湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初5033号原告：张婷，女，1996年10月9日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：吴敏，湖南淡远律师事务所律师。被告：湖南鹏程置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民路9号（百脑汇）732、733号。法定代表人：陈训余，总经理。委托诉讼代理人：唐棠，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。被告：长沙农村商业银行股份有限公司韶山路支行，营业场所湖南省长沙市雨花区韶山中路731号。负责人：陈奕亦，行长。委托诉讼代理人：孙德喜，男，1974年4月24日出生，汉族，系公司员工。原告张婷（以下简称原告）与被告湖南鹏程置业发展有限公司（以下简称鹏程置业公司）、长沙农村商业银行股份有限公司韶山路支行（以下简称农商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吴敏、被告鹏程置业公司的委托诉讼代理人唐棠、被告农商银行的委托诉讼代理人孙德喜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1、判令立即解除原告与被告鹏程置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20180392A-1407）；2、判令立即解除原告与被告农商银行签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：长农商韶山路支行按字2018年第121201号）；3、判令被告鹏程置业公司立即返还原告购房首付款246302元及利息22044.03元（按年息6%计算）和费用1520元并返还原告已支付的贷款本息43348.8元（暂计算至2020年5月25日，此后产生的本息按合同约定的计算方式计算至清偿日止）；4、判令被告鹏程置业公司支付违约金4863.02元（486302元×1%）；5、判令被告鹏程置业公司协助原告向相关部门办理契税18768.99元和物业维修基金4271元、保险费960元的退费手续；6、由二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告鹏程置业公司于2018年12月12日签订《长沙市商品房买卖合同》（编号为：20180392Ａ-1407），合同约定由原告购买被告鹏程置业公司开发的位于雨花区房屋，总房价486302.00元。合同第六条第二款约定：原告于合同签订之日支付首付款（含定金）246302.00元，剩余房款240000元向银行申请贷款。合同第八条交付时间及条件约定：被告鹏程置业公司应当在2019年12月30日前向原告交付该房屋。合同第十一条逾期交房责任约定：被告鹏程置业公司未按照第八条约定的时间和条件将该房屋交付原告的，逾期超过90日后，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告鹏程置业公司。被告鹏程置业公司应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。2018年12月12日，原告作为借款人与被告农商银行即贷款人、被告鹏程置业公司作为担保人签订了《个人购房借款／担保合同》，合同第二条约定贷款金额为240000元，贷款期限为120个月，自2019年1月25日起至2029年1月24日。从2019年2月25日起，原告每月向被告农商银行还款2709.30元，截止到2020年5月25日，原告共向被告农商银行还款16期，共计支付借款本息为43348.8元。经查实，2018年12月12日，原告已向被告鹏程置业公司支付首付款246302.00元、费用1520元、契税18768.99元和物业维修基金4271元、保险费960元。被告农商银行已经接受原告委托将贷款240000元付于被告鹏程置业公司在被告农商银行处开立的账户，合计总房款486302.00元全部支付到被告鹏程置业公司指定账户。原告依据合同中的约定履行了一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于在2019年12月30日前验收合格并向原告交付使用，截止到原告起诉被告鹏程置业公司已经逾期交房达到150日，已达到退房条件。被告鹏程置业公司行为构成了严重违约，故原告有权解除原告与被告鹏程置业公司所签的商品房买卖合同，同时，被告鹏程置业公司应将原告支付的购房款全部退还给原告，并且被告鹏程置业公司应配合原告办理契税、物业维修基金、保险费的退费事宜。原告已于2020年5月3日向被告鹏程置业公司正式发出了书面的退房通知书，被告鹏程置业公司已经收到这份退房通知书。基于上述事实与理由，原告认为，被告鹏程置业公司逾期交房行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告鹏程置业公司辩称：1、被告鹏程置业公司未能按照合同约定交付房屋，是因为在施工过程中电力政策调整，电力局要求住宅小区全部采用“大公变”模式，被告鹏程置业公司不得不就配电工程增加环网柜和相应的施工，配电项目的竣工时间由此延期到2020年2月25日。根据涉案合同的附件约定，如遇特殊原因，除双方协议解除合同或者变更合同外，出卖人可据实延期。在被告鹏程置业公司施工过程中，因政府部门的政策调整导致电力设计变更而引起的工期延误属于附件约定的特殊原因，交房时间应予以顺延。2、2020年1月来，受“新冠肺炎”疫情影响，施工无法正常进行，环网柜等设备无法采购，导致被告鹏程置业公司无法如期完成配电项目，这属于被告鹏程置业公司不能预见的不可抗力，原告以逾期交房超过90天为由主张退房、解除合同，明显对被告鹏程置业公司不公。3、目前，涉案小区项目大部分的设施、设备已经达到交付条件，预计近期可以完成交付，双方之间的合同目的并非不能实现，也没有达到无法履行的程度，本案不存在法定解除的情形，同理原告主张被告鹏程置业公司返还购房款等费用、支付违约金缺乏依据。4、原告主张的契税、保险费、物业维修基金等并非被告鹏程置业公司收取，不应由其退还。被告农商银行辩称，1、本案是原告与被告鹏程置业公司之间的商品房预售合同纠纷，与被告农商银行没有关系；2、被告农商银行根据原告的申请依据合同约定向原告发放了按揭贷款，不存在任何违约。经审理查明：2018年12月12日，原告（买受人）、被告鹏程置业公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及附件（合同编号：20170392Ａ-1407），约定：1、买受人购买出卖人开发的位于雨花区房屋，规划用途为办公，建筑面积为35.59㎡，房屋单价为13664.01㎡，总房价486302元。2、买受人于合同签订之日支付首付款（含定金）246302.00元，剩余房款240000元向银行申请贷款。3、出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该房屋，交付条件应已经竣工验收备案、满足本合同约定的本项目内相关设施、设备达到的条件。4、出卖人未按约按时将该房屋交付买受人的，逾期未超过90日，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，自届满之日止实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金（总额不超过已付房款的5%）。附件六补充协议第三条房屋交付及使用第2款约定：如遇特殊原因，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，“特殊原因”除不可抗力外，还包括市政等相关部门原因引起的延误；以及为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件、要求或市政建设等而引起的延误等。双方还对其他事项进行了约定。签订合同当日，原告向被告鹏程置业公司支付了房屋首付款246302元，另向其支付了1520元的其他费用。同日，原告（借款人、抵押人）、被告农商银行（贷款人）被告鹏程置业公司（担保人）签订《个人购房借款／担保合同》及附件，约定借款人为涉案房屋向贷款人贷款240000元，期限为120月，自2019年1月25日起至2029年1月24日。2019年1月25日，贷款成功放款，并已转入被告鹏程置业公司在被告农商银行的预售监管账户。2019年1月5日，原告为涉案房屋交纳了物业专项维修资金4271元，契税18525.79元，印花税243.2元。另查明：2020年3月5日，被告鹏程置业公司向原告发出了《关于鹏程家园项目交付时间顺延的通知》，载明因受新冠肺炎疫情影响，工程项目无法正常施工，所购买的商品房的交付时间将予以顺延，并将该通知邮寄给了原告。在本案审理过程中，被告鹏程置业公司陈述称已申请对涉案项目进行竣工验收，原告所购房屋可以完成交付。上述事实，有被告的工商登记资料、原告身份资料、《长沙市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《关于鹏程家园项目交付时间顺延的通知》、《长沙市住房和城乡建设局建设投资项目业务申请受理书》、银行交易明细、收据以及原、被告双方的陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及合同附件合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务，本案争议焦点为能否以被告鹏程置业公司未按合同约定时间交付房屋为由解除双方已签订的买卖合同。根据查明事实，原告办理银行贷款后，已经支付全部购房款及相关房屋税费，现涉案项目已经提请竣工验收，双方合同履行程度较高，虽被告鹏程置业公司未按合同约定时间交付房屋属实，但双方合同存在继续履行基础，从促进交易的角度考虑，不宜支持解除涉案合同，故本院对于原告要求解除双方签订的商品房买卖合同及基于此提出的其他诉讼请求依法不予支持。鉴于本案纠纷系因被告逾期交房而引发，从衡平双方权利义务关系角度考虑，本院酌情决定诉讼费由原告和被告鹏程置业公司各自负担一半为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张婷的诉讼请求。本案因适用简易程序收取受理费2834元，由原告张婷和被告湖南鹏程置业发展有限公司各自负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋忠良二〇二〇年八月二十五日书记员  顿 梁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。