新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4003民初339号原告：孙一凡，女，1987年4月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。委托诉讼代理人：常杰，新疆西北律师事务所律师。被告：新疆远达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市康乐园-沙湾街274幢。法定代表人：刘青松，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐国峰，男，1971年11月21日出生，汉族，该公司副总经理，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。委托诉讼代理人：史吏吏，女，1984年1月4日出生，汉族，该公司职员，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。原告孙一凡与被告新疆远达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告孙一凡及其委托诉讼代理人常杰，被告新疆远达房地产开发有限公司（以下简称远达房产公司）的法定代表人刘青松及其委托诉讼代理人唐国峰、史吏吏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙一凡向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告间订立的阿勒腾肯特-阿克苏东路x幢x1号《商品房买卖合同》和阿勒腾肯特-阿克苏东路x幢x2号《商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款205,000元；3.判令被告协助原告解除预售备案登记。事实和理由：原告与被告代理人王建平分别于2019年4月11日、2019年4月13日订立阿勒腾肯特-阿克苏东路x幢x1号、x幢x2号《商品房买卖合同》，并约定2019年12月31日前支付首付款。后，原告分别于2019年4月13日、2019年4月15日向被告支付房款18万元和2万元。2019年4月15日，原告又与被告代理人王建平订立补充协议，约定首付款于2019年10月30日前付清，并承诺被告于2019年10月31日交房、层高5米的房屋可自行加改为两层，被告提供变更消防的设计图纸。2019年5月15日，被告代理人王建平以消防管道改造和一层改两层的图纸变更为由向原告索要5000元，原告以微信转账方式向王建平支付了5000元，被告却拒不出具票据。依据《城市居住区规划设计规范》的规定，已取得预售许可的房屋不能改变消防设计，基于被告的违法行为，导致涉案《商品房预售合同》的合同目的已不能实现，另一方面，原告本人无固定职业，涉案房屋的购房款均来自其父母，在其父母不准备出资的情况下，原告也无继续履行的可能。原告依照合同约定已通知被告解除合同，后多次要求被告返还205,000元购房款无果，故诉至法院。被告远达房产公司辩称，原告解除商品房预售合同没有事实及法律依据。原告未依约缴纳首付款，且被告并未承诺房屋可以由一层改为两层，现涉案房屋已竣工，其公司有变更的消防图纸。但如果原告愿意赔偿因解除合同给被告造成的相应损失，被告也同意解除合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月11日，原告孙一凡（买受人）通过被告销售代理人王建平与被告远达房产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，并约定：位于奎屯-独山子经济技术开发区阿乐腾肯特-阿克苏东路x幢x1号的商品房，房屋预测建筑面积共75.74平方米，其中套内建筑面积71.37平方米，分摊共有建筑面积4.37平方米，该商品房层高为5米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）28,806元，总价款为人民币（币种）2,181,766.14元（大写贰佰壹拾捌万壹仟柒佰陆拾陆元整）；买受人采取分期付款方式应当在2022年12月31日前分叁期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币（币种）1,309,060元（大写：壹佰叁拾万玖仟零陆拾元），应当于2019年12月31日前支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照下列方式处理：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价价款的0.01%向买受人支付违约金；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；合同落款出卖人处加盖有远达房产公司的公章、法定代表人处有刘青松的印章、委托代理人处有中国注册房地产经纪人丁涛的印章，买受人处有孙一凡的签名及捺印。2019年4月13日，原告孙一凡（买受人）又通过被告销售代理人王建平与被告远达房产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，并约定：位于奎屯-独山子经济技术开发区阿乐腾肯特-阿克苏东路x幢x2号的商品房，房屋预测建筑面积共76.66平方米，其中套内建筑面积72.24平方米，分摊共有建筑面积4.42平方米，该商品房层高为5米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）28,805.55元，总价款为人民币（币种）2,208,233.56元（大写贰佰贰拾万捌仟贰佰叁拾叁元整）；买受人采取分期付款方式应当在2022年12月31日前分叁期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币（币种）1,324,940元（大写：壹佰叁拾贰万肆仟玖佰肆拾元），应当于2019年12月31日前支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照下列方式处理：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价价款的0.01%向买受人支付违约金；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；合同落款出卖人处有远达房产公司的盖章、法定代表人处有刘青松的盖章、委托代理人处有中国注册房地产经纪人丁涛的盖章，买受人处有孙一凡的签名及捺印。该合同签订当日，被告即收到原告交付的阿乐腾肯特-阿克苏东路6号（鑫君大厦）6-5#、6#房款18万元，并向原告出具一张18万元收据。2019年4月15日，原告孙一凡（乙方、买受人）与被告远达房产公司（甲方、出卖人）就上述两份《商品房买卖合同》签订一份《补充协议》，并约定奎屯-独山子经济技术开发区阿乐腾肯特-阿克苏东路x幢x1号、x2号两套商品房的首期款项263.4万元于2019年10月30日之前付清，剩余房款175.6万元分别于2020年12月31日前支付60万元、于2021年12月31日前支付60万元、于2020年12月31日前付清剩余全部款项，乙方付清上述全部房款后，甲方为乙方办理该房屋产权手续，若乙方未能按期足额支付上述款项，乙方同意按照双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期付款责任的约定处理。该协议落款处甲方有远达房产公司的盖章，乙方有孙一凡的签字及捺印。同日，被告又收到原告交付的阿乐腾肯特-阿克苏东路（鑫君大厦）x-x1#、x2#房款2万元，并向原告出具一张2万元收据。另查明，原告陈述其在签订《商品房买卖合同》时，与被告销售代理人王建平协商阿乐腾肯特-阿克苏东路x-x1#、x2#房屋改造事宜，即将一层5米高的房屋加改为两层，并对管道进行改造。2019年5月15日，原告通过微信向王建平转款5000元。后，原告于2019年10月25日以《城市居住区规划设计规范》规定已取得预售许可的房屋不能改变消防设计且合同约定远达房产公司行为违法为由向被告发出解除合同通知书。但第二天被告公司职员通过电话向原告明确表示不同意解除双方合同。庭审中，被告明确表示已按原告要求完成了对房屋消防管道的变更，但未提供消防管道变更许可证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》及一份《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对原、被告双方均具有约束力。原告提出双方签订的《补充协议》系附条件的合同，因被告未履行签订补充协议的将房屋一层改二层的口头约定，故《补充协议》未生效。本院认为，原告未举证证实上述口头约定，被告对口头约定的内容也不予认可，对原告这一理由，本院不予采纳。对于原告主张解除双方之间的买卖合同，《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，涉案房屋的价款总计为439万元，而原告仅履行了20万元的支付义务，原告已在约定支付房款期限届满之前书面告知被告不再履行合同义务，虽然原告并不具有约定解除权，但根据诚实信用原则的要求，在确认当事人一方明确表示不履行合同义务要求解除合同后，解除方不能因此而获益。故，原告可以在承担相应违约责任后解除涉案合同。参照双方签订《商品房买卖合同》中约定的违约条款，逾期付款超过30天的，按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款，根据原、被告签订的《补充协议》，首期房款263.4万元应于2019年10月30日前支付，原告已付20万元，还需支付243.4万元，就该部分应付款，原告需向被告支付违约金73,020元（243.4万元×3%），第二笔支付房款的时间与被告交房时间相同，因被告就涉案房屋尚未完成整体竣工验收，双方均存在违约情形，就剩余应付款，原告无需再向被告支付违约金。对于原告提出因被告未将消防管道变更一事通过书面通知送达原告，因而使原告具备解除合同的理由，本院认为，对于涉案房屋进行改造以及消防通道的变更，是经过原告与被告销售代理人王建平达成一致意见的，现原告以被告未将行政主管部门批准变更一事书面告知作为被告违约事由，一方面有违诚实信用原则，另一方面，根据合同约定，赋予买受人解除合同的该条款，其适用前提应为出卖人单方就涉案商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施等规划许可内容进行变更，而不适用出卖人与买受人达成合意的变更，故对原告这一理由，本院不予采纳。对于原告主张被告返还购房款205,000元，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，本院已依法确认解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，因原告主张退还的205,000元中，包含了20万元的房款和5000元消防管道改造和一层改两层的图纸的变更费用，而消防管道的改造是经过原告许可的，故对原告主张返还20万元房款的诉求，符合法律约定，本院予以支持，除去抵扣原告应向被告支付的违约金73,020元，被告还应向原告返还房款126,980元。对于原告主张被告协助其解除房屋预售备案登记，原告可在本判决生效后，持本判决到相应政府部门办理房屋备案注销手续，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告孙一凡与被告新疆远达房地产开发有限公司分别于2019年4月11日、2019年4月13日签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆远达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙一凡房款126,980元；三、驳回原告孙一凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4376元，减半收取计2188元（原告孙一凡已预交），由原告孙一凡负担833元，被告新疆远达房地产开发有限公司负担1355元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   敬 川二 ○ 二 ○ 年 八 月 二 十 一 日法 官 助 理   王美懿书  记  员   张 倩