淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0813民初122号 原告（反诉被告）：淮安市洪泽区工人文化宫，住所地淮安市洪泽区人民路10号。 法定代表人：曹将，该单位主任。 委托诉讼代理人：刘宝良，江苏泽之源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王颖，女，1970年4月2日出生，汉族，住淮安市洪泽区。 委托诉讼代理人：陈立功(系王颖丈夫)，男，汉族，1968年4月13日出生，住淮安市洪泽区。 原告（反诉被告）淮安市洪泽区工人文化宫与被告（反诉原告）王颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情需要，转为普通程序，组成合议庭，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人刘宝良、被告（反诉原告）王颖及其委托诉讼代理人陈立功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）淮安市洪泽区工人文化宫向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除与被告签订的房屋租赁协议，被告交回租赁房屋并承担违约责任；2、支付租金至实际交回房屋日并承担违约金5万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年1月25日签订房屋租赁协议，约定将位于影剧院2楼房屋租赁给乙方开歌舞厅，租期自2017年10月1日至2020年9月30日，年租金9万元，合同签订时付清当年租金，之后租金于每年的9月30日前付清。合同签订后，原告依约履行，被告未按期支付租金。后经多次催要，被告以种种理由搪塞，仅付2万元。现依据法律规定提起诉讼，请求依法判决。 被告（反诉原告）王颖辨称，拖欠租金是事实，因为双方问题未解决，解决好会按时支付。我方同意解除合同，但是我方对租赁房屋投资经营“星光大道”歌舞厅，原告违约提前解除合同需要赔偿并支付合同违约金。 被告（反诉原告）王颖反诉称，被反诉人提起诉讼，以欠付租金为由要求解除合同、收回房屋，并要求承担违约金5万元。实际被反诉人对租金履行从未提过异议，也从未催交，按照以往多年交易习惯，每年租金都是分几次支付。被反诉人在我处也有消费帐款未结，不存在欠付租金的矛盾，被反诉人也没有书面通知支付租金，未采取断电或其它催缴措施，达不成“三十日内仍不付清租金，甲方有权终止合同”条件。而被反诉人诉讼的根本原因是中华全国总工会出台新规定，无法再继续租赁房屋。根据法律规定，在不可归责于双方的事由导致合同解除的情况下，被反诉人应按公平原则承担反诉人在剩余租期内的装潢装修、设备设施等残值损失213.4366万元、可期待营业收入损失66万元。 原告（反诉被告）辩称，被告违约在先，第二个租金缴纳期至今缴纳2万元。原、被告只是在2017年才签订租赁合同，不存在先前有租赁关系，消费账单与本案无关。被告至今未提供在合同履行期内装修的确凿证据，且装修价款多次变化，存在虚假。请求驳回被告的反诉请求。 围绕本案诉讼请求，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。对双方当事人无异议的证据，本院依法予以采信。对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：1、原告提供的2016年至2018年水电费相应情况（3组），被告对原告提供的该组证据的关联性不予认可，但是被告系经营性单位，一般情况下，同期水电费的支出应是平稳的，而该三年期间，被告的水电费在7、8、9三个月水电费是相对平稳的，且该组证据来源合法、内容真实，故本院予以采信；2、被告提供的装饰工程设计合同及收据、装饰工程施工协议书及收据、消防改造工程承包合同、苏州市相城区金枫家具厂订货合同、音响点歌系统购销合同、佛山照明订单一份、空调器买卖合同、瓷砖购销合同及收据等，经本院对相关家具、灯具、音响等供应商进行调查，涉及大额交易均未提供银行流水，也未能提供财务账册予以佐证，不能证明与被告之间确实存在商品交易。特别是2017年7月16日签订的装饰工程施工《协议书》，工程造价89.5257万元，甲方“洪泽县高良涧镇星光大道歌舞厅”负责人为“王颖”、乙方“江苏森立建设有限公司”负责人“陈立功”，夫妻两人签订合同，有违常理。本院对证据3的真实性、合法性不予采信；3、经被告申请，本院委托江苏天昊资产评估有限公司作出的资产评估报告书，由于被告无法证实其装修装饰的具体时间，当庭陈述出现矛盾，该报告对房屋现状以“成新率”进行评估，无法确定被告在合同签订后的添附价值，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2007年6月29日，原告（甲方）与高鹏（乙方）签订《租赁协议书》，将甲方所属影剧院正门大厅二楼等房屋租赁给乙方经营KTV娱乐业和茶吧，期限至2017年9月30日；该合同第十条约定“租赁期结束后，乙方投入经营所需的改造设施其不动产部分不得拆除，无偿交付给甲方”。 2017年1月25日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《房屋租赁协议》，约定原告提供房屋租赁给被告开歌舞厅使用，租期三年，自2017年10月1日至2020年9月30日，年租金9万元，合同签订时付清当年租金，之后租金于每年的9月30日前付清。该合同的第五条约定，“乙方如确需改造需向甲方提出书面申请，得到甲方批准后方可进行”。 合同签订后，被告使用房屋继续开歌舞厅。合同履行至第二年，被告依约应缴纳租金9万元，被告实际于2018年10月19日缴纳2万元，余款未缴纳，原告并未采取断电、书面催缴等措施。 2018年10月16日，中华全国总工会通知要求收回所有出租房屋。2018年12月20日，原告向被告发出《解除房屋租赁协议通知书》，以因中华全国总工会于近期要求收回所有已出租房屋为由要求解除合同，被告予以签收，但未按要求三日内办理解除合同手续。 原告于2018年12月25日向本院提起诉讼，要求解除与被告王颖房屋租赁合同，后撤回起诉。本案在审理过程中，被告放弃主张可期待营业收入损失。 另查明，被告称其在2017年7、8、9三个月期间对涉案房屋进行装饰装修，但未能提供证据证明其已获得原告的批准。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告、被告双方签订的房屋租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以采信。 本案的争议焦点为：1、违约责任问题；2、租金金额问题；3、装饰装修损失问题。 一、关于违约责任问题 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告依据合同提供房屋给被告使用，被告根据合同约定应在2018年9月30日前缴纳下一年度的租金，其未按期足额缴纳租金，构成违约，应承担主要责任。现原告以被告未缴纳租金违约为由向本院提起诉讼，要求解除合同，具有解除合同的法定选择权，本院予以支持。而原告在被告未缴纳租金时，未出具书面通知要求承租人在合理期限内支付，也未以被告违约为由主张解除合同、赔偿损失，而是以中华全国总工会要求收回所有已出租房屋为由要求解除合同，存在过错，应承担次要责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该法第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故原、被告双方均存在违约行为，应各自承担违约责任。双方协议约定违约金过高，应予调整，本院根据合同约定及相关法律规定，酌定原告承担被告违约金为4200元（70000*20%*30%），被告承担原告违约金为9800元（70000*20%*70%）。 二、关于租金问题 关于租金问题，双方合同约定房屋年租金为9万元，被告认为租金应计算至原告提出解除合同之日（2018年12月20日），由于原告提出解除协议后双方并未办理解除协议手续，且被告一直占有、使用房屋，原告未采取断电、关门等强制措施阻碍其营业，本院认定租金应计算至被告实际交回房屋为宜。考虑到2020年1月以来新冠疫情影响、被告未实际营业等情况，酌定免除2020年1月份之后的租金。被告应付租金为11.25万元[（2018.10--2019.12）]，已付租金为2万元，尚应支付租金9.25万元，结合双方责任，实际应支付64750元（92500*70%）。合同解除后，被告仍不返还房屋，应承担逾期占用费。 三、关于装修装饰损失问题 1、2007年6月29日签订的合同第十条约定“租赁期结束后，乙方投入经营所需的改造设施其不动产部分不得拆除，无偿交付给甲方”。故在2017年房屋到期后，原装潢不可移动部分归原告所有，且该协议租赁人为高鹏。2、2017年1月25日签订的《房屋租赁协议》第五条约定，“乙方如确需改造需向甲方提出书面申请，得到甲方批准后方可进行”。被告未向原告提出申请。3、原告单位职工多人证实被告没有在2017年7月至9月期间进行装修，并提供被告水电缴费证据证实被告在此期间使用的水电费用和正常经营期间基本无异。4、被告提供的装修装饰的施工合同、音响设备等购销合同所涉及大额交易无资金流水等证据佐证，故对其要求原告赔偿装修装饰损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。但本院认为原告确因中华全国总工会要求收回租赁房屋给被告经营造成一定影响，本院酌定原告赔偿被告损失人民币10万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）淮安市洪泽区工人文化宫与被告（反诉原告）王颖签订的租赁合同； 二、王颖于本判决生效之日起十日内将租赁房屋交付原告（反诉被告）淮安市洪泽区工人文化宫，并将可移动财产迁出租赁房屋。被告（反诉原告）如逾期交付房屋，按合同约定承担逾期占用费； 三、被告（反诉原告）王颖于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）淮安市洪泽区工人文化宫租金64750元、违约金9800元；原告（反诉被告）淮安市洪泽区工人文化宫于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王颖损失100000元、违约金4200元；两相折抵后，原告（反诉被告）淮安市洪泽区工人文化宫于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王颖损失29650元； 四、驳回原告（反诉被告）淮安市洪泽区工人文化宫其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）王颖的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2469元，由原告（反诉被告）负担1000元、被告（反诉原告）负担1469元；反诉费11937元，由被告（反诉原告）王颖负担（免收）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行淮安市城中支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，淮安市洪泽区工人文化宫账号：62×××96、王颖账号：62×××62）预交上诉案件受理费。 审 判 长  吴克成 审 判 员  张 蕊 人民陪审员  赵 卿 二〇二〇年八月二十一日 法官 助理  胡柯兰 书 记 员  王文惠 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。