江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6331号上诉人（原审被告）：倪学义。委托诉讼代理人：陈旭东，剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙剑，剑桥颐华（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：太仓市堤闸管理处，住所地太仓市浏河镇渔港路6号。法定代表人：王文斌，该堤闸管理处主任。委托诉讼代理人：陈冯宇，江苏众谊律师事务所律师。上诉人倪学义因与被上诉人太仓市堤闸管理处（以下简称堤闸管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服太仓市人民法院(2020)苏0585民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。倪学义上诉请求：撤销一审判决，发回重审；上诉费用由堤闸管理处承担。事实和理由：上诉人倪学义是经被上诉人堤闸管理处同意建造了冷库，在堤闸管理处给予补偿的情况下愿意腾退。上诉人要求给予补偿是对堤闸管理处提出的要求返还房屋和场地这一请求的对抗，是针对腾退返还要求的先履行或者同时履行抗辩，不应作为反诉或另行起诉处理。倪学义将房屋返还之前或返还同时有权要求堤闸管理处给予补偿。根据法律规定同意扩建的费用需双方分担。倪学义提出补偿是基于本诉的同一事实，并非是新的事实，并非是一方或双方违约所造成。如堤闸管理处不要求腾退返还，则倪学义不会要求补偿，两者之间不应割裂处理。一审法院将倪学义对抗腾退返还要求的抗辩认定为需要提起反诉或另行起诉，存在不当。按一审判决履行先行返还，会导致相关证据的灭失，影响倪学义正当权利实现。堤闸管理处辩称：倪学义要求补偿完全是独立的诉讼请求。一审法院在庭审中以及庭后都明确告知倪学义如果要求补偿应当提起反诉，但上诉人在一审中也没有提起。作为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人上诉请求。堤闸管理处向一审法院起诉请求：1.倪学义将其承租的位于太仓市青龙岗码头18号房屋1间及场地腾退并返还堤闸管理处；2.倪学义支付堤闸管理处占有使用费（占有使用费的计算方式：按20600元/年的标准，自2019年8月1日起计算至房屋及场地实际腾退返还之日止）。一审法院认定事实：2004年2月20日，倪学义、堤闸管理处签订《承包合同书》，约定将老青龙港码头门岗值班室及大门以西625平方米土地租借给倪学义建造冷库和水产经销业务，承包时间从2004年1月1日至2004年12月31日止，每年码头承包费18000元，冷库经销用地费7000元，合计25000元。2017年8月25日，双方签订《太仓市市级行政事业单位房屋租赁合同书》，约定将浏河渔港路17号青龙港码头18号房产1间及场地（房屋共1层，约20平方米，场地约625平方米）租赁给倪学义经营水产，租赁期限从2017年8月1日至2019年7月31日，租金20600元/年，两年租金总额为41200元。2019年3月20日，江苏众谊律师事务所受堤闸管理处委托，通过EMS向倪学义发送律师函，律师函载明双方签订的《太仓市市级行政事业单位房屋租赁合同书》中约定的租赁期限即将届满，堤闸管理处在租赁合同到期后将不再续租，请倪学义于2019年8月1日前将承租房产及场地腾退归还给堤闸管理处。倪学义确认收到上述律师函。合同履行过程中，倪学义已支付了租赁期内的全部租金，租赁合同到期后，倪学义尚未腾退并占有使用租赁房屋和场地至今。关于堤闸管理处主张的房屋和土地的来源，一审法院根据堤闸管理处提供的土地使用权证和当事人陈述查明：涉案房屋坐落于，土地使用权人为太仓市堤闸管理所，即堤闸管理处，地号为24-（37）-3，使用权类型为划拨。堤闸管理处租赁给倪学义的房屋无相应建房批复。以上事实，有堤闸管理处提供的网上竞租成交单、太仓市市级行政事业单位房屋租赁合同书、土地使用权证（复印件）、示意图、照片、律师函、EMS寄件人存根联、邮件查询记录（复印件），堤闸管理处提供的承包合同书以及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，倪学义、堤闸管理处订立的租赁合同书中涉及到房屋的租赁及场地的租赁，应分别予以处理。关于房屋租赁部分的合同，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划审批或许可手续建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，堤闸管理处明确租赁给倪学义的约20平方米的房屋无相应的建房审批手续，故双方之间的租赁合同中涉及房屋租赁部分的合同无效。倪学义应向堤闸管理处返还合同所涉房屋。关于场地租赁部分的协议，因堤闸管理处合法取得了土地使用权，故场地租赁部分的合同有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。因合同约定的租赁期限已届满，且堤闸管理处于届满前亦向倪学义发出不再续租并要求腾退之通知，倪学义作为承租人应当向堤闸管理处返还承租的土地。故一审法院对堤闸管理处要求倪学义腾退太仓市青龙岗码头18号房屋1间及场地（约625平方米）的诉讼请求依法予以支持。堤闸管理处同时要求倪学义支付从2019年8月1日起的房屋占有使用费，倪学义对此不持异议，一审法院依法予以支持。关于倪学义提出的赔偿问题，经一审法院释明后，倪学义未在规定时间内提起反诉，故对于倪学义所提赔偿问题，一审法院不予理涉，倪学义可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、倪学义于判决生效之日起30日内将位于太仓市青龙港码头18号的1间房屋及场地（约625平方米）腾退并返还堤闸管理处；二、倪学义于判决生效之日起30日内支付堤闸管理处占有使用费（占有使用费的计算方式：按20600元/年的标准从2019年8月1日起计算至实际腾退之日止）。案件受理费492元，减半收取计246元，由倪学义负担。二审另查明，倪学义在案涉租赁土地上搭建有冷库和房屋。二审经审理查明其他事实与一审相一致。本院认为，上诉人倪学义认为其在案涉土地上搭建了冷库等房屋，要求堤闸管理处给予补偿。虽然这一理由也是基于双方之间存在房屋租赁合同，属于同一法律关系，但内容是要求堤闸管理处赔偿其造成的损失，从而可以对抗及抵消堤闸管理处关于腾退及支付租金的主张，倪学义应当提起反诉或者另行起诉，法院才能加以审理。一审法院已充分释明，但倪学义未提起反诉，故一审法院对此未予理涉，并无不当。综上，倪学义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费492元，由上诉人倪学义负担。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二〇年八月二十四日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。