广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初11505号原告：林宜燃，男，1995年8月1日出生，汉族，住广东省南澳县***。委托代理人：宋光，广东臻善律师事务所律师。委托代理人：刘腾凤，广东臻善律师事务所实习律师。被告：李昌政，男，1966年3月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区华富村东区***。被告：宋寿领，女，1967年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区华富村东区***。两被告共同委托代理人：张倩菲，广东卓建律师事务所律师。两被告共同委托代理人：林佳杰，广东卓建律师事务所实习律师。原告林宜燃与被告李昌政、宋寿领房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋光、两被告共同委托代理人张倩菲、林佳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房地产经纪合同》（编号DGS000168）成立生效；2.被告继续履行双方签订的《房地产经纪合同》（编号DGS000168）；3.被告向原告支付违约金324800；4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年1月19日原、被告与东莞市朴邻房地产经纪有限公司（以下简称“朴邻公司”）签订《房地产经纪合同》（合同编号：DGS000168），约定原告购买被告所有的东莞市寮步镇横坑村万科城市*****清辉园3单元102号房（房地权证号：***），房屋总价224万元，合同对买卖双方在房屋交易过程中的各项权利义务进行了约定，并对各自的违约责任予以明确。合同签订后，原告依约支付了定金、首期房款，并依约办理了银行贷款审批，积极履行合同义务，但被告未按照合同约定履行其相关义务，导致房屋交易停滞。根据合同法第六十条、第一百零七条的规定，被告应继续履行案涉房屋交易之义务，并依约支付违约金。被告李昌政、宋寿领辩称：被告从未与原告签订过《房地产经纪合同》（编号DGS000168），该合同为原告与案外人罗瑜婷、朴邻公司恶意串通伪造而成，原告的诉请不具有任何事实及法律依据；案涉房屋交易的主体为被告与案外人罗瑜婷（买方），由于罗瑜婷在交易中出现严重违约情形，被告已经起诉罗瑜婷，案号为（2020）粤1971民初3284号，罗瑜婷在收到被告的起诉材料后，作为罗瑜婷的亲属林宜燃才提起本案诉讼，明显系原告协助罗瑜婷逃避违约责任而恶意起诉。经审理查明，东莞市寮步镇横坑村万科城市*****清辉园3单元102号房(以下简称“案涉房屋”)登记的房地产权属人为李昌政。林宜燃提交一份《房地产经纪合同》（复印件，合同号为DGS000168，以下简称“168号合同”），该合同载明：林宜燃购买李昌政的案涉房屋，价格为224万元，签署合同当日支付定金10万元，买方于过户之前支付除定金之外的剩余首期款58万元，至买卖双方约定的账号，剩余房款156万元由买方通过银行贷款支付，该款项由贷款行同贷后直接划入卖方在该行开设的账户内，买方须于2019年1月30日之前向银行提交按揭（抵押）贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。买方同意在卖方向银行申请还贷后的三个工作日内先预付首期房款的50万元给卖方提前还贷。该合同落款时间为2019年1月19日，卖方签名显示“李昌政”，买方签名显示“林宜燃”。林宜燃不能提交该合同的原件核对。李昌政、宋寿领主张，对168号合同的真实性不确认，没有原件，李昌政、宋寿领与林宜燃并未签订168号合同，该合同为罗瑜婷、林宜燃、朴邻公司串通伪造，并申请对该合同卖方处“李昌政”的签名是否为李昌政的签名进行笔迹鉴定；自始至终只有罗瑜婷作为买方与李昌政、宋寿领及朴邻公司沟通，林宜燃从未参与交易过程；直至本案诉讼罗瑜婷对李昌政、宋寿领的催告从未予任何形式的回应，也没有提出任何异议。林宜燃主张，168号合同林宜燃的签名系其本人签署，系2019年1月19日之后几天签署的，其签合同时卖方已经签好名字了，当时李昌政不在场；其没有与李昌政、宋寿领就案涉房屋交易进行直接交涉，均是通过罗瑜婷。2019年1月19日李昌政、宋寿领与罗瑜婷以及朴邻公司签订《房地产经纪合同》约定：李昌政、宋寿领以3280000元将案涉房屋及清辉园3.5.6.7单元017车库（以下简称“案涉车库”）出售给罗瑜婷；该房屋处于抵押状态，抵押权人为中国银行股份有限公司东莞分行，李昌政、宋寿领确认该房屋尚未归还的贷款金额为600000元；罗瑜婷于合同签订当日支付定金100000元，卖方办理提前还贷申请需存入扣款账户时2个工作日内买方支付500000元，双方到房产交易主管部门签署《房地产买卖合同》之后当日支付1120000元，剩余款项1560000元以普贷的方式支付；双方须于合同签署之日后5个工作日内向银行提交贷款申请的相关资料；第十三条违约责任（一）除本合同另有约定之外，任意一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以总转让价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行超过十五日或明示拒绝履行合同视为根本违约，守约方可以书面通知方式通知违约方解除合同，并选择要求违约方双倍返还定金或按照合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；第十八条适用与管辖合同在履行过程中发生争议由三方协商解决，协商不成的，向该物业所在地人民法院起诉，守约方因此产生的律师费、调查费、诉讼费、保全费等费用，均由违约方或者过错方承担，对本合同的解除，应当采用书面形式。2019年1月19日林宜燃向李昌政转账支付10万元。2019年5月30日、5月31日、6月1日林宜燃向李昌政分别转账150000元、250000元、100000元。2019年1月19日李昌政出具《定金收条》确认收到罗瑜婷交来的购买案涉房屋的定金100000元。2019年6月7日李昌政开具了《收款收据》确认收到林宜燃交来的购买案涉房屋的购楼款500000元。李昌政、宋寿领提交微信群“清辉园3栋102房”的聊天记录（该微信群包括罗瑜婷、宋寿领、李昌政，朴邻公司的工作人员梁伟锋、李水养），朴邻公司、罗瑜婷在（2020）粤1971民初3284号案件中确认该微信聊天记录的真实性，确认系因案涉房屋交易建立的沟通群。该微信聊天记录的内容显示：朴邻公司在2019年1月23日、3月11日、2019年4月三次向银行提交提前还款申请，但均因罗瑜婷未在赎楼期限内支付500000元赎楼款未能完成赎楼；2019年5月25日李昌政在微信群中称“第一请买方于5月31日前支付50万元赎楼款否则视为违约，按照合同约定罚没定金并保留追诉由此造成的损失的权利，第二鉴于买方履行合约存在异动，卖方赎楼后必须在中介见证收到合约规定的款项及银行批准贷款证明书才能办理过户手续”。朴邻公司的梁伟锋称是赎完楼和同贷审批完成后才能办理过户手续；2019年6月1日罗瑜婷称已经支付完500000元，2019年6月3日宋寿领确认收到500000元赎楼款，并告知罗瑜婷和朴邻公司“下一步要落实银行批贷和大额余款，考虑到控制风险需要，这些都到位了，我们才会赎楼”，罗瑜婷对此并未回复；2019年6月6日罗瑜婷要求赎楼款收据写林宜燃的名字，李昌政询问罗瑜婷“麻烦你确认林宜燃是获得你的许可和委托代表你支付购房款的，确认吗？”罗瑜婷就此并未回复；在2019年1月朴邻公司已经办理银行贷款手续，2019年6月20日宋寿领询问银行贷款有无批下来，2019年7月5日梁伟锋回复补充了一份银行流水要等银行结果；2019年11月27日宋寿领在微信群中向罗瑜婷以及朴邻公司发送2019年11月22日《解约提示函》；2019年11月27日宋寿领询问朴邻公司有无向罗瑜婷送达《解约提示函》，梁伟锋回复联系罗瑜婷的律师并告知该事项但对方没有回复；2019年12月21日宋寿领称已经向朴邻公司、罗瑜婷邮寄《解除合同通知书》，并询问朴邻公司有无向罗瑜婷送达，2019年12月25日梁伟锋称已经邮寄了《解除合同通知书》给客户并且将该事项告知罗瑜婷的刑事律师，罗瑜婷在看守所，只有其刑事律师能联系到她。《解约提示函》中李昌政、宋寿领提示罗瑜婷于2019年11月26日前将1120000元存入中介的监管账户，之后于2019年12月1日前联系李昌政、宋寿领共同去房产中心办理相关业务，并配合办理房产过户手续的工作，否则视为罗瑜婷明示拒绝履行合同，李昌政、宋寿领将行使合同解除权。2019年12月15日《解除合同通知书》中李昌政、宋寿领以罗瑜婷迟延履行义务且以实际行为表明不再继续履行合同，通知罗瑜婷解除《房地产经纪合同》并要求其承担违约责任。2020年1月3日李昌政、宋寿领登报公告通知罗瑜婷解除《房地产经纪合同》。林宜燃提交了梁伟锋与罗瑜婷的弟弟罗裕强的微信聊天记录，该记录显示：2019年8月1日梁伟锋向罗裕强发送了李昌政、宋寿领与罗瑜婷签署的《房地产经纪合同》，罗裕强询问要补充什么材料，梁伟锋称需要补充收入证明、无房证明、户口本、消费贷结清证明，罗裕强跟进补充上述材料；2019年9月5日罗裕强询问是不是同贷书下来了，梁伟锋回复银行已经批下来了，并发送了贷款审批信息的图片，该图片显示贷款人为林宜燃，贷款金额为1560000元，审批结论为同意；梁伟锋2019年9月25日向罗裕强发送了中国邮政储蓄银行卡的照片，称是供楼卡要存10000元到卡里，并告知李昌政、宋寿领已经叫他帮忙申请了提前还款，现在就差首付款到位，后面就可以安排过户了；2019年9月28日至10月期间梁伟锋就案涉房屋交易多次联系罗裕强，罗裕强未回复；11月5日梁伟锋称其以及罗裕强约业主、林宜燃三方见面谈一下，罗裕强称已经全权交给罗瑜婷的律师杨律师负责。李昌政、宋寿领提交的贷款结清证明显示2019年10月15日李昌政结清了贷款本息，同意撤销横坑村万科城市高尔夫花园清辉园3单元102号房的抵押登记。（2020）粤1971民初3284号案件中，朴邻公司提交的2019年1月19日《补充协议》记载：卖方为李昌政、买方为罗瑜婷，买卖双方于2019年1月19日就交易案涉房屋及车库签署的《房地产经纪合同》，买卖双方协商一致达成如下补充协议：买卖双方友好协商，乙方购买此房用林宜燃440************31X名字办房产证贷款，卖方知悉，无意见。另买方中介费2019年1月19日支付10000元，剩余中介费49040元买方于卖方办理提前还贷当天付清（即支付卖方50万元当天），本补充协议与原合同约定不一致的，以本协议为准。该协议书的卖方处李昌政签名，买方处罗瑜婷签名。罗瑜婷主张，对《补充协议》的三性确认，并称《补充协议》系朴邻公司的工作人员根据李昌政、宋寿领及罗瑜婷的指示书写的，李昌政与罗瑜婷于2019年1月19日签署的，签署当天罗瑜婷已经告知李昌政、宋寿领实际购房人为林宜燃。李昌政主张，对《补充协议》上李昌政签名、捺印的真实性认可，签订合同当天朴邻公司以方便后续办理手续为由要求其在一些文件上签名，李昌政从不知晓也从未同意该《补充协议》所述内容。朴邻公司主张，《补充协议》是一式三份，李昌政与罗瑜婷均各有一份，手写部分内容是其公司员工所写，合同条款确定后李昌政及罗瑜婷才签名的；案涉房屋的交易应当以罗瑜婷与李昌政、宋寿领签署的《房地产经纪合同》为准；168号合同买卖双方的签名均不是林宜燃、李昌政本人签署，因罗瑜婷想将房屋登记在林宜燃名下作为第一套房产购买，经李昌政、宋寿领、罗瑜婷、林宜燃电话同意代签署的，为了以林宜燃的名义贷款；赎楼款收条开给林宜燃是配合办理银行贷款；原来约定是李昌政、宋寿领赎楼的同时罗瑜婷办理贷款，但是林宜燃提交贷款资料存在不及时的情况，50万元拖了很久才支付，李昌政、宋寿领担心罗瑜婷的支付能力，等到同意贷款出来后再去赎楼，已经赎楼了，同意贷款下来了，下一步先在房管所签订买卖合同后买方支付112万元再办理过户，但没有去房管所签合同，也没有支付112万元；朴邻公司没有林宜燃的联系方式。以上事实，有林宜燃提交的房地产经纪合同（复印件）、定金收条、收款收据、银行交易明细、收件收条、不予变更强制措施通知书、通话记录清单、微信聊天记录以及李昌政、宋寿领提交的房地产经纪合同、房产证、公证书、电子证据固化报告、发票、微信聊天记录、光盘、《补充协议》（复印件）、《买卖合同解约协议》（复印件）、《解约提示函》、《履行义务提示函》（复印件）及对应快递单与送达情况、2019年12月3日《关于李昌政、宋寿领履约义务提示的复函》、2019年12月6日《复函》（复印件）、《解约合同通知书》（复印件）、《履行义务提示函二》（复印件）及对应快递单与送达情况、南方都市报、受理案件通知书，微信聊天记录（复印件，宋寿领与梁伟锋的微信聊天记录）、贷款结清证明、贷款还款明细清单以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同的买方。第一，李昌政、宋寿领与罗瑜婷签署的《房地产经纪合同》有原件而且双方均确认系本人亲自签署，且合同骑缝处各方签名捺印，而168号合同仅有复印件，各方均无法提供原件核对，林宜燃主张该合同上买方处的签名系其本人签署但其确认没有见到李昌政签署该合同，李昌政对该合同卖方处的签名不确认并在（2020）粤1971民初3284号案件中申请笔迹鉴定，朴邻公司主张李昌政、林宜燃的签名均非本人签名；第二，2019年1月19日《补充协议》记载的内容表明罗瑜婷购买案涉房屋但以林宜燃的名字办理房产证及银行贷款；第三，168号合同比李昌政、宋寿领与罗瑜婷签署的《房地产经纪合同》交易价款少了104万，并且微信群聊天记录显示李昌政在开具50万元的收据时要求罗瑜婷确认林宜燃系经罗瑜婷的委托代表罗瑜婷支付购房款的，而且朴邻公司亦陈述案涉房屋交易的买方为罗瑜婷。综上，本院对168号合同不予采纳，本院认为，案涉房屋的买方为罗瑜婷，林宜燃并非案涉房屋买卖的买方，林宜燃的诉请没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告林宜燃的全部诉讼请求。本案受理费3086元，原告林宜燃已预交，由原告林宜燃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员  雍 维二〇二〇年八月十二日法官助理  关观银书 记 员  刘佩珊