吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初1541号原告：关永祥，男，蒙古族，1960年10月26日出生，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：胡刚宁，吉林圣力律师事务所律师。被告：吉林市恒大永盛房地产开发有限公司。法定代表人：胡志宽。委托诉讼代理人：王一丰，该公司法务人员。被告：恒大地产集团长春有限公司。法定代表人：高燕。委托诉讼代理人：赵迎迎，该公司法务人员。原告关永祥与被告吉林市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称：吉林恒大公司）、被告恒大地产集团长春有限公司（以下简称：恒大长春公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关永祥委托诉讼代理人胡刚宁、被告吉林恒大公司委托诉讼代理人王一丰、被告恒大长春公司委托诉讼代理人赵迎迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关永祥向本院提出诉讼请求：1、判令吉林恒大公司退还原告448,634元购房款；2、判令被告吉林恒大公司以448,634元为基数向原告给付自2019年12月25日起至退还之日止的利息，标准按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算，暂计至2020年3月25日（448,634元×4.05%/12×3=4,542元）；3、判令恒大长春公司对上列本、息承担连带责任；4.诉讼费由吉林恒大公司、恒大长春公司承担。2017年9月4日，原告与吉林恒大公司签署商品房认购书，购买其承建的吉林××府房屋，并于当日向吉林恒大公司交付首期购房款448,634元。2019年12月25日，吉林恒大公司通知解除与原告的认购书，并另行销售该房屋。原告认为，吉林恒大公司既然另行销售案涉房屋，就应退还原告交纳的购房款，占有不还无依据，恒大长春公司系吉林恒大公司的股东，应承担连带责任。此请求协商未果，诉请评判。被告吉林恒大公司辩称，一、我公司不同意支付原告购房款及利息。双方于2017年9月4日签订《商品房认购书》。付款方式选择按揭贷款，但认购书签订后原告并未如期办理完毕银行按揭贷款手续，且未如期按认购书约定期限交纳剩余房款及签订《商品房买卖合同》。虽经答辩人多次催告，原告仍未如期履行，其行为已经构成违约。根据认购书第五条之约定，买受人出现上述行为即视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，出卖人无须通知买受人，可另行销售该房屋。二、关于诉讼费用，本案中答辩人无任何违约行为，合同的解除系因原告未及时办理相关手续及支付后续房款所致，故涉诉产生的费用应由原告承担。恒大长春公司辩称，1、恒大长春公司和吉林恒大公司是两个独立的法人，在法律上是分别有独立诉讼地位的；2、根据原告与吉林恒大公司签订的认购书，合同是有相对性的，与我公司无关，因此请求驳回对我公司诉请。吉林恒大公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉原告与反诉被告签订的《吉林·恒大华府商品房认购书》于2019年12月25日解除；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金448,634元；3、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年9月4日反诉原告与反诉被告签订《商品房认购书》，约定反诉被告购买吉林××府房，建筑面积371.55平方米，总价款1,468,634元整，选择付款方式为按揭贷款。反诉被告于2017年9月4日支付首期款448,634元，余款102万元由银行提供按揭贷款。但认购书签订后反诉被告并未如期办理完毕银行按揭贷款手续，且未如期按认购书约定交纳剩余房款及签订《商品房买卖合同》。虽经反诉原告多次催告，反诉被告仍未如期履行。根据《认购书》第五条约定，反诉被告需在约定的付款方式和期限内支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。综上，反诉原告为维护合法权益特提起诉讼，请求贵院依法判决，维护反诉原告的合法权益。关永祥对吉林恒大公司的反诉辩称，反诉人的反诉请求不能成立，应予驳回。1、反诉人“《吉林·恒大华府商品房认购书》2019年12月25日解除”之请求，被反诉人无异议，正是基于反诉人的解除合同通知书，被反诉人提起本诉诉请，要求“反诉人立即退还448,634元购房款”；2、被反诉人并不认同“被反诉人支付违约金448,634元”之诉请。反诉人本项请求的依据为自身提供的《吉林·恒大华府商品房认购书》，该认购书系反诉人提供且手填部分亦是该公司工作人员预先填写，其上约定的“支付首期房款”、“办结银行按揭贷款”、“签订商品房买卖合同”等时间，在签订时即已经过，那么所列内容就不明确。被反诉人“必须在约定的付款方式和期限内到吉林市××区销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，反诉人无须通知被反诉人，可另行销售该房屋”之言辞视为约定不明。违约责任的前提是一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，因案涉认购书约定不明，合同法第107条在本案中不能适用，反诉人本项诉请不能成立；3、反诉人不承担反诉费的前提系反诉请求获得支持，否则应自行承担。长春恒大公司对吉林恒大公司的反诉辩称，与我公司无关。本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，作为甲方的吉林恒大公司与作为乙方的关永祥签订《吉林·恒大华府商品房认购书》，该认购书中约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购吉林××府房，该商品房建筑面积共436.02平方米，其中，套内建筑面积371.55平方米，选择毛坯交付标准，获41.57优惠后，按建筑面积计算，单价为3,368.27元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为3,952.72元/㎡。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择按揭付款（商业贷款）方式付款，乙方须于2016年7月29日前支付首期房款430,590元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款（即102万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2017年7月27日前（最长不超过缴纳首期款后5日内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清……五、乙方必须在约定的付款方式和付款期限内到吉林市××区销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。同日，关永祥向吉林恒大公司交付首期购房款448,634元。2019年12月25日，吉林恒大公司向关永祥发出《通知》，该通知载明，关永祥先生，阁下于2017年9月4日与我司签订了《吉林恒大华府商品房认购书》（编号：0001716，以下简称认购书），认购了吉林××府单位。依据认购书，阁下须于2016年7月29日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付购房款，否则视为阁下单方解除本认购书，所付款项不予退还，我司无需通知乙方，可另行销售该房屋。截止通知书寄发之日，阁下已逾期数日未完全履行认购书所负义务，已违反了认购书的约定。有鉴于此，我司再次通知阁下：我司已按认购书的约定，阁下所付款项不予退还，另行销售该房屋。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《吉林·恒大华府商品房认购书》、收据、吉林恒大公司通知、函及邮寄回执。以上证据经当事人质证及本院认证，真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。本院认为，本案中，关永祥与吉林恒大公司签订的《吉林·恒大华府商品房认购书》，系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。对于关永祥的本诉请求：1、关于关永祥要求吉林恒大公司退还其448,634元购房款的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审中，关永祥与吉林恒大公司均认可《吉林·恒大华府商品房认购书》于2019年12月25日解除，本院对双方之间协商一致解除《吉林·恒大华府商品房认购书》的事实予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因《吉林·恒大华府商品房认购书》并未约定关永祥向吉林恒大公司交付448,634元系定金，且在庭审中双方对关永祥交付的448,634元均认定为首期购房款，吉林恒大公司无权没收关永祥支付的首期购房款448,634元，《吉林·恒大华府商品房认购书》解除后，吉林恒大公司应将448,634元返还给关永祥，故关于关永祥的该项诉请，本院予以支持；2、关于关永祥要求吉林恒大公司支付以448,634元为基数，自2019年12月25日起至退还之日止，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计付利息的诉请，因关永祥与吉林恒大公司一致同意解除《吉林·恒大华府商品房认购书》，但双方未就购房款返还事宜达成合意，且关永祥未向本院提供证据证明吉林恒大公司对《吉林·恒大华府商品房认购书》的解除存在过错，吉林恒大公司无须向关永祥支付利息，故关于关永祥的该项诉请，本院不予支持；3、关于关永祥要求恒大长春公司承担连带责任的诉请，根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款的规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”本案中，恒大长春公司仅为吉林恒大公司的股东，其与关永祥之间并无合同关系，故无须承担连带责任。对于吉林恒大公司的反诉请求：1、关于吉林恒大公司请求确认其与关永祥签订的《吉林·恒大华府商品房认购书》于2019年12月25日解除的诉请，如前所述，双方对该认购书已合意解除，故对吉林恒大公司该项诉请，予以支持；2、关于吉林恒大公司请求关永祥向其支付违约金448,634元的诉请，因吉林恒大公司与关永祥于2017年9月4日签订的《吉林·恒大华府商品房认购书》中约定，关永祥应于2016年7月29日前支付首期购房款430,590元，并需在2017年7月27日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，该认购书中约定的缴纳首付款的时间及办理按揭贷款手续的时间均在签订认购书之前，关永祥无法按照该认定书中的约定履行义务，且吉林恒大公司亦未提供其他证据证明关永祥存在其他违约行为，故吉林恒大公司要求关永祥向其支付违约金448,634元的请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）关永祥与被告（反诉原告）吉林市恒大永盛房地产开发有限公司签订的《吉林恒大华府商品房认购书》（编号：0001716）于2019年12月25日解除；二、被告（反诉原告）吉林市恒大永盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告（反诉被告）关永祥首期购房款448,634元；三、驳回原告（反诉被告）关永祥的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吉林市恒大永盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,015元，反诉案件受理费4,015元，由被告（反诉原告）吉林市恒大永盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 邵明强二○二○年八月二十日书记员 程洪月