重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4996号上诉人（原审被告）:李方东，男，汉族，1974年9月10日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：丁燕，女，汉族，1978年2月15日出生，住重庆市北碚区。被上诉人（原审原告）：重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司，住所地重庆市北碚区歇马镇歇马支路5号附22号，统一社会信用代码915001097935470567。法定代表人：彭振华，总经理。委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。上诉人李方东因与被上诉人重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司物业服务合同纠纷一案,不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李方东及其委托诉讼代理人丁燕，被上诉人重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司的委托诉讼代理人蒋宜均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。李方东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人没有尽到物业服务义务，未按规定履行安全管理法定职责，未做到小区消防设施的维护、维修管理以及日常消防安全巡逻，管理不到位，小区环境脏乱差，绿化维护差，安保工作不规范；2、上诉人有权在被上诉人所存在的不安全问题整改完成之前拒付物业费；3、被上诉人的诉讼请求超出诉讼时效。2013年8月至2016年8月期间的物管费，超出诉讼时效。重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司向一审法院提出诉讼请求：判令李方东支付物业费，以及产生的违约金2000元，本案诉讼费由李方东承担。一审法院认定事实：2010年2月4日，重庆兴旺物业发展有限公司（甲方）与重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司（乙方）签订《鼎雅心语琚前期物业委托服务合同》，该合同约定由重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司为李方东所有的位于重庆市北碚区提供物业服务。物业服务费用约定为：多层住宅：0.6元／月.平方米（不含公共能源），高层住宅（二层以下，含二层）：0.65元／月.平方米（不含公共能源），高层住宅（二层以上，不含二层）：0.85元／月.平方米（含电梯费，不含公共能源），商业门面：1元／月.平方米，地下停车库管理费：50元／月.车位；业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。委托服务期限暂定二年，以房屋交付业主使用之日起计算；未经过2／3以上的业主（或业主委员会）的同意，不得动用公共维修基金。双方还约定了其他的权利义务和违约责任等。该合同到期后并未重新签订物业服务合同，仍由重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司为该小区提供物业服务至今。原告在庭审中主动放弃对2000元滞纳金的诉讼请求，并自愿承担本案诉讼费。另查明，2018年7月19日，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司因擅自停用消防设施、器材等消防管理违规行为，北碚区公安消防支队对重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司作出碚公（消）行罚决字（2018）0141号行政处罚决定书，对重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司处以5000元的行政处罚。2019年6月17日，重庆市北碚区消防救援支队对该小区进行消防监督检查，发现楼梯间和合用前室自然排烟窗被占用、杂物堆放、消防报警主机瘫痪、消防车道被占用、无维保单位等消防隐患，并作出《责令立即改正通知书》（碚公消即字（2019）第F175号）以及《责令限期改正通知书》（碚公消限字（2019）第0383号），要求重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司进行整改。2019年2月22日、2月25日、8月27日，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司向北碚区消防支队作出《关于鼎雅心语琚小区消防整改情况的报告》，表示已对楼梯间杂物进行清理、消防器材检修、防火门关闭、疏通消防通道，排除消防隐患，但消防控制室何地下管网等问题需要动用专项维修资金，需要业主签字。2020年5月20日，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司向北碚区消防支队作出《关于鼎雅心语琚小区消防整改延期的报告》，表明因签字业主未达到2/3，不能动用专项维修基金，加上新冠疫情影响，需要延期至10月进行整改。还查明，李方东系重庆市北碚区歇马镇缙星路1号17幢鼎雅心语琚17-8-3号房屋的产权人，该房屋产权面积为76.07平方米。李方东共欠付2013年8月起至2019年11月的物业管理费4914.12元。现重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司与李方东因物业服务费的缴纳发生纠纷，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司遂于2020年4月8日起诉来院。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”；第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。在重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司提供物业服务之后，李方东应当依照《鼎雅心语琚前期物业委托服务合同》的约定支付物业服务费。重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司提供的物业服务虽存在消防隐患等问题，但也在积极整改中，且大修基金的使用决定权也不在重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司已依据其服务等级对应的服务标准尽到了一定的物业管理服务义务。李方东提出物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。故一审法院对重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司要求李方东缴纳物业服务费的诉讼请求，予以支持。现李方东以重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司违反物业合同约定，降低物业服务标准为由拒不缴纳物业费，一审法院根据权利义务对等原则，根据物业服务企业提供服务的瑕疵情况，酌情调减物业费，其调整比例为实际应当缴纳物业费的90%。对重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司自愿承担本案诉讼费并主动放弃逾期缴费的滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十六条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条之规定，判决如下：由被告李方东于本判决生效之日起三日内支付原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司2013年8月至2019年11月物业管理费4422.70元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司负担。本院二审期间，上诉人李方东向本院举示：1、2012年物管费收费发票，拟证明被上诉人乱收费；2、视频资料和照片，拟证明消防设施没有整改。重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司发表质证意见，对收费发票、视频真实性无异议，达不到证明目的。合议庭对上述证据的采信意见在本院认为中具体评述。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，重庆兴旺物业发展有限公司与重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司签订的《鼎雅心语琚前期物业委托服务合同》，其内容不违反法律法规规定，合法有效，应受法律保护。合同订立后，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司为鼎雅心语琚小区提供了相关的物业管理服务，李方东作为该小区业主也应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务。审理中，李方东主张其拒绝交纳物业管理费系因被上诉人重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司没有尽到管理职责，但其一、二审提供的证据不能充分证明被上诉人有严重失职行为，如其认为被上诉人物业服务、管理存在瑕疵，可与业主委员会协商沟通解决，或向监督管理部门提出意见，李方东不能以服务存在瑕疵而拒绝缴纳管理费，该上诉理由不能成立。另外，李方东上诉认为2013年8月至2016年8月期间的物管费已经超过诉讼时效的上诉理由。本院认为，李方东在一审审理期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，本院不予支持，故对该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，李方东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李方东负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年八月二十七日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微