山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1573号上诉人（原审原告）：侯明，男，1984年6月20日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：乔智，山东科创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄闽峰房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙山路52号，统一社会信用代码：913704005766179430。法定代表人：林木盛，总经理。委托诉讼代理人：朱成军，山东信雅律师事务所律师。上诉人侯明因与被上诉人枣庄闽峰房地产开发有限公司（以下简称闽峰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。侯明上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院作出的（2020）鲁0402民初1022号判决书并依法改判；2.一审和二审诉讼费用由闽峰房产公司承担。事实和理由：一、一审法院认定双方约定的以“日万分之二”计算的延期办证违约金过高，并予以调整是不当的。1.《商品房买卖合同》是在侯明与闽峰房产公司平等、自愿原则下签署。双方是在平等、自愿原则下签署的《商品房买卖合同》，该合同完全可以代表双方真实意思表示。其中关于延期办证违约金“日万分之二”计算方式的约定，更是双方确认、认可的。以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石，现代合同理念充分尊重当事人缔约自由的权利。特别是在商事审判中，人民法院更应谨慎介入当事人自治的领域，充分尊重当事人的意思自治，最大限度维护交易的稳定性。而且，双方签订的《商品房买卖合同》中关于闽峰房产公司按照房屋总价款的“日万分之二”支付延期办证违约金条款，并未违反相关法律法规规定，一审法院应当尊重双方的真实意思表示。2.一审法院认为延期办证违约金过高的评判标准太过主观性，并且将延期交房违约金与延期办证违约金混为一谈，明显不当，严重损坏了侯明的合法权益。首先，一审法院认为“原告已经领取延期交房的违约金33309元，又主张自2017年1月1日至2019年12月31日的延期办证的违约金……已经超过总房款346968元的百分之三十，闽峰房产公司主张降低违约金计算标准，根据《合同法》第一百一十四条规定约定的违约金过分高于造成的损失应予以调整”明显是不当的，延期交房违约金与延期办证违约金是两项完全独立的约定，不能混为一谈，否则当初《商品房买卖合同》中又何必分开约定。况且关于延期交房违约金问题，侯明与闽峰房产公司已经私下达成协议，本案要解决的问题是延期办证违约金，而不是延期交房违约金。其次，暂且不提将延期交房违约金和延期办证违约金混为一谈是否正确，只说一审法院以违约金数额超过“总房款”百分之三十作为评判“过分高于造成实际损失”的标准就有待商榷。这里的“总房款”是以审判时的总房款算，还是以签署《商品房买卖合同》时的“总房款”为标准呢？侯明购买涉案房屋时是在2013年，如今多年过去，涉案房屋是处于不断升值的状态，在这种情况下，一审法院还以购房时“总房款”的百分之三十作为衡量违约金是否过高的标准明显有失偏颇。最后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收延期贷款利息的标准计算。”根据该项规定可以看出，“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收延期贷款利息的标准计算”适用的情况是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”情况，而一审法院却将该规定作为评判“违约金是否过分高于损失”的标准，明显是不当的。3.《商品房买卖合同》是闽峰房产公司制作的格式合同，闽峰房产公司对延期办证所产生的后果有着极为清晰的认识。当时在签订房屋买卖合同时，闽峰房产公司是处于强势一方的，本案所涉及的《商品房买卖合同》也是闽峰房产公司制作的格式合同。合同中关于延期办证违约金的相关约定以及违约后会产生怎样法律后果，枣庄闽峰房地产开发有限公司一定有着极为充分的认识以及预期判断。在这种情况下，闽峰房产公司依旧与侯明约定了“日万分之二”这样的条款，足以说明当时闽峰房产公司是愿意承担自己延期办证所产生的违约金。二、一审法院将延期办证违约金的计算时间只确定为2017年1月2日至2020年1月2日，明显不当。闽峰房产公司延期办证的行为是一种连续、不间断侵害侯明合法权益的行为。根据目前情况来看，闽峰房产公司办证时间依旧遥遥无期，一审法院将延期办证违约金的计算时间只确定为2017年1月2日至2020年1月2日，那么，在未来很长一段时间内，闽峰房产公司这种违约行为都是不需要付出任何代价的，这对于弱势、守约一方的侯明而言，太不公平。三、一审法院的判决某种程度上是在放任闽峰房产公司这类房地产开发公司延期办证的违约行为。这不仅损害了广大如侯明这样的购房者合法权益，也不利于整个社会诚实守信风气的形成，希望二审法院予以纠正。闽峰房产公司辩称，侯明的上诉没有事实和法律依据，侯明在一审时没有提供存在损失的证明，并且涉案房屋不仅没有损失而且还存在增值，因此，违约金不得超过损失的百分之三十的情况下，应当驳回侯明的诉讼请求。闽峰房产公司在一审中提交了承诺书，侯明承诺不得向闽峰房产公司索要其他任何费用，故应驳回侯明的诉讼请求。侯明向一审法院起诉请求：一、判令闽峰房产公司将侯明所购闽峰房产公司出售商品房的房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助侯明办理上述房屋的房屋产权证书；二、判令闽峰房产公司支付侯明以346968元为基数，自2017年1月1日起至2019年12月31日违约金75917元；自2020年1月1日起至闽峰房产公司把侯明房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止期间的违约金，按日万分之二计算；三、本案的诉讼费由闽峰房产公司承担。一审法院认定事实：枣庄闽峰房地产开发有限公司投资开发“塞纳斯城”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年8月15日，侯明（买受人）与枣庄闽峰房地产开发有限公司（出卖人）签订一份编号为YS0017266的《商品房买卖合同》，侯明以346968元的价格购买闽峰房产公司开发的位于枣庄市市中区房屋，该合同第十条关于交付时间和条件：“出卖人向买受人交付商品房时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。”第十九条关于房屋登记的约定：“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。”上述合同签订后，枣庄闽峰房地产开发有限公司将涉案房屋交付给侯明。侯明实际支付给枣庄闽峰房地产开发有限公司购房款346968元。2016年5月双方就延期交房违约金达成协议，并出具承诺书，侯明已经领取延期交房违约金33309元。2020年1月2日，侯明和闽峰房产公司就涉案房屋权属登记事宜发生争议，侯明诉至一审法院。一审法院认为，依据侯明与枣庄闽峰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，枣庄闽峰房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由闽峰房产公司提供的资料报产权登记机关备案。闽峰房产公司未能按照合同约定的期限将办理权属等需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。枣庄闽峰房地产开发有限公司主张与侯明签署的《承诺书》中第四条约定“此承诺签订后，本人有保密义务，不得向外界张扬。同时本人不得向塞纳斯城索要其他任何费用，否则本人将承担一切法律责任”，闽峰房产公司认为闽峰房产公司同意支付延期交房违约金，侯明在签署该承诺书并领取延期交房违约金后，不得向闽峰房产公司索要其他任何费用，包括延期交房违约金、延期备案办证违约金等其他任何费用。侯明认为此承诺书只是承诺不再就延期交房产生的任何费用，不包括延期备案办证等违约金。一审法院认为承诺书是闽峰房产公司统一出具的承诺书格式，由侯明签字确认，根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款的一方的解释。况且出具承诺书的背景是因延期交房而达成的，承诺书中“同时本人不得向塞纳斯城索要其他任何费用，否则本人将承担一切法律责任”应理解为本条承诺内容只是侯明和闽峰房产公司双方之间对闽峰房产公司违约延迟交房的约定，而非对闽峰房产公司其他违约行为放弃主张权利的承诺。因延期交房达成的承诺，侯明已经领取延期交房违约金，并承诺不再向闽峰房产公司要求任何费用实际上是不再向闽峰房产公司要求延期交房产生的其他任何费用，不包括延期办证的违约金，闽峰房产公司仍应以合同约定支付侯明延期办证违约金。侯明已经领取延期交房的违约金33309元，又主张自2017年1月1日至2019年12月31日的延期办证的违约金75917元，延期交房与延期办证二项违约金合计109226元，是总房款的31.5%，已经超过总房款346968元的百分之三十，闽峰房产公司主张降低违约金计算标准，根据《合同法》第一百一十四条规定约定的违约金过分高于造成的损失应予调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，闽峰房产公司应当支付侯明延期办证违约金，从起诉之日起倒推三年，自2017年1月2日起至2020年1月2日止，违约金以346968元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。侯明主张自2020年1月1日起至闽峰房产公司把侯明房屋权属登记备案材料报产权登记机关备案之日止期间的违约金，因截止2020年1月1日的违约金总额已经高于造成的损失，侯明主张的后续违约金一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告枣庄闽峰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理位于枣庄市市中区的房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助侯明办理上述房屋的房屋产权证书。二、被告枣庄闽峰房地产开发有限公司支付原告以346968元为基数，自2017年1月2日起至2010年1月2日止的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回原告侯明的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1698元，减半收取849元，由被告枣庄闽峰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，侯明与闽峰房产公司签订的《房屋买卖合同》既约定了延期交房违约金，也约定了延期办证违约金，且双方关于延期交房违约金已达成赔偿协议并已履行完毕。现侯明就延期办证违约金提出诉讼，其主张的延期办证违约金数额加上之前闽峰房产公司已支付的延期交房违约金已超过已付购房款的30%，闽峰房产公司要求调低违约金标准，在侯明未举证证明其实际损失数额的情况下，一审法院依据相关法律规定及标准，以侯明已付购房款为基数，对逾期办证违约金予以调整，并无不当，本院予以支持。侯明上诉称一审法院对其与闽峰房产公司约定的违约金予以调整违反法律规定，但未提供证据证明其主张，故本院对其上诉主张不予支持。综上所述，侯明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1698元，由上诉人侯明负担。本判决为终审判决。审判长  种法举审判员  赵 慧审判员  李 帅二〇二〇年八月六日法官助理孙微书记员李振