河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8859号上诉人（原审被告）：毛鹏飞。委托诉讼代理人：李涛，北京市兰台（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵珂。委托诉讼代理人：钱欧阳，河南沃华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽侠，河南沃华律师事务所律师。原审被告：沙萍。原审被告：苏瑞。原审第三人：广发银行股份有限公司郑州淮河路支行。负责人：李磊磊，行长。委托诉讼代理人：吕继科，国浩律师（郑州）事务所律师。委托诉讼代理人：张友良，国浩律师（郑州）事务所律师。上诉人毛鹏飞因与被上诉人赵珂，原审被告苏瑞、沙萍，原审第三人广发银行股份有限公司郑州淮河路支行执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。毛鹏飞上诉请求：1、撤销一审判决第一项的认定，改判驳回赵珂的诉讼请求。2、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、根据物权法第六条、第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依登记发生效力。在案涉房屋没有办理产权变更登记的情况下，赵珂请求确认所有权的诉请显然不能得到支持。2、赵珂享有的是债权请求权而非物权请求权。商品房消费者享有的物权期待权优先于抵押权人的抵押权对应的是房地产开发企业作为出卖人的情况。二手房买卖领域无适用的余地，本案中，赵珂系商品房消费者之外的一般买受人，其在购房时明知案涉房产存在抵押但未能代为清偿债务以消灭抵押权，其主观上具有过错。3、一审认定赵珂享有部分物权期待权并按照已付房款的比例判决案涉房产的50.5%的份额归赵珂所有，纯属主观臆断。共有是基于法律规定或者民事法律行为而产生的，赵珂在购买房屋时并没有与被执行人形成按份共有的合意，一审认定按份共有，与法理不符。4、一审认定赵珂享有50.5%的份额侵害了抵押权人的优先权，也侵害了本案轮候查封的其他普通债权人的权利。赵珂在签订合同后长达1年多的时间里未完成过户登记，其自身存在重大过错。案涉房产被查封后，赵珂签订的买卖合同无法继续履行，其仅享有合同债权，不享有优先于抵押权和其他债权的权利。5、案涉房屋在签订合同时包含车位，一审仅依据赵珂支付50万元房款认定其按份共有案涉房产，对车位未作出认定，属于遗漏诉请，对后期案涉房产的执行设置了障碍，不符合诉讼效率原则。被上诉人赵珂辩称：上诉人的上诉理由不能成立。位于郑州市高新技术产业开发区××街××楼××单元××号的房产所有权本就应归赵珂所有。1、本案中经一审法院查明，2015年4月22日，赵珂就与苏瑞、沙萍签订了房屋买卖合同，该合同并不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。2015年5月5日，赵珂向苏瑞、沙萍支付了60万元后，双方进行了物业交割，赵珂开始合法占有涉案房屋，赵珂签订合同、合法占有房屋的时间均在上诉人申请法院查封房屋之前。同时，赵珂也按照房屋买卖合同的约定支付了首笔款项60万元，一审庭审中赵珂也明确表示愿意将剩余价款交付给人民法院。2、关于房屋过户问题，首先，房屋买卖合同中约定的过户条件为苏瑞、沙萍办理解押手续之日起30个工作日内进行办理，赵珂未办理过户手续，符合合同的约定。其次，赵珂一审时提交的证据能够显示是由于开发商正在办理将房屋登记至苏瑞名下，是在2016年9月7日由于查封才导致没有办理成功，赵珂对未办理过户手续不存在任何的过错。本案完全符合异议复议规定第二十八条规定的可以排除执行的条件。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题解释一第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的应予支持。可见在当事人对不动产的权属产生争议时，司法解释已经对相关争议的处理进行了明确，赵珂作为房屋的实际权利人，前述论证已经能够证明赵珂享有的权利足以排除强制执行，赵珂有权向法院起诉要求确认房屋所有权归其所有，并且得到胜诉的结果。4、异议复议规定第二十八条适用的前提是买受人对登记在被执行人名下的房产提出异议。第二十九条是指买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，不难看出，司法解释已经在此对物权期待权作出了区分，包括了第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权及第二十九条规定的消费者的物权期待权。赵珂享有一般买受人的物权期待权，并非是一般的债权请求权，自然具有优先性。5、赵珂在一审已经明确表示愿意将剩余房款交付法院，并没有侵害抵押权人的优先权，反而保证了抵押权人的优先权。6、原审法院并未遗漏任何诉讼请求，赵珂在一审时的诉讼请求第一项即为请求判决确认位于高新技术产业开发区玉兰街79号一号楼一单元22层127室的房屋归原告所有，该诉请并未提及车位。根据不告不理的原则，原审法院并未遗漏任何诉讼请求。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。原审被告沙萍辩称：其与苏瑞在2015年4月8日办理离婚手续，对夫妻共同房产分割，涉案房屋归苏瑞所有，由苏瑞偿还房贷，房贷还清后，沙萍配合办理放弃房屋共有权手续。离婚后，苏瑞通知沙萍在2015年4月22日到房产中介办理卖房手续，因为当时沙萍是房屋共有人，为配合苏瑞卖房，所以在4月22日到房产中介签订卖房的相关手续，房子卖给赵珂，加上车位一共109万元。赵珂第一次向苏瑞支付了60万元，并交接了钥匙等房屋手续，后续要待苏瑞结清银行贷款解押过户后，赵珂再付清尾款。之后苏瑞与赵珂之间的事情沙萍没有再参与过，只是知道房子被查封了，一直没有过户。卖房发生在沙萍与苏瑞离婚后，当时沙萍也是本着离婚协议中的条款配合苏瑞卖房子，因房子归苏瑞所有，卖房子的钱也都是赵珂直接与苏瑞交接的，因此，沙萍不应当承担任何法律责任。当时苏瑞确实是通过中介将房子卖给赵珂，并收了60万元，因为苏瑞个人原因一直没有结清银行贷款，房子也没有过户给赵珂，后来该房屋被查封，一直没有结果。赵珂提出愿意将房屋尾款拿出来还清银行剩余贷款后房屋归赵珂所有，对此沙萍没有异议。原审第三人广发银行股份有限公司郑州淮河路支行辩称：该行与苏瑞、沙萍签订有抵押合同并办理了抵押登记，依法享有抵押权，其他的由法院依法认定。赵珂向一审院起诉请求：1、判决确认位于高新技术产业开发区玉兰街79号1号楼1单元22层127的房产（商品房买卖合同备案号GX12975415）归原告所有；2、判决撤销中原区人民法院（2019）豫0102执异100号执行裁定书，停止对位于高新技术产业开发区玉兰街79号1号楼1单元22层127的房产（商品房买卖合同备案号GX12975415）的执行并解除查封；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2012年5月5日苏瑞、沙萍从开发商郑州泽龙置业有限公司通过广发银行郑州淮河路支行以抵押贷款59万元（贷款期限30年），购买位于高新技术产业开发区玉兰街79号1号楼1单元22层127号的房产，房屋建筑面积140.29平方米，房屋总价84.764万元，苏瑞、沙萍在郑州市不动产登记中心进行预售商品房抵押权登记，通过广发银行郑州淮河路支行抵押贷款59万元，贷款期限30年，自2012年6月14日至2042年6月14日。截至2020年4月28日，苏瑞的抵押贷款仍有本金505,494.33元，利息2,221.29元，共计507,719.66元未还。2015年4月8日苏瑞与沙萍协议离婚，双方约定涉案房屋归苏瑞所有，房屋贷款由苏瑞偿还。苏瑞未取得涉案房屋的不动产权证书。二、2015年4月22日赵珂经房屋中介公司郑州幸福港房地产营销策划有限公司介绍与苏瑞、沙萍签订《房屋买卖合同》，该合同约定：苏瑞、沙萍将其拥有的位于高新技术产业开发区玉兰街79号1号楼1单元22层127号的房产出售给赵珂。房屋总价109万元（含地下车位17290号一个），赵珂应在立契约时将首付60万元（含车位款拾万元整）支付给苏瑞、沙萍一方，剩余房款49万元由赵珂申请银行按揭贷款支付。苏瑞、沙萍涉案房产系按揭贷款购得，双方应在苏瑞、沙萍办理解押手续之日起叁拾个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续。双方在其他约定事项特别约定：赵珂于2015年5月7日前将首付款陆拾万元整（含车位款拾万元整）支付给苏瑞，苏瑞收到首付款后，赵珂有权提前装修并入住。苏瑞自行解押，月供由赵珂承担。同日，双方又签订补充协议：解押前的月供由苏瑞承担。该合同签订后，赵珂在2015年5月5日通过工商银行郑州科学大道支行转给苏瑞58万元，苏瑞出具了收到50万元购房款和10万元车位款的收条，并与同日在物业公司办理了物业交割手续。赵珂于2015年8月27日向河南升龙物业管理有限公司交纳2015年下半年物业费1,347元，赵珂于2016年11月装修入住，并实际居住至今。赵珂丈夫李志增婚前在本市高新技术产业开发区有一套92平方米的住房。三、毛鹏飞于2016年8月17日向河南省郑州市金水区人民法院提起诉前保全申请，该法院依法作出（2016）豫0105民初18607号民事裁定书及协助执行通知书，查封被告苏瑞、沙萍名下位于郑州市高新技术产业开发区××街××楼××单元××号的房产。河南省郑州市金水区人民法院于2017年8月2日作出（2016）豫0105民初18607号民事判决书，判决“被告苏瑞于本判决生效后十日内偿还原告毛鹏飞借款本金3,418,250元及利息、违约金（按照年利率24%计算，自2015年5月1日起至被告苏瑞实际清偿之日止，被告苏瑞已付利息15万元予以扣减）”。判决生效后，苏瑞未自动履行生效法律文书确定的义务，毛鹏飞于2017年11月7日向河南省郑州市金水区人民法院申请强制执行。执行过程中，由河南省郑州市中级人民法院于2018年8月指定由郑州市中原区人民法院执行。该院受理后，于2019年7月3日作出（2018）豫0102执2482号执行裁定书及协助执行通知书，裁定“续行查封沙萍、苏瑞名下位于郑州市高新技术产业开发区××街××楼××单元××号的房产；查封期限自2019年7月9日至2022年7月8日”。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有同时满足该条规定的上述全部四个条件，才能排除执行。本案中，赵珂在购买涉案房屋时，明知涉案房屋登记在苏瑞、沙萍名下，苏瑞、沙萍也未取得房屋所有权证书，涉案房屋设定有抵押贷款，在银行抵押权没有涂销的情况下，不能办理过户手续，仍进行购买，购买后也没有及时涂销银行抵押权，未能及时办理涉案房屋过户手续存在过错，不能全部满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条全部四个条件，其对涉案房屋所拥有的权利不能排除毛鹏飞对该房屋的执行。故赵珂要求停止对涉案房屋的执行并解除查封，不予支持。毛鹏飞要求继续执行的抗辩理由成立，予以采信。对于赵珂要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求。该院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。赵珂与苏瑞、沙萍签订的涉案房屋买卖合同，没有证据证明该合同内容有违法行为，应为有效合同。赵珂已按合同约定支付50万元的房款，仍有49万元的房款没有支付，且涉案房屋已被法院依法查封，故该合同已不能继续履行；但赵珂对已付房款部分所占有的涉案房屋份额享有物权期待权，赵珂有权要求确认该部分房屋归其所有，故赵珂仅取得已支付房款部分的房屋所有权，买卖双方应按出资份额对涉案房屋形成共有关系，涉案房屋50.5%归赵珂所有，49.5%归苏瑞所有。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、位于郑州市高新技术产业开发区××街××楼××单元××房产50.5%的份额归原告赵珂所有，49.5%的份额归被告苏瑞所有。二、驳回原告赵珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,309元，原告赵珂负担9,309元，被告苏瑞负担9,000元。本院经审理查明：案涉房产目前登记在郑州泽龙置业有限公司名下。2012年6月1日办理了预售商品房预告登记，权利人系苏瑞、沙萍。于2012年6月20日办理了预售商品房抵押权登记，权利人系广发银行股份有限公司郑州淮河路支行。2016年9月7日，被金水区人民法院查封。在此之后存在多个轮候查封。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵珂在购买案涉房产时，明知案涉房产尚登记在开发商名下且存在抵押贷款未清偿，但其在抵押权未涤除的情况下径行交易，以至于在2015年4月22日签订商品房买卖合同后，长时间无法办理网签备案及过户手续，直至2016年9月7日法院查封房产时，仍无法办理过户手续，赵珂在交易过程中未充分注意，也未妥善解决案涉房产存在的权利负担，其对未及时办理过户手续存在过错。不符合前述第二十八条规定的可以排除执行的条件，一审认定其不能排除执行，并无不当。本案系案外人提起的执行异议之诉案件，故本案的焦点问题是审查案外人对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判。但确权的前提是在符合确权的条件，依法确权。本案中，赵珂并非原始取得案涉房产，其与苏瑞之间亦不存在共有的身份关系及合意。赵珂与苏瑞之间的基础法律关系是房屋买卖合同关系，即便是赵珂已经完全履行了合同义务，其取得案涉房产所有权的途径亦是按照物权法的规定至登记机关办理过户手续，一审按照赵珂已向苏瑞支付房款的比例确认案涉房产50.5%的份额归赵珂所有，没有合同及法律依据。其实质是既不认定赵珂享有排除执行的权利又确认了赵珂享有的权利优先于抵押权及其他债权，前后逻辑矛盾。综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初728号民事判决；二、驳回赵珂的诉讼请求。一审案件受理费13,700元，由赵珂负担；二审案件受理费9,000元，由苏瑞负担本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  钟晓奇审判员  徐国庆二〇二〇年八月三十一日书记员  张 陆