成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4348号 原告：四川航天天盛实业有限公司成都物业分公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇航天北路25号。 负责人：姜向炜，总经理。 委托诉讼代理人：刘静，女，公司员工。 委托诉讼代理人：熊钢燕，四川方舟达律师事务所律师。 被告：陈杰，女，1962年8月16日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：曾光军，男，1963年8月17日出生，汉族，住重庆市开县，系陈杰配偶。 原告四川航天天盛实业有限公司成都物业分公司（下称天盛物业公司）与被告陈杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告天盛物业公司的委托诉讼代理人刘静、熊钢燕，被告陈杰的委托诉讼代理人曾光军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.陈杰支付2008年3月-2014年1月及2018年4月-2018年6月拖欠的物业费6934.73元及代收水费1537.15元、电费3970.19元、气费4034.24元，共计16476.31元，以及滞纳金3295.26元（按总金额20%计算），以上合计19771.57元；2.陈杰承担全部诉讼费用。事实与理由：天盛物业公司与陈杰所购房屋的小区业委会签订物业服务合同，约定天盛物业公司为小区提供物业服务，并代收生活垃圾清运费、水电气费等。天盛物业公司按约提供物业服务，陈杰未按约交纳物业费及水电气等费用，经催收无果，故诉至法院。 陈杰辩称，1.我是天盛花苑2栋1单元6楼11号房屋业主，但我从未在此居住，一直是出租给他人使用的，我没交费不代表租客也没交，且天盛物业公司从未告知过我存在欠费；2.天盛物业公司违规涨价，造成很多业主不交物业费的确是事实，但是他们愿意交水电气费，而天盛物业公司说必须跟物业费一起交，否则拒收；3.我家曾在2006年、2007年两次丢失自行车，造成损失两千多元，我们都忍气吞声了；4.按照购房合同约定，自2005年5月1日之后的物业费应减半收取，天盛物业公司应将业主多交的物业费予以退还；5.天盛物业公司根本未与天盛花苑第二届业委会签订物业服务合同，故在此期间的物业费不应该收；6.天盛物业公司擅自加收水电气费，多收部分也未退还；7.我家商铺玻璃门及三楼房屋于2018年8月先后被砸，但天盛物业公司没有处理；8.天盛物业公司从未向业主公布过收支明细账，且侵占业主公共收益；9.天盛物业公司起诉我未交费纯属无中生有，我要求天盛物业公司出示我在某时间段未交费的法律依据，并赔偿我经济损失3270元，退还多收取的水电气费1500元，将2005年5月至2019年1月期间多收取的物业费如数退还给我及所有业主。 本院经审理认定事实如下：陈杰系成都市龙泉驿区龙泉航天南路1号天盛花苑2栋1单元6楼11号房屋（建筑面积207.01㎡）业主。 2005年4月1日，成都天盛房地产开发有限公司（甲方）与成都天盛物业管理有限责任公司（下称天盛物管公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定由天盛物管公司为天盛花苑物业提供物业服务。第十七条约定：委托管理期限自2005年4月1日起至业委会成立后并与业主大会所聘物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十一条约定：住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元交纳物业费，于每月1-7日交纳，物业费标准的调整，按龙泉驿区政府物价部门规定调整，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天贰元交纳滞纳金。 2011年4月26日，成都市龙泉驿区天盛花苑第三届业委会（甲方）与四川航天天盛物业服务有限责任公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为天盛花苑提供物业服务，多层住宅用房物业费按0.4元/月/平方米收取，业主应在每月1-15日内交纳，否则从逾期之日起每日按欠交物业费总额的3‰交纳滞纳金。2012年6月25日，双方签订《天盛花苑物业服务合同补充协议》。第二条约定：多层住宅用房物业费按0.55元/月/平方米收取。第三条：业主按确定的上调后物业费标准自2012年7月起足额交纳6月份至以后的物业费。 2013年12月24日，成都市龙泉驿区天盛花苑第四届业委会（甲方）与四川航天天盛物业服务有限责任公司（乙方）签订《物业服务合同》。2017年12月25日，双方签订补充协议，第二条约定：乙方根据天盛花苑业主大会会议关于物业费上调方案表决结果，按二级服务标准提供服务，同时按房屋建筑面积向业主收取上调后物业费，多层住宅用房按0.7元/月/平方米收取。第三条：业主自2018年1月起按确定的上调后的标准交纳物业费。2018年11月29日，成都市龙泉驿区龙泉街道天盛花苑业主大会与天盛物业公司签订补充协议，约定合同期限延期一个月，即从2019年1月1日延至2019年1月31日。 还查明，成都市龙泉驿区发展和改革局于2016年12月28日印发的龙发改发[2016]48号文件显示，根据国家及省市发改委文件精神，并参考我局成本监审结论，决定调整我区污水处理收费标准，具体如下：居民生活类污水处理收费标准由每立方米0.50元调整至每立方米0.85元，污水处理收费在收取自来水费时一并收取，调整后的污水处理费标准自2017年1月1日起执行。 另查明，成都天盛物业管理有限责任公司于2008年变更为成都天盛物业服务有限责任公司，于2010年变更为四川航天天盛物业服务有限责任公司，于2017年被四川航天天盛科技有限责任公司吸收合并，成立四川航天天盛科技有限责任公司成都物业分公司承接其原营业范围内的物业服务管理。 上述事实，除有当事人当庭陈述外，有房屋信息摘要、物业服务合同、补充协议、文件、企业名称变更核准通知书等在案佐证，本院予以认定。 本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，物业服务企业与开发商签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。物业服务企业有权根据合同约定代收水电气等相关费用。天盛物业公司与成都天盛房地产开发有限公司于2005年4月1日签订的前期物业服务合同对陈杰具有约束力。自此一直为天盛花苑提供物业服务并代缴相关费用，对其主张的相关费用评述如下。 1.关于物业费。天盛物业公司主张2008年3月至2014年1月及2018年4月至2018年6月期间的物业费6934.73元，据陈杰提交的出票时间为2014年9月4日的四川航天天盛物业服务有限责任公司财务专用收据显示，案涉房屋已于2014年9月4日交纳了2014年1月1日至9月30日期间的物业费，故2014年1月的物业费应予扣减，对天盛物业公司主张的前述物业费在6820.98（0.4*207.01*51+0.55*207.01*19+0.7*207.01*3）元范围内予以支持。陈杰辩称该期间案涉房屋系出租给他人使用，约定由使用人交物业费，陈杰自己没有交费不代表实际使用人也没交，且天盛物业公司未通知陈杰存在欠费。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，即便业主与物业使用人约定由使用人交纳物业费，在业主未证明已交费的情况下，物业服务企业可直接向业主主张相关权利。其次，结合天盛物业公司提交的缴费通知单、律师函、情况说明及天盛花苑第四届业委会出具的证明等，可以印证天盛物业公司有相应催收行为；同时，陈杰陈述案涉房屋一直对外出租，作为出租人，其在承租人退房时应对相关费用是否结清予以关注，对陈杰的前述抗辩意见不予采纳。陈杰辩称天盛物业公司违规涨价且加收水电气费，本院认为，首先，合同对物业费收取标准有明确约定，且该标准不违反物业管理相关规定；其次，水电气费系天盛物业公司代收代缴，其主张的计费标准与供水电气相关部门开具的收费票据、清单载明的单价一致，故对前述抗辩意见不予采纳。关于陈杰辩称按照购房合同约定，物业费应减半收取，因购房合同系买受人与开发商签订，在无特殊约定的情形下对物业公司不具有约束力，对该抗辩意见不予采纳。陈杰辩称因丢失东西及房屋被损坏而产生损失，天盛物业公司应予赔偿，因与本案不属同一法律关系，本案中不予处理，其可另行依法主张。陈杰辩称天盛物业公司未与第二届业委会签订合同，该期间的物业费不应收取，本院认为，虽然未签订书面合同，但天盛物业公司一直在提供物业服务，双方形成事实合同关系，其有权收取物业费，对该抗辩意见不予采纳。关于收支明细账的公布，本院认为，业主有权通过合法渠道及合理方式要求并督促物业公司定期公布，但不能以此为由不交物业费，若物业公司确实存在侵占业主公共收益的情形，业主可依法另行主张。 2.关于水电气费。据天盛物业公司提交的自来水总公司发票、电力公司电费计算清单、天盛物业公司制作的欠费明细表及陈杰提交的2014年、2018年相关交费票据所示水电气起始用量等，可以印证天盛物业公司为陈杰代交了水费1537.15（1.7*228+1.9*468+2*129+2.35*1）元、电费3970.19（0.5124*5419+0.5364*2225）元、气费4034.24（1.36*596+1.84*1752）元，陈杰未提交前述相关费用的交费凭据，对天盛物业公司主张其代交的上述费用依法予以支持。 二、关于滞纳金。天盛物业公司按欠付总金额20%主张滞纳金，本院认为，天盛物业公司于2005年与案涉天盛花苑小区开发商签订前期物业服务合同后，虽一直为小区提供物业服务至2019年1月底，但在小区业委会成立后，并未与第一、二届业委会签订物业服务合同，即其作为物业服务企业，未积极主动进行相应沟通协调，并因此引发部分业主的质疑，该怠于行使权利的行为不应鼓励；同时，通过庭审及全案总体情况，也反映出天盛物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，故对其主张的滞纳金本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陈杰于本判决生效之日起五日内向原告四川航天天盛实业有限公司成都物业分公司支付物业费6820.98元（2008年3月至2013年12月及2018年4月至2018年6月）及代交的水费1537.15元、电费3970.19元、气费4034.24元，以上合计16362.56元。 二、驳回原告四川航天天盛实业有限公司成都物业分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计147元，由被告陈杰负担（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  阳如莉 二〇二〇年八月四日 书记员  陈 雨