四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终755号 上诉人（原审被告）：广汉华地财富投资有限公司，住所地四川省德阳市广汉市经济开发区福州路北一段。 法定代表人：佘勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：王雅婷，该公司员工。 委托诉讼代理人：李玉红，四川联一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都天合盛世房地产营销策划有限公司，住所地四川省成都市成华区长融东二路60号2栋1层24号。 法定代表人：叶培培，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：戚玉卿，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王隐，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人广汉华地财富投资有限公司（以下简称华地公司）因与被上诉人成都天合盛世房地产营销策划有限公司（以下简称天合盛世公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院（2020）川0681民初817号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 华地公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销四川省广汉市人民法院（2020）川0681民初817号民事判决书，依法予以改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.合同期满时被上诉人未达合同约定的销售目标，系由被上诉人怠于履行合同义务违约造成。上诉人在签订合同后，即将约定商铺等房产全部交由被上诉人进行独家销售，排除了自售及其他第三方的销售权；但被上诉人在合同签订后，怠于履行己方的合同义务，不履行合同约定的“乙方负责制定营销方案和宣传推广计划，并经甲方认可决策后组织实施”义务，自合同签订至合同到期终止，均未开展制定营销方案、组织培训、宣传等销售活动，也未向上诉人报备过销售计划或方案。被上诉人怠于履行合同义务，却借口房屋被查封无法销售，导致合同2019年12月31日期满时，约定房屋的销售量为零，给上诉人造成了巨大的资金占用损失。由于被上诉人的上述违约行为，致使其整个合同期内销售量为零，未达成合同约定的2000万销售目标。根据该合同“若合同到期，有未售出的商铺，甲方有权没收剩余履约保证金”的约定，上诉人有权不予退还剩余履约保证金。2.上诉人与被上诉人在同一时期分别签订了针对广汉项目（本案案涉项目）、峨眉项目的两份内容基本一致的合同，由于合同内容相类似，双方约定在峨眉项目中每套房多返还1万履约保证金的方式用于对被上诉人广汉项目履约保证金资金占用压力的缓解。上诉人根据双方的约定，在峨眉项目中以上诉人每销售一套房便多返还一万元作为广汉项目履约保证金返还的方式，已提前向被上诉人返还广汉项目履约保证金200万元，案涉广汉项目，上诉人向被上诉人已经返款66万元，该等款项应当认定为上诉人已经绝大部分返还了广汉项目履约保证金共计66万元，应在双方合同到期结算时予以扣减。3.如前所述，被上诉人没有完成合同销售目标，责任在被上诉人。一审法院认定上诉人构成合同违约，应承担补偿金10万元，没有事实和法律依据。 被上诉人二审辩称，1.双方合同约定的销售期是自2018年11月1日至2019年12月31日，而证据显示上诉人资产被查封的时间是2018年11月29日至2019年10月10日。被上诉人对查封的事实并不知情，上诉人没有履行告知义务，合同是由于上诉人原因被迫停止履行的，被上诉人一直积极履行合同。2.峨眉山项目与本案无关，峨眉山项目有200万保证金，上诉人也退还了200万保证金，并没有多退。3.一审法院认定广汉华地违约并承担补偿金10万元，具有事实和法律依据。综上，一审法院认定亊实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 天合盛世公司一审诉讼请求：1.判令被告立即返还原告1000000元履约保证金，并按照同期贷款市场报价利率计算资金占用利息，自2019年12月25日起计算至履约保证金还清之日；2.判令被告支付原告100000元补偿金；3.判令被告赔偿原告损失240847.24元；4.本案受理费、保全费及财产保全保函保险费等费用由被告承担。 一审法院经审理查明：经审查，双方对合同的签订及已支付的款项等事实均无异议，一审法院予以确认。被告作为甲方与原告作为乙方签订《广汉华地财富广场项目独家代理销售协议》，合同第一条约定：1.委托销售物业：广汉华地财富广场商铺、写字楼、地下车库，面积合计22715.23平方。详见附件一：《代理销售房源价格表》，销售物业均为现房销售且无法办理按揭贷款，销售物业需要解押、解证后才能进行合同签约（部分房源为二手房销售）。2.委托事项：全程独家代理销售，在合作期内完成2000万销售目标。3.乙方的代理销售自2018年11月1日至2019年12月31日止。合同约定履约保证金，（1）本协议签署后3日内乙方或乙方指定个人向甲方支付履约保证金100万元。……（4）如因甲方原因导致乙方无法销售，合同解除3个工作日内，全额退还乙方剩余保证金，同时甲方按乙方缴纳保证金的10%作为补偿金。协议还约定了费用收取及结算方式、双方权责、违约责任等条款。2018年10月25日，原告通过中国民生银行向被告汇款100万元。2018年11月7日，上海第一中级人民法院作出（2018）沪01民初1369号民事裁定书，裁定冻结广汉华地财富投资有限公司、四川华地财富投资集团有限公司、佘勇、向理银行存款6400万元或查封、扣押其他等值财产。2018年11月20日，上海第一中级人民法院作出（2018）沪01民初1397号民事裁定书，裁定冻结广汉华地财富投资有限公司、四川华地财富投资集团有限公司、佘勇、向理银行存款56220931元或查封、扣押其他等值财产。广汉市成都大道北二段2号华地财富广场1幢一层商业服务用房从2017年7月开始陆续被抵押登记。2019年12月20日，原告向被告发出通知函要求解除《广汉华地财富广场项目独家代理销售协议》，并要求被告退还100万元履约保证金，支付10万元补偿金，赔偿因售楼装修、投入人员工资等损失24万元。 一审法院认为，当事人在民事活动中应诚实信用。本案的争议焦点是违约方的确认。原、被告双方自愿签订《广汉华地财富广场项目独家代理销售协议》，协议成立且生效，双方应按合同约定履行各自义务。根据原、被告双方签订的《广汉华地财富广场项目独家代理销售协议》，合同第一条1.委托销售物业：广汉华地财富广场商铺、写字楼、地下车库，面积合计22715.23平方……，销售物业均为现房销售且无法办理按揭贷款，销售物业需要解押、解证后才能进行合同签约（部分房源为二手房销售）。2.委托事项：全程独家代理销售，在合作期内完成2000万销售目标。原告诉称因协议涉及的部分物业被查封、抵押，导致合同目的不能实现。被告辩称，查封、扣押的物业只涉及部分物业，其余部分的物业仍可销售。经查，合同涉及的部分物业在2018年11月29日被查封，2019年10月10日解封。双方合同的履行期限为2018年11月1日至2019年12月31日。物业被查封的事实直接导致原告可能无法达到销售目标从而无法实现合同目的，被告物业被查封的事实应认定被告违约，应承担相应违约责任。关于被告辩称，已通过峨眉山项目支付退还原告部分保证金。经查，被告提供的转账明细等证据不能证实其中包含了涉案协议中的履约保证金，故对被告的该抗辩意见不予支持。协议现已到期，根据协议约定，被告应全额退还原告保证金，同时按缴纳保证金的10%作为补偿金。故一审法院对原告要求被告退还100万元保证金及资金占用利息并支付10万元补偿金的诉讼请求予以支持。关于资金占用利息的起算计算时间，因双方合同约定在合同解除3个工作日内支付，一审法院确定的起算时间从2020年1月1日起计算。关于原告提出赔偿损失240847.24元的诉讼请求，经查，原告提供的票据、收条等证据无法证实载明开销的具体用途及与涉案协议的关系，一审法院对原告的该部分诉讼请求不予支持。关于保函保险费，因合同没有约定且保险费不是必然发生的开支，一审法院对原告的该诉讼请求不予支持。综上，一审法院对原告的诉讼请求部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广汉华地财富投资有限公司于本判决生效后十日内退还原告成都天合盛世房地产营销策划有限公司履约保证金1000000元并支付利息，利息的计算方式为：以1000000元为基数，从2020年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止；二、被告广汉华地财富投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告成都天合盛世房地产营销策划有限公司补偿金100000元；三、驳回原告成都天合盛世房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。 二审中，双方均无新证据提交。 二审另查明，一审庭审中，上诉人陈述案涉物业中被查封部分价值占全部待销售物业总价值的70%。 二审审理查明的其他事实及证据与原审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《广汉华地财富广场项目独家代理销售协议》系当事人双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。本案中，案涉协议第一条明确约定“销售物业需要解押、解证后才能进行合同签约”，故根据协议的约定，上诉人委托被上诉人销售的物业上不能存在抵押权且权利状况不存在瑕疵，但根据本案所查明的事实及上诉人在一审庭审中的自认，上诉人委托被上诉人销售的商业服务用房从2017年7月就开始陆续被抵押登记，故上诉人已违反了协议所约定的解押义务。此外，上诉人委托被上诉人销售的部分物业系因上诉人与案外人之间的诉讼而被查封，查封的时间仅在当事人双方协议签订后一个月，直至履约期满前两月才解封，且上诉人委托销售的被查封物业价值占被上诉人全部待销售物业总价值的70%。根据日常生活经验法则判断，被上诉人无法销售案涉房产的后果与待销售的物业存在权利瑕疵具有直接因果关系，被上诉人无法销售案涉房产系因上诉人的违约行为所造成，故上诉人所提的“系被上诉人怠于履行合同义务构成违约”的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人所提“已通过峨眉山销售项目退还了被上诉人部分保证金，其不应当再支付补偿金”的上诉请求，本院认为，峨眉山销售项目与案涉广汉销售项目系不同的项目，上诉人通过峨眉山项目退还被上诉人部分保证金与案涉广汉销售项目的保证金不具有关联性，故上诉人在峨眉山销售项目中所退还的保证金与本案无关。如前所述，因上诉人的违约行为导致被上诉人无法销售案涉房产，故上诉人应当按照协议的约定全额退还被上诉人保证金1000000元，同时按被上诉人缴纳保证金的10%支付补偿金100000元，故上诉人所提的该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16868元，由广汉华地财富投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  毛文婷 审判员  吴 剑 二〇二〇年八月十七日 书记员  张 晶