四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1070号 上诉人（原审原告）：曹凤玲，女，生于1971年11月2日，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：刘烊，四川亚美律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安市广安区建筑公司，住所地四川省广安市广安区浓洄广门路53号附1号。 法定代表人：周和凡，经理。 委托诉讼代理人：程世贵，男，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：周和凡，男，生于1965年8月14日，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人曹凤玲因与被上诉人广安市广安区建筑公司（以下简称广安区建筑公司）、周和凡房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹凤玲上诉请求：1.撤销原判，依法改判广安区建筑公司退还其房屋租金26,300元及利息，周和凡对上述债务承担连带清偿责任；2.本案一审、二审案件受理费由广安区建筑公司、周和凡负担。事实和理由：1.广安区建筑公司强行收回案涉租赁房屋并非基于曹凤玲转租行为，而是因曹凤玲拒绝了涨租的要求，故广安区建筑公司收回房屋的行为属于违约在先。2.曹凤玲向广安区建筑公司缴纳2018年4月15日至2019年4月14日的门市租金63,100元，2018年12月1日广安区建筑公司强行收回租赁房屋，从2018年12月1日起至2019年4月14日曹凤玲未使用案涉房屋，广安区建筑公司法定代表人与曹凤玲就退还租金事宜达成一致，并出具欠条，故曹凤玲请求退还未使用期间的租金理由充足。3.2018年12月18日，周和凡就退还租赁问题以个人名义向曹凤玲出具借条一张，表明周和凡愿意以个人名义退还租金，故周和凡应当对广安区建筑公司返还租金及利息承担连带清偿责任。 广安区建筑公司辩称，曹凤玲请求退还租金于法无据，一审法院已经认定曹凤玲存在违法转租行为。曹凤玲违法转租后，广安区建筑公司收回租赁房屋并不退还租金正确，广安区建筑公司并未涨租，不存在任何违约行为。广安区建筑公司对周和凡以低于市场的价格将房屋租给曹凤玲的行为不予认可。 曹凤玲向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令解除曹凤玲与广安区建筑公司在2018年4月15日就广安区某处门市租赁签订的《租赁协议》；二、广安区建筑公司向曹凤玲退还租金26,300元并支付相应的资金利息；三、广安区建筑公司向曹凤玲赔偿损失30,222.5元及相应的利息；四、周和凡对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；五、本案案件受理费由广安区建筑公司、周和凡负担。 一审法院认定事实：2018年4月15日，广安区建筑公司（甲方、出租人）与曹凤玲（乙方、承租人）签订了《租赁协议》，租赁地址：广安区某处，租赁期限从2018年4月15日起至2023年4月15日止，租赁金额：第一年63,100元，以后每年在上年的基础上递增3%，乙方在租赁期限内，因城市建设或者甲方确需提前收回门面时，按实际租赁时间计算租金，并终止租赁协议。乙方在承租期间，不得随意转让门市，若因特殊情况需转让，须征得甲方同意，否则，将按合同法规追究责任。在租赁期间，甲乙双方不得违约，如甲方违约，应当赔偿乙方的经济损失，如乙方违约，不但要赔偿甲方的经济损失，且不退还门市租金。上述协议有曹凤玲、周和凡的签字以及加盖了广安区建筑公司的公章。合同签订后，曹凤玲向广安区建筑公司缴纳了第一年度的租金63,100元。2018年4月23日，曹凤玲与案外人胡某某签订了《联营协议》，该协议期限自2018年4月15日起至2023年4月14日止。2019年1月23日，案外人胡某某向曹凤玲提起诉讼，一审法院于2019年4月15日作出（2019）川1602民初911号民事判决书，其审理查明的事实为：曹凤玲与案外人胡某某签订了《联营协议》，曹凤玲将广安区某处门面与胡某某合作经营，经营期限暂定5年，胡某某第一次向曹凤玲支付2018年4月15日至2019年4月14日，一次性支付甲方联营分红85,000元；第二次……，后曹凤玲收取了2018年4月15日至2019年4月14日联营分红费85,000元。2018年12月1日起，广安区某处门面因有人闹事，有数天无法正常营业。上述判决认为曹凤玲与案外人胡某某签订的《联营协议》实为房屋转租合同，由于广安区建筑公司与曹凤玲签订的《租赁协议》第九条的约定，承租人曹凤玲在承租期间，不得随意转让门面，若因特殊情况需要转让，必须征得广安区建筑公司的同意，故曹凤玲转租该门市给胡某某的行为系无权处分行为且未得到广安区建筑公司的追认，遂判决：一、胡某某与曹凤玲于2018年4月23日签订的《联营协议》无效；二、曹凤玲向胡某某支付租赁费用30,222.5元及利息（以30,222.5元为本金，从2018年4月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至返还之日止）；三、曹凤玲向胡某某返还保证金10,000元及利息（从2018年4月23日按中国人民银行同期贷款利率计算至本金返还时止）……。现该民事判决书已经生效。 2018年12月18日，周和凡向曹凤玲出具借条一张，内容为：“今借到曹凤玲人民币现金贰万陆仟叁佰元整）此款在2019年9月22日前归还。借款人：周和凡。2018年12月18日。”2018年12月28日，周和凡就案涉门市租金返还事宜向曹凤玲出具欠条一张，内容为：“今欠到曹凤玲6#门市租金金额应退还伍个月（5×0.526＝2.63万元）贰万陆仟叁佰元。欠款人：周和凡”。 周和凡系广安区建筑公司的法定代表人，2018年12月7日，该公司成立了北街办公楼理财小组，决定某处门市及楼上住房同意由公司理财小组进行管理。 同时查明：一审庭审中，曹凤玲与广安区建筑公司一致确认，曹凤玲向广安区建筑公司承租的门市，后又转租给案外人胡某某的门市系位于广安区某处门市，一审法院（2019）川1602民初911号民事判决书载明的广安区某处门面事实上是广安区某处门市。 一审法院认为：公民的合法权利应当受到法律保护。曹凤玲与广安区建筑公司签订的《租赁合同》系双方真实意思的表达，不违反国家效力性强制性规定，合法有效。该合同约定了：“乙方在承租期间，不得随意转让门市，若因特殊情况需转让，须征得甲方同意，否则，将按合同法规追究责任。”然而曹凤玲于2018年4月23日将门市转租给案外人胡某某，未征得广安区建筑公司的同意，曹凤玲称广安区建筑公司当时的负责人口头同意其转租，但未提供任何证据予以证明，不予采信。故曹凤玲在未取得广安区建筑公司同意的情况下擅自转租该门市，构成了违约行为。后2018年12月1日广安区建筑公司收回了该门市并另租他人，故曹凤玲与广安区建筑公司签订的《租赁协议》合同目的无法实现，曹凤玲请求解除该租赁协议，予以支持。因曹凤玲违约，擅自将门市转租给他人，2018年12月1日起，该门面发生群众闹事，有数天无法正常营业。在此特殊期间，虽然周和凡系该公司经理，于2018年12月向曹凤玲出具借条和欠条，欠条载明同意向曹凤玲退还其剩余5个月的租金26,300元，其行为不符合该公司的根本利益，不应认定为周和凡代表广安区建筑公司履行职务的行为，故曹凤玲请求广安区建筑公司退还租金26,300元并支付相应的资金利息，不予支持。曹凤玲请求广安区建筑公司向曹凤玲赔偿损失30,222.5元及相应的利息于事实和法律无据，不予支持。曹凤玲请求周和凡承担连带责任，于事实和法律无据，该院亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、解除曹凤玲与广安区建筑公司签订的《租赁协议》；二、驳回曹凤玲的其他诉讼请求。本案案件受理费1214元，减半收取607元，由曹凤玲负担557元，广安区建筑公司负担50元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，曹凤玲与广安区建筑公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。曹凤玲承租案涉门市后，在未征得广安区建筑公司同意的情况下擅自转租，违反《租赁协议》的约定，该事实已有四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初911号生效民事判决予以确认。曹凤玲主张因其拒绝广安区建筑公司单方涨租的要求，广安区建筑公司强行收回门市而违约在先，与人民法院生效裁判所确认的事实不符，且未提供相反证据足以推翻人民法院的生效裁判，故该主张本院不予支持。广安区建筑公司收回了案涉门市后另租他人，致使双方签订的《租赁协议》合同目的无法实现，故一审判决解除曹凤玲与广安区建筑公司于2018年4月15日签订的《租赁协议》并无不当，本院予以维持。 虽然案涉《租赁合同》第十条约定“在租赁期间，甲、乙双方不得违约，如甲方违约，应当赔偿乙方经济损失；如乙方违约，不但要赔偿甲方经济损失，且不退还门市租金”，但广安区建筑公司在曹凤玲违约后收回案涉门市，其法定代表人周和凡就案涉门市租金退还事宜向曹凤玲出具欠条，欠条明确载明应当退还曹凤玲案涉门市租金26,300元。该欠条应为周和凡与曹凤玲就案涉《租赁协议》解除后对租赁相关事宜进行的结算。案涉门市的出租方为广安区建筑公司，而非周和凡，周和凡作为广安区建筑公司的法定代表人，其虽以个人名义与曹凤玲就案涉门市的租赁事宜进行结算，但其作为广安区建筑公司的法定代表人，曹凤玲有理由相信其行为代表广安区建筑公司。广安区建筑公司主张该欠条系周和凡受胁迫后所出具，因缺乏证据证实，本院不予支持。周和凡与曹凤玲就案涉门市的租赁事宜进行结算并出具欠条的行为为履行职务行为，其法律后果应由广安区建筑公司承受，不应由周和凡个人承受，故广安区建筑公司应退还曹凤玲案涉门市租金26,300元，周和凡对此不承担支付责任。一审判决驳回曹凤玲要求广安区建筑公司退还租金26,300元的诉讼请求有误，本院予以纠正；曹凤玲要求周和凡承担连带清偿责任的上诉理由不成立，本院不予支持。周和凡虽同时出具了借条且借条约定了退还租金的支付时间，但本案并非民间借贷法律关系，案涉欠条并未约定支付时间和逾期支付利息，故曹凤玲诉请的租金利息应从其主张之日即2020年3月9日起以26,300元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。 综上所述，曹凤玲关于退还租金26,300元的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初606号民事判决第一项，即“解除原告曹凤玲与被告广安市广安区建筑公司签订的《租赁协议》”； 二、撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初606号民事判决第二项，即“驳回原告曹凤玲的其他诉讼请求”； 三、广安市广安区建筑公司于本判决生效后十五日内向曹凤玲退还租金26,300元及利息（利息以26,300元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月9日起计算至付清之日止）； 四、驳回曹凤玲其他诉讼请求。 债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1214元，减半收取607元，由曹凤玲负担149元，广安市广安区建筑公司负担458元；二审案件受理费458元，由广安市广安区建筑公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 萱 审 判 员  吴丽华 审 判 员  王 敏 二〇二〇年八月十三日 法官助理  周琪娜 书 记 员  周甜甜