江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0903民初2162号 原告:朱鹏飞，男，汉族，1996年10月13日生，汉族，居民，住河南省商丘市虞城县。 原告：丁晓兰，女，1994年10月18日生，汉族，居民，住江苏省盐城市经济开发区。 被告：盐城悦达交控置业有限公司，住所地在江苏省盐城市盐南高新区新都街道人民南路33号新都社区商务楼14楼。 法定代表人：李彪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾争逾，该公司法务。 原告朱鹏飞、丁晓兰与被告盐城悦达交控置业有限公司（以下简称交控置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告朱鹏飞、丁晓兰，被告交控置业公司的委托诉讼代理人贾争逾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱鹏飞、丁晓兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还2万元定金。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月24日，原告与被告签订了房屋认购协议书，并缴纳了2万元定金，合同约定案涉房屋于2019年10月29日交首付。因原告交定金时被告没有出示《商品房买卖合同》，原告对合同条款不了解，导致原被告双方于签约当日对《商品房买卖合同》交房时间、违约金等条款分歧较大，不能达成一致意见，因此未能签约成功，被告拒不退还定金。原告认为，根据相关法律规定，被告通过认购方式向原告收取案涉商品房定金作为订立商品房买卖合同担保，现因双方对《商品房买卖合同》条款未达成一致意见，未能订立商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，被告应当向原告返还定金。原告多次协商退还定金事宜，被告仍拒不返还，其行为已经严重侵害了原告的合法利益，现向贵院提起诉讼，恳请贵院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告交控置业公司辩称，依法成立的合同对当事人都具有法律效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更，原被告双方签订的订购协议书是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规禁止性规定，双方应当严格履行。原告仅以逾期交房违约责任过低为由拒绝签署合同，是为其毁约行为开脱，其行为破坏了正常交易的稳定性，也违反了诚实信用原则。因原告故意违反《认购协议书》，对未能签署合同具有明显过错，且不存在“因不可归责于双方当事人的事由”，也无其他免责事由，根据《认购协议书》原告应承担违约责任，即定金不予退还。请求驳回原告的诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月24日，原、被告双方签订了一份《认购协议书》，约定原告购买盐城翡翠云台项目（核准地名：万悦花园）27号楼1002室商品房一套；协议中注明,房屋建筑面积（预测）为105.80㎡，定金20000元，总房价款1483505元。相关规定：1、在签订协议书时,认购人已充分了解其认购房屋的情况，并且认购人与出卖人就《商品房买卖合同》（含补充条款及附件内容）的所有条款进行了平等的洽谈和协商；在此基础上，认购人仔细阅读了出卖人提供的前述内容和销售现场公示文件，认购人对所有内容表示确认和无任何异议，认购人与出卖人签订本协议书即表明双方已就《商品房买卖合同》（含补充条款及附件内容）的所有条款达成一致意见。2、认购人应于本协议书签订之日起3个工作日内，即2019年10月29日前，携本认购协议书、应付房款、所有认购人有效证件及其他相关资料亲至接待中心现场与出卖人签署《商品房买卖合同》，并根据约定付款方式一次性付清房款或者付清首付款；如认购人逾期不与出卖人签署《商品房买卖合同》或未足额支付购房首付款，出卖人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议书而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该房屋另行出卖给第三方。……5、认购人确认已阅读并清楚知悉并同意上述条款及《商品房买卖合同》（含补充条款及附件内容）。两原告在该条款处及落款处均签名按印。 同日,原告在被告处签订了《声明》一份,表示在认购该商品房时,已对《阳光宣言》、《关于装饰装修及相关设备标准的约定》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《合同附图》等内容完全知悉，自愿购买该商品房。同时，原告在《G4G5G6户型特别告知提示》上签名，表示在购买前已经充分阅读《特别告示提示》，并已了解特别提示的各项内容。当日原告向被告支付了20000元定金。 同年10月29日，原告到被告处协商签订《商品房买卖合同》事宜，因原告不同意被告提供的合同文本中关于逾期交房违约责任条款，担心被告逾期交房影响其婚礼，要求被告更改相关条款遭拒，后双方协商不成，未能签订正式《商品房买卖合同》。 2019年11月5日，被告通过EMS邮政快递向原告发出《温馨催告函》，要求原告于2019年11月12日之前到被告公司签订《商品房买卖合同》以及支付首付款项，并办理贷款手续，逾期被告将根据双方签署的《认购协议书》中“相关约定”第二条之规定：如认购人逾期不与出卖人签订《商品房买卖合同》，出卖人不另行催告，并有权解除本协议书，有权将该房屋另行出卖给第三方，同时，认购人交付的定金不予退还。 2019年11月13日，被告通过EMS邮政快递向原告发出《解除通知》，告知原告因其未在2019年11月12日前办理相关事务，按《认购协议书》的约定，解除双方达成的《认购协议书》，取消原告的认购资格，将依法处置原告所认购的房屋，定金不予返还，并保留追究原告法律责任的权利。 庭审中，被告陈述案涉房屋已出售给他人。现原告向被告要求返还定金未果，故诉至本院。 审理过程中，被告提供了销售现场公示的《商品房买卖合同（预售版）》、《阳光宣言》等材料及图片。被告提交的《商品房买卖合同》中约定：逾期付款责任，逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期交付责任，逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息4.35%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。被告认为上述格式合同文本及其他相关材料均在售楼中心公示，原告表示未看见公示的材料，且在签订《认购协议书》时被告销售人员未向其出示《商品房买卖合同》。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告双方签订的《认购协议书》性质为商品房预约合同。订立预约合同的目的,是在订立本约之前将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来,并约定后续谈判其他条款,直至本约订立。预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中,如果一方违背公平、诚信原则,或者否认预约合同中的已决条款,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立本约,都构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。反之,如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下,预约合同应当解除,已付定金应当返还。 本案的争议焦点为，原、被告双方未能签订正式商品房买卖合同是否属于不可归责于双方的事由。根据庭审查明的事实，原、被告双方在签订正式商品房买卖合同时就逾期交房违约责任未能达成一致，导致未能签订正式商品房买卖合同。因此审理本案争议焦点应当解决：1、原告提出的条款是否属于预约合同中的未决条款。2、如果认定原告提出的条款属于预约合同中的未决条款，原告提出的条件是否遵循诚信原则,是否符合合同目的。 首先,从合同的目的出发,合同应当公平体现双方当事人的权利义务。本案原告购买的是住宅商品房期房，其目的是为了按时获得所购买的房屋，在期房尚未建成时，出卖人能否按期交房是买受人决定是否购买房屋的重要考虑内容之一，故交房时间及逾期交房违约责任应当是正式商品房买卖合同的主要内容。 其次，从合同意思自治的角度出发,当事人有权就合同的主要内容进行磋商。因《认购协议书》中并未约定交房时间及逾期交房违约责任，故原告在按照《认购协议书》约定的签约时间与被告签订商品房买卖合同时，双方均有权就交房时间及违约责任条款进行磋商。原告不同意被告提供的商品房买卖合同中逾期交房违约责任条款，其主要原因就是被告提出的交房时间距原告确定的婚期太近，一旦逾期交房将导致原告无法按时入住婚房，故而原告提出希望被告变更逾期交房违约责任条款，以进一步保障自己的权益。而且根据被告提供的商品房买卖合同文本，其中关于逾期付款和逾期交房而导致合同解除情况下，买卖双方的违约责任并不对等。故原告提出要求被告更改相应的条款并未违反诚信原则，且具有一定的合理性。被告以其提供的商品房买卖合同系公司统一制作的格式合同为由拒绝更改，由此导致双方无法协商一致，未能签订正式商品房买卖合同，该责任并不可单方归责于原告。 最后,本案双方签订的《认购协议书》以格式条款的形式约定，“认购人与出卖人就《商品房买卖合同》（含补充条款及附件内容）的所有条款进行了平等的洽谈和协商；在此基础上，认购人仔细阅读了出卖人提供的前述内容和销售现场公示文件，认购人对所有内容表示确认和无任何异议，认购人与出卖人签订本协议书即表明双方已就《商品房买卖合同》（含补充条款及附件内容）的所有条款达成一致意见”。该格式条款排除了认购人在签订正式商品房买卖合同时对相关条款进行磋商的权利，在被告未能举证证明其已就该格式条款向原告进行充分提示说明且经原告同意的情况下，该条款不产生法律效力。 综上，原告提出的关于交房时间及逾期交房违约责任条款属于预约合同中的未决条款,其在磋商时提出的意见并未违反诚信原则,符合订立合同的目的。因双方就合同相关条款不能磋商一致导致《认购协议书》无法继续履行,该责任不应归责于双方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告要求被告返还定金2万元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告盐城悦达交控置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱鹏飞、丁晓兰返还定金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由被告盐城悦达交控置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 卢建娅 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 刘云鹏 书 记 员 张 卉 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。