江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏12民终1390号 上诉人（原审原告）：吴祥，男，汉族。 委托诉讼代理人：卢启华，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静，北京市盈科（扬州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：戚亚鹏，男，汉族。 委托诉讼代理人：吴佶，江苏律友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：尹春巡，男，汉族。 被上诉人（原审被告）：范晓丽，女，汉族。 上诉人吴祥与被上诉人戚亚鹏、尹春巡、范晓丽案外人执行异议之诉纠纷一案，姜堰区人民法院作出（2019）苏1204民初4647号民事判决，上诉人吴祥对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理完毕。 吴祥向原审提起诉讼称，2019年3月5日，吴祥与尹春巡、范晓丽通过泰州市旺家房产经纪有限公司（以下简称旺家公司）签订二手房买卖合同，合同约定吴祥向其购买案涉房屋，购房成交价为1400000元。协议签订当天，尹春巡、范晓丽将案涉房产的所有证件移交旺家公司。2019年3月15日，尹春巡、范晓丽腾空房屋并通过旺家公司将房屋交付给吴祥占有、居住至今。另截止2019年4月26日，吴祥共向尹春巡、范晓丽支付购房款1150000元，尾款250000元双方约定在办理房屋过户手续时当场交付。2019年5月17日，吴祥将购房尾款250000元打入旺家公司账户后，与尹春巡、范晓丽及旺家公司负责人一起赴泰州市房产交易中心办理房屋过户登记手续，却意外发现该房屋已于2019年5月14日被法院查封。在戚亚鹏诉尹春巡、范晓丽民间借贷纠纷诉前保全一案中，戚亚鹏向法院申请诉前财产保全，2019年5月14日法院作出（2019）苏1204执保452号协助执行通知书，查封了涉案房屋。2019年5月29日，吴祥向法院提出案外人执行异议，法院于2019年6月13日作出（2019）苏1204执异77号执行异议裁定书，驳回了吴祥的异议。在法院查封涉案房产前，吴祥与尹春巡、范晓丽已签订合法有效的书面房屋买卖合同并已合法占有涉案房屋，且已支付了大部分购房款，在发现房屋被法院查封时及时追回250000元尾款，吴祥愿将该250000元交付法院执行。另涉案房屋未办理过户登记非吴祥自身原因造成，吴祥对未办理过户登记手续不存在任何过错，属于善意第三人。请求判令：1、解除对坐落于泰州市房屋的查封，并停止执行该房屋；2、确认坐落于泰州市房屋归吴祥所有，尹春巡、范晓丽协助配合办理该房屋的不动产权证书；3、本案诉讼费用由被告负担。 戚亚鹏辩称，吴祥提交的证据，不能证明法院查封案涉房屋前，其已在房屋内居住，其提供的视频为诉讼前拍摄，无法反映房屋真实状况，其主张实际居住、实际占有房屋应当有物业登记手续、水电费缴费记录等书面材料；吴祥对于房屋无法过户具有重大过错，买卖合同约定过户期限早已超过，吴祥却迟迟没有完成过户及交付购房尾款，其根本原因在于案涉房屋有抵押权，无法过户，如果过户必须要解除抵押，这证明其明知房屋存在抵押致无法过户的交易风险，对房屋无法过户存在一定预见可能性，没有尽到相应审查注意义务，忽略了他人的物权障碍，应当自行承担不利法律后果；戚亚鹏与尹春巡借贷案件已经法院判决胜诉，合法债权债务应当受到法律保护，我方查封房屋是为了维护自身合法权益，尹春巡目前债务众多，如解封将有损戚亚鹏及其他合法债权人利益。请求驳回原告诉讼请求。 尹春巡、范晓丽未答辩，亦未提交证据。 姜堰法院经审理查明，2019年7月30日，姜堰法院对戚亚鹏诉尹春巡民间借贷纠纷一案作出（2019）苏1204民初4315号民事判决：尹春巡于本判决生效后十日内偿还戚亚鹏借款325000元、支付违约金（以325000元为基数，自2019年5月1日起按年利率24%计算至实际给付之日止）；如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费6176元，依法减半收取3088元，由尹春巡负担（由尹春巡于本判决生效之日起十日内向戚亚鹏支付）；等。 2019年5月14日，姜堰法院根据戚亚鹏的申请，作出（2019）苏1204财保7号民事裁定：冻结被申请人尹春巡银行存款350000元或查封、扣押其等额价值财产，案件申请费2270元，申请人戚亚鹏已预缴。同日，该院向泰州市不动产登记中心发出（2019）苏1204执保452号协助执行通知书，查封尹春巡与范晓丽共有的位于泰州市房屋。 另查明，2019年3月5日，尹春巡（出售方、甲方）、范晓丽（出售方、甲方）、吴祥（购买方、乙方）、旺家公司（见证方、丙方）签订房地产（二手房）买卖合同，约定：甲方将坐落于泰州市房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方；房屋产权性质属私有，房屋用途为住宅；房屋建筑面积120.42㎡；该房屋已设立抵押，抵押银行为平安，抵押金额以银行为准；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让含装璜/附属设施在内总成交价为人民币1400000元；本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币50万元整，作为购房定金，甲方出具定金收条说明交款事由；甲、乙双方约定在2019年12月5日前共同委托丙方办理不动产权过户手续；因甲方房屋有贷款余额需要先偿还，甲、乙双方约定在2019年4月8日前乙方支付首付款计人民币1050000元整含定金，乙方在签约前已知晓该房屋存在贷款及抵押，甲乙双方经协商约定在2019年4月10日前将上述贷款余额结清，贷款余额以银行金额为准，乙方从首付款中先支付还贷款，不足部分由甲方现金补足，甲方同意由三方共同到银行直接办理用首付款还贷手续，若甲方不配合办理还贷手续的则乙方有权拒付房款，由此而产生的违约责任由甲方负责（甲方须在合同签订当日到所贷款银行办理“预约还款手续”，因还贷注销解抵押事宜，造成无法按合同约定时间过户的，则过户时间顺延，若顺延超过10日的需另行签订书面补充协议）；甲乙双方约定于2019年4月30日前乙方支付尾款当日（含当日）交付房屋，乙方验房后应支付甲方剩余房款计人民币350000元整给甲方，同时甲方将钥匙交付给乙方；甲、乙双方在交接房屋当日去国土局办理产权抵押手续；等。 吴祥于2019年3月5日向旺家公司交款100000元，于2019年3月22日向旺家公司交款200000元，案外人吴招娣代吴祥于2019年3月6日向旺家公司转账400000元、于2019年4月9日向旺家公司转账350000元、于2019年4月26日向旺家公司转账100000元，上述合计1150000元用于支付购房款。旺家公司于2019年3月5日、3月6日向范晓丽各转账50000元，于2019年3月6日向范晓丽转账400000元，于2019年3月22日向尹春巡转账200000元，于2019年4月9日向尹春巡转账50000元，于2019年5月8日向范晓丽转账406400元（吴祥陈述其中400000元系案涉房屋购房款，另6400元系旺家公司与范晓丽其他往来，该6400元不在本案中认定），尹春巡、范晓丽共收到旺家公司案涉房屋购房款合计1150000元。2019年5月17日，案外人吴招娣代吴祥向旺家公司转款255000元（吴祥陈述其中250000元系购房尾款，5000元系支付给旺家公司的中介费），该款项目前已退至吴祥处。 坐落于泰州市房屋不动产权证号为苏（2017）泰州不动产权第X号，登记的所有权人为尹春巡、范晓丽，所有权性质为共同共有，于2017年12月4日设定抵押，抵押权人为重庆金安小额贷款有限公司；于2018年10月12日设定抵押，抵押权人为平安保险。2019年5月17日，上述抵押均已解除。 本案争议焦点是：1、吴祥是否在法院查封之前已合法占有案涉房屋；2、吴祥对案涉房屋未办理过户登记是否存在过错；3、吴祥所提异议能否排除执行，相关产权主张能否确认，尹春巡、范晓丽是否负有协助过户义务。 关于争议焦点1，吴祥提交如下证据： 吴祥与其姐吴招娣于2019年3月14日的微信聊天记录一份，大意为：第二天直接去他家要钥匙，他答应的一周左右就搬的，这都半个月了……，证明吴祥拟于次日向尹春巡、范晓丽索要钥匙，同时证明尹春巡、范晓丽在此前一周就答应将钥匙交给吴祥； 吴祥与王绪芳结婚证一份，证明该二人于2019年3月21日登记结婚，3月20日带着家人到案涉房屋张贴喜字； 拍摄于2019年5月18日的视频光盘一份，证明在此时间之前吴祥一家已经实际占有居住在该房屋内； 旺家公司于2019年6月24日出具的情况说明及该公司营业执照各一份，情况说明内容为：……2019年3月15日，尹春巡、范晓丽腾空了房屋并将房屋钥匙交给本中介，我们拿到钥匙的当天就将钥匙、水电卡等交给了吴祥并由其实际居住，但该房屋的产权证仍然在我们中介手上……，证明案涉房屋钥匙于2019年3月15日通过中介交给吴祥； 证人张某出庭所作证言一份，证言大意为：其在安徽誉河保安公司工作；大概3月底，物业通过对讲机呼叫我，称恒大华府（也就是上林苑）X号楼X楼以上嘈杂声太大，让我上去看看情况，我就从15楼开始查，到16楼时发现有孩子在吵闹，上前询问得知是在请客结婚，我看到门上贴了喜字，就让他们不要吵闹，配合一点；（吴祥）拿了一根烟给我，我说按我们这边的习俗，结婚是喜事，要发双数，然后就给了我两根烟……，证明吴祥在2019年3月就实际入住案涉房屋。 戚亚鹏提交如下证据： 戚亚鹏朋友杨军与尹春巡于2019年4月22日的微信聊天记录一份，大意为：询问尹春巡钱还了没有，尹春巡回复需要等买家回来验房……，证明至少在2019年4月22日之前都没有验房，更谈不上交付。 姜堰法院认为，买受人物权期待权之所以要保护，因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定方式对外进行了公示，尽管这种公示方式较之法定的登记公示方式在效力上较弱；其次，占有不动产的行为必须发生在查封前，在查封后占有的，受查封的效力所及，不得对抗债权人，同时要求在查封前已经占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性；再者，所涉占有，应理解成对不动产的管理和支配，以房屋为例，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。本案中，吴祥所举2019年3月14日的微信聊天记录、吴祥与王绪芳结婚证、旺家公司的情况说明、证人张某出庭所作证言等证据，虽非直接证据，证明力相对较弱，但上述证据能够相互衔接，形成证据链，证明吴祥在2019年3月即拿到案涉房屋钥匙并已实际管理和支配案涉房屋用于结婚，此时吴祥对案涉房屋即已合法占有。而法院查封案涉房屋系在2019年5月14日，故应认定吴祥在法院查封之前已合法占有案涉房屋。房地产（二手房）买卖合同虽约定2019年4月30日前吴祥支付尾款当日交付房屋，但吴祥在买受案涉房屋未支付尾款时积极要求尹春巡、范晓丽提前交付案涉房屋，提交了相应证据予以证明，且未影响他人合法权利，应视为对房地产（二手房）买卖合同关于案涉房屋交付约定的变更。吴祥虽未提交物业入住手续、水电等缴费记录，但考虑到吴祥对案涉房屋合法占有至发生纠纷相距时间较短，故对吴祥“水电卡没有更名、物业费不需缴纳”的解释予以采信。戚亚鹏所举证据无其他证据相互印证，且不能推翻吴祥所举证据，故对戚亚鹏所举证据，不予采纳，其相关辩称理由，不予采信。 关于争议焦点2，吴祥提交如下证据： 署期2019年5月8日的补充协议一份，列明的甲方产权人为范晓丽、尹春巡，乙方陈迎春，丙方旺家公司，内容为：甲方和购买方经旺家房产介绍购买X室房屋；因甲方银行贷款还款有缺口，故而甲方借到亲戚陈迎春人民币250000元整，甲方和陈迎春在协商基础上对银行还款时间和陈迎春借款还清时间重新约定如下：1、2019年5月8日由甲方自筹资金170000元用于还清银行贷款于5月8日还清；2、2019年5月8号由亲戚陈迎春提供资金250000元整用于还清银行贷款于5月8号还清；3、购买方现已经支付400000元在旺家房产代保管，用于甲方银行还款于5月8号还清；4、购买方还差甲方尾款250000元，按合同约定甲方和购买方办理产权过户或者办理产权他项抵押当日，支付给甲方，现约定此款项将由丙方负责将甲方的其中240000元还给亲戚陈迎春，另外10000元暂由中介方保管用于中介费和物业费保证金……，证明尹春巡、范晓丽要注销抵押权，还差250000元，向其亲戚陈迎春借款，同时证明没有及时办理过户是尹春巡、范晓丽没有及时解除抵押所致，吴祥没有过错； 旺家公司于2019年6月24日出具的情况说明及该公司营业执照各一份，情况说明内容为：……因为该房屋存在银行贷款抵押登记，如果不提前还贷注销抵押权无法办理过户手续，因此吴祥多次催促我要求尹春巡、范晓丽提前还贷并注销抵押权，2019年5月17日，我陪同尹春巡、范晓丽夫妇办理了赎楼手续注销了抵押权，同日吴祥将购房尾款250000元打入我们中介公司的账户，准备办完过户再付款，但在我们办理过户的过程中我们发现该房屋已于2019年5月14日被法院查封，当时吴祥很震惊，我在吴祥的要求下将该250000元购房尾款退给了吴祥……，证明因抵押权的原因，导致未能及时办理过户登记。 姜堰法院认为，从实践中看，能够归责于买受人的原因可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。而对他人权利障碍的忽略既包括明知存在权利障碍而为之，也包括对他人权利障碍没有履行合理的注意义务。本案中，吴祥在与尹春巡、范晓丽等签订的房地产（二手房）买卖合同中明确载明案涉房屋存在贷款且已设立抵押，审理中吴祥亦认可其在订立合同时对此明知，故应认定吴祥构成对他人权利障碍的忽略，吴祥对购买案涉房屋未办理过户登记存在过错。再者，房地产（二手房）买卖合同对购房首付款的支付时间、用途、方式、违约责任等均进行了明确约定，但吴祥在支付首付款时未先用于还贷款，亦未由三方共同到银行直接办理用首付款还贷手续，致使不能及时解除抵押并办理过户登记，吴祥在此过程中亦存在过错。即使相关当事人事后签订补充协议、偿还贷款、解除抵押，也不能免除吴祥在买受案涉房屋过程中的过错和责任。吴祥主张其属于善意第三人、不存在任何过错的理由不能成立，不予支持。 关于争议焦点3，姜堰法院认为，法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在法院查封之前，吴祥已与尹春巡、范晓丽签订合法有效的书面房地产（二手房）买卖合同、已合法占有案涉房屋、已按合同约定支付购房款1050000元并同意将剩余250000元购房款交由法院执行，符合上述法律规定的前三个条件，但存在因吴祥自身过错原因导致未能办理过户登记的情形，故吴祥作为有过错的不动产买受人享有的物权期待权不能排除执行。法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，吴祥主张的不动产物权变更未经登记，且没有法律另有规定的情形，故对吴祥要求对案涉房屋确权归其所有的诉讼请求，亦不予支持。吴祥作为案外人提出执行异议之诉，同时提出要求尹春巡、范晓丽协助办理过户手续的诉讼请求，已超出执行异议之诉审理范围，故在本案中不予审理，案外人、当事人可就此另行主张权利。综上，原告不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对其诉讼请求，不予支持。遂判决：驳回原告吴祥的诉讼请求。案件受理费17400元，由吴祥负担。 上诉人吴祥不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、导致案涉房屋未能办理过户登记的责任不在于上诉人，原审认定上诉人存在过错不当；2、戚亚鹏向法院申请查封的案涉房产是基于债权，而上诉人的权利是物权期待权，上诉人对于案涉房产享有的权益足以排除被上诉人戚亚鹏的普通债权；3、上诉人一并提出对案涉房屋确权的诉讼请求符合法律规定。请求撤销原审判决，依法改判。 被上诉人戚亚鹏答辩认为，上诉人对于案涉房屋存在抵押是明知的，上诉人对案涉房屋不能办理过户手续存在重大过错，原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在法院2019年5月14日查封案涉房产前的2019年3月5日上诉人吴祥与尹春巡、范晓丽就签订了关于案涉房产的合法有效的书面买卖合同，并于法院查封之前已合法占有、使用该不动产，也已按照合同的约定支付大部分购房款，虽尚未将剩余价款交付法院执行，但原审中上诉人已承诺将剩余购房款交由法院执行。虽然上诉人吴祥与尹春巡、范晓丽签订案涉房屋买卖合同时，明知案涉房产已设定抵押，双方并据此约定在2019年4月10日前将上述贷款余额结清，并由房屋买卖双方及中介共同到银行办理还贷、及注销抵押事宜。2019年5月17日在办理了案涉房屋注销抵押权手续后，在办理过户登记的过程中，发现案涉房屋已被法院查封，致未能办理过户登记。故案涉房产设定的抵押并不是导致案涉房产不能过户的原因，案涉房产设定的抵押涤除后，上诉人与中介积极办理过户登记，因案涉房产被法院查封未果。原审认为，房屋买卖合同对购房首付款的支付时间、用途、方式、违约责任等均进行了明确约定，吴祥在支付首付款时未先用于还贷款，亦未由三方共同到银行直接办理用首付款还贷手续，致使不能及时解除抵押并办理过户登记，存在过错。本院认为，吴祥在按约支付首付款后，尹春巡、范晓丽未能按约首先偿还贷款、涤除抵押，过错不在吴祥，而在尹春巡、范晓丽。2019年5月17日办理案涉房屋注销抵押权手续，也在合理时间范围内。此后，上诉人积极要求办理办理过户登记，因案涉房屋已被法院查封，致未能办理过户登记，并无过错。原审认定上诉人对案涉房产未办理过户登记存在过错不当，应依法予以纠正。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房产未经登记，且购房款也还尚有尾款未付清，上诉人要求确认案涉房产所有权归其所有，没有事实和法律依据。原审驳回上诉人要求确认案涉房产所有权归其所有的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人关于对案涉房产享有物权期待权，要求停止执行案涉房屋并解除查封的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销姜堰区人民法院（2019）苏1204民初4647号民事判决； 二、不得执行位于泰州市X室的房屋； 三、在上诉人吴祥将购房尾款交付姜堰法院执行后，解除对位于泰州市X室房屋的查封； 四、驳回上诉人吴祥的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各17400元，由被上诉人尹春巡、范晓丽负担（吴祥均已预交，法院不再退回，在吴祥交付给姜堰法院的执行尾款中扣除）。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年八月六日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青