河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初1921号原告（申请执行人）：张娟娟，女，1977年7月10日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：张朋，河南先一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚涛，河南先一律师事务所律师。被告（案外人）：张凯，男，1986年8月4日出生，汉族，现住焦作市山阳区。第三人（被执行人）：周宝惠，男，1971年1月30日出生，汉族，现住焦作市解放区。原告张娟娟与被告张凯，第三人周宝惠申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张娟娟及其委托诉讼代理人张朋、陈亚涛，被告张凯，第三人周宝惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张娟娟向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）豫0802执异30号执行裁定书，恢复对案涉房产的执行;2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2019年2月26日，焦作市解放区人民法院对原告与第三人周宝惠、案外人司小俭（即周宝惠配偶）民间借贷纠纷一案作出（2019）豫0802民初245号调解书，确认第三人周宝惠及案外人司小俭共同偿还原告借款730000元及利息。调解书生效后，原告向解放区人民法院申请执行，解放区人民法院依据（2019）豫0802执保12号执行裁定书对案涉的焦作市××人民路（××）××号东方花园××号楼×单元××号房产予以查封执行。2020年5月11日，被告（案外人）张凯对执行标的提出书面异议，解放区人民法院于2020年5月25日作出（2020）豫0802执异30号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。原告认为被告的情况并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十八条规定，不享有排除执行的权利。原告与案外人司小俭系朋友关系，司小俭曾多次向原告提到被告是租赁案涉房产居住，双方没有签订过书面房产买卖合同。司小俭因装修案涉房产曾多次向原告借款，司小俭多次向原告提起仅房产装修就花费高达300000余元。因装修费用加上房产本身的价值已经远远高于被告与第三人确定的房产买卖价值，所以，原告有理由相信被告与第三人所签房产买卖合同系后期补签。退一步讲，即便在案涉房产查封前，被告与第三人签订了合法有效的房产买卖合同，依然不能排除执行，因为不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十八条第四款规定的情形。依据最高人民法院的观点，从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，例如不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记；二是对政策限制的忽略，例如明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续；三是消极不行使登记权利的不受保护。本案案涉房产并不存在上述前两种情况，相反，案涉房产之所以没有办理过户手续，仅是因为房产的按揭抵押贷款没有还清。而在相关执行文书送达被告时，被告当即表示愿意支付房产尾款，显然其行为是消极不行使过户权利。故原告认为，被告对案涉房产不享有排除执行的权利，请求法院恢复对案涉房产的执行，保障原告的合法权益。被告张凯辩称，1.原告自称与周宝惠的配偶司小俭系朋友关系，司小俭曾多次向原告提到被告与周宝惠为租赁关系，双方没有签订过书面房产买卖合同，被告现将双方签订的房产买卖合同原件复印提交法庭，请查阅合同的真实性。2.司小俭因装修案涉房产曾多次向原告借款，司小俭多次向原告提起仅房产装修就花费高达300000余元，装修费用加上房产本身的价值已经远远高于被告与原房主签订的房产购买价值，被告以570000元（不包含房产交易所支付的经纪费、服务费以及房产维修基金）购买了该案涉房产，其建筑面积为82.05平方米，均价高达6947元/平方米，远远高于2017年2月份焦作市××东方花园新楼盘价格，对于一个二手房交易，装修费并不能以原价格进行计算，它是随着时间折旧的。故被告不认可原告所说的房产本身的价值已经远远高于确定的房产购买价值。3.原告综合以上两点认为被告与原房主所签订的房产买卖合同系后期补签。首先被告郑重承诺，该案涉房产买卖合同是通过合法手续签订并进行交易的，并不像原告所说的后期补签。被告于2017年2月10日通过河南美居房产经纪有限公司与原房主周宝惠签订了房产买卖合同，分别于2017年2月10日支付购房定金20000元，2017年3月9日通过银行转账支付购房款280000元，2018年1月6日通过微信转账10000元，共计付款310000元整，以上交易均有银行转账记录及微信记录；被告提供一份由当时经办人赵帅(河南美居房产经纪有限公司负责人)关于办理该案涉房产过户手续的承诺书；被告于2017年3月至今居住在焦作市山阳区××东方花园××号楼×单元××层中户，该房产的物业费、水电费、燃气费、暖气费等均由被告交纳。4.原告称案涉房产之所以没有办理过户手续，仅是因为房产的按揭抵押贷款没有还清，但在相关执行文书送达被告时，被告当即表示愿意支付房产尾款，认为被告是消极不行使过户权利，原告的主张纯属其个人猜想，没有合法依据。被告在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该案涉房产，已支付大部分购房款并愿意按照人民法院的要求及房产买卖合同的约定支付剩余房款，该房产未能办理过户登记，并非被告自身消极行为所导致，而是房产所在的开发商迟迟未能办理房产登记，导致案涉房产所在的××东方花园××号整栋楼至今无一户办理房产登记。故原告所述与事实不符，难以成立，且不合情理，原告的目的很明确，就是想通过不争的事实执行该房产来偿还其民间借贷款项。鉴于上述情况，恳求法院主持公道，依法驳回原告诉称，维持本案作出的执行裁定书，以维护被告的合法权益。第三人周宝惠陈述认为，案涉房产是2015年买的，张娟娟与司小俭是2018年发生的经济纠纷，司小俭借款是800000元，司小俭与张娟娟之间具体发生了什么事情，第三人不清楚。第三人我与本案原、被告均不熟悉。原告张娟娟为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：（2020）豫0802执异30号裁定书一份，证明原告提起执行异议之诉的依据，被告在审理中表示愿意将剩余房款全部交由法院执行，说明了案涉房产未能过户是因为银行贷款没有结清所致，而被告有能力将案涉房款一次性结清，所以被告的行为是消极不履行过户手续的表现，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，应当恢复对案涉房产的执行。被告张凯对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据真实性无异议，案涉房产未能办理过户手续并不是被告消极行为所致，是因为被告与第三人约定剩余房款待房产证下来之后当日付清。房产买卖合同签订后，被告支付了首付款300000元，剩余270000元贷款由第三人一方继续偿还，2018年左右第三人联系被告说无力偿还贷款，被告又向司小俭支付了10000元偿还贷款。据被告了解，截至庭审调查案涉房产仍不能办理不动产登记手续。案涉房产所在住宅楼的部分住户曾起诉开发商逾期办证违约金已经胜诉。第三人周宝惠对上述证据质证后，发表如下质证意见：第三人没有收到张凯或张娟娟一分钱，司小俭与原、被告到底是什么情况，第三人不清楚。原、被告说的民间借贷、房产买卖的具体情况第三人不知道，只是司小俭带第三人去签了字，但具体的第三人也看不懂也不知道。被告张凯为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：1.商品房买卖合同，证明第三人将房产出售给被告。2.2017年2月10日房地产买卖合同一份、2017年3月9日补充协议一份，证明买卖合同是真实有效的。3、银行转账一份、收据一份、两份三方房款结清证明，证明被告向第三人转账支付购房款280000元，定金20000元，证明显示司小俭联系被告贷款还不上从余款270000元中支付10000元给第三人。4.河南美居房产经纪有限公司的营业执照及该公司负责人赵帅帅出具的承诺书一份，证明房产的交易是真实的。5.2017年3月9日声明四份，证明第三人与司小俭经过慎重考虑决定将案涉房产出售给被告。6.第三人与司小俭的身份证明及结婚证明复印件，是2017年3月9日出具声明的时候一并交给被告的。7.2017年12月10日被告转给楼长物业费1067元及2018年7月交电费100元、2018年8月交水费497元的手机截图。原告张娟娟对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性无异议。对证据2房地产买卖合同、补充协议的真实性均有异议，该合同上第三人的签字与商品房买卖合同的签字不是一人所签，且结合第三人的质证其不清楚是否与被告签订过房产买卖合同也并未收到涉案房款，补充协议中落款系司小俭代第三人所签，所以该份证据不能证明被告与第三人之间存在房产买卖的合意。对证据3中银行转账真实性无异议，但第三人否认收到该款项；对收款收据真实性有异议，应当由房产经纪公司相关负责人出庭说明情况，对房款结清证明真实性均有异议，首先两份证明甲方均系司小俭代第三人周宝惠所签，第三人本人陈述并不知情。对证据4中对承诺书系美居房产赵帅帅出具应当由其本人出庭接受质询，营业执照与本案没有关系不予质证。对证据5中前两份声明中周宝惠的字体也与第一组证据互相矛盾不能证明其真实性，第三份张凯的声明系张凯个人出具，对其真实性有异议。对证据6结婚证明无异议。对证据7无异议。第三人周宝惠对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议。对证据2房地产买卖合同是周宝惠签的，补充协议周宝惠不清楚。对证据3周宝惠不清楚，周宝惠没有收到相关款项，完全不知道。对证据4周宝惠没有见过不清楚。对证据5中前两份声明看着像是周宝惠签的字，后两份声明不是周宝惠签的。对证据6真实性无异。对证据7缴费截图无异议。第三人周宝惠在庭审过程中没有提交证据。本院对本案证据认定如下：对于原告提交的证据系本院作出的执行异议裁定书，被告及第三人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。对于被告提交的证据1、6、7及证据3中的银行转账凭证，对方当事人对其真实性均未提出异议，经审查上述证据能够证明被告张凯与第三人周宝惠及其配偶司小俭协商签订房产买卖合同，转账支付购房款280000元以及被告入住案涉房产后交纳水电物业费的事实，本院对其真实性予以认定；对于被告提交的其他证据，原告虽有异议，但并未举出相反证据予以证明，被告的证据与其他有效证据相互印证，能够证明被告与第三人订立房产买卖合同以及被告支付购房款的过程，本院对其真实性均予以认定。本院对本案事实认定如下：张娟娟与司小俭、周宝惠民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，张娟娟于2019年1月14日向本院申请财产保全，本院作出（2019）豫0802民初245号民事裁定书和（2019）豫0802执保12号执行裁定书，于2019年1月21日预查封了预购商品房预告登记在周宝惠名下的位于焦作市××人民路（××）××号东方花园××号楼×单元××号房产。案件审理期间，本院于2019年2月26日作出（2019）豫0802民初245号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：1.经张娟娟与司小俭、周宝惠双方确认，司小俭、周宝惠共同偿还张娟娟借款本金730000元，具体支付时间：司小俭、周宝惠于2019年12月31日前偿还张娟娟230000元，于2020年12月31日前偿还张娟娟500000元；2.若司小俭、周宝惠有任何一笔逾期，张娟娟可就借款本金730000元的未偿还部分及利息（计算方式：以借款本金730000元的未偿还部分为基数，自2018年12月25日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）一并申请强制执行；3.张娟娟自愿放弃其他诉讼请求。该调解书生效后，张娟娟向本院申请执行。解放区人民法院依据（2019）豫0802执保12号执行裁定书，于2020年4月14日发布执行查询公告，对焦作市××人民路（××）××号东方花园××号楼×单元××号房产予以查封执行。随后，本案被告张凯作为执行案件的案外人向本院提出执行异议。2020年5月25日，本院作出（2020）豫0802执异30号执行裁定书，裁定中止对焦作市××人民路（××）××号东方花园××号楼×单元××号房产的执行。张娟娟不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。另查明，2015年5月30日周宝惠与河南省金山置业有限公司签订了商品房买卖合同，以398671元（首付128671元，剩余270000元贷款）购买了该公司开发的位于焦作市××人民路（××）××号东方花园××号楼×单元××号房产。2015年7月9日，河南省金山置业有限公司就上述房产办理了预购商品房预告登记，权利人为周宝惠。2015年7月28日，周宝惠就上述房产办理了预购商品房抵押预告登记，权利人为中国建设银行股份有限公司郑州铁路支行，以此贷款270000元支付了剩余购房款。2017年2月10日，周宝惠（出售方/甲方）、张凯（购买方/乙方）与河南美居房产经纪有限公司（居间代理方/丙方）签订了房地产买卖合同，约定甲乙双方经丙方居间介绍，甲方同意将案涉房产以570000元的价格出售给乙方，办理房产过户手续所需税费、房产中介费等费用均由乙方承担，同时约定自签订合同之日起30日内乙方支付甲方300000元首付款，剩余购房款待房产证下来之后过户给乙方当日之前付清。同日，张凯支付购房定金20000元。2017年3月9日，周宝惠、司小俭出具书面声明，载明二人经过慎重考虑，将案涉房产出售给张凯，并承诺案涉房产无任何经济及法律纠纷，张凯支付首付款300000元后即可入住，周宝惠、司小俭应将所有原始房产资料交张凯保管，张凯应在开发商通知可以办理房产证之日起一个月内将资料交与周宝惠、司小俭办理不动产过户手续。同日，周宝惠、司小俭与张凯签订了房产买卖合同补充协议，约定张凯于2017年3月9日支付定金300000元，剩余房款于办理完过户手续当日付清。同日，司小俭代周宝惠再次签订补充协议，约定由于房产证没有办理出来，暂不能办理过户手续，待可办理过户手续时须无条件配合张凯办理过户手续……此房产在正式过户之前所产生的月供由周宝惠正常还贷。同日，张凯通过银行转账再次支付司小俭购房款280000元。2017年3月27日，司小俭代周宝惠向张凯出具房款结清证明，载明张凯在河南美居房产经纪有限公司购买司小俭、周宝惠的案涉房产，首付款300000元已结清，待能办理过户时再办理过户手续，办理过户时付清所剩尾款270000元。2017年5月前后，张凯收到案涉房产钥匙并搬入该房产中居住至今，后续的案涉房产的水电物业费用均由张凯交纳。2018年1月6日，张凯再次支付10000元购房款，司小俭、周宝惠共同向其出具了房款收到证明。截至2019年1月21日本院查封之时，案涉房产仍未办理不动产登记手续，更未过户至张凯名下。另，被告张凯于2020年7月31日将剩余购房款260000元转入解放区人民法院执行款专户。本院认为，根据2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张凯作为案涉房产的买受人在2017年即通过河南美居房产经纪有限公司，与周宝惠、司小俭签订了房地产买卖合同及补充协议。张凯在购房时通过房产经纪公司了解到案涉房产的房源信息，在购房时已尽了必要的审查义务，对于出卖方的个人债务问题，作为善意购房人张凯不可能清楚的知道，故双方所签定的房地产买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，张凯按照约定支付了300000元购房款，收到了案涉房产钥匙并入住该房产。2019年，本院根据张娟娟的起诉及保全申请，查封了案涉房产。据此可以确认，张凯作为案涉房产的买受人，在本院查封案涉房产前，已经签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有了该不动产。关于价款支付问题，前文已述，补充协议签订当天，张凯通过转账支付购房款280000元，加上前期支付的20000元定金及后期又支付的10000元，实际已经支付购房款310000元，并且剩余购房款260000元已经按照本院的要求支付至本院执行款专户。据此，张凯作为案涉房产的买受人在价款支付方面符合上述规定第三项“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的要求。关于案涉房产的过户问题，张凯与周宝惠、司小俭签订房地产买卖合同及补充协议时，案涉房产仅办理了“预购商品房预告登记”，并未办理正式的不动产登记手续，故无法办理过户手续。直至本院查封案涉房产，该房产也一直没有办理正式的不动产登记手续，周宝惠仅系“预购商品房预告登记”的权利人，依法不能直接将案涉房产过户至张凯名下。对此，双方也明确约定，由于房产证没有办理，暂不能办理过户手续，待可办理过户手续时须无条件配合张凯办理过户手续，房产正式过户之前所产生的月供由周宝惠正常还贷，待办理过户时付清所剩尾款。故可以确认，本案房产未能过户至张凯名下系客观原因造成，对此张凯不存在过错。综上所述，可以确认被告张凯系善意购房人，应对本案中位于焦作市××人民路（××）××号东方花园××号楼×单元××号房产享有物权期待权。即被告张凯对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，张凯对位于案涉房产享有的是物权期待权，而原告张娟娟对周宝惠、司小俭享有的仅是一般债权，根据物权优于债权的法律原则，案外人张凯对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，故案涉房产依法不能继续执行。原告张娟娟主张撤销（2020）豫0802执异30号执行裁定书，恢复对案涉房产的执行，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告张娟娟的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张娟娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王文之人民陪审员  杨萍萍人民陪审员  白卫锋二〇二〇年八月三日书 记 员  张 艳附：本案适用的相关法条《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。