湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2823民初1470号原告：湖北野之源食品有限公司，住所地：湖北巴东经济开发区发展大道6号，统一社会信用代码：914228237775964809。法定代表人：邓清源，湖北野之源食品有限公司董事长。被告：谭小琴，女，1978年9月15日出生，土家族，小学文化程度，农民，住湖北省巴东县。原告湖北野之源食品有限公司诉被告谭小琴租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告湖北野之源食品有限公司的法定代表人邓清源、被告谭小琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北野之源食品有限公司向本院提出诉讼请求：1.交纳所欠租金42000元；2.解除合同，移交门面，门面内恢复原状；3.承担违约金8100元；4.本案诉讼费用由谭小琴承担。事实与理由：2018年10月8日，湖北野之源食品有限公司与谭小琴，就野之源公司A栋二楼1-2号门面签订了租赁合同，合同约定租期两年，从2018年10月8日至2020年10月7日止，从事餐饮服务业，每年租金27000元。谭小琴签订合同开始营业后，分三次交了租金12000元，时至今日，没有再交过租金。湖北野之源食品有限公司多次催讨无果，故特起诉至人民法院，恳请人民法院依法判决，以维护湖北野之源食品有限公司的合法权益。谭小琴辩称，一、本案中湖北野之源食品有限公司诉请的42000元租金没有事实依据。1、本案涉及的门面租赁合同早在2019年5月份因谭小琴经营一直处在亏损状态中，湖北野之源食品有限公司与谭小琴经过协商达成口头协议，双方同意解除合同，由谭小琴补齐一年租费。且在同年6月份，湖北野之源食品有限公司还带人看了门面准备出租，只是没有谈妥而没有租成；2、谭小琴从2019年1月份开始，该标的门面就没有开过门做过生意，且谭小琴早已将生意的一应物品搬走，该合同没有解约，谭小琴也不会关门插锁，放着生意不做而甘付租金；3、受疫情影响，因湖北野之源食品有限公司一直找不到承租方，而将其损失强加于谭小琴头上，这明显有悖于情理，法院不应采信、认可；4、合同当中明确约定，合同到期前三十天付清租金及其他费用，即每年8月7日付清，到期不交齐视为谭小琴违约，从2019年8月7日到今年近一年时间，湖北野之源食品有限公司同样可以采取合同约定的其他方式来终止本合同，为什么到今天才到法院主张权利，这完全是湖北野之源食品有限公司为了一己之私利，颠倒是非黑白，歪曲事实。二、本案中的门面租赁合同在2019年5月份已口头解除，已不需要法院再一次解除。《合同法》明确规定，当事人订立合同有书面，口头和其他形式，而本案中湖北野之源食品有限公司与谭小琴双方口头解除合同是合同其中的一种形式，且也是双方真实意思的表示，符合法律规定，也是现在当地人们最常用的方便快捷的一种方式，理应被法院认可。三、湖北野之源食品有限公司诉请的违约金不仅没有事实依据，更不符合情理。谭小琴不是不支付剩余租金，只是湖北野之源食品有限公司出尔反尔没有按照口头解除合同时的约定收取相应费用。且正值新冠疫情，到处都在减租免息，湖北野之源食品有限公司不顾民生，与国家地方政策背道而驰，只为一己私利，居心何忍？于情何堪？其用心之狠毒可见一斑。且谭小琴并没有违约，相反是湖北野之源食品有限公司没有按照口头约定实行，违约在先，因而也不存在违约金一说。综上所述，本案涉及的标的合同早已解除，湖北野之源食品有限公司的诉请没有事实依据，法院应予驳回。湖北野之源食品有限公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了《租赁合同》等证据，本院组织谭小琴对湖北野之源食品有限公司提交的证据进行了质证，谭小琴对湖北野之源食品有限公司提交的《租赁合同》无异议。本院认为，湖北野之源食品有限公司提交的《租赁合同》来源合法，内容客观真实，且与本案的待证事实具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月8日，谭小琴承租湖北野之源食品有限公司A栋二楼1-2号门面从事餐饮业。2018年10月16日，湖北野之源食品有限公司作为出租方（甲方）与谭小琴作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：门面位置为野之源公司A栋1-2门面（二楼）；租金为每年贰万柒仟元整，小写27000.00元；用途为餐饮业；租赁期限为两年，自2018年10月8日至2020年10月7日；签订本合同后乙方必须在三个工作日内一次性付清本年度租金大写贰万柒仟元整，续租的租金和费用必须在合同到期前三十天付清（即于每年10月7日前付清）。到期不交齐前述费用视为乙方违约，甲方有权采取停水断电措施，直至终止本合同并收回房屋；在履行本合同过程中，如双方任何一方违反本合同的约定，则向守约方支付本合同租金总额百分之三十的违约金或者赔偿损失；本合同一式两份，双方各持一份，自乙方付清第一年租金之日起生效。该《租赁合同》还对其他方面作了详细约定。合同签订后，谭小琴支付湖北野之源食品有限公司房屋租金12000元。后，谭小琴未支付湖北野之源食品有限公司房屋租金。2020年6月23日，湖北野之源食品有限公司以谭小琴拖欠租金为由诉至本院，请求判如所请。庭审中，湖北野之源食品有限公司将其第一项诉讼请求明确为要求谭小琴支付2020年6月7日前的租金33000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，湖北野之源食品有限公司与谭小琴签订的《租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力强制性规定。虽然，双方在《租赁合同》中明确约定“本合同自乙方付清第一年租金之日起生效”，但是湖北野之源食品有限公司在双方签订合同后，对谭小琴在未付清第一年租金的情况下仍然使用涉案租赁门面未提出异议，而且在庭审过程中双方均表示涉案《租赁合同》已生效。由此可知，湖北野之源食品有限公司与谭小琴在履行涉案《租赁合同》时已对合同生效条件的约定进行了变更。因此，涉案《租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。湖北野之源食品有限公司将涉案租赁门面交付给谭小琴使用，谭小琴在占有使用该门面后理应履行支付门面租金的义务，其与湖北野之源食品有限公司签订《租赁合同》后仅支付门面租金12000元，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定以及《租赁合同》“到期不交齐前述费用视为乙方违约，甲方有权采取停水断电措施，直至终止本合同并收回房屋”的约定，出租人即湖北野之源食品有限公司有权解除合同。因此，对于湖北野之源食品有限公司要求与谭小琴解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。谭小琴在庭审中辩称其与湖北野之源食品有限公司在2019年5月份已达成解除涉案《租赁合同》的口头协议，但其并未提交证据予以佐证。因此，对于谭小琴的该抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，湖北野之源食品有限公司要求谭小琴移交门面，并将门面恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。在租赁合同中，支付租金系承租人的基本义务，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，谭小琴在与湖北野之源食品有限公司签订《租赁合同》后，仅支付湖北野之源食品有限公司门面租金12000元，至2020年6月7日止尚欠湖北野之源食品有限公司门面租金33000元。因此，对于湖北野之源食品有限公司要求谭小琴支付2018年10月8日至2020年6月7日期间门面租金33000元的诉讼请求，本院予以支持。谭小琴在与湖北野之源食品有限公司签订《租赁合同》后，未在约定的期限内支付租金，已构成违约。根据双方在《租赁合同》中“在履行本合同过程中，如双方任何一方违反本合同的约定，则向守约方支付本合同租金总额百分之三十的违约金或者赔偿损失。”的约定，谭小琴应按租金总额的百分之三十支付违约金。因此，对于湖北野之源食品有限公司要求谭小琴支付违约金8100元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告湖北野之源食品有限公司与被告谭小琴于2018年10月16日签订的《租赁合同》；二、被告谭小琴于本判决生效后30日内支付原告湖北野之源食品有限公司门面租金33000元及违约金8100元；三、被告谭小琴于本判决生效后30日内将湖北野之源食品有限公司A栋二楼1-2号门面恢复原状，并返还给原告湖北野之源食品有限公司。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费1050元，减半收取计525元，原告湖北野之源食品有限公司已预交，由被告谭小琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  郑永娥二〇二〇年八月三十一日书记员  张华丽《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。