湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初2096号原告：湖南三岱鞋业有限公司，住所地衡阳县西渡镇清江路。法定代表人：王燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘湘骅、刘品，湖南湘华律师事务所律师。被告：广州市利大鞋业有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇北龙路6号、120号。法定代表人：张钧翔，该公司董事长。原告湖南三岱鞋业有限公司诉被告广州市利大鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行审理，原告湖南三岱鞋业有限公司的委托诉讼代理人刘湘骅、刘品，被告广州市利大鞋业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南三岱鞋业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2014年6月7日订立的《厂房租赁合同》及补充协议于2020年7月18日解除，并要求被告将符合正常状态的租赁房屋立即交付给原告；2、请求判令被告支付原告欠付租金501000元及违约金250500元（按月租金167000元，算至起诉之日止），后段租金另行计算至被告将租赁场地交付给原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年6月7日签订《厂房租赁合同》及相关的《厂房租赁合同补充协议》，被告租赁原告厂房用于生产经营，2020年5月起被告一直拖欠原告租赁期间的租金，原告于2020年7月7日向被告送达了《关于贵司租用我司产房联络函》，具函告知被告将租赁期间拖欠的费用交清，但被告一直没有回应，在原告催要欠款合理期间仍未将欠付费用交纳，原告依据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，于2020年7月15日向被告送达《解除厂房租赁合同通知书》，该通知书载明“本通知送达之日立即解除我公司与贵公司于2014年6月7日签订《厂房租赁合同》及补充协议，限贵公司于三日内将厂房内物品搬离、拆除已有附着物，将房屋恢复原状，否则视为我公司完成交接，所租赁房屋内的贵公司的遗留物品丢失、损毁等风险均由贵方自行承担；同时我司将依法追究贵公司拖欠租金、违约金、物业费、水电费等的民事责任，且保留向贵公司追偿恢复费用的权利，届时，所引起的一切民事责任均由贵公司自行承担”。该通知书被告于7月16日已签收。原告认为，双方签订的《厂房租赁合同》及补充协议合法有效，依法应予履行，但被告违反合同的约定，不按期交纳租金，已构成违约，在原告催告后也未能按约支付完毕拖欠租金，2020年7月15日原告发出的解除合同函件于次日已到达被告，原告为维护其合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，提起诉讼，恳请依法支持原告之诉请。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据1、《房产租赁合同》，拟证明原、被告系租赁合同关系；原、被告在合同中约定了租金、解除条款、违约金；证据2、《厂房租赁合同补充协议》，拟证明原告主体适格；证据3、《关于贵司租用我司厂房的联络函》，拟证明原告已履行了相应的通知义务；证据4、《解除厂房租赁合同通知书》，拟证明原告已向被告发出解除合同通知，被告并已签收；证据5、中国邮政快递单、快递邮寄进度查询结果，拟证明原告已向被告发出解除合同通知，被告已签收；证据6、《公告》，拟证明被告自2020年5月起未支付租金；证据7、产权证明，拟证明案涉租赁房屋具有相关的合法手续；证据8、收取租金凭证，拟证明被告支付租金至2020年4月份，5月份之后的租金未再支付。被告广州市利大鞋业有限公司未到庭参加诉讼，其书面答辩称：被告公司已于2020年7月15日正式歇业，并遣散全部工作人员，被告公司即将进入清算阶段，为此，被告暂无法核实原告的诉请是否真实，被告仅能根据原告的证据进行应诉答辩。1、鉴于原告并未提供涉案的租赁合同以及被告最后一期交纳租金的凭证作为依据，因此，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法认定，并由原告承担举证不能的后果；2、被告主张的违约金过高，依法应予驳回。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告广州市利大鞋业有限公司经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃举证、质证的权利。本院认为，原告提交的证据来源、形式符合法律规定，与本案案件事实相关联，证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人的庭审陈述和经本院确认的证据，本院认定本案案件事实如下：原告湖南三岱鞋业有限公司（甲方）与被告广州市利大鞋业有限公司（乙方）于2014年6月7日签订《房产租赁合同》，该合同共分十八条，约定：第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况：“甲方出租给乙方的房屋位于湖南省衡阳县经济技术开发区”；第四条租赁期限用途：“1、该房屋租赁期共十年。自2014年10月1日起至2024年9月30日止。（实际起租时间根据现状可作适当调整）；……；3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。”；第五条租金及支付方式：“1、该房屋前五年每月租金为人民币壹拾伍万玖仟元整（￥159000），后五年每月租金为人民币壹拾陆万柒仟元整（￥167000）；2、房屋租金支付方式如下：租金每月10日前支付，乙方先支付甲方半年租金即人民币玖拾伍万肆仟元整（￥954000）作为保证金，双方签约后7-15天内支付。合同期满后7天内，甲方无息退还给乙方”；第十二条乙方违约责任：“1、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方交付的保证金甲方不予退回：⑴未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；⑵未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构；⑶逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，累计达到2个月房租金额以上；⑷拖欠房租累计2个月以上；……；5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金及原日租金0.5倍的违约金”。原、被告另对租赁期间相关费用及税金、房屋的转让与转租、房屋修缮于使用等其他事项进行了约定。2014年10月11日，原、被告签订备忘录，确定租赁厂房于2014年10月12日正式交付广州市利大鞋业有限公司使用，广州市利大鞋业有限公司从2014年12月1日起计算租金及租期，双方按照合同约定履行责任和义务。同年10月，原告湖南三岱鞋业有限公司与被告广州市利大鞋业有限公司签订《厂房租赁合同补充协议》，约定广州市利大鞋业有限公司将承租的厂房交给湖南三岱鞋业有限公司所属的衡阳县利强鞋厂使用，衡阳县利强鞋厂按照主合同的规定对该厂房进行使用，所产生的合同权利义务均由广州市利大鞋业有限公司承担。被告广州市利大鞋业有限公司所属的衡阳县利强鞋厂按约定向原告湖南三岱鞋业有限公司支付厂房租金至2020年4月，被告自2020年5月起未支付租赁厂房租金。2020年7月7日，原告向被告送达《关于贵司租用我司厂房的联络函》，告知被告应在7月11日将租赁期间拖欠的费用交清，逾期将要承担相应法律后果，被告收到该函后未交纳所欠费用。2020年7月15日，原告向被告送达《解除厂房租赁合同通知书》，该通知书载明“本通知送达之日立即解除我司与贵公司于2014年6月7日签订《厂房租赁合同》及补充协议，限贵公司三日内将厂房内物品搬离，拆除已有附着物，将厂房恢复原状，否则视为我公司完成交接，所租赁房屋内的贵公司的遗留物的丢失、毁损等风险均由贵方自行承担；同时我司将依法追究贵公司拖欠租金、违约金、物业费、水电费等的民事责任，且保留向贵公司追偿恢复费用的权利，届时，所引起的一切民事责任均由贵公司自行承担”。被告于2020年7月16日签收该通知书，被告仍未履行义务，原告遂于2020年7月22日诉至本院。另查明，原告收取被告的954000元押金，已退至湖南衡阳管理委员会财政局，用于解决衡阳县利强鞋厂拖欠的员工补贴。本院认为，本案系一宗房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同具有法律效力，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原、被告签订的《房产租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》，系双方当事人自愿真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。被告在合同履行期间拖欠租金，经原告发出催告后仍未交纳相关费用，原告向被告送达解除厂房租赁合同通知书，被告收到后仍不交纳租金，致使原告订立合同目的不能实现，合同已无履行的必要，故双方签订《房产租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》予以解除。租赁合同解除后，被告应当将厂房按租赁合同约定恢复原状或原告认可的状态后搬离，将租赁房屋交还原告。合同解除时，被告尚欠原告房屋租金自2020年5月1日至2020年7月22日止共计452516.13元（334000元+118516.13元），被告应将所欠租金如数支付给原告。因合同约定的违约金过高，被告已请求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院确定被告应自2020年5月1日起以167000元/月为基数，按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算违约金至厂房实际交付之日止。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南三岱鞋业有限公司与被告广州市利大鞋业有限公司于2014年6月7日签订的《房产租赁合同》及2014年10月签订的《厂房租赁合同补充协议》；二、被告广州市利大鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于湖南省衡阳县经济开发区厂房交付给原告湖南三岱鞋业有限公司；三、被告广州市利大鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖南三岱鞋业有限公司房屋租金452516.13元（租金自2020年5月1日起按每月167000元标准计算至2020年7月22日，2020年7月22日之后租金按每月167000元标准另计至房屋实际交付之日止）；四、被告广州市利大鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南三岱鞋业有限公司支付拖欠房屋租金452516.13元的违约金（违约金以167000元/月为基数，按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率自2020年5月1日起计算至厂房实际交付之日止）；五、驳回原告湖南三岱鞋业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11315元，减半收取5658元，由原告湖南三岱鞋业有限公司负担2195元，由被告广州市利大鞋业有限公司负担3463元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖金华二〇二〇年八月二十日书记员  胡 彬附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。