湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0204民初842号 原告：余琦妩，女，汉族，1974年11月10日出生，住湖南省株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：吴智宇（系余琦妩丈夫），男，汉族，1975年8月9日出生，住湖南省株洲市石峰区。 被告：株洲市天伦大酒店有限责任公司，住所地株洲市天元区长江北路保利大厦B座主楼5-14层。 法定代表人：龚骁炜，系该公司副总经理。 被告：株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司，住所地株洲市石峰区建设北路521号樱花地带4栋1207房。 法定代表人：刘清华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张华明，男，1976年8月24日出生，汉族，户籍地湖南省攸县。 委托诉讼代理人：马伟华，湖南天桥律师事务所律师。 原告余琦妩与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下简称天伦公司）、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司（以下简称四季天伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告余琦妩的委托诉讼代理人吴智宇、被告四季天伦公司委托诉讼代理人张华明、马伟华到庭参加诉讼，被告天伦公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余琦妩向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付因违约而未支付的递增租金6087元（已计算至2020年5月，实际金额应计算至两被告将房屋实际交付原告之日止）；2.判令两被告向原告支付全年违约金17004元；3.判令两被告向原告支付拖欠的8个月原始租金9304元（已计算至2020年5月，实际金额应计算至两被告将房屋实际交付原告之日止）；4.判令两被告将“樱花地带”4栋、5栋1414室归还给原告，并解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；5.判令两被告将原告房屋保持现状，水电一户一表。事实与理由：原告余琦妩与被告天伦公司于2012年11月28日签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：从计租日2013年5月1日起，第一年租金为24元/㎡/月，自第二年起，租金在上一年基础上按3%逐年递增。2017年5月，乙方开始违约，未按合同支付递增部分的租金，2019年底开始，乙方也未再向原告支付原始租金。根据合同约定，甲方有权终止协议，乙方应承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告天伦公司未答辩。 被告四季天伦公司辩称：1.四季天伦公司不是本案适格的被告，不应该承担责任。第一、原告是与天伦公司签订租赁合同，合同具有相对性，且实际履行合同义务的相对方为天伦公司，具体表现为支付租金；第二、四季天伦公司与天伦公司系委托管理关系，且双方签订了委托管理协议，四季天伦公司是受天伦公司的委托，对酒店进行管理，而诉争的酒店的财务是由天伦公司进行管理；第三、贵院之前六起民事案件的生效判决也已经确认天伦公司是实际的承租人。综上，四季天伦公司与本案无关，不应承担本案的相关义务；2.原告的请求数额有待落实，因有部分业主已将部分递增租金在酒店充值消费。原告应当提交金额明细表。水电一户一表的诉讼请求，开发商在交房给原告时并没有水电一户一表。原告违约金诉求过高，建议按照银行的利率支付违约金；3.由于今年年初我国发生了疫情，该疫情系不可抗力，可以部分或者是免除全部的合同义务；4.在4月下旬，疫情缓解期间，由于业主未经过任何合法程序阻碍酒店正常经营，影响被告天伦公司正常使用案涉房屋，所以，原告方也应当承担相应责任，在此期间，被告天伦公司无法使用案涉房屋，即可不支付相应的房租，且至今案涉房屋也在原告方的控制之下，被告天伦公司至今无法正常使用。 原告余琦妩与被告四季天伦公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，被告天伦公司未提交书面质证意见，亦未到庭参加法庭审理，视为其放弃质证的权利。对原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的《会议纪要》，拟证明被告四季天伦公司对支付租金进行了承诺。被告四季天伦公司对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，根据该会议纪要所体现的参会主体、会议地点、会议内容等，与原告拟证明的事实吻合，能够达到原告的证明目的，对该证据，本院予以采信。2.对于被告四季天伦公司提交的《委托管理协议》一份，拟证明被告天伦公司与被告四季天伦公司是委托管理关系。原告对该证据真实性及关联性有异议。本院对该证据不予采信（理由在本判决说理部分予以阐述）。 根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定案件事实如下： 2012年11月28日，案外人张芳（甲方）与被告天伦公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将樱花地带小区4栋、5栋1414号房屋（建筑面积54.38㎡）出租给乙方用于酒店经营。租期自合同签字盖章之日起至2033年4月30日止。租金标准为第一年（2013年5月1日至2014年4月30日）24元/㎡/月，第二年起在上一年基础上按3%逐年递增，以此类推。该合同第十二条第4款约定：“乙方必须依约交纳租金和费用，如拖欠超过5天，甲方有权向乙方收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的5‰/天；如拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天；如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金，甲方有权在乙方支付的租赁押金内直接扣除乙方欠付租金、滞纳金或违约金，不足部分由乙方在扣除后十日内补足。”该合同第十三条第4款约定：“本合同到期终止、中途合同解除或中止时，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样，仅限于卫生间、隔墙、门窗、水电一户一表、给排水管的恢复改造部分”。 合同签订后，被告天伦公司开始经营株洲四季天伦酒店。2014年12月22日，被告四季天伦公司成立，株洲四季天伦酒店由被告四季天伦公司经营管理。2017年5月开始，被告四季天伦公司未支付合同所约定的递增部分租金。2018年3月5日，被告四季天伦公司就房租支付问题与酒店部分房屋业主进行协商，参与人员有59名业主代表、四季天伦公司法定代表人刘清华及响石岭派出所民警，协商内容：1.2017年5-12月所欠递增房租，酒店方承诺在2018年8月1日前付清；2.酒店承诺每月房租按月支付，不跨月；3.在以上承诺执行到位的前提下，2018年递增部分以办理会员卡的方式给业主进行充值；4.酒店方承诺消费卡不设消费年限，消费卡流通，两年之后没有消费完（包括未消费的）的金额，酒店承诺可继续消费或者变现。以上协商内容形成了书面的会议纪要。之后，案外人张芳将2019年前部分递增的租金进行了消费卡充值，目前尚有4800元未消费。2019年12月26日，原告余琦妩取得位于樱花地带小区4栋、5栋1414号房屋产权。案外人张芳将涉案租赁合同权利及消费卡一并转原告余琦妩。2020年1月1日至2020年5月31日，被告拖欠原告租金6987元。2020年4月28日至今，株洲四季天伦酒店处于歇业状态。 另查明，被告四季天伦公司成立于2014年12月22日，成立时公司名称为株洲市四季天伦大酒店有限责任公司，于2018年4月19日更名为四季天伦公司。本案房屋租金系通过毛娟容个人账户向原告进行支付。毛娟容系被告四季天伦公司员工，被告四季天伦公司从2015年12月至2020年6月期间为毛娟容购买了社会保险。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本案责任主体问题。1.被告四季天伦公司在庭审中提交了《委托管理协议》，拟证明被告天伦公司与被告四季天伦公司是委托管理关系。本院认为，《委托管理协议》落款时间为2015年4月20日，乙方的名称及印章均为“株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司”。四季天伦公司当庭陈述《委托管理协议》的形成时间即为落款时间。然而，被告四季天伦公司在2018年4月19日之前的名称为“株洲市四季天伦大酒店有限责任公司”，显然在2015年4月20日时，不存在出现“株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司”签章的可能。该《委托管理协议》显然是被告四季天伦公司为了规避法律责任，与天伦公司事后虚构，本院对被告四季天伦公司主张的委托管理关系的辩解意见不予采信；2.被告天伦公司作为合同的相对方应当履行合同义务，虽然涉案房屋租赁合同为被告天伦公司与原告所签，但被告四季天伦公司从2014年12月开始实际经营涉案酒店，享受了合同权利，同时，被告四季天伦公司在会议纪要中亦作出支付租金的承诺，被告四季天伦公司履行合同义务的行为系债务加入行为。另，本案原告及两被告均未作出免除被告天伦公司合同义务的意思表示。故被告四季天伦公司应当与天伦公司共同承担支付租金等合同义务。综上，对原告主张两被告共同承担本案责任的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张解除与被告天伦公司签订的《房屋租赁合同》，并将涉案房屋返还的诉请。本院认为，原告与天伦公司所签租赁合同第十二条第4款约定：“如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议。”截止到2020年5月，被告天伦大酒店拖欠原告租金已超过合同约定期限，双方合同约定的解除条件已经满足，故对原告该项诉请本院予以支持。 对于原告主张两被告将原告房屋保持现状，水电一户一表的诉请，本院认为，根据房屋租赁合同第十三条第4款之约定：“本合同到期终止、中途合同解除或中止时，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样，仅限于卫生间、隔墙、门窗、水电一户一表、给排水管的恢复改造部分”，两被告应当按照该合同之约定履行对原告房屋水电一户一表的义务。原告要求被告将原告房屋保持现状的诉请无合同约定和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张支付租金的诉请，本院认为，被告方拖欠原告租金未付，依法应按合同约定向原告予以计付。但被告四季天伦公司辩称今年年初我国发生了新冠肺炎疫情，该疫情系不可抗力。本院认为，原、被告之间为商业用房租赁，在今年年初，为响应政府新冠肺炎疫情防控政策，大部分人做到了居家隔离，减少了不必要的外出活动，人员流动的减少一定程度影响了涉案酒店营业收入，该情况属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，结合公平原则，可以部分免除被告支付租金的义务。对于减免的租金金额，本院酌情减免疫情期间2个月的租金。另，原告已将部分租金充值被告酒店会员消费卡。因涉案酒店现已歇业，原告实际已不能继续在酒店消费，对于尚未消费的金额，被告应一并退还给原告。 关于原告主张由两被告支付全年违约金17004元的诉请，本院认为，原告主张符合合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案被告四季天伦公司提出原告主张的违约金过高，请求法院减少。本院根据被告拖欠租金给原告造成的实际损失（资金占用利息损失），结合涉案租赁合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益及涉案酒店受新冠肺炎疫情影响程度等综合因素，对原告主张的违约金适当减少，酌定支持违约金数额为全年租金的50%。 被告天伦公司经依法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由自行承担，本院依法判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告余琦妩与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司间的房屋租赁关系，并由被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将“樱花地带”4栋、5栋1414室返还给原告余琦妩； 二、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司与被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内共同向原告余琦妩支付租金9009元（含递增部分及消费卡余额，已计算至2020年5月31日，2020年6月1日至房屋实际交付之日止的租金及房屋占有使用费，按照房屋租赁合同约定的租金标准计付）、违约金8502元； 三、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司与被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按照房屋租赁合同的约定履行对原告樱花地带小区4栋、5栋1414室水电一户一表的义务； 四、驳回原告余琦妩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费610元，减半收取305元，由原告余琦妩共同承担140元，由被告株洲市天伦大酒店有限责任公司与被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司共同承担165元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年。 审判员  王超峰 二〇二〇年八月十一日 法官助理陈霆霆 书记员尹琪 附本判决法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。