江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初2276号原告刘纬玮，女，1988年12月31日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：蔡勇，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。被告：江苏和泰典当行有限责任公司，住所地镇江市长江路35号401室。法定代表人：李正来，该公司总经理。委托诉讼代理人：任潇潇，江苏恒强律师事务所律师。委托诉讼代理人：周轶，男，1977年12月19日出生，汉族，住镇江市，该公司经理。被告：魏冬莉，女，1965年2月15日出生，汉族，住镇江市。被告：乔桥，男，1965年6月18日出生，汉族，户籍地址镇江市。原告刘纬玮与被告江苏和泰典当行有限责任公司（以下简称和泰公司）、魏冬莉、乔桥返还原物纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序由审判员周伟独任审判，经审理，发现有不宜适用简易程序审理的情形。2019年12月18日，本院裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2020年4月16日、2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告刘纬玮及其委托诉讼代理人蔡勇，被告和泰公司的委托诉讼代理人任潇潇、周轶到庭参加诉讼。被告魏冬莉、乔桥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘纬玮向本院提出诉讼请求：一、三被告交还原告非法占用的镇江市房屋；二、三被告连带支付原告非法强占房屋造成原告的租金损失88400元（从2016年6月19日暂计算至2019年4月30日，每月按2600元标准计算，直到搬离时为止）。事实与理由：2016年1月27日，原告和案外人王崇媛签订房屋买卖合同一份，约定原告购买王崇媛所有的镇江市房屋（以下简称508房屋）一套，2016年6月18日，该房过户至原告名下。被告和泰公司以与王崇媛的女儿严兆琍、女婿万会秦存在房屋买卖纠纷为由，指使被告魏冬莉、乔桥从2015年2月开始撬锁强占房屋至今。原告为此多次报警，但被告魏冬莉、乔桥拒不返还。2016年12月24日，镇江市中级人民法院作出（2016）苏11民终628号民事判决书，判决维持原判，即确认被告和泰公司与严兆琍、万会秦就508房屋所签订的房屋买卖合同有效，严兆琍、万会秦返还被告和泰公司购房款及相应利息。此后，被告和泰公司仍指使被告魏冬莉、乔桥强占涉案房屋。被告和泰公司辩称，驳回原告的诉讼请求。2014年，严兆琍、万会秦夫妇及二人之子万宏祥一行三人向被告和泰公司推销房屋，后在万宏祥的担保下，严兆琍、万会秦与被告和泰公司签订了购房合同。当日，严兆琍、万会秦交付508房屋的钥匙、回迁证、房屋差价补偿协议等拆迁安置材料，并同意被告和泰公司先行装修。严兆琍、万会秦、万宏祥在被告和泰公司装修房屋期间三次更换门锁，被告和泰公司遂提出退还房款，但未果，后经公安部门处理，警方要求双方维持现状。2014年底，被告和泰公司起诉严兆琍、万会秦，要求继续履行合同，法院判决双方合同有效，并判决严兆琍、万会秦返还被告和泰公司购房款并支付相应利息。严兆琍、万会秦交付房屋后，被告和泰公司一直占有房屋，并安排员工即被告魏冬莉、乔桥居住至今，三被告使用508房屋系合法使用。现被告魏冬莉、乔桥已将该房返还被告和泰公司。原告与被告和泰公司不存在任何关系，原告应向王崇媛主张履行房屋交付义务。被告和泰公司自2014年年底即安排职工居住使用房屋，原告购房时未查看房屋明显不符合常理，涉案房屋买卖真实与否不能确定。即便被告和泰公司承担房屋使用损失，也应从原告要求被告迁让房屋时起算，而不应从原告取得房屋所有权时起算。另被告和泰公司对508房屋进行了装修，原告也应就此补偿。被告魏冬莉、乔桥未答辩，亦未提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：一、房屋所有权证1份，证明原告对508房屋享有所有权。二、镇江租房网二手房信息截图3份，证明508房屋所处地段房屋月租金为2500元。三、房屋买卖合同1份、收条2张，证明原告通过买卖取得涉案房屋及支付房款的事实。对原告提交的证据，被告和泰公司质证认为：证据一真实，但原告应进一步证明其为善意取得；证据二不予认可；证据三中房屋买卖合同真实无异议，但收条不能证明房款已交付。被告和泰公司为证明其抗辩，提交以下证据：一、接出警记录1份，证明原告于2019年5月6日方才要求被告迁让房屋。二、房屋买卖合同、房屋拆迁产权调换安置协议、被拆迁人拆迁安置结算单、情况说明、遗赠公证书各1份，证明被告和泰公司与严兆琍、万会秦就涉案房屋存在买卖关系，被告和泰公司占有房屋合法。三、发票一张，证明被告和泰公司于2015年装修房屋。对被告提交的证据，原告质证认为：证据一真实，但不同意其证明目的；证据二真实、合法，但公证遗嘱已撤销，与本案无关联；对证据三的真实性不予认可。对原、被告提交的证据，本院认证认为：原、被告彼此无异议的证据，本院予以确认，并附卷佐证。原告提交的证据二下载于网络，可以反映涉案房屋周边房屋租金的市场行情；由于原告已取得涉案房屋的产权证，就形式而言，原告提交的证据三可以反映原告已支付相应房款，除非被告和泰公司提供相反证据；结合当事人陈述，被告和泰公司提交的证据三可以反映其对涉案房屋进行了装修。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告和泰公司前身为镇江和泰典当行有限责任公司（以下简称镇江公司）。508房屋系王崇媛的回迁安置房。2014年1月21日，王崇媛的女儿严兆琍、女婿万会秦持有该房的回迁安置协议、安置结算表及王崇媛的遗嘱公证书与镇江公司签订《房屋买卖协议》一份，约定房屋售价75万元。合同签订当日，镇江公司支付房款，严兆琍、万会秦交付钥匙。后镇江公司装修房屋，并安排员工居住。镇江公司因未能取得涉案房屋产权，遂诉至法院要求严兆琍、万会秦协助办理过户手续并承担违约金，经法院释明，镇江公司变更诉讼请求，要求确认房屋买卖合同有效，严兆琍、万会秦返还购房款并承担违约金。2015年12月1日，镇江市润州区人民法院做出（2015）润民初第811号民事判决，判决支持镇江公司的诉讼请求，但未处理房屋返还事宜。严兆琍、万会秦不服判决提起上诉，镇江市中级人民法院经审理后维持原判。目前该案已进入执行程序，严兆琍、万会秦已履行部分义务。另查明，2016年1月27日，原告与王崇媛签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋售价为80万元，原告应于合同签订之日支付定金10万元。付款方式为：合同签订之日支付首付款24万元，余款在60日内付清。房屋应在房款付清之日交付。合同中注明房屋未出租。2016年6月18日，原告取得涉案房屋产权证，但在取得房屋钥匙时却无法开锁，后原告找到严兆琍方才得知涉案房屋被人强占。2019年5月6日，因涉案房屋的使用问题，原告向公安机关报警，公安机关认为双方系经济纠纷，要求通过合法途径解决。本案审理中，原告提交涉案房屋同地段房屋网上租赁广告一组，广告显示同地段房屋的月租金在2500元左右。就涉案房款交付事实，原告称首付款24万元为现金交付，剩余款项为银行贷款，并提交了两张收款人为王崇媛签字的收条。本院认为：被告魏冬莉、乔桥经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，由此引起的法律后果应由其自行承担。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”涉案房屋已登记在原告名下，原告对涉案房屋享有所有权。至于被告和泰公司提出原告应举证证明其取得房屋为善意取得，由于产权证系登记文书，具有公示性，除非被告和泰公司有相反证据，原告无需进一步证明其为善意取得。被告和泰公司与严兆琍、万会秦就涉案房屋的房屋买卖合同经法院确认合法有效，为此，被告和泰公司在取得钥匙后占有并装修房屋系履约行为，并不违法。但从被告和泰公司此后的诉讼来看，其主张返还房款的诉讼请求实已含有解除合同之意，为此，其在法院返还房款的判决书生效时已无权占有涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”原告系涉案房屋的所有权人，其要求被告和泰公司返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”原告于2016年6月18日即取得涉案房屋的产权，因被告和泰公司占用至今无法使用，由此造成房屋的使用损失应由被告和泰公司赔偿。结合当前房地产出租市场行情，本院酌定被告和泰公司于2019年6月18日起以每月2500元的标准赔偿原告房屋使用损失至涉案房屋归还原告时止。本案纠纷起源于被告和泰公司与严兆琍、万会秦之间的买卖合同纠纷，被告和泰公司系涉案房屋的实际控制人，结合其答辩意见，被告魏冬莉、乔桥系其员工，并由其安排入住使用，由此可以认定，被告和泰公司系本案的直接责任人，被告魏冬莉、乔桥并无过错，故原告要求被告魏冬莉、乔桥与被告和泰公司就本案承担连带责任，于法无据，本院不予支持。就被告和泰公司提出的装修补偿问题，由于该装修行为发生于其与严兆琍、万会秦之间买卖合同的履行期间，根据合同的相对性，其可以向合同相对方进行主张，本案不宜处理。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告镇江和泰典当行有限公司于本判决生效后十日内将镇江市房屋交付给原告刘纬玮。二、被告镇江和泰典当行有限公司于2019年5月6日起按照每月2500元的标准给付原告刘纬玮房屋使用费，至该房返还原告刘纬玮时止。三、驳回原告刘纬玮的其他诉讼请求如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10166元，由被告镇江和泰典当行有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 周 伟人民陪审员 周 萍人民陪审员 冯祥龙二〇二〇年八月十日书 记 员 王 婷附：相关法条及上诉须知1.相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。