吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉0104民初4452号 原告（反诉被告）：刘亮亮，男，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈建娇，吉林德谷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：许娜，女，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：荀秀秀，吉林全策律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘亮亮与被告（反诉原告）许娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘亮亮及其委托诉讼代理人陈建娇，许娜的委托诉讼代理人荀秀秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘亮亮向本院提出诉讼请求：1.判令解除与许娜于2018年12月31日签订的《房屋租赁协议》；2.判令许娜立即从刘亮亮出租的房屋搬离；3.判令许娜赔偿因占用刘亮亮租赁房屋期间（直至许娜搬离之日止）给刘亮亮造成的损失548.00元/天（按天计算自2020年2月1日起至许娜搬离日止）。后刘亮亮变更诉请为：判令许娜向刘亮亮支付租金200,000.00元。事实和理由：2018年12月27日，刘亮亮与许娜签订《房屋租赁协议》一份，协议约定刘亮亮将坐落于长春市朝阳区67号、面积约为1663平方米的地下铺位使用权租赁给许娜作生鲜超市使用，租赁期为10年，自2019年2月1日至2029年1月31日止。租赁期满后，双方可另行协商租赁事宜。租金及支付方式为：按年交付，上打租，每年提前一个月交次年租金。由于第二期租金许娜应于2020年1月1日至2020年2月1日之间内支付，刘亮亮于2019年12月31日发函向许娜催要租金，同时告知若拒绝支付，刘亮亮将解除合同。现许娜至今未予支付租金，也拒绝从租赁房屋中搬离，故刘亮亮向法院提起诉讼。 许娜辩称：刘亮亮的诉请无事实及法律依据，请法庭驳回其诉讼请求，具体理由如下：一、为查明本案事实，应追加房主为第三人参加诉讼。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人于出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。刘亮亮非本案争议房屋所有人，其与房主之间是何法律关系影响本案租赁合同效力或解除问题，应追加房主为第三人参与诉讼，因本案房主信息许娜无法提供，许娜无法追加第三人，且许娜及代理律师无法查询案涉房屋信息及产权人准确信息。但刘亮亮掌握房主信息，刘亮亮应追加第三人，如刘亮亮不追加，法庭应依职权追加第三人参与诉讼。二、追加房屋作为第三人参与诉讼后，如刘亮亮并无出租权限，可能导致合同无效，如房东未取得房租且未同意出租房屋，刘亮亮可能涉嫌合同诈骗。如合同无效回归原状，许娜不应继续缴纳租金。如房东要求解除合同，那么本案许娜亦不需要交付新一年的租金。三、涉案房屋漏水极其严重，根本无法满足使用目的，刘亮亮未保持租赁物符合约定的用途，许娜未使用房屋，不需要缴纳租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。许娜签订合同当日即2018年12月26日拿到房屋钥匙，按合同约定2018年12月28日至2019年1月31日为装修期，不收取房租。许娜在此时间段装修，完成轻工辅料地面的装修，但2019年2月1日，也就是租金开始计算的第一天，许娜即发现房屋顶棚存在三、四个漏水点，因存在漏电危险电工活均无法完成，装修延后，跟刘亮亮沟通，刘亮亮说找人给修，刘亮亮仅在4月份修复了一个点，许娜自己找人修复了其余漏水点。修复后许娜开始装修电工活，生鲜超市所用的架子果蔬等物品5月末进来计划6月初开业，但6月2日长春一场大雨，案涉房屋存在严重的漏水问题暴露出来。外围管道及棚顶，墙体漏水渗水极其严重。许娜果蔬等物品全被损坏，屋里积水严重，因此，从许娜收到房屋至整个雨季均未使用房屋，生鲜超市未赚取一分钱，起初欲加入的几家商户亦受损而后退出。刘亮亮一直态度极好同意修复房屋，但一直未修复，许娜与刘亮亮9月份即解除了房屋租赁合同。综上所述，刘亮亮诉请无理，请法庭驳回其诉讼请求。 许娜向本院提出反诉请求：1.判令解除许娜与刘亮亮签订的《房屋租赁协议》；2.判令刘亮亮立即返还许娜给付的保证金1万元及租金人民币150,000.00元，共计160,000.00元；3.判令刘亮亮赔偿许娜物品损失共计49,310.00元；4.判令刘亮亮赔偿许娜装修损失共计400,000.00元（具体以鉴定结论为准）；5.判令刘亮亮承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年12月27日，许娜与刘亮亮签订了《房屋租赁协议》，刘亮亮将位于长春市朝阳区67号地下铺位使用权租赁给许娜做生鲜超市使用，许娜按协议约定支付保证10,000.00元，2019年2月1日至2020年1月31日期间租金150,000.00元。许娜接收房屋后对其进行了装饰装修，共花费490,000.00余元，装修结束后许娜购买了架子冰柜等所用物品及生鲜超市内素材、水果、牛羊肉、白面、酒水等等物品着手经营生鲜超市，但许娜发现，房屋存在严重的顶棚及管道等漏水现象，地面积水严重，雨季更甚，房屋根本无法使用，许娜购买的蔬菜、水果、白面等等物品均腐败发霉损失严重，许娜与刘亮亮沟通解决问题，刘亮亮虽表面答应，但迟迟未给解决，综上，许娜认为，刘亮亮作为《房屋租赁协议》合同的当事人，在无任何正当理由的情况下，就应当遵守诚实信用原则，按照《房屋租赁协议》及合同法的相关规定，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但是，刘亮亮的房屋根本无法使用，构成严重违约，无法达到合同目的符合解除条件。故向法院提出反诉请求。庭审中，许娜放弃对49,310.00元物品损失的诉请。 刘亮亮针对反诉辩称：一、刘亮亮同意解除与许娜签订的《房屋租赁协议》，但许娜应当向刘亮亮支付一个月房屋租金即16,666.67元。二、为保证许娜按期支付房屋租金，双方签订的《房屋租赁协议》第六条约定，许娜向刘亮亮支付保证金10,000.00元，同时该协议第三条第二款约定，如许娜不能按时缴纳租金，保证金不予退还，现许娜没有按双方约定支付租金，无权主张返还保证金。三、双方签订的《房屋租赁协议》约定，房屋起租日为2019年2月1日，并约定2019年2月1日至2020年1月31日期间租金为150,000.00元。为使许娜留有充足时间进行装修，此前刘亮亮已将房屋提前一个月（即2019年12月28日）交付许娜使用。标的房屋至今仍由许娜占有使用，应当按合同约定向刘亮亮支付房租，许娜主张刘亮亮返还租金无法律及事实依据。四、关于许娜所称的物品损失及装修损失，应当举证证明物品损失的原因、损失的数额及因果关系，如若不能，应承担举证不能的不利后果。综上，刘亮亮同意与许娜解除《房屋租赁协议》，许娜不仅无权要求刘亮亮返还租金及保证金，并应向刘亮亮支付一个月房屋租金作为违约金，许娜要求赔偿损失的主张于法无据。 经审理查明：位于长春市朝阳区67号，用途为车库的房屋所有权人为童东立。 2018年12月27日，刘亮亮与许娜签订一份《房屋租赁协议》，约定：刘亮亮同意将上述房屋的使用权出租给许娜，用途为生鲜超市，房屋面积1663平方米；租赁期限自2019年2月1日起至2029年1月31日止，期限为10年；2018年12月28日-2019年1月31日为装修期，不收房租；租金为上打租，现金支付，按年交纳，2019年2月1日至2020年1月31日期间的租金为150,000.00元，2020年2月1日至2021年1月21日期间的租金200,000.00元，……；租金每年提前一个月交次年租金，如许娜不能按时交纳租金，刘亮亮有权终止协议，收回房屋，保证金不退，此房屋租赁收取保证金10,000.00元。 协议签订后，刘亮亮将案涉房屋交付许娜，许娜向刘亮亮交纳了10，000.00元保证金及2019年2月1日至2020年1月31日期间的租金150,000.00元。双方在履行《房屋租赁协议》过程中，因房屋存在漏水渗水的情况，双方发生争议，诉至本院。 庭审中，刘亮亮提供一份《授权委托书》，内容为：童东立委托刘亮亮为全权代理人，全权负责位于长春市朝阳区湖西路67号，建筑面积1376.55平方米车库的租赁及涉及到诉讼等相关事宜，本委托书有效期至上述委托事项办结时止。委托人处有童东立签名。 认定上述事实的证据有：房屋所有权证、《房屋租赁协议》、授权委托书及庭审笔录。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……。”本案中，案涉房屋的所有权人系童东立，刘亮亮提供授权委托书证明童东立委托其负责案涉房屋的租赁及涉诉事宜，可见童东立与刘亮亮系委托关系，刘亮亮非案涉房屋的实际权利人，故刘亮亮不具备本案诉讼主体资格，应裁定驳回其起诉。另考虑许娜提起的反诉与刘亮亮提起的本诉合并审理适宜，故本案对许娜提起的反诉不予审理，待另案与房屋实际权利人提起的诉讼合并审理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告（反诉被告）刘亮亮的起诉。 案件受理费2,150.00元不予收取，退与原告（反诉被告）刘亮亮；反诉费14,717.00元不予收取，退与被告（反诉原告）许娜。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  孙彦辉 二〇二〇年八月二十六日 书记员  吴佳音