江西省万载县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0922民初2301号 原告：万载县向阳物业管理有限公司。 法定代表人：梁春林，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：袁志伟，江西鸿韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马俊青，江西鸿韵律师事务所律师。 被告：李海蔚。 委托诉讼代理人：何明根。 原告万载县向阳物业管理有限公司（以下简称原告）与被告李海蔚（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马俊青、被告及其委托诉讼代理人何明根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、责令被告向原告支付电子门感应灯费505元、物业服务费5851元及违约金5028元（自2011年1月1日暂计算至2018年12月31日）其余按日利率万分之六为标准计算至还清物业服务费为止（详见附录明细表）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年7月10日，原告与百合水景家园业主大会签订《物业服务合同》，合同第十六条约定业主应按0.3元/月/平方米标准按年向原告预缴物业服务费，并按50元·户/年的标准向原告支付电子感应灯电费。第三十条约定若业主未按合同约定缴纳物业服务费，则原告可以从逾期之日起每日按万分之六加收违约金。合同期限为自2009年1月1日起至2010年12月31日止，合同第二十五条还约定如果合同到期既无续约，也无解约，也没有聘请新的物业管理企业视为自动续约。2013年7月1日，原告再次与百合水景家园业主委员会签订《物业服务合同》，合同二十五条将业主按0.3元/月/平方米标准向原告预纸物业服务费更改为业主按0.45/月/平方米标准按年向原告预激物业服务费，业主按50元·户/年的标准向原告支付电子门感应灯更改为按60元·户/年的标准向原告支付电子感应灯费。第三十条约定若业主未按合同约定缴纳物业费，则原告可以从逾期之日起每日按万分之六加收违约金。合同期限为自2013年7月1日起至2015年6月30日止，合同第二十五条还约定如果合同到期既无续约，也无解约，也没有聘请新的物业管理企业视为自动续约。2010年，被告开始拖欠物业服务费，原告前去催缴时，被告以房顶渗水为由拒绝缴纳，后原告联系开发商修好后，被告仍拒绝缴纳，后原告向被告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。2018年，原告再次发出物业费催缴通知，但被告仍未支付物业服务费。原告认为被告经多次催缴仍拒绝缴纳物业服务费，已经构成违约，损害了原告合法权益，也导致了原告物业服务工作难以展开。故此，为保护原告合法权益，特诉至贵法院，恳请法院支持原告诉讼请求。 被告辩称，因为房屋质量差、墙面多处开裂及房屋漏水，有向原告反映，原告一直未处理好，小区安全隐患多等物业工作未做好。我也未收到过催缴单，物业收费价格我也不同意，财务收支、工作人员未公示，故未交物业费。我不愿意承担滞纳金，房屋问题未解决，原告未修好，原告应该向开发商收取物业费。 本院经审理认定事实如下：2008年8月8日，万载县百合水景家园业主大会成立并在万载县房地产管理局登记备案。2009年7月10日，万载县百合水景家园业主大会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》。合同第四条约定：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道。第十六条：物业服务管理费收取标准：1、物业服务费由乙方按叁角/平方米/月，向业主（或交费义务人）按年预收当年房屋物业服务费(按建筑面积计算，含业主原因空置房屋)。2、商铺、写字楼、物业服务费价格为：陆角/平方米/月。3、单元电子门电费（含灯泡、感应灯头等)：伍拾元/户/每年。第二十三条委托管理期限为2年：自2009年1月l日起至2010年12月31日止。第二十五条本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。第三十条业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费万分之六加收违约金。 2013年7月1日，万载县百合水景家园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，合同第四条约定，房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道。第十六条物业服务管理费收取标准：1、物业服务费由乙方按肆角伍分/平方米/月，向业主（或交费义务人）按年预收当年房屋物业服务费(按建筑面积计算，含业主原因空置房屋)。2、商铺、写字楼、物业服务费价格为：玖角/平方米/月。3、单元电子门电费（含灯泡、感应灯头等)：陆拾元/户/每年。4、物业费计费时间按房屋开发商通知进房之日起计算。第十七条共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造、日常维修养护费用等在保修期满后从专项维修基金中中支出。第二十三条委托管理期限为2年；自2013年7月l日起至2015年6月30日止。第二十五条本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。第三十条业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费万分之六加收违约金。 被告系百合水景东X栋X单元X室业主，房屋建筑面积138.3平方米，2009年2月接收房屋并交纳至2009年12月31日止的物业费，但从2010年1月1日至2018年12月31日的物业费及电子门感应灯电费虽经书面催交一直拒绝交纳物业费。而原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，比如：小区内车辆乱停乱放等。 上述事实，有当事人当庭陈述以及原告提供的物业服务合同、备案表、物业费催缴通知和被告提供的照片等为证，经庭审质证，可以认定。 本院认为，被告从2010年1月1日起没有交纳物业费及电子门感应灯电费，按照物业服务合同关于物业服务管理费收费标准的约定，至2018年12月31日止，共计拖欠物业管理费5851元及电子门感应灯电费505元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条规定，应当支付，故对原告要求被告支付所欠物业费5851元及电子门感应灯电费505元（从2010年1月1日至2018年12月31日止）的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付的违约金，因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，即也存在相应的违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。此外，关于被告辩称其墙面开裂、房屋漏水等问题，根据物业服务合同第十七条“共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造、日常维修养护费用等在保修期满后从专项维修基金中中支出”的约定，其维修养护管理责任不在原告，被告列举的墙面开裂、房屋漏水等问题如果属于共用部位的部分，被告可按正常程序申请专项维修基金加以维修，不属于共用部位的部分应根据房地产开发企业出具的《住宅质量保证书》的约定加以处理，还在保修范围和保修期限内的应向保修单位主张，不属于保修范围及保修期限的应自行负担修缮费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李海蔚在本判决生效后十日内向原告万载县向阳物业管理有限公司支付所欠物业费5851元及电子门感应灯电费505元（从2010年1月1日至2018年12月31日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告万载县向阳物业管理有限公司其余诉讼请求。 案件受理费86元，减半收取计43元，由被告李海蔚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。 审判员  黄乃军 二〇二〇年八月十四日 书记员  徐 俏