湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3217号上诉人（原审被告）：万顺（湖南）置业发展有限公司，原住所地长沙市雨花区劳动路173号，现住所地长沙市芙蓉区建湘南路万顺家园1栋701室。法定代表人：刘德生。委托诉讼代理人：杨洪，湖南孚悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯子勇，男，1965年7月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：黄丹，湖南华韶律师事务所律师。上诉人万顺（湖南）置业发展有限公司（以下简称万顺公司）与被上诉人冯子勇房屋买卖合同纠纷一案，长沙市芙蓉区人民法院于2016年1月21日作出（2015）芙民初字第5967号民事判决。万顺公司不服，向本院提出上诉，本院于2016年7月19日作出（2016）湘01民终3462号民事判决。万顺公司仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院提审后，于2018年9月20日作出（2018）湘民再334号民事裁定，撤销原判决，将本案发回长沙市芙蓉区人民法院重审。长沙市芙蓉区人民法院于2019年10月18日作出（2018）湘0102民初12900号民事判决，万顺公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。万顺公司上诉请求：1、依法改判，驳回冯子勇的起诉请求；2、案件受理费由冯子勇承担。主要事实与理由：一、冯子勇与万顺公司之间不存在商品房买卖合同关系，冯子勇提供的商品房买卖合同存在明显伪造嫌疑，一审判决认定《商品房买卖合同》系谌建国签订，与事实不符，认定事实错误。1、《商品房买卖合同》上加盖的印章与万顺公司备案公章不符，印章不真实，且不能确定合同为谌建国签订并加盖印章；2、冯子勇在商品房买卖合同订立和履行过程中的多种行为均明显有悖常理，冯子勇出具的合同显属伪造，企图以合法形式掩盖非法转移民间借贷风险的目的。二、一审判决认定冯子勇向万顺公司支付了购房款550万元，认定事实错误，冯子勇提供的各项证据均不能证明其已支付了550万元购房款。三、即便冯子勇提供的证据反映其与谌建国之间确实存在资金往来，冯子勇也应以民间借贷纠纷起诉谌建国要求归还借款，而不能以不真实的商品房买卖合同要求万顺公司退还购房款，一审法院认定万顺公司应退还550万元购房款，属于认定事实错误，适用法律不当。四、即便假定本案商品房买卖合同真实，该商品房买卖合同也因交易当事人对合同标的房屋无权处分而应认定为无效，合同无效返还财产等相关责任应该由冯子勇和谌建国承担，与万顺公司无关。五、一审认定事实不清的地方还有冯子勇主张的与谌建国的借贷金额，证据不足，万顺公司认为215万元的借条的事实认定不成立，没有转账凭据。对于凭据的真实性无异议。冯子勇与谌建国之间还有其他的债权债务关系，冯子勇是隐瞒该事实。该借条不能证明冯子勇与谌建国之间确切的债权债务的金额。综上，一审法院认定事实错误，判决万顺公司退还550万元，对万顺公司不公，请求二审法院查明事实，支持万顺公司的主张。冯子勇答辩称：一、冯子勇与谌建国之间不存在民间借贷关系，谌建国系万顺公司原法人代表，谌建国作为法人代表曾以万顺公司运营需要资金周转的名义向冯子勇借贷215万元，并出具借条，加盖公司公章，后因万顺公司无法偿还债务，谌建国提出以万顺公司名下房屋低价卖给冯子勇，其中215万元万顺公司以借款冲抵房款。二、万顺公司与冯子勇签订的房屋买卖合同上加盖了公司公章，法人章，合同是有效成立的。合同上万顺公司的公章虽然非备案公章，但是系万顺公司同时使用的公章，万顺公司的公章使用不具备唯一性，冯子勇已在原一审、二审、提审中及重审一审中提供了充分的证据予以证实，且长沙市中级人民法院在多起万顺公司案件中已查明万顺公司的公章不具备唯一性，无需再另行举证。三、冯子勇在签订合同后已分多次付清房款，万顺公司向冯子勇出具了550万元的购房款收据，收据上有法人代表谌建国、会计刘玉华的签名，并加盖了万顺公司的财务章，且刘玉华在原一审中出庭作证也证实了冯子勇付清房款，向其出具收据的事实，刘玉华证实一部分房款是由公司谭丽娜收取的、一部分是谌建国收取的，因为标的房屋没有备案，以及收缴购房契税进行结构性安全检测的原因无法出具发票，只能出具收据。四、万顺公司隐瞒了标的房屋的真实情况，导致购房合同无法履行，万顺公司与冯子勇签订合同时，标的房屋在2003年已经向信达资产管理公司办理了在建工程抵押，因为没有清偿债务所以没法交付房屋，谌建国告知已经引进了合作方可以解决债务，在2006年万顺公司与深圳市昱海实业有限公司成立合作了湖南中旭海康投资有限公司，两公司达成合作协议，将标的房屋在内的近7000平的抵押房屋以拍卖的形式转至中旭海康名下，万顺公司享有房屋销售后一半的销售款，2006年12月，湖南中旭海康投资有限公司根据该协议只花了1400万元就拍卖到了上述房产，当时谌建国回复把该协议给冯子勇查看了，并提出因万顺公司和深圳市昱海实业有限公司对于股权以及项目合作问题上存在争议，因此万顺公司也没有一直将房产过户给湖南中旭海康投资有限公司，并承诺冯子勇在双方争议解决之后办理过户手续。在2014年谌建国还向冯子勇出示了上述房屋栋证，显示房屋所有权人仍然为万顺公司，谌建国还向冯子勇出具了万顺公司向相关政府部门出具的要求解决股权争议的报告，当时是考虑与谌建国的朋友关系，冯子勇没有采取法律措施。2015年谌建国去世后，与谌建国有股权纠纷的深圳市昱海实业有限公司便实际控制了万顺公司，冯子勇向万顺公司提出要求过户，万顺公司以谌建国死亡的理由推脱债务，直到2015年3月，冯子勇才得知2015年2月13日标的房屋过户到了深圳市昱海实业有限公司实际控制的湖南中旭海康投资有限公司名下。万顺公司和深圳市昱海实业有限公司的合作协议显示万顺公司作为湖南中旭海康投资有限公司的法人股东，以超低价格收购了万顺公司的近7000平的房产，且万顺公司享有收购后房产销售利润的一半，既然湖南中旭海康投资有限公司2006年就拍下了上述房产，如果没有谌建国与深圳市昱海实业有限公司以及湖南中旭海康投资有限公司之间的一系列股权争议，就不存在深圳市昱海实业有限公司和湖南中旭海康投资有限公司等到谌建国死亡之后的2015年才将房产转移登记到湖南中旭海康投资有限公司名下，这种行为明显存在恶意转移资产的嫌疑。五、万顺公司在长达五年的诉讼中一直声称冯子勇提供的证据系伪造，但是并没有提供任何证据证实，且在屡次庭审过程中的说法不一，相当矛盾。综上，请求法院驳回万顺公司的上诉请求。冯子勇向一审法院起诉请求：一、解除冯子勇与万顺公司签订的商品房买卖合同，万顺公司返还冯子勇购房款550万元；二、万顺公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2009年2月27日，冯子勇与万顺公司签订了《商品房买卖合同》，约定由万顺公司将坐落于建湘南路凤凰台天心公寓第1、2幢一层、负一层出售与冯子勇，房屋总价为550万元，签订本合同时买受人须向出卖人一次性支付全部房款，但未对交房及办证时间进行约定。该房在出售之时已被抵押。合同出卖人签章处盖万顺公司公章和谌建国私章。合同签订后，万顺公司将房屋的商品房预售许可证原件、抵押合同原件、在建工程抵押登记证明质押在冯子勇处。买卖合同和抵押合同所盖万顺公司公章一致，但不是万顺公司在工商备案的公章。冯子勇以2009年2月27日万顺公司当时的法定代表人谌建国向其借款的215万元抵做部分房款，另还分别于2009年3月3日、3月17日、4月23日向谌建国的私人账户存款或转账1087000元、1800000元、158000元。万顺公司于2009年2月27日开具了550万元购房款的收据，万顺公司会计在冯子勇的钱到账后，在收据上签字并将收据交给了冯子勇。一审另查明：2006年12月13日，湖南中旭海康投资有限公司通过拍卖取得涉案房屋，2015年2月13日，涉案房屋转移登记至湖南中旭海康投资有限公司名下。再查明：万顺公司于2006年11月24日启用了新公章并备案，万顺公司的原公章已于2006年12月20日销毁作废。证人刘玉华曾在万顺公司从事会计工作，其证实万顺公司在新公章启用后仍在使用旧公章。一审法院认为，冯子勇与万顺公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。万顺公司称上述《商品房买卖合同》上的印章不是其公司使用的公章，相关款项也没有支付至公司账户，且涉案房屋在2006年就已通过拍卖方式拍卖给了湖南中旭海康投资有限公司，因而认为冯子勇与万顺公司之间不存在房屋买卖合同关系。对此一审法院认为，首先，前述合同是冯子勇与万顺公司当时的法定代表人谌建国签订的，谌建国的前述签订房屋买卖合同的行为应为能够代表公司的职务行为，且合同所盖公司印章也同时在抵押合同上使用，冯子勇作为公司外部人员无法辨认公章的真伪，故不应对其过分苛责；其次，冯子勇向万顺公司支付购房款，均由谌建国经手，虽然谌建国是以其个人账户收取部分款项，但万顺公司会计进行了核查并签发了收款收据，收据加盖了财务章，万顺公司对收款收据上的财务章的真实性并未提出异议，因而可以认定万顺公司认可冯子勇交付房款的行为，而冯子勇前期是向万顺公司出借款项，双方为解决借贷问题，达成购房协议，以借款冲抵购房款的行为，不违反法律规定；再次，即使涉案房屋在之前已经出卖给案外人，但由于该房并未在当时办理过户手续，冯子勇无法知晓该房已经出售，万顺公司明知涉案房屋已经出售给案外人却再次出售给冯子勇，主观上存在过错，并无证据证明冯子勇主观上存在过错，故不应否定前述《商品房买卖合同》的效力。但由于该房已经由万顺公司出售给案外人并已办理了过户登记手续，前述《商品房买卖合同》在客观上已无法履行，合同的目的已经无法实现，故对冯子勇要求解除合同，退还购房款550万元的诉讼请求，一审法院予以支持。冯子勇在房屋办理了过户登记的当年即提起诉讼，本案未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除冯子勇与万顺（湖南）置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、万顺（湖南）置业发展有限公司在本判决生效之日起五日内向冯子勇退还550万元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50300元，诉讼保全费5000元，共计55300元，由万顺（湖南）置业发展有限公司负担。本院二审审理期间，双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为，万顺公司是否应向冯子勇返还550万元。对此，冯子勇的事实主张是：1、冯子勇依据《商品房买卖合同》向万顺公司交付了购房款，其中部分款项是万顺公司原法定代表人谌建国所借款项；2、由于合同无法履行，冯子勇要求解除《商品房买卖合同》，由此应由万顺公司退还550万元购房款。而万顺公司抗辩万顺公司不应承担返还购房款550万元的责任，其主要理由为：1、《商品房买卖合同》无效，公章非备案，收款主体不是万顺公司；2、买卖合同标的物涉案房屋于买卖合同签订之前就已经拍卖给第三方湖南中旭海康投资有限公司。分析一下本案主要事实的时间发展：2003年，涉案房屋向中国信达资产管理公司长沙办事处办理了在建工程抵押；2006年6月，万顺公司与深圳市昱海实业有限公司成立湖南中旭海康投资有限公司；2006年12月13日，湖南中旭海康投资有限公司拍卖到涉案房屋；2009年2月27日，万顺公司与冯子勇签订《商品房买卖合同》；2009年3月3日、3月17日、4月23日向谌建国账户存款、转账共计3045000元；万顺公司会计在收据上签字并将550万元收据交给了冯子勇；2014年谌建国去世；2015年2月13日，涉案房屋登记至湖南中旭海康投资有限公司名下。从上述时间发展可以看出：（1）湖南中旭海康投资有限公司与万顺公司系关联公司，自湖南中旭海康投资有限公司2006年12月拍卖涉案房屋至2015年2月过户登记期间，该房屋没有其他阻却过户登记的事由，而2015年过户登记发生于万顺公司原法定代表人谌建国2014年刚刚去世后，可见一直没有基于拍卖行为过户，是有原因的，那就是谌建国处分涉案房屋的行为，是履行万顺公司法定代表人身份的职务行为，谌建国将涉案房屋卖给冯子勇的行为，关联公司湖南中旭海康投资有限公司是明知的，而非权益被侵害的不知情的第三人。（2）关于万顺公司的公章问题。对于民事主体的认定，不应单独以印章论，关键要视从事民商事行为的人是否有依据、有权限，以及交易行为的真实性以及实际履行情况来判断。也就是说，有无印章或者印章是否真假，不必然影响对民事行为主体以及性质的认定。当然，需要排除印章系相对人伪造、或者虚构交易、恶意串通等行为。本案中，买卖合同上加盖的公章不是万顺公司备案的印章，根据本案现有证据，以及相关经手人陈述，万顺公司存在同时使用两枚公章的行为，双方签订买卖合同时，谌建国系万顺公司法定代表人身份，在没有证据证明公章系冯子勇私刻、伪造或者与谌建国恶意串通的情况下，对于为何存在万顺公司同时使用两枚公章的现象，冯子勇不得而知，系万顺公司内部管理出现了问题，该民事行为的效力及于万顺公司，相应的责任应由万顺公司承担。（3）冯子勇交付款项的真实性。冯子勇向万顺公司交付的购房款，其中一部分系买卖合同签订之前谌建国所借款项，一部分系双方签订买卖合同之后冯子勇向谌建国账户存款或者转账，对此，万顺公司会计经过核实后，向冯子勇出具了财务收据。对此，万顺公司与当时的法定代表人谌建国个人账户使用出现混同，系万顺公司内部管理问题，冯子勇不得而知，而冯子勇根据谌建国的指令付款后，万顺公司的会计进行了确认，并向冯子勇出具了收款凭据，冯子勇持有的该收款凭据，是真实有效的。至于本案合同的解除事由以及解除后的处理，一审法院已经充分阐述，二审予以维持，不再赘述。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50300元，由万顺（湖南）置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 颖审判员 杨 雅审判员 肖志维二〇二〇年八月十一日法官助理严新龙书记员邓晓亭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。