山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终168号 上诉人（原审被告）：**花，女，1975年10月11日出生，汉族，住山东省肥城市。 委托诉讼代理人：王宏波，山东敢当律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王学东，男，1972年5月20日出生，汉族，住山东省肥城市。 委托诉讼代理人：陈栋，山东成康律师事务所律师。 原审第三人：山东一滕置业有限公司，住所地肥城市桃花源路9号。 法定代表人：孙华，总经理。 委托诉讼代理人：杜兆东，山东鸿祥律师事务所律师。 原审第三人：刘继新，男，1966年12月16日出生，汉族，住山东省肥城市。 上诉人**花与被上诉人王学东及原审第三人山东一滕置业有限公司（以下简称一滕公司）、刘继新房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2018）鲁0983民初5570号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **花上诉请求：1.请求人民法院依法判决驳回被上诉人的起诉或发回重审；2.如果二审法院认定王学东系适格原告，应当依法驳回其诉讼请求；3.一审诉讼费、保全费，二审上诉费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定对法律关系认定错误，应予纠正。本案的事实是：本案的事实是：第三人刘继新以第三人新运置业有限公司（以下简称新运置业）名义向上诉人推销位于肥城市东部名城10?3-1001号商品房，价款56万元，刘继新称系顶账房。**花与刘继新之间达成一致后，于2016年9月22日，在刘继新、被上诉人王学东的会计孙明丰的带领下到第三人新运置间签订了房屋买卖合同，新运置业给**花出具了收款收据，内容是：“交款单位：**花，收款方式转账，人民币伍拾陆万叁仟捌佰伍拾柒元肆角，￥563857.40，收款事由：东部名城10-3-1001（不含暖气、燃气开户费）。此后，办理了网签手续，并交付了房屋。从上述事实可以看出：第三刘继新与第三人新运置业之间构成了委托代理法律关系，刘继新的无权代理的行为经第三人新运置业追认后发生法律效力。刘继新声称有顶账房可以出卖给上诉人，事实是他以第三人新运置业的名义出卖房屋，刘继新是没有代理权的代理行为。2016年9月22日，刘继新带领上诉人来到第三人新运置业，新运置业与上诉人签订房屋买卖合同的行为，即新运置业对刘继新无权代理的追认，新运置业向上诉人出具收款收据，并为上诉人办理网签手续的行为，出同样是对刘继新无权代理行为的追认。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，刘继新虽没有证据证实其具有代理权，但其代理行为经过了第三人新运置业的追认，对新运置业发生法律效力，上诉人与新运置业之间形成了房屋买卖合同关系。二、本案被上诉人王学东与上诉人之间无任何法律关系，其不是适格原告，应当依法驳回起诉。被上诉人王学东与上诉人**花之间没有形成任何法律关系。一是没有形成房屋买卖合同法律关系。在房屋买卖合同中，王学东既不是卖方，更不是买方。二是被上诉人王学东也不是第三人新运置业的委托代理人。三、一审法院认定王学东与**花之间构成房屋买卖合同关系的逻辑错误。一审法院认定：一是第三人新运置业欠王学东的工程款，将涉案房屋抵顶给了王学东。二是**花要么从王学东手里买房，要么从刘继新手里买房。三是**花辩称从刘继新手里买房无证据证实，可以认定是从王学东手里买房。四是第三人新运公司的陈述可信，新运置业虽与**花签订买卖合同，但是并不存在买卖关系。通过以上推理，可以认定王学东与**华之间存在房屋买卖关系。上述推理具有明显错误。一是第三人新运置业是否将房屋抵顶给王学东与**花无关，新运置业顶账给王学东的行为，系建设工程施工合同的付款行为，根据合同相对性，与**花无关，**花在交易时也不可能知道新运公司将房屋抵顶给王学东的事实。二是一审法院抛开书面合同，认定要么是王学东与**花形成买卖合同关系，要么是刘继新与**花形成买卖合同关系的推理错误，**花为什么不可能与第三人新运置业形成买卖合同关系？法院认定案件事实要证据证明的事实为依据，**花与新运置业之间的书面合同是双方真实意思表示，并在房屋登记机关备案，合法有效，应当依法认定新运置业与陈宁之间存在买卖合同关系，王学东没有提供任何证据证实与陈宁之间地买卖合同关系。三是第三人新运置业出具的证明，本身不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”的要求,且该证据与商品房买卖合同相矛盾。另外第三人新运置业与王学东之间具有利害关系，其书面证明不应予以采纳。四、即使认定王学东具备原告资格，王学东与刘继新之间也构成了委托代理法律关系。即使是王学东系出卖方，刘继新联系**花出卖房屋的行为，应当认定刘继新系王学东的委托代理人。刘继新在与**花协商出卖房屋时，属于无权代理行为，在刘继新与孙明丰共同为**花办理购房所有手续后，可以认定王学东对刘继新无权出卖房屋行为的追认。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”刘继新收房款行为的法律后果，应当由被代理人王学东来承担，一审法院判决由**花另支付一份房款的行为，显然违反了法律规定。一审判决关于“被告辩称王学东委托刘继新卖房无事实依据，被告未能提供证据证实王学东委托刘继新卖房，况且，王学东与刘继新当庭均否认二人之间具有委托代理关系，故本院对被告的该项辩称不予采信”是错误的。一是根据物权法的规定，刘继新向**花所卖商品所有权归新运置业，刘继新出卖新运置业的房屋就属于无权代理，无权代理行为属于效力待定合同，新运置业与**花签订房屋买卖的行为属于追认行为，双方签订的房屋买卖合同有效。二是即使法院认定该房屋所有权归王学东所有，刘继新也属于无权代理，后来王学东配合办理一切手续的行为，属于追认，法院应当以事实和证据为依据，而不能以王学东、刘继新是否承认有代理行为为依据。综上所述：王学东与**花之间不存在买卖合同关系，一审判决认定事实不清，证据不足，应当依法驳回王学东的起诉或发回重审，即使王学东具有原告主体资格，刘继新收款的行为也属于委托代理行为，其法律后果应当由王学东承担，也应当依法驳回王学东的诉讼请求。 王学东辩称，第一，原审法院认定事实清楚。本案的事实为：2016年4月，因新运公司欠付答辩人王学东工程款，新运公司将其开发建设的位于“东部名城”小区的9号楼1单元2103室、10号楼3单元701室、10号楼3单元1001室三套房屋及对应的三处车位给付答辩人，用于抵顶工程款。2016年9月份，在第三人刘继新的介绍下，刘继新和答辩人的会计孙明丰与张子忠一起到新运公司签订了《商品房买卖合同》，新运公司向张子忠出具了收据，收款方式为转账。房屋对应的车位更名至第三人刘继新名下，新运公司向刘继新出具了价格为9.6万元的收据。2018年4月，答辩人起诉刘继新要求其支付三处车位（上述三处房屋对应的三处车位）的购买款28.8万元及利息。2018年10月11日，肥城市人民法院以（2018）鲁0983民初1817号民事判决书认定“王学东与刘继新形成买卖合同关系”，支持了答辩人的诉求。刘继新提起上诉，泰安中院以（2018）鲁09民终3685号民事判决书认定“其主张的互换行为无事实基础”驳回其上诉，维持原判。刘继新不服提起再审，泰安市中级人民法院以（2019）鲁09民申127号民事裁定书认定“刘继新主张用肥城莱茵河畔四套房产换东部名城三套房的证据不充分，一二审判决刘继新支付王学东车位款，并无不当”驳回了刘继新的再审申请。因此，刘继新主张的与答辩人交换的涉案3套房产，随后将3套房产分别转卖给陈宁、**花、张子忠三人并无事实依据。新运公司之所以给刘继新、陈宁、**花、张子忠出具收据、签订房屋买卖合同、办理网签手续，完全是基于答辩人的会计孙明丰向新运公司提供的答辩人给新运公司出具的，同意将涉案的房屋转让给陈宁、**花、张子忠等人的证明等材料后才办理的相应手续，而不是基于对刘继新个人的信任。因此，上诉人主张刘继新与新运公司之间构成委托代理法律关系，没有任何的事实和法律依据。第二，答辩人与**花之间存在房屋买卖合同关系。因新运公司欠付答辩人工程款，将包括涉案的房屋在内的三套房屋及对应的三处车位给付答辩人，用于抵顶工程款。刘继新主张的换房一说已经被生效的判决确认没有成立，第三人新运公司作为涉案房屋的开发者是最清楚的，对以房抵顶工程款一直是认可的。因此，包括涉案的房屋在内的三套房屋及对应的三处车位的实际合同相对方是答辩人王学东。既然生效的法律文书已经确认三套房屋对应的车位的购买者刘继新和答辩人之间存在房屋买卖合同关系，显然，答辩人与**花之间存在房屋买卖合同关系。第三，答辩人与刘继新之间也不存在委托代理法律关系。刘继新是以介绍人及三处房屋对应三个车位购买者的身份和孙明丰与陈宁、**花、张子忠到新运公司办理的购房手续，刘继新本身就是购买者之一，他去的行为显然不是卖房行为，上诉人没有任何证据显示刘继新系答辩人的委托代理人。况且，刘继新自己也否认答辩人委托其卖过涉案的房产。因此，答辩人与刘继新之间也不存在委托代理法律关系。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 一滕公司述称，就上诉状中涉及我公司的部分提出答辩意见：一、公司从来没有委托刘继新在本案的争议中从事任何行为。二、我公司与上诉人签订书面合同并出具收款收据，是履行与王学东之间以房抵顶工程款的后续合同协助行为，所以上诉人称我公司的有关行为是对刘继新的无权代理行为的追认根本没有事实依据，是错误的。 刘继新述称，当初我卖给**花房子时和**花说这套房子是我给新运置业干的工程，新运置业欠我工程款没有钱给，让我给新运置业卖房子，房款交给我后顶了新运置业欠我的工程款，我是给**花这么说的。 王学东向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付购房款563857.40元；2、判令被告支付截止于2017年9月5日的违约金33211.18元，按照日万分之一的比例支付付清之日的违约金；3、诉讼费等由被告负担。 一审法院认定事实：2016年4月，因第三人新运公司欠付原告王学东工程款，新运公司将其开发建设的位于“东部名城”小区的9号楼1单元2103室、10号楼3单元701室、10号楼3单元1001室三套房产及三处车位给付原告王学东，用于抵顶工程款。2016年9月，第三人刘继新和原告王学东的会计人员孙明丰与被告**花一起到第三人新运公司处办理房屋更名手续。9月22日，被告**花与第三人新运公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号1609220010，该商品房为10号楼3单元1001室。买受人购买商品房及其他用房总价款563857.40元，第三人新运公司向被告**花出具了收据，收款方式为转账。该房产对应的车位更名至第三人刘继新名下，新运公司向刘继新出具了价格为9.6万元的收款收据。2018年4月，王学东起诉刘继新，要求其支付购房款28.8万元（三处车位，每处9.6万元）及利息。2018年10月11日，一审法院以（2018）鲁0983民初1817号民事判决书作出判决，认定：“刘继新从王学东处取得东部名城三个车位的事实清楚，王学东与刘继新形成买卖合同关系。”判决：“刘继新于判决生效之日起十日内支付王学东车位款28.8万元，并自2018年4月12日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。”刘继新不服一审判决提起上诉，2019年2月20日，泰安市中级人民法院以（2018）鲁09民终3685号民事判决书作出判决，认定：“因刘继新并未实际取得了其主张的莱茵河畔四套房产的所有权，故其主张的互换行为无事实基础，本院不予支持。”判决驳回上诉，维持原判。庭审中，第三人刘继新坚持诉称其用肥城莱茵河畔小区4套房产与原告王学东交换了涉案的3套房产，随后其将3套房产分别转卖给陈宁、**花、张子忠三人，并到新运公司办理了购房合同、收款收据及网签手续。另外，第三人刘继新否认原告王学东委托其卖过涉案房产。被告**花认为，本案所有证据均证明开发商(新运公司)已收到了购房款，被告是从刘继新手中购买的房屋，房款交付给了刘继新，原告不能证明刘继新欠其房款。 一审法院认为，因第三人新运公司欠付原告王学东工程款，新运公司以涉案房产（10号楼3单元1001室）、另外两套房产及三个车位抵顶给王学东，事实清楚，一审法院予以认定。本案的焦点是被告**花是从何人手中购得房屋，也就是说被告的合同相对方是王学东还是刘继新。第一，第三人刘继新主张互换房屋的事实没有成立。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：…（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；…。”一审法院（2018）鲁0983民初1917号民事判决书及泰安市中级人民法院（2018）鲁09民终3685号民事判决书对刘继新主张房产互换的事实均未确认。第三人刘继新未能提供证据证明取得涉案房产的合法所有权。第二，被告辩称王学东委托刘继新卖房无事实依据。被告未能提供证据证明刘继新受王学东委托卖房，况且，王学东与刘继新当庭均否认二人之间具有委托代理关系。故，一审法院对被告的该项辩称不予采信。第三，第三人新运公司的陈述较为可信。新运公司与陈宁虽然签订了房屋买卖合同，事实上二者并不存在买卖关系，客观说无论是谁将房屋卖于被告，新运公司的财产权益都没有受到损害，新运公司与本案不具有直接利害关系。新运公司在为陈宁办理网签手续时，要求房屋所有权人即王学东出具了转让证明，符合常理作法，可信度较高。综上，原告主张与被告成立房屋买卖合同关系，并提供了相关证据，被告未能提供有力的反驳证据，一审法院依法认定原告主张的事实存在。对于原告请求支付违约金的主张，因双方对此未约定，可从起诉之日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：一、被告**花于本判决生效之日起十日内支付原告王学东房款563857.40元；二、被告**花于本判决生效之日起十日内支付原告王学东房款利息（以563857.40元为基数，自2017年9月8日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率，计算至实际给付之日止）；三、驳回原告王学东的其他诉讼请求。案件受理费10068元、财产保全费3520元，由被告**花负担12958元，原告王学东负担630元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 被上诉人提交另案二审后刘继新申请再审的再审申请书以及泰安市中级人民法院（2019）鲁09民申127号民事再审裁定书，拟证明该裁定书认定主张的换房证据不充分，一、二审判决刘继新支付王学东车位款并无不当，从而证明刘继新与王学东之间存在买卖关系，显然上诉人和王学东也存在房屋买卖关系。经质证，上诉人对两份证据的真实性无异议，但认为这两份证据与本案没有关联性，**花是从刘继新那里协商购房，刘继新明确表示房屋是一滕公司的，是他的顶账房，**花按照和刘继新的约定交付房款，刘继新说了后就与一滕公司签订了买卖合同，一滕公司向**花出具了收款收据，交付了房屋，因此本案的法律关系是清楚的。一滕公司对证据真实性无异议，认为该证据证明目的符合本案事实，该案件认定的事实与本案有直接的关联性，该案涉及的车位和本案争议的房屋实际处于一一对应的，就该案中我公司也给刘继新出具了车位的收款收据，但并未收取刘继新的相应的款项，我公司之所以出具收据是基于王学东给我公司出具的将车位转让给刘继新的转让证明，履行与王学东之间的以房抵顶工程款的协助义务，同时该案中我公司向刘继新出具的车位收款收据直接证明本案上诉人所称刘继新和我公司是委托代理卖房这一事实根本不存在。刘继新对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据与**花的购房没有关系。审查认为，综合本案各方当事人的举证、质证意见，以及证据本身的情况，上诉人提交的上述两份证据客观真实、形式来源合法、与本案有关联，本院予以认定。 二审中，本案各方当事人对一审法院查明的事实均无异议。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，王学东起诉刘继新给付三个车位款项案中，本院二审作出（2018）鲁09民终3685号民事判决，刘继新不服该二审判决向本院申请再审，本院于2019年8月16日作出（2019）鲁09民申127号民事裁定书，认为“因山东新运置业有限公司欠付王学东工程款，该公司将其开发建设的位于‘东部名城’小区的三套房产及三处车位给付王学东，用于抵顶工程款。对‘东部名城’的三套房产及三处车位，刘继新和王学东会计孙明丰与三案外人一起到山东新运置业有限公司办理更名手续，三套房产分别由三案外人与山东新运置业有限公司签订了商品房买卖合同，三处车位更名至刘继新名下。山东新运置业有限公司分别为刘继新出具了每处车位价格为9.6万元的收款收据。王学东起诉刘继新请求给付‘东部名城’的三个车位款项，刘继新辩称用肥城‘莱茵河畔’四套房产更换‘东部名城’三套房产，涉案车位系其与王学东互换而来，并不存在王学东所说的向其销售的事实，但刘继新主张用肥城‘莱茵河畔’四套房产更换‘东部名城’三套房产的证据不充分，一二审判决刘继新支付王学东车位款，并无不当。刘继新的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第十三项规定的情形”，裁定：驳回刘继新的再审申请。王学东起诉刘继新给付三个车位款项案已执行完毕，刘继新已将三个车位退还给王学东。还查明，与本案相关联的另案上诉人陈宁在原二审本院（2018）鲁09民终1628号案件中陈述：其从2010年左右开始做刘继新公司的兼职会计一直到现在，2016年年初通过刘继新认识王学东，开始给旭龙公司和春光劳务做兼职会计，其认可王学东出具的2016年9月26日转让证明的真实性，称必须要拿着这个证明到山东新运置业有限公司处，山东新运置业有限公司才能办理涉案三套房屋买卖合同等手续。王学东出具的2016年9月21日转让证明载明：“证明：本人王学东，同意将本人名下的楼房一套，即东部名城10号楼3单元1001室，转让给**花同志，由此所引起的一切经济纠纷，由我本人王学东负责。含储藏室。车位转给刘继新。”再查明，**花未领取涉案房屋钥匙，涉案房屋至今未实际交付给**花。又查明，2019年6月6日山东新运置业有限公司名称变更为山东一滕置业有限公司。 本院认为，上诉人主张与原山东新运置业有限公司（现一滕公司）之间形成房屋买卖合同关系，与王学东无任何法律关系。对此，审查认为，首先，本案一个基本事实是：因原山东新运置业有限公司欠付王学东工程款，原山东新运置业有限公司将其开发建设的涉案房产、另外两套房产及三个车位，给付王学东，用于抵顶工程款。其次，王学东出具的转让证明载明“本人王学东，同意将本人名下的楼房一套，即东部名城10号楼3单元1001室，转让给**花同志，由此所引起的一切经济纠纷，由我本人王学东负责，车位转给刘继新”，一滕公司陈述“正因为我公司是将涉案的房屋抵顶给王学东，王学东给我公司出具了将房屋转让给上诉人的书面凭证，并且由其工作人员一起到我公司之后，我公司才协助王学东签合同、出收据等这些行为”，而关联另案上诉人陈宁亦陈述“必须要拿着这个证明到山东新运置业有限公司处，山东新运置业有限公司才能办理涉案三套房屋买卖合同等手续”。再次，上诉人在原一审、原二审及本次一审中，均陈述涉案房屋是王学东抵顶给刘继新的，刘继新在原一、二审时作为证人称涉案房屋及车位是王学东抵顶欠付其的工程款，在本次一审时则推翻了前述陈述，称涉案房屋及车位是其与王学东之间双方房产互换而来，但就刘继新本次一审主张的房产互换的事实，本院生效判决已作出否定性评价。故综合以上几点，上诉人主张刘继新与原山东新运置业有限公司之间构成委托代理法律关系，没有事实依据，进而主张与原山东新运置业有限公司之间形成房屋买卖合同关系，与王学东之间无任何法律关系，不能成立。上诉人主张，即使认定王学东具备原告资格，王学东与刘继新之间也构成了委托代理法律关系。对此，审查认为，王学东与刘继新均明确否认双方之间就涉案房产存在委托代理关系，上诉人亦无证据证实刘继新受王学东的委托卖房，因刘继新与王学东之间就涉案房屋不存在委托代理关系，故上诉人主张刘继新系王学东的委托代理人、刘继新属于无权代理行为、可以认定王学东对刘继新无权出卖房屋行为追认、法律后果应当由被代理人王学东来承担的上诉理由，不成立，本院不予支持。 综上所述，**花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10068元，由**花负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年八月三十一日 书记员 苏 倩