贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9484号 原告：聂雄，男，汉族，1982年8月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：赵兴燕，女，汉族，1988年5月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人:聂雄（特别授权），即本案第一原告。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:翟进（特别授权），系贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人:詹娇艳（一般授权），系贵州本芳律师事务所实习律师。证号：23072006210015。 原告聂雄、赵兴燕与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂雄、被告招商商置公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂雄、赵兴燕向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理并交付位于毕节市七星关区房屋的不动产权属证书;2、判决被告以376985元为基数，每日按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（从2015年3月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）暂计11639.41元;3、请求法院判决被告返还原告各项开户费、电开户费、闭路开户费共计3420元;4、由被告承担全部诉讼费用。事实及理由:2012年10月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买毕节市七星关区城”Ｄ1-11-3号房，合同约定的房屋总价款为376985元。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”，被告按合同约定向原告交付房屋。原告与被告签订的《商品房买卖合同》未约定具体交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第四十五条“房地产开发企业、商品房买受人应当在商品房买卖合同约定的期限或者商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，被告应当于2015年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。根据原、被告双方在合同第七条中约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条、贵州省人大常委会法制工作委员会《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例）第三十一条有关问题的答复》“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视设施的建设安装费用应当包含在商品房价格之中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”之规定，被告应当返还重复收取的各项开户费、电开户费、闭路开户费等费用。综上所述，被告的行为已经构成违约，应当向原告承担相应的违约责任。特根据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告招商商置公司书面辩称，一、本案已经超过诉讼时效，被答辩人的诉讼请求依法不能得到支持。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第2条规定:“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外……”之规定，本案中，法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2017年1月5日之前，原告起诉时已经超过3年诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、答辩人不存在违约情形，不应承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定:“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。《城市房地产开发经营管理条列》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。据此，商品房交易过程中，承担办理商品房权属登记义务的主体为购房者，而非房开企业，房开企业只具有协助的义务。如果房开企业存在违约导致购房者未能按期取得不动产权属证书的，在双方对逾期办证违约责任没有特殊约定的情形下，房开企业才承担违约责任。本案中，答辩人作为出卖人，被答辩人作为买受人，根据法律规定，承担、办理涉案房屋权属登记义务的主体为被答辩人，答辩人仅负有协助义务。答辩人与被答辩人所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项中约定，涉案房屋的不动产权属证书需要买受人与出卖人双方共办理。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中关于申请办理商品房转移登记约定:“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款、未及时付清政府规定的税费、专项维修全、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担如何违约责任;买受人却因不可抗力因素造成的除外”。据此，如果由答辩人代为办理《房屋所有权证》的，被答辩人应当在答辩人通知之日起30日内将办理《房屋所有权证》所需的相关资料全部提交给答辩人，如因被答辩人原因，未及时按约提供办理登记所需的全部手续、资料的，由此产生的一切后果由被答辩人承担，答辩人不承担任何违约责任。本案中，因被答辩人未及时提交资料，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整项目小区所有的业主收取办证所需资料，但被答辩人并未提交资料，2018年8月23日，答辩人再次通过邮寄的方式，通知被答辩人提交办证所需资料，被答辩人在收到通知之后，才于2018年底或2019年将部办证所需资料提交给答辩人，同时向答辩人出具《委托书》，委托答辩人代为办理涉案房屋权属登记证书。由此可知，答辩人已经尽到自己的通知义务，本案中导致逾期办证的原因，除了国家政策因素影响外，还有被答辩人拖延提交办证所需资料。根据双方补充协议定，答辩人代被答辩人办理产权登记的前提条件是被答辩人提交全部办证所需资料，而被答辩人拖延提交办证资料的行为构成违约，此情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，答辩人均不应承违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定:“民事主体可通过代理人实施民事法律行为”。第一百六十五条规定:“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章”。据此，民事主体可以委托代理人实施民事法律行为，委托代理采用书面形式的，被代理人应当出具委托书。本案中，被答辩人虽然同意委托答辩人代为办理涉案房屋的权属登记证书，但直到2018年底或2019年才向答辩人出具《委托书》，明确委托答辩人代为办理涉案房屋的权属登记证书，双方实际于2018年底或2019年才形成委托代办关系，在此之前，答辩人不负有代为办理产权证的义务。《不动产登记暂行条例》第十五条规定:“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记”。第十六条规定:“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书；(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；(五)与他人利害关系的说明材料；(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息”。据此，当事人或其代理人应当按照法律规定向登记机构提交相关材料，其中包含登记申请书、授权委托书等。本案中，被答辩人直到2018年底或2019年才向答辩人提供了登记申请书、授权委托书等资料，而在被答辩人提供相关材料之前，答辩人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，答辩人与被答辩人之间，直到2018年底或2019年才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，答辩人不负有办证义务，客观上也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:”。据此，出卖人应当承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”以及“当事人没有特殊约定”。本案中，答辩人在办证过程中并不存在主观过错，且双方在补充协议中已经对产权登记事宜进行了明确约定，按照该约定，答辩人不应当承担违约责任。因此，本案中并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人应承担责任的情形，被答辩人要求答辩人向其承担违约责任没有法律依据。三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非答辩人主观过错所致。请求法院综合充分考虑客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了被答辩人未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素:1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必使办证时间延长。2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职责调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不能，对答辩人处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理屋所有权证书。因此，在上述多方面原固混合导政逾期办证的情况下，答辩人并非从主观上希望延迟办证而是受多方面客观因素的影响，无法及时为被答辩人办理权属登记证书。答辩人作为受害者之一，若法院判决由答辩人承担违约责任，则过于严苛、对答辩人显然不公平。四、关于“各项开户费”的收取及退还情况。2014年10月20日，贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司向答辩人出具《委托函》，载明:依照毕地价费【2010】99号文件精神，为方便用户，现委托你司向毕节招商花园城内住宅业主代为收取城市管道燃气设施费，每户收费标准为2500元(大写:贰仟伍佰圆整)。根据该《委托函》，以及毕地价费(2010)99号文(各项开户费)的规定，辩人向购房业主代收了燃气设施费2500元，并已经将该费用代为支付给贵州燃气集团毕节燃气有限责任公司。2014年7月17日，贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司作为甲方、答辩人作为乙方签订《委托代收协议书》，约定如下要内容:一、甲方委托乙方代收其开发建设的“招商花园城”楼盘（C、D.E区)有线电视安装入户费(收费标准按贵州省物价局、贵州广播电视局黔价费[2009]137号文件规定执行，260元/户)。委托期从2012年9月22日起至前述楼盘区域内的有线数字电视安装完毕止。二、乙方向用户代收的有线电视安装入户费，甲方进场安装时乙方一次性垫付结算该区域(C、D、E区)内住户的安装入户费。根该协议约定，答辩人向C、D、E区业主代为收取了每户260元的有线数字电视安装入户费，并已经将该费用代为支付给贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司。2017年3月30日，贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司作为甲方、答辩人作为乙方签订《委托代收协议书》，约定:“一、甲方委托乙方代收其开发建设的“招商花园城”楼盘B区有线电视 装入户费(收费标准按贵州省物价局、贵州省广播电视局黔价号[2013]179号文件规定执行，260元/户)，共,152户，金额299520.00元。委托期限从2012年9月22日起至前述楼盘区域内的有线数字电视安装完毕为止。”根据该协议约定，答辩人向B区业主代为收取每户260元的有线数字电视安装入户费，并已经将该费用代为支付给贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司。关于电开户费，答辩人原是按照黔价费(2010)第200号文规定的标准向业主代为收取每户520元的开户费用，该费用是安装单相电表的价格，在收取了该费用后，答辩人代为支付给毕节市供电局。2014年5月28日，贵州省发展改革委员会下发《贵州省发展改革委员会关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题通知》，自该通知下发后，毕节市供电局未再收取电开户费，因此，自2014年5月28日之后，答辩人所代收的电开户费未能缴纳至毕节市供电局，且根据前述《通知》，答辩人自2014年4月8日之后未向业主收取过电开户费。对于2014年5月28日之前收取、尚未缴纳至毕节市供电局的开户费，答辩人已经陆续退还给业主。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》补充协议中“关付款方式、期限及逾期付款的补充”第1条约定:“购房总价款不含独立电表费、独立煤气表开户等费用……买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用产生的相关费用”。根据该约定，被答辩人所购买的房屋中，所涉及的有线电视、独立电表、独立煤气表的设施、开通费用由其自行承担，且根据当时的文件精及当地政策，该部分费用确实是由答辩人代为收取，并已经代为缴纳相应的服务提供商。因此，涉案房屋的燃气费应当由被答辩人自承担，答辩人是严格按照燃气公司的委托代为收取相关费用，收费严格按照发展改革委员会出台的收费标准、政策进行，由于该部分费用是代收代缴，因此该部分费用最终不是由答辩人获得，而是实际付给相应的服务提供单位，且被答辩人也实际使用了相关服务，因此，无权要求答辩人退还该费用。综上所述，涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致，非答辩人主观原因造成，请求贵院综合考量各方面因素，驳回被答人的诉讼请求，对于燃气费，根据合同约定应当由被答辩人承担，答辩人只是代收代缴，并未实际获得该费用，若被答辩人认为不应(承担该部分费用，应当向相应服务提供单位要求退还，而无权要求答辩人退还。 被告招商商置公司口头辩称，原告的房产证在2015年7月已经办理，后又收回重新办理不动产权证，原告起诉应驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年10月15日，原告聂雄、赵兴燕作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号：Ｄ1-11-3；建筑面积103.22平方米，套内建筑面积85.73平方米；该商品房总价款为376985.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款116985.00元，余款260000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；水、电交付时达到使用条件，燃气交付时管道铺设完毕，由燃气公司决定通气点火；有线电视交付时线路敷设到户。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条关于产权登记的补充约定：“1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款532192.00元。被告将房屋按时交付给原告使用，原告向被告交纳了办证相关税、费。被告收取了原告燃气开户费2500.00元、电开户费520.00元、闭路开户费400.00元，共计3420.00元。2015年5月8日，被告取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城Ｄ1幢《商品房备案证明书》。2017年9月24日至30日，被告在原告所住涉案小区设置了“不动产资料收集处”，通知原告办证。2018年8月8日，被告将办证提交给办证部门。原告的不动产权证书已经办理完毕。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：原告涉案房屋不动产证书记载：原房屋所有权证号：毕房权证毕市字第××号，原登记时间：2015年7月6日。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告按时（2014年12月31日前）向原告交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款“出卖人负责在房屋交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记……并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和第三款第（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方对被告取得该商品房所有权初始登记的时间有明确约定，也约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同附件十二《补充协议》第3条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告代收了产权登记费等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。被告具备办理转移登记的条件后并未尽到通知义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。 对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋不动产权证书已经办理完毕，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，但涉案不动产权证已经办理完毕，被告持有原告不动产证，理应交付原告，故对交付不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的起止时间问题，原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，因双方均为举证证明房屋何时交付，原告表示按时交付，故本院以约定交房日2014年12月31日为实际交房之日，以实际交房之日起90日内即2015年3月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。被告提供的证据能证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知原告，即涉案房屋已在2015年7月6日办理了房产证，至迟在2015年7月6日，被告已经通知了原告，该违约金原则上应从2015年4月1日计算至2015年7月6日，但本案被告提出诉讼时效抗辩，根据三年诉讼时效的规定，本院从原告起诉之日2020年6月2日倒推三年即从2017年6月2日起的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予保护。故本案违约金因已超过诉讼时效，无法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告退还各项开户费的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的各项开户费不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。但被告以诉讼时效抗辩，虽然《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年有5月1日起实施，但被告收取上述费用无法律依据，如果原告认为被告要求原告缴纳上述费用的行为不符合法律的规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年6月2日起诉，并未超过诉讼时效，故被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交付涉案房屋的不动产权证书。 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告聂雄、赵兴燕各项开户费3420.00元。 三、驳回原告聂雄、赵兴燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币88.00元（已减半收取），由原告聂雄、赵兴燕负担68.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年八月二十七日 书记员  李长江