四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初2006号 原告：成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司，住所地四川省成都市彭州市天彭镇牡丹西路南段45号。 负责人：王臻强，总经理助理。 委托诉讼代理人：赵曼，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓芸，四川衡平律师事务所律师。 被告：陈文，男，1991年10月20日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：张彪，四川中一律师事务所律师。 原告成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司（以下简称：宏创分公司）诉被告陈文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏创分公司委托诉讼代理人张晓芸、被告委托诉讼代理人张彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏创分公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的《南部新城·逸都城商业街商铺租赁合同》已于2020年1月1日解除；2、判令陈文立即腾退租赁房屋（彭州市）并按交付原状返还宏创分公司；3、判令陈文立即支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金、商业综合管理服务费，合计金额为87624元；4、判令陈文给付逾期支付租金、商业综合管理服务费的违约金（以欠付租金、商业综合管理服务费为基数，按日千分之一的标准，自欠付之日起计算至付清时止。暂计算至2020年6月10日的违约金为35575元：四个季度应付金额起算时间分别为2018年12月17日、2019年3月17日、6月16日、9月16日）；5、判令陈文立即向其充值会员退还已收取的但尚无实际消费的剩余会员充值卡费用（金额和对象原告方都不清楚）。事实和理由：陈文自2018年12月15日起拖欠租金、商业综合管理服务费。宏创分公司经多次催收无果向陈文发出解除合同通知函解除合同后，陈文至今未缴纳欠付费用、返还租赁房屋，故宏创分公司诉至本院。 陈文辩称，根据房屋所有权人与宏创分公司签订的合同性质可以看出双方是委托关系，不能显示宏创分公司与房屋所有权人存在房屋整体租赁关系。宏创分公司仅是代理人，行为后果属于房屋所有权人，租金应当由房屋所有权人主张，宏创分公司只能主张商业管理费，无权代替房屋所有权人充当房屋租赁合同纠纷的原告。房屋租金及商业管理费属于不同的法律关系，不应当并案处理。针对宏创分公司具体诉讼请求：1、宏创分公司于2019年11月11日单方面停水停电，导致房屋租赁合同不能实质履行，造成双方权利义务终止，租赁合同已终止，没有解除的必要；2、陈文一直想把店内设施设备搬离，但宏创分公司一直不同意；3、案涉租金及商业管理费应计算截止至2019年11月11号租赁合同终止之日；4、违约金计算标准过高，且已扣除保证金，属于重复计算；5、关于充值卡费用问题，不属于原、被告双方的权利义务，也不属于本案审理范围。 本院经审理认定事实如下： 2015年，业主方（甲方）成都益联投资有限公司与商管方（乙方）宏创分公司签订《置信·逸景苑五期商业街委托运营管理服务协议》约定，委托物业的基本情况，商业街总建筑面积约18960平方米，范围：商业街7号楼、8号楼、12号楼及-1层除超市租赁范围以外的所有区域。商业街委托运营管理期限为2015年3月18日至2022年1月17日。委托物业管理方式：甲方将商业街的运营管理委托给乙方，并向乙方支付运营管理服务费。在此期间乙方持有商业街经营权，根据本协议条款进行自主招商和运营管理，甲方不得参与、干扰乙方经营管理过程及决策。乙方与租赁商户签订租赁合同并收取租金，乙方直接与租赁商户签订商业物业综合管理服务协议，乙方招商所得租金收入归乙方所得。协议期间，乙方负责商业街的招商、续租、转租、租金收取、运营管理等事宜，并全权负责商业街的整体运营和管理。 2017年12月11日，宏创分公司与案外人杨磊签订《南部新城·逸都城商业街商铺租赁合同》约定，租赁物位于彭州市，计租面积86.67平方米。租赁期限自2018年1月1日至2022年1月16日。第二个租约年（2019年度）每平方米租金74.25元，即每月6435元，每季度租金19305元，年度应交租金总额为77220元。双方同意乙方先支付甲方租赁费，后使用租赁物。租金每季度为一个缴租期。乙方应于期满的15日前，一次性足额支付下个缴租期的租金。租赁保证金未20000元。双方约定，乙方应当自进场日起向甲方缴纳该租赁物的商业综合管理服务费（以下简称：服务费），服务费收取标准为：按照租赁物的记租面积计算，每平方米每月10元。服务费每季度为一个缴租期。乙方应于期满的15日前，一次性足额支付下个缴租期的服务费。其他未尽事宜以乙方与甲方签订的《商业综合管理服务协议》为准，《商业综合管理服务协议》如与本合同内容有冲突，一律以本合同的内容为准。违约条款：乙方应该严格按本合同的约定支付租金、商业综合管理服务费、能源费用或其他应付费用，每延期一天，乙方按应付款项的千分之一向甲方支付违约金，违约金累计计算；逾期或者累计逾期超过30日的，甲方有权无条件解除本合同，甲方不退还保证金，甲方对乙方的装修和设施等费用也不予补偿，乙方需付清拖欠的租金、违约金及其他相关费用，并按本合同第2款约定退场。在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或商业综合管理服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方延迟缴纳本合同项下租金、商业综合管理服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该租赁物暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方因此受到第三方索赔的，则甲方有权向乙方追偿损失。 2018年4月1日，甲方宏创分公司与乙方杨磊、丙方陈文签订《彭州逸都城（南部新城店）商业街商铺租赁合同主体变更协议》约定，本协议签订后，租赁合同中约定的依法作为承租方的权利及义务，自2018年1月1日起至2022年1月16日期间由丙方享有、承担。租赁合同中约定的保证金20000元，自2018年5月15日起直接转为丙方向甲方缴纳的保证金。 陈文自2018年12月15日起拖欠租金、商业综合管理服务费，截止2019年11月6日已欠付87624元，宏创分公司经多次催收未果，于2019年11月10日向陈文邮寄送达《履行通知函》和《暂停能源供给通知书》，于2019年11月11日暂停租赁房屋的电力供应。2019年11月22日向陈文邮寄送达《解除通知函》函告：自2020年1月1日起，解除双方签订的租赁合同，保证金20000元不予退还；要求陈文在2020年1月7日前按约定返还租赁房屋；要求陈文立即支付尚欠款项。因陈文至今未返还租赁房屋并结清尚欠费用，宏创分公司诉至本院。 以上事实有双方当事人的当庭一致的陈述及工商登记信息、身份信息、欠费明细、《置信·逸景苑五期商业街委托运营管理服务协议》、《南部新城·逸都城商业街商铺租赁合同》、《彭州逸都城（南部新城店）商业街商铺租赁合同主体变更协议》、《履行通知函》、《暂停能源供给通知书》、中国邮政回单及物流信息、《解除通知函》、等证据在卷佐证，经庭审举证，本院审查认证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，宏创分公司与陈文之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。陈文未按约定履行合同义务，应继续履行并承担违约责任。 关于请求权主体问题。宏创分公司同时具有房屋出租人及商业管理人的双重身份，案涉租赁合同明确给付义务包含租金、商业综合管理服务费，故本院认为，宏创分公司于本案中诉请给付租金、商业综合管理服务费并无不妥。 关于合同解除问题。陈文辩称宏创分公司于2019年11月11日单方面停水停电，导致房屋租赁合同不实际终止，没有解除的必要。本院认为，宏创分公司基于陈文不履行给付的违约行为，采取暂停租赁房屋能源的措施来促使陈文履行合同义务，符合合同约定，不构成合同终止。宏创分公司向陈文送达了解除通知，案涉租赁合同应于2020年1月1日解除。 关于房屋腾退问题。合同解除后，陈文应当按照通知函于2020年1月7日前返还租赁房屋。陈文关于“一直想把店内设施设备搬离，但宏创分公司一直不同意”的辩称没有提供证据证明，本院不予认可。 关于违约金的主张及保证金的处置。庭审中，经询问双方对保证金的处置意见，陈文表示同意将保证金作为被告方违约责任承担方式予以抵扣，并辩称宏创分公司诉请的违约金计算标准过高，扣除保证金后又主张违约金属于重复计算；宏创分公司陈述按合同约定不予退还保证金并坚持诉讼请求的违约金。本院认为，租赁合同关于违约情形下不予退还保证金的约定，属于对违约责任的约定方式，因保证金已预先交付给出租人，故在主张违约责任给付时具有消极给付性或抵扣性质，但仍应当明确为违约责任主张的具体诉讼请求。本案法庭辩论终结前，宏创分公司并未将保证金所涉及的违约责任作为其增加的诉讼请求，故本院仅就宏创分公司诉请的违约金的性质及范围进行评述。宏创分公司诉请给付逾期支付租金、商业综合管理服务费的违约金（以欠付租金、商业综合管理服务费为基数，按日千分之一的标准，自欠付之日起计算至付清时止），本院认为，宏创分公司就逾期支付的违约金计算标准过高，酌定调整为按年利率24%标准计算。据结算明细表载明的分段计算的起算时间和基数，按年利率24%标准计算，截止2020年6月10日应支付的违约金为23391元，扣除保证金20000元后，实际支付3391元；2020年6月11日之后的违约金以欠付租金、商业综合管理服务费为基数，按年利率24%计算至付清时止。 关于宏创分公司诉请判令陈文立即向其充值会员退还已收取的但尚无实际消费的剩余会员充值卡费用，不属于本案审查范围。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第第二款、第九十六条第第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、陈文与成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司签署的《南部新城·逸都城商业街商铺租赁合同》于2020年1月1日解除； 二、陈文于本判决生效之日起五日内给付成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司租金、商业综合管理服务费共计87624元； 三、陈文于本判决生效之日起五日内给付成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司违约金：截止2020年6月10日应支付的违约金为23391元，扣除保证金20000元后，实际支付3391元；2020年6月11日之后的违约金以尚欠租金、商业综合管理服务费为基数，按年利率24%计算至付清时止； 四、陈文于本判决生效之日起五日内将彭州市租赁房屋按交付原状返还成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司； 五、驳回成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1382元，由陈文负担1260元，成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司负担122元（此款成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司已缴纳，陈文应负担的1260元于本判决生效之日起五日内给付成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  胡剑 二〇二〇年八月十一日 书记员  袁静 彭州市人民法院 履行义务告知书 依照法律规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人有自动履行的义务。当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。进入执行程序后，被执行人若未按执行通知履行法律文书确定的义务，将面临如下法律后果： 1．被限制出境。 2．被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （5）购买非经营必需车辆； （6）旅游、度假； （7）子女就读高收费私立学校； （8）支付高额保费购买保险理财产品； （9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。 3．被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有： （1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。 （2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。 （3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。 （4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。 （5）荣誉或授信限制。 （6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。 4．被强制执行并承担相关费用。 5．支付执行费。 6．被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。 为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。