上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初10591号原告(反诉被告)：秦旭东，男，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡慧斌，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：丰坊(上海)食品科技有限公司,住所地上海市浦东新区。法定代表人：王冠中，执行董事。委托诉讼代理人：徐炜，上海德禾翰通律师事务所律师。原告秦旭东与被告丰坊(上海)食品科技有限公司(以下简称丰坊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，被告提出反诉，本院依法合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡慧斌、被告丰坊公司的法定代表人王冠中及委托诉讼代理人徐炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦旭东向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告2019年9月15日签订的《商业用房租赁合同》于2020年3月9日解除;2.请求法院判令被告返还原告交付的押金39,000元。事实与理由：2019年9月15日，原、被告签订《商业用房租赁合同》，约定，被告将位于上海市徐汇区上中西路XXX号凌云X街坊广场XX楼XX单元部位租赁(以下简称系争商铺)给原告使用，租赁期限自2019年9月15日起至2021年9月14日止,月租金为13,000元。合同第五条费用与支付方式中的第2项约定“押金39,000元”。原告自承租系争商铺起一直按照约定缴纳合同约定的所有费用，房租费用亦缴纳到2020年2月14日。然，2020年1月中下旬开始的全国性肺炎疫情打乱了整个社会的正常运行，原告按照政府的要求自觉隔离在家，同时等待着复工复产。随着疫情逐渐得到有效的控制，原告与被告协商复工复产的事宜。直至3月4日，被告才许可原告复工，正当原告着手准备复工时，3月9日，被告通过微信给原告发了一份《租赁合同解除通知》，通知因原告迟延缴纳应于3月5日缴纳的2020年3月15日至4月14日的租金，要求解除《租赁合同》，并且不退押金，并告知原告如果在接收到通知后不办理退租手续，原告店里的物品将会被被告按废弃物予以处理。原告本着双方及时止损的原则，同意了被告解除合同的要求，但原告在全国肺炎疫情如此严峻的情境下，停工停产了一个多月，自身生存已无法维系，被告不仅不提供复工复产的条件，而是想方设法索要房屋租金，不予退还原告的押金、保证金并恶意阻挠原告清点、确认涉案房屋内原告所有的物品。因此，原告为维护自己的合法权益，根据法律规定，起诉至法院。丰坊公司辩称，同意合同于2020年3月9日解除，现在合同是续签，押金是在上一个合同当中支付的，本合同的押金没收到，不同意返还押金。因为原告逾期缴纳租金，故应当承担违约责任，故被告提出反诉。丰坊公司提出反诉诉讼请求：1.请求判决被反诉人支付2020年2月15日至2020年3月8日房租10400元；2.请求判决被反诉人支付2020年3月9日至2020年5月10日房屋占有使用费26,866元；3.请求判决被反诉人支付2020年1月份公摊费2,543.60元；3.请求判决被反诉人支付赔偿金46,630元；4.律师费3,000元由被反诉人承担。事实与理由：2019年6月20日，反诉原、被告签订了《商业用房租赁合同》，合同对月租金、押金、公摊费、支付时间、违约责任等内容进行了约定。反诉被告应于2020年2月1日前向反诉原告支付2020年2月15日至2020年4月14日的租金，至2020年3月8日止已逾期超过15日，反诉原告于2020年3月9日向反诉被告发出解除租赁合同通知后，反诉被告一直未交还房屋，故反诉被告应向反诉原告支付2020年2月15日至2020年5月10日期间的租金、占有使用费。反诉原告考虑到疫情期间反诉被告经营困难，故放弃向反诉被告追偿逾期支付部分费用的滞纳金。反诉被告应当于2020年2月15日前向法索原告支付2020年1月份公摊费2,543.60元，反诉被告未支付上述费用。反诉被告不履行合同义务，应承担违约责任，故反诉被告要求返还押金的诉请不应支持。因反诉被告逾期支付房租等超过15日，反诉原告于2020年3月9日向反诉被告发出解除合同通知，因反诉被告过错解除合同，反诉被告应支付三个月租金之和的赔偿金，故反诉原告提出上述请求。秦旭东辩称，不同意支付2020年2月15日至2020年3月8日期间的全部租金，上海一级响应的时间为2020年1月24日至2020年3月24日，受疫情影响的两个月，反诉被告无法实际经营，该期间的租赁费用不应由原告承担。合同解除后，原告与被告沟通搬走店内物品，但是反诉原告以未交租金及公摊费为由不同意反诉被告搬走,因此合同解除后占用房屋的损失，由反诉原告自行承担。同意支付2020年1月份公摊费2,543.60元。反诉被告因疫情原因无法营业，没有收入来源，此时再要求原告支付全额租金，明显不公平，该情况属于情势变更，反诉被告未违约，反诉被告不同意承担违约责任，也不同意承担律师费。本院认定事实如下：2017年9月4日，丰坊公司(甲方)与秦旭东(乙方)签订《合作协议书》，约定，甲方将凌云X街坊广场XX楼XX单元部位出租给乙方经营餐饮服务，押金为39,000元。当日，丰坊公司出具收据，收到秦旭东缴纳的X街坊负X楼美食广场XX铺位押金39,000元，该收据单位盖章处盖有丰坊公司财务专用章。2019年6月20日，丰坊公司(甲方)与秦旭东(乙方)签订《商业用房租赁合同》，约定，甲方将系争商铺出租给乙方经营餐饮服务。经营位置：乙方选择在甲方美食广场专铺，位于凌云X街坊广场XX楼XX单元部位(部位号为暂定编号)自行提供餐饮服务并接受甲方的管理。租赁期限自2019年9月15日起至2021年9月14日。房屋于2019年9月15日交付，从2019年9月15日起开始计算租金。月租金为13,000元，每两个月为一个支付周期，租金需提前15天支付，逾期按千分之一/天收取滞纳金。押金39,000元含一个月租金，支付方式付二押二。公摊费：保洁费、垃圾费及保洁人员工资、公共区域水电费，以上费用按商户平摊(每月15日前支付公摊费)。乙方逾期支付或未支付以上及其他费用，甲方将采取停水、停电等措施。每逾期一日按百分之五向甲方另行支付违约金，逾期超过15日，甲方有权终止合同，乙方承担违约责任。在租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应承担违约责任。如乙方单方面解除合同，甲方有权终止合同并收回经营权，没收乙方所缴纳的押金、履约保证金及所有设备，不承担任何别的损失。如甲方单方面解除合同，则双倍退还乙方押金。乙方有下列情况之一的，甲方有权以书面方式要求乙方予以纠正，乙方未在3日内予以纠正的，甲方有权提前2天通知乙方停水、停电，由此造成的任何损失由乙方自行承担。甲方也有权单方面立即解除合同，并可以收回该房屋另行出租，并有权没收押金、履约保证金以及所有设备。乙方在收到甲方书面解除合同通知之日起3个工作日内向甲方支付完其所有所欠费用后在3个工作内自行迁出该房屋内所有物品，否则该房屋内所有物品视为乙方放弃。乙方应支付三个月租金等费用(包括租金、物业费、水电费、公摊费、电容费)之总和的赔偿金，赔偿金不足以抵付甲方损失的,乙方应予以赔偿。因乙方违约的,乙方应当赔偿甲方包括诉讼费、律师费等在内的所有费用：1)逾期支付房租、物业费、水电费、公摊费、电容费等其他费用或不足额支付以上费用超过15日的。合同签订后，双方各自履行合同义务。2020年1月18日，丰坊公司向秦旭东(龙门花甲)发送《付款通知》，要求秦旭东于2020年2月5日前支付2020年2月15日至2020年3月14日的租金13,000元。秦旭东表示该《付款通知》发送时，付款时间未到。2020年2月4日起，秦旭东方与丰坊公司员工佳佳开始沟通恢复营业申报事宜。2020年3月4日，丰坊公司员工佳佳在微信群内提出，明天开始复工。2020年3月5日，丰坊公司通知美食广场用户恢复营业。同日，丰坊公司员工佳佳微信中向秦旭东发送《付款通知》，要求秦旭东支付2020年3月15日至2020年4月14日的租金13,000元，并要求秦旭东缴纳一月份公摊费2,543.60元。同日丰坊公司在微信群中给出《新冠疫情期间房屋租金减免方案》，内容为，受疫情影响，丰坊公司决定给予美食广场商户2月份租金减免10天的扶持政策。2020年3月6日，丰坊公司员工佳佳微信给群内所有人，内容为“总结一下今天下午谈的结果，大家诉求为免租两个月，4-6月份的费用降低，那就说疫情带来的损失全部由我们承担，商户这边一分不损失吗，这个肯定是不行的，我们只能给到我们的减免方案”。2020年3月7日，丰坊公司在微信中向秦旭东发送《催款函》，要求秦旭东于2020年3月9日前缴纳2020年2月15日至2020年4月14日的房屋租金26,000元，1月份公摊费2543.60元。2020年3月7日，秦旭东微信中回复丰坊公司“谈都没有谈好，怎么付钱啊！”2020年3月9日，丰坊公司在微信中向秦旭东(XX档口龙门花甲)发送《租赁合同解除合同》，内容为，截止2020年3月9日，秦旭东拖欠租金、公摊费28,543.60元，违反了《商业用房租赁合同》之约定，为了及时止损，丰坊公司决定立即解除双方于2019年6月20日签署的《商业用房租赁合同》，扣除秦旭东所支付的承租押金和履约保证金，并保留向法院起诉的权利；并通知秦旭东于2020年3月11日之前与丰坊公司办理退租手续，结清所欠费用，搬走相关物品；逾期，视为秦旭东放弃XX铺位内所有物品的所有权，并按废弃物予以处理。2020年3月16日，秦旭东微信丰坊公司王冠中，称“你发的解除租赁合同我们龙门花甲已经收到。我们商量以后同意解除。但今天去一街坊清理我们自己的私人物品，冰箱物业不让我们搬，说要丰坊同意才能放行。你看什么时候让我们搬冰箱。如果，你这里刁难不同意，我们物件搬不了，万一物业要产生有费用，我们绝不承担。”王冠中回复“结清你方所欠费用后，我方可以同意放行。限时三日内结清所欠费用，我方同意放行。超过三日不能搬走相关物品的，视为自动放弃。”2020年5月7日，丰坊公司王冠中向秦旭东发送微信，要求尽快将承租房屋的钥匙交还；秦旭东回复“本案已经进入诉讼程序，本月18日开庭，当庭一起处理。”审理中，2020年5月19日，秦旭东与丰坊公司签订房屋交接确认书，内容为，秦旭东出租丰坊公司位于上海市徐汇区上中西路XXX号凌云X街坊商场XX层XX档口(铺位)，用于经营龙门花甲，该档口(铺位)钥匙(此处钥匙划去，下书“无”)交还日期为2020年5月19日，本人明确交还钥匙后承租屋内所有物品自动放弃，交由出租方处理，租赁合同终止一事再无其他争议。下方注：“铺外内有三个冰箱，5月19日搬走，逾期祘放弃。”秦旭东签字。另查明，2017年6月20日，丰坊公司(乙方、承租方)与案外人上海劲谐贸易有限公司(甲方、出租方)签订《商业用房租赁合同》，约定，乙方向甲方租赁上中西路XXX号地下一层美食广场XX-XXX铺位面积为1,000平方米的商业裙房，租赁期限自2017年7月10日至2022年9月24日。丰坊公司向上海劲谐贸易有限公司支付租金等费用至2020年3月14日。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有商业用房租赁合同、收据、聊天记录、付款通知、租赁合同解除通知等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。被告出示的丰坊公司与上海德禾瀚通律师事务所于2020年5月11日签订《法律服务合同》(约定律师费3,000元)；经质证，秦旭东表示，不予认可；本院认为，本案被告方委托诉讼代理人为该律师事务所，故予以认定。审理中，国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。审理中，本院组织原被告双方调解，被告坚持认为原告违约，要求支付违约金，原告则坚持要求返还履约保证金，双方差距太大，调解不成。本院认为，原、被告就涉案房屋所签商业用房租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，原告租赁的系争商铺受疫情影响在2020年1月24日至2020年3月5日期间无法营业，3月5日营业后也因疫情的原因客流减少，造成承租人营业收益受到影响，故原告抗辩因疫情要求减免部分租金之意见，本院予以采纳。原告经营面临困难，原告曾向被告申请减免租金，被告于2020年3月5日答复减免10天的租金，对此双方未达成一致的情况下，原告未按合同约定时间缴纳租金、公摊费系情有可原、事出有因，非无正当理由拒付，被告基于原告未按约缴纳租金、公摊费而于2020年3月9日发出通知解除合同、认定原告违约、要求原告承担违约责任有违公平、诚实信用原则，本院不予采纳，被告于2020年3月9日发送解除合同对原告不发生法律效力，现原告同意合同于2020年3月9日解除，系双方协商一致解除，并无不当，故本院准予双方租赁合同于2020年3月9日解除。由于被告至今未提供原告的行为构成违约的充分证据，故被告反诉要求原告承担赔偿金以及律师费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，合同终止后，押金应该予以返还。被告抗辩没有收到过原告押金金，但原告曾在2017年即与被告签订了租赁合同，当时缴纳过39,000元的押金，且被告出具了盖有公司财务章的收据，表明被告收到了该笔押金，上述押金顺延至诉争合同符合常理，被告亦未提供证据证明该笔押金已经返还给被告，对于被告抗辩意见，本院无法采信，故原告要求被告返还押金的诉请，于法有据，本院予以支持。原告主张被告妨碍其将物品搬走，导致房屋占有使用期间延长，但从2020年5月19日《房屋交接确认书》上可看出，原被告钥匙于2020年5月19日才交接，店铺内在5月19日之前仍存有原告的三个冰箱，原告在合同解除后仍留有物品于系争商铺中，实际占有系争商铺，原告亦未提供证据证明其积极要求将房屋物品搬走、积极要求办理房屋交接手续，而是等待在诉讼中解决，故原告在合同解除后仍应支付占有使用费。系争商铺2020年2月停止营业，直至2020年3月5日才复工，3月大部分时间仍处于“一级响应”期间，开业也无正常客流的情况，本着疫情风险共担的原则，从公平角度出发，对2020年2月、3月期间的租金，本院调整为原租金标准的一半；2020年4月以后的租金，按正常标准计算。综上，被告反诉要求原告支付2020年2月15日至2020年3月8日房屋租金10,400元、2020年3月9日至2020年5月10日房屋占有使用费26,866元之诉讼请求，本院不予支持，原告应支付2020年2月15日至2020年3月8日部分租金计5,200元、2020年3月9日至2020年5月10日的部分房屋占有使用费22,100元。被告要求原告支付2020年1月份公摊费2,543.60元，原告同意支付，故被告反诉的该项诉请，本院予以支持。至于被告的相关权益是否受损不属于本案处理范围，但本案被告作为出租人有义务保证承租人正常、合法使用出租房的相关权益。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下：一、秦旭东与丰坊(上海)食品科技有限公司于2019年6月20日签订的《商业用房租赁合同》于2020年3月9日解除；二、丰坊(上海)食品科技有限公司于本判决生效之日起十日内向秦旭东退还押金39,000元；三、秦旭东于本判决生效之日起十日内向丰坊(上海)食品科技有限公司支付2020年2月15日至2020年3月8日房屋租金计5,200元；四、秦旭东于本判决生效之日起十日内向丰坊(上海)食品科技有限公司支付2020年3月9日至2020年5月10日房屋占有使用费22,100元；五、秦旭东于本判决生效之日起十日内向丰坊(上海)食品科技有限公司支付公摊费2,543.60元；六、驳回丰坊(上海)食品科技有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计387.50元，由秦旭东负担20元，丰坊(上海)食品科技有限公司负担367.50元；反诉案件受理费减半收取计1,018元，由秦旭东负担340元，丰坊(上海)食品科技有限公司负担678元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年八月十二日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。