重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初7624号原告：朱仁平，男，1962年10月7日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：侯艳，重庆子希律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴浪，重庆子希律师事务所律师。被告：重庆万名物业发展有限责任公司，住所地重庆市南岸区茶园新区世纪大道57号，统一社会信用代码91500108203162261B。法定代表人：葛剑平，总经理。委托诉讼代理人：张善贵，重庆巴渝律师事务所律师。原告朱仁平与被告重庆万名物业发展有限责任公司（以下简称万名公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴浪、被告的委托诉讼代理人张善贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱仁平向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告朱仁平与被告万名公司签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；2.判令被告协助原告将重庆市巴南区XXXX房屋过户登记至原告名下；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年3月2日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定被告以135286元的价格将重庆市巴南区XXXX房屋出售给原告，被告于合同签订之日起30日内申请办理产权证书，等等。合同签订当日，被告将该房屋交付给原告，原告接房后进行了装修并居住至今。同年3月3日，原告向被告支付了全部房款135286元，同年5月8日，原告向被告交纳了大修基金、物业费、出渣费等。原告已经按约定履行了全部合同义务，该房屋所有权属于原告，被告应当按约定将房屋过户登记至原告名下。2018年，案外人重庆光大典当有限责任公司（以下简称光大典当公司）起诉万名公司要求将该房屋交付和办理产权登记，原告朱仁平作为第三人参加诉讼。该案经终审认定针对该房屋朱仁平的权利优先于光大典当公司，驳回了光大典当公司的诉请。原告在2018年参加该案诉讼才得知被告在与原告签订合同前，与光大典当公司就该房屋签订了买卖合同。被告万名公司辩称，被告认可原告陈述的合同签订、一审二审情况、合同履行等事实，但不同意原告关于双方合同效力的意见和理由。被告认为双方签订的合同无效，因为在原告签订商品房买卖合同前，被告已经与案外人光大典当公司就案涉30-1号房屋签订了商品房买卖合同并办理有备案登记，不可能两个买卖合同都有效。被告交付房屋给原告后，没有对该房屋产权有过异议，也没有认为房屋产权属于被告或者去占有房屋，由于原、被告之间的买卖合同无效，不存在过户的问题，被告不是产权登记的行政机构，不具有办理过户登记的权能和义务。被告不应当负担诉讼费。原告的理由都不成立，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即本院依职权调取的光大典当公司与被告万名公司签定的已经登记备案的《重庆市商品房买卖合同》，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，即原告出示的买卖合同、房款单据、接房通知、大修基金票据、出渣费票据、物管及水电气票据、民事判决书等证据，被告认可真实性但对关联性、合法性提出异议，本院审查后认为，原告出示的证据是原始证据和直接证据，其来源合法、真实客观，与本案纠纷具有关联性，能够互相印证原告主张的双方签订商品房买卖合同、原告付清全部房款、被告交付房屋、原告以第三人身份参加诉讼、生效判决书确认原告对案涉房屋享有优先权等事实，且该事实被告亦予以承认，故而被告关于证据合法性和关联性的异议理由不成立。因此本院对原告出示的上述证据予以采信。根据双方诉辨意见以及上述证据采信情况，本院认定事实如下：2005年2月6日，被告万名公司与案外人光大典当公司签订了案涉30-1号房屋的商品房买卖合同并办理了备案登记。2006年3月2日，被告万名公司与原告朱仁平签订了案涉30-1号房屋的《重庆市商品房买卖合同》，约定被告万名公司应于2006年4月30日前交付案涉房屋并于合同签订之日起30日内申请办理产权证书，当日被告万名公司将案涉房屋（现房）交付原告朱仁平，同年3月4日，原告朱仁平向被告万名公司一次性支付了全部购房款135286元，同年5月8日原告朱仁平向被告万名公司交纳了大修基金、物管费、出渣费等费用。嗣后，原告朱仁平装修并入住使用案涉房屋至今。2018年2月2日，本院受理了重庆光大典当有限责任公司起诉要求万名公司将本案中的案涉房屋进行交付并转移登记至光大典当公司名下，同时支付违约金的房屋买卖合同纠纷一案，而本案原告朱仁平作为第三人参加了上述案件的诉讼，经一审、二审判决确认朱仁平已经取得对涉案房屋的支配和控制，属于合法占有案涉房屋，对朱仁平的权利应当优先保护，光大典当公司要求交付房屋和产权转移登记已经履行不能，驳回了支光大典当公司要求万名公司交房和转移登记的诉讼请求。案涉房屋现状为所在建筑工程已办理初始产权登记，但案涉房屋未办理单独的产权登记，除被告万名物业公司与案外人重庆光大典当有限责任公司签订的商品房买卖合同的登记备案外，案涉房屋过户登记无其他权利限制。本院认为，双方争议的焦点为：一是原、被告双方签订的商品房买卖合同效力问题；二是被告万名公司是否负有协助原告朱仁平办理案涉房屋过户登记的义务。一、关于合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同，依法成立的合同，受法律保护；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形的合同无效，一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益，恶意串通损害国家集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、法规禁止性规定。本案签订《重庆市商品房买卖合同》的原、被告双方是具有相应的民事行为能力之行为人，双方在订立合同后交付了房屋、支付了购房款，足以表明双方对合同订立、履行的意思表示是真实的；纵观合同内容，不违反法律和行政法规强制性规定，不违背公序良俗，书面合同上有原告签字和被告盖章，符合合同成立要件的规定；该合同自签字、盖章起合法成立并发生法律效力。故本案双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是合法有效的合同。二、是否负有协助义务的问题。本案商品房买卖合同是出卖人与买受人合意创设的对商品房屋占有、使用、收益、处分之合同，以发生商品房物权变动为目的，合同约定了被告应于签订之日起30日内申请办理产权证书，也就是说案涉商品房所有权转移是履行该债权合同的当然结果和应然义务。同时，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，商品房的不动产权属证书是权利人享有物权的证明，物权变更不登记不发生物权变动的效力，因此将商品房产权登记在买受人名下，既是遵守法律之规定又符合商品房买卖之交易习惯。故而出卖人协助买受人到商品房所在地的房地产登记机构办理不动产过户登记是合同履行行为的重要组成部分和内在要求，被告万名公司作为出卖人应当履行协助办理商品房过户登记。所以本院对被告认为其不负有该义务的抗辩理由，不予采纳。案涉房屋上因被告与案外人光大典当公司的合同办理了预售登记，存在所有权变更的事实障碍，本院认为，该登记不属于不动产权属登记，已有生效文书确认在案涉房屋尚未办理权属登记前，光大典当公司只依据先签订的房屋买卖合同享有合同债权，被告就同一房屋签订了两个买卖合同，两个买受人都没有办理所有权变更登记，应按照合法占有以及合同履行情况确定权利保护顺位。根据原告已经在合同签订当日合法占有房屋以及交清全部房款等合同履行情况，原告朱仁平的权利优先于光大典当公司，生效文书对此亦有认定。因此被告万名公司作为房屋的出卖人，至今未配合办理过户登记的行为已构成违约，万名公司应当遵循诚实信用原则继续履行义务，消除原预售登记之事实障碍，协助配合原告办理案涉商品房过户登记。综上所述，原告诉请确认合同有效及要求被告协助过户登记，理由正当，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条、第四十一条、第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱仁平与被告重庆万名物业发展有限责任公司签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、被告重庆万名物业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告朱仁平将位于重庆市巴南区XXXX商品房过户登记至原告朱仁平名下。案件受理费80元，由被告重庆万名物业发展有限责任公司负担。此款已由原告朱仁平自愿垫付，被告重庆万名物业发展有限责任公司应负担的诉讼费在本判决生效后十五日内径付原告朱仁平，本院预收的诉讼费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元；递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  余 彬审 判 员  安祥建审 判 员  石春阳二〇二〇年八月三日法官助理  夏 天书 记 员  张雅婷