山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7845号上诉人（原审原告）：施展，男，1990年1月9日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：李乐，山东鲁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贝，山东鲁邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵永贵，男，1970年8月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郝建山，山东鲁泉律师事务所律师。上诉人施展因与被上诉人赵永贵房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院作出的（2020）鲁0103民初525号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。施展上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判赵永贵返还转让费12万元或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由赵永贵承担。事实和理由：一审法院认定施展与赵永贵之间的“协议转让费用”的性质系买卖合同法律关系，但未认定“买卖合同法律关系”项下的买卖标的，系认定事实不清；认定施展要求赵永贵归还“协议转让费”的请求权不能成立系适用法律错误。租房合同协议合同签订后，施展将转让费12万元支付给赵永贵，并自2017年1月1日至2018年12月，一直按年租金54000元执行合同约定内容。2018年12月10日，施展将2019年1月1日至2019年6月30日的租金27000元转账支付给赵永贵，履行合同约定的支付租金义务。2018年12月12日赵永贵将该27000元退回给施展，并告知施展房屋年租金上调至143640元。对此，施展作为守约方要求赵永贵按照“合同期间房屋租金如有变动由甲方承担”的约定履行，向出租人缴纳上涨的租金，但赵永贵一开始称尽力协调，直至最后明确拒绝按照合同约定履行。施展与赵永贵对此进行多次协商（一审中提供两人的聊天录音作为证据），均未有结果。赵永贵将2019年1月1日至2019年6月30日的租金27000元退回给施展之后，不再继续缴纳其应向出租人缴纳的租金，其与出租人的租赁合同无法继续履行，而施展所投资的店铺仍在营业过程中。出租人王爱霞要求要么交房，要么按年租金143640元一次性缴纳租金。为了减少经济损失，施展只得与出租人王爱霞就涉案房屋签订房屋租赁合同，该合同约定年租金为143640元，比施展与赵永贵所约定租金54000上涨89640元，且支付方式为年交。因为赵永贵的违约行为，导致施展产生自2019年1月1日至2019年6月30日的直接经济损失44820元。另，在一审的过程中，法院调查山东小鸭智能科技发展有限公司（以下简称小鸭智能公司）工作人员，得知涉案房屋系由济南市人民政府国有资产监督管理委员会划拨给小鸭智能公司，现涉案房屋归山东小鸭集团商贸有限公司市中分公司（以下简称小鸭集团）管理，该公司与案外人王爱霞的租赁合同真实。（一）一审法院在确定双方形成的所谓“协议转让费”的性质问题时，认为：“本案中的协议转让费用，从性质上而言，应当视为施展自赵永贵处购买店铺的款项（可能包括设备、技术、装修，甚至可能包括地角、客源等等）”，在此处的认定中，一审法院遗漏了最为关键的购买内容：赵永贵已经取得的租赁权，即租赁期间为自2017年1月1日至2019年6月30日，年租金54000元的租赁权”。诚然，施展是为了经营而租赁房屋，而不是为了租赁房屋而购买店铺，双方本质意图在于交易店铺而不是租赁房屋，但双方交易店铺的主要内容是在约定的租期内，按照约定的租金金额及交纳方式使用涉案房屋。假设出让方所转让的店铺租赁权期间只有3个月或者6个月，受让方根本不可能受让店铺并支付高额的转让费。故一审法院将包含租赁权在内的转让关系以“协议转让费”是基于租赁关系还是买卖关系割裂开来，是片面的，本案中双方之间的法律关系不是单独的租赁关系，更不是单纯的买卖关系，应直接适用合同法的约定处理。（二）关于施展要求赵永贵归还“协议转让费”的请求权是否能够成立的问题。在双方合同协议中存在具体约定“此房双方协议转让费12万元”，争议解决的方式“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，由全额返还转让金12万元”，根据该条款的字面意思，即涉案租赁合同只要在履行过程中发生争议，则赵永贵应当返还施展12万元。施展以此约定主张返还转让金的请求权理应得到支持。双方之间的约定系双方真实意思的表示，如法院认为涉案合同的租赁权来源无合法依据，则该协议无效，双方返还，对于施展已经支付的租金，因已实际履行而无权要求返还，而赵永贵亦无权收取该转让费，应当将协议转让费返还给施展；如法院认为涉案合同的租赁来源合同，则双方之间的协议为有效协议，理应得到全面履行，一审中法院也实际已经查明双方之间发生的争议内容即施展要求2019年1月1日至2019年6月30日上涨部分的租金由赵永贵按照合同约定负担，而赵永贵违约拒绝负担。赵永贵应就自己的违约行为承担责任，按照合同约定将协议转费12万元返还给施展。一审法院在认定本案法律关系错误的情况下，进一步在忽略施展已全面履行己方合同义务、在庭审中明确主张涉案法律关系系包含租赁关系在内的转让合同关系的实际情况，在判决书载明“施展的理由不足以让法院认定赵永贵存在买卖合同下的违约”，认定施展的请求权不能成立实属适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法审理并判如所请。赵永贵辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。施展向一审法院起诉请求：1.判令赵永贵返还转让费12万元；2.本案诉讼费用由赵永贵负担。一审法院认定事实：2016年6月1日，董卫军作为出租方（甲方），赵永贵作为承租方（乙方）签订《租赁合同协议》，约定“甲方将济南市市中区二七南路9号院的房屋1间，建筑面积57平方米，租赁期限自2016年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年6月30日收回，年租金54000元。”2016年12月16日，赵永贵作为出租方（甲方），施展作为承租方（乙方）签订《租房合同协议》，载明“甲方将济南市市中区二七南路9号的房屋南一间，建筑面积57平方米，自签订之日起交付乙方使用，租赁期限自2017年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年6月30日收回；租赁期限，甲方从2017年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年6月30日收回；租金、交纳期限和交纳方式甲乙双方议定年租金54000元，交纳方式为半支付，计人民币贰万柒仟元，由乙方在2017年1月1日交纳给甲方，先付后用，以后每半年支付一次，应在付款期末前15天支付；此房双方协议转让费12万元，争议解决的方式本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，应全额返还转让金12万元，合同期间房屋租金如有变动由甲方承担，除第一条建筑面积57平方米外，自建房屋4间在租用范围内，张波在本店消费的所有费用由赵永贵承担（注：张波为房东）；该协议中还约定‘甲方负责教授乙方烧烤技术’。”自2017年1月1日至2018年12月，双方一直按照54000元执行。2016年12月16日，施展通过银行转账方式向赵永贵支付27000元；2017年1月3日，施展通过银行转账方式向赵永贵分两次支付15000元和45000元；2017年1月11日，施展通过银行转账方式向赵永贵支付662元；2017年4月30日，施展通过银行转账方式向赵永贵支付22500元；2017年5月19日，施展通过银行转账方式向赵永贵支付2700元；2017年6月14日，施展通过银行转账方式向赵永贵支付27000元；2017年12月10日，施展通过银行转账方式向赵永贵支付27000元；2017年12月12日，赵永贵将27000元退回施展；2017年12月16日，施展向赵永贵转账27000元；2018年6月8日，施展向赵永贵转账27000元；2018年12月14日，施展向赵永贵转账27000元。2019年1月7日，王爱霞作为出租方（甲方），施展作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定“甲方将济南市市中区二七南路9号院南1号的房屋1间，建筑面积57平方米，自签订之日起交付乙方使用，装修及设备的处理和使用权归乙方所有，租赁期限，甲方从2019年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年12月31日收回，使用期限1年，租金、交纳期限和交纳方式甲乙双方议定年租金143640元，交纳方式为转账支付，一次性付清，由乙方在2019年1月7日交纳给甲方，合同期间房屋租金若有变动由甲方承担。”2019年1月7日，施展向王爱霞转账143640元。2019年7月17日，在（2019）鲁0103民初1028号案件中，一审法院对案外人王爱霞作询问笔录，王爱霞述称“大概是2013年是赵永贵与我签订的房屋租赁合同，后来是我婆婆和赵永贵签订的，具体什么时间到期我也不知道；王爱霞不知道赵永贵与施展签合同的事情；王爱霞一开始是宽频公司的房子，后来法院给了小鸭集团的房子，我又和小鸭集团重新签了合同，所以又和原告重新签订了合同；张波没有对外租赁房屋的权利。”2020年3月24日，一审法院对施展、赵永贵合同中载明的王红兵作笔录，其述称内容概括如下：赵永贵系王红兵爱人的朋友，施展是王红兵的学生，他们之间签订的房屋租赁合同是王红兵搭线。在赵永贵和施展商量事情和签订合同的过程中，王红兵都在场。（转让费）是店面的转让费，当时有几个设备冰柜、烧烤炉、彩电、厨房的炉具、桌椅、板凳等基础设施，当时的装修很简单，施展接过来之后又自己装修的。赵永贵是帮（教施展炒菜、烧烤等）施展几个月，但是帮了几个月我不清楚。双方协议第七条如果存在争议双方协商解决，协议上的争议是因为赵永贵是租的房屋，如果转租的话也是担心就约定了，当时没有指具体的争议，没有考虑房屋是否合法问题。2019年7月5日，在（2019）鲁0103民初1028号案件中，一审法院作工作记录，小鸭智能公司工作人员向一审法院述称“包含涉案房屋在内的土地及相关资产已由济南市人民政府国有资产监督管理委员会于2018年5月2日是整体划拨给小鸭智能公司。现在，包含涉案房屋在内的房屋租赁等工作归小鸭集团管理……原告提交的案外人王爱霞与小鸭集团的商铺租赁合同是真实的。小鸭智能公司、小鸭智能公司知道王爱霞对外出租房屋给原告的情况。该商铺的实际经营者是施展，该公司不认识赵永贵。”另查明，根据赵永贵述称，其曾前往房产大厦查询涉案房屋房产证件，由于违章建筑，所以没有房产证件。一审法院认为，本案首个焦点在于确定施展、赵永贵形成的所谓“协议转让费用”的性质问题，即该费用究竟使双方之间成立何种法律关系。原告提起诉讼时主张租赁合同关系，提交的协议系租房合同协议，且该协议第一条至第三条明确租赁物、租赁期限和租赁费用等问题。但原告要求赵永贵返还的费用系双方协议转让费用，据原告述称“该费用系转让店面的费用”，据赵永贵述称该费用“不仅是店的费用，还有设备、装饰、装修、技术、连同整套餐饮设备”，据当时签署协议署名“担保人”的王红兵述称该费用系“店面的转让费用”。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，即房屋租赁法律关系下，出租人的义务系交付租赁物；根据合同法第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，即买卖合同法律关系下，出卖人有交付标的物，买受人有支付货款的义务。根据前述分析，本案中的协议转让费用，从性质上而言，应当视为施展自赵永贵处购买店铺的款项（可能包括设备、技术、装修，甚至可能包括地角、客源等等），施展虽然就房屋取得的租赁权，但其他事项取得的应当认定为所有权，换言之，租赁合同与买卖合同间的关系在于，施展系为了经营店铺而租赁房屋，而不是为了租赁房屋而购买店铺，双方本质意图在于交易店铺而不是租赁房屋。故，推究双方就该“协议转让费用”条款形成的合意，应当属于达成买卖合同合意，故一审法院对施展提出返还协议转让费用的诉讼请求，按照买卖合同法律关系予以处理。本案第二个焦点问题即在于，施展要求赵永贵归还“协议转让费用”的请求权是否能够成立。双方协议中存在一项具体约定“此房双方协议转让费12万元”，争议解决的方式“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，由全额返还转让金12万元”。根据该条款的字面意思，即涉案租赁合同只要在履行过程中发生争议，则赵永贵应当归还施展12万元。施展以此约定主张返还转让金的请求权能否得到支持，需要对该条款的性质做进一步分析。双方仅约定“发生争议”，却未约定所谓何种争议，且庭审中对此问题各执一词，均无明确证据。根据各方陈述及合同履行情况，一审法院推定双方就该“争议”的约定应当是认为租赁合同法律关系下的租金数额发生变化。那么，该条款是否具备效力，是否平衡买卖合同法律关系下买受人与出卖人的利益关系？该条款将“协议转让费用”与租赁合同下的“租金”挂钩，这种约定实质上是为买卖合同的履行附加了一项条件，使其成为附条件合同，即租金的变化足以决定买卖合同是否履行或者解除。根据债法一般原理及合同法具体规定，合同附条件的情况包括两种，一是附生效条件、二是附解除条件，除此之外，双方不能再附其他条件（特别不能附合同无效条件），同时，虽然没有明确规定，但一般理解条件应当具备合法有效性。施展、赵永贵协议中所附的条件，从性质上而言，应当属于附解除条件，即租金发生变化，解除双方买卖合同，赵永贵返还款项。但是，该条件又存在两种情况，其一，赵永贵当庭述称涉案租赁房屋无法查询相关房产证件，属于违法建筑，如果该述称属实，则租赁合同在司法实践上一般认定为无效合同（此处仅作为分析，未对该租赁协议效力问题作出最终认定），此时，买卖合同的解除条件是另一租赁合同的履行，而该租赁合同假设无效，就不存在有效条件，施展的请求权得不到支持；其二，假设租赁合同的效力不存在问题，那么当租赁合同下租金发生变动时，赵永贵返还施展12万元，实质法律效力是解除双方的买卖合同。已经履行的合同予以解除，其法律效力依照合同法第九十七条规定，“当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”施展要求赵永贵返还转让款项，其实是主张恢复原状，但解除合同产生的给付义务是双向的，如果赵永贵返还买卖款项，那么施展则应当将租赁房屋等恢复原状并返还赵永贵，施展已与案外人重新订立租赁合并继续经营店铺，其提起诉讼主张的亦不是买卖合同法律关系，没有解除买卖合同的意图，故不能支持。如果施展的诉讼主张系赵永贵违约，应当赔偿损失，那么问题在于租金的变化导致施展与赵永贵间不能继续履行的是租赁协议而不是买卖合同，即使租金发生变化，作为已经履行完毕的买卖合同，施展的理由不足以让一审法院认定赵永贵存在买卖合同下的违约，亦不足以使一审法院认定该买卖合同的履行产生损失，由赵永贵退还施展协议转让款，仅限于买卖合同而言，存在明显权利义务失衡。况且，施展本案中未主张损失，原则上诉讼中不应予以处理，故不能予以支持。综上所述，对施展的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百三十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百零八条之规定，判决：驳回施展的诉讼请求。案件受理2700元，减半收取1350元，由施展负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,本案的争议焦点是赵永贵应否退还施展12万元转让费的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”涉案租房协议中载明：如发生争议双方应协商解决，协商不成时，应全额返还转让金12万元。但对“争议”的内容，双方未作进一步解释。施展主张该协议中约定的“争议”指的是不能完全履行合同约定的内容。赵永贵对此不予认可，称与施展签订租赁合同时施展认为涉案房屋系违建，因怕店铺被拆除，所以加了第7条，“争议”应视为涉案房屋因违建而被政府拆除，致使合同不能履行，施展方有权主张赵永贵返还转让金。双方对“争议”的内容约定不明，且庭审期间均未作出合理解释。又，根据双方租赁合同约定：“合同期间房屋租金如有变动由甲方承担”，在赵永贵于2018年12月告知施展王爱霞要求上涨租金至143640元/年时，施展可以依据与赵永贵之间的合同要求赵永贵支付上涨部分的租金，但事后，施展在与赵永贵的合同履行期内，另行与王爱霞于2019年1月7日就涉案房屋签订租赁合同，约定王爱霞于2019年1月1日交付涉案房屋，施展亦按照与王爱霞约定的租金数额向王爱霞支付租金143640元。现施展主张合同未完全履行，赵永贵应全额返还转让金依据不足。一审法院未予支持，并无不当。综上，施展的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由施展负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵玉兰二〇二〇年八月十二日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖