贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初591号原告：重庆市祥龙居实业（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区水口镇汇龙街2号第2层，统一社会信用代码：91500224709384363J。法定代表人：张才孝。委托诉讼代理人：任博，贵州他山律师事务所律师。被告：饶丽，女，1975年5月31日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。第三人：王验，女，1986年10月29日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。第三人：宋祖坤，女，1975年5月12日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。第三人：余文兰，女，1985年6月21日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。第三人：贵州欣皓泽健康管理有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区蔺家坡14栋1号门面，统一社会信用代码：91520302MA6EAQ9C1K。法定代表人：毛锡敏。委托诉讼代理人：钟安敏，该公司员工。原告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司（以下简称祥龙公司）与被告饶丽以及第三人王验、宋祖坤、贵州欣皓泽健康管理有限责任公司（以下简称欣皓泽公司）、余文兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周嵩松适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任博、被告饶丽、第三人欣皓泽公司委托诉讼代理人钟安敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令立即解除原、被告双方于2017年1月11日签订的《门面租赁合同》，被告以及第三人将涉案房屋立即归还原告；二、判令被告饶丽立即向原告支付其实际使用部分从2019年10月1日起至实际返还房屋之日止的租金以及第三人占有使用的房屋从2019年10月1日起至原、被告解除合同之日止的房屋租金，暂计至2019年12月31日为108038元（按合同约定2019年房屋租金为每月43元／㎡，2020年房屋租金为每月45.15元／㎡，2021年为每月47.41元／㎡）；解除合同前的所有租赁物的租金由被告饶丽支付，解除合同后针对第三人实际占有、使用的房屋的占用费由被告和第三人连带承担；三、判决被告立即向原告支付以欠缴的租金为基数，按每日千分之五的标准计算从2019年10月1日起至所欠缴租金付清之日止所产生的滞纳金（暂以2019年10月1日起至2019年12月31日所欠租金108038元为基数计算至2019年12月31日的滞纳金为49697.48元），滞纳金以解除合同前尚欠的租金为计算基数；四、判决原告不予退还被告所缴纳的保证金；五、判决所依附于租赁物的装修归还原告所有；六、判决第三人王验、宋祖坤、贵州欣皓泽健康管理有限责任公司、余文兰向原告承担从原、被告解除合同次日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按合同约定2020年为每月45.15元／㎡计算，2021年每月47.41元／㎡）；七、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年1月11日，原告与被告签订《门面租赁合同》，原告将位于遵义市汇川区房屋出租给被告，合同中对房屋的面积、租金以及租金支付方式作出了约定，同时针对欠付租金应支付的滞纳金也进行了约定，被告自2018年7月1日起缴纳了部分租金后便未向被告支付租金，从2019年10月1日至2019年12月31日尚欠原告房屋租金及滞纳金157735.48元，原告催收未果，后原告得知，被告将房屋部分范围转租给了第三人。为此，原告提起本案诉讼，请求判如所请。被告饶丽辩称：一、同意解除合同，针对我自己使用的部分也同意返还原告；二、对原告方主张的第二项诉请无异议；三、原告方主张的滞纳金标准过高，现在无力支付；四、对我已缴纳的保证金应当退还或用于抵扣租金等费用；五、租赁房屋是我自己出资装修，装饰装修原告应当补偿我一定的装修损失。第三人王验述称：希望与原告重新订立合同，即便不能订立新的合同，认可返还房屋；对于原告主张合同解除后的房屋占用费不认可。第三人宋祖坤述称：与王验的意见一致。第三人余文兰述称：与王验的意见一致。第三人欣皓泽公司述称：由法院依法判决，不认可占用费，应当由饶丽向原告支付租金和占用费，我方保留起诉饶丽的权利。本院经审理认定事实如下：2017年1月11日，原告（出租方，甲方）将其开发建设的遵义市汇川区出租给被告（承租方，乙方），双方签订了《门面租赁合同》，约定租赁物建筑面积约837.5㎡，最终以产权证上的实际面积为准，减去公共适用面积和公共通道面积。租赁期限为5年，从交房时日期计算。每月租金为43元／㎡。租金支付方式：从2017年1月1日起缴纳，租金以三个月一期的方式交付，以后每期租金须于前3个月10日前支付给原告，被告以现金或转账的方式交付租金。租金递增方式：从租期开始计算租金日期的第三年后（不含第三年），第四年起每年按租金的5%递增，以此类推。被告应在合同生效之日向原告支付保证金5万元。租赁期满后或因被告原因导致退租的，依附于门面的装修归原告所有。关于违约责任，双方约定：租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回门面，被告所交附件和保证金不退换，给原告造成的损失，还应赔偿原告：……3、被告逾期支付租赁门面租金未超过30日的，除及时全额补交当期未交租金外，每逾期1日还应按未交租金的5‰支付滞纳金。4、被告逾期支付租赁门面租金超过30日的，或欠该门面租赁期内应由被告缴纳的费用累计超过3000元的，视为乙方违约，原告有权解除合同，保证金不退还。双方还约定的其他权利义务。后被告向原告交纳保证金50000元，原告将租赁物交付被告使用，被告在使用过程中，将租赁物改建后增加了一个隔层，将楼下一层的门面分割出三个门面，除该三个门面外，剩余部分仍由饶丽继续使用。2018年9月30日，被告与第三人王验签订《门面租赁合同》，约定被告将涉案租赁物一楼的一间面积15㎡的门面转租给王验使用，租期为三年（2018年10月10日至2021年10月10日），每年租金三万元。双方还约定了其余权利义务。合同签订后，被告向王验交付了相应租赁房屋。2018年10月29日，被告与第三人宋祖坤签订《门面租赁合同》，约定被告将涉案租赁物一楼的一间面积28㎡的门面转租给王验使用，租期为三年（2018年11月15日至2021年11月15日），每月租金70元/㎡，年租金28000元。双方还约定了其余权利义务。合同签订后，被告向宋祖坤交付了相应租赁房屋。2018年10月30日，被告与第三人余文兰签订《门面租赁合同》，约定被告将涉案租赁物一楼的一间面积180㎡的门面转租给余文兰使用，租期为三年（2018年12月12日至2021年12月12日），每月租金70元/㎡，月租金1.26万元，年租金15.12万元。双方还约定了其余权利义务。合同签订后，被告向余文兰交付了相应租赁房屋。2018年12月8日，被告与第三人欣皓泽公司签订《门面租赁合同》，约定被告将涉案门面面积为300㎡的二楼隔层（侧面以玻璃隔断为界限）转租给第三人欣浩泽公司使用，租赁期限为三年（2018年12月8日至2021年12月8日），租金为每年46000元。双方还约定了其余权利义务。合同签订后，被告向欣皓泽公司交付了相应租赁房屋，欣浩泽公司使用过程中，对房屋进行了装修。后因被告饶丽欠付租金，原告于2019年7月16日向本院提起诉讼，请求被告饶丽支付租金和滞纳金。本院经审理，于2019年9月18日作出（2019）黔0303民初5543号民事判决书，判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年9月30日的租金498377.50元。被告饶丽不服，提起上诉，遵义市中级人民法院作出（2019）黔03民终7156号民事判决书，驳回上诉，维持原判。由于被告饶丽未支付上述期间之后的租金，原告再次提起本案诉讼。庭审中，第三人王验、宋祖坤、欣浩泽公司均认可其实际使用的面积为各自《门面租赁合同》中载明的合同面积，第三人余文兰与被告饶丽也认可余文兰实际承租的面积为236㎡，饶丽认可其实际使用面积为837.50㎡减去王验、宋祖坤、余文兰使用的部分，具体为837.50-236-15-28=558.50㎡。诉讼中，第三人余文兰、王验、宋祖坤先后于2020年3月1日、2020年4月1日、2020年4月1日就各自承租部分的门面直接与原告订立了租赁合同，原告主张饶丽支付上述时间节点前的相应租金。另外，原告认可被告饶丽已于2020年4月1日向其返还了饶丽自己使用范围的租赁房。欣浩泽公司使用的部分至今未返还，原告主张由饶丽承担2019年10月1日至2020年3月31日止的房屋租金，另主张欣浩泽公司从2020年4月1日起按照每年46000元的标准向其承担逾期腾房的房屋占用费，至实际归还房屋之日止。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。被告逾期支付租金，双方约定的原告行使合同解除权的条件已经成就，原告在本案中主张解除该《门面租赁合同》，本应予以支持，由于被告饶丽于2020年3月31日庭审中表示同意解除，第三人也没有提出代被告向原告支付租金的抗辩，本院确认原、被告双方之间的《门面租赁合同》已于2020年3月31日解除。关于原告主张的返还房屋的请求，根据本案查明的事实，第三人余文兰、王验、宋祖坤已经就各自使用的部分与原告直接订立租赁合同，饶丽自己使用的部分也已经向原告返还，故以上范围内的租赁房屋已不存在还需要返还的问题。但欣浩泽公司仍未返还其承租的部分，由于原、被告的《门面租赁合同》已解除，欣浩泽公司继续使用涉案门面的行为属于无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，原告主张第三人欣浩泽公司腾空并返还其使用部分的租赁房屋，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的租金以及房屋占用费，由于第三人余文兰、王验、宋祖坤先后于2020年3月1日、2020年4月1日、2020年4月1日就各自承租部分的门面直接与原告订立了租赁合同，故原告主张饶丽支付2019年10月1日至上述时间节点前的相应租金，于法有据，本院予以支持。结合各方确认的面积以及饶丽返还自己使用部分的时间节点，再结合原、被告双方约定的租金标准及上浮比例，饶丽应付租金具体计算为：一、余文兰使用部分：（236㎡×43元/㎡·月×3个月）+（236㎡×45.15元/㎡·月×2个月）=51754.80元；二、王验使用部分：（15㎡×43元/㎡·月×3个月）+（15㎡×45.15元/㎡·月×3个月）=3966.75元；三、宋祖坤使用部分：（28㎡×43元/㎡·月×3个月）+（28㎡×45.15元/㎡·月×3个月）=7404.60元。四、饶丽自己使用部分：（558.50㎡×43元/㎡·月×3个月）+（558.50㎡×45.15元/㎡·月×3个月）=147695.33元。以上合计210821.48元，应由饶丽向原告支付。针对欣浩泽公司使用部分2019年10月1日至2020年3月31日止的租金，由于该部分租金同样系原、被告之间的《门面租赁合同》解除前产生的，而且，欣浩泽公司所使用的部分系饶丽改建后的二楼隔层，二楼隔层的面积实际上是超出原、被告之间的《门面租赁合同》所涉租赁面积之外的部分，原告享有的履行利益，不得大于与涉案《门面租赁合同》的范围，因此，原告主张饶丽支付该部分面积2019年10月1日至2020年3月31日合同解除之日的租金，于法无据，本院不予支持。当然，涉案《门面租赁合同》已于2020年3月31日解除，原告主张欣浩泽公司支付2020年4月1日起的房屋占用费，系基于所有物返还请求权未得实现前要求无权占有人承担不当得利返还的请求权，而非基于《门面租赁合同》所主张的权利，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，原告的这项主张依法应当予以支持。至于占用费的标准，本院支持参照饶丽与欣浩泽公司签订的《门面租赁合同》约定的标准计算，即46000元/年。关于滞纳金，《门面租赁合同》中约定的滞纳金实为违约金，原告主张按照每日千分之五计算，被告抗辩违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，考虑迟延支付租金可能给原告造成的资金占用利息损失，本院酌定按照年利率6%计算违约金。根据双方约定的租金起算时点（提前10日支付下一季度租金）和租金支付方式，本院计算滞纳金如下：一、2019年9月21日至2019年12月20日期间的滞纳金为：（837.50㎡×43元/㎡·月×3个月）×6%÷12个月×3个月=1620.56元；二、2019年12月21日至租金付清之日止的滞纳金则以应付租金210821.48元为基数（据实计算），按照年利率6%计算。关于保证金，该保证金系合同的担保，原、被告双方在《门面租赁合同》中明确约定了保证金不退还的情形，而被告逾期支付租金的行为明显符合双方的这一合同约定，故本院确认原告无须退还被告所缴纳的保证金50000元。关于装饰装修，原、被告双方在《门面租赁合同》中明确约定，租赁期满后或因被告原因导致退租的，依附于门面的装修归原告所有。该约定合法有效，且及于涉案租赁房屋中所有已形成附合的装修，原告主张涉案租赁房屋中已形成附合的装饰装修物归原告所有，于法有据，本院予以支持。综上所述，判决如下：一、确认原告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司与被告饶丽于2017年1月11日签订的《门面租赁合同》于2020年3月31日解除；二、第三人贵州欣皓泽健康管理有限责任公司于本判决生效后五日内将遵义市汇川区中二楼隔层腾空并返还给原告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司，并自2020年4月1日起，按照46000元／年的标准，向原告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司支付房屋占用费，至该租赁房实际腾空并返还时止。三、被告饶丽于本判决生效后五日内向原告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司支付租金210821.48元并支付滞纳金（2019年12月20日前的滞纳金为1620.56元，2019年12月21日起至该笔租金付清之日止的滞纳金以租金210821.48元为基数，按照年利率6%计算）；四、确认原告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司无须退还被告饶丽缴纳的保证金50000元；五、确认遵义市汇川区中已形成附和的装饰装修物归原告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司所有；六、驳回原告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2210元（已减半收取），由被告饶丽负担2000元，由第三人贵州欣皓泽健康管理有限责任公司负担210元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  周嵩松二〇二〇年八月七日法官助理付晓东书记员叶尉义