河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0922民初718号 原告：张维强，男，1977年11月19日生，汉族，住青县。 委托诉讼代理人：张炜，河北瑞方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李月，河北瑞方律师事务所律师。 被告：青县合兴房地产开发有限公司（清算组），住所地：青县新华路东路，统一社会信用代码：91130922666596824G。 负责人：彭建军，清算组组长。 委托诉讼代理人：姚铁珍。 委托诉讼代理人：段作如，河北精忠致远律师事务所律师。 第三人：董秀智，男，1972年2月10日生，汉族，住青县。 原告张维强与被告青县合兴房地产开发有限公司（清算组）（以下简称合兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，青县人民法院于2019年8月11日作出（2019）冀0922民初1062号民事判决书。被告合兴公司不服该判决，上诉于沧州市中级人民法院，沧州市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）冀09民终8040号民事裁定书，裁定撤销河北省青县人民法院（2019）冀0922民初1062号民事判决书，发回青县人民法院重审，并要求通知董秀智作为第三人参加诉讼。原告张维强与被告青县合兴房地产开发有限公司（清算组）（以下简称合兴公司）、第三人董秀智房屋买卖合同纠纷一案本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张维强及委托诉讼代理人李月，被告委托诉讼代理人段作如、姚铁珍到庭参加诉讼，第三人董秀智经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张维强诉称，2010年10月12日原告与合兴公司签订了一份商品房买卖合同，购买了其开发的青县房屋一套，原告支付了相应购房款，后因资金困难，欲将该房卖于董秀智。为方便董秀智节省过户费用，原告将该房退回合兴公司，但因购房税票上的名字无法直接变更成董秀智，最终由原告、合兴公司与董秀智达成一致意见，房屋仍由原告购买，由原告将购房款支付给董秀智。后原告向被告缴纳了装修保证金，物业费、办证费等费用，取得了住房钥匙。现原告要求被告办理房屋产权手续，但被告违背承诺以原告已经退房为由拒绝办理。为维护原告合法权益，请求法院确认原告与合兴公司签订的房屋买卖合同有效，判令被告交还在合兴公司的购房发票，为原告办理房屋登记手续，并承担诉讼费用。 被告合兴公司辩称，原被告之间的商品房买卖合同合法有效，被告不否认且在合同订立后依法在住建局进行了备案，但是原告于2014年5月12日自愿申请退房，即申请解除房屋买卖合同，被告于当日退还了原告购房款299083元。原告也为被告出具了收款收据，故此双方买卖关系终止，所以被告没有义务在配合原告办理所谓的过户及返还票据。原告在诉状中也明确表示原告将该房退回合兴公司，至于原告与董秀智之间是什么关系与被告无关，综上应依法驳回原告诉求。 第三人董秀智未做答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告合兴公司对原告张维强提交的上诉状一份无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对于对原、被告有争议的证据和事实本院认定如下： 1、对原告提交的合兴花园房屋订购书、商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、贷款还款凭证、交款收据收条10张，被告合兴公司认可其真实性，但认为该买卖合同已经解除；本院认为被告认可该组证据的真实性，故该组证据的真实性本院予以认可。 2、对原告提交的张维强和邓某之间的手机短信记录、孟笑非法官与邓某通话记录一份、邓某2019年6月30日出具的情况说明一份、2020年6月2日邓某询问笔录一份、快递单一份，被告合兴公司认为短信记录未显示双方姓名，与本案不具有关联性，证人应当出庭作证接受法庭和当事人的质询，孟笑非法官与邓某的通话记录，邓某2019年6月30日出具的情况说明一份、2020年6月2日邓某询问笔录不具有合法性；本院认为沧州市中级人民法院作出的（2019）冀09民终8040号民事裁定书要求通知有关证人出庭作证，但本院与证人邓某联系后，邓某表示不能到庭，因证人邓某的证言对查明本案事实至关重要，故本院依法对邓某进行询问，且询问前已通知原被告双方，双方均表示不一同前往进行询问，故该询问笔录本院予以认可。2020年6月2日邓某询问笔录、孟笑非法官与邓某的通话记录、张维强与邓某的手机短信记录、2019年6月30日情况说明，快递单之间相互印证，故孟笑非法官与邓某通话记录一份、张维强与邓某的手机短信记录、邓某2019年6月30日出具的情况说明一份、快递单一份，本院予以认可。 3、对原告提交的现金缴款单原件，被告认为与本案没有关联性，该款项已被取走；本院认为该现金缴款单系原件，被告亦认可于2014年5月14日收到第三人董秀智交纳的购房款299083元，故该现金缴款单本院予以认可。 4、对原告提交的强制清算笔录两份，被告认为该清算笔录与本案不具有关联性，2018年12月公司仍在清算过程中，案涉房屋因原告主动申请解除，系公司资产，与原告无关；本院认为两份清算笔录均有当事人签字，被告亦未否认其真实性，故该两份清算笔录本院予以认可。 5、对原告提交的2017年9月4日的情况说明复印件，被告认为原告应当提供原件或其他有效证据予以佐证，即使情况说明存在，鉴于双方对该行为没有达成一致意见，最终销毁情况说明也是符合逻辑的；本院认为该情况说明虽系复印件，但该情况说明上有被告合兴公司原法定代表人姚铁珍、合兴公司原清算组负责人**、第三人董秀智的签字，且与邓某2019年6月30日出具的情况说明、2020年6月2日邓某询问笔录、现金缴款单、第三人董秀智在原审中的陈述等相互印证，故该情况说明的真实性本院予以认可。 6、对被告提交的2014年5月12日退房申请一份、2014年5月12日原告收到售楼处退回购房款的收条一份、银行转款凭证复印件一份，原告认可退房申请及收条为其出具，但认为被告陈述与事实不符，原告为配合被告为第三人董秀智办理购房手续，在被告要求下出具退房申请及收条，但2014年5月12日，被告并未向原告退回购房款，而是在第三人交齐购房款后，于2014年5月20日退回至我方账户。另外，被告在原审及上诉过程中一直陈述的是仅退还原告一次购房款，第三人缴纳的购房款待核实后再做处理。本院认为退房申请与银行转账凭证复印件与原告陈述相一致，故其真实性本院予以认可。被告主张其曾于2014年5月12日通过现金方式将购房款退还给原告，该主张与2017年9月4日的情况说明及被告在原审中的表述相矛盾，且不符合常理，故被告的该项主张本院不予认可。 7、对于被告提交的两份录音，原告认为与本案不具有关联性，且不能证明录音人的身份，故真实性亦不予认可；本院认为原告未提交录音的原始载体，且两份录音无其他证据相佐证，无法核实其真实性，故该两份录音本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年9月26日，原告张维强与被告合兴公司签订了《合兴花园房屋订购书》，双方约定原告以按揭方式购买合兴公司开发的青县合兴花园小区8号楼1单元401室房屋一套，总价款为299083元。2010年10月12日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告于2010年10月13日付首付款99083元，另外20万元房款办理银行按揭。2011年3月31日，原告以青县合兴花园小区8号楼1单元401室房屋作抵押与中国银行股份有限公司青县支行签订个人一手住房贷款合同，双方约定原告张维强在中国银行股份有限公司青县支行贷款20万元，该20万元贷款由中国银行股份有限公司青县支行直接汇入合兴公司专用账户。后原告与董秀智协商将该房转卖给董秀智，为节省过户费用，二人与合兴公司商定，由原告将该房退回合兴公司，董秀智在合兴公司重新办理该房屋的购房手续。2014年1月10日，原告张维强还清了在中国银行股份有限公司青县支行的全部银行贷款。2014年5月12日，原告张维强向合兴公司递交了退房申请。2014年5月14日，第三人董秀智将购房款299083元交到合兴公司，合兴公司于2014年5月20日将购房款299083元退到原告账户。因原告与合兴公司已经就该房屋签订过买卖合同，购房发票已经开具，董秀智再在合兴公司购买该房屋仍然需要交纳过户费用，故董秀智决定不再购买该房屋，其与原告张维强商议后确定仍由原告购买该房屋，董秀智交付给被告合兴公司的购房款作为原告的购房款。2017年1月14日，原告张维强向被告合兴公司补交了房款9673元、公共维修基金194元、储藏间款23900元及契税、装修保证金、燃气接口费、办证费、物业费、垃圾清运费等各项费用。被告合兴公司出具了加盖了公司收费专用章的收据。同日，原告领取了案涉房屋的钥匙。之后原告将该房转卖，在买主装修房屋时，被告合兴公司经理姚铁珍以该房并未卖给原告，原告无权出卖为由阻止。2017年9月4日，原告张维强、董秀智与合兴公司的法定代表人姚铁珍、合兴公司自行清算组成员**经过协商签订了一份情况说明，该情况说明对如何处理青县合兴花园小区8号楼1单元401室房屋进行了约定：“2014年5月14日董秀智以现金形式交合兴公司中国银行7933账户299083元。2017年9月4日，经电话联系当时的经手人会计李忠吉，说明董秀智和张维强关于8-1-401此房情况，李忠吉说，经咨询税务局赵局长让董秀智提前打款用于购买张维强的这套房子，因各部门原因，关于此房的后续手续没有办理，至今房管局与税务局的有关手续都是张维强的名字。由于不能办理过户手续，此房还归张维强所有，董秀智交的299083元变更为张维强购房款。”姚铁珍、**、董秀智在情况说明上签字，被告合兴公司会计邓某在说明上注明“本人邓某写的情况说明”，董秀智在说明底部注明“本人董秀智于2014年5月14日交于合兴公司的299083元替张维强交的房款，以后关于此房此款我与合兴公司再无任何争议，特此承诺”。该份情况说明只签署了一份，原告留存一份复印件。之后，在原告张维强找到被告合兴公司办理房产相关手续时，合兴公司负责人拒绝办理，认为该房屋未出卖于原告，现仍然属于合兴公司未出卖的资产。 另查明，2015年4月15日，本案被告合兴公司股东天津开发区合友房地产开发有限公司向本院起诉，请求法院依法解散合兴公司。2015年12月5日青县人民法院做出了（2015）青民初字第1223号民事判决书，判决合兴公司于判决生效之日起解散。本案被告合兴公司不服上诉到沧州市中级人民法院。2016年7月22日，沧州市中级人民法院作出（2016）冀09民终3132号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年10月7日，本案被告合兴公司成立了自行清算组。因未能自行清算成功，2017年12月25日，天津开发区合友房地产开发有限公司以合兴公司不履行法律规定的清算义务，故意拖延清算为由向青县人民法院申请对合兴公司进行强制清算。2018年5月2日，青县人民法院作出（2018）冀0922强清1-1号民事裁定书，裁定受理天津开发区合友房地产开发有限公司对合兴公司的强制清算申请，并于2018年6月12日作出（2018）冀0922强清1-1号指定成立清算组决定书，指定河北福鑫律师事务所为清算组，负责合兴公司的清算工作。2018年12月7日，经清算组核对，合兴公司在合兴花园小区尚有未售住宅80套，案涉8号楼1单元401室房屋未包含在内。 本院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中虽然原告在与被告签订商品房买卖合同后又办理了退房手续，但在董秀智明确表示不再购买该房屋之后，2017年1月14日原告以业主的身份向合兴公司补交了房款及维修基金，缴纳了燃气费、物业费等各种费用，合兴公司向原告发放了房屋钥匙。2017年9月4日在各方签字的情况说明中，合兴公司明确说明“该房还归于张维强所有，董秀智的299083元变更为张维强购房款”，可以证实原告已履行了交付购房款的主要义务，被告予以接受，故原被告之间的房屋买卖合同依然成立。被告辩称该房屋并未出卖，现仍然属于公司财产,但在法院指定××强制清算组××小区××套未出售房屋中，并不包括涉案的8号楼1单元401室，故被告的该项辩称本院不予认可。被告合兴公司作为商品房销售单位，在收取购房款后向购房人开具并提供购房发票是其必须承担的义务，故原告要求被告提供案涉房屋的购房发票本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、一百三十条、一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、原告张维强与青县合兴房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同合法有效； 二、被告青县合兴房地产开发有限公司（清算组）协助原告张维强办理青县合兴花园小区8号楼1单元401室房屋产权登记手续，并向原告张维强交付青县合兴花园小区8号楼1单元401室房屋的购房发票，于本判决书生效之日起三日内履行完毕。 案件受理费100元，由被告青县合兴房地产开发有限公司（清算组）承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  姜庆余 人民陪审员  刘琳琳 人民陪审员  何 玲 二〇二〇年八月十日 书 记 员  朱 治 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十六条【书面合同与合同成立】法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十六条【有关单证和资料的交付】出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。