贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7962号 原告：余大勇，男，汉族，1981年11月27日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：李均怀（特别授权代理），女，汉族，1982年1月4日出生，住贵州省毕节市，与原告余大勇系夫妻关系。 原告：李均怀，自然身份同上。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦，该公司员工，特别授权代理。 原告余大勇、李均怀与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余大勇委托诉讼代理人李均怀、原告李均怀，被告振华房开公司委托诉讼代理人薛锦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付毕节市环东路都市港湾第5幢6层01号（房号5-6-01）商品房转移登记的有关文书及不动产权证；2、判令被告以391835.00元购房款为基数，按日万分之一计付，从2016年12月31日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金给原告，暂计15000.00元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年8月4日与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，被告将位于毕节市环东路都市出售给原告，建筑面积127.219平方米，房屋总价款391835.00元，原告按约定向被告缴纳了161835.00元首付款，剩下的230000.00元，原告办理银行按揭款支付给被告。《商品房买卖合同》第八章第三条转移登记的约定：（一），出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但被告却未依约将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，根据合同约定和相关法律规定，被告依法应当就逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所诉。 原告当庭明确诉讼请求为：1、请被告立即为原告办理不动产权证书；2、判令被告以391835.00元购房款为基数，按日万分之一计付，从2016年12月31日起计算至2020年5月20日止的逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金。 被告振华房开公司辩称：1、根据《中华人民共和国民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第27条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。2、在本案中，被告违约的原因是由于2014年5月政府相关部门下的规划文件，验收标准有了新的规定导致的。被告之所以无法按照合同规定的时间完成相应的商品房转移登记文书，是因为受到国家行政机关政策调整因素导致的，其属于不可抗力因素，被告不应当承担由此产生的违约责任。3、在消防验收过程中，由于部分业主将消防通风口占用，也导致消防的验收迟延，从而也影响了办证的时间。4、2014年11月24日国务院发布《不动产登记条例》，将土地、房屋等所有的定作物统称为不动产，房屋、土地统一登记为不动产证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行。请求人民法院“以事实为根据，以法律为准绳”的审判原则下，依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2014年8月25日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路都市；建筑面积127.219平方米，套内建筑面积101.16平方米；商品房总价款391835.00元；付款方式为银行按揭贷款，合同签订之日向出卖人交付首付款161835.00元，余款230000.00元以银行按揭方式支付。出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告缴纳了购房款；2016年2月26日，原告向被告交付房屋维修基金、契税、办证费等费用，共计14322.00元。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故应从2017年1月1日开始计算违约金，根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金。因涉案房屋尚不具备办证条件，且系委托被告办证，被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，该违约金以原告已交购房款为基数，按日0.01%的标准从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止;本案中，原告主张截止时间计算至2020年5月20日止，本院从其所愿。 因涉案商品房尚不具备办理房屋不动产权属证书的法定条件，故对原告第一项诉请本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决 发生法律效力之日起十日内支付原告余大勇、李均怀涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款人民币391835.00元为基数，按日0.01%的标准从2017年1月1日起计算至2020年5月20日止； 二、驳回原告余大勇、李均怀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币405.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年八月二十日 书记员 包清琳