江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初4651号原告：镇**微百货有限公司，住所地镇江市解放路288号东邦国际商务大厦1801室。法定代表人：陈俊贇，该公司经理。委托诉讼代理人：高志龙，江苏天哲（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耀杏，江苏天哲（镇江）律师事务所实习律师。被告：魏红，女，1966年8月27日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：史迎宾，江苏甘露律师事务所律师。原告镇**微百货有限公司（以下简称华微公司）与被告魏红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后,依法组成合议庭，于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告华微公司的委托诉讼代理人高志龙，被告魏红及其委托诉讼代理人史迎宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华微公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年5月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告2019年5月10日至2019年10月24日止的租金5.6万元、免租期租金3万元及逾期付款利息（以5.6万元为基数，按银行同期贷款利率，自2019年5月10日起至实际给付之日止），2019年10月25日后的房屋占有使用费按合同约定租金标准给付至房屋返还之日；三、被告支付原告违约金3万元。事实与理由：原、被告于2018年5月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于镇江市第一楼街步行街28号负一楼101、102、103、104、105、106室的房屋出租给被告使用，面积计544.82平方米，租赁期限自2018年5月10日至2021年8月9日止，经营项目为餐饮，一个周期租金为18万元，先付后用，半年为一个支付期，提前一个月支付。首期租金支付时间为本合同签订之日，金额为9万元，以后必须按上述支付期，在距每一支付期开始的30日前全额付清当期租金。此外，合同中还约定了滞纳金和违约责任。后被告未按时支付2019年5月10日至2020年2月9日的租金，原告多次催缴未果。被告魏红辩称，驳回原告的诉讼请求。被告未支付租金系因涉案房屋漏水严重，被告支付的38600元维修费应折抵房租。现房屋仍有漏水现象，被告多次要求原告排查、维修，原告却不予理会，导致被告不能正常营业，被告不应承担违约金。原告应赔偿被告相应的损失，否则，被告不同意解除合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：一、房产证6份，证明原告主体适格。二、房屋租赁合同、委托证明各1份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。三、催款通知书1份，证明原告向被告催缴租金。四、情况说明1份，证明原、被告就漏水问题进行协商，原告同意扣减租金1万元。对原告提交的证据，被告质证认为：证据一、二真实；被告已收到证据三，但被告第一时间向原告反映房屋漏水问题，原告却未答复，被告主观上没有拖欠房租的故意；证据四系原告提出的解决方案，但被告未同意。被告为证明其抗辩，提交以下证据：一、收据15份，证明被告于2018年8月至2019年6月期间维修房屋漏水产生维修费3.86万元。二、发票8份，证明被告支付管道排查及疏通产生费用1750元。三、视频2段，证明涉案房屋存在漏水情形。四、杀虫服务合同2份，证明被告对涉案房屋进行灭虫清理所产生费用计8600元。对被告提交的证据，原告质证认为：证据一不予认可，收据中的设备更换费用与原告无关，修复费用是否与房屋存在关联，有待核查，并且未见款项支付凭证；证据二、四与本案无关，却反证了被告一直在经营；证据三系被告单方拍摄，视频中积水原因无法确认。结合原、被告的举、质证意见，对原、被告提交的证据，本院认证认为：双方无异议的证据，本院予以确认，并附卷佐证。被告抗辩涉案房屋漏水影响其经营，应就漏水原因与原告存在关联进一步举证，被告所提交证据反映了损害的现状及所采取的补救措施，但不能反映损害形成的原因与原告存在关联。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于镇江市的房屋为原告所有。2018年5月5日，案外人镇江新食代餐饮有限公司代理原告作为甲方与被告作为乙房就上述房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告承租房屋用于餐饮经营；租赁期限2018年5月10日至2021年8月9日，其中2018年5月10日至2018年8月9日为免租期；月租金为1万元，租金交付方式为先付后用，九个月为一个支付期，首期租金9万元于合同签订之日支付，以后租金在每一支付期开始前30日全额付清当期租金，乙方未按期交纳租金，每逾期一日按年租金的千分之五承担滞纳金，逾期五日，甲方可直接解除合同；乙方于合同签订之日支付甲方保证金以确保房屋及附属设施安全完好及租赁期限内如期结算相关费用。合同第十条“违约责任”部分约定：“本合同签订后，甲、乙双方应按照本合同约定履行，如乙方违反，甲方有权切断水、电等能源供应，相应后果由乙方承担。同时乙方应向甲方承担违约责任，除支付相应的滞纳金、罚金外，还应向甲方支付违约金，违约金数额为当年月租金的3倍，甲方有权解除合同，解除至通知到达乙方时生效，乙方应于生效后三日内将房屋及相关设施设备完好归还甲方，房屋内固定装修部分乙方自愿放弃，另外，乙方交纳的保证金、租金等一切费用均不予退还，如给甲方造成任何损失的应承担赔偿责任。如双方约定了免租装修期的，甲方有权追缴免租装修期的租金。如甲方违反，乙方同样追究甲方的违约赔偿责任。”合同签订后，原告按约交付房屋，被告按约支付租金及保证金。被告接受房屋后不久，因楼上用户装修时损坏管道导致被告承租房屋漏水，后经协调，楼上用户赔偿被告1万元，另被告要求原告减免2万元房租，但原告仅同意减免1万元，后双方协调未果。在房屋漏水现象消失后，被告对承租房屋进行了装修，装修期间未发生漏水现象。另查明，因被告欠付房租，原告于2019年4月2日书面通知被告缴纳2019年5月10日至2019年11月9日的租金，为此，被告提出三个问题：一、承租房屋中有部分房屋存在纠纷影响其经营；二、下大雨时下水管道倒灌产生室内进水；三、该房屋有漏水现象。后经多轮商谈，原告同意减免被告1万元房租，剩余当期租金8万元于2019年6月30日前支付，并要求被告以后不得再提以上问题。后因被告不同意，原告遂诉至本院。本案审理中，被告称，房屋装修后又出现漏水，在向原告反映后，原告未予处理。原告对此不予认可，并称关于漏水问题在被告装修之前已与楼上用户彻底解决，装修结束后，被告正常经营，从未提及房屋积水和漏水问题。本案审理中，被告提交的涉案房屋视频一组，视频显示原告店铺的卫生间及仓储间的地面有积水，但被告未就积水原因进一步举证。本案审理中，原告同意减免被告1万元租金。本院认为，原、被告之间租赁合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，原、被告应当全面履行合同内容。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本条规定了出租人对租赁物负有维修的义务，而出租人履行维修义务的前提首先应该是租赁物出现问题，本案中，被告提交的证据仅反映损害的后果，并不能说明损害后果的原因，即涉案房屋存在问题，被告对此应承担举证不能的法律后果。退一步讲，结合上述条文，即便涉案房屋存在问题，法律仅赋予了承租人以维修费用冲抵租金或延长租期的权利并未赋予其拒付租金。综上，被告拒付租金既无法律依据亦无合同约定。结合合同内容，被告应于2019年2月10日前支付2019年5月10日至2020年2月10日期间的租金计9万元，在原告催告后，被告仍不履行义务，已构成根本违约，同时根据涉案合同违约条款，原告亦有权解除合同。现原告以起诉的方式提出解除合同，本院予以准许，合同的解除时间以被告收到本院送达的应诉材料的时间为准，即涉案合同于2019年11月8日解除。承租人负有支付租金之义务。因涉案合同已解除，被告应支付原告截止于2019年11月8日的租金。经核算，2019年5月10日至2019年11月8日期间的租金为59334元，考虑到原告同意减免1万元租金，故被告应支付原告截止于2019年11月8日的租金49334元。被告未能按期支付租金，造成原告资金占用损失，同时涉案合同中对逾期缴纳租金的滞纳金亦有明确约定，现原告以银行同期贷款利率标准主张租金逾期支付的利息损失，未超出合同约定范围，但考虑到原告曾有延长租金交付期间的意思表示，为此，被告应以49334元为基数向原告承担逾期付款利息损失，其中2019年7月1日至2019年8月19日期间利息损失以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，2019年8月20日至49334元支付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准。基于被告目前仍占有涉案房屋，被告应于2019年11月9日起按照原合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，直至被告返还房屋时止。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”结合上述分析，被告拒付租金的行为已构成违约，结合合同约定内容，原告要求被告支付免租期租金3万元及违约金3万元，符合当事人的约定，本院予以支持。被告的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇**微百货有限公司与被告魏红于2018年5月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月8日解除。二、被告魏红于本判决生效之日起十日内支付原告镇**微百货有限公司截止于2019年11月8日的租金49334元，并承担该款的逾期付款利息损失（其中2019年7月1日至2019年8月19日期间的利息损失以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准；2019年8月20日至49334元支付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准）。三、被告魏红于2019年11月9日起按照每月1万元的标准支付原告镇**微百货有限公司房屋占有使用费，至房屋返还时止。四、被告魏红于本判决生效之日起十日内支付原告镇**微百货有限公司违约金3万元及免租期租金3万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620元，由被告魏红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  周 伟人民陪审员  冯祥龙人民陪审员  周 萍二〇二〇年八月六日书 记 员  王 婷附：相关法条及上诉须知1.相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××611；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。