河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6447号 上诉人（原审原告）：董晓雪，女，1989年9月2日出生，汉族，住河北省邢台市临城县。 委托诉讼代理人：郭芳，河北俱时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海燕，河北俱时律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北智高房地产开发有限责任公司，住所地：河北省石家庄市桥西区新华路358号。 法定代表人：李建忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张祎，该公司员工。 上诉人董晓雪因与被上诉人河北智高房地产开发有限责任公司（以下简称智高公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市栾城区人民法院（2020）冀0111民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 董晓雪上诉请求：一、请求二审法院撤销石家庄市栾城区人民法院作出的（2020）冀0111民初367号民事判决书，依法予以改判或发回重审；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认为上诉人未能提供证据证明被上诉人主张提高首付款比例构成违约系认定事实错误。上诉人已经提交了与被上诉人开发的智高常春藤项目售楼部吴丽改的微信聊天记录、与博立晓的电话录音，而被上诉人的代理人在庭审中也已认可该二人是其售楼部的人员，该两份证据足以证明被上诉人违约导致合同不能履行的事实。该二人也均告知上诉人因为银行贷款政策的改变，需要在已缴纳20%首付款的前提下另行缴纳10%的首付款才能办理银行贷款，该二人所述均为职务行为，其责任后果应当由被上诉人承担。关于被上诉人让上诉人补缴的款项，其对于普通家庭而言，并不算是小数目，因此该行为已严重违反合同约定，故本案上诉人一直未能办理银行按揭贷款，合同早已无法继续履行。（二）一审法院认定被上诉人因政策性原因导致停工，未能如期交房的行为不属于根本违约系认定事实错误。涉案合同中均约定了交房日期，被上诉人未能按期交房。上诉人通过电话、邮寄催告函等方式向被上诉人催告交付，经过三个月合理期限后，被上诉人仍无法履行交付房屋的义务。直至今日，该房产仍未建设完成，即被上诉人已构成根本违约。被上诉人在一审中仅仅辩称延期原因是栾城区住建局发布重污染空气紧急通知等导致未能开工，而未提供任何栾城区住建局向被上诉人发布的停工通知、停工总期限证明等材料。并且空气污染并不属于不可抗力情形，同时空气污染问题早在双方签订房屋买卖合同前就已存在，并非不能预见，故该原因不能成为被上诉人延期交房的免责事由。在合同履行期间，被上诉人从未向上诉人提交过任何因不可抗力而不能履行合同的通知及证明。二、一审法院适用法律错误，判决结果错误。（一）一审法院认为被上诉人提高首付款比例不属于法定解除条件，系适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，因为银行贷款政策的改变，导致上诉人在办理贷款时未能办理，早已经导致买卖合同不能继续履行，上诉人要求解除合同、返还购房款及利息的诉求符合该法律条文的规定，法院应当予以支持。（二）一审法院认为被上诉人未能如期交房不属于根本违约，不影响合同根本目的的实现系适用法律错误。根据《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，被上诉人逾期未交房，经上诉人催告后，在三个月后仍未履行交房义务，上诉人即有权请求解除合同。无论是否因为政策性原因延期，或因为不可抗力延期，都不是抗辩理由，况且被上诉人也未能提供有力证据证明其延期是因为政策性原因。被上诉人延期交房的行为已构成根本违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，上诉人有权申请解除合同，法院应当予以支持。（三）一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求系判决错误。被上诉人提高首付款的行为、逾期仍未交房的行为均构成根本违约，根据法律规定，上诉人有权提出解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求，法院应当予以支持。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误、判决结果错误，特此提出上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审。 河北智高房地产开发有限责任公司答辩称，本案所涉房屋五证齐全，所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 董晓雪向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的两份《房屋认购协议》以及两份《智高常春藤地下车位认购协议书》，并判令被告返还原告购房款共计464132元及利息；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月2日，原被告签订《房屋认购协议》，约定原告购买被告开发的智高常春藤项目C12号楼1单元603室房屋一套，暂定建筑面积96.59平方米，单价11307.09元/平方米，房屋总价款1091669元。认购协议第二条约定，原告方选择银行按揭的方式如期付款，并约定原告方于2017年4月2日交纳首付款计人民币221669元，剩余房款870000元办理银行贷款。协议约定交房时间为2019年10月21日前。2017年4月5日，原被告签订《房屋认购协议》，约定原告购买被告开发的智高常春藤项目C10号楼1单元1002室房屋一套，暂定建筑面积92.06平方米，单价11649.61元/平方米，房屋总价款1072463元。认购协议第二条约定，原告方选择银行按揭的方式如期付款，并约定原告方于2017年4月5日交纳首付款222463元，剩余房款850000元办理银行贷款。协议约定交房时间为2019年10月21日前。原被告于2018年3月17日签订两份《智高常春藤地下车位认购协议书》，原告购买被告的两个车位（C区12-1661，C区10-1555号）。原告依约向被告交纳房款共464132元。被告于2019年7月10日已取得商品房预售许可证。原告主张被告要求原告首付款增加支付10%房款严重违反合同约定，致使合同目的无法实现，同时被告未履行交付义务，被告已构成根本违约，依法应予解除合同。被告对原告提高首付比例的主张不认可，认为延期交付的原因因为政府政策导致的停工，不同意解除合同。 以上有原被告提交的证据及双方当事人当庭陈述为证。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告双方签订的两份《房屋认购协议》及《智高常春藤地下车位认购协议书》，系双方真实意思表示，符合法律规定，且在原告起诉前，被告已取得案涉房屋的预售许可证，该协议合法有效。原告依约向被告缴纳了购房款，被告应按协议约定向原告交付房屋。本案争议的主要焦点为：原被告签订的《房屋认购协议》是否符合约定解除条件或者法定条件。原告主张解除合同的两个依据，第一，关于提高首付款比例，原告主张被告单方面要求提高首付款的比例，并提供了微信聊天记录和录音，但未能证明聊天记录和录音的对方的身份，被告对提高首付款主张亦不认可，并表示原告可以按照首付款20%的比例办理银行贷款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。原告未能提供证据证明被告主张提高首付款比例构成违约导致合同目的不能实现，不符合法定的解除条件，故对原告以被告提高首付款比例致使合同目的不能实现解除合同的请求不予支持。第二，原告主张被告延迟交房构成根本违约，被告辩称延迟交房是因为政策性停工导致，并提交了石家庄市栾城区住建局下发的关于启动全区建筑工程重污染天气一级、二级应急响应的紧急通知、关于进一步加大减排力度应对重污染天气过程的通知、关于做好2018年高考期间建筑工地停工的通知等证据，上述证据中显示自2018年1月12日至2019年10月31日（约定交房之日）的期间里，由于重污染天气，栾城区住建局一直不间断地通知被告停工。约定的交房日期之后，自2019年11月1日至2019年12月6日期间，栾城区住建局多次通知被告停工。一审法院认为因政策性原因导致被告停工，不属于根本违约，并不影响合同根本目的的实现，故对原告以被告延期交房构成根本违约解除合同的请求不予支持。一审判决：驳回原告董晓雪的诉讼请求。案件受理费4131元，由原告董晓雪负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人、被上诉人签订的《房屋认购协议》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，且在上诉人起诉前，被上诉人已经取得案涉房屋的预售许可证，该协议合法有效，应受法律保护。上诉人称被上诉人要求增加10%首付款，并提供了微信聊天记录和录音，但未能提供证据证明聊天者身份和录音的相对方身份，被上诉人对提高首付款比例的主张不予认可，表示上诉人可以按照首付款20%的比例办理银行贷款，且上诉人提供的证据不足以证实被上诉人要求提高首付款比例构成根本违约导致合同目的不能实现，也未提供证据证实上诉人无力办理贷款，故上诉人以被上诉人提高首付款比例致使合同目的不能实现解除合同的请求理据不足，本院不予采信。被上诉人虽在《房屋认购协议》约定的交付期限内未能按时交房，但被上诉人在一审时已经说明原因，由于雾霾天气和根据政府的要求，在建工程项目多次停工，造成不能按照协议的约定及时交房，并愿意继续履行合同，将房屋尽快交付购房人。该项目现已五证齐全，而且政府已对该项目进行了监管，做到了专款专用，上诉人购买房产的目的并非不能实现，原判对上诉人要求解除合同的请求不予支持，并不违反法律规定。综上所述，董晓雪的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8262元，由上诉人董晓雪负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇二〇年八月四日 书记员 张 闯 ——