上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6751号上诉人（原审原告）：王彦萍，女，1976年3月28日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：杨波（系王彦萍丈夫），1975年10月15日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：岳业清，山东金诚诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓莺，女，1969年3月11日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被上诉人（原审被告）：朱家莉，女，1999年5月1日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈伟能，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原审第三人：上海本墅市场营销策划有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇联民路1881号8幢3层B区336室。法定代表人：张大权，执行董事。上诉人王彦萍因与被上诉人邓莺、朱家莉、原审第三人上海本墅市场营销策划有限公司（以下简称本墅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王彦萍上诉请求：撤销一审判决，改判邓莺、朱家莉返还王彦萍定金1,000,000元：本案一审、二审案件受理费由邓莺、朱家莉负担。事实和理由：邓莺、朱家莉系位于松江区XX公路XX弄XX号的房屋（以下简称系争房屋）所有人。经本墅公司居间介绍，王彦萍与邓莺、朱家莉就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，约定王彦萍向邓莺、朱家莉购买系争房屋。签订居间协议时，邓莺、朱家莉及本墅公司均明知王彦萍不具购房资格。现因王彦萍无法取得购房资格，导致系争房屋买卖合同无法履行。对此，买卖双方均有过错，邓莺、朱家莉无权没收定金，应予以退还。被上诉人邓莺、朱家莉共同辩称，不同意王彦萍的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人本墅公司向本院递交书面答辩意见称，签订居间协议时，王彦萍并未向本墅公司陈述可能存在购房资格受限制的问题，本墅公司也不存在与邓莺、朱家莉恶意串通的情形。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王彦萍一审法院提出诉讼请求：1.解除王彦萍、邓莺、朱家莉与本墅公司于2019年11月12日签署的《房地产买卖居间协议》；2.邓莺、朱家莉返还定金1,000,000元。本案一审审理中，王彦萍变更第一项诉讼请求为：撤销王彦萍与邓莺、朱家莉、本墅公司于2019年11月12日签署的《房地产买卖居间协议》。一审法院认定事实：系争房屋由邓莺、朱家莉按份共有，房屋产权登记核准日期为2015年6月23日。2019年11月12日，王彦萍与邓莺、朱家莉、本墅公司签订《房地产买卖居间协议》一份，邓莺、朱家莉系房屋出售方（甲方），王彦萍系房屋买受方（乙方），本墅公司系居间方（丙方）。协议内容如下：甲方将系争房屋出售给乙方；房屋价款为17,500,000元；乙方应于甲方签署本协议后1日内自行或通过丙方补足定金1,000,000元；甲、乙双方应于本协议签订后36日内（即2019年12月18日前）共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并办理公证手续（若需），除甲、乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范文本的日期；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款10,000,000元（含已支付的全部定金）;乙方于该房地产所在区房地产交易中心产权过户当日通过丙方或直接向甲方支付第二期房价款7,400,000元;甲乙双方不得晚于2019年12月30日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续，在过户前甲乙双方应积极办理完成购房资格审核、房产税认定手续（若有）、审税、税费缴纳；甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，户口（若有）确认已迁出，由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款100,000元；本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利（甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形；乙方保证具备购房资格并保证买受方征信良好），若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资格、征信不良，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任，本条独立发生法律效力；定金责任，若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还（含由丙方代为保管的定金）。签约当日，王彦萍支付邓莺定金20,000元，次日其再次支付邓莺定金980,000元。本案一审审理中，为证明邓莺、朱家莉及本墅公司对自己实施欺诈行为，王彦萍提供了2019年12月16日至2019年12月18日期间其与邓莺的微信聊天记录，以及2019年12月16日至12月18日期间其配偶杨波与本墅公司法定代表人张大权的微信聊天记录、手机通话录音记录。上述证据，部分内容如下：1.王彦萍与邓莺的微信聊天记录：（1）2019年12月16日，王彦萍称：“邓姐，房子的网签日期越来越近了，我也越来越担心购房资格中介包装不好，房产交易中心交易过不去。咱们签协议的时候您也知道我的购房资格不够，中介说给我包装，那时我就担心，为了更大限度的保障我的权益，我写了个抵押合同，您看看，这样行不行，毕竟房款不是个小钱，万一包装不过呢？”随后，王彦萍通过微信发送《抵押借款合同》给对方，邓莺回复：“好的我理解我看看再回复你”。（2）2019年12月17日，王彦萍称：“邓姐，昨天中介张大权告诉我们您不同意网签时一并签订抵押合同，说您想等我们购房资格包装不过时再签订，但我们担心您到时不签这份抵押协议，或对抵押协议有更改，我们很被动，我们买到房屋的权利是无法保障的，我们又咨询了一下，即使签订了抵押协议，房子也不一定就是我们的，本来包装购房资格就是违法行为，我们签订的房屋买卖协议还是解除吧。房子您该卖就卖吧！看看您什么时候方便把定金退给我。”邓莺回复：“谢谢，已收到并回复您，望能继续履约，并且明天共同办理后续手续！不希望发生不履约带来的相关问题！如有需要协助联系我！”王彦萍回复：“首先对邓姐的全力配合表示感谢！但是很抱歉，我经过仔细的考虑，还是决定不买这个房子了，因为我没有购房资格，无论怎么包装，都是违法行为。经过多方面的考虑，总觉得这样做还是不大合适，所以我决定不买这个房子了。”邓莺回复：“如果您不办理，那只能按照约定处理了。还望慎重考虑。”王彦萍回复：“您说的什么约定？我现在要求解除合同，因为我没有购房资格，而且您明知道我没有购房资格，还跟我签这个房屋买卖协议，这个房屋买卖协议是因为没有购房资格所以无法继续履行，双方都存在过错，您无权追究我任何违约责任，您应该退还我购房定金。”（3）2019年12月18日，邓莺称：“一个月前我们双方自愿签约，今天12月18日是双方确定的网签日，如您不履行责任！我们将会追究法律责任。”王彦萍回复：“邓姐，您也是懂法的人，不能再怂恿我触犯法律了，您也知道我没有购房资格，现在是因为没有购房资格合同履行不下去，昨天我已经正式通知您了终止房屋买卖协议，如果您还让双方继续触犯法律，那咱们只有走法律程序了。”邓莺回复：“我们依法卖房符合法律程序！”2.2019年12月16日王彦萍配偶杨波与本墅公司法定代表人张大权的微信聊天记录。杨波称：“大权，房子的网签日期越来越近了，我也越担心你们中介包装不好，房产交易中心交易过不去。咱们和房主签居间协议的时候咱也告知邓姐了，我的资格不够，说给我包装，那时我还不太担心，现在要付钱了，那个包装到底行不行啊，能不能一次就过啊！如果过不去，邓姐是否同意那个抵押协议？如果抵押协议和包装资格没问题，需要你嫂子准备什么材料，先付你多少包装费？什么时间办？这事早晚都得面对。”张大权回复：“杨总，您先把购买人的身份证发给我，过户不成业主同意抵押，房屋抵押合同到松江房产交易中心窗口办理，抵押期间没有任何利息。”杨波回复：“合同业主同意吗？”“好的，我先准备资料。”张大权回复：“这个合同业主不同意，房产交易中心有抵押窗口，抵押窗口办理业务时有抵押合同。房产交易中心房地产借款抵押合同办理简单快捷，同时能保证安全。”杨波回复：“可不可以，先问下业主邓姐？”张大权问：“杨总，您说问一下业主可不可以？您想让我问什么事。”杨波回复：“那我让你嫂子直接发给业主看看。”3.2019年12月17日，王彦萍配偶杨波与本墅公司法定代表人张大权的微信聊天记录。杨波称：“大权，你昨天电话说业主不同意签那个抵押合同，是吗？”张大权回复：“杨哥，业主同意抵押给你，他说你这份抵押合同不太符合他，业主说协议书里说明的比较详细，请您放心！”杨波称：“什么协议书呀？那我的保障在哪？如果资格包装不过，到时业主说同意抵押，到时候不来办理，我咋整？房子也没过户，钱我也付了，那我可咋整？”张大权回复：“杨哥，不会的，协议书里写着1月15日去做抵押，房子您付钱了，业主没有理由不配合你，签前房屋筛查，我都做了产调，请您放心杨哥！”杨波回复：“现在是如果她不配合，我有什么保障？业主也知道我资格不够，然后再不配合或者到相关部门举报我一下，我就完了，房钱两空。”张大权回复：“如果像你说的这样业主就违约了，协议书上写的很清楚，签字生效的。业主不会那么偏激，再说了我们资格差，可以用其他名义买，不可能房钱两空的，没有什么举报的理由，你在法律上没有违约责任，也没有不符合要求的问题，协议书上写着你交易未过户，可以更换购买人，您放心哥。”杨波回复：“我和律师反复探讨，觉得我的风险太大，大权你通知业主协议终止吧！我交的定金让她退回来就行了。”4.2019年12月17日，王彦萍配偶杨波与本墅公司法定代表人张大权的手机通话录音：（1）当日13时19分手机通话录音中，杨波称，让张大权转告邓莺、朱家莉，如果邓莺、朱家莉不签王彦萍提供的房屋抵押协议，王彦萍的权益无法得到保证，王彦萍就终止房屋买卖协议。对于定金，退与不退，是邓莺、朱家莉的自由，但不能一分不退。王彦萍购房时自始至终没有隐瞒过不具备购房资格。系争房屋售价加税费高达20,000,000元，存在王彦萍将钱款付给邓莺、朱家莉后，因王彦萍购房资格不够且本墅公司包装不成功，导致房屋最终无法顺利过户的可能性，王彦萍无法承担如此巨大的风险。张大权则称，邓莺、朱家莉同意配合王彦萍对系争房屋进行抵押，但是王彦萍提供的抵押协议不够规范，其可以提供房产交易中心的抵押合同给王彦萍，格式内容更为规范详细，可以保障王彦萍的权益。其建议其与王彦萍、邓莺、朱家莉于12月18日就此事见面协商。同时，邓莺、朱家莉看过王彦萍提供的抵押协议后，表示王彦萍站在自己的立场考虑很多，邓莺、朱家莉同意配合王彦萍进行抵押，但如果房屋最终无法过户，邓莺、朱家莉不会强卖房屋，只会没收定金。（2）当日15时26分手机通话录音中，张大权问杨波是如何与王彦萍沟通的，邓莺、朱家莉已多次电话联系自己，称收到了王彦萍的微信。杨波称王彦萍已给邓莺、朱家莉发微信了，表示不想冒险，房子不要了。张大权称，邓莺、朱家莉在电话中表示王彦萍不要房子与己无关，且当时杨波称社保不满，差时间。杨波回复确实差时间，没有隐瞒过邓莺、朱家莉，且如果进行包装，其也担心包装不成。张大权则回复现在不是包装的问题，而是如果协议期满，王彦萍不履行协议相当于违约。杨波则让张大权反问邓莺、朱家莉明知自己社保不够，为何非将房屋卖给自己？且张大权作为中介明知自己购房资格不够，为何非要撮合此事？张大权回复其所说的包装问题，现在不做，给其时间按正常程序购买，问其（社保）差几年？杨波则质问自己付了钱，无法给房屋过户，怎么办？5.2019年12月18日，王彦萍配偶杨波与本墅公司法定代表人张大权的手机通话录音。当日14时35分手机通话录音中，张大权称其已电话联系邓莺、朱家莉，邓莺、朱家莉称王彦萍要求解除协议。本案一审庭审中，邓莺、朱家莉表示同意与王彦萍解除上述《房地产买卖居间协议》，一审法院向王彦萍释明是否将撤销上述房屋买卖合同的诉讼请求变更为解除上述房屋买卖合同，王彦萍表示坚持其诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点在于邓莺、朱家莉及本墅公司在签约时是否实施了恶意串通行为及欺诈行为，致使王彦萍在违背真实意思的情况下，与之签订上述《房地产买卖居间协议》。根据王彦萍提供2019年12月16日至2019年12月18日期间的微信聊天记录、手机通话录音记录等证据，可以证明三方签约后，王彦萍出于对自身在上海不具备购房资格的担心，而就如何顺利完成房屋过户手续与邓莺、朱家莉、本墅公司进行反复协商，以及最终协商未果，王彦萍向邓莺、朱家莉、本墅公司主张解除上述房屋买卖合同的事实。但根据上述证据，无法证明王彦萍签约前已明确告知邓莺、朱家莉及本墅公司其不具备购房资格，亦无法证明本墅公司在知晓此情况下，向王彦萍作出了会为其伪造社保缴纳记录的承诺。法院无法通过上述证据确认邓莺、朱家莉及本墅公司在签约时实施了恶意串通行为及欺诈行为。鉴于邓莺、朱家莉及本墅公司不存在可撤销合同之法定事由，对于王彦萍关于撤销上述房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持。同时，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王彦萍与邓莺、朱家莉、本墅公司就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，并就房屋的价款、付款时间、签订示范文本、购房资格承诺、定金责任等进行了约定。上述房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦不违背法律、行政法规的强制性规定，法院确认上述房屋买卖合同合法有效，签约各方应按照合同履行。对于王彦萍要求邓莺、朱家莉返还定金1,000,000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院审理后于2020年5月19日作出判决：驳回王彦萍的全部诉讼请求。案件受理费13,800元，减半收取6,900元，财产保全费5,000元，合计诉讼费11,900元，由王彦萍负担。二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，邓莺、朱家莉与王彦萍均确认涉案房地产买卖居间协议中确定的房屋买卖合同关系解除。本院另查明，涉案房地产买卖居间协议第4.5条约定，在本协议约定的交易条件保持不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本协议中的买受方，且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行（包括付款行为等）的，视为增加、减少、变更后的买受方已经部分履行。本院认为，本案的争议焦点是系争房屋买卖合同关系未能继续履行之责任归属。上诉人作为系争房屋的买受人，对于己方是否具备购房资格应承担相应的核实义务。上诉人在明知己方不具购房资格的情况下，向被上诉人购买系争房屋，则买卖合同无法履行的风险上诉人完全可以预见，其仍与被上诉人签订居间协议，则相应的不利后果应由上诉人承担。上诉人虽然提供了其与被上诉人及本墅公司间的来往微信、手机通话录音等证据，但上述证据均不足以证明签订居间协议之前及当时，被上诉人明知上诉人不具购房资格。居间协议履行过程中，被上诉人知晓了上诉人不具购房资格的事实，双方就合同继续履行问题进行过磋商，但双方并未就办理抵押等问题达成一致意见，上诉人也无证据证明被上诉人存在恶意磋商的情形。同时，根据居间协议第4.5条约定，上诉人可以增加、减少或者变更居间协议约定的买受人。即上诉人可以采取变更买受人或者概括转让居间协议项下买受人权利义务的方式促进买卖合同关系继续履行，但上诉人亦未采取相应措施。综合上述分析，上诉人并无证据证明被上诉人明知上诉人不具购房资格的问题，上诉人也未行使居间协议赋予的权利以促进买卖合同关系之继续履行。故本院认为，系争房屋买卖合同关系未能继续履行的责任在于上诉人，被上诉人并无违约行为。由此，上诉人以双方存在过错为由要求被上诉人退还定金的诉讼请求，缺乏事实基础，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人王彦萍的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由王彦萍负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年八月二十日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……