山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4372号上诉人（一审被告）：倪子超，男，1984年2月15日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：罗彩香，女，1960年6月10日出生，汉族，住莱阳市，系上诉人母亲。委托诉讼代理人：王志文，莱阳昌晟法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：莱阳东山塑胶有限责任公司。住所地莱阳市旌旗路22号。法定代表人：潘吉虎，该公司经理。委托诉讼代理人：刁春丽，山东贞济律师事务所律师。上诉人倪子超因与被上诉人莱阳东山塑胶有限责任公司（以下简称东山塑胶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院(2020)鲁0682民初1448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人倪子超上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人租赁涉案房屋后，一直用于开办莱阳市四季青老年公寓，房屋用途完全合法。上诉人没有在涉案房屋内进行违法活动，也没有利用涉案房屋进行犯罪活动，上诉人所犯盗窃罪与涉案房屋之间毫无关系。一审法院判决解除租赁合同无事实依据和法律依据。按照一审法院的判决结果，将导致诸多居住于涉案房屋的老年人无处安身，造成不良的社会影响，增加社会不稳定因素，而且解除租赁合同势必给上诉人造成巨大的经济损失。二审中，上诉人倪子超补充上诉称，1.本案一审判决作出的时间为2020年6月4日，该判决作出时尚未有生效的刑事判决认定上诉人构成盗窃罪。莱阳市自来水公司下发的0001055号《城市供水管理限期整改通知》仅对上诉人“从供水主管道接水”的行为定性为“违规”而未认定为“违法”。因此，在该一审判决作出时，关于上诉人“私自从供水主管道接水”的行为是否涉嫌违法还是犯罪并未得到行政机关或司法机关的最终确认，在此情况下，一审法院仅依据《城市供水管理限期整改通知》及双方当事人的陈述就认定上诉人在涉案房屋经营老年公寓期间存在私自从供水主管道接水的违规违法行为，缺乏事实及法律依据。2.涉案《房屋租赁合同》第八条关于不得解除合同的除外情况有上诉人在租赁房屋内进行违法活动的约定，但被上诉人据此单方通知解除合同没有事实及法律依据，也没有充分证据支持。一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》在2014年7月13日已解除同样没有事实及法律依据，也没有充分证据支持。双方对“在租赁房屋内进行违法活动”的约定是清楚明确的，不存在含糊、模棱两可及产生歧义的情形，双方应严格按照合同约定的字面意义理解并履行，不能做所谓的广义解释。上诉人不认可一审法院“不应仅仅狭义的理解为利用租赁房屋从事违法犯罪活动”的说法。实施盗窃犯罪可能需要工具，但涉案房屋是不能用来作为实施盗窃犯罪的工具的。上诉人租赁涉案房屋是为了从事养老行业，并实际用于开办养老院，根本没有在租赁房屋内从事违法活动的事实存在。一审法院关于上诉人“存在私自从供水主管道接水”的行为“可构成在租赁房屋内进行违法活动”及据此解除涉案租赁合同的认定，证据不足，缺乏事实及法律依据的。3.上诉人的某些行为违反了合同的约定，但并非构成根本违约，不足以造成双方合同目的不能实现。若解除合同，势必会造成居住在涉案房屋内的众多老人居无定所，产生严重的社会影响，增加社会不和谐、不稳定因素，也会给上诉人造成巨大的经济损失。被上诉人东山塑胶公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。一审原告东山塑胶公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同并承担合同违约责任；2.依法判令被告搬离并向原告返还租赁房屋；3.依法判令被告向原告支付自2019年12月2日起至2020年2月2日止房屋租赁费用人民币121972元；4.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实如下：2014年7月13日，原、被告双方经协商一致签订《房屋租赁合同》一份，约定被告自愿租赁原告院内东侧、面积约为4000平方米的4层空楼房一幢（包括厂区东楼房南面至锅炉房北墙的院子及楼房北面的10间平房），用于养老行业；租赁期限自2014年12月1日起至2034年11月30日止，共20年；双方约定租赁费五年内为每年22万元人民币，第六年开始可随莱阳租赁市场行情变化（参考原告附近区域租赁价格），经双方协商调整租赁费；合同签约日被告需一次性付清第一年度租赁费，第二年度租赁费应当在第一年度期满前一个月前交纳，余年度租赁费交纳以此类推，以原告出具的收款收据为准；合同期满，双方未能达成续租协议时，或合同依约解除或终止时，被告须于合同期届满或合同依约解除或终止之日迁离出租房屋并将租赁标的物交付原告；在合同有效期内，原告不得以任何理由终止合同的履行（含解除合同），以下情况除外：1.不可抗力—天灾、战争等，使本合同无法履行；2.政府决定征用房屋所在土地，需拆除房屋；3.被告不按时全额交付租金，超出规定时间（两个月）；4.被告在租赁房屋内进行违法活动；5.未经原告同意，被告将出租房屋转租、转借、转让他人或者作担保抵押；等等。另查明，上述合同签订后，原、被告双方即对合同进行了实际履行，被告租用涉案房屋经营莱阳市四季青老年公寓。至2019年11月30日，合同第一个五年期满。因按合同约定，合同第一个五年期满后，涉案房屋的租金需随当地租赁市场行情进行调整，原告处负责人梁小凤故于2019年11月中下旬通过微信等方式与被告就相关事宜进行协商，其中关于房屋租金调整问题，原告主张房屋租金需涨至每年53万元，但被告认为价格过高，双方未能协商一致。2019年11月29日，被告仍按原合同约定的房屋租金价格通过银行转账方式向梁小凤的银行账户转款22万元，用途标注为“2019年12月1日至2020年12月1日房租”，梁小凤则以租赁合同续签未定好、房租价钱未谈好等原因为由，将上述22万元房租退回被告。2020年3月20日，被告以莱阳市四季青老年公寓的名义再次向梁小凤的银行账户内转款22万元，附言标注为“2019年11月29日已支付房租，后因不明原因退回，现再次支付”。再查明，2019年12月11日，莱阳市自来水公司向原告发出《城市供水管理限期整改通知》一份，通知中认定原告的租赁商户（即本案被告）存在私自从供水主管道接水的违规违法行为，要求在2019年12月16日前立即停止违规用水的行为、清缴因违规用水所产生的费用共计29万元等。2019年12月16日，原告向被告发出通知一份，认为被告经营的四季青老年公寓私自从供水管道接水、偷水的行为已经莱阳市自来水公司稽查核实，但被告未按莱阳市自来水公司通知要求的时限进行整改，在整改期限已到期的情况下，如被告拒不履行整改，不及时缴纳水款及罚款，原告将向有关部门移交被告的违法事实，由有关部门依法进行处理。2019年12月23日，被告向原告作出回复，称其系按合同约定在原告的要求和监管下履行合同，从来没有偷水行为，原告不能要求其承担责任。2019年12月26日，原告又向被告作出《回复函》一份，认为被告在运营四季青老年公寓期间存在违规用水问题，虽然租赁合同中对水电等使用问题作出约定，但被告从未实际履行，原告将会配合有关部门对被告的违规用水问题进行调查；如被告对莱阳市自来水公司作出的整改通知有异议，应当向该公司作出合理解释并说明；因被告违规用水的行为构成违法违规，原告将保留追究被告给其造成各项损失的法律权利，同时，通知被告即日起解除双方之间的房屋租赁合同，限被告于30日内搬离并腾退租赁房屋，补缴腾退租赁房屋之日前全部欠付租赁费用，逾期搬离所产生的一切不利法律后果，均由被告自行承担；等等。2020年3月20日，原告再次向被告发出《通知书》一份，认为被告未能在2019年11月1日前按照每年53万元的价格缴纳房屋租金，经多次通知仍未及时、足额缴纳，又因违规用水触犯法律，构成严重违约，在之前的书面通知中原告已明确向被告告知自2019年12月26日行使单方解除权且要求被告30日内搬离，但被告仍未搬离，故原告将按合同约定对被告提起诉讼并追究欠缴的租赁费、窃水而产生的违约责任等。被告知晓上述通知后，于3月20日当日向原告回复称，其不存在违反租赁合同约定的事由，原告无权解除合同，另外，其向原告支付的本年度租金，被原告以不明原因退回，其已再次支付。如原告无法定事由单方解除租赁合同，因此给其造成的经济损失全部由原告承担。同时，被告主张原告未经被告同意，单方面提高租金价格，且提高后的租金价格远高于周围房屋租赁市场价格，故对被告不产生法律效力，在双方未就房租事宜达成一致前，被告按照之前的约定标准缴纳房租，并不违反法律规定。之后，双方又通过微信等方式多次进行沟通，但仍未能妥善解决纠纷。又查明，2019年12月26日，莱阳市公安局对被告私自从供水管道接水涉嫌盗窃罪一案进行了刑事立案。2020年1月7日，莱阳市检察院通知被告到莱阳市自来水公司补缴水费。2020年1月8日，被告补缴水费18.36万元。补缴的18.36万元金额之所以与莱阳市自来水公司整改通知中的29万元数额不一致，原因是莱阳市自来水公司在下整改通知时将水费的计算基数界定为商用水，而被告经营老年公寓应按居民用水单价计算水费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。具体到本案中，原、被告双方2014年7月13日签订的《房屋租赁合同》，系双方在平等、自愿、协商一致基础上达成，所作意思表示真实，又合同约定的内容不违反法律禁止性规定，亦不存在侵犯国家、集体或他人合法权益等无效情形，故应认定为合法有效。对原、被告基于此形成的租赁合同关系，依法予以确认。案件处理过程中，从原、被告双方的具体诉辩意见看，双方争议的焦点问题主要有二：一是被告是否存在“在租赁房屋内进行违法活动”的违约情形，原告是否有权按照约定与被告解除涉案《房屋租赁合同》；二是被告是否存在恶意拖欠房屋租金的情形，应否向原告按照每年53万元的租金价格补缴房屋租金。对双方争议的焦点问题一，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。具体到本案中，第一，根据涉案《房屋租赁合同》第八条第四项之约定，如被告在租赁房屋内进行违法活动，原告有权与被告解除合同。从原告提交的莱阳市自来水公司出具的《城市供水管理限期整改通知》及原、被告双方的当庭陈述看，足以认定被告在租赁原告房屋经营老年公寓期间，确实存在私自从供水主管道接水的违规违法行为，且涉嫌盗窃罪，目前正经司法程序处理。因被告的该行为与其租赁房屋的行为及所从事的经营活动息息相关、密不可分，故应认为可构成“在租赁房屋内进行违法活动”。另外，根据《中华人民共和国合同法》第七条之规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。而本案被告上述私自接水、涉嫌盗窃罪的行为显然违反了遵纪守法的原则，客观上确实给作为出租人的原告造成了一定的负面影响及困扰。现原告在前期已向被告发出解除合同通知、被告持有异议的情况下，向法院提起诉讼，要求与被告解除涉案《房屋租赁合同》，并要求被告搬离并返还租赁房屋，事实清楚、理由充分，依法予以支持。第二，庭审过程中，被告提出即使被告存在违规用水行为，也不是利用租赁房屋进行违法犯罪活动，原告属于混淆概念的抗辩意见，法院认为，从涉案《房屋租赁合同》的约定看，原告有权与被告解除合同的情形之一为被告在租赁房屋内进行违法活动。对该条款应结合租赁合同订立履行的通常目的、正确社会价值观念、市场秩序有序维护等因素进行合理解释，即被告当然不能利用租赁房屋从事诸种违法犯罪活动，如开设赌场等，同时亦不能在租赁房屋内进行与经营行为相关的违法活动，如违规用水、用电，而不应仅仅狭义地理解为“利用租赁房屋从事违法犯罪活动”，否则容易侵害出租人的合法权益，也不利于规范市场主体的交易行为，故对被告的该项抗辩意见，依法不予支持。对双方争议的焦点问题二，一审法院认为，第一，根据涉案《房屋租赁合同》的约定，租赁期限自2014年12月1日起至2034年11月30日止，租赁费五年内为每年22万元，第六年开始可随莱阳租赁市场行情变化（参考原告附近区域租赁价格），经双方协商调整，自第二年开始，租赁费需于第一年度期满前一个月前一次性付清。由此，可确定至2019年11月30日合同第一个五年期满，2020年度的租赁费双方应根据莱阳租赁市场行情变化（参考原告附近区域租赁价格）及时进行协商调整。然双方因各种矛盾产生纠纷，未能就租赁费价格协商一致。在此情况下，被告暂按五年期内的租赁费标准每年22万元向原告支付租赁费，虽不完全符合合同约定，但事出有因，不宜认定为恶意拖欠租金。第二，原告要求按照每年53万元的价格支付租赁费，但未提交充分证据证实其合理性，被告暂按五年期内的租赁费标准每年22万元向原告支付租赁费，亦不符合合同约定。双方应当本着解决问题的态度友好协商，尽快确定2020年度租赁费的交纳标准，如确实不能协商一致，双方均可通过在另案诉讼中申请法院调查、委托评估等适当方式合理确定，并根据合同最终解除情况、被告搬离并返还租赁房屋的时间、被告已付租赁费等因素核算被告是否欠付原告租赁费及具体数额。现原告在本案中仅依据单方主张即要求被告支付2019年12月2日至2020年2月2日期间的租赁费121972元，缺乏充分的事实根据和法律依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及其他相关民事法律法规之规定，一审法院于2020年6月4日判决：一、原告莱阳东山塑胶有限责任公司与被告倪子超于2014年7月13日签订的《房租租赁合同》解除；二、被告倪子超于判决生效后三十日内搬离并向原告莱阳东山塑胶有限责任公司返还涉案租赁房屋；三、驳回原告莱阳东山塑胶有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1370元，由被告倪子超负担25元，原告莱阳东山塑胶有限责任公司负担1345元。二审中，被上诉人提交山东省莱阳市人民法院刑事判决书一份，证明上诉人在租赁涉案房屋期间盗窃自来水已构成犯罪，该判决书已经生效。经质证，上诉人对该刑事判决书的真实性予以认可。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年7月13日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。根据该合同第八条第四项的约定，如上诉人在租赁房屋内进行违法活动，被上诉人有权解除合同。即上诉人与被上诉人已经约定了被上诉人有权解除合同的条件。从被上诉人二审提交的已经生效的山东省莱阳市人民法院刑事判决书来看，上诉人确实存在利用涉案房屋从事犯罪活动的情形。现被上诉人依据合同约定要求解除涉案的《房屋租赁合同》有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。上诉人租赁涉案房屋开办经营老年公寓，经营中自应充满爱心善心，遵纪守法，秉持诚实，恪守承诺。被上诉人起诉要求解除合同时，上诉人已明知自己存在违法犯罪的事实，对于合同可能被判决解除的后果应当有预期。特别是在刑事判决生效后，上诉人应为居住在涉案房屋内的老人考虑合同解除后生活的问题，而解决老人的生活居住问题，从时间上来看，是较充裕的。现上诉人仍上诉主张合同解除后老人无处安居及可能造成不良后果的问题，应视为上诉人并未积极履行相关义务。且本院在审理过程中，也为双方进行调解预留了较充裕的时间，上诉人亦应积极着手解决仍在涉案房屋内生活的老人的生活居住问题。关于上诉人主张合同解除可能造成的损失问题，上诉人可另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2739元，由上诉人倪子超负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 于 青审判员 付景波二〇二〇年八月二十八日书记员 杨风华