文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0101民初7458号原告：重庆市源梦物业管理有限公司，住所地重庆市万州区白岩书院65号二楼，统一社会信用代码915001013204610416。法定代表人：税利，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈利双，女，1984年10月25日出生，汉族，住重庆市万州区，公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：唐义春，重庆思肯律师事务所律师，一般代理。被告：傅克文，男，1972年1月14日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：何霖，重庆百安律师事务所律师，特别授权。原告重庆市源梦物业管理有限公司(以下简称源梦物业公司)与被告傅克文物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告源梦物业公司的委托诉讼代理人陈利双、唐义春，被告傅克文及其委托诉讼代理人何霖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告源梦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告2015年11月20日至2020年5月19日的物业服务费10402.4元、2015年11月1日至2020年5月31日公共能耗费690元，合计11092.4元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2015年6月20日与重庆大全置业有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告对×小区提供前期物业服务。签订合同后，原告即入驻该小区提供物业服务至今。被告为该小区1号楼1单元702号房屋业主，在原告提供物业服务期间，被告未向原告交纳2015年11月20日至2020年5月19日的物业服务费10402.4元（167.51㎡×1.15元/㎡·月×54月）、2015年11月1日至2020年5月31日公共能耗费690元（20元/月×14月+10元/月×14月），合计11092.4元。原告认为，被告拒付物业服务费的行为已损害原告的合法利益，特提起诉讼，望判如所请。被告傅克文辩称，原告不是适格的诉讼主体，被告并不欠原告物业管理费用。即使原告作为物业管理公司，仍有很多违反物业管理规定的地方，并未尽到管理职责，致使被告的权益受到侵害，存在所购买车位被人占用、公共区域的花园被他人占用等问题，且原怡乐物业公司收取了装修保证金及相关费用2000元至今尚未退还，开发商也曾经承诺迟延交付房屋的违约金抵扣物业费，故被告可以缓交或者不交物业管理费用。经本院审理查明，认定事实如下：2015年1月26日，原告源梦物业公司与重庆市怡乐物业管理有限公司共同向重庆大全置业有限公司发送函告，函告内容：“因重庆市怡乐物业管理有限公司经营发展需要，现对原托管的重庆万州区大全×项目的物业管理全权移交给重庆市源梦物业管理有限公司实施物业管理，由源梦物业管理有限公司承担所有债权及债务，承担所管理项目的所有管理责任。该项目从即日起一切物业管理责任及项目所有债权债务与重庆怡乐物业管理有限公司无关”。重庆大全置业有限公司回函：“同意我司与重庆市怡乐物业管理有限公司于2012年6月20日签署的《×前期物业服务合同》由贵司继续履行，截止2015年1月26日前的债权债务按向我司送达的《函告》执行”。2015年6月20日，重庆大全置业有限公司与原告源梦物业公司签订《前期物业服务合同》，约定重庆大全置业有限公司选聘重庆源梦物业管理有限公司对大全×提供前期物业管理服务事宜。服务费用具体标准：第六条本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)2、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）电梯及小高层：1.2元/月·平方米，（2）花园洋房：1.5元/月·平方米，（3）商业物业：3元/月·平方米……。第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主向乙方缴纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；第二十七条合同期限，自2015年6月20日起至2020年6月19日止；第三十四条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。乙方有权对欠费期超过三个月的业主进行公示通报、对欠费期超过六个月的业主，可提起诉讼进行追讨……。2017年2月7日，重庆市万州区发展和改革委员会印发《重庆市万州区发展和改革委员会关于确定×住宅小区物业服务收费标准的通知》(万州发改价[2017]3号以下简称发改委通知)，对“×”住宅小区的物业管理服务费收费标准确定为高层住宅（建筑面积）：1.20元/平方米·月，其中：日常维修养护费0.50元/平方米·月。多层住宅（建筑面积）：1.15元/平方米·月，其中：日常维修养护费0.40元/平方米·月…，电梯费由物业管理公司根据实际情况选择一种方式收取：月票票价，按层计算为张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；按常住人口计算为每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。被告傅克文系万州区×号1幢1-7-2房的业主，房屋建筑面积为167.51㎡，自2015年11月20日至2020年5月19日期间未缴纳物业费，经原告源梦物业公司委托重庆思肯律师事务所出具律师函催收未果，诉至本院。另查明，1、傅克文（委托方）曾与重庆市怡乐物业管理有限公司（被委托方，以下简称怡乐物业公司）签订《×业主物业管理委托书》，约定（部分摘录）：委托方将位于×小区范围内的公共区域委托给被委托人，进行统一管理、综合服务。委托书有效期为叁年，自2014年3月18日起至2017年3月17日为止。2、傅克文（甲方）与怡乐物业公司（丙方）签订《×房屋装修物业服务合同》，约定（部分摘录）：甲方在签订本合同后，应当向丙方缴纳装修保证金人民币2000元。装修完毕后，经丙方验收房屋主体结构和公共设备、设施未受损坏，丙方应当在验收合格之后将收取的装修保证金如数退回给甲方。3、委托方傅克文于2014年4月22日向重庆怡乐物业管理有限公司交纳装修押金2000元。本院认为，原告与大全×小区开发商重庆大全置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，该合同合法有效。本案中，虽然原、被告没有签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故建设单位重庆大全置业有限公司依法与原告签订的前期物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。且原告实际为小区业主提供了物业服务，小区业主事实上也接受了相关服务，业主应当根据合同的约定及时、足额交纳物业服务费。对原告要求被告支付2015年11月20日至2020年5月19日的物业服务费本院确认为10402.37元（167.51㎡×1.15元/㎡·月×54月）。关于原告主张的公共能耗费，根据合同约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。本案中合同就该部分费用没有明确约定计收金额，原告亦未向本院提交计量核算依据，因此原告的该项请求本院不予以支持。被告傅克文辩称的原告管理不到位，存在所购买车位、公共区域的花园被他人占用、开发商承诺将逾期交房违约金抵扣物业费等问题，因未举示证据予以证明，应承担举证不能的后果，本院对该答辩意见不予支持。对被告傅克文辩称的怡乐物业公司收取的装修押金未退还的问题，虽怡乐公司与源梦物业公司已就债权债务的转移达成协议，但根据傅克文与怡乐物业公司签订的《×房屋装修物业服务合同》约定，装修押金需经验收合格后予以退还，因双方均未举示装修验收的证据，故在本案中不做处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，判决如下：一、被告傅克文于本判决生效后三日内支付原告重庆市源梦物业管理有限公司2015年11月20日至2020年5月19日期间的物业服务费10402.37元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，减半收取39元，由被告傅克文负担。本判决为终审判决。审 判 员 代元令二〇二〇年八月三十一日法官助理 管君茹书 记 员 张 红