湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1418号原告：彭新华，女，1946年8月7日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告彭新华与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行审理。原告彭新华的共同委托诉讼代理人刘奎、欧震，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭新华向本院提出诉讼请求：1．判令两被告支付回购房屋款270624元；2．判令两被告支付房屋收益款96858.4元；3．判令两被告支付违约金3544.42元；4．判令两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年1月3日原告与另一业主范某与被告张家界山水置业公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，购买坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店的山水座第×层×号房，建筑面积56.38平方米，总价为281900元，其中原告出资112760元（40%）。原告于当日一次性支付购房款112760元，被告张家界山水置业公司出具了收据。同日，双方签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，委托装修改造款总额为394660元，其中原告出资157864元，原告于当日一次性支付了装修改造款。合同约定委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年；委托期限内，被告从合同生效之日起，第一年、第二年返还给原告每年23679.6元，第三年至第五年返还给原告每年15786.4元；自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，由被告一次性划入原告指定银行账户。同日，原告与两被告还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年；租赁期满三年后，原告可按该房屋原始总价值转让该物业，被告必须接受转让。本合同租赁期内，第一年、第二年被告支付原告租金每年16914元，第三年至第五年支付原告租金每年11276元；合同第六条约定租赁期满五年后，原告可按房屋原始总价值出让该物业给被告，被告必须接受。从2016年1月开始，被告少付或拒付原告房屋租赁收益款，至2020年6月31日止，共计欠付96858.4元。根据《委托装修合同约定》第九条约定，被告应向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，即697.23元（15786.4元／12×53×1%＝697.23元）；根据《房屋租赁合同》第十条约定，被告应向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，即1494.07元（11276元／12×53×3%＝1494.07元）。根据《房屋租赁合同》第六条约定，被告应向原告支付该房屋原始总价值千分之五的违约金，即1353.12元（270624×5‰＝1353.12元），以上违约金共计3544.42元。原告认为，被告未依照合同履行义务，属于单方面违约行为，应承担违约责任，两被告应承担连带责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司共同答辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实和理由：一、租金支付情况。1．回购款不应计算违约金，原告与被告1一直存在房屋租赁关系，原告并未向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告1用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，且在《投资经营合同》约定的投资期限内，被告并未拖欠原告投资收益，被告2不存在回购违约，不应当计算回购违约金。2．2014年1月3日起至2020年6月30日止，被告已向原告支付103581.4元。3．被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可，原、被告双方并未投资收益达成续签协议。4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；并请求原告放弃违约金。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1．本案尚未达到原告有权要求回购的条件，故此时无权要求回购。2013年1月3日，本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》，《房屋租赁合同》第六条第四款规定：甲方（原告）向乙方（张家界大成酒店公司）提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在收到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完毕相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续。该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方。本案，原告没有提前90个工作日向被告提出转让申请，也没有办妥房屋转让手续，不符合双方约定的房屋转让条件。故原告该项诉讼请求依法不应当得到支持。2．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。3．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。四、若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月6日解除，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》及《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》亦于2020年7月6日解除。原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与张家界山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为张家界山水置业公司，而不再是原告，其有义务协助张家界山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》及《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：2014年1月3日，原告与案外人范某共同购买了湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第×层×号房屋，原告占份额40%。二人于当日将购房款全额付清，其中原告支付112760元。同日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，并于当日向被告张家界大成酒店公司付清装修款157864元。两份合同约定履行期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，被告张家界大成酒店公司在第一年、第二年按年向原告支付租金16914元和委托装修改造折旧款23679.6元，第三年、第四年、第五年按年向原告支付租金11276元和委托装修改造折旧款15786.4元。逾期3个月未支付，应支付违约期内应付租金的3%和委托装修改造折旧款的1%作为违约金。租赁期满5年后，原告有权按该房屋原始总价值（即购房价和装修款总和）转让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司必须接受。原告须提前90个工作日提出书面申请，被告张家界大成酒店公司在接到书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，原告须配合办理转让手续，被告张家界大成酒店公司在该房屋转让手续办妥之日一次性将转让款支付给原告。任何一方若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。被告张家界山水置业公司以其不销售负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物为租赁收益和委托装修改造折旧款提供连带担保。2017年2月17日，原告彭新华向被告张家界大成酒店公司提出书面回购申请，但被告张家界大成酒店公司未履行回购义务。被告张家界大成酒店公司自2016年1月3日起未按时足额支付租金和委托装修改造折旧款，截至2020年6月3日，已付租金和委托装修改造折旧款共计22394.2元，尚欠97131.4元，应付租金违约金1494.07元（11276元÷12个月×53个月×3%）和委托装修改造折旧款违约金697.23元（15786.4元÷12个月×53个月×1%）。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《收据》、《中信银行卡账户交易明细》、《退款申请》等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同约定租赁期满五年后，原告有权按涉案房屋原始总价值将其转让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司必须接受，故原告彭新华要求被告张家界大成酒店公司支付回购房屋款270624元的诉讼请求，本院予以支持。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，被告张家界大成酒店公司亦未履行回购义务，应向原告支付租金和委托装修改造折旧款。原告于2020年7月6日起诉要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年7月6日，租赁合同和委托装修合同应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年7月6日。现原告彭新华要求被告张家界大成酒店公司支付2016年1月3日至2020年6月3日期间欠付的租金和委托装修改造折旧款共计96858.4元，本院考虑到被告因受新冠疫情影响导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的租金940元（11276元/年÷12个月）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告彭新华支付欠付租金和委托装修改造折旧款共计95918.4元，本院对该部分诉讼请求予以支持。原告彭新华主张回购款违约金1353.12元，以及租金和委托装修改造折旧款的违约金共计2191.3元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告张家界山水置业公司以其名下自有的物业提供担保，属于抵押担保责任，但《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》自2018年1月3日履行期限届满后，双方未就抵押担保责任另行签订书面合同，故被告张家界山水置业公司仅对合同履行期间的债务承担连带清偿责任，对合同履行期满后的债务免除担保责任。原告要求被告张家界山水置业公司对房屋回购款承担连带清偿责任的诉讼请求，因双方未在合同中进行约定，亦未另行签订书面抵押合同，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告彭新华房屋回购款270624元及违约金1353.12元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告彭新华自2016年1月3日起至2020年6月3日止下欠的租金和委托装修改造折旧款共计95918.4元，以及租金和委托装修改造折旧款的违约金共计2191.3元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内，对上述第二项中确定的在合同履行期限内（即自2016年1月3日起至2018年1月3日止）的债务承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告彭新华其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6865元，适用简易程序减半收取3433元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年八月十九日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。