四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初2359号 原告：陈龙，男，1988年7月11日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：陈胜（系陈龙之父），住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。 被告：安岳县晶盛房地产开发有限责任公司，住所地四川省安岳县岳阳镇普州大道北段211号。统一社会信用代码91512021206664945W。 法定代表人：李均国，经理。 委托诉讼代理人：吴庆顺，四川兴岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李作弟，该公司员工。 原告陈龙与被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司（以下简称晶盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告陈龙的委托诉讼代理人陈胜、李志伟，被告晶盛公司法定代表人李均国的委托诉讼代理人吴庆顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈龙向本院提出诉讼请求：1.判令晶盛公司退还陈龙的购房款146991元；2.晶盛公司按年利率24%计息至付清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，陈龙于2020年7月16日变更诉讼请求为：1.判令解除陈龙与晶盛公司于2010年12月达成的购买“豪森铭家”一幢2单元704号房屋的协议；2.判令晶盛公司向陈龙返还购房款146991元及利息（利息按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算分别自2010年12月6日、2011年2月25日、2011年5月26日、2011年8月31日、2011年12月15日起计至付清之日止）；3.判令晶盛公司向陈龙支付已付房款一倍的赔偿款（计：293982元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年12月，陈龙与晶盛公司达成由陈龙购买晶盛公司“豪森铭家”一幢2单元704号房屋的协议，陈龙于2010年12月6日、2011年2月25日、2011年5月26日、2011年8月31日、2011年12月15日向晶盛公司缴纳购房款共计146991元。陈龙多次要求晶盛公司交房，但晶盛公司未交房，后得知该房屋已于2015年被安岳县人民法院查封，晶盛公司无法交付该房屋。 晶盛公司辩称，针对陈龙诉请的事实不予认可。具体理由如下：1.原、被告之间并未形成合同关系，双方还处于形成合同过程中；2.双方未形成买卖合同，其诉讼请求没有法律支撑；3.原、被告的合同处于邀约阶段，未形成正式合同；4.请求驳回陈龙除返还预付款之外的全部诉讼请求；5.本案诉讼费由陈龙承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈龙举示的五张购房款收据，客观证明了陈龙向晶盛公司交付146991元的事实，故本院对该证据予以采信；2.陈龙举示的商品房预售许可证，客观证明了晶盛公司取得商品房预售许可证的时间为2011年8月26日，故本院对该证据予以采信；3.晶盛公司举示的三份“商品房贵宾诚意认购协议”及“征询意见函”，系晶盛公司与案外人签订或案外资料，与本案待证事实无关联，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月，原、被告因“豪森铭家”小区房屋买卖，双方进行磋商。双方经过磋商后，同年12月6日，陈龙向晶盛公司交纳排号诚意金30000元，晶盛公司向陈龙出具收据；2011年2月25日，陈龙向晶盛公司交纳20000元，晶盛公司向陈龙出具收据，该份收据载明“收到陈龙购房首付款（房号1-2-704，面积117.12m2）金额（大写）贰万元”；2011年5月26日，陈龙向晶盛公司交纳20000元，晶盛公司向陈龙出具收据，该份收据载明“收到陈龙购房首付款（房号1-2-704，面积117.12m2，单价3185.00元/m2）金额（大写）贰万元”；2011年8月31日，陈龙向晶盛公司交纳41000元，晶盛公司向陈龙出具收据，该份收据载明“收到陈龙购房首付款（房号1-2-704，面积117.12m2，单价3185.00元/m2）金额（大写）肆万壹仟元”；2011年12月15日，陈龙向晶盛公司交纳35991元，晶盛公司向陈龙出具收据，该份收据载明“收到陈龙购房首付款（房号1-2-704，面积117.12m2，单价3185.00元/m2）金额（大写）叁万伍仟玖佰玖拾壹元”。该五份收据均加盖有“安岳县晶盛房地产开发有限责任公司财务专用章”鲜章。 2011年8月26日，晶盛公司取得“豪森铭家1-4号楼”商品房预售许可证。 2016年4月28日，本院作出（2015）安岳民初字第3284号民事裁定书裁定查封晶盛公司开发建设的位于岳阳房屋，其中包括1号楼2-7-4号房屋。2018年9月5日，本院作出（2018）川2021执1996号执行裁定书裁定查封晶盛公司开发建设的位于岳阳房屋，查封期限为三年，“在查封期限内，被执行人安岳县晶盛房地产开发有限责任公司可以使用被查封财产”、“在查封期间内，被执行人安岳县晶盛房地产开发有限责任公司不得转移被查封的财产，不得对查封财产设定权利负担，不得妨碍执行的其他行为”，该65套被查封房屋内包括1号楼2-7-4号房屋。 本院认为，本案争议焦点为：1.陈龙与晶盛公司之间是否达成购房协议；2.若陈龙与晶盛公司达成购房协议，陈龙诉请解除协议的主张应否支持；3.陈龙诉请晶盛公司返还已付购房款及支付相应利息的主张应否支持；4.陈龙诉请晶盛公司赔偿一倍于已付购房款的主张应否支持。 关于陈龙与晶盛公司之间是否达成购房协议的问题。当事人订立合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式。合同不论以何种形式订立，内容均需明确具体，同时具备保证合同目的实现、履行合同所需的必要条款。合同各方就合同主要内容协商一致，并表示愿意接受合同约束的，合同方能成立。 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”以及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”之规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面的商品房买卖合同，本案中，原告提交的交款《收据》仅载明有收付款双方、房号、面积、单价等内容，该《收据》本身缺乏房屋总价款、付款方式、房屋交付、违约责任等构成商品房买卖合同的主要条款，无法确定双方的权利义务关系；同时陈龙也亦未能提供证据证明双方对履行合同、保证合同目的的实现所必要的内容已经采取其他形式协商一致。因此，陈龙仅提供《收据》主张解除与晶盛公司成立商品房买卖合同关系，依据不足，本院不予支持。 关于陈龙诉请晶盛公司返还已付购房款及支付相应利息的问题。因双方最终未能就涉案房屋达成商品房买卖合同，晶盛公司公司收取陈龙的款项不具有合法根据，应当予以返还。晶盛公司无合法根据的情况下，长期占有陈龙交付的购房款，必然给陈龙造成资金占用利息损失。关于利息计算标准，本院认为2019年8月20日之前的应当按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于陈龙诉请晶盛公司赔偿一倍于已付购房款的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。因本案中陈龙与晶盛公司并未订立商品房买卖合同，故该法律规定不适用本案之情形。陈龙诉请晶盛公司赔偿已付购房款一倍损失，系以依法成立的商品房买卖合同为基础，其请求缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依据《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈龙返还购房款146691元并支付资金占用利息（以30000元本金为基数，利息自2010年12月6日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以20000元为基数，利息自2011年2月25日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以20000元为基数，利息自2011年5月26日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以41000元为基数，利息自2011年8月31日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以35991元为基数，利息自2011年12月15日起起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以146691元为基数，利息自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）； 二、驳回原告陈龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8950元，减半后收取4475元，由原告陈龙负担2983元、被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司负担1492元（限被告于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  李良 二〇二〇年八月四日 书记员  陈瑶