贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初6546号原告王祥叶，女，1975年10月13日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托代理人李银红，贵州麒翔律师事务所律师。委托代理人周红，贵州麒翔律师事务所实习律师。被告贵州嘉黔房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区扁井巷76号。法定代表人：黄海波，执行董事兼总经理。委托代理人叶娜，贵州天筑律师事务所律师。委托代理人周美君，贵州天筑律师事务所实习律师。原告王祥叶与被告贵州嘉黔房地产开发有限公司（以下简称嘉黔房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王祥叶的委托诉讼代理人李银红、周红，被告嘉黔房开委托代理人叶娜、周美君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告提供办理房屋权属证书所需资料，协助原告到房屋登记机关办理原告所购买的“百灵·时尚天地”35-3号商品房的房屋产权证；2、判令被告以1113228元为基数，按照每日万分之0.5的标准支付原告自2013年10月30日起至被告将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案时止的逾期违约金（暂计至2020年5月30日止为133754元）；3、案件案件诉讼产生的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年11月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市，房价为1113228元。《商品房买卖合同》签订后，原告通过现款方式向被告支付了全部购房款1113228元，被告于2012年10月30日向原告交房，合同约定被告应在交房后365日内向产权登记中心提供办理权属登记资料备案，被告至今未办理，已构成违约。涉案房屋为商业用房，原告作为购房人未取得房屋产权证对其完全行使房屋所有权必然存在影响，且违约行为处于持续中。原被告签订的《商品房买卖合同》是格式合同，合同约定的逾期付款违约金及逾期收房违约金均是“按日”计算，分别是每日万分之0.5和每日万分之5，而逾期办证违约金是按照买受人已付房款的0.3%的固定金额计算，被告对此没有采取足以引起原告注意的文字、符号、字体进行标识，致使双方权利义务不对等，其违反了《合同法》第三十九条的规定，根据公平原则，请求调整违约金计算标准为日万分之0.5，故诉至法院望判如所请。被告嘉黔房开辩称：1、原告以《商品房买卖合同》为案由缺乏法律依据及事实依据。2、被告履行了交房义务，原告的投资目的得到实现，不存在任何损失。3、原告实际支付购房款应该扣除相应的部分。4、逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2011年9月7日，案外人梁肇强向案外人熊敏转账支付20万元。对于该20万元，被告表示熊敏系其公司销售人员，但是根据公司的规定，款项应该支付给公司，不清楚该款是否为本案房款。同日，被告向原告出具一份《收据》，载明：今收到王祥叶交来“百灵·时尚天地商办楼35层3号房款，注：参万现金，伍万销售折扣，壹拾伍万刷卡，金额贰拾叁万。”2011年11月22日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，“商品房买卖合同说明”第3条约定“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。合同主要约定：由买受人购买出卖人出售的位于“贵阳市瑞金中路77号百灵?时尚天地”35层3号房屋，总价款1113228元；第六条约定“买受人于2011年11月22日支付人民币333968元进入资金监管账户……，买受人于2011年11月23日前支付222646元，其余房款556614元买受人于2012年4月30日前付清。如因买受人原因造成逾期，则出卖人有权解除合同，另行销售该套物业，并按总房价的3%收取违约金。……，”第八条“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十五条第二款“二、出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。”……同日，原告向被告转账支付326614元（转款单备注为陈鸿泰代王祥叶）、50000元（转款单备注为谢黎云代王祥叶）、11132元（转款单备注为陈鸿泰代王祥叶）。同日，被告分别向原告出具两份《收据》，载明收到原告涉案房屋维修基金11132元、房款326614元。2012年5月2日，原告向被告转账支付556614元（转款单备注为陈鸿泰代王祥叶），同日，被告向原告出具一份《收据》，载明收到原告涉案房屋购房款556614元。2013年5月30日，被告向原告交付涉案房屋。后因被告未为原告提供办理案涉房屋权属登记所需资料，原告遂诉至本院，提出如前诉请。另，被告另向原告购买一套位于“百灵·时尚天地”35-2号房屋，房屋价款为1113228元，原告已另案主张逾期办证违约金，该案中，原告提交付款凭证为：2011年9月7日梁肇强向案外人熊敏转账支付200,000元（与本案转账系同一笔）、向被告转账300000元，被告于同日出具《收据》，载明“今收到王祥叶交来‘百灵·时尚天地’商办楼35层2号房款，注：五万转账，三万销售折扣，壹拾伍万元刷卡”；2011年11月22日转账46614元、90000元、50000元、10000元、130000元、326614元，被告分别于2011年11月22日、2012年5月2日向原告出具《收据》，载明收到35层2号房款326614元、556614元。被告代理人提交《房屋托管协议》、返租明细各一份，拟证明涉案房屋为商业用房，原告将其用于投资获得高额回报，在逾期办证期间没有产生任何实际损失。原告表示与本案无关，返租金额需要进一步核实，需要被告提供依据和银行流水。上述事实，有原、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告要求嘉黔房开立即将办证资料提交备案的诉请应否支持；2、本案是否已超过诉讼时效；3、本案违约金标准是否应予调整。对于焦点一，嘉黔房开在本案中已明确表示目前尚不具备提交办证资料报产权机关备案的条件，且无法确定能够履行的时间。因该项义务的履行依赖于客观条件是否成就，不适于人民法院强制履行，因原告该主张现不具备条件，故对原告该诉，本院不予支持，原告可待具备办证条件时再行主张。对于焦点二，按照双方合同约定，嘉黔房开履行提供办证资料报备义务的期限为交房后365工作日，但嘉黔房开一直未履行该义务，且至今仍不具备履行条件，故嘉黔房开一直持续违约，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被告支付违约金的起算时间应为原告起诉之日2020年5月19日起倒推三年，即自2017年5月19日起算违约金，之前的违约金因已超过诉讼时效期间，故不予支持。对于焦点三，虽然《商品房买卖合同》中明确约定违约金标准，但嘉黔房开的违约行为已近6年，且一直在持续中，其违约行为严重。被告向原告支付租金的行为与本案并非同一法律关系，不能因此免除其应向原告所负违约责任。同时，涉案房屋为商业性质，原告作为购房人未能取得涉案房屋的产权证书，对其完全行使房屋所有权必然存在影响。因违约金兼具赔偿和惩罚的性质，根据公平和诚实信用原则，结合购房人对损失数额不易举证的实际情况，原告主张增加违约金于法有据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及嘉黔房开违约的实际情况，酌情以实际支付的购房款为基数，按照日万分之0.5的标准计算违约金，至被告将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止交付办证资料之日止。对于原告支付的购房款情况，原告向被告购买“百灵·时尚天地”35层2号、35层3号房屋，房屋价款均为1113228元，共计应付2226456元，两案中，根据原告提交的转款凭证，显示其通过案外人向被告转账支付共计2066456元（未计入维修基金），通过案外人梁肇强向案外人熊敏转账支付20万元，合计为2266456元，已超过双方约定的合同价款金额，在双方未举证证明双方已变更价格前提下，买受人向出卖人超额支付房款与常理不符，被告虽认可熊敏系其公司员工，但不能排除案外人梁肇强向案外人熊敏转账支付的20万元系因其他法律关系支付。而根据本案原告所提交的《收据》，显示收到购房款情况为：2011年9月7日23万元、2011年11月22日326614元、2012年5月2日556614元，合计为1113228元，与双方约定合同金额一致，故本院以《收据》中载明的收款金额为准。扣除3万元销售折扣，应以余款1083228元作为违约金的计算基数，原告未能举证证明其实际付款情况下，应以被告所认可收到房款金额1083228元为计算基数，暂计至原告起诉之日，金额为59307元（1083228元×万分之0.5×1095），之后计至被告将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十条第一款第二项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵州嘉黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王祥叶逾期办证违约金59307元（违约金暂计至2020年5月19日，之后违约金以购房款1083228元为基数，按日万分之0.5标准，计至贵州嘉黔房地产开发有限公司将办理贵阳市云岩区瑞金中路77号“百灵·时尚天地”35层3号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）；二、驳回原告王祥叶其余诉讼请求。案件受理费1488元（已减半收取），由原告负担828元（已预交），由被告贵州嘉黔房地产开发有限公司负担660元（原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇二〇年八月十五日书记员 李安涛