大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初2885号原告：大连绿城置业有限公司，住所地大连市沙河口区星河二街5号15层01单元，统一社会信用代码：91210200550621696N。法定代表人：李骏，董事长。委托诉讼代理人：张世绪，上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱涵铂，上海市协力（大连）律师事务所律师。被告：大连米袋科技信息服务有限公司，住所地大连市沙河口区星河二街5号大连深蓝国际第9层01-2、02、03号房间，统一社会信用代码：91210204MA0UGCLC65。法定代表人：岳智强，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：高深，辽宁高雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿新，辽宁高雷律师事务所律师。被告：四川米袋金融服务外包有限公司，住所地成都市青羊区童子街29号4栋4层2001号，统一社会信用代码：91510105MA61RM8W91。法定代表人：赵昆，副总经理。委托诉讼代理人：刘海江，男，该公司员工，住成都市锦江区。原告大连绿城置业有限公司与被告大连米袋科技信息服务有限公司（以下简称大连米袋公司）、四川米袋金融服务外包有限公司（以下简称四川米袋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大连绿城置业有限公司的委托诉讼代理人张世绪、朱涵铂，被告大连米袋科技信息服务有限公司的委托诉讼代理人高深，被告四川米袋金融服务外包有限公司的委托诉讼代理人刘海江均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告大连米袋公司向原告支付欠付的租金44275.01元、物业服务费3945.92元，合计48220.93元；2.请求判令被告大连米袋公司向原告支付合同履行期间欠付租金滞纳金19017.99元、欠付物业服务费滞纳金4143.22元，合计23161.21元；3.请求判令被告大连米袋公司以48220.93元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向原告支付自2019年11月7日起至实际给付之日止的租金及物业服务费逾期付款违约滞纳金（自2019年11月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，暂计至2019年12月31日为311.29元）；4.请求判令被告大连米袋公司向原告支付合同解除违约金306306.22元；5.请求判令被告四川米袋公司对之上述债务承担连带清偿责任。事实及理由：2017年7月31日，被告四川米袋金融服务外包有限公司（下称四川米袋公司）与原告签订《绿城·大连深蓝国际写字楼租赁合同》（下称《租赁合同》），承租位于大连市沙河口区大连深蓝国际的第x层xx-x、xx、xx单元房屋（下称该房屋）。《租赁合同》签订后，原告依约向被告四川米袋公司交付该房屋，并给予装修期和免租期；四川米袋公司向原告支付了履约保证金330874.36元及部分租金。《租赁合同》签订后，四川米袋公司向原告申请在该房屋地址上设立子公司，即被告大连米袋科技信息服务有限公司（下称大连米袋公司），并变更大连米袋公司作为该房屋的承租人。2017年9月7日，四川米袋公司向原告出具《承诺函》，承诺对大连米袋公司在《租赁合同》项下义务的履行承担连带责任。2017年11月1日，四川米袋公司、大连米袋公司与原告及物业公司签署《合同权利义务转让协议》，约定四川米袋公司将案涉《租赁合同》及物业服务协议项下全部权利义务概括转移给大连米袋公司，大连米袋公司同意受让并继续履行原合同，概括承受四川米袋公司在原合同中的地位。根据《租赁合同》约定，该房屋面积共896.8平方米，租期自2017年11月1日起至2020年10月31日止；租金单价为3.32元/平方米/天，物业服务费单价为22元/平方米/月，租金及物业服务费每三个月支付一次，被告大连米袋公司应于每三个月计租日前七个工作日支付下三个月租金及物业服务费；2017年9月1日至2017年10月31日为装修期，2018年9月1日至2018年10月31日为免租期；因被告大连米袋公司原因导致《租赁合同》解除的，原告有权取消装修期及免租期免收租金的优惠，装修期及免租期应按照合同约定的租金标准计租，每逾期付款一日，应按日千分之五标准承担违约金；被告大连米袋公司应在合同解除之日起3日内将该房屋恢复原状交还原告，否则每逾期一日，应按租金及物业服务费的二倍向原告承担房屋占用费。除此之外，被告大连米袋公司还应向原告支付合同总价（即租金及物业服务费总额）8%的合同解除违约金。原告有权自履约保证金中直接扣除被告应承担的各项费用及违约金、赔偿金等。被告大连米袋公司自2019年10月24日起欠付租金,2019年10月31日，大连米袋公司向原告发送《退租通知书》，明确表示2019年11月3日后不再租赁该房屋。鉴于此，原告于2019年11月2日向大连米袋公司发送《通知函》，通知解除双方的《租赁合同》，要求大连米袋公司腾退该房屋，并向原告付清欠付的租金及物业费等费用。2019年11月6日，该通知函送达大连米袋公司，2019年11月6日《租赁合同》解除。大连米袋公司已腾退该房屋，但至今未付清欠付费用，原告以履约保证金中抵扣大连米袋公司欠付的部分租金，抵扣后仍欠付的租金、物业费及逾期付款滞纳金、合同解除违约金等费用（后附计算明细），大连米袋公司应继续清偿，保证人四川米袋公司应当连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。补充：被告拖欠租金分三项：2019年11月1日至2019年11月6日共计6天租金178642.25元；因被告解约而导致需要支付两个免租期的租金，即装修期2017年9月1日至2018年10月31日共计两个月租金178642.56元，合同约定的免租期2018年9月1日至2018年10月31日共计两个月租金178642.56元。三项合计375149.37元。被告支付的履约保证金330874.36元抵扣之后，即欠付租金为44275.01元。物业费是2019年11月1日至2019年11月6日共6天3945.92元。原告向法庭提交下列证据：证据1.《绿城大连深蓝国际写字楼租赁合同》，证明（1）、被告四川米带公司承租原告案涉房屋，租期自2017年11月1日至2020年10月31日，房屋建筑面积为896.8平方米。租金单价为3.32元/平方米/天，年租金为1086,742.24元；物业费单价为22元/平方米/月，年物业费236,755.2元。（租赁合同第1.2条、3.1.1条、4.1.1条、4.2.1条）。（2）、原告给予2个月装修期（2017年9月1日至2017年10月31日）、2个月免租期（2018年9月1日至2018年10月31日），装修期及免租期期间内免收租金，物业费、水电能源费等其他费用仍应支付。但若被告违约导致租赁合同提前解除，则取消装修期及免租期之优惠，按合同约定的租金标准计租。（租赁合同3.2.1条、3.2.2条、3.2.3条）。（3）、被告每三个月支付一次租金及物业费，应在每三个月租期开始前7个工作日内预付下三个月租金及物业费，如逾期支付租金及物业费应按日千分之五的标准承担违约金。(租赁合同4.1.2条、4.2.2条、8.1条)。（4）、被告向原告交纳330,874.36元履约保证金。如被告存在违约行为的，原告有权直接从履约保证金中扣除被告应承担的各项费用及违约金、赔偿金等，且无须给予被告预先通知。（租赁合同4.4.1条、4.4.2条、4.4.3条）。（5）、因被告原因导致合同提前解除，原告要求被告支付金额相当于租金及物业费总额8%的违约金。（租赁合同第8.4条）证据2.《承诺函》，证明2017年9月7日，四川米袋公司向原告出具《承诺函》，承诺对大连米袋公司在《租赁合同》项下义务的履行承担连带责任。证据3.《合同权利义务转让协议》，证明2017年11月1日，被告四川米袋公司及被告大连米袋公司与原告、物业公司共同签署《合同权利义务转让协议》，约定四川米袋公司将案涉《租赁合同》及物业服务协议项下全部权利义务概括转移给被告大连米袋公司，被告大连米袋公司同意受让并继续履行原合同，概括承受四川米袋公司在原合同中的地位。证据4.《退租通知书》，证明2019年10月31日，被告大连米袋公司向原告发送《退租通知书》，明确表示不再租赁该房屋，不再履行《租赁合同》项下义务。证据5.《通知函》、EMS寄件凭证（1056346786128），证明2019年11月6日，原告向被告送达《通知函》，正式解除双方的《租赁合同》，要求被告腾退该房屋，并向原告付清欠付的租金及物业费等费用。被告大连米袋公司辩称，只认可第一项应给付原告2019年11月1日至11月6日6天产生的租金178642.25元和物业费3945.92元，其余两项应为解约合同违约金，不能并列主张。被告四川米袋公司辩称，第一，绿城大连深蓝国际写字楼租赁合同（下称租赁合同）已通过大连米袋科技信息服务有限公司（下称大连米袋）与原告协商解除。大连米袋于2019年10月31日向原告递交退租通知书，是与原告协商解除租赁合同的意思表示，以达到协商解除租赁合同的目的。原告收到通知后，于2019年11月3日直接与大连米袋办理完毕租赁房屋交接手续，原告的行为已表示同意与大连米袋协商解除租赁合同，租赁合同于2019年11月3日已解除。第二，大连米袋并无违约行为，无需承担违约责任，被告亦不承担连带清偿责任。1.在租赁合同履行期间，大连米袋按时足额向原告支付2019年10月31日的房屋租金、物业费等所有费用，从无任何拖欠违约行为。2.原告与大连米袋办理房屋交接手续解除租赁合同后，应以该日作为租金、物业费等费用最终结算日。根据租赁合同4.4.2条约定该费用可直接在履约保证金中进行扣除，大连米袋并无任何欠付费用的行为。三、租赁合同已约定履约保证金的情况下，不应再主张违约金。1.被告已按租赁合同约定支付履约保证金，且合同已约定，若乙方违约时对履约保证金进行扣除赔偿甲方损失的计算方法。2.根据合同法第144条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。四、租赁合同滞纳金、违约金约定过高。租赁合同8.1约定每逾期一日按5‰支付滞纳金以及8.4约定按合同总价8%承担违约金，该约定远远高于实际损失。2.根据合同法第144条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。以及合同法解释二第29条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第二款的规定，过分高于造成的损失。3.原告于2019年10月31日已收到大连米袋退租申请，且已办理房屋交接手续，自房屋交接后产生的损失应由被答辩人自己承担。被告四川米袋公司向本院提交下列证据：出示通过天眼查询的三个公司为寰鲸创新（大连）企业管理集团有限公司、寰鲸供应链（大连）有限公司、寰鲸科技（大连）有限公司经营地址信息，证明原告在被告大连米袋公司租赁期间曾与上述公司有过租赁合同，因此产生案涉房屋重复租赁的事宜；被告大连米袋公司与原告解除租赁合同未给原告造成实际损失。根据当事人的陈述，围绕当事人的举证及本院当庭质证，可以确认如下事实：2017年8月9日，原告与被告四川米袋公司签订《房屋租赁合同》，合同规定：被告四川米袋公司租赁原告位于大连市沙河口区大连深蓝国际第x层（xx-x、xx、xx）单元房间，用于写字间办公使用，面积为896.8平方米，租赁期限为36个月，自2017年11月1日至2020年10月31日，租金单价为3.32元/天/平，即合同期间租金总计为3079103.01元，租金按季度于每季度租赁期提前7个工作日内付清；被告四川米袋公司在租赁期内同时应向原告支付租赁期间的物业服务费，物业服务费单价为22元/月/平方米，即合同期间物业费总计为749724.8元，物业费按季支付，首期为五个月的物业服务费共计98648元，应当于合同签订后7日内付清，以后每期物业费均应于每季度租金支付的同时向原告支付；合同规定，原告同意给被告提供两个月装修期，即2017年9月1日至同年10月31日止，装修期内免收租金，但不免除物业服务费、水电等其他费用，同时原告同意在本合同正常履行的情况下给予被告两个月免租期，即2018年9月1日至同年10月31日止，免租期内原告免收租金，但不免除物业服务费、水电等其他费用，双方认可装修及免租期是原告基于给被告四川米袋公司整个租赁期限的优惠，如承租方（被告）违约导致本合同提前终止或解除，则本条所述装修及免租期之约定，自本合同约定的交付日起开始计租；合同还规定，被告四川米袋公司在签订合同的同时向原告一次性缴纳履约保证金330874.36元，其中租赁合同保证金为271685.56元、物业管理保证金为59188.8元；被告四川米袋公司如未按合同约定期限缴纳租金等任何一项费用，每逾期一日，应承担应付款项千分之五的滞纳金；如因任何一方违约导致本合同解除的，除本合同约定的其他违约责任外，违约方应向守约方支付合同总价（即租金及物业费总额）8%的违约金，该违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权继续追偿。合同签订后，原告按约向被告交付案涉房屋，被告四川米袋公司向原告支付了租赁合同保证金271685.56元、物业管理保证金为59188.8元。在合同履行过程中，被告四川米袋公司向原告支付了部分租金及物业管理费。2017年9月7日，被告四川米袋公司因其麾下成立了被告大连米袋公司，被告四川米袋公司向原告请求将案涉房屋承租的权利及义务全部转让给被告大连米袋公司并提供承诺函，被告四川米袋公司承诺对此后被告大连米袋公司承租期间《原租赁合同》项下有关的承租人的合同义务承担连带责任。2017年11月1日，原告及沈阳绿城物业服务有限公司大连分公司与被告四川米袋公司、被告大连米袋公司签订《合同权利义务转让协议》，该协议规定：原告及沈阳绿城物业服务有限公司大连分公司同意被告四川米袋公司将案涉房屋租赁的权利及义务全部转让给被告大连米袋公司，被告大连米袋公司承受被告四川米袋公司在原合同中的地位，截至本协议签订之日，被告四川米袋公司已向原告支付该房屋2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金271685.56元，该房屋2017年9月1日至2018年1月31日期间的物业费98648元，以及租赁合同保证金271685.56元，物业管理保证金59188.8元，各方一致同意：前述该房屋2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金271685.56元抵作被告大连米袋公司应支付的租金，该房屋2017年11月1日至2018年1月31日期间的物业费59188.8元抵作被告大连米袋公司应支付的物业费，租赁合同保证金和物业管理保证金抵作被告大连米袋公司应支付的租赁合同保证金和物业管理保证金，原告不再向被告四川米带公司返还。各方按相关合同、合同权利义务转让协议约定的权利义务关系开具发票或收据。《租赁合同》到期终止后且原告及被告大连米袋公司双方未续约，原告按照《租赁合同》第4.4.3条的约定向被告大连米袋公司返还租赁合同保证金和物业管理保证金。《合同权利义务转让协议》签订以后，案涉房屋由被告大连米袋公司继续租赁使用。2019年10月31日，被告大连米袋公司因经营不善向原告提出撤出大连、提前终止租赁合同申请，被告大连米袋公司向原告发出《退租通知书》，请求自2019年11月3日起不再租赁案涉房屋。原告收到《退租通知书》后，于2019年11月6日通过EMS邮件向被告大连米袋公司发出《通知函》，同意双方于本通知函送达之日起即2019年11月6日解除《租赁合同》，被告已缴纳的履约保证金将直接按顺序用于冲抵被告应承担的违约金、逾期付款滞纳金、装修期租金，不足部分被告应继续支付，被告于《租赁合同》解除之日起三日内将该房屋恢复原状交还原告，被告还应于前述期限内向原告付清欠付的全部租金、逾期付款滞纳金，如被告逾期腾退的，应按照房屋日租金及物业服务费2倍标准向原告支付逾期腾退期间的占有使用费，同时原告有权对该房屋内的物品进行丢弃和处置，因此而产生的一切损失由被告自行承担。由于被告大连米袋公司在履约过程中向原告交付的租金及物业管理费实际交至2019年10月31日（物业费含装修期和免租期），因此案涉房屋自2019年11月1日起至双方解除合同日同年11月6日止又发生租金17864.25元及物业服务费3945.92元。另查，由于被告大连米袋公司在《租赁合同》履行期限内单方解除合同，因此按合同规定，被告四川米袋公司两个月装修期应比照合同计租标准，按3.32元/天/平正常计收租金，租金为178642.56元；免租期的两个月租金也不予免除，租金为178642.56元，因此被告大连米袋公司至今尚欠原告2017年9月1日至2018年10月31日的两个月装修期租金178642.56元、尚欠原告2018年9月1日至2018年10月31日两个月免租期租金178642.56元，加之2019年11月1日至同年11月6日发生的租金17864.25元，被告大连米袋公司共计拖欠原告租金375149.37元，拖欠物业服务费3945.92元，扣除被告已交付原告的履约保证金330874.36元，被告大连米袋公司实际拖欠原告租金44275.01元、物业费3945.92元。上述事实有原告提供的起诉状、《绿城大连深蓝国际写字楼租赁合同》、《承诺函》、《合同权利义务转让协议》、《退租通知书》、《通知函》、EMS寄件凭证（1056346786128）及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中原告与二被告签订的《绿城大连深蓝国际写字楼租赁合同》、《合同权利义务转让协议》及《承诺函》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等强制性规范，系有效合同，双方均应自觉遵守履行，任何一方违约均应承担法律责任。《绿城大连深蓝国际写字楼租赁合同》、《合同权利义务转让协议》及《承诺函》签订以后，双方本应按约按期正常履行，由于被告大连米袋公司经营不善于2019年10月31日向原告提出撤出大连、提前终止租赁合同的申请，被告大连米袋公司向原告发出《退租通知书》，请求自2019年11月3日起不再租赁案涉房屋，其行为系被告大连米袋公司根本性违约，原告收到《退租通知书》后于2019年11月6日向被告大连米袋公司作出《通知函》，同意双方于本通知函送达之日起即2019年11月6日解除《租赁合同》，被告已缴纳的履约保证金将直接按顺序用于冲抵被告应承担的违约金、逾期付款滞纳金、装修期租金，不足部分被告应继续支付，被告于《租赁合同》解除之日起三日内将该房屋恢复原状交还原告，被告还应于前述期限内向原告付清欠付的全部租金、逾期付款滞纳金，如被告逾期腾退的，应按照房屋日租金及物业服务费2倍标准向原告支付逾期腾退期间的占有使用费，同时原告有权对该房屋内的物品进行丢弃和处置，因此而产生的一切损失由被告自行承担，因此双方的《绿城大连深蓝国际写字楼租赁合同》、《合同权利义务转让协议》自2019年11月6日解除，故案涉房屋租金应计算至2019年11月6日，因此被告大连米袋公司尚欠原告11月1日至11月6日即6天的租金。由于被告大连米袋公司在合同期内单方提出终止合同，因此被告构成根本性违约，按照双方签订的《绿城大连深蓝国际写字楼租赁合同》规定，两个月装修期的租金应比照原合同计租标准正常收取，同时取消两个月免租期，因此被告大连米袋公司还应向原告缴纳4个月零6天的租金即375149.37元以及2019年11月1日至11月6日6天的物业费3945.92元。原告与被告四川米袋公司签订的《绿城大连深蓝国际写字楼租赁合同》中规定：如因任何一方违约导致本合同解除的，除本合同约定的其他违约责任外，违约方应向守约方支付合同总价（即租金及物业费总额）8%的违约金，该违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权继续追偿。鉴于被告大连米袋公司单方违约导致合同解除，因此被告大连米袋公司应按合同总价8%向原告给付违约金即（3079103.01元+749724.8元）×8%=306306.22元。关于原告请求被告大连米袋公司支付合同履行期间2019年11月1日至11月6日的租金及物业费逾期付款滞纳金23161.21元，以及自2019年11月7日以后以48220.93元为基数的滞纳金，因其均属于原告的实际损失，现原告已请求计付解除合同违约金306306.22元，其远远大于原告的实际损失，而违约金系补偿性条款，因此原告在请求计算履约合同违约金的同时再请求利息损失，本院不予支持，应予驳回。另外，由于本案追究了被告根本性违约，目前已经按合同规定，以合同总造价的8%计算违约金，同时计收了合同约定的免租期租金和装修期期间的租金，因此原告再请求被告大连米袋公司缴纳免租期和装修期4个月租金的逾期付款违约金，因该4个月租金不存在违约问题，故原告请求按全国同行业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计收滞纳金与违约金属于重复计算，本院亦不予支持，应予驳回。鉴于被告四川米袋公司在将合同主体转给被告大连米袋公司时，承诺对原合同全部义务承担连带清偿责任，故原告请求被告四川米袋公司承担连带清偿责任符合合同约定，本院应予支持。关于原、被告解除合同的时间一节，虽然被告大连米袋公司于2019年11月3日向原告发出的《退租通知书》，但该《退租通知书》系被告的单方行为，属于被告在履约过程中对原告新的邀约，而原告于同年11月6日向原告作出了《通知函》的承诺，同时确定双方解除合同的时间以原告《通知函》到达时间为准，因此原、被告双方的《绿城大连深蓝国际写字楼租赁合同》解除的时间应确认为2019年11月6日，被告大连米袋公司请求确认为2019年11月3日，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连米袋科技信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连绿城置业有限公司租金44275.01元、物业费3945.92元；二、被告大连米袋科技信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连绿城置业有限公司解除合同违约金306306.22元；三、被告四川米袋金融服务外包有限公司对上述一、二项承担连带清偿责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3485元（原告已预付），由二被告共同负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  马尚升二〇二〇年八月二十六日书记员  马倩倩