四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8752号 上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司金堂支行，住所地四川省成都市金堂县赵镇复兴街54号。 法定代表人：王炯，行长。 委托诉讼代理人：付艺，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹显丰，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何小红，女，1979年1月30日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审被告）：金堂县鑫宇房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金堂县三中园区金中路建设局二号楼。 法定代表人：唐丞翔。 被上诉人（原审被告）：四川荣跃房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市金堂县三中园区万安街22号。 法定代表人：伍辉光。 委托诉讼代理人：孙成兴，四川蜀都金丰律师事务所律师。 上诉人中国建设银行股份有限公司金堂支行（以下简称建设银行金堂支行）因与被上诉人何小红、金堂县鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）、四川荣跃房地产开发有限责任公司（以下简称荣跃公司）金融借款合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法采取独任方式由审判员谢芳进行了审理。本案现已审理终结。 建设银行金堂支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审提出的全部诉求；2.本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人何小红陷入重大债务纠纷，使其向上诉人提供的位于金堂县的房产被查封，构成借款人违约，上诉人有权依约宣布其借款提前到期。二、一审法院以办理抵押登记手续的直接责任应当由鑫宇公司、荣跃公司承担以及无证据证明何小红存在怠于办理抵押登记的过错为由，直接认定上诉人请求宣布借款提前到期缺乏必要性和适当性，判决驳回上诉人的诉讼请求存在明显错误。三、何小红至今仍未为上诉人办妥房屋抵押登记手续，故鑫宇公司、荣跃公司的担保责任均在担保期间内，对于何小红与上诉人因前述借款合同项下产生的债务，上诉人有权要求鑫宇公司、荣跃公司承担连带担保责任。 何小红辩称，从购买房屋至今，除期间因经济困难未按时还款，其余时间都按时还款。期间与建设银行金堂支行工作人员有过三次接触，建设银行金堂支行工作人员都没有让其办理抵押。一审开庭后，每月都按时还款。 鑫宇公司辩称，案涉项目是鑫宇公司与荣跃公司联合开发的项目，鑫宇公司并未在该项目实际开发及销售中负责具体事务，主要是荣跃公司负责。 荣跃公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，何小红在一审判决后依旧每月按时还款，请求二审法院维持原判。 建设银行金堂支行向一审法院提出诉讼请求：1.确认编号为510570000-011-2012000546的《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款立即到期，判令何小红立即偿还借款本金180984.95元及利息、罚息；2.判令鑫宇公司、荣跃公司对何小红的上述债务承担连带保证责任；3.判令鑫宇公司以其名下账号为51×××14的保证金专用账户中的保证金对何小红的上述债务承担质押担保责任，建设银行金堂支行对该保证金专用账户中的保证金享有优先受偿权；4.判令建设银行金堂支行对何小红名下位于金堂县房屋依法处置所得价款优先受偿；5.判令何小红、鑫宇公司、荣跃公司支付实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、拍卖费、公证费）。 一审法院认定事实：2012年7月4日，何小红与鑫宇公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司与荣跃公司联合开发的位于金堂县房屋，面积97.79平方米，总价款352580元。2012年8月22日，何小红与建设银行金堂支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款240000元用于购买上述房屋，约定贷款期限240个月，实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮1%。其中，该借款合同第十三条第三款约定：“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应登记部门办理抵押登记手续......”第十六条约定：“（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：......13.借款人违反本合同约定的其他义务。”第十七条第一款第二项约定：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”。第三十七条第一项约定：“本合同项下的抵押财产清单如下：金堂县赵镇清平街206号‘北滨壹号’1-1-25-3。”第四十一条约定：“一、借款人与贷款人约定的其他条款为：......（二）以本合同第三十七条约定的房屋设定抵押且该房屋尚未取得房屋权属证书的，借款人有义务在商品房买卖合同上约定的房屋交付使用日期后90日内办妥房屋权属证书，并在房屋权属证书颁布（以证书中的颁发日期为准）后5个工作日内通知贷款人办理抵押登记手续......若借款人未履行以上约定，贷款人有权采取本合同第十七条约定的违约救济措施以及第四十一条第二款约定的贷款利率执行方式，调整后的利率从借款人违约之日起执行。”上述借款合同签订当日，建设银行金堂支行向何小红发放贷款240000元。2012年12月24日，案涉房屋在金堂县城乡房产管理局办理预购商品房抵押预告登记。2016年12月7日，何小红取得该房屋不动产权证书,现由建设银行金堂支行持有。截止2020年3月26日，何小红归还借款本金61599.31元，贷款余额178400.69元，往期及当期本息均结清。 另查明，2012年6月22日，鑫宇公司、荣跃公司（甲方）分别与建设银行金堂支行（乙方）签订《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，两份合同均约定：合同项下所涉项目名称为金堂县赵镇清平街206号“北滨壹号”，以最高担保限额6,100万元为限为债务人的债务向建设银行金堂支行承担连带责任保证；所担保的债权是指2012年6月22月日至2014年6月21日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；保证期间为建设银行金堂支行与债务人签订单笔借款合同之日起到该笔借款合同项下的抵押物已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建设银行金堂支行核对无误、收执日止；担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含得利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；甲方保证协助乙方办妥有关抵押登记备案手续，在取得分户产权后30个工作日内将分户产权交付乙方，并协助乙方办妥抵押登记手续。同日，鑫宇公司（甲方）还与建设银行金堂支行（乙方）签订《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》，在最高担保限额6100万元内以其名下保证金专户（1001578008051506214）中的保证金提供质押担保；担保范围、期间等内容的约定与《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》一致。 2017年2月15日，中信银行股份有限公司成都分行向成都高新技术产业开发区人民法院起诉，请求判令何小红偿还信用卡欠款150,517.03元及相应利息。成都高新技术产业开发区人民法院于2017年8月29日判决何小红归还中信银行股份有限公司成都分行信用卡透支本金101,097.03元及相应利息，并于2019年7月19日登记查封案涉房屋。 上述事实，有《商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》、预告登记信息、不动产权证书、个人贷款对账单、建设银行金堂支行还款短信、房屋信息查询记录、当事人的一致陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，何小红与建设银行金堂支行签订的借款合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法、有效，一审法院予以确认。根据本案借款合同第十七条约定，借款人违约的，贷款人有权选择性行使如停止发放借款、宣布贷款立即到期、解除借贷关系、要求借款人提供新的担保、限期纠正等措施，但借款人采取按揭方式购买预售商品房，通常情形下还与出卖人、贷款人等合同相对人签订一揽子协议文本，其中包括办理抵押登记在内的相关材料也一并交由出卖人持有，由出卖人承担协助办理相应登记事项的义务。根据案涉合同的约定和交易习惯，协助办妥抵押登记手续的直接责任应当由鑫宇公司、荣跃公司承担，建设银行金堂支行举示的证据没有证明何小红存在怠于办理抵押登记的过错，其据此请求确认借款合同项下贷款立即到期也缺乏必要性和适当性，不能成立，一审法院不予以支持，其以此确认请求为前提提出的鑫宇公司、荣跃公司承担保证责任、对案涉房屋享有优先受偿权等诉讼请求亦不能成立。但需要指出的是，目前建设银行金堂支行的抵押权仍未有效设立，何小红、鑫宇公司、荣跃公司均应积极履行相应义务，从而为建设银行金堂支行有效设立抵押权消除限制。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决驳回建设银行金堂支行的诉讼请求。一审案件受理费1,960元、保全费1,520元，两项合计3,480元，由建设银行金堂支行负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。各方当事人对一审查明的事实无争议，本院予以确认。 依据一审在卷证据，补充查明以下事实：案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条约定：“（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：......8.借款人或其财产合法继承人受到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的；……11.贷款人的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化（包括但不限于国籍变更、住所地变更、婚姻情况变动、家庭财务状况恶化、收入降低、失业、重大疾病、拖欠其他债务等），贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响，且借款人未追加贷款人认可的担保的；……（三）抵押或质押期间内，抵押或质押发生下列情况之一，借款人未提供符合贷款人要求的新的担保的，构成贷款人违约；……2.抵押财产或质押财产（质押权利）被查封、扣押、冻结、扣划、留置、拍卖、行政机关监管，或者权属发生争议；……”第十七条第一款第二项约定：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”。第三十一条约定：“一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：……叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮1.00%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。……二、罚息利率（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。三、利率的调整本合同所称基准利率是指中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。本合同项下贷款的利率调整日按下列第壹种方法确定：壹：于每年的1月1日调整”。 2020年7月5日，何小红向本院提交书面申请，申请给予一个月的时间用于处理案涉房屋因另案执行被查封的问题，时间届满后仍未解决。 二审审理过程中，建设银行金堂支行确认仍在按照合同约定逐月扣划本金及利息。截至2020年8月4日，贷款余额174,904.99元，拖欠本金、利息、罚息为0元，执行利率为年利率4.949%。 本院认为，建设银行金堂支行与何小红、鑫宇公司签订的《商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《个人住房／商业用房借款最高额保证合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自权利义务。本案中，何小红提供抵押的房屋在办理抵押登记前因涉及其他诉讼被法院查封，截至二审审理终结仍未获及时补救，贷款人的债权面临较大风险，按照合同约定，建设银行金堂支行有权宣布贷款提前到期，对何小红、鑫宇公司主张建设银行金堂支行不应宣布案涉贷款提前到期的答辩意见，不予采信。建设银行金堂支行虽通过诉讼主张贷款提前到期符合合同约定，借款应于起诉之日即2020年2月12日到期。截至2020年8月4日，何小红尚余贷款本金174904.99元，拖欠本金、利息、罚息为0元，对建设银行金堂支行请求确认编号为510570000-011-2012000546的《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款立即到期，判令何小红立即偿还借款本金180984.95元的诉讼请求，在174904.99元范围内予以支持。各方当事人均未举证证明2020年8月4日之后还有新的扣划产生，二审对上述贷款余额予以确认。对建设银行要求何小红按照合同约定支付利息、罚息的诉讼请求，应按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定予以计算，且2020年2月12日贷款提前到期后，利息应不再计算，以全部剩余未偿还的借款本金为基数计算罚息。由于建设银行金堂支行在宣布贷款提前到期后至2020年8月4日期间，未在系统内对案涉贷款做提前到期处理，仍按原还款计划扣划本金、利息，系减轻了借款人的还款义务。2020年8月4日起的利息不再收取；罚息以尚欠的借款本金为基数，按执行利率的水平上浮50%计算，执行利率在基准利率水平上上浮1%。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行业同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ），不再公布贷款基准利率，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。罚息以尚欠的借款本金为基数，按执行利率的水平上浮50%计算，执行利率在贷款市场报价利率水平上上浮1%。因何小红未能履行还本付息的义务，何小红提供抵押的房屋至今未能办理抵押权登记，依据《个人住房／商业用房借款最高额保证合同》的约定，鑫宇公司、荣跃公司的阶段性担保责任尚未免除，建设银行金堂支行已宣布贷款提前到期，有权要求鑫宇公司、荣跃公司承担相应的保证责任。2012年6月22日，鑫宇公司（甲方）还与建设银行金堂支行（乙方）签订《个人住房／商业用房贷款保证金质押合同》，在最高担保限额6100万元内以其名下保证金专户（51×××14）中的保证金提供质押担保；所担保的债权是指2012年6月22日至2014年6月21日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的一系列债权；保证期间为建设银行金堂支行与债务人签订单笔借款合同之日起到该笔借款合同项下的抵押物已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建设银行金堂支行核对无误、收执日止。如何小红未能履行还本付息的义务，何小红提供抵押的房屋尚未办理抵押权登记，故鑫宇公司的阶段性担保责任尚未免除，建设银行金堂支行已宣布贷款提前到期，有权要求鑫宇公司承担相应的质押保证责任。鑫宇公司在承担保证责任后，有权向何小红追偿。因何小红提供抵押的房屋尚未办理抵押权登记，而以建筑物提供抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。由于抵押权尚未设立，建设银行金堂支行要求确认对何小红名下位于金堂县房屋依法处置所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。建设银行金堂支行未提供证据证明律师费、评估费、拍卖费、公证费已实际产生，本院不予支持。 综上，建设银行金堂支行的上诉请求部分成立，应予支持。一审认定事实有误，适用法律不当，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一项、第一百八十七条、第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初864号民事判决； 二、确认编号为510570000-011-2012000546的《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款于2020年2月12日到期，何小红于判决生效之日起十五日内偿还中国建设银行股份有限公司金堂支行贷款本金174,904.99元及罚息（2020年8月4日起至借款本息清偿之日止的罚息以尚欠的借款本金174,904.99元为基数，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1%再上浮50%进行计算）； 三、金堂县鑫宇房地产开发有限公司、四川荣跃房地产开发有限责任公司对本判决第二项确定的何小红的债务承担连带清偿责任；金堂县鑫宇房地产开发有限公司、四川荣跃房地产开发有限责任公司在承担保证责任后，有权向何小红追偿； 四、金堂县鑫宇房地产开发有限公司以其名下账号为51×××14的保证金专用账户中的保证金对何小红的上述债务承担质押担保责任，中国建设银行股份有限公司金堂支行对该保证金专用账户中的保证金享有优先受偿权，金堂县鑫宇房地产开发有限公司承担质押担保责任后，有权向何小红追偿； 五、驳回中国建设银行股份有限公司金堂支行的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,960元、保全费1,520元，二审案件受理费3，920元，合计7,400元，由何小红、金堂县鑫宇房地产开发有限公司、四川荣跃房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 谢 芳 二〇二〇年八月五日 书记员 陈廷露