山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁民申4367号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵丽娜，女，1972年6月14日出生，汉族，住济南市天桥区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市历下区解放路30号东源大厦2401、2402室。 法定代表人：李立华，董事长。 委托诉讼代理人：董庆武，男，该单位工作人员。 再审申请人赵丽娜因与被申请人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）居间合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院(2019)鲁01民终10245号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 赵丽娜申请再审称，一、原判决认定事实错误。1.一审判决书第8页第9行“剩余款项以按揭贷款（商业贷款）方式支付”属于认定事实错误。赵丽娜将自有存款15万元于2018年7月29日、2018年8月27日支付给了房屋出卖人魏茂，而非通过按揭贷款方式支付。2.一审判决书第9页第二段最后一行“赵丽娜已履行上述判决”以及第10页第四行“赵丽娜已向房屋出卖人魏茂支付购房款合计38万元，现上述房屋买卖合同正常履行”属于认定事实错误。赵丽娜在支付了15万元的首付房款之后，没有再继续支付房款。赵丽娜没有自动履行（2018）鲁0105民初7574号民事判决。3.一审判决书第10页第七行“其不满足支付六成首付款才可购房的政策，无法办理商业贷款”属于认定事实错误。在本案中，赵丽娜符合首付六成的购房政策。4.一审判决书第10页第十行“本案中，原、被告于2018年7月29日签订《居间服务合同》，但合同中并未约定办理购房贷款的具体事宜，双方亦未签订其他补充合同明确双方办理商业贷款的权利、义务，…且被告作为居间方已促成原告与魏茂签订《存量房屋买卖合同》，双方正常履行买卖合同”属于认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条的规定，以及《房地产经纪管理办法》第十六、十七、十九条的规定，即使《居间服务合同》没有详细、具体描述办理购房贷款的事宜，双方办理商业贷款的权利、义务，中住公司也应审慎的按照诚实信用原则来履行义务。居间服务是否完成不应仅凭当事人双方签订过合同而盲目认定。若双方当事人合同目的并未实现，且未实现的原因是居间人未尽到基本审查义务，提供虚假信息造成的，则不应认定居间服务已经完成。5.一审判决书第10页倒数第十一行“该补充协议的内容并未约定被告方的义务系必须为原告办理87万元的贷款。原告应明知其系购买第二套住房，根据国家政策，其必须首付60%，因原告自身原因，要求首付30%，导致贷款未办理成功，未按约支付剩余房款而承担了未按时付款的违约责任，该违约责任非被告的居间服务造成”属于认定事实错误。在本案中，虽然《补充协议》没有具体约定中住公司的义务系必须为赵丽娜办理87万元的贷款。但是中住公司的居间义务应结合《存量房屋买卖合同》《居间服务合同》综合判断。赵丽娜是家庭妇女，掌握信息量少，确实不知贷款政策，赵丽娜是相信21世纪连锁店的招牌，相信工作人员的专业素养才委托中住公司提供居间服务。在赵丽娜与魏茂签订完《存量房屋买卖合同》之后，中住公司非但没有讲明政策规定，讲明法律后果、风险，重新制定方案，以供赵丽娜选择，而是欺诈、蒙骗赵丽娜，让赵丽娜向银行工作人员支付6000元的贷款费用。在贷款失败之后，中住公司将所有的不利后果让赵丽娜一人承担。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百二十四条是错误的，应适用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《房地产经纪管理办法》第十六条、第十七条、第十九条的规定。三、本案中，中住公司虽然提供了签订买卖合同的机会，但因中住公司的过错，致使合同不能履行。退一步讲，即使赵丽娜自身有一定的过错，但因合同不能履行，中住公司亦未履行帮助赵丽娜办理贷款、过户等义务，根据公平原则，中住公司亦应向赵丽娜返还部分费用及赔偿部分损失。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。 中住公司提交意见称，一、一、二审判决事实认定清楚。1.中住公司在居间服务过程中无任何欺诈行为。2.中住公司已经促成赵丽娜签订有效的房屋买卖合同。3.根据双方签订的《居间服务合同》第一条第2.3款的约定，可以明确得知由中住公司提供贷款代办服务，但赵丽娜故意截取合同条款的部分文字，曲解合同本意。4.补充协议是买卖双方自愿签订，且并未通过中住公司居间磋商，不能证明中住公司存在欺诈行为。5.《居间服务合同》已经明确约定了中住公司作为居间方应尽的义务，且一直积极履行自身义务，因赵丽娜自身原因导致未能正常办理贷款审批，买卖合同不能履行的责任应由赵丽娜自行承担，且无论《存量房屋买卖合同》是否履行，均不影响《居间服务合同》的效力。6.中住公司员工将银行承办该笔贷款业务的员工联系方式提供给赵丽娜以便办理贷款手续，赵丽娜为什么向银行工作人员支付6000元，中住公司不知道原因，也不知道具体情况，后银行工作人员将款项支付给张立超，张立超也只是按照银行工作人员要求代为转账。二、一、二审法院法律适用正确。1.本案中住公司未实施任何损害委托人利益的行为，所以合同法第四百二十五条规定在本案中并不适用。2.赵丽娜曲解了民法总则第一百四十八条规定的欺诈行为导致合同可撤销的法律概念。3.房地产经纪管理办法是部门规章，其位阶低于合同法，一、二审法院适用上位法判决并无不当。且双方签订的居间服务合同也并无违反该办法的情形。三、中住公司已经向赵丽娜提供订立合同机会并促成其签订房屋买卖合同，因此中住公司有权收取居间佣金。根据《居间服务合同》约定，买卖双方中的任何一方违约导致买卖合同无法继续履行，居间方不承担责任且收取的居间佣金无需退还。房屋买卖合同未继续履行的责任在于赵丽娜，因此中住公司无需退还居间佣金。综上所述，一、二审判决事实认定清楚，适用法律正确，赵丽娜的再审请求无任何事实和法律依据，请求依法予以驳回。 本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是原审判决对赵丽娜要求撤销居间服务合同、退还佣金及赔偿损失的诉讼请求不予支持是否正确。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据上述规定，居间人是一种在交易双方当事人之间起着介绍、协助作用的中间人。居间合同中，居间人的义务是促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系。委托人与第三人之间的合同关系一成立，居间人的义务就履行完毕。只要居间人在居间服务时并无故意提供虚假信息或隐瞒与订立合同有关重要事实的恶意，委托人应向居间人支付报酬。本案中，赵丽娜与中住公司签订居间服务合同，在居间人中住公司的居间服务下，赵丽娜与案外人魏茂签订了《存量房屋买卖合同》，约定首付比例为六成，后又签订补充协议，将购房首付款降低。赵丽娜主张中住公司向其承诺首付三成即可办理住房贷款，且中住公司故意隐瞒其不符合支付三成首付款即可办理住房贷款的贷款政策，构成欺诈。经查阅原审卷宗，双方签订的居间服务合同并未约定办理商业贷款的具体事宜，也未签订其他补充协议约定中住公司办理商业贷款的义务。赵丽娜亦未提交有效证据证明其主张。且济南市贷款政策属于公开信息，赵丽娜与案外人魏茂签订的《存量房屋买卖合同》也约定首付款比例为六成，故原审认定赵丽娜对济南市贷款政策是明知的并无不当。综上，原审判决对赵丽娜的诉讼请求不予支持具有事实和法律依据。至于赵丽娜申请再审称一审认定事实错误的问题，二审判决在查明部分予以了回应，其再以一审认定事实错误为由主张原审判决认定事实错误的申请理由不能成立。 综上，申请人赵丽娜的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回赵丽娜的再审申请。 审 判 长 范翠真 审 判 员 李金明 审 判 员 冯 波 二〇二〇年八月三日 法官助理 张俊峰 书 记 员 王福梅