湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0405民初584号原告：刘凯，男，1980年7月23日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。被告：衡阳市珠晖城市建设开发公司，住所地：衡阳市珠晖区。法定代表人：陆某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘珍君，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱朝霞，湖南金雁律师事务所律师。原告刘凯与被告衡阳市珠晖城市建设开发公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告刘凯、被告城建公司的委托诉讼代理人朱朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凯向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金23630元（从2017年1月1日起至2019年1月18日，以缴纳的房款为基数）；2、判决被告向原告支付房产证逾期交付违约金3159元；3、判决被告向原告交付房屋产权证、国土使用证等房产权属证明和不动产统一销售发票等与购房相关的税费发票凭证等；4、判决被告向原告退还违法虚报增加房屋面积1.06平方多收2893.8元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月24日，原告与被告签订了《衡阳市商品房买卖合同》，合同的第八、九条分别对被告向原告交付房屋的期限及逾期交房的违约责任进行了约定，被告应在2016年12月31日前将符合合同条件的商品房交付给原告使用，并约定了逾期交房和办证的违约责任。原告按照合同约定在2015年12月24日前将购房款315915.6元支付给被告，但被告未能按合同约定的时间交付房屋。被告于2019年1月8日才书面向原告通知收房。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告城建公司辩称，一、原告购买的房屋属于团购房，房屋价格远低于市场价，且团购房只针对珠晖区从事公务的职工，不能转让出售，原告不是团购房的对象，其购买住房违反珠晖区政府的规定，原、被告之间的买卖合同无效；二、被告在开发幸福园项目的过程中，因为全国环保督查、创建全国文明卫生城市等政策原因停工了一段时间，系不可抗力，应在延期交房的时间内予以扣除；三、合同约定的违约金过高，被告认为应当参照实际损失（幸福园房屋的租金）来计算违约金；四、被告通知交房的时间是2018年8月13日；五、被告已经于2019年1月将办理产权登记的资料提交给国土局和规划局了，因为政府在重新组建自然资源规划局一直没有审批下来，所以产权证也一直没办下来，被告已经履行了合同约定的义务，不应赔偿延期办理产权的违约金。根据本院确认的证据及原告与被告无异议的陈述，本院认定事实如下：2010年5月6日，衡阳市珠晖区委办公室发布关于《区机关干部职工团购房首期付款的通知》，要求各单位职工支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。原告刘凯不属于团购对象，2015年2月27日原告刘凯与刘辉签订赠予协议，约定：刘辉自愿将幸福园团购房资格赠予刘凯，房屋一切手续均以原告刘凯的名义办理。2015年7月23日，原告与王民危、范鸿雁签订房屋互换协议，约定：双方房屋签号进行互换，交换后，原告刘凯持有珠晖区幸福园第五栋403号房签。2015年11月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于衡阳市珠晖区，建筑面积为115.72平方米，房款总金额315915元。被告应当在2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，如因不可抗力，被告在发生之日起30日内告知原告。被告未按照本合同规定的期限将房屋交付原告使用的，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.2%支付违约金；原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。合同签订后，原告按约向被告支付了房款。2018年8月13日，被告以短信方式通知原告：珠晖区幸福园5栋交房手续于2018年8月13日正式启动，请您携带幸福园网签合同、网签人身份证、银行卡、物业专项维修基金办证联到幸福园现场（丽波对面，东三环与衡州大道匝道交汇处）指挥部办理房款确认及收房手续。原告到场查看房屋后以涉案的房屋未达到验收标准为由拒绝收房。2018年8月28日，原告所购房屋所在的幸福园5号楼通过相关职能部门的竣工验收。2019年1月18日，原、被告办理房屋交付手续，签订《房屋交付验收表》。在本院受理的（2019）湘0405民初295号钟文蒙与衡阳市珠晖城市建设开发公司房屋买卖合同纠纷一案的审理过程中，被告认为双方约定的违约金过高，申请对衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园（幸福香颂）小区在2016年1月期间的房屋市场价格及楼层差价、幸福园（幸福香颂）小区所在地段2017年1月至2018年7月的毛坯房每平方米的租金价格进行评估鉴定，本院依法委托了湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对以上事项进行评估，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司于2019年10月12日做出湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，认定幸福园小区市场均价为3630元／平方米，楼层差价为10元平方米；幸福园小区2017年1月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元／平方米，建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元／平方米。2017年1月至2018年7月的毛坯房市场月租金变化不大。原告庭后提交的幸福园不动产登记测绘资料显示，经衡阳市国土测量队测量幸福园5号楼403号房的建筑面积为116.78元。本院认为，原、被告签订的《衡阳市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应该按约履行。被告辩称原、被告签订的《衡阳市商品房买卖合同》因违反衡阳市珠晖区委办公室发布的《区机关干部职工团购房首期付款的通知》而无效的理由不能成立，本院不予采纳。根据原、被告签订的《衡阳市商品房买卖合同》，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房竣工验收合格条件的、符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告公司直到2019年1月18日才向原告交付房屋，违反了合同约定，应承担违约责任。被告辩称其在2018年8月13日向原告发出办理交房手续的通知，故违约时间应截止至2018年8月13日。本院认为，合同明确约定被告交付的房屋应具备商品房竣工验收合格条件，但原告房屋所在的幸福园5号楼直至2018年8月28日才通过竣工验收，因此被告虽然在2018年8月13日向原告发出办理交房手续的通知，但此时并不具备交付条件，故对被告提交的意见本院不予采纳。同时被告撤回全国环保督查、创建全国文明卫生城市等政策原因系不可抗力、在延期交付的时间内予以扣减的抗辩意见，属于对其权利的合法处分，应予准许。故原告请求被告支付自2017年1月1日至实际收房之日止即2019年1月18日止（相距748日）的逾期交房违约金，有合同和法律依据，本院予以支持。关于逾期交房违约金的计算标准，被告辩称合同中约定的违约金过高，应予以调整。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段同标准住房的租金损失来确定。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，幸福园小区2017年1月至2018年7月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米。合同中约定的违约金远远高于原告的损失，故本院依法将违约金调整至原告的房屋租赁实际损失。原告所购住房建筑面积为116.78平方米（115.72平方米+1.06平方米），故被告因逾期交房应支付原告的违约金计为8041.12元（116.78平方米×2.8元/平方米/月×12月/年÷365天/年×748天）。关于逾期办理房产证违约金，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。被告于2019年1月18日向原告交付房屋，根据合同约定，被告应在自2019年1月18日起的360日内向产权登记机关提交资料以供办理产权，但被告未能提交相关证据证实其按期履行了合同义务，也未能提交证据证实原告未能按期取得房地产权属证书是基于原告自身原因，因此原告请求被告赔偿逾期未能办理产权登记的违约金3159元，有合同依据，本院予以支持。被告提出的由于重新组建自然资源规划局一直没有审批办证资料也不能成为被告违约的抗辩理由，如第三人的原因导致被告违约，被告可以在承担责任后向第三人追偿。此外，原告请求被告向其房屋产权证、国土使用证等房产权属证明，首先原、被告双方在《衡阳市商品房买卖合同》中仅约定了被告承担将出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，并未约定被告承担向原告交付房屋产权证、国土使用证等房产权属证明的义务，其次虽然原告向被告缴纳了产权证代办费委托其代办房产权属证明，但双方没有明确被告应何时向原告交付为其代办的房产权属证明，故原告请求被告现在向其交付房屋产权证、国土使用证等房产权属证明，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的不动产统一销售发票、购房相关的税费发票凭证，本院认为，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，销售商品的单位和个人对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。被告向原告出售房屋，原告已经按约向被告支付了全部房款，被告应向原告出具不动产统一销售发票，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告诉请要求被告退还违法虚报增加房屋面积10.6平方而多补的房款2893.8元，本院认为，因原告刘凯提供证据证明其收房时缴纳的4484.96元，其中包含了收取收房保证金1000元和房产证代办费1000元，此外原告称公积金贷款多支付房款有结余508.84元，但未提交证据证明，故本院认定原告补交购房款为2484.96元。被告辩称要求原告补交购房款是因为不动产登记的面积与合同约定的面积存在差异，同时提交了幸福园不动产登记测绘资料以证实原告所购房屋经测绘后现建筑面积为116.78平方米，与合同约定面积115.72平方米相差1.06平方米。本院认为，原、被告在合同中约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，原告应据实结算房价款，现实际面积比合同面积多出1.06平方米，面积误差比在3%以内，原告应按照合同单价2730元/平方米补交房款2893.8元，故原告请求被告返还多收取的购房款2893.8元，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条之规定，判决如下：一、被告衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起十五日内支付原告刘凯逾期交房违约金8041.12元；二、被告衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起十五日内支付原告刘凯逾期办证违约金3159元；三、被告衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起十五日内向原告刘凯出具衡阳市珠晖区房屋的不动产统一销售发票；四、驳回原告刘凯的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1000元，减半收取计500元，由原告刘凯负担298元，被告衡阳市珠晖城市建设开发公司负担202元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  王小卉二〇二〇年八月七日法官助理洪彪代理书记员  杨丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。