陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕08民终2440号 上诉人（原审被告）：孙永刚，男，1979年10月18日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市大柳塔镇。 委托诉讼代理人：薛翔，陕西秦北律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭花清，又名郭华清，男，1962年1月27日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市神木镇。 委托诉讼代理人：贺海平，陕西博照律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：王志诚，男，1957年8月13日出生，汉族，陕西省神木市人，住陕西省神木镇。 上诉人孙永刚与被上诉人郭花清、王志诚案外人执行异议之诉一案，陕西省神木市人民法院于2017年12月12日作出（2016）陕0821民初8009号民事判决，孙永刚提起上诉，榆林市中级人民法院于2018年6月25日作出（2018）陕08民终2002号民事裁定发回重审。2019年7月10日神木市人民法院作出（2018）陕0881民初7339号民事判决，孙永刚不服向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙永刚上诉请求：1、撤销神木市人民法院（2018）陕0881民初7339号民事判决，改判继续执行（2015）神执恢字第00200号执行裁定书及对位于神木市神木镇国土资源水轮住宅小区第2排**号房屋的查封措施或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：郭花清是否享有足以排除执行的权利，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四种情形。1、郭花清自述未办理过户登记是由于该房屋存在银行按揭贷款未偿还完毕，这是郭花清自身的原因，郭花清自身的过错。2、郭花清提交的房屋转让协议真实性存疑，该协议约定银行抵押贷款还清之日将房屋手续一次性交付郭花清，但涉案房屋在银行尚有贷款，可见房产证及土地证一直在王志诚手中，郭花清与王志诚签订虚假的房屋转让协议，逃避执行。即便属实因为该协议书转让的是房屋的使用权，并非所有权，不能排除执行，该转让行为并未取得抵押权人的同意，该协议无效，不符合上述法律规定。3、在一审开庭时，郭花清无意间说出涉案房屋实际是王志诚赌博欠郭花清的账，最后抵账79.8万元，故该协议因为涉嫌违反法律强制性规定无效。郭花清称一次性以现金交付购房款79.8万元，如此大额的购房款以现金方式交付即便是在神木也根本不符合常理。郭花清与王志诚之间并不存在实际的购房交付事实。4、郭花清提交的刘明明、杜再和、王志录出具的证明不符合证据形式要件无物业公司负责人签字无公章。内容真实性存疑，郭花清自2005年即开始缴纳物业费但其提供的物业公司出具的收据存在连号、重影现象，且无其他证据辅助证明，几个证人证言互相矛盾对于物业费数额均含糊不清。郭花清提交的装修材料费、工费的数额及证人陈述的数额相差甚远，装修时间也互相矛盾。郭花清也可能是租赁该房屋，郭花清不符合上述法律的规定，不能排除执行。 郭花清辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》仅仅适用于执行异议和复议案件中，作为形式审查的标准。案外人执行异议之诉要基于执行标的权属变化及其争议赖以产生的基础性实体法律关系予以判断，是基于实体权利请求法院对执行标的停止执行。该请求权与孙永刚的请求权不同。1、郭花清享有的是将诉争房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，并占有房屋，该请求权早于孙永刚对于王志诚的金钱债权，类比买卖合同解释，成立在先合同优先于在后的合同，孙永刚的债权不能优先于郭花清的债权。2、诉争房屋具有为郭花清及其家庭成员提供生活保障的功能，与孙永刚的债权相比在伦理上具有一定的优先性。综上，郭花清对诉争房屋享有排除强制执行的权益。 郭花清向一审法院起诉请求：1.撤销（2015）神执恢字第00200号执行裁定及（2016）陕0821执异211号执行裁定，停止对郭花清实际所有的位于神木镇国土资源水轮住宅小区第二排东五号房屋的查封、执行措施。2.本案诉讼费用由孙永刚负担。 一审法院认定事实：2005年6月份王志诚将其所有的位于神木镇国土资源水轮住宅小区案涉房屋办理了产权登记（房权证号：15917），同年7月6日王志诚与郭花清签订了《房屋转让协议书》，将案涉房屋以79.8万元的价格出售于郭花清。该协议约定，甲方为王志诚，乙方为郭花清，还约定“二、签订合同时一次性交清房款……，五、甲方现有土地使用证、房产证在中行抵押贷款壹拾万元，于年底甲方一次性还清贷款将证件交给乙方。若年底不还贷款，土地证与房产证不交乙方，由甲方负责赔偿损失”，郭花清于当日付清购房款，接收房屋后居住至今。王志诚于2005年8月16日在中国银行股份有限公司神木县支行用案涉房屋设定抵押贷款10万元，其清偿该贷款后注销抵押；于2006年12月5日第三人又用案涉房屋在中国农业银行股份有限公司神木市支行设定抵押贷款120万元，于2007年12月13日注销抵押；2008年12月29日再次在该行设定抵押贷款200万元，于2009年12月30日注销抵押。郭花清购买房屋后于2005年及2012年对房屋进行了两次装修，期间房屋的物业费、天然气费、供暖费、电费均以其名义缴纳，并分别以其名义及儿子郭开锋的名义办理了电信固话及有限电视入网业务。 2009年10月2日，高光荣及王志诚向孙永刚借款180万元，后孙永刚将王志诚诉至法院，一审法院于2011年11月9日作出（2011）神民初字第01540号民事判决，由王志诚偿还孙永刚借款本金150万元及利息。尚在兰及王志诚于2010年1月2日就案涉房屋补办了房产登记（房权证号：0910****），共有权人为王志诚、尚在兰。同年4月15日王志诚以案涉房屋作抵押在中国工商银行股份有限公司神木支行贷款100万元，贷款期限与抵押期限均为10年。后在执行过程中，一审法院于2015年4月16日依据（2015）神执恢字第00200号执行裁定查封王志诚名下的案涉房屋，又于2015年10月27日作出执行裁定，评估、拍卖案涉房屋。郭花清于2016年9月7日向一审法院提出书面申请，请求停止对案涉房屋的执行措施并解除查封措施。一审法院于2016年10月5日作出（2016）陕0821执异211号执行裁定，驳回其异议请求，后其在法定期限内提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点在于郭花清主张停止对案涉房屋的执行措施，那么其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 郭花清与王志诚于2005年7月6日即法院查封案涉房屋前已签订《房屋转让协议书》，并有中介人张德亮、杭进忠为证，合同内容亦不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，郭花清当日即将房款付清后接收房屋并居住至今，曾于2005年及2012年对房屋进行了两次装修，期间房屋的物业费、天然气费、供暖费、电费均以其名义缴纳，并以其名义办理了电信固话业务、以其儿子的名义办理了有限电视入网，其于案涉房屋被查封前对房屋已进行了事实上的管理和支配。郭花清作为买受人享有的物权期待权虽非物权，但未来将过渡为物权，其上述行为应视为为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示。本案中，案涉房屋产权登记时间为2005年6月，郭花清与王志诚签订《房屋转让协议书》的时间为2005年7月，高光荣及王志诚向孙永刚借款时间为2009年，法院查封案涉房屋的时间则是2015年，郭花清支付房屋价款并实际占有房屋已达十余年之久。经法院查询，案涉房屋出卖前并未在中国银行股份有限公司神木县支行设定有抵押贷款，而王志诚却称案涉房屋设定有抵押贷款未办理变更登记，之后王志诚三次抵押贷款并在2010年1月补办了房产登记，于同年4月15日以案涉房屋作抵押在中国工商银行股份有限公司神木支行贷款至今。郭花清在案涉房屋被抵押之前因王志诚的原因未能办理过户手续，在抵押之后因案涉房屋上存有权利障碍不能办理过户手续，经一审法院与王志诚所在单位工作人员调查了解多年来一直联系不上王志诚。综上，郭花清对案涉房屋未能办理过户登记不存有过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，郭花清对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由成立，案涉房屋不得继续执行。依照《最高人民法院关于适用 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案上诉争议焦点：郭花清是否享有足以排除强制执行的民事权益。郭花清与王志诚在法院查封案涉房屋前已签订《房屋转让协议书》，并有中介人张德亮、杭进忠为证，郭花清交付购房款并对该房屋进行两次装修，并以其名义交付缴纳物业费、水暖电费，以其儿子名义办理固定电话业务有限电视入网，其占有房屋。孙永刚认为郭花清与王志诚之间的房屋买卖是抵赌博账，但无证据证明，孙永刚认为郭花清占有房屋可能是租赁关系的理由不能成立。郭花清未办理过户是联系不到王志诚，并非郭花清个人原因。郭花清与王志诚签订房屋买卖合同后，享有的是将案涉房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，该请求权早于孙永刚对于王志诚的金钱债权，案涉房屋具有为郭花清及其家庭成员提供生活保障的功能，与孙永刚的债权相比在伦理上具有一定的优先性。综上，郭花清对诉争房屋享有排除强制执行的权益。 综上所述，孙永刚的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由孙永刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹小蕊 审判员  崔文静 审判员  张彩莲 二〇二〇年八月十二日 书记员  田建伟