山东省济南市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）鲁01行终386号 上诉人（一审被告）济南市自然资源和规划局，住所地济南市。 法定代表人杨永斌，局长。 委托代理人周慧，该局不动产登记中心工作人员。 委托代理人吕会，该局不动产登记中心工作人员。 上诉人（一审第三人）兴业银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。 法定代表人俞裕辉，行长。 委托代理人杨锡正，山东舜天律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）白敬友，男，1971年2月8日出生，汉族，身份证住址济南市槐荫区道德北街194号1号楼2单元301室。 委托代理人苏宁，山东沃盛律师事务所律师。 一审第三人济南市长清区山水小额贷款有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人张才奎，董事长。 委托代理人邢昭栋，男，汉族，1986年12月16日出生，济南市长清区山水小额贷款有限公司员工，身份证住址济南市历城区高尔乡邢家庄174号。 一审第三人赵岩，女，1976年9月30日出生，汉族，身份证住址济南市市中区林祥南街5号1号楼0803号。 委托代理人许可，山东睿扬（北京）律师事务所律师。 上诉人济南市自然资源和规划局、兴业银行股份有限公司济南分行（以下简称兴业银行）不服济南市历下区人民法院(2018)鲁0102行初590号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，分别于2010年6月17日、8月7日、8月14日组织法庭调查，依法审理了本案。上诉人济南市自然资源和规划局的委托代理人周慧、吕会，上诉人兴业银行的委托代理人杨锡正，被上诉人白敬友的委托代理人苏宁，一审第三人济南市长清区山水小额贷款有限公司的委托代理人邢昭栋，一审第三人赵岩及其委托代理人许可到庭参加调查。本案现已审理终结。 一审法院查明，2013年5月20日，原告白敬友与案外人胡家麟签订《房屋买卖合同》，约定：1.胡家麟将位于济南市历下区解放路112号历东商务大厦1幢201室、203室房屋出售给白敬友，建筑面积1244.72平方米，房屋用途为商业、产权证号为济房权证历字第119882和119886号。2.价款为每平米8556元，总金额为1050万元。白敬友于合同签订之日一次性支付给胡家麟全部房款。3.胡家麟应于合同生效之日起(空白)日内，将房屋产权证书交付白敬友，并协助白敬友办理产权变更手续。后原告白敬友通过银行转账的方式向胡家麟付清全部款项。2013年胡家麟向白敬友出具收款收据内容为：“今收到白敬友购买历下区解放路112号历东商务大厦1幢201、203室房款。金额人民币壹仟零伍拾万元（?10500000元）。以银行转账凭证为准，收款人胡家麟”。 2013年7月10日，第三人赵岩向济南市住房保障和房产管理局申请将位于济南市历下区解放路112号历东商务大厦1幢201室、203室房屋所有权转移登记至其名下，同时提交了赵岩身份证复印件、编号为010000120130704083号《济南市存量房买卖协议》、济房权证历字第228731号《房屋所有权证》、完税证明、房屋平面图、《公证书》等材料。济南市住房保障和房产管理局经审核后，认为符合转移登记条件，遂于2013年7月15日将位于济南市历下区解放路112号历东商务大厦1幢201室房屋所有权登记在赵岩名下，向赵岩颁发了历229778《房屋所有权证》。2013年10月23日，赵岩与第三人兴业银行，2014年6月3日，赵岩与第三人济南市长清区山水小额贷款有限公司分别办理了济南市历下区解放路112号历东商务大厦1幢201室房屋的抵押登记手续，并办理了抵押权登记。白敬友不服上述房屋转移登记行为，提起诉讼。 2013年7月4日，胡家麟与第三人赵岩签订了编号为010000120130704083《济南市存量房买卖协议》，将济南市历下区解放路112号历东商务大厦1幢201室房屋出售给第三人赵岩。同日，胡家麟与赵岩签订《济南市存量房交易资金不予托管声明》，自愿放弃资金监管。 一审另查明，2017年8月29日，济南市中级人民法院作出(2017)鲁01民初133号民事判决书，法律文书已生效。该判决书载明：“……白敬友主张双方系房屋买卖合同关系，证据充分。合同签订、支付购房款、房屋交付的事实脉络清晰。……本院足以确信双方系房屋买卖合同关系的存在具有高度可能性，对白敬友主张的双方系房屋买卖合同关系，予以采信。本案中，白敬友享有依据合同取得涉案房屋及房屋物权登记的权利。……胡家麟、赵岩签订《济南存量房买卖协议》，在赵岩并未支付购房款、且明知胡家麟与白敬友签订的房屋买卖合同及合同履行的相关事实的情况下，将涉案房屋产权变更登记在赵岩名下，属于无偿转让涉案房屋，既损害了买受人白敬友取得涉案房屋物权登记的权利，也危害到白敬友对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。白敬友请求撤销胡家麟与赵岩签订的《济南市存量房买卖协议》，符合上述规定。……依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二十六条，《最高人民法院关于适用 一审法院认为，被告作为不动产登记行政主管部门，具有依法进行不动产登记的法定职责。《房屋登记办法》第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记:(一)买卖;(二)互换;(三)赠与;(四)继承、受遗赠;(五)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的;(六)以房屋出资入股;(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的;(八)法律、法规规定的其他情形。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，胡家麟以发生买卖事实为由申请房屋所有权转移登记，并提交了办理房屋移转登记的相关材料，原济南市住房保障和房产管理局经审查，认为赵岩提交材料齐全，据此为其办理房屋权属转移登记行为并无不当。但其提交的证明房屋所有权发生转移的编号为010000120130704083《济南市存量房买卖协议》已被(2017)鲁01民初133号民事判决书所撤销。因此，被诉房屋所有权转移登记行为的事实基础已不存在，依法应予撤销。此后，有关济南市历下区解放路112号历东商务大厦1幢201号房屋所有权登记问题，应按照房屋登记管理的规定办理。 关于第三人兴业银行提出的善意取得的问题，兴业银行系因信任被告颁发的房屋所有权证照，未对抵押物进行基本的实质审查,应承担房屋所有权证照失实的法律后果，故兴业银行关于其为善意权利人的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销济南市自然资源和规划局为第三人赵岩颁发的济房权证历字第229778号房屋所有权登记行为。 上诉人济南市自然资源和规划局不服一审判决上诉称，一、房屋登记部门所作行为合法有效。2013年7月15日，我局根据《房屋所有权转移登记申请书》、申请人身份证明、编号为010000120130704083号《济南市存量房买卖协议》、济房权证历字第228731号《房屋所有权证》、完税证明、房屋平面图等材料，为第三人赵岩办理了坐落于历下区解放路112号历东商务大厦201室的房屋二手转移登记手续，并为其颁发了济房权证历字第229778号《房屋所有权证》。房屋登记部门上述登记行为符合《房屋登记办法》等法律法规的有关规定，依据充分，合法有效，并无不当。二、本案应当裁定中止诉讼，继续通过民事途径解决。依据是《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。本案在一审法院审理期间，济南市市中区人民法院向我局送达了（2015）市执字第1331号《协助执行通知书》及（2015）市执字第1331-1号《协助执行通知书》，查封期限自2019年11月26日至2022年11月25日。三、涉案房屋存在有效抵押权登记。2013年10月23日，房屋登记部门依据抵押权登记申请书、济房权证历字第229778号《房屋所有权证》、抵押范围平面图、债权合同、最高额抵押合同等材料为兴业银行办理了赵岩名下坐落于历下区解放路112号历东商务大厦201室的房屋最高额抵押登记手续，并为其颁布了济房他证历字第078213号《房屋他项权证》。2014年6月3日，我局根据相关材料为长清区山水小额贷款有限公司办理上述房屋的一般抵押登记，并为其颁发了济房他证历字第085490号《房屋所有权证》。涉案抵押权在办理登记时符合《房屋登记办法》等相关法律规定，依据充分，合法有效，上述抵押权登记现均为有效状态。上诉人在办理上述抵押登记时，对白敬友与胡家麟的房屋买卖协议并不知情，抵押登记行为亦是在济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民初133号民事判决之后。一审法院认定事实不清，请求撤销一审判决，诉讼费由被上诉人负担。 上诉人兴业银行不服一审判决上诉称，兴业银行对涉案房屋享有抵押权，已经济南市市中区人民法院（2014）市商初字第1564号民事判决确认，构成对房屋登记机关撤销登记的法定阻却事由。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权，亦应当使用善意取得制度。兴业银行基于房屋登记行为的公示公信效力，于案涉房屋上设定抵押权，并发放贷款，不存在重大过失，应受法律保护。一审法院以上诉人“未对抵押物进行基本的实质审查”为由，对上诉人的主张不予支持，没有法律依据。《房屋登记办法》第十一条规定：“申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请,并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”根据上述规定,申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构在审查登记行为时,主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查。综上，请求撤销一审判决，诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人白敬友辩称，根据《贷款通则》第27条第一款规定，贷款人发放贷款时应当对保证人的偿还能力，以及是否违反国家规定担当保证人，抵押物、质物的权属及价值，以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。涉案房屋在2013年的5月20日就已交付白敬友使用并予以出租。作为贷款方，如果到实地进行勘察，就会发现涉案房产存在权属争议。作为银行对其发放贷款风险防控的责任不可以单纯依赖房管局办理的权属证书。兴业银行没有尽到审慎的风险控制责任，且在办理抵押贷款时，对涉案房屋评估报告的价值明显超过当时的房屋价值，其抵押权构不成善意取得。同理，长清区山水小额贷款有限公司也同样没有尽到风险控制的责任，其抵押权不存在善意取得。2019年6月24日，兴业银行已经将债权连同抵押权转让给华融资产管理有限责任公司，兴业银行已经丧失主体资格。 一审第三人济南市长清区山水小额贷款有限公司述称，一审第三人赵岩以涉案房屋为抵押向其贷款200万元，未偿还。 一审第三人赵岩述称，涉案房屋登记合法，且存在抵押查封，依法不能被撤销。济南市中级人民法院（2017）鲁01民初133号民事判决确认的白敬友与胡家麟之间的房屋买卖合同真实有效与事实不符。涉案房屋的真正购买人为马冀，白敬友实际系代替赵岩及马冀（马冀与赵岩在2009年之前系夫妻关系）向胡家麟支付购房款。白敬友与胡家麟之间的房屋买卖合同，名为买卖，实为借贷。当初，胡家麟拍下该房屋，向白敬友借贷。当时白敬友与胡家麟之间签订了借贷合同、还款协议、房屋买卖合同等5份合同。房屋买卖合同作为借贷合同的担保，是典型的“套路贷”。白敬友确实通过转账方式付了款，但这些款项是借贷。白敬友向法院提起民事诉讼，提交了房屋买卖合同及付款转账凭证，法院民事判决因而认定白敬友与胡家麟房屋买卖真实有效。（2017）鲁01民初133号一审判决后，因无力支付上诉费，所以没有上诉。还款协议约定涉案房屋上的租赁费用偿还白敬友的借款利息，现涉案房屋现由白敬友实际对外出租使用。 本院经审理查明的事实同一审法院。 本院另查明，2019年6月24日，兴业银行因债权转让连同抵押权转让给华融资产管理股份有限责任公司，2019年9月24日，华融资产管理股份有限责任公司又转让给南良沃商贸有限公司，但涉案房屋的抵押权登记人仍然为兴业银行。 本院又查明，在原告兴业银行诉被告济南庆瑞商贸有限公司、被告赵岩（担保人）等金融借款合同纠纷一案中，济南市市中区人民法院作出（2014）市商初字第1564号民事判决，确认原告兴业银行对被告赵岩名下位于济南市历下区解放路112号历东商务大厦201房产折价或者拍卖、变价的价款依法享有优先受偿权。 本院再查明，涉案房屋存在查封。根据济南市市中区人民法院（2015）市执字第1331号执行裁定，申请执行人为兴业银行。2019年11月8日，市中区人民法院作出（2019）鲁0103执异337号执行裁定，将申请执行人由兴业银行变更为济南良沃商贸有限公司。 本院认为，不动产未经登记不发生物权变动的效力。本案中，被上诉人白敬友在2013年5月20日与胡家麟签订《房屋买卖合同》后，支付了房款，但未办理房屋转移登记，白敬友在涉案房屋上取得的是债权，而非物权。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”本案中，白敬友在涉案房屋上的债权不存在上述情形之一，不具有提起本案一审诉讼的原告主体资格。 综上，一审判决适用法律错误，依法应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项及第三款之规定，裁定如下： 一、撤销济南市历下区人民法院(2018)鲁0102行初590号行政判决。 二、驳回被上诉人（一审原告）白敬友起诉。 案件受理费不予收取。 本裁定为终审裁定。 审判长  张振明 审判员  张启胜 审判员  曹 磊 二〇二〇年八月十七日 书记员  张庆晨 书记员  韩琳琳