重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初6966号原告：匡厚山,男,1976年1月15日出生,汉族,住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：陈发红（原告配偶），女，1986年6月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区融汇大道5号B区15栋，统一社会信用代码915001137907036317。法定代表人：陈忠。委托诉讼代理人：李艳燕，女。委托诉讼代理人：刘娟汝，女。原告匡厚山与被告重庆融汇物业管理有限公司（以下简称融汇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告匡厚山，被告融汇公司委托诉讼代理人李艳燕、刘娟汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡厚山向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告因位于重庆市巴南区二次翻修产生的费用18000元及屋面重做防水产生的费用10000元，共计28000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系重庆市巴南区X号房屋业主，被告系案涉房屋所在小区的物业服务企业。2016年6月至8月，原告发现案涉房屋漏水。漏水的地点在厨房排烟道顶部,属于共有部分，不是原告专有部分。2017年6月，原告开始向被告反映漏水问题，但被告没有过来处理过。2017年8月至2018年1月，原告发函要求被告处理，被告仍旧不处理。2018年7月，原告自行找人对案涉房屋漏水部分进行了修复，包括屋顶公共区域的栏杆在内，原告共支出修复费用10000元。2018年7月，原告对案涉房屋的厨房进行了翻修，产生费用18000元，翻修的原因在于漏水导致了厨房储物柜浸泡起层且出现了蚂蚁。案涉房屋漏水已过质保期。案涉房屋交付时有质量问题，原告与开发商委托的物业达成了维修及补偿协议，交付房屋时，屋顶不漏水，屋顶漏水在2016年6月才被发现。被告融汇公司辩称，应驳回原告的诉讼请求。2017年8月25日，被告接到原告屋面维修申请函告，该函告中原告表示其要对案涉房屋屋面栏杆及厨房进行维修，费用由原告自行承担。案涉房屋原告在2008年5月27日接房，房屋漏水时已过质保期。涉及公共区域部分漏水的可经过业主双三分之二同意后使用大修基金支付，物业公司仅对小区的卫生环境基础管理提供服务，对整改或维修所产生的费用不承担责任。原告是案涉房屋的业主，案涉房屋位于6楼属于顶层，被告属于案涉房屋所在小区的物业服务公司，被告为履行义务，也走了大修基金审批使用流程，居委会到现场进行了核实，但由于业主不同意，所以大修基金没有启用。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。原告举示的重庆市商品房买卖合同、2008-9-30函、2008-10-29函、工作会议纪要、签到表、2008-10-22函、照片、加固处理方案、加固处理增补意见，2018-1-19房屋渗漏及维护栏杆维修函、2018-6-13催缴物业管理费回复函、2018-6-13屋面渗漏修补申请、照片（除第40页和41页）、房产证均为复印件，且被告不认可真实性，本院不予采信。原、被告对以下证据真实性无异议：原告举示的2017-8-25屋面渗漏及维护栏杆维修申请、第40页和41页的照片；被告举示的《新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房质量保证书》、屋面维修申请及照片、小区物业专项维修资金使用现场查勘表、现场查勘照片、屋面防水报价表、业主临时公约、前期物业服务合同，对前述证据，本院予以采信。被告举示的物业专项维修资金使用征求意见表有原件印证，原告不认可真实性，但不对该证据中业主的签名是否由本人所签申请鉴定，结合被告举示的其他证据，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系重庆市巴南区X号房屋的业主，被告系案涉房屋所在小区的物业服务公司。2008年5月27日，原告接收案涉房屋。2017年8月25日，原告向被告提出屋面维修申请，该申请载明原告申请对案涉房屋的屋面、栏杆及厨房进行维修处理，所有费用由原告本人承担。2018年2月8日，重庆市巴南区X社区居民委员会对案涉房屋进行现场查看，确认案涉房屋厨房顶部确有渗水现象。被告就案涉房屋厨房顶部漏水以重庆旺旺防水工程有限公司为维修单位，使用专项维修资金征求案涉房屋所在的X栋3/4单元业主的意见，但同意使用专项维修资金的业主人数未超过总人数的一半。庭审中，原告自认案涉房屋从2016年6月至8月开始漏水，现在不漏水。原告认可被告举示的前期物业服务合同的真实性，该合同载明动用物业专项维修资金对房屋本体、公共设施、设备进行中、大修或更新改造时，按国家及重庆市行政主管部门对专项维修资金的使用管理规定实施。案涉小区未成立业委会。本院认为，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。案涉房屋交付时间为2008年5月27日，原告所称的漏水时间2016年已经超过保修期。《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。该办法第二十二条规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。从《住宅专项维修资金管理办法》可以看出，原告所诉称的楼顶漏水属于住宅专项维修基金的使用范围，但维修基金的启动和使用是由业主共同决定,物业公司仅具有组织、协助的职责。被告举示的证据可以证明被告已经履行了相应义务，因其他原因未能启动维修基金,导致维修无法进行,责任不应由物业公司承担，且物业公司并没有先行垫付资金进行维修的义务。同时，原告亦未举示证据证明其损失的具体数额。故对原告诉请，本院不予支持。依照《物业管理条例》第十一条、第五十三条，《建筑工程质量管理条例》第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第三条、第二十二条之规定，判决如下：驳回原告匡厚山的诉讼请求。本案案件受理费500元，减半收取250元，由原告匡厚山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 杰二〇二〇年八月十二日法官助理  王小凤书 记 员  唐幸鋆