广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初1590号 原告：黄祝勋，女，1945年12月10日出生，壮族，住百色市右江区。 委托诉讼代理人：廖特，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告：韦传成，男，1943年8月18日出生，壮族，住百色市右江区。 委托诉讼代理人：张忠文，广西齐川（田阳）律师事务所律师。 被告：林康业，男，1984年6月8日出生，汉族，个体户，住百色市右江区。 委托诉讼代理人：黄振海，广西齐川（乐业）律师事务所律师。 原告黄祝勋与被告韦传成、林康业确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用简易程序由审判员何江独任审判，于2020年6月11日公开开庭审理了本案。原告黄祝勋的委托诉讼代理人廖特,被告韦传成及其委托诉讼代理人张忠文,被告林康业及其委托诉讼代理人黄振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄祝勋向本院提出诉讼请求：1、依法请求确认被告韦传成与林康业签订的《自建房买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告韦传成和被告林康业共同负担。事实和理由：原、被告原为夫妻关系，后因双方感情彻底破裂，于2019年11月13日经百色市右江区人民法院调解离婚，夫妻共同财产分割将位于百色市右江区色分行）8幢2单元504号房改房一套归原告所有；位于百色市右江区那马村民小组的自建三层住房一栋由被告韦传成居住使用（因该房屋未按规定办理国有用地手续、无审批建手续，在离婚时未取得权属证书，法院认定为夫妻共同财产，但未进行分割，原告和被告韦传成继续共同共有，允许被告韦传成离婚后居住使用），2020年1月7日，被告韦传成与被告林康业以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定，恶意串通，刻意隐瞒，在原告不知情的情况下签订一份《自建房买卖合同》，被告韦传成私自将离婚时未分割的属于夫妻共同财产的位于右江区那马村民小组自建三层住房卖给被告林康业，两被告的行为给原告造成了财产损失，特向法院提起诉讼。 被告韦传成辩称，《自建房买卖合同》依法成立并生效。经法院调解，涉案房屋由其所有，并非只有“居住权”。其对涉案房产有处分权。其与被告林康业在平等自愿、协商一致的基础上，依市场价格达成交易，并未违反法律、行政法规等强制性规定，合同依法成立并生效。其与被告林康业签订的合同并无合同法规定的无效情形。涉案房产为其于1996年6月向那马村民小组购买土地后，于1999年建造。被告林康业为那马村民小组村民，合同签订后已支付全部款项。合同双方不存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的情形。 被告林康业辩称，即便被告韦传成的房子未办理土地使用手续也是违反行政管理性规定，并非违反效力性强制性规定。即便用地违法，法律并未禁止房屋转让，其与被告韦传成签订的合同并无以合法形式掩盖非法目的并已支付76万元购房款，合同系双方真实意思表示。其属于善意第三人，原告于2020年3月5日向其出具《承诺书》，承认房屋买卖的事实，表示不追究林康业的责任，视为原告已对房屋的交易进行追认。 原告为证实其的主张，在举证期限内向本院提交的证据材料有：1、原告居民身份证，证明原告是起诉的主体适格；2、被告居民身份证，证明被告主体适格；3、《自建房买卖合同》，证明被告韦传成与被告林康业违法签订房屋买卖合同，恶意串通侵害原告权益的事实；4、（2019）桂1002民初3132民事调解书，证明位于右江区那马村民小组自建三层住房系原告合法财产的事实。 被告韦传成对其辩解没有向法庭提交证据。 被告林康业对其辩解向本院提供证据材料有：1、1997那马农业经济联合社收款收据，证明百色市右江区那马村民小组自建三层住房集体土地的购买来源；2、百色市土地管理局土地违法案件行政处罚决定书，证明该幢自建三层住房从1998年被行政处罚至今一直是被告韦传成实际拥有、使用；3、（2019）桂1002民初3132号民事调解书，证明被告林康业根据调解书确信该幢自建住房为韦传成所有，尽到了谨慎义务，签订合同属于善意；4、百色市人民医院体检报告，证明签订合同时被告韦传成身体健康、神志清醒，合同系双方真实意思表示；5、房屋实际所有人确认书，证明双方签订确认书，确信该幢自建房为被告韦传成所有；6、自建房买卖合同，证明其与被告韦传成通过合法途径签订合同，不存在恶意串通；7、转账凭证，证明其已根据合同约定支付房款，房屋已经交接；8、黄祝勋手写的承诺书，证明原告承认房屋已卖给被告林康业及合同合法性，不再追究其任何责任，承认该房屋现实际所有人为林康业；9、照片，证实房屋现状。 经过开庭质证，被告韦传成对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3的真实性无异议，但认为该证据无法证实双方签订合同存在恶意串通的情形。对证据4的真实性无异议，但认为该证据无法证实涉案房产为原告与被告韦传成的共同财产，恰恰证实涉案房屋为被告韦传成所有，只是当时没有办理不动产登记，所以调解书表述是使用权。 被告林康业对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3的真实性无异议，但认为合同是双方真实意思表示，无恶意串通的情形，合同也没有损害原告的合法利益。对证据4的真实性无异议，但认为调解书恰恰说明韦传成对涉案房屋有处分的权利且韦传成同意把德保的房子和百胜街的房子分给原告，所以原告才同意将涉案房屋给韦传成居住使用，原告没有出庭就是为了回避这一事实。 原告对被告林康业提供的证据1、9的真实性、合法性、关联性无异议。对证据4的关联性有异议，认为与本案无关。对证据2、3、5、8的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为证据2、5，恰好证明该房屋不是被告韦传成一人所有，而是与原告共同共有；而证据3证明被告林康业知道该房屋是被告与原告共同共有，合同签订时没有告知原告的事实；证据8不能证明原告承认房屋已卖给被告林康业及合同合法性。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告韦传成、林康业签订的合同是恶意串通，损害原告利益。对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告林康业是否转款给被告韦传成，其不知情。 被告韦传成对被告林康业提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议。 对原、被告均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据3及被告林康业提交的证据6，其内容相同，均为《自建房买卖合同》，被告林康业与被告韦传成签订该合同的目的是购买房屋，并非出于侵害原告财产权益的故意，而合同签订后，被告林康业亦支付了相应的房款，合同双方不存在恶意串通的事实，且该合同并未存在损害社会公共利益、国家利益等合同无效情形，该合同客观真实，有被告韦传成与被告林康业的签字及捺印，与本案有关联，本院予以采信。 对于原告提交的证据4及被告林康业提交的证据3，其内容相同，均为（2019）桂1002民初3132号民事调解书，从其内容可知，因调解书并未明确本案涉案房屋的归属，只明确由被告韦传成居住使用，加之该房产未取得权属登记证书，被告林康业无法得知原告是否为共有人，该合同客观真实，与本案有关联，本院予以采信。 对于被告林康业提交的证据2，该证据能证明涉案房产的土地是以被告韦传成的名义购买并受到行政处罚的事实，能证明其目的，本院予以采信。 对于被告林康业提交的证据4，为医院体检报告，该证据能证明被告韦传成在签订合同时的身体健康状况，能证明其目的，本院予以采信。 对于被告林康业提交的证据5，该证据为被告韦传成对涉案房产信息的陈述，能证明被告林康业为善意第三人的事实，本院予以采信。 对于被告林康业提交的证据7，该证据为中国建设银行出具，客观真实，能与两被告签订的《自建房买卖合同》相印证，被告韦传成亦予以认可，本院予以采信。 对于被告林康业提交的证据8，该证据有原告的签字，表明原告了解两被告签订合同买卖涉案房产及被告林康业已支付购房款的事实，其内容客观真实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄祝勋与被告韦传成于1962年12月30日登记结婚。1996年6月，被告韦传成未经批准，向百色市右江区那马村民小组购买集体土地135平方米用于自建三层住房一幢，1997年6月，被百色市土地管理局查处并作出（1997）百土监字第0095号行政处罚决定书，对被告韦传成进行罚款2430元，被告韦传成交纳罚款后未按照规定办理国有土地用地手续及自建房审批手续，该房一直未取得相应的权属证书。2019年8月27日，因双方感情彻底破裂，韦传成向本院起诉请求离婚，2019年11月13日，经本院调解双方自愿离婚，夫妻共同财产分割为：位于百色市右江区色分行）8幢2单元504号房改房一套［百房权证（1998）字第0009197号］归原告所有；位于百色市右江区那马村民小组自建三层住房一幢由被告韦传成居住使用。被告林康业系百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那马屯居民，知道被告韦传成已离婚且居住使用涉案房屋，经与被告韦传成协商，由被告韦传成为出卖人（甲方），被告林康业为买受人（乙方），双方于2020年1月7日签订《自建房买卖合同》，合同约定：甲方自愿将其位于百色市右江区自建房以人民币76万元的价格一口价卖给乙方（该房是甲方1996年6月向那马村民小组购买135平米的集体土地后于1999年起建，建筑面积每层大概90平米，三层共270多平米，房龄20年），同时乙方获得该房的土地使用权、有关土地使用的权益价值已包含于购房款中。付款方式为分期付款，第一期为72万元，于合同签订之日起5个工作日内支付完毕，第二期为4万元，于甲方撤离交清空房子，双方签订移交清单之日支付完毕。合同还对甲方承诺及权利、义务、房屋、土地过户、违约责任等进行约定，合同签订后，被告林康业依约向被告韦传成支付了全部购房款，被告韦传成亦向被告林康业移交了涉案房屋，双方签订《房屋实际所有人确认书》，被告韦传成承诺自签订房屋买卖合同之日起房产实际所有人及土地使用权的为林康业，该转让行为为双方真实意志的体现，本次转让房产及土地使用权为一口价，以后不以市价溢涨等任何理由拒绝该合同交易，承诺人承诺放弃以后溢价房价的主张权利，实际所有人及其共有人有权处分该房产及其内部设施，承诺人不以任何形式给予阻碍，承诺在任何时候不以合同无效来主张房屋所有权，实际所有人享有该房产上市交易的当然的所有权以及土地的使用权，本确认书为合同的不可分割的组成部分，经双方签字确认后同主合同一并生效。2020年3月5日，原告知道被告韦传成已将涉案房屋转让给被告林康业后，即要求被告林康业提供其与韦传成所签订的涉案房屋的买卖合同及购房款转账记录的复印件，并向被告林康业出具一份“承诺书”，表示承认涉案房层已卖给林康业的事实并承诺这些复印件仅用于向韦传成起诉所用，过后不会向此次买卖房屋的交易行为再做任何追究。原告取得被告韦传成与被告林康业签订的《自建房买卖合同》及购房款转账记录后，诉至本院，要求确认两被告签订的《自建房买卖合同》无效。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议点是：被告韦传成与被告林康业签订的《自建房买卖合同》是否具有合同无效的情形，是否无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案房地产为被告韦传成在夫妻关系存续期间，于1996年6月向那马村民小组购买135平米的集体土地后于1999年起自建三层住房一幢，因未办理国有土地用地手续及自建房审批手续，该房一直未取得相应的权属证书，故在原告与被告韦传成离婚时，未能进行分割，由被告韦传成居住使用。虽然涉案房产未取得权属证书，但不影响该房屋的转让及买卖，因涉案房产未办理权属登记手续，被告林康业在合同签订时无法通过向不动产登记部门核实不动产登记材料的方式知悉涉案房产的权属，仅能通过房产占有使用情况、购买土地收据、行政处罚决定书及（2019）桂1002民初3132民事调解书等间接了解涉案房产权属，且在本院（2019）桂1002民初3132民事调解书中，将涉案房产由被告韦传成居住使用，被告林康业有理由相信被告韦传成有权出卖涉案房产，其与被告韦传成达成涉案房屋买卖的合意并签订《自建房买卖合同》并无不当，未损害国家及社会公共、集体或者第三人利益，也未违反相关法律、行政法规的强制性规定，且合同签订后，被告林康业也支付了相应的购房款并占有使用涉案房屋，应视为被告林康业为涉案房屋买卖的善意第三人，原告主张该《自建房买卖合同》应无效，但未能提供证据证明被告韦传成与被告林康业在签订合同时存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的等具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形或其他无效情形，而之后，原告向被告林康业出具承诺书，表示承认涉案房产已卖给林康业的事实，并承诺过后不会向此次买卖房屋的交易行为再做任何追究，应视为原告对该房屋买卖行为的追认。且根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的规定，故原告要求确认被告韦传成与林康业签订的《自建房买卖合同》无效的诉请，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告黄祝勋的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告黄祝勋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 何江 二〇二〇年八月六日 法官助理 屈宇 书 记 员 周媛