呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1947号上诉人（原审原告）:呼和浩特市春川物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区丰州南路49号鹏欣金游城4层。法定代表人：张志庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石元正，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：戴岩欣，内蒙古上都律师事务所律师。上诉人呼和浩特市春川物业服务有限责任公司（以下简称春川物业公司）因与被上诉人石元正物业合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初10150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。春川物业公司上诉请求：一、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初10150号民事判决，发回重审或依法改判支持春川物业公司的全部一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由石元正负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。第一、一审法院在认定石元正撤场及搬离承租商铺的时间参照双方租赁合同的判决[（2019）内0105民初9986号]作出认定不符合案件的实际情况及法律规定。1.石元正自认于2015年9月18日与春川物业公司达成一致并撤场，搬离商铺，据此一审法院在无任何证据佐证的情况下作出实际搬离的认定，不符合客观事实。春川物业公司在一审过程中出示的《催款函》、《解除函》等证据足以能证明本案租赁合同关系的延续，故双方的物业服务合同关系依据石元正实际租用时间一直处于生效状态，石元正应向春川物业公司支付物业服务费。石元正不能在无正当理由情况下任意解除合同，破坏合同的有效性、延续性及稳定性。2.从举证程序上讲，春川物业公司已经完成举证责任。石元正应对其抗辩的事实承担举证责任。双方在签订租赁合同及交付房屋后，对于石元正如何占有、使用及经营租赁物并无实质审查的义务，恰恰是石元正应该对其无法占用房屋或者解除合同的事实加以证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。”石元正在整个庭审过程中都未举证证明2015年9月18日闭店、办理、协商一致解除合同的主张，仅仅是单方的口头陈述且其陈述时间也具有很大的模糊性。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条：“证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据”。石元正在无证据且证据无法查证属实的情况下，一审法院将不确定的事实作为作出判决的依据，不符合法律规定，也不符合民法公平正义的原则。据此，一审法院在举证责任分配上加重了春川物业公司的负担。第二、春川物业公司诉请要求石元正支付物业服务费未超过诉讼时效。本案春川物业公司诉请的物业服务费截止到2017年10月19日，根据双方签订的《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），物业费的支付标准参照租金的标准支付，故物业服务费和租金一样是同一性质的债务分期履行。连续性债务具有整体性、关联性，基于保护合理信赖利益的角度，诉讼时效期间应从最后履行期限届满之日起算。根据春川物业公司提供的证据显示石元正实际占有房屋截止到2017年10月19日（依据新证据截止点也是2017年4月30日）。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，本案春川物业公司向石元正主张物业服务费的诉讼请求在法定的诉讼时效期间内，应得到支持。此外，石元正在2017年4月30日向春川物业公司出具情况说明，内容明确约定，双方于当日将承租的房屋归还春川物业公司，所剩物品商场自行处置，涉及费用双方另行协商。通过上述证据也可以看出，双方实际解除合同的时间并非石元正单方抗辩的2015年9月18日。综上，春川物业公司的诉讼时效期间未过。第三、石元正未按照约定支付物业费，构成违约，应向春川物业公司承担违约责任。春川物业公司的违约金标准参照石元正与呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华公司）租赁合同中的约定，尽管租赁合同并非春川物业公司与石元正签订，但合同约定了物业费的缴纳时间及缴纳标准，且缴纳的方式是由石元正向实际提供物业服务的主体交付。在实际履行过程中，石元正也是依据合同的约定标准向春川物业公司支付了相关物业服务费，故双方以实际行为认定了租赁合同中关于物业费部分的表述，双方可以参照执行。同时合同第12.2.9约定，乙方拖欠租金及物业管理费及本合同约定的应由乙方支付的任何费用累计相当于两个月的租金额时，甲方可解除合同，同时向甲方支付相当于两个月租金额的违约金。据此，石元正应向春川物业公司支付违约金。第四、春川物业公司已经将采暖费足额缴纳，石元正依据合同约定应向春川物业公司支付该项费用，一审法院认定事实不清。租赁合同第6条6.5约定，在租赁期间内，石元正应自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、取暖费、通讯费等公共事业费用，该公共事业费用包含采暖费。重要的是该部分费用已由石元正全额交纳至采暖公司，且石元正在租赁及使用房屋期间实际享受了采暖利益，为采暖利益的最终用户。《物业管理条例》第四十四条约定物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。据此，石元正依据合同及事实应为本案最终承担采暖费的主体，一审法院判决认定错误。石元正辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、沃华公司与石元正签订的租赁合同，确实于2015年9月18日已经解除，春川物业公司利用合同条款优势，起诉要求石元正缴纳物业费和采暖费，确无事实及法律依据。石元正于2015年9月18日退回商铺并搬离，并未拖欠物业费，春川物业公司应当尊重事实、履行承诺。二、石元正未委托春川物业公司替其缴纳采暖费，供暖公司也未授权春川物业公司代为收取供暖费，春川物业公司提供证据并不能证明其为石元正支付供暖费的具体数额及供暖期限，且事实上石元正已于2015年9月18日已经搬离承租商铺，并未实际取得供暖服务，不应缴纳任何费用，因此，春川物业公司主张采暖费没有事实和法律依据。三、春川物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效。石元正已于2015年9月18日搬离承租商铺，即便春川物业公司案2015年9月18日主张物业费、采暖费，也已经超过了诉讼时效，不应得到支持。春川物业公司向一审法院起诉请求：1.判令石元正向春川物业公司支付拖欠的2014年11月18日至2014年11月30日及2015年2月1日至2017年10月19日的物业费33292.76元、2014至2017年度采暖费7890.21元；2.判令石元正向春川物业公司支付迟延支付违约金12189.18元；3.判令石元正承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2014年4月23日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司（甲方，以下简称鹏达置业公司）与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由春川物业公司为呼和浩特鹏欣金游城公寓、商业物业提供物业服务，物业管理区域四至为：东至双台什路、南至小台村、西至小台新村、北至南二环，合同期限自2014年4月23日至2019年4月22日止。物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：高层公寓3元/月/平方米、商业物业15元/月/平方米。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业买受人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年9月28日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务（按当地收费时间确定,租赁商户按合同约定）。该合同还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、专项维修资金、违约责任等事项作出了约定。2014年7月7日，沃华公司（甲方、出租方）与石元正（乙方、承租方）签订租赁合同，甲方将坐落于呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S2S3-214房屋出租给乙方，该房屋建筑面积69.84平方米，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为配套经营使用，业态限于童鞋。租赁期限为五年，自2014年11月18日起至2019年11月17日止，甲方在2014年9月18日前向乙方交付该房屋。合同第六条物业管理及其他费用中6.1约定，租赁期限内，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业管理费和广告推广费。物业管理费定为每平方米租赁面积每月人民币15元；6.1.1约定，该房屋租赁期间物业管理费支付方式如下：自2014年11月18日至2019年11月17日止，每月物业管理费用为人民币1062.15元。6.2约定，乙方应在签署本合同时支付贰个月物业管理费人民币2124.3元，作为首期物业管理费，此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。物业管理费起算日为本合同签署之日。物业管理费包括正常整体营业时间的公共厕所的使用费、垃圾清运费（不包括餐饮业的泔脚垃圾清运等特殊费用）、公共区域保安费、清洁费、绿化费用、公共部分水电费、公用设备的维修和保养费用以及物业管理人员的工资等。6.4约定，在租赁期限内，乙方应自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公用事业费用。该合同还就其他事项作出了约定。2014年10月24日，石元正向春川物业公司交纳首期物业费2015.41元、装修押金2000元、装修管理费1060.16元，并由春川物业公司向其出具收到上述费用的收据。2014年11月24日，沃华公司（出租方、甲方）与石元正（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同（固定租金版）之补充协议》，甲、乙双方于2014年7月2日签订租赁合同，鉴于屋内建设烟道与原图不符且乙方不使用，经协商同意，将房屋建筑面积做调整并订立补充协议：第1条约定，调整后的建筑面积为66.26平方米。第2条约定，租赁合同项下约定的租金、物业费按调整后的建筑面积计算，乙方按如下约定支付租金和物业费，即：......2.2.1自2014年11月18日至2019年11月17日止，每月固定物业费为人民币1007.7元。庭审过程中，春川物业公司与石元正一致认可租赁房屋的面积为66.26平方米；石元正自认于2015年9月18日搬离租赁房屋，经询问，春川物业公司未对该事实作出回复。一审法院认为，春川物业公司与鹏达置业公司签订《前期物业服务合同》后为金游城广场提供物业服务，沃华公司又与石元正签订租赁合同，将位于春川物业公司物业服务范围内的案涉房屋出租给石元正使用，石元正作为案涉房屋的物业使用人在租赁房屋期间与春川物业公司形成事实上的物业服务合同关系，其应按照租赁合同的约定承担其租赁案涉房屋期间的物业费。对于春川物业公司主张石元正支付2014年11月18日至2014年11月30日、2015年2月1日至2017年10月19日期间物业费的诉讼请求，石元正自认于2015年9月与商场达成一致，并于9月18日撤场、搬离承租商铺，春川物业公司仅提供案涉房屋2017年9月27日另租他人的租赁合同，未举证证明2015年9月18日至2017年10月19日期间石元正仍占有、使用案涉房屋，鉴于春川物业公司实际为金游城广场提供物业服务，且知晓租赁双方关于物业费负担的约定，石元正此前亦有向其交费行为，故一审法院认为，石元正应参照前期物业服务合同中15元/月/平方米的标准按其承租房屋面积向春川物业公司支付2015年9月18日前的物业费。石元正提出春川物业公司主张的2015年9月前的物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，石元正自2014年10月24日交纳首期物业费后未再交费，而春川物业公司于2019年11月7日向一审法院提起诉讼向石元正主张物业费，且未举证证明其主张曾发生诉讼时效中止或中断的事由，故一审法院认为，春川物业公司主张的2015年9月18日前的物业费已超过诉讼时效，对其主张的该部分物业费，不予支持。对于春川物业公司主张的2015年9月19日至2017年10月19日期间的物业费，因其未提供证据，不予支持。对于春川物业公司依据租赁合同约定主张石元正支付延期付款违约金的诉讼请求，其并非租赁合同的一方当事人，其无权依据租赁合同主张违约金，对其该项诉讼请求，亦不予支持。对于春川物业公司主张石元正支付采暖费的诉讼请求，因前期物业服务合同及租赁合同当中均未约定采暖费由春川物业公司负担，石元正亦对春川物业公司称代其交纳采暖费提出异议，春川物业公司亦未举证证明其确已代石元正交纳案涉房屋的采暖费，故对其该项诉讼请求，不予支持。对于春川物业公司主张支付律师费的诉讼请求，因无合同依据，且其未提供证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条,《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回呼和浩特市春川物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计567元（原告已预交），由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，石元正作为承租人，其基于租赁合同行使权利的方式即是占有、使用涉案房屋进行商业经营，故一审法院以石元正搬离涉案房屋的时间即2015年9月18日认定为计算物业费的节点并无不当。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外”,第一百三十七条规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”,石元正自2014年10月24日交纳首期物业费后未再交费,而春川物业公司于2019年11月7日向起诉向石元正主张物业费,且未举证证明诉讼时效中止或中断的事由,故一审法院认为,春川物业公司主张的2015年9月18日前的物业费已超过诉讼时效,不予支持。综上所述，春川物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费567元，由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 张蒙江审判员 蔡世杰二〇二〇年八月二十八日（法官助理 乌日汗书记员 解海波