黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终289号上诉人（原审被告）:徐殿吉，男，汉族，1986年2月12日出生，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：苏小红，女，1986年8月12日生，汉族，住址。被上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路大厦和兴座7层。负责人：王磊，职务总经理。委托诉讼代理人:梁曼，黑龙江明正律师事务所律师。上诉人徐殿吉因与被上诉人招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称招商局物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10533号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，采取阅卷调和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。徐殿吉上诉请求：1、判令招商局物业公司提供物业服务期间的收费目录名称和费用全部罗列清单、工作人员工作记录、管家工作记录、徐殿吉的报修记录及招商局物业公司的维修记录、以及园区维护记录，提供物业费1.6元的收费标准及其在物价局审批备案证明，并修缮园区破损位置，若提供不出上述材料及修缮园区则要承担50%的法律责任。2、上诉费用由招商局物业公司承担。事实与理由：徐殿吉家住16层，建筑面积109.4平方米，从2015年开始没有交物业费和电梯费，物业收费标准是1.60元，具体数额没算过。徐殿吉认为，招商局物业公司的服务没有达到1.60元的收费标准，主要体现在绿化方面草坪破乱不堪、尘土飞扬，进小区的道路常年凹凸不平、施工不断、影响通行，道路非常狭窄、雨天泥泞，5号楼楼体常年破损严重墙体脱落没有正常维护，2单元的电梯经常有故障，最长一次不能使用达半个月之久，单元门的门禁经常性不好用、相当于摆设，服务管家不经常巡楼，贴催费缴费单的时候，电梯间外的通道灯长时间损坏无人维修，只能通过手电筒照明拍照。2013年10月进户后，内墙体大面积严重发霉，招商局物业公司没有起到积极协调解决的义务，而且在沟通过程中态度极其恶劣，与业主发生激烈矛盾，直到街道办事处帮助业主成立业主委员会，物业被罢免时，问题也没有得到解决。由于招商局物业公司长期不作为，小区业主忍无可忍，与社区沟通把物业罢免，更换为万科物业，这是物业不作为最有力的证据。招商局物业公司被罢免前的一年内形同虚设，没有尽到应尽的义务，要求按照招商局物业公司的物业服务水平，缴纳合理的物业费。综上，一审判决认定事实及适用法律错误。招商局物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。招商局物业公司向一审法院起诉请求：1、判令徐殿吉给付物业费8325元，电梯费2618元，滞纳金3663.9元，共计14,606.90元；2、由徐殿吉承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月，招商局物业公司作为甲方、徐殿吉作为乙方签订了《物业服务合同》，该合同约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、专项维修基金的管理和使用、违约责任等。招商局物业公司在甲方处加盖公章，徐殿吉在乙方处签名。徐殿吉是哈尔滨市香坊区东三三道街87-3号招商?诺丁山01地块5栋2单元1601室房产的房屋所有权人，该房屋建筑面积为109.38平方米。徐殿吉入住后，按照合同约定的建筑面积每平方米每月1.60元的物业服务费标准，已向招商局物业公司缴纳了2013年10月至2014年11月27日的物业费。2018年11月14日，招商局物业公司撤出招商?诺丁山小区。按照《物业服务合同》第四条“物业管理服务费用”中的第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.60元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”，徐殿吉拖欠的2014年11月28日至2018年11月14日物业管理服务费为8323.19元｛1.6元×109.38平方米×（47个月+17天）｝、电梯费2615.74元。一审法院审理认为，招商局物业公司与徐殿吉签订的《物业服务合同》有招商局物业公司公章、徐殿吉签名，系双方真实意思表示，合法有效，招商局物业公司、徐殿吉之间形成了物业服务合同关系。自招商局物业公司进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了招商局物业公司提供的物业服务，按照协议约定，徐殿吉应向招商局物业公司支付物业管理服务费。招商局物业公司的诉讼请求符合法律规定和协议约定，法院予以支持。关于徐殿吉举示的招商局物业公司在物业管理服务方面存在问题的照片，可以证实招商局物业公司在物业服务质量方面存在一般瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故徐殿吉以此为由拒绝缴纳物业费的抗辩理由不成立，法院不予采纳。因招商局物业公司的物业服务质量存在一般瑕疵亦属违约，故法院对招商局物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。据此判决：一、徐殿吉于本判决生效之日立即给付招商局物业公司2014年11月28日至2018年11月14日的物业管理服务费8323.19元、电梯费2615.74元；二、驳回招商局物业公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元（招商局物业公司已预交），减半收取96元，由招商局物业公司公司负担23元，由徐殿吉负担73元，与上款一并给付招商局物业公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系因招商局物业公司向徐殿吉追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点为：徐殿吉是否应按合同约定交纳物业费，徐殿吉以招商局物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由要求减、免物业费的主张能否成立。2013年10月，徐殿吉、招商局物业公司签订物业服务合同，约定招商局物业公司为徐殿吉居住的招商诺丁山小区提供物业管理服务，徐殿吉按合同约定承担交纳物业费的义务；徐殿吉向招商局物业公司支付了2013年10月至2014年11月的物业费，招商局物业公司对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，招商局物业公司提供管理服务的招商诺丁山小区居住着千余户业主，针对的服务主体是小区全体业主。根据徐殿吉、招商局物业公司订立的《物业服务合同》第一条第一项、第二条约定内容，招商局物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等七项合同义务，自合同订立至招商局物业公司退出经营，诺丁山小区物业运营正常。诉讼中，徐殿吉虽主张招商局物业公司对该小区公共区域的管理存在着公共设施损坏未及时整改、维修，管理服务存在瑕疵的现象，但徐殿吉提供的证据不足以证明招商局物业公司未按约定履行全部合同义务，不属于招商局物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故徐殿吉以此作为少交或不交物业费、电梯费的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，徐殿吉的上诉请求不成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐殿吉负担。本判决为终审判决。审判长  辛吉雁审判员  马立娜审判员  吴浩松（）二〇二〇年八月十八日法官助理姜珊书记员李迪