湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4063号原告（反诉被告）杨志东，男，1972年12月2日出生，侗族，住湖南省凤凰县。被告（反诉原告）袁绪祥，男，1983年1月23日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托代理人李征，湖南如金律师事务所律师。委托代理人赖莎玲，湖南如金律师事务所律师。原告（反诉被告）杨志东诉被告（反诉原告）袁绪祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年7月27日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告（反诉被告）杨志东，被告（反诉原告）袁绪祥的委托代理人赖莎玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨志东向本院提出如下诉讼请求：1.被告退还原告预交的房屋租金68016元；2.被告退还原告六台格力一托三的中央空调；3.被告承担本案诉讼费用。2016年12月10日，原告承租被告位于长沙市岳麓区钰龙天下二期二栋202、203房用于教育培训与美容院。2018年6月底，原告由于个人原因与被告合伙人符某商量退房事宜，当时符某表示退房可以但是60000元保证金不予退还，原告同意了被告的要求。2018年7月初，原告与被告办理退房手续，由于原告将435平方米房屋出租给美容院（被告在与原告签订合同时已同意），美容院要求直接与被告签订房屋租赁合同，但被告以2018年房屋行情为由将原来的租金标准52元/平方米上涨到68元/平方米，最终因价格未谈妥而未签成合同。原告已于2018年6月30日将房屋钥匙交还给符某，符某亦已同意原告的退房请求。2018年6月28日，原告准备从涉案房屋中搬离并将房屋内的格力中央空调拆除搬走，却遭到符某的强行扣押。根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，原告从涉案房屋中搬离撤走时不得破坏房屋已经形成附合的设施设备，但中央空调属于家用电器，不属于被告所有，原告可以自行处理。2018年6月20日，美容院的负责人向原告预交房屋租金68016元（2018年7月9日至2018年10月8日），原告于2018年6月27日将其预交的68016元房屋租金转账给被告袁绪祥。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）袁绪祥辩称，反诉被告杨志东存在拖欠房屋租金的情形，故反诉被告预交的68016元租金应当先抵扣其欠付的租金及其他费用。反诉原告仅收到反诉被告支付的68016元租金，无论租金是何人支付给反诉被告，反诉原告仅认可与反诉被告之间的房屋租赁合同关系。反诉被告在提前违约退租之后就联系不上，也未提交任何证据证明其在涉案房屋内有空调及该空调被反诉原告拿走。反诉原告也没有保管义务，根据合同中来装去丢的原则，反诉被告没有权利向反诉原告主张已经与涉案房屋的装修形成附合的物品。综上，请求法院驳回反诉被告的诉讼请求。被告（反诉原告）袁绪祥向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付免租期3个月的房屋租金176424元；2.判令反诉被告支付逾期支付的租金13120元及滞纳金（暂计算为74104元）至反诉被告付清全部租金为止；3.判令反诉被告支付其提前解除合同且未及时腾空房屋导致反诉原告无法出租涉案房屋所产生的租金损失381602元；4.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2016年12月9日，反诉原告与反诉被告签订《房屋转租合同》，约定合同租赁期限自2016年12月9日至2024年12月8日，免租期为4个月，即2016年12月9日至2017年4月8日。合同约定反诉被告应当在合同签订后向反诉原告预付3个月的租金及物业费，并交纳60000元保证金。合同还约定，每季度的房屋租金及物业费共计176424元，每季度需提前20天向反诉原告支付租金，逾期未支付的，反诉被告应当以应付未付的金额为基数，按照日1%向反诉原告支付滞纳金。2016年12月28日，反诉原告收到反诉被告支付的3个月租金及60000元保证金，但反诉被告在后续的租金支付过程中存在拖延支付的情形。2018年7月2日，反诉被告因其自身原因要求提前解除涉案租赁合同，并向反诉原告承诺腾空房屋，且保证金不予退还，但是反诉被告迟迟未将涉案房屋腾空，导致反诉原告直至2019年4月仍未将涉案房屋出租出去，给反诉原告造成了极大的损失。根据合同约定，4个月的免租期系基于反诉被告承租涉案房屋8年，但是反诉被告单方提前解除涉案合同，反诉原告有权要求反诉被告支付3个月免租期的房屋租金。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）辩称：一、原告提前退租是经过被告同意的。根据反诉原告与反诉被告签订的租赁合同，免租期系双方在租赁合同中约定的事项，合同中并未约定原告需要向被告补缴免租期的房屋租金。二、涉案房屋租赁合同系被告提供的格式合同，合同中均是对原告的约束性条款，却无被告违约时需要承担责任的条款，该合同显然是不公正的。另，原告逾期支付租金是经过被告同意的，故原告无需向被告支付逾期支付租金的滞纳金。三、原告向被告提出退租，被告亦已经同意。且原告退租之后一直配合原告将涉案房屋租出并已将房屋以高于出租给原告时的租金价格另行出租给他人，故被告并不存在租金损失。另，原告已经将涉案房屋的钥匙交付给被告的合伙人符某，被告主张的原告未及时腾房的说法没有事实依据。综上，请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，2016年，原告（反诉被告）杨志东与案外人彭晨就承租长沙市岳麓区钰龙天下二期西区综合商业楼2号栋二层房屋与被告（反诉原告）袁绪祥进行协商，三方商定，以杨志东一人的名义承租第二层的202、203号房屋，再由原告（反诉被告）杨志东与彭晨就各自承租的部分进行单独的约定。2016年12月9日，原告（反诉被告）（乙方）杨志东与被告（反诉原告）（甲方）签订了《房屋转租合同》，约定：“一、房屋区位、面积与经营项目第一条、乙方租赁房屋具体位置1.甲方将坐落于长沙市岳麓区，第二层，编号202、203号，建筑面积1130.93平方米（该面积按房屋现状交付乙方经营使用，乙方对建筑面积予以认可且无异议）房屋转租给乙方……第二条、乙方租赁的该房屋经营项目为：休闲与培训……二、租赁期限第三条、甲方转租给乙方的房屋转租期限共计8年，自2016年12月9日起至2024年12月8日止，2016年12月9日起至2017年4月8日止作为甲方给乙方的装修期，房屋租金从2016年4月9日起开始计算。甲方保证该转租期限未超过原租赁合同的租赁期限。第四条、甲方将该房屋实际交付给乙方的时间为合同签订当日，即2016年12月9日。第五条、租赁期未满，乙方退租的，按违约处理，甲方有权终止合同，收回房屋，租赁保证金不予退还。三、租金、缴纳方式、缴纳时间、递增标准、其他费用第六条房屋租金按49元／月／平方米计算，计人民币55415元／月……第七条支付方式租金及物业管理费按季度缴纳，签订本合同时，乙方预缴三个月的房屋租金、物业管理费合计人民币176424元，此后乙方应提前20日缴纳下一季度租金及物业管理费。乙方逾期缴纳租金及物业管理费的，每逾期一日，应按所欠缴租金及物业管理费的1%每日向甲方缴纳滞纳金……第八条、租金递增标准：按合同约定的交付日期开始，房屋租金每年递增5%，该租金与物业管理费为甲方的纯收入。每年租金标准如下：第一年：2016年12月9日至2017年12月8日每月租金为55415元；第二年：2017年12月9日至2018年12月8日每月租金为55415元；第三年：2018年12月9日至2019年12月8日每月租金为58186元；第四年：2019年12月9日至2020年12月8日每月租金为58186元；第五年：2020年12月9日至2021年12月8日每月租金为61095元；第六年：2021年12月9日至2022年12月8日每月租金为61095元；第七年：2022年12月9日至2023年12月8日每月租金为64150元；2023年12月9日至2024年12月8日为64150元……四、租赁保证金第十条、为确保乙方全面履行本合同，乙方应于签订本合同当日向甲方支付共计人民币60000元作为租赁保证金。第十一条、租赁保证金用于以下情形：（1）乙方有本合同约定的违约行为时，甲方可没收该租赁保证金；（2）甲方对乙方延迟支付房屋租金，物业管理费或其他费用的扣款；（3）乙方迟延支付水电费的扣款；（4）乙方使用或装修不当造成房屋及有关设施毁损的维修费用；（5）其他乙方应承担费用的扣款；（6）租赁保证金被用于扣除上述款项后，乙方应在收到甲方通知之日起五个工作日内予以补足，否则，每延迟一天，乙方应向甲方支付应付款千分之五的违约金。第十二条、本租赁合同期满，乙方无违约行为，交清所有应交费用，并完好交还该房屋，甲方将所收租赁保证金在30日内不计利息退还乙方。五、房屋装修、维修第十三条、甲方交付给乙方物业标准为毛坯交付，乙方正常营业所需的广告位应按物业管理公司的规定制作、安装、使用……第十七条、乙方租赁期间，未经甲方同意，乙方不得以任何形式和名义将所租赁的房屋转租或交给第三方使用，否则按违约处理，甲方有权终止合同，收回房屋，租赁保证金不予退还……第二十一条、乙方撤出租赁场地时，不得破坏房屋已形成附合的设施设备，因乙方责任造成不良后果的，甲方有权追究其责任并要求赔偿，该损失甲方可直接从租赁保证金中扣除，不足部分由乙方另行赔偿……八、合同的终止第二十九条、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，租赁保证金不予退还。同时甲方有权要求乙方赔偿因违约造成的损失，甲方有权留置乙方所有的货物，其价值不足以弥补甲方或第三方损失的，甲方有权继续追偿。（1）未经甲方书面同意，以任何形式和名义擅自将租赁房屋转租、与第三人合作经营、或交给第三方使用或在所租赁房屋上设定抵押等权利负担的；（2）累计拖欠租金及其他费用超过十天的；（3）被有关部门采取查封等强制措施的；（4）从事违反国家法律法规的活动的。第三十条、乙方不得以任何理由提前终止合同，如发生乙方单方面终止合同的将视为乙方违约，甲方有权选择要求乙方继续履行合同，或选择解除租赁合同，租赁保证金不予退还，并承担甲方因此遭受的全部经济损失。”上述租赁合同签订后，袁绪祥依约将涉案门面交付给杨志东，杨志东将其中2020号门面（面积：435平方米）交付给案外人彭晨经营美容。杨志东依约向袁绪祥交纳了租赁保证金60000元。杨志东接手涉案房屋装修完后用于开办教育培训机构。对2018年3月9日至2109年7月9日期间的租金，杨志东分别于2018年4月4日通过支付宝转账支付给被告袁绪祥租金13100元、于2018年4月8日通过银行转账向袁绪祥支付租金163304.26元。庭审中，袁绪祥明确表示对2018年3月9日之前的租金杨志东已付清，对2018年3月9日至2018年7月9日期间的应付租金为176424元。2016年12月10日，案外人彭晨（乙方）与原告（反诉被告）杨志东（甲方）签订《补充协议》，载明：1.经双方友好协商，在杨志东与袁绪祥签订的合同基础上，转租钰龙天下二期综合商业楼2栋202号435平方米给彭晨使用，同时享有与甲方同等的权利义务，乙方应当与甲方共同维护由杨志东与袁绪祥共同签订的协议；2.租赁合同期内，若甲方决定不再承租该房屋使乙方不能继续承租该房屋而造成乙方不能继续分租的，则甲方构成违约，由甲方承担因此给乙方造成的损失；3.同时乙方每年至少在上匠海鲜及长沙茶社消费人民币叁万以上。2018年6月20日，案外人彭晨向原告（反诉被告）杨志东转账支付2018年7至9月份的房屋租金及物业管理费共计68016元。2018年6月27日，原告杨志东将上述68016元转账支付给被告袁绪祥。2018年7月，原告（反诉被告）杨志东因自身原因向被告（反诉原告）袁绪祥提出提前退租并将涉案房屋的钥匙退还给被告（反诉原告）袁绪祥后从涉案房屋中搬离。2018年7月2日，杨志东向袁绪祥发出《解除租赁合同书》载明：“本人杨志东于2016年12月9日与袁绪祥签订了坐落于长沙市岳麓区房屋的房租转租合同，现本人无法继续履行该房屋转租合同，决定于2018年7月4日解除该房屋转租合同，本人同意租赁保证金不予退还并承诺配合袁绪祥办理房屋交还手续。”2018年7月4日，彭绪祥在杨志东尚未将涉案门面内物品搬完的情形下即将门面上锁，后将杨志东留置在涉案房屋中的物品进行自行处理。另查明，因原告（反诉被告）杨志东提前退租且未与被告（反诉原告）袁绪祥及案外人彭晨就《房屋转租合同》、《补充协议》的继续租问题进行协商并妥善处理后续问题，亦示处理相应款项的结算问题，致使彭晨不能按照上述协议继续租赁使用涉案房屋，案外人彭晨遂向本院提起诉讼[案号：（2018）湘0104民初7407号]，要求杨志东退还其已缴纳的2018年7月至9月的房屋租金及物业管理费68016元、押金25000元、剩余消费款项15000元并赔偿损失。2019年2月1日，本院作出（2018）湘0104民初7407号民事判决书，判决由杨志东将彭晨支付涉案68016元租金及物业管理费退还给彭晨。杨志东不服上述判决后向长沙市中级人民法院提起上诉，该院于2019年8月1日作出（2019）湘01民终5579号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已经生效。再查明，就案外人彭晨从杨志东处所租赁的涉案202号门面，被告（反诉原告）袁绪祥已于2018年7月18日另行与其重新签订了《房屋转租合同》，对杨志东退租的门面亦已另行出租给他人。上述事实，有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）杨志东提交并经庭审质证的杨志东与袁绪祥签订的《房屋转租合同》、袁绪祥与彭晨签订的《房屋转租合同》、（2019）湘01民终5579号民事判决书、中国建设银行个人活期账户交易明细、杨志东与袁绪祥合伙人符正合的微信聊天记录截图，被告（反诉原告）袁绪祥提交并经庭审质证的杨志东与袁绪祥签订的《房屋转租合同》及《附件》、《解除租赁合同书》、中国建设银行个人活期账户全部交易明细等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）杨志东与被告（反诉原告）袁绪祥签订的《房屋转租合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格依照合同的约定履行各自的义务。现上述合同已经解除，本案的争议焦点在于：双方当事人的诉讼请求应否支持。关于被告（反诉原告）袁绪祥要求原告（反诉被告）杨志东支付欠付租金的主张。庭审中，反诉被告主张对2018年7月9日之前的租金已全部付清，反诉原告则主张反诉被告对2018年3月9日至2018年7月9日期间的租金仅支付至2018年6月27日，尚欠1万余元未支付。同时，反诉原告明确表示2018年3月9日至2018年7月9日期间反诉被告应向其支付的该季度租金为176424元，但因反诉原告已于2018年7月4日将涉案门面上锁，可知，自该日起其已将涉案门面收回，故对2018年7月4日之后的租金，反诉被告无需再支付，核减2018年7月4日至2018年7月9日期间的租金（根据反诉原告与反诉被告签订的涉案转租合同中约定的租金标准计算）55415元/月÷30天×4天=7388.66元后，反诉被告自2018年3月9日至2018年7月9日期间还应支付反诉原告租金176424元-7388.66元=169035.34元。根据反诉被告提交的银行及支付宝转账记录显示，对2018年3月9日至2018年7月4日期间的租金，其已于2018年4月4日通过支付宝转账支付给反诉原告租金13100元，于2018年4月8日通过银行转账支付给反诉原告租金163304.26元，以上共计176404.26元，明显多于其应支付的租金，故对其要求被告支付欠付租金及滞纳金的诉请，本院不予支持。关于被告（反诉原告）袁绪祥要求原告（反诉被告）杨志东支付逾期付租滞纳金、赔偿反诉原告因反诉被告未及时腾房导致房屋无法出租产生的租金损失的主张，虽然反诉被告在合同履行过程中存在逾期支付租金的情形，但在合同履行期间均及时进行了补交，现双方租赁合同已经解除，反诉被告亦未存在拖欠租金的情形，反诉原告亦未提供证据证明其遭受租金损失的具体情况，且反诉被告在转租合同解除时已明确表示对缴纳的60000元保证金不再要求反诉原告退还，其已为自身的解除合同行为承担了相应的后果，故对反诉原告的上述诉请，本院不予支持。关于被告（反诉原告）袁绪祥要求原告（反诉被告）杨志东支付免租期3个月的房屋租金176424元的主张，根据双方在涉案租赁合同中的约定，反诉原告出租给反诉被告原告的涉案房屋系毛坯房，2016年12月9日至2017年4月8日系反诉原告基于反诉被告对涉案门面装修而给予的装修免租期，虽涉案租赁合同系长达八年的房屋租赁合同，但免租期仅为4个月，且装修期免交租金亦是房屋租赁市场的惯例。同时，反诉原告与反诉被告在双方签订的《房屋转租合同》中并未约定，如反诉被告提前解除合同的则应补交装修免租期间的租金。况且，反诉原告已收取反诉被告60000元租赁保证金未退还。故对反诉原告的该项诉请，本院亦不予支持。关于原告（反诉被告）杨志东要求被告（反诉原告）袁绪祥退还预交的房屋租金68016元的诉讼请求，因该笔款项本系案外人彭晨通过反诉被告杨志东支付给反诉原告袁绪祥的房屋租金，该款项已经长沙市中级人民法院作出的（2019）湘01民终5579号民事判决书判决由杨志东退还给彭晨，且反诉被告杨志东并不存在拖欠反诉原告袁绪祥租金的情形，故对杨志东代彭晨支付给反诉原告袁绪祥的上述68016元房屋租金，袁绪祥理应予以返还。关于原告（反诉被告）杨志东要求被告（反诉原告）袁绪祥向其退还空调的诉请，因其未提供充分的证据证明其空调已被反诉原告占有，故对其上述诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）袁绪祥于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）杨志东房屋租金68016元；二、驳回原告（反诉被告）杨志东的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）袁绪祥的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取750元、反诉受理费减半收取5126元，由原告（反诉被告）杨志东负担250元，由被告（反诉原告）袁绪祥负担5626元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年八月三十日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第九条民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。