云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初3897号原告满林坡，男，回族，1973年12月21日生，河南省镇平县人，住麒麟区。委托代理人杨永明，云南滇东北（曲靖）律师事务所律师。（特别授权）被告余平元，男，汉族，1977年12月15日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人陈绍华，麒麟区沿江街道法律服务所法律工作者。（特别授权）被告余波，男，汉族，1976年10月13日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。第三人余小元，男，汉族，1974年4月9日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。（未到庭）原告满林坡诉被告余平元、被告余波、第三人余小元合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告满林坡及其委托代理人杨永明，被告余平元及其委托代理人陈绍华，被告余波到庭参加诉讼。第三人余小元经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月21日、10月24日，被告余平元、被告余波共同协商决定将位于麒麟区平方米的地基以906000元的价格转让给原告满林坡。2014年10月21日，原告支付了5万元定金。2014年10月24日两被告共同作出《声明》，一致同意转让地基并愿意就此承担损失。2011年11月3日，原告支付了40万转让款给两被告。2014年12月22日，原告支付了6万转让款给两被告。后原告多次要求两被告签订书面合同并办理见证手续，两被告拒绝签订书面合同并都想独自收走尾款及不办理手续。此纠纷经多次交涉未果。经查，位于麒麟区平方米的地基户主为余小元，该地基实际占有人、使用人为余波、余平元。请法院依法判令：一、确认2014年原告满林坡与被告余平元、余波之间位于麒麟区白石江街道凤来社区5组户主为余小元的地基买卖无效；二、两被告余平元、余波立即共同返还原告满林坡地基款人民币510000元，赔偿经济损失336600元；三、诉讼费由被告承担。被告余平元辩称：第一，原告所述与事实不完全相符。我和我二哥余小元是将地基卖给余波，双方签订了《地基买卖协议》，但协议签订后余波单方违约，未按期支付地基款，经多次催要，余波称没钱支付，不行就转让该地基来支付我们的地基款21.36万元，我和我二哥说你怎么转让、卖多少钱是你的事情，你只要把欠我们的地基款付清就行。之后余波于2014年10月21日以90.6万元的价格将该地基转让给原告，原告当日支付5万元订金给余波，付款时余波说他要还我钱，于是订金就直接付给了我。之后我再未收过余波的一分钱。我和二哥余小元已于2013年12月30日将地基转让给了余波，余波再次转让地基与我无关，我没有在转让协议上签过字，也不享有该地基的处分权，我与原告之间没有形成买卖关系。我收到的5万元定金是征得余波同意，用来抵扣余波欠我的地基款的，我在40万元的收条上签字只是应双方要求做一个证明人。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告余波辩称：被告余平元收取的5万元定金没有抵扣我向余平元购买地基的地基款。我向余平元购买地基一事以及我向余平元借款一事，因余平元要求多付20万元给他，所以事情一直拖到现在。后原告不敢继续付款，我也没有能力支付。第三人余小元未到庭应诉。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.原告身份证复印件一份，用于证明原告诉讼主体资格。2.2014年10月21日余平元出具的收条一份，用于证明：1.余平元与原告存在地基买卖合同的关系；2.余平元从原告手中收取了5万元定金；3.原告与余平元、余波之间地基买卖总价款为90.6万元。3.声明一份，用于证明：1.余平元与余波共同协商将地基转让给原告，二人均是地基出卖人，原告是买受人；2.双方对如哪一方在付款之前反悔，由哪一方负责对方损失，损失按照所付款项月息一分计算。4.2014年11月3日出具的收据一份，用于证明余波、余平元在2014年11月3日共同收取原告支付的40万元地基转让款，双方均签字捺印。5.2014年12月22日出具的收条一份，用于证明2014年12月22日原告向余波、余平元支付了地基转让款6万元。经质证，被告余平元对原告提交的证据1、2无异议。对证据3不予认可，认为是原告所写，没有被告余平元的签字。对证据4认为虽然字是本人所签，但该证据与被告余平元无关，余平元没有收到款项，签字只是证明当时在场。对证据5不予认可，与被告余平元无关。被告余波对原告提交的证据1、2、4、5无异议。对证据3无异议，字是本人所签，但不记得双方约定过月息一分的事情。第三人余小元未应诉质证。本院认为，原告提交的证据1-5客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告余平元认为证据3上的签名不是本人所写，但经法庭释明，被告余平元不申请笔迹鉴定，视为被告余平元认可证据3上的签名为本人所写。被告余平元针对其答辩意见，向本院提交证据如下：1.身份证复印件一份，用于证明被告的主体资格。2.地基买卖协议一份，用于证明余小元与余波所签订的买卖地基的事实，当时约定价格是43.56万元。经质证，原告对被告余平元提交的证据1无异议。对证据2不予认可，认为该地基买卖协议因违反了土地管理法及其他相关法律规定而无效，且当时原告看到地基上的电话是余平元的电话，首先联系上的是余平元，期间谈价格也是和余平元谈的，第一次谈价格的时候余平元也没有说地基已经卖给了余波。被告余波对被告余平元提交的证据1、2无异议。第三人余小元未应诉质证。本院认为，被告余平元提交的证据1、2客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告余波、第三人余小元未向本院提交证据。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告余平元、第三人余小元均系丰登社区第六组居民，二人系兄弟关系。2013年，丰登社区实施新村规划建设，被告余平元、第三人余小元用二人母亲的户头分到本案诉争宅基地。2013年12月30日，第三人余小元（甲方）与被告余波（乙方）签订了《地基买卖协议》，将本案诉争宅基地的使用权转让给被告余波。双方约定：甲方将其村内，位于曲靖市麒麟区余小元的地基（占地面积136平方米）以43.56万元的价款出售给乙方，其中支付甲方户头转让费21.36万元，支付交村集体地基费22.2万元。乙方已支付甲方地基费22.2万元，剩下21.36万元乙方于2014年1月10日付5万元，于2014年6月20日付清剩余16.36万元。协议签订后，被告余波无力支付剩余地基款，遂与被告余平元协商将地基转卖他人，余平元同意。因被告余波长期在外地经商，在地基上插的售卖地基的牌子留的是余平元妻子的电话号码。2014年10月21日，原告联系到被告余平元，双方协商地基款为90.6万元，原告向被告余平元交付购买地基定金5万元，被告余平元向原告出具收条，之后被告余平元一直占有该笔款项。2014年10月24日，被告余平元、余波共同出具《声明》一份，载明：“本人余平元、余波共同协商决定将地基转让给满林坡，如哪一方在付款之前反悔由哪一方负责对方损失。地基买不成所付款项按月息一分计算。特此声明。”2014年11月3日，原告将地基款40万元交给被告余波，被告余波、余平元均在收据上签名。2014年12月22日，原告向被告余波交付地基款6万元，被告余波向原告出具收条。另查明，本案诉争宅基地未办理宅基地使用权证，该宅基地上未建盖房屋。本院认为，本案的争议焦点在于：一、与原告建立宅基地使用权买卖合同的是何人；二、该买卖合同的效力如何；三、被告应向原告返还的金额为多少。针对第一项争议焦点，即与原告建立宅基地使用权买卖合同的是何人。本院认为，被告余平元、余波向原告出具的《声明》载明是“余平元、余波共同协商决定将地基转让给满林坡”，故可以认定与原告订立宅基地使用权买卖合同的当事人是被告余平元和被告余波。被告余平元辩称自己是将宅基地使用权转让给被告余波，被告余波的再次转让与自己无关，但原告欲购买地基时首先联系的是被告余平元，双方经磋商达成合意后被告余平元又以自己的名义收取了原告支付的5万元定金，之后被告余平元一直占有该笔款项，既未将该笔款项交付给被告余波，也未将该笔款项用于抵充其与被告余波之间的其他债务，被告余平元提交的证据不足以证明被告余平元与被告余波之间系代理关系，故对被告余平元的抗辩理由本院不予采纳。针对第二项争议焦点，即该买卖合同的效力如何。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款之规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，以及国土资源部《关于印发的通知》（国土资[2004]234号）的要求，“严禁城镇居民在农村购买宅基地”，本院确认原告与被告余平元、被告余波之间的宅基地使用权买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。针对第三项争议焦点，即被告应向原告返还的金额为多少。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告余平元、余波基于该买卖合同共同收取原告51万元（其中被告余波收取46万元，被告余平元收取5万元），应当向原告返还，故本院确认由被告余平元、被告余波共同返还原告51万元。原、被告在《声明》中对违约责任进行了约定，“地基买不成所付款项按月息一份计算”，但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故该违约责任的约定无效。本院酌情确认，截至原告起诉之日止，原告因合同无效受到的损失为107320.07元（按贷款市场报价利率年利率3.85%计算自2014年12月22日至2020年6月8日的利息损失，即51万元×3.85%×1995天÷365天）。原告满林坡与被告余平元、被告余波在国家法律、行政法规有明确规定的情况下，仍违法转让宅基地使用权，双方对合同的无效均有过错，过错比例各占50%，故本院确认应由被告余平元、被告余波共同赔偿原告截至起诉之日止的利息损失53660.04元（107320.07元×50%），并赔偿原告自2020年6月9日起至本判决生效之日止的利息损失（按年利率3.85%计算）的一半。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告满林坡与被告余平元、被告余波于2014年口头订立的宅基地使用权买卖合同无效。二、由被告余平元、被告余波共同返还原告满林坡已收款项51万元。三、由被告余平元、余波共同赔偿原告满林坡利息损失53660.04元，及自2020年6月9日起至本判决生效之日止的利息损失（按年利率3.85%计算）的一半。上述第二、三项内容于本判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费12266元（原告已预交），适用简易程序，减半收取6133元，由被告余平元、被告余波共同负担4083元，由原告满林坡负担2050元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  荀舒靖二〇二〇年八月四日书记员  李 曼