云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终696号上诉人（原审原告、申请执行人）：杨润天，男，白族，1967年5月7生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张正武，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨婷，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、案外人）：罗秉昆，男，汉族，1979年5月10日生，住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：罗永安，男，汉族，1970年11月29日生，住云南省昭通市镇雄县。系罗秉昆二哥。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、被执行人）：昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司，住所地：云南省昆明市经济技术开发区昆明出口加工区海关监管大楼408室。法定代表人：董洪齐，执行董事。委托诉讼代理人：李康鸣，云大法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。上诉人杨润天因与被上诉人罗秉昆、昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司（以下简称阿诗玛公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人杨润天的委托诉讼代理人张正武、杨婷，被上诉人罗秉昆的委托诉讼代理人罗永安，被上诉人阿诗玛公司的委托诉讼代理人李康鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨润天上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院已经认定罗秉昆未付清全部购房款，且未将剩余价款交付执行，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其不享有排除强制执行的物权期待权，一审法院驳回上诉人一审诉请错误，恳请支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人罗秉昆口头答辩称，被上诉人已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的三项，没有办理产权证手续的原因是上诉人查封了案涉房屋。阿诗玛公司口头答辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，罗秉昆享有排除执行的权利，因为房屋被查封，导致办理产权证停止。虽然罗秉昆还欠付房款，我们双方达成协议，罗秉昆愿意支付房款。原告杨润天向一审法院起诉请求：1、准许执行昆明市出口加工区国际珠宝城4幢6层房产。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院确认以下案件事实：2010年12月15日，出卖人阿诗玛公司与买受人杨润天签订《国际·昆明珠宝城房屋买卖合同》，约定杨润天向阿诗玛公司购买昆明市经济技术开发区昆明出口加工区国际·昆明珠宝城2#栋房屋，建筑层数地上10层，建筑面积约为11800平方米。因该合同履行过程中发生纠纷，经杨润天提起仲裁申请，阿诗玛公司提出反申请，昆明仲裁委员会于2014年11月27日作出昆仲裁〔2014〕172号仲裁裁决：“1、阿诗玛公司应当向杨润天交付符合法定交付条件的涉案房屋——国际·昆明珠宝城2#栋；2、阿诗玛公司应向杨润天支付逾期交房违约金（自2011年9月1日起，按杨润天已付购房价款16156880元每日0.05%的标准，计算至实际交付符合法定交付条件的涉案房屋之日止）；……”因阿诗玛公司未履行该仲裁裁决，一审法院于2015年3月5日作出（2015）昆非执字第55号《执行裁定书》：“冻结、划拨被执行人阿诗玛公司在银行的存款10280672.77元及利息，或对被执行人阿诗玛公司价值10280672.77元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”2018年8月22日，一审法院向昆明市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封阿诗玛公司名下房屋73套，车位158个。案涉房屋在查封范围内。罗秉昆对查封该标的物不服，向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年12月30日作出（2018）云01执异1707号《执行裁定书》，裁定中止执行。杨润天对此不服，提起本案申请执行人异议之诉。2014年，罗秉昆与阿诗玛公司签订《房屋转让合同》，约定以7500000元的价款向阿诗玛公司购买位于昆明出口加工区产，罗秉昆于2014年8月29日支付定金10万元，2014年9月16日支付定金25万元，2014年10月11日支付预付款115万元，2014年11月19日支付首付款50万元，2014年12月12日支付首付款50万元及房屋维修基金15万元，上述款项共计支付265万元，剩余房款合同约定以银行贷款方式支付。阿诗玛公司分别出具收据到上述款项。诉争房屋现已由罗秉昆管理使用，由于阿诗玛公司的原因，该房产至今未办理过户登记且剩余房款的贷款未能办理。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》确定和明确了执行程序中对于无过错不动产买受人物权期待权的保护原则。本案中，首先，从买卖关系的建立来看。罗秉昆与阿诗玛公司通过签订《房屋转让合同》的方式，就诉争昆明出口加工区产约定了房屋买卖权利义务关系，该权利义务关系建立于人民法院实施查封行为之前，当属合法有效的房屋买卖合同；其次，从该合同的履行情况看，合同签订后，罗秉昆依约向阿诗玛公司支付了部分房屋价款，虽罗秉昆仅支付了部分房款，但其付款履行行为完全符合双方所签《商品房购销合同》约定的付款方式及期限，阿诗玛公司至今未通知罗秉昆向其指定的银行办理按揭贷款手续，且结合涉案房屋的实际情况，就该房屋向银行办理按揭贷款手续客观上存在较大困难，故而，导致罗秉昆未能就案涉房屋支付剩余购房款的责任在于阿诗玛公司，故涉案房屋履行情况的法定条件成就。现房屋已经由罗秉昆实际管理使用，故罗秉昆对诉争房屋享有买卖合同所约定的物权期待权，而房屋仍登记在阿诗玛公司名下且剩余房屋贷款未能办理并非罗秉昆的原因造成，罗秉昆对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”罗秉昆所举证据能够证实其对争议标的物享有合法民事权益，其对争议的标的物享有的物权期待权优于杨润天的一般债权，足以排除法院的强制执行。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告杨润天的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告杨润天负担。”二审中，被上诉人罗秉昆提交了八份阿诗玛公司开具的收据及相关银行付款凭证，收据日期及金额分别是：1.2014年8月29日定金10万元；2.2014年9月16日定金25万元，3.2014年10月11日首付款115万元，4.2014年11月19日收4栋6层首付款50万元，5.2014年12月12日收4栋6楼房款50万元，6.2014年12月12日代收4栋6楼维修基金15万元，7.2015年1月15日罗秉昆房款50万元，8.2015年3月19日代收罗秉昆房款75万元，以上合计390万元，扣除维修基金15万元，累计交购房款375万元。对上述证据，阿诗玛公司无异议，杨润天质证认为，虽然有的款项不是罗秉昆名下支付的，但阿诗玛公司予以认可，其亦无异议，对罗秉昆主张本案中的已付款为375万元的事实予以认可。本院认为，对罗秉昆提交的已付款证据的三性及证明力予以采信，罗秉昆与阿诗玛司签订的《房屋转让合同》总价款为750万元，已实际支付了375万元，尚欠375万元未支付。归纳双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：罗秉昆对案涉被查封房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，罗秉昆要享有足以排除执行的民事权益，必须同时满足上述四个条件。本案中，昆明市中级人民法院查封案涉房屋的时间是2018年8月22日。罗秉昆与阿诗玛公司于2014年签订《房屋转让合同》购买昆明出口加工区屋，该《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且签订于人民法院实施查封行为之前。罗秉昆合法占有使用案涉房屋的时间在本案的执行查封之前，而房屋仍登记在阿诗玛公司名下并非罗秉昆的原因造成。关于房屋价款的支付，合同签订后，罗秉昆依约向阿诗玛公司支付了房屋总价50%的价款，余款部分系由于阿诗玛公司开发建设本案所涉房屋的实际情况导致无法向银行办理按揭贷款，罗秉昆还应支付剩余购房款375万元。二审中，罗秉昆同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，因其要求阿诗玛公司承担产权过户的税费，阿诗玛公司同意罗秉昆向杨润天支付300万元作为阿诗玛向杨润天的付款，并且视为罗秉昆与阿诗玛公司之间的款项已经付清。当事人三方签订了上述内容的协议，但至本院判决时，罗秉昆在约定的时间内没有履行三方签订的协议，故涉案房款仍尚未支付完毕，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的条件。据此，罗秉昆对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许对该房屋进行执行。综上所述，上诉人杨润天的诉讼请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初748民事判决；二、准许对罗秉昆购买位于昆明出口加工区产的执行。一审案件受理费4300元，由杨润天负担。二审案件受理费4300元，由罗秉昆负担。本判决为终审判决。审判长 龚睿审判员王健审判员赵思远二〇二〇年八月五日书记员 冯           帅