苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初5241号原告：苏州顺赛昌物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇交通东路5号。法定代表人：贾志超，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：云闯，江苏通达瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇豪，江苏通达瑞律师事务所实习律师。被告：南京跨越速运有限公司，住所地江苏省南京市溧水区拓塘镇拓宁东路340号2幢。法定代表人：徐英明，执行董事。委托诉讼代理人：刘国栋，公司员工。委托诉讼代理人：秦必雪，公司员工。被告：跨越速运集团有限公司，住所地广东省深圳市宝安区航城街道后瑞社区深圳机场航站四路汉莎航空园区A栋1楼-8楼。法定代表人：胡海建，总经理。委托诉讼代理人：徐朝昭，公司法务。原告苏州顺赛昌物业管理有限公司（下称顺赛昌公司）与被告南京跨越速运有限公司（下称南京速运）、跨越速运集团有限公司（下称速运集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序审理，于2020年6月30日、7月23日两次公开开庭进行了审理。原告顺赛昌公司的委托诉讼代理人云闯、王宇豪，被告南京速运的委托诉讼代理人刘国栋到庭参加诉讼。被告速运集团经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺赛昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告南京速运继续履行与原告于2018年9月15日签订的《租赁合同》；2、判令被告南京速运向原告支付租金153000元，并支付违约赔偿金76500元；3、判令被告速运集团对被告南京速运就第2项诉请之债务承担连带责任；4、本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：被告南京速运系被告速运集团全资子公司。2018年9月15日，南京速运与原告签订《租赁合同》，约定南京速运承租原告位于苏州市吴江区厂房，1#办公楼半层约871㎡作为仓储、加工使用；租赁期限自2018年9月15日至2021年9月14日，厂房租金为300000元/年，应每六个月支付一次，先付后用。《租赁合同》第三条C7款约定：本合同至免租期后合同生效租赁期内甲乙双方任何一方违约的，守约方收取三个月租金作为违约赔偿金。2020年3月26日，被告南京速运向原告发送《解除合同通知书》，以租赁房屋无消防证件，不符合其租赁用途擅自提出解约。原告认为：依法成立的合同受法律保护，被告南京速运擅自解约行为无法律依据，双方仍应严格遵照《租赁合同》的约定执行。被告南京速运应当依约支付原告租金、水电费、违约赔偿金。鉴于南京速运系被告速运集团全资子公司，根据《公司法》第63条的规定，被告速运集团应当对南京速运债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法裁判。南京速运辩称，被告南京速运与原告所签订的租赁合同约定用途是用于仓储，原告所租赁的房屋原为生产车间及厂房。另外原告一直未向被告南京速运提交消防验收或备案手续，根据合同第三条C2款的规定，原告应当确保厂房使用的合法性，而根据消防法第十三条第三款的规定，建筑房屋需要办理相应的消防验收或备案手续，未经验收备案的不得投入使用。因此被告南京速运基于原告一直未提交消防手续向原告提出解除合同是符合合同约定，以及法律强制性规定的。因此，被告南京速运并不存在违约行为，反而是原告构成违约。请求法院驳回原告的诉讼请求。速运集团提交答辩状称，被告速运集团不应对被告南京速运的债务承担连带责任。虽然《中华人民共和国公司法》第六十三条规定对于一人公司的股东与公司财产是否存在混同实行举证责任倒置原则，但并不能完全免除债权人的基本举证责任，原告仍应提供初步证据证明股东财产与公司财产存在混同。本案中，被告南京速运是一人有限责任公司，速运集团系其唯一股东，但原告并未就股东与公司存在财产混同进行举证，根据公司法人独立和股东有限责任的基本原则，速运集团不应对南京速运的债务承担连带责任。请求法院驳回原告对被告速运集团的诉讼请求。本案经审理查明如下事实：2018年9月15日，顺赛昌公司作为出租方（甲方）与作为承租方的南京速运（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将江苏省苏州市吴江区厂房、1#办公楼半层，含公摊15%面积约871m²以包租的形式出租给乙方作为仓储、加工经营使用。房地产权利证书或证明其产权(土地使用权)的其他有效证件名称及号码：9103656；租赁期限从2018年9月15日至2021年9月14日；租金、保证金的支付方式和支付金额(付六个月押一个月)；厂房年租金为300000元/年，租金应以六个月支付一次，实付租金150000元。先缴费后使用，每期厂房租金应提前三十天交齐。(此金额为含票价，开票为10%的房屋租赁增值税专用发票。首期发票于2018年9月30日前交付，以后发票于乙方每期支付房租后一周内交给乙方)。租赁协议签订时，乙方应向甲方支付25000元作为厂房租赁押金并缴清首期房租。双方责任与合同的解除与终止：甲方确保厂房使用合法性。甲方应积极协助乙方合法经营生产提供必要的帮助和配合，协助乙方与当地有关部门进行联络，办理有关手续。本合同至免租期后合同生效租赁期内甲乙双方任何一方违约的，守约方收取三个月租金作为违约赔偿金。有下列情形之一，守约方有权单方面解除合同，违约方承担违约责任。1、出租方违反合同规定，使承租方无法使用租赁房屋。2、未经出租方同意或有关部门批准，承租方擅自改变房屋用途。3、未经出租方书面同意，承租方将出租房屋转租给第三者。4、承租方从事违法活动或在厂房及办公室中有烧饭行为的，违反合同约定的。5、承租方不支付或不按时支付租金超过15天。6、承租方所拖欠各项费用累计达到5000元以上的。7、甲方发现乙方存在安全生产隐患，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的。本合同租赁期满以及因不可抗拒因素造成合同终止后，乙方应按时返还租赁房屋和有关设备，包括乙方租赁期间进行的装修应保持原状，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金两倍向甲方支付占用期间的使用费。合同生效之日起，该房屋的消防治安责任即由乙方负责承担，甲方在交接给乙方前需确保消防设施保持正常功能，交接后由乙方自行负责，乙方不得违反消防法和消防有关规定，若由于乙方的原因给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿。补充：(其他的约定事项)：1、租金递增(每年递增2%)第一期从2019年9月15日至2020年9月14日租金递增2%即每年租金306000元，第二期从2020年9月15日至2021年9月14日租金递增2%即每年租金312120元。租赁合同签订前日即9月14日，南京速运转账给顺赛昌公司25000元，作为厂房租赁押金。租赁合同签订后南京速运按约支付租金，顺赛昌公司将租赁物交付给南京速运使用。根据房屋现状示意图，顺赛昌公司租赁的房屋为该示意图最靠下面两个长方形的建筑，分别为一个车间和四间办公室。南京速运租赁的房屋紧挨着顺赛昌公司的门卫室。2020年3月26日，南京速运向顺赛昌公司发送《解除合同通知书》，通知书载明“顺赛昌公司：本公司与贵公司于2018年9月15日签订《房屋租赁合同》，使用贵公司位于苏州市吴江区厂房，1#办公楼半层的房屋，使用期限为2018年9月15日至2021年9月14日，本公司租金已支付至2019年3月14日。因该房屋无消防证件，不符合我方租赁用途，现向贵公司书面提出解除上述合同。本公司将于2020年3月31日清空房屋，请贵公司于当日上午10：00派员到场进行房屋、钥匙的交接。已产生水电费，将于交接后3日内向贵公司支付”。顺赛昌公司于2020年3月底收到解除合同通知书。南京速运于2020年3月31日搬离涉案厂房，搬离时大门敞开着。2020年4月20日，南京速运转账支付水电费642元，使用的水电费已全部结清。租金付至2020年3月14日。涉案厂房系顺赛昌公司向包某、李某承租后转租给南京速运。涉案厂房原所有权人为吴江市新诚塑料包装有限公司（后更名为苏州新诚园艺材料有限公司）。2018年7月12日本院裁定：原登记于被执行人苏州新诚园艺材料有限公司名下位于的房地产（所有权证号：01046919号，土地使用权证号：江国用（2009）第13029019号）及资产归买受人包某（身份证号码：）所有。苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9103656号不动产权证显示：权利人为包某、李某，房屋坐落于，用途为工业用地、工业，宗地面积（独用土地使用权面积）13121.8平方米，房屋建筑面积12997.49平方米，登记日期为2018年8月22日，共9幢。附记记载幢号1、3：房屋结构混合结构；幢号6，房屋结构钢筋混泥土结构，建筑面积8661.25平方米。2008年6月14日，吴江市公安消防大队向吴江新诚塑料包装有限公司出具《关于吴江新诚塑料包装有限公司（宿舍楼、综合楼）-消防复验合格的意见》，该意见载明“你单位位于吴江市友谊工业区的车间（丙类生产车间一栋、地上二层局部四层，建筑高度18.9米，建筑面积8593平方米，二级耐火等级）、宿舍楼（1幢，地上五层，建筑高度22.1米，建筑面积2489平方米，二级耐火等级）建筑工程申报验收的资料收悉。我大队于2008年6月10日派员对该工程进行了消防复验，认为该工程消防设计符合国家有关技术规范要求，施工安装达到设计要求，复验意见如下：一、该工程消防复验合格，在消防方面具备使用条件。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。三、经消防验收合格的建筑如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向公安消防部门申报审批”。南京速运承租的系幢号3及幢号1的部分。南京速运认为意见书的内容仅指向建筑面积为8593平方米的生产车间，该车间仅是顺赛昌公司出租房屋的部分，并非南京速运租赁的房屋。另外复验合格意见书中第三条规定，经验收合格的建筑，如有用途变更的，应当申报和审批，涉案房屋从原来的车间变为仓储属于用途的变更，顺赛昌公司应当提交此申报审批手续。顺赛昌公司认为从其提供的产权证及厂区分丘图可证明涉案房屋消防验收合格，8593平方米的生产车间系整体消防合格的一部分；根据租赁合同第三条C3款、第六条申报审批义务应由南京速运履行。顺赛昌公司的责任仅为配合帮助南京速运进行相关的审批流程。根据合同A1条明确指出此厂房出租给乙方，作为仓储加工经营使用，就表明出租时南京速运已经明知此厂房所应当有的用途。无论是生产车间或者是仓库使用，涉案房屋已达到丙二类消防等级。2018年7月26日，包*全、李某与顺赛昌公司签订厂房租赁合同，合同约定包*全、李某将位于苏州市吴江区的厂房或仓库租赁给顺赛昌公司使用，租赁物业面积约为13845.29平方米（产证面积约13000平方米），年租金300万元。顺赛昌公司租赁该厂房作为厂房办公招商租赁管理使用，禁止经营危险品行业，包*全、李某按现状出租，按双方约定用途，包*全、李某应积极协助顺赛昌公司合法经营提供帮助和配合。顺赛昌公司租用该厂房期限为十年。2018年8月1日到2028年10月31日，前三个月为宽松期，宽松期内包*全、李某免收租金，正式起租时间2018年11月1日。2018年8月1日，包*全、李某向顺赛昌公司出具转租同意书，同意承租方顺赛昌公司在期限内（2018年8月1日至2028年11月1日）有权将位于苏州市吴江区厂房13845.29平方米全部或部分转租给其他客户使用，并自行决定转租事宜，但不得超过厂房租赁合同范围。南京速运成立于2015年8月30日，公司类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），股东为速运集团。南京速运经营范围：货物的运输、物流仓储（除危险品外的普通货物，包括快递，大件货物运输）。庭审中，顺赛昌公司认为南京速运已向他人租赁仓库，合同无继续履行的可能，请求解除合同，要求南京速运将租金付至第一次开庭之日即6月30日，并支付违约金。顺赛昌公司陈述，涉案厂房至今未出租。因对南京速运发送的解除通知书不认可，所以顺赛昌公司没有与南京速运进行任何交接，双方合同应继续履行。南京速运擅自单方面清空房屋，搬离现场的行为，违反租赁合同的约定。对于南京速运搬走的事实，顺赛昌公司知晓。南京速运作为承租方承租房屋的目的及选择房屋应具备何条件，应较出租方更有利全面深入的了解。合同签订前承租人有充分的时间和能力考察房屋的性质及用途，以衡量承租房屋能否满足其需要，然而在正常经营使用租赁房屋长达一年零六个月后，现提出租赁房屋不符合其租赁用途，将违约责任归咎于顺赛昌公司，有违公允，也不符合合同约定。根据双方合同的约定，顺赛昌公司协助南京速运对南京速运的生产经营提供必要的帮助，对南京速运办理相关手续提供协助，合同并未约定仓库的消防等级，南京速运在租赁期内也未就消防等级事宜与顺赛昌公司进行沟通。南京速运在看过现场后与顺赛昌公司签订租赁合同。如果南京速运作为速运公司对消防资质有特殊要求，应当与顺赛昌公司进行沟通，双方协商解决。而不是一纸通知来解除房屋租赁合同，南京速运主观过错明显，无权单方违法解除租赁合同。顺赛昌公司已按照合同约定全面履行了义务，即交接前确保消防设施保持正常功能。此后如果涉及其他消防问题的法律责任，则由南京速运自行承担。合同明确约定将涉案厂房、办公楼以包租的形式租给南京速运。那么至于南京速运从事仓储还是加工或者有更严格的消防要求，应当由南京速运自行解决。即便如南京速运所述，办理消防升级的义务也应由其负担，顺赛昌公司仅负有协助、帮助义务。顺赛昌公司将涉案房屋租给南京速运，并不存在用途变更的问题。南京速运陈述，涉案仓库系生产型厂房仓库，与其生产车间的标准不一致，耐火等级不符合仓储标准。签订租赁合同时顺赛昌公司称消防手续正在办理中，就与顺赛昌公司签订了合同。厂房用于生产，厂房从生产转变为仓储属于使用用途的变更，应当由出租方或者房屋所有权人对用途的变更进行一个消防类的备案或验收，而不是推给承租人去办理该手续。合同第三条C2款明确约定甲方确保厂房使用的合法性，本案因消防未符合要求，故南京速运有权单方解除合同且不因此而承担违约责任。从涉案厂房搬离后，南京速运于5月在涉案房屋附近重新租赁了一专业仓库。顺赛昌公司主张的消防安全责任属于消防法及相关条例规定的日常的消防管理工作的责任，而非房屋办理各种消防备案手续的责任。生产车间消防验收合格，但未显示涉案房屋消防验收合格。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、解除合同通知书、企业信息公示报告打印件、不动产权证、厂区分丘图、宗地图、关于同意综合楼建设工程消防设计的审核意见、建筑工程消防验收意见书、执行裁定书、厂房租赁合同、转租同意书，被告提交的《租赁合同》、押金收据、转账凭证、水电费支付凭证、解除合同通知书、微信聊天截图、照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告南京速运签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方在签订租赁合同时均明知被告南京速运租赁房屋用于仓储、加工。被告南京速运从事物流、快递业务，更清楚租赁的房屋应符合何种消防等级。在租赁的一年多长时间内，被告南京速运若考虑到消防问题会影响其正常经营，应向原告提出进行消防改造，一起向消防部门对用途变更进行申报备案，而不是直接向原告送达解除合同通知书。被告南京速运于2020年3月26日向出租人发送租赁合同解除通知，并通知出租人接收房屋，且于3月31日实际搬离承租房屋，出租人于2020年3月底收到解除合同通知书，虽解除租赁合同通知送达出租人时不产生合同解除效力，但出租人在合理期间内与承租人未进行协商，在合理期限届满后客观上产生房屋租赁合同解除的法律效力，避免合同长期处于不确定状态，本院酌定租赁合同于2020年4月30日解除，被告南京速运应支付原告1个月的租金25500元。本案系被告南京速运违约解除，故由被告南京速运支付原告3个月租金的违约赔偿金即76500元，合计102000元，扣除被告南京速运交纳的押金25000元，被告南京速运尚需再支付原告77000元。被告南京速运系被告速运集团全资子公司，被告速运集团不能证明被告南京速运财产独立于被告速运集团自己的财产的，应当对被告南京速运债务承担连带责任。被告速运集团未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州顺赛昌物业管理有限公司与被告南京跨越速运有限公司于2018年9月15日签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除。二、被告南京跨越速运有限公司应支付原告苏州顺赛昌物业管理有限公司租金25500元、违约金76500元，合计102000元，扣除被告南京跨越速运有限公司交纳的押金25000元，尚需再支付原告77000元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××63）三、被告跨越速运集团有限公司对被告南京跨越速运有限公司上述给付义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2371元，由原告苏州顺赛昌物业管理有限公司负担1575元，由被告南京跨越速运有限公司、跨越速运集团有限公司连带负担796元，两被告负担部分于本判决生效之日起十日内交至本院，原告苏州顺赛昌物业管理有限公司已交纳的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  沈国全二〇二〇年八月六日书记员  李佳凯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。