黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终953号上诉人（原审原告）：赵桂杰，女，1963年2月2日出生，汉族，黑龙江省石油销售总公司大庆分公司退休职工，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：安琦，黑龙江中庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区火炬新街40号新兴产业孵化器4#楼B区708室。法定代表人：任宇峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷蕾，女，1988年2月20日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市龙凤区。上诉人赵桂杰与被上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵桂杰及其委托诉讼代理人安琦、被上诉人恒大公司委托诉讼代理人殷蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵桂杰上诉请求：一、请求二审法院依法撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院(2019)黑0603初2307号民事判决，依法改判解除赵桂杰与恒大公司之间的142号停车位合同，返还车位认购款112,700元；二、诉讼费由恒大公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决错误。赵桂杰系大庆市龙凤区恒大绿洲小区业主，恒大公司在建恒大绿洲小区时，同时配套建设地下停车位，恒大公司在出售商品房时同时出售地下停车位所有权。因出售停车位时，地下停车位尚未建成，所以恒大公司先与赵桂杰签订《地下停车位认购协议》，在该协议书中约定后期签订停车位买卖合同，该协议中没有车位的具体位置和大小。后恒大公司以签订车位买卖合同为由收回《地下停车位认购协议》，与赵桂杰签订了停车位使用合同，将原买卖合同变成停车位使用权合同，赵桂杰仅有车位的使用权，无权处分，无法取得车位的所有权。签订停车位合同时，恒大公司未明确告知车位的具体大小、通道宽度，也未能让赵桂杰到现场对车位进行现场检查。签订停车位合同时，车位也尚未交付。2016年年末，恒大公司通知车位可以交付，但要求赵桂杰先到恒大公司售楼处签订《大庆恒大绿洲停车服务协议》后才能对车位进行验收，此时赵桂杰并未看到车位的面积、位置、朝向及通道设置情况。在签订《大庆恒大绿洲停车服务协议》后，恒大公司方允许到停车场验看车位。赵桂杰发现车位面积过小致使车辆无法正常进出及回车路段无法满足一辆车一次性回转，不符合使用条件，无法正常使用。恒大公司承诺中间车位不进行出售，故两端车位业主使用三个车位能够正常使用，但在2017年至2018年恒大公司将中间车位整体出售，导致赵桂杰车位无法正常使用。小区业主开始维权，恒大公司2017、2018年陆续办理停车位解除手续，并给业主办理退车位手续。赵桂杰多次找到恒大公司要求协商解除合同，被告知需要诉讼解决。恒大公司提供的车位无法满足正常使用条件。我国关于小型车位尺寸采用2.5米-2.7米乘以5米-6米的尺寸，室内停车位法定标准尺寸为6乘以2.5米，单车道回转车道宽度不小于3.5米，双车道不小于5米，多设置为6米以上。小型车（长度小于等于6米，宽度不小于1.8米)，车与车之间距离不小于0.5米，车与墙、车位端之间间距不小于0.5米。恒大公司提供的停车位长5.3米，宽为2.3米，停车后车与柱子间间距小于50公分。该车位设计施工不符合《汽车库建筑设计规范》要求。黑龙江省大庆市龙凤区人民法院在2017年审理王国民、张遂意诉马生杰、张立新、恒大公司买卖合同纠纷一案（2107）黑0603民初374号案件中，法院查清的事实已经认定恒大公司提供的车位不符合设计规范要求，并且在本次庭审中，恒大公司认可了所开发建设施工的停车位及配套设施为同一标准。依据民事诉讼法的有关规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无需举证，可以认定恒大公司提供的车位不符合设计规范，符合解除条件。二、赵桂杰要求解除停车位合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、合同法司法解释二第二十六条的规定，可以解除双方的车位合同。案涉《停车位合同》名为车位使用合同，实则为停车位买卖合同，赵桂杰向恒大公司交纳了全部购买车位款，在地下车位没有建成的情况下，恒大公司在其提供的合同中体现案涉车位的面积、位置、朝向、产权等情况，与事实不符，存在违约行为。2016年车位建成后，未让赵桂杰验看车位，侵犯了赵桂杰的知情权。当初交接车位时，恒大公司承诺三个并排车位中间的车位不予出售，故赵桂杰与其他业主两家共用三个车位才能正常停车，该承诺导致双方成立的是一个附条件的合同。后恒大公司于2017年将中间车位卖出，导致案涉车位与中间车位的间距过小，无法打开车门进出车内，则此时依公平原则，案涉停车位由于尺寸过小用于停放车的目的无法实现，符合合同法中关于解除合同的条件。恒大公司辩称，案涉停车位合同的签订系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，对双方当事人具有法律约束力。解除权包括法定解除与约定解除。《民法典》第562条规定，当事人·协议一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据案涉停车位使用合同的约定，“合同生效后，任何一方在合同约定之外单方解除合同的，责任方需按停车位总价款的10%向对方支付违约金”。该条款只是强调了如果违约要求解除合同要承担违约金，并未明确何种情形下可以解除合同，所以赵桂杰并不享有任意解除权，其依据该条款主张解除合同不成立。我方已将停车位交付给赵桂杰使用，使用年限为40年，我方已经取得案涉车位的国有土地使用权，足以保证赵桂杰对案涉车位在合同期限内合法使用，合同完全可以继续履行，我方不存在违约的情形，赵桂杰不能依据法定解除的相关规定要求解除合同。同时依据合同法司法解释二的规定，因客观原因发生变化致使继续履行合同对一方当事人显失公平或者不能实现合同目的的，当事人可以请求解除合同。但是我方关于车位的测量方式和标准不低于双方认可的行业标准。所以赵桂杰关于合同目的无法实现的这一理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。赵桂杰向一审法院起诉请求：一、依法判决解除赵桂杰与恒大公司之间的142号停车位合同；二、判令恒大公司返还车位认购款112,700元；三、诉讼费由恒大公司承担。一审法院认定事实：2014年9月20日，赵桂杰与恒大公司签订停车位合同，双方对恒大公司开发建设的大庆恒大绿洲项目二期车库142号停车位的使用进行了约定并阐明赵桂杰对车位的位置、面积、产权情况已经充分考虑并全面知悉。合同中附有《停车位平面位置图》，标明标准停车位的尺寸为5400mm＊2400mm，停车位的使用年限为自停车位交付之日起至2052年7月21日止，使用权期限届满前对车位使用权利全部转移给赵桂杰。同时约定“合同生效后，任何一方在合同约定之外单方解除合同的，责任方须按停车位总价款的10%向对方支付违约金。”赵桂杰向恒大公司交付约定的停车位使用价款112,700元，恒大公司于2016年11月2日将车位交付给赵桂杰。赵桂杰向一审法院提起诉讼，以无法实际取得车位的产权手续、车位设计与国家标准不符、合同中明确规定具有单方解除权、停车位使用合同违反合同法关于租赁合同的相关规定为由，要求解除合同。一审法院认为，赵桂杰与恒大公司签订了《停车位合同》，该合同已经履行完毕，赵桂杰要求解除合同，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的相关规定，存在法定或者约定的合同解除情形，否则其诉请不能得到支持。赵桂杰以四个事由作为解除合同的依据，一审法院将逐一予以论述。一是关于车位的产权问题。恒大公司取得了涉案车位的国有土地使用权。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证明的除外”。该地下车位是恒大公司投资建设，属于其建造的建筑物或者附属设施，恒大公司应当对此享有所有权。《物权法》第七十四条第三款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，恒大公司有权对涉案车位以出售的方式进行转让。赵桂杰与恒大公司签订的合同中对合同的性质没有明确的表述，但在第十一条第二款中表述为“使用权期限届满前对车位使用权利全部转移给乙方（指赵桂杰）”，结合该条款的内容及前文中关于恒大公司对车位权属的认定，可见合同中交易的对象名义上为“车位使用权”，实质上为“车位所有权”，双方签订的是车位所有权的买卖合同。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，对双方当事人都具有约束力。二是关于产权转移问题。双方在合同第一条中已经明确赵桂杰对产权情况全面知悉，结合当前我市地下车位均不能办理产权登记的实际情况，能够认定赵桂杰对暂时无法办理产权登记的情况是明知的。自然资源部于2019年10月8日发布“自然资源部关于公开征求《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》意见的通知”，在征求意见稿中对地下车位登记确权进行了相关的规定，虽然上述意见尚未正式颁布实施，但能够看出国家对待地下车位将来可以进行产权登记的明确导向，地下车位不是不可以进行产权登记和转移登记，只是现行法律法规和政策对该问题尚未进行明确规定，暂时不具备登记的操作条件，将来法律法规明确后，符合办理产权登记条件的，可以办理产权登记。因此，该车位暂时不能办理产权不是法定的合同解除要件，一审法院不予支持。如前诉述，涉案合同并不是租赁合同，所以不适用《合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年、超过部分无效的规定。且该规定是关于合同效力的规定，而非关于合同解除的规定，故赵桂杰以违反《合同法》相关规定为由要求解除合同，显然也不成立。三是关于该车位设计与国家行业规范不符的理由。双方均以《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98作为参考标准，一审法院亦以涉案车库是否符合该规范的标准进行论述。双方当事人在合同中约定，停车位的尺寸为5300mm＊2400mm，而根据《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98中1.5.3的规定，小型停车位最小尺寸的参照标准为5300mm＊2400mm，故双方约定的标准不低于国家行业标准。双方在该问题中争议的焦点为：车位的实际尺寸测量问题。赵桂杰主张以车位分割线以内计算面积，恒大公司主张应当以车位分割线的中线计算面积，一审法院认为，《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98中2.0.11中停车位的概念为“汽车库中为停放汽车而划分的停车空间或机械停车设备中停放汽车的部位，它由车辆本身的尺寸加四周必须的距离组成”以及4.1.1条中小型车外廊尺寸取值为长4.8m，宽1.8m和4.1.4条中垂直式停车时机动车间纵向净距0.5m，机动车间横向净距0.6m，机动车与墙、护栏及其他构筑物间净距纵向0.5m，横向0.6m的规定，可以推论出最小停车位是依据车的外廊尺寸及车与车之间或者车与墙、护栏及其他构筑物间的净距进行设计的。根据上述意思表示，测量车位的尺寸时需要以外廊尺寸纵向4.8米和横向1.8米加上车与车之间净距离或者墙、护栏及其他构筑物间的净距来确定，而在测量车与车之间的净距或者车与墙、护栏及其他构筑物间净距时测量的应该是两物体间的垂线距离，那么两物体之间的车位分割线自然包含在内。因此，一审法院认为恒大公司主张的测量方式符合规范的要求。庭审中，通过双方提交的录像证据能够认定按照恒大公司主张的测量方式对涉案车位进行面积测量，符合双方约定的5300mm＊2400mm的标准，也不低于双方认可的行业标准，故赵桂杰的该项理由不能成立。四是关于单方解除权问题。《合同法》第九十三条中关于“约定解除”需要满足两个条件，第一是双方约定解除合同的条件成就；第二是通知对方。本案中恒大公司与赵桂杰在合同中约定“合同生效后，任何一方在合同约定之外单方解除合同的，责任方须按停车位总价款的10%向对方支付违约金。”从该约定的语义来看，没有明确何种情况具有解除权，而是强调如违约要求解除应当支付违约金，因此不能认定该条款赋予双方任意解除权。在合同已经履行完毕，在恒大公司不存在违约又不同意解除合同的情况下，赵桂杰以该条要求解除，理由不能成立。综上，赵桂杰关于解除合同、返还认购款的理由均不成立，一审法院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，判决：驳回赵桂杰的诉讼请求。案件受理费1277元（已减半收取），由赵桂杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵桂杰提交如下证据：民事调解书复印件一份（经与原件核对无异），欲证明，结合一审中提交的大庆恒大绿洲地下车停车位认购协议书，可以证实恒大公司在销售地下停车位时向业主承诺后期签订的是停车位买卖合同，双方是所有权转移，后期恒大公司将赵桂杰的地下停车位认购协议书收走，与其签订的停车位使用协议与原认购协议的内容并不相符，同一小区的业主王希民保留了地下停车位认购协议，并通过诉讼要求解除合同，大庆市龙凤区人民法院作出了（2016）黑0603民初2849号民事调解书，双方解除了停车位买卖合同，并由恒大公司退还购车位款项。恒大公司质证称，一审中提交的认购协议只是一种意向性的协议，最终合同的内容应当以停车位合同为准，停车位合同签订的是使用权的转让，而不是所有权的转让；对调解书的真实性无异议，证明问题有异议，该调解书的涉案当事人是王希民；此份证据与本案当事人无关，涉案车位也与本案无关，与本案不具有关联性。本院认为，该份证据与本案不具有关联性，因此不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系赵桂杰与恒大公司为履行双方签订的《停车位合同》发生的停车位合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。案涉《停车位合同》的签订出于赵桂杰与恒大公司之间的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”根据双方的诉辩意见及以上法律规定，本案的争议焦点为：一、赵桂杰是否基于案涉合同约定享有任意解除权；二、恒大公司是否存在违约行为致使不能实现案涉合同目的。关于赵桂杰是否基于案涉合同约定享有任意解除权的问题。本院认为，本案中，案涉《停车位合同》第十二条约定：“合同生效后，任何一方在合同约定之外单方解除合同的，责任方须按停车位总价款的10%向对方支付违约金”。从该约定看，该条款仅约定了合同双方未按照合同约定解除合同后应承担的违约责任，并未赋予赵桂杰任意解除合同的权利。赵桂杰不能基于该条约定享有任意解除权，且恒大公司不同意解除案涉合同，双方对解除合同并未达成一致意见。因此，对赵桂杰提出的基于《停车位合同》第十二条约定可以任意解除合同的主张，本院不予支持。关于恒大公司是否存在违约行为致使不能实现案涉合同目的的问题。本案中，《停车位合同》第五条约定：“甲方应当在2016年9月30日将车位交付给乙方使用”，第十一条约定：“本停车位使用权年限为自停车交付之日起至2052年7月21日止。在乙方付清全部停车位价款，甲方按约定将停车位交付乙方后，使用权期限届满前对车位使用权利全部转移给乙方，相应的全部风险转移给乙方；乙方应按国家相关法律规定合法使用该停车位。”根据以上合同约定，赵桂杰基于案涉合同约定的权利对案涉车位享有的是使用权。同时，一审中恒大公司提供的国有土地使用权证，可以证明，恒大公司取得了案涉车位的国有土地使用权，使用权年限至2052年7月21日。因此，恒大公司对案涉国有土地享有的使用权年限能够保障赵桂杰对案涉车位在案涉合同约定的期限内享有合法的使用权，该权利即包括赵桂杰本人的使用或者在期限内对该使用权予以合法转让等处分权利，案涉合同并不会因为恒大公司对案涉车库的相应权属问题而不能履行，恒大公司不存在违约并足以导致赵桂杰依法解除案涉合同的情形。关于赵桂杰提出案涉车位设计与国家行业规范不符的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，根据双方认可的《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98中关于停车位的第2.0.11及第4.1.1条中的规定，恒大公司主张的测量方式符合规范标准，结合一审中双方提交的录像证据能够认定按照恒大公司主张的测量方式对案涉车位进行面积测量，符合双方约定的5400mm×2400mm的标准，也不低于双方认可的行业标准，故赵桂杰的该项主张不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，其主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人赵桂杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2554元，由上诉人赵桂杰负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年八月十四日法官助理邢智超书记员王晓萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。