福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初3004号 原告：黄小南，女，1968年4月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：许炜，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里16号201室。 法定代表人：胡永旭，项目经理。 委托诉讼代理人：陈建，男，系公司员工。 原告黄小南与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。黄小南及其委托诉讼代理人许炜，恒大置业公司委托诉讼代理人陈建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄小南向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄小南与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令恒大置业公司向黄小南返还已支付购房款本金4480835元及利息524413.28元（以4480835元本金为基数，中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，利息自2017年10月28日起暂计至2020年4月1日，应计至恒大置业公司实际给付之日止），合计暂计本息5005248.28元；3.判令恒大置业公司协助解除案涉商品房预售合同备案登记手续；4.判令本案全部诉讼费用由恒大置业公司承担（包括但不限于诉讼费、公告费、公证费等）。后黄小南变更诉讼请求为：1.判令解除黄小南与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令恒大置业公司立即向黄小南返还已经支付的首付款3480835元；3.判令恒大置业公司向黄小南赔偿以首付款3480835元为本金的利息(利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2017年10月28日起计至恒大置业公司履行完毕之日止)；4.判令恒大置业公司向黄小南返还已经支付的贷款金额1000000元；5.判令恒大置业公司向黄小南赔偿已向邮储银行厦门思明区支行支付的贷款利息100601.86元；6.判令恒大置业公司向黄小南赔偿以贷款1000000元为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2020年2月17日起计至恒大置业公司履行完毕之日止）；7.判令恒大置业公司向黄小南赔偿违约金44808.35元8.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:案外人恒大地产集团有限公司（恒大置业公司所属之集团公司）向黄小南对于“无理由退房”等相关事宜作出承诺，并出具《无理由退房承诺书》。鉴于此，黄小南便决定向恒大置业公司购买相关商品房屋，承诺约定：“若乙方履行案涉合同中不存在任何违约行为，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方（即黄小南）享有无理由退房的权利。”2017年12月4日，恒大置业公司作为出卖方，黄小南作为买方，就购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼15层1501室商品房预售事宜达成合意，并签订《商品房买卖合同（预售）》，并对案涉合同中交房日期、违约责任等条款作出详细约定。上述系原、被告双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原被告双方签订的《无理由退房协议书》内容实属双方之“约定解除权”，黄小南通过支付首付款以及向银行贷款的方式，已如约履行案涉合同的付款义务，恒大置业公司亦向黄小南开具相应的增值税发票，原告黄小南有权行使合同解除权。另，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十二条约定逾期交付责任：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同……并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.0%向买受人支付违约金。”无论是无理由退房或者有理由退房，这属于请求权的竞合，在符合条件的情况下黄小南有权选择以案涉合同第十二条逾期交付违约责任向恒大置业公司诉请解除案涉合同及承担违约责任。在恒大置业公司工作人员的指引下，黄小南业已自行结清了银行贷款部分的金额，现有权要求恒大退还房款金额之本息。经黄小南多次通过各种渠道与恒大置业公司公司销售或其他工作人员沟通此事，均无任何效果，特向法院提起诉讼，望判如所诉。 恒大置业公司辩称，一、黄小南变更诉讼请求与诉状事实与理由没有关系，请求法院依法驳回。黄小南在民事起诉状中写明，其是依据无理由退房协议书约定的解除权向法院请求解除合同，那么解除合同的相关约定就应当按照协议书中的内容来履行。协议书中约定恒大置业公司只需退还本金，因此黄小南变更诉讼请求依据不足。二、即使法院认为黄小南变更诉讼请求有依据，但是恒大置业公司逾期交房还没达到180天，因此也不适用合同约定的逾期交房超过180天的责任，应适用未超过180天的责任约定。合同约定交房时间为2019年11月30日，按日期计算180天后为2020年5月28日。但是恒大置业公司是在建设过程中因不可抗力导致逾期交房，对于上述因素导致的交房延误天数请求法院依法予以扣减。1.厦门恒大帝景在施工过程遭受台风暴雨等不可抗力影响，已有集美法院判决予以扣减15天。2.今年新冠××疫情期间，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，并于2020年2月26日将一级响应机制降为二级，3月19日将等级降为三级。一、二级响应时间共55天，也应依法予以扣减。因此，恒大置业公司逾期交房还没达到180天。根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4点，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。因此，请求法院依法予以驳回。三、恒大置业公司同意按《无理由退房协议书》约定解除《商品房买卖合同》（预售）。鉴于双方已签订《无理由退房协议书》，在黄小南已履行合同义务且不存在任何违约的情况下，黄小南具备无理由退房的权利，故同意解除《商品房买卖合同》（预售）。《无理由退房协议书》意在当黄小南符合该协议书所约定的条件后，提出退房要求时可以免受违约责任追究。因国家“房住不炒”的政策，黄小南应先行履行应尽义务。并且协议第二条已有约定：“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还”据此可认定，在黄小南符合无理由退房情形的前提下，也应当提供符合恒大置业公司流程的书面材料，并配合办理撤销商品房买卖合同备案手续，待办理完毕撤销备案后，恒大置业公司才有退房款的义务。四、按照协议约定及公平合理的原则，恒大置业公司仅应退还本金，不应支付利息和诉讼费。根据《无理由退房协议书》第二条“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。”的约定，恒大置业公司仅应退还“楼款本金”，黄小南在协议书上签字盖指印确认，已认可该条款效力。可以看出如黄小南选择无理由退房，黄小南应先履行办理相关手续的义务，恒大置业公司在办理完毕相关手续后退还购房款本金即可。另外，无理由退房是购房人不符合合同约定解除条件的情况下，开发商赋予购房者的一种福利，在上述合同解除过程中，双方均无过错，由于解除合同的请求是由黄小南发起，按照公平合理的原则，仅退还本金符合权利和义务相对等的原则。因此，黄小南要求恒大置业公司支付利息和诉讼费的诉讼请求，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。五、无理由退房实际上是恒大置业公司附条件主动增加己方义务而减轻黄小南义务的行为，退房协议未约定退款时间，因恒大置业公司办理完整退款退房手续客观上需要一定期限，根据公平原则，应当酌定给予三个月以上的宽限期。综上，恒大置业公司积极履行约定义务，恳请法院综合考虑黄小南单方请求解除合同给恒大置业公司造成的影响，查明案件事实，依法公正判决，依法维护恒大置业公司的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月27日，黄小南与恒大置业公司签订《无理由退房协议书》，约定如黄小南按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，黄小南享有无理由退房的权利，黄小南选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。黄小南行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，恒大置业公司将黄小南所缴纳的楼款本金金额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。黄小南同意恒大置业公司在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。 2017年12月4日，黄小南与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05026151），约定黄小南购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼15层1501室，房屋总价款4480835元；黄小南应当于2017年7月27日前支付首期房价款3480835元，余款1000000元向银行机构贷款支付；恒大置业公司应当于2019年11月30日向黄小南交付该商品房；若恒大置业公司逾期在180日之内，自2019年12月1日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向黄小南支付全部房价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，黄小南有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还黄小南已付全部房款（含已付贷款部分），并自黄小南付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向黄小南支付违约金。 黄小南按期向恒大置业公司支付首期房价款3480835元，2017年10月28日恒大置业公司向其开具相应金额的厦门增值税普通发票。余款1000000元黄小南向中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门思明区支行贷款支付，黄小南共计向恒大置业公司支付购房款4480835元。黄小南于2018年1月起逐月向中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门思明区支行偿还贷款本息，并于2020年2月17日结清。至银行贷款结清之日，黄小南总计向中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门思明区支行偿还贷款利息100601.86元。截至庭审之日案涉房屋尚未交房。 上述事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《无理由退房承诺书》及《商品房买卖合同（预售）》均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效。黄小南根据《商品房买卖合同（预售）》变更诉讼请求有事实与法律依据，本院予以确认。恒大置业公司抗辩黄小南变更诉讼请求依据不足请求法院依法驳回，本院不予认可。本案争议焦点之一是恒大置业公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除，案涉房屋逾期交付是否超过180日，黄小南是否有权解除《商品房买卖合同》？黄小南主张根据《商品房买卖合同（预售）》约定恒大置业公司应于2019年11月30日前向其交付案涉房产，现逾期交付案涉房屋已超过180日，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交付超过180日黄小南有权解除合同并要求恒大置业公司承担相应的违约责任。恒大置业公司抗辩因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应予扣除，其中因“莫兰蒂”等台风原因应予扣减15天及因新型冠状病毒××予以扣减55天，故案涉房产逾期交付未超过180日。本院认为，“莫兰蒂”台风天气发生在2016年9月，发生在《商品房买卖合同（预售）》签订日2017年12月4日之前，新型冠状病毒××作为重大突发公共卫生事件福建省启动一级响应机制发生在2020年1月24日，发生在商品房买卖合同约定的交付房产日2019年11月30日之后，均发生在合同约定的履行期限外，故恒大置业公司抗辩因不可抗力扣除逾期交房时间，本院不予采信。商品房买卖合同约定恒大置业公司应当在2019年11月30日前向黄小南交付案涉房屋，故案涉房屋逾期交付已超过180天，黄小南依据合同约定有权解除《商品房买卖合同》。争议焦点之二是黄小南的各项诉求有无依据。根据争议焦点一的分析，黄小南主张解除黄小南与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有事实与法律依据，本院予以支持。关于黄小南要求恒大置业公司返还已付首付款3480835元及归还贷款本金1000000元的诉求，符合合同法第九十七条的规定、商品房买卖合同第十二条的约定，本院予以确认。关于黄小南要求恒大置业公司以首付款3480835元为基数，自2017年10月28日起至恒大置业公司实际履行完毕之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，合乎合同约定，予以支持，但应表述为恒大置业公司向黄小南赔偿以首付款3480835元为本金的利息（以3480835元为计算基数，自2017年10月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于黄小南要求恒大置业公司赔偿已付贷款利息100601.86元的诉求，未超出合同约定，予以支持。关于黄小南要求恒大置业公司向黄小南赔偿以贷款1000000元为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2020年2月17日起计至恒大置业公司履行完毕之日止）合乎合同约定，予以支持，但应表述为黄小南要求恒大置业公司向黄小南赔偿以贷款1000000元为本金的利息（以1000000元为基数，自2020年2月17日起计至恒大置业公司履行之日止，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于黄小南要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金44808.35元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除黄小南与厦门恒大置业有限公司于2017年12月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026151）； 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄小南返还首付款3480835元并赔偿利息损失（以3480835元为基数，自2017年10月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄小南返还已经支付的贷款1000000元并赔偿利息损失（以1000000元为基数，自2020年2月17日起计至恒大置业公司履行之日止，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄小南赔偿已向中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门思明区支行支付的贷款利息100601.86元； 五、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄小南支付违约金44808.35元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43810元，减半收取21905元，由厦门恒大置业有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹锦林 二〇二〇年八月二十日 法官助理王巧铃 书记员陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”