山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8111号上诉人（原审被告）：杜昌坤，男，1983年4月20日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：王海平，女，1986年10月8日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：朱兰云，山东居高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王尊礼，男，1990年1月17日出生，汉族，住商河县。委托诉讼代理人：王彦英，山东汪太源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓凤，山东汪太源律师事务所实习律师。上诉人杜昌坤、王海平因与被上诉人王尊礼房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。杜昌坤、王海平上诉请求：1.撤销济南市槐荫区人民法院作出的（2020）鲁0104民初1499号民事判决第一、二、三、四、五、六项，改判驳回王尊礼的诉讼请求。2.一审、二审的诉讼费用由王尊礼承担。事实和理由：一审法院遗漏认定双方同意继续履行合同的关键事实。一审中，王尊礼提出上诉人未在约定的春节前时间内办理解押，认为上诉人已经违约。但根据王尊礼提交的和中介负责人某某某的聊天记录以及支付房租的转账证明，2020年2月6日王尊礼通过中介发送收取租金的银行账号，上诉人于当日支付房屋租金。该事实完全能够说明虽然上诉人在春节前未能进行解押，但双方均未提出解除房屋买卖合同的意思表示，而是分别通过支付、收取租金的事实行为表示继续履行合同。这也与王尊礼一审提交的录音证据显示的2020年2月6日收取租金后至2020年2月24日通话之前，双方均未提出任何意见或者异议，而且在微信聊天记录证据中也能够印证该事实，2020年2月10日上诉人告知中介，银行在疫情期间无法办理解押手续的情况，中介此时也未提出任何异议。因此，上诉人认为，一审法院对上述事实未进行认定，遗漏了关键的事实，导致错误的判决。二、一审法院认定2019年12月25日后再推一个月未征得王尊礼的同意是错误的。涉案房屋买卖合同约定“甲方承诺在办出不动产证五个工作日向银行提交银行解押申请并解押”，但因解押事宜并非是买卖双方能够左右的，需要通过贷款银行按照规定的程序办理，并且涉案房屋的贷款银行要求必须现场办理解押手续。因此，王尊礼与中介达成一致约定，于出证后五个工作日后再推一个月办理解押，即于2019年12月25日后推一个月办理，庭审中关于2019年12月25日为计算办理解押的起始时间承办法官也予以确认。上述事实中介负责人某某某在证人出庭作证时明确予以认可：“……银行是一个月内还上就行。卖方（上诉人）说第五个工作日往后推一个月，让我给买方（王尊礼）说不用管了，一个月内他去解押。买方也同意，只要卖方解押就行……”。2020年2月24日，经询问得知贷款银行可以办理解押业务后，上诉人主动联系中介负责人某某某一同前去解押，此时中介强调王尊礼认为上诉人已经违约，即使解押了也不同意买房。后上诉人与中介进行电话沟通，最终在尚未确定是继续履行合同还是解除合同之时，王尊礼发起诉讼。根据上述事实，上诉人认为庭审查明的证据完全可以证明王尊礼同意2019年12月25日后再推一个月办理解押。但因2020年1月24日银行已经放假，假期期间突发疫情，贷款银行不能正常营业，即使营业也不办理解押这类特殊的银行业务。上诉人未能在约定的时间内办理解押完全是因为不可抗力的事由出现，并非是恶意拒不办理，再结合王尊礼于2020年2月6日收取并接收上诉人支付的租金行为，能够说明王尊礼对2019年12月25日后再推一个月办理解押的事实是认可的，一审法院对此予以否定并判定上诉人违约，明显是错误的。三、一审法院认定王尊礼办理抵押贷款的前提是涉案房屋解除抵押并转移登记至名下是错误的。根据涉案房屋买卖合同约定，王尊礼需要在不动产证下发五日内办理银行贷款手续，但王尊礼认可一直未办理银行贷款手续，也未办理银行贷款预审批，理由是要求上诉人先办理解押。但上诉人通过咨询银行，根据银行的行规，王尊礼完全可以按照合同约定的时间办理银行贷款手续最起码是先办理银行预审批手续，而不是非要待上诉人解押后再履行办理银行贷款义务，且合同本身并未对此作出约定。一审法院不顾行规随意认定显然无任何依据。根据上诉人一审提交的王尊礼在济南商河县有商品房贷款记录的证据，其解除合同的真实原因是因为其购买的涉案房屋属于二套房，首付必须60%后，才可以办理按揭贷款，现因其首付仅支付了房款的30%，贷款审批不可能通过，进而导致其无法购买涉案房屋。因此，一审法院认定王尊礼办理抵押贷款的前提是涉案房屋解除抵押并转移登记至名下无相应的依据。四、一审法院认定“两被告将用于涉案房屋解押的购房款挪作他用，且未在规定的时间自筹资金解押，同时两被告在履行合同过程中亦多次表达过解除合同的意思，双方还就解除合同进行过协商，因此，王尊礼有权按照合同约定解除合同”是错误的。关于未在规定的时间自筹资金解押事宜，因疫情原因导致在规定的时间内无法办理解押，王尊礼并无过错。双方前期确实协商过解除合同事宜，但最后商定的是继续履行合同。王尊礼有解除合同的权利毫无疑问，但不能因为双方协商过解除合同就认定上诉人存在违约行为。王尊礼辩称，1.涉案房屋已于2019年12月18日办理不动产权证书，上诉人迟迟不予解押的原因是：上诉人将王尊礼支付的、专门用于解压的购房款40万元挪作他用，且未按约定时间自筹资金解押，是导致合同无法履行的根本原因，上诉人已经构成违约。且截止到一审庭审时，上诉人明确表示该购房款仍未收回。因此合同不能履行的根本原因是在约定的期限内、解押的购房款挪作他用且不能自筹资金解押造成的，而非疫情原因。2.商河县不在济南市限购政策内，答辩人也不存在无法获得贷款审批的情况，且合同明确约定，答辩人办理抵押贷款的前提是涉案房屋解除抵押并转移登记至其名下。王尊礼向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除双方签订的房屋买卖居间合同并判令两被告返还购房款40万元；2.请求判令两被告支付违约金25.8万元；3.请求判令两被告支付中介费1.29万元、因委托律师而支付的律师代理费2万元；4.判令两被告承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费等实现债权的费用。一审法院认定事实：一、2019年8月7日，杜昌坤作为房屋出卖人（甲方），王海平作为共有权方，王尊礼作为房屋买受人（乙方），双方在济南房是房房地产经纪有限公司（以下简称房是房公司）的居间下，签订《房屋买卖居间合同》。合同约定，出卖人所售房屋为501号房屋，房屋所有权证号为销售（字）201414xxxx，房屋所有权人为杜昌坤，共有权人为王海平，产别为共同共有。该房屋已设定抵押，剩余抵押金额约35万元。出卖人应于不动产证办出后立即前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且办理完毕抵押登记注销手续。出卖人利用买受人第一笔购房款用于还款解压（押）。合同第二条成交价格、付款方式及资金划转方式约定，出卖人和买受人经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为129万元整，买受人于2019年8月7日向出卖人支付定金2万元整，定金支付方式为转账支付。买受人于2019年8月15号之前将第一笔购房款38万元以银行转账的方式支付出卖人。买受人于出卖人办出不动产证后买受人的银行贷款审批通过后将第二笔购房款89万元整以银行按揭贷款的方式支付出卖人。买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款。出卖人与买受人双方于出卖人取得不动产权证（房屋所有权证）后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为89万元。买受人因自身原因未获得银行贷款机构批准的（包含贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人未获得贷款批准后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以现金或银行转账形式支付给出卖人。买受人贷款审批通过且办理完房屋所有权转移登记后，因买受人个人征信等原因导致贷款机构不能成功放款，以致出卖人无法取得相关售房款的，买受人须在贷款机构拒绝放贷后5个工作日内补齐相应购房款。合同第七条信息服务费及支付方式约定，居间方为甲乙双方提供房屋买卖咨询、促成房屋买卖、代办房屋产权过户、代办银行贷款等服务，经甲乙双方确认由乙方向居间方支付相应的信息服务费。合同第八条违约责任约定，（一）出卖人与买受人双方任何一方途（逾）期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权手续不真实、不完整、无效等，导致买受人无法取得房屋所有权的；2.该房屋被预查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；4.拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售第三方的；6.出卖人利用买受人购房款解押，但出卖人收到购房款后挪用为他用且未按约定时间自筹资金解押的；7.该房屋有产权纠纷及债务债权纠纷导致买受人无法取得房屋的所有权的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，赔偿买受人已支付的全部房款、合同期间房屋升值后的差价及其他一切损失，并以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.房管部门或居间方通知买受人领取不动产所有权证，买受人在7个工作日内不予领取的；4.贷款方式购房的，在领取不动产权证书后7个工作日内，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；5.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。（四）本合同中相关条款已有违约责任约定的，若一方违反该条款下约定义务的，则违约责任依照该条款中违约责任处理。（五）在合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任；如出台新的限购政策且买受人无力一次性交付相应购房款的导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。（六）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费等。第十条约定，①交易风险已告知；②因甲方房产证正在办理中，由乙方在2019年8月15号之前交第一笔购房款并交接房屋；③甲方承诺在办出不动产证五个工作日内向银行提交银行解压审（申）请并解压；④甲方无条件配合过户……本人同意王尊礼指定人过户（限一次）并无条件配合，杜昌坤在该条约定后签字按手印。第十一条约定，如果本合同第十条的约定与其他条款的约定不一致，以第十条的约定内容为准。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，王尊礼向两被告支付定金2万元，两被告为王尊礼出具《收到条》一份，并将501号房屋交付给王尊礼。因两被告仍需使用房屋，王尊礼又将该房屋租赁给两被告继续使用，两被告向王尊礼支付租金。2019年8月9日，王尊礼向两被告支付购房款38万元，两被告为王尊礼出具《收到条》一份。同日，王尊礼向房是房公司支付房屋交易费用12900元。二、501号房屋于2019年12月18日办理了不动产权证书，权利人为杜昌坤，共有情况为单独共有。三、两被告主张王尊礼除本案所涉501号房屋外，另购有房屋，因此贷款比例受到限制。两被告提交《预售合同备案结果》，载明王尊礼购买商河县荣兆泰和名都55#楼3－502号房屋，合同于2017年5月10日备案。王尊礼对两被告提交的《预售合同备案结果》无异议，但主张其在购买501号房屋之前已将该合同备案的房屋出售。其另主张，两被告在2019年12月25日之前就已经申请解押，银行也批准了，两被告应在12月25日之前把解押办完。两被告办理完毕房屋的解押手续以后再通知其一起去办理贷款事宜，不解押银行不可能放款。但两被告出证以后也没告诉其，12月27日中介给其发微信，说两被告把房产证拿走了，一开始证在中介。中介没有通知过其卖方把房产证放在中介了，拿走的时候通知的其，拍了张照片。涉案合同是某某某经办的。某某某录音的情况其知道，中介说过这件事。电话的录音内容基本都差不多，一直在沟通，最早的一次是2019年11月8日，最晚的是2020年3月9日。双方最后形成的意见是杜昌坤要做二押但是做不了，这个钱一时给不了其。其没有参与中介与杜昌坤的录音，中介在录音中表达的意思就是其意思。涉案房屋还没有解押，因为两被告没钱解押。王尊礼为证实其主张，提交了中介某某某与杜昌坤的通话录音记录。该记录载明，2019年11月8日，某某某问“你啥意思，你的意思是不卖了”，杜昌坤回复“啊，我不想卖了，也不想让你受什么损失”，某某某回复“你不光是我这边的损失，谁违约谁得拿钱。这是另外的一方面，主要是人家那边怎么说，人家给你交了好几十万块钱，你现在想违约，你跟人家解除合同就给人家解除，我只是给你问问”，杜昌坤回复“我不是说解约，现在不是房价降了吗，他要是感觉亏了的话，正好我这边也不想卖了，就这么个意思吧”，某某某回复“你的意思就是他要是不要的话你就给他解除合同，是吧”，杜昌坤回复“嗯，对啊，现在是房价降了，如果现在房价涨了，人家肯定要，现在不是房价降了吗”，某某某回复“行，那我就给你问问，我知道你意思了，行”。2020年1月5日，某某某问“你不是协商，那房子不卖给人家了吗，都谈了好几次了，人家没当回事，人家不卖就不卖吧，人家这边同意了，你这边又变卦了，你媳妇又说不行了，咱一直找人家，咱说房子不卖给人家了，你找了好几次，说房子不卖给人家了。你找了俺好几次了吧，俺给你问了好几次了吧，是吧？人家就觉得你不靠谱了。人家给你说，你解押，俺就办手续，给你说这个事”，杜昌坤回复“行行，那就别说了，我回去解押去，解了押，他贷不下贷款来就是他违约，他违约了，就按照违约就行了”，中介回复“对”，杜昌坤回复“让他走贷款流程吧”。2020年1月6日，杜昌坤说“不要说了，那就正常进行了，爱起诉起诉，现在无非就是房价降了，他不想买就是了”，中介回复“人家不是说不买，人家问你这边怎么弄的，你当初找我好几次，跟人家商量这个房子，不卖给人家，人家一直没说你的房子不要你的吧，是你一直打电话”。之后的通话中，某某某与杜昌坤围绕应先解押还是先申请贷款进行了多次沟通，杜昌坤认为王尊礼应先申请银行贷款，其担心王尊礼贷款不合格，合同履行存在风险。四、两被告在诉讼中陈述，两人为夫妻关系，对于房屋买卖合同中房屋的状况没有异议，王海平当时不是购房人。签订合同当天就把房子交给王尊礼了，并于当天向王尊礼支付了房租，现在房屋还是由两人使用。2019年12月18日办理的不动产权证书。其申请提前还款解押后银行也通过了。其理解的解押应该是一个过程。王尊礼提交的代理合同未载明签订时间，合同中也未载明具体的纠纷案件，且未在举证期限内提交，对代理合同的真实性不予认可。合同签订的时间与发票不一致，无法证明是因本案产生的律师费用。保全保险费的真实性没有异议，但不应该由其承担。其最初不想卖房子了，后来双方又同意继续履行合同了。到2020年2月6日，双方还是同意继续履行合同的，2月6日以后因为银行一直没有正常的办理房屋解押手续，而且贷款银行要求现场办理银行解押手续，所以解押在双方都同意的下证后五个工作日往后推一个月的时间没有办理。到了2020年2月24日，同中介沟通和王尊礼一同办理相关的房屋手续的时候，中介告知王尊礼认为已经违约。两被告还主张王尊礼要求的违约金过高，与实际损失不符，也不符合合同法的相关规定。两被告陈述证人某某某的全部录音均不完整，存在瑕疵。两被告为证实其主张，提交了以下证据：1.手机银行转账汇款凭证截图，载明2019年8月13日，其向某某某转账12600元，2020年2月6日，其向王尊礼转账10800元均为房租。2.手机通话记录，载明2月17日中午11:05、2月14日下午1:27分别与显示为中国农业银行历城区支行的号码通话41秒、37秒，2月1日、3日、4日、10日、17日均未接通。3.《济南历城支行营业室营业安排表》，载明2月10日至2月16日该支行不对外开门营业。4.微信聊天记录，载明1月13日杜昌坤问中介“给买方约好时间了吗？初六还是初七？”，中介2月6日给杜昌坤发送了王尊礼的农行银行账号，杜昌坤回复“收到”，2月10日杜昌坤给中介发消息“农行本周不办业务，房贷结清只能下周了，疫情防治没办法。”5.《历城农行申请提前还款客户名单（2019年10月份）》，载明提前还款有效期是3个月，超期后需要重新办理提前还贷申请。杜*坤，提前还款申请时间为2019年10月23日，贷款合约号后五位03645，提前偿还金额35.60万元。五、杜昌坤另在本案中陈述，涉案房屋抵押给中国农业银行，购房时按揭的，抵押权人应该是银行。其已经申请贷款解押了，2019年10月23日申请的解押，虽然没有证但是其提前还款解押，在农行官网还有申请解押的名单。解押的钱其没还，申请以后11月份12月份还都可以，根据合同约定是拿到房产证之后还，按照其理解是12月25日申请往后延一个月是2020年1月25日还，但是1月25日银行不上班，后来又有疫情。2020年2月24日其给银行打电话，银行说只办理存储业务，不办理特殊业务，下周再来办。其给中介打电话，中介说不用还了，买方不买了，合同终止。其可以随时还解押的钱。其认为是申请完了之后还款，在其与中介的交流过程中，中介也理解的是一个过程。双方没有选定贷款机构，25号之前双方没有去办理过贷款也没有联系过。银行贷款可以拿着房产证先去预审，预审通过了其再解押，解押之后再过户给王尊礼。办完不动产证之后三五天就交给中介了，应该是12月27日，因为其拿着证去咨询还款的问题，中介问申请解押了吗，其说申请了，其拿着房产证找了一些中介去咨询风险问题，把房产证拿走了。王尊礼交的40万元，到12月25日之间有这个钱。涉案合同的经办人是某某某。前期其说过不卖了，协商解约，说过五万元这个事。有挪用钱退不了这个事，协商过解约的事，但是没有协商成，后来中介给其打电话说不用协商了，王尊礼已经起诉了。12月27日，其拿着房产证去咨询其他人，给某某某打过电话，某某某没有说，中介明确说王尊礼是二套房，贷款办不了这么多，其才咨询的其他中介说有风险，应该是王尊礼先办贷款。钱挪用后，没有拿回来，因为还没到期。涉案房屋现在还没解押，但是可以随时解押，现在这个房子查封了。六、王尊礼在本案诉讼中申请证人某某某出庭作证，一审法院审查后予以准许，并通知证人某某某出庭作证。某某某陈述，涉案合同是其经办的。签订合同的时候王尊礼交的定金，后来付的首付款。首付款交完之后，应当用于解押。但是卖方（两被告）说先用这个钱，在证下来五个工作日内再筹钱去解押，在证没有下来之前卖方说不卖给买方（王尊礼）了。应该是2019年11月份，让其给买方沟通，其沟通了好几次，买方也同意了。卖方一开始说给五万元补偿，后来说房价降了，五万元也不给了，只承担中介费。这种情况下王尊礼也同意了。后来卖方又说房价降了，给买方钱是不可能了，要继续履行合同不能解除了。证下来以后卖方跟其说了，然后把证交给其了，应该是五个工作日内，其让快点去解押，卖方又把证拿走了，说去解押。其催了好几次，并说了签订合同时说明首付款用于解押，现在证出来应该去解押，中间沟通的时候其给卖方录音了。银行是一个月内还上就行。卖方说第五个工作日往后推一个月，让我给买方说不用管了，一个月内他去解押。买方也同意，只要卖方解押就行，后来卖方又说办不了了，必须是买方先去做银行审批，银行不审批他办不了。其给卖方说了，当时打电话也说不让买方管了，而且钱本来就用于解押了，双方又协商不买不卖。买方说钱已经给卖方了，银行解押完了就去办手续。如果不解押卖方就不去办理手续。卖方说这个钱最少要三到六个月给买方，其说这个钱不可能给他这么长时间。卖方说这个钱因为他对门的亲戚在湖北抵押需要半年。后来双方又同意走手续，履行合同，又说走银行手续解押的事情。合同中五个工作日内提交申请并解押的意思是五个工作日内提交申请办银行解押，五个工作日内必须办完解押。双方没有共同去办理贷款手续，因为来回反复和解押款的问题没有去。正常情况下王尊礼申请贷款时以原贷款抵押解除为条件，先解押，解押完以后银行才能办理手续，也可以去提前预审。卖方没有解押，说不用买方管了，解押完买方去办手续就行了。七、2020年2月28日，王尊礼作为甲方，山东汪太源律师事务所作为乙方，双方签订《委托代理合同》。合同约定，乙方接受甲方的委托，指派律师王彦英、实习律师刘晴为甲方与杜昌坤纠纷一案法律事务的代理人。乙方因工作便利需要，可以由以上律师人员中的一人进行代理人，亦可以指派其他律师完成本合同约定的代理工作。经双方自愿协商，甲方自本合同签署当日向乙方支付律师费人民币20000元，交通办案费0元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，王尊礼向该律师事务所支付律师服务费20000元。八、本案诉讼过程中，王尊礼向一审法院申请财产保全，为提供保全担保其购买了中华联合财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险，并支付保费1400元。一审法院认为，王尊礼与两被告签订的《房屋买卖居间合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定行使权利，履行义务。按合同约定，王尊礼的主要义务是支付购房款，两被告的主要义务为向王尊礼交付501号房屋，并办理涉案房屋的解押手续、权属转移登记手续。合同签订后，王尊礼按合同约定支付了定金及第一笔购房款共计40万元，两被告向王尊礼交付了涉案房屋。但在合同继续履行过程中，双方产生争议，进而形成本案诉讼。王尊礼在本案中提出的第一项诉讼请求为判令解除双方签订的房屋买卖居间合同并判令两被告返还购房款40万元。其理由为两被告将其支付的第一笔专款专用的购房款38万元挪作他用致使两被告取得房产证后无法按照约定期限还款解押且没有按约定时间自筹资金解押，导致合同无法履行。王尊礼认为，两被告应按合同第十条约定在办理出不动产权证五个工作日内向银行提交解押申请并解押完毕，两被告认为王尊礼应先办理银行贷款手续。关于涉案房屋的解押问题，合同中做了明确约定，出卖人利用第一笔购房款用于还款解押，甲方（两被告）承诺在办出不动产证五个工作日内向银行提交银行解押申请并解押。王尊礼及某某某关于“五个工作日向银行提交申请并解押”的理解为五个工作日内办完解押，两被告认为是解押一个过程。关于房款支付，合同约定买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款。出卖人与买受人双方于出卖人取得不动产权证（房屋所有权证）后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。涉案房屋于2019年12月18日办理不动产权证书后五个工作日内，双方未共同去银行办理贷款手续，两被告亦未办理完毕涉案房屋的解押手续。两被告在诉讼中陈述，已于2019年10月23日向银行提交了提前还款申请，收到的第一笔购房款38万元并未用于解押，而是挪作他用，现在钱没到期还没有拿回来。一审法院认为，杜昌坤虽然在2019年10月23日向贷款银行提交了提前还贷申请，但提前还款有效期为3个月，两被告并未在提前还款有效期内还款完毕。两被告没有办理完毕解押手续的原因系其将用于解押的购房款挪作他用，且两被告至今未将该房款收回。两被告虽主张按合同约定王尊礼应先办理贷款手续，但王尊礼是否办理贷款手续与其办理涉案房屋的解押手续并不冲突，王尊礼是否办理贷款不是两被告不及时办理解押手续的理由，并且合同中约定了王尊礼以商业贷款方式申办抵押贷款。王尊礼办理抵押贷款的前提是涉案房屋解除抵押并转移登记至其名下。即便王尊礼不能成功办理银行贷款，合同中对此亦做了明确约定。合同履行过程中存在的风险不是两被告未及时解押的理由。两被告另主张疫情期间银行不办理特殊业务，但是涉案房屋未办理解押手续并非疫情的原因，而是两被告将首付款挪作他用后拖延了解押手续的办理。两被告主张2019年12月25日后再推一个月办理既无合同依据也未得到王尊礼的同意。合同第八条违约责任约定，出卖人利用买受人购房款解押，但出卖人收到买受人购房款后挪用为他用且未按约定时间自筹资金解押的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。两被告将用于涉案房屋解押的购房款挪作他用，且未在规定时间内自筹资金解押，同时两被告在合同履行过程中亦多次表达过解除合同的意思，双方还就解除合同进行过协商。因此，王尊礼有权按合同约定解除合同。但需要指出，该《房屋买卖居间合同》的当事人除王尊礼与两被告，还有居间方。而该居间方并未参与本案诉讼，并非本案的当事人。且合同的内容除房屋买卖外，也涉及到居间。因此，王尊礼有权解除的应当是与两被告之间关于房屋买卖的相关内容。因王尊礼在起诉书中明确提出了解除合同的意思，其意思表示到达两被告时即应当解除。两被告于2020年3月15日收到一审法院送达的起诉状副本，双方签订合同中关于房屋买卖的相关内容即应解除。因合同解除的原因在于两被告未按合同约定履行义务即两被告的违约行为，王尊礼有权要求两被告返还已支付的购房款40万元。鉴于以上，一审法院对王尊礼的该项诉讼请求予以支持。另，王尊礼与两被告之间的房屋买卖关系解除，两被告应向王尊礼返还购房款40万元，王尊礼亦应将501号房屋返还给两被告。本案诉讼中查明，两被告向王尊礼交付该501号房屋后，王尊礼又将房屋返租给两被告，表明该房屋现由两被告具体控制和使用，因此王尊礼无需再向两被告返还该房屋。需要明确，因两被告与王尊礼之间存在着“售后返租”的另一合同关系。因王尊礼作为原告，未就501号房屋的租赁在本案中提出主张，因此一审法院对租金问题不作处。王尊礼在本案中的第二项诉讼请求为判令两被告支付违约金25.8万元，理由为两被告违反合同约定，按合同第八条第二款第七条项，两被告应按房屋总价款的20%支付违约金。两被告则认为王尊礼主张的违约金标准过高。一审法院在前面已经说明合同履行过程中两被告存在违约情形并导致合同解除，因此两被告应当向王尊礼承担违约责任。王尊礼要求两被告支付违约金是以合同中的约定为依据，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款也规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”鉴于王尊礼在本案诉讼中未提交其他证据证明实际损失，一审法院结合审理查明两被告的违约事实、过错程度，并考虑到目前济南市房地产市场的价格变化因素，酌定两被告向王尊礼支付合同约定违约金标准的30%，即7.74万元。王尊礼该项诉讼请求中超出一审法院确定的部分，不予支持。王尊礼在本案中提出的第三项诉讼请求为判令两被告支付中介费1.29万元、律师代理费2万元。王尊礼就以上中介费及律师代理费用的实际支出在本案诉讼中提供了相应证据。一审法院已经查明并确认本案涉及合同的解除原因在于两被告的违约行为。王尊礼与两被告在签订的合同中明确约定，买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费等。因此，基于以上约定，王尊礼作为守约方，有权要求两被告向其支付律师代理费。两被告对王尊礼提交的代理合同及发票不予认可，但并未提交任何证据予以反驳。王尊礼的该项诉讼请求，有理有据，予以支持。王尊礼在本案中提出的第四项诉讼请求为判令两被告承担保全保险费等实现债权的费用。王尊礼为提供保全担保购买保全保险支出保全保险费1400元。关于保全保险费，合同中亦有明确的约定。因两被告在合同履行过程中的违约行为引起本案诉讼，王尊礼因此而支出的保全保险费应由两被告承担。王尊礼该项诉讼请求，有理有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王尊礼与杜昌坤、王海平签订的《房屋买卖居间合同》关于双方之间房屋买卖的内容于2020年3月15日解除；二、杜昌坤、王海平于本判决生效之日起十日内返还王尊礼购房款40万元；三、杜昌坤、王海平于本判决生效之日起十日内向王尊礼支付违约金7.74万元；四、杜昌坤、王海平于本判决生效之日起十日内向王尊礼支付中介费1.29万元；五、杜昌坤、王海平于本判决生效之日起十日内向王尊礼支付律师代理费2万元；六、杜昌坤、王海平于本判决生效之日起十日内向王尊礼支付保全保险费1400元；七、驳回王尊礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16410元，减半收取计8205元，由王尊礼负担1805元，由杜昌坤、王海平负担6400元；诉讼保全费4020元，由杜昌坤、王海平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杜昌坤、王海平提交如下证据：录音一，以证明通过上诉人咨询，办理贷款审批与房屋是否有贷款是否解押完全没有关系，在办理产权变更前解押即可。王尊礼完全可以按照合同约定的时间办理银行贷款手续，而不是非要待上诉人解押后再办理，且合同本身并未作出先解押再办理贷款审批的约定。录音二，以证明涉案房屋的贷款银行办理解押至少需要一个月的时间，王尊礼以及中介理解的5个工作日内办理完成解押是不符合银行规定的，各方均无法做到。而且办理银行贷款审批和解押不存在冲突，证人某某某在一审庭审中所陈述的“原告办理贷款以被告原房贷抵押解除为条件”是错误的，有违如实作证的规定。王尊礼质证认为，证据一、上诉人应在农业银行还款，农业银行还款流程与中国邮政储蓄银行不同，所以该录音证据与本案无关。还款、解押、过户等流程应依据合同约定，上诉人违约，未按照合同约定履行。证据二、一审中认定上诉人已于2019年10月23日向银行提交了还款申请，可以按照合同约定的期限还款，因上诉人将解押的合同款项挪作他用，导致无法按照合同约定履行，上诉人构成根本违约。王尊礼提交政府网站关于济南市政府限购政策打印件。以证明商河不在济南市限购政策范围内。杜昌坤、王海平质证认为，即使商河不在限购范围内，则王尊礼在济南市区购房属于首套房屋，必须符合在市区有两年的社会保险方可付首付比例的30%，否则付首付比例的60%。王尊礼在履行合同中所提交的30%的比例不符合购房资格。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：涉案房屋买卖合同应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，涉案《房屋买卖居间合同》第八条中明确约定：出卖人收到买受人购房款后挪用为他用且未按约定时间自筹资金解押的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同履行过程中，杜昌坤、王海平将用于涉案房屋解押的购房款挪作他用，且未在规定时间内自筹资金解押，因此王尊礼请求解除双方当事人之间的房屋买卖合同，符合上述法律规定和双方合同约定。杜昌坤、王海平虽主张按合同约定王尊礼应先办理贷款手续，但王尊礼是否办理贷款手续与杜昌坤、王海平办理涉案房屋的解押手续并不冲突，王尊礼是否办理贷款不构成杜昌坤、王海平不及时办理解押手续的理由，即便王尊礼未能办理银行贷款，合同中也明确约定相应后果，即“买受人在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以现金或银行转账形式支付给出卖人”。在杜昌坤、王海平挪用首付购房款且未自筹资金解押的情况下，双方当事人之间的协商情况以及王尊礼没有办理银行贷款手续均不能产生王尊礼丧失合同解除请求权的法律后果。杜昌坤、王海平的上诉理由没有法律依据和合同依据，本院不予支持。综上所述，杜昌坤、王海平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16410元，由杜昌坤、王海平负担。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二〇年八月十七日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂