福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民再94号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：魏接锋，男，1973年12月21日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：邱水生，男，1977年8月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：耿泽伟，福建知力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄振斌，福建知力律师事务所律师。 再审申请人魏接锋因与被申请人邱水生房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）闽01民终6693号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2020年5月29日作出（2020）闽民申1133号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 魏接锋申请再审，请求：一、请求撤销福州市中级人民法院（2019）闽01民终6693号民事判决书第二项判决；二、改判驳回邱水生的上诉，维持一审原判，即支持申请再审人魏接锋的反诉的诉讼请求或发回重审；三、判令被申请人承担本案二审的全部诉讼费用。事实与理由：二审法院认定：魏接锋未依约交纳租金构成违约，邱水生有权没收合同保证金225000元是错误的。1、二审法院引用了《租赁合同》第七条第1款关于“甲方违约应双倍返还合同保证金，并对乙方的装修按折旧后进行赔偿。乙方违约的甲方有权没收金额合同保证金，乙方还应赔偿给甲方贰个月的租金作为补偿金。”的约定，从而认定魏接锋未依约交纳租金构成违约，邱水生有权没收合同保证金225000元。但合同第七条第1款中的违约应理解为根本性违约，如果按二审法院的逻辑，只要承租人魏接锋逾期1天未按时支付租金，即构成违约，出租人邱水生便可以要求没收合同保证金225000元，并要求承租人赔偿两个月的租金，这明显是不合理的，也显失公平，并非双方订立本合同及约定第七条第1款的本意。2、双方针对租金逾期支付的违约责任另行做出的更详细的约定，即《租赁合同》第七条第3款，该款约定：乙方有下列行为之一，甲方有权单方终止合同并收回场所，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿并没收合同保证金，（3）逾期交纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累积拖欠30天，经通知未果，视为根本性违约，双方应终止合同。该条款已经非常明确约定“经通知未果，视为根本性违约终止合同没收保证金”。本案正如一审法院判决所认定的：邱水生未能举证证明其已履行通知义务。因此不能视为魏接锋根本性违约，邱水生无权终止合同并没收保证金。3、魏接锋虽然没有书面证据证明邱水生同意保证金抵扣租金，但魏接锋在租赁合同到期三个月前从未拖欠过邱水生任何租金或水费，且若邱水生没有同意保证金抵扣租金，不可能让魏接锋拖欠三个月的租金及水电费，而没有任何形式（口头、微信、短信或书面）的催讨，同时还允许魏接锋“无偿”使用三个月至租赁期届满，这完全不符合常理。只有当时双方均认可了保证金抵扣后三个月的租金，才能合理说明邱水生为何三个月期间内没有任何通知，而是一直让魏接锋在未付租金及水电费的情况下继续使用承租房屋。同样的道理，魏接锋虽然没有书面证据证明邱水生同意第三年的月租金可以按照每月80000元支付，但实际上存在口头协议并事实存在，而邱水生却否定口头协议仍向法院提出月租金按照82688元标准支付。4、魏接锋始终同意向邱水生支付房租、水电费、物业费，合同履行过程中，邱水生并没有受到损失，且一审法院已经判决魏接锋向其支付违约金，邱水生再没收魏接锋的合同保证金225000元没有任何事实和法律依据。申请人与被申请人双方互为金钱之债，一审法院判决魏接锋要支付邱水生违约金但邱水生退还保证金是无息的，这对魏接锋极为不公平，魏接锋同意将所欠的租金抵扣完剩余的欠款计算违约金，一审违约金计算方式有误,本案应适用《租赁合同》第七条第3款而非第七条第1款。 邱水生辩称，一、《租赁合同》合法有效，魏接锋未按时支付租金，已构成违约，邱水生有权按照合同约定没收合同保证金。2018年7月1日起至2018年10月18日租赁期限届满，魏接锋均未按照《租赁合同》约定支付租金、物业费、水电费累计拖欠三十多万，魏接锋的行为已经构成违约，根据《租赁合同》第七条第一款规定，邱水生有权没收全额合同保证金。二、《租赁合同》第七条第一款的规定适用于一般违约，该违约条款对合同双方的违约责任都是对等的，并未约定需达到根本违约方能适用。《租赁合同》第七条第三款规定的邱水生终止租赁合同提前收回场所的情形，适用于根本违约，适用于邱水生提前解除租赁合同情形，本案起诉时租赁合同期间已经届满，邱水生也未曾提前解除租赁合同，所以本条款并不适用于本案。因此，原二审法院依据《租赁合同》第七条第一款约定判决支持邱水生没收合同保证金，认定事实清楚，适用法律正确。福建省高院作出的（2020）闽民申1133号民事裁定书，混淆《租赁合同》第七条第一款跟第三款的规定，错误的将两个条款均认定为根本违约条款。三、邱水生从未同意将合同保证金抵扣租金，魏接锋逾期支付租金、物业费、水电费后邱水生曾多次催讨。对于合同保证金和逾期付款的违约金是两个不同的概念，现行法律并未禁止保证金和违约金适用的问题。综上，恳请维持原二审法院判决。 邱水生向一审法院起诉请求：1．判令魏接锋向邱水生支付2018年6月19日起至2018年10月18日止的租金295939元及违约金（违约金以魏接锋每月应缴租金为82688元为基数，按月利率2％从2018年6月19日起逐月分期计至上述款项还清之日止，暂计至2018年11月15日为16514.64元）；2．判令魏接锋向邱水生支付2018年7月19日起至2018年10月18日止的物业费7200元及违约金（违约金以魏接锋每月应缴物业费为2400元基数，按月利率2％从2018年7月19日起逐月分期计至上述款项还清之日止，暂计至2018年11月15日为355.2元）；3．判令魏接锋向原告邱水生支付2018年9月1日起至2018年10月18日止的水电费19248元及违约金（其中18621元的违约金按月利率2％从2018年10月15日起算至实际偿还之日止暂计至2018年11月15日止为372.42元；另627元的违约金按月利率2％从2018年11月15日起算至实际偿还之日止）；4．判令魏接锋承担本案全部诉讼费用（包括本案的案件受理费、财产保全费、公告费等）。 魏接锋向一审法院反诉请求：1．判令邱水生退还魏接锋合同保证金人民币225000元整及水电保证金15000元整，合计24万元整，或直接将保证金抵扣租金及水电费；2．本案诉讼费用由邱水生承担。 一审法院认定事实：2015年10月16日，邱水生和魏接锋签订一份《租赁合同》，约定：1.邱水生将位于福州市鼓楼区前半面积与及一楼门厅部分门面（以下简称案涉房产）出租给魏接锋使用；2.租期自2015年10月17日起至2018年10月17日止，第一年每月租金75000元，每年递增5%，首月租金为2015年12月1日计租；3.邱水生收取魏接锋合同保证金225000元，待租期届满且双方对合同履行均无异议时，邱水生将保证金无息退还魏接锋；4.魏接锋逾期缴纳租金、水电费、物业费，每逾期一日，邱水生有权按定额的3%收取违约金；5.逾期交纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累积拖欠30天，经通知未果，视为根本性违约，邱水生有权单方终止合同并收回场所，因此而造成损失的，由魏接锋负责赔偿并没收合同保证金；6.魏接锋需缴纳水电保证金15000元。合同签订后，邱水生依约将案涉房产交付给魏接锋使用，魏接锋缴纳租金至2018年6月30日。现邱水生诉至法院，要求魏接锋支付租金、水电费、物业费及相应的逾期违约金，本案纠纷由此产生。 另查，1．案涉房产系邱水生向福建黎明企业集团公司租赁（租期至2018年12月31日），并取得转租权。2．邱水生、魏接锋双方于庭审中均确认《租赁合同》租期已届满终止。3．一审审理过程中，邱水生书面确认魏接锋拖欠的租金是从2018年7月1日至2018年10月18日止。 一审法院认为，依法成立的合同，受到我国法律的保护。本案中，邱水生与魏接锋签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效，双方均应按照合同约定全面积极地履行自己的义务。邱水生主张魏接锋逾期未支付租金构成违约，魏接锋辩称邱水生同意以保证金抵扣租金，但未提供证据予以证明，邱水生亦予以否认，故魏接锋应承担举证不能的不利后果，其辩称一审法院不予采信，魏接锋未按约交纳租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《租赁合同》的约定，违约方应向守约方支付日3%的违约金，现邱水生自愿调整为按照月利率2%标准计收的违约金符合法律的规定，一审法院予以支持。关于租金及违约金的金额，魏接锋辩称双方口头约定按80000元/月计算，并提供缴纳租金的银行流水予以证实，邱水生亦承认当时双方确实存在上述口头约定，一审法院对此予以采信；邱水生诉称因魏接锋违约恢复原租金82688元没有依据，一审法院不予认可。故魏接锋拖欠的租金为80000元/月×3个月＋80000元/月÷30天×18天=288000元（即2018年7月1日至2018年10月18日共3个月18天）。2018年7月份租金的逾期违约金为80000元/月×2%=1600元；2018年8月份租金的逾期违约金为160000元/月×2%=3200元；2018年9月份租金的逾期违约金为240000元/月×2%=4800元；合计1600元＋3200元=4800元=9600元。2018年10月起至实际还清之日止每个月租金逾期违约金应以288000元为基数计算。 关于物业费及水电费，魏接锋对邱水生诉请的物业费金额7200元不持异议，对水电费持有异议，认为邱水生提供的水电通知单未盖公章，真实性无法确认。对此一审法院认为，9月份的水电通知单记载经10月1日抄表，9月份水电应缴费用为18621元，该金额与魏接锋7月19日、8月17日、9月19日分别缴纳的23384元、25705元、25070元较为接近但又较低，结合魏接锋最后一次缴纳水电费的时间为2018年9月19日，邱水生诉请的水电费金额9月份18621元、10月份627元，合计19248元，一审法院予以认可。根据《租赁合同》的约定，违约方应向守约方支付日3%的违约金，现邱水生自愿调整为按照月利率2%标准计算的违约金符合法律的规定，一审法院予以支持。故邱水生诉请魏接锋应支付的物业费和水电费违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于魏接锋的反诉诉请，邱水生对于魏接锋已交纳合同保证金225000元及水电保证金15000元没有异议，但辩称魏接锋已构成违约，依《租赁合同》的约定，邱水生可以没收魏接锋交纳的合同保证金和水电保证金。一审法院认为，根据《租赁合同》的约定，逾期交纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累积拖欠30天，经通知未果，视为根本性违约，邱水生有权单方终止合同并收回场所，因此而造成损失的，由魏接锋负责赔偿并没收合同保证金。邱水生未能举证证明其已履行通知义务，且其已对魏接锋逾期付款的违约行为主张相应违约金请求，现主张没收合同保证金和水电保证金没有依据，一审法院不予支持，邱水生应退还魏接锋合同保证金及水电保证金225000元＋15000元=240000元。 一审法院判决：一、魏接锋于本判决生效之日起十日内向邱水生支付拖欠的租金288000元及相应的逾期违约金（2018年9月30日之前逾期违约金共计为9600元；从2018年10月1日起的逾期违约金以288000元为基数，按月利率2%计至款项还清之日止）；二、魏接锋于本判决生效之日起十日内向邱水生支付拖欠的物业费7200元及相应的逾期违约金（以每月应缴物业费2400元为基数，按月利率2%从2018年7月19日起逐月分期计至款项还清之日止）；三、魏接锋于本判决生效之日起十日内向邱水生支付拖欠的水电费19248元及相应的逾期违约金（以18621元为基数，按月利率2%从2018年10月15日起计至该款项还清之日的金额，加上以627元为基数，按月利率2%从2018年11月15日起计至该款项还清之日的金额之和）；四、邱水生于本判决生效之日起十日内返还魏接锋合同保证金及水电保证金共计240000元；五、驳回邱水生的其他诉讼请求。本案本诉诉讼费减半收取3197元（邱水生预交6394元），由魏接锋承担；本案反诉诉讼费2450元（已由魏接锋预交），由邱水生承担。 邱水生不服一审判决上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判魏接锋向邱水生支付拖欠租金294920元及相应违约金（2018年9月30日之前逾期违约金共计为9922.56元；从2018年10月1日起逾期违约金以294920元为基数，按月利率2%计至款项还清之日止）；2.撤销一审判决第四项，改判驳回魏接锋一审反诉请求。 魏接锋不服一审判决上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项关于利息部分的判决，改判按抵扣240000元保证金后的本金计算利息，利息款合计75000元。 本院二审认定事实：对一审查明的事实予以确认。 本院二审认为：关于租金标准的问题。邱水生主张2017年10月19日至2018年10月18日的月租金标准应为82688元，但其在一审庭审期间已自认双方曾口头约定月租金按80000元计算，结合魏接锋提供的缴纳租金的银行流水，可证实双方已就期间租金标准达成口头协商一致，邱水生该项上诉主张缺乏依据，不予采纳。 关于合同保证金和水电保证金应否退还给魏接锋的问题。一审法院以邱水生未履行通知义务且已主张相应违约金请求为由认定邱水生应将合同保证金及水电保证金退还给魏接锋，对此，本院分析认为，首先，案涉合同保证金性质属于履约保证金，而履约保证金与违约金系两个不同的概念。违约金是合同一方违约时承担责任的方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性。而履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，支付给另一方当事人一定金额作为担保，是合同履行的一种担保方式。在现有法律或行政法规没有明确禁止履约保证金与违约金同时适用的情况下，应根据合同约定处理争议。其次，邱水生（甲方）和魏接锋（乙方）签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据诉争《租赁合同》第七条第1款关于“甲方违约应双倍返还合同保证金，并对乙方的装修按折旧后进行赔偿。乙方违约的甲方有权没收全额合同保证金，乙方还应赔偿给甲方贰个月租金作为补偿金。”的约定，魏接锋未依约交纳租金构成违约，邱水生有权没收合同保证金225000元，至于水电保证金15000元，邱水生应在魏接锋结清水电费用后予以退还。综上，一审法院此项认定有误，本院依法予以纠正。 此外，魏接锋上诉主张违约金数额应在保证金抵扣拖欠房租金额后进行计算，但现有证据无法证实其与邱水生曾就此达成一致意见，魏接锋该项主张缺乏合同依据，不予采纳。综上所述，邱水生的上诉请求部分成立，魏接锋的上诉请求不能成立。 本院二审判决：一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初1815号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初1815号民事判决第四项、第五项；三、邱水生在魏接锋结清拖欠的水电费后，于十日内返还魏接锋水电保证金15000元；四、驳回邱水生的其他一审诉讼请求和其他上诉请求；五、驳回魏接锋的其他一审反诉请求和上诉请求。二审案件受理费4970元，由邱水生负担300元，由魏接锋负担4670元。 本院再审中，魏接锋向本院提交如下证据材料：1.转账凭证，以此证明二审后魏接锋为减少损失扩大，先行支付了人民币220000元；2.无讼网下载的裁判文书，以此证明邱水生怠于采取适当的措施防止损失的扩大，口头同意解除合同或口头同意以押金扣抵剩余租期租金，故意放任承租方未按期付租金，最后否认口头协议，要求承租人支付未付租金及违约金，没收租赁保证金（押金），以同样的方式，使多名承租方遭受巨大损失。邱水生质证认为：对证据1无异议，其有收到220000元。证据2的真实性由法院核实，对关联性及证明对象有异议，该证据与本案无关。本院认为，邱水生对证据1无异议,其真实性可以确认。证据2的真实性无法确认，且与本案不具有关联性。 本院再审中，双方当事人对原一、二审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，2019年9月29日，魏接锋向邱水生转账支付220000元。 本院再审认为，《租赁合同》第七条有关违约责任的约定内容，应系针对不同违约情形所作的违约责任约定，其中第1款“乙方违约的甲方有权没收全额合同保证金”的约定，指向的是因根本违约行为导致合同解除的违约责任，对此该条第3款有具体约定没收合同保证金的四种违约行为。根据本案查明的事实，魏接锋于2018年7月1日起拖欠租金，此时距合同履行期限届满不足四个月，邱水生在魏接锋拖欠租金事由出现后未及时向魏接锋发出通知要求其支付租金，直至合同因履行期限届满而终止，故应认定为魏接锋拖欠租金的行为并不构成根本违约，二审判决适用《租赁合同》中有关根本违约导致合同解除的条款对魏接锋关于返还合同保证金的反诉请求不予支持，依据不足。原一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。2019年9月29日魏接锋向邱水生转账支付的220000元，应在执行中予以扣除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）闽01民终6693号民事判决； 二、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初1815号民事判决。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费4970元，由邱水生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵永凌 审 判 员 林 蕤 审 判 员 谢亚希 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 黄东德 书 记 员 何家欢 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。