四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初2594号 原告:泸州天立物业有限公司，住所地泸州市龙马潭区南光路21号1、2号楼负1层。 统一社会信用代码：915105047298103231。 法定代表人：潘兵，董事长。 委托诉讼代理人：张力、陈一凡，男，系公司员工。 被告：尹文芳，女，汉族，1963年12月28日生，户籍地四川省宜宾市翠屏区，居住地泸州市龙马潭区。 原告泸州天立物业有限公司（以下简称物业公司）与被告物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人张力、陈一凡、被告尹文芳到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年5月15日起至2020年5月31日的物业费6337.51元及违约金2284.9元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告成立于2007年4月4日；被告系龙马潭区天立外滩1号12号楼603号的业主，其房屋建筑面积为115.62平方米。2013年5月8日，原告与被告所在小区的开发商签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告为该小区提供物业服务。2015年5月28日，原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：服务期限自2015年5月15日起；物业费收费标准住宅按每月每平方1.5元收取，每月30日前交纳当月物业费；如未按期交纳物业费，从逾期之日起按日收取拖欠费用5‰的违约金。原告为被告所在小区提供物业服务至今，被告以不当理由拒不交纳2017年5月15日至2020年5月31日的物业费6337.5元。原告经口头和书面催收未果，向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告当庭提供了原告的营业执照、被告的身份信息、《前期物业服务合同》等证据。被告提出不交纳业务费的抗辩，原告认为，业主反映的小区存在违占公共绿地、违建的问题，原告已履行了及时制止、协调和向相关职能部门报告的义务，而原告无强制干预和拆除的权利；对业主提出监控设备不能正常使用，是由于开发商的原因造成的，将及时进行维护；对业主提出存在问题的广告已撤除。被告抗辩不予交纳物业费的理由不符合合同约定和法律规定，不予认可。 被告尹文芳辩称，被告系龙马潭区天立外滩1号12号楼603号的业主，房屋建筑面积为115.62平方米是事实，未交纳2017年5月15日起至至今的物业费也是事实，但未交纳的实际金额需经双方确认。对原告请求支付违约金2284.9元不予认同。被告作为业主享受物业服务企业提供的物业服务，按期交纳物业费是业主的义务。但被告未按期交纳物业费的理由如下：1、该小区一、二期业主入住第一、第二年的物业费，开发商承诺由其承担，业主不承担。2、开发商承诺的室内安防设施中“主卧配紧急报警器”和“楼宇彩色对讲可视对讲系统”未完善，造成业主人身及财产安全得不到保障。3、对小区内监控设备、电梯等公共设施出现故障不及时维护，造成安全隐患。4、环境卫生差，绿化带和花草树木不及时维护；5、对业主反映的小区存在违占公共绿化地，任意设置有毒有害的广告牌等问题，原告不及时制止和加强管理，致使小区公共绿化地带被损毁，危及业主健康；6、原告对小区公共收益不定期公布，致使业主权益受到侵害。由于原告提供的物业服务质量未达到合同约定和法律规定，致使业主未能享受到等值的服务，待物业公司将存在的问题整改，以及给业主造成的损失作出妥善解决后，再一并清算交纳物业费。请求依法处理 本院认为，根据《物业管理条例》第二条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对服务及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。业主与物业服务企业原本是互利共赢、相互依赖、共生共荣的合作关系，但现实中由于双方对物业服务概念的理解偏差导致诉求偏差，引发了许多不可调和的矛盾和纷争。究其原因，主要体现为：一、物业公司在物业服务的质量上不能达到业主的要求，对业户反映的问题没有及时回应和解决，与业主之间缺乏沟通和理解，长久以往，业主对物业服务企业不信任和不满情绪日趋加剧，日积月累形成恶性循环。二、业主对物业服务的要求与合同约定范围以及物业费交纳标准不匹配，业主对物业服务质量存在不满，有的业主以不交或拖欠物业费作为权利维护的方式，长期不缴纳物业费，导致物业费收支不平衡，不能维持正常有效运转，影响服务质量。三、业主与物业公司之间的配合不能有效统一，对乱停乱放、乱搭乱建等违规问题不服从管理，甚至对抗，导致物业管理无法到位，致使其他业主对物业服务企业满意，并因此为由不交纳物业费。四、业主主人翁意识淡泊，不关心公共事务，小区业主难以召开业主大会形成有效的决定，也不能选举出业主委员会维护小区业主权益，有业主委员会的，也可能存在业主和业委会之间的矛盾，使业主的维权之路充满艰难。人民法院审理物业服务纠纷案件，应以维护小区安定团结以及大多数业主的合法权益为着力点，通过诉讼，敦促物业公司提高物业服务质量，倡导合法维护权益的法治意识。首先，业主与物业服务企业应当明确双方的法律关系和地位。业主是物业的所有权人，是物业管理区域内执行监督管理的重要责任主体。物业服务企业是按照合同提供服务及其对配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的服务主体。物业服务企业与业主不是管理者与被管理者的角色，业主与物业服务企业也不是“主人”与“仆人”的关系。业主与物业服务企业是通过物业服务合同建立的平等的民事主体关系，是一种互利共赢、共生共荣的合作关系。其次，物业服务企业的人员要高度负责，转变服务观念，不断提升自身的综合素质和管理能力。物业服务企业正确认识管理与服务的关系，物业管理的本质是服务，通过不断强化自身建设和规范自己日常经营管理行为，提升服务水平和意识，开展与业主的访谈，倾听业主的合理诉求和建议，加强与业主的沟通和人文关怀，充分采取人性化、灵活性的方式处理具体问题。对于业主反映即使不属于自身服务范围和权利能力所解决的问题，应当给予业主及时正面的回应，并积极协助业主与应当承担责任的责任主体协商解决存在的问题。第三，业主应当转变观念。1、物业服务企业提供物业服务是有偿的，它是市场经济条件下提供的商品，业主享受服务的同时，需要支付对等的费用。交纳物业费是业主履行合同的义务。2、业主要分清事件的责任主体，物业服务企业提供服务的范围是根据合同约定和法律规定的。对于社会的不良现象（如违建违占、住宅改为经营性用房等行为）；政府的监管管理；相关政策的滞后和不合理；开发商的违规操作和工程质量；道路、交通、电信设施设备的不配套等问题，绝大多数不是物业服务企业的直接服务和责任范围，物业服务企业虽然有协调解决的责任，但不是承担责任主体，不应当将矛盾和责任转嫁到物业服务企业身上，也不能作为拒不交纳物业费的借口。3、业主要树立公共意识和自我约束能力。有时业主的言行，出于对自己既得利益的考虑，没有顾及到全体业主的整体利益，以及企业服务企业的利益，而影响物业服务企业的工作开展。业主在享受服务的同时，要接受物业服务企业的有序管理，因为良好的服务需要通过有序的管理来实现，没有管理也谈不上服务。总之，业主与物业服务企业是相互依存、相辅相成的关系，分则两害，和则两利，才能实现互利双赢。 结合上述观点，对本案争议的焦点即“被告是否应当交纳物业费和支付违约金”作如下评述：被告对未交纳2017年5月15日至2020年5月30日期间的物业费无异议，本院依法予以确认。原告与被告于2015年5月28日签订了《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主已经接受原告所提供的物业服务，应当按合同约定按期交纳物业费。本院依照《前期物业服务合同》约定的物业费标准每月每平方1.5元，以及被告物业建筑面积为115.62平方米，依法确认被告应支付自2017月5月15日起至2020年5月31日的物业费为6335.98元（1.5元/平方米/月×115.62平方米×36个月+1.5元/平方米/月×115.62平方米÷30天/月×16天）。原告按照合同的约定为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主已经接受原告所提供的物业服务后，不按合同约定按期交纳物业费，被告虽然构成违约，但事出有因，即原告的物业服务存在瑕疵。故对原告请求被告支付违约金的主张，在充分考量被告的违约程度，以及利于原、被告今后对物业服务合同的顺利履行，本院不予支持。被告如果认为物业公司、开发商或其他人存在侵害其合法权益的行为，可以另行主张权利，其作为抗辩不交纳物业费的理由不成立，本院不予采纳。 原、被告通过本案诉讼是为了化解分歧，减少博弈。原告应当明确自身所存在的服务瑕疵，进一步改善服务理念，提升服务质量和水平。原告在今后提供物业服务过程中，对小区业主提出的合理化意见和建议，要及时与业主委员会和业主沟通，及时给予回应，共同维护小区业主和物业公司各自权益。作为小区业主应当自觉遵守法律、法规、管理公约，树立公共意识和提高自我约束能力。物业服务企业为业主提供贴心有价值的服务，增强与业主之间的沟通交流，提高管理品质及服务水平，让业主感受物业服务人员贴心服务的点点滴滴，被业主接受，赢得业主的满意是物业服务企业永远追求的目标；业主及时交纳物业费是业主的义务，也是物业服务企业正常运转的根本保障。双方是平等互利、相互依赖的关系，双方要和睦相处，携手共进，创建和谐、文明的人居环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告尹文芳于本判决生效之日起五日内支付原告泸州天立物业有限公司自2017年5月15日起至2020年5月31日止的物业费6335.98元。 二、驳回原告泸州天立物业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告尹文芳负担（限于本判决生效之日起五日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判员  王全贵 二〇二〇年八月十日 书记员  李洁娜