湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终964号上诉人（原审被告）：汤忠勇，男，1979年1月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市。上诉人（原审被告）：廖美军，女，1983年1月4日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市。上诉人汤忠勇、廖美军的共同委托诉讼代理人：汤龙湘，湖南湘晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙珑，女，1981年7月25日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市。委托诉讼代理人：卢东林，湖南真理律师事务所律师。原审第三人：邱海滨，男，1980年9月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市。上诉人廖美军、汤忠勇因与被上诉人龙珑、原审第三人邱海滨房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初7431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖美军、汤忠勇上诉请求：一、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初7431号民事判决；二、改判驳回被上诉人龙珑的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人龙珑承担。事实和理由：1、一审法院在被上诉人龙珑没有任何证据证明已经缴足首付款的情况下，错误推定被上诉人龙珑及第三人邱海滨已经支付了全部购房首付款218800元。第三人邱海滨仅以投资分红以及现金红包的方式支付首付款88800元，尚欠首付款13万元。2、一审法院认定龙珑和邱海滨归还了案涉房屋按揭贷款162200元，属于事实认定错误。实际上邱海滨仅归还了按揭贷款103400元，且有多次逾期或少还，严重影响汤忠勇个人征信，其余58800元是上诉人汤忠勇自己归还的。3、邱海滨、龙珑属于根本违约方，上诉人有权单方解除合同。同时，邱海滨于2019年5月8日明确通知汤忠勇，同意汤忠勇将涉案房屋卖掉。但一审法院竟然以未经被上诉人龙珑同意而认定汤忠勇将房屋出卖属于根本违约，一审法院对此认定是错误的。龙珑和廖美军只是在案涉合同上签字，但款项支付和收取等合同履行的事宜均是汤忠勇与邱海滨经手，龙珑和廖美军并没有经手，汤忠勇与邱海滨享有事实上的代理权。一审法院将守约方认定为违约方没有事实和法律依据。4、除银行贷款以外，汤忠勇将案涉房屋出卖给案外人胡峰的价格为25万元，一审法院不以实际成交价格25万元为依据，而以被上诉人提交的评估价格815700元为依据，认定案涉房屋增值了384874元，并认定被上诉人有权享受增值红利明显不合理。综上所述，由于被上诉人龙珑和第三人邱海滨没有按照案涉合同约定给付购房首付款，也未及时足额归还按揭款，龙珑和邱海滨属于根本违约方。事后，邱海滨同意并通知上诉人汤忠勇卖掉案涉房屋。汤忠勇、廖美军没有任何违约行为。同时，邱海滨给付的首付款88800元以及归还的按揭款103400元，邱海滨又通过其他渠道从汤忠勇手中拿回去。经过对账，邱海滨、龙珑尚欠汤忠勇人民币534597元。恳请二审法院依法查明事实，撤销原判并改判驳回被上诉人龙珑的全部诉讼请求。龙珑辩称，被上诉人与原审第三人已经按合同约定支付了购房首付款和按揭款；龙珑与邱海滨没有与上诉人解除买卖合同，上诉人无权单方面解除合同。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。邱海滨述称，首付款和按揭款被上诉人与原审第三人已全部付清，一审已查明，被上诉人与原审第三人没有违约行为，房屋买卖合同没有解除，涉案房屋归被上诉人和原审第三人所有。综上，请求二审法院依法判决。龙珑向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告及第三人签订的《房屋买卖协议书》；2、被告赔偿原告因违约造成的损失88万元。一审法院认定事实：2012年1月至3月期间，第三人及其亲属共计向被告汤忠勇转账30万元。2012年11月2日，原告龙珑、第三人邱海滨（乙方）与被告汤忠勇、廖美军（甲方）签订的《房屋买卖协议书》约定“兹有甲方名下位于湖南省娄底市娄星区，转卖与乙方名下。经双方协商，吴泉为介做证，就相关事项达到协议，特订立此协议书。一、该房为商品房，备案合同编号为20110100596，户型为三室两厅两卫，合同面积为139.6ｍ2。二、双方确认买卖价格为甲方购买原价3076.45／ｍ2转卖于乙方，其甲方购房时为该房所付维修基金、契税等，凭票单金额数据均由乙方承担。自此协议书签订，双方签字盖模生效后，以后所有产生的费用均由乙方承担，甲方概不负责。三、该房为甲方银行按揭所购，其按揭金额为25万元，按揭期为15年，每月还款金额为2240元，甲方已还10月，还款金额为22400元，双方议定本协议书签订时，乙方应付218800元，自2012年11月起银行按揭款项由乙方承担。四、双方认为转户手续成熟时或双方认可时，应及时办理转户手续为宜，所有相关证件应及时移交房屋所有人名下。五、因为市场房地产价格波动幅度大，无论该房屋房价上涨或回落，自本协议签订生效后，双方不得反悔。六、本协议未尽事宜，按照国家相关法律法规办理，节外生枝产生纠纷时，双方协商或多方协调解决，协调不成时，双方可向人民法院起诉。七、本协议一式三份，双方各执一份。”原、被告及第三人签名，中介人吴泉签名。合同签订后，被告将相关的物业、银行卡、钥匙、购房合同、购房款收据等票据交给了原告及第三人，原告及第三人开始偿还银行按揭款，已偿还16.22万元。2013年1月31日原告及第三人缴纳物业维修基金12925元。2013年2月1日原告及第三人缴纳物业费2101元。2019年3月26日，涟源市人民法院委托司法鉴定机构对涉诉房产进行评估，评估价格为81.57万元。2019年9月23日，被告将涉诉房产出售给案外人胡峰，并偿还剩余按揭款约13万元，同时变更登记于胡峰名下。2019年9月27日，一审法院根据原告诉前财产保全的申请，作出（2019）湘1302财保241号民事裁定书，保全费2654元。另查明，原告与第三人于2018年2月27日，在涟源市婚姻登记处办理离婚登记，约定涉诉的房产归原告所有。一审法院认为，本案为合同纠纷。争议焦点：一、原告及第三人是否实际履行《房屋买卖协议书》约定的义务及《房屋买卖协议书》是否解除。《房屋买卖协议书》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的相关规定，协议合法有效，各方当事人应当按协议约定履行各自的义务。原告主张，2012年1-3月期间转账给被告汤忠勇的款项，在签订购房协议时已抵销该款项中的20万元作为首付款。被告认为，原告及本案第三人没有按购房协议约定支付首付款，也没有按约定履行按揭款的还款义务，本案协议已于2015年6月双方口头协议解除。一审法院认为，《房屋买卖协议书》签订后，被告将相关的物业、银行卡、钥匙、购房合同、购房款收据等票据交给了原告及第三人的行为，在协议没有特别约定的情况下，按一般交易习惯，原告及第三人履行了首付款义务，才会发生被告交付上述物件的行为，而且，原告与被告廖美军的对话，廖美军认可首付款已支付。因此，一审法院认为原告及第三人已经通过债务抵销的方式，履行了首付款的支付义务，至于原告及第三人与被告之间的其他债权债务，各方可另行主张权利。对于协议的解除，双方没有明确约定解除条件，被告主张双方已经协商解除，但本合同主体是四方当事人，协商一致解除需要各方当事人同意，被告汤忠勇未向法庭提供原告及另一被告廖美军同意解除的证据，因此，对被告汤忠勇辩称协议已经解除，一审法院不予采纳。因涉诉房产已经转让他人，合同目的已不能实现，故一审法院对原告要求解除协议的诉讼请求予以支持。二、原告损失的认定。根据涟源市人民法院委托司法鉴定机构对涉诉房产评估结果：评估价格为81.57万元，对此一审法院予以认可。2013年2月1日原告缴纳物业费2101元，因原告已经实际支配涉诉房产，其享有支配利益的同时，应当承担物业管理费用的义务。因此，该费用不属于原告的损失范围。一审法院认定，原告损失范围为：1、实际损失：218800元（合同约定）＋16.22万元（银行按揭款）＋12925元（维修基金）＝393925元；2、房产增值损失：81.57万元（评估价）-430826元（购房款）＝384874元。如前所述，因合同目的不能实现，协议予以解除。因此，被告应返还原告实际出资393925元。房产增值部分，根据原被告的实际出资及过错，被告应返还原告288655.5元。综上，被告应赔偿原告损失为682580.5元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告龙珑、第三人邱海滨与被告汤忠勇、廖美军签订的《房屋买卖协议书》；二、被告汤忠勇、廖美军应于本判决生效之日起三日内向原告龙珑赔偿682580.5元。三、驳回原告龙珑的其他诉讼请求。案件受理费12600元，保全费2654元，合计15254元，由原告负担2000元，被告汤忠勇、廖美军共同负担13254元。本院二审期间，上诉人为证明其主张向本院提供了银行流水1份，拟证明汤忠勇代邱海滨收取了吴辉的借款5万元，但与汤忠勇支付的按揭款58864元无关，该借款系用于偿还邱海滨的信用卡债务。被上诉人龙珑经质证认为对该证据的真实性予以认可，但这张信用卡系汤忠勇持有，吴辉的借款实际使用人为上诉人汤忠勇。原审第三人邱海滨经质证认为，对该证据的真实性认可，但这张信用卡是汤忠勇持有。经审查，对上诉人提供的该证据，本院综合本案其他证据予以认定。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审中各方当事人争议的焦点问题为：1、关于被上诉人龙珑及原审第三人邱海滨是否履行了涉案《房屋买卖协议书》约定支付购房款义务的问题。首先，龙珑与邱海滨是否按协议约定支付了首付款。龙珑与邱海滨主张用2012年1-3月期间转账给上诉人汤忠勇的30万元中的20万元抵扣了涉案购房首付款，剩余首付款以现金支付。上诉人对此予以否认，并辩称被上诉人及原审第三人就涉案购房首付款仅以现金8800元和投资分红款8万元抵扣首付款共计88800元，被上诉人与原审第三人尚欠上诉人首付款13万元。经查，涉案《房屋买卖协议书》第三条约定“双方议定本协议书签订时，乙方（龙珑、邱海滨）应付218800元”；第四条约定“双方认为转户手续成熟时或双方认可时，应及时办理转户手续为宜，所有相关证件应及时移交房屋所有人名下。”现上诉人已将相关的物业、钥匙、购房合同、购房收据等票据交给了被上诉人和原审第三人。本院认为，上诉人主张被上诉人与原审第三人未付清购房首付款与其将涉案房屋交付给被上诉人与原审第三人的行为，明显与涉案合同约定首付款的支付时间及常理不符，故一审认定龙珑与邱海滨已按协议约定向上诉人支付了购房首付款的事实并无不当。其次，龙珑与邱海滨是否按协议书约定履行了支付涉案房屋按揭款的义务。双方当事人对汤忠勇代龙珑、邱海滨偿还按揭款56850元的事实予以认可，但龙珑、邱海滨主张该款项系通过其他款项支付给了汤忠勇，虽上诉人对此予以否认，但根据2017年11月30日汤忠勇与邱海滨的微信聊天记录中，汤忠勇在向邱海滨催还房贷时说“另外还有房贷4000元，……打得那4000元过来，那个二张卡帮你还了，你邮政银行跟中国银行的（信用卡），恰好就我也没有欠你的，你也没有欠我的。”故可以说明2017年11月30日前被上诉人与原审第三人已经履行支付涉案房屋按揭贷款的义务。结合2019年7月18日汤忠勇与邱海滨的微信聊天记录中，汤忠勇并没有向邱海滨主张按揭款。故上诉人提出邱海滨、龙珑拖欠其代偿还按揭款56850元的主张不能成立。2、关于涉案《房屋买卖协议书》是否已解除的问题。首先，双方是否已协议解除涉案《房屋买卖协议书》。上诉人主张双方已协商一致解除了涉案《房屋买卖协议书》，并提供了2019年5月8日下午汤忠勇与邱海滨的微信聊天记录，表示邱海滨同意汤忠勇将涉案房屋卖掉。虽邱海滨对此事实予以认可，但没有证据证明征得了涉案《房屋买卖协议书》的当事人龙珑的同意或授权，事后龙珑对此亦未予追认，汤忠勇与邱海滨的该意思表示对龙珑不具有当然的法律约束力，故不能认定双方当事人通过协商一致解除涉案购房协议，上诉人的此一主张不能成立，本院不予支持。其次，上诉人是否享有单方解除涉案《房屋买卖协议书》。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”呈前所述，上诉人享有上述法律规定可以单方解除涉案房屋买卖合同的条件未能成就，且双方在协议书中约定自本协议签订生效后，双方不得反悔。故上诉人提出其享有单方面解除涉案合同权利的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3、关于涉案购房协议解除后损失如何认定及房屋的增值费用如何分配的问题。本案中，涉案房屋已转让给案外人胡峰，且该房屋的产权已变更登记至胡峰名下，故涉案购房协议在事实上不能履行，一审法院对被上诉人要求解除涉案购房协议的请求予以支持并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”首先，被上诉人及原审第三人实际已支付购房款为393925元[（218800元（首付款）+162200元（按揭款）+12925元（维修基金）]，上诉人应当予以返还。其次，关于涉案房屋增值费用如何认定及如何分配的问题。本院认为，合同解除后，在确定可获得的利益损失费用时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素，以及导致合同解除的原因，在当事人之间合理分配或者分担。涉案房屋经涟源市人民法院委托湖南志成房地产评估有限公司评估，评估单价为5825元/㎡，总价为81.57万元。故一审法院认定涉案房屋增值价格为384874元[815700元(评估价)-430826元（原购房款）]并无不当，上诉人主张其将涉案房屋转让给案外胡峰价格为25万元，应以实际交易价25万元为依据，但该价格明显低于市场行价，故其该主张不能成立。关于涉案房屋增值费用如何分配的问题。本案中，双方当事人对首付款的支付方式约定不明，事实上龙珑与邱海滨对首付款并非以现金或转账方式直接支付，而是以其他款项进行抵扣，导致双方当事人对此存在争议，且因上诉人汤忠勇与第三人邱海滨之间在签订涉案房屋买卖合同前后存在其他经济往来，从廖美军与龙珑的谈话录音的内容，就可以反映出汤忠勇与邱海滨之间因存在其他经济上的争议影响到了涉案房屋买卖合同的履行。同时通过2019年5月8日下午邱海滨通过微信与汤忠勇语音聊天时：“煨子（汤忠勇外号），房子卖掉可以，你把我所欠你的和要扣的钱全部扣掉，我无所谓，只是你不要欠我的钱……。”的内容可以进一步佐证上述事实，且邱海滨同意上诉人将涉案房屋卖掉。据此，导致涉案房屋买卖合同最终解除的原因系双方当事人导致，并非一方恶意所为。同时考虑到上诉人在将涉案房屋转让给案外人胡峰时，还有剩余按揭款约13万元，按照损失填补原则，上诉人对该13万元对应的增值费用不应向被上诉人龙珑赔偿。一审判决由上诉人赔偿被上诉人涉案房屋增值费用288655.5元明显过高。据此，本院根据本案的实际情况，认定由上诉人返还被上诉人涉案房屋的增值费用192437元为宜。综上，上诉人应赔偿被上诉人龙珑共计586362元。综上所述，汤忠勇、廖美军的上诉请求部分成立，对其理由成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初7431号民事判决书第一项；二、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初7431号民事判决书第二项、第三项；三、上诉人汤忠勇、廖美军应于本判决书生效之日起十日内向被上诉人龙珑赔偿586362元；四、驳回被上诉人龙珑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12600元、保全费2654元、二审案件受理费10626元，合计25880元，由上诉人汤忠勇、廖美军负担17080元，被上诉人龙珑负担8800元。本判决为终审判决。审判长  曾爱东审判员  陈友红审判员  刘 威二〇二〇年八月二十四日法官助理俞永清书记员周昂附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。