辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0602民初886号原告：徐德喜，男，1957年8月27日出生，汉族，辽宁恒星泵业有限公司退休职工，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：袁清宽，辽宁凡响律师事务所律师。被告：赵凤荣，女，1964年11月30日出生，汉族，无职业，住丹东市振安区。被告：郭银，男，1986年12月12日出生，汉族，住丹东市元宝区。两名被告共同委托诉讼代理人：周临煦，男，1954年3月9日出生，满族，辽宁省合同法研究会法律部工作人员，住丹东市元宝区。第三人：丹东现代房屋开发有限公司，住所地丹东市振兴区振四街36号。法定代表人：殷鸿鹏，经理。委托诉讼代理人：刘成武，男，1963年9月26日出生，汉族，丹东现代房屋开发有限公司法律顾问，住丹东市振兴区。原告徐德喜诉被告赵凤荣、郭银，第三人丹东现代房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐德喜的委托诉讼代理人袁清宽，被告赵凤荣、郭银的共同委托诉讼代理人周临煦，第三人丹东现代房屋开发有限公司的委托诉讼代理人刘成武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐德喜向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告赵凤荣于2008年2月11日签订的《房屋买卖协议书》有效；2、判令两名被告及第三人协助原告办理座落在房屋的产权登记和转移登记手续；3、依法判令两名被告承担办理产权登记产生的各项税、费（包括契税、房屋维修资金、办证费等）；4、依法判令两名被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告赵凤荣于2008年2月11日将其回迁安置在房屋出卖给原告，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中约定房屋总价款173000元（含室内物品），交房时间为2008年3月7日前，原告交清房款同时被告交房；被告负责交房前所有费用包括办理房照费用，交房过户等费用由原告承担，被告方有责任协助办理。同时约定除过户正常交易费以外的费用均由被告承担，包括回迁房屋入户时没交清或者房屋买卖时应交的费用。上述《房屋买卖合同》签订后，原告按合同约定已交清全部房款，被告也按约定在2008年3月将房屋及回迁安置有关材料交付给原告，原告一直居住使用涉案房屋至今。上述房屋因之前一直不符合办证条件，2020年5月经第三人通知包括涉案房屋在内的江景之都房屋可以办理产权登记。原告接到通知后到小区物业办证，现场了解到需由被告交付房屋维修资金后方能办理产权登记，因房屋维修资金依《房屋买卖合同》约定应由被告承担，经联系被告要求其交付并办理产权登记，协助原告办理涉案房屋转移登记手续，被告拒绝办理也不履行协助义务。因涉案房屋涉及两次买卖，应由第三人与被告办理产权登记后，再由被告转移登记给原告，现因被告不履行合同义务，故应由第三人一并协助原告办理涉案房屋产权登记及转移登记手续。特提起诉讼，请贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告赵凤荣、被告郭银共同辩称：1、涉案房屋买卖合同中仅有赵凤荣一人签字，其丈夫是该房屋的共同共有人，没有在合同中签字，应视为该房屋买卖合同无效，属合同效力待定状态；2、该房屋在买卖过程中的市场行情在3500元至4000元/平方米，按当时市场价该房屋交易价应在250000元左右，而且该房屋在被告入住时花费50000余元装修费。被告丈夫之所以不签字，是认为该房屋的交易价格显失公平，客观讲当时的房价少卖10万元，不同意卖。被告郭银当时也对该房屋的交易价格持同样的意见。被告赵凤荣的个人签字并收取房款是其个人行为，侵害了该房屋共同共有人的合法权益。现在被告郭银的意见是该房屋在原告居住期间的房租抵顶170000元的房款，多退少补，被告郭银对原告支付170000元的房款，支付银行同期贷款利息将房屋收回。另从公平原则考虑，被告郭银在原告能增加房屋价款补偿的基础上，可以考虑配合原告办理房屋更名手续；3、原告提出办理房照、房屋维修资金等费用由被告承担，是无理、无法可依的诉讼请求。房屋维修资金是房主居住后交纳的费用，原告享有该房屋取得后的维修待遇，转嫁这笔费用由被告承担是决不能接受的。因此，被告恳请法院查明本案客观事实，切实维护被告的合法权益。第三人丹东现代房屋开发有限公司陈述：针对该房屋的合法持有人予以向房产提供相应资料，办理相关手续。经审理查明，2003年1月10日，被告赵凤荣作为被拆迁人与拆迁人沈阳恒基房产开发集团有限公司就座落在艚船街4组42号私有房屋签订了《拆迁安置协议书》。2007年该房屋回迁至丹东市元宝区。2007年7月25日，被告赵凤荣交纳了进户的相关费用（含：增扩面积款、动迁补助费、电梯运料费等）。2008年2月11日，原告作为甲方与被告赵凤荣作为乙方签订了《房屋买卖协议书》，主要约定：“乙方将座落在江景之都X号楼1单元X室，建筑面积63.29平方米的房屋，作价173000元整（含室内物品）卖给甲方。甲方交定金5000元整……。3月7日以前交清房款时，乙方同时交房，交房时乙方将同时交清原入户时的各项费用收据，如（电费、水费、有线电视费、电话费、煤气费、卫生费、取暖费等）。交房前的所有一切费用由乙方承担（含办房照的费用）、房的公证费、过户费、各项收费卡的过户费均有甲方承担。乙方有责任协助办理（乙方同时承担房屋过户时正常交易费以外的，也就是入户时没交清或房屋买卖时应交的费用）。见证人：张逢林”。2008年2月1日，被告赵凤荣为原告出具收据一张，载明收到房屋定金5000元。同年2月28日，被告赵凤荣收取房款167000元，并为原告出具了相应的收据。尚余1000元购房款双方均认可在产权手续办理完毕后支付。涉案房屋由原告居住至今。2020年5月12日，江景之都物业管理处在小区单元门粘贴《通知》，告知回迁楼的业主已可以办理产权手续，办理产权需要携带安置协议、交款收据、入户通知单、购房人身份证原件或复印件、维修基金发票。另查，被告赵凤荣与案外人郭长青为夫妻，二人育有一子即被告郭银。郭长青于2017年7月23日去世，郭长青的父母均先于其去世。诉讼中，原告表示由其先行垫付办理房屋产权登记所需的税、费，该费用将另案主张。本院所确认的上述事实，有拆迁安置协议书、拆迁证明、公证书、进户费用结算单、回迁户入住通知单、通知、房屋买卖协议书、收据、收款收据、证明、结婚证、死亡注销证明、注销户口证明、常住人口登记表以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,本案的争议焦点为:原告与被告赵凤荣之间的房屋买卖合同是否有效。庭审中，各方均认可被告赵凤荣将案涉房屋出卖给原告的事实。在房屋买卖协议签订阶段，原告与作为被拆迁人的被告赵凤荣签订协议符合常理也不违反法律规定。原告已经实际入住多年并且支付了绝大部分购房款，仅剩余1000元因未办理产权证尚未支付，该款被告不同意在本案一并处理，可另案主张。两名被告辩称出卖房屋时未经郭长清同意,房屋买卖协议无效，因案涉房屋自2008年起已不再由被告赵凤荣夫妇占有、使用，郭长清当时也了解出售房屋的事情，但直至其去世前未提出过异议,应视为同意，故对两名被告的上述辩解意见，本院不予采信。原告徐德喜与被告赵凤荣签订的涉案房屋买卖协议是双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。房屋买卖协议合法有效,协助办理产权过户手续是出卖人的附随义务,由此产生的合同之债在郭长青去世后,由两名被告承担,两名被告及第三人有义务协助原告办理涉案房屋的产权登记和转移登记手续。诉讼中，原告表示办理房屋产权登记的税费由其垫付后另行主张，故本案中不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(三)》第十一条的规定，判决如下：一、原告徐德喜与被告赵凤荣于2008年2月11日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、被告赵凤荣、被告郭银及第三人丹东现代房屋开发有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告徐德喜办理座落于丹东市元宝区房屋的产权登记和转移登记手续，办理房屋产权登记所需费用由原告先行垫付。案件受理费6308元，减半收取3154元，由被告赵凤荣、被告郭银承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  孙玉秀二〇二〇年八月二十四日书记员  马 丽