浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终706号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江哨兵实业有限公司，统一社会信用代码913301092557854019，住所地杭州市萧山区城厢街道萧绍路289号。 法定代表人：汤海苗，执行董事。 委托诉讼代理人：李艳红、莫璐婷，浙江博方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州世联集房资产管理有限公司，住所地杭州市江干区东站西子国际大厦2幢502室，统一社会信用代码91330104MA2AYMDWXW。 法定代表人：邹洲，总经理。 委托诉讼代理人：郑昕，浙江盈轩律师事务所律师。 上诉人浙江哨兵实业有限公司（以下简称哨兵公司）因与被上诉人杭州世联集房资产管理有限公司（以下简称世联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初9879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2018年8月13日，哨兵公司作为甲方与世联公司作为乙方签订《房屋租赁意向书》，约定甲方将位于杭州市萧山区××街道××道××号，建筑面积4575平方米（不含搭建部分），含房屋的第1层至第6层出租给乙方使用；乙方租赁该房屋作为经营长租公寓使用，品牌为世联红璞，租赁期限为十五年；甲方需在2018年12月31日前将租赁房屋交付乙方，交付时租赁房屋需满足房屋工程交付条件，双方协商情况除外，交付日开始计算免租期。双方另约定，由于项目产权性质为工业，因经营长租公寓所需相关证件办理，如工改商手续或审批执照的由甲方负责，并承担相关费用，甲方确保乙方可以按照酒店式公寓或公寓报批二次消防，且需在相关证照办理完成后支付租金及交付进场；若约定时间内无法办理的，双方无责解约并退还已支付的意向金；本意向书签订并生效之日起5个工作日内，乙方向甲方支付人民币1000000元作为双方签订正式租赁合同的意向金，该意向金在双方正式签订租赁合同时转为履约保证金及租金；本意向合同签订前甲方应提供有关甲方的营业执照证明、租赁房屋的产权证明（国有土地使用权、土地批准通知书、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及房产证），并于房屋交付前全部解除抵押的证明文件，如乙方核实签署文件存在瑕疵（如资料不完整、与实际核实情况不一致），则本意向书在乙方将前述瑕疵通知甲方之日起自动解除；在本物业达到交付条件后20个工作日内，双方应签订正式租赁合同，否则，本意向书自动失效。如果非因乙方原因，乙方未能成功与甲方签订正式租赁合同的，乙方需在签署本意向合同的15天内书面通知甲方终止本意向书；在此情况下，本意向书即告终止，甲方应将乙方已支付的意向金按照本合同第八条第2条款约定全额退还予乙方，除此之外，乙方无须向甲方承担其他任何赔偿或责任。意向书另约定，意向书失效、自动解除或终止的，则甲方应在意向书失效或者解除之日起5日内将意向金全额无息返还乙方，逾期不予返还的，则每逾期一日应向乙方支付相当于同期银行贷款利息4倍的滞纳金，逾期超过20日，则应向乙方另行支付相当于意向金50%的违约金等权利义务条款。 该意向书签订后，世联公司于2018年8月20日向哨兵公司汇款1000000元。后双方开始着手办理世联公司经营所需的相关手续。后经哨兵公司建议，世联公司开始着手办理关于杭州红璞世贤资产管理有限公司的变更登记。但2018年11月30日，经杭州市萧山区市场监督管理局审核，浙江省工商全程电子化信息平台显示“……世联公司申报的‘杭州红璞世贤资产管理有限公司’变更登记申请，预审未通过，请补齐材料后再次申报。其中1.生产酒店用品表述不规范；2.生产酒店用品仅在萧山区××街道××道××号……”。 2019年3月1日，哨兵公司向世联公司发出催告函，称世联公司未确定专人与哨兵公司对接，且对接人员拒不提供办理营业执照及二次消防审批手续相关资料，致使至今未能办理营业执照及二次消防审批手续，故要求1.世联公司确定与哨兵公司对接人员，并提供世联公司出具的授权委托书，或者由世联公司在回函中明确对接人员；2.世联公司3日内提供办理营业执照及二次消防审批手续等所需的全部资料。后世联公司分别落款于2019年3月6日、20日向哨兵公司发出解除通知函及律师函各一份，两份函件均要求意向协议于2018年12月31日起解除，并要求哨兵公司退还意向金1000000元，并承担违约金等。其中哨兵公司于2019年3月8日收到了解除通知函。 2019年3月14日，哨兵公司向世联公司回函认为，世联公司在《关于萧山区北干风情大道339号房屋租赁意向书解除通知书》所述与事实严重不符，并再次提出要求世联公司提供办理营业执照和二次消防的相关资料等要求。现世联公司称案涉房屋至今仍未办理完成相关经营所需证照，符合房屋租赁意向书中关于双方无责解约并退还意向金的情形，要求哨兵公司退还意向金及支付违约金，但哨兵公司不认同该意见，故双方纠纷成讼。 现世联公司起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、确认世联公司与哨兵公司之间的房屋租赁意向书已于2018年12月31日解除；2、哨兵公司返还世联公司意向金1000000元，并赔偿违约金500000元；3、哨兵公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，哨兵公司提起反诉，其反诉请求为：1、解除世联公司与哨兵公司于2018年8月13日签订的《房屋租赁意向书》；2、世联公司赔偿哨兵公司2019年1月至《房屋租赁意向书》解除之日的经济损失1525000元（按305万/年的标准，暂计至2019年6月）；3、由世联公司承担本案本诉与反诉费用。 原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点一即哨兵公司在2018年12月31日仍未能使得世联公司办理完成其经营所需的相关证照是否符合房屋租赁意向书中关于双方无责解约并退还意向金的情形。对此，哨兵公司抗辩认为，之所以未能在2018年12月31日前办理完成世联公司经营所需证照系因世联公司对接人员变动频繁，且拒绝向哨兵公司配合并提供相关所需资料。该院认为，根据意向书约定，“由于案涉项目产权性质为工业，因世联公司因经营长租公寓所需相关证件办理，如工改商手续或审批执照的由哨兵公司负责，并承担相关费用，哨兵公司确保世联公司可以按照酒店式公寓或公寓报批二次消防”。从该约定可见，世联公司经营所需证照办理问题应由哨兵公司主要负责，并由世联公司配合。而从世联公司提交的工商登记变更申请手续材料以及双方微信聊天记录来看，哨兵公司主张认为世联公司拒不配合尚无充分证据可证，故哨兵公司主张世联公司存在违约行为尚不成立，其不享有合同约定或者法律约定的单方解除合同权利。况且哨兵公司在审理中也未对其曾经提出的证照办理方案进行可行性证明。另观，意向书约定了哨兵公司应在2018年12月31日前交付满足使用条件的租赁房屋，而直至2019年初关于世联公司经营所需的证照问题仍然未能解决，故该院认为双方已经符合意向书中约定的无责解约并退还意向金的情形，因此本案中世联公司有权根据意向书约定解除案涉意向书，并有权要求哨兵公司返还世联公司意向金1000000元。至于世联公司主张意向书应确认自2018年12月31日解除的问题，解除权的行使应以通知到达对方时发生解除效力，故案涉意向书并非在2018年12月31日直接发生解除效力，而应在世联公司向哨兵公司寄送解除函到达对方时即2019年3月8日发生解除效力。另外，关于哨兵公司反诉中主张的房屋空置损失，因世联公司在本案中并不存在违约情形，故哨兵公司的该主张无事实和法律依据，该院不予支持。本案的另一争议焦点即世联公司主张的违约金是否合理。该院认为，哨兵公司在收到世联公司寄送的解除函后理应按照解除函通知时限退还世联公司已缴纳的意向金，但哨兵公司未在限期内退还意向金已构成违约，故世联公司有权就哨兵公司未按约定退还意向金的违约行为主张违约金。按照意向书约定，违约金计算标准应为意向金金额的50%，但哨兵公司抗辩认为违约金计算标准过高，该院综合考虑世联公司因资金被哨兵公司占用期间的实际损失情况以及双方意向书中约定的同期银行贷款利息4倍的计算标准，酌情确认哨兵公司应向世联公司支付违约金120000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、哨兵公司于判决生效之日起十日内返还世联公司意向金1000000元，并支付违约金120000元；二、驳回世联公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回哨兵公司的全部反诉诉讼请求。 如浙江哨兵实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，减半收取9150元，由杭州世联集房资产管理有限公司负担1710元，由浙江哨兵实业有限公司负担7440元；反诉受理费减半收取9262.5元，由浙江哨兵实业有限公司负担。 宣判后，哨兵公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉房屋未交付是因为世联公司不配合办理相关手续导致的。房屋交付的前提是哨兵公司办理完营业执照及二次消防审批手续，而办理该手续需要世联公司配合。因世联公司未按照哨兵公司的要求提供相关资料由哨兵公司负责办理，而是自行办理营业执照网申，但因资料不完善被退回，一审法院以此为由认定哨兵公司无法办理营业执照，显然不合理。二、一审法院认定世联公司有权依据意向书第5.1条解除合同属于事实认定错误。首先，意向书约定的解约条件为“约定时间内确定无法办理”，现没有证据证明确定无法办理。其次，直至2019年1月份，双方仍然在就办证事宜进行协商，证明世联公司已经以实际行为变更了《房屋租赁意向书》第4条约定的交付时间。因此，世联公司无权依据意向书第5.1条解除意向书。三、世联公司单方违约解除合同并明确拒绝继续履行意向书，哨兵公司有权要求解除意向书。世联公司单方向哨兵公司发出意向书解除通知，并在庭审中明确表示即使营业执照及二次消防审批可以办理，也不同意再继续履行意向书，世联公司的行为表明意向书已无继续履行的可能，因此哨兵公司有权要求解除意向书。四、世联公司应当赔偿哨兵公司经济损失。由于世联公司单方解除意向书，并拒绝继续履行，致使哨兵公司的合同目的不能达成，并且世联公司拖延解决问题，因而对于房屋空置期间的租金损失，世联公司应当予以赔偿。五、一审判决的违约金过高，应当予以减少。即使法院认定世联公司有权解除合同，但哨兵公司在意向书履行过程中存在不配合世联公司等过错，法院在确定违约金金额时应当予以考虑，减少哨兵公司应承担的违约金。综上，请求：一、撤销原审判决，改判驳回世联公司的全部诉讼请求，支持哨兵公司的全部诉讼请求或者发回重审；二、本案诉讼费由世联公司负担。 被上诉人世联公司辩称：一、案涉房屋未交付的原因是无法办理出营业执照和消防审批，至合同约定的交付期限为止仍无法完成办理，触发了意向书的解约条款。二、根据意向书，世联公司有权对哨兵公司提出解约，一审法院认定的事实正确。三、租赁意向书解除的整个过程中，世联公司不存在任何过错，而是一直积极地促使租赁意向书履行的可能性。四、违约金约定是50万元，已经由一审法院酌情进行了调整。整个诉讼期间世联公司支付的100万元资金成本依然是不予计算利息的，一审法院对违约金的裁量不存在过高情形。五、哨兵公司的经济损失没有相应的依据，即使有经济损失也是对租赁市场风险的预估不足，以及对租赁业务证照办理的不熟悉或盲目自信所导致的，无权要求世联公司进行赔偿。综上，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:首先，根据协议约定，哨兵公司负有在2018年12月31日前将租赁房屋交付给世联公司的义务，且需要在交付之前负责完成相关证照的办理。现哨兵公司客观上未能在约定日期前完成相关证照的办理和房屋的交付，也未能举证证明系因世联公司的原因导致其未能完成证照办理，哨兵公司作为履行义务一方应该承担举证不能的不利后果。其次，合同约定的解约条件是在2018年12月31日前确定无法办理相关证照，现客观上在该日之前未能完成办理，应视为合同约定的解除条件已成就。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。双方当事人明确约定的交付时间是2018年12月31日，此后双方并未对交付时间进行任何书面变更，双方当事人在2018年12月31日之后依然在协商证照办理事宜，仅能表明双方在积极促成协议能正常履行，并不能视作是对合同约定的交付时间以及解约条件的变更。再次，哨兵公司依约应在合同解除后5日内将意向金全额无息退还世联公司，逾期不退还的应承担相应违约责任。现哨兵公司未在约定的时间内退还意向金，原审法院依据合同约定判令其支付逾期退还的违约金，并对违约金进行了调低，有合同和法律依据。哨兵公司上诉主张违约金过高，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，哨兵公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由浙江哨兵实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年八月二十日 书记员  张诗雯