山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8090号上诉人（原审被告）：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地流动市。法定代表人：孟昭轶，主任。委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：战凯，男，该单位职工。被上诉人（原审原告）：赵坚强，住济南市。委托诉讼代理人：于瀚涛，山东兴震律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉兰，山东兴震律师事务所律师。原审被告：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：高炳魁，董事长。委托诉讼代理人：田景博，山东盛强律师事务所律师。上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）因与被上诉人赵坚强、原审被告山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。千佛山办事处上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2020）鲁0112民初3099号民事判决，依法发回重审或进行改判；2.一审、二审诉讼费用由赵坚强承担。事实与理由：千佛山办事处认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、一审判决对于赵坚强房屋使用费计算的起始时间认定事实不清。本案中，千佛山办事处并未实际参与涉案项目的开发和房屋的交付，所以对于房屋交付的具体时间并不清楚。赵坚强主张房屋交付的时间为2009年12月1日，但其并未提供证据加以证明，根据谁主张谁举证的原则，赵坚强应承担举证不能的不利后果。但是，一审法院在无任何证据证明赵坚强实际占用房屋时间的前提下，完全采纳了赵坚强单方的说法，最终以2009年12月1日作为计算房屋占用费的起点，显然是不正确的。二、一审判决适用法律错误。赵坚强在购买涉案房屋时，对于该项目不具备相应的建设规划手续时明知的，在此情况下依然购买了该房屋，最终导致合同无效及房屋被拆除存在过错，所以，房屋被拆除后的利息损失应由千佛山办事处、赵坚强根据各自的过错程度来承担，而非由千佛山办事处单独承担。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销一审判决，予以发回重审或进行改判。赵坚强辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。赵坚强向一审法院起诉请求：1.确认赵坚强、千佛山办事处、金凯特公司房屋买卖行为无效；2.千佛山办事处、金凯特公司共同返还赵坚强购房款28万元；3.千佛山办事处、金凯特公司共同赔偿赵坚强利息损失（以28万元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失；以28万元为基数，自2019年8月20日至购房还清之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失）；4.本案诉讼费用由千佛山办事处、金凯特公司承担。一审法院认定事实：千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场在上述土地范围内开发建设部分别墅。赵坚强购买了千佛山办事处开发的建设的济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园E1号楼，2007年7月6日，赵坚强交纳购房款5万元，由金凯特公司盖章并出具收据；2008年9月11日赵坚强交纳购房款5万元，由金凯特公司盖章并出具收据；2006年11月29日、2006年12月8日赵坚强之父赵向东分别代赵坚强交纳购房款8万元、10万元，2007年7月6日金凯特公司重新向赵坚强出具了两份收据。以上房款共计28万元。2010年4月15日，山东天泽会计师事务所有限公司出具鲁泽会审字[2010]第048号济南市历下区人民政府千佛山街道办事处青龙峪生态林果观光健身园财务收支审计报告，其中载明千佛山办事处共收到赵坚强案涉房产的购房款为28万元。2017年6月21日，涉案房屋被拆除。2010年，济南千佛山海鲜副食品市场（简称甲方）和山东中天置业有限公司、山东金凯特科技发展有限公司（以上二单位合称乙方）签订“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，载明：“四、鉴于目前项目财务状况的实际情况，双方约定：乙方退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险，亦不再享有该项目的任何权益。该项目有所权利及义务均由甲方享有和承担。”另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快地完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。参考一审法院审理的同类案件，济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日。一审法院认为，赵坚强与金凯特公司房屋买卖行为所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故房屋买卖行为违反法律强制性规定，应为无效，因该买卖行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与赵坚强的买卖房屋行为无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由赵坚强分担。千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担。庭审中，赵坚强不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。且根据济南千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司，山东金凯特科技发展有限公司签订的“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，山东金凯特科技发展有限公司退出项目后，该项目的权利义务均应由济南千佛山海鲜副食品市场一方享有和承担。故千佛山办事处应当返还赵坚强购房款28万元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付赵坚强，亦不影响占用期间的合理使用，赵坚强主张房屋交付时间为2009年12月1日，千佛山办事处未能提出证据证明该时间有误，故一审法院认定交房时间为2009年12月1日。赵坚强应支付自2009年12月1日至2017年6月20日（共90.5个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为48266.67元【28万元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】。千佛山办事处在扣除使用费后，余款231733.33元（28万元-48266.67元）应当返还给赵坚强。关于赵坚强主张的利息损失，赵坚强在买卖房屋时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿赵坚强利息损失，故以231733.33元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以231733.33元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵坚强与济南千佛山海鲜副食品市场及山东金凯特科技发展有限公司的房屋买卖行为无效；二、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还赵坚强购房款231733.33元；三、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿赵坚强利息损失（以231733.33元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以231733.33元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失）；四、驳回赵坚强的其他诉讼请求。以上给付，限济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，赵坚强负担474元、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担2276元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因涉案房屋未取得规划和建设审批手续，导致涉案房屋使用权协议无效，双方因该协议取得的财产应当各自返还。涉案房屋系千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设，千佛山办事处对购房合同无效导致的后果应承担相应的法律责任。关于房屋使用费的起算时间，千佛山办事处上诉仅主张不应自2009年12月1日起计算，但其对应自何时起算并无明确的上诉请求，亦未提出有效证据对一审法院确认的起算时间予以反驳，故一审法院认定房屋使用费的起始时间为2009年12月1日，使用费金额为48266.67元，并无不当，本院予以维持。关于利息损失的起算时间，2017年6月21日涉案房屋被拆除后，千佛山办事处应及时返还款项，千佛山办事处主张利息损失应由其与赵坚强根据过错分担，证据不足，本院不予支持。一审法院判决千佛山办事处赔偿赵坚强相应购房款自房屋被拆除之日即2017年6月21日起产生的利息损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，千佛山办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担。本判决为终审判决。审判员  栾钧霞二〇二〇年八月十日书记员  丁 爽