杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初18669号 原告暨反诉被告：杭州琼宝餐饮有限公司，统一社会信用代码91330100MA2803PF8X，住所地杭州大江东产业集聚区杭州萧山英冠天地商业中心1号楼3层3F-05、3F-06号。 法定代表人：沈伟锋，总经理。 委托代理人：孙文龙、何玲玲，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告暨反诉原告：杭州卓亚企业管理有限公司，统一社会信用代码91330100MA27X0FF5F，住所地杭州大江东产业集聚区义蓬街道英冠天地城1幢5001号。 法定代表人：张伟国。 委托代理人：杨伟萍、沈桂英，浙江尹天律师事务所律师。 第三人：沈伟锋，男，1978年12月4日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托代理人：孙文龙、何玲玲，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告杭州琼宝餐饮有限公司（以下简称“琼宝公司”）诉被告杭州卓亚企业管理有限公司（以下简称“卓亚公司”）、第三人沈伟锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法由审判员陈新政适用简易进行审理，后被告卓亚公司提起反诉，双方均同意继续适用简易程序进行审理。期间，依被告暨反诉原告卓亚公司申请，本院追加沈伟锋为本案第三人参加诉讼。本案于2020年3月13日、3月27日公开开庭进行了审理。经原、被告申请，庭外和解三十日。后本案转为普通程序，组成合议庭于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告琼宝公司及第三人沈伟锋的委托代理人何玲玲到庭参加了前二次诉讼，孙文龙到庭参加了7月17日的诉讼。被告卓亚公司的委托代理人杨伟萍到庭参加了3月13日、7月17日的诉讼，沈桂英到庭参加了3月27日的诉讼。本案现已审理终结。 原告琼宝公司诉称：2016年10月14日，原告设立人沈伟锋与被告卓亚公司签订两份《物业租赁合同》，其中第一份《物业租赁合同》出租物业位于杭州市萧山区××街××路××路××英冠天地1号楼1幢3层3Ｆ-05，第二份《物业租赁合同》出租物业为英冠天地1号楼1幢3层3Ｆ-06。2016年11月9日，原告登记设立，设立时原、被告之间签订了《物业租赁合同》，出租物业为1号楼1幢3层3Ｆ-05及3Ｆ-06。上述三份租赁合同为统一模板合同，对出租物业的基本情况、租赁用途、租金、保证金、物业维修保养责任、合同解除、违约责任等均作了明确约定。《物业租赁合同》签订后，经被告同意，原告对涉案商铺进行了设计装修，并于2017年4月29日开业经营。原、被告订立合同后，本应严格履行合同，但实际情况是被告存在严重违约行为，现合同目的已无法实现，具体情况如下：（1）被告卓亚公司与英冠天地1幢的业主方浙江中冠房地产开发有限公司之间的租赁合同已解除，原被告签订的租赁合同无法继续履行。双方的租赁合同于2019年1月28日被法院判决解除，被告已不具备出租方的主体资格。（2）被告未全面履行合同义务，致使原告无法正常使用涉案商铺，对原告造成了巨大经济损失。被告管理的整个商场包括本案涉案商铺的中央空调设备无法开启供暖，消费人员严重流失，交易机会大量丧失。被告运营商场不善导致商场商户陆续退租，无法吸引优质商户进场，严重影响了原告经营。原告变更的诉讼请求为：1、确认原告、被告双方于2016年10月14日签订的3Ｆ-05、3Ｆ-06号商铺《物业租赁合同》，原告设立人与被告签订的《物业租赁合同》于2019年1月28日解除；2、被告向原告返还保证金人民币53270元，并赔偿装修损失1149890元，经营损失470481.64元；3、诉讼费由被告承担。 被告卓亚公司本诉答辩称：1、卓亚公司与商场业主之间的租赁纠纷已经二审终审，但我方向省高院提出了再审，省高院已立案，卓亚公司与商场业主之间的合同是否解除应等省高院再审判决确认；2、原告承租时，被告告知原告自行安装制冷或供暖设备，功能足够满足经营使用；3、原告应该预料经营风险，商场效益不好由很多因素造成；4、商场供暖并非被告的义务。请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告卓亚公司反诉称：反诉人卓亚公司与第三人沈伟锋于2016年10月14日签订《物业租赁合同》两份，约定，反诉原告将位于英冠天地1号楼3层3F-05及3F-06号商铺出租给第三人沈伟锋用于开设餐饮店，其中3F-05号商铺面积229平方米，3F-06商铺面积271.4平方米，租期为2016年12月25日起至2021年12月24日止，租金标准为自起租日首年至第二年的日租金为1.75元每平方米，第三年至第四年的租日租金为1.84元每平方米，第五年的日租金为1.93元每平方米，租金包括物业费。在租赁期内，第三人应按三个月为一期支付租金，第一期租金在合同签订后五个工作日内支付，以后每期租金应该在该期开始前一个月的15号前支付，若第三人逾期不支付租金、违约金等任一费用累计超过三十日，反诉人有权不经第三人同意立即解除合同，第三人无权要求退还保证金或其他费用，且还应当支付反诉人相当于当年度三个月租金和物业管理费综合的违约金，同时追缴免租期租金及物业费，若前述违约金不足以抵付反诉人损失的，第三人还应赔偿反诉人损失与违约金的差额部分。合同签订后几日，第三人因工商登记需要，以被反诉人即琼宝公司的名义又与反诉人签订了一份《物业租赁合同》，内容与前述两份合同一致。合同签订后，被反诉人、第三人长期拖欠租金，经反诉人书面催讨仍拒不支付。反诉人认为，被反诉人、第三人拖欠租金的行为已构成根本违约，且造成反诉人巨大损失，反诉人于2019年5月29日向被反诉人发送《解除合同通知函》，但被反诉人、第三人尚未返还商铺并且仍旧拖欠租金。反诉原告卓亚公司提起反诉，请求法院判令：1、确认反诉人与被反诉人、第三人之间签订的《物业租赁合同》于2019年6月2日解除；2、被反诉人、第三人支付反诉人拖欠的租金、房屋占用费合计492794.3元；3、被反诉人、第三人向原告补交装修免租期85天的租金共计78262.56元；4、被反诉人、第三人支付至2019年8月1日的违约金84017.16元，以及自2019年8月2日起以未付租金为基数按日万分之五计算至实际结清之日止的违约金；5、被反诉人、第三人支付电费6684元、水费1466元；6、被反诉人将其公司注册登记地从英冠天地城1号楼3层3F-05、3F-06迁出。 反诉被告琼宝公司反诉答辩称：1、反诉人的交付不符合约定，商场室温没有达到国家标准，在沟通中反诉人自认供暖对商户造成损失的事实；2、原告未支付租金有正当理由；3、琼宝公司已结清水电费，对反诉人提出的尚欠水电费的诉请不认可。 第三人沈伟锋答辩称：涉案商铺的承租人是琼宝公司，不是沈伟锋，琼宝公司取得营业执照后已变更了合同主体。我是琼宝公司的设立人，设立人和法人共同承担责任不符合法律规定。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 原告琼宝公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《物业租赁合同》（系复印件）3份，欲证明2016年10月14日，原告设立人沈伟锋与被告签订《物业租赁合同》2份，原告琼宝公司设立后又与被告签订了《物业租赁合同》1份，前二份合同和后一份合同除了主体不同外，其他内容都相同，对出租物业的基本情况、租赁用途、租金、保证金、物业维修保养责任、合同解除、违约责任等均作了明确约定。2.沈伟锋与孙琴的微信聊天记录3份、川香府日常沟通管理群聊天记录3份，欲证明案涉商铺和商场的中央空调设备无法开启供暖，客户因就餐环境太冷投诉增多，影响案涉商铺消费客流量，原告多次要求维修启动中央空调未果。3.录音资料2份，即2018年12月13日、同年12月17日陈惠忠（被告实际负责人）与沈伟锋的通话记录各1份，欲证明原告多次要求被告全面履行合同义务，被告仍不解决问题，因被告的违约行为造成原告巨大的经营损失。4.收据1份，欲证明2016年10月31日，原告支付被告履约保证金53270元。5.乐慧PARK商铺装修申请表、《无锡红盒子设计工程有限公司设计合同》、杭州协盈装饰工程有限公司《装修施工合同》及工程联系单、《工程安装合同》（附大金空调概算报价表、空调整改和新风系统概算报价表）、《弱电系统工程施工合同》、杭州钜盛厨房设备有限公司《设备订货合同》、工程联系单、工程量预算清单、《制作合同》、川香府定制家具清单、《“二维火收银机”销售合同》、川香府火锅店装饰装修损失计算明细各1份、付款记录1组，欲证明经被告同意，原告对案涉商铺进行了装饰装修，总价为1624299.85元，并提供了部分付款记录。6.义蓬店月营业额、西溪店月营业额各1份、单店损益表2份，欲证明2017年，原告分别在案涉商场和西溪银泰开了两家规模相近的川香府火锅店，案涉商场的火锅店因被告交付的商铺无法正常使用，导致经营从盈利转为亏损，且持续亏损，被告的违约行为造成原告持续经营损失470481.64元。7.本院（2019）浙0109民初1758号民事判决书1份，欲证明被告卓亚公司与浙江中冠房地产有限公司的租赁合同纠纷中，卓亚公司向浙江中冠房地产有限公司提出涉案商场的锅炉设备未启用，商场太冷，无人来消费，严重影响了客源。被告琼宝公司对上述证据的质证意见如下：对证据1无异议；对证据2与孙琴的聊天记录三性不认可，原告提供的微信聊天记录人员身份不明，对川香府日常沟通管理群聊天记录的真实性无异议；对证据3提出真实性需要和当事人核实，合法性由法庭认定，通话内容可以反映被告一直在解决供暖问题；对证据4无异议；对证据5装修申请表三性无异议，损失清单系原告单方制作，三性不予认可；对其他证据的三性不予认可，是原告单方提供的合同，合同主体相对方都是公司，原告应当提供合同对应的付款凭证以及入账发票，现原告仅提供了合同及部分打款记录，与合同的当事人不能相互对应；对证据6均系原告单方制作，三性不予认可，特别是西溪店月营业额报表和本案缺乏关联性，要求原告提供第三方审计的报告。原告提供的单店损益表中2017年11月是亏损15000元，12月份有盈利19000多元，12月份正常是比11月份冷的，可以反映出即便商场的供暖存在问题，对原告的经营影响也是非常小的，甚至是没有的。两份单店损益表中扣减的经营费用全部包含了场地租金，但事实上原告的租金至今未付，且原告认为是不需要支付的，场地租金不应当计入经营成本。对证据7的真实性无异议。 被告暨反诉原告卓亚公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《物业租赁合同》3份，欲证明反诉原告与第三人、反诉被告签订了《物业租赁合同》，合同对租赁物、租金支付、租期、违约责任等做了明确约定；2.租金交纳通知单及签收单各4份，欲证明反诉原告向反诉被告、第三人书面催缴租金的事实；3.解除合同通知函、快递面单及查询记录各1份，欲证明反诉原告向反诉被告主张解除合同的事实；4.闭店申请1份，欲证明反诉被告于2018年12月18日申请闭店，需要调整内部及培训员工，计划2019年再次开业的事实；5.申请书1份，欲证明反诉被告自行调整营业时间的事实；6.欠费通知1份、电量充值告知单4份，欲证明反诉被告结欠水电费的事实；7.公司登记基本情况1份，欲证明反诉被告至今工商登记在英冠天地商业中心1号楼3F-05、3F-06的事实；8.民事申请再审材料清单、受理案件及告知合议庭成员通知书各1份（均系打印件），欲证明反诉原告就杭州市中级人民法院（2019）浙01民终7364号案件申请再审的事实。原告暨反诉被告及第三人对上述证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2对租金交纳通知单的真实性无异议，签收单的三性有异议，原告支付租金的前提是被告提供能够正常使用的商铺。第一份租金交纳通知单，落款时间是2018年9月4日，催缴2018年1月28日至2018年4月27日的租金，说明被告知道自己的过错，没有理由要求原告正常支付租金，所以有事后催缴的行为，最后一次催缴的是2018年10月28日至2019年1月27日的租金，原告认为是被告认可其过错，不再主张之后的租金；对证据3，三性有异议，从合同履行情况来看，被告是没有单方解除权的，且法院判决被告卓亚公司与浙江中冠房地产有限公司的租赁合同于2019年1月28日解除，其中包括了本案争议的商铺，故该通知已失去意义。对证据4、5，真实性无异议，但和本案没有关联性。对证据6，三性有异议，这是被告自行制作的，原告对此并不清楚；对证据7，三性无异议；对证据8，三性无异议，但与本案无关。 本院对原告、被告双方提交的证据材料认证如下：对原告提供的证据《物业租赁合同》3份，被告亦作为证据材料提交法庭，双方对该证据均无异议，本院予以认定。根据该份证据材料，结合第三人沈伟锋的陈述，本院认定在原告琼宝公司设立前，琼宝公司的设立人沈伟锋以自己个人的名义与被告卓亚公司签订商铺租赁合同，在原告琼宝公司设立后，合同主体由第三人沈伟锋变更为琼宝公司，合同的其他内容均一致，并倒签合同的时间，故应认定本案争议当事人为原告琼宝公司和被告卓亚公司。对原告提供的证据材料2、3，原告方与被告方实际经营人通话沟通要求被告方提供商场供暖的电话录音资料及内部顾客反映消费场所太冷的情况记录。本院审理后认为，被告卓亚公司与涉案商场的上家出租方浙江中冠房地产开发有限公司对涉案商场的租赁合同纠纷中，卓亚公司提出涉案商场供暖不能正常使用，卓亚公司承担了商户的损失，要求浙江中冠房地产开发有限公司承担损失，故结合该判决及卓亚公司在上述诉讼中的主张，可以认定，被告卓亚公司未提供涉案商场1号楼供暖锅炉设备的运行义务，原告提供的与被告方沟通要求解决供暖设备问题的电话录音情况的证据证明效力本院予以确认。对原告提供的证据材料4，原告向被告支付保证金的证据，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据材料5，对所租商铺进行装修花费110万余元及部分打款记录的证据材料，本院认为，根据涉案合同，原告对租赁的商铺进行装修的情况属实，但原告并未提供与装修合同相对应的打款记录或相关发票，原告仅提供了装修的合同金额及部分的打款记录，无法提供全部的付款记录及相应发票，故对原告装修的具体花费金额无法精确确定。对原告提供的证据材料6，原告所提供的经营的两家火锅店的营利情况并不能说明因被告未提供供暖所受损失的数额，另一家店的盈利水平亦不能证明义蓬店的亏损数额，对该份证据材料，不予认定。对原告提供的证据材料7，双方对此无异议，本院予以认定，根据此判决书及双方当事人的陈述，本案商铺于2019年1月28日被告卓亚公司与浙江中冠房地产开发有限公司的租赁合同解除，后在二审审理期间，浙江中冠房地产开发有限公司于2019年8月2日将涉案商铺强行接管，故本案原告、被告之间的商铺实际被收回的时间应认定为2019年8月2日。对被告暨反诉原告卓亚公司所提供的证据材料本院认证如下：对证据材料1，物业租赁合同3份，原告无异议，本院予以认定。对证据材料2，租金交纳通知单及签收单各4份，原告无异议，本院予以认定。对证据材料3，解除合同通知函、快递面单及查询记录各1份，该解除合同通知函的落款时间为2019年5月29日，故本院对该证据材料的证明效力予以认定；对证据材料4、5，本院认为与本案无关联性；对证据材料6，欠费通知1份、电量充值告知单4份，本院予以认定，但被告在审理期间，已交清了上述欠款。对证据材料7，公司登记基本情况1份，原告无异议，本院予以认定；对证据材料8，民事申请再审材料清单、受理案件及告知合议庭成员通知书各1份，本院认为与本案无关联性。 根据以上证据材料，本院查明如下事实： 一、合同的签订及履行过程。 2015年8月7日，案外人郑新琪与浙江中冠房地产开发有限公司签订了位于杭州市萧山区××街道的英冠天地商业中心一号楼一楼至三楼物业整体租赁合同，后于2016年4月16日，承租人由郑新琪变更为被告卓亚公司，合同其他条款不变。2016年10月14日，原告设立人沈伟锋与被告卓亚公司签订两份《物业租赁合同》，其中第一份《物业租赁合同》由沈伟锋承租卓亚公司位于杭州市萧山区××街道××号楼××幢××层××号商铺，第二份《物业租赁合同》承租人沈伟锋租赁了英冠天地1号楼1幢3层3Ｆ-06号商铺。2016年11月9日，原告登记设立，设立后原、被告之间签订了《物业租赁合同》（合同日期倒签为2016年10月14日），原告向被告承租了英冠天地1号楼1幢3层3Ｆ-05及3Ｆ-06号商铺。上述三份租赁合同为统一模板合同，除合同主体由沈伟锋变更为琼宝公司外，其他内容一致，双方对出租物业的基本情况、租赁用途、租金、保证金、物业维修保养责任、合同解除、违约责任等均作了明确约定，其中起租日期为2016年12月25日至2021年12月24日，自起租日首年至第二年的租金为每月26615元，第三年至第四年为每月27983元，第五年租金为每月29352元。《物业租赁合同》签订后，经被告同意，原告对涉案商铺进行了设计装修及购置了经营用具，合同价款一百余万元，并于2017年4月29日开业经营。但因各种原因，英冠天地1号楼的供暖锅炉未启用，导致整个1号楼无法供暖，原告琼宝公司多次与被告卓亚公司交涉此事，由于被告卓亚公司一直未解决1号楼供暖问题及琼宝公司经营状况欠佳，原告琼宝公司从2018年1月28日起拒交租金。后卓亚公司与浙江中冠房地产开发有限公司之间的租赁关系产生纠纷，经本院判决，卓亚公司与浙江中冠房地产开发有限公司的相关租赁合同于2019年1月28日予以解除，在二审审理期间，浙江中冠房地产开发有限公司于2019年8月2日将包括涉案商铺在内的一批商铺强行接管。 二、原告琼宝公司拒交租金行为、被告卓亚公司未启用1号楼的供暖问题是否违反合同的约定。根据被告卓亚公司（甲方）与原告琼宝公司（乙方）之间签订的《物业租赁合同》第6.1条之规定，甲方对出租场地的建筑结构出现的问题、重大设施设备出现的故障、严重影响乙方正常经营的大面积渗漏水问题承担维护和修复义务。但紧急情况下，乙方应采取合理措施防止损失扩大，并立即向甲方报修。根据该条规定，重大设施设备出现的故障，维修的责任主体为被告卓亚公司，大型商场的供暖、制冷为商场正常运行的重要条件，故被告卓亚公司有义务提供1号楼的正常供暖，虽然1号楼的正常供暖义务并不仅仅是原告琼宝公司单独享有的权利，但被告卓亚公司不正常供暖对位于1号楼的琼宝公司的正常经营会产生重大的外部影响，故应当认定被告卓亚公司违反了本合同的该条规定。虽然被告卓亚公司违反了提供供暖义务的规定，但原告琼宝公司自身商铺内亦安装了空调系统，外部环境并非原告琼宝公司无法经营的唯一因素，原告琼宝公司不能以此理由拒交租金。原告琼宝公司拒交租金的行为亦为违反合同义务的行为，故应当认定原告、被告双方均有违反合同约定的行为。 三、双方合同的解除时间。根据被告卓亚公司与浙江中冠房地产开发有限公司之间租赁纠纷的民事判决书，法院确判决定了本案涉诉商铺的租赁权于2019年1月28日予以解除，解除租赁权的物业包括了本案涉诉的两间商铺，后因上诉，该判决书未生效，在二审审理期间，浙江中冠房地产开发有限公司于2019年8月2日将包括涉案商铺在内的一批商铺强行接管。故从2019年8月2日，被告卓亚公司已失去对本案商铺的控制权，故本案两间商铺的收回时间应认定为2019年8月2日。 四、双方损失的确定。原告琼宝公司未交租金的时间从2018年1月28日起，商铺被收回的时间为2019年8月2日，故原告琼宝公司未交租金的时间约为一年六个月，前两年租金为每月26615元，第三年至第四年为每月27983元，故原告未缴租金数额为约48.8万元。而根据琼宝公司的装修合同相关证据，虽然无法准确确定琼宝公司的损失数额，但因涉案商铺因卓亚公司与浙江中冠房地产开发有限公司的纠纷被收走，亦会对琼宝公司造成相当的装修损失，且原告尚有履约保证金50000余元被告尚未退还。因原告、被告双方均未申请对涉案装修进行鉴定，故本院根据常理，认定双方的损失数额基本相等，互不进行赔偿。 五、对原告琼宝公司的注册地问题 原告、被告之间的租赁合同第10.3规定，租赁合同期满且双方未就租赁合同续租事宜达成一致或租赁合同提前终止的情况下，乙方（即琼宝公司）需在租赁合同终止后十五个工作日内完成工商部门经营场所变更登记或公司注销登记。故反诉人卓亚公司要求被反诉人琼宝公司将其公司注册地从英冠天地1号楼3层3F-05及3F-06号迁出的诉讼请求，予以支持。 综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、杭州琼宝餐饮有限公司与杭州卓亚企业管理有限公司之间签订的《物业租赁合同》于2019年8月2日解除。 二、杭州琼宝餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内将注册地从杭州大江东产业集聚区杭州萧山英冠天地商业中心1号楼3层3F-05、3F-06号迁出。 三、驳回杭州琼宝餐饮有限公司的诉讼请求。 四、驳回杭州卓亚企业管理有限公司的其余诉讼请求。 本诉案件受理费19862元，由杭州琼宝餐饮有限公司负担，反诉案件受理费5261元，由杭州卓亚企业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈新政 人民陪审员  戴志庆 人民陪审员  张 潮 二〇二〇年八月三十一日 法官 助理  张光道 书 记 员  钟小佳