湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5435号上诉人（原审原告）：崔鲁炜，男，1988年4月26日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人（原审原告）：刘曼，女，1988年2月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄香英，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南富兴置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区蔡锷北路411号金地大夏4层整层。法定代表人：许海，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺伟，该公司员工。委托诉讼代理人：陈秀丹，该公司员工。上诉人崔鲁炜、刘曼因与被上诉人湖南富兴置业发展有限公司（以下简称富兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人崔鲁炜、刘曼的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持崔鲁炜、刘曼的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由富兴置业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审认定案涉《长沙市商品房买卖合同》存在漏标序号的印刷错误，上诉人所购商铺面积差异处理应当适用附件六的相关约定错误。根据案涉《长沙市商品房买卖合同》第二十一条关于面积确认及面积差异处理的约定：产权登记面积与合同约定的面积发生差异双方同意按照第2种方式进行处理：（1）面积误差比绝对值3%以内，买受人没有解除权，双方据实结算；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。后续并依次列明买受人选择解除合同与不解除合同的两种不同处理方式。按常理可明显判断双方订立合同时就面积误差比绝对值超过3%时赋予买受人选择的权利。因此，双方约定的第2种处理方式应为合同条款中明确写明的（2）。双方当事人明确约定因涉及变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议，并顶格写到双方自行约定：见附件六。根据一般逻辑，上诉人完全有理由相信该条的规定系因涉及变更方才适用附件六。本案涉案合同系被上诉人提供的格式合同。上诉人作为普通购房者，对商品房相关资料特别是房屋面积、合同条款的约定均处于弱势地位。签订合同时对所购房屋情况仅能依赖于合同条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款方即被上诉人的解释。根据《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，合同具有相对性。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。据此，依法订立的合同仅对签订合同的双方具有约束力。一审仅依据与本案无关的案外人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》里面标注的“1”、“2”，便认定上诉人与被上诉人签订的合同存在漏标序号的印刷错误，于法于理无据。一审认定被上诉人公示的长沙市商品房买卖合同格式文本系被上诉人另一楼盘的格式文本，与本案涉案楼盘无关。且拍摄格式文本的场所“富兴·时代领寓”售楼部亦与作为本案涉案楼盘合同签订地点的售楼部不一致。退一步讲，被上诉人工作人员的职务行为所产生的不利法律后果也不应由处于弱势地位的上诉人承担。二、一审程序违法。一审认定被上诉人庭审时才提交的超过法定举证期限且上诉人未予质证的被上诉人另一楼盘“富兴·时代领寓”的长沙市商品房格式文本为本案涉案楼盘格式文本系明显程序违法。被上诉人辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1、附件六明确约定了买受人按照实际面积予以认购，具体房款多退少补。根据法律规定，双方有约定，约定有效。据此，上诉人与被上诉人双方对面积确认以及面积差异处理按约定多退少补进行处理。2、买卖合同中的标的物为商铺，商铺交易市场历来为买方市场。买方在交易中占据优势。被上诉人不存在采取强迫、威胁等方式，要求上诉人购买被上诉人的房屋。上诉人可自由选购房屋，签订合同。3、商品房买卖合同格式文本等各项证件文本已在被上诉人的营销区域进行公示。公示的地点显眼，便于查阅。根据公示的格式文本显示，面积差异处理分为两种，其中第2种是按附件协议中的约定。4、在上诉人签订合同之前，被上诉人的置业顾问也现场告知上诉人面积差异的处理方法是房款多退少补，不存在双倍退款的情形。上诉人未对此提出进行修改。5、根据商品房买卖市场交易通常做法，开发商都是约定的房款在面积存在差异时，按多退少补，不存在返还利息。6、因被上诉人对于购买同一项目商铺的客户都统一适用同样的格式合同。被上诉人在一审提交的三份商铺的买卖合同中涉及的商铺与上诉人购买的商铺属于同一项目同一用途同一楼层，因此被上诉人将上述三户的买卖合同作为参考依据，可充分证明上诉人与被上诉人签订的合同存在漏列序号的印刷错误。合同关于面积误差的确认和处理是按照该合同附件六第七条第七款。7、被上诉人一审庭审时超过法定举证期限提交证据，一审法庭对被上诉人进行了训诫。因此，一审法院采纳被上诉人上述证据，程序合法，不存在违法情形。且一审法庭调查阶段，上诉人对该证据进行了质证。8、被上诉人已经通知上诉人前来办理面积差异退款手续，只待上诉人确认，退款可随时支付。崔鲁炜、刘曼向一审法院起诉请求：1、判令富兴置业公司退还崔鲁炜、刘曼多支付的面积误差比绝对值在3%以内（含）部分购房款及利息共计61169.2元；2、富兴置业公司双倍退还崔鲁炜、刘曼支付的面积误差比绝对值超过3%部分房价款共计269784.02元；3、本案诉讼费用由富兴置业公司承担。一审法院认定事实，2017年12月29日，崔鲁炜、刘曼（乙方、认购方）与富兴置业公司（甲方、开发商）签订一份《富兴世界金融中心认购协议书》，约定乙方认购甲方开发的位于长沙市开福区。同日，崔鲁炜、刘曼（买受人）还与富兴置业公司（出卖人）签订一份合同编号为201606074017的《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于长沙市开福区，规划用途为商业，建筑面积39.12㎡，单价为47518.94元／㎡，总房价为1858941元。出卖人应在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十一条（面积确认及面积差异处理）约定：“产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理。双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…。买受人不解除合同的…产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。双方自行约定：见附件六”。在合同附件六第七条第七款约定，买受人所购物业项目（Ｂ-4017）的套内面积及建筑面积最终以房管部门出具的权证为准，目前可能会有一定或超过3%的面积误差。对于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积差的处理办法双方约定如下：①买受人按照实际面积予以认购，不得退房，具体房款多退少补。②买受人不以所购物业实际面积大于（或小于）或超过合同约定面积3%为由，认为出卖人违约，且不要求出卖人承担违约责任。③买受人所购物业按建筑面积计价形式进行，最终面积以房管部门出具的权证确认书为准，买受人按产权证的面积交付所购房款及所产生的的费用。合同签订后，崔鲁炜、刘曼向富兴置业公司交付了全部购房款1858941元及相关代办费1820元。之后，富兴置业公司向崔鲁炜、刘曼交付了涉案商铺。2019年6月18日，涉案商铺（长沙市开福区芙蓉中路一段303号富兴商业广场4017号）的不动产权证登记在崔鲁炜、刘曼名下，内容载明崔鲁炜、刘曼为共同共有，产权登记面积载明为35.22㎡，权证号码为201××××8869、20190208870。2019年9月11日，富兴置业公司向购买了富兴商业广场商铺的相关业主发出一份《告知函》，告知相关业主因该物业合同约定建筑面积（预测建筑面积）与产权登记建筑面积（实测建筑面积）之间存在差异，现告知相关业主前来办理建筑面积差异的费用补缴／退款事宜，具体补缴／退款金额按照双方《长沙市商品房买卖合同》关于面积差异处理的约定执行。现崔鲁炜、刘曼认为富兴置业公司开发的涉案商铺产权登记面积与合同约定面积的面积误差比达9.9693%之多，根据合同约定，富兴置业公司应向崔鲁炜、刘曼退还多付的房款及双倍赔偿绝对值超出3%部分的房价款，故酿至纠纷。一审法院认为，一、本案争议焦点是究竟适用合同编号为201606074017《长沙市商品房买卖合同》第二十一条哪种处理方式（关于面积确认及面积差异处理）的认定。首先，涉案《商品房买卖合同》第二十一条原文为“双方同意按第2种方式进行处理”，此处的“2”与之后的条款中的序号“（2）”存在明显区别。其次，该条款有5个自然段，前4个自然段是参照法律规定的内容，第5个自然段是双方自行约定的内容，从一般常理判断能够区分这两种不同的处理方式。再次，涉案商铺同楼层其他三户《长沙市商品房买卖合同》与公示的长沙市商品房买卖合同格式文本一致，在“双方同意按以下原则处理”前均标注“1”，在“双方自行约定”前均标注“2”，与“双方同意按第2种方式进行处理”中的“2”相互对应，能够正确区分“（2）面积误差比绝对值超出3%时”中的序列“（2）”。因此，可以认定崔鲁炜、刘曼提交的《长沙市商品房买卖合同》系漏标序号的印刷错误，崔鲁炜、刘曼所购商铺面积差异处理应当适用附件六的相关约定。再从双方自行约定的内容看，附件六明确约定了买受人按实际面积予以认购，具体房款多退少补。根据法律规定，双方有约定的，约定优先。可见，崔鲁炜、刘曼与富兴置业公司双方对面积确认及面积差异的处理约定按多退少补进行处理。二、富兴置业公司支付崔鲁炜、刘曼购房款数额的认定问题。崔鲁炜、刘曼与富兴置业公司签订合同编号为201606074017《长沙市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。崔鲁炜、刘曼向富兴置业公司支付了全部购房款，富兴置业公司交付的商铺产权登记面积比合同约定面积少了3.9㎡（39.12㎡-35.22㎡），面积误差比绝对值达9.9693%，超出3%。根据合同约定以及一审法院核算，富兴置业公司应退还崔鲁炜、刘曼购房款185324元（3.9㎡×47518.94元/㎡），考虑到富兴置业公司占用崔鲁炜、刘曼租金确会对崔鲁炜、刘曼产生一定的利息损失，对崔鲁炜、刘曼诉求的利息以购房款185324元为本金，从2019年9月11日起按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率标准算至2020年1月6日（起诉之日）为2877元，一审法院予以支持，对崔鲁炜、刘曼诉求超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、富兴置业公司于判决生效之日起十日内返还崔鲁炜、刘曼购房款185324元及利息2877元（以购房款185324元为本金，从2019年9月11日起按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率标准算至2020年1月6日）；二、驳回崔鲁炜、刘曼的其他诉讼请求。本案受理费6264元，因适用简易程序减半收取3132元，由富兴置业公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审认定事实均无异议，本院二审对一审认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，1、一审是否存在程序违法问题；2、上诉人关于由被上诉人双倍退还面积误差比超过3%部分房价款的主张能否得到支持的问题。关于焦点一，上诉人主张被上诉人逾期举证，一审法院未经质证采信证据，程序违法。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第二款规定：“当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。”本案中，富兴置业公司逾期提交三份与案涉房屋同层的其他房屋的买卖合同，一审法院对富兴置业公司进行了训诫，并于2020年3月10日组织了质证。故两上诉人的上述上诉主张没有事实依据，本院不予支持。关于焦点二，两上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的合同。双方当事人应全面履行合同约定的义务。一审法院认为案涉《长沙市商品房买卖合同》系格式合同，结合涉案商铺同楼层的其他三户与富兴置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》认定涉案201606074017《长沙市商品房买卖合同》第二十一条存在漏列序号的印刷错误，崔鲁炜、刘曼购买的商铺面积差异处理应当适用附件六的相关约定并无不当，本院予以维持。根据附件六约定，买受人按实际面积予以认购，具体房款多退少补。根据法律规定，双方有约定的，约定优先。据此，崔鲁炜、刘曼与富兴置业公司双方对面积确认及面积差异的处理约定按多退少补进行处理。故两上诉人要求被上诉人双倍退还面积误差比超过3%部分房价款的主张与双方约定不相符合，本院不予支持。综上，上诉人崔鲁炜、刘曼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6264元，由上诉人崔鲁炜、刘曼负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年八月十一日法官助理冷子剑书记员叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。