湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0524民初2194号 原告：深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司,住所隆回县桃洪镇桃洪中路风华水岸1楼。 负责人：刘国庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。 被告：隆回县菲瑞健身会所(个体工商户)，住所隆回县桃洪镇沿河大道泊富购物城2楼。 经营者：张峰华，男，1985年12月16日出生，汉族，湖南省怀化市人，住怀化市鹤城区。 被告：张峰华，男，1985年12月16日出生，汉族，湖南省怀化市人，住怀化市鹤城区。 原告深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司（以下简称深华物业邵阳分公司）与被告隆回县菲瑞健身会所(以下简称菲瑞健身会所)、张峰华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深华物业邵阳分公司的委托诉讼代理人范清平、被告暨被告菲瑞健身会所的经营者张峰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深华物业邵阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告2015年4月1日至2020年4月30日物业服务费270579元；2.判令两被告承担迟延支付原告2015年4月1日至2020年4月30日物业服务费的违约金100000元；3.本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告承担迟延支付物业服务费的违约金50000元。事实与理由：2014年1月14日，两被告以菲瑞国际健身会所的名义租赁湖南向华房地产开发有限公司开发建设的向华·泊富购物城二层2010、2011、2012、2013、2014、2015、2016、2017、2041、2042、2043、2044、2045、2046号商铺经营，共计面积1503.22m2，并签订了《租赁合同》。租赁期限10个租约年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。2015年1月23日注册隆回县菲瑞健身会所。《租赁合同》约定，商铺物业费按建筑面积3元/月/m2计算，被告一年的物业管理费为54116元，并约定物业费由被告自行向物业公司交纳。2015年4月1日湖南向华房地产开发有限公司将该小区物业委托原告进行物业服务，并签订《前期物业服务合同》，合同约定商铺的物业费按建筑面积3元/月/m2。被告从2015年4月1日至2020年4月30日的物业费一直未交。在被告欠费期间，原告依照法律和物业服务合同进行了物业服务工作，被告也接受了原告服务。在原告为被告提供服务同时，原告工作人员多次催收，被告仍拒绝交纳物业服务费。被告行为严重违约，应从逾期之日起每天按应交费用的千分之二的标准支付违约金直至结清全部物业费。原告依法起诉，请法院给予判决。 被告菲瑞健身会所、张峰华辩称：被告并没有与原告签订物业服务合同，被告与向华公司签订的租赁合同不能约束第三方，被告是被动接受原告的物业服务，原告没有资格向被告收取物业费。被告要求原告对物业收费的项目和标准进行明示。被告在承租使用向华公司商铺过程中，只使用了消防通道，原告所称电梯、公共实施、保安保洁等物业服务项目不存在，健身会所多次出现摩托车被盗的情况。被告曾于2018年9月一次性支付给向华公司36万元，已包括所有费用，一笔勾销。被告从未收到过原告的催缴函。 本院经审理认定事实如下：2014年1月14日，被告张峰华以“菲瑞国际健身会所”的名义与湖南向华房地产开发有限公司（以下简称向华公司）签订《租赁合同》，承租向华公司开发建设的隆回风华水岸小区内的向华·泊富购物城二层14个商铺（以下称案涉商铺），用于经营“菲瑞国际健身会所”。租赁合同约定案涉商铺建筑面积共计1503.22m2（同时合同约定商铺面积以隆回房产测绘部门出具的测绘报告为准，后经隆回阳光房地产测绘有限公司测量案涉商铺实际面积为1456.22m2），租赁期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止，其中免租期19个月（包括装修期免租2个月），自2014年1月1日起至2015年7月30日止。同时，合同还约定了租金和物业管理费的计算标准和交付方式及违约责任，其中约定商铺的物业管理费按建筑面积3元/月/m2计算，每年物业管理费为54116元，逾期交纳管理费，每逾期一天按逾期交纳金额的0.5%交纳滞纳金。2015年1月23日，被告张峰华申请注册成立了隆回县菲瑞健身会所（个体工商户），并继续租赁使用案涉商铺对外经营休闲健身等服务项目。2015年3月28日，向华公司与原告深华物业邵阳分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告为向华公司开发的风华水岸小区提供前期物业服务事宜；服务事项包括房屋建筑本体共用部位、附属建筑物和构筑物以及共用设施设备的维修、养护和管理，公共环境卫生和交通车辆停放秩序的管理等；合同期限为36个月，自2015年4月1日起至2018年3月30日止；物业服务费用由业主或使用人按其拥有的建筑面积向原告交纳，其中住宅为1.2元/m2/月，商铺为3元/m2/月；物业服务费每月交纳一次，每次交纳时间为每月10日前，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三交纳滞纳金。2018年3月28日，向华公司再次与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定服务期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，有关物业服务费用的计算标准和收取办法，以及逾期交纳物业服务费的违约责任等约定与前合同一致。被告自承租案涉商铺以来，未向原告或向华公司交纳物业服务费，经原告书面催交未果，原告遂于2020年6月10日诉至本院。 另查明，因菲瑞健身会所拖欠案涉商铺租金，2019年9月9日向华公司向本院提起诉讼，请求终止向华公司与菲瑞健身会所于2014年1月14日签订的《租赁合同》，要求菲瑞健身会所支付到2019年7月30日的租金、物业费以及滞纳金等。2019年12月6日，本院作出（2019）湘0524民初3538号民事判决，确认至2019年7月30日菲瑞健身会所应支付向华公司房屋租金共计1647921元，已支付558425元，尚欠租金1089496元，并判决：1.确认向华公司与菲瑞健身会所2014年1月14日签订的《租赁合同》于2019年9月19日终止，菲瑞健身会所返还向华公司案涉商铺；2.菲瑞健身会所支付向华公司自2014年1月14日起至2019年7月30日期间所欠租金1023355元；3.驳回向华公司的其他诉讼请求。菲瑞健身会所不服该判决，提起上诉。2020年4月13日，湖南省邵阳市中级人民法院作出（2020）湘05民终258号民事判决，确认菲瑞健身会所共支付向华公司租金656850元，拖欠租金991071元，并判决：1.维持本院（2019）湘0524民初3538号民事判决第一项；2.变更以上民事判决第二项为，菲瑞健身会所支付向华公司自2014年1月14日起至2019年7月30日期间所欠租金924930元（扣除菲瑞健身会所已交纳的履约保证金66141元）；3.驳回向华公司的其他诉讼请求。 上述事实，有当事人陈述，原告的《营业执照》，被告的身份资料、《个体工商户登记基本信息》，《租赁合同》《前期物业服务合同》《催缴函》，本院（2019）湘0524民初3538号民事判决书等证据在卷佐证。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷，双方争议的焦点，一是原、被告之间是否存在物业服务合同关系；二是原告深华物业邵阳分公司是否提供了合同约定的物业服务事项；三是被告应支付的物业服务费的具体数额，被告是否已履行支付了物业服务费。 关于争议焦点一。向华公司作为案涉商铺的开发建设单位，在该商铺尚未对外出售前，将其出租给被告使用，并约定由被告支付租金和物业服务费用。同时，向华公司与原告签订《前期物业服务合同》，将案涉商铺所在区域内的建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务事项委托给原告处理，并约定由业主或使用人按其拥有的建筑面积向原告交纳物业服务费用。该物业服务合同对被告具有法律约束力，原、被告之间基于此存在物业服务合同关系，原告请求被告根据合同约定支付物业服务费，于法有据，应予支持。 关于争议焦点二。被告提出其在承租案涉商铺过程中，只使用了消防通道，原告所称的电梯、公共设施、保安保洁等物业服务项目并不存在。被告是否使用了电梯以及区域内的其他公共设施，并不能成为确认原告是否已按合同约定以及相关规定提供物业服务的事实，被告以其未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费，理由不能成立，不予支持。 关于争议焦点三。根据原告与向华公司签订的《前期物业服务合同》约定，自2015年4月1日起，由业主或使用人按其拥有的建筑面积向原告交纳物业服务费用，其中商铺按3元/m2/月的标准交纳。被告在此之前已实际租赁使用案涉商铺，原告主张被告自2015年4月1日起按3元/m2/月的标准交纳物业服务费，应予支持。被告租赁的案涉商铺实测面积为1456.22m2，因此被告每月应交纳的物业服务费为4368.66元。向华公司与被告签订的《租赁合同》已于2019年9月19日解除（生效判决确认租赁合同终止时间），因此物业服务费应只计算到2019年9月19日止。计算自2015年4月1日至2019年9月19日(共53个月零18天)被告应付物业服务费为234160.18元。被告提出其曾于2018年9月一次性支付给向华公司36万元，包括物业服务费在内的所有费用已一笔勾销。原告认可被告曾支付给向华公司36万元的事实，但提出该款已抵扣被告应付向华公司的租金，与本案无关。被告主张案涉商铺的物业服务费已与向华公司一笔勾销（结清），但没有提交证据证明，对其这一抗辩，不予支持。《前期物业合同》约定，物业服务费每月交纳一次，在每月10日前交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同约定的滞纳金（违约金）显然过分高于因被告逾期支付物业服务费给原告造成的损失。原告没有按合同约定主张逾期付款违约金，只要求被告支付因迟延支付物业服务费的违约金50000元，本院予以确认。被告菲瑞健身会所为个体工商户，本案所涉债务系其经营期间所负，被告张峰华作为菲瑞健身会所的经营者，应对本案债务承担清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条的规定，判决如下： 一、被告隆回县菲瑞健身会所、张峰华在本判决生效后十日内支付原告深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司物业服务费234160.18元； 二、被告隆回县菲瑞健身会所、张峰华在本判决生效后十日内承担原告深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司逾期付款违约金50000元； 三、驳回原告深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6858元（原告已预交3429元），减半收取计3429元，由原告深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司负担647元，被告隆回县菲瑞健身会所、张峰华负担2782元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  张小为 二〇二〇年八月十八日 书记员  韩 雁 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。 农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。