四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11876号 上诉人（原审被告）：成都澳吉特酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区白果林小区青西路6号。 法定代表人：刘群，执行董事。 被上诉人（原审原告）：周余奇，女，1996年9月22日出生，汉族，住四川省新津县。 上诉人成都澳吉特酒店管理有限公司（以下简称澳吉特公司）因与被上诉人周余奇房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 澳吉特公司上诉请求：1.撤销原判第四项，改判澳吉特公司在判决生效之日起10日内向周余奇支付违约金5045元；2.二审案件受理费由周余奇负担。 事实和理由：澳吉特公司在一审中提出以总房款为基数计算的违约金过高，请求予以减少，但一审法院仍以房屋总价款为基数计算违约金，澳吉特公司认为仍然过高，请求改判以按一个月的租金5045元支付违约金。 周余奇向一审法院起诉请求：1．判令澳吉特公司支付2019年7月至2019年12月（计6个月）的租金28377元（从2019年10月开始每月租金为5045元）；2．判令澳吉特公司支付违约金共计47306.12元，其中按房屋总价每天的万分之三，从2019年7月26日至2019年12月25日的违约金为32171.12元，（房屋总价为购房款467642元，装修款216125元，税金等17128.89元,总计700895.89元）加上以当年三个月的租金计算的违约金为15135元；3．判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，澳吉特公司归还租赁房屋给周余奇；4．诉讼费等由澳吉特公司承担。诉讼中，周余奇调整第2项诉讼请求为5045元（按1个月房租计算），并从2019年7月26日起每日按房屋总价的万分之二计算至2019年12月25日。 一审法院认定事实：2016年5月26日，周余奇（出租方）与澳吉特公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1．周余奇将其所有的位于成都市金牛区房屋（建筑面积61.75㎡）出租给澳吉特公司，租期11年；2．租金按照产权证登记的房屋建筑面积计算，第1-2年每月为4414元，第3-5年每月为5045元，按季支付，于每季度第一个月25日前支付；3．若澳吉特公司在租赁期限内无故拖欠租金，自逾期之日起每日按总房款的万分之三支付违约金；澳吉特公司无故超过3个月未按约支付租金，周余奇有权解除合同，澳吉特公司应按前述违约标准支付逾期付款违约金，且澳吉特公司应另外支付（当年3个月的租金）违约金。 合同签订后，周余奇将租赁房屋交给澳吉特公司使用。 2019年7月1日以后的租金，澳吉特公司未支付。 另查明，周余奇向成都三益利合投资有限公司购买案涉租赁房屋，总价款为487642元，周余奇支付购房款467642元。该房屋已办理备案登记（备案号2356404）。 一审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、网签合同信息查询记录、收款收据等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，周余奇与澳吉特公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因澳吉特公司未按约向周余奇支付2019年7月1日后的租金，逾期已超过3个月，根据合同约定，周余奇有权解除合同；周余奇主张解除合同的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，澳吉特公司应交还租赁房屋。同时，根据查明的澳吉特公司欠付租金的情况，周余奇主张澳吉特公司支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金，于法有据，一审法院予以支持。根据合同约定租金标准，周余奇主张澳吉特公司支付租金28377元，一审法院予以支持。 另，澳吉特公司未按合同约定支付租金，已构成违约。针对周余奇主张的违约金，澳吉特公司抗辩违约金过高。结合合同约定的违约金内容，以及周余奇调整后的违约金标准，澳吉特公司前述抗辩意见，一审法院不予采纳；关于周余奇主张以总房款700895.89元为基数计算违约金的意见，因收款收据载明购房款为467642元，周余奇前述意见，于法无据，一审法院不予采纳；澳吉特公司应按1个月租金标准即5045元向周余奇支付违约金，并从逾期之日即2019年7月26日起以房款总价467642元为基数，按每日万分之二的标准另行支付违约金至2019年12月25日计14216元，两项合计19261元。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、澳吉特公司与周余奇于2016年5月26日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、澳吉特公司于判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区房屋（建筑面积61.82㎡）腾空并交还给周余奇；三、澳吉特公司于判决生效之日起十日内向周余奇支付租金28377元；四、澳吉特公司于判决生效之日起十日内向周余奇支付违约金19261元；六、驳回周余奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1168元，减半收取计584元，由澳吉特公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人澳吉特公司的上诉请求与被上诉人周余奇的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院对澳吉特公司应当支付的违约金计算标准的确定是否恰当。现就该争议焦点的认定论述如下。 本院认为，澳吉特公司与周余奇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。周余奇已按照约定向澳吉特公司提供了符合合同约定的房屋，澳吉特公司接受、占有、使用该房屋，则应当按照约定履行支付租金的义务。但根据本案查明的事实，澳吉特公司未按照合同约定支付租金，导致周余奇未收到租金、导致案涉合同解除，澳吉特公司应当按照约定承担相应的违约责任。 周余奇按照合同约定的标准诉请澳吉特公司支付违约金，具有合同依据。在一审中，澳吉特公司抗辩违约金过高，请求予以调整。一审法院综合考虑因合同约定将违约金由两部分组成，酌情将约定的三个月租金调整为一个月；将合同约定的按照已付房款每日万分之三的标准调整为万分之二后，合并计算违约金，已按照法律规定将违约金予以下调，部分支持了澳吉特公司的抗辩意见。澳吉特公司作为违约方，未按照合同约定履行自己的义务，应当承担相应的违约责任。澳吉特公司在一审提出调低违约金的抗辩，一审法院已支持其该抗辩意见的情况下仍提出上诉、要求二审法院在一审法院已调低的情况下继续调低，对此行为本院评述如下。 社会主义核心价值观包含“诚信”准则和“友善”准则。“诚信”即应诚实守信，在人际交往、商事交易中信守承诺、诚恳待人；《中华人民共和国合同法》第六条亦规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。“友善”即应和睦互助，在人际交往、商事交易中相互尊重、和睦友好；《中华人民共和国合同法》第七条亦规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。澳吉特公司未按照合同约定履行合同义务、未支付租金的情况下，守约方通过解除合同的方式减少自身损失，客观上也起到了租金不再连续计算、免除了澳吉特公司继续承担支付租金义务的作用，减轻了澳吉特公司的负担。澳吉特公司拒不支付租金的行为，已严重违反合同约定。在合同履行期间，如果存在经营困难的客观情况，澳吉特公司也可以及时通过向守约方提出分期支付、减少租金等变更合同条款等形式协商请求继续履行；如果存在不能继续经营的情况，也应当及时结清款项、解除合同后及时腾退房屋，以便守约方及时收到款项、收回房屋，减少损失。但在守约方按照合同约定和法律规定主张权利后，澳吉特公司仍拒不支付相应款项导致诉讼发生，实际上增加了守约方的人力成本、时间成本、经济成本。 在诉讼中，守约方诉请中关于违约金的计算标准具有合同依据。澳吉特公司请求调低违约金的抗辩理由一审法院依法予以采纳后，澳吉特公司仍然要求进一步调低的理由，既无合同依据，也无事实依据，更不符合社会主义核心价值观之“诚信”准则、“友善”准则以及《中华人民共和国合同法》第六条、第七条之规定，本院不予采纳。基于此，本院对澳吉特公司的上诉请求不予支持；且基于以上评述以及考虑到本案诉讼确因澳吉特公司违约行为导致，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”之规定，人民法院可根据诉讼费的分担，体现对违约行为的否定性评判。故本案一审、二审诉讼费均应由澳吉特公司负担。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费1168元，减半收取计584元，二审案件受理费50元，均由成都澳吉特酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年八月十八日 书记员 龙春光