福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初6523号 原告（反诉被告）：泉州鑫中瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市磁灶镇陶东路，统一社会信用代码91350582570957488E。 法定代表人：蔡亦忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李玉琼，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：于昕玲，女，该公司员工。 被告（反诉原告）：吴锦瀚，男，1991年5月20日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：林配金，福建泉顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡文明，福建泉顺律师事务所律师。 原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司（以下简称鑫中瑞公司）与被告吴锦瀚商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，吴锦瀚提起反诉，本院受理后，公开开庭进行了审理，并变更案由为商品房预约合同纠纷。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人李玉琼、于昕玲，被告（反诉原告）吴锦瀚及其委托诉讼代理人林配金、蔡文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫中瑞公司向本院提出诉讼请求：1．解除鑫中瑞公司与吴锦瀚签订的编号为000329的《认购书》；2．鑫中瑞公司没收吴锦瀚已支付的定金50000元。事实和理由：2020年1月9日，原、被告双方就“中骏·丽景府”11号楼301认购事宜签订了编号为000329的《认购书》。根据《认购书》第一条约定，吴锦瀚应于2020年1月14日之前或鑫中瑞公司另行通知的期限内与鑫中瑞公司签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》等附件，并按其在《认购书》中所选定的付款方式支付购房款和办理有关手续。根据《认购书》第二条约定，吴锦瀚向鑫中瑞公司支付定金50000元，若吴锦瀚未按《认购书》约定的时间与鑫中瑞公司签订《商品房买卖合同》或未在约定的时间内向鑫中瑞公司提交完整的按揭资料或未补足首付款（如需）的，则鑫中瑞公司有权没收吴锦瀚定金，解除《认购书》，并将吴锦瀚认购的房产另售予他人，而无需另行通知吴锦瀚，因此而发生的全部税费、手续费由吴锦瀚承担。《认购书》签订后，吴锦瀚未能在《认购书》所约定的期限与鑫中瑞公司签订《商品房买卖合同》并向鑫中瑞公司提供完整的按揭资料，经鑫中瑞公司多次通知，吴锦瀚至今仍未履行约定。 吴锦瀚辩称，1．因无法办理银行按揭和出现疫情不可抗力影响，吴锦瀚同意解除与鑫中瑞公司签订的编号为000329的《认购书》，但吴锦瀚不承担任何责任。购房时，吴锦瀚将自己有十几万元信用卡和网贷未还的事实告知鑫中瑞公司售楼部销售顾问丁杨，丁杨表示可以办理按揭，并告知吴锦翰先交付首付款及公共维修基金、按揭保证金后，再通知吴锦瀚到银行办理按揭手续。2020年1月9日，原、被告签订了认购书和商品房买卖合同，定金依约转为首付款，吴锦瀚又支付了首付款尾款79520元及公共维修基金、按揭保证金，也依约来到中国银行泉州清濛支行办理按揭手续，但被银行工作人员告知不符合按揭条件，无法办理按揭贷款。后来因为新冠疫情银行暂停办理按揭业务，吴锦瀚也因疫情没有经济收入，此事就搁置下来，可见导致认购书被解除的责任不在于吴锦瀚。2．鑫中瑞公司诉求没收吴锦瀚定金5万元不能成立。吴锦瀚并没有违约，不应承担认购书被解除的责任。吴锦瀚在支付首付款、公共维修基金和按揭保证金之前已与鑫中瑞公司签订商品房买卖合同，定金5万元已转为首付款，鑫中瑞公司不能再适用定金罚则，无权没收该5万元。退一步说，即使吴锦瀚确有违约行为，吴锦瀚应承担的也仅是赔偿鑫中瑞公司的实际损失，但鑫中瑞公司必须证明其存在实际损失。3．鑫中瑞公司没收吴锦瀚定金的条件未成就。依据认购书第二条约定，吴锦瀚已与鑫中瑞公司签订了商品房买卖合同，也向鑫中瑞公司提交完整的按揭资料，不能办理按揭贷款的责任在于鑫中瑞公司售楼部工作人员的误导。 吴锦瀚向本院提出反诉请求：判令鑫中瑞公司向吴锦瀚返还购房款164372元，并支付自提起反诉之日起至实际付清之日止按年利率6%计算的利息。事实和理由：吴锦瀚为了购买位于晋江市房屋，与鑫中瑞公司签订了一份《认购书》，并支付了购房款164372元。鑫中瑞公司提起诉讼，请求解除上述《认购书》。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。请求支持吴锦瀚的反诉请求。 鑫中瑞公司辩称，1．鑫中瑞公司要求解除的是双方就11号楼301号房产签署的000329认购书，并根据该认购书的约定要求没收吴锦瀚支付的定金5万元，而吴锦瀚在反诉中要求返还的款项包含了不属于本案原、被告双方争议范围内的其他款项。吴锦瀚就涉案住宅认购书所支付的款项为143335元，其他款项21037元是吴锦瀚就中骏丽景府736车位签署的认购书项下应支付的款项，与本案不是同一法律关系。吴锦瀚未按照认购书及承诺函的约定按时提供完整的按揭资料，且经鑫中瑞公司多次通知，吴锦瀚仍未履行相关义务，已构成违约，无权要求鑫中瑞公司返还涉案住宅的定金5万元及公共维修基金8815元。2．吴锦瀚在反诉中要求承担全部款项的利息没有事实和法律依据。住宅认购书是因吴锦瀚违约而解除，吴锦瀚无权要求支付利息，同时解除认购书的时间应以法院生效判决的时间为准，在生效判决未确定的情况下，吴锦瀚亦无权要求鑫中瑞公司承担相应利息。退一步说，即便吴锦瀚有权主张利息，利息标准也应当是全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，而非年利率6%。 鑫中瑞公司向本院提交了以下证据：1．认购书一份，以证明原、被告于2020年1月9日就“中骏·丽景府”11号楼301认购事宜签订了编号000329的《认购书》；《认购书》第一条约定，吴锦瀚应于2020年1月14日之前或鑫中瑞公司另行通知的期限内与鑫中瑞公司签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》等附件，并按其于《认购书》中所选定的付款方式支付购房款和办理有关手续；第二条约定，吴锦瀚向鑫中瑞公司支付定金50000元，若吴锦瀚未按《认购书》约定的时间与鑫中瑞公司签订《商品房买卖合同》或未在约定的时间内向鑫中瑞公司提交完整的按揭资料或未补足首付款（如需）的，则鑫中瑞公司有权没收吴锦瀚定金，解除《认购书》，并将吴锦瀚认购的房产另售予他人，而无需另行通知吴锦瀚，因此而发生的全部税费、手续费由吴锦瀚承担；2.催告函、EMS快递单及查询记录各一份，以证明鑫中瑞公司多次通知吴锦瀚签订《合同》并要求吴锦瀚向鑫中瑞公司提交完整的按揭资料，但吴锦瀚至今仍未履行约定；3.编号000306《认购书》一份，以证明2020年1月9日，原、被告双方就“中骏·丽景府”736车位签订了编号000306《认购书》；《认购书》第一条约定，吴锦瀚应于《认购书》签订合同当日向鑫中瑞公司支付该车位定金20000元，定金以鑫中瑞公司出具的收款证明为准；第三条约定，吴锦瀚自《认购书》签订之日起7日内（即2020年1月15日前）支付全部购车款的86%；第五条约定，如因政策等原因，导致吴锦瀚不具备购房资格致使《商品房买卖合同》（车位）以及补充协议无法网签，备案或者无法履行的，鑫中瑞公司有权单方解除《认购书》，并将该车位另行出售；4.收据两张[NO.0964785、NO.0964788]，以证明吴锦瀚就“中骏·丽景府”736车位向鑫中瑞公司支付定金20000元、公共维修金1037元，公共维修金由鑫中瑞公司代其向相关政府部门缴交；5.收据四张[NO.0964783、NO.0964784、NO.0964787、NO.0964786]，以证明吴锦瀚就“中骏·丽景府”11号楼301房产向鑫中瑞公司支付定金50000元、首期款79520元、按揭保证金5000元、公共维修基金8815元；6.住宅专项维修基金缴存凭证一份，以证明2020年2月26日，鑫中瑞公司代吴锦瀚向相关政府部门缴交公共维修基金8815元；7.2020年3月29日《承诺函》一份，以证明因吴锦瀚个人资信、问题迟迟无法提交按揭贷款所需的完整资料，2020年3月29日，吴锦瀚向鑫中瑞公司承诺于2020年3月30日还清其名下10万元债务，并于2020年4月15日还清其名下剩余所有债务，确保符合按揭贷款银行所需受理条件，否则愿意按照《认购书》的约定承担违约责任。 吴锦瀚向本院提供以下证据：1.微信聊天记录一份，以证明鑫中瑞公司销售人员丁杨清楚吴锦瀚网贷和信用卡欠款十几万元的事实，仍然与鑫中瑞公司签订认购书和售房合同，并同意就余下欠款办理银行按揭贷款；2.客户签订信息表一份，以证明吴锦瀚支付的定金已全部转为购房和购车位首付款；3.《收款收据》和付款凭证各一份，以证明吴锦瀚支付相关款项164372元和支付时间。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2020年1月9日就位于晋江市为000329的《认购书》；吴锦瀚向鑫中瑞公司支付了定金5万元、首期款79520元、按揭保证金5000元、公共维修资金8815元；现双方均同意解除该认购书。双方对上述事实没有争议，且有鑫中瑞公司提供的证据1认购书、证据5收据、证据6住宅专项维修基金缴存凭证予以佐证，本院对上述事实及证据予以认定。吴锦瀚对鑫中瑞公司提供的其他证据真实性均没有异议，其中催告函、ＥＭＳ快递单及查询记录可以证明鑫中瑞公司分别于2020年4月、2020年5月向吴锦瀚寄送催告函，通知吴锦瀚应于2020年5月前到售楼处办理合同签订，结清所有消费贷并提供结清证明；承诺函可以证明其证明目的；证据3认购书、证据4收据可以证明原、被告就“中骏·丽景府”车位736认购事宜签订认购书，吴锦瀚为此支付给鑫中瑞公司定金2万元、公共维修基金1037元。对吴锦瀚提供的微信聊天记录，鑫中瑞公司确认丁杨是其公司员工，负责与吴锦瀚联系购房事宜，该微信聊天记录的内容可以体现吴锦瀚与丁杨联系购房事宜的过程，但未能体现吴锦瀚与鑫中瑞公司已签订商品房买卖合同。吴锦瀚提供的客户签订信息表未提供原件核对，鑫中瑞公司对真实性有异议，且该证据的内容也未能体现其证明目的，本院不予认定。吴锦瀚提供的《收款收据》和付款凭证可以证明其证明目的，本院予以认定。 本院认为，吴锦瀚向鑫中瑞公司认购位于晋江市房产，双方未签订商品房买卖合同，现原、被告均同意解除双方之间签订的编号00329的《认购书》，故鑫中瑞要求解除上述《认购书》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的上述《认购书》第一条约定，吴锦瀚应于2020年1月14日之前或鑫中瑞公司另行通知的期限内与鑫中瑞公司签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》等附件，并按其在《认购书》中所选定的付款方式支付购房款和办理有关手续；第二条约定，吴锦瀚向鑫中瑞公司支付定金5万元，该定金在签订正式商品房买卖合同后可无息充抵首期购房款；若吴锦瀚未按《认购书》约定的时间与鑫中瑞公司签订《商品房买卖合同》或未向鑫中瑞公司提交完整的按揭资料或未补足首付款的，则鑫中瑞公司有权没收吴锦瀚定金，解除《认购书》；第三条约定，吴锦瀚选定银行抵押按揭贷款方式支付购房款，吴锦瀚自认购书生效之日起5日内向鑫中瑞公司支付购房款135410元，鑫中瑞公司协助吴锦瀚办理银行按揭贷款，吴锦瀚应于签订商品房买卖合同之日提供办理按揭贷款手续所需的全部材料并承担费用。上述认购书签订后，吴锦瀚因其自身负债原因，未能于2020年1月14日前与鑫中瑞公司签订商品房买卖合同，并提交完整的按揭贷款所需材料，鑫中瑞公司分别于2020年4月、2020年5月以寄送催告函的方式催促吴锦瀚签订合同及提供按揭贷款所需材料后，吴锦瀚至今仍未能履行上述义务。鑫中瑞公司并不是贷款发放机构，无权审查吴锦瀚是否具备按揭贷款条件，而吴锦瀚对自身是否具备按揭贷款条件有责任和能力进行充分了解，故吴锦瀚未能事先了解自身是否具备按揭贷款条件，导致未能签订商品房买卖合同及提供按揭贷款所需材料，已构成违约。吴锦瀚主张其与鑫中瑞公司已签订商品房买卖合同，但未能提供证据予以证明，且双方在认购书中约定“定金在签订正式商品房买卖合同后可无息充抵首期购房款”，应认定在签订正式商品房买卖合同的前提下，定金5万元可用于充抵首期购房款，但款项性质并不发生改变，故吴锦瀚主张定金5万元的性质已转化为购房首付款，本院不予确认。鑫中瑞公司主张依据认购书第二条的约定没收吴锦瀚支付的定金5万元，本院予以支持。原、被告解除认购书后，吴锦瀚要求鑫中瑞公司退还诉争房产的首期款79520元、按揭保证金5000元，本院予以支持。吴锦瀚已支付给鑫中瑞公司公共维修基金8815元，因鑫中瑞公司已代为缴交至相关政府部门，鑫中瑞公司应配合吴锦瀚办理公共维修基金8815元的退还手续。吴锦瀚要求鑫中瑞公司支付相应利息，缺乏依据，本院不予支持。吴锦瀚与鑫中瑞公司就736车位订立的商品房预约合同与本案为不同法律关系，吴锦瀚要求鑫中瑞公司退还该车位的定金20000元、公共维修基金1037元，本案不予处理，双方可另案解决。 除原、被没有争议的事实外，本院另审理查明，鑫中瑞公司分别于2020年4月、2020年5月向吴锦瀚寄送催告函，通知吴锦瀚应于2020年5月前到售楼处办理合同签订，结清所有消费贷并提供结清证明。吴锦瀚至今未能履行上述义务。 综上所述，鑫中瑞公司与吴锦瀚签订的商品房预约合同合法有效，依法受法律保护。双方均同意解除该商品房预约合同，且吴锦瀚已构成违约，鑫中瑞公司要求解除双方之间签订的编号00329的《认购书》，没收吴锦瀚支付的定金5万元，本院予以支持。吴锦瀚要求鑫中瑞公司退还诉争房产的首期款79520元、按揭保证金5000元，配合办理公共维修基金8815元的退还手续，本院予以支持。吴锦瀚的其他反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的编号为00329的《认购书》； 二、确认原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司有权没收被告吴锦瀚支付的定金5万元； 三、反诉被告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还给反诉原告吴锦瀚首期购房款79520元、按揭保证金5000元，并配合反诉原告吴锦瀚办理公共维修基金8815元的退还手续； 四、驳回反诉原告吴锦瀚的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10354元，因适用简易程序减半收取计5177元，由被告吴锦瀚负担。反诉受理费1794元，由反诉原告吴锦瀚负担771元，反诉被告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司负担1023元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇二〇年八月二十四日 书记员  许萍萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。