山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8062号上诉人（原审被告）：莱芜恒大金碧天下置业有限公司，住所地莱芜市。法定代表人：于华，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王双，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：张菁会，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王振兵（系张菁会之夫）,住济南市。上诉人莱芜恒大金碧天下置业有限公司（以下简称恒大置业公司）因与被上诉人张菁会商品房预售合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。恒大置业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已经按照商品房买卖合同约定通知张菁会收房，不应在承担逾期交房的违约责任。2013年8月，莱芜市雪野旅游区管理委员会向上诉人出具了莱芜市建设工程竣工验收备案证，之后上诉人通知业主收房，张菁会前来收房时以轻微质量瑕疵拒绝收房，直到2014年7月19日才在《房屋钥匙签收确认书》签字。上诉人并未逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。上诉人在同时期通知本小区业主收房，大部分业主也于2013年10月相继收房，张菁会因自身原因直到2014年7月19日前来正式收房，不能再要求上诉人承担违约责任。同时，一审法院也未查明张菁会是如何得知收房事宜这一关键事实，仅根据《房屋钥匙签收确认书》的签字时间认定上诉人违约，属于认定事实不清，应予纠正。二、假设上诉人存在逾期交房，也已经过了诉讼时效，依法应驳回张菁会的诉讼请求。假设如张菁会所言，上诉人未通知其收房，其于2013年9月30日便得知其权利受到侵害，却在6年后发起本案诉讼，已经严重超过了诉讼时效，张菁会的行为不应得到法律的鼓励。虽然双方之前曾进行协商，但并未就逾期交房事宜进行协商，双方是就其首次提出的轻微质量瑕疵及房屋空置等事宜进行的协商。并且张菁会也没有证据证明逾期交房的时间发生了中止、中断，故本案应驳回张菁会的诉讼请求。综上，张菁会的诉讼请求不应予以支持。张菁会辩称，一、2019年，被上诉人因与金碧物业有限公司莱芜分公司存在物业费纠纷被起诉，其中物业费的计算问题就牵扯到实际交房日期，在案件的一审和二审判决书中，莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初4649号和济南市中级人民法院（2020）鲁01民终720号判决书中，两级法院都共同认定被上诉人所购买上诉人的商品房的交房日期为2014年7月19日，而2011年6月双方所签订的商品房预售合同约定的交房日期为2013年9月30日。因此，上诉人在交房日期的问题上已构成事实上的违约，按照签订的商品房预售合同第十条之规定，上诉人需承担逾期交房的违约责任，向被上诉人赔付违约金14123.43元，以及滞纳金1694.81元，共计15818.24元。二、不存在超过诉讼时效的问题。被上诉人自2014年7月19日收房后，就一直与被上诉人交涉延期交房赔偿以及物业费的问题。因被上诉人与莱芜方面无亲无故，被上诉人所有与莱芜方面的通话记录都是与恒大交涉赔偿金与物业费的事情。从2014年7月交房到2019年9月物业公司起诉欠交物业费长达5年多的时间里，物业公司每年都多次催交物业费，每次催交物业费时，被上诉人每次都重申“如不解决逾期交房的赔偿问题就拒交物业费”。而上诉人和物业公司方面也感到没有解决赔偿而自觉理亏，对于拒交物业费一直给予默许，所以才一直没有起诉被上诉人欠交物业费。也正是由于被上诉人一直坚持不断与上诉人交涉延期交房的赔偿的问题，直到2019年8月28日，恒大物业公司工作人员才发短信明确了给予免除9个月物业费的处理意见，恒大物业公司这才于2019年9月提起了欠交物业费的诉讼。试想，如果没有被上诉人一直持续不断坚持与其反复交涉的过程，牛气冲天的恒大公司怎么能会在2019年8月28日突然间无缘无故地给予免除9个月的物业费？另外，在他们起诉欠交物业费的一审判决即莱芜区人民法院民事判决书（2019）鲁0116民初4649号中也记载了“物业公司多次催交”的事实，这也从另外一个侧面证实了他们也一直与被上诉人不断交涉的事实。因此自2014年7月19日交房后，被上诉人就延期交房赔偿与物业费的问题一直持续不断的与他们反复交涉，直到2019年9月他们提起物业费诉讼。所以这个交涉的过程一直是持续不断的。被上诉人提起延期交房赔偿的诉讼时间是2020年4月，所以根本不存在超过诉讼时效的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张菁会向一审法院起诉请求：1.判定恒大置业公司交付张菁会所购买商品房的实际交房日期为2014年7月19日，而并非恒大置业公司强调的交房日期是2013年9月30日（即商品房预售合同约定的交房日期）；2.按照双方签订的商品房预售合同第十条规定，恒大置业公司因逾期交房需向张菁会支付违约金14123.43元，滞纳金1694.81元；3.诉讼费用由张菁会承担。一审法院认定事实：2011年10月15日，张菁会购买恒大置业公司231幢2单元504室（房屋面积为117.52平方米），双方签订《商品房预售合同》，合同约定房屋总价款488732元，恒大置业公司应当于2013年9月30日前交房，恒大置业公司未如期交房的，张菁会要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年10月1日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日向张菁会支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年8月，莱芜市雪野旅游区管理委员会向恒大置业公司出具莱芜市建设工程竣工验收备案证。2014年7月19日，张菁会在《房屋钥匙签收确认书》上签字，后因恒大置业公司延期交房原因，免除了张菁会9个月物业费，计1332.68元（117.52m2*1.8元/m2*9个月*70%=1332.68元）。一审法院认为，张菁会与恒大置业公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，张菁会已足额支付房款，恒大置业公司应当按照合同约定按期交付房屋。恒大置业公司辩称其于2013年8月通过竣工验收，发送交楼通知书，张菁会在验房时因个别质量瑕疵拒绝收楼，对此一审法院认为，恒大置业公司未提供向张菁会交楼及张菁会无正当理由不办理收房手续的证据，因此应以张菁会接收房屋的日期即2014年7月19日为交房日期，故对恒大置业公司的辩称意见一审法院不予采纳。根据合同约定，恒大置业公司应当于2013年9月30日前交房，恒大置业公司逾期未交，已构成违约，故张菁会要求恒大置业公司支付违约金的诉讼请求一审法院依法予以支持。关于违约金的数额，恒大置业公司因违约应付违约金488732元*291天*0.0001=14222.10元，扣除恒大置业公司为张菁会免除的物业费1332.68元，恒大置业公司仍应支付张菁会逾期交房违约金12889.42元。恒大置业公司提出诉讼时效抗辩，对此一审法院认为，因逾期交房及物业费问题张菁会、恒大置业公司曾多次协商，因逾期交房原因恒大置业公司于2019年免除张菁会九个月的物业费，诉讼时效应重新计算，张菁会于2020年4月14日提起诉讼未超过诉讼时效，因此对恒大置业公司的该项辩称意见一审法院不予采纳。对于张菁会主张的滞纳金，无事实及法律依据，不予支持。判决：一、被告莱芜恒大金碧天下置业有限公司于判决生效之日起五日内支付原告张菁会违约金12889.42元；二、驳回原告张菁会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取98元，由原告张菁会负担37元，由被告莱芜恒大金碧天下置业有限公司负担61元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张菁会向法庭提交与恒大物业公司交涉延期交房赔偿的通话记录一宗，证实我方一直与恒大物业公司交涉逾期交房违约金的问题。恒大置业公司认为被上诉人仅提供了通话记录，并未提供通话内容，无法证实该通话记录为交涉逾期交房违约金的问题，且该通话记录为被上诉人打给物业公司，并非上诉人，针对逾期交房违约金为上诉人与被上诉人双方之间的合同问题，并不应该与物业公司进行协商，被上诉人提交的短信记录也已明确上诉人在合同约定的预期内已向被上诉人寄送交房通知书，被上诉人迟迟未收房，是其自身原因。上诉人不应当承担逾期交房违约金。针对免除9个月的物业费是因为房屋维修问题，并非逾期交房导致，因此被上诉人所提交的证据无法证明存在时间中断的事由，不应得到支持。二审查明：（2020）鲁01民终720号张菁会与金碧物业有限公司莱芜分公司与物业纠纷一案中认定，金碧物业有限公司莱芜分公司因延期交房原因免除张菁会9个月物业费，该判决已生效。张菁会提供的免除9个月物业费短信记录显示时间是2019年8月28日。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张菁会、恒大置业公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点是：1.恒大置业公司是否承担逾期交房的违约责任；2.张菁会的起诉是否超过诉讼时效。关于恒大置业公司是否承担逾期交房违约责任的问题。涉案《商品房预售合同》约定的交房日期为2013年9月30日，而张菁会实际收房日期是2014年7月19日，恒大置业公司没有证据证实其已经尽到按照合同约定通知交房义务，亦无证据证实张菁会存在无正当理由拒不收房情形，恒大置业公司未按照合同约定期限交房，构成违约，一审法院判决恒大置业公司承担违约责任并无不当。关于诉讼时效的问题。诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求或义务人同意履行义务而中断。已生效法律文书对免除9个月物业费是因延期交房原因进行了认定，张菁会提供的短信显示时间是2019年8月28日，诉讼时效应从2019年8月28日重新计算，张菁会2020年4月14日提起一审起诉未超过诉讼时效。综上所述，恒大置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由上诉人莱芜恒大金碧天下置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二〇年八月六日书记员  朱俞颖