浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初7933号 原告（反诉被告）：刘卫国，男，1982年10月29日出生，汉族，住所湖北省公安县。 委托诉讼代理人：洪杉，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张通，浙江泽大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：义乌商旅投资发展有限公司，住所地：义乌市。 法定代表人：许雷，董事长。 委托诉讼代理人：徐巍，浙江宁邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何义超，浙江宁邦律师事务所律师。 原告刘卫国为与被告义乌商旅投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月10日向本院提起诉讼，本院受理后，被告义乌商旅投资发展有限公司提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了合并审理。原告刘卫国的委托诉讼代理人洪彬、张通，被告义乌商旅投资发展有限公司的委托诉讼代理人何义超到庭参加了诉讼，被告义乌商旅投资发展有限公司的委托诉讼代理人徐巍参加了2020年8月12日上午的开庭审理。本案现已审理终结。 原告刘卫国诉称，2019年4月20日，原、被告双方签订了《商旅.义乌之心城市生活广场商铺租赁合同》，约定：原告向被告租赁广场3F层L320号商铺进行NEELLY（纳俪）服装品牌的经营，商铺面积141平方米，租赁期限2019年5月8日至2021年5月7日，租金为9.5元/平方米/日，履约保证金125000元，装修押金10000元，收银系统押金3000元。 2020年以来，受新型冠状病毒疫情影响，原告经营出现困难。2020年2月29日被告下发了《义乌商旅投资发展有限公司关于义乌之心城市生活广场商户租金的减免政策》，同意免除义乌之心经营商户2020年2月1日至3月31日期间租金，同意免除政府已允许复工的经营商户2020年1月31日至2月17日期间的物业费。尽管被告出具了以上免租金通知，但被告并未实际履行且于2020年3月18日下午擅自对商铺断电并加锁，造成原告无法继续经营。鉴此原告于2020年4月20日委托律师向被告寄送《律师函》，要求被告停止侵害、返还销售款、赔偿经济损失。被告于2020年4月21日收悉该律师函。但截止起诉之日被告并未终止断电封铺行为且造成商铺经营中断超过三十天。 根据商铺租赁合同第14.2条“甲方发生以下情形之一，视为甲方根本违约，乙方有权单方面提前解除合同，合同解除通知送达甲方即生效，甲方应退还履约保证金、赔偿因此给乙方造成的经济损失，且下述乙方不能正常营业时间内免于承担租金、综合物业管理费；……2）非因本合同约定或合法行为，甲方致使乙方营业中断超过30日仍未解决的……”，被告以上行为已构成根本违约，原告有权解除商铺租赁合同，要求被告退还履约保证金、收银系统押金，并赔偿给原告造成的损失。另，截止起诉之日被告仍扣留原告2020年3月的营业所得20710元，应当一并返还原告。 商铺已于2019年5月22日验收合格，根据商铺租赁合同第6.4条约定：“如乙方没有违反本合同及法律法规有关装修的规定，于装修期满，该商铺经甲方或甲方委托的物业管理公司验收通过，且经消防部门验收合格后一个月内，甲方应向乙方无息退还前述之装修押金”。被告还应向原告退还装修押金。 商铺租赁合同第14.1条及其第6）款约定原告“使其他商户或甲方或物业管理公司的经营活动遭受损害或被迫中断的”，构成根本违约，被告有权“单方面提前解除合同……乙方应支付违约金，违约金的金额以合同约定的租赁期限的最高日固定租金……日租金标准计算的90日租金金额”。商铺租赁合同虽未约定被告根本违约时应支付违约金，但被告致使原告营业中断与租赁合同第14.1条第6）款约定的原告致使被告等营业中断的情形类似。双方争议的解决应公平公正、一视同仁，故上述违约责任条款也应同样适用于被告一方。因此原告有权参照商铺租赁合同第14.1条约定要求被告支付日租金标准计算的90日租金作为违约金计120555元。请求：1、解除原、被告双方于2019年4月20日签订的《商旅.义乌之心城市生活广场商铺租赁合同》；2、判决被告向原告返还履约保证金125000元、装修押金10000元、收银系统押金3000元、原告2020年3月的营业所得20710元、商铺内扣押的货物价值284500元；判决被告支付违约金120555元。 被告义乌商旅投资发展有限公司辩称，对原告在2020年3月的营业额20710元认可。一、原告在诉讼中描述的内容与事实有很多不符。1、原告称其经营困难是因为新冠疫情影响，但从被告提供的数据看，原告自承租涉案商铺以来，一直处于经营亏损状态，这点在原告提交给被告的撤柜申请函中可以印证，该份撤柜申请函明确原告通过各种努力仍持续亏损，已经无法承受高额投入，故提出撤柜申请，可见导致原告撤柜的根本原因不是新冠疫情影响而是其自身经营不善，原告撤柜的意愿是在新冠疫情爆发前就产生了。2、原告无法援引租赁合同14.2条来主张被告根本违约，适用该条款的前提是原告能够继续履行本案的租赁合同，事实上原告早已于2020年3月18日向被告提出上述的撤柜申请，明确表示不再履行合同，该行为是合同法上的预期违约，原告不能根据该条款主张被告根本违约。3、从现有证据看，原告仅提供证据证明了断电的事实，但没有举证证明是被告断电导致其无法经营，实际情况是被告在发现原告存在逃铺行为后采取的防止损失扩大的措施。4、原告应该按期履行缴纳租金的义务，但原告存在拖欠租金及擅自逃铺行为，其行为已经构成根本违约，被告方已经向法院提起反诉，要求其承担相应违约责任。二、原告向被告主张违约损失无事实与法律依据。1、根据本案的事实，被告未实施任何违约行为，原告无权要求被告承担所谓的损失。2、原告未向法庭证明其损失的具体数额、计算方式，应该承担举证不能的法律后果。3、退一步讲，即使原告存在损失，其在2020年3月份的营业额，按照20%的损失计算，每月仅4000元，与原告提出的诉讼请求描述的违约金明显不符，事实上原告也一直处于亏损状态，原告的撤铺是一种止损行为，不可能有利润的损失。三、原告无权要求被告退还履约保证金，根据租赁合同14.1条规定，原告根本违约的，被告有权解除合同，主张相应的违约金且履约保证金不予退还，本案中原告存在逾期缴纳租金，且在未协商一致的情况下单方解除合同，构成根本违约，根据上述规定，原告无权要求被告退还履约保证金。综上，原告诉请无事实与法律依据，请求法庭驳回原告诉讼请求。 原告为证明其本诉主张向法庭提供了以下证据： 1、商铺租赁合同原件一份，租金减免政策打印件一份，姚某与被告的微信聊天记录打印件一份，证明：（1）、双方租赁商铺的基本情况，支付的押金、租金标准、保证金等。（2）、被告根本违约，原告有权根据租赁合同第14.2条第2〉款、第9.5条第3〉款、附件4：《ＰＯＳ专用系统租用协议》第二条第4款约定解除租赁合同并要求被告赔偿由此造成的经济损失、返还履约保证金、收银系统押金、销售款，根据租赁合同第6.4条约定，被告应于原告店铺验收合格后退还装修押金。（3）、证明被告下发通知同意免除原告所经营店铺2020年2月1日至3月31日期间租金及2020年1月31日至2月17日期间的物业费。 被告质证意见：对于合同，真实性无异议，关联性有异议，原告离铺的实际原因是原告经营不善，与被告无关，因此本案不能适用租赁合同14.2条、9.5条的规定。对于减免政策和聊天记录，真实性无异议，关联性有异议。减免政策第五条可以看出，拖欠租金、物业费及其他相关费用的商铺不享受上述优惠政策，本案中即使免除了原告2.3月份的租金，按照合同约定其也应该支付4月的租金，缴纳的时间应该是2020年1月15日。事实上1月15日疫情也没有爆发，所以原告未按合同缴纳上述租金，属于违约行为。 本院对该组证据的真实性予以认定，但无法证明被告构成合同约定的根本违约的事实。 2、尼宁宁与被告的微信聊天记录打印件一份，照片打印件一份，4月27日录像一份，律师函打印件一份，快递单打印件一份，签收记录打印件一份，证明：（1）、被告自2020年3月18日开始擅自对商铺断电、加锁关闭、扣押商铺内货物，造成原告无法继续经营商铺；（2）、截至起诉之日，商铺已中断经营超过30日；（3）、原告委托律师于2020年4月20日向被告发律师函，要求被告停止侵害，并于2020年4月30日前全额向原告返还销售款人民币20855元，并赔偿原告因被告违约行为造成的经济损失；被告于2020年4月21日收悉律师函。 被告质证意见：对聊天记录、照片、录像的真实性无异议，证明对象有异议。不存在被告擅自断电加锁导致原告无法经营，是被告发现原告在逃铺，是原告逃铺在前，被告才断电。从录像也可以看出商铺已经空柜了，如果是纯粹我们停电，那么录像中不应该是空铺，而应该有货物陈设。对于律师函、快递单、签收记录，真实性无异议，关联性有异议。律师函中的内容与事实不符，主张的请求没有相关依据。 本院认为结合其他证据及当事人的陈述，该组证据能证明被告在2020年3月18日对涉案商铺进行了断电、加锁行为，原告向被告发送过律师函的事实。 3、2019年4月23日的收款收据原件一份，农业银行转账凭证复印件一份，证明原告向被告支付履约保证金125000元。 被告质证意见：真实性无异议，关联性有异议。根据租赁合同14.1条约定，原告根本违约的，不返还履约保证金。 本院认为该组证据记载的内容能证明原告所要证明的事实，故对该组证据的证明力予以认定。 4、申请法院调取的店铺2020年3月营业所得清单打印件一份，证明被告仍扣留原告2020年3月的营业所得人民币20710元。 被告对该证据无异议。 本院对该证据的证明力予以认定。 5、经济损失计算清单打印件一份，证明被告断电封铺给原告造成经济损失55996.2元。 被告质证意见：证据的三性均不认可。原告自己无法算清自己的经济损失，后来改成了违约金。 本院认为该证据是原告单方制作，未经对方认可，故对该证据的证明力不予认定。 6、POS机押金收款收据原件一份，证明原告向被告支付收银系统押金3000元。 被告对该证据的真实性无异议。 本院对该证据的证明力予以认定。 7、装修保证金收款收据原件一份，证明原告向被告指定主体支付装修押金10000元。 被告对该证据的真实性无异议。 本院对该证据的证明力予以认定。 8、尼宁宁与被告工作人员微信聊天记录打印件一份，证明商铺于2019年5月22日验收合格。 被告对该证据的真实性无异议。 本院对该证据的证明力予以认定。 9、扣押货品清单一份，证明被告仍扣押原告货品470件，价值人民币284500元，根据现场勘查以实物为准。 被告质证意见：该清单系原告自己制作，真实性无异议，以法庭调查为准。 本院认为结合当事人的陈述及本案的其他证据能证明原告有部分货物被被告扣押的事实，但具体的货物名称，价值不能以原告单方所列的清单、计算的价值为准。 10、2020年2月营业所得清单打印件一份，证明争议商铺2020年2月的营业额仅有1057元，商铺营业额因新冠疫情受到重大打击。 被告质证意见：真实性有异议，营业额从我们的数据看是15645元。证明目的也有异议，这个营业额不是疫情原因导致的，而是原告自身经营导致的。 本院认为该清单是由原告单方制作，被告又不予认可，在无其他证据印证的情况下，对该证据的证明力不予认定。 11、3月18日的录像一份，证明被告于2020年3月18日对争议店铺实施了断电行为，造成原告无法正常经营，原告为保证货品安全，对店铺内货物进行整理并存放于店铺内的仓库中。 被告质证意见：证据的三性均有异议。从视频中可以看出，断电的时候原告的员工已经在收物品，正好能够证明是原告先收了衣服，货柜上已经空了，我们才断电，无法实现原告的证明目的。 本院认为结合本案的其他证据及当事人的陈述，该证据能证明被告在2020年3月18日对涉案商铺采取了断电措施。 12、公证书原件一份，证明被告对争议商铺实施加锁封闭，造成争议商铺持续处于关闭状态，原告无法正常使用商铺。 被告质证意见：真实性予以认可，关联性有异议。封铺的原因是原告自身经营不善造成的，而且原告在此之后也未提出过任何要求继续承租的意思，反而之前还提交过撤柜申请，也就是说原告并没有继续租赁涉案商铺的意思。 本院认为该证据能证明被告对涉案商铺实施了加锁措施。 13、原告申请出庭作证的证人姚某的证言，证明被告自2020年3月18日起对ＮＥＥＬＬＹ商铺实施断电及加锁闭店行为，造成原告经营中断、商品被扣超过30日。 被告质证意见：1、对可信度是存疑的，他说的事实很多不属于实际情况。首先，从合作关系看，他说品牌公司和刘卫国是有合作关系的，他又是品牌公司的职工，他的证言可信度较低。其次，证人说他只是来涉案商铺监督管理销售的，实际上从聊天记录看，他不仅管销售，而是缴纳租金、商铺活动、2020年后欠缴租金的接洽，实际上都是跟他进行接洽，从这点可以看出他的证言和实际有冲突。所以被告认为证言可信度极低。2、从事实看，其声称方欣欣跟他说有非正常手段进行催缴租金，但其没有实际的证据证明，他还提到当天和保安有肢体冲突，实际上是没有的。从方欣欣反馈的情况看，是看到原告先在收衣服，原告才开始关灯，这个事实跟证人所讲的也不一致。 本院认为，证人虽然跟原告有一定的利害关系，但结合本案的其他证据及当事人的陈述，证人证言能够证明被告在2020年3月18日对涉案商铺采取了断电、加锁措施。 被告就本诉部分向法庭提供了以下证据： 1、往期数据表五份（有刘卫国签名）、打印件一份，撤柜申请函原件一份，证明2020年3月17日原告向被告提出撤柜申请，从往期营业数据看，原告撤铺的原因系自身经营不善导致，与新冠疫情无关。 原告质证意见：对于往期数据表，2019年9月到2020年1月的真实性、合法性认可，关联性不认可，对于2020年2月的数据，三性均不认可。2020年2月的数据没有原告签字，真实性不予认可。根据原告的统计，原告2020年2月的营业额只有1057元，与被告提供的数据不符。同时被告向原告返还的销售款也只有1000元左右，没有达到一万多的数据。从往期数据看，争议商铺的营业额在5-11万之间，2020年2月受到新冠疫情影响，原告营业额大幅降低，仅有1000元左右，该证据显示新冠疫情对原告的经营产生重大打击。对于撤柜申请函，真实性、合法性认可，关联性不认可。该函的性质是原告向被告提出的协商申请，不是解除合同的单方通知，原告提交本函不会产生合同终止的法律效果，其次，函中原告对新冠疫情对原告的重大打击做了陈述。 本院认为，往期数据表有五份是有原告签名的，有一份是按照原、被约定的经营情况月报程序由店长通过微信发送给被告的，故对该组证据的真实性予以认定，能证明原告因持续亏损而向被告提出撤铺申请的事实。 2、纳丽店长娇娇与方欣欣的聊天记录打印件一组，一月到三月的账单一组，证明二月份的营业额不是原告说的1057元，而是15645元。 原告质证意见：这个娇娇的微信身份无法确认，真实性无法确认，就算微信是店长本人的，数据也没有经过刘卫国的确认，我们也不予认可。而且达不到被告的证明目的。二月份的数据无法反映原告方经营不善，二月份在疫情这么严重的情况下还有这个营业额，也还可以的。 本院认为，该聊天记录是一个完整的双方就经营信息进行交换的过程，能与本案的其他证据相印证，如该组证据中一、三月份的数据同经原告签名过的往期数据是一致的，故对该组证据的证明力予以认定。 3、方欣欣与尼宁宁的微信聊天记录打印件一组，证明尚存于涉案商铺内的货物并非原告所有，原告无权要求返还。 原告质证意见：真实性、合法性认可，关联性不予认可，争议商铺内的货物系基于原告与案外人杭州汝尚贸易有限公司之间的代销关系取得的，原告合法占有该货物，被告于3月18日对争议商铺实施断电、加锁封闭行为，并将原告合法占有的货物扣留在商铺内，属于无权占有，原告有权依据物权法的有关规定要求返还货物。 本院认为，涉案商铺是原告在经营的，无论货物的最终所有权是谁，存放于涉案商铺内属于原告经营对象的货物在被他人非法占有的情况下原告有权要求返还。 诉讼过程中被告提起反诉称，反诉原告投资建造了商旅·义乌之心城市生活广场，是本案所涉商铺的所有权人。2019年4月20日，反诉原告与反诉被告签订了《商旅·义乌之心城市生活广场商铺租赁合同》，约定：“反诉被告承租位于义乌市工人西路9号义乌××广场××层××号商铺，用途为服饰经营。商铺面积141平方米，租赁期二年，自2019年5月8日至2021年5月7日。每月租金为固定租金（2019年5月8日-2020年5月7日的日保底租金标准为9.5元／平方米／日；2020年5月8日-2021年5月7日的日保底租金标准为9.5元／平方米／日）或营业额提成租金，两者取高”；此外合同还对水电气费、物管费、履约保证金、商铺退还及违约责任等进行了约定。合同签订后反诉被告入驻涉案商铺开始经营。 2020年1月15日，反诉被告未按租赁合同约定支付下一季度的租金，反诉原告多次通过书面、口头等方式向反诉被告主张均无果。2020年3月17日，反诉被告向反诉原告提出撤铺申请。随后反诉被告在未经反诉原告同意的情况下于3月18日擅自闭店逃铺至今。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告之间的租赁合同合法有效，反诉原告已按租赁合同约定交付标的物，反诉被告应在租赁期限内合法经营并按时缴纳各项费用。现反诉被告拒不支付各项费用，且擅自逃铺的行为已构成根本违约，反诉原告有权解除双方之间的租赁合同，要求其支付尚欠的各项费用，并要求被告支付合同解除违约金。请求一、确认双方之间的商铺租赁合同已于2020年3月18日解除；二、判令反诉被告支付欠缴物业费17155元、电费3258.22元、电信费970元、POS机使用费600元、租赁物占有使用费129931.5元（按租赁合同约定的租金标准，自2020年3月18日起计算至反诉被告实际搬离之日止，暂算至起诉之日为129931.5元）；判令反诉被告支付商铺场地恢复费17674.35元；判令反诉被告支付合同解除违约金120555元（以合同约定租赁期限的最高日固定租金日租金标准计算的90日租金）；判令反诉被告承担反诉原告为实现债权支出的律师费5000元。 原告对被告的反诉请求答辩称，1、反诉被告未支付租金不存在严重过错。本案双方争议出于疫情期间，2020年1月20日各地发布疫情，1月30日义乌之心停业，2月18日义乌之心重新开业并不满足经营条件，此时义乌的防控措施还未解除，争议商铺的营业额只有1000多元可以说明这种情况。根据合同法、民法总则、最高院、省高院的指导意见，构成不可抗力及情势变更，这种情况下，减免的租金远远不足以弥补损失的扩大，根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，考虑到合同约定为提前半个月支付后三个月的租金，而2020年1月15日反诉被告尚未实际欠租，此时湖北疫情已经较为严重，1月1日华南海鲜市场关闭，反诉被告作为湖北籍人员，对疫情的关注更为注重，且2月18日重新开业后，反诉被告不能确定疫情结束的时间，整个争议商铺的经营状况出于不断恶化中，尽管反诉原告在3月8日发布免租政策，但仅过3天就不断催促反诉被告支付租金，反诉被告无力支付租金，由于遭受不可抗力难以持续经营，于3月18日委托案外人姚某与反诉原告协商3月底终止合同，目的是尽可能减少损失，符合合同法第118条的规定。故反诉被告不存在过错或最多存在轻微过错。从全国各地法院判例看，也是基本不支持或者调减承租人承担的违约责任。退一步讲，即使反诉被告存在轻微违约行为，反诉原告也应该采取适当措施防止损失扩大，反诉原告不但没有采取适当措施减少损失，反而对争议商铺进行加锁封闭，造成了损失进一步扩大，反诉原告不得就扩大部分的损失向反诉被告要求赔偿。2、反诉原告主张反诉被告擅自闭店逃铺不能成立。由于新冠疫情影响，争议商铺营业额大幅度降低，由疫情前的5万以上降低到2月份的1千多元，在这种情况下，反诉原告仍要求反诉被告支付12万余元的租金，同时拒不返还营业收入，鉴于此反诉被告于3月18日向反诉原告提交了撤柜申请函，希望能够协商解决争议商铺的问题，该行为表明反诉被告并没有逃铺的企图，仍希望友好协商解决分歧。2020年3月18日下午，反诉原告对争议商铺断电，造成商铺前门电卷帘门无法关闭，反诉被告在与反诉原告协商无果的情况下，为了保证商铺内货品安全，因此对商铺内货品进行打包并存放于商铺内的仓库中，整个过程中反诉被告既没有主动关闭店铺，也没将货品运出店铺，不存在反诉原告说的任何逃铺行为。且反诉原告没有提供相应证据证明反诉被告存在闭店逃铺，其主张不能成立。3、反诉原告持续断电封铺造成反诉被告经营中断30日，构成根本违约，反诉原告要求反诉被告支付物业费17155元、电费3258.22元、电信费970元、ＰＯＳ机使用费600元，租赁物占用费129931.5元没有事实与法律依据。关于租赁物占用费，2020年3月18日反诉原告擅自对争议店铺采取加锁断电措施，并将货物封锁于商铺内，反诉被告无法进入争议商铺取出货物，反诉被告要求反诉原告停止侵害，但是遭到拒绝，导致了损失进一步扩大，而涉案商铺实际上在3月18日后处于反诉原告实际控制下，因此在3月18日之后发生的租赁物占用费反诉被告无需承担任何责任。同理对于3月18日之后发生的电费、电信费、物业费、ＰＯＳ机使用费反诉被告也无需承担任何责任。另外反诉原告曾于2020年2月29日下发义乌商旅投资发展有限公司关于义乌之心城市生活广场商铺租金的减免政策，同意免除反诉被告2020年1月31日至2月17日之间的物业费，因此反诉被告对该期间的物业费无需承担责任。截止2020年1月29日我国共31个省区市宣布启动重大突发卫生事件应急响应，由于新冠疫情影响，反诉被告滞留湖北，2月18日恢复营业后无法赶回义乌，经营遭受严重困难，根据浙江省关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干意见第六条、第十四条，应该对反诉被告2020年3月18日之前的电费、电信费、ＰＯＳ机使用费予以适当减免。4、反诉原告主张场地恢复费17674.35元、合同解除违约金120555元、律师费5000元没有事实与法律依据。如上所述，反诉原告擅自对商铺加锁封闭造成反诉被告无法经营超过30日，已经构成根本违约，严重损害反诉被告合法权益，作为违约方，要求反诉被告支付违约金、律师费和无证据证明的场地恢复费，无事实与法律依据，反诉被告不予认可。综上，因反诉原告根本违约导致合同解除，且反诉原告要求反诉被告支付的各项费用缺乏事实与法律依据，不能成立，反诉被告请求法庭查明案件事实，采纳答辩意见，维护反诉被告的合法权益。 被告为证明其反诉主张向法庭提供了以下证据： 1、租赁合同原件一份，证明被告将涉案商铺租赁给原告使用，双方对租金、物管费、商铺退还以及违约责任等内容进行了约定。 原告质证意见：真实性、合法性认可，关联性不认可。双方争议出于疫情期间，根据合同法、民法总则、最高院省高院的指导意见，是构成不可抗力及情势变更的，原告未预付租金不应该承担违约责任。 本院认为，该证据的内容明确记载了被告所要证明的事实，故对该证据的证明力予以认定。 2、租户结算通知单打印件一份，租户物业管理费结算通知单打印件一份，费用结算通知单原件一份，证明原告拖欠租金、物业费、水费、电费、通信费、POS机使用费等费用的事实。 原告质证意见；对于三份通知单的真实性、合法性认可，关联性不认可，3月18日被告对争议商铺断电并加锁封闭，原告与被告多次协商要求停止侵害，被告不予认可，被告实际控制争议商铺，因此3月18日之后的租金、物业费、电费无需承担任何责任，1月31日至2月17日的物业费，根据被告的租金政策，该期间物业费是予以免除的，原告也不需要支付。租金原告并没有拖欠，原告一直交到1月31日，2月、3月义乌商旅公司免除租金，3月18日的时候义乌商旅已经将商铺封铺，实际上原告也没有拖欠租金。 本院对该组证据的真实性予以认定。 3、微信聊天记录打印件一组，证明被告于2020年1月15日通过书面文字方式向原告催缴租金，后又多次催缴租金及相关费用的事实。被告与姚某在2019年5月23日加的微信，就是涉案商铺开始的那段时间，之后有关于涉案商铺运营上的事物都是和姚某沟通的，他是涉案商铺实际的运营人。 原告质证意见：真实性、合法性予以认可，关联性不认可。义乌商旅提供的是员工与姚某的聊天记录，姚某不是原告的员工，不能代表原告，被告也是知道这个情况的，并且合同第18.3、18.4明确约定书面通知的方式包括专人手递、传真、快递或者在商铺显著位置张贴，尤其对于最后一种书面文字的发送方式，被告轻易可以实现，被告没有采取合同约定的方式反而只是向案外人发送了相关的信息，不能证明其已经向原告刘卫国催缴。被告说的情况和其他证据矛盾，他还提供和其他员工的聊天记录还有店长的聊天记录，姚某作证陈述了他是负责进货、货品的销售管理等，原告是个体工商户，尽管他租赁了场所，他在销售方面是欠缺经验的，所以汝尚公司派遣了销售主管，定期来商场了解销售情况，打交道是非常自然的事情。 本院认为，原告在本诉部分曾向法庭提供了姚某与被告员工的微信聊天记录用以证明其主张的事实，且申请姚某作为证人出庭作证本案的相关事实，故应认定姚某就商铺经营事宜与被告的意思联络行为代表了原告，被告向姚某发送催缴租金的微信其效力及于原告本人，且从微信内容看催缴租金的意思表示明确，故对该组证据的证明力予以认定，但无法认定姚某是商铺的实际经营者。 4、照片原件六份，证明2020年3月18日原告未经被告同意闭店逃铺的事实。 原告发表质证意见：真实性、合法性认可，关联性不认可。根据被告提供的照片显示，原告在被告断电的情况下对店铺内的货品进行了整理，当天的实际情况是3月18日被告在未通知原告的情况下突然对商铺实施了断电行为，原告在沟通无果后考虑商铺货品安全，对商铺内货品进行了整理并收于店铺内的仓库中。在本照片中，原告即没有闭店，也没有将商铺运出商铺，如果原告有逃铺行为，原告为何把货品留在商铺内，又为何在提交了撤柜申请后在营业时间公开实施整理货物、清空商铺的行为。这些与常理不符，如果原告想逃铺，可以悄悄地于商场关闭后实施逃铺行为。因此被告所陈述的有关事实不符合实际情况。这个照片实际上可以印证姚某的证言，封铺断电的时间是大致吻合的，能够证明他证言的真实性。从照片看，商铺灯是断电状态，证明姚某的证言中由于断电无法落门才将货品整理放入仓库的事实。被告辩解说由于逃铺才断电不符合常理，从照片看现场有被告的保安在场，且最后一张照片显示货物是非常混乱的散放状态，足以证明当时场面非常混乱，原告工作人员在匆忙的情况下离开商铺的，也印证了姚某作证时说的由被告的保安将原告的员工进行强制清场。 本院认为该组证据能证明涉案商铺在2018年3月18日下午已清空的事实。 5、法律服务合同原件一份，加盖有宁邦律师事务所章的律师费发票复印件一份，证明被告为实现债权而支付的律师费的事实。 原告质证意见：真实性无异议，关联性有异议。被告对原告的商铺实施了断电加锁封闭造成了原告无法经营超过30天，已经构成根本违约，被告因自身违约行为支出的律师费原告无需承担责任。 本院认为该组证据的内容能证明被告所要证明的事实，故对该组证据的证明力予以认定。 6、拆除协议复印件一份、增值税发票复印件一份，证明涉案商铺恢复原状支出的费用17674.35元。 原告质证意见：形式上真实性无异议，但合法性、关联性有异议。该拆除协议是在涉案商铺租赁合同是否解除尚未确定的情况下被告签订的合同，这证明被告不光存在断电、封铺还包括擅自改变商铺里面内部装修的严重违约行为，同时这也是一种侵权行为，进一步证明被告存在根本性违约。 本院认为，根据商铺租赁合同的约定，在合同解除的情况下被告有权委托第三方清空商铺，费用由原告承担，费用标准以被告与第三方签订的合同确定，因此该组证据符合原、被告合同约定，本院对该组证据的证明力予以认定。 原告就反诉部分没有向法庭提供证据。 本院对本案事实认定如下：2019年4月20日，原、被告签订了一份商旅.义乌之心城市生活广场商铺租赁合同，约定：被告将广场3F层的L320号商铺出租给原告使用，租赁期限为2019年5月8日至2021年5月7日，商铺面积141平方米，原告用于经营服饰，品牌为NEELLY，租金为固定租金和提成租金两者之中取高，固定租金按9.5元/平方米/日，首期租金为计租日起至租赁期第三个自然月最后一日，原告应于每个缴租期末月的15日向被告一次性足额预付下个缴租期租金；原告在签订合同后十日内支付125000元作为履约保证，如原告不履行本合同约定的义务，或对被告有任何侵权行为，在被告发出要求纠正通知后七日内原告拒不纠正并赔偿被告的，被告有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款以补偿损失，但应在抵扣行为发生后三日内书面告知原告；原告应缴纳的物业管理费为8577.5元/月，原告应按每三个自然月为一个缴费期支付综合物业管理费，除首期综合物业管理费应由原告于计租日前15日向被告一次性足额预付外，原告应根据被告或物业管理公司的付款通知于每月缴费期末月15日一次性足额预付下个缴费期的综合物业管理费；原告应于每个月的10日或之前，以每次付款通知书为准，向物业管理公司支付上个月发生的需由物业管理公司代收代缴的公共事业费；商铺交付日期为2019年5月8日，原告的装修期自本合同约定的交付日起算，装修押金为10000元，如原告没有违反本合同及法律法规有关装修规定，该商铺经被告验收，且经消防部门验收合格后一个月内，被告应无息返还装修押金；原告应于指定的时间开业、营业，未经被告同意不得擅自停止营业，租赁期的第一日为开业日期；原告同意租用被告提供的收银系统，原告应在被告指定的银行统一开立交易款项专用结算账户，原告通过被告统一提供的收银系统收取的非现金营业所得，在收单机构扣除手续费后的结算款支付给被告后，被告应将上述结算款于次月的5-10日划转至原告的账户；合同终止、解除的，无论何种原因，原告均应按本合同10.2的时间节点要求配合被告完成本合同第十三条13.1约定的商铺交还手续，否则原告应按以下标准继续承担商铺租金，并应按合同终止、解除前的标准继续承担综合物业管理费及其他费用；合同期限未满，合同被任何一方行使合同单方解除权或双方协议解除本合同的，应当于合同解除之日起三十日内完成商铺交还手续；合同解除、终止后，原告应按本合同10.2的时间节点要求，完成以下商铺交还手续：清空商铺内原告所有的物品，拆除原告安装的所有设施、设备，将商铺恢复至毛坯空壳状态，发生以下情形之一的，视为原告拒绝履行本合同13.1约定的义务，视为原告已放弃对商铺内物品、设施、设备、装修的所有权等各项权利，被告有权自行采取适当措施完成13.1约定的原告应完成的事项，包括聘请第三方完成前述事项，由此产生的费用由原告承担，其中聘请第三方的费用以合同价为准；原告发生下列情形之一的，视为根本违约，被告有权单方面解除合同，合同解除通知送达原告即生效，原告应支付违约金，违约金以合同约定租赁期限的最高日固定租金计算的90日租金金额，履约保证金不退还，1）原告逾期支付租金、综合物业管理费、公用事业费、履约保证金及其他保证金，前述款项经被告一次书面催告后超过15个工作日仍未支付；……被告发生下列情形之一的视为根本违约，原告有权单方面解除合同，合同解除通知送达被告即生效，被告应退还履约保证金，赔偿经济损失，且下述原告不能正常营业的时间免于承担租金、综合物业管理费：……2）非因本合同约定或合法行为，被告致使原告营业中断超过三十日仍未解决的；3）被告违反本合同约定，导致原告无法继续享有商铺使用权，无法继续整体经营，且逾期超过六十日仍未解决的；合同终止、解除前产生的租金、综合物业管理费、赔偿金、垫付款、代偿款、滞纳金、违约金、公用事业费及其他各项费用，被告应以合同终止、解除之日为截止日，将前述款项明细及分类汇总以书面方式通知原告，原告应在收到通知后十五日内按通知完成支付；合同终止、解除后因原告迟延履行商铺交还义务产生的租金、综合物业管理费、赔偿金，及被告代为履行商铺交还义务产生的费用，被告应以商铺交还义务履行完毕之日为截止日，将前述款项明细及分类汇总以书面方式通知原告，原告应在收到通知后十五日内完成支付；不可抗力是指合同双方不能预见、不能避免、不能克服的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务，本合同任何一方因不可抗力无法履行义务的，则受此等事件影响的一方应当立即以书面方式通知另一方，如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十日或已导致本合同无法继续履行的，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担责任，不可抗力持续期间，受不可抗力影响的一方可暂时不履行相应义务，也无须对另一方由此产生的损失或不便进行赔偿，相应期限应根据事件影响相应顺延；被告为维护自身权益而支出的合理费用由原告承担。 商铺租赁合同附件POS专用系统租赁协议约定：原告应在该商铺起算租金之日向被告支付一次性收银系统押金3000元，租赁期限届满或本协议提前终止，原告应向被告交还收银系统，被告收回并对收银系统验收合格之日起三十个工作日内，被告不计息退还押金；原告应自计费日起向被告支付收银系统使用费每月300元。 合同签订后被告按约向原告交付了商铺，原告于2019年4月23日交纳了履约保证金125000元，5月7日交纳了装修保证金10000元，5月24日交纳了POS机押金3000元。 2019年5月22日商铺装修验收合格。 因受新冠肺炎疫情影响及原告自身经营不善等原因，2020年3月18日，原告向被告提交了撤柜申请函，载明：感谢贵司长久以来对纳俪品牌的支持与帮助，不胜感激。本人一直积极配合商场运营，通过各种努力仍持续亏损，本人已无法承受高额的投入，经过与贵司多轮沟通协商，故申请于2020年3月31日终止合约，望贵司予以批准。 2020年3月18日被告对涉案商铺进行了断电、加锁。此后原告一直未营业。 履行合同过程中，原、被告以日固定租金执行。租金、物业费、POS机使用费原告已交纳至2020年1月31日。 2020年1月15日被告向原告发出了催缴租金通知：新一期租金单已出，金额共计121455元，请于5日内上交。 2020年2月29日，被告向义乌之心所有商户发布了租金减免政策，内容为：为进一步共度时坚，战胜疫情，义乌之心城市生活广场商户租金减免政策升级调整如下，一、免除义乌之心经营户2020年2月1日至3月31日期间（共二个月）租金；二、政府已允许复工的经营商户，免收2020年1月31日至2月17日（即商场停业期间，共计18天）物业费；三、因政府要求而无法复工的业态商户（如餐饮、影院、KTV、健身、教育培训等业态），免收2020年1月31日至允许复工前的物业费，最长减免时间不超过2个月；四、仓库、多经场地、广告位等缴清相关租费的商户，以延长合同期的方式进行扶持；五、以下商户暂不享受上述优惠政策，与我司有法律纠纷的商户，拖欠租金、物业费及其他相关费用的商户。 2019年12月至2020年4月，原告应缴的电话费970元没有缴纳。2020年1月、2月、3月的电费为3258.22元原告没有缴纳。 2020年3月，原告营业所得为20710元，被告没有返还原告。 2020年7月22日，被告与浙江壮华装潢有限公司签订了义乌之心.L320商铺装潢部分拆除协议，将涉案商铺装潢拆除工程以17674.35元的价格发包给浙江壮华装潢有限公司。现拆除工程已履行完毕。 原告在商铺内的货物衣服308件（有包装袋）、散装6件、套装2件，裤子111条（有包装袋）、散装12条，饰品包9个、帽子1个、抱枕2个，鞋子4双，以上物品仍被被告扣押。 被告为主张本案权利，支付了律师代理费5000元。 本院认为，原、被告签订的商旅.义乌之心城市生活广场商铺租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故该合同合法有效。2019年底中国暴发了新冠肺炎疫情，该疫情对中国经济的影响是显而易见的，也是众所周知的。原告因受新冠肺炎疫情的影响及自身经营不善等原因，于2020年3月18日向被告提出了撤柜申请，当日被告对涉案商铺采取了断电、加锁措施，原告也未再经营该商铺，现涉案商铺被告已进行清空，因此根据以上事实应认定原、被告已解除商铺租赁合同，且该解除租赁合同的行为主要是因新冠肺炎疫情等不可归责于双方当事人的原因，符合商铺租赁合同关于不可抗力的约定。当然新冠肺炎疫情并不必然导致商铺租赁合同的解除，从事实情况看，义乌之心城市生活广场内商铺林立，经营户众多，但在新冠肺炎疫情期间提出解除合同是极少数，由此可见原告提出撤柜申请的原因并非完全是受新冠肺炎疫情的影响，其自身经营不善也是其中原因之一，这从原告的撤柜申请书中也可得到印证。根据我国政府在不同阶段对新冠肺炎疫情采取的不同力度的防控措施、采取不同防控措施的时间、对恢复生产、生活秩序的时间安排等综合判断新冠肺炎疫情对原告经营的影响，结合义乌之心城市生活广场其他经营户的经营状况、被告的减免租金政策、涉案商铺在2020年3月18日以后一直处于停业状态直至2020年7月被告才另行出租的事实，本院酌定原告应继续支付被告一个月的租金即被告主张的租赁物占有使用费40185元，同时应付清欠缴的物业费17155元、电费3258.22元、电信费970元、ＰＯＳ机使用费600元。根据商铺租赁合同关于合同解除后被告有权聘请第三方完成商铺清空工程，费用由原告承担，费用标准根据被告与第三方签订的合同确定的约定，原告还应支付被告商铺场地恢复费17674.35元。被告为主张权利支付的律师代理费5000元，根据商铺租赁合同约定也应由原告负担。对原、被告各自主张的违约金120555元，本院根据导致原、被告解除合同的原因以及自2020年3月18日起被告就对涉案商铺采取了断电、加锁措施、涉案商铺实际处于被告控制的事实、商铺租赁合同关于违约金的约定条款、违约金条款的适用主体，本院均不予支持。鉴于商铺租赁合同解除的事实以及导致合同解除的原因，本院对原告要求被告返还履约保证金125000元、装修押金10000元、收银系统押金3000元、原告2020年3月的营业所得20710元、被被告扣押于商铺内的货物的诉讼请求予以支持。被告对原告的本诉请求辩称，原告自承租涉案商铺以来，一直处于经营亏损状态，导致原告撤柜的根本原因不是新冠疫情影响而是其自身经营不善，本院认为根据原告的撤柜申请书记载的内容及新冠肺炎疫情对商铺经营者的影响程度，原告提出撤柜申请既有新冠肺炎疫情暴发的原因，也有其自身经营不善的原因。被告对原告的本诉请求辩称，原告无法援引租赁合同14.2条来主张被告根本违约，适用该条款的前提是原告能够继续履行本案的租赁合同，事实上原告早已于2020年3月18日向被告提出撤柜申请，明确表示不再履行合同，该行为是合同法上的预期违约，原告不能根据该条款主张被告根本违约，原告仅提供证据证明了断电的事实，但没有举证证明被告断电导致其无法经营，实际情况是被告在发现原告存在逃铺行为后采取的防止损失扩大的措施，本院认为被告对商铺采取断电、加锁行为并非无故而为，而是在原告提出撤柜申请、意欲停止经营的情况下而实施的，当然被告擅自采取断电、加锁行为来处理原、被告之间的纠纷确有不妥，但也不能据此认定被告构成根本违约。被告对原告的本诉请求辩称，原告应该按期履行缴纳租金的义务，但原告存在拖欠租金及擅自逃铺行为，其行为已经构成根本违约，本院认为缴纳租金是原告的合同义务，但考虑到新冠肺炎疫情的影响，本院认为原告迟延交付租金的行为不宜认定为根本违约，而应根据新冠肺炎疫情、原告自身经营不善、被告的不当行为等导致本案纠纷的原因力大小来酌定原告的责任。原告对被告的反诉请求答辩称，原告未支付租金不存在严重过错，原告无力支付租金，由于遭受不可抗力难以持续经营，于3月18日委托案外人姚某与被告协商3月底终止合同，目的是尽可能减少损失，符合合同法第118条的规定，故反诉被告不存在过错或最多存在轻微过错，本院认为对原告未按期交纳租金行为的性质、责任，本院在前文已有论述，不再重复。原告对被告的反诉请求答辩称，被告主张原告擅自闭店逃铺不能成立，由于新冠疫情影响，争议商铺营业额大幅度降低，在这种情况下，被告仍要求原告支付12万余元的租金，同时拒不返还营业收入，鉴于此原告于3月18日提交了撤柜申请，本院认为本案原、被告发生纠纷的直接起因是原告向被告提出撤柜申请，从撤柜申请书的内容看，原告提出撤柜申请的原因有自身经营不善的原因，也有新冠肺炎疫情影响的原因，应根据不同因素的原因力的大小来确定原、被告的责任，综合考虑导致本案纠纷发生的原因因素，原、被告各自过错，原告应支付被告欠缴的物业费、电费、电信费、ＰＯＳ机使用费等费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条的规定，判决如下： 一、确认原告刘卫国与被告义乌商旅投资发展有限公司于2019年4月20日签订的商旅·义乌之心城市生活广场商铺租赁合同于2020年3月18日解除； 二、被告义乌商旅投资发展有限公司返还原告刘卫国履约保证金125000元、装修押金10000元、收银系统押金3000元、2020年3月的营业所得20710元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告义乌商旅投资发展有限公司返还原告刘卫国商铺内货物衣服308件（有包装袋）、散装6件、套装2件，裤子111条（有包装袋）、散装12条，饰品包9个、帽子1个、抱枕2个，鞋子4双，于本判决生效后十日内履行完毕。 四、驳回原告刘卫国的其他诉讼请求。 五、原告刘卫国偿付被告义乌商旅投资发展有限公司物业费17155元、电费3258.22元、电信费970元、pos机使用费600元，于本判决生效后十日内履行完毕。 六、原告刘卫国偿付被告义乌商旅投资发展有限公司租赁物占有使用费40185元，于本判决生效后十日内履行完毕。 七、原告刘卫国偿付被告义乌商旅投资发展有限公司商铺场地恢复费17674.35元，于本判决生效后十日内履行完毕。 八、原告刘卫国支付被告义乌商旅投资发展有限公司律师代理费5000元，于本判决生效后十日内履行完毕。 九、驳回被告义乌商旅投资发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4719元，由原告刘卫国负担；反诉费2863元，由被告义乌商旅投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  陈高明 二〇二〇年八月二十日 书记员  骆光雷