淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0813民初627号 原告(反诉被告)：淮安市洪泽区高良涧街道办事处临河社区居民委员会，住所地江苏省淮安市洪泽区双高路1号。 法定代表人：谢爱国，该居委会主任。 委托诉讼代理人：赵长生，江苏泽之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈刚，江苏泽之源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：洪泽县华宁工具厂，住所地江苏省淮安市洪泽区工业园区东五街2号。 法定代表人：钱来华，该厂厂长。 委托诉讼代理人：马超，该厂职工。 委托诉讼代理人：解兆付，该厂职工。 原告(反诉被告)淮安市洪泽区高良涧街道办事处临河社区居民委员会（以下简称临河居委会）与被告（反诉原告）洪泽县华宁工具厂（以下简称华宁工具厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年6月8日、6月23日、7月14日、8月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)临河居委会委托诉讼代理人赵长生、陈刚、被告（反诉原告）华宁工具厂委托诉讼代理人马超、解兆付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)临河居委会向本院提出诉讼请求：1.要求被告（反诉原告）支付租金61800元，计算至2020年2月29日，自2020年3月1日按年租金41800元的标准计算至被告（反诉原告）买断原告（反诉被告）投资为止；2.被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年3月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《华宁刃具租赁协议》，约定原告（反诉被告）将其所投资的项目出租给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）每年向原告（反诉被告）交纳租金41800元，于每年的3月1日前交20000元，10月1日前交21800元。协议签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了2019年之前的租金，之后再未支付。原告（反诉被告）多次催要未果，故诉至法院。 被告(反诉原告)华宁工具厂辩称，对租赁厂房及欠付租金的事实无异议，但租赁厂房存在漏雨、老化等问题，原告（反诉被告）维修不到位，无法继续使用租赁厂房；要求解除租赁合同，并一次性买断原告（反诉被告）投资。 被告(反诉原告)华宁工具厂向本院提出反诉请求：1.要求解除《华宁刃具租赁协议》；2.要求买断原告(反诉被告)投资，自愿支付房屋差价128000元，涉案厂房归被告(反诉原告)所有；3.原告(反诉被告)承担本案反诉费。事实和理由：反诉原、被告于2005年签订华宁刃具租赁协议，协议签订后，被告（反诉原告）支付了2019年之前的租金，因原告（反诉被告）所建厂房年久失修，无法使用，故反诉至法院要求买断反诉被告的投资。 原告(反诉被告)临河居委会对被告(反诉原告)华宁工具厂的反诉辩称，认可被告(反诉原告)华宁工具厂的反诉请求，同意被告(反诉原告)华宁工具厂以128000元买断涉案厂房所有权，合同依法解除。 当事人围绕诉讼请求依法当庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告(反诉原告)提供厂房漏雨、墙面脱落的照片八张、视频一份，原告(反诉被告)不予认可，且仅凭该组证据不足以证明涉案厂房因年久老化、漏雨而无法继续使用的事实，被告(反诉原告)亦未提供其他证据相互佐证，故本院对该组证据证明目的不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告(反诉被告)与被告(反诉原告)于2005年3月1日签订《华宁刃具租赁协议》，约定原告(反诉被告)将其投资的厂房及办公楼租赁给被告(反诉原告)使用，租赁期限为2005年3月1日起至被告(反诉原告)买断原告(反诉被告)的投资为止，租金为41800元/年，交款方式为每年3月1日前交20000元，10月1日前交21800元。原告(反诉被告)将房屋交付被告(反诉原告)使用后，被告(反诉原告)拖欠2019年以后的租金。原告(反诉被告)多次索要未果，遂引起诉讼。 另查明，被告(反诉原告)曾就厂房维修和厂房买断事项与原告(反诉被告)进行协商，未达成一致意见。原告(反诉被告)租赁给被告(反诉原告)使用的厂房投资资金为723236元，被告(反诉原告)自2005年3月1日起至原告(反诉被告)起诉之日共支付原告(反诉被告)租金595200元，距被告(反诉原告)买断原告(反诉被告)厂房投资金额尚欠128036元。 本院认为，当事人应当按照合同全面的履行义务。原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订的租赁协议，对租赁期间、租金、付款方式等方面均进行约定，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告（反诉被告）依约将涉案厂房交付给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）应按照约定支付租金，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付拖欠租金61800元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 原告(反诉被告)与被告(反诉原告)约定被告（反诉原告）以租金抵扣原告（反诉被告）对涉案厂房的投资金额，且租赁合同自被告买断原告（反诉被告）投资后终止，系原告(反诉被告)与被告(反诉原告)对租赁合同附条件的解除达成共同意思表示。在审理过程中，被告（反诉原告）反诉要求以128000元买断原告（反诉被告）对涉案厂房的投资，并解除租赁协议，原告（反诉被告）认可被告（反诉原告）的反诉请求，且买断事项及解除协议符合当事人之间的合同约定，不违反相关法律规定；同时鉴于被告（反诉原告）曾向原告（反诉被告）就厂房维修及买断原告（反诉被告）厂房投资所有权事项进行协商未果的事实，以及涉案厂房确存在老化、墙面脱落、漏水漏雨的情况，被告（反诉原告）作为使用厂房的企业势必有整体改造、统筹利用的生产需求，故本院对被告（反诉原告）反诉请求依法予以支持，但被告（反诉原告）的买断投资金额应为厂房现有价值扣除被告（反诉原告）拖欠的租金，即被告（反诉原告）应一次性支付给原告（反诉被告）买断费用共计66200元（128000元-61800元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）洪泽县华宁工具厂于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）淮安市洪泽区高良涧街道办事处临河社区居民委员会拖欠租金61800元及买断厂房费用66200元； 二、原告（反诉被告）淮安市洪泽区高良涧街道办事处临河社区居民委员会收到上述两笔款项后，涉案厂房归属被告（反诉原告）洪泽县华宁工具厂所有； 三、原告（反诉被告）淮安市洪泽区高良涧街道办事处临河社区居民委员会与被告（反诉原告）洪泽县华宁工具厂签订的《华宁刃具租赁协议》于判决生效之日解除。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费1345元，减半收取673元，反诉费1430元，共计2103元，由被告（反诉原告）洪泽县华宁工具厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，淮安市洪泽区高良涧街道办事处临河社区居民委员会账号：62×××55，洪泽县华宁工具厂账号：62×××22）预交上诉案件受理费。 审 判 员 吴克成 二〇二〇年八月十一日 法官助理 胡柯兰 书 记 员 王文惠 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 …… 第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。 反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。 ……