广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1031民初822号 原告：易德军，男，1981年11月12日出生，汉族，农民，户籍地：广西隆林各族自治县，现住广西隆林各族自治县。 原告：吴秀琴，女，1989年10月13日出生，汉族，农民，户籍地：广西隆林各族自治县，现住广西隆林各族自治县。 二原告委托诉讼代理人：黄奕臻，广西齐川（隆林）律师事务所律师。 被告：广西隆林鑫发房地产开发有限公司，住所地：隆林各族自治县新州镇迎宾路丁兰料商住小区。 法定代表人：邓宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨开安，该公司职员。 委托诉讼代理人：王宁，该公司职员。 原告易德军、吴秀琴诉被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易德军、吴秀琴共同委托的诉讼代理人黄奕臻，广西隆林鑫发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨开安、王宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 易德军、吴秀琴向本院提出诉讼请求:1.判决被告为原告办理房屋不动产权证；2.判决被告支付逾期办证违约金29123元（以房屋总价272500元为基数，按中国人民银行规定的年利率4.75%，从2017年12月18日计算至2020年3月18日）；3.判决被告支付占用原告资金利息1963元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月3日，原被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，被告将位于丁兰料3幢2单元602号的房屋出售给原告，但双方未约定办理不动产权证的期限，也未约定违约金。合同签订后，原告按照约定交付了部分房款并于2016年5月3日向被告支付了办理不动产权证的费用，被告于2017年9月17日向原告交付房屋。原告已经履行了交付房屋价款的义务，被告未按照约定为原告办理不动产权证，被告已经构成根本违约，请求人民法院支持原告诉请。 被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司辩称，被告已履行了合同备案，并主动为原告办理房地产权证。双方签订《商品房买卖合同》后，为原告在隆林各族自治县房产交易中心登记备案并取得合同备案证明，同时根据税务部门要求为原告代办代缴购房契税。然后到不动产管理中心申请不动产抵押证，到约定按揭银行或公积金管理中心申请按揭贷款；被告于2018年12月29日向原告提供了一份关于2019年10月31日开始办理不动产权的《承诺书》。发出承诺书后，被告对丁兰料商住小区进行消防整改，多次公告请求小区业主配合被告把地下室及各栋楼干粉灭火器等消防工作整改，但均未得到小区业主配合，反而出现多层建筑干粉灭火器被破坏和失窃，地下室被强制占用。被告自《承诺书》发出后工作均未能正常开展，直至2020年6月28日，丁兰料商住小区地下室仍被业主占用作为停车区；被告2018年11月29日就办理不动产权证发出《承诺书》后，因未能解决丁兰料小区办理不动产权证问题，被告向自治县人民政府做了详细汇报，并恳求自治县人民政府给予帮助和支持。2019年11月5日上午，《隆林各族自治县人民政府办公室关于丁兰料历史遗留问题专题会议纪要》决定：由自治县发展改革局牵头，住建部门、华隆集团等配合和推进解决丁兰料小区办理不动产权证问题。会议后，被告积极推进，但小区消防整改和地下室被占用情况依旧未能解决，消防整改工作一直未能如期推进；根据《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，法律另有规定的除外。该法同时规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。被告认为原告购买房屋享有的是物权，而不适用诉讼时效。即使适用诉讼时效，原告于2020年5月5日才起诉主张权利，诉讼时效应从2020年5月6日起计算。2020年5月5日前的违约金原告未起诉主张权利，不受法律保护；双方签订《商品房买卖合同》均是以原告所购商品房约定的交付使用时间作为计算办理不动产权证的开始时间，原告却以合同签订的时间、甚至尚未完成商品房买卖约定应交房款作为开始计算不动产权证时间。部分2013年、2014年购房的原告要求支付将近20万元人民币延期办证违约金，被告认为原告此行为有违买卖双方公平的约定行为。综上所述，被告延迟办证有原告的原因，原告是按揭购房，按《商品房买卖合同》约定已获得商品房物权使用权，按规定不动产权证办出后将由按揭银行保管，故房屋产权证的办理对原告利益无实际影响，没有造成实际损失。被告及时履行了告知办证及推进的义务，并积极为原告办理有关手续，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失。依照法律和《房地产买卖合同》约定，被告一直致力于推进和解决办理不动产权证的问题。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告承诺，将严格按照2019年11月5日《会议纪要》决定，为原告办理不动产权证。 本院经审理认定事实如下：2016年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同书》，约定原告购买被告开发的位于隆林各族自治县新州镇政府北面（丁兰料建材市场）项目中的第3栋2单元6层602号房屋一套，建筑面积120.15平方米，每平方米单价2268元，总价272500元。原告支付首付之后，被告到银行办理按揭贷款。原告已经付清全部房款并向被告支付办证费用9133元。被告于2017年9月17日将已竣工的该房交付原告。合同没有约定因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起的多少天数内取得房屋所有权证书，只约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的不动产权转移登记，但未约定原告取得该商品房不动产权证书具体日期，也未约定是否解除合同及自买受人应当完成不动产权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人如何承担责任。 合同签订后，被告办理了商品房买卖合同备案并取得备案证明，为原告代缴购房契税及相关规费，申领不动产登记证明。2018年12月29日，被告向丁兰料建材市场各位业主发出一份承诺书，承诺在2019年10月31日开始为各购房户办理不动产登记证。因历史遗留问题一直未能办理，被告遂请求隆林各族自治县人民政府给予帮助和支持，2019年11月5日上午，自治县人民政府主持召开丁兰料历史遗留问题专题会议，并形成会议纪要，会议决定：1.项目业主（被告）本周内向自治县住建部门提供相关备案材料，由住建部门组织人员对丁兰料项目进行竣工备案，消防备案标准按照2009年消防法相关规定执行。2.按单体项目进行竣工备案，未达到备案要求的，项目业主立即整改。由于被告未能按照会议纪要确定的事项完成备案和整改，至今无法为原告办理不动产权属证书。 本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方应本着诚实信用原则全面履行合同内容。关于原告诉请被告办理不动产权证。原告已按约定向原告支付了购房款和代办不动产权证书的相关费用，被告应及时为原告取得不动产权属证书。被告亦同意积极推进办证事宜，故对原告诉请被告为其办理不动产权证的主张，本院予以支持。关于原告诉请被告支付逾期办证的违约金。双方于2016年5月3日签订购房合同，因合同未约定被告交付涉案商品房后被告在何时间内为原告办理不动产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，即2016年8月1日原告取得不动产权属证书的最后期限。虽然被告未能在法定期限内为原告办理构成违约，但双方约定的逾期办证违约金系合同债权，适用法律关于诉讼时效的规定。自2016年8月1日起，原告就知道或应当知道其民事权利受到侵害，至2020年3月31日提起民事诉讼，要求被告支付逾期办证违约金，已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，且原告无证据证实存在法定中断、中止情形，原告的起诉已超过法定诉讼时效期间。故对原告诉请被告赔偿自2017年12月18日至2020年3月18日止的违约金，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务”的规定，被告提出诉讼时效从2020年5月6日起算，该主张是被告对自身权益的处分，未违反法律规定，本院予以确认。故对2020年5月6日后逾期办证的违约金，原告可与被告协商解决或另行主张。至于原告要求被告支付资金占用期间的利息，原告虽向被告交纳了各项办证规费，但该款系被告办证过程中须由原告交纳的各种规费，且被告已经代原告向有关部门交纳，即便被告逾期办证，原告也不存在利息损失，且该项请求已超过诉讼时效期间，其请求本院不予支持。 综上所述，原告要求被告为其办理不动产权属证书有事实和法律依据，本院予以支持；原告要求被告赔偿违约金和支付占用原告资金利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。对被告有事实及法律依据的部分，本院予以采纳，无事实及法律依据的部分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八第、第一百九十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司于本案判决生效之日起60日内为原告易德军、吴秀琴办理在丁兰料建材市场第3栋2单元6层602号房办理不动产权证书，并在取得该证书后三日内交付原告易德军、吴秀琴； 二、驳回原告易德军、吴秀琴的其他诉讼请求。 案件受理费477元，由原告易德军、吴秀琴负担238.5元，被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司负担238.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 黄继文 二〇二〇年八月三日 法官助理 班桂莲 书 记 员 岑 锦 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。