江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1794号 上诉人（原审被告）：江西铭立房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县民和镇胜利北路299号，统一社会信用代码：91360124060770779X。 法定代表人：胡琳尉。 委托诉讼代理人：朱金龙，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红，江西华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司进贤县支行，住所地：江西省南昌市进贤县民和镇胜利中路2号，统一社会信用代码：913601248587421953。 负责人：黄成伟，该支行行长。 委托诉讼代理人：洪婕，中国农业银行股份有限公司南昌分行员工。 委托诉讼代理人：邓思佳，中国农业银行股份有限公司江西省分行公司律师事务部公司律师。 被上诉人（原审被告）：刘爱梅，女，1974年2月5日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 上诉人江西铭立房地产开发有限公司（以下简称铭立公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司进贤县支行（以下简称农行进贤支行）、刘爱梅金融借款合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2020）赣0124民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人铭立公司上诉请求：撤销（2020）赣0124民初487号民事判决第二项内容，驳回被上诉人农行进贤支行要求上诉人对被上诉人刘爱梅借款本息清偿承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院判决铭立公司承担连带责任错误。案涉房产已办理抵押登记,铭立公司阶段性保证责任已解除。《个人购房担保借款合同》第三十五条约定,铭立公司所承担的阶段性保证责任自案涉房产办妥抵押登记之日解除。鉴于案涉房产事实于2018年11月30日办理了抵押登记,故根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定,铭立公司的阶段性担保责任自案涉房产办理抵押登记之日起就已经解除，铭立公司无需再对刘爱梅的债务承担连带责任。进贤县不动产登记中心撤销案涉房产抵押登记不影响也不改变铭立公司阶段性保证责任已解除的法律效果。依据上述可知,铭立公司阶段性保证责任的解除条件为案涉房产办理抵押登记,“案涉房产办理抵押登记”之解除条件属于事实条件。该事实已于2018年11月30日已实际发生,铭立公司的阶段性保证责任已因解除条件的成就而解除。虽然进贤县不动产登记中心在此之后撤销了案涉房产的抵押登记,但已经发生的客观事实不存在撤销不撤销的问题,故进贤县不动产登记中心撤销案涉房产的抵押登记之行为只是对抵押登记的法律效果作了否定性评价，不能改变案涉房产已于2018年11月30日办理了抵押登记的客观事实。既然进贤县不动产登记中心撤销案涉房产的抵押登记之行为不能改变案涉房产已于2018年11月30日办理了抵押登记的客观事实,那也不影响不改变铭立公司阶段性保证责任已解除的法律效果。本案事实表明,铭立公司并未对上述阶段性担保责任之解除条件的成就施加不正当影响或进行不正当行为,故阶段性担保责任已解除之事实不存在被撤销的问题。二、案涉房产的抵押登记被推迟办理与农行进贤支行不能正常行使抵押权具有极强的因果关系,但该等被推迟办理与铭立公司无关不应由铭立公司承担后果。一审法院已查明,被上诉人刘爱梅于2018年6月22日取得涉案房产的不动产权证书,而直至2018年11月30日,农行进贤支行和刘爱梅方向进贤县不动产登记中心申请办理涉案房产的抵押登记,时间相隔半年之久。根据《个人购房担保借款合同》第三十九条“借款人不可撤销地委托贷款人办理本合同项下对应所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续,并支付相应代办手续费”之约定可知,抵押权人农行进贤支行自己正是办理抵押登记的义务人。现农行进贤支行因其自己怠于办理抵押登记,导致其不能正常行使抵押权,该等后果应当由其自己承受。三、一审法院一方面判决上诉人承担连带保证责任,另一方面又未明确上诉人向刘爱梅进行追偿的追偿权是不对的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第42条之规定,如果非要判决上诉人承担保证责任,依法应当明确上诉人的追偿权。 被上诉人农行进贤支行辩称，我方认为争议房产上的抵押权设立后被撤销,不动产上的权利设置恢复到登记前状态,一审法院认定事实清楚,证据充分,应予维持。不动产抵押登记作为一种行政行为,设立后被撤销符合《行政诉讼法》中行政行为的撤销的要求。撤销登记实质上是对原有登记行政行为的否定,在客观上,不可避免的导致原登记形成的不动产权利消灭,不动产上的权利恢复到登记前状态的2019年6月21日,进贤县不动产登记局作出进不动产(2019)撤押第01号决定书撤销对争议房产的抵押登记,争议房产上的权利恢复到登记前的状态,我方对争议房产不享有抵押权,根据三方签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》第三十五条约定,争议房产上的抵押权未设立,铭立公司对该笔房屋贷款仍需承担阶段性保证担保责任。二、铭立公司怠于办理抵押登记手续,理应由其承担不利后果。根据《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》第四十条约定“本合同一式肆份,其中借款人一份,贷款人一份,担保人各一份,登记或相关管理机关一份,效力相同”,2016年3月26日,铭立公司的经办人员占燕已从我方取走用于办理抵押登记所需的借款合同办理抵押登记是铭立公司的义务,铭立公司为了免除阶段性担保的责任理应积极推进抵押登记。铭立公司取得房产证后并未交与房屋所有权人、也未交给银行,拖延半年之久才办理抵押登记,争议房产早已被法院查封拍卖,致使抵押权未设立,铭立公司理应承担不利后果。 被上诉人刘爱梅辩称：我方认为房屋拍卖款应当先行归还银行贷款,南昌市青山湖区人民法院的案件我不知情,房屋拍卖时也不知情。 农行进贤支行向一审法院起诉请求：１.请求判令刘爱梅归还农行进贤支行借款本息人民币359672.98元（其中本金人民币349501.41元，利息人民币10171.57元。利息算至2020年1月15日止，此后利息按合同约定算至还清之日止。）；2.请求判令农行进贤支行对上述借款抵押房产（进贤县）享有优先受偿权；3.请求判令铭立公司对上述借款本息承担连带保证责任；4.本案的一切诉讼费用由刘爱梅、铭立公司承担。 一审法院审理查明：2016年3月3日，刘爱梅因向铭立公司购买进贤县住房向农行进贤支行借款39万元，并就借款（按揭）有关事项，刘爱梅、农行进贤支行、铭立公司三方签订了一份《个人购房担保借款合同》，该合同对借款合同金额（39万元）、约定借款期限（240个月）、借款利率、还款方式（等额本息还款）、担保方式（连带责任担保）、违约责任等主要内容进行了详细约定。2016年3月7日，农行进贤支行向刘爱梅发放贷款39万元。2018年6月22日，刘爱梅取得赣（2018）进贤县不动产权第××号不动产权证书。2018年12月14日，进贤县不动产登记局出具了赣（2018）进贤县不动产权证明。2019年7月7日开始，刘爱梅没有按照合同约定偿还借款本息。为此，农行进贤支行于2019年9月9日向一审法院起诉刘爱梅、铭立公司、进贤县不动产登记中心，要求追回未收回的债权。一审法院审理后，以进贤县不动产登记中心非适格被告为由，于2019年12月5日作出（2019）赣0124民初2862号民事裁定书，裁定驳回农行进贤支行的起诉。2020年3月17日，农行进贤支行则以刘爱梅、铭立公司为被告，再次诉至一审法院，提出如前诉请。 另外，从（2019）赣0124民初2862号案件庭审的证据来看，可以确认以下事实：2018年8月27日南昌市青山湖区人民法院依据（2017）赣0111民初1441号民事判决书确定的刘爱梅因不当得利须向周海英返还45万元的义务，作出（2018）赣0111执794号执行裁定书，2018年8月30日向进贤县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了刘爱梅所有的坐落在进贤县住宅。2018年11月30日，农行进贤支行、刘爱梅向进贤县不动产登记中心提出按揭贷款抵押登记申请，同年12月14日进贤县不动产登记局办理了赣（2018）进贤县不动产权第××号不动产权证明。2019年3月30日南昌市青山湖区人民法院向进贤县不动产登记中心发出协助执行通知书，由进贤县不动产登记中心协助办理产权过户手续（将原产权人刘爱梅的上述涉案房产转移登记至网拍买受人万站语名下）。2019年6月21日，进贤县不动产登记局作出进不动产（2019）撤押第001号《关于撤销不动产抵押登记决定书》，并于2019年7月2日发出《关于不动产权证书作废的公告》（编号ｊｘ2019070202）。2019年7月31日，进贤县不动产登记局为网拍买受人万站语办理了转移登记手续。2019年10月17日农行进贤支行向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院于同年10月17日采取了保全措施，扣留了刘爱梅在南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111执794号执行案件中的房屋拍卖尾款113612.29元。 一审法院认为，本案表面上看是一件简单的金融借款合同纠纷，由于外来查封行为的介入，债权债务关系，合同担保关系和合同的履行均受到冲击，致使案情出现复杂情形。引起本案纠纷的主要原因在于涉案三方在办理按揭贷款手续时，怠于不及时，未在南昌市青山湖区人民法院查封之前完成产权抵押手续，加之进贤县不动产登记局工作人员工作失误，在查封之后仍然办理产权抵押登记（事后认识到了已及时撤销该抵押登记）。刘爱梅既是（2017）赣0111民初1441号不当得利纠纷案件的债务人，又是（2020）赣0124民初487号金融借款合同纠纷案件的债务人，两处的债权人均有权分别依法、依约向其追索，尽管不当得利纠纷的债务是从金融借款合同纠纷约定抵押的财产中获得清偿，但是这种清偿并未由此增加其主债务，其在主动依约归还部分本息后，认为其房屋被拍卖了，产权不在自己名下而不再履行合同上约定的还贷义务，属违约行为，应承担违约责任。铭立公司作为借款人刘爱梅的保证人，依据《个人购房担保借款合同》第三十一条约定的担保方式，按9.1和9.3条款提供保证担保，尽管该合同第三十五条第一项载明了两项附解除条件的约定，且保证人已在南昌市青山湖区人民法院查封之前办妥了附解除条件中的一项约定，即“借款人取得房地产权属证书”，但是另一项附解除条件的约定，即“办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续”，是在南昌市青山湖区人民法院采取了查封之后完成的，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第五项的规定，该抵押登记行为被法律所禁止，从而已完成的按揭抵押登记归于无效，故保证人铭立公司与贷款人农行进贤支行约定的附解除条件的事项没有全面完成，其主张其保证责任解除的理由则依法不能成立。农行进贤支行不能及时收回剩余贷款，虽然有其自身怠于催促办理抵押登记的原因，但是其要求收回贷款权益的诉求，是其行使诉讼权利的正当表现，于法有据，一审法院应予以支持。由于本案出现查封之后的抵押登记无效的情形，且被查封的房产已经通过网拍过户于他人，故农行进贤支行即已丧失了抵押优先受偿权，再主张对进贤县享有优先受偿权的理由不成立，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定判决：一、限刘爱梅在判决生效后十日内向农行进贤支行借款本金349501.41元，利息10171.57元（此利息算至2020年1月15日止，后续利息按合同约定算至还债之日止），本息合计359672.98元。二、江西铭立房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带保证责任。三、驳回农行进贤支行的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。 本院二审询问上诉人，各方是否约定办理抵押登记的最后期限，上诉人回答未约定，但主张办理抵押登记的合理期限不应超过半个月。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，依据《个人购房担保借款合同》第三十五条“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”之约定，办妥抵押登记手续是铭立公司阶段性保证责任免除的前提。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，不动产抵押是基于法律行为的不动产物权变动，是一种重要的民事法律行为。民事法律行为不得违反法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，办理抵押登记手续的行为因违反《中华人民共和国担保法》第三十七条第（五）项“下列财产不得抵押：依法被查封、扣押、监管的财产”之规定而无效。民事法律行为无效后，由于其法律效果相当于这一行为未曾实施，因此，需要恢复至各方当事人在民事法律行为实施前的状态，即以贷款人农行进贤支行为抵押权人的抵押登记手续尚未办妥，铭立公司的阶段性保证责任尚不能免除。 上诉人主张因农行进贤支行未在半个月的合理期限内办理抵押登记，故上诉人应当免除保证责任。本院认为，一方面，各方均未约定办理抵押登记的最后期限，上诉人主张所谓“合理期限”应当为半个月，并无事实与法律依据，另一方面，上诉人未能提交证据证明农行进贤支行怠于办理抵押登记，结合银行准备登记材料的时间、交易惯例以及现有证据不能认定农行进贤支行怠于办理抵押登记。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”之规定，为减少当事人讼累，本院对一审法院未在判决书主文中明确“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿的权利”予以纠正。 综上所述，上诉人江西铭立房地产开发有限公司的上诉部分成立，应予改判；一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持江西省进贤县人民法院（2020）赣0124民初487号民事判决第一、二、三项； 二、江西铭立房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向刘爱梅追偿； 三、驳回江西铭立房地产开发有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费3348元（已减半收取），由刘爱梅负担；二审案件受理费6695元，由江西铭立房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 辉 审 判 员  万俊健 审 判 员  周 雪 二〇二〇年八月十二日 法官助理  曾心泉 书 记 员  涂巧君