吉林省长岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0722民初1713号 原告：李相茹，女，1960年9月13日生，汉族，退休干部，住吉林省长岭县。 委托诉讼代理人：林强，吉林榆翔律师事务所律师。 被告：鲁风，女，1943年7月19日生，汉族，退休干部，住吉林省乾安县。 被告：王华彪，男，1971年1月13日生，汉族，干部，住吉林省乾安县乾安镇县。 第三人：吉林省文龙房地产开发有限公司，住所地长岭县，统一社会信用代码912201013167991546。 法定代表人：徐文俭，总经理。 原告李相茹与被告鲁风、王华彪、第三人吉林省文龙房地产开发有限公司（以下简称文龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。李相茹、王华彪、徐文俭到庭参加诉讼，鲁风经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 李相茹诉称：2020年7月3日，我收到长岭县人民法院送达的（2020）吉0722执异34号执行裁定书。我认为贵院驳回我提出的执行异议裁定事项违背客观事实，其理由与法律规定相悖。一、法院裁定认为我与文龙公司“没有签订合法有效的书面买卖合同，双方不存在真实的商品房买卖关系。”法院否定了与文龙公司房屋买卖的客观事实。我于2017年1月至2018年1月共计借给文龙公司借款20万元，2019年1月6日到期，逾期未偿还，2019年4月15日文龙公司总经理徐文俭与我盘点前期借款，让我再交7.2万元，与前期款项合计27.2万元，转为购房款;2019年6月21日双方签订了《房屋买卖合同（预售）》，2019年6月30日将借款产生的利息4.08万元，共计31.28万元作为购房款，由文龙房地产出具了购房收据。2019年9月28日，文龙公司将楼房钥匙交付给我，我交了物业费，开始装修使用。二、法院认为我与文龙房公司“实际是以物抵债，以物抵债不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，以物抵债并不优于其他，且破坏了债权平等受偿原则。侵害了其他债权人的合法权益救济途径。”民事法律关系的产生、变更、消灭，除法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。我与文龙公司协商终止借款合同关系，订立房屋买卖合同，建立房屋买卖关系，将借款本息转变为已付购房款，是双方协商，通过文龙公司将商品房出售给我的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，当事人的上述交易安排并不违反法律的强制规定，尽管购房款的支付大部分源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故应该认定我与文龙公司的房屋买卖合同合法有效。长岭县人民法院(2020）吉0722执异34号执行裁定书，缺乏事实及法律依据。现诉至法院，请求确认文苑花园小区6号楼2单元601室房屋为我所有；要求解除对文苑花园小区6号楼2单元601室房屋的查封；要求由鲁风、王华彪承担本案诉讼费用。 鲁风未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。 王华彪辩称：长岭县文苑花园小区六号楼施工前，没有办理规划许可等审批手续，物权的权属不能确定，其“建筑”行为违法。长岭县房屋产权中心显示文苑花园小区6号楼“五证”不详、“回迁”不详，文龙公司没有到房屋产权中心提供6号楼的任何手续，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，文苑花园小区6号楼在未取得进入市场资格前，进行“房屋买卖”和“交付使用”的行为违反了法律强制性规定。综上所述，在文苑花园小区六号楼的“建筑”、“房屋买卖”、“交付使用”均违反法律强制性规定的情况下，李相茹的权益不合法。人民法院对文苑花园6号楼601室的查封行为正确，请人民法院驳回李相茹的诉讼请求，对涉案房屋进行评估拍卖。 文龙公司述称：2017年文龙公司分三次在出借人李相茹手中借款20万元，2018年1月份文龙公司还不出借人李相茹欠款，给李相茹写一份承诺书。2019年6月30日，我公司与出借人李相茹签订房屋买卖合同，定价为0.3万元每平方米，我公司陆续接到31.28万元，我公司给出借人李相茹房屋钥匙并收取物业费等款项。房屋是出售给李相茹的，同意李相茹的诉讼请求。 经审理查明：鲁风、王华彪与文龙公司、文龙公司长岭分公司、葛君臣、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日作出（2017）吉0722民初996号判决书，判决：一、解除鲁风、王华彪与吉林省文龙房地产开发有限公司于2015年9月9日签订的购房协议。二、吉林省文龙房地产开发有限公司返还鲁风、王华彪购楼款265万元并支利息（自2017年1月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，至给付之日止），此款限判决生效后付清。三、驳回鲁风、王华彪要求吉林省文龙房地产开发有限公司长岭县分公司、葛君臣、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司承担违约责任的诉讼请求。后文龙公司上诉于松原市中级人民法院，松原市中级人民法院于2018年10月15日作出（2018）吉07民终866号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，鲁风、王华彪申请强制执行。2019年12月6日本院作出（2018）吉0722民执1373号民事裁定书，裁定查封的房屋包括案涉文龙公司开发的位于长岭县长岭镇文苑花园小区的6号楼2单元601室。后案外人李相茹提出执行异议，2020年6月30日本院作出（2020）吉0722执异34号执行裁定书，驳回其异议请求。现李相茹起诉，请求确认文苑花园小区6号楼2单元601室房屋为李相茹所有；请求解除对文苑花园小区6号楼2单元601室房屋的查封。王华彪称李相茹与文龙公司之间是民间借贷关系，不是有效的房屋买卖关系，李相茹和文龙公司之间签订的房屋买卖合同是转移财产，不同意李相茹的诉讼请求。鲁风未到庭答辩。第三人文龙公司同意李相茹的诉讼请求。 上记事实，有当事人陈述材料、书证等证据材料在卷为凭，足资认定。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定，“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五内提起。”李相茹符合上述条件，可以作为原告提起案外人异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李相茹称文龙公司在其处借款，后文龙公司未偿还欠款，双方协议将借款转为购房款，并签订了文苑花园商品房认购协议书，文龙公司认同李相茹的说法。李相茹在听证时明确表示其与文龙公司并未签订商品房买卖合同，庭审中称双方签订了买卖合同，并向法院提交一份无合同编号的商品房买卖合同（预售），李相茹关于是否签订了买卖合同前后所述自相矛盾，故对该商品房买卖合同本院不予采信。因此李相茹请求解除对文苑花园小区6号楼2单元601室的查封的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。李相茹在文龙公司未偿还借款本金及利息时，与文龙公司签订商品房认购协议书，将借款本金及利息转为购房款，非“买卖”关系，其后未办理相应产权登记手续，实为以物抵债，其享有的是债权。因此，李相茹请求确认文苑花园小区6号楼2单元601室所有权归李相茹的诉讼请求，本院不予支持。 综上，李相茹就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告李相茹的诉讼请求。 案件受理费6647元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审判长  姜跃辉 审判员  苗建秋 审判员  王洪敏 二〇二〇年八月十七日 书记员  张艳妮