陕西省安康市汉滨区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕0902执异112号 案外人：张龙建，男，1970年10月14日出生，汉族，住安康市汉滨区新城办枣园村二组116号。身份证号码：612421197010140738。 申请执行人:李增选，男。 被执行人：龚举号，男。 被执行人：王仁润，男。 本院在执行李增选与龚举号、王仁润民间借贷纠纷一案中，案外人张龙建对本院作出的（2020）陕0902执127号之一执行裁定书，查封被执行人龚举号名下位于安康市汉滨区新城办枣园村3组房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张龙建称，2015年10月23日，龚举号向案外人借款300000元整，同日，案外人张龙建向龚举号指定的账户内转账30万元整，当时约定利息为年利率24%。后龚举号一直无力偿还该笔借款及利息，于是在2018年10月26日龚举号将其位于陕西省安康市汉滨区新城办事处枣园村三组的三间四层房屋以抵债形式转卖给案外人，当时计算该笔借款本息共计516000元，案外人又给龚举号及其前妻何莲平支付现金684000元整，约定房屋转卖价为壹佰贰拾万元整。2018年10月26日，案外人张龙建给龚举号及其前妻何莲平支付购房款时龚成明在场见证。当时因龚举号在外欠账较多，担心此房屋被其他债权人保全，故要求案外人将房屋买卖协议和收款收据时间倒签至2017年6月28日。按照《合同法》规定，合同是当事人关于权利义务的确定，要求必须是双方当事人的真实意思表示，但没有对倒签日期进行限制的条款。所以，倒签日期的合同只要是真实意思表示并没有违反法律法规的效力性强制性规定，应当认定为有效。所以现以实事求是公平公正原则将房屋买卖协议及收据以2018年10月26日真实签订时间补签一份。2018年10月26日，案外人付清全部购房款后已经入住并使用该房屋，并对该房屋进行了全面装修。案外人之子从部队复员后至今一直住在该房屋内，该房屋是儿子、儿媳及孙女三人的唯一住房。案外人认为，此房屋在2018年10月份案外人就已经实际购买并装修入住，已经支付该房屋全部价款并实际占有该财产，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人在此案中并无过错，故请求贵院中止对（2020）陕0902执127号之一执行裁定书的执行，解除对涉案房屋的查封。 案外人张龙建为支持其异议，向本院提交了以下证据： 1.落款时间为2018年10月26日，龚举号、何莲平、龚成明与张龙建所签《房屋买卖协议》，该协议见证方签名为龚举宁、龚举寿、张龙建（三组组长）； 2.落款时间为2018年10月26日，收款人龚举号、何莲平出具的《收条》，龚成明作为见证人在收条上签字； 3.汉滨区新城街道枣园村村民委员会出具的《证明》； 4.甲方张祥礼与乙方龚举浩签订的《土地转让协议》； 5.张龙建与李彦秀《结婚证》； 6.李彦秀《借记卡账户历史明细清单》； 7.本院（2018）陕0902执127号之一执行裁定书。 申请执行人李增选称，案外人张龙建以龚举号在2018年10月26日将位于陕西省安康市汉滨区新城办枣园村三组的三间四层房屋以抵债形式转卖给自己，现房屋实际使用人是自己，未办理房屋过户手续自己没有过错等理由提出执行异议，申请执行人认为其异议不成立，理由如下：一，2018年10月26日以房屋抵债有假。案外人张龙建在执行异议申请书中写到：“龚举号在外欠账较多，担心此房屋被其他债权人保全，故房屋买卖协议和收款收据倒签至2017年6月28日……”，据申请执行人了解，张龙建和龚举号之间在王治广案件执行前，没有以房抵债之事，龚举号在法院执行时暗地里和张龙建勾结，制造以房抵债的虚假事实，出现的倒签协议和收款收据，足以证实。二，如果存在抵债也不能成立。2015年10月和2016年2月、3月17日，龚举号三次共计向申请执行人借贷150万元，借期一年，到期龚举号无款偿还，2017年自愿将位于安康市汉滨区新城办枣园村三组自建的101、102、201、202、301、402室抵偿给申请执行人。在法院执行王治广一案时，以（2019）陕0902执658-1号查封公告查封，并执行给王治广等人，在此期间，申请执行人提出执行异议，被裁定驳回。张龙建假如存在以房抵债情形，与申请执行人以房抵债情况一样，亦不应成立。三、（2020）陕0902执127号之一的执行裁定正确。申请执行人申请执行龚举号、王仁润，在执行中执行庭长及执行人员一再请申请执行人配合执行，让申请执行人放弃原已经抵押的101、102、201、202、301房屋，多次让申请执行人在笔录上签字。考虑法院的大局，申请执行人同意放弃101、102、201、202、301、402室的抵偿，接受法院查封龚举号另一处房屋，即异议人张龙建所指房屋。四、王治广等人申请执行时，执行局把龚举号位于安康市汉滨区新城办枣园村三组自建的两处房屋均进行查封，在申请执行人配合执行完101、102、201、202、301等房屋时，执行局把龚举号另一处房屋解封，贵院裁定给申请执行人执行。在王治广等人执行时，就涉案房屋的查封，异议人张龙建是知晓的。龚举号更知道房屋查封的事实，异议人张龙建此时为何没有提出异议，张龙建有无过错，龚举号是否涉嫌转移财产。综上所述，张龙建以房抵债不受法律保护，其异议请求不能成立，请求贵院依法驳回。 本院查明，李增选与龚举号、王仁润民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）陕0902民初4045号民事判决书，判决：“一、由被告龚举号、王仁润共同向原告李增选偿还借款150万元，并按月利率2%支付自2017年7月8日至还清之日的利息。限本判决生效后5日内履行完毕。二、驳回原告李增选的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由被告龚举号、王仁润共同承担。”判决生效后，由于龚举号、王仁润未按期履行相关法律义务，李增选向本院申请强制执行。本院于2020年3月10日作出（2020）陕0902执127号之一执行裁定书，依法查封了被执行人龚举号名下位于安康市汉滨区新城办枣园村3组的房屋（三间四层）。因该房屋系农村自建房，房屋所占土地性质为农村集体土地，无证也无相关准建手续，目前处置条件尚不成熟，故未对该房屋做变价处理。 另查明，2015年10月23日龚举号向张龙建借款30万元，后龚举号无力偿还该借款，遂于2018年10月26日与张龙建协商一致，约定将龚举号名下位于安康市汉滨区新城办枣园村3组的房屋（三间四层）以120万元的价格出卖给张龙建，用于抵偿欠款。协议达成之日，除去龚举号尚欠张龙建的借款本息516000元外，张龙建向龚举号支付了684000元的剩余购房款。当日龚举号即将涉案房屋交付张龙建居住使用至今，期间张龙建还对涉案房屋进行了装修改造。后双方补充签订了落款时间为2018年10月26日的书面《房屋买卖协议》及《收条》，该《房屋买卖协议》有甲方龚举号、何莲平、龚成明，乙方张龙建，见证方龚举寿、龚举宁、张龙建（三组组长）的签字确认。《收条》载明：“今收到张龙建买房款壹佰贰拾万元整。（备注：用于购买坐落于陕西省安康市新城办事处枣园村三组的三间四层房屋。）”，龚成明作为见证人在《收条》上签字。现案外人张龙建以其已购买涉案房屋为由，向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。 再查明，本院于2019年4月24日作出（2019）陕0902执058-1号执行裁定书，对被执行人龚举号、王仁润所有的位于安康市汉滨区新城办枣园村3组的两间九层楼房中201、202、301、302、401、501、502、601、701、702、801、802、901、902号房屋予以查封。李增选以其已购买涉案201、202、301、402号房屋为由，向本院提出执行异议，请求撤销本院对涉案房屋的执行。经本院审查认为，因李增选提供的借条和《房屋买卖协议书》的真实性及合同效力以及《房屋买卖协议书》是否实际履行，在执行异议程序中均无法认定。故裁定驳回了李增选的异议请求。后李增选向本院提起执行异议之诉，在审理过程中撤回诉讼。 本院认为，李增选与龚举号、王仁润民间借贷纠纷一案，执行过程中，本院对被执行人龚举号名下房屋采取查封措施，符合法律规定，并无不当。案外人张龙建认为涉案房屋已由其购买，请求中止对该房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，案外人张龙建基于合法正当的不动产买卖关系，已经支付全部价款并实际占有涉案房屋，且房屋尚未办理过户登记是因涉案房屋系农村自建房，目前办理过户登记条件尚不成熟，并非案外人张龙建之过错。综上，案外人虽未取得标的物之所有权，亦应认定其对涉案房屋享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中国查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下： 中止对被执行人龚举号名下位于安康市汉滨区新城办枣园村3组房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 禅 审判员 乐发波 审判员 杨翱翔 二〇二〇年八月二十四日 书记员 李 硕