江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0117民初1644号原告：甘春玉，女，1973年6月9日生，汉族，住南京市溧水经济开发区。委托诉讼代理人：刘兵，江苏万禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓，江苏万禾律师事务所律师。被告：熊梅华，男，1964年6月15日生，汉族，住南京市溧水区。被告：熊涛，男，1988年9月5日生，汉族，住南京市溧水区。上列两被告共同委托诉讼代理人：章洲颖，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。第三人：李红花：女，1979年1月12日生，汉族，住南京市溧水区。第三人：马君，男，1988年1月30日生，汉族，住南京市溧水区。原告甘春玉与被告熊梅华、熊涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加李红花、马君为第三人参加诉讼。原告甘春玉及其委托诉讼代理人刘兵、孙晓，被告熊梅华、熊涛及其共同委托诉讼代理人章洲颖，第三人李红华、马君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘春玉向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告将位于南京市溧水区房产产权变更登记至原告名下；二、被告承担自2019年5月18日起至实际办理过户之日止，以55万元为基数，按银行贷款利率计算的违约金；三、被告承担律师费3万元；四、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年10月25日，两被告欲将位于溧水区房产出售给原告，双方签订了《安置房买卖协议》。协议约定：该房总价款为60万元，为被告方净得价，原告在签订合同前向被告方支付了20万元，于2018年10月30前支付35万元，余款在办理过过户手续后支付；被告在能够办理过户手续时七日内通知原告，并及时配合办理，如被告未履行通知并协助办理，每延迟一天按房屋总价款1%比例（即6000元）向原告承担违约责任。原告已按协议约定向被告支付了55万元，案涉安置房已于2019年5月开始办理过户手续，具备过户条件，但被告拒不配合。为维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告熊梅华、熊涛辩称，一、甘春玉不是涉案房屋实际购买人，买卖合同不成立，甘春玉作为本案原告主体不能成立。1、原、被告互不认识，双方从未就涉案房屋交易进行过商谈，更没有进行过交房；2、涉案房屋系被告出售给第三人李红花的，是李红花拿着合同找被告签字，上面除被告外没有任何人签字，且合同只有一份，被告至今没有合同，钥匙也是收到李红花支付定金后直接交付给李红花的；3、从定金收条看，李红花是购房人；4、房款也是李红花支付，甘春玉没有向被告支付过一分钱；5、原、被告签订的《安置房买卖协议》，应当是李红花与被告所签合同，之后李红花想卖掉房子，应当与原告再签转让合同，而不可能由原告直接与被告签订合同，李红花向被告隐瞒事实真相，在被告未知的情况下签订了合同，违背了被告的真实意思，故原、被告所签订的合同不能成立。二、涉案合同履行中，违约方是购买方。1、2018年10月23日，应支付定金20万元，但购买方仅支付了10万元；2、2018年10月30日前，应支付金额为35万元，但2018年10月31日才付清35万元，存在逾期付款；3、截止2018年10月30日，购买方应向被告支付55万元，但被告仅收到45万元，尚有10万元一直未付，购买方存在严重违约。综上，请求法院驳回原告的诉请。第三人李红花陈述，我通过马君知晓被告要出售房子，我想买下来，就在2018年10月23日支付了被告20万元定金，其中10万元转账，10万元现金，现金先给，后来才转账、打收条。因为当时和被告说好了，如果我不买，可以过户到我指定的人的名下。后来，家里人不同意买，我就通过其他中介认识了原告，我跟原告说，这房子价格是60万，但我卖给她要65万元，其中包含中介费1万元，原告同意了，原告当时没钱，向我打了借条，我先把被告的房款付了，后来原告将钱全部给我了。签订《安置房买卖协议》时，我、马君、熊梅华和甘春玉在场，熊梅华和甘春玉签好后，马君带给熊涛补签的。第三人马君陈述，我和熊涛认识，熊涛是帮人做贷款的，我是房屋中介，熊涛想卖房子，我就找到李红花。先打了定金收条，后付的钱，10万元现金给了熊涛，熊涛说不能让他爸爸知道，10万元转给了熊梅华；整个事件中，我收到了2000元中介费，是李红花给的。根据当事人陈述和原告提交的定金收条、安置房买卖协议、李红花的银行流水、甘春玉的银行流水、委托代理合同、律师费发票及支付凭证等证据，本院认定事实如下：1、位于南京市溧水区房屋系熊梅华拆迁安置所得。熊涛系熊梅华的儿子。熊梅华因急需资金，通过马君（从事房屋中介工作）出售房屋。马君将该信息告知了同行李红花，李红花预购买此房屋。2018年10月23日，熊梅华作为收款人出具定金收条一份：“今收到李红花（身份证号码3201241979××××××××）和毛白娣（身份证号码3201241987××××××××）购房款定金（屏溪佳苑5幢3单元805室）共计贰拾万元￥200000元，如果不是各方人为因素而合同终止，定金退还，屏溪佳苑5幢3单元805室总房款陆拾万元￥600000元，剩余房款叁拾伍万元￥350000元一周内付清，其剩下尾款伍万元￥50000元过户时付清。”当日，李红花通过微信向熊涛转账5万元，通过银行向熊涛转账5万元。李红花称，还有10万元系现金给付；熊涛、熊梅华坚决否认收到现金。2、李红花通过其他中介知晓甘春玉预购房，李红花与甘春玉联系，告知甘春玉上述房屋卖家出售金额为60万元，但甘春玉需支付的房屋总价款为65万元，甘春玉同意。2018年10月25日，李红花提供的《安置房买卖协议》，熊梅华、熊涛作为甲方（出卖人）、甘春玉作为乙方（买受人）、李红花、马君作为见证人均签名捺印。协议其中约定：“房屋的基本情况，甲方房屋座落在溧水区，该房为政府拆迁安置房，现甲方已实际收房；该房总价款为人民币陆拾万元整，该价款为甲方净得价。乙方已于2018年10月23日向甲方支付人民币贰拾万元购房定金，乙方应予2018年10月30日前向甲方支付叁拾伍万元购房款，余款伍万元于双方办理过户手续完毕后立即支付。甲方应在2018年10月30日前将其出售的安置房屋相关的所有手续和文件以及票据交付乙方，并同时将该安置房的所有钥匙全部交付给乙方。甲方在上述房屋可办理房屋产权证、土地证及其过户手续条件成就时，应及时配合乙方办理该房屋的过户登记手续，关于过户手续产生的税费等相关费用由乙方负责承担。甲方应在房屋能够办理房屋产权证书之日起七日内通知乙方办理过户手续，并根据乙方要求配合乙方将该房屋变更登记至乙方或乙方指定的亲属名下。如甲方未在本协议约定的时间内通知乙方并协助乙方办理权属登记及变更登记事宜，则每迟延一天按房屋总价款1%的比例向乙方承担违约金责任。拒不协助履行过户手续的，除承担违约金外，还需承担乙方因此产生的诉讼费、律师费、误工费等费用。”2018年10月25日，李红花想熊梅华转账15万元，2018年10月31日，李红花向熊梅华（含熊梅华指定的账户）转账20万元，加上2018年10月23日的10万元转账，李红花合计转账45万元。3、甘春玉于2018年10月24日向李红花转账3万元、10月25日转账4万元、10月26日转账5万元、10月30日转账7万元。后因房款不够，甘春玉向李红花借款40万元，由李红花代为向熊梅华支付购房款。2018年12月3日，甘春玉将40万元全部归还给了李红花。4、熊梅华、熊涛已将与涉案房屋有关的资料（住宅使用说明书、住宅质量保证书、钥匙、水电卡等）交给李红花，李红花已转交给了甘春玉。甘春玉购买房屋后已入住。5、涉案房屋已能领取不动产权登记证。6、2019年12月3日，江苏万禾律师事务所接受甘春玉的委托，向熊梅华、熊涛邮寄送达律师函，要求熊梅华、熊涛协助办理涉案房屋过户手续。熊梅华收到律师函后，没有理渉。甘春玉因向熊梅华、熊涛主张权利，于2020年5月5日与江苏万禾律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托江苏万禾律师事务所代理诉讼。为此，甘春玉花费律师费3万元。本院认为，双方的争议焦点在于，一、甘春玉作为原告主体是否适格；二、熊梅华、熊涛是否已收到购房款55万元。关于争议焦点一，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，李红花预购买涉案房屋，但后来将买房的权利和义务全部转让给了甘春玉，甘春玉作为买受人与熊梅华、熊涛签订了《安置房买卖协议》，视为熊梅华、熊涛同意李红花的转让行为，甘春玉通过李红花履行了支付房款的义务，因熊梅华、熊涛不配合办理房屋过户手续引发纠纷，甘春玉有权作为原告提起诉讼。关于争议焦点二，已有的转账记录显示，熊梅华、熊涛收到的购房款为45万元，双方的争议集中在2018年10月23日的现金是否收到。本院推定熊梅华、熊涛已收到该10万元现金，理由在于：1、2018年10月23日由熊梅华出具的定金收条明确载明“今收到李红花和毛白娣购房款定金共计贰拾万元￥200000元”；2、2018年10月25日的《安置房买卖协议》明确载明“乙方已于2018年10月23日向甲方支付贰拾万元购房定金”；3、与安置房有关的所有手续、文件、钥匙等已全部由买方持有，且买方已入住，熊梅华、熊涛亦没有证据证明在此诉讼前曾对欠付10万元提出过异议。因此，甘春玉已按协议要求完全履行了付款义务，目前涉案房屋已具备过户条件，甘春玉要求熊梅华、熊涛协助办理过户手续，合法有据，本院予以支持，相关税费等按照双方约定由甘春玉负担；过户手续完成后，甘春玉应将5万元购房尾款支付给熊梅华。关于甘春玉主张的违约金和律师费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。案涉房屋甘春玉已经入住，目前除甘春玉因此次诉讼花费的3万元律师费外，并未造成其他损失。故对甘春玉主张的违约金，本院不予支持；3万元律师费，系因熊梅华、熊涛违约所产生的必要的、合理的费用，本院予以支持。综上所述，原告甘春玉的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告熊梅华、熊涛于本判决生效之日起十日内，将位于南京市溧水区房产权属变更登记到原告甘春玉名下；因过户产生的相关税费等均由甘春玉负担。二、被告熊梅华、熊涛应支付原告甘春玉花费的律师费3万元，此款与甘春玉应给付的购房尾款5万元相抵，甘春玉在熊梅华、熊涛完成上述房屋权属变更登记手续后两日内，将2万元购房尾款支付给熊梅华、熊涛。三、驳回原告甘春玉的其他诉讼请求。案件受理费10332元，减半收取5166元（原告实际向本院交纳5166元），由被告熊梅华、熊涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  赵怡二○二○年八月五日书记员  赵晨