广西壮族自治区桂林市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）桂03行终282号 上诉人（一审原告）：莫如旺，男，汉族，1967年7月7日出生，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：胡兴明，女，汉族，1958年5月8日出生，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：林永吉，男，汉族，1964年11月9日出生，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（一审被告）：桂林市不动产登记局。住所：广西壮族自治区桂林市临桂区青莲路桂林投资发展大厦南楼9-0332号。 法定代表人：王飚，该局局长。 一审第三人：桂林德高酒店管理有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路599号7层办公用房。 法定代表人：黄家蓉。（已进入破产程序） 破产管理人：广西诚瑞律师事务所。 一审第三人：王小龙，男，1988年1月15日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人莫如旺因与被上诉人桂林市不动产登记局，一审第三人桂林德高酒店管理有限公司、王小龙请求撤销不动产抵押登记纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303行初8号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。 原告莫如旺向一审法院起诉请求：1.撤销桂林市房他证叠彩区字第××号；2.本案的受理费由被告负担。事实和理由：一、第三人桂林德高酒店管理有限公司通过拍卖购得位于桂林市××北路××（××）楼房7层及以上，建成桂林宜必思投资型酒店，向广大市民出售产权和使用权。因为该项目也是桂林市叠彩区人民政府2013年在第十届中国——东盟博览会上引进的经济合作项目，所以购买该项目房屋产权的业主就有105户，购买使用权的业主92户，合计197户。事实上，第三人桂林德高酒店管理有限公司在将该项目的房屋卖给原告及所有购房业主时，每一层房屋还只是一个大产权，但房屋已经是分成了一个一个可以独立使用的配套酒店房间，并在业主所购《房屋买卖合同》中有平面图所标注。2015年7月31日，原告与第三人桂林德高酒店管理有限公司签订《房屋买卖合同》和补充协议及附件，合同第一、二、三条约定：原告按建筑面积单价每平方米8965元价格购买被告位于桂林市××北路××（××）名称为宜必思房屋，第1幢16层1615号，建筑面积41.95平方米的商业用途房屋；第七条约定第三人桂林德高酒店管理有限公司应当在2015年7月31日交付房屋；第十一条约定在房屋交付使用后365个工作日内办理房屋产权逾期超过180日，第三人桂林德高酒店管理有限公司按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。由于原告购买的房屋系商业用途的投资型酒店，第三人桂林德高酒店管理有限公司在出卖之时已经做为酒店对外经营，因此在原告购买房屋后又与第三人桂林德高酒店管理有限公司签订《委托运营管理合同》，根据《委托运营管理合同》的第二条的第4项约定由桂林德高酒店管理有限公司进行运营管理，运营管理费在交房时付完了下一个季度费用，以后每季度支付一次，于收费季的季度前10天付清下一周期的运营管理费。合同签订后，原告按约支付房款，并收到第一季运营费用，房屋买卖顺利完成，没有纠纷，只是没有办理房屋产权登记。二、因为一个大产权要办成一个一个小产权，有析产等手续，所以《房屋买卖合同》对产权过户登记也有时间约定。但第三人桂林德高酒店管理有限公司将房屋卖给原告后，没有按合同的约定为原告办理产权过户登记，而是于2015年8月12日与第三人到桂林市房屋登记中心用包括属于原告房屋在内的坐落在叠彩区中山北路599号16层旅馆产权证号“30387462”房屋为王某、包道全借第三人王小龙的535万元债务进行抵押，抵押时间为2015年8月12日至2016年的2月1日（此时间已过期3年多了）并在桂林市房屋登记中心《各类房屋抵押权设立登记申请书》中承诺：“所交的登记申请材料、申请信息真实、合法、有效，如有不实，由申请人承担一切法律责任。”而桂林市房屋登记中心也作出了相应的声明：“本申请书信息依法定职权收集，用于房地产登记和登记资料利用”。三、经初步核查破产管理人的《诚瑞德高破管报字第01号》第四条第4项，桂林德高酒店管理有限公司对债权人王小龙借款是2015年2月9日。即2015年2月9日桂林德高酒店管理有限公司向王小龙借款，2015年7月31日，桂林德高酒店管理有限公司将中山北路599号16层旅馆中的1615号卖给原告，事隔12天后，被告与第三人王小龙于2015年8月12日就将该涉案房屋进行抵押，2015年10月桂林德高酒店管理有限公司失联。因此，本抵押就是一个骗局，是明显以合法形式掩盖非法目的。而且经原告到被告处查档也只查到了4张《各类房屋抵押权设立登记申请书》，仅此，被告就签发了《桂林市房他证叠彩区字第××号》他项权证书。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十二条：办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验相关文件；第三十三条：登记机关应当对申请人的申请进行审核；第十六条：以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外等规定，抵押登记必须提供完整、合法材料，经合法程序，显然被告未依法办证，而且违法办证。四、原告将自己与桂林德高酒店管理有限公司所购房屋的合同纠纷案诉至桂林市叠彩区人民法院，但桂林德高酒店管理有限公司和王小龙都是经桂林市叠彩区区人民法院传唤拒不到庭，桂林市叠彩区人民法院经过开庭审理，以事实为依据，以法律为准绳作出作出的（2017）桂0303民初285民事判决书已发生法律效力，该判决书确认被告桂林德高酒店管理有限公司名下的位于桂林市××区××（××）楼房1幢16层1615号房屋及房屋内装饰设备归原告莫如旺所有，判决已明确了原告的物权在与抵押权的争辩中胜诉。被告为桂林德高酒店管理有限公司和王小龙用属于包括原告在内的房屋为**、包道全骗取第三人王小龙535万元借款作抵押，他们用无权处分的财产作抵押，又未经本人追认，显然违反了《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定。五、桂林市叠彩区人民法院作出的（2017）桂0303民初285民事判决书生效后，原告就到桂林市叠彩区人民法院申请执行要求房屋过户，正是由于被告所签发的他项权《桂林市房他证叠彩区字第××号》（该他项权证原告要求被告提供，但被告工作人员说：“他项权证只做了一个，已交抵押权人，”所以只给了一个号码：3119278）没有撤销而不能，所以原告并没有等来任何执行立案的裁定。综上所述，被告未依法履职，依法审核办证法定材料，违法办证;有法不依，不顾法院已生效判决，违法抵押至今。原告恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳，依法撤销桂林市房他证叠彩区字第××号他项权证，维护原告的合法权益。 被告桂林市不动产登记局辩称，一、原告超过起诉期限；二、原办证机关桂林市房产管理局办理房屋抵押权登记的事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法。请求人民法院予以驳回。 第三人桂林德高酒店管理有限公司辩称：请法院查清事实，依法公正判决。 第三人王小龙未出庭，庭前提交书面答辩状称:1.原告诉涉案房屋系第三人办理了抵押登记的抵押担保物，且以有生效的民事判决书认定对其享有法定权利；2.诉涉房屋面积仅占整大个产权的极小部分，且未析产，也不具备分割条件，其诉求无法律支撑。 一审法院经审理查明，2015年8月12日，第三人王小龙与第三人桂林德高酒店管理有限公司共同向桂林市房屋登记管理中心申请办理涉案房屋的抵押权登记。第三人王小龙、桂林德高酒店管理有限公司向桂林市房屋登记管理中心提交了各类房屋抵押权设立登记申请书、抵押权人身份信息、抵押权人营业执照副本、抵押人授权委托书、代理人身份证、询问笔录、《借款抵押合同书》《借款合同》等材料。当日，桂林市房屋登记管理中心办理了桂林市××区中山北路599号16层旅馆的他项权证（桂林市房他证叠彩区字第××号），房屋他项权利人为王小龙，房屋所有权人为桂林德高酒店管理有限公司。现原告对被告颁发的涉案房屋他项权证不服，向该院提起行政诉讼。原告莫如旺庭审中陈述：原告2015年知道涉案房屋被抵押，但不知道具体情况，自2018年4月左右，桂林市叠彩区人民法院召开桂林德高酒店管理有限公司破产案件债权人会议后，知道房屋被抵押的具体事实。 一审法院另查明，2017年2月6日，莫如旺向桂林市叠彩区人民法院起诉桂林德高酒店管理有限公司、王小龙。2017年6月9日，桂林市叠彩区人民法院出具（2017）桂0303民初285号民事判决书，该案已于2017年11月1日发生法律效力。 一审法院再查明，2015年10月28日，桂林市机构编制委员会关于桂林市不动产登记局有关机构编制事项的批复，文号：市编〔2015〕109号，第二条规定：桂林市不动产登记局设在桂林市国土资源局，由市不动产登记局负责全市不动产统一登记行政管理工作。 一审法院认为，本案的争议焦点为，原告莫如旺起诉是否超过起诉期限。 关于本案争议焦点，该院认为，在法定的起诉期限内提起行政诉讼是起诉人必须遵循的程序规则,也是人民法院受理行政诉讼的必备条件之一。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定,公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，从原告提供的相关材料及庭审陈述，（2017）桂0303民初285号民事判决书生效之日，即2017年11月1日，原告已知桂林市××区中山北路599号第16层房屋被抵押登记在第三人王小龙名下的事实。现原告于2019年8月29日提起行政诉讼，要求撤销案涉房产的抵押登记行为，已经超过公民、法人或者其他组织知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年规定的起诉期限。即使如原告陈述在2019年6月左右，向该院立案庭递交过行政起诉状，原告提起的行政诉讼时间亦已超过法定起诉期限。原告主张其已向相关部门、领导反映情况及多次维权的事实，但该事由不属于可扣除或延长本案起诉期限的法定事由，该院不予采纳。综上，原告莫如旺的起诉不符合法定要件，该院对其起诉予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款、第六十九条第一款第（二）项的规定，经该院审判委员会讨论决定，裁定驳回原告莫如旺的起诉。 上诉人莫如旺不服一审裁定，上诉称，一、撤销桂林市叠彩 区人民法院（2020）桂0303行初8号行政裁定，改判撤销桂林市房他证叠彩区字第××号他项权证；二、本案一、二诉讼费由被上诉人桂林市不动产登记局承担。事实和理由：1.桂林市叠彩区人民法院作出的确权判决生效后上诉人到该院立强制执行案，这个过程长达3年，该院对上诉人的申请执行既没有立案也没有告知上诉人可以申请撤销抵押登记及其法定起诉期限。2.上诉人在桂林市中级人民法院法官的示意下曾到柳州市城中区人民法院去撤销抵押权人的抵押优先。3.桂林市临桂区政务服务中心仅告知上诉人携带确权判决及生效证明和协助执行通知书就可以办理涉诉房产过户登记，但无人告知上诉人需要提起行政撤销之诉，且该诉请有诉期限的限制。4.本案应当适用《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条、第四十二条规定、第四十三条规定，虽然该法在2018年废止，但是本案发生在2018年以前，应该受到旧法律的保护。5.根据《城市房地产抵押管理办法》第十六条规定：“以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。”和《中华人民共和国公司法》第十六条规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”本案涉及的的抵押登记没有召开股东会议形成可抵押、担保的决议，也没有修改该公司的公司章程，所以也没有到工商登记机关备案，由工商登记机关增加一审第三人桂林德高酒店管理有限公司对外无偿担保抵押的经营业务。一审第三人桂林德高酒店管理有限公司违反《各类房屋抵押权设立登记申请书》中的承诺，用属于包括上诉人在内的房屋与一审第三人王小龙恶意串通为**、包道全作抵押。因为从破产管理人的《诚瑞德高破管报字第01号》第四条第4项得知，2015年2月9日有人向王小龙借款，直到2015年8月12日，该涉案房屋才被抵押，而且经上诉人到被上诉人处查档也只查到了一张《各类房屋抵押权设立登记申请书》，被上诉人未经审查就签发《桂林市房他证叠彩区字第××号》，该抵押违反《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项及《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项的法律禁止性的规定。综上，上诉人恳请贵依法判决。 二审期间，被上诉人桂林市不动产登记局未予答辩。 经审理查明，二审查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”第六十九条第一款规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；”本案中，上诉人莫如旺在（××）××案件中已××区××层房屋被抵押登记在一审第三人王小龙名下的事实，该判决于2017年11月1日生效，故上诉人最迟应当在2017年11月1日已知晓涉诉行政行为。现上诉人于2019年8月22日向人民法院提起诉讼，显然已超过法律规定的一年起诉期限，应当裁定驳回起诉。又根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。公民、法人或者其他组织因前款规定以外的其他特殊情况耽误起诉期限的，在障碍消除后十日内，可以申请延长期限，是否准许由人民法院决定。”上诉人莫如旺未提供证据证明其符合行政诉讼起诉期限中断、延长的情况，其主张向政府部门、机关领导等反映情况及信访维权等事由，由于申诉信访不是法定的救济途径，仅是民众对于维护自身合法权益的一种诉求表达机制，故因反映情况、信访维权等耽误的时间不属于法定可以中断、延长起诉期限的正当理由。因此，上诉人的起诉已超过起诉期限且无法律规定的正当理由，一审裁定驳回上诉人莫如旺的起诉并无不当，本院予以维持。 综上，一审裁定事实清楚、法律适用正确，本院依法予以维持。上诉人莫如旺的上诉理由不成立，本院依法不予支持。依照 《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 王 凯 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 王 灿 书 记 员 聂思祺