文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3370号上诉人(原审原告)：哈尔滨市万兴达物业管理有限公司，住所地哈尔滨市阿城区金城街通城路再利用公司一层3号。法定代表人：穆淑风，总经理。委托诉讼代理人：杨春光，黑龙江友致律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵廷雨，黑龙江友致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牟东旭，男，1986年1月5日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。上诉人哈尔滨市万兴达物业管理有限公司（以下简称万兴达物业公司）因与被上诉人牟东旭物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市阿城区人民法院（2019）黑0112民初5558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万兴达物业公司上诉请求：1.撤销(2019)黑0112民初5558号判决,发回重审或者改判支持万兴达物业公司一审诉讼请求;2.一、二审案件受理费由牟东旭承担。事实和理由：一、一审法院认定万兴达物业公司于2019年8月12日退出哈尔滨市阿城区平安小区（以下简称平安小区）系认定事实不清。万兴达物业公司原审中已提供证据证明退出平安小区时间为2019年10月10日。万兴达物业公司在2019年6月12日申请退出平安小区,但因平安小区时值成立业主委员会之际,没找到新的物业公司为其提供物业服务，故未得到平安社区以及政府物业办等有关部门同意，故此万兴达物业公司便继续为平安小区提供服务直至2019年10月10日结束。退出前万兴达物业公司始终按照合同约定为其进行全面的物业管理服务,对于小区业主的报修请求予以维修，将平安小区违法建设进行登记，要求整改上报金城街平安社区。上述行为均发生在2019年8月12日之后,万兴达物业公司已经在自己举证能力范围内完成了举证责任。在没有相反证据情况下,应认定万兴达物业公司退出时间为2019年10月10日。二、原审法院以去阿城区金城街道平安社区核实后得知为依据，认定万兴达物业公司退出平安小区时间为2019年8月12日，万兴达物业公司认为该部分核实材料应该当庭向双方出示、质证继而作为认定事实的证据，否则系违反法定程序。万兴达物业公司于2017年1月18日正式入驻平安小区提供物业服务,2019年10月10日退出平安小区，并与平安小区业主委员会王青真等人在2019年10月15日签订移交协议及移交物品清单,庭审中万兴达物业公司出示相应证据证明正式退出平安小区的时间为2019年10月10日,并且原审中万兴达物业公司亦提供其他证据证明正式退出平安小区的时间为2019年10月10日,牟东旭对该部分证据证明退出时间也没有异议，也予以认可。原审以阿城区金城街道平安社区核实后为依据，认为万兴达物业公司退出时间为2019年8月12日是错误的,直接损害了万兴达物业公司的权益。三、一审法院适用法律错误。万兴达物业公司与黑龙江加恒物业管理有限公司（下称加恒物业公司）签订代管协议,对平安小区进行物业管理，接手平安小区后，万兴达物业公司在通知牟东旭按照物业合同约定缴纳物业费时已经告知其物业公司的更换,并且牟东旭也是按照合同约定1元/月?㎡标准缴纳的物业费,故万兴达物业公司认为对于万兴达物业公司的进驻以及按照合同约定收取物业费，牟东旭是同意的，收取物业费的标准双方已经达成一致意见,并未按照哈价联发[2013]39《关于印发哈尔滨市物业收费管理办法>》及《哈尔滨市政府定价的经营服务性收费目录清单》标准进行收费，同时根据万兴达物业公司与平安小区业主委员会签订的移交协议及移交物品清单,说明万兴达物业公司的进驻得到了平安小区的追认,万兴达物业公司进驻平安小区后共为242户业主提供物业服务,其中仅有20余户欠缴3年及以上物业费,其余均缴纳了部分年度甚至全部年度物业费，故万兴达物业公司认为一审法院适用上述规定判令万兴达物业公司应以0.6元/月?㎡标准进行收费是错误的,应以双方当事人认可的1元标准作为判决依据。综上,请求二审法院支持万兴达物业公司的诉讼请求。四、万兴达物业公司在法定期限内行使诉讼权利应当得到支持。物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算而非分期履行的时间点起算，因此，万兴达物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。牟东旭辩称，2017年1月18日，在平安小区业主不知情的情况下，突然来了一个万兴达物业公司，又说以代管的形式又说以转让的形式，但是究竟是什么形式出现的，业主概不知情，也没有召开业主大会，也没有经过业主委员会的同意，就说明万兴达的进入是违反法律规定的。而且加恒物业公司跟业主签订的合同明确规定，不得把整体物业服务管理权转让给第三方，这就说明万兴达物业公司进入平安小区强行服务，不是合法合理的进入，损害了平安小区业主的权利。第二，即使万兴达物业公司在平安小区进行了服务，那么根据《物业管理条例》第40条规定，物业收费标准应公示，合理公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业的性质和特点，由业主和服务企业按照国务院制定的物业服务标准，在物业服务合同中明确规定，物业的服务费和服务标准应当相适应，万兴达物业公司没有按合同约定进行服务，所以业主不应当给予物业费。在一审中小区业主提供了大量的物业服务不足的证据，包括门卫、岗亭没有人值守,电脑里已经是空了，不是封闭小区，下雪的时候不能及时清理，包括8号楼西侧已是敞开的，不能封闭小区，而且在这个期间，小区的自来水损坏了两个多月，没人进行维修，给业主带来了巨大的精神伤害、利益伤害。第三,关于万兴达物业公司退出日期，哈尔滨市金城街道办事处和平安社区在2015年8月12日已经批准万兴达物业公司退出服务管理。万兴达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令牟东旭给付2015年11月12日至2019年10月10日的物业费共计4009元；2.判令牟东旭按每日3‰支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年10月10日17,114元；3.诉讼费用由牟东旭负担。一审法院认定事实：牟东旭系哈尔滨市阿城区平安小区7栋2单元702室业主，房屋建筑面积85.43平方米。2013年11月29日，牟东旭与加恒物业公司签订物业管理服务合同，合同约定主要内容为，物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，多层1.0元/月?平方米（建筑面积），商业1.5元/月?平方米（建筑面积）。2017年1月18日，万兴达物业公司与加恒物业公司签订《阿城区平安小区5-8号楼物业管理代管协议》，协议主要内容为：小区概况，小区位于北新客运站西北解放小学后，共有4栋建筑物，5、6、7、8多层建筑，总建筑面积33000平方米左右；小区物业管理权转让条件：小区物业管理权转让为小区现状转让，转让双方对此现状予以确认，转让后甲方（加恒物业公司）对小区不再承担维护、维修责任。乙方(万兴达物业公司)依据相关法律、法规，对该小区进行全面的物业管理权限，承担所有的维修项目、维护及日常管理及相关费用的支出，并保证对业户提供更加优质的服务。乙方（万兴达物业公司）依据物业管理法及相关规定，对小区实行全面的物业管理。对小区的消防系统进行日常的维护、管理及正确的使用，负责本小区的一切设备的维护、管理、确保设备的正常运行。双方约定协议签字盖章生效，自生效日之前甲方（加恒物业公司）收缴的物业费归甲方（加恒物业公司）所有，自生效之日后，业主欠缴甲方（加恒物业公司）物业费由乙方（万兴达物业公司）负责追缴，追缴所得归乙方（万兴达物业公司）所有。2017年1月18日，万兴达物业公司开始对平安小区5、6、7、8多层建筑进行物业管理，于2019年10月15日与平安小区业主委员会的代表王青真等人签订退出平安小区移交协议。经与哈尔滨市阿城区金城街道平安社区核实，2019年6月12日万兴达物业公司申请退出平安小区5#至8#楼的物业管理，2019年8月12日经批准退出。牟东旭自2015年11月13日起欠缴物业费。另查明，加恒物业公司法定代表人系孙汉清，该公司于2017年12月20日办理注销登记。孙汉清于2014年8月28日至2019年10月22日期间任哈尔滨融都物业管理有限公司法定代表人。一审法院认为，加恒物业公司与牟东旭在物业服务合同中明确约定，不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。2017年1月18日，加恒物业公司与万兴达物业公司协议约定将物业管理权转让给万兴达物业公司，并由万兴达物业公司对平安小区5#-8#楼实行全面的物业管理，违反法律规定，系无效约定。万兴达物业公司未举示证据证明代管平安小区5#-8#楼后经业主大会或者业主委员会的许可，未提交证据证明代管平安小区5#-8#楼通知业主或者以其他方式向小区的业主进行公示，未举证证明万兴达物业公司向平安小区5#-8#业主公示服务等级、服务内容，万兴达物业公司进驻平安小区5#-8#楼进行物业管理服务的程序不当。万兴达物业公司于2017年1月18日对平安小区5#-8#楼进行物业服务管理，于2019年8月12日经批准退出，万兴达物业公司举示的提供2019年10月4日的违建登记表及移交协议不足以证明在批准退出后实际提供物业管理服务，应以2019年8月12日确定退出时间。在2017年1月18日至2019年8月12日期间，万兴达物业公司虽未与牟东旭签订书面合同，但事实已经提供物业管理服务，作为实际提供物业服务的万兴达物业公司对平安小区5#-8#楼的物业管理投入了人力、物力、财力，作为业主牟东旭也接受了万兴达物业公司提供的服务，牟东旭应当支付物业服务费。关于物业服务费的收费标准，2017年1月18日前，牟东旭应按照合同约定支付物业费，2017年1月18日后因万兴达物业公司与牟东旭未签订书面合同，且未举示证据证明公示过服务等级、服务内容，亦未举示证据证明万兴达物业公司提供的服务达到了哈价联发[2013]39号《关于印发》的通知中1.0元/月?平方米的收费标准或者是其他服务等级的收费标准，根据上述文件中关于哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准中基础物业服务定价成本为0.13元，多层建筑级差物业服务定价成本（不含绿化养护）多层一级为0.38元、二级为0.54元、三级为0.86元、四级为1.19元，根据公式计算物业服务收费标准=基本物业定价成本（包括基础服务成本和级差服务成本）+利润（政府指导价标准幅度6%-12%）+法定税金，即在不包含绿化养护成本、法定税金及利润的前提下物业费基本物业定价成本一级服务收费标准为0.51元，二级服务收费标准为0.67元，三级服务收费标准为0.99元，四级服务收费标准为1.32元，以及参照哈尔滨市发展和改革委员会哈发改价费[2019]310号关于公布《哈尔滨市政府定价的经营服务性收费目录清单》的通知中哈尔滨市主城区内住宅前期物业服务收费标准：一级物业：0.6元/月?㎡（建筑面积）；二级物业：0.8元/月?㎡（建筑面积）；三级物业：1.2元/月?㎡（建筑面积）；四级物业：1.60元/月?㎡（建筑面积），综合以上因素，宜参照一级物业标准0.6元/月?㎡进行收费，关于牟东旭抗辩超过诉讼时效，因万兴达物业公司未举示2018年12月12日前向牟东旭催缴物业费的证据，2015年11月12日至2016年11月12日的物业费已超过诉讼时效，万兴达物业公司主张该部分物业费不应支持。2016年11月13日至2019年8月12日期间的物业费未超过诉讼时效，应予以支持。牟东旭应当给付万兴达物业公司物业服务费共计1,788.91元。关于万兴达物业公司主张违约金，因未签订合同，该项诉请不予支持。综上，万兴达物业公司要求牟东旭交纳物业费的部分诉请，应予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条之规定，判决：一、牟东旭于判决生效后立即给付万兴达物业公司物业管理费1,788.91元（自2016年11月13日至2019年8月12日）；二、驳回万兴达物业公司的其他诉讼请求。案件受理费129元，由牟东旭负担14元，万兴达物业公司负担150元。二审中，当事人没有提供新证据。本院确认一审判决认定的事实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方当事人二审争议的主要焦点系：一、万兴达物业公司、加恒物业公司签订《物业经营权转让合同》的效力如何认定；二、一审法院确定牟东旭向万兴达物业公司给付物业服务费的标准是否正确；三、万兴达物业公司停止对平安小区提供物业服务的时间如何认定；四、万兴达物业公司要求牟东旭交纳2015年11月12日至2016年11月12日期间的物业费是否已超过诉讼时效。关于案涉合同效力问题。《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”本案中，牟东旭系平安小区的业主，加恒物业公司原为该小区的物业管理服务企业。2017年1月18日，万兴达物业公司、加恒物业公司签订的《平安小区5-8号楼物业管理代管协议》虽然系以万兴达物业公司对平安小区物业进行代管形式订立，但合同的实质是加恒物业公司将该小区物业的管理、服务和收益的权利义务转让与万兴达物业公司。而牟东旭、加恒物业公司签订的物业服务合同对物业经营权的转让作出了禁止性约定，万兴达物业公司作为受让物业服务企业理应了解、知晓该合同内容，更应对《物业管理条例》中的禁止性规定具有充分的认知和注意义务。万兴达物业公司、加恒物业公司签订的《代管协议》未经平安小区50%以上的业主同意，此后亦没有取得小区业主的追认，因此，万兴达物业公司、加恒物业公司签订《代管协议》因违反法律法规的禁止性规定，该协议对平安小区的广大业主不具有约束力。关于平安小区业主应交纳物业费的标准问题。自2017年1月18日至万兴达物业公司终止对平安小区经营活动期间，万兴达物业公司没有与小区广大业主重新订立物业服务合同，明确物业费的标准。且广大业主提供的证据能够证明万兴达物业公司提供的物业管理水平、服务标准存在的重大的瑕疵。万兴达物业公司并未举证证明其提供的服务等级、服务内容符合小区业主与加恒物业公司物业费定价标准，亦没有向小区业主公示了收费标准，万兴达物业公司主张以牟东旭、加恒物业公司约定的物业费标准收取物业费的理由，缺乏事实和法律依据。一审法院鉴于万兴达物业公司确实提供了物业服务的事实，按住宅物业服务定价成本认定牟东旭应承担物业服务费的标准并无不当，本院予以维持。关于万兴达物业公司终止物业管理服务的时间问题。2019年6月12日，万兴达物业公司向平安小区街道社区书面申请退经营，8月12日万兴达物业公司正式退出。万兴达物业公司虽与平安小区业主委员会签订的移交协议时间是2019年10月15日，但万兴达物业公司提供的整改通知单均系其单方制作，未经小区业主签字确认，其也没有提供证据证明经批准退出后，万兴达仍持续为该小区提供物业管理服务，因此，万兴达物业公司主张物业费收取的截至时间为2019年10月10日证据不足，本院不予支持。关于万兴达物业公司要求牟东旭交纳2015年11月12日至2016年11月12日期间的物业费是否已超过诉讼时效问题。因万兴达物业公司与牟东旭物业服务属于持续履行状态，物业费亦是持续发生的，故万兴达物业公司要求牟东旭给付物业费的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务关系之日起计算。因此，万兴达物业公司要求牟东旭交纳2015年11月12日至2016年11月12日期间的物业费的诉讼请求并未超过诉讼时效。牟东旭应给付万兴达物业公司2015年11月12日至2019年8月12日物业费共计2404.01元。综上所述，万兴达物业公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更哈尔滨市阿城区人民法院（2019）黑0112民初5558号民事判决第一项为，牟东旭于判决生效后立即给付万兴达物业公司物业管理费2404.01元（自2015年11月12日至2019年8月12日）；二、驳回万兴达物业公司的其他诉讼请求。二审案件受理费300元，由哈尔滨市万兴达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董茂建审判员郑兴华审判员潘雪梅审判员 侯      守      东审判员 张      振      宇()二〇二〇年八月三十一日法官助理宛吟竹书记员刘晶