河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7094号 上诉人（原审被告）：桥西区骨原汤涮坊餐厅，经营场所河北省石家庄市桥西区红旗大街88号翰林观天下21号一层西部、二层整层。 经营者：安建军，男，1979年5月5日出生，汉族，住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：德新娟，河北德公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄华创物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区红旗大街翰林观天下21号1-6层601室。 法定代表人：李星，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵鹏，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。 上诉人桥西区骨原汤涮坊餐厅因与被上诉人石家庄华创物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 桥西区骨原汤涮坊餐厅上诉请求：1、撤销（2020）冀0104民初595号民事判决书第一项,发回原审人民法院重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清,判决错误。1、未对被上诉人提出的案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的解除原因及时间进行调查认定。被上诉人在起诉状中称“至2019年4月30双方协商合同解除,但直至7月10日被告才退房”,但一审判决未对该主张进行调查认定。一审中,被上诉人向法院提交《解约除通知》落款时间为2019年7月18日。被上诉人在未提前通知上诉人的情况下,于2019年7月18日一早,突然向上诉人送达该通知书,同时强行驱赶上诉人工作人员,将上诉人在案涉房屋内正常经营的餐厅大门上锁、断电,任何人无法进入,扣留餐厅内部所有资产及存货,上诉人无奈只得报警,派出所出警进行解决。因此,解除时间应为2019年7月18日,解除原因系上诉人单方违约解除。被上诉人主张上诉人支付房屋租金至2019年4月3日,是对自身民事权利的放弃,上诉人予以接受。但对于解除时间及解除原因,一审判决未进行调查与认定,直接影响对双方违约责任的认定,从而导致错误判决。2、对于被上诉人主张的《房屋租赁合同》及《屋租赁补充协议》解除时间（2019年4月30日）之后至上诉人离场时间（2019年月18日）之间的事实情况未进行调查认定。事实上,因2018年9月,产权方在红旗大街××楼面上立起高大的门牌,严重遮挡了上诉人的招牌,导致许多顾客因看不到招牌、找不到具体位置而放弃就餐,顾客骤减,上诉人的经营效益迅速下滑,后果极为严重。为此,上诉人多次与被上诉人协商,2018年10月双方签订了《房屋租赁补充协议》,上诉人同意减免部分房租,上诉人投入巨资迁移门头位置,重新进行改扩建,但门头迁移之后经营状况并未得到明显改善。为解除房租及合同履行等问题,双方又进行多次协商,最终根据《房屋租赁补充协议》第五条第2项的约定,2019年7月被上诉人同意上诉人将在案涉房屋经营的餐厅转让,餐厅全部资产和存货一并转让,转让费不低于30万元全部用于抵顶上诉人欠付的房租。因此上诉人一边维持经营,一边积极寻找接盘方。这是双方对《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的变更,符合被上诉人一审中提出的“4月30日解除,但直至7月10日上诉人才退房”的逻辑及常理。否则,无法解释中间间隔的这两个月时间。但在2019年7月18日,被上诉人上突然采取前述第1条中的行为,单方违反双方达成的变更约定,强行驱赶上诉人离场,并无理扣留上诉人的全部资产和存货。导致上诉人无法按双方约定转让餐厅并获取转让收益以清偿欠付的房租。因此,该事实亦直接关系到双方违约行为的认定及责任的承担。3、未对被上诉人强行扣留上诉人资产及存货并擅自处分的行为性质进行认定。即使被上诉人7月18日的解约通知合法,根据其通知,上诉人应于7月25日之前离场。但被上诉人未遵守该时间,而是送达解约通知的同时,强行驱赶上诉人离场,无理扣留上诉人全部资产和存货。其行为已违反该内容。同时,即使上诉人违约导致合同终止,被上诉人强行扣留上诉人资产及存货并私自处分的行为,违反《房屋租赁合同》第11-7的约定。对此,上诉人将保留追究被上诉人责任的权利。因此,无论根据双方达成的变更内容,还是根据被上诉人《解约通知》限定的离场时间,还是根据《房屋租赁合同》对租赁场地内财物处理方式的约定,如被上诉人遵守约定,上诉人完全有时间以合理价格妥善处理其餐厅资产及存货,以最大限度降低双方的损失。但由于被上诉人完全撕毁约定,断水断电,强行扣留资产及存货,并在未经上诉人同意的情况下,以极低价格私自处分,从而导致上诉人遭受严重损失,进而导致上诉人无力支付房租,被上诉人应对该损失承担责任。对该事实的调查认定,亦直接关系双方责任的承担,应进行充分调查。4、对于被上诉人处理上诉人资产及物品的种类、数量、价值情况未进行调查。一审中被上诉人仅提供一张收据,作为其变卖上诉人资产及存货的凭证,该收据为被上诉人单方出据,且无其他任何相关证据（如合同、银行流水、物品清单、购买方身份信息等）予以佐证,一审判决虽未直接判决确认被上诉人对上诉人资产及存货的处分所得价值,但其仅仅依据该收据记录金额抵扣上诉人所欠租金的判决内容,实际上能够产生确认被上诉人处分所得价值的作用,损害了上诉人的财产权利。因此,一审判决应对该事实进行详尽调查,进而作出正确认定。综上所述,一审判决对基本事实认定不清,上诉人不服,根据《民事诉讼法》第一百六十四条、第一百七十条规定,特向贵法院提起上诉,请查明事实,公正裁判。 石家庄华创物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房租441999元、违约金146700元、水费30821.28元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于石家庄市桥西区的首层西部140㎡及整体二层1451㎡，合计建筑面积1600㎡，租赁给了被告,年租金为80万元，其中月租金为66666.66元，季度租金为199999.99元，物业费每月每平米1.2元，租赁期限10年，自2016年3月15日起至2026年7月30日，其中2016年3月15日至2016年7月30日期间为筹备和装修期，不收取租金。违约责任：被告违约致使合同终止，被告自动搬出，押金不予退回，如若押金不足抵偿原告所蒙受的损失，原告有权向被告进一步追偿，被告拒不搬出，原告有权将其所属财物转存它处存放，如有遗失、损坏等后果由被告负责，租赁期间被告中途退房则视为违约，押金不予退回，给原告造成的损失超出押金数额时，原告有权要求被告赔偿。 2018年10月23日原告与被告签订《房屋租赁补充协议》，约定被告有意将原租赁石家庄市桥西区二层1451㎡和一层149㎡物业中的一层149㎡门头位置迁移到现在长城宽带营业厅151㎡位置处，进行门头重新改扩建施工，原合同年租金800000元调整为年租金840000元，租期不变，签订本补充协议后10日内向原告支付一个季度（2018年9月-11月）房租210000元，原合同一个月押金60000元不变。截至2018年8月30日，被告累计欠缴房租666667元，原告承诺减免200000元，被告需向原告支付466667元房租，其中66667元依原告的要求冲抵餐卡，不再支付，被告分四个季度将所欠的租金付清，每季度首月10日前支付当季租金，每逾期一天，被告赔偿原告季度租金每日3‰。 另查，被告于2015年交定金100000元（后转为租金）。被告自2016年3月15日至2019年4月30日应向原告支付租金共计2026666.6元，已支付1518000元（包括100000元定金），餐卡冲抵66667元，尚欠租金441999元。 原告石家庄华创物业服务有限公司称，2019年4月30日双方口头协商解除了租赁合同，被告于2019年7月10日将租赁房屋交付原告。 上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、补充协议、收据19张、备案证明予以证实。 原告石家庄华创物业服务有限公司诉讼请求：1、判令被告支付原告房租441999元、违约金146700元、水费30821.28元；2、诉讼费用由被告承担。 被告桥西区骨原汤涮坊餐厅提交答辩状一份、未提交证据、亦未到庭参加诉讼。 一审法院认为，原告与被告签订的合同合法有效，被告应按照合同的约定履行支付租金的义务，被告承租涉案房屋后向原告支付了部分租金，尚欠租金441999元未支付，被告应支付拖欠的租金。原告主张违约金146700元，符合法律规定，予以支持。原告主张水费30821.28元，提交了自制的欠费明细表，该数额未经被告确认，也未提交相关的证据予以佐证，故此，不予支持。被告桥西区骨原汤涮坊餐厅未到庭，对原告的诉讼请求不作答辩，应视为对原告的请求放弃抗辩权。 基此，原审判决为：一、被告桥西区骨原汤涮坊餐厅于本判决生效后十日内向原告石家庄华创物业服务有限公司支付租金441999元及违约金146700元；二、驳回原告石家庄华创物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9996元，由原告石家庄华创物业服务有限公司负担570元，被告桥西区骨原汤涮坊餐厅负担9426元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。被上诉人按照约定将出租房屋交付上诉人，上诉人未按约定支付租金，有失诚信，已构成违约，一审法院判令上诉人支付租金并承担相应的违约责任，合法有据。上诉人主张被上诉人擅自扣留其资产及存货并予以处分，未提交证据证实，本院不予采信。综上所述，桥西区骨原汤涮坊餐厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9996元，由上诉人桥西区骨原汤涮坊餐厅负担。 本判决为终审判决。 审判长  高瑞江 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年八月十七日 书记员  王雅惠 ——