四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7828号 上诉人（原审被告）：姚箭，男，1970年6月23日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈丹丹，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文春艳，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张晓红，女，1974年10月22日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：汪孝才，四川索正律师事务所律师。 原审第三人：成都玛雅富地房地产经纪有限公司，住所地：成都高新区中和大道三段99号3幢1层7号。 法定代表人：陈庚，总经理。 原审第三人：高元媛，女，1981年1月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 上诉人姚箭因与被上诉人张晓红。原审第三人成都玛雅富地房地产经纪有限公司（以下简称玛雅富地公司）、高元媛房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初10464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员冯璐适用独任制公开开庭对本案进行了审理。姚箭的委托诉讼代理人陈丹丹、文春艳，张晓红的委托诉讼代理人汪孝才到庭参加诉讼。玛雅富地公司、高元媛经本院依法传唤，无正当理由且拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 姚箭上诉请求：撤销一审判决，改判姚箭与张晓红于2018年5月14日签订的《房屋买卖合同》于2018年7月27日解除，并不向张晓红返还定金50000元。事实与理由：1.2018年7月27日，张晓红通过微信明确告知姚箭不再履行购房合同，不支付逾期违约金。故尹某作为姚箭代表，向张晓红发送解除告知书是对张晓红的回应，双方已对解除合同达成一致意见，故双方签订的《房屋买卖合同》于2018年7月27日解除，依据定金罚则，张晓红违约在先，姚箭无需退还定金。一审认定系姚箭提出解除合同，属事实认定错误。2.张晓红未按合同约定支付首付款属违约行为。2018年5月14日签订案涉合同时，已向张晓红出示姚箭与高元媛之间及高元媛与开发商之间的购房合同，张晓红对案涉房屋未办理产权的事实是清楚的，且根据其一审中的陈述，也证明了其知晓该事实。案涉合同手写的补充条款已对产权取得时间及期限及责任进行了明确约定，可知张晓红对于案涉房屋的真实情况十分了解，并针对该情况采取了添加相应合同条款的措施。在张晓红的要求下，高元媛出具的《知晓书》系高元媛对配合过户义务的承诺，该承诺明确了案涉房屋的权利，保障过户方案的顺利实施，张晓红拒不支付首付款且提出不再购买案涉房屋，系违反合同约定，并非合理行使不安抗辩权。即使张晓红行使不安抗辩权，其权利表现应当为“要求对方延长收款支付时间”，而非“减少购房款”。从2018年5月到7月的房价走势及张晓红与尹某的微信聊天记录，张晓红未按合同约定支付首付款系违约行为，其应当承担责任。 张晓红辩称，1.双方于2018年5月14日签订的案涉合同并非于2018年7月27日解除，张晓红通过微信与尹某的聊天内容系讨论因张晓红受中介公司、姚箭欺诈行为导致无法信任购房目的能够实现进行的不安抗辩权，又为将房屋买到，又能降低资金风险与尹某协商减少首付款无果，被迫说出“不然我就不买房了”，尹某回复“看你吧”，张晓红回复“好”，系双方协商讨论过程，并非是对解除合同达成一致。根据合同法93条规定，姚箭代理人发出解除合同《告知书》的行为仅代表姚箭想解除合同的意思表示。双方并未另行订立解除原合同的书面协议，未对解除合同达成一致。姚箭于2018年8月6日向张晓红发出《告知书》，但张晓红于2018年9月6日提起诉讼，属于法律规定的异议期内对解除合同提出异议，故姚箭发出的《告知书》并未发生效力。2.张晓红在合同履行过程中行使不安抗辩权，不构成违约，姚箭应当返还张晓红定金50000元。张晓红在本案中不存在违约行为，相反姚箭将案涉房屋转卖给案外人的行为导致履行不能，构成根本违约，张晓红有权主张解除合同并返还定金50000元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。 高元媛未作答辩。 玛雅富地公司未作答辩。 张晓红向一审法院起诉请求：1、解除张晓红与姚箭签订的《房屋买卖合同》；2、姚箭退还张晓红定金50000元；3、本案诉讼费由姚箭承担。 一审法院认定事实：2017年8月17日，高元媛（甲方、出卖方）与姚箭（乙方、买方）签订一份《房产买卖合同》，约定：甲方所售房屋位于成都市锦江区，购房合同备案号2XXX8，该房屋设定抵押、未出租；该房屋如在本合同签订时尚未取得产权证，甲方承诺开发商大产权下来后30个工作日内取得该房屋的所有权证；案涉房屋成交价1000000元；乙方在签订合同的同时支付甲方定金50000元；甲乙双方办理完预约合同公证当天，乙方银行转账方式支付甲方首付款540000元，双方约定2017年8月25日前办理预约合同公证；其余款项600000元乙方以向银行贷款的形式支付；在双方办理完物业交割且甲方将房屋交给乙方当天，乙方向甲方支付尾款10000元。 2018年5月14日，张晓红作为委托方，玛雅富地公司作为受托方签订了《房屋委托代购协议》，该协议载明张晓红委托玛雅富地公司代购的房屋位于成都市锦江区，张晓红愿意以1650000元价格购买该房屋，张晓红经实地看房之后交付诚意金20000元，张晓红在三方合同签订之时应向玛雅富地公司支付佣金33000元。同日，姚箭作为高元媛的代理人（甲方、出卖方）与张晓红（乙方、买方）及玛雅富地公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋位于成都市锦江区，该房屋未设定抵押、未出租；案涉房屋成交价1640000元；乙方在签订合同的同时支付甲方定金50000元，乙方应于2018年6月30日前向甲方支付首付款750000元，其余款项840000元乙方以向银行贷款的形式支付；该房屋如在本合同签订时尚未取得产权证，甲方承诺开发商下大产权后30个工作日内取得该房屋的所有权证；乙方未按合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期天数超过30日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及依据合同第8.3条约定追究乙方违约金；甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者其他违约行为的，均应向守约方支付总价款30%的违约金；丙方已明确告知甲乙双方该房屋产权尚在办理中，双方友好协商自愿交易，甲方须保证该房屋产权清晰，无任何权属纠纷，从无继承或赠予给他人。同日，张晓红向姚箭转账支付了定金50000元，并向玛雅富地公司支付诚意金和中介费，玛雅富地公司出具了相应收据。姚箭收取张晓红50000定金元后未支付给高元媛。 高元媛向姚箭出具一份《知晓书》，内容为：高元媛知晓姚箭将房产买卖合同（合同编号0000568）位于成都市锦江区房屋转卖与张晓红，当姚箭与张晓红买卖关系成立并按合同约定过户时，高元媛委托姚箭办理房产过户事宜或由高元媛本人亲自配合姚箭过户至张晓红名下。一审庭审中，张晓红陈述：签订房屋买卖合同时，姚箭、玛雅富地公司未向其提交该《知晓书》，且该《知晓书》未注明时间。姚箭的代理人、玛雅富地公司的代理人均陈述：其不知道姚箭、玛雅富地公司何时将该《知晓书》出示给张晓红。 张晓红对姚箭提交的其前妻尹某与张晓红之间的所有微信聊天记录均无异议。2018年6月中下旬，双方多次微信沟通首付款支付事宜，张晓红称其支付首付款存在困难，并询问案涉房屋产权何时下来、首付款能否少点，尹某答复首付款不能少。2018年7月22日，张晓红提出案涉房屋现还未取得产权，按房管局规定没有产权的房屋不能交易，尹某针对张晓红提出的房屋可能无法过户的顾虑进行了相应解释，张晓红表示还是不放心，想告诉中介不买了。2018年7月27日，张晓红与尹某微信沟通，主要内容为“当时你方告知高元媛的钱是付完了的，但现在也只付了600000元，相当于房款的一半，现我也只能付给你方300000元，如果你方不放心就只有等全产证下来啥都好说，我30号前也拿不出钱；不然我就不买房了，看你怎么解决”，尹某回复“确实付300000元不行”，张晓红回复“那我就不买了哈”，尹某回复“看你吧”，张晓红回复“好”。2018年7月28日，张晓红微信告知尹某，主要内容为“其不是不想买，而是你们刚开始说房子8月份下大产权证你们就可以去办过户手续，且告知是全款房结果现在只付了600000元”。2018年8月6日，尹某通过微信向张晓红发出一份《告知书》，内容为：根据房屋买卖合同第八条8.1，甲方已单方面解除合同，特此书面通知。 一审庭审中，证人尹某陈述：其系姚箭的前妻，帮姚箭处理购买案涉房屋事宜；姚箭与高元媛签订合同后，姚箭向高元媛支付了购房款600000元；姚箭于2018年11月将案涉房屋出售给案外人，高元媛配合办理了案涉房屋的过户。一审庭审中，姚箭对证人尹某的陈述均无异议，并对尹某发出的《告知书》予以认可。 2018年9月13日，高元媛取得案涉房屋的不动产权证书。经核实，案涉房屋的产权已于2018年11月14日过户至案外人名下。 一审庭审中，张晓红陈述：合同签订时其知晓姚箭与高元媛签订了房屋买卖合同，但合同签订后才知晓双方的合同内容，基于该合同没有表明姚箭享有处置权，且张晓红多次要求玛雅富地公司及姚箭提供高元媛书面同意姚箭出售房屋的相关手续，但姚箭、玛雅富地公司均未提供，故姚箭要求张晓红按合同约定支付首付款时，张晓红提出了异议，其有权行使不安抗辩权。 2018年9月6日，张晓红提起本案诉讼，要求撤销其与姚箭签订的《房屋买卖合同》，并返还定金。姚箭于2018年11月9日收到诉状副本。后张晓红变更诉讼请求，要求解除其与姚箭签订的《房屋买卖合同》，并返还定金。 一审法院认为，张晓红与姚箭签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律规定，该合同合法有效。虽然该合同载明姚箭作为高元媛的代理人，姚箭代高元媛签订该合同，但根据姚箭与高元媛签订的《房屋买卖合同》、高元媛出具的《知晓书》，可以认定姚箭与高元媛之间存在房屋买卖关系，而并非系委托代理出售案涉房屋的关系。本案中，姚箭从高元媛处购买案涉房屋后，在案涉房屋尚未取得产权证书的情况下，姚箭将案涉房屋转售给张晓红，且姚箭收取张晓红定金后并未支付给高元媛，故姚箭与张晓红之间形成房屋买卖合同关系。一审庭审中姚箭对尹某代理其处理案涉房屋相关事宜均无异议，从2018年7月27日张晓红与尹某的微信聊天内容反映，张晓红对姚箭仅向高元媛支付了部分房款以及案涉房屋尚未取得产权提出异议，在双方对首付款的支付金额未能协商一致的情况下，虽然张晓红提出了不想买房的想法，尹某回复“看你吧”，张晓红回复“好”，但上述内容仅能表示双方协商的过程，而并非系双方对解除合同达成了一致。2018年8月6日，姚箭通过尹某向张晓红发出解除合同的《告知书》，张晓红于2018年9月6日提起本案诉讼，即在法律规定的异议期内对解除合同提出异议，故姚箭发出的解除合同《告知书》未发出法律效力。姚箭与张晓红签订的《房屋买卖合同》虽然载明案涉房屋尚未取得产权，但合同签订时姚箭、玛雅富地公司并未向张晓红出示房屋权利人高元媛出具的《知晓书》或书面委托书，也未明确向张晓红告知姚箭与高元媛之间的房屋买卖合同内容及双方合同的履行情况。在案涉房屋权属尚不明确的情况下，张晓红作为购房者，其有理由担心交易资金的安全以及房屋无法顺利过户的情形发生，其有权行使不安抗辩权，故张晓红未按合同约定期限支付首付款，于法有据，其在合同履行过程中并未存在违约行为。本案中姚箭将案涉房屋又转售给案外人，现案涉房屋已登记在案外人名下，姚箭已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。张晓红购买案涉房屋的合同目的已不能实现，故张晓红主张解除其与姚箭签订的《房屋买卖合同》，于法有据，一审法院予以支持。张晓红向姚箭支付了定金50000元，合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故张晓红要求姚箭返还定金50000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据前述认定，张晓红未按合同约定期限支付首付款不构成违约，故姚箭主张张晓红存在违约行为，定金不应退还的辩称理由，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十八条第一款第(四)项、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张晓红与姚箭于2018年5月14日签订的《房屋买卖合同》;二、姚箭于判决生效之日起十日内向张晓红返还定金50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取525元，由姚箭承担。 二审中，姚箭向本院提交如下新证据：张波涛陈述及取证照片，拟证明张晓红在签订合同时就已知晓所购房屋系合同房，并查看了姚箭与高元媛之间的买卖合同，知晓姚箭与高元媛之间的买卖关系，姚箭已尽到告知义务。 张晓红质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。该证据不符合的证人必须出庭作证的法律规定，同时证人陈述的内容与在一审中查明的事实相悖，且该证据不属于新证据。 本院经审查认为，姚箭举示的证言的证人并未出庭作证，且张晓红认为该证言与事实不符，本院对该书面证人证言不予采信。 本院二审对一审查明的事实依法予以确认。 另查明，本院就张晓红与玛雅公司居间合同纠纷一案做出的已生效的（2020）川01民终1010号民事判决载明：高元媛于2018年9月13日取得案涉房屋的不动产权证书。房屋权属的真实情况对于案涉房产买卖合同的签订具有重要影响，玛雅富地公司未告知案涉房产的真实权属情况，致使张晓红与非房屋产权人签订房屋买卖合同，并给张晓红带来房屋买卖合同履行的风险，玛雅公司违反了居间人的报告义务。该生效判决支持了张晓红主张玛雅富地公司退还中介费28000元的诉讼请求。 本院认为，本案二审中双方当事人均主张案涉合同已经解除，但对合同解除原因系何方违约及是否应当退还定金发生争议。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。该规定的作用在于确认生效裁判的既判力。既判力的作用在于终局地确定当事人之间的实体权利或法律关系，并禁止就确定判决的既判事项作为不一致或矛盾的判决。已经发生法律效力。已生效（2020）川01民终1010号的居间合同纠纷民事判决已经认定玛雅富地公司未告知案涉房产的真实权属情况未尽如实报告义务承担了退还居间费的法律责任。本案中，姚箭亦并未举证明证明在签订合同时明确向张晓红告知姚箭与高元媛之间的房屋买卖合同内容及双方合同的履行情况，故一审法院认定在案涉房屋权属尚不明确的情况下，张晓红未按期支付首付款的行为未构成违约，判令解除合同并退还定金，并无不当，本院予以维持。姚箭关于张晓红违约不应退还定金上诉理由缺乏依据，本院依法不予采纳。 综上，姚箭的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费1100元，由姚箭负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二〇年八月十三日 书记员 何佳林