湖南省衡东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0424民初1256号 原告衡东阳光物业管理有限公司，住所地衡东县城关农经路。统一社会信用代码：9143042424572221693C。 法定代表人柳菲菲，公司执行董事兼总经理。 委托代理人陈亚东，湖南用平律师事务所律师。 委托代理人袁志猛，湖南用平律师事务所律师。 被告秦婵红，女，1982年11月17日生，汉族，住衡东县。 委托代理人廖爱国，男，汉族，1982年2月5日生，住址同上，系秦秦婵红丈夫。 原告衡东阳光物业管理有限公司诉被告秦婵红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告衡东阳光物业管理有限公司委托代理人陈亚东、袁志猛、被告秦婵红及委托代理人廖爱国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衡东阳光物业管理有限公司诉称：1、判令被告向原告支付自2017年8月1日至2020年7月30日的物业费3159元；2、判令被告向原告支付违约金896元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年7月15日，原告与被告签订《金域华府前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告所居住的小区提供物业管理服务，多层住宅按0.5元/月/平方米、车库按0.5元/月/平方米收取物业费。物业服务费按年度交纳，缴纳时间为每年度首月的10号之前，被告如逾期交纳物业费，则按每逾期一日加收应缴费用的千分之三作为违约金。被告系金域华府5栋307号房的业主，其房屋面积为139.50平方米，车库面积为36平方米，合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告2017年8月1日之后的物业费至2020年7月30日未付，已拖欠原告物业费3159元，违约金836元，原告多次催交未果。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了书证：1、《营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件》；2、《金域华府前期物业管理服务协议及承诺书》；3、《入伙手续书》；4、《违约金明细表》。补充证据：1、《金域华府》地下车库管理规定，温馨提示牌；2、《金域华府地下车库保安亭、监控室及保安人员值班照片》；3、《金域华府小区业主车辆标志图片》；4、《星级物业服务合同》。庭审中，被告对原告提交的补充证据1、2有异议，认为与事实不符。 被告辩称：物业公司并没有履行物业服务协议中应尽的职责，小区卫生没有及时清扫或清扫不到位，车库管理混乱，消防通道也长期无人管理，小区遍布是广告，业主提出后有所改善，但是没有整改到位，广告带来的收益没有进行公布，自己购买的车库被没有购买车库的人围堵，物业并没有进行管理，没有和物业公司签协议。 被告为支持其主张，向法庭提供了有关图片，证明物业公司管理服务不到位。原告认为这些图片是以前拍摄的，对于现在小区的情况与图片是否一致需要核实。 经审理查明，原告衡东阳光物业管理有限公司成立于2011年4月11日，类型为有限责任公司，经营范围物业管理服务，营业期限2011年4月11日至2031年4月10日。被告秦婵红为衡东县房的业主，该房屋建筑面积为139.50平方米，车库面积为36平方米。 2014年7月15日，原告衡东阳光物业管理有限公司（甲方）与被告秦婵红丈夫廖爱国（乙方）签订了《金域华府前期物业管理服务协议》，该协议对甲乙双方的权利与义务进行了明确约定，物业管理服务费用高层住宅为1.1元/月平方米，多层住宅为0.5元/月/平方米，车库为0.5元/月/平方米，被告为多层住宅，物业服务费用按年度交纳，业主应在每年度首月十日前履行缴纳义务，乙方不按协议约定的缴费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。该协议物业管理服务内容包括房屋建筑共同部位的维护和管理、园艺及环境卫生、安全及消防、交通秩序与车辆停放等内容，并对物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。协议落款处原告在甲方处盖章，被告丈夫廖爱国在乙方处签名。同日廖爱国向原告出具《承诺书》，确认已详细阅读阳光物业制定的金域华府业主临时管理规约，协议签订后，原告按协议履行了相关义务。被告丈夫廖爱国于2014年7月15日办理了收房手续，并交纳物业费至2017年7月31日止。从2017年8月1日至2020年7月30日被告还应交3159元物业费，被告至今未向原告支付。 上述事实，有原告举证的《营业执照》、《服务协议及承诺书》、《入伙手续书》、《违约金明细表》及补充证据予以证实。 本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。一、《金域华府前期物业管理服务协议》的法律效力。原告是具备物业管理服务资质的物业公司，被告系金域华府业主，双方之间签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，原、被告均应当依照合同约定履行。被告辩称没有与原告签服务协议。经查，被告的丈夫与原告签订了协议，且被告交纳了2017年7月31日之前的物业，合同已实际履行，对被告的该辩称，本院不予采信。二、被告是否应当承担物业费用。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业服务管理费。被告辩称原告物业管理不到位，没有尽到物业协议应尽的职责，车库管理混乱，消防通道长期无人管理，自己的车库经常被堵等，因被告没有提供充分的证据加以证明，对被告的辩称，本院不予采信。三、被告应支付的物业费数额。《前期物业管理服务协议》规定物业服务费用按年度交纳，业主应在每年度首月10日前履行缴纳义务。原告据此主张，被告向原告支付自2017年8月1日至2020年7月30日的物业费3159元，该数额系依合同约定计算而来，符合法律规定，本院予以确认。四、被告逾期支付物业费的违约金问题。虽然合同中对此有约定，但通过被告的辩称意见可以看出，其是想采取拒交物业管理费的方式督促物业公司提高物业服务质量和水平，尽管该方式欠妥，但物业公司的服务质量也有不尽人意的地方，确有提升的空间，物业应明确自身的服务立场，为业主创造良好的居住环境，全心全意服务业主，物业在管理过程中有不周之处应与业主沟通，取得业主的谅解和信任，大家相互理解，和睦共处，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。为维护小区的正常运转，业主与物业公司应当就物业服务问题进行充分沟通和协商，以实现小区和业主居住环境的良性发展。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告秦婵红于本判决生效之日起十日内给付原告衡东阳光物业管理有限公司物业管理费3159元； 二、驳回原告衡东阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由原告衡东阳光物业管理有限公司负担10元，由被告秦婵红负担15元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  徐卫平 二〇二〇年八月三日 书记员  向 颖                            校对责任人：徐卫平 打印责任人：向颖                附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。