山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7249号 上诉人（原审原告）：林玉连，女，1962年1月24日出生，汉族，住山东省青岛市市南区燕儿岛路。 上诉人（原审被告）：杨金成，男，1974年9月16日出生，汉族，住山东省青岛市市北区开封路。 委托诉讼代理人：陈俊蕾，山东康海律师事务所律师。 上诉人林玉连与上诉人杨金成房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林玉连向本院提出上诉请求：1.撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6057号民事判决第一项，改判杨金成支付林玉连房屋租金294167元或依法改判；2.撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6057号民事判决第二项，改判杨金成支付林玉连逾期支付房屋租金的违约金7.5万元或依法改判；3.本案一、二审诉讼费用由杨金成承担。庭审中增加诉讼请求：4.撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6057号民事判决第三项，改判杨金成支付涉案房屋室内设施损坏赔偿20万元;5.要求杨金成支付逾期支付房租的利息20179.86元，支付尚欠物业、水电费9500元，支付林玉连为杨金成垫付的广告牌制作费用7000元，以上3项共计36679.86元。事实和理由：一、一审法院对杨金成使用租赁房屋期间欠缴租赁费的金额计算错误。关于房屋租金的欠缴金额，林玉连经查账发现，在合同约定的租赁期间内，杨金成应支付45万元（年付），但截止合同期满，杨金成仅支付16.5万元，杨金成提出林玉连的银行流水中有一笔17万元的现金存入金额即为支付房租金额，但开庭时未提交任何相关证据，在未能完成举证责任的情况下一审法院仅以林玉连能给清晰合理的说明17万元的付款情况便认定杨金成已支付了该款项，极其不合理，请求二审法院依法查明，对此，林玉连也要求法院调取当日17万元的存款情况，以证明真伪。二、一审法院对合同期满后的房屋月租金金额认定有误。关于合同期满后的房屋月租金，基于原合同是对合同期满前租金的约定，且合同期满后，林玉连多次发函向杨金成表示因出售房屋需要，让其限期腾房，但杨金成恶意占用房屋导致购买的客户退款退房，该行为造成林玉连重大的经济损失，对此林玉连认为合同期满后的租金是标准的不应再参照原合同约定，应结合市场位置情况确定（乙方只租一楼），要求法院综合考虑。而且，一审期间，杨金成声称分两笔支付的5万元，一笔2.5万元分别注明了租金月份，也即，在租赁期满后，双方均认可月租金2.5万元的事实，因此，合同期满后的租金应按照杨金成认可的金额30万/年进行计算。三、一审法院认定的违约金较低。根据双方合同约定，甲乙双方如果违约，违约方应向对付至3个月的房租作为违约金，而3个月违约金的并未超过年租金30%，且双方在签订该协议时也是经过一致认可的，因此并不存在违约金过高的情形，一审法院酌情调整的行为严重侵犯了林玉连合法权益。四、关于房屋室内设施的破坏损失。林玉连原租客济南亮亮烧烤的房子，也是装修好的原样交给杨金成的，现三间门大门有铝合金玻璃大门，成本大约10万元左右，现在不知去向。对此，林玉连要求杨金成依法进行赔偿（房屋回复原样至少20万），请求判如所请。 针对林玉连的上诉请求，杨金成辩称，林玉连补充的诉讼请求均不在本案审理范围之内，应予以驳回。关于月租金双方未对月租金达成协议，双方形成的是不定期租赁，双方未对违约进行约定，因此主张的违约金没有依据。要求按照杨金成诉讼请求进行依法处理。 杨金成向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6057号民事判决，并依法改判；2.林玉连向杨金成支付房租7.5万元，违约金0.5万元，返还押金2万元，合计7万元；3.一、二审诉讼费由林玉连承担。事实和理由：一审法院在本案中存在事实认定错误和判决漏项，具体理由如下：一、关于本案的合同期限问题：一审法院在判决中认定：双方之间的租赁关系于2019年5月10日终止，没有事实依据。庭审中，林玉连认可其是自2019年5月16日接收的房屋，而杨金成则称2019年4月30日就搬离了房屋，并通知林玉连去收房，因林玉连长期居住贵州，导致其未能及时收房，林玉连怠于收房，此期间的房屋使用费损失应由其自行承担。杨金成在2019年4月30日至5月10日之间未使用涉案房屋，不应承担此期间的房屋使用费。一审法院认定合同终止于2019年5月10日缺乏事实依据。二、关于房屋租赁问题。一审法院认定合同终止后杨金成继续使用涉案房屋，租金每年按24万计算，缺乏事实依据。1.林玉连起诉状已自认双方自2018年合同终止之日后双方之间非租赁合同关系，且其在诉讼请求中主张也是房屋使用费，并非房屋租金。2.林玉连在庭审中提交的房屋租赁合同中第9条明确约定：本合同到期后自动解除，如需继续承租，协议需重新签订。林玉连在起诉状中，其因欲出卖房租，没有与杨金成继续将房屋长期出租给杨金成的意思表示，在2016年合同终止后，双方未签订房屋租赁合同，双方之间应为不定期租赁关系，既然为不定期租赁关系，双方一直未就房屋租金数额达成一致。而一审法院认为杨金成依然房屋租金按每年增加1万元计算，没有事实和法律依据，应按杨金成自认房屋年租金23万元计算。三、关于违约金问题。一审法院认定杨金成逾期支付房租，已构成违约，酌定违约金为3万元，没有事实和法律依据。从林玉连在庭审中数次变更诉讼请求的主张来看，林玉连未向杨金成主张在合同期满内的违约金，因2018年合同终止后双方未签订房屋租赁协议，双方未就违约事项进行约定；林玉连在庭审中未提供因杨金成逾期支付租金而给林玉连造成损失的相关证据。杨金成逾期支付租金或房屋使用费造成的损失仅为逾期期间的利息损失，而一审法院判决杨金成给林玉连违约金3万元过高，且合同履行期间，因涉案房屋再次出租给杨金成造成若干经济损失，林玉连应赔偿。四、一审法院在本案中存在漏项。涉案的2万元押金在本案中未予处理。本案在庭审审理和林玉连提交的房屋租赁合同中也已查明，林玉连还收取了杨金成2万元押金，因杨金成已早缴纳完毕涉案房屋相关的水电费等费用，林玉连收取的2万元押金应返还给杨金成。综上所述，一审法院认定事实不清和判决漏项，望二审法院支持杨金成的上诉请求。 针对杨金成的上诉请求，林玉连辩称，杨金成应支付林玉连的房屋租金294167元，而不是对方陈述的7500元，一审判决的违约金30000元，林玉连已经提出上诉，针对杨金成认为3万元违约金过高的上诉请求，林玉连认为根据双方签订的房屋租赁合同，杨金成因为没有实际交付房租和没有及时腾退房屋，应按照合同的约定支付3个月房租的违约金，每月房租应按照合同到期后双方约定的25000元/月的价格进行计算。关于杨金成提出的2万元押金未进行处理的事宜在双方签订的房屋租赁合同中没有对房屋押金，进行约定。杨金成也无法证明所谓的2万元是房屋押金。 林玉连向一审法院提出诉讼请求：1.杨金成立即腾让青岛市市北区同乐三路85号地下1＿地下2层房产；2.杨金成支付自房屋租赁合同终止之日起至实际腾房之日止的房屋使用费（截止林玉连起诉之日为2.5万元）；3.杨金成支付违约金6万元；4.本案诉讼费由杨金成承担。庭审中，林玉连变更了诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.撤回第一项腾让房屋的诉讼请求；2.判令杨金成支付房屋租赁费294167元（第一年未付租金155000元+第二年未付租金10000元+合同到期后未付租金129167元）；3.判令杨金成支付未按期履行合同违约金75000元（25000元/月×3个月）；4.判令杨金成赔偿房屋室内设施及装修费损失200000元；5.本案诉讼费用由杨金成承担。事实和理由：2009年林玉连与案外人木和绿共同出资购买了位于青岛市市北区同乐三路85号地下1＿地下2层的房屋，各自享有50%的份额。2015年8月林玉连和木和绿共同将涉案房屋出租给杨金成用于经营山沟沟全羊店，约定租期为3年，自2015年8月起至2018年8月止。合同履行期间，林玉连自木和绿处收购了该房屋的全部份额，成为该房屋唯一所有权人并同意杨金成继续承租该房屋至原租赁期限届满。租赁期限届满前，林玉连明确告知杨金成合同到期后将出售该房产，不再续签租赁合同，同时询问杨金成是否行使优先购买权。杨金成明确表示不购买涉案房产，但在租赁期满后却迟迟不肯腾让房屋，导致林玉连无法实现出售房产的目的，给林玉连造成了巨大损失。后根据查阅租赁期间的银行流水，林玉连最终明确杨金成尚有294167元房租未予支付。鉴于双方约定租金的支付方式为按年支付，故未按期缴纳房租的违约金也一并主张。同时，因杨金成在搬离涉案房屋时，对房屋内的设施及装修进行了破坏，应当赔偿相应损失。综上，林玉连因此起诉至法院，请求依法判如所请。 杨金成在一审辩称：1.举证期限早已届满，林玉连再次变更诉讼请求没有法律依据。2.林玉连没有证据证实在2016年至2018年期间的房屋租赁费存在拖欠。3.2018年合同终止后，双方对于合同违约事项没有约定。4.杨金成租赁林玉连房屋是不带装修的，是杨金成提供的装修，所以林玉连没有证据证明其存在房屋装修及设计损失，请求依法予以驳回。 一审法院认定事实如下：青岛市市北区同乐三路85号地下1＿地下2层的房屋原为林玉连与案外人木和绿共同所有，杨金成承租该房屋用于经营山沟沟全羊店。2016年9月9日林玉连与案外人木和绿签订房产买卖合同，林玉连将木和绿所占之该房屋的份额买下，该房屋成为林玉连一人所有。2016年9月3日林玉连（甲方，出租方）与杨金成（乙方，承租方）重新签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方自愿将青岛市市北区同乐三路85号地下1＿地下2层房屋租赁给乙方使用。租期自2015年10月10日起至2018年10月10日止，第一年租金为21万元整，付款方式为半年一付，第二年与第三年租金分别为22万与23万（每年递增一万），付款方式为年付。甲方保证此房产证清晰，无产权及债务纠纷。每期租金乙方应提前壹个月缴纳。合同终止前，无论是否续约，乙方应提前贰个月通知甲方……甲乙双方如有违约，违约方应向对方支付三个月的房租作为违约金”。上述合同签订后，杨金成继续承租使用该房屋。 一审庭审中，双方有争议部分的陈述和证据为： 1.关于房屋的租赁使用期限：（1）关于起始期限。林玉连认为应自合同签订日的2016年9月3日起。杨金成则认为第一年（2015年10月10日至2016年10月9日）的合同是和木和绿签的，也履行完了。后来和林玉连重新签订合同时林玉连又给了20天的装修期，所以应自2016年11月1日起。（2）关于终止期限。林玉连方认为其是2019年5月16日接收的房屋。杨金成则认为其在2019年4月30日就撤出了房屋，通知林玉连去收房了。对于以上争议事实，仅有林玉连方提交的一份2016年9月3日签订的《房屋租赁合同》予以证明，双方均未提交其他证据。 2.关于房屋的租金情况：（1）应付租金。林玉连认为，第一年度的租金（2016年9月3日至2017年9月2日）为22万元，第二年度的租金（2017年9月3日至2018年10月10日）为23万元，合同到期后的租金（2018年10月11日至2019年5月16日）应为每年30万元。杨金成方则认为，合同期内的租金已经付清，合同到期后的租金应为每年23万元。（2）已付租金。林玉连方在第一次庭审中认为杨金成仅付了65000元房租，其余均未支付；林玉连同时表示可能还有其他的，希望杨金成来举证，双方共同对账来确认最终的租金情况。杨金成则认为其支付房租的情况为2016年9月3日支付房租17万元；2016年9月8日支付房租6.5万元（包含1.5万元押金）；2017年10月23日支付房租10万，2018年2月6日支付房租12万，2018年10月1日支付房租2.5万，2018年12月27日支付房租2.5万元。林玉连方在第三次庭审中，除2016年9月3日支付的房租17万元以外，杨金成支付的其他几笔房租均予以认可。杨金成对于2016年9月3日支付房租17万元解释为：“我最早是和木和绿签订的合同，合同期限是2015年10月10日至2018年10月10日，第一年租金是21万元，这21万元我已经跟木和绿结清了。后来木和绿跟我说房子卖给林玉连了，要我去重新签订合同，我就先把钱凑了凑，包括夏文龙、荆兆理等人的出资款，还有我自己的出资款共计17万，我就带着现金17万到了高密路87号木和绿开的美容美发店，并且在距离该店最近的工商银行将钱存给了林玉连，当时双方说的是第二年房租22万元，林玉连跟我说之前我交给木和绿的5000元押金不够，让我再交15000元押金，于是在2016年9月8日我又转了6.5万元给林玉连，这样一共是23.5万元，包括1.5万元押金”。林玉连对杨金成的上述陈述不予认可，认为这是林玉连自己做生意所得。对于以上争议事实，有林玉连方提交的租金支付凭证三份，杨金成提交的电子回单2张、转账记录查询单2张予以证明。其中，2016年9月3日的17万元仅能显示出该款为现金存入林玉连账户，无法看出现金自何处而来。 3.关于房屋内设施损失情况。林玉连认为杨金成在搬离后对涉案房屋进行了较为严重的破坏，对此应承担一定的赔偿责任，对此林玉连提交了照片一组予以证明。杨金成则认为照片无法反映2019年4月30日杨金成撤出的情况，林玉连是在2019年5月16日接手的房屋，所以在这段期间房屋发生了什么，是谁造成房屋现在的情况，杨金成不清楚，且林玉连也没有证据证明是由杨金成造成的，所以不应由杨金成承担赔偿责任。 一审法院认为，林玉连与杨金成于2016年9月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的权利义务。1.关于合同期限：林玉连与杨金成在合同中约定的第一年度实际是杨金成与案外人木和绿之间履行的，在本合同签订时林玉连尚未取得该房屋的全部产权，因此不应从合同签订之日起计算起租期；而杨金成此前已经在内实际经营，现杨金成无证据证明林玉连又同意给其装修期，故一审法院认定林玉连与杨金成之间的租赁应自第二年度即2016年10月10日起计算。双方的租赁合同期满后，杨金成继续使用房屋，双方的租赁关系存续至2019年。后双方产生纠纷，没有做好相应的房屋交接工作，对此双方均有过错，一审法院经综合衡量，确定双方租赁关系于2019年5月10日终止。2.关于房屋租金。根据双方合同约定，第二年的租金为22万元，第三年的租金为23万元（每年递增一万），故第四年的租金应为24万元，合同期满后的房租应为14万元（24万元/年÷12个月×7个月=14万元）。已付房租中：第二年的房租22万元，杨金成称其分两笔支付，一笔17万元，一笔6.5万元（包括1.5万元的押金）。对此，林玉连认可6.5万元的，不认可17万元的。经庭审调查，杨金成能够清晰、合理的说明该17万元的付款情况，付款时间与合同签订时间也相符；而林玉连在多次庭审中对于收款情况表述不清，且林玉连主张杨金成未付第二年租金而支付了第三年租金也与常理相悖，故一审法院认可杨金成的主张，认定第二年房租22万元杨金成已经付清。第三年的房租23万元，杨金成向林玉连支付了22万元，尚欠1万元应予补足。合同期满后的房租14万元，杨金成向林玉连支付了5万元，尚欠9万元应予补足。3.关于逾期支付房租的违约金。因杨金成逾期向林玉连支付房租，已构成违约，因此应当向林玉连承担违约责任，但林玉连主张的违约金数额过高，一审法院酌情予以调整为3万元为宜。4.关于房屋室内设施及装修费损失，因林玉连提交的证据无法证明杨金成对房屋室内设施进行了破坏，也无法证明损失的具体数额，故一审法院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、杨金成给付林玉连房屋租金100000元；二、杨金成给付林玉连逾期支付房租的违约金30000元。上述费用，杨金成应于判决生效之日起十日内返还给林玉连，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回林玉连对杨金成的其他诉讼请求。案件受理费9492元，由林玉连承担7292元，由杨金成承担2200元。 本案二审期间，林玉连向本院提交如下证据材料：证据一、中国工商银行青岛市中山路支行出具的存款凭证及账户明细清单各一份，证明一审中杨金成所主张已经支付房租17万元是不真实的。存款凭证中明确记录2016年9月3日林玉连带自己的身份证在中山路支行进行了现金存款业务，并且在客户签字一栏是由林玉连本人亲自签字。账户明细清单记录2016年9月3日林玉连给自己的尾号为5587的工商银行借记卡存款17万元，在对方账号一栏没有显示，在最后存款渠道一栏是在柜面存款。可以证明杨金成所主张为林玉连存款17万元是错误的，该17万元是林玉连自己的存款。证据二、涉案房屋于2015年10月1日租赁给杨金成，当时的门头照片一张，证明该照片显示涉案房屋原来是由亮亮烧烤在此经营，并且安装了玻璃门并且进行了装修。结合一审提交的涉案房屋在杨金成搬离后被破坏情况的照片。证据三、涉案房屋于2019年5月6日杨金成在不告知林玉连的情况下，通过暴力强制拆除进行破坏的现场视频一宗，以及林玉连所委托的房产中介现场拍摄的照片、录音一宗。证明涉案房屋在杨金成搬出时的现状。 杨金成质证称，证据一的17万元是合同签订当日杨金成给林玉连的现金，杨金成与林玉连同时到中山路62号工商银行存款的，数额正好与房租、押金吻合。共计23.5万元（包括押金1.5万元），房租交易规则是现交房租后租房，林玉连在一审中从未主张过杨金成没有交过17万的房租。对证据二的真实性及证明事项均有异议。对证据三的真实性不予认可，该视频不能证实是2019年5月6日拍摄，而且杨金成是4月30日就已经搬离房屋，也有短信可以证实。现在该视频虽然目前显示是大门已经拆除，房顶已经破坏，物品凌乱，但是不能真实反映杨金成搬离涉案房屋的真实状态。本院对上诉人提交证据一的真实性予以确认。上诉人提交的证据二、三真实性予以确认，但在无其他证据予以佐证的前提下，无法证明与本案的关联性。 杨金成二审期间未向本院提交证据材料。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，本案焦点系一审法院对上诉人杨金成未交租金数额及违约金的认定是否正确。双方当事人对于涉案租赁合同的真实性均无异议。一审法院对涉案合同真实性、合法性予以认可符合法律规定，本院对此予以确认。各方当事人对于涉案房屋的权属变更及按照合同约定应当交纳的租金数额均无异议。根据法律规定，对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。上诉人杨金成对于该17万元的付款情况、付款时间等的陈述与合同签订时间等均相符。且上诉人林玉连账户在杨金成主张付款17万元当日有17万元现金入账。林玉连不能合理说明该17万元现金的来源，对于收款情况表述不清。林玉连主张杨金成未付第二年房租，却支付了第三年房租亦与常理相悖。一审法院据此认定杨金成主张已支付17万元的抗辩成立符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人林玉连关于该17万元系其自有资金未完成举证责任，其上诉理由不成立，关于17万元的上诉请求，本院依法不予支持。 根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据一审查明的事实，一审法院认定杨金成存在违约，应当承担违约金符合法律规定。根据合同约定违约后以三个月租金即75000元作为违约金。一审法院根据整个合同的履行情况，包括杨金成违约的金额等，根据杨金成申请认定违约金过高，调整为3万元。一审法院对违约金的调整符合法律规定，两上诉人关于违约金的上诉理由均不成立，该上诉请求，本院均不予支持。 上诉人林玉连二审提交照片、视频等无法证明其原来交给杨金成房屋的装修情况，亦无法证明杨金成对涉案房屋进行了破坏及破坏的具体数额。一审法院据此驳回上诉人林玉连关于装修损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以确认。上诉人林玉连关于装修损失的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 另，杨金成上诉所称2万元押金既未包含在林玉连的诉讼请求中，杨金成亦未提出反诉或抗辩，且一审中对林玉连收到杨金成所交钱款的总数中包含了该2万元。故上诉人杨金成关于2万元押金的上诉理由亦不成立，该上诉请求本院依法不予支持。 综上所述，两上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费上诉人杨金成预交的1550元人民币，由上诉人杨金成负担，上诉人林玉连预交的4888元人民币，由上诉人林玉连负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 刘思涵 书记员张燕