山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2063号上诉人（原审原告）：徐立红，男，1990年9月24日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。委托诉讼代理人：李季，枣庄山亭山城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：山东裕升置业有限公司，住所地山东省日照市经济开发区秦皇岛路北、北京路西(中瑞聚福园)(幢号:001)01单元401号，组织机构代码913713217961982342。法定代表人：尹衍庆，经理。委托诉讼代理人：周广远，男，该公司员工。上诉人徐立红因与被上诉人山东裕升置业有限公司（以下简称裕升置业公司)商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市山亭区人民法院(2020)鲁0406民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐立红上诉请求：1、请求二审法院撤销山东省枣庄市山亭区人民法院(2020)鲁0406民初86号民事判决，依法改判支持徐立红一审诉讼请求或将本案发回重审。2、一审和二审诉讼费用由裕升置业公司承担。事实和理由：一、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条明确了开发商对买受人申请办理产权证负协助义务。虽然裕升置业公司无办理房屋权属证书的职能，但是具有不可推卸的协助办证义务，因此一审法院驳回徐立红第一项诉讼请求错误。二、一审法院认定违约金的起算时间错误。徐立红和裕升置业公司于2014年12月4日签订的《商品房买卖合同》第十九条关于逾期办理房屋所有权登记纠纷处理方式“双方协商解决”，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十八条规定的“特殊约定”。该条规定的是关于因开发商的原因，购房人无法在一定期限内办理房屋权属证书的除另有约定外，由开发商承担违约责任及违约责任的计算标准的规定，该条中“除当事人有特殊约定外”的规定是开发商和房屋买受人关于办理房屋权属证书期限的特殊约定，而非争议解决方式的特殊约定。徐立红、裕升置业公司于2014年12月4日签订的《商品房买卖合同》第十九条约定了办理房屋权属证书的期限为向徐立红交付房屋90日内，属特殊约定。同时《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款第二项也规定了出卖人逾期办理房屋权属证书支付违约金的起始时间自房屋交付使用之日起90日。因此涉案房屋逾期办理房屋权属证书的期限，无论是约定还是法定，都是交付房屋后90日内。因此得出的唯一结论是：合同中关于“双方协商解决”的约定，非关于办理房屋权属证书期限的特殊约定。即使对双方签订的《商品房买卖合同》第十九条中“双方协商解决”有不同解释的争议，根据《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，双方之间的《商品房买卖合同》是裕升置业公司提供的格式合同，也应作出对裕升置业公司的不利解释，而非一审判决的有利解释。三、通常合同中关于“双方协商解决”的书写，均是出于惯例对于纠纷解决机制的约定。双方约定的办理房屋权属证书的期限届满后，徐立红及小区其他业主也是尽可能的和裕升置业公司协商解决办理房产证。由于裕升置业公司不顾合同约定及漠视法律规定的态度，小区业主多次到区政府进行信访，但裕升置业公司屡次承诺均不能兑现。即便是在2018年2月9日出具《关于山亭花园不动产证办理的答复》后，也未能为全体业主办理房屋权属证书。徐立红及其他部分业主无奈的情况下起诉到法院。“双方协商解决”的约定，可导致两个法律后果，一是协商成功，一是协商失败，协商失败后怎么办，双方没有约定，依据民法原理“协议有约定从约定，无约定从法定”，双方之间的纠纷应依法律规定处理，而不能因此阻却权利人的诉讼权利，损害当事人的利益。本案中，徐立红及小区其他业主最晚在2018年2月9日就因办理房屋权属证书进行过协商，即便是依照一审法院的观点，认为“双方协商解决”是“特殊约定”，违约金的起算期也应自2018年2月9日开始，退一步讲，徐立红于2019年12月5日将诉状提交山东法院电子诉讼服务平台提起诉讼，一审法院却认定自2020年1月3日起算违约金，属认定事实错误。裕升置业公司未答辩。徐立红向一审法院起诉请求：一、判令裕升置业公司立即为徐立红办理枣庄市山亭区山城办事处零九公路一巷466号裕升山亭花园19号楼2单元102室房地产权属证书。二、判令裕升置业公司向徐立红支付起诉前逾期办理上述房屋房地产权属证书的违约金82062元（计算依据：从2016年1月1日起，以房屋总价款341925元为基数，按照年利率6%计算至2020年1月1日），并按照该标准支付至徐立红实际取得房地产权属证书之日止。三、诉讼费用由裕升置业公司承担。一审法院认定事实：2014年12月4日，徐立红与裕升置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：YS0044112，房屋代码：305224。合同约定：徐立红购买裕升置业公司开发的裕升山亭花园19号楼2单元102室楼房一套，建筑面积：116.93平方米，每平方米单价2924.19元，价款341925元。第十条约定交付时间：2015年10月1日。交付条件：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品房住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十九条（三）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的。双方同意按照下列第2方式处理：（2）双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时办理产权登记所需手续及费用的出卖人不承担任何违约责任。徐立红与裕升置业公司对其他权利和义务也进行了约定。合同签订后徐立红依约履行了义务，2015年11月12日裕升置业公司将涉案房屋交接给徐立红。另查明，现裕升山亭花园小区建设项目未通过国土资源部门国土验收，也未取得竣工综合验收备案。一审法院认为，徐立红与裕升置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方对合同效力均无异议，该合同合法有效，合同条款对双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。首先，根据法律规定和合同约定，裕升置业公司负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务。办理房屋权属证书需由徐立红申请，相关房地产登记部门负责办理，故徐立红要求裕升置业公司为其办理房地产权属证书的请求不能成立，一审法院不予支持。其次，《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据徐立红与裕升置业公司签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定，转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的。双方同意按照下列第2方式处理：（2）双方协商解决。该条关于“双方协商解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成，徐立红可依据合同约定或法律规定向裕升置业公司主张逾期办证的违约责任。因徐立红提交的证据不能证明其与裕升置业公司曾依约协商或协商未果，故自裕升置业公司逾期办证之日起至徐立红提起本案诉讼之期间为双方协商解决期间，徐立红提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时裕升置业公司仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因徐立红的原因，则裕升置业公司应承担逾期办证的违约责任，支付违约金的起始时间应从徐立红起诉之日开始计付至将办理权属登记需由裕升置业公司提供的资料报产权登记机关备案之日止。关于违约金的计算标准，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人自主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”因此，本案逾期办证违约金可按照年利率6%的标准计算。综上所述，徐立红的诉讼请求一审法院部分予以支持；裕升置业公司的抗辩理由，一审法院部分予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告山东裕升置业有限公司于判决发生法律效力三十日内给付原告徐立红逾期办证违约金(以341925元为基数，自2020年1月3日起至将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照年利率6%计算)。二、驳回原告徐立红的其他诉讼请求。案件受理费1852元，原告徐立红负担926元，被告山东裕升置业有限公司负担926元。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据徐立红与裕升置业公司签订的《商品房买卖合同》，裕升置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由裕升置业公司提供的资料报产权登记机关备案。裕升置业公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的相关规定，双方合同中未明确约定逾期办证违约金计算标准，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，并结合双方合同约定，对于徐立红诉请按照年利率6%的标准主张逾期办证违约金予以支持，符合法律规定，并无不当。因未有相关有效证据表明双方协商解决未果的具体时间，支付违约金的起始时间从徐立红起诉之日开始计付，徐立红关于应自2019年12月5日其将诉状提交山东法院电子诉讼服务平台时起算违约金的主张成立，本院依法予以采信。综上所述，徐立红的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市山亭区人民法院(2020)鲁0406民初86号民事判决第二项，即“二、驳回徐立红的其他诉讼请求”。二、变更山东省枣庄市山亭区人民法院(2020)鲁0406民初86号民事判决第一项为“山东裕升置业有限公司于判决发生法律效力三十日内给付原告徐立红逾期办证违约金(以341925元为基数，自2019年12月5日起至将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照年利率6%计算)。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1668元，由上诉人徐立红负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年八月二十一日法官助理孙微书记员张晓宇