湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初724号原告：陈星，男，1987年2月18日出生，汉族，宜都市人，住宜都市。原告：范娟娟，女，1986年10月16日出生，汉族，河南省南召县人，住宜都市。被告：湖北九州方园投资有限公司，住所地宜都市宜华大道108号，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。原告陈星、范娟娟诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称“九州方园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理，原告陈星、范娟娟、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈星、范娟娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付从2016年6月30日至2017年5月25日迟延交房的违约金共计6842.88元（违约330天）；2.请求法院依法判决被告向原告支付逾期办证的违约金4976.64元（逾期天数240天）；3.请求法院判定被告承担交房之前的前期物业费1439.68元；4.被告承担本案诉讼费。事实理由：原告与被告于2016年2月25日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于九州丽景苑1栋1单元1301房屋一套，房屋总价款418904元，原告依约交付了房款，合同约定被告应于2016年6月30日前交付房屋，被告直到2017年5月26日才取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，完成竣工验收交房，总计逾期330天。合同约定被告应按日向原告赔偿总房款万分之零点五的违约金，即418904×0.00005×330＝6842.88元。合同约定，交付房屋后90日内不能办理房产证的，被告应向原告按日计算支付全部房款万分之0.5的违约金，约定办理房产证的日期为2016年9月29日，实际在2017年5月26日才取得竣工备案证，才可能办理房产证，逾期240天，被告应支付违约金总计418904×0.00005×240＝4976.64元。根据宜昌市物业管理条例规定第五条：前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费由开发建设单位承担，约定交房日期2016年6月30日至实际交房日期2017年5月26日330天的物业管理费1439.68元应由被告承担。被告九州方园公司辩称：1.答辩人与原告于2016年2月25日签订《商品房买卖合同》将其开发的九州丽景苑1-1301室出售给原告，约定2016年6月30日向其交房，实际于2016年11月21日向原告交付了案涉房屋1－1301室。2.答辩人已于2016年3月25日在《三峡商报》上刊登了《收房公告》。但原告并未按约定时间收房，直至2016年11月才办理收房手续。根据双方签订的合同第九、十一条约定的交付条件查验收房，“……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或商品房质量有明显缺陷的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理”的规定，只有原告与答辩人交接时，原告发现答辩人所交付的房屋有上述问题并拒绝交接，答辩人承担延期交房的责任，原告自交房公告至实际收房期间从未查验收房，也未因不符合交房条件而拒绝收房，不符合答辩人承担逾期交房违约责任的条件，其要求承担交房约定交房之日至取得竣工备案证时间2017年5月26日的逾期交房违约金不能成立。3、由于原告于实际收房之日2016年11月21就已明知答辩人未取得竣工备案证而未达到交房条件，自该日起算至原告起诉之日2020年5月25日期间为3年6月4天，已经超过了法定的诉讼时效3年，其胜诉权消灭，人民法院应当不予支持。4.答辩人已2017年5月26日取得竣工备案证明，符合办理不动产权证转移登记的全部条件，但因原告主观上怠于行使办理不动产转移登记的权利，并未及时向答辩人及登记部门提出申请，一直到2018年12月3日才完成不动产转移登记，显然是原告自身原因迟迟不办理不动产转移登记手续的，5.原告于2016年11月21日收房时是对照合同约定查验收房的，于当日就已明知被告尚未取得备案证；同时在实际收房之日起90日（2017年2月20日）就是办理产权转移登记的截止时间，已明知被告于该截止不能办理产权转移登记，至向人民法院起诉主张权利的时间，早已超过法定的3年诉讼时效，其胜诉权已消灭，因此不管最终查明的事实如何，人民法院均应按时效制度驳回其全部诉讼请求。6.物业费问题，按照物业管理条例规定，答辩人作为开发商承担公告通知之日前的物业管理费，而不是实际收房之日之前的物业费。且其诉请也超过了诉讼时效，也应该依法驳回。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告陈星、范娟娟与被告九州方园公司于2016年2月25日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告陈星、范娟娟购买被告九州方园公司九州丽景苑1－1301号房屋一套，房屋总价款418904元。原告陈星、范娟娟按合同约定的时间付清了房款。《商品房买卖合同》第九条约定,商品房交付条件：……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》）……；第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将商品房交付买受人使用。商品房达到本合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容书面送达买受人或其代理人，同时在市级报刊媒体上公告。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十二条约定逾期交付责任，逾期超过30日的，买受人可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；第二十条约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可以解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。另查明，被告九州方园公司于已于2016年3月25日在《三峡商报》上刊登了《收房公告》，原告陈星、范娟娟与被告九州方园公司于2016年11月21日办理九州丽景苑1－1301号房屋交付使用手续，原告陈星、范娟娟于2018年12月3日取得案涉房屋的产权证。被告九州方园公司于2017年5月26日取得九州丽景苑1号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2016年11月21日，九州方园集团商业管理有限公司收取原告陈星、范娟娟物业费、垃圾清运费1322元，2018年3月8日，九州方园集团物业管理有限公司收取原告陈星、范娟娟2017年物业费1571元、2018年物业费804元。本院认为：原告陈星、范娟娟与被告九州方园公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。关于逾期交房和逾期办证违约金的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原被告双方约定的交房时间是2016年6月30日前，原告陈星、范娟娟在2016年7月1日未收到交房通知，就应当知道被告九州方园公司已逾期，诉讼时效期间就应开始起算；原被告双方于2016年11月21日办理交房手续，按合同约定3个月内应当办理产权证，即在2017年2月20日若仍不能办理，原告陈星、范娟娟就应当知道被告九州方园公司逾期办证，诉讼时效开始计算。但原告陈星、范娟娟在2020年5月才向法院递交起诉状追究逾期交房、逾期办证的违约责任，均已超过了三年诉讼时效期间，虽然原告陈星、范娟娟向本院提交了2017年部分业主在九州丽景苑营销中心打横幅“九州开发商，还我房产证”的照片，以及2017年3月7日宜都市房地产管理局信访事项处理意见书（都房复字[2017]12号），但不能证明原告陈星、范娟娟向被告九州方园公司和政府职能部门开展了维权，不能中断诉讼时效，因此，原告陈星、范娟娟要求追究被告九州方园公司逾期交房、逾期办证违约责任的诉讼请求，因超过了诉讼时效，本院不予支持。关于物业费的问题。2016年7月至12月的物业费，原告陈星、范娟娟支付的时间为2016年11月21日，已超过了3年的诉讼时效期间，本院不予支持。原告陈星、范娟娟于2016年11月21日与被告九州方园公司办理了房屋交付使用手续，此时被告九州方园公司未取得竣工验收备案证明，但竣工验收备案证明的取得与否不是合同的主要义务而是合同的附属义务，不影响房屋的居住功能，其交付房屋的行为虽有瑕疵，但转移占有行为应视为有效的交付使用。而且双方在合同中约定交付房屋的条件之一是取得竣工验收备案证明，被告九州方园公司在未取得竣工验收备案证明的情形下即行交房，虽不符合合同约定，也构成违约，应当承担责任，但原告陈星、范娟娟有权拒绝收房，原告自愿选择接收房屋，也就视同原告已经认可被告的交房行为，是合同约定的交房条件的变更。故2016年11月21日应为交房时间，对于2016年11月21日以后的物业费也应由原告陈星、范娟娟自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈星、范娟娟的诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告陈星、范娟娟负担。本判决为终审判决。审判员  徐**二〇二〇年八月十八日书记员  邹 清