江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1017号上诉人（一审被告）：陈文乐，男，汉族，1971年11月28日出生，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：洪学勇、刘振涛，江西时空律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：胡程，男，汉族，1989年6月14日出生，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：王金剑，江西尚饶律师事务所律师。上诉人陈文乐因与被上诉人胡程房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省信州区人民法院（2020）赣1102民初1470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈文乐上诉请求：1.撤销上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初1470号民事判决；2.依法判令驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.《店面买卖合同》第八条的特别约定只能构成委托合同条款，合同上只有陈文乐的签字，并没有刘金莲的签字，陈文乐属于无权处分，因此是无效条款。2.被上诉人将店面50%的份额出让给上诉人的部分，店面总共就87.71平方米，出让50%份额（约43.5平方米）的价款总额为152万，被上诉人没有提供证据证明是低于市场价格出售的。3.一审判决事实认定错误。即使按照被上诉人陈述和一审判决的论述“原告为获得之后的利益，就额外承担了相关的税费”，被上诉人承担的税费也没有45.6万元。被上诉人签订该协议后一直没有代售行为，即便有代售行为其实际损失也不可能高达45.6万元，被上诉人可得的利益最多才11万元。4.安置房无法办理产权证，市场交易根本不可能达到7000元每平方米，上诉人一直迟迟未能出售，后被政府收回，被上诉人才来主张所谓的违约责任。被上诉人胡程辩称，本案系合同纠纷，是两个合同并在一块的合同，被上诉人在签订合同后按照约定履行了自己的义务，上诉人陈述意见自相矛盾，先是说合同无效后说是履行不能。该系案涉房产是双方自愿的并非政府强制的，违约金比例也严重偏少。综上，陈文乐的上诉理由不能成立，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡程向一审法院起诉请求：1.请求依法判令陈文乐给付胡程违约金456,000元整；2.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：2019年7月30日,原、被告签订《店面买卖合同》一份,合同约定原告将其所有的位于上饶市信州区%股份转让给被告,转让金额为人民币1520000（低于市场价）。合同同时约定被告将其所有的位于御景新苑（老火车站回迁房）的房产按7000元／平方的单价委托给原告进行出售,超出部分收益归原告所有,为此原告为了获得之后的利益,就额外地承担了店面过户所需的税费、产权登记费、交易手续费的一切税费。合同签订后,原告严格依照店面买卖合同履行了全部义务,并配合被告办理了相应的过户手续。2019年8月底,店面过户后,原告多次找到被告,要求被告履行《店面买卖合同》第八条约定的义务,而被告却一直借故推诿,后来就直接拒绝履行合同义务。原告认为,被告的行为已经严重损害了原告的合法权益,为维护自身的合法权益,诉至本院,请求本院依法支持原告的诉讼请求。一审法院认为，按照我国合同法的有关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《店面买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性的规定,当时任何一方并没有使用以欺诈、胁迫的手段订立合同的情形,该合同应合法有效。现原告已完成了该合同约定的事项,但被告迟迟不履行合同第八条的约定,被告现提出房屋已经被政府收回,名下并没有安置房,被告的这种行为显然是欺诈行为,显属违约。被告又提出原告不存在任何的实际损失,我国合同法规定,双方当事人对违约金的订立并不是一定要以一方要有实际损失作为前题的,约定违约金的目的是为了使双方诚实守信,自觉履行合同所约定的义务,具有对不守信用、不诚信、不自觉履行义务一方的惩罚;况且本案的原告在出售位其位于上饶市信州区%股份转让给被告时的价格,是低于市场的价格,并且额外地承担了店面过户所需要的税费、产权登记费、交易手续费的一切税费,所以当时合同要约定被告将其所有的位于御景新苑（老火车站回迁房）的房产按7000元／平方的单价委托给原告进行出售,超出部分的收益归原告所有;其目的就是为了弥补当时原告出售给被告店面所带来的经济损失。原、被告所约定的违约金并没有超过合同法所规定的幅度范围,合同总标的是1520000元,现原告要求被告按合同的约定承担违约金456000元,并没有超过合同法解释所规定的30%。综上原告的诉讼请求合法，一审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定规定，该院判决：1.被告陈文乐在本判决生效后十日内向原告胡程支付合同违约金456000元；2.如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8140元，减半收取4070元；由被告陈文乐负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点是：1.陈文乐的行为是否构成违约？2.违约金的数额应当如何认定？现分析评判如下：1.关于陈文乐的行为是否构成违约的问题。陈文乐在二审时向本院主张，《店面买卖合同》第八条的规定是独立的委托合同。本院认为，合同第八条的规定是基于店面买卖合同而设定的，与本案事实相关并记载在《店面买卖合同》当中，是《店面买卖合同》的组成部分之一，不应当视为单独的委托合同，陈文乐主张合同第八条规定是独立的委托合同与事实不符。此外，陈文乐还提出合同第八条的约定涉及夫妻间的共同处分问题，《店面买卖合同》在没有其妻子刘金莲签字的情况下当属无效。本院认为，店面买卖合同虽然没有刘金莲的签字，但该合同的主要内容已经履行完毕，合同所约定的位于万达金街的店面也已经登记到陈文乐、刘金莲的名下，刘金莲必然对合同的内容知悉且接受了合同履行后的结果。在此情形下，陈文乐以合同没有刘金莲签字为由主张合同无效，本院不予支持。陈文乐在取得合同第八项约定的房产后，没有交由胡程出售而是和开发商签订了回购协议，导致合同第八条的约定履行不能，显属违约，依法应当承担违约责任。上诉人陈文乐提出的“合同第八条是委托合同且无效，上诉人不构成违约”的上诉意见，本院不予支持。2.关于违约金的数额应当如何认定的问题。陈文乐上诉认为，一审判决认定的违约金数额过高，胡程没有实际损失，不应支持违约金。对于违约金的问题，本院认为，首先应当明确《店面买卖合同》第八条约定的房产的面积。该合同第八条约定“陈文乐、刘金莲同意将一套100平米左右的房产委托给胡程出售”，合同签订时涉案房产的实际面积尚未确定，本院以双方约定100平米计算。根据一审附卷的“御景新苑”在二手房网站“安居客”上的报价材料，本院认定案涉房屋市场均价为［（1210000÷128）+（936000÷115.5）］÷2=8778.51元。依照该价格与合同约定单价7000元每平方米之间的差价，本院认定胡程实际损失为177,851元（1778.51×100=177,851）。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款的规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。因本案双方当事人是因房屋买卖而产生纠纷，与《店面买卖合同》中约定的店面买卖无关，一审法院以店面总价的30%计算违约金没有事实依据，本院予以纠正。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、诚实信用原则以及公平公正原则，本院在胡程可得利益损失的基础上上浮30%，酌定违约金数额为231,206.30元（177,851×1.3=231,206.30）。综上所述，上诉人陈文乐的上诉请求部分成立，一审法院虽查明事实清楚，但法律适用存在错误导致判决结果错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初1470号民事判决；二、上诉人陈文乐于本判决生效后十日内向被上诉人胡程一次性支付违约金231,206.30元；三、驳回胡程其他诉讼请求。四、驳回上诉人陈文乐其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,070元，由胡程负担2000元，由陈文乐负担2070元；二审案件受理费8,140元，由胡程负担4000元，由陈文乐负担4140元。本判决为终审判决。审 判 长 徐志锋审 判 员 聂晓红审 判 员 范全敏二〇二〇年八月十一日代书记员 王 浩