重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终4225号上诉人（原审被告）：刘爽，女，汉族，1991年6月2日出生，住广州市海珠区新港西路。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇有，重庆联益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪。委托诉讼代理人：朱华，女，汉族，1974年11月1日出生，该公司员工，住重庆市九龙坡区红系育坡。上诉人刘爽因与被上诉人重庆晋愉物业服务有限公司物业服务（以下简称晋愉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议进行了审理。上诉人刘爽的委托诉讼代理人王小兴、被上诉人晋愉物业公司的委托诉讼代理人朱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘爽上诉请求：撤销原判第一项，依法改判；本案一、二审诉讼费由对方负担。主要理由：案涉小区不是晋愉物业公司提供的物业服务，其无权收取物业费；根据相关规定，物业费自接房之日才开始缴纳，刘爽支付的款项只能是预付接房之后的款项，一审法院计算的费用无相关依据；本案诉讼已超过诉讼时效。晋愉物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：“1、判令被告刘爽立即支付拖欠原告的物业服务费人民币10112.06元，明细如下：从2015年9月1日起至2019年4月30日期间物业服务费，每月物业服务费为人民币202.26元，(建面183.87平方米×1.1元/平方米·月)，物业服务费欠费8899.44元;公摊电费562.62元，违约金650元，欠费总额合计人民币10112.06元；2、本案全部诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：2010年11月5日，晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉地产(集团)股份有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、物业名称：晋愉.林畔神韵；物业类型：商业、住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园地块；占地面积：20000平方米；总建筑面积：47149.07平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、楼梯间、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定的应由乙方管理服务的其它服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅（花园洋房）2.20元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月交纳义务，逾期将按每天3‰的标准向乙方交纳滞纳金。首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前（含15日）交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取当月半个月的物管费。业主办理接房手续时，一次性向乙方预交3个月物业管理服务费，若业主未按约定时间（延后）接房，除预交3个月物业管理服务费外，还需结清自甲方通知接房之日起至正式办理接房手续时为止的时间内的物业管理服务费用。交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取，未发生水电气费用或者未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取。若新的法律法规出台，对未发生水电气费用或未装修或未入住的房屋的物业服务费收取标准重新做了定义，则按新定义标准执行。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。一审另查明：1、刘爽为位于重庆市大渡口区双山路168号晋愉林畔.神韵小区X幢X单元X号房屋的业主，刘爽的房屋建筑面积为183.87平方米。2、晋愉.林畔神韵1-7号楼(住宅部分)已于2012年1月4日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，竣工验收时间为2011年12月30日。3、2011年1月8日，重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（以下简称：“晋愉公司”）作为甲方及卖方，刘爽作为买方及乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定甲方应当在2011年12月24日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。且针对该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区双山路168号晋愉.林畔神韵物业管理中心办理接房手续。4、2015年2月9日，唐晓玫（系刘爽母亲）办理了涉案房屋的接房手续，并签收了《业主入住资料/物品领用签收表》、《业主基本信息登记表》、《业主承诺书》及《钥匙托管承诺书》，并于当天向重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称：“晋愉林畔物业公司”）交纳物业服务费等共计7731.80元，晋愉林畔物业公司出具的收据载明具体明细为：2012年10月1日至2015年2月28日期间物业服务费5818.72元、公摊电费549.52元，并预存2015年3月1日至2015年8月31日期间共计6个月的物业服务费1213.56元、公摊电费150元。5、晋愉物业公司通过邮寄律师函、在案涉房屋门上张贴催收通知单等方式向晋愉物业公司催缴物业费未果。《晋愉碧怡林畔前期物业管理服务合同》合同期限到期后，晋愉物业公司未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。刘爽认为，案涉小区已于2019年4月15日与其他物业公司签订了物业服务合同，且该合同已生效，故即使晋愉物业公司可以主张物业服务费用，也只应计算至2019年4月15日。晋愉物业公司对此则认为，截止本案一审庭审结束之日止，案涉小区一直由晋愉物业公司提供物业服务，故刘爽应一直交纳物业服务费用。一审再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)、和神韵3个组团现由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。期间，有晋愉林畔一期业主缴纳的物管费是由林畔物业公司收取，并向业主开具了《重庆晋愉林畔管家服务中心收款收据》，加盖的是“重庆晋愉林畔物业服务有限公司林畔管家服务中心”印章。2017年8月8日晋愉林畔小区公示的《晋愉·林畔小区2017上半年公共收益收支台账》上落款载明的是“重庆晋愉物业服务有限公司林畔物业服务中心”，但加盖的是“重庆晋愉林畔物业服务有限公司林畔管家服务中心”的印章。一审审理中，林畔物业公司向一审法院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是晋愉物业公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给林畔物业公司管理，晋愉物业公司也已经将管理费用划拨至林畔物业公司，客服中心和项目经理一直由晋愉物业公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由晋愉物业公司收取。经查询，晋愉物业公司法定代表人2018年8月21日由唐太明变更为夏小洪，林畔物业公司的法定代表人为唐太明。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、晋愉物业公司是否有权收取物管费？2、刘爽是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费？3、物业费的收费标准如何确定？4、晋愉物业公司的部分诉讼请求是否超过诉讼时效？关于晋愉物业公司是否有权收取物管费的问题。从备案证明来看，晋愉物业公司系备案登记的晋愉林畔神韵小区的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。晋愉物业公司称晋愉林畔管家服务中心系晋愉物业公司和林畔物业公司共同设立，刘爽称管家服务中心系林畔物业公司设立。从双方举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但林畔物业公司已经明确表示该小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为该小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，故一审法院认定晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，晋愉物业公司有权向刘爽收取物管费。刘爽是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费？本案中，晋愉物业公司与建设单位晋愉公司签订的《晋愉▪林畔神韵小区前期物业管理服务合同》约定，物业费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，即物业费收取是从交房时间开始计算。根据双方举示的证据可以认定，刘爽与晋愉公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间是2011年12月24日，但因涉案房屋竣工验收备案登记时间为2012年1月4日，晚于该约定交房时间，本案不应以合同约定交房时间作为涉案房屋交付时间，但之后于2015年2月9日，刘爽母亲唐晓玫实际办理了涉案房屋的接房手续，且在办理接房手续时交纳了接房前的物业服务费并预交六个月接房后的物业服务费用，应视为双方对接房前的物业服务费的支付达成了一致意见并履行完毕，一审法院予以确认。刘爽主张接房当天交纳的物业服务费用系预交接房后即自2015年2月9日起之后的物业服务费，与客观事实不符，一审法院不支持，故刘爽还应继续交纳自2015年9月1日起的物业服务费用。关于物业管理费的计算标准问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，晋愉物业公司与建设单位晋愉公司签订了《晋愉▪林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，晋愉物业公司至今一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据一审法院其他案件查明的情况，晋愉物业公司在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，涉案小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。根据前期物业服务合同约定，该小区的物业服务费标准为住宅花园洋房类：2.20元/平方米，晋愉物业公司按1.10元/平方米主张，刘爽每月应缴的物管费应为202.26元=183.87平方米×1.10元/平方米。2015年9月1日至2019年4月30日物业服务费应为200.48元/月×44个月=8899.44元，为督促物管企业更好履职，一审法院对晋愉物业公司主张刘爽应付的物业服务费标准酌情调减5%，一审法院支持8899.44元×95%=8454.47元。公摊电费562.62元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，一审法院予以支持。对于晋愉物业公司主张的违约金部分，因刘爽不属于恶意欠付拖欠，晋愉物业公司的物业服务亦存在一定的瑕疵，故一审法院不予支持。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。而诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案晋愉物业公司于2019年8月13日向一审法院提起诉讼要求刘爽给付自2015年9月1日起至2019年4月30日期间的物业服务费，其部分诉讼请求虽然超过三年，但在此期间，晋愉物业公司多次在重庆市大渡口区双山路168号晋愉碧怡林畔.神韵小区1-3-2-2(涉案房屋)门上张贴费用催收通知单及邮寄律师催收函，而对于前述房屋，刘爽已接房，故晋愉物业公司作为物业服务企业，在刘爽已接房的房屋门上张贴费用催收单及邮寄律师催收函可以认定为晋愉物业公司要求刘爽履行给付物业服务费等费用的事实，构成诉讼时效中断。因此，在本案中，晋愉物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，刘爽辩称晋愉物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、刘爽于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付自2015年9月1日至2019年4月30日的物业服务费8454.47元、公摊电费562.62元，共计9017.09元；二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取27元，由被告刘爽负担。如果被告刘爽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案已查明事实，被上诉人晋愉物业公司与重庆晋愉地产（集团）股份有限公司签订《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》并进行了备案登记，该合同对包括刘爽在内的晋愉林畔神韵全体业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，晋愉物业公司仍在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系至今，故晋愉物业公司与小区全体业主的权利义务仍应参照原前期物业服务合同的约定履行。虽然晋愉物业公司曾以晋愉林畔物业公司名义向其物业服务区域内的业主催收物业服务费、提起诉讼以及出具缴费发票等，但结合2018年8月份以前，晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司两家公司的法定代表人相同，晋愉林畔一期、二期（东岸）和神韵3个组团统一由林畔管家服务中心提供物业服务，两家公司确实存在为晋愉林畔神韵提供物业服务时有混同情形以及晋愉林畔物业公司在本案中出具的书面证明明确表示晋愉林畔神韵的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，晋愉林畔物业公司为晋愉林畔神韵提供的部分物业服务是受晋愉物业公司的委托等情况，可以认定晋愉物业公司是晋愉林畔神韵的物业服务合同的相对方，其有权按照前期物业服务合同约定向刘爽收取物业服务费。一审诉讼中晋愉物业公司向法院提交一份收据以证明刘爽所支付费用对应的期间，而刘爽上诉称其支付的款项是预付实际接房之日后的款项因无相应证据予以佐证，本院对此不予采纳。晋愉物业公司通过上门张贴的方式向刘爽催收物业费，构成诉讼时效的中断，晋愉物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述，刘爽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53元，由上诉人刘爽负担。本判决为终审判决。审 判 长  段晓玲审 判 员  夏兴芸审 判 员  周 舟二〇二〇年八月七日法官助理  赵 曦（院印书记员赵中雪