广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1031民初946号 原告：覃松林，男，1973年1月1日出生，壮族，户籍地：广西隆林各族自治县，现住广西隆林各族自治县。 被告：广西隆林鑫发房地产开发有限公司，住所地：广西隆林各族自治县新州镇迎宾路丁兰料商住小区。 法定代表人：邓宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨开安，该公司职员。 委托诉讼代理人：王宁，该公司职员。 原告覃松林与被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司（以下简称隆林鑫发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告覃松林，被告广西隆林鑫发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨开安、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃松林向本院提出诉讼请求:1.判决被告为原告办理房屋不动产权证；2.判决被告支付逾期办证违约金58,063.92元；3.判决被告支付占用原告资金利息10,525.36元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告开发的房地产于2013年8月16日竣工后，被告就陆续销售该房屋。2013年9月13日，原告向被告购买了一套位于隆林各族自治县的房屋，房屋面积：119.19平方米，单价：2,155元，总价：256,920元。双方签订合同时，原告已经支付了办理房屋权属证明的所有费用。被告未按照约定为原告办理不动产权证，并一再推脱。被告于2018年12月29日，向原告承诺，将于2019年10月31日前办理不动产权证。至今为止，被告还是没有为原告办理不动产权证。被告已超过办理不动产权证的期限，其行为已经构成违约。被告作为房屋买卖合同的出卖方，应当自双方签订合同之日起90日内为原告办理不动产权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经验管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当为原告办理不动产权证并支付违约金。 广西隆林鑫发房地产开发有限公司辩称，一、关于原告诉请被告办理不动产权证。1.被告已在隆林各族自治县房产交易中心办理房屋登记备案，并取得备案证明。被告根据税务部门要求,为原告代办缴契税，并到不动产管理中心申请办理不动产登记证明及根据客户实际交款情况，为按揭贷款客户申请不动产抵押证等各项事宜。2.被告已于2018年12月29日向原告发放了一份关于2019年10月31日前办理不动产权证的《承诺书》。《承诺书》发出后，被告对小区进行了消防整改，多次要求原告在内的各业主的配合，但是未得到小区业主的配合。直至2020年6月28日，小区的地下室还是被业主占用。3.被告向隆林各族自治县人民政府汇报了无法办理不动产权证问题，隆林各族自治县人民政府于2019年11月5日上午作出了《隆林各族自治县人民政府办公室关于丁兰料历史遗留问题专题会议纪要》决定：由自治县发展改革局牵头，住建部门、华隆集团等配合和推进解决丁兰料小区办理不动产权证问题。会议后，被告积极推进，但小区消防整改和地下室被占用情况依旧未能解决，消防整改工作一直未能如期推进。二、根据《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年。双方约定办理不动产权证的时间为2013年12月28日至2015年12月28日，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。三、原被告于2013年9月13日签订合同，双方约定办证时间为交付房屋之日起365天内，原告以签订合同的时间作为办理不动产权证的时间，违反买卖公平原则。四、原告收取办证费用是用于代缴契税，原被告不存在借贷关系，原告无权主张支付违约金，且被告收入的该笔费用已经实际支出，如原告需自行办理不动产权证未完成的事项，被告可以将部分费用退回后，由原告自行办理。综上所述，被告迟延办证事出有因，原告是按揭购房，按照合同约定，其已经获得了房屋使用权，原告的不动产权证由银行代为保管，故对原告利益无损害及原告无任何损失。被告已经履行了办证的告知义务，为原告积极办理各项手续，主观上没有过错，客观上也没有对原告造成损失。被告将严格按照约定及法律规定，为原告办理不动产权证，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，隆林鑫发公司作为出卖人与覃松林作为买受人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011003033）及《商品房买卖合同》补充协议，双方约定：隆林鑫发公司将位于隆林各族自治县新州镇政府北面（丁兰料）丁兰料建材市场（隆兴国际）2栋1单元601号的房屋出售给覃松林，房屋面积：119.19平方米，单价：3,068.33元，总价：365,714元。关于房屋的交付时间，合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案”。合同签订后，覃松林向隆林鑫发公司支付办证费用10,468元。2013年9月26日，隆林鑫发公为覃松林办理了商品房买卖合同登记备案，并取得了登记备案证明。隆林鑫发公司已向覃松林交付房屋。2013年11月19日，隆林鑫发公司为覃松林办理商品房他项预登记，覃松林向广西隆林农村商业银行股份有限公司营业部办理抵押贷款256,000元。2013年11月21日，隆林鑫发公司为覃松林缴纳契税5,485.71元。2018年12月29日，隆林鑫发公司向丁兰料建材市场各位业主发放《承诺书》，承诺于2019年10月31日开始为各购房户办理不动产登记证。2019年11月5日上午，隆林各族自治县人民政府主持召开丁兰料历史遗留问题专题会议，会议决定：1.项目业主（广西隆林鑫发房地产开发有限公司）本周内向自治县住建部门提供相关备案材料，由住建部门组织人员对丁兰料项目进行竣工备案，消防备案标准按照2009年消防法相关规定执行。2.按单体项目进行竣工备案，未达到备案要求的，项目业主立即整改。现覃松林以广西隆林鑫发房地产开发有限公司逾期未办理不动产权证为由，向本院提起诉讼。 本院认为，覃松林与隆林鑫发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应本着诚实信用原则全面履行合同内容。关于覃松林诉请隆林鑫发公司办理不动产权证。覃松林已按合同约定向隆林鑫发公司支付了购房款和办理不动产权证的相关费用，隆林鑫发公司应及时为覃松林办理不动产权证，隆林鑫发公司亦同意积极推进办证事宜，故对覃松林诉请隆林鑫发公司为其办理不动产权证的主张，本院予以支持。 关于覃松林诉请隆林鑫发公司支付逾期办证的违约金。双方在签订合同时，约定了交付房屋时间为2013年12月28日前，办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用后365天内，隆林鑫发公司应在2014年12月28日前为覃松林办理不动产权证。隆林鑫发限公司未在2014年12月28日前为覃松林办理不动产权证，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，覃松林请求隆林鑫发公司支付违约金适用两年的诉讼时效，即自2014年12月29日起至2016年12月29日止，但覃松林于2020年5月7日才提起诉讼，覃松林诉请隆林鑫发公司支付违约金已经超过诉讼时效，且覃松林无证据证实存在法定中断、中止情形，故对覃松林诉请隆林鑫发公司支付逾期办证的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于覃松林要求隆林鑫发公司支付资金占用期间的利息。覃松林已向隆林鑫发公司支付办证费用，因该款系办证过程中必须由覃松林交纳的费用，且隆林鑫发公司已代覃松林向有关部门缴纳，隆林鑫发公司逾期办证，覃松林也不存在经济损失，且覃松林也无证据证实该损失实际发生，故对覃松林的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，覃松林诉请隆林鑫发公司办理不动产权有事实和法律依据，本院予以支持，赔偿逾期办证的违约金和支付占用办证费期间的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。对隆林鑫发公司有事实及法律依据的部分，本院予以采纳，无事实及法律依据的部分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、广西隆林鑫发房地产开发有限公司于本案判决生效之日起60日内为覃松林办理并取得不动产权证，并在取得不动产权证后三日内交付覃松林； 二、驳回覃松林其他诉讼请求。 案件受理费757.4元，由覃松林负担657.4元，广西隆林鑫发房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 王思实 二〇二〇年八月十四日 法官助理 班桂莲 书 记 员 黄海领 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。