山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终2687号 上诉人（原审原告）：臧友峰，男，1972年8月1日出生，汉族，农民，住山东省郯城县。 委托诉讼代理人：袁震，山东三禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈玉久，山东三禾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙敏，女，1981年11月5日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：冯晓，山东超然律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐洪波，男，1979年11月25日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 上诉人臧友峰因与被上诉人徐洪波、孙敏房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东平县人民法院（2019）鲁0923民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 臧友峰上诉请求：1.撤销原审判决第一、三项内容，并改判徐洪波、孙敏返还臧友峰租金960,556元及利息（利息自2017年6月28日起至孙敏、徐洪波返还全部租金之日止，以960,556元为基数按年利率6%计算）；2.孙敏、徐洪波共同承担本案的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。房屋空闲状态并未产生任何损失，就算产生损失也应由孙敏、徐洪波承担。1、臧友峰为扩大经营在涉案租赁合同院内修建房屋，臧友峰的扩建行为得到了孙敏、徐洪波的同意。且房屋修建好后，合同期满房屋所有权按照《联营协议》的约定归孙敏、徐洪波所有，臧友峰亦每年支付新建房屋相应的租金，这使涉案房屋使用价值、租赁价值得到了极大的增加，孙敏、徐洪波是修建房屋的最大受益方。2、新建房屋被认定为违章建筑遭到拆除原因在于孙敏、徐洪波。一方面，臧友峰于2012年9月修建房屋至2017年5月份孙敏收到东平县城市管理综合执法局出具的责令整改通知书以及中国邮政集团公司山东省东平县分公司出具的拆除通知，已长达五年。新建房屋未办理相关手续，被拆除是徐洪波、孙敏对自己权益的懈怠。另一方面，整改通知书及拆除通知的送达主体为孙敏，可知涉案被拆除房屋的责任主体为孙敏、徐洪波，孙敏、徐洪波应承担房屋被拆除的责任。3、双方解除合同并非因合同目的不能实现，但臧友峰租赁的新建房仅仅占其租赁物的少部分，并不当然致使合同无法实现。根据庭审中查明的事实可知，解除合同系双方合意，也就说解除合同是经过孙敏、徐洪波同意的，那么臧友峰更不应承担房屋空闲时的损失。综上，臧友峰承担六成责任明显过重。二、一审法院未支持臧友峰诉请的利息（资金占用费）属于适用法律错误。1、臧友峰与孙敏、徐洪波未对应返还垫付租金数额进行结算原因在于孙敏、徐洪波。从2017年6月28日臧友峰与孙敏、徐洪波解除合同并搬离后，孙敏、徐洪波就应积极配合臧友峰进行结算，但臧友峰多次追讨租金未果从而形成本诉。臧友峰无法单方面完成结算行为，孙敏、徐洪波逃避结算的后果即臧友峰的利息（资金占用费）损失理应由孙敏、徐洪波承担。近百万现金由孙敏、徐洪波无偿使用两年有余，臧友峰损失巨大。2、同时根据一审判决书，既然已经认定双方解除合同时间为2017年6月28日，那么理应同时支持孙敏、徐洪波相关的利息（资金占用费）。根据庭审查明的事实可知，臧友峰诉请的租金系提前预付的租金。既然为提前预付，在双方解除合同之后臧友峰主张利息（资金占用费）就完全合情合理了。综上所述，臧友峰认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。 孙敏辩称，关于涉案房屋租赁期间租赁费应当由臧友峰承担，臧友峰在租赁期内私自建造房屋，因没有办理建设审批手续属于违章建筑，被政府强制执法部门强制拆除，因此产生的不利后果与孙敏无关。虽然臧友峰于2017年6月28日单方提出解除租赁合同，但双方同意终止租赁合同的日期应2018年3月止，这期间的租金损失应由臧友峰自行承担。其次，关于臧友峰要求的利息问题。一审已经查明，双方的合同及借据中，均未对利息进行约定，双方也没有对垫付租金金额进行结算。且双方不能继续履行合同的主要原因，也是因臧友峰违章建筑被拆除所致，因此臧友峰要求孙敏承担利息的请求没有任何事实和法律依据。再次，臧友峰在租赁期间，拆除了属于中国邮政集团有限公司山东省东平分公司六间平房，造成了直接财产损失20万元。现该损失已由孙敏全额进行了赔付，臧友峰也应分担部分损失。 徐洪波未予答辩。 臧友峰向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与孙敏签订的房屋租赁合同；2.二被告连带返还原告租金960，556元（2017年6月28日至2017年7月20日的租金28，930元，2017年7月21日至2018年2月20日的租金221，000元，2018年2月16日至2019年2月16日租金470，000元，2019年至2020年7个月租金240，625元）及利息（利息以960，556元为基数按年利率6%计算自2017年6月28日起至被告返还全部租金之日止）、安装变压器及设备费用25，000元，共计985，556元；3.本案的诉讼费由二被告共同承担。 一审法院认定事实：2012年7月14日，孙敏（甲方）与臧友峰（乙方）签订《联营协议》，约定：一、乙方必须认真阅读并认可甲方原租赁合同内容（即与东平邮政局签订出租合同）；二、甲方将商品房一楼（八间门市）及后院以第一年肆拾万元（40万元）的价格交给乙方使用。2016年2月8日前付予甲方肆拾捌万元（48万元）。超过依约未交房屋使用费，甲方有权将房屋收回，由此产生的损失，甲方概不负责。2012年8月10日孙敏出租方（甲方）与臧友峰承租方（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2012年7月14日签订了《房屋租赁合同》（原合同租期为5年，自2012年7月14日起至2017年7月20日止）。”双方达成如下补充协议：1、因乙方改造建设工期较长，合同期根据原合同的约定再顺延一个月，即2012年8月20日起至2017年8月20日止。2016年12月19日，孙敏（甲方）与臧友峰（乙方）签订《东平续延合同》约定：1、租期自2018年2月16日至2023年2月17日，2、租金：前三年每年租金55万元，后两年如果行情很好每年递增5%。（双方协商）。如果提前付房租扣除月息1分利息金额。臧友峰签字时间为2017年12月8日。2016年10月28日孙敏出具《收到条》：今收到大福源2018年2月16日-2019年2月16日租金伍拾伍万元整，其中肆拾柒万元现金，捌万元利息，现金由银行汇款汇入。2012年12月16日，徐洪波（甲方）与臧友峰（乙方）代理人蔡齐签订《用电合同书》，约定由甲、乙双方共同出资安装一台50千伏变压器及成套设备，由甲方出资2.8万元、由乙方出资2.5万元共同筹建。3、乙方（臧友峰）最后一次支付房租费用时，扣除投资变压器及设备的费用2.5万元。2012年12月17日孙敏出具《收到条》：今收到现金贰万伍仟元整（￥2，5000元）。2016年12月28日孙敏出具借条：今借大福源臧友峰大写贰拾四万零六百贰拾伍元（小写￥240，625元正），春节前还大福源臧友峰，如还不上可抵作臧友峰租赁孙敏2019年到2020年年租的七个月。2012年8月7日，案外人东平县邮政局出租方（甲方）与孙敏承租方（乙方）签订《补充协议》，补充协议中关于涉案房屋的租金均被抹去，无具体租金、投资数额。同时查明，2017年5月11日，东平县违法建设治理和环境提升指挥部、东平县城市管理综合执法局（代章）向孙敏出具责令整改通知书：你于2012年9月在东平县楼后施工建设一层房屋。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，你自收到本通知书之日起30日内到相关部门办理规划建设手续，如逾期未整改完毕，将予以强制拆除。2017年5月18日中国邮政集团公司山东省东平县分公司向孙敏发出通知：按照县创卫指挥部指示要求，位于老汽车站北、三联家电南，你租赁东平邮政分公司院落一处有违建现象，应于2017年5月31日前拆除。拆除部分是楼前外接部分、楼后院内钢架建筑全部拆除，北院墙保留。后，违建部分被拆除，2017年6月28日原告与被告方协议解除了双方所签订的所有租赁合同并搬离。另查明，原告搬离后，徐洪波（徐红波）（甲方）与案外人山东中卓华图教育文化科技发展有限责任公司泰安分公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，乙方承租的办公用房位于房屋，建筑面积为531平方米。房屋租赁期自2018年2月28日至2023年2月27日，共计5年。第一年租金为200，000元。；孙敏（甲方）与张理（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将东平县城中段路西邮电商贸楼中间三问出租与乙方使用。1.出租房屋面积共约100平方米左右（使用面积）。三、租赁期间、用途：1.该房屋租赁合同有效期5年。本次合同自2018年3月26日起至2023年3月25日止。四：租金。；第一年租金拾玖万元。 一审法院认为，公民合法的房屋租赁权及租住权受法律保护，依法订立的租赁合同，双方当事人应本着平等、自由及诚实信用的原则履行合同。本案原、被告之间在相互自愿的基础上所签订的租赁合同，不违反法律规定，为有效合同。双方应本着诚实信用的原则全面履行合同。合同履行中，原告经被告同意后对涉案院内的平房进行了改建，后因违法建筑被拆除，致使合同目的不能实现。2017年6月28日，原、被告协议解除了涉案房屋的租赁合同，原告搬离，并同意让被告继续对未被拆除的涉案房屋向外租赁。至2018年3月26日，被告将被拆除的涉案房屋全部向外租赁完毕。原告向被告索要提前支付的相关租金及投资变压器的费用，被告不予返还，形成本诉。一审法院认为，因双方签订的租赁合同已于2017年6月28日协议解除，对于原告要求解除租赁合同的主张一审法院不予涉及。合同协议解除后，被告已收取的原告提前缴纳未履行期间的租赁费合理部分应返还给原告，原告要求被告返还租赁费的合理部分及被告应承担的安装变压器及设备费用一审法院予以支持；对于原告主张的利息，因合同及借据中均未约定利息，双方亦未对应返还垫付租金数额进行结算，双方不能继续履行合同的主要原因也是原告的违章建筑被拆除所致，对原告要求被告支付利息的请求，一审法院不予支持，判决：一、孙敏、徐洪波返还臧友峰租金795，365.96元；二、孙敏、徐洪波支付臧友峰安装变压器及设备费用25，000元；三、驳回臧友峰的其他诉讼请求。上述款项均于本判决生效后十日内付清。案件受理费13,656元，由臧友峰负担2230元，孙敏、徐洪波负担11,426元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙敏、徐洪波提交两份中国邮政有限公司山东省东平县分公司出具的证明，证实孙敏、徐洪波已经将涉案房屋的租金全部付清，并未减免；还证实由中国邮政集团有限公司山东省东平分公司所有的东平县城局园平房拆除赔偿款20万元已由孙敏、徐洪波孙敏于2020年4月24日缴清。臧友峰对于证据一的真实性没有异议，对关联性有异议。对于证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，认为孙敏、徐洪波与东平县邮政局约定的损失数额对原告不具约束力。即使被拆的平房存在损失，被拆除的平房的所有人为东平县邮政局，其损失也应当由东平县邮政局的主张。本院认为，上述证据不符合证据形式，且与本案无关，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。该法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，臧友峰因违建房屋被拆除导致其合同目的无法达到，故主动提出解除合同，经孙敏、徐洪波同意，双方将涉案合同解除。但合同解除之后，当事人一方可以要求对方赔偿损失。本院认为，一般情况下，在房屋租赁合同中，承租方突然提出解除合同，必然会导致出租方需要花费一段时间重新寻找新的承租人。因涉案合同系臧友峰主动提出，为减少出租人的损失，臧友峰本应在合理期限之前通知孙敏、徐洪波一方予以避免产生租金损失。本案中，因双方对合同解除之后可能导致的损失并未进行明确约定，故本院认为，按照公平原则，对合理期限内孙敏、徐洪波主张的租金损失，臧友峰应予以承担。一审法院根据本案的实际情况，对臧友峰提出解除合同起至孙敏、徐洪波重新找到承租人期间的孙敏、徐洪波的损失，由臧友峰分担其中的60%并无不当，本院予以支持。但因涉案租赁合同已经解除，徐洪波、孙敏至今仍占有臧友峰提前提付的剩余租金于法无据，应予以返还，并向臧友峰支付占有期间的使用费用。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条中“出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持”的规定，本院确定孙敏、徐洪波应自合同解除之日起按照年利率6%向臧友峰支付资金占用期间的利息。一审法院在已经对徐洪波、孙敏的合理损失予以支持的情况下，仍支持徐洪波、孙敏无偿占有臧友峰缴纳的租金进行使用，于法无据且显失公平，本院予以纠正。 综上所述，上诉人臧友峰的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省东平县人民法院（2019）鲁0923民初2429号民事判决第一项、第二项，即：孙敏、徐洪波返还臧友峰租金795，365.96元；孙敏、徐洪波支付臧友峰安装变压器及设备费用25，000元（以上两项，限判决生效后十日内予以支付）； 二、撤销山东省东平县人民法院（2019）鲁0923民初2429号民事判决第三项“驳回减友峰的其他诉讼请求”； 三、孙敏、徐洪波于本判决生效后十日内支付臧友峰租金795，365.96元所对应的利息（按年利率6%计算，自2017年6月29日起至实际支付之日止）； 四、驳回减友峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费5275元，由孙敏、徐洪波负担1760元，由臧友峰负担3515元。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年八月十二日 书记员  许安冉