河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1091号 上诉人（原审被告、申请执行人）：邢台兴辰科技小额贷款股份有限公司，住所地：邢台经济开发区阳光北路6号。 法定代表人：韦星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋忆平，河北松明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：张亚静，女，1963年11月11日出生，汉族，大专文化，住邢台市信都区。 委托诉讼代理人：张英，河北**律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：邢台华冶机械轧辊有限公司，住所地：邢台经济开发区南园工业区兴达大街8号。 法定代表人：魏建平，该公司经理。 原审第三人（被执行人）：魏建平，男，1963年10月4日出生，汉族，住邢台市襄都区。 原审第三人（被执行人）：张丽，女，1965年1月14日出生，汉族，住邢台市襄都区。 上诉人邢台兴辰科技小额贷款股份有限公司（以下简称兴辰公司）因与被上诉人张亚静、原审第三人邢台华冶机械轧辊有限公司（以下简称华冶公司）、魏建平、张丽案外人执行异议之诉一案，不服河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴辰公司的委托诉讼代理人宋忆平，被上诉人张亚静的委托诉讼代理人张英到庭参加诉讼，原审第三人华冶公司、魏建平、张丽经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴辰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张亚静的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，按照交付大部分房款时间计算，认为张亚静已经实际占有房屋，没有事实和法律依据。张亚静提交的其与第三人签订的《房屋买卖协议书》没有约定交付房屋的时间，诉争房屋被法院查封并张贴封条之时，张亚静并未实际占有，张亚静直至一审庭审结束都未提交实际占有并且已经入住的任何证据。协议约定的房屋价款是1893591元，不是128万元，张亚静没有在诉争房屋被查封之前交付全款。一审判决混淆了向第三人交付全款还是向开发商付全款，向开发商付全款不代表向第三人付清全款。张亚静仅仅提交其自称是第三人所写的收据，没有其他证据佐证，不能证明其已经支付了128万元。第三人在房屋买卖合同纠纷一案以及本案的诉讼中均未出庭也未提交书面答辩意见。桥西法院以及一审法院都没有联系上第三人，即偏听偏信张亚静一方之言，违反了《民法总则》规定的诚信原则，当事人之间不能充分交涉，不能真正查清事实。张亚静与第三人之间或者是存在实质上的借贷关系，或者是双方串通替第三人转移财产，逃避债务，作为一个接近200万这样大额的房屋买卖合同，协议显然严重不规范不完整，没有明确的房屋面积、没有房屋所有权证号、没有明确的房屋交付时间，而上述内容均为房屋买卖合同的必要条款，这一切只能说明协议的双方当事人根本没有买卖房屋的真实意思。违约条款强调卖方可以在3个月之内反悔，反悔的责任就是按照月利率2.5%向买方支付利息。不难看出，该协议实质上就是张亚静与第三人之间借贷合同的一个担保，也就是以买卖合同的形式为借贷合同提供担保。张亚静充其量与兴辰公司是平等的债权人关系，都是第三人的债权人，其并不享有本案诉争房产的任何权利。协议约定房屋价款为1893591元，并且约定卖方支付的房款后，必须按照买方要求配合买方处理更名过户手续，但是张亚静并未支付全部价款1893591元，张亚静在房屋买卖合同纠纷一案中，故意向桥西法院隐瞒诉争房屋被法院查封的事实，也隐瞒了其与第三人另签有借款合同的事实，导致桥西法院没有查明房产的实际情况，作出了不恰当的判决。二、一审判决依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条判决停止对本案诉争房产的强制执行，适用法律错误。二十八条的适用需要两个前提，一是不动产应当是已经登记在被执行人名下，二是案外人的权利能够排除执行。诉争房产在张亚静签订买卖协议时至被法院查封时，直至启动强制执行程序时，该房产都没有被登记在被执行人名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，张亚静依据房产被查封之后作出的判决申请排除强制执行，人民法院不予支持，也就是案外人的权利不能排除执行。张亚静不符合二十八条规定的大前提，也没有交付全款、没有实际占有，在房产被查封之前也没有办理过户的意思表示。 张亚静辩称，一审法院认定事实清楚，认定证据正确，判决中止对该房产的执行没有不当之处，适用法律并无不当，兴辰公司的上诉请求不能成立，请法院驳回上诉，维持原判。 张亚静向一审法院起诉请求：判令停止对张亚静购买的坐落于邢台市桥西区房屋的强制执行。 一审法院认定事实：2012年3月22日，张丽与河北中鼎房地产开发股份有限公司（以下简称中鼎公司）签订《商品房预售合同》（合同编号ＹＳ2012000387），购买坐落于邢台市桥西区房屋及车位，并在邢台市房屋产权籍监理处备案登记。2015年7月10日，魏建平、张丽与张亚静签订房屋买卖协议，将诉争房屋卖于张亚静。2016年6月2日，一审法院以（2016）冀0591民初622号民事裁定查封了该房屋。2016年8月15日张亚静以张丽的名义向中鼎公司交纳了诉争房屋的维修基金、契税及房屋面积差价。2016年9月29日、2016年10月31日，张亚静以张丽的名义向中国银行邢台市桥西支行还贷款合计59264.67元。2016年11月11日桥西法院作出（2016）冀0503民初1736号判决，对2015年7月10日魏建平、张丽与张亚静签订的房屋买卖合同的效力予以确认，并判决张丽、魏建平、中鼎公司在具备物权交付情况下负有协助张亚静办理相关权属凭证的义务。2017年3月15日中鼎公司与张亚静签订协议，约定“依据桥西法院（2016）冀0503民初1736号判决书，确认张亚静与张丽之间的买卖合同有效，中鼎公司向张亚静交付79号院19号楼1单元701室房产”，当日张亚静向中鼎公司交纳剩余房款654112.19元。2019年9月6日，张亚静对一审法院查封张丽名下的诉争房产提出异议，一审法院于2019年9月20日作出（2019）冀0591执异16号执行裁定，驳回了张亚静的异议请求。 一审法院认为，2015年7月10日张亚静已经与张丽、魏建平签订了房屋买卖合同，并支付了大部分房款。根据约定，张亚静交付128万元房款后，张丽、魏建平应当配合办理更名过户手续，而该二人并没有尽到协助义务。合同签订后，张亚静于2017年3月15日前陆续交清了全部房款。兴辰公司认为张亚静并非在法院将诉争房产查封前占有该房屋。一审法院认为，双方签订买卖合同后，张亚静交付了大部分房款，因张丽不配合张亚静办理过户更名手续，导致张亚静无法到房管部门办理合法有效的登记，因此为保护交易相对人的合法权益，本案张亚静占有诉争房屋的时间应当按照交付大部分房款的时间计算，即2015年7月10日张丽收到张亚静交付的128万元首付款时，即为其已合法占有该不动产。综上，张亚静对登记在张丽名下的不动产提出异议，要求排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除执行。张亚静要求停止对其购买的坐落于邢台市桥西区房屋的强制执行的主张，应予支持。判决：停止对位于邢台市桥西区（《商品房预售合同》编号ＹＳ2012000387）房屋的强制执行。案件受理费80元，由兴辰公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。张亚静为证明其实际占有以及办理过户情况，提交桥西区留莲房地产信息咨询服务部出具的证明一份、张亚静建行尾号9980账户交易明细一份、郝某和王某证明材料各一份，并申请证人郝某和王某出庭作证。因张亚静未能提交其与留莲服务部签订的服务合同等证据佐证，仅依据留莲服务部出具的证明及董瑞分两次向张亚静账户转账4万元的记载，并不能充分证明张亚静委托留莲服务部代办房屋更名手续；证人郝某和王某出具的书面证明及当庭证言，在装修时间、墙壁是否刷涂料等细节所作陈述互相矛盾，本院对以上证据证明力均不予认定。本院调取的张丽为偿还房贷在中国银行邢台市桥西支行开立的账户（尾号8279）交易明细，显示2015年1月至12月每月由魏建平向该账户转账，2016年1月至5月每月由任延军向该账户转账，桥西支行每月从该账户中划扣当月应还房贷。对一审法院认定的事实，除“2016年9月29日、2016年10月31日，张亚静以张丽的名义向中国银行邢台市桥西支行还贷款合计59264.67元”应为“2016年9月29日、2016年10月31日，中国银行邢台市桥西支行从中鼎公司账户划扣所欠房贷44513.81元、14750.86元，2017年3月15日张亚静向中鼎公司转账59264.67元（＝44513.81元＋14750.86元）”外，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是张亚静对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张亚静主张其用现金付购房款128万元，并提交了署名为张丽的收取128万元的收条，张亚静不能就大额现金支付做出合理解释，也未能就现金来源提交证据证明，仅凭张丽的收据不足以证明张亚静实际支付该款。张丽用于还房贷的尾号8279账户的交易明细，证明2015年7月10日签订房屋买卖协议后，直至2016年6月案涉房产被查封，仍然由魏建平、任延军向该账户转账还房贷，该事实与张亚静所称其每个月将现金存到该账户用于还房贷不符，张亚静不能证明上述房贷由其偿还。张亚静在二审中提交的证据不足以充分证明其在人民法院查封案涉房产前已合法占有该房产，张亚静称魏建平与其签订协议时交给的是装修钥匙，当时魏建平还欠中鼎公司费用，正式拿钥匙的条件是交清维修基金、面积差价等费用，2016年8月中鼎公司才给其正式交房钥匙，结合2016年8月15日张亚静向中鼎公司交纳维修基金、契税及房屋面积差价，应当认定2016年8月中鼎公司才正式交付该房产。一审法院按交付首付款128万元认定张亚静2015年7月10日占有该房产无事实和法律依据。因此张亚静不能证明其符合上述司法解释第二项、第三项条件，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。2016年11月11日桥西法院作出（2016）冀0503民初1736号民事判决，判决时间在一审法院2016年6月2日查封案涉房产之后，张亚静依据该判决要求排除执行，应不予支持。 综上所述，兴辰公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实部分错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初1142号民事判决； 二、驳回张亚静的诉讼请求。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由张亚静负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨恒彬 审判员  孙瑞刚 审判员  张怀喜 二〇二〇年八月十二日 书记员  韩会芳