安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0705民初3825号 原告:铜陵市顺新国有资产运营中心。住所地:安徽省铜陵市铜陵商城B区2008号网点，统一社会信用代码;91340700734981290U(1-1)。 法定代表人：郭登武,该中心主任。 委托诉讼代理人：孙照圣，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仰峰林，该中心工作人员。 被告:徐牧灵,男,汉族,1969年6月13日生,住安徽省铜陵市铜官区。 原告铜陵市顺新国有资产运营中心（以下简称顺新运营中心）与被告徐牧灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告铜陵市顺新国有资产运营中心的委托代理人孙照圣、仰峰林，被告徐牧灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺新运营中心诉讼请求:1、请求法院判决被告支付租金48918.85元,及逾期付款违约金5209.86元(自2019年12月26日至2020年7月25日,按日万分之五计算),合计为54128.71元;2、请求判令被告按48918.85为基数、按日万分之五承担自2020年7月26日至实际付清租金之日间的违约金;3、请求判决确认原告无需返还被告租赁保证金;4、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年7月13日,原被告签订了房屋租赁合同,合同约定,被告方承租了原告的长江西路119号10号网点房(建筑面积220平方米,年租金171600元)、长江西路建委大院2号库房(建筑面积18平方米,年租金7100元)、长江西路119号东边二层网点(建筑面积240平方米,月租金80700元)用于经营服装店,合同约定的租赁期限为2017年7月18日始至2022年7月17日止。合同还约定,被告一次性缴纳保证金分别为42900元、1775元、20175元,合计64850元;承租期限内,若提前退租,合同保证金不予退还;逾期交付租金的按天加收0.05%滞纳金。合同履行过程中,2019年12月25日,被告向原告提出提前终止合同的申请。原告同意其终止租赁合同,但其他要求按租赁合同约定办理。被告终止合同后,欠付2019年10月18日起至2019年12月25日期间租金共计48918.85元。其中:长江西路119号10号网点房欠租32361.12元;长江西路建委大院2号库房欠租金1338.93元、长江西路119号东边二层网点房15218.8元。共计48918.85元。由于被告拖欠租金未能支付,原告依法向法院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。 被告徐牧灵辩称：1、本人不是恶意拖欠租金，因本人在经营中出现重大亏损后资金困难无法继续经营，本人在没有营业空置的情况下支付了自2019年5月10日至2019年10月17日空置期间该房屋租金，至于2019年10月18日至2019年12月25日之间的租金，是本人在向原告协商终止合同并提出退还保证金申请，但原告一直不同意，双方有分歧的情况下才出现的，不是本人故意拖欠。2019年12月25日，经与原告多次协商后，本人补交了2019年7月18日至2019年10月17日三个月的租金，原告才同意终止合同，我才将房屋钥匙交给了原告，但原告没有同意退还保证金。2、本人在征得原告同意的情况下，对该房屋投入大量资金进行改建，改建共计投入55万元左右，装修又投入40万元左右，并增加了110多平米的面积才使房屋能够正常使用。终止合同后所有物业均无偿交给了原告，不是本人的本意，原告的租赁合同属于不公正的约定，租赁合同时原告起草的固定文本，不允许修改，存在不公正的霸王条款。3、希望法庭结合本案实际情况，酌情考量，判令原告退还保证金，并减免拖欠租金及拖欠租金的违约金，给予本人补偿部分改建房屋的投资。 经审理查明，2017年7月13日,原告顺新运营中心（甲方）与被告徐牧灵（乙方）签订房屋租赁合同一份,合同约定,甲方将长江西路119号10号网点(建筑面积约220m)、长江西路建委大院2号库房(建筑面积约18m)、长江西路119号东边二层网点(建筑面积约240m)出租给乙方使用。租赁期限:租赁期限为5年,从2017年7月18日至2022年7月17日止。租金标准及租金交纳方式:1、乙方一次性交纳合同保证金42900.00元、1775.00元和20175.00元合计64850.00元(年租金x25%),待合同期满后,房产及设施完好无损的情况下全额退还:如有损坏按当时市场价在押金中扣除。承租期限内若提前退租,合同保证金不退还,如在租赁期限内到政府拆迁,城市改造等事口,自公告拆迁之日起,合同自行终止,20日内无条件服从搬出。否则保证金予以没收并承担赔偿给甲方造成的经济损失责任。2、租期5年,年租金均为259400.00元,(10号年租金171600.00元;2号库房年租金7100.00元;东边二层年租金80700.00元;)每季度支付一次,首次租金与合同保证金一并交纳,以后租金于下季度,首月三日内交纳,逾期每天加收0.05%滞纳金。 乙方在承租期间内,发生下列情况之一,甲方可提前终止合同。其中,下列第1、2情况,合同保证金不予退还;下列第3情况,合同保证金冲抵。 1、乙方擅自将房屋或场地转租,分租。 2、乙方利用租房进行非法活动、损害公共利益。 3、拖欠租金达一个月。 若因以上乙方违约行为导致诉讼,乙方应承担甲方付出的包括律师代理费在内的各种合理费用。本合同未尽事宜,经双方协商再作补充规定,补充规定与本合同具有同等效力。 合同履行过程中,2019年5月10日,被告停止营业，就向向原告提出提前终止合同的请求，直至2019年12月25日被告书面申请终止租赁合同并补交了2019年7月18日至2019年10月17日期间的租金，原告法定代表人在申请上签字同意终止合同，被告将租赁房屋钥匙交给了原告。合同终止后,尚欠2019年10月18日起至2019年12月25日期间租金共计48918.85元。双方协商未果,以致成讼。 以上事实，有双方当事人身份信息、房屋租赁合同、申请、房租计算清单等证据及庭审笔录在卷佐证，可以认定。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方当事人应当依法全面履行合同义务。原告顺新运营中心与被告徐牧灵签订的《房屋租赁合同》及被告向原告提交的终止合同书面《申请》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，各方应当依约履行。原告依约交付租赁物，履行了合同义务；被告在租赁经营过程中因受市场行情等因素影响不能继续履行合同，拖欠了部分房租后，及时与原告协商沟通，要求终止合同并适当减免租金和退还保证金。被告提交的书面申请经原告法定代表人签字同意，双方于2019年12月25日终止了租赁合同的履行。合同虽然对保证金的退还作出约定：“承租期限内若提前退租,合同保证金不退还”。结合本案实际及被告在提出解约前多次与原告沟通协商并达成的终止合同意向，可视为双方对合同的协商补充约定，根据公平原则，故对原告要求被告承担逾期付款违约金及确认原告无需返还被告租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持；租赁保证金在冲抵尚欠房租款，剩余部分应退还被告即64850元-48918.65元=15931.15元。对原告要求被告支付尚欠房屋租金的诉讼请求，本院予以支持，被告徐牧灵要求退还保证金的辩解意见本院予以支持，其他辩解意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定,判决如下: 一、被告徐牧灵于本判决生效后十日内向原告铜陵市顺新国有资产运营中心支付租金48918.85元; 二、驳回原告铜陵市顺新国有资产运营中心其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1153元，减半收取576.5元，由被告徐牧灵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  查飞行 二〇二〇年八月二十七日 书记员  李曼曼 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付其他义务的，应当支付迟延履行金。