辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初3481号原告：吕静，女，1971年7月21日出生，汉族，住大连市。公民身份号码：2102031971××××××××。原告：张立志，男，1968年9月7日出生，汉族，住大连市。公民身份号码：21020319680××××××××。二原告委托诉讼代理人：刘德盛，系辽宁赢浒律师事务所律师。被告：大连宸宇房地产开发有限公司，住所地：大连庄河市城关街道水仙委景源名郡小区28a#1-2层01号。法定代表人：于长杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，男，1991年4月10日出生，汉族，系该公司员工，住大连市沙河口区。公民身份号码：2102041991××××××××。原告吕静、张立志与被告大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吕静及二原告共同委托诉讼代理人刘德盛、被告委托诉讼代理人张毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即协助二原告办理案涉房屋的不动产权证；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年11月23日，二原告与被告签订商品房买卖合同，二原告购买被告开发的庄河市房屋，价款332704元，首付款132704元，剩余购房款200000元于2015年12月8日在中国银行股份有限公司大连庄河支行办理了贷款手续，所贷款项已直接划至被告指定的银行账户中。原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应当在合理期限内完成。原告于2016年5月2日将相关税费缴纳给被告，被告将房屋交付给原告。原告入住后，多次催促被告办理房屋产权证，但被告始终以各种理由推脱不办理。现被告自交付房屋给原告使用已长达4年之久，至今没有按约定为原告办理房屋产权证，故诉至法院，请求依法判令被告立即给原告购买的房屋办理不动产权证。被告宸宇公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、本案房屋系工程抵债房屋，实际出卖人并非被告，该套房屋系我公司于2015年11月11日按照施工进度抵付给施工方管仲兵的，经管仲兵签字确认更名至吕静。该套房屋房款扣除费用后余296736元由管仲兵签字领取，至此，我公司已将全部房款转账给施工方管仲兵，故该房屋实际是抵债房屋，实际的出卖方并不是我公司，所有款项全部由施工方收取。虽然我公司与原告签订了商品房买卖合同，但实际上并不存在出卖的事实，只是用来抵顶施工方管仲兵债务，且房屋价格远低于市场价4500元，原告也清楚该房屋是抵债房屋。根据《辽宁省高级法院民事审判服务基层、服务群众热点、难点100问》中问题68的规定:关于以房抵债协议在审判实践中的几个问题:(1)以房抵债协议,何种情形视为履行完毕?(2)开发商签订以房抵债协议后,又将房屋出卖给第三人,发生争议,如何处理?(3)签订以房抵债协议后,施工方又将抵债得来的房屋出卖给第三人,第三人将对价支付给施工方后与开发商签订了商品房买卖合同,如果出现逾期交房或者逾期办证情形,第三人能否要求开发商承担违约责任?参考意见:以房抵债协议为债权协议,只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力,才能视为以房抵债协议履行完毕。债权人抵债而来的房屋,只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更登记手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人,第三人又与开发商签订房屋买卖合同,属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订商品房买卖合同,但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。2、该房屋抵顶债务的施工方管仲兵并未按照施工合同约定进行工程造价决算、工程竣工验收，未开具工程施工发票。因该房屋系工程抵债房屋，故需要施工方完成施工合同的约定，在竣工后进行工程造价决算，提交竣工验收的相关资料、工程款发票（包括该套房屋发票）。该房屋所抵债的施工单位管仲兵项目部所施工工程于2016年已经竣工，至今未提交以上资料。所以对管仲兵项目部抵顶的房屋我公司暂停办理一切手续，且原告与我公司并不存在实际合同关系，也不存在事实上的房屋买卖关系，原告向我公司提起诉讼主体错误。3、合同中并没有明确约定办理房屋产权证书的具体时间以及违约金赔偿标准，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条对预购商品房预告登记和产权登记约定：在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应该在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项为：由出卖人在合理期限内办理。根据以上合同约定，被告并没有违反合同约定。本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，原告吕静、张立志与被告宸宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于庄河市房屋，建筑面积89.92平方米，房屋总价款为332704元。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人在合理期限内办理。合同签订后，原告向被告缴纳首付款132704元。2015年12月8日，原告吕静由被告宸宇公司提供担保与×××银行股份有限公司大连庄河支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款200000元用以支付剩余房款，放款账户为被告宸宇公司账号。诉讼中被告宸宇公司认可收到了案涉房屋的首付款及银行贷款，但是言称上述款项已经全部转交给案外人管仲兵并提供支付单予以佐证，该款项系抵顶案外人管仲兵的工程款。另查，2016年5月2日，原告向被告宸宇公司缴纳契税、产权证工本费、他项权利登记费、电费、水费等费用15806元。宸宇公司将案涉房屋交付原告居住至今。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、缴费清单、《个人一手住房贷款合同》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告是否形成商品房买卖合同关系；2.被告是否应协助原告办理案涉房屋的不动产权登记手续。关于第一个争议焦点问题，被告并未提供充分证据证明案涉房屋系原告向案外人管仲兵购买后又与被告签订的《商品房买卖合同》，被告亦未将案涉房屋交付给案外人管仲兵，其与案外人间的抵债协议并未履行完毕，且被告在合同签订后全额收取了原告交付的购房款并收取了契税、产权证工本费及入住费等费用，并由其将案涉房屋交付给了原告，应视为被告对案涉《商品房买卖合同》的认可并已经实际履行，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则，应为合法有效。至于被告辩称其收取案涉房屋款项后转交给案外人，应系其基于施工合同关系作出的对案外人的支付行为，该情形不足以认定系符合接受抵债人没有取得房屋权属证书又将抵债房屋出售给第三人、第三人又与开发商签订房屋买卖合同之情形，故对被告的辩解意见，本院不予采信。关于第二个争议焦点问题，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。协助买受人办理不动产权登记是出卖人的法定义务也是合同义务。本案中，双方当事人签订合同后，原告作为买受人向被告宸宇公司支付了全部购房款，被告收取案涉房屋的契税及入住费用后将案涉房屋交由原告占有使用，并向原告收取产权证工本费，被告应按照合同约定协助原告办理不动产权登记手续。原、被告双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人在合理期限内办理”，被告以此约定辩称合同未约定办理产权证书的时间，被告至今未办理产权证书并未违反合同约定，本院认为，该“合理期限”的约定属于约定不明，应当按照合同相关条款或者交易习惯确定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条出卖人超过90日期限承担逾期办证违约责任的规定，案涉合同中“合理期限”的约定亦应不超过90日为宜，现自被告向原告交付房屋已达四年之久，被告应协助原告办理不动产权登记手续，故对原告要求被告协助办理案涉房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称案外人管仲兵未配合其进行工程造价决算、提交竣工验收相关资料、工程款发票（包括该套房屋发票）而拒绝办理不动产权登记的辩解意见，本院认为，案外人管仲兵作为施工人的法定和合同义务的履行与本案审查的房屋买卖合同关系并无直接关联，被告也不能以此拒绝协助原告办理案涉房屋的产权登记，故对被告的此项辩解意见，本院亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告大连宸宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吕静、张立志办理位于庄河市房屋的产权登记手续。案件受理费3145元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘轶华二〇二〇年八月十二日书记员  王婷婷附相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。