陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终7544号 上诉人（原审原告）：西安合融物业管理有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：赵晋军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘荣莉，女，1989年10月16日生，汉族，西安合融物业管理有限公司员工，住西安市长安区。委托诉讼代理人：雷应利，陕西静远新言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晨，女，1980年12月29日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人西安融合物业管理有限公司（以下简称合融物业公司）因与被上诉人刘晨物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2020)陕0116民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。合融物业公司上诉请求：1．二审改判由刘晨支付合融物业公司违约金655.11元（计算至2019年12月31日）；2．二审判令刘晨承担本案一审及二审诉讼费。事实和理由：一审判决要求刘晨支付拖欠物业服务费的诉请，但没有支持要求其支付违约金的诉请。合融物业公司认为，不支付违约金的判决缺乏合同、法律及事实依据，理由如下：1．双方签订的《前期物业服务协议》第十条明确约定“逾期之日起按每天3‰交纳违约金”的违约责任，而刘晨借口不交纳物业服务费已属违约，该违约金远不能弥补给合融物业公司造成的损失，包括资金占用利息、律师费、诉讼费用等损失。同时业主以任何借口拒交物业服务费且不交违约金没有合同依据。2．一审判决已确认：物业服务是一个动态持续的过程，个别不能及时解决的问题不能说明合融物业公司没有尽到合同约定的服务义务；物业服务是由众多已交费业主所交物业费来维持的，个别业主因不满就拒付或少付物业费，会影响物业费的正常运转，势必损害按时足额交费业主的利益，故刘晨应依约支付物业服务费。刘晨拒交物业服务费理由不成立，其不支付违约金的基础也就相应地不存在。3．刘晨拒交纳物业服务费的原因都是借口，不是合同约定的物业服务范围，或者没有事实依据，其不支付违约金也显失公平。刘晨一审辩称临时电费、服务面积差问题，不属于合融物业公司的问题，一审判决没有采纳。该小区个别业主，以各种无关理由拒交物业费，不支付违约金既违反了合同约定，也没有法律依据，影响小区及社会的正常经济秩序。刘晨把不属于物业服务范围的事错误地归责给物业公司，不但损害了物业公司的利益，而且损害了正常按时足额交费的广大业主的利益，而且最后必然会形成恶性循环损害到自己的切身利益。现行的陕西物业收费标准是2004年制定的，当时物业服务的月工资现在已增加4倍，但物业服务费收取标准没有任何增加，这已给物业企业带来严重困难。物业人员的劳动应当得到包括业主在内的社会的肯定和尊重。刘晨辩称，不同意合融物业公司的上诉请求。刘晨之前的物业费一直都是提前交的，虽然刘晨不在那住，但是每年的暖气费一直都交了，一审判决之后刘晨去物业公司交费，对方还不收，小区的环境、卫生都很差。合融物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘晨给付合融物业公司物业服务费3014.1元（计算至2019年12月31日）；2.请求判令刘晨支付合融物业公司违约金655.11元（暂计算至2019年12月31日）；3.请求判令刘晨承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘晨为嘉天弥香郡小区2号楼3单元9层903室的业主，其房屋面积为61.61平方米。合融物业公司与该小区的开发企业签订了前期物业服务委托合同，进驻该小区进行物业服务和管理。2016年10月20日，合融物业公司（甲方）与刘晨（乙方）签订了《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务，甲方即合融物业公司方的权利和义务是：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业服务费用等。乙方的权利和义务即监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业服务费用等。物业服务的内容为：房屋共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；车辆停放管理服务，保障道路畅通等。物业费的缴费标准是：住宅1.20元/平方米﹒月；电梯费按面积计费：0.3元/平方米﹒月；公摊电费：0.2元/平方米﹒月。违约责任约定：甲方违反协议，未达到物业服务质量约定目标时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。刘晨于2016年10月20日入住该小区，其物业及公摊费用交纳至2017年9月。2017年10月1日至2019年12月31日，刘晨持辩称理由未交纳物业费。合融物业公司在刘晨门上张贴催费通知单，刘晨未看到，亦未按时交费。合融物业公司诉讼后，刘晨去合融物业公司补交物业费，双方因违约金未达成一致意见，合融物业公司未能交纳。庭审中，刘晨提交了照片及业主群的聊天记录截图等，证明合融物业公司物业管理中存在垃圾未及时清理，公用设施损坏未及时维修、电梯未完全开放造成拥堵、小区垃圾桶未及时清理致垃圾溢出、小区入口无人值守、电动车停放在消防通道、业主与物业公司多次沟通仍无改善等各项问题。刘晨认为电梯拥堵是临时停电时所造成，三部电梯平时均开放；电梯口瓷砖未及时更换是业主整体装修期间所致，因相同磁砖不好购买，随后会处理；垃圾外溢是因保洁下班后所致，第二天早上垃圾就会被清理；门口无保安值守，但会有保安巡逻；开发商未提供电动车棚，其公司在小区划定一处停放地，但因政府审批未通过，临时让业主整齐停放在消防通道；楼道卫生不好的照片，是装修期间，XX楼XX道常态。一审法院认为，嘉天弥香郡小区目前未成立业主委员会。合融物业公司与开发企业前期签订了物业服务委托合同，进驻该小区，对该小区提供了物业服务。之后又与刘晨签订前期物业服务协议，就物业服务的内容和质量、物业费的交纳标准进行了约定，与刘晨已形成物业服务合同关系，刘晨应按约定向合融物业公司交纳相应的物业服务费用。对于刘晨所辩称的物业公司服务有暇疵等问题，因物业服务是一个动态、持续的过程，个别未能及时解决的问题不能说明合融物业公司没有尽到合同约定的服务义务；物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益。合融物业公司要求的物业费依双方所签订的物业服务协议计算为2989.69元，刘晨应给付合融物业公司。刘晨辩称的临时电费，可在合融物业公司正常结算。刘晨辩称的面积差相应的物业费，是物业公司在合融物业公司房屋测量前后正常的收费原则，已用于物业服务实际支出，在本案中无法抵扣，一审法院不予采纳。合融物业公司主张的违约金，双方协议约定业主有监督物业公司的物业服务行为，就物业服务的有关问题向物业公司提出意见和建议的权利，本案审理的其他案件以及合融物业公司提交的证据中显示，部分业主亦认为物业管理有疏漏，而与合融物业公司进行交涉，但部分问题未能被该公司妥善解决或有效沟通，合融物业公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，亦应承担一定的责任；另一方面，合融物业公司现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对合融物业公司、刘晨之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务，故合融物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，被告刘晨给付原告西安合融物业管理有限公司2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及各项公摊费用共计2989.69元；二、驳回原告西安合融物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，原告已预交，一审法院退回原告25元，另25元由被告刘晨承担，与上述款项一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，合融物业公司系案涉小区物业服务企业，刘晨系小区业主，双方签订有前期物业服务协议，就物业服务的内容和质量、物业费的交纳标准进行了约定，与刘晨已形成物业服务合同关系，刘晨应按约定向合融物业公司交纳相应的物业服务费用。对于刘晨所辩称的物业公司服务有暇疵等问题，一审法院认为，因物业服务是一个动态、持续的过程，个别未能及时解决的问题不能说明合融物业公司没有尽到合同约定的服务义务；物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益。合融物业公司要求的物业费依双方所签订的物业服务协议计算为2989.69元，刘晨应给付合融物业公司。对于合融物业公司主张的违约金，一审法院认为，双方协议约定业主有监督物业公司的物业服务行为，就物业服务的有关问题向物业公司提出意见和建议的权利，本案审理的其他案件以及合融物业公司提交的证据中显示，部分业主亦认为物业管理有疏漏，而与合融物业公司进行交涉，但部分问题未能被该公司妥善解决或有效沟通，合融物业公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，亦应承担一定的责任；另一方面，合融物业公司现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对合融物业公司、刘晨之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务，故对合融物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。一审法院的上述处理意见并无不当之处。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，西安合融物业管理有限公司已预交，由西安合融物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年八月十日 书 记 员   刘  明  明1