文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初14548号原告：何开树，女，汉族，1976年7月22日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：万世奎，四川顿开律师事务所律师。被告：邹娅，女，1982年9月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：董欣栗，重庆中联世通律师事务所律师。原告何开树与被告邹娅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何开树及其委托诉讼代理人万世奎，被告邹娅及其委托诉讼代理人董欣栗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何开树向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金58116元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月26日，原被告签订了一份《租赁合同》，原告将位于重庆市渝中区中兴路*号*出租给被告，合同约定租金分阶段涨价，其中2019年6月26日至2020年6月25日期间的租金为4725元/月、2020年6月26日至2021年6月25日期间的租金为4961元/月，合同第八条第(一)款约定“乙方违约导致合同解除的，应当向甲方支付等同于当年年租金的违约金”。2020年4月1日，被告因其经营问题、要前解除租赁合同，同时，在租赁期间，被告对房屋造成了破坏性损坏，并且被告尚欠物业费1169.97元;但，双方对被告如何支付违约金事宜未能达成一致意见。按照合同约定，被告应按2020年年租金标准支付违约金，即4725元/月×6个月+4961元/月×6个月=28350+29753=58116元。因被告一直不支付违约金，原告无法，诉至法院。被告邹娅辩称，今年因疫情原因，根据相关政策法律规定，疫情期间的房租应当根据公平原则予以减免，同时，原被告双方于2020年4月2日就办理了腾空房屋的移交手续，双方的合同已经解除，原告就应当按照合同约定退还被告所缴纳的押金和多缴纳的房租以及退还疫情期间应该减免的房租，同时，被告认为因不可抗力的原因，双方一致同意解除合同，被告不应当承担违约责任。如果法庭判定被告承担违约责任，被告认为违约金过高，请法庭予以调整。本院经审理认定事实如下：2018年6月26日，何开树（甲方，出租人）与邹娅（乙方，承租人）签订了《租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方所有的重庆市渝中区中兴路*号*房屋，建筑面积78.64平方米，租赁用途为民宿。租赁期限自2018年6月26日至2023年6月25日，共计五年。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起15天的免租期，即2018年6月26日至2018年7月10日日止。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金（一）支付方式为银行汇款，提前叁个工作日按陆个月支付下一次租金。第一年，2018年6月26日至2019年6月25日，租金为4500元/月；第二年，2019年6月26日至2020年6月25日，租金为4725元/月；第三年，2020年6月26日至2021年6月25日，租金为4961元/月；…（二）押金9000元。租赁期满，甲方须当日全额退还乙方押金。若因乙方有该房屋未结清的费用，应扣除相应费用之后将剩余部分如数返还给乙方，不足部分由乙方补给甲方。第五条其他相关费用的承担方式租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、室内设施维修费等费用由乙方承担。…第七条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达2000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋的主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。（四）其他法定的合同解除情形。第八条违约责任（一）甲方违约导致合同解除的，甲方应赔偿乙方当年年租金的1倍，若支付的违约金不足以支付乙方的装修以及经营损失的，甲方还应另行赔偿（赔偿按第三方评估机构的评估金额为准），并全额退还已缴纳未发生的租金及房屋租赁押金。乙方违约导致合同解除的，应当向甲方支付等同于当年年租金的违约金，若支付的违约金不足以支付甲方恢复交房原样的装修以及其他损失的，乙方还应另行赔偿（赔偿按第三方评估机构的评估金额为准）。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前叁拾日通知对方，并按当年年租金向对方支付违约金；且甲方还应退还相应的租金及房屋租赁押金。合同还约定了双方的其他权利和义务。同日，何开树及邹娅在合同附件所附《房屋交接书》签字确认乙方接收案涉房屋。何开树出具《房屋租赁业主收款收据》一份，载明收到邹娅租赁案涉房屋2018年6月26日至2018年12月25日的租金24750元及押金9000元。邹娅已缴纳案涉房屋至2020年5月25日的租金。2020年2月3日，邹娅通过微信向何开树发送了《解除租赁合同通知书》，提出因受新冠疫情影响，要求解除租赁合同并退还剩余租金及押金。何开树未予同意。2020年4月1日，邹娅向何开树出具《承诺书》一份，内容为：本人因经营问题，提前将熊猫公馆*房退租给房东何开树。因本人在承租期间，造成原房有些破坏性损伤，现承诺在2020年4月3日前将房屋修复完毕（含墙面漆、灯具及安装等）。所产生的费用由本人直接与装修师傅结算及承担此费用。另本人尚欠物业公司1169.97元的物业费未支付。现因双方因合同违约金赔偿事宜协商未果，故未能支付。还有本人于2019年12月12日尚有1109.68元的维修整改费用（代垫）尚未与房东何开树结算。落款处有邹娅签名并捺印。落款处还有何开树写有备注“房东：代垫1109.68元未结”并捺印。庭审中，何开树认可其于2020年4月2日收回案涉房屋，原、被告双方一致确认案涉房屋租赁合同于2020年4月2日解除。另查明，2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。上述事实，有《租赁合同》、《房屋租赁业主收款收据》、《承诺书》等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，何开树与邹娅签订的《租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案法庭审理中，邹娅、何开树一致认可案涉租赁合同于2020年4月2日解除。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致邹娅不能使用案涉房屋。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故邹娅以此为由解除租赁合同并不产生合同解除的法律效力，邹娅单方解除合同构成违约行为，应当承担违约责任。至于违约金的数额，根据双方合同约定，“乙方违约导致合同解除的，应当向甲方支付等同于当年年租金的违约金”，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，被告辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将被告承担的违约金定为四个月租金即19514元。至于被告主张的抵扣租金及押金的辩解意见，因邹娅已另行提起诉讼向何开树主张退还押金及租金，本案不再处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：被告邹娅在本判决生效之日起十日内向原告何开树支付违约金19514元。本案受理费减半收取626元，由被告邹娅负担144元，原告何开树负担482元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年八月十二日书记员  曹燎