江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0622民初958号原告：陈前进，男，1985年6月20日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江区。原告：吴卫兰，女，1986年10月23日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江区。以上两原告共同委托诉讼代理人：徐加良，江西华星律师事务所律师。被告：南昌铁路天集房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91360000261791138A，住所地江西省南昌市青云谱区井冈山大道999号。法定代表人：赖学升，职务：董事长。委托诉讼代理人：王福春，江西赣商律师事务所律师。委托诉讼代理人：余海仪，江西赣商律师事务所实习律师。原告陈前进、吴卫兰与被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司物权确认纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人徐加良、被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人王福春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈前进、吴卫兰向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于江西省鹰潭市余江区房屋的所有权为原告所有；2、判令被告五日内协助原告将江西省鹰潭市余江区房屋所有权转移登记至原告名下；3、判令被告承担逾期办证违约金66000元（违约金自2015年5月21日起以22万元为基数按年利率6%计算至2020年5月20日止为66000元，之后的违约金仍计算至被告协助原告办理产权证之日止）；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年3月8日，被告负责余江区弘景明珠项目的负责人殷德才收取了两原告22万元购房款，并将位于余江区房屋出售给了两原告。其承诺2015年5月20日前为两原告办理产权登记。2018年初，被告以两原告侵权为由要求两原告将房屋返还给被告，后诉争房产经鹰潭市中级人民法院在本院认为当中确认殷德才作为被告公司余江项目部的实际负责人，具有涉案房产的销售代理权，其出售余江项目部开发建设楼盘的房屋的行为有效，两原告与被告之间成立了商品房销售协议。被告虽对该判决不服并申请再审，然江西省高级人民法院再次以裁定书的形式确认了殷德才代表被告销售房屋的效力。为此，该房屋的所有权应当为两原告所有。根据最高人民法院关于商品房销售的司法解释，被告应协助两原告办理产权证。同时，该司法解释第十八条还规定，开发商逾期办证应承担违约责任。之前的案件当中，经法院查明，殷德才承诺2015年5月20日前为两原告办理产权证。故两原告认为被告应自2015年5月21日起以22万元已收房款为基数按年利率6%向原告支付逾期办证违约金。被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司辩称，一、同意位于余江区房屋归两原告所有；二、因为两原告一直未协助被告签订商品房买卖合同并到房管备案，未办证原因是两原告自己造成的，办理产权证的时间也无法计算，故应驳回五日内协助办证以及逾期办证违约金的诉讼请求。即使被告需承担逾期办证违约金，两原告列明的计算依据错误，应当按照货币市场ＬＰＲ利率计算；三、本案案件受理费应由败诉方承担。根据原、被告的诉辩，本庭归纳本案争议焦点如下：一、涉及本案余江区房屋所有权归属及办证所需时间；二、被告是否应当承担逾期办证的违约责任及计算违约责任的起点时间。原告陈前进、吴卫兰为支持其诉讼请求，在举证期间内向本院提交了如下证据材料：A1、原告身份证复印件、结婚证复印件，为证明两原告诉讼主体资格；A2、余江区人民法院（2017）赣0622民初1080号判决书、鹰潭市中级人民法院（2018）赣06民终82号判决书、江西省高级人民法院（2019）赣民申121号民事裁定书，为证明1.经鹰潭市中级人民法院作出终审判决，认定殷德才受被告的授权出售涉案的房屋。原告和被告之间已经成立了商品房买卖协议；2.江西省高级人民法院在被告申请再审后作出裁定，确认了殷德才代表被告销售房屋的效力；3.两原告向被告购房，被告应当承担办理产权变更的义务；4.被告至今未配合两原告办理产权证，应当承担逾期办证的违约金；5.余江区法院判决书载明被告认定非法占用被告房屋，要求两原告搬出房屋，并非两原告原因而未签订商品房买卖合同并备案；6.鹰潭市中级人民法院判决书查明的事实与一审判决一致，判决书已确认被告代理人殷德才向两原告出具承诺书，承诺2015年5月20日之前办理产权证，故逾期办证的违约金应自2015年5月21日起算。被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司在举证期间内向本院提交了如下证据材料：B1、余江县商品房买卖合同-弘景明珠项目（合同编号：YJ2016007881），为证明合同第十页有余江县房管局备案专用章，房屋产权证需要备案才能办理。经庭审质证，被告对两原告提供的证据质证意见如下：对A1组证据，真实性由法院核实，真实性核实无异议时，对关联性无异议。对A2组证据中余江区人民法院（2017）赣0622民初1080号判决书的真实性无异议，合法性和关联性有异议。对鹰潭市中级人民法院（2018）赣06民终82号判决书、江西省高级人民法院（2019）赣民申121号民事裁定书真实性、合法性无异议，对关联性有异议。理由是余江区人民法院（2017）赣0622民初1080号判决书已被中院改判，鹰潭市中级人民法院（2018）赣06民终82号判决书第四页“原告多次与两被告交涉要求被告签订商品房买卖合同，但协商未果”、第七页“陈前进、吴卫兰在一审未提起反诉，其提出的改判房屋归其所有的上诉请求不属于本案审理范围”、第八页“亦不利于社会稳定”。两原告到2020年8月12日才提出房屋归其所有并办证，在此之前持续至今，被告一直要求两原告来签订商品房买卖合同，但两原告未配合被告。因为房屋办理产权证书需要合同并备案才能办理，故未办房产证，责任在两原告。江西省高级人民法院（2019）赣民申121号民事裁定书第三页“天集公司在发现被申请人非法占用申请的房屋后，多次主动与被申请方交涉并出具律师函，要求两被申请人与天集公司签订商品房买卖合同，但被申请人不予理睬”，裁定书再次认定两原告未配合被告签订规范的商品房买卖合同并备案，故未办证的责任在原告，从而被告不存在逾期办证的责任，更不存在逾期办证违约金。两原告对被告提供的证据质证意见如下：对B1组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该份合同签订的时间节点，合同主体与本案不一致。另外，该份合同载明的房屋交付时间为2014年10月1日前，而两原告自2015年才主张逾期办证费用，实际上已放弃部分逾期办证费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院对两原告提供的A1组证据予以确认。对证据A2中的余江区人民法院（2017）赣0622民初1080号判决书，被告就其合法性、关联性提出异议，认为鹰潭市中级人民法院已经改判，不具有合法性和关联性。本院认为二审判决虽然改判，但判决书确认二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。另被告就鹰潭市中级人民法院（2018）赣06民终82号判决书、江西省高级人民法院（2019）赣民申121号民事裁定书的关联性提出异议。本院认为鹰潭市中级人民法院的判决书和江西省高级人民法院的裁定书均为生效法律文书，其中的内容与本案有关，存在关联性。故本院对两原告提供的A2组证据予以采信。被告提供的证据B1系被告与案外人签订的商品房买卖合同，而本案两原告系与被告的代理人殷德才签订的合同，两者之间存在区别，两原告提出关联性异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2009年4月16日，被告委托殷德才负责处理被告公司开发的余江火车站老货运场的商品房项目（弘景明珠）的日常相关事宜，殷德才系被告公司弘景明珠项目的实际负责人。2010年2月，殷德才以被告代理人的身份收取两原告22万元，并将位于江西省余江区房屋出售给两原告。2015年4月18日，殷德才向两原告出具承诺书，承诺2015年5月20日前将房屋办理产权证。该项目于2012年8月17日竣工并通过验收。2013年11月16日，被告取得商品房预售许可证，本案诉争房产在预售房屋范围内。2017年，被告以两原告未签订《商品房买卖合同》的情况下，非法占用弘景明珠1号楼401室房屋为由向余江区人民法院提起诉讼，要求两被告签订《商品房买卖合同》或搬出以便另行出售。后该案经鹰潭市中级人民法院确认被告代理人殷德才与两原告达成的商品房买卖协议有效，该协议的效力直接约束本案原被告双方。在庭审过程中，被告亦同意弘景明珠1号楼401室房屋归两原告所有。本院认为，本案当事人对位于江西省鹰潭市余江区房屋的权属均不持异议。被告作为开发商有义务配合两原告办理房屋不动产权登记。基于办证程序等事项，本院认为被告在判决生效之日起九十日内配合两原告完成办证义务较为合理。关于两原告诉请的逾期办证违约金，被告主张是因两原告拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，造成无法完成合同备案，不能办证的原因应由两原告自行承担。本院认为被告的抗辩理由未提供证据予以证明。从被告2017年以两原告非法占有使用涉案房屋，并向本院起诉要求两原告归还房屋的事实以及被告向江西省高级人民法院申请再审否认被告和两原告之间存在合法有效的买卖协议可知，被告在江西省高级人民法院作出裁定前并不承认两原告和被告之间形成有效的商品房买卖协议。其辩称多次要求与两原告签订《商品房买卖合同》或要求两原告搬出非法占用房屋基于被告对房屋享有所有权并重新处置的行为。故被告辩称两原告拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，造成无法完成合同备案，不能办证的原因应由两原告自行承担的抗辩理由与事实不符。本院认为被告代理人殷德才向两原告承诺2015年5月20日前办证的行为直接约束被告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当承担逾期办证的违约责任。基于办证周期约为九十日，本院认为计算逾期办证违约金的起始时间应为2015年8月21日起。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率。故2019年8月19日前的逾期办证违约金按中国人民银行贷款基准利率标准计算，之后的逾期办证违约金的标准适用全国银行间拆借中心公布的贷款报价利率。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认位于江西省余江区房屋的所有权归两原告所有；二、判令被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起九十日内协助原告陈前进、吴卫兰办理位于余江区房屋的不动产登记手续；三、被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈前进、吴卫兰支付逾期办证违约金42457元（违约金以220000元为基数，从2015年8月21日起按中国人民银行贷款同期同档次基准利率标准计算至2019年8月19日止为42457元，2019年8月20日之后的违约金以220000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至办证完成之日止）；四、驳回原告陈前进、吴卫兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5590元，减半收取计2795元，由被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司负担2564.92元，原告陈前进、吴卫兰负担230.08元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  黄栩晟二〇二〇年八月二十四日书记员  姜晨昕