浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10404号 上诉人（原审原告）：浙**鼎房地产开发有限公司。住所地：杭州市余杭区东湖街道北沙东路56号。统一社会信用代码：91330100729119890N。 法定代表人：丁雄尔，董事长。 委托诉讼代理人：钱梁、温燕红，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州菲力伟健身管理有限公司。住所地：杭州市拱墅区西城纪商务中心5幢1203室。统一社会信用代码：913301067996639630。 法定代表人：王世通。 委托诉讼代理人：陈政宇，浙江浙经律师事务所律师。 上诉人浙**鼎房地产开发有限公司（以下简称华鼎公司）因与被上诉人杭州菲力伟健身管理有限公司（以下简称菲力伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初13251号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：华鼎公司（甲方）与菲力伟公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于杭州市××街××号房屋租赁给乙方经营管理；租赁期限为8年，自2015年3月1日至2023年2月28日止；自2015年3月1日到2016年2月28日，商铺全年租金为620000元，之后每年租金在前一年的基础上递增5%，乙方每半年提前十五天向华鼎公司支付租金。合同第五条约定乙方租赁期间所发生的水、电、电话费、网络等，按国家规定标准计算，由乙方直接向当地有关部门缴纳，与甲方无关；乙方经营所发生的物业管理、电费等费用均由乙方自行承担并缴纳，与甲方无关。合同第九条约定——甲方擅自无故提前收回房屋的，应按照该年应付租金的100%向乙方支付违约金，同时承担乙方因此产生的一切经济损失；乙方有违约行为的，甲方有权随时终止合同，收回该房屋，并不承担任何责任；租赁期间，任何一方提出终止合同，应需要提前三个月书面通知对方，经甲乙双方协商后签订终止协议书，在终止协议书生效前，本合同继续有效（依据本合同约定而解除的除外）。合同第十二条约定——合同提前终止、解除或届满时，乙方应按使用房屋的交付状态返还房屋，甲方负责完成的建设工程、后期装饰归甲方所有，乙方只能拆除属于乙方所有的物品中可移动的物品及健身器械，不可移动而影响建筑物的乙方应放弃，同时乙方应在本合同提前终止、解除或届满后3天内完成腾退工作，返还该物业，乙方逾期返还物业的，每逾期一日，乙方按逾期期间应付租金的300%向甲方支付该物业占用期间的使用费，乙方逾期返还房屋超过30日的，甲方有权采取停电、停水、更换钥匙、强制腾退等措施，乙方届时尚且留在房屋内的物品视为乙方放弃所有权，甲方有权任意处分，甲方采取上述行动无须通知乙方，因此产生的一切损失和责任由用乙方自行承担。合同还对双方的权利、义务进行了约定。 合同签订后，华鼎公司将案涉房屋交付菲力伟公司，菲力伟公司向华鼎公司支付租金至2019年2月28日。菲力伟公司于2019年2月底搬走，菲力伟公司搬走时未与华鼎公司办理房屋交接手续，也未将钥匙归还给华鼎公司。2019年2月14日，菲力伟公司向华鼎公司发函协商解除协议事宜，华鼎公司未同意，于同年7月12日提起本案诉讼，诉请判令：1、解除双方之间的《租赁协议》，菲力伟公司交还承租场地；2、菲力伟公司支付违约金717727.5元；3、本案诉讼费用由菲力伟公司承担。诉讼中，华鼎公司增加诉请：4、判令菲力伟公司支付物业费（自2015年3月1日按每平米每月2.3元计算至实际腾退房屋之日，暂计至2019年9月10日为190210元）；5、判令菲力伟公司承担2019年3月4日之后的使用费（自2019年3月4日按应付租金的300%计算至菲力伟公司实际腾退房屋之日，暂计至2019年9月10日为1193221.97元）。诉讼中，华鼎公司明确第一项诉请为：确认双方签订的租赁协议于2019年2月28日起解除。 原审法院审理认为：华鼎公司与菲力伟公司签订《租赁协议》系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因双方当事人均确认合同自2019年2月28日起解除，故对华鼎公司该项诉请本院予以支持。双方签订的合同中，未明确约定菲力伟公司提前解除合同应当承担的违约责任，故对华鼎公司要求菲力伟公司支付违约金的诉请，本院不予支持。合同约定菲力伟公司应当缴纳物业管理、电费等费用，但该费用并不是向华鼎公司缴纳，华鼎公司也未提供证据证明菲力伟公司应缴纳物业费的计算依据，故对华鼎公司要求菲力伟公司支付物业费的诉请，本院不予支持。根据合同约定，菲力伟公司应在合同提前终止、解除或届满后3天内完成腾退工作，向华鼎公司返还房屋，逾期返还的，应支付占用期间的使用费，逾期超过30日的，甲方有权采取停电、停水、更换钥匙、强制腾退等措施，菲力伟公司留在房屋内的物品视为放弃所有权，华鼎公司有权任意处分。现双方均确认案涉租赁协议于2019年2月28日解除，但菲力伟公司于2019年2月底搬离房屋后，未与华鼎公司办理交接手续并返还钥匙，故应支付占用期间的使用费。根据合同约定，任何一方提出终止合同，需要提前三个月书面通知对方，合同提前终止、解除或届满的，菲力伟公司逾期返还房屋超过30日的，华鼎公司有权更换钥匙并处分房屋内的物品，如华鼎公司因此产生的费用可另行向菲力伟公司主张，但华鼎公司怠于行使权利扩大的损失本院不予支持。合同中约定每逾期一日应向华鼎公司付租金的300%作为占用期间的使用费，本院依法对其进行调整，对华鼎公司要求菲力伟公司支付179432元予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认华鼎公司与菲力伟公司就位于杭州市××街××号房屋签订的《租赁协议》于2019年2月28日解除；二、菲力伟公司支付华鼎公司使用费179432元，于判决生效后十日内付清；三、驳回华鼎公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费23610元，减半收取11805元，由华鼎公司负担9861元，由菲力伟公司负担1944元。 宣判后，华鼎公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定案涉房屋租赁协议未约定被上诉人违约的条款二不支持上诉人的诉讼请求系适用法律错误。2、原审判决认定上诉人怠于行使处分权利系事实认定不清。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 菲力伟公司辩称：上诉人原审诉讼中明确要求被上诉人支付违约金，但案涉合同未有明确约定。案涉合同明确约定上诉人在被上诉人搬离后所遗留物品归上诉人处置，上诉人迟迟未作相应处置，导致损失扩大。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：对于原审判决所认定的案涉房屋租赁合同的效力，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。华鼎公司以菲力伟公司提前解除该合同构成违约为由，诉请判令菲力伟公司支付违约金。纵观案涉房屋租赁合同的相应条款，并未有菲力伟公司在该违约情形下应承担相应违约责任的相关约定，据此原审判决对于华鼎公司诉请判令给付违约金的诉讼请求不予支持系正确。案涉房屋租赁合同明确约定该合同解除后，菲力伟公司逾期腾退超过30日的，甲方有权采取停电、停水、更换钥匙、强制腾退等措施，菲力伟公司留在房屋内的物品视为放弃所有权，华鼎公司有权任意处分。华鼎公司按约有权及时获得救济。但华鼎公司怠于行使权利，致使损失扩大，原审判决对其扩大损失不予支持并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。华鼎公司的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22096元，由上诉人浙**鼎房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年八月二十四日 书记员 赖雪珂 1