重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初2177号原告:重庆金科巫宸房地产开发有限公司，住所地重庆市巫山县平湖西路159号，统一社会信用代码91500237355700030K。法定代表人：周达，总经理。委托诉讼代理人：程启涛（特别授权），重庆弘全律师事务所律师。委托诉讼代理人：**（特别授权），重庆弘全律师事务所律师。被告:周凤连，女，1988年12月2日出生，汉族，住贵州省修文县。原告重庆金科巫宸房地产开发有限公司（以下简称金科公司）与被告周凤连房屋买卖合同纠纷一案，原告金科公司于2020年6月19日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员何毅独任审判，适用简易程序并于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人程启涛，被告周凤连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告购房款538000元；2.判决被告以538000元为基数，从2020年1月1日起按日万分之三向原告计付违约金至实际支付房款时止（截止2020年6月1日违约金为24210元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告于2019年4月9日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告在原告处购买位于巫山县xx街道xx路xx号xx幢xx房屋一套，房屋总价款769800元，合同第五条第二款约定被告分四期向原告支付购房款，原告支付了第一期购房款231800元。第二期购房款150000元应于2019年8月30日支付，第三期购房款150000元应于2019年10月30日支付，第三期购房款238000元应于2019年12月30日支付，以上三期购房款共计538000元被告至今未支付。按照合同约定，被告应从2020年1月1日起以538000元为基数，按日万分之三向原告计付违约金至实际支付价款时止。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提出上述诉讼请求，望贵院判如所请。被告周凤连辩称，我买原告的房屋是事实，欠原告剩余房款538000元也是事实，但因今年疫情原因我暂时没有钱支付，请求原告同意让我延期支付。同时，我认为违约金过高，请求法院调整至日万分之0.5之内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合本院认证，本院确认的事实如下：2019年4月9日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同载明：“甲方：重庆金科巫宸房地产开发有限公司，乙方：周凤连。......第一条本商品房的项目名称及土地状况：本商品房项目暂定名为：巫山xx一期十一组团。......第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市巫山县xx街道xx路xx号xx幢xx（跃）。......（四）本商品房建筑面积123.95平方米，其中：套内建筑面积105.26平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积18.69平方米。第五条付款方式及期限：......2、分期付款：本商品房总成交价额769800元。第一期：于2019年4月9日支付房款231800元。第二期购房款150000元应于2019年8月30日支付，第三期购房款应于2019年10月30日支付房款150000元；第四期于2019年12月30日支付房款238000元。......第七条交房期限及交付条件：......2、属预售商品房的，甲方应当在2019年6月25日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。......第十条乙方逾期付款的违约责任。......（2）逾期超过45日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。......第二十八条本合同自双方签字之日起生效。甲方：重庆金科巫宸房地产开发有限公司，乙方：周凤连。签订日期：2019年4月9日”。原告已支付第一期购房款231800元。2020年1月9日，金科公司给周凤连发出《催告函》，主要内容为：周凤连女士：贵我双方于2019年2月11日签订《重庆市商品房买卖合同》，......根据合同的约定：第二期购房款150000元应于2019年8月30日支付，第三期购房款应于2019年10月30日支付房款150000元；第四期于2019年12月30日支付房款238000元，但贵方至今未付清上述款项，已构成违约，应当承担违约责任。贵方应于本函送达之日起3日内到金科地产签约中心交清所欠款项及逾期违约金。周凤连于2020年1月15日收到该《催告函》。以上事实有原告营业执照副本复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、重庆市商品房买卖合同复印件、催告函复印件、EMS快递查询回单复印件，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证，以上证据其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对其证据效力予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方就房屋的基本情况、价格、房款支付方式、违约责任等进行了约定，系双方的真实意思表示，且符合法律规定，该合同应当合法有效。原告要求被告支付余下的购房款538000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告以538000元为基数，从2020年1月1日起按日万分之三向原告计付违约金至实际支付房款时止（截止2020年6月1日违约金为24210元）的诉讼请求，本院认为，被告未按约定支付余下的购房款，属违约，应当按约定支付违约金。被告辩称，今年因新冠疫情的影响，暂时无钱支付，认为违约金过高，请求法院调整至日万分之0.5之内，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据以上规定，本院认为，被告因新冠疫情的原因致使收入减少，暂时无法支付购房款，要求调整违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持，本院酌定将违约金调整至日万分之一。因此，原告要求的违约金应以538000元为基数，由被告从2020年1月1日起按日万分之一支付至房款支付完毕之日止。综上所述，原告金科公司的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、第一百六十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、由被告周凤连于本判决生效后十日内，支付原告重庆金科巫宸房地产开发有限公司余下购房款538000元及违约金（违约金以538000元为基数，从2020年1月1日起按日万分之一支付至房款支付完毕之日止）；二、驳回原告重庆金科巫宸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9422元，减半收取4711元，由被告周凤连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  何毅二〇二〇年八月十一日书记员  张静