湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初3107号原告：孟华，女，1976年10月30日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：李睿，湖北今天律师事务所。委托诉讼代理人：王灵辉，湖北今天律师事务所。被告：武汉大眼睛房地产经纪有限公司，住所地：武汉市江岸区福星惠誉红桥村K3第8幢3层12号房。法定代表人：潘程。原告孟华与被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟华的委托诉讼代理人王灵辉，被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司法定代表人潘程到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孟华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年7月21日签订的《托管合同》；2.判令被告立即支付拖欠原告2019年12月31日至2020年5月12日期间的租金9753元及逾期付款利息（以拖欠的租金9753元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月12日起计算至实际付款之日止）；3.判令被告支付原告因解除《托管合同》造成的房屋装修损失人民币20000元；4.判令被告向原告支付违约金4400元；5.判令被告赔偿原告电子锁损失1280元；6.判令被告立即交付原告房屋内的电器使用说明书、保修卡；7.判令被告向原告支付房屋装修逾期完工赔偿2100元；8.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原、被告于2019年7月21日签订《托管合同》，约定原告将位于武汉市洪山区金地自在城的房屋托给被告托管出租，托管期限为2019年10月30日起至2024年10月29日止，前三个月为装修期，装修期截止日期为2019年10月29日，租金前三年为每月2200元，后两年租金为每月2200元加每月超出2200元租金部分的50%。同日，双方又签订《装修合同》。装修合同签订后原告将装修款52960元支付给了被告法定代表人潘程。被告仅支付两个月租金就单方面解除《托管合同》，造成了原告重复支付装修费以及装修期间无法出租的损失。原告并未违反双方之间签订的《托管合同》约定，被告强行解除《托管合同》属于严重违约，应当支付拖欠的租金和违约金。2020年4月份，被告通过短信单方面要求解除与原告签订的《托管合同》，原告于2020年4月28日发律师函要求被告继续履行合同并支付拖欠的租金、违约金，被告收函后仍未支付拖欠的租金。被告安装的电子锁受被告远程控制，原告无法安全使用，更换费用应由被告承担。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司辩称：被告同意无责解约，支付租金方面，应扣除军运会无法装修的期间，以及疫情无法经营的期间。被告支付2个月租金8800元，实际支付租金为2404元，余款与原告应支付的装修尾款及垃圾清运费相抵。对原告要求被告支付房屋装修损失20000元的诉请不认可，装修是业主获利。对支付违约金的诉请不认可，本案解约系不可抗力无责解约。电子锁没有损坏，不应赔偿。房屋内的电器使用说明书、保修卡已经交接给业主。被告不应承担诉讼费。经审理，本院认定事实如下：2019年7月21日，原告与被告签订《托管合同》，约定：原告将其名下位于武汉市洪山区金地自在城4号商业体1单元27层16号房出租给被告；托管期限5年，原告从2019年10月30日起至2024年10月27日将房屋交付给被告进行委托管理；租期内前三年租金每月2200元，从第四年开始被告除了支付每月租金2200元之外，还需支付该房屋实际单月超出2200元部分的50%，被告每年支付11个月的租金；每年的第一季度按2个自然月结算收益，全年共计结算11个月；由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方均不承担违约责任；如被告在委托期内单方面终止本合同的，被告须向原告支付2个月的收益作为违约赔偿金。合同并对双方的其他权利义务作出约定。同日，原被告之间签订《装修合同》，由被告对原告名下位于武汉市洪山区金地自在城4号商业体1单元27层16号房进行装修，合同约定：承包方式为全包；总价款52960元；工期自2019年7月29日至2019年10月29日；装修主材、辅材、设施设备、工具均由被告提供；合同并对双方的其他权利义务作出约定。合同签订后，被告对原告房屋进行了装饰装修，原告也按照合同支付了装修款。在装修期间，因武汉市召开世界军人运动会，案涉房屋所在小区物业禁止在2019年9月25日至2019年10月7日期间施工。2019年11月20日，被告向原告支付租金4400元。2020年1月23日，武汉市关闭离汉通道，2020年4月8日，武汉市恢复部分离汉通道。在此期间，案涉房屋内无租户居住。因疫情期间房租缴纳问题，原被告发生分歧，2020年4月21日，被告通过短信通知原告解除合同，不再履行合同约定。2020年4月27日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告继续支付租金并赔付违约金12980元；返还装修利润20000元；赔偿装修质量15000元。上述事实，有《托管合同》、《装修合同》、装修付款凭证、律师函及邮寄单、被告解除合同短信截图、案涉房屋水电费明细、物业禁止施工通知、被告向原告支付租金凭证及双方庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原被告之间签订的《托管合同》及《装修合同》系双方真实意思表述，不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应严格遵守。《托管合同》名称虽为托管，但约定的内容实质为租赁权利及义务，故原被告之间成立房屋租赁合同关系。《托管合同》签订于2019年7月21日，在充分考虑了装修时间的基础上，原告给予被告三个月的装修期，故合同约定起租日为2019年10月30日，被告仅以2019年9月25日至2019年10月7日军运会举办为由，要求起租日后延并无事实及法律依据。2019年10月30日仍为合同起租日，自该日起，被告应按约向原告支付租金。被告仅于2019年11月20日向原告支付4400元（即两个月租金），故被告仅支付了2019年10月30日至2019年12月29日的租金，2019年12月30日及之后的租金，被告无正当理由未予支付。被告抗辩租期内每个租赁年度的头一个月免租，该约定本意是，在双方正常履约情况下，原告给予被告免租期。但鉴于被告仅支付2个月的租金后延迟支付租金，且被告要求解除合同，合同约定的租期内每年头一个月免租失去意义，应按实际租期来核算被告应交纳的租金。故被告仅交纳至2019年12月29日的租金。新冠疫情虽属于不可抗力，但疫情已逐步缓解，并不必然导致《托管合同》解除，且《托管合同》约定的租期较长，被告于2020年4月17日通过短信通知原告解除合同的行为不发生法律效力。反而，被告延迟支付租金构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除合同，原告在2020年5月20日向本院起诉，故本院确认原被告之间签订的《托管合同》于2020年5月20日解除。合同解除前，被告应按合同约定支付租金，原告要求被告支付2019年12月31日至2020年5月12日期间的租金于法有据，考虑到该期间内发生了新冠××疫情，疫情属于不可抗力，被告在疫情期间并未开展转租经营，应酌情减少被告应付的租金，疫情期间的租金按50%比例向原告支付，经核算，被告应向原告支付2019年12月31日至2020年5月12日的租金为6930元（包括2019年12月31日至2020年1月22日的租金为22天×2200÷30=1613元+2020年1月23日至2020年4月7日的租金为2个月又15天×2200元=5500元×50%=2750元+2020年4月8日至2020年5月12日的租金为2567元）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告除支付欠付的租金6930元外，还需承担利息损失，原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，自2020年5月12日起计算至实际付清之日止，于法有据，本院予以支持。房屋装修合同系原被告真实意思表示，被告为原告进行了装饰装修，原告也支付完毕装修款，原告不存在因装修造成的损失，即便原被告解除租赁关系，原告利用该装饰装修仍可以将该房屋出租，装饰装修仍具备使用价值，故原告要求被告承担因解除《托管合同》造成的房屋装修损失无法律及事实依据，本院不予支持。被告违约亦可导致原告重新寻找租户期间的空置期损失，对此，双方在合同中约定的违约金，即两个月租金，该违约金能够弥补原告空置期间的房租损失，本院对原告要求被告支付违约金4400元的诉请予以支持。电子锁包含在房屋装修合同之内，且被告已就电子锁及电子锁的密码权限与原告进行了交接，原告要求被告赔偿电子锁损失于法无据，本院不予支持。同理，被告已向原告缴付了电器使用说明书、保修卡等，本院对原告关于说明书、保修卡的诉请不予支持。原告主张装修逾期造成的损失2100元，但对此未提交任何证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告孟华与被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司于2019年7月21日签订《托管合同》于2020年5月20日解除；二、被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十日内向原告孟华支付2019年12月31日至2020年5月12日期间的房屋租金6930元，并就此款，自2020年5月12日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)，向原告孟华支付利息损失；三、被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十日内向原告孟华支付违约金4400元；四、驳回原告孟华其他诉请请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费369元，由被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司负担140元，由原告孟华承担229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘炎铭二〇二〇年八月十一日书记员  陈 畅