吉林省通化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0521民初817号 原告（案外人）：张玉国，男，1977年10月27日生，汉族，个体，住吉林省白山市。 委托诉讼代理人：崔建玲（系张玉国之妻）。 委托诉讼代理人：赵丽，吉林郭新敏律师事务所律师。 被告（申请执行人）：龙德敏，男，1954年10月17日生，汉族，通化金汇药业股份有限公司总顾问，住吉林省通化市。 委托诉讼代理人：孟祥辉，通化金汇药业股份有限公司副总经理。 委托诉讼代理人：胡晶涛，通化金汇药业股份有限公司监察部部长。 第三人（被执行人）：通化市立厦房地产开发有限责任公司，住所地白山市浑江区铁北鑫城小区8号楼西侧门市2楼。 法定代表人：薛永坡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曲慧刚，吉林审航律师事务所律师。 原告张玉国与被告龙德敏、第三人通化市立厦房地产开发有限责任公司（以下简称立厦公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告张玉国及其委托诉讼代理人赵丽、被告龙德敏委托诉讼代理人孟祥辉、胡晶涛、第三人立厦公司委托诉讼代理人曲慧刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉国向本院提出诉讼请求：一、判令立即停止对张玉国购买的白山市××区市房的执行，解除对上述房屋的查封；二、判决确认白山市铁北鑫城小区4号楼一层105号门市房总价值1181160元归张玉国所有。庭审中张玉国明确争议房屋面积为173.70平方米，区号05、丘号0013、幅号0313、幢号0142、房号为000105。事实和理由：一、本案争议白山市铁北鑫城小区4号楼一层105号门市房已归张玉国所有。立厦公司开发建设的铁北鑫城小区一期是白山市政府征收项目，2012年发布房屋征收公告。白山市房屋征收经办中心依据2011年规划方案实施房屋征收，房屋征收完毕后由立厦公司开发建设，2017年12月11日立厦公司取得铁北鑫城小区一期商品房预售许可证。2018年9月7日张玉国与立厦公司签订商品房预定协议，第三人立厦公司将其开发的××区市房，面积173.70平方米以每平方米6800元，总价款1181160元出售给张玉国，首付款781160元，剩余40万元办理银行按揭贷款。同日张玉国将首付款781160元存入立厦公司在吉林银行白山八道江支行，并开始办理按揭贷款。2018年10月26日张玉国缴纳了案涉门市房的专项维修资金8946元。2018年11月8日吉林银行审查同意了张玉国按揭贷款申请，吉林银行正要办理按揭贷款门市房抵押登记时发现该门市房被法院查封无法办理。第三人称该门市房被法院查封只是暂时无法办理抵押登记，其和法院协商解除事宜，等解除查封后给张玉国办理按揭贷款抵押备案登记。二、通化县人民法院（2020）吉0521执异15号民事裁定书，程序违法，认定事实不清，适用法律错误。2018年11月13日因龙德敏与立厦公司之间的民间借贷纠纷，龙德敏申请法院诉讼财产保全，2018年11月15日法院依法作出了（2018）吉0521执保313号民事裁定书查封了立厦公司开发的白山市××区、000104、000105、000106、000107、000108、000109、000110、000111号房屋房屋和铁北鑫城小区3号楼一层000107、000108、000109号房屋。可是铁北鑫城小区4号楼一层000105号门市房已经出售给了张玉国，该门市房已经不是第三人立厦公司所有。2020年5月7日张玉国得知查封还没有解除，于是向法院提出异议申请解除对该房屋的查封。法院却以涉案房屋登记在第三人名下，张玉国提供的证据只能证明在本院查封之前，双方签订了商品房预定协议，而并非商品房买卖合同，商品房买卖合同是在本院查封后签订的，并且是门市房而非住宅，且未及时办理备案登记为由驳回张玉国的异议。张玉国认为在案件事实不清，没有召开听证听取当事人、利害关系人陈述和辩解的情况下作出了驳回张玉国异议的裁定，明显程序违法，认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了张玉国的合法权益。综合上述事实，可以认定白山市铁北鑫城小区4号楼一层105号门市房归张玉国所有。恳请人民法院查明事实依法支持张玉国的请求。由于龙德敏的错误查封，以及知道查封房屋是张玉国购买仍坚持查封执行，诉讼费用应由龙德敏承担。 龙德敏辩称，一、张玉国称案涉门市房已归其所有，没有事实根据，更无法律依据。根据《物权法》等法律规定，房屋等不动产的所有权以登记为准。该房现在登记在立厦公司名下，即该房所有权为该公司，而非张玉国。二、张玉国称其与立厦公司先后签订了《预定协议》和《商品房买卖合同》，且已向该公司交付了购房款70余万元，并申请了余欠40万元的按揭贷款，即请求法院判决确认其对案涉门市房具有所有权，这是混淆了物权与债权的区别，是对法律的误解。张玉国提供的证据只能证明其对立厦公司具有相应债权，而不能证明其对案涉门市房具有物权，更不具有物权中的所有权。三、张玉国诉请立即停止对案涉门市房的执行，解除对该房的查封，完全不符合法定条件。适用本案的法律和司法有诸多条款，其中最需直接适用的是最高法院《办理执行异议案件规定》第二十九条之规定，其一，张玉国在法院查封前只是签订了预定协议，没有签订合法有效的书面买卖合同，此后签订的商品房买卖合同已在法院查封之后。此情形不符合该条第（一）项规定。其二，案涉房屋系门市房，并非购买的唯一住房，十分明显不符合该条第（二）项规定。故张玉国此项诉求没有权利依托和法律依据。四、通化县人民法院（2020）吉0521执异15号《执行裁定书》的裁定，符合法定程序，认定事实清楚，适用法律正确，裁定驳回张玉国的异议申请是正确的。五、本案的案件受理费等诉讼费用应由张玉国承担。综上，龙德敏认为，张玉国对案涉门市房不具有所有权，也不具有排除强制执行的权益，故请求人民法院依法驳回张玉国的诉讼请求。 立厦公司述称，张玉国所述属实，立厦公司同意将剩余房款40万元办理完按揭贷款手续后，按照法院的要求交付执行，张玉国已实地占有了房屋，案涉房屋应归张玉国所有，恳请法院终止执行，依法支持张玉国的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因龙德敏与立厦公司之间的民间借贷纠纷案件，龙德敏向通化县人民法院申请诉讼财产保全，2018年11月15日法院依法作出了（2018）吉0521执保313号民事裁定书，裁定查封立厦公司开发的白山市××区、000104、000105、000106、000107、000108、000109、000110、000111号房屋和铁北鑫城小区3号楼一层000107、000108、000109、000110号房屋。张玉国对白山市铁北鑫城小区4号楼一层000105号房屋提出执行异议，2020年6月5日通化县人民法院作出（2020）吉0521执异15号执行裁定书，裁定驳回张玉国的异议请求。同时查明，2017年10月19日、2018年9月7日张玉国与立厦公司签订商品房预定协议，约定立厦公司将本案争议房屋出售给张玉国，付款方式为按揭贷款。2017年10月19日张玉国妻子崔建玲通过其银行账户向车晓红银行帐户转入596128元。2018年9月7日张玉国与立厦公司签订商品房买卖合同，约定立厦公司将新开发铁北鑫城小区商品房第4幢000105号房出售给张玉国，该商品房的用途为营业，属砖混结构，建筑层数地上5层，建筑面积共173.7平方米，套内建筑面积165.08平方米。计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6800元，总金额人民币1181160元整，壹佰壹拾捌万壹仟壹佰陆拾元整。付款方式及期限。分期付款，首付款781160元，剩余房款400000元办理按揭。该合同落款日期为2018年9月7日。当日，立厦公司向张玉国出具铁北鑫城小区4﹟105门市首付款781160元的收据一份，该份收据加盖立厦公司财务专用章，收款人为许艳。同日，该781160元以张玉国首付款名义存入立厦公司在吉林银行白山八道江支行的0906011067899999账户。2018年10月26日张玉国向白山市浑江区环境卫生物业综合管理中心出具住宅专项维修资金8946元。本案争议房屋登记在立厦公司名下。同时查明，在白山市张玉国、崔建玲名下分别有68.9平方米、69.17平方米两处住宅。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案关于法律适用，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属于普通条款,第二十九条属于特别条款,房地产开发企业作为被执行人的案件中,既可以适用特别条款也可以适用普通条款,购房者可以选择适用。张玉国选择适用第二十八条规定，并无不当，本院予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张玉国为证明其已于查封前占有案涉房屋，分别提供了吉林省住宅专项维修资金专用票据、营业执照、国网吉林省电力有限公司白山供电公司票据、国网吉林省电力有限公司白山供电公司吉林省增值税电子普通发票、立厦公司出具的取暖费收据、白山市虹桥热力有限公司发票、白山市水务有限责任公司出具的收据、用水清单等证据。其中专项维修资金专用票据、立厦公司出具的取暖费收据虽于查封前出具，但并不能证明上述款项的交纳与房屋的交付存在必然联系，其他证据均系查封后案涉房屋产生的水、电、暖气等费用，与待证事实无关，张玉国提供的上述证据均不足以证明案涉房屋已于查封前实际交付，且张玉国与立厦公司之间未办理案涉房屋的书面交接手续，故张玉国主张案涉房屋在查封前已占有的主张，证据不足，不予支持。案涉房屋登记在立厦公司名下，本院裁定查封该房屋符合法律规定。综上，张玉国与立厦公司虽于2018年9月7日就案涉房屋签订商品房买卖合同,但张玉国未能举证证明其已于查封前占有该房屋，且张玉国在诉讼中亦未表示其同意按法院要求将剩余40万元房款交付执行。张玉国要求对案涉房屋停止执行、解除查封理由不符合前述规定，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。张玉国与立厦公司虽然就案涉房屋签订了商品房买卖合同,立厦公司并给张玉国开具购房首付款的收据,但张玉国与立厦公司之间未办理房屋所有权变更登记,依据上述法律规定,张玉国对案涉房屋不享有所有权，张玉国关于案涉房屋归其所有的主张不予支持。 综上所述，张玉国的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项、第二款规定，判决如下： 驳回张玉国的诉讼请求。 案件受理费15430元，由张玉国负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  李尧娟 人民陪审员  崔作林 人民陪审员  张金秋 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  刘 畅