黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初2483号原告：黑龙江富丽达物业管理有限公司，住所地大庆市让胡路区广厦小区A-7商服楼17号商服。法定代表人：曲艳秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜焱艳，黑龙江远东律师集团（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁丽颖，女，1965年2月1日出生，汉族，该公司员工，群众，住大庆市高新区。被告：刘淑琴，女，1968年1月24日出生，汉族，无职业，群众，住大庆市高新区。原告黑龙江富丽达物业管理有限公司（以下简称富丽达公司）与被告刘淑琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告富丽达公司的委托诉讼代理人姜焱艳、刁丽颖，被告刘淑琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告就其主张向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付2016年、2017年、2018年、2019年物业费12，373元及违约金28，340元（自2016年12月31日至2020年8月1日止）；2.判决被告按日千分之三比率支付自2020年8月1日至实际给付之日止的违约金；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2013年8月16日，大庆市大正房地产开发有限公司与大庆惠泽物业管理有限公司签订北国之春奥特莱斯城市商业综合体（丽都国际公馆）《前期物业管理合同》，合同约定委托管理期限为三年，自2013年10月1日至2016年9月30日止，高层住宅物业管理费按照建筑面积每平方米24.732元每年向业主收取，逾期缴纳的，可从逾期之日起按应缴费用的千分之三收取滞纳金。后丽都佳苑业主委员会成立，原告与业委会分别于2016年3月1日、2019年10月22日签订两份《物业管理服务委托合同》，委托期限自2016年9月30日起至2022年9月30日止，高层住宅及商户房屋物业管理费按照建筑面积每平方米24.372元每年向业主收取，逾期缴纳的，可从逾期之日起按应缴费用的千分之三收取滞纳金。合同生效后，原告开始向被告提供物业管理服务，但被告拖欠2016年1月1日至2019年12月31日物业费至今，原告多次向被告催讨，被告至今未给付，故诉至法院。被告刘淑琴辩称，被告欠费属实，但2014年开发商欠我违约金19，000多元，开发商说抵物业费，我就同意了，但具体抵多长时间我不知道，一直也未计算，所以这些年的物业费我也没交。原告富丽达公司向本院提交证据如下：1.商品房合同备案证明1份（调档件），欲证明：大庆市××新区××室系被告所购买的房屋，该房屋面积126.44平方米，被告应按此房屋面积交纳物业服务费。经质证，被告对该证据的真实性及证明的问题无异议。本院对该证据的真实性予以确认。2.有限责任公司变更登记审核表、企业名称变更核准通知书各1份（出示调档件，提交复印件），欲证明：2016年2月23日，经大庆市萨尔图区市场监督管理局核准，大庆惠泽物业服务有限公司名称变更为黑龙江富丽达物业管理有限公司，其权利义务由原告承继，被告作为小区业主，享受原告提供的物业服务的同时应依法履行交纳物业费的义务。经质证，被告对该证据的真实性及证明的问题无异议。本院对该证据的真实性予以确认。3.催缴物业费通知单4份、律师函1份、送达律师函照片1张，欲证明：原告履行了书面通知的义务，被告拒不交纳物业费，已构成违约，应依法交纳物业费及逾期违约金（日千分之三）。经质证，被告对该证据的真实性及证明的问题无异议。本院对该证据的真实性予以确认。4.北国之春奥特莱斯城市商业综合体（丽都国际公馆）《前期物业管理服务合同》1份（复印件）以及2016年3月1日和2019年10月22日，大庆高新区丽都佳苑小区业主委员会与原告分别签订的《物业管理服务委托合同》2份（出示原件，提交复印件），欲证明：2013年8月16日，大庆市大正房地产开发有限公司与大庆惠泽物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，委托管理期限三年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止，约定乙方提供物业服务的同时有权按高层住宅管理费由乙方按建筑面积每平方米24.732元每年每平方米向业主收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金，被告作为小区业主，应该履行本合同，接受物业服务的同时承担相应的义务，本案被告2016年没有交纳物业费，应依法交纳并承担违约责任。两份《物业管理服务委托合同》均约定，业主委员会委托乙方实行物业管理事宜，委托管理期限分别是三年，2016年9月30日至2019年9月30日和2019年9月30日至2022年9月30日，约定乙方提供物业服务的同时有权按高层住宅和商户房屋按建筑面积每年每平方米24.372元收取物业管理费，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应按物业管理费的千分之三交纳违约金，该合同对全体业主具有法律效力。现原告已经依约履行了自己的义务，被告却在该三年内（2017、2018、2019）均没有交纳物业费，应依法交纳并承担违约责任。经质证，被告认为该组证据与被告无关，不予质证。本院对该证据的真实性予以确认。5.大庆市物价监督管理局《关于丽都佳苑小区前期物业服务收费标准的批复》（复印件），欲证明：2015年10月26日，大庆市物价监督管理局发文批复，大庆惠泽物业的收费标准确定为高层每月每平方米2.06元（建筑面积），有效期至2016年9月30日，原告按此标准向被告收取物业费。经质证，被告对该证据的真实性及证明的问题无异议。本院对该证据的真实性予以确认。被告刘淑琴向本院提交业主情况审批单（出示原件，提交复印件），欲证明：开发商欠被告违约金，用违约金抵物业费了。经质证，原告对证据的真实性和证明问题均有异议，认为被告陈述是其与开发商之间的约定，原告作为物业公司，提供物业服务，收取物业费用，与被告和开发商之间的纠纷不是同一法律关系，被告提供证据无法证明其要证明的问题。本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月16日，大庆市大正房地产开发有限公司与大庆惠泽物业管理有限公司签订北国之春奥特莱斯城市商业综合体（丽都国际公馆）《前期物业管理合同》，合同约定委托管理期限为三年，自2013年10月1日至2016年9月30日止，高层住宅物业管理费按照建筑面积每平方米24.732元每年向业主收取，逾期缴纳的，可从逾期之日起按应缴费用的千分之三收取滞纳金。2016年2月23日，大庆惠泽物业管理有限公司企业名称变更为黑龙江富丽达物业管理有限公司。后丽都佳苑业主委员会成立，原告与业委会分别于2016年3月1日、2019年10月22日签订两份《物业管理服务委托合同》，委托期限自2016年9月30日起至2022年9月30日止，约定高层住宅及商户房屋物业管理费按照建筑面积每平方米24.372元每年向业主收取，逾期缴纳的，可从逾期之日起按应缴费用的千分之三收取滞纳金。上述合同签订后，原告开始向被告提供物业管理服务。位于大庆市××新区××室系被告所购买的房屋，该房屋面积126.44平方米。经核实，被告拖欠2016年1月1日至2019年12月31日物业费。同时，原告同意物业费计算标准统一按照每年每平米24.372计算。本院认为，富丽达公司（更名前为大庆惠泽物业管理有限公司）与大正公司签订的《前期物业服务合同》、与大庆高新区丽都佳苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。其公司与包括刘淑琴在内的业主形成物业服务合同关系，且大庆高新区丽都佳苑小区提供物业服务的事实存在，双方应按照合同约定履行义务，故对原告要求被告给付物业费的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据相关规定，业主应当于每年年末交纳当年物业服务费，被告未按期交纳物业费构成违约，应向原告支付违约金，但约定的违约金过高，经法庭释明，原告同意降低违约金计算标准，本院认为按欠付金额自应交纳次日起年利率6%计算较为合理。被告关于用违约金抵扣物业费的抗辩意见，因该约定是其与开发商之间的约定，不能对抗第三人即本案原告，故该抗辩意见不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘淑琴于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江富丽达物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费每年3，081元，共计12，324元及利息（该款以3，081元为基数，分别从2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日、2020年1月1日起按照年利率6%计算至被告实际给付之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409元（已减半收取），由被告刘淑琴负担54元，原告黑龙江富丽达物业管理有限公司负担355元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员 贾 彪二〇二〇年八月二十五日书记员 吴立翠附法律条文:《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。