福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2211号 上诉人（原审原告）：厦门兴才职业技术学院，住所地福建省厦门市集美区后溪镇兴溪路879-889号。 法定代表人：林亚姜，董事长。 委托诉讼代理人：郭文才，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨和国，男，1966年2月14日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈志华，福建磊达律师事务所律师。 上诉人厦门兴才职业技术学院（简称兴才学院）因与被上诉人杨和国租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初2318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴才学院上诉请求：撤销一审判决，改判支持兴才学院一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定兴才学院与杨和国就店面及管理房形成的是租赁合同关系与事实不符。双方于2007年3月8日签订了《承租合同书》，约定杨和国将曾厝（竹乌）分得的鱼池地4.641亩，旱地1.049亩，总计5.69亩，承租给兴才学院作为办学用地。兴才学院一次性付给杨和国青苗赔偿费每亩3.8万元，共计219220元，兴才学院一次性赔偿杨和国地上物即鱼塘、甲鱼池设施和店面及管理房总计133780元。兴才学院与杨和国基于土地是承租关系是正确的。但根据合同第4、10条的约定，兴才学院一次性赔偿了杨和国地上物即鱼塘、甲鱼池设施和店面及管理房总计133780元后，设施、店面及管理房的权属就转移给了兴才学院，兴才学院再将店面及管理房暂借给杨和国使用到土地被征用时止。合同约定很清楚是兴才学院支付了对价后将店面暂借给杨和国使用，双方基于店面及管理房是借用关系；客观事实也是借用关系，兴才学院需要向杨和国支付土地的租金，直到征用时止；若双方基于店面及房屋是租赁关系，兴才学院应该向杨和国支付租金才符合常理，但双方没有约定店面及管理房租金的约定。可见，双方基于店面及管理房形成的不是租赁合同关系，而是权属转移后的借用关系，一审认定法律关系性质错误。 二、一审法院适用的法律条款规定不适合本案情况。一审法院适用《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条第一款规定进行判决，但该司法解释适用的房屋是指在规划区范围内的具有生产、生活功能需要规划审批的房屋，而本案的管理房是在自己承包的农业用地上的临时建设，不属于司法解释规范的“房屋”；另外农业承包地上基于管理需要搭建的管理房，也不需要经过规划审批，才能建设。一审认定案涉店面及管理房属于未经批准建设的临时建筑，因没有批建手续，因而租赁无效，属于法律适用错误情形。 三、三、根据约定，兴才学院将店面暂借给杨和国使用到该地块被国家或学校征用时止，杨和国无条件搬出。诉争地块2014年作为上诉人二期建设项目用地被征收，2015年1月12日厦门市后溪镇人民政府与厦门市民委员会签订了《征地补偿协议书》，征收民委员会土地89.793亩，杨和国的土地及地上物均在征地范围内。按合同约定，杨和国应将店面及管理房交付给兴才学院的条件已经成就，杨和国应当履行交付义务，杨和国以未安置为由拒绝搬出，违反了合同的约定。 杨和国答辩称，一、一审法院认定双方就案涉店面及管理房的约定属于租赁合同关系，事实清楚，证据充分，完全正确。兴才学院所谓就案涉店面及管理房形成的是权属转移后的借用关系的说法，与事实不符，与法律相悖，不能成立。1、《承租合同》第2条约定“合同期满，该土地地上物青苗全部归甲方（杨和国），乙方（兴才学院）无条件退出”，及案涉合同的名称明确约定为《承租合同书》。显然，该等约定已充分证实就案涉店面及管理房的约定属于租赁合同关系。2、若店面及管理房权属发生转移，依地随房走规定，则店面及管理房所占用的土地使用权依法一并归属于兴才学院，即兴才学院无须支付该部分土地的租金，然而《承租合同》第5条已明确约定兴才学院须支付案涉店面及管理房所占用的土地租金，而且，兴才学院关于权属转移的说法，也违反《土地管理法》第二条的规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。显然，兴才学院的前述说法，与合同约定不符，与法相悖，不能成立。3、证人廖某证言证实《承租合同》签订后，杨和国自行将位于兴才学院大门旁的管理房改建为店面，兴才学院未提出任何异议，兴才学院在一审庭审时也认可该事实，而案涉店面及管理房若是属于借用关系，杨和国依法无权改建，兴才学院必然会进行阻止。显然，兴才学院的前述所谓属于权属转移后的借用关系的说法，与事实不符，与常理相悖。4、《承租合同》第4条约定先支付地上物补偿系兴才学院为了达成租赁合同而对出租人将来获得的案涉店面及管理房本身相应征收补偿款【不含以人口福利安置的安置房（款）】进行提前支付，对价并非讼案涉店面及管理房本身，第10条约定的“暂借”也是兴才学院为达成租赁合同目的而作出的承租店面后又将相应权能交给杨和国的约定，正是由于该约定，合同才未约定兴才学院需向杨和国支付案涉店面租金。显然，兴才学院拟以第4、10条约定及未支付讼争店面及管理房租金的事实主张讼争法律关系为权属转移后的借用关系，与事实不符，不能成立。 二、一审法院认定双方涉及案涉店面及管理房出租的约定无效，适用法律正确。 三、兴才学院所谓杨和国的土地及地上物均在征地范围内，按合同约定，杨和国应将店面及管理房交付给其的说过，与事实不符，于法无据。1、如前所述，双方就案涉店面及管理房的出租约定无效，兴才学院依法应将店面及管理房交还给杨和国。显然，本案已依法确定不存在杨和国需要腾退交付案涉店面及管理房给兴才学院的情形，案涉店面及管理房是否在征收或征用范围，均已与本案无关。2、案涉《承租合同书》第10条关于杨和国无条件搬出的约定的实质是约定双方的租赁合同关系因国家征收终止，杨和国配合征收工作交出店面给征收部门，以利于兴才学院尽早取得店面拆迁赔偿款（即《承租合同》第4条所涉支付地上物补偿的对价），而非约定搬出后交付给兴才学院。而且，该“无条件搬出”的条件也未成就，依《土地管理法实施条例》第二十五条规定征收单位是市、县人民政府，显然，《承租合同》第7条、10条约定所附条件“学校征用”依法确定不能发生，应视为未附该条件，而且兴才学院也未举证证实案涉店面及管理房已属于被国家依法征收或征用范围内。 兴才学院向一审法院提起诉讼，请求判令：杨和国履行合同义务，腾退店面及管理房，将店面及管理房交付给兴才学院。 一审法院认定事实：2007年3月8日，杨和国（甲方）与兴才学院（乙方）签订《承租合同书》1份，约定：“1.甲方自愿把曾厝（竹乌）分得的鱼塘地4.641亩，旱地1.049亩，总计5.69亩，承租给乙方作为办学用地。2.承包期限自签订日期起至2022年2月30日止，承包期满，该土地地上物青苗全部归甲方所有，乙方无条件退出，乙方无权向甲方索要青苗费。3.乙方一次性付给甲方青苗赔偿费每亩叁万捌仟元整，共计赔偿费216220元。4.乙方一次性赔偿甲方地上物、即鱼塘、甲鱼池设施和店面及管理房总计133780元。5.承包期间乙方每年每亩鱼塘地付给甲方租金800元，旱地租金每年每亩400元。租金原则上每年一付，每年租金总计4131元。6.该地块被国家或学校征用时地上物和青苗赔偿归乙方所有，青苗赔偿款若有上浮，上浮部分归甲方所有。……。10.乙方把店面暂借给甲方使用到该地块被国家或学校征用时止，甲方无条件搬出，该店面赔偿款归乙方所有。……。” 2015年1月12日，厦门市后溪镇人民政府（甲方、征地单位）与厦门市村民委员会（乙方、实施征地单位）、厦门市明宏房屋征迁服务有限公司（实施征地单位）签订《征地补偿协议书》（Ｎ0：厦门兴才职业技术学院二期项目001号）。根据厦国土房集【2014】110号《厦门市国土资源与房产管理局集美分局关于厦门兴才职业技术学院二期项目用地土地征收预先通告》，确定位于村民委员会占地面积为59862.042平方米（折合89.793亩）的集体土地及地上附属物因“厦门兴才职业技术学院二期项目”建设需要征收拆除。 2017年1月19日，兴才学院获得厦门兴才职业技术学院二期《建设用地规划许可证》（地字第350211201704005号），用地面积59862.052平方米。 案涉店面及管理房的建设未批准手续。 一审法院认为，本案焦点问题具体分析如下：1.双方之间对于案涉店面及管理房的约定是什么法律关系。兴才学院主张其已“买断”案涉店面及管理房的权利，否则《承租合同书》中不会对其进行补偿，并在合同书第10条体现“暂借”字样，双方就该部分属于买卖合同关系，而杨和国抗辩双方对于案涉店面及管理房系租赁合同关系，合同书约定了承包期限，承包期满地上物归属于杨和国，故不存在所谓“买断”的意思，双方仍然租赁合同关系。本院认为，结合《承租合同书》第2条约定：“承包期限自签订日期起至2022年2月30日止，承包期满，该土地地上物青苗全部归甲方所有，乙方无条件退出，乙方无权向甲方索要青苗费。”以及合同书整体分析，双方对于店面及管理房的约定同对应的承包地一样属于租赁合同关系。至于对相关补偿的理解，此系该案合同约定之特殊所在，兴才学院对青苗及地上物提前进行补偿系为了达成租赁合同而对出租人将来可能获得的征地补偿进行提前支付，对于案涉合同租赁期满而又未被国家征收情况下对已进行的补偿如何处理，合同未进行明确约定。而至于合同书第10条约定的“暂借”亦可理解为系兴才学院按约定取得权益后再给杨和国使用之行为。 2.双方对于案涉店面及管理房约定的效力问题。根据前述分析，双方对于案涉店面及管理房约定系租赁合同纠纷，无论案涉店面及管理房是否被征收或者征用，首先应就案涉店面及管理房的约定效力问题进行分析。案涉店面及管理房属于未经批准建设的临时建筑，依照《最高人民法院》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故双方涉及店面及管理房出租的约定无效。而“临时建筑”是指必须限期内拆除，且结构简易的建筑物和其他设施，兴才学院主张案涉店面及管理房不属于前述司法解释的“临时建筑”范畴，该主张缺乏依据，依法不予采纳。因双方对于案涉店面及管理房的租赁约定无效，且杨和国拒绝腾退，经本院释明，兴才学院坚持主张双方合同约定有效，且不变更诉讼请求，此情形下，兴才学院要求杨和国腾退案涉店面及管理房，缺乏法律依据，依法予以驳回。根据前述分析，案涉店面及管理房是否在征收或征用范围内，不在本案审查范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门兴才职业技术学院的诉讼请求。 双于二审中均未提交新证据。 二审中，除兴才学院认为案涉店面及管理房不需要批准外，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，《承租合同书》第7条约定，该地块被国家或学校征用时租金终止。第8条约定，土地赔偿款归溪西村山尾组和上厝组所有。 庭审中，就暂借讼争店面，杨和国表示这是租赁以后的借用。杨和国庭审中还确认兴才学院支付租金至2015年12月31日，其认为之后兴才学院没有支付租金系拖欠租金，但其还没有主张权利。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕兴才学院的上诉请求进行审理。 首先，双方之间对于讼争店面及管理房的约定的法律关系认定。讼争店面及管理房建于杨和国的承包地上，杨和国将该承包地出租给兴才学院作为办学用地，兴才学院一次性赔偿承包地上的鱼塘、甲鱼池设施、讼争店面及管理房共计133780元。由此可见，兴才学院已就取得承包地上的鱼塘、甲鱼池设施、讼争店面及管理房支付了对价。同时，兴才学院将讼争店面及管理房暂借给杨和国使用至该地块被国家或学校征用时为止，双方明确该店面的赔偿款归兴才学院所有。因此，兴才学院与杨和国之间就包含鱼塘、甲鱼池设施、讼争店面及管理房在内的该承包地形成的是租赁关系，系杨和国将包含鱼塘、甲鱼池设施、讼争店面及管理房在内的承包地出租给兴才学院。与此同时，兴才学院在租赁取得包含鱼塘、甲鱼池设施、讼争店面及管理房在内的承包地后，将承包地上的讼争店面及管理房借给杨和国占有使用，期限至该地块被国家或学校征用时止，因此，杨和国在将承包地出租给兴才学院之后，其取得讼争店面及管理房，是基于兴才学院将该讼争店面及管理房借给其使用，双方就此形成的是借用法律关系，兴才学院是出借方，杨和国是借用方。一审法院认定合同书第10条约定的暂借可理解为系兴才学院按约定取得权益后再给杨和国使用之行为正确，但却未对该行为的法律关系做出认定。 其次，关于一审判决适用的法律规定是否正确。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。本案中，讼争店面及管理房建设在杨和国的承包地上，没有证据证明该承包地属于乡、村庄规划区域内土地。并且，前已述及，杨和国目前占用使用讼争店面及管理房是基于兴才学院将讼争店面及管理房出借给杨和国使用，双方就此形成的是借用法律关系，而非租赁关系，依法亦不适用该规定。 第三、2015年1月12日，厦门市后溪镇人民政府（甲方、征地单位）与厦门市村民委员会（乙方、实施征地单位）、厦门市明宏房屋征迁服务有限公司（实施征地单位）签订《征地补偿协议书》（Ｎ0：厦门兴才职业技术学院二期项目001号），确定位于村民委员会占地面积为59862.042平方米（折合89.793亩）的集体土地及地上附属物因“厦门兴才职业技术学院二期项目”建设需要征收拆除。2017年1月19日，兴才学院获得厦门兴才职业技术学院二期《建设用地规划许可证》（地字第350211201704005号），用地面积59862.052平方米。此与讼争店面及管理房位于学校旁边，兴才学院向杨和国缴纳租金至2015年12月31日止等可相互印证，讼争店面及管理房所在地块已被征用。因此，杨和国应依约无条件搬出。杨和国不认可该地块已被征用，却未能举证反驳，该抗辩不能成立。兴才学院系依双方约定向杨和国提起本案诉讼，杨和国称兴才学院提起本案诉讼主体不适格，本院不予支持。 综上，兴才学院的上诉请求有事实和法律依据，依法成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初2318号民事判决； 二、杨和国应于本判决生效之日起十日内腾退店面及管理房，将店面及管理房交付给兴才学院。 本案一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由杨和国负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 聆 审判员 李向阳 审判员 柯艳雪 二〇二〇年八月六日 书记员 林加仁 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。