四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川1403民初1060号 原告：恒大鑫丰（彭山）置业有限公司。住所地：眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下会议中心。统一社会信用代码：91511400797888763B。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘航宇，该公司法务部员工。 被告：蒋永婷，女，1989年7月14日出生，汉族，住四川省雷波县。 被告：周航，男，1990年11月8日出生，汉族，住四川省雷波县。 委托诉讼代理人：吴秋怡，女，1984年12月23日出生，汉族，住四川省雷波县。系被告蒋永婷、周航表姐）。 原告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称恒大鑫丰公司）与被告蒋永婷、周航房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒大鑫丰公司委托诉讼代理人刘航宇、被告周航、被告蒋永婷的委托诉讼代理人吴秋怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒大鑫丰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告承担违约责任，支付原告违约金160000元；3、判令被告协助原告办理注销案涉房屋（位于眉山市彭山区）的备案登记等手续；4、判令被告于判决生效之日起十五日内腾退案涉房屋并归还给原告；5、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告于2014年1月2日与原告签订《商品房买卖合同》及“补充协议”，购买了原告开发的位于眉山市彭山区，房屋总价为537568元。被告采取银行按揭方式支付房款，于2014年3月25日在成都银行贷款32万元支付房款，原告作为担保人为被告提供担保。此后原告按照约定为被告办理了备案登记，并交付了案涉房屋。但被告并未按照约定偿还贷款，在银行催告无果的情况下，原告被迫向银行承担了保证责任。 综上，被告的行为导致原告向银行承担了保证责任，根据合同约定，解除合同的条件已经成就。为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告蒋永婷、周航辩称，1、不同意解除案涉“商品房买卖合同”及“补充协议”，因为未达到解除合同的法定条件；2、原告主张的违约金过高，应当在予以调整。 本院经审理认定如下事实：被告蒋永婷、周航系夫妻关系。二人于2014年1月2日与原告签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：28700，备案时间：2014年3月17日）及“补充协议”，主要内容为：1、被告购买原告开发的位于眉山市彭山区，房屋总价为537568元；2、付款方式为银行按揭贷款方式付款：首付款217568元在合同签订之前支付，按揭贷款32万元，按揭期限30年；3、在买受人所购商品房的“房屋所有权证”办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，收回本商品房，买受人所交全部款项作为违约金，不予退还。同时被告必须在原告履行其保证责任后10天内，协同原告到房产管理部门办理有关解除合同备案的手续；4、被告（买受人）确认合同正文前“买受人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，如出现买受人提供地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。 合同签订后，被告蒋永婷、周航向原告支付了购房首付款217568元。原告也于2016年将案涉房屋交与了被告。 此后被告蒋永婷、周航向成都银行申请个人住房按揭贷款，2014年3月25日被告蒋永婷、周航与成都银行签订了《个人房产按揭借款合同》，约定二被告以案涉房产作为抵押向成都银行贷款32万元，借款期限为30年，同时约定原告为被告的该笔贷款提供保证担保。 2019年2月26日，成都银行向原告发出“履行保证担保责任通知书”和“提前还款通知书”，载明被告已有5期未按时偿还借款本息，要求原告在收到本通知后10日内承担连带保证责任。2019年11月11日，成都银行又一次向原告发出“履行保证担保责任通知书”，载明被告已有4期未按时偿还借款本息，要求原告在收到本通知后30日内承担连带保证责任。2019年12月30日，成都银行再次向原告发出“提前还款通知书”，要求原告在收到本通知后10日内结清被告的全部贷款本金292719.57元及利息。 此后，原告按照双方合同约定的地址向二被告发出“催款通知书”，同时委托四川致高律师事务所向二被告发出“律师函”，要求二被告于该“催款通知书”发出后5日内向成都银行偿还贷款本息。但二被告并未按照“催款通知书”规定的期限向成都银行偿还贷款本息。此后，原告于2019年12月31日代被告向成都银行承担了保证责任，结清了二被告的贷款本金292719.57元及利息7653.25元，共计300372.82元。2019年12月31日原告按照双方合同约定的地址向二被告发出“关于解除商品房买卖合同的通知”，要求二被告收到通知后5日内到原告处办理合同解除的善后事宜。该通知于2020年1月4日送达，但二被告至今未到原告处办理合同解除的善后事宜。 另，原告确认案涉房屋现在的价值与此前双方签订“商品房买卖合同”及《补充协议》时有所增值，但增值幅度不大。诉讼中，被告周航、蒋永婷主张要求原告退还此前支付的购房首付款217568元及案涉房屋的增值部分，但原告主张应按照合同约定扣除被告承担违约金及代被告清偿的贷款本息。 以上事实有经庭审质证的原告工商登记信息、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》及“补充协议”、收款收据、“履行担保责任通知书”、“提前还款通知书”、“催款通知书”和“律师函”、业务凭证、还款流水凭证、结清证明、“关于解除商品房买卖合同的通知”、快递查询回执单等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告就涉案房屋达成买卖合意后，双方于2014年1月2日签订了“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》，该“商品房买卖合同”及“补充协议”系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效,对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。 因被告周航、蒋永婷连续出现未按照《个人购房担保借款合同》约定履行还款义务的行为，导致原告承担了代其偿还剩余贷款本息的保证责任，按照双方《补充协议》“在买受人所购商品房的“房屋所有权证”办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，视为被告违约，原告有权单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，收回本商品房，买受人所交全部款项作为违约金，不予退还。同时被告必须在原告履行其保证责任后10天内，协同原告到房产管理部门办理有关解除合同备案的手续”的约定，原告依法享有合同解除权。并且此后原告已按照双方合同约定的地址向被告发出了“关于解除商品房买卖合同的通知”，虽然被告周航、蒋永婷抗辩并未收到该通知，但按照双方“补充协议”的约定，应视为被告已经收到该通知。因此，应当可以确定原被告之间的“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》已于“关于解除商品房买卖合同的通知”送达之日（即2020年1月4日）解除，且被告周航、蒋永婷按照合同约定应协助原告办理解除案涉房屋合同备案的相关手续，并腾退案涉房屋。 被告周航、蒋永婷主张要求原告返还购房首付款217568元，原告对此并无异议，但主张应按照合同约定扣除被告承担违约金及代被告清偿的贷款本息。对此，本院认为，违约金系对守约方损失的一种补偿，其性质具有补偿性，以填补守约方因对方的违约行为所造成的损失，同时兼具一定的惩罚性。根据法庭查明的事实，在案涉合同履行过程中，因被告逾期交纳按揭款的违约行为导致原告承担了保证责任而解除了案涉合同，虽然现在案涉房屋的价值较双方签订合同时有所增值，但也不能因此而否定被告应承担的违约责任，也就是说即使原告因为被告的违约行为没有损失或损失较小，被告也应承担相应的违约责任。只是因为被告对违约金标准提出抗辩，所以应根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，综合本案原告的实际损失情况，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则来予以衡量。具体到本案，根据本案原告的实际损失情况、案涉房屋现在的价值以及被告的违约行为等因素，本院酌情确定被告应承担的违约金为房屋总价款（537568元）的10%即53757元。另外扣除原告代被告偿还的贷款本息300372.82元后，原告现在应当返还给被告周航、蒋永婷的购房款为183438元（已四舍五入）。另案涉房屋的价值现无法确定，故对被告主张案涉房屋的增值部分在本案中暂不予处理，双方可另行协商或诉讼处理。 综上，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，判决如下： 一、确认原告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司与被告周航、蒋永婷于2014年1月2日签订的“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》已于2020年1月4日解除。 二、被告周航、蒋永婷于本判决生效之日起十五日内将案涉商品房腾退给原告，并协助原告办理解除案涉商品房备案登记的相关手续（案涉商品房位于眉山市彭山区，合同签约备案号：28700，备案时间：2014年3月17日）。 三、原告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司于案涉商品房的备案登记手续解除后十日内退还被告周航、蒋永婷购房款183438元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4588元，由被告负担（此款原告已垫付，由被告在本判决生效之日起十日内支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  毛荣龙 二〇二〇年八月三十一日 书记员  张 磊