云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1133号上诉人（原审原告）：伍宇超，男，1990年12月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，现住深圳市龙华区。委托诉讼代理人：伍晋良（系伍宇超之父），男，1963年8月4日出生，汉族，身份证住址云南省普洱市孟连傣族拉祜族佤族自治县，现住云南省普洱市孟连县。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司，住所地云南省景洪市勐腊路24号。统一社会信用代码：91532800767055058K。法定代表人：胡应芬，董事长。委托诉讼代理人：冯思睿，云南隆云律师事务所律师。特别授权代理。上诉人伍宇超因与被上诉人西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称鼎鑫房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省勐海县人民法院（2020）云2822民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人上伍宇超的委托诉讼代理人伍晋良、被上诉人鼎鑫房地产公司的委托诉讼代理人冯思睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人伍宇超上诉请求：依法支持上诉人一审诉求；二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.《商品房销售合同》是格式合同，合同最后一页是指定房地产管理机关登记备案栏，最后是由登记备案机关盖章，因为被上诉人将涉案房屋一房二卖，得不到登记备案机关的盖章，所以就无法返回一份《商品房销售合同》给郭某某，最终造成郭某某至涉案起诉都没有拿到上述合同，被上诉人不给郭某某一份《商品房销售合同》是被上诉人的过错，一审认为上诉人没有合理解释是错误的。2.购房款支付情况，被上诉人被法院列为失信人，被上诉人银行帐号早已经被法院查封冻结，所以被上诉人也不会让上诉人转帐给其帐户，郭某某是大型民主实体老板，年利润达亿元，民间商品交易支付绝大部分都是现金交易，历来多是一手钱一手货，钱付清货物运走，一审认定郭某某没有这么多现金错误。案外人徐某某将其备案登记涉案房产转让给伍晋良，证明其与涉案无关，一审以郭某某、伍晋良的关系，作为定案的依据错误。3.经税务部门监制的发票是作为买卖双方交易成功的最真实的证据，作为卖方收到转帐或者现金后才会开具发票，被上诉人售房时必须由其选定前期物业公司，交付房产都由物业管理公司交付，也就是前期物业协助被上诉人行使权利，所以，郭某某交完现金拿回发票并向物业公司交付配套费用4600元，再次证明郭某某与被上诉人对涉案房产巳形成买卖关系。被上诉人鼎鑫房地产公司辩称，一审确认的法律和事实清楚，被上诉人不存在“一房多卖”的情形，请求依法驳回上诉人的上诉请求。伍宇超向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除案外人郭某某与鼎鑫房地产公司签订的《商品房购销合同》；2.判令鼎鑫房地产公司向伍宇超返还已付购房款1193050元；3.判令鼎鑫房地产公司向伍宇超支付违约金1193050元；4.判令鼎鑫房地产公司赔偿伍宇超地下室建设、室内装修、外围墙挡水井费800000元；5.判令鼎鑫房地产公司向伍宇超支付购房资金占用费734235元（以本金1193050元为基数按中国人民银行同期贷款年利率6.65%计算，暂从2013年10月28日起计算至2019年12月31日）；6.案件受理费、保全费由鼎鑫房地产公司承担。一审法院认定事实：鼎鑫房地产公司将翡翠里B51房子以折抵工程款的方式出售给案外人徐某某。2013年10月15日，徐某某将涉案房子以145万元的价格出售给伍宇超的委托诉讼代理人伍晋良，并交付。2013年10月28日，鼎鑫房地产公司向案外人郭某某出具《云南省销售不动产统一发票》1张，《发票》上载明购用单位：郭某某，项目：翡翠里Ｂ51房，金额：1193050元，销售单位：鼎鑫房地产公司（加盖了公章），收款人：陈某莉，开票：陈某莉。同日，郭某某向西双版纳铭鼎物业管理有限公司交付涉案房子配套费4600元。2016年7月13日，伍晋良以徐某某未过户涉案房子为由向一审法院提起诉讼，要求徐某某支付违约金532900元，因涉案房子不能过户到伍晋良名下系房地产开发商的原因导致，一审法院判决驳回伍晋良的诉讼请求。2019年10月8日，郭某某就涉案房子权利向一审法院提起诉讼，案号为（2019）云2822民初1688号，2019年11月1日，伍宇超与郭某某签订《债权转让合同》，约定“甲方（郭某某）将其享有（2019）云2822民初1688号正在诉讼案中的债权于2019年11月1日全部转让给乙方（伍宇超）,甲乙双方签字后即生效,此债权转让合同不得撤销”。2019年11月2日，郭某某将《债权转让合同》邮寄给鼎鑫房地产公司。2019年11月26日，一审法院开庭审理（2019）云2822民初1688号案件，郭某某作为原告未到庭，一审法院按撤诉处理。2020年1月9日，伍宇超持购房《发票》、涉案房子配套费《收款收据》及《债权转让合同》向一审法院提起诉讼，引发本案纠纷。另，伍宇超与其委托诉讼代理人伍晋良系父子关系，伍晋良与郭某某2013年4月前系同居关系。一审法院认为，郭某某与鼎鑫房地产公司是否真实存在商品房买卖合同关系是处理本案的关键所在。根据现已查明的事实及相关证据，郭某某与鼎鑫房地产公司签订了《商品房销售合同》，双方存在商品房买卖合同关系在真实性上存在以下疑点：1.是否真实签订了《商品房销售合同》存在疑点。郭某某支付购房款后即与鼎鑫房地产公司签订了《商品房销售合同》，合同签订、付款后作为买房人郭某某应持有1份双方签名、盖章的正式购房合同，至于房子备案及备案材料、手续应由鼎鑫房地产公司办理，但伍宇超诉讼时并未能提交郭某某购买涉案房子时所签订的《商品房销售合同》，其作出《商品房销售合同》需到勐海县房地产管理局备案盖章，致使郭某某至今未得到本应由其持有的那份《商品房销售合同》文本的解释是不合理的，也不符合客观事实。2.购房款支付情况存在疑点。伍宇超陈述郭某某全额现金支付购房款，购房款全部由鼎鑫房地产公司原任法定代表人李平收取，但其未提供支取现金的银行凭证，另外，对于大额款项的支付，一般通过银行转账方式较为安全，即便现金支付，也应有银行的取款凭证，加之，作为普通家庭或经商人员，不可能在家里存放大额的现金，因此，伍宇超对用现金支付大额购房款的解释有悖于常理。3.涉案房子是否“一房多卖”存在疑点。涉案房子徐某某于2013年10月15日以145万元的价格出售给伍宇超的委托诉讼代理人伍晋良，并交付，伍宇超述称郭某某于2013年10月28日与鼎鑫房地产公司签订购房合同，支付购房款及交付入住配套费4600元后，鼎鑫房地产公司即交付涉案房子，同年郭某某对涉案房子进行装修建设，鉴于郭某某、伍晋良的特殊关系，其完全能及时发现购买重了涉案房子并及时主张权利，但郭某某是在伍晋良起诉徐某某要求支付违约金532900元的诉讼请求被驳回后，于2019年10月9日才向鼎鑫房地产公司主张权利，明显不符合常理。本案在存在上述疑点的情况下，认定郭某某与鼎鑫房地产公司签订了《商品房销售合同》，双方之间存在真实商品房买卖关系，证据不足。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人......”及第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定,债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但转让的债权须为有效存在的债权，本案郭某某在（2019）云2822民初1688号中将正在诉讼案中的债权全部转让给伍宇超,双方签订的《债权转让合同》已通过邮寄通知到鼎鑫房地产公司，履行了告知义务，但郭某某未提交充分的证据证实其与鼎鑫房地产公司签订了《商品房销售合同》，从而取得涉案房子的债权，一审法院认定郭某某转让给伍宇超的债权不是有效存在的债权，伍宇超依据不是有效存在的债权以债权人受让方的名义主张鼎鑫房地产公司“一房多卖”，要求鼎鑫房地产公司承担解除合同、退还购房款、装修建设费、违约金、资金占用费的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：驳回伍宇超的诉讼请求。案件受理费38163元，减半收取19081.5元，由伍宇超负担，保全费5000元，由伍宇超承担。二审中，当事人均未提交新证据。上诉人伍宇超除认为一审遗漏认定2013年10月28日被上诉人将案涉房屋出售给郭某某的事实外，对一审认定的其他事实无异议。被上诉人鼎鑫房地产公司对一审认定事实无异议。对当事人无争议的事实，本院予以确认，对上诉人伍宇超提出的异议，将结合争议焦点综合评述。综合当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：郭某某与被上诉人鼎鑫房地产公司是否存在商品房买卖合同关系；上诉人伍宇超的诉讼请求是否应予支持。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，上诉人依据其与案外人郭某某签订的《债权转让合同》主张郭某某与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，并提交了购房发票及案涉房屋配套费收款收据证明其主张。被上诉人反驳认为生效判决已确认案涉房屋系其以折抵工程款的方式出售给案外人徐某某，后徐某某出售给伍晋良，伍晋良与郭某某系同居关系，应徐某某要求，才将购房发票出具给郭某某，其与郭某某之间不存在商品房买卖合同关系。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款的规定：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。”上诉人虽然提交了购房发票，但未提交郭某某与被上诉人之间签订的《商品房销售合同》，结合本案查明的事实，案涉房屋由被上诉人以折抵工程款的方式出售给案外人徐某某后，徐某某于2013年10月15日出售给了上诉人伍宇超之父伍晋良，而上诉人提交的购房发票的时间为2013年10月28日，再结合伍晋良与郭某某之间的关系及上诉人所陈述购房款的支付情况，本院认为，上诉人主张郭某某向被上诉人购买了案涉房屋的事实真伪不明，故根据上述法律规定，本院认定该事实不存在。因《债权转让合同》中的债权不存在，上诉人依据该债权而提出的诉讼请求无事实及法律依据，一审不予支持并无不当。综上所述，上诉人伍宇超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38163元，由上诉人伍宇超负担。本判决为终审判决。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年八月二十四日书记员  孙羽茜