山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9718、9719号 上诉人（一审被告）:由卫，男，1971年5月16日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张甜，山东紫南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘光浩，山东紫南律师事务所实习律师。 上诉人（一审原告）：石荣浩，男，1975年11月13日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：初洪章，山东泰成（城阳）律师事务所律师。 上诉人由卫因与上诉人石荣浩房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初2376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2020年8月24日组织当事人对事实和证据进行核对，上诉人由卫委托诉讼代理人张甜、刘光浩，上诉人石荣浩委托诉讼代理人初洪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 由卫上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判双方房屋租赁合同于2019年3月解除，并由石荣浩承担本案诉讼费。事实和理由：双方房屋租赁合同于2019年3月解除，租金应交纳到双方租赁合同解除，石荣浩主张逾期未交纳的房屋租金不应得到支持。 石荣浩答辩称，由卫没有单方解除终止合同的权利，石荣浩没有委托过物业对外出租房屋，由卫至今仍然占有使用涉案房屋，石荣浩保留主张房屋占有使用费的权利，请求驳回由卫的上诉。 石荣浩上诉请求：撤销一审判决，改判双方房屋租赁合同与2019年11月19日解除并改判由卫支付逾期未交纳房租38163元，由由卫承担一、二审诉讼费。事实和理由：由卫短信告知物业人员不能产生解除合同的法律后果，石荣浩也没有委托过物业办理出租事宜。 由卫答辩称，双方房屋租赁合同于2019年3月就已经解除，石荣浩主张逾期租金没有依据，由卫于2019年6月5日仍未交纳下一租期租金，以事实行为做出了解除租赁关系的意思表示，且对房屋也不再占有使用。 石荣浩向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令由卫支付逾期未缴纳房屋租金38163元及逾期支付滞纳金；3、由卫承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年7月18日，石荣浩（合同甲方出租方）与由卫（合同乙方承租方）签订租赁合同，约定内容包括：由卫承租石荣浩所有的位于城阳区商铺，总面积248.27平方米；房屋用途为餐饮；租赁期限自2018年7月5日至2021年7月4日止；租金以12个月为缴纳期限，乙方（本案由卫）须在每租期开始前提前一个月缴纳本租期租金，2018年7月5日至2019年7月4日租金为107000元、2019年7月5日至2020年7月4日租金为114490元、2020年7月5日至2021年7月4日租金为122504元；由卫向石荣浩提供房屋押金8000元，合同解除时由卫需结清房屋租赁期内所有相关费用并出具申请迁出公司注册地址行为证明，则石荣浩将保证金退还由卫；由卫应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，向石荣浩支付日租金额三倍速作为违约金，如由卫拖欠租金达30日时，则视为由卫自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，石荣浩即可终止本合同等。 石荣浩委托物业人员对涉案房屋办理出租事宜。2019年9月15日，由卫通过短信告知物业人员房屋可以向外出租了，并且表示9月18日马上可以腾房。 2019年10月18日，石荣浩委托律师向由卫发函要求缴纳拖欠的房屋租金。2019年11月19日，石荣浩委托律师向由卫发函通知解除《租赁合同》。 由卫已按约缴纳了涉案房屋2018年7月5日至2019年7月4日的房租107000元。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，石荣浩、由卫签订的涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 根据租赁合同第七条第6款的约定，由卫拖欠租金30日，则视为自动放弃所承租之房屋。结合租赁合同中由卫需提前一个月缴纳年租金的约定，由卫的欠租期间，石荣浩发送的律师函通知，及由卫发给物业托管人员的短信息，一审法院认为，2019年9月15日租赁合同已实际解除是当事人的意思表示，也符合租赁合同的约定解除方式。故一审法院确认石荣浩与由卫于2019年9月15日解除了双方于2018年7月18日签订的租赁合同。 由卫缴纳房屋租金至2019年7月4日，尚欠石荣浩2019年7月5日至2019年9月15日期间的租金未缴纳，故石荣浩要求由卫支付租金，应该予以支持，由卫应按约支付石荣浩房屋租金22584.33元，计算方式为114490元/年÷365天×72天。 由卫未提交证据证明其已经按合同约定向石荣浩出具了申请迁出公司注册地址行为的证明，故对由卫要求石荣浩退还保证金8000元的抗辩事由，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、确认石荣浩与由卫2018年7月18日签订的租赁合同于2019年9月15日解除；二、由卫于判决生效后十日内支付石荣浩房屋租金22584.33元；三、驳回石荣浩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费754元，减半收取377元，由石荣浩负担154元，由由卫负担223元。 本院二审查明，石荣浩委托律师向由卫通知解除合同的函于2019年11月23日由由卫签收。 本院二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为涉案房屋租赁合同的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中双方合同约定;"如由卫拖欠租金达30日时，则视为由卫自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，石荣浩即可终止本合同"。因此本案由卫作为违约方没有法定或约定的合同解除权，其向物业短信告知房屋可以对外出租并腾房不能产生解除合同的法律效力，一审判决双方合同于2019年9月15日解除不当。因由卫拖欠租金超过30日，石荣浩有权依据双方签订的合同行使约定的解除权，石荣浩于2019年11月19日向由卫发函通知解除租赁合同，由卫于2019年11月23日签收该函，本院认定双方租赁合同于2019年11月23日解除，由卫应当按约支付石荣浩房屋租金44227.64元，计算方式为114490元/年÷365天×141天。由卫上诉称双方合同于2019年3月解除及石荣浩上诉称双方合同于2019年11月19日解除没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初2376号民事判决； 二、确认石荣浩与由卫2018年7月18日签订的租赁合同于2019年11月23日解除； 三、由卫于本判决生效后十日内支付石荣浩房屋租金44227.64元； 四、驳回石荣浩的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费754元，减半收取377元，由石荣浩负担154元，由由卫负担223元。二审案件受理费754元，由被上诉人由卫负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 于丽人 书记员翟国媛