四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0722民初1106号 原告(反诉被告)：三台县王者通信有限公司，住所地:三台县潼川镇新西街27号（糖酒大楼一楼）,统一社会信用代码:91510722752340972N。 法定代表人：杨震，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张华，四川联衡律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：陈先祥，男，1947年12月3日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：何良燕，四川规则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洋，四川规则律师事务所律师。 原告(反诉被告)三台县王者通信有限公司（以下简称王者通信公司）与被告（反诉原告）陈先祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王者通信公司之委托诉讼代理人张华、被告陈先祥之委托诉讼代理人何良燕、杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王者通信公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即和原告办理出租门面交接手续；3.判令被告退还原告保证金8000元；4.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将返还保证金金额变更为23000元。事实与理由：2016年9月，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于三台县的门面出租给原告，租期5年，从2016年12月10日至2021年12月9日，租金每年15万元。后因原告经营困难，经双方协商签订《补充协议》，约定将租金调整为每年13万元。但随着电商的蓬勃发展，竞争越来越激烈，作为实体店经营者的原告无力承受高额的房屋租金，便于2019年10月前后与被告再次协商降低房屋租金，遭到被告拒绝。迫不得已，原告在2019年11月告知被告，从2019年12月9日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，通知被告在解除当日前来现场交接房屋。后原告在2019年12月9日前搬出了房屋并按照房屋原来的隔墙位置进行了恢复，但被告却没有按时前来办理交接手续，经原告多次催促无果，现起诉至贵院，请求依法裁决。 被告陈先祥辩称，原告不具有解除权，要求继续履行合同。如果法院判决解除合同，要求原告按照合同约定承担违约责任即一年的租金130000元。 反诉人陈先祥向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行商铺租赁合同；2.判令反诉被告支付拖欠的租金230543.75元；3.判令反诉被告承担违约责任。事实与理由：2020年2月26日，反诉人得知反诉被告提起了解除商铺租赁合同的诉讼，反诉人认为反诉被告不具有合同解除权，其要求解除合同的事实和请求没有依据，反诉人不同意解除商铺租赁合同，请求判令反诉被告解除合同的请求不能成立并继续履行该合同、支付租金、承担违约责任。 被反诉人王者通信公司辩称，2019年租金通过双方协议已经变更为年租金130000元，已支付完毕；2020年反诉被告提出解除合同并告知反诉原告，反诉原告拒绝接收房屋，其损失应自行承担，因此，其不存在拖欠租金的情况；违约责任需在解除合同后再谈。 本院经审理认定事实如下：2016年9月，陈先祥（甲方、出租方）与王者通信公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：1.甲方将街面商铺壹间出租给乙方经营通信业，该商铺位于三台县，为空门面，有1道金属卷帘门以及水、电设施。2.租期为伍年，即自2016年12月10日起至2021年12月9日止。3.年租金为壹拾伍万元整，签订此合同时，乙方必须向甲方一次性付清第一年的年租金，以后的年租金在满周年的一个月前一次性付清，交付租金以收条为据，第贰年及其以后的年租金应以百分之五的涨幅递增，年租金以到账为履行合约……9.甲、乙双方必须切实履行合同，若违反上述任何一项条款就是违约，此合同即自动终止，且违约应向对方支付与当年租金数额相等的违约金及损失。双方还对其他内容进行了约定。王者通信公司在合同上加盖了公章，陈先祥在甲方处签名并捺印。2016年9月24日，王者通信公司向陈先祥支付保证金23000元。 合同签订后，陈先祥将案涉房屋交付王者通信公司，王者通信公司用于经营通信业务。2016年12月10日至2018年12月9日期间的租金已付清。 2018年12月，王者通信公司与陈先祥签订《合同补充协议》一份，协议约定：原三台小南街精锐店门面租金调整为每年年租金13万元（大写：壹拾叁万元整）。王者通信公司在合同上加盖了公章，陈先祥在甲方处签名。后王者通信公司向陈先祥支付2018年12月10日至2019年12月9日租金13万元。 另查明，2019年下半年，王者通信公司曾以经济下行、经营困难为由再次与陈先祥协商，请求降低后期租金或解除与其的租赁合同，均协商未果。 再查明，王者通信公司已撤场闭店，之后案涉房屋空置。 上述事实，有当事人身份信息、当事人陈述、商铺租赁合同、合同补充协议、收据等证据在卷佐证，对上列能证明客观事实的证据本院予以采信并对上述事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有二：一是租赁合同能否解除；二是解除合同后的违约金计算与给付问题。对争议焦点一，关于租赁合同能否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定。王者通信公司与陈先祥签订的《商铺租赁合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示,内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务，无法定或约定的事由，当事人不得擅自解除。违约一方请求解除合同，没有违约一方有权要求其继续履行合同。但本案双方签订的租赁合同是长达五年的长期性合同，王者通信公司已实际租赁三年，现王者通信公司以经营困难为由主张解除租赁合同，并多次与陈先祥协商解决，陈先祥亦不同意解除合同，双方形成合同僵局。在此类房屋租赁等长期性合同中，在出现合同僵局的情况下，允许违约方解除合同更有利于社会资源的有效整合和促进市场经济良性发展。本案从以下两方面判断符合合同解除要件：1.王者通信公司不存在恶意违约的情形。王者通信公司要求单方解除合同的主要原因在于经营困难，其曾与陈天祥协商降租事宜，因双方就租金问题无法达成一致意见，在此情况下，王者通信公司为降低经营成本，提出解除与陈天祥的租赁合同，其不存在恶意违约的情形；2.强制要求履行合同，对王者通信公司显失公平。王者通信公司已主动腾出案涉房屋，其行为应当视为不再使用该房屋，若强制王者通信公司继续履行合同，不仅王者通信公司将承受租金损失，陈天祥的租金也难以得到保障；3.涉案房屋目前一直处于空置状态，对出租方和承租方来说，都属于损失的不断扩大，已经处于僵局状态，若强制要求王者通信公司继续履行合同，有违诚实信用原则。因此，王者通信公司起诉请求解除租赁合同，本院予以支持。 关于租赁合同解除时间的认定，王者通信公司称其曾向陈先祥发出《告知函》，已告知陈先祥双方租赁关系将于2019年12月10日终止，其将于2019年12月13日搬出房屋，并请陈先祥于2019年12月13日到现场交接房屋，故其主张解除租赁合同时间为2019年12月10日。但陈先祥称其未收到《告知函》、双方亦未就解除合同事宜达成一致意见。因合同的解除权应由守约方享有，王者通信公司并不享有解除合同的权利，故该案涉租赁合同应在本院立案之日即2020年2月24日解除。 对争议焦点二，关于解除合同后的违约金计算和给付问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。在解除合同后，陈天祥有权要求王者通信公司赔偿损失。1.关于租金。王者通信公司应当按照合同约定，即支付尚欠的2019年12月10日至2020年2月24日租金27805元。扣除王者通信公司已付的保证金23000元，尚应支付4805元。对合同解除后至房屋实际交付之日止的房屋占用费损失，应当参照租金计算标准，结合双方合同履行情况、预期利益等因素，根据公平原则，本院酌定由王者通信公司承担60%，陈天祥承担40%。2.双方的租赁合同经本院判决解除，王者通信公司作为违约方，应承担合同解除的违约责任。双方在《商铺租赁合同》中约定，一方违约应当向对方支付与当年租金数额相等的违约金及其损失。该约定系双方当事人真实意思表示、且不违反法律规定，故对陈天祥要求王者通信公司支付130000元违约金的请求，本院予以支持。 综上所述，王者通信公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持；陈天祥的部分反诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、三台县王者通信有限公司与陈先祥于2016年9月24日签订的《商铺租赁合同》于2020年2月24日解除； 二、由三台县王者通信有限公司于本判决生效之日起十日内向陈先祥支付房屋租金4805元； 三、由三台县王者通信有限公司于本判决生效之日起十日内向陈先祥支付房屋占用费，该费用自2020年2月25日起，按照每月10833元的60%即6450元计算至房屋交付之日止。同时，由三台县王者通信有限公司向陈先祥返还租赁房屋； 四、由三台县王者通信有限公司于本判决生效之日起十日内向陈先祥支付违约金130000元； 五、驳回三台县王者通信有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回陈先祥的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费375元，反诉费4758元，合计5133元，减半收取2566元，由三台县王者通信有限公司负担1540，陈先祥负担1026元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 刘兆博 二〇二〇年八月十四日 法官助理 谢国莉 书 记 员 胡 洋