江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0104民初1453号 原告:江西省金诚物业有限公司，住所：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：罗涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐辉鹤，男，汉族，1961年11月26日生，住江西省南昌市东湖区，该公司办公室主任。 被告:罗志涛，男，汉族，1990年8月22日生，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：罗梦园，女，汉族，1987年7月9日生，住江西省南昌市南昌县。 原告江西省金诚物业有限公司（以下简称为“金诚物业公司”）与被告罗志涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金诚物业公司委托诉讼代理人徐辉鹤、被告罗志涛委托诉讼代理人罗梦园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业管理费7207.2元（2014年7月—2020年5月物业管理费），逾期违约金2450元，共计9657.2元。2、判令被告承担本案一切诉讼费。事实及理由：2007年3月7日，原告与南昌市青云谱区城市投资有限公司签订《“城市溪地”项目物业管理合同》，约定由原告提供前期物业服务，并按季向业主收取物业管理费。2016年1月和2018年2月以及2020年2月小区业委会分别与原告签订了《城市溪地小区物业服务合同》，原告自此承续前期物业服务至今。被告系小区30-2-204室业主，被告从2014年7月开始至今未向原告缴纳物业服务费，按合同约定，被告还应承担逾期每日3‰的违约责任。上述欠费虽经原告多次催缴，但被告仍无故拖延不予支付。 被告罗志涛辩称：因金诚物业公司没有按约履行合同义务以及未按相关法律法规提供物业服务才导致罗志涛未交纳物业费。一、不履行维护公共设施义务。1、本小区30栋外墙长期下雨就严重漏水，危害到被告购置房室内装修中断，无法入住。从2013年12月份开始多次与原告交涉外墙严重漏水事宜，物业工作人员就是敷衍说会的。2014年有一次找到了原告负责人，而且送过多次打印的漏水墙面图片交给他们，到2016年动用维修基金就在外墙上敷衍了事乱刷了一次，没有一点效果。后面被告又继续多次与原告交涉外墙漏水维修的事情，没有得到原告回复。2018年一次被告购置房的单元楼下水管堵塞，漏水到楼下，原告电话到被告说室内漏水到楼下，被告开门一看，整个厨房和客厅都是污水，臭气熏天。当时被告要求物业人员到室内拍照墙面漏水至室内情况。2019年原告才派人来小区维修外墙，结果只维修了一部分，其余剩下会漏水的外墙又没有维修，被告购置房内的墙面还是同样的漏水，已经维修过的部分直到今年7月16号墙面还有水珠，导致被告从买房至今都无法入住。造成被告在外面租房住，自己的房子租给别人又租不了，给被告造成直接经济损失28600元。2、楼道电表箱的电线长期乱挂，严重影响行人的人身安全。3、消防栓坏了，长期无人更换，严重的消防隐患。4、单元门坏了长期敞开，行人自由出入，业主没有安全感。二、不履行安全保卫义务。小区东门保安亭无人值班，机动车道堵塞，小区行人进门长期敞开，行人自由进出，无人看管。小区南门的门卫只管进出车辆，收取车辆停放费，而行人进出门也是长期敞开，行人自由进出，无人看管。三、不履行小区卫生义务。小区到处垃圾，小区西边道路上垃圾堆积成山，堵塞道路，车辆经过十分困难。楼栋电梯箱内脏不可言。四、地下停车场的消防隐患。地下停车场的进出口杂草丛生，道路堵塞，地下停车场一旦发生火灾，如何逃生，这仍是严重消防隐患。五、违反物权法第八十条。小区内的广告、停车费、店面出租等收益，原告从未履行相关行业及相关法律法规的规定出示物业收支状况及房屋维修基金的使用情况。六、被告原缴纳物业费时，原告只开具收款收据，不给发票。原告违反了《发票管理法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。七、根据《合同法》第67条，对先履行抗辩权作了明确规定，即当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合相关规定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告自从购房至今，原告提供的物业服务一直未达到约定和相关行业的有关规定。原告不及时认真负责维修外墙，导致被告室内漏水而无法装修入住在先，迫使被告未缴物业费在后。八、关于滞纳金问题。被告从2013年11月份开始，不断与原告就房屋外墙漏水问题进行交涉，而原告对物业服务只是敷衍，未认真负责履行其义务在先，迫使被告履行抗辩权。以被告未缴纳物业费主张收取滞纳金是没有法律依据的。九、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。十、答辩请求。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因为原告首先没有履行双方的合同约定和相关行业及法律法规的规定，事实上明显未提供符合行业标准的服务。所以被告有权根据《合同法》第67条规定，拒绝履行约定暂时未缴纳物业费用。待原告按物业服务规定解决执行以下所列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠物业费用。同时请求取消原告违规收取滞纳金，由原告承担本次诉讼的相关费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：2007年3月7日，南昌市青云谱区城市投资有限公司与金诚物业公司签订《“城市溪地”项目物业管理合同》，约定由金诚物业公司为城市溪地提供物业管理服务，物业服务费为小高层1.0元/㎡/月，业主逾期交纳物业服务费从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三滞纳金。2016年1月、2018年2月及2020年2月，金诚物业公司与城市溪地小区业主委员会签订《城市溪地住宅小区物业管理服务合同》，合同中对物业服务费收费标准及逾期违约金的约定与《“城市溪地”项目物业管理合同》一致。居住于城市溪地30#二单元204室的被告罗志涛自2014年7月至2020年5月未交纳物业服务费，共欠物业服务费7207.2元。 另查明，被告罗志涛居住的城市溪地30#二单元204室房屋存在外墙漏水的问题，金诚物业公司进行维修后漏水问题仍未解决。 上述事实有营业执照、身份证、业主登记表、物业服务费催缴通知书、房产证复印件、收据、物业管理服务合同、照片以及原、被告当庭陈述在案佐证。 本院认为，被告罗志涛所在小区业主委员会与物业公司签订的物业管理服务合同，系双方的真实意思表示，且未违反我国法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。罗志涛作为小区业主，应当按照合同约定标准向原告支付物业服务费。《物业管理服务合同》约定，物业服务内容包括房屋建筑共用部分的日常维修，养护和管理等。本案中，结合被告提供的相关证据可以认定金诚物业公司在房屋建筑共用部分及公共设施的日常维修、养护和管理方面存在服务瑕疵，故原告要求被告支付逾期违约金的诉请本院不予支持，同时酌定扣减15%的物业服务费，故罗志涛应向金诚物业公司交纳物业服务费6126元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗志涛自本判决生效之日起七日内向原告江西省金诚物业有限公司支付物业服务费6126元； 二、驳回原告江西省金诚物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告江西省金诚物业有限公司承担10元，被告罗志涛承担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 江斯涛 二〇二〇年八月十一日 法官助理 严玲玲 书 记 员 喻伊娜