成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初54号 原告：李建容，女，1972年12月4日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：雷小林，四川炬民律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都市蓉森实业有限公司，住所地：成都市温江区柳城镇柳城大道7号。 法定代表人：沈益学，职务不详。 被告：成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部，住所地：成都市温江区柳城镇柳城大道7号。 负责人：文利云，职务不详。 委托诉讼代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师，一般授权代理。 第三人：四川文鼎房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青羊区太升南路61号。 法定代表人：文利云，职务不详。 委托诉讼代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师，一般授权代理。 第三人：田韵，男，1988年3月20日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 李建容与成都市蓉森实业有限公司（以下简称蓉森公司）、成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部（以下简称蓉森公司项目部）及第三人四川文鼎房地产开发有限责任公司（以下简称文鼎公司）、成都金亿顺投资有限公司（以下简称金亿顺公司）、田韵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。李建容的委托诉讼代理人雷小林、蓉森公司项目部、文鼎公司共同委托的诉讼代理人李乾到庭参加诉讼，蓉森公司、田韵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李建容向本院提出诉讼请求：1．请求确认位于成都市温江区车位归原告所有，并判令被告协助原告办理该车位不动产证；2．判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，李建容明确第一项诉讼请求为：判令被告协助原告办理位于成都市温江区车位的不动产权转移登记手续，并将位于成都市温江区车位的不动产权转移登记至原告李建容名下。事实与理由：2011年5月18日，李建容与蓉森公司项目部签订了《“鱼凫阳光”车位买卖合同》，李建容作为买受人购买Ｃ68号车位，约定于合同签订当日付清车位总价款63000元，李建容按约定于合同签订当日向蓉森公司项目部支付了车位款63000元，蓉森公司项目部向李建容出具了收据，并向李建容交付了车位。经协商，李建容、蓉森公司项目部同意以Ｃ44、Ｃ45号车位置换李建容原购的Ｃ68号车位。李建容接受车位后，一直在催促蓉森公司项目部为其办理案涉车位不动产权证，蓉森公司项目部一直推诿未办。李建容经多方查询得悉，鱼凫阳光小区是文鼎公司挂靠蓉森公司，以蓉森公司项目部名义开发的。文鼎公司开发鱼凫阳光小区过程中资金短缺，向金亿顺公司融资，将蓉森公司项目部已出卖给李建容的车位，备案在金亿顺公司指定的田韵名下。 蓉森公司项目部与文鼎公司辩称，其对李建容的诉请和事实与理由均不持异议，金亿顺公司与文鼎公司均承认了是融资担保备案在田韵名下的，因为当时在文鼎公司与蓉森公司联合开发鱼凫阳光楼盘，蓉森公司出地，文鼎公司出资，在开发过程中成立了鱼凫阳光项目部，开发过程中由于文鼎公司资金短缺，而进行融资，将案涉25个车位及一套房屋备案在田韵名下。 蓉森公司、田韵均未到庭，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月18日，李建容作为买受人与蓉森公司项目部作为出卖人签订了《“鱼凫阳光”车位买卖合同》，约定李建容向蓉森公司项目部购买C68号车位，车位总价款为63，000元；蓉森公司项目部可以为李建容代办车位的产权证书。同日，李建容向蓉森公司项目部支付了全部车位价款63，000元，蓉森公司项目部向李建容出具了收据。 2019年9月6日，蓉森公司项目部向李建容作出书面承诺，载明“您于2011年5月18日与本项目部签订《“鱼凫阳光”车位买卖合同》，购得本区地下地库C68号车位（面积：79.09平方米），由于本项目部原因无法交付。本项目部拟将本车库C44、C45号车位（面积：76.12平方米）与原车位置换，置换后车位办理不动产手续仍按原合同约定执行，超出原车位面积部分按原合同购买单价补差。本项目部承诺全力配合您尽快办理置换后车位的不动产证”。 2019年9月16日，四川鸿宇英联华物业服务有限公司鱼凫阳光项目部出具《鱼凫阳光小区地下停车位使用证明》，载明：鱼凫阳光小区业主李建容购买的地下停车场C68号停车位，一直实际使用至2019年8月；因开发商债务纠纷车位被法院拍卖，后经协商，开发商同意将原C68号车位置换为C44、C45号车位，现C44、C45号车位已交付李建容实际使用。 另，上述鱼凫阳光小区C44、C45号车位已于2012年9月12日备案登记于田韵名下。蓉森公司项目部是蓉森公司依法设立的分公司。 上述事实，有当事人的陈述及各方当事人身份信息、《“鱼凫阳光”车位买卖合同》、车位款收据、蓉森公司项目部承诺书、《鱼凫阳光小区地下停车位使用证明》、个人住房信息查询记录等证据在卷予以佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”，《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，系行政管理范畴，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以产生优先和对抗的效力，即登记备案行为并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。故本案案涉车位虽然备案登记在田韵名下，但并不能优先排除李建容按照《“鱼凫阳光”车位买卖合同》约定而享有的办理不动产权证的请求权。 结合前述审理查明的事实，李建容与蓉森公司项目部签订的《鱼凫阳光车位买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故上述合同依法成立并有效，当事人应当按照合同的约定严格履行合同义务。李建容在合同签订之日已经向蓉森公司项目部支付了全部车位款，蓉森公司项目部也将案涉车位交付于李建容使用。又因蓉森公司项目部作为蓉森公司的分公司，其民事责任应当由蓉森公司承担，即蓉森公司应当负担履行向不动产登记机关申请办理不动产权转移登记手续的合同义务，故对于李建容请求办理案涉车位不动产权证的诉请，不存在客观权利障碍，符合法律规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 成都市蓉森实业有限公司于本判决生效之日起二十日内协助李建容办理位于成都市温江区车位的不动产权转移登记手续，并将位于成都市温江区车位的不动产权转移登记至李建容名下。 本案案件受理费100元及公告费，由成都市蓉森实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄 晖 人民陪审员  邱建勇 人民陪审员  李道星 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  肖 雪