山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7667号上诉人（原审被告）：高希美，女，1957年9月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭平（系高希美之女），住深圳市。委托诉讼代理人：倪伟夫，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：**飞，男，1985年10月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王新，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹凤，山东睿扬律师事务所实习律师。上诉人高希美因与被上诉人**飞房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。高希美上诉请求：1.请求撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初3414号民事判决或发回重审；2、本案一、二审案件受理费、保全费、律师费由**飞承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉房屋首付款为54万元不当，证据显示双方实际约定的首付比例为总房款的30%，一审法院的该认定违背了双方的缔约本意。1.虽然房屋买卖合同约定贷款金额为154万元，但合同并未明确房屋首付款为54万，不能片面或想当然地理解首付款数额就是房款208万-贷款额154万=54万。通过高希美与**飞2019年6月10日16：35的微信、2019年6月9日**飞与高希美、6月15日**飞与郭平、6月30日张瑞英与郭平的电话录音等系列证据，足以表明双方在缔约之初便约定房屋首付款比例为房款30%的事实。高希美要用首付款来偿清剩余房贷解除抵押，如果首付款不足将影响房屋解押，这一点**飞完全知晓且已同意再补足剩余8.4万元。合同约定贷款额为154万元系**飞出于“高评高贷”的目的。2.在双方交涉期间，高希美和**飞首次通话之后都是郭平在和**飞磋商，**飞在之后的沟通中对此也从未提出异议，双方行为表明均认可郭平的代理身份，所以一审法院认定双方关于首付款变更事宜的磋商并非高希美本人显属不当。二、双方在交涉中就首付款增加已达成一致，双方最终争议问题是无法达成补充协议，这是合同无法履行的根本原因。鉴于案涉房屋需要用首付款来解押，后续的网签、解押注销、贷款等事宜都和首付问题相关，首付足够则合同后续事宜不存在履行障碍。根据**飞与高希美女儿郭平2019年6月16日、6月30日、7月12日、7月13日的微信聊天记录，显示出双方就增加首付款、补足剩余8.4万元的问题进行了多次、充分地沟通。在双方聊天中，**飞多次明确表态同意首付付够30%，并主动承诺双方见面后先付款再办网签，对此高希美也表示同意，双方遂约定在2019年7月13日下午三点半见面办理，至此双方对首付30%已达成一致。双方本应遵守承诺，但微信记录显示，在当日11点时候**飞突然又向高希美提出增加签订补充协议，显然**飞未遵守之前达成一致的约定，违反了诚实守信原则。是**飞的原因导致合同无法履行，高希美不存在违约行为。三、**飞解除合同的事由缺乏合同及法律依据，解除行为也不符合法定程序，一审法院适用法律不当。1.**飞在一审中称其在2019年6月30日12：31分的双方微信聊天中已向高希美发出催告，但微信显示，催告后对于增加首付双方于2019年7月12日已达成一致，并约定2019年7月13日下午三点半见面办理，高希美通过行为已表明同意履行催告内容，而签订补充协议并不属于高希美的合同义务，所以高希美拒签并不违反或超越**飞先前的催告要求与合同范围。2.签订补充协议是**飞在发出催告后又提出的新要求，证据显示高希美在2019年7月13日表态拒签后直到2019年8月8日双方在微信中仍在协商，而**飞在此期间并未依法向高希美发出催告在合理期限内履行的通知。四、房屋解押的障碍在上诉期间已消除，合同在法律和事实上都具备了继续履行的条件，解除合同欠缺合理性。1.一审法院认定高希美未能提供房产证原件，房屋无法解押，导致合同在客观上不能网签过户。房产证原件虽在中介处但并非无法取得，更重要的是高希美已经用**飞的54万偿清了贷款，办结了银行解押手续，完成解押注销仅剩一步之遥，并非完全无法实现合同目的。如果最终判定合同解除，则双方会面临着高希美无力返还54万元、案涉房屋贷款偿清失去意义甚至拍卖还债的诸多连锁影响，这对双方造成的损失将远远超出合同的违约责任。2.目前高希美已申请房产证挂失，合同具备了继续履行的现实条件，从鼓励交易、维护交易秩序、实现双方缔约目的等方面，支持双方继续履行合同相对解除后果更具积极意义。**飞辩称，一、高希美称合同并未约定首付款金额与事实不符。《房屋买卖居间合同》约定涉案房屋交易价格为208万元，拟定贷款金额为154万元，第六条B款第2项约定“乙方应于2019年6月9日前支付除乙方贷款申请额之外的剩余房款，即首期房款（已付定金转为房款）。”根据该条约定，首期房款为房屋总价208万减去贷款申请额154万等于54万。在一审庭审过程中，法官询问高希美合同约定的首付款是多少，高希美回答54万，高希美在上诉状中又称“合同并未明确房屋首付款为54万”，高希美的说法前后自相矛盾。二、高希美、**飞对变更首付款未能达成一致，涉案合同并未变更。**飞对支付8.4万元是存在前提的，只有高希美进行撤押、与**飞办理网签后，**飞才同意多支付8.4万元购房款。首付款的变更不仅要对数额进行协商，双方还要对支付条件、支付时间、支付方式等重新协商。高希美刻意强调金额，忽视实际履行问题，以偏概全的理解双方的磋商。事实上，直至2019年8月8日高希美也一直就如何履行8.4万元的支付问题不间断的在进行协商，始终未能达成一致意见。高希美称双方在2019年7月13日就对首付30%的履行达成一致，双方争议问题是无法达成《补充协议》，对此**飞不予认可。按照高希美的逻辑，7月13日**飞约高希美去中介处见面，而高希美始终避而不见，则违约方仍是拒绝出面的高希美，违约主体并未发生改变。另外高希美提交的2019年8月8日的微信聊天记录可以显示，郭平提出了关于8.4万的支付方式，即剩余八万多可以在网签、银行面签和过户这三个步骤的时候分三次支付，过户前让**飞向高希美出具欠条等等，并让**飞考虑一下。直至8月8日，高希美还在对合同变更事宜进行协商，且双方未能达成一致意见，而并非高希美所称是**飞提出增加签订《补充协议》的原因导致合同无法履行。高希美选择性的看待磋商过程，忽视**飞支付8.4万元的前置条件，高希美的上诉理由不能成立。三、如果高希美需要62.4万元进行解押，那在合同签订之初就写明首付62.4万元，贷款145.6万元即可。在一审庭审中，高希美当庭出具了两份房贷结清的证明，高希美在2019年6月13日一次性对两套房产进行了解押，证明高希美有经济能力对涉案房产进行解押，并不缺所谓的8.4万元的首付款差额。高希美拿着**飞的54万元对涉案房屋进行还贷后，不仅拒不撤押让合同无法履行，还要求**飞支付8.4万元，想要变相提高房价，高希美的行为是严重的违约行为，**飞有权解除房屋买卖合同。无论首付款是否变更，高希美的行为都已构成根本违约。四、高希美拒绝配合**飞办理银行面签。无论是根据合同约定，还是根据高希美提交的录音、微信聊天记录中的内容，均可以看出，高希美对**飞贷款154万元这一事实均无争议。根据合同第六条B款第3项之约定，高希美应在收到购房首付款后3个工作日内配合**飞做银行面签。申请购房贷款需要双方共同去银行办理手续，多处都需要房主签名，否则**飞无法办理银行贷款，而高希美怠于履行该项合同义务。无论首付款是否变更为62.4万元，贷款金额154万都不曾发生变化，都不影响高希美协助配合**飞办理银行网签手续。高希美的行为构成违约，符合合同第四条第二款中“由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照合同第八条规定追究违约方责任”。高希美拒不配合办理银行面签的行为致使合同目的无法实现，**飞有权解除合同并要求高希美承担违约责任。高希美未在2019年6月19日前撤押。根据**飞提交的房屋权属状况信息及庭审记录可知，高希美一直未办理撤押，涉案房产一直处于抵押状态中。高希美当庭出具不动产抵押注销登记证明，也说明高希美可以随时撤押却拒绝撤押，是严重的违约行为。2020年3月17日**飞去查询涉案房屋抵押登记情况的时候，房屋权属状况信息上的抵押情况显示“债务履行期限：2016-09-0700:00:00-2019-09-0600:00:00”，说明高希美在2019年9月6日就成功办理了撤押手续，这与高希美自称因为没有房产证原件而办不了撤押手续自相矛盾。另外高希美一直称其违约系因拿不到房产证的原因，并已申请房产证挂失，为什么要在一审宣判后才去挂失房产证。**飞向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令高希美返还购房首付款54万元；3.判令高希美支付违约金（以54万元为基数，按照年利率24%，自2019年6月12日起计算至高希美实际付清之日止）；4判令高希美支付律师费33500元；5.本案案件受理费、财产保全费、诉讼财产保全责任保险费1360元均由高希美承担。一审法院认定事实：2019年5月26日，高希美（甲方）、**飞（乙方）、济南中合房地产经纪有限公司（丙方）三方签订《房屋买卖居间合同》（编号：ZH0000140）。合同约定：甲方向乙方出售坐落于济南市历城区花园路101号海蔚广场x号楼xxxx号（房产证号：济房权证历城字第xxxx号）的房产；涉案房屋建筑面积113.07平方米，总价208万元，拟定贷款金额为154万元，乙方在签订合同当日向甲方支付5万元定金，乙方于2019年6月9日前支付除乙方贷款申请额之外的剩余房款，即首期房款（已付定金转为房款），乙方首付款用于甲方撤押，甲方在收到购房首付款后3个工作日内，应当积极配合乙方做银行面签；甲方应于2019年6月19日前办理完抵押注销手续；甲方在收到乙方全额购房款后交付房屋；甲、乙双方在签订本合同后未按约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同相对方支付总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔付对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费用等）。合同还载明，涉案房屋的房屋产权证原件已由丙方保管。2019年5月26日，**飞通过浦发银行手机银行跨行汇款向高希美支付5万元，附言“购房定金”，高希美向**飞出具定金收条；2019年6月9日，**飞通过浦发银行手机银行跨行汇款向高希美支付49万元，附言“购房首付款”。至此，**飞共支付购房款54万元，涉案房屋未在房管机关办理存量房网签备案，也未实际交付。2019年6月13日，高希美向齐鲁银行股份有限公司济南大明湖支行偿还涉案房屋贷款1011503.53元，该行于2019年6月14日向高希美出具了不动产抵押注销登记证明，同意解除涉案房屋的抵押权。济南市房屋档案馆于2020年3月17日出具的涉案房屋权属状况信息载明，涉案房屋尚未注销抵押登记，抵押权人为齐鲁银行股份有限公司济南大明湖支行，抵押金额145万元，债务履行期限2016年9月7日至2019年9月6日。为申请本案的财产保全措施，**飞向中国太平洋财产保险股份有限公司济南中心支公司购买诉讼财产保全责任保险保险单，支付了保险费1360元。为委托律师处理本案诉讼，**飞于2020年4月1日向山东睿扬律师事务所支付了律师代理费33500元。另，高希美提交了其女郭平与**飞及案外人张瑞英的微信聊天记录一宗，郭平与**飞就涉案房屋首付款的比例、后续房款的支付、贷款及网签手续的办理进行了磋商。一审法院认为，高希美与**飞于2019年5月26日就涉案房屋签订的房屋买卖居间合同合法有效。合同约定涉案房屋总价208万元，**飞应于2019年6月9日之前支付首付款，**飞拟贷款154万元支付后续购房款，故合同约定的首付款的金额应为54万元。高希美称在与**飞的微信、电话磋商中，将首付款比例变更为了62.4万元，但是该磋商并非由高希美本人进行；而且，通过相关微信记录可以体现，双方是就合同的后续履行事宜进行了一揽子磋商，而非仅针对首付款的金额进行了协商，双方未对合同的全面履行达成一致的意思表示。故，仍应以合同约定的54万元认定**飞应付首付款的金额，仍应以书面合同认定**飞与高希美的权利义务。**飞已按照合同约定支付了54万元首付款，履行了涉案房屋过户之前的主要义务。虽然高希美于2019年6月13日清偿了涉案房屋的贷款，但是一直未解除涉案房屋的抵押登记，在未办理解除抵押登记之前，涉案合同在客观上无法办理存量房的网签过户手续；而且，**飞多次通过高希美之女郭平催促办理网签手续，但高希美未能实际配合，高希美已构成违约。对于高希美辩称涉案房屋的房产证原件存放在房屋中介处，故无法办理解押手续的意见，因房产证原件并非由**飞保管，故高希美的辩解并非其免除违约责任的理由。综上，高希美在收到首付款的情况下，至今未履行房屋网签过户义务，已构成根本违约，**飞有权解除房屋买卖合同。故，对于**飞要求解除合同、高希美返还首付款54万元、支付解决争议的律师费及保全责任保险费的诉讼请求，一审法院应予支持。对于**飞要求高希美按照24%的年利率支付已付房款违约金的诉讼请求。不动产不同于一般商品，除了具有居住使用价值属性，还具有投资属性。高希美至今未归还首付款，不但造成了**飞直接的利息损失，在客观上也造成了**飞难以缔约其他合同的间接投资损失。**飞主张的违约金标准既低于合同约定总房款30%的违约金，也低于总房款3‰的日违约金标准，故对其主张的违约金，一审法院予以支持。综上，判决：一、解除**飞与高希美签订的《房屋买卖居间合同》；二、高希美于判决生效之日起十日内返还**飞房屋首付款54万元；三、高希美于判决生效之日起十日内支付**飞违约金（以54万元为基数，按照24%的年利率，自2019年6月12日起计算至实际给付之日止）；四、高希美于判决生效之日起十日内支付**飞律师费33500元；五、高希美于判决生效之日起十日内支付**飞财产保全责任保险费1360元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9540元，减半收取4770元，财产保全费3388元，由高希美负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高希美提交：证据一、高希美和**飞2019年6月9日首次通话；证据二、郭平和**飞2019年5月25日、2019年6月9日、2019年6月10日双方微信聊天记录；证据一、二拟证明双方在签约之前就约定涉案房屋的首付款为房款30%即62.4万元的事实。证据三、郭平与**飞在2019年6月10日、6月16日、7月12日的双方微信聊天记录，拟证明双方多次的微信聊天内容足以证明双方对增加首付最终已经达成了一致。证据四、郭平和**飞2019年7月13日双方微信聊天记录，拟证明合同无法履行的根本原因是**飞提出签订补充协议。证据五、涉案房屋不动产登记证和注销解押手续证明。拟证明房产证已取得，注销抵押手续已办理完毕，涉案房屋可以继续办理过户，高希美具备继续履行合同的事实条件。**飞质证称，对证据一，6月9日的录音是真实的，但内容是阶段性的磋商，并非是就首付款达成了一致意见，而且**飞提出的要求是必须办理撤押手续、办理网签，在此情况下才有可能同意将首付款提到62.4万元，从录音中可知，高希美已经同意在周二时办理撤押，但至今日也未办理，违约行为一直在延续。对证据二到四，对**飞与郭平的聊天记录真实性无异议，微信记录只是双方磋商的过程，在2019年7月13日**飞起草了补充协议发给了郭平，在补充协议中明确提出如果提高首付款必须先办理撤押和网签，因为合同签订之后高希美一直处于违约状态，拒不履行合同约定的基本内容，在此情况下**飞享有先履行抗辩权，只有高希美办理了撤押和网签手续后合同履行才有可能。这些聊天记录足以证实高希美的行为已经构成根本违约。2019年6月10日16点59分的聊天记录中**飞说“这不是你们签完合同之后才说你们要两套房屋一块解押，我才答应你们多付的。”该记录可以说明在合同签订后，高希美方擅自提高了首付款金额，**飞对多出的6.8万元的支付方式和支付时间一直未能与高希美达成一致意见。另外，2019年7月13日上午11点的微信聊天记录中**飞约了高希美到中介处协商6.8万元支付条件，**飞一直称先见面再付款，但高希美拒不出面，是高希美自身的原因导致合同不能履行。7月13日下午15点25分**飞也强调“你们不出面，我不可能再给你们一分钱”，2019年8月8日18点26分郭平向**飞发送微信，对6.8万元的支付要求分三个部分，直到8月8日双方还在商讨支付方式，双方对合同的变更未能达成一致意见，不存在高希美所说的合同已经变更。这几次聊天记录足以说明双方就提高首付款的事宜一直在磋商过程中，由于高希美存在根本违约行为，导致合同无法履行。对证据五真实性无异议，但对证明内容有异议，高希美所称的房产证在中介处拿不出来不符合事实，这是其不履行合同的借口。关于房屋权属状况信息真实性认可，但根据**飞2020年3月17日查询的涉案房屋抵押登记情况，该房屋的债务履行期限在2019年9月6日就已经届满，这说明高希美在2019年9月6日就成功办理了撤押手续，这与高希美自称因为没有房产证原件而办不了撤押自相矛盾。高希美在2019年6月13日就还清了贷款，齐鲁银行也出具了相关的解除抵押手续，但高希美在此情况下拒不到房管机构办理撤押手续，导致合同在客观上无法履行，这足以说明高希美在主观上有重大恶意，以此阻止合同的履行，在一审结束后却办理了撤押手续，无非是为其违约行为寻找借口。经本院查明，2019年6月9日高希美和**飞的通话录音中载明：高：你就是多给我的钱，我接着就会给你的。李：对，就我的意思就是您把这个给我写个条，也不是说欠条，就给我写一个条，这意思就是如果说我给您的首付加贷款总额超出了房价，你把超出的都是那一部分还给我，如果说我不多的话，你就不用还给我是吧，对，我的意思就是这么就写这么一个条，不是说你欠我多少钱，听明白了，明白了吧？高：行，你就是赶紧凑钱把这个事情解决了，好吧？李：这没问题，这肯定是咱互相什么解决，按您的意思就是严格按照合同来是吧？高：对。李：那没问题。二审中，双方均认可郭平于2019年8月8日向**飞提出“剩余的八万多块钱可以在网签、银行面签、过户的时候分三次给我们”，此后双方没有再对涉案房屋购房款如何支付的问题进行沟通。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于首付房款的约定，《房屋买卖居间合同》载明：涉案房屋总价208万元，拟定贷款金额为154万元，乙方在签订合同当日向甲方支付5万元定金，乙方于2019年6月9日前支付除乙方贷款申请额之外的剩余房款，即首期房款（已付定金转为房款）。合同约定的首付房款为54万元，高希美主张合同没有明确约定首付房款，与事实不符，本院不予采信。高希美又主张双方实际约定首付房款为62.4万元，本院认为，从高希美和**飞的通话录音中可以看出，**飞对首付房款62.4万元的支付附有条件，即高希美要出具一张如有超出房价部分需要返还的条，高希美当时答应了**飞的条件。但此后，高希美的女儿郭平与**飞的沟通中，双方一直就首付房款和打条的问题进行磋商，最终到2019年8月8日仍在商讨8万余元应如何支付。故双方实际未就62.4万元的支付方式达成一致的意思表示，仍应以书面合同认定**飞与高希美的权利义务。综上，一审法院认定仍应以合同约定的54万元认定**飞应付首付款的金额并无不当，本院予以维持。高希美在收到首付款的情况下，未办理解押手续，未履行房屋网签过户义务，已构成根本违约，**飞有权解除房屋买卖合同。高希美主张合同应继续履行，本院不予支持。综上所述，上诉人高希美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9540元，由上诉人高希美负担。本判决为终审判决。审 判 员 高希亮二〇二〇年八月七日法官助理 谭行方书 记 员 刘 琳