广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1657号上诉人（一审原告）：何立帆，男，1986年8月1日出生，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区***************。居民身份证号码：622************613。委托诉讼代理人：汪泉泓，广东敬业律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赵珮君，女，1972年9月26日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区*************。居民身份证号码：440************047。委托诉讼代理人：侯仲荣，广东大同（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张学鸿，男，1971年3月2日出生，回族，住甘肃省永靖县***************。居民身份证号码：622************617。上诉人何立帆因与被上诉人赵佩君、张学鸿案外人执行异议之诉纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何立帆上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法发回重审或改判支持何立帆一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由赵佩君和张学鸿负担。事实与理由：一审法院以何立帆“在购买涉案房产时不具备购买条件，且知道或应当知道涉案房产已设立了抵押登记”为由，认定何立帆不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除异议执行的情形，系认定事实错误，导致判决错误，依法应予改判。首先，何立帆与张学鸿签订房屋买卖合同时虽设立了抵押，但该抵押登记在签订合同后十几天就已注销。2017年3月13日，何立帆与张学鸿签订了《房屋转让协议书》，约定张学鸿不得将涉案房屋转让、买卖、抵押、出租，协议签订之时涉案房屋虽已设立了抵押，但该抵押登记于2017年3月29日注销，这正是张学鸿为履行其合同义务的行为。在何立帆已支付全部房款，并实际占有使用该房屋，张学鸿也将房产证交付给了何立帆后，张学鸿为向赵珮君借款，又恶意将涉案房屋抵押给案外人王德文，使赵珮君向一审法院申请查封了涉案房屋。何立帆得知后立即一审法院提出查封异议申请，此非何立帆所能预知的情况，何立帆已尽到自己应尽的注意义务。此外，张学鸿与赵珮君、王德文属于恶意抵押，在明知涉案房屋已经出售给何立帆的情形下，仍然私下办理抵押登记，且赵珮君诉张学鸿民间借贷纠纷一案【（2018）粤0403民初2152号】，何立帆已向一审法院提出查封异议申请，赵珮君明知涉案房屋涉及何立帆的合法权益，在该案上诉后也未将何立帆列为第三人，导致何立帆不能及时维护自身权益。而且，赵珮君是债权人，王德文是案涉房屋的抵押权人，二者是不同的法律关系，赵珮君不享涉案房屋的抵押权，（2019）粤04民终1565号民事判决混淆了二者的关系，从而导致判决错误。其次，何立帆已实际支付全部房款80万元并实际占有、使用涉案房屋，是涉案房屋的实际所有人，未能办理该房屋的过户手续非何立帆的过错。由于购买涉案房屋时，何立帆未缴满一年社保，所以与张学鸿约定暂时不办理过户登记，但一旦条件成熟，双方立即办理过户登记手续，此种可实现的条件不应认为系何立帆的过错导致双方不能办理过户登记手续。未能办理过户登记手续的根本原因是张学鸿私自潜入涉案房屋盗取房产证后，与案外人王德文恶意办理了抵押登记手续，从而导致该房屋被查封，何立帆与张学鸿无法办理过户登记手续。再次，案涉房屋未能办理过户登记手续何立帆没有过错。何立帆不能办理过户手续只是现实条件未成熟，双方已约定在签订合同后两年办理过户手续，非办理不能。未能办理过户手续的原因系张学鸿、赵珮君恶意抵押造成，不是何立帆的过错。何立帆与张学鸿在一审法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同并实际占有、使用该房屋，也支付了全部房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。赵珮君辩称，一、何立帆于2017年3月13日与张学鸿签订《房屋转让协议》时，涉案房产已设立抵押权，赵珮君已被生效判决认定为合法、有效的抵押权人。何立帆在购买涉案房屋应当知道涉案房产已设立抵押登记，但其没有了解所购房屋是否已被设定权利，本身没有尽到合理注意义务。二、赵珮君自2016年起至2018年止先后三次申请涉案房产的抵押登记，在此期间涉案房产登记的权属人均为张学鸿，不动产登记机关所示文书的公信力足以让赵珮君相信已设定抵押的房产属张学鸿所有。三、何立帆请求涉案房产过户于法无据。由于张学鸿自始至终未出庭参与庭审调查，赵珮君无法确认相关《房屋转让协议》、《收据》等是否真实，退一步讲，暂且不考虑该些买卖相关材料的真实性，《担保法》第49条已经明确规定“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，2016年10月9日至2017年3月29日为赵珮君的抵押权存续期间，张学鸿将涉案房产转让给何立帆的行为未经赵珮君同意，该转让行为本身无效，何立帆从始至终都没取得涉案房产的所有权。赵珮君无从得知上述转让行为已经对赵珮君的权利造成了侵害，如今何立帆反过来阻碍赵珮君行使抵押权更是进一步侵害赵珮君的合法利益。综上，赵珮君的抵押权是合法取得，何立帆在自身未尽合理注意义务且涉案房产没有过户的情况下，仅凭其和张学鸿之间的《房屋转让协议》所形成的债权来对抗赵珮君已经合法取得的抵押权于法无据，请求二审法院驳回何立帆的上诉请求。张学鸿缺席，且未提交书面答辩状。何立帆向一审法院起诉请求：1.解除位于珠海市金湾区*********************的查封；2.确认位于珠海市金湾区*********************[房产证号：粤（2016）珠海市不动产权第0066631号]归何立帆所有，并协助何立帆办理该房屋的过户手续；3.张学鸿和赵珮君承担本案的所有诉讼费。一审认定事实：何立帆（委托人）与案外人魏东亮（受托人）签订《授权委托书》，内容为：“本人何立帆欲购买张学鸿（身份证号：622************617）名下位于珠海市金湾区*********************[房产证号：粤（2016）珠海市不动产权第0066631号，建筑面积62.49平方米]，本人因故不能亲自办理上述房屋的相关手续，特委托受托人代为《房屋买卖合同》签订事宜。受托人的代理权限如下：一、代为签订房屋买卖合同；二、代为办理房屋买卖其它事宜。代理委托人就上述授权范围内所实施的法律行为及所造成的法律结果，委托人均予以承认”。2017年3月13日，魏东亮作为受托人代何立帆与张学鸿签订一份转让方（甲方）为张学鸿、受让方（乙方）为何立帆的《房屋转让协议书》，约定：“一、转让房屋位于珠海市金湾区*********************[房产证号：粤（2016）珠海市不动产权第0066631号]，建筑面积62.49平方米；二、本房屋于两年后转让给乙方，双方商定该房屋转让价格为人民币800000元整；三、双方一致同意购房合同书签订后，一次性付给甲方800000元整；四、签订房屋转让协议房屋交付乙方后，在合同签订日起两年后，甲方应尽快协助乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理房屋产权证所有一切手续费用全部由乙方承担，在此期间，甲方不得将房屋转让、买卖、抵押、出租等，如若违反本条约，全额赔偿乙方损失800000元；五、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利；……”。2017年3月14日，张学鸿出具《收条》一份，内容为：“今收到购房800,000元正，大写捌拾万元整，收款人张学鸿，备注（款到起生效），建设银行卡号434********10293，姓名张学鸿”。在张学鸿的身份证复印件右下方有张学鸿的签名和手指印。在张学鸿的签名与身份证复印件之间有打印的一段文字“何总：请将《房屋转让协议书》购房款人民币80万元支付给珠海鸿基伟业贸易有限公司，账号：443***********688，开户行：中国农业银行股份有限公司珠海金海岸支行，行号：103585035914，特此委托！”。在张学鸿签名的下方，有打印的日期“2017年3月23日”。2017年3月24日，金塔立帆商贸有限公司通过其账号620********051503195向珠海鸿基伟业贸易有限公司的账号443***********688转账800000元，用途备注为购房款。2018年9月7日，珠海市永洁物业管理有限公司佳兴大厦管理处出具《证明》一份，内容为：“兹证明我小区业主何立帆，身份证号622************613，在珠海金湾区三灶镇海岸大道佳兴大厦189号，购原业主张学鸿住房一套（1单元2002房），证件号粤（2016）珠海不动产第0066631号，公司员工魏东亮购买家具一套，价值伍万余元，在此居住一个月多（2017年4月2日-2017年5月16日）。”2018年10月31日，金塔立帆商贸有限公司出具《情况说明》一份，内容为：“本公司金塔立帆商贸有限公司（统一社会信用代码：916***********160D）受何立帆（身份证号：622************613）委托，于2017年3月24日代何立帆向珠海鸿基伟业贸易有限公司（统一社会信用代码：91440400MA4UWCKW86，法定代表人：张学鸿），转账购房款人民币80万元（大写：捌拾万元整），用于购买张学鸿名下位于珠海市金湾区*********************[房产证号：粤（2016）珠海市不动产权第0066631号]，建筑面积62.49平方米”。另查明，位于珠海市金湾区*********************（权证号码20160066631号），现登记权属人为张学鸿。2018年1月26日，王德文作为抵押权人，张学鸿作为抵押人，双方办理了该房产的不动产权抵押登记手续，该抵押登记至今未注销。2018年7月10日，赵珮君起诉张学鸿民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年12月24日作出（2018）粤0403民初2152号民事判决：一、张学鸿于判决发生法律效力之日起十日内偿还赵珮君借款50万元；二、张学鸿于判决发生法律效力之日起十日内支付赵珮君欠款利息（利息以50万元为本金，按照年利率24%自2018年6月19日计至欠款实际付清之日止）；三、驳回赵珮君要求张学鸿支付律师费的诉讼请求；四、驳回赵珮君要求对张学鸿名下位于珠海市金湾区*********************享有优先受偿权的诉讼请求。赵珮君不服一审判决，提起上诉。珠海市中级人民法院于2019年6月26日作出（2019）粤04民终1565号民事判决：一、维持广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初2152号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初2152号民事判决第四项；三、赵珮君有权以张学鸿提供的抵押物即位于珠海市金湾区*********************（房地产权证号为20160066631号）折价或者拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内优先受偿。在（2018）粤0403民初2152号案件的审理过程中，赵珮君申请查封案涉房产，一审法院于2018年7月18日作出民事裁定，查封张学鸿名下位于珠海市金湾区*********************。何立帆于2018年9月10日向一审法院提出查封异议申请。一审法院于2019年2月22日作出民事裁定，驳回何立帆的查封异议申请。又查明，2016年10月9日，赵珮君作为抵押权人，张学鸿作为抵押人，双方办理了该房产的不动产权抵押登记手续，该抵押登记于2017年3月29日注销。2017年7月18日，王德文作为抵押权人，张学鸿作为抵押人，双方办理了该房产的不动产权抵押登记手续，该抵押登记于2017年11月20日注销。庭审中，何立帆称其购买房屋时政策规定需要社保缴费满1年，故双方协商在合同签订日起两年后由张学鸿协助涉案房产办理过户手续。一审法院认为，何立帆与张学鸿签订《房屋转让协议书》，双方之间形成买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，作为买受人的何立帆仅享有请求出卖人张学鸿办理案涉房产产权变更登记的债权请求权，对于案涉房产并不享有物权，何立帆依据买卖关系请求确认案涉房产归其所有没有依据，一审法院不予支持。案涉房产现登记在张学鸿名下，张学鸿是案涉房产的权属人，赵珮君申请查封案涉房产，依法有据。何立帆主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，排除赵珮君对案涉房产的查封，对此一审法院认为，何立帆在与张学鸿签订《房屋转让协议书》时，案涉房产已设立了抵押登记，何立帆作为买受人应尽注意义务，且何立帆在庭审中亦自认由于购买案涉房产时其不具备社保缴费满1年的购房条件，故双方约定在合同签订起两年后才办理房屋过户手续，即何立帆在购买案涉房产时并不具备购房条件，且知道或者应当知道案涉房产已设立了抵押登记，故何立帆并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。何立帆请求解除案涉房产的查封，没有依据，一审法院不予支持。案涉房产除被依法查封外，还设立了抵押登记，且生效的（2019）粤04民终1565号民事判决确定赵珮君有权以张学鸿提供的抵押物即案涉房产折价或者拍卖、变卖所得价款在债权范围内优先受偿，即案涉房产目前并不具备产权变更登记的条件，故何立帆请求张学鸿协助办理案涉房产的过户手续，没有依据，一审法院不予支持。综上，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，一审法院判决驳回何立帆的诉讼请求。一审案件受理费11800元（何立帆已预交），由何立帆负担。二审期间，各方当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：诚如一审法院所分析，何立帆与张学鸿签订《房屋转让协议》时，涉案房屋已设立抵押登记，而且是因为何立帆签订合同时因未缴满一年社保，不满足过户条件，遂约定两年后过户，因此，即使2017年3月29日赵珮君的抵押权被涂销，之后也是因何立帆的原因不能办理过户，何立帆亦没有证据证明赵珮君与张学鸿2018年1月26日就涉案房屋设定抵押权具有恶意，因此何立帆无视购房政策的限制而与张学鸿签订房屋买卖合同，理应承担不能过户期间产生的合理风险，何立帆不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不能优于赵珮君的抵押权，也不能排除法院的执行，一审法院不予支持其解除查封的诉请，并无不当，本院予以维持。因涉案房屋被查封，且生效判决认定赵珮君对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权，因此何立帆与张学鸿签订的《房屋转让协议》不具备继续履行的条件，何立帆请求张学鸿协助办理涉案房屋的过户手续，缺乏事实依据，不应予以支持。何立帆与张学鸿之间仅为房屋买卖合同关系，其请求涉案房屋归其所有，缺乏法律依据，亦不应予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。何立帆上诉无理，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费11800元，由何立帆负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年八月七日书记员  江月娴陈瑞祥