浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初1285号 原告：张剑伟，男，1978年2月7日出生，汉族，住江山市。 原告：李敏，女，1978年10月2日出生，汉族，住江山市。 两原告共同委托诉讼代理人：王英，江山市仙霞法律服务所法律工作者。 被告：江萍，女，1984年6月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：江波，男，系被告江萍的父亲。 被告：王江荣，男，1964年1月20日出生，汉族，住江山市经济开发区。 被告：郑雅萍，女，1979年5月11日出生，汉族，住江山市经济开发区。 委托诉讼代理人：王江荣，身份同上，系被告郑雅萍丈夫。 原告张剑伟、李敏与被告江萍、王江荣、郑雅萍案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王英、被告江萍之委托诉讼代理人江波、被告王江荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张剑伟、李敏向本院提出诉讼请求：1.确认位于江山市××镇××村××号××幢××室××号××幢××室××的房屋归原告所有；2.立即停止对原告购买的位于江山市××镇××村××号××幢××室房屋（审理过程中变更为421号1幢402室）的强制执行，并解除查封；3.被告王江荣、郑雅萍立即协助和配合原告办理江山市××镇××村××号××幢××室××号××幢××室××的产权过户登记；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告王江荣与被告郑雅萍系夫妻关系。2017年1月23日被告王江荣、郑雅萍将其名下江山市区四季红食品批发部位于江山市××镇××村××号××幢××室××房产以总价款32.8万元出卖给两原告，并签订协议。合同签订后，两原告在2017年2月2日前支付购房款人民币25万元，余款7.8万元按约定等过户后付清。之后因被告王江荣、郑雅萍的原因未办理产权过户手续，但该诉争房屋在签订协议后就已交付给原告，并由原告管理使用、占有、受益至今，应为实际所有人。原告已取得该房屋的所有权，被告王江荣、郑雅萍应当配合原告办理产权变更登记。被告江萍系执行案件的申请人，被告王江荣、郑雅萍系执行案件的被申请人。被告江萍作为执行申请人向江山市人民法院提出申请，要求对被告王江荣、郑雅萍名下江山市区四季红食品批发部（被执行人）位于江山市××镇××村××号××幢××室××房屋予以强制执行。2020年4月2日，原告依法向江山市人民法院提出书面案外人执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年4月14日，江山市人民法院作出（2020）浙0881执异9号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为其与被告王江荣、郑雅萍之间的房产买卖行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，但原告已实际占有并使用，应为诉争房屋实际所有人。 被告江萍辩称：一、被告申请法院强制执行，程序合法、证据充分。江山法院（2017）浙0881民初6254号民事调解书已于2018年1月4日发生法律效力。由于债务人王江荣、郑雅萍没有按照调解书的约定按时足额归还被告的借款本息，被告向江山法院申请强制执行属于依法维权，并无不妥。二、法院在执行过程中对位于××镇××村××号房屋进行腾空、拍卖变现处理，这是正常、普通、合法的执行措施。三、原告在2017年1月23日与王江荣签订的《房地产转让定金协议》是后来补写伪造的，是一份无效协议，并不能证明他们双方买卖关系成立；郑雅萍出具的250000元收条落款时间2017年2月2日有明显改动，存在造假嫌疑。250000元的巨款都是现金交付不符合常理、有违交易习惯。四、原告张剑伟与王江荣签订的《房地产转让定金协议》是一份无效协议。1.江山市上余镇上余自然村421号不动产户主是江山市区四季红食品批发部，而协议中出卖方户主是王江荣，所以此协议无效。2.协议中只写了土地证号江山国用（2008）第102-10号，此证号是江山市区四季红食品批发部的土地证号，并没有写明房产证号和单元房号，也没有写明建筑面积。可见，原告购买的也许是江山市区四季红食品批发部421号的土地，并不是王江荣的房屋，所以此协议无效。3.在购房协议中写的房屋坐落是××镇××村××号，而原告在民事起诉状中写的是王江荣、王雅萍将江山市××镇××村××号××幢××室卖给原告，房屋幢号错误，且没有402室的房产证，自相矛盾，所以此协议无效。4.根据《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”根据《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”案涉江山市区四季红食品批发部421号房产早在2013年5月29日已经被王江荣抵押给农行衢州南区支行，并办理了抵押登记手续。后王江荣将房产转让给原告时，既未将这些情况通知抵押权人，也未告知受让人（原告），系侵害了抵押权人的权利，属于无效行为。五、案涉房产仍属于王江荣名下的江山市区四季红食品批发部所有，应当列为被执行财产。根据《物权法》第九条规定，案涉房产虽然王江荣、郑雅萍已经与原告签订了《房地产转让定金协议》，但尚未过户，所有权未发生转移，依然属于王江荣的财产，应当依法执行，全部债权人参与分配。六、案涉房产在2015年12月14日已被江山市人民法院查封，查封文号（2015）衢江执民字第2594号；2018年8月7日又被江山市人民法院查封，查封文号（2018）浙0881执545号之一。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”所以王江荣在涉案房产被查封期间予以变卖，行为无效。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”被告认为，原告与王江荣之间的买卖行为无效，且房产已被法院依法查封，故应当依法予以执行。七、2020年4月14日江山市人民法院下达的（2020）浙0881执异9号执行裁定书裁定如下：“驳回案外人（原告）对被执行人王江荣名下的江山市区四季红食品批发部位于××镇××村××号不动产停止执行的请求。被告认为此裁定书认定事实清楚，适用法律正确，且已发生法律效力。综上所述，被告认为，原告的案外人执行异议之诉没有事实依据和法律依据，依法不能成立。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告王江荣、郑雅萍辩称：1.江山市区四季红食品批发部是个体工商户登记，所以原、被告之间的房屋转让协议是合法有效的。原告也支付了款项。2.房屋没过户是因为有银行抵押贷款，还有一个原因是因为没有全部卖完。3.银行抵押是2013年的时候开始的，2014年的时候还掉，又重新贷款了。因为房子没有全部卖完，所以产权证无法分割。法院保全房屋是在2015年。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中原告向本院提供并出示了下列证据：身份证、结婚证、房地产转让定金协议、个体户登记基本情况、银行明细、收条、电费明细、村委会证明、（2020）浙0881执异9号裁定书、照片、不动产查询记录，证明原告的身份情况；原告在法定期限内提出了本案的起诉；江山市区四季红食品批发部与王江荣的关系，王江荣是个体工商户，其与原告签订的协议是合法有效的；原告因为买卖行为在2017年1月23日已经取得了诉争房屋的所有权；原告按照双方签订协议的约定，交付了诉争房屋的购买房款；诉争房屋已经交付给原告使用至今；法院是在2019年1月14日才对房屋进行查封，不是2015年。被告江萍向本院提供并出示了民事调解书复印件一份、执行裁定书一份，证明王江荣欠江萍钱，法院查封、保全了诉争房屋。 经质证，被告江萍对《房地产转让定金协议》真实性提出异议，认为这个协议是后来补写的，房子是江山市区四季红食品批发部的，协议没有写明房产证号、建筑面积，协议上的地址是421幢，但诉状上写的是421号1幢402室；收条的日期是改过的；对银行记录真实性没有异议，但没有写明是购房款；其他证据真实性没有异议。被告王江荣、郑雅萍对原、被告提供的证据真实性没有异议，但认为被告江萍提供的执行裁定书查封的是另外一幢王江荣个人名下的房产。原告对被告江萍提供的调解书没有异议，认为执行裁定书不能证明被告江萍的证明对象。本院对原、被告没有异议的证据材料予以认定，对本院出具的调解书、裁定书真实性予以认定，各方对本院（2020）浙0881执异11号执行裁定书（王江荣系列案件中的其他案件）认定的事实没有异议，对此本院予以认定，就《房地产转让定金协议》及收条，被告江萍虽然提出异议，但未提供证据证明其异议，仅凭协议标题不一致而认为该协议系伪造的，本院不予采信，本院对该两份材料的真实性予以认定。 综上，结合原、被告的陈述及举证、质证情况，本院认定本案事实如下： 2017年1月23日，原告张剑伟、李敏（乙方）与王江荣、郑雅萍（甲方）签订《房地产转让定金协议》一份，约定买卖房屋坐落：××镇××村××号【房产证号：江山国用（2008）第102-10号，房屋结构：按现状，建筑面积：按现状，土地证号：江山国用（2008）第102-10号，土地面积：按现状，土地性质：商服用地，地号102-12-159】，上述房产价格为人民币328000元，签订协议时乙方向甲方预付定金250000元整，余款到办房产证、土地证之前付清等。2017年2月2日，被告郑雅萍出具收条一份，载明：“今收到张剑伟付购买房屋购买款贰拾伍万元整（250000.00）”。 衢州市柯城区人民法院（2016）浙0802民初3516号民事判决已经生效，原告中国农业银行股份有限公司衢州南区支行与被告王江荣、郑雅萍金融借款合同纠纷一案，该院于2016年9月5日作出如下判决：一、被告王江荣、郑雅萍于本判决生效之日起十日内归还原告借款本金12800000元及利息；二、原告就上述第一项判决债权中的借款本金9800000元及利息部分，对被告王江荣、郑雅萍设置抵押的、坐落于江山市××镇××村××号等房地产经依法处置后所得款项、在最高本金限额17840600元范围内享有优先受偿权；三、原告就上述第一项判决债权中的借款本金3000000元及其利息部分，对被告设置抵押的、坐落于××镇××村××号1幢等房地产经依法处置后所得款项在最高本金限额5375900元范围内享有优先受偿权。该案已申请执行，案号（2016）浙0802执3271号，该案已于2019年12月17日裁定终结本次执行程序，上述抵押财产尚未处置。上述不动产于2013年5月31日办理了抵押登记，履行期限为2013年5月31日至2016年5月28日设置抵押，抵押权人农行衢州南区支行。 原告江萍与被告王江荣、郑雅萍民间借贷纠纷一案，2018年1月4日经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：被告王江荣、郑雅萍于2018年2月4日前归还原告江萍借款本金949000元并支付利息（自2017年6月1日起至2017年12月31日止按月利率1%计算，自2018年1月1日起至实际还清之日止按月利率1.5%计算）等。因被告未履行生效判决确定的义务，2018年3月6日本院立案执行，案号（2018）浙0881执545号。江山市区四季红食品批发部系个体工商户，经营者王江荣。江山市区四季红食品批发部名下登记的不动产有江山市上余镇上余村上余自然村421幢401.301.201.101号〔上私-0530，江山国用（2008）第102-10号，面积1971.09ｍ2〕及江山市上余镇上余村上余自然村421幢301.201.101号〔上私-0531，江山国用（2008）第102-11号，面积1397.19ｍ2〕。2019年1月14日，本院作出（2018）浙0881执2957号执行裁定，裁定：查封被执行人王江荣经营的江山市区四季红食品批发部所有的位于江山市××镇××村××幢的所有房产。2020年1月20日本院发出（2018）浙0881执545号公告，责令被执行人王江荣于2020年2月8日前腾空其名下江山市区四季红食品批发部上述不动产。原告提出书面异议，要求停止对××镇××村××号的执行。本院于2020年4月2日立案受理（2020）浙0881执异9号案件，并进行了审查，于2020年4月14日裁定驳回张剑伟、李敏请求停止执行的请求。原告不服裁定，提起本案诉讼。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案原告与被告王江荣、郑雅萍虽然签订了《房地产转让定金协议》约定房屋买卖，原告确已支付合同价款的，对被告王江荣、郑雅萍享有要求其继续履行合同或者承担违约责任的债权请求权，而非直接享有物权房屋所有权。被告王江荣、郑雅萍与原告张剑伟、李敏2017年1月23日签订协议时，江山市上余镇上余村上余自然村421幢401.301.201.101号房产实际抵押于农行衢州南区支行（2013年5月31日至2016年5月28日）。根据《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，被告王江荣、郑雅萍表示口头征得过银行的同意，但未提供证据材料予以证明，且原告要求确认的江山市××镇××村××号××幢××室房产并无物权登记信息，该房屋实际与其他部分一并登记为：上私-0530，江山国用（2008）第102-10号，面积1971.09ｍ2（496.31ｍ2＋496.31ｍ2＋482.16ｍ2＋496.31ｍ2）等，即案涉房屋并无合法登记设立的完整物权，该房屋尚不具备单独买卖的条件，原告张剑伟、李敏与被告王江荣、郑雅萍之间的买卖关系既未得到抵押权人同意，也不符合物权登记管理机关认可的物权变更、转让条件，故本院对原告要求确认位于江山市××镇××村××号××幢××室××房子归其所有的诉讼请求，不予支持。对原告要求被告王江荣、郑雅萍立即协助和配合办理江山市××镇××村××号××幢××室的产权过户登记的请求，亦不予支持。 根据国土资源局登记不动产权属信息查询记录显示，涉案房产权利人系江山市区四季红食品批发部（个体户经营者王江荣），另该涉案房产抵押权已经衢州柯城区人民法院（2016）浙0802民初3516号民事判决确认，中国农业银行股份有限公司衢州南区支行依法享有抵押房产的相应的优先受偿权,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本院责令被执行人腾空涉案房产并无不当。原告要求立即停止对位于江山市××镇××村××号××幢××室房屋的强制执行，并解除查封，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告张剑伟、李敏的诉讼请求。 案件受理费6220元，由原告张剑伟、李敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  徐素风 人民陪审员  程洋冰 人民陪审员  姜晋柏 二〇二〇年八月十四日 书 记 员  徐琪涵