四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初4795号 原告:张家才，男，1969年3月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：肖正全，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者，执业证号32312021101012。 被告：周祥亿，男，1972年11月13日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：姜万春，女，1974年4月10日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告张家才与被告周祥亿、姜万春确认合同有效纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张家才及其委托诉讼代理人肖正全，被告周祥亿、姜万春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张家才向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方2014年4月23日签订的房屋买卖协议有效；2.二被告向原告支付违约金2万元；3.本案诉讼等相关费用由被告承担。事实与理由：二被告原系翠屏区菜坝镇幸福村5社村民，2008年7月21日，被告周祥亿与宜宾市种畜场签订购买宜宾市XX全额集资职工住宅楼房屋协议，购买李庄镇××单元房屋××套。协议由周祥亿妹弟苏某代签。2014年4月23日，经周祥亿妹弟苏某介绍，我和被告达成购买周祥亿位于李庄镇××单元房屋××套，约定购房款304800元，被告协助办理过户手续，其中扣款4800元作以后被告协助办理土地证产权证的保证金。我分两次于2014年4月23日、4月26日给付被告300000元购房款。被告方交付我原始的买卖房屋协议书及该房屋钥匙，我于2014年6月5日搬进了该房屋居住，充分享有了对该房屋的占有、使用权利。从2014年我一直居住到现在已经长达6年时间，二被告在此期间均未提出任何争议。其间的2014年11月，为了确保该房屋在交易期满时顺利办理转户，我和被告专门办理了委托书公证，被告夫妻全权委托我代表被告夫妻二人出面办理房屋产权证书，并办理到我名下的转户手续。为此我还为被告二人邮寄400元公证费。我在2015年办理了该房屋的产权证，并准备在该房屋交易期满日2020年4月9日办理转户手续。按照约定我应于2020年4月办理转户手续，但因情势变化，2020年3月该房屋面临翠屏区征地中心拆迁，政府发出公告拆迁房屋被冻结办理一切证照，我和区征地中心签订拆迁补偿协议后，二被告在利益当前下，拒不配合我办理拆迁手续，否认该房屋买卖效力。我和被告均是完全民事行为能力人，本着平等协商，真实自愿签订房屋买卖协议，协议既满足双方需求，又不损国家、集体个人权益、理应是合法、有效的协议。故诉至法院，请求判如所诉。 被告周祥亿、姜万春辩称：我们认可签订房屋买卖协议是真实的，后面我们又办理了委托公证书，是对房屋买卖协议的补充，进一步明确了买卖此房屋的时间是2014年11月28日至2015年10月18日，并且委托原告全权办理并领取该房产的产权证、国土证等产权凭证并缴纳有关税费。此后原告一直未告知我们办证情况，我们以为房屋产权已办理至原告名下，直到2020年6月10日晚八点原告电话联系我们，我们才得知房屋仍在我们名下。因此我们认为合同已经失去效力，是无效合同。根据物权法第九条的规定，不动产未经登记不发生效力。现在房屋登记在我们名下，拆迁部门应该与我们协商，拆迁款应发放给我们。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月21日，被告周祥亿（乙方）与宜宾市XXX（甲方）签订《售房协议书》一份，该份协议书载明：“根据我单位全额集资修建的职工住宅楼工程进展情况，主体工程以及相关附属工程已基本竣工，整体规划验收和相关附属工程验收工作已准备就绪，整个工程即将全面交付使用。为解决单位剩余三套住房（90㎡/套）的资金缺口问题，经我单位研究决定将剩余三套住房以普通商住房方式出售给乙方，……。一、甲方按设计竣工图纸要求在职工住宅楼小区为乙方提供质量合格住房一套，建筑面积90㎡，……甲方按双方协商价格收取售房款12万元；二、甲方尽量协助乙方办理《土地证》、《房产证》，在未办到两证前乙方暂缓缴房款总额的百分之五作保证金，待两证办理齐全后乙方向甲方补清保证金，未办到两证乙方则不再缴保证金。……”。该协议末页“乙方”周祥亿的签名系苏某代签，被告周祥亿对此代理行为予以认可。 2014年4月23日，被告周祥亿（卖方/甲方）与原告张家才（买方/乙方）签订《房屋买卖协议》，该份买卖协议约定：“一、甲方将宜宾市李庄镇X幢X单元X楼X号住宅一套：房屋面积90平方米左右自愿卖给乙方，房屋总价为304800元。二、乙方在本协议签订之日起，七天之内全部付清房款30万给甲方，余款4800元作为协助办完土地证和房产证后付清甲方。……四、以上协议经甲乙双方签字生效，……无论哪方违约都应向对方支付违约金2万元整。”买卖协议末尾“甲方”处由被告周祥亿签名捺印，“乙方”处由原告张家才签名捺印，“见证人”处有蒲某、苏某等三人的签名捺印。当日即2014年4月23日，原告张家才以现金方式将3万元交付被告周祥亿，周祥亿当日出具《收条》一份，载明“今收到张家才购房款叁万元正，余款于4月30号前付清。”2014年4月26日，周祥亿再次出具《收条》一份，载明“今收到张家才购房款贰拾柒万元整（¥270000元）。”原告陈述该27万元系由其妻子赵志容于2014年4月28日向被告周祥亿银行转账支付25万元，同日又银行取现2万元交付被告周祥亿。被告周祥亿对收到原告已支付的购房款计30万元不持异议。 2014年11月28日，被告周祥亿、姜万春（均为委托人）向原告张家才（受托人）出具《委托书》一份，载明“我们（周祥亿、姜万春）是夫妻关系，委托人周祥亿于2008年7月21日购买了位于四川省宜宾市翠屏区的房产，现我们夫妻共同委托张家才为我们的代理人，代理人可以我们的名义在代理期限（2014年11月28日至2015年10月18日）内，办理如下事项：一、全权办理并领取上述房产的房屋所有权证、国有土地使用证、房地产证等产权凭证及缴纳有关税费。受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我们均予承认。受托人有转委托权。”同日，经被告周祥亿、姜万春申请，广东省深圳市深圳公证处对该份《委托书》予以公证，并出具（2014）深证字第156247号《公证书》。公证书载明“兹证明周祥亿、姜万春于二〇一四年十一月二十八日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺右手食指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。” 2015年4月9日，本案所涉房屋的所有权登记在二被告周祥亿、姜万春名下，宜宾市房权证翠屏区字第××号、第××号《房屋所有权证》载明房屋所有权人为周祥亿、姜万春，共有情况为共同共有，房屋坐落为宜宾市翠屏区，用途为住宅，建筑面积为89.21㎡；“附记”一栏还载明该房产为经济适用房，具体为X幢X层X号。2015年8月25日，本案所涉房屋的国有土地使用权登记在二被告周祥亿、姜万春名下，宜市翠国用XX号《国有土地使用证》载明土地使用权人为周祥亿、姜万春，房屋坐落为宜宾市翠屏区，使用权类型为划拨，使用权面积27.43㎡；“记事”一栏载明为经济适用房，本户建筑面积89.81㎡。 原告陈述，上述房屋产权证及国有土地使用证系被告周祥亿的姐夫苏某于2015年办理完毕后将该两证的原件交付原告处保管，二被告陈述对此办证情况不知情。 原告另陈述，因案涉房产为经济适用房，根据相关规定在取得产权证5年之后才能办理过户，因此在该房登记在二被告名下的5年内，即2020年4月9日前无法办理过户。同时，因为今年疫情原因以及2020年3月翠屏区政府对于案涉房屋所在片区开始征地拆迁工作，因此将房屋从二被告过户至原告名下失去意义，故其未要求二被告协助办理过户手续。后因征地拆迁部门需要二被告对拆迁补偿款的发放予以确认，但二被告未予配合，故诉至本院。 另查明，被告周祥亿、姜万春系夫妻，二人于2000年5月9日登记结婚。原告张家才与赵志容系夫妻，二人于1991年11月16日登记结婚。 本院认为：根据本案查明的情况，原、被告对于2014年4月23日经双方协商一致由二被告将其购买的案涉房屋以304800元的价格出售给原告张家才并签订有《房屋买卖协议》的事实均不持异议，该协议的签订系双方真实意思表示。本案所涉房屋，虽相关产权登记证书载明为经济适用房，但二被告通过2008年与宜宾市XXX签订的售房协议已于2015年4月、5月分别取得该房屋的所有权证和土地使用证，且无证据证明对案涉房屋产权的处分存在损害国家利益、公共利益等情形，故二被告有权对该房屋再次予以处分。原告已按《房屋买卖协议》的约定向二被告支付绝大部分购房款计30万元，仅余4800元未支付，原被告签订《房屋买卖协议》后，二被告也未再实际占有该房屋，加之截至本案庭审时距离二被告取得案涉房屋产权证书也已超过五年，故原告与二被告于2014年4月23日就买卖案涉房屋协商一致签订的《房屋买卖协议》合法有效。虽该份《房屋买卖协议》“卖方”处仅有被告周祥亿签名捺印，但被告姜万春对该份协议不持异议，且二被告共同向原告出具有经公证的《委托书》，其中内容表明二被告对将案涉房产出售予原告系知晓并认可，且共同委托原告办理该房产权登记的所有事宜，故出卖方应认定为二被告。此外，二被告辩称其与原告签订的《房屋买卖协议》因原告未在《委托书》约定的代理期间办理相关手续，故已经失去效力。本院认为，该《委托书》仅就二被告共同委托原告全权办理案涉房产的产权证书及缴纳税费等事项进行约定，即使原告未在该委托书载明的代理期限办理代理事项亦不影响双方所签订的房屋买卖协议的效力，故二被告该辩称不符合法律规定，本院不予采纳。 关于原告诉请二被告支付违约金2万元。原告在本案中陈述其在此前并未通知二被告协助办理案涉房屋的过户登记手续，本案发生纠纷系因二被告未配合征地拆迁部门确认补偿款发放导致，但该项内容并未在双方协议中予以约定，亦不属于出卖方的主要协助内容，故对该项诉请，证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告张家才与被告周祥亿、姜万春于2014年4月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效。 二、驳回原告张家才的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取为50元，由被告周祥亿、姜万春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  刘 晗 二〇二〇年八月二十六日 法官助理  韦海艳 书 记 员  康琳琳