广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4088号 原告：韦振喜，男，1986年9月8日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：刘毅刚，广西金柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐建林，广西金柳律师事务所律师。 被告：广西官塘投资发展有限公司，住所地：广西柳州市柳东新区官塘创业园研发中心2号楼5楼518号，统一社会信用代码：91450200063562350C。 法定代表人：凌艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐宾，广西昶明律师事务所律师。 原告韦振喜与被告广西官塘投资发展有限公司（以下简称“官塘公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告韦振喜的委托诉讼代理人刘毅刚，被告官塘公司的委托诉讼代理人徐宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦振喜向本院提出诉讼请求：1.解除原告韦振喜与被告官塘公司2016年6月29日签订的《中央城认购协议》；2.判令被告官塘公司返还原告韦振喜人民币112225元；3.判令被告官塘公司赔偿原告韦振喜人民币88445元；4.本案的诉讼费用（含案件受理费、保全费、评估费等）由被告承担。 事实与理由：2014年3月5日被告与柳州市人民政府签订合同取得编号为P（2014）3号、P（2014）3号的国有土地使用权，用途为中低价位、中小型普通商品住房用地，约定开工时间为2015年5月18日、竣工时间为2018年5月17日。被告取得涉案土地、开工后，在未取得房屋预售许可即对外进行销售房屋。2016年6月4日、2016年6月6日、2016年6月29日原告向被告交付款项合计人民币112225元。被告并出具收据三份为证。2016年6月29日，原、被告签订《中央城认购协议》，协议约定被告将坐落官塘大道3号嘉鹏中央城房屋出售与原告，并对双方的其他相关权利义务及违约责任等事宜进行了约定。 被告在取得涉案土地使用权后即进行抵押担保，后又因债务纠纷被他人起诉，2016年11月左右，涉案楼盘即全部停工至今，并近于烂尾状态。各地法院依法查封涉案及其名下的官塘大道3号的其他不动产，并列入司法拍卖程序。另，被告在明知涉案不动产已经抵押且被法院查封的情况下予以故意隐瞒，且在无商品房预售许可证的情况下仍对外销售，并将案涉房屋备案登记在案外人名下。自订立案涉协议长达四年之久，至今被告复工建设无法实现，竣工交房、继续交易无法履行。被告的以上等行为系导致案涉买卖行为无法继续的直接且根本原因，致使原告的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条等规定，被告应当返还原告已付房款，并依法赔偿原告相应损失。综上，原告为维护自己合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定及司法解释的规定，提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告官塘公司辩称，同意解除双方签订的认购协议，但被告已经通知原告在约定时间内签订正式的商品房买卖合同，由于原告原因未能签订，责任在原告，因此被告仅需返还按照认购协议约定的相应款项，不应承担赔偿损失的责任。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市柳东新区嘉鹏·中央城房地产项目的开发商为被告官塘公司。被告官塘公司在2014年2月通过拍卖方式取得柳州市柳东新区新柳大道以北、官塘大道以西L-13-04-A、L-13-04-B地块的国有土地使用权，并在该地块上建设嘉鹏·中央城房地产项目，取得合法审批手续。 2016年6月29日，原告（乙方）与被告官塘公司（甲方）签订《中央城认购协议》，约定：1.乙方同意向甲方支付112225元，作为认购嘉鹏·中央城6栋2单元4-3号房的订金，双方签订《商品房买卖合同》后，该订金抵扣所需缴纳的房款；2.该房屋建筑面积90.25平方米，总金额为442225元；3.乙方在2016年6月29日前需支付112225元，待甲方取得《商品房预售许可证》后7日内，乙方须带认购协议、定金收据、身份证到甲方售房部签署《商品房买卖合同》及其附件等，并同时支付该物业的余款330000元；4.若乙方不履行或不按时履行本协议的任何条款，甲方有权对该物业另行处理。若甲方不履行本协议，则双倍返还订金。2016年6月4日、2016年6月6日、2016年6月29日原告向被告官塘公司付款共计112225元，被告官塘公司向原告出具了《收款收据》。之后，双方迟迟未能签署《商品房买卖合同》。 经查，嘉鹏·中央城房地产项目因故于2016年底停止施工至今，目前正在办理恢复施工手续。被告至2019年9月12日取得嘉鹏·中央城1期6栋的商品房预售许可审批，有效期为2019年9月12日至2019年11月底。 原告认为，自《中央城认购协议》签订至今已近四年，案涉工程项目长期处于停工状态且债务纠纷司法案件集中爆发，被告的行为导致工程项目无法施工，原告订立合同的目的无法实现，故诉请解除合同，并要求被告赔偿损失。被告认为其已按认购协议通知原告签订商品房买卖合同，不应承担违约责任，被告提供通知告示、短信记录等证据拟证实其主张。 本院认为，原告与被告官塘公司签订的《中央城认购协议》是双方平等协商后自愿订立的，系双方真实意思表示，且该协议没有违反法律禁止性规定，依法应为有效协议，则协议双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。双方在2016年6月29日签订了《中央城认购协议》，原告已按协议约定履行了支付房款的义务，直至2019年9月12日被告才取得涉案商品房的预售许可，被告主张此后已通知原告签订《商品房买卖合同》，但其提供的证据不足以证实其已履行通知义务，即使被告确实按认购协议的约定通知原告签订商品房买卖合同，但在双方订立《中央城认购协议》长达三年的时间内，被告均未取得预售许可证，并履行与原告订立商品房买卖合同、明确交房时间等义务，且案涉房地产项目自2016年底停止施工至今，严重影响了原告作为购房人购房合同目的的实现，现原告诉请解除《中央城认购协议》，被告官塘公司同意，本院予以准许。根据《合同法》第九十七条的规定，被告官塘公司因该认购协议向原告收取的购房款112225元，应返还给原告。 如前所述，双方无法签署《商品房买卖合同》的原因为被告官塘公司因案涉房地产项目长期停工导致原告购房目的无法实现，故被告官塘公司的行为是导致本案买卖行为无法继续的直接且根本的原因，则被告应承担导致合同履行不能的违约责任。认购协议约定原告为认购房屋支付订金112225元，双方签订《商品房买卖合同》后，该订金抵扣所需缴纳的房款，若被告官塘公司不履行本协议，则双倍返还订金，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，协议约定的“订金”具备定金条款担保功能等核心要素，性质上属于定金。协议约定的房屋总价款为442225元，订金112225元已超过担保法关于定金不能超过主合同标的额20%的规定，则超过部分应视为原告预付的购房款。故被告应按照合同约定及法律规定，双倍向原告返还总房款20%的购房定金，被告除退还原告支付的全部购房款外，还应赔偿原告88445元（442225元×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，并参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告韦振喜与被告广西官塘投资发展有限公司于2016年6月29日签订的《中央城认购协议》； 二、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内返还原告韦振喜购房款112225元； 三、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告韦振喜88445元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4310元（原告已预交），减半收取2155元，由被告广西官塘投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  全晓岚 二〇二〇年八月十七日 书记员  袁 铭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。