山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7050号上诉人（原审被告）：杨兴茂，男，1963年12月15日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：王秀鸿，女，1963年4月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙福山，山东储誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘娟，女，1972年3月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海燕，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘欣，女，1970年2月20日出生，汉族，住济南市。原审被告：山东每客美家不动产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐宁，总经理。上诉人杨兴茂、王秀鸿因与被上诉人刘娟、刘欣及原审被告山东每客美家不动产经纪有限公司（以下简称每客美家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初6859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨兴茂、王秀鸿上诉请求：1.撤销一审判决第三项，并依法改判；2.本案一、二审案件受理费、财产保全费由刘娟、刘欣承担。事实和理由：一、2016年10月13日，杨兴茂、王秀鸿作为甲方（出卖人）与乙方范秀兰（买受人）在每客美家公司（丙方）居间下签订《房产买卖合同》前，范秀兰、刘娟、刘欣、每客美家公司员工都在场，杨兴茂、王秀鸿明确告知济南市市中区望岳路789号铁路南苑小区房屋没有办理房产证，先不卖，等办理完房产证再进行买卖，在刘娟、刘欣再三恳求下，杨兴茂、王秀鸿出于同情刘娟、刘欣有老人需要照顾的情况下，并且看在刘欣丈夫与杨兴茂在同一单位工作的情况下，勉强以低于市场价的价格与乙方范秀兰签订了《房产买卖合同》。因此，刘娟、刘欣在购买本房屋时明知房屋没有取得房产证，明知存在风险的情况下，仍坚持签订《房产买卖合同》，因此，解除《房产买卖合同》时，购房差价损失不应由杨兴茂、王秀鸿承担。二、杨兴茂、王秀鸿认为一审判决认定杨兴茂、王秀鸿违约的内容与事实不符，杨兴茂按照合同约定积极提交了办理房产证的手续和材料配合办理，并且有申请房屋时上交给单位的资料证明杨兴茂当时已将本人身份信息、房屋信息如实上报单位，并且身份证上个人住址明确显示房屋信息，并不存在隐瞒，符合要房资格，杨兴茂、王秀鸿没有过错和违约情形，涉案房屋权属显示所有权人为济南铁路局济南铁路分局（后被济南铁路局集体济南站承继），涉案房屋已完成初始登记，具备办理转移登记的条件。另外房改信息查询结果单显示申请人和配偶正是杨兴茂、王秀鸿，以及其他证据充分说明杨兴茂、王秀鸿具有房改资格。该单据还显示涉案房屋业务状态为房改未发证，未发证代表的是目前还没有办理完毕房产证，而不是代表不能办理房产证。杨兴茂、王秀鸿按照合同约定积极提交了办理房产证的手续和材料，涉案房屋房产证尚未办理完毕是受政策暂时影响，不是杨兴茂、王秀鸿过错导致，合同是可以继续履行的。刘娟2019年1月起诉要求办理房产证书，实因其母范秀兰2018年10月去世后，与刘欣存在房屋继承纠纷，刘娟急于办理房产过户及解除合同实为其急于获得该房款，没有给杨兴茂、王秀鸿留足够的办理房产证的时间，杨兴茂、王秀鸿没有过错，也没有违约不履行合同，因此其主张解除《房产买卖合同》时，购房差价损失不应由杨兴茂、王秀鸿承担。三、刘娟自2016年10月签订《房产买卖合同》后从未与杨兴茂、王秀鸿联系或沟通过关于房屋的任何内容，刘欣自签订《房产买卖合同》后与其母范秀兰住在该房屋中，并一直作为主要联系人与杨兴茂、王秀鸿联系与沟通，刘欣于2017年联系每客美家公司员工要求先不办理房产证，具体办理时间听她通知，其母范秀兰2018年10月去世后，11月刘欣联系杨兴茂、王秀鸿沟通协商解除《房产买卖合同》退还房屋原款。杨兴茂、王秀鸿正在配合单位办理房产证过程中，2019年1月刘娟起诉中国铁路集团有限公司、每客美家公司及杨兴茂、王秀鸿要求办理房产证后，杨兴茂单位因该房屋正涉诉，暂停了该房屋房产证办理，由于刘娟起诉行为导致杨兴茂、王秀鸿办证受阻，刘娟、刘欣两人虽为房屋法定继承人，但因两人对《房产买卖合同》解除意见不统一，导致杨兴茂、王秀鸿左右两难，无法满足刘娟、刘欣双方的要求。因此刘娟、刘欣主张解除《房产买卖合同》时，购房差价损失不应由杨兴茂、王秀鸿承担。四、杨兴茂、王秀鸿在收到一审判决之前没有收到案号为（2019）鲁0103民初337号再审裁定结果，因此杨兴茂、王秀鸿对一审判决中提及的依据（2019）鲁0103民初337号该案庭审认定的内容不予认可。补充上诉意见，1、杨兴茂、王秀鸿与范秀兰签署的合同履行中没有违约，不应承担违约责任。2、涉案合同当事人范秀兰于2018年10月29日去世，在其去世前合同约定的2017年10月1日已经到期，范秀兰至去世前都没有主张过办证和违约赔偿，说明其已默认放弃了合同约定的第1向办证条件。3、一审法院采用的是附近地段商品房的价值与合同价值的差价，计算是错误的，商品房价格与诉争房屋现实价值不是同一概念，另合同中也约定了违约金计算方法，即使违约也应适用违约金计算方法。刘娟辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。一、刘娟、刘欣之母范秀兰与杨兴茂、王秀鸿签订的涉案《房产买卖合同》是双方真实意思表示，范秀兰虽对房产未办理不动产登记证书的事实明知，但内心确信只是暂时的，未来一定时间是可以正常办理的，故双方在合同第十条对房屋办理不动产登记证书事宜做了明确约定。事实上也的确如此，同小区同时期出售的其他无证房产，在售房者符合房改条件下均已经正常办理了不动产登记证书。范秀兰生前得知本小区内同类房产已经开始办理不动产登记证书时，曾通过刘娟多次催促杨兴茂、王秀鸿协助办证未果。二、刘娟在母亲去世后，为了完成母亲遗愿，于2019年1月通过诉讼方式要求杨兴茂、王秀鸿协助办理转移登记。在诉讼中，经法庭审理，刘娟才得知杨兴茂、王秀鸿根本不符合房改政策，涉案房产无法办理不动产登记证书。因杨兴茂、王秀鸿的违约行为导致涉案合同已经履行不能，合同无法实现，刘娟、刘欣只得要求解除涉案合同。故，导致合同解除的过错方是杨兴茂、王秀鸿，并非是积极敦促合同履行的刘娟。三、杨兴茂对自己不符合房改政策导致涉案房产无法办理不动产登记证书的情形是明知的，故而才会同意解除涉案房产买卖合同。其在上诉理由第二项中述称的如实申报房屋信息，不存在隐瞒，符合购房资格；第三项述称的正配合单位办理房产证，因刘娟起诉导致办证受阻均无事实依据。杨兴茂、王秀鸿作为违约方，在合同解除后理应向刘娟、刘欣承担相应的违约责任，即返还已经支付的购房款、赔偿差价损失。四、刘娟与姐姐刘欣要求解除涉案合同赔偿损失的主张一致，不存在分歧。杨兴茂、王秀鸿在上诉状中陈述，刘娟的姐姐刘欣在2018年的11月就与其沟通解除涉案合同事宜。可见，作为范秀兰全部继承人的刘娟与姐姐刘欣均要求解除合同，两人意见完全一致，并不存在杨兴茂、王秀鸿提到的继承人意见不统一，无法履行问题。综上，恳请法院依法驳回杨兴茂、王秀鸿的上诉请求，维护刘娟合法权益。刘欣未作答辩。每客美家公司述称，上述的意见与我方无关。刘娟、刘欣向一审法院起诉请求：1.请求解除范秀兰与杨兴茂、王秀鸿于2016年10月13日签订的《房屋买卖合同》；2.判令杨兴茂、王秀鸿返还刘娟、刘欣购房款1025000元、中介服务费18000元；3.杨兴茂、王秀鸿赔偿刘娟、刘欣房屋差价损失675000元（暂定，实际数额待评估机构评估后确定）；4.判令每客美家公司对2、3项请求承担连带赔偿责任；5.本案案件受理费、保全费、评估费等由杨兴茂、王秀鸿、每客美家公司承担。本案诉讼过程中，刘娟将诉讼请求第2项的中介服务费金额变更为18860元，诉讼请求第3项房屋差价损失金额变更为345000元。一审法院认定事实：2016年10月13日，杨兴茂、王秀鸿作为甲方（出卖人）与乙方范秀兰（买受人）在每客美家公司（丙方）居间下签订《房产买卖合同》一份，约定甲方将坐落于济南市市中区铁路南苑小区三区房屋出卖给乙方，权属证书号载明：房产证办理中，合同编号NYJZ-0307，房屋建筑面积未93.83平方米，附属物为地下室一处约11平方米，房屋及附属物总价款1025000元。合同签订当日，范秀兰支付定金50000元，剩余房款975000元于2016年11月30日前一次性支付给杨兴茂、王秀鸿。合同第六条税费承担部分约定，甲乙双方办理过户等手续所产生的相关费用，甲方承担下证时的维修基金、契税、工本费等税费；乙方承担过户时契税、个税、工本费、交易服务费等过户税费。第七条违约责任约定，该合同存续期间，若甲方反悔不出售该房屋给乙方或因甲方原因导致违约，则乙方有权单方面解除本合同或主张甲方继续履行本合同直至交易完结。同时，甲方应按照本合同约定总房款的30%向乙方支付违约金，并返还乙方支付的所有房款及中介费。第十条约定，1.双方约定于2017年10月1日（或接开发商或路局相关单位统一办证通知后三日内）前甲方办理房产证相关手续；2.甲方取得房产证当日算起五日内至所属房管局办理过户手续。甲乙双方予以认可。合同签订后，范秀兰向杨兴茂、王秀鸿支付了房屋价款1025000元，每客美家公司收取了范秀兰居间佣金18860元。杨兴茂、王秀鸿于2016年11月1日将涉案房屋交付范秀兰。另查明，涉案房产登记地址为济南市市中区望岳路789号铁路南苑小区三区，所有权人现为济南铁路局济南铁路分局。刘娟曾于2019年1月将杨兴茂、王秀鸿作为被告，将刘欣、每客美家公司、中国铁路济南局集团有限公司作为第三人诉至一审法院，要求办理涉案房产，案号为（2019）鲁0103民初337号。在该案庭审中，中国铁路济南局集团有限公司述称，诉争的房屋系济南铁路局房改房，中国铁路济南局集团有限公司和杨兴茂之间约定的交还旧房换购新房是依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和单位制定的出售公有住房政策及房改政策。杨兴茂参加房改购买涉案房屋的前提是交出其名下及配偶名下购买和承租的公有住房。根据济南市房管局房管档案馆记载，2005年6月22日，济南市市中区小纬四路房屋已经登记在杨兴茂、王秀鸿名下。杨兴茂、王秀鸿在2008年1月24日向单位申请住房时，隐瞒了登记在其夫妻二人名下的该套房产，住房审批表只记载了另一套单位分的住房。涉案房产所在的铁路南苑小区一直不符合办证条件，直到单位统一办证时才查出名下已经有一套房改房，但杨兴茂、王秀鸿没有交回旧房，房改程序尚未完成。再查明，范秀兰与刘玉珂系夫妻关系，共生育两名子女，即长女刘欣、次女刘娟。刘玉珂于2003年12月3日去世，范秀兰于2018年10月29日去世。范秀兰之父母均已先于其去世。当事人一致认可，涉案房屋（含住宅及配套地下室）在具备不动产权证书的情况下，在2019年10月9日时点的价格为137万元。一审法院认为，本案存在以下几个争议焦点：一是刘娟与刘欣作为本案原告诉讼主体是否适格；二是杨兴茂、王秀鸿是否存在违约行为进而导致房屋买卖合同解除；三是每客美家公司是否应承担连带责任。关于第一个焦点问题，一审法院认为，《房产买卖合同》中买受人为范秀兰，但范秀兰已经死亡，刘娟和刘欣作为范秀兰财产权益的法定继承人，在现有证据未证实存有遗嘱或遗赠抚养协议的前提下，刘娟和刘欣提起诉讼并不违反法律规定，其诉权应予保障。刘娟和刘欣虽未就继承问题达成一致，但刘欣在一审法院书面通知参加诉讼后，既不参加诉讼发表意见，也未书面放弃实体权利，故应推定其对刘娟诉讼活动的认可，刘娟和刘欣作为本案原告主体适格。关于第二个焦点问题，一审法院认为，《房产买卖合同》第十条对房屋办理不动产登记证书作出了约定，即“1.双方约定于2017年10月1日（或接开发商或路局相关单位统一办证通知后三日内）前甲方办理房产证相关手续；2.甲方取得房产证当日算起五日内至所属房管局办理过户手续”从该约定可以看出，房产买卖双方对办理不动产登记证书的时间有明确约定，但杨兴茂、王秀鸿并未在2017年10月1日前取得不动产登记证书。即便双方还约定了“或接开发商或路局相关单位统一办证通知后三日内”这一条件，但该条件是不明确的时间条件，刘娟曾于2019年1月起诉要求杨兴茂、王秀鸿办理房产证书，应视为对杨兴茂、王秀鸿的催告，杨兴茂、王秀鸿应在合理期间内完成办证义务，但杨兴茂、王秀鸿至今仍未取得不动产登记证书。根据中国铁路济南局集团有限公司的陈述，不能办证的原因是杨兴茂、王秀鸿名下已经有一套房改房，但没有交回旧房。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条亦规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，杨兴茂、王秀鸿与其单位的争议不影响其违约事实的成立。因此，在杨兴茂、王秀鸿与其单位存在争议不能解决，且经催告后仍未在合理期间履行主要债务的情况下，刘娟的缔约目的已无法实现，有权要求解除《房产买卖合同》中双方对于涉案房屋买卖权利义务约定的部分。刘娟在本案诉讼中提出解除合同的请求，起诉状于2019年10月9日送达杨兴茂、王秀鸿，应视为解除通知到达杨兴茂、王秀鸿，故一审法院确认涉案《房产买卖合同》于2019年10月9日解除。合同解除后，杨兴茂、王秀鸿应将购房款1025000元返还给刘娟、刘欣且应赔偿刘娟、刘欣因杨兴茂、王秀鸿违约造成的经济损失。各方均认可在合同解除时，涉案房屋在具备不动产登记证书情况下的价格为137万元，刘娟主张房屋差价损失345000元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。因房屋交付系基于合同约定，而解除合同是因为杨兴茂、王秀鸿存在违约行为，故杨兴茂、王秀鸿主张刘娟、刘欣使用房屋期间的使用权收益应予扣除的抗辩意见缺乏法律依据，一审法院不予采纳。根据合同第七条约定，杨兴茂、王秀鸿亦应赔偿刘娟、刘欣支付的中介费18860元。因杨兴茂、王秀鸿明确提出如果法院判决支持刘娟、刘欣诉求，应当一并处理好房屋返还问题，应视为其在解除合同并退款、赔偿损失后对房屋返还的请求，为减少双方诉累、避免合同解除后单方返还的结果，一审法院认为，在杨兴茂、王秀鸿承担上述解除合同后责任的同时，刘娟、刘欣亦应将涉案房屋返还给杨兴茂、王秀鸿。关于第三个焦点问题，一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，每客美家公司并非买卖合同的当事人，刘娟、刘欣主张其承担连带责任缺乏法律依据。另外，每客美家公司在促成合同成立时，如实告知了房屋并未取得不动产登记证书的现状，买受人在购买时应对此明知，每客美家公司尽到了谨慎审查义务，不存在任何过错，刘娟、刘欣主张其承担连带赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条、第七十四条之规定，判决：一、确认范秀兰与杨兴茂、王秀鸿、山东每客美家不动产经纪有限公司于2016年10月13日签订的《房屋买卖合同》中范秀兰与杨兴茂、王秀鸿关于济南市市中区望岳路789号铁路南苑小区及附属地下室买卖权利义务约定的部分于2019年10月9日解除。二、杨兴茂、王秀鸿于判决生效之日起二十日内返还刘娟、刘欣购房款1025000元。三、杨兴茂、王秀鸿于判决生效之日起二十日内赔偿刘娟、刘欣中介服务费18860元、购房差价损失345000元。四、刘娟、刘欣于判决生效之日起二十日内将济南市市中区望岳路789号铁路南苑小区及附属地下室返还给杨兴茂、王秀鸿。五、驳回刘娟、刘欣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17300元，财产保全费5000元，由杨兴茂、王秀鸿负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨兴茂、王秀鸿向法庭提交证据1、每客美家公司员工崔某、马某证明一份，拟证明范秀兰子女刘欣曾于2017年初主动要求暂时不办理房产证，杨兴茂、王秀鸿没有违约。证据2、2019年1月26日杨兴茂、王秀鸿与马某的录音3份，2020年3月26日杨兴茂、王秀鸿与崔某的电话录音一份，拟证明范秀兰子女刘欣曾于2017年初主动要求暂时不办理房产证，杨兴茂、王秀鸿没有违约。证据3、2019年5月21日、2020年3月26日杨兴茂、王秀鸿与刘欣的通话记录，拟证明刘欣至一审判决后仍然仅主张解除合同退还房屋和原房款，没有要求赔偿损失。其本人也认可于2017年初要求中介和杨兴茂、王秀鸿暂时不办理房产证。刘娟质证称，对证据1真实性不予认可，证人无正当理由未能出庭作证。合同的主体本来是范秀兰和杨兴茂、王秀鸿，范秀兰在2018年10月29日才去世的，如果刘欣在2017年对办证事宜表达过意思的话，也是没有权利的行为。涉案房产不能办证。对证据2真实性无法确认，对证据3真实性无法确认，如果是真的，仅能代表刘欣自己的观点，如果刘欣愿意只退还房款的话，那是她对自己其他权利的处分，但刘娟不放弃主张差价损失的权利。每客美家公司质证称，对证据1真实性无异议。每客美家公司与崔某、马某沟通过确实发生过这样的描述。对证据2、3双方身份真实性无异议，对于内容要说明的情况每客美家公司不发表意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为：杨兴茂、王秀鸿是否存在违约行为。《房产买卖合同》第四条约定：范秀兰于合同签订当日支付定金50000元，剩余房款975000元于2016年11月30日前一次性支付给杨兴茂、王秀鸿。第十条约定：1.双方于2017年10月1日（或接开发商或路局相关单位统一办证通知后三日内）前杨兴茂、王秀鸿办理房产证相关手续；2.杨兴茂、王秀鸿取得房产证当日算起五日内至所属房管局办理过户手续。合同签订后，范秀兰向杨兴茂、王秀鸿支付了购房款1025000元，已经履行了其作为买受方的相应义务。杨兴茂、王秀鸿于2016年11月1日将涉案房屋交付范秀兰，但杨兴茂、王秀鸿至今仍未取得不动产登记证书。杨兴茂、王秀鸿虽主张应以“或接开发商或路局相关单位统一办证通知后三日内”作为双方对房屋办理不动产登记证书的约定，本院认为，根据该协议的表述明确了范秀兰购买的是可以办理产权登记的房屋，虽然办理过户的时间不明确，但根据查明的事实，涉案小区的房屋已经具备了办理产权登记的条件，但因杨兴茂、王秀鸿不能交出自有房屋导致不能办证，故杨兴茂、王秀鸿已构成违约，应承担相应的违约责任。故一审法院认定杨兴茂、王秀鸿承担违约责任，按照合同解除时双方均认可的涉案房屋价值，赔偿345000元购房差价损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，杨兴茂、王秀鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6758元，由上诉人杨兴茂、王秀鸿负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾钧霞审 判 员 高希亮审 判 员 尹 腾二〇二〇年八月二十日法官助理 张 睿书 记 员 丁 爽