江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初1158号 原告：邵夫翊，男，1956年10月24日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：李绿水，系北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201710941706。 被告：徐悦，男，1979年3月1日生，汉族，住江西省南昌市安义县。 委托诉讼代理人：魏丽芝，系江西观睿律师事务所律师，执业证号：13601201911085708。 委托诉讼代理人：魏梓斌，系江西观睿律师事务所律师，执业证号：13601201910108851。 原告邵夫翊诉被告徐悦房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年2月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李绿水，被告徐悦及其委托诉讼代理人魏丽芝、魏梓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵夫翊诉称，2017年11月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于红角洲海域香廷136#楼1单元101室、102室租赁与被告。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告，被告按约支付租金。2019年11月18日，南昌市红谷滩新区城市管理行政执法局向原告送达红城管责改字〔2019〕0301118号《责令改正违法行为通知书》，案涉房屋经查擅自将无防水房屋要求的房间改成卫生间行为，违反规定，责令改正。原告收到通知书后立即查看房屋，发现被告不仅未经原告同意擅自对案涉房屋进行装修改造成多个独立的房间，破坏房屋住宅结构，且未经原告同意私自将改造后的多个独立的房间转租给多人使用，严重违反双方签订的《房屋租赁合同》。被告的行为破坏了房屋的原有结构，以致原告遭到相关部门的查处整改，且将独立房间擅自转租给多人的行为对房屋的安全、消防造成重大隐患。原告多次要求被告整改到位，但被告都置若罔闻。被告的行为严重违反法律规定及合同约定，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，原告故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将租赁房屋恢复至毛坯状态；3、被告向原告支付拖欠的租金3500元及押金3500元（租金从2019年12月1日计算至被告归还租赁房屋为止，暂计算至2020年1月1日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告徐悦辩称，一、《房屋租赁合同》租期为8年，原告要求提前解除合同，没有事实和法律依据。1、《责令整改通知书》系在程序严重违法的情形下作出，且送达对象也非被告。即使该通知书系合法的，上述行政部门也仅仅是认为被告违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款:“(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间”。被告的装修行为不属于租赁合同约定的“利用房屋进行违法行为”的条款，被告也明确表示愿意整改恢复成符合规定用途的房间。且原告已将钥匙收回，导致被告无法对案涉租赁物进行整改，该责任应归咎于原告。2、关于装修问题：被告不属于擅自装修，合同第6条已约定被告享有对房屋进行装修的权利，装修期为2月。在装修期间，原告多次前来查看，装修完工后，原告还占用了2个已装修好的房间来存放自己的物品(旧家具等)，故其对被告的装修情况明知。并且被告的装修也没有改变房屋建筑主体和承重结构，原告也没有证据证明。被告已在对租赁房屋的装修上投入了十数万元，该房屋从毛坯房成了众多租客的安居之所，被告的装修行为不仅未对该租赁房屋造成任何损害，反而使其价值提升，因此原告要求解除合同于理不合，于法无据。关于转租问题:被告经南昌中环互联信息服务股份有限公司介绍，承租了案涉租赁房屋。在缔约过程当中，被告便明确告知原告承租房屋系用于员工居住及转租部分房间给附近大学生居住，原告对此表示同意并认可。被告与朱玲(原告配偶)的微信语音聊天记录中表明，原告对被告在承租期内对外转租的行为早已知晓。实际上，原、被告双方已经对被告承租房屋可以用于转租的情形达成了口头约定，即使不认可口头约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告在签订合同时就已知被告租赁房屋的用途，且未在六个月内提出异议，应当视为其默示了被告的转租行为。二、被告于2019年10月31日支付了2019年11月9日至2020年5月8日的房租，不存在拖欠租金的情况，原告要求被告支付2019年12月1日后的房租没有事实和法律依据。三、被告的装修行为并未对租赁房屋产生损害，其要求答辩人将房屋恢复至毛坯状态的主张没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。 经审理查明，原、被告于2017年11月9日签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于南昌市红谷滩新区红角洲海域香廷136#楼1单元101室、102室出租给被告，房屋租期自2017年11月9日至2025年11月18日，租期为8年；租金分别为3500元/月，押一付6，第四年递增租金的10%。每半年的19号之前转租金给房东。如需装修应事先征得原告同意；被告装修投入视为房屋组成部分，不另折价归原告所有。被告不得利用房屋进行违法行为，如有甲方可以提前收回房屋，并承担全部后果。乙方不得拖欠甲方房租，欠费超一个月以上可提前终止合同。本房屋需再次装修，由被告进行装修，并保证好安全，甲方应协助处理物业，水电等各项问题，不承担任何费用；装修期为2月。2019年11月18日，南昌市红谷滩新区城市管理行政执法局出具红城管责改字[2019]0301118号《责令改正违法行为通知书》，载明：海域香廷136-101.102室业主，经查，你单位于2019年11月18日在海域香廷136-101.102室内装修房屋内，擅自将无防水要求的房间改成卫生间行为，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款第一项的规定，现根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条，责令你改正恢复原无防水要求房间改成卫生间行为7日内恢复原状；改变房屋结构行为并于7日内恢复原状。逾期不改正的，将依照《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条处罚。原、被告双方因解除房屋租赁事宜未达成一致意见，原告故诉至本院。庭审中，被告提交原告配偶朱玲通过手机短信于2019年12月2日向被告发送《房屋退租协议书》一份，证明原告为提前解除案涉租赁合同，愿支付14万元的解约补偿与被告，原告质证称退租协议双方没有签署，未形成有效协议。被告提交微信、支付宝转账凭证，证明被告按约足额缴纳租金并已支付押金，被告最后一次向原告支付租金的时间为2019年10月31日，支付金额为21000元，被告已将2019年11月9日至2020年5月9日期间的房租付清。原告质证称真实性无异议，合同没有约定给被告两个月的装修期不付租金，我方不认可给被告两个月装修期不付租金，我方认为被告这两个月的租金也要付，截止2020年5月份仍拖欠两个月的租金。另外，被告提交与原告配偶朱玲2019年11月27日的微信聊天记录，其中载明：“朱玲称：我们一直不抓你的毛病，这个转租这个问题我们一直没有提出来，我们只是说你有亏我们补偿你，我们别的话什么都没有说过，是你一直咬着不把房子还给我，那我肯定要抓你毛病罗…”，证明原告对被告在承租期间的转租行为是清楚、明知的，其在法定异议期内一直未提出异议。被告质证称，该微信语音记录明确说明了不允许转租、包租，该语音聊天记录产生时间是城管出具责令改正违法行为通知书之后。 另经法庭询问，被告陈述：101室房经被告装修改了4个房间，102室改了3个房间，转租给6-7人使用，有的房间有卫生间，原始的厨房还在，两个房子的客厅都做了一个房间。签退租协议时将钥匙给了原告，房间一直空着，东西没有全部清出来，日常生活用的都没有，还有空调在里面。原告陈述锁被被告换了，钥匙打不开。 上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《责令改正违法行为通知书》，被告提交的微信、支付宝转账凭证及原、被告陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。根据南昌市红谷滩新区城市管理行政执法局出具的《责令改正违法行为通知书》及原、被告陈述，证实被告徐悦租赁案涉房屋后，将无防水房间改成卫生间，将客厅改造成房间进行居住，擅自改变房屋原有结构，被告的行为显然违反了租赁物内原始设计的空间使用功能，属于未按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，被告构成根本违约。被告提交原告的退租协议只是协商的过程，并不能证实被告未违约，且亦未达成协议。综上，原告邵夫翊要求解除合同，于法有据，本院予以支持。根据被告提交的微信聊天记录，原告陈述已知晓被告转租事实，原告从签订租赁合同起至收到《责令改正违法行为通知书》时隔两年之久，原告作为出租方理应知晓系争房屋的使用状况，其辩称是在城管责令整改之后才知晓，不合常理，本院不予采信。租赁合同中已约定案涉房屋由被告进行装修、装修期为2个月，原告装修房屋符合双方约定，关于装修期租金问题，合同签订后被告按照约定每期支付租金，原告从未提出装修期租金未付，本院认为原、被告对装修期租金已达成免除的口头协议，现原告主张被告应支付装修期租金，本院不予采纳。据被告提交的微信、支付宝转账记录，可证实被告已按约支付押金及至2020年5月9日止的租金，原告诉请拖欠的租金及押金，本院不予支持。合同另约定被告装修投入视为房屋组成部分，故原告主张将租赁房屋恢复至毛坯状态，无事实依据，本院不予支持，但被告应将不合理的改造部分恢复原状。虽被告陈述签退租协议时将钥匙给了原告，但其并未将物品清空，依然占用案涉房屋，被告应按照合同约定即以每月3500元的标准支付自2020年5月9日起至合同解除之日止的租金。合同解除后，被告未及时搬离案涉房屋应支付原告房屋占有使用费，按合同约定的租金标准支付至实际返还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告邵夫翊与被告徐悦于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告徐悦于本判决生效之日起十日内，以每月3500元的标准向原告邵夫翊支付租金（自2020年5月9日起至合同解除之日止）；并按照每月3500元的标准向原告邵夫翊支付房屋占有使用费（自合同解除之次日起至案涉房屋实际返还之日止）。 三、驳回原告邵夫翊的其他诉讼请求。 如果被告徐悦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4500元，由原告承担1000元，被告承担3500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  戚荣剑 人民陪审员  万国珍 人民陪审员  张桂荣 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  熊 芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。