黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1475号上诉人（原审原告反诉被告）：王艳影，女，1982年10月11日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：赵向东，黑龙江威德律师事务所律师。被上诉人（原审被告反诉原告）：张斌，男，1984年10月7日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：谢春雷，黑龙江司洋律师事务所律师。上诉人王艳影与被上诉人张斌房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王艳影上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项,依法改判张斌双倍返还定金中的5000元及违约金23600元；2.一审、二审诉讼费用由张斌承担。事实和理由:一审认定事实不清,适用法律错误。《房屋买卖居间服务合同书》中第六条第3款第（3）项约定“由于乙方即王艳影正在办理二手房按揭贷款，剩余款项十万元整，待权利变更完毕后由银行转付甲方，若乙方未获取贷款或未能足额贷款以现金补齐差价”。合同中已明确约定在王艳影未获得贷款的情况下，可以以现金的形式补差价，因此对于尾款的支付方式已经约定清楚及明确，不存在约定不明确的情况，也不存在张斌主张解除本合同另行签订合同的情况。其次，在一审判决中认定的依据就是张斌要求王艳影先支付房款，再办理过户，法院认定因变更合同事项双方约定不明确导致无法履行，但是该事项在双方约定到房产交易中心进行过户手续及支付尾款之前就已经确认了，有张斌与案外人中介公司工作人员的聊天记录可以证明。此聊天记录并结合王艳影一审提交的证据三录音中的录音内容，可知双方已就房款的支付方式等事宜达成了约定，并且已经约定到房产交易中心进行过户，但张斌没有去。以上证据足以证实，王艳影作为买受人一再退让，希望达到合同目的最终完成房屋交付及过户手续，但是张斌以各种理由拒绝办理过户手续，表明其主观上不想将涉案房屋卖给王艳影，以未收到一分钱来辩解，明显是为了实现其解除合同的目的，因在买卖双方签订的买卖合同中明确约定了涉案房款由中介公司代为保管，但是张斌仍以未收到款项为由拒绝办理过户，明显可知其本身不想出售房屋，而不是一审法院认定的双方不明而导致不能履行。双方在确定变更为以全款方式支付剩余房屋尾款后，双方及中介公司约定到房产交易中心进行过户手续及支付尾款，但是在约定过户及交付尾款当天，张斌并没有按照约定到建设大厦房产交易中心进行过户，并且中介工作人员在电话联系不上张斌的情况下，通过微信方式联系到张斌，催促其到房产中心完成最终的交易行为，但张斌表示拒绝，张斌的行为应认定为已经以实际行为拒绝履行合同。综上，结合王艳影在一审提交的录音及中介公司工作人员与张斌之间的聊天记录，结合现实房屋交易的具体情况，可以证明在房屋交易过程中或房屋过户之前，张斌是完成有能力确认王艳影的履行能力的，在办理过户过程中，由王艳影将尾款支付给张斌，即便在确认对方不履行给付金钱义务，张斌也是有足够的时间停止过户事项的，此事完全符合正常的交易习惯。张斌主观上存在不想买卖的意识，客观上也做出了不去办理过户的行为，足以认定张斌存在根本违约，其应承担违约责任。请求二审支持王艳影诉请，依法予以改判。张斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，其不存在违约情形。现在依旧可以按原合同履行。本案是双方商议变更付款方式未达成一致所产生，并不是其违反原合同。对于未达成一致的付款方式而没有进行履行不属于对后来商议事情的违约。请法院依法维持原判。王艳影向一审法院起诉请求：1、请求判决被告返还定金5000元及支付违约金23,600元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年10月19日，原告（反诉被告）王艳影与被告（反诉原告）张斌及案外人四方源公司签订《房屋买卖居间服务合同书》一份，合同约定王艳影购买张斌所有的大庆市龙凤区××路××号××室房屋，房屋总价款为118,000元；王艳影最迟至合同签订之日支付定金5000元；于2020年1月17日之前办理过户手续或公证手续；合同签订之日起送件日内王艳影需将首付款18,000交由四方源公司代为保管，并于过户或公证当天由四方源公司支付张斌；由于王艳影正在办理二手房按揭贷款，剩余房款100,000元待权利变更完毕后由银行转付张斌，若王艳影未获得贷款或未能足额贷款的以现金补齐差额。王艳影于签订合同当日支付定金5000元，后又支付首付款13,000元，上述18,000元均交由四方源公司代为保管。一审法院认为，原告（反诉被告）王艳影与被告（反诉原告）张斌签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，合法有效，原、被告均应恪守合同义务。在合同的履行过程中，王艳影因无法办理贷款，要求按照合同约定以现金补齐差额部分的房款，根据王艳影提交的录音内容，张斌同意但要求王艳影先支付房款再办理过户，而王艳影担心过不了户未先付房款。即在合同的履行过程中，原、被告双方对支付房屋尾款和办理过户手续的先后顺序及具体操作流程、事项未形成一致意见。房款的支付及过户手续的办理是履行房屋买卖合同的重要内容，原、被告对此不能达成补充协议或形成统一的变更意见，这导致买卖合同无法继续履行。在这种情况下，张斌表示不再出卖房屋，王艳影亦另行购买房屋，双方系以自己的行为表达了解除买卖合同的意思表示。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原、被告对买卖合同的解除均不存在过错或违约行为，双方亦未提供证据证实对方存在其他违约行为。综上，本院对王艳影及张斌主张对方违约，并提起的本诉及反诉诉讼请求均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）王艳影的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）张斌的诉讼请求。本院二审期间，王艳影向法院提交大庆四方源房地产中介有限公司工作人员池春淑与张斌的短信聊天记录打印件4页，欲证明：1.张斌未按照合同约定时间腾出房屋；2.由于合同约定贷款不成可以现金补足，王艳影未能贷款时在中介公司工作人员主持下双方同意变更付款方式，而证人与王艳影到房产交易中心等待张斌办理过户手续时，张斌明确告知房子不卖了，显然张斌的行为构成违约。张斌质证称，对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据不属于新证据，一审中王艳影未进行提交，请二审不予采信，该证据内容不完整，并且证据中张斌明确表示一分钱没给我就让我先过户不可能，能够证明双方关于付款及过户履行顺序没有达成一致意见，该聊天记录明确说明房屋腾退的事情，结合一审中张斌提供的和租户的聊天记录及退房租的记录能够证明张斌在积极履行原合同，为房屋交付做准备。同时该证据能够证明王艳影与张斌及房屋中介之间就此事进行多次沟通没有达成一致意见。也不排除王艳影与中介公司之间进行串通，损害张斌利益的情形。所以该证据无法证实张斌存在违反原合同约定的情形。本院仅对该证据的真实性予以采信。张斌向法庭提交了其与大庆四方源房地产中介有限公司工作人员王雨的聊天记录打印件17页，欲证明在签订合同时中介服务人员是王雨，在合同签订后张斌在积极履行合同，一直在催王艳影与中介及时履行合同。但是被上诉人及中介迟迟没有进行履行，应属于王艳影和中介存在违约情形，张斌不存在违约情形。王艳影质证称，1.该证据不属于新证据，一审中王艳影未进行提交，请二审不予采信。2.据代理人了解双方签订买卖合同的中介服务人员是方才提交的证据上体现的池春淑，至于王雨是否为大庆四方源房地产中介有限公司工作人员及是否为诉争买卖合同的中介服务人员，由于王雨未出庭确认，因此对该证据的真实性、合法性、证明力均有异议。3.即使王雨是大庆四方源房地产中介有限公司工作人员，那么该记录体现的也仅仅是送件、贷款等事宜。与后来双方根据合同约定贷款不成以现金补齐没有任何关联性。该证据为聊天记录打印件，聊天一方为王雨，不能证实其身份为大庆四方源房地产中介有限公司的工作人员，故对该证据的效力不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王艳影与张斌签订的房屋买卖合同真实合法有效,双方虽在合同中约定如王艳影无法办理贷款,以现金补齐差额部分房款。但双方未对现金支付房屋尾款和办理过户手续的先后顺序及操作流程等问题进行约定，在合同履行过程中双方亦未能协商一致,达成一致意见,导致该房屋买卖合同无法继续履行,双方对此均无过错，因中介公司代为保管的定金5000元及13,000元房屋首付款，已退回王艳影,故一审法院判决驳回双方诉讼请求,并无不当。综上所述，王艳影上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费515元，由上诉人王艳影负担。审判长  朱志晶审判员  战 剑审判员  梁 宵二〇二〇年八月三十一日法官助理俞舒书记员王妍苏