重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初12172号 原告：**，男，汉族，1982年5月10日出生，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：王金武，男，被告父亲，住重庆市梁平县。 委托诉讼代理人：陈瑶，重庆索通律师事务所律师。 被告：廖记食品重庆有限公司，住所地重庆市渝中区时代天街1号2幢18-23#,统一社会信用代码：91500103056463434R。 法定代表人：蒋文良，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李庆，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王妍，北京大成（重庆）律师事务所律师。 原告**与被告廖记食品重庆有限公司（以下简称廖记公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人王金武、陈瑶，被告廖记食品重庆有限公司的委托诉讼代理人李庆、王妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年3月31日签订的《房屋租赁合同》，解除时间确定在2020年8月6日；2.被告立即腾空搬离渝北区×街道×大道×号附×号财信城市国际×幢×-商业×的房屋并将房屋恢复原状后交付原告；3.被告支付原告2019年4月1日至2020年9月30日的租金共计374280元；4.被告支付逾期支付租金的违约金，分别以141000元为基数，自2019年3月16日起至2019年10月17日止，以81000元为基数，自2019年10月18日起至付清之日止，以141000元为基数，自2019年3月16日起至付清之日止，以152280元为基数，自2020年3月16日起至付清之日止，均按年利率24%计算；5.被告支付违约金60912元（25380元×12个月×20%）；6.被告支付房屋占有使用费，以25380元/月为标准，从2020年8月7日起计算至房屋归还之日止。事实和理由：2017年3月31日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于渝北区龙溪街道龙华大道109号附15号财信城市国际1幢1-商业15号门面，建筑面积28.85平方米，租赁期间为2017年4月1日至2022年3月31日。合同期内，被告逾期支付租金，原告多次催收，被告仅于2019年10月17日支付6万元后不再支付。为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告廖记公司辩称，同意解除合同，但解除时间以上一案件我方主张的2019年6月30日为准，即使法院不认可，我方认为原告在2020年4月8日张贴广告行使租赁权时合同已解除；原告张贴租赁广告后还向我方要求租金、房屋占有使用费，与事实不符，且租赁期间发生疫情，原告应减免租金；房屋最初并非租给被告，而是案外人重庆励志卓越投资有限公司（以下简称励志公司），我公司在该公司之后租赁，原告不能以当初交给励志公司的状态要求被告恢复，被告已经恢复至当初从励志公司接手房屋时的状态，2019年6月30日被告已经腾空搬离并发函要求原告到场验收，原告拒绝，且当时也没有提出拆除的具体要求，我方也不知按何标准拆除，故我方认为已经履行完毕腾空搬离恢复原状交付义务，不同意原告再次要求交付的请求；被告经营困难多次发函协商解除合同，原告以拒绝接房的方式达到收取租金的目的，被告不是恶意违约，不应承担违约责任；综上，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的房屋租赁合同等证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告是渝北区龙溪街道龙华大道109号附15号财信城市国际1幢1-商业15产权人。2017年3月31日，以原告为甲方（王金武为甲方代理人），以被告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于渝北区龙溪街道龙华大道109号附15号财信城市国际1幢1-商业15号门面出租给乙方，建筑面积28.85平方米，租赁期间为2017年4月1日至2022年3月31日。租金为：2017年4月1日至2018年3月31日月租金19188元，2018年4月1日至2019年3月31日月租金21760元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金23500元，2020年4月1日至2021年3月31日月租金25380元，……。租金每半年支付一次，首期租金于本协议签署后3个工作日内支付，之后乙方应于每半年租期期满前15日支付后半年租金。保证金25000元，甲方在收取保证金后当天向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，如乙方无违约，甲方收取的保证金在租赁关系终止后三个工作日内无息全额退还给乙方。合同第五条第1款约定，租赁期内，如乙方不按时交租，除应及时缴纳当期租金外，每逾期一日，应以未缴纳租金的千分之三向甲方支付违约金，如逾期超过十五日，甲方可单方终止合同，并由乙方承担相关违约责任。第4款约定，乙方在经甲方书面同意后可以合理改动房屋结构，但租赁期满在交还甲方前，应将改动和装修的部分恢复到甲方交付房屋时的面积和几何尺寸（即恢复到原状，清水房），否则，甲方有权动用保证金自行恢复，不足部分由乙方补足。第5款约定，协议签订后，乙方不得在协议的租赁期内就标的房屋单方要求降低租金或解除租赁协议，否则乙方应按当年租金总额的20%向甲方支付违约金，并承担甲方相应经济损失。第七条约定，乙方应在本合同约定的租赁期满后的次日将恢复到原状（清水房）的标的房屋交给甲方，如逾期不交与甲方，乙方应向甲方缴纳相应租金与违约金，其计算办法为：……。 2019年5月27日，被告向原告发出《解除通知书》，以门店租金高、承租后一直亏损、多次协商原告不同意降租为由要求于2019年5月31日解除租赁合同，并要求于该日办理结算和移交。原告于2019年5月31日收到该通知书。 2019年6月12日，被告再次委托北京大成（重庆）律师事务所向原告发出《通知解除并办理租赁房屋返还移交的律师函》，载明案涉门店租金很高，承租后被告一直经营亏损，无法维持经营，就降低租金与原告进行多次沟通未果，要求于2019年6月30日解除租赁合同，不再承担其后的租金和其他费用，并要求原告于2019年6月30日办理租金、保证金、水电物管等费用的结算和门面返还移交事宜。原告于次日收到律师函。 2019年6月18日，王金武代原告向北京大成（重庆）律师事务所的李庆（系本案被告代理人）复函，回复不同意上述函件所列事项，敦促被告及时支付租金。 2019年7月4日，被告方工作人员向王金武发短信称：公司已按照律师函所述如期撤店，您可以到门面再去确认一下。2019年7月6日，王金武回复，撤店我可不确认……。 2019年11月11日，被告向案涉房屋的物业公司财信智慧生活服务集团有限公司重庆分公司（以下简称财信公司）提出申请，申请对案涉商铺恢复原貌，请物业处协助配合。王金武于同日在申请上签字：为便于承租人使用和今后原状交还给出租人，同意申请人恢复原状。庭审中，被告陈述，恢复原状是将我方与包子铺中间的隔墙拆除，已实际于2020年11月完工。原告陈述，隔墙于2020年11月20几日完工，但恢复原状不止于此。 原告举示财信公司2020年4月3日出具的情况说明并附财信公司盖章的照片，情况说明载明被告同时承租了相邻的财信城市国际1幢1-商业1号商铺，被告将两个门市合并进行内部和外部改造，拆除中间隔墙，并另砌墙将15号商铺分为两部分，改造后，被告将一部分租给华包子店使用，15号商铺的剩余部分由其自行使用，被告撤场后于2019年11月12日提出申请恢复原状，至今未恢复。照片拟证明：2011年交房商铺时商铺处于有门的状态，被告未恢复商铺，截至2020年4月3日的照片显示商铺处于无门状态，商铺有墙砖、地砖，且商铺两部分地砖颜色不一样，且堆放了笼屉等杂物。原告举示2020年7月24日照片佐证上述现状。原告陈述，被告应按合同约定将商铺恢复到清水状态，具体包括：有门、无地砖、无墙砖、无杂物堆放。被告陈述：被告将房屋恢复的状态是从上家励志公司接手时的状态，被告认为算清水状态；被告接手时没有门无义务给原告安装门；被告接手时商铺就有一部分出租给包子铺，两边地砖颜色是不一样的，当时用隔墙板隔断的，被告后续拆了用水泥和砖垒起来，本次申请恢复原状时再次将墙拆除；至于堆放杂物，因为商铺无门，周围商铺暂时将杂物放在商铺也是可能的，不是被告的授意，被告已解除与包子铺的合同，与被告无关。另被告认为，如果原告对被告的恢复原状有异议，应当及时告知被告怎样恢复原状，原告从未告知过。 被告举示《物业租赁合同》（打印件），显示原告与案外人励志公司就案涉房屋签订租赁合同，租期自2011年4月1日至2017年3月31日。原告对该合同不认可，原告表示，之前确实租给他人过，具体名称记不清了，合同已经遗失，即便租给他人租赁房屋自2011年以来一直用作经营廖记棒棒鸡。 被告曾于2020年1月20日起诉原告要求确认双方租赁合同于2019年6月30日解除，该案经一二审（二审判决时间为2020年7月21日），最终判决驳回被告诉讼请求。 2020年4月8日，原告在商铺内张贴“商铺出租，同时附有王金武的联系电话。”2020年4月23日，被告代理人王妍冒用租客身份与王金武联系要求承租商铺，王金武表示案涉商铺在出租。 2020年5月8日，原告将本案诉至我院，诉状要求继续履行合同，被告支付2019年4月1日至2020年9月30日的租金及违约金。本案中止审理至另案二审判决作出。2020年8月6日，本案恢复开庭，包括解除合同在内的诉讼请求系原告庭审中增加，要求解除的理由为被告迟延支付租金及单方要求解除租赁合同，依据为租赁合同第五条第1款、第五条第5款。 另，被告按合同约定缴纳租金至2019年3月31日，其后，被告于2019年10月17日向原告缴纳一笔租金6万元。庭审中，双方同意保证金在本案中一并处理，原告要求用来抵违约金，被告要求用来抵租金。 本院认为，《商铺租赁合同》系原告、被告真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同履行各自义务。被告在合同履行过程中，未按时足额支付租金，且以经营不善为由单方要求解除租赁合同，原告要求根据双方租赁合同第五条第1款、第五条第5款解除租赁合同，有事实依据，本院予以支持，解除合同的时间确定为提出解除请求的庭审当日2020年8月6日。同时根据上述条款，被告应按当年租金总额的20%支付违约金，计算为60912元（25380元×12个月×20%），本院予以支持。保证金与违约金系同一性质，应一并考量，双方同意保证金在本案中处理，原告要求保证金从违约金中抵扣，则扣除保证金2.5万元，被告还应支付违约金35912元（60912元-2.5万元）。 关于腾房、搬离、恢复原状、返还房屋的诉讼请求，从被告举示的证据来看，2019年7月4日，被告短信通知原告撤店并要求原告去现场确认，原告拒绝，同时结合照片等证据，可以看出被告已腾房和搬离案涉商铺，故对原告腾房和搬离的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复原状，从庭审查明事实看，被告多次以经营不善为由要求解除合同，甚至一度诉至法院要求确认与原告租赁合同已解除，在此过程中，原告作为非违约一方坚持不同意解除租赁合同。2019年7月4日，被告以实际行为撤店并短信要求原告去现场确认，原告拒绝。2019年11月11日，被告向商铺所在的物业公司申请恢复原状，原告代理人于同日在申请上签字同意恢复原状。虽原告举示物业公司出具的情况说明载明至今仍未恢复原状，但物业公司未派人出庭证实该情况，且是否恢复原状应当结合合同约定及其他证据综合认定。首先，从合同文义上解释，合同第七条“清水房”应解释为“毛坯房、初装修房，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理”。而本案原告要求的恢复原状指：安装门、铲掉地砖墙砖，并不完全符合清水房的文义解释。其次，从合同目上解释，双方作此约定的目的应当在于租赁合同解除时，房屋应当由被告恢复房屋至出租时交房的状态，该解释更为合理，本院采用该解释。案涉房屋被告于2017年承租，非第一手承租人，原告举示的2011年移交案涉商铺的状况的照片，并不能约束被告。被告主张2017年接手商铺时就没有门、地板有地砖、墙面有墙砖，且因上家励志公司就租给包子铺过故地砖颜色不一致，原告对此予以否认，则原告作为房屋交付方，应当对2017年交房状况进行举证，原告未举示，自行承担举证不能的不利后果，同时在被告2020年11月底拆除隔墙后，即被告自认为恢复原状后，原告如果认为恢复原状不符合原告的要求应及时就如何恢复原状与被告进行沟通，原告未沟通，亦负有相应责任，则原告要求按自己陈述的内容恢复原状，本院不予支持。关于杂物堆积，被告陈述已经与包子铺解除了租赁合同，包子铺堆放物品不是被告的授意，由于案涉商铺处于无门状态，谁都可以进入和堆放物品，则对于商铺内放置的杂物，在被告已举证2019年7月4日撤店通知原告来检查，而原告未举证证明杂物系基于被告的原因堆放的情况下，对于杂物原告应自行处理。故对原告要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于返还房屋，被告举示的证据能够证明被告于2020年7月4日腾空房屋并已通知原告接房，由于案涉商铺处于无门状态，不存在交钥匙的返还方式，原告是否去接房系自己意愿，被告通知交房后因恢复原状事宜于2020年11月将隔墙拆除完毕，原告亦知晓，且原告还自行在商铺张贴招租广告，一定程度上也表明了其对接房的确认，故原告再行要求被告返还房屋，本院不予支持。 关于租金及违约金、房屋占有使用费的诉讼请求，根据庭审认定事实，被告在租赁期内多次提出解除租赁合同，原告拒绝，被告于2019年7月4日发短信载明已撤店并要求原告去检查，其后被告于2019年11月11日申请恢复原状，原告于同日同意，后被告于2019年11月20几日拆除隔墙，原告亦知晓，且被告之前多次发函要求原告收回商铺，则原告有义务及时收回商铺，原告辩称的恢复原状不合法及未告知如何恢复原状的事宜本院已在上文论述，此处不予赘述。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，原告至今未收回商铺，不能就扩大的损失要求被告赔偿。而同时，原告又于2020年4月发布招租信息，其行为主张本身存在矛盾。综合以上考虑，本院在2019年11月20几号的基础上酌情给予原告一个月收回房屋的期限，即租金支持至2019年12月31日，计算为151500元（23500元/月×9个月-6万元），对其后的租金、房屋占有使用费，本院不予支持。 关于逾期支付租金的违约金，根据租赁合同约定，租金半年一付，每半年租期期满前15日内支付，则2019年4月1日至2019年9月30日的租金计算为141000元（23500元/月×6个月），原告要求以141000元为基数，自2019年3月16日起计算至2019年10月17日止，以81000元（23500元/月×6个月-6万元）为基数，自2019年10月18日起计算至付清之日止计算违约金，本院予以支持，2019年10月1日至2019年12月31日的租金计算为70500元（23500元/月×3个月），原告要求自2019年9月16日起计算至付清之日止，本院予以支持。以上违约金标准本院酌情调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原、被告于2017年3月31日签订的《房屋租赁合同》，解除时间确定在2020年8月6日； 二、被告廖记食品重庆有限公司于本判决生效后十日内支付原告**2019年4月1日至2019年12月31日的租金151500元； 三、被告廖记食品重庆有限公司于本判决生效后十日内支付原告**逾期支付租金的违约金，该违约金以141000元为基数，自2019年3月16日起计算至2019年10月17日止，以81000元为基数，自2019年10月18日起计算至付清之日止，以70500元为基数，自2019年9月16日起计算至付清之日止，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算； 四、被告廖记食品重庆有限公司于本判决生效后十日内支付原告**解除合同的违约金35912元； 五、驳回原告**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17461.70元，减半收取8730.85元，由原告**负担4365.42元，由被告廖记食品重庆有限公司负担4365.43元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王婷婷 二〇二〇年八月十二日 书记员  楚 仑