湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1182号上诉人（原审被告）：陈昭，男，1994年7月18日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托代理人陈开明，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘利辉，女，1957年8月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：阳枝仁，男，1955年12月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。两被上诉人共同委托委托代理人：叶翔锋，湖南一星律师事务所律师。原审第三人：长沙中环房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道办事处华润凤凰城三期15栋1层106号。法定代表人田明学，总经理。上诉人陈昭因与被上诉人刘利辉、阳枝仁，原审第三人长沙中环房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初6083号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈昭上诉请求：1、原判决认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2、本案一审诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。涉案房产双方合意的交易价格应为97万元。1、一审中，被上诉人认可与刘水洋签订的交易额为97万元《房地产买卖（居间）合同》的真实性，且，该份合同真实性也得到了第三人中介公司的确认。因此，被上诉人与刘水洋签订的合同是上诉人与被上诉人争议的基础法律关系，涉案房产的房款应当按照合同约定的97万计算。2、没有合法有效的证据证明，涉案房产的“房款”是134万元。（1）一审判决书认定“被告在接受两原告委托后，……余款134万元由银行按揭支付”。该部分的表述，没有任何证据支持。庭审中也没有涉及上述事实及证据。（2）一审判决书认定“2017年4月5日，……该公司载明联系人为杨阳”。该部分表述源于一审中被上诉人提交的一份没有原件核对的证据。上诉人在庭审中对该证据的三性均提出异议。该份证据因没有原件核对，也没有陈某本人出庭接受质证进行应证，系孤证，不能作为认定案件事实的证据。（3）一审判决中认定“被告陈述其并非第三人的员工，……涉案134万元系垫资回款”。该部分的表述，一审中陈昭的表述实为，陈某向赵奔（方向支付）借款的91万元系升隆公司垫资款。贷款发放下来后，首选应当偿还垫资的款项（91万元）。余款按照陈某的要求处理。二、一审法院适用法律错误。1、本案系委托合同纠纷。根据委托书，受托人陈昭受托事项有两项：办理涉案房产产权交易过户后收取房款，与以委托人的名义协助购房人办理相关银行按揭手续。陈昭按照确定的合同价款97万元办理受托事项，是完全按照委托合同的约定履行委托合同，在被上诉人收到房款后，陈昭的受托义务已经完成。2、按照委托合同的约定，购房人陈某申请的贷款，银行仅需将款项划至受托人陈昭指定的账户，即视同本人已收妥全部房款。本案中，涉案房产登记在陈某名下后，法律上，其利用房产进行贷款，审批获得的任何金额的贷款处置权完全在陈某本人，其可以自行支配。因此，一审法院将该134万元贷款等同于“房款”超越了合同相对性，也超越了人民币作为一般等价物的基本属性。3、根据房屋买卖合同的约定，涉案房产实际买受人是陈某。但是本案中，陈某对涉案房产自己需要支付134万元的对价没有证据证明，其与被上诉人达成了合意，且人民法院推定涉案房产为134万元，并没有对陈某进行询问，剥夺了陈某的实体权利。人民法院的判决结果将导致不动产实际购买人不能超过房屋成交价贷款，否则会被认定为贷款金额即不动产成交金额的错误趋势。刘利辉、阳枝仁答辩称，一审法院判决具有事实和法律依据，上诉人的上诉应予驳回。长沙中环房地产经纪有限公司未发表答辩意见。刘利辉、阳枝仁向一审人民法院提出诉讼请求：1、陈昭向刘利辉、阳枝仁返还1340000元；2、陈昭承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：刘利辉、阳枝仁系夫妻，2008年7月30日，刘利辉、阳枝仁以刘利辉的名义，采取一次性付款的方式购买了位于长沙县，房产登记的建筑面积188.3平方米。2017年3月，刘利辉、阳枝仁将该房产委托第三人居间出售。经第三人居间，案外人刘水洋欲购买涉案房产，遂于2017年３月25日委托其朋友杨阳向阳枝仁支付购房定金50000元。2017年3月27日，刘利辉、阳枝仁（委托人）向陈昭（受托人）出具《委托书》，载明刘利辉、阳枝仁全权委托陈昭代为办理涉案房产产权交易过户后的收取房款【若购房人向银行、公积金管理中心申请贷款或向政府申请货币补贴支付购房款时，刘利辉、阳枝仁同意相关部门仅需将款项划至陈昭指定的账户（开户名：陈昭，开户行：中国建设银行，账号：62×××88），即视同刘利辉、阳枝仁已收妥全部房款】，并以刘利辉、阳枝仁的名义协助购房者办理银行按揭贷款的银行开户、取现、转账及签署银行相关文件等与该房产按揭贷款有关的手续及签字，陈昭在委托权限内所实施的法律行为，刘利辉、阳枝仁均予承认。2017年3月28日，刘利辉、阳枝仁、陈昭就上述委托书在长沙市望城公证处进行了公证。2017年4月10日，刘利辉（卖方）与案外人刘水洋（买方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定案外人刘水洋以970000元购买涉案房产，购房定金60000元在签订合同当日支付，剩余的房款910000元在买方签署《长沙市二手方买卖合同》及办理递件过户手续时全部付清，买方另向第三人支付佣金19400元。双方另约定必须于2017年4月26日前到房地局等相关部门办理完缴纳税费签署《长沙（市、县）二手房买卖合同》，办理递件及立契过户手续。双方另在该合同第十八条备注处，手写载明“买卖双方友好协商一致达成以下协议：（1）买卖双方须全力配合经纪方办理相关交易手续。（2）卖方同意过户至买方指定任何人名下。（3）如果买方违约，定金不退，若卖方违约则加六万赔偿买方。”合同签订当日，案外人刘水洋向刘利辉支付了剩余的购房定金10000元。2017年4月26日，为办理涉案房产转让过户，根据案外人刘水洋的指示，刘利辉与案外人陈某在长沙县房地局签订《长沙县二手房买卖合同（免资金监管）》，合同编号：ＫＦ1704260067，将涉案房产实际出售给陈某，转让价格为80万元，并载明陈某以商业贷款方式购买涉案房产。刘利辉于当日收到了案外人方向支付的剩余购房款91万元。2017年5月3日，陈某以涉案房产成交价170万元、评估价167.53万元向银行申请贷款134万元用于购买涉案房产，并在贷款合同中要求将该134万元一次性划入陈昭名下的建行长沙解放中路支行62×××88。2017年5月11日，银行根据该约定将134万元支付至指定的陈昭银行账户。涉案房产现登记至陈某名下，但是陈昭并未将刘利辉、阳枝仁委托其收取的购房款支付刘利辉、阳枝仁，双方遂酿成纠纷。另查明，陈昭在接受刘利辉、阳枝仁委托后，以刘利辉的名义与实际购房人陈某签订《房地产买卖合同》，合同签订时间载明为2017年3月9日，合同内容为陈某购买涉案房产，价格为170万元，首付款36万元，余款134万元由银行按揭支付。2017年4月5日，案外人陈某与湖南满意汇水木房地产经纪有限公司签订《房产委托代理合同》，约定陈某购买涉案房产，价格为136万元。该公司载明联系人为杨阳。陈昭陈述其并非第三人的员工，而是升隆集团的员工，向刘利辉支付91万元的方向系其叔叔，也是升隆集团员工。陈昭另陈述涉案房产登记在刘利辉名下时因还有抵押贷款，其系帮助刘利辉垫资偿清贷款后将房产证从抵押权人取出，再通过房产出售将垫资收回，涉案134万元系垫资回款。案外人刘水洋作为证人出庭陈述，其与刘利辉、阳枝仁价格经过了几次谈判，最后以2017年4月10日确定的97万元购买涉案房产，但是因为没有购房资格，遂转让陈某购买。刘水洋认可其曾经与杨阳是同事。第三人庭后经该院询问，陈述其将涉案房产居间给案外人刘水洋，陈昭并非其工作人员，对刘利辉、阳枝仁、陈昭之间的委托并不知情，涉案房产过户均是按照刘水洋的要求办理的。以上事实，有刘利辉、阳枝仁、陈昭身份信息、商品房买卖合同、委托书、公证书、房地产买卖（居间）合同、长沙县二手房买卖合同（免资金监管）、个人住房贷款合同、个人贷款支付凭证、房地产买卖合同、房产委托代理合同、不动产情况登记表、收款收据、转账回单、（2018）湘0121民初3413号民事判决书、手机银行查询明细、询问笔录、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，并应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。该案中，经第三人居间，刘利辉虽然是与案外人刘水洋签订《房地产买卖（居间）合同》，刘水洋以97万元购买涉案房产，但是根据双方居间合同之约定，卖方同意过户至买方指定任何人名下。因此，涉案房产最终根据刘水洋的指示，实际出售给案外人陈某。陈昭亦基于刘利辉、阳枝仁对其出具的《委托书》，负责收回实际购买人陈某的购房款，但是其实际收回的购房款为134万元，而仅支付刘利辉、阳枝仁91万元。陈昭并没有履行如实报告义务。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条之规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。因此，陈昭作为受托人应当向刘利辉、阳枝仁履行交付财产义务，鉴于刘利辉、阳枝仁实际已经取得购房款97万元（含定金），陈昭应当将购房款差额部分37万元返还刘利辉、阳枝仁。刘利辉、阳枝仁主张的超过部分，该院不予支持。陈昭主张涉案房产购房价格应为97万元，陈昭收回的134万元系房产登记至陈某名下后，陈昭与陈某之间的往来。根据查明事实以及购房交易规则可知，实际购房人陈某系以银行贷款方式支付涉案房产购房款，陈昭亦认可陈昭与刘利辉、阳枝仁之间的委托关系属于涉案房产买卖合同的从合同。因此，陈昭收取陈某取得的银行贷款实际系收取涉案购房款，属于委托事项。因此，对陈昭的上述抗辩意见，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零一条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、陈昭于本判决生效后15日内返还刘利辉、阳枝仁购房款370000元；二、驳回刘利辉、阳枝仁的其他诉讼请求。该案受理费16860元，由刘利辉、阳枝仁承担10010元，陈昭陈昭承担6850元。上诉人陈昭在二审期间申请证人陈某出庭作证，证人陈某陈述，该房产中介公司报价97万，在建设银行贷款130多万，贷款直接进入升隆典当。拟证明房款为97万元。被上诉人刘利辉、阳枝仁发表如下质证意见：贷款134万元，房款应按贷款数额计算，为134万元。上述证人证言能否达到其证明目的，本院将结合本案事实以及全案证据予以分析认定。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，陈昭与刘利辉、阳枝仁之间形成委托关系。陈昭亦基于刘利辉、阳枝仁对其出具的《委托书》，负责收回实际购买人陈某的购房款。因此，陈昭收取陈某取得的银行贷款实际系收取涉案购房款，属于委托事项。但是，陈昭实际收回购房款134万元，而仅支付刘利辉、阳枝仁91万元。陈昭作为受托人应当向刘利辉、阳枝仁履行交付财产义务，鉴于刘利辉、阳枝仁实际已经取得购房款97万元（含定金），陈昭应当将购房款差额部分37万元返还刘利辉、阳枝仁。综上所述，上诉人陈昭的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16860元，由陈昭负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  欧阳宁审判员  邓 安二〇二〇年八月十日书记员  朱宇航