上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2755号上诉人（原审被告）：张雪萍，女，1982年12月22日出生,汉族，户籍地上海市金山区。委托诉讼代理人：沈汇哲，上海明梓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明会，上海明梓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋娇娇，女，1985年8月27日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁宏，上海市现代律师事务所律师。上诉人张雪萍因与被上诉人宋娇娇房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初12161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张雪萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋娇娇一审全部诉讼请求。事实与理由：张雪萍看房和签合同时，宋娇娇对其名下的上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）的漏水问题进行了隐瞒。张雪萍支付了定金以后，才发现涉讼房屋存在诸多隐蔽瑕疵和严重漏水等质量问题，故宋娇娇违约在先。另外，宋娇娇未给张雪萍看过产权证，亦未告知涉讼房屋上的抵押情况，明显存在违约。宋娇娇还私自拆除涉讼房屋里的空调、装修物，违反了双方合同关于不得拆除的约定。基于宋娇娇的上述在先违约行为，张雪萍暂缓支付首付款，也一直与中介进行沟通，故张雪萍不存在拖欠首付款的违约行为。一审法院判决双方解除《上海市房地产买卖合同》，没有事实和法律依据。即使法院认为解除《上海市房地产买卖合同》是合理的，张雪萍主观恶意小，没有拒绝履行合同的故意，故不应当承担违约责任。退一步讲，即使张雪萍要承担违约责任，100万元（人民币，下同）违约金明显过高。宋娇娇辩称，张雪萍在签订《上海市房地产买卖合同》后，除了最初的40万元定金外，至今未支付过任何款项，且不同意解约。在一审和二审中，张雪萍未明确付款的具体时间或有任何付款的行为，其行为已表明不会再支付房款。张雪萍已构成根本性违约，合同没有继续履行的可能，一审法院对该节事实的认定及法律适用，均属正确。张雪萍就未能支付首付款的抗辩理由，均无事实和法律依据。张雪萍在一审中表述因生活变故而无力支付购房款，但在二审中又表示房屋有质量问题，两种说法存在矛盾。双方从未就质量问题进行直接交涉，张雪萍也从未提出暂缓支付或扣减房款的要求。根据特别告知第5条，张雪萍的权利在签订合同时都已明确，不存在没有看到产权证和不知道抵押的情况。宋娇娇未拆除过空调，而且合同中也没有约定空调随涉讼房屋一起转让。宋娇娇出售涉讼房屋是为了置换，现涉讼房屋已经空置了两年，且因办理了网签，宋娇娇无法再自行转让。诉讼前，宋娇娇委托律师发函解除合同，但张雪萍不同意解除，导致宋娇娇的损失不断扩大，损失扩大的后果也应当由张雪萍承担，而且违约金有惩罚功能，张雪萍违约行为严重。一审法院已经充分考虑了本案情况而对违约金进行了酌减，二审法院不应再降低违约金金额。综上，不同意张雪萍的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。宋娇娇向一审法院起诉请求：判决双方签订的《上海市房地产买卖合同》解除，并判决张雪萍向宋娇娇支付违约金共计1,680,000元,扣除已付的400,000元,应支付1,280,000元。一审法院认定事实：宋娇娇为涉讼房屋的权利人。2018年7月5日，宋娇娇（出售方、甲方）与张雪萍（买受方、乙方）通过XX房地产经纪有限公司居间介绍就涉讼房屋签订合同。合同约定如下：质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。买卖已抵押的房地产的，卖售人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实；甲、乙双方协商一致，涉讼房屋转让价款共计8,400,000元。甲、乙双方确认，在2018年10月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方及居间方已告知房地产的基本情况及抵押情况等，乙方已知晓；乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项。若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的……；以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方；乙方应支付甲方首期房价款计2,940,000元整。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金400,000元整，在签署本买卖合同后转为部分首期房价款。乙方应于2018年8月20日前直接支付甲方部分首期房价款计2,540,000元整。甲方须于签署本合同后五个工作日内办理预约还款手续，于抵押权人约定的时限内完成还款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续。甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款。不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后3日内，双方对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。一审中，宋娇娇确认收到张雪萍支付的400,000元（后转化为购房款）。2019年1月，宋娇娇通过律师向张雪萍快递一份《律师函》，函件内容主要要求张雪萍在收到函件后的7日内支付首期购房款，如仍不履行，承担房屋总价20%的违约金。一审中，张雪萍明确表示不同意解除合同，剩余首付款三个月内支付。一审法院认为，宋娇娇与张雪萍就涉讼房屋签订的合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认。当事人应依据诚实信用的原则全面履行买卖合同。合同签订后，张雪萍应按约向宋娇娇付清首期房价款后，合同才能继续履行，但张雪萍至今都未能付清首期房价款，却认为宋娇娇未履行合同。张雪萍未付清首期购房款显然已构成根本违约，宋娇娇解除合同的主张合法有据，一审法院予以支持。宋娇娇依据合同按照总房价的20%主张违约金虽符合合同约定，但还应以宋娇娇的实际损失为基础，兼顾当事人的履约过错程度及张雪萍已支付了400,000元首付款的事实，一审法院依法调整违约金总金额为1,000,000元。按合同约定，1,000,000元违约金可先扣除400,000元的首付款。至于张雪萍认为宋娇娇的违约情形，缺乏事实及法律依据，且与合同正常履行的方式相违背，一审法院因此不予采信。一审法院审理后于2019年12月27日作出判决：一、宋娇娇与张雪萍就上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、张雪萍应于判决生效之日起十日内向宋娇娇支付违约金1,000,000元（以张雪萍已付首付款400,000元先行抵扣）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,320元，由张雪萍负担。二审中，上诉人提供如下证据：1.2018年5月18日上诉人与“XX&陈某”的微信聊天记录，证明被上诉人擅自拆除涉讼房屋主卧和次卧的空调；2.2019年10月20日上诉人与另一家中介公司工作人员有关涉讼房屋的微信聊天记录，当时上诉人看到被上诉人将涉讼房屋挂到网上出售，故加了该中介公司工作人员的微信，证明被上诉人存在违约；3.上海XX有限公司设计师孙某出具的装修证明，上诉人在一审判决后找这家公司出具的，证明涉讼房屋存在漏水、墙面老化开裂等质量问题。被上诉人质证表示：证据1，不是新证据，对真实性不予认可，中介公司从未和被上诉人说过这个事情，事实上被上诉人未拆除过空调，双方在合同中也未约定空调随涉讼房屋给上诉人，而且根据合同约定尚未到房屋交付阶段；证据2，真实性无法确认，与本案无关，涉讼房屋已经网签，被上诉人无法再出售，对证明目的不予认可；对证据3，该证明上没有落款日期，也没有法人签字，上诉人还未支付首付款，何来的装修，对证据三性都不予认可。本院对上述证据认证如下：关于证据1，由于只有上诉人关于拆除空调的单方陈述，中介公司未对此予以确认，故该证据的证明目的，本院无法确认；关于证据2，从聊天内容来看无法反映是被上诉人将涉讼房屋挂到网上销售，故上诉人以此证明被上诉人存在违约，本院难以采纳；关于证据3，该证明系装修公司单方出具，仅凭该证明无法证明涉讼房屋存在质量问题，故本院对该证据的证明目的亦不予确认。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于：一是张雪萍未按约支付首付款是否有正当理由，宋娇娇是否有权以此为由解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；二是一审法院对违约金的处理是否符合双方合同约定及法律规定。关于第一个争议焦点，张雪萍除了在《上海市房地产买卖合同》签订前支付了定金40万元外，在合同签订后未向宋娇娇支付任何钱款。根据《上海市房地产买卖合同》的约定，张雪萍应在2018年8月20日前支付剩余的首付款254万元。宋娇娇于2019年1月通过律师函向张雪萍催告后，张雪萍仍未支付，亦未向宋娇娇提出暂缓支付及说明理由。张雪萍在本案诉讼中主张其暂缓支付的理由主要是以下三点，一是涉讼房屋存在漏水等质量问题，二是宋娇娇未给张雪萍看过产权证，亦未告知涉讼房屋上的抵押情况，三是宋娇娇私自拆除涉讼房屋里的空调、装修物等违约行为。对此，本院认为，其一，关于产权证和抵押情况，根据双方《上海市房地产买卖合同》的约定，宋娇娇及居间方已告知涉讼房屋的基本情况及抵押情况等，张雪萍已知晓。故张雪萍现提出其未看到产权证和不知晓抵押情况，不仅与合同约定不符，亦与交易前应查看产权证的交易习惯相悖。其二，张雪萍主张涉讼房屋存在漏水等质量问题，其在一审中未提供有效证据，其在二审中补强的装修证明，如前所述，本院对该证据的证明力不予确认，再加以张雪萍在签订《上海市房地产买卖合同》前已经看过房，如果涉讼房屋确实存在漏水等质量问题，那么张雪萍在看房时就会发现，但张雪萍在看房后未提出质量问题，反而是签订了《上海市房地产买卖合同》，故本院对张雪萍的该项主张不予采纳。其三，关于涉讼房屋的空调拆除问题，宋娇娇否认有拆除空调的行为，张雪萍对此提供的微信证据，如前分析，不具有证明力，且涉讼房屋的交付时间尚未届至，故张雪萍的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。由此可知，张雪萍提出的暂缓支付首付款的三点抗辩理由均不能成立。根据双方合同约定，张雪萍未按照合同及各项附件等约定履行，逾期超过十个工作日的，视为张雪萍根本性违约，宋娇娇有权解除合同。现张雪萍在宋娇娇提起本案诉讼要求解除合同之前已经逾期超过10个月，故宋娇娇起诉要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，符合双方合同约定。关于第二个争议焦点，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定了违约方应支付守约方相当于总房价款20%的违约金。张雪萍在一审中提出合同约定的违约金过高。根据相关规定，违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素。故一审法院在综合考虑上述因素的情况下对违约金进行了调整，酌减后的金额亦属合理。张雪萍上诉主张酌减后的金额仍然过高，但缺乏有效证据佐证，故本院不予采纳。综上所述，张雪萍的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由张雪萍负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年八月二十一日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……