浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初1752号 原告（执行案外人）：余爱娥，女，1970年2月27日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：王凤羽，浙江九州大众律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陶勇，男，1974年2月13日出生，汉族，住平阳县，现羁押于福建省宁德监狱。 第三人（被执行人）：温从丰，男，1965年2月25日出生，汉族，住平阳县。 原告余爱娥与被告陶勇、第三人温从丰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余爱娥的委托诉讼代理人王凤羽、第三人温从丰到庭参加诉讼，被告陶勇因客观原因不能到庭，本案现已审理终结。 余爱娥向本院提出诉讼请求：1.停止对坐落于平阳县××镇××小区××幢××单元××室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认原告系上述房屋的产权人；3.依法判决被告协助办理上述房屋产权变更登记手续；4.本案诉讼费用由被告负担。该诉请经本院释明，原告撤回第三项诉讼请求，变更为：1.停止对坐落于平阳县××镇××小区××幢××单元××室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认原告系上述房屋的产权人；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2004年8月10日，原告与第三人温从丰签订了一份《房地产买卖合同》，该房屋总价款为32万元，原告也已实际全额支付了购房款。待房屋建好后，原告便装修入住至今。多年来，原告一直催促第三人温从丰办理过户手续，但因房屋性质及政策问题，一直以来未能办理出产权证，便无法办理过户、变更产权。2020年3月19日，涉案房屋终于办理出了产权证，原本以为终于可以办理产权变更手续了。却不料，因温从丰与陶勇的债务纠纷，导致涉案房屋被法院查封，无法办理过户手续。遂原告依法向法院书面提出执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除对案涉房屋的查封，并中止执行。2020年4月20日，法院作出（2020）浙0326执异17号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知原告可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告认为涉案房屋已经出售给原告，原告也已经支付了全部购房款，目前尚未办理过户手续并不是原告的过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的17条规定，人民法院不得对该房屋进行查封。为此，原告依法向法院提出执行异议之诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 陶勇书面答辩称，原告余爱娥若确属在借款发生前购买了温从丰名下的房产，并支付了对价款且已长期占有使用涉案房产，那么其合法权益同样应受法律平等保护。但由于被告对该涉案房产买卖不知情，故提不出相应的证据与意见，因此，由法院依法公正裁判。 温从丰述称：2003年间，第三人因县城改建所需将自有座落于平瑞路房屋6间交付给平阳县综合开发建设指挥部平瑞路改建工程办公室拆除，后分得涉案房屋位置6间地基，共建造了12套商品房，留一套自住外，其余11套全部予以出售。现涉案房产虽初始登记在自己名下，但其已于2004年8月10日出售给原告，该涉案房产确属原告所有，故请求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告余爱娥围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告身份证，证明原告主体资格；2.昆阳镇派出所证明，证明被告及第三人的诉讼主体资格；3.《房地产买卖合同》、收条，证明原告购得案涉房屋并已支付了全部购房款的事实；4.结婚证、用电客户信息、历月电费明细、用户用水情况清单，证明原告已于2008年就已经实际占有使用涉案房屋至今的事实；5.浙（2020）平阳县不动产权第0××2号不动产权证书，证明因政策因素，案涉房屋的产权于2020年3月19日办理在温从丰名下的事实；6.（2020）浙0326执异17号执行裁定书，证明涉案房屋被查封，原告提出执行异议被驳回的事实。以上证据经第三人温从丰质证无异议。根据原告的举证，结合第三人质证，本院对上述证据综合认证如下：证据1、2的主体资格本院予以确认；证据6，系本院的相关法律文书，本院予以认定；综合证据3、4、5能够证明原告与第三人温从丰之间的房产转让关系，且能证明原告已付清购房款32万元的事实，故本院对该综合证据的证明效力予以认定。 综上，依据上述采信证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：林锦喜系原告余爱娥之丈夫。2004年8月10日，余爱娥夫妇与温从丰夫妇签订《房地产买卖合同》一份，约定余爱娥购买温从丰位于平阳县××镇××小区××幢××单元××室房屋，建筑面积为155平方米；房价款为32万元；付款方式：2004年8月10日付10万元，2005年4月4日付10万元，同年9月20日付12万元等。其他事项约定：该房屋于2005年8月31日前交付、质量要求按国家标准验收，应保质量；该房建好后按实际面积结算、按每平方2050元计，该房如有违章建造罚款事项一切由出卖人负责。协议签订后，原告余爱娥之丈夫林锦喜分别于2004年8月16日付给温从丰购房款10万元，2005年4月10日付10万元，同年9月25日付12万元。交房后，余爱娥经装修入住至今。 另查明，2003年10月22日，（乙方）温从丰与（甲方）平阳县综合开发建设指挥部平瑞路改建工程办公室达成房屋拆迁补偿和外迁安置协议书，该协议主要约定：乙方同意将自有座落平瑞路房屋6间交付给甲方拆除，并自愿外迁到城东小区（即涉案房屋地段），甲方按规定给乙方安排宅基地6间，由乙方按规划自建，后温从丰在该6间地基上建造了12套商品房。除一套自住外，其余11套全部予以出售。另，该12套商品房因土地存在非法占地问题，故一直无法办理初始登记，直至2019年11月27日温从丰向平阳县自然资源和规划局缴纳了全部非法占地作价回购款后，于2020年3月19日领取了不动产权证书。案涉房屋证号为：浙（2020）平阳县不动产权第0××2号，共有情况为单独所有。 又查明，陶勇系温从丰之债权人。2016年3月3日，本院作出（2015）温平商初字第2016号民事判决，限温从丰于本判决生效后十日内偿还陶勇借款50万元及利息。该案生效后，因温从丰未履行判决书所确定的义务，陶勇向本院申请执行。在执行过程中，余爱娥向本院提出执行异议，本院于2020年4月20日作出（2020）浙0326执异17号执行裁定书，驳回余爱娥的异议请求，余爱娥遂向本院起诉，提出上述诉请。 本院认为，本案的焦点问题在于，余爱娥是否系涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。分析如下： 关于余爱娥对涉案房屋是否享有所有权的问题 余爱娥主张其系从温从丰处因买卖而受让物权。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，案涉房屋登记在被执行人温从丰名下，在不动产登记没有变更的情况下，余爱娥要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，依法不予支持。 二、余爱娥对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一，在本院查封案涉房屋之前，余爱娥与温从丰已经签订合法有效的书面买卖合同，余爱娥亦占有了案涉房屋；其二，余爱娥已支付全部购房款；其三，案涉房屋至今未办理过户登记，是由于地基联建套房存在非法占地所致，出售人经向政府相关部门缴纳了作价回购款后才于2020年3月19日办理了初始登记，因此过错不完全在原告。但酿成本案诉讼的直接原因是原告购买无证房产、导致未能过户登记，故本案诉讼费用应当由原告负担。综上，余爱娥的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，判决如下： 一、不得执行位于平阳县××镇××小区××幢××单元××室房屋； 二、驳回原告余爱娥的其他诉讼请求。 本案受理费8800元，由余爱娥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本院（2020）浙0326执异17号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  伍增荣 人民陪审员  蔡婷婷 人民陪审员  周小珍 二〇二〇年八月二十五日 代书 记员  翁群淑