安徽省铜陵市义安区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0706民初1782号原告：安徽耀安投资集团有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇顺凤路95号，统一社会信用代码91340764062479424J。法定代表人：姚应凌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆珂，安徽景旺律师事务所律师。被告：铜陵市义安区惠民职业培训学校，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇南湖路22号六层，统一社会信用代码523407066957338672。负责人：吴红齐。原告安徽耀安投资集团有限公司（以下简称耀安投资公司）与被告铜陵市义安区惠民职业培训学校（以下简称惠民职业学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耀安投资公司委托诉讼代理人陆珂到庭参加诉讼，被告惠民职业学校经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耀安投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除耀安投资公司与惠民职业学校在2018年5月2日签订的两份《办公楼租赁协议》；2.判令惠民职业学校在合同解除后十日内返还位于义安区五松镇南湖路22号六层（原交通大厦六楼）的租赁房屋（面积346.03平方米）；3.判令惠民职业学校支付房屋租金（2019年5月3日至2020年5月2日期间房屋租金为46713.75元，2020年5月3日起按每年62285元租金标准计算至租赁房屋实际返还之日止）；暂算至2020年7月17日为59689.79元；4.判令惠民职业学校支付违约金（按诉讼请求第三项欠付房租的30%计算），暂算至2020年7月17日为17906.94元；5.判令惠民职业学校支付水电费（截至2020年7月17日为6228.90元，此后据实结算至租赁房屋实际返还之日止）；6.本案诉讼费用由惠民职业学校承担。事实和理由：2018年5月2日,惠民职业学校(乙方)就租赁铜陵义安新农村建设有限公司(甲方，以下简称新农村建设公司)所有的义安区原交通局大厦六楼283.97平米主楼和62.06平米副楼,合计346.03平米用于办公事宜,与新农村建设公司签订两份《办公楼租赁协议》。该协议第二条约定：总体租赁时间为五年(协议一年一签),从2018年5月3日起至2023年5月2日止;租金为15元/平米月,首次拿钥匙前需支付一年租金,后四年租金于每年5月2日前支付给甲方；第五条约定：乙方应在终止或解除后十天内将租赁物返还甲方；第六条约定：水电费据实按表支付,甲方合计收取乙方2000元水电费押金,租期满后多退少补；第七条约定：乙方未按约支付租金及其他费用,甲方按每日1%收取滞纳金,超过十天不交租金,甲方有权立即解除协议,收回租赁房屋;合同终止或依法解除,乙方不按约定返还租赁物的,乙方按上年平均日租金额双倍缴纳违约金。2019年5月2日,双方签订《办公楼租赁协议》,约定新农村建设公司出租交通局大厦六楼346.03平米,租赁时间为一年从2019年5月3日至2020年5月2日,租金为62285元/年,双方权利义务、违约条款等与五年期租赁协议内容一致。2019年8月26日,耀安投资公司向惠民职业学校发送《催缴通知书》,告知租金已于2019年5月3日到期,要求惠民职业学校于2019年8月底缴纳租金及水电费,但惠民职业学校未予支付。因新冠××疫情,耀安投资公司按国家规定免除2020年2月至4月共3个月房屋租金,惠民职业学校应付2019年5月3日至2020年5月2日期间房屋租金为46713.75元。2020年5月2日至今产生的房屋租金、水电费用惠民职业学校仍分文未付，耀安投资公司催讨无果,故起诉。惠民职业学校未提交书面答辩，也未向法庭举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对耀安投资公司提供的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：耀安投资公司营业执照复印件及工商信息变更表、惠民职业学校登记信息查询打印件、房地产权证（铜房2013字第03312号）、2018年5月2日《办公楼租赁协议》两份、2019年5月2日《办公楼租赁协议》一份、《催缴通知书》（前述证据原件经庭审核实，卷宗保留复印件），律师函复印件及运单和运单查询打印件、租赁房屋现状照片、电费发票七张及水费发票两张（均为复印件）。惠民职业学校提供水电表照片及照片信息打印件各四张、水电费计算表，拟证明耀安投资公司主张的水电费指数系截止于2020年7月17日以及水电费的具体计算方法。本院认为，耀安投资公司在庭审中陈述其主张的电表指数为4875及水表指数为98的电表和水表系安装于七楼的水电表，其水电费计算表中的“付六楼电表”和“付六楼水表”均系七楼的水电表，而非本案所涉及的六楼副楼，而本案中并无证据证明惠民职业学校使用了耀安投资公司所述的七楼，故本院对该组证据中涉及七楼水电费的证据不予确认；截止2020年7月17日，耀安投资公司所主张的六楼的水表指数为49，电表指数为3593。经审理查明：2018年5月2日，新农村建设公司与惠民职业学校就位于安徽省铜陵市义安区原交通局大厦六楼主楼及副楼的租赁分别签订了《办公楼租赁协议》。该两份租赁协议约定：1.新农村建设公司将属于自己所有的位于安徽省铜陵市义安区原交通局大厦六楼主楼（283.97平方米）、副楼（62.06平方米）出租给惠民职业学校作办公使用，惠民职业学校不得改变房屋用途或破坏性使用；2.总体租赁时间为五年（协议一年一签），即从2018年5月3日起至2023年5月2日止；3.租金为每月每平方米15元，租金按年支付（惠民职业学校首次拿钥匙前需支付新农村建设公司一年的租金，后四年租金于每年5月2日前支付给新农村建设公司）；4.惠民职业学校应按约定交纳租金，如超过十天不交租金，新农村建设公司有权收回租赁房屋，并且不承担任何赔偿或补偿责任；5.合同解除或双方协商一致终止协议后，惠民职业学校应在终止或解除后十天内将租赁物返还新农村建设公司；6.水表电表均按照要求安装分表，水电费据实按表支付，如总表用水电数大于分表记总数，应按各自使用面积分摊承担，惠民职业学校每月按有关规定直接向有关管理部门缴纳卫生清理费，新农村建设公司收取惠民职业学校2000元（主副楼各1000元）水电费押金，租期满后多退少补；7.惠民职业学校未按本协议定期支付租金及其他费用，新农村建设公司按每日1%收取欠交租金的滞纳金，超过十天不交租金，新农村建设公司有权单方面无条件立即解除本协议。2019年5月2日，新农村建设公司就前述租赁物继续与惠民职业学校签订了《办公楼租赁协议》，租赁期限为一年即从2019年5月3日起至2020年5月2日，其余约定与2018年5月2日的《办公楼租赁协议》一致。该协议签订后，惠民职业学校未能依约支付案涉房屋2019年5月3日后的租金，耀安投资公司于2019年8月26日向惠民职业学校发送了《催缴通知书》，载明：惠民职业学校的房屋租金已于2019年5月3日到期，要求惠民职业学校于8月底前缴纳租金及水电费。2019年10月31日，铜陵义安新农村建设有限公司更名为安徽耀安投资集团有限公司。2020年6月3日，耀安投资公司通过邮寄方式向惠民职业学校发送了《律师函》。该函载明：因新冠××疫情，耀安投资公司按国家规定免除2020年2月至2020年4月共3个月的房屋租金，惠民职业学校应付2019年5月3日至2020年5月2日房屋租金46713.75元，其截至2020年3月尚欠水电费5554.68元未付。另查明，根据耀安投资公司提供的水电表照片及水电费票据，截至2020年7月17日，惠民职业学校在租赁案涉房屋期间共使用电量为3593千瓦时，水量为49吨，用电性质为非居民照明，电费单价超0.7元/千瓦时，用水性质为经营用自来水，水费单价为每吨3.34元（其中污水处理费每吨1.40元，供水单价每吨1.94元）。本院认为，耀安投资公司（原新农村建设公司）与惠民职业学校签订的《办公楼租赁协议》，系双方真实意思表示，合法有效。耀安投资公司签订协议后依约向惠民职业学校提供了租赁房屋并安装了水电表，但惠民职业学校未依约支付租金和水电费的行为损害了耀安投资公司的合法权益。因惠民职业学校拖欠租金，符合了双方约定的合同解除条件，耀安投资公司要求依据合同约定解除案涉租赁房屋的《办公楼租赁协议》，符合法律规定，本院予以支持。协议解除后，惠民职业学校应依约在十日内返还案涉租赁房屋，故本院对耀安投资公司要求惠民职业学校在合同解除后十日内返还位于安徽省铜陵市义安区原交通局大厦六楼的租赁房屋诉请予以支持。耀安投资公司在根据相关政策规定免除了三个月租金后要求惠民职业学校支付2019年5月3日至2020年5月2日的租金46713.75元，符合合同约定，本院予以支持。因惠民职业学校仍在继续租赁房屋，惠民职业学校应按照合同约定的租金标准每月5190.45元（15元×346.03平方米=5190.45元）的标准继续支付租金至租赁房屋返还之日止，自2020年5月3日起暂计算至2020年7月17日的租金为12976.13元，耀安投资公司主张该期间租金为12976.04元，本院予以支持。根据双方协议约定，若惠民职业学校逾期支付租金，应按每日1%收取欠付租金的滞纳金，在合同解除后不按约定返还租赁房屋的，按上年平均日租金额双倍交纳违约金，耀安投资公司在本案中要求惠民职业学校按欠付租金的30%支付违约金。本院认为，不论是双方协议约定的违约金计算标准，还是耀安投资公司主张的违约金计算标准，均超过了按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的损失的30%，过分高于了惠民职业学校逾期支付租金造成的损失，故将耀安投资公司主张的违约金计算方式调整如下：以46713.75元为基数，自2019年5月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年5月2日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；自2020年5月3日起至租赁房屋实际交付日止，以实欠租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对耀安投资公司主张的超出部分的违约金，本院不予支持。截止2020年7月17日，依据耀安投资公司提供的租赁房屋的水电表指数及计算价格，其主张的电费应为2515.10元（3593千瓦时×0.7元/千瓦时=2515.10元），水费应为163.66元（49吨×3.34元=163.66元），合计为2678.76元，扣减惠民职业学校已支付的水电费押金2000元，惠民职业学校实际应支付的水电费用为678.76元。对2020年7月17日后因惠民职业学校使用租赁房屋所产生的水电费，耀安投资公司应根据实际发生的金额另行主张。对耀安投资公司所主张的七楼的水电费，因其无其他证据证明七楼的水电费系因惠民职业学校实际使用所产生，故对该部分水电费本院不予支持。惠民职业学校经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告安徽耀安投资集团有限公司和被告铜陵市义安区惠民职业培训学校于2018年5月2日签订的两份《办公楼租赁协议》；二、被告铜陵市义安区惠民职业培训学校在本判决生效后十日内向原告安徽耀安投资集团有限公司返还位于安徽省铜陵市义安区五松镇南湖路22号六层（原交通局大厦六楼）的租赁房屋（面积为346.03平方米）；三．被告铜陵市义安区惠民职业培训学校于本判决生效之日起十日内一次性向原告安徽耀安投资集团有限公司支付2019年5月3日至2020年5月2日的租金46713.75元和2020年5月3日至2020年7月17日的租金12976.04元,并按每月5190.45元的标准继续支付自2020年7月18日起至租赁房屋实际返还之日止的租金；四、被告铜陵市义安区惠民职业培训学校于本判决生效之日起十日内一次性向原告安徽耀安投资集团有限公司支付截至2020年7月17日的水电费678.76元；五、被告铜陵市义安区惠民职业培训学校于本判决生效之日起十日内按如下计算标准向原告安徽耀安投资集团有限公司支付违约金：以46713.75元为基数，自2019年5月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年5月2日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；自2020年5月3日起至租赁房屋实际交付日止，以实欠租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；六、驳回原告安徽耀安投资集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1896元，减半收取948元，原告安徽耀安投资集团有限公司承担232元，被告铜陵市义安区惠民职业培训学校承担716元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员 杨 琴二〇二〇年八月三十日书记员 钟婷婷附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。