浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1235号 上诉人（原审被告）赵刚，男，1969年7月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人（原审被告）沈静，女，1975年8月20日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审原告）杭州森淼物业管理有限公司，住所地杭州市余杭区闲林街道良睦路56号303、304、305、306、307室。 法定代表人翁信岳，董事长。 委托诉讼代理人郭敏、陈辉，浙江天韵律师事务所律师。 上诉人赵刚、沈静因与被上诉人杭州森淼物业管理有限公司（以下简称森淼物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15875号判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2009年11月7日，森淼物业公司与赵刚、沈静签订《泊林漫谷花苑前期物业管理服务协议》，约定森淼物业公司为赵刚、沈静购买的位于泊林漫谷花苑美墅园9号1单元502室房屋提供物业服务，赵刚、沈静按1.6元/月/平方米的标准支付物业费。赵刚、沈静从2012年7月1日到2018年12月31日，共欠森淼物业公司物业费9840.84元，按合同约定的滞纳金标准（每逾期一日加收应缴额的百分之一）应付滞纳金107213.41元，森淼物业公司自愿调低至5000元。而赵刚、沈静认为，森淼物业公司收费标准过高，故拒交物业费。森淼物业公司于2019年8月诉至法院，请求判令：1、赵刚、沈静支付物业费9840.84元及支付违约金（滞纳金）5000元；2、赵刚、沈静承担本案诉讼费用。 原审法院认为：森淼物业公司与赵刚、沈静之间签订的物业服务合同合法有效，小区业主均应按照上述合同交纳物业管理服务费和其他服务费用。赵刚、沈静未依约履行支付物业服务费的义务，是造成本案纠纷的原因，应承担相应的民事责任。现森淼物业公司要求赵刚、沈静支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。因业主对森淼物业公司提供的服务不满意，森淼物业公司对本案的发生也有一定责任，故森淼物业公司主张违约金，原审法院不予支持。因森淼物业公司收取的物业费包含能耗费，故赵刚、沈静辩称森淼物业公司收取物业费过高，证据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赵刚、沈静共同支付杭州森淼物业管理有限公司自2012年7月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业服务费9840.84元，于判决生效后十日内付清。二、驳回杭州森淼物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费172元，减半收取86元，由杭州森淼物业管理有限公司负担36元，由赵刚、沈静共同负担50元。 宣判后，赵刚、沈静不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对案涉物业管理服务费的单价认定错误，应为0.96元/月/平方米，而非1.6元/月/平方米。上诉人与被上诉人签署的《前期物业管理服务协议第三条第二款的明确规定：“上述收费标准遇政府物价部门的规定调整，以调整后的价格为准。”而2011年6月28日余杭区物价局《关于泊林漫谷花苑小区物业管理服务收费标准的批复》（余价批[2011]9号）明确规定“有电梯住宅收费标准0.8元/建筑平方米?月，浮动幅度均为+20%”。因此，按照该批复文件，案涉物业管理服务费的收费标准按浮动+20%计，最高应为0.96元/月/平方米。余杭区物价局的上述批复为有效的法律文件，对被上诉人具有约束力，且适用于本案，因此，被上诉人对业主的物业管理服务费的收取标准不应超过余杭区物价局规定的上限0.96元/月/平方米。一审法院认定上诉人应按1.6元/月/平方米向被上诉人支付物业管理服务费系认定事实错误，并缺乏法律依据。双方签订的《前期物业管理服务协议》为无效合同，一审法院认定为合法有效合同存在重大错误。二、原审判决与（2016）浙0110民初01317号民事判决相抵触，上诉人已按0.96元/月/平方米支付2012年7月1日至2016年12月31日物业费的事实，原审法院判决上诉人向被上诉人再按1.6元/月/平方米支付物业费补足差价，属认定事实存在重大错误。（2016）浙0110民初01317号民事判决判令上诉人按照0.96元/月/平方米支付了42个月（2012年7月1日-2015年12月31日）的物业费共计5238.36元，双方当事人在法定时间内均未提出上诉，上诉人在2016年5月向被上诉人缴纳了欠缴的42个月的物业费，并一并提前缴纳了2016年全年12个月的物业费共计6788.52元，已向原审法院递交了物业服务费发票。以上事实，被上诉人已予以认可。因此，上诉人已按照（2016）浙0110民初01317号民事判决及余杭区物价局批复的收费标准，足额缴纳了2012年7月1日至2016年12月31日物业费。被上诉人的一审诉讼请求要求上诉人支付物业费9840.84元，其中包含两部分费用，一部分是2012年7月至2016年12月上诉人按照法院判决的0.96元/月/平方米标准已支付的6788.52元，另一部分是按1.60元标准补缴差额0.64元/月/平方米，计4660.84元。可见，被上诉人的一审诉讼请求系推翻（2016）浙0110民初01317号民事判决，明显违反诚信原则。三、根据《中华人民共和国物业法》规定，能耗费包含在物业费之内，上诉人缴纳了2012年7月1日至2016年12月31日物业费，被上诉人亦开具了物业费发票，应视为上诉人已全额缴纳了物业服务费，包含了能耗费。综上，一审法院认定事实错误，导致判决错误，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人按照0.96元/月/平方米的标准支付2017年1月至2018年12月的物业费。 被上诉人森淼物业公司答辩称：一、被上诉人按照1.6元/月/平方米的收费标准是合法有据的。首先，案涉物业服务合同是上诉人与被上诉人共同签订，1.6元/月/平方米标准也是双方在物业合同中约定的，对双方均有约束力。上诉人单方要求变更有违诚实信用原则，也不符合法律规定。其次，余杭区物价局批复规定的标准与物业服务合同约定的标准不冲突。余杭区物价局批复规定的0.96元/月/平方米标准不包括能耗费，上诉人主张的1.6元/月/平方米标准包含了能耗费。二、关于上诉人已经支付费用部分，是挂账在被上诉人处，等上诉人支付物业费之后一并结算，被上诉人不会要求上诉人额外支付其他费用，上诉人已经支付的费用为5438.36元。 二审中，上诉人赵刚、沈静向本院提交下列证据材料：1、关于泊林漫谷花苑小区物业管理服务收费标准的批复、余杭区物业管理项目考核意见书、杭州市余杭区人民政府办公室文件（余政办[2013]131号）各一份（均为复印件），欲证明被上诉人主张的1.6元/月/平方米收费标准不符合相关批复及文件要求；2、（2016）浙0110民初1317号民事判决书一份（打印件），欲证明上诉人是按照该案生效判决认定的0.96元/月/平方米标准，缴纳2012年至2015年的物业费，并预缴2016年的物业费。被上诉人森淼物业公司质证认为：证据1，对真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，余杭区物价局文件中0.96元/月/平方米标准不包括能耗费，和双方合同约定的标准不冲突，无法证明被上诉人主张的1.6元/月/平方米是不合理的，且余杭区物价局的文件是2011年颁布的，不能适用于现在的物业收费标准，应以双方合同的约定为准；证据2，对真实性没有异议，对证明对象有异议，该判决记载物业管理费按0.96元/月/平方米标准，能耗费另行计算，而双方约定1.6元/月/平方米标准，在合同有效的情况下，上诉人应按照合同约定履行交费义务。结合被上诉人的质证意见，本院对上述证据的形式真实性予以认定，对证明目的综合全案予以评判。 被上诉人森淼物业公司向本院提交下列证据材料：1、照片三张，欲证明被上诉人曾对案涉小区的能耗费进行过公示；2、物业服务项目经营收支情况报告（包干制）一份，欲证明案涉小区物业费为包干制收费方式。上诉人赵刚、沈静质证认为：对上述证据不予认可，被上诉人提供的高能耗费公示业主未告知所有业主，未得到业主的认可，所列项目有作假嫌疑。本院对上述证据的形式真实性予以认定，对证明目的综合全案予以评判。 本院经审理查明：赵刚、沈静所有的泊林漫谷花苑美墅园9号1单元502室房屋建筑面积为134.88平方米。案涉《泊林漫谷花苑前期物业管理服务协议》第三条第二项约定小高层住宅的物业管理服务费的收费标准为1.6元/月/平方米（含电梯电费及日常维修保养费，不含电梯大修、更换费用）以及“上述收费标准遇政府物价部门的规定调整，以调整后的价格为准”，同时第五项约定物业管理服务费中未计入的费用有：1、房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新、改造的费用；2、共用设施设备（如水泵、中央空调、地下车库照明、走道、楼道灯、路灯等）等运行能耗费用，按物价部门规定，此部分的费用另行按实向赵刚、沈静分摊。又查明，杭州市余杭区物价局于2011年6月28日下发[余价（2011）9号]文件《关于泊林漫谷花苑小区物业管理服务收费标准的批复》规定，“有电梯住宅中准收费标准0.8元/平方米/月，浮动幅度均为±20%，上述标准中不包括高能耗设施设备运行所需能耗费用”。再查明，原审法院于2016年4月20日作出（2016）浙0110民初01317号民事判决书判令“赵刚、沈静支付杭州森淼物业管理有限公司自2012年7月1日起至2015年12月31日止（共42个月）的物业管理服务费5438.36元（按物价部门标准0.80元/平方米/月上浮20%计算）”双方当事人均未提起上诉，该案已生效。赵刚、沈静于2016年5月10日向森淼物业公司交纳自2012年7月1日至2016年12月31日止的物业管理服务费6992.18元。其他查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为：森淼物业公司与赵刚、沈静之间签订的《泊林漫谷花苑前期物业管理服务协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。森淼物业公司为案涉小区提供了物业服务，赵刚、沈静应当依约缴纳物业费。一方面，前述物业服务协议虽约定小高层住宅的物业管理服务费的收费标准为1.6元/月/平方米（含电梯电费及日常维修保养费，不含电梯大修、更换费用），但亦约定“上述收费标准遇政府物价部门的规定调整，以调整后的价格为准”，而杭州市余杭区物价局于2011年6月28日下发[余价（2011）9号]文件《关于泊林漫谷花苑小区物业管理服务收费标准的批复》规定“有电梯住宅中准收费标准0.8元/平方米/月，浮动幅度均为±20%，上述标准中不包括高能耗设施设备运行所需能耗费用”；另一方面，根据森淼物业公司一审的诉讼请求及事实理由，其系就物业管理服务费提出主张，又依照双方的合同约定，物业管理服务费仅包含电梯电费及日常维修保养费，并不包含共用设施设备的运行能耗费，而根据现有证据尚无法确定电梯电费。因此，综合考虑本案的实际情况，本院确定赵刚、沈静按照0.96元/月/平方米的标准缴纳物业管理服务费（不包括电梯运行能耗费），鉴于赵刚、沈静已按照前述标准支付2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费，其尚需支付2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费3107.64元。综上，原审判决认定事实部分不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15875号判决； 二、赵刚、沈静支付杭州森淼物业管理有限公司自2017年1月1日起至2018年12月31日止（共24个月）的物业管理服务费3107.64元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回杭州森淼物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费172元，减半收取86元，由杭州森淼物业管理有限公司负担68元，由赵刚、沈静负担18元。 二审案件受理费50元，由杭州森淼物业管理有限公司负担。赵刚、沈静于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州森淼物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：1202××××2968）。 本判决为终审判决。 审判长  韩圣超 审判员  李国标 审判员  韦 薇 二〇二〇年八月二十日 书记员  姚亦驰