安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终4803号上诉人（原审原告）：浙江广厦集团安徽置业有限公司，住所地合肥市包河区望江东路46号。法定代表人：伍建，公司董事长。委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪晟，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥新狮威体育文化有限公司，住所地合肥市包河区马鞍山南路鼎盛时代广场9幢2015。法定代表人：张军，公司执行董事、经理。被上诉人（原审第三人）：合肥市包河区张三丰健身馆，经营场所合肥市包河区祁门路与南屏路交口天下锦城R4综合楼负一层。经营者：张三丰，男，1978年11月1日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：欧元军，安徽高速律师事务所律师。上诉人浙江广厦集团安徽置业有限公司（以下简称浙江广厦安徽公司）因与被上诉人合肥新狮威体育文化有限公司（以下简称新狮威公司）、合肥市包河区张三丰健身馆（以下简称张三丰健身馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初12100号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浙江广厦安徽公司上诉请求：1．依法撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初12100号民事判决第二项、第三项，改判张三丰健身馆腾退位于合肥市包河区祁门路与南屏路交口天下锦城R4综合楼负一层的房屋；2．依法判令浙江广厦安徽公司、张三丰健身馆承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误，张三丰健身馆应当将案涉房屋腾退给浙江广厦安徽公司。一审法院已判决出租人浙江广厦安徽公司与承租人新狮威公司解除《天下锦城综合楼房屋租赁合同》，张三丰健身馆作为次承租人，其使用案涉房屋的权利来源已经丧失，应将所占有之案涉房屋腾退并返还浙江广厦安徽公司。张三丰健身馆辩称，1、根据相关司法解释规定，出租人知道承租人将房屋转租，在6个月内没有提出异议，不能以此为理由抗辩，浙江广厦安徽公司认为其与新狮威公司解除合同后，张三丰健身馆与新狮威公司之间的租赁关系也应解除没有依据。2、买卖不破租赁，房屋所有权人不能优于承租人的承租权。3、浙江广厦安徽公司与安徽纪雨公司签订了天下锦城综合楼租赁合同第9条第9款规定，与三家分租户续签合同不能高于原新狮威公司与原三家分租户的续租条件，浙江广厦安徽公司知道张三丰健身馆的转租协议。4、关于腾空房屋，因租赁期没有届满，按租赁合同来说不合理。新狮威公司未进行答辩。浙江广厦安徽公司向一审法院起诉请求：1、确认浙江广厦安徽公司与新狮威公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》已解除（2015年2月17日）；2、新狮威公司和张三丰健身馆腾退位于合肥市包河区祁门路与南屏路交口天下锦城R4综合楼负一层的房屋；3、新狮威公司和张三丰健身馆承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于合肥市包河区祁门路与南屏路交口的天下锦城R4综合楼建设单位为浙江广厦安徽公司。2012年12月25日，浙江广厦安徽公司与安徽徽界投资管理有限公司（以下简称“徽界公司”）签订《天下锦城综合楼房屋租赁合同》，约定徽界公司租赁浙江广厦安徽公司方“R4综合楼”项目地下一层和地上三层的全部商业用房，租赁期限为15年（2013年3月28日交付之日起至2028年2月27日）。合同采取递增的方式明确约定租金标准，并约定租金支付方式。合同还约定，徽界公司逾期超过50日不支付租金，浙江广厦安徽公司有权解除合同；徽界公司不得以场地转租、分租、转让、承包等任何方式将标的房屋交第三方经营管理，否则浙江广厦安徽公司可以解除合同。2013年7月15日，浙江广厦安徽公司、徽界公司、新狮威公司签订《租赁合同承租变更之三方协议》，约定自2013年5月4日起，《天下锦城综合楼房屋租赁合同》的承租方由徽界公司变更为新狮威公司，《天下锦城综合楼房屋租赁合同》中承租人的权利义务由新狮威公司继受。2014年10月30日，浙江广厦安徽公司与新狮威公司签订《天下锦城会所租赁补充协议》约定：1、浙江广厦安徽公司将综合楼西侧面积为319.74平方米的房屋租与新狮威公司使用，新狮威公司按季支付租金，缴租时间与原合同保持一致，第一笔三个月租金44124.12元缴租时间为本协议签订日；2、截止本协议签订之时，新狮威公司欠租金合计1147799.88元，新狮威公司按附件三《欠缴租金还款计划》约定的期限缴清所欠租金，本协议签订日支付20万元，2014年11月15日支付20万元，其余所欠租金平滩到2015年每月中按月支付；3、新狮威公司需于该补充协议签订日将前期欠缴的水电费167441.65元缴清。另约定，如新狮威公司不能按《欠缴租金还款计划》支付欠缴租金或不能按原合同约定支付2015年1季度以后租金，逾期超过50日，浙江广厦安徽公司有权终止合同并收回房屋，追缴欠款同时要求乙方按原合同第九章第二条承担违约责任。2015年1月6日，浙江广厦安徽公司向新狮威公司发出《关于解除关于天下锦城综合楼房屋租赁合同的函》，并在《合肥晚报》上刊登了《关于天下锦城综合楼房屋租赁合同的公告》（落款时间为2015年2月16日）。《关于解除关于天下锦城综合楼房屋租赁合同的函》的主要内容为：因新狮威公司于2014年10月31日补交首笔租金后，未按照双方签订的《天下锦城会所租赁补充协议》约定缴纳后续租金费用，且已逾期50日；另，新狮威公司还有违反约定的部分转租行为；故浙江广厦安徽公司将解除双方签订的合同，并由新狮威公司在15日内将租赁物内自有财产清除出租赁房屋。《关于天下锦城综合楼房屋租赁合同的公告》的主要内容为：因新狮威公司严重违约，浙江广厦安徽公司于2015年1月6日函告被新狮威公司及法定代表人解除双方签订的合同，并要求新狮威公司返还租赁的房屋。因浙江广厦安徽公司已将合同项下的房屋出租给纪雨公司，为此特公告：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、浙江广厦安徽公司已将新狮威公司承租期间所欠租金、水电费及滞纳金合计886069.99元债权转让给纪雨公司；3、纪雨公司已取得合同项下的房屋承租权，请新狮威公司将所占有的合同项下的房屋移交给纪雨公司。2015年2月14日，浙江广厦安徽公司与纪雨公司签订《天下锦城综合楼租赁合同》，约定纪雨公司租赁浙江广厦安徽公司方“R4综合楼”项目地下一层和地上三层的全部商业用房，租赁期限为15年（2015年3月1日起至2030年2月28日）。该合同约定，纪雨公司与现有酌霞轩、时光记、张三丰游泳池三家分租户续签租赁合同，不得高于原新狮威公司与分租户签订租赁合同的商务条件，确保续签交接过程安全平稳。至2016年6月本案起诉前，新狮威公司向浙江广厦安徽公司陆续返还了天下锦城综合楼地上一、二、三层的房屋，并已交付纪雨公司，但案涉地下负一层的房屋仍由第三人占有使用。另查明：在一审法院（2015）包民二初字第01208号纪雨公司诉新狮威公司债权转让合同纠纷一案中，民事判决书认定新狮威公司于2014年10月31日向浙江广厦安徽公司交纳的411535.77元（房屋租金和水电费），为新狮威公司最后缴纳的款项。再查明：2013年6月30日，张三丰与新狮威公司签订《合作协议书》，约定新狮威公司将其承租的案涉“R4综合楼”项目地下一层游泳商业用房委托张三丰经营，经营期限为10年（2013年8月30日交付之日起至2023年8月30日）；该《合作协议书》由新狮威公司盖章，张三丰签字并加盖三丰健康文化传播公司印章。在2014年6月《皖投汇》（总第七期）刊物（该刊系浙江广厦安徽公司股东安徽皖投置业有限责任公司所办的内部刊物）中，以“健身，成为一种生活”为题，介绍了张三丰游泳健身养生中心（即为后登记注册的张三丰健身馆）经营项目等情况。2015年1月8日，张三丰健身馆经注册登记成立，经营者为张三丰，类型为个体工商户，组成形式为个人经营。2015年3月5日，浙江广厦安徽公司向张三丰健身馆送达《通知函》，主要内容为：张三丰健身馆承租的天下锦城综合楼地下一层区域，原出租方新狮威公司因长期拖欠租金及其他违约行为，浙江广厦安徽公司已于2015年1月6日解除与新狮威公司的租赁合同，并书面通知张三丰健身馆及新狮威公司；目前，浙江广厦安徽公司已与纪雨公司签订了租赁合同，并同意纪雨公司进行转租，请张三丰健身馆接函后与纪雨公司取得联系，签订房屋租赁合同，并将房租直接支付给纪雨公司。又查明：本案审理中，新狮威公司的营业执照已被登记部门予以吊销。一审法院认为，浙江广厦安徽公司与徽界公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》，浙江广厦安徽公司、徽界公司、新狮威公司共同签订的《租赁合同承租方变更之三方协议》，以及浙江广厦安徽公司、新狮威公司间签订的《天下锦城会所租赁补充协议》，系各方真实意思表示，协议内容未违反法律规定，合法有效，各方应当全面履行。按照浙江广厦安徽公司、新狮威公司之间签订的租赁合同约定，新狮威公司如逾期50日不支付租金的，浙江广厦安徽公司有权解除合同。本案中，新狮威公司于2014年10月31日向浙江广厦安徽公司缴纳最后一笔款项后（房屋租金和水电费），一直未按照双方补充协议约定的时间和数额缴纳房租等费用；在无法直接送达解除合同通知的情况下，浙江广厦安徽公司于2015年2月16日在《合肥晚报》上刊登了《关于天下锦城综合楼房屋租赁合同的公告》，解除其与新狮威公司的房屋租赁合同，符合法律规定；故浙江广厦安徽公司请求确认其与新狮威公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》已解除，一审法院予以支持，合同解除的时间应当为2015年2月16日。另，浙江广厦安徽公司、新狮威公司间签订的《天下锦城会所租赁补充协议》，虽浙江广厦安徽公司、新狮威公司双方已实际不再履行，但浙江广厦安徽公司方在本案原审和重审中均未提出解除该补充协议，故一审法院重审亦对此不作处理。2013年6月30日，张三丰与新狮威公司签订的《合作协议书》，虽约定新狮威公司将其承租的案涉“R4综合楼”项目地下一层游泳商业用房委托张三丰经营，但根据协议的实质内容来看，实际上是新狮威公司将案涉房屋转租给张三丰，故张三丰与新狮威公司之间应为房屋租赁合同关系，新狮威公司为转租人，张三丰为次承租人。在签订《合作协议书》时，虽张三丰健身馆尚未注册登记成立，但实际经营者为张三丰，且张三丰健身馆于2015年1月8日经注册登记成立，类型也为个体工商户，经营地点相同，故张三丰健身馆作为张三丰健身馆参与诉讼，主体适格。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。结合本案，浙江广厦安徽公司、新狮威公司所签订的合同虽明确约定新狮威公司方不得以场地转租、分租、转让、承包等任何方式，将标的房屋交第三方经营管理，但案涉“R4综合楼”项目地下一层是不动产，新狮威公司承租后将此部分转租给他人，对浙江广厦安徽公司方并无实质性损害；张三丰健身馆于2013年6月从新狮威公司处租得案涉地下一层后，即进行装修和营业，浙江广厦安徽公司方诉称一直不知道新狮威公司存在转租行为，有悖常理；尤其需要明确的是，在2014年6月浙江广厦安徽公司股东安徽皖投置业有限责任公司所办的内部刊物《皖投汇》中，还专门介绍了张三丰游泳健身养生中心（即为后登记注册的张三丰健身馆）的经营项目等情况，并附有游泳健身场所照片，显然，至少在2014年6月底，浙江广厦安徽公司即知晓或应当知晓张三丰健身馆在经营此项目，而浙江广厦安徽公司直至2015年2月16日才通过报纸公告要求解除与新狮威公司的全部合同，实际上也就在此时提出了新狮威公司与张三丰健身馆的转租行为无效问题，明显超过了司法解释所规定的六个月除斥期限。故一审法院虽支持浙江广厦安徽公司请求确认其与新狮威公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》已解除的主张，但对浙江广厦安徽公司要求新狮威公司和张三丰健身馆腾退案涉天下锦城R4综合楼负一层房屋的请求，一审法院不予支持。如浙江广厦安徽公司方认为新狮威公司怠于行使对张三丰健身馆的到期债权对其造成损害的，可由受让债权的纪雨公司另行提起诉讼，代位行使新狮威公司对张三丰健身馆的债权。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、浙江广厦安徽公司与新狮威公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》，于2015年2月16日解除；二、驳回浙江广厦安徽公司对张三丰健身馆的诉讼请求；三、驳回浙江广厦安徽公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18018元，公告费800元，合计18818元，由新狮威公司负担900元，浙江广厦安徽公司负担17118元。重审案件公告费，由新狮威公司负担。二审期间，浙江广厦安徽公司提交以下证据：1、情况说明，拟证明2015年2月17日至今张三丰健身馆未履行交纳房租的义务，也未缴纳过任何房屋占有使用费；2、水电费及其他能耗费、物业费缴纳明细或说明，拟证明张三丰健身房未履行缴纳水电费及其他能耗费的义务，也未缴纳物业费；3、合作协议，拟证明张三丰健身馆当庭提交的合作协议书第十一章有明确约定，张三丰健身馆与新狮威公司的租赁关系自动解除，张三丰健身馆对案涉房屋不存在租赁权，系无权占有。浙江广厦安徽公司主张的是基于合同的解除权，不是基于转租的解除权。张三丰健身馆质证认为：对证据一，张三丰健身馆交过物业费，水电表是混用的，无法区分张三丰健身馆实际使用数；对证据二，该证据达不到证明目的，恰恰证明了收取水电费的主体有问题，张三丰健身馆不知道该向谁交，交多少；对证据三，真实性无异议，但达不到证明目的。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，浙江广厦安徽公司与徽界公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》、浙江广厦安徽公司、徽界公司、新狮威公司三方签订的《租赁合同承租方变更之三方协议》、浙江广厦安徽公司与新狮威公司之间签订的《天下锦城会所租赁补充协议》均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。新狮威公司未按照《天下锦城会所租赁补充协议》约定的时间和数额支付房屋租金，符合该合同条款约定的出租方享有单方解除权的情形，浙江广厦安徽公司据此主张解除合同，具有事实与法律依据，本院予以维持。关于浙江广厦安徽公司诉请张三丰健身馆腾退案涉房屋问题，二审期间，浙江广厦安徽公司、张三丰健身馆均同意张三丰健身馆于二审判决生效之日起三个月内腾退案涉房屋，浙江广厦安徽公司亦明确表示同意并放弃向新狮威公司主张2015年2月16日合同解除后的房屋占有使用费，属当事人对自己权利的处分。综上，结合二审查明的事实，鉴于浙江广厦安徽公司与张三丰健身馆已就腾退案涉房屋达成一致，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初12100号民事判决第一项，即：浙江广厦集团安徽置业有限公司与合肥新狮威体育文化有限公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》于2015年2月16日解除；二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初12100号民事判决第二项、第三项；三、合肥市包河区张三丰健身馆于本判决生效之日起三个月内腾退位于合肥市包河区祁门路与南屏路交口天下锦城R4综合楼负一层的房屋；四、驳回浙江广厦集团安徽置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，公告费800元，合计880元，由浙合肥新狮威体育文化有限公司负担。重审案件公告费800元，由合肥新狮威体育文化有限公司负担。二审案件受理费80元，由浙江广厦集团安徽置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇二〇年八月二十七日法官助理陈思书记员陈晓妹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审