四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初1694号 原告（反诉被告）曾燕，女，1987年4月6日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：时爽，四川致高（天府）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司，住所地四川省彭州市天彭镇牡丹西路南段45号。 负责人：王臻强，总经理助理。 委托诉讼代理人：赵曼，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓芸，四川衡平律师事务所律师。 被告：成都宏创锦业商业管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区敬业路229号H区8栋1楼5号。 法定代表人：彭海涛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵曼，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓芸，四川衡平律师事务所律师。 原告曾燕诉被告成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司（以下简称：宏创分公司）、成都宏创锦业商业管理有限公司（以下简称：宏创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，被告宏创分公司提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。曾燕及其委托诉讼代理人时爽，宏创分公司委托诉讼代理人赵曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除曾燕与宏创分公司签订的《彭州逸都城（南部新城店）商业街商铺租赁合同》及《补充协议》；2、判令二被告返还曾燕保证金30000元；3、判令二被告赔偿曾燕各项损失共计350774元。事实及理由：2017年8月，曾燕与宏创分公司签订《彭州逸都城（南部新城店）商业街商铺租赁合同》及《补充协议》，《补充协议》约定：“在租赁期内，若在本项目购物中心甲方负责招商的店铺范围内引进水育早教业态，在同等条件下，乙方拥有优先承租权”。2019年2月宏创分公司在未告知曾燕的情况下，在购物中心引进水育早教业态（雅赞母婴生活馆），给曾燕造成巨大经济损失。曾燕多次向宏创分公司提出异议希望能妥善处理，但一直未得到解决。宏创分公司还对曾燕租赁店铺采取断电措施，导致曾燕无法正常营业。故曾燕诉至本院。 宏创分公司、宏创公司一致辩称，现行法律并未规定“优先承租权”，本案“优先承租权”系双方自行约定。在购物中心开业的雅赞母婴生活馆经营业态为“零售母婴连锁店”，其店铺定性为母婴零售综合体，主营业务为母婴产品零售，婴儿水育为其附属业务，与曾燕经营的水育早教业态非同一经营业态、非同等租赁条件。购物中心和商业街属于不同商圈，曾燕在早已知晓雅赞母婴生活馆入驻购物中心的情况下，并未明确表达在同等租赁条件下愿意承租该商铺的意思表示，应视为放弃以同等条件承租经营。时隔数月后，曾燕因自身经营不善而以雅赞开业为由提出减免租金有违诚信原则。另外，“优先承租权”损失应仅限于直接损失，曾燕未提供有效证据证明应自行承担举证不能的法律后果。曾燕未按约支付租金及商业综合管理费构成违约，宏创分公司于2020年6月7日向曾燕送达《租赁合同解除通知函》，租赁合同已于2020年6月11日解除。宏创分公司未侵犯曾燕“优先承租权”，即使认定宏创分公司违约侵犯“优先承租权”，亦不构成根本性违约，故曾燕不享有法定解除权，不得据此主张解除租赁合同。曾燕未按约支付租金及商业综合管理费构成违约，据租赁合同约定，宏创分公司有权暂停能源供应，并有权不予退还保证金。 宏创分公司向本院提出反诉请求：1、确认曾燕与宏创分公司签订的《彭州逸都城（南部新城店）商业街商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年6月11日解除；2、判令曾燕立即支付租金、商业综合管理服务费（2020年1月1日至2020年6月11日期间）64267元及逾期支付违约金（以64267元为基数，按日千分之一，自2020年1月1日起至付清之日止，暂算至2020年6月11日，违约金金额为8550元）；事实和理由：曾燕未按约支付租金及商业综合管理费构成违约，宏创分公司于2020年6月7日向曾燕送达《租赁合同解除通知函》，租赁合同已于2020年6月11日解除。据租赁合同约定，宏创分公司有权暂停能源供应，并有权不予退还保证金。经催收曾燕至今未支付，故宏创分公司反诉至本院。 曾燕在反诉中辩称，1、2020年6月11日宏创分公司已经收到了曾燕的起诉状，曾燕确认双方的租赁合同已于2020年6月11日解除，但不认可宏创分公司的解除理由，案渉租赁合同因宏创分公司违约而解除。2、曾燕应支付租金和商业综合管理服务费的期间为2020年1月1日-2020年1月19日。宏创分公司自2020年1月20日起断电，案渉租赁房屋无法正常使用，主张2020年1月20日至2020年6月11日期间的租金无事实和法律依据。3、宏创分公司严重违反《补充协议》的约定，在未告知曾燕的情况下，在商业中心中引进同类业态，对曾燕的正常经营造成严重影响，产生较大经济损失。曾燕多次与宏创分公司协商，宏创分公司一直拖延处理并在协商过程中向曾燕发出催缴和停止能源供给的通知书，并采取停电措施致使案渉房屋无法正常使用。后曾燕向宏创分公司提出书面申请，在妥善解决上述违约问题之前暂停支付租金。曾燕暂停支付租金是因宏创分公司违约所致，宏创分公司主张逾期支付违约金无依据，且标准过分高于法律规定。请求驳回宏创分公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 2015年，业主方（甲方）成都益联投资有限公司与商管方（乙方）宏创分公司签订《置信·逸景苑五期商业街委托运营管理服务协议》约定，委托物业的基本情况，商业街总建筑面积约18960平方米，范围：商业街7号楼、8号楼、12号楼及-1层除超市租赁范围以外的所有区域。商业街委托运营管理期限为2015年3月18日至2022年1月17日。委托物业管理方式：甲方将商业街的运营管理委托给乙方，并向乙方支付运营管理服务费。在此期间乙方持有商业街经营权，根据本协议条款进行自主招商和运营管理，甲方不得参与、干扰乙方经营管理过程及决策。乙方与租赁商户签订租赁合同并收取租金，乙方直接与租赁商户签订商业物业综合管理服务协议，乙方招商所得租金收入归乙方所得。协议期间，乙方负责商业街的招商、续租、转租、租金收取、运营管理等事宜，并全权负责商业街的整体运营和管理。 2017年8月22日，曾燕向宏创分公司缴纳履约保证金30000元。曾燕经营店招“鱼乐贝贝婴幼儿水育馆”，以下简称为鱼乐贝贝。2017年8月29日，甲方宏创分公司与乙方曾燕签订《彭州逸都城（南部新城店）商业街商铺租赁合同》及《补充协议》约定，租赁物位于彭州市，计租面积232.8平方米。租赁期限自2017年9月17日至2022年1月16日。第三个租约年（2019年9月17日至2020年9月16日）每平方米租金47.63元，即每月11088元，每季度租金33264元，年度应交租金总额为133056元。双方同意乙方先支付甲方租赁费，后使用租赁物。租金每季度为一个缴租期。乙方应于期满的15日前，一次性足额支付下个缴租期的租金。租赁保证金为30000元。在租赁期内，无论乙方任何原因放弃租赁或其他原因致使本合同被终止或解除的，该保证金不予退还。双方约定，乙方应当自进场日起向甲方缴纳该租赁物的商业综合管理服务费（以下简称：服务费），服务费收取标准为：按照租赁物的记租面积计算，每平方米每月10元。服务费每季度为一个缴租期。乙方应于期满的15日前，一次性足额支付下个缴租期的服务费。其他未尽事宜以乙方与甲方签订的《商业综合管理服务协议》为准，《商业综合管理服务协议》如与本合同内容有冲突，一律以本合同的内容为准。违约条款：乙方应该严格按本合同的约定支付租金、商业综合管理服务费、能源费用或其他应付费用，每延期一天，乙方按应付款项的千分之一向甲方支付违约金，违约金累计计算；逾期或者累计逾期超过30日的，甲方有权无条件解除本合同，甲方不退还保证金，甲方对乙方的装修和设施等费用也不予补偿，乙方需付清拖欠的租金、违约金及其他相关费用，并按本合同第2款约定退场。在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或商业综合管理服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方延迟缴纳本合同项下租金、商业综合管理服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该租赁物暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方因此受到第三方索赔的，则甲方有权向乙方追偿损失。补充协议条款：1、在租赁期限内，本项目商业街甲方负责招商的店铺经营范围内，甲方不可再引进其他水育早教品牌。若因乙方原因致使原合同解除或终止，甲方不再受本条约限制。2、在租赁期限内，若在本项目购物中心甲方负责招商的店铺范围内引进水育早教业态，在同等条件下，乙方拥有优先承租权。3、本项目商业街是指置信逸都城南部新城店商业街，购物中心是指置信逸都城南部新城购物中心。 2019年2月21日，甲方宏创分公司与乙方案外人签订《彭州南部新城·逸都城购物中心租赁合同》载明，租赁面积218平方米；租赁期限3年，自2019年3月20日起到2022年3月19日止；品牌、经营项目：乙方应当在该房屋内经营的业态为零售-母婴连锁店；品牌为雅赞母婴生活馆，品类占比：儿童游泳、雅赞母婴纱布产品（包括纸尿裤、纸巾类、母婴保健品、母婴生活用品、不销售奶粉品类）。双方约定，本合同项下的进场日（即房屋移交日）为2019年1月1日。2019年10月15日，曾燕以未尽到通知义务违反优先租赁权为由向宏创分公司提交了减免部分租金以弥补损失的申请，未获同意。2020年1月9日，曾燕通过微信与宏创分公司员工交涉未果后，又于5月18日向宏创分公司提交暂停支付资金申请仍然未获同意。因曾燕未按约定支付租金、商业综合管理服务费，宏创分公司于2020年1月16日向曾燕发出《暂停能源供给通知书》，要求曾燕于2020年1月20日晚上六时前付清欠费，否则将于2020年1月21日暂停能源供应，直至付清欠费。曾燕收到《暂停能源供给通知书》后逾期未支付，宏创分公司于2020年1月21日采取了停电措施（直至解除合同）。2020年6月6日，宏创分公司向曾燕微信送达《履行通知函》和《解除通知函》函告：要求曾燕在2020年6月10日前付清欠费及违约金，否则租赁合同于解除通知函出具之日（2020年6月11日）解除，履约保证金30000元不予退还。曾燕自2019年12月16日起未付租金、商业综合管理服务费，截止2020年6月11日已欠付64267元。 以上事实有双方当事人当庭一致的陈述及工商登记信息、身份信息、《置信·逸景苑五期商业街委托运营管理服务协议》、《彭州逸都城（南部新城店）商业街商铺租赁合同》及《补充协议》、《彭州南部新城·逸都城购物中心租赁合同》、《暂停能源供给通知书》、《履行通知函》、《解除通知函》、欠费明细、中国邮政回单及物流信息等证据在卷佐证，经庭审质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，曾燕与宏创分公司签订的《彭州逸都城（南部新城店）商业街商铺租赁合同》及《补充协议》意思表示真实，合法有效应受法律保护。 关于宏创分公司是否侵害约定的优先承租权构成违约。 《补充协议》约定的优先承租权适用的业态为“水育早教业态”。据《彭州南部新城·逸都城购物中心租赁合同》，宏创分公司在购物中心引进的业态为零售-母婴连锁店；品牌为雅赞母婴生活馆，品类占比：儿童游泳、雅赞母婴纱布产品（包括纸尿裤、纸巾类、母婴保健品、母婴生活用品、不销售奶粉品类）。本院认为，宏创分公司在购物中心引进的零售-母婴连锁店品类占比中虽然附含儿童游泳，但并非专营、主营水育早教业态，不宜认定宏创分公司侵害约定的优先承租权。宏创分公司不构成违约，对曾燕主张违约损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于合同解除权问题。 宏创分公司不构成违约，曾燕主张解除合同没有事实、法律依据；曾燕不履行约定给付义务的违约行为，租赁合同约定的合同解除条件成就，宏创分公司已送达解除合同的通知，故对宏创分公司在反诉中主张确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金及商业综合管理费应给付金额的确定。 曾燕在反诉中辩称，宏创分公司自2020年1月20日起断电，案渉租赁房屋无法正常使用，主张2020年1月20日至2020年6月11日期间的租金无事实和法律依据。曾燕应支付租金和商业综合管理服务费的期间为2020年1月1日-2020年1月19日。本院认为，曾燕违约不履行给付义务，宏创分公司在催收未果的情况下，按照合同约定采取暂停能源的措施以敦促曾燕履行给付义务并无不妥。案涉租赁合同于2020年6月11日解除，曾燕应当支付截止合同解除之日的租金及商业综合管理费，对宏创分公司主张给付尚欠租金及商业综合管理费64267元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的主张及保证金的处置问题。 曾燕未按约定履行给付义务，应当继续履行并承担违约责任。关于违约金的计算，宏创分公司主张以64267元为基数，按日千分之一，自2020年1月1日起计算至付清之日止，暂算至2020年6月11日，违约金金额为8550元（详见欠费明细）。本院认为日千分之一的违约金计算标准过高，酌定调整为按年利率24%计算，据欠费明细记载的分段起算时间及金额，算至2020年6月11日的违约金应为5620元。租赁合同关于违约情形下不予退还保证金的约定，属于对违约责任的约定方式。在对宏创分公司主张的违约金进行总体评价并予以调整后，保证金应当予以返还，经与曾燕的应给付事项品跌后，应支付租金及商业综合管理费64267元，实际支付金额为34267元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第第二款、第九十六条第第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、曾燕与成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司签订的《彭州逸都城（南部新城店）商业街商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年6月11日解除； 二、曾燕于本判决生效之日起五日内给付成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司租金、商业综合管理服务费64267元，与应返还曾燕的保证金30000元品跌后，实际支付金额为34267元； 三、曾燕于本判决生效之日起五日内给付成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司违约金：截止2020年6月11日应支付的违约金为5620元；2020年6月11日之后的违约金以34267元为基数，按年利率24%计算至付清时止； 四、驳回曾燕的其他诉讼请求（应返还保证金30000元已在判决第二项中品跌）； 五、驳回成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3505元，由成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司负担275元，曾燕负担3230元；反诉案件受理费810.21元，由成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司负担411.62元，曾燕负担398.59元。（本诉与反诉案件受理费经品跌后，曾燕于本判决生效之日起五日内给付成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司123.59元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  胡剑 二〇二〇年八月三十一日 书记员  袁静 彭州市人民法院 履行义务告知书 依照法律规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人有自动履行的义务。当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。进入执行程序后，被执行人若未按执行通知履行法律文书确定的义务，将面临如下法律后果： 1．被限制出境。 2．被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （5）购买非经营必需车辆； （6）旅游、度假； （7）子女就读高收费私立学校； （8）支付高额保费购买保险理财产品； （9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。 3．被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有： （1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。 （2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。 （3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。 （4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。 （5）荣誉或授信限制。 （6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。 4．被强制执行并承担相关费用。 5．支付执行费。 6．被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。 为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。