陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕08民终1780号 上诉人（原审被告）：鲍利萍，女，1968年2月20日出生，汉族，住绥德县名州镇。 委托诉讼代理人：杜枫、任玉澎，陕西格道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘飞，男，1981年5月25日出生，汉族，住榆林市东沙。 被上诉人（原审原告）：刘毓霞，女，1985年9月18日出生，汉族，住榆林市东沙。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王硕、陈茹，陕西名州律师事务所律师。 原审第三人：马凌霄，男，1980年2月29日出生，汉族，住榆林市榆阳区。 上诉人鲍利萍因与被上诉人刘飞、刘毓霞及原审第三人马凌霄案外人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省绥德县人民法院（2019）陕0826民初1867号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鲍利萍及其委托诉讼代理人杜枫、任玉澎，被上诉人刘飞、刘毓霞共同委托诉讼代理人陈茹、王硕到庭参加诉讼。原审第三人马凌霄未到庭。本案现已审理终结。 鲍利萍上诉请求：一、撤销陕西省绥德县人民法院（2019）陕0826民初1867号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人与第三人签订合法有效书面买卖合同，属认定事实错误。涉案房屋为经济适用房，依据相关规定购房人在购买经济适用房五年内不得出售，且在出售时应补交综合地价款。但第三人将2010年4月购买的、没有补交综合地价款的经济适用房于2013年9月出售给被上诉人，违反了强制性规定，也是该房不能办理过户的原因之一。第三人与被上诉人签订的房屋买卖合同属无效合同。根据经济适用房的特点，购买者要符合一定条件，被上诉人并不符合购买该房条件。第三人购买该房后，违反其与榆林市住房制度改革办公室关于购买经济适用房后必须一年内入住的约定，既不装修，也不入住，违反五年内不得出售的规定，将该房屋以高出市场价2倍的价格出售被上诉人，属被上诉人与第三人恶意串通，损害社会公共利益，依法属无效合同。二、被上诉人尚未向第三人付清房款，根据双方合同约定，被上诉人应一次性向第三人交付60万元房款，但被上诉人至今未付。三、房屋未办理过户在于被上诉人自身原因。该房是第三人2010年4月购买，那么早在2015年5月就可以办理过户。但该房至今仍登记在第三人名下，没有办理过户原因就是被上诉人不具备购买经济适用房资格，不能办理过户。 被上诉人刘飞、刘毓霞辩称，本案合同不存在无效事由，房款已经付清，涉案房屋已取得房产证，合同约定办理房屋过户由马凌霄负责，未能办理过户并非被上诉人原因。 刘飞、刘毓霞向一审法院提出诉讼请求：请求停止对二原告购买的位于榆林市东沙金沙路东、育才路北金苑小区47幢1单元10层1002号及-1层12号房产（房产证号：0107725）的强制执行，并解除对上述房产的查封。 一审法院认定事实，2010年4月25日，第三人马凌霄与榆林市住房制度改革委员会办公室签订了榆林市经济适用房买卖合同，以268664元的价格购买了位于榆林市东沙金沙路东、育才路北金苑小区47幢1单元10层1002号及-1层12号地下室。合同特别约定：“买受人在购得经济适用房后必须在一年内入住，购买的经济适用房不得出租、经营、借住，五年内不得直接上市交易。满五年后，确需上市交易的，按照《榆林市已购公有住房和经济适用房出售管理暂行办法》（榆政办发[2007]121号）有关规定执行”。2010年5月25日为该房产设定了预购商品房贷款抵押，并进行了抵押登记，2012年3月22日马凌霄接收房产后，于2013年9月25日，与原告刘飞、刘毓霞签订了房屋买卖合同，将其购买的经济适用房以600000元转让于原告刘飞、刘毓霞。2013年10月2日，原告刘飞与陕西超凡装饰工程有限公司签订了装修合同，原告在付清房款后，第三人马凌霄于2013年10月5日出具收到600000元购房款的收据。二原告在装修后一直居住管理使用，以马凌霄的名义缴纳物业、水、电及取暖费用。现该房产登记在马凌霄名下，房贷尚未还清。本院在执行鲍利萍与马凌霄民间借贷纠纷一案中，于2016年12月28日作出（2016）陕0826执607号之一执行裁定书，对马凌霄名下的涉诉房产予以查封。二原告提出书面异议后，本院裁定驳回了二原告的异议请求，二原告提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案诉涉房屋为经济适用房，原告提交的证据，能够证明签订转让合同的时间在人民法院作出查封裁定之前，房屋价款已按照合同约定全部付清，并实际占有了房屋，该房屋在法院查封之前已过政策规定5年内不得交易的期限，原告对涉案房屋未过户登记无过错，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求应予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行榆林市榆阳区东沙金沙路东、育才路北金苑小区47幢1单元10层1002号及-1层12号房产（房产证号：0107725）。案件受理费100元，由被告鲍利萍负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，2010年4月25日，马凌霄与榆林市住房制度改革委员会办公室签订了榆林市经济适用房买卖合同，以268664元的价格购买了位于榆林市东沙金沙路东、育才路北金苑小区47幢1单元10层1002号及地下室。合同特别约定：“买受人在购得经济适用房后必须在一年内入住，购买的经济适用房不得出租、经营、借住，五年内不得直接上市交易。满五年后，确需上市交易的，按照《榆林市已购公有住房和经济适用房出售管理暂行办法》（榆政办发[2007]121号）有关规定执行”。2010年5月25日为该房产设定了预购商品房贷款抵押，债权数额16万元，并进行了抵押登记。后陕西省绥德县人民法院在执行鲍利萍与马凌霄民间借贷纠纷一案中，于2016年12月28日作出（2016）陕0826执607号之一执行裁定书，将马凌霄名下的涉案房产予以查封。该案执行中，刘飞、刘毓霞以涉案房屋系二人于2013年9月25日从马凌霄处购买为由，提起本案诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”结合本案现有证据和当事人陈述，刘飞、刘毓霞并不享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益，具体理由如下： 一、一审法院调取的马凌霄与榆林市住房制度改革委员会办公室签订的《榆林市经济适用房买卖合同》，当事人各方对其真实性并无异议，该合同明确约定该房屋“五年内不得直接上市交易”。刘飞、刘毓霞在其提交的与马凌霄《房屋买卖合同》中载明该房屋为经济适用房，在一审法院2018年9月4日庭审中也明确认可其在购买时也知道该房屋为经济适用房。根据《中华人民共和国合同法》第七条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（四）损害社会公共利益；…”马凌霄在2010年4月25日购买了涉案房屋，刘飞、刘毓霞主张其于2013年9月25日从马凌霄处购买了该房屋。基于经济适用房的特殊性，刘飞、刘毓霞主张其与马凌霄签订的房屋买卖合同因系在购买经济适用房五年内再次出售损害了社会公共利益而导致无效。 二、马凌霄以268664元的价格购买涉案房屋，购买时办理按揭贷款16万元。后刘飞、刘毓霞以60万元从马凌霄处购买该房屋，价格差距悬殊，不合常理。刘飞、马凌霄一审期间提交的转账凭证无原件予以核对，转账总金额与合同约定的60万元购房款、与署名为马凌霄出具收据载明收款60万元均不相符，且其中包括向案外人转账5万元。据此，刘飞、刘毓霞对其关于已足额支付购房款的主张，也未提供足够证据予以证实。 三、刘飞、刘毓霞明知涉案房屋存在按揭贷款，却将购房款足额支付给马凌霄并由后者继续偿还贷款，而不是将购房款用于注销按揭贷款，明显系对房屋不能办理过户持放任态度，据此产生不利风险应由其自行承担。 据此，刘飞、刘毓霞诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，一审判决有误，应予纠正。 综上所述，鲍利萍的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、撤销陕西省绥德县人民法院（2019）陕0826民初1867号民事判决； 二、驳回刘飞、刘毓霞的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费5320元，共计5420元，由刘飞、刘毓霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛海鸥 审判员  高元台 审判员  郭 瑶 二〇二〇年八月二十五日 书记员  李华菊