呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2212号上诉人（原审被告）：王洪威，女，内蒙古新形置业有限责任公司法定代表人，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人（原审被告）：翟占昆，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。二上诉人共同委托诉讼代理人：李桂兰，内蒙古河洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵欣，男，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：赵永跃（系赵欣父亲），内蒙古呼和浩特市32677部队现役军人，现住黑龙江省哈尔滨市。上诉人王洪威、翟占昆因与被上诉人赵欣房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初6103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洪威、翟占昆上诉请求：1.请求撤销原审判决,依法判决合同无效并核减掉已偿还的35万元。2.请求撤销原审判决,依法判决翟占昆不承担责任。事实和理由:一、原审判决查明事实不清。原审中王洪威、翟占昆说明偿还过赵欣30余万元,赵欣认可偿还过35万元,并提供了还款的PPT图标。但在原审判决中没有任何此方面的表述,也没有做任何处理。故意遗漏,实属查明事实不清。二、本案适用法律错误。本案基础法律关系是房屋买卖,王洪威、翟占昆明确提出各项合同是无效的,因为房屋的合法开发者或拥有者不是合同的主体。审查合同效力是合议庭的法定职责,合同无效后的法律后果不可能是2%的高利息。原审判决根本没有审查此案合同的效力。退一步来说,即使合同有效,那也要所有合同解除后才会产生判决所确定的结果,但是没有任何人说合同是否解除,所有合同原件也没有返还王洪威、翟占昆或附卷。原审判决适用法律错误。三、翟占昆与本案无关,是履行职务行为,不应当承担责任。王洪威在2009年因涉案被公安厅立案,至今仍在新城区检察院办理中。王洪威曾被羁押,精神受到巨大影响,翟占昆作为曾经的家人,出于种种原因帮助处理事宜是正常的行为。而且在本案中翟占昆所签的两份文件,一份抬头是单位,翟占昆落款签字的行为如果有效是履行职务的行为,如果无效是无权代理的行为,无论如何都产生不了翟占昆成为合同主体的后果。另一份承诺书中翟占昆明确是代表公司承诺的,并不是翟占昆自己的承诺。而且,所有的款项都不是翟占昆收取,在本案中没有任何利益,相对应的也不应当承担责任。赵欣辩称，对一审判决认可，翟占昆应该承担责任。利息是按照协议算出来的，所有协议都有效。王洪威、翟占昆还过35万元是违约金和利息，不应该扣除。赵永跃是赵欣买房的经办人，35万元还款是给的赵永跃。赵欣向一审法院起诉请求：1．王洪威、翟占昆返还赵欣购房款875655元；2．王洪威、翟占昆给付赵欣利息351540．57元（利息以875655元为本金，自2017年3月31日起按每月2％的利率计算，暂计算至2019年7月4日，并要求计算至实际支付之日止）；3．本案诉讼费由王洪威、翟占昆承担。一审法院认定事实：2013年11月25日，内蒙古第三建筑工程有限公司第十二项目部（甲方，以下简称三建公司十二项目部）与赵欣（乙方）签订《商品房买卖协议》，约定甲方系内蒙古政协小区2号楼施工楼，获得顶账房一套，经与乙方协商达成如下买卖协议：1.该房屋位于××区东户，面积为159.21平方米（最终以房管局实际测量面积为准）；2.该房屋的每平米单价5500元，乙方于本合同签订后三日内支付全款875655元；3.待政通公司具备签署正式合同时，甲方应当协助乙方办理正式合同签署事宜；4.甲方交房时间不得晚于向其他购房人交房时间。该《商品房买卖协议》上有三建公司十二项目部公章、赵永跃代赵欣签名。2013年11月25日，三建公司十二项目部出具收据一张，载明收到赵欣交来涉案房屋购房款875655元。该收据上有三建公司十二项目部财务专用章。2014年3月31日，王洪威出具收据一张，载明收到车库款15万元，共分3次转入，交款人赵永跃。2016年7月13日，王洪威（甲方）、赵永跃（乙方）签订《协议书》，约定2016年7月12日甲乙双方就政协小区二号楼二单元二楼西户房子一事经友好协商达成如下协议：1.甲方于2016年7月20日前付给乙方该房款20万元，剩余房款和二号楼地下车库44号车位款于2016年8月30日前付清（具体款项以原始单据为准）；2.乙方于7月14日前要将该房屋内的所有东西一并清空，交甲方使用；3.甲方于7月12日付给乙方购房违约金1万元整。上述各条请甲乙双方严格遵守，如发生不履行协议现象，违约方需承担房款总价15％的违约责任。开具日期为2016年7月16日的收条载明“今收到购买赵永跃内蒙古××区东户违约金1万元。经办人：李建明。收款人：陈杰。”2016年9月22日，王洪威（甲方）、马俪、赵永跃（乙方）签订《经过双方再次协商对上述协议作如下补充》，约定：1．房款加车库款共计1025655元，甲方在10月25日前一次付清；2.若甲方违约，房屋由乙方收回交易无效；3.之前甲方己付10万元，不论房屋交易成功与否都作为甲方违约金，乙方不予退还。马俪系赵欣母亲。2016年10月25日，翟占昆作出《承诺》，载明：本公司承诺，关于政协小区2号楼2单元西户房子一事及2号楼地下车位44号车位款及违约金于2016年10月28日一次性付清。若违约乙方收回房屋及车位。该《承诺》上有翟占昆签名及捺印。2016年11月2日，三建公司十二项目部法人（甲方）、赵永跃（乙方）签订《补充协议书》，约定：1.在甲方没有履行前三次协议、三次违约的前提下，乙方最后一次给予甲方一次宽限，经甲乙双方协商，特达成最终协议；2.位于内蒙古××区东户（房屋面积159.2平米）及2号楼地下车库44号车位是乙方向甲方购买的固有财产乙方要求退购。甲方将房款到位乙方后，乙方再将购房协议、相关收据等材料交给甲方；3.甲方最晚于2016年11月30日前将房款875655元、地下车位款15万元，共计1025655元一次付清，不能再拖；4.如甲方到期不论因何原因不能按上述及以前达成的协议执行，要承担多次违约的法律责任，乙方就此保留向法院起诉的权利；5.若到期甲方违约乙方收房时，与第三方产生矛盾纠纷之后一切后果由甲方承担。该《补充协议书》上有王洪威签名及捺印。出具日期为2016年11月2日的《关于10月2日补充协议中双方争议的说明》，载明：“补充协议中提到的875655元购房款，甲方说是825655元，乙方说是875655元，经甲、乙双方（即三建公司十二项目部与赵永跃）协商一致同意最终结算时以购房收据为准和银行转款收据为准。甲方负责人：王洪威。乙方负责人：赵永跃。”2016年12月4日，三建公司十二项目部（甲方）、赵永跃（乙方）签订《内蒙古政协小区2号楼三单元2层东户（面积159.2平方米）和2号楼地下车库44号车位双方交易的最后补充协议》，约定：1.直到昨日（2016.12.3）甲方未能履行以前双方多次达成协议商定中的全部房款（共计1025655元，以收据为准），付与乙方。给乙方精神和精力上造成很大的损失和伤害，并给乙方家人和亲友间产生了诸多不和矛盾；2.乙方也考虑和理解甲方的难处，最终答应最后一次给予甲方一定延期，在上次协议商定的时间再延长12天，在12月12日之前将房屋款40％左右（40万元）一次性打入乙方账户内，剩余部分在双方商定的时间内打入乙方账户并按贷款利息支付利息。全部房款到乙方账户后，乙方把购房时所有相关手续交于甲方；3.若甲方不能按上述时间（12月12日和后商定的时间两个节点）及时打入乙方账户，乙方保留根据以前多次商定协议中规定条款追诉的权利；4.如果产生更大的纠纷，乙方将过相关法律程序解决纠纷，各自承担本方应承担的法律责任。该补充协议上有翟占昆签名及捺印。2017年3月11日，赵欣（甲方）、王洪威（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：2017年3月11日就呼市赛罕区内蒙政协小区二号楼二单元二层东户及二号楼地下车库44号车位转让交易相关情况达成以下协议。1.截止到2017年3月11日，乙方尚有875655元房款未付给甲方，给甲方精神和精力上造成很大损失和伤害，并给甲方家庭和亲友间产生了诸多不和及矛盾；2.为此，乙方愿意将内蒙古××区东户（面积138平米）的房屋抵押给甲方，按75万元抵押，并将此房全部手续办理在甲方名下。如到2017年5月31日前乙方不能将剩余款项付给甲方，此房归甲方所有。从即日起双方负责出售此房，款项优先支付所欠甲方房款，按实结算，多退少补。如房屋出售，乙方负责办理房屋的相关手续。在此期间，如该房屋发生一切经济纠纷问题，均由乙方负责，并承担法律责任；3.乙方必须在2017年3月31日前将房款20万元打入甲方账户，不能再拖。如到期不能兑现，要按剩余房款的百分之二月息给甲方支付利息。2017年3月21日，内蒙古新形置业有限责任公司（甲方、出售人）、赵欣（乙方、认购人）签订《商品房内部认购书》，约定：乙方经过充分了解，有意认购甲方开发建设的位于呼和浩特市××区商品楼，经甲、乙双方协商，达成以下协议：1.乙方认购2号楼4单元1层东户，建筑面积约136平方米（最终以房产证面积为准），总价款75万元；2.甲乙双方在签订本认购书时，乙方向甲方支付75万元，此款在签订正式（商品房买卖合同）后转为购房款。3.乙方应在按到甲方通知后七日内，到甲方处签订正式（商品房买卖合同），如果乙方要求变更买受人的名称，甲方只认可变更为乙方的直系亲属。乙方在约定的时间内不前来协商签订（商品房买卖合同），视为乙方自动放弃优先购买权利，甲方可将该物业另售他人。乙方可在30日内向甲方办理认购款退还手续，超过30日后认购款不予退还；4.乙方保证对该房屋已有充分了解，认可甲方暂未办理预售许可证等事实；5.甲乙双方如需变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。该认购书上有内蒙古新形置业有限责任公司公章及王洪威签名。新形置业公司的法定代表人为王洪威。2017年9月10日，赵欣（甲方）、王洪威（乙方）签订《关于2017年3月11日所签协议的补充协议》，约定经甲乙双方协商，乙方购买甲方呼市乌兰察布东街内蒙政协小区二号楼二单元二层东户及二号楼地下车库44号车位所欠款有关事宜达成如下补充协议：1.截止到2017年9月10日，乙方一直未能履行2017年3月11日双方达成的协议和商品房内部认购书相关内容，给甲方精神和精力上造成很大损失和伤害，并给甲方家庭和亲友间产生了诸多不和及矛盾；2.依照甲乙双方2017年3月11日签订协议，五月底位于呼市××街东户房屋归甲方所有，因乙方没有履行协议致使甲方交易此房未果。乙方愿意承担甲方交易此房违约金3万元；3.乙方必须在9月25日前将剩余房款及违约利息并打入甲方账户，不能再拖。如到期不能兑现，甲方将政协小区二号楼四单元一楼东户收回，同时乙方要承担多次违约的法律责任。一审法院依赵欣的申请，于2019年9月17日作出（2019）内0105民初6103号调查令，委托赵欣的诉讼代理人向赛罕区民政局调取王洪威、翟占昆的婚姻登记信息。呼和浩特市赛罕区民政局婚姻登记处的离婚登记信息表载明，王洪威与翟占昆于2002年8月26日登记离婚。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、赵欣支付购房款、购车位款的总金额；二、翟占昆是否应承担合同责任；三、赵欣主张利息损失的事实及法律依据。关于争议焦点一，综合本案多份协议的内容可知，赵欣与三建公司十二项目部于2013年11月25日签订《商品房买卖协议》，就一套面积为159.21平方米的顶账房曾达成房屋买卖合意。双方后续签订的多份协议中，虽所涉房屋的具体房号不一致，但双方均表示实际上指的是同一套面积为159.21平方米的房屋。2016年7月13日，赵欣代理人赵永跃与王洪威在《协议书》中，通过达成由王洪威返还房款、车位款的约定，赵欣表明了其不愿再购买房屋的意思表示。《商品房买卖协议》系赵欣与三建公司十二项目部之间签订，该协议亦写明房屋为三建公司十二项目部的顶账房，故该协议中没有房地产开发商的签字、盖章，亦属合理，赵欣后续与包括王洪威、翟占昆、三建公司十二项目部、新形置业公司等在内的多个当事人之间签订的协议中，合同签字处均有王洪威或翟占昆的签名、捺印，可认定王洪威、翟占昆对于向赵欣返还购房款、购车位款一事知悉、认可。王洪威与赵永跃在2016年9月22日签订的《经过双方再次协商对上述协议作如下补充》中，明确房款加车库款的数额为共计1025655元。王洪威与赵永跃在2016年11月2日签订的《关于10月2日补充协议中双方争议的说明》中，对房款数额产生争议，并约定最终以购房收据和银行转款收据为准进行结算。赵欣与王洪威于2017年3月11日签订《房屋转让协议》，双方对争议的房款数额确认为875655元，并约定若该房款未支付，王洪威将面积138平米的房屋一套，按75万元抵押给赵欣，如2017年5月31日前王洪威不能将剩余房款支付，此房归赵欣所有，同时约定王洪威在2017年3月31日前将20万元打入赵欣账户，如到期不能兑现，王洪威按剩余房款的百分之二月息支付利息。虽双方曾约定最终以购房收据和银行转款收据为准进行结算，但双方在后续签订的协议中，以协议条款的形式确定欠付房款数额为875655元，故可认定本案欠付赵欣的购房款、购车位款为共计875655元。关于王洪威、翟占昆提出已偿还购房款30余万元的抗辩，因其未能提供相关转款凭证或收款收条等予以佐证，故一审法院对该抗辩不予采信。关于争议焦点二，翟占昆在2016年10月25日作出的《承诺》中载明“本公司承诺”，并表示该“本公司”代表的是三建公司十二项目部或新形置业公司，但翟占昆本人并未提交相关证据证明自己是三建公司十二项目部或新形置业公司的员工，亦未能提交由上述公司出具的授权委托书，且在三建公司十二项目部与赵永跃于2016年12月4日签订的《内蒙古政协小区2号楼三单元2层东户（面积159.2平方米）和2号楼地下车库44号车位双方交易的最后补充协议》中，翟占昆签字并捺印，表明其对购房款、购车位款的数额为共计1025655元进行确认，亦对还款时间、还款数额、利息承担等进行承诺，故可认定翟占昆认可上述债务，亦对自己应履行还款义务知悉。依前所述，关于赵欣请求王洪威、翟占昆向其返还875655元的诉讼请求，一审法院认为，王洪威已明确表示自己应承担还款责任，翟占昆亦通过签订协议、作出还款承诺等方式对欠付赵欣款项及所欠数额予以认可，故王洪威、翟占昆应向赵欣返还875655元。关于争议焦点三，赵欣主张依据其与王洪威于2017年3月11日签订的《房屋转让协议》的约定计算逾期还款利息，王洪威未能依据该协议约定，于2017年3月31日前将房款20万元打入赵欣账户，王洪威应按该协议的约定向赵欣支付逾期还款利息。利息的计算应按照协议的约定，以剩余房款875655元为本金，按照每月2％的标准，自2017年3月31日起计算至实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：被告王洪威、翟占昆返还原告赵欣支付的购房款875655元并向原告赵欣支付逾期付款利息（利息以875655元为本金，按照每月2％的标准，自2017年3月31日起计算至实际支付之日止）。案件受理费15949元（赵欣已预交），由王洪威、翟占昆负担。二审中，王洪威、翟占昆举示两组新证据。证据一：立案决定书和查明通知书，拟证明：2009年王洪威被立案侦查，精神受到影响。公司和公章被查封，房屋不得出售。证据二：2016年11月2日的收条，拟证明：已退还5万元购房款。赵欣对证据一不认可，证据二5万元收条是赵永跃签的字，但是没有收到该款。翟占昆给赵永跃打了5万元借条，同日翟占昆又要求赵永跃打了5万元房屋退款收条，其实两笔款双方均未实际支付，所以没收到退款。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，综合本案多份协议内容可知，赵欣与三建公司十二项目部于2013年11月25日签订《商品房买卖协议》，就一套面积为159.21平方米的顶账房曾达成房屋买卖合意。双方后续签订的多份协议中，虽所涉房屋的具体房号不一致，但双方均表示实际上指的是同一套面积为159.21平方米的房屋。2016年7月13日，赵欣代理人赵永跃与王洪威在《协议书》中，通过达成由王洪威返还房款、车位款的约定，赵欣表明了其不愿再购买房屋的意思表示。《商品房买卖协议》系赵欣与三建公司十二项目部之间签订，该协议亦写明房屋为三建公司十二项目部的顶账房，故该协议中没有房地产开发商的签字、盖章，亦属合理，赵欣后续与包括王洪威、翟占昆、三建公司十二项目部、新形置业公司等在内的多个当事人之间签订的协议中，合同签字处均有王洪威或翟占昆的签名、捺印，可认定王洪威、翟占昆对于向赵欣返还购房款、购车位款一事知悉、认可。王洪威与赵永跃在2016年9月22日签订的《经过双方再次协商对上述协议作如下补充》中，明确房款加车库款的数额为共计1025655元。王洪威与赵永跃在2016年11月2日签订的《关于10月2日补充协议中双方争议的说明》中，对房款数额产生争议，并约定最终以购房收据和银行转款收据为准进行结算。赵欣与王洪威于2017年3月11日签订《房屋转让协议》，双方对争议的房款数额确认为875655元，并约定若该房款未支付，王洪威将面积138平米的房屋一套，按75万元抵押给赵欣，如2017年5月31日前王洪威不能将剩余房款支付，此房归赵欣所有，同时约定王洪威在2017年3月31日前将20万元打入赵欣账户，如到期不能兑现，王洪威按剩余房款的百分之二月息支付利息。虽双方曾约定最终以购房收据和银行转款收据为准进行结算，但双方在后续签订的协议中，以协议条款的形式确定欠付房款数额为875655元，故可认定本案欠付赵欣的购房款、购车位款为共计875655元。王洪威、翟占昆应向赵欣返还875655元及逾期付款利息。对于王洪威、翟占昆提出已偿还的购房款30余万元应予核减的抗辩理由。赵欣的委托诉讼代理人其父亲赵永跃认可收到35万元，但认为系对方依据双方多份协议支付的违约金。因王洪威、翟占昆未能提供证据证明30余万元的性质为购房款，故本院对其抗辩理由不予采信。对于翟占昆提出赵永跃于2016年11月2日向其出具5万元退款收条，该5万元应予核减的抗辩理由。对此，赵永跃举示同日由翟占昆向其出具的5万元借条，并称5万元收条系翟占昆出具借条之后要求赵永跃出具，双方对于该两笔款项均未实际给付。翟占昆称系其个人向赵永跃借款且未偿还该借款。本院认为，翟占昆的主张与常理不符，本院对于赵永跃主张的事实予以采纳，对翟占昆的抗辩理由不予支持。对于翟占昆提出其并非本案责任主体的抗辩理由。翟占昆在2016年10月25日作出的《承诺》中载明“本公司承诺”，并表示该“本公司”代表的是三建公司十二项目部或新形置业公司，但翟占昆本人并未提交相关证据证明自己是三建公司十二项目部或新形置业公司的员工，亦未能提交由上述公司出具的授权委托书，且在三建公司十二项目部与赵永跃于2016年12月4日签订的《内蒙古政协小区2号楼三单元2层东户（面积159．2平方米）和2号楼地下车库44号车位双方交易的最后补充协议》中，翟占昆签字并捺印，表明其对购房款、购车位款的数额为共计1025655元进行确认，亦对还款时间、还款数额、利息承担等进行承诺，故可认定翟占昆认可上述债务，亦对自己应履行还款义务知悉。故对其抗辩理由本院不予支持。综上所述，王洪威、翟占昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15949元，由王洪威、翟占昆负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年八月十日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥