广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16660号上诉人（原审被告）：陈育强，男，汉族，1980年3月20日出生，身份证住址：广东省深圳市龙华区，委托诉讼代理人：伍舜锋，广东弗尔顿律师事务所律师。上诉人（原审原告）：史庭科，男，汉族，1983年7月2日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：盛敏琥，广东融方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，广东融方律师事务所律师。上诉人陈育强与上诉人史庭科因排除妨害纠纷一案，均不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初10978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈育强上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项；二、改判陈育强无须支付史庭科房屋占有使用费39000元。事实和理由：一、陈育强因购买房屋取得房屋所有权。陈育强在2001年8月20向吴沛森、蔡琼购买金桥花园5栋G坐2016房，约定购房款为45000元，陈育强当即支付30000元，并约定办理房地产证至原告名下是支付余款15000元。当天，吴沛森将《商品房买卖合同书》及购房收款收据、屋钥匙交付陈育强并陪同陈育强办理房产证。依据《商品房买卖合同书》收条上显示交资料人为：金桥花园5栋G座2016房业主吴沛森，但该收条原件由陈育强保管。二、陈育强为维护自身权益，通过诉讼方式维权。陈育强自2001年对房屋进行装修后长期居住该房屋内。因一直无法办理房产证，房产无法登记到陈育强名下，陈育强曾于2007年向宝安法院起诉，但法院未能给出最终结果，其权益受到侵害。三、“蔡秀珍”与吴沛森恶意串通办理产权登记，后房屋经过多次转让登记到史庭科名下。涉案房屋于2010年12月6日取得产权登记，权利人为“蔡秀珍”。史庭科明知涉案房屋存在纠纷，无法交付却因为低于当时市场价而购买，其购房动机也存在恶意。四、陈育强是合法占有使用涉案房屋，应优先于恶意抢先办理所有权登记的买受人。陈育强是依据合同对该房屋进行使用，是合法占有房屋的，无须支付房屋的占有使用费。史庭科未发表答辩意见。史庭科上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判：在一审判决金额39000元的基础上增加36000元，即陈育强向史庭科支付占有房产期间的使用费（自2018年4月15日起至2019年7月14日期间，按5000元/月计算，使用费暂计75000元，之后从2019年7月15日起至陈育强实际返还涉案房产之日止，按5500元/月计算，使用费每年递增10%)；2、陈育强承担本案一、二审的诉讼费、保全费。事实和理由：一、一审判决判令陈育强支付使用费按2600元/月的标准明显过低，无法弥补史庭科的损失。1、史庭科一审起诉要求陈育强以每月5000元支付占有使用费，并从2019年7月15日起按5500元/月计算费用，使用费每年递增10%的标准计付占有使用费，上述诉请所依据的是涉案房屋相同区域、地、地段房屋租赁实际市场价格的平均水平。2、陈育强侵占涉案房屋每月产生的物业管理费85.6元、水电费每月平均有130元，至上诉之日已达4451.77元损失，前述费用均由史庭科实际支付产生相应损失，陈育强应当予以赔偿给史庭科。二、一审判决仅判令使用费按2600元/月认定依据不当，有失公平公正原则。一审判决定认定占有使用费计付标准是参照2018年深圳房屋租金指导价的金额酌定得出，远低于现如今的房地产租赁市场价格。综上，恳请二审法院依法支持史庭科的上诉请求。陈育强未发表答辩意见。史庭科向一审法院起诉请求：一、陈育强腾退房产、排除妨害，恢复原状，向史庭科返还深圳市宝安区龙华镇和平东南路南侧金侨花园5栋2016号房产；二、陈育强赔偿史庭科交通费、误工费（3000元/天×5天）等财产损失20000元；三、陈育强向史庭科支付无权占有房产期间的使用费（自2018年4月15日起至2019年7月14日期间，按5000元/月计算，使用费暂计75000元，之后从2019年7月15日起至陈育强实际返还涉案房产之日止，按5500元/月计算，使用费每年递增10%）；四、本案诉讼费、保全费由陈育强承担。一审法院认定事实：2001年8月20日，陈育强以45000元的价格向案外人吴沛森购买位于深圳市龙华区龙华镇和平路南侧金桥花园5栋2016号的房产，双方未签订书面的购房合同。陈育强于当日向吴沛森支付房款30000元，吴沛森签署收条确认收到上述款项。当日涉案房产所在的深圳市金鹏园物业管理有限公司亦出具收条，确认为办理涉案房产的房地产证，收到吴沛森提交的购买该房的合同公证书原件以及购房收据原件，并备注“凭此收条领取房地产证”。但陈育强至今未能领取涉案房产的房地产证。2010年案外人蔡秀珍取得涉案房产的房地产证，2011年4月21日，蔡秀珍将涉案房产转移登记给案外人任春海。2017年10月史庭科从案外人杨绍川处购买了涉案房产，并于2017年10月23日办理了房地产权证明以及不动产抵押登记。史庭科受让取得涉案房产后每月定期向银行偿还房屋贷款并支付涉案房产每月的物业管理费用。涉案房产现由陈育强占有居住。一审法院认为，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。陈育强主张其是因购买而取得涉案房产的所有权及使用权，未能进行不动产登记系因为涉案房产的原所有权人不予配合。该院认为陈育强所述内容不足以对抗房产的登记效力，涉案房产登记在史庭科名下，史庭科亦每月按时支付房屋贷款及物业管理费用，确属史庭科所有。涉案房产现被陈育强占用，史庭科要求陈育强返还房产的诉讼请求于法有据，该院予以支持。陈育强无合法理由占用史庭科房屋，不仅应立即向史庭科返还，还应向史庭科支付占用涉案房产期间的使用费。史庭科于2018年4月15日报警，要求陈育强搬出，陈育强亦确认2018年3、4月得知史庭科就涉案房产主张权利，因此史庭科要求陈育强自2018年4月15日起支付占有使用费，该院予以认可。占有使用费应参照2018年深圳房屋租金指导价，该院酌定按2600元每月计算，至2019年7月14日，陈育强应向史庭科支付39000元（2600元/月×15个月），2019年7月14日之后的房屋占有使用费按2600元/月支付至实际返还涉案房屋之日止。史庭科要求陈育强赔偿交通费及误工费，但未能提交相应证据证明上述费用产生的具体情况，其应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈育强于该判决生效之日起十日内向史庭科返还位于深圳市龙华区龙华镇和平路南侧金桥花园5栋2016号的房产；二、陈育强于该判决生效之日起十日内向史庭科支付2018年4月15日至2019年7月14日期间房屋占有使用费39000元（2019年7月14日之后的房屋占有使用费以人民币2600元/月计至陈育强向史庭科实际返还位于深圳市龙华区龙华镇和平路南侧金桥花园5栋2016号的房屋之日止）；三、驳回史庭科的其他诉讼请求。本案受理费1087.5元，保全费970元，合计2057.5元，由史庭科负担1212.5元，由陈育强负担845元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，陈育强上诉称其因向案外人吴沛森、蔡琼购买涉案房屋取得房屋所有权，史庭科明知涉案房屋存在纠纷而购买，其购房动机存在恶意。对此，本院认为，涉案房屋目前登记在史庭科名下，史庭科作为房屋所有权人有权要求陈育强搬离涉案房屋并支付占有使用费，陈育强与案外人之间的纠纷可另循途径解决。史庭科上诉主张一审认定的占有使用费过低，对此，本院认为，史庭科主张涉案房屋的租金为5000/月，并在一审中提交了一张金桥花园租金的打印件。但是，该打印件并不能作为认定涉案房屋租金的依据，且根据该打印件，同等面积房屋对外放租的价格为3500元，一审法院酌定按照2018年深圳房屋租金指导价计算占有使用费，该处理并无不当，本院予以维持。综上，陈育强和史庭科的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由陈育强负担。二审案件受理费700元，由史庭科负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年八月二十七日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。