辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初1131号原告：交通银行股份有限公司锦州分行，住所地辽宁省锦州市凌河区云飞街二段42号。负责人：崔岳松，该行行长。委托诉讼代理人：梁世宽，该行职员。委托诉讼代理人：宋丽,辽宁润祺律师事务所律师。被告：张楠，女，1990年11月11日出生，汉族，现职业不详，现在辽宁省盘锦市兴降台区。被告:辽宁东一房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区中山路70号。法定代表人：黄兴武，该公司总经理。委托诉讼代理人：张静，辽宁锦逸律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司锦州分行与被告张楠、辽宁东一房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司锦州分行委托诉讼代理人宋丽、梁世宽，被告辽宁东一房地产开发有限公司法定代表人的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。被告张楠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：―、判令被告张楠向原告偿还借款本金人民币165500.99元，利息21053.3元(含罚息、复利），合计186554.29元（暂至2020年05月26曰）；二判令原告在上述债权范围内对被告张楠提供的抵押房屋享有优先受偿权;三、判令被告辽宁东一房地产开发有限公司对上述债务承担连带的还款责任；四、判令二被告承担本案诉讼费及因诉讼引起的相关费用。事实与理由：2016年11月22日，原告与张楠被告签订《个人房产抵押贷款合同》，被告向原告申请房屋抵押贷款170000元，实际发放日与到期日以借据为准（即2016年12月9日起至2036年12月9日止）；贷款利率按人民银行五年以上贷款基准利率下浮10%,约定逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%,借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的,贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利（合同14.1款）。合同约定以按月等额本息还款法偿还贷款本息。双方约定抵押条款，被告张楠以其锦州市经济技术开发区房屋为借款提供抵押担保（合同22.1款）。抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用（合同6.3款）。另约定如发生争议，向贷款人所在地人民法院提起诉讼（合同第17条）。2016年12月9日，原告依约履行发放贷款义务。此后，被告张楠却未如约按期履行偿还借款本息义务，严重违约。为此原告依据《个人房产抵押贷款合同》的约定，向被告张楠发出《债务提前到期通知书》，宣布该笔贷款提前到期，要求被告张楠偿还全部贷款本息，但被告张楠至今拒不还款。另,2016年7月1日，我行与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，该协议第五条第5.2款约定:如果因为乙方(被告)工程质量的原因或因乙方延期交房……等原因致使借款人不履行还款义务的，乙方应承担相应的还款责任。截至目前，被告辽宁东一房地产开发有限公司始终未交付房屋，也未履行还款责任。故依法起诉。被告张楠未提交书面答辩意见。被告辽宁东一房地产开发有限公司辩称,被告张楠借款行为被告东一公司没有参与，所以东一公司不清楚张楠所欠本金及利息、罚息的相关情况，希望法庭在庭审过程中予以核实。原告诉讼请求中2020年5月26日之后不应当有本金，本次诉讼中本金部分已经主张，只能主张罚息、利息部分。原告对涉案房屋没有办理抵押登记，故对该房屋没有优先受偿权，抵押权预告登记不具有物权性质。类似案件在凌河法院有相关判例。无法确定张楠系因我单位所建造的楼房质量问题或者未完工而未全额交付贷款。所以，我公司不应当对本案承担连带责任。原告主张的律师费没有相关的法律依据不应当予以保护。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1、《个人房产抵押贷款合同》（复印件），证明原告与被告张楠之间存在合法有效的借款合同关系以及借款的金额以及利息等约定；2、借款凭证（复印件），证明原告向被告张楠发放借款；3、房屋所有权证、他项权证00162840（复印件），证明被告张楠以其购买房屋为该笔借款提供抵押担保；4、催收通知书、贷款提前到期通知书，证明原告通知被告张楠，该笔贷款已经提前到期；5、逾期清单，证明张楠违约情况；6、原告与被告东一公司签订的个人住房抵押贷款业务合作协议、股东大会协议，证明被告东一公司为该笔贷款承担连带担保责任；7、律师费发票，依据与张楠签订的合同14.3条。被告辽宁东一房地产开发有限公司以上证据质证意见：证据1不发表意见，因为我司不是贷款当事人所以不发表意见；证据2真实性没有意见，证明目的有意见，该证据不能体现贷款17万元实际转至被告东一公司名下；证据3没有正式的房产证，是房产的预告登记，该房屋没有正式的抵押登记，是预购商品房抵押贷款登记。所以，原告对争议房屋没有优先权，因为没有办理抵押登记；证据4真实性没有意见，请法院核实证据4是否有效的通知到被告张楠；证据5没有意见；证据6真实性没有意见，但原告没有证据证明系因延期交房所以被告张楠不缴纳房贷，所以被告张楠不履行缴纳房贷的义务不归责被告东一公司。被告辽宁东一房地产开发有限公司未提交证据。原告提交的上述证据，经本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月22日，原告交通银行股份有限公司锦州分行与被告张楠签订《个人房产抵押贷款合同》，原告同意向被告张楠发放个人贷款170000元，用于购买锦州市经济技术开发区房屋。合同约定：“贷款期限240个月，利率为五年以上中国人民银行贷款基准利率下浮10%，逾期贷款罚息利率为合同约定利率上浮50%，以按月等额本息还款法偿还贷款本息。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息，视为本合同的‘提前到期事件’。当出现‘提前到期事件’时，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用”原告于2016年12月9日向被告张楠发放贷款170000元。被告张楠于2016年12月7日为购买位于锦州市经济技术开发区房屋，办理了预告登记，预告登记证载明：预告登记权利人为张楠，预告登记义务人为辽宁东一房地产开发有限公司，房屋坐落为锦州市经济技术开发区，预告登记业务种类为预购商品房抵押登记。原告与被告张楠于2016年12月8日办理了他项权利登记，他项权证载明房屋他项权利人为交通银行股份有限公司锦州分行，房屋所有权人为张楠，房屋坐落为锦州市经济技术开发区，他项权利种类为预购商品房抵押贷款，债权数额为17万元。2016年7月1日，原告交通银行股份有限公司锦州分行（甲方）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（乙方）签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定：“为保障甲方向购房人发放的贷款的安全，在本协议签署之日，乙方应当按照本协议附件一的格式向甲方出具股东大会决议，以表明乙方股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。”同日，被告辽宁东一房地产开发有限公司向原告出具了股东会决议，决议载明：本公司同意为购买指定楼盘房屋的所有购房人向银行申请的个人住房抵押贷款承担连带保证责任。截止到2020年5月26日，被告张楠尚欠借款本金165500.99元，利息21053.3元（包括罚息、复利），合计186554.29元。另查，原告为本案支付律师费1500元。本院认为，原告交通银行股份有限公司锦州分行与被告张楠、被告辽宁东一房地产开发有限公司分别签订的《个人房产抵押贷款合同》、《个人住房抵押贷款业务合作协议》系当事人真实意思表示，不违反有关法律、法规强制性规定，合法有效。因被告张楠未按约定返还借款及支付利息，属于合同中约定的“提前到期事件”，故原告主张偿还尚欠的全部借款本金及利息的诉讼请求本院予以支持。关于原告对案涉房屋是否可以优先受偿一节。因案涉房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权,故对原告要求对案涉房产享有优先受偿权的诉求不予支持。关于原告主张被告辽宁东一房地产开发有限公司对债务承担连带还款责任的问题，《个人住房抵押贷款业务合作协议》约定：“为保障甲方向购房人发放的贷款的安全，在本协议签署之日，乙方应当按照本协议附件一的格式向甲方出具股东大会决议，以表明乙方股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。”被告辽宁东一房地产开发有限公司向原告出具的股东会决议亦载明：本公司同意为购买指定楼盘房屋的所有购房人向银行申请的个人住房抵押贷款承担连带保证责任。据此，被告辽宁东一房地产开发有限公司应对被告张楠欠付的本息承担连带责任保证。关于律师费的给付问题，因《个人房产抵押贷款合同》中约定，借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的律师费。故对原告主张的律师费，被告张楠应予以承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张楠于本判决生效之日起十五日偿还原告交通银行股份有限公司锦州分行借款本金165500.99元，利息21053.3元，合计186554.29元（以上利息计算至2020年5月26日），并支付自2020年5月27日始至借款还清之日止按双方签订的《个人房产抵押贷款合同》约定的利率标准计算的利息；二、被告辽宁东一房地产开发有限公司对本判决第一项给付内容承担连带责任保证；三、被告张楠于本判决生效之日起十日内给付原告交通银行股份有限公司锦州分行律师费1500元；四、驳回原告交通银行股份有限公司锦州分行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4031元，由被告张楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 王 宏人民陪审员 朴 钱人民陪审员 白锋镝二〇二〇年八月三十一日书 记 员 黄彦元