浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初1564号 原告（反诉被告）：李文秀，男，1975年10月15日出生，朝鲜族，住浙江省绍兴市柯桥区。 原告（反诉被告）：朴景海，女，1975年4月3日出生，朝鲜族，住浙江省绍兴市柯桥区。 二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：庞佳轶。 被告（反诉原告）：王平平，女，1984年7月31日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：余剑英,浙江朋成律师事务所律师。 原告李文秀、朴景海与被告王平平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序。后因用其他方式无法向王平平送达相关法律文书，故本案转为普通程序，并依法由审判员沈海明担任审判长，与审判员鲁志杰、人民陪审员吴水根组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李文秀、朴景海的委托诉讼代理人庞佳轶、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人余剑英到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告李文秀、朴景海向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告王平平支付原告物业费42474.96元及自起诉之日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息；2、判令被告王平平支付违约金26666元，并支付自起诉之日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息。事实和理由：2016年1月1日，原告李文秀、朴景海与被告签订《房地产租赁合同》一份，原告将其所有的坐落于金地自在城商业一期2-301、2-302、2-303室出租给被告，其中约定水费、电费、物业管理费和卫生费被告按实际用量按时交付给相应部门。被告经物业公司多次催讨，未支付2-303室2018年1月1日至2018年12月31日及2-301、2-302、2-303室自2019年1月1日至2019年12月31日止的物业费。后原告迫于物业公司的催讨，先行垫付物业费42474.96元。 被告王平平辩称：双方签订房地产租赁合同属实。1、被告已将2016年、2017年的租金及物业费支付给原告。后被告知晓涉案房屋2016年至2017年9月期间的属于物业费免缴期。被告要求将2016年至2017年9月期间交由原告的物业费冲抵本案本诉部分的物业费。2、被告不存在违约的情形。从双方的微信聊天记录可以反映出，涉案房屋的物业服务存在诸多不到位的地方，严重影响房屋的正常使用。原告以明示的方式将解除合同的意思表示通知给被告，并在2019年12月15日将3000元的租房押金退还给被告。被告认为双方的租赁合同已于2019年12月15日解除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告王平平向本院提出反诉请求（变更后）：1、判令反诉被告李文秀、朴景海返还多支付的物业费12969元；2、判令反诉被告李文秀、朴景海支付违约金26666元，并支付自起诉之日起至生效判决确定的履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的逾期利息损失。事实和理由：反诉原被告于2016年1月1日签订《房地产租赁合同》，租赁期限为五年，自2016年1月1日至2020年12月31日止。反诉原告依约履行了合同。后反诉被告于2019年11月7日单方提出解除合同，并于2019年12月15日将租房押金退还给反诉原告。根据合同约定，租赁期间任何一方违反合同约定，必须向对方缴纳月租金的两倍作为违约金。同时因反诉被告2016年1月1日至2017年9月的物业费被减免，反诉原告已支付给反诉被告2016年至2017年的物业费，抵扣反诉被告代缴部分，多余部分应返还给反诉原告。 反诉被告李文秀、朴景海辩称，其依约履行合同，反诉原告未按合同约定交纳物业费，违约在先。另外，2016年1月1日至2017年9月的物业费不属于减免，而是此前的房屋租赁合同的违约金，该权利应由反诉被告享有。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，原告李文秀、朴景海与被告签订《房地产租赁合同》一份，双方约定，原告将其所有的坐落于金地自在城商业一期2-301、2-302、2-303室出租给被告，水费、电费、物业管理费和卫生费被告按实际用量按时交付给相应部门,租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。被告于2015年12月15日支付给原告房屋租金130000元、物业管理费31683元，及房屋押金3000元；于2016年12月11日支付给原告171683元（含租金140000元及物业管理费31863元）。2019年8月14日，被告支付物业管理费20890.80元。被告未支付2-303室2018年1月1日至2018年12月31日及2-301、2-302、2-303室自2019年1月1日至2019年12月31日止的物业管理费，合计42474.96元。2019年11月7日，原告要求被告付清拖欠的物业费，并告知被告2020年房屋收归自己使用。后原告于2019年12月15日支付了该拖欠的物业管理费。原告将房屋押金3000元支付给了被告。双方签订的该租赁合同已于2019年12月15日解除。 另查明，2014年8月7日，原告与绍兴市金地申兴房地产发展有限公司签订协议书一份，约定原告将涉案房屋租赁给房产公司使用。2015年12月，双方解除该合同，房产公司向原告支付等价于24个月物业管理费金额的租金及违约金，即以2015年10月1日起24个月的物业管理费抵销房屋租金及解除合同的违约金。 以上事实，由原被告提供的不动产权证、房地产租赁合同、增值税专用发票及支付凭证、收条及转账记录、交易明细、微信聊天记录、催款函、协议书、情况说明以及原被告在庭审中的陈述等证据证明。 本院认为，原告（反诉被告）李文秀、朴景海与被告（反诉原告）王平平之间签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。依法生效的合同受法律保护，当事人理应按约全面履行。现双方已实际解除合同，结合双方提供的证据及当庭陈述，在该合同解除前双方均未有明显的违约行为。故双方均要求对方承担违约责任的诉讼请求，均不予支持。原告根据合同的约定，租赁期间的物业管理费应由被告承担，故原告垫付的2-303室2018年1月1日至2018年12月31日及2-301、2-302、2-303室自2019年1月1日至2019年12月15日止的物业管理费，合计41147.34元应由被告承担，2019年12月16日至31日的物业管理费由原告自行承担。现有证据能够认定，2016年1月1日至2017年9月的物业管理费，系此前的房屋租赁合同解除产生的租金及违约金，该权利应由反诉被告享有，与应交纳的物业管理费属于债务抵销，不属于减免。反诉原告要求反诉被告返还物业管理费无相应的事实依据及法律依据，本院不予支持。故原告要求被告支付垫付的物业管理费并赔偿利息损失，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告王平平在判决生效后十日内支付给原告李文秀、朴景海物业管理费41147.34元，并支付该款自2020年2月27日起至生效判决确定的履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的利息； 二、驳回原告李文秀、朴景海的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告王平平的反诉请求。 如果被告王平平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1529元，由原告李文秀、朴景海负担700元，被告王平平负担829元；反诉案件受理费790元，由反诉原告王平平负担。均限本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  沈海明 审 判 员  鲁志杰 人民陪审员  吴水根 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  倪佳娣 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的 和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租 人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。