福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终1690号 上诉人（原审第三人）：王孔贵，男，1949年6月30日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：杨宏文，福建梁峰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李璐琪，福建梁峰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：林漂亮，男，1955年8月6日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：蔡朝阳，福建开度律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨艺真，福建开度律师事务所执业律师。 原审被告：陈娇红，女，1983年10月22日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原审被告：周伟明，男，1980年8月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。 上诉人王孔贵因与被上诉人林漂亮及原审被告周伟明、陈娇红房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院(2019）闽0623民初5260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王孔贵上诉请求:1.撤销一审判决第一项并改判驳回林漂亮该项诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由林漂亮承担。事实和理由:一、一审认定事实不清，适用法律不当，判决林漂亮与陈娇红签订的《房产买卖合同》有效错误。王孔贵与周伟明、陈娇红签订《商品房买卖协议》，已经作出的（2019）闽0623民初4193号民事判决，确认《商品房买卖协议》有效。现一审判决林漂亮与周伟明、陈娇红签订的《房产买卖合同》有效，因协议内容冲突，导致无法履行。陈娇红、周伟明将讼争房屋已出售给王孔贵并收取房款情况下，与林漂亮恶意串通签订《房产买卖合同》，故该合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。故认定林漂亮所签订的合同无效。首先，陈娇红已将讼争房屋权属的材料，包括《商品房买卖合同》以及票据等原件交付王孔贵收执。而周伟明、陈娇红交付给林漂亮是复印件。林漂亮与陈娇红恶意串通。其次，根据《房产买卖合同》约定，林漂亮主张违约金按约定是以解除合同为前提，其既主张违约金又主张协助变更登记矛盾，结合该合同第七条约定可以反证林漂亮在签约时对房屋已出售给王孔贵是知情。二、一审判决认定“王孔贵可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定向陈娇红、周伟明请求解除合同…”不当。首先，王孔贵在一审中未能主张解除的请求，一审判决表述等于认定王孔贵将来只能主张解除协议，故该认定超越本案审查范围不当。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定出卖人是指房地产开发企业而非自然人。三、一审判决王孔贵作为有独立请求权第三人承担全部受理费不当。王孔贵一审主张驳回林漂亮诉讼请求或起诉，一审判决第二项驳回林漂亮的其他诉讼请求，故王孔贵部分请求应得到支持，受理费应由各方共同负担。 林漂亮辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。林漂亮与周伟明、陈娇红签订《房屋买卖合同》，林漂亮依约支付购房款454221元，并从2017年6月起每月支付按揭款至今，陈娇红、周伟明也将涉案房屋交付给林漂亮占有使用，林漂亮也将房屋完成装修。林漂亮与陈娇红、周伟明签订的合同系双方真实的意思表示。二、一审认定王孔贵与陈娇红、周伟明签订的《商品房买卖协议》有效错误。1.陈娇红、周伟明向开发商购买的涉案房屋总价款为577278元，每平方为4680元；而王孔贵于2017年5月向陈娇红、周伟明购买涉案房屋价格为500000元，每平方为4054元，而涉案房屋2017年5月市场交易价格在900000元左右，王孔贵购买明显低于市场价格，不符合市场行情和交易习惯。2.王孔贵与周伟明、陈娇红签订的《商品房买卖协议》第三条约定“银行的按揭贷款，仍由陈娇红、周伟明按月缴纳”不符合常理及交易习惯。3.王孔贵同时以周伟明、陈娇红向其借款未还提起诉讼并申请查封涉案房产，同时又请求法院确认其与陈娇红、周伟明签订的房屋买卖合同有效自相矛盾。王孔贵与陈娇红、周伟明之间实际以涉案房屋为抵押物的借贷关系，王孔贵企图虚构买卖事实通过裁判的方式达到非法占用涉案房屋的目的，属于虚假诉讼。4.周伟明、陈娇红明确其与王孔贵不存在房屋买卖关系，也未收到王孔贵的购房款。三、退一步讲，即使认定《房屋买卖合同》及《商品房买卖协议》均有效,不影响认定房屋的所有权归林漂亮所有。本案中，林漂亮及王孔贵均未办理房屋产权变更登记及向有关主管机关备案；且王孔贵与周伟明、陈娇红存在借贷关系，不存在房屋买卖关系，也没有支付对价。而林漂亮已经按照合同约定支付对价及按揭款，并占有涉案的房屋，房屋的所有权归林漂亮所有。四、本案不存在移送公安机关侦查的问题，林漂亮诉求是确认合同效力及房屋的所有权归属问题。林漂亮与周伟明、陈娇红之间以正常的市场价格进行交易，支付对价，陈娇红、周伟明交付房屋，双方并不存在恶意串通，王孔贵也没有举证证明林漂亮与周伟明、陈娇红存在串通。退一步讲，即使移送公安机关侦查也是（2019）闽0623民初4193号案件而非本案。五、根据林漂亮与周伟明、陈娇红签订的《房产买卖合同》第七条约定，林漂亮可以主张解除合同，也可以不解除合同，合同解不解除不影响林漂亮主张违约金，王孔贵以此反证林漂亮在签约时对房屋出售给王孔贵是知情没有依据。 林漂亮向一审法院起诉请求：1.确认林漂亮与周伟明、陈娇红于2017年5月27日签订的《房产买卖合同》有效；2.确认址在漳浦县房屋的所有权归林漂亮所有，由周伟明、陈娇红协助林漂亮办理房屋产权过户登记手续；3.判令周伟明、陈娇红向林漂亮支付违约金273000元。 王孔贵向一审法院起诉请求：确认林漂亮与周伟明、陈娇红于2017年5月27日签订的《房产买卖合同》无效并驳回林漂亮的诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年12月27日，陈娇红与福建金绿置业发展有限公司签订合同编号为350623010001032016003276的《商品房买卖合同》，购买址在福建省漳浦县，建筑面积123.35平方米，每平方米4680元，房屋总价款为577278元，首期款为139278元，其余购房款438000元为按揭支付，双方进行预购商品房预告登记。2017年5月6日，陈娇红、周伟明与王孔贵签订《商品房买卖协议》，约定：一、买卖房屋：位于漳浦县，建筑面积123.35㎡，其中套内面积97.8㎡，公摊面积25.55㎡。二、价格：以现有市场价500000元转卖给王孔贵购买。三、银行按揭贷款的处理：由于银行按揭，未能办理产权证和过户，开发商也还（未）交房。双方协商，（1）乙方王孔贵先支付给甲方首付的房价款250000元。（2）由购买人（甲方）向金绿房地产公司接受商品房的移交，无论开发商何时移交商品房，甲方必须在四年内（2021年5月6日前）将该商品房腾空搬迁交付给乙方王孔贵。（3）在该商品房交付给乙方王孔贵（2021年5月6日）之前，银行的按揭贷款，仍由甲方按月交纳，在（2021年5月6日）之后，约定乙方王孔贵在接收该商品房之后的当天或第二天，支付给甲方余额款250000元。（4）在2021年5月6日支付给甲方余额款250000元的同时，甲方应自行去办理解除银行按揭抵押，并配合办理过户。（5）如果甲方违约发生，乙方王孔贵可以选择先强行接管商品房。（6）如果甲方拖延交纳银行按揭贷款，致使乙方王孔贵为保住商品房而交纳该贷款，总额超过500000元的部分可以向甲方追讨、追诉。四、房屋管理：在2021年5月6日之前的商品房由甲方管理，如果甲方对商品房要投入装修，费用由甲方自行负责，移交房屋时不予任何补偿，在2021年5月6日之后商品房由乙方王孔贵管理。五、产权办证及过户：产权办理至甲方名下的所有费用，全部由甲方承担，产权要过户到乙方王孔贵名下的所有费用由乙方承担。六、材料的交付：本协议签订后，甲方交给乙方的如下材料。（1）2016年12月27日向福建金绿置业发展有限公司购买的《商品房买卖合同》原件一份。（2）购房时的首付款139278元的银行转账凭证原件一份。（3）2016年4月25日金绿公司收取的0296541号收据原件一份。（4）2016年4月25日金绿公司收取的0718968号收据原件一份（契税、公维金面额17910元）。（5）销售不动产统一发票00735291号复印件一份。（6）福建增值税普通发票15087583号复印件一份。（7）商品房买卖合同网上登记备案证明书复印件一份。（8）2017年2月8日该套商品房向中国银行按揭贷款合同原件一份。（9）当事人的身份证、结婚证等材料复印件。（10）收取首付250000元收条一张。七、违约责任：1.反悔协议不卖房的，从收款之日起按月息2%计算;2.不按时交付该商品房的，按日承担每日万分之六的违约责任;3.不配合办理过户的，按日承担每日万分之六的违约责任;4.转移、另卖房屋的，负刑事责任。《商品房买卖协议》签订后，陈娇红按约将《商品房买卖合同》原件等相关材料交给王孔贵收执。2017年5月27日，陈娇红与林漂亮签订《房产买卖合同》，将涉案房屋卖给林漂亮，该合同以陈娇红为甲方，以林漂亮为乙方，主要内容如下：第一条甲方有址在漳浦县，面积123.35平方米，商品房买卖合同编号为350623010001032016003276，中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同编号200003062942号，立买卖合同为证。第二条甲乙双方经协商，乙方向甲方购买该套房产，房屋状况为毛坯，成交价为910000元（此价格不包含该房屋所有权登记变更等相关税费），具体付款方式及金额如下：该房屋总房价款910000元，扣除银行按揭款435779元，扣除甲方留给乙方押金20000元，剩余购房款454221元，银行按揭余额由乙方负责全部还清，过户前由乙方负责还清欠款并负责解押。如乙方办理银行解押要甲方配合，甲方必须无条件的配合，如不配合视为甲方违约。月供由乙方于2017年5月28日之前还款，还月供款2867元，汇款甲方银行卡（中国银行账号：6217906400008762974户名：陈娇红以后每月1日前，准时汇入甲方指定的银行卡，乙方按甲方贷款利率计息，乙方如果没有准时在每月28号汇入还贷房款，按每次15000元违约金赔偿给甲方。第三条甲方押金20000元现金给乙方，作为甲方日后配合乙方办理该套房屋权属变更登记手续的押金，在办理本房屋的不动产登记证手续变更登记完成之后，乙方必须办证当天将20000元的押金还给甲方。第四条该套房产所涉及的所有税费，甲、乙双方约定按下列方式承担：（1）甲方承担：一手房契、一手房所有的费用、公共维修金、相关费用。（2）乙方承担：交房所有的费用由乙方负责，二手房税费及过户费用；二手房所有相关费用（若办理房屋时如房产所在地缴税政策有调整按新的税费政策缴税都由乙方承担）。第五条甲方交付该套房产（毛坯）应保证室内清洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好，交付前，该套房产所产生的水、电、管理等各项费用由乙方自行承担。在该套房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续办理过程中，甲乙双方应积极配合。第六条该套房产不动产登记证暂时未办理出来，甲方在从开发商手中领到一手房不动产登记证时，会通知乙方办理不动产登记证过户变更手续。甲、乙双方必须以甲方通知乙方起60日内及时共同到房产所在地的不动产登记机构申请办理不动产过户登记等相关手续，银行按揭余额由乙方负责全部还清，过户前由乙方负责还清欠款并负责解押。甲方必须配合乙方办理该套房屋不动产变更登记手续，若甲方不配合，视甲方违约；若乙方不配合，视乙方违约，违约责任按本合同第八条执行。第七条甲方保证上述房产产权清晰完整，符合国家法律法规，不存在共有权、个人抵押、承租权等权利瑕疵或负担。本协议签字之时起生效。若该房屋发生于甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方全部负责，与乙方无关，如因此造成合同履行障碍，视为其违约。若该房产已出租或者有其他权力设定，甲方未在交房前妥善解决租赁事项，视为其违约。无论是任何一方未按本合同约定履行义务的，视为其违约。第八条违约责任：自违约行为发生之日，守约方即向违约方电话通知并且发出函件促其履约，守约方每次电话通知及函件发出给违约方必须及时让丙方（中介）知晓。发函即日起超过15日仍未回复并未履行合约的守约方可以解除合同，并向违约方索赔违约金。若甲方违约，则甲方应将买房已付购房款全部退还给乙方，此外，如乙方有装修，甲方需赔偿乙方的全部装修款外，应向乙方赔偿购房款总金额的50%作为违约金，若乙方违约，乙方应按50%的总购房款作为违约金赔偿给甲方，并且房屋内的所有装修归甲方所有（不得拆除），同时违约方支付产生的2%的佣金给丙方作为中介服务费。交易过程中所产生其他费用（如：律师代理费、差旅费等），必须由违约方承担。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或误报而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由提供地址方自行承担）。第九条甲、乙双方自愿签订本合同，签订之时甲方把该套房产所有购房合同、发票、资料等证件（复印件）。该套房产所占用的土地使用权、房屋所有权及使用权随之转移给乙方。乙方负责保管该套房产所有购房合同、发票、资料等证件（复印件），直到该套房产办理完不动产登记证过户手续。第十条在该套房屋权属变更登记时，乙方可以登记本人名字或者其他人的名字，甲方无权干涉，同时必须配合乙方办理本房屋的产权过户及有关手续过户登记。并且在本套房屋不动产登记证权属所变更登记的新户主姓名必须是乙方指定的人（由丙方金兴房产中介服务部鉴定证明）。陈娇红与林漂亮签订《房产买卖合同》后，林漂亮按约于当天向陈娇红支付购房款454221元，并逐月按时偿还购房按揭贷款。陈娇红同时向林漂亮交付《商品房买卖合同》及其他票证资料复印件。2017年8月1日，林漂亮向物业公司接收了涉案商品房，并于2017年12月1日着手进行装修。2019年3月20日，王孔贵以周伟明、陈娇红向其借款未还，为防止周伟明、陈娇红在诉讼期间转移、隐匿财产致今后判决难以执行为由，向法院申请诉前财产保全。法院于2019年3月21日作出（2019）闽0623财保46号民事裁定，查封周伟明、陈娇红名下涉案商品房，查封期限为3年。另查明，陈娇红、周伟明于2019年2月25日登记结婚。 一审法院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。陈娇红、周伟明与王孔贵于2017年5月6日签订的《商品房买卖协议》已被（2019）闽0623民初4193号《民事判决书》生效判决确认有效。陈娇红与林漂亮于2017年5月27日签订的《房产买卖合同》，约定将涉案房屋转让给林漂亮，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。林漂亮请求确认其与陈娇红于2017年5月27日签订的《房产买卖合同》有效，予以支持。王孔贵提出其与周伟明、陈娇红签订合同在先且已收执了陈娇红移交的《商品房买卖合同》，签订在先合同有效、签订在后合同无效，因此陈娇红与林漂亮签订的《房产买卖合同》无效，林漂亮的诉讼请求应予驳回的辩解意见没有法律依据，不予采纳。该涉案房屋存在“一房两卖”的情形，虽然王孔贵先于林漂亮与陈娇红、周伟明签订《商品房买卖协议》，但王孔贵并未提供有力证据证明其已经向陈娇红、周伟明支付全部房屋转让价款，也未提供证据证明林漂亮与陈娇红、周伟明签订《房产买卖合同》存在恶意串通情形，且林漂亮已向陈娇红支付购房款并逐月偿还购房按揭贷款并已经实际占有使用讼争房屋，开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从有利于节约社会成本和方便生产生活的角度出发，继续履行林漂亮与陈娇红、周伟明签订的《房产买卖合同》更为适当，陈娇红、周伟明在条件（一手房产权办理完毕、涉案商品房解除按揭贷款抵押）成就后应及时协助办理涉案商品房产权变更登记手续。陈娇红、周伟明认可与林漂亮签订的《房产买卖合同》，且没有明确表示不履行该合同的意思表示，因此双方可在条件成就后依约履行商品房产权变更登记手续。本案系因二手房买卖合同引起的纠纷，系合同之债，陈娇红、周伟明履行前述涉案房屋产权转移登记至林漂亮名下之时，林漂亮即取得涉案商品房所有权，因此林漂亮请求确认将涉案房屋的所有权归林漂亮所有的诉讼请求没有法律依据，予以驳回。王孔贵可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定向陈娇红、周伟明请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等获得合法权利之救济。林漂亮请求陈娇红、周伟明向其支付违约金273000元，但其并未请求解除双方签订的房屋买卖合同，也未提供其向违约方电话通知并发出函件的相关证据，不符合合同约定的内容，不予支持。陈娇红、周伟明经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、林漂亮与陈娇红于2017年5月27日签订的《房产买卖合同》有效。二、驳回林漂亮的其他诉讼请求。三、驳回王孔贵的诉讼请求。一审案件受理费12900元，减半收取6450元，由林漂亮负担2698元，陈娇红、周伟明负担3752元。第三人独立请求受理费12900元，减半收取6450元，由王孔贵负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。除王孔贵认为一审遗漏认定（2019）闽0623民初4193号判决确认有效外，王孔贵、林漂亮对一审认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为，王孔贵与陈娇红、周伟明签订的《商品房买卖协议》有效，已经生效判决确认,本院予以确认。 本院认为，关于林漂亮与陈娇红、周伟明签订的《房产买卖合同》是否有效的问题。林漂亮与周伟明、陈娇红签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。虽然陈娇红、周伟明与王孔贵签订的《商品房买卖协议》，已经（2019）闽0623民初4193号民事判决确认有效,林漂亮与周伟明、陈娇红签订的《房产买卖合同》时间也在王孔贵之后,但林漂亮依约向陈娇红支付购房款454221元，并逐月按时偿还购房按揭贷款，且林漂亮在2017年8月1日向物业公司接收了涉案房屋，并于2017年12月1日着手进行装修,林漂亮已实际占有使用涉案房屋。王孔贵也未能提供证据证明林漂亮与周伟明、陈娇红签订《房产买卖合同》存在恶意串通的情形。王孔贵上诉主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，应认定林漂亮与周伟明、陈娇红签订《房产买卖合同》无效的上诉理由依据不足，不予支持。至于林漂亮还主张周伟明、陈娇红承担违约责任是其权利主张并未得到法院支持,王孔贵认为可以反证林漂亮在签约时对房屋已出售给王孔贵,林漂亮是知情的,缺乏事实依据，不能成立。王孔贵主张本案涉嫌合同诈骗应移送至公安立案侦查，缺乏依据，不予采纳。至于一审判决认定王孔贵可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定向陈娇红、周伟明请求解除合同，只是一审法院作出的释明，并非判决结果。王孔贵作为有独立请求权第三人提起诉讼，其请求被驳回，一审判决王孔贵承担全部受理费并无不当，王孔贵该上诉主张于法无据，不予采纳。 综上所述，王孔贵上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12900元，由王孔贵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二〇年八月十日 法官助理 黄倩茹 书 记 员 邹晓倩