河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初471号 原告：王风荣，女，1943年7月18日出生，汉族，农民，现住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：任伟，河北诚昭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡万霞，河北诚昭律师事务所律师。 被告：胡万清，男，1971年9月8日出生，汉族，农民，住张家口经济开发区。 被告：程建军，男，1973年10月10日出生，汉族，农民，住张家口经济开发区。 二被告共同委托诉讼代理人：梁军，河北鼎诺律师事务所律师。 第三人：王朝江，男，1963年6月9日出生，满族，住张家口经济开发区。 第三人：王朝永，男，1969年4月22日出生，满族，住张家口经济开发区。 原告王风荣与被告胡万清、程建军及第三人王朝江、王朝永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王风荣委托诉讼代理人任伟、胡万霞、被告胡万清、程建军及二被告共同委托诉讼代理人梁军到庭参加诉讼。第三人王朝江、王朝永经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王风荣向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖协议无效；2、判令拆迁款的20%即248924元归原告所有。事实与理由：2001年12月27日，原告将位于张家口经济开发区地自建正房四间、南房二间以及院落以38500元的价格卖给二被告（二被告均不是下小站村村民），同时签订了房屋买卖协议。前述房屋由二被告共同购买、共同支付购房款，但被告程建军未在协议上签字。协议签订后，原告将房屋及宅基地使用证、房契证一并交付二被告。2019年12月，下小站村被列入棚户区改造计划，二被告未经原告同意与下小站村棚户区改造项目征收单位签订了该房屋的相关协议。原告认为，原告出卖给二被告的房屋系原告的农村宅基地房屋，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村宅基地房屋的买卖是为我国法律、法规所禁止的。因二被告均系下小站村村集体之外成员，其房屋买卖行为违反了我国相关法律规定，故原、被告之间所签订的房屋买卖协议为无效协议，二被告应当依法向原告返还房屋。根据被告程建军签署的房屋征收补偿协议书所确定的相关补偿金额，原告要求将拆迁款的20%即248924元归原告所有，请法院依法判决。 被告胡万清、程建军辩称，一、将胡万清、程建军列为被告，王风荣作为本案原告，主体存有错误，主体不适格。第一、2001年，程建军、胡万清购买了涉案房产后，对房屋重新进行了装修，并铺了院、垒了院墙，之后，程建军因父亲程祥年老单身无住房，于2015年将其购买的房产赠与了父亲程祥，而胡万清因其儿子胡大伟做生意赔了钱，胡万清为了给其儿子还债，于2010年将其购买的房产又出卖给了下小站村民胡万宝。目前涉案房产的真正所有权人为胡万宝、程祥，故应将程祥、胡万宝列为本案的被告。第二、《土地管理法》第63条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让。此法条只是规定集体经济组织的土地使用权不得转让，并没有规定集体经济组织土地上的房产不能转让。就本案而言，集体土地使用权证显示使用权人为王永昌，即便是主张转让土地使用权无效也应当为王永昌，而并非本案的原告王风荣。第三，2001年12月27日，用下小站村委会信纸签订的《契约》显示卖房人为王朝红，买房人为胡万清、程建军，而原告在起诉状中列名的原告为王风荣，而不是王朝红，被告为陈建军，主体上同样存在错误。因此，无论是王风荣作为原告，还是胡万清、程建军作为被告，主体上均存有错误，主体不适格。二、《卖房协议书》双方已实际履行，购买者对涉案房产重新进行了翻修、装修，并且程建军已赠与了程祥、胡万清卖给了下小站村民胡万宝，此二人在涉案房产也已居住多年。从签订合同至诉讼前，原告从未提出合同无效，更没有提出要回宅院，时隔近20年之久，原告突然提出主张合同无效，完全是为了非法谋取巨额拆迁利益，严重违背合同法的宗旨和精神，也违背诚实信用原则和公平原则。三、原告在诉状主张合同无效，并主张返还房屋，没有任何事实依据，且不符合相关法律规定。第一，《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状保持不变以及继续享有占有、居住和使用该房屋的权利。第二，即便协议无效，也不应当返还房屋，这也是审判实务中主流观点。在审判实务中，只要是相对方不提起反诉，不主张返还购房款、赔偿损失等情形下，法院为避免利益的失衡，依据诚实信用原则，对原告主张的返还房屋是不予支持的。第三，当初签订《卖房协议书》是在村委会签订的，村委会的干部是中间人，实则也是经过村委会批准买卖的。第四，目前胡万清已将涉案房产出售给了下小站村民胡万宝，胡万宝也系涉案房产所在地集体经济成员。因此，原告主张合同无效，并要求返还房屋，没有任何事实依据，法律上也没有规定。四、原告增加诉讼请求拆迁款的20%即248924元归原告所有，没有任何事实依据，也不符合民诉法相关规定。原告增加此诉求时提到目前无法得知拆迁补偿款的具体数额，既然原告都认为补偿款无法确定，那么原告计算得出的拆迁款的20%即248924元也是不明确的，而根据《民事诉讼法》规定，原告的诉讼请求必须明确。五、从诉讼时效层面讲，当事人主张农村房屋买卖合同无效，已超过法定的诉讼时效。综上所述，原告的主张没有任何事实和法律上的依据，应当驳回原告的诉讼请求。 第三人王朝江、王朝永述称，二答辩人与原告王风荣系母子关系，现在所争议的农村房屋和宅基地原登记在二答辩人父亲王永昌名下，父亲王永昌于1989年5月已经去世。二答辩人现在就所争议的农村房屋和宅基地放弃享有的权利，并同意由原告王风荣享有并主张全部权利。 经审理查明，原告王风荣与丈夫王永昌系张家口经济开发区村民，夫妻二人在下小站村取得宅基地一处，并盖建正房四间、南房二间以及院落，《集体土地使用证》登记显示土地使用者为王永昌。王永昌于1989年5月去世。2001年12月27日，原告王风荣与被告胡万清、程建军签订《契约》和《卖房协议书》，将上述房屋及院落以38500元的价格出卖给非本村村民胡万清、程建军，其中《契约》系原告儿子王朝江代签。2017年，张家口经济开发区进行棚户区改造，所涉地块列入政府征收范围，2019年12月27日，被告程建军就上述宅基地及房屋与张家口高新城市房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）签订《房屋征收补偿协议书（货币）》，显示征收补偿项目及金额为：批准宅基地面积199.52㎡×6000元／㎡＝1197120元；搬家补助费89.27㎡（宅基地面积内实有房屋建筑面积）×25元／㎡＝2232元；临时安置补助费89.27㎡（宅基地面积内实有房屋建筑面积）×12元／㎡／月×6个月＝6427元；装修补助8927元；电讯设施移动补助358元；地下室补偿费2500元、公摊奖励45000元；签约阶段奖励199.52㎡（有合法批准手续的宅基地面积或合法院落）×3000元／㎡＝598560元；其他补偿项目及款项均为0元；上述征收补偿款项合计1861124元。截至目前，拆迁补偿款尚未领取。 以上事实，有双方当事人陈述、王风荣户口簿及身份证复印件、张家口市桥东区人民政府桥东区集用（99）字第070008号《集体土地使用证》、张家口经济开发区民委员会于2020年7月3日出具的《证明》、《契约》、《卖房协议书》、《房屋征收补偿协议书（货币）》、2017年张家口经开区下小站棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案（征求村民意见稿）等证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案中，原告与二被告达成的《契约》及《卖房协议书》所涉标的物系集体所有土地中宅基地上的房屋，而房屋买卖必然包含了其附着的宅基地使用权的变动即宅基地的买卖行为，而被告与原告并非同一集体经济组织成员，双方的转让行为违反了法律法规的强制性规定，故所签《契约》及《卖房协议书》应属无效。二被告辩驳称案涉房屋赠与他人、出卖他人，无证据证实，同时，合同无效是自始无效，不以条件符合而转化为有效。根据《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告在协议买卖不被法律所允许的房屋时，均存有过错，由于案涉房屋已经拆迁，原物返还已不可能，原告所主张的拆迁补偿款属于被告为此所获得的利益，考虑到双方转让行为发生的时间、原、被告双方的过错程度及案涉标的征收补偿情况，对于搬家补助费、临时安置补助费、签约阶段奖励应属对需搬迁人的定向补偿与奖励，应由买受人即本案二被告享有；对于批准宅基地面积部分补偿、地下室补偿费及公摊奖励这些基于不动产或附属设施而产生的补偿款项共计1244620元，买受人与出卖人宜按8:2的比例分配较为合理，即原告享有248924元（1244620元×20%），二被告享有995696元（1244620元×80%）。由于拆迁补偿款尚未领取，故本院给以确认。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告王风荣与被告胡万清、程建军于2001年12月27日签订的《契约》和《卖房协议书》无效。 二、位于张家口经济开发区王永昌名下桥东区集用（99）字第070008号《集体土地使用证》宅基地及其上所属房屋的征收补偿款中的248924元由原告王风荣享有，1612200元由被告胡万清、程建军享有。 案件受理费5034元，减半收取2517元，原告王风荣负担503元，被告胡万清、程建军负担2014元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 肖海霞 二〇二〇年八月十日 法官助理 李美琴 书 记 员 李燕茹 附相关法律规定 《中华人民共和国土地管理法》 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。