浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初4645号 原告：余姚市东兴汽车销售服务有限公司。住所地：余姚市凤山街道同光村。统一社会信用代码：91330281793026920D。 法定代表人：王旭东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢佳男，上海国策律师事务所律师。 被告：浙江恒达农业发展有限公司。住所地：余姚市东郊工业园区。统一社会信用代码：91330281739497924A。 法定代表人：沈文良，该公司执行董事。 原告余姚市东兴汽车销售服务有限公司（以下简称东兴公司）与被告浙江恒达农业发展有限公司（以下简称恒达公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月1日立案，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告东兴公司的委托诉讼代理人谢佳男到庭参加诉讼，被告恒达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东兴公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决原被告双方2016年7月15日签订的《续租补充协议》有效，双方按照约定继续履行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月13日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定将被告所有的土地使用权部分出租给原告〔土地使用权证号余国用（2009）第0××7号〕，租赁物面积1650平方米，双方人认可的空地面积1596平方米，约定租赁期从2010年7月15日起到2020年7月14日，年租金 165000元（租赁物）+95760（空地）元，5年后租金按照1.075倍递增。《厂房租赁合同书》签订后，原告投入200余万元在承租的空地上建造了汽车4S店和汽车维修厂，经营状况良好。2013年6月25日，双方又签订了《厂房租赁补充协议》增加了厂房租赁面积108平方米，对应租金11000元每年。2016年7月15日，原告与被告补充签订了《续租补充协议》，约定原租赁期延长8年，至2028年7月14日止。承租期间，原告对承租空地上4S店等地上建筑加大了投入进行了装修和扩建。两份合约均是双方真实意思表示，原告在承租空地上投入了大量人力物力建设了自己的4S店和汽车维修店，原告自2010年7月15日租赁该地块开始，一直按时支付租金，合法经营。《厂房租赁合同书》和《续租补充协议》均是双方真实意思表示，请求法院确认有效，要求被告继续履行至2028年7月14日。因为原告已在涉案协议约定的空地上投入了大量人力物力，如因被告自身原因无法履行协议，被告需补偿原告的巨额损失。原告请求法院确认《续租补充协议》有效，要求被告继续履行至2028年7月14日。依照相关法律和事实，原告请求法院依法予以上述诉讼请求。 被告恒达公司书面辩称，被告认为签订《续租补充协议》属实，但是根据法律的规定，该协议不受法律保护。2010年7月13日，就涉案的被告名下位于余姚市城区××村的房地产〔余房权证城区字第Ａ××6号、余国用（2009）第0××7号〕，被告与原告签订《厂房租赁合同书》，约定租赁期限为2010年7月15日至2020年7月14日止。租赁过程中，2013年12月30日对该房地产浙商银行股份有限公司宁波余姚支行设立了抵押权。而2016年7月15日，原被告签订的《续租补充协议》，约定原租赁期限延长8年，至2028年6月30日。被告认为双方签订的《续租补充协议》是双方真实意思表示，但《物权法》第一百九十条有明确规定，对抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，余姚法院在（2020）浙0281执民39号执行裁定书，裁定驳回了本案原告的执行异议。因此，被告认为虽然当时双方签订协议属实，但该协议内容因违反法律的规定，不被认可。故被告请求法院和依照法律规定依法裁决。 为证明自己的主张成立，原告向本院提交了以下证据：1.续租补充协议1份，拟证明2016年7月15日（在上一份租赁合同届满前），原被告双方续签了《续租补充协议》，约定原租赁期限延长8年，至2028年7月14日止的事实。2.厂房租赁合同及补充协议各1份，拟证明2010年7月13日，原被告双方签订《厂房租赁合同书》，约定将被告所有的土地使用权部分出租给原告，租赁物面积1650平方米，双方认可的空地面积为1596平方米，约定租期从2010年7月15日起到2020年7月14日，年租金165000元（租赁物）+95760元（空地）。2013年6月25日，双方又签订了《厂房租赁补充协议》增加了厂房租赁面积108平方米，对应租金11000元每年的事实。 为证明自己的主张成立，被告向本院提交了（2020）浙0281执异39号执行裁定书1份，原告东兴公司在该案中作为异议人（案外人）提出执行异议，要求法院认可租赁期限到2028年7月14日为止，在拍卖涉案房地产时进行带租拍卖；如不能认可续租补充协议的效力，则将异议人出资建造的地上建筑物所对应的拍卖款优先赔偿异议人，原告提出的执行异议被法院驳回。 被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证权利。经审查，本院对证据作如下认定：1.对原告提交的证据1，被告在答辩状中也确认签署续租补充协议属实，故对该证据予以采信。2.对原告提交的证据2，本院予以采信。3.对被告提交的证据，原告认为该执行异议针对的对象是余姚市通易汽车销售有限公司，被告恒达公司与余姚市通易汽车销售有限公司是两个不同的法律主体，该裁定也没有对续租补充协议的效力作为认定。经审查，该证据系本院作出的执行裁定书且已经生效，对驳回执行异议的事实予以确认。 经审理，查明如下事实：2010年7月13日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同书》，载明：甲方将位于浙江省宁波市余姚东郊东业园区的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为1650平方米，空地面积为1596平方米。本租赁物的功能块为汽车4S店及修理，包租给乙方使用。租赁期限为2010年7月15日起至2020年7月14日止。租赁期限届满前3个月提出续租，经甲方同意后，付清续租房租后租赁期限顺延。本出租合同的租赁保证金为人民币贰万元正。年租金为协议价人民币厂房壹拾陆万伍仟元每年、空地玖万伍仟柒佰陆拾元正每年（未含税）。协议期间前五年租金不变，后五年每年按上年度租金的1.075倍递增，每年6月30日前一次性付清。合同签订后一次性付清。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同意须向政府有关部门申报同意。如装修、改建方案可能对公用部门及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担。租赁期满后由乙方无条件恢复原貌，费用由乙方承担。 2013年6月25日，原告（租赁方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《厂房租赁补充协议》一份，载明：甲乙双方在原有签订租房协议的基础上，乙方因厂房面积不够，经双方协商增加厂房租赁面积108平方米，开始时间为2013年7月1日，终止时间随主体租赁合同终止，未含税租赁费用为每年壹万壹仟元（11000元），每年的增幅跟随主体合同执行，其余未涉及到事项参照主体合同。本协议一式两份，签字盖章后生效。 2016年7月15日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《续租补充协议》一份，载明：经甲乙双方协商决定，就原签订2010年7月15日签订的《厂房租赁合同书》作如下补充协议：1、原租赁协议到期至2020年7月14日止。现延长租期8年，即至2028年7月14日止。2、续租期间每年租金仍按原《厂房租赁合同》的递增幅度计算。3、租用期间如遇政府征用，乙方所投入的工程建设费、装潢费、经营补偿费及搬迁费等政府给予的补助资金，甲乙双方各按50%享受。土地和厂房的补偿款全部归甲方享受。4、其他合同内容不变。 2013年12月27日，浙商银行股份有限公司宁波余姚支行与恒达公司签订最高额抵押合同，约定以恒达公司名下位于余姚市城区××村的房地产〔余房权证城区字第Ａ××6号、余国用（2009）第0××7号〕为抵押物，为抵押人所欠浙商银行股份有限公司宁波余姚支行的款项提供抵押担保。2013年12月30日办理了抵押登记。2017年9月29日，中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司与浙商银行股份有限公司宁波余姚支行签订债权转让合同，并完成了债权转让手续，就该笔本金为50000000元的债权，本院审理后作出（2017）浙0281民初615号民事判决书。中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司根据该民事判决书申请强制执行，要求实现抵押债权。此后，该笔债权转让给了余姚市通易汽车销售有限公司。现余姚市通易汽车销售有限公司作为申请人要求实现涉案房地产的抵押权。 原告作为异议人对涉案租赁物提出执行异议，认为根据租赁协议，要求法院认可异议人的租赁期限到2028年7月14日为止，在拍卖涉案房地产时进行带租拍卖；如不认可《续租补充协议》的效力，则将异议人出资建造的地上建筑物所对应的拍卖款优先赔偿异议人。本院于2020年4月7日作出（2020）浙0281执异39号执行裁定书，认为：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。异议人东兴公司与被执行人恒达公司于2010年7月13日签订的《厂房租赁合同书》，约定租赁期限为2010年7月15日起到2020年7月14日止。涉案的恒达公司名下位于余姚市凤山街道同光村的房地产〔余房权证城区字第Ａ××6号、余国用（2009）第0××7号〕，在2013年12月30日设立抵押，现申请执行人余姚市通易汽车销售有限公司要求实现抵押债权，故2016年7月15日签订的《续租补充协议》，不得对抗抵押权的实现。至于异议人东兴公司要求将其出资建造的地上建筑物所对应的拍卖款优先赔偿给其的请求，本院认为异议人既然主张在2010年7月13日签订《厂房租赁合同书》约定的租赁期限届满后再延长八年租期，表明其愿意将《厂房租赁合同书》约定到2020年7月14日的租期履行完毕。而根据《厂房租赁合同书》的约定，在2020年7月14日租赁期限届满后，租赁物上异议人所装修、改建的物品应当恢复原貌，即租赁期满后，租赁物上不会存在异议人出资建造的地上建筑物。故异议人的该项请求亦不能支持。综上，异议人的异议请求不能成立。裁定驳回异议人东兴公司的执行异议。裁定书送达之后，原告作为异议人未依法提出执行异议之诉，（2020）浙0281执异39号执行裁定书已经生效。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效。具备下列条件的民事行为有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，原被告于2016年7月15日签订的《续租补充协议》符合上述民事行为有效的条件，故本院认为对原告要求判决双方签订的《续租补充协议》有效的诉讼请求予以支持。订立抵押合同签抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，原被告在2016年7月15日签署《续租补充协议》时，涉案租赁物已经设立抵押权，《续租补充协议》的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，现债权人要求实现抵押权，且本院作出的（2020）浙0281执异39号执行裁定书已经裁定驳回了原告的执行异议，故对原告要求双方按照协议约定继续履行的诉讼请求不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的权利，不影响本院依法审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告余姚市东兴汽车销售服务有限公司与被告浙江恒达农业发展有限公司于2016年7月15日签订的《续租补充协议》有效； 二、驳回原告余姚市东兴汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告余姚市东兴汽车销售服务有限公司承担20元，由被告浙江恒达农业发展有限公司承担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，预交上诉案件受理费，逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 员 丁金琴 二〇二〇年八月二十八日 代书记员 朱黎英