新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2901民初1984号   原告（反诉被告）：孙康，男，1976年1月19日出生，汉族，新疆天元建筑有限责任公司项目经理，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：王迂鸿（系原告孙康妻子），住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：孙玲，新疆胜天律师事务所律师。   被告（反诉原告）：谭丽芳，女，1964年4月26日出生，汉族，阿克苏地区艺校退休职工，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：蒲健，新疆蒲健律师事务所律师。   原告（反诉被告）孙康与被告（反诉原告）谭丽芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙康的委托诉讼代理人王迂鸿、孙玲、被告（反诉原告）谭丽芳及其委托诉讼代理人蒲健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）孙康向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《协议书》；2.依法判令被告返还原告购房款247422.2元；3.依法判令被告返还原告所购房屋的专项维修资金3948.44元、天然气入户费3819.75元、物业费及垃圾清运费755元、装修垃圾清运费246元、水卡50元、电卡100元；共计8919.19元；4.依法判令被告赔偿原告占用房款期间的利息损失142218.01元；5.依法判令被告赔偿原告的装修材料墙地砖款15430元、沙子400元、水泥1800元、房中物品损失1300元，共计18930元，上述二、三、四、五项合计417489.4元；6.案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年9月3日，原告孙康与被告谭丽芳签订了《协议书》，协议约定：被告将其申购的位于晶水路以北、友谊路以东、水韵路以南、福建路以西的地直统建房（房号为××楼，建筑面积为97.34平方米）转让给原告，原告一次性向被告支付245653.4元转让费。合同签订后；若被告反悔，不同意将房屋转让给原告，或五年后能过户时，被告违约不配合办理相关手续等，被告应该以当时市场价与实际交纳房款的差价向原告赔偿，并退还转让费，承担原告实际支出的各类手续费（含入住费、办证费用）及原告的装修费用。原告于协议签订当日一次性向被告支付了245653.4元购房款，被告同时出具了收条。原告支付了购房款后，2013年9月11日原告就房屋增加的面积又补交了1768.8元房款(97.34平方米增加为98.22平方米)，房款合计为247422.2元。在此期间原告陆续支付了专项维修资金3948.44元、天然气入户费3819.75元、缴纳了物业费及垃圾清运费755元、装修垃圾清运费246元、办理了水卡50元、电卡100元；购置了装修材料墙地砖款15430元、沙子400元、水泥1800元；并在房屋中放置了生活物品价值1300元。被告在原告不知情的情况下强行将门锁换掉，将上述房屋出售给了第三人并办理了房产过户手续。被告的行为致使合同目的已经无法实现，构成了根本违约，应当承担违约责任，故被告应当承担返还责任及赔偿责任。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告（反诉原告）谭丽芳辩称，反诉原告与反诉被告之间的《房屋买卖协议书》已经解除，反诉被告明确表明反悔，并且以行为表明不履行协议。众所周知，2019年之前阿克苏地区和市公务员集资房房产证无法统一办理，所以房屋也无法过户。自2011年9月至2019年12月长达8年时间内，原告一直未装修、未维护房屋，也未向物业公司交纳物业费，致使反诉原告被物业公司追索物业费和解决房屋水管暖管漏水事宜。2016年，反诉原告多次催促孙康，其或者不接电话，偶尔接听电话时明确表示对购买该房屋一事反悔，不要该房。2019年3月，反诉原告接到阿克苏地区住建局、阿克苏地区教育局下达关于地区各院校集资房办理不动产的督办通知后，立即联系反诉被告办理不动产产权证及过户事宜，以及缴纳多年欠缴的物业费，并发短信告知反诉被告，其仍然是或者不接电话，或者接听电话时明确表示对购买该房屋一事反悔。反诉被告以其语言明确表明反悔，以其行为证明违约，双方买卖协议事实上已经解除。原告起诉退还房款金额错误，且应当赔偿反诉原告垫付的费用和损失费用以及违约损失。《协议书》第五条明确约定房款金额是245653元，反诉原告也仅收到反诉被告支付的245653元。原告要求返还247422.2元无事实依据，不应支持。2011年至2019年长达8年时间里，原告拒不缴纳物业费，反诉原告基于单位职工的特殊身份，在联系不上反诉被告交物业费的情况下，无奈替其垫付物业费8809元。双方签订的《协议书》第三条约定，因购买该房屋及落户所产生的费用均由反诉被告承担。2019年3月反诉原告因办理房屋产权登记承担契税3948元、土地出让金和税款13002元、不动产登记工本费80元、测绘费330元，合计17360元，应当由反诉被告承担。反诉被告的第三项诉求应当驳回，房屋专项维修资金、天然气入户费、物业费均是已经被包括在总房款内，不存在重复退还给反诉被告，而且该费用也是反诉原告交纳的。反诉被告先行违约，且房款差价属于预期利益，其无权要求反诉原告赔偿房款差价。反诉被告购买房屋后从始至终未装修、未居住，不存在装修材料、水泥、房屋物品等。2019年年底反诉原告之所以将房屋转卖他人，并非为获利，而是因为反诉被告长达8年欠交物业费且未对房屋进行维护，以及地区住建局要求限期办理不动产文件的规定。综上，请求法院依法判决。   被告（反诉原告）谭丽芳向本院提出反诉请求：1.判令依法解除房屋买卖合同；2.判令反诉被告向反诉原告支付契税3948元、土地出让金税款10626元、不动产登记工本费80元、测绘费330元，反诉原告垫付的物业费8809元；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金49136元（245653元乘以20%），二至三项合计72729元；4.判令诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2011年9月3日我与反诉被告孙康签订《协议书》，第三条约定：因购买该房屋及落户所产生的费用均由反诉被告孙康承担。反诉被告孙康交纳房屋转让款后，反诉原告将房屋交付反诉被告。2011年至2019年长达8年时间里，反诉被告对房屋既不管理使用，也不缴纳物业费。2019年3月，反诉原告接到阿克苏地区住建局、阿克苏地区教育局下达集资房办理不动产的督办通知后，立即联系反诉被告办理不动产产权证及过户事宜，以及缴纳多年欠缴的物业费，反诉被告明确表示对购买该房屋一事反悔，明确表示不要该房屋，反诉原告谭丽芳爱怎么办就怎么办，物业费也拒绝交纳。2019年3月，反诉原告办理房屋产权登记承担契税10626元、土地出让金2375元、不动产登记工本费80元、测绘费330元，合计17360元。2019年12月，反诉原告替反诉被告垫付物业费8809元。反诉原告认为反诉被告先行违约，对购买房屋反悔，其既不装修，也不居住使用，且明确表示反悔不要该房屋，反诉被告行为明显违约，在赔偿损失的同时，还应当按照违约金不超过总合同标的的30%承担违约责任。   原告（反诉被告）孙康辩称，同意解除双方签订的房屋买卖合同。根据双方签订的房屋买卖协议书已明确约定了该房屋的购房款及落户至孙康名下所产生的费用均由孙康支付，对原始房产证的办证费用在合同中没有明确约定，但是根据办证程序，原始房产证产权人是反诉原告，反诉原告办理其房产证应由其自付办证费用。反诉原告没有任何理由将反诉被告已缴纳足额购房款的房屋进行私自再次转让，因此反诉被告孙康认为由于反诉原告的违约行为造成了孙康未能实际取得协议书中约定的房屋，故因该房屋所产生的物业费用，孙康不同意承担。根据本案现有的客观事实，反诉原告已将本案涉案房屋转卖他人，违约方应该是反诉原告本人，故反诉原告违约金的计算没有事实依据。综上，请求驳回反诉原告的第二项和第三项的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告（反诉被告）提交协议书一份、购房款收据一张（247422.2元）、交款确认单一张、交款收据一张，证明原、被告双方于2011年9月3日签订协议书，约定被告谭丽芳将其房屋转让给原告孙康，孙康实际缴纳购房款247422.2元，缴纳天然气入户费3819.75元。被告（反诉原告）对证据的真实性予以认可，对证明观点不认可，认为2011年9月该房屋尚未建成，被告也并未取得房屋产权，协议内容不完全符合法律规定，房款应为245653元，并非原告主张金额，补交房款及天然气入户费系谭丽芳缴纳，谭丽芳将收据给孙康；本院对证据的证明效力予以确认；   2.原告（反诉被告）提交专项维修基金收据一张、物业缴款单三张、发票一张，证明房屋已实际交付原告，原告按照物业公司的规定缴纳了该房屋的物业费、垃圾清运费、办理了水卡、电卡。原告为装修缴纳了装修垃圾清运费。被告（反诉原告）对证据专项维修基金收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据物业缴款单及发票的真实性予以认可，对证明观点不认可，认为我方已将房屋交付孙康，孙康本应承担相关费用；因证据专项维修基金收据系复印件，本院对该证据的证明效力不予确认，对证据物业缴款单及发票的证明效力予以确认；   3.原告（反诉被告）提交收据一份，证明原告购买墙砖地砖及该批瓷砖的运输费共计15430元。被告（反诉原告）对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为收据并非正规的销售发票，原告是否实际购买不知晓；本院对证据将综合审查后予以确认；   4.被告（反诉原告）提交阿地住保办督字[2019]10号督办通知一份，证明文件要求集资建房人员需在限定时间办理完成房产办证工作，如违反规定该单位领导及职工将被追责。原告（反诉被告）对证据的真实性不予认可，认为系复印件；本院对证据将综合审查后予以确认；   5.被告（反诉原告）提交契税缴费票据一张、土地出让金和税款票据一张、不动产登记费票据一张、收据一张、证明一份，证明谭丽芳为办理房产证缴纳契税3948元、土地出让金和税款13002元、不动产登记费80元、测绘费330元，垫付物业费8809元。原告（反诉被告）对证据契税缴费票据、土地出让金和税款票据、不动产登记费票据、收据的真实性予以认可，证明观点不认可，认为票据上的费用本身应由孙康承担。对证据证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为证明上的公章与证明上的落款单位不一致；本院对证据的证明效力予以确认；   6.原告（反诉被告）为证实自己的观点，申请证人刘某出庭作证，证明原告孙康在取得房屋后购买瓷砖15430元，并由证人将所购瓷砖运送到本案涉案房屋中。被告（反诉原告）对证人证言不予认可，认为证人无法自证身份，证人运送地砖并不代表原告方就已经实际铺设地砖；原告（反诉被告）对证人证言予以认可；本院对证人证言将综合审查后予以确认；   7.被告（反诉原告）为证实自己的观点，申请证人王某、芳某出庭作证，证明被告通知原告交纳物业费，而原告明确表明不要该房屋，并要求被告将房屋变卖并退款。原告欠缴多年物业费，房屋不装修也不入住造成房屋漏水及赔偿事宜。原告（反诉被告）对证人证言不予认可，认为王某证言为孤证，芳某出庭作证没有相关身份证明其是物业工作人员；被告（反诉原告）对证人证言予以认可；本院对证人证言将综合审查后予以确认。   本院通过对原、被告所提供证据及法庭庭审调查结果进行分析、认证后，确定以下案件事实：   2011年9月3日，原、被告双方签订《协议书》，约定由乙方（孙康）购买甲方（谭丽芳）位于晶水路以北、友谊路以东、水韵路以南、福建路以西的地直统建房，房号为14号楼X单元XXX号，建筑面积为97.34平方米；购房合同以甲方的名义与售房单位签订，购房款由乙方按甲方与售房单位所签订的合同价款直接向合同中指定的账户中交纳，购房合同的交款收据均由乙方保存；房屋的产权登记手续由乙方办理，因购买该房屋及落户至乙方名下所产生的费用及需向房管部门交纳的费用均由乙方支付。甲方需提供办证所需的证件及相关手续，并配合乙方办理，房屋产权证办好后，由乙方保管；房屋建成后直接由乙方接手办理入住手续，相关费用由乙方承担，如需甲方配合，甲方应予协助；在甲方与售房单位签订购房合同并将购房合同交付乙方后，乙方向甲方一次性支付转让费245653.4元；本合同签订后，若甲方反悔，不同意将房屋转让给乙方，或五年后能过户时，甲方违约不配合办理相关手续等，甲方应该以当时市场价与实际交纳房款的差价向乙方赔偿，并退还转让费，承担乙方实际支出的各类手续费（含入住、办证费用）及乙方的装修费用；合同还对其他事宜进行了约定。合同签订当日，原告（反诉被告）孙康即向被告（反诉原告）谭丽芳支付购房款245653.4元，并由被告（反诉原告）谭丽芳出具了收条。2013年9月，原告（反诉被告）孙康在涉案房屋入住前交纳各项费用，并就房屋增加的面积补交1768.8元房款(97.34平方米增加为98.22平方米)。2019年12月，被告（反诉原告）谭丽芳将涉案房屋出卖于第三人，原告（反诉被告）孙康认为合同目的已经无法实现，经与被告（反诉原告）谭丽芳协商无果后，遂诉至法院。   本院认为，本案争议的焦点：一、原、被告双方于2011年9月3日签订的《协议书》是否应当解除；二、原告（反诉被告）孙康支付的购房款被告（反诉原告）谭丽芳是否应当返还，孙康支付涉案房屋专项维修资金3948.44元、天然气入户费3819.75元、物业费及垃圾清运费755元、装修垃圾清运费246元、水卡50元、电卡100元谭丽芳是否应当退还，孙康装修材料墙地砖款15430元、沙子400元、水泥1800元、房中物品损失1300元，谭丽芳是否应当支付；三、谭丽芳占用房款期间的利息损失数额如何确定，谭丽芳是否应当支付；四、被告（反诉原告）谭丽芳主张原告（反诉被告）孙康支付契税3948元、土地出让金税款10626元、不动产登记工本费80元、测绘费330元，反诉原告垫付的物业费8809元是否应当得到支持；五、谭丽芳主张孙康支付违约金49136元（245653元乘以20%）是否应当得到支持。   一、关于第一个争议焦点   原、被告签订的《协议书》均系双方真实意思表示，由双方签字予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。现因涉案房屋已另售他人，原、被告双方签订的《协议书》已无法履行，且原、被告双方均主张解除该《协议书》，故本院对原、被告主张要求解除《协议书》的诉讼请求均予以支持。   二、关于第二个争议焦点   本案中，原告（反诉被告）孙康虽长期未交纳物业费，但其行为并不构成根本违约，也未导致合同目的无法实现，且被告（反诉原告）谭丽芳所出示的证据不足以证实孙康要求退房退款。在此情形下，谭丽芳将涉案房屋另售他人实属违约，谭丽芳应将孙康交纳的购房款予以退还，故本院对孙康要求谭丽芳返还购房款247422.2元（245653.4元+1768.8元）的诉讼请求予以支持；对孙康主张谭丽芳返还天然气入户费3819.75元的诉讼请求，本院亦予以支持；因孙康所提交的证据专项维修基金收据为复印件，亦无其他证据予以佐证，故对其主张谭丽芳返还专项维修资金3948.44元的诉讼请求，本院不予支持；孙康主张谭丽芳返还其所交纳的物业费、垃圾清运费、装修垃圾清运费、水卡、电卡等费用，因孙康交款项目系其房屋占用期间所产生的费用，故本院对孙康主张谭丽芳返还物业费及垃圾清运费755元、装修垃圾清运费246元、水卡50元、电卡100元的诉讼请求不予支持；孙康主张谭丽芳赔偿其装修材料墙地瓷砖款15430元、沙子400元、水泥1800元、房中物品损失1300元的诉讼请求，因其所提交的证据不足以证实其主张，故对孙康的该项诉讼请求本院不予支持。   三、关于第三个争议焦点   本案因谭丽芳违约，其应向孙康支付房款占用期间的利息损失，但孙康计算的房款占用期间的利息损失142218.01元数额较高，经本院综合考虑谭丽芳的违约时间、违约程度、原告的可期待利益、房屋差价等因素，酌定房款占用期间的利息损失为95177元[（2011年9月3日至2020年7月9日，计3233天，245653.4元×4.35%/365天×3233天=94651元）+（2013年9月11日至2020年7月9日，计2494天，1768.8元×4.35%/365天×2494天=526元）]。   四、关于第四个争议焦点   被告（反诉原告）谭丽芳主张原告（反诉被告）孙康支付契税3948元、土地出让金税款10626元、不动产登记工本费80元、测绘费330元的诉讼请求，因该项支出费用系谭丽芳办证应交纳的费用，且涉案房屋已另售他人，故对该诉讼请求本院不予支持；庭审中孙康对谭丽芳出具物业公司证明认为不符合证据形式，但其对未交纳物业费的事实予以认可，且物业费交纳期间系孙康实际占有涉案房屋，物业公司证明内容和落款印章可证实谭丽芳交纳物业费的事实，故本院对谭丽芳主张原告孙康支付垫付物业费8809元的诉讼请求予以支持。   五、关于第五个争议焦点   谭丽芳主张孙康支付违约金49136元的诉讼请求，经当庭释明，谭丽芳确认违约金指其垫付物业费用、支付税款、土地出让金以及孙康违约行为要求解除合同给其造成的利息损失。本案系谭丽芳违约导致合同无法履行，故本院对其主张孙康支付违约金49136元的诉讼请求不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）孙康与被告（反诉原告）谭丽芳于2011年9月3日签订的《协议书》；   二、被告（反诉原告）谭丽芳于判决生效后十日内向原告（反诉被告）孙康返还购房款247422.2元、返还天然气入户费3819.75元；   三、被告（反诉原告）谭丽芳于判决生效后十日内向原告（反诉被告）孙康支付利息损失95177元；   四、原告（反诉被告）孙康于判决生效后十日内向被告（反诉原告）谭丽芳支付垫付物业费8809元；   五、驳回原告（反诉被告）孙康的其他诉讼请求；   六、驳回被告（反诉原告）谭丽芳的其他诉讼请求；   上述二至四项相互折抵后，被告（反诉原告）谭丽芳向原告（反诉被告）孙康支付337609.95元。   如果未按本判决指定的期间，履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费7761.92元，由原告(反诉被告)孙康负担1321.33元，被告（反诉原告）谭丽芳负担6440.59元；反诉案件受理费809.11元，由原告(反诉被告)孙康负担98元，被告（反诉原告）谭丽芳负担711.11元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  长   马     亮   审  判  员   祖米热·艾麦尔   人民 陪 审员   陈  洁  萍   二 〇 二 〇 年 八 月 二 十 八 日   书  记  员   李  冬  冬