文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初4885号原告：陈时刚，男，1979年9月17日出生，汉族，教师，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：殷建华，重庆泰源（忠县）律师事务所律师。被告：肖亚非，男，1981年9月23日出生，汉族，居民，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘小平，重庆君之合律师事务所律师。原告陈时刚与被告肖亚非房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期间向本院提出管辖权异议，认为本案应移送至九龙坡区人民法院审理。本院于2019年11月27日依法作出裁定，驳回了被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提出上诉，重庆市第二中级人民法院于2020年3月24日作出（2020）渝02民辖终32号《民事裁定书》，认定本案由不动产所在地即本院专属管辖，故依法驳回上诉维持本院一审裁定。本案于2020年4月21日公开开庭进行了审理，因双方争议较大，本案依法于2020年5月7日转为普通程序，于2020年6月16日、7月10日公开开庭进行了审理。原、被告及被告的委托诉讼代理人刘小平到庭参加了三次庭审，原告的委托诉讼代理人殷建华到庭参加了第二、第三次庭审。诉讼过程中双方进行了庭外和解，但未达成和解意见。本案现已审理终结。原告陈时刚向本院提出的诉讼请求：1、要求被告支付因提前解约造成的空租期8个月的损失66666.67元；2、要求被告立即搬离原告房屋；3、要求被告对原告房屋恢复原状；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求：1、判决解除原、被告《房屋租赁协议合同》；2、判决被告拆除对承租的忠县XX镇XX街XX路165号（XX花园2号楼）二层房屋中间二层房屋的装饰并恢复原状；3、判决被告将忠县XX镇XX街XX路165号（XX花园2号楼）二层房屋中间二层房屋腾空返还原告；4、判决被告从2019年9月1日起按每天274元承担费用至将忠县XX镇XX街XX路165号（XX花园2号楼）二层房屋中间二层房屋腾空返还原告时止；5、判决被告承担违约金10万元；6、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月6日原告与被告在忠县XX镇签订了《房屋租赁协议》，在协议中写明了租期为6年，每年房租提前5天支付。第四年的房屋租金也就是2019年9月1日至2020年8月31日的租金应于2019年8月27日前支付，但到2019年9月24日原告都没有收到被告应付租金10万元。在2019年8月28日至2019年9月24日期间，原告主动多次与被告进行协商，但都没有达成一致意见。被告肖亚非辩称：1、原告出租的房屋无产权证明，未经国家机关许可或备案，未缴纳任何费用，原告未达到不法目的与被告签订了两份合同，隐瞒租赁面积，损害国家利益，故无效。2、租赁期间，被告于2018年农历腊月初十便明确告知原告房屋租赁到2019年8月31日后不再续租，双方达成了一致意见，有证人证言证实。3、被告于2019年农历正月十六便制作了一些广告张贴于XX镇街道的明显之处，原告也曾多次到被告租赁房屋所经营的网吧维修监控设备等，也看见了原告转让网吧的广告。4、2019年9月1日起，原告与被告多次口头协议如何结算房屋租赁结束事宜，双方最终于2019年9月20日达成了《房屋租赁补充协议》，系终止租赁合同的一个清算依据，明确了双方对房屋的消防、装修、水、电、气等进行清算，还约定双方于2019年10月15日前腾空搬离房屋。5、被告分别于2019年10月13日、10月26日、11月7日三次告知原告已搬离腾空房屋，被告系对终止租赁合同和清算的履行。6、因合同已终止履行，故原告主张的租金和违约金，无事实和法律依据。经审理查明以下事实：2016年8月6日，原、被告签订《房屋租赁协议合同》，主要约定：原告将忠县XX镇XX街XX路165号（XX花园2号楼）二层房屋中间二层、使用面积为480平方米的房屋出租给被告，租赁期限为6年，自2016年8月6日起至2022年8月31日止，房租从2016年9月1日起计算，2016年8月6日至31日为免租期。租金为一年一付，第一至三年每年租金为8万元，第四年为10万元，第五年为10.30万元，第六年为10.609万元，租金应提前5天支付。合同第三条约定，租赁期间原告提供水、电等设备，被告应承担租房产生的一切费用，包括水费、电费、气费、宽带使用费、物业服务费等。原告在合同期内不得另租，如原告违约则支付被告30万元，如被告违约则支付原告30万元。如在合同期原告房屋要卖出，应提前三个月告知被告，合同继续有效。合同第五条约定，租赁期满后，被告应如期交还房屋，房屋现状作为原告验收依据。在合同末尾，原告手写注明：本合同才是合同双方签订的，另一份肖圣艳与被告签订的合同只是被告为办理手续签订，房租以收据为准。原告将案涉出租房屋交付给被告后，被告对房屋进行了装修并开设网吧经营。因生意惨淡，被告于2019年9月1日前提出不再继续租赁房屋，但双方对案涉出租房屋的装修及消防处置未能达成一致意见。双方通过微信协商签订《房屋租赁补充协议》并反复修改补充协议的内容，最后一次原告向被告发送的《房屋租赁补充协议》是2019年9月20日拟定的内容，原告于9月21日上午8时44分通过微信发送给被告后，被告回复原告说“不行”，故双方未能对案涉出租房屋的装修及消防问题达成一致意见。2019年10月8日，原告向本院起诉被告，本院依法立案受理。之后，被告于2019年10月13日通过微信告知原告腾空了房屋，并要求清算和解决案涉出租房屋内的装修问题，原告于10月14日回复被告因长时间协商不会，已经向法院起诉，由法院裁决，被告当日回复说“好”。之后，被告还于10月26日、11月7日告知原告腾空了房屋，但双方未自行协商处理。被告在2019年9月、10月、11月缴纳了前一个月的电费，之后未再缴纳。第三次庭审过程中，经本院组织双方协商，双方对案涉出租房屋的装修及消防问题达成一致意见：房屋装修及其设施设备保存现状不动，归原告所有，由原告补偿被告装修费共计1.50万元。消防设施设备暂不拆除，如果原告将案涉房屋出租给下一个承租人，下一个承租人愿意接收消防设施设备，则由下一个承租人与被告协商支付补偿款，如果不愿意接收，由原告通知被告后10日内由被告自行拆除，逾期未拆除则归原告所有，原告不支付被告消防补偿款，本院依法予以确认。闭庭后，被告已将出租房屋的钥匙交还给原告，原告已将出租房屋收回。本院认为，原、被告在诉讼过程中经本院组织协商，已对案涉出租房屋的装修及消防问题达成一致意见，被告已将房屋退还给原告，本院予以确认。故原告的第1、2、3项诉讼请求已协商处理完毕，本案中不再调整，原告应当支付被告房屋装修款1.50万元。对原告第4、5项诉讼请求中主张的租金及违约金问题。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议合同》第三条中单独约定了违约金30万元，但该违约金应当仅针对合同第三条所涉及的内容，并非针对整个《房屋租赁协议合同》履约情况所约定的违约金。本案双方发生争议的根本原因是被告提前解除《房屋租赁协议合同》后，对房屋装修及消防的处置问题未能形成一致意见，并不属于合同第三条所涉及的内容。同时，原告主张的租金应当为损失性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，违约金和损失原则上不能同时主张。因此，原告主张违约金10万元，不符合双方约定和法律规定，本院不予支持。原告主张合同约定年租金为10万元，每天的租金为274元，要求被告从2019年9月1日起至房屋腾空返还时止每日支付原告租金274元，被告不予认可。本院认为，在2019年10月8日立案受理本案之前，原、被告多次对案涉出租房屋的装修和消防问题进行协商，并反复修改拟定的《房屋租赁补充协议》，但直到9月21日双方仍未协商好。之后，原告向本院提起民事诉讼，并于2019年10月14日通过微信告知被告已经起诉由法院裁决的事实，被告回复说“好”。但被告收到本院的开庭传票等法律文书后，答辩期限内于2019年11月13日向本院提出管辖权异议申请，认为被告的经常居住地在重庆市九龙坡区，本院没有管辖权，应将案件移送至九龙坡区人民法院审理。本院于2019年11月27日依法作出裁定驳回被告的申请后，被告向重庆市第二中级人民法院提出上诉。重庆市第二中级人民法院于2020年3月24日作出（2020）渝02民辖终32号《民事裁定书》，认定本案由不动产所在地即本院专属管辖，故依法驳回上诉维持本院一审裁定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，原、被告均有义务采取措施防止损失的扩大。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。被告明知或者应当知道本院对本案有管辖权，但依然提出管辖权异议，本院裁定予以驳回后又向上级法院提出上诉。不但浪费了司法资源，更导致本案无法及时开庭审理，纠纷无法及时得到处理。被告的行为违背了诚实信用原则，造成的损失后果应由被告承担。故从2019年9月起至2020年3月止，被告应当支付原告案涉房屋的租金损失。根据双方合同的约定，从2019年9月1日起的年租金为10万元，每月租金为8333元（四舍五入），故被告应当支付原告租金损失58331元。从2020年4月起，本院收到上级法院的退卷后及时通知双方开庭审理，本案进入正常诉讼期间。此期间案涉房屋继续空置未能利用，但造成的损失不是被告单方原因所致。双方《房屋租赁协议合同》中关于案涉房屋的交还问题，仅约定以房屋现状交还，但具体是指出租房屋时的现状还是解除合同后被告对房屋进行装修后的现状，并不明确，故双方都有一定的责任。因新冠肺炎疫情原因，案涉出租房屋用于商业网吧经营，肯定会受到影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指定意见（二）》第6条之规定，依照公平原则，此期间的房屋租金，可予以减免，且双方经本院组织协商在2020年7月10日的庭审过程中已经对房屋的交还、装修等问题达成一致意见并已处理完毕，故不再计算此期间的租金损失。综上，被告应当支付原告租金损失58331元，原告应当支付被告装修款15000元，冲抵后被告还应当支付原告43331元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告肖亚非于本判决生效之日起十日内支付原告陈时刚43331元；二、驳回原告陈时刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2788元，由原告承担1817元，被告肖亚非承担971元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 廖    耀    东人民陪审员 陈德淑人民陪审员田秩平二〇二〇年八月十一日书 记 员 成         晶