陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终8558号 上诉人（原审原告）：西安景地置业有限公司，住所地周至县盐库对面。法定代表人：陈小武，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董凯，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆孟强，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安市家佳美商贸有限公司，住所地西安市周至县。法定代表人：孟菲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵领，陕西博义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祁战波，男，1970年9月18日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：赵领，陕西博义律师事务所律师。上诉人西安景地置业有限公司（以下简称景地公司）因与被上诉人西安市家佳美商贸有限公司（以下简称家佳美公司）、祁战波借用合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2019）陕0124民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。景地公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回重审或改判家佳美公司、祁战波向景地公司支付占用的位于西安市周至县XX路XX路XX园的1-10151、1-10152、1-10153、1-10155四间商铺的占用费991476.62元（参照同区XX街XX市场价50元／平方米／月计算，暂从2015年6月22日计算至2019年8月19日，并计算至家佳美公司、祁战波腾退返还景地公司商铺时止）；2.本案一、二审案件受理费由家佳美公司、祁战波承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。景地公司对涉案四间商铺享有法律规定的占有、使用、收益和处分的权利。但家佳美公司、祁战波长期占用景地公司涉案商铺为自己所用，致使景地公司无法行使自己的合法权利，家佳美公司、祁战波应当支付占用费用。一审法院以没有租赁合同、没有租金约定就否定了景地公司合法权益的主张，使得景地公司的合法权益无法得到保护。请求二审法院改判家佳美公司、祁战波支付房屋占用费。若家佳美公司、祁战波不能提供其合法占用的证据，便需要承担腾退房屋的责任以及支付无权占用期间的费用。景地公司提供了同区域同性质的沿街商铺的租赁合同及租金缴付票据作为证据，主张房屋占用费用参照此标准支付，符合常理。一审法院即使不认可此标准，也可以进行司法鉴定或者酌情判决，而不能以双方没有关于租金的约定否决景地公司诉求。二、一审法院对于景地公司主张的房屋的占有使用费不予支持，不利于对要求家佳美公司、祁战波腾退房屋的判决的执行。家佳美公司、祁战波虽然认可涉案房屋为景地公司所有，也认可其从2016年开始使用涉案商铺且没有支付过任何费用，但其认为其对于房屋的占用是基于底下商铺的买卖达成的口头的无偿的长期使用关系，不应该腾退房屋和支付费用，且家佳美公司、祁战波已经实际占用涉案商铺多年，若家佳美公司、祁战波不履行法院判决搬出并返还房屋，则景地公司还需向人民法院申请强制执行，可能会造成较长时间内难以实现。家佳美公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审认定事实清楚。一审认定，该案争讼房屋为景地公司所有，家佳美公司使用两间，另两间用做楼梯，对此家佳美公司并无异议。但该房屋是购买景地公司地下一层的祁战波提供给家佳美公司作为公司经营用地的附属房屋，祁战波提供给公司的该四间房屋既不是租用或借用，不存在侵权，是祁战波购买地下一层时景地公司承诺作为祁战波经营地下商超无偿提供给祁战波的附属用房，正因如此，该房屋从2016年家佳美公司使用至今，景地公司才从未对此提出异议。二、一审判决适用法律正确。一审判决确认了景地公司对房屋的物权权利，支持了景地公司请求腾退房屋的请求，不存在适用法律错误。三、景地公司上诉请求缺乏事实与法律依据。景地公司主张要求房屋占用费，但无证据证明家佳美公司是借用、租用，更无证据证明是侵权，无法否定景地公司在祁战波购买地下一层时将该四间房屋作为底层商超附属用房的承诺，且多年无异议的使用即可认定祁战波陈述的合理性、合法性，与逻辑的一致性。如果否认祁战波陈述的事实，景地公司就无法作出合理的解释，也无证据证明自己主张的合理、合法，逻辑一致，且家佳美公司使用该房屋与景地公司无直接利害关系。一审判决并无不当，请求维持原判。祁战波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审认定事实清楚。一审判决认定位于金周御园一层的四间房屋为景地公司所有，祁战波不持异议，该房屋与地下一层是由祁战波提供给家佳美公司使用的，与家佳美公司无利害关系。该房屋是在景地公司出售给祁战波地下一层时口头承诺将其四间房屋无偿提供给祁战波作为地下一层建商超的配套用房，以提高当时周边人气，景地公司现违背承诺，是因景地公司与祁战波另一诉讼致双方产生纠纷所致，如祁战波无依据占有使用该房屋，景地公司不会在祁战波交付家佳美公司使用多年后才提出，说明景地公司对祁战波使用认可无异议。景地公司与祁战波因地下一层纠纷的几年诉讼中，景地公司也从未提出该四间房屋祁战波占有使用的不当性，未提出要求祁战波腾退房屋，也可以证明祁战波陈述真实、合理，无偿使用的合法性，说明景地公司在此期间还是信守当初的口头承诺，认可将该四间房屋作为祁战波购买地下一层的附属无偿提供给祁战波使用，一审判决并无不当。二、景地公司的上诉请求缺乏予以支持的事实与法律依据。景地公司不能合理解释祁战波对该四间房屋使用多年自己为何无异议未主张使用权的合理理由，唯一符合情理、逻辑的解释只能是祁战波所述的情况，对于有商业价值的房屋，景地公司经营困境却对其所称的祁战波的不合理占有使用不闻不问，不符合常理。故，景地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。景地公司向一审法院起诉请求：1.判令家佳美公司、祁战波腾退占用景地公司位于周至县XX小区XX号楼XX楼（周至县XX路）的商铺四间1-10151、1-10152、1-10153、1-10155（面积共计391.63㎡）；2.判令家佳美公司、祁战波共同支付上述商铺的占有使用费991476.62元（参照同区XX街XX市场价50元/㎡/月计算，暂从2015年6月22日计算至2019年8月19日，并计算至家佳美公司、祁战波腾退返还景地公司商铺时止）；3.本案诉讼费由家佳美公司、祁战波承担。一审法院认定事实：坐落于西安市周至县XX路XX路XX园的1-10151（59.82㎡）、1-10152（137.35㎡）、1-10153（146.61㎡）、1-10155（47.81㎡）四间商铺系景地公司所有。2014年景地公司与祁战波就家佳美公司经营场所所在地的地下商铺达成购买协议，并由家佳美公司在此地开展经营活动。2016年以来，家佳美公司、祁战波长期占用买卖合同之外的上述涉案商铺，其中1-10151及1-10152两间商铺作为祁战波的办公室使用，1-10153及1-10155两间用作楼梯。景地公司多次要求家佳美公司、祁战波腾退无权占用的商铺，但家佳美公司、祁战波均以各种理由推脱，一直使用至今。景地公司无奈诉至法院，要求家佳美公司、祁战波腾退并支付占有使用费。一审法院认为，所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，家佳美公司、祁战波无偿长期使用景地公司所有的商铺，在景地公司要求其腾退未果时，侵犯了景地公司对该商铺所享有的使用权，故对景地公司主张家佳美公司和祁战波从该商铺内搬出的请求，符合法律规定，依法予以支持。家佳美公司主张涉案商铺系祁战波提供给其使用，与其没有直接利益关系，因涉案商铺由家佳美公司实际占有使用，故景地公司主张家佳美公司从该商铺内搬出的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。景地公司主张涉案商铺的占有使用费991476.62元，因景地公司未提供证据证明其将商铺出租给家佳美公司、祁战波，且未约定租金等问题，故对景地公司主张的占有使用费，一审法院不予支持。考虑到家佳美公司、祁战波寻找新的办公地址、整修等均需要一定的时间，一审法院酌情给予家佳美公司、祁战波搬迁宽限期。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告西安市家佳美商贸有限公司及祁战波于本判决生效之日起六十日内从原告西安景地置业有限公司所有的位于西安市周至县XX路XX路XX园的1-10151、1-10152、1-10153、1-10155四间商铺中搬出，返还给原告西安景地置业有限公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费13810元（原告已预交），由被告西安市家佳美商贸有限公司及祁战波负担，并于本判决实际履行之日给付原告。本院经审理查明，二审中，对于法庭询问为何由家佳美公司使用涉案房屋的提问，景地公司答复称：“当时一部分事实与家佳美公司、祁战波所述一致，地下一层超市的买卖合同签订之后，家佳美公司、祁战波提出要几间房屋作为办公使用，当时景地公司就给了几间房屋使用，即案涉房屋，但是关于此商铺到底是赠与对方还是租给对方、包括使用期限双方都没有约定，商铺买卖合同中也没有将涉案房屋的使用权作为附加进行约定；对于这四间商铺让对方无偿使用双方没有书面约定，只是对方的单方陈述，基于优先解决地下一层的买卖合同纠纷就没有先主张涉案商铺，但我们不主张不代表我们无权主张，家佳美公司、祁战波一直无权占有至今。”其余事实一审判决查明属实。本院认为，景地公司与祁战波就案涉房屋所在地下一层房屋签订买卖合同，由家佳美公司在此经营超市，后景地公司将案涉房屋交给家佳美公司、祁战波使用，对于交付原因，双方当事人各执一词，景地公司称关于案涉房屋到底是赠与对方还是租给对方、包括使用期限双方都没有约定，家佳美公司、祁战波称景地公司在祁战波购买地下一层时承诺将该四间房屋作为底层商超附属用房，但双方均无直接证据证明各自的主张。本院认为，结合景地公司与祁战波就案涉房屋所在地下一层房屋有买卖合同关系且由家佳美公司在此经营超市，景地公司自愿将案涉房屋交付给家佳美公司、祁战波使用，交付时没有约定有偿使用，家佳美在使用过程中从未支付过房屋租金，景地公司亦未在双方发生争议前主张过房屋租金等情形，可以认定家佳美公司、祁战波使用案涉房屋不属于无权占用，双方之间形成借用关系，该借用关系的产生与景地公司、祁战波之间就案涉房屋所在地下一层房屋的买卖合同关系有关，案涉房屋应认定为景地公司无偿使用。对于使用期限，双方均无法予以证明，故本院认定景地公司所称对期限双方没有约定的主张成立。因双方当事人就案涉房屋形成借用关系，本案案由应确定为借用合同纠纷。景地公司以家佳美公司、祁战波无权占用案涉房屋之理由提起本案诉讼，系对法律关系认识有误。景地公司诉请判令家佳美公司、祁战波返还房屋，系无偿的借用关系的出借方主张终止借用关系，返还出借房屋，一审法院予以支持，符合实际情况。景地公司诉请支付占有使用费991476.62元，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持，亦无不当。一审法院考虑到家佳美公司、祁战波寻找新的办公地址、整修等均需要一定的时间，酌情给予家佳美公司、祁战波搬迁宽限期，亦属适当，本院不再调整。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13710元，西安景地置业有限公司已预交，由西安景地置业有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年八月二十日 书 记 员   刘  明  明   1