江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初5580号原告（反诉被告）：卢建平，男，1991年7月20日出生，汉族，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：李四达、朱静炜，江西君越律师事务所律师。被告（反诉原告）：新余市昌余投资发展有限公司，住所地新余市站前西路锦绣花园。法定代表人：李新华，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂燕燕、邹杨，江西三江合律师事务所律师。原告（反诉被告）卢建平（下称原告）与被告（反诉原告）新余市昌余投资发展有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱静炜，被告委托诉讼代理人聂燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即对原告租赁房屋的漏水问题进行修缮；2.判令被告赔偿原告自2018年11月起至房屋漏水问题修缮时止期间的租金损失，暂计算至2019年6月为9976元；3.判令被告赔偿原告因漏水、发霉导致装修、设备的损失共计60000元（实际损失以司法鉴定结论为准）；4.判令被告赔偿原告自2018年11月起至房屋漏水问题修缮时止期间的营业收入损失，暂计算至2019年6月1日止的营业收入损失为64217.60元（按2018年城镇私营单位信息计算服务业就业人员平均工资计算，即2人乘以4013.60元每月乘以8个月）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月22日与被告签订《商铺租赁合同》一份，原告租赁商铺用于原告担任法定代表人的新余航程视觉设计工程有限公司的生产经营，双方约定：被告将天工颐园3080号及二楼左右各一间商铺出租给原告；期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止；第一年月租金为1160元，第二年月租金为1276，第三年月租金为1403元，原告需交纳押金1000元。原告于当日一次性预交了7960元款项，被告向原告出具了发票。合同签订后，原告于2017年10月1日起装修，直至2017年11月20日左右装修完毕，共花费20多万元。2017年11月底，因天气下雨，发现装修的墙壁开始渗水，原告立即联系被告的代理人李淼辉陈述墙壁渗水一事。被告及其代理人承诺会处理好渗水问题，却未付诸行动，致使原告的损失不断扩大。随着时间的推移，墙壁渗水的面积不断扩大，在2018年10月底，墙壁出现大量霉点及难闻的霉味，导致房屋内的装饰、设施、设备严重损坏。原告迫不得已关闭公司直至起诉之日。原告为公司的持续经营已投入大量的人力、物力和财力，因被告的不作为导致原告的损失持续扩大。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院并提出上述诉讼请求。被告辩称，原告的各项诉请没有事实及法律依据，原告租赁的房屋渗水并非被告的原因所致。原告承租了被告的房屋，依法应按合同约定支付租金。原告的公司暂停营业并非房屋渗水所致，而是因原告没有接到业务，原告的营业收入损失与被告无关，原告主张的该项损失计算标准没有事实和法律依据。且原告的公司已搬迁至其他地方营业，故原告并不存在该项损失。另，原告的设备损失与被告无关，且原告未提交证据予以证明。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付房屋租金22272元（自2018年6月1日起计算至2019年12月31日止），及自起诉之日起至原告付清租金之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2.反诉案件受理费由原告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月22日签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告将天工颐园3080号及二楼左右各一间商铺出租给原告使用，租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，第一年月租金为1160元，第二年月租金为1276元，第一年的租金半年一付，第二年起的租金应提前三个月支付。原告自2018年6月1日起拒付租金至今，被告为维护自身合法权益，遂向本院并提出上述反诉请求。原告针对反诉辩称，被告的反诉请求没有事实及法律依据。原、被告于2017年9月22日签订《商铺租赁合同》，原告在2017年11月20日左右将商铺装修完毕，后于2017年11月29日即发现被告交付的房屋屋顶漏水，导致原告无法经营。原告发现房屋漏水问题后，立即与被告联系，被告却以各种理由推脱，致使房屋漏水面积扩大，原告的损失扩大。在原告起诉之前，被告还是向原告承诺会将房屋维修好，但至今仍未付诸行动。综上，被告的行为违返了双方租赁合同的约定，也违反了我国《合同法》的相关约定，被告无权向原告收取租金，更无权要求原告支付租金的利息，请求法院驳回被告的反诉请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：一、原告身份证复印件、被告企业信息各一份，用以证明：原、被告诉讼主体适格。二、《商铺租赁合同》、收据各一份（均为原件），用以证明：1、原、被告于2017年9月22日签订租赁合同一份，约定被告将天工颐园3080号及二楼左右各一间商铺出租给原告，租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，李淼辉是被告的代理人；2.原告于签订合同当日预交了7960元款项，含半年租金及押金1000元；3.原告已履行合同义务。三、营业执照、股东信息各一份，用以证明：1.原告租赁案涉商铺开办新余航程视觉设计工程有限公司，原告是法定代表人，公司注册资本为1800000元；2.原告公司于2017年11月24日登记成立，股东为原告及其女友陈书红。四、原告创办公司的股东陈书红与被告代理人的微信聊天记录一份共九页，租赁房屋照片一组共15张，用以证明：1.原告将租赁的房屋装修完毕后发现房屋漏水，原告创办公司的股东陈书红于2017年11月29日与被告的代理人李淼辉联系，被告承诺会维修好房屋，但却一直未付诸行动，故被告并未将符合合同约定的房屋交付给原告使用；2.原告所租赁房屋已严重渗水、墙壁发霉，装饰、设施、设备严重损坏，导致原告自2018年11月起不得已关闭公司；3.被告的违约行为是导致原告损失的直接原因。被告围绕其反诉请求依法提交了以下证据：《商铺租赁合同》一份（复印件），用以证明：原、被告于2017的年9月22日签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：第一年月租金为1160元，第二年月租金1276元、第三年月租金1403元，第一年的租金半年一付，第二年起的租金原告应提前三个月向被告支付，本案原告仅支付了2018年6月1日前的租金，之后的租金均未支付，其行为已构成违约，依法应承担支付租金的义务。经原告申请，本院委托江西赣昌工程质量检测中心对新余市渝水区天工颐园3080号及二楼左右各一间商铺漏水等质量问题与房屋二次装修及设备损失的关联性进行鉴定。江西赣昌工程质量检测中心鉴定人员经现场勘查确定商铺北、东、西侧外墙存在渗水，尤以北侧外墙渗水较严重，屋面未发现漏水情况。该检测中心于2019年12月30日作出的鉴定意见为：1.本案受鉴定房屋外墙内墙面、北间分隔墙二次装修霉变受损与房屋外墙渗水存在直接关联性，分隔墙木质材料受潮散发霉味和其他刺激性气味与房屋外墙渗水存在直接关联性；2.本案受鉴定房屋室内电脑、饮水机等电器设备受损与房屋外墙渗水不存在关联性。原告支付鉴定费10000元。经原告申请，本院委托江西华泰资产评估有限公司对原告租赁被告所有的位于渝水区间商铺因房屋漏水等质量问题造成的装修损失金额进行评估。江西华泰资产评估有限公司于2020年5月25日作出的评估结论为：该商铺装修部分在鉴定基准日2020年3月26日的市场价值为60235.52元。因江西华泰资产评估有限公司作出的该评估结论是对商铺整体装修的估价，本院向江西华泰资产评估有限公司提供江西赣昌工程质量检测中心作出的鉴定意见一份并要求江西华泰资产评估有限公司对因房屋外墙渗水质量问题造成的装修损失部分出具补充说明。2020年7月18日，江西华泰资产评估有限公司出具补充说明一份，确定案涉商铺隔墙及墙面装饰工程在鉴定基准日2020年3月26日的市场价值为8431.71元。原告支付鉴定费2000元。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原告提交的第二组证据，被告对证明目的提出异议认为，原告仅支付了2018年6月1日前的租金，之后的租金并未支付，故原告违反了合同约定。本院认为，根据原告提交的微信聊天记录，原告在2017年12月即已告知被告案涉商铺墙面存在渗水问题，要求被告进行维修，但被告至今仍未修缮好商铺外墙渗水问题。依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途是被告作为出租人应当履行的首要义务，被告向原告交付的商铺存在外墙渗水问题，影响了原告对该商铺的使用，被告依法应履行维修义务。被告违约在先，原告拒付租金是行使先履行抗辩权，且原告已支付2018年6月的租金，故被告关于原告未支付2018年6月1日起的租金违反了合同约定的异议，本院不予采信。二、关于原告提交的第三组证据，被告提出异议认为，该证据与本案不具有关联性，案涉租赁合同的承租方是原告个人。本院认为，虽《商铺租赁合同》的承租方是原告个人，但原告租赁商铺的目的必然是用于从事商业经营，故被告的异议，本院不予采信。三、关于原告提交的第四组证据，被告提出异议认为，微信聊天记录的真实性需与李淼辉本人核实，即使是真实的也可证明被告有通知人员采取相应的补救措施，且原告一直在案涉商铺中经营，如商铺在2017年11月就出现了渗水问题，原告直至2019年6月才提起诉讼与常理不符；另，无法确认原告提交的照片拍摄时间和地点，仅凭该组照片无法证明案涉商铺存在渗水的情况，且照片中的设备并未靠墙，即使商铺存在渗水问题也不会致使原告设备受损。本院认为，微信聊天记录不能证明被告已采取补救措施。原告在房屋出现渗水问题后先与被告进行协商，协商不成后才向本院提起诉讼，符合常理。故被告关于其已采取相应补救措施及对房屋出现渗水问题的时间提出的异议，本院不予采信。原告提交的照片，不能达到其证明目的，本院不予采信。五、关于江西华泰资产评估有限公司对评估报告作出的补充说明，原告提出异议认为，补充说明的形式不合法，无执业会员证书、评估资质证书、营业执照等附件，也无评估人员签字确认，且补充说明不能与正式的评估报告相抵触，补充说明只能对正式的评估报告进行程序上的释明，而不能改变结果。本院认为，补充说明和评估报告均是江西华泰资产评估有限公司作出的，评估报告是对案涉商铺整体装修价值所做的评估，而补充说明是对因房屋外墙渗水问题受损的隔墙及墙面装饰工程价值所做的评估，二者之间并不相抵触，故原告提出的异议，本院不予采信。根据上述所采信的证据并结合庭审笔录，本院认定案件事实如下：2017年9月22日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告将天工颐园3080号及二楼左右各一间商铺出租给原告使用，出租期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；租金收取标准为：第一年月租金为1160元，第二年月租金为1276元，第三年月租金为1403元，合同签订时收取商铺保证金1000元；租金支付时间为：第一年租金半年一付，第二年起的租金原告应提前三个月向被告支付，原告如不及时支付租金，被告有权无条件收回商铺、停水停电并没收押金；原告支付租金后，可根据经营需要对商铺进行必要的装修，但不得破坏商铺的主体结构，影响商铺安全，否则造成损坏，原告负责恢复原样并承担相应的责任，租赁期满后，原告不得拆除已装修设施，但原告自行购买的用品及设施可搬走等。原告于合同签订当日支付半年租金6960元及保证金1000元，被告向原告出具收据一份。之后，原告因其开办的新余航程视觉设计有限公司经营需要对商铺进行装修。2017年11月底，原告发现商铺墙面存在渗水问题并与被告联系，但被告一直未将商铺渗水问题解决。自2018年11月起，原告暂停在案涉商铺营业。经原告申请，本院委托江西赣昌工程质量检测中心对新余市渝水区天工颐园3080号及二楼左右各一间商铺漏水等质量问题与房屋二次装修及设备损失的关联性进行鉴定。江西赣昌工程质量检测中心鉴定人员经现场勘查确定商铺北、东、西侧外墙存在渗水，尤以北侧外墙渗水较严重，屋面未发现漏水情况。该检测中心于2019年12月30日作出的鉴定意见为：1.本案受鉴定房屋外墙内墙面、北间分隔墙二次装修霉变受损与房屋外墙渗水存在直接关联性，分隔墙木质材料受潮散发霉味和其他刺激性气味与房屋外墙渗水存在直接关联性；2.本案受鉴定房屋室内电脑、饮水机等电器设备受损与房屋外墙渗水不存在关联性。原告支付鉴定费10000元。经原告申请，本院委托江西华泰资产评估有限公司对原告租赁被告所有的位于渝水区间商铺因房屋漏水等质量问题造成的装修损失金额进行评估。江西华泰资产评估有限公司于2020年5月25日作出的评估结论为：该商铺装修部分在鉴定基准日2020年3月26日的市场价值为60235.52元。因江西华泰资产评估有限公司作出的该评估结论是对商铺整体装修的估价，本院向江西华泰资产评估有限公司提供江西赣昌工程质量检测中心作出的鉴定意见一份并要求江西华泰资产评估有限公司对因房屋外墙渗水质量问题造成的装修损失部分出具补充说明。2020年7月18日，江西华泰资产评估有限公司出具补充说明一份，确定案涉商铺隔墙及墙面装饰工程在鉴定基准日2020年3月26日的市场价值为8431.71元。原告支付鉴定费2000元。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据江西赣昌工程质量检测中心作出的鉴定意见可知，被告向原告交付的商铺北、东、西侧外墙存在渗水，尤以北侧外墙渗水较严重，商铺存在的渗水质量问题，影响了原告对该商铺的使用。故被告违反了于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定用途的义务。因双方在合同中未对租赁物的维修义务作出约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，被告应当履行商铺外墙渗水问题的维修义务，故原告要求被告对原告租赁房屋的漏水问题进行修缮的诉讼请求，本院支持被告对案涉商铺北、东、西侧外墙渗水问题进行修缮。因原告仅向被告支付了2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金，后续租金并未支付，故原告要求被告赔偿其自2018年11月起至房屋漏水问题修缮时止期间的租金损失的诉讼请求，本院不予支持。根据江西赣昌工程质量检测中心作出的鉴定意见，案涉商铺外墙内墙面、北间分隔墙二次装修霉变受损与房屋外墙渗水存在直接关联性，分隔墙木质材料受潮散发霉味和其他刺激性气味与房屋外墙渗水存在直接关联性，室内电脑、饮水机等电器设备受损与房屋外墙渗水不存在关联性，且根据江西华泰资产评估有限公司出具的补充说明，案涉商铺隔墙及墙面装饰工程在鉴定基准日2020年3月26日的市场价值为8431.71元，故原告要求被告赔偿其因漏水、发霉导致装修、设备的损失共计60000元（实际损失以司法鉴定结论为准）的诉讼请求，本院仅支持被告赔偿原告商铺隔墙及墙面装饰工程损失8431.71元。关于原告要求被告赔偿其营业收入损失的诉讼请求，本院认为，原告虽自2018年11月起未在案涉商铺中营业，但其未能提交证据证明其暂停营业与案涉商铺外墙渗水之间的关联性，案涉商铺虽然存在外墙渗水质量问题并导致室内部分装修受损，但该商铺并非已完全不能使用，且原告也未能举证证明商铺外墙渗水问题导致其营业损失的金额，故原告该诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求原告支付2018年6月1日至2019年12月31日期间的房屋租金22272元的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，因原告多次就商铺外墙渗水问题与被告联系，要求被告修缮，但被告至今仍未修缮，影响了原告对商铺的使用，故依法应当相应减少租金。考虑到商铺外墙渗水对商铺内隔墙及墙面装饰的影响存在一个不断扩大的过程，本院酌定自2018年7月起，每月减少租金30%，自2019年1月起，每月减少租金50%，据此计算2018年7月1日至2019年12月31日的租金为12528元（1160元/月×70%×6个月＋1276元/月×50%×12个月），故被告要求原告支付2018年6月1日至2019年12月31日期间的房屋租金22272元的反诉请求，本院支持原告向被告支付2018年7月1日至2019年12月31日的房屋租金12528元，超出部分不予支持。关于被告要求原告支付自起诉之日起至付清租金之日止按银行同期贷款利率计算的利息的反诉请求，因被告向原告交付的商铺存在外墙渗水问题，影响了原告对该商铺的使用，被告未依法履行维修义务，系被告违约在先，原告拒付租金是行使先履行抗辩权，故被告该反诉请求，本院不予支持。另，关于本案鉴定费的负担问题，本院先后两次委托鉴定机构进行鉴定，原告共支付鉴定费12000元。该二项鉴定系因被告向原告出租的商铺存在外墙渗水质量问题而起，故鉴定费应由被告承担。综上所述，被告应对案涉商铺北、东、西侧外墙渗水问题进行修缮，并赔偿原告商铺内隔墙及墙面装饰工程损失8431.71元。原告应向被告支付2018年7月1日至2019年12月31日的房屋租金12528元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新余市昌余投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内对新余市天工颐园3080号及二楼左右各一间商铺北、东、西侧外墙渗水问题进行修缮；二、被告（反诉原告）新余市昌余投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）卢建平商铺内隔墙及墙面装饰工程损失8431.71元；三、原告（反诉被告）卢建平应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）新余市昌余投资发展有限公司支付2018年7月1日至2019年12月31日的房屋租金12528元；四、驳回原告（反诉被告）卢建平的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）新余市昌余投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2984元，由原告（反诉被告）卢建平负担2934元，被告（反诉原告）新余市昌余投资发展有限公司负担50元；反诉案件受理费179元，由被告（反诉原告）新余市昌余投资发展有限公司负担122元，原告（反诉被告）卢建平负担57元；鉴定费12000元，由被告（反诉原告）新余市昌余投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  李炜晟人民陪审员  张 虹人民陪审员  丁银莲二〇二〇年八月十二日法官助理朱秋凤书记员廖丽英