云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终491号上诉人（原审原告）：陈德钢，男，1987年4月7日生，汉族，住云南省临沧市永德县。委托诉讼代理人：陈星，云南通恒（沧源）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15309201710150721。被上诉人（原审被告）：赖建成，男，1973年10月11日生，汉族，住云南省临沧市永德县。上诉人陈德钢因与被上诉人赖建成房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省永德县人民法院（2020）云0923民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条的规定进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈德钢上诉请求：撤销云南省永德县人民法院（2020）云0923民初347号民事判决第二、三项，并依法改判。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2019年1月11日签订的《房屋租赁协议》约定被上诉人应于2019年4月1日将房屋交付给上诉人使用，但被上诉人未按照约定交付出租房屋，被上诉人构成违约，上诉人无过错。因被上诉人未在约定时间交房，上诉人就明确不租房，要求被上诉人退还定金，但被上诉人一直不退。且上诉人并未要求被上诉人砌堵墙、打地坪，没有默示继续租房的事实。二、被上诉人未向上诉人交付出租房屋的钥匙及水电等相关事宜，上诉人未曾使用房屋，被上诉人未按照合同约定向上诉人交付房屋构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。一审认定双方均有过错，扣减了上诉人12000元的定金，对被上诉人的过错行为没有进行相应的处理，明显不公平、不公正。综上所述，被上诉人违约在先，如若上诉人有过错，被上诉人也应当返还30000元定金，至于被上诉人是否要承担违约金、承担多少由法院裁判。被上诉人赖建成辩称，双方签订《房屋租赁合同》是陈德钢先提出来的，赖建成与陈德钢属于同一个寨子，而且有亲戚关系，两家仅相隔200米左右，对于赖建成建房的情况及进度陈德钢是清楚和明了的，2019年4月，房子完工后就告知陈德钢可以使用房子。经多次催促后，2019年9月5日陈德钢又提出改造要求，赖建成依照其要求对房子进行改造，并多次告诉陈德钢可以使用房子，直到2019年9月底陈德钢在没有任何理由的情况下告知不再租赁房屋。为减少损失赖建成只得发布租房消息，另找承租人。在整个过程中是陈德钢违约在先，赖建成不存在任何违约行为，并且为使房子符合陈德钢的使用要求，还多增加了12000元的改装费用，2019年4月至11月间房子一直空闲，损失了8个月的房租近22900元，应该由陈德钢承担法律责任，赖建成依法无需退回陈德钢定金。在本案中，赖建成虽无违约责任，但愿意退回给陈德钢20％的定金。陈德钢向一审法院起诉请求：1、判令赖建成立即返还陈德钢租房定金30000元；2、判令赖建成支付陈德钢违约金9000元；3、本案诉讼费由赖建成承担。一审法院认定事实：2019年1月11日，赖建成将其位于永德县出租给陈德钢使用，双方签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：租房总面积为200㎡，每月每平方米14.3元，每年租金34400元；租用时间为10年，自2019年4月1日起至2029年4月1日止；交房时间定于2019年4月1日，时间范围不能超出30天；陈德钢支付给赖建成租房定金30000元；如陈德钢违反租房协议的约定，赖建成有权拒绝返还陈德钢定金，如赖建成违反租房协议的约定得赔偿给陈德钢租房定金的3倍90000元……。陈德钢于租房协议当日支付给赖建成定金30000元，赖建成出具给陈德钢一张收据。在合同履行过程中，赖建成并没有按约定时间交房，赖建成在9月初告知陈德钢可以使用商铺，陈德钢当时并没有向赖建成提出不再租房，而是要求赖建成将四间商铺砌上隔堵、重新打地坪，从行为上默示继续租房的事实，在赖建成将商铺砌上隔堵、重新打地坪后，陈德钢以赖建成未按时交房为由，向赖建成提出不再租房，并要求赖建成退还定金30000元，赖建成在陈德钢明确表示不再租房后，将商铺出租给赵代均、高建昌使用。一审法院认为，陈德钢与赖建成签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反法律的规定，对双方当事人具有约束力，陈德钢与赖建成应按协议的约定履行自己的义务。在履行协议过程中，陈德钢向赖建成提出不再租房后，赖建成已将商铺另租给他人使用，对《房屋租赁协议》解除双方已达成一致意见，事实上已解除了《房屋租赁协议》。在赖建成没有按协议约定时间交房的情况下，陈德钢并没有向赖建成提出不再租房，主张返还定金及支付违约金，而是要求赖建成将商铺砌上隔堵、重新打地坪，从行为上默示继续租房的事实，在赖建成将商铺砌上隔堵、重新打地坪后，陈德钢以赖建成未按时交房为由，向赖建成提出不再租房，要求退还定金30000元。而赖建成是在陈德钢表示不再租房的情况下，才将商铺租给他人使用。因此，陈德钢、赖建成在履行协议过程中，都存在违约的情形，对纠纷产生的原因都有责任。在庭审调解过程中，赖建成只同意返还陈德钢定金6000元，不愿意支付违约金，双方未能达成调解协议。对于陈德钢要求赖建成立即返还租房定金30000元及支付违约金9000元的诉讼请求，根据本案的实际情况，酌情由赖建成返还陈德钢定金18000元。违约金9000元，陈德钢、赖建成都存在违约的情形，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百二十条的规定，判决：一、解除陈德钢与赖建成于2019年1月11日签订的《房屋租赁协议》。二、赖建成于本判决生效后三十日内返还陈德钢租房定金18000元。三、驳回陈德钢的其他诉讼请求。案件受理费减半收取388元，由陈德钢负担208元，赖建成负担180元。本案中双方当事人对以下问题存在争议：赖建成是否应退还陈德钢定金30000元？针对上述争议焦点，本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据，本院审理查明的法律事实与一审审理查明的一致，不再赘述。针对上述争议焦点，本院作如下评判：本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，陈德钢与赖建成签订的《房屋租赁协议》第六条第3项约定：“甲乙双方约定交房时间定于2019年4月1日，时间范围不能超出30天。”该《房屋租赁协议》系合同当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同当事人均应本着诚实信用的原则，全面、适当地履行合同约定的义务。合同签订后，赖建成积极筹集资金建盖房屋，但在本案一、二审审理过程中均未提交充分的证据证实其已经按照《房屋租赁协议》第六条第3项约定的交房时间交付房屋，已经构成违约。而作为承租人的陈德钢，在赖建成未按照《房屋租赁协议》第六条第3项约定的交房时间交付房屋的情况下，亦未及时行使合同解除权，应视为默认交房时间顺延，但在赖建成房屋建成并实际交付房屋时，无故不履行合同约定的承租义务，导致双方签订的《房屋租赁协议》无法履行，亦构成违约。根据上述法律规定，陈德钢及赖建成均应承担相应的违约责任。一审根据陈德钢、赖建成的过错程度、违约情形等因素综合考量，酌情判决由赖建成退还陈德钢定金18000元并无不当。上诉人陈德钢上诉认为其不存在违约行为，赖建成应全额退还定金30000元的上诉意见，无事实依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费776元，由陈德钢承担。本判决为终审判决。审判长  李世兰审判员  郭兰娟审判员  张 丽二〇二〇年八月四日书记员  张丽文