广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初3893号原告：简伟强，男，1981年10月21日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托代理人：赵宇嵘，系广东天高律师事务所律师。委托代理人：李娴，系广东天高律师事务所律师。被告：蓬江区正圆鞋材加工厂，住所地广东省江门市蓬江区杜阮镇杜阮北三路94号厂房，统一社会信用代码92440703MA4W5RJN31。经营者：卢维正。被告：卢维正，男，1980年7月7日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。两被告的共同委托代理人:曹臣,系广东邦能律师事务所律师。原告简伟强诉被告蓬江区正圆鞋材加工厂（以下简称“正圆加工厂”）、卢维正租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2018年9月27日公开开庭进行了审理，在审理过程中，被告以本案须以（2018）粤0703民初21号案的审理结果为依据，请求本案中止审理，经审查后本院依照相关法律规定于2018年10月8日裁定对本案中止审理，（2018）粤0703民初21号案的民事判决书生效后，经原告申请本院于2020年4月30日恢复本案的审理，并于2020年6月16日再次公开开庭进行了审理，原告简伟强的委托代理人李娴，被告卢维正、正圆加工厂的共同委托代理人曹臣到庭参加了两次庭审，原告简伟强及其委托代理人赵宇嵘到庭参加了第一次庭审，但未参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告卢维正于2014年4月16日签订《物业租赁合同》，约定：原告将江门市蓬江区杜阮镇杜阮北三路94号厂房租赁给被告卢维正经营正圆加工厂使用，租赁期限为10年，从2014年5月1日起至2024年4月30日止，双方约定了租金从2014年6月1日开始计收，初始租金为29000元/月，2017年5月1日至2020年4月30日期间的租金为30450元/月，被告卢维正必须要在每月28日前向原告缴交下月租金方可使用，被告卢维正逾期缴交租金，超过一个月的按违约处理，原告有权解除合同并收回物业，且有权终止合同并没收保证金。合同签订后，原告已履行合同约定的义务，向被告卢维正交付了租赁物业。2017年9月2日，位于江门市蓬江区杜阮镇杜阮北三路94号厂房-2的蓬江区宏启日用制品厂（以下简称“宏启制品厂”）发生火灾，烧毁宏启制品厂成品一批、正圆加工厂设备、原材料及部分成品。《火灾认定书》对起火原因认定为宏启制品厂车间西面中部的靠墙位置电线短路燃烧引燃周围杂物着火蔓延至顶部隔热棉及整个车间成灾。原告与被告正圆加工厂因本案所涉火灾处理事宜于2017年9月30日达成《协议书》，双方决定，由原告垫付被告正圆加工厂复产维修所需资金30万元，资金分批支付：第一批资金定于2017年9月30日垫付10万元；第二批资金定于2017年10月8日后对受损设备、设施等评估确认后，再由原告垫付部分资金；第三批资金定于2017年10月31日前被告正圆加工厂正式完全复产或搬离厂房后15天内原告一次性垫付完剩余的复产维修资金。双方还约定日后被告正圆加工厂不能对原告作为本次火灾受损司法起诉的对象，否则应作复产维修资金双倍金额赔偿给原告。原告已于2017年9月30日垫付10万元给被告正圆加工厂，但被告正圆加工厂收到第一批垫付款后却一直未依约对受损设备、设施进行评估，且实际不停搬动场所内的物品，破坏事故现场，并以诉讼的方式要求原告承担财产损害赔偿责任［案号为：（2018）粤0703民初21号］。被告卢维正一直拖欠原告租金及水电费，已违反了《物业租赁合同》的约定，构成违约。火灾后，被告正圆加工厂违反了《协议书》的约定，亦构成违约。被告正圆加工厂是个体户，被告卢维正作为其经营者，两被告应共同承担相应的法律责任。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判令：1.解除原告与被告卢维正签订的《物业租赁合同》；2.两被告返还租赁物业给原告；3.两被告向原告支付拖欠的租金（按合同约定的月租金标准，计至合同解除之日止，暂计至2019年9月份为243600元）及逾期支付利息（以拖欠的租金金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，计至付清之日止）；4.由原告没收被告卢维正缴交的租赁保证金100000元；5.两被告向原告支付房屋占用费（自合同解除的次日起，按合同约定的月租金标准，计至两被告实际返还占用物业之日止）；6.两被告向原告支付使用租赁物业产生的水电费（自2017年7月份，按实际使用情况计至两被告实际返还物业之日止，暂计至2018年4月为52751.98元）；7.两被告向原告支付违约金60万元；8.本案诉讼费用全部由两被告承担。原告为其主张向本院提供了以下证据：1.《企业信用信息公示报告》《居民身份证》复印件各1份；2.原告与被告卢维正签订的《物业租赁合同》1份；3.原告与案外人阮惠明签订的《物业租赁合同》1份；4.《火灾事故认定书》1份；5.《协议书》1份；6.（2018）粤0703民初21号案的《应诉通知书》1份；7.《交易凭条》1份；8.《水电费明细》6份；9.《建筑工程竣工验收消防备案表》1份；10.《复函》1份；11.《收款收据》1份；12.涉案场地的《房地权证》和《土地证》复印件各1份；13.《转账凭证》1份；14.《水电表读数》1份；15.《中国农业银行银行卡交易明细清单》1份。两被告辩称：1.关于合同的效力问题，被告卢维正和原告于2014年4月16日签订的《物业租赁合同》无效。根据我国《建筑法》第61条第2款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，涉案厂房未经规划报建竣工验收，故双方签订的物业租赁合同涉嫌违反法律的禁止性规定，依法应认定为无效。无效合同自始没有法律效力，对双方没有约束力；2.针对原告提供的证据5《协议书》，因双方已于2017年10月24日已经合意解除，对双方不具有法律效力；3.被告自2017年9月2日发生火灾后，涉案厂房已经无法正常使用，被告因鉴定需要在涉案租赁物上放置一些需要鉴定的残存设备等，并无占有使用涉案厂房，故此不存在拖欠租金或占用费的问题；4.火灾起因不是被告的过错造成的，是由于宏启制品厂及原告造成的，故此涉案厂房荒废至今的损失应由原告自行承担，或者由其向其他侵权人主张权利；5.参照双方签订的《物业租赁合同》第8章第1条及第4条的规定，作为厂房出租方的原告，其应对涉案厂房的安全负责，如果厂房出现不符合安全使用标准或者消防设施不能使用的情形，原告应承担修缮的义务。在火灾发生后，涉案租赁物无法正常使用，不符合使用用途，也不符合合同目的，原告作为涉案租赁物的业主，怠于履行修复义务，其无权向被告主张相关的费用，相关损失应由其自行承担。而且根据原告提供的水电表度数可以看出，自2017年9月2日之后，被告并无使用涉案租赁物，也没有进行生产经营活动。根据谁主张谁举证的原则，占用使用涉案厂房应由原告进行举证，其应承担举证不能的法律责任；6.关于保证金的问题，因房屋租赁合同涉嫌无效，根据合同法第58条的规定，原告向被告应返还收取的财产即租赁保证金。即便租赁合同有效，涉案厂房发生火灾原因非被告导致，合同无法继续履行原因亦非被告违约导致，故租赁合同第8章第6条适用没收保证金的条件并未成就，原告无权没收保证金；7.关于水电费的问题，被告不认可，水电费的主张应以2017年9月2日为分界点，在此之前，被告占有使用涉案厂房，在原告和被告核对水表电表无误的情况下，被告才应支付相关的水电费，而该期间的水电费，未经被告查验核实，不确认；而2017年9月2日之后，涉案厂房并非由被告实际使用支配，被告无需承担；8.关于60万元违约金的问题，被告不认可，因该诉讼请求的合同依据即原告提供的证据5《协议书》，如前所述，该协议已经合意解除，故此违约金条款当然不具有法律效力，另外，即便有效，根据我国《合同法》第113条的规定，违约金应以损失赔偿额相当，在原告不能举证证明其损失的情况下，通过合同臆想数额极高的违约金，请求法院依法驳回；最后，被告作为火灾事故的受害者，多年经营的工厂毁于一旦，订单无法如期发货，内外交迫，作为出租人的原告，不仅没有积极作为，反而恶意挑起数额逾100万元的租赁合同之诉，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告正圆加工厂未向法庭提交证据。被告卢维正为其主张向法庭提交了以下证据：1.《光盘》1张、《通话录音内容整理》1份；2.《协议书》1份。为查清案情，本院依职权向双方出示了（2020）粤07民终113号《民事判决书》1份，经质证，原告表示认可该判决，也实际按照该判决的判项履行了义务；被告则表示不认可该判决，已着手申请再审。第一次庭审后，本院于2018年12月11日组织双方到庭调解，并制作了一份《询问笔录》，经质证，原告对此表示没有异议，认为根据其提供的水电表度数落款时间是2019年1月27日，证明被告并未按照双方的协商方案履行，因为被告违反了双方协议的内容，故原告现在不再放弃向被告主张2018年9月1日至2019年1月27日期间的租金；被告认为其已根据方案将涉案租赁物中存放的物品搬离，已经履行了双方的约定，所以原告方的陈述无事实和法律依据。经审理查明：被告正圆加工厂是于2010年6月8日登记成立的个体工商户，其经营者为卢维正，经营场所为江门市蓬江区杜阮镇杜阮北三路94号厂房。2014年4月16日，原告简伟强（出租方、甲方）与被告卢维正（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：租赁位置：江门市蓬江区杜阮镇杜阮北三路94号；租赁范围：①1＃厂房（一、二层），面积合计2360平方米，月租金单价11.50元/平方米；②简易车间，面积297平方米，月租金单价7元/平方米；③厂房配套水泥空地，面积800平方米，月租金单价2元/平方米；租赁期限为10年（2014年5月1日至2024年4月30日）；租赁用途为正圆加工厂（经营生产符合当地环保和安监部门要求）；租金的支付期限及方式：租赁合同签订后前1个月为装修期，乙方按月缴交租金，即乙方必须要在每月28日前向甲方缴交下月租金方可使用，付款方式：现金或转账到甲方指定的账户；其他费用：物业租赁期内乙方在使用过程中涉及到的用水、电、燃气、通信费等相关费用由乙方自行缴交（甲方可协助办理），用水电单价计算按当月国家水电部门实际收取的水电费单价上调0.05元/度（立方）作为甲方的损耗补偿；本合同签订生效后，于签订当日内乙方向甲方缴交人民币10万元作为租赁保证金，合同期满，双方办理好终止租赁手续后，于一周内甲方退回保证金给乙方，保证金不计利息等。合同签订后，被告已向原告交付了合同保证金10万元。被告向原告支付了截至2017年8月的租金及同年6月的水电费。2017年9月2日15时许，位于江门市蓬江区杜阮镇杜阮北三路94号厂房-2的宏启制品厂发生火灾，烧毁宏启制品厂成品一批、正圆加工厂设备、原材料、部分成品，火灾造成宏启制品厂厂房受损，未造成人员伤亡，过火面积约500平方米。江门市公安消防支队蓬江区大队对本事故作出《火灾事故认定书》［蓬公消火认字（2017）第0001号］，对起火原因认定如下：位于宏启制品厂西面中部的靠墙位置电线短路燃烧引燃周围杂物着火蔓延至顶部隔热棉及整个车间成灾。事故发生后，原告的经营者卢维正与被告简伟强经协商后于2017年9月30日签订《协议书》1份，主要约定如下内容：鉴于火灾事故的主要责任方宏启制品厂对火灾事故未作出任何经济方面的赔偿承诺，双方同意先由业主方即简伟强垫付正圆加工厂复产维修资金（含火灾受损中的锅炉设备和生产加工设备、设施等）合计25万元，上述款项分期支付给卢维正，具体如下：第一期定于2017年9月30日付10万元；第二期定于2017年10月8日对受损设备、设施等评估确定后再付部分资金；第三期于2017年10月31日前，正圆加工厂正式复产或搬离厂房后15日内一次性付清剩余资金。日后，正圆加工厂不能将业主方作为司法起诉的对象，应由业主方和正圆加工厂联名对宏启制品厂进行司法起诉共同追讨，待司法程序判定结果后，业主方先垫付给正圆加工厂的资金可作为赔付金抵扣等。因正圆加工厂另行起诉简伟强、宏启制品厂、阮惠明要其赔偿因火灾造成工厂损失案件需要对火灾损失进行司法评估，并经最终选定广东信恒保险公估有限公司进行评估，该司于2018年4月13日对火灾现场进行勘察后，于同年6月10日出具GDXH-CI18005010《评估报告》。之后，因简伟强、正圆加工厂双方均对该报告提出异议，该司于2018年10月15日对火灾现场进行了复勘，依据复勘取得的数据，对之前的评估报告进行了修正，决定撤回之前的评估报告，并于2018年12月13日重新出具了GDXH-CI18005010《评估报告》。2018年12月6日，广东信恒保险公估有限公司向本院出具《关于正圆加工厂案件的说明》1份，认为根据原、被告双方对《公估报告》提出的意见，该司和江门市南方锅炉厂有限公司的代表于2018年10月15日对事实现场进行了再次勘察。该司对事故现场的复勘工作已完成，该司对现场情况做了拍照留存，原、被告双方可根据实际情况和需要，对现场存放的机器设备、原材料、半成品、成品等财产进行相应的处理。2018年12月11日，本院组织双方到庭协商调解，双方最终达成以下调解方案：一、被告应于签订本笔录之日起7个工作日内将存放于涉案厂房二楼的模具搬至锅炉房内；二、2019年1月20日前被告将存放于锅炉房内的锅炉等物品及厂房边上的旧设备全部搬离，并双方到场在法院的主持下办理交接手续，并确认水电表的最终读数；三、如被告按期履行上述两项协议内容，则原告不得向被告主张2018年9月1日至2019年1月20日期间的租金。达成上述调解方案后，2019年1月23日，本院和双方当事人到涉案现场查看，被告并未按约将全部设备等物品搬离，经本院再次组织双方协商调解，双方重新达成以下方案：一、被告应于2019年1月31日前将涉案厂房存放的除锅炉之外的设备等物品搬离，于2019年3月15日将存放于涉案厂房的锅炉搬离；二、如果被告按照上述第一项的约定如期搬离，则原告同意继续按照双方于2018年12月11日达成的方案履行，不再向被告主张2018年9月1日至2019年1月20日期间的租金；如果被告未能按照上述第一项的约定如期搬离，则搬离期限届满后被告未搬离的所有物品均为废弃物，交由原告方自行处置，且原告保留继续向被告主张2018年9月1日至2019年1月20日期间租金及因处理废弃物造成的损失的权利等。被告最后搬离涉案厂房时原、被告双方没有办理交接手续，但于2019年1月27日书面确认涉案场地的水电表度数具体如下：一、电表度数：2017年6月30日度数16096、同年7月31日度数16550、同年9月1日度数16997、2019年1月27日度数17071.8；二、水表度数：表1（电房）度数704、表2（锅炉房）度数264。庭审中，被告认为其基本是按方案的时间履行的，原告确认被告已于2019年3月15日搬离涉案租赁物，故其第二项诉讼请求已不需要法院处理。另查明，江门市蓬江区杜阮镇杜阮北三路94号1幢登记为简伟强与黄惠琼共同共有，建筑面积为2326.67㎡，层数为2层。再查明：2019年8月28日，本院对正圆加工厂另行起诉简伟强、宏启制品厂、阮惠明财产损失赔偿纠纷一案作出（2018）粤0703民初21号《民事判决书》，认定宏启制品厂及其经营者阮惠明应承担50%的赔偿比例，简伟强应承担30%的赔偿比例，正圆加工厂应承担20%的比例，并最终判令简伟强应向正圆加工厂赔偿各项经济损失112557.2元；蓬江区宏启日用制品厂、阮惠明应向正圆加工厂赔偿各项经济损失354262元。正圆加工厂不服上述判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级法院经审理后作出作出（2020）粤07民终113号《民事判决书》，判定：驳回上诉，维持原判。本院认为，原告租赁给被告的厂房（二层）建筑面积合计2360㎡、简易车间面积297㎡，其中只有2326.67㎡取得了房屋产权证书，剩余的厂房没有建设用地许可，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，故本院认定对于未经批准建设部分的房屋租赁合同无效。关于合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”及《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，在涉案租赁合同履行期间，租赁房屋于2017年9月2日发生火灾，从灾后现状看，涉案租赁物遭到毁坏，继续使用租赁物不能实现合同目的，双方于2014年4月16日签订的《物业租赁合同》应于火灾日依法解除。关于合同解除后的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对于原告的各项主张，本院分别评析如下：关于原告要求被告支付从2017年9月1日起至被告实际返还租赁物之日止的租金及厂房占有使用费的问题。根据（2018）粤03民初21号《民事判决书》认定，简伟强应对事故损失承担30%的责任，正圆加工厂应对事实损失承担20%的责任。本着公平的原则，火灾发生前的租赁费正圆加工厂应按约定支付1015元（30450元/月÷30天×1天）；失火后的租赁费应按照双方在火灾事故中的责任比例承担。但因鉴定结束后，双方在本院主持下就厂房交接事宜进行了两次协商，并最终达成调解方案，双方约定如正圆加工厂在2019年3月15前将所有设备等物品搬离涉案租赁物，则简伟强不再向主张正圆加工厂2018年9月1日至2019年1月20日期间的租金。庭审中，正圆加工厂主张基本按上述协议约定的时间搬离，简伟强则表示正圆加工厂直到2019年3月中旬才搬离涉案租赁物。对此，本院认为，因正圆加工厂最后搬离涉案租赁物时双方未办理交接手续，正圆加工厂主张其按约搬离，简伟强亦认可其在2019年3月15日搬离涉案厂房，故本院认定正圆加工厂按约搬离了涉案租赁物，简伟强也应按约免除2018年9月1日至2019年1月20日期间的租金。因此，正圆加工厂应按照责任比例支付从2017年9月2日至2018年8月31日期间的占用使用费257911.5元（30450元/月÷30天×363天×70%）。以上合计258926.5元（1015元+257911.5元）。对于原告超出部分的请求，本院不予支持。关于逾期付款利息问题。原告主张以拖欠的租金金额为基数，自起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付逾期付款利息，于法有据，本院予以支持。关于60万元违约金的问题。原、被告虽在火灾之后签订的一份协议书，但双方并未按该协议实际履行，故原告依据该协议的约定要求被告支付60万元违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于水电费的问题。原告主张的水电费52751.98元是从2017年7月1日至2018年4月30日期间产生，上述期间涉案租赁物仍由被告正圆加工厂实际控制并占用，被告正圆加工厂应按约支付上述水电费52751.98元。关于租赁保证金的问题。关于保证金的问题，根据合同约定的“本合同签订生效后，于签订当日内乙方向甲方缴交人民币10万元作为租赁保证金，合同期满，双方办理好终止租赁手续后，于一周内甲方退回保证金给乙方，保证金不计利息”。由上述约定来看，该保证金是要求在合同期满，且双方办理好终止租赁手续，被告将租赁物返还给原告后才能退回。根据本院查明的事实来看，涉案合同由于火灾的发生导致不能继续履行，原租赁物厂房也无法原物返还。那么对于火灾的发生及原物不能返还的原因，如前所述，原、被告均有过错。因此，原告以上述合同约定为依据要求将被告已交付的保证金没收，本院不予支持。被告应将已收取的被告的保证金10万元退回给被告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百三十一条、《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告简伟强与被告卢维正于2014年4月16日签订的《物业租赁合同》于2017年9月2日解除；二、被告蓬江区正圆鞋材加工厂（经营者：卢维正）应自本判决生效之日起十日内向原告简伟强支付租金及占有使用费258926.5元；三、被告蓬江区正圆鞋材加工厂（经营者：卢维正）应自本判决生效之日起十日内向原告简伟强支付逾期付款利息（以258926.5元为基数，从2018年6月12日起，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率标准，计至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，计至实际清偿之日止）；四、被告蓬江区正圆鞋材加工厂（经营者：卢维正）应自本判决生效之日起十日内向原告简伟强支付水电费52751.98元；五、原告简伟强应自本判决生效之日起十日内向被告蓬江区正圆鞋材加工厂（经营者：卢维正）返还租赁保证金10万元；六、驳回原告简伟强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32074元，保全费5000元，合计37074元，由原告简伟强承担17074元，被告蓬江区正圆鞋材加工厂（经营者：卢维正）承担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  曾 勇人民陪审员  甘亦锋人民陪审员  王少娜二〇二〇年八月三十一日法官助理王金玲书记员毛阿丹