安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初2147号 原告：寿县天宝专业市场经营管理有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇工业园区楚都新城C3栋，统一社会信用代码913415216989677494。 法定代表人：蔡斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑海龙，安徽郢都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑孝云，安徽郢都律师事务所律师（实习）。 被告：罗淑贤，女，1989年10月21日出生，汉族，住安徽省淮南市寿县。 委托诉讼代理人：阮一文，安徽徽杰律师事务所律师。 原告寿县天宝专业市场经营管理有限公司（以下简称天宝管理公司）与被告罗淑贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭审理。天宝管理公司的委托诉讼代理人郑海龙、罗淑贤及其委托诉讼代理人阮一文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天宝管理公司提出如下诉讼请求:1.罗淑贤给付天宝管理公司房屋租金117682元，并给付截至2020年5月31日的逾期付款违约金76715.56元，之后的违约金按月息24%支付至租金交清之日止;2.罗淑贤返还天宝管理公司为其垫付的水费、电费合计3573.76元;3.本案诉讼费由罗淑贤承担。事实与理由：2012年12月20日，天宝管理公司与罗淑贤签订两份《寿县装饰建材市场租赁及经营管理合同》，天宝管理公司将位于寿县装饰建材市场A3栋8号总建筑面积为81.71平方米以及A3栋9号、10号、11号、12号总建筑面积为261.76平方米的房屋出租给罗淑贤用于开宾馆，租赁期间为六年，从2012年12月30日至2018年12月29日，租金一年一交。按双方约定，2016年12月30日前，罗淑贤应向寿天宝管理公司交付租金78310元，罗淑贤实际交付了43060元，尚欠35250元未付；2017年12月30日前罗淑贤应向天宝管理公司交付租金82432元；罗淑贤合计欠交租金117682元。另，在此期间天宝管理公司替罗淑贤垫付水费、电费合计3573.76元。为此提出前述诉讼请求。 罗淑贤辩称，第一，依据合同约定，天宝管理公司应将后三年的房租标准书面通知罗淑贤，以便于交租，但是天宝管理公司没有书面通知，罗淑贤无法得知准确的租金数额。第二，按照合同约定，罗淑贤计算的租金总额为326214.56元，已经支付234768元，尚欠91456.56元。天宝管理公司未书面通知罗淑贤后两年的租金收费标准，如果罗淑贤知道涨价就不会租赁了，所以罗淑贤不存在违约行为。第三，罗淑贤交付的保证金14135元在合同到期后可以抵充应付租金。第四，天宝管理公司请求罗淑贤支付2017年5月以前的租金，已超过诉讼时效。第五，天宝管理公司主张的违约金过高，罗淑贤同意按照银行同期贷款利率计算违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及举证、质证意见，本院认定事实如下： 2012年12月20日，天宝管理公司（甲方、出租方）与罗淑贤（乙方、承租方）签订两份房屋租赁合同，合同书之一记载：天宝管理公司将位于寿县装饰建材市场的A3栋9号、10号、11号、12号商铺（建筑面积合计为261.76平方米）租赁给罗淑贤从事宾馆行业经营活动，租赁期限6年（自2012年12月30日至2018年12月29日）。双方就租金及管理费约定：第一、二年为市场启动期并考虑到定湖大道建设工期免收租金，仅收取管理费，第一年管理费5元每平方米（每月），第二年管理费10元每平方米（每月）；第三年租金18元每平方米（每月）。付款方式为一年一付，2012年12月30日交管理费15705元，2013年12月30日交管理费31411元，2014年12月30日交租金56540元。后三年租金根据市场涨幅，由甲方确认租金价格、经营管理费及付款方式，书面通知乙方。如乙方不愿继续承租，甲方收回房屋。乙方不愿接受后三年的租赁条件，视为租赁期满，一切按照租赁期满约定执行。乙方经营中发生的水、电等费用由乙方据实按月自行交付。关于违约责任，双方约定：甲方违约的，按年租金和管理费的50%计算；乙方未按约定交付租金和管理费的，按未付款额每日百分之五承担违约金，乙方其他违约的，违约金按三万元计取。双方还约定罗淑贤应交付该份合同保证金14135元。合同书之二记载：天宝管理公司将位于寿县装饰建材市场的A3栋8号商铺（建筑面积为81.71平方米）租赁给罗淑贤从事宾馆行业经营活动，租赁期限6年（自2012年12月30日至2018年12月29日）。双方就租金及管理费约定：第一、二年为市场启动期并考虑到定湖大道建设工期免收租金，仅收取管理费。第一年管理费5元每平方米（每月），第二年管理费10元每平方米（每月）；第三年租金18元每平方米（每月）。付款方式为一年一付，2012年12月30日交管理费4903元，2013年12月30日交管理费9805元，2014年12月30日交租金17649元。双方还约定罗淑贤应交付该份合同保证金4412元。双方关于其他事项的约定与前一份合同约定的内容相同。 罗淑贤在承租期间共向天宝管理公司和房屋产权人付款23笔，合计253315元，付款凭证记载为管理费和租金的21笔，合计234768元，记载为履约保证金的两笔合计18547元（2012年12月13日，罗淑贤交付天宝管理公司14135元，收据记载的交费事由为A3栋9、10、11、12号履约保证金；2012年12月21日，罗淑贤交付天宝管理公司4412元，收据记载的交费事由为A3栋8号履约保证金）。 天宝管理公司提出其在第三年度以后收取的管理费属于合同约定的租金，认可以上票据的真实性，提出以上23笔款项均是罗淑贤交付的租金，不在其主张的欠租范围内。 对当事人争议的焦点问题，本院认定如下： 一、第五、第六租赁年度的租金标准 天宝管理公司主张第五个租赁年度的租金应按19元每月每平方计算，第六个租赁年度的租金应按20元每月每平方计算。天宝管理公司为证明其主张提供了其在《寿州报》上刊登的公告一份。该公告的落款日期为2014年5月18日，发布人为天宝管理公司，内容如下：“楚都商城商铺各承租户：根据你与我公司签订的《租赁合同》约定，我公司现确定后三年的租金标准及付款方式如下：一、2014年度的房屋租金标准为：沿定湖大道20元/平方米，其余18元/平方米。租金付款时间:在本公告发布之日起十日内一次性付清全年租金。二、2015年度的房屋租金标准为：沿定湖大道21元/平方米/月，其余19元每平方米。租金付款时间：在上一年度租期届满前一个月一次性付清全年租金。三、2016年度的房屋租金标准为：沿定湖大道22元/平方米/月，其余20元/平方米。租金付款时间：在上一年度租期届满前一个月一次性付清全年租金。请各承租户务必于本公告之日尽快来我公司办理相关手续……” 罗淑贤质证认为，依据租赁合同约定，天宝管理公司应将后三年的租金标准书面通知罗淑贤，但罗淑贤没有收到租金变动的书面通知。罗淑贤不属于无法通知的情形，天宝管理公司可以直接向罗淑贤发送书面通知，其在寿州报上刊登公告不等同于已向罗淑贤发送书面通知，而且罗淑贤也不知道该公告是否是天宝管理公司刊登的。 本院认为，天宝管理公司没有提交证据证明其已向罗淑贤发送了租金标准变动的书面通知，也未提供证据证明其刊登公告时罗淑贤下落不明而无法直接向罗淑贤发送书面通知，故本院认定罗淑贤的异议成立。另外，根据罗淑贤与天宝管理公司签订的6年期租赁合同，前三年应指2013年度、2014年度、2015年度，即2012年12月30日交2013年度管理费，2013年12月30日交2014年度管理费，2014年12月30日交2015年度租金。租期后三年应指2016年度、2017年度、2018年度。而公告上所指的后三个年度是指2014年度、2015年度、2016年度，与罗淑贤与天宝管理公司约定的后三个年度不符。故本院推定双方关于后三年的租金标准仍按合同约定的第三个租赁年度的租金标准计算，即A3栋8号商铺的年租金为17649元，A3栋9号、10号、11号、12号商铺的年租金为56540元，年租金合计74189元。 二、罗淑贤的欠费金额 （一）罗淑贤拖欠租金的数额。本院根据罗淑贤提供的交款发票和收据认定如下： 1.第一个租赁年度的交费情况。根据合同约定，罗淑贤应交第一个租赁年度（2012年12月30日至2013年12月29日）的管理费20608元（15705元+4903元）。罗淑贤提供的由天宝管理公司开具的发票2张记载：2012年12月14日，罗淑贤交付天宝管理公司15705元，发票记载的交费事由为A3栋9号、10号、11号、12号的管理费。2012年12月21日，罗淑贤交付天宝管理公司4903元，发票记载的交费事由为A3栋8号的管理费。实际交费金额与合同约定的交费金额相符，故本院认定罗淑贤已付清了第一个租赁年度的管理费。 2.第二个租赁年度的交费情况。根据合同约定，罗淑贤应交第二个租赁年度（2013年12月30日至2014年12月29日）的管理费41216元（31411元+9805元）。罗淑贤提供的由天宝管理公司的发票1张记载：2014年1月28日，罗淑贤交付天宝管理公司35782元，发票记载的交费事由为A3栋8、9、10、11、12号商铺2013年12月30日至2014年12月30日的管理费。实际交费金额与合同约定的交费金额之间的差额为5434元（41216元-35782元）。罗淑贤提供的发票或收据中没有记载其补交该年度管理费的内容，结合天宝管理公司在诉讼中主张罗淑贤已付清了前四个租赁年度的费用的陈述，本院推定天宝管理公司已经以罗淑贤交付的保证金中的5434元抵充了应付的第二个租赁年度的管理费，认定罗淑贤已付清了第二个年度的管理费，其交付的保证金余额为13113元（18547元-5434元）。 3.第三个租赁年度的交费情况。根据合同约定，罗淑贤应交第三个租赁年度（2014年12月30日至2015年12月29日）的租金74189元（56540元+17649元）。罗淑贤提供的发票和收条4张记载：2015年4月1日，罗淑贤交给洪婷婷12372元，收条记载为A3栋9号商铺2014年12月30日至2015年12月29日房租，天宝管理公司在收款人栏加盖公章。2015年6月17日，罗淑贤交付天宝管理公司24021元，发票记载的交费事由为2014年12月30日至2015年12月29日的管理费。2015年12月29日，罗淑贤交付天宝管理公司19989元，发票记载的交费事由为A3栋9号、10号商铺2014年12月30日至2015年12月29日的管理费。2015年12月29日，罗淑贤交给江雯17807元，收条记载为A3栋12号商铺2014年12月30日至2015年12月29日房租，天宝管理公司在收款人栏加盖公章。上述4笔费用付款合计74189元，与合同约定的应交房租费的金额相符，故本院认定罗淑贤已付清了第三个租赁年度的租金。 4.第四个租赁年度（2015年12月30日至2016年12月29日）交费情况。罗淑贤提供的发票和收条9张记载：2016年3月24日，罗淑贤交给江雯12372元，收条记载为A3栋9号商铺2015年12月30日至2016年12月29日房租。2016年5月10日，罗淑贤交给江雯14044元，收条记载为A3栋10号商铺2015年12月30日至2016年12月29日房租，天宝管理公司在收款人栏加盖公章。2016年5月10日，罗淑贤交付天宝管理公司5965元，发票记载的交费事由为A3栋10号商铺2015年12月30日至2016年12月29日的管理费。2016年11月19日，罗淑贤交给江雯3763元，收条记载为2015年12月30日至2016年12月29日房租。2016年11月20日，罗淑贤交付天宝管理公司款项2笔，一笔6337元、一笔9900元，合计16237元，2张发票记载的交费事由为管理费。2017年2月13日，罗淑贤交付天宝管理公司款项3笔，一笔9900元、一笔2017元、一笔9900元，合计21817元，3张发票记载的交费事由为管理费。以上付款金额合计74198元，根据下一张收据记载的内容，可以认定以上74198元为第四个租赁年度的租金。罗淑贤支付的第四年度的租金74198元与其支付的第三个租赁年度的租金74189元之间存在9元差额，该差额可以认定为系误写或误算，据此可以认定双方仍按前一年度的租金标准计算租金，罗淑贤已付清了第四年度的租金。 5.第五、第六租赁年度的交费情况。罗淑贤提供的发票和收条5张记载：2017年8月5日，罗淑贤交给江雯10000元，收条记载为A3栋商铺2016年12月30日至2017年12月30日房租（本院注：第五个租赁年度房租），天宝管理公司在收款人栏加盖公章。2017年10月27日，罗淑贤交付天宝管理公司1204元，发票记载的交费项目为管理费。2017年10月27日，罗淑贤交给江雯8796元，收条记载为A3栋12号商铺2016年12月30日至2017年12月30日房租（本院注：第五个租赁年度房租）。2018年2月1日，罗淑贤交付天宝管理公司款项2笔，一笔8000元、一笔2000元，合计10000元，2张发票记载的交费事由为2016年12月至2017年12月的管理费（本院注：第五个租赁年度房租）。以上费用合计30000元。 依据以上事实，可以认定罗淑贤拖欠第五个租赁年度的租金44189元(74189元-30000元),拖欠第六个年度的租金74189元，合计118378元。租期届满后，以罗淑贤交付的保证金余额13113元冲抵租金后，罗淑贤实欠租金105265元（118378元-13113元）。 （二）罗淑贤拖欠水费、电费的数额 天宝管理公司主张其为罗淑贤垫付其承租期间的水费、电费合计3573.76元，并提交了水费发票9张、电费发票2张予以证明。 罗淑贤对水费、电费发票的真实性无异议，提出其在2018年5月份以后已经把房屋转租给他人，次承租人陈述其已经交情了水、电费，请求法庭允许其在庭审后五日内向次承租人核实交费情况。 本院认为，罗淑贤未在其承诺的期间答复是否欠付水电费，应推定天宝管理公司的主张成立，本院认定罗淑贤拖欠其承租期间的水电费3573.76元。 本院认为，双方当事人约定租期前三年的租金或管理费的支付方式为一年一付，后三年租金根据市场涨幅，由出租方确认租金价格、经营管理费及付款方式，书面通知乙方。因天宝管理公司未能证明其与罗淑贤已就租期内后三年的租金标准和支付方式进行了约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，本院认定罗淑贤应在2017年12月31日之前付清第五个租赁年度的租金，在2018年12月29日之前付清第六个租赁年度的租金，逾期应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方当事人约定以未付款额的百分之五按日计算违约金，据此计算的违约金过高，对于罗淑贤请求按银行同期贷款利率计算违约金的请求，本院予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告罗淑贤于本判决生效后十五日内给付原告寿县天宝专业市场经营管理有限公司房屋租金105265元（118378元-13113元）并支付逾期付款违约金，逾期付款违约金按年度分段计算：第五个租赁年度的逾期付款违约金以44189元为基数，支付自2018年1月1日起至生效判决确定的履行之日止，2018年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率支付，2018年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR)计付；第六个租赁年度的逾期付款违约金，以105265元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR)，自2018年12月30日起计算至生效判决确定的履行之日止。 二、被告罗淑贤于本判决生效后十五日返还原告寿县天宝专业市场经营管理有限公司为其垫付的水费、电费合计3573.76元。 三、驳回原告寿县天宝专业市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4260元，由原告寿县天宝专业市场经营管理有限公司负担1660元，由被告罗淑贤负担2600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  余益辉 审 判 员  吴家奎 人民陪审员  赵广庆 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  陶 红 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。