广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4115号原告（反诉被告）：黄本奇，男，汉族，1957年12月4日出生，住所地为湖南省武冈市*********7*，公民身份号码为432************512。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作社，住所地为广东省东莞市********民小组。负责人：张业民。委托诉讼代理人：黄志华，广东信达律师事务所律师。原告黄本奇与被告东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作社（以下简称卧龙合作社）互诉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄本奇的委托诉讼代理人黄昌宏、邓辉宇，被告卧龙合作社的委托诉讼代理人黄志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄本奇向本院提起诉讼请求：一、确认双方于2019年4月1日签订的商铺租赁合同书为无效合同；二、判令卧龙合作社向黄本奇返还2019年4月1日至2019年7月底的已交租金47424元；三、判令卧龙合作社承担本案诉讼费。事实与理由：2018年12月18日黄本奇与案外人彭瑞珍签订了商铺租赁合同，承租竹塘商住小区D15栋二层A203号商铺。2019年3月15日，卧龙合作社告知黄本奇，前述商铺属于卧龙合作社，且从2019年3月20日收回前述商铺。之后，卧龙合作社与黄本奇重新签订了租赁合同书。但彭瑞珍与卧龙合作社均要求黄本奇支付租金。黄本奇只得向双方均缴纳了2019年4月的租金。2019年5月起，黄本奇只向卧龙合作社缴纳租金。彭瑞珍以各种手段干扰黄本奇经营。后前述商铺因投诉，被相关部门以消防未经验收等为由勒令停止经营。2019年8月卧龙合作社强制收回前述商铺。卧龙合作社辩称，黄本奇的主张，没有证据证实，不属实。黄本奇至今仍在占有前述商铺。即使双方的合同无效，黄本奇仍需向卧龙合作社支付占有使用费。卧龙合作社向本院提起反诉诉讼请求：一、判令黄本奇向卧龙合作社支付2019年8月1日至实际腾空返还前述商铺期间的占有使用费；二、判令黄本奇向卧龙合作社支付2019年8月1日至实际腾空返还案涉商铺期间的物业管理费、维修资金、垃圾处理费、滞纳金（计算至实际返还案涉商铺之日止）；三、判令黄本奇承担本案诉讼费。黄本奇辩称，前述商铺在2019年6月就已经因为消防验收问题而被停业，且2019年8月也被卧龙合作社强制收回。因此从2019年8月开始，黄本奇已经不存在占用前述商铺的情况。卧龙合作社的反诉请求，没有事实和法律理由。经审理查明，2019年4月1日黄本奇与卧龙合作社签订商铺租赁合同，约定卧龙合作社出租竹塘商住小区D15栋二层A203商铺（以下简称案涉商铺），面积为380平方米，租赁期限是2019年4月至2024年3月，租金为11856元/月，当月租金的支付时间是当月10日前，物业费以物业管理服务细则为准，黄本奇应向政府部门申请必要的消防等行政执照、许可证等。案涉商铺的物业费是556元/月、维修资金是69.5元/月、垃圾处理费是230元/月，缴费日期是每月25日前，滞纳金是按日利率0.3%计算。2019年8月1日起，黄本奇未再支付案涉商铺的租金和物业费等费用。黄本奇的物品至今仍存放在案涉商铺内。黄本奇称，2019年5月因未办理消防验收，案涉商铺被勒令停止营业，2019年8月卧龙合作社将案涉商铺锁门、加护栏，导致黄本奇无法进入案涉商铺。对于前述主张，黄本奇的举证不充足。卧龙合作社称，卧龙合作社未对案涉商铺锁门，直到2020年5月卧龙合作社发现案涉商铺无人管理，出于安全考虑，卧龙合作社将案涉商铺的门锁更换，但是之后，黄本奇又将门锁更换了，所以案涉商铺仍由黄本奇控制，而黄本奇所称的栏杆并不是卧龙合作社加装的。对于前述主张，卧龙合作社的举证不充足。另查明，双方一致确认案涉商铺无规划、消防等许可或者证件。以上事实，有黄本奇、卧龙合作社的举证，及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方一致确认案涉商铺无规划、消防等许可或者证件，本院予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，本院认为双方于2019年4月1日签订的商铺租赁合同无效，黄本奇应向卧龙合作社返还案涉商铺。卧龙合作社与黄本奇对于前述商铺租赁合同的无效均存有过错，对于合同无效导致的租金、物业费、维修资金、垃圾处理费损失，双方均应承担责任。黄本奇有向卧龙合作社支付租金至2019年7月。按黄本奇所述，2019年5月因未办理消防验收，案涉商铺被勒令停止营业，此后黄本奇已经明知案涉商铺不能继续经营，但是并没有在合理期限内搬离案涉商铺。对其所称的，2019年8月就被强制收回案涉商铺的主张，因证据不足，本院不予采信。本院认定，黄本奇已经向卧龙合作社支付的2019年4月至2019年7月租金，卧龙合作社无需返还，2019年8月至2019年12月的占有使用费、物业费、维修资金、垃圾处理费、滞纳金等损失由卧龙合作社自行承担。2020年1月起至实际搬离之日止的占有使用费及物业费、维修资金、垃圾处理费由黄本奇负担。前述占有使用费为11856元/月，物业费为556元/月、维修资金是69.5元/月、垃圾处理费是230元/月（该三项为当月25日前支付，滞纳金按日利率0.3%计算）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黄本奇与被告东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作社于2019年4月1日签订的商铺租赁合同无效；二、原告黄本奇应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作社腾退竹塘商住小区D15栋二层A203号商铺；三、原告黄本奇应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作支付2020年1月起至实际搬离之日止的占有使用费11856元/月；四、原告黄本奇应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作支付物业费556元/月、维修资金69.5元/月、垃圾处理费230元/月，合计855.5元及滞纳金（以855.5元为基数，按日利率0.3%，从当月25日开始计算至付清之日止）；五、驳回原告黄本奇的其他诉请；六、驳回被告东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作的其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费986元、反诉受理费1466元，由原告黄本奇负担本诉受理费986元、反诉受理费800元，由被告东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作负担反诉受理费666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周知秋人民陪审员  尹见群人民陪审员  王 琼二〇二〇年七月十日书 记 员  黎 军附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。