福建省晋江市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0582执异98号 异议人（被执行人）：晋江市龙湖镇苏坑建发服装加工厂，住所地晋江市。 经营者：施永清，男，1959年11月30日出生，汉族，住晋江市。 申请执行人：福建晋江农村商业银行股份有限公司龙湖支行，住所地晋江市。 负责人：曾华文，该支行行长。 被执行人：施永清，男，1959年11月30日出生，汉族，住晋江市。 抵押人：施明星，男，1984年12月31日出生，汉族，住晋江市。 抵押人：施海潮，男，1986年3月10日出生，汉族，住晋江市。 抵押人：许燕妮，女，1988年12月31日出生，汉族，住晋江市。 抵押人：施超群，男，1984年09月14日出生，汉族，住晋江市。 抵押人：施美琼，女，1983年9月12日出生，汉族，住晋江市。 抵押人：施良炊，男，1973年9月25日出生，汉族，住晋江市。 抵押人：王玉雪，女，1977年5月14日出生，汉族，住晋江市。 抵押人：施良顺，男，1982年10月7日出生，汉族，住晋江市。 在本院执行申请执行人福建晋江农村商业银行股份有限公司龙湖支行（以下简称农商行龙湖支行）与被执行人晋江市龙湖镇苏坑建发服装加工厂（以下简称苏坑建发厂）、施永清，抵押人施明星、施海潮、许燕妮、施超群、施美琼、施良炊、王玉雪借款合同纠纷一案中，异议人苏坑建发厂对执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人苏坑建发厂称，农商行龙湖支行与施永清、苏坑建发厂借款合同纠纷执行一案，苏坑建发厂对法院对抵押人施明星、施海潮名下位于晋江市地产的司法拍卖程序不服提出执行异议。理由如下：一、两份评估报告书均将未办证的房产建筑面积算入其中，并以统一单价进行计算，造成房产估价不准确。其中未办证部分并未进行担保，不应作为抵押担保的执行标的，而评估公司将其一并评估，存在错误。二、产权证号为晋房权证湖字第××号、晋房龙湖共字第××号、12-××号、晋国用（2009）第××号、晋集用（2009）第××号房产属于集体土地上所建房屋，不能进行拍卖。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体土地上所建房屋的买卖合同由于违反法律禁止性规定，而直接影响到买卖合同的效力问题。因此，该房产无法在现有状况下进行拍卖。三、受评估的两套房产已有部分出租给第三人，两份评估书中均未载明租赁关系，评估报告在进行相应评估时未尽到相关查明义务，严重影响评估的准确性。四、受评估的两套房产位于同一地段，评估价格不应差别过大，但两套房产总体估价相差过大，评估单价明显不同。评估报告中记载的评估方法，评估依据，两处房产的地段、房屋面积具体情况均无显著差别，估价却相差121万元，显然存在不合理之处。由此可见，该评估公司根本没有做到坚持独立、客观、公正的原则，所作出的估价结论与客观合理价格不符。综上，两份《房地产估价报告》的评估所采用依据不够全面、正确，两处房产评估价值相去甚远，违反了评估的客观性与专业性的工作原则，对苏坑建发厂极为不公。综上，苏坑建发厂请求：1.中止对抵押人施明星、施海潮名下的位于晋江市地产的司法拍卖；二、请求对抵押人施明星、施海潮名下的位于晋江市地产重新评估。 本院经书面审查查明，农商行龙湖支行与苏坑建发厂、施永清、施明星、施海潮、许燕妮、施超群、施美琼、施良炊、王玉雪借款合同纠纷一案，本院于2017年12月28日作出（2017）闽0582民初12821号民事判决书，判决：一、苏坑建发厂应于本判决生效之日起十日内偿还农商行龙湖支行借款本金400万元及截至2017年10月20日已欠的利息、罚息、复息393845.42元，并支付自2017年10月21日起至还清款项之日止按双方合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复息；二、施永清对苏坑建发厂的上述债务承担连带责任保证；三、苏坑建发厂不履行前述债务时，农商行龙湖支行有权以施明星、施海潮、许燕妮提供的抵押物，即址于晋江市龙湖镇苏坑村的房地产【房屋所有权证：晋房权证龙湖字第12-××5、房屋共有权证：晋房龙湖共字第××号、国有土地使用权证：晋国用（2009）第××号】，及施超群、施美琼、施良炊、王玉雪、施良顺提供的抵押物，即址于晋江市龙湖镇苏坑村的房地产【房屋所有权证：晋房权证龙湖字第12-××4、房屋共有权证：晋房龙湖共字第××号、12-××号、国有土地使用权证：晋国用（2009）第××号、集体土地建设使用权证：晋集用（2009）第××号】折价或者拍卖、变卖的所得价款优先受偿。上述判决书于2018年2月11日发生法律效力。农商行龙湖支行于2019年6月11日向本院申请强制执行，执行案号为（2019）闽0582执5166号。本院于2019年10月21日轮候查封上述抵押房地产。 另查明，本院于2017年9月13日以（2017）闽0582执保447号首先查封上述抵押房地产。因本案债权对上述抵押房地产享有顺位在先的担保物权，故由本案对查封的上述房地产具体处置分配。 再查明，址于晋江市龙湖镇苏坑村的房地产【房屋所有权证：晋房权证龙湖字第12-××4、房屋共有权证：晋房龙湖共字第××号、12-××号、国有土地使用权证：晋国用（2009）第××号、集体土地建设使用权证：晋集用（2009）第××号】登记的土地使用权人及房屋所有权人均为施良顺、施超群、施良炊，集体土地使用权类型为划拨、国有土地使用权类型为出让。厦门信惠资产评估土地房地产估价有限公司经本院委托于2020年4月23日就上述房地产作出信惠房估（2020）ＱＺ005号房地产估价报告，上述房地产评估价值为752万元。 又查明，址于晋江市龙湖镇苏坑村的房地产【房屋所有权证：晋房权证龙湖字第12-××5、房屋共有权证：晋房龙湖共字第××号、国有土地使用权证：晋国用（2009）第××号】登记的土地使用权人及房屋所有权人均为施明星、施海潮，土地使用权类型为出让。厦门信惠资产评估土地房地产估价有限公司经本院委托于2020年4月26日就上述房地产作出信惠房估（2020）ＱＺ004号房地产估价报告，上述房地产评估价值为873万元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。现苏坑建发厂主张上述两份评估报告均将未办证的房产建筑面积算入其中，并以统一单价进行计算，造成房产估价不准确；受评估的两套房产位于同一地段，评估价格不应差别过大，但两套房产总体估价相差过大，评估单价明显不同，评估机构已通过评估复核程序对此予以一一回复，即“未办证的房产虽未进行担保，但其所在建设用地已设定抵押权，在实现抵押权时应一并执行……”、“我司在评估中有分别计算已办证和未办证的房产的价值……”、“两处房产虽地段相同，评估单价明显不同因两处房产的室内建筑格局及二次装修等实物状况差异所致”,现苏坑建发厂就此再向法院主张，缺乏法律依据。苏坑建发厂主张受评估的两套房产已有部分出租给第三人，两份评估报告中均未载明租赁关系，评估报告在进行相应评估时未尽到相关查明义务，严重影响评估的准确性，但未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。址于晋江市地产的集体土地使用权类型为划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”，划拨用地经法定审批程序即可转让相应的房地产，且因房产与土地的不可分性，本院就抵押人名下的土地及房产可依法一并处置，苏坑建发厂主张集体土地上所建房屋不能拍卖，于法无据，本院不予支持。综上，苏坑建发厂的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下： 驳回异议人晋江市龙湖镇苏坑建发服装加工厂的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省泉州市中级人民法院申请复议。 审判长  陈维山 审判员  蔡佳民 审判员  李金玲 二〇二〇年八月二十八日 书记员  丁锦烽 附件：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。