广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初268号 原告：广西防城港市辉龙房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区西湾广场南侧康晨小区F区辉龙·美寓居四楼。统一社会信用代码：914506007997461604。 法定代表人：缪奇谋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱光任，广西精一律师事务所实习律师。 被告：张松梅，女，1970年9月23日出生，汉族，住浙江省丽水市青田县。 被告：李文强，男，1997年12月21日出生，汉族，住浙江省丽水市青田县。 被告：李芳芳，女，1989年9月14日出生，汉族，住浙江省丽水市青田县。 原告广西防城港市辉龙房地产开发有限公司（以下简称辉龙公司）与被告张松梅、李文强、李芳芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告张松梅、李文强、李芳芳无法直接送达，需公告送达，本案依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辉龙公司的委托诉讼代理人李昆林、朱光任到庭参加诉讼，被告张松梅、李文强、李芳芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辉龙公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与李木真签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201136475)；2.三被告偿还原告向银行代为偿还的银行按揭贷款73418.91元（自2016年5月暂计至2019年9月30日）；3.三被告向原告支付违约金15936.30元（总房款318726元×45%)；4.三被告协助原告注销涉案《商品房买卖合同》的备案登记。事实和理由：2011年6月1日，李木真（被告张松梅的丈夫，被告李文强、李芳芳的父亲）与原告签订《商品房买卖合同》（编号：201136475)，约定其购买原告开发的辉龙•美寓居A座A1101号房。李木真向原告支付了购房首付款95726元之后，又与原告、中国工行防城港分行股份有限公司防城港分行（以下简称工行防城港分行）三方签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防港分行2011年2003号）（以下简称《借款合同》），李木真以原告为担保人，向工行防城港分行按揭贷款223000元，以支付余下的房款。2015年1月21日，李木真病故，三被告自2016年5月起至现在，一直未向工行防城港分行偿还按揭贷款，致使工行防城港分行从原告的保证金账户转扣涉案房屋相应欠款本金及利息等73418.91元。原告已多次要求三被告偿还前述款项并敦促三被告按时向工行防城港分行偿还贷款，但三被告均予以拒绝。原告认为，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中第四条第8点明确约定：“买受人未依约向银行还按揭贷款导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应于出卖人通知后10日内偿还出卖人代为清偿乙全部款项（包括按揭贷款本息、违约金等），如逾期超过10日的，出卖人有权解除合同并要求买受人按商品房总价款5%向出卖人支付违约金”。李木真病故后，三被告继承了李木真在涉案合同中的所有权利，亦应履行相应的合同义务，但自2016年5月以来，三被告并未按《借款合同》第四十六条约定向银行偿还贷款本息。因此，根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条第8点约定，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求三被告支付违约金15936.30元。 被告张松梅、李文强、李芳芳未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年5月31日，原告为出卖人与李木真为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，约定李木真向原告购买防城港市港口区西湾广场拥军路西8号“辉龙·美寓居”A座11层1101号房，房屋建筑面积92.15平方米，单价为每平方米3458.77元，总房款计318726元；买受人采取银行按揭的方式付款，出卖人应当在2012年4月30日前，将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，取得《建筑工程竣工验收意见书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同载明买受人的通讯地址为浙江省青田县章村乡吴村97号。合同附件四补充协议第一条第1款约定：涉及到本合同中需要告知买受人的相关事项及交房时间，以如下方式之一视为告知买受人：（一）本合同中买受人提供地址的，以挂号信函或特快专递函形式告知；（二）在《防城港日报》上以公告形式告知。第2款约定：……买受人的通信地址以本合同所留地址为准，若有变化，应在五个工作日内以书面形式通知出卖人，出卖人发给买受人的任何信件通知均按合同载明的地址，或经约定程序通知变更的地址寄出，从信件发出之日起计算第五天，不论买受人收到与否，即视为收到该通知。补充协议第二条约定付款方式及期限为：（1）买受人于《商品房买卖合同》签订之时付清首期款，首期款占全部房款的30％，计95726元（含定金）；购房余款223000元，由买受人向银行申请按揭贷款，由银行转付给出卖人。补充协议第四条第8款约定：买受人未依约向银行还按揭贷款导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应于出卖人通知后10日内偿还出卖人代为清偿之全部款项（包括按揭贷款本息、违约金等），如逾期超过10日的，出卖人有权解除合同并要求买受人按商品房总价款5％向出卖人支付违约金。出卖人解除合同的，买受人应在接到出卖人解除通知之日起10日内前来办理还贷、撤销抵押、撤销备案、撤销预告登记、解除合同等手续。双方办妥上述之日起30日内，由出卖人扣除违约金及相关欠款后将剩余房款退还给买受人。买受人应付银行的按揭贷款利息和相关费用等由买受人自行承担，与出卖人无关。合同还约定了其他事项。次日，原告将上述《商品房买卖合同》报防城港市房产管理局备案（编号：201136475）。 2011年8月29日，工行防城港分行为贷款人与李木真为借款人（抵押人）、张松梅为共同借款人（抵押物共有人）、原告为保证人签订了一份《借款合同》（编号A：房信购字防港分行2011年2003号），约定贷款人根据借款人的申请同意向其发放贷款223000元用于购买案涉商品房，贷款期限为15年，保证人承担阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，在本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对借款人的债务免除保证责任。合同还约定了其他事项。2011年11月23日，工行防城港分行依约向李木真发放了贷款223000元。 2016年4月26日，浙江省青田县公安局腊口派出所出具了一份《注销户口证明》，载明：“李木真于2015年1月21日因××死亡，注销户口，特此证明”。 2016年5月起，工行防城港分行陆续从原告的保证金账户中扣取李木真的住房按揭贷款本息，截止至2019年9月30日，共扣取原告保证金共计73418.91元。 2019年11月7日，原告向三被告出具了一份《关于要求清偿欠款并履行合同义务的函》，表明李木真于2011年5月31日与原告签订了《商品房买卖合同》，约定购买案涉商品房，之后又与原告、工行防城港分行签订了《借款合同》，约定由原告担保，在工行防城港分行办理按揭贷款223000元。李木真病故后，三被告作为其妻子和子女，已依法继受了李木真合同的权利义务，自2016年5月起至2019年9月，工行防城港分行已从原告公司保证金账户扣取73418.91元代为清偿按揭贷款。故通知三被告在收到本函后10日内向原告清偿上述欠款，并按合同约定履行按揭贷款还款义务，如在前述期限内不履行义务，原告将按《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条第8点约定，解除《商品房买卖合同》，由此产生的法律后果由三被告承担。次日，原告通过EMS向李木真在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址邮寄了上述函件，载明收件人为被告张松梅。2019年11月12日，EMS快递将上述邮件退回原告，退回原因为：本人拒收。 另查明，2019年2月22日，本院立案受理了工行防城港分行为原告与李木真、张松梅、辉龙公司为被告的金融借款合同纠纷。2020年3月10日，本院作出（2019）桂0602民初676号之一《民事裁定书》，裁定驳回工行防城港分行对李木真的起诉。2020年3月17日，本院作出（2019）桂0602民初676号《民事判决书》，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司防城港分行与被告张松梅于2011年8月29日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A房信购字防港支行2011年2003号）；二、被告张松梅在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司防城港分行偿还借款143759.01元及支付暂计于2018年11月23日的利息587.02元（2018年11月23日之后的利息、复利、罚息按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止）；三、被告张松梅在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司防城港分行支付律师费6996元；四、被告广西防城港市辉龙房地产开发有限公司对被告张松梅的上述债务承担连带责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司防城港分行的其他诉讼请求。 再查明，原告于2019年11月27日就本案向本院提起诉讼。2020年4月9日，浙江省青田县公安局腊口派出所向本院出具了一份《情况说明》，载明“协查对象李木真的家庭成员情况为：父亲李焕堂（死亡）、母亲潘春兰（死亡）、妻子张松梅、儿子李文强、女儿李芳芳”。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》、《借款合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。因李木真在合同履行过程中死亡,其对案涉《商品房买卖合同》项下享有的权利及应负的义务依法可由其法定继承人继承，因张松梅、李文强、李芳芳未明确表示放弃继承李木真的遗产，根据法律规定，张松梅、李文强、李芳芳作为李木真的第一顺序继承人应列为本案的被告。 关于原告请求解除《商品房买卖合同》的问题。李木真在合同履行过程中死亡，无法按约缴纳按揭贷款本息，其继承人亦未向工行防城港分行按时支付月供款，导致工行防城港分行从原告的保证金账户中扣取保证金，在原告向三被告发函催告清偿代扣欠款时，被告张松梅拒绝签收原告发函的邮件，现案涉《借款合同》亦已被本院判决解除，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条第8点的约定，原告请求解除《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，三被告应协助原告办理注销《商品房买卖合同》的备案登记手续，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张三被告偿还代扣的银行按揭贷款及支付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条第8点的约定，对于原告主张三被告偿还截止至2019年9月30日被扣取的保证金73418.91元并按合同总价款5％支付违约金15936.30元（318726元×5％）的诉讼请求，本院予以支持，三被依法应当在继承李木真遗产的实际价值范围内承担还款责任。经询问原告，该两笔款项合计89355.21元可优先从李木真已支付的购房首付款95726元中予以扣除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告广西防城港市辉龙房地产开发有限公司与李木真于2011年5月31日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告张松梅、李文强、李芳芳在本判决生效之日起三十日内协助原告广西防城港市辉龙房地产开发有限公司办理注销案涉《商品房买卖合同》备案登记手续（编号：201136475）； 三、被告张松梅、李文强、李芳芳在继承李木真遗产范围内偿还原告广西防城港市辉龙房地产开发有限公司代为支付的贷款本息73418.91元； 四、被告张松梅、李文强、李芳芳在继承李木真遗产范围内向原告广西防城港市辉龙房地产开发有限公司支付违约金15936.30元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4301.62元、公告费260元，两项合计4561.62元（原告广西防城港市辉龙房地产开发有限公司已预交），由被告张松梅、李文强、李芳芳共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4301.62元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  范月霞 人民陪审员  韦良开 二〇二〇年八月二十四日 法官 助理  罗 茜 书 记 员  朱俊杰 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。