黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3773号上诉人(原审被告、反诉原告)：**，男，1986年11月26日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。上诉人（原审原告、反诉被告）：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路2号和平大厦和兴座7层。负责人：崔雳，总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人**因与上诉人招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称招商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判由招商物业公司承担**的全部经济损失后，**再补交物业费或在物业费中减免；2.一、二审案件受理费由招商物业公司负担。事实和理由：双方当事人进户时签订了前期物业服务协议中明确规定了双方各自承担的义务和要求，由于招商物业公司长期持续违反合同，一审判决未充分了解合同中的义务，应先行补偿**经济损失，招商物业先行完成合同中的责任，再判**缴纳相应物业费。一、招商物业公司一直提供低劣服务，严重持续违反合同约定，物业服务合同属双务合同，招商物业公司物业服务严重不达标，其不负责的行为严重持续影响**生活质量，并直接导致**经济损失。二、入户时一并下发的《商品住宅质量保证书》中明确规定在保修范围内出现质量问题，用户可至招商物业公司报修，这是**在购房以后，唯一一个报修地址和电话。并在第六条中明确说明：接到报修后，公司当天即到现场组织维修。**持续三年反复沟通无果，直至招商物业被全体业主解聘后，**已经错过了房屋五年保修期。这期间与之联系的一直是招商物业公司，其恶劣的服务态度和拖延应付的工作态度，直接导致**经济损失20633.18元，其中室内装修修缮损失14000元，以及2013年至2015年期间供暖费6633.18元。根据物业服务合同约定招商物业公司应承担法律责任。综上，请二审法院支持**的上诉请求。招商物业公司辩称，请求二审法院驳回**的上诉请求。招商物业公司上诉请求：撤销一审判决第三项，维持其他判项。事实和理由：双方是物业服务法律关系，**房屋透寒问题应属房屋质量问题，不是物业服务范畴。招商物业公司没有收取**供暖费，无义务也无根据返还。请二审法院支持招商物业公司的上诉请求。**辩称，答辩内容同**上诉理由一致。招商物业公司向一审法院起诉请求：1、**给付物业费5458元，电梯费993元，滞纳金1786.75元，共计8237.75元；2、由**承担诉讼费用。**反诉请求：１、招商物业公司赔偿室内装修修缮损失14000元；２、招商物业公司承担2013年至2015年期间供暖费共计6633.18元；３、诉讼费由招商物业公司承担。一审法院认定事实：**是哈尔滨市香坊区东三三道街招商?诺丁山小区01地块6栋1单元201室房产的业主，该房屋建筑面积为92.82平方米。2013年10月25日，招商物业公司作为甲方、**作为乙方签订了《物业服务协议》，**在乙方处签名。《物业服务协议》第四条“物业管理服务费用”中的第三款约定“物业管理服务费按年交纳，乙方办理进户手续时一次性交纳第一个物业管理服务年度的物业管理服务费，以后每一个物业管理服务年度的物业管理服务费，由乙方在上一个物业管理服务年度届满前30日付清”，第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”。2015年10月23日至2018年11月14日，**拖欠的物业管理服务费为5453.85元[（92.82平方米×1.6元×12个月÷365天×22天）+（92.82平方米×1.6元×36个月）]。电梯费为991.53元{[25+2]×12个月÷365天×22天+[25+2]×36},招商物业公司诉请超出部分，不予支持。2018年11月14日后，招商物业公司退出招商?诺丁山小区，不再为该小区提供物业服务。一审法院认为，案涉《物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，招商物业公司、**之间形成了物业服务合同关系。招商物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了招商物业公司提供的物业服务，按照协议约定，**应向招商物业公司交纳物业管理服务费。招商物业公司关于物业费及电梯费的诉请符合法律规定和协议约定，一审法院予以支持。关于**举示的照片中小区垃圾未及时清理、单元门锁损坏、小区绿化不达标、步道板缺失等原告在物业管理服务方面的问题，可以证实招商物业公司在物业服务质量方面存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故**以此为由拒绝交纳物业费的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。因招商物业公司的物业服务质量存在瑕疵亦属部分违约，故一审法院对招商物业公司主张违约金的诉请不予支持。作为物业服务企业，招商物业公司应当对其服务质量进一步提升，为其业主提供完善的服务环境。综上，招商物业公司诉请中合理部分，应予支持。关于**反诉请求招商物业公司赔偿室内装修修缮损失14000元的问题，案涉房屋墙体透寒结冰系房屋质量问题，非因原告招商物业公司造成，在保修期内应由开发商负责维修，在保修期外对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时应启用维修基金，物业公司应按照维修基金的使用程序积极启用维修基金进行维修，以免房屋状况恶化以及损失扩大。本案中，案涉房屋发生质量问题时仍在保修期内，应当由开发商承担责任。故**的该项诉请，一审法院不予支持。关于**反诉请求招商物业公司承担2013年至2015年期间供暖费6633.18元的问题，招商物业公司作为提供服务的物业服务企业，负有对房屋的共用部位进行科学合理的维修、养护、更新、改造的义务，在案涉房屋业主反映问题过程中，未能妥善协调解决**房屋透寒的问题，因其履行合同义务存在一定程度的物业管理服务不到位的情况，根据本案的实际情况酌定由招商物业公司返还**供暖费2000元。判决：一、**于本判决生效后立即给付招商物业公司2015年10月23日至2018年11月14日的物业管理服务费5453.85元；二、**于本判决生效后立即给付招商物业公司2015年10月23日至2018年11月14日的电梯费991.53元；三、招商物业公司于本判决生效后立即返还**供暖费2000元；四、驳回招商物业公司的其他诉讼请求；五、驳回**的其他反诉请求。案件受理费减半收取25元，由**负担。反诉费158元，由**负担123元，由招商物业公司承担25元。本院二审期间，**提供证据一、《入户商品住宅质量保证书》一份，证明质量保证书中约定的报修地点就是招商物业公司、包括联系方式，业主只有此一条报修的渠道，因房屋质量问题业主报修，但是因为招商物业公司不作为，导致房屋已超出合同规定的5年期限。证据二、电话录音资料一份，证明小区业主张弘与物业公司员工电话录音，小区业主向招商物业公司申请门的报修，招商物业公司迟迟不维修。经质证，招商物业公司认为：对入户商品住宅质量保证书真实性没有异议。对证明问题有异议，认为该保证书系开发商盖章，所有承诺均系开发商的行为。第八条也明确约定了，因住宅质量问题引起纠纷，该公司直接或委托物业管理部门予以书面答复并妥善处理，招商物业公司并没有收到关于**房屋质量问题的委托，无需为开发公司承担责任。关于录音证据真实性有异议。**没有提供录音的原始载体，因为录音不是**本人录制的，也不是**手机录制，无法确定所谓的其他业主是与招商物业公司进行的沟通，也没有体现要维修的内容是否属于物业服务范围。本院认为，**提供其与案涉房屋开发企业签订的房屋质量保证书真实有效，本院予以确认。**提供的录音资料因并非**与招商物业公司工作人员谈话形成，招商物业公司亦对该录音的真实性予以否认，故该录音资料不具有证明力，本院不予采信。二审中，招商物业公司没有提供新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系因招商物业公司向**追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点：**是否应按合同约定交纳物业费；**以招商物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由要求减、免物业费的主张能否成立；**房屋质量问题导致房屋透寒，招商物业公司是否应承担**的赔偿责任。2013年10月25日，**、招商物业公司签订物业服务合同，约定招商物业公司为**居住的招商诺丁山小区提供物业管理服务，**按合同约定承担交纳物业费的义务；**向招商物业公司支付了2013年10月至2014年10月的物业费，招商物业公司对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，招商物业公司提供管理服务的招商诺丁山小区居住着千余户业主，针对的服务主体是小区全体业主。根据**、招商物业公司订立的《物业服务合同》第一条第一项、第二条约定内容，招商物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等七项合同义务，自合同订立至招商物业公司退出经营，诺丁山小区物业运营正常。诉讼中，**举示的证据虽然证明招商物业公司对该小区公共区域的管理存在着公共设施损坏未及时整改、维修，管理服务存在瑕疵的现象，但**提供的证据不足以证明招商物业公司未按约定履行全部合同义务，不属于招商物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故**以此作为少交或不交物业费、电梯费的上诉理由不成立，本院不予支持。关于**主张的房屋质量问题，房屋内部系其专属区域，**进户时与房屋开发企业签订的《商品住宅质量保证书》，载明房屋质量责任主体并非招商物业公司，房屋质量亦不属于本案当事人物业合同约定应由招商物业公司管理服务范围。如**以此为由拒绝支付物业费，在一定程度上对已交纳物业费的广大业主显失公平。且一审法院在考虑招商物业公司在提供管理服务过程中的服务标准、管理水平不尽如业主满意的情况下，免除**迟延履行违约金，已趋于公平合理，因此，一审法院判决**向招商物业公司支付拖欠的物业费、电梯费的本金并无不当，本院予以维持。**反诉主张招商物业公司应赔偿其室内装修修缮损失和供暖费均系属房屋质量问题引发的争议，一审法院在阐述房屋质量责任主体应为开发企业的情况下，判令招商物业公司赔偿**供暖费显然不当，本院予以纠正。综上所述，招商物业公司的上诉理由成立，予以支持；**的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9857号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9857号民事判决第三项；三、驳回反诉原告**的反诉请求。二审案件受理费173元，由上诉人**负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年八月十五日法官助理刘向坤书记员刘晶