天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初2719号原告：牛大勇，男，1984年10月12日出生，汉族，个体经营者，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：冯颖（原告之妻），1988年8月18日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：陈辉，天津孚惠律师事务所律师。被告：尹菲，男，1982年2月3日出生，汉族，无职业。原告牛大勇与被告尹菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛大勇的委托诉讼代理人冯颖、陈辉及被告尹菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛大勇向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；2.请求法院依法判令给被告返还原告押金共计67471.4元（押金60000元，水费押金5000元，物业费押金2471.4元），以及自2020年1月16日起至2020年3月31日房屋租金99375元，物业费6178.5元，总计173024.9元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年8月30日与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告所有位于南开区从事餐饮经营。合同起止时间为2018年10月1日至2021年9月30日。租金每年上涨一次，每六个月支付一次。原告承租该房屋不久便发现该房漏水，且是由上面厕所漏下的污水，直接影响经营，与被告多次协商，并经物业多次维修仍未能解决，原告能够提供涉诉房屋漏水的视频及照片，原告遂向被告提出解除合同请求，被告以原告租金已交至2020年3月31日为由，希望原告使用至该日期，但不久全国发生新冠疫情，原告于2020年1月16日停止经营，并多次找被告要求解除合同，并退还押金及无法经营期间的租金，但被告违背承诺，不但不同意解除合同退还押金，且要求原告再支付三个月租金才能解除合同，原告多次找被告协商并通知被告解除，甚至报警，双方无法达成一致，故成讼。尹菲辩称，被告不同意原告全部诉请，第一漏水事实与原告起诉情况严重不符；第二原告起诉因为疫情要求解除合同，与事实不符；第三原告在没有进行任何协商的情况下，单方终止合同中我们餐券的使用权利，并在微信中多次辱骂威胁被告；第四原告单方面终止合同，但是并没有按照程序办理相关的证照迁移，电话停机，恢复装修等导致我方店铺不能出租，蒙受损失，我方不同意解除房屋租赁合同，双方仍在合同履行期内。综上，不同意原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：被告尹菲系涉诉房屋天津市南开区房屋所有权人。2018年8月30日原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期间为2018年10月1日至2021年9月30日，租金第一年是450000元，第二年是477000元，第三年是505620元，六个月为一次支付周期，以转账至甲方的指定银行账号为准，每次交付租金时间为前次租金期满前15天。定金为60000元，自合同生效起，自动转为押金，待合同终止后，经甲方验房并书面认可乙方履行合同期内未出现各项欠费，乙方按国家规定变更注销营业执照地址，并将房屋钥匙和租期已满的合同交与甲方，经甲方书面验收房屋确认以及该房屋内设施完好，甲方将押金全部无息归还乙方。合同有效期内，乙方擅自终止本合同，所预付的租金及押金甲方可不予退还，并向甲方赔偿三个月租金作为违约金。乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、网费、煤气费、物业管理费和暖气费、治安费、收视费等实际使用费用，如有特殊约定则从其约定。物业费每半年缴纳一次，随房租交给甲方，由甲方交予物业公司。按物业规定，需缴纳一个月物业费为押金。乙方需缴纳五千元水费押金。合同签订当日，原告给付被告定金60000元、水费押金5000元，另向物业公司缴纳物业押金2471.4元。2018年8月31日，被告将涉诉房屋交付原告使用，同日，原告给付被告6个月房租共计225000元，2019年3月15日给付6个月房租225000元，2019年9月23日给付截止至2020年3月31日房租238500元。另查，房屋交付后，原告装修涉诉房屋至2018年10月中旬，10月22日原告营业，店铺名称为巴四老城区炭火蛙锅。后该房屋发生漏水情况，根据融创置地（天津）商业运营管理有限公司提供的商业广场C5-108报修漏水维修、租户撤场及复工通知情况说明显示，2019年1月11日、4月23日、9月14日、9月17日、9月23日、9月25日、10月5日、10月8日均有报修漏水情况。2019年12月31日，原告电话告知被告要求解约，后于2020年1月初双方协商，被告认为原告已将租金缴纳至2020年3月底，希望原告继续经营至2020年3月底解除，原告表示同意。2020年1月16日，原告停止营业，2020年2月份，原告再次告知被告解约，双方约定见面详谈，后于2020年3月17日双方见面但协商未果。2020年3月22日，原告通过微信向被告发送《解除房屋合同通知书》，该通知书载明：由于涉诉房屋一直从楼上漏尿水，被告也不管维修，原告已于2019年11月份正式通知过被告无法再使用该房屋，要求解除租赁合同，当时被告已经口头同意，现原告按照国家规定无法继续经营牛蛙，加上疫情期间也始终未营业，再次联系被告时被告以各种理由推脱导致无法沟通，原告方合伙人一致决定再次找被告解除租赁合同，请被告于2020年3月23日上午十点到涉诉房屋内办理交接手续。2020年3月23日原告之妻冯颖因涉诉房屋漏水及解除合同、搬出店内物品等事项报警，但双方未能达成共识，民警告知其来院起诉。本院认为，原、被告之间成立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，原、被告均应依约履行合同。关于《房屋租赁合同》解除问题，原告虽在2019年12月31日向被告明确提出解除合同，但后经协商，被告认为原告已将租金缴纳至2020年3月底，为避免原告损失希望原告继续经营至2020年3月底，原告表示同意，应视为原、被告就合同的解除时间达成合意，故无法认定合同解除时间为2019年12月31日。2020年3月22日，原告向被告发送书面《解除房屋合同通知书》，本院认定双方《房屋租赁合同》于2020年3月22日解除。关于原告要求被告退还押金60000元、水费押金5000元、物业押金2471.4元一节，双方在合同中约定“合同有效期内，乙方擅自终止本合同，所预付的租金及押金甲方可不予退还，并向甲方赔偿三个月租金作为违约金”。原告于2019年12月31日向被告提出解除合同，当时并未发生疫情，双方在协商过程中，被告已明确告知因原告单方解约，根据合同约定如乙方擅自终止合同则不退押金及已付房租，因此明确表示不退原告钱，但被告考虑到为维护原告利益，向原告提出可继续经营至已缴纳房租日期即三月底，原告认可继续经营，故应认定涉诉合同系原告单方提出终止合同。另外，原告提交的证据不足以证明因房屋漏水导致被迫停止营业、根本无法实现合同目的，本院不予采信。综上，根据合同约定，对于原告要求被告退还押金60000元诉请，本院不予支持。对于水费押金5000元，如原告并未拖欠水费则应退还原告。对于物业押金2474.1元，系原告向物业公司缴纳，被告并未收取原告该款项，故被告无需退还该笔费用，原告此项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告退还2020年1月16日起至2020年3月31日房屋租金99375元一节，因我国爆发新冠疫情，2020年2月27日天津市南开区商务局要求暂缓恢复商业街区运营，在疫情期间原告无法恢复营业，考虑到被告提供的涉诉房屋存在多次漏水情况及疫情期间双方合理分担损失的公平原则，本院酌定被告退还原告一个半月租金共计59625元为宜。关于原告要求被告退还2020年1月16日至3月31日期间物业费6178.5元一节，双方在合同中已约定由原告承担租赁期内物业管理费等实际使用费用，上述期间原告占有、使用该房屋，故2020年1月16日至3月31日期间的物业费应由原告负担，原告此项诉请，本院不予支持。综上所述，对于原告诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告牛大勇与被告尹菲2018年8月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月22日解除；二、本判决生效后十五日内，被告尹菲退还原告牛大勇房屋租金59625元；三、被告尹菲于原告牛大勇结清水费后十五日内，退还原告牛大勇水费押金5000元；四、驳回原告牛大勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2916元，减半收取计1458元，原告牛大勇负担729元，被告尹菲负担729元，被告负担部分，于本判决生效后十五日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 薛 莹二〇二〇年八月十日书记员 李可薇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。