浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初1565号 原告：绍兴市美怡居物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区鑫海大厦708室，统一社会信用代码91330602779397637G。 法定代表人：龚建锋,总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：郦海忠,浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：詹晨竹,浙江浙杭（绍兴）律师事务所实习律师。 被告：浙江宝利置业有限公司，住所地绍兴市柯桥区金柯桥大道2788号1幢，统一社会信用代码913306216691836895。 法定代表人：余海军，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴量、徐宣。 原告绍兴市美怡居物业管理有限公司（以下简称“美怡居公司”）与被告浙江宝利置业有限公司（以下简称“宝利公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。美怡居公司的委托诉讼代理人郦海忠,宝利公司的委托诉讼代理人吴量（第一次）、徐宣（第二次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美怡居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年4月1日至2019年3月15日宝利国际大厦未售空置房、地下一层停车位的物业管理服务费用1069572.13元；并分别支付本金279018.82元自2018年7月1日起至款清日止、本金279018.82元自2018年10月1日起至款清日止、本金279018.82元自2019年1月1日起至款清日止、本金232515.67元自2019年4月1日起至款清日止按日万分之三计算的违约金151590.92（暂计至起诉日），共计1221163.05元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告美怡居公司依据与位于绍兴市柯桥区××道××道××大厦（商住楼）建设单位宝利公司2012年12月28日签订的《宝利大厦前期物业管理服务合同》，为案涉宝利国际大厦提供前期物业管理服务，并宝利国际大厦已于2017年3月前完成整体竣工验收。被告宝利公司于2017年3月向2号楼的住宅物业买受人交房，原告同时入住接管宝利国际大厦的前期物业管理服务，双方又于2017年3月17日及2017年4月27日签订了《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》。原告2019年3月15日退出宝利国际大厦前期物业管理服务时，宝利国际大厦尚未成立业主委员会。因案涉宝利国际大厦被告有多处未售空置物业（包括住宅、酒店式公寓、商业商铺、地下一层停车位等）未向原告支付物业管理服费用，经催交，被告至今尚未支付宝利国际大厦未售空置房、地下一层停车位2018年4月1日至2019年3月15日，共计1069572.13元的物业管理服务费用。现原告向法院起诉，要求被告宝利公司支付案涉的物业管理服务费用及违约金，望予以支持。 被告宝利公司辩称，一、原告的诉请没有事实依据，原告主张案涉案涉房产的1号楼和地下一层的物业费，但事实上原告从2012年至今从未就该部分物业向被告提供过任何物业服务，其无权收取相应的物业费用。二、原告的诉请没有合同依据，依据原、被告双方签订的补充协议，明确约定项目1号楼以及地下一层的物业是由被告招商完成后逐步移交给物业公司并提供物业服务之后，才能由原告收取费用。但由于1号楼以及地下一层的物业至今没有招商成功，也从未移交给物业公司，因此原告没有收取相关物业费用的合同依据。此外，原告此前两次提起诉讼，其中2019年原告就2号楼的的相关物业费起诉宝利公司，并详细提交了提供物业服务的范围、面积和依据，各项费用法院已判决明确，被告也已履行完毕。包括在此之前双方的多次协商中，双方所争议的事项均是围绕2号楼展开，从未就1号楼是否产生物业费有过任何争议，其是因上述判决未支持其2018年3月17日至2019年3月15日的物业补贴14万元才提起本次起诉，系典型的缠讼。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月28日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《宝利大厦前期物业管理服务合同》，约定由原告为宝利国际大厦项目提供物业管理服务，期限为2012年12月29日至2015年12月28日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满后3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方就本合同作为自动延长到业主委员会成立后为止；甲方、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日未交数额的千分之五的标准向乙方支付滞纳金。合同还约定了其他事项。 因宝利国际大厦项目建设延缓到2016年底单体竣工验收，2017年3月17日原告（乙方）和被告（甲方）签订《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》，约定由于甲方宝利国际大厦项目1号楼（产权式酒店、商业用房等）至今尚未招商，故该部分物业暂不移交乙方进行现场管理服务，现仅将2号楼（住宅部分）17870.26平方米物业以及地下二层车库（车位117个）及路面移交给乙方实施前期物业服务管理；关于1号楼产权式酒店、商铺等物业待甲方招商后逐步移交给乙方由乙方实施前期物业服务管理，关于费用等事宜，待移交时双方协商，另行签订补充协议；协议有效期一年。该补充协议第二章“物业服务有关事宜”中，双方确定前期物业管理方案，约定本次物业管理内容仅为2号楼住宅（面积17870.26平方米）及地下二层车位（117只车位）管理；关于对1号楼及周边安保、保洁问题由物业公司附带兼顾；关于除2号楼住宅以外的消控、监控设备出现故障时，由房产自行修理，出现安全隐患被消防及相关部门查处的由房产自行负责；关于1号楼（星级酒店、单身公寓及相关裙楼、一层地下车位包括立体车位）暂不移交管理。协议还约定了其他事项。 2017年4月27日，原、被告签订《宝利国际大厦物业项目交接验收协议》报物业主管部门备案。同日，双方又签订一份《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》，该补充协议第二章关于“物业服务有关事宜”的约定，与双方于2017年3月17日签订的《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》约定内容基本一致。 2019年2月1日，原、被告及业主代表在绍兴市柯桥区××街道××区居民委员会、绍兴市柯桥区安昌街道办事处等部门参与下对物业退场及费用结算事项进行了调解，确定了物业最终退场时间为2019年3月15日。 2019年3月15日，原告正式从宝利国际大厦项目撤场，原、被告及浙江垄城物业发展有限公司三方签订《绍兴宝利国际大厦物业项目交接验收协议》，该交接验收协议载明，项目规划设计类型为住宅，共计建筑物1幢，总建筑面积为17870.26平方米，总户数为182户，目前已通过竣工验收，符合物业项目承接验收条件。 同时查明，原告曾于2019年6月19日向本院提起诉讼，要求被告支付2017年4月1日至2019年3月31日宝利国际大厦2号楼未售空置房及地下二层车位的物业管理服务费136195.43元及约定的其他费用335000元并支付逾期违约金，本院经审理后，作出（2019）浙0603民初6630号民事判决书，判决被告宝利公司支付原告美怡居公司自2017年4月1日至2019年3月15日宝利国际大厦2号楼未售空置房、地下二层车位的物业管理服务费、进场人工费、前期开办费、亏损补贴费合计327599.61元并支付相应违约金，驳回原告美怡居公司的其他诉讼请求。上述判决已生效，且相关判决义务被告已履行完毕。 另查明，宝利国际大厦项目规划设计类型为商住，共有建筑物2幢，其中1号楼为产权酒店及商业用房等，2号楼为住宅。1号楼截至原告撤场尚未招商。2019年10月22日，原告向被告发送物业费催缴通知书，要求被告支付宝利国际大厦2018年4月1日至2019年3月15日未售、空关物业的物业管理服务费用，双方就此产生纠纷，遂成讼。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《宝利大厦前期物业管理服务合同》、《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》，系当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效,当事人应当依约履行各自的义务。原告作为物业服务方，应当按照合同约定履行物业服务的义务，被告作为建设单位，在享受物业服务的情况下有支付物业服务费的义务。本案中，双方对于原告有无对宝利国际大厦项目1号楼及地下一层车位进行物业管理存有争议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张宝利国际大厦项目1号楼及地下一层车位物业服务费，则应当对其已实际接手该项目并进行物业管理进行举证证明，但其显然未能对此进行充分举证。首先，原告虽提交了2017年4月27日与被告签订的《宝利国际大厦物业项目交接验收协议》，但该《宝利国际大厦物业项目交接验收协议》系双方为向物业主管部门备案所签订，而实际上，双方于当天又签订一份《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》，该补充协议中已对实际交付物业管理的内容作出了明确约定，故《宝利国际大厦物业项目交接验收协议》并不能证明被告实际已将全部项目交付原告进行物业管理；其次，《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》明确约定，1号楼（星级酒店、单身公寓及相关裙楼、一层地下车位包括立体车位）暂不移交管理，待被告招商后逐步移交给原告实施前期物业服务管理，关于费用等事宜，待移交时双方协商另行签订补充协议。根据庭审双方陈述一致，1号楼至今未招商，双方也未对1号楼前期物业服务管理签订过补充协议；第三，原告撤场时与被告及宝利国际大厦项目新物业公司签订的《绍兴宝利国际大厦物业项目交接验收协议》中，已明确载明交接项目的范围，且原告已于2019年3月15日撤场，其此后于2019年6月向本院起诉主张物业费也并未提及1号楼及地下一层车位，现又主张被告欠缴上述范围内的物业服务费，不符合常理；第四，本案诉讼过程中原告未提供证据证明其为1号楼及地下一层车位区域部分提供了哪些物业服务，而被告则提供了1号楼、2号楼电表分户及1号楼电耗费用均由其缴纳的相关依据，且原告亦认可1号楼电梯维保等工作均由被告自行管理的事实。综上，原告既未提供足以证明宝利国际大厦项目1号楼及地下一层车位已移交原告管理的证据，亦未提供证明其实际为上述项目提供物业服务的证据，现要求被告支付物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告绍兴市美怡居物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费15790元，由原告绍兴市美怡居物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  张丽燕 人民陪审员  赵 萍 人民陪审员  卢迎君 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  曹颖颖 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。