湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初653号原告：王军，男，汉族，1968年10月12日出生，住湖北省宜都市，委托诉讼代理人：杨利红，湖北百思特律师事务所律师。被告：杨俊，男，汉族，1981年1月17日出生，住湖北省宜昌市夷陵区，委托诉讼代理人：龙鹏，女，汉族，1982年8月17日出生，系被告杨俊之妻。委托诉讼代理人：冯其伟，宜都市宜信法律服务所法律工作者。原告王军诉被告杨俊房屋买卖纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告王军及其委托诉讼代理人杨利红，被告杨俊的委托诉讼代理人龙鹏、冯其伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2012年10月13日签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告向原告返还购房款17.3万元，并双倍返还购房定金10万元；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年10月13日，原告和被告签订《房屋买卖协议》，约定原告以19.3万元的价格向被告购买其建设的位于湖北省宜都市×××小区××层的房屋，原告缴纳定金5万元，剩余房款12.3万元在被告通知原告交房20日内一次性付清，原告在房屋总价里留存2万元为办理房屋所有权证的保证金，在被告为原告办证时，原告再向被告支付。合同第一条第三项明确约定：“甲方（即杨俊）必须保证房屋的合法性，确认该房屋可办理房屋所有权证，如因房屋为非法建筑所发生的损失需由甲方负责。”原告按照合同约定先向被告支付了5万元定金，被告向原告出具了收据。后原告又向被告支付了12.3万元购房款，被告向原告出具了收据。被告口头向原告承诺5年后可以为原告办理产权证。后原告多次催促被告为自己办理产权证，被告总推说社区正在办理，经原告询问社区工作人员，工作人员向原告告知，因被告将房屋分层出售不符合法律要求，不可以为原告办理产权证。因被告违约造成合同根本目的不能实现，现依法起诉，请求判如所请。被告杨俊辩称：原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据。第一，双方是自愿签订的合同，合同依法成立。被告已履行合同的主要义务。第二，原告所建房屋是合法建筑，宜都市为了加快陆城中笔社区小区建设速度，招商引资，被告获得审批，得到三宗宅基地，并已缴纳相关费用。第三，双方签订合同时，原告清楚标的物的现状，办理所有权证书时间较长，因此双方在合同第一条第三项约定：“甲方（杨俊）有义务在政策条件允许的情况下协助乙方尽快办理房屋所有权证，甲方不得无故推诿”，合同签订生效，房屋交付后，被告从未推诿该义务，每年多次到社区询问，社区也一直积极配合，去年已将全部材料上交至社区，且立案后被告再次联系了村组织，并未有“不能办理产权证”的说法，因宜都市领导换届，办证事宜一再耽搁，但原、被告已在合同中约定了2万元作为办理房屋所有权证保证金。第四，签订合同时，该房屋周边售价均高于此房屋。第五，5万元的性质已在合同中已表明是房屋预付款，在开具收据中也写明是“订金”而非“定金”，合同中已约定2万元作为办理房屋所有权证的保证金，因此不存在定金双倍返还的问题。请求法院驳回原告诉讼请求，并由原告承担诉讼费。根据原、被告的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月10日，宜都市陆城中笔社区居委会与被告杨俊签订宅基地建房协议，向被告提供三宗宅基地用于建房。2012年10月13日原告王军与被告签订《房屋买卖协议》，协议约定被告将宜都市陆城中笔还建中心小区第19号地块第三层房屋以19.3万元的价格出售给原告，原告支付5万元作为预付款，剩余房款中的12.3万元在被告通知原告交房之日起20日内一次性付清；原告在房屋总价里留存2万元为办理房屋所有权证的保证金，在被告为原告办证时，原告再向被告支付，被告有义务在政策条件允许的情况下协助原告尽快办理房屋所有权证，但协议中未约定具体办证期限。原告按照约定于2012年10月12日向被告支付了5万元预付款，于2012年11月8日支付了12.3万元购房款，被告也向原告分别出具了相应收据，并于同年11月9日将房屋交付原告。房屋交付后，被告多次向宜都市陆城中笔社区居委会询问房屋所有权证办理进展，并于2019年将全部材料申报上交，但至本案审理前，被告仍未为原告成功办理房屋所有权证，且何时能够办理房屋所有权证，也不能给出确切答复。本院认为：本案的争议焦点是房屋买卖合同应否解除以及本案是否适用定金法则。关于合同应否解除的问题。2012年10月13日原告王军与被告杨俊签订《房屋买卖协议》，是双方当事人真实的意思表示；协议签订后原告支付部分价款，被告交付了房屋，该协议的主要部分已经履行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案原告与被告签订合同并支付交款，其最终目的是为了取得对所购买房屋的完整产权，即占有、使用、收益、处分该房屋的权利，而交付房屋仅仅是取得所有权的一个步骤。根据物权法的前述规定，若要实际取得房屋所有权，应当办理登记，否则原告对房屋占有、使用、收益、处分的完整权能就无法得到保障，其与被告签订房屋买卖协议的目的也就无法实现。被告虽于2012年11月9日交付了房屋，但至本案开庭之前，一直未能实际为原告办理房屋所有权证，自房屋交付时计算，至今已经超过七年。虽然双方未在协议中明确约定办证期限，但七年多时间未能办证，可以认定为超过履行该义务的合理期限，并且，被告在庭审中亦不能对何时能够履行该义务做出承诺，由此可以认定，被告构成迟延履行合同义务，且已经影响到合同目的的实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。根据上述规定，原告可以要求解除双方签订的房屋买卖合同。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，本案的房屋买卖合同解除后，未履行的义务不再履行；已经给付的付款以及交付的房屋，均应当予以返还。关于是否适用定金法则的问题。本案双方签订的协议约定，被告将涉案房屋以19.3万元的价格出售给原告，原告按照协议规定，先后实际支付了5万元和12.3万元，付款共计17.3万元，剩余2万元为办理房屋所有权证的保证金。原告首次支付的5万元，虽以“定金”为名在协议中出现过，但在协议第二条第二项中已明确载明该5万元为“房屋预付款”，且在被告开具的收据中也写明该5万元为“订金”，在合同履行过程中，这5万元实际上是作为房屋总价款的一部分而收取的，因此该5万元的性质不属于《中华人民共和国担保法》第六章所规定的“定金”，因而不能适用定金规则来处理。双方在合同中还约定，房屋总价款中的2万元先不支付，留作办理房屋所有权证的保证金，因这2万元并未实际交付，因而也不能认定为担保法所规定的“定金”。结合上下文的含义以及合同法的有关规定，该条款的性质，实为违约金条款，即卖方在不能如期办证的情况下，应当向买方支付20000元的违约金。本案因被告方迟延履行，导致合同目的不能实现，被告方的行为构成违约，应当依约向原告方支付违约金。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条规定，判决如下：一、解除原告王军与被告杨俊于2012年10月13日签订的《房屋买卖协议》;二、原告王军将所购买的涉案房屋返还给被告杨俊，于判决生效之日起三十日内履行；三、被告杨俊返还原告王军购房款17.3万元，并支付违约金2万元，两项合计19.3万元，于判决生效之日起三十日内履行;四、驳回原告王军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案因适用简易程序审理，诉讼费减半收取2698元，由原告王军承担810元，被告杨俊承担1888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  龚太阔二〇二〇年八月十五日书记员  杨嫚嫚