四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0302民初470号 原告：房君成，男，1995年3月9日出生，汉族，住湖南省宁远县。 委托诉讼代理人：袁正洪，四川贡安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗加霖，四川贡安律师事务所律师。 被告：张浩，男，1987年10月22日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 被告：梁羽，女，1988年5月14日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 第三人：房雄坤，男，1995年3月4日出生，汉族，住湖南省宁远县。 原告房君成与被告张浩、梁羽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因审理，依法追加房雄坤为本案第三人，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告房君成的委托诉讼代理人袁正洪、罗加霖，被告梁羽、张浩，第三人房雄坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告房君成向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《店面租赁合同》；2.判令被告返还原告支付的联营分红金、租金及其定金、押金等共计112600.00元（其中联营分红金95000.00元，租金及其定金、押金17600.00元），并向原告支付违约金（以112600.00元为基数，按每月2%的标准，自起诉之日计算至被告实际还清付款之日止）；3.判令被告向原告赔偿损失，即原告向上海正新食品集团有限公司支付的加盟费54200.00元；4.本案案件受理费等费用全部由被告承担。庭审中原告明确：第二项诉讼请求中定金为5000.00元、押金为4500.00元、租金为8100.00元；第四项诉讼请求仅指案件受理费。事实及理由：2019年初，原告为开展快餐经营，经与被告协商，拟承租位于自贡市自流井区的店面作为经营场所。双方初步达成一致后，原告于2019年3月14日向上海正新食品集团有限公司支付加盟费54200.00元。2019年5月15日、5月16日，原告通过微信转账及手机银行转账方式分别向被告支付了5000.00元租房定金及50000.00元联营分红金。2019年5月25日，原、被告签订了《店面租赁合同》，合同约定被告将位于自贡市自流井区的店面转租给原告，租赁期限为2019年5月25日至2022年5月24日，租金为4500.00元／月。合同签订后，原告又向被告支付了联营分红金45000.00元、租金及其押金18000.00元。2019年12月，上述房屋所有权人向原告要求增加租金时，原告才得知被告与上述房屋所有权之间签订的租赁合同租赁期限已届满，导致原告无法继续经营或严重增加了经营成本。原告认为，被告在明知其与房屋所有权人之间签订的租赁合同期限即将届满的情况下，故意隐瞒上述事实，与原告签订《房屋租赁合同》具有明显的恶意性、欺诈性，严重损害了原告的合法权益。同时，根据《房屋租赁合同》中关于被告交付的房屋不符合合同约定严重影响原告使用的，原告有权解除合同、被告在未取得上述房屋转租权致使合同无效的，被告应承担违约责任等约定，原告有权解除合同及要求被告承担违约责任。综上，原告诉至本院。 被告张浩辩称，收了转让费是事实，但不存在诈骗，我和原告协商了一个赔偿结果，但原告不同意，删除了我的微信、拉黑了电话，导致没有沟通。原告和正新鸡排到现在都有利益关系。在与原告商量无果、失去联系后，和原告签订的合同已经自动解除。 被告梁羽辩称，未收到过联营分红金，我和龙都广场物业签订的合同都是一年一签，我和原告签合同的时候原告拍了照的。3月14日向正新公司支付加盟费，是在对面店子加盟的，我这个店子是没有另外支付加盟费的。要加房租的是物业，不是我。我和原告曾经协商过，未达成一致。在与原告商量无果、失去联系后，和原告签订的合同已经自动解除。 第三人房雄坤述称，对原告的诉讼请求和事实理由不清楚。 本院对以下证据依法予以采信：《龙都广场场地租赁合同》、《店面租赁合同》、收条、微信转账记录、银行转账记录。 经审理查明，2018年8月2日，案外人缪玲玲和梁羽签订《龙都广场场地租赁合同》，约定缪玲玲将自贡市五星商业街龙都广场主通道右侧（面对龙都广场）、建筑面积8平方米的场地出租给梁羽；租赁期限2018年10月1日至2019年12月31日，月租金4500.00元；梁羽在合同期内不得私自将场地转租、转让给第三方，否则缪玲玲可单方解除合同等。2019年5月初，原、被告就案涉场地的租赁进行商谈。2019年5月25日，原、被告签订《店面租赁合同》，约定被告将前述场地转租给原告，原告支付十万元联营分红金；被告保证已依法取得该房屋的转租权，如因未取得房屋转租权致使本合同无效或解除的，被告应承担违约责任；租赁期内，被告不得擅自提前收回该房屋，否则应将已收取的租金余额退还原告，并向原告退还联营分红金100000.00元及店铺设备加盟费等，如拖延退还，每日收取应归还资金的百分之三的滞纳金；租赁期限自2019年5月25日至2022年5月24日；租金为4500.00元/月，按季度缴纳租金，租金在当月14日缴纳，租赁期内原告承租部分租金不变，如房屋所有权人上涨租金由被告负责；签订合同时，原告支付保证金4500.00元，租期届满或合同解除后，退还保证金等。另查明，联营分红金即店面转让费，被告将房屋转租交付给原告时，房屋内无任何物品。 2019年5月15日，梁羽出具《收条》，载明收到房君成转让费50000.00元。2019年5月15日，张浩出具《收条》，载明收到房君成店面定金5000.00元（原、被告在庭审中述称，5000.00元定金包含在联营分红金里）。2019年5月26日，梁羽出具《收条》，载明收到房君成联营分红金45000.00元、房租13500.00元、押金4500.00元。2019年10月25日，梁羽出具《收条》载明收到房君成2019年11月24日至2020年2月24日的店面租金13500.00元。 2020年1月1日、缪玲玲、房雄坤签订《龙都广场场地租赁合同》，约定缪玲玲将案涉场地出租给房雄坤；租赁期限2020年1月1日至2020年12月31日，月租金7500元等。 庭审中房君成、房雄坤述称，房君成租用案涉场地后用于开设“正新鸡排”店，房君成至今仍是该店老板、占股最多，房雄坤在该店也有股份、任该店店长。 2019年3月14日，房君成向上海正新食品集团有限公司转账54200.00元。 2020年1月21日，原告向本院递交诉讼材料。 本院认为，关于原告要求解除和被告签订的《店面租赁合同》的诉讼请求，二被告认为该合同已自动解除，故对原告该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告返还联营分红金、租金、定金、押金，并支付违约金的诉讼请求，原、被告签订的《店面租赁合同》约定的租赁期至2022年5月24日，但被告梁羽和缪玲玲签订的租赁合同到期日为2019年12月31日，缪玲玲亦于2020年1月1日与第三人就案涉场地另行签订了租赁合同。本案中，被告超出其承租期限将场地转租给原告，最终未能履行完双方签订的租赁合同，导致第三人和缪玲玲另行签订了租赁合同。即使原告仍是案涉店面的实际控制人，但缪玲玲和第三人另行签订的合同中租金有较大涨幅，对原告利益有损。结合原、被告签订的《店面租赁合同》约定：被告在租赁期内收回房屋的，应当将已收取的租金余额退还原告，并退还联营分红金及店铺设备加盟费等；若拖延归还，每日收取应归还资金的百分之三的滞纳金。原告向被告支付的联营分红金应当予以退回。但本案中原告未尽到签订合同的谨慎审查义务，未对被告是否具有转租权进行审查，故原告也应承担一定责任。本院酌定将联营分红金按合同约定期限进行分摊，对未履行的租期的金额予以返还。原告主张联营分红金95000.00元，但庭审已查明定金5000.00元是包含在联营分红金里的，且合同约定的联营分红金金额也是100000.00元，故原告主张的定金实质是联营分红金。原、被告签订的合同租赁期限为2019年5月25日至2022年5月24日，合同实际履行至2019年12月31日。则被告应向原告返还联营分红金：100000.00元÷36个月×28.8个月=80000.00元。原告要求被告退还租金、押金并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定和双方约定，本院依法予以支持。原、被告签订的租赁合同约定，违约金按每日3%计算，原告自愿按月利率2%计算，对原告主张的违约金计算标准，本院予以采纳。关于原告主张的原告向上海正新食品集团有限公司支付的加盟费54200.00元，原告支付加盟费的时间在和被告商谈租赁事宜之前，要求被告赔偿该损失，无事实和法律依据，本院依法不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告房君成和被告张浩、梁羽于2019年5月25日签订的《店面租赁合同》； 二、被告张浩、梁羽于本判决生效之日起十日内返还原告房君成联营分红金、租金、定金、押金92600.00元，并向原告支付违约金（以92600.00元为基数、按月利率2%计算，自2020年1月21日起至还清款项之日止）； 三、驳回原告房君成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2747.80元，由原告房君成负担557.80元，被告张浩、梁羽负担2190.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  曹源 二〇二〇年八月三日 书记员  李颖