上海市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）沪01民终8091号上诉人（原审原告）：吴秀兰，女，1950年12月29日生，汉族，户籍地上海市松江区。被上诉人（原审被告）：上海市松江区泗泾房产管理所，住所地上海市松江区泗泾镇开江东路192弄12号。法定代表人：柏宏声，所长。原审第三人：上海泗房物业发展有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇江川北路149弄28号。法定代表人：柏宏声，经理。上诉人吴秀兰因与被上诉人上海市松江区泗泾房产管理所（以下简称“泗泾房管所”）、原审第三人上海泗房物业发展有限公司（以下简称“泗房公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5267号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法对本案进行了审理。吴秀兰上诉称，本案《房屋拆迁安置协议》的合同主体不是行政机关，协议不涉及土地房屋征收问题，而是旧城改造，故本案不属于行政诉讼受案范围，而是属于民事诉讼，请求撤销原审裁定。吴秀兰向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认吴秀兰与泗泾房管所就上海市松江区XX镇XX路XX号房屋（以下简称“系争房屋”）存在公有非居住房屋长期租赁关系；二、判令泗泾房管所为吴秀兰办理公有房屋租赁凭证。事实与理由：吴秀兰原系上海市松江区XX镇XX路XX号公房的承租人，后该公房地址变更为XX路XX号。该公房因2000年泗泾镇旧城改造需要而被拆迁。吴秀兰作为该公房的被拆迁人与泗房公司于2000年9月22日签订了《房屋拆迁安置协议》。根据安置协议的约定，营业面积26.2平方米就地安置，与泗泾房管所发生租赁关系。后泗泾房管所确实将本案系争房屋（门牌号仍为XX路XX号）出租给吴秀兰继续使用，并以每两年一签的形式与吴秀兰签订了《房屋租赁合同》，大概在2014年，因吴秀兰身体不好，其就委托女儿蔡某与泗泾房管所签订租赁合同，但泗泾房管所把租赁合同承租人写成了蔡某。泗泾房管所称租赁协议和房卡性质是一样的，但在2020年4月30日最新一份《房屋租赁合同》到期后，泗泾房管所不再与吴秀兰继续签订租赁合同，并表示要收回系争房屋，而且泗泾房管所一直未给吴秀兰办理公房租赁凭证等权益。吴秀兰认为，虽然最新的《房屋租赁合同》上承租人是蔡某，但原公房承租人是吴秀兰，被拆迁人是吴秀兰，最初的租赁合同也都是吴秀兰与泗泾房管所所签，蔡某只是接受吴秀兰委托代为签字，蔡某也同意由吴秀兰来主张权利，所以吴秀兰以自己的名义提起本次诉讼。而且吴秀兰、泗泾房管所就系争房屋签订的《房屋租赁合同》的前提是对XX路XX号房屋就地安置的结果，该租赁合同写明是根据动迁协议签订，租金标准也是按照公房租金标准收取，故吴秀兰、泗泾房管所之间形成的是公有非居住用房租赁关系。根据《房屋拆迁安置协议》，泗泾房管所无权随意解除，而是应和吴秀兰形成长期的租赁关系，并为吴秀兰办理公房房卡。如果泗泾房管所因租赁合同到期就不再继续和吴秀兰签订新的租赁合同，那么《房屋拆迁安置协议》中吴秀兰的利益就没有履行完毕。故吴秀兰为维护自身合法权益，起诉至法院，要求判如所请。泗泾房管所辩称，系争房屋的权利人为泗房公司，泗房公司授权泗泾房管所对外以自己名义出租。吴秀兰所述拆迁情况属实。泗泾房管所也根据吴秀兰和泗房公司之间签订的《房屋拆迁安置协议》，与吴秀兰签订了系争房屋的《房屋租赁合同》，后该租赁合同的承租人变为蔡某。租赁合同约定两年一签，期满后如需续约，另订协议。逾期作自动终止，由泗泾房管所收回房屋。系争房屋最新租赁合同是2018年4月30日签订的，是泗泾房管所和蔡某所签，租赁期限至2020年4月30日。现租赁期限已经届满，根据租赁合同约定，泗泾房管所并无强制缔约的义务，由于政府对系争房屋所在地块有其他用途，泗泾房管所不愿将系争房屋再继续出租给吴秀兰，其也于2020年4月3日通过挂号信方式通知蔡某，待合同4月30日正常到期即终止，不再续签租赁合同。因此，泗泾房管所认为，泗泾房管所收回系争房屋并无不当。而且，从XX路XX号房屋拆迁后，泗泾房管所一直每两年与吴秀兰（或蔡某）一签租赁合同，已经签了20年了，吴秀兰所享受到的租金利益已经完全可以弥补之前XX路XX号营业面积被拆迁后造成的损失，况且拆迁安置协议对就地安置并未规定期限，泗泾房管所已经按约履行了拆迁安置协议中就地安置的义务，所以泗泾房管所认为拆迁安置协议已经履行完毕，吴秀兰相应的安置利益已经享受完毕。至于吴秀兰要求为其办理租房凭证的诉求，泗泾房管所并非相应职能部门，没有权限为吴秀兰办理，根据规定，只有居住类公房才能办理房卡。吴秀兰如认为符合条件，可以向职能部门提出申请。同时，泗泾房管所认为，吴秀兰依据《房屋拆迁安置协议》提起本次诉讼来确认长期租赁关系并要求办房卡是不妥的，如果吴秀兰认为拆迁安置协议尚未履行完毕，应另行诉讼。一审法院经审理查明，系争房屋权利人为泗房公司，泗房公司属国有独资公司，于1994年11月28日成立，唯一股东为松江区泗泾镇人民政府，经营范围包括动拆迁等。2000年9月22日，泗房公司作为拆迁人（甲方）与吴秀兰作为被拆迁人（乙方）就原XX路XX号公房的拆迁事宜订立了《房屋拆迁安置协议》，协议约定对其中营业面积就地安置，与泗泾房管所发生租赁关系。该协议签订后，泗泾房管所即与吴秀兰就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，后由吴秀兰女儿蔡某接受吴秀兰委托与泗泾房管所签订《房屋租赁合同》。双方签订的最新《房屋租赁合同》的订立日期是2018年4月30日，约定的租赁期限为二年，自2018年5月1日至2020年4月30日，期满后如需续约，另订协议。逾期作自动终止，由泗泾房管所收回房屋。该租赁合同的前部载明，根据2000年11月15日动迁协议，原租赁XX路XX号，新建按动迁继续建立租赁关系。因该租赁合同期限届满后泗泾房管所未再与吴秀兰续签租赁合同，并要求收回房屋，吴秀兰即以《房屋拆迁安置协议》为依据诉至本院，要求判如所请。泗泾房管所和泗房公司则认为，《房屋拆迁安置协议》已经履行完毕，泗泾房管所根据《房屋租赁合同》的约定不再与吴秀兰续租并收回房屋并无不当。一审审理中，吴秀兰明确其诉讼请求的依据是《房屋拆迁安置协议》，而非《房屋租赁合同》，租赁合同只是泗泾房管所履行拆迁安置协议中“就地安置”内容的具体形式而已。吴秀兰称《房屋拆迁安置协议》中双方约定的“就地安置，与泗泾房管所订立租赁关系”并无时间限制，这也是吴秀兰要求确认与泗泾房管所之间存在长期租赁关系的权利依据，同时，吴秀兰之前与泗泾房管所签订的《房屋租赁合同》中每两年一签的方式是不合理的，不能保障吴秀兰的权益，所以吴秀兰也依据该拆迁安置协议要求泗泾房管所为其办房卡。诉讼中，吴秀兰女儿蔡某到庭向法院陈述，2014年左右，吴秀兰生了大病，就口头委托其去与泗泾房管所签订租赁合同。当时吴秀兰一家去泗泾房管所询问这种情况下能否代签，他们同意了。等蔡某去签的时候，承租人不知怎地变成蔡某了。关于系争房屋最新的《房屋租赁合同》也是蔡某于2018年4月30日代吴秀兰去签的。同时，蔡某向本院明确针对系争房屋，其同意吴秀兰以自己名义提起诉讼，如有相关权利，其也同意由吴秀兰主张。一审法院认为，本案并非普通的民事房屋租赁纠纷案件，当事人之所以签订《房屋租赁合同》是基于拆迁原租赁公房所签订的《房屋拆迁安置协议》中关于“就地安置，与泗泾房管所形成租赁关系”的约定，该《房屋租赁合同》约定的租金标准也明显低于租赁市场的普遍交易价格。而且，本案中，吴秀兰并非依据《房屋租赁合同》而是基于《房屋拆迁安置协议》提起本次诉讼。同时，从本院查明的事实、当事人提供的证据材料以及当事人的陈述可以看出，吴秀兰与泗泾房管所、泗房公司关于《房屋拆迁安置协议》中“就地安置，与泗泾房管所形成租赁关系”条款的理解存在较大争议，对于吴秀兰的拆迁利益是否享受完毕存在较大分歧。具言之，吴秀兰依据《房屋拆迁安置协议》提出要求确认其与泗泾房管所之间存在长期的租赁关系，并要求泗泾房管所为其办房卡的主张，涉及到对《房屋拆迁安置协议》履行状态、吴秀兰动迁利益实际享受程度等内容的审查；泗泾房管所和泗房公司基于《房屋租赁合同》提出已按照拆迁协议和吴秀兰建立租赁关系，拆迁协议中吴秀兰利益已经享受完毕的意见，又涉及到对《房屋拆迁安置协议》和《房屋租赁合同》之间关系以及拆迁人有无按约履行安置协议内容的审查。因此，本院认为，吴秀兰与泗泾房管所、泗房公司之间的纠纷显然属于因履行《房屋拆迁安置协议》过程中所产生的争议。根据《中华人民共和国行政诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除土地房屋征收补偿协议的，人民法院应当依法受理就该土地、房屋等征收征用补偿协议提起的行政诉讼。本案的拆迁安置协议，是行政机关及其授权主体为实现公共利益对房屋、土地进行征收时，在其法定职责范围内，与被拆迁人协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法规定的行政协议的一种。因此，吴秀兰因《房屋拆迁安置协议》履行产生纠纷提起诉讼的，应属于行政诉讼受案范围，而非人民法院受理民事诉讼的范围。另外，还需指出的是，吴秀兰要求办理公有房屋租赁凭证的诉请，应属相关房屋主管部门的行政职权范围，吴秀兰应先向相关住房保障职能部门提出办理申请，在相关部门怠于履行职责或做出的具体行政行为损害吴秀兰合法权益时，再行向法院提起行政诉讼。综上，吴秀兰的本次起诉不符合民事诉讼的法定要件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款，《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条之规定，裁定如下：驳回吴秀兰的起诉。案件受理费80元，减半收取计40元，由吴秀兰负担（已付）。本院认为，吴秀兰要求依据与泗房公司签订的《房屋拆迁安置协议》，与泗泾房管所建立系争房屋的长期租赁关系并办理相应租赁凭证。而泗房公司、泗泾房管所认为拆迁安置协议已经履行完毕，吴秀兰相应的安置利益已经享受完毕。本案当事人因《房屋拆迁安置协议》履行发生争议，依法属于行政诉讼受案范围。原审法院裁定驳回起诉，并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员 李 平二〇二〇年八月二十日书记员 朱滨倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。