湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异138号异议人（案外人）：仇智，男，1981年7月5日出生，汉族，住长沙市开福区。申请执行人：翟永红，男，1974年10月20日出生，汉族，住湖南省澧县。委托代理人：曾韦芸，湖南锐杰律师事务所律师。委托代理人：呙思梅，湖南锐杰律师事务所实习律师。被执行人：湖南银基置业发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘路603号。法定代表人：高雨平。本院在执行申请执行人翟永红与被执行人湖南银基置业发展有限公司（以下简称银基置业公司）民间借贷纠纷一案中，案外人仇智对本院查封被执行人银基置业公司名下位于长沙市开福区（现开福区芙蓉北路一段200号银基佳园）Ａ栋架空层06、07、14、15号房屋及其土地使用权（以下简称涉案房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。仇智提出异议称，1.（2020）湘0102破申1号民事裁定书，裁定受理周玉兰、翟永红、沈栋哲、湖南恒创建设有限公司对银基置业公司的破产重整申请，根据法律规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。2.2010年11月17日，仇智和开发商银基置业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买涉案房屋，仇智按合同支付全部购房款465650元。后仇智多次要求银基置业公司做网签、备案、办理房产证和国土证，但银基置业公司以手续还在办理和要建设二期Ｄ栋商业公寓楼为由一直拖着未办。3.仇智在2010年对涉案房屋实际占有并用于出租。只是由于开放商的过错没有给我做网签和备案，导致在长沙市住建局网签系统和长沙市不动产登记系统中显示权利人为银基置业公司，实际上是属于仇智的。4.2010年仇智从银基置业公司购置涉案房屋，2014年银基置业公司开发建设二期Ｄ栋商业公寓楼时因融资导致债务纠纷，其中包含翟永红的借款纠纷，该借款纠纷与仇智无关。按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，人民法院不得查封、扣押、冻结。5.2019年3月19日，长沙市处遗办证下文将该项目Ａ、Ｂ、Ｃ栋列为处遗项目，根据长处遗（2015）1号文件要求，就是开发商的自持物业，法院要求协助查封时，也需征求市处遗办的意见，未经市处遗办批准，不得办理。故请求：解除对位于长沙市开福区（现开福区芙蓉北路一段200号银基佳园）Ａ栋06、07、14、15号房屋及05、06、07、14、15号房屋土地使用权（长国用（2003）字第012089号）的预查封、查封和续查封，并不再续查封。翟永红、银基置业公司未进行答辩。本院查明，翟永红与银基置业公司民间借贷纠纷一案，翟永红于2016年10月25日向本院申请诉前保全，本院于2016年10月25日作出（2016）湘0102财保168号裁定书，裁定冻结银基置业公司的银行存款818万元，或查封、扣押其价值相当的财产。本院依据该裁定书预查封了涉案房屋，查封期限为三年（自2016年10月26日至2019年10月25日止）。翟永红于2016年11月24日向本院提起诉讼。本院于2018年8月20日作出（2016）湘0102民初6777号民事判决书，判决：一、银基置业公司于本判决生效之日起五日内，归还翟永红借款本金526.86万元；二、银基置业公司于本判决生效之日起五日内，向翟永红支付借款利息90万元（以300万元为基数，按每月利息、违约金共计2%计算，从2014年10月31日起至2016年2月1日止）；三、银基置业公司于本判决生效之日起五日内，向翟永红支付借款利息（以300万元为基数，按月利率2%的标准，从2016年5月1日起计算至本判决确定的清偿之日止；以54.86万元为基数，按月利率2%的标准，从2016年8月20日起至本判决确定的清偿之日止；以10万元为基数，按月利率1.5%的标准，从2015年9月20日起计算至本判决确定的清偿之日止；以162万元为基数，按月利率2%的标准，从2015年10月10日起计算至本判决确定的清偿之日止）；四、银基置业公司于本判决生效之日起五日内，向翟永红支付其为实现债权所发生的财产保全申请费5000元。该判决文书已经发生法律效力，翟永红向本院申请执行，本院立案受理后，于2019年7月17日作出（2019）湘0102执5479号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人银基置业公司的银行存款或扣留、提取其收入人民币6284592元（未计算2016年5月1日后的利息），或查封、扣押其价值相当的财产。2019年8月6日，本院依据该裁定书续查封（轮候查封）了涉案房屋，查封期限为三年（自2019年8月6日至2022年8月5日止）。另查明，2010年11月17日，银基置业公司（出卖人）与仇智（买受人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：仇智购买银基置业公司所有的位于长沙市房屋，房屋建设用途为住宅，建筑面积共106.63平方米；该商品房的房屋总价款为465650元，一次性付款，首付款40000元于本合同签订之日支付，剩余房款425650元于2010年12月30日前支付；出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后365日内办理房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。合同签订后，仇智向银基置业公司按约支付购房款，后银基置业公司分别于2010年11月17日出具收款收据收到仇智A栋05、06、07、14、15号房款465650元。经仇智多次催促，因银基置业公司一直推脱还有其他手续需要办理，一直未办理房屋过户手续。涉案房屋已于2010年交付仇智占有、使用至今，现仇智将涉案房屋用于出租。还查明，2019年3月19日长沙市房产办证遗留问题协调领导小组办公室印发长处遗办发［2019］17号《关于办理金霞大道捞刀河商住楼项目不动产登记有关事项的通知书》，将银基置业公司开发建设的位于开福区产办证的遗留问题项目，要求长沙市自然资源和规划局开辟绿色通道办理该项目的不动产登记。再查明，本院于2020年5月26日作出（2020）湘0102破1号民事裁定书，裁定受理周玉兰、翟永红、沈栋哲、湖南恒创建设有限公司对湖南银基置业发展有限公司的破产重整申请，该裁定自即日起生效。本院于2020年5月27日作出（2020）湘0102民破1号决定书，指定国浩律师（长沙）事务所担任湖南银基置业发展有限公司管理人。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行的，法院应予支持。本案中，本院于2016年10月26日对涉案房屋进行预查封，该查封到期后本院于2019年8月6日进行续查封，而在2010年11月17日，仇智与银基置业公司就涉案房屋已经签订了合法有效的《长沙市商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并合法占有。虽一直未办理过户手续，但仇智不存在过错。因此，仇智享有对涉案房屋的物权能够排除本院执行，故仇智的异议请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对长沙市开福区（现开福区芙蓉北路一段200号银基佳园）Ａ栋06、07、14、15号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘超臣人民陪审员  康 毅人民陪审员  柳满希二〇二〇年八月二十八日法官助理吉江艳书记员王萍附：本裁定引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。