山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6906号上诉人（原审被告）：孟召荣，女，1957年11月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨淑清，山东坤泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨风起，男，1957年2月24日出生，汉族，住济南市，系孟召荣之夫。被上诉人（原审原告）：济南市天主教爱国会，住所地济南市。法定代表人：张宪旺，主任。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人孟召荣因与被上诉人济南市天主教爱国会（济南市天主教会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。孟召荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回济南市天主教会的诉讼请求；2.本案诉讼费用均由济南市天主教会承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，涉案纠纷案由错误，孟召荣与济南市天主教会属于住房使用权买卖合同关系，而不是私房租赁关系。《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。1997年济南市天主教会已经以房屋所有权的价格将住房权出售给孟召荣，济南市天主教会对涉案房屋已经没有使用权了，济南市天主教会已经不具备涉案房屋的完全所有权，没有权利和依据变更或者提高房屋租金。1997年2月，双方签订的《购住房权协议》中约定孟召荣以每平方米500元的价格购买济南市天主教会的洪楼路17号院住宅楼3单元5层501号42.9平方米的住房使用权壹套，孟召荣缴纳21,450元。双方的关系为住房使用权买卖合同关系，而非一般意义上的房屋租赁合同关系，更不是私房租赁关系。二、一审判决采信济南市天主教会欺骗孟召荣获取《租赁契约》是错误的，严重侵害了孟召荣的合法权益。一审判决依据济南市天主教会提供的2010年1月1日与孟召荣签订的《租赁契约》进行判决是错误的。2010年1月1日济南市天主教会与孟召荣签订的《租赁契约》并不是双方协商一致签订的，是济南市天主教会单方制定的格式条款欺骗业主打着换证的幌子签订的，尤其“租赁私房共同遵守事项”的内容都是孟召荣擅自印制的格式条款，并未与业主协商，不但加重了业主的责任，并且违背了1997年的《购买住房权协议》和《房屋租赁协议》的内容，签订该契约并不是广大业主的真实意思表示。济南市天主教会采用欺骗的手段将原公租房租赁证更换为私房租赁证，伪造私房租赁关系。一审法院无视孟召荣的主张，依据济南市天主教会通过欺骗孟召荣签订的无法律效力的证据材料进行判决，明显是错误的。三、一审判决认定涉案房屋套内面积为51.46平方米没有依据。一审判决依据济南市天主教会提供的2015年5月25日的测绘报告，认定涉案房屋套内面积为51.46平方米是错误的。一审庭审过程中，孟召荣已经据该证据进行了质证，该证据盖有的山东省测绘资质专用章显示该材料有效期至2019年12月31日，一审法院依据已经超出有效期的证据进行判决是错误的。且孟召荣与济南市天主教会于1997年签订的合同中明确写明涉案房屋面积为42.9平方米，该房屋自1997年至今从未改造扩建，没有加宽、没有加长、没有加高，从始至今没有任何变化，房屋的套内面积不可能出现增多的情形。一审法院依据超出有效期限的证据认定房屋面积，严重侵害了孟召荣的合法利益。四、一审判决租金标准按8元/平方米/月计算没有事实依据，也无证据支持，同时缺乏法律依据，如果法院认为应当调整租金标准，也应当参考济南市公有住房租金标准确定。1997年孟召荣以购买产权房的价格购买了涉案房屋住房权，当时的租金标准是在购买住房权的基础上按照公有住房租金标准确定的，济南市天主教虽是名义上的房屋所有权人，但这么多年从未对涉案房屋进行过维修和管理。现孟召荣仍是涉案房屋的住房使用权购买方，享有合法的住房使用权，一审判决租金标准按8元/平方米/月无依据。综上所述，一审判决认定事实错误，缺乏法律依据。济南市天主教会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。济南市天主教爱国会向一审法院起诉请求：1.判令孟召荣立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院6号楼（原洪家楼17号院西楼）3单元501室房屋；2.判令孟召荣向天主教会支付所欠的房屋租金及利息（房屋租金以59.24平方米为建筑面积基数，以8元/m'/月为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即17,061.12元）；3.案件受理费由孟召荣承担。一审法院认定事实：1997年2月，天主教会与孟召荣签订《购住房权协议》，约定孟召荣以每平方米500元，总价21,450元的价格，购买济南市历城区学府路17号院6号楼（原洪家楼17号院西楼）3单元501室即涉案房屋住房使用权。协议还约定了天主教会收款后即付该套房屋的钥匙、签定正式的租赁协议，并到所属房管局办理租赁证等条款。孟召荣当月向天主教会支付21,450元。同月，天主教会与孟召荣签订《房屋租赁协议》，协议载明：“一、房屋租赁期自1997年2月1日至2000年2月1日止。二、每平方米使用面积，每月按0.95元计算，合计每月租金40.8元。”。2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋座落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2002年12月7日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。2010年1月1日，天主教会与孟召荣签订租赁契约，契约载明房屋使用面积42.9平方米，月租金40.8元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不缴租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。”。2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积59.24平方米，套内面积51.46平方米。2016年11月4日，天主教会向孟召荣在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，购买住房权的价格每平方米每月8元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。2017年8月11日，天主教会在孟召荣所住房屋入户门上张贴《通知》，主要内容为，孟召荣如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，孟召荣应及时腾房。因天主教会单方提高房屋租金，双方就此未达成一致意见，故孟召荣交纳租金至2016年12月31日，2017年1月1日后的租金未交纳。在一审法院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。一审法院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。双方虽约定不得无故拒交租金，累计30天不交租金，天主教会有权解除租赁契约、收回房屋。但孟召荣超过30天未交租金，主要是由于天主教会单方提高租金而孟召荣提出异议引发，并非孟召荣无故拒交租金，故天主教会要求孟召荣腾退涉案房屋并支付利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。经评估，相同地段租金在2017年3月21日至2018年6月21日已达1元/平方米/日，但天主教会与孟召荣的租赁关系基于《购住房权协议》产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教会在收取孟召荣涉案房屋的协议价款后，租金标准应低于市场价格。但2010年双方约定的租金标准尚不足1元/平方米/月，至今若仍按此标准履行，明显过低，对天主教会显失公平。现双方对租金数额无法协商一致，天主教会要求租金标准按8元/平方米/月计算，不超出合理范围，一审法院予以支持。关于该租金，应自天主教会起诉之日起，至本判决生效之日止为宜，起诉之前的租金标准仍按原租金标准执行。双方2010年签订的租赁契约，以房屋使用面积42.9平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为59.24平方米，套内面积为51.46平方米，故计算租金时应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积51.46平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、孟召荣于判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2017年1月1日起至2020年2月12日止的租金1526元（40.8元×37个月+40.8元=29天×12天）；二、孟召荣于判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2020年2月13日起至判决生效之日止的租金，按照月租金411.68元（8元/平方米/月×套内面积51.46平方米）的标准支付；三、驳回济南市天主教爱国会其他诉讼请求。案件受理费113元，由济南市天主教爱国会负担57元，孟召荣负担56元。本院二审期间，孟召荣提交承租人为“吕多晖”的《济南市天主教房产租赁证》一份，济南市天主教会认为该证是他人的房屋租赁证，与本案无关。经审查，本院采信济南市天主教会的质证意见，对该证据不予采信。经本院审理认定，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《购住房权协议》第一条约定，孟召荣系购买房屋的“住房使用权”而非“所有权”。且上述协议签订后，双方按协议约定又签订了《房屋租赁协议》，租赁协议第五条约定不得将房子转借、转让、转租或改变房屋使用性质，不得擅自改变房屋现状或损害房屋设施，否则有权收回。同时，从合同的实际履行情况看，孟召荣之前按协议履行支付费用，天主教会出具的收据载明为“房租”。综上，无论从合同约定内容还是从实际履行看，济南市天主教会与孟召荣之间并不符合房屋买卖关系的法律特征，一审认定双方之间为租赁关系，并无不当。孟召荣使用涉案房屋二十余年，货币购买力发生了巨大变化，原租金标准已显失公平，故济南市天主教会作为房屋所有权人根据上述变化和市场行情要求提高房租，符合情理。评估报告显示，相同地段租金在2017年3月21日至2018年6月21日已达1元/平方米/日，现双方对租金标准不能协商一致，一审支持济南市天主教会要求租金标准按8元/平方米/月计算的诉讼请求已综合考虑孟召荣已经购买房屋使用权、房屋租赁市场行情等情况，并无不当。因涉案房屋后经测绘部门的测绘套内面积为51.46平方米，测绘时间在双方1997年签订协议之后，不影响其中数据的客观性，故一审判决按该套内面积计算房屋租金，并无不当。综上所述，孟召荣的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费227元，由上诉人孟召荣负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵 雯二〇二〇年八月五日法官助理  刘丹丹书 记 员  韩 笑