湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初3086号原告：刘敏，女，1974年8月20日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区，委托诉讼代理人：李睿，湖北今天律师事务所。委托诉讼代理人：王灵辉，湖北今天律师事务所。被告：武汉大眼睛房地产经纪有限公司，住所地：武汉市江岸区福星惠誉·红桥村K3第8幢3层12号房法定代表人：潘程。原告刘敏与被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘敏的委托诉讼代理人王灵辉，被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司法定代表人潘程到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年8月10日签订的《托管合同》；2.判令被告立即支付拖欠原告2020年1月14日至2020年5月12日期间的租金8507元及逾期付款利息（以拖欠的租金8507元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月12日起计算至实际付款之日止）；3.判令被告向原告支付违约金13200元；4.判令被告赔偿原告电子锁损失1280元；5.判令被告立即交付原告房屋内的电器使用说明书、保修卡；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2019年8月10日签订了《托管合同》，根据合同约定，原告将位于武汉市洪山区金地自在城的房屋委托给被告出租，托管期限为5年，即从2019年11月13日起至2024年11月12日止，前三个月为装修期，租金前三年为每月2200元，后两年租金为每月2200元加每月超出2200元租金部分的50%。同日，双方又签订《装修合同》。装修合同签订后原告将装修款52960元支付给了被告法定代表人潘程。被告仅支付两个月租金就单方面解除《托管合同》，造成了原告重复支付装修费以及装修期间无法出租的损失。原告并未违反双方之间签订的《托管合同》约定，被告强行解除《托管合同》属于严重违约，应当支付拖欠的租金和违约金。2020年4月份，被告通过短信单方面要求解除与原告签订的《托管合同》，原告于2020年4月28日发律师函要求被告继续履行合同并支付拖欠的租金、违约金，被告收函后仍未支付拖欠的租金。被告安装的电子锁受被告远程控制，原告无法安全使用，更换费用应由被告承担。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司答辩称：被告同意无责解约；但应扣除军运会无法装修期间以及因疫情无法经营期间的租期；被告已支付2个月租金4400元，对应的租期应至2020年3月1日，起租日应是2019年12月2日，扣除军运会和疫情期间租金的计算，原告还应该退还被告租金和水电费；要求被告支付违约金的诉请被告不认同，本案解约系不可抗力所致；电子锁没有损坏，被告不应赔偿；房屋内的电器使用说明书、保修卡已经交接给业主，因电器系被告集中购买，多户的价款均开在一张票上，每户分割不现实；诉讼费不应由被告承担。经审理，本院认定事实如下：2019年8月10日，原告与被告签订《托管合同》，约定：原告将其名下位于武汉市洪山区金地自在城4号商业体【幢】/单元21层19号房出租给被告；托管期限5年，原告从2019年11月13日起至2024年11月12日将房屋交付给被告进行委托管理；租期内前三年租金每月2200元，从第四年开始被告除了支付每月租金2200元之外，还需支付该房屋实际单月超出2200元部分的50%，被告每年支付11个月的租金；每年的第一季度按2个自然月结算收益，全年共计结算11个月；由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方均不承担违约责任；如被告在委托期内单方面终止本合同的，被告须向原告支付2个月的收益作为违约赔偿金。合同并对双方的其他权利义务作出约定。当日，原被告又签订了《补充协议》，补充协议约定“甲方（原告）擅自终止本合同的，需向乙方支付6个月的收益作为违约金，乙方（被告）擅自终止本合同的，需向甲方支付6个月的收益”。同日，原被告之间签订《装修合同》，由被告对原告名下位于武汉市洪山区金地自在城4号楼2119室进行装修，合同约定：承包方式为全包；总价款52960元；工期自2019年8月13日至2019年11月12日；装修主材、辅材、设施设备、工具均由被告提供；合同并对双方的其他权利义务作出约定。合同签订后，被告对原告房屋进行了装饰装修，原告也按照合同支付了装修款。在装修期间，因武汉市召开世界军人运动会，案涉房屋所在小区物业禁止在2019年9月25日至2019年10月7日期间施工。2019年12月2日，被告向原告支付租金4400元。2020年1月23日，武汉市关闭离汉通道，2020年4月8日，武汉市恢复部分离汉通道。在此期间，案涉房屋内无租户居住。因疫情期间房租缴纳问题，原被告发生分歧。2020年4月27日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告继续支付租金并赔付违约金20753元，返还装修利润20000元并赔偿装修质量造成损失15000元。上述事实，有《托管合同》、《装修合同》、装修付款凭证、律师函及邮寄单、案涉房屋水电费明细、物业禁止施工通知、被告向原告支付租金凭证及双方庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原被告之间签订的《托管合同》及《装修合同》系双方真实意思表述，不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应严格遵守。《托管合同》名称虽为托管，但约定的内容实质为租赁权利及义务，故原被告之间成立房屋租赁合同关系。《托管合同》签订于2019年8月10日，在充分考虑了装修时间的基础上，原告给予被告三个月的装修期，故合同约定起租日为2019年11月13日，被告仅以2019年9月25日至2019年10月7日军运会举办为由，要求起租日后延无事实及法律依据，2019年11月13日仍为合同起租日，自该日起，被告应按约向原告支付租金。被告仅于2019年12月2日向原告支付4400元（即两个月租金），故被告仅支付了2019年11月13日至2020年1月12日的租金，2020年1月13日及之后的租金，被告无正当理由未予支付。被告抗辩租期内每个租赁年度的头一个月免租，该约定本意是，在双方正常履约情况下，原告给予被告免租期。但鉴于被告仅支付2个月的租金后延迟支付租金，且因被告违约原告解除合同，合同约定的租期内每年头一个月免租失去意义，应按实际租期来核算被告应交纳的租金。故被告仅交纳租金至2020年1月12日。被告延迟支付租金构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除合同，原告在2020年5月20日向本院起诉，故本院确认原被告之间签订的《托管合同》于2020年5月20日解除。合同解除前，被告应按合同约定支付租金，原告要求被告支付2020年1月14日至2020年5月12日期间的租金于法有据，考虑到该期间内发生了新冠××疫情，疫情属于不可抗力，被告在疫情期间并未开展转租经营，应酌情减少被告支付的租金，疫情期间的租金按50%比例向原告支付，经核算，被告应向原告支付2020年1月14日至2020年5月12日的租金为5977元（包括2020年1月14日至2020年1月22日的租金为9天×2200元÷30=660元+2020年1月23日至2020年4月7日的租金为2个月又15天=5500元×50%=2750元+2020年4月8日至2020年5月12日的租金为2567元）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告除支付欠付的租金5977元外，还需承担利息损失，原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月12日至实际付清之日计付利息，于法有据，本院予以支持。被告违约亦可导致原告重新寻找租户期间的空置期损失，对此，双方在补充合同中约定的违约金，即6个月租金，该违约金能够弥补原告空置期间的房租损失，本院对原告要求被告支付违约金13200元（6个月×2200元）的诉请予以支持。电子锁包含在房屋装修合同之内，且被告已就电子锁及电子锁的密码权限与原告进行了交接，原告要求被告赔偿电子锁损失于法无据，本院不予支持。同理，被告已向原告缴付了电器使用说明书、保修卡等，本院对原告关于说明书、保修卡的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告刘敏与被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司于2019年8月10日签订《托管合同》于2020年5月20日解除；二、被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘敏支付2020年1月14日至2020年5月12日期间的租金5977元，并就此款，自2020年5月12日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)，向原告刘敏支付利息损失；三、被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘敏支付违约金13200元；四、驳回原告刘敏其他诉请请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费187元，由被告武汉大眼睛房地产经纪有限公司负担156元，由原告刘敏承担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘炎铭二〇二〇年八月十一日书记员  陈 畅