上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初31120号原告：胡美林，女，1971年7月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨梦，浙江近山(上海)律师事务所律师。被告：陈国庆，男，1953年6月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告胡美林与被告陈国庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告胡美林及其委托诉讼代理人杨梦、被告陈国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡美林向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的购房协议解除；2.被告向原告返还购房款人民币(币种下同)1,109,760元；3.被告向原告支付中介费(指“其他费用”)86,640元；4.被告向原告支付自2016年12月6日起至2019年10月30日，以1,109,760元为基数，按年利率24%计算的利息；5.被告向原告支付自2019年11月1日起至实际还款日止，按每月10,000元计算的利息；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告从案外人处了解到被告有意处置部分动迁安置以外的房屋，故与被告于2016年12月6日签订协议，向被告购买基地多层三楼86.7平方米的房屋，总价款为1,387,200元。协议签订后，原告向被告支付了购房款1,109,760元。因被告未按约定交房，被告于2018年10月18日承诺于2019年5月底交房。2019年5月15日，被告出具《承诺书》，承诺愿意退还原告购房款1,109,760元和其他费用166,640元，并愿意按照年利率24%退还购房日至还款之日的利息，若2019年10月30日前未退款的，愿意按每月10,000元的利息退还全部费用。被告陈国庆辩称：不同意支付中介费，同意原告其余诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2016年9月1日，陈国庆出具《承诺书》一份，大意为：惠南镇……在建小区包含动迁安置剩余的房屋可由本人全权处置，现本人有意将动迁安置面积以外的房屋出售，委托陆镜如寻找意向买家；房屋真实存在，本人拥有处置权，预计购买后半年交房，后续可正常办理产证；若届时买家拿不到房或无法办理产证的，都与……苏根新无关，所有责任由本人承担。2016年12月6日，胡美林与陈国庆签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。该协议首部载明甲方、拆迁人为“上海浦东富城房地产有限公司”，代理人、房屋拆迁实施单位为“上海梁德房屋拆迁服务有限公司”，乙方、被拆迁人为胡美林。第六条约定，甲方安置乙方的房屋坐落在宣黄路南汇工业园区基地，房屋建筑面积86.7平方米，总价1,387,200元。第十五条约定，安置面积86.7平方米，基地多层3楼，每平方米16,000元；签订协议后，乙方需向甲方支付80%的购房款1,109,760元。协议尾部甲方处由陈国庆签名，并盖有“上海梁德房屋拆迁服务有限公司”公章。2016年11月30日，案外人苏根新出具收条，确认收到胡美林购买城南中心村房屋人民币5万元，落款为“苏根新代收”。2016年12月6日，胡美林向陈国庆转账559,760元。当日，陈国庆出具收条，确认收到胡美林购买宣黄路南汇工业园区基地多层3楼购房款1,109,760元。2016年12月12日，胡美林向陈国庆转账500,000元。2016年12月6日，案外人“牵心房地产宋志强”出具收条，确认收到胡美林购买宣黄路南汇工业园区基地多层3楼房屋30000元。2016年12月22日案外人薛文川出具收条，确认收到胡美林86700元购房款。2018年10月18日，陈国庆出具《承诺书》，载明胡美林购买动迁房，由于施工原因拖(延)至今……估计明年5月底前交房，如果到期还是交不出，陈国庆按原价根据银行利息的四倍退款。2019年5月15日，陈国庆出具《承诺书》，载明胡美林购买惠南镇城南中心村301室拆迁房……但是到现在还没有交房，胡美林要求退房，所以陈国庆同意退房，并(将)已支付陈国庆定金和购房款全部退还，并从购房日期到退款时间计算银行利息4倍退还胡美林，购房(款)1,109,760元＋其他费用166,640元，共计退还1,276,400元＋利息4倍，到2019年10月30日全部退还，如退不出全部购房款全部费用，将按每月10,000元补给胡美林直至退还全部费用……购房全部费用由陈国庆负责支付，对惠旺房产无关……胡美林作为“同意人”在该《承诺书》上签名。因陈国庆未能交付房屋，原告以陈国庆、上海浦东富成房地产有限公司(以下简称富成公司)、上海梁德房屋拆迁服务有限公司(以下简称梁德公司)为共同被告向本院提起本案诉讼，审理中因富成公司、梁德公司否认相应公章的真实性及授权陈国庆签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，原告撤回了对富成公司、梁德公司的起诉。陈国庆就相关房源和公章的来源向本院表示：富成公司的老板之一徐才勇承包富成公司一方新城基地的拆迁事项后，将拆迁事项转包给陈国庆，因此徐才勇欠陈国庆拆迁款项8,000余万元，为此徐才勇将南汇工业园区内安置动迁户剩余的12,800平方米房屋委托陈国庆出售；2013年，徐才勇将富成公司的印章交给陈国庆，陈国庆向富成公司的另一个老板唐钟录核实，唐钟录说徐才勇刻的公章由徐才勇负责；2000年之前，陈国庆曾挂靠在梁德公司名下接受委托对周浦某基地进行动迁，期间陈国庆手下某经理，将梁德公司的印章交给陈国庆。本案审理中，原、被告确认双方之间不存在拆迁补偿安置关系，双方之间实际是房屋买卖合同关系，同意按房屋买卖合同关系处理本案；双方确认房屋买卖合同于2019年5月15日解除。胡美林主张，2019年5月15日《承诺书》上的其他费用166,640元指苏根新收条上的50,000元、宋志强收条上的30,000元和薛文川收条上的86,700元购房款，总计应为166,700元，《承诺书》上误为166,640；现苏根新50,000元已经计入购房款1,109,760元，宋志强30,000元实际已经返还胡美林，故仅按86,640元主张。陈国庆则主张，2019年5月15日《承诺书》虽然是其签名，但正文文字不是其本人书写，其不知道其他费用166,640元具体是什么钱，因为自己“钱不当钱”、“人爽气”，所以就签了《承诺书》。本院认为，因富成公司、梁德公司否认授权陈国庆签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，陈国庆亦未提供证据证明其系代表富成公司、梁德公司签署该协议，故原告仅起诉陈国庆，要求陈国庆承担责任，并无不当。原告与陈国庆之间不存在拆迁安置补偿合同关系，故《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》系双方虚假的意思表示，应属无效。双方之间隐藏的是房屋买卖合同关系，虽然没有证据证明陈国庆取得了房屋的处分权，但并不影响房屋买卖合同的效力。陈国庆不能按约交付房屋，原告解除合同具有法律依据。现双方对合同解除的时间并无争议，本院予以确认。原告胡美林已付购房款1,109,760元应由陈国庆返还。双方在2019年5月15日《承诺书》中约定利息按银行的四倍计算，2019年10月30日之后未还款的按每月10,000元补给胡美林。现原告主张按年利率24%计算2019年10月30日前的利息，按每月10,000元计算2019年11月1日起的利息，陈国庆亦同意上述请求，本院自可准许，但其中购房款500,000元应自实际付款之日2016年12月12日起计算。原告对2019年5月15日《承诺书》中166,640元的组成作出了明确解释。陈国庆主张其不知道166,640元具体是什么钱，又不能对其为何签名确认做出合理解释。本院认为，无论该166,640元具体组成是什么项目，《承诺书》上明确约定其他费用166,640元由陈国庆返还，陈国庆签署《承诺书》即表示认可并同意返还该笔费用，现原告主张陈国庆返还86,640元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告胡美林与被告陈国庆之间的房屋买卖合同于2019年5月15日解除；二、被告陈国庆于本判决生效之日起十日内返还原告胡美林购房款1,109,760元；三、被告陈国庆于本判决生效之日起十日内给付原告胡美林以609,760元为基数自2016年12月6日起至2019年10月30日日止、以500,000元为基数自2016年12月12日起至2019年10月30日止按照每年24%的利率计算的利息；四、被告陈国庆于本判决生效之日起十日内给付原告胡美林自2019年11月1日起至实际返还本判决第二项的购房款之日止，按每月10,000元计算的利息；五、被告陈国庆于本判决生效之日起十日内给付原告胡美林其他费用86,640元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,568元，减半收取7,784元，由被告陈国庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年八月七日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。