广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1031民初949号 原告：黄鲁同，男，1988年10月4日出生，壮族，居民，户籍地：广西隆林各族自治县，现住广西隆林各族自治县。 原告：岑菲琳，女，1989年6月27日出生，壮族，居民，户籍地：广西隆林各族自治县，现住广西隆林各族自治县。 被告：广西隆林鑫发房地产开发有限公司，住所地：隆林各族自治县新州镇迎宾路丁兰料商住小区。 法定代表人：邓宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨开安，该公司职员。 委托诉讼代理人：王宁，该公司职员。 原告黄鲁同、岑菲琳诉被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄鲁同、岑菲琳，被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨开安、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄鲁同、岑菲琳向本院提出诉讼请求：1、判决广西隆林鑫发房地产开发有限公司办理房屋不动产权证；2、判决广西隆林鑫发房地产开发有限公司赔偿逾期办证违约金36526.40元；3、判决广西隆林鑫发房地产开发有限公司支付占用办证费用期间的利息5754.23元；4、判决本案的诉讼费用由广西隆林鑫发房地产开发有限公司承担。事实与理由：2016年9月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同书》，约定原告购买被告开发的位于隆林各族自治县新州镇政府北面（丁兰料建材市场）项目中的1栋1单元4层401号房屋一套，房屋面积122.26平方米，每平方米单价2421.07元，总价296000元。签订合同时，原告已经支付了办理房屋不动产权证的所有费用。被告于2018年12月9日，向原告承诺于2019年10月31日前办理房屋不动产权证。时至今日，被告均以各种理由推脱，不为原告办理不动产权证。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出卖方，原告已经履行了支付房屋价款的义务后，被告应当在合同订立起90日内为原告办理不动产权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，请求人民法院支持原告诉请。 广西隆林鑫发房地产开发有限公司辩称，一、被告已履行了合同备案，并主动为原告办理房地产权证。1.双方签订《商品房买卖合同》后，被告为原告在隆林各族自治县房产交易中心登记备案并取得合同备案证明。2.根据记录，双方的交房时间为2016年9月1日，办理不动产权证完结时间应为房屋交付后730天，办理不动产权证书完结时间应为2018年8月31日。3.被告于2018年12月29日向原告提供了一份关于2019年10月31日开始办理不动产权的《承诺书》。发出承诺书后，被告对丁兰料商住小区进行消防整改，多次公告请求小区业主配合被告把地下室及各栋楼干粉灭火器等消防工作整改，但均未得到小区业主配合，反而出现多层建筑干粉灭火器被破坏和失窃，地下室被强制占用的情况。被告自《承诺书》发出后工作均未能正常开展，直至2020年6月28日，丁兰料商住小区地下室仍被业主占用作为停车区。4.被告于2018年11月29日就办理不动产权证发出《承诺书》后，因未能解决丁兰料小区办理不动产权证问题，被告向自治县人民政府做了详细汇报，并恳求自治县人民政府给予帮助和支持。2019年11月5日上午，《隆林各族自治县人民政府办公室关于丁兰料历史遗留问题专题会议纪要》决定：由自治县发展改革局牵头，住建部门、华隆集团等配合和推进解决丁兰料小区办理不动产权证问题。会议后，被告积极推进，但小区消防整改和地下室被占用情况依旧未能解决，消防整改工作一直未能如期推进。二、根据《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，法律另有规定的除外。该法同时规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。原告购买房屋享有的是物权，而不适用诉讼时效。即使适用诉讼时效，原告于2020年4月29日才起诉主张权利，诉讼时效应从2020年4月29日起计算。2018年9月1日至2020年4月28日前的违约金原告未起诉主张权利，不受法律保护。三、被告已于2016年11月8日为原告代缴房屋契税。综上所述，被告延迟办证事出有因，原告是按揭购房，按《商品房买卖合同》约定已获得商品房物权使用权，按规定不动产权证办出后将由按揭银行保管，故房屋产权证的办理对原告利益无实际影响，没有造成实际损失。被告及时履行了告知及推进办证的义务，并积极为原告办理有关手续，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失。依照法律和《房地产买卖合同》约定，被告一直致力于推进和解决办理不动产权证的问题。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告承诺，将严格按照2019年11月5日隆林各族自治县人民政府办公室的《会议纪要》决定，为原告办理不动产权证。 本院经审理认定事实如下：2016年9月9日，原告黄鲁同、岑菲琳与被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》，约定原告购买被告开发的位于隆林各族自治县新州镇政府北面（丁兰料建材市场）项目中的1栋1单元4层401号房屋一套，建筑面积122.26平方米，每平方米单价2421.07元，总价296000元。关于房屋交付时间，合同第十一条未约定。关于不动产登记，合同第二十条约定未约定办理不动产权证的期限，只约定了逾期办证违约金的计算方式，即“双方同意按照下列第壹种方式处理：（1）……买受人不解除合同的，自买受人应当完成不动产权证登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”。黄鲁同、岑菲琳支付首付款60000元后到银行办理按揭贷款236000元，已经全部支付了房屋价款。黄鲁同、岑菲琳已缴纳办证费用9651元。2016年9月13日，广西隆林鑫发房地产开发有限公司向隆林各族自治县房产交易中心进行商品房买卖合同备案。广西隆林鑫发房地产开发有限公司已向黄鲁同、岑菲琳交付房屋。《商品房买卖合同备案表》载明了出卖人为广西隆林鑫发房地产开发有限公司，买受人为黄鲁同、岑菲琳。2016年11月8日，广西隆林鑫发房地产开发有限公司为黄鲁同、岑菲琳代缴契税4228.57元。2018年12月29日，广西隆林鑫发房地产开发有限公司向丁兰料建材市场各位业主发出一份承诺书，承诺在2019年10月31日开始为各购房户办理不动产登记证。因历史遗留问题一直未能办理，广西隆林鑫发房地产开发有限公司遂请求隆林各族自治县人民政府给予帮助和支持，2019年11月5日上午，自治县人民政府主持召开丁兰料历史遗留问题专题会议，并形成会议纪要，会议决定：1.项目业主（被告）本周内向自治县住建部门提供相关备案材料，由住建部门组织人员对丁兰料项目进行竣工备案，消防备案标准按照2009年消防法相关规定执行。2.按单体项目进行竣工备案，未达到备案要求的，项目业主立即整改。由于广西隆林鑫发房地产开发有限公司未能按照会议纪要确定的事项完成备案和整改，至今无法为原告办理不动产权属证书。 本院认为，黄鲁同、岑菲琳与广西隆林鑫发房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，属有效合同。关于原告诉请被告办理不动产权证。合同签订后，黄鲁同、岑菲琳依约支付了房款及办理不动产权证的费用，广西隆林鑫发房地产开发有限公司依约交付了房屋。黄鲁同、岑菲琳未在约定的期限内取得房屋所有权证，广西隆林鑫发房地产开发有限公司亦同意积极推进办证事宜，对黄鲁同、岑菲琳要求广西隆林鑫发房地产开发有限公司及时办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期办理不动产权登记是否违约问题。双方约定的逾期办证违约金系合同债权，适用法律关于诉讼时效的规定。合同未约定广西隆林鑫发房地产开发有限公司交付涉案商品房后为黄鲁同、岑菲琳办理不动产权证的期限，原被告于2016年9月9日，签订《商品房买卖合同书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，即2016年12月8日系黄鲁同、岑菲琳取得不动产权属证书的最后期限，因广西隆林鑫发房地产开发有限公司未能在法定期限内为原告办理不动产权证，其构成违约。自2016年12月9日起，黄鲁同、岑菲琳知道或应当知道其民事权利受到侵害，黄鲁同、岑菲琳至2020年4月24日才提起民事诉讼，要求广西隆林鑫发房地产开发有限公司支付逾期办证违约金，已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，且原告无证据证实存在法定中断、中止情形，且广西隆林鑫发房地产开发有限公司对黄鲁同、岑菲琳的该项诉请，不予认可，故黄鲁同、岑菲琳诉请广西隆林鑫发房地产开发有限公司赔偿自2016年9月8日起至2020年4月24日的违约金已超过法定诉讼时效期间，故对黄鲁同、岑菲琳诉请广西隆林鑫发房地产开发有限公司赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于黄鲁同、岑菲琳请求广西隆林鑫发房地产开发有限公司支付占用办证费用期间的利息。黄鲁同、岑菲琳虽向广西隆林鑫发房地产开发有限公司交纳了各项办证费用，但该款系广西隆林鑫发房地产开发有限公司办证过程中须由黄鲁同、岑菲琳交纳的各种费用，且广西隆林鑫发房地产开发有限公司已经代黄鲁同、岑菲琳向有关部门交纳，即便广西隆林鑫发房地产开发有限公司逾期办证，黄鲁同、岑菲琳也不存在利息损失，故对黄鲁同、岑菲琳的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，对黄鲁同、岑菲琳有事实及法律依据的部分，本院予以支持，无事实及法律依据的部分，本院不予支持。对广西隆林鑫发房地产开发有限公司有事实及法律依据的部分，本院予以采纳，无事实及法律依据的部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八第，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司于本案判决生效之日起60日内为原告黄鲁同、岑菲琳办理并取得在丁兰料建材市场1栋1单元4层401号的房屋办理不动产权证书，并在取得该证书后三日内交付原告黄鲁同、岑菲琳； 二、驳回黄鲁同、岑菲琳的其他诉讼请求。 案件受理费429元，由黄鲁同、岑菲琳负担329元，广西隆林鑫发房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 黄继文 二〇二〇年八月十七日 法官助理 班桂莲 书 记 员 岑 锦 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。