吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终728号上诉人（原审原告、反诉被告）：四平铁东拓华肾病医院，住所地：四平市铁东区一马路中心医院二部南侧5楼。法定代表人：牛艳。委托诉讼代理人：侯一鸣，吉林大华铭仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：文松涛，吉林大华铭仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁诗晨，1988年3月18日出生，现住四平市。委托诉讼代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凤影，女，满族，现住四平市。上诉人四平铁东拓华肾病医院（以下简称：肾病医院）因与被上诉人梁诗晨房屋租赁合同纠纷一案，不服四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肾病医院的委托诉讼代理人侯一鸣、文松涛，被上诉人梁诗晨及其委托诉讼代理人刘永学、杨凤影到庭参加诉讼，本案现已审理终结。肾病医院上诉请求：一、撤销四平市铁东区人民法院(2020）吉0303民初180号民事判决，依法改判;二、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判决认定事实不清。1.案涉房屋与实际情况严重不符。2.判决上诉人支付40万元违约金过高，明显高于上诉人给被上诉人造成的损失。3.案涉房屋供暖费18万元不应当由上诉人赔偿。在2019年11月7日，上诉人已经将本案涉诉房屋的钥匙、水、电费卡交还给了被上诉人，供暖费的支出不属于因上诉人违约给被上诉人造成的损失，不应当由上诉人承担。二、一审法院驳回原告诉讼请求适用法律错误。上诉人与被上诉人虽签订有房屋《租赁合同》，但上诉人因医院经营管理变化，已无继续租赁案涉房屋计划，如继续履行房屋《租赁合同》不仅对上诉人不公平，亦不能实现合同之目的。因此，上诉人请求二审法院纠正一审判决，判决解除双方间租赁合同。梁诗晨辩称，一、上诉人认为“案涉房屋与实际情况不符”没有约定和法律依据；二、上诉人主张“支付40万元违约金过高”所依据的事实与法律不能成立；三、上诉人认为“案涉房屋供暖费18万元不应由上诉人赔偿”没有事实根据；四、本案并不存在适用情势变更的法定条件，原审判决驳回上诉人解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求具有事实及法律依据。五、答辩人保留继续向上诉人主张因其不履行合同义务故意违约而依法应承担赔偿责任的权利。拓华肾病医院在原审法院诉称：2019年6月7日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告所有的位于四平市××区交汇处，建筑面积约为5,000平方米的（原东方霓裳百姓商场大楼）房屋，租赁期限自2019年6月15日起至2029年6月14日止。双方约定前五年每年租金为150万元，后五年每年租金为165万元。现原告接收房屋后，发现房屋存在多处问题，导致原告无法正常使用房屋。原告遂与被告协商解除房屋租赁关系，但双方无法就合同解除达成一致，故起诉至贵院，请求判决解除双方间的房屋租赁合同关系。梁诗晨在原审法院辩称，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法定的约束力，根据合同法第八条的规定，被告无权请求解除合同。同时，根据双方的约定及收款凭证的约定，抵押金必须是合同到期后即2020年6月14日支付，在设备完好、各项费用交齐的情况下才能返还。因此，主张返还抵押金没有事实和法律依据，请求法院驳回本诉原告的全部诉讼请求。梁诗晨在原审反诉请求：1.判令肾病医院赔偿因违约造成的租金损失1,125,000元及违约金40万元；2.要求继续履行合同；3.肾病医院赔偿反诉原告缴纳的合同约定由反诉被告支付的2019年度取暖费；4.诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2019年6月7日，反诉原告与反诉被告之间签订了《租赁合同》，约定反诉原告将位于四平市××区交汇处建筑面积为5,000平方米房屋出租给反诉被告。租赁期间自2019年6月15日起至2029年6月14日止，租赁期限为10年，每年租金为150万元。为帮助乙方（反诉被告）做好承租工作，在乙方按约定期限履行租赁合同的情况下，甲方（反诉原告）同意让给乙方3个月的装修时间，不计算租金，即首年度租金为112.5万元，于2019年9月14日前全部交齐。合同签订后，反诉原告按照合同约定向反诉被告交付了租赁标的物，并签订了《交接单》。现反诉被告未按照约定期限履行支付首年度租金义务，并于2019年9月3日向人民法院起诉要求解除合同，即明确表示不履行合同主要债务。根据《合同法》第八条规定，反诉原告依法主张权利。反诉被告肾病医院在原审辩称:针对反诉原告提出的造成租金损失和违约金，属于权利的重复主张，两者不能同时主张。在2019年7月10日反诉被告已经以书面形式向反诉原告明确表达不再履行双方租赁合同的意思，根据《合同法》第一百一十九条规定，反诉原告应当采取必要措施防止损失的扩大，因其没有采取措施，无权主张取暖费。一审法院查明：一、2019年6月7日原告（反诉被告）肾病医院（乙方）与被告（反诉原告）梁诗晨（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于四平市××区交汇处建筑面积为5,000平方米的（原东方霓裳百姓商场大楼）出租给乙方，租赁期限为2019年6月15日起至2029年6月14日止，租赁期限为10年。前五年租金每年为150万元，装修时间从2019年6月15日至2019年9页14日止，装修时间内，甲方同意乙方提前进入装修状态，装修期间不计算租金。合同签订时，乙方需于2019年9月14日前将应交付首年租金全部交齐到位，甲方认可后，肾病医院方可装修动工（首年租金扣除甲方让给乙方的装修3个月时间，按9个月的租金计算，应付112.5万元）。违约责任：1.乙方必须按照合同约定按时足额交付租赁费用，如未按时交付，延迟5日内（含5日）交付的，甲方有权对未交纳的租金加收10%违约金，超过10（含10日），加收未付租金总额20%的违约金，超过15日（含15日）尚未付清房租时，甲方有权解除终止租赁合同，收回租赁场所，且已收房屋租金不退。因此而造成的全部损失由乙方承担。2.本合同履行中，乙方如欲提前解除合同，应提前三个月向甲方提出书面请求，经甲方书面同意后，乙方应向甲方交纳相当于一季度租金的违约金40万元。3.合同到期前，如果甲方提前终止合同，除赔偿乙方因提前解除合同所造成的损失外，还应支付乙方一季度的违约金40万元。二、2019年6月7日，原告（反诉被告）肾病医院出具情况说明一份，内容为：1、2019年6月12日交给房主抵押金人民币10万元；2、2019年9月14日前，交给房主首年租用金115万元。2019年6月11日被告（反诉原告）梁诗晨委托代理人杨凤影出具收据一张，内容为：人民币10万元，系租赁梁诗晨大楼抵押金，合同到期后设备、设施完好各项费用无误后返还。三、2019年6月15日，原告（反诉被告）肾病医院与被告（反诉原告）梁诗晨签订交接单，交接物品为：租赁房屋的电水表、大楼所有中央空调和分机空调共26台，诺雅口腔除外；所有消防监控设施；停车场岗楼，遥控拦车杆设施。四、2019年7月10日，原告（反诉被告）肾病医院向被告（反诉原告）梁诗晨发出“关于中止租赁四平原东方霓裳百姓商场大楼的告知函”，内容为：“梁诗晨：2019年6月7日，肾病医院（乙方）与梁诗晨（甲方）就租赁四平原东方霓裳百姓商场签订了租赁合同。先就中止合同一事向甲方说明情况如下：一、乙方确定不再租赁甲方原东方霓裳百姓商场，中止租赁合作事宜，终止时截至2019年7月10日。二、乙方因与北京某家企业发生合作收购意向，是中止租赁合同的原因之一；乙方因近期资金运营发生困难，租赁后履行租赁期间所发生的各项费用有一定影响，是导致中止租赁合同的另一客观原因。三、乙方就中止租赁合作，产生的一切责任，甲乙双方可协商解决。综上所述，乙方正式提交中止租赁告知函，请甲方予以理解和谅解。收件人意见为：本人不同意终止合同，执行原合同。五、2019年7月23日原告（反诉被告）肾病医院向被告（反诉原告）梁诗晨发出“关于中止租赁四平原东方霓裳百姓商场合同赔偿处理意见”，内容为：“肾病医院（乙方）与梁诗晨（甲方）于2019年6月7日租赁四平原东方霓裳百姓商场签订了租赁合同。合同生效日期为2019年6月15日。2019年7月10日，乙方因故向甲方正式提交中止租赁告知函。按照合同约定，6月15日至9月14日期间，为合同执行的装修期，此期间不计算租赁费用。但考虑乙方已经中止了合同，并于7月10日向甲方送达了中止租赁告知函，但还是占用了甲方房产使用期25天时间。按第一年租金115万元计算，乙方同意就中止合同向甲方赔偿7.88万元作为甲方的损失费。乙方对中止合同一事，给甲方造成了短期影响，但乙方真诚向甲方提出赔偿，希望能就此事达成了解。”在送达人处，梁诗晨意见为：“梁诗晨委托代理人刘立柱，本人不同意乙方中止租赁合同，没有解除合同。乙方关于中止租赁赔偿处理意见不成立，乙方应继续履行租赁合同义务，如乙方需要提前解除租赁合同，应按租赁合同第六条2款意见，向甲方提出书面请求。”六、2019年10月21日原告（反诉被告）肾病医院向被告（反诉原告）梁诗晨发出“关于回复梁诗晨和刘立柱‘关于乙方提前解除租赁合同处理意见’的函”，内容为：甲方（出租房）：梁诗晨；委托代办人：刘立柱。接到贵方于2019年10月21日送达的“关于乙方提前解除租赁合同处理意见（以下简称意见）”，针对贵方“意见”提出的三项条款，我方提出以下建议，以求得和解：1.根据双方于2019年6月7日签订的“租赁合同”（6月15起执行），乙方已于2019年7月10日向甲方送达了“关于中止四平原东方霓裳百姓商场大楼的告知函”，从合同执行日期到中止日期时间为26天（暂按1个月计算），己方租赁期间未超过一个季度，因此，乙方认可交纳“相当于一个季度的违约金40万元”的三分之一，即13.33万元。2.根据“租赁合同”第四套第一款约定：为帮助乙方做好承租前的准备工作，甲方同意让给乙方3个月的装修时间，装修时间从2019年6月15日至2019年9月14日止，在装修期间内，甲方同意乙方提前进入装修状态，装修时间，不计算租金。因此，乙方2019年7月20日提出终止租赁合同告知函期间，正值装修期，因此属于免交租金期限时间内，所以乙方不再承担交纳租金的责任。3.乙方与甲方未达成和解协议前，乙方视送达“关于中止四平原东方霓裳百姓商场大楼的告知函”为中止合同时间，不能因甲方迟迟未履行和解过程延缓和解时间为租赁合同继续有效。七、2019年11月1日，梁诗晨为本案诉争的整栋房屋交纳供暖费共计222,032.8元。八、房屋交接协议，接收方为：刘立柱，交付方为：肾病医院；内容为：现因乙方肾病医院执意要提前中止租赁合同，不在租赁“原东方霓裳百姓商场大楼”，现因冬季取暖交费期已过，乙方不同意交大楼取暖费，影响同一楼租赁方诺雅口腔医院门诊交取暖费，不供热影响牙院门诊营业，为避免造成更大的经济损失，甲方决定先将房屋收回管理，因本合同纠纷没有解决，合同继续履行有效，所产生的纠纷，甲方已诉讼法院，按法律程序办理。时间为2019年10月30日及11月7日。一审法院认为：原告（反诉被告）肾病医院要求解除与被告（反诉原告）梁诗晨签订的房屋租赁合同，被告（反诉原告）梁诗晨在反诉中要求继续履行合同。且原告（反诉被告）肾病医院要求解除租赁合同并不符合《合同法》规定的法定解除条件，故对于原告（反诉被告）肾病医院的此项诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）梁诗晨合理的诉讼请求，本院予以保护。1.对于肾病医院占用本案诉争房屋期间的租金问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告双方签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告（反诉被告）肾病医院于2019年7月10日向被告（反诉原告）梁诗晨提出中止租赁合同，属于违约行为。由于2019年11月7日肾病医院已将本案诉争房屋的钥匙、水、电费卡交给梁诗晨，并且多次明确表示中止履行合同，双方之间的合同已经无法继续履行，因此，本院根据本案的实际情况确定双方之间的租房合同自2020年1月13日，即本案庭审之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。而本案诉争房屋至今仍在空置状态，本院考虑到案情及本案诉争房屋的空置情况，因此本案诉争房屋租金损失应确定为本案庭审之日即2020年1月13日较为合理。即肾病医院应向梁诗晨支付从2019年6月15日至2020年1月13日（共计212天）向原告支付租金，按照双方签订的《租赁合同》，双方约定2019年-2020年度租金为年租金112.5万元，因此212天的租金应为653,424.66元。因此，肾病医院理应向梁诗晨给付占用本案诉争房屋的使用租金653,424.66元。对于梁诗晨反诉要求肾病医院支付违约金40万元的反诉请求。依据双方签订的《租赁合同》约定“本合同履行中，乙方如欲提前解除合同，应提前三个月向甲方提出书面请求，经甲方书面同意后，乙方应向甲方交纳相当于一季度租金的违约金40万元”。现肾病医院明确表示提前中止租赁合同，肾病医院已经构成违约，按照《租赁合同》约定，肾病医院应向梁诗晨支付解除合同的违约金40万元。对于梁诗晨反诉要求肾病医院支付2019年-2020年度取暖费204,645.60元的请求，肾病医院认为交付的供暖费实在梁诗晨已经将房屋先行收回管理的情况下，其自行的缴纳费用，该笔费用反诉原告无权向反诉被告主张。但依据双方签订的《租赁合同》，在承租期间房屋的供暖费用由肾病医院负担。本案中，虽肾病医院一直主张中止履行合同，但梁诗晨一直要求其继续履行合同，在双方签订房屋交接协议时，梁诗晨仍主张合同继续履行有效，因此，租赁合同应继续履行，肾病医院理应向梁诗晨支付本案诉争房屋的取暖费用。在庭审中，双方对于本案诉争房屋的取暖费面积存在异议，梁诗晨主张扣除诺雅口腔医院租赁房屋的面积，肾病医院认为按照《租赁合同》计算。按照双方签订的《租赁合同》本案诉争房屋的面积约为5,000平方米，每平方米36元，共计18万元较为合理。综上，原告（反诉被告）肾病医院应支付被告（反诉原告）梁诗晨房屋租金653,424.66元、违约金40万元及供暖费18万元，共计1,233,424.66元，扣除肾病医院已支付抵押金10万元，肾病医院应向梁诗晨支付1,133,424.66元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，原审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）四平铁东肾病医院的诉讼请求。二、原告（反诉被告）四平铁东肾病医院于本判决发生法律效力后十五日内一次性给付被告（反诉原告）梁诗晨各项经济损失共计1,133,424.66元。三、驳回被告（反诉原告）梁诗晨的其他诉讼请求。经本院二审审理查明的事实与原审查明的事实相同。本院认为，一、关于讼争双方之间的房屋租赁合同是否解除以及何时解除的问题。（一）肾病医院在原审中诉请解除其与梁诗晨之间签订的《租赁合同》，在本院二审庭审期间，梁诗晨亦明确表示同意解除，故应当认定讼争双方就解除房屋租赁合同一事达成一致意见，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定。（二）梁诗晨虽系在二审庭审之日，即2020年7月16日同意解除房屋租赁合同，但是肾病医院于2019年7月10日向梁诗晨提出中止租赁合同，并于2019年9月3日向四平市铁东区人民法院起诉请求解除租赁合同，且双方的租赁合同陷入僵局，已不能实现合同目的，故原审法院根据讼争双方的实际情况酌情确定双方之间的租赁合同自原审庭审之日，即2020年1月13日解除较为妥当，且梁诗晨对此并未上诉，本院对此予以支持。但原审判决存在矛盾之处，未判决解除双方的租赁合同不妥，本院对此予以纠正。综上，本院确认肾病医院与梁诗晨之间签订的《租赁合同》自2020年1月13日起解除。二、关于案涉房屋租金的问题。（一）关于案涉房屋租金计算方式及起止时间问题。讼争双方虽于2019年6月7日签订《租赁合同》，但《租赁合同》第四项第一条约定：“为帮助乙方做好承租前的准备工作，甲方同意让给乙方3个月的装修时间，装修时间从2019年6月15日至2019年9月14日止，在装修期间内，甲方同意乙方提前进入装修状态，装修时间，不计算租金”，故应当从2019年9月15日起开始计算房屋租金，原审法院对租金的计算方式与双方的约定不符，本院予以纠正。对肾病医院并未实际占有使用过案涉房屋以及梁诗晨因肾病医院违约而造成的损失进行综合考虑，将计算案涉房屋租金截至租赁合同解除之日即2020年1月13日较为公平。（二）关于案涉房屋租金的数额问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三项第一条约定：“前五年，即自2019年6月15日起至2024年6月14日止，每年租金额为150万元人民币”，故肾病医院应当支付的案涉房屋租金493,150.68元，计算方式为：日平均租金（150万元÷365天）×120天（2019年9月15日至2020年1月13日）。三、关于肾病医院是否应支付违约金及违约金的数额问题。首先，肾病医院在讼争双方之间的房屋租赁合同存续期间单方面要求解除合同，构成违约，应当承担违约责任，即肾病医院应当向梁诗晨支付违约金；其次，关于违约金的数额问题。第一，讼争双方之间签订的《租赁合同》中第六条第2款明确约定违约金数额为40万元，该约定系双方真实意思表示，对双方当事人均应具有约束力。第二，肾病医院虽主张40万元违约金明显高于实际损失，但其并未在原审中提出，考虑到时至今日因肾病医院的违约行为导致案涉房屋仍在闲置。且因本案并未终结，梁诗晨不能将案涉房屋另行出租给他人，其不存在过错，梁诗晨的租金损失较原审庭审时仍在进一步扩大，肾病医院支付40万元违约金符合合同约定，且不存在违约金明显过高的情形，故对肾病医院的该项主张，本院不予支持。四、关于肾病医院是否应当承担案涉房屋2019年-2020年度取暖费的问题。首先，根据双方签订的《租赁合同》第五项第四条的约定：“租赁期间水、电、取暖三卡过户给乙方，费用由乙方负责”，肾病医院在租赁期间应当承担取暖费；其次，根据四平市供热缴费习惯，四平市每年在11月中旬开始供热，因此用户应当在11月中旬之前交纳取暖费。本院认定的合同解除之日为2020年1月13日，即交纳取暖费的时间在案涉租赁合同存续期间，故按照讼争双方之间的约定，肾病医院负有交纳取暖费的义务；再次，原审法院依据合同约定的案涉房屋面积及取暖费每平方米的价格酌定案涉房屋2019年-2020年度取暖费为18万元较为合理；最后，肾病医院于2019年11月7日将案涉房屋交接给梁诗晨，梁诗晨在接收房屋后仍然缴纳案涉房屋的取暖费，且其并未提交整栋楼的取暖费必须一起缴纳的充分证据，应对此承担举证不能的法律后果，即案涉房屋的取暖费属于损失扩大的部分，梁诗晨对此具有过错，故讼争双方对于该部分损失应当公平合理的分担，本院酌定肾病医院和梁诗晨各承担取暖费的50%，即9万元。肾病医院应支付梁诗晨房屋租金493,150.68元、违约金40万元及取暖费9万元，合计总数为983,150.68元。因肾病医院已向梁诗晨支付抵押金10万元，故扣除该笔款项，肾病医院应向梁诗晨支付883,150.68元。综上，肾病医院的部分上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初180号民事判决；二、原审原告四平铁东肾病医院与原审被告梁诗晨之间签订的《租赁合同》自2020年1月13日起解除；三、原审反诉被告四平铁东肾病医院于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原审反诉原告梁诗晨房屋租金、违约金及取暖费合计883,150.68元；四、驳回原审反诉原告梁诗晨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，由原审被告梁诗晨负担；原审案件反诉费4,631元，由原审反诉原告梁诗晨负担2,269元，原审反诉被告四平铁东肾病医院负担2,362元。二审案件受理费9,362元，由被上诉人梁诗晨负担4,587元，上诉人四平铁东肾病医院负担4,775元。本判决为终审判决。审判长 魏玉国审判员 谭贵林审判员 孙 鹏 二〇二〇年八月十八日（法官助理 肖茹钰书记员 袁洪双