青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1129号原告（反诉被告）：冯建福（公民身份号码×××），男，1968年8月26日生，汉族，住西宁市。委托代理人：安成雄，青海松海（玉树）律师事务所律师。委托代理人：高绍红（公民身份号码×××），女，1972年4月29日生，藏族，住西宁市。系冯建福之妻。被告（反诉原告）：吴定红（公民身份号码×××），男，1969年9月24日生，汉族，住西宁市。委托代理人：王启全，青海延辉律师事务所律师。委托代理人:李蕊（公民身份号码×××），女，1982年4月12日生，汉族，住西宁市。系被告吴定红之妻。原告（反诉被告）冯建福与被告（反诉原告）吴定红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯建福委托代理人安成雄、高绍红，被告（反诉原告）吴定红委托代理人王启全、李蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冯建福诉称，原、被告系朋友关系。2017年2月27日就转（受）让原告（反诉被告）位于西宁市××区（建筑面积为134.65平方米；含精装修、家具家电）的事宜达成《房屋转让协议书》，约定转让价款为650000.00元，乙方（被告）支付完全部转让费用后，房屋的所有权才归其所有。协议还特别约定：乙方超过2018年12月31日前支付约定转让款的，甲方（原告）有权解除合同。之前已经支付的款项不可退还，即房屋仍归甲方所有，且乙方应在一个月内腾退房屋并承担伍万元的违约金。合同签订后至今，经原告（反诉被告）多次催促，被告（反诉原告）只支付一部分转让费用，而且寻找各种借口拖延履行合同义务。期间，被告（反诉原告）还因为拒绝支付余款而搬出了房屋，后答应付清全款又再次入住。但时至今日，被告（反诉原告）仍然没有履行支付全部房款的义务。2019年12月1日，原告（反诉被告）给被告（原告）发送了一份《解除合同通知书》，但被告（反诉原告）不同意解除合同，反而要求原告（反诉被告）取得房产证并协助其办理过户手续后其再一次性付清尾款。由于被告（反诉原告）违约导致双方合同的目的不能实现，因此原告（反诉被告）依法起诉，请求依法解除原、被告签订的《房屋转让协议书》；判令原告（反诉被告）不退还被告（反诉原告）支付的房款或以该房款冲抵被告（反诉原告）占用房屋至实际腾退之日的租金及折旧费用；判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付50000元的违约金；判令被告（反诉原告）承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）冯建福就本诉、反诉向本院提交以下证据：1.房屋转让协议书一份，证明原告（反诉被告）因转让涉案的房产与被告（反诉原告）签订了协议，转让价款650000元，在2017年8月底前支付300000元，2018年12月31日前支付余款；未付清第二笔转让款的情况下，无权要求交付产权证书，无权转让、抵押上述房产；未能支付且愿意履行合同的，在承担50000元违约金的基础上另行协商确定支付日期；2.转账信息，证明被告（反诉原告）依照约定只向原告（反诉被告）支付了一笔转让款，2018年8月10日18时3分被告（反诉原告）向案外人账户打入300000元，后原告（反诉被告）收到案外人打入的200000元购房款。共收取购房款300000元；3.安置补偿协议书、国有土地使用证、房屋产权证书、门牌证、不动产灭失证明各一份，证明利源小区6号楼1单元1124室的合法来源，原先在互助西路136号76.11平方米，安置到××路，建筑面积134.65平方米；4.物业规范服务册，证明原告（反诉被告）于2014年7月25日取得涉案房屋业主的合法资格；5.手机短信共七份，证明原告（反诉被告）的妻子高绍红多次向被告（反诉原告）索要欠付的购房款的事实。被告（反诉原告）吴定红辩称，原告（反诉被告）主张解除合同无法律依据且违背诚实信用原则，被告（反诉原告）不同意解除《房屋转让协议书》：原、被告签订房屋转让协议书，约定将原告（反诉被告）的利源小区房屋出售给被告（反诉原告），约定合同价款为65万元，2018年8月10日支付第一笔房款，余款于2018年12月31日前支付，但需原告（反诉被告）在当天配合被告（反诉原告）办理房屋过户手续。但在2018年12月被告（反诉原告）准备支付剩余房款时发现原告（反诉被告）出售的房屋系拆迁安置房，原告（反诉被告）无法履行过户手续。与原告（反诉被告）交涉，原告（反诉被告）称只要交付余款过户不成问题。因孩子上学问题，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）提供商品房预售合同，原告（反诉被告）没有提供合同，原告（反诉被告）称想搬就搬，房款不予退还。被告（反诉原告）就在外租房居住4个月后又搬回原告（反诉被告）在利源小区的房子。而原告（反诉被告）自始至终只主张剩余房款支付事情，刻意回避其无法同时履行或在被告（反诉原告）支付余款后也无法履行过户义务。原告（反诉被告）主张无事实依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。原告（反诉被告）以不合理的诉求和不存在的事实制造出被告（反诉原告）存在违约的表象，有违诚信原则。被告（反诉原告）一直积极配合履行合同，但根据双方在2018年12月31日出具的收条以及口头约定，原告（反诉被告）无法协助被告（反诉原告）办理房屋过户手续。在此种情况下，被告（反诉原告）中止支付剩余房款的行为，符合法律规定的情形。因此被告（反诉原告）不存在违约的情形，相反，原告（反诉被告）谎称涉案房屋系商品房故意隐瞒重要事实，构成合同法意义上的欺诈，被告（反诉原告）的权益受到侵害。但在被告（反诉原告）要求继续履行合同义务的情况下原告（反诉被告）故意不履行合同义务的行为构成预期违约行为。另，原告（反诉被告）诉求二不明确，不符合民事诉讼法规定，是否成立由人民法院裁决。综上，原告（反诉被告）的全部诉讼请求无事实依据，亦无法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。被告（反诉原告）吴定红提出反诉称，原、被告于2017年2月27日签订《房屋转让协议书》，约定将反诉被告名下的位于西宁市××区房屋出售给反诉原告。后反诉原告于2018年8月10日向反诉被告支付了30万元房屋价款，并且按照双方约定反诉原告于2018年12月准备支付剩余房款时，发现反诉被告隐瞒了案涉房屋系拆迁安置房的事实，即便反诉原告支付剩余尾款，反诉被告也履行不了过户的义务，当反诉原告与反诉被告交涉时，反诉原告说：“愿意买就买，不买的话我把钱退给你”。后反诉原告就按照反诉被告的要求，腾退房屋后在外租住，并让反诉被告验房后准备要回反诉原告已经支付的房款，但此时反诉被告说想搬走就搬走，房款不予退还，于是反诉原告在外面租住四个月后又搬回案涉房屋居住。在外租住期间反诉原告共向房东支付房屋租金5333元。由于反诉被告事先隐瞒案涉房屋不是商品房的事实，给反诉原告造成经济损失，并且由于反诉被告的原因导致反诉原告一家人居无定所，因此反诉被告应当承担违约金。综上，为维护反诉原告的合法权益，现根据我国相关法律法规，特提起反诉，请求依法判令反诉被告赔偿因其违约行为给反诉原告造成的经济损失5333元；请求依法判令反诉被告支付反诉原告违约金50000元；请求依法判令反诉被告在取得房屋所有权证后协助反诉原告办理房屋过户手续；反诉费用由反诉被告承担；请求反诉被告继续履行双方签订的房屋转让协议。被告（反诉原告）吴定红就本诉、反诉提交以下相关证据：1.房屋转让协议书，证明原、被告于2017年2月27日签订该协议书，原告（反诉被告）将涉案房屋出售给被告（反诉原告）的事实；合同总价款为650000元；协议第六条约定，若被告（反诉原告）支付剩余房款，原告（反诉被告）就协助被告（反诉原告）办理房屋过户手续；2.书证一份，证明被告（反诉原告）于2018年8月10日给原告（反诉被告）支付300000元购房款的事实；余款在2018年12月31日前支付，并且同时办理房屋过户手续；3.安置补偿协议书，证明涉案房屋系拆迁安置房；该房目前尚未取得房屋产权证书；原、被告在签订房屋转让协议之前，被告（反诉原告）并不知道该房是拆迁房，即使被告（反诉原告）支付剩余房款，原告（反诉被告）也无法协助办理过户手续；4.房屋租赁合同一份，证明2018年4月15日至8月份期间，被告（反诉原告）租住利源小区1134室的事实；该房屋年租金16000元；原告（反诉被告）存在违约的事实；5.收条一份，证明被告（反诉原告）于2018年4月10日给案外人张×支付房屋租金共19424元的事实；后经协商房东只收取4个月租金5333元的事实；6.证人田×出庭作证，证明涉案房屋系拆迁房，在2018年4月之前被告（反诉原告）才知道是拆迁房以及被告（反诉原告）在外租房的事实。原告（反诉被告）冯建福针对反诉辩称，反诉状事实理由不属实。因为当时被告（反诉原告）未在规定的时间支付房款，迟迟不付房款，原告（反诉被告）不存在违约的情况。而被告（反诉原告）一直未支付房款，违约，之后反诉原告自行搬离，反诉原告应尽到合理审查的义务，应该审查是否有房产证，反诉被告并没有隐瞒的事实；对于租赁费5333元是被告（反诉原告）自己的行为，应自己承担，租赁房屋是借用朋友的住房居住；支付50000元违约金没有法律不依据，涉案房屋正在办理不动产产权证书。经组织原、被告举证、质证、认证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1三性均没有异议；对证据2三性均没有异议；对证据3真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据4真实性、合法性认可，对关联性不予认可，因为该份证据与本案无关；对证据5对真实性、合法性认可，对证明方向不予认可，认为记载内容和表达思想体现被告（反诉原告）积极履行支付房款的事，因为原告（反诉被告）无法办理房产过户手续，被告（反诉原告）没有完全履行付款义务。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1三性不持异议，对证明方向第三条有异议，认为被告（反诉原告）在签订协议时应该知道该房是拆迁房；对证据2三性不持异议，对证明方向有异议，认为首先由被告（反诉原告）支付购房款，后由原告（反诉被告）办理过户手续，但至今未支付房款；对证据3三性不持异议，对证明方向第三条有异议，认为被告（反诉原告）入住该房时应该知道该房是拆迁房，因为利源小区房子都是拆迁房；对证据4真实性有异议，认为承租方是李蕊，并不是本案的吴定红；对证据5，认为该份与本案无直接的关联性，承租方为李蕊；对证人出庭作证，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）在购买该房时不知道是拆迁安置房，被告（反诉原告）求助证人后租房居住的事实。经审理查明，原、被告系朋友关系。双方于2017年2月27日经协商后签订一份《房屋转让协议书》，约定：“甲方（冯建福）自愿将位于西宁市××区房屋（含精装修、家具、家电）转让给乙方（吴定红）；转让房屋面积134.6㎡，如大于或小于134.6㎡，则仍以134.6㎡计算；转让价款为陆拾伍万元整（650000.00元）；付款叁拾伍万，2017年8月底前支付叁拾伍万（350000.00元），余款叁拾万元应于2018年12月31日前一次支付；由于房屋已经交付乙方使用，故乙方可在签订合同后继续使用房屋。但在未付清第二笔转让款的情况下，无权要求甲方交付产权证书，无权转让、抵押上述房屋的产权；不能依约支付转让款的特别约定。乙方超过2018年12月31日支付约定的转让款的，甲方有权解除合同。之前，如乙方已经支付的款项甲方可不再退还。即房屋仍所有，且乙方应在一个月内腾退房屋并应承担伍万元的违约金；本合同签订之前，乙方已经入住。今后乙方悔约不要房屋，乙方则应承担伍万元的违约金。”。于2018年8月10日，原告（反诉被告）冯建福向被告（反诉原告）吴定红出具一份收条，载明：“今有冯建福收到吴定红购买房屋款（互助中路55号利源小区6号楼1单元1124室），合计已付款叁拾万元整（300000元）。余款还欠叁拾伍万元整，余款在2018年12月31日前付清。并同时办理相关房屋过户手续。收款人：冯建福2018年8月10日。”。至今，被告（反诉原告）未付清房屋买卖余款350000元，原告（反诉被告）亦未办理该房屋产权过户手续。另查明，城东区互助中路6号楼1单元12层房系冯建福原位于西宁市××区拆迁安置调换房屋。本院认为，当事人签订合同应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告（反诉原告）两次均未按合同约定和收条承诺的时间履行支付房屋价款的义务，显然已构成违约，理应承担违约责任。原告（反诉被告）在收条中的承诺同时办理房屋过户手续亦是导致此纠纷的主要原因之一，因该房屋已交付使用多年，为维护房屋买卖交易的稳定，加之被告（反诉原告）愿意继续履行合同，解除合同显示公平。故原告（反诉被告）主张解除房屋转让协议以及已交付房款折抵租金和折旧费用，本院不予支持；对于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）承担违约金的主张，本院予以支持。被告（反诉原告）要求继续履行《房屋转让协议书》以及原告（反诉被告）在取得房屋产权证书后协助原告（反诉被告）办理房屋过户手续，本院予以支持。对于被告（反诉原告）主张的自行搬离期间的经济损失和违约金，要求原告（反诉被告）承担显然不合理，且证据不足，故对此本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）冯建福购房款350000元；二、原告（反诉被告）冯建福协助被告（反诉原告）吴定红办理房屋产权过户手续，同时被告（反诉原告）吴定红支付原告（反诉被告）冯建福违约金50000元；三、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其他诉讼请求。案件受理费减半收取10800元，由被告（反诉原告）负担；反诉费592元，由被告（反诉原告）负担。被告（反诉原告）负担部分于本判决生效后十日内一并给付原告（反诉被告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 赵志兵审判员 苏金秀人民陪审员 宋海莲 二〇二〇年八月十八日（法官助理 马义虎书记员 陈顺莲附：法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。