辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10113号上诉人（原审原告）：王慧，女，1983年10月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：刘中国，男，1964年12月17日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：沈阳金辉房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街268-32号1-2-1。法定代表人：陈延华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李佳玉，女，1993年11月4日出生，汉族，该公司员工，住长春市。上诉人王慧、刘中国因与被上诉人沈阳金辉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，沈阳市皇姑区人民法院于2019年6月3日作出（2019）辽0105民初4765号民事裁定。王慧、刘中国不服提起上诉，本院于2019年8月14日作出（2019）辽01民终10637号民事裁定，依法撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初4765号民事裁定，指令沈阳市皇姑区人民法院重审。沈阳市皇姑区人民法院作出（2019）辽0105民初12846号民事判决，上诉人王慧、刘中国不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王慧、刘中国上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持我方诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。民事法律行为不限于“合同依据”，依法赔偿损失也不限于“合同依据”。被上诉人在签订商品房买卖合同过程中，存在缔约过失事实，应依法承担赔偿责任。认购书约定被上诉人去柱加梁设计变更，剪力墙开洞设计变更，房屋层高4.99m,结构框剪，被上诉人给与上诉人购买房屋按套内建筑面积加层，赠送全部屋顶花园使用权约定，2008年8月17日，被上诉人以认购书没有约定加层水、暖、电配套费用，要求上诉人再支付10000元加层补费。2008年8月底，被上诉人通知上诉人取去柱加梁和剪力墙开洞的设计变更单、层高4.99m施工图纸复印件、商品房预售许可证复印件，并支付余下370,000元首付房款；2008年9月14日，被上诉人与上诉人签订正式商品房买卖合同，原房屋认购书被上诉人收回；2008年12月底，被上诉人没有按期交房，涉案房屋没有“去柱加梁、剪力墙开洞、加层”。被上诉人没有按照其承诺的内容施工及交房的行为，实为“违背诚实信用原则”恶意进行磋商，从而使上诉人失去了与第三人签订房屋买卖合同的可能和机遇，总利益损失240,000元。二、被上诉人对涉案房屋“去柱加梁、剪力墙开洞、加层”的承诺，意思表示真实，上诉人主张赔偿损失及数额合情、合理、合法。设计变更是涉案房屋所在项目的设计公司做出，内容具体、明确，关于去柱加梁、剪力墙开洞损失计算方法，是参照拆除、打混凝土及运输的“施工人工费＋材料费=实际损失”的计算方法得出的；被告并无异议，如被告提出异议，其可申请评估；加层是正式商品房买卖合同价格的必要条件内容，否则上诉人、被上诉人双方就不能确立正式合同关系；该房价也只有含加层所需费用才符合逻辑。三、被上诉人对涉案房屋的去柱加梁、剪力墙开洞及加层承诺，是基于上诉人的要约邀请，但证据客观灭失，该合意履行期限、违约责任约定无法考证，客观上不能依据买卖合同追究被上诉人的违约责任，上诉人可以随时主张权益。涉案房屋层高应当确认为4.99m，加层不违反当时国家强制性规定，但违反现行国家强制性规定，约定应当有效，但不适用继续履行合同，不宜认定为合同约定，适合签约过程中的缔约过失责任认定。民法总则的法律效力高于合同法的法律效力，凡上诉人在被上诉人取得的涉案房屋去柱加梁、剪力墙开洞、层高图纸、加层、商品房销售许可、销售发票，从上诉人收到时依法生效，而非依据合同生效。沈阳金辉房地产开发有限公司辩称，请求维持原判。王慧、刘中国向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告损失28000元或以实际施工造价评估为准；2.被告赔偿原告损失74268元或以实际施工造价评估为准，返还原告之前支付的加层补费1万元；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，香树湾小区项目系被告沈阳金辉房地产开发有限公司开发建设，该项目的设计单位为北京世纪豪森建筑设计有限公司。2008年8月19日,沈阳金辉房地产开发有限公司?香树湾项目开发部向原告出具收条一份，内容为：收到王慧壹万元整2#1、2〉11层加层补费。庭审中，原告提供两份2008年8月29日的技术联系单，该两份技术联系单内容为沈阳香树湾小区工程2号楼梁局部修改图、剪力墙变更图，联系单上加盖了北京世纪豪森建筑设计有限公司沈阳分公司公章。2008年8月28日，原告取得香树湾小区的商品房预售许可证。原告于2008年9月12日向被告支付了坐落于沈阳市皇姑区房屋部分购房款412577元。2008年9月14日、15日，原、被告分别签订《商品房买卖合同》四份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区（香树湾小区）2幢1-11-1室、1-11-2室、2-11-1室、2-11-2室商品房，层高均为2.7米，建筑面积分别为76.96平方米、74.11平方米、74.11平方米和76.96平方米，总房款1,152,577元。关于房屋交付时间，合同第八条约定：出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于规划、设计变更，合同第十条第一款第一项约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。关于涉诉房屋装饰、设备标准，合同附件三约定：1、外墙：全瓷面砖、局部涂料；2、内墙：刮大白；3、顶棚：刮大白；4、地面：水泥砂浆地面；5、门窗：单框三玻璃塑钢窗；6、厨房：水泥砂浆地面；7、卫生间：水泥砂浆地面；8、阳台：水泥砂浆；9、电梯：品牌电梯。原、被告双方同时签订《补充协议》，该协议第十二条约定：甲乙双方之间的权利义务以合同约定为准，签约前任何一方通过口头或书面方式、实物及其他形式（包括但不限于口头说明、广告、楼书、样板间、沙盘、模型、色彩等）所表达的信息并不足以影响合同的订立及价格的确定，所以不作为确定双方权利义务的依据。原、被告双方在《商品房买卖合同》及补充协议上签名、加盖公章。原告王慧、刘中国曾因要求被告履行合同（维修房屋、去柱加梁局部修改、剪力墙变更、加层、赠送屋顶花园、另设公共通道），满足入住条件、办理房屋产权证、赔偿未能入住期间的银行贷款利息损失等为由向沈阳市皇姑区人民法院提起诉讼，该院于2018年2月26日作出（2017）辽0105民初1166号民事判决，判令被告对涉案房屋质量瑕疵位置进行修复并交付原告、支付原告逾期交房违约金204706元、协助原告办理涉案房屋的所有权登记，驳回原告其他诉讼请求。原告不服向本院提起上诉，本院于2018年5月14日作出（2018）辽01民终4505号民事判决，驳回原告上诉，维持原判。一审法院认为，公民的合法权利受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告双方当事人均应按照买卖合同及补充协议的约定履行各自的义务。关于原告请求判令被告赔偿因被告未履行去柱加梁、剪力墙开洞义务，原告自行拆除、加梁的工程费用损失28000元或以实际施工造价评估为准以及赔偿加层所需工程费用损失74268元或以实际施工造价评估为准的问题。原告主张的该部分损失系基于原告认为去柱加梁、剪力墙变更、加层系属被告的合同义务，因被告未按合同约定履行义务，故要求被告赔偿损失。而关于去柱加梁、剪力墙开洞及加层是否属于被告的合同义务问题，原告曾向人民法院提起诉讼，经人民法院审理并作出生效判决确定原告主张的去柱加梁局部修改、剪力墙变更、加层等问题不属于合同要约、不具备履行条件，并据此驳回了原告相应的诉讼请求，故根据生效判决认定，原告主张的去柱加梁、剪力墙开洞、加层非属于被告的合同义务，原告要求被告赔偿相应损失无合同依据，不予支持。关于原告请求判令被告返还加层补费1万元的问题。被告庭审中主张因该收据上加盖的公章并非被告公司法定章，故对于原告提供的收据真实性、合法性、关联性均提出异议，同时否认收到原告支付的1万元加层补费。根据原告提供的收据显示，该收据上加盖的印章为沈阳金辉房地产开发有限公司?香树湾项目开发部，结合该收据出具时间2008年8月19日被告尚未取得涉案房屋所在项目商品房预售许可证以及原、被告双方确曾对房屋加层意向进行协商的事实，原告主张被告收取10000元加层补费较为符合常理，具有高度盖然性，予以采信，应认定被告收取了原告10000元的加层补费。现因原、被告双方对于房屋加层一事最终未达成一致意见，被告无权收取原告该笔款项，故对于原告该项主张，予以支持。一审法院判决：一、被告沈阳金辉房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内退还原告王慧、刘中国10000元加层补费；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2345元，由被告沈阳金辉房地产开发有限公司承担50元，由原告刘中国、王慧自行承担2295元。二审中，上诉人提交与被上诉人律师的短信记录和和解协议，证明被上诉人承认层高4.99米。被上诉人对该证据真实性没有异议，关联性有异议，该和解协议双方未签字，也仅是沟通过程，不属于合同内容，是上诉人自己加层的。且是另案的律师。与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。因已有生效判决确定上诉人主张的去柱加梁局部修改、剪力墙变更、加层等问题不属于合同要约、不具备履行条件，并据此驳回其相应诉讼请求，故一审认定上诉人要求被上诉人赔偿其未履行去柱加梁、剪力墙开洞义务，上诉人自行拆除、加梁的工程费用损失28000元或以实际施工造价评估为准以及赔偿加层所需工程费用损失74268元或以实际施工造价评估为准的相应损失无合同依据，并对上诉人该项诉讼请求不予支持并无不当。关于上诉人主张被上诉人对涉案房屋“去柱加梁、剪力墙开洞、加层”的承诺意思表示真实的问题，因上诉人自认该证据客观灭失，该合意履行期限、违约责任约定无法考证，故上诉人该项主张缺乏事实依据和法律依据，不予支持。综上，上诉人王慧、刘中国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2345元，由上诉人王慧、刘中国负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年八月二十八日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。