广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7803号原告：广州长建物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路25号大院2号801、802室。法定代表人：刘保军，职务总经理。委托诉讼代理人：王旭虹，广东文领律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑联珠，广东文领律师事务所实习律师。被告：徐妍，女，1981年3月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：徐志平，男，1953年5月25日出生，汉族，系徐妍父亲。原告广州长建物业管理有限公司与被告徐妍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条规定适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人王旭虹，被告的委托诉讼代理人徐志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州长建物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2017年4月25日至2017年4月30日，2019年11月1日至2020年4月24日拖欠的管理费1440元及逾期付款违约金（违约金以每月欠付管理费为基数，自每月11日起按每日千分之三的标准计算至实际支付之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年12月9日，原告和逢源轩首届业主委员会签订了《物业服务合同》，其中第十八条第一款约定，“住宅管理费每月按人民币2.7元/平方米收取，商铺管理费每月按5元/平方米收取”。第十九条物业管理费的缴纳约定，业主和物业使用人在每月10号前缴交本月费用，超过该日则视为逾期。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费及其他应缴费用的，从逾期之日起按每日应交管理费及其他应缴费用的千分之三交纳违约金。2017年6月15日，双方以及逢源轩业主大会签订《关于逢源轩小区的补充协议》，约定由于原告直至2017年4月25日才正式进驻小区进行物业服务，《物业服务合同》的合同期限顺延从乙方(即原告)正式接管逢源轩小区之业服务日起计算，即合同期为2017年4月25日至2020年4月24日。被告徐妍是广州市荔湾区xxx路xx号x房的所有权人，但其长期拖欠管理费经多次催告仍不缴纳，故成讼。被告徐妍辩称，确认欠管理费1440元，同意支付管理费，其他费用不同意承担。2017年7月份左右被告发现房屋阳台横梁有水珠，被告向管理处反映，管理处说师傅上去看过阳台都是灰尘没发现有问题，但是被告阳台横梁一直都在渗水。直到2019年1月份出现大面积漏水，被告叫管理处找楼上的住户，被告才见到楼上租户，是因为空调排水管直接放在阳台地面排水因此才出现渗漏。楼上住户说该房是他的妻子向房管局租的，需要向房管局反映处理。之后找到房管局的人员，房管局答复需要物业管理公司与他们联系，其他人不行，于是楼上租户就直接给了房管局人员的电话给原告，原告有无联系房管局就不知道，但一直没有人来帮被告处理漏水和复原天花。2019年10月份左右原告找电工帮楼上接好排水管但没有帮被告恢复天花板，被告才从2019年11月开始没有交管理费。后被告知道原告要撤场，被告找原告说可以交管理费，但是需要原告出具一份证明说明这个漏水的经过和情况。原告不肯出具，还说已经交接新物管，叫被告找新物管出具但被告觉得不合理，原告也不留下联系方式给被告。之后原告撤场，新物管进场后，被告反映有漏水，新物管在2020年5月份就处理好了，6月份就完成复原，所以这么长时间都是原告一直拖着不帮被告处理。2017年4月25日至2017年4月30日，2019年11月1日至2020年4月24日没有交物管费是属实，但是是因为原告未尽责，才导致被告不交物管费。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.物业服务合同；2.关于逢源轩小区《物业服务合同》的补充协议，证据1-2拟证明原告自2017年4月25日开始为广州市荔湾区逢源轩小区提供物业服务，合同期为2017年4月25日至2020年4月24日；3.《公告》；4.照片，证据3-4拟证明原告在小区公告栏张贴《公告》通知欠费业主在2020年4月15日前缴清欠费。被告未提交证据。对本案事实，本院结合经审查确认的证据以及当事人陈述，认定如下：广州市不动产登记查册表显示，广州市荔湾区xxx路xx号x房，建筑面积88.8865平方米，用途为住宅，登记在被告名下。2014年12月9日，原告与广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会签订《物业服务合同》约定，原告自2014年12月25日至2017年12月31日为广州市荔湾区逢源路54-68号的逢源轩小区提供物业服务；物业包括高层2栋，商铺面积912.85平方米，住宅231户，地下车场车位55个；原告管理事项包括房屋建筑共同部位的维护和管理，共用设施、设备的维护和管理等；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，原告在能力范围内应接受委托并合理收费；住宅管理费每月按人民币2.7元/平方米收取，业主和物业使用人在每月10号前缴交本月费用，超过该日则视为逾期，从逾期之日起按每日应交管理费及其他应缴费用的千分之三缴纳违约金；等。2017年6月15日，原告与广州市荔湾区逢源轩业主大会、广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会签订《逢源轩小区〈物业服务合同〉的补充协议》，载明原告2017年4月25日正式进驻小区进行物业服务，《物业服务合同》期限顺延调整为2017年4月25日至2020年4月24日；等。2020年4月24日，原告撤出涉案物业小区。庭审中，被告确认每月管理费240元，未支付2017年4月25日至2017年4月30日、2019年11月1日至2020年4月24日管理费1440元，因为原告未履行职责及时帮其处理房屋漏水问题，亦不向其开具证明，故被告不交管理费，原告和楼上住户有协商好由该住户出800元并另找人处理漏水问题和帮被告复原房屋。庭审中，原告确认每月管理费240元，被告房屋是有漏水的情况，原告认为不属于职责范围故未出具房屋漏水经过的证明。本院认为，原告与广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会签订的《物业服务合同》及补充协议是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，均为有效，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。被告作为广州市荔湾区逢源轩小区业主，受上述《物业服务合同》约束。被告辩称其不缴纳管理费系因原告未履行职责，按照《物业服务合同》约定，原告负责房屋建筑的共用部位的维护和管理，对业主房屋自用部位的维修，原告在能力范围内接受委托并合理收费，被告未提供证据证明原告在处理其房屋漏水问题上未尽能力履行职责，被告在庭审中陈述原告有和被告楼上住户协商好处理漏水问题的方案，亦表明原告在处理该问题上有履行职责，故被告的该项答辩意见因缺乏证据证明，本院不予采纳。本院认定原告已依约提供物业服务，被告应当按照合同约定缴纳物业管理费。原告要求被告支付拖欠的2017年4月25日至2017年4月30日、2019年11月1日至2020年4月24日拖欠的管理费1440元（按每月240元计算）及相应的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的标准，本院以原告实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金应按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，2019年8月20日之后的贷款利率的基本标准相应调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，且违约金应不超过本金，对原告该项诉求的超过部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐妍向原告广州长建物业管理有限公司支付2017年4月25日至2017年4月30日、2019年11月1日至2020年4月24日的管理费1440元（按每月240元计算）以及拖欠管理费的逾期付款违约金（违约金以当月欠付管理费为基数，从当月的11日起计至被告实际支付之日止，自2017年5月11日起至2019年8月20日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。各月的违约金以当月欠付管理费金额为限）二、驳回广州长建物业管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告徐妍负担。本判决为终审判决。审判员  张智荣二〇二〇年八月二十八日书记员  林凯琳陈展鹏