山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2474号上诉人（原审原告）：林学涛，男，1974年2月27日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王建平，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓玲，山东平和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：万春明，男，1980年1月19日出生，汉族，住烟台市经济技术开发区。委托诉讼代理人：唐晓鸣，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉强，男，1959年11月9日出生，汉族，住山东省蓬莱市。被上诉人（原审被告）：褚玉珍，女，1963年1月21日出生，汉族，住山东省蓬莱市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：卢帅，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人林学涛因与被上诉人万春明、刘玉强、褚玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院作出（2019）鲁0613民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。林学涛上诉请求：1、依法撤销一审判决，查明事实发回重审或依法改判支持林学涛的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由万春明、刘玉强、褚玉珍承担。事实和理由：涉案房屋买卖系二手房买卖行为，林学涛系买受方，万春明系居间方，刘玉强、褚玉珍系出卖方。三方共同签署了《房屋买卖合同》。涉案房屋买卖合同法律关系中，包含了居间人的居间服务行为。林学涛将居间人、出卖方列为共同被告，要求双方对于所介绍、出卖的涉案房屋不符合约定承担赔偿责任，于法有据，应予支持。一、万春明作为居间人，应该就有关订立合同的事项如实报告林学涛。因其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害上诉人利益，应当承担损害赔偿责任。1、根据一审查明的事实可以认定，万春明在居间活动时，明确告知并带领林学涛现场查看了涉案房屋，确实带有南北两个院子。为此，万春明曾起草《买卖意向书》，再次确认带院子的事实。万春明在提供居间服务中的主要法定义务为核实、如实告知涉及房屋买卖交易的重大信息，包括房屋产权信息、房屋面积、附属设施等。这些重大信息是房屋买卖双方据以作出交易决定、签订书面房屋买卖合同的决定性因素。对于林学涛而言，购买带有南北院的房屋是选房的首要考虑因素。也正是基于万春明介绍的涉案房屋房源信息中带有南北两个院子，林学涛在选购时才没有过多地商议价格。现所交付的房屋仅有北院没有南院，明显与之前的承诺相悖。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，万春明应当承担赔偿责任，赔偿因交付的房屋不符合约定的差价款。2、林学涛诉请万春明承担的责任范围，未超过其提供居间服务获取的报酬。一审查明，万春明向出卖方刘玉强、褚玉珍给付房屋3300000元，林学涛实际支付了房款3600000元。居间人万春明实际获取报酬大约有300000元。对于交付的房屋没有南院、南院的市场价约300000元的事实，万春明在与林学涛的多次谈话录音中，也予以认可。再次证实林学涛主张的诉请金额合乎市场价值，也不违反法律规定。二、刘玉强、褚玉珍作为出卖方，应对其委托中介出售房屋的行为承担连带责任。刘玉强、褚玉珍系夫妻，涉案房屋系夫妻共同财产，涉案房屋的出售是二人共同意思表示。褚玉珍从未否认同意出售涉案房屋的事实。因此，林学涛以房屋所有权人列为共同被告，于法有据。作为出卖方，刘玉强、褚玉珍在对外委托中介方进行出售房屋时，应与中介方就房源信息进行核实、确保中介对外发布的房源信息真实、准确。一审中出卖方刘玉强、褚玉珍表示将房屋交由朋友周成波对外出卖、洽谈，但对周成波出售洽谈的细节、涉案房屋出售时是否带南院等事实却一概不清楚。刘玉强、褚玉珍的放任行为是造成涉案房屋房源信息出现重大错误的主要原因。刘玉强、褚玉珍作为出卖方，依法应对其受托人（中介）的行为承担法律责任。综上，请求二审法院查明事实，依法支持林学涛的上诉请求。万春明辩称，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律得当，望二审法院依法驳回林学涛的上诉请求，维持原判。刘玉强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林学涛的上诉请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回。一、刘玉强与林学涛双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定出售的房屋包含院子，刘玉强在出卖涉案房屋时也没有对包含院子进行过任何宣传或承诺。因此，双方签订的《房屋买卖合同》中没有对“院子”进行出售或赠与的任何约定，双方交易的对象并不包括院子。二、刘玉强已经按照约定将涉案房屋出卖给林学涛，协助撤销《商品房买卖合同》网签备案，并协助林学涛与烟台竹林苑置业有限公司（以下简称竹林苑公司）签订《烟台市新建商品房买卖合同》，后竹林苑公司向林学涛履行了交房义务。刘玉强的合同义务已经履行完毕。林学涛在充分了解涉案房屋及附属设施现状的情况下，后与竹林苑公司签订商品房买卖合同，林学涛购买的房屋是否存在院子均以林学涛与竹林苑公司签订的商品房买卖合同约定为准，相应的权利应向竹林苑公司主张。综上，买卖双方的权利义务均以买卖合同约定为准。林学涛的上诉请求没有任何事实和法律依据，请依法驳回。褚玉珍辩称，本案的基础法律关系为合同法律关系，褚玉珍与林学涛没有任何合同关系，其不是买卖合同的一方当事人，根据合同相对性原则，林学涛起诉主体错误。林学涛保全褚玉珍350000元属于保全错误，由此导致的损失应由林学涛负责赔偿，对此提出反诉，请求以350000元为基数，按中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月28日起至实际解封之日止。林学涛的上诉请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回。其他答辩意见与刘玉强的答辩意见相同。林学涛向一审法院起诉请求：1、判令万春明、刘玉强、褚玉珍返还其购房差价款300000元及利息（自起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2、判令万春明、刘玉强、褚玉珍支付其因本案支付的费用22230元，包括律师服务费21730元、诉讼保全担保费500元;3、本案诉讼费由万春明、刘玉强、褚玉珍承担。一审法院认定事实：刘玉强、褚玉珍系夫妻关系。2017年9月25日，刘玉强与竹林苑公司签订合同编号为芝预字第170828020047号《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘玉强购买由竹林苑公司开发的位于烟台市芝罘区房屋，建筑面积为143.86平方米，商品房按套计价为2532922元，首付款902922元于2017年9月25日前付清，余款1630000元于2017年11月9日前通过按揭贷款方式付清，竹林苑公司应于2019年9月30日前将符合合同约定交付条件的商品房交付刘玉强使用。合同签订后，刘玉强依约向竹林苑公司支付房款。林学涛欲购买万科·御龙山小区房屋，其通过房产中介的同学林阿松结识万春明，万春明向林学涛推荐了涉案房屋并在宣传时称该房屋带南北院及半地下，并带林学涛、林阿松到现场查看，查看时确认状态与万春明陈述一致。2019年3月8日，万春明拟定《买卖意向书》一份，约定：涉案房屋总价款为3600000元，首付款1800000元，余款1800000元办理按揭贷款；房屋为一楼带半地下，带院，无车位无小棚，含买方佣金；买方为表示购买诚意于签订购买意向书同时支付360000元意向金，该款项是万春明受买方所托，前往卖方处洽谈价格条件的确认凭据；意向书的有限期至2019年3月30日止，在有效期内，买方不得随意取消委托，买卖双方应于达成一致意向之日起30日内，按照万春明的安排，至万春明指定签约地点，签订《房屋买卖合同》。该意向书在万春明、林学涛签名后，由万春明取走，之后将刘玉强签名后的意向书拍摄照片通过微信发送给林学涛。当日，林学涛向万春明支付意向金360000元。2019年4月24日刘玉强（甲方，出卖人）与林学涛（乙方，买受人）及万春明（丙方，居间人）签订《房屋买卖合同》，载明：“甲方欲将烟台市莱山区万科御龙山53号楼1单元102号房屋出售给乙方，丙方作为居间方，三方就房屋买卖事宜达成以下协议：一、甲方自愿将烟台市莱山区万科御龙山53号楼1单元102号房屋出售给乙方，甲方保证对上述房屋享有所有权，有权处分，且该房屋不存在产权争议及他项权利，若存在上述争议，乙方有权解除合同，甲方和丙方共同全额退还购房款，并且甲方按照房屋价款的5%支付违约金；二、房屋总价款合计3600000元，该价款包括但不限于房款、居间费用，全部房款由丙方代收，乙方已于2019年3月8日支付给丙方360000元（刷卡支付至烟台金若翔商贸有限公司，烟台二十一世纪不动产秋林加盟店出具收据一份），乙方于2019年4月24日支付首付余款600000元至甲方账户（中国银行高新区支行，6217866000003513907），乙方于2019年4月24日支付首付余款740000元至丙方账户（恒丰银行莱山支行，62238453503492154），丙方收到上述款项后视为乙方支付上述房款，剩余900000元由乙方办理银行贷款直接支付至竹林苑公司账户。竹林苑公司收到上述房款视为乙方支付上述房款，乙方不负责甲方、丙方与竹林苑公司付款事宜；三、本合同签订之日，甲方与竹林苑公司办理更名手续，并至住建部门提交撤备案申请，约2019年5月30日前，甲方、丙方必须协助乙方至竹林苑公司签订新的《房屋买卖合同》，进行合同网签备案。甲方或丙方逾期办理上述手续的，乙方有权解除合同，甲方和丙方共同全额退还购房款，甲方按照房屋总价款5%支付违约金；四、乙方与竹林苑公司签订新的《房屋买卖合同》，并在相关住建部门办理完网签备案登记后，丙方将代收的房款支付给甲方，丙方未按上述约定提前支付购房款的，给乙方造成损失的由甲方和丙方共同承担乙方损失；五、任何一方违反上述约定，需承担守约方主张债权而支出的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通食宿费；六、本合同一式三份，甲乙丙各持一份，三方签字成立并生效。”合同签订后，林学涛按合同约定向刘玉强、万春明支付款项，万春明、刘玉强协调竹林苑公司撤销了刘玉强与竹林苑公司签订的《商品房买卖合同》备案。在万春明、刘玉强的协调下，2019年5月9日，竹林苑公司与林学涛签订合同编号为1905001289号的《烟台市新建商品房买卖合同》及补充协议，约定林学涛购买的芝罘区万科·御龙山B地块53号#住宅楼1单元102号房屋，建筑面积为143.86平方米，房屋价款按套计算为2532922元；首付款1632922元于2019年5月9日前付清，按揭贷款900000元于2019年6月23日前付清；竹林苑公司于2019年9月30日前向林学涛交付该商品房。林学涛在合同中所附的《房屋平面分布图》中签字确认并认可已充分知晓各户型的全部内容（包括但不限于房间布局、房间数量等）、特点及不同户型之间的区别。补充协议中载明：“关于宣传资料的效力1、买卖双方之间的权利义务以合同及附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响，若合同（含本协议、相关附件等）未作重新约定，可对双方具有约束力，但广告及相关资料若与合同内容不一致的，以合同内容为准。2、出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。3、出卖人在广告、宣传资料、合同及附件中对建筑区域范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。4、因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示。5、出卖人已向买受人说明宣传海报、广告沙盘模型与实际有所差异及未确定的内容，买受人同意以本合同及附件约定为准。装修示范单位、宣传资料、模型、展示板及广告仅供参考，其所述内容不作为本合同约定的商品房的交付标准和条件。该商品房的交付标准和条件以本合同的约定为准。出卖人发出的任何书面文件资料均需加盖出卖人印章，未经加盖出卖人印章仅有出卖人相关人员个人签字的文件，出卖人均不予认可。出卖人及出卖人相关人员发出的任何短信、电子邮件、口头意见等均不能作为法律依据，不具备法律效力。由此带来的法律后果由买受人自行承担。…四、合同项下的商品房可能存在不利因素，买受人在签订合同及附件之前已经进行了实地考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了各项不利因素可能对该商品房造成的影响…。”合同中另约定了双方的其他权利义务。林学涛的按揭贷款900000元已通过贷款银行于2019年5月14日支付至竹林苑公司账户。2019年9月29日，竹林苑公司向林学涛交付涉案房屋，该房屋带有北院，无南院，房屋南面为绿化区域。关于《买卖意向书》的签订经过及涉案房款3600000元中所包含的费用。林学涛主张，《房屋买卖合同》签订前其未接触过刘玉强，仅与万春明进行洽谈，其签订《买卖意向书》时刘玉强未签字，万春明将林学涛签好的《买卖意向书》拿走并称去找刘玉强签字，之后万春明将有刘玉强签字的《买卖意向书》通过微信发送给林学涛；双方约定房款为3600000元中包含佣金，没有就其中佣金数额进行单独明确。万春明主张，其从上一手介绍人王雪娜处获取的涉案房屋信息，其对涉案房屋包含南北院的介绍来自于王雪娜、竹林苑公司的宣传以及实地勘察，其与林学涛签订《买卖意向书》后拍照发给了王雪娜，之后王雪娜将有刘玉强签字的《买卖意向书》拍照回传给万春明，其默认回传的《买卖意向书》中刘玉强的签字为刘玉强本人所签，其无法提供刘玉强签名的《买卖意向书》；《房屋买卖合同》中约定的房款3600000元包含了佣金和撤销备案费用，具体数额无法区分。刘玉强主张，其通过朋友周成波对外出卖涉案房屋，并由周成波进行洽谈，其从未签署过《买卖意向书》，也不认识王雪娜、万春明和林学涛，没有参与过万春明和林学涛就涉案房屋进行的磋商，只在签署《房屋买卖合同》时其才见其二人；其与林学涛所交易的涉案房屋不包括储藏室也从未承诺过涉案房屋存在小院，双方的权利义务应以《房屋买卖合同》为准；约定的房款3600000元包含什么费用其不清楚，其实际收取了3300000元房款，不承担其他费用。另查，2019年11月11日，林学涛与山东平和律师事务所签订《委托代理合同》，林学涛委托该律师事务所代理涉案诉讼，并支出律师服务费21730元。林学涛为申请财产保全，于2019年11月15日向中国平安财产保险股份有限公司烟台中心支公司支付诉讼财产保全责任保险费用500元。上述事实，有《房屋买卖合同》、《烟台市新建商品房买卖合同》、收据、网上银行电子回单、录音光盘及文字整理材料、照片、《委托代理合同》、发票等证据及庭审笔录为证，一审法院予以确认。一审法院认为，2019年4月24日，林学涛、刘玉强在居间人万春明的促成下签订《房屋买卖合同》，该合同包含了房屋买卖合同及居间合同两部分内容，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对三方当事人均具有法律约束力，三方均应严格按照合同履行各自义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，刘玉强已按合同约定将涉案房屋出卖给林学涛，协助撤销《商品房买卖合同》的备案，并协调林学涛与竹林苑公司签订《烟台市新建商品房买卖合同》，由竹林苑公司向林学涛履行了交房义务，其合同义务已履行完毕。《房屋买卖合同》中并未约定刘玉强出卖的房屋包含院子，林学涛也未能提供证据证明的刘玉强在出卖涉案房屋时对包含院子进行过口头承诺或宣传，故其要求刘玉强返还院子差价款300000元及利息，无事实和法律依据，不予支持。褚玉珍未参与《房屋买卖合同》的洽谈及签订，林学涛要求褚玉珍承担相应责任，无事实和法律依据，不予支持。万春明系涉案《房屋买卖合同》订立的居间人，与林学涛不存在房屋买卖合同关系，虽然其向林学涛提供涉案房屋带南北院的信息与实际交易房屋存在差异，但林学涛依据房屋买卖合同关系要求万春明承担赔偿院子差价款的责任，于法无据，不予支持。林学涛要求万春明、刘玉强、褚玉珍支付律师服务费及诉讼保全担保费，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：驳回林学涛的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计3275元，诉讼保全费2270元，由林学涛负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题为：林学涛主张返还房屋差价款有无事实依据和法律依据，应否予以支持。本案中，刘玉强已按其与林学涛、万春明签订的《房屋买卖合同》的约定履行了合同义务，林学涛未提供证据证明刘玉强在出卖涉案房屋时向林学涛承诺涉案房屋包含南院，故林学涛以刘玉强向其交付的房屋没有南院为由请求刘玉强返还房屋差价款缺乏事实依据，本院不予支持。褚玉珍不是房屋买卖合同的当事人，亦不应承担返还房屋差价款的责任。万春明作为涉案房屋买卖的居间人，与林学涛之间存在居间合同关系，其向林学涛提供涉案房屋带南北院的信息与实际交易后的情况存在差异，林学涛有权依据居间合同关系要求万春明承担责任，但因万春明并非涉案房屋买卖关系中的出卖人，故一审法院对林学涛依据房屋买卖合同关系要求万春明承担返还房屋差价款的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，林学涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由林学涛负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年八月二十日书记员  孙嘉慧