成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初3042号 原告：马小虹，女，1980年7月26日出生，汉族，住武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：李康，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都成泰房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区光华大道三段399号。 法定代表人：吕恩政，董事长。 委托诉讼代理人：戴诗玉，四川拓泰律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：杨豪（公司员工），男，汉族，1978年6月4日出生，住北京市海淀区。特别授权代理。 马小虹与成都成泰房地产开发有限公司（以下简称“成泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。马小虹的委托诉讼代理人李康、成泰公司的委托诉讼代理人戴诗玉、杨豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马小虹向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告自2018年6月30日至2019年9月29日以498780元为基数，按每日万分之零点五支付违约金12145元；2.请求贵院依法判决被告承担本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费等）。庭审中，马小虹变更第一项诉讼请求为“请求贵院判令被告自2017年12月21日至2019年9月29日以498780元为基数，按每日万分之零点五支付违约金16135.5元”。事实与理由：2017年3月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议附件》，购买成泰公司开发的“湟普国际”项目2幢2单元10层1004号房屋，约定房屋总价498780元，付款方式为按揭贷款，房屋交房时间为2017年9月30日前，出卖人在房屋交付后365日内完成房屋转移登记，为马小虹办理房屋所有权证书，逾期办理的，自应取得之日至实际办理之日止，已已付房款为基数按每日万分之零点五计算违约金……马小虹接收案涉房屋后，于当日向开发商支付了相关税费及代办费用，递交了办理房屋转移登记需要的相关资料，但成泰公司一直未履行办理房屋所有权登记证书的义务。成泰公司逾期办证的行为，导致马小虹的房屋不能及时完全实现其自身价值，已严重侵犯马小虹的合法权益，故马小虹诉至法院要求判如所请。 成泰公司辩称，1、成泰公司按照两证合一的政策和合同的约定，履行完毕了合同义务，不存在违约事实，依法也不应当承担办理不动产权证书的违约责任。根据双方合同约定，成泰公司应在商品房交付之日起365日内协助马小虹办理完毕房屋所有权证书。房屋于2017年9月22日交付，故办理房屋所有权证的截止期限为2018年9月22日。根据双方补充协议第十五条第4款约定，成泰公司在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证，则办理国有土地使用权证截止期限为2021年9月22日，且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后。但根据原成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告，成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度。而双方合同中对于不动产统一登记并无相应约定，但不动产统一登记系对原房屋所有权证以及国有土地使用权证合并，结合双方在合同中约定办理房屋所有权证以及国有土地使用权证的先后顺序，办理不动产权证书的截止时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为准，现办理不动产权证书的时间尚未届满。但根据本案查明的事实，成泰公司已在约定的国有土地使用权证时间届满前办理了不动产权证书，马小虹主张成泰公司存在违约行为并无相应事实依据。2、二证合一政策的实施是一个系列和层级的过程，从中央到地方，从2015年的不动产暂行登记条例到2016年8月22日温江区实施的不动产统一登记的政策公告，不动产登记是一个过程，相关部门在这个过程中并未出台关于载明办理“不动产权转移登记”的示范性合同文本。马小虹作为成年人，在缔约时，应当知道不动产统一登记的相关法律和地方政策，且知道《商品房买卖合同》及其补充协议约定的不是办理“不动产权转移登记”，而是先后办理“房屋所有权登记”“国有土地使用权转移登记”，其依然自愿订立合同，依然自愿履行合同，说明其愿意按照合同约定，按照政策规定接受办理不动产权的截止时间。况且，不动产权统一登记并未改变房地的两种权利，不动产权证上面载明的依然是两种权利，而非一种抽象的“不动产权”。成泰公司为马小虹办理不动产权证书有法律预期和合同预期，即只要国土证的转移登记时间未截止，成泰公司就没有违约行为。现成泰公司已为马小虹办理案涉房屋的不动产权证书，提前履行了国有土地使用权登记义务，故马小虹主张办理不动产权转移登记违约金，没有事实依据。3、根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十五条第4款关于“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。”的约定，该条款有明确的义务主体、具体的办证期限，该约定并未免除成泰公司协助办理国有土地使用权证义务，也未排除马小虹获得国有土地使用权登记的合同权利，该条款不构成法律规定的无效情形。综上，请求法院驳回马小虹的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求发表了意见，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月17日，马小虹与成泰公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《合同》”）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定案涉房屋总价款为498780元，成泰公司在房屋交付后365日内为马小虹办理完毕房屋所有权证书。《合同》第二十八条约定：“……逾期办理房屋所有权证，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。”《补充协议》第十五条第4款约定：“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。”案涉房屋于2017年9月22日交付马小虹，房屋的不动产权于2019年9月29日已经转移登记至马小虹名下。 另查明，成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告载明：“……成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度”。 上述事实有双方当事人的身份信息及当庭陈述，《合同》《补充协议》等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，对于双方签订的《补充协议》第十五条第4款“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证”的约定，虽然该条款在成都市温江区实施不动产统一登记制度之后订立，但该条款有明确的义务主体、具体的办证期限，基于不动产统一登记系对原房屋所有权证以及国有土地使用权证的合并，该条款的内容并未免除成泰公司协助办理房屋所有权证及国有土地使用权证对应权利证书的义务，也未排除马小虹获得房屋所有权证及国有土地使用权证对应权利登记的合同权利，即未排除马小虹取得案涉不动产的物权，故该条款不符合法律规定的无效情形。另，成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度，已向社会公众发布通告，该制度的实施并不仅针对成泰公司，马小虹作为完全民事行为能力人，也应对此知晓。因马小虹未提交其系在受欺诈、胁迫的情形下而订立合同的证据，故马小虹与成泰公司订立的合同条款应视为双方为促成合同目的实现而达成合意的结果。综上，对马小虹认为成泰公司在订立合同时已经预见或知晓政策的实施，通过合同条款降低违约风险的主张，本院不予采纳。 因此，马小虹与成泰公司签订的《合同》及《补充协议》系双方自愿签订，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。马小虹诉请成泰公司支付逾期取得不动产权证书的违约金，则应当审查成泰公司在履行合同过程中是否存在该违约行为。 根据双方合同约定，成泰公司应在商品房交付之日起365日内协助马小虹办理完毕房屋所有权证。案涉房屋于2017年9月22日交付马小虹，故办理房屋所有权证的截止期限为2018年9月22日。根据双方补充协议第十五条第4款约定，成泰公司在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且马小虹交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据马小虹的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证，则办理国有土地使用权证截止期限为2021年9月22日，且需要马小虹交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后才能办理。 另，根据原成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告，成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度。而双方合同中对于不动产统一登记确无相应约定，基于不动产统一登记系对原房屋所有权证以及国有土地使用权证合并，结合双方在合同中约定办理房屋所有权证以及国有土地使用权证的先后顺序，办理不动产权证的截止时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为准，现马小虹已在约定的国有土地使用权证时间届满前取得了不动产权证，故成泰公司无逾期办理不动产权证的违约行为，马小虹主张成泰公司存在违约行为无相应事实依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回马小虹全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取102元，由马小虹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 舒 玲 二〇二〇年八月二十日 书记员 杨李欣