四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初917号 原告：吴维坤，男，汉族，生于1954年1月1日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：李兴波，四川罡正律师事务所律师，特别授权。 原告：冯华春，男，汉族，生于1962年11月30日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：李兴波，四川罡正律师事务所律师，特别授权。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地：四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民。 委托诉讼代理人：刘广伟，男，汉族，生于1990年7月28日，住长春市双阳区，该公司员工。 第三人：四川天府银行股份有限公司南充清源支行，住所地：南充市顺庆区清源南路36号，统一社会信用代码915113007446776202。 负责人：张静。 委托诉讼代理人：刘兴，四川弘齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗攀，四川弘齐律师事务所律师。 原告吴维坤、冯华春诉被告四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）商品房买卖合同纠纷一案本院于2020年4月26日立案受理，由审判员赵小军适用简易程序公开开庭进行了第一次庭审。之后，本院依职权追加四川天府银行股份有限公司南充清源支行（以下简称清源支行）作为本案第三人参加诉讼。原、被告及第三人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告提出下列诉讼请求：1、请求判令被告相如公司为原告购买的不动产办理不动产登记证书；2、请求依法判令被告相如公司按商品房买卖合同补偿协议承担违约金549058元（违约金计算至起诉时间，最终金额以法院结案时确定的金额为准）；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：被告相如公司在西充县。2016年1月14日，原告与被告相如公司签订了时代公馆商品房买卖合同补充协议，约定由原告购买该小区8栋2楼1、2、3、4号及8栋3楼1号商业用房，房屋总面积1148.9平米，单价5900元，总计房款6778510元，合同签订当日原告就付清了全部房款，被告相如公司也向原告出具了收据。同年2月被告相如公司将上述房屋交付原告使用至今。被告相如公司与原告签订的房屋买卖合同属补充协议，被告相如公司至今也未与原告签订正式的网签合同，更未为原告办理不动产登记。经原告多次催促被告相如公司办理产权登记但被告相如公司却一直推诿，致使原告虽实际占有案涉房屋且现已将房屋用于出租，但却一直没有办理不动产登记。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请法院判如所请。 被告相如公司辩称，原告的陈述不是事实。原告系被告相如公司在西充县开发项目中的承建商。原告完成工程后，被告相如公司应付其工程款，因被告相如公司未向原告给付工程款，故被告相如公司将其开发的时代公馆小区8栋2楼1、2、3、4号及8栋3楼1号商业用房抵偿给原告，因此双方不存立商品房买卖合同关系。因案涉房屋于2015年6月26日办理了在建工程抵押登记且现时抵押权仍未消除，故客观上无法为原告办理不动产登记，因此被告相如公司也就不存在有任何违约行为不应对原告承担违约责任。最后，若人民法院认定原、被告签订商品房买卖合同补充协议有效且被告存在违约行为，则被告相如公司认为原告主张的违约金过高应予以降低。 第三人辨称，原告与被告相如公司不成立商品房买卖合同关系，原告并未实际向被告支付购房款，因被告相如公司欠付原告工程款，原告与被告相如公司间系以房抵债的法律关系。因此原告仅能向被告相如公司主张给付工程款而不能主张案涉房屋的所有权，同时因原告购买的系多套营业用房按相关规定，原告也不属于消费者，对其享有的工程款也不具有优先受偿权。2015年6月24日，被告相如公司在第三人处贷款，案涉房屋因该笔贷款于2015年6月26日办理了在建工程抵押。2020年3月27日，第三人与被告相如公司因金融贷款合同纠纷在四川省南充市顺庆区人民法院进行诉讼，经调解双方达成了调解协议，四川省南充市顺庆区人民法院在（2020）川1302民初1504号民事调解书中确认第三人对案涉房屋仍享有抵押权。由于案涉房屋至今抵押权未消除现时不具有办理不动产过户登记的条件。综上，原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。 本院经审理查明以下事实：2016年1月14日，原告吴维坤与被告相如公司签订了时代公馆商品房买卖合同补充协议，约定由原告购买该时代公馆小区8栋2楼1、2、3、4号及8栋3楼1号商业用房，房屋总面积1148.9平米，每平米单价5900元，总计房款6778510元。合同还对房屋不动产登记进行了约定。2016年1月26日，被告相如公司向原告吴维坤开具收据，表明收到商铺款6778150元，同日，被告相如公司在其内部结算收款收据中注明被告相如公司应付原告吴维坤工程款与吴维坤应支付购房款进行换财处理。2016年2月，被告相如公司向原告吴维坤交付了案涉房屋，案涉房屋由原告吴维坤使用至今。2015年6月24日，第三人与被告相如公司签订最高额抵押合同，约定第三人向被告相如公司发放贷款36000000元，贷款期限为2015年6月24日至2019年6月24日。2015年6月26日，被告相如公司将案涉房屋为该笔贷款办理了抵押登记，他项权证为西房建房管字第××号。之后，被告相如公司未按约定向第三人偿还贷款，2020年3月27日，第三人向四川省南充市顺庆区人民法院提起诉讼要求被告相如公司偿还贷款。经调解双方达成了调解协议，四川省南充市顺庆区人民法院在（2020）川1302民初1504号民事调解书中确认第三人对案涉房屋仍享有抵押权。另查明，原告冯华春虽与原告吴维坤签订了合伙购房协议，按约定原告冯华春占案涉房屋六分之一的股份，但原告冯华春未提供向原告吴维坤支付房款的证据，原告冯华春也未在时代公馆商品房买卖合同补充协议上签名。被告相如公司未提供证据证明在与原告吴维坤签订协议时已告知案涉房屋已被抵押及已通知第三人出卖抵押案涉房屋的事实。庭审中，本院已组织原、被告及第三人就原告吴维坤与被告相如公司签订的时代公馆商品房买卖合同补充协议是否具有法律效力进行了充分辩论。 本院认为，一、原告冯华春能否向被告相如公司主张权利。原告冯华春虽与原告吴维坤签订了合伙购房协议，但原告冯华春并未在时代公馆商品房买卖合同补充协议上签名且庭审中也未提供向原告吴维坤给付房款的证据，再加之现时案涉房屋未办理不动产登记，故原告冯华春不能认定为案涉房屋的权利人，对其诉讼请求应依法予以驳回。 二、原告吴维坤与被告相如公司是否存在商品房买卖合同关系。原告吴维坤与被告相如公司签订的时代公馆商品房买卖合同补充协议中对于案涉房屋的位置、面积、价格、总金额、产权证的办理等事项均进行了约定，符合一般商品房买卖合同的特征，至于双方就应付工程款及应付购房款进行内部换账处理，系双方自愿行为并不违反法律的强制性规定，故应认定为双方存在商品房买卖合同关系。 三、原告吴维坤的诉讼请求应否得到法院支持。原告吴维坤与被告相如公司虽成立商品房买卖合同关系，但由于案涉房屋在双方签订时代公馆商品房买卖合同补充协议前就已办理了抵押权登记至今抵押权并未消除，且被告相如公司在与原告吴维坤签订协议时未告知案涉房屋已被抵押的事实，再加之被告相如公司出卖案涉房屋时未通知抵押权人即第三人，故原告吴维坤与被告相如公司签订的时代公馆商品房买卖合同补充协议违反了物权法、担保法的强制性规定应属无效。原告吴维坤的诉讼请求依法不应得到支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定判决如下： 驳回原告吴维坤、冯华春的诉讼请求。 案件受理费4645元，由原告吴维坤、冯华春共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  赵小军 二〇二〇年八月十七日 书记员  王可仪