广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12524号上诉人（原审原告）：杨琨，女，汉族，1989年1月11日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区深南东路5045号深业中心大厦2楼，身份证号码：445102198901111420。委托诉讼代理人：曹海涛，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妤，广东华商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓猛，男，汉族，1974年7月24日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区香山西街18号首地容御花园2栋A座25B，身份证号码：36050219740724161X。上诉人（原审被告）：罗春梅，女，汉族，1977年4月3日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区香山西街18号首地容御花园2栋A座25B，身份证号码：36050219770403166X。邓猛、罗春梅的共同委托诉讼代理人：麦伟强，广东凡立律师事务所律师。上诉人杨琨与上诉人邓猛、罗春梅因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨琨上诉请求：1、撤销一审判决第一、四项；2、邓猛、罗春梅向杨琨支付违约金296元；3、邓猛、罗春梅向杨琨支付中介费、担保费、评估费、过户税费等共计978349.58元；4、邓猛、罗春梅向杨琨支付律师费5万元；5、邓猛、罗春梅承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院未按照合双方同约定认定违约金，而是将违约金酌定为130万元，对杨琨是不公平的。2、杨琨的实际损失远超过主张的违约金296元，一审法院以违约金高于实际损失为由，对违约金进行酌定，不符合事实。3、根据法律规定，邓猛、罗春梅认为违约金过高，应当向法院请求适当减少，而邓猛、罗春梅在一审中并未请求减少违约金。4、为实现合同目的，杨琨支付了中介费、担保费、评估费、过户税费等共计978349.58元，均为杨琨的直接损失，邓猛、罗春梅应当予以赔偿。5、根据合同约定，杨琨因维权所支出的5万元律师费也应当由邓猛、罗春梅负担。邓猛、罗春梅辩称，1、我方上诉事实和理由与杨琨的上诉理由是对立的，本身已经构成答辩，在此不再重复。2、涉案合同第十条约定的20%违约金，是针对买卖双方没有按照约定期限交付标的房以及买方没有按约定的期限支付相关房款而约定的违约责任。本案不存在卖方逾期交房的问题。杨琨主张邓猛、罗春梅违约的理由是涉案房屋存在安全隐患。因此，即便邓猛、罗春梅对于涉案房屋的质量问题应承担责任，也不属于涉案合同第十条所约定的违约责任，杨琨主张我方按该条约定的违约金标准承担违约责任没有事实和法律依据。邓猛、罗春梅上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回杨琨的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由杨琨负担。事实和理由：1、一审以房屋存在质量问题为由认定邓猛、罗春梅违约属于事实和适用法律错误。邓猛、罗春梅并未隐瞒涉案房屋经过改造的事实。涉案房产与楼上单元房（26B）最初均系邓猛、罗春梅购买并将该两套房产改造成为复式房，邓猛、罗春梅如实告知了杨琨。此外，杨琨提供的物业公司出具的《装饰违章通知书（存根）》，亦证明涉案房产物业公司早就知道涉案房产改造的事实，杨琨有能力了解改造具体的情况。涉案房产存在安全隐患系专业鉴定机构的结论，邓猛、罗春梅并非专业人员且居住多年并未发现有安全问题，故主观上并不知道涉案房产存在安全隐患，因而也就不存在对杨琨隐瞒安全隐患的问题。查看购房状况系购买人应尽的义务，在二手房交易市场，标的房产被改造、装修是非常普遍的现象，买房人应当仔细查看和查询。杨琨明知涉案房产系同一单元房改造为复式房的事实，并未提出异议。根据合同约定，涉案房产为现状交付。因此，杨琨在购买涉案房屋买卖合同时对涉案房产的状况是知悉和接受的，现声称因受吊顶的遮挡不了解涉案房产改造的情况与事实和常理不符。杨琨委托他人进行了装修，对争议部位打孔的行为也是造成安全隐患的原因。2、一审认定邓猛、罗春梅拒绝配合杨琨对涉案房产进行装修与事实不符。邓猛、罗春梅一直都有就涉案房产质量问题和杨琨协进行协商，只是不同意完全按照杨琨所提出的方案进行装修，并非拒绝配合维修。3、涉案房屋并非不能居住，该安全隐患未达到无法实现合同目的的程度，根据鉴定机构出具的鉴定报告，修复该安全隐患仅需15天工期、5至6万元维修费即可完成。双方无法就修复方案达成协议，不属于无法实现合同目的的情形和理由。4、在涉案房产已经过户并交付、装修的情况下，一审仅因个别部位的质量瑕疵而确认解除合同，有悖于维护交易秩序稳定、过错与责任相适应的价值取向。如果该判决得以生效，势必造成过度惩罚和资源浪费。杨琨向一审法院起诉请求：1、邓猛、罗春梅向杨琨支付违约金296万元；2、邓猛、罗春梅向杨琨返还购房款860万元以及从合同解除次日（2019年1月19日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；3、邓猛、罗春梅向杨琨支付杨琨支出的中介费、担保费、评估费、过户税费等共计978349.58元；4、邓猛、罗春梅向杨琨支付房价上涨的损失120万元；5、邓猛、罗春梅向杨琨支付因维权所支出的律师费5万元；6、邓猛、罗春梅配合办理涉案房产的产权变更手续并承担相应的全部税费；7、邓猛、罗春梅在向杨琨退还已支付的购房款并承担违约责任后接收涉案房产；8、邓猛、罗春梅承担本案的所有诉讼费用。一审庭审后，杨琨变更其第二项诉讼请求为要求邓猛、罗春梅返还购房款859万元。一审法院认定事实：2018年5月19日，杨琨（买方）与邓猛（卖方、罗春梅作为代理人签订合同）、深圳市乐有家房产交易有限公司（居间方）签订《二手房买卖合同及居间服务合同》，约定：卖方将位于深圳市南山区首地荣御花园xx房（涉案房产）转让给买方；转让总价款1480万元，定金100万元；买卖双方协商一致以按揭付款的方式支付房款；买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方支付148000元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；及其他内容。合同签订后，杨琨向居间方支付定金100万元。杨琨于一审庭后提交说明表示居间方已将定金100万元扣除中介费等费用后支付给邓猛，鉴于尚有1万元交房保证金仍托管在居间方处，故杨琨不要求邓猛、罗春梅退还该1万元。邓猛、罗春梅于一审庭后提交书面说明表示中介系将邓猛、罗春梅应付的佣金30万元扣除后多扣除了1万元，将69万元返还给了邓猛、罗春梅，居间方表示交易完成后将1万元返还给邓猛、罗春梅。2018年6月6日、7月4日杨琨分别向托管账户支付购房款3290000元、4310000元；2018年7月31日，前述购房款760万元转入邓猛账户。2018年7月1日，中国农业银行股份有限公司深圳福田支行出具《个人购房贷款承诺函》，同意向杨琨发放贷款620万元。一审庭审中，双方均确认因杨琨要求，该620万元的贷款实际并未发放。2018年7月24日，杨琨与邓猛签订《深圳市二手房买卖合同》，涉案房产过户登记至杨琨名下；邓猛、罗春梅于2018年7月31日将涉案房产交付杨琨使用。2019年1月17日，杨琨向邓猛、罗春梅邮寄《解除合同通知书》，内容为：购房后杨琨发现涉案房产存在严重房屋质量问题和改造，杨琨多次与邓猛、罗春梅沟通，但邓猛、罗春梅态度反复、多番推诿，至今拒不配合修复房屋、解决问题，导致杨琨无法正常使用涉案房产，邓猛、罗春梅已构成根本违约，故杨琨通知邓猛、罗春梅自收到该通知之日起，解除双方的《二手房买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》。邓猛、罗春梅于2019年1月18日收到该通知书。杨琨提交收款收据、发票、银行交易明细表、电子交款凭证、水费申报表、中介服务费发票、物业费发票等，以证明杨琨为涉案房产的赎楼、过户等手续支付评估费7400元、担保费212000元、税费共计530972.73元、中介服务费148000元。邓猛、罗春梅对中介服务费的发票不予认可，对其他证据的真实性予以认可。为证明杨琨为涉案房产支付物业费2724.6元，电费、燃气费共计582.85元，为装修涉案房产支出装修费30000元，安装中央空调支付16640元，购买出具支出12050元，购买衣柜、瓷砖等支付定金2900元，为涉案房产诉讼保全支付保费6871.97元、支付律师费50000元，杨琨提交了物业费发票、电费燃气费票据、收款收据、转账记录、销售安装合同书、银行流水、商铺销售单、收款单、刷卡单、乐安居销售单、刷卡单、诉讼财产保全责任保险保单及保函、付款凭证、委托代理合同、律师费付款凭证等予以证明。被告对物业费、电费、燃气费的发票和票据的真实性予以认可，对其他证据不予认可。为证明涉案房产在2011年就被邓猛、罗春梅私自打穿楼板并改动房间的排污管道，且涉案房产存在安全隐患，杨琨提交了首地荣御花园物业管理处于2011年9月25日和2018年9月26日出具的《装修违章通知书》、《证明》，深圳市清华苑工程结构鉴定有限公司于2018年10月25日出具的《首地荣御花园2#楼A栋26B单元楼板结构安全性隐患评估报告》、发票（载明检测费15000元）、相关照片等。邓猛、罗春梅对前述证据均不予认可，并认为鉴定系杨琨单方委托，未征得邓猛、罗春梅同意。邓猛、罗春梅提交邓猛与杨琨及杨琨父亲的微信聊天记录、杨琨提供的维修方案，以证明邓猛、罗春梅与杨琨就涉案房产事宜进行积极协商，杨琨单方确认涉案房产存在以低成本进行修复的可能，杨琨的合同目的并非不能实现。其中，微信聊天记录中1月15日的聊天记录显示，邓猛说：“这个方案肯定我不会同意的，那天就说好了在不影响我楼上的使用情况下出方案的……”。杨琨对前述证据予以认可，但表示微信聊天记录并未完整的显示事情的前因后果，杨琨在发现房屋安全隐患后，即通过中介与邓猛沟通，并委托第三方出具鉴定报告；而且杨琨父亲向邓猛提供了多份加固方案，均需邓猛的配合，但邓猛拒绝了所有的加固方案，拒不配合修复；双方一直未达成一致，在邓猛多次推诿、无足够诚意解决问题的情况下，杨琨才不得已解除双方的合同。根据邓猛、罗春梅的申请，该院依法委托广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房产餐厅顶板的安全质量进行鉴定。该鉴定公司于2019年8月26日出具《房屋鉴定报告》（保顺鉴字［2019］SW1623号），载明：“对该房屋餐厅顶板及梁构件进行检查，发现该鉴定区域后浇筑板构建存在漏筋现象；后浇筑梁构件存在蜂窝麻面、露筋现象，且受力钢筋因打孔导致断开；后浇筑板构件部分钢筋未锚入原结构梁、板构件；后浇筑梁、板构件未整体浇筑，且交接处存在分离现象”。鉴定结论为：“根据现场检查、检测情况及安全性分析结果，判断涉案房产顶板构件存在安全隐患。”另查，邓猛、罗春梅系夫妻关系。一审法院认为，杨琨与邓猛签订的《二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。本案中，杨琨要求邓猛、罗春梅返还购房款、支付违约金，系在主张被告构成根本违约，应解除双方之间的买卖合同关系的基础上提出，故本案的焦点问题为：涉案的买卖合同是否应予解除。经鉴定，邓猛向杨琨交付的涉案房产餐厅顶板构件存在安全隐患，即邓猛向杨琨交付的涉案房产存在质量问题，而交付合格且具备正常使用功能的房产系邓猛的法定和约定义务，现因房产存在安全隐患，邓猛的行为构成违约。邓猛虽主张餐厅顶板存在的质量问题可维修、杨琨的使用目的并非不能实现，故不同意解除合同，对此，该院认为，杨琨与邓猛、罗春梅自2018年5月19日签订买卖合同后，邓猛向杨琨交付了涉案房产，杨琨对涉案房产进行装修时发现餐厅顶板存在质量问题，从邓猛、罗春梅提交的微信聊天记录来看，杨琨在发现房屋存在问题后，曾委托第三方机构对质量问题进行了鉴定并提出了加固的方案，但邓猛、罗春梅拒绝配合杨琨进行维修，在此情况下，杨琨因房产存在的质量问题无法得到有效解决、居住使用房产的目的无法实现而于2019年1月15日提出解除合同，符合法律和合同的约定，故该院确认双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《深圳市二手房买卖合同》已于邓猛、罗春梅收到杨琨出具的解除通知之日，即2019年1月18日解除。合同解除的，应恢复原状，故涉案房产应变更登记回邓猛名下，办理相关房产变更登记手续的税费等由邓猛自行承担。杨琨已支付的购房款，邓猛应予退还，杨琨要求邓猛退还购房款859万元（包括已支付的定金99万元和首期款760万元）；虽然邓猛实际收取了首期款760万元和定金69万元，但邓猛、罗春梅亦确认居间方系扣除了邓猛、罗春梅应支付的佣金30万元，故应视为邓猛已收取了杨琨支付的定金99万元，故邓猛应退还杨琨定金99万元和首期款760万元，共计859万元。对于托管于居间方处的1万元交房保证金，杨琨可另循法律途径解决。对于杨琨主张的利息，因邓猛未退还款项，给杨琨造成了利息损失，邓猛应予赔偿，杨琨要求邓猛、罗春梅自合同解除的次日即2019年1月19日起支付利息，符合法律规定。故利息以859万元为基数，2019年1月19日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至该判决确定的付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于杨琨要求邓猛支付违约金296万元，律师费5万元，各项费用978349.58元的诉讼请求。对于杨琨主张的各项费用，杨琨提交了相关证据证明其因购买涉案房产而支出评估费7400元、担保费212000元、税费530972.73元、中介服务费148000元、物业费2724.6元、电费和燃气费582.85元、装修费3万元、安装中央空调系统16640元、床具支出12050元、预定衣柜瓷砖支出定金2900元、诉讼保全担保费6871.97元等。前述费用的支出及律师费的支出均系杨琨因履行涉案买卖合同、因本案诉讼而实际支出的相关费用，系其实际损失。而杨琨在本案中既要求赔偿损失，又要求支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法解释（二）》第28条和第29条的规定，违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，违约金的主要功能在于填补守约方损失；当事人在确定违约金条款时，应当估计到一方违约可能给另一方所造成的损失，违约金数额不应与将来违约所造成的损失不相称，如果违约金数额过分高于因违约造成的损失的，当事人可以请求适当减少；当违约金数额低于因违约造成的损失的，当事人可以请求增加。可见，违约金是以实际损失为基础，违约金不足以弥补实际损失的，可以请求赔偿损失。本案中，杨琨既要求邓猛、罗春梅支付违约金，又要求邓猛、罗春梅赔偿其相关费用损失，而杨琨主张的违约金与赔偿的费用损失指向的是同一损害，如同时适用，会出现非违约方双重获益的结果，故综合考虑本案杨琨主张的违约金数额及其实际支出的费用、其他损失等相关损失及本案杨琨、邓猛、罗春梅的过错大小，该院酌情判令邓猛向杨琨支付违约金130万元，该违约金的金额已足以弥补杨琨主张的各项费用的损失，故对于杨琨要求的律师费、中介费、担保费等其他费用的诉讼请求，该院不予支持。对于杨琨主张的房价上涨的损失，该损失系预期利益即可得利益损失，本案中杨琨并未申请对涉案房产的现值进行评估，无法判断涉案房产的价值，即可得利益的大小，且该院已判令邓猛、罗春梅支付违约金，故对于杨琨的该项诉讼请求，该院不予支持。对于杨琨主张在邓猛、罗春梅退还已支付的购房款并承担违约责任后接收涉案房产的诉求，并无证据证明合同解除后邓猛、罗春梅拒绝收房，故该项诉求暂无事实依据，该院不予支持。本案中，邓猛、罗春梅系夫妻关系，且罗春梅作为邓猛的代理人签订合同，故杨琨要求邓猛、罗春梅共同退还的购房款及支付违约金的诉求，符合法律规定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗春梅、邓猛于该判决生效之日起十日内向杨琨支付违约金130万元；二、罗春梅、邓猛于该判决生效之日起十日内向杨琨退还购房款859万元并支付利息（利息以859万元为基数，2019年1月19日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至该判决确定的付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、杨琨于收到退还的购房款859万元的当日将位于深圳市南山区华侨城香山西街xx房变更登记回邓猛名下（相关税费由邓猛负担）；四、驳回杨琨的其他诉讼请求。案件受理费104563.67元、保全费5000元，共计109563.67元，由杨琨负担30677.67元，由邓猛、罗春梅负担78886元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，邓猛确认涉案房产改建恢复为平层时未向相关行政部门报告，其也未提交证据证明改建后聘请相关鉴定机构对房屋质量进行鉴定。本院认为，杨琨与邓猛签订的《二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当依约履行。本案二审的争议焦点是：卖方是否构成违约及违约责任应如何认定。邓猛、罗春梅上诉称其出卖涉案房产时未隐瞒涉案房产经过改造的事实，涉案房产经过修复即可实现居住功能，一审判决解除合同错误。对此，本院认为，邓猛、罗春梅擅自将25B和26B房产打通改造为复式结构，之后又将复式结构改造恢复至平层，改造完成后未聘请专业机构进行房屋质量鉴定，在本案一审鉴定时涉案房产经鉴定存在安全隐患。邓猛、罗春梅出售的房产存在安全隐患，即使其在出售时没有隐瞒改造的事实，亦不能免除其作为出卖人应当交付安全适合居住的基本责任，一审认定邓猛、罗春梅构成违约，处理正确。关于违约责任的认定，考虑到邓猛、罗春梅作为卖方违约过错明显，且杨琨提交了违约给其造成的各项损失的证据，本院认定邓猛、罗春梅应当向杨琨支付涉案房产总价款20%的违约金即296万元。对于杨琨主张的其他损失，本院不予支持。综上，邓猛、罗春梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。杨琨的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2650号民事判决第二、三项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2650号民事判决第四项；三、变更深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2650号民事判决第一项为：邓猛、罗春梅应于本判决生效之日起十日内向杨琨支付违约金296万元；五、驳回杨琨的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费104563.67元，由杨琨负担16974.48元，由邓猛、罗春梅负担87589.19元。保全费5000元，由邓猛、罗春梅负担。二审案件受理费81030元，由邓猛、罗春梅负担（邓猛、罗春梅多预交的23533.67元，由本院予以退还）。二审案件受理费28306.80元，由邓猛、罗春梅负担17479元，由杨琨负担10827.80元（杨琨多预交的27872元，由本院予以退还）。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年八月十一日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。