陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终579号 上诉人（原审被告）：余地洋，男，1970年11月13日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：赵建辉，陕西行中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：渭滨区XX镇XX村XX村XX小组，住所地宝鸡市渭滨区XX镇XX村XX组。 代表人：王广平，任小组组长。 委托诉讼代理人：杨林周，陕西秦川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨喆，陕西秦川律师事务所律师。 上诉人余地洋因与被上诉人渭滨区XX镇XX村XX村XX小组（XX村XX小组）土地租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人余地洋向本院提出上诉请求：1、撤销渭滨区人民法院（2019）陕0302民初1050号民事判决，并依法改判。2、本案的一审诉讼费和二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1、政府批复涉案土地为三产用地时间为2015年9月10日，涉案合同在签订时并没有批准为三产用地，双方协议应属无效。2、本案协议所约定期限，违反合同法的明确规定。3、村民小组无权就土地租赁作出决定。4、高新城乡规划局批复的三产用地，并非上诉人租赁之土地。5、上诉人没有违约行为，一审判决适用法律错误。 被上诉人淡家村第七小组辩称，1、一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。2、本案协议签订之前是经过征询村民意见且上会研究过的，土地闲置后被高新城乡规划局确定为三产用地。3、三产用地批复中是否含有涉案土地，批复及图纸中是明确包含的。4、上诉人前三年按期缴纳租赁费，后面多次催促，其不按时交纳，才产生纠纷。上诉人的上诉理由没有事实依据，应予以驳回。 被上诉人淡家村第七小组向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2014年6月12日签订的《土地租赁协议》及《附加协议》；2、判令被告立即支付原告土地占用费699160元（2017年6月12日至2018年6月12日的租金为411300元；2018年6月12日至2019年2月12日的租金为287910元，合计699210元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年6月12日，原告与被告签订《土地租赁协议》约定：一、原告将其东至九组地界，西至与邻村姬家殿地界，南至区间小路边沿，北至八组、一组。总面积41.13亩土地租赁给被告；租赁期限28年。自2014年6月12日至2042年6月12日止；二、租赁费及交付方式：1、租赁费标准：基价为一万元/每年每亩。合同期内第一年至第四年按基价执行；从第四年开始至第八年租赁费在前四年基础上增加5%；第九年至第十二年在前五年基础上增加5%；第十三年至第十六年在前四年的基础上增加5%；第十七年至第二十年在前四年的基础上增加5%；第二十一年至第二十四年在前四年的基础上增加10%；后四年在前四年的基础上增加10%；2、交付方式：自本协议签字盖章之日起两月内，乙方向甲方交付第一年租赁费用，期满一年后交付第二年费用，以此类推；三、影响协议履行的处置方式：在协议期内如遇国家征用本宗土地，原告应协助被告向相关部门请求各项合理的赔偿补偿。如遇国家相关政策规划的实施致使本宗本土地面积发生变化，原、被告双方应共同重新确认本宗土地的实际使用面积，按实际使用面积调整租赁费用，协议中还对其他事项进行了约定。原、被告双方同时签订了《附加协议》约定：1、双方本着为了共同发展，友好的目的，被告租赁原告三产用地，被告一次性付给原告一年土地租赁费，每年六月底前交清当年费用；2、原、被告签订合同后，如因被告原因三年内未建设或未进入场地，此合同即可作废，先期所缴纳的租赁款归原告所有，被告自行终止合同；3、被告进地建造完毕后，企业内部招员工，本着业务熟练的原则，优先考虑原告符合条件的报名人员，原告不得干涉被告的企业建设及发展；4、被告与原告签订的土地租赁协议生效后，被告与原淡家村委会签订的土地租赁协议自行终止；5、被告在投资建设过程中，需成立公司，被告提出申请，原告应认可同意，不影响合同的有效性。原告与被告签订土地租赁协议事宜，原告经过组员代表讨论通过。协议签订后，被告向原告交清了前三年的土地租赁费。 另查，涉案的地块为原告的三产用地，规划的用地性质为住宅用地。在宝鸡高新技术产业开发区城乡规划局的批复中载明涉案地块的规划道路及高压走廊代征面积待方案确定后须无偿交给城市使用。在该地块上于2017年XX村XX公路一条，该XX村XX公路在2008年村基础设施建设规划中。该XX村XX公路占涉案地块约3.1亩。 一审法院认为，原、被告签订的协议为土地租赁协议。原告交付给被告的土地经土地行政主管部门批准为三产用地，依法可以对外出租，且原告对外租赁XX小组村民代表讨论通过，故原、被告签订的《土地租赁协议》及《附加协议》，系双方真实意思表示，内容合法，为有效协议，原、被告均应依据协议约定履行各自的义务。原告已将涉案地块交给被告使用，被告应按合同约定支付租金。因涉案地块于2017年XX村XX公路一条，占地约3.1亩，XX村XX公路的部分已为公共用地，被告实际无法使用该部分，该部分的土地租金应该扣减。被告已向原告将2017年6月12日前的租金交清，2017年6月12日至2018年6月12日的租金应按38.03亩（41.13亩-3.1亩）为基数，按一亩10000元计算，土地租金应为380300元。2018年6月12日至2019年2月12日，计8个月，依据双方协议的约定，第五年租赁费在原租金基础上上浮5%，按被告实际占用土地的亩数计算为266210元（380300元×1.05÷12月×8个月），以上两项合计应为646510元，应由被告向原告支付。被告未按约定支付租金，已逾期一年之久，原告向被告催告后，被告至今仍未履行支付租金的义务，被告的行为已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的……，故原告有权依据上述法律规定，要求解除其与被告签订的《土地租赁协议》及《附加协议》。原告诉请判令解除原、被告签订的的《土地租赁协议》及《附加协议》的诉讼请求予以支持。原告请求被告支付租金的诉讼请求，部分予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第六十一条、第一百五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十一条、第六十三条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条之规定，判决：一、解除原告渭滨区XX镇XX村XX村XX小组与被告余地洋于2014年6月12日签订的《土地租赁协议》及《附加协议》；二、被告余地洋于本判决生效后七日内支付原告渭滨区XX镇XX村XX村XX小组土地租赁费646510元；三、驳回原告渭滨区XX镇XX村XX村XX小组其他诉讼请求。案件受理费10790元，由原告承担863元，被告余地洋承担9927元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审审理中，上诉人提交了六组证据：1、涉案土地现场照片，拟证明土地性质是耕地，上诉人无法正常施工；2、涉案土地现场被侵占照片，拟证明上诉人租赁的土地部分被侵占；3、国土局责令停止违法通知书，拟证明涉案土地不能进行非农业开发；4-5组、法院判例。供法院参考；6、收款收据及转帐凭证，证明上诉人支付租赁费3年共1233900元。被上诉人淡家村第七小组质证：上诉人提交的六组证据均不属新证据，证据1、2真实性认可，关联性不认可，第2页第一张照片是八组的地，与本案无关，照片对整体地貌反应不客观不真实，对证明目的不认可；证据3真实性、关联性均不认可，违建厂房被土地部门责令停止违法行为，与被上诉人无关；证据4、5真实性认可，证明目的不认可；证据6真实性认可，上诉人虽然前三年按期交纳租赁费，但不能证明其没有违约。被上诉人在庭后补充提交了一份会议记录后附61户户主签名，拟证明被上诉人出租涉案土地是经村民小组会议讨论决定，并经村民代表同意后签订的合同。上诉人质证，被上诉人是否向村民分配租金收益与上诉人的诉请没有关系，该份签名与2014年的签名不一致，对证明目的不认可。经合议庭评议，对上诉人提交六组证据及被上诉人补充证据的真实性予以确认，对证明目的结合全案事实予以综合认定。双方当事人再未提交其它新证据。 二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本案依据上诉人的请求并结合二审查明的事实，总结争议焦点为：一、涉案合同是否有效；二、上诉人在本案中是否构成违约。 焦点一、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，XX村XX小组XX户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。XX组XX村XX小组会议推选。村民小组组长任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”从该法的立法目的来看，该法第一条规定：“为了保障农村村民实行自治，由村民依法办理自己的事情，发展农村基层民主，维护村民的合法权益，促进社会主义新农村建设。”由此可见很大程度上该强制性规定属于村民内部管理性规定，虽然该强制性规定也有保护国家及社会公共利益之目的，但违反该规定只是损害了合同一方即村委会的利益，并不涉及损害国家或社会公共利益，因此，从这一点来看该规定属于管理性规定而非效力性规定。XX村XX小组XX户，343名村民，被上诉人在一审审理中所提交证据虽不能充分证实涉案土地经过所在村小组村民代表讨论决议，但在二审审理期间，XX组XX户对涉案《土地租赁协议》进行了追认。另，上诉人与被上诉人签订涉案协议的时间虽早于宝鸡市高新技术产业开发区城乡规划局下发“关于XX镇XX村三产用地规划定点的批复”的时间（2015年9月10日），但并不影响本案合同的效力。因此，本案上诉人与被上诉人签订的《土地租赁协议》及《附加协议》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。 焦点二、被上诉人依据协议约定将涉案土地交付给了上诉人，上诉人依据协议约定仅将2017年6月12日前的租金交清，之后的租金至今仍未交付，显属违约。上诉人称高新城乡规划局批复的三产用地，并非上诉人租赁之土地，对于该主张其并未提交证据予以证实。由于2017年在XX村XX公路，占用了上诉人租赁土地中的3.1亩，一审判决对于该部分土地租金已作扣减，因此，对于一审判决确定的土地租赁费646510元，本院予以认定。 综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10790元，由上诉人余地洋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 黄 婷 书 记 员 王 慧 1