西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初9187号原告：董建峰，男，1979年9月8日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：142XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：勾晓强，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：勾晨，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：周印佳，男，1980年1月15日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：230XXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安万马房地产信息咨询有限公司文景路分公司，住所地：。负责人：张宁，职务不详。委托诉讼代理人：罗婷，女，1987年5月12日出生，汉族，住西安市未央区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。被告：西安万马房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：赵庭冬，职务不详。委托诉讼代理人：杨才旺，男，1995年10月27日出生，汉族，住西安市未央区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。第三人：张奎晶，女，1980年2月28日出生，住西安市雁塔区，身份证号：230XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：周印佳，男，1980年1月15日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：230XXXXXXXXXXXXXXX，系张奎晶之夫。原告董建峰与被告周印佳、被告西安万马房地产信息咨询有限公司（以下简称万马公司）、西安万马房地产信息咨询有限公司文景路分公司（以下简称万马文景公司）、第三人张奎晶合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董建峰及其委托诉讼代理人勾小强、勾晨到庭参加了诉讼，被告周印佳到庭参加了诉讼，被告万马文景公司、万马公司、第三人张奎晶经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告董建峰诉称，2019年10月14日，原告与被告周印佳签订房屋买卖合同。同时，原告与两被告签订居间服务合同，合同约定，被告周印佳将其位于西安市曲江新区XXX路中海XXXXXX幢X单元X层XXX号房屋卖给原告，建筑面积为42.31平方米，房屋总价款为930000元。上述合同签订后，原告按照约定向被告周印佳支付了定金50000元并积极的履行了自己的合同义务，同时原告向被告万马文景公司支付了居间费21000元。随后被告周印佳拒绝履行合同约定的义务，被告万马文景公司拒绝履行自己的居间义务。2020年1月7日及1月8日上午，原告与二被告最后一次沟通面谈要求二被告履行房屋买卖合同及居间服务合同约定的房屋过户义务及合同约定的其他义务，二被告均明确拒绝履行。2020年1月8日，原告通过EMS邮政特快专递向二被告送达了要求继续履行房屋买卖合同的通知，但二被告在收到该通知后，至今未联系原告办理房屋过户手续。根据房屋买卖合同第二条、第五条及第八条的相关规定，被告的拒绝履约行为属根本违约。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、二被告继续履行与原告于2019年10月14日签订的房屋买卖合同及居间服务合同；2、二被告依法连带赔偿原告违约金186000元；3、本案诉讼费、保全费、财产保全责任保险费均由被告承担。后原告追加万马公司作为被告，要求万马公司与万马文景公司一起承担连带责任；追加张奎晶作为本案的第三人，与周印佳承担连带责任。被告周印佳辩称，原告与被告周印佳签订的房屋买卖合同第四条B项约定，合同签订后30个工作日内，原告准备本次贷款所需的材料，并到银行办理相关手续。第五条第七款约定，合同签订后20个工作日内签订网签合同，但是双方并未签订网签合同，原因是原告无购房资格。第八条约定，原告不能按照合同约定购买涉案房屋，应向被告周印佳支付房屋总价的20%作为违约金，被告有权不出售涉案房屋。被告万马公司及万马文景公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人张奎晶经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，2019年10月14日，甲方卖方周印佳与乙方买方董建峰签订房屋买卖合同，合同约定，乙方购买甲方位于西安市曲江新区XXX路中海XXXXXX幢X单元X层XXX号房屋一套，该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起三十个工作日内还清贷款并取回房屋所有权证书原件。卖方应于签署合同之日起三十个工作日内，将房屋所有权证原件托管于居间方作为办理产权转移登记手续用。房屋成交价格为930000元，买方于本合同签订当日支付定金50000元。买方应于本合同签订后20日内准备好购房首付款，并于银行贷款审批通过三日内将购房首付款280000元存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算资金监管账户。买方选择商业贷款支付剩余房款650000元。双方约定，在签订本合同后20个工作日内，通过西安市二手房交易管理系统网签买卖合同，于网签合同后15个工作日内办理资金监管手续，并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。甲方周印佳与乙方董建峰、丙方万马文景公司签订居间服务合同，合同约定，丙方为甲方及乙方购买西安市曲江新区XX路XX幢XX房XX居间服务。2019年10月14日，周印佳向董建峰出具收条一张，内容为“今收到董建峰（身份证号：142XXXXXXXXXXXXXXX）购买中海XXXXXX幢XXXXX室房屋定金贰万元整”。同日，案外人李某某向案外人骆增喜转账支付30000元，原告称该30000元系其向被告周印佳支付的30000元定金，被告周印佳认可原告所称的事实。2019年11月5日，被告周印佳清偿位于西安市曲江新区XXX路中海XXXXXX幢X单元X层XXX号房屋的全部贷款。董建峰与周印佳的微信聊天，2020年1月1日，董建峰“明天析了产就能办理了，对不住了，太晚了”，周印佳“我现在要解除合同”、“要不去法院起诉解除合同”，董建峰“宽容几天，明天析产完，就进去程序……”，“我们20号才撤押结束”、“拿到房产证”、“真正办理它浪费了两月”、“我们尽快办理，明天析产”。董建峰的爱人李某某与周印佳微信聊天，2020年1月3日，董建峰的爱人“为了这事，我们提前离婚，做不了析产又复婚，复婚以后做析产，周一再去离婚...给消防员当媳妇真的是...我在家带俩孩子，我们自己一言难尽，绝对不敢拿五万去骗你”。另查明，房屋买卖合同签订时，原告不具备购房资格，原告称其于2019年12月31日或者2020年1月1日具备购房资格。上述事实，有房屋买卖合同、居间服务合同、收条、个人贷款还清证明、微信聊天记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，本案争议焦点是1、原告与被告周印佳签订的房屋买卖合同是否应当继续履行；2、原告与被告是否存在违约行为。对于本案争议焦点1，虽然原告与被告周印佳签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，但原告在签订房屋买卖合同时不具备购房资格，原告为了具备购房资格与其配偶离婚析产，但从原告提供的李某某的支付宝转账回单可知，原告一方面与其配偶离婚析产，一方面又与其配偶经济上混同，原告与其配偶离婚仅是为了取得购房资格，且原告形式上具有了购房资格，但合同的继续履行使得原告家庭所拥有的房屋数量仍违反了西安市相关购房政策，故原告与被告之间的房屋买卖合同不应当继续履行。因此，原告要求继续履行其与周印佳房屋买卖合同的诉请，本院依法不予支持。对于本案争议焦点2，被告周印佳未按照合同约定将房屋所有权证托管于居间方，亦未提供承租人放弃优先购买权声明，已构成违约。原告不具备购房资格致使网签买卖合同及资金监管协议未按约定签订，且原告并未按照合同约定准备好购房首付款，原告的行为亦构成违约。原告违约的行为致使原告与被告之间的房屋买卖合同从根本上无法继续履行，故原告要求被告周印佳向其支付违约金186000元的诉请，本院依法不予支持。因本案是房屋买卖合同纠纷，并非居间服务纠纷，故原告要求继续履行与万马公司、万马文景公司的居间服务合同的诉请，本院依法不予一并审理。原告要求被告万马公司、万马文景公司、第三人张奎晶向原告承担违约连带责任的诉请，于法无据，本院依法不予支持。需指出，万马文景公司在明知原告签订房屋买卖合同时不具备购房资格仍然提供居间服务，万马文景公司在提供居间服务时存在过错。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第八条、第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告董建峰的全部诉讼请求。本案案件受理费13310元、保全费10000元（两次保全），由原告董建峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 赵 妍人民陪审员 徐 凯人民陪审员 颜建设二〇二〇年八月二十五日书 记 员 蒋 甜打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达1