大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初3879号原告：大连富民煜明集团有限公司，住所地大连市中山区丹东街46号，统一社会信用代码：912102006611272281。法定代表人：王伟，董事长。委托诉讼代理人：刘玉鹏，男，该公司职员，住大连市中山区。被告：唐玉元，男，1970年4月15日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告大连富民煜明集团有限公司与被告唐玉元物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大连富民煜明集团有限公司委托诉讼代理人刘玉鹏、被告唐玉元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告2019年1月至2019年12月31日的物业费1062元，电梯费240元。事实与理由：原告自2016年9月6日与星海大厦业主委员会签订了《物业服务合同》，为该大厦全体业主提供物业服务，被告自2019年1月至2019年12月31日，共拖欠原告物业管理费1062，电梯费240元。原告曾多次催缴，被告以各种理由推脱，拒不交纳拖欠的物业费和电梯费，故诉至法院。被告辩称，原告没有为业主提供物业服务，而且对我进行侵权，不存在收取物业费的权利，原告物业合同时间截至2019年8月。电梯是2019年12月3日通过强制执行开通电梯卡和门禁卡，说明之前是不好用的。根据物权法第73条，建筑规划区域内的其他公共场所、公共设施，属于业主共有，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项之规定，电梯是居民楼的公共配套设施，小区业主的公共设施。所以说我有使用权。物业不让我使用电梯，让我用电梯卡，侵犯了我的权益。所以我不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提供的《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》、（2019）辽0204民初4414号民事判决书、（2019）字02民终7419号民事判决书、B-23-1唐玉元使用电梯情况、关于安装门禁刷卡系统的公告、补充协议、关于恢复电梯梯控卡的报告、被告提供的执行笔录本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的《物业服务合同》，拟证明原告与大连市沙河口区星海大厦业主委员会签订服务合同，约定物业费0.9元/月/平。被告认为合同约定的委托管理期限已过，不予认可。本院认为，该物业服务合同约定的委托管理期限虽然已过，但是原告仍然在被告所居住的案涉小区进行物业服务，双方已形成了事实上物业服务合同关系，被告仍应履行向原告交纳物业费的义务。因此对原告提供的该份证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月6日，大连市沙河口区星海大厦业主委员会（甲方）与大连富民物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对星海大厦住宅小区进行物业管理，委托管理期限为3年，自2016年8月19日至2019年8月18日，住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向物业产权人、使用人收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。合同到期后，原告仍一直为案涉小区提供物业服务。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积98.33平方米，被告系该房屋业主。被告未交纳该房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1062元（98.33平方米×0.9元/平方米/月×12个月）、电梯费240元（2人×10元×12个月）。另查，2013年12月18日，大连市物价局与大连市国土资源和房屋局共同下发《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发[2013]82号，通知载明住宅电梯按家庭人数收费的，收费标准由现行的每人每月4元调整为最高不超过10元。再查，2016年5月22日，大连市沙河口区星海大厦业主委员会发布《关于安装门禁刷卡系统的公告》，经多数业主同意，在大厦安装门禁刷卡系统。2019年3月4日，星海大厦第五届业主委员会向大连市沙河口区星海湾街道出具《关于恢复电梯梯控卡的报告》，经“双过半”的业主同意，根据业主大会决议及根据相关文件规定，近期上报街道城建科审核通过后恢复星海大厦电梯梯控。2019年5月24日，被告因没有向原告交纳物业费、电梯使用费，无法使用门禁卡和电梯卡，被告作为原告方将本案原告作为被告方起诉至本院，要求“被告停止侵权，恢复原告出入通行小区的门禁、电梯卡的正常使用，排除妨害；被告赔偿原告损失5万元；被告公开赔礼道歉，张贴在小区公示栏”。本院于2019年7月26日作出（2019）辽0204民初4414号民事判决书，判决：“一、被告大连富民煜明集团有限公司于本判决生效之日起三日内恢复原告唐玉元对门禁卡、电梯卡的正常使用；二、驳回原告的其他诉讼请求。”后原、被告双方均提出上诉，大连市中级人民法院于2019年10月11日作出（2019）辽02民终7419号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，2019年12月3日，被告向本院申请强制执行，恢复了其两张电梯卡、门禁卡的使用。被告在没有交纳电梯费的情况下，于2019年7月12日至2019年9月1日期间多次乘坐使用电梯。又查，2017年11月22日，大连富民物业管理有限公司名称变更为大连富民物业管理集团有限公司，2017年11月27日，大连富民物业管理集团有限公司名称变更为大连富民煜明集团有限公司。本院认为，大连市沙河口区星海大厦业主委员会与大连富民物业管理有限公司签订的《物业服务合同》虽已到期，但原告仍然为被告所在小区提供物业服务，原、被告双方已形成了事实上的物业服务合同关系，原告提供了物业服务，被告应按时交纳物业费及电梯费，但被告尚未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1062元和电梯费240元，现原告要求被告支付物业费及电梯费的主张合理，本院予以支持。关于被告提出的原告未能履行合同义务的抗辩，对此被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费、电梯费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费、电梯费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐玉元于本判决生效之日起十日内给付原告大连富民煜明集团有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1062元；二、被告唐玉元于本判决生效之日起十日内给付原告大连富民煜明集团有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的电梯费240元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇二〇年八月六日书记员  赵家艺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。