山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3309号上诉人（原审原告）：曲洪阳，男，1965年11月25日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：矫志勇，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东省烟台昆嵛区昆嵛镇曲家口村村民委员会，住所地烟台市牟平区昆嵛区昆嵛镇曲家口村。法定代表人：曲恒义，村委会主任。委托诉讼代理人：徐晓，山东宁海律师事务所律师。上诉人曲洪阳因与被上诉人山东省烟台昆嵛区昆嵛镇曲家口村村民委员会（以下简称曲家口村委）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2018）鲁0612民初3193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。曲洪阳上诉请求：1、撤销一审判决，改判赔偿曲洪阳8间房屋增值损失54526元，再赔偿8间房屋添建项目损失46588.99元（不包含已补偿的10000元），共计赔偿101114.99元，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由承担。事实和理由：一、一审判决认定“涉案8间房屋增值不属于应予赔偿的范围”错误，应向曲洪阳赔偿8间房屋增值损失54526元。根据《中华人民共和国合同法》，无效合同的当事人在依法返还原物的同时，可以就其利息损失请求缔约过错方承担赔偿责任。在缔结房屋买卖协议的过程中行为有全部的过错，当曲洪阳向返还房屋后，所购买房屋的增值部分应为曲洪阳的利益损失，应全部归曲洪阳所有。曲洪阳与的买卖行为违背了国家法律及政策的有关规定而无效，但曲洪阳在出生，以前也是的村民，想购买闲置多年的房屋在退休后回原籍居住。在2018年对曲洪阳提起诉讼要求返还房屋，是因为曲洪阳系的支部委员，与的法定代表人系村中两个不同派别，也因为土地、房产升值，受利益驱动违背诚信所致，故应认定承担缔约过失的全部责任。房屋的增值部分经鉴定为55426元，因此该增值部分应全部由向曲洪阳进行赔偿，一审判决未予认定是错误的。另外，与本案相同类型的案件，在一审法院（2007）牟民一初字第154号民事判决书及本院（2016）鲁06民终4702号民事判决书中，法院均支持了无效房屋买卖合同的出卖人应当向买受人赔偿房屋增值损失的请求。二、一审法院“酌情认定补偿曲洪阳10000元为宜”错误，对于曲洪阳在8间房屋内的添建项目价值56588.99元应全部由予以赔偿。曲洪阳自2005年开始使用涉案8间房屋，2006年购置空心砖对涉案房屋的院墙和耳房进行建设，2008年当曲洪阳购买涉案8间房屋后，先后3次粉刷了涂料、2次更换瓦、2次安装改造暖气，院子打了水泥地面，安装了监控，加固了房梁，安装了彩钢瓦，安装了四个门，前述添建项目经鉴定价值为56588.99元（共鉴定63998.74元，不包含铺地砖、室内吊顶抹灰）。曲洪阳自行向8间房屋进行了投资、添建，所添建的项目至今仍然存在，并未减少，也未失去应用价值，如果拆除就失去了使用价值；既然不能拆除，且由全部予以接收，那么应对上述全部添建项目价值56588.99元予以赔偿，而不是仅仅补偿10000元。综上，一审判决认定事实有误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，改判或发回重审，以维护曲洪阳的合法权益。辩称，一审判决正确，望二审法院予以维持。曲洪阳向一审法院起诉请求：1、判令赔偿曲洪阳房屋增值损失350000元；2、本案一切诉讼费用由承担。一审法院认定事实：1979年左右，出资在该村中间大槐树北建设了一排13间房屋，该房屋一直未办理产权登记手续。2000年村民曲洪阳将户口自山东省烟台昆嵛区昆嵛镇迁出。2005年将上述13间房屋中的东8间房屋出借给曲洪阳使用。2018年8月20日，起诉至一审法院，要求曲洪阳返还上述8间房屋，曲洪阳则主张其以10000元的价格向购买了涉案8间房屋，并提交其与时任委员曲某1、曲修顺、曲香英于2008年9月签订的购房协议书、于2008年9月11日出具的购房款收条。一审法院于2018年10月23日作出（2018）鲁0612民初2297号民事判决，以曲洪阳并非山东省烟台昆嵛区昆嵛镇经济组织成员、其与签订的房屋买卖合同无效为由判决曲洪阳返还涉案8间房屋，返还曲洪阳购房款10000元。曲洪阳不服，提出上诉。本院作出（2019）鲁06民终3187号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。曲洪阳主张与其签订购房协议书存在缔约过失责任，应向曲洪阳赔偿房屋增值300000元及赔偿房屋维修、装饰、暖气改造、监控、外墙等价值50000元。对此不予认可，称涉案房屋系集体土地的房屋，没有产权证书，并不能在市场上流通，因此不存在增值。对于曲洪阳居住期间对房屋进行的增建、添附项目，主张涉案房屋在向曲洪阳交付时是完整的，可以直接居住使用，要求曲洪阳对添附项目提交证据，并表示增建部分如果确实存在曲洪阳可以自行拆除。诉讼过程中，曲洪阳申请司法鉴定，鉴定内容为涉案８间房屋自2008年9月至2019年7月的增值及相关增建、添附物品的价值。山东久丰会计师事务所有限公司作出鲁久丰基审字（2019）第66号价值鉴定报告，结论为：涉案8间房屋2008年评估价值为58664元，2019年7月18日评估价值为113190元，自2008年至2019年的增值造价为54526元；添建项目价值造价为63998.74元，合计118524.74元。其中，添建项目包括“1.2006年对耳房、院墙购置空心砖3967.66元；2.2011年换瓦4141.69元；3.2016年换瓦5702.78元；5.2008年铺一层地砖、刷屋内涂料及院子做砼地面15303.31元；6.2012年刷屋内涂料2461.31元；7.2016年刷室内涂料3310.94元；8.2008年暖气改造7877.23元；9.2017年更换暖气炉、安装监控12021.68元；11.2017年加固木梁300元；12.2018年安装彩钢瓦1990.93元；13.门口大铁门、耳房铁门、木门、八间屋室内吊顶及抹灰、铝合金门6921.21元”。曲洪阳、均对该鉴定报告提出异议，经山东久丰会计师事务所有限公司书面答复，曲洪阳、对该鉴定报告予以认可。其中山东久丰会计师事务所有限公司于2019年12月19日回复意见为“根据《鉴定申请书》申请事项第2条：对增建、添附的物品价值进行鉴定，鉴定公司按其要求计算出添建时点的成本价值，而不应计算添建物的添建时间折旧后的价值”。庭审中，曲洪阳提供证人曲某1、曲某2、曲某3、曲某4出庭作证，其中证人曲某1证实曲洪阳2006年对耳房、院墙购置了空心砖。证人曲某2证实曲洪阳在2011年、2016年对涉案8间房屋更换了瓦片。证人曲某3证实曲洪阳在购买涉案8间房屋以后每三四年对墙面进行了粉刷，总共粉刷了三次。证人曲某4证实2012年、2013年左右曲洪阳对涉案8间房屋院子进行了修缮。对曲某1证人证言无异议，对其他三人证人证言均提出异议。对曲洪阳于2008年进行暖气改造、2017年更换暖气炉并安装监控、2017年加固木梁予以认可，并认可涉案房屋大门为大铁门。对于曲洪阳于2018年安装彩钢瓦不予认可，称该项工程是在返还房屋之后进行的，不应赔偿。提交了记账凭证及现金支出单，以此证实其在向曲洪阳交付涉案8间房屋时，涉案8间房屋已经进行了装修，支付了相关费用。曲洪阳对上述证据的真实性无异议，但主张对涉案8间房屋的修缮与曲洪阳的修缮并不冲突。曲洪阳认可鉴定报告中“2008年铺一层地砖、八间屋室内吊顶及抹灰”并非曲洪阳进行的工程，其价值应从总价款中予以扣除。一审法院认为，本案争议的焦点问题有三个：（一）本案是否为重复起诉村委与曲洪阳返还房屋纠纷一案，法院经审理最终判决曲洪阳村委涉案8间房村委返还曲洪阳10000元购房款，案件审理期间曲洪阳并未提起反诉。判决生效后曲洪村委与其签订购房协议书存在缔约过失责任为由村委承担赔偿责任，其诉求及理由与前述案件均不相同，法院对于本案的审理并不违背“一事不再理”的原则村委以曲洪阳重复起诉为由要求驳回起诉，理由不当，不予支持（村委是否应当赔偿曲洪阳涉案8间房屋的增值损失？涉案8间房屋购房协议书因违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定而被认定无效，曲洪村委均明知曲洪阳并非烟台昆嵛区昆口村集体经济成员，对合同无效均应承担缔约过失责任，结合本案的实际情况，并不能区别买卖双方责任大小，故认定曲洪村委负同等责任。曲洪村委签订的购房协议书依法被认定无效，合同自始无效，没有可履行村委应根据自身责任赔偿因合同无效给曲洪阳造成的损失，但所赔偿的损失限于信赖利益（包括直接损失和间接损失），不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益，况且本案中涉案8间房屋属于集体土地的房屋，未办理房屋所有权证，并不能买卖或者以其他方式在市场上进行流通交易，鉴定出的所谓房屋增值也只是对房屋自身价值的一种体现，亦不能得以变现，故涉案8间房屋增值不属于应予赔偿的范围。曲洪阳村委赔偿因房屋增值产生的损失，于法无据，不予支持。（村委是否应当赔偿曲洪阳涉案8间房屋添建项目的损失？合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。曲洪阳于2005年起在涉案8间房屋内居住，2008年签订购房协议时仅支付10000元购房款（2008年评估价值为58664元），在居住期间曲洪阳对房屋进行的涂料粉刷、换瓦、做砼地面、加固房梁及2008对涉案房屋进行的暖气改造等工程，系曲洪阳为改善自身居住环境而对涉案8间房屋进行的修缮，其价值已在使用中得到了体现，故上述添建项目不村委应予赔偿的范围。2006年曲洪阳对耳房、院墙购置空心砖发生在其购买涉案8间房屋之前，2018年曲洪阳安装彩钢村委已经通过诉讼要求曲洪阳返还涉案8间房屋，上述两部分添建项目亦不应计村委应予赔偿的范围之内。对于2017年更换暖气炉及安装监控、四个门（门口大铁门、耳房铁门、木门、铝合金门），曲洪阳已经明确表示不同意拆除，考虑到拆除以后其价值远远低于使用价值，结合实际案情、鉴定报告认定的添建项目价值及增建项目在使用后的磨损折旧等情况，一审法院酌情村委补偿曲洪阳10000元为宜。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定判决：村委于判决生效后十日内补偿曲洪阳10000元；二、驳回曲洪阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6550元减半收取3275元，由曲洪阳负担3225元村委负担50元。保全费2270元村委负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、应否支持曲洪阳诉请的8间房屋的增值损失；二、应否支持曲洪阳诉请的涉案8间房屋的添建损失。一、关于应否支持曲洪阳诉请的8间房屋的增值损失的问题。本案中，曲洪村委对涉案8间房屋买卖合同无效均应承担缔约过失责任，村委承担缔约过失责任所应赔偿的损失限于信赖利益损失，而涉案8间房屋的增值损失属于合同有效在履行过程中的期待利益损失，曲洪阳主张涉案8间房屋的增值损失于法无据，本院不予支持，一审判决对此认定正确，本院予以确认。二、关于应否支持曲洪阳诉请的涉案8间房屋的添建损失的问题。关于曲洪阳对涉案8间房屋的添建项目损失，一审法院以涉案价值鉴定报告为依据，将曲洪阳在2008年购买房屋之前、2018年曲洪阳已被判决返还房屋之后进行的添建项目以及曲洪阳认可并非其进行的添建项目排除在添建损失的计算范围之外，对此认定正确，本院予以确认。而曲洪阳在居住期间对房屋进行的涂料粉刷、换瓦、做砼地面、加固房梁及暖气改造等工程，系为改善自身居住环境而进行的修缮，曲洪阳在使用过程中已经获益，不应作为添建损失予以赔偿。关于2017年更换暖气炉、安装监控和四个门（门口大铁门、耳房铁门、木门、铝合金门）的添建损失，一审法院已在结合实际案情、涉案价值鉴定报告及增建项目使用磨损折旧的情况下，村委补偿曲洪阳10000元，并无不当，本院予以确认。综上所述，曲洪阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2322元，由曲洪阳负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年八月三日书记员  孙嘉慧