福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初2055号 原告：福建省远宏物业管理有限公司，住所地：福建省泉州市温陵路远太大厦一楼西侧。 法定代表人：梁祖锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李雅玲，女，1977年6月23日出生，汉族，住福建省德化县，该公司职员。 委托诉讼代理人：张财宝，男，1957年8月8日出生，汉族，住福建省德化县，该公司职员。 被告：许尚城，男，1985年12月28日出生，汉族，住福建省德化县。 原告福建省远宏物业管理有限公司（以下简称：远宏物业公司）与被告许尚城物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远宏物业公司的委托诉讼代理人李雅玲，被告许尚城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 远宏物业公司向本院提出诉讼请求：要求许尚城履行德化县凤凰国际前期物业服务合同义务，缴交物业服务费用3531元、共用公共电费分摊1223元，合计4754元；要求许尚城承担诉讼费。事实与理由：许尚城系德化县凤凰国际小区业主之一，居住在德化县凤凰国际1号楼2206室，其房屋产权面积为89.57平方米，物业服务费每平方米1.2元。自2017年4月至2019年12月，许尚城欠物业服务费3531元；共用公共电费分摊费自2016年10月至2019年12月欠1223元，合计4754元至今尚未缴纳，经远宏物业公司多次催缴未果。 远宏物业公司提供下列证据：1、营业执照，证明远宏物业公司的主体资格。2、德化县冠益.凤凰国际一期前期物业服务合同一份，证明许尚城应交物业费、水电公摊费及违约金的依据。3、德化县凤凰国际小区1号楼业主花名册，证明许尚城系该小区业主。4、水、电公摊标准一份，证明业主的公摊面积。5、泉州市住宅物业服务收费指导标准即泉价[2011]125号、126号文件，证明服务费收费标准的来源。6、催缴物业费存根、国内挂号信函收据，证明远宏物业公司催讨的事实。7、远宏物业公司发给开发商的整改通知，证明许尚城等业主反应的存在问题，已要求开发商整改。 许尚城质证意见，对远宏物业公司提供的证据1至7的真实性没有异议，但认为，前期的物业公司不是原告，变更物业公司其本人不知道。 许尚城辩称，远宏物业公司与小区签订的服务级别是三级，但该物业公司服务未到位，如上班时间工作人员脱岗，车库的出口经常无人值班，小区内的绿化没有定期修剪，卫生清理不到位，工作人员服务态度差等。另外，收费标准高，比如说消防水池没有水、消防栓无配件等10个问题没有整改。还有物业公司收取的装修押金2000元至今没有退给业主，收取物业费没有正式发票等。 许尚城提供下列证据：1、凤凰国际小区业主委员会发给物业公司的便函。2、泉州市区三级住宅物业服务内容一份。3、业主委员会统计的冠益凤凰国际物业管理存在问题情况分析一份，上述证据证明物业公司没有按三级服务标准履行。 远宏物业公司质证意见，对许尚城提供的证据1至3的真实性没有异议。但认为，对于消防水池没有水、消防栓无配件等问题，物业公司已发函给开发商，应由开发商解决。对于该小区的卫生及绿化的管理等问题，物业公司都是按三级服务标准实施。 本院认为，远宏物业公司提供的证据1至7，许尚城提供的证据1至3，经庭审质证，双方当事人对证据的真实性没有异议，本院予以确认。远宏的业公司提供的证据1至3，可以认定本案双方当事人主体资格适格。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业务具有约束力，故许尚城主张，前期的物业公司不是原告，理由不能成立，不予采纳。证据4、5、7来源合法，与本案具有关联性，可作为定案依据。证据6，可以证实远宏物业公司已经书面向许尚城催交物业管理费。许尚城提供的证据1至3，可以证实凤凰国际小区业主委员会对远宏物业公司在提供服务时存在瑕疵提出反映和要求整改，但业主不能以此抗辩拒交相关费用，如果物业服务在服务管理中给其造成损失的，其可另行主张权利。 本院经审理认定事实如下： 一、2016年6月25日，远宏物业公司与泉州冠益置业有限公司签订一份凤凰国际一期前期物业服务公同，合同约定：本前期服务合同期限为不定期性合同；物业管理服务收费标准按三级物业服务标准，物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费，公共水电费另行计算分摊），服务费每平方米按1.2元计算以及物业服务费的交纳时间、物业公司提供物业服务的主要内容、违约责任等条款。 二、许尚城系德化县凤凰国际1号楼2206室业主，其房屋产权面积为89.57平方米，物业服务费每平方米1.2元，自2017年4月至2019年12月，许尚城欠物业服务费3531元；共用公共电费分摊费自2016年10月至2019年12月欠1223元，合计4754元。庭审中，对于远宏物业公司应退给许尚城的装修押金2000元，双方同意在本案中抵扣，抵扣后许尚城尚欠远宏物业公司物业服务费等2754元。 三、许尚城未能按时交纳物业服务费，远宏物业公司多次向许尚城书面送达“物业服务费催缴限期通知单”，催缴物业服务费。 综上，本院认为，远宏物业公司与泉州冠益置业有限公司签订的凤凰国际一期前期物业服务公同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。合同签订后，远宏物业公司已根据合同的约定为涉案小区提供服务，许尚城系该涉案小区的业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用和电费公摊费用等。远宏物业公司要求许尚城给付拖欠的物业管理费和公用电费分摊合计4754元，有事实和法律依据，予以支持。庭审中，远宏物业公司与许尚城双方同意，远宏物业公司应退给许尚城的装修押金2000元，在本案中抵扣，抵扣后许尚城尚欠远宏物业公司物业服务费等2754元，没有违反法律规定，应予准许。许尚城主张，远宏物业公司在履行合同中，服务未到位，收费标准高，理由不能成立，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 许尚城欠福建省远宏物业管理有限公司物业管理费等人民币2754元，限于本判决生效后十日内一次性付清。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由许尚城承担。限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  林雅春 二〇二〇年八月十日 书记员  周彩霞 附：主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→←官方