安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖01执异99号 异议人（被申请人）：合肥顺超置业有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区合安路以东繁华世家雅景苑2号联排别墅2-106，统一社会信用代码91340100MA2MUP846E。 法定代表人：吴晓旭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何利华，该公司员工。 申请人：安徽颍淮建设集团有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区王店镇王店居委会龙潭街6号，统一社会信用代码9134120068495148XA。 法定代表人：曹远，该公司经理。 委托诉讼代理人：李强，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王魏，安徽仲天律师事务所律师。 在本院执行安徽颍淮建设集团有限公司（以下简称颍淮公司）与合肥顺超置业有限公司（以下简称顺超公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案中，异议人顺超公司认为本院预查封其名下的位于合肥市紫云路××、××以东××大厦××套房产（预售证号：20181468）属超标的查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，其于2020年6月17日收到本院（2020）皖01民初1379号民事裁定书，裁定冻结被申请人顺超公司名下的银行存款50924007.19元或同等价值的财产予以冻结、查封或扣押。执行机构作出协助执行通知书，查封了顺超公司禹鼎大厦104套预售房产，存在超标的查封。具体如下： 一、禹鼎大厦104套预售房产总面积8062.64平方米，市场均价13750元/平方米，总价值高达1.1086亿元，远超诉讼标的金额50924007.19元，本次查封为超标的查封，应当解除超标的查封部分。异议人认为执行机构不应以房产有流拍可能，网拍起拍价不得低于评估价或市价的百分之七十为由，将总价值1.1086亿元的房产以“七折”作价保全，且保留价只是起拍价，不等于成交价，更不等于被执行财产的实际价值。不能按照评估价值的七折计算被保全财产的实际价值来判断是否超标的。本案是以财产保全为目的的查封，应以涉案财产评估净值为准，对是否流拍降价不予考虑。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”，虽《最高人民法院关于适用的解释》第一百五十六条规定：“人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理”，其范围限于保全方法和措施，不能扩大到保全的限额。在诉讼程序中，因生效法律文书尚未作出，权利义务尚不确定，执行人员不能依职权给被申请人先行确定偿债义务，也不能超越保全裁定确定的金额扩大保全财产的范围。综上，本案中被查封的104套房产已办理预售许可，为可分物，事实上具备对超标的额部分解除查封的条件，请求解除对超标的部分的查封。 二、异议人另行提供足额有效担保，请求换封，请求贵院解除对禹鼎大厦104套预售房产财产保全措施。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条规定：“财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全”，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条规定：“财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意”异议人申请以禹鼎大厦第1层至第7层、第22层自持商业部分房产作为担保，请求解除禹鼎大厦104套预售房产财产保全措施。担保财产详情为：1、顺超公司与颍淮公司在《项目施工协议书》及《补充协议》中约定的作为工程款交付给颍淮公司并委托顺超公司销售的禹鼎大厦8、9、10层2957.78平方米房产；2、顺超公司自持的禹鼎大厦1层、2层、5层至7层、22层11037.85平方米房产。根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，异议人另行提供足额担保，请贵院依法对解除前述104套房产的查封，以使房屋销售正常进行，尽量降低财产保全措施对企业复工复产的影响。 综上，请求：一、解除异议人名下财产超标的查封措施；二、申请在诉讼标的金额50924007.19元范围内，另行提供足额有效担保，请求贵院解除对禹鼎大厦104套预售房产保全措施。 申请人颍淮公司称，本院查封顺超公司别克大厦（预售证登记为禹鼎大厦）工程不存在明显超标的查封的情形。第一，本院查封的标的物系位于合肥市××××北、金寨南路东的禹鼎大厦工程，该工程系顺超公司开发，由答辩人承建。禹鼎大厦工程虽取得预售许可证，但该工程仅仅完成至主体结构封顶，远达不到竣工交付条件。根据禹鼎大厦工程的完工情况及现状，已完成的主体工程是由答辩人全额垫资施工完成，答辩人完成工程的价款为46924007.19元，现查封的房屋仅仅是答辩人完成施工工程的一部分，实际采取保全措施的价值约为2000万元，目前采取保全措施的标的物实际价值远低于50924007.19元，并不存在超标的查封事实。本案是否存在超标的查封，应当先行查明所查封的禹鼎大厦工程现在的财产价值，在禹鼎大厦工程未取得竣工验收手续、不具备交付条件的情况下，其预售价格不能作为禹鼎大厦工程现在价值的参考，不能将在建工程价值与符合交付条件的房屋价值混淆；第二，贵院查封顺超公司禹鼎大厦工程不足以保障答辩人后期合法权益的实现，恳请对顺超公司名下其他财产继续采取保全措施。 本院查明，颍淮公司与顺超公司建设工程施工合同纠纷一案，申请人颍淮公司于2020年5月12日向本院申请财产保全，2020年5月25日本院作出（2020）皖01民初1379号民事裁定书，裁定冻结顺超公司名下的银行存款50924007.19元或查封、扣押其同等价值的其他财产。随后，院民事审判第四庭移送执行局执行，立财产保全案号为（2020）皖01执保84号。2020年6月10日，本院以（2020）皖01民初1379号协助执行通知书，预查封顺超公司名下的位于合肥市紫云路××、××以东××大厦××、××、××套房产（预售证号：20181468），上述房产总面积约为8062平方米。 2020年6月22日，顺超公司向本院提交情况说明一份，载明：一、禹鼎大厦主体结构混凝土已经施工至22层顶，电梯机房等没有施工；二、2层至12层仅砌筑了部分墙体，水电安装施工了主体混凝土的预埋；三、施工协议书中承包范围内的没有施工的工程内容有12层以上的砌体和二次结构等。 本院认为，（2020）皖01民初1379号协助执行通知书预查封顺超公司名下的位于合肥市××以北、金寨南路以东104套预售房产所在的禹鼎大厦尚未完工，不具备交付条件，系在建工程，在建预售房产的价值不能等同于已建成符合交付及办证条件的商品房市场价，销售价应是在房产具备完整产权的商品房交易时的价值，故该104套预售房产目前的价值不能以销售市场价格来衡量，异议人以案涉104套预售房产市场均价13750元每平方米来主张超标的查封的意见本院不予采纳。本院作出的（2020）皖01民初1379号民事裁定书，裁定冻结顺超公司名下的银行存款50924007.19元或查封、扣押其同等价值的其他财产，依据该民事裁定书限定的范围，保全实施过程中，预查封顺超公司名下尚未完工的禹鼎大厦104套面积约为8026平方米预售房产并无不妥，且异议人未能举证证明查封财产的价值超出申请人颍淮公司请求范围及（2020）皖01民初1379号民事裁定书范围，故异议人解除对其名下财产超标的查封的请求本院不予支持。 关于异议人提出其与颍淮公司在《项目施工协议书》及《补充协议》中约定将禹鼎大厦8、9、10层作价作为工程款交付给颍淮公司的问题，该两份协议中约定以房屋抵付工程款系双方关于工程款履行方式的约定，与本案保全执行无关联，本案保全在申请人的请求范围内执行。 关于异议人提出的提供足额有效担保，解除对禹鼎大厦案涉140套预售房产查封的问题，非对本院查封该104套预售房产行为的异议，不在异议审查范围，本院不予审查。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人安徽颍淮建设集团有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省高级人民法院申请复议。 审判长  胡明艳 审判员  鄢隆伟 审判员  杨曙华 二〇二〇年八月十九日 法官助理程佳豪 书记员章申鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。