杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初1664号 本诉原告（反诉被告）：龙康亮，男，汉族，住湖南省涟源市。 本诉原告（反诉被告）：龙兵，男，汉族，住湖南省涟源市。 两原告共同委托诉讼代理人：吴浪，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：王丽萍，女，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：祝丽峰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原告龙康亮、龙兵诉被告王丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月15日公开开庭进行了审理。原告龙康亮以及两原告共同委托诉讼代理人吴浪，被告委托诉讼代理人祝丽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙康亮、龙兵诉称：2017年10月22日，龙康亮、龙兵与王丽萍签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：龙康亮、龙兵向王丽萍承租坐落于杭州市萧山区××街道××号商铺，租赁期限自2017年10月22日起至2025年10月21日止，共计8年。总租金为2253030元。违约责任中约定如王丽萍提前解约，则需支剩余年限租金总额的25%作为违约金。合同履行过程中，双方达成合意，龙康亮、龙兵于2017年10月23日先行支付租金50000元，剩余租金于交房后支付。2018年10月17日，王丽萍从开发商处收房，龙康亮、龙兵督促其履行合同，交付出租房屋。但王丽萍以租金上涨为由拒不交房，其后又以龙康亮、龙兵擅自转租为由要求解除租赁合同。双方的争议先后经萧山区人民法院和杭州市中级人民法院开庭审理，至今未能得到解决。由于王丽萍逾期交房，导致案涉租赁房屋地段已开设多家超市，龙康亮、龙兵失去商机，损失惨重。故起诉要求判决：一、解除双方于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》。二、王丽萍返还已支付的租金60000元；三、王丽萍支付违约金150000元。 被告王丽萍辩称：一、因龙康亮、龙兵严重违约，王丽萍于2020年2月22日依法依约解除双方于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》。杭州市萧山区人民法院、杭州市中级人民法院均判决双方继续履行租赁合同。判决生效后，龙康亮、龙兵并未向王丽萍支付租金，还起诉要求解除租赁合同。为履行生效判决，王丽萍通过发函及短信方式催促龙康亮、龙兵支付租金，然而龙康亮、龙兵收到函件及短信后，不仅不支付租金，还回复称“现我方已起诉解约，请你尽快退还租金并承担违约责任”。鉴于龙康亮、龙兵不支付租金，且明确表示不履行租赁合同的事实，王丽萍按照合同法及租赁合同的相关规定以发函及短信的方式通知龙康亮、龙兵，依法解除双方签订的租赁合同，短信于2020年2月22日送达龙康亮、龙兵，租赁合同自此解除。二、按照租赁合同第七章第七条第二款的约定，王丽萍依约解除租赁合同的，有权没收龙康亮、龙兵已支付的保证金60000元。同时，王丽萍系守约方，同意按照生效判决继续履行租赁合同，龙康亮、龙兵作为违约方要求王丽萍支付违约金没有任何事实与法律依据。综上，请求法院驳回龙康亮、龙兵的诉讼请求。 反诉原告王丽萍诉称：2017年10月22日，王丽萍与龙康亮、龙兵签订《房屋租赁合同》一份，将其位于杭州市萧山区××街道××号商铺出租给龙康亮、龙兵使用。合同约定：租赁期限为8年，自2017年10月22日起至2025年10月21日止；非因王丽萍原因导致交房迟延，自实际交房日期开始计算租赁期限和装修免租期限；每次支付的租金须提前一个月支付；龙康亮、龙兵亮逾期支付任何一期租金超过七天，王丽萍有权提前解除本合同。租赁合同还对双方的其他权利义务作出具体约定。2018年10月17日，王丽萍从开发商处收房，自此具备交房条件。因龙康亮、龙兵未按期支付租金，且擅自与案外人龙智达成转租房屋的约定等原因，王丽萍未将租赁房屋交付给龙康亮、龙兵；而龙康亮、龙兵则要求王丽萍交付租赁房屋。双方为此发生纠纷，经杭州市萧山区人民法院、杭州市中级人民法院审理，两级法院均判决双方继续履行租赁合同。判决生效后，龙康亮、龙兵仍未向王丽萍支付租金。为此，王丽萍发函及短信催促龙康亮、龙兵立即支付租金，继续履行租赁合同。龙康亮、龙兵，还回复：“现我方已起诉解约，请你尽快退还租金并承担违约责任。”鉴于龙康亮、龙兵不支付租金，且明确表示不履行租赁合同的事实，王丽萍按照合同法及租赁合同的相关规定，以发函及短信的方式通知龙康亮、龙兵，依法解除双方签订的租赁合同。王丽萍认为，龙康亮、龙兵一直不支付租金，其有权解除租赁合同。因龙康亮、龙兵未支付租金，双方之间又存在诉讼，导致案涉房屋一直空置，给王丽萍造成重大损失。王丽萍有权要求龙康亮、龙兵赔偿自收房之日起至租赁合同解除之日的房屋空置损失，并赔偿其房屋另行招租的损失。另外，若日后房屋出租的租金标准低于租赁合同约定的标准，王丽萍保留另行追究龙康亮、龙兵赔偿其租金差价损失的权利。故反诉请求：一、确认王丽萍与龙康亮、龙兵签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月22日解除。二、龙康亮、龙兵赔偿房屋空置损失357931元（按房屋租赁合同约定的租金标准，自2018年10月17日起计算至2020年2月22日）。三、龙康亮、龙兵赔偿房屋另行招租损失66250元（按房屋租赁合同约定租金标准的3个月计算）。 反诉被告龙康亮、龙兵辩称：王丽萍与龙康亮、龙兵已就交房和付款时间先后达成约定，王丽萍未按约交付房屋，龙康亮、龙兵也已经向法院主张解除合同关系。王丽萍违约，无权要求龙康亮、龙兵赔偿空置损失和招租损失。理由如下：1、王丽萍拒绝不交付房屋的原因，并非是因为龙康亮、龙兵没有按期缴纳房租。第一次起诉过程中，王丽萍自始至终从来没有提及租金支付事宜，甚至不愿意向龙康亮、龙兵提供收款账户，王丽萍不想交房真实原因是想要涨租金。这才是王丽萍要求解约的真实原因。2、王丽萍的损失系其单方违约、追求租金上涨不成所致。第一次起诉过程中，龙康亮、龙兵一直主张继续履行合同，只要王丽萍将房屋交付给龙康亮、龙兵，王丽萍的损失原本不会发生。而王丽萍却要求解除合同，既不交付房屋，也不对外用于租赁。因此，所谓的房屋空置损失和招租损失系由于王丽萍自身行为所导致，与龙康亮、龙兵无关。3、王丽萍未及时向龙康亮、龙兵交付房屋，导致龙康亮、龙兵失去商业机会。王丽萍此前不愿意继续履行合约，在得知龙康亮、龙兵有意解除合同时又同意继续履行合同，王丽萍的行为显然严重违背诚信原则。 原告龙康亮、龙兵为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、房屋租赁合同一份，证明双方关于房屋租赁权利义务的约定。2、（2019）浙0109民初1574号、（2019）浙01民终7279号民事判决书各一份，证明龙康亮、龙兵作为守约方，王丽萍无权解除房屋租赁合同，合同履行过程中，龙康亮、龙兵已支付租金60000元。3、微信聊天记录一份，证明双方在履行合同过程中就先交房后支付剩余租金达成一致意见。4、视频光盘一份（交房前协商交付房屋事宜的视频），证明双方在交房前进行协商，王丽萍要求上涨租金，不愿意按照原来约定交房的事实。 经质证，被告王丽萍对证据1的真实性无异议，合同约定了先付租金再交房，第七章第七条第二款约定，如果王丽萍按照本条款提前解除合同的，有权没收全部保证金；第八章第二条，如果龙康亮、龙兵提前解除合同，王丽萍有权要求其承担招租损失。对证据2的真实性无异议，（2019）浙01民终7279号判决书第十页第一段说明龙康亮、龙兵提供的光盘不采信，该判决书认为微信聊天记录不能证明先交房后付租金。对证据3的真实性无异议，（2019）浙01民终7279号判决书也对真实性作出认定，但不能证明双方达成新的合意，还是应按照合同约定先付租金后交房。对证据4的真实性有异议，（2019）浙01民终7279号一案中原告明确表示是另一部手机拍摄，再转存到这部手机，不是原始载体，且视频不完整，从时间点来看，即使视频真实，也不应该是龙康亮、龙兵陈述的拍摄时间，而是在开发商交房之后拍摄。 经审查，本院认为，对原告龙康亮、龙兵提供的证据1、证据2的真实性、合法性、关联性予以认定。证据3、证据4已在（2019）浙01民终7279号中作出认证，其中证据3的真实性予以认定，但对其证明目的不予认定，双方之间并未变更成先交付房屋后支付租金，证据4也无法达到其证明目的。 被告王丽萍为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：关于要求立即支付租金的函、解除合同通知书及EMS快递凭证、向龙康亮、龙兵发送的关于要求支付租金及解除合同的短信，证明判决生效后龙康亮、龙兵未继续履行房屋租赁合同向王丽萍支付租金，王丽萍以发函及短信的方式要求龙康亮、龙兵支付租金；龙康亮、龙兵收到王丽萍要求支付租金的函件及短信后，不仅不支付租金，还明确表示不履行房屋租赁合同，王丽萍依法解除房屋租赁合同。 经质证，原告龙康亮、龙兵认为，对证据的形式真实性无异议，对邮寄事实无异议，但是龙康亮、龙兵没有收到，对证明对象有异议，不能证明其有权发函解除合同，虽然龙康亮、龙兵主张解除合同，但是王丽萍没有权利解除合同，因为王丽萍是违约方，且不认为王丽萍要求继续履行的意思是真实的，王丽萍是故意发这么一条短信，目的在于让龙康亮、龙兵主动提出终止合同。 经审查，本院认为，对被告王丽萍提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据以上对证据的认证和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年10月22日，王丽萍和龙康亮、龙兵签订《房屋租赁合同》，主要约定：王丽萍将位于杭州市萧山区××街道××号××号（建筑面积：54.29平方米×2）房屋出租给龙康亮、龙兵使用；租赁期限为8年；自2017年10月22日起至2025年10月21日止，非因王丽萍原因导致交房迟延，自实际交房日期开始计算租赁期限和装修免租期；总租金为2253030元，该租金未包括物业费、水、电、能耗等，第一年至第三年租金分别为265000元；第四年和第五年租金分别为278250元；第六年至第八年租金分别为300510元；每次支付的租金金额对照上表列明的对应年份6个月的租金金额计算，先付后用，每期租金须提前一个月支付，如龙康亮、龙兵延期交付租金时间超过一个月，王丽萍有权收回该房屋；押金须签订合同日支付20000元，合同到期后，双方结清租金，龙康亮、龙兵付清所有的相关费用后，王丽萍无息退还押金给龙康亮、龙兵；在合同期内，除本合同另有约定的情况外，双方均不得单方面解除合同。另外，合同对双方的违约责任作了相关约定。 《房屋租赁合同》签订之前，龙康亮通过银行汇款于2017年10月10日向王丽萍支付10000元。《房屋租赁合同》签订之后，龙康亮于2017年10月23日通过微信联系王丽萍，内容主要为先支付房租50000元，待王丽萍交房时支付其余款项。王丽萍回复“龙总那下午安排个时间转下”“好吧”。2017年10月25日，龙兵通过银行汇款于向王丽萍支付50000元。2018年10月17日，原告从开发商处实际收房。2018年11月9日，龙康亮、龙兵向王丽萍邮寄《要求立即交付租赁房屋的律师函》，要求王丽萍交付房屋。王丽萍在收到龙康亮、龙兵的函件后于2018年11月20日向龙康亮、龙兵邮寄《律师函》，认为龙康亮、龙兵未经其同意将房屋转租给第三人，构成违约，故通知解除《房屋租赁合同》。龙康亮、龙兵于11月22日签收《律师函》。双方由此产生纠纷。王丽萍于2019年1月23日向本院起诉要求确认《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除；没收保证金60000元。诉讼中，龙康亮、龙兵提出反诉，反诉要求王丽萍交付商铺；支付违约金563257元。本院经审理后于2019年7月11日作出（2019）浙0109民初1574号民事判决书，判决驳回王丽萍的诉讼请求；驳回龙康亮、龙兵的反诉诉讼请求。双方均不服，提出上诉。杭州市中级人民法院经审理后于2019年12月6日作出（2019）浙01民终7279号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年12月19日，龙康亮、龙兵向本院提交诉讼材料，要求解除双方的《房屋租赁合同》；返还房租60000元；支付违约金150000元。因双方争议较大，萧山区人民调解委员会调解未果后，本院于2020年2月17日予以立案。期间，2020年1月24日，王丽萍向龙康亮、龙兵邮寄《关于要求立即支付租金的函》，内容为：“按照法院生效判决，双方之间的《房屋租赁合同》应继续履行，租赁房屋早已具备交付条件，请你方立即向本人足额支付第一期租金。本人足额收到租金的同时，将租赁房屋交付你方。若逾期付款，则按《房屋租赁合同》相关约定处理。”该函件龙康亮、龙兵拒收，但王丽萍将上述内容以短信方式于2020年1月30日向龙康亮、龙兵送达。龙康亮回复：“因你故意违约，以涨租赁为由迟迟不向我方交房，已给我方造成较大损失。现我方已起诉解约，请你尽快退还租金并承担违约责任。”2020年2月15日，王丽萍向龙康亮、龙兵邮寄《解除通知书》，内容主要为：“……判决生效后，我方发函通知你方支付租金，但你方至今未履行支付租金义务……依据《中华人民共和国合同法》相关规定以及双方之间《房屋租赁合同》第七章第七条约定，通知你方以下事项：一、自即日起解除双方于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》。二、依法保留继续追究你方违约责任的权利。”该函件龙康亮、龙兵拒收，但王丽萍将上述内容以短信方式于2020年2月22日向龙康亮、龙兵送达。 本院认为：本案争议焦点之一为王丽萍于2020年2月22日通过短信方式向龙康亮、龙兵送达的《解除通知书》，是否发生解除效力。（2019）浙01民终7279号民事判决书中认定，双方对于房屋的交付与剩余款项的支付系同时履行。王丽萍向龙康亮、龙兵送达的《解除通知书》前，龙康亮、龙兵已向本院起诉要求解除租赁合同并以短信方式告知了王丽萍，故王丽萍再以龙康亮、龙兵未足额支付租金为由通知解除租赁合同，未发生解除效力。虽然双方对谁存在违约存有争议，但从龙康亮、龙兵起诉要求解除合同和王丽萍发函通知解除的行为来看，双方均有解除租赁合同的意思表示，另外，案涉租赁合同经过（2019）浙01民终7279号一审、二审诉讼，双方也已缺乏继续履行的互信基础和履行必要，故本院判决解除案涉《房屋租赁合同》。 本案争议焦点之二为龙康亮、龙兵向王丽萍支付60000元的款项性质。其中50000元在《签订房屋租赁合同》之后即2017年10月25日支付，从支付时间和龙康亮、龙兵提供的证据3即微信聊天记录的内容来看，该50000元应认定为租金。至于10000元在签订《房屋租赁合同》之前支付，从支付时间和日常交易习惯来看，该10000元应为签订合同前支付的定金，在《签订房屋租赁合同》后，因双方对该10000元是否转为租金未有明确约定，考虑《签订房屋租赁合同》中约定了押金，且龙康亮、龙兵作为款项支付方，也在（2019）浙0109民初1574号一案和本案中均认可10000元为定金转为押金，故本院认定该10000元为押金。龙康亮、龙兵之后又主张该10000元作为押金后转为租金的陈述，缺乏依据，本院不予采信，至于王丽萍主张该60000元系保证金，缺乏依据，本院不予采信。 本案争议焦点之三为本诉诉请有无依据。第一，关于解除的诉请，根据以上争议焦点之一的分析，本院判决解除案涉《房屋租赁合同》。第二，关于返还60000元的诉请，案涉《房屋租赁合同》除已支付的租金50000元和押金10000元外，剩余租金和房屋交付均尚未履行，《房屋租赁合同》解除后，王丽萍应返还龙康亮、龙兵已支付的60000元。第三，关于龙康亮、龙兵主张违约金的诉请，（2019）浙0109民初1574号民事判决书中已认定，王丽萍要求解除合同是基于案外人龙智的陈述，王丽萍怀疑龙康亮、龙兵将商铺转租给案外人，王丽萍的诉请虽因证据不足未得到法院支持，但其因怀疑转租而提出解除的行为并非“无故”也非恶意。（2019）浙01终7279号民事判决书也认定龙康良、龙兵在未付首期租金的情况下要求王丽萍先行交付房屋及违约金的主张不能成立。另外，龙康亮、龙兵提出王丽萍系涨租金为由拒不交房，也缺乏依据。故龙康亮、龙兵要求王丽萍支付违约金150000元的诉请，本院不予支持。 本案争议焦点之四为反诉诉请有无依据。第一，根据以上争议焦点之一的分析，王丽萍要求确认解除的诉请，本院不予支持，本院判决解除案涉《房屋租赁合同》。第二，关于房屋闲置损失和另行招租损失的诉请，王丽萍于2018年10月17日从开发商处实际收房后，龙康亮、龙兵发函要求王丽萍交付房屋，王丽萍收函后于2018年11月20日回函，认为龙康亮、龙兵未经其同意擅自转租，故通知解除合同，双方为此产生纠纷。之后，原告于2019年1月向本院提起诉讼后，诉讼过程中双方均不肯退让、调解，直至2019年12月6日杭州市中级人民法院终审判决。判决生效后，因双方仍然缺乏继续履行的互信基础，导致双方继续产生纠纷，由此产生了本案诉讼。双方在整个过程中互不信任，各执己见，多次调解未果，导致损失的扩大，对此双方均有过错，应各自承担损失。故王丽萍反诉要求龙康亮、龙兵赔偿2018年10月17日至2020年2月22日的房屋空置损失以及另行招租损失66250元，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、王丽萍与龙康亮、龙兵签订的《房屋租赁合同》在本判决生效后解除； 二、王丽萍在本判决生效后十日内返还龙康亮、龙兵60000元； 三、驳回龙康亮、龙兵的其余本诉诉讼请求； 四、驳回王丽萍的反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4450元，减半收取2225元，由王丽萍负担650元，由龙康亮、龙兵负担1575元。反诉案件受理费减半收取3831元，由王丽萍负担。龙康亮、龙兵于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；王丽萍于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王银燕 二〇二〇年八月三日 书记员  吴 姗