福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初2123号 原告：泉州市民生物业管理有限公司，住所地德化县富东花苑A幢6-A5，统一社会信用代码：91350526574744121L。 法定代表人：李金兴，任公司董事长。 委托诉讼代理人：张财宝，该公司员工。 被告：叶清敬，男，汉族，1971年03月01日出生，住福建省德化县，现住德化县。 原告泉州市民生物业管理有限公司（以下简称：民生物业公司）与被告叶清敬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告民生物业公司的委托诉讼代理人张财宝、被告叶清敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民生物业公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告叶清敬履行《德化县城南嘉园小区物业管理业主公约》和《德化县城南嘉园小区物业服务合同》义务，缴交物业服务费用4039.2元，共用电费分摊86元，合计拖欠物业管理服务费人民币4125.2元。二、要求被告承担德化县城南嘉园《物业服务合同》约定违约金，在法庭上，原告放弃该诉讼请求。事实与理由：被告叶清敬是德化县城南嘉园小区业主之一，居住在德化县城南嘉园小区2号楼901室。被告其产权面积112.21平方米，物业服务费每平方米0.8元/月，被告欠物业服务费：2016年10月至2020年6月计45个月（112.21平方米×45个月×0.8元）计4039.2元，欠共用电费分摊44个月计86元（2016年11月至2020年6月），合计拖欠物业管理服务费4125.2元。但被告拒不缴纳上述费用，原告多次催缴未果。 叶清敬辩称，一、原告未经与小区业主（或业主代表会）协商同意情况下，擅自单方决定提高物业管理费（从0.40元/月/㎡提高到0.80元/月/㎡）不合法。二、原告未尽实际管理服务职责，具体存在问题如下：1.小区雇用保安四人，其中三人在60岁以上，一人手残疾；2.小区没有门岗、巡逻，小区业主经常失窃，其房门、保险柜曾被小偷撬坏，失窃金链、金戒指等物；3.多次向原告反映其房屋内漏水，但至今未给解决。 本院经审理认定事实如下： 一、2016年10月1日，德化县城南嘉园小区业主委员会（以下简称：城南嘉园业主委员会，甲方）与民生物业公司（乙方）签订“德化县《城南嘉园小区》物业管理服务委托合同”（以下简称：2016年合同），即甲方委托乙方对城南嘉园小区物业实行专业化、一体化的物业管理服务，合同期为3年。该合同第二条第二款约定“(二)、根据民主自治讨论研究的委托物业管理服务收费标准：1．住宅以产权面积：0.80元/月/㎡收费；以上单价不包含小区公共用水、用电。小区公共用水、用电费用由小区全体业主，按产权面积或按户进行分摊收取。2．……”。第七条约定“物业服务费用按月/季度交纳，业主或物业使用人应在当月发生的服务费用和分摊水、电费用在次月的5日前履行交纳义务。……”。合同签订后，原告按约履行物业管理服务。合同期满后，甲乙双方于2019年12月24日续签合同期为3年的“德化县《城南嘉园小区》物业管理服务委托合同”（以下简称：2019年合同）。2019年合同与2016年合同就约定的合同内容、条款与本案处理有关的基本一致。 二、叶清敬系建省德化县龙浔镇环城南路356号城南嘉园2号楼1单元901室（面积112.21㎡）的业主，其在居住管理使用该套房期间，拖欠2016年10月至2020年6月止的物业管理费4039.2元及2016年11月至2020年6月止的公用电费分摊86元，合计4125.2元。 三、2019年5月6日，民生物业公司在城南嘉园小区公告栏张贴《城南嘉园小区长期拖欠物业服务费限期催缴通告》，该催缴通告的欠费业主房号包括二号楼901房号。2018年10月20日和2019年10月2日，民生物业公司以挂号邮寄的方式两次向叶清敬送达“物业服务费催缴限期通知单”进行催缴物业服务费。但叶清敬经原告催讨仍不能交纳。 上述事实，有民生物业公司提供的证据：1．2016年合同、2019年合同各一份；２．三号楼2016年城南嘉园物业收费表、三号楼2017年城南嘉园物业收费表、三号楼2018年城南嘉园物业收费表、三号楼2019年城南嘉园物业收费表、三号楼2020年城南嘉园物业收费表各一份；3．三号楼2016年11月—2017年12月电费公摊表、三号楼2018年1月—2018年12月电费公摊表、三号楼2019年1月—2019年12月电费公摊表、三号楼2020年1月—2020年12月电费公摊表各一份；4．物业服务费催缴限期通知单（存根）一份、《城南嘉园小区长期拖欠物业服务费限期催缴通告》二份，以及原告委托诉讼代理人在法庭上的陈述为据。本院予以确认。 本院认为，民生物业公司与城南嘉园业主委员会于2016年、2019年分别签订的“德化县《城南嘉园小区》物业管理服务委托合同”，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力的规定。在本案中，城南嘉园业主委员会（代表业主）与民生物业公司签订的2016年合同、2019年合同，对城南嘉园的所有业主（包括叶清敬）具有约束力，原告按照0.80元/月/㎡的收费标准向业主收取物业服务费用，是原告行使上述合同权利的表现，不存在叶清敬认为原告擅自提高物业管理费的问题，因此，叶清敬作为城南嘉园2号楼1单元901室的业主应当根据案涉的物业服务合同的约定交纳物业服务费用和电费公摊费用。故原告要求被告支付拖欠的物业管理费和公用电费分摊合计4125.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于叶清敬房屋顶漏水的问题，因系叶清敬与其楼上业主之间的纠纷，与本案无关，叶清敬可另行诉讼或与邻居自行协商处理。关于原告未尽实际管理服务职责的问题，叶清敬可根据《物业管理条例》的有关规定行使业主权利。关于被告财物失窃的问题，《物业管理条例》第三十五条第二款规定“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，因叶清敬在本案中未提起反诉，故本院不予处理。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 叶清敬截至2020年6月拖欠泉州市民生物业管理有限公司物业管理费4039.2元和公用电费分摊86元，合计4125.2元，限于本判决生效后十日内付清。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由叶清敬承担。限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  童宝捷 二〇二〇年八月十日 书记员  陈婉玲 速录员  陈巧君 附：主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→←官方