福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初4797号 原告：施枝梅，女，1986年8月5日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。 委托诉讼代理人：林乐楷，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱毅，福建九信律师事务所实习律师。 被告：晋江新城吾悦发展有限公司，统一社会信用代码91350582MA345BT83A，住所地福建省泉州市晋江市陈埭镇涵口村桥南8号。 法定代表人：杨可，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柯福星，福建立行律师事务所律师。 原告施枝梅与被告晋江新城吾悦发展有限公司（以下简称吾悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施枝梅及委托诉讼代理人林乐楷，被告吾悦公司的委托诉讼代理人柯福星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施枝梅向本院提出诉讼请求：1.撤销施枝梅与吾悦公司于2017年9月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201709280016）；2.吾悦公司返还购房款人民币376564元，并赔偿利息（以376564元为基数自2017年9月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价年利率4.2%计算）。事实与理由：2016年1月4日，吾悦公司由新城万博置业有限公司依法注册成立，为晋江新城吾悦广场开发商。2017年4月开始销售晋江新城吾悦广场步行街商铺。在销售过程中，吾悦公司以广告宣传文案、图片、宣传单页等方式宣传“新城·紫峰里600亩闽南文化旅游区”、“600亩闽南文化旅游区”、“紫峰步行街30-90平方米铺铺带租约即赚”，并以广告立牌方式宣传“紫峰里古厝群大手笔拟建4Ａ级景区”，利用不确定性的规划和建设中的市政条件作误导宣传。2019年9月26日，晋江市市场监督管理局做出晋市监处［2019］04-274号《行政处罚决定书》，对吾悦公司上述欺骗误导消费者违反《广告法》的行为，做出了相应的行政处罚，并于2019年10月10日向社会公示。在吾悦公司及其业务员以前述虚假广告信息欺诈误导下，施枝梅于2017年9月18日与吾悦公司签订了《商品房认购协议书》（编号ＸＣＫＧ-0001776）,定购了坐落于福建省晋江市（房屋面积71.05平方米，单价10976／平方米，总价77984元，优惠后购房总价为740880元），并向吾悦公司转账支付了购房款3万元；2017年9月25日又向吾悦公司转账支付346564元，其中购房款340880元、公维金5684元；2017年9月28日与吾悦公司签订《商品房买卖合同》（编号201709280016）。基于吾悦公司欺诈误导，施枝梅与吾悦公司签订《商品房买卖合同》，施枝梅从2019年12月起多次要求退房、返还购房款及赔偿利息，吾悦公司以各种理由拒绝。故为维护自身合法权益，施枝梅诉至法院，请判如所请。 吾悦公司辩称，一、施枝梅要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》没有事实及法律依据。第一、双方签署的《商品房买卖合同》及相应补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应受法律保护。泉州市中级人民法院在（2019）闽05民终2727号林钰坚与吾悦公司商品房预售合同纠纷案中的民事判决书中认定了《商品房买卖合同》及相应补充协议具备法律效力。第二、案涉《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条明确约定：“出卖人为本商品所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准…”、“出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受人参考之用，买受人自行判断核实，不作为合同内容和出卖人承诺内容，双方不受其约束，具体以政府批准的实施方案为准…”，施枝梅明知上述约定，又以吾悦公司在销售过程中广告与宣传资料存在欺诈导致合同目的不能实现为由要求解除合同，显然不当。第三、吾悦公司在销售过程中不存在欺诈。《行政处罚决定书》查实：“吾悦公司在第一期和第二期的步行街一楼商铺销售时，确实有带租约”，“600亩闽南文化旅游区”及“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”的广告则是以“《晋江市鞋都片区修建性详细规划稿》中的用地范围107.4公顷（1611亩）和《福建晋江紫峰里古厝群修建性详细规划设计稿》中确定的范围…，总用地面积2.6公顷（39亩）”为依据，故吾悦公司不存在欺诈。同时，《行政处罚决定书》仅是以吾悦公司的广告不得含有如“升值或者投资回报的承诺；对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”的内容做出处罚认定，并未认定存在欺诈。工商行政处罚仅系民事案件作为法官参考的证据，且属于行政法范畴，与本案民事案件不同法律关系，即使吾悦公司在售楼广告、宣传资料中所述内容经市场监督管理部门认定属于欺诈、误导消费者的虚假广告并做出相应行政处罚，也不必然导致需承担民事违约责任，确认吾悦公司是否具有违约行为，应按双方签订的《商品房买卖合同》约定内容予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，吾悦公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手段，广告内容仅构成要约邀请，不构成要约，并不成为合同的内容。施枝梅明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性投资人，施枝梅应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故吾悦公司宣传不足以构成商业欺诈，因此产生的风险应由购买人自行承担。对于出卖人而言，“即买即租、即买即赚”属展望下商业宣传用语，即房地产开发业态下几乎所有的房地产商均有类似的展望性期待用语，系作为出卖商铺的一种愿景，不存在所谓误导或者被误导的行为。二、即便认定吾悦公司存在欺诈行为，施枝梅请求撤销案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求已过除斥期间，撤销权已消灭。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定，“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房”，即便吾悦公司存在欺诈，施枝梅应于2018年6月30日前知晓，然其并未于2019年7月1日前向人民法院或仲裁机构申请撤销案涉合同，而直至2020年5月11日才提起诉讼，理应认定已尚失撤销权。三、案涉《商品房买卖合同》系于2017年9月28日签订，已履行近三年了，出于维护交易的稳定性，不宜判令解除合同。综上，基于施枝梅诉求撤销案涉《商品房买卖合同》没有事实和法律依据，其亦无权要求吾悦公司返还购房款及支付违约金、赔偿金。 施枝梅为证明其主张，向本院提供以下证据： 1.《商品房认购协议》（编号ＸＣＫＧ-0001776）1份，以证明施枝梅于2017年9月18日与吾悦公司签订《商品房认购协议》，定购了坐落于福建省晋江市（房屋面积71.05平方米，单价10976元／平方米，总价779874元，优惠后购房总价为740880元）； 2.《商品房买卖合同》(合同编号201709280016)1份，以证明施枝梅于2017年9月28日与吾悦公司签订《商品房买卖合同》，约定当事人、商品房基本状况、价款、交付条件、交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项、补充协议等内容； 3.《招商银行账户历史交易明细表》1份，以证明施枝梅于2017年9月18日向吾悦公司转账支付购房款30000元，于2017年9月25日向吾悦公司转账支付346564元，其中购房款340880元，公维金5684元； 4.《收款收据》1份，以证明吾悦公司于2017年9月25日向施枝梅出具代收公维金费5684元； 5.“行政处罚详情”及晋市监处[2019]04-274号《行政处罚决定书》各1份，以证明2019年10月10日晋江市陈埭镇市场监督管理所向社会公示晋市监处[2019]04-274号《行政处罚决定书》;吾悦公司于2017年4月开始销售晋江新城吾悦广场步行街商铺，在销售过程中，吾悦公司以广告宣传文案、图片、宣传单页等方式宣传“新城·紫峰里600亩闽南文化旅游区”、“600亩闽南文化旅游区”、“紫峰步行街30-90平方米铺铺带租约即买即赚”，并以广告立牌方式宣传“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”，利用不确定性的规划和建设中的市政条件作误导宣传； 6.图片9张，以证明吾悦公司从2017年起虚假宣传“新城紫峰里600亩闽南文化旅游区”、“600亩闽南文化旅游区”并以广告立牌方式虚假宣传“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”等； 7.《诉求书》图片1份，以证明2019年12月17日，施枝梅与其他受害业主共同向晋江市政府调解中心提交书面《诉求书》，诉求：（1）申请退房；（2）开发商返还购买商铺全额房款、贷款利息及资金占用利息损失； 8.《晋江市商品房买卖合同备案查询单》1份，以证明双方于2017年9月28日签订的《商品房买卖合同》在晋江市房屋交易中心办理备案手续及证明该备案查询单载明的具体信息； 9.“档案袋封面”1份，以证明吾悦公司虚假宣传“600亩闽南文化区”。 吾悦公司质证：对证据1的三性均无异议，但该协议第二条第5款约定相关所有广告等均为要约邀请，最终以商品房买卖合同为准，且可证明签订该认购协议时施枝梅知晓所有宣传资料均为要约邀请。对证据2的三性均无异议，但附件十一补充协议第三条第二款明确约定任何形式的广告均为要约邀请，最终以买卖合同为准；及吾悦公司从未对商铺的配套设施等施枝梅所诉内容进行承诺。对证据3、证据4的三性均无异议，但是合同总价为740880元，施枝梅仅支付340880元，已违反商品房买卖合同相关约定，吾悦公司保留主张违约责任的权利。对证据5的真实性没异议，该决定书载明吾悦公司案涉宣传是以《晋江市鞋都片区修建性详细规划稿》中的用地范围107.4公顷（即1611亩）和《福建晋江紫峰里古厝群修建性详细规划设计稿》中确定的总面积2.6公顷为依据，故吾悦公司不存在欺诈故意，且处罚认定内容也未认定吾悦公司存在虚假宣传。对证据6的三性均有异议，真实性由法院审查，但这些图片发布时间晚于双方签订合同，故与本案无关。对证据7的三性均有异议，与本案无关，真实性由法院审查。对证据8的三性均无异议。对证据9的真实性没有异议，但不足以认定吾悦公司存在欺诈。 本院认为，证据1、2、3、4、8的三性双方均无异议，其证明效力予以确认。证据5、7、9的真实性予以确认。证据6有证据5的印证，证明效力予以确认。 经审理查明：1.2017年9月18日，施枝梅与吾悦公司签订《商品房认购协议》（编号ＸＣＫＧ-0001776），施枝梅定购了吾悦公司名下坐落于福建省晋江市；该认购协议第二条第5款载明“相关广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等均为要约邀请，最终以商品房买卖合同约定为准…”。 2.2017年9月28日，施枝梅与吾悦公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定施枝梅购买吾悦公司名下坐落于福建省晋江市，总价款740880元；施枝梅已付购房款370880元、公维金5684元。 3.《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第（一）项约定：“出卖人为本商品所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。…”、第（二）项约定：“出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受人参考之用，买受人自行判断核实，不作为合同内容和出卖人承诺内容，双方不受其约束，具体以政府批准的实施方案为准…”。 4.吾悦公司在宣传资料中发布含有“紫峰步行街30-90平方米铺铺带租约即买即赚”、“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”、“600亩闽南文化旅游区”的宣传广告。 5.晋市监处字[2019]04-274号《行政处罚决定书》认定“吾悦公司在第一期和第二期的步行街一楼商铺销售时，确实有带租约”，“600亩闽南文化旅游区”及“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”的广告则是以“《晋江市鞋都片区修建性详细规划稿》中的用地范围107.4公顷（1611亩）和《福建晋江紫峰里古厝群修建性详细规划设计稿》中确定的范围‘北至规划中的双龙路，西临规划中的城市综合体，东侧与南侧均至规划路，总用地面积2.6公顷（39亩）’”为依据，其辐射范围具有不确定性。 综上所述，本院认为，施枝梅与吾悦公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。施枝梅作为完全民事行为能力人，对《商品房认购协议》第二条第5款及《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第（一）、（二）项载明的相关广告宣传资料等均为要约邀请的内容应当清楚明白。本案中，吾悦公司在宣传资料中发布含有“紫峰步行街30-90平方米铺铺带租约即买即赚”、“紫峰里古厝群大手笔拟建4A级景区”、“600亩闽南文化旅游区”的广告宣传，系营销促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。施枝梅应知购买案涉商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故吾悦公司的宣传不足以构成欺诈，由此产生的风险应由施枝梅自行承担。另，吾悦公司上述广告宣传是以“《晋江市鞋都片区修建性详细规划稿》中的用地范围107.4公顷（1611亩）和《福建晋江紫峰里古厝群修建性详细规划设计稿》中确定的范围‘北至规划中的双龙路，西临规划中的城市综合体，东侧与南侧均至规划路，总用地面积2.6公顷（39亩）’”为依据，其辐射范围具有不确定性，但尚未构成《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的欺诈。综上，施枝梅以吾悦公司存在欺诈为由主张撤销案涉合同，并提出其他诉讼请求，缺乏事实和证据依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 驳回施枝梅的全部诉讼请求。 本案受理费11209元，减半收取5604.5元，由施枝梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二〇年八月五日 书记员  王炜标 附件一：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。