湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初1830号 原告：娄底市万家红物业服务有限公司，住所地湖南省娄底市经济开发区娄星北路（高溪农贸市场）033幢232室。 法定代表人：谭颂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖为平，男，1987年12月30出生，汉族，住湖南省桂阳县，该公司职工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：欧阳忠海，男，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。 被告：李明，男，1987年2月14日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：李爱，女，1988年10月16日出生，汉族，住湖南省桂阳县，系被告李明的妹妹，代理权限为特别授权。 原告娄底市万家红物业服务有限公司（以下简称“万家红公司”）与被告李明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万家红公司的委托诉讼代理人廖为平、欧阳忠海，被告李明的委托诉讼代理人李爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万家红公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业管理服务费3,238元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是原告提供物业管理服务的坤领秀峰小区4栋2单元403号房的业主，被告房屋的建筑面积为118.59平方米。2015年2月8日，原告与桂阳鼎弘房地产开发有限公司签订《湖南桂阳县坤领秀峰住宅小区物业服务合同》，约定由原告对该小区提供物业管理服务，物业服务费约定为：多层楼梯房按0.65元/月/平方米；商业用房物业服务费按1.5元/月/平方米；业主空置房按服务费全额的90%收取。按照上述合同约定，被告的物业服务费按房屋建筑面积0.65元/月平方米的标准收取。合同生效后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未依照合同约定向原告缴纳物业服务费，自2016年10月1日至2020年3月31日期间，被告共拖欠物业服务费3,238元。期间，原告多次通过电话以及其他方式催促被告缴纳物业服务费，但被告未支付。原告特具状起诉，请求法院依法裁判。 被告李明辩称：1.原告与被告签订的《桂阳县坤领秀峰小区前期物业服务协议》是万家红公司强迫业主签订的，应属无效协议；2.万家红公司与开发商签订的《前期物业服务合同》时间为2014年10月30日至2017年10月30日，之后是万家红公司赖在小区不走，被告不应支付物业费；3.被告拒交后续物业服务费，原因系万家红公司对小区的安全、卫生保洁、绿化等不管不问，实际服务内容和质量几乎为零。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告营业执照复印件、资质证书复印件、《湖南桂阳县坤领秀峰住宅小区物业服务合同》复印件、保安巡查登记表复印件和疫情期间登记表复印件、装修巡查表复印件、微信聊天记录、图片、催收明细、退出公告、购房合同复印件、物业收费单据复印件等证据，被告李明提交了购房合同附件复印件、物业费收费票据复印件、照片、《前期物业服务协议》复印件等证据。对于双方无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.关于被告李明提交的收据复印件，系被告交纳的2015年10月1日至2016年9月30日的物业费，并不能证明万家红公司乱收费，本院不予采信；2.关于被告李明提交的照片，拟证明小区环境差，物业服务不到位。本院认为该组照片只能体现坤领秀峰小区部分环境卫生状况，并不能证明是万家红服务期间服务存在严重问题或未履行物业管理服务，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年2月8日，原告与桂阳鼎弘房地产开发有限公司签订《湖南桂阳县坤领秀峰住宅小区物业服务合同》，合同约定桂阳鼎弘房地产开发有限公司委托原告对坤领秀峰小区实行前期物业管理服务，合同期限约定：1.暂定五年，从2015年2月9日到2020年2月8日止，续签再与业委会商议；2.自合同签订之日至本项目的业主委员会成立，由业主大会或业主代表大会表决，经代表2/3以上表决权的业主通过，决定不再与万家红公司签订新的物业服务合同，并在经业主大会通过的业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年7月3日原告与被告签订《桂阳县坤领秀峰小区前期物业服务协议》，协议约定原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业费；住宅的物业管理费标准：0.65/㎡/月（物业管理服务费不包括公摊水电费）；物业费缴纳时间：原告在被告收楼时预收12个月的物业服务费，自收楼起第13个月开始在每月10日前履行交纳当月物业服务的义务。合同期限为5年，自2015年10月1日到2020年9月30日止。合同期限内，业主委员会成立后，根据相关物业法规，另聘请新的物业公司，本协议中止。被告李明系坤领秀峰小区4栋2单元403号房业主，该物业建筑面积为118.59平方米。自2016年10月1日至2020年3月31日，被告累计欠缴物业费共计3,238元。被告以小区环境卫生差、小区不安全、原告未及时尽到物业维护责任为由未向原告交纳物业费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与桂阳鼎弘房地产开发有限公司签订《湖南桂阳县坤领秀峰住宅小区物业服务合同》，原告与被告签订《桂阳县坤领秀峰小区前期物业服务协议》，均是合同双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效合同，依法受法律保护。原、被告之间形成物业服务合同关系，原告有为被告提供物业服务的义务，被告有向原告及时支付物业费的义务，双方应当按照合同约定履行。万家红公司入驻该小区后基本履行了物业管理服务义务，李明作为该小区的业主接受了万家红公司的物业管理服务，理应依约支付相应的物业管理服务费，但李明未依约缴纳物业管理服务费，实属违约。故万家红公司诉请李明支付从2016年10月1日至2020年3月31日的物业管理服务费3,238元（118.59㎡×0.65元/㎡×42个月）于法有据，本院予以支持。关于李明提出原告与被告签订的《前期物业服务协议》是被胁迫签订的，属于无效合同的抗辩理由，被告李明未提交相关证据证明，本院不予支持。关于李明提出的万家红公司物业服务质量差，没有建围墙的抗辩理由，本院认为第一，小区没有围墙导致不能进行封闭式管理的问题应属开发商的服务范畴，与本案无关，本院不予采信；第二，万家红公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同的主要义务，即使在服务过程中存在瑕疵，李明也可以根据《前期物业服务合同》的约定通过要求万家红公司限期整改或者提议选聘新的物业公司等方式来维护的自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求万家红公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，如被告认为物业服务不到位给原告造成损失，可另案主张权利。被告以拒付物业管理服务费对抗物业瑕疵的行为既于法无据，也非明智之举。物业公司与小区业主之间是相互依存的关系，只有双方相互配合理解，才能做好小区的物业管理工作，造福广大业主。万家红公司应充分听取业主意见，及时对业主反映的问题作出答复和处理，不断提升自身的物业服务水平，获得小区业主的理解配合。同时，作为业主也应对物业公司给予一定的谅解，尽可能地看到物业管理中的努力付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理工作正常运行的前提条件。只有通过双方的共同努力，才能营造和谐的小区环境。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告李明于本判决生效后十日内向原告娄底市万家红物业服务有限公司支付2016年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费3,238元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李明承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李六荣 二〇二〇年八月十三日 法官助理李方 书记员李思文 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。