山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8477号上诉人（原审被告）：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈晓卫，男1992年2月21日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：刘青，女，1994年10月22日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵心华，山东大正泰和律师事务所律师。上诉人绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）因与被上诉人陈晓卫、刘青商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初2797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。绿地西河置业公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，亦无法律依据。（一）原审法院认为，上诉人建设的房屋尚未取得开发项目分期综合验收备案证明，涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件，故上诉人通知被上诉人收房且上诉人实际已收房的行为不能成为免责的合法理由，据此认定上诉人构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任的观点是错误的。1、在涉案房屋未取得分期综合验收备案证明的前提下，上诉人发出通知收房的行为确实不能成为免责的合法理由，且被上诉人亦有权拒绝收房，但本案的事实是，被上诉人并未拒绝收房，而是被上诉人已于2018年5月21日、5月22日、5月28日分别办理了住宅、车位、储藏室的收房手续。2、司法实践中，交房的认定标准通常为涉案房屋钥匙是否交付。本案中，被上诉人已办理收房手续，上诉人已向被上诉人移交涉案房屋钥匙，即涉案房屋已由被上诉人占有。双方在《济南市商品房买卖合同》约定交付房屋的条件为取得分期综合验收备案证明，但被上诉人在明知房屋未取得分期综合验收备案证明的前提下未拒绝收房。这说明，双方在事实上已变更了房屋交付条件，即被上诉人已认可了涉案房屋的交付条件。3、根据《合同法》的相关规定，违约金是建立在产生实际损失之上的，逾期交房的损失，通常以同地段同类房屋租金标准确定，是被上诉人未在约定期限内占有房屋的预期利益，本案中，被上诉人已实际占有涉案房屋，在被上诉人实际占有房屋后，被上诉人就无任何损失。故，被上诉人主张上诉人承担逾期交房的违约金已无任何事实基础。4、涉案房屋虽未取得分期综合验收备案证明，但交付房屋的事实客观存在。本案的客观事实是，涉案房屋存在瑕疵交付的情形，但不能据此认定上诉人未向被上诉人交付房屋。《商品房买卖合同》中仅约定了未取得分期综合验收备案证明逾期交付房屋的违约责任，但未约定虽未取得综合验收备案证明，房屋已交付的违约责任。综上，原审法院判决存在认定事实错误，未以客观事实为基础。原审法院以上诉人发出通知收房且被上诉人已实际收房的行为不能成为免责的合法理由，据此认定上诉人构成逾期交房，与事实严重不符。原审法院以此判定上诉人应承担逾期交房的违约金，既无合同依据亦无法律依据。二、上诉人的观点。（一）上诉人向被上诉人交房后，上诉人就不应承担任何违约责任，相关理由前面已陈述，在此不再赘述。（二）自上诉人向被上诉人下发交房通知之日（2018年5月8日）起至被上诉人收房之日（2018年5月21日）止，该涉案房屋已经具备法律规定的交付条件，因被上诉人自身原因未办理收房手续，上诉人不应承担任何违约责任。国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。依据该决定以及现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案楼宇已经取得了建筑工程竣工验收报告，济南城建档案馆于2017年4月17日接收了涉案楼宇的建设工程档案，且涉案楼宇已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》于2018年3月19日施行，上诉人通知被上诉人办理收房的时间为2018年5月8日，也就说，上诉人通知被上诉人收房之时，涉案房屋交付条件已符合现行法律规定，在被上诉人收到该通知后，因自身原因未能收房的，上诉人不应承担自上诉人向被上诉人下发交房通知之日（2018年5月8日）起至被上诉人收房之日（2018年5月21日）止的违约责任。（三）自合同约定的房屋交付之日起至上诉人通知被上诉人收房之日止，上诉人亦不应承担违约责任。1、依据《济南市商品房买卖合同》的约定，本案存在可据实顺延交房日期的情形，上诉人无需向被上诉人支付违约金。涉案楼宇所在项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这导致高压线下的楼栋无法开工建设；涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的上诉人所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；补充协议第三条第5款约定，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，符合合同约定的可实顺延交房日期的情形。也就是说，合同约定的交房期限并未成就，上诉人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时，上诉人亦无需向被上诉人支付违约金。2、依据《济南市商品房买卖合同》的约定，非上诉人自身原因造成的逾期交房的情形，上诉人亦无需向被上诉人支付违约金。依据《济南市商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，上诉人自身原因造成未在本合同约定期限内将涉案房屋交付被上诉人的，上诉人应按日向被上诉人支付已交房款万分之一的违约金。即，只有上诉人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，上诉人才应按照合同约定支付违约金。否则，上诉人不应承担任何违约责任。本案中，涉案房屋所在楼宇未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题，是济南市电力等市政能源部门的职责范围；教育用地地块未拆迁问题，是政府相关职能部门的职责范围，前述事项均非上诉人能左右，也就是说均非上诉人自身原因所致，按照合同约定，上诉人不应承担任何违约责任。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，原审法院判决上诉人应自2018年5月18日起至判决生效之日止承担逾期交房的违约责任，对上诉人既不公平也不公正。请求二审法院在查明案件事实的基础上，综合分析本案情况，判决上诉人承担合理的违约责任。否则，本案诉争会导致更多的社会矛盾和诉累。陈晓卫、刘青辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，济南市中级人民法院审理涉案小区同类别的案件已经做出了多份生效判决，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。陈晓卫、刘青向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告因延期交付商品房违约金53258.3元（以794900元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2018年5月18日起暂计算至2020年3月17日，670天）。2、判令被告按季度向原告支付2020年3月17日之后因延期交付商品房产生的违约金，直至被告依法取得综合验收之日。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月20日，原告陈晓卫、刘青与被告签订编号为XXXX的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX室房屋，房屋总价款为794900元，面积为88.52平方米，《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付时间为2016年12月31日前；商品房的用途为住宅。出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件《合同补充协议》。同日，陈晓卫、刘青与绿地西河置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，陈晓卫、刘青依约支付住宅购房款794900元。但绿地西河置业公司至今未按约交付符合合同约定的房屋。涉案XXXX号楼已取得建筑工程竣工验收报告，并于2017年4月26日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年4月27日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。2018年4月17日，济南市城建档案馆接收了绿地西河公司移交的涉案XXXX楼建设工程档案。另查明，被告已向原告支付住宅房屋的逾期交房违约金至2018年5月17日。被告提交交房通知、业主入住流转单、房屋结算及进户凭证各一份。其中，交房通知载明被告于2018年5月8日出具交房通知书，主要内容为：我司开发的绿地西河片区XXXX号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因，未取得综合验收备案；我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续；办理时应携带合同原件（含储藏室、车位）、业主身份证及购房收据原件（含储藏室、车位）。原告已于2018年5月21日收取住宅、2018年5月22日收取车位、2018年5月28日收取储藏室。原告对收房的事实无异议，但认为原告收方并不是自愿而是迫于现实生活的无奈选择，原告花费了大笔资金购买被告的商品房，但是逾期近两年时间无法入住，造成原告的生活成本增加。一审法院认为，绿地西河置业公司与陈晓卫、刘青签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《济南市商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。涉案房屋未取得综合验收备案的原因是多方面的，被告绿地西河置业公司所述的其不可控制的高压线落地及教育用地拆迁等原因，因其未提交相应证据，且原告对此亦不予认可，故对绿地西河置业公司关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。绿地西河置业公司未按约交付商业用房，应承担相应的逾期责任。因被告尚未取得《分期综合验收备案证明》，且取得该证明的时间不能确定，故原告主张的逾期交付住宅房屋的违约金自2018年5月18日起以购房款794900元为基数，按照日万分之一的标准支付至本判决生效之日的诉求一审法院予以支持，对多出部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈晓卫、刘青逾期交房违约金（以购房款794900元为基数，自2018年5月18日起至本判决生效之日止，按每日万分之一的标准计算。二、驳回原告陈晓卫、刘青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1131元，减半收取565.5元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，绿地西河置业公司与陈晓卫、刘青签订的《济南市商品房买卖合同》、补充协议、车位购买协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。商品房开发企业向购房人交付房屋应达到合同约定的条件。合同约定的交付标准不得低于法律规定的条件。按照涉案《济南市商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但至今为止，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得开发项目《分期综合验收备案证明》。在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，陈晓卫、刘青有权拒绝收房，故绿地西河置业公司向陈晓卫、刘青通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由。商品房通过消防验收、水务配套设施、燃气设施系法律规定的房屋交付使用的前置条件，但并不能以涉案房屋已通过消防验收等的前置条件即认定该房屋符合房屋买卖合同约定的交付条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”第十八条规定：“房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。”依照上述规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得竣工验收备案单。绿地西河置业公司至今未取得涉案项目的竣工验收备案单，涉案房屋的交付标准不符合交付房屋的法律规定的条件。综上，绿地西河置业公司向陈晓卫、刘青交付的房屋既不符合双方合同的约定，也未达到法律规定的交付标准，构成违约，一审判决绿地西河置业公司承担逾期交房违约责任并无不当。被上诉人与绿地西河置业公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第5款约定“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；”绿地西河置业公司主张涉案房屋至今未取得《分期综合验收备案证明》系因高压线未落地、教育用地未拆迁等非其自身原因造成，依照双方补充协议的约定可顺延交房日期。对此本院认为，双方约定顺延交房日期的情形为“因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起”，这其中是否包含高压线未落地、教育用地未拆迁等情形尚不明确，且即便属于因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的情形，绿地西河置业公司也未履行合同约定的通知及提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件的义务，因此不得免除延期交房的违约责任。综上所述，绿地西河置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1131元，由上诉人绿地集团济南西河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年八月十一日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶