四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1472号 上诉人（原审原告）:蒲静，女，1976年5月24日出生，汉族，住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：白启富，男，1973年3月26日出生，汉族，住绵阳市涪城区，蒲静之夫。 上诉人（原审原告）：白启富，男，1973年3月26日出生，汉族，住绵阳市涪城区。 被上诉人（原审被告）：四川智行力度房地产营销策划有限公司，住所地：绵阳市游仙区绵山路34号香榭里大道15栋1层1号，统一社会信用代码91510704687903248C。 法定代表人：仲维明，公司执行董事。 委托诉讼代理人：张全文，四川联衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绵阳经开万达广场投资有限公司，住所地：四川省绵阳市经开区CBD万达广场写字楼B座（21栋）24层，统一社会信用代码915107000560520103。 法定代表人：吕正韬，执行董事。 委托诉讼代理人：郑植，四川睿桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗健元，四川睿桥律师事务所律师。 上诉人蒲静、白启富因与被上诉人四川智行力度房地产营销策划有限公司（简称四川智行房地产营销公司）、绵阳经开万达广场投资有限公司（简称绵阳经开万达公司）居间合同纠纷一案，不服四川省绵阳经济技术开发区人民法院（2020）川0793民初109号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人白启富，被上诉人四川智行房地产营销公司的委托诉讼代理人张全文，被上诉人绵阳经开万达公司的委托诉讼代理人邓植、罗建元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人蒲静、白启富的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判。具体改判项目：（1）判决被上诉人退还违规收取上诉人的居间服务费15000元；（2）被上诉人按照同期银行商业贷款利息标准向上诉人支付违规收取15000元入会费的资金利息。资金利息的计算时间为违规收取之日起至全部给付止；（3）判决被上诉人赔偿上诉人损失45,000元；（4）本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。二被上诉人均未在《绵阳CBD万达广场电子商务合作协议》签署具体的签订时间，现有证据不能证明二被上诉人签订的《绵阳CBD万达广场电子商务合作协议》的时间为2017年6月，故不能证明该协议于2017年6月生效。被上诉人绵阳经开万达公司2017年9月15日才取得商品房预售许可证，依照《商品房销售管理办法》的规定，绵阳经开万达公司不得销售房屋，不得向买受人收取任何预订款性质费用。四川智行房地产营销公司不得代理销售不符合销售条件的商品房。原审法院认定绵阳经开万达公司的销售经理黄小斌在合同左边下角签字进行确认，与二被上诉人签订的《绵阳CBD万达广场电子商务合作协议》中约定的以授权代表签字盖章确认为准的确认方式不符。上诉人是自行到被上诉人绵阳经开万达公司购买案涉房屋。《商品房认购协议》为上诉人与被上诉人签订的协议系原件，双方当事人均认可，被上诉人提交的绵阳经开万达公司价格公示牌为复印件，且系其单方制作，不应予以认可。原审法院在审理本案中未让上诉人发表第二轮辩论意见。原审法院要求被上诉人庭后提交被上诉人给付上诉人“VIP会员优惠5万元”的证据，仅通知上诉人到庭质证，未依法组织双方当事人进行质证。原审法院在被上诉人未到庭的情况下对上诉人发表的《白启富居间民事辩论意见书》进行询问。综上，原审法院在审理本案的过程中存在程序违法 被上诉人四川智行房地产营销公司、绵阳经开万达公司均答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。 原审原告蒲静、白启富向原审法院提出诉讼请求：1.判令两被告共同退还收取的居间服务团购入会费15,000元；2.判令两被告共同按照同期银行商业贷款利息标准支付从收取会费之日起至判决生效日止15,000元会费的资金利息；3.判令两被告共同赔偿原告损失45,000元并支付利息；4.本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：绵阳经开万达公司系“绵阳CBD万达广场”的开发商。为了促进楼盘销售，2017年6月，该公司（甲方）与四川智行房地产营销公司（乙方）签订了《绵阳CBD万达广场电子商务合作协议》。协议约定：1.双方合作时间为2017年6月23日—12月22日止；2.合作期间，甲方不定期向乙方提供促销特惠房源，住宅部分，当月乙方电商渠道成交（除第三方公司渠道以外的住宅成交）在整体销售套数占比未达70%，乙方仅收取电商渠道成交的佣金，佣金按照15000元/套收取，明确认购的客户自愿向乙方交纳电商费用作为佣金，甲方不再另行支付其他佣金，客户缴纳电商费用后，即可享受电商专属优惠；3.销售现场配备2名销售经理，6名置业顾问进行现场接待……2017年6月23日，绵阳经开万达公司出具书面委托，授权四川智行房地产营销公司为绵阳CBD万达广场的团购组织公司。2017年7月29日，蒲静（乙方）与四川智行房地产营销公司（甲方）签订了《入会协议》。协议约定：乙方一次性向甲方支付5000元后，成为“智行购房团购会”普通会员，甲方以组织团购、提供专门团购优惠的形式为乙方提供服务……绵阳经开万达公司的销售经理黄小斌在合同左下签字进行确认。当日，蒲静交纳了入会费5000元，四川智行房地产营销公司出具了收据。2017年9月8日，蒲静、白启富（乙方）与四川智行房地产营销公司（甲方）签订了《团购入会升级协议》，顺序号194号。协议约定：乙方再交纳10000元后，升级为VIP（金卡）会员，具有先于普通会员选房的优先选房权及可在购房总价基础上优惠50000元的权利……当日，蒲静、白启富交纳了入会费10,000元，四川智行房地产营销公司出具了收据。2017年9月15日，绵阳经开万达公司取得绵阳CBD万达广场的预售许可。2017年9月23日，绵阳经开万达公司在绵阳市经开区三江大道39号绵阳经开万达广场营销中心开盘销售房屋。与四川智行房地产营销公司签订了《团购入会升级协议》的VIP会员按照协议顺序号优先进场选房。绵阳经开万达公司价格公示牌注明：团购入会VIP升级客户总价优惠50,000元；开盘优惠2%；按揭付款优惠1%；按时签约优惠1%。蒲静选择的房屋为8栋1单元2号房，房号8-1-13-2。标准总价555,776元。当日，蒲静（乙方）与绵阳经开万达公司（甲方）就该套房屋签订了《商品房认购协议》，采用按揭付款，折后总价485,545元。协议上加盖了“此价格已享受团购升级优惠伍万元整”的印章。协议载明，该协议一式三份，甲方执二份，乙方执一份。2020年3月,蒲静、白启富起诉至原审法院，要求四川智行房地产营销公司与绵阳经开万达公司共同退还收取的居间费并支付利息，赔偿损失。经原审法院审理中调解，双方未达成协议。另查明，原告蒲静与白启富于1996年12月20日办理结婚登记，双方系夫妻关系。 上述事实，有当事人陈述、《入会协议》、《团购入会升级协议》、《商品房认购协议》、结婚证及当事人陈述等证据在卷佐证。 原审法院认为，蒲静、白启富加入四川智行房地产营销公司的“智行购房团购会”，由四川智行房地产营销公司提供购房优惠的媒介服务，蒲静、白启富以交纳入会费的方式支付报酬。双方形成居间合同关系。《入会协议》及《团购入会升级协议》均是双方真实意思表示，合法、有效。双方应当按照协议约定履行相应义务。本案争议焦点为：一、四川智行房地产营销公司是否按约履行了《入会协议》及《团购入会升级协议》约定的义务；二、绵阳经开万达公司是否应当承担责任。关于四川智行房地产营销公司是否按约履行了《入会协议》及《团购入会升级协议》约定义务的问题，原审法院认为，协议约定四川智行房地产营销公司应当实现委托人VIP会员的优先选房权及在购房总价基础上优惠50,000元的权利，本案中，在2017年9月23日绵阳经开万达公司开盘销售房屋，原告蒲静、白启富按照《团购入会升级协议》编号，优先于普通购房者入场选购房屋，已经实现了优先选房权利。在与绵阳经开万达公司签订《商品房认购协议》购买8栋1单元2号房时，协议已经盖章注明“此价格已享受团购升级优惠伍万元整”。虽然原审庭审中，原告辩称，无法证明是当场盖的印章，且绵阳经开万达公司未给原告方该协议。但原告未提供自身本应持有的相同协议进行比对，也无证据证明自身不持有该协议。原告蒲静、白启富举证不利应承担相应后果。另外，通过楼盘销售价格计算如下：蒲静、白启富所购房屋总价为555,776元，优惠50,000元；开盘优惠2%；按揭付款优惠1%；按时签约优惠1%。正好为《商品房认购协议》中的最终价4,855,445元。原审法院认定蒲静、白启富已经享受购房总价基础上优惠50,000元的权利。四川智行房地产营销公司已经按约履行了《入会协议》及《团购入会升级协议》约定的义务。关于绵阳经开万达公司是否应当承担责任的问题。蒲静、白启富与四川智行房地产营销公司形成居间合同关系，与绵阳经开万达公司形成房屋买卖合同关系。绵阳经开万达公司未收取居间费，不是居间合同当事人，不享有居间合同的权利也不承担居间合同义务。绵阳经开万达公司在本案中不承担责任。蒲静、白启富认为四川智行房地产营销公司、绵阳经开万达公司相互串通，甚或有违法行为等理由，与原审法院查明的事实不符。原审法院不予采纳。对蒲静、白启富要求四川智行房地产营销公司与绵阳经开万达公司共同退还收取的居间费并支付利息，赔偿损失的诉请，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回原告蒲静、白启富的诉讼请求。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由原告蒲静、白启富负担。被告承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的证据为：1.带客确认单（2020年4月3日），拟证明上诉人自行到被上诉人绵阳经开万达公司看房，并非四川智行房地产营销公司带客，二被上诉人带客需按此单格式确认后再经双方工作人员对接资料方应在有效时间内审核并提出意见，以授权代表签字盖章确认为准。2.白启富的辩论意见书，拟证明原审法庭干扰上诉人发表质证及辩论意见，上诉人庭后提交书面辩论意见书证明原审法庭对上诉人提出的焦点意见并未在原审判决书上说明不支持理由及法律依据。3.绵阳市住房和城乡建设委员会政府信息公开申请答复书，拟证明被上诉人四川智行房地产营销公司在2017年6月--2017年12月之间只有房地产经纪人甘露一人，房地产经纪人协理为张晓静、文祖华、刘文华、仲维明，共计5人有资格进行房地产经纪服务，签订经济服务合同。按照《房地产经纪管理办法》规定被上诉人四川智行房地产营销公司只有房地产经纪人或者房地产经纪人协理有权与上诉人签订居间协议，而上诉人不认识其中任何一人，更没有接受过被上诉人四川智行房地产营销公司提供有经纪服务资格的任何人的服务。被上诉人四川智行房地产营销公司与上诉人2017年7月28日签订居间协议时，四川智行房地产营销公司还未向绵阳市住建委备案。4.《授权委托书》，拟证明原审法院将未经上诉人质证的证据《授权委托书》作为定案的依据。该证据显示被上诉人绵阳经开万达公司授权四川智行房地产营销公司组织团购的期限为2017年8月23日--2017年12月22日，授权时间为2017年8月23日，上诉人对该《授权委托书》三性有怀疑。被上诉人四川智行房地产营销公司的质证意见，对证据1真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。带客协议是另一种合作模式，不是与上诉人的电字商务模式。证据2是上诉人个人意见，不属于证据，对其三性均有异议。对证据3的三性均无异议。四川智行房地产营销公司是经过备案的合法提供居间服务的主体。证据4《授权委托书》的授权时间是2017年6月23日，与案涉《绵阳CBD万达广场电子商务合作协议》所载明的合作期限是一致的。被上诉人绵阳经开万达公司的质证意见为，对上述证据的关联性有异议，不能达到上诉人证明目的。本院将结合本案其他证据对上述证据作出综合认证意见。另查明，四川智行房地产营销公司的《备案证书》的有效期限为2016年8月31日-2019年8月30日；绵阳经开万达公司的《营业执照》的营业期限为2012年10月22日至长期。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求及事实和理由，本案争议的焦点为：一是案涉《入会协议》、《团购入会升级协议》及《绵阳CBD万达广场电子商务合作协议》是否合法有效。上诉人以案涉《绵阳CBD万达广场电子商务合作协议》上未签署具体的签订时间不能认定该协议的生效时间为2017年6月、被上诉人绵阳经开万达公司于2017年9月15日才取得商品房预售许可证，被上诉人绵阳经开万达公司与上诉人于2017年7月29日签订《入会协议》、2017年9月8日签订《团购入会升级协议》时不得销售房屋，不得向买受人收取任何预订款性质的费用及四川智行房地产营销公司不得代理销售不符合销售条件的商品房为由，提出案涉《入会协议》、《团购入会升级协议》无效，被上诉人应当向其退还违规收取的居间服务费及承担赔偿责任的主张。本院认为，虽然二被上诉人未在案涉《绵阳CBD万达广场电子商务合作协议》上签署具体签订该协议的时间，但该协议中约定双方合作的时间为2017年6月23日—12月22日，且绵阳经开万达公司于2017年6月23日向四川智行房地产营销公司出具的《授权委托书》载明，授权四川智行房地产营销公司于2017年6月23日-2017年12月22日为其开发的绵阳CBD万达广场的团购组织公司与二被上诉人在案涉《绵阳CBD万达广场电子商务合作协议》中约定的合作时间一致，该协议系二被上诉人之间签订，双方对协议并未提出异议，且没有签订时间并不是合同无效的情形。根据合同相对性原则，本院对原审法院作出的二被上诉人之间于2017年6月签订案涉《绵阳CBD万达广场电子商务合作协议》事实的认定予以维持。又从四川智行房地产营销公司的《备案证书》及绵阳经开万达公司的《营业执照》的内容看，该《备案证书》的有效期限为2016年8月31日-2019年8月30日、该《营业执照》营业期限为2012年10月22日至长期。由此可见，四川智行房地产营销公司在上述期间内从事房地产经纪服务、绵阳经开万达公司从事房地产开发经营活动，其经营、服务主体适格。再从案涉《入会协议》、《团购入会升级协议》的签订时间看，虽然上诉人与被上诉人四川智行房地产营销公司签订上述二份协议时被上诉人绵阳经开万达公司尚未取得案涉《商品房预售许可证》，但从上诉人蒲静与被上诉人绵阳经开万达公司签订《商品房认购协议》的时间（2017年9月27日）看，上诉人蒲静购买案涉房屋时，被上诉人绵阳经开万达公司已取得案涉《商品房预售许可证》，具备销售案涉房屋的条件，从蒲静与绵阳经开万达公司签订的《商品房认购协议》的内容看，上诉人蒲静、白启富亦按照《团购入会升级协议》的约定，优先于普通购房者入场选购房屋及享受了团购升级优惠伍万元整的优惠。由此可见，被上诉人四川智行房地产营销公司已按照《入会协议》、《团购入会升级协议》的约定履行完毕协议中约定的义务。鉴于此，本院认为，上诉人的请求确认合同无效的主张没有事实和法律依据，不予支持。 二是本案是否存在程序违法。上诉人蒲静、白启富以原审法院在审理本案中未让其发表第二轮辩论意见、仅通知上诉人到庭质证及在被上诉人未到庭的情况下对上诉人发表的《白启富居间民事辩论意见书》进行询问为由，提出原审法院在审理本案的过程中存在程序违法的主张。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条“法庭辩论按照下列顺序进行：（一）原告及其诉讼代理人发言；（二）被告及其诉讼代理人答辩；……（四）互相辩论。”之规定，人民法院在庭审过程中是否应当组织双方当事人进行第二轮法庭辩论，法律并未作出规定，且当事人亦未提出本案需要进行第二轮辩论的正当理由。鉴于此，本院认为，原审法院未组织双方当事人进行第二轮法庭辩论不属于违反法定程序。其次，上诉人关于原审法院仅通知上诉人到庭对被上诉人提交的《商品房确认合同书》等证据进行质证及在被上诉人未到庭的情况下对上诉人发表的《白启富居间民事辩论意见书》进行询问是否违反法定程序的问题。本院认为，一审庭审中，法院明确要求被上诉人庭后补充提供相关证据，被上诉人提交后，原审法院通知上诉人质证，上诉人认可是蒲静签名，已经保障了其行使抗辩权利。上诉人对被上诉人提交的证据并未提交相反证据予以反驳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，原审法院认定该事实并无不当。辩论意见书属于当事人陈述，对其提交的辩论意见书进行询问，是法院依法行使审判权，不存在违反法定程序的问题。综上，本院对上诉人的该项主张不予支持。 综上，上诉人蒲静、白启富的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人蒲静、白启富负担。 本判决为终审判决。 审判长  李川华 审判员  于红霞 审判员  肖玉生 二〇二〇年八月二十八日 书记员  黄 娟