山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1752号 上诉人（原审原告）：王成名，男，1975年12月20日生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：王青霞，山东昌琪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵万玲，山东昌琪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:刘建娥，女，1972年6月29日生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：刘丙彬，山东仁诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高洪刚，男，1973年3月13日生，汉族，住新泰市。 上诉人王成名因与被上诉人刘建娥、高洪刚房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2019）鲁0982民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王成名上诉请求：1.依法改判上诉人与被上诉人高洪刚于2018年11月3日签订的《商品房定购协议》有效；两被上诉人协助上诉人办理新房权证新泰市字第××号房产的产权变更手续，产权变更费用由两被上诉人负担；或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不当一审认定“由于王成名提交的《商品房定购协议》系复印件，真实性无法核实，原告要求确认该协议有效，没有事实与法律依据，本院不予支持”显属不当。一审已经对该协议是否履行、标的物是否交付、款项是否交付等协议履行情况行了实质审查，并进行庭审质证、查明，在查明事实的基础上，一审不顾该协议已经履行、款项已经交付、装修、入住等实际情况，以该协议的表面形式来认定案件事实，实属不当。本案虽然上诉人提交的《商品房定购协议》系复印件，但不影响其真实性、生效性。经一审庭审查明，该合同的相对方上诉人与高洪刚对该合同的内容均无异议，证实与原件相符。合同法规定，买卖合同的实质系出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。标的物的所有权自标的物交付时起转移。出卖人的义务系应当履行向买受人交付标的物或者交付提前标的物的单证，并转移标的物所有权的义务本案涉案房屋上诉人与高洪刚签订《商品房定购一议》时，高洪刚将涉案房屋的单证即房产证原件交付给上诉人，涉案房屋实际交付给上诉人，上诉人入住涉案房屋并进行了装修。《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十一条第一款中其他形式订立的合同。但法律另有规定的除外。”根据二述法律规定，上诉人与被上诉人虽然在一审提交的《商品房定购协议》系复印件，但根据一审查明的事实，涉案房屋以及房屋的相关产权证书已经交付给上诉人，上诉人进行米修并实际入住，高洪刚收受了全部的房款，法律也没有规定房屋买卖合同必须采用书面形式。因此，根据上识人与被上诉人对《商品房定购协议》的内容均进行了实际履行，《商品房定购协议》虽系复印件，但不影响其真实性、生效性。一审未予认定与事实不符，显属不当。二、两被上诉人应该协助上诉人办理涉案房屋的产权变更，被诉人刘建娥对涉案房屋的出卖知情并同意。人在一审提交的录音、证人证言能够证实刘建娥对出卖涉案房屋知情并同意。涉案房屋已经交付，并进行了装修，根据一般的常理，也能够证实刘建娥知情，否则上诉人不会入住房屋、装修房屋。刘建娥以不知情或不同意为由，显然不符合常理。被上诉人夫妻感情非常好，刘建娥无证据证明二人夫妻关系不睦，该出售行为系被上诉人夫妻二人真实意思的表示，被上诉人陈建娥不得以不同意或不知道为由对抗上诉人。最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》第八十九条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法不益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”根据该条规定，假使刘建娥不知情，上诉人有充分的理由相信系两被上诉人夫妻双方共同意思表示，上诉人支付了合理的对价，有偿取得涉案房屋，刘建娥不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。且在一审中上诉人的证据能够证实刘建娥完全知情并同意出卖涉案屋。因此，两被上诉人应协助办理产权变更。三、一审适用法律不当。一审在认定事实错误的基础上，适用法律错误。《商品房定购办议》虽系复印件，但在本案中并未单独作为认定案件事实的依据，而是结合上诉人与被上诉人对涉案房屋的交付、装修、入住、房款的收受、证人证言等来综合认定，因此，一审适用法律错误。上诉人在一审提交的证据能够形成完整的证据链条，证实涉案房屋已经出卖给了上诉人，上诉人支付了合适的对价，涉案房屋已经交付，房款已经付清，被上诉人刘建娥知情并同意涉案房屋出卖。上诉人有充分的证据证实其一审诉讼请求，不应适用《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条的规定驳回上诉人的诉讼请求。综上，一审法院在认定事实不当的基础上适用法律错误。 刘建娥辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，并驳回上诉人的上诉。二、上诉人提交的《商品房定购协议》答辩人不予认可，并且系复印件，不具有证明效力。一审判决不予认定是正确的。三、即使上诉人能够提供《商品房定购协议》原件，订购协议也仅仅是定购协议，是交易方为签订房屋买卖合同进行的约定，在并没有实际签订房屋买卖合同的情况下，只能要求依照订购协议要求承担违约责任，而不能依据定购协议要求办理产权变更手续。四、即使上诉人能够提供《商品房定购协议》原件，协议也不具有法律效力，上诉人的诉求也不能得到法律的支持。1、答辩人是房屋的登记共有人，答辩人不同意转让该房屋。2、上诉人并非善意购买，上诉人明知房屋存在共有人，明知共有人不同意出售，仍然与中介多次骚扰、强迫共有人，为此双方及中介发生严重争议，并由公安机关出警进行处理。3、上诉人没有支付合理的价格，并存在与高洪刚恶意串通的重大嫌疑。4、房屋没有办理产权转移登记，答辩人也坚决不同意转移，并依法有权追回该房屋。五、上诉人有与高洪刚恶意串通侵害共有人合法权益嫌疑，高洪刚如何给上诉人出具的收到条，是不是真实支付款项，答辩人根本不清楚，并且在一审第一次庭审结束后第三天的2019年3月27日高洪刚还给上诉人出具了一份10万元的收到条。仅仅从高洪刚全力配合上诉人的行为看，本案明显不正常，明显存在恶意串通侵害答辩人共有权的情况。综上，请二审人民法院依法驳回上诉、维持原判，维护答辩人作为房屋共有人的合法权益，维护公平正义。 高洪刚未作答辩。 王成明向一审法院起诉请求：1、依法判令原告与被告高洪刚于2018年11月3日签订的《商品房定购协议》有效；2、两被告协助原告办理新房权证新泰市字第××号房产的产权变更手续，产权变更费用由两被告负担；3、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，位于新泰市城区（房产证号：新房权证新泰市字第××号）房屋，系被告高洪刚、刘建娥共同共有。被告高洪刚给原告王成名出具了收到房款的收条五份，数额共计297272元。原告通过银行转账的方式转给被告高洪刚131920元。 一审法院认为，本案的焦点问题是：1、原告王成名与被告高洪刚于2018年11月3日签订的《商品房定购协议》是否有效；2、二被告是否有义务协助原告王成名办理涉案房产的产权变更手续。关于第一个问题，由于原告王成名提交的《商品房定购协议》系复印件，真实性无法核实，原告要求确认该协议有效，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个问题，由于《商品房定购协议》的真实性无法确定，原告要求二被告协助办理房屋的产权变更亦无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王成名的诉讼请求。案件受理费50元，保全费2520元，由原告王成名负担。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王成明提交证据一、商品房订购协议原件，证明：该协议原件与一审提交的复印件内容相符，并证实2018年10月30日高洪刚与上诉人签订该订购协议，两被上诉人将涉案房屋出卖给上诉人，上诉人支付了房屋对价，超额支付2000余元，证明该协议真实有效，两被上诉人应该协助办理涉案房屋产权变更手续。证据二、上诉人与刘福胜银行转账明细136000元及微信转账记录5000元、9000元，证实被上诉人高洪刚于2019年3月27日收到房款10万元及2018年2月25日收到条中收到的5万元，刘福胜系高洪刚指定的收款人，证明：上诉人已经实际交付了房款。证据三、燃气收据一份，收费时间是2020年1月19日；物业费收据一张，2019年8-12月物业费；水电费收费单3张，2019年5-9月单据。证明涉案房屋已经交付，并一直由我方占有使用。被上诉人刘建娥质证认为，对证据一真实性有异议，该证据是上诉人一方在一审判决之后伪造的证据，1、该证据王成明的签名与一审复印件不一致；2、第一条40000元的“0”与一审复印件不一致；3、第二条填写的数字“十”“万”“零”及“300000”和一审复印件不一致；4、第2条4000不一致，补充条款书写的文字不一致，落款“甲方高洪刚”与复印件不一致，“乙方王成名”签字的大小、笔划与复印件不一致，“丙方王丽娜”签名与复印件不一致，复印件王成名按的手印和当庭提交的原件手印位置不一致，落款日期有两处落款日期“2018.11.3”中间落款日期复印件的“2”不一致，后面写的电话号码也不一致。证据一不能证明上诉人的主张，其他同一审质证意见。对证据二银行转账明细真实性有异议，没有银行盖章。微信转账真实系有异议，不能证明是谁转给的高洪刚5000元，转给刘福胜的9000元不能证明与本案关联性，该证据系打印件，证据形式不符合证据要件。一审法院审理认定的高洪刚给王成名出具的房款收条共计5份，数额297272元，通过银行转账131920元，已经超过了订购协议的40万元，本庭上诉人又提交了136000元的转账明细和两个微信转账5000、9000元，进一步说明上诉人主张的付款是乱象丛生，不真实。对证据三物业收费单据真实性有异议，物业费收费单据花园-74不是涉案房屋，燃气费收据是一审判决之后的收据，不能证明上诉人的主张，水电费包括在物业收费单中，物业出具的收据和物业公司的收费单中的金额不一致。本院认为，被上诉人刘建娥对证据一至三有异议，且证据一的原件与一审提交复印件不一致，不是同一份合同，对上诉人提交的证据一至三本院不予采信。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、涉案房屋的商品房订购协议是否有效；二、两被上诉人是否应当协助上诉人变更涉案房屋的产权手续，涉案房屋产权变更手续费用是否应两被上诉人承担。 关于涉案房屋的商品房订购协议是否有效的问题，二审中上诉人提交所称的由中介机构留存的涉案房屋的商品房订购协议原件，该协议首部、尾部当事人的签名、合同条款中手写字迹与上诉人一审提交的复印件的字迹不同、不一致。二审中上诉人提交的商品房订购协议原件首部有丙方经办人王丽娜签字，一审提交的复印首部没有丙方经办人王丽娜签字，因此，不能证实涉案房屋的商品房订购协议是真实存在的，更不能证实该协议的效力，上诉人的该上诉理由，本院不予支持。 关于两被上诉人是否应当协助上诉人变更涉案房屋的产权手续，涉案房屋产权变更手续费用是否应当由两被上诉人承担的问题，由于《商品房定购协议》的真实性无法确定，上诉人要求两被上诉人协助办理房屋的产权变更亦无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，王成名的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王成名负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年八月二十四日 书记员  崔晓元