安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终5947号上诉人（原审被告）：合肥骏苑行商业管理有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路198号信旺华府骏苑骏苑广场1233(一)。法定代表人：徐方,董事长。委托诉讼代理人：胡溢武，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦洁，安徽华人律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张娟,女,1994年5月1日出生,汉族,户籍地安徽省庐江县。上诉人合肥骏苑行商业管理有限公司（以下简称骏苑公司）因与被上诉人张娟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初813号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。骏苑公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回张娟一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由张娟承担。事实和理由：1.一审判决认定张娟根据合同8.2.2条有权单方违约解除合同，系对合同条款错误理解，该条款系对违约金使用的约定，并非赋予违约方单方解除权。合同8.1条、8.2.1条已经约定双方可以单方解除合同的情形，不可能再赋予双方任意的单方解除权。该条款的真实意思应当是，在乙方没有约定解除合同的情况下，单方要求解除合同且甲方同意解除的，乙方应承担的违约责任。2.张娟作为违约方不应享有单方解除合同的权利，一审判决案涉合同因张娟单方违约行为而解除缺乏法律依据，有违诚实信用原则、公平原则、契约精神。骏苑公司不同意解除合同，张娟并未返还商铺。严重违约的张娟不具有解除合同的权利，张娟作为违约方其单独邮寄的通知并不能达到解除合同的效果。张娟辩称，一审判决认定正确，请求维持原判。张娟向一审法院起诉请求：1.解除张娟骏苑公司于2019年4月29日签订的《大唐潮街儿童城商户号1F-94号租赁合同》及《大唐潮街儿童城商户号1F-95号租赁合同》;2.确认张娟、骏苑公司之间的租赁关系自2019年9月26日终止;3.骏苑公司返还租金12831元、运管费5865.6元、履约保证金6000元,合计24696.6元;4.本案诉讼费用由骏苑公司承担。一审法院认定事实：2019年4月29日，出租方（甲方）骏苑公司与承租方（乙方）张娟签订一份《大唐潮街儿童城商户号1F-94号租赁合同》，其中约定：乙方租用甲方位于合肥市望江西路198号一层1F-94号商铺，商铺计租面积21.58平方米，经营项目玩具、陶艺涂色，品牌名称小黄鸭，2.1租赁期限为壹个租约年，自2019年6月1日至2020年5月31日止,其中免租期为1个月，及2020年5月1日至2020年5月31日为免租期，（免租期内免租金不免运管费），本合同一旦签订，则视为该商铺已交付给乙方，乙方所承租的商铺于2019年6月1日正式营业，4、租金754元/月,乙方一次性向甲方支付11个月的租金，共计8294元，乙方应于本合同签订之日一次性支付甲方履约保证金3000元；5、运管费每月301.6元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付租约年内运管费3619.2元运管费范围包括公共区域水电费、公共区域保安、保洁费用、宣传推广及美陈费用；甲方负责维持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备；乙方承诺遵守甲方规定的营业时间，不擅自停止营业。如连续3天不营业或一个月内不按时进场、离场的次数累计达到5次，甲方有权解除合同收回该商铺并不退还乙方缴纳的全部费用；8.2.1租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的，但只有部分租赁场地出现此等情况的，乙方无权提前终止本合同，届时双方另行协商解决。乙方依据上述情形提前终止本合同时，应书面通知甲方，甲方应在合同解除并收回商铺后30日内退还乙方保证金及剩余租金、运管费等；8.2.2自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同的应视为严重违约。除按乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方按照租期当个租约年租金标准计算的1个月租金数额的违约金。如乙方单方面解除合同，乙方除应支付上述违约金外，还应补交免租期租金及其它甲方此前予以减免的全部费用；10.3本合同终止后7日内，乙方应将租赁期间所发生的一切费用向甲方全部结清，若乙方欠缴任何费用，甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除乙方尚欠甲方的一切费用，剩余部分将退还乙方。当日，张娟向骏苑公司交纳了1F-94号商铺运管费3619.2元、1F-94号商铺租金8294元、1F-94号商铺履约保证金3000元。2019年4月29日，出租方（甲方）骏苑公司与承租方（乙方）张娟签订一份《大唐潮街儿童城商户号1F-95号租赁合同》，其中约定：乙方租用甲方位于合肥市望江西路198号一层1F-95号商铺，商铺计租面积21.58平方米，租期自2019年6月1日至2020年5月31日止，运管费431.6元/月,免租期为1个月，即2020年4月1日至2020年4月30日，免租期内免租金不免运管费。本合同一旦签订，则视为该商铺已交付给乙方；4、乙方租约年内的租金标准为租金1079元/月，乙方一次性向甲方支付11个月的租金共计11869元。乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方履约保证金3000元；5、除租金外，乙方租赁商铺须按时足额向甲方交纳运管费，运管费标准按每月431.6元计算，乙方应于本合同签订之日向甲方支付租约年内运管费5179.2元，运管费范围包括公共区域水电费、公共区域保安、保洁费用、宣传推广及美陈费用；甲方负责维持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备；乙方承诺遵守甲方规定的营业时间，不擅自停止营业。如连续3天不营业或一个月内不按时进场、离场的次数累计达到5次，甲方有权解除合同收回该商铺并不退还乙方缴纳的全部费用；8.2.1租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的，但只有部分租赁场地出现此等情况的，乙方无权提前终止本合同，届时双方另行协商解决。乙方依据上述情形提前终止本合同时，应书面通知甲方，甲方应在合同解除并收回商铺后30日内退还乙方保证金及剩余租金、运管费等；8.2.2自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同的应视为严重违约。除按乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方按照租期当个租约年租金标准计算的1个月租金数额的违约金。如乙方单方面解除合同，乙方除应支付上述违约金外，还应补交免租期租金及其它甲方此前予以减免的全部费用；10.3本合同终止后7日内，乙方应将租赁期间所发生的一切费用向甲方全部结清，若乙方欠缴任何费用，甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除乙方尚欠甲方的一切费用，剩余部分将退还乙方。当日，张娟向骏苑公司交纳了1F-95号商铺运管费5179.2元、1F-95号商铺租金11869元、1F-95号商铺履约保证金3000元。合同履行中，双方产生纠纷。2019年9月26日，张娟通过EMS快递向骏苑公司邮寄了《关于解除的通知函》,其中称:“本人承租位于合肥市望江西路198号一层1F-94、95号商铺后，按约按规定使用场地并经营，但贵方却未能保证设施正常使用（如电梯已损坏2个月至今未能修复）、周边道路一直在修缮致使商场不能正常经营等种种违约行为，致使本人租赁商铺经营的合同目的不能实现。本人及其他业主多次向贵方反应要求解决，贵司迟迟不理。无奈之下,本人与其他业主要求解除合同退还剩余租金，但贵司拒不沟通径直拒绝。现本人郑重通知如下：1.本人已于2019年9月17日前已将商铺腾空清理完毕，现正式向贵司归还，请贵司接收；2.本人与贵司于2019年3月7日签订的《租赁合同》于2019年9月26日正式解除，请贵司将剩余租金、运管费、所有履约保证金在三日内退还给本人。”对此，骏苑公司于2019年9月28日收悉。当日下午，双方因租房问题再次发生纠纷。骏苑公司自认案涉商场中的自动扶梯与自动人行道于2019年10月30日检验合格，2019年11月3日自动扶梯与自动人行道投入使用。一审法院认为，张娟、骏苑公司签订的租赁合同应合法有效，各方均应依约履行合同义务。张娟要求解除合同，鉴于张娟主张解除合同的依据不符合合同第8.2.1约定“租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的”的情形，但依据合同第8.2.2的约定，可认定张娟有权单方违约解除合同。张娟已实际搬离租赁商铺，并于2019年9月26日通过邮寄方式向骏苑公司发出了《关于解除的通知函》，故可认定租赁合同于2019年9月27日骏苑公司收悉当日解除（终止）。依据合同第2.1条、第4条、第5条、第8.2.2条、10.3条的约定，结合张娟的诉请主张，张娟应向骏苑公司补交免租期的一个月租金，并应赔付骏苑公司一个月租金的违约金，故骏苑公司应向张娟退还租金(754元/月+1079元/月)×5=9165元；张娟应向骏苑公司交纳2019年5月至2019年9月的运管费，故骏苑公司应退还张娟运管费(301.6元/月+431.6元/月)×7=5132.4元；骏苑公司应返还张娟履约保证金6000元。综上所述，张娟的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：一、《大唐潮街儿童城商户号1F-94号租赁合同》、《大唐潮街儿童城商户号1F-95号租赁合同》于2019年9月28日解除，双方关于合同租赁关系的权利义务终止;二、合肥骏苑行商业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还张娟租金租金9165元、运管费5132.4元、履约保证金6000元；三、驳回张娟的其他诉讼请求。一审案件受理费417元，减半收取计208.5元，由张娟负担54.5元，合肥骏苑行商业管理有限公司负担154元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，骏苑公司与张娟签订租赁合同并实际履行，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制规定，对双方均具有法律约束力。张娟在合同约定的租赁期限未届满的情况下，腾空房屋并发函单方终止合同，系属严重违约，应当承担相应的违约责任。一审法院根据案涉合同8.2.2条的约定，认定张娟单方解除合同并根据合同约定承担违约责任并无不当，本院予以维持。骏苑公司认为张娟不能单方解除合同的意见，与合同约定的内容不符，本院不予采纳。案涉合同第四条约定“若乙方严格充分地履行了本合同规定的全部义务，则租赁期满90日后，凭乙方保证金收据，甲方不计息将履约保证金退还乙方”，张娟单方解除合同系属严重违约，不符合退还履约保证金的条件，一审判决骏苑公司退还张娟履约保证金不当，本院予以纠正。综上，骏苑公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初813号民事判决第一项，即：《大唐潮街儿童城商户号1F-94号租赁合同》、《大唐潮街儿童城商户号1F-95号租赁合同》于2019年9月28日解除，双方关于合同租赁关系的权利义务终止；二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初813号民事判决第二项、第三项；三、合肥骏苑行商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还张娟租金租金9165元、运管费5132.4元；四、驳回张娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费417元，减半收取计208.5元，由张娟负担54.5元，合肥骏苑行商业管理有限公司负担154元；二审案件受理费417元，由张娟负担140元，合肥骏苑行商业管理有限公司负担277元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年八月二十日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。