云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云O111民初2180号原告：昆明银海商业运营管理有限公司。住所：昆明市滇池度假区红塔东路669号A座办公楼2楼204号。法定代表人：范雁川，执行董事。委托代理人：张萌，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告：肖谞，男，汉族，1981年7月4日生，住云南省曲靖市罗平县。原告昆明银海商业运营管理有限公司诉被告肖谞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案独任审理。原告的委托代理人张萌到庭参加了诉讼，被告肖谞经本院合法传唤、无正当理由，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系昆明市官渡区银海金岸广场的物业服务提供方，为整个银海金岸广场项目的业主及承租人提供物业服务，被告系银海金岸广场E栋第一层1-33a号商铺（套内面积为81.87平方米）的承租人，经营品牌为“紫阳尚品”，原、被告双方于2017年7月19日签订了《商户物业服务合同》（以下称“物业服务合同”)，该合同约定：1、原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业服务费，以及水费、电费等相关费用；2、计收物业服务费的起始时间为2017年11月24日，第一年的计费标准为40元/月/平方米，自第三年起开始递增；3、物业服务费每三个月预交一次（一期），被告应当在每个交费期最后一个月的15日前,向原告一次性足额支付下期费用，其中首期物业服务费应于《物业服务合同》签订后5个工作日内支付；4、由于被告原因导致《物业服务合同》提前解除或终止的，原告有权没收履约保证金；5、被告延迟支付物业服务费、水费、电费等相关费用的，每延迟1日，应向原告支付欠费金额的千分之三作为逾期付款违约金。此外，《物业服务合同》还对房屋使用的注意事项、双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定，双方建立了物业服务法律关系。因经营问题，被告向原告提出撤场申请，要求解除《物业服务合同》，经协商，双方于2019年6月25日签订了《解除合同协议书》(以下称“解除协议”)，该协议确认双方于当日解除《物业服务合同》，被告应于当日向原告补齐2018年9月15日一2019年6月25日期间欠缴的物业服务费30783.12元。《解除协议》签订后，被告未按约定履行支付物业服务费的承诺，虽经原告多次催告，但被告始终置之不理，拒绝支付。根据《物业服务合同》的约定，原告有权没收履约保证金，被告应按每日千分之三的标准支付逾期付款违约金。请求：一、判令被告支付2018年9月15日-2019年6月25日期间欠缴的物业服务费30783.12元；二、判令被告按每日千分之三的标准支付逾期付款违约金（自逾期支付物业服务费之日起至实际结清之日止，其中截止2019年10月31日共计人民币28412.17元）；三、判令被告承担原告因实现债权所支出的诉讼费、律师费等费用。被告未到庭应诉，也未提交答辩状。原告为证实其诉讼请求，向本院提交下列证据材料：第一组：1、商户物业服务合同，证明：原被告签订物业服务合同的事实。第二组：2、撤场申请书，3、解除合同协议书，证明：1、因经营问题，被告向原告提出撤场申请，要求解除《物业服务合同》，经协商，双方于2018年6月25日签订了《解除合同协议书》，被告应于当日向原告补齐2018年9月15日－2019年6月25日期间欠缴的物业服务费30783.12元。2、被告长期拖欠物业服务费，且《物业服务合同》系由于被告的原因提前解除，虽然根据约定，在此情况下，原告有权要求被告按每日千分之三的标准支付逾期付款违约金，并没收履约保证金，但被告一再强调自身经营困难，望原告能给予体谅并减免相关费用，应被告的请求，原告同意以履约保证金抵扣所欠租金，暂不主张其他权利，但前提是被告应于当日付清抵扣后的剩余物业服务费19233.52元。3、虽然原告作出了上述相应的让步，但是解除合同签订之后，被告没有按照约定支付剩下的相应费用。原告认为被告的行为属于再次违约，那么原告给予被告减免以及不主张违约金的相应的这些条件已经不成立了。原告有权按照合同约定继续行使相关权利，也就是主张违约金，同时都应扣收相应的履约保证金。第三组：4、违约金计算表，证明：截至2019年10月31日，被告应支付的违约金情况。第四组：5、律师费发票，证明：原告因实现债权所产生的律师费应由被告承担。本院认为，原告提交的证据，真实、合法、有效，本院依法予以确认。综上所述，本院认定本案案件事实如下：原告系昆明市官渡区银海金岸广场的物业服务提供方，为整个银海金岸广场项目的业主及承租人提供物业服务，被告系银海金岸广场E栋第一层1-33a号商铺（计租面积为81.87平方米）的承租人，经营品牌为“紫阳尚品”，2017年7月19日，原告与被告签订了《商户物业服务合同》，约定：原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业服务费，以及水费、电费等相关费用；合同签订当日，被告应向原告支付物业保证金6549.6元，能源保证金5000元；计收物业服务费的起始时间为2017年11月24日，第一年的计费标准为40元/月/平方米，自第三年起开始递增；物业服务费每三个月预交一次（一期），被告应当在每个交费期最后一个月的15日前,向原告一次性足额支付下期费用，其中首期物业服务费应于《物业服务合同》签订后5个工作日内支付；由于被告原因导致《物业服务合同》提前解除或终止的，原告有权没收履约保证金；被告延迟支付物业服务费、水费、电费等相关费用的，每延迟1日，应向原告支付欠费金额的千分之三作为逾期付款违约金。此外，《物业服务合同》还对房屋使用的注意事项、双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定，双方建立了物业服务法律关系。因经营问题，被告向原告提出撤场申请，要求解除《物业服务合同》，经协商，双方于2019年6月25日签订了《解除合同协议书》，该协议确认双方于当日解除《物业服务合同》，被告需向原告补齐2018年9月15日至2019年6月25日期间欠缴的物业服务费30783.12元，扣除被告于签订合同当日缴纳的物业保证金6549.6元，能源保证金5000元，被告尚欠原告物业费用19233.52元，被告应当在2019年6月25日之前一次性付清，双方互不追究违约责任。后被告未按协议约定支付物业费用。原告为实现本案债权产生律师费5000元。本院认为：原告提供物业管理服务后，被告应按照协议约定支付物业管理费用，现被告未按约定支付相关物业服务费用，应当承担违约责任，根据双方当事人签订的《解除合同协议书》，双方签订的《商户物业服务合同》已经于2019年6月25日解除，并在协议中明确约定互不追究违约责任，因此，本院关于原告主张按照《商户物业服务合同》约定要求被告承担违约责任、没收履约保证金的请求不予支持。对于原告主张的违约金，原告方并未举证说明被告的违约行为给其造成的实际损失，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，本院按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告因诉讼产生的律师费5000元，原告有证据证实，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告肖谞于本判决生效之日起十日内支付原告昆明银海商业运营管理有限公司物业服务费19233.52元、及自2019年6月25日至欠款还清之日止的利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告肖谞于本判决生效之日起十日内支付原告昆明银海商业运营管理有限公司律师费5000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，由被告肖谞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审判员  吴云益二〇二〇年八月六日书记员  温梦亭