河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初5095号原告：谢小宾，男，1985年2月5日出生，汉族，住河南省遂平县。被告：驻马店市星海置业有限公司。住所地：驻马店市交通路西段（制药厂对面）。法定代表人：谢永飞，总经理。委托诉讼代理人：崔建树，男，1995年6月12日出生，汉族，系该公司员工，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：李伟一，女，1998年3月16日出生，汉族，系该公司员工，住河南省正阳县。原告谢小宾诉被告驻马店市星海置业有限公司（以下简称星海置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘林独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢小宾,被告星海置业公司的委托诉讼代理人崔建树、李伟一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢小宾诉称，2016年2月19日原告在被告的售楼部买了一套房子，当时合同签订交房的日期是2017年9月30日，但是被告一直到2019年1月7日才交房，被告逾期交房465天。原告没能按照合同约定的日期搬入新房入住，被告的违约给原告造成很大的经济损失。按照合同约定，被告应当赔付原告逾期交房违约金14926.5元。2018年8月31日，被告向原告承诺，如果2018年9月30日不能按时交房，从2018年9月份当月开始，每月以现金的形式向每户业主支付1000元的房屋租赁费作为补偿。被告2019年1月才交房，比承诺日期晚了5个月，应当赔偿原告房屋租赁补偿费5000元。原告要求被告支付逾期交房违约金和房屋租赁补偿费共计19926.5元，被告各种理由推脱，没有支付。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：判令被告赔偿原告延期交房违约金14926.5元（以总房款321000元为基数，从2017年10月1日起计至收房之日即2019年1月7日，按日万分之一的标准计算。）及房屋租赁费用补偿款5000元（从2018年9月起至2019年1月，共计五个月，每个月1000元），共计19926.5元。被告星海置业公司辩称，1、被告逾期交房系因为有连阴雨天气和政府政策要求停工，根据原、被告签订的商品房买卖合同附件4第12条，原告所述的逾期交房天数应当扣除连阴雨天气和政策因素要求的停工天数，具体扣除的天数共计为228天。2、违约是因为天气和政策等合同约定的情形造成的，违约金约定的数额过高，请求法院予以核减。3、根据合同法相关规定，损害赔偿和违约金只允许主张其中一项，因此在被告公司承担了逾期交房违约金后，就不应当承担原告的租房损失，被告公司实际交房时间为2019年1月7日，因此被告公司向原告支付的房屋租赁赔偿应当算至2018年12月，实际应支付赔偿为4000元。经审理查明，2016年2月19日，原告谢小宾（××）与被告星海置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同约定：1、××购买出卖人开发的位于驻马店市××城区××大道与交通路交叉口东北侧第21号楼东2单元3007号房一套;2、商品房预售许可证号为驻房字第××号；3、建筑面积为107.72㎡，单价为2979.95元/平方米，总价款为321000元；4、付款方式为：××于2016年2月19日付清全部房款，计321000元人民币。5、合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知××的;2.见附件……”。合同第九条约定:出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之壹的违约金等条款。合同附件四《合同补充协议》第12条中约定：合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知××的；2.国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；3.商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4.遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……。合同签订后，原告依约交纳全部房款共计321000元。后被告于2019年1月7日将涉案房屋交付给原告。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。一、诉讼中，原告谢小宾提交：“关于住宅一期交付时间说明”，该“交付说明”载明主要内容有：红星国际广场A地块住宅一期（11#、16#、17#、20#、21#、23#、26#），由于公司各方面原因，未能在承诺的2018年8月31日交房，对此，公司负有不可推卸的责任，根据目前实际验收进度，一期工程竣工备案将于2018年9月30号之前完成，届时即可向一期业主办理合格交房手续。如果2018年9月30号不能按时交付，同意按照业主提议从2018年9月份当月开始，每月以现金的形式向每户业主支付1000元的房屋租赁费用作为补偿，并按照《商品房买卖合同》相关条款以及补充协议相关约定，妥善处理延期交房违约金赔付问题。该交付时间说明落款处加盖有“驻马店市星海置业有限公司”印章，该交付时间说明下方还显示有6名业主代表署名。原告用以证明：因被告严重逾期交房，被告承诺自2018年9月当月开始，每月向每户业主支付1000元房屋租赁费用作为补偿。被告星海置业公司质证意见为：真实性无异议，质证意见同答辩意见第3点。二、诉讼中，被告星海置业公司提交：①中华人民共和国建筑工程施工许可证一份（编号为412801201511180101），显示：涉案工程开工日期为2015年10月1日；②驻马店市气象服务中心于2019年12月19日出具的2015年10月至2019年12月期间的气象服务资料；③驻马店市环境污染防治攻坚战领导小组办公室于2017年11月21日出具驻环攻坚办［2017］195号关于实施冬季“封土行动”的紧急通知一份，显示：“封土时间为2017年11月20日至2017年12月31日”；④驻马店市中级人民法院于2019年4月26日作出的（2019）豫17民终815号民事判决书一份。被告用以证明：1、涉案房屋于2015年10月1日开始施工。2、被告公司因连阴雨天气停工186天，被告公司因政府政策停工42天，被告公司因连阴雨天气和政府要求停工共计扣除天数228天。3、驻马店市驿城区人民法院及驻马店市中级人民法院关于该类型案件已有的生效判决，扣除了连阴雨天气和政策因素要求停工的天数。原告的质证意见为：对证①无异议。对证②有异议，该证据应当对照实际施工进度表，看有没有施工，不能单凭天气气象资料扣除连阴雨天数。对证③，真实性无异议，但封土行动是在2017年11月20日至2017年12月31日，是在双方约定的交房日期即2017年9月30日之后产生的，因此不应扣除该42天。对证④，不是诉争楼盘，与本案无关。上述事实有原、被告双方提交的相关证据及双方的陈述在卷，经当庭质证，本院据以认定。本院认为，原、被告于2016年2月19日签订了商品房买卖合同一份，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同为有效合同。原、被告应当依照合同约定全面履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（一）本案中，原告依约交纳了全部购房款，履行了合同义务，而被告未按合同约定的履行期限即2017年9月30日前履行交房义务，构成违约。现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。诉讼中，被告辩称，因政府相关停工政策及连阴雨天气原因应当扣除逾期天数228天。被告虽提交了驻马店市环境污染防治攻坚战领导小组办公室于2017年11月21日出具驻环攻坚办［2017］195号关于实施冬季“封土行动”的紧急通知一份，但该通知中显示的封土行动时间是2017年11月20日至2017年12月31日，是在双方约定的交房日期即2017年9月30日之后，且被告主张因天气原因应扣除逾期交房天数186天，但未向本院提供施工日志证明具体停工天数，故对于被告上述辩称理由，本院不予采纳。关于逾期交房违约金数额，合同约定：逾期超过90日后…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之壹的违约金。依据合同约定，违约金应从2017年10月1日起计至被告实际交付房屋之日，即2019年1月7日止，共计464日，按已付购房款321000元的日万分之一计算，计款14894.4元（321000元×0.0001/日×464日）。故被告应向原告支付逾期交房违约金14894.4元。原告请求超出该部分的数额，本院不予支持。（二）逾期后，星海置业公司于2018年8月31日向业主出具交付时间说明一份，承诺“2018年9月30号不能按时交付，同意按照业主提议从2018年9月份当月开始，每月以现金的形式向每户业主支付1000元的房屋租赁费用作为补偿”。承诺后，被告直至2019年1月7日才将房屋交付给原告，原告请求星海置业公司支付租房补贴费用5000元，符合双方约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：限被告驻马店市星海置业有限公司于本判决生效后十日内向原告谢小宾支付逾期交房违约金14894.4元。二、限被告驻马店市星海置业有限公司于本判决生效后十日内向原告谢小宾支付租房补偿金5000元。驳回原告谢小宾的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由被告驻马店市星海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  刘林二〇二〇年八月二十四日书记员  孙鑫