云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2193号上诉人（原审被告）：曲靖安厦房地产集团有限公司。统一社会信用代码：91530300713459508C；住所地：云南省曲靖市翠峰路。法定代表人：冯玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孺村，云南云誉（麒麟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡瑞璟，女，1983年7月9日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。系曲靖安厦房地产集团有限公司员工。被上诉人（原审原告）：高薇洁，女，1987年7月10日生，汉族，云南省曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：李红平，云南平航律师事务所律师。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司因与被上诉人高薇洁商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，没有提出新的事实、证据或者理由，征得当事人同意，对本案不开庭进行了审理，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司委托诉讼代理人王孺村、蔡瑞璟，被上诉人高薇洁的委托诉讼代理人李红平到场参加询问。本案现已审理终结。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司上诉请求：1.撤销（2020）云0302民初1437号民事判决；2.依法改判曲靖安厦房地产集团有限公司不支付违约金；3.由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人未提供证据证明逾期办证系上诉人未“代为提交申请办证材料”所致，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。双方签订的《商品房购销合同》约定：“房屋产权证的登记手续由甲方代办，乙方须向甲方提交办理房屋所有权登记所需的全部文件资料（包括但不限于《商品房购销合同》、身份证、委托书等）。甲方在收到乙方提交上述所有文件、资料后在180个工作日内将办理房屋产权证登记的资料提交登记机关”。被上诉人在交房时仅提供了办理房产证的费用收据，并未提供证据证明其已向上诉人提交了办证所需的所有文件、资料（如委托书、申请书等）。按照合同约定，被上诉人负有向上诉人提交办理房屋所有权登记所需的全部文件资料的“先履行”义务，被上诉人未履行该义务，所以上诉人客观上不能协助被上诉人办理房屋所有权登记。原审判决认定事实错误，恳请支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人高薇洁辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。上诉人承认自交房后未通知被上诉人补正相关办证所需资料，对于被上诉人来说，需按照上诉人的指示进行提交办证所需的资料和费用。案涉房屋的不动产权证现已办理，被上诉人从未收到上诉人通知签署委托书、申请书之类的材料，足以说明被上诉人在接受房屋时已经按照《商品房购销合同》的约定提交了办证所需的资料和费用，上诉人逾期办证构成违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。高薇洁向一审法院起诉请求：1.被告曲靖安厦房地产集团有限公司为原告高薇洁代办房屋所有权登记手续；2.被告支付原告自2016年7月11日起至2020年1月1日的逾期办证违约金115681.52元，及自2020年1月2日起至实际办理不动产权证之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率7.125%计算的逾期办证违约金；3.案件受理费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：依法判令被告立即为原告向不动产登记机关提交办证手续，并协助原告办理不动产登记手续。一审法院认定事实，2013年9月5日，原告高薇洁（乙方）与被告曲靖安厦房地产集团有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买安厦十五城·上东区第1-2幢第1单元第26层2601号房屋一套，房屋套内面积为109.05平方米，购房款总金额为453389元；被告应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，房屋所有权登记手续由甲方代办，乙方须向甲方提供办理房屋所有权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等）、并交纳办理房屋所有权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料后180个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权证；房屋所有权证办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方把房屋所有权证交付给乙方；乙方属银行按揭贷款方式购房的，房屋所有权证由房地产管理局或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的抵押手续后，通知乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等）并缴纳办理国有土地使用权证所需的相关费用，国有土地使用证办理完毕后，由甲方把国有土地使用证交付给乙方（在办理权证过程中，权证登记机关增加的相关费用由乙方承担）。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告于2015年10月31日将上述房屋交付给原告，原告向被告支付了购房款466993元（含面积误差费），被告于2015年10月31日向原告出具发票一份。2015年10月31日，原告向被告交纳合同备案费30元、商品房维修基金9340元、契税7005元、房屋登记费80元、预告登记费80元，权证印花税15元，合计16550元，被告并于当日分别向原告出具收据。原告至今未收到上述房屋的不动产权证书。一审法院另查明，曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，内容为自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告高薇洁与被告曲靖安厦房地产集团有限公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人在享受权利的同时必须履行合同义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，并于2015年10月31日向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用、提供了相关办证资料，按双方合同的约定，被告应在收到资料后180个工作日内提交给相关登记机关办理房屋产权证书；根据合同约定和房屋登记办法的规定，申请办理不动产权属证书的，除买受人应当提交相关材料外，房地产开发企业也应当提交相关材料，被告在收到原告交付的材料及支付的相关费用后，如认为缺少资料，应及时告知原告补正材料，现被告未能提交证据证明其已向原告提出补正要求；虽然曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证“两证合一”，统一办理不动产权证书，但被告并未提供相应证据证明曲靖市在此之前停止办理房屋产权证书、土地使用权证书，其也未能在原告提供相关办证资料后的180个工作日内将办理房屋产权的资料提交给相关登记机关。据此，原告主张由被告立即向不动产权登记部门提交原告位于安厦十五城·上东区第1-2幢第1单元第26层2601号商品房办证所需的相关材料，并协助办理不动产登记证书的诉讼请求符合法律规定，予以支持。由于原、被告双方签订的《商品房购销合同》未对违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告已向被告支付相关办证费用，被告具有接受原告委托办理产权证书的意思表示，双方对办理不动产权证已形成自愿合意，因被告未能在原告提供相关办证资料后的180个工作日内，将其办理房屋产权的资料提交给相关登记机关代办房屋产权证书，被告依法应当承担相应的违约责任。对于被告应承担的违约责任，因原告对其实际损失未提交相应证据予以证明，结合案件实际情况，确定被告对其违约行为承担的责任为原告已付总房价款466993元的10%即46699.3元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决：一、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交原告高薇洁购买的位于安厦十五城·上东区第1-2幢第1单元第26层2601号商品房的不动产权属证书办证所需的资料，并协助原告高薇洁办理不动产权证书。二、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告高薇洁支付因逾期办理房屋产权证书的违约金46699.3元。三、驳回原告高薇洁的其他诉讼请求。案件受理费2614元（原告已预交），由原告高薇洁承担1046元，由被告曲靖安厦房地产集团有限公司承担1568元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新的证据。二审审理查明：本案诉讼过程中，高薇洁已取得曲靖市教场西路（安厦十五城·上东区）第1-2幢第26层1-2601号房屋的不动产权属证书，不动产权属证书证号：云（2020）曲靖市不动产权第0014185号。二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司与被上诉人高薇洁签订《商品房购销合同》，销售其开发建设的商品房，高薇洁支付价款购买商品房，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方订立的商品房买卖合同合法有效。商品房属不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明文书。商品房买卖合同关系中，交付房屋、转移房屋所有权于买受人，是出卖人的法定义务，但对于该义务的履行，出卖人往往视自己的履行条件，自主决定履行义务的时间及程度。于买受人而言，在按约支付了购房价款后，何时能够受领房屋、办理不动产权登记，主要取决于买受人对合同义务的履行状态。通常情况下，买受人在与出卖人签订购房合同时，已按要求提供了相应的身份证件及相关资料，具备办理房屋权属登记条件时，出卖人应当及时通知买受人补齐差缺资料，以完成房屋所有权转移登记。案涉《商品房购销合同》履行过程中，被上诉人高薇洁按约支付了购房价款，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司交付房屋并代收了相关税费，双方均不持异议。非因不可抗力或被上诉人高薇洁的过错，上诉人没有在合同约定期限内完善办证资料并提交不动产登记主管部门，申请办理不动产权属转移登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被上诉人高薇洁已经取得了诉争房屋的不动产权属证书，判决由“曲靖安厦房地产集团有限公司限期提交办证所需资料并协助高薇洁办理不动产权属证书”已无必要。但一审法院基于审理查明的事实，综合考虑合同性质和履行情况，兼顾当事人利益平衡，对违约金计算标准和数额的认定，符合本案实际，二审予以确认。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司没有提供证据证明逾期申请办证系被上诉人高薇洁没有补齐办证资料所致，以被上诉人高薇洁未提供相关办证资料、无法及时办理房屋权属登记手续为由，抗辩其不存在违约行为、不应承担违约责任，缺乏事实基础，不予采纳。综上所述，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初1437号民事判决第一项、第三项。二、维持云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初1437号民事判决第二项，即：被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告高薇洁支付因逾期办理房屋产权证书的违约金46699.3元。三、驳回高薇洁的其他诉讼请求。一审案件受理费2614元，由高薇洁承担1046元，由曲靖安厦房地产集团有限公司承担1568元。二审案件受理费2614元，由上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  时劲松审判员  敖显外二〇二〇年八月二十一日书记员  陈 蔚