四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1604号 原告：赖昌林，男，1969年11月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：代安素，女，1970年4月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 共同委托诉讼代理人：李胜发，四川川商律师事务所律师。 被告：成都市住房置业融资担保有限公司，住所地：成都市人民中路一段28号。 法定代表人：陆建超，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨鹏国，四川思创律师事务所律师。 被告：黄勇，男，1972年5月29日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告赖昌林、代安素诉被告成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房置业公司）、黄勇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2020年2月14日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告赖昌林、代安素及其委托诉讼代理人李胜发，被告住房置业公司的委托诉讼代理人杨鹏国到庭参加了诉讼。被告黄勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告赖昌林、代安素请求本院判令：1.停止对位于成都市青白江区（即华金大道三段61号）“大湾·学府雅园”1幢3单元10层1002号（建筑面积为114.67平方米，土地用途：商业、住宅用地）房屋的执行，解除对该房屋查封，并确认该房屋为赖昌林、代安素所有；2.本案诉讼费由住房置业公司、黄勇承担。事实和理由：赖昌林、代安素于2013年6月19日与成都市大湾房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，根据该合同约定：成都市大湾房地产开发有限责任公司将位于成都市青白江区房屋（建筑面积为114.67平方米，土地用途：商业、住宅用地）出售给赖昌林、代安素，房屋总售价320000元。上述款项赖昌林、代安素已全部支付给成都市大湾房地产开发有限责任公司，赖昌林、代安素也拿到了房屋钥匙、电卡等。赖昌林、代安素对该房屋进行装修并于2013年农历10月初入住该房屋，且按时支付水、电、气、物管等费用。赖昌林、代安素知悉所购买房屋进入执行程序后，向法院提出执行异议申请，青羊区人民法院于2020年1月15日作出（2020）川0105执异4号执行裁定书，驳回赖昌林、代安素的异议请求。综上，特依法向法院提起诉讼，请求支持赖昌林、代安素的诉请，维护赖昌林、代安素的合法权益。 被告住房置业公司辩称，1.位于成都市青白江区是由黄勇于2009年7月通过按揭贷款方式购买，并已经付清全部购房款（其中首付3成，剩余7成购房款由贷款银行直接转账至开发商）。2.案涉房屋在2009年7月已经登记备案到黄勇名下（青白江区房产登记备案号：权20476号），尽到物权公示义务，其权利受到法律保护。3.黄勇与开发商签订买卖合同在前，没有登记房屋买卖的不受法律保护，是非法买卖。赖昌林、代安素是没有经过黄勇的允许非法占有房屋。 被告黄勇未到庭陈述意见，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年7月21日，住房置业公司（抵押权人、乙方）与黄勇（抵押人、甲方）签订《反担保合同》载明：甲方因购买住房／商业用房向工行青白江支行借款200000元，应甲方要求，乙方为甲方的该笔贷款提供连带责任保证担保。保证期间内，甲方将所购房产抵押给乙方作为反担保，如因甲方违反借款合同的约定导致乙方承担保证责任的，乙方可依法处分抵押物并优先受偿。抵押房产所处位置：成都市青白江区雅园”1栋3单元10楼2号，建筑面积为114.67平方米，购房合同备案登记号／房屋所有权证号为20476。抵押的范围：乙方代甲方偿还给银行的全部债务（包括但不限于欠款本金、利息、罚息、违约金、滞纳金、公证费、公告费、邮寄送达费、催收费等费用）；乙方行使债权及抵押权所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、公告费、邮寄送达费、执行费、评估费、拍卖费等费用）。保证责任期间内，出现下列情形之一的，乙方有权依法处置抵押物并优先受偿。乙方通过司法程序行使债权或抵押权的，因此产生的诉讼费、律师费、公告费、执行费、评估拍卖费等费用由甲方承担:因甲方未按借款合同的约定履行义务构成违约导致乙方承担保证责任的。甲方违反以下约定，应向乙方支付借款合同项下贷款总额30%的违约金：甲方未按借款合同的约定履行义务构成违约且乙方承担了保证责任的。 2009年7月22日，黄勇（借款人、抵押人）、住房置业公司（保证人）与工行青白江支行签订《借款合同》载明：借款人借款用于购买成都市青白江区雅园”1栋3单元10楼2号住宅，房屋建筑面积为114.67平方米，借款本金为200000元，借款期限为240个月。合同签订后，工行青白江支行向黄勇发放了贷款。 2015年12月3日，工行青白江支行向黄勇发放了《提前收回贷款本息通知书》，载明：“根据您与工行成都青白江支行2009年07月22日签订的《借款合同》的约定，您已违背该合同相关条款要求，截止目前（2015年12月3日）已连续7期未按时归还贷款本息，拖欠我行贷款本息共计8847.32元（罚息及复息尚未计算在内）。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定以及《个人购房借款/担保合同》的约定，我行现决定提前收回你的全部剩余贷款本息，并有权主张因您的违约行为给本行造成的损失。请您于2015年12月10日前及时到我行办理相关事宜。” 2015年12月15日，工行青白江支行向住房置业公司发出《履行保证责任通知书》，载明：“贵公司为工行青白江支行与购房借款人黄勇于2009年7月22日签订的《借款合同》提供了连带责任担保。现其已违反《借款合同》相关条款，我行已向其发出了《提前收回贷款本息通知书》，但其至今未履行还款义务。根据贵公司与中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部签订的合作协议及上述《个人购房借款/担保合同》中保证条款的相关内容，现通知贵公司履行连带保证责任，代为清偿该借款人所欠我行的全部贷款本息（含复息、罚息等，暂计至2015年12月15日）合计金额164042.64元，以保证我行债权的实现。” 2015年12月15日，住房置业公司向工行成都青白江支行代黄勇偿还了欠款。同日，工行成都青白江支行出具《还款证明》，载明：黄勇因购买成都市青白江区雅园”1栋3单元10楼2号房，向我行申请个人购房按揭贷款200000元，期限240月。由于该客户未按时还款，严重违约，我行现终止其贷款，由住房置业公司于2015年12月15日代其清偿所欠我行的全部贷款本息（含复息、罚息等），合计164042.64元，该笔贷款现已结清。 2016年1月25日，住房置业公司就与黄勇追偿权纠纷一案向本院提起诉讼，诉讼中住房置业公司提出财产保全申请并提供担保，本院于2017年2月4日以（2016）川0105民初907号之二《民事裁定书》及《协助执行通知书》，查封了备案登记于黄勇名下的位于成都市青白江区房屋（合同签约备案号：20476）。本院审理后于2017年5月2日作出（2016）川0105民初907号《民事判决书》，判决黄勇在本判决发生法律效力之日起十日内偿还住房置业公司借款本金、利息、违约金、律师费等。该民事判决生效后，因黄勇未履行判决确定的义务，住房置业公司向本院申请强制执行，本院立案执行［执行案号为：（2019）川0105执3273号］，诉讼保全中对案涉房屋的查封转为执行中的查封。后因暂不具备执行条件而终结本次执行程序。 赖昌林、代安素于2020年1月2日向本院提出执行异议申请，对本院在（2019）川0105执3273号《执行裁定书》中对案涉房屋的执行提出异议。本院经审查后于2020年1月15日作出（2020）川0105执异4号《执行裁定书》，认为赖昌林、代安素所举证据仅能证明其与大湾公司签订购房合同而不能佐证其与被执行人黄勇签订合同，亦未提交证据证明非因自身原因未办理产权过户登记，遂裁定驳回赖昌林、代安素对案涉房屋提出的执行异议。赖昌林、代安素不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，案涉房屋于2009年7月1日签约备案至黄勇名下，合同签约备案号为20476，至今仍备案登记在黄勇名下。 庭审中，赖昌林、代安素提交其与成都市大湾房地产开发有限责任公司于2013年6月19日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（补充协议）》、收据、天然气供用合同及天然气费发票、装修费收据，拟证明赖昌林、代安素与成都市大湾房地产开发有限责任公司签订合同并支付全部房款32万元，对房屋进行装修，居住至今，水电费均由赖昌林、代安素支付。住房置业公司认为成都市大湾房地产开发有限责任公司无权处分案涉房屋，该出售行为不发生物权转让效力。 上述事实，有当事人身份信息、（2020）川0105执异4号《执行裁定书》、（2016）川0105民初907号《民事判决书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、商品房买卖合同摘要、收据及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的案外人对执行异议裁定不服而提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人赖昌林、代安素是否是案涉房屋的权利人以及该权利是否足以阻却本院强制执行。 根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”之规定，对于案外人提出的排除执行异议，人民法院应从前述规定的几个方面进行审查是否成立。对于赖昌林、代安素对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利，本院评判如下：一、赖昌林、代安素与成都市大湾房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同并支付购买款的时间，均在黄勇购房并办理房屋买卖合同备案登记以及贷款支付购房款之后。二、赖昌林、代安素陈述黄勇与成都市大湾房地产开发有限责任公司之间不存在真实的买卖关系，但未提供任何证据予以证明；黄勇购买案涉房屋并办理了合同备案登记，具有公示效力。三、案涉房屋系因黄勇作为被执行人而被本院查封并执行，不属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中所规定的买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。综上，赖昌林、代安素提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以阻却本院强制执行的权利，故对赖昌林、代安素要求本院停止对案涉房屋执行的主张，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，不动产的物权归属、内容发生争议的，可以请求人民法院确认权利。现案涉房屋已经登记在黄勇名下，成都市大湾房地产开发有限责任公司与赖昌林、代安素签订商品房买卖合同，将该房屋出售给赖昌林、代安素，因成都市大湾房地产开发有限责任公司已非该房屋所有人，其出售行为无效。故对赖昌林、代安素要求确认案涉房屋归其所有的主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回赖昌林、代安素的诉讼请求。 案件受理费6100元，公告费600元，共计6700元，由赖昌林、代安素负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李拥军 人民陪审员  蒋惠蓉 人民陪审员  赵永寿 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  何韵琴