广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8583号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花都分公司，住所地广州市花都区香颂苑—街自编1号之一，统一社会信用代码91440101783787400E。法定代表人：杨安琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：李佳豪，该公司职员。被告：宋德刚，男，1972年6月17日出生，汉族，住河南省固始县，委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林斯敏，广东富颂达律师事务所工作人员。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花都分公司（以下简称碧桂园物业管理公司）与被告宋德刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业管理公司的委托代理人李佳豪、被告宋德刚的委托诉讼代理人杜紫明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业管理公司向本院提出诉讼请求:1.宋德刚向碧桂园物业管理公司支付自2009年8月计至2019年7月物业服务费117067.20元；2.宋德刚向碧桂园物业管理公司支付物业服务费的违约金，违约金以当月欠交的物业服务费975.56元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自欠费次月的1日起计至付清款日止（暂计至2020年03月15日的违约金为42315.58元），以上两项暂合计为159382.8元；3.宋德刚承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告购买广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑***商品房（商品房的房屋最终测绘的建筑面积为414.53平方米及花园面积为293平方米），并于2008年8月23日与原告签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但从2009年08月起，未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用159382.8元（截至2020年03月15日产生的违约金42315.58元)。根据《花都碧桂园假日半岛前期物业服务协议》第三章第六条的约定：甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业费。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园假日半岛小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园假日半岛小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向法院起诉，恳请法院判如诉请。被告宋德刚辩称：请求法院驳回碧桂园物业管理公司的诉讼请求，碧桂园物业管理公司的诉请无任何法律事实和依据。第一，宋德刚在2017年11月1日收到收楼通知，前往验楼时发现涉案房屋外墙出现多处脱落，大条裂缝等严重房屋质量问题，之后经长时间多次维修，宋德刚最终在2019年9月6日在涉案房屋达到合同约定的交付标准后才正式收楼，依据相关法律规定，宋德刚无需支付2019年9月6日前的物业管理费。第二，碧桂园物业管理公司主张的2009年3月至2017年3月的物业服务费用已超出诉讼时效，其相关诉请不应得到支持，被告从未收到过原告寄出的催促通知，原告2020年6月1日才起诉至法院，根据民法总则关于诉讼时效的规定，原告主张的该部分物业管理费已经超出诉讼时效，原告所主张从2009年8月起计算的物业管理费，原告认为无法律事实和依据。第三，宋德刚不存在违约行为，所以不应承担原告诉请的违约金。本院经审理认定事实如下：原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花都分公司原名称为广东碧桂园物业服务有限公司花都分公司，于2015年12月24日变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司花都分公司，后又于2019年7月3日变更为现名称。（1）房产交易及收楼情况。2008年8月23日，广州市花都碧桂园物业发展有限公司（简称碧桂园发展公司，下同）与宋德刚签订《商品房买卖合同》，宋德刚购买的商品房位于映翠苑第二十九街12号101房。对于交房期限，合同第十条约定：碧桂园发展公司应当在2009年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付宋德刚使用；第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，碧桂园发展公司应当在合同约定的交付日日前通知宋德刚办理交接手续。宋德刚应在收到该通知之日起日内，会同碧桂园发展公司对房屋进行验收交接。第十五条约定：合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。第二十七条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时生效。宋德刚在《商品房买卖合同》中约定的住所及通讯地址均为：广东省增城市新塘新世界花园翰林轩***,移动电话为139××××8999。同日，碧桂园发展公司与宋德刚签订《补充协议》，补充约定：七、《商品房买卖合同》第十二条：“商品房达到交付使用条件后，碧桂园发展公司应当在合同约定的交付日日前通知宋德刚办理交接手续。宋德刚应在收到该通知之日起日内，会同碧桂园发展公司对房屋进行验收交接”的内容删除，修改为：碧桂园发展公司在《商品房买卖合同》第十条约定的交付日期之前交付该商品房给宋德刚的，碧桂园发展公司应当书面通知宋德刚办理交付手续，除此之外，宋德刚应按《商品房买卖合同》第十条约定的交付期限届满之日自行到碧桂园发展公司售房部联系并办理交接房使用手续。宋德刚如逾期办理交接房手续的，则视为碧桂园发展公司已按期交房。三十一、碧桂园发展公司与宋德刚双方同意《商品房买卖合同》第二十七条的内容为：碧桂园发展公司、宋德刚双方相互送达与合同有关的通知书，须以书面形式挂号邮寄或者专差送达。送达地址以合同记载的地址为准。宋德刚自愿同意：碧桂园发展公司的通知在到达《商品房买卖合同》记载的宋德刚地址之日视为碧桂园发展公司送达，且宋德刚清楚碧桂园发展公司的通知内容。宋德刚如有变更地址的应及时书面通知碧桂园发展公司，并登记备案。因宋德刚未及时书面通知，导致碧桂园发展公司的通知无法到达或无法顺利、及时到达宋德刚，由此产生的后果由宋德刚自负。碧桂园物业管理公司主张碧桂园发展公司已于2009年3月30日、2014年1月13日、2014年8月7日、2017年5月12日分别向宋德刚发出催收楼通知。其中：2009年3月30日的催收没有提交凭证；2014年1月13日、8月7日以挂号信通知方式催收，两份挂号信函收据上均盖有邮戳；2017年5月12日以国内快递方式（EMS）向宋德刚寄送收楼通知，快递单上盖有投递章。宋德刚庭审陈述因房屋外墙质量问题，其于2017年11月向碧桂园发展公司提出维修处理，后于2019年9月6日收楼。另查，碧桂园物业管理公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明假日半岛H区五期第二部工程A片A1(1-9)、A2(1-5）、A3（1-6栋）、A4（1-4栋）、A6（1-3栋）、A7（1-9栋）、A10（1-8栋）住宅、11＃、12＃变配电房工程经竣工验收合格，于2009年3月27日完成竣工验收备案。（1）物业服务合同签订及履行情况2008年8月23日，碧桂园物业管理公司与宋德刚签订花都碧桂园假日半岛《前期物业服务协议》，双方就映翠苑商品住宅区（简称本园区）的***号单位交付后由碧桂园物业管理公司提供的物业管理服务事宜达成一致，宋德刚物业的套内面积为413.35平方米，花园面积为294平方米，面积以房屋产权管理局最终测绘面积为准。同时约定：第六条、宋德刚应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论宋德刚是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，扣费时间为每月10日；第十六条、宋德刚或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；第二十八条、在本协议履行过程中，碧桂园物业管理公司以宋德刚在本园区的居住地址为送达地址向宋德刚送达一切文件，宋德刚如有特别要求，应书面通知碧桂园物业管理公司，由此增加的额外费用由宋德刚负担。宋德刚在《前期物业服务协议》中载明的地址为广东省增城市新塘新世界花园翰林轩***。碧桂园物业管理公司主张其于2016年7月26日、2018年7月1日、2019年7月1日、2020年4月6日以国内快递方式（EMS）向宋德刚寄送物业服务费催缴通知书。其中：2016年7月26日的快递单收件人地址为“广东省增城市新塘新世界花园朝林轩***”,快递单上没有收件章；2018年7月7日及2019年7月1日快递单上记载的收件人地址均为：“广东省增城市新塘新世界花园翰林轩***”，但2018年7月7日的快递单上盖有投递章，2019年7月1日的快递单上没有投递章；2020年4月6日的快递单记载的收件人地址为广州市增城区百花路8号广悦辉1街1号，快递单上盖有投递章。碧桂园物业管理公司没有提交宋德刚收取四份快递的签收凭证。碧桂园物业管理公司于2020年6月1日提起本案诉讼，向宋德刚主张2009年8月至2019年7月期间的物业服务费及违约金。庭审中，碧桂园物业管理公司明确涉案的商品房最终测绘的建筑面积为414.53平方米，花园面积293平方米，每月物业服务费为975.56元，违约金以当月应缴本金为基数，自次月1日起按日1.8‰的计算违约金。宋德刚对物业服务费的计费标准没有异议，但认为应自2019年9月正式收楼后才产生物业服务费，其已正常缴交，且不同意支付违约金。本院认为，双方当事人对《商品房买卖合同》及《前期物业服务协议》均没有异议，两份合同是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律规定，合同各方均应按照约定全面履行合同义务。首先，《商品房买卖合同》及《前期物业服务协议》均约定碧桂园发展公司向宋德刚交付商品房后计收服务费，即宋德刚收楼后才能产生物业服务费，故第一个争议焦点为：宋德刚收楼时间应如何确定？其次，在确定宋德刚收楼时间后，才开始计收物业服务费，因本案的物业管理费用主张期间自2009年延续至2019年，时间跨度较大，且宋德刚提出诉讼时效抗辩；故第二个争议焦点为：碧桂园物业管理公司的物业服务费主张是否在有效诉讼期间？最后，再确定宋德刚应承担的物业服务费及违约金数额。对此，本院作如下评析：（1）宋德刚收楼时间的确定。本院根据《商品房买卖合同》的约定及当事人的行为确定宋德刚应收楼时间。《商品房买卖合同》约定碧桂园发展公司应于2009年3月30日前向宋德刚交付房屋，同时补充约定如碧桂园发展公司于2009年3月30日前交付房屋的，应当书面通知宋德刚；否则，宋德刚应在交付期限届满之日起自行联系并办理交接房使用手续，如逾期办理，视为碧桂园发展公司已按期交房。也就是说，自2009年3月30日起，宋德刚负有主动前往售房部联系收楼的义务，该主动收楼行为并不以碧桂园发展公司通知为前提，无论碧桂园发展公司有否通知宋德刚收楼，宋德刚均应前往交接房屋并使用。在房屋经竣工验收合格后，自2009年3月30日起，宋德刚不能提供证据证明其已前往收楼且碧桂园发展公司拒绝交付房屋的事实，故按照约定，宋德刚逾期不办理交接房手续，视为碧桂园发展公司已按期向宋德刚交付房屋。因此，本院认定2009年3月30日为宋德刚的收楼时间。宋德刚以没有收到收楼通知为由拒绝收楼的抗辩不能成立，本院不予采纳。二、关于物业服务费的诉讼时效。本院根据《前期物业服务协议》约定调整碧桂园物业管理公司与宋德刚之间的物业服务合同关系。《前期物业服务协议》约定，宋德刚应自商品房买卖合同约定物业交付之日起交付物业管理费。据前所述，宋德刚应自2009年3月30日起交纳物业管理费。然而，宋德刚没有按照《前期物业服务协议》约定自2009年3月30日起缴交物业服务费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；第一百九十五条规定，权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因此，碧桂园物业管理公司为使其所主张的自2009年3月起算的物业服务费处于诉讼时效期间，应当不间断地向宋德刚提出履行请求，达到诉讼时效中断并重新计算诉讼时效期间的目的。碧桂园物业管理公司主张于2016年7月26日、2018年7月1日、2019年7月1日、2020年4月6日四次以国内快递方式（EMS）向宋德刚寄送物业服务费催缴通知书。如该催收行为到达宋德刚，可发生诉讼时效中断。经对碧桂园物业管理公司提交的快递单进行审查，四次寄送的地址分别为：“广东省增城市新塘新世界花园朝林轩***”、“广东省增城市新塘新世界花园翰林轩***”（寄送两次）、“广州市增城区百花路*号广悦辉*街*号”，均不属于《前期物业服务协议》约定的送达地址即宋德刚在映翠苑商品住宅区内的涉案房屋地址；碧桂园物业管理公司不能提供证据证明送达地址已经宋德刚认可；同时，碧桂园物业管理公司不能提供宋德刚已签收上述快递件的凭证。故，碧桂园物业管理公司所举证据不能证明其于2009年8月后不间断向宋德刚主张过权利，不构成诉讼时效中断，宋德刚抗辩碧桂园物业管理公司部分诉讼请求已过时效的意见，本院予以采纳。对碧桂园物业管理公司的诉讼请求，本院仅支持自起诉之日起即2020年6月1日倒推三年诉讼时效内的物业服务费，超过部分不予支持。（1）宋德刚应承担的物业服务费及违约金数额。本院支持碧桂园物业管理公司从2020年6月1日起倒推三年的物业服务费，即自2017年6月1日起算的物业服务费，又因碧桂园物业管理公司主张的物业服务费计至2019年7月止，故本院对碧桂园物业管理公司诉讼请求中2017年6月起计算至2019年7月期间共计26个月的物业服务费25364.56元（975.56元/月×26月）予以支持，超出部分不予支持。宋德刚逾期支付物业管理费，碧桂园物业管理公司主张违约金符合合同约定，本院予以支持。如前所述，碧桂园物业管理公司主张宋德刚支付2017年6月前的违约金已过诉讼时效，本院不予支持。关于违约金，《前期物业服务协议》明确约定业主应在每月10日前交纳物业服务费，每逾期一天应从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，现碧桂园物业管理公司自行将违约金的起算时间调整为欠费月份的次月1日并按照日1.8‰计算，没有超出双方约定，应视为其对自身诉讼权利的自由处分，本院对此予以确认。因此，宋德刚应当向碧桂园物业管理公司支付2017年6月至2019年7月期间逾期缴纳物业服务费的违约金，每月违约金应以当月欠缴的物业管理费975.56元为本金，按照每日1.8‰的标准，自次月1日起计至款项清偿之日止；每月违约金总额以本金为限,且不得超过25364.56元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宋德刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花都分公司支付2017年6月1日至2019年7月31日期间的物业服务费25364.56元；二、被告宋德刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花都分公司支付2017年6月1日至2019年7月31日期间物业服务费的违约金（违约金计算方法：以每月应交物业服务费975.56元为基数，分别从欠费次月1日起按照每日1.8‰的标准计至付清款日止，每月违约金以当月物业服务费本金975.56元为限，且违约金总额不得超过25364.56元）；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花都分公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1744元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花都分公司负担1366元，被告宋德刚负担378元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  胡运如二〇二〇年八月十一日书记员  张仲娟李巧诗附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应该知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算；（1）权利人向义务人提出履行请求；（1）义务人同意履行义务；（1）权利人提出诉讼或者申请仲裁；（1）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。