安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初4125号 原告:碧桂园生活服务集团股份有限公司中庙分公司，住所地安徽省巢湖市中庙镇碧桂园凤栖湖畔一街三幢，统一社会信用代码91340100675853044G。 负责人:吴爱峰，区域总经理。 委托诉讼代理人：饶书瑭，公司员工。 委托诉讼代理人：许美倩，公司员工。 被告:吕强,男,1959年1月19日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区，现住合肥市包河区。 委托诉讼代理人：倪君，安徽卓邦律师事务所律师。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司中庙分公司与被告吕强物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司中庙分公司委托诉讼代理人饶书瑭、许美倩，被告吕强及其委托诉讼代理人倪君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司中庙分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费,暂计至2020年4月的物业服务费共计4242.88元；2、请求法院判令被告以当月所欠服务费为计算基数,按照3‰标准计算并支付违约金,至被告付清服务费之日止,暂计至2020年4月13日的违约金数额为2583.2元；3、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告于2010年12月1日购买中庙碧桂园云林水岸苑二街六幢二号的商品房,属于原告管理的物业服务区域范围,并于与原告签订了《中庙碧桂园前期物业服务协议》,根据协议约定,被告应当于每月30日前向原告支付物业服务费265.18元,逾期支付的3‰向原告支付违约金。被告于2019年1月开始拖欠原告物业服务费,至2020年4月拖欠的款项已经达6826.08元。 被告吕强辩称，1.原告诉讼主体有问题，不是适格的诉讼主体，原告的分公司作为经营主体诉讼违反了相关法律规定，按照法律规定，只有公司才能独立承担义务享有权利，原告没有诉讼主体资格，2.被告并没有差欠物业费，被告是2010年拿房，在没有使用的几年间都交了物业管理费，物业缴纳的情况是2010年到2019年，2021年到2022年都缴纳了物业费，还是在原告没有提供服务的情况下缴纳的，3.被告拿房之后房屋多处渗漏并多次报修，原告都置之不理，配备的管家不管事，被告多次找原告，原告的态度不维修不问事不协调解决，直至被告自己在装修房屋时，暂时对室内进行了防渗水处理，花费了12000元，被告认为12000元应当由原告承担，承担一半也可以，原告不同意，被告无奈“欠缴”了物业费4428元，4.原告如果具备诉讼主体资格，可以起诉被告，对被告来说是不公平的，被告在2010年拿房之后，一直未差欠物业费，但据被告了解，同园区其他别墅业主从来没缴纳物业费的，这次也不是被告，前期没有缴物业费的业主在装修时自己处理了渗漏部分，原告也同意前期物业费折抵维修费，所以原告起诉被告没有做到公平原则，原告宣传的拎包入住并提供五星级的服务与事实不符，请求法院裁定不予受理或驳回原告的诉请。 经审理查明：被告吕强是中庙碧桂园云林水岸苑二65幢2号商品房的业主。2009年10月11日，被告吕强与广东碧桂园物业管理有限公司巢湖中庙分公司签订《碧桂园滨湖城前期物业服务协议》一份，合同约定由原告向被告提供物业管理服务。综合服务费按物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和），按每月每平方米1元计收。案涉房屋的套内建筑面积为142.19㎡、公用分摊建筑面积为5.12㎡,合计该物业房屋建筑面积为147.31㎡，花园面积为214㎡，物业综合服务费应,265.2元／月。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异以房管部门的最终测绘面积为准。同时约定被告逾期交纳物业综合服务费的，从逾期之日起每日按应付物业综合服务费3‰交纳违约金等内容。被告吕强自2019年1月始未缴纳物业服务费用，原告多次催缴未果，致原告诉讼。 另约定原告提供服务内容为：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道；2、共用设施设备的运行；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备；4、公共文体康乐场所及设施设备的维护和管理服务，包括本园区内的公共文化体育场所、公园及有关设施设备；5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊；6、公共环境卫生的管理服务；7、交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；9、装饰装修管理服务；10、社区文化工作的管理服务；11、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方（被告）及该物业使用人的档案管理服务。 另查明:广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖中庙分公司于2019年5月13日变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司中庙分公司，于2020年7月17日变更名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司中庙分公司。 再查明，自收房开始因房屋普遍存在漏水问题，被告曾多次向原告主张过维修或要求其向开发商协调维修，但原告一直置之不理，原告物业服务不到位。 上述事实，有原告陈述及提供的书证，在卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为：广东碧桂园物业管理集团有限公司中庙分公司与被告吕强之间的《碧桂园滨湖城前期物业服务协议》依法成立，现广东碧桂园物业管理集团有限公司中庙分公司名称依法变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司中庙分公司，原告诉讼主体适格，故原告按照合同约定履行了物业服务义务,被告应按照合同约定的数额向原告缴纳物业综合服务费，现原告主张按265.18元／月计算物业综合服务费，低于合同约定的标准，本院予以认定。被告吕强自2019年1月始即未缴纳物业综合服务费，故被告差欠的2019年1月至2020年4月的物业综合服务费为4242.88元（265.18元/月×16个月）。根据被告所举证据，可以认定原告未严格履行物业服务义务，提供的物业服务质量存在瑕疵；为平衡双方的权利义务关系，本院酌情认定被告按合同约定标准的90%向原告支付物业服务费，故被告仍应给付的物业费为3818.59元（4242.88×90%），原告主张的物业服务费超过部分及违约金，本院不予支持。 审理过程中，本院注意到案涉小区业主与物业双方矛盾较尖锐，需要向双方阐明的是，物业公司的经营范围主要是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，可主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司亦应就存在的问题认真整改，不断提高服务水平。如服务质量长期达不到相关标准时业主亦可通过合法途径向相关监管部门投诉，要求对物业服务活动进行监督和管理。业主也可积极成立业主大会并选举业主委员会，对物业服务质量进行长期有效的监督，对共用物权进行合法维权，或依法选聘并更换物业服务单位。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告吕强于本判决生效之日起五日内给付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司中庙分公司2019年1月至2020年4月期间的物业综合服务费3818.59元； 二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司中庙分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，本院减半收取25元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司中庙分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  花洁 二〇二〇年八月二十七日 法官助理唐玉 书记员刘庆子 附：本判决所依据法律原文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。