吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终953号 上诉人（原审原告、案外人）：唐立国，男，1965年6月3日生，汉族，工人，现住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：白继业，吉林君朔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：白城农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省白城市中兴西大路42号。 法定代表人：王海军，系公司董事长。 委托诉讼代理人：吴红静，吉林厚合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王海，男，1963年11月18日生，汉族，无职业，现住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：冯国昌，吉林永胜法律服务所职员。 上诉人唐立国因与被上诉人白城农村商业银行股份有限公司（以下简称白城农商行）、王海执行异议之诉一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐立国的委托诉讼代理人白继业，被上诉人白城农商行的委托诉讼代理人吴红静，王海的委托诉讼代理人冯国昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐立国上诉请求：1、请求撤销（2020）吉0802民初367号民事判决书；2、请求支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：2015年4月1日，上诉人购买被上诉人王海的房屋，已经付清全款并实际入住，该事实已经得到法院的认定。未过户是因为王海办理手续期间下落不明，无法办理相关手续，上诉人并没有过错。房屋出售后，被上诉人王海恶意的在被上诉人白城农商行申请贷款，贷款期间，上诉人也不知情，白城农商行也未查看房屋。已经出卖的房屋，再次贷款，不符合法律规定。故申请法院，予以撤销（2020）吉0802民初367号民事判决书，支持上诉人的请求。 白城农商行辩称，上诉人不具有法定排除人民法院强制执行的事由。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人房屋买卖行为需要同时符合上述四个条件才能够排除法院的执行。而上诉人并没有支付全部房款，也未积极向王海主张办理过户登记，故应维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 王海辩称，对上诉人提出的上诉请求没有异议。 唐立国向一审法院起诉请求：1．判决停止对案涉房屋强制执行；2．判决依法确认原告为案涉房屋所有权人；判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2015年4月1日，原告从第二被告处购买了案涉房屋（位于岭下镇铁西路北侧，吉房权证白字第XXXX号、建筑面积为1,259.67平方米),房屋总价款为340,000.00元。嗣后，原告当即交付了房屋全部价款，第二被告将案涉房屋移交给了原告，因第二被告需办理小产权才能办理过户致使本案原告未能办理过户手续，案涉房屋买卖形成后原告一直居住占有此房屋至今。但令原告始料未及的是，第二被告在与原告形成买卖关系后未经原告任何形式同意的情况下，擅自将案涉房屋作为抵押物，向第一被告进行贷款并办理了抵押登记手续。现第一被告已将第二被告起诉并已执行，在执行过程中，将案涉房屋作为执行标的，原告才知悉已抵押贷款的事实。原告在执行程序中已经提出案外人执行异议，被贵院以（2020）吉0802执异1号执行裁定书裁定驳回。原告认为案涉房屋在抵押贷款之前已经出卖给原告且原告一直居住、占有、使用至今。原告对此房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故根据最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，向贵院提出案外人异议之诉。 一审法院认定事实：2015年4月1日，王海与唐立国签订《房屋买卖协议》《商品房预售（借款）协议》，王海将位于××区西大修厂东侧楼房东数第四间卖给唐立国，该房为预售房屋，房屋售价340,000.00元，约定2015年10月楼房建成并交房，2015年5月至2017年4月唐立国向王海交付部分房款。2016年5月10日王海办理房屋所有权证，房屋所有权人为王海，产权证号为吉房权证白字第XXXX号，房屋坐落岭下镇铁西路北侧。2016年6月28日，王海与白城农村商业银行股份有限公司岭下支行签订《个人额度借款合同》，王海向白城农商行借款1,500,000.00元。2016年7月15日，王海办理他项权利证，他项权利证号为吉房他证白字第DY20164961号，房屋他项权利人为白城农村商业银行股份有限公司岭下支行，他项权利种类为抵押。2019年8月28日，原审法院作出（2019）吉0802执335号民事裁定书，对诉争房屋予以评估拍卖。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，唐立国的房屋买卖行为需要同时符合上述四个条件才能够排除法院的执行。关于在法院查封之前王海与唐立国是否已经签订合法有效的书面买卖合同问题。2015年4月1日，王海与唐立国签订《房屋买卖协议》《商品房预售（借款）协议》，王海将位于××区西大修厂东侧楼房东数第四间卖给唐立国，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”规定，该房屋买卖协议为双方自愿签订，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效。王海将诉争房屋抵押给白城农商行，办理抵押登记时间为2016年7月15日。原审法院作出民事裁定书，对诉争房屋评估拍卖时间为2019年8月28日。故王海与唐立国在原审法院执行前已签订合法有效的书面买卖合同。关于唐立国在人民法院查封之前是否已合法占有诉争房屋问题。本案涉诉房屋为预售房屋，唐立国与王海签订《房屋买卖协议》时该房屋尚未建设，双方约定建成时间为2015年10月，房屋建成后，王海于2016年4月将房屋交付唐立国，该时间在法院查封之前。关于唐立国是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。唐立国与王海在《房屋买卖合同》中约定房屋价款为340,000.00元。唐立国提交收据6份、收条1份、欠据2份，收据载明交付款项为房款，收据、收条中款项合计102,000.00元。唐立国虽主张欠据款项是交付房款，但对为何交房款未出具收据，而是出具欠据未能做出合理解释，欠据中亦未载明款项用途，无法确认2份欠据款项系交付本案涉诉房屋价款。故依据上述证据无法确认唐立国已按合同约定支付全部房屋价款。关于是否因唐立国自身原因未办理过户登记问题。原审法院认为，判断是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应从三点进行认定：“1、是否存在法律、政策上的登记障碍；2、是否存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；3、是否已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。”从本案看，涉诉房屋于2016年5月10日取得产权登记，于2016年7月15日进行抵押登记，唐立国购买房屋时该房屋尚未设立抵押权，在设立抵押权之前房屋符合产权过户条件。经庭审询问，唐立国自述其于2016年4月20日左右向王海要求办理产权过户，此后没再向王海主张过权利，唐立国在房屋符合产权过户条件后，未积极向王海主张办理过户登记，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上，唐立国不符合法律规定的上述排除执行的情形，故原审法院对唐立国的诉讼请求不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条规定，判决如下：驳回原告唐立国的诉讼请求。案件受理费6,900.00元，由唐立国负担。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。经审理查明，本院确定如下无争议事实：2016年5月10日王海办理房屋所有权证，房屋所有权人为王海，产权证号为吉房权证白字第XXXX号，房屋坐落岭下镇铁西路北侧。2016年6月28日，王海与白城农村商业银行股份有限公司岭下支行签订《个人额度借款合同》，王海向白城农商行借款1,500,000.00元。2016年7月15日，王海办理他项权利证，他项权利证号为吉房他证白字第DY20164961号，房屋他项权利人为白城农商行，他项权利种类为抵押。后因王海到期未还清贷款，白城农商行诉至原审法院，白城市洮北区人民法院作出（2018）吉0802民初370号民事判决。该判决生效后，白城农商行申请强制执行，原审法院作出（2019）吉0802执335号执行裁定，裁定对王海所有的位于岭下镇铁西路北侧，吉房权证白字第XXXX号、吉房他证白字第DY20164961号建筑面积1259.67平方米的抵押物依法进行评估拍卖。案外人唐立国于2019年12月19日提出异议，原审法院于2020年1月14日作出（2020）吉0802执异1号执行裁定，裁定驳回案外人唐立国的异议。唐立国收到该执行裁定书后在2020年1月17日向原审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，王海与唐立国签订《商品房预售（借款）协议》，签订日期为2015年4月1日，该协议约定唐立国同意购买王海商品房，总面积大约130平方米，商品楼建成交工后，商品房位置乙方享有优先选择的权利。唐立国先借付王海建楼款100,000.00元。楼房交工后，按政府测绘面积经双方确定价格后，唐立国按楼房价付给王海剩余购楼款。当日，王海出具金额为100,000.00元的欠据。后王海与唐立国又签订一份《房屋买卖协议》，该协议标明的签订日期为2015年4月1日，协议约定，王海所售房屋为现房，位于××区西大修厂东侧楼房东数第四间面积130平方米，盖楼房为一至二层楼房，另带后院车库一间。售房金额为340,000.00元。2015年5月至2017年4月间唐立国向王海交付部分房款。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；为办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，王海与唐立国签订房屋买卖合同虽有效，但因未办理过户登记，案涉房屋的物权仍归王海所有。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，王海将其所有的案涉房屋抵押给白城农商行，并办理了抵押登记，白城农商行依法享有对抗案外人的优先受偿权，故本院对唐立国提出的排除执行的主张，不予支持。 综上，一审判决认定事实正确、适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，故对唐立国的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6900.00元，由上诉人唐立国负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  刘 昕 审判员  赵 亮 二〇二〇年八月二十日 书记员  潘海峰