浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2527号 上诉人（原审被告）：鲁秀宁，男，1987年11月17日出生，汉族，住江苏省滨海县。 被上诉人（原审原告）：宁波银隆商业管理咨询有限公司。住所地：浙江省宁波市江北区德记巷3号。 法定代表人：方宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何静，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈乐，浙江素豪律师事务所律师。 上诉人鲁秀宁因与被上诉人宁波银隆商业管理咨询有限公司（以下简称银隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院（2020）浙0281民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 鲁秀宁上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判其不予支付任何款项；2.一审、二审诉讼费由银隆公司承担。事实和理由：1.银隆公司在签署《租赁合同》前存在隐瞒涉案房屋的实际情况及物业公司不作为的行为，其利用各种优惠政策哄骗鲁秀宁签署《租赁合同》后，物业房管不作为；2.银隆公司以各种理由推卸地下负一楼不开空调及房屋漏水等责任，导致鲁秀宁无法正常使用涉案房屋，而该公司在签合同前一律未告知鲁秀宁，也并未让鲁秀宁看完完整合同，而是翻页指定点让鲁秀宁签字，口头欺骗鲁秀宁。 银隆公司辩称，原审判决认定事实清楚，银隆公司对原审判决认定的违约金存在异议，因为原审判决将违约金的金额降低至1000元已经损害了银隆公司的利益。该商铺至今空置，银隆公司实际产生的租金损失远远不止1000元。银隆公司在签订《租赁合同》中并无任何隐瞒欺骗的行为，在签订《租赁合同》后该公司也一直积极履行合同义务，并无违约行为。综上，请求维持原判。 银隆公司一审诉讼请求：1.判令解除银隆公司、鲁秀宁签订的《租赁合同》；2.判令鲁秀宁支付自2019年5月1日起至2019年10月31日止的租金6336元；3.判令鲁秀宁支付自2018年11月1日起至2019年10月31日止的物业费4050元；4.判令鲁秀宁支付自2018年11月1日起至2019年10月31日止的能耗费6214元；5.判令鲁秀宁支付自2018年11月1日起至2019年10月31日止的公共维修基金192元；6.判令鲁秀宁按《租赁合同》第二十七条第7款约定，向银隆公司支付违约金5734元，已缴纳的5280元租赁保证金，1013元物业保证金不予退还；7.判令鲁秀宁按《租赁合同》第八条第5款约定，向银隆公司支付已享受的装修免租租金3529元；按《租赁合同》第五条第5款约定，向银隆公司支付经营免租租金16896元。 一审法院认定事实如下：2017年8月1日，银隆公司（甲方）与鲁秀宁（乙方）签订银亿四明广场《租赁合同》一份，约定：乙方租赁商铺位于浙江省余姚市城区××广场××室××号；建筑面积约为96.44平方米；租赁期限、免租装修期、经营免租期为：1.租赁期限：乙方租赁该商铺期限为3年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止；2.免租装修期为针对该商铺，甲方给予乙方61天装修免租期，自2017年9月1日起至2017年10月31日止。免租装修期内，甲方免收乙方租金,但物业费、能耗费、装修管理费等其他合同约定的费用仍需乙方支付。装修期系在乙方全面履行租赁合同的基础上适用，如果因乙方违约导致租赁合同提前解除的，乙方应于租赁合同解除时向甲方补足装修期内的租金。装修期租金按经营第一年折扣前的固定租金标准收取；3.经营免租期：为扶持乙方经营，甲方同意在前2个合同年度（即2017年11月1日至2019年10月31日）给予乙方租金折扣，其中，第一年租金折扣金额为8448元，第二年租金折扣金额为8448元，乙方按折扣后的年总租金向甲方支付。乙方享受扶持期租金折扣的前提是乙方依照本合同约定全面履行合同，如因乙方的原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，乙方应当向甲方返还已享受的租金折扣金额；4.商铺租金、租金递增：该商铺的单位租金为每天每平方米0.60元人民币，标准年租金为21120元（折扣前），第三年度递增5%为22176元；5.保证金：租赁保证金为人民币5280元，物业保证金为人民币1013元；保证金不是乙方预付的租金或物业费等费用，也不包括租户装修管理规定的装修押金，保证金仅作为乙方遵守租赁合同的保证，甲方及物业管理单位有权从保证金中扣除乙方拖欠的租金、物业费或者其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方及物业管理单位代乙方承担的赔偿等；6.物业管理费（包括环境卫生、公共区域秩序维护）按人民币3.50元／月／平方米计；7.公共能耗费（包括公共区域的电梯、空调、照明、公共卫生和消防安保设备设施的用电用水等）按人民币5.37元／月／平方米计，物业费、公共能耗费以6个月为一个缴费期，乙方应当在每个缴费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向物业管理单位一次性足额支付下个缴费期的物业费、公共能耗费；8.公共维修基金按人民币2元／平方米（建筑面积）／年计，该费用为每年一次性由物业管理公司向乙方收取；9.违约责任为甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同的，或未经双方协商一致乙方单方面提前解除合同的，乙方已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还，同时乙方还须向甲方支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方及物业管理单位造成的损失的，乙方应补足甲方及物业管理单位损失额与违约金之间的差额。若乙方需要于租赁合同约定的该商业项目营业时间内暂停或停止营业的，乙方应事先书面向甲方申请并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业，否则乙方连续三天暂停或者停止营业，或一月中累计三天暂停或停止营业的。视为重大违约，乙方除按租赁合同约定的实际支付租金外，甲方有权单方解除本合同。 合同签订后，鲁秀宁向银隆公司交纳租赁保证金5280元、物业费保证金1013元。 另查明，2017年11月1日至2019年4月30日，银隆公司按照《租赁合同》约定给予鲁秀宁经营免租期（折扣期）为18个月。 涉案房屋登记在余姚银亿房地产开发有限公司名下。余姚银亿房地产开发有限公司委托银隆公司对外出租涉案房屋，认可银隆公司、鲁秀宁签订的《租赁合同》，并同意银隆公司向鲁秀宁主张合同约定的权利。同时，宁波银亿物业管理有限公司余姚市贝斯特物业管理分公司亦将其对鲁秀宁的债权转让给银隆公司，由银隆公司代为向鲁秀宁主张相应的物业管理费、公共能耗费及公共维修基金等。 银隆公司按约将涉案的房屋交付给鲁秀宁。2017年9月1日鲁秀宁对涉案房屋进行了装修。后在履行过程中，鲁秀宁以涉案房屋漏水、地下商场不开空调对其经营造成影响为由，从2019年5月1日开始拒付房屋租金并停止经营且鲁秀宁自2018年11月1日起开始未交纳过物业管理费、公共能耗费及公共维修金。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，银隆公司、鲁秀宁之间就房屋租赁事宜签订有合同，故双方均应按约履行。鲁秀宁提交的证据不能证明案涉房屋瑕疵程度足以影响其经营。根据该院查明的事实，鲁秀宁在未取得银隆公司的同意的情况下未按约支付租金且已实际腾退房屋不再经营，其行为显然构成违约，应当承担相应的违约责任。银隆公司主张解除双方之间签订的合同，并由鲁秀宁补缴所欠租金、物业费、公共能耗费、公共维修费的诉请，该院予以支持；因合同约定鲁秀宁若有违约行为则其不能享受相应优惠，因此银隆公司主张鲁秀宁返还租金折扣与装修期内的免租优惠合法有理，该院亦予以支持；银隆公司还主张对鲁秀宁预付的保证金不予退还及承担违约金，该院认为，预付保证金从其功能上来讲或填补损失，或兼具惩罚性质，与违约金相似。但本案中银隆公司主张损失已经依法予以支持，而作为违约金计算，则结合鲁秀宁在本案中违约的性质与程度，该院认为此两项金额相加显然过高，且鲁秀宁对此亦不予认可，故该院依法予以调整，结合银隆公司在履行合同中存在的过错，该院依法认定银隆公司的违约金为1000元。因鲁秀宁在银隆公司处有预付的保证金缴纳，该款项可以折抵鲁秀宁应当承担的判决确定的金钱义务，银隆公司无须再行返还。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、宁波银隆商业管理咨询有限公司与鲁秀宁签订的《租赁合同》解除；二、鲁秀宁支付宁波银隆商业管理咨询有限公司2019年5月1日至2019年10月31日的租金6336元；三、鲁秀宁支付宁波银隆商业管理咨询有限公司2018年11月1日至2019年10月31日的物业费4050元；四、鲁秀宁支付宁波银隆商业管理咨询有限公司2018年11月1日至2019年10月31日的能耗费6214元；五、鲁秀宁支付宁波银隆商业管理咨询有限公司2018年11月1日至2019年10月31日的公共维修基金192元；六、鲁秀宁支付宁波银隆商业管理咨询有限公司违约金1000元；七、鲁秀宁支付宁波银隆商业管理咨询有限公司已享受的装修免租租金3529元、经营免租租金16896元；八、驳回宁波银隆商业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。上述各项费用合计38217元，扣除鲁秀宁已经预付的租赁保证金5280元、物业保证金1013元，鲁秀宁尚需支付31924元，限在判决发生法律效力后十日内付清。如果未按判决指定的履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费1031元，减半收取515.50元，由宁波银隆商业管理咨询有限公司负担115.50元，鲁秀宁负担400元。 二审中，鲁秀宁向本院提交了视频、图片与微信聊天记录一组，拟证明：银隆公司交付的房屋存在漏水、空调无法开启等无法正常使用的情形。 银隆公司经质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但其中的照片已由鲁秀宁一审中提供，从中可以明显地看出漏水地方有注浇的痕迹，也即银隆公司有进行过维修，但漏水情况现在已经不存在。视频中的漏水是空调冷凝水产生的，与租赁期间的漏水问题不同。微信聊天记录属于证人证言，根据证据规则证人应该出庭作证，接受当事人的质询。 本院经审查认为，银隆公司对视频与照片的真实性无异议，且其与本案具有关联性，故对其予以认定。微信聊天记录的真实性无法核实，本院对其不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未违背公序良俗，应属合法有效，其对双方当事人具有约束力。鲁秀宁诉称银隆公司在签约前存在隐瞒涉案房屋状况及物业公司不作为等情形，但缺乏事实依据，故本院难以采信。 在履约过程中，鲁秀宁以涉案房屋漏水、地下商场未开启空调等为由拒付租金并自行腾退、停止经营，现银隆公司诉请解除涉案《租赁合同》及要求鲁秀宁补交相应的租金、物业费、能耗费及公共维修基金，对于该项主张，本院认为，虽涉案房屋确系存在瑕疵，但鲁秀宁提供的证据难以证明该瑕疵足以影响其经营，故一审法院对银隆公司之上述主张予以支持，依据充分，并无不当。 至于违约金，综合双方当事人的实际履约情况及银隆公司的受损程度等因素，一审法院酌定鲁秀宁向银隆公司支付违约金1000元，应属合理。 综上所述，上诉人鲁秀宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费598元，由上诉人鲁秀宁负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年八月二十五日 书记员 陆 琼