河北省邢台市襄都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0502执异43号 案外人：李增念，男，1989年8月12日出生，汉族，现住邢台市信都区。 案外人：唐培培，女，1994年11月13日出生，汉族，现住址同上。 申请执行人：李向男，女，1988年6月5日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 被执行人：董铖龙，男，1988年2月19日出生，汉族，现住邢台市。 被执行人：胡康伟，男，1989年5月3日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 本院在执行申请执行人李向男与被执行人董铖龙、胡康伟民间借贷纠纷一案中，案外人李增念、唐培培于2020年7月16日对本院查封的被执行人胡康伟名下位于邢台市桥西区永康境界X号楼X层X单元XXXX号房产（合同编号为ＹＳXXXXXXXXXX）提出书面异议，请求本院对该查封房产排除执行，解除查封。本院于2020年7月16日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李增念、唐培培称，2018年9月4日，申请人与胡康伟、赵玮签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，购买位于水康境界北区6号楼1单元2502室的商品房一套，总共花费724000元。购房当日申请人通过银行柜台向胡康伟转账给付490000元，自动汇款机转账70000元，接受该房产银行贷款134000元（已结清）。被执行人于当日交付于申请人房屋钥匙使用。开发商一直未办理永康境界房产初始登记，所以被执行人无法办理房产证，申请人也无法完成产权过户登记手续。申请人已经向胡康伟支付全部价款并实际占有、入住，虽然未办理过户登记手续，但申请人对此没有过错。所以贵院不应当查封申请人购买的房产。申请人刚刚得知贵院于2019年9月25日，将该房屋查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上，申请人是案外人，贵院将案外人的财产予以进行查封没有法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》提出异议，请贵院立即中止对上述财产的执行，解除查封，排除执行，切实维护案外人的合法权益。案外人提供的证据：1、《房屋买卖合同》一份（10页）及《补充协议》一份（3页），证明申请人在法院查封之前已签订合法有效的书面合同；2、《中国银行转账凭证》一页、《中国银行人民币汇款业务回单》一页、《借记卡账户历史明细》一份（3页）、《银行卡账户流水明细》一份（10页）、《个人贷款结清证明》一页，证明申请人于2018年9月4日向被执行人胡康伟支付全部价款，并按合同约定接受该房产的银行贷款，于2008年10月开始按时偿还贷款，并已结清；3、物业费收据一页、《供暖、水、电、气各类缴费凭证》30页，证明在法院查封之前已合法占有该不动产并入住；4、唐培培微信支付证明45页、李增念微信支付明细29页，证明该房产的水、电、暖、气的费用实际支付人为李增念和唐培培；5、《邢台市人民政府办公室回复截图》一页，证明非因买受人自身原因未办理过户登记。 申请执行人李向男未答辩亦未提交答辩意见。 被执行人董铖龙、胡康伟未答辩亦未提交答辩意见。 经审查查明，本院于2018年10月8日作出（2018）冀0502民初1685号民事判决，判决：一、被告董铖龙自本判决生效后十日内偿还原告李向男借款本金173万元，并分别以152万元为基数自2017年7月15日起、以21万元为基数自2017年4月18日起至实际给付之日止按年利率24%支付利息。二、被告胡康伟对上述第一项173万元本金中的152万元借款本金及以152万元为基数自2017年7月15日起至实际给付之日止年利率24%中6%的利息承担连带清偿责任。被告胡康伟承担清偿责任后，有权向被告董铖龙追偿。被告胡康伟不服上诉于邢台市中级人民法院。邢台市中级人民法院于2019年9月21日作出（2019）冀05民终1552号终审判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院于2019年9月25日依法查封了胡康伟名下位于邢台市桥西区永康境界X号楼X层X单元XXXX号房产（合同编号为ＹＳXXXXXXXXXX）。进入执行程序后，本院于2020年4月16日向被执行人胡康伟、董铖龙发出执行通知书，责令其履行生效法律文书所确定的义务。在执行过程中，案外人李增念、唐培培于2020年7月16日对本院查封的被执行人胡康伟名下位于邢台市桥西区永康境界X号楼X层X单元XXXX号房产（合同编号为ＹＳXXXXXXXXXX）提出书面异议，请求本院对该查封房产排除执行，解除查封。 另查明，案外人李增念、唐培培与被执行人胡康伟、第三人赵玮于2018年9月4日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由李增念、唐培培以724000元购买被执行人胡康伟、第三人赵玮名下位于邢台市桥西区永康境界X号楼X层X单元XXXX号房产（合同编号为ＹＳXXXXXXXXXX），并进行了入住（由物业费收据、《供暖、水、电、气各类缴费凭证》佐证）；李增念、唐培培于签订合同当日通过银行转账向被执行人胡康伟支付了490000元和自动汇款机转账70000元（由2018年9月4日《中国银行转账凭证》和《中国银行人民币汇款业务回单》佐证），并按合同约定偿还了剩余银行贷款（《银行卡账户流水明细》、《个人贷款结清证明》佐证）。 本院认为，《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未亦理过户登记。本案中，上述事实已查明，案外人李增念、唐培培与被执行人胡康伟在查封案涉房产之前签订了《房屋买卖合同》，并通过银行转账向被执行人胡康伟支付了490000元和自动汇款机转账70000元，共计56万元房款，并偿还了剩余的银行贷款。案外人李增念、唐培培签订《房屋买卖合同》后即进行了入住并缴纳物业费、暖、水、电、气等费用，足以证明其已合法占有该不动产。因该案涉房产邢台市桥西区永康境界X号楼X层X单元XXXX号房产（合同编号为ＹＳXXXXXXXXXX）被法院查封，不能办理过户手续并非案外人原因。故案外人李增念、唐培培的异议申请理由成立，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 中止对邢台市桥西区永康境界X号楼X层X单元XXXX号房产（合同编号为ＹＳXXXXXXXXXX）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李路军 人民陪审员  闻 严 人民陪审员  赵振强 二〇二〇年八月七日 书 记 员  胡剑龙