湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初5142号原告长沙锦家置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区曙光中路146号办公楼四楼12、14、15、17、19房。法定代表人朱峥嵘，执行董事。委托代理人腾进，男，1987年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托代理人陈鑫平，湖南银联律师事务所律师。被告黄志刚，男，1966年6月18日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告长沙锦家置业发展有限公司（以下简称锦家置业公司）与被告黄志刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦家置业公司的委托代理人腾进、陈鑫平到庭参加诉讼。被告黄志刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告锦家置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，注销被告名下的长房预天心字第××号商品房预告登记手续（庭审中修正为注销预购商品房预告登记以及合同编号为20065288105号的长沙市商品房买卖合同备案登记）；2、判令被告向原告支付违约金20728元；3、被告承担本案诉讼费用。被告黄志刚无答辩。本院经审理认定事实如下：2012年2月28日，原告锦家置业公司（出卖人）与被告黄志刚（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20065288105），主要约定：“买受人购买出卖人开发的位于长沙市天心区，建筑面积131.02平方米，单价每平方米6800元，总金额890936元；于合同签订之日一次性支付…第七条、买受人如未按合同规定的时间付款…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金…”。2012年3月9日，被告黄志刚向原告锦家置业公司支付房款200000元，原告锦家置业公司向被告黄志刚出具了收据。2012年4月6日，原告锦家置业公司为涉案房屋办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为黄志刚，预告登记号为：长房预天心字第××号。2018年11月29日，涉案房屋办理完毕不动产首次登记手续，产权证号为：20180395574，登记的权利人为原告锦家置业公司。嗣后，因涉案房屋涉及（2015）浏民初字第1042号案被查封，该案进入执行阶段，本院决定将该房屋拍卖。原告于2019年10月15日向本院提出执行异议，请求对上述房屋中止执行，本院于2019年12月5日作出（2019）湘0181执异119号执行裁定，裁定驳回原告锦家置业公司的异议。原告锦家置业公司对该执行裁定不服，于2020年1月1日提起以黄志刚等人为被告的案外人执行异议之诉。本院于2020年3月24日作出（2020）湘0181民初37号民事判决书，判决不得执行登记在长沙锦家置业发展有限公司名下的坐落在长沙市天心区房屋。该民事判决书现已发生法律效力。2020年4月7日，本院作出（2015）浏执字第02345号协助执行通知书，要求原告锦家置业公司协助提取被告黄志刚在原告处的购房款200000元至本院案款专户。2020年4月14日，原告锦家置业公司将应退还给被告黄志刚的购房款交付至本院案款专户。原告锦家置业公司认为，原、被告所签合同系真实意思表示，被告黄志刚有义务依约给付购房款，但被告黄志刚在仅支付200000元购房款取得预告登记后却失联，被告现面临大量大额执行案件，导致涉案房屋险被法院拍卖，其明显缺乏相应的给付能力，致使原告出售房屋的合同目的不能实现，且被告黄志刚支付的购房款已全额交由法院执行，故原告锦家置业公司有权要求解除合同，注销被告黄志刚房屋的预告登记，形成本诉。另，原告锦家置业公司在庭审中陈述，长运锦园门牌号经地名委员会的变更，由长沙市天心区新开铺18号变更为长沙市天心区新开铺692号。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告锦家置业公司与被告黄志刚签订《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。按照双方约定：“买受人如未按合同规定的时间付款…逾期超过30日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金…”，现被告黄志刚自2012年3月9日支付完房款200000元后未再支付剩余房款690936元，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金20728元，故原告要求解除《长沙市商品房买卖合同》，注销预购商品房预告登记以及合同编号为20065288105号的长沙市商品房买卖合同备案登记手续及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因合同解除后，房屋由原告收回，而购房款系基于买卖合同而支付给原告的，自然应当予以返还，故原告应返还被告黄志刚实际支付的购房款200000元，现原告将购房款200000元通过代被告履行法律义务的方式予以返还，但自付款之日即2012年3月9日至代为履行法律义务之日即2020年4月14日的利息也应予以返还。被告黄志刚未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为被告放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除长沙锦家置业发展有限公司与黄志刚在2012年2月28日的签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20065288105）；注销黄志刚名下的预购商品房预告登记（长房预天心字第××号）以及合同编号为20065288105号的长沙市商品房买卖合同备案登记；二、黄志刚于本判决生效之日起3日内向长沙锦家置业发展有限公司支付违约金20728元；三、长沙锦家置业发展有限公司于本判决生效之日起3日内向黄志刚返还购房款利息（利息计算方式：以200000元为基准，自2012年3月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年4月14日）。上述第二、三项款项在相互抵消后履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费12916元，减半收取6458元，由黄志刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘敢德二〇二〇年八月三日法官助理雷博书记员邱有根附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。