四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1825号 上诉人（原审被告）：邓崇明，男，汉族，生于1964年9月24日，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：王冬梅，女，汉族，生于1970年12月15日，住四川省梓潼县，系邓崇明妻子。 委托诉讼代理人：侯光永，四川平戈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梓潼天富金房物业管理服务有限公司，住所地：梓潼县经开区文昌路南段734-758号。 上诉人邓崇明因与被上诉人梓潼天富金房物业管理服务有限公司（以下简称：天富物业公司）物业服务管理合同纠纷一案，不服四川省梓潼县人民法院（2020）川0725民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 邓崇明上诉请求：一、驳回被上诉人一审的诉讼请求或发回重审。二、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审程序适用存在重大问题，未依法追加第三人梓潼县梓城国际小区业主委员会参加诉讼，未依法责令被上诉人梓潼天富金房物业管理服务有限公司及梓潼县梓城国际小区业主委员会提交本案的重要书证，也未依法定职责向有关主管机关调取本案的重要书证，致使案涉的《梓城国际物业惯例服务合同》主体是否适格、合同是否有效等重大事实未能查清。2.一审法院未对本案核心事实即争议合同主体是否适格作出审查，判决认定被上诉人是否违规中标，是“业主委员会内部审查的范围”，业主委员会是否依法成立，“不属本案审理范围”，均是推卸责任、不作为的错误说法、做法。上诉人在一审答辩中，提出了大量的证据材料及法律依据，证明被上诉人系违法中标，小区业主委员会未依法成立，双方签署的物业服务合同主体不适格，案涉合同应属无效。按《合同法》及相关司法解释、会议纪要的规定，合同纠纷的合同主体是否适格理应通过法庭审理查清，这是审理类似案件的重要工作范畴及法院、审案法官的责任，一审法院拒绝查清上述关键的争议事实，是推卸责任、不作为，理应纠正。3.一审判决认定案涉《梓城国际物业管理服务合同》“合法有效”，系重大事实认定严重错误，必须予以纠正。首先，案涉争议合同主体双方均不适格。其次，案涉争议合同双方主体涉嫌恶意串通，依据合同法的规定，所签合同无效。再次，小区业主委员会在代表业主选聘后任物业管理公司时，未依法召开业主大会进行表决，未经前置的“业主大会选聘物业服务企业”程序，在未获得业主大会授权的情况下，与被上诉人擅自签署《梓城国际物业管理服务合同》，属程序违法，所签合同不具有法律效力。4.一审法院认定被上诉人“对合同履行不到位”，却没有让其承担违约责任，是适用法律错误。 天富物业公司答辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审驳回上诉请求，维持原判。 天富物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日止的物业管理服务费用共计人民币1803元；2.请求依法判决被告支付违约金9元（计算标准：83.47㎡x0.9元／月㎡x5‰x24个月）；3.本案诉讼费由被告承担。原告陈述的事实及理由：2017年12月1日，原告与“梓城国际”业主大会业主委员会签订了《梓城国际物业管理服务合同》并按照规定进行了备案。在该合同中约定原告向“梓城国际”提供物业管理服务的期限为2018年1月1日至2023年12月31日，物业管理服务收费标准为：根据《绵价费（2004)56号》收费指导标准三级，按物业的建筑面积向业主（物业使用人）收取物业服务费用。多层为0.4元／月㎡,高层电梯住宅为0.75元／月㎡,四号楼为0.9元／月㎡,在该合同中同时约定“本物业费收取，缴纳以十二个月为一个周期，从乙方入住之日起开始计费，满十二个月在顺延60日未缴纳者，从逾期之日起每月5‰缴纳滞纳金。”原告如约按照合同规定履行了自己的义务，被告未缴纳物业管理服务费用。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，望支持诉请。 一审法院认定事实如下：2017年12月1日甲方（梓城国际业主大会业主委员会）、乙方梓潼天富金房物业管理服务有限公司签订了《梓城国际物业管理服务合同》，合同载明“服务期限自2018年1月1日至2023年12月31日。服务标准不低于三级物业管理服务，管理范围1、物业共用部位的维护、养护和管理：（5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻；2、共用设备设施的维修、养护：（6)消防通道畅通；3、停车场地管理：（1)保持道路畅通，管理好各种交通标识及设施，（2)停车按指定的地点和要求停放，严格控制乱停乱放的行为；4、保洁服务：（2)小区公共场所每日清扫1次，楼道每周清拖1次，共用部位玻璃每季度清洁1次，路灯、楼道灯每年清洁1次；5、公共绿化养护管理：（1)对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护。物业管理服务费收费：多层住宅物业管理费0.4元／月／㎡;高层电梯住宅物业管理费0.75元／月／㎡;四号楼高层电梯住宅物业管理费：0.9元／月／㎡.本物业费用收取、缴纳以十二个月为一个周期，从乙方入住之日起开始计费，满十二个月在顺延60日未缴纳者，从逾期之日起每月5‰缴纳滞纳金。”等内容。该份合同有原告天富物业公司的签章，梓城国际业主委员会主任、2名副主任、秘书长及9名成员的签字和梓城国际业主委员会的盖章。原告自2018年1月1日起为梓城国际提供物业服务，被告邓崇明是梓潼县梓城国际4栋4单元901室的业主，房屋建筑面积83.47㎡,物业管理费标准是0.9元／㎡/月，2018年、2019年的物业费用合计1803元未支付。另查明，原告在为梓城国际提供物业服务期间，确有消防设施设备缺失、过期，公共绿化被部分业主侵占，私搭乱建、消防通道被占用，环境卫生差等问题。 一审法院认为，原告系依法成立并按照法律规定经梓潼县城乡规划建设和住房保障局备案的物业管理服务公司，2017年与12月1日与梓城国际小区业主委员会签订《梓城国际物业管理服务合同》，合法有效。该合同对原、被告均具有约束力。原告向被告提供了物业服务，被告未按约定交物业服务费，违反合同约定，应承担相应民事责任，故原告诉求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日止的物业管理服务费用共计人民币1803元。予以支持。被告辩称原告的资质不符合梓城国际小区的招标文件，签订合同的另一方梓城国际业主委员会选举设立程序违法，应当认定签订合同的双方没有主体资格，该合同无效。本案是物业管理服务合同纠纷，原告系依法成立并经备案的物业服务公司，是否符合梓城国际招标文件的详细要求，是否违规中标属十梓城国际业主委员会内部审查范围，现已对外签署合同，即具有对外公信力。其次被告辩称梓城国际业主委员会选举产生的程序是否符合物业管理条例的相关规定，不属本案审理范围，因此对被告的辩解理由不予采信。依照《四川省物业管理条例》第七十一条“业主可以在管理规约中约定，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况：（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的”，本案中被告提出原告提供服务期间，公共部分的消防设施、设备缺失、过期，原告对消防设施、设备负有检查、维护、将过期、遗失消防设施的情况报送给业主委员会的责任，由业主委员会启用专项维修资金予以更换新的消防设施、设备，因此原告不负有更换新消防设施设备的责任；《四川省物业管理条例》第五十八条“业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益”、第五十九条“物业管理区域禁止下列行为：（一）房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为；（二）违章搭建建筑物和构筑物等行为；（三）侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为；（四）擅自改变房屋、绿地使用性质等行为；（五）随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为；（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质等；（七）占用消防通道、封堵出入口通道等行为；（八）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为；（九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。”本案中被告反映出的私搭乱建、占用消防通道、擅自更改绿地使用性质等行为，均属于业主、物业使用人、物业服务企业禁止的行为，而原告作为物业服务公司，对上述禁止行为负有劝阻、勒令整改、及时报送业主委员会，协助业主委员会处理的责任，本案原告作为物业服务公司不是处理问题的直接主体，是负有协助责任的主体，经庭审被告举出梓城国际公共部份存在的上述问题，原告没有及时的劝阻、报送业主委员会进行处理，是对合同履行不到位，因此，原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十四条，《四川省物业管理条例》第五十八条、第五十九条、第七十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限邓崇明在本判决生效后十日内支付天富物业公司物业服务费1803元；二、驳回天富物业公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告天富物业公司负担5元，被告邓崇明负担20元。 本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务管理合同纠纷。天富物业公司根据与梓城国际业主大会业主委员会签订的《梓城国际物业管理服务合同》，向梓城国际的业主提供了物业服务，邓崇明作为梓城国际业主，受该合同的约束，应当向天富物业公司支付物业费。原判对此认定正确，本院予以维持。邓崇明作为业主，并非案涉合同的相对方，且未以梓城国际业主大会业主委员会的名义对案涉合同的效力提出主张或抗辩，故邓崇明的该项诉请不予支持。原判对此认定正确，本院予以维持。关于邓崇明所提天富物业公司提供的物业服务存在瑕疵问题。天富物业公司提供物业服务存在未有效劝阻、勒令业主整改不当行为、未及时将物业服务中设施设备存在的问题、业主存在的不当行为及时向业主委员会反馈的问题，据此，天富物业公司无权要求邓崇明支付违约金，原判对此认定正确，本院予以维持。在审理本案的中过程中，本院还发现天富物业公司存在与业主未进行有效沟通，导致彼此之间存在一些误解致使纠纷产生的问题，建议天富物业公司在向梓城国际提供物业服务时，增强与业主沟通的能力，以避免此类纠纷的产生。 综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，程序正当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案案件受理费50元，由邓崇明负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 维 审判员 田 苑 审判员 于红霞 二〇二〇年八月二十日 书记员 伍静贤