宁夏回族自治区固原市中级人民法院   民事判决书   （2020）宁04民终573号   上诉人（原审第三人）：宁夏东海房地产开发有限公司。住所地宁夏固原市原州区。   法定代表人：穆保雷，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨爱玲，女，该公司员工。代理权限为特别授权。   委托诉讼代理人：杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。   被上诉人（原审原告）：马新田，男，1949年8月8日出生，回族，宁夏固原市人，大学文化，住宁夏固原市原州区。   被上诉人（原审被告）：李相科，男，1972年9月20日出生，汉族，河北邯郸人，小学文化，个体户，住宁夏固原市原州区。   原审原告：母世军，男，1978年7月21日出生，回族，宁夏固原市人，小学文化，个体户，住宁夏固原市原州区。   原审原告：张瑞其，男，1956年4月26日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市原州区。   上诉人宁夏东海房地产开发有限公司（以下简称东海房地产公司）、被上诉人马新田、李相科、原审原告母世军、张瑞其房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人东海房地产公司的委托诉讼代理人杨爱玲、杨小勤，被上诉人马新田、李相科，原审原告母世军到庭参加诉讼，原审原告张瑞其经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。   东海房地产公司上诉请求：1.变更原判决第一项为“李相科于判决生效后三十日内将购房款319950元直接支付给东海房地产公司”；2.撤销原判第二项；3.一、二审案件受理费均由马新田、李相科、母世军、张瑞其负担。事实与理由：一、按照《合作开发房地产合同》第六条的约定，销售中山街78号营业房，应由东海房地产公司与李相科订立《商品房买卖合同》，并由东海房地产公司向李相科直接收取房屋全部价款，马新田无权直接向李相科收取房屋价款，东海房地产公司按照该条约定再向马新田支付。原判决所称“根据《合作开发房地产合同》约定，马新田可以出售涉案房屋，也可以先行收取购房款”与事实不符。二、李相科并未就办理中山街78号营业房产权登记提出反诉请求或诉讼请求,原判决第二项对办理中山街78号营业房产权登记作出判决，超出了当事人的诉讼请求，违背“不告不理”原则，剥夺了母世军、张瑞其、马新田和东海房地产公司的答辩权、辩论权，严重违反法定程序，应予撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第二百三十二条规定，被告提出反诉，必须在案件受理后、法庭辩论结束前提出。一审法院是在庭审后才向李相科释明，对庭审后李相科提出的请求，一审法院未经过开庭审理，母世军、张瑞其、马新田和东海房地产公司也没有机会进行答辩、辩论。三、办理中山街78号营业房产权登记的条件尚未成就，东海房地产公司没有义务协助办理。只有在马新田履行了《合作开发房地产合同》约定的相应义务和李相科履行了《商品房买卖合同（预售）》约定的买受人应履行的相应义务后，东海房地产公司才有义务协助办理中山街78号营业房产权登记。但马新田并未履行《合作开发房地产合同》约定的相应义务，李相科也未履行《商品房买卖合同（预售）》约定的买受人应履行的相应义务，东海房地产公司没有义务协助办理中山街78号营业房产权登记。   马新田辩称，房产证办理条件成就，但是李相科欠其购房款，如李相科将剩余的购房款付清后，房产证前期由东海房地产公司办理，到房产局以后就需要李相科本人办理，一审判决正确。   李相科辩称，欠款319950元属实，根据马新田、母世军、张瑞其的要求让李相科支付给谁其就给谁。因为马新田、母世军、张瑞其与其签订的买卖合同时间是2018年6月27日，与东海房地产公司是出于办理房产证的需要签订的合同，签订合同时间是2018年12月12日，一审判决基本正确。   母世军述称，欠付的319950元购房款应当先支付给马新田、母世军、张瑞其，然后依据马新田和东海房地产公司的合同再支付给东海房地产公司。房产证能给李相科办理，一审判决正确。   张瑞其提交书面述称意见称，马新田与东海房地产公司签订的《合作开发房地产合同》明确约定了合作事项，马新田有权组织销售。李相科78号房屋153.31平方米，每平方米7500元，共计1149825元，结清房款带办证费用694290元，剩余房款用于支付其他住宅户的遮挡采光补偿款、装修、工人工资、交纳房产税款。该房屋是以全款方式支付给马新田，与东海房地产公司无关。   马新田、母世军、张瑞其一审诉讼请求：1.李相科立即支付购房款319950元；2.案件受理费由李相科负担。东海房地产公司在一审述称意见中请求，由其公司直接收取案涉房屋全部价款。一审庭审后，经释明，李相科请求由马新田、东海房地产公司协助将案涉房屋产权办理登记到李相科名下。   一审法院认定事实：2009年12月4日，固原市人民政府与东海房地产公司签订《固原市宋家巷民族特色商业居住区二期改造建设合同》，约定由东海房地产公司实施固原市宋家巷民族特色商业居住区二期改造工程项目建设。合同签订后，东海房地产公司依法取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。2018年4月8日，东海房地产公司、马新田、河北瀛源建筑工程有限公司签订了《合作开发房地产合同》（甲方为东海房地产公司，乙方为马新田，丙方为河北瀛源建筑工程有限公司），主要约定：甲、乙双方按照本合同的约定合作开发东海·宋家巷四区沿中山街Ⅱ-Ⅵ段房屋（69间商业）；东海·宋家巷四区8#、14#、15#、16#、19#住宅楼业主以该项目遮挡采光为由阻止该项目施工，导致该项目在完成主体框架、部分填充墙砌筑等工程施工后暂停施工至今，甲方没有能力继续施工，由乙方完成后续工程；乙方已与东海·宋家巷四区8#、14#、15#、16#、19#住宅楼业主多次协商，已与全部业主达成协议书，乙方核算对业主给予补偿及人员协调费共需180万元，此项费用由乙方承担；该项目房屋达到预售条件后，由乙方组织销售，销售价格由乙方确定，甲方配合乙方办理销售及贷款手续，甲方按销售额的0.1%收取佣金；对于甲方为该项目已投入的建设资金3486万元，经协商一致，乙方向甲方支付建设资金2300万元，其中于2018年4月20日前支付1000万元，于2018年5月20日前1300万；乙方在销售房屋时，由乙方提供买受人信息，信息准确齐全，甲方在两日内与买受人签订《商品房买卖合同》，乙方开工前，乙方售房所收房款全部打入甲方账户，待乙方将剩余款支付甲方后，买受人以支付全款方式购买项目房屋收取的房款全部打入乙方账户，买受人按揭贷款购买该项目房屋的，首付款打入共管账户，甲方协助买受人办理按揭贷款手续费。东海房地产公司、河北瀛源建筑工程有限公司、在合同上签字盖章，马新田在合同上签字。2018年4月26日，马新田、母世军、张瑞其签订《合作建设固原市原州区中山南街路东面营业房项目合同书》，约定马新田、母世军、张瑞其合作进行中山街Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅹ段、Ⅵ段共计69间营业房后续工程施工。2018年6月27日，马新田、母世军、张瑞其与李相科签订了《门面营业房出售合同》（甲方即出售人为张瑞其、母世军、马新田，乙方即购买人为李相科），主要约定：甲方同意将中山南街78号营业房售于乙方，面积初步暂定为150.65平方米（不包括负二层45.90平方米，负二层无偿赠给乙方），面积最终以房产局确定的面积为准；出售价格每平方米7500元，总购房款为1129875元；合同生效时乙方付给甲方30万元，门面营业房竣工交钥匙再付给甲方50万元；甲方无偿为乙方办理房产证，至房产证办下来乙方再向甲方支付329875元；本合同经甲乙双方签字生效。马新田、母世军、张瑞其与李相科均在合同上签字捺印。后因房屋实际测量面积为153.31平方米，马新田、母世军、张瑞其与李相科将总购房款变更为1149825元。2018年12月12日，东海房地产公司与李相科、张琳珍签订《商品房买卖合同（预售）》（出卖人为东海房地产公司，买受人为李相科、张琳珍），主要约定：甲方将中山街78号营业房出售给乙方；房屋预测面积为196.55平方米；单价为每平方米5058.71元，总价款为994290元；乙方应当于2018年12月1日前一次性支付首付购房款694290元，剩余30万元于2018年12月1日前提供完整真实贷款资料向农行申请贷款支付。东海房地产公司在合同上盖章，李相科、张琳珍在合同签字。现中山街78号营业房所在工程已竣工验收合格。李相科向马新田、母世军、张瑞其支付了购房款共计829875元，马新田、母世军、张瑞其向李相科退还了694290元，李相科向东海房地产公司支付了购房款694290元（未实际支付，以其他人支付的购房款抵交）。被告于2018年12月3交纳了涉案房屋物业专项维修资金19886元。马新田于2018年12月将涉案房屋交给李相科装修后进行营业。另查明：庭审后，经依法向李相科释明，李相科表示如本院判决其支付剩余购房款，则其要求马新田、母世军、张瑞其、东海房地产公司协助将中山街78号营业房的产权办理登记在李相科名下。   一审法院认为，东海房地产公司与马新田、河北瀛源建筑工程有限公司订立的《合作开发房地产合同》，马新田、母世军、张瑞其与李相科签订的《门面营业房出售合同》均系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《合作开发房地产合同》第四条（三）约定：“该项目房屋达到预售条件后，由乙方组织销售，销售价格由乙方确定。”根据该约定，马新田可以出售涉案房屋并确定出售价格。《合作开发房地产合同》第六条约定：“……乙方售房所收房款全部打入甲方账户……”根据据该约定，马新田出售房屋可以先行收取购房款。马新田、母世军、张瑞其与李相科签订了《门面营业房出售合同》后，东海房地产公司又与李相科签订了《商品房买卖合同（预售）》，综合马新田、李相科、东海房地产公司的真实意图，东海房地产公司与李相科、张琳珍签订《商品房买卖合同（预售）》的目的主要是为办理房屋产权登记手续。虽然马新田、母世军、张瑞其与李相科约定剩余购房款在办理房屋产权登记手续后支付，但在房屋竣工验收合格后，李相科未积极主动要求及时办理房屋产权登记手续，迟滞了马新田对剩余购房款的主张，且当事人之间会因此而形成僵局，不利于交易的稳定，同时，马新田已将涉案房屋交给李相科，李相科装修后进行营业，其已支付了大部分购房款并交纳了物业专项维修资金，马新田可以要求李相科支付剩余购房款。基于上述事实和理由，对马新田的诉讼请求予以支持。张瑞其、母世军虽然系《门面营业房出售合同》约定的出售人，但因其与东海房地产公司之间不存在合作关系，东海房地产公司未对其授权，亦未对其出售中山街78号营业房进行追认，其无权处分该房屋，故其要求李相科支付剩余购房款的诉讼请求理由不能成立，不予支持。因现确定由李相科向马新田支付剩余购房款，李相科亦表示要求办理房屋产权登记手续，故房屋产权登记手续亦应办理。马新田系房屋的出售人，东海房地产公司系房屋的开发商，故应由其协助李相科办理房屋产权登记手续。因当事人对办理产权登记所需税、费的承担未作约定，故确定按照法律、行政法规等规范性文件规定应由房屋出售人承担的部分由马新田承担，应由房屋买受人承担的部分由李相科承担。李相科称希望马新田、母世军、张瑞其能够协助其办理按揭贷款，因办理按揭贷款涉及贷款金融机构的权利，法院不能判决一方当事人协助另一方当事人办理按揭贷款手续，故本案中对马新田、母世军、张瑞其是否协助李相科办理按揭贷款的争议不予处理。东海房地产公司关于其对马新田、母世军、张瑞其与李相科签订的《门面营业房出售合同》不知情，因《合作开发房地产合同》约定马新田出售房屋的两日内东海房地产公司与买受人签订《商品房买卖合同》，且东海房地产公司已收取了李相科支付的购房款，故东海房地产公司该述称与事实不符，不予采纳。东海房地产公司述称因李相科未付清有关款项和费用，其不同意协助办理房屋产权登记手续，因现确定李相科向马新田支付剩余购房款，房屋产权登记手续应当办理，故东海房地产公司该述称理由不能成立，不予采纳。东海房地产公司述称李相科应当直接向其支付全部房款，因根据《合作开发房地产合同》约定，原告马新田可以出售涉案房屋，也可以先行收取购房款，且购房款数额是按照《门面营业房出售合同》而非按照《商品房买卖合同（预售）》约定计算的，《商品房买卖合同（预售）》主要是为办理房屋产权登记手续而签订的，故东海房地产公司该述称与事实不符，理由不能成立，不予采纳。综上所述，马新田的诉讼请求成立，张瑞其、母世军的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条规定，判决：一、李相科于判决生效后三十日内向马新田支付购房款319950元；二、马新田、宁夏东海房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助将固原市中山街78号营业房的产权办理登记到李相科名下，办理产权登记所需的税、费，按照法律、行政法规等规范性文件规定应由房屋出售人承担的部分由马新田承担，应由房屋买受人承担的部分由李相科承担；三、驳回张瑞其、母世军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6099元，减半收取计3049.50元，由李相科负担。   二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，东海房地产公司与马新田签订的《合作开发房地产合同》，及马新田、母世军、张瑞其与李相科签订的《营业房出售合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点为：一、原审第三人东海房地产公司上诉提出的独立诉讼请求是否属于二审审理范围；二、案涉欠款应支付给谁及东海房地产公司应否协助将房屋产权登记办理到李相科名下；三、一审审判程序是否合法。现分述如下：   一、关于东海房地产公司在上诉状中提出的案涉欠款应直接支付给其公司的独立的诉讼请求是否属于二审审理范围的问题。一审中，马新田、母世军、张瑞其诉请由李相科支付房屋欠款319950元。对此，东海房地产公司在述称意见中提及“按照《合作开发房地产合同》约定应由东海房地产公司与买受人订立《商品房买卖合同》并由东海房地产公司向买受人直接收取房屋全部价款”，并未明确提出独立的诉讼请求，东海房地产公司系在上诉状中向二审法院提出该独立的诉讼请求。综合一审庭审来看，针对东海房地产公司二审中才明确提出的该独立的诉讼请求，李相科一审时答辩称其向马新田支付829875元，马新田以其他人所交房款抵交了李相科、张琳珍应向东海房地产公司交纳的首付款694290元，东海房地产公司向李相科出具了收到694290元房款的收款收据，东海房地产公司认可李相科并未直接向其支付房款，且李相科承认尚欠马新田房款319950元，故实质上李相科对此已进行了答辩。一审判决在裁判理由中对此亦予以了论述。故东海房地产公司该独立诉讼请求应认定为在一审时已经提出，其就该独立诉讼请求提起上诉属于二审审理范围。   二、关于案涉欠款应支付给谁及东海房地产公司是否应予协助将案涉房屋的产权登记办理到李相科名下的问题。《合作开发房地产合同》第四条第三项明确约定“该项目房屋达到预售条件后，由马新田组织销售，销售价格由马新田确定，东海房地产公司配合马新田办理销售及贷款手续，东海房地产公司按销售额的0.1%收取佣金”。第六条约定“马新田在销售房屋时，东海房地产公司在两日内与买受人签订《商品房买卖合同》，马新田开工前，马新田售房所收取的房款全部打入甲方账户，待马新田将剩余房款支付给东海房地产公司后，买受人以支付全款方式购买该项目房屋收取的房款全部打入马新田账户”。依据上述约定，马新田有权出售案涉房屋，并收取房款。东海房地产公司一审提交的东海房地产公司加盖印章的马新田向东海房地产公司支付建设资金情况统计表中“以买受人2018年10月7日至2019年6月29日交付的房屋价款抵交马新田向东海房地产公司支付建设资金700万元”的记载内容来看，该统计表能够证实东海房地产公司就马新田售卖房屋并先行收取房款的事实知晓并予以认可，且李相科欠付房款数额系按照马新田、母世军、张瑞其与李相科签订的《门面营业房出售合同》而非按照东海房地产公司与李相科、张琳珍（共同购买人）签订的《商品房买卖合同》约定计算，故一审判决李相科将案涉房屋欠款支付给马新田正确，东海房地产公司上诉称案涉房屋欠款应支付给其公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。因出于办理房产证的目的，东海房地产公司与李相科、张琳珍（共同购买人）签订了《商品房买卖合同》，东海房地产公司亦承认双方具有商品房销售合同关系。结合东海房地产公司就该案涉房屋收取的首付款亦是由马新田以其他人所交房款抵交了李相科、张琳珍（共同购买人）应向东海房地产公司交纳的首付款694290元，东海房地产公司向李相科出具了收款收据。在李相科向马新田支付案涉欠款后，该《商品房买卖合同》中其他款项履行，应属于东海房地产公司与马新田之间款项履行范围，由东海房地产公司与马新田按照双方之间的合同予以处理。故在李相科向马新田支付房屋欠款后，马新田和开发商东海房地产公司应协助将房屋的产权登记办理到李相科名下，东海房地产公司的该项上诉理由亦不能成立。   三、关于一审审判程序是否合法的问题。经审查，一审庭审后，东海房地产公司在书面意见中述称：“李相科尚未交清有关款项和费用，其公司尚不能为李相科办理案涉房屋的房屋所有权证。”因办理房屋登记手续系房屋买卖合同的附随义务，且东海房地产公司承认与李相科、张琳珍（共同购买人）之间具有商品房销售合同关系，故一审法院在庭审后，经向李相科释明，李相科提出由马新田及东海房地产公司办理房产登记手续的请求，并无不当。一审判决由马新田、东海房地产公司协助将案涉房屋的产权登记办理到李相科名下，符合法律规定，东海公司亦发表了答辩意见，一审审判程序合法。   综上所述，东海房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6099元，由上诉人宁夏东海房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨忠清   审判员 柴鹏鹏   审判员 傅美源  二〇二〇年八月十四日   书记员 宋 洁