山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8783号上诉人（一审被告）：济南华先科工贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：周和平，董事长。委托诉讼代理人：孟令波，辽宁盛恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：洪福臣，男，1945年12月27日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：叶才发，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：济南正昊化纤新材料有限公司，住所地济南市。法定代表人：秦贵昌，董事长。被上诉人（一审被告）：济南齐鲁化纤集团有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：秦贵昌，董事长。委托诉讼代理人：胡玢岩，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡媛，山东博翰源律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：济南八方锦纶集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：王建民，董事长。委托诉讼代理人：胡玢岩，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡媛，山东博翰源律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：济南化纤小区业主委员会（原名称：历城区东风街道办事处化纤社区业主委员会），住所地山东省济南市。负责人：王清泉，主任。被上诉人（一审被告）：济南市历城区东风街道化纤社区居民委员会，住所地济南市历城区花园路5号。法定代表人：李晓，主任。委托诉讼代理人：徐小惠，山东元序律师事务所律师。上诉人济南华先科工贸有限公司（以下简称华先公司）因与被上诉人洪福臣、济南齐鲁化纤集团有限责任公司（以下简称齐鲁化纤公司）、济南八方锦纶集团有限公司（以下简称八方锦纶公司）、济南市历城区东风街道化纤社区居民委员会（以下简称化纤社区居委会）、济南正昊化纤新材料有限公司（以下简称正昊公司）、济南化纤小区业主委员会（以下简称化纤小区业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初7158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华先公司上诉请求：1.撤销(2019)鲁0112民初7158号民事判决的第一项、第二项，改判华先公司不承担返还洪福臣52722元租金及支付利息的责任。2.判决华先公司与正昊公司、齐鲁化纤公司、八方锦纶公司、化纤小区业委会、化纤社区居委会共同不承担返还洪福臣租金及支付利息的责任。3.一、二审诉讼费由洪福臣承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.一审判决认定事实的主要证据是房屋租赁合同及相应单据，但是该合同并不是真正的房屋租赁合同，该合同的形成与正昊公司、齐鲁化纤公司、八方锦纶公司、化纤小区业委会、化纤社区居委会都有关联。济南华先科工贸有限公司物业管理公司(下简称华先物业公司)不是涉案土地的所有权人也不是土地的使用权人，华先公司也不是土地的使用权人，地上的建筑也没有规划许可证，实际是华先物业公司用业主的钱，为业主办的实事，华先物业公司是代表所有被上诉人行使的一项权利，其授权委托书就是2006年4月28日的会议纪要，委托人为齐鲁化纤公司、正昊公司、八方锦纶公司、化纤小区业委会、化纤社区居委会，这份会议纪要，虽然没有上述单位的盖章，但是在齐鲁化纤公司段临曦的主持下进行的，而且形成了一致的意见，即自筹资金，怎么自筹?最终是取之于业主，用之于业主，通过洪福臣出资建设房屋，剩余资金用于整个化纤小区共用部位维修。如果没有会议纪要，没有齐鲁化纤公司段临曦的主持，华先物业公司是完全没有这个权利、也没有这个胆量擅自自作主张建房签订合同的。从时间顺序上，先是2005年5月化纤小区管委会成立，后由各单位参加的2006年4月28日的会议纪要，到同年5月30日拆房建房的请示，到2007年签订租房合同，虽然是华先物业公司与业主签订了合同，但是这是落实会议纪要的必然结果。2.(2002)齐鲁化纤公司的151号文，根据该文件有关于华先物业公司资产和人员已划归华先公司的表述，但事实上华先物业公司是独立经营的部门，资产根本没有划转到华先公司，一审法院不能仅依据该文件就认定华先公司接管了华先物业公司的资产，这是严重不符合事实的，华先公司在一审期间提供了代理华先物业公司缴纳社会保险、公积金的证据，可见华先公司没有接管华先物业公司的资产，否则不存在代华先物业公司缴纳社会保险、公积金的现象。现在华先公司早已退出了市场，根本没有能力解决任何经济问题，果真像一审法院所判，可能会引起较大的社会问题，当事人得不到赔偿就要上访，毕竟历史问题还需要相关部门一起面对，还应有当年会议纪要的参加单位共同面对，这才符合当时的情况，符合华先物业公司与洪福臣签订房屋租赁合同的真实意思。3.华先公司不应返还洪福臣52722元租金及支付利息。华先公司不是合同的主体，退一步讲，如果华先物业公司是华先公司的下属单位，华先物业公司履行的是会议纪要所有参加部门的决议，华先物业公司没有投入资金，也没有资金，其他单位也没有投入资金。建设洪福臣承租的房屋，出资人是洪福臣，承租人是洪福臣，华先物业公司只是代洪福臣找人建设，利用了国有企业厂区的土地，洪福臣支付了建设款，剩余部分按照会议纪要的精神，硬化了小区的道路，垒起了围墙，疏通下水管道，修建了厕所等，这些共用部位的支出达30多万元，而共用部位的受益人是所有小区业主和各单位，作为齐鲁化纤公司也理顺了集团公司职工的心情，有利于职工投入到生产，为公司创造更大的经济效益。华先公司仅仅算是华先物业公司的管理方，就本案来讲，只是对华先物业公司建设资金的使用情况进行监管，华先公司没有收取洪福臣的建设资金，没有获得利益，从合同相对性来讲，华先公司无权利也无义务，承担返还租金及支付利息没有法律依据。4.洪福臣在一审时提交了证据，时间是2006年5月30日，内容是“关于拆除老煤气站建房住房的请示”，请示单位是化纤社区居委会、化纤小区业委会，且有化纤社区居委会主任王玉庆、化纤小区业委会主任朱其福同意的签名，呈报了济南齐鲁化纤集团总公司、正昊公司、八方锦纶公司、化纤科工贸公司，肯定是各个单位都收到了该请示，没有明确否认，应该是对请示的默认，否则华先物业公司无权建房也不敢建房。5.从华先公司与八方锦纶公司的工商登记，看出两者住所地济南市'style='cousor:pointer'>均是济南市，说明华先公司使用了八方锦纶公司的土地，华先公司没有土地的所有权、使用权，如果华先物业公司是华先公司的下属单位，华先物业公司就没有义务为其他单位服务，应当听从华先公司的管理，事实上，华先物业公司服务的范围是化纤集团各单位，非华先公司的权属范围，从这一点也能说明华先物业公司为会议纪要的所有单位服务，同样华先物业公司的资产也没有实际交给华先公司占用、管理，一审法院认定华先物业公司是华先公司的下属单位是不全面的，其也是齐鲁化纤集团总公司的下属单位，也是正昊公司的下属单位。6.洪福臣曾经向一审法院提交了行政判决书，判决书认定拆除行为违法，有具体的侵权人，即济南市历城区人民政府东风街道办事处，二审法院应当追加济南市历城区东风街道办事处为本案当事人。7.华先公司虽然是独立法人单位，但是因企业连续多年不经营，无力缴纳相应费用，如果从法人财产独立角度来讲，华先公司应该自行处理人员分流安置，事实上均是由正昊公司和齐鲁化纤公司共同解决的，这也说明华先公司是从属于以上两家单位的，并不是完全市场意义上的法人单位。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。洪福臣辩称，华先公司的上诉没有事实和法律依据，华先公司应当承担返还租金和赔偿责任。一、一审认定事实错误。本案《房屋租赁合同》的双方实际上应该是洪福臣和化纤社区居委会、化纤小区业委会、华先公司、齐鲁化纤公司、正昊公司、八方锦纶公司（宿舍区管理委员会成员），一审法院片面简单的认为是洪福臣与华先公司签订的合同，认定事实错误。1.通过诉讼各方于2006年4月28日达成的《关于解决化纤小区共用部位维修经费的会议纪要》、《关于化纤小区42号楼北侧三层楼建筑情况说明》、于2006年5月30日形成的《关于拆除老煤气站建居住房的请示》等证据和房屋的建设目的、建设所在地块所有人和管理者、租金用途和当时历史背景等因素可以看出，是六单位共同通过召开会议的方式决定在小区老煤气站原址上（土地产权属于八方锦纶公司）开发建设涉案楼房出租筹措资金，这并不是华先公司可以有权决定、实施的，《租赁合同》是与六单位共同商量起草决定的，华先公司只是作为六单位代表与洪福臣签订，其只是作为签字代表而已。2．涉案房屋租金的用途并非是华先公司为自己所用，而是六单位为了解决小区围墙、路面等修缮、和维护工作，华先公司根本没有这个职责和义务为了小区利益来建设房屋收房租，华先公司收取租金也只是代收代管。六单位即宿舍区管理委员会共同决定将涉案房屋租金用于解决共用部位维修经费，租金在宿舍区管理委员会的共同决定下用于小区公共部位的修缮工作，但在涉案房屋被拆除后却只要求华先公司返还租金，明显不合理、有失公允。3．《租赁合同》最后内容明确写明，《租赁合同》的签订是要经领导批准审核的，该处的领导指的就是化纤小区宿舍区管理委员会里的负责人。4.洪福臣签订这么重要的合同，是基于信赖，因为这是集团和整个宿舍区管理委员会决定建设、进行出租和信用背书的，其中有一家业主甚至把自己小区里有证的房子卖了，来租赁这个房子。洪福臣根本不可能仅仅只是与华先公司签订租赁合同。5.一审判决只看字面签字者，不对案件事实进行合理、深入的分析，机械的套用“合同相对性”原则，看上去有依据，其实是错误的。二、一审法院对退还租金利息的支付时间起点计算错误。本案《租赁合同》既然因房屋系违法建筑属于无效合同，合同无效自始无效，且洪福臣是在合同签订时一次性将全部租金支付给六单位，那么租金返还和利息的计算起点应为租金缴纳时，而非房子被强拆时。三、《租赁合同》无效。洪福臣在原合同期内的租金与重新租房的差价，应属于直接、可期待、可信赖损失，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。六单位即宿舍区管理委员会对涉案房屋建设、出租、被拆具有重大过错，洪福臣起诉要求按双方各承担50%的责任划分，承担租金差价损失，已经作出很大责任比例让步。洪福臣从时间成本和经济方面考虑，也为了减少法院诉累，才没有提起上诉。齐鲁化纤公司辩称，一审法院对涉及齐鲁化纤公司的部分，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.洪福臣提交的《房屋租赁合同》的甲方是华先公司，乙方是洪福臣。一审庭审中各方对此事实均无异议。此《房屋租赁合同》内容未涉及齐鲁化纤公司，与齐鲁化纤公司无关。2.华先公司提及的2006年4月28日的会议纪要、2006年5月30日的请示等在一审中已经质证，上述文件均没有齐鲁化纤公司的盖章也没有齐鲁化纤公司单位人员的签字，齐鲁化纤公司并不知情，也没有关系。3.齐鲁化纤公司与华先公司是两个独立的主体。华先公司一方面承认自己是物业公司的管理人，一方面又在没有任何证据的情况下推测物业公司还是其他单位的下属单位纯属编造事实，恶意推测。4.华先公司在上诉状中一方面自认自己是独立的法人单位，另一方面又无依据推理自己是从属于其他单位，前后矛盾，不能自圆其说。总之，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审对齐鲁化纤公司的判决。八方锦纶公司辩称，一审判决对涉及八方锦纶公司的部分，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.洪福臣提交的《房屋租赁合同》的甲方是华先公司，乙方是洪福臣。一审庭审中各方对此事实均无异议。此《房屋租赁合同》内容未涉及八方锦纶公司，与八方锦纶公司无关。2.华先公司提及的2006年4月28日的会议纪要、2006年5月30日的请示等在一审中已经质证，“会议纪要”完全没有提及八方锦纶公司，与八方锦纶公司没有任何关系。“请示”也并非是向八方锦纶公司请示，八方锦纶公司并不知情，没有八方锦纶公司的盖章及签字，八方锦纶公司没有参与，与八方锦纶公司无关。3.八方锦纶公司与洪福臣是两个独立的主体，工商登记的住所在同一地址是工商行政管理的问题，目前依然存在众多一个地址有不止一个企业注册的情况。华先公司一方面承认自己是物业公司的管理人，一方面又在没有任何证据的情况下推测物业公司还是其他单位的下属单位纯属编造事实，恶意推测。4.华先公司在上诉状中一方面自认自己是独立的法人单位，另一方面又无依据推理自己是从属于其他单位，前后矛盾，不能自圆其说。总之，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审对八方锦纶公司的判决。化纤小区业委会辩称，对一审无异议，化纤小区业委会不是一个实体，没有账号和经济收入，也没有工资，是群众组织，是广大业主的代言机构，虽然华先公司说化纤小区业委会主任朱其福同意在拆除老煤气站请示上加盖了公章和签字，但是这也是落实2006年4月28日召开的会议精神，履行职责的必然措施，洪福臣是与华先物业公司签订的租赁合同，华先物业公司收取的租赁费和化纤小区业委会毫无关联，小区的物业公司不是化纤小区业委会聘用的，它是企业的后勤管理部门，是官办的，企业还成立了宿舍管委会，化纤小区业委会只是挂职而已，没有赔偿的责任。化纤社区居委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。正昊公司未作答辩。洪福臣向一审法院起诉请求：1.判决华先公司、齐鲁化纤公司、八方锦纶公司、化纤小区业委会、化纤小区居委会、正昊公司向洪福臣返还2017年4月27日至2031年10月31日间共174个月的租金52722元；并按银行同期贷款利率支付利息，自2006年11月1日起至实际支付之日止。对上述款项向原告承担连带责任；2.判决华先公司、齐鲁化纤公司、八方锦纶公司、化纤小区业委会、化纤小区居委会、正昊公司向洪福臣支付2017年4月27日至2031年10月31日期间，洪福臣重新租赁房屋的房租差价损失130239元（现在租赁房屋的月租金差价2400元*174个月*被告50%的责任比例）。华先公司、齐鲁化纤公司、八方锦纶公司、化纤小区业委会、化纤小区居委会、正昊公司对上述款项向洪福臣承担连带责任；3.本案诉讼费用由华先公司、齐鲁化纤公司、八方锦纶公司、化纤小区业委会、化纤小区居委会、正昊公司承担。一审法院认定事实：2007年6月29日，洪福臣作为乙方与华先物业公司作为甲方签订了《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将位于历城区文苑小学北侧新建的三层小楼，共6套房屋进行出租，就甲方出租、乙方受租甲方名下房屋一事，经甲乙双方友好协商，达成以下协议：一、出租房屋的基本情况：甲方出租的房屋位于济南市历城区花园路5号化纤小区58号楼，地下室60平方米。二、租赁价格：经甲、乙双方友好协商，该房屋总租赁价为9万元。因急需现款，建筑该楼房及垒围墙、修路、修雨水疏通管道等，租赁费必须于2007年1月30日前一次性缴清。三、租赁期：2007年1月30日至2031年10月31日。四、房屋实际交付时间：甲方于2007年1月31日交付房屋。甲方落款处所加盖印章为“济南华先科工贸公司物业管理业务专用章”，并由负责人马建国签字予以确认，乙方落款处由洪福臣签字捺印予以确认。合同尾部注明：2007年5月20日华先公司财务部，对该楼房建筑费用及租赁户缴纳的租赁款使用情况进行了严格的经费使用审计。审计完毕后，经领导同意给该租赁户签订租赁合同，自合同签订之日起开始入住。经查，洪福臣于2007年1月27日以现金形式向华先物业公司支付租金90000元。合同签订后，华先物业公司按合同约定时间向洪福臣交付了涉案房屋。涉案房屋未取得建设工程规划许可证。2017年4月27日，案外人济南市历城区人民政府东风街道办事处以涉案房屋系违章建筑为由予以拆除，该事实由本院作出的（2017）鲁0112行初318号行政判决予以认定。另查明，齐鲁化纤公司于2002年7月19日作出济纤政字[2002]151号《关于将部分资产及人员划归济南华先科工贸有限公司统一管理的请示》，载明：“市纺织工业办公室：济南化纤债转股后，随着债转股范围内资产的移交，为及时理顺产权关系、规范管理，同意由正昊公司与济南正昊贸易公司共同出资组建华先公司，并将原归属济南华先实业有限公司统一管理的资产及人员划归华先公司统一管理。内容如下：一、划归管理的单位或部门：中国济南化纤总公司运输分公司、……、物业管理公司、……。二、由华先公司负责正昊公司总务部部分经济民警的编制管理。三、华先公司属于正昊公司的权属企业。四、华先公司要及时对划归到该企业的员工按照济纤政字[2002]124号文件第四项第（三）款的有关规定，理顺及调整劳动关系。五、华先公司成立后，济南华先实业有限公司按照《中华人民共和国公司法》的有关规定办理清算注销”。根据该文件，华先物业公司资产及人员已划归华先公司，华先物业公司工作人员的社保金、住房公积金均由华先物业公司交给华先公司后，由华先公司向相关主管部门交纳，华先物业公司的主要收入来源为小区的物业费、门头房的租金。华先物业公司未向公司登记机关申请登记，未取得营业执照。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，华先物业公司与洪福臣签订的房屋租赁合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋已被案外人济南市历城区人民政府东风街道办事处于2017年4月27日拆除，洪福臣对拆除行为无过错，对涉案房屋已无返还的必要，也无折价补偿的义务。华先物业公司资产及人员已划归华先公司，华先物业公司未向公司登记机关申请登记，未取得营业执照，应认定华先物业公司为华先公司的内设机构。关于华先物业公司人员的社保金、住房公积金由华先物业公司交给华先公司，再由华先公司向相关主管部门交纳的事实，只是华先公司的内部资金管理分配，并不影响华先物业公司作为华先公司内设机构的事实认定。参照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，华先物业公司作为华先公司的内设机构，其民事责任应由华先公司承担。洪福臣主张华先公司返还2017年4月27日至2031年10月31日间共174个月租金52722元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。洪福臣主张化纤社区居委会、化纤小区业委会、齐鲁化纤公司、八方锦纶公司、正昊公司就上述款项承担连带责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对洪福臣主张自2006年11月1日起至实际支付之日止支付利息的诉讼请求。一审法院认为，洪福臣自2007年1月31日开始租赁涉案房屋，并非2006年11月1日，自2007年1月31日起至涉案房屋拆除之日即2017年4月27日止，期间一直占有使用涉案房屋，应当参照合同约定租金向华先公司支付上述期间的占有使用费，洪福臣在主张返还租金时已主动扣除了该占有使用费，应视为两费用已相互抵销，华先公司不应当向洪福臣支付该期间的利息，对洪福臣主张的该期间的利息请求，一审法院不予支持；因涉案房屋已于2017年4月27日被案外人拆除，华先公司未返还自2017年4月28日起至2031年10月31日期间174个月的租金52722元，应当向洪福臣支付自2017年4月28日起的利息，对洪福臣主张华先公司支付自2017年4月28日起至实际给付之日止的利息请求，本院予以支持。对洪福臣主张化纤社区居委会、化纤小区业委会、齐鲁化纤公司、八方锦纶公司、正昊公司对上述款项承担连带责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对洪福臣主张重新租赁房屋的房租差价损失130239元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、济南华先科工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还洪福臣租金52722元；二、济南华先科工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付洪福臣利息（以52722元为基数，自2017年4月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回洪福臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3959元，由洪福臣负担2818元，由济南华先科工贸有限公司负担1141元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是华先公司应否向洪福臣退还房屋租金并支付利息。按照法律规定，涉案房屋租赁合同因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而无效，因该合同所取得的财产，应当予以返还。华先公司主张根据关于解决化纤小区共用部位维修经费的会议纪要，可以证实华先物业公司与洪福臣签订房屋租赁合同，仅系履行齐鲁化纤公司、正昊公司、八方锦纶公司、化纤小区业委会、化纤社区居委会对修建涉案房屋所形成的决议，不应承担责任。本院认为，该会议纪要系齐鲁化纤公司、正昊公司、八方锦纶公司、化纤小区业委会、化纤社区居委会之间关于建房事项达成的内部决议，对洪福臣没有约束力，华先物业公司作为涉案房屋租赁合同的签订主体，应当承担合同义务。关于华先物业公司的责任应否由华先公司承担的问题。[2002]151号文件明确载明华西物业公司已划归华西公司管理，华先公司提交的证据尚不足以推翻[2002]151号文件的内容，故一审法院根据已查明的事实，认定华先物业公司系华先公司的内设机构，华先物业公司的责任应由华先公司承担，并无不当。关于华先公司主张应当追加济南市历城区东风街道办事处为本案当事人的问题，本院认为，济南市历城区东风街道办事处对涉案房屋的违法拆除行为与本案非同一法律关系，故本案对该项主张不予采纳。综上所述，济南华先科工贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1313元，由上诉人济南华先科工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年八月二十七日法官助理 高 超书 记 员 耿 铭