贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9031号 原告：张赟，女，汉族，1985年1月5日出生，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：吴学韩（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘炫杨（一般授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理）。 原告张贇与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预约合同纠纷一案，本院2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张贇及其委托诉讼代理人吴学韩、潘炫杨，被告七众置业的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原告与被告达成的1-177号商铺的购房协议；二、请求法院依法判令被告返还原告购房款共计153447.00元，并以此为基数从2016年4月4日起按年利率24%计算至被告将全部购房款返还完毕之日的资金占用利息；并由被告承担违约责任。三、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2016年3月2日至2016年4月22日之间，原告陆续向被告购买其位于七星关区，面积27.88平方米，原告向被告支付了购房款及房屋维修基金。双方签订了《商铺签约确认单》，被告向原告出具收到购房款的收据，但因被告公司原因双方直接未签订正式的《商品房购房合同》。原告在与被告签订《商铺签约确认单》时，约定该商铺向银行进行贷款，但由于被告公司的原因一直未成功办理贷款，故在2019年3月6日经原告、被告及贵州和聚祥商业运营管理有限公司协商后，原告与贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订新的《商铺租赁合同》，约定该商铺前八年度的租金返作购房款的本金，由贵州和聚祥商业运营管理有限公司直接支付给被告。原告与被告签订《商铺签约确认单》至今已经超过4年，在此期间，原告多次要求被告办理该该商铺的产权登记，但被告至今未进行办理，经原告了解，被告已经将奥莱国际商业部分全部抵押给毕节市天厦房地产开发有限公司，已经不能为原告办理该商铺的产权登记。根据《中国人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”商铺买卖是属于登记后才发生物权效力，现由于被告将商铺抵押给第三方，导致不能为原告办理不动产转移登记，构成根本违约，原告有权解除合同，要求被告退还购房款。综上所诉，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所述为谢！ 原告当庭补充事实及理由：我们与被告没有签订书面的购房协议及购房合同，但是我们是根据口头形式及商铺租赁形式达成的协议，我们也缴纳了相应的购房款。1-166号至1-175号铺面有商铺签约确认单，1-176号至1-182号商铺只有被告方收款的收据，没有商铺签约确认单。 被告七众置业辩称：1、被告同意解除合同；2、原告诉请解除合同，根据《中国人民共和国合同法》和最高法司法解释双方的权利义务将归于初始状态，给一方造成损失的另一方将采取补救措施或赔偿损失。在本案中，原告在购买了商铺之后就已经将该商铺交付给原告实际占有使用，且到目前为止，原告购买的1-166号至1-175号商铺已经进行了返租，原告已实际收到了商铺租金。原告并没有遭受到多大损失。在本案中被告确实存在违约行为，也愿意按照银行活期同款利息支付原告的资金占用利息，如果被告返还购房款且支付利息双方签订的合同自始不产生效力，那么原告也应将其收到的租金返还给贵州和聚祥商业运营管理有限公司；3、本案中被告将商铺抵押给天厦房地产开发有限公司的原因是由于对原告权益的维护。首先，由于受成都市第三建筑有限公司诉讼影响导致被告公司大批业主已购商铺（但未备案）被毕节市中级人民法院查封，在当时为保证我公司买受人利益不受影响，我公司和天厦房地产有限公司协商之后，将大批已购房产备案至天厦公司交由其保管，后续在查封问题解决后，天厦公司就会释放该批资产。到目前为止已经释放了近一百套左右的商铺，但今年由于受疫情的影响，后续的释放会在本月底开始进行。 本院经审理查明：原、被告达成购买商铺预约协议，由原告张赟购买位于毕节市七星关区，达成一致意见后，原告向被告支付商铺购房款87204.00元。 2019年3月6日原告张赟与案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定将涉案商铺出租给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司统一招商经营管理，项目名称，奥莱国际购物中心，商铺号正1-177号，商铺产权建筑面积27.88平方米，租赁期限为十年，租赁期限从2016年11月1日开始至2026年10月31日结束，商铺正式计租日为2016年11月1日，案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司租金按年计算支付原告，第一年度至第八年度支付租金零元，第九年度支付租金29675.00元，第十年度支付租金29675.00元，在原告将所持有商铺移交给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司之日起减除6个月装修期时起租，即自2016年11月1日起至2026年10月31日止；租金支付时间，第一至第八年度由案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司于每年10月31日前向目标商铺开发商贵州七众置业有限公司进行支付，该笔款项为原告分期购房款。第九年度第十年度租金按照合同在每年10月31日由案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司支付至原告以下账号。 2019年3月6日，被告向原告出具收据，收到原告1-177号商铺全款87204.00元。 另查明：2020年7月21日原告向毕节市住房和城乡建设局查询，该局出具《查询结果说明》载明，2019年1月5日，涉案商铺备案登记在他人名下，购房人并非原告。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原、被告经协商一致达成口头购买毕节市七星关区的预约协议，原告支付购房款87204.00元，原、被告达成的口头购买商铺协议未违反相关法律、法规的规定，应认定为有效协议。原告主张因被告已将涉案商铺备案登记在他人名下，已经不能为原告办理该商铺的产权登记，请求判决解除原、被告达成的购买涉案商铺的预约协议。被告七众置业认可已经将涉案商铺备案登记在他人名下，同意解除协议。故对原告主张解除原、被告达成的购买毕节市七星关区预约购房协议的诉请，本院予以支持。 本案中，原告主张退还购房款153447.00元，原告表示其主张的退还购房款金额系原告实际向被告缴纳的商铺购房款87204.00元，加上同地段、面积基本相等的其他商铺的前三年的租金进行推算所得的金额。原告主张的退款金额计算方式无约定及法律依据，本院不予支持，本院支持退还购房款金额为原告实际向被告缴纳的87204.00元。 对原告主张的资金占用利息损失，因涉案协议的解除系被告将涉案商铺备案登记在他人名下致使合同目的不能实现，合同解除系因被告过错导致，故对原告主张的资金占用利息，本院予以支持；资金占用利息本院支持以原告支付购房款87204.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，资金占用利息计算方式为，以原告已付购房款87204.00元为基数，从2019年3月6日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以原告已付购房款87204.00元为基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告履行完毕退还原告涉案商铺购房款之日止。 综合本案案情，原告已将涉案商铺出租给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司，因本案裁判结果可能影响案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司的权利，故本院依职权通知案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司参加本案诉讼，案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司表示不参与本案诉讼，如有需要其公司将另案主张相关权利。 原告李瑜以不是本案适格被告撤回其起诉，系对其诉讼权利的处分，本院从其所愿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张赟与被告贵州七众置业有限公司达成的购买位于毕节市七星关区的预约购房协议； 二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张赟涉案商铺购房款87204.00元及支付资金占用利息，资金占用利息计算方式为，以已付购房款87204.00元为基数，从2019年3月6日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以已付购房款87204.00元为基数，从2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告履行完毕退还原告涉案商铺购房款之日止； 三、驳回原告张赟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1684.00元（已减半收取），原告张赟承担728.00元，被告贵州七众置业有限公司承担956.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年八月二十八日 书记员 包清琳