上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初31088号原告：孙龙妹，女，1956年11月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨梦，浙江近山(上海)律师事务所律师。被告：陈国庆，男，1953年6月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告孙龙妹与被告陈国庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告孙龙妹及其委托诉讼代理人杨梦、被告陈国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙龙妹向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的购房协议解除；2.被告向原告返还购房款人民币(币种下同)700,000元；3.被告向原告支付自2019年1月15日起至实际还款日止，以700,000元为基数，按年利率24%计算的利息；4.被告向原告支付自2019年6月起至实际还款日止按2,000元每月标准计算的过渡费；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告从案外人处了解到被告有意处置部分动迁安置以外的房屋，故与被告于2019年1月15日签订协议，向被告购买基地九楼98.67平方米的房屋，总价款为1,776,060元。协议签订后，原告向被告支付了部分购房款。因被告未在约定的半年内交房，被告于2019年8月24日出具了《情况说明》，约定若在2019年10月30日前不动工，被告愿意退还购房款及按银行贷款利率四倍支付自2019年1月15日起的利息，《情况说明》还约定被告自2019年6月起向原告支付每月2,000元的过渡费。被告陈国庆辩称：原告不是动迁户，过渡费是在合同继续履行的情况下因晚交房给予原告的补偿，现原告要求解除合同，故不同意支付过渡费。同意原告其余诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2016年9月1日，陈国庆出具《承诺书》一份，大意为：惠南镇……在建小区包含动迁安置剩余的房屋可由本人全权处置，现本人有意将动迁安置面积以外的房屋出售，委托陆镜如寻找意向买家；房屋真实存在，本人拥有处置权，预计购买后半年交房，后续可正常办理产证；若届时买家拿不到房或无法办理产证的，都与……苏根新无关，所有责任由本人承担。2019年1月15日，孙龙妹与陈国庆签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。该协议首部载明甲方、拆迁人为“上海浦东富城房地产有限公司”，代理人、房屋拆迁实施单位为“上海梁德房屋拆迁服务有限公司”，乙方、被拆迁人为孙龙妹。第六条约定，甲方安置乙方的房屋坐落在宣黄路南汇工业园区拆迁基地，总价1,776,060元。第十五条约定，安置面积98.67平方米，基地高层9楼，每平方米18,000元；签订协议后，乙方需向甲方支付70%的购房款1,243,242元。协议尾部甲方处由陈国庆签名，并盖有“上海梁德房屋拆迁服务有限公司”、“上海浦东富成房地产有限公司”公章。2019年1月3日，孙龙妹向案外人薛文川转账5万元。2019年1月15日，孙龙妹向陈国庆转账60万元。2019年3月3日，孙龙妹向陈国庆转账5万元。2019年8月24日，甲方陈国庆与乙方孙龙妹、孙龙弟(孙龙妹的弟弟，另案购房人郭兰的丈夫)签署《情况说明》，内容为：乙方于2019年1月15日购买南汇工业园区惠南四组拆迁基地动迁房，由于约定时间内不能交房，经双方友好协商，从即日起，如果2019年10月30日再不动工，乙方自愿退房，甲方必须同意乙方退房，所收取的购房款全部退还给乙方，利息按银行的四倍支付给乙方；前双方约定过2019年6月交房，现在交不出房，所以甲方按动迁户每月支付过渡费2,000元，从2019年6月开始计算。因陈国庆未能交付房屋，原告以陈国庆、上海浦东富成房地产有限公司(以下简称富成公司)、上海梁德房屋拆迁服务有限公司(以下简称梁德公司)为共同被告向本院提起本案诉讼，审理中因富成公司、梁德公司否认相应公章的真实性及授权陈国庆签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，原告撤回了对富成公司、梁德公司的起诉。陈国庆就相关房源和公章的来源向本院表示：富成公司的老板之一徐才勇承包富成公司一方新城基地的拆迁事项后，将拆迁事项转包给陈国庆，因此徐才勇欠陈国庆拆迁款项8,000余万元，为此徐才勇将南汇工业园区内安置动迁户剩余的12,800平方米房屋委托陈国庆出售；2013年，徐才勇将富成公司的印章交给陈国庆，陈国庆向富成公司的另一个老板唐钟录核实，唐钟录说徐才勇刻的公章由徐才勇负责；2000年之前，陈国庆曾挂靠在梁德公司名下接受委托对周浦某基地进行动迁，期间陈国庆手下某经理，将梁德公司的印章交给陈国庆。本案审理中，原、被告确认双方之间不存在拆迁补偿安置关系，双方之间实际是房屋买卖合同关系，同意按房屋买卖合同关系处理本案；双方确认房屋买卖合同于2019年11月1日解除。原告主张已付购房款为70万元，其中2019年1月3日支付给薛文川的5万元是购房定金，已转为购房款。陈国庆则不认可该5万元是购房款。本院在审理(2020)沪0115民初31118号原告郭兰与被告陈国庆房屋买卖合同纠纷一案中查明，2019年1月3日郭兰向案外人薛文川转账5万元；2019年3月15日郭兰与陈国庆签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，该日陈国庆出具了一份购房费用的清单，薛文川等人作为经办人也在该清单上签名，该清单载明“现付1,536,570元-定金50,000元=1,486,570元”，当日郭兰向陈国庆转账1,486,570元，陈国庆出具收条确认收到郭兰支付的购房款1,536,570元。本院认为，因富成公司、梁德公司否认授权陈国庆签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，陈国庆亦未提供证据证明其系代表富成公司、梁德公司签署该协议，故原告仅起诉陈国庆，要求陈国庆承担责任，并无不当。原告与陈国庆之间不存在拆迁安置补偿合同关系，故《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》系双方虚假的意思表示，应属无效。双方之间隐藏的是房屋买卖合同关系，虽然没有证据证明陈国庆取得了房屋的处分权，但并不影响房屋买卖合同的效力。陈国庆不能按约交付房屋，原告解除合同具有法律依据。现双方对合同解除的时间并无争议，本院予以确认。关于转给薛文川的5万元的争议：本院发现孙龙妹与郭兰系亲属关系，2019年1月3日同时向薛文川转账5万元，2019年3月15日同时签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，2019年8月24日签署了同一份《情况说明》，故可以认定两户一同购房、情况相同，郭兰案的事实和证据一定程度上可以印证孙龙妹的购房过程和事实；郭兰2019年3月15日的购房费用清单上薛文川以经办人的身份签名，且根据该清单内容、郭兰的实际付款情况、陈国庆的收条等可以反映出2019年1月3日郭兰转账给薛文川的5万元已转为购房款；由此，孙龙妹虽未提供直接证据，但相应的事实可以印证薛文川是购房经办人，孙龙妹转给薛文川的5万元应认定为已付购房款。综上，本院认定孙龙妹已付购房款为70万元，该款应由陈国庆返还。双方在《情况说明》中约定利息“按银行的四倍”计算，现原告主张按年利率24%计算，陈国庆亦同意该请求，本院自可准许，但2019年3月3日支付的50,000元的利息应自原告实际付款之日起算。双方之间不是拆迁安置补偿合同关系，不存在过渡费，《情况说明》约定的过渡费实为逾期交房违约金。逾期交房违约金以合同继续履行为前提，现房屋买卖合同已经解除，原告主张该费用，已无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告孙龙妹与被告陈国庆之间的房屋买卖合同于2019年11月1日解除；二、被告陈国庆于本判决生效之日起十日内返还原告孙龙妹购房款700,000元；三、被告陈国庆于本判决生效之日起十日内给付原告孙龙妹以650,000元为基数自2019年1月15日起至实际返还该款之日止、以50,000元为基数自2019年3月3日起至实际返还该款之日止的利息，均按照每年24%的利率计算；四、驳回原告孙龙妹要求被告陈国庆支付过渡费的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元，减半收取5,400元，由被告陈国庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年八月七日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。