北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8248号上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓明，男，1958年2月24日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜雷，男，1986年6月25日出生，住北京市丰台区。上诉人李晓明因与被上诉人杜雷房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓明上诉请求：1．请求判令杜雷按合同约定补交2014年9月1日至2017年1月29日房屋租金人民币206185元；2．一、二审诉讼费用由杜雷承担。事实和理由：2014年9月1日李晓明与杜雷签定《北京市房屋租赁合同》。合同第五条第三款约定:“交租金日期：2014年8月20日，应交2014年9月1日至2014年11月30日共三个月租金。2014年11月20日，应交2014年12月1日至2015年2月28日共三个月租金,交租金日期依此类推。”杜雷实际每月交一次租金，自2014年9月1日至2017年2月28日每月交纳租金54438元。合同第四条租金第一款约定:“第一年柒拾壹万元整（￥710000．00)、第二年柒拾陆万元整(￥760000．00)、第三年柒拾陆万元整(￥760000．00)”杜雷第一年2014年9月1日至2015年8月31日共交租金653256元，拖欠租金56744元；第二年2015年9月1日至2016年8月31日共交租金653256元，拖欠租金106744元；第三年2016年9月1日至2017年1月28日共交租金261302元，拖欠租金42697元。杜雷没有按照约定交纳租金，2014年9月1日至2017年1月28日应补交拖欠租金共计人民币206185元。杜雷辩称，同意一审判决，不同意李晓明的上诉请求。杜雷向一审法院起诉请求：1．判决解除杜雷与李晓明于2014年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》；2．判令李晓明退还房屋租金54438元；3．判令李晓明退还房屋押金50000元；4．判令李晓明赔偿合同违约金65325．6元。李晓明向一审法院反诉请求：1．请求判令杜雷依双方合同约定补交2014年9月1日至2017年2月28日房屋租金216860元；2．请求判令杜雷依双方合同约定交纳2017年3月1日至2019年7月31日拖欠的房屋租金1951667元；3．请求判令杜雷依双方约定交纳2016年9月1日至2019年7月31日拖欠的公寓楼顶租金291667元；4．请求判令杜雷依双方合同约定支付违约金71000元；5．请求判令李晓明和杜雷2015年5月1日签订的补充协议无效。一审法院认定事实：2014年9月1日，杜雷、案外人王磊（作为承租人、乙方）与李晓明、案外人宋业安（作为出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市朝阳区小红门乡海鸿博市场、整体建筑面积约7000平方米（共三层）的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁用途为儿童乐园、儿童用品、培训等其他项目；租期自2014年9月1日至2022年8月30日；租金第一年为71万元、第二年、第三年为76万元、第四年、第五年为82万元，第六年、第七年、第八年为90．2万元；押金10万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应7日内甲方如数返还给乙方；2014年9月1日前付清所欠租金，本合同生效之日起，提前10日内按三个月一次交付租金；交租金日期：2014年8月20日应交2014年9月1日至2014年11月30日共三个月租金，2014年11月20日应交2014年12月1日至2014年2月28日共三个月租金，2015年2月20日应交2015年3月1日至2015年5月31日共三个月租金，2015年5月20日应交2015年6月1日至2015年8月31日共三个月租金，从2015年9月1日交租日期以此类推；甲方保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安等方面的安全条件，不得危及人身安全；甲方违约，应按照年租金的10％向乙方支付违约金，乙方违约，应按照年租金的10％向甲方支付违约金。2014年12月23日，杜雷交纳押金50000元。2015年5月1日，李晓明（作为甲方）与杜雷（作为乙方）签订《补充协议书》，约定：根据甲乙双方2014年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》内容不变，经甲乙双方友好协商签订以补充协议如下：1．甲乙双方同意王磊退出，房企经营权（王磊原合同签字为证），由杜雷继续履行原合同和本协议义务；2．2015年6月1日，乙方承租面积变更为1100平方米，每日每平米按1．5元计算租金，房屋租金递增率按原合同计算；3．经甲乙双方协商市场公寓顶层，自本协议签订生效起免费提供给乙方使用3年。2017年7月12日，北京市朝阳区公安消防支队作出朝公消火重认字（2017）第0212号《火灾事故重新认定书》，最终认定火灾事故基本情况为：2017年1月29日7时48分（接警时间），北京市朝阳区小红门乡海鸿博市场三层发生火灾，无人员伤亡。火灾造成市场三层西侧由徐某承租用于经营的网吧全部过火烧毁，网吧东侧由杜雷租赁用于经营的儿童教育培训，杨某租赁用于经营的鱼乐贝贝婴幼儿水育馆，王某1租赁用于经营的淘气宝儿童娱乐受不同程度烟熏和热辐射损失。经调查，对于起火原因认定为2017年1月29日7时30分许，起火部位位于三层由徐邵婷租赁用于经营网吧的收银台南侧配电箱附近，起火原因可排除外来火源和遗留火种引发火灾的因素，不排除网吧收银台南侧配电箱内电气线路故障引发火灾的因素。2017年8月10日，杜雷向李晓明发送《通知书》，载明：租赁期内，火灾给我带来巨额经济损失，为维护我的合法权益，未经法院判决前，请您保护火灾现场不得破坏、招租，否则承担不利后果。经询，杜雷与李晓明均认可王磊、宋业安已退出双方签订的租赁合同。又询，杜雷与李晓明均认可杜雷支付涉案房屋租金至2017年2月28日。李晓明自述杜雷未按约定按时足额交付租金，杜雷自述其根据李晓明计算出的租金数额按月交付租金。再询，杜雷称火灾发生后其将涉案房屋内物品清理，剩余物品由李晓明清理变卖后对涉案房屋进行装修。李晓明称其于火灾发生10天后对涉案房屋进行装修，装修进行了2个月。另查一，杜雷曾以财产损害赔偿纠纷为由，将李晓明及案外人姚振海、徐邵婷、北京铁路公安局北京公安处（以下简称北铁公安处）诉至一审法院，要求判令姚振海、徐邵婷、李晓明、北铁公安处赔偿其经济损失1403990元。一审法院作出（2017）京0105民初69386号民事判决，该判决中查明：2014年9月1日，宋业安、李晓明将涉案房屋出租给杜雷、王磊，之后宋业安、王磊退出合同。2017年1月29日，海鸿博市场三层发生火灾。经审理认为徐绍婷经营的网吧所使用、管理的配电箱发生电器故障导致火灾，造成杜雷财产受损的事实，徐绍婷存在管理上的过错和疏忽，应当承担侵权责任，李晓明作为海鸿博市场的经营管理者，明知出租的房屋没有消防验收手续，且对徐绍婷经营的网吧配电箱未尽到安全监管义务，对于火灾的发生亦有过错。姚振海作为房屋的建设者，房屋未经消防验收就开办便民市场经营，从法院调取的公安机关笔录中未见市场喷淋设施启动的记录，可见姚振海对于火灾发生后相关财产损失的扩大存在过错。综上，法院根据徐绍婷、李晓明、姚振海各自的过错程度，酌定其三人的责任比例分别为60％、30％、10％。判决：一、徐绍婷于判决生效之日起七日内赔偿杜雷财产损失42万元；二、李晓明于判决生效之日起七日内赔偿杜雷财产损失21万元；三、姚振海于判决生效之日起七日内赔偿杜雷财产损失7万元；四、驳回杜雷的其他诉讼请求。李晓明、姚振海、徐绍婷不服一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终14878号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。另查二，案外人姚振海曾以房屋租赁合同纠纷为由将李晓明、宋业安诉至一审法院，要求解除姚振海与二人签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，二人支付租金567万元、支付拖欠的补充协议房屋租金321133元、赔偿经济损失940000元、支付违约金200000元。一审法院作出（2017）京0105民初57611号民事判决书，判决：一、姚振海与李晓明、宋业安于2012年10月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年10月30日解除；二、姚振海与李晓明、宋业安于2012年11月27日签订的《补充协议》于2018年9月20日解除；三、李晓明于判决生效后七日内支付姚振海《北京市房屋租赁合同》中的租金513万元；四、李晓明于判决生效之日起七日内支付姚振海《补充协议》中的租金238274元；五、李晓明于判决生效之日起七日内支付姚振海违约金20万元；六、李晓明于判决生效之日起七日内支付姚振海财产损失94万元；七、驳回姚振海的其他诉讼请求。一审庭审中，李晓明提交如下证据：1．短信一份，内容为李晓明通知杜雷对涉案房屋重新装修完毕，要求其接到通知后十日内继续经营、履行合同。2．照片数份，用以证明李晓明将涉案房屋修缮后达到经营标准，同一市场中其他企业已重新开张营业。杜雷未认可上述证据真实性。一审法院认为，杜雷与李晓明自愿签订的《北京市房屋租赁合同》，约定内容不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院予以确认，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，李晓明应“保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安等方面的安全条件，不得危及人身安全”。本案中，李晓明明知涉案房屋没有消防验收手续，在其未能确保涉案房屋符合消防规定的条件下，仍将房屋对外出租，违反合同约定，且生效判决已认定其对火灾发生应承担过错责任，因此，杜雷要求解除双方之间签署的租赁合同，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案房屋于2017年1月29日发生火灾后势必导致杜雷无法正常使用涉案房屋，且李晓明于火灾发生十日后即对于涉案房屋进行装修，故一审法院认定杜雷占有使用涉案房屋至2017年1月29日，杜雷应向李晓明支付至2017年1月29日期间的占有使用费，现双方均认可杜雷已支付涉案房屋租金至2017年2月28日，故杜雷要求退还涉案房屋租金及押金的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于杜雷未能按合同约定交纳押金、租金，存在一定的违约行为，故对其主张的违约金，一审法院不予支持。李晓明主张杜雷欠付2014年9月1日至2017年2月28日期间租金，2017年3月1日至2019年7月31日拖欠的租金以及2016年3月1日至2019年7月31日的公寓楼顶租金。本案中，自双方签署租赁合同后，杜雷每月按照54438元的标准支付租金，并无证据证明李晓明就此提出异议，且其主张欠付租金的陈述与其在庭审中所认可的事实即杜雷已将租金交至2017年2月28日相悖。火灾事故发生后，涉案房屋处于无法使用状态，李晓明要求杜雷承担火灾之后的租金于法无据。关于公寓楼顶租金，依据不足。综上，对于李晓明的上述请求，一审法院均难以支持。李晓明要求杜雷支付违约金，但其未能确保涉案房屋符合消防规定，构成违约，一审法院不予支持。李晓明主张杜雷胁迫其签署《补充协议书》，且协议并未实际履行，应属无效，现并无证据证明李晓明被胁迫事实，且李晓明所述理由与无效合同构成要件不符，故对于李晓明要求确认协议无效的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年5月判决：一、解除杜雷与李晓明于2014年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、李晓明于判决生效后七日内退还杜雷房屋租金五万四千四百三十八元；三、李晓明于判决生效后七日内退还杜雷房屋押金五万元；四、驳回杜雷的其他诉讼请求；五、驳回李晓明的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新的证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院二审中另查明，2014年9月1日，杜雷、案外人王磊（作为承租人、乙方）与李晓明、案外人宋业安（作为出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方租赁给乙方房屋建筑面积：第三层：约1155平方米，租金按每天每平方米1．7元人民币计算。一审判决认定甲方出租给乙方的建筑面积7000平方米有误，本院予以纠正。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点在于杜雷是否应当补交2014年9月1日至2017年1月29日的房屋租金人民币206185元。对此本院认为，2014年9月1日杜雷、案外人王磊（作为承租人、乙方）与李晓明、案外人宋业安（作为出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，对房屋租金的标准进行了约定，但2015年5月1日李晓明（作为甲方）与杜雷（作为乙方）又签订了《补充协议书》，约定王磊退出租赁合同，同时《补充协议书》对租赁面积及租金标准进行了变更，并约定房屋租金递增率按原合同计算，合同期内电梯所用费用、维修、维护、事故等相关费用乙方负担费用50%，李晓明对《补充协议书》上本人的签字亦表示认可。后在合同履行过程中，杜雷主张其实际按照李晓明计算的标准交纳租金，从现有证据看，李晓明并未提出异议，其在一审庭审中亦陈述杜磊的租金已经交纳至2017年2月28日。综合考虑上述情况，可以认定双方在合同履行过程中对2014年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》约定的租金标准进行了变更，现李晓明要求杜雷按照2014年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》约定的标准补交2014年9月1日至2017年2月28日期间租金，缺乏依据，对其该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，李晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4393元，由李晓明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜审 判 员 张丽新审 判 员 张 慧二〇二〇年八月三十一日法官助理 杨 扬法官助理 单海涛书 记 员 陈 玥