云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0124民初362号原告（反诉被告）：富民县永定街道办事处瓦窑村民委员会。住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处瓦窑村。负责人：邬培富，村委会主任。委托诉讼代理人：沈红林，富民县律臣法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告（反诉原告）：余某某，男，1993年6月12日生。住云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：张昭艳，云南诚信律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：郭正强，云南诚信律师事务所律师。特别授权代理。原告富民县永定街道办事处瓦窑村民委员会（以下简称瓦窑村委会）与被告余某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，被告余某某于2020年10月9日提出反诉，本案本诉与反诉依法合并审理，并适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人沈红林，被告（反诉原告）余某某及委托诉讼代理人张昭艳、郭正强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决由被告立即支付原告租金80,000元；2、依法解除双方签订的《石坝村发展壮大村集体经济项目租赁合同》（以下简称《租赁合同》），并返还已移交被告经营的租赁农庄；3、诉讼期间至租赁物归还日止，按约定的80,000元/年及实际占用时间计算赔偿原告损失费用；4、请求人民法院依法判决被告支付合同约定的未到期承租金额20%的违约金16,000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月，原告根据富民县财政局扶持村集体经济发展试点补助资金项目安排，投资建设了瓦窑村委会石坝村生态旅游农庄项目，准备发展和壮大村集体经济。经过基础设施建设后，原告决定对该项目的经营对外承包。2019年4月25日原告对外发布招租公告，并于2019年5月6日在瓦窑村委会会议室组织召开了招租竞标会议。经过会议中的几位竞标人竞价筛选后，被告余某某获得此次竞标承租权。2019年5月9日被告余某某签署了《招租确认书》。在招租确认书中，双方明确了承包范围，承租期限，以及租赁缴纳金额、时限等内容。之后，双方正式签署了《租赁合同》，合同约定了原被告间的权利、义务时特别约定被告应于本合同签订之日起一个月内，向甲方支付第一年的承租金。原告按照约定履行了农庄交付义务，被告已经经营了近一年时间，但至今不履行支付第一年租金的义务。经原告多次催讨，被告以各种理由拒绝支付。被告的行为已经给原告集体权益和村务管理造成较坏影响和损害。综上所述，被告的行为给原告集体经济和村务管理造成了严重的损害后果，原告无奈只有根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，请求人民法院判决被告履行合同义务并承担相应法律责任。被告余某某答辩称：1、本诉原告没有按合同约定及时全面地履行交付案涉土地，其主张支付租金的条件尚未成就，因而答辩人依法享有并主张后履行抗辩权，有权拒付租金；2、本诉原告不具备单方解除合同的约定、法定条件，合同应继续履行；3、本诉原告违约在先，且至今未能全面履行交付土地的合同义务，主张违约金无事实理由及法律依据，本诉原告变更明确诉讼请求时，不含违约金诉讼请求事项，应视为对违约金请求的放弃；4、本诉原告当庭增加的诉讼请求不明确，不具可诉性，依法应驳回；5、本诉原告未能全面履行交付土地义务，应驳回其全部诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用。反诉原告余某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令反诉被告继续履行合同，并立即向反诉原告交付合同定的租赁物；2、本诉、反诉费用均由反诉被告承担。反诉被告答辩称：1、反诉原告提出的反诉请求不成立，反诉被告请求依法驳回缺乏事实依据和法律依据的反诉请求；2、反诉原告已经接收经营了租赁农庄，却拒不交付租金，反而要求交付剩余25亩土地的行为是故意掩盖自己的违约事实，推卸法律责任及合同义务的表现；3、反诉原告的反诉请求及理由是对事实断章取义的属虚假陈述，其陈述不能成立；4、反诉原告请求继续履行合同，并交付土地无法律依据。反诉原告负有先履行义务，在反诉原告拒不履行义务时，享有后履行义务的反诉答辩人有拒绝其履行要求，并追究违约责任。本诉原告围绕诉讼请求提供的证据：1、富财通〔2016〕26号《通知》；2、《招租公告》《会议签到表》、照片；3、《招租确认书》；4、《石坝村发展壮大村集体经济项目租赁合同》；5、微信朋友圈记录；6、《情况说明》《土地流转费用登记表》《青苗及地上附着物补偿协议》《登记表》《石坝村省级扶持村集体经济土地流转协议》；7、告知记录及照片；8、微信朋友圈记录；9、电话录音；10、证人杨某1、杨某2、宗某证言。以上证据欲证明案涉租赁土地的流转及双方签订租赁合同约定的情况，本诉被告未按约定支付已经营使用的租赁土地租金，并构成违约。本诉被告针对其本诉抗辩主张提供的证据：录音材料5份，欲证明瓦窑村委会上任书记承诺石坝村生态旅游农庄项目所有土地可以交付使用；“会议记录”与当时沟通的内容不一致，所以不签字；不付租金的原因是原告明确告知土地无法租给本诉被告，且本诉被告已多次催要土地；另本诉原告明确告知本诉被告，土地无法全部租下来交付本诉原告，是本诉原告违约。反诉原告针对反诉主张提供的证据：1、《招租公告》《招租确认书》，欲证明反诉原告接受要约，并签订具备合同效力的确认书，约定了先交土地后付租金；2、《石坝村发展壮大村集体经济项目租赁合同》，欲证明合同约定的情况，但履行的先后顺序未作变更，仍应当以《招租确认书》约定为准；3、录音材料5份，欲证明反诉被告未依合同约定向反诉原告交付租赁土地，未尽出租义务，部分土地未能正常投入使用，应该扣租金，造成严重损失等事实的存在，最终导致反诉被告构成先行违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本诉原告提交的第1、2、3、4、9组证据，反诉原告提供的第1、2组证据，双方均无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定为，本诉原告提交的证据：微信朋友圈记录三份，无法证实聊天人员真实身份，内容是否真实，有无篡改，且无其他证据补强，不符合证据三性，不予认可；《情况说明》《土地流转费用登记表》《青苗及地上附着物补偿协议》《登记表》《石坝村省级扶持村集体经济土地流转协议》符合证据三性，予以确认；告知记录及照片，证据材料的来源和形式不符合法律关于书证要求，不符合证据的三性，不能证明本案事实，不予确认；证人证言，因三证人的身份关系问题，属本诉原告管理的相关人员，相互间有密切关系，与本案存在一定利害关系，所做出的有利于本诉原告的证言，无其他证据相印证不能单独作为认定案件事实的依据，不予以确认。反诉被告提供的录音材料5份，符合证据三性，予以确认。通过双方当事人对上述证据的质证，本院对双方均认可的证据的真实性予以确认。关于上述证据的关联性及证明效力，本院将结合全案进行综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月25日，本诉原告对外发布招租公告，将经过基础设施建设生态旅游农庄的经营对外承包，本诉被告余某某获得此次竞标承租权，2019年5月9日余某某在《招租确认书》签字，该确认书明确，“余某某获得承租权，承包范围分两部分：1、现已建好的基础设施（道路、四合院、采摘园、小广场、卫生间、烧烤房），租金每年80,000元；2、其余面积4,000元/亩/年，以实际测量亩积为准交付租金。余某某于2019年6月10日先交80,000元的租金，于2019年5月9日开始管理使用。并负责场地所有安全相关事宜，租期十年，时间从2019年6月10日至2029年6月9日止，租地协议于2019年6月10日前签订。承租方逾期不签订协议则不退还已交的租金”。同年5月15日双方签订《租赁合同》，合同约定了双方当事人之间的租赁关系及权利、义务等内容。合同通用条款第一条约定，“甲方将……，面积约为34亩农用土地承租给乙方使用。”合同通用条款第二条约定，“承租范围：（1）现已建好基础设施面积约9亩含500平米的四合院、篮球场、停车场、小广场、采摘园、小广场、健康器材、卫生间、烧烤房及绿化：租金80,000元/年；(2)其余土地按4,000元/亩/年，以实际签订的流转协议面积为准交付租金”。合同通用条款第三条约定，“……乙方应按时缴纳租金，如果没有如期向甲方缴纳租金，甲方有权终止合同，不对乙方负任何责任”。合同通用条款第四条约定，“……该土地承租经营期限20年，从2019年6月10日至2039年6月9日，乙方应在本合同签订之日起一个月内，向甲方支付第一年的承租金，共计：180,000元，租金每年一付，于每年6月10日前支付。”合同通用条款第八条约定，“在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失”。本诉原告于2019年5月9日，即招租确认书签字之日已将“已建好基础设施面积约9亩土地”交付给本诉被告管理使用至今，但约定的租金尚未支付。另查明，瓦窑村委会石坝村生态旅游农庄项目已于2016年10月至11月间与62户农户签订的流转协议获得土地经营权，面积共计：34.453亩，现尚有7户未协商达成土地流转协议。本诉原告提出合同约定的第一部分承租的约9亩土地已移交，第二部分承租约25亩其余土地，因本诉被告未按约定先支付租金，故未移交合同约定34.453亩承租土地中的剩余约25亩土地。本诉被告提出因为本诉原告未全面交付土地，无法综合进行草莓农庄经营，双方因此产生争议。现本诉原告以本诉被告未按合同约定按期交纳租金，构成违约为由，诉至本院请求支持其各项诉讼请求。2020年5月31日，本诉被告书面提出反诉，请求依法判令反诉被告继续履行合同，并立即向反诉原告交付合同约定的租赁物，本诉及反诉费用均由反诉被告承担。本院认为，根据《合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，经双方协商一致签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一、关于《招租确认书》是否产生合同效力，并对双方具有约束力的问题。本案中，仅有本诉被告余某某于2019年5月9日签字认可的《招租确认书》，是对本诉原告《招租公告》作出要约邀请的承诺及相关事实的确认。《招租确认书》明确了余某某获得涉案租赁土地承租权，并拟定租赁范围、租金、租期、租地协议签订时间等决定合同成立的条件，并确认部分土地移交及开始使用时间。确认书是双方在签订正式租赁合同之前，就合同的主要条款，双方约定的主要条件达成一致后签署的协议文件，但必须经双方签字盖章，才能成立合同的效力。本案中，余某某个人签字的确认书，实际上是对《招租公告》要约所做出的明确承诺，只是在民事范围内由其个人承担法律责任，确认书与招租公告不一致的构成新的要约，系对要约做出实质性变更，并在确认书中另外约定了采用合同书形式订立合同，依法自双方当事人签字或盖章时合同成立。之后，本案双方当事人按确认书的承诺及新的要约，经协商以书面形式经双方签订的《租赁合同》具合同效力，对双方均具约束力。二、关于《租赁合同》解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，在合同签订前，本诉原告于2019年5月9日已将案涉标的物，即“已建好基础设施面积约9亩土地”交付本诉被告使用，已提前履行了合同的主要义务。但合同签订后，本诉被告却未按合同约定履行义务。涉案合同第三条约定，承租人未按期交纳租金出租人有权终止合同，且合同解除就是法定的合同终止情形之一。故在租赁合同已生效的情况下，双方在合同中约定了解除合同的条件，该合同约定了本诉被告于2019年6月14日前对已使用、经营的租赁物履行给付租金义务，但经多次催要，至今拒不支付，因此解除合同的条件已经成就。对本诉原告提出的本诉被告没有按期支付合同项下的租金，其有权解除合同的主张，本院予以支持。另经本院释明后，本诉原告提出了返还租赁标的物的请求，返还租赁标的物属于解除合同的法律后果，依法应一并处理，现本诉被告仍继续占用案涉土地，无法律依据，应予以腾退，本诉原告提出的返还原租赁物请求，符合法律的规定，予以支持。故本院对本诉原告要求解除合同及返还租赁物的诉讼请求予以支持。本诉被告提出的本诉原告不具备单方解除合同的约定、法定条件，合同应当继续履行的抗辩意见与查明事实不符，不予采纳。三、关于涉案租金80,000元的支付问题。依据《合同法》第二百四十七条规定，“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金。也可以解除合同，收回租赁物”。合同签订后，承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租，这是因为承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价的。本案中，本诉原告已按约将标的物交付被告管理、使用，但被告无正当理由，却未按合同约定履行给付租金义务。依照法律的规定，本诉原告可以要求支付全部租金。故本诉原告主张本诉被告支付约定的一年租金80,000元的请求，予以支持。四、关于违约金及损失费用的问题。根据《合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……”。违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付，违约金在性质上兼具惩罚性和补偿性双重性质，只有当违约金不足以弥补造成的经济损失时，才可在主张违约金责任之外，另行主张损害经济赔偿，通过经济赔偿和违约金的并用，使其损失得到补救。本案双方当事人在合同中约定了违约金的计算方法及因违约而造成的实际损失赔偿，本诉原告主张按约定以合同未到期的承租金额80,000元的20%支付违约金16,000元，该请求不违反合同约定及相关法律规定，本院予以支持；关于本诉原告赔偿损失请求。根据《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，合同解除及损失赔偿都是违约的救济措施。本案对于违约损失赔偿，合同法规定的是赔偿可得利益，在合同解除与违约损失赔偿可以并存的情况下，损失赔偿的范围应为可得利益，其包括合同履行后可以获得的利益。故本诉原告提出的由本诉被告赔偿诉讼期间至租赁物归还之日止，按约定的80,000元/年及实际占用期间计算赔偿原告损失费用的主张，予以支持。本诉被告提出的本诉原告的该诉讼请求不明确，不具可诉性，依法应驳回的抗辩意见，不予采纳。五、关于反诉原告主张的合同继续履行，并交付租赁标的物的问题。本案中，反诉原告拒绝按合同约定期限履行支付租金义务，其行为违背了民事活动中遵循的诚实信用原则，应认定为违约，且反诉原告拒绝履行的重大违约行为已构成根本性违约。根据《合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案涉案合同的第二项租赁标的物，合同仅约定了租金的支付时间，对出租物的移交时间约定不明，依法应视为同时履行，但本案中反诉原告有履行能力，而无正当理由拒绝履行合同约定的全部义务，其因此而丧失同时履行抗辩权，即便债权人有先履行义务的，反诉被告据此可以拒绝向反诉原告交付剩余土地的要求。反诉原告提供的证据无法证明反诉被告未尽出租义务、部分土地未能正常投入使用、应该扣租金、造成严重损失等事实的存在，并导致反诉被告构成先行违约。庭审中反诉被告明确表示要求解除合同，解除合同的意思表示已明确告知反诉原告，并明确表示不愿意再履行合同。因反诉原告违约行为，致使双方签订的租赁合同无法继续履行，合同目的已不能实现。反诉原告主张的合同继续履行，只是违约的一种补救措施，其诉请反诉被告继续履行合同显然不符合客观实际，强制缔约亦不能实现合同目的。另外，合同未约定交付25亩流转土地是支付已建好基础设施的农庄租金的前提条件。约定承租范围第二部分，其余土地租金，反诉被告亦未在本案中主张该项土地租金的支付。对反诉被告提出的负有先履行义务的反诉原告拒不履行按期给付租金的义务时，享有后履行义务的反诉被告有拒绝其履行要求，并追究违约责任，反诉原告请求继续履行合同并交付土地无法律依据。反诉被告上述抗辩意见，予以采纳。综上，本案依据诚实信用原则，考虑违约方的过错程度、违约形态及违约行为的后果等因素。对本诉原告提出的依法解除合同并返还租赁物的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。并根据本诉被告对标的物已实际使用的情形，支付约定租金。因本诉被告构成根本性违约，承担违约金及损失赔偿。对本诉被告认可涉案9亩租赁土地已交付其使用，但提出该部分土地虽已交付，但“无花果田”无法使用，租赁土地未能正常使用，并造成严重损失，责令停业一个月的租金应予扣除，本诉原告标的物出租时应达到的预出租条件，未尽到出租义务等事实存在，因此导致本诉原告违约在先，故不支付租金的抗辩理由，不予采纳。对反诉原告的合同继续履行，并交付租赁标的物的上诉主张，无事实及法律依据，不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告富民县永定街道办事处瓦窑村民委员会与本诉被告余某某于2019年5月15日签订的《石坝村发展壮大村集体经济项目租赁合同》，由本诉被告余某某于本判决生效之日起十五日内将所租赁的已建好基础设施面积约9亩土地（含约500平米的四合院、篮球场、停车场、小广场、采摘园、小广场、健康器材、卫生间、烧烤房及绿化）返还给本诉原告富民县永定街道办事处瓦窑村民委员会；二、由本诉被告余某某于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告富民县永定街道办事处瓦窑村民委员会合同约定的一年租金80,000元（从2019年6月10日起至2020年6月9日止）；并赔偿从2020年6月10日起至租赁物实际归还之日止，按租金80,000元/年标准计算的损失费用；三、由本诉被告余某某于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告富民县永定街道办事处瓦窑村民委员会违约金16,000元；四、驳回反诉原告余某某的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,200元（本诉原告已预交），由本诉被告余某某负担；反诉案件受理费减半收取计50元（反诉原告已预交），由反诉原告余某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  宣 云人民陪审员  沈有才人民陪审员  司迎虹二〇二〇年八月二十五日书 记 员  火有明