云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0323民初1123号原告刘绍忠，男，汉族，1975年11月29日生，大学文化，医生，云南省师宗县人。被告马继慧，女，回族，1947年10月2日生，小学文化，退休工人，云南省师宗县人。委托诉讼代理人马丽春，系马继慧女儿，特别授权委托代理。被告马丽春，女，回族，1971年1月12日生，大专文化，公务员，云南省师宗县人。被告马迎春，女，回族，1973年2月3日生，大专文化，公务员，云南省师宗县人。原告刘绍忠诉被告马继慧、马丽春、马迎春合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘绍忠，被告马丽春（被告马继慧特别授权委托人）、马迎春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘绍忠诉称：马炳润（已故）与被告马继慧系夫妻关系，系被告马丽春，马迎春的父亲。2007年，马炳润、被告马继慧与原告刘绍忠协商约定，将二人所有的住房一套，作价85000元出售给原告刘绍忠。随后，原告刘绍忠按约定向马炳润、被告马继慧交付了房款，入住师宗县丹凤镇云青路02-26号房屋。2010年8月17日，因马炳润生病行动不便，师宗县城镇房地产交易管理所工作人员应邀到马炳润家，见证原告刘绍忠与马炳润、被告马继慧签订了2010字第039号《房屋买卖契约》。2010年9月1日，师宗县建设局按规定向原告刘绍忠发放了产权证号为师房权证2010字第××号的《房产证》。根据国家政策规定不动产确权需二证合一，也就是说师宗县丹凤镇云青路02-26号房屋需办理土地过户手续后，才能办理该房产的不动产权证。因马炳润已病故，现原告刘绍忠要求被告马继慧、马丽春、马迎春三人以房屋卖方及遗产继承人的身份，按照刘绍忠与马炳润、马继慧签订的《房屋买卖契约》第三款规定：“三、双方同意于2010年8月29日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该房屋占用范围内的土地使用权一并转移给乙方”，配合原告刘绍忠办理该房产的土地使用权的过户手续，但经多次交涉未果，无奈之下，原告刘绍忠只能依据《民事诉讼法》第119条及相关法律规定，诉至法院，请求判决：1、三被告按2010字第039号《房屋买卖契约》第三款之规定，以卖方及遗产继承人的身份配合原告办理师宗县丹凤镇云青路02-26号房屋土地使用权的过户手续；2、原告自愿承担本案的诉讼费用。被告马丽春辩称：房屋出售给原告是我父亲与母亲的意思，我与我母亲都愿意配合原告完成办理房屋过户手续。被告马迎春辩称：因为房屋是我父母出售给原告，到现在已经十多年了，原告以前也跟我商量过房屋的问题。自始至终出售房屋的整个过程我都不清楚，现在原告以我作为继承人要求我签字办理房屋过户手续不合理，我不签字。原告刘绍忠针对其诉讼主张，向本院提交以下证明材料：1、原告身份证复印件一份，欲证实原告的主体资格；2、2010字第039号《房屋买卖契约》一份，欲证实原告于2010年8月29日与被告马继慧及其丈夫马炳润签订了买卖师宗县丹凤镇云青路02—26号房屋的《房屋买卖契约》；3、师房权证2010字第××号《房产证》一份，欲证实被告马继慧及其丈夫马炳润配合原告将房屋进行了房产过户口，原告于2010年9月1日取得了师宗县丹凤镇云青路02—26号房屋的所有权；4、师国土用（2000）字第1370号《国有土地使用权证》一份，欲证实出于交易习惯，被告马继慧及其丈夫马炳润在房产过户结束后将师宗县房屋的土地使用证交给了原告保管。被告马丽春（被告马继慧代理人）对原告提交的证据无异议，被告马迎春不发表质证意见。被告马继慧、马丽春、马迎春未向本院提交证据。本院认为，原告所举证明材料客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实：被告马继慧与马炳润（已故）系夫妻关系，马炳润系被告马丽春，马迎春的父亲。2007年，马炳润、被告马继慧与原告刘绍忠协商约定，将二人所有的位于师宗县丹凤镇云青路的住房一套以85000元的价格出售给原告刘绍忠。后原告刘绍忠向马炳润，被告马继慧交付了全部房款并入住师宗县丹凤镇云青路02-26号房屋。2010年8月17日，原告刘绍忠与马炳润、被告马继慧在师宗县城镇房地产交易管理所工作人员的见证下签订了2010字第039号《房屋买卖契约》，该协议第三款约定：“双方同意于2010年8月29日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该房屋占用范围内的土地使用权一并转移给乙方”。2010年9月1日，师宗县建设局向原告刘绍忠发放了产权证号为师房权证2010字第××号的《房产证》。原告取得《房产证》后，因国家政策规定不动产需《土地使用证》与《房产证》二证合为《不动产登记证》一证，原告虽取得了师宗县丹凤镇云青路02-26号房屋的《房产证》，但未办理土地过户手续，不能办理该房产的不动产权证，故原告要求被告马继慧、马丽春、马迎春协助其办理该房屋土地使用权的过户手续，因双方就办理过户手续未形成一致意见，致原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案原告刘绍忠与马炳润、被告马继慧签订的《房屋买卖契约》系双方在自愿、合法的基础上签订的，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，对合同相对人均具有约束力，双方当事人应全面履行合同约定的相关义务。根据《中华人民共和国物权法》对不动产物权的相关规定，不动产在交付之外需践行不动产登记手续模式，交付及办理房屋所有权登记手续后买受人已依房屋买卖合同合法取得房屋所有权，买受人请求出卖人协助办理土地使用权过户登记，是其行使基于房屋所有权产生的保障物权完整性，将其物权权能予以圆满的行为。因此，土地使用证与房屋所有权证具有不可分性，任何一个证件的缺失均会导致房屋权属的瑕疵。即使买受人已经取得房屋所有权证书其权益也会因为没有办理土地使用证而难以得到充分保护。对于房屋出卖人而言协助办理土地使用权证是其应当履行的从给付义务，合同的从给付义务是基于法律规定和诚实信用原则，具有补助合同给付义务的功能，因此买受人有权请求出卖人协助办理土地使用权证。本案中，原告刘绍忠按照合同约定向马炳润、被告马继慧交付了全部房款，并已实际入住该房屋居住达十三年之久，马炳润、被告马继慧按照法律规定应当协助原告办理相关的不动产变更手续。现原告虽取得了房屋所有权证书，但未办理土地使用权变更手续。因出卖人马炳润在本案所涉《房屋买卖契约》履行完毕前去世，其非涉及人身关系的合同权利义务应当由继承人继承，属于合同权利义务的法定承受，其继承人未放弃继承的，其享有合同权利与负担的合同债务由继承人承受。因此，被告马继慧（房屋出卖人）、马丽春、马迎春在出卖人马炳润去世后，仍有义务协助原告刘绍忠办理土地所有权变更手续，故本院对原告提出的由三被告按2010字第039号《房屋买卖契约》第三款之规定，以卖方及遗产继承人的身份配合原告办理师宗县丹凤镇云青路02-26号房屋土地使用权的过户手续的诉讼请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第四十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条之规定判决如下：由被告马继慧、马丽春、马迎春于本判决生效后十日内按2010字第039号《房屋买卖契约》之约定，配合原告刘绍忠办理师宗县丹凤镇云青路02-26号房屋土地使用权过户手续。案件受理费100元，减半收取50元，由原告刘绍忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员  周宗明二〇二〇年八月六日书记员  赵璇伊