福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4320号 上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道316号，统一社会信用代码91350000705363039M。 主要负责人：郭夏森，行长。 委托诉讼代理人：林家棋，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林隽逸，福建闽江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张擎，男，1987年9月8日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告）：蒋铭航，女，1987年3月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地福建省连江县贵安经济开发区科技楼，统一社会信用代码9135012257096053XK。 法定代表人：严敏。 上诉人招商银行股份有限公司福州分行（以下简称“招行福州分行”）因与被上诉人张擎、蒋铭航、福建省时代华奥建设发展有限公司（以下简称“时代华奥公司”）金融借款合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2020）闽0122民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 招行福州分行上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判上诉人对被上诉人张擎提供的位于连江县（编号：连房预ＹＲ字第××号）折价、变卖、拍卖后所得价款优先受偿；2.本案的一、二审诉讼费用由各被上诉人共同承担。 事实和理由：一审判决认定上诉人主张被上诉人办理产权抵押登记以及享有抵押物优先受偿权，因抵押物尚未具备办理产权登记条件，故理由不能成立，依法不予支持，属认定事实不清，适用法律错误。一、在本案中，导致抵押物尚未办理产权登记的原因不在于上诉人，而是由于被上诉人张擎、时代华奥公司之间相互不配合，怠于履行到抵押登记管理机关办理抵押登记的义务，致使抵押物客观上无法完成抵押登记，上诉人对此没有过错，因此产生的不利后果不应由上诉人承担。二、案涉商品房已具备物权登记条件但因被上诉人的原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此情况下赋予上诉人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。被上诉人张擎虽尚未办理案涉商品房产权证书，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于被上诉人张擎的财产，客观上应作为被上诉人张擎责任财产进行处置。第二，案涉商品房已具备办理不动产抵押登记条件，但被上诉人张擎却拒不办理，已违反《个人购房借款及担保合同》的约定，违背了诚实信用原则，赋予上诉人对案涉房产优先受偿权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。第三，当商品房具备办理抵押登记条件时，被上诉人张擎怠于办理登记，本质上属于被上诉人张擎为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即上诉人行使优先受偿权的条件因被上诉人张擎恶意阻却而依法视为已成就。第四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观。由于该预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，且上诉人对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，在此条件下，赋予上诉人对不动产优先受偿权，并不违反物权公示要求。第五，赋予上诉人优先权受偿权，亦符合法律及司法解释规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条规定，买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。上诉人有权处分被上诉人张擎于商品房买卖合同项下的合同权利，被上诉人张擎取得商品房所有权亦属于该权利范围，故上诉人有权处置案涉商品房。 蒋铭航辩称，对招行福州分行的上诉请求无意见，但无力全额偿还债务，只能分期付款。 张擎、时代华奥公司未作答辩。 招行福州分行向一审法院起诉请求：1.判令张擎、蒋铭航、时代华奥公司归还欠借款本金943000元及利息15276.7元、罚息169.2元和复息139.38元，本金及利息、罚息和复息共计958585.28元（利息、罚息和复息按合同约定暂计至2019年5月5日，此后的利息、罚息和复息按此标准另行计算至还款之日止），并赔偿招行福州分行律师费4793元，以上共计963378.28元；2.判令招行福州分行对张擎的抵押房产折价、变卖、拍卖后所得价款优先受偿；3.本案的诉讼费用、财产保全费、公告费由张擎、蒋铭航、时代华奥公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月14日，张擎（借款人、抵押人）、蒋铭航（抵押人）、时代华奥公司（保证人）与招行福州分行（贷款人）签订一份《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8140401256015）。合同约定：张擎向招行福州分行贷款123万元用于购买位于连江县；借款期限240个月，具体贷款期限以借款借据为准；还款方式为等额本息还款法；借款人连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，有权提前收回已发放贷款本息并要求支付费用，有权对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息，有权提前行使担保权。张擎自愿提供位于连江县作为抵押担保，抵押期间为抵押权设立之日起至本合同项下贷款本金及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间，抵押担保范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、债权人实现债权的费用等，张擎、蒋铭航在抵押人处签字。时代华奥公司为借款人购房贷款提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，招行福州分行于2014年4月18日依约向张擎发放贷款123万元，执行月利率为6.00417‰，贷款到期日为2034年4月18日。借款后，张擎归还本息至2019年1月16日止，现尚欠借款本金943000元及利息（利息自2019年1月17日起算）。 另查明：1、张擎与蒋铭航于2010年2月22日登记结婚。2、招行福州分行于2014年4月18日向连江县房产管理交易所办理预购商品房抵押权预告登记（权证号：连房预ＱＲ字第××号）。3、连江县因时代华奥公司的原因尚未办理产权登记。4、招行福州分行招因本案诉讼已实际支出律师费4793元。 一审法院认为，招行福州分行与张擎、蒋铭航及时代华奥公司之间成立的《个人购房借款及担保合同》，没有违反法律、法规禁止性规定，依法予以保护。因张擎违约在先，招行福州分行请求张擎偿还贷款本金943000元及利息、罚息、律师费等，请求蒋铭航承担共同偿还义务，于法有据，应予支持。时代华奥公司自愿对张擎、蒋铭航购房贷款承担阶段性连带责任保证，且因时代华奥公司原因导致诉争房屋无法办理产权，故依合同约定在招行福州分行未取得抵押权他项权利证书前，时代华奥公司对张擎、蒋铭航借款违约行为承担连带保证责任。虽然本案双方合同约定还款期限尚未到期，但是由于张擎、蒋铭航未按合同约定履行分期还款义务构成违约，招行福州分行依据合同约定，有权选择宣布贷款本息提前到期，视为双方约定的解除合同条件成就，由此产生的合同违约责任由张擎、蒋铭航承担。招行福州分行主张张擎、蒋铭航归还尚欠借款本金943000元及其利息（包括约定的罚息、复利），时代华奥公司承担连带保证责任，于法有据，依法予以支持。招行福州分行主张办理产权抵押登记以及享有抵押物优先受偿权，因抵押物尚未具备办理产权登记条件，故理由不能成立，依法不予支持。 一审法院判决：一、张擎、蒋铭航应于本判决生效之日起十日内偿还招行福州分行贷款本金943000元，并支付利息（包括罚息、复利，自2019年1月17日起至款项还清之日止，逾期利息及罚息按合同约定计算）；二、张擎、蒋铭航应于本判决生效之日起十日内支付招行福州分行律师费损失4793元；三、时代华奥公司对上述债务承担连带保证责任；四、驳回招行福州分行其他诉讼请求。一审案件受理费13434元，减半收取6717元，由张擎、蒋铭航、时代华奥公司共同负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，时代华奥公司开发的位于连江县潘渡乡仁山村仁山大道1号海峡文化创意产业基地•汀棠苑的房产未办理初始登记（总登记）。 本院认为，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若商品房已经具备办理抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，时代华奥公司开发的位于连江县潘渡乡仁山村仁山大道1号海峡文化创意产业基地•汀棠苑的房产未办理初始登记（总登记），案涉房产尚不具备登记至购房人名下以及办理抵押登记等物权登记条件，但购房人张擎应负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，时代华奥公司应督促其办理。本院确定被上诉人张擎应在案涉房产完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产的抵押登记。 若张擎逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房所有权登记，本院无法径行判决由债权人招行福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，债权人招行福州分行并无过错。为避免物权公示原则过于严苛造成不良后果，回应商事实践需求，以遏制商品房“断供”之违约失信行为，保障交易安全及合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人招行福州分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。并且，案涉房产的抵押预告登记虽不产生设立抵押权的法律后果，但第三人可通过抵押预告登记情况知悉该房产将来可能设立抵押，故其亦已具备一定的公示外观。案涉房产在完成初始登记后具备了办理物权登记的条件，且本院亦通过判决方式责令购房人在案涉房产完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产的抵押登记，在购房人仍拒不办理的情况下，本院以判决方式赋予债权人对案涉房产的优先受偿权，亦并不违反物权公示要求。招行福州分行在对案涉房产行使优先受偿权时，开发商时代华奥公司的保证责任依约应认定终止。 综上所述，招行福州分行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持福建省连江县人民法院（2020）闽0122民初540号民事判决第一、二、三项； 二、撤销福建省连江县人民法院（2020）闽0122民初540号民事判决第四项； 三、张擎应于位于连江县的房产完成初始登记之日起三十日内，协助招商银行股份有限公司福州分行办理前述房产的抵押登记，福建省时代华奥建设发展有限公司应督促张擎并配合其办理抵押登记； 四、位于连江县的房产的抵押登记办妥后，或张擎逾期仍未办理抵押登记的，招商银行股份有限公司福州分行有权就该房产拍卖、变卖所得价款，优先受偿福建省连江县人民法院（2020）闽0122民初540号民事判决第一、二项确定的债权；在前述房产的抵押登记办妥之日，或因张擎原因未办理抵押登记但招商银行股份有限公司福州分行选择对前述房产行使优先受偿权之日，福建省时代华奥建设发展有限公司的保证责任终止。 二审案件受理费13434元，由张擎、蒋铭航、福建省时代华奥建设发展有限公司共同负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。 本判决为终审判决。 审 判 长  汪 霞 审 判 员  段若诗 审 判 员  唐宇恒 二〇二〇年八月九日 法官助理  赖秋霞 书 记 员  杨晓婷