山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7785号上诉人（原审被告）：张令振，男，1984年8月3日出生，汉族，住山东省阳谷县。被上诉人（原审原告）：北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司，住所地济南市。负责人：蓝航军，经理。委托诉讼代理人：高国新，男，系公司职工。委托诉讼代理人：卫强，男，系公司职工。上诉人张令振因与被上诉人北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司（以下简称北大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初6007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。张令振上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判或发回重审；2.请求判令一二审所有费用全部由北大物业公司承担；3.将本案发回重审或依法改判，判决xx号小区物业，减收张令振的物业服务费；4.依法判决xx号小区物业，赔偿张令振物品损失费5000元；5.依法判决xx号小区物业有义务继续服务并解决卧室墙体渗水、入户门晃动等维修问题。事实和理由：1.一审没有采纳张令振提供的证据、证词依法判决。2.一审当庭没有宣判，让回去等。判决书中却写到张令振法定期间既未提出答辩意见，亦未提出相反的证据及到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的放弃。3.一审明确说明物业服务期间确实存在瑕疵却没有判令整改，张令振要求改判或重判。4.卧室墙体渗水、入户门晃动，交房以来业主多次联系物业维修，既然没有维修好，物业有责任也有义务继续服务没有维修好的房屋问题直到维修好为止。综上，请求支持张令振的上诉请求。北大物业公司辩称，一审事实认定清楚，适用法律完全正确，应该驳回张令振的全部上诉请求，维持原审判决。北大物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令张令振向北大物业公司支付自2017年1月1日至2019年6月30日止的物业管理费共计4388.73元；2.请求判令张令振向北大物业公司支付物业管理费违约金暂计3000元（自2017年1月1日起，计算至实际交付物业管理费之日止，每日按欠费金额的千分之三计算）；3.请求判令本案诉讼费用由张令振承担。一审法院认定事实：张令振系济南市xx区xx小区一区x号楼x单元xx室（以下简称涉案房屋）的业主。2012年12月30日，北大物业公司（甲方）与张令振（乙方）签订了《尚品清河小区前期物业服务协议》一份，约定由北大物业公司对涉案小区进行物业管理服务，该协议第五条约定北大物业公司提供的主要物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、房屋维修、环境卫生、绿化管理及养护、协助公安部门维护本物业区域内日常公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的物业服务项目。该协议第四条第一款第5项约定，甲方依据本协议向乙方收取物业服务费等费用。该协议第四条第二款第4项约定，乙方应依据本协议按时交纳物业服务费等费用。北大物业公司、张令振在该协议第六条约定，物业服务费的标准（按建筑面积计算）：高层住宅为1.50元/M/月，多层住宅为0.8元/M/月。物业服务费的收取方式为：物业服务费自开发建设单位书面告知的入住时间开始起算，业主办理入住手续时向甲方缴付半年的物业管理服务费，并交纳其他应交费用，收费标准见《尚品清河小区物业收费项目一览表》。开发建设单位通知入住后，因业主自身原因延后入住的，物业服务费用按开发建设单位通知入住之日起支付。半年后，业主应于到期的末月28日前交纳下半年的物业服务费等费用，以后物业费的缴纳时间依此类推。业主不按规定交纳物业服务费及其他应缴费用的，每日按欠费金额的千分之三计收滞纳金，按日累计计算，逾期一个月仍不缴交的，甲方向欠费业主发书面通知督促其交纳，逾期二个月仍不交纳的，甲方可向人民法院起诉。第十条约定该本协议期限自签订之日至本小区合法成立的业主委员会与物业服务企业签订《尚品清河小区物业服务合同》之日止。该协议还对北大物业公司、张令振双方的其他权利和义务等问题作出了约定。另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋为高层住宅，其建筑面积为97.51平方米，根据双方协议约定，涉案房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米1.5元标准收取。在庭审中，张令振认可尚欠北大物业公司自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费未交。一审法院认为，北大物业公司与张令振之间签订的《尚品清河小区前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务协议订立后，北大物业公司按照上述协议约定内容履行了物业管理服务义务，张令振在事实上接受北大物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业服务协议的约定履行付费义务。张令振未能及时向北大物业公司支付相关物业管理费，应承担相应的民事责任。关于北大物业公司所主张张令振支付自2017年1月1日至2019年6月30日物业管理费共计4387.95元（97.51平方米×1.5元/平方米/月×30个月），符合约定，一审法院予以支持，北大物业公司该项诉请超出部分，一审法院不予支持。结合北大物业公司与尚品清河小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，北大物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，北大物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，再要求业主承担相应的违约责任，一审法院难以支持。故，北大物业公司要求张令振支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于北大物业公司、张令振之间系物业服务合同关系，物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，单个业主无法定或约定事由不能拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。北大物业公司、张令振双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。关于房屋墙体渗水问题，若确系房屋质量问题所致，张令振可向建设单位主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告张令振于判决生效之日起10日内支付给原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费共计4387.95元；二、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张令振负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，北大物业公司与张令振之间签订的《尚品清河小区前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。张令振作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用等相关费用。张令振主张北大物业公司的服务存在瑕疵，不尽维修义务等，应减收物业费。本院经审查认为，物业服务企业提供的服务不符合标准，按照其严重程度可区分为物业服务质量一般瑕疵与物业服务质量重大瑕疵。只有在物业企业存在长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区严重损坏或者环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到业主的正常生活等，属于物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，应酌情予以支持。本案中，北大物业公司的服务虽存在瑕疵，但非属重大瑕疵，张令振据此主张减免物业费，本院不予支持。关于张令振反映的房屋墙体渗水问题，若确系房屋质量问题所致，张令振可向建设单位主张权利。本院认为，业主与物业服务企业不仅仅是单纯的服务与提供服务的关系，还应该是协作配合的关系。在服务过程中，物业服务企业应保持“耐心、热心、诚心”，认真倾听业主的诉求，做到“眼到、手到、心到”，服务更加全面细致，遇事不推诿，多换位思考，积极回应解决业主遇到的问题；业主也应积极配合做好物业费的收取和支用工作，多给物业服务企业提供建议，大家协同合作、群策群力，为共创美丽、和谐的小区环境共同努力。综上所述，张令振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张令振负担。本判决为终审判决。审判员 曹 慧二〇二〇年八月十一日书记员 盖玉滢