贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9616号 原告：刘铁，男，1985年3月11日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 原告：徐艳菊，女，1984年9月23日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘铁（特别授权代理），系原告徐艳菊之夫。 被告：贵州七众置业有限公司，统一社会信用代码：9152050205908259X2，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。 法定代表人：韩义，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理）。 原告刘铁、徐艳菊与被告贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐艳菊的委托诉讼代理人即原告刘铁、被告贵州七众置业有限公司的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘铁、徐艳菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理商品房转移登记到原告名下；2、判令被告立即向原告支付因迟延交付商品房转移登记有关文书的违约金，暂计：10000元（具体计算方式为以118077元为基数，按日万分之一的利率从2016年8月1日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3、本案案件受理费、保全费用等诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）购买由被告开发的位于毕节市七星关区房屋。合同签订后，原告一次性向被告支付了全部购房款118077元及相关税费。但在合同履行过程中，被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，更未按合同约定办理商品房转移登记。原告认为：《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对合同双方均具有约束力，合法有效，应当受到法律的保护。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《商品房买卖合同》第二十二第三款约定：“若不能按期交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列方式处理：约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”；根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案中，原告履行了合同付款义务，被告迟延未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书、不能及时办理商品房转移登记的行为已经构成违约。依照上述合同约定及法律规定，原告向被告主张支付违约金的诉求于法有据，理应得到支持。综上，为了维护自身合法权益，原告根据《民事诉讼法》及有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判若所诉。 被告贵州七众置业有限公司答辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即：“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）项处理——（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容：1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且”唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的，真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）》第十一条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。三、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、转款存根，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的原告提交的《商品房买卖合同》，经本院审查认为：《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年5月1日前，而涉案商品房买卖合同签订日期为2019年3月21日，因此，原告所称涉案商品房2016年5月1日交付，本院不予以确认。因2019年3月21日，涉案商品房系现房，原、被告双方均未提供证据证明时间交房时间。故本案应以现房销售作为原告主张逾期办证违约金的事实。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同载明：原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积16.84平方米，套内建筑面积7.88平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米14984.39元计算，总价款为118077元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人应当在＼前支付全部房价款118077元；出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。双方对办证时间及逾期办证违约金未作约定。原告现已取得涉案商铺的使用权。 另查明：原告为购买被告开发建设的涉案商铺，原告于2016年4月23日向被告转账支付119924元，用以支付购房款118077元及应付的维修基金，维修基金发票被告于原告付款当日出具给原告。2019年3月21日，原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》时，被告向原告出具了全款购房款收据。涉案商铺尚不具备办理商品房转移登记条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋属已竣工房屋，依法应当于合同订立之日起90日内为原告办理房屋权属证书。被告未在合同订立之日起90日内（2019年6月19日前）为原告办理房屋权属证书，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约责任的起算时间为2019年6月20日。本案中，被告作为涉案商品房的出卖人，负有代为办理涉案商品房权属证书的义务，被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算被告具备办证条件时，通知原告提交办证资料日止。综上，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额118077元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上所述，对原告主张的逾期办证的违约金，本院支持以原告已付购房款118077元为基数，2019年6月20日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告将办理商品房转移登记的有关文书递交到办证部门并通知原告之日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 因涉案商品房现尚不具备办理商品房转移登记的条件，原告诉请被告办理商品房转移登记，属客观不能，故该请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘铁、徐艳菊逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以原告已付购房款118077元为基数，2019年6月20日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告将办理商品房转移登记的有关文书递交到办证部门并通知原告之日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告刘铁、徐艳菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年八月三十日 书记员 何梦思