湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1125民初1926号原告：郁菊明，男，1971年9月3日出生，汉族，湖北省浠水县人，农民，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：胡瑶，湖北众之声律师事务所律师，执业证号：14211201011423098。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，请求调解，进行和解。被告：湖北当当教育科技有限公司，统一社会信用代码：91421100597172621D，住所：湖北省黄冈市黄州区青砖湖路59号西湖华庭15号。法定代表人：金明赫，该公司经理。原告郁菊明与被告湖北当当教育科技有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郁菊明的委托诉讼代理人胡瑶到庭参加诉讼，被告湖北当当教育科技有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郁菊明向本院提出诉讼请求1.判令被告向原告双倍返还定金34万元；2.判令被告向原告双倍返还购房款14.2万元；3.判令被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，郁菊明变更第二项诉讼请求为：判令被告返还原告购房款7.1万元，并赔偿原告7.1万元损失。事实与理由：原告欲购买被告售卖的长江装备科技城创富大厦B8-1商铺，双方于2014年5月24日签订了一份《绿金广场认购书》，认购书中约定：原告自愿购买被告开发建设的绿金广场第B8号楼01室，建筑面积为209.4平方米，总房款为694,370元；在签订认购书时，原告向被告支付了5万元定金。2014年5月26日，被告向原告出具一份收到5万元定金款的收据。2014年8月28日，被告再次通知原告支付定金12万元，并向其出具定金收据一张。2014年10月25日，被告通知原告支付认筹金1,000元，并出具收据一份。2015年2月11日，被告以房屋可以预售为由通知原告支付购房款7万元，并出具收据一份。但被告一直不与原告签订正式的《商品房销售合同》，所出售房屋也处于烂尾楼状态。另查明，被告在2015年12月2日将原企业名称湖北当当置业有限公司变更为湖北当当教育科技有限公司。综上所述，被告拒不退还购房款给原告的行为，严重侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》以及相关法律规定，原告特提起诉讼，以维护自己的合法权益。湖北当当教育科技有限公司未作答辩。本院经审理确认本案事实如下：郁菊明欲购买湖北当当置业有限公司售卖的长江装备科技城创富大厦B8-1商铺，双方于2014年5月24日签订了《绿金广场认购书》，约定：郁菊明（乙方）自愿购买湖北当当置业有限公司（甲方）开发建设的绿金广场第B8号楼1812层01室；建筑面积为209.4平方米；优惠后单价为3,316元/平方米；总房款为694,370元；在签订认购书时，支付定金5万元，签订正式购买合同时转为价款；其余价款在签订正式购买合同时一次性付清。认购书签订后，郁菊明于2014年5月26日向湖北当当置业有限公司支付定金5万元，于2014年8月28日向湖北当当置业有限公司支付定金12万元。郁菊明又于2014年10月25日向湖北当当置业有限公司支付认筹金1,000元，于2015年2月11日向湖北当当置业有限公司支付购房款7万元。事后，湖北当当置业有限公司一直未与郁菊明签订正式的《商品房销售合同》，且所出售房屋所属工程也处于停建烂尾状态。2015年12月2日，湖北当当置业有限公司经变更登记，将名称更改为湖北当当教育科技有限公司。其后，湖北当当教育科技有限公司至本案诉讼前亦一直未办理《商品房预售许可证》。郁菊明即多次要求湖北当当教育科技有限公司返还其交付的17万元定金及预交的购房款，但均未果，遂提起本案诉讼。上述事实，有郁菊明提供的其身份证复印件、湖北当当教育科技有限公司的企业登记信息及工商变更登记信息、《绿金广场认购书》、湖北当当置业有限公司出具的定金收据2份、认筹金收据1份、购房款收据1份等证据，以及庭审记录在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。湖北当当置业有限公司与郁菊明订立的《绿金广场认购书》，其性质是预约合同，目的是对双方买卖商品房的有关事宜做出初步的确认，郁菊明实际支付的定金是对双方将来按照约定签订正式《商品房买卖合同》并支付全部购房款694,370元行为的担保，故双方之间形成商品房预约合同关系。由于在商品房预约合同签订后，湖北当当置业有限公司没有及时取得《商品房预售许可证》，且自名称变更为湖北当当教育科技有限公司后至本案诉讼前，《绿金广场认购书》约定的商品房所属的工程仍没有建成，致使双方未能签订正式《商品房买卖合同》，给郁菊明造成了一定损失。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“……一方不履行订立买卖合同的义务，对方可以请求其承担预约合同违约责任……”第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”第一百一十五条规定：“……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”郁菊明有权要求湖北当当教育科技有限公司双倍返还定金，同时返还预付的购房款，并赔偿法定孳息的损失。但鉴于双方已约定商品房总价款，实际交付的定金数额又远大于约定的定金数额，不宜适用完全双倍返还定金的原则，对此，应兼顾公平原则，参照《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定进行处理，即定金的数额不得超过主合同标的额的20%。本案中双方约定的购房总价款为694,370元，故双方约定的定金不能超过该价款的20%，即694,370元×20%﹦138,874元，超出的17万元－138,874元﹦31,126元，以及其他款项均应作为预付购房款。由此，湖北当当教育科技有限公司向郁菊明双倍返还收受的定金数额应为138,874元×2﹦277,748元，返还的购房款数额应为7.1万元＋31,126元﹦102,126元。另，根据2014年至今的商品房交易价格变化情况，湖北当当教育科技有限公司加倍返还的定金不足以弥补郁菊明受到的损失，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处……”由于双方明确约定的签订正式购房合同的时间为2014年8月25日之前，购房款的利息损失应自2014年8月26日开始计算，自2014年8月17日起以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的人民币贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至全部购房款返还完毕之日止，且罚息水平，本院综合考虑郁菊明的损失情况、湖北当当教育科技有限公司的过错程度，分别确定为人民币贷款基准利率和人民币贷款市场报价利率的50%。因双方为预约合同法律关系，不是商品房预售合同或商品房销售合同法律关系，郁菊明主张一倍于预付购房款的赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。湖北当当教育科技有限公司未作答辩，亦未提供反驳郁菊明诉讼请求的证据，是依法对自己的民事权利和诉讼权利的处分，应承担由此带来的不利后果。综上所述，原告郁菊明的诉讼请求，部分有事实根据和法律依据，本院予以支持；部分没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共各国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湖北当当教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郁菊明双倍返还定金277,748元，返还购房款102,126元，并赔偿法定孳息（以购房款102,126元为基数，自2014年8月26日起以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的人民币贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至全部购房款返还完毕之日止，罚息水平分别为人民币贷款基准利率和人民币贷款市场报价利率的50%）；二、驳回原告郁菊明的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,625元，原告郁菊明已预交，由被告湖北当当教育科技有限公司负担4,172元，限于本判决生效之日起十日内支付给原告郁菊明，其余453元，由原告郁菊明自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  程呈友二〇二〇年八月十三日法官助理王璟峰书记员艾成龙