湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘31民终930号 上诉人（原审被告）：湘西自治州经典房地产开发有限公司，住所地湘西经济开发区吉凤投资服务中心办公楼A2005室。 法定代表人：刘雪连，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张梦希，女，该公司员工，住古丈县。 委托诉讼代理人：吴岸全，吉首护权法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：吴盛泽，男，1991年12月25日出生，汉族，住古丈县。 委托诉讼代理人：吴丹（系吴盛泽姐姐），女，苗族，住古丈县。 上诉人湘西自治州经典房地产开发有限公司（以下简称经典公司）因与被上诉人吴盛泽商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省古丈县人民法院2020年6月29日作出的（2020）湘3126民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月12日通过庭询方式审理了本案。上诉人经典公司的委托诉讼代理人张梦希、吴岸全，被上诉人吴盛泽的委托诉讼代理人吴丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人经典公司上诉请求：一、依法撤销湖南省古丈县人民法院（2020）湘3126民初117号民事判决；二、发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、被上诉人承担一、二审案件全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人不存在逾期交房问题。案涉团购房已经达成约定以房屋修好时间为交付时间，而且2018年7月19日，上诉人在被上诉人公积金贷款批款时就将多余的公积金贷款金额退还被上诉人，当面告知其收房，案涉小区已经具备居住条件。二、一审法院以逾期交付造成被上诉人的损失为其已交购房款金额占用期间的利息的认定属于适用法律错误。本案是房屋买卖纠纷，案涉房屋一直处于增值状态，不应当按照民间借贷收取资金占用期间的利息；且被上诉人租赁的房屋比较偏，一年租金应该不到5000元，两年的损失也最多不到10000元，一审认定的违约金明显过高。 被上诉人吴盛泽辩称，答辩人与经典公司买房子是参加第二批团购的价格，房子没有验收合格，包括消防、房屋质量，没有交房手续。我现在要求房子合格的交到我的手上，请求上诉人将合格的手续拿出来，就可以交房，其他的没有说的。房子没有合格，没有达到房屋交付的法定条件，所以我方不收房。 被上诉人吴盛泽向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告按商品房销售合同的约定支付逾期交房的违约金（自2018年7月1日起至实际交房之日止，按购房款日利率万分之五支付违约金）；2、依法判令被告继续履行商品房销售合同及预售合同，并按合同约定的条件交付房屋；3、诉讼费由被告负担。 原审法院查明:案涉古丈县红星小区住宅楼（财苑小区）系被告经典公司开发建设的房地产开发项目，2017年8月21日，古丈县财政局部分职工组成的团购小组与被告签订了团购协议，该协议约定了案涉房地产项目的工程进度、付款方式及违约责任等内容。同年9月21日，被告向团购成员出具了《红星商品房团购须知》，该须知载明了房屋基准价（2360元/m2）、交房时间、交款时间及金额等相关事宜。原告吴盛泽（原系古丈县财政局工作人员）系红星商品房新增团购人员，2017年10月16日，被告向原告出具了《红星商品房新增团购人员购房须知》，该须知亦载明了房屋基准价（2460元/m2）、交房时间、交款时间及金额等相关事宜，新增团购人员的房屋价格、交款时间与原团购人员不一致，其他内容均与原团购须知的内容基本一致。2017年10月20日原告按照购房须知的要求向被告交付购房首付款113700元，同年12月25日，原、被告双方签订了《红星商住楼认购协议书》，该认购协议书约定了原告所购房屋的具体房号、价格、付款时间以及房屋交付时间等条款，因原告符合住房公积金购房条件，后经双方协商，于2018年1月12日重新签订了《红星商住楼认购协议书》，该协议书增加了办理公积金的相关条款，其他条款与原告认购协议书内容一致。之后双方签订了《古丈县商品房销售合同》，因原告系团购新增人员为了与原团购人员一起申请住房公积金贷款双方将网签购房合同的签订日期填写为2017年12月30日。2018年1月8日，原告按照认购协议的约定向被告支付购房款218589.28元，同年7月18日住房公积金中心将原告申请的购房贷款汇入被告的账户内，次日双方就房款进行结算，原告将剩余的购房款23072.32元全部付清后，被告将原告申请的贷款退还给原告。案涉古丈县红星小区住宅楼（财苑小区）主体工程竣工后被告一直没有与原告办理房屋交付手续。为此就交房问题原、被告双方多次进行协商未果，故原告提起本案诉讼，请求判如所请。另查明，一、原、被告双方于2018年1月12日签订的《红星商住楼认购协议书》载明：“......五、乙方认购的商品房是以参与团购方式委托甲方开发建设的，2017年10月底完成主体工程，目前全面进入内外装饰施工阶段，预计春节前基本完成内外装饰。因临近年关，甲方需按施工合同向施工承包企业支付工程款，为按时完成工程建设和明年6月底前办理完产权登记及房产交付等事宜，乙方应进行第二次交款，交款比例达到购房款（含车位款）的80%。......”；二、双方签订的《古丈县商品房销售合同》载明：“......第八条交付期限，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用......第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》......”；三、双方签订的《古丈县商品房销售合同》中载明的房屋单价为2360元/m2，《红星商住楼认购协议书》中载明的房屋单价为2440元/m2。 原审法院认为，本案系双方当事人在履行商品房销售合同过程中因交房事宜产生的纠纷，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。本案原告与被告因购房事宜先后签订了三份合同，分别为2017年12月25日签订的《红星商住楼认购协议书》、2018年1月12日签订的《红星商住楼认购协议书》以及2017年12月30日签订的在住房公积金中心备案的《古丈县商品房销售合同》，其中2017年12月25日签订的《红星商住楼认购协议书》与2018年1月12日签订的《红星商住楼认购协议书》内容基本一致，但2018年1月12日签订的协议书增加了公积金贷款的相关约定，是对前一份协议书的补充，故2018年1月12日签订的认购协议系双方最终认可的认购协议，认购协议签订之后双方又签订了《古丈县商品房销售合同》，因原告系团购新增人员其为了与原团购人员一起申请住房公积金贷款便将合同签订时间填写为2017年12月30日，该合同约定了商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求以及违约责任等内容，符合商品房销售合同的形式要件，且该合同系双方当事人真实意思的表示，亦没有违反法律强制性规定，该商品房销售合同成立并生效。被告应当履行与原告签订的《古丈县商品房销售合同》并按合同约定将符合交付条件的房屋及时交付给原告吴盛泽。本案争议的焦点是被告是否逾期交房以及违约金的数额。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据2018年1月12日签订的《红星商住楼认购协议书》第五条的约定“......因临近年关，甲方（被告）需按施工合同向施工承包企业支付工程款，为按时完成工程建设和明年6月底前办理完产权登记及房产交付等事宜......”以及《古丈县商品房销售合同》第八条的约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，可以看出双方对房屋交付期限的约定是2018年6月30日，被告未在上述期限内履行房屋交付义务存在逾期交房的情形，应当承担相应逾期交房的违约责任。虽然《古丈县商品房销售合同》中约定了违约金的计算方式，但本案被告提出违约金过高请求依法予以核减，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故对于被告该项答辩意见本院予以采纳，对逾期交房的违约金予以调整。因逾期交房造成原告的损失为其已交购房款资金占用期间的利息，故参照民间借贷关系中资金占用期间的逾期利息按年利率6%计算的标准上加收30%作为本案逾期交房违约金的计算标准（即按年利率7.8%计算利息），从原告实际全部交付购房款之日起至房屋实际交付之日止。关于被告提出《古丈县商品房销售合同》是为了申请住房公积金而签订的合同并不具法律效力的抗辩意见，一审法院经审查认为，虽然《古丈县商品房销售合同》中房屋的价款与原告实际给付的购房款不一致，这是因为原告是团购房的新增人员，其享受的价格在原团购人员价格的基础上略有上浮，但该情形并不影响双方购房行为的意思表示，而双方当事人对房屋价格均无异议，同时双方当事人仅且只签订了该份商品房销售合同，而该合同的签订程序亦符合商品房的一般交易习惯，且双方亦根据该合同在不动产登记机关办理了预告登记，故对于被告提出的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。综上依法判决：一、原告吴盛泽与被告湘西自治州经典房地产开发有限公司继续履行2017年12月30日签订的《古丈县商品房销售合同》；二、被告湘西自治州经典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴盛泽支付逾期交房的违约金，违约金以原告所交购房款355361.6元为基数按照年利率7.8%计算，自2018年7月20日起至实际交房之日止；三、驳回原告吴盛泽的其他诉讼请求。案件受理费2552元，由原告吴盛泽负担1276元（已交纳），由被告湘西自治州经典房地产开发有限公司负担1276元，限于本判决生效后七日内交纳。 二审审理过程中，被上诉人向本院提交证据两份，证据一：物业公司和业主委员会提出的整改意见清单和微信聊天记录截屏，拟证明案涉房屋质量存在问题；证据二：与装修公司签订的合同及转账，房屋租金收据，拟证明案涉房屋逾期交付，造成答辩人租房和装修吉首老房屋的损失等。上诉人质证意见为：第一组证据不属于新证据，第二组证据在一审已经提交。经评议认为，被上诉人提交的证据均不属于新证据，依法不予采信。二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为：本案的主要问题是：一、案涉房屋是否存在逾期交付；二、一审对违约金的认定是否正确。 一、案涉房屋是否存在逾期交付依据上诉人与被上诉人2017年12月25日和2018年1月12日签订的《红星商住楼认购协议书》中所载明认购的房屋在“2017年10月底完成主体工程……为按时完成工程建设和在明年6月底前办理完产权登记及房屋交付等事宜”，2017年12月30日签订的《古丈县商品房销售合同》在交付期限约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，可见双方对房屋交付时间明确约定为2018年6月30日，并且上诉人未能提交关于房屋交付时间变更的补充合同或者协议予以佐证。在卷证据仅能证实双方在2018年7月18日公积金中心将购房贷款汇入经典公司账户后，双方在2017年7月19日进行了结算，上诉人主张在结算当天当面告知被上诉人收房事宜，但无证据证实。在二审审理期间，上诉人既未向本院也未向被上诉人出具案涉房屋达到国家和地方人民政府规定的交付条件和交付使用的相关文件资料。因此，上诉人提出案涉房屋已经具备交付条件且告知被上诉人收房的主张不能成立，依法不予支持。 二、一审对违约金的认定是否正确依据案涉《古丈县商品房销售合同》关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房房价款万分之五的违约金”，上诉人提出约定的违约金过高请求减少，一审法院对该答辩意见予以采纳，并对逾期交房造成的损失作出调整。上诉人在二审中主张应当按照租赁房屋的费用认定损失，即一年损失5000元左右，但是租赁损失只是逾期交房造成的损失之一，并不能完全等同于逾期交房造成的损失。故一审法院以当事人合同约定的违约金条款为基础，参照民间借贷资金占用期间的逾期利息年利率6%并上浮30%，即年利率7.8%计算违约金并无不当。上诉人的该项主张缺少事实和法律依据，依法不予支持。 综上，上诉人经典公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定案件事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2552元，由上诉人湘西自治州经典房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  黄振强 审判员  彭四海 审判员  张建英 二〇二〇年八月二十六日 法官助理向昉 书记员张敏 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ......