四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初1703号 原告：陈洪珍，女，1950年6月4日出生，汉族，户籍地四川省达州市达川区，现住达川区。 委托诉讼代理人：吴华平，四川法尊律师事务所律师。 被告：达州市瑞都商贸有限责任公司，住所地：达州市通川区翠屏路109号。 法定代表人：张超。 委托诉讼代理人：牟桂林，四川天仁和律师事务所律师。 第三人：四川畅鸣实业有限公司，住所地：达州市通川区南岳庙街56号大东街151号。 法定代表人：赵方爱，经理兼执行董事。 原告陈洪珍与被告达州市瑞都商贸有限责任公司（以下简称瑞都商贸公司）、第三人四川畅鸣实业有限公司（以下简称畅鸣实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈洪珍的委托诉讼代理人吴华平（一般代理），被告瑞都商贸公司的委托诉讼代理人牟桂林(一般代理)到庭参加诉讼。第三人畅鸣实业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈洪珍向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2013年7月31日签订的《商品房买卖合同》及同日与第三人签订的《大地天和盛世商铺委托经营合同》；2、判决自原被告解除2013年7月31日签订的《商品房买卖合同》之日起30日内，返还原告已付购房款198925元及办理产权证费用5798元，并按照全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项付清日止；3、判决第三人限期向原告付清委托经营收益款至《大地·天和盛世商铺委托经营合同》解除之日止，并按照5／天的标准向原告给付逾期付款滞纳金至解除之日止；4、判决由被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告陈洪珍自愿撤回第三项诉讼请求。事实理由：原、被告于2013年7月31日签订的《商品房买卖合同》，约定由原告以36500元／ｍ2的价格，购买被告销售的位于达州市通川区（面积5.45ｍ2、总价198925元），签订合同时，原告即行向被告支付了全部房款及办理产权证费用5798（伍仟柒佰玖拾捌）元。《商品房买卖合同》约定“如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息”;双方于2013年7月31日签订的《商品房买卖合同》，该合同约定“2、自商品房买卖合同生效之日起，该商品房即交付买受人”，同时约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效”，即合同于2013年7月31日生效并将该商品房交付给了原告，被告应当自2013年7月31日起的300日内为原告办理前述商品房权属转移登记至原告名下，且原告已实际向波告支付了办理权属凭证费用，但因为被告原因，原告身为买受人，至今未取得房屋所有权证书，其已构成违约，原告现依据双方合同约定选择退房返款。原、被告在签订《商品房买卖合同》的同日，与第三人签订的《大地.天和盛世商铺委托经营合同》，将购买的位于达州市通川区，交付给第三人统一经营，双方约定“委托期限为十年，自2013年7月31日起至2023年7月30日止”“第1-6年每年委托经营收益款:15914元，第7-10年每年委托经营收益款:16909元，10年合计委托经营收益款为163119元”、“签定本合同之日起，乙方一次性付给甲方第一年的委托经营收益款，第二年在第一年期满一个月前将第二年的委托经营收益款一次性付给甲方，依次类推。委托经营收益款起算时间以签定本委托经营合同之日起计算”、乙方必须每年按时向甲方支付委托经营收益款，一旦逾期，须按当年欠付委托经营收益金额的万分之五每日向甲方支付逾期付款滞纳金，直至当年委托经营收益款支付完毕时止”。虽然第三人与原告签订的是委托经营合同，但其实质由第三人按年度向原告支付租赁费用，委托经营合同的本质是租赁合同关系。双方签订了《大地天和盛世商铺委托经营合同》后，对前述合同约定的内容，在达州市通川区公证处进行了公证，公证处于2013年11月26日出具（2013）达市通证字第2867号《公证书》，并赋予具有强制执行效力。综上，原告与被告签订合同约定了解除合同的条件，是双方真实意思表示，现该合同的解除条件已经成就，原告选择依约解除双方签订的《商品房买卖合间》;原告购买位于达州市通川区，即行租赁并实际交付给第三人统一经营，但第三人却屡屡违约，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（拒不依约向原告交纳租赁费用），其违约行为及迟延履行给付租赁费用，致使原告与第三人签订租赁合同的目的不能实现，且原、被告签订的《商品房买卖合同》，及与第三人签订的租赁合同，是为同一目的下合同联立的关系，是一个交易整体，原告购买房屋的目的并非是为了取得对房屋的现实支配，而是在第三人的统一经营管理的前提下获得固定的投资回报率。即租赁合同关系是依存于《商品房买卖合同》的，第三人与被告间具有关联性，因此诉至人民法院。 被告瑞都商贸公司答辩称，合同具有相对性，蒋太贵不应该列入本案的原告，其主体资格不适格；原告举证的证据，无法证明原告在购房的时候支付了所有的房款；案涉买卖合同合法有效，但合同第二十一条明确约定双方同意以下方式处理，买受人有权退房，这是要求开发商或者出卖人在交房之日300日内办理相关的产权证书，按照民法总则关于诉讼时效的规定，原告在签订合同当日就接收房屋，该时间应当推定其知道或者应当知道其权利如果没有得到保护之日起算300日顺延3年，原告在2020年要求解除合同已经超过诉讼时效，不应当支持原告的诉讼请求；同时第三人畅鸣实业公司没有支付房租金的原因是部分业主方到多壹多超市围堵导致其无法经营，业主方应当承担责任。 第三人畅鸣实业公司未做答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当庭质证，对当事人无异议的证据，本庭经审查予以确认并记录在卷予以佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年7月31日，原告陈洪珍与被告瑞都商贸公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：买受人陈洪珍购买大地·天和盛世负一层52号房屋，该房为商品房、现房，测绘建筑面积为5.45平方米；合同第五条计价方式与价款：“按照建筑面积计算，单价为每平米36500元，总价款198925元，壹拾玖万捌仟玖佰贰拾伍元整”；第六条付款方式及期限：“买受人采取下列第1种方式付款1、一次性付款”；第十三条逾期交房责任“2、本商品房买卖合同生效之日，该商品房即交付给买受人”；第十五条交接手续:“双方同意按照下列第3种方式缴纳税费：……3、买受人自行向相关单位缴纳第1、2、3、4种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据（1）专项维修基金;(2)契税;(3)物业服务费用(4)当地政府规定应交纳的其他相关费用”。第二十条产权登记（二）转移登记：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列的第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。” 同日，原告陈洪珍作为委托方与第三人畅鸣实业公司作为被委托方签订了《大地·天和盛世商铺委托经营合同》，约定：1、甲方将位于达州市通川区方经营管理，面积为5.45平方米，单价36500元／平方米，总价198925元。2、委托经营管理期限为十年，自2013年7月31日起至2023年7月30日止。3、委托经营收益款由乙方支付给甲方：第1-6年每年委托经营收益款：15914元，第7-10年每年委托经营收益款：16909元，10年合计收益款为163119元。4、订本合同之日起，乙方一次性付给甲方第一年的委托经营收益款，第二年在第一年期满一个月前将第二年的委托经营收益款一次性付给甲方，依次类推。5、委托经营收益款起算时间以签订本委托经营合同之日起计算。6、委托经营期间，商铺所产生的水费、电费、物管费及商铺经营水费和各种设备、设施的损坏、维修、更换及商铺装修费用均由乙方负责承担，甲方不承担任何其他费用。 2016年8月17日被告瑞都商贸公司向原告陈洪珍出具加盖财务专用章的收据一份，其上载明：原告陈洪珍交来办理购买大地·天和盛世负一层商铺产权证费用5798元。 另查明，本院（2016）川1702民初2837号生效民事判决书认定事实载明：2013年7月23日，蒋连菊与达州市瑞都商贸有限公司签订《大地·天和盛世商铺定购协议》，约定由蒋连菊认购位于达州市通川区，单价为36500元／ｍ2,总价198925元，买方委托卖方经营管理，签订协议时卖方一次性支付第一年红利，该红利直接冲抵购房款冲抵后总价款183011元。2013年7月31日，蒋连菊之母亲陈洪珍作为买受人于达州市瑞都商贸有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定陈洪珍购买前述52号商铺等。当日，蒋连菊通过其尾号为0850的银行账户向达州市瑞都商贸有限公司支付款项181000元，达州市瑞都商贸有限公司向蒋连菊出具《收据》一份，载明：“收到蒋连菊交来大地·天和盛世负一层商铺52号购房款198925元，已返2013年7月31日至2014年7月30日租金15914元，实际收金额183011元。”。 本院认为,本案的争议焦点：一、案涉房屋买卖合同、委托经营合同是相互独立的还是整体联立的合同；二、原告陈洪珍是否有权请求解除合同，若应当予以解除，原告陈洪珍主张返还房款、办理产权证费用及计算资金占用利息的请求是否成立。 关于案涉房屋买卖合同、委托经营合同的关系。案涉房屋大地·天和盛世商铺系产权式商铺，该产权式商铺交易过程中形成的买卖、委托经营合同系为在销售、返租等每一个环节获取利润，销售商铺时即对于业主购买商铺后的统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍，使房屋买受人对购买房屋后的经济回报产生合理预期，该种方式促进了天和盛世商铺的销售，使瑞都商贸公司从中获得收益。从合同订立来看，原告之女与被告瑞都商贸公司在2013年7月23日就签订《大地·天和盛世商铺定购协议》约定买方委托卖方经营管理，后原告与第三人畅鸣实业公司签订委托经营合同，该合同相对方畅鸣实业公司并非陈洪珍的自主选择，而是由瑞都商贸公司事先指定，委托经营合同与购房合同同时签订，两合同存在意思联络。从上述合同约定的内容、实际履行方式来看，本院（2016）川1702民初2837号生效民事判决查明：本案原告陈洪珍购买大地·天和盛世负一层的52号商铺，买方委托卖方经营管理，签订协议时卖方一次性支付第一年红利，该红利直接冲抵购房款冲抵后总价款183011元，原告陈洪珍通过付定金元及其女儿蒋连菊转账等方式支付了购房款183011元，被告瑞都商贸公司向其出具收据也载明已返2013年7月31日至2014年7月30日租金15914元，陈洪珍实际购买案涉商铺支付购房款198925元。案涉房屋买卖合同、委托经营合同的收款和付款存在冲抵，两合同系因交易而相互绑定，有紧密联系，因此案涉《商品房买卖合同》、《大地·天和盛世商铺委托经营合同》系联立关系。 关于原告陈洪珍是否有权请求解除买卖合同、委托经营合同，案涉买卖合同的买受人、委托经营合同的委托方是本案原告陈洪珍，案涉商品房买卖合同、委托经营合同约定内容并未违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法、有效，双方均应依约履行各自权利义务。联立合同之间应当统一履行、统一解除，单独将案涉两份合同分割处理将导致其余合同无法履行，且违背了各方当事人通过订立合同获取收益的真实意思表示，现因出卖人责任，原告至今未取得房屋所有权证书，被告已构成违约，导致原告无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告请求解除《商品房买卖合同》、《大地天和盛世商铺委托经营合同》的主张，本院予以支持。对于被告瑞都商贸公司抗辩的原告请求解除合同已经超过诉讼时效的意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，我国诉讼时效适用对象是债权请求权，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”合同解除权系形成权，不适用诉讼制度，因此该答辩意见本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉合同第二十条（二）第2点约定，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。本院认定被告瑞都商贸公司于《商品房买卖合同》解除之日起30日内，返还原告已付购房款198925元及办理产权证费用5798元，已付购房款按照银行同期活期存款利率标准计算利息至款项付清日止。鉴于案涉商铺现由第三人畅鸣实业公司管理，买卖合同解除后应返还所有权人，第三人畅鸣实业公司于案涉合同解除之日起三十日内将“大地·天和盛世”负一层52号商铺直接返还给被告瑞都商贸公司。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈洪珍与被告达州市瑞都商贸有限责任公司于2013年7月31日签订的《商品房买卖合同》，该合同解除之日起30日内被告达州市瑞都商贸有限责任公司返还原告已付购房款198925元及办理产权证费用5798元，已付购房款198925元应按照银行同期活期存款利率标准计算利息至款项付清日止； 二、解除原告陈洪珍与第三人四川畅鸣实业有限公司2013年7月31日签订的《大地天和盛世商铺委托经营合同》； 三、第三人四川畅鸣实业有限公司于案涉合同解除之日起三十日内将“大地·天和盛世”负一层52号商铺返还给被告瑞都商贸公司。 案件受理费4371元，减半收取2185.5元，由被告达州市瑞都商贸有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  黄娟 二〇二〇年八月二十日 书记员  周密