四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4980号 上诉人（原审原告）：汤云利，男，汉族，1945年2月16日出生，住四川省绵阳市游仙区。 上诉人（原审原告）：魏育齐，女，汉族，1951年2月21日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：黄邦贵，男，系魏育齐姐夫。 上诉人（原审原告）：汤俊，男，汉族，1971年11月17日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：汤云利，男，系汤俊父亲。 上诉人（原审原告）：罗凤鸣，女，汉族，1978年9月3日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：汤云利，男，系罗凤鸣父亲。 被上诉人（原审被告）：阳光壹佰置业（成都）有限公司。住所地：成都市成华区保和镇上街17号。 法定代表人：范小冲。 委托诉讼代理人：周润，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。 原审被告：叶荣，男，汉族，1982年11月22日出生，住四川省资中县。 上诉人汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣因与被上诉人阳光壹佰置业（成都）有限公司（以下简称“阳光壹佰公司”）、原审被告叶荣商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初7310号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣上诉请求：一、撤销一审判决，判令阳光壹佰公司返还汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣首付款1276357.85元，按揭款22万元，七年资金利息（年五厘）446724.95元；二、按照房屋总价款2476357.0元赔偿汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣违约金20%，计495271.4元；三、本案诉讼费用及公告费用由阳光壹佰公司承担；四、阳光壹佰公司赔偿律师费10万元；五、阳光壹佰公司赔偿汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣误工费（按每人每年7万元计算）。事实与理由：一、交付房屋与广告宣传不符，没有何师烧烤，也没有进行售后返租，阳光壹佰公司违约。合同中相应的广告不作为双方权利义务基础的依据的约定是对方的格式条款。二、因为汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣（以下称“汤云利等人”）生活困难，没有租金收入，也无法承担银行按揭，已经不能履行主要的合同义务，根据法律规定可以行使法定解除权。三、就贷款合同而言，阳光壹佰公司已经将银行欠款还清，相应的房屋买卖合同也应当解除。四、双方签订的房屋预售合同未到房管局备案，合同未生效。 阳光壹佰公司答辩称，1.关于返租及何师烧烤是邀约邀请，何师烧烤的广告仅仅是签约意向，并不是承诺。2.返租也是投资优势的宣传，并未作出具体承诺，对方也没有证据证明对此阳光壹佰公司做出了具体承诺。3.买卖合同及补充协议的内容是双方完全协商一致且向汤云利等人充分提醒注意后签订的，并不是单方的格式条款。4.贷款是汤云利等人的真实意思表示，贷款时应当充分评估自己的还款能力，现在汤云利等人无力还款应该是构成违约，而不是构成解除合同的法定条件。5.因为汤云利等人违约，招商银行起诉了阳光壹佰公司及汤云利等人，阳光壹佰公司作为担保人代偿了银行借款，但阳光壹佰公司也向汤云利等人行使了追偿权，汤云利等人应当向阳光壹佰公司还代偿款而不是解除合同。6.根据商品房买卖合同及补充协议的约定，并未约定到房管局备案是合同的生效条件，因此买卖合同合法有效。 汤云利等人向一审法院起诉请求：1.解除汤云利等人与阳光壹佰公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件与补充协议》；2.判令阳光壹佰公司、叶荣连带共同返还汤云利等人购房款1276357元并承担资金利息（资金利息以1276357元为基数，按照年利率5%的标准自2012年7月4日计算至款项付清之日止），并赔偿总房款10%的违约金即247635.7元；3.判令阳光壹佰公司、叶荣连带共同返还汤云利等人15个月招商银行按揭款225091.35元（14678.47元*15个月＋4914.35元）。 一审法院认定事实：一、2014年5月20日，一审法院受理了汤云利等人诉阳光壹佰公司商品房预售合同纠纷一案，经一审法院一审、四川省成都市中级人民法院二审，四川省成都市中级人民法院于2015年4月8日作出（2015）成民终字第2250号民事判决书。后汤云利等人向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2015年12月8日作出（2015）川民申字第2409号民事裁定书，裁定驳回汤云利等人的再审申请。依据前述生效判决： 2012年7月4日，汤云利等人与阳光壹佰公司签订《商品房买卖合同》，约定：汤云利等人购买阳光壹佰公司开发的位于成华区商业用房，建筑面积176.96㎡，其中套内建筑面积93㎡，层高6米；房屋单价13994元/㎡，总价款2476357元；付款方式为买受人可以首期支付总价款的50%，其余价款可以向招商银行或住房公积金管理机构借款支付。具体为买受人于2012年7月4日交纳首期房款1276357元，其余1200000元房款采用招商银行贷款方式支付。第十条“交付条件”约定，出卖人应在2014年3月31日前向买受人交付该商品房。第十一条“市政基础设施”规定，（1）上水、下水达到使用条件；（2）电：2014年3月31日达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，因出卖人原因导致延误的，买受人允许出卖人在60日内完成整改，逾期仍未达到的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十二条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第十四条“交接手续”约定，（1）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十五条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”约定，（1）该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房；（2）商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起90日内，买受人有权退房。 双方签订的《商品房买卖合同》共同包括附件及其《买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。其中，《补充协议》第十条约定，凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息均不作为双方权利义务的依据，出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。第二十一条约定，买卖合同签订后，任何一方不得单方解除买卖合同，如一方同意另一方提出解除买卖合同的请求，提出解除方应向对方支付总房款20%的违约金，买卖合同、本补充合同及买卖合同其他附件中约定一方有权单独解除买卖合同的情况除外。第二十二条约定，无论何种原因导致买卖合同终止，如买卖合同已经备案登记，买受人应当协助出卖人办理注销买卖合同备案登记事宜。出卖人于买卖合同备案登记注销后将已收取的房款扣除违约金及出卖人已支付的该买卖合同登记所发生的费用后无息返还买受人，其中贷款部分，由出卖人直接返还贷款银行。 2012年6月2日，汤俊支付阳光壹佰公司购房定金60000元；2012年6月8日，汤俊支付阳光壹佰公司购房首付款140000元；2012年7月4日，汤俊支付阳光壹佰公司购房首付款1076357元。合计支付阳光壹佰公司1276357元。 2014年3月31日，阳光壹佰公司向汤云利等人交房，汤云利等人以交房不符合合同约定为由，拒绝收房，并以阳光壹佰公司存在欺诈、重大误解、屋层高不符合约定、房屋存在污染等理由向一审法院提起诉讼要求解除案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》、退还购房款并承担房屋按揭款、利息及违约责任。 该案审理过程中，一审法院组织双方调解，阳光壹佰公司同意降低汤云利等人承担的违约责任，但汤云利等人拒不承担违约责任，调解无果。 前述生效判决认为，汤云利等人以阳光壹佰公司存在欺诈行为为由提出解除合同的主张，没有法律依据，依法不能支持。就阳光壹佰公司是否存在欺诈行为，没有证据予以证实。从能否解除合同来分析，汤云利等人没有举证证明成就了双方约定的解除合同的条件，也没有举证证明成就了法定解除的条件，故驳回了汤云利等人的诉讼请求。 二、2015年9月2日，成都市武侯区人民法院受理了招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招商银行）诉汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣、阳光壹佰公司金融借款纠纷一案。该院于2015年10月14日作出（2015）武侯民初字第7853号民事判决书，认定2013年5月15日，招商银行与汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣、阳光壹佰公司签订个人购房借款及担保合同，由汤云利等人向招商银行借款120万元，阳光壹佰公司对上述借款承担连带保证责任。截止2015年10月9日，汤云利等人未还款本金1090656.95元，利息、复利及罚息合计1169803.67元。招商银行为实现其债权支付律师费用60800元。成都市武侯区人民法院判决汤云利等人向招商银行支付借款本金、利息、复利及罚息共计1169803.67元，以及实现债权费用60800元，阳光壹佰公司承担连带保证责任。2016年3月17日，成都市武侯区人民法院受理了阳光壹佰公司诉汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣追偿权纠纷一案，经成都市武侯区人民法院一审、本院二审，本院于2016年12月1日作出（2016）川01终9603号民事判决书。依据相应生效判决认定：因汤云利等人未按约还本付息，招商银行向成都市武侯区人民法院提起诉讼，经成都市武侯区人民法院审理并判决汤云利等人支付本金、利息、罚息、复息共计1169803.67元，以及实现债权的费用60800元，阳光壹佰公司承担连带保证责任。2015年12月17日，阳光壹佰公司为汤云利等人代偿了借款本息、费用共计1224799.7元。该院并判决汤云利等人偿还阳光壹佰公司代偿款1224799.7元，并按照中国人民银行同期基准贷款利率计算自2015年12月17日至代偿款付清之日止的违约金。 2018年1月，阳光壹佰公司向成都市武侯区人民法院申请强制执行。依据2018年1月8日的房屋信息查询记录显示，案涉房屋仍登记在阳光壹佰公司名下，产权取得时间为2014年6月6日，成都市武侯区人民法院于2015年10月29日依据（2015）武侯民初字第7853号、（2015）武侯执保字1211号文书对案涉房屋进行了查封。阳光壹佰公司主张因案涉房屋涉及查封且汤云利等人拒绝收房并不配合，导致无法办理产权手续。汤云利等人表示因案涉房屋不符合交付条件故一直没有接受。 三、汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣诉阳光壹佰公司、叶荣商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2017年6月8日作出（2016）川0108民初5272号之一民事裁定，认为汤云利等人以同一当事人、同一法律关系、同一诉讼请求向一审法院重复起诉，违反了一事不再理的原则，裁定驳回汤云利等人的起诉。汤云利等人不服，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。本院于2018年6月28日作出（2018）川01民终759号民事裁定，认为汤云利等人在前案提起的诉讼请求与本案诉请一致，汤云利等人在前案中诉请解除系以欺诈为理由，其在本案中诉请解除合同系以法定解除为理由，其事实依据为：1.阳光壹佰公司和叶荣在合同中承诺了美食区有何师烧烤且何师烧烤与案涉房屋相邻，但在交房时未引进何师烧烤；2.阳光壹佰公司和叶荣承诺三年返租，以租金抵贷款，但其未按约返还租金；3.汤云利等人无力偿还贷款。认为从前案的审理来看，一审法院在前案围绕“合同是否有欺诈、重大误解”，“附件六中手写动火申请等内容的认定”，“层高是否符合合同约定的认定”，“污染的问题”四个方面进行审理和认定，并未对汤云利等人在本案中所主张的事实和法律依据进行审理。二审法院在前案虽然审理认为“汤云利等人没有举证证明成就了双方约定的解除合同的条件，同时也没有举证证明成就了法定解除合同的条件”，但从汤云利等人所提上诉理由来看，其在二审中并未提出本案所主张的事实和依据，二审法院在前案中也未对此作出具体认定和评价。故认为汤云利等人在前案和本案中的诉请虽然均为解除合同，但其就解除合同所主张的依据不同，且其在本案中所主张的依据未经前案审理和认定，人民法院可受理本案，故指令一审法院继续审理。 审理中汤云利等人明确除前述（2018）川01民终759号民事裁定书载明的解除事由外，还主张了以下解除事由：1.依据补充协议第二十一条的规定，双方协商同意解除；2.依据《商品房买卖合同》第十条和补充协议第六条的规定，阳光壹佰公司未将权属登记办理到汤云利等人名下，根据约定解除。就（2018）川01民终759号民事裁定书载明的无力偿还贷款，汤云利等人明确系指阳光壹佰公司提供虚假营业执照及银行流水导致银行向不符合贷款条件的汤云利等人发放了贷款，放款后阳光壹佰公司又不按照承诺支付租金导致汤云利等人无力偿还贷款。汤云利等人表示其既主张了协议解除即支付违约金的方式解除也包括了法定解除。 四、双方签订的《补充协议》第六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由于出卖人的原因未登记备案的，每逾期一日出卖人按买受人已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除买卖合同，买受人选择退房的，应在本条约定事项逾期一年后30日内书面提出退房要求，否则视为放弃退房权利，继续履行合同。买受人应自接到出卖人通知之日起7日内及时提交办理房屋所有权转移的相关文件及资料并交纳相关税费，如因买受人未能及时提交办理产权所需文件或未能及时交纳相关税费而导致房屋产权转移办理延期的，视为买受人违约，买受人应每日按房款总价的万分之一向出卖人支付违约金。审理中，阳光壹佰公司主张因汤云利等人未接房、交纳税费、提供相应手续、委托书以及案涉房屋已被查封，导致无法办理权属登记。汤云利等人表示阳光壹佰公司未通知其交纳税费及提交相关手续，并确认其在约定的产权登记办理期限前即已起诉要求解除合同。 就汤云利等人主张的关于阳光壹佰公司和叶荣承诺美食区有何师烧烤且与案涉房屋相邻以及承诺三年返租，以租金抵贷款的解除事由，汤云利等人提交了相应宣传广告资料、图纸及计算单等证据予以证实。其中的宣传图纸显示在案涉房屋附近区域标注有“美食区”“何师烧烤（意向签约位置）”字样，广告资料宣传有“三年返租超高收益”、“全方位扫除客户投资障碍”、“30万起坐享超高回报”、“东客站商圈比建设路商圈收益更高”等内容，部分宣传资料签署有“叶荣”字样，计算单载明了首付、按揭贷款、租金等内容。阳光壹佰公司对前述证据三性不予认可，且认为无法达到汤云利等人的证明目的。就其中的宣传资料认为，双方在补充协议中已明确约定双方权利义务应以正式买卖合同和补充协议为准，广告宣传不作为双方权利义务的依据，对其中签署有“叶荣”字样的宣传资料，因叶荣未到庭，无法确认。就何师烧烤，阳光壹佰公司确认其未入驻，但主张相应宣传资料已表明系意向签约，并未对何师烧烤的位置及物业形态等作出约定；就其中的计算单认为，既没有叶荣签字确认，无法判断其真实性，且与双方之间系商品房买卖关系而非售后返租关系的事实不符。阳光壹佰公司确认叶荣系案涉项目销售公司的员工。对前述证据，一审法院审查认为，阳光壹佰公司在一审审理中确认对外宣传过美食区有何师烧烤，且部分广告有阳光壹佰公司员工叶荣的签字，叶荣未到庭应视为放弃答辩、举证、质证等相关权利，故一审法院对汤云利等人出示的宣传广告资料的真实性予以认可，至于是否能到达其证明目的将结合其他事实进行综合认定。对前述计算单，因无相关主体的确认，其真实性存疑，一审法院依法不予采信。 就汤云利等人主张的关于其无力偿还贷款的解除事由，其提交了营业执照复印件等，以证明其无固定收入及工作，不具备贷款条件，叶荣伪造了营业执照及银行资金流水骗取贷款。阳光壹佰公司对营业执照复印件三性不予认可。汤云利等人同时申请一审法院调取营业执照及银行资金流水，以证明系叶荣伪造了前述证据。汤云利等人同时确认，贷款申请材料系其与叶荣一起向银行提交，其进行了签字确认。一审法院审查认为，前述证据系复印件，其真实性存疑，一审法院依法不予采信。同时，对汤云利等人的调查取证申请，因该项申请达不到其证明目的，一审法院依法不予准许。 一审法院认为，汤云利等人与阳光壹佰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》系双方作为平等民事主体之间真实自愿的意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，属合法有效，各方当事人均应受此约束。现汤云利等人举出相应事由拟证明《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》已符合法定或约定的解除条件并主张解除合同，对此，一审法院一一进行评述。 一、关于汤云利等人主张的阳光壹佰公司交付的房屋不符合其宣传的紧邻何师烧烤以及三年返租、以租金抵贷款的解除事由。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。从阳光壹佰公司销售广告的内容看，系侧重于对周边配套设施及商品房投资价值的宣传，图纸上虽以何师烧烤做宣传但明确载明仅系意向签约位置，汤云利等人主张广告中的三年返租抵贷款，结合广告内容可知阳光壹佰公司系宣传其铺面租金高、回报率高的投资优势，并未作出以租金抵贷款的承诺，同时，双方在其后签订的《补充协议》亦明确约定，凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息均不作为双方权利义务的依据，出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准。故综上，汤云利等人主张上述宣传内容是阳光壹佰公司的先合同义务的理由不能成立，其也未举证证明阳光壹佰公司交付的房屋存在违反双方《商品房买卖合同》及补充协议的情况，故一审法院对其依据的该项理由依法不予支持。 二、关于汤云利等人主张的叶荣用虚假材料骗贷使其无力偿还贷款的解除事由。一审法院认为，借款担保合同系汤云利等人与银行所签，向银行贷款应是汤云利等人的真实意思表示，对其中的贷款金额、期限、利率、还款方式等内容也理应清楚，现汤云利等人称无力还款应归结于其自身原因；同时，其对于叶荣制作虚假材料骗取贷款的主张也未提交相应证据证明，故一审法院对其该项解除事由亦不予支持。 三、关于汤云利等人主张的阳光壹佰公司未按约办理房屋权属登记至其名下的解除事由。一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定阳光壹佰公司应在交房后365日内将办理权属登记需由公司提供的资料报产权登记机关备案，2014年3月阳光壹佰公司向汤云利等人交房，但后者拒绝收房并诉至法院要求解除合同，在双方就是否解除合同存在争议期间，房屋不具备继续过户办证的事实基础，加之因汤云利等人未按约向招商银行还本付息产生的诉讼导致案涉房屋于2015年被法院查封，使房屋客观上也不具备过户的条件。因此，虽然案涉房屋至今未办理过户，但并非由于阳光壹佰公司的过错所致，汤云利等人以此为由要求解除合同无事实和法律的依据，一审法院不予支持。 四、关于汤云利主张的其原意依照补充协议第二十一条的规定以支付违约金的方式解除。一审法院认为，该条款规定的系“任何一方不得单方解除买卖合同，如一方同意另一方提出解除买卖合同的请求，提出解除方应向对方支付总房款20%的违约金”，即适用通过支付违约金以解除合同的前提条件为相对方同意解除，本案中，阳光壹佰公司明确表示不同意解除，故汤云利该项解除事由无事实及合同依据，一审法院不予支持。 综上所述，汤云利等人举示的证据不足以证明双方就解除合同达成了一致，也不足以证明阳光壹佰公司构成根本违约成就了法定解除合同的条件，故其提出的解除合同的请求不能成立，一审法院不予支持。叶荣系阳光壹佰公司的员工，其宣传、销售行为仅系履行职务的行为。故对于汤云利等人在解除合同的基础上要求阳光壹佰公司、叶荣共同退还房款、支付利息、赔偿违约金、返还银行按揭款的诉求一审法院亦无法支持。叶荣经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等相关权利。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣的全部诉讼请求。一审案件受理费27210元，公告费300元，由汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣承担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，汤云利等人与阳光壹佰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。根据二审调查中的归纳及双方的确认，本案争议焦点为：汤云利等四人是否有权解除前述案涉合同，具体包括：1、阳光壹佰公司在宣传图纸、广告资料中关于美食区、何师烧烤入驻及售后返租的内容是否构成案涉房屋买卖合同约定的内容；2、汤云利等人自称无力偿还按揭款项，无力履行合同主要义务，其是否因此享有案涉房屋买卖合同的法定解除权；3、阳光壹佰公司偿还银行贷款，是否构成案涉房屋买卖合同解除事由；4、案涉房屋买卖合同的备案情况是否影响合同的生效。 关于宣传图纸、广告资料中关于美食区、何师烧烤入驻及售后返租的内容是否构成案涉房屋买卖合同约定的内容。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十五条规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”由此可见，一般商业广告中的内容，不属于合同约定的权利义务事项，双方对权利义务的界定，应以合同订立时双方约定为准。本案中，阳光壹佰公司在宣传资料中关于美食区、何师烧烤的内容后专门备注了“意向签约位置”，售后返租的内容亦缺乏具体详细的内容，因此前述广告宣传内容不能视为合同内容，阳光壹佰公司未能引进何师烧烤和进行售后返租等，不属于违约情形。汤云利等人还主张，合同中关于广告内容的约定系对方格式合同，应属无效，对此本院认为，广告内容一般应认定为要约邀请系法律规定，即便格式条款中有该约定，亦不属于无效内容。故本院对汤云利等人关于阳光壹佰公司未能引进何师烧烤和进行售后返租构成违约，其有权解除案涉买卖合同的主张不予支持。 关于汤云利等人自称无力偿还按揭款项，无力履行合同主要义务，其是否因此享有案涉房屋买卖合同的法定解除权。本院认为，当一方当事人不履行主要义务时，合同的解除权一般情况下仅能由守约方享有，故本案中汤云利等人不能履约时，其不享有合同的解除权。 关于阳光壹佰公司偿还银行贷款，是否构成案涉房屋买卖合同解除事由。本院认为，以按揭方式支付房款的房屋买卖交易中，贷款合同和房屋买卖合同系独立同时又有一定联系的合同，当因买受人在贷款合同中作为借款人未能偿还贷款，致使房屋出卖人在贷款合同以担保人身份中履行了担保义务时，买受人应偿还出卖人支付的代偿款。但担保代偿情形的出现，不构成买卖合同的解除事由。故汤云利等人关于对方已代偿房款，房屋买卖合同应解除的主张不能成立。 关于备案情况是否影响合同的生效。本院认为，一般情况下，合同成立即生效。房屋买卖合同备案仅是对合同本身进行备案登记，以保障交易安全的一种管理方式，同时案涉合同中也并未约定合同备案才生效，故案涉合同是否备案，不影响合同的生效。 综上，汤云利等人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27210元，由汤云利、魏育齐、汤俊、罗凤鸣负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年八月十一日 书记员 王小禹