苏州市吴江区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0509执异101号异议人（案外人）：沈智慧，男，1986年8月21日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：刘青峰，北京大成（苏州）律师事务所律师。申请执行人：张善扑，男，1955年9月7日出生，汉族，住苏州市吴江区。被申请执行人：李森林，男，1952年12月8日出生，汉族，住苏州市吴江区。本院在执行原告张善扑与被告苏州新申矿业发展有限公司（以下简称新申公司）、李森林民间借贷纠纷一案过程中，案外人沈智慧向本院提出书面异议。本院于2020年7月27日立案后，依法进行了审查，并于2020年7月31日举行公开听证。异议人沈智慧及其委托诉讼代理人刘青峰到庭参加听证；申请执行人张善扑、被执行人李森林经依法通知，无正当理由未到庭参加听证。现已审查终结。原告张善扑与被告新申公司、李森林民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月6日作出的(2019)苏0509民初11457号民事判决:一、被告苏州新申矿业发展有限公司、李森林归还原告张善扑借款300万元，并偿付利息（以300万元为基数，自2017年6月26日起至实际给付之日止，按照年利率18%计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行；二、被告李森林另偿付原告张善扑利息（以300万元为基数，自2017年6月26日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算），并赔偿原告张善扑律师费损失145600元，前述款项于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告张善扑的其他诉讼请求。2019年8月27日，本院根据张善扑的申请，作出(2019)苏0509民初11457号协助执行通知书，查封被告李森林名下坐落于苏州市××区××路××书香春天××地下室房屋（权证号：25080132、25080133）。根据张善扑的申请，本院于2020年7月29日立案强制执行，案号为(2020)苏0509执5059号。异议人沈智慧提出异议称：立即解除(2019)苏0509民初11457号案件中对李森林名下坐落于苏州市吴江区震泽镇双泽路××书香春天园××幢-××号的地下室、房屋（权证号：××××2、2××××3）的查封。事实和理由：苏州市霞桥房产服务有限公司受李森林委托，替其出售书香春天园(当地人称龙湾)的多幢别墅。2017年11月22日，申请人与该房产公司签订房屋买卖合同，以180万元的价格购买李森林名下位于书香春天园××幢-××号的别墅及车库。申请人于当日向李森林支付了30万元购房定金，但因为李森林所在的新申公司向银行办的贷款用该房产做抵押，故一直无法办理过户。申请人及中介公司一直催促李森林方尽早与银行结清贷款，办理过户。2018年底时，李森林方表示已与银行谈好还贷款了，中介于2018年12月8日组织双方签订房屋买卖(居间)合同(中介收回其代签的合同)，申请人于当天支付了物业费16600元。也是当天，李森林将房产钥匙交付申请人。2018年12月11日，中介公司再次为双方办理了购房网签，但之后因贷款未结清，网签过期。2019年8月，李森林方再次表示将还清贷款，协助申请人过户，中介于2019年8月5日再次帮双方办理网签。2019年8月26日，双方至吴江区国土资源局办理国有土地使用权转让预审，2019年8月28日通过预审。当天，申请人在李森林方的指示下，将140万元房款转入新申公司，以便其归还贷款，注销抵押权(李森林还表示拖延过户给申请人造成损失，主动减让10万元房款)。2019年8月29日，李森林方通知申请人抵押权已注销，可以办理过户了，但双方去办理过户时被告知房产已被吴江法院查封，查封案号(2019)苏0509民初11457号，查封期限自2019年8月27日起至2022年8月26日。李森林方自称与申请查封人张善扑协商解决，要求申请人等待结果，但申请人等了近10个月仍未解封，且听说该房产又被吴江法院其他案件轮候查封了。申请人无奈之下只能提起执行异议，申请人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在法院查封前便已与出卖人签订买卖合同，亦已付清房款，合法占有该不动产，但因出卖人的原因，导致未能办理过户，请求贵院立即解除对上述房产的查封。申请执行人书面辩称：第一，沈智慧提供证据的真实性由法院核实。第二，在证据真实的情况下发表如下意见：1、沈智慧提供的房屋买卖合同第五条第4款约定，甲方需于2018年12月30日前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证，可见沈智慧购买房屋时明知存在抵押，但在2018年12月30日期满后至2019年8月27日房屋被查封之日，长达8个多月的时间内，沈智慧为督促李森林解除抵押或采取其他相应法律措施，对涉案房屋无法过户存在明显的过错。2、沈智慧提交的房产移交单显示，2018年12月8日，买卖双方确认涉案房产已抵押注销，因此买受人称无法过户不符合事实。3、沈智慧提交的证据显示，其于2019年8月28日付清房款140万元，但查封日期为2019年8月27日，可见沈智慧未在查封之前付清房款。4、沈智慧自称在2017年11月22日即签订房屋买卖合同，在长达近2年的时间内未完成过户，无论基于何种原因，作为买受人未采取相应法律措施，一定存在过错。综上请求驳回申请人的申请。另查明：2017年11月22日，沈智慧向李森林支付了购房定金30万元。2018年12月8日，李森林（甲方）、沈智慧（乙方）与苏州市霞桥房产服务有限公司（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将坐落于苏州市吴江区震泽镇双泽路××号书香春天园××幢-××号的房屋（权证号：2××××2、2××××3）出售给乙方，成交价为180万元，约定乙方于2017年11月22日已交付定金30万元，于甲方注销抵押权之日付房款150万元，甲方需于2018年12月30日前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。2019年8月28日，沈智慧向李森林指定的新申公司的账户支付了购房款140万元，李森林出具收据明确收到沈智慧购房款140万元，购房款已付清。当日，李森林向沈智慧移交了涉案房屋的钥匙，出具了房产转移单，载明涉案房屋房产抵押已注销，李森林向沈智慧交付房产。2018年12月8日，李森林支付了2012年10月1日至2018年12月31日期间涉案房屋的物业费用。2019年8月26日，苏州市吴江区国土资源局震泽分局对涉案房屋的国有土地使用权由李森林、周雪珍转让给沈智慧、李红芹出具“同意转让”的意见。另查明：涉案房屋于2015年7月15日登记于李森林、周雪珍名下，权证号为××××2、2××××3。本院于2019年8月27日对涉案房屋进行查封，查封文号为（2020）苏0509民初11457号。本案审查过程中，周雪珍出具承诺书，表示沈智慧与周雪珍、李森林的房屋买卖是真实的，愿意承担房屋买卖合同中的权利义务。沈智慧陈述因为时间拖得太久，所以双方协商将合同价款调整为170万元，10万元作为补偿，因此李森林在出具收据时明确房款已经付清。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，李森林与沈智慧之间就涉案房屋签订的买卖合同依法成立并有效，且签订于法院查封前。其次，沈智慧已通过拿到房屋钥匙、交付物业费在法院查封之前事实上占有了案涉房屋。再次，沈智慧已按照买卖合同约定支付了全部房款。最后，涉案房屋在本院查封之前已经申请办理过户手续，现不能办理过户的责任不在沈智慧。故沈智慧主张的情形符合上述规定，对于其异议请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：解除对李森林名下坐落于苏州市吴江区震泽镇双泽路××号书香春天园××幢-××号房屋及地下室（权证号：2××××2、2××××3）的查封，中止对上述房屋的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判员  陈娴静二〇二〇年八月三日书记员  吴 昊