湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初183号原告(反诉被告)：柳婕妤（曾用名柳宜辰），女，汉族，2000年7月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：肖新明、李清，十堰市茅箭区诚信达法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。被告（反诉原告）：湖北景瑞物业服务有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民路万秀城。法定代表人：唐希樱，该公司总经理。委托代理人：霍喜莲，湖北孔优旺律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告(反诉被告)柳婕妤与被告（反诉原告）湖北景瑞物业服务有限公司（下称景瑞物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)柳婕妤的委托代理人李清和被告（反诉原告）景瑞物业公司的委托代理人霍喜莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)柳婕妤提出以下诉讼请求：1.判令景瑞物业公司支付柳婕妤房屋租金41415元；2.判令景瑞物业公司向柳婕妤支付违约金（其中20080元自2019年8月1日起，21335元自2019年2月1日起，均按中国人民银行借款利率计算至清偿之日止）；3.景瑞物业公司承担诉讼费用。事实与理由：2013年8月25日，柳婕妤与景瑞物业公司签订《产权商铺租赁投资合同》，约定柳婕妤将自有的、位于万秀城A328、A329两间商铺出租给景瑞物业公司，租期自2014年12月1日至2034年11月30日止，租赁收益自2014年7月1日开始计算。计算方式为：第一年至第五年满以内收益率按购铺总额的8%支付，即每年22880元和每年17280元。支付期限为每周年的7月1日至7月31日止，次年的1月1日至1月31日，后续年份以此类推。合同签订后，景瑞物业公司仅支付了部分租金，自2019年7月1日后租金拒不支付。被告（反诉原告）景瑞物业公司辩称：1.景瑞物业公司对柳婕妤主张的事实没有异议，对于景瑞物业公司构成违约也无异议，但约定的违约金过高；2.根据合同约定，景瑞物业公司支付柳婕妤的租金应当扣除税费，由景瑞物业公司代扣代缴；3.疫情期间属于不可抗力，根据合同约定，应当减免租金且不承担违约责任。被告（反诉原告）景瑞物业公司提出反诉请求:1.解除景瑞物业公司和柳婕妤签订的《产权商铺租赁投资合同》；2.反诉费用由柳婕妤承担。事实与理由：柳婕妤购买的商铺是由湖北诚品地产发展有限公司（下称诚品地产公司）开发、销售、招商运营，诚品地产公司在《产权商铺租赁投资合同》中是保证人，但实质上自2014年至2019年的房屋租赁费用均是由诚品地产公司支付给业主的，景瑞物业公司是诚品地产公司的关联公司，只是挂名的承租方。自签订合同至今，景瑞物业公司从未接手过柳婕妤的房屋，更没有对外招商出租过该房屋，柳婕妤的房屋实际接手人和对外出租招商的主体均是诚品地产公司。诚品地产公司破产导致房屋一直处于空闲已有三年多了。景瑞物业公司只是一个物业公司，根本不具备招商引资对外出租房屋的能力。也就是说，景瑞物业公司没有能力因租赁合同获得利益，却要向柳婕妤支付租赁费，继续履行合同只能导致景瑞物业公司背负的租赁费继续往上累加；且柳婕妤一直拖欠景瑞物业公司的物业费，不仅不交物业费反而要求景瑞物业公司向其支付租赁费，景瑞物业公司没有继续履行合同的能力。2019年12月10日，十堰市中级人民法院宣布诚品地产公司破产，诚品地产公司管理人拒绝向景瑞物业公司支付房屋租赁费用，导致景瑞物业公司没有经济来源向柳婕妤支付房屋租赁费。景瑞物业公司向诚品地产公司管理人申报债权，被诚品地产公司管理人拒绝。为了不再继续扩大损失，请求解除景瑞物业公司和柳婕妤签订的《产权商铺租赁投资合同》，景瑞物业公司愿意承担解除合同所产生的违约责任。针对被告（反诉原告）景瑞物业公司的反诉，原告(反诉被告)柳婕妤辩称：双方签订的《产权商铺租赁投资合同》是双方真实意思表示，合法有效。景瑞物业公司是具备独立法人资格的公司，合同中明确约定承租方为景瑞物业公司，与诚品地产公司没有任何关系。景瑞物业公司的反诉请求不能成立，请求依法驳回。经审理查明：2013年8月25日，诚品地产公司和柳婕妤签订《产权商铺预定诚意金认购协议》2份。协议约定：柳婕妤预定位于万秀城-1楼A328号、A329号商铺，单价每平方米10450元，其中A328号价款286000元、A329号216000元（此号为出让方自编号，办理产权登记时，商铺位置不变，编号以房管局确权编号为准）。合同还约定：商铺产权登记待万秀城建设项目全部竣工验收，房产主管部门最终确权认定后办理，但柳婕妤购置商铺的投资收益，不受办理产权证的影响，均按柳婕妤与景瑞物业公司签订的合同执行；房屋（商铺）办理竣工验收备案手续后，双方再签订正式《商品房现售合同》，本协议除租用条款按约定继续履行完毕外，其他协议自行终止，所有条款以《商品房销售合同》为准。同日，柳婕妤、景瑞物业公司、诚品地产公司签订《产权商铺租赁投资合同》。合同约定：柳婕妤将其购买的上述商铺以租赁权投资的形式租给景瑞物业公司，并全权委托景瑞物业公司在合同期内自主处理招租对象及后续各种事宜；租赁期暂规定为2014年12月1日至2034年11月30日，自2014年7月1日开始计算租赁投资收益；第一年至第五年满以内收益率按购铺总额的8%支付，即每年40160元（两个商铺分别为22880元、17280元）；第六年至第十年满以内收益率按购铺总额的8.5%支付，即每年42670元（两个商铺分别为24310元、18360元）；收益支付采取“首付制”，即一次计算6个月的收益，在约定期内的首月支付；景瑞物业公司在合同规定的期间内，定期按时将收益款（扣除税费）汇至柳婕妤提供的银联卡账户；诚品地产公司为景瑞物业公司提供担保。合同还约定，双方各自收益所计税费，均由双方根据相关规定各自承担，为简化手续，柳婕妤同意并委托景瑞物业公司按相关规定代扣代缴相关税费，并直接在其应得的收益额中扣除。在违约责任条款中，双方约定：景瑞物业公司在合同期内不得提前解除合同并保证按期支付约定给柳婕妤的投资收益，如逾期支付，对逾期支付收益部分，按银行同期利率计算复利，逾期不足半年的按半年期计算。在免责条款中，双方约定：如因不可抗力、不可预见性因素以及不能归责任何一方的事由，而使商铺设施设备或租赁业务受到损失，合同三方可以同时免除责任；合同三方之一方如因不可抗力事件，不能履行其合同项下义务，该方应在不可抗力事件发生后十五日内书面通知另两方，同时应尽可能利用合理方法在可能的范围内减轻损害；如遇不可抗力事件发生，当事一方无需对停止或无法连续履行义务，致使合同另外方招致费用增加或其他损失的任何损害承担责任；上述停止或不能履行义务的，不可抗力事件的影响，并负有在最短时间内积极主动恢复履行义务责任。景瑞物业公司支付了柳婕妤2018年以前的部分租金，支付租金的数额是在约定租金的基础上扣除代缴税费（税费率为6.1%）后的数额。因欠付租金，在柳婕妤向本院起诉后，本院于2019年3月25日作出（2018）鄂0302民初4295号民事判决，判令景瑞物业公司支付柳婕妤2019年6月30日前的租金56565元，并支付违约金。因景瑞物业公司未支付2019年7月1日以后的租金，柳婕妤向本院起诉，引起诉讼。另查明：2019年11月30日，湖北省十堰市中级人民法院裁定受理诚品地产公司的破产清算申请。本院认为：柳婕妤与景瑞物业公司签订的《产权商铺租赁投资合同》不违反法律规定，应认定为有效。景瑞物业公司未按约在2019年8月1日之前支付2019年12月31日之前的租金、在2020年2月1日之前支付截止到2020年6月30日之前的租金构成违约，其中未在2019年8月1日前支付2019年12月31日之前租金的违约行为发生在疫情发生之前，根据法律规定，不能免除责任。发生疫情属于不可抗力，景瑞物业公司未在2020年2月1日前支付2020年1月1日至2020年6月30日租金的行为发生在疫情期间，根据双方法律关系的性质和疫情影响时间，并结合国家政策导向，可酌情免除景瑞物业公司该部分租金6个月利息的违约责任。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，景瑞物业公司应承担的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。根据约定，在第六年至第十年，景瑞物业公司每年应向柳婕妤支付的租金为购铺总额的8.5%即42670元，减去代缴税费6.1%即2602.87元，为40067.13元。景瑞物业公司主张解除合同不符合合同约定和法律规定，其反诉请求不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖北景瑞物业服务有限公司支付原告(反诉被告)柳婕妤租金40067.13元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告(反诉被告)柳婕妤支付违约金（其中20033.57元部分自2019年8月1日起算，20033.56元部分自2020年8月1日起算，均计算至清偿之日止）；二、驳回原告(反诉被告)柳婕妤的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖北景瑞物业服务有限公司的反诉请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费885元，减半收取442.5元，原告(反诉被告)柳婕妤负担42.5元，被告（反诉原告）湖北景瑞物业服务有限公司负担400元，退还原告(反诉被告)柳婕妤442.5元；反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）湖北景瑞物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二〇年八月二十五日书记员  彭苗苗