四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初445号 原告（反诉被告）：成都金房物业集团有限责任公司，住所地成都市金牛区金房苑北路1号4-4-101号，统一社会信用代码91510100713014365X。 法定代表人：林瑶，董事长。 委托诉讼代理人：周一雄，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡梅芳，四川均鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黎君臣，男，1977年6月20日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：傅孝松，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅锐捷，四川方舟达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘广艳，女，1980年5月20日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：傅孝松，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅锐捷，四川方舟达律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房物业公司）与被告（反诉原告）黎君臣、潘广艳租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案，依法适用简易程序。黎君臣、潘广艳于2020年4月1日向本院提起反诉。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2020年4月7日裁定将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。金房物业公司的委托诉讼代理人周一雄、蔡梅芳，黎君臣、潘广艳的共同委托诉讼代理人傅孝松、傅锐捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）金房物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告于2014年10月28日签订的《房屋出租委托代理合同》。事实和理由：原告系成都市龙泉驿区XX大厦的物业管理方，被告系成都市龙泉区XX大厦的业主。2014年10月28日，原告与被告签订了《房屋出租委托代理合同》，约定被告将其所购置的XX大厦房屋委托原告代理出租，双方亦约定了代理出租的期限和金额。现因案涉房屋所在的XX大厦整个物业处于相对疲软的状态，原告无法按照合同约定，帮助被告代理出租。故原告依照合同法第四百一十二条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，提出如上诉请。 被告（反诉原告）黎君臣、潘广艳辩称，第一，黎君臣、潘广艳与金房物业公司之间并非委托代理合同关系，其实质应为租赁合同。在双方的《房屋出租委托代理合同》中明确约定，无论金房物业公司是否招到租客，均需按合同约定每月按固定金额支付黎君臣、潘广艳租金5,253.63元，超过部分作为金房物业公司的报酬，其实质上是黎君臣、潘广艳将其所有的房屋出租给金房物业公司，并赋予其转租权；而委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人按照委托人的指示完成委托事务，委托人向受托人支付报酬。本案中,黎君臣、潘广艳只是按照合同约定收取租金，金房物业公司并不需要按照黎君臣、潘广艳的指示进行民事活动，二者之间的法律关系不符合委托合同的本质特征，该《房屋出租委托代理合同》实为租赁合同。根据意思自治原则，不论该合同的性质属于何种法律关系，其未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人有法律拘束力，金房物业公司应当按照合同约定支付租金并支付逾期付款的资金占用利息。第二，金房公司无权解除《房屋出租委托代理合同》。首先，双方并未在合同中约定解除权，双方之间约定的租赁期限为2015年7月18日至2020年7月17日，目前，该合同基本已经履行完毕，解除合同并无实际意义，且金房物业公司仍有2019年10月19日起的租金尚未支付；其次，金房物业公司请求解除合同的理由亦不符合合同法第九十四条法定解除的情形，金房物业公司以XX大厦整个物业租赁市场疲软为由要求解除合同属于其单方违约行为。 被告（反诉原告）黎君臣、潘广艳向本院提出反诉请求：判令金房物业公司支付租金及资金占用利息（租金以5253.63元为基数，从2019年10月19日起至2020年7月17日止，共计47282.67元；资金占用利息以每期欠付租金15760.89元为基数，分别从2019年10月18日、2020年1月18日、2020年4月18日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。事实和理由：黎君臣、潘广艳与金房物业公司于2014年10月28日签订《房屋出租委托代理合同》，约定由金房物业公司代为管理和出租黎君臣、潘广艳所有的位于成都市龙泉驿区房屋，期限为2015年7月18日至2020年7月17日，每月租金为5253.63元。合同签订后，金房物业公司并未按照合同约定按时、足额支付租金，经龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4201号民事判决，金房物业公司仅支付了截止至2019年10月18日的租金，剩余租金至今尚未支付。 原告（反诉被告）金房物业公司对反诉辩称，金房物业公司与黎君臣、潘广艳之间系委托代理关系，金房物业公司已在龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4201号案件判决之前就提起了合同解除之诉，故黎君臣、潘广艳主张的租金及资金占用利息均不应当支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。金房物业公司和黎君臣、潘广艳均提交了《房屋出租委托代理合同》和《授权委托书》，另黎君臣、潘广艳还提交了成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4201号民事判决书等证据，各方当事人对以上证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原成都金房物业服务有限公司（2016年4月19日起更名为成都金房物业集团有限责任公司）与黎君臣、潘广艳于2014年10月28日签订《房屋出租委托代理合同》，约定由甲方（黎君臣、潘广艳）将其购置的位于成都市龙泉驿区房屋（建筑面积约59.08平方米），委托乙方（金房物业公司）代理出租，代理期限为5年，自2015年7月18日起至2020年7月17日止；代理期满，如双方没有达成一致协议重新签约，则金房物业公司将房屋交还黎君臣、潘广艳，同等条件下，金房物业公司享有优先续约权；代理期内，房屋每月租金为5253.63元，一年共计63043.6元；2018年7月18日前的租金支付时间双方另行商定，自2018年7月18日开始，金房物业公司按3个月为一期，提前10天向黎君臣、潘广艳支付当期房屋租金。在代理期内，黎君臣、潘广艳不得收回房屋或影响房屋使用，如果黎君臣、潘广艳中途要求收回房屋，金房物业公司予以拒绝。如果因此造成损失，由黎君臣、潘广艳全额承担，同时黎君臣、潘广艳还应另行向金房物业公司支付三个月的租金的金额作为违约金。从双方约定的黎君臣、潘广艳应向金房物业公司收取租金的起始日起，无论金房物业公司是否招到租客，均需按照合同约定向黎君臣、潘广艳支付租金，超过合同约定的租金则作为金房物业公司的报酬。合同自双方签字（公司为盖章）之日起生效，任何一方不得单方面修改或解除合同。同日，黎君臣、潘广艳与金房物业公司又共同签署《授权委托书》，载明：“兹授权成都金房物业服务有限公司代为管理及出租本人XX房屋，其权限为：办理房屋的验收交接手续，签署房屋的验收单及领取房门钥匙、洽谈房屋出租、直接以该公司名义与承租人签署租赁合同、收取租金、代表本人处理房屋出租所涉及到的其他全部相关事宜。授权有效期为：即日起至2020年7月17日止。该授权在有效期内绝不废除、改变。授权委托人：黎君臣、潘广艳，受托人：成都金房物业服务有限公司时间：2014年10月28日”。 2019年6月，因金房物业公司逾期未支付2018年7月起的租金，黎君臣、潘广艳向成都市龙泉驿区人民法院起诉，要求金房物业公司支付租金并由成都市闽台中天投资有限公司承担担保责任，成都市龙泉驿区人民于2019年6月20日立案受理，并于2019年9月9日作出（2019）川0112民初4201号民事判决，判决金房物业公司向黎君臣、潘广艳支付2018年7月18日至2019年10月18日的租金78,804.45元及相应资金占用利息，该判决已发生法律效力。 本院认为：金房物业公司与黎君臣、潘广艳签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，受法律保护。本案的争议焦点为：一、金房物业公司与黎君臣、潘广艳签订的《房屋出租委托代理合同》的性质是委托合同还是租赁合同；二、金房物业公司主张解除《房屋出租委托代理合同》是否符合法律规定；三、金房物业公司是否应当支付黎君臣、潘广艳从2019年10月19日起至2020年7月17日止的租金及资金占用利息。对此，本院分别阐述如下： 一、关于《房屋出租委托代理合同》的性质问题。本院认为，虽然双方签订的合同名称是《房屋出租委托代理合同》，其内容确有“委托”和“代理”，但是，认定合同的性质，应当根据合同内容所反映的双方当事人的权利义务予以确定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第三百九十六条规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。故在租赁合同中，由承租人向出租人支付租金，该租金一般在双方签订合同之时即已确定下来，有固定的金额或计算方式，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有；而委托合同中，受托人完成委托事务的，受托人应当将其处理委托事务取得的财产转交受托人，并由委托人向受托人支付报酬，处理委托事务取得的财产属于事后实际取得的财产，具有不确定性。本案中，双方在合同中约定：金房物业公司代理黎君臣、潘广艳出租房屋，自2018年7月18日开始，金房物业公司按3个月为一期提前10天向黎君臣、潘广艳支付当期房屋租金，房屋租金为5253.63元每月。且无论金房物业公司是否招到租客，均需按照本合同约定向黎君臣、潘广艳支付租金。超过合同约定的租金则作为金房物业公司的报酬。由此可见，本案系黎君臣、潘广艳将其所有的房屋交付给金房物业公司使用并按月收取固定租金，符合租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的法律特征，金房物业公司通过将房屋另行出租自负盈亏，其无须按照黎君臣、潘广艳的指示进行民事活动，也无须将取得的财产转交黎君臣、潘广艳，亦不从黎君臣、潘广艳处获得报酬。虽《房屋出租委托代理合同》中有“委托”和“代理”的文字内容，但该合同约定的内容不符合委托合同的法律特征，其本质上仍属于租赁合同。 二、关于金房物业公司能否主张解除《房屋出租委托代理合同》的问题。根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。首先，本案双方当事人未在合同中约定合同解除的条件，也未就合同解除达成一致意见，不符合约定解除的规定；其次，如前所述，因案涉合同本质上属于租赁合同，而非委托合同，不能适用委托合同关于“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的法律规定，金房物业公司不享有任意解除权，本案也不具备法定解除的条件；另，根据合同中“本合同自双方签字（公司为盖章）之日起生效，任何一方不得单方面修改或解除本合同”的约定，该条款也排除了合同当事人单方解除合同的权利。综上，金房物业公司主张解除其与黎君臣、潘广艳于2014年10月28日签订的《房屋出租委托代理合同》违反合同约定，本院不予支持。 三、关于金房物业公司是否应当支付租金及资金占用利息的问题。本院认为，根据金房物业公司与黎君臣、潘广艳签订的《房屋出租委托代理合同》的约定，自2018年7月18日开始，至2020年7月17日合同期满，金房物业公司应按3个月为一期，每月租金为5,253.63元，提前10天向黎君臣、潘广艳支付当期房屋租金。现金房物业公司逾期未支付租金，黎君臣、潘广艳主张其按照合同约定支付2019年10月19日至2020年7月17日的租金（具体金额为：5,253.63元×9个月﹦47,282.67元），符合合同约定，本院依法予以支持。因金房物业公司逾期付款，黎君臣、潘广艳有权主张逾期付款的资金占用利息，应当以每期欠付的租金（5,253.63元×3个月﹦15,760.89元）为基数，分段计算逾期未付的当期租金资金占用利息至付清之日止，故资金占用利息为以每期欠付的租金为基数，从逾期之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）成都金房物业集团有限责任公司的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）成都金房物业集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）黎君臣、潘广艳2019年10月19日至2020年7月17日的租金47,282.67元，并支付资金占用利息（利息以每期欠付的租金15,760.89元为基数，分别从2019年10月19日、2020年1月19日、2020年4月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，反诉案件受理费993.14元，合计1,093.14元，由成都金房物业集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  傅德梅 审 判 员  刘鸣梅 人民陪审员  蔡小林 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  华 利