山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7264号 上诉人（原审原告）：吴广生，男，1955年6月1日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：王贤华，山东海利丰（平度）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平度市大泽山镇西辛旺村委员会，住所地平度市大泽山镇西辛旺村。 法定代表人：吴新栋，村主任。 委托诉讼代理人：崔成伟，平度兴德法律服务所法律工作者。 上诉人吴广生因与被上诉人平度市大泽山镇西辛旺村委员会(以下简称西辛旺村委)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初6089号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 吴广生上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判为驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。本案所涉及的租赁房屋系村集体共同财产，根据村民委员会组织法的规定，涉及村集体财产的租赁、处置应当召开村民大会讨论通过，而本案被上诉人并未召开村民会议进行讨论，村集体组织不是村主任的一言堂；上诉人租赁本村的涉案房屋，现用于本村村民粮食回收的储存场所，并成立了粮食专业合作社，利村利民的好事，应以和谐稳定为原则，不能以个人喜好搞一言堂，实则是损害村集体利益。双方于2001年签订租赁合同，合同履行过程中，被上诉人严重违约在先，2005年无故断电（时值设备安装生产经营饲料粉），导致上诉人无法正常经营，导致巨大损失，设备重新安装调试，又去他处重新租赁房屋，损失18万，此处被上诉人应当承担违约责任。现被上诉人在已经违约给上诉人造成巨大损失的前提下，又要求接触合同，一审庭审中对上诉人申请反诉所提出的东4间平房一直未交付后又强拆建了幼儿园（未补偿），被上诉人造成的损失、上诉人所交的押金均不予处理，导致上诉人进一步的损失，应当予以纠正。评估系被上诉人申请，所评估的租金低于被上诉人所要求的数额，一审判决认定评估费由上诉人承担，显失公平，请二审法院予以纠正。 辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：一、上诉人吴广生所述无事实与法律依据。2001年5月20日，上诉人租赁房屋，租期15年，租金每年5500元，每年5月20日交情，2016年5月到期。房屋租赁双方签订了书面合同并经村民代表会议等程序，符合法律规定。合同履行过程中，上诉人吴广生仅支付4年租金，合同到期拒不返还房屋，至2019年1月31日，上诉人吴广生补交了2016年5月20日至2018年5月20日的租赁费11000元。有权收回房屋。二、2001年5月20日双方签订的租赁合同于本案无关，且未约定应为吴广生提供水、电。三、上诉人所述拆除院内东小四间平房建幼儿园也是发生在2001年5月20日双方签订的租赁合同履行期间，且拆除是吴广生经同意的。四、上诉人所述押金于本案无关，上诉人吴广生可另案起诉；五、关于鉴定费，因上诉人以无书面约定且之前租赁费过高等拒不缴纳租金，被上诉人才申请鉴定，一审法院判决上诉人承担鉴定费并无不当。 向一审法院起诉请求：１．判令吴广生立即交纳房屋租赁费10000元：２．立即腾倒出房屋8间及大院（除吴广生新建大棚所占部分）；3.自2019年5月20日起，每天按30元计算交纳拖延腾倒房屋期间的租赁费至房屋、大院交回为止。事实和理由：2001年5月20日，吴广生租赁村委房屋及大院，并签订了房屋租赁合同1份，约定租赁期15年，从2001年5月20日起至2016年5月20日止。每年租赁费5500元，于每年的5月20日前一次性交清，每拖延一天，按租赁费总额的10%支付滞纳金。2016年5月20日，合同到期后，吴广生并未将租赁物交回，仍继续占用该租赁房屋及大院。2019年1月31日，吴广生补交了2016年至2018年两年的租赁费，其余租赁费拖欠至今。曾多次让其交纳并腾倒涉案房屋及大院，吴广生却迟迟拖延至今未果。 吴广生于一审中辩称：所诉与事实不符，其在履行合同过程当中没有任何违约行为。相反，有违约行为，合同约定范围内有4间房屋没有交付，致使其无法实现合同的目的，对该4间房屋无法使用，其已经按照合同约定支付了租赁费，但没有交付四间房屋造成损失，其提出反诉，要求赔偿损失30000元。 一审法院认定事实：2001年5月20日，吴广生租赁办公室以东8间大厂房和东平房4间以及上述房屋对应的院落，并签订了房屋租赁合同1份，约定租赁期15年，从2001年5月20日起至2016年5月20日止。每年租赁费5500元，于每年的5月20日前一次性交清，每拖延一天，按租赁费总额的10%支付违约金。2016年5月20日，合同到期后，吴广生并未将涉案8间房屋及大院交还，仍继续占用该房屋及大院。2019年1月31日，吴广生补交租赁费11000元。因当事人双方均不同意租赁合同到期后涉案房屋及大院的租赁费按照5500元/年计算，一审法院根据的申请，依法委托青岛新业价格评估有限公司对涉案房屋及大院（扣除吴广生自建部分）的租赁费（自2016年5月21日至2019年8月19日）进行评估。2019年11月4日，该公司出具价格评估结论书1份，认定涉案8间房屋租赁费为263元/月，大院租赁费为129元/月，2016年5月21日至2019年8月19日的租赁费共计13862元。因此支出评估费2600元。一审庭审中，明确表示暂时不要求吴广生腾倒其自建大棚所占部分的院落。一审法院询问，能否让吴广生继续租赁涉案房屋及大院以减少损失。明确表示其村委已形成决议，不同意吴广生继续租赁。另，一审法院询问能否用上一租赁合同所余押金5000元冲抵该案租赁费，亦明确表示不同意。 一审法院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金，并依约妥善使用并保管租赁物。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。具体到该案中，当事人双方签订房屋租赁合同，并约定将包括涉案的8房屋及大院租赁给吴广生使用。该合同的约定并不违反法律和行政法规的禁止性规定，双方应当按合同履行。在该合同约定的履行期限届满后，双方未重新另行签订书面租赁合同，吴广生继续使用租赁物，应视为双方就涉案8间房屋及大院形成无固定期限的租赁合同。吴广生应向支付相应的租赁费，并在要求吴广生腾倒房屋即解除双方无固定期限的租赁合同后，及时将涉案8间房屋及大院腾出并交付。以通过诉讼的形式要求吴广生腾倒涉案8间房屋及大院，不违反相关法律规定，一审法院予以支持。要求吴广生支付租赁期间的租赁费，于法有据，一审法院予以支持。因双方当事人在上一租赁合同到期后，未就租赁费形成一致意见，且双方均不同意租赁费按此前约定的5500元/年计算，故一审法院依法委托青岛新业价格评估有限公司对涉案房屋及大院租赁费进行评估。当事人双方对该公司出具的评估结论书均无异议，一审法院予以确认。因此，吴广生应向支付租赁费13862元。吴广生主张其补交的租赁费11000元，系2017年、2018年两年的租赁费，主张该租赁费系2016年、2017年两年的租赁费。由此可见，双方均主张吴广生所补交的租赁费系用于上一租赁合同到期之后。一审法院已委托评估机构对涉案租赁费进行评估，吴广生补交的租赁费可在其中相应予以兑除。故吴广生还应向支付租赁费2862元（ 13862元-11000元）。一审庭审中，主张吴广生按照评估价格予以计算拖延腾倒房屋期间的租赁费，符合相关法律规定，一审法院予以支持。因此，吴广生应自2019年8月20日至实际腾倒8间房屋及大院时，按照8间房屋租赁费为263元/月，大院租赁费为129元/月的标准向支付租赁费。吴广生要求赔偿因其没有交付涉案房屋及大院以外的4间房屋的行为所造成的损失30000元以及要求支付上一租赁合同同约定的押金5000元，与该案并非属于同一法律关系，且亦非基于同一租赁合同关系，不宜一并处理。因此，对于吴广生提出的该项请求，一审法院不予合并审理。吴广生可持据另案主张权利。因本案产生的评估费2600元，由相关价格评估结论书及评估费单据予以证实，且系该纠纷的合理性支出，应由吴广生负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、吴广生于判决生效后十日内付给租赁费2862元（租赁费计算至2019年8月20日）。二、吴广生于判决生效后二个月内将涉案8间房屋及大院（除吴广生自建大棚所占部分）腾倒后交付并支付占用期间的租赁费（自2019年8月21日至实际腾倒之日，按照8间房屋租赁费为263元/月，大院租赁费为129元/月的标准计算）三、驳回对吴广生的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由吴广生负担。评估费2600元，由吴广生负担。 二审中，上诉人吴广生提交证据如下： 证据一、吴永泽出具的证明一份，证明2005年4月28日在双方合同履行期间，村委将上诉人的单相电给断电，造成其无法正常生产。被上诉人在合同履行期间单方严重违约，给上诉人造成极大损失； 证据二、上届村主任书写的证明一份，证明吴广生承包房屋，在合同未到期时擅自把房屋改建成幼儿园； 证据三、收据发票，证明2016年合同到期后上诉人又在2019年1月31日向村委交纳租赁费11000元。其交纳的房租为2017年、2018年这两年的房租。 对上诉人吴广生提交的证据材料，被上诉人质证意见为:对证据一、二的真实性不予认可，对证据三的真实性无异议但对证明目的不予认可。 二审中，被上诉人未提交新证据。 本院经审查认为，上诉人吴广生提交证据材料，均在本案一审举证期限内客观存在，能够取得并提交，而其又不能证明其未提交不存在故意或者重大过失。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、《最高人民法院关于适用中有关举证时限规定的通知》第十条的规定，上述证据不属于二审新证据，且与本案缺乏关联性，故本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，案件争议焦点为：一、上诉人吴广生是否应返还租赁房屋；二、上诉人吴广生主张的被上诉人的违约行为并造成的损失应否一并处理；三、鉴定费是否应由上诉人吴广生承担。 首先，关于租赁房屋的返还问题。根据《中华人民共和国合同》（以下简称合同法）第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。而本案当事人双方所签订租赁合同租期自2001年5月20日起至2016年5月20日止，且合同约定的履行期限届满后，双方未重新另行签订书面租赁合同，因吴广生继续使用租赁物，被上诉人未提出异议，根据合同法第二百三十六条的规定，双方当事人形成无固定期限的租赁合同，被上诉人可随时要求解除合同并返还租赁房屋。故上诉人诉请要求上诉人吴广生返还租赁房屋，一审法院予以支持，并无不当。上诉人吴广生的该项诉请，本院不予支持。至于被上诉人解除合同并主张返还房屋的行为是否违反了民主议定程序的问题，《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的民主议定原则的立法本意在于保护村民合法民主议事权，在西辛旺村民至今未就本案合同解除提出过异议并造成履行障碍的情形下，上诉人吴广生主张被上诉人违反了民主议定原则应为无效的理由，亦不成立。 其次，关于上诉人吴广生主张的被上诉人的违约行为并造成的损失。如前所述，本案当事人双方所签订租赁合同租期自2001年5月20日起至2016年5月20日止，之后双方当事人形成无固定期限的租赁合同。被上诉人的诉请仅为租赁合同届满之后产生的租金，因此上诉人吴广生的关于被上诉人在租赁合同履行期间存在违约行为并造成损失的抗辩，与一审诉请非基于同一租赁合同关系，不宜一并处理。因此一审法院关于上诉人吴广生应另案主张权利认定，并无不当，本院予以维持。 再次，关于鉴定费。被上诉人诉请租金数额为 10000元、逾期返还占用费为每日30元。对此，上诉人吴广生未予认可。一审法院经鉴定，认定所欠租金为13862元，占用期间的租赁费按照8间房屋租赁费为263元/月，大院租赁费为129元/月的标准计算。故上诉人吴广生关于经鉴定确定的租赁费低于被上诉人的诉请，鉴定费应由被上诉人承担的主张，与事实不符，本院亦不予支持。 综上，上诉人吴广生的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吴广生负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 孙 琦 审判员 张晓华 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨