大连经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0291执异79号 异议人(案外人)：夏海彬，男，1978年6月19日生，汉族，住大连市金州区。 委托诉讼代理人：郭宝森，辽宁晟大律师事务所律师。 申请执行人：孙鑫，男，1979年4月16日生，汉族，住大连经济技术开发区。 委托诉讼代理人：孙世建，辽宁高望律师事务所律师。 被执行人：孙德杰，男，1979年7月3日生，汉族，住大连市金州区。 在本院执行申请执行人孙鑫与被执行人孙德杰民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）夏海彬向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人（案外人）夏海彬提出异议请求：中止对异议人所有的座落于大连市金州区友谊街道宏意小区74号1单元17层1号建筑面积为80.94平方米住宅楼的执行。事实与理由：法院在执行原告孙鑫诉被告孙德杰民间借贷纠纷案中，申请执行人孙鑫于2019年4月24日向法院申请评估拍卖被执行人孙德杰所有的座落于大连市金州区友谊街道宏意小区74号1单元17层1号建筑面积为80.94平方米的住宅楼。但是，该住宅楼早于2016年6月30日就卖给了申请人，而且申请人自2016年7月4日起就一直在该楼房居住，只是因孙德杰欠银行抵押贷款没还清，所以致今没有办理过户手续。同时，自2016年7月4日起孙德杰欠银行的抵押贷款就由申请人偿还，截止2020年3月1日止(因得知该楼房被法院查封)异议人夏海彬共向银行偿还42笔抵押贷，还款额为98700多元(有银行还款流水为证)，装修款用了约83000元(有证人为证)，因此、该楼房的所有权事实上早已不属于孙德杰而属于异议人(异议人对该楼房产权的取得属于善意取得)。另外，异议人与被执行人孙德杰之间系物权关系(异议人与被执行人有房屋买卖合同)，而被申请人孙鑫与被执行人孙德杰之间系债权关系，物权应优于债权。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求中止对坐落于大连市金州区友谊街道宏意小区74号1单元17层1号住宅楼的执行。 异议人（案外人）向本院提供了房屋买卖协议书、电话录音记录、借记卡账户历史明细清单、银行还款流水、专用收款收据、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、房屋买卖合同等作为证据。 经查，2018年6月26日，本院作出（2017）辽0291民初762号民事判决，判决如下：一、被告孙德杰于本判决生效后十日内偿还原告孙鑫借款本金19万元及违约金、罚金（自2015年9月8日起至款项还清之日止，以19万元为基数按年息24%计算）；二、驳回原告孙鑫的其他诉讼请求。案件受理费4300元、公告费900元，由原告负担受理费215元，被告负担受理费4085元、公告费900元。该判决书生效后，被告未履行义务，原告孙鑫于2018年3月35日向本院申请执行，本院已于2018年4月4日立案执行。 执行中，本院于2018年5月17日依据（2018）辽0291执369号号民事裁定查封被执行人孙德杰名下所有的位于金州区宏意小区74号1单元17层1号房屋。 再查，2015年10月14日，被执行人孙德杰及其妻子谭淑历与大连龙祥房地产开发有限公司签订《商品房屋买卖合同》，购买位于金州区宏意小区74号1单元17层1号商品房。2016年6月30日，异议人(案外人)夏海彬与被执行人孙德杰及其妻子谭淑历签订《房屋买卖协议书》，约定被执行人孙德杰及其妻子谭淑历自愿将其购买的位于金州新区友谊街宏意小区74号1单元17层1号房屋，卖给异议人(案外人)夏海彬，房屋总价款46万元，首付10万元，余36万元贷款，由异议人(案外人)夏海彬按照银行的贷款合同按期偿还，直至贷款全部偿还完毕。待该套房产能办理房屋产权手续时，由被执行人孙德杰及其妻子谭淑历配合异议人(案外人)夏海彬办理过户手续。 异议人(案外人)夏海彬提供的其与被执行人孙德杰电话录音记录：夏海彬提出“房贷我一直在还”，“从2013年就跟你干，在松岚村干了三个多月，又去齐齐哈尔干了两个月，2014年我去北京干了两个月，2015年又干了一年”，孙德杰回应“你给我干多长时间，最后我做帐把房子给你了”夏海彬说到“是，你是给我房子了，但是现在呢？我装修花了七八万，多次催你办房证你也没过来”。 本院认为，异议人(案外人)夏海彬以位于金州新区友谊街宏意小区74号1单元17层1号房屋已转让给案外人为由向法院提出异议，要求中止对该房屋的执行，本案系异议人(案外人)夏海彬对本院查封被执行人孙德杰名下案涉房屋不动产提出的异议，属对执行标的提出的异议。本该案争议的焦点问题是异议人(案外人)夏海彬是否享有阻却执行的实体权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人(案外人)夏海彬与被执行人孙德杰及其妻子谭淑历在本院查封之前已签订《房屋买卖协议书》，异议人(案外人)夏海彬提供的物业费收据证据，其已合法占有该房屋，异议人(案外人)夏海彬提供的其与被执行人孙德杰电话录音记录及银行流水帐证明其已按照合同约定以工资抵顶首付款，以承担银行债务方式抵顶余款，并催促被执行人孙德杰办理过户登记，且未办理过户登记非因异议人(案外人)夏海彬自身原因，故，异议人(案外人)夏海彬请求解除对案涉房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对大连市金州区友谊街道宏意小区74号1单元17层1号的执行。 当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向大连经济技术开发区人民法院提起诉讼。 审判长  孔繁盛 审判员  李 旸 审判员  刘 畅 二〇二〇年八月二十六日 书记员  王 楠 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。