福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3009号 原告：廖林觅，女，1984年3月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：王宝剑，福建融成律师事务所执业律师。 被告：张敏玲，女，1990年11月17日出生，汉族，住福建省闽清县。 被告：闽侯县上街镇芳天下房产中介所，住所地福建省闽侯县上街镇高新大道1-1号中海寰宇天下50#楼1层115商业，统一社会信用代码92350121MA33B5YX5A。 经营者：高灵芳。 原告廖林觅与被告张敏玲、闽侯县上街镇芳天下房产中介所（以下简称芳天下中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告廖林觅的委托诉讼代理人王宝剑到庭参加诉讼，被告张敏玲、芳天下中介经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 廖林觅向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认廖林觅与张敏玲签订的《福州市存量房屋买卖合同》已于2020年5月28日解除；二、请求判令张敏玲向廖林觅支付违约金108545元（包括根据《福州市存量房屋买卖合同》第十条约定的违约金114000元及每日按57万元成交价的万分之五的违约金，自2020年4月21日起暂计算至2020年5月28日止共计10545元，扣除张敏玲已支付的首付款16000元）；三、请求判令张敏玲向廖林觅支付律师代理费10000元；四、请求判令芳天下中介向廖林觅返还物业交割保证金5000元；五、本案的诉讼费、保全费和公告费由张敏玲和芳天下中介共同负担。 事实与理由：2020年3月23日，廖林觅与张敏玲在芳天下中介的居间服务下签订了《福州市存量房屋买卖合同》，约定张敏玲向廖林觅购买廖林觅名下坐落于福州市闽侯县中海寰宇天下40＃楼11层1131单元房产，单元面积为44.58㎡，房屋成交价为57万元。合同第五条付款方式第1点约定，张敏玲应于签订合同当日将第一笔定金人民币25000元以理房通监管的方式支付；合同第五条第2点约定，张敏玲应于2020年4月10日前将首付款280000元以银行监管的方式支付。后张敏玲与廖林觅签订《变更协议书》，该协议书变更了定金和首付款的支付方式和时间，协议书约定张敏玲应于2020年4月14日前将第一笔定金人民币25000元以自行支付的方式付款；张敏玲应于2020年4月20日前将首付款264000元以银行监管的方式支付；张敏玲应于2020年4月14日前将首付款16000元以自行支付方式付款。 同时，《福州市存量房屋买卖合同》第十条违约责任第1点约定“出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按照房屋成交总价万分之五向守约方支付违约金”合同第3点约定“买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出售人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整、不合法或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。”合同第5点约定“违约方依本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方向其主张权利所产生的合理费用，包括但不限于交通费、住宿费、律师费、保全费、公告费等费用。” 合同签订后，廖林觅依约履行合同义务，但张敏玲至今未能按照合同约定支付首付款264000元，也未与廖林觅沟通此次房产买卖事宜。2020年5月22日，廖林觅通过EMS向张敏玲送达履约催告函，张敏玲收到催告函仍未履约。同时，芳天下中介也曾多次向张敏玲致函要求继续履行合同，但张敏玲均不予理会。2020年5月28日，廖林觅通过EMS向张敏玲送达《解除合同通知书》，解除了廖林觅与张敏玲签订的《福州市存量房屋买卖合同》。 廖林觅认为，张敏玲逾期支付首付款的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。同时，芳天下中介监管的物业交割保证金5000元也应当退还给廖林觅。为维护廖林觅的合法权益，现依照法律有关规定，特向贵院起诉，请依法判如所请。 张敏玲、芳天下中介在答辩期内未向法院提供书面答辩意见，且在举证期限内亦未向法院提供相关证据。 廖林觅为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、房屋买卖业务签订的（包含《福州市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易服务合同》、《交易方留存信息表》）、变更协议、不动产权登记证书，证明1、2020年3月23日，廖林觅与张敏玲在芳天下中介的居间服务下签订了《福州市存量房屋买卖合同》，约定张敏玲向廖林觅购买廖林觅名下坐落于闽侯县上街镇高新大道1-1号中海寰宇天下40#楼11层1131单元房产，单元面积为44.58㎡，房屋成交价为57万元。合同第五条付款方式第1点约定，张敏玲应于签订合同当日将第一笔定金人民币25000元以理房通监管的方式支付；合同第五条第2点约定，张敏玲应于2020年4月10日前将首付款280000元以银行监管的方式支付。后张敏玲与廖林觅签订《变更协议书》，该协议书变更了定金和首付款的支付方式和时间，协议书约定张敏玲应于2020年4月14日前将第一笔定金人民币25000元以自行支付的方式付款；张敏玲应于2020年4月20日前将首付款264000元以银行监管的方式支付；张敏玲应于2020年4月14日前将首付款16000元以自行支付方式付款。同时，合同对双方权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订之日，张敏玲支付了5000元物业交割保证金，并交由芳天下中介监管；2、案涉的闽侯县上街镇高新大道1-1号中海寰宇天下40#楼11层1131单元房产为廖林觅所有；证据2、平安银行交易明细，证明截止目前为止，张敏玲仅向廖林觅支付了41000元款项，张敏玲已构成违约；证据3、催告函及快递面单、解除合同通知书及快递面单，证明合同签订后，廖林觅依约履行合同义务，但张敏玲至今未能按照合同约定支付首付款264000元，也未与廖林觅沟通此次房产买卖事宜。2020年5月22日，廖林觅通过EMS向张敏玲送达履约催告函，张敏玲收到催告函后仍未履约。同时，芳天下中介也曾多次向张敏玲致函要求继续履行合同，但张敏玲均不予理会。2020年5月28日，廖林觅通过EMS向张敏玲送达《解除合同通知书》，解除了廖林觅与张敏玲签订的《福州市存量房屋买卖合同》；证据4、委托代理合同、律师费发票，证明因张敏玲未按合同约定履行付款义务，致使廖林觅采取诉讼方式支出律师代理费10000元的事实；证据5、《催告函》快递签收单及全程跟踪单、《解除合同通知书》快递签收单及全程跟踪单，证明张敏玲逾期支付购房款，廖林觅催告无果后，解除了廖林觅与张敏玲签订的《福州市存量房屋买卖合同》；证据6、中国银行收款回单，证明廖林觅因本案支出律师代理费10000元。 张敏玲、芳天下中介经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自行放弃相应的质证权利。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，2020年3月23日，廖林觅与张敏玲在芳天下中介的居间服务下签订了文件合订本《福州市存量房屋买卖合同》，约定张敏玲向廖林觅购买廖林觅名下坐落于闽侯县上街镇高新大道1-1号中海寰宇天下40#楼11层1131单元房产，单元面积为44.58㎡，房屋成交价为57万元。合同第五条付款方式第1点约定，张敏玲应于签订合同当日将第一笔定金人民币25000元以理房通监管的方式支付；合同第五条第2点约定，张敏玲应于2020年4月10日前将首付款280000元以银行监管的方式支付。后张敏玲与廖林觅签订《变更协议书》，该协议书变更了定金和首付款的支付方式和时间，协议书约定张敏玲应于2020年4月14日前将第一笔定金人民币25000元以自行支付的方式付款；张敏玲应于2020年4月20日前将首付款264000元以银行监管的方式支付；张敏玲应于2020年4月14日前将首付款16000元以自行支付方式付款。 同时，《福州市存量房屋买卖合同》第十条违约责任第1点约定“出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按照房屋成交总价万分之五向守约方支付违约金”合同第3点约定“买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出售人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整、不合法或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。”合同第5点约定“违约方依本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方向其主张权利所产生的合理费用，包括但不限于交通费、住宿费、律师费、保全费、公告费等费用”。 合同签订后，廖林觅依约履行合同义务，但张敏玲除了在签订合同当天向廖林觅支付款项16000元和定金25000元外，而至今未按照合同约定向廖林觅支付首付款264000元，也未与廖林觅沟通此次房产买卖事宜。2020年5月22日，廖林觅通过EMS向张敏玲邮寄送达履约催告函，张敏玲收到催告函后仍未履约。同时，廖林觅亦通过芳天下中介向张敏玲催告，但张敏玲均未予回复。2020年5月28日，廖林觅通过EMS向张敏玲邮寄送达《解除合同通知书》，解除了廖林觅与张敏玲签订的《福州市存量房屋买卖合同》，张敏玲收到后亦未予回复，故引起纠纷。 另查明，廖林觅为本案支出律师费10000元。 本院认为，廖林觅与张敏玲签订的《福州市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。本案中，按照原、被告双方签订的《福州市存量房屋买卖合同》和《变更协议书》的约定，张敏玲应于2020年4月14日前将第一笔定金人民币25000元以自行支付的方式付款；张敏玲应于2020年4月20日前将首付款264000元以银行监管的方式支付；张敏玲应于2020年4月14日前将首付款16000元以自行支付方式付款。但张敏玲除了在签订上述合同当天向廖林觅支付定金25000元及首付款16000元，未按约定于同年4月20日前向廖林觅支付首付款264000元，且在廖林觅和芳天下中介催告之下仍未履行付款义务，已构成违约，现廖林觅向本院请求判令张敏玲支付违约金以及相应的律师费，有双方签订的合同第十条第（5）项第二款的明确约定，虽然张敏玲构成根本性违约，但其违约行为并未给廖林觅造成相应的损失，为平衡双方当事人的矛盾和利益，故本院对其违约金予以适当调整，酌定按10％比例给予赔付，即57000元。但张敏玲已支付的首付款16000元及定金25000元予以扣减。 关于廖林觅请求张敏玲根据《福州市存量房屋买卖合同》第十条约定的违约金114000月及每日按57万元成交价支付万分之五的违约金，本院认为，本院已按相应的房屋成交价57万元的10％比例即57000元给廖林觅，足以弥补廖林觅的损失，为公平起见并平衡双方利益，故对廖林觅的此项请求，本院不予支持。 关于廖林觅请求张敏玲支付律师费10000元的诉请，本院认为，廖林觅的此项主张，有双方签订的合同第十条第5点的明确约定，故对廖林觅的此项请求，本院予以支持。 关于廖林觅要求判令张敏玲向芳天下中介缴纳的物业交割保证金5000元应返还给廖林觅诉请的问题，本院认为，该款系张敏玲向芳天下中介所交的费用，与廖林觅无关，故对廖林觅的此项请求，本院亦不予支持。 张敏玲、芳天下中介经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权并依法予以缺席审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认廖林觅与张敏玲于2020年3月23日签订的《福州市存量房屋买卖合同》于2020年5月28日解除； 二、张敏玲应于本判决生效之日起十五日内向廖林觅支付违约金57000元及律师费10000元，合计人民币67000元，扣除张敏玲已支付首付款和定金计41000元外，实际还应支付廖林觅款项计人民币26000元； 三、驳回廖林觅其他诉讼请求； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9500元，因适用简易程序审结，依法减半收取计4750元，由张敏玲负担4187元（该费用张敏玲应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），廖林觅自行负担563元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年八月十二日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。