天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2466号上诉人（原审被告）：陈也，男，1982年7月11日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张弓，天津永胤律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩鹏，天津永胤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市吉星美美容院，住所地天津市河西区大沽南路518号。法定代表人：路红军，投资人。委托诉讼代理人：李彦君，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原审第三人：天津市浩物机电汽车贸易有限公司，住所地天津市河北区真理道54号。法定代表人：颜广彤，总经理。委托诉讼代理人：付国军，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人陈也因与被上诉人天津市吉星美美容院及原审第三人天津市浩物机电汽车贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初8942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈也上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人之间《房屋租赁合同》应为无效合同，被上诉人与原审第三人签订的合同于2017年11月9日到期，上诉人与被上诉人超过上述期限部分应为无效；2.即使认为被上诉人与原审第三人之间调解书将合同期限延长，2020年5月15日上诉人与原审第三人签订了和解协议并支付了相应房屋使用费及违约金，被上诉人没有实际损失；3.一审法院应当释明而未释明违约金是否过高，一审判决违约金标准过高。天津市吉星美美容院辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。二审期间天津市吉星美美容院申请违约金按照《房屋租赁合同》约定租金的130%即每日426.4元标准主张。天津市浩物机电汽车贸易有限公司述称，要求维持一审判决关于腾房部分，其他问题不发表意见。天津市吉星美美容院向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告按照每日656元标准赔偿原告损失，自2018年7月3日起至实际腾空之日止（每日656元，暂计算至2019年7月1日为363天，合计238128）；2.诉讼费用由被告承担。天津市浩物机电汽车贸易有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院准许其以有独立请求权第三人身份参加诉讼；2.请求依法判令被告立即将占用的坐落于天津市河西区房屋（下称诉争房屋）腾空返还天津市浩物机电汽车贸易有限公司。一审法院认定事实：原告、第三人系房屋租赁合同关系。涉诉房屋是河西区门之一部分，该房屋临街为大沽南路，自津河正面从百香林西点起开始数第四间牌匾为现烤牛肉干，该门店左边为牌匾书写心儿美栗的门店，右边为牌匾为艾莎米娜的门店，面积为37.7平方米，系天津市公有非住宅房屋，承租人系第三人。第三人于2002年11月10日起一直将涉诉房屋出租给原告，第三人与原告签订的最后一份《房屋租赁合同》约定：第三人同意将坐落于天津市河西区房屋出租给原告使用；该房屋建筑面积为207.25平方米；租赁期限自2014年11月10日至2017年11月9日止；租金标准：2014年11月10日至2015年11月9日为人民币3.5元／平方米／天，租金总计264762元，此后租金逐年递增10%，即2015年11月10日至2016年11月9日为291238元，2016年11月10日至2017年11月9日为320362元；未经第三人书面同意，原告与其它单位及个人签订的转租协议、合同均属无效。原告如擅自将该房屋转租、转借给他人使用，第三人有权单方面解除本合同，并要求原告承担相应的民事赔偿责任。自2007年7月起，原告投资人路红军一直代表原告与被告以签订《房屋租赁协议》的形式将涉诉房屋转租给被告。2017年5月22日，原告投资人路红军代表原告与被告就涉诉房屋签订最后一份《房屋租赁协议》，约定：原告投资人路红军同意将坐落于天津市河西区部分场地提供被告经营服装使用；面积37.7平方米；租期自2017年6月30日起至2018年6月29日止，年租金为人民币120000元整，租金在计租前一个月内一次性付清；合同到期原告终止合同时，被告应在三日内无条件撤场，逾期，被告应按原协议的日租金3倍赔偿原告的损失。被告占有使用涉诉房屋至今。2018年4月11日，第三人以房屋租赁合同纠纷案由来一审法院起诉原告，要求原告：1、将坐落于天津市河西区房屋腾空返还原告；2、向第三人支付自2017年5月10日至2017年11月9日房屋租金160181元；3、向第三人支付2017年4月26日至实际给付租金之日的逾期付款违约金，违约金以160181为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算，截至起诉之日为8512元；4、向第三人支付自2017年11月10日至实际返还诉争房屋之日的逾期返还房屋违约金，违约金按照租金标准的130%计算，截至起诉之日为164305元；5、案件受理费由原告承担。2018年5月7日，原告与第三人在一审法院主持下进行调解，并作出了（2018）津0103民初5121号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、原告于2018年7月10日前，将坐落于天津市河西区门房屋腾空返还第三人；二、原告于2018年7月10日前，支付第三人自2017年5月10日起至2018年7月10日止房屋租金373756元，及自2018年7月11日起实际返还房屋之日止的房屋使用费，房屋使用费按每日877元计算；三、原告于2018年7月10日前，支付第三人自2017年5月10日起至2018年7月10日至的逾期付款违约金10572元；四、原告于2018年7月10日前，支付第三人自2017年11月10日起至2018年7月10日止逾期返还房屋违约金62550元，及自2018年7月11日起至实际返还房屋之日止的逾期返还房屋违约金，逾期返还房屋违约金按每日263元计算；五、双方就本案再无其他争议；六、案件受理费8003元，减半收取4001.50元，由原告负担。后原告与被告多次就涉诉房屋协商腾房及赔偿事宜未果，故原告诉至一审法院。本案诉讼过程中，第三人申请以有独立请求权第三人加入诉讼。当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1、2、3、4、5、6均具有真实性、合法性、关联性，一审法院予以确认并在卷佐证。第三人提交的证据1、2均具有真实性、合法性、关联性，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院经原告申请，至天津市河西区大沽南路信昌厚8-10号518门房屋进行现场勘验，现场制作勘验笔录，并有原告、被告、第三人签字，具有真实性、合法性、关联性，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，本案争议焦点主要有以下几点：一、原告投资人与被告所签订的《房屋租赁协议》是否有效；二、被告是否应承担原告损失（实际为违约金）；三、被告是否应将涉诉房屋腾空返还第三人。焦点一：原告主体为个人独资企业，原告通过与第三人签订的《房屋租赁合同》取得房屋。原告投资人代表原告自2003年11月将涉诉房屋转租给被告，且被告在涉诉房屋经营至今，《房屋租赁协议》所体现的房屋租赁合同目的已经达到，该协议实际为原告与被告所签订。第三人与原告签订的《房屋租赁合同》中虽然约定未经第三人书面同意，原告与其它单位及个人签订的转租、转租协议、合同均属无效。原告如擅自将该房屋转租、转借给他人使用，第三人有权单方面解除本合同，并要求原告承担相应的民事赔偿责任。但是被告自2007年7月开始使用该房屋作为门店经营至今，第三人明知或应知上述情况，却并未提出异议或按合同约定解除合同。原告与被告所签订的最后一份《房屋租赁协议》约定租期自2017年6月30日起至2018年6月29日止。而原告与第三人在一审法院（2018）津0103民初5121号民事调解书中明确约定：原告于2018年7月10日前，将坐落于天津市河西区门房屋腾空返还第三人及原告于2018年7月10日前，支付第三人自2017年5月10日起至2018年7月10日止房屋租金373756元。在该调解书中，原告与第三人将涉诉房屋租赁的截至期限定为了2018年7月10日。故原告与被告所约定的租期并未超出原告与第三人所约定的租期。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告与被告所签订的《房屋租赁协议》有效。焦点二：被告是否应承担原告损失（实际为违约金）。原告与被告所签订的最后一份《房屋租赁协议》约定租期自2017年6月30日起至2018年6月29日止；合同到期原告终止合同时，被告应在三日内无条件撤场，逾期，被告应按原协议的日租金3倍赔偿原告的损失。原告诉讼请求中的损失实际为违约金。该协议实际约定违约金为日租金的3倍，涉诉房屋约定1年租金为120000元，日租金应为120000元/365天=328.77元，日违约金为日租金328.77元×3=986.31元，原告主张自2018年7月3日起至实际腾空房屋之日止按日违约金656元给付违约金，并未超出合同约定违约金之规定，且被告并未当庭抗辩违约金约定过高，一审法院予以支持。焦点三：被告是否应将涉诉房屋腾空返还第三人。庭审中，经一审法院核实，原告、被告及第三人均予以确认，第三人主张返还的天津市河西区房屋，实际为河西区门房屋部分，该房屋临街为大沽南路，自津河正面从百香林西点起开始数第四间牌匾为现烤牛肉干，该门店左边为牌匾书写心儿美栗的门店，右边为牌匾为艾莎米娜的门店，系天津市公有非住宅房屋，承租人系第三人。第三人与原告之间及原告与被告之间租赁合同均已到期，现被告无端占有使用第三人承租的河西区门房屋，理应将该房屋返还第三人。故对第三人主张被告返还位于河西区门的诉讼请求，一审法院予以支持。关于诉讼费用的负担问题，根据《诉讼费用交纳办法》第十八条的规定，“被告提起反诉，有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。”因此收取第三人天津市浩物机电汽车贸易有限公司的案件受理费80元，减半收取40元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条，《诉讼费用交纳办法》第十八条之规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告陈也按照每日656元标准给付原告天津市吉星美美容院自2018年7月3日起至实际腾交河西区门房屋之日止的违约金；二、本判决生效之日起十日内，被告陈也将坐落于河西区门房屋（以原、被告及第三人签字确认的现场查勘图为准）腾交第三人天津市浩物机电汽车贸易有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告案件受理费4872元，减半收取2436元，由被告陈也承担。第三人案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈也承担。”二审中，上诉人提交证据一其与原审第三人签订的和解协议、房屋交接单、收据；证据二被上诉人曾起诉上诉人后撤诉的相关文书。本院对上述证据真实性予以确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张《房屋租赁协议》超过被上诉人与原审第三人租赁期限部分无效，根据查明事实，（2018）津0103民初5121号民事调解书中明确约定，被上诉人与原审第三人租赁期限至2018年7月10日，该日期晚于上诉人与被上诉人签订合同租期，故上诉人认为合同无效的主张无法律依据，本院不予支持。合同到期后，被上诉人未返还涉案房屋，上诉人应承担相应的违约责任。上诉人主张一审法院支持违约金过高，被上诉人在二审期间自愿申请按照双方《房屋租赁协议》租金标准的130%（每日426.4元）主张违约金，本院予以照准。上诉人主张其已与原审第三人达成和解协议并履行完毕，可在执行阶段予以解决。综上所述，陈也的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河西区人民法院（2019）津0103民初8942号民事判决第二项及案件受理费负担部分；二、变更天津市河西区人民法院（2019）津0103民初8942号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，被告陈也按照每日426.4元标准给付原告天津市吉星美美容院自2018年7月3日起至实际腾交河西区门房屋之日止的违约金；三、驳回陈也的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4872元，由上诉人陈也负担3166.8，被上诉人天津市吉星美美容院负担1705.2元。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇二〇二〇年八月十日书记员  辛 璐