广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初3842号原告（反诉被告）：吴冬莹，女，1974年12月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨志恒、巫晶晶，均系广东广大律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭岳华，女，1985年3月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告（反诉被告）吴冬莹诉被告（反诉原告）谭岳华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴冬莹的委托诉讼代理人杨志恒、巫晶晶、被告（反诉原告）谭岳华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴冬莹诉称：2013年5月19日，吴冬莹将天河区员村白水塘49号706房的房屋出租给谭岳华，双方就此签订《房产租赁合同》，就租期、租金标准等进行了约定。租赁期限于2015年6月1日届满后，谭岳华仍继续使用涉案房屋。自2019年9月始，谭岳华拒绝向吴冬莹支付租金或腾退房屋，双方多次沟通未果。为维护原告合法权益，请求判令：1.解除原、被告于2013年5月19日订立的房屋租赁合同；2.被告向原告支付2019年9月1日起至2020年4月3日实际交还房屋之日止的租金及占用费（按照每月1700元的标准计算）及迟延支付上述租金及占用费的违约金共计9860元（均以1700元为本金，从每月1日起计至2020年4月3日止，按每日1%的标准计算，违约金总额以本金为限）；3.被告向原告支付2018年5月起至2020年3月综合管理费、垃圾费共计1978元以及水费405元；4.原告没收被告已支付租赁保证金3000元；5.被告向我方支付开锁费用100元、换锁费用150元；6.本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）谭岳华答辩并提起反诉称：2015年6月1日双方签订的租赁合同租期届满后，合同没有续期，双方间就涉案房屋成立不定期租赁合同关系，依法可以随时解除。2019年8月31日，双方在涉案房屋现场及员村四横路派出所调解室，吴冬莹明确表示不再出租房屋给谭岳华，要求谭岳华立即搬走，双方间租赁合同关系于同日解除，所以谭岳华不再支付2019年8月31日之后的房租，吴冬莹主张谭岳华拖欠房租一事不属实。2019年8月31日属于租赁期内，谭岳华拥有房屋的使用权，但吴冬莹及其配偶上门采用过激的方式催缴物业管理费，导致谭岳华的家人身体不适。谭岳华于2019年9月17日腾空房屋并交还吴冬莹，房屋钥匙在搬家过程中全部丢失，谭岳华已将上述事实告知吴冬莹。2019年8月31日双方发生纠纷后，就涉案房屋事宜再次沟通的时间为2019年11月10日。在此之前，吴冬莹从未联系谭岳华，吴冬莹以未被告知腾房为由故意拖延接收房屋，吴冬莹持有涉案房屋的钥匙却故意不去接收房屋，由此产生的占用费不应由谭岳华承担。基于吴冬莹在此次纠纷中的过错程度，请求法院基于公平原则予以衡量合理的占用费。谭岳华在租赁期间，按时足额支付租金，谭岳华长期出差在外，较少返回涉案房屋居住，无法查收门口的通知张贴，吴冬莹从未发出物业费用的短信通知或电话通知。谭岳华此前缴纳费用的方式为托朋友留意并帮忙缴交，后来因朋友搬家，物业费和水费需要缴纳的金额及发生欠缴的事宜谭岳华并不知情。谭岳华于2019年9月17日搬离涉案房屋，此后产生的物业管理费等费用不应由谭岳华承担。租赁合同中就可没收保证金的情形进行了明确约定，谭岳华并不存在相关行为，且根据合同的约定，保证金可以抵扣物业管理费等费用，故吴冬莹无权没收，应予以返还。租赁合同也是吴冬莹提供格式条款给谭岳华签署的，应适用《合同法》中关于格式条款的相关约定。涉案房屋的电费是从存折直接扣费，存折是以吴冬莹的名义办理，谭岳华一直持有该电费存折，预存款项入存折，基于每个月的电费自动扣款，2019年8月31日止，谭岳华往电费存折刚存入500元。2019年8月28日谭岳华将满页的电费存折交给吴冬莹，此后一直未收到吴冬莹交付新的电费存折，谭岳华要求吴冬莹返还电费预存款，吴冬莹予以拒绝。吴冬莹在房屋占用费已有收益，不应由谭岳华承担案件诉讼费用或换锁、开锁费用。吴冬莹未就涉案房屋办理出租屋登记注册备案手续，应不能出租涉案房屋。涉案房屋也未按照出租屋消防安全要求配置安全措施，存在安全隐患，谭岳华多次通知吴冬莹前来维修房屋均未果，谭岳华在维修房屋时已经有费用支出。谭岳华无需向吴冬莹支付迟延支付租金及占用费的违约金，如法院判决应予支付，该违约金的计付标准过高。特提起反诉，诉请法院判令：1.吴冬莹退还已支付租赁保证金3000元；2.吴冬莹退还已支付的电费预存款500元；3.本案的诉讼费用由吴冬莹承担。原告（反诉被告）吴冬莹就反诉答辩称：1.对于保证金的退还问题，吴冬莹根据合同第十二条第3款的约定有权终止本合约，没收保证金。本案中谭岳华从2019年9月1日至今占用房屋，没有与吴冬莹办理交接手续，拖延支付租金或房屋占用费以及物业管理费、水费等相关费用，给吴冬莹造成了极大的经济损失，所以对于谭岳华的第一项反诉请求，吴冬莹不予认可。2.对于第二项反诉请求，吴冬莹同意按照实际电费发生额度扣减后，按照实际的余额返还给谭岳华，确认已收到谭岳华支付的预存电费500元。经审理查明：根据广州市规划和自然资源局于2020年8月13日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区员村白水塘49号706房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人为吴冬莹。2013年5月19日，吴冬莹（出租人，甲方）与谭岳华（承租人，乙方）签署《房产租赁合约》（以下简称《合约》），约定：租赁房产为涉案房屋，甲方保证对上述房产拥有合法产权；甲方同意将该房产租给乙方作住宅用途使用，租期从2013年6月1日至2015年5月31日止；（第三条）双方约定租赁期内缴纳每月租金为1650元，租金按月结算，乙方在每月的第1日前结清租金，乙方必须按时交纳租金，否则除继续交纳租金外，并按拖欠日期，按日交纳月租金的百分之一作为滞纳金给四方；乙方于签订本合同当日向甲方交付保证金3000元以及首月租金1650元；租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；甲方提供吉屋予乙方在租赁期间使用；租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的公共费用由乙方负责支付；房产发生重大损坏或有倾倒危险而甲方又不修缮，乙方可提出退房或代甲方修缮，并以修缮费用抵销租金；乙方拖欠租金或本合同第三条约定之乙方应付款日期超过五天的，甲方有权终止本合约，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失；租赁合约期满或双方协商解除合约，乙方必须在租期满时迁出并将自置家具、杂物全部清走，否则，将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有异议；水表读数52.6吨，电表读数10253度；租赁期第1年（即2013年6月1日—2014年5月31日）租金为1650元，租赁期第2年（即2014年6月1日—2015年5月31日）租金为1700元；交门匙共六条；灯及水均能正常使用等。《合约》签订后，吴冬莹向谭岳华支付租赁保证金3000元，支付租金至2019年8月31日，支付管理费及水费至2018年4月30日。2019年11月4日，吴冬莹以EMS全球邮政特快专递的方式向谭岳华发出《律师函》，函称决定自即日起，解除《合约》，要求谭岳华于2019年11月8日之前主动向小区物业管理处缴清拖欠的全部费用和滞纳金/罚金（如有），于2019年11月30日之前，主动腾退租赁房屋，并将租赁房屋恢复至《合约》签订前的状态，租赁房屋及屋内原有财物如有任何损害，谭岳华须承担全部赔偿责任等。其中收件地址为谭岳华身份证地址的邮件因“收件人拒收”被退回，收件地址为涉案房屋的邮件因“电联拒收退”被退回。关于涉案房屋租赁事宜，双方间以发送短信的方式进行沟通，经双方确认的短信记录显示如下内容：1.2019年8月31日，吴冬莹发出“谭小姐：你不听电话，也不开门，如果你再不与我联系，我会报警开锁”，谭岳华回复“房屋租赁期内，承租人享有房屋的使用权，未经承租人允许房东不能开门入户，如果房东擅自开门入户给承租人带来经济损失的，由房东承担相关责任并承担相应的损失……”，吴冬莹回复“你不要跟我讲法律，你欠一年多的费用又点解释……打你电话又不接”，谭岳华回复“今天不方便谈，你们来前不约时间”，吴冬莹回复“那天你来的时候已经约了今天下午，你说的，昨天今天打电话你都不接，你在家为什么不开门？2018年至现在的管理费和水费欠了2300几，为什么不交，几时交，无论如何我都要进屋看看”，谭岳华回复“什么管理费，没收到通知，几时约今天？你那天也说不知道是不是今天啊，你说周六周日，不知道呵呵，你这人，都是你在变动……你记住，屋子是我购买的使用权……下午你们的吵闹和推人，导致我爸爸现在不舒服，进了医院急诊，中山大学附属第六医院，请你们8点30分必须赶过来医院协商处理。若不到场，我这边立马报警处理，并走司法程序”，吴冬莹回复“我已报警”；2.2019年11月10日，吴冬莹发出“谭小姐：你什么时候退房搬走？”；3.2019年11月11日，吴冬莹发出“谭小姐：你从2018年7月至2019年10月欠管理费和水费共2593元，2019年9月至今也没有缴交房租，昨天发短信也没有回复，默认你已搬走。我将于2019年11月12日更换我名下位于广州市天河区员村白水塘49号的房屋门锁，今日之内请将你的财物搬走，如因此造成什么损失，概不负责。本人保留追缴你在租赁期间所产生的欠费的权利”，谭岳华回复“你和你老公在出租期间对租客拍门滋扰围堵，当日你和你老公在出租房外楼梯推撞老人造成老人跌倒心脏突发不适住院治疗……拖欠租客全部医药费用。2019年8月31日你个人通知不再出租，2019年8月31日后不存在一切房租费用。你拖欠租客租赁押金3000，拖欠租客电费存折余额，拖欠租客伤药费3000。吴冬莹两公婆不对此道歉负责，若私自更换门锁，企图掩盖事实，私自入屋造成租客财物损失，一概为吴冬莹两公婆负责，本人亦保留追究你这个银行公职人员的一切责任……”；4.2019年11月13日，吴冬莹通过短信发出《律师函》，函件内容与上述吴冬莹于2019年11月4日发出的《律师函》内容一致；5.2019年12月1日，吴冬莹发出“谭岳华女士，您好。我委托律师向您发送《要求缴清费用、腾退房屋的律师函》，但您拒绝签收。之后我还将上述内容以图片形式发送给您，但您未予答复。现再次告知您拖欠租金，拒不腾退房屋的行为已构成违约。截至目前，您尚欠租金6800元、管理费1720元，水费1048元，已严重损害了我的合法权益。请您收到短信后，立刻与我联系，并支付上述款项，及七天内将房屋腾退给我。否则，我将进一步追究您的法律责任”；6.2019年12月6日，吴冬莹发出“谭岳华女士，鉴于您自2019年9月至今仍未支付房租、且至今未腾退房屋给我，现再次向您发此信息，请您接到本信息后立即与我联系并向我支付欠付租金、清空物品并腾退房屋。我方郑重向您发出通知：自2020年1月1日起，我方将向您按市场价2000元/月收取房屋占用费，请知悉，并尽快办理上述事宜”；7.2019年12月28日，谭岳华发出“我已在2019年9月17日腾空房屋，不再居住，房屋钥匙在搬家混乱中全部丢失。上述有视频证据，搬家公司作证，物业保安作证。吴冬莹你扣押我押金3000，扣押电费存折预存款好几百，你和你老公上门滋扰打伤承租人家人，拖欠我家人伤者住院治疗费过万，人证单据全部有。本人保留追究你两公婆在这租赁纠纷产生的伤害的权利”，吴冬莹回复“由于您逾期支付房租、管理费和水费，已构成违约。本人已经向您多次发送要求您腾空房屋，并支付租金、管理费、水费的通知，可您置之不理。我委托律师向您发送《关于要求缴清费用、腾空房屋的律师函》，可您拒绝签收。本人今天第一次收到您的腾空房屋信息，且您从未与本人办理交接手续。现通知您明天即2019年12月29日10点，至广州市天河区员村白水塘49号706房办理交接手续，并办理水电费和管理费、欠付租金（房屋占用费）等结算手续。否则，我方将向您追究逾期交付房屋产生的房屋占用费等”，谭岳华回复“该时间本人不在广州，另约时间……关于什么占用费，房租问题，我也会让律师和你对接，还有关于你丈夫伤人事件，我也会让律师一一和你们对接”；8.2019年12月29日，谭岳华发出当日下午13:45分起飞的机票预订成功通知；9.2020年1月8日，吴冬莹发出“谭女士，您好。请您这周安排时间与我交接，谢谢”，谭岳华询问“你要交接哪些项目”，吴冬莹回复“包括但不限于开锁、查验房屋物品及房屋情况、抄表（水费电费）物业管理费缴交情况等”，谭岳华回复“电表，水表，可以抄表，至于物业管理费用，起算至截止是几时到几时”，吴冬莹回复“如对房租或房屋占用费、物业管理费有异议，对于有异议部分，由法院判决怎么承担。但由于您一直未与我方办理房屋交接手续，导致我方无法处置房屋。所以想约你先办理房屋交接手续”，谭岳华回复“706钥匙9月17已在混乱丢失。你约我办理房屋交接手续，除开异议部分，包括什么项目，具体交接什么，需要我做什么。关于8月31，你挟你老公在706房楼梯走道围堵打人，造成我家人住院治疗，侵害人身权益。你不说清楚交接细节，我有权保留和你会面的权利，并进一步追究你法律责任”，吴冬莹回复“至于交接什么，我刚才也跟您说过了。需要提示您一下，如果没办理交接，房屋占用费、物业管理费、水电费等相关费用需要你这边支付。至于你说的围堵打人是根本没有的事”，谭岳华回复“案件争议就是费用起算和截止问题，你要我交物管费，又不说清楚交几时到几时的物管费，并不是到目前为止所有物管费都在我这边负责，我已在9月17腾空房屋不再占用并且已告知你。提示你一下，8月31当天你在楼梯冲突中以及在员村四横路派出所调解室，你明确表示已解除合同，8月31后不存在租赁关系，不存在违约。你非法扣押我押金。依合同，是押金抵扣费用，你可以拿押金去缴纳物管费。关于占用费起算和截止，不是你说了算。关于8月31，你挟你老公在706房楼梯走道围堵打人，造成我家人住院治疗，侵害人身权益。你必须说清楚约我交接细节，我有权保留和你会面的权利，并进一步追究你法律责任。你说清楚交接细节，需要我做具体什么”，吴冬莹回复“如有异议，由法院判决。您说您已腾空房屋，可并未知会我并做交接手续。房租、房屋占用费、物业管理费、水电费一直未结算，由于您种种违约行为，我方依合同有权没收您的保证金。请你尽快与我方联系并办理交接手续，否则由此产生的一切费用将由你承担”，谭岳华回复“你依合同哪一条条款，没收我押金。依合同内容，我无任何违约行为。你非法扣押押金。不过，你可以用押金抵扣物管费用。其他你捏造我不相关的费用，你个人承担。不该我承担的费用，我不会承担。关于交接手续，根据8月31，你挟你老公在706房楼梯走道围堵打人，造成我家人住院治疗，侵害人身权益。你必须说清楚约我交接细节，我有权保留和你会面的权利，并进一步追究你法律责任。你说清楚交接细节，需要我做具体什么。除了有争议的费用不便缴纳外，你说啊，需要我具体做什么，我安排委托与你交接”。2019年12月12日，吴冬莹向本院提交本案诉讼材料。本案审理过程中，吴冬莹为证明谭岳华于2018年5月至2020年3月期间欠付水费及综合管理费情况，向本院提交《通知》叁份予以证明，其中落款时间为2019年12月6日的《通知》内容为49#706住户，你18年5月—19年11月份水费、综合管理费至今尚未缴交，请收到此通知后于本月20号前缴付清欠费，逾期支付，即作停水处理，下方手写“水：794－585=209×5=1045元；综合管理费：86×19=1634元”，落款处打印“白水塘小区管理处”字样；落款时间为2020年3月25日的《通知》内容为49#706住户，你18年5月—20年3月份水电费、综合管理费至今尚未缴交，请收到此通知后于本月31号前缴付清欠费，逾期支付，即作停水电处理，下方手写“水：794－585=209×5=1045元；综合管理费：86×23=1978元”，落款处打印“白水塘小区管理处”字样；落款时间为2020年4月3日的《通知》内容为49#706住户，你18年5月—20年3月份水电费、综合管理费至今尚未缴交，请收到此通知后于本月6号前缴付清欠费，逾期支付，即作停水电处理，下方手写“水：666－585=81×5=405元；综合管理费、垃圾费：86×23=1978元”，落款处打印“白水塘小区管理处”字样。经质证，谭岳华对上述证据的真实性无法确认，表示并未见过或签收过相关通知，在其承租涉案房屋期间内白水塘小区管理处是通过在房屋门口张贴通知的形式要求各住户支付水费和综合管理费的，其也曾经按照该种通知的金额及时间支付相关费用，但吴冬莹提交的这些证据其均未见过，小区管理处上门抄水表的时间不固定，所以发送缴费通知的时间也不固定。另，吴冬莹表示其并未垫付其诉请中主张的综合管理费、垃圾费及水费，因《合约》中约定应由谭岳华自行支付，根据交易惯例，该费用也是由谭岳华直接向小区物业管理处进行支付。谭岳华确认其已支付的管理费及水费均是直接缴纳至物业管理处。关于涉案房屋的电费缴纳情况，双方均确认截止至2020年3月21日电费预存款余额为454.49元，吴冬莹主张将该费用抵扣谭岳华应支付的2019年9月1日至2020年4月3日期间的租金及占用费。谭岳华表示同意以电费预存款454.49元抵扣其应支付的租金及占用费，并表示撤回其第二项反诉请求即要求吴冬莹退还已支付的电费预存款。谭岳华为证明涉案房屋的损耗情况及其为此支出维修费用，向本院提交照片（显示房屋内部分墙体表面有脱落）及《收据》（原件，开具时间为2014年5月19日，内容为今收到白水塘49幢706房水管老化爆裂维修费560元）。经质证，吴冬莹对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。关于涉案房屋的交接情况，双方作出如下陈述：吴冬莹称双方于2019年8月31日曾发生争执，吴冬莹向谭岳华表示不再将涉案房屋出租给谭岳华，但谭岳华没有回应也未与其办理交接手续，谭岳华也从未向其提出要求交还涉案房屋；谭岳华则表示争执时吴冬莹表示不再向其出租涉案房屋，其是点头表示同意了的，双方当日晚间前往员村派出所做了笔录，笔录中提及了吴冬莹要求与其解除合同，其表示同意，其还告知吴冬莹将于2019年9月17日搬离并腾空房屋，在2019年9月17日当天及之前其未再与吴冬莹联系过，其于2019年9月17日自行搬离，当天因为物品太多，房屋钥匙不慎遗失，此后也并未通知吴冬莹其已搬离涉案房屋或要求吴冬莹前往接收涉案房屋，直至2019年12月28日其通过短信的方式告知吴冬莹其于2019年9月17日腾空房屋、钥匙已经遗失的情况，2020年1月8日吴冬莹要求其安排时间办理交接，其遂询问需要交接的具体项目，吴冬莹表示要求其支付租金管理费等，但其认为就上述费用双方仍存在争议，故要求吴冬莹明确除开争议部分需要其配合的具体事项，但吴冬莹未予以明确，所以双方也没有再办理房屋交接手续，在2019年8月31日双方发生争议后直至2019年11月1日吴冬莹均未催缴过租金等费用，而根据双方《合约》的约定，租金的交纳时间应为上月月底支付当月的租金。后本案审理过程中，吴冬莹（甲方）与谭岳华（乙方）于2020年4月3日办理涉案房屋的交接手续，并签署《房屋交接确认书》，内容为甲、乙双方就涉案房屋的交接问题，双方达成以下确认：一、双方确认双方同意按涉案房屋的现状交付；二、双方确认，该涉案房屋的水表读数（抄表日期2020年4月3日）为666立方米（物业管理处于2020年3月25日的《通知》显示水表读数为794立方米，具体待物业核实后再确认用水量）；三、双方确认，该涉案房屋的所有物品均由甲方吴冬莹自行处置，乙方谭岳华表示涉案房屋的所有物品与其无关；四、双方确认，因涉案房屋钥匙乙方未交回给甲方，甲方于2020年4月3日委托开锁师傅开锁，开锁费用为100元，换锁费用150元等。吴冬莹并提交显示由广州市天河员村惠民表锁店于2020年4月3日开具的《收据》（原件，载明收到白水塘49号706房开锁100元、换锁芯150元共250元）证明其支出开锁费用及换锁芯费用共计250元的情况。经质证，谭岳华对该证据的真实性无异议。为查明本案事实，本院前往广州市公安局天河区分局员村派出所调取2019年8月31日制作的询问笔录叁份（被询问人分别为吴冬莹及其配偶陈启宇、谭岳华）。上述笔录载明如下内容：吴冬莹表示其上门找谭岳华的原因是谭岳华很久没交管理费的问题需要解决，还有合同要重新续签，因打电话谭岳华不接，其要上门看是发生什么事，怕谭岳华在房间做违法的事情，其要求谭岳华交清所欠管理费，同时解除租赁合同等；谭岳华表示当日与吴冬莹发生纠纷的原因是吴冬莹称其拖欠管理处的费用（清理垃圾的费用和水费），其一直有交，但是有一部分因为其在外地不知情，所以不知道交。另，关于双方签订的《合约》到期后双方就涉案房屋成立何种法律关系，吴冬莹及谭岳华均表示双方间成立不定期租赁合同关系，吴冬莹表示其第一项诉讼请求即为要求解除双方成立的不定期租赁合同关系，谭岳华则认为该合同关系已于吴冬莹于2019年8月31日要求与其解除租赁合同关系时解除。本院认为：吴冬莹与谭岳华签订的《合约》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，《合约》约定的租赁期限届满后，双方就涉案房屋成立不定期租赁合同关系，原《合约》继续有效，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁期间，当事人可以随时解除合同，根据查明事实可知，吴冬莹已于2019年8月31日向谭岳华明确作出解除双方间不定期租赁合同关系的意思表示，故双方间就涉案房屋成立的不定期租赁合同关系于当日解除，对于吴冬莹诉请解除双方于2013年5月19日订立的《合约》的诉讼请求本院不予支持。谭岳华表示其于当日已告知吴冬莹其将于2019年9月17日搬离涉案房屋并实际于2019年9月17日搬离涉案房屋，但其并未就此提供证据予以证明。而根据双方间短信往来情况及其庭审陈述可知，其迟至2019年12月28日才告知吴冬莹其已搬离涉案房屋，吴冬莹即约其办理交接手续，但因谭岳华不在广州故双方未于次日办理交接手续，此后吴冬莹于2020年1月8日再行要求谭岳华与其办理交接手续，但因双方对于交接手续的具体办理方式及交接项目未能达成一致，故双方仍未办理涉案房屋的交接手续。就此本院认为，谭岳华作为承租人应对其交还涉案房屋的情况承担相应的举证责任，而根据本案查明的事实可知，谭岳华迟至2019年12月28日才将其搬离情况告知吴冬莹，此后吴冬莹先后于2019年12月29日及2020年1月8日约谭岳华前往涉案房屋办理交接手续，该时间并未超过吴冬莹知悉谭岳华搬离情况后要求办理房屋交接手续的合理期间，在双方多次就交接问题沟通未果且吴冬莹已知悉谭岳华已搬离的情况下，吴冬莹作为出租人则应及时采取适当措施防止损失扩大，即应及时收回涉案房屋，结合双方此前的沟通情况，该收回时间定为自2020年1月8日起算10日（即2020年1月18日）为宜，结合本院认定的双方间租赁合同关系的解除时间及谭岳华支付涉案房屋租金的情况，谭岳华应向吴冬莹支付涉案房屋自2019年9月1日起至2020年1月18日期间的占用费7787.1元（1700元/月×4个月＋1700元÷31日×18日），本案审理过程中双方均同意以电费预存款余额454.49元抵扣上述占用费，故谭岳华应向吴冬莹支付涉案房屋自2019年9月1日起至2020年1月18日期间的占用费7332.61元（7787.1元－454.49元），对于吴冬莹诉请的超出上述部分占用费的诉请本院不予支持。且如上所述，双方间租赁合同关系已于2019年8月31日解除，吴冬莹诉请要求谭岳华支付迟延支付上述占用费的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。关于谭岳华已支付的租赁保证金3000元的问题，根据《合约》的约定，谭岳华拖欠涉案房屋的租金超过五天的，吴冬莹有权没收租赁保证金，而本案中吴冬莹并未举证证明在《合约》于2019年8月31日解除前谭岳华存在拖欠租金超过五日的情形，故吴冬莹要求没收谭岳华支付的租赁保证金3000元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。对于谭岳华反诉要求吴冬莹返还租赁保证金3000元的诉讼请求，本院予以支持。至于涉案房屋自2018年5月起所产生的综合管理费、垃圾费及水费，因吴冬莹并未垫付上述款项，故其诉请要求谭岳华予以支付缺乏事实依据，本院不予支持。至于吴冬莹要求谭岳华支付的开锁费用100元及换锁费用150元，根据查明事实可知，该费用系因承租人谭岳华遗失涉案房屋钥匙无法交还给吴冬莹而导致产生，吴冬莹亦为打开涉案房屋大门支付相应的开锁费用及换锁费用，故其要求谭岳华予以支付并无不当，本院予以支持。本案审理过程中，谭岳华撤回其部分反诉请求属于其对自身民事权益的合法处分，本院予以照准。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谭岳华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）吴冬莹支付天河区员村白水塘49号706房2019年9月1日起至2020年1月18日期间的占用费7332.61元；二、被告（反诉原告）谭岳华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）吴冬莹开锁费用100元及换锁费用150元；三、原告（反诉被告）吴冬莹于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）谭岳华退还上述房屋的租赁保证金3000元；四、驳回原告（反诉被告）吴冬莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费670元，由原告（反诉被告）吴冬莹负担600元，由被告（反诉原告）谭岳华负担70元；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）吴冬莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  王瑞清人民陪审员  何晓芬二〇二〇年八月二十八日书 记 员  谢丽军