浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初17351号 原告：朱彩云，女，1995年12月30日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：邵云舟，浙江奇墨律师事务所律师。 被告：浙江亿泽房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市陶朱街道宝利路9号亿泽新疆大厦（A座）。 法定代表人：蒋国泽。 委托诉讼代理人：邵纪平，诸暨市浣江法律服务所法律工作者。 破产管理人：浙江浣纱律师事务所。 委托诉讼代理人：范永兴，浙江浣纱律师事务所律师。 被告：杭州众友房地产营销策划有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区建设二路474号。 法定代表人：李庆。 被告：杭州浙尊实业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区留下街道屏峰398号2幢365室。 法定代表人：张兴国。 原告朱彩云与被告浙江亿泽房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称亿泽公司）、杭州众友房地产营销策划有限公司（以下至判决主文前简称众友公司）、杭州浙尊实业有限公司（以下至判决主文前简称浙尊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转换为普通程序并组成合议庭，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告朱彩云的委托诉讼代理人邵云舟到庭参加诉讼，被告亿泽公司的委托诉讼代理人邵纪平、被告众友公司的法定代表人李庆、被告浙尊公司的法定代表人张兴国到庭参加诉讼。审理中，因亿泽公司被裁定受理破产清算申请，亿泽公司的管理人委托范永兴律师代理诉讼。本案现已审理终结。 朱彩云向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付2018年12月21日签订的亿泽大厦B幢604号商品房一套，如不能交付则解除合同并赔偿损失；2.判令亿泽公司、众友公司、浙尊公司赔偿原告损失同类型房屋三套（或折价赔偿）；3.判令被告支付原告自2018年12月25日起至交付止按每月2300元计算的租房损失；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。 事实和理由：朱彩云在诸暨市工作需要，在众友公司和浙尊公司介绍推送下，向亿泽公司购买亿泽大厦B幢604号商品房，于2018年12月21日签订了价款为48万元的商品现房买卖合同。当天由众友公司和浙尊公司的现场操作，朱彩云支付了房屋首付款36万元；其余款项，约定在三日内，通过办理按揭支付。期间三被告恶意串通，推延给朱彩云办理相关手续。为此，朱彩云为维护合法权益,特诉至法院，要求判如所请。 亿泽公司答辩称：1.根据商品房买卖合同约定，买受人必须在三日内办理银行按揭手续，否则应当在15天内现金付清余款，原告至今未支付房款，应当视为解除合同；2、原告诉请已付房款36万元，但亿泽公司只收到房款186215元，其不清楚浙尊公司收了多少款项；3、现合同无法履行，亿泽公司同意将186215元退还给原告；4、本案原告违约在先，请求法院驳回原告的其余诉请。 众友公司答辩称，其只是带原告看房，贷款办理情况不清楚。 浙尊公司答辩称，亿泽公司委托其代收房款，亿泽公司提供的抵押清单上未显示有涉案房屋的抵押情况，如果原告一次性付清房款，可以交房，本案系因原告分期付款的原因导致不能交房。 朱彩云为证明其诉讼主张，向本院提交了：1.浙江省商品房买卖合同一份;2.银行交付凭证五份;3.视频录音资料五份;4.亿泽公司名下大楼冻结查封的抵存根一份（以上除证据1外均为复印件）。经质证，亿泽公司对证据1无异议，对证据2中付款给上海公司及浙尊公司的不清楚；对证据3认为不能达到原告的证明目的，且录音对象是不是其公司员工不清楚。众友公司和浙尊公司无异议。 亿泽公司向本院提交了：5.销售代理合同复印件一份;6.2019年1月25日浙尊公司销售房产的结算单复印件一份。经质证，朱彩云对证据5认为销售情况与本案无关，代理合同实际恶意串通，将房款转给个人，是一个共同销售行为。对证据6的真实性不予认可。众友公司不清楚。浙尊公司无异议。 浙尊公司向本院提交了：7.销售房源表复印件一份；8.付款依据复印件一份。经质证，朱彩云认为证据7浙尊公司是明知涉案房屋处于长期查封扣押状态，还售卖该房源，可以反映亿泽公司和浙尊公司存在恶意串通的行为。对证据8个人之间的金钱流转不予认可。亿泽公司对证据7真实性无异议，对证据8转款情况不清楚。众友公司无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据3众友公司、浙尊公司对录音对象无异议，本院予以认可，但至于能否达到原告的证明目的，本院将在判决理由部分阐述。证据6虽系复印件，但浙尊公司无异议，本院对真实性予以认定，可以认定浙尊公司与亿泽公司有佣金结算事实，其中涉案房屋浙尊公司已付亿泽公司房款186215元。证据8中转账对象系个人，浙尊公司对转账款项与本案之间的关联性未作出合理说明，结合证据6，本院认定亿泽公司收到涉案房款为186215元。 经审理，本院认定事实如下：2018年12月21日，朱彩云（买受方）与亿泽公司（出卖人）订立《浙江省商品房买卖合同》一份，协议约定：出卖人经批准建设商品房暂定名亿泽新疆大厦，买受方购买亿泽新疆大厦B幢604号房，建筑面积74.57平方，房款合计四十八万元整。签订本合同时首付款二十四万元，余房款二十四万元整由买受人负责在合同签订之日起3日内将银行按揭贷款手续办理完毕。如果由于买受人自身原因不能及时办妥银行按揭贷款手续的，或者在本协议签订后由于国家宏观调控，出台新的政策等原因导致买受人无法办理按揭贷款手续的，买受人应当接到出卖人通知之日起15天内以现金的方式付清剩余房款。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2018年12月14日，朱彩云在浙尊公司设立的POS机上向上海灿儒房地产经纪有限公司刷卡50000元，协议签订当日，朱彩云又向浙尊公司支付310000元。后因亿泽公司银行授信问题，导致朱彩云无法办理银行按揭贷款手续，致余款至今无法支付。经本院释明，朱彩云在合同无法履行的情况下，同意解除合同，并要求退还首付款，其余诉请不变。审理中，本院于2020年6月4日作出（2020）浙0681破申16号民事裁定书，裁定受理申请人吴小节、程忠焱对被申请人亿泽公司的破产清算申请。 另查明，2018年8月17日，亿泽公司和浙尊公司签订了《诸暨〈新疆亿泽大厦〉项目独家全案营销代理合同》一份，亿泽公司委托浙尊公司全案独家代理新疆亿泽大厦的营销工作，亿泽公司一次性释放本案所有可售房源及价格表给浙尊公司，房源由浙尊公司进行销售，亿泽公司负责房屋销售中的定金及房款的收款工作，浙尊公司负责房屋销售中的团购费/认筹金的收款工作。销售代理期间，购房者交付的购房款由亿泽公司收取，并出具收据，亿泽公司按实际房款到账金额向浙尊公司结算佣金。实际销售过程中，销售房款和定金由浙尊公司代收，再由浙尊公司转账给亿泽公司，事后再进行对账结算佣金。本案中，亿泽公司收到浙尊公司转账的房款为186215元。众友公司是浙尊公司的合作单位，朱彩云是其介绍给亿泽公司的客户。 再查明，2018年4月19日，本院作出了（2018）浙0681执保395号民事裁定书，对浙江亿泽房地产开发有限公司名下坐落在诸暨市陶朱街道宝利路9号亿泽新疆大厦（B座）000603、000604、000605的房地产予以查封，查封的房屋包含朱彩云诉称的B座604号房屋。 本院认为，朱彩云与亿泽公司签订的商品房买卖合同,系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定,依法成立并生效。现因案涉房屋在商品房买卖合同签订前已被人民法院依法查封,至今亿泽公司也未能解除案涉房屋查封手续，致使朱彩云的购房目的不能实现，故朱彩云在合同不能履行的情况下，主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后,尚未履行的,终止履行。已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，朱彩云提供了付款凭证证明其已支付浙尊公司购房款360000元，浙尊公司也认可收到该房款，浙尊公司在亿泽公司销售现场代理销售，并在商品房买卖合同签订当日收取所售商品房房款，且在涉案楼盘销售过程中，亿泽公司对浙尊公司代收房款的行为也是认可的。因此浙尊公司收取房款所产生的法律后果依法应由亿泽公司承担，故应由亿泽公司承担退还房款的法律责任。但审理中查明，浙尊公司尚有收取的款项173785元未交付给亿泽公司，故应由其承担该部分房款的退还责任。 至于朱彩云要求按照消费者权益保护法要求亿泽公司承担同类型房屋三套或折价三倍的赔偿责任和《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第八条、第九条的规定，承担返还房款和利息，并赔偿已付购房款一倍的赔偿责任。本院认为，消费者权益保护法保护的是“消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务”的权益，就本案事实而言，消费者权益保护法中规定的商品概念不应当包括房屋，故本案不宜适用消费者权益保护法。至于商品房买卖合同解释采取列举的方式，不仅明确规定了适用惩罚性赔偿的五种具体情形，而且规定必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中亿泽公司虽然未告知朱彩云房屋已被法院查封的事实，有违诚信行为，导致朱彩云签订的合同目的不能实现而使合同解除，但亿泽公司的行为并不符合商品房买卖合同解释的相关规定，故朱彩云无权要求亿泽公司承担惩罚性的赔偿责任。至于朱彩云主张的租房损失、律师费损失，未提供相应证据，本院不予支持。另朱彩云认为浙尊公司和亿泽公司恶意串通，实施欺诈行为，应共同承担赔偿责任，但其提供的证据不足以证明浙尊公司与亿泽公司存在恶意串通损害原告利益的情形，故朱彩云主张浙尊公司承担共同赔偿责任缺乏事实依据，本院不予支持。至于众友公司并非买卖合同的相对方,其仅为买卖交易之居间人,故对于朱彩云基于房屋买卖合同关系要求众友公司作为居间人承担赔偿责任之诉讼请求,本院亦不予支持。 综上所述，朱彩云主张诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、朱彩云与浙江亿泽房地产开发有限公司于2018年12月21日签订的《浙江省商品房买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、浙江亿泽房地产开发有限公司应归还朱彩云购房款186215元〔针对本判项，朱彩云仅能在浙江亿泽房地产开发有限公司破产程序中依法申报债权，不得据此获得个别清偿〕，款限本判决生效之日起十日内付清； 三、杭州浙尊实业有限公司应归还朱彩云购房款173785元，款限本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回朱彩云的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22266元，由朱彩云负担12000元，浙江亿泽房地产开发有限公司负担5266元，杭州浙尊实业有限公司负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  李晖 人民陪审员  蒋敏 人民陪审员  孟钧 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  俞婷