湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初3598号 原告：伍训，男，1997年7月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：蒋冬子，湖南金州律师事务所律师。 被告：朱佳琴，女，1987年11月20日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 原告伍训与被告朱佳琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍训及其委托诉讼代理人蒋冬子、被告朱佳琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍训向本院提出诉讼请求： 1、判令被告返还原告押金20000元； 2、判令被告赔偿原告经济损失238844元； 以上两项合计258844元。 3、本案所有诉讼费用由被告承担。 被告朱佳琴答辩要点：押金是收了20000元，我确实是转租房屋给原告，原房东是知道默认的，也并不反对。现在房屋收回来是因为原告拖欠租金，经过多次催讨未付，房东已经不愿租给原告。被告入住没怎么进行装修，预期利润损失不认可。原告使用期间的水费1010元、电费650元、空调维修费1300元、水管漏水维修费450元均是由我垫付，原告拖欠今年6月份的租金10000元，房东是直接扣了我的，这些都应当从押金中扣除。 查明的事实 一、2020年5月6日，被告朱佳琴（甲方、出租方）与原告伍训（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，原告向被告要求租赁店铺用于经营养生按摩店，合同主要约定：甲方向乙方出租的商铺位于“郴州市香雪商业街D区2-12号一、二、三楼”；租赁期限自2020年5月6日至2021年5月6日；租金按10000元/月计算，每季度交一次，每季度第一个月5号前缴清下个季度租金，如延迟付款，不得超过5天（乙方按每日100元向甲方支付滞纳金），否则甲方有权解除合同；押金30000元，实收20000元；乙方造成租赁物品损毁的，乙方负责支付维修或赔偿费用。 二、根据原、被告提交的一份不动产权利登记资料，上述《房屋租赁协议》中的房产坐落于“香雪大道112、204、302房”，房屋建筑面积322.5㎡，用途为商业服务，权利人系案外人罗凌。 三、原告向法庭提交一份《今日兴城?香雪商业街铺租赁合同》，合同签订双方为案外人罗凌（甲方、出租方）与被告朱佳琴（乙方、承租方），该合同约定，被告朱佳琴租赁案外人罗凌所有的、位于“今日兴城?香雪商业街D区2-12号”房屋，建筑面积322.5㎡，租金9200元/月，每个月5号前缴清下个月租金（如延迟按每日100支付滞纳金）；租赁期限自2019年1月19日至2024年1月20日，押金30000元；“租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得将租赁商铺部分或全部转租转让他人”。被告对该协议的真实性无异议。 四、庭审中，原、被告均认可，原告于2020年6月16日收到了被告出具的要求原告搬离的书面通知书。 争议的认定 一、关于原、被告签订的《房屋租赁协议》的效力。 原告称：签订《房屋租赁协议》时，原告要求被告将租赁房屋的房产证拍照给原告，并凭此办理了养生按摩店的营业执照；合同签订的日期是2020年5月6日，原告于5月12日搬进去的；原告于6月16日收到要求搬出的通知书，次日被告将原告的物品搬出了租赁房屋；原告与被告协商的是12号缴纳房屋租金，但是在12号的时候，房东罗凌联系原告，并在13号将房东与被告的租赁合同发送给原告，原告始知被告不具备转租房屋的权利，房东要求原告从房屋中搬离，基于此，原告方在知晓被告不具备转租房屋权利、房东也已经明确表示要求原告搬离的情况下才没有继续缴纳房屋租金，所以，原告方不缴纳房屋租金系正当的。 被告称：签订《房屋租赁协议》时，被告将租赁房屋的房产证拍照给了原告，原告是知晓房屋所有权人并非被告，原告并未要求将房东罗凌与被告签订的房屋租赁合同给他看；被告入住没怎么进行装修，装修费用不认可；房屋租金本来是6号就要交付，原告开始说6号晚上给，后来又说10号给，之后承诺12号给，一拖再拖，最终也没交；在催交租金的大半个月里，被告都是拿跟房东的微信聊天截屏给原告看，强调是房东在催租金，被告夹在中间很为难，房东因原告一直拖欠租金而不愿继续租赁，原告至始至终都知道被告不是房东。 本院认为：庭审中，原、被告均认可案涉房屋租赁前被告朱佳琴已经和案外人罗凌签订了《今日兴城?香雪商业街铺租赁合同》，该合同明确约定“租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得将租赁商铺部分或全部转租转让他人”。本院认为，《房屋租赁协议》的承租人原告未曾支付过房屋租金，而被告作为无权处分人处分他人房屋财产，事后又未得到房屋权利人罗凌的追认，被告未经房屋权利人同意而与他人签订房屋转租合同的民事法律行为系无效行为，故原、被告签订的《房屋租赁协议》属无效合同。 二、关于损失的认定。 原告称，被告违法转租的行为给原告店铺投入造成了巨大的损失，并向法庭提交了“损失明细”，其中包含装修投入7614元、按摩设备、电脑设备等材料的店铺投入损失合计25866元，预期利润损失136620元，押金损失20000元。 被告认为，原告使用期间的水费1010元、电费650元、空调维修费1300元、水管漏水维修费450元及10000元租金等均是由被告垫付，原告拖欠今年6月份的租金10000元，房东是直接扣了被告的，这些都应当从押金中扣除。 本院认为，原告认可《房屋租赁协议》签订日期是2020年5月6日，并于5月12日搬入，原告的装修时间明显较短，原告所称的装修需投入7614元的“巨大损失”与日常生活消费常理不符，对原告称的装修投入损失巨大的陈述本院不予认定。按摩设备、电脑设备等均是动产，被告并未收缴原告的设备，不妨碍原告的继续占有、使用，对原告将按摩设备、电脑设备等25866元计入损失本院不予认定。因案涉《房屋租赁协议》不具有法律效力，原告要求被告支付预期利润损失没有事实和法律依据，本院不予认定。 被告所称的原告使用房屋期间的水费1010元、电费650元，原告未予否认，结合案件实际情况，本院予以认定。其他空调维修费1300元、水管漏水维修费450元等费用不能证明是由原告的不当使用导致，本院不予认定。 三、关于原、被告签订的《房屋租赁协议》无效以及不能继续履行的过错责任。 本案并非作为房东的案外人罗凌提起的要求原告搬离房屋的诉讼，本案实际的起因是原、被告双方未能就房屋租金达成一致意见而导致合同不能继续履行。 现原、被告签订的《房屋租赁协议》无效，未实际履行，原、被告双方也未要求继续履行。 原告称签订《房屋租赁协议》时，原告要求被告将租赁房屋的房产证拍照，并凭此办理了养生按摩店的营业执照，此时不知道被告不具有转租商铺的权利。本院认为，原告既然以经营为目的承租他人房屋，对租赁房屋的合法性以及能否保障实现租房目的等情况就应尽到合理的审慎注意义务，以避免可能存在的、及现实已经出现的风险，在原告查看完房屋权属证明，知道被告并非案涉房屋权利人后，更应对房屋能否转租尽充分了解的义务，不能在产生合同纠纷后以“不知情”为由完全撇开责任。被告签订合同时未书面告知原告租赁房屋实际情况，事后又未得到房屋权利人罗凌的授权追认，被告对导致合同无效及不能继续履行的后果也应承担责任。 鉴于原、被告双方都未能适当履行自己的义务、存在过错，故本院认定对于合同无效以及不能继续履行的后果双方均负有责任。 判决的理由和结果 本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告因无效合同取得的20000元押金应当依法返还原告，原告实际使用案涉房屋超过一个月，应支付相应房屋使用费用。但根据常理，原告签订合同进行经营活动应有一定前期投入，不能继续经营确会造成损失，因双方均存在过错，结合原告损失的实际情况，本院酌定，被告向原告返还押金20000元，被告已代原告垫付的水电费、月租金由被告承担；原告自行承担经营投入等损失，实际使用案涉房屋期间应支付的使用费用不予支付，用于抵消其自身相应损失。原告诉讼请求的其他部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十七条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告朱佳琴向原告伍训返还押金20000元； 二、驳回原告伍训的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取2591元，由原告伍训承担2391元，被告朱佳琴承担200元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  张东明 二〇二〇年八月十日 法官助理李亚奇 书记员罗百玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。