湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终284号上诉人（原审原告）：吴仕霞，女，1977年4月23日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：胡锦秋，湖北平长律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱林杰，湖北平长律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北美盛置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区上海路大美盛城爱丽舍1号楼【（-3）-（-1）】-7号。法定代表人：孔德恒，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋石磊，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑军，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。上诉人吴仕霞因与被上诉人湖北美盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员袁昆参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。吴仕霞上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判双方于2017年12月16日签订的GF-2014-0171号《商品房买卖合同》无效，判决美盛公司按上诉人已付购房款758185元承担赔偿责任，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决多处认定事实错误，导致判决错误。1、一审判决第6页本院认为部分“大美盛城南区三期14幢已于2017年12月18日取得了十堰市房地产管理局颁发的《湖北省商品房预售许可证书》”，并据此判断涉案商品房取得了预售许可，购房合同有效完全错误。十房预售字（2017）055号预售许可证显示14栋（即涉案房屋所在楼栋）可预售范围仅限住宅，一审法院所依据的事实仅能说明该栋住宅取得了预售许可证，并不能推导出涉案房屋在预售许可范围的结论。恰恰相反，2017年3月的《规划许可证》已明确记载要求大美盛城南区三期项目内部未满足日照标准的房屋不能作为住宅出售，而市规划局规划咨询中心的日照情况说明也证实该中心于2016年出具的十规咨（2016）09-018号建设项目论证报告明确记载涉案房屋日照时间为51分钟，未满足日照标准。故涉案房屋不能作为住宅出售，不在预售许可范围，直至上诉人一审起诉之日美盛公司仍未取得该套房屋预售许可审批，导致不能办理合同网签备案的后续手续，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中应认定合同无效的情形。2、一审认定十堰市房地产测绘中心于2017年11月2日、2019年1月21日出具的《不动产测绘报告》均载明涉案房屋用途为住宅，该事实认定也完全错误。测绘部门仅是社会中介机构，在政府部门及社会中介机构书证矛盾的情况下，政府部门的书证证明效力高于中介机构，一审法院未依据此原则采信证据，认定事实存在错误。3、一审认定美盛公司和吴仕霞签订的《补充协议》对涉案房屋日照采光问题做了相关约定。但该《补充协议》条款是美盛公司预先制定并反复适用于不特定买受人的格式条款，且不合理的加重买受人责任，免除自身责任，应属无效条款。同时美盛公司并未如该条款约定将日照采光问题明确告知上诉人，并在购房价款上给予优惠，一审以该格式合同条款认定案件事实明显错误。4、一审认定“吴仕霞称美盛公司故意隐瞒真实情况，欺骗其购买涉案房屋缺乏事实依据”错误。美盛公司在售房过程中明显存在欺诈的故意，给上诉人造成了重大损失，其应当按照司法解释规定承担惩罚性赔偿责任。美盛公司书面答辩称：一、一审判决认定事实清楚，吴仕霞的上诉内容与事实不符。1、美盛公司销售手续齐全，涉案房屋取得了《商品房预售许可证》。美盛公司先后依法取得了《建设用地规划许可证》、《项目立项批复》、《土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并于2017年12月取得了案涉房屋的《商品房预售许可证》，该预售证载明：可预售范围为大美盛城南区三期14号2层至19层，涵盖涉案房屋所在的第5层。2、美盛公司与吴仕霞签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》有效。该补充协议第11条第6款系双方的真实意思表示，且美盛公司给予了吴仕霞每平方米600元、总价7万元的价格优惠，吴仕霞购买房屋时对于日照情况是明知的。3、美盛公司不存在故意隐瞒、销售欺诈的行为。美盛公司基于《商品房预售许可证》及《不动产测绘报告》将房屋销售给吴仕霞，且吴仕霞购房时多次到现场查看，美盛公司不存在欺诈行为。二、基于上述既定事实，一审法院认定涉案《房屋预售合同》有效，进而做出相应判决，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回吴仕霞的上诉请求。吴仕霞向一审法院起诉请求：1、确认双方于2017年12月16日签订的GF-2014-0171号商品房买卖合同无效；2、判令美盛公司退还购房款758185元并自2017年12月16日起按年利率6%计算支付利息至付清全部款项之日止;3、判令美盛公司赔偿因合同无效原告另行购买同地段商品房价格升值造成的差价损失（暂按每平方米1000元共计116380元主张）；4、判令美盛公司按已付购房款758185元承担赔偿责任；5、由美盛公司承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，吴仕霞将上述第4项诉讼请求明确为：判令美盛公司按照已付购房款的一倍赔偿758185元。一审法院经审理查明，2017年12月16日，美盛公司和吴仕霞签订《商品房买卖合同（预售）》（GF-2014-0171）。该《商品房预售合同》约定：吴仕霞购买美盛公司开发的位于××箭区××街办××海路××单元××层××号房屋（简称涉案房屋），该商品房已由十堰市房地产管理局批准预售，预售许可证号为鄂十房预售字（2017）055号，涉案房屋的规划用途为住宅；涉案房屋价款为758185元，吴仕霞应当在2017年12月16日前支付该商品房全部价款；美盛公司应当在2019年5月30日前向吴仕霞交付涉案房屋，该公司应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知吴仕霞等。美盛公司和吴仕霞还签订了《补充协议》，作为上述《商品房买卖合同（预售）》的附件。该《补充协议》约定：本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响吴仕霞所购商品房质量或使用功能的，美盛公司应当书面通知吴仕霞，吴仕霞有权在美盛公司发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，否则，视同接受规划、设计变更以及由此引发的房价款的变更；吴仕霞因上述规划、设计变更要求解除合同的，应配合美盛公司办理相关合同解除手续，美盛公司应在吴仕霞解除合同并办理完毕相关手续之日起90日内无息退还已付购房款，解除合同及办理相关手续的费用由吴仕霞承担；经规划部门批准或设计单位同意，美盛公司对原规划方案作出除上述提到的变更外的局部的调整，可不通知吴仕霞，吴仕霞无权因该局部调整解除合同，美盛公司不因此承担违约责任；就该套房屋的日照采光问题美盛公司已明确告知吴仕霞，并已在购房价款上给予吴仕霞一定优惠作为补偿，对此吴仕霞已充分了解且明知，并承诺不再追究美盛公司任何责任等。吴仕霞分别于2017年12月9日、2017年12月16日向美盛公司支付了涉案房屋购房款20000元、738185元，合计758185元。2017年12月18日，大美盛城南区三期14幢取得了十堰市房地产管理局颁发的《湖北省商品房预售许可证书》【鄂十房预售字（2017）055号】，该预售许可证书载明的预售范围为：大美盛城南区三期14幢2层至19层住宅等。2018年11月19日，十堰市规划局作出《关于明确湖北美盛置业有限公司“大美盛城三期项目”部分建筑使用性质的批前公示》。该批前公示载明：美盛公司“大美盛城三期项目”位于上海路东侧，项目已实施，2017年3月核发《建设工程规划许可证》，已明确要求项目内部未满足日照标准的房间不得作为住宅出售；现因不动产登记工作要求，为妥善化解历史遗留问题，切实保障购房者合法权益，经市政府专题研究，明确项目内部日照大于大寒日满窗1小时日照，小于大寒日满窗2小时日照标准的房屋使用性质为居住式公寓，其使用年限、转让、买卖（涉及各项税费）等情况与其他不动产登记要求相同，不涉及容积率、建筑密度、绿地率、车位数量等各项经济技术指标变更；要求开发企业预售时要明确告知购房户房屋日照情况，购房合同中要明确标明房屋日照不足情况等。2019年3月18日，十堰市规划咨询中心出具《情况说明》，载明涉案房屋窗位日照时间为51分钟。另查明：大美盛城南区三期项目于2013年10月28日取得了十堰市发展和改革委员会的项目核准批复，于2017年4月6日取得了十堰市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，于2017年8月21日取得了十堰市住房和城乡建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证》。2017年11月2日，十堰市房地产测绘中心出具关于大美盛城南区三期14幢的《不动产测绘报告》，该报告载明的涉案房屋用途为住宅。2019年1月21日，十堰市房地产测绘中心再次出具关于大美盛城南区三期14幢的《不动产测绘报告》，报告载明的涉案房屋用途仍然为住宅。涉案房屋尚不具备预售合同登记备案条件。一审法院认为：案涉房屋所在的大美盛城南区三期14幢已于2017年12月18日取得了十堰市房地产管理局颁发的《湖北省商品房预售许可证书》，十堰市房地产测绘中心分别于2017年11月2日、2019年1月21日出具的《不动产测绘报告》均载明涉案房屋用途为住宅。美盛公司和吴仕霞签订的《补充协议》对涉案房屋日照采光问题作了相关约定。吴仕霞称美盛公司故意隐瞒真实情况欺骗其购买涉案房屋，缺乏事实依据。关于涉案房屋的预售合同备案登记与否并不影响双方于2017年12月16日签订的《商品房买卖合同》的效力，该《商品房买卖合同》应当认定有效。吴仕霞主张上述《商品房买卖合同》无效，缺乏依据，不予支持。鉴于涉案房屋尚不具备预售合同登记备案条件，美盛公司亦同意解除合同，退还购房款，吴仕霞主张美盛公司退还购房款758185元，予以支持。虽然涉案房屋未能被办理预售合同登记备案手续事出有因，但美盛公司未能按照《商品房买卖合同》约定自合同签订之日起30日内为吴仕霞办理涉案房屋预售合同登记备案手续的事实客观存在，对此，吴仕霞并无过错。美盛公司占用吴仕霞支付的758185元购房款期间，亦确实使吴仕霞产生了资金占用期间的利息损失。吴仕霞主张美盛公司自2017年12月16日起按照年利率6%的标准支付上述购房款占用期间的利息，予以支持，利息可计算至退还购房款之日止。吴仕霞主张美盛公司赔偿因合同无效其另行购买同地段商品房价格升值造成的差价损失，并主张美盛公司按照吴仕霞已付购房款的一倍赔偿其758185元，均缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、湖北美盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴仕霞购房款758185元及利息（从2017年12月16日起计算利息至退还购房款之日止，按照年利率6%计算）；二、驳回吴仕霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20038元，减半收取计10019元，由吴仕霞负担5175元，由湖北美盛置业有限公司负担4844元。二审中，吴仕霞提交了美盛公司与其签订的《项目认购书》，拟证明：美盛公司给予的购房优惠并非缘于涉案房屋的日照采光不足的问题。美盛公司质证认为，公司在制定该类房屋销售单价时已经给予了相应的优惠，该证据的证明目的不能成立。本院认为，以上证据将结合全案其他证据予以综合分析评判。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审审理焦点为：1、案涉的商品房预售合同效力如何认定；2、美盛公司应否按照已付购房款一倍的标准承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，上诉人吴仕霞应当对其上诉主张承担主要举证责任。1、关于案涉的商品房预售合同效力如何认定的问题。本案中，吴仕霞主张合同无效的理由是：该栋房屋虽然取得了预售许可，但案涉的该套房屋因日照采光不足，规划部门规定不能作为住宅销售，故不属于预售许可证中许可预售的住宅之列。由此，案涉的房屋不能视为取得了预售许可，故双方签订的商品房预售合同无效。本院认为，该理由不能成立。第一，预售许可指向的对象是成栋的商品房，而非单一、孤立的房屋，大美盛城南区三期14幢已于2017年12月18日取得了【鄂十房预售字（2017）055号】预售许可证，且从该预售许可证载明的销售范围和销售面积分析，无法将案涉房屋排除在预售许可范围之外，故美盛公司对案涉房屋进行预售并未违反关于商品房预售管理的制度和规定。第二，规划部门的规划说明虽然对该栋部分房屋的用途进行了限制，但规划部门的“批前公示”的公示时间是2018年11月，十堰市规划咨询中心载明涉案房屋窗位日照时间为51分钟的《情况说明》出具于2019年3月18日，均晚于预售许可证颁发时间和商品房预售合同签订时间，即使房地产管理部门与规划部门两个部门出具的不同文件或者材料出现了冲突，但也不能进行倒推得出美盛公司对案涉房屋进行预售的行为具有违法性、案涉商品房预售合同无效的判断。2、关于美盛公司应否按照已付购房款一倍的标准承担赔偿责任的问题。第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定了适用一倍惩罚性赔偿的情形是“出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，从第一部分关于合同效力的分析中可以看出，美盛公司预售案涉房屋不符合该情形。第二，退一步来讲，即使美盛公司存在“明知涉案房屋不能作为住宅销售而仍然进行销售”的情况，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的是买受人“可以请求”，而不是出卖人“应当赔偿”，即该条规定赋予了法官一定的自由裁量权。一审根据本案案情做出不予支持已付购房款一倍赔偿的裁量也不违反法律规定。综上，吴仕霞的上诉主张和上诉理由均缺乏依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11382元，由上诉人吴仕霞负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  袁 昆二〇二〇年八月三十日书记员  刘亚琼