宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初1841号原告：中卫市祥盛达劳务分包有限公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市。法定代表人：赵永春，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨宁瑞，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：中卫市宏昇劳务中介服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市。法定代表人：刘国成，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王军，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告中卫市祥盛达劳务分包有限公司（以下简称祥盛达公司）与被告中卫市宏昇劳务中介服务有限公司（以下简称宏昇劳务公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祥盛达公司的法定代表人赵永春及其委托诉讼代理人杨宁瑞，被告宏昇劳务公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥盛达公司向本院提出诉讼请求：一、请求解除原被告双方于2017年10月18日签订的房屋顶账协议中约定的以中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网21号房顶账约定；二、要求被告立即支付原告房屋顶账协议中约定的中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网21号房对应的款项1606253元，违约金272609元，经济损失160089.88元（自2018年7月30日算至2020年3月19日共598天，按年利率6%计算）,三项共计2038951.88元；三、本案案件受理费用全部由被告承担。事实与理由：2017年10月18日，原被告签订《房屋顶账协议》一份。协议约定，被告以中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网20号房（建筑面积148.24平方米）、21号房（建筑面积212.63平方米）,顶付被告应支付原告的黄河宁夏段二期防洪工程2017年砼四脚体预制工程（中卫河段）施工六标段的砼四脚体预制工程款，两套房屋及室内装修等共计顶付2726090元，被告协助办理顶账房屋的产权过户等相关手续，如违约应支付顶账协议总价款10%的违约金，并赔偿相关经济损失。协议签订后，原告按照分包合同约定按期保质完成了分包劳务并经被告验收交付业主使用。2018年7月30日，被告将两套顶账房屋交付原告，后原告数次要求被告协助办理房屋过户手续，但被告仅协助办理了20号房的变更登记，第21号房屋至今未办，原告多次催促，但至今无果。后经原告了解，第21号房屋已被开发商抵押，现抵押债务尚未清偿，且该套房屋被多家法院司法查封，被告根本就无法协助将产权过户至原告名下。综上，因被告交付原告的房屋存在权利登记不能的瑕疵，致使原告的合同目的无法实现，故双方就此房屋的买卖合同应予解除，被告应支付原告解除合同所对应的房款，并承担违约金及由此给原告造成的经济损失。为维护原告合法权益，现特提起诉讼，请从速判如所请。被告宏昇劳务公司辩称：黄河花园三期50号楼20#、21#营业房是楚雄房地产公司抵账给胜金水泥公司，段自超从胜金水泥公司取得该房屋，但未办理房屋产权登记，2015年12月份段自超将涉案房屋转让给被告。被告取得房屋后对房屋进行了装修，购置家具价格为10万元。在与原告签订《房屋顶账协议》时，原告对房屋的来源，以及被告并未实际取得房屋所有权证的情况完全明知，被告也将被告与段自超签订的协议，楚雄公司开具给胜金公司的发票和商品房买卖合同提供给了原告。协议签订后房屋交付给原告，后原告办理了20#营业房的产权登记，取得房产证，对21号房屋的产权登记问题，被告也催促过段自超和胜金公司，但至今不能办理产权登记的具体情况被告不清楚。原告诉称涉案房屋被抵押、被法院查封的情况，被告一直不知情，段自超、胜金公司、楚雄公司也从未告知过被告。被告认为，原告对涉案房屋的客观情况明知，现房屋不能办理产权登记只是暂时状态，并不能认定原告必然不能取得房屋产权登记，原告已经实际占有、使用房屋，仅未办理登记，原告关于合同目的不能实现的主张不成立，原告无权主张解除合同。综上，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据认定如下：1.原告祥盛达公司提交的建设工程劳务分包合同原件1份，被告宏昇劳务公司认可真实性，本院予以采信；2.原告提交的《房屋顶账协议》原件1份，被告宏昇劳务公司认可真实性，本院予以采信；3.原告提交的分包汇总结算书、确认单书证原件各1份，与其提交的建设工程劳务分包合同能够相互证，本院予采信；4.原告提交的不动产登记信息1份，来源合法，内容真实，本院予以采信；5.被告提交的《房屋买卖合同》复印件1份、《收条》复印件1份、《销售不动产统一发票》复印件1份，其中《房屋买卖合同》、《收条》，原告不予认可，且被告未提交证据原件佐证，无法核实真实性，本院不予以采信。其中《销售不动产统一发票》，原告陈述签订《房屋顶账协议》时被告向原告交付原件，本院予以采信；6.被告提交的《房屋顶账协议》复印件1份，与原告提交的《房屋顶账协议》原件一致，本院予以采信；7.被告提交的黄河花园办公家具清单原件1份，无原告盖章、签字，无法确定真实性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月18日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《建设工程劳务分包合同》，将黄河宁夏段二期防洪工程2017年砼四脚体预制工程（中卫河段）施工六标段砼四脚体预制进行了工程分包。该合同主要约定：总价款19670400元（总价为含税价，最终以实际结算价为准）。工程完工后，2018年7月30日，原被告对分包合同中约定的工程量进行结算。2017年10月18日，原告与被告签订《房屋顶账协议》，约定就宁夏段二期防洪工程2017年砼四脚体预制工程（中卫河段）施工六标段683方砼四脚体工程量部分工程款以房屋进行顶账。主要约定：二、顶账房屋情况。1.房屋位置及面积。共二处房产,共计建筑面积360.87平方米。一处坐落于中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网20号房,建筑面积148.24平方米;另一处坐落于中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网21号房,建筑面积212.63平方米；2.房屋顶账情况。建筑面积360.87平方米,每平方米7000元,小计贰佰伍拾贰万陆仟零玖拾元整(￥:2526090元),另外房屋装修及家俱小计贰拾万元整;以上两项共计顶付工程款贰佰柒拾贰万陆仟零玖拾元整(￥:2726090元)。三、本协议签订后,由甲方协助乙方共同办理顶账房屋的产权过户等相关手续(所需税、费由乙方承担)。四、甲乙双方必须全面认真履行协议约定义务,否则支付顶账协议总价款10%的违约金,并赔偿相关经济损失。五、本协议一式两份,甲乙双方各执一份;自双方签字时起生效。随后，被告将涉案位于中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网21号房屋的1063150元购房发票等房屋相关手续交予原告，并于2018年7月30日交付房屋。2020年7月13日，经在中卫市自然资源和不动产确权登记中心查询，涉案位于中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网21号房屋，共计212.63平方米，处于已抵押和查封状态。现《房屋顶账协议》中约定的中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网20号房屋已由原告出售。原告自称现涉案中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网21号房屋，由原告占用但未实际使用，但该房屋因被抵押、查封无法办理过户手续。本院认为，本案中的原告祥盛达公司与被告宏昇劳务公司签订的《房屋顶账协议》，以房屋顶付工程款，是双方真实意思表示，合法有效。但被告宏昇劳务公司用于抵顶工程款的中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网21号房屋，一直处于抵押、查封状态，被告无法协助原告办理房屋过户手续，合同目的至今无法实现。原告主张解除《房屋顶账协议》中关于位于中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网21号房屋的顶账约定，于法有据，本院予以支持。原告祥盛达公司与被告宏昇劳务公司签订的《房屋顶账协议》中，关于位于中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网21号房屋的顶账约定解除后，被告应向原告返还涉及房屋款项。上述涉案房屋面积共计212.63平方米，按协议约定每平方米7000元计算，房屋价值应为1488410元。对于房屋装修费用，因原告未提交证据证实涉案房屋装修款和家具金额，结合被告答辩意见中自认的房屋家具费用，本院根据《房屋顶账协议》中约定的两套房屋面积比例，认定涉案房屋的装修款为58921.5元。原告未明确主张涉案房屋中的家具是否返还。如原告能够补充证据证实家具费用或房屋装修费用，可另行一并主张。故，被告应向原告退还的房屋款项为1547331.5元。关于违约金和经济损失，因原告在签订《房屋顶账协议》时即明知涉案房屋系顶账，并非登记在被告名下，却未尽到谨慎注意义务，而被告将处于抵押、查封的房屋顶付原告，双方对《房屋顶账协议》的部分解除均应承担责任。故对于违约金，本院不予支持。对于经济损失，原告称2018年1月即得知涉案房屋被查封，在2018年7月30日取得该房屋时，就已明知合同目的无法实现，但一直未采取措施减少损失，其主张2018年7月30日至2020年3月19日期间的经济损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中卫市祥盛达劳务分包有限公司与被告中卫市宏昇劳务中介服务有限公司《房屋顶账协议》中对中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网21号房屋的顶账约定；二、被告中卫市宏昇劳务中介服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中卫市祥盛达劳务分包有限公司退还涉案中卫市沙坡头区黄河花园3期第50幢商网21号房屋的抵顶款1547331.5元；三、驳回原告中卫市祥盛达劳务分包有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23212元，减半收取11606元，由原告中卫市祥盛达劳务分包有限公司负担2798元，由被告中卫市宏昇劳务中介服务有限公司负担8808元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 李 静 二〇二〇年八月十八日书记员 马永晶本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。