湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初3744号原告：长沙京衡商业运营管理有限公司，住所地长沙高新开发区文轩路27号麓谷钰园E4栋102号247房。法定代表人：汤京沙，总经理。委托诉讼代理人：钟成，湖南方照律师事务所律师。被告：曾雨，男，1992年6月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李晶，女，1992年3月3日生，汉族，住长沙市雨花区，系被告配偶。原告长沙京衡商业运营管理有限公司与被告曾雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙京衡商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人钟成，被告曾雨的委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙京衡商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告2019年4月19日签订的两份《房屋租赁合同》于2020年1月10日解除。二、判令被告立即腾空位于长沙市岳麓区租赁房屋，并交还原告。三、判令被告立即将长沙它次元宠物有限责任公司的经营场所迁出租赁房屋，并办理完毕该公司住所的工商变更登记手续。四、判令被告向原告支付2019年10月11日至2020年1月10日期间的租金人民币34000元（扣除2019年11月29日支付的20000元）。五、请求判令被告向原告支付房屋占有使用费人民币54000元（房屋占有使用费以月租金为标准，即2020年4月19日之前月租金按18000元／月计算，2020年4月19日起及之后月租金按19260元／月计算，自2020年1月11日起暂算至2020年4月10日止计54000元，判决至房屋实际交付之日止）。六、判令被告向原告支付违约金54000元。七、判令被告向原告支付律师费10000元。八、判令被告向原告支付欠付款利息（利息以判决各项总金额为基数，按照月利率2%的标准，自判决之日起至实际支付之日止）。九、判令被告承担本案保全费、诉讼费等费用。事实与理由：2019年4月19日，原告与被告签订了两份《房屋租赁合同》，被告承租了原告位于长沙市岳麓区门面，租期均为三年（自2019年4月19日至2022年4月18日），租金均按照固定月租金标准计算，第一年租金均为83400元，第二年租金均为115560元，第三年租金均为123648元，租金支付方式为按季度预交，合同还约定了其他事项。鉴于被告的请求且承诺至少连续租赁三年，原告同意给予其自2019年4月19日至2019年7月10日期间为免租期。同日，原、被告又签订两份《承诺书》，进一步明确约定第一个租赁年度的月租金均为9000元／月，租金计算期间均自2019年7月11日至2020年4月18日；第二个租赁年度的月租金均为9630元／月，租金计算期间均自2020年4月19日至2021年4月18日；第三个租赁年度的月租金均为10304元／月，租金计算期间均自2021年4月19日至2022年4月18日。合同签订当日，被告向原告支付了自2019年7月11日至2019年10月10日一个季度的租金54000元，并支付了合同保证金54000元，原告于合同签订当日向被告交付了上述租赁房屋，被告利用上述租赁房屋经营他次元宠物店至今。2019年5月17日，被告以2栋107号门面地址为公司住所，注册成立了长沙它次元宠物有限责任公司，被告系该公司法定代表人和唯一股东。按照合同约定，被告应于2019年10月10日前支付下一季度（2019年10月11日至2020年1月10日）的房屋租金，经原告多次催讨，被告仅于2019年11月29日支付20000元，后均以各种藉口为由拒不向原告支付欠付的租金。原告亦与被告多次协商，希望与其协商解除房屋租赁合同，但被告既不同意解除租赁合同，又拒不支付欠付租金。原告迫于无奈，于2020年1月8日向被告当场送达《解除商铺租赁合同通知书》，告之双方签订的两份《房屋租赁合同》自2020年1月10日起解除，并要求被告自合同解除之日起五日内腾空租赁房屋，并办理租赁房屋移交手续。但被告置之不理，继续占有使用租赁房屋至今。被告延期且拒不支付租金和拒不腾房移交租赁房屋的行为，构成根本违约。根据《房屋租赁合同》第4.3条的约定，被告延期支付租金超过一个月时，原告有权单方解除房屋租赁合同，并追究被告的违约责任；根据《房屋租赁合同》第6.1条的约定，被告违约应向原告支付与合同保证金等额的违约金。根据《房屋租赁合同》第5.2条的约定，房屋租赁合同解除后，被告未及时办理租赁房屋移交手续时，仍需按照合同约定的租金标准向原告另行支付房屋占有使用费。根据《房屋租赁合同》第7.7条的约定，被告违约，原告采取诉讼方式维权时，被告还应承担律师费、诉讼费、保全费以及欠付金额利息等一切费用，利息标准按照月利率2%的标准计算。可见，原告的诉请合情合理合法。综上所述，原告多次要求被告支付租金或者解除租赁合同并交还租赁房屋，但被告置若罔闻，被告的违约失信行为，给原告造成了巨大的经济损失，严重影响了原告的正常经营管理活动。为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》向法院提起诉讼，敬请判如所请。被告曾雨辩称，确实欠付原告租金34000元（2019年10月11号-2020年1月10号），因为疫情期间没有营业，没有收入，导致我方不交租金。上个月去原告公司缴付了2万元租金，并且在起诉之前原告并未和被告方联系。经审理查明：2019年4月19日，原告与被告签订了两份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于长沙市岳麓区门面，租期均为三年（自2019年4月19日至2022年4月18日），租金均按照固定月租金标准计算，第一年租金均为83400元，第二年租金均为115560元，第三年租金均为123648元，租金支付方式为按季度预交。上述合同第4.3条均约定，被告延期支付租金超过一个月时，原告有权单方解除房屋租赁合同，并追究被告的违约责任；第6.1条均约定，被告违约应向原告支付与合同保证金等额的违约金。第5.2条均约定，房屋租赁合同解除后，被告未及时办理租赁房屋移交手续时，仍需按照合同约定的租金标准向原告另行支付房屋占有使用费。第7.7条均约定，被告违约，原告需要采取诉讼方式维权时，乙方应承担包括但不限于律师费、诉讼费、保全费及欠付金额利息（标准为月息2%）等一切费用。同日，原、被告又签订两份《承诺书》，进一步明确约定，第一个租赁年度2019年7月11日至2020年4月18日的月租金均为9000元/月；第二个租赁年度2020年4月19日至2021年4月18日的月租金均为9630元/月；第三个租赁年度2021年4月19日至2022年4月18日的月租金均为10304元/月。后，被告向原告支付了自2019年7月11日至2019年10月10日一个季度的租金54000元，原告于合同签订当日向被告交付了上述租赁房屋，被告利用上述租赁房屋经营宠物店至今。2019年5月17日，被告以2栋107号门面地址为公司住所，注册成立了长沙它次元宠物有限责任公司，被告系该公司法定代表人和唯一股东。另查明，1、原告陈述，被告自2019年11月起未按时足额支付租金，仅于2020年5月28日，2020年6月30日分别向原告支付了20000元及15000元。2、原告就本案委托了湖南方照律师事务所支出了10000元，并开具了增值税发票。3、涉案租赁房屋的产权人湖南正旦置业有限公司向本院出具说明记载涉案租赁房屋已经委托给本案原告进行运营管理。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《承诺书》《收据》、《解除商铺租赁合同通知书》、《委托代理合同及发票》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：原告长沙京衡商业运营管理有限公司与被告曾雨签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于原告提出确认原告与被告签署的《商铺租赁合同》于2020年1月10日解除及判令被告即时向原告交还商铺的诉讼请求，本案为房屋租赁合同纠纷，被告曾雨租赁房屋后一直未缴纳租金，已构成违约，原告长沙京衡商业运营管理有限公司有权解除租赁合同并要求被告曾雨腾让房屋，本院对原告要求解除租赁合同并要求曾雨腾房的诉讼请求依法予以支持。原告主张本案所涉租赁合同于2020年1月10日解除，本院认为原告提交的证据不能够证实其在2020年1月10日向被告送达了解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本院将原告的起诉文书送达至被告处，被告于2020年5月27日进行了签收，本院认为根据上述法律规定，本案所涉的租赁合同于2020年5月27日解除，故对于原告诉请被告迁出租赁房屋的诉讼请求本院依法予以支持。因被告曾雨系长沙它次元宠物有限责任公司的法定代表人，该公司的注册地址系本案所涉的租赁房屋，在解除本案所涉租赁合同并腾房的情况下，原告有权要求被告曾雨办理完毕长沙它次元宠物有限责任公司住所的工商变更登记手续，故本院对原告的该诉讼请求依法予以支持。关于原告要求被告支付欠租34000元（2019年11月1日至2020年1月10日）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付截至2020年4月19日的房屋占用使用费54000元及后续房屋占用使用费，因涉案合同2020年5月27日解除，故对于2020年1月10日至2020年5月27日的应视为租金，考虑到春季新冠疫情的影响，本院酌情支持55000元，对于2020年5月27日后的房屋占有使用费，按照合同约定以每月19260元计算至被告退房为止。对于被告辩称已经支付部分租金的抗辩理由，本院予以采纳。扣除被告已支付的35000元，仍欠付原告租金54000元。对于原告诉请的律师费10000元，本院认为系双方合同约定且已实际发生，故对于该诉请，本院予以支持。关于原告诉请的违约金54000元及欠付款利息，本院认为上述两项均系惩罚性赔偿，违约金虽系合同约定，但该约定过高，本院仅支持按照月利率2%的标准支付欠付利息，对于超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告长沙京衡商业运营管理有限公司、被告曾雨2019年4月19日签订的两份《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除;二、被告曾雨于本判决生效之日起七日内向原告长沙京衡商业运营管理有限公司支付租金54000元（租金计算至2020年5月27日）,律师费10000元；三、被告曾雨于本判决生效之日起十日内腾空本案所涉租赁房屋交还给原告长沙京衡商业运营管理有限公司，并自2020年5月27日起按照合同约定以每月19260元的标准支付房屋占用费至交还商铺之日止；四、被告曾雨于本判决生效之日起十日内将长沙它次元宠物有限责任公司的住所迁出并办理工商变更登记手续；五、被告曾雨于本判决生效之日起十日内以上述欠付的房屋租金为基数按月利率2%的标准自判决生效之日起支付利息至实际付清之日止；六、驳回原告长沙京衡商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3340元，减半收取为1670元，由被告曾雨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄婧二〇二〇年八月十二日法官助理彭婷书记员刘洋乐