江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初6289号 原告：江玉珍，女，1963年11月7日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：冯婷，上海市光明（太仓）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪海洋，上海市光明（太仓）律师事务所律师。 被告：常熟市新茂房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市服装城商城中路1号商城大厦6楼601-605，统一社会信用代码91320581569106758L。 诉讼代表人：王继东，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：姬永强，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢海浪，江苏益友天元律师事务所律师。 原告江玉珍与被告常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称新茂公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江玉珍的委托诉讼代理人冯婷、被告新茂公司的委托诉讼代理人姬永强、邢海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江玉珍向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对被告享有的120607.41元房差款债权属于有优先受偿权的破产债权。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买常熟市服装城招商南路新茂路×××室，约定建筑面积135.45平方，其中套内建筑面积为111.786平方，共有部分分摊建筑面积23.664平方米。商品房总价款1586046元，约定的交房时间为2015年3月28日，并对逾期交房的违约责任进行了明确约定。后原告分别向被告支付购房款1086046元、50000元。现被告已经进入破产清算程序，根据破产管理人向原告交付的《购房人权益审查登记表》显示，违约金认定金额198432.77元、面积差5.15㎡、房款差120607.41元，认定购房人房屋差额款、违约金都属于普通债权。原告对此认定存在异议，原告认为原告对被告享有的房款差债权应优先受偿，理由：《购房人权益审查登记表》已确认原告为消费性买受人，根据最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条之内容，本案主张的房款差额应属于消费性买受人债权应优先于工程价款受偿；即便在不认定房款差额为消费性买受人债权情况下，依据破产法第四十二条、第一百一十三条之规定也应认定为共益债务，有优先受偿权。被告把阳台计算在房屋实际销售面积内属于不当得利，既然原告已被认定了购房人优先权，其对应的商品房买卖合同履行过程中产生的违约金也应享有优先权。本案中原告虽仅要求对房款差优先受偿权进行确认，但保留对违约金部分主张权利。原告认为，破产管理人对于新茂公司破产程序中的债权认定显然存在严重问题，其中较为突出的是中诚信托有限责任公司向被告出资3.4亿元已经依法取得了被告87.18%的股权，享有股东权利，对此不应再认定其享有债权且不得予以优先受偿。原告作为买房人，是真正的受害者，原告的利益应优先进行保护，故向法院提起诉讼。 被告新茂公司辩称，破产法的宗旨是使所有债权人的债权共同受偿。《购房人权益审查登记表》确定原告为消费性购房人是为了保障原告的生存权，将涉案房屋的所有权交付给原告，现被告同意并在帮助原告办理产权登记。至于原告主张的房款差，依据系购房人与开发商签署的房屋买卖合同，是合同之债属于普通债务，而且房款差额产生在破产受理之前，并不属于破产之后产生的，故不属于共益债务。破产法规定了破产债权的清偿性质，列举的优先于普通债权的仅有职工债权和税务债权，房款差额不属于上述债权，也无法律司法解释确认房款差额为优先债权，我方认为原告主张房款差享有优先权没有法律依据。原告所述中诚信托有限责任公司优先受偿权问题，与本案无关。综上，请求法院驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2013年9月，新茂公司（出卖方）与刘建建、江玉珍（买受方）签订合同编号为Y20130036205的《商品房买卖合同》一份，约定刘建建、江玉珍向新茂公司购买新茂轻纺城×××室房屋，按建筑面积计算的商品房总价款为1586046元，建筑面积135.45平方米，其中套内建筑面积111.786平方米，共有部分分摊建筑面积23.664平方米。出卖方应当在2015年3月28日前，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。实际交付面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；实际交付面积误差比绝对值超出3%的，买受方有权退房。买受方不退房的，实际交付面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖方返还买受方；超过3%部分的房价款由出卖方双倍返还买受方。 2018年2月2日，本院作出（2018）苏0581破3号民事裁定书，裁定：一、受理王忠良等7人对新茂公司的破产清算申请；二、指定江苏益友天元律师事务所担任新茂公司管理人。后破产管理人开展了复工续建工作，5、6、7、8幢房屋及地下室已通过竣工验收。对于申报的购房人债权，管理人制作了《购房人权益审查登记表》，区分不同类别作出相应认定。本案中刘建建、江玉珍在《购房人权益审查登记表》中被认定为消费性购房人，继续交房，认定购房人优先权；面积差5.15㎡，相应房款差120607.41元，认定为普通债权。 2020年1月，刘建建因病去世。刘建建的父母刘阿狗、唐巧英分别于2015年1月、2005年5月因病去世。刘建建与江玉珍于1986年3月24日生育女儿刘培华。审理中，刘培华向本院明确表示不参加诉讼，相关权利由江玉珍向新茂公司主张。 本案审理中，双方一致确认，江玉珍的房款差金额为72992.07元。据此，江玉珍变更诉请为请求确认原告对被告享有的72992.07元房差款债权属于有优先受偿权的破产债权。 本院认为，本案的争议焦点在于原告的房款差债权能否优先受偿？对此，本院作如下分析：首先，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，消费性购房人的权益应得到优先保护。本案中，原告在破产程序中已被认定为消费性购房人，其主张优先权具有依据。其次，对于消费性购房人优先权的范围，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对于符合相关情形的商品房买受人可提出执行异议的规定内容，应将优先权范围合理界定为商品房买卖合同约定的商品房本身或预付购房款本金部分。消费性购房人可主张交付商品房买卖合同约定的商品房或就预付购房款本金部分优先受偿。再次，破产程序中交付商品房，本质上也是一种债权清偿方式，依据就是消费性购房人的优先权，故应按照商品房买卖合同的约定交付相应面积的商品房进行足额清偿。现实际交付的商品房面积小于商品房买卖合同约定的面积，面积差额部分即不足清偿部分仍应进行优先清偿更为合理，优先清偿的范围为面积差额部分据实结算所对应的预付购房款金额。综上，原告诉请中的合理部分予以支持，即对于面积差额部分对应的原告预付购房款金额，应认定具有优先受偿权，本案中，该部分金额为60303.71元[1586046*（5.15/135.45）]。商品房买卖合同中约定实际交付面积误差比超过3%部分的房价款由出卖方双倍返还买受方，其中的一倍并不属于优先受偿权的范围，应为普通债权，本案中，原告要求确认该部分金额12688.36元（72992.07元-60303.71元）具有优先受偿权，本院不予支持。 依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条规定，判决如下： 一、确认原告江玉珍对被告常熟市新茂房地产开发有限公司享有的60303.71元房款差债权为有优先受偿权的破产债权。 二、驳回原告江玉珍的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取812元，由原告江玉珍负担141元，由被告常熟市新茂房地产开发有限公司负担671元。原告江玉珍预交的案件受理费671元由本院退回，被告常熟市新茂房地产开发有限公司应负担的案件受理费671元于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 马建锋 二〇二〇年八月十二日 法官助理 陈鸿梅 书 记 员 徐 超