贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3774号上诉人（原审原告）：遵义市天安花园小区业主委员会，住所地遵义市中华北路天安花园小区。负责人：史晓容，业委会主任。委托诉讼代理人：韦遵宁，贵州义遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，贵州义遵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义天安房地产开发有限公司。住所地:遵义市汇川区厦门路天安酒店塔楼26层1号。统一社会信用代码91520300622282196L。法定代表人：孙玉存，总经理。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋冰山，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人遵义市天安花园小区业主委员会（以下简称天安花园业主委员会）因与被上诉人遵义天安房地产开发有限公司（以下简称天安房地产公司）物权确认纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，天安花园业主委员会委托诉讼代理人韦遵宁、王艳、天安房地产公司委托诉讼代理人蒋成君到庭接受询问，本案现已审理终结。天安花园业主委员会上诉请求：1.撤销一审判决，改判遵义市天安花园Ａ、Ｂ栋地下室（现用于停车场）属于小区业主共同共有，并将该物业移交给上诉人或将本案发回重审;2.一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：案涉小区系天安房地产公司1998年开发的楼盘，在2000年以后开始销售，该楼盘在销售时天安房地产公司广泛宣传称该房屋系成套销售，附属设施属于业主所有并由业主使用，这些设施包括了本案争议的地下车库。当时周边房价才600元每平方米，而本案小区房屋当时售价为1400多元每平方。小区业主入住后地下车库一直由业主无偿使用，致2017年天安房地产公司将地下车位对外出售，上诉人知晓后才提出异议开始维权。原审判决认定事实错误。本案争议焦点是地下室的规划问题，一审法院查明了Ａ、Ｂ栋的规划证，仅载明地上面积6433.95平方米，地下面积1950.45平方米。该规划证不能体现哪些部分属于物业公共部分，哪些部分属于房开公司专有部分，能体现该内容的证据为案涉小区原始规划设计图纸，但天安房地产公司在本案及此前的行政诉讼中均未出示该证据。天安房地产公司在2006年就本案争议地下室办理产权登记存在颁证程序不合法的情况，2006年10月11日，天安房地产公司向遵义市住建局申请办理地下室的产权手续，住建局当日就出具了“遵房权证监证字第××号”产权证给天安房地产公司，载明产权为住房，同日又以登记错误为由将该证予以注销，并在当日办理了变更登记颁发证号为“遵房权证监证字第××号”的产权证给天安房地产公司，载明涉及用途为车库。当日办理两个产权证的行为违反了《城市房屋权属登记管理办法》的具体规定。一审法院认定案涉小区当时购买房价远高于他房屋的事实正确，但认为这不能成为地下车库属于全体业主所有的理由错误。一审判决适用法律错误，案涉物业系2000年左右的楼盘项目，天安房地产公司取得产权证系在2006年10月，此时我国物权法尚未公布施行，一审判决适用物权法相关规定错误，本案应结合当时我国关于商品房的相关规划、建设、登记的规定予以综合认定。天安房地产公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。天安花园业主委员会向一审法院起诉请求：请求人民法院判决被告立即向原告移交遵义市天安花园A、B栋地下53个停车场；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1998年，被告天安房地产公司通过其他国有企业破产处置资产获得红花岗区金银新村14115平方米土地使用权，被告以此进行房地产开发。在所获土地上修建了编号为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ栋的“天安花园”商品房。Ａ、Ｂ栋的规划许可证载明，地上面积6433.95平方米、地下面积1950.45平方米。2000年，被告对其开发的商品房进行了产权预登记。2006年10月，被告对Ａ、Ｂ栋地下的部分申请办理为公司自留财产。2006年10月11日，被告办理了Ａ、Ｂ栋地下2159.23平方米的所有权，产权证号为“遵房权证监证字第××号”。产权证载明设计用途为“车库”，系权利人于2000年自建所得。2017年，被告按53个登记单元申请办理了地下车库的车位分割变更登记，其中有39个停车位转移登记至他人名下。另查，在“天安花园”的建筑规划中，没有人防地下室的规划。被告与购房者在签订的“天安花园”商品房购房合同中，没有对地下车库进行任何记载。该地下车库设有专门的进出口，自建成以来，车库一直由被告自己使用，并由天安物管公司收取一定费用后用于小区业主停车。2018年8月，原告以遵义市国土局不动产（停车位）登记违法为由向播州区人民法院提起诉讼，该院驳回了原告的起诉。原告提出上诉后，遵义市中级人民法院维持了播州区法院的裁定。原告向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2019年6月作出驳回原告再审申请的裁定。原告遂向原审法院提起所有权确认的本案诉讼。一审法院认为，关于原告的主体问题，原告是合法成立的业主委员会，为了业主的共同利益，可以以自己的名义代表业主对外签订合同(如物业服务合同),当然可以以自己的名义参加诉讼，其后果由业主承担。本案争议的焦点，是“天安花园”A、B栋地下部分是否属于业主共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是在法律上对建筑区划内的共有部分进行了明确。关于专有部分的规定，《最高人民法院关于审理建筑物区分有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”《解释》第三条第一款规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”根据《物权法》和《解释》的规定，可以知道业主专有部分和共有部分的区别主要是两个方面，即结构上和利用上是否具有独立性并可以排他使用、能否成为登记为特定业主所有权的客体。同时具备两个方面的条件可以认定为专有部分，缺乏其中一个条件应当认定为共有部分。本案涉及的地下部分，结构上和利用上具有独立性并可以排他使用，且不属于建筑物的附属设施。同时，该地下部分可以成为登记为特定业主所有权的客体（事实上在2006年就已经办理了所有权登记）。因此，该地下部分应当认定为专有部分。根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，该地下部分所有权属于建设者即本案被告原始取得。被告在2006年作为“车库”办理的产权登记，仅仅是为今后的物权变动提供公示作用，并不表示在此之前不享有所有权。《物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”根据该条规定，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。对其归属，由建设者与业主通过约定确定。在没有约定的情况下，该地下车库仍然归属于被告。原告关于购房价远远高于其他房屋、业主一直使用车库至今的主张，都不能成为地下车库属于业主共有的理由。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，判决：驳回遵义市天安花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由遵义市天安花园小区业主委员会承担。本院二审期间依法询问天安花园业主委员会副主任谭德明及业主代表刘兴伟，其二人陈述案涉地下车库从建成之初用作堆放垃圾，也停车，停车收费最初为50元一月，2017年时收费变为350元每月，2018年4月份因本案纠纷业主才未缴纳停车费。现在小区垃圾都是堆放在每个单元的垃圾桶里。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：天安花园业主能否依据其与天安房地产公司签订的《商品房购销合同》获得案涉车库所有权。《商品房购销合同》中未对地下车库进行约定，天安花园业主委员会主张天安房地产公司对外销售房屋时宣传公共部分包含地下车库，但未提供相应证据。案涉地下车库系由天安房地产公司开发建设所得，结构上和利用上具有独立性并可以排他使用，且不属于建筑物的附属设施,从建成之初即用于停车，小区业主使用案涉地下车库一直系有偿使用，支付对价与市场价格相符，故一审判决认定该车库并非小区业主共有部分并无不当。天安花园业主委员会认为政府职能部门就案涉车库颁证存在程序违法的问题不属于本案审理范围。综上所述，遵义市天安花园小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由遵义市天安花园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  李玉振审判员  蔡一雷二〇二〇年八月二十八日法官助理赵凯书记员周玲玲