黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初1513号原告：哈尔滨东北亚建材城市场有限公司，住所地哈尔滨市道外区先锋路148号。法定代表人：韩国栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张羽，黑龙江太平律师事务所律师委托诉讼代理人：刘婧喆，黑龙江太平律师事务所实习律师。被告：吴桂凤，女，1969年8月1日出生汉族，个体业者，住哈尔滨市道外区。原告哈尔滨东北亚建材城市场有限公司（以下简称东北亚公司）与被告吴桂凤租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东北亚公司的委托诉讼代理人张羽、刘婧喆、被告吴桂凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东北亚公司向本院提出诉讼请求1.判令吴桂凤支付东北亚公司租金173400元；2.判令吴桂凤支付东北亚公司违约金52020元；3.本案诉讼费由吴桂凤支付。事实和理由：2017年5月24日东北亚公司与吴桂凤签订《东北亚石材城租赁合同》，吴桂凤承租东北亚公司位于A区9号房屋及门前场地，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日止，房屋及场地年租金共计57810元。合同约定吴桂凤必须按签订年限一次性交齐租金，不按时交纳租金的必须在15日内退出市场并支付违约金。合同签订后，东北亚公司已履行交房等全部义务，但吴桂凤未按约定一次性完成支付租金。合同到期后，吴桂凤继续使用该房屋及场地，截止至起诉之日吴桂凤仍拖欠东北亚公司2017年度至2020年度房屋及场地租金173400元。在此期间，东北亚公司曾与吴桂凤多次协商，吴桂凤仍未履行支付租金的义务，严重损害了东北亚公司的合法权益，根据合同条款，东北亚公司有权要求吴桂凤按照逾期付款总额的30%支付违约金。诉至贵院，望予以支持。吴桂凤辩称，吴桂凤不欠租金，共交纳租金77800元。房屋及场地吴桂凤使用到2017年10月18日，之后因环保局给查封了，不让吴桂凤经营了，吴桂凤于2018年3月27日将房屋场地交付给东北亚公司。不同意东北亚公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.东北亚公司提交的证据A2.通话录音及光盘，不足以证明2019年11月29日东北亚公司员工李亚辉与吴桂凤通话时，吴桂凤仍然在占用东北亚的场地。本院不予采信。2.吴桂凤提交的证据B1通知，能证明2017年10月18日，哈尔滨市道外区市场监督管理局南直管理所向包括吴桂凤在内的经营者发出通知，内容为：“东北亚石材城各位经营者，依据《省市环境保护条例》相关规定，东北亚石材城市场内严禁开展石材加工制作等相关活动。从即日起，市场内一律禁止加工石材等经营活动，从即日起我所将对所有加工石材经营者采取查封措施，希望所有加工业者给以配合。对于继续进行违法加工的经营者，我们将依据《无照经营查处取缔办法》的相关规定，依法对违法经营者的违法行为实施查封、扣押、没收违法生产的相关工具、设备、原材料及产品。并依法予以立案查处。”本院予以采信。3.吴桂凤提交的证据B2个体工商户营业执照，能证明吴桂凤是哈尔滨市道外区山东金梁石材厂的个体经营者。本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴桂凤是哈尔滨市道外区山东金梁石材厂的个体经营者。2017年5月24日，东北亚公司（甲方）与吴桂凤（乙方）签订东北亚石材城租赁合同，约定乙方承租甲方A区房屋9#，面积132.42平方米；门前场地，面积60.60平方米，每年租金总金额57810元。租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日。租金缴纳方式……每推迟一天须向甲方支付10%月租金作为违约金。免责条件在本合同有效期内，因自然灾害、战争、政府或铁路部门政策调整等不可抗力原因，导致合同不能继续履行或造成损失，双方互不担责。合同签订后，吴桂凤未向东北亚公司支付该合同约定的租金。2017年10月18日，哈尔滨市道外区市场监督管理局南直管理所向包括吴桂凤在内的经营者发出通知，内容为：“东北亚石材城各位经营者，依据《省市环境保护条例》相关规定，东北亚石材城市场内严禁开展石材加工制作等相关活动。从即日起，市场内一律禁止加工石材等经营活动，从即日起我所将对所有加工石材经营者采取查封措施，希望所有加工业者给以配合。对于继续进行违法加工的经营者，我们将依据《无照经营查处取缔办法》的相关规定，依法对违法经营者的违法行为实施查封、扣押、没收违法生产的相关工具、设备、原材料及产品。并依法予以立案查处。”吴桂凤收到通知后，停止了经营活动，并自认于2018年3月27日将房屋场地交付给东北亚公司。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定：“租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”具体到本案，东北亚公司租赁给吴桂凤的案涉房屋，在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，双方签订的房屋租赁合同无效，合同中关于违约条款的约定无效，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同约定“本合同有效期内，因自然灾害、战争、政府或铁路部门政策调整等不可抗力原因，导致合同不能继续履行或造成损失，双方互不担责。”属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，该条款有效。2017年10月18日哈尔滨市道外区市场监督管理局南直管理所向吴桂凤发出通知，属于政府部门政策调整不可抗力原因导致合同不能继续履行，东北亚公司与吴桂凤互不担责，东北亚公司无权要求吴桂凤支付2017年10月18日之后的租金。东北亚公司诉请吴桂凤支付租金173400元，本院支持2017年4月1日至2017年10月18日期间的占有使用费31676.71元（57810元×200天/365天），超出部分不予支持。东北亚公司诉请吴桂凤支付违约金52020元，因违约条款无效，本院不予支持。吴桂凤主张不欠东北亚公司租金，证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，吴桂凤向哈尔滨东北亚建材城市场有限公司支付2017年4月1日至2017年10月18日之间的占有使用费31676.71元（57810元×200天/365天）；二、驳回哈尔滨东北亚建材城市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4682元（哈尔滨东北亚建材城市场有限公司已预交），由哈尔滨东北亚建材城市场有限公司负担4090元，由吴桂凤负担592元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  董益峰人民陪审员  邱文友人民陪审员  孙玉玲二〇二〇年八月二十日书 记 员  王婷婷