上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6811号上诉人(原审被告)：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吕翠华，总经理。委托诉讼代理人：侯新怡，上海申企律师事务所律师。委托诉讼代理人：易晓蕊，上海申企律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈燕，女，1976年7月14日生，汉族，住安徽省。被上诉人(原审原告)：江树，男，2000年4月5日生，汉族，住安徽省。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张佳，上海宽度律师事务所律师。上诉人上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)因与被上诉人陈燕、江树商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初6997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宝龙公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律有误。双方签订的《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)不存在法定解除情形，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第十九条之规定判令解除双方之间的《预售合同》无任何事实及法律依据。第一，本案中上诉人已按照《预售合同》第十条及补充条款一第八条的约定，向被上诉人交付了经验收合格的商铺，被上诉人也已实际收房，上诉人并不存在任何违约情形。根据补充条款一第十条第四款“特别约定”，出卖人应当在该房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并非在房屋交付使用后360日内办理完毕产权初始登记。本案中被上诉人以房屋交付使用后360日作为上诉人办出大产证的日期并以此计算办出小产证的日期，并据此依照《商品房买卖合同司法解释》第十九条之规定行使涉案《预售合同》的法定解除权明显于法无据。第二，根据被上诉人与上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称华瞻公司)签订的《委托管理协议》，为便于统一出租，被上诉人授权华瞻公司对涉案商铺进行统一经营管理、拆除分户隔墙，并统一装修改造，将原本的小间商铺变更为大通间，从而导致上海市嘉定区住房保障和房屋管理局(以下简称区房管局)以申请办证的不动产实际结构与规划设计不符、不动产单元四至范围不确定等为由，暂未颁发大产证。上诉人并非《委托管理协议》的签订主体，涉案商铺大产证未办出，系被上诉人与华瞻公司协商一致的结果，并非上诉人原因导致。第三，《预售合同》第十条第四款明确约定，即便由于出卖人的责任无法按时办理产权初始登记，被上诉人作为买受人也不享有合同解除权。二、一审法院查明华瞻公司系上诉人的关联公司，与实际情况明显不符。华瞻公司与上诉人之间并无任何关联关系。两者在股东、法定代表人、高管人员、经营范围上存在明显的差异，实际控制人、受益人等完全不同，系两个完全独立的法人主体。三、被上诉人明知且同意华瞻公司在办理大产证之前对涉案商铺进行改造。根据一审法院查明的事实，被上诉人签订《委托管理协议》的日期及委托期起始日期均在商铺交付之前，但一审法院认为委托期在房屋交付之后，从而认定被上诉人并未授权上诉人在办理大产证之前乃至房屋交付之前对涉案商铺进行隔墙拆除，与查明事实部分自相矛盾。四、一审法院根据上诉人发出的《关于业主关心问题的回复》认定上诉人认可就大产证办理存在违约，且未办出大产证的责任归上诉人无任何事实及法律依据。事实上，上诉人并未在该份回复中承认逾期办理大产证，而是对于业主代表所提出的“关于大产证办理逾期问题”予以明确说明将严格按照合同的约定执行。上诉人同意在大产证办理完毕之日起的30日内向业主支付赔付款，是因上诉人了解到被上诉人与华瞻公司协商一致对涉案商铺进行改建、装修并拆除涉案商铺的分户隔墙而导致涉案商铺的大产证无法及时办出后，自愿给予被上诉人等商铺业主的补偿，目的是为了取得被上诉人等商铺业主的支持以便推动大产证早日办出，并不是违约金。五、一审法院判决上诉人按照银行同期贷款利率标准向被上诉人偿付购房利息损失无任何合同及法律依据。本案《预售合同》不存在法定及约定解除事项，因此上诉人无须向被上诉人退还购房款并支付相应的资金占用损失。且即使合同解除，根据《预售合同》第十九条的约定，利息也应按照中国人民银行公布的同期存款利率计算，一审法院判决上诉人承担购房利息损失的方式与合同约定明显不符。且即便法院判令解除合同，利息损失也应自法院判决生效之日起算。六、一审法院判令合同解除的社会成本明显大于合同正常履行的社会成本，根据合同法的相关规定及维护稳定的社会经济秩序出发，涉案《预售合同》不宜解除。此外，代办费和预告登记费均为政府相关部门收取，其仅是代收代付，不应由其负责返还。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。陈燕、江树辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。上诉人至今未能办理房屋大产证，被上诉人依法享有合同解除权。被上诉人目前仍在按月偿还房屋贷款，损失继续发生，请求法院及时驳回上诉，维持原判。陈燕、江树向一审法院起诉请求：1．判令解除陈燕、江树与宝龙公司于2015年8月31日签订的《预售合同》；2．判令宝龙公司返还购房款5，762，510元；3．判令宝龙公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付利息(以2，882，510元为基数，自2015年9月10日起至实际支付之日止；以2，880，000元为基数，自2016年1月31日起至实际支付之日止)；4．判令宝龙公司退还预告登记费850元。一审审理中，陈燕、江树明确其主张自2016年1月31日起算利息的购房款288万元系以贷款方式支付，故利息损失按照实付银行贷款利息计算。鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。一审法院判决：一、解除陈燕、江树与上海宝龙康骏房地产开发有限公司于2015年8月31日签订的《上海市商品房预售合同》；二、上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还陈燕、江树购房款5，762，510元；三、上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内偿付陈燕、江树利息损失(以2，882，510元为基数，自2015年9月10日计算至实际返还之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；四、上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内偿付陈燕、江树288万元自2016年2月20日起至实际返还之日止的贷款利息损失(具体以实际付息金额为准)；五、上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈燕、江树代办费、预告登记费850元；六、陈燕、江树应于上海宝龙康骏房地产开发有限公司履行完毕判决主文第二项义务后十日内涤除位于上海市嘉定区德富路宝龙商业中心1032号1层1室房屋上的抵押并协助上海宝龙康骏房地产开发有限公司办理《上海市商品房预售合同》的网签撤销手续及预告登记撤销手续。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点之一是涉案《预售合同》是否应当解除？本案中，被上诉人主张其依据《商品房买卖合同司法解释》第十九条之规定行使法定解除权。该条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”被上诉人依据该条规定行使解除权需要满足两个要件，一是办理房屋所有权登记(小产证)的期限届满后超过一年；二是无法办理小产证的原因在于出卖人(即本案上诉人)。具体到本案，涉案《预售合同》第十四条第一款约定：在甲方(上诉人)办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙(被上诉人)双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。第二款约定：甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。《预售合同》补充条款一第十条第四款双方特别约定：出卖人应当在该房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人认为补充条款的上述约定系上诉人办理产权初始登记(大产权)的期限，上诉人认为在此期限内其承担的仅是备案义务，并非办理完毕大产权的义务。本院认为，办理涉案商铺大产证应是《预售合同》基本条款及上诉人应承担的主要义务，若上诉人无法办理涉案商铺的大产证，必然导致无法办理小产证，合同目的当然无法实现。上诉人的解释与《预售合同》第十四条第一款的约定相矛盾，也与补充条款一第十条第四款的约定目的不符，本院对上诉人的意见不予采纳。正如一审所言，即使双方对办理大产证期限未作约定或者约定不明，上诉人也应在合理期限内办理完毕大产证。故一审法院依据上述《预售合同》及补充条款的具体内容，认定上诉人未在约定期限办理涉案商铺大产证，进而导致涉案商铺在合同约定办理期限届满后超过一年未办理小产证，有充分的事实依据，本院予以认同。关于无法办理小产证的原因。依据上诉人《关于业主关心问题的回复》、区房地局答复意见等在案证据，结合本院上述分析，届期未办理小产证的直接原因在于上诉人不符合办理大产证登记的受理条件，但上诉人认为该原因系被上诉人与华瞻公司协商一致拆除涉案商铺隔断的行为导致。本院认为，依据一审法院查明的案件事实，并结合《预售合同》及被上诉人与华瞻公司《委托管理协议》的实际履行情况，上诉人的该项主张缺乏充分依据，本院不予采纳。基于上述分析，上诉人已经违反了《预售合同》办理产权登记的相关约定，致使合同目的无法实现，被上诉人有权利解除《预售合同》。上诉人关于被上诉人不享有法定解除权利的主张，本院不予支持。至于上诉人主张的其他涉案《预售合同》不应解除的理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。本案争议焦点之二是损失以何标准认定？本案双方未在涉案《预售合同》约定本案情形下解除合同后的违约责任承担方式，故被上诉人有权利依据相关法律规定要求上诉人赔偿损失。一审法院结合双方《预售合同》履行情况、上诉人违约程度等实际情形，认定上诉人以中国人民银行公布的同期贷款基准利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付被上诉人资金被占用期间的利息损失，并无不妥。上诉人主张应以同期存款利率计算，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。关于利息损失起算点，一审法院的认定合法合理，上诉人主张起算点应为判决生效之日，缺乏相应依据，本院不予支持。此外，本案所涉代办费、预告登记费用，属于因上诉人违约而致合同解除所造成的被上诉人的实际损失，上诉人应当予以偿付。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52，144元，由上诉人上海宝龙康骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李迎昌审 判 员 陶 静审 判 员 金 冶二〇二〇年八月二十八日法官助理 潘 喆书 记 员 黄琪隽附：相关法律条文