安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4135号 上诉人（原审被告）：合肥有线电视宽带网络有限公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道208号，统一社会信用代码91340100731648927C。 法定代表人：陈飚，董事长。 委托诉讼代理人：周凯，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴虎，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥市中房物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市安庆路85号，统一社会信用代码91340100149044036A。 法定代表人：杨治青，董事长。 委托诉讼代理人：刘迎迎，安徽瀛鼎律师事务所律师。 上诉人合肥有线电视宽带网络有限公司（以下简称合肥有线电视公司）因与被上诉人合肥市中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）物业服务合同纠纷一案，中房物业公司不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初5271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日作出（2019）皖01民终445号民事裁定，将本案发回重审。安徽省合肥市蜀山区人民法院于2020年3月24日作出（2019）皖0104民初7577号民事判决，合肥有线电视公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 合肥有线电视公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回中房物业公司的诉讼请求；2.中房物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定合肥有线电视公司应受《物业服务委托合同》约束，系认定事实错误。1.安居苑小区业主委员会的选举、成立、换届均未通知合肥有线电视公司，公司也不在小区业主名单范围内，其无权代表合肥有线电视公司与中房物业公司签订物业服务合同。2.合肥有线电视公司的房产并不在安居苑小区业主委员会与中房物业公司签订的《物业服务委托合同》约定的服务范围内。否则，合肥市蜀山区国土资源局无须再与中房物业公司单独签订物业服务协议。本案中，自2009年以来，中房物业公司从未向合肥有线电视公司主张过物业费，案涉证据没有反映双方存在物业服务的有关内容。3.安居苑小区业主委员会代表业主分别与三家物业公司签订物业服务合同，合肥有线电视公司与合肥盛拓物业管理有限公司签订了物业服务合同并支付了物业服务费用，一审法院否定合肥有线电视公司提交的该组证据，与客观事实相悖。4.一审法院选择性认定证据的关联性，违反了客观公正和正义的原则。二、一审法院认定合肥有线电视公司应向中房物业公司支付物业费系认定事实与适用法律错误。1.中房物业公司并未向合肥有线电视公司提供物业服务。自2010年至2017年，合肥有线电视公司将安居苑综合楼四层交付给控股的子公司合肥广视信息网络有限责任公司使用，合肥广视信息网络有限责任公司聘请安居苑内另一家物业公司合肥盛拓物业管理有限公司提供物业服务，合肥广视信息网络有限责任公司已向合肥盛拓物业管理有限公司支付了相应的物业服务费，案涉房产公共设施的维修、更换均系合肥有线电视公司自费完成，中房物业公司没有提供相应的物业服务。2.根据中房物业公司提供的证据，安居苑综合楼的二层、三层业主或者租赁户单独与中房物业公司签订协议，才按约缴纳物业服务费，证明安居苑综合楼不属于中房物业公司与安居苑小区业主委员会之间签订的《物业服务委托合同》约定的物业服务范围。三、一审法院认定的物业费标准没有事实和法律依据。一审法院按每月每平方米2元标准认定物业服务费，没有事实和法律依据。四、中房物业公司的起诉已超过诉讼时效，一审法院对此未予认定，明显错误。中房物业公司提供的物业费欠费催缴单照片明显系伪造，且未提供电子证据的原始载体，依法不应得到认定。五、即使法院认定合肥有线电视公司应当向中房物业公司支付物业费，也应当将合肥有线电视公司支付给合肥盛拓物业管理有限公司的服务费用予以扣除。 中房物业公司辩称，一、合肥有线电视公司的房屋在合同约定的四至区域内，其应受《物业服务委托合同》的约束。1.安居苑综合楼一至四楼的整体都坐落在该区域内，且在小区北围墙的内侧，业委会的证明也印证了这一点。2.安居苑小区业主委员会代表全体业主签订的物业服务合同效力及于全体业主，合肥有线电视公司未与中房物业公司签订物业服务合同不影响双方之间存在物业服务合同关系。安居苑综合楼作为商业和住宅为一个整体，均由中国房地产开发合肥有限公司开发，建成后没有变更规划，安居苑综合楼也没有向蜀山区住建局办理独立成区进行物业管理的审批、登记、备案，安居苑小区业主委员会代表全体业主签订的合同效力及于合肥有线电视公司。位于同一栋楼的二楼业主国土资源蜀山分局及三楼租赁户合肥翰林培训学校均向中房物业公司缴纳物业服务费。因国土资源局蜀山分局除需要基础服务之外还有其他服务需求，包括配备有维修工、值班员、室内卫生等，所以依据《物业管理条例》第四十三条的规定，才另行与国土资源蜀山分局签订物业服务协议，该协议约定的物业费为9.6万元一年，远高于基础物业服务的收费标准。中房物业公司未向合肥有线电视公司提出其他基础服务之外的需求，无需与其签订物业服务协议。安居苑综合楼的物业服务公共区域一致，合肥有线电视公司不可能独立城区。安居苑小区业主委员会的证明可以看出，合肥有线电视公司的物业服务范围内的物业管理服务一直由中房物业公司提供，三楼的租户合肥翰林培训学校也一直向中房物业公司缴纳物业服务费，并未与中房物业公司单独签订物业服务合同。二、中房物业公司已经履行了物业服务义务。中房物业公司已举证证明为综合楼楼道提供了卫生保洁、保安巡视、代缴税费、管道疏通等各项物业服务内容。由于物业服务具有的整体性、公共性的特点，许多物业服务无法具体化与单个业主对应，但在公共物业服务中已发生。比如小区的绿化、垃圾集中清运、公共管网的维护，路面车辆的管理等，所有业主均从中受益。中房物业公司为整个物业服务区域内提供的服务，合肥有线电视公司在区域内享受到服务。三、一审法院认定的物业费标准有事实和法律依据。依据2008年8月18日《合肥市物价局文件关于物业服务收费的批复》中第八条的规定，并结合《物业服务委托合同》中对于非住宅物业费标准的约定，商业网点按每月每平方建筑面积2元标准向业主或物业使用人收取。四、中房物业公司的服务时间和范围具有延续性，没有超过诉讼时效。中房物业公司是以业主缴纳的物业费维持日常运营，没有理由怠于收取物业费，主张上没有放弃催缴物业费的可能。每个收费年度无关人员都会通过电话联系、上门催收、张贴催费通知单等形式进行催收。另，合肥有线电视公司拖欠物业服务费用是一个连续行为，中房物业公司撤出案涉项目到立案起诉并未超过诉讼时效。五、合肥有线电视公司以由合肥盛拓物业管理有限公司为其提供了物业服务系虚假陈述，该物业公司并未向案涉物业提供过物业服务。请求驳回上诉，维持原判。 中房物业公司向一审法院起诉请求：1.合肥有线电视公司向中房物业公司缴纳物业服务费194400元（2003年1月至2017年12月共计180个月，面积为540平方米，按2元/每平方米/月计算，540㎡×2元/月×180月=194400元），违约金5000元，合计199400元。2.由合肥有线电视公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明：合肥有线电视公司于2009年6月1日取得坐落于陈村路安居苑综合楼四层的房屋所有权，房地产权证记载：规划用途为商办，建筑面积为538.99平方米。 2007年10月17日，合肥市安居苑业主委员会（委托方、甲方）与中房物业公司（受托方、乙方）签订《物业服务委托合同》，约定甲方将安居苑小区委托于乙方实行物业管理，物业四至：东至青阳路；东村南至小区广场沿线，西村南至贵池路；西至植保路；东村北至工商行宿舍，西村北至市牛奶公司（详见附图），占地面积192348平方米，建筑面积253800平方米（包括住宅、商网、公建配套）；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共有的上下水管道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备、卫生设施设备。小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、自行车库。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，进行巡视、门卫执勤。加强对物业服务区内公共部位的巡视，协助公安机关、住户搞好防火、防盗和安全管理工作。管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。负责向业主和物业使用人收取物业服务费等。委托服务期限自2007年10月18日至2010年10月17日止；物业管理服务费，按物价部门核定的住宅房屋每月每平方建筑面积0.43元标准、商业网点按每月每平方建筑面积2.00元标准、小高层住宅每月每平方米建筑面积1.20元标准、单元防盗门维修费按每月每户1.00元标准向业主或物业使用人收取。物业管理费逾期不交，每日按所欠款额总数的千分之一交纳滞纳金。合同还约定了物业管理服务质量等内容。之后，合肥市安居苑业主委员会与中房物业公司于2010年9月18日、2012年12月10日又续签《物业服务委托合同》，内容与2007年10月17日所签合同内容基本一致。2010年9月18日的《物业服务委托合同》的委托服务期限自2010年10月18日至2012年12月31日止，2012年12月10日的《物业服务委托合同》的委托服务期限自2013年1月1日至2013年12月31日止。中房物业公司另提供上述合同约定的附图，并陈述合肥有线电视公司在该小区的物业管理范围。 2014年7月18日，安居苑小区业主委员会（甲方）与中房物业公司（乙方）签订《安居苑物业管理临时合同》，载明：由于安居苑目前正处在小区改造阶段，水表出户、道路修建，小区封闭等各项改造工程都在进行当中，现对多家物业服务公司无法统一规划，为了使物业服务公司更好地为广大业主服务，确保广大业主在小区改造期间都能正常的稳定生活，经双方协商拟定以下临时合同：一、甲乙双方仍延续以往合同的责任和义务，要求物业服务公司认真做好安全保卫、环境卫生等各项服务工作，认真处理广大业主的合理诉求；二、物业服务公司要认真做好公建配套设施的经营活动，对公建配套设施的经营收益按实际收益的70%上交业主委员会，30%用来补充物业服务公司的管理费用。三、本临时合同期限到安居苑小区封闭管理后对三家物业服务公司整合结束为止；四、本合同经甲乙双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份，两份具有同等法律效力。 2018年4月26日，中房物业公司与合肥云坤物业管理有限公司、监交方安居苑业主委员会签订《安居苑（东村）物业服务移交协议》一份，载明：中房物业公司于2017年12月31日在业委会的监督下，退出了安居苑东村服务区域，由合肥云坤物业管理有限公司实施物业服务。双方确定最终正式的移交日期为2018年1月1日等内容。 中房物业公司陈述上述合同签订后，中房物业公司在该小区内从事物业服务，中房物业公司多次书面催要但合肥有线电视公司至今未向中房物业公司交纳物业管理费。 另查，2018年6月13日，安居苑小区业主委员会出具证明，载明：兹有合肥有限电视宽带网络有限公司业主，其地理位置区域范围内的物业服务一直由中房物业公司提供相关物业服务。其中，与其在安居苑陈村路综合楼同一栋楼的三楼租赁户合肥，也一直是向中房物业公司缴纳物业费。 一审法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。本案中安居苑小区业主委员会与中房物业公司签订的《物业服务委托合同》是合法、有效的。合肥有线电视公司作为业主之一，该物业服务合同对其具有约束力，其负有向中房物业公司交纳物业管理费的义务。合肥有线电视公司辩称其不在物业服务范围内但未提供充分证据予以证明，对此不予采信。中房物业公司主张合肥有线电视公司自2003年1月向其支付物业费，但未提交证据证明合肥有线电视公司物业费的交纳起始时间且合肥有线电视公司不予认可，结合涉案房屋产权登记时间、面积和《物业服务委托合同》、《安居苑物业管理临时合同》约定的物业费标准及委托服务期限，合肥有线电视公司应从2009年6月1日起向中房物业公司支付至2017年12月31日的物业管理费，共计111031.94元（538.99平方米×2元×103个月）。结合庭审中合肥有线电视公司陈述及中房物业公司提交的物业服务材料，中房物业公司在物业服务中确实存在瑕疵，故对中房物业公司主张的违约金不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、合肥有线电视公司于判决生效之日起十日内一次性支付中房物业公司自2009年6月1日至2017年12月31日期间的物业管理费111031.94元；二、驳回中房物业公司的其他诉讼请求。本案案件受理费4288元，由中房物业公司负担1900元，合肥有线电视公司负担2388元。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明：2007年10月17日、2010年9月18日及2012年9月18日，合肥市安居苑业主委员会与中房物业公司签订的《物业服务委托合同》第二十四条均约定：中房物业公司对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人双方按实际发生的费用协商，收费标准参照当地政府有关规定标准执行。 除本院认定的上述事实，一审认定的其他事实本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，安居苑小区业主委员会与中房物业公司签订的《物业服务委托合同》，合法有效，对安居苑小区全体业主均具有合同约束力。 根据案涉《物业服务委托合同》约定的中房物业公司的物业管理范围，合肥有线电视公司所有的安居苑综合楼四层位于该物业管理范围内，合肥有线电视公司作为业主，应受合同的约束，依约享有合同权利并应履行合同义务。合肥有线电视公司认为案涉房产独立于安居苑小区，聘请的是合肥盛拓物业管理有限公司提供物业服务的观点，其于一审提供证据安保服务合同、发票、转账凭证等证据，但上述证据并不能说明合肥盛拓物业管理有限公司提供了案涉小区公共部位的维修、养护等物业服务且案涉房产的实际使用人是否聘请物业公司对其专有部位提供相关服务亦不足以否定中房物业公司基于《物业服务委托合同》的约定为小区公共部位、设施、设备提供物业服务的事实。故本院对合肥有线电视公司的此节上诉意见不予采信。 物业服务具有持续性、即时性的特点，根据本案查明的事实，中房物业公司自2007年10月17日陆续与合肥市安居苑业主委员会签订《物业服务委托合同》，中房物业公司持续为案涉小区公共区域提供物业服务，小区业主在接受中房物业公司提供物业服务的同时，根据权利义务相一致的原则，应依法、依约履行交纳物业服务费的义务。关于物业费的收费标准，根据合肥市物价局合价房〔2008〕335号批复的规定，“非住宅的物业综合服务费由物业公司与业主或物业使用人在物业服务合同中约定”，案涉合同约定“商业网点按每月每平方建筑面积2.00元标准收取”，该收费标准并不违反法律规定，一审法院认定物业费的收费标准并无不妥。 物业公司的正常经营以及公司的运营成本，均需以业主交纳的物业费予以维系，物业公司在提供物业服务之前或之后，没有理由怠于行使主张物业费的合法权利。本案中，中房物业公司已提交相关物业费欠费催缴单照片证明其催缴物业费的事实。合肥有线电视公司认为中房物业公司主张超过诉讼时效的上诉意见，本院不予采纳。 如前所述，合肥有线电视公司提供的证据不能证明合肥盛拓物业管理有限公司提供的是公共区域的维修、养护等物业服务，因中房物业公司基于有效物业服务合同为案涉小区提供了公共区域、公共环境等的物业服务，合肥盛拓物业管理有限公司与合肥有线电视公司的关联公司签订的《安保服务合同书》与中房物业公司的主张并无关联，合肥有线电视公司认为应扣除其支付给合肥盛拓物业管理有限公司的服务费用，无事实与法律依据。 综上所述，合肥有线电视公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2520.64元，由上诉人合肥有线电视宽带网络有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年八月十三日 书记员  吴 喻 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。