广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2398号原告：禤培成，男，1969年3月28日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：潘光育，广东流溪律师事务所律师。被告：叶绮琳，女，1991年10月13日出生，汉族，住广州市从化区。被告:戴仪彦,男,1979年9月1日出生,汉族,住广东省高州市。被告：叶进升，男，1993年11月19日出生，汉族，住广东省广州市从化区。以上三被告的共同委托诉讼代理人:谢丽兴,广东政衡律师事务所律师。第三人：张伟平，男，1961年5月26日出生，汉族，住广东省广州市从化区。第三人：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区体育西路111号。法定代表人：陈立华。第三人：广州君一临房地产有限公司，住所地广州市从化区江埔街沿江南路99号。法定代表人：邝燮光。原告禤培成与被告叶绮琳、戴仪彦、叶进升及第三人张伟平、中国建设银行股份有限公司广州天河支行（以下简称为建设银行）、广州君一临房地产有限公司（以下简称为君一临公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告禤培成及其委托诉讼代理人潘光育，被告叶绮琳、戴仪彦、叶进升及其三人的委托诉讼代理人谢丽兴，第三人张伟平到庭参加了诉讼，第三人建设银行、君一临公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禤培成向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告叶绮琳于2019年6月25日签订的《房地产买卖合同》合法有效；2.确认原告与被告戴仪彦、叶进升于2019年7月9日签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效；3.三被告立即支付购房款855000元给原告；4.本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告变更其诉讼请求：1.三被告立即支付购房款857843.1元给原告；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告于2018年11月19日与第三人张伟平购买涉案房产，并于2019年2月12日付清房款给张伟平，其同意原告落户到其他人名下或出卖给其他人。原告对涉案房产进行了装修，原告与被告叶绮琳于2019年6月25日签订《房地产买卖合同》，双方约定叶绮琳以920000元购买涉案房产，叶绮琳依约支付50000元定金给原告。叶绮琳要求涉案房产落户到其丈夫戴仪彦及弟弟叶进升名下，原告与戴仪彦、叶进升于2019年7月9日签订了《广州市存量房买卖合同》，经建设银行审核戴仪彦、叶进升符合贷款条件，并于2019年8月26日出具了《同意购房抵押贷款意向书》。按住房按揭流程原告把涉案房产过户给戴仪彦、叶进升，他们把涉案房产抵押给银行申请了640000元贷款，但银行迟迟未放款，经原告咨询银行知道叶绮琳在银行准备放款期间大量套用其名下的信用卡造成负债太高，由于风险太大，建设银行明确表示不放款了。经原告与三被告沟通无果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.原告与张伟平签订的房地产买卖合同、收据、声明书、公证书；2.张伟平与叶绮琳签订的房地产买卖合同；3.广州市存量房买卖合同；4.同意购房抵押贷款意向书；5.不动产权证；6.借条。被告叶绮琳答辩称：一、叶绮琳与原告不存在任何法律关系。2019年6月25日，张伟平和叶绮琳签订《房地产买卖合同》。2018年11月19日，虽原告与张伟平签订《房地产买卖合同》，但至今原告没有办理涉案房屋所有权转移登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，原告还没有取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”及第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”在本案中，原告只是张伟平的代理人，在委托权限内以被代理人张伟平的名义实施的民事法律行为，是对被代理人张伟平发生效力。故该民事法律行为所有的权利与义务由张伟平享有与承担，与代理人禤培成无关。因原告不是买卖合同的当事人，所以叶绮琳与原告不存在任何法律的权利与义务关系。根据合同相对性原则，原告要求叶绮琳支付购房款是没有事实和法律依据的。二、原告的房屋买卖行为是以合法形式掩盖非法目的和违反法律、行政法规的强制规定，是无效行为，属于典型的炒房行为，是国家严厉打击的。三、2018年11月19日，原告向张伟平购买涉案房屋。原告在没有办理涉案房屋所有权转移登记手续的情况下，2019年6月25日原告作为张伟平的代理人和叶绮琳签订《房屋买卖合同》。2019年8月24日，原告作为张伟平的代理人与戴仪彦、叶进升签订《广州市存量房买卖合同》。四、根据《中华人民共和国物权法》相关规定，涉案房屋所有权转移给原告，然后原告再将房屋的所有权转移给戴仪彦、叶进升。但原告利用作为张伟平代理人的身份便利和合法的形式，将涉案房屋所有权从张伟平名下直接转移登记给被告戴仪彦、叶进升，从而达到逃避国家税收，违反《税收征收管理法》和《个人所得税规定》，违反了《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》[穗府办函（2017）65号]第一条规定，居民家庭新购的住房须取得不动产证满2年后方可转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原告作为张伟平的代理人签订《房屋买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》是无效的。五、原告应将购房相关费用返还给戴仪彦、叶绮琳，戴仪彦、叶进升将房屋所有权返还给张伟平。在交易过程中，戴仪彦、叶绮琳所支付的款项如下：1.支付原告首期购房款8万元（其中定金50000元，小首期3万元）；2.支付原告首期款280000元中未付差额200000元（戴仪彦出具20万欠条给原告），利息12000元（6000/次，分两次支付）；3.代为原告支付网签费5000元（在小首期30000元中支付，该款项约定由原告支付）；4.代为原告支付按揭款5500元（约定由被告支付）；5.房屋上市费82156.9元（其中12156.9元约定由原告出，在小首期30000元中支付）；6.过户税费7718.51元（在小首期30000元支付，该款项约定由原告出）。以上共计192375.41元，实际发生款项162025.41元。2019年11月27日，原告退还给戴仪彦25000元。2020年1月17日，戴仪彦微信转账给原告10000元，实际原告已退还15000元给戴仪彦。现戴仪彦、叶绮琳在房屋买卖中实际支付147025.41元。因原告与被告戴仪彦、叶绮琳的房屋买卖关系无效，原告应将上述费用退还给戴仪彦、叶绮琳，戴仪彦、叶进升将房屋所有权返还给张伟平。综上，请求法院依法驳回原告对叶绮琳的诉讼请求。被告戴仪彦、叶进升共同答辩称：本案为商品房买卖合同纠纷，戴仪彦、叶进升与原告不存在任何法律关系。2019年8月24日，张伟平和叶进升、戴仪彦签订《广州市存量房买卖合同》。2019年10月11日，张伟平己将涉案房屋所有权过户给叶进升、戴仪彦。2018年11月19日，虽然原告与张伟平签订《房房地产买卖合同》，但至今原告没有办理涉案房屋所权权转移登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，原告是没有取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”及第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，在本案中，原告只是张伟平的代理人，原告在委托权限内，以被代理人张伟平的名义实施的民事法律行为，是对被代理人张伟平发生效力。故该民事法律行为所有的权利与义务由张伟平享有与承担，与代理人禤培咸无关。因为原告不是买卖合同的当事人，所以，被告戴仪彦、叶进升与原告不存在任何法律的权利与义务关系。根据合同法的相对性原则，因此，原告要求被告戴仪彦、叶进升支付购房款是没有事实和法律依据的。为此，请求法院驳回原告对戴仪彦、叶进升的诉讼请求。三被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市存量房买卖合同；2.协议书；3.定金收据；4.税收完税证明3张、银联商务签购单2张；5.从化市已购公用住房时尚交款通知书、存款凭条、收款证明；6.微信转账记录。第三人张伟平述称：涉案房屋是张伟平的，原告向张伟平购买了房屋，已付清购房款。涉案房屋委托原告处理，且双方进行过公证，涉案房屋卖出的价格与张伟平无关，张伟平将其在《广州市存量房买卖合同》、《房地产买卖合同》中全部权益转给了原告，房款也归原告所有。第三人建设银行书面述称：一、关于原告提出的诉讼请求，建设银行非案涉《房地产买卖合同》的签订方，原告与三被告之间因该合同的履行而产生的纠纷与建设银行无关。二、关于本案的事实，建设银行补充如下：在借款人戴仪彦、叶进升向建设银行申请个人住房贷款时，经建设银行审核借款人银行流水体现有还款能力，故建设银行向借款人出具《同意购房抵押贷款意向书》，初步同意借款人的贷款申请，并明确“建设银行不对放款时间做任何承诺，由此引起的纠纷，建设银行不承担任何法律责任”。即，该意向书并不构成建设银行必须发放贷款的法律义务。后因案涉房屋评估价仅为815580元，根据建设银行的相关政策，审批贷款金额由640000元降至540000元。在该笔贷款审批后，建设银行曾两次重新提取借款人及其配偶征信，发现借款人戴仪彦及其配偶叶绮琳、共同借款人叶进升三人多次在申请贷款后与缴交首付款期间新增十多笔个人消费贷款。根据建设银行《关于进一步加强个人住房贷款首付款来源风险防控工作的通知（建粤房[2018]60号）》规定，建设银行立即要求借款人就上述消费贷款是否用于支付案涉房产首付款作出说明并提供相应的证明材料、或结清上述消费贷。但借款人一直无法向建设银行提供相应补充证明材料或结清贷款，至今借款人仍未达到建设银行放款条件。借款人现因借款人自身原因，导致建设银行无法发放贷款，该后果及相应责任应由借款人自行承担。目前更为严重的是，借款人戴仪彦、叶进升向建设银行提供金额为100000元首付款的回单为虚假材料，建设银行未查询到该笔款项的转账记录。鉴于借款人戴仪彦、叶进升提供虚假材料恶意骗取贷款以及其自身个人信用情况的重大变化（且至今无法提供有效的补正材料），建设银行近期将通知借款人停止发放该笔贷款并解除合同。第三人君一临公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩、质证意见，视为放弃答辩、举证及质证权利。经审理查明：2018年11月19日，原告与第三人张伟平签订《房地产买卖合同》，约定原告购买张伟平所有的位于从化区街口街开源二巷3栋602房，总价款为650000元，办理房屋过户所需缴纳的税费由原告支付；签订合同时原告应交付购房定金50000元，剩余房款600000元一次性付款；张伟平应在收齐房款当天将涉案房屋交付给原告使用。合同手写备注如下内容：1.张伟平同意原告转卖给其他人名下；2.张伟平收齐房款后，同意原告转卖给其他人，张伟平无条件配合原告办理过户手续，过户所需的上市费、税费等由原告负责。合同签订当天，张伟平收取原告购房定金50000元并出具收据。2019年2月12日，张伟平收取原告剩余购房款600000元并出具收据及声明书，该声明书载明：原告已付清所有房款，涉案房屋的所有权归原告所有，原告对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。2019年1月28日，广东省广州市从化公证处作出（2019）粤广从化第244号《公证书》，证明：坐落在广州市从化区街口街开源二巷3栋602房[不动产权证书：粤（2018）广州市不动产权第09224749号]的房屋是以张伟平的名义登记产权。因张伟平工作繁忙，现委托禤培成为其合法代理人，代表其办理如下事项：一、出售上述房屋，与买方签订《房屋买卖合同》，办理房屋买卖过户手续；二、协助买方办理上述房屋的产权转移登记过户手续，代缴办理上述事项的一切合法费用；三、代为办理上述房屋的水、电、有线电视和维修基金过户等一切手续；四、协助买方办理银行按揭一切手续，代为签署银行相关的文件；五、前往有关部门办理上述房屋出售过程中的有关事项。受委托人无转委托权。委托期限：自本委托书签字之日起至二〇二〇年一月二十三日止。受委托人在办理上述事项的过程中，所依法签署的一切有关文件，张伟平予以承认。2019年6月25日，张伟平作为卖方，原告作为张伟平的委托代理人与被告叶绮琳签订了《房地产买卖合同》，约定：叶绮琳以920000元的价格购买张伟平位于从化区街口街开源二巷3栋602房；付款方式：签订本合同时支付人民币五万元作为定金，首期楼价款（含定金）人民币250000元买方应在过户当天领取过户回执后即支付给卖方，剩余楼价款670000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方；买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担；本次交易上市费为七万元整由买方承担费用，若超出七万元整由卖方承担超出费用；卖方同意本次交易过程中，卖方可指定过户到他人名下。2019年6月26日，原告出具定金收据一份，该收据载明：原告是从化区街口街开源二巷3栋602房的所有权人。买卖双方商定涉案房屋成交价为920000元，现收到买家叶绮琳交来承购该物业之定金50000元。2019年6月27日，原告与叶绮琳签订《协议书》一份，约定涉案房屋的过户上市费用超出70000元的部分由原告负责支付。2019年7月9日，张伟平作为卖方，原告作为张伟平的委托代理人与被告戴仪彦、叶进升签订了《广州市存量房买卖合同》，约定：被告戴仪彦、叶进升以990000元的价格向张伟平购买位于从化区街口街开源二巷3栋602房；付款方式：签订本合同时支付人民币五万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），首期楼价款买卖双方协商为人民币350000元，剩余房款640000元按照按揭方式付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方。2019年8月26日，建设银行向戴仪彦出具《同意购房抵押贷款意向书》，该意向书载明：兹有戴仪彦以涉案房屋抵押，向建设银行申请贷款商业640000元，年限25年，经本行初审已获准。本行将于上述房屋办妥抵押登记手续后，按相关放款要求将该笔贷款直接划入张伟平账户，但最终的贷款利率执行水平须根据贷款发放时国家及建设银行有关规定执行（贷款发放前，如遇国家房贷政策调整，将按新政策执行，建设银行不承担因政策调整所造成的一切损失，并且建设银行不对客户的放款时间做任何承诺，因放款时间引起的客户纠纷，建设银行不承担任何法律责任）。2019年10月11日，涉案房屋已过户至戴仪彦、叶进升的名下，涉案房屋的不动产权证[粤（2019）广州市不动产权第09213647号]附记该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2019年10月10日起。在庭审中，原告与三被告一致确认：双方实际达成合意的购房款为920000元，付款方式以购房款为920000元的合同即原告与被告叶绮琳签订的《房地产买卖合同》为准，即签订本合同时支付人民币50000元作为定金，首期楼价款（含定金）人民币250000元买方应在过户当天领取过户回执后即支付给卖方，剩余楼价款670000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方。根据《房地产买卖合同》及双方的诉辩意见，本院查明涉案款项情况如下：1.被告叶绮琳于2019年6月26日向原告支付定金50000元；2.由于三被告无法筹齐首付款20万元，原告与三被告协商以三被告向原告打借条的方式支付该20万元，三被告须每月给6000元利息给原告。在庭审中原告与三被告均表示请求法院将该20万元作为三被告尚欠的购房款在本案中处理；3.三被告已缴纳涉案房屋的上市费共计82156.9元和税费7718.51元；4.被告戴仪彦通过微信向原告分四次共转账支付27150元；5.被告戴仪彦向中介转账支付过户网签费用5000元；6.由于建设银行在出具《同意购房抵押贷款意向书》后发现三被告新增多笔个人消费贷款并向银行提交虚假材料，从而拒绝放贷给被告，导致三被告未能支付剩余购房款。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，第三人张伟平与被告叶绮琳签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点为：一、原告是否有权向三被告主张涉案房屋交易的购房款？二、三被告尚需支付购房款的金额如何认定？针对争议焦点一，张伟平根据合同约定已经将涉案房屋过户至戴仪彦、叶进升的名下，三被告也应该履行合同约定支付全部购房款给张伟平。现张伟平明确表示将收取购房款的权利转让给原告，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”经查，张伟平将收取购房款的权利转让给原告并没有上述三种不得转让的情形，被告叶绮琳辩称原告是炒房行为，但未提供充足证据予以证实，本院不予采信。因此，该权利转让有效，原告有权向三被告主张涉案房屋交易的购房款。针对争议焦点二，原告与三被告就已付和未付购房款的金额存在争议，本院依法认定如下：1.关于首付款20万元。在庭审中原告与三被告均表示请求法院将该20万元作为三被告尚欠的购房款在本案中处理，本院予以确认；2.关于三被告已缴纳的涉案房屋的上市费共82156.9元和税费7718.51元，双方就上市费中超出七万元的部分12156.9元由原告承担无异议，但就税费7718.51元是否应由原告承担有分歧。经查，2019年6月25日张伟平与叶绮琳签订的《房地产买卖合同》中约定：本次交易上市费为七万元整由买方承担费用，若超出七万元整由卖方承担超出费用。2019年6月27日，原告与叶绮琳签订《协议书》一份，约定：涉案房屋的过户上市费用超出70000元的部分由原告负责支付。即前一份合同约定的是“上市费”，后一份协议约定的是“过户上市费”，由于《协议书》签订在后，应视为对《房地产买卖合同》中“上市费”约定的变更和补充，故应以《协议书》中约定的“过户上市费”为准。因此，三被告为涉案房屋过户而缴纳的税费应计算在“过户上市费”中，上市费和过户税费共计89875.41元，超出七万元的部分19875.41元应由原告负担，该19875.41元可在三被告尚欠原告的购房款中予以抵扣。3.被告戴仪彦通过微信向原告分四次共转账支付的27150元。（1）2020年1月17日转账的10000元，原告与三被告均确认是偿还借款，与购房款无关，本院予以确认。（2）2019年11月18日转账的6000元，原告认为是当时双方约定将首付款20万元打借条时约定的月利息6000元，三被告亦承认有过该约定，因此本院确认该6000元为利息，与购房款无关。（3）2019年10月7日两笔转账共计11150元，原告认为该款是被告偿还其另一笔借款25000元的钱，而三被告承认有向原告借款25000元，但认为11150元是支付购房款。经查，2019年8月26日建设银行向戴仪彦出具《同意购房抵押贷款意向书》，2019年10月11日张伟平和原告依据《同意购房抵押贷款意向书》将涉案房屋过户至戴仪彦、叶进升的名下。从时间上来看，2019年10月7日的时候双方仍然以为银行会发放贷款，否则不会在2019年10月11日将房屋过户，那么，在双方约定好首付款打借条，按揭付款由银行贷款的情况下，三被告完全没有必要在2019年10月7日向原告支付11150元的购房款，三被告的陈述与双方的约定和常理不符，因此对三被告认为该11150元为支付购房款的说法，本院不予采信。本院采信原告的说法，认定该11150元是三被告偿还25000元借款中的钱，与购房款无关。（4）被告戴仪彦向中介转账支付过户网签费用5000元。由于该费用合同没有明确约定，且该费用的用途不明确，原告亦认为不应由其承担，故三被告认为该费用应由原告承担的意见，本院不予采纳。综上，双方确认的总购房款920000元，减去三被告已付的定金50000元和抵扣由原告负担的过户上市费19875.41元，三被告应支付给原告的剩余购房款为850124.59元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告叶绮琳、戴仪彦、叶进升自本判决发生法律效力之日起十日内向原告禤培成支付尚欠购房款850124.59元；驳回原告禤培成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6500元，由原告禤培成负担494元，被告叶绮琳、戴仪彦、叶进升负担6006元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年八月三日书记员 李健华