福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3269号 原告：陈碧玉，女，1986年11月9日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：陈国明（原告陈碧玉胞弟），男，1990年6月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：杨亦鹏，男，1988年2月1日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：高毓祥，福建海山律师事务所执业律师。 被告：闽侯县上街丹宁顿麦田房产中介所，住所地福州市闽侯县上街镇工贸路189号丹宁顿小镇C区7#楼1层03店面，统一社会信用代码92350121MA2YXEW97C。 经营者：张力军。 委托诉讼代理人：张榕卉、池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。 原告陈碧玉与被告杨亦鹏、闽侯县上街丹宁顿麦田房产中介所（以下简称丹宁顿中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈碧玉的委托诉讼代理人陈国明和被告杨亦鹏委托代理人高毓祥及丹宁顿中介委托代理人张榕卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈碧玉向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令杨亦鹏承担违约责任，立即支付违约金41574元，丹宁顿中介承担连带赔偿责任。二、丹宁顿中介返还收取的中介费40560元。三、诉讼及保全费用由两被告承担。 事实与理由：2019年11月11日，陈碧玉与杨亦鹏签订房屋买卖合同并签订补充协议，与丹宁顿中介签订居间服务合同。房屋买卖合同并签订补充协议约定杨亦鹏将其名下的一套商品房转让给原告，该商品房位于闽侯县，单元面积98.58㎡，价款为贰佰零贰万捌仟元整（￥2028000.00）。根据补充协议约定，“甲方应在申请办理该房屋所有权过户登记前予以解除该房屋租赁合同，否则视甲方违约”。双方于2020年3月3日申请办理该房屋所有权过户登记，并于2020年3月6日完成过户，在此之前陈碧玉多次催促被告及时解除租赁合同，但截至2020年4月13日双方完成房屋交付杨亦鹏仍未解除。此外，根据合同约定，甲方应在收到除各项保证金金额外的售房款后两个工作日内将该房屋及家电家具交接给乙方（房屋买卖合同第七条），但杨亦鹏在2020年3月18日收到所有房款后一直以租赁尚未解除，无法获得钥匙等为由拒绝交付，双方直至2020年4月13日才完成房屋交付，且杨亦鹏始终未向陈碧玉出示解除租赁的协议。 由于杨亦鹏的行为严重影响了陈碧玉的合法权益，因此陈碧玉主张杨亦鹏从违约之日起承担违约责任。双方合同第十条第二款规定：“房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金”；“房屋所有权变更完毕后一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按照本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金”。因此，杨亦鹏应当支付给陈碧玉的违约金额为：实际违约天数41×房价￥2028000.00元×万分之五＝￥41574.00元。 鉴于丹宁顿中介相关工作人员在未核实真实情况下，便告知陈碧玉，杨亦鹏的出租合同已经解除，属欺诈行为。根据双方居间合同第五条第二款：“在提供居间服务过程中，丙方故意隐瞒已知晓的与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况导致甲乙双方利益受损害的，丙方应当承担相应的赔偿责任”。丹宁顿中介在提供服务过程中，向陈碧玉提供了未经核实的虚假信息，侵犯了陈碧玉的合法权利。陈碧玉主张丹宁顿中介返还收取的中介费，并对杨亦鹏的违约行为承担连带责任。 杨亦鹏辩称，一、杨亦鹏与陈碧玉双方通过丹宁顿中介经办人员的居间协调后，最终杨亦鹏与陈碧玉就案涉房产的交付期变更为2020年4月26日，并且杨亦鹏亦实际于2020年4月13日就已将案涉房产交付给陈碧玉，故陈碧玉无权向杨亦鹏主张逾期交房违约金。 虽然杨亦鹏与陈碧玉于2020年3月3日申请办理案涉房屋所有权过户登记，并需于2020年3月6日完成过户，但是因新冠疫情导致福州大学延迟开学的不可抗力原因，致使杨亦鹏与承租人福州大学校方之间的房屋租赁合同迟迟无法及时确认解除。而杨亦鹏尽管在无陈碧玉联系方式的情况下，也是与丹宁顿中介在整个案涉房产的解押、过户、交接等手续中积极配合，希望能够尽快完成案涉房产的登记及交接手续，并且最终杨亦鹏与陈碧玉双方在通过丹宁顿中介的经办人员的居间协调后，杨亦鹏经由丹宁顿中介向杨亦鹏作出转告“请转告房东（即杨亦鹏），我们正常办理交付手续。请他（即杨亦鹏）在一个月内（2020年4月26日之前）终止房屋的租赁合同并告知我们。若租赁合同无法解除，后续因为他与学校租赁合同问题导致我们的损失他必须承担全部责任，并且按买卖合同约定的违约条款承担违约责任。”，因此本案杨亦鹏与陈碧玉就案涉房产的交接期已确认由原合同约定时间宽限至2020年4月26日，而杨亦鹏实际上亦于2020年4月13日就已将案涉房产交付给陈碧玉，故实际交付案涉房产的时间仍在杨亦鹏与陈碧玉双方重新约定的交接期2020年4月26日之内，据此，陈碧玉无权向杨亦鹏主张逾期交房违约金。 二、案涉房产原先虽存在着杨亦鹏与承租人福州大学校方双方之间租赁房屋的相关事宜，但承租人福州大学系因新冠疫情的不可抗力原因，致使其行政办公人员于2020年4月27日前均未正式返校上班，进而才导致了杨亦鹏与承租人福州大学校方之间的房屋租赁合同迟迟无法及时解除，故杨亦鹏无法及时确认解除租赁合同、腾退房产，该延迟解除原因系因不可抗力造成的，杨亦鹏有权依此免责。 （一）杨亦鹏于案涉合同签订后，就联系了案涉房产租赁中介经办人员，沟通案涉房产与承租人福州大学的解约腾房事宜，经租赁经办人员沟通，告知因接近年关承租人事务繁忙，寒假开学后事务较少且案涉房产无人居住，故杨亦鹏准备于承租人行政办公人员开学时办理解约退房手续，且该案涉房产无人居住，完全可以在2020年2月8日前办理完成解约退房手续。 杨亦鹏于案涉合同签订（2019年11月11日）后，即联系案涉房产租赁中介经办人员朱某，沟通其与福州大学之间的关于案涉房产的解约腾房事宜，案涉房产租赁中介经办人员朱某经与承租人福州大学沟通后，告知杨亦鹏当时因接近年关，福州大学事务较多，而在寒假开学后事务较少且案涉房产一直无人居住，可以直接办理解约腾房的相关事宜，故杨亦鹏经考虑承租方的意见后，原准备于2020年福州大学寒假开学时，直接与福州大学办理相关的解约腾房事宜。 （二）因新冠疫情的不可抗力原因，承租人福州大学的行政办公人员并未按原定计划上班，直至2020年4月27日才开学，而因该延迟解除原因系因不可抗力造成的，杨亦鹏有权依照《合同书（闽侯商业贷款）》中的《房屋买卖合同》第十二条进行免责。 因新冠疫情的不可抗力原因，致使福州大学行政办公人员于2020年4月27前均未正式上班，也因此直接影响了杨亦鹏原定于2020年福州大学寒假开学（因疫情原因，2020年春季具体开学时间未确定，行政办公人员正式返校上班时间为在校学生开学前二至三天，约为2020年2月6、7日期间）后，直接与福州大学办理相关的解约腾房事宜，进而造成杨亦鹏无法及时确认解约腾房的相关事宜。而根据《合同书（闽侯商业贷款）》中的《房屋买卖合同》“第十二条不可抗力因不可抗力导致本合同不能履行的，甲乙双方免责，交易过程中已产生的费用由甲乙双方各自承担”，杨亦鹏可以对此次买卖案涉房产而产生的相关责任进行免责。 三、如果法院最终认定杨亦鹏应当承担陈碧玉所主张的相应的逾期交房违约金，那么对于逾期天数以及逾期违约金的计算基数，陈碧玉也存在着计算不当的情况。 （一）退一步来说，即使法院最终认定杨亦鹏应当承担陈碧玉所主张的相应的逾期交房违约金，那么也不应按照陈碧玉主张的2020年3月3日至2020年4月13日共计的41天来计算杨亦鹏的实际违约天数，而应当按照案涉合同约定及本案的相关情况，确认自2020年3月20日至2020年4月10日共计的21天来计算杨亦鹏的实际违约天数。 按照《房屋买卖合同》中的第七条交易流程中“房屋交接甲方（杨亦鹏）应在收到除各项保证金额外的售房款后二个工作日内将该房屋及家电家具交接给乙方（陈碧玉）”的相关约定，因杨亦鹏实际于2020年3月18日才收到除保证金外的其他售房款，故应当以该日后二个工作日作为逾期交房违约金的起算点。 杨亦鹏实际于2020年4月10日即通知陈碧玉可以办理案涉房产交接，但陈碧玉却拒不交接，故应当以该日作为逾期交房违约金的终结日。 （二）再退一步来说，即使法院最终认定杨亦鹏应当承担相应的逾期交房违约金，那么对于双方约定应按已购房款日万分之五的标准，计算违约金也明显过高，故杨亦鹏请求法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称合同法司法解释二）的相关规定，按照案涉房产所在地租金标准作为陈碧玉损失依据，进而下调违约金标准。 即使法院最终认定杨亦鹏存在逾期交付行为，并应承担逾期交付违约金，但依据案涉合同第十条第二款“房屋所有权变更完毕后一方违约，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金”，该违约金计算标准系以成交价款的万分之五为计算依据，该算依据明显过高，依据合同法司法解释二第29条，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。 而本案中，案涉房产已实际过户至陈碧玉名下，其并无任何房产无法过户至其名下的风险，其实际损失仅案涉房产的租金损失，而杨亦鹏查询了案涉房产周边的租金水平，月租金仅为3000元，如果法院最终认定杨亦鹏应当承担逾期交付的违约责任，那么杨亦鹏请求法院综合考虑陈碧玉已实际同意宽限期、新冠疫情突发、杨亦鹏无法直接与陈碧玉取得联系等多项因素，确认杨亦鹏在本次案涉房产交接中并无主张恶意，对于该逾期交付违约金以月租金3000元的标准进行相应的下调。 丹宁顿中介辩称，一、丹宁顿中介是本案房产交易的居间服务人，在提供居间服务时，已尽到审核的义务，充分注意到讼争房产存在租赁的情况，已告知陈碧玉，在陈碧玉与杨亦鹏签订的《房屋买卖合同》补充协议处第三条已强调讼争房产的租赁状况，买卖双方也就租赁关系解除事宜做了约定。因此，丹宁顿中介提供居间服务时未作出与事实不符的陈述，也未隐瞒与合同订立相关的事实情况，不存在过错，陈碧玉的主张与事实相矛盾，不能成立，应予以驳回。 二、本案诉讼源于陈碧玉与杨亦鹏因履行双方签订的《房屋买卖合同》引发的争议，属于房屋买卖的法律关系，案由也是房屋买卖合同纠纷。丹宁顿中介作为讼争房产交易的居间服务人，并非房屋买卖法律关系项下的当事人，陈碧玉要求丹宁顿中介承担连带责任，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 三、根据《合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”之规定，丹宁顿中介提供居间服务时已尽到审慎义务，向陈碧玉、杨亦鹏告知了与订立合同相关的事实情况，双方签订《房屋买卖合同》，丹宁顿中介的居间义务已履行完毕，陈碧玉要求丹宁顿中介返还居间报酬，缺乏事实和法律依据。 陈碧玉向本院举出下列证据： 证据1、居间服务合同，证明丹宁顿中介在中介过程中没有尽到相应的义务。证据2、房屋买卖合同，证明杨亦鹏违反了合同的补充协议第三点，未在约定时间解除租赁。杨亦鹏违反了第七条，杨亦鹏未在3月20日前交房。证据3、告知函，证明通过中介向杨亦鹏发出告知函。证据4、陈碧玉与中介微信聊天截图，证明中介没有尽到居间义务。 杨亦鹏的委托代理人质证意见如下： 证据1真实性无异议，证明对象有异议。杨亦鹏与中介人员已经尽到相应的义务。证据2真实性无异议，证明对象有异议。1、陈碧玉与杨亦鹏已经通过丹宁顿中介的中介人员就案涉房产的交付变更至2020年4月26日，而杨亦鹏于2020年4月13日将案涉房产交付给陈碧玉，陈碧玉无权主张违约金。2、造成案涉房产延迟交付的原因是福州大学因疫情原因造成无法解除租赁关系，杨亦鹏有权依据合同第十二条进行免责。3、即使认定违约金，违约金的起算时间应是2020年3月20日-2020年4月10日，计算标准请求按照实际损失进行计算，其要求的违约金标准过高。证据3杨亦鹏确实于4月上旬接收该份材料，对其真实性无异议，证明对象有异议，质证意见同证据2的质证意见。证据4因杨亦鹏没有参与，真实性由丹宁顿中介进行确认。证明对象有异议。本案杨亦鹏在交易过程中一直积极交接并交付案涉房产，且在约定期限内已经办好交接手续 丹宁顿中介委托代理人质证意见如下： 对证据1居间服务合同真实性无异议，但对证明对象有异议，麦田中介所是居间服务人，不是房屋买卖合同关系项下的当事人，提供居间服务时已明确告知讼争房产存在租赁关系，并在《房屋买卖合同》补充协议第三条中予以约定，不存在提供虚假信息或隐瞒事实的情况。对证据2房屋买卖合同真实性无异议，对证明对象无异议。同时根据第一条约定，房屋买卖合同成立之时居间服务关系就此履行完毕。对证据3告知函，真实性由法庭认定，该证据是福建麦田房产经纪有限公司出具的，证明对象无异议。对证据4微信聊天记录，真实性由法庭认定，该微信聊天主体不是丹宁顿中介的员工。 杨亦鹏向本院举出下列证据： 证据1杨亦鹏与丹宁顿中介经办人员的联系微信，证明1、在杨亦鹏无陈碧玉联系方式的情况下，杨亦鹏在整个案涉房产的解押、过户、交接等手续中，均是积极配合，希望尽快完成案涉房产的登记及交接手续。2、通过丹宁顿中介的工作人员，陈碧玉与杨亦鹏就案涉房产的交接期变更为2020年4月26日，杨亦鹏实际于2020年4月13日将案涉房产交付给陈碧玉，陈碧玉无权向杨亦鹏主张违张金。证据2杨亦鹏与案涉房产租赁中介人员联系的微信记录、证据3租赁工作人员的工作证、身份证，证据4福州大学行政工作人员因疫情延期至2020年4月27日、4月30日返校的网页打印件、对外公示件，证明1、杨亦鹏于案涉合同签订（2019年11月11日）后，即联系案涉房产租赁中介经办人员朱某，沟通案涉房产的与福州大学解约腾房事宜，朱某经沟通后，告知因接近年关福州大学事务较多，寒假开学后事务较少且案涉房产并无人居住，可以直接办理解约腾房，故杨亦鹏原准备于2020年开学时直接办理解约腾房。2、因新冠疫情的不可抗力原因，福州大学行政办公人员于2020年4月27日前均未正式上班，故无法及时确认解约腾房，经多方努力杨亦鹏于2020年4月13日将案涉房产交付于陈碧玉。 陈碧玉的委托代理人质证意见如下： 对证据1真实性无异议，证明对象有异议。杨亦鹏实际在案涉房屋经办手续过程中并不积极。中介已经能完全交接双方的交房事宜，杨亦鹏与陈碧玉不需要有联系也可以进行交接。杨亦鹏没有尽到交接义务。丹宁顿中介向杨亦鹏发出催告函。2、陈碧玉并未同意将交接日期变更至2020年4月26日，还是要求杨亦鹏及时解除租赁关系，并未放弃其合法权益，并告知杨亦鹏应及时履行交接义务。对证据2、3真实性无异议，证明对象有异议。所提供的证据并不能证明杨亦鹏委托的中介人员与福州大学进行过解约腾房事宜。实际上，2020年1月18日才放假，双方于2019年11月11日就签订房屋买卖合同，2019年11月中旬还在学期中期，杨亦鹏不存在无法办理的情况。对证据4真实性无异议，证明对象有异议，疫情不是杨亦鹏履行合同的不可抗力的因素。这个网页所述的情况并不能证明杨亦鹏与福州大学相关部门进行过沟通，并不能证明相关部门没有在进行工作。陈碧玉原来打算开学后办理房屋腾房事宜，即使没有，2020年2月17日才开学，杨亦鹏应当预估办理事宜的难度，杨亦鹏没有及时履行房屋交接义务。 丹宁顿中介委托代理人质证意见如下： 对证据1微信聊天记录，真实性由法庭认定，该微信聊天主体不是丹宁顿中介的员工，证明对象无异议。对证据2微信聊天记录、工作证、身份证、公示信息，1、证据微信聊天记录、工作证、身份证的真实性由法庭认定。证据福大公示件的真实性无异议。2、证明对象无异议。 丹宁顿中介无证据向法庭举证。 杨亦鹏在举证期限向法庭申请证人朱某到庭作证，其证人证言如下： 案涉房屋原先属于杨亦鹏所有，后杨亦鹏在出售给陈碧玉之前就已出租给福州大学作为教师宿舍之用，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日止。后杨亦鹏将案涉房屋出售给陈碧玉，但杨亦鹏应先解除与福州大学的租赁关系，由于刚好放寒假以及新冠疫情在全国爆发，导致杨亦鹏与福州大学解除租赁关系的事情迟迟未能解决。 朱某的上述证人证言，陈碧玉、杨亦鹏、丹宁顿中介的委托代理人均对朱某的证人证言无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年11月11日，陈碧玉与杨亦鹏在丹宁顿中介居间下签订了《房屋买卖合同》及补充协议并与丹宁顿中介签订居间服务合同。房屋买卖合同并签订补充协议约定杨亦鹏将其名下的一套商品房转让给原告，该商品房位于闽侯县，单元面积98.58㎡，总价款为人民币202000元。根据补充协议约定，“甲方应在申请办理该房屋所有权过户登记前予以解除该房屋租赁合同，否则视甲方违约”。双方于2020年3月3日申请办理该房屋所有权过户登记，并于2020年3月6日完成过户。2020年3月18日，陈碧玉将剩余的购房款全部支付完毕。在此之前，杨亦鹏将案涉房屋出租给福州大学，故陈碧玉催促杨亦鹏及时与福州大学解除租赁合同，但由于新冠疫情在全国爆发，至2020年4月13日双方才完成房屋交付，但杨亦鹏仍未将其与福州大学解除租赁关系的书面协议提交给陈碧玉。故引起纠纷。 另查，案涉房屋现已交付给陈碧玉，并将产权转移且登记至陈碧玉名下。 本院认为，陈碧玉与杨亦鹏之间签订的《房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均依照合同约定履行各自的义务。杨亦鹏在收到陈碧玉部分购房款后于2020年将涉案房屋交付且已办理转移手续，同年3月6日将产权登记至陈碧玉名下。陈碧玉于同年3月18日将剩余购房款全部支付完毕，按照双方签订的《房屋买卖合同》第七条房屋交接约定，杨亦鹏应在收到售房款后二个工作日内将房屋及家电家具交接给陈碧玉，期间，因新冠疫情在全国爆发，导致福州大学无法按时开学，系不可抗力因素存在，虽然存在不可抗力的因素，杨亦鹏虽已协助陈碧玉将案涉房屋的产权变更至陈碧玉名下，但至今仍未将其与福州大学签订的解除租赁协议书交由陈碧玉，故杨亦鹏存在着违约行为，故应承担相应的违约责任，但因陈碧玉计算杨亦鹏违约时间明显过长，本院应予适当调整，其主张杨亦鹏违约时间应自2020年3月20日起计算至杨亦鹏正式交房之日止（2020年4月13日），计25天，按购房款总价2028000元为基数，按日万分之五标准赔付，每天1014元，合计25350元。 关于陈碧玉要求丹宁顿中介应承担连带赔偿责任及要求丹宁顿中介返还收取的中介费40560元的诉讼请求，本院认为，根据《居间服务合同》的约定，陈碧玉与杨亦鹏签订房产买卖合同时丹宁顿中介的居间服务合同已经全部结束，且丹宁顿中介在居间服务过程中并无存在过错，故本院对其该诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杨亦鹏应在本判决生效之日起十日内支付陈碧玉违约金计人民币25350元； 二、驳回陈碧玉其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1853元，减半收取计926.5元，由杨亦鹏负担217元（该费杨亦鹏应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳），陈碧玉自行负担709.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年八月二十日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。