户多交购房款由财务统一退还；……八、公布日期为2018年11月14日至11月18日。之后重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部将上述公示撤回又于同一天发布了另一份公示，公示内容比上述公示内容增加了一条，该增加的一条为微利商品房退房款是公司给职工福利待遇，仅本单位职工可以享受【（2019）赣0602民初1222、1223、1224号已生效案件已经确认】。经结算，徐建锡名下应当获得的退款为66548.22元，其中住房退款17755.40元、银行利息退款8818.56元、车库退款39974.26元。2018年12月3日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部将上述66548.22元结余款项退至了徐建锡账户。 另查明，该案所涉的13A-18车库由徐建锡出资59,228元购买，其中48,464.30元系徐建锡通过银行账转账的方式于2016年1月27日向重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部支付，另外的10,763.70元则系在范小平交付的购房款余额里予以直接划扣（徐建锡在2016年1月28日已偿还范小平该扣划款项）。该车库现已交付并由徐建锡使用，车库的物业费及电费也均由徐建锡交纳。另根据《鹰潭市人民政府办公室抄告单》（鹰府办抄字【2019】33号）规定，本案所涉微利房购买5年后可上市交易。 一审法院认为，范小平与徐建锡签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据该《协议》，徐建锡将其微利房购房指标转让给范小平，该转让其实质上是一种权利的转让，范小平在依约支付了转让费，并以徐建锡名义缴纳了购房款后即取得该权利。现重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部基于微利房的建设而产生的住房退款17,755.40元、银行利息退款8,818.56元，系微利房的福利，应归范小平享有，故范小平要求徐建锡退还住房退款17,755.40元、银行利息退款8,818.56元的诉讼请求，有事实和法律根据，该院予以支持。对于范小平要求徐建锡退还车库退款39,974.26元以及确认范小平对该车库享有使用权的诉讼请求，因购买案涉车库款59,228元系徐建锡购买支付，且《协议》也未涉及转让车库，故该车库的使用权属于徐建锡，范小平要求徐建锡归还车库退款并要求确认范小平对该车库享有使用权的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。对于范小平要求徐建锡按年利率6%支付逾期付款利息的诉讼请求，因该请求未超出法律规定，该院予以支持，但该逾期付款利息应自徐建锡收到退款之日即2018年12月3日的次日起计算。对于范小平要求徐建锡交付涉案房屋的产权证原件的诉讼请求，因无事实和法律依据，故范小平的该诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、徐建锡应于该判决生效之日起十日内支付范小平住房退款17,755.40元、银行利息退款8,818.56元，合计26,573.96元，并支付逾期付款利息（利息以26,573.96元为基数，从2018年12月4日起，按年利率6%计算至债务清偿之日止）；二、驳回范小平的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,699元（范小平已预交），减半收取849.5元，由范小平负担589.5元，由徐建锡负担260元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，范小平与徐建锡签订的《协议》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同履行各自的义务。关于徐建锡未将案涉车库转让给范小平是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，范小平与徐建锡签订的建房转让协议约定：“徐建锡愿意将自己名下所在单位鹰潭战备材料总厂拟建职工微利房一套（初定120平方米左右）转让给范小平…”。该协议仅对微利房的转让事宜进行了约定，未对车库的处理予以明确。而案涉车库不属于业主共有部分，且购买车库款系由徐建锡交纳，表明徐建锡未将车库一并转让给范小平，故车库应归徐建锡所有。因此，范小平上诉主张徐建锡未按协议约定将车库一并转让构成违约，本院不予支持。 关于开发商退款的分配问题：案涉退款是基于微利房的建设产生，并由开发商退还给购房业主的，本案中，范小平缴纳了住宅购房款409,236.3元（420,000元-10,736.7元），徐建锡缴纳了购买车库款59,228元，因此案涉退款也应当归范小平和徐建锡所有。因双方在合同中未约定退款应如何分配，根据公平原则，应按照双方的缴款比例来分配退款较为合理。据此，范小平应获得的退款为66,548.22元×{409,236.3元÷（59,228元＋409,236.3元）}=58,134.5元，徐建锡应获得的退款为：66,548.22元×{59,228元÷（59,228元+409,236.3元）}=8,413.7元。此外，范小平要求徐建锡按年利率6%支付逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人范小平的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初1096号民事判决； 二、被上诉人徐建锡应于本判决生效之日起十日内向上诉人范小平支付退款58,134.5元； 三、驳回上诉人范小平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,699元（范小平预交），减半收取849.5元，二审案件受理费800元（范小平预交），合计1,649.5元，由范小平负担208.5元，徐建锡负担1,441元。 本判决为终审判决。 审判长  张志明 审判员  谢秋荣 审判员  黄文杰 二〇二〇年八月十三日 书记员  罗玉萍