浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终754号 上诉人（原审被告）：浙江简爱酒店连锁有限公司，统一社会信用代码91330881581663047L，住所地浙江省江山市虎山街道南市街48-1幢。 法定代表人：朱国华，经理。 委托诉讼代理人：叶波，浙江护龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江省衢州市开化县华埠镇（芹阳办事处）岙滩村村民委员会，统一社会信用代码543308243135565796，住所地浙江省开化县岙滩凤凰路74号。 负责人：陈建军，村党支部书记。 委托诉讼代理人：姜前进，浙江浙源律师事务所律师。 上诉人浙江简爱酒店连锁有限公司（以下简称简爱酒店公司）因与被上诉人浙江省衢州市开化县华埠镇（芹阳办事处）岙滩村村民委员会（以下简称岙滩村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省开化县人民法院（2020）浙0824民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 简爱酒店公司上诉请求：1.撤销浙江省开化县人民法院（2020）浙0824民初937号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对案件基本事实认定错误。一、《岙滩村综合楼租赁合同书》第四条第一款约定租金：前三年为每年租金人民币68万元，自2015年5月8日起每年按上一年租金递增8%计付租金。2015年5月8日起的租金即2014年的租金为680000元，递增8%为734400元，即双方意思表达很明确，后面七年的租金为每年734400元，而非被上诉人主张的租金数。上诉人从2015年5月8日起每年交的租金都是734400元，被上诉人没有提出有拖欠租金的问题，说明双方对此没有异议。二、被上诉人一审提交的民事起诉状事实与理由部分表述不清、自相矛盾。被上诉人自认上诉人从2017年5月开始未支付全额租金，也就是说2017年5月之前的房租及递增房租上诉人已经支付完毕。被上诉人又请求原审法院判令上诉人支付其租金690831.58元，该租金如何计算，计算是否合理，原审法院并未予以审查。三、根据庭前上诉人向法院申请被上诉人提供的证据，在被上诉人应收账款明细当中，没有记载欠其租金。故上诉人不欠被上诉人租金。 岙滩村委会答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。一、关于合同书第四条第一款理解的问题。该条文约定的很清楚。约定前三年的租金是68万元，2015年5月8日起每年租金按上一年租金递增8%支付。根据交易习惯及国家经济发展，租金一直每年都在上涨。因此每年的递增的基础是上一年的租金。二、关于被上诉人对租金未提出异议的问题。拖欠租金不存在提出异议的问题，双方应当按照合同的约定履行。三、关于应收账款的问题。简爱酒店公司拖欠租金未能体现的原因是，被上诉人只有在收到租金后才开票，因为被上诉人没有收到租金，所以在明细账上未能体现。 岙滩村委会向一审法院起诉请求：1.判令被告支付租金690831.58元；2.被告承担本案诉讼费。 原审法院审理认定：2012年1月11日，原告岙滩村委会与被告简爱酒店公司签订了《岙滩村综合楼租赁合同书》一份。合同约定：1.原告将其所有的位于开化县城关镇（现为华埠镇）岙滩新村一幢五层的综合楼（包括地下室）及其从物、附属物全部租赁给被告使用；2.租赁期限壹拾年（自2012年5月8日起至2022年5月7日止）；3.租金：“前三年为每年租金人民币陆拾捌万元整。自2015年5月8日起每年按上一年租金递增百分之八计付租金”；4.租金支付方式为：前三年每年分两次缴纳，在每年5月30日前和11月30日前各支付34万元。原已交纳的定金25万元作扣第一年第一次所应交纳的租金。第4年起至第10年每年5月30日前一次性交清租金；5.乙方责任：被告逾期一个月未交清应交纳的租金，应在逾期之日起每天向原告支付违约金300元，如被告逾期30日以后未交纳租金，应按逾期每天支付原告违约金400元；6.甲方责任；7.违约责任等。合同签订后，原告将租赁物交付被告，被告利用租赁的房屋成立了浙江简爱酒店连锁有限公司开化分公司。前三年被告简爱酒店公司依约交纳租金。但从2015年5月开始，被告未全额交纳租金，2015年5月至2018年5月均每年交纳租金68万元，2018年12月27日被告补交租金10.88万元，2019年1月21日被告补交租金5.44万元，但仍未补足租金差额，至今尚欠2015年5月至2020年5月租金690,831.58元未支付。2020年3月9日，原告向被告发出书面《催缴租金通知书》，责令被告于2020年4月1日前缴纳全部租金，但被告仍未缴纳。原告经多次催告无果，诉至法院。 庭审中，被告自认2018年12月27日补交的租金10.88万元，系补交第4年、第5年的租金。2019年1月21日补交的租金5.44万元，系补交第6年的租金。 原审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，法院予以支持。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。本案的争议焦点为：（1）关于租赁合同书中应交租金条款应如何理解问题。我国合同法第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。诉争合同约定“前三年为每年租金人民币陆拾捌万元整。自2015年5月8日起每年按上一年租金递增百分之八计付租金”，从该合同的文义上应当理解，从第四年起即2015年5月8日起每年应交纳的租金，应当按照上一年的租金递增8％，也即2015年租金应在2014年基础上递增8％、2016年租金应在2015年基础上递增8％，以此类推。这一条款中已明确写明是“每年”，而不是仅第四年。这一理解也符合房屋租赁市场的交易习惯和商业惯例。（2）关于本案原告要求被告补交租金是否超过诉讼时效问题。本案被告2016年5月8日至2017年5月8日的租金，按照《岙滩村综合楼租赁合同书》的约定，该年租金应当在2016年5月30日前交纳，实际上被告将该年租金分两次于2016年10月26日、2017年1月23日分别交纳34万元。根据《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即该年租金自2016年5月31日开始计算诉讼时效，且根据《民法通则》第136条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，第140条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告逾期交纳的该年第一笔租金即发生诉讼时效的中断，诉讼时效自2016年10月26日起重新开始计算一年，第二笔租金交纳的时间仍在诉讼时效内，诉讼时效第二次发生中断，诉讼时效自2017年1月23日起重新计算一年，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第2条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持，该年租金的诉讼时效在民法总则施行之日尚未满一年，故应当适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，即该年租金的诉讼时效自2017年1月23日起至2020年1月22日止。被告自认于2018年12月27日补交该年租金5.44万元，该年租金的诉讼时效自2018年12月27日发生第三次中断，时效自2018年12月27日起重新计算三年。同理，被告2017年5月8日至2018年5月8日的租金，被告分别于2017年7月7日、2018年1月2日两次分别交纳34万元，被告自认2019年1月21日补交5.44万元，三次交纳时间均在该年租金的诉讼时效期限内，均发生诉讼时效中断的效力，该年租金的诉讼时效自2019年1月21日起重新计算三年。综上，本案并未超过诉讼时效期间。故原告要求被告补交租金差额的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。原告委托诉讼代理人提出被告应按每年递增8％补交租金及本案并未超过诉讼时效等代理意见，于法有据，法院予以支持。被告委托诉讼代理人提出租金已交清及原告诉请已超过诉讼时效等代理意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：被告简爱酒店公司于判决生效后十日内支付原告岙滩村委会2015年5月至2020年5月租金差额计人民币690831.58元。限判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费10709元，减半收取5354.50元，由被告简爱酒店公司负担。限判决生效后十日内交纳。 二审中，根据上诉人简爱酒店公司的申请，被上诉人岙滩村委会向本院提供租金统计表一份、情况说明一份、2015年1月1日至2020年6月30日明细账一份。上诉人简爱酒店公司认为，该份证据系被上诉人应收款项明细，明细单上没有记载上诉人欠被上诉人租金，拟证明上诉人不欠被上诉人租金。被上诉人岙滩村委会认为，明细单上之所以没有记载租金情况，是因为只有收到租金后才会在明细单上记载。本院认为，明细单上未记载租金事项，并不能必然证明上诉人不欠被上诉人租金，该证据不能证明待证事实。 经审理，本院对原审认定的事实予以确认。 另查明，如果按照被上诉人对合同争议条款的理解计算欠付租金，上诉人对欠付租金数额并无异议。 本院认为，本案的争议焦点是《岙滩村综合楼租赁合同书》中租金条款如何理解的问题。根据租赁合同书的约定“前三年为每年租金人民币陆拾捌万元整，自2015年5月8日起每年按上一年租金递增百分之八计付租金”，从合同的文义上理解，可以认定2015年之后每年的租金应在上一年度的租金基础上递增8%，而不是每年在2014年的基础上递增8%，这也符合房屋租赁市场的交易习惯和商业惯例。如果按照被上诉人对租金条款的理解，则上诉人对欠付租金数额并无异议，故一审法院认定欠付租金数额为690831.58元并无不当。至于上诉人所称被上诉人应收款项明细中未记载租金事项的问题。本院认为，明细单上未记载租金事项，并不能必然证明上诉人不欠被上诉人租金，上诉人主张不欠被上诉人租金的依据不足，本院不予支持。综上，上诉人简爱酒店公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10708元，由上诉人浙江简爱酒店连锁有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 郑慧芳 二〇二〇年八月十四日 法官助理 俞 焦 书 记 员 姚月红 9