安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5897号 上诉人（原审被告）：孔令杰，男，1984年9月18日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区天下锦城二期5幢204室。 被上诉人（原审原告）：安徽省长城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市黄山路468号通和大厦1号楼16层。 法定代表人：朱寿明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石有清,安徽弘启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪杰,安徽弘启律师事务所律师。 上诉人孔令杰因与被上诉人安徽省长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院作出的（2019）皖0111民初19580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 孔令杰上诉请求：1．撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初19580号民事判决第一项；2．依据长城物业公司与孔令杰签订的《前期物业服务协议补充协议》重新核算应支付的物业费，即按照乙级标准1.1元/平米•月计算，共计5104元（94.7㎡×1.1元/㎡•月×49月）；3．长城物业公司承担二审费用。事实和理由：1.孔令杰与长城物业公司代表针对物业服务事项另外签订了《前期物业服务协议补充协议》（以下简称补充协议），一审仅考虑《前期物业服务协议》相关内容，并未对存在补充协议的客观事实进行认真审查。2.孔令杰已提供长城物业公司服务未达到收费（甲级）标准要求的相关证据，已证明补充协议内容具备生效条件。3.一审孔令杰已提供补充协议原件及长城物业公司日常工作印鉴等证明材料，用以证实补充协议真实有效。 长城物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且适用程序合法，应当予以维持，孔令杰的上诉不应得到支持，上诉费用应当由孔令杰自行承担。孔令杰所提及的补充协议并未加盖长城物业公司的公章，长城物业公司对此不予认可。 长城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令孔令杰支付物业服务费6682元及违约金668元，合计7350元；2.判令孔令杰承担一审案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年12月18日，浙江广厦安徽置业有限公司（甲方）与长城物业（乙方）签订一份《“天下锦城”前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为天下锦城小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自2010年12月20日起至2013年12月19日止，同时约定新的物业服务合同须经双方商定后续签；多层住宅0.84/月·平方米，高层住宅1.3元/月·平方米，物业服务费按半年度第一个月的10日内交纳，若未按约定的收费标准和时间交纳有关费用，应予补交并从逾期之日起按每天欠款总额的3‰支付违约金。同时合同还对双方权利义务、物业管理服务要求标准及违约责任等内容进行了约定。上述合同签订后，长城物业公司依约为天下锦城小区提供物业服务至今，《前期物业服务合同》到期后，长城物业公司与案涉小区内其他业主均签订了《前期物业管理服务协议》，且该小区至今未成立业主委员会。 一审另查明，孔令杰系天下锦城小区12幢1005业主，该住宅建筑面积94.7平方米。庭审中，孔令杰认可其于2014年10月28日向长城物业公司缴纳2014年11月1日至2015年4月30日物业费818元（94.7㎡×1.44元/月/㎡×6月），自2015年5月1日至2019年5月31日，孔令杰尚欠物业服务费6682元（94.7㎡×1.44元/月/㎡×49月）。其间，长城物业公司以发函等方式催收无果。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。长城物业公司在前期物业服务合同履行期间已依约为天下锦城小区业主提供了物业服务，建设单位与长城物业公司签订的《“天下锦城”前期物业服务合同》到期后，虽未再续签，但长城物业公司与案涉小区内其他业主均签订了《前期物业服务协议》和《承诺书》，约定由建设单位选聘的长城物业公司继续为天下锦城小区提供物业服务，同时约定高层住宅物业费收费标准为1.44元/月·平方米，虽孔令杰辩称其未与长城物业公司签订《前期物业服务协议》，但其入住时已认可长城物业公司为案涉小区提供物业服务，并按照《前期物业服务协议》中约定的收费标准，缴纳2014年11月1日至2015年4月30日期间物业费，长城物业公司与孔令杰形成事实上的物业服务关系，孔令杰应按约履行缴纳物业服务费的义务。且物业服务费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费或费用不足，客观上可能会影响物业服务水平和服务质量。现孔令杰尚欠2015年5月1日至2019年5月31日的物业服务费6682元，长城物业公司要求孔令杰支付上述费用的诉讼请求有事实基础和法律依据，一审法院予以支持。关于孔令杰主张长城物业公司在履行物业服务管理过程中存在不作为、物业服务不达标等问题，可通过与长城物业公司沟通协商或另行诉讼等方式解决，不应据此为由拒交物业管理服务费用。另孔令杰因物业服务等问题与长城物业公司交涉，其未按期交纳物业管理服务费可认定事出有因，不属无故拖欠，故长城物业公司主张违约金不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、孔令杰应于判决生效之日起十日内向长城物业公司支付物业费6682元；二、驳回长城物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由孔令杰负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，孔令杰一审中提交的《前期物业服务协议补充协议》显示，该补充协议既未加盖长城物业公司公章，也无孔令杰的签名，亦未注明签订日期。在长城物业公司否认其与孔令杰签订过该补充协议，且孔令杰未能提交其他充足有力的证据证明其与长城物业公司签订了该补充协议的情形下，对该补充协议的证明效力本院不予采信。孔令杰上诉主张依据其与长城物业公司签订的《前期物业服务协议补充协议》重新核算其应支付的物业费，无事实与法律依据，本院不予采纳。一审法院依据查明的事实，孔令杰支付长城物业公司物业费6682元，并无不当。 综上所述，孔令杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由孔令杰负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年八月五日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。