四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终792号 上诉人（原审被告）：陈平，男，1972年2月2日出生，汉族，户籍地四川省仁寿县，现住四川省仁寿县。 上诉人（原审被告）：朱小英，女，1971年3月10日出生，汉族，户籍地四川省仁寿县，现住四川省仁寿县。 被上诉人（原审原告）：乐山市永嘉物业管理有限公司。住所地四川省乐山市市中区柏杨西路永兴一品1号楼2单元2—1号。 法定代表人:郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 上诉人陈平、朱小英因与被上诉人乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称：永嘉物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈平、朱小英上诉请求：1.撤销仁寿县人民法院（2020）川1421民初1849号民事判决；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定东方欧城仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会（以下简称：业主委员会）与四川金豪力商业管理有限公司（以下简称：金豪力公司）于2018年12月30日签订的物业协议与本案无关不当。一审因业主委员会与金豪力公司物业协议无效全面否定金豪力公司为业主所做的服务，是错误的。金豪力公司于2019年1月3日进住小区为业主服务，于2019年4月3日提出终止协议。2、《前期物业协议》是上诉人与永嘉物业的关系，四川永兴房地产开发有限公司与本案无关。双方物业服务合同关系已于2018年11月16日业主委员会成立时解除，因为按照双方合同约定物业公司应当与业主委员会重新签订合同而未签订。3、一审认定上诉人应交纳3352元是错误的。依据物业管理条例之规定上诉人应只交纳2018年11月16日以前的物业费，后续物业费应在物业公司与业主委员会签订协议后再交。4、永嘉物业于2019年6月15日公示撤出东方欧城，并已强行关闭电梯。永嘉物业在服务期间质量差，达不到每平方米1.5元的水准。5.永嘉物业在管理小区公共部分的广告费等收益应归全体业主所有，但上诉人并未享受到该部分收益，该收益可以和物业费相互抵销。 永嘉物业答辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、2015年5月4日答辩人与陈平、朱小英签订了《前期物业管理服务协议》，陈平、朱小英是仁寿县文林镇广电街东方欧城小区1幢1单元5楼4号业主，2018年6月1日至2020年5月31日未交物管费，金额为3352元。2018年11月16日东方欧城小区成立了业主委员会，后业主委员会与金豪力公司签订了《物业委托管理合同》，2019年5月23日仁寿县人民法院作出（2019）川1421民初1459号民事判决书判决仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与金豪力公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”3、2019年6月16日仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局联合发布的通告，在业主委员会另行聘请物业服务企业前由答辩人继续履行前期物业服务。业主委员会与金豪力公司签订的《物业委托管理合同》已被法院判决无效；答辩人与陈平、朱小英签订的《前期物业管理服务协议》继续有效；答辩人在这期间履行了相关义务，陈平、朱小英应当按照前期物业协议约定履行支付物业费的义务。 永嘉物业向一审法院起诉请求：1．判令陈平、朱小英立即支付其物管费（24个月）3,352元，并承担违约责任；2．本案诉讼费由陈平、朱小英承担。诉讼中，永嘉物业将第1项诉讼请求中违约责任明确为：由陈平、朱小英支付截止2020年5月27日的违约金为727元，违约金按每天1元的标准支付至付清物业费为止。 一审法院认定事实，陈平与朱小英系夫妻，均系仁寿县文林镇“东方欧城”小区1幢1单元5层4号的业主，建筑面积为93.1m2。2015年5月4日，永嘉物业与陈平、朱小英签订了《前期物业管理服务协议》，约定永嘉物业前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；协议对双方的权利义务、物业管理服务的原则、内容、环境卫生进行了约定；还约定物业管理服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元/月/㎡；每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收）；业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，永嘉物业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1.00元交违约金等。后永嘉物业依约入驻“东方欧城”小区从事物业管理服务工作至今。2018年6月1日至2020年5月31日陈平、朱小英应交纳的物业管理服务费为3,352元（93.1m2×1.50元/月×24个月）。 另查明，2018年11月16日，仁寿县文林镇“东方欧城”小区成立了业主委员会。2018年12月20日，业主委员会向永嘉物业发出通知要求永嘉物业在规定时间移交物业管理的全部资料。2018年12月30日，业主委员会与金豪力公司签订《物业委托管理合同》。2019年1月3日，业主委员会向永嘉物业发出通知，要求永嘉物业与金豪力公司办理移交手续。2019年4月1日，四川省永兴房地产开发有限公司以业主委员会在选聘物业管理公司时，未经小区业主占专有建筑面积过半数通过决定，侵害了其合法权益为由，向一审法院提起对业主委员会、金豪力公司业主撤销权纠纷的诉讼。2019年4月3日，陈平、朱小英等部分业主联名向永嘉物业发出通知书，称不再向永嘉物业交纳从2019年1月1日以后的物业费。业主委员会在选聘金豪力公司作为小区物业服务企业时，业主户数超过了总数的50%，但小区业主享有的专有部分建筑面积未达到总建筑面积的50%。2019年5月23日，一审法院依法作出（2019）川1421民初1459号民事判决书，判决：一、撤销仁寿县物业服务公司的决定；二、仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。 一审法院认为，永嘉物业与陈平、朱小英签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。永嘉物业依约为“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，陈平、朱小英应当积极配合永嘉物业的工作，按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业费。对永嘉物业在工作中存在的问题，陈平、朱小英有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗，不能因此拖延相应的物业费。故永嘉物业主张陈平、朱小英支付其物业服务费3,352元的请求，予以支持。 陈平、朱小英未按期交纳物业费系对永嘉物业物业服务质量持有异议，并非陈平、朱小英故意拖延，且永嘉物业对陈平、朱小英提出的问题未能彻底解决也有协调不到位的责任。故对永嘉物业要求陈平、朱小英支付违约金的诉讼请求，不予支持。 陈平、朱小英辩称，小区业主委员会成立后，选聘了金豪力公司，与永嘉物业的前期物业协议终止，永嘉物业也已经公示撤出该小区管理。一审法院认为，2019年5月23日该院作出的（2019）川1421民初1459号生效民事判决书，判决撤销了业主委员会成立后选聘金豪力公司为“东方欧城”小区物业服务公司的决定，并确认业主委员会与金豪力公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，业主委员会与金豪力公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》自始没有法律约束力。虽然永嘉物业公示将撤出东方欧城小区的物业管理服务，但实际至今仍然按照《前期物业管理服务协议》在东方欧城小区从事物业管理服务，永嘉物业与陈平、朱小英签订的《物业管理服务合同》也未解除。同时，永嘉物业与陈平、朱小英签订的《前期物业管理服务协议》约定：永嘉物业前期物业管理期限自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。业主委员会未与永嘉物业签订物业服务合同，并不能当然否认永嘉物业为陈平、朱小英居住小区提供物业管理服务的客观事实，也不能否认陈平、朱小英应履行的交纳物业费用的义务。陈平、朱小英辩称，永嘉物业物业服务如同虚设、礼仪服务不达标、前后大门无人值守、偷盗泛滥、小区卫生脏、乱、差、花草树木枯死以及其房屋出现空鼓，向永嘉物业以及相关部门多次反映，永嘉物业至今没有处理。首先，从陈平、朱小英提供的证据来看，并不能充分证明永嘉物业物业服务存在上述全部问题。其次，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，陈平、朱小英如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈平、朱小英不能以此为由拒交物业费。陈平、朱小英辩称，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局没有权利不经过业主大会，擅自安排永嘉物业继续执行前期物业。事实上，永嘉物业为陈平、朱小英提供物业服务是基于双方签订的《前期物业管理服务协议》，而非仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局安排永嘉物业在该小区继续履行前期物业。陈平、朱小英辩称，永嘉物业于2019年6月15日将小区电梯全部关闭，侵害了陈平、朱小英的正常工作，且在收取物业服务费时未提供正式发票，拒绝交纳前期物业费。一审法院认为，永嘉物业以部分业主未按时交纳物业费等理由关闭小区电梯的行为，实属不当，应当予以纠正。永嘉物业在收取物业服务费后，是否出具正式发票，不影响交费人的权利义务。综上，对陈平、朱小英的辩解，不予采纳。 一审法院希望双方互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；永嘉物业主动积极与陈平、朱小英沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 综上，对永嘉物业公司的诉讼请求中的合理、合法部分，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、陈平、朱小英于本判决生效之日起十日内支付乐山市永嘉物业管理有限公司物业管理费3,352元；二、驳回乐山市永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由陈平、朱小英负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。 二审中陈平、朱小英提交的证据：1、仁寿县人民法院（2019）川1421民初2954号判决书，拟证明一审法院曾判决东方欧城业主委员会与金豪力公司签订的合同无效，但之后又以该判决判令业主委员会赔偿金豪力公司损失。2、2019年6月16日，由政府、永嘉物业和我们小区业主委员会参与人员的一段录音资料，证明永嘉物业威胁政府答应他们继续在我们小区服务。 永嘉物业质证意见：证据1真实性无异议，但与本案无关联性。证据2录音资料是2019年6月16日的录音，做出告示通知的时间是2019年6月16日，二者在时间上有冲突。对该证据的三性均不认可，该录音不是原始载体，录音内容听不清楚，无法核实录音时间、地点、谈话的人是什么身份以及他们是谁。其内容没有涉及关于关闭电梯的问题，该证据不能达到陈平、朱小英的证明目的。 经审查，证据1系一审法院生效判决，与本案关联性结合本案事实进行分析。证据2因该份录音资料无法核实对话人身份，故对该证据本院不予采信。 二审查明，2019年6月16日，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局就该小区的物业矛盾发布了《关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》，该通告载明，永嘉物业因2019年1月3日收到东方欧城业主委员会解聘通知，于2019年6月15日停止服务并撤出东方欧城，引发小区物业秩序混乱，为维护小区秩序和社区和谐稳定，要求业主委员会履职尽责，配合物业公司工作，永嘉物业在业主委员会未选聘新的物业之前，继续做好小区物业服务工作，履行前期物业服务协议责任。通知发布后至今，该小区业主委员会尚未选聘新的物业公司，仍由永嘉物业向该小区提供物业服务。 其余事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审双方争议的焦点：陈平、朱小英是否应当向永嘉物业交纳拖欠的物业费。 首先，陈平、朱小英主张其与永嘉物业的物业服务协议自其业主委员会成立后即终止了，永嘉物业未与金豪力公司办理移交手续。根据陈平、朱小英与永嘉物业签订的《前期物业管理服务协议》的约定：前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。虽然陈平、朱小英所在小区业主委员会曾与金豪力公司签订《物业委托管理合同》，但该合同已经一审法院生效判决确认为无效合同。故业主委员会尚未与新的物业管理企业签订合同。双方的前期物业服务合同尚未终止，故永嘉物业也不需要向其他物业公司办理物业管理移交手续，事实上永嘉物业一直在为东方欧城提供物业服务。陈平、朱小英二审中提交的一审法院（2019）川1421民初2954号判决书是金豪力公司基于合同无效而提出的诉讼，陈平、朱小英提交该证据并不能证明双方关系已解除的主张，该判决与本案的处理并不矛盾。 其次，陈平、朱小英主张永嘉物业的服务质量达不到合同约定的收费标准，不应以每月每平方米1.5元收取。物业公司的服务其实质是物业合同中约定的物业公司应尽的义务，如果永嘉物业未按照约定或者法律法规规定或者行业通常做法提供物业管理服务，陈平、朱小英可以向永嘉物业提出以便其改进服务内容。同时服务质量也是一种相对主观的评价，如果通过双方友好协商仍未达到多数业主要求，法律也赋予了合同双方解除合同的权利。具体到本案中，陈平、朱小英主张收费未达到每平方米1.5元无事实依据亦无合同依据。 第三，陈平、朱小英主张小区公共部分获得的广告费等收益应归全体业主，该收益可以和物业费相互抵销。本案中陈平、朱小英并未提交证据证明小区公共部分的广告费收益情况，故本案中对该收益问题不作处理，陈平、朱小英可另行主张权利。陈平、朱小英要求用小区公共部分广告费等收益抵销物业费应不予支持。 综上，陈平、朱小英上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈平、朱小英承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 罗卫平 审判员 覃 棱 二〇二〇年八月七日 书记员 张 瑜