贵州省余庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0329民初1711号原告（反诉被告）：余庆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：余庆县子营街道外环路。法定代表人：黄士冯，该公司经理。委托诉讼代理人：袁腾腾，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘维权，男，1974年11月16日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县。原告（反诉被告）余庆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称余庆碧桂园）与被告(反诉原告)刘维权商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中刘维权提出反诉，本院受理后决定合并审理，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余庆碧桂园的委托诉讼代理人袁腾腾，被告（反诉原告）刘维权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余庆碧桂园向本院提出诉讼请求：1、解除其与刘维权于2019年11月23日签订的《商品房买卖合同》；2、刘维权支付违约金26358元；3、刘维权协助其办理涉案商品房的预售合同备案登记注销手续，并承担相应费用。事实及理由：2019年11月23日，余庆碧桂园与刘维权签订《商品房买卖合同》，约定将其开发的位于余庆县出售给刘维权，总价款为527160元，并约定了付款方式、期限及违约责任等。后刘维权未按约定支付房款，经其多次催收未果。根据《商品房买卖合同》第十条及补充协议，买受人逾期支付房款超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房价的5%向出卖人支付违约金之约定，其有权解除合同，刘维权应支付违约金26358元。余庆碧桂园为证明其主张，向本院提交的证据有：余庆碧桂园的营业执照、法定代表人身份证明、商品房预售许可证、暂定资质证书、刘维权的身份证复印件、《商品房买卖合同》、认购协议、备案登记表、签约提示及告知书等、定金和首付款收据及支付凭据、已到期应交款通知书、短信截图、欠按揭资料承诺书、诉前告知函。被告（反诉原告）刘维权辩称：2019年11月23日，其与余庆碧桂园签订《商品房买卖合同》，购买涉案商品房是事实，其已向余庆碧桂园支付定金1万元，首付款97160元及其他费用6230元，合同约定其按房屋总价的20%支付首付款，剩余房款通过银行贷款支付，由余庆碧桂园负责在银行办理贷款，并按余庆碧桂园要求提供了相应的贷款资料。在贷款办理过程中，银行认为其不符合首套房贷款政策，须支付首付款达30%后方能办理银行贷款，否则不予办理，其无力支付剩余10%的房款，导致银行无法办理贷款，若购房时余庆碧桂园要求必须交30%的首付才能办理银行贷款，其不会购买该房屋，余庆碧桂园以交付20%就可以办理贷款为引诱，误导其签订商品房买卖合同，余庆碧桂园的行为是构成虚假宣传，未能办理银行贷款支付房款，不是其责任，其无过错，不构成违约，不承担违约责任；相反是余庆碧桂园虚假宣传、承诺导致，构成违约应承担相应法律责任。余庆碧桂园要求解除商品房买卖合同，其表示同意。余庆碧桂园为销售房屋进行虚假宣传、承诺，构成违约，给其造成了损失特提起反诉。反诉请求：1、余庆碧桂园公司双倍返还定金2万元、首付款97160元和其他费用6230元，共计123390元及资金占用费14474.6元（资金占用费按月利率2%计算，从交款之日起至返还之日止）；2、余庆碧桂园公司赔偿其期待利益损失159888元，即按双方约定应返还现金120000元、赠送车位20年使用权价值3.6万元及凤凰云优惠券价值3888元。刘维权为证明其主张，向本院提交的证据有：刘维权与原告销售员李艳的通话记录、（2019）黔0329民初819号民事调解书、定金收据、首付款收据、专项维修基金收据、通知书、认购协议书、车位使用协议书。反诉被告余庆碧桂园辩称，其收取刘维权定金1万元是事实，是签订商品房买卖合同的保证金，双方签订商品房买卖合同后，该定金已转化为刘维权首付房款，定金的法律性质已消失，不存在双倍返还的问题；其收取刘维权专项维修基金5730元是事实，该款已转交余庆县住建部门，刘维权应向余庆住建部门请求退还；刘维权在向其购买商品房时，没有告知其与其前妻曾有购买房屋并办理银行贷款的事实，余庆碧桂园售房工作人员误认为刘维权属于购买首套房，解释其只缴纳20%的首付款并签订合同，在办理贷款过程中才发现刘维权曾购有房屋的事实，不符合一套购房政策，刘维权也拒绝补缴10%的首付款，无法办理贷款，余庆碧桂园不构成违约，不承担违约责任；同时原告主张期待利益，是必须双方完全履行合同的情况下能实现的权益，但双方同意解除合同，期待利益无存在条件，请求驳回刘维权要求支付双倍定金2万元、专项维修基金5730元、首付款资金占用费及可期待利益159888元的诉讼请求。经审理本院认定如下事实：刘维权与其前妻张玉琴在婚姻存续期间购买了位于湄潭县（以下简称湄潭商品房），采用公积金按揭贷款支付。2019年4月18日，刘维权向本院起诉要求离婚，经调解刘维权与张玉琴协议离婚，离婚协议约定湄潭商品房归张玉琴所有，该房剩余贷款由张玉琴负责偿还等内容。2019年11月23日，刘维权与余庆碧桂园签订《商品房买卖合同》，约定购买余庆碧桂园开发的余庆碧桂园一期10幢2-2-2号商品房，付款方式为支付首付＋贷款，即买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款107160元，余款42万元以银行贷款支付，买受人在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，买受人逾期履行上述义务的，按合同第十条处理。合同第十条及补充协议第四条第2项约定：逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自接到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记。同日，刘维权向余庆碧桂园支付了首付款97160元、定金10000元、物业专项维修基金5730元，向贵阳格之律投资顾问有限公司（以下简称格之律公司）缴纳了服务费500元，格之律公司向刘维权发出《通知书》，通知书载明委托事项为协助签订商品房买卖合同、协助办理贷款（一手）、协助签订商品房买卖合同备案登记，刘维权并提交了（2019）黔0329民初819号民事调解书、单身声明、个人征信证明等办理贷款的资料。格之律公司在为刘维权在办理贷款过程中，因为刘维权名下登记有湄潭商品房，其购买的涉案商品房属于二套房，按规定只能办理总房款70%的贷款，需刘维权补足30%的首付款后方能办理贷款，而刘维权又不同意补交所差10%的首付款，双方因此发生纠纷。2020年6月17日，原告诉来本院请求判决如前诉请。同时查明,2019年11月23日，余庆碧桂园与刘维权签订了认《购协书》。该协议第四条第1项约定：被告向原告支付定金1万元，定金在双方签订购房合同后自动无息转为首付款的一部分。协议第八条第4项约定：1、甲乙双方确认：该商品房已依次享受①付款方式，期楼洋房产品按揭一个月分期96折（首付20%）；②凤凰云3888元优惠券；③买房带1个车位20年使用权。2、本认购书中的总房价为已扣减包括但不限于上述各种折扣、优惠后的价款。本院认为，余庆碧桂园与刘维权签订的《认购书》、《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。关于余庆碧桂园与刘维权的诉请，本院分别论述如下：一、关于本诉问题。1、余庆碧桂园请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，刘维权在诉讼中明确予以承认，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，余庆碧桂园的这一诉请符合法律规定，本院予以确认。2、余庆碧桂园请求支付违约金26358元的诉讼请求，理由是刘维权不同意补足30%的房屋首付，导致无法采用贷款方式支付下余房款，同时也未采取其他方式支付剩余房款；刘维权主张其在购买涉案房屋时已明确告知其与前妻购买了湄潭商品房，离婚时约定湄潭商品归其前妻，并将离婚调解书交给了余庆碧桂园，余庆碧桂园认为其符合一套房贷款政策，只交首付20%的情况下才购买涉案房屋，如果余庆碧桂园当时告知购买系二套房，其不会购买涉案房屋，不能贷款的原因系余庆碧桂园所致，不是其责任，其构成违约，不承担违约金。本院认为，双方签订商品房买卖合同约定刘维权支付20%首付，剩余房款采用贷款方式支付，因刘维权曾与其前妻购买了湄潭商品房，导致刘维权不符合一套房贷款政策，刘维权也不同意补足30%首付后再办理贷款，其原因是余庆碧桂园在出卖房时将刘维权离婚时将湄潭房屋约定给刘维权前妻，刘维权无房屋的情况理解刘维权购买涉案房屋属于首套房，刘维权不能按首套房办理贷款，其责任不在刘维权，刘维权的行为不构成违约，故余庆碧桂园请求刘维权支付违约金诉讼请求不符合法律规定，依法不予支持。3、余庆碧桂园请求刘维权协助办理注销《房预售合同备案登记》并承担费用的诉讼请求，本院认为余庆碧桂园诉请解除《商品房买卖合同》，刘维权也同意解除，刘维权应当协助办理涉案房屋的注销备案登记，余庆碧桂园的这一诉请符合法律规定依法予以支持；关于注销备案登记所产生的费用，因不能贷款支付剩余房款，是余庆碧桂园对刘维权是否符合一套房贷款政策理解错误所致，责任不在刘维权，注销备案登记产生的费用理应由余庆碧桂园承担，故余庆碧桂园的这一诉请依法不予支持。二、关于反诉问题。1、刘维权请求余庆碧桂园返还定金10000元、双倍返还定金20000元、购房首付款97160元、房屋维修基金5730元、服务费500元及前述款项的资金占用费14474.60元（按民间借贷利率年利率24%计算）的诉讼请求：首先，关于返还定金10000元及双倍定金20000元的诉请，2019年11月23日双方签订的《认购书》，约定定金10000元，定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一其楼款的一部分；第五条1款签署的文件为《商品房买卖合同》，同日双方签订了《商品房买卖合同》，刘维权交纳的定金10000元转作涉案房屋产付款的一部分，刘维权按合同约定应交首付款107160元，实际交款97160元，进一步印证了定金10000元转作第一期房款的事实，10000元定金的性质已发生变化，刘维权的这一诉请不符合法律规定和双方的约定，依法不予支持；其次，返还首付款97160元、维基基金5730元、服务费500元及资金占用费的诉讼请求，双方同意解除《商品房买卖合同》，虽然商品房买卖合同约定刘维权按一套房政策支付房款首付20%，系余庆碧桂园对一套房政策理解错误所致，责任不在刘维权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人请求解除合同，出卖人应当将收取的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，刘维权要求余庆碧桂园返还购房款、维修基金及服务费的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持，即返还金额为首付款107160元、维修基金5730元、服务费500元，合计113390元；对刘维权要求按民间借贷利率年利率24%计算资金占用费14474.60元诉讼请求，本院认为双方之间是商品房买卖合同的法律关系，不是民间借贷的法律关系，刘维权要求按民间借贷利率计算资金占用费的诉讼请求不符合法律规定，依法不予支持。但双方未能订立商品房贷款合同导致商品房买卖合同不能履行，非因双方过错不能订立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见的解释》第二十三条之规定，余庆碧桂园应支付利息，利率参照中国人民银行授权全国同业拆借中心公布的2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为4.15%计算，从2019年11月23日起至付清时止。余庆碧桂园辩解房屋维修基金系建设主管部门收取、服务费系格之律公司收取，刘维权应向收取单位请求返还的理由，本院认为刘维权缴纳房屋维修基金、服务费，是基于商品房买卖合同而产生，现双方解除商品房买卖合同，刘维权再无支付该款项之义务，同时格之律公司与余庆碧桂园之间系委托关系，余庆碧桂园对该款项应承担返还责任，其辩解理由不成立，依法不予采纳。2、刘维权请求余庆碧桂园公司赔偿期待利益损失159888元诉讼请求，虽然双方在认购书约定签订后商品房买卖合同后，刘维权享受现金返还120000元、送一个车位使用权20年、凤凰云优惠券3888元，但是前述利益的享有和负担应以双方签订和履行商品房买卖合同为条件，现双方已解除了商品房买卖合同，该利益已失去存在的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，应当根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，该期待利益属于合同内容应终止履行，刘维权的这一诉讼请求不符合法律规定，依法不予支持。余庆碧桂园辩解刘维权主张的期待利益是以商品房买卖合同签订和履行为条件，双方同意解除商品房买卖合同，刘维权不再享有该期待利益的理由符合法律规定，依法不予采纳。综上所述，余庆碧桂园与刘维权自愿解除双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。合同解除后，刘维权应协助余庆碧桂园办理注销商品房的备案登记，余庆碧桂园应返还刘维权购房款、房屋维修基金解和服务费及利息。本案在审理过程中，经本院主持调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）余庆碧桂园房地产开发有限公司与被告(反诉原告)刘维权于2019年11月23日签订的《商品房买卖合同》于2020年6月24日解除；二、反诉被告余庆碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付反诉原告刘维权购房款107160元、维修基金5730元、服务费500元，合计113390元及利息，利息利率按年利率4.15%计算从2019年11月23日起至付清时止；三、驳回原告余庆碧桂园房地产开发有限公司、反诉原告刘维权的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费458元，减半收取229元，被告（反诉原告）刘维权负担30元，原告（反诉被告）余庆碧桂园房地产开发有限公司负担199元；反诉案件受理费2883元，原告（反诉被告）余庆碧桂园房地产开发有限公司负担1400元，被告（反诉原告）刘维权负担1483元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。审判员  李国友二〇二〇年八月七日书记员  文 学