云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1852号上诉人（原审被告）：杨绍华，男，1976年3月30日出生，汉族，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：段飞，女，1979年11月8日出生，汉族，会泽县人，住曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：邱正奇（系段飞之夫），男，1975年10月8日生，汉族，大学本科文化，医生，住曲靖市会泽县。上诉人杨绍华因与被上诉人段飞房屋买卖合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭于2020年7月14日询问当事人后进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨绍华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：一、本案中，上诉人只收到5万元定金。一审认定上诉人收到20万元定金既无事实依据，也无证据支持，甚至与被上诉人一审提交的证据自相矛盾。1.一审认定“协议签订后，原告段飞之夫邱正奇通过银行转账方式支付杨绍华定金10万元”事实错误。本案没有任何证据证实“邱正奇通过银行转账方式支付杨绍华定金10万元”，仅仅只有“邱正奇通过银行转账方式支付杨绍华定金5万元”。请二审核查一审证据。2.上诉人没有在2019年6月6日收到20万元定金。定金单称“今收到段飞购房款定金20万元”不属实。被上诉人没有证据证实2019年6月6日当天向上诉人支付过20万元定金，本案所涉定金只应认定为5万元。被上诉人一审提交的定金单出具日期为2019年6月6日。据此，被上诉人应提交定金单出具当日以及此日期之前总计20万元的转款证明，用以佐证上诉人确实在2019年6月6日收到20万元定金。然而，被上诉人一审提交的证据，只能证实被上诉人之夫邱正奇于6月7日向被告支付了5万元。被上诉人没有提交证据证实上诉人在6月6日收到过15万元的定金。3.一审认定“原告段飞之夫邱正奇通过银行转账方式支付张某定金10万元”事实，与本案无关。邱正奇于2019年6月10日支付给张某10万元，不但与本案没有任何关系，反倒证明上诉人并没有收到被上诉人20万元定金。一审将邱正奇2019年6月10日支付给张某的10万元认定为案涉定金，并判决该笔款项由上诉人返还给被上诉人错误。二、一审判决对被上诉人提交的材料全部予以采信，系对证据的采信和认定出现严重错误。1.被上诉人打证据突袭，当庭提交证据，恶意让被上诉人在开庭前不能看见这些证据，不能充分作好开庭前质证准备。对此，上诉人在一审庭审中提出抗议，认为早已超过举证期限，不予质证，上诉人的这种做法是完全符合法律规定的。2.被上诉人提交的通话录音文字内容一份，完全不具备证据的三性，然而，一审予以采信。3.被上诉人当庭提交的房屋买卖合同复印件一份，既无法确认复印件的真实性，也与本案无关。三、一审没有法律、行政法规依据，主观认为合同无效是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定合同无效应当依据法律、行政法规的规定，只有违反了法律、行政法规的合同才属无效合同。本案一审判决认定原告与被告于2019年6月6日签订的《房屋协议书》无效无法律依据。四、案涉《房屋协议书》系双方在自愿、平等的基础上签订，系双方真实意思表示。实际情况是被上诉人主动找到上诉人要求签订的协议，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，双方所从事的民事活动合法有效，双方签订的房屋买卖协议没有违反法律、行政法规和公序良俗，不属法律和行政法规规定的无效合同范畴。五、如认定本案《房屋协议书》无效，被上诉人的这种行为，会产生不良的社会效应，无端浪费了宝贵的司法资源。六、如果判决合同无效，鉴于被上诉人对案涉房屋的性质完全知情，从常情常理上判断不可能不知情，则根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉合同的签订，双方都有过错，都应承担责任，而不是只应由上诉人来承担，上诉人不应全部返还定金，只应返还一半定金。综上，一审对本案事实认定及证据采信、法律适用均出现严重错误，请二审将本案发回重审。被上诉人段飞辩称，一、一审判决认定2019年6月6日答辩人与被答辩人签订的《房屋协议书》无效是正确的。1.根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，宅基地、自留山、自留地属于集体经济组织成员享有的特定权利。本案所涉案房屋系史家河三个小组居民的集中安置住房，必须是史家河三个小组集体经济成员才能够享有的这一特定权利，答辩人及被答辩人均不是史家河三个小组的集体经济组织成员，根本不具备享有该集中安置住房的主体资格，涉案房屋的买卖行为实则造成房屋宅基地使用权一并被处分，损害了史家河三个小组集体经济组织的利益，该《房屋协议书》明显违反了法律的禁止性规定。2.被答辩人采用欺诈手段与答辩人签订的《房屋协议书》也应依法认定为无效合同。双方在签订《房屋协议书》时，被答辩人并未告知答辩人涉案房屋系他人所有，而是隐瞒事实，欺骗答辩人称房屋系被答辩人自己所有，且可以出售并办理产权登记的事实。双方签订《房屋协议书》时，未经居委会及史家河三个小组村民或村民代表三分之二以上同意，也未向居委会等相关部门登记备案。二、一审判决认定答辩人已按《房屋协议书》约定将定金交付完毕，被答辩人已收取答辩人定金20万元是客观、公正、合法有据的。1.2019年6月6日《房屋协议书》签订后，答辩人之夫邱正奇向被答辩人转款5万元，因系银行自动柜员机转账，24小时内到账，故此交易明细显示为6月7日，完全符合交易程序及规则，被答辩人予以认可。2.2019年6月6日答辩人之夫邱正奇刷信用卡后，委托代为刷卡的朋友周兴涛直接向被答辩人转款5万元，交易明细确认转款账号及户名与答辩人之夫邱正奇转款完全相符（即收款人为被答辩人杨绍华，收款账号62×××62），作为周兴涛与被答辩人互不相识，没有任何的经济往来，如果没有答辩人的委托，不会转款给被答辩人，且转款后被答辩人予以确认，且庭审中也是认可的。3.2019年6月7日答辩人之夫邱正奇转款10万元给介绍买房人李某的妻子张某，是被答辩人杨绍华与介绍人李某协商一致同意，并告知答辩人按此转账完成交付，因卡号与名字不相符导致转款被退回，恰巧遇到端午节，答辩人之夫6月10日又重新转款10万元，交易记录予以客观确认。被答辩人杨绍华确认收款后，才将定金单交给李某，让李某将被答辩人签字确认的定金单转交给答辩人，定金单及《房屋协议书》并不是签订当日交给答辩人的。4.被答辩人杨绍华作为完全民事行为能力人，且是房地产公司的工作人员，完全清楚明白收款后交付定金收条的法律后果，如被答辩人没有收到《房屋协议书》约定的20万元定金，被答辩人不会将自己亲笔签名按印的定金单收条交给答辩人。5.被答辩人与答辩人之夫邱正奇时隔半年（2020年1月份）的通话录音中，双方在交谈、了解该房屋具体情况，即答辩人要求退款时，被答辩人杨绍华也是认可的，就此答辩人在起诉前已总结摘录，立案时提交审查确认，为方便保管光碟，经同意开庭时提交法庭，故被答辩人当庭予以否认毫无任何事实依据。综上，请二审法院依法维持一审判决，驳回被答辩人的上诉。原告段飞向一审法院起诉请求：1.依法认定原告与被告于2019年6月6日签订的《房屋协议书》无效；2.由被告返还原告已交付的定金20万元；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月21日，翠峰××××社区居民委员会（出卖人、甲方）与杨洪燕（买受人、乙方、段建华代签）签订《房屋买卖合同》，载明：第一条、房屋的基本情况：甲方房屋坐落在翠峰××××社区史家河新区12号楼4单元位于1、2、3、4、5层整栋，共五层，房屋结构为全框架，建筑面积为517平方米。第二条、房屋的具体情况：1、本合同涉及房屋是集中安置史家河三个居民小组的住房，经史家河三个居民小组“一事一议”决策，报请上级同意，同意将该房屋进行对外出售。2、本合同中所述房屋属于国有划拨建设用地上的房产，房屋所在的集体组织允许转卖，该房屋没有产权纠纷、不存在房屋抵押、债权债务，以及其他权利瑕疵，交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第三条、上述房产的交易价格：成交价格为人民币1050000元（大写：壹佰零伍万元整）（即优惠后全额房款）。第四条、付款时间及办法：甲乙双方经协商同意一次性付清购房款，甲方给予乙方一次性优惠20000元，乙方在本合同签订之日起3日内一次性向甲方支付剩余房款1050000元（大写：壹佰零伍万元整）。第五条、第六条：甲方、乙方承诺及权利义务（略）。第七条、房屋及土地权属登记：1、本合同签订时，该房屋暂时不具备不动产登记条件，但本合同为甲乙双方平等协商自愿达成财产及财产交易之协议，并未违反相关法律法规。2、双方约定今后国家政策允许办理不动产登记时，甲方在取得房屋权属凭证后立即通知乙方办理不动产登记手续。3、甲方承诺在国家政策允许的条件下无偿协助乙方办理不动产登记手续，办理不动产登记的相关费用由乙方承担。第八条、特别约定：1、关于房产拆迁（略）。2、关于房产再次买卖：（1）本合同签订后，待乙方结清购房款后，乙方有权将该房屋转售给其他人，所售金额全部归乙方所有，甲方不得干涉。（2）本合同中乙方拥有的权益，新的买受人同样拥有，甲方需要积极配合。3、关于房产收回（略）。双方还就违约责任、发生争议的解决方式作了约定。同日，收款人王真出具《购房款收条确认书》，载明：“今收到购买人杨洪燕（段建华代签）用于购买翠峰××××社区史家河新区12号楼4单元壹栋（及其附带建筑和设施）房屋的购房款人民币￥1050000元（小写）大写：壹佰零伍万元整。符合合同的约定，并确认收悉”。交付购房款当日，居民小组代表与杨洪燕（段建华代签）签订了《房屋所有权确认书》。2019年5月16日，委托人杨洪燕与被委托人杨绍华签订《授权委托书》，内容为：“因本人杨洪燕（身份证号：5329011977××××××××）在昆明居住，来往不便，兹委托杨绍华（身份证号：5303021976××××××××）全权代为办理我所有的位于曲靖市麒麟区房屋买卖所涉的一切事宜。代理权限为特别授权代理。具体委托事项为：一、代为与买方协商谈判买卖房屋事宜。二、以杨绍华名义代为与买方签订房屋买卖协议，房价不低于110万元。待买房人交清全部房款后，杨绍华通知委托人前来与买房人办理房屋过户手续，将委托人所持有的《史家河新区房屋买卖合同》变更为买房人所持有。三、代为收取买方交纳的购房定金。四、代为收取买方交纳的房屋尾款”。2019年6月6日，被告杨绍华（甲方）与原告段飞（乙方）签订《房屋协议书》，载明：“事由：现在曲靖市史家河新区12幢4单元一至五层房屋一栋，房屋成交价1150000元整（壹佰壹拾伍万元整）乙方于2019年6月6日，已交定金200000元（贰拾万元整）给甲方，经双方协商达成如下协议：一、乙方交定金后，若违约，甲方不予退还。二、乙方交清房屋尾款时，甲方保证向乙方无偿提供本栋房屋购房合同四份，若甲方不能向乙方提供，给乙方造成的损失由甲方负责。三、若甲方在乙方交尾款期限内不卖给乙方，甲方应如数退还乙方定金20万，并赔偿损失20万。四、余下房屋款于2020年1月20日之前由乙方按时一次性交付甲方”。协议签订后，原告段飞之夫邱正奇通过银行转账方式支付杨绍华定金10万元（杨绍华账号：62×××62），原告段飞之夫邱正奇通过银行转账方式支付张某定金10万元（账号：62×××08）。2019年6月6日，被告杨绍华向原告段飞出具《定金单》，内容为：“今收到段飞购买史家河新区200000元（贰拾万元整）。收款人：杨绍华”。一审法院认为，原、被告签订的《房屋协议书》虽是双方当事人的真实意思表示，但由于该房屋属于史家河三个居民小组的安置住房，原、被告均不是史家河村民，不得随意转让买卖该房屋，原告与被告于2019年6月6日签订的《房屋协议书》，违反了法律的禁止性规定，该《房屋协议书》无效。原告按协议约定支付了定金20万元，已履行了合同义务，但由于《房屋协议书》目的不能实现，故原告要求由被告返还已支付的定金20万元，有被告出具的《定金单》予以证实，予以支持。被告提出在签订协议时出示过《史家河新区房屋买卖合同》给原告看过，原告知晓出售房屋情况，无依据证实，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零八条、第一百一十六条之规定，判决：一、原告段飞与被告杨绍华签订的《房屋协议书》无效；二、由被告杨绍华于本判决生效后十五日内一次性返还原告段飞购房定金人民币20万元。案件受理费4300元（原告已预交），由被告杨绍华承担。经询问，上诉人对一审法院认定事实部分提出其没有拿着被上诉人20万元，只收到了5万元，认为被上诉人转给张某的钱不应该找上诉人要，对邱正奇转了5万元的事实无异议。被上诉人对一审法院认定事实没有异议。二审中，双方当事人没有提交新证据。为查明案件事实，根据双方当事人的陈述，通知李某、张某作为证人进行了调查询问。证人李某、张某证言：和段飞在会泽是一个村子的人，和段飞的哥哥关系比较好，和杨绍华是朋友关系，现在都住在一个地方。关于段飞向杨绍华买房是2019年5、6月份左右，第二天就是端午节。当时段飞的六哥来我家找我玩，段飞二哥和姐夫在史家河那个小区里也买了一栋，我们会泽人也有十多家买房买在那里。当时段飞的六哥聊天就问我是否还有房子，我说我问问杨绍华看看是否还有，当时就问到杨绍华他说还有一栋，12-4号，中间一排，房子总共有5层。当时她哥哥就打电话给段飞，问她要不要房子。后面两口子下班，6点多就到史家河看房子。当时他们两口子就考虑，合同什么的当时我就说了是属于小产权，我就把我家买的房子的合同拿给段飞家两口子，当时他们两口子也看了，我说你们要考虑一下。后面就打电话给我说找杨绍华来谈价钱，当时他们就在我家写了协议。房款转给杨绍华的不知道，段飞打了个20万的定金单，杨绍华叫李某把定金单带给段飞，李某也写了个10万的欠条给杨绍华，李某才把这张单子带下去，后面段飞也把10万元钱打到张某的卡上，用途就是转给杨绍华，10万元付给了杨绍华，后杨绍华又还给李某了。杨绍华不认可这个10万元，当时段飞要套人家的房子卖，各还各的账，是这样一回事，后面杨绍华就把我拿给他的钱拿给我。另外10万是怎么转的我就不清楚了。杨绍华和他老表在史家河有个公司，我们买的房是找杨绍华所在的公司买的，房子是杨绍华所在的公司盖的，房子属于搬迁安置房，性质是小产权房，段飞当时在我家看了我买的合同她是清楚的。经上诉人杨绍华质证认为，证人李某、张某证言是真实的，符合事实，邱正奇转给张某的10万元钱是支付给我的定金，后来我退还给李某、张某，是因为这10万元钱是从李某、张某处拿的，所以只能退给李某、张某。本院认为，证人的证言能证实本案中邱正奇转给张某的10万元钱是支付给杨绍华的事实，对此，一审已对相关事实作出认定，二审不再重复认定。经审理，一审认定事实并无不当，二审予以确认。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。上诉人杨绍华与被上诉人段飞在《房屋协议书》中约定了房屋的具体位置、成交价格、已付定金数额、余款支付时间等事项，应认定双方当事人形成了房屋买卖合同关系。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”本案中虽然双方当事人形成的是房屋买卖合同关系，但该房屋占用范围内的土地使用权也将随之转让。该房屋建盖的土地是国有划拨建设用地，国家实行土地用途管制制度，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得，经县级以上人民政府依法批准，符合法律规定的建设用地可以以划拨方式取得，其土地用途通常涉及国家利益和社会公共利益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，杨绍华在本案诉讼中未提交证据证实其是案涉房屋占用范围内的土地使用权经批准的合法使用权人，更未提交证据证实其出卖的房屋占用范围内的土地使用权在段飞起诉前获得了有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，且双方当事人均陈述案涉房屋属于集中安置史家河三个小组居民的安置住房，段飞户籍地为曲靖市会泽县，不属于安置对象。故案涉《房屋协议书》因违反法律、法规的强制性规定，属于无效合同。杨绍华因该无效合同取得的财产，依法应当予以返还，故段飞主张返还定金的诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于上诉人杨绍华收到被上诉人段飞房屋买卖定金数额问题。根据杨绍华的陈述，其明确认可收到邱正奇向其转账的为5万元，而对于邱正奇转给张某的10万元，已由李某、张某向杨绍华转付的事实，其予以认可，对于被上诉人主张的另外5万元系邱正奇通过周兴涛转付的事实不予认可，但其向段飞出具的定金单中记载的金额是20万元，且上诉人对其未收到20万元款项却出具了20万元的收据的事实未作出合理解释，同时，上诉人对周兴涛向其支付5万元款项亦未提供证据证实其收取该款项的依据，故对上诉人主张其只收到段飞5万元的事实不予认定，对于上诉人主张的其中10万元退还给李某、张某的事实，不能作为认定其主张的已退还段飞10万元的事实，一审认定杨绍华收到被上诉人段飞房屋买卖定金20万元并无不当，二审予以确认。对于上诉人提出本案双方当事人均存在过错其只应返还一半定金。因定金系杨绍华因无效合同取得的财产，应予返还，杨绍华的该上诉理由不能成立，不予支持。对于上诉人主张其已返还被上诉人段飞10万元的事实，根据本案查明的事实，上诉人所主张的10万元，其返还的对象并非段飞或邱正奇，而是返还给李某、张某，对此，被上诉人并未认可该返还行为是对被上诉人的返还，故对上诉人主张的已返还被上诉人10万元的事实不予认定，上诉人向案外人的返还行为系另一法律关系，并非本案审理范围。综上所述，上诉人杨绍华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，虽适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，本院纠正瑕疵后予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人杨绍华负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二〇年八月四日法官助理刘芳书记员唐皓