山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0683民初3119号 原告：詹正宗，男，1962年3月26日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：安文静，山东嘉程律师事务所律师。 被告：王涛，男，1981年11月1日出生，汉族，城镇居民，户籍地：黑龙江省，现住莱州市。 原告詹正宗诉被告王涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案，2020年6月30日本院适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人安文静，被告王涛到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：请求贵院依法判令1、被告给付原告租赁费30000元、物业水电费706元，合计30706元，并支付自起诉之日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月16日被告与原告签订房屋租赁合同，后被告没有按照合同约定给付原告租赁费及物业水电费。现原告为维护自身合法权益，具状诉至贵院，望判如所请。 审理中，原告变更诉讼请求，物业水电费由706元变更为771元；增加诉讼请求，要求被告赔偿原告墙面修复损失8000元;租房押金3000元，作为违约金，不予返还。 被告辩称，房屋已退租何来欠租赁费一说。2020年初，国内爆发了新冠肺炎疫情不可抗力突发事件，被告承租詹正宗的房屋不能正常经营，且开门遥遥无期致使被告不能继续履行租赁合同。因此，2020年4月18日被告找到原告，协商解约退房事宜，经双方协商达成终止合同的口头协议，同时要求被告拆除房内装修设施，腾空并恢复原貌，被告按照要求做了。2020年4月23日原告委托他公司工作人员郝晓燕女士和原告的儿子前来检查验收交付房屋，期间将房屋钥匙一并交付二人。(以上有录音和视频为证)至于所欠的水电费，可以从签订的合同的3000元押金中扣除，剩余部分应当返还被告，诉讼费由原告承担。 原告认为，被告的答辩意见与事实不符，原、被告之间并未解除房屋租赁关系，物业水电费应当由被告承担。双方租赁合同约定合同期满并按合同履约房屋押金3000元退还，现合同在履行期间，不应从押金中扣除被告应当承担的物业水电费。 围绕诉讼请求双方当事人提交了证据，本院组织当事人进行了质证并认定，原告提交了如下证据：证据1.房屋租赁合同一份，该合同约定被告租赁原告房屋，租赁期间为3年，自2019年4月23日至2022年4月22日，第一年租赁28000元，此后每年租赁30000元，第一年租金于签约当日交齐，此后每年租金于合同到期前两个月交齐等约定；证据2.莱州市康佳物业管理有限公司出具的证明一份及物业水电费收费收据7张，证实被告应当交纳自2019年11月至2020年6月物业水电费711元，此款原告已经交纳，被告应当给付给原告。 经质证，对证据1、2的真实性均无异议，对证明目的也认可。 通过质证，被告对原告提交的上述证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性及证明的目的予以确认。 原告还提交了房屋情况说明原件一份，证实原、被告签订涉案租赁合同时，原告交付给被告的房屋状态，被告确认后在该说明上签字。 经质证，被告称记不清楚了。 通过质证，被告不能提供其他反驳证据，本院对该证据的真实性予以确认。 被告提交了如下证据：原始载体手机及光盘一张、整理的书面资料10页。 经质证，原告认为，2020年4月18日的录音中，原告明确表示即便是同意与被告解除合同，也需要验收房屋，然后达成书面协议，不能光口头上说说。2020年4月20日的录音中，原告明确要求被告将涉案房屋的墙面进行恢复，录音中也多次提到墙面上的东西要弄出来，否则会返锈。录音中原告要求被告找人恢复墙面，原告粉刷墙面时每平方17-18元，花费了5000-7000元。被告提出因“疫情”解除合同，原告明确表示不予认可，因此被告违约押金不应退还。视频中的女性案外人在查看房屋时，表示墙面被告恢复的有问题，因此，不接受被告转交钥匙的行为。 通过质证，原告认为证据是原始载体，对真实性无异议，本院予以确认。 庭后，原告还提交了莱州市三合装饰工程有限公司出具的房屋修复报价、莱州市三合装饰工程限公司营业执照复印件、法定代表人证明一份。 经质证，被告对上述证据真实性认可，对报价不认可。对于修复费用也不申请鉴定。 2020年7月15日本院对争议的标物进行了现场勘验如下：原墙面为乳胶漆，经被告粉刷后墙皮有部分脱落；被告因经营需要涂装的彩色画面粉刷覆盖不全；粉刷不到位。 对勘验结果，原、被告均认可签字。 根据原、被告的陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2019年4月16日原（甲方）、被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，租赁合同载明：第二条，（一）合同租期三年，自2019年4月16日至2020年4月22日；（二）第一年租金28000元，此后每年租金30000元，三年租金共计88000元，第一年租金签约当日交齐，此后租金每年合同到期前二个月交齐；（三)甲方向乙方收取履约押金3000元，……乙方正常履行合同期满，按合同约定交回房屋退还押金……。第六条，（一)乙方服从物业管理，按合同约定及时交纳水电费……；（二）乙方合同解除时，应提前十日内无条件将租赁房屋恢复原状，腾空交付甲方，并保证屋内设施的完好无损；（七）乙方续签租赁合同的，在合同期满前三个月与甲方协商。同等房租前提下，乙方有优先租赁权，提前解除合同，甲方不予退还剩余房屋租赁费。 租赁合同签订后，2020年春节前后，国内发生了“新型冠状病毒”疫情，被告租赁房屋用于未成年人教育培训。为防止“疫情”传播，政府部门要求这类机构应延迟开学时间。被告找到原告意图不再续租，原告考虑到当前特殊情况，口头应允给被告减免租金1000-2000元，被告未同意。后原、被告达成口头合意解除房屋租赁合同，但被告应将墙面恢复原状（白色），因为被告租赁房屋从事的行业是未成年人教育，原墙面已涂成彩色并有较多的图画，被告同意恢复。 被告按照口头协议进行了墙面粉刷，原告在验收时发现不符合要求，双方发生争议。 本院认为，原、被告签订房屋租赁合同后，因受“新型冠状病毒”疫情影响被告欲解除租赁合同，对于房屋租赁合同的解除双方有争执、协商、减租过程，后原告同意解除房屋租赁合同，但要求被告对墙面恢复原状，原告认可非百分之百恢复原状。在被告提交的原、被告现场录音谈话中，原告要求得退墙皮、刷乳胶漆、去除钉子。被告在作粉刷处理后，原告委托本公司工作人员现场查看认为不符合要求，被告单方将租赁房屋钥匙“交”给原告方的工作人员。本院经现场勘验也发现有粉刷覆盖不全、墙皮脱落、粉刷不到位情况。原告主张需对墙面进行重新修复，本院予以支持。 对于墙面的修复，原告委托的莱州市三合装饰工程有限公司报价是8349元，被告不认可该报价，但又不申请鉴定。在被告质证该报价清单时，本院当场播放烟台荣浩装饰有限公司询价录音，该公司人员称租赁房屋修复报价每平方24、25元至27、28元。原告的诉讼请求是8000元，应以原告的诉求为准。考虑到被告现实情况及原告的单方委托修复报价中不排除价格虚高因素，本院认为，墙面修复价格以7000元为宜。 对于原告要求被告给付房屋租金30000元的请求，本院认为，在原、被告就房屋租赁事宜协商过程中，原、被告达成了解除租赁对墙面恢复原状的口头协议，被告也按照该口头协议实施了墙面恢复原状行为，虽被告恢复原状的行为结果原告不认可，但该口头协议是真实有效的，是原、被告的真实意思表示，因此，原告要求被告给付房屋租金的请求，本院不予支持。 对于原告要求被告承担违约责任的请求，本院认为，按照原、被告签订的房屋租赁合同第二条第二项内容，被告应在每年合同到期前二个月交纳下一年的租金，也就是被告应在2020年2月份交纳2021年4月前的租金，被告在2020年4月份不但没交纳租金还提出了解除租赁合同要求，虽原、被告达成了解除租赁对墙面恢复原状的口头协议，但并不影响被告违约事实的存在，并且被告修复也不符合要求，被告交存于原告处的3000元履约押金不予退还，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。公平与效率的价值取向于本案中，原告方企业经营较好，相比较于被告方本次创业投资经营未成年人教育没有取得好的投资回报。因此，审理中本院做了大量的调解工作，但被告均不满意。另外，对于本案的墙面恢复原状的损失，在原告方出具了莱州市三合装饰工程有限公司工程报价后，被告方不认可该价格，又不申请鉴定，为减少损失本院询价烟台荣浩装饰有限公司修复报价，被告没有发表实质性意见。该案如进行第三方评估收费最低2000元，与原告的诉讼请求相比较有扩大损失之嫌，本院认为，本案租赁房屋墙面恢复原状的费用不需要再进行评估。综上，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条之规定，判决如下： 一、被告王涛赔偿原告詹正宗房屋租赁修复损失款7000元； 二、被告王涛给付原告詹正宗2019年11月至2020年6月物业水电费771元； 三、被告王涛留存于原告詹正宗处履约押金款3000元不予退还； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 本判决一、二项均限判决生效后十日内付清。 如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费768元，减半收取384元，由原告负担300元（已交纳）；由被告负担84元，限本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  邓惠军 二〇二〇年八月二十六日 书记员  周英芳