文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初13607号原告：廖艳艳，女，1993年3月27日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：廖彪（系廖艳艳之兄），男，1991年3月17日出生，汉族，住四川省渠县。被告：吴昱昊，男，汉族，1992年4月21日出生，住四川省大竹县。原告廖艳艳与被告吴昱昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖艳艳及其委托诉讼代理人廖彪，被告吴昱昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖艳艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付房屋租赁违约金42000元，并请求法院解除该《房屋租赁合同》。2、请求法院判令被告支付原告代被告支付的水电费、气费及物管费511.6元。3、请求法院判令被告承担其破坏房屋圆床、沙发、地板、天花板电视等损失3500元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月9日，原告与被告通过第三方中介机构(重庆到家了网络科技有限公司)签订了《房屋租赁合同》，将位于重庆市渝中区民生路*号*房屋出租给了被告，合同约定租赁期限为60个月，即自2018年1月1日至2022年12月31日，双方约定每月租金3500元，支付时间是每季度提前7天支付。前期被告虽然偶尔有拖欠但后续也能够足额支付租金，2020年3月26日被告明确向原告提出退租，2020年3月29日，原告发现被告离开了出租屋，并且有意破坏了屋内的床、沙发、窗帘等物品，地板和天花板也有一定损坏。并且被告拖欠了租赁期间的电费、气费及物管费共511.6元。原告多次找被告协商房屋租赁事宜和电气费及物管费缴纳事宜，均未果。综上所述，原被告之间签订的《房屋租赁合同》为合法有效合同，根据《房屋租赁合同》第十一条约定“1、本合同到期之后，乙方承诺不带走房屋圆床、沙发、窗帘、灯具。2、合同期内，若甲方提前收回房屋或乙方提前退租，须向另一方支付违约金42000元”，现被告提前提出退租，应当支付违约金42000元，破坏原本应当留下来的圆床、沙发、灯具，被告应当承担损害责任，房屋使用期间造成的地板及天花板的损坏应由被告承担赔偿责任，被告拖欠了租赁期间的电费、气费及物管费原告已经为被告垫付，根据《房屋租赁合同》第九条第二点第二款约定，应当由被告承担该费用。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的上述请求。被告吴昱昊辩称，1、被告不应对该《房屋租赁合同》承担违约责任，且未对原告造成任何损失，原告主张被告赔偿违约金42000元不合情理，于法无据。2、该《房屋租赁合同》纠纷发生在“新型冠状病毒感染肺炎疫情”最严重的时期，属于不可抗力，且因响应国家政府的相关政策与号召，而导致合同无法全面履行。3、被告吴昱昊与原告廖艳艳之间不存在违约责任，在未与被告有任何沟通与交流协商的情况下，在租赁存续期间原告廖艳艳就已事实上收回房屋。4、原告主张所要的其他赔偿与事实不符，于法无据。5、原告主张由被告支付电费、气费及物管费511.6元。应当从被告前期缴纳的押金、剩余租金中抵扣。本院经审理认定事实如下：2017年12月9日，廖艳艳（甲方，出租人）与吴昱昊（乙方，承租人）通过第三方中介机构重庆到家了网络科技有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落于重庆市渝中区民生路*号*#房屋出租给乙方使用，用途为住宅，房屋建筑面积为74.78平方米。该房屋现有装修及设施情况以《物业交割清单》为准，甲、乙双方另有约定的除外，《物业交割清单》作为甲方按照本合同约定交付给乙方使用时和乙方在本合同租赁期满交还甲方时的验房依据。本合同约定租赁期限为60个月，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。该房屋月租金为3500元，按季度支付，支付时间是每季度提前7天支付。乙方应按约定时间向甲方支付该房屋租金，若乙方拖欠租金超过十五天，甲方有权收回该房屋，乙方须按实际使用时间交纳租金并承担相应违约责任。乙方承担该房屋租赁期内的电话费、宽带费、闭路费、水费、电费、燃气费、物业管理费及电梯费等实际使用产生的费用。因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时维修并承担所发生的的费用，若在租赁期内发生火灾、安全性事故等人为直接或间接原因造成损失的，由乙方独自承担；因不可抗力及非乙方原因造成的损失或损坏，则由甲方承担相关维修费用。乙方在租赁期内因使用需要对该房屋或屋内设施进行装修或改动的，须征得甲方同意并不得违反政府及有关部门的规定，甲方有权对装修或改动活动情况进行监督；合同期满时乙方不得移走其自行添加的结构性设施，甲方亦无需对以上设施进行补偿。…为保证在租赁期间乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方须在签订本合同并交纳首期租金的同时向甲方支付押金人民币3500元整；合同期满，若乙方不再续租且无违约情况，在乙方结清该房屋租赁期内因使用产生的所有费用后，甲方须将押金（不计息）全额退还乙方。第八条合同的终止1、租赁期满或经甲、乙双方协商一致，本合同终止。2、乙方应于归还房屋当日将房屋钥匙及正常使用状态下的《物业交割清单》中所列物品交给甲方；房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方无异议（有特殊约定的除外）。3、若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并有权向对方提出赔偿要求。第九条违约责任的界定与处理2、乙方违约的处理：（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途或一方利用该房屋进行违法活动或拖欠房租壹个月以上的，乙方须按壹个月的租金金额向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，甲方可据实追诉乙方责任，且甲方有权终止合同；（2）租赁期内乙方逾期未交电话费、宽带费、闭路费、水费、电费、燃气费、物业管理费及电梯费等费用达壹个月时，甲方有权用押金垫付上述费用，且乙方须承担由此造成的相关损失；（3）租赁期满，若乙方未能按时将房屋交还甲方，每逾期壹天，乙方须按月租金的7%向甲方支付违约金；（4）租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方须按壹个月的租金金额向甲方支付违约金。…第十一条补充约定1、本合同到期之后，乙方承诺不带走房屋内床、沙发、窗帘、灯具。2、合同期内若甲方提前收回房屋或乙方提前退租，须向另一方支付违约金42000元。（第十一条内容为手写并有双方捺印）该合同所附《物业交割清单》载明交接时家具包括茶几1个、鞋柜1个、圆床1个、电视柜1个，电器包括正常使用的创维牌电视1个、正常使用的美的牌冰箱1个、正常使用的海尔牌洗衣机1个、正常使用的长虹牌空调3个、正常使用的方太牌热水器1个、正常使用的方太牌抽油烟机和天然气灶各1个。合同签订后廖艳艳按约将案涉房屋交付给吴昱昊使用，吴昱昊缴纳了押金3500元，租金缴纳至2020年3月31日。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。2020年2月初，吴昱昊通过微信与廖艳艳沟通时表示提前退租，廖艳艳表示按合同违约押金不退，还要承担违约金，双方未能协商一致。2020年3月31日，廖艳艳收回案涉房屋。通过原告当日拍摄的案涉房屋相关照片可以看出，房屋内天花板、地板、护栏、电视机等设施物品有不同程度的损坏。庭审中，原、被告双方一致确认案涉房屋租赁合同于2020年3月31日解除。案涉房屋截至2020年3月31日尚有物业管理费225元、电费224.64元、燃气费37.96元、垃圾费24元未缴清，以上费用共计511.6元，已由原告廖艳艳垫付结清。上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋押金收条、微信聊天记录、照片、缴费记录等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，廖艳艳与吴昱昊签订的《房屋租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。法庭审理过程中，廖艳艳、吴昱昊一致认可案涉租赁合同于2020年3月31日解除，本院予以确认。关于廖艳艳主张吴昱昊承担其破坏房屋圆床、沙发、地板、天花板、电视等损失3500元的诉讼请求，根据原告举示的证据，案涉房屋相关设施及物品损坏发生在吴昱昊租赁使用案涉房屋期间，吴昱昊并未向法庭举示证据证明该损坏因不可抗力或者非乙方原因造成，按照合同约定，理应承担赔偿责任。赔偿范围以合同所附《物业交割清单》为准，超出该清单范围的沙发等物品损失本院不予支持。损坏的地板、天花板及电视机等设施及物品具体价值原告并未向法庭举示充足的证据予以证明，故本院综合考虑本案具体情况，酌定吴昱昊向廖艳艳支付房屋设施及物品损坏赔偿费用2000元。关于廖艳艳要求吴昱昊承担拖欠的物业管理费、电费、燃气费、垃圾费等相关费用的问题。廖艳艳并非收取相关费用的权利主体，但其代吴昱昊垫付了物业管理费、电费、燃气费、垃圾费等费用共计511.6元，有相关缴费记录为凭，故对该项诉讼请求本院据实予以支持。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致吴昱昊不能使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除2个月的租金。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故吴昱昊以此为由解除租赁合同并不产生合同解除的法律效力，吴昱昊单方解除合同构成违约行为，应当承担违约责任。至于违约金的数额，案涉租赁合同约定存在矛盾，第九条约定“租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方须按壹个月的租金金额向甲方支付违约金”，第十一条补充约定“合同期内若甲方提前收回房屋或乙方提前退租，须向另一方支付违约金42000元。”由于该合同系第三方中介机构提供的格式合同，第九条系格式条款，第十一条系原被告双方特别约定内容为手写并捺印，应视为对第九条内容的变更，因此，违约责任承担应以第十一条约定为准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，被告对租赁合同约定的违约金计算标准不予认可，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将吴昱昊承担的违约金定为四个月租金即14000元。折抵廖艳艳应当退还的押金3500元及免除的两个月租金7000元，吴昱昊还应当向廖艳艳支付的金额计算为14000元（违约金）+2000（损坏设施物品赔偿金）+511.6（垫付物管等费用）-3500（押金）-7000（免除两个月租金）=6011.6元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、确认原告廖艳艳与被告吴昱昊于2017年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告吴昱昊在本判决生效之日起三日内向原告廖艳艳支付6011.6元。本案受理费减半收取475元，由被告吴昱昊负担25元，原告廖艳艳负担450元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 程 斌二〇二〇年八月十二日书记员 马梦杰