甘肃省高级人民法院民事裁定书（2020）甘民申748号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司，营业场所酒泉市敦煌市飞天东路北侧社会福利院内。负责人：雷振武，该分公司经理。委托诉讼代理人：雷海瑞，男，汉族，1995年10月24日出生，系酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司职工，住敦煌市沙洲镇安和大酒店，住敦煌市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：程河，男，1965年10月30日出生，汉族，住敦煌市转渠口镇漳县村二组91号，住敦煌市转渠口镇漳县。一审被告：酒泉市振华房地产开发有限责任公司，住所地酒泉市肃州区西洞镇小街。法定代表人：徐荣火，该公司董事长。一审被告：敦煌市安和实业开发有限责任公司，住所地敦煌市沙州镇寿昌南路风情城31号。法定代表人：雷振武，该公司经理。再审申请人酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司（简称振华敦煌二分公司）因与被申请人程河、一审被告酒泉市振华房地产开发有限责任公司（简称酒泉振华公司）、敦煌市安和实业开发有限责任公司（简称安和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服酒泉市中级人民法院（2019）甘09民终1070号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。振华敦煌二分公司申请再审称：1、原审法院认定的事实基本正确，但部分重要事实有遗漏。鸿江公司初期拆迁行为的性质是属于酒泉振华公司的拆迁单位，原审认定的事实可以证实程河的宅基地有一部分被其所谓的联建工程6号楼占用的事实，程河所交付的房屋已经不是“本人名下的一套宅基地”，而是联建后剩余的一部分。现在剩余的程河宅基地面积应当有土地测绘或鉴定机构进行鉴定，按照实际比例进行补偿。我公司明知程河与他人占用了我公司土地，但仍然无法不接受程河的其他承包地和承包地上的附着物，才不至于影响整个小区的施工进度，原审法院根据我公司的接收行为推定我公司应当知道程河宅基地状况不符合公平原则。2、原审法院遗漏的未查明事实。鸿江公司原系酒泉振华公司的拆迁单位，后因酒泉振华公司在修建时不再注入资金，鸿江公司才与程河、酒泉振华公司签订了工程联建协议，由程河出让土地、鸿江公司出资修建6号楼；联建工程6号楼的修建是在我公司与程河签订了拆迁补偿安置协议之后才正式动工的，也就是说，我公司征收程河的宅基地时，程河并未就宅基地已与他人联建且一定要动工修建向我公司明示。申请人于2019年12月20日委托敦煌市飞天测绘有限责任公司对联建6号楼实际占用程河的宅基地面积进行测量，结论为：“转渠口镇漳县村二组程道康农村宅基地面积为396.46平方米，其中鸿江商业区（6号楼）占52.05平方米，漳县花园南区占344.41平方米”，该《面积测量报告》作为申请再审的新证据予以提交，证明了程河并未按照约定交付全部宅基地。3、原审适用法律错误。①一审判决引用《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第二款：“当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定”。但依据该条第三款“出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”本案中，法院既然认定振华敦煌二分公司明知，那么程河本人也是明知的。如果程河本人明知部分宅基地拆除用于联建工程，那么一审法院根据合同法第158条三款的规定，就不应当得出上述“应视为标的物的数量或者质量符合约定。”继而不能得出“综上，程河已将双方约定的宅基地、耕地、三产用地等向振华敦煌二分公司交付。”的结论。②在我公司与程河缔约时，程河与酒泉振华、鸿江公司的联建工程6号楼未开工建设，仅仅是对程河的宅基地进行拆除，地基尚未开挖，鸿江公司是酒泉振华公司的拆迁公司。当鸿江公司开始以酒泉振华一分公司的名义施工时，我公司派人多次阻拦，鸿江公司向我公司及时做出承诺，愿意解决占用我公司已征收程河宅基地的问题，联建工程才得以进行。也就是说，程河的宅基地面积在缔约时并未发生变化，缔约后，联建工程6号楼开始修建时，发生了变化，被联建工程6号楼占用了部分宅基地。基于工程联建协议签订时间与实际施工时间上的差异，我公司认为敦煌市人民法院在一审时适用该条款是不正确的；而且我公司并未向人民法院主张程河应当承担瑕疵担保责任，而是基于程河对合同的不适当履行，为了保护我公司的合法权益不受侵犯，行使了合同法赋予我公司的后履行抗辩权。我公司认为本案的基本事实是清楚的，程河与酒泉振华公司、鸿江公司联建工程6号楼占用了程河的一部分宅基地，一审认定基本事实正确，但适用法律错误，所以导致二审适用法律也错误了。4、二审审理程序不当。二审法院对我公司在法庭上当庭提出的请求，申请法院依法追加敦煌市鸿江实业有限责任公司作为第三人参加诉讼的要求不予审查是不符合法律规定的，也不利于本案重要事实的查明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条二款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。根据原审法院查明的事实，鸿江公司所修建的联建工程6号楼占用了程河的部分宅基地，鸿江公司参加诉讼有利于法院查明联建工程6号楼占用原一审原告程河的部分宅基地的事实。根据“谁受益，谁补偿”的公平原则，鸿江公司应当协助法院查明联建工程6号楼实际占用程河宅基地的的准确面积；进而查明所占用的程河宅基地究竟应当由谁来承担补偿责任，该补偿多少的事实。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项和第六项的规定，请求再审本案。程河提交意见称，原审判决具有事实依据，①鸿江公司拆除程河房屋前半院在前，振华敦煌二分公司与程河签订拆迁安置补偿协议和补充协议在后，振华敦煌二分公司在签订协议时对其开发项目所占程河宅基地范围及现状是应知与明知的，故振华敦煌二分公司与我签订的拆迁安置补偿协议中“一套宅基地”仅指鸿江公司拆除程河的房屋前半院后剩余宅基地。②申请人所述的工程联建协议的当事人不仅有鸿江公司，还有酒泉振华公司，因此不存在程河违反约定将宅基地一半与鸿江公司联合并交付他人开发的事实。③程河向一审法院提交2016年7月15日程河与振华二分公司签订的用地协议第一条内容，足以证实程河已经将2016年7月15日拆迁安置补偿协议中约定的第一条内容已经全部交付给振华二分公司了，也可以证实振华敦煌二分公司当时认可宅基地现状并承认程河已经交付完毕。④20l6年7月15日，振华敦煌二分公司(甲方)、程河(乙方)签署拆迁安置补偿协议，协议约定第四条约定并注明：“此安置补偿协议为最终协议，此前对乙方上述的宅基地、承包地签订的所有的相关安置补偿协议一律作废，双方最终以此协议为准。”因程河与酒泉振华公司、鸿江公司签订的是工程联建协议，不能认定工程联建协议属于拆迁安置协议第五条约定的范围。⑤原审庭审中振华二分公司认可其与程河签订拆迁安置协议时程河的宅基地拆除了一部分，二审期间也陈述签订协议时见过程河与酒泉振华公司、鸿江公司签订工程联建协议，因拆迁补偿安置协议与联建协议的签订主体不同，名称不同，内容不同，因此，振华二分公司在再审申请中所述事实与理由不成立。⑥一审法院以“根据交易习惯，酒泉振华公司、振华敦煌二分公司作为专业的房地产开发公司，其具有较强的缔约能力及对合同标的物检验检测的能力，两公司有能力在合理期间内发现数量瑕疵并及时通知出卖人，但自标的物接收之日起近两年并己在被征收的土地上开发建起楼盘，应视为标的物的数量或者质量符合约定。综上，程河己将双方合同约定的宅基地、耕地、三产用地等向振华敦煌二公司交付，原审判决符合本案实际情况，申请人的申请理由不成立，请求依法驳回再审申请。敦煌市安和实业开发有限责任公司提交意见称，关于本案的处理意见，应通知鸿江公司参加诉讼，查明联建工程6号楼占用程河的部分宅基地的事实。依据查明联建工程6号楼实际占用程河宅基地的准确面积的事实，确定补偿主体和补偿责任。本院经审查认为，本案争议的焦点问题是程河向振华敦煌二分公司交付的宅基地是否符合协议约定。《拆迁安置补偿协议》载明：“经甲乙双方平等、友好协商，就乙方规划在甲方开发建设的漳县家园南区的宅基地和承包地征迁安置补偿等相关事宜达成协议：一、乙方自愿将漳县村二组本人名下的一套宅基地及自己的承包地和承包地上的所有附着物一并征给甲方……”，协议中未明确程河应交付的宅基地面积或四至，因此协议所涉宅基地的范围应根据协议签订时的实际情况考量双方当事人的真实意思表示。首先，经原审查明，2012年7月27日，酒泉振华公司、鸿江公司取得敦煌市城乡规划局颁发的选字第2012-081号建设项目选址意见书，建设项目拟选位置为祁连路东侧、环城北路南侧即漳县村二组城中村改造项目。2014年6月24日，程河与漳县村委会签署协议，程河交纳18468元取得村委会土地228平方米使用权，该土地用于修建门面改造房。2014年10月29日，敦煌市城乡规划局向程河发放选字第2014-239号建设项目选址意见书，建设项目拟选位置为祁连路东侧、气象局招待所北侧。2014年11月28日，酒泉振华公司及敦煌市鸿江实业有限责任公司（简称鸿江公司）与程河签订工程联建协议。2016年5月，鸿江公司拆除程河的房屋前半院。2016年7月15日，振华敦煌二分公司与程河签署拆迁安置补偿协议。从时间顺序上看，酒泉振华公司、鸿江公司漳县村二组城中村改造项目选址在先，程河修建门面房选址在后；酒泉振华公司及鸿江公司与程河签订工程联建协议并拆除房屋前半院在先，振华敦煌二分公司与程河签署拆迁安置补偿协议在后。所以在双方签订拆迁安置补偿协议时，振华敦煌二分公司漳县村二组城中村改造项目的规划范围是明确的，程河前半院房屋拆除的事实是客观存在的，振华敦煌二分公司作为专业的房地产开发公司具有专业的缔约能力及对合同标的物检验检测的能力，应当对拆迁合同标的物的现状以及归属权利进行详细的确认，而不能以“程河并未就宅基地已与他人联建且一定要动工修建向我公司明示”将其应有的注意义务推卸给被拆迁人程河。其次，从程河的选字第2014-239号建设项目选址意见书、振华敦煌二分公司提交的选字第2012-081号建设项目选址意见书、敦国用（2015）120号土地使用证的附图显示，程河宅基地大部分面积位于酒泉振华公司规划区域内，还有小部分面积位于鸿江公司规划区域内，与拆迁安置补偿协议载明的“就程河规划在振华敦煌二分公司开发建设的漳县家园南区的宅基地和承包地征迁安置补偿等相关事宜达成如下协议”的表述相印证，说明在签订拆迁安置补偿协议时，振华敦煌二分公司对其拆迁程河宅基地的范围是明确的，拆迁协议标的仅指的是“开发建设的漳县家园南区”范围内的程河宅基地，双方对程河已交付该部分宅基地并无异议，故程河已完全履行其合同义务。再次，申请再审期间，申请人提交2019年12月敦煌市飞天测绘有限责任公司作出的《面积测量报告》作为新证据，拟证明程河并未按照约定交付全部宅基地。《面积测量报告》得出的结论为：“转渠口镇漳县村二组程道康农村宅基地面积为396.46平方米，其中鸿江商业区(6号楼)占52.05平方米，漳县花园南区占344.41平方米”，上述结论仅能够说明程河父亲宅基地面积以及鸿江商业区、漳县花园南区各占面积，不能证明程河应向振华敦煌二分公司交付宅基地的面积或者未交付全部宅基地，不足以推翻原判决认定的事实。最后，关于应否追加鸿江公司参与诉讼的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，无独立请求权第三人应当与案件处理结果有法律上的利害关系。本案系拆迁安置补偿合同纠纷，合同相对方为振华敦煌二分公司与程河，振华敦煌二分公司不能证明鸿江公司占用程河应交付的宅基地，涉及鸿江公司商业6号楼的《工程联建协议》与本案拆迁安置补偿协议分属独立的合同关系，本案的处理结果与鸿江公司无法律上的利害关系，原审未予追加并无不当。综上，振华敦煌二分公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项和第六项规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司的再审申请。审判长 何星君审判员 周叶梅审判员 高 华二〇二〇年八月五日（法官助理 刘 娜书记员 苏春毓