山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终1276号 上诉人（原审原告）：王洪娟，女，1970年4月23日出生，汉族，居民，住莒县。 委托诉讼代理人:董日辉（系王洪娟之夫），男，1972年6月15日，汉族，莒县畜牧兽医局职工，住莒县。 委托诉讼代理人：张立全，山东文心正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡晓林，男，1961年4月7日出生，汉族，居民，住莒县。 被上诉人（原审被告）：赵子梅，女，1962年9月29日出生，汉族，居民，住莒县。 委托诉讼代理人：胡晓林（系赵子梅之夫），男，1961年4月7日，汉族，居民，住莒县。 上诉人王洪娟因与被上诉人胡晓林、赵子梅土地租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院(2019)鲁1122民初6735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王洪娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判胡晓林、赵子梅赔偿王洪娟损失并支付违约金50万元；2.诉讼费由胡晓林、赵子梅承担。事实和理由：1.赵子梅在签订合同时，故意隐瞒土地上栽种苗木被莒县人民法院依法予以查封的事实，致使土地使用权存在权利瑕疵，违反了《陵阳土地租赁合同》第四条“甲方保证对所承包的土地拥有合法的土地完整使用权”的约定，故其存在严重的欺骗和违约行为。2.赵子梅未按照《陵阳土地租赁合同》第五条“甲方保证于2018年3月15日前，将乙方所承包地里所有的苗木及其他财产清理完毕”的约定履行清理义务，致使王洪娟不能完整全面的使用租赁土地，其行为构成严重违约。3.造成以上两种违约情形的根本原因在于赵子梅，是其故意隐瞒涉案土地上栽种苗木被莒县人民法院依法予以查封的事实造成的，王洪娟没有缔约过错，一审法院认定双方均存在一定过错，且划分为同等过错责任错误。4.赵子梅以上两种违约行为事实清楚，其应按约定赔偿王洪娟的损失并支付违约金。赵子梅违约，王洪娟不能完整充分的利用土地，造成已付土地租赁费56万元和利息的损失，王洪娟还应承担违约金50万元，共计106万元。王洪娟仅向胡晓林、赵子梅主张50万元，应予支持。王洪娟提交建设规划图，以证实其租赁土地的目的是在土地上新建养殖设施用于养殖经营，该目的和每年高达28万元的土地租赁费相吻合。胡晓林、赵子梅提交的土地现场图，王洪娟不予认可，应当予以现场丈量和勘验，不能依据该图照搬相关数据核算相关损失。王洪娟在承租土地后仅占有、使用养殖场占用的相关土地，除此之外的土地均未充分利用和受益，王洪娟并未将禽粪放置在涉案土地上。故一审法院判决赵子梅应支付王洪娟违约损失15240元错误。5.王洪娟和赵子梅签订合同时，均是胡晓林代表赵子梅参与签订，手印也是胡晓林所摁。且胡晓林、赵子梅是夫妻关系，租赁费也全部由二人支配使用，故胡晓林、赵子梅应共同赔偿王洪娟全部损失。综上，请求撤销一审判决并予以改判或发回重审。 胡晓林、赵子梅辩称，同一审时答辩意见。 王洪娟向一审法院起诉请求：1.判令王洪娟与胡晓林、赵子梅解除土地租赁合同；2.判令胡晓林、赵子梅赔偿王洪娟损失并支付违约金共计50万元；3.诉讼费由胡晓林、赵子梅负担。 一审法院认定事实：2003年，赵子梅承包莒县陵阳街道大放鹤村的土地290亩，承包期限30年。2012年，赵子梅将该宗土地转租给案外人侯和用。因侯和用拖欠赵子梅的土地租赁费，2015年6月13日，赵子梅与侯和用签订《荒岭承包合同转让协议》解除协议，约定赵子梅收回土地，侯和用承担违约金和偿还欠款，并将该宗土地上以“莒县和用家庭农场”名义投资的所有动产（水、电设施、养殖钢架棚、苗木等其他设施投资设施）抵押给赵子梅，直至侯和用偿清赵子梅欠款、违约责任和经济损失。2016年4月11日，双方到莒县工商行政管理局办理了抵押登记。同年10月30日，王洪娟与赵子梅签订《陵阳土地租赁合同》，约定赵子梅将其所承包的位于岭的土地及相关配套设施转租给王洪娟，租赁期限自2016年11月1日起至2034年12月31日止。租赁费每年28万元，2016年11月1日至2018年12月31日的租赁共计56万元，王洪娟于合同签订之日一次性支付给赵子梅，之后的租赁费于每年12月31日交纳。原有地上物的清理，赵子梅保证于2018年3月15日前将王洪娟所承包地里所有的苗木及其他财产清理完成。承包期内，如果王洪娟规划用地建设畜禽棚舍，赵子梅保证清理地上物，不耽误建设。如一方违约，应向相对方支付违约金50万元并赔偿由此造成的损失。还约定，合同附件11份赵子梅交由王洪娟托管，其中包含赵子梅与侯和用签订的荒岭承包合同转让协议解除协议和动产抵押登记书等。合同签订后，王洪娟已支付两年租赁费共计56万元。 因赵子梅未能按照合同约定于2018年3月15日前将涉案土地上的苗木清理完毕，王洪娟于2018年11月19日将赵子梅胡晓林诉至一审法院，请求解除双方签订的土地租赁合同，赵子梅、胡晓林支付其违约金及赔偿损失50万元。在诉讼过程中，赵子梅、胡晓林同意解除涉案土地租赁合同。 另查明，2016年10月30日，赵子梅与王洪娟还就涉案土地上的养殖场及配套设施等另行签订《陵阳养殖场租赁合同》一份，租赁费另行交纳。 土地现状图显示，涉案土地面积合计为275.89亩，养殖场禽粪消纳用地面积55.68亩，养殖场用地面积52.67亩，绿化苗木用地面积45.72亩。经现场勘查，王洪娟在养殖过程中，除使用《陵阳养殖场租赁合同》约定的配套设施外，还将禽粪等放置在土地承包合同的空闲土地上。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。王洪娟与赵子梅签订的《陵阳土地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王洪娟于2018年11月19日起诉请求解除与赵子梅签订的土地租赁合同，起诉状及开庭传票于当日送达给赵子梅。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，应当认定双方签订的《陵阳土地租赁合同》于2018年11月19日解除。王洪娟已经支付的2018年11月19日至同年12月31日期间约1个半月的租赁费35000元（280000元/年÷12个月×1.5月），应当作为王洪娟的损失由赵子梅返还给王洪娟。 双方争议的焦点是违约金及损失数额的支付数额问题。首先，双方的合同中虽然约定一方违约应向相对方支付违约金50万元并赔偿损失。但是，结合双方签订的合同内容来看，双方在签订合同时，对于涉案土地范围内的苗木属于他人所有的事实是明知的，双方还依然约定了苗木的清理时间节点，导致在合同约定的时间节点到期后，涉案土地范围内的苗木无法清理，双方对此均存在一定过错。其次，合同约定的苗木清理的最后期限为2018年3月15日，赵子梅未能在2018年3月15日前将苗木清理完毕，已经构成违约。认定赵子梅违约给王洪娟造成损失的计算期间，应当自2018年3月15计算至王洪娟提起诉讼的时间同年11月19日止，认定8个月为宜。第三，双方合同签订后至合同解除，王洪娟在养殖过程中，一直占有使用着涉案合同约定的土地，并将部分禽粪放置到涉案土地上，苗木未清理并未影响王洪娟对剩余土地的使用。自2018年3月15日之后，因赵子梅未能清理涉案土地范围内45.72亩的苗木，王洪娟的实际损失应为支付的这45.72亩苗木所占用土地的租赁费30480元[（280000元/年÷280亩）÷12个月×8个月×45.72亩]，根据双方的过错程度，该损失应由王洪娟、赵子梅各自承担一半的责任为宜，也即赵子梅应支付王洪娟该期间的违约损失15240元。 胡晓林非土地租赁合同的当事人，王洪娟请求与胡晓林解除合同并要求其承担违约金，不予支持。 综上，对于王洪娟诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除王洪娟与赵子梅签订的《陵阳土地租赁合同》；二、赵子梅于判决生效后十日内支付王洪娟违约损失合计50240元（35000元+15240元）；三、驳回王洪娟对胡晓林的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，由王洪娟负担4400元，由赵子梅负担4400元。 本院二审期间，王洪娟围绕上诉请求提交莒县金地测绘工程有限公司出具的测绘图一份、日照市彩度建设工程有限公司出具的规划图一份，以证明上诉人签订合同的目的是新建养殖设施；提交航拍图及涉案土地苗木分布图各一份，以证明苗木占地共计101.6133亩，不是一审认定的45.72亩。胡晓林、赵子梅质证称，对金地测绘工程公司的测绘图真实性无异议，但一审时胡晓林、赵子梅提交山东省莒县勘测测绘院出具的苗木测绘图已被一审法院采纳，关于彩度建设工程公司的规划图，没有行政约束性；关于占地面积，一审时山东省莒县勘测测绘院测定为45.71亩，已被一审法院采信，而非王洪娟说的101.6133亩。胡晓林、赵子梅对王洪娟提交的上述证据真实性无异议，可以作为证据使用，至于其证明力问题，本院将结合其他证据予以综合认定。二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，王洪娟与赵子梅于2016年10月30日签订的《陵阳土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，王洪娟按约给付赵子梅两年租赁费共计56万元，但赵子梅未按照合同约定在2018年3月15日前将出租土地上所有的苗木及其他财产清理完毕，其行为构成违约，应当承担违约责任。王洪娟请求解除双方签订的土地租赁合同，赵子梅、胡晓林亦同意解除涉案土地租赁合同，合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。王洪娟于2018年11月19日起诉，请求解除其与赵子梅签订的土地租赁合同，起诉状副本于当日送达给赵子梅，一审法院确认王洪娟与赵子梅签订的土地租赁合同于2018年11月19日解除，符合法律规定。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同于2016年10月30日签订，赵子梅承诺于2018年3月15日前清除出租土地上的苗木等附着物，合同于2018年11月19日解除。王洪娟已给付租赁费至2018年12月31日，一审法院判决赵子梅返还王洪娟多收取的2018年11月19日至同年12月31日期间的租赁费35000元（280000元/年÷12个月×1.5月），符合法律规定。 赵子梅未按承诺于2018年3月15日前清除出租土地上的苗木等附着物，给王洪娟造成自2018年3月15日至同年11月19日租赁期间的经营损失，应当予以赔偿。王洪娟上诉主张为101.6133亩，但其提供的航拍图、苗木分布图未加盖任何有关部门公章，并不足以反驳胡晓林、赵子梅提交莒县勘测测绘院出具的苗木测绘图，本院不予支持。一审法院采信莒县勘测测绘院出具的苗木测绘图，认定苗木所占用土地为45.72亩正确。根据租赁合同，280亩土地一年租赁费为28万元，45.72亩苗木所对应的土地租赁费30480元[（280000元/年÷280亩）÷12个月×8个月×45.72亩]。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。租赁合同约定，如一方违约，应向相对方支付违约金50万元并赔偿由此造成的损失。胡晓林、赵子梅提出抗辩，主张合同约定违约金过高，要求予以调整。王洪娟与赵子梅签订合同时，双方对土地上苗木为第三人所有是明知的，后赵子梅因与案外人产生纠纷，土地上苗木被人民法院查封。一审法院根据双方的过错程度，酌定由王洪娟、赵子梅各自承担一半的责任，赵子梅赔偿王洪娟实际损失15240元，并无不当。王洪娟上诉请求赵子梅按照合同约定给付其违约金50万元，但未提供有效证据证明除租赁费损失外，其因苗木未清除所造成的其他损失，故本院不予支持。 另外，胡晓林并非合同当事人，其在合同上签字的行为系代理行为，王洪娟上诉请求改判胡晓林与赵子梅共同承担赔偿责任，本院亦不予支持。 综上所述，王洪娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人王洪娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  苗自富 审判员  王林林 二〇二〇年八月十三日 法官助理张锦秀 书记员陈飞羽