山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)鲁01民终7673号上诉人（原审原告）：冷家欣，男，1968年12月5日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：李荣凤，女，1968年7月23日出生，汉族，住济南市。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈尊贵，北京大成（济南）律师事务所。被上诉人（原审被告）：孙亮，男，1975年3月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：彭云波，山东北方永丰事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东润康融资担保有限公司，住所地济南市。法定代表人：张超，总经理。委托诉讼代理人：张向前，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：高原，男，1987年6月26日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：杨春暖，女，1974年2月1日出生，汉族，住济南市。上诉人冷家欣、李荣凤因与被上诉人杨春暖、高原、孙亮、山东润康融资担保有限公司（以下简称润康公司）确认合同有效纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0102民初7043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冷家欣、李荣凤上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判支持冷家欣、李荣凤的诉讼请求或者将发回重审。2.本案的一、二审诉讼费用由杨春暖、高原、孙亮、润康公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一、冷家欣、李荣凤基于合同关系对涉案房屋合法占有。1、涉案房屋为济南市历城区港沟镇田庄村民委员会在村集体所有的土地上开发建设的“小产权房”。山东省畜牧局对田庄村委会开发建设的房屋进行了团购。杨春暖于2013年8月7日与冷家欣签订了《房屋买卖合同》，约定杨春明暖将涉案房屋转让给冷家欣，杨春暖手书：“收条，今收到购房款60万元整，抵借款付乙方。”冷家欣在取得该房屋后，对房屋进行重新装修，占有使用至今。2、高原和润康公司存在侵犯冷家欣、李荣凤财产的故意。高原与润康公司员工商营签署的《房屋买卖合同》存在恶意串通：合同中乙方（高原）没有签名，不符合交易习惯；涉案房屋面积为186平方米，而双方约定的转让价格仅仅是48万元，该价款与房屋市场正常交易价格严重背离；该合同第4条约定“房屋交付：甲方在收取乙方全部购房款后，仅配合乙方办理房屋更名手续，乙方自行办理房屋交付、入住。”该种交付约定不符合常理；在2019年12月2日，一审法院开庭审理过程中，润康公司明确承认孙亮、杨春暖已经赔偿完毕。请贵院将高原与润康公司移交公安部门，追究其刑事责任。3、高原和润康公司恶意侵占冷家欣、李荣凤的财产，造成的损失依法应予赔偿。2018年8月10日和12月21日，高原两次带领社会人员强行抢占该房屋，强行将冷家欣的租客从房屋内赶走，并换装了自带的防盗门。因冷家欣报警，致使高原抢房的企图没有得逞。对于冷家欣、李荣凤的合法财产，港沟派出所却出具了“在纠纷得到处理前，任何一方不得进入使用，任何一方不得转让”的处理意见综上，冷家欣、李荣凤的合法居住使用权受到了不法侵犯。二、一审法院在审理本案的过程中违反了2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，没有对合同无效的情况下，对财产的占有情况查明；在冷家欣、李荣凤提出书面申请，要求调取证据的情况下，没有为了查明案情而依法调取。孙亮辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。润康公司辩称，请求驳回冷家欣、李荣凤的全部上诉请求，维持一审判决。冷家欣与杨春暖、孙亮签订的《卖房合同》无效。冷家欣作为济南市历城区的城镇居民，无权购买涉案房屋。商营、高原合法取得涉案房屋的所有权，没有侵占冷家欣、李荣凤的财产。《卖房合同》被认定无效后，杨春暖、孙亮与冷家欣应按各自的过错，承担相应的责任，与润康公司、高原无关。一审法院已经查明本案事实，冷家欣、李荣凤无权要求法院调查取证。李荣凤无权提起本案诉讼。冷家欣、李荣凤的一审诉讼请求，已超过诉讼时效。冷家欣、李荣凤未能证实其已向杨春暖、孙亮支付购房款，无权要求租金损失。冷家欣、李荣凤向一审法院起诉请求：1.确认冷家欣、李荣凤与孙亮、杨春暖签订的《房屋买卖合同》真实有效，位于济南市历城区田园山庄的房屋归冷家欣、李荣凤居住使用；2.判令孙亮、杨春暖、高原、润康公司承担因该房无法正常出租给冷家欣、李荣凤造成的损失6500元；3.本案的诉讼费用由孙亮、杨春暖、高原、润康公司承担。一审法院认定事实：2008年11月5日，济南市历城区港沟镇田庄村民委员会与杨春暖签订《房屋买卖合同》，合同约定：杨春暖购买田园山庄房屋及储藏室。2013年8月7日，卖方（甲方）杨春暖、孙亮与买方（乙方）冷家欣签订《房屋买卖合同》，合同约定：杨春暖将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给冷家欣，房屋坐落在济南市历城区田园山庄，房屋面积为186平方米。该《房屋买卖合同》第2页空白处，杨春暖手书：“收条，今收到购房款60万元整，抵借款付乙方”。2012年8月24日，杨春暖担任法定代表人的济南森扬商贸有限公司（以下简称森扬公司）与齐鲁银行济南万紫巷支行（以下简称齐鲁银行）签订《齐鲁银行法人借款合同》，润康公司与齐鲁银行签订《齐鲁银行法人借款保证合同》，润康公司与杨春暖签订《反担保合同（抵押）》，杨春暖将涉案房屋作为抵押物，向润康公司提供反担保。2013年9月5日，各方再次签订《借款合同》及《保证合同》，杨春暖将涉案房屋作为抵押物继续向润康公司提供反担保。2014年9月24日，润康公司代森扬公司向齐鲁银行代偿3019883.4元。2015年4月20日，经济南市历城区人民法院调解，森扬公司、杨春暖、孙亮分期还款。2015年3月25日，杨春暖以房抵债将涉案房屋转让给润康公司指定的商营用于偿还润康公司的债务，在田庄村物业办理了更名登记手续。2018年8月8日，商营与高原签订《房屋买卖合同》，商营将涉案房屋出售给高原，亦在田庄村物业办理了更名登记手续。另查，涉案房屋济南市历城区田园山庄的土地性质为田庄村集体土地，该房屋没有建设规划。冷家欣、李荣凤的户籍所在地济南市'style='cousor:pointer'>均为济南市。一审法院认为，涉案房屋的土地性质为集体土地，是未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋，俗称“小产权房”。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；2007年12月11日，国务院召开会议，再次强调严格执行土地用途管理制度，城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产权房”；《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的，冷家欣、李荣凤系济南市城市居民而非田庄村集体组织成员，故其与杨春暖、孙亮签订的《房屋买卖合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，故冷家欣、李荣凤请求确认其与孙亮、杨春暖签订的《房屋买卖合同》有效并居住使用涉案房屋的诉讼请求，以及要求孙亮、杨春暖、高原、润康公司支付因无法出租涉案房屋而造成经济损失6500元的诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予支持。判决：驳回冷家欣、李荣凤的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冷家欣、李荣凤提交：证据一、历城公安分局港沟派出所于2018年8月10日和12月21日两次接处警登记表，拟证明高原两次侵占案涉房产，派出所处理决定为维持现状，双方到法院处理，从侧面证明该侵占状态一直持续；证据二、济南市国土资源局关于田庄村拟征收土地补偿安置方案（2017）210号、（2017）271号，拟证明高原及润康公司因田庄村拟被征收资源增值而恶意侵占案涉房产；证据三、济南巨强装饰工程公司与冷家欣签署的施工合同，约定工期为2018年11月17日至2018年12月8日，拟证明在高原对案涉房屋损坏之后，冷家欣花费46282元对该房屋重新装饰。孙亮质证称，对证据一的真实性无异议，不能证明涉案房产归谁所有；对证据二无异议，与本案无关；证据三真实性无法确认，该证据与本案无关。润康公司质证称，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，冷家欣已经明确证据三中显示2018年11月17日至2018年12月18日聘用装饰公司对涉案房产进行维修，证明该房产完全处于其处分控制之下，与其证明主张相互矛盾；对证据二的真实性无异议，但不能证明其证明目的，润康公司于2018年8月已将涉案房产转让给高原，冷家欣、李荣凤并没有利用涉案房产取得拆迁补偿收益的主观目的；证据三的真实性无法确认，与本案无关。高原质证称，对证据一的真实性无异议，高原在房子过户之后收拾房子的时候与冷家欣、李荣凤发生冲突，冷家欣、李荣凤报警，派出所让冷家欣、李荣凤向法院提起诉讼；对证据二的真实性无异议，但不能证明涉案房产面临拆迁；对证据三不予认可，2018年8月8日过户之后高原入住涉案房屋，冷家欣、李荣凤将门砸了之后又对房子进行装修。本院经审查认为，冷家欣、李荣凤提交的证据一能够证实其与高原因涉案房产发生纠纷后公安机关的处理情况；冷家欣、李荣凤提交的证据二能够证实田庄村委会部分土地拟被征收，但不能证实涉案房产占用的土地在拆迁范围之内，不能据此证实高原与其就涉案房产发生纠纷的主观目的为获得拆迁补偿收益；冷家欣、李荣凤提交的证据三与其在本案中提出的诉讼请求不具有直接关联性，本院不予采信。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，涉案房产是在农村集体土地上开发建设的“小产权房”，未取得合法建造审批手续。冷家欣、李荣凤现提起本案诉讼，要求确认房屋买卖合同有效及涉案房产归其居住使用，实为变相对涉案房产的确权，而房产确权应以合法建造为前提，对于涉案房产的合法性认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，故本案诉讼不属于人民法院民事诉讼的受案范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0102民初7043号民事判决；二、驳回上诉人冷家欣、李荣凤的起诉。一审案件受理费9800元，退还上诉人冷家欣、李荣凤；上诉人冷家欣、李荣凤预交的二审案件受理费9800元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年八月二十八日书记员  田 琳