安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0811民初5号 原告：安庆人人康体检门诊部，住所地安徽省安庆市宜秀区。 法定代表人：王运武，董事长。 被告：汪敏，女，1968年7月7日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宜秀区，经常居住地安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：曹书明，安庆市宜秀区大桥法律服务所法律工作者。 原告安庆人人康体检门诊部诉被告汪敏租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王运武、被告汪敏及其委托诉讼代理人曹书明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安庆人人康体检门诊部向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月解除；2、判令被告返还原告2019年7月至2020年2月的房租费4900元、押金2000元、物业费756元，合计7656元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为给公司员工创造良好的居住条件和工作需要委托原告李高义办理租房事宜，所租房屋用于员工居住使用。2017年2月8日，李高义与被告汪敏签订《房屋租赁合同》，承租原告名下位于安庆大地凤凰城三栋二单元一零三室的房屋，租期六年（自2017年2月8日至2023年2月7日止），年租金为前三年700元/月，第四、五年为910元/月，第六年为1000元/月，租金为每年一付，房屋押金2000元。合同签订后，原告每年定期向被告指定的银行账户支付房租。2017年起，被告无任何理由要求增加租金，原告未予同意。被告遂多次前往租赁房屋，严重影响公司员工的生活和休息。2017年7月，被告擅自更换门锁，不让原告员工进入，原告无奈另行在外租房，嗣后原告要求被告退还已支付的房屋租赁费、押金及物业费时，被告未予以退还，故原告诉至法院。 被告汪敏辩称，第一、原告诉讼主体资格不适格。被告于2017年2月8日将安庆市大地凤凰城3栋二单元103室出租给李高义居住，租期六年（自2017年2月8日起至2023年2月7日止）。该房屋承租方为李高义，而非原告。原告诉讼主体资格不适格，诉讼请求没有事实和法律依据。第二、原告诉称的“2017年2月8日，李高义与被告汪敏签订《房屋租赁合同》，承租原告名下位于安庆大地凤凰城三栋二单元一零三室的房屋，租期六年（自2017年2月8日至2023年2月7日止），年租金为前三年700元/月，第四、五年为910元/月，第六年为1000元/月，租金为每年一付，房屋押金2000元”是事实，其他均不是事实。事实上，李高义承租上述房屋期间，即2018年年底被告向李高义收取第二年房租时发现房屋内租住的不是李高义，李高义可能将承租房转租给他人，便提出转租可以但必须将被告与李高义于2017年2月8日签订的《房屋租赁合同》解除，由被告与受转租方参照当时当地的房屋租赁价格1500元/月另行签订房屋租赁合同。第三，2019年1月5日，被告与原告协商并达成口头协议：由原告承租半年，租赁费按1500元/月、物业费按117元/月计算。被告收到半年租赁费、物业费共计9696元，原告少支付6元，被告认为是小事就没再计较。原告主张其2019年1月12日通过银行转账支付给被告的9696元是全年房租和全年物业费不是事实，对该主张被告不予认可。事实上，被告于2019年7月8日到出租房看房时，原告已经搬离了涉案房屋，租赁期满双方租赁关系已终止，在被告换锁前，原告方的人和物已搬空，不存在原告诉称的“被告多次到租赁房屋内吵闹，严重影响原告员工休息，2019年7月被告擅自更换门锁……”的情形存在。由此足以说明原告承租被告房屋实际约定时间为半年，而非原告诉称的一年，故被告不应返还原告2019年7月至2020年2月的房租费4900元和物业费756元。李高义在承租期间未经出租方同意将房屋转租给他人，根据租赁合同约定，李高义构成违约，故原告主张被告退还2000元押金无事实依据。综上，原告诉求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回原告全部诉讼请求。庭审过程中，被告表示原告的办公室主任王成林于2018年底通知被告不再承租案涉房屋，在被告将房屋挂到中介寻租后又联系被告要求继续租赁案涉房屋，被告遂提出房租按每月1500元执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的证据，本院予以认定。 对有争议的证据和事实，本院将结合全案证据和庭审查明的事实在本院认为部分予以综合分析和认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月8日，被告汪敏（甲方）与李高义（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将其位于大地凤凰城3栋2单元103室的房屋出租给乙方。2、租期六年，自2017年2月8日起至2023年2月7日止。3、前三年租金为700元/月，第四、五年每月为910元/月，第六年为1000元/月，租金每年一付，房屋押金2000元。4、乙方不能擅自与人合租、转租或借给他人，也不能改变其用途。协议期内，乙方履行本协议所有条款后，甲方不得提前收回房屋（发生甲方能力范围之外的不可抗事件和乙方违约的情况下除外）。乙方租期未到期而要求退租的，必须与甲方协商一致，另要支付违约金给甲方。5、房屋产生的物业费用由乙方承担，物业费为根据市场变化，每年一付。合同签订后，李高义按租金700元/月、物业费117元/月的标准向汪敏支付了一年租金、物业费及押金2000元（至今未退）。2018年，原告安庆人人康体检门诊部办公室主任王成林通过微信转账向被告汪敏支付了一年的租金及物业费。2019年1月5日，被告汪敏通过短信和被告安庆人人康体检门诊部员工孙磊表示租金1500元/月、物业费117元/月，孙磊表示董事长要求按原房屋租赁合同约定价格履行，不同意涨租金，被告汪敏遂表示按原租赁合同价格就不再出租案涉房屋给原告。2019年1月12日，原告安庆人人康体检门诊部通过银行转账给被告汪敏9696元，附言：房租费用。2019年6月底被告汪敏要求原告安庆人人康体检门诊部交还案涉房屋。7月，原告安庆人人康体检门诊部员工搬离案涉房屋。 另查明，案涉房屋系汪敏与其丈夫余春文共同共有。李高义系安庆人人康体检门诊部的合伙人，签订案涉房屋租赁合同时李高义在安庆人人康体检门诊部任负责人。 本院认为，案涉的《房屋租赁合同》不违反法律的强制性规定，合法有效。第一，关于安庆人人康体检门诊部主体适格的问题。结合租金、物业费交纳、案涉房屋的使用及李高义的身份等情况，2017年2月8日签订的《房屋租赁合同》系李高义作为安庆人人康体检门诊部的负责人在其职权范围内与被告汪敏签订的合同，合同的实际履行人亦系安庆人人康体检门诊部与被告汪敏，故合同的双方当事人系原告安庆人人康体检门诊部与被告汪敏，安庆人人康体检门诊部作为本案的原告主体适格。第二，2017年2月8日签订的《房屋租赁合同》是否已于2019年元月8日前解除的问题。被告汪敏称2018年底原告的办公室主任王成林通知被告不再继续承租案涉房屋，房屋租赁合同予以解除，被告提供的证据不足以证明原告向被告作出了解除合同的意思表示，且从庭审查明事实来看，当时原告的工作人员仍在出租房中居住，故原、被告于2017年2月8日签订的《房屋租赁合同》并未于2019年元月8日前解除。第三，关于2019年1月12日，原告通过银行转账给被告9696元是按照2017年2月8日签订的《房屋租赁合同》约定所给付的一年的房屋租金及物业费，还是该《房屋租赁合同》解除后原、被告口头订立的新的房屋租赁合同而缴纳的半年的房屋租金及物业费的问题。由于原、被告于2017年2月8日签订的《房屋租赁合同》并未于2019年元月份解除，结合原告向被告转账给付的金额，以及双方的短信聊天记录，可以认定原告向被告转账给付的9696元是按照2017年2月8日的租赁合同约定给付的2019年2月8日至2020年2月7日的房租及物业费用。第四，关于租金按每月1500元执行的问题。虽然被告通过短信表达了租金按每月1500元执行的意思表示，但是原告工作人员明确表明了按2017年2月8日的房屋租赁合同履行不同意涨租金，故本院认定双方关于租金上涨亦未达成合意。综上，2019年6月底，原告已经搬离案涉房屋，故其要求确认双方于2017年2月8日签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月解除的诉讼请求，本院予以支持。原告于2019年6月底搬离案涉房屋，且无证据表明原告在履行合同过程中存在违约事由，故原告要求被告返还2019年7月至2020年2月的租金4900元、物业费756元及押金2000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告安庆人人康体检门诊部与被告汪敏签订的《房屋租赁合同》于2019年7月解除； 二、被告汪敏于本判决生效后十日内返还原告安庆人人康体检门诊部2019年7月至2020年2月的租金4900元、物业费756元、押金2000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告汪敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  于慧苗 二〇二〇年八月二十八日 书记员  胡 菁 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。