天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初5320号原告：天津市星光天地投资有限公司，住所地天津市南开区南马路与西马路交口东北侧如意大厦-501室。法定代表人：李新龙，总经理。委托诉讼代理人：王婷，天津君辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敭，天津君辉律师事务所律师。被告：康宁，女，1982年12月25日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：曹琳，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津市爱莱食品贸易有限公司，住所地天津市南开区南马路与西马路交口东北侧如意大厦-101（天津天佑城第一层104号）。法定代表人：康宁，总经理。委托诉讼代理人：曹琳，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告天津市星光天地投资有限公司（以下简称星光公司）与被告康宁、天津市爱莱食品贸易有限公司（以下简称爱莱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星光公司的委托诉讼代理人王婷，被告康宁并作为被告爱莱公司的法定代表人，二被告的共同委托诉讼代理人曹琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星光公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告爱莱公司签订的《天津天佑城商铺租赁合同》于2020年5月30日解除；2.二被告向原告支付2018年9月1日至同月30日期间的租金997.95元、物业管理费4820元，2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金108985元、物业管理费25150元；3.二被告分别按照每月21797元、每月5030元的标准向原告支付自2020年6月1日起至实际腾交房屋之日止的房屋使用费、物业管理费；4.二被告向原告支付水费588.95元；5.二被告向原告支付违约金71070.67元及以其欠付金额为基数，按照日千分之三为标准计算的自2020年4月24日起至其实际付清之日止的违约金；6.二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月30日，原告与被告爱莱公司签订《天津天佑城商铺租赁合同》，约定：该被告租赁原告有权管理的坐落天津市南开区南马路与××马路交口东北××大厦××天津××商铺（面积约为105平方米，以下简称涉讼商铺）用于经营爱莱克斯烘焙食品品牌，期限自2017年5月1日至2022年9月18日；第一租赁年度租金、物业管理费分别按照每日每平方米6.50元、1.50元标准计算，第二、三租赁年度租金、物业管理费分别按照每日每平方米6.825元、1.575元标准计算，第四、五租赁年度租金、物业管理费分别按照每日每平方米7.166元、1.654元标准计算，由该被告于每月7日前支付当月租金、物业管理费；涉讼商铺的计租日为2017年5月1日，即该被告开业日，亦为装修免租期届满后次日；若该被告延迟交纳租金、物业管理费或其他费用的，原告自应交未交之日次日向该被告发出催告，并按日向乙方收取欠交金额千分之三的违约金；合同附图上标注了涉讼商铺的具体坐落。合同签订后，双方依约履行了合同义务。2018年9月，该被告未按照调整后的标准支付租金、物业管理费，导致欠付部分费用。2020年1月起，该被告逾期未再支付租金。被告爱莱公司系一人公司，被告康宁系其唯一股东应承担连带责任，遂成讼。被告康宁、爱莱公司辩称，认可原告关于合同内容的陈述，认可原告关于水费的诉讼请求，不同意原告其他诉讼请求。理由为：1.2018年夏季空调失灵，原告承诺免除一个月的物业费。被告爱莱公司交付2018年9月房租后，原告未对金额提出异议且开具了发票。上述费用争议早就发生，但原告未向二被告主张，其怠于行使权利，解除权已经消失。2.2019年5月，原告擅自改变该被告店铺旁边直梯的通道方向并将该通道对外出租，改变了该被告的经营环境，造成该被告客流下降。二被告要求自2020年5月起降低房租并将已超付部分进行折抵，但原告不予同意。3.原告的物业服务存在过错，给被告爱莱公司经营造成了影响，双方始终未能协商一致，故该被告2020年1月起未再交付费用。4.因新冠疫情爆发，被告爱莱公司虽有对外通道，但仍被有关单位及原告要求停业，故一级响应期间的房租应予减半，其他期间的房租亦应酌减。5.2020年6月的租金及物业管理费已经交付。6.原告未向被告爱莱公司催收过款项，其主张违约金没有事实及法律依据，且其主张的标准过高，应当依法予以调整。7.被告爱莱公司并非一人公司，二被告不存在财产混同的情况，被告康宁不应承担责任。本院认定事实如下：双方当事人没有争议的事实，本院予以认定。对于当事人有争议的事实，本院认定如下：庭审中，原、被告均认可在有关单位启动重大突发公共卫生事件一级响应期间的房屋租金减少50%。天津市一级响应期间为2020年1月24日0时至2020年4月29日24时。被告爱莱公司原系被告康宁出资成立的一人公司。在案件审理期间，股东变更为二人。原告表示被告爱莱公司曾于2020年6月份向其交付过房租21797元、物业管理费5030元。在案件审理期间，本院依职权前往涉讼商铺现场进行查勘。该商铺位于涉讼商场一层，存在面向街面的单独通道及对商场内部的通道。对外开放的单独通道北侧存在面向街面的直梯一部，对商场内部的通道北侧为其他主体经营的商铺。庭审中，原、被告均认可2019年5月前上述直梯经现在其他主体经营的商铺位置通向商场内部。在案件审理期间，原告提出诉讼财产保全申请，提供了相应担保，并交纳了保全费。本院于2020年7月30日依法冻结被告康宁名下坐落天津市河北区宁宇家园8-1-1919号房屋的不动产登记手续，期限至2023年7月29日。本院认为，原、被告签订的《天津天佑城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，各方均应依约履行合同义务。二被告未能提交证据证实原告减免了被告爱莱公司2018年9月的房租及物业管理费，故被告爱莱公司应当依照合同约定履行付款义务。原告未能提交证据证实上述欠费情况发生后即向被告爱莱公司进行催收，且双方此后继续履行涉讼合同，故原告无权依据被告爱莱公司的上述欠费行为主张解除合同及向二被告主张违约责任。涉讼合同并无原告不得自行改变经营环境的约定，原告改变直梯通道并不违反合同约定。原告行为是否存在违法违规情况应通过其他法律途径予以确定。被告爱莱公司存在面向街面的单独通道，其提交的证据不足以证实原告改变通道行为对其经营产生了实质影响。被告爱莱公司依约交付了2019年12月31日前的相关费用，在交费时亦未向原告提出异议，故本院对二被告以原告改变通道位置而要求减免费用的抗辩理由，不予采信。被告爱莱公司逾期未支付费用已达到解除条件，二被告明确要求改变合同关于费用的约定后才可继续履行，故原告有权要求解除合同并要求被告爱莱公司支付相关费用。鉴于原告未能提交相关证据证实其向二被告提出解除合同的具体时间，故本院确定合同解除日期为原告起诉之日。鉴于××爆发且双方当事人均认可有关单位启动重大突发公共卫生事件一级响应期间的房屋租金减少50%，本院照准。二被告未提交一级响应调整后有关部门及原告继续要求被告爱莱公司停业的证据，此后的房屋租金不再进行减免，扣除被告实际交付的金额后，房屋租金为61394.88元{21797元／月÷30日×［23日＋（8日＋29日＋31日＋29日）÷2＋1日＋31日＋11日］-21797元}。新冠疫情爆发，属于不可抗力，故原告关于被告爱莱公司欠付房屋租金及物业管理费而产生违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，原告有权要求被告爱莱公司比照合同期间房屋租金标准支付房屋使用费及物业管理费。该被告欠付上述费用应当承担违约责任。涉讼合同关于违约金的约定过高，本院依法调整为该被告欠付费用的30%。被告爱莱公司同意支付水费，本院照准。被告康宁系被告爱莱公司的唯一股东，其未提交相关证据证实个人财产与公司财产相互独立，且被告爱莱公司股权结构在原告起诉后才作变更，故被告康宁应对被告爱莱公司的欠费承担连带给付责任。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告天津市星光天地投资有限公司与被告天津市爱莱食品贸易有限公司于2017年3月30日签订的《天津天佑城商铺租赁合同》于2020年6月11日解除；二、本判决生效后三十日内，被告天津市爱莱食品贸易有限公司给付原告天津市星光天地投资有限公司自2018年9月1日至2018年9月30日期间的房屋租金997.95元、物业管理费4820元；三、本判决生效后三十日内，被告天津市爱莱食品贸易有限公司给付原告天津市星光天地投资有限公司自2020年1月1日至2020年6月11日期间的房屋租金61394.88元；四、本判决生效后三十日内，被告天津市爱莱食品贸易有限公司按照每月21797元的标准向原告天津市星光天地投资有限公司支付自2020年6月12日至其实际腾交商铺之日止的房屋使用费及以其实际欠付金额30%为标准计算的违约金；五、本判决生效后三十日内，被告天津市爱莱食品贸易有限公司按照每月5030元的标准向原告天津市星光天地投资有限公司交付自2020年1月1日至2020年6月11日期间的物业管理费（扣除5030元）；六、本判决生效后三十日内，被告天津市爱莱食品贸易有限公司按照每月5030元的标准向原告天津市星光天地投资有限公司支付自2020年6月12日至其实际腾交商铺之日止的物业管理费及以其实际欠付金额30%为标准计算的违约金；七、被告天津市爱莱食品贸易有限公司给付原告天津市星光天地投资有限公司水费588.95元；八、被告康宁对被告天津市爱莱食品贸易有限公司向原告天津市星光天地投资有限公司的上述给付义务承担连带给付责任；九、驳回原告天津市星光天地投资有限公司其他诉讼请求。原告天津市星光天地投资有限公司确认收款账户为原告天津市星光天地投资有限公司名下民生银行天津分行营业部631196663账户。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1925.50元，保全费1408元，合计3333.50元，由原告天津市星光天地投资有限公司负担895元，由被告天津市爱莱食品贸易有限公司负担2438.50元，被告负担部分于本判决生效之日起三十日内直接给付原告。被告天津市爱莱食品贸易有限公司负担部分由被告康宁承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 郭 岩二〇二〇年八月二十八日书记员 田唯宜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。