江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终413号上诉人（一审被告）：赖丽云，女，1972年3月4日出生，汉族，德兴市房管局职工，住江西省德兴市。被上诉人（一审原告）：朱国花，女，1967年10月20日出生，汉族，住江西省德兴市。被上诉人（一审原告）：王树江，男，1966年6月6日出生，汉族，住江西省德兴市。上诉人赖丽云因与被上诉人朱国花、王树江房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省德兴市人民法院(2019)赣1181民初630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案，因发生新冠疫情，于2020年2月19日裁定中止诉讼，2020年6月2日恢复诉讼。本院依法组成合议庭于2020年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人赖丽云及被上诉人朱国花、王树江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖丽云上诉请求：1、撤销德兴市人民法院(2019)赣1181民初630号民事判决，改判驳回朱国花、王树江的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费及赖丽云诉讼期间小车被扣押和上饶银行账户冻结一切经济损失由朱国花、王树江承担。事实和理由：一审法院认定赖丽云与朱国花、王树江所签的协议无效是错误的。本案中，赖丽云将从江西有色冶金建设公司厂区管理委员会（以下简称冶建公司管委会）所签购房协议的权利转让给朱国花、王树江，并不属于不得转让的情况，没有违反法律强制性规定，一审认定该合同无效没有事实和法律依据。首先，冶建公司管委会的建设土地是划拨土地，该单位房屋是自筹、自建、自安房屋，不属于市政拆迁补偿范围，法律并未禁止单位自建房屋对外进行转让。其次，按照建设部、江西省人民政府、德兴市人民政府的相关文件规定，已购公有住房和经济适用房均可以上市进行出售。第三，一审判决亦未列举违反强制性规定的法律条文，其判决没有法律依据。第四，本案系由于朱国花、王树江未按协议约定履行付款义务并拒绝购买赖丽云的房屋，致使合同目的无法实现。朱国花、王树江已另行购买了棚改房，才拒绝付款。综上，朱国花、王树江应承担违约责任，其支付的定金应不予退还，故依法应驳回朱国花、王树江的诉讼请求。朱国花、王树江辩称，朱国花、王树江按照合同约定筹到购房款后在约定地等赖丽云，但赖丽云并未出现，朱国花、王树江不存在违约。一审判决正确，请求二审法院予以维持。朱国花、王树江向一审法院起诉请求：１、判令赖丽云双倍返还购房定金即10万元给朱国花、王树江；2、本案的诉讼费由赖丽云承担。一审法院认定的事实：2018年9月22日朱国花、王树江通过德兴市诚信房产服务部介绍与赖丽云订立一份《二手房买卖居间合同》，同意将其位于德兴市卖与朱国花、王树江，其房屋性质属于棚改安置房。按照棚改要求，棚改有多少户需要安置房，就应做多少套安置房，但棚改单位报送的棚改安置房为156套，其中4套是原冶建公司管委会会应付关系户的。赖丽云的这一套属于关系户，其棚改安置房购买价格为184240元，卖给朱国花、王树江价格为38万元。其中5万元是定金，赖丽云已收取。德兴市金家园的房屋有61栋、62栋、63栋，没有12栋，荷树弄是7栋、8栋、9栋、12栋。12栋是靠山边的东面，故赖丽云准备卖给朱国花、王树江的棚改房的实际地址是德兴市冶建二处荷树弄小区的安置房，而不是金家园。金家园的棚改安置房还处于准备启动阶段。另查明，原冶建公司管委会德兴市管理处主任胡小菁因在棚改项目中违规违纪违法犯罪已批捕后，现在法院审理阶段。德兴市监察委员会认定胡小菁的违规违纪违法情况涉及本案的有“2016年11月，胡小菁在未按冶建公司和冶建公司管委会正式通知下违规启动棚改项目的前期拆迁，同时违规收取10户棚改户购房款172万元，当月冶建公司下文责令德兴管理处停止一切有关棚改项目的收支活动。2017年3月，冶建公司再次下文未经冶建公司同意，任何人不得从棚改户中收取购房款或用棚改户的购房款支付任何费用。2016年至2018年胡小菁在棚改项目实施过程中，未经冶建公司和冶建公司管委会同意和授权，不顾冶建公司下文严禁任何人擅自收取棚改户购房款的规定，其利用职务之便违规收取了吴贤生9户购房款共计1215984元，并开具了盖有冶建公司管委会（2）财务专用章以及胡小菁个人印章的收据。胡小菁未将上述9户购房款上缴冶建公司管委会财务入帐，除了其中21.68万元用于公务开支外，其余99.9184万元胡小菁均用于偿还个人借款、家庭消费等个人开支。2018年6月，胡小菁为掩盖其收取棚改房购房款的事实，让王昆明补开了由其收取购房款的收据。2018年11月江坞集团纪委调查德兴棚改项目建设情况，胡小菁为应对调查掩盖其使用公款的事实，遂让王昆明开具了时间为……的虚假收条。”赖丽云的“关系户”的购房款184240元交给包工头王昆明，王昆明2018年5月30日出具相关收据。现王昆明因违法犯罪被批捕。冶金公司冶建发〔2018〕35号关于撤销冶建公司管委会德兴、永平管理处及停用印鉴的通知，时间为2018年12月29日。另，胡小菁谈话笔录“与赖丽云没有签合同，只是说考虑她一套”。一审法院认为，本案争议的焦点是二手房买卖合同的效力问题。安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目或国家因水利建设，改善民生等移民需要，对被拆迁住房或移民进行安置所建的房屋。按照有关规定，被安置人获得这种安置房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易，这在转让的效力上与经济适用房的转让效力类似。此案安置房包含国家福利，享受拆迁安置房的主体必须是需要安置的棚改拆迁户。由于棚改拆迁安置房享有主体的特定性和建设成本的福利性，棚改拆迁户以外的人员无权享有。棚改拆迁安置房属于保障性住房，国家有限购政策，是为了保障城市中的低收入群体和住房困难群体的住房需求，不符合规定取得棚改拆迁安置房指标，用于倒卖或转让实际上是对限购政策的架空，这将导致限购政策所要实现的目的的落空，无疑有违“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的原则。这种倒卖或转让拆迁安置房指标侵害了国家利益，当然无效。这种转让也受到棚改拆迁安置房相关政策的规制，未满足转让条件的，不得转让。房产中介机构在二手房交易中的法律地位，应根据房产中介机构与买卖双方之间签订的合同来确定。本案中居间人的居间活动内容是为委托人报告订约机会或提供订约媒介服务，居间人为委托人报告订约机会或提供订约媒介服务的事务本身并不具有法律意义；居间合同为有偿合同，但居间人只有在居间活动达到目的的时候才能请求支付报酬。委托人与第三人之间的拆迁安置房转让无效，不能实现居间合同目的，居间合同自然无效，不具有法律效力。外在因素的介入使得居间人的合同利益被置于一种不确定的状态。根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。因为朱国花、王树江与赖丽云双方在签订棚改安置房“购房指标”转让时，房屋尚未建成完工，出卖人未取得房屋的权属证书，该转让行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，损害社会公共利益的合同无效。“购房指标”转让合同损害了其他要解决住房困难的低收入家庭的利益，从而损害了社会公共利益，合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所谓强制性规定，是指规定人们必须履行一定行为或禁止人们从事某种行为的规范。本案合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，合同的权利可以全部或部分转让给第三人，但根据合同性质及法律规定不得转让的除外。棚改安置房“购房指标”是基于特定身份享有的福利，具有人身属性的权利或资格，内部一般规定不得转让，且“购房指标”的转让违反了国家政策及法律规定。本案合同应属无效。棚改安置房是国家对被征收土地、房屋的所有权人，使用权人给予的补偿方式之一，棚改安置房指标是获得安置房的资格，该指标是否能够转让，不能一概而论，取决于该安置房的性质和是否附有权利的限制。本案棚改拆迁安置房对象是棚改户，具有专属性质。赖丽云不属于棚改拆迁安置户，而是关系户，本案涉及的棚改安置房是因违规违纪违法启动棚改项目的前期拆迁原冶建公司管委会德兴市管理处负责人胡小菁的个人行为所为，并非单位行为，其与包工头王昆明其他违法行为正在依法处理。朱国花、原告王树江与赖丽云所签订的《二手房买卖居间合同》所涉及的棚改安置房因取得的方式违反《城市房地产管理法》管理性规范，违反法律、行政法规强制性规定和国家有关政策，损害社会公共利益不能转让。朱国花、王树江与赖丽云2018年9月22日签订的《二手房买卖居间合同》无效。合同无效后，赖丽云应当向朱国花、王树江返还取得的财产。对朱国花、王树江的诉讼请求，部分予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十四条第一款之规定，判决由赖丽云在本判决书生效后十日内返还朱国花、王树江人民币5万元。案件受理费2,300元、保全费1,070元，由朱国花、王树江负担1,685元，赖丽云负担1,685元。二审中，赖丽云向本院提交以下证据：第一组证据：德兴市人民政府办公室关于印发《德兴市城中村棚户区（城东308片区）改造项目安置帮扶房分配方案（试行）》的通知[德府办字（2019）129号]、冶建公司管委会的公示牌、其他人的房屋买卖协议，证明棚改房是可以自由买卖的；第二组证据：冶建公司管委会德兴管理处负责人宋江、杨光明的情况说明、安置房的公示名单，证明案涉房屋真实存在，赖丽云对该房屋有所有权；第三组证据：冶建公司管委会德兴管理处拆迁安置协议、房款收据、录音光碟、王昆明的证明、赖丽云与中介公司老板的短信，证明朱国花、王树江存在违约行为。朱国花、王树江认为上述证据不属于二审的新证据，不予质证。本院认为，赖丽云提供的上述证据并非二审的新证据，且部分证据已在一审中提交，亦不能证明其主张的待证事实，本院不予采信。本院依法从德兴市人民法院调取存于（2019）赣1181刑初182号刑事案卷（被告人胡小菁挪用公款案）的下列证据：1、棚改住户临时搭建拆除面积及支付金额领表；2、棚改住户搬家费支付金额表；3、棚改住户临时租住房支付金额表；4、冶建德兴荷树弄片区搬迁户安置费二次发放明细表；5、德兴市人民政府关于江西冶建公司德兴管理处棚户改造项目建设批复；6、德兴市人民政府关于江西冶建公司德兴管理处棚户区改造项目实施方案；7、上饶市发展和改革委员会关于江西冶建公司德兴管理处棚户区改造项目初步设计（代可研）的批复；8、冶建公司德兴管理处国有棚户区改造项目拆迁安置实施方案。赖丽云质证认为，法院调取的上述8份证据真实合法，但冶建公司内部的账目及胡小菁挪用公款与本案无关，对上述证据的关联性有异议。朱国花、王树江对法院调取的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，上述证据真实合法且与本案相关联，应予采信。二审经审理查明，本案双方当事人诉争的房屋系冶建公司德兴管理处组织实施的棚改项目的组成部分，其性质属于“企业牵头，政府支持，群众自愿，自筹资金”的方式，经上饶市发改委批复的“自筹、自建、自安”棚户改造项目。冶建棚改安置对象为：冶建德兴基地位于德兴市棚改区域和凤仪门棚改区域内，经确认居住在棚改规划区域内的原江西冶建二处职工（含退休人员）住户，即被拆迁人。原已参加了德兴市房改和参加过集资（合作）建房的原江西冶建二处职工（含退休人员）住户，以及非居住在棚改规划区域内的其他人员，均不在本次棚改拆迁安置范围内。另查明，朱国花、王树江与赖丽云于2018年9月22日签订《二手房买卖居间合同》，约定：赖丽云将其所有的坐落于德兴市（东边套）的房屋出售给朱国花、王树江，房屋建筑面积94平方米。房屋价格为380000元。合同签订时朱国花、王树江向赖丽云支付购房定金50000元。朱国花、王树江于2018年12月1日前将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给赖丽云。赖丽云收到朱国花、王树江资金到位通知后5日内，赖丽云需办理好朱国花、王树江与二处胡小菁签订房屋买卖协议的事宜，朱国花、王树江签订买卖协议的同时需付清剩余房款330000元。还查明，2018年12月1日，王树江的中国建设银行个人活期账户余额为331,654.87元。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、一审判决认定双方当事人签订的《二手房买卖居间合同》无效是否正确？2、赖丽云上诉主张朱国花、王树江违约的事实是否可以认定？现分析评判如下：1、关于一审判决认定双方当事人签订的《二手房买卖居间合同》无效是否正确的问题？本院认为，无效合同是指当事人虽然取得合意，但是因为违反法律规定而自始不具有法律约束力的合同。我国合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。就本案而言，案涉合同不存在以上情形。首先，从双方的表意来看，案涉合同经过双方充分协商，是双方真实意思表示，且该合同在中介公司的居间下达成，已经足以让交易相对人朱国花、王树江产生合理信赖，房屋交易价格亦未明显低于市场价格，故朱国花、王树江为善意合同相对人，不存在恶意串通及欺诈、胁迫的情形，也未损害国家、集体或者第三人的利益。其次，从合同的内容来看，案涉合同的标的物虽系棚改拆迁安置房，但此类房屋在符合一定条件的情况下可以变更安置房购买协议主体。即便未办理权属证书，按照我国城市房地产管理法的规定属于不得转让的情形，也因该规定不属于决定合同效力的效力性强制性规定，不应以此认定合同无效。再次，从保护交易安全来说，合同无效是指合同合意的无效，包括了双方当事人意思表示的无效。如果仅仅是一方当事人严重违法或存在恶意，而另一方当事人善意且无过失，在外观上也没有从事违法行为时，为了保护善意相对人的利益，维护交易安全，该善意权对人可以主张合同有效。本案中，赖丽云与冶建公司管委会签订的房屋买卖合同是否有效并非本案审理的范围，即便该合同无效，但对于案涉合同来说，也仅仅是一方当事人严重违法或存在恶意，而朱国花、王树江善意且无过失，应保护其合法利益。故从保护善意相对人的利益，维护交易安全的目的出发，亦不应认定其与赖丽云所签订的房屋买卖合同无效。故一审法院认定案涉合同无效不当，本院予以纠正。2、关于赖丽云上诉主张朱国花、王树江违约的事实是否可以认定的问题？本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的应当承担违约责任。就本案而言，朱国花、王树江与赖丽云签订的《二手房买卖居间合同》第三条第2项约定，朱国花、王树江于2018年12月1日前将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给赖丽云；第三条第3项约定，赖丽云收到朱国花、王树江资金到位通知后5日内，赖丽云需办理好朱国花、王树江和二处胡小菁签订房屋买卖协议，朱国花、王树江签订买卖协议的同时需付清剩余房款人民币叁拾叁万元整。根据现有证据和查明的事实，2018年12月1日王树江的中国建设银行个人活期账户余额为331,654.87元，且中介公司的员工董国琴的证人证言亦证明朱国花、王树江按照合同约定的时间准备好剩余购房款33万元，足以证明朱国花、王树江已按合同履行其准备款项及通知的义务。而赖丽云却未提供充分的证据证明其已在约定的时间内为朱国花、王树江与江西冶建二处签订案涉房屋的买卖合同，朱国花、王树江据此享有先履行抗辩权，即江西冶建二处未与朱国花、王树江签订案涉房屋的书面合同前，朱国花、王树江有权拒绝向赖丽云支付价款。这是因为，双方在案涉合同中约定赖丽云为朱国花、王树江与冶建二处订立房屋买卖协议的前提是收到朱国花、王树江“资金到位通知”而不是“资金给付完毕”，显然是赖丽云的合同义务在先，朱国花、王树江的给付义务在后。故而赖丽云主张应由朱国花、王树江先支付价款，其后办理房屋买卖协议的签订的事由不能成立，本院不予采纳，其上诉主张的朱国花、王树江违约的事实不能认定。综上所述，上诉人赖丽云主张其与朱国花、王树江签订的二手房买卖合同有效的上诉理由成立，但因其违约导致合同未能继续履行，故其主张没收定金的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，未予支持朱国花、王树江要求赖丽云双倍返还定金的诉讼请求不当，但朱国花、王树江并未上诉，本院在纠正瑕疵的基础上予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人赖丽云负担。本判决为终审判决。审判长  程晓斌审判员  范全敏审判员  付 强二〇二〇年八月三日法官助理汪琴书记员夏捷