安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初2973号 原告：胡四海，男，1969年7月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告:芜湖万达商业管理有限责任公司，住所地：安徽省芜湖市南瑞新城商业街1号楼，统一社会信用代码913402007728492313。 法定代表人：吕国猛。 被告：安徽省芜湖万达房地产开发有限公司，住所地：安徽省芜湖市黄山西路8#，统一社会信用代码913402001496524372。 法定代表人：吕国猛。 原告胡四海与被告芜湖万达商业管理有限责任公司（以下简称万达商管公司）、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（以下简称万达房产公司）合同纠纷一案，本院2020年7月13日立案后，依法适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告胡四海到庭参加诉讼，被告万达商管公司、万达房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡四海向本院提出诉讼请求：1、判令被告万达商管公司立即支付原告2017年10月1日至2020年3月30日房屋收益金人民币14399.15元；2、被告万达房产公司对上述债务承担连带清偿责任；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2005年9月25日，原告与被告万达商管公司签订《委托统一经营管理合同》，原告将位于南瑞新城商业街1#楼二层187号，面积13.41㎡的商铺委托被告统一经营管理，起租日为2005年10月1日，被告万达商管公司应于每年4月份和10月份分两次向原告支付房屋收益金，首年收益金支付时间为2006年4月。合同约定在委托期第12-14年，每年收益金为6594.1元；委托期第15-17年，每年收益金为6791.9元。被告万达商管公司自2017年10月份起开始未能按实足额支付收益金至今。被告违约拖欠收益金额具体计算如下：第13年租期（2017年10月1日?2018年9月30日）收益金按合同约定应在2018年4月和10月分2次支付，但被告实际分别只支付了1456.67元和728.33元，欠第13年期收益金4409.1元；逾期天数约790天、逾期利息731.47元。第14年租期（2018年10月1日?2019年9月30日）收益金按合同约定应在2019年4月和10月分2次支付，但被告0支付，欠第14年期收益金6594.1元；逾期天数约430天、逾期利息595.48元。第15年租期（2019年10月1日?2020年3月30日）收益金按合同约定应在2020年4月支付，但被告0支付，欠第15年期半年收益金6791.9×50%=3395.95元；原告自愿放弃该期逾期利息。上述合计房屋收益金14399.15元、逾期利息1326.95元，共计15726.1元。两被告互为关联公司，所签《委托统一经营管理合同》已明确约定合同期内被告万达房产公司对被告万达商管公司承担连带担保责任。请求判如所请。庭审中，原告当庭放弃了关于利息的诉讼请求。 被告万达商管公司、万达房产公司均未作答辩。 经审理查明：原告胡四海系南瑞新城商业街1#楼二层187号商铺所有权人。2005年9月25日，原告胡四海（甲方）与被告万达商管公司（乙方）签订《委托统一经营管理合同》一份，约定：甲方委托乙方统一经营管理芜湖市南瑞新城商业街1#楼（即“南瑞生活广场”）贰层187号商铺；物业建筑面积为13.41平方米；该物业委托经营管理期限为二十年，自物业出租给上海世纪联华超市发展有限公司的起租日开始计算；委托经营期间，乙方每年向甲方支付双方约定的物业收益金，双方约定委托期限12-14年，每年收益金为6594.1元；委托期限15-17年，每年收益金为6791.9元；收益金每年分两次支付，支付时间为每年的4月份和10月份，每次支付金额为当年收益金的百分之五十；甲方所取得的物业收益金而产生的税费，甲方自行承担，乙方依法履行代扣代缴义务，有权从本合同第五条约定的应付给甲方的收益金中直接扣除；委托经营管理期间，甲方对其物业享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，不得收回该物业或将物业另行出租他人，甲方不得以任何理由撤销本合同或提前解除本合同；乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息；上海世纪联华超市发展有限公司持续经营期间，发展商万达房地产公司对乙方应付甲方的物业收益金承担连带责任保证。上述合同签订后，2017年10月1日前的收益金，被告万达商管公司在扣除依合同约定代扣代缴的税款后已依约给付。2018年4月28日，被告万达商管公司向原告支付收益金1456.67元。2018年12月13日，被告万达商管公司向原告支付收益金728.33元。因被告万达商管公司未足额支付原告收益金至今，经协商未果，故成讼。 另查明，被告万达商管公司依据合同之约定为原告代扣代缴税款，根据税法及芜湖市税收政策，应纳税的税率为14.1%，其中含个人所得税为计税额的2%、房产税为计税额的12%、印花税为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的14.1%。2017年起由于税费“营改增”政策的实施，芜湖世纪联华公司要求必须开具增值税发票，故从2017年起被告万达商管公司代扣代缴税款除上述为计税额的14.1%的税种外，增加了增值税为计税额的5%，城建税为计税额的0.35%，教育费附加为计税额的0.15%，地方教育费附加为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的19.7%。计税额（不含税租金）=含税租金/1.05；含税租金即为世纪联华按0.81元/平方米/每天（第12-14年度世纪联华支付的租金）。 结合上述查明的事实，并通过与被告万达商管公司的会计核实，2018年4月28日被告万达商管公司向业主支付物业收益金是以日租金0.81元/平方米、182天（2017年10月1日至2018年3月31日）、涉案商铺面积为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月代办费25元计150元（25元/月×6个月）。2018年12月13日被告万达商管公司向业主支付物业收益金是以日租金0.81元/平方米、91天（2018年4月1日至2018年6月30日）、涉案商铺面积分别为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月税款代办费25元计75元（25元/月×3个月）。2017年10月1日之前代扣代缴税款，被告万达商管公司未收取税款代办费。 2005年8月31日，万达房产公司作为开发商于大江晚报刊登一则南瑞生活广场商铺广告，载明南瑞生活广场商铺投资方案（所购商铺均价5000元/平方米，收益金450元/平方米/年起，从第6年起每三年递增3%）；万达房产公司以企业实力提供更进一步的保障，在第6年和第15年设立两个回购期，开发商承诺按初始售价回购；国内超市连锁企业的龙头上海世纪联华超市与万达房产公司签署20年租约，品牌强势联合，更有效确保广大投资人利益。2005年9月15日万达房产公司作为开发商于大江晚报再刊登一则南瑞生活广场商铺广告，标题为“旺地金铺稳收益投资养老皆可宜9%收益稳如泰山投资立竿见影，年年收益稳定保障”。 上述事实，有证据原告提交的房地产权证复印件、《委托统一经营管理合同》复印件、银行流水复印件及当事人的陈述等在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。 本院认为：原告与被告万达商管公司所订《委托统一经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，被告万达商管公司在委托经营期间，每年4月及10月的前5个工作日应向原告支付物业（商铺）收益金，现被告万达商管公司未能按约足额支付自2017年10月1日至2020年3月31日的收益金，原告要求其支付所欠收益金，于法有据，本院予以支持。关于涉案商铺2017年10月1日至2020年3月31日期间被告万达商管公司实际尚差欠原告的收益金数额，2017年10月1日至2018年3月31日期间在不扣除税款的情况下收益金应为3297.05元（6594.10元÷2），被告万达商管公司于2018年4月仅支付原告1456.67元，但被告万达商管公司照合同约定为原告代缴了收益金所产生的税款370.90元（0.81元/平方米/天×182天×13.41平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。至于被告万达商管公司在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费150元（25元/月×6个月），因无合同之约定，故对该150元不予扣除。据此依约应于2018年4月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的1456.67元及代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金为1469.48元(3297.05元-1456.67元-370.90元)。2018年4月1日至2018年6月30日期间在不扣除税款的情况下收益金应为胡四海元（6594.10元÷4），被告万达商管公司于2018年12月仅支付原告728.33元，但被告万达商管公司依照合同约定为原告代缴了2018年4月1日至2018年6月30日期间收益金所产生的税款185.45元（0.81元/平方米/天×91天×13.41平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。至于被告万达商管在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费75元（25元/月×3个月），因无合同之约定，故对该75元不予扣除。据此被告万达商管公司实际尚欠原告2018年4月1日至2018年6月30日期间收益金734.75元(1648.53元-728.33元-185.45元)。因此，被告万达商管公司尚欠原告2017年10月1日至2018年6月30日期间收益金2204.23元(1469.48元+734.75元)。2018年7月1日至2019年9月30日期间，在不扣除税款的情况下，原告商铺收益金为8242.63元（6594.10元÷4+6594.10元）。2019年10月1日至2020年3月30日，在不扣除税款的情况下，原告商铺收益金为3395.95元（6791.90元÷2）。因此，被告万达商管公司尚欠原告2018年7月1日至2020年3月30日期间收益金11638.58元(8242.63元+3395.95元)。 关于被告万达房产公司对被告万达商管公司所负本案原告债务应否承担连带责任问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告万达房产公司在出售案涉商铺时通过广告宣传明示案涉商铺的租金收益情况并暗示其担保购房人的收益安全，该宣传内容对案涉商铺买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，且原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》中也约定第三人持续经营期间，万达房产公司对万达商管公司应付业主的物业收益金承担连带责任保证。被告万达房产公司虽未在该合同上盖章确认，但其已在万达商管公司未充分履行合同义务支付业主足额收益金时予以补足，该行为可视为对该条款的追认。故被告万达房产公司对被告万达商管公司所欠原告的收益金应承担连带责任。 为维护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效后3日内支付原告胡四海2017年10月1日至2018年6月30日期间物业（商铺）收益金2204.23元； 二、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效后3日内付原告胡四海2018年7月1日至2020年3月30日期间纳税前物业（商铺）收益金11638.58元； 三、对本判决第二项，被告芜湖万达商业管理有限责任公司应付原告收益金仍需缴纳税款的，被告芜湖万达商业管理有限责任公司可以代扣代缴，税款缴纳数额由税务部门依国家相应税收法律、政策确定。若被告芜湖万达商业管理有限责任公司实际代扣代缴了该税款，则其应付原告收益金数额作相应扣减； 四、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对被告芜湖万达商业管理有限责任公司上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告胡四海其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取80元，由原告胡四海负担3元，被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司负担77元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 周 冉 二〇二〇年八月十七日 书记员 吴宗易 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。