山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3119号上诉人（原审原告）：郝传明，男，1986年12月3日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：颜超，山东君辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠涛，山东君辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市铭嘉金润房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区振华街1号。法定代表人：孙亮，董事长。委托诉讼代理人：李梦华，山东福阳律师事务所律师。上诉人郝传明因与被上诉人烟台市铭嘉金润房地产开发有限公司（以下简称金润房地产）商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初2704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郝传明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持郝传明的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由金润房地产负担。事实和理由：一、涉案商品房未满足交房条件。1、涉案商品房至今未完成综合验收备案，未达到法律规定的交付条件。烟台市福山区住房和城乡建设局出具的信访答复意见书明确说明涉案小区未取得质量监督报告，未办理竣工综合验收备案，属于未经竣工验收违规交房，并按照相关法律规定要求其停止交房。完成综合验收备案是法律规定的交房条件，《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》等法律规定均要求建设工程交付时要经验收合格，并完成综合验收备案后才能交付使用。2、涉案商品房未满足《商品房买卖合同》及补充协议约定的交付条件，金润房地产未向郝传明出示相关材料。涉案《商品房买卖合同》及补充协议第四条将交房条件修改为“房屋经勘查、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格”的约定违反法律强制性规定，且系格式条款，应为无效条款。即使该条款产生法律效力，金润房地产交付的房屋也未达到上述约定条件。（1）烟台市福山区住房和城乡建设局约谈金润房地产的约谈笔录及信访答复意见书均载明涉案房屋未达到交房条件。（2）2019年1月15日金润房地产工作人员答复视频及其签收的《致金润房地产》通知单能够证明涉案房屋至今未达到交付条件，且金润房地产至今未曾通知交房。（3）涉案房屋在一审庭审时仍未满足基本生活居住条件。（4）即使涉案商品房已经满足交付条件，金润房地产未出示交房时所需出示的文件，郝传明亦有权拒绝接收房屋。二、补充协议第四条对交房条件的修改存在违反效力性禁止性条款的情形。涉案房屋未经消防验收，无论购房合同是否将消防验收约定为交房条件，都不能免除开发商在交房前遵照消防法规定报请消防监督部门进行消防验收的义务。三、金润房地产提交的《工程竣工验收报告》系金润房地产自行组织制定，日期存在造假，不具有真实性、合法性，不足以证明其于2018年12月31日经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，不应作为有效证据认定。四、涉案案件系集体诉讼案件，牵涉几十户业主的共同利益。金润房地产在交房现场明确告知无法提供合同约定的勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格报告，并说明可以根据情况收房或者不收房，同时明确表示会在六月份左右完成相关验收，在满足交房条件后另行通知交房，但其一直未通知交房，且在一审时出示了虚假日期的竣工验收报告。综上所述，一审判决部分事实不清，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持郝传明诉讼请求。金润房地产辩称，一、涉案房屋符合法定及约定的交房条件，金润房地产在合同约定期限内通知郝传明收房，不存在违约情形，郝传明收到交房通知书后无合理理由拒绝收房系郝传明违约。二、涉案房屋在合同约定期限内合法取得《工程竣工验收报告》，而该报告是否备案并不影响竣工验收报告的效力。而且一审法院已经逐一核实该报告出具责任主体，各方均认可参与了涉案房屋所在工程的竣工验收，足以证明涉案房屋符合五方验收的交付条件。三、烟台至福山区住房和建设局出具的信访答复意见书只能说明涉案房屋未取得竣工验收备案表，这是行政管理程序方面的瑕疵，不代表房屋质量存在问题。四、涉案小区入住率高达90%以上，已有近千户业主实际入住至今，从未产生质量问题，也未影响业主的居住和使用。郝传明等人无正当理由拒绝收房的行为不仅违约，而且影响了其他业主办理房屋产权证书等的进程，影响了金润房地产及其他业主的合法权益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法正当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。郝传明向一审法院起诉请求：1.请求判令金润房地产向郝传明支付逾期交房违约金，按636110元的日万分之二，自2019年1月1日计算至实际交房止，暂计算至2019年8月1日为26716元；2.本案诉讼费由金润房地产承担。一审法院认定事实：2017年5月22日，郝传明与金润房地产签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：郝传明购买金润房地产开发的位于烟台市福山区振华街1号君悦湾9号楼2单元第7层701号房地产，建筑面积100.02平方米，总价款为636110元。其中《商品房买卖合同》第八条关于交付期限约定，卖方（金润房地产）应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方（郝传明）使用：1.取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》；3.取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。该商品房买卖合同补充协议第四条约定将合同第八条变更和补充为：1.将房屋交付条件变更为：房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。商品房买卖合同第九条约定：金润房地产逾期交房的违约责任:(2)买方（郝传明）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方（金润房地产）按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后，郝传明依约向金润房地产交纳了购房款636110元。2018年12月19日，金润房地产书面通知郝传明交付房屋事宜，郝传明认为涉案房屋不具备交付条件，拒绝接收房屋。另查，金润房地产于2018年12月11日取得涉案房屋所在楼盘的《勘察单位工程质量检查报告（合格证明书）》，于2018年12月11日取得涉案房屋所在楼盘的《设计单位工程质量检查报告》；金润房地产已取得涉案房屋所在楼盘的《监理单位工程质量评估报告（合格证明书）》，但该评估报告未注明日期；金润房地产于2018年12月31日取得《工程竣工验收报告》，并加盖了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的印章。郝传明对竣工验收报告真实性提出异议，故一审法院分别向监理单位山东万信项目管理有限公司、设计单位山东圣凯建筑设计咨询有限公司、勘察单位山东圣凯建筑设计咨询有限公司、施工单位中国川海建设有限公司烟台分公司、烟台胜利建筑工程有限公司发出工作联系（公）函，上述五家公司均向一审法院复函，称均参与了涉案项目的竣工验收，竣工验收时间为2018年12月31日。一审法院认为，郝传明与金润房地产于2017年5月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行。合同签订后，郝传明按照合同约定及时支付了全部购房款，金润房地产应当按期向郝传明交付房屋。案件的争议焦点为：一、涉案商品房是否符合约定交房条件。二、金润房地产是否逾期交房，应否承担逾期交房的违约责任。关于涉案商品房是否符合约定交房条件。庭审过程中，郝传明诉称金润房地产应按照合同第八条约定交付房屋，金润房地产辩称根据补充协议已将房屋交付的条件变更为房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。郝传明主张补充协议中对交房条件的修改，未经双方协商同意，系金润房地产单方面制定且未向郝传明提示说明的格式条款，系无效条款。一审法院认为，补充协议不存在违反合同法第五十二条、第五十三条规定的合同条款无效的情形，未加重郝传明的合同义务，亦未免除金润房地产的交房责任，应认定合法有效。从郝传明庭审中提交的《致烟台市铭嘉金润房地产开发有限公司》的通知单及视频等证据可见，郝传明亦认可房屋交付的条件变更为房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，故一审法院对该房屋交付条件予以确认。而金润房地产已提交证据证明在合同约定的期限内，涉案房屋通过上述建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，并已取得工程竣工验收报告、商品房质量保证书、商品房使用说明书、建设工程竣工验收消防备案凭证等材料，故涉案房屋已经达到合同约定的交付条件。郝传明主张涉案房屋配套设施不完善，无法达到交付条件，并提交了2019年11月15日供电公司在网上民声答复截图、郝传明与供电所电话录音；君悦湾物业管理服务中心发布的供水情况通知；2019年6月19日、2019年9月12日新奥燃气网上民声答复截图；暖气管道、视频照片；2019年4月10日自然资源规划局网上民声答复及2019年12月2日郝传明录音材料；烟台君悦湾居民委员会群众的微信聊天记录等证据予以证明,金润房地产对上述证据真实性及证明力均提出异议。因从郝传明在庭审中所提交的君悦湾居民委员会群众的微信聊天记录这一证据中足以证明，涉案小区在约定交付时已经通水、通电、通气与郝传明陈述的尚未达到供电、供水等条件不符。故一审法院对郝传明的该项主张不予支持。郝传明主张涉案房屋建设工程竣工验收消防备案凭证的取得时间在2019年1月22日，晚于合同约定的交房时间2018年12月31日，不符合交房条件。一审法院认为，首先，郝传明与金润房地产双方对交房条件进行了补充约定，消防备案凭证的取得不在双方约定的范围之内；其次，涉案房屋消防备案凭证取得时间仅晚于约定交房时间22天，并不实质性影响涉案房屋的交付使用，郝传明的该项主张不予认定。关于金润房地产是否逾期交房，应否承担逾期交房的违约责任。一审法院认为，在涉案房屋达到交付条件的情况下，金润房地产依据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，于2018年12月19日向郝传明发出《房屋交付通知书》，并在合同约定的交房日期之前邮寄并妥投，由于郝传明本人的原因致使涉案房屋未及时进行交付,相应的法律后果应由郝传明自行承担,因此，郝传明对金润房地产应向其支付逾期交房违约金的诉请，于法无据,一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决：驳回郝传明对烟台市铭嘉金润房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费468元，由郝传明负担。二审中，郝传明提交以下证据：1、烟台市福山区住房和建设局2019年1月4日约谈金润房地产工作人员梁广伟的约谈笔录1份；2、烟台市福山区住房和建设局于2019年3月27日和2019年6月26日出具的针对涉案小区21-25号楼、9号楼违规交房问题的信访答复意见书2份。证明涉案房屋尚未达到交房条件，金润房地产提交的2018年12月31日的工程竣工验收报告在形成时间及整体性方面存疑。金润房地产质证称，对约谈笔录的真实性有异议，该笔录不能证明金润房地产没有通过五方验收的事实；对信访答复意见书的真实性无异议，对其证明内容不予认可，质证意见同一审一致。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方的争议焦点为：涉案房屋是否达到交付条件，金润房地产是否完成了交房义务，应否向郝传明支付逾期交房违约金及其数额。郝传明与金润房地产签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。郝传明主张合同中对交房条件变更的条款属于无效的格式条款，依据不足，本院不予采纳。烟台市福山区住房和建设局出具的信访答复意见书和对金润房地产工作人员梁广伟所作约谈笔录仅是政府部门依据行政管理规定所作，属于行政管理性质，不影响合同效力，涉案房屋交付标准应以双方合同约定为准。本案中，涉案房屋于2018年12月31日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2019年1月22日完成竣工验收消防备案，达到合同约定交付标准，亦符合法定最低交付标准，一审法院对郝传明要求金润房地产承担逾期交房违约金的诉请不予支持正确，应当予以维持。关于郝传明主张的涉案房屋不具备基本生活居住条件，未达到补充协议第六条约定的通水、通电、通气等条件的问题。一审法院依据郝传明提交的君悦湾居民委员会群众的微信聊天记录认定涉案小区在约定交付时已经通水、通电、通气，具备基本生活居住条件并无不当，本院予以支持。综上所述，郝传明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费468元，由郝传明负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年八月十二日书记员  孙晓雯