江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2663号上诉人（原审第三人）：南京市浦口区金晟湾快捷酒店，住所地南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司内。经营者：卫德香，男，1949年7月3日生，汉族，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：韩亮，江苏刘桂生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何小娟，女，1981年4月10日生，汉族，住江苏省泰州市南港区。委托诉讼代理人：王权,江苏金路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：房玉玲，女，1976年1月30日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京阅城农贸市场管理有限公司，住所地南京市雨花台区阅城国际花园悠然园10幢101室（02、05幢半地下室门面房）。法定代表人：姬保霞，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司，住所地南京市浦口区盘城街道新华西路458号。负责人：房玉玲，该公司经理。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：竺菲，江苏天九律师事务所律师。上诉人南京市浦口区金晟湾快捷酒店（以下简称金晟湾酒店）因与被上诉人何小娟、房玉玲、南京阅城农贸市场管理有限公司（以下简称阅城公司）、南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司（以下简称阅城浦口公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初5753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法由审判员涂甫独任审理。本案现已审理终结。金晟湾酒店上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律有误。一、一审法院认定“2008年11月20日，案外人周艳梅（出租方、甲方）与阅城浦口公司（筹）、房玉玲（承租方、乙方）、南京恒宇房地产开发有限公司（担保方、丙方，以下简称恒宇公司）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于浦口区盘城街道“盘金华府”第27、28幢底层27-101、28-101（以附图示意为准）经营农贸市场（生鲜超市）。租赁面积约2300平方米（具体面积以附图红线为准）。租赁期限十年，自2009年5月1日至2019年4月30日止。”上诉人认为一审法院对以上事实的认定没有任何事实依据。理由是：1、被上诉人何小娟提交的原租赁合同只有复印件，没有原件核对，因此真实性不能被认可；2、案涉房产原产权人涉及多位主体，存在虚假的重大嫌疑；从租赁合同复印件内容上看第1页右上角“周艳梅，2017.11.3”签名与第4页签名栏“周艳梅”签名明显不符，其中一个签名必然有假，但因没有原件，无法核实，存在明显作假的嫌疑；3、最为关键的是：没有原件，那就无法证明原合同租赁期限至2019年4月30日结束；况且2019年5月5日尹凯的告知书上也载明：“本人己取得对外出租的授权”，依然能全权代表产权人处理租赁事宜，因此可以证明原租赁期限没有届满。二、一审认定“2018年，坐落在浦口区房屋的权利人登记在何小娟名下”，但被上诉人何小娟没有提供任何材料证明该房产是周艳梅转让给何小娟的，否则被上诉人何小娟就不是适格诉讼主体。三、恒宇公司2019年9月22日出具的《情况说明》不具有证明效力。因为其是被上诉人的利益相关方，应当以房屋权属登记部门出具证明材料为准，否则相关房屋的位置、面积以及房屋占有使用费的计算则不具有准确性。综上所述，一审法院存在事实认定不清，故提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。何小娟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。理由：1、何小娟在一审中提供了经过恒宇公司盖章确认的租赁合同复印件，相对方阅城浦口公司已经确认了该份租赁合同的真实性。上诉人在一审中提交了其与阅城浦口公司签订的租赁协议及2013年9月16日补充协议，其条款内容也证实了何小娟与阅城浦口公司租赁合同于2019年4月30日到期。2、何小娟持有案涉房屋的合法不动产权证，系该房屋的合法产权人，是本案的适格主体。产权证上已载明了相应的面积以及房屋的位置，一审法院认定事实清楚。房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。我方对于产权人的身份及涉案房屋归产权人所有并无异议，原租赁合同虽然只有复印件，但是我方予以认可。房玉玲系租赁了案涉房屋后，将涉案房屋改造并转租给上诉人。除案涉房屋以外，其他的房屋均已经交还给产权人。何小娟向一审法院起诉请求：1.判令房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司与金晟湾酒店迁出并交还浦口区二层房屋给何小娟；2.判令房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司按468.07元／天的标准支付自2019年6月1日起至实际迁出之日止的房屋占用费，金晟湾酒店承担连带给付责任；3.判令房玉玲、阅城公司、阅城浦口公司承担诉讼费。一审法院认定事实：，2008年11月20日，案外人周艳梅（出租方、甲方）与阅城浦口公司（筹）、房玉玲（承租方、乙方）、南京恒宇房地产开发有限公司（担保方、丙方，以下简称恒宇公司）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于浦口区盘城街道“盘金华府”第27、28幢底层27-101、28-101（以附图示意为准）经营农贸市场（生鲜超市）。租赁面积约2300平方米（具体面积以附图红线为准）。租赁期限十年，自2009年5月1日至2019年4月30日止。2013年2月26日，阅城浦口公司（甲方）与金晟湾酒店的经营者卫德香（乙方）签订《承租协议》，约定：甲方将新华西路458号农贸市场一楼两小间门面间、二楼中楼四间及隔壁东楼两间（上下楼共计大小八间）租给乙方开宾馆使用。承租期限：自2013年5月1日至2023年4月30日止，租期十年。每年租金分别为：第一年80000元，第二年85600元，第三年91600元，第四年98000元，第五年104800元，第六年112100元，第七年119900元，第八年128300元，第九年137300元，第十年146900元。乙方交押金10000元，如果乙方违约押金不退；如果甲方违约双倍返还押金；合同到期无违约如数返还押金。同年9月16日，双方又签订《补充协议》，约定：乙方在本协议承租期内，如果最后四年甲方不再续租市场，其他方再次增加幅度，四年总额已超过60000元整，甲方只承担60000元整，剩下增额由乙方自己承担，但甲方确保乙方经营到期(2023年4月30日止)，假如不能确保，由甲方负责。二楼装潢下水道，需从一楼顶走，但乙方必须听从甲方指定位置装潢，且保持甲方原有下水道的畅通。乙方广告权归自己所有。甲方处有案外人尹凯签名并加盖阅城浦口公司公章。一审另查明，阅城公司成立于2009年4月13日，阅城浦口公司成立于2009年10月22日。2018年，坐落在浦口区房屋的权利人登记在何小娟名下。恒宇公司于2019年9月22日出具《情况说明》，载明2008年11月20日，周艳梅(房屋订购人)与阅城浦口公司（筹）、房玉玲签订了恒宇公司开发建设的浦口区盘城街道第27、28幢底层27-101、28-101商业《租赁合同》，上述房产签约时房号为恒宇公司工程自编号，在该房屋办理权属登记时登记部门将产权房号登记为如下：其中原工程自编号为27-101，现产权地址房号为浦口区新华西路458号盘金华府27幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室；原工程自编号为28-101，现产权地址房号为浦口区新华西路458号盘金华府28幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室。一审庭审中，何小娟陈述，阅城浦口公司已在合同期满后返还涉案房屋的第一层，现第二层仍由金晟湾酒店占用，要求按468.07元/天的标准支付占有使用费。阅城浦口公司陈述，其将涉案房屋改建成二层结构，其中第一层已返还给产权人。2019年5月3日，尹凯发函给金晟湾酒店，告知其支付租金，如果拒绝支付就解除合同，返还房屋。因此双方的合同已于2019年5月3日解除。为此提供了告知函照片打印件、视频资料。经质证，金晟湾酒店表示对告知函不清楚，对视频资料的真实性认可，但证明目的不认可。金晟湾酒店陈述，其房租已交至2019年4月30日。自2019年5月1日起酒店已断电，停止营业至今。以上事实，有当事人的当庭陈述，不动产权证、分层平面图、租赁合同、情况说明、承租协议、补充协议、函告、录音资料、接处警工作登记表、营业执照等证据在卷证实。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，在案外人周艳梅与阅城浦口公司关于涉案房屋的租赁期尚未届满情况下，何小娟于2018年取得涉案房屋所有权，故原租赁合同项下的权利义务自此时起应由房屋受让人即何小娟承继。阅城浦口公司与金晟湾酒店签订的《承租协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行。但阅城浦口公司与金晟湾酒店的房屋转租合同，其转租期限已超过原租赁合同的租赁期限，超过部分应为无效。房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，阅城浦口公司将涉案房屋转租给金晟湾酒店，但何小娟与阅城浦口公司之间的《租赁合同》约定租赁期限已于2019年4月30日届满，双方在合同期满后未续签合同，何小娟有权要求次承租人金晟湾酒店返还涉案房屋。金晟湾酒店至今未将涉案房屋返还，应当支付占有使用费。但何小娟要求按照468.07元／天标准支付使用费无事实依据，一审法院不予支持，金晟湾酒店应当参照租金标准支付占有使用费，其中2019年6月1日至2020年4月30日期间的标准为119900元／年；2020年5月1日至2021年4月30日期间的标准为128300元／年；2021年5月1日至2022年4月30日期间的标准为137300元／年；2022年5月1日至2023年4月30日期间的标准为146900元／年。阅城浦口公司对金晟湾酒店的上述债务负连带责任。阅城浦口公司系阅城公司的分公司，故应由阅城公司对阅城浦口公司的债务承担补充清偿责任。房玉玲系阅城分公司的负责人，其在阅城浦口公司筹备阶段代表阅城浦口公司签订租赁合同的行为系职务行为，因此何小娟主张房玉玲承担民事责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院》第十八条之规定，一审判决：一、南京市浦口区金晟湾快捷酒店于判决生效之日起三十日内迁出位于南京市浦口区房屋，并将上述房屋交还给何小娟。二、南京市浦口区金晟湾快捷酒店于判决生效之日起三十日内向何小娟支付自2019年6月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（其中2019年6月1日至2020年4月30日期间的标准为119900元／年；2020年5月1日至2021年4月30日期间的标准为128300元／年；2021年5月1日至2022年4月30日期间的标准为137300元／年；2022年5月1日至2023年4月30日期间的标准为146900元／年）。三、南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司对南京市浦口区金晟湾快捷酒店的上述债务承担连带责任。四、南京阅城农贸市场管理有限公司对南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司承担补充清偿责任。五、驳回何小娟对房玉玲的诉讼请求。一审案件受理费2698元，已减半收取1349元，由南京阅城农贸市场管理有限公司、南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司、南京市浦口区金晟湾快捷酒店负担。本院二审期间，各方当事人都没有提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人异议之处为：1、何小娟未提交周艳梅与与阅城浦口公司的租赁合同原件，因此其无法确认原租赁合同租赁期限系至2019年4月30日结束；租赁合同复印件上的首页周艳梅的签名和合同落款处周艳梅的签名可以明显看出并非是同一人所签，所以不排除该合同可能是为了解除与上诉人的租赁关系而存在的虚假证据。2、（2019）苏0111民初6069号案件庭审笔录中张卫东陈述房屋的原产权人是恒宇公司，而在关联案件中新产权人的代理人陈述原产权人是周艳梅，所以至今为止对于真正的产权人身份一审法院并未查清。其余各方当事人对于一审查明的事实无异议。对于一审查明事实中各方当事人不持异议的部分，本院予以确认。本院二审查明：金晟湾酒店陈述：涉争房屋因位置不佳、面积偏大，是市场最后剩余未租部分，故签约时阅城浦口公司承诺租期为十年，签订合同时也未告知金晟湾酒店原租赁合同期限截止至2019年4月30日。补充协议第一条约定“如果最后四年甲方不再续租市场，其他方在此增加幅度”，是指如最后四年甲方不能再按照原来的租金标准续租市场，他人要求增加租金的话，超过的部分可以由尹凯及阅城浦口公司部分承担，以确保其经营到2023年，最后也有“假如不能确保，由甲方负责”的手写字样。即使金晟湾酒店要支付租金，也应该按照原租赁合同复印件上约定的租金标准履行。同时，案涉房屋产权人将房屋交由专业租赁公司即阅城浦口公司进行租赁，其自身也应该承担一定的管理责任，不应全部由金晟湾酒店和阅城浦口公司承担。何小娟陈述，其对一审判决的占有使用费标准亦有异议，应按现行的涉案房屋周边房屋的市场价格确定，一审中也提供了相关证据予以证明。另查明，周艳梅与何小娟签订的《南京市存量房买卖合同》第三条约定，双方定于2019年5月10日时正式交付房屋，卖方应在正式交付前腾空该房屋。以上陈述，有本院询问笔录在案佐证。本院认为，被上诉人阅城浦口公司与上诉人金晟湾酒店之间签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同义务。涉案房屋原产权人周艳梅与阅城浦口公司约定的租赁期限于2019年4月30日届满，阅城浦口公司与金晟湾酒店签订的转租期限已超出上述日期，一审认定超出部分无效，具有事实与法律依据。房屋现产权人何小娟向原产权人周艳梅购得案涉房屋，何小娟在原租赁合同到期后主张金晟湾酒店迁出并支付相应费用，具有事实与法律依据，一审予以支持，并无不当。金晟湾酒店上诉称房屋真实产权人并非何小娟，但《南京市存量房买卖合同》及不动产权证书等已可证明何小娟系涉案房屋的权利人，故本院对上述上诉理由，不予支持。金晟湾酒店还主张周艳梅与阅城浦口公司之间签订的《租赁合同》并非周艳梅本人签字，故不能证明阅城浦口公司的承租期限确于2019年4月30日届满。对此本院认为，首先，金晟湾酒店提交的证据并不足以否认《租赁合同》系双方真实意思表示。其次，周艳梅与何小娟签订的《南京市存量房买卖合同》约定2019年5月10日交房，亦可印证原租赁合同的期限。再次，金晟湾酒店与阅城浦口公司签订的补充协议第一条约定：“如果最后四年阅城浦口公司不再续租涉案市场，其他方增加租金，四年租金总额60000元以内由阅城浦口公司承担，超过60000元部分由金晟湾酒店承担”。金晟湾酒店的租期系自2013年5月1日至2023年4月30日，从该条款约定可知，金晟湾酒店已知晓阅城浦口公司的承租期限截止至2019年4月30日。金晟湾酒店主张其签订协议时不知晓原租期截止日、该约定仅为协商租金之用，并不符合条款文义与通常理解。据此，本院对金晟湾酒店这一上诉理由，不予采信。金晟湾酒店另上诉称其应按原租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，对此本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失；租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，被上诉人何小娟系房屋现产权人，其有权要求实际承租人金晟湾酒店返还租赁房屋并赔偿占有使用费损失。一审参照上诉人金晟湾酒店与被上诉人阅城浦口公司之间的租金约定，作为上诉人应支付占用使用费的标准，并无不当，本院予以维持。综上，金晟湾酒店的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2698元，由南京市浦口区金晟湾快捷酒店负担。本判决为终审判决。审判员  涂甫二○二○年八月三十一日法官助理孙成艺书记员汪海燕