北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7617号上诉人（原审被告）江国胜，男，1971年9月16日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人:郭建，北京诵盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）傅城校，男，1963年10月17日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人江国胜因与被上诉人傅城校租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初26292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江国胜上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回该项诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判江国胜给付傅城校坐落于北京通州区光谷公寓5#楼自2019年7月1日起至2020年4月30日止占有使用费538164元；3.撤销一审判决第六项，改判傅城校向江国胜支付房租损失110万元（2017年11月20日至2018年11月19日）；4.本案一、二审案件受理费由傅城校承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。江国胜认为在其搜集完装修证据以及解决双方对于装修损失的情况下，不应当将光谷公寓5#楼腾退给傅城校。傅城校辩称，不同意江国胜的上诉请求。傅城校向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除傅城校与江国胜于2018年6月10日签订的《光谷公寓5#楼出租协议》；2.请求法院依法判令解除傅城校与江国胜于2014年4月18日签订的《补充协议》；3.请求法院依法判令江国胜将所租赁的光谷公寓5#楼内所有房屋立即腾退并交付给傅城校；4.请求法院依法判令江国胜将所占用使用的停车场立即腾退并交付给傅城校；5.请求法院依法判令江国胜支付傅城校2019年7月1日至2020年4月30日期间实际占用房屋的占用费916164元，及向傅城校加倍支付超出租期部分的房屋租金916164元；6.请求法院依法判令江国胜支付傅城校2019年7月1日至2020年4月30日期间实际占用使用停车场的占用费445867元；7.本案诉讼费由江国胜承担。一审法院认定事实：2012年12月29日，傅城校（出租方、甲方）与江国胜（承租方、乙方）签订《租赁协议》，主要约定：甲方将通州区光机电开发区光谷公寓中间小楼（4#楼）除超市用房外，所有房间出租给乙方（二层到六层共136间房，一层除自营超市外），年总租金80万元整，租赁期限为5年（2013年7月1日至2018年6月30日止），合同期为5年。合同到期后，乙方保证房屋内的整体设施完整，交付甲方，由甲方验收。甲方保证乙方在此房屋的正常经营，乙方可以根据经营需要，在不影响房屋安全的前提下，可自行装修推，退房时恢复原状。甲方所交房屋为现状房，保证水、电设施安装到位。合同期满后，乙方自愿不再继续承租，乙方在承租房屋内做配置的一切能够移动设施，在不影响房屋结构的情况下可自行拆除。《租赁协议》还约定的其他内容。2018年6月10日，傅城校（甲方）与江国胜（乙方）续签《光谷公寓5#楼出租协议》（以下简称《出租协议》），主要约定：甲方将光谷公寓5#楼，除超市自用外，所有房间出租给乙方，租赁期限为1年（2018年7月1日至2019年6月30日），乙方改造房屋产生的费用由乙方自行承担与甲方无关，到期后乙方所改造的房屋不得拆除，乙方在5#楼内自配的所有设备和设施，无偿归甲方所有。5#楼税后年租金110万元，税后押金55万元。乙方需在7月1日前一次性交清租金及押金，超过付款期限，每天计违约金1万元整，超过付款期限一个月甲方无条件收回5#楼。在租赁期内乙方不能转让该楼经营权，乙方出租给租户的时间，不能超过协议约定的时间，即不能超过2019年6月30日，如有超出，乙方归还所得租金，并加倍支付超出部分的房租。在租赁期内，甲乙双方必须遵守此协议，如乙方提前解除协议，则必须另行支付甲方半年的租金作为违约金，并不准拆走乙方所配制的所有设施及设备，如甲方提前解除协议，则必须另行支付乙方半年的租金作为违约金，并赔偿乙方所配制的设备和设施。《出租协议》还约定了其他内容。《出租协议》到期后，双方并未续签合同，涉案光谷公寓5#楼由江国胜占有使用至今。江国胜已将2019年6月30日前的租金支付给了傅城校。2019年6月10日，傅城校向江国胜发出《催告书》，以租赁期限即将届满为由，催告江国胜腾退返还租赁标的物，并自行结算使用费用。另查，2014年4月18日，傅城校（甲方）与江国胜（乙方）签订一份《补充协议》，主要约定：现经甲乙双方友好协商，甲方同意在乙方所租赁房屋期限内将院内管理交给乙方。院内除甲方自用车位外（6个车位），其他车位停车费由乙方所有，乙方所收取的停车费每楼需一致。乙方每年或每月提供收支明细。甲方在院内建房和改扩建，乙方不能阻扰甲方的施工，并无偿（不存在任何赔偿）退出所占地面，积极配合甲方的工作。上述补充协议约定期限以院内中间6层小楼的租赁期限（2018年6月30日）为准。再查，2006年11月8日，案外人北京光谷科技园开发建设有限公司（甲方）与北京丰顺装饰有限责任公司（乙方）签订《协议书》，主要约定：甲方同意将其拥有所有权的垃圾填埋场以东，光明路以西，供热中心以北的土地以租赁方式出租给乙方，供乙方使用（四至详见附图）。甲方同意出租给乙方土地面积20亩，经实地测量，确定宗地面积为20亩（四至详见附图）。本协议下的土地使用权出租期限为30年，即从2006年11月8日起至2036年11月7日止。协议还约定了其他内容。庭审中，案外人北京丰顺装饰有限责任公司向一审法院提交一份《证明》，内容为：我公司于2006年11月8日与北京光谷科技园开发建设有限公司签订《协议书》租赁垃圾填埋场以东，光明路以西，供热中心以北20亩土地，该土地上建造的光谷公寓5#楼系我公司法定代表人傅城校出资所建，属其个人所有财产。关于傅城校与江国胜于2014年4月18日签订的《补充协议》以及傅城校主张的请求法院依法判令江国胜将所占用使用的停车场立即腾退并交付给傅城校的诉讼请求，经法庭释明，傅城校表示同意另案处理。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，关于傅城校主张解除傅城校、江国胜双方于2018年6月10日签订的《光谷公寓5#楼出租协议》的诉讼请求以及江国胜主张该协议无效的反诉请求，对此一审法院认为，根据本案已查明的事实，《光谷公寓5#楼出租协议》涉及的租赁标的物即光谷公寓5#楼并未依法取得建设工程规划许可，故傅城校与江国胜于2018年6月10日签订的《光谷公寓5#楼出租协议》应为无效。合同无效后，江国胜理应将合同标的物即光谷公寓5#楼予以返还，并支付自2019年7月1日起至2020年4月30日止的占有使用费用。故对于傅城校主张江国胜腾退并交付光谷公寓5#楼的诉讼请求，一审法院依法予以支持，占有使用费标准本案支持按照每年110万元的标准予以计算。关于傅城校、江国胜于2014年4月18日签订的《补充协议》以及傅城校主张的请求法院依法判令江国胜将所占用使用的停车场立即腾退并交付给傅城校的诉讼请求，经法庭释明，傅城校表示同意另行处理，一审法院对此不持异议。江国胜反诉该《补充协议》无效，与本案并非属于同一法律关系，双方可另行解决。江国胜主张傅城校支付房租损失110万元，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。江国胜主张傅城校支付停车费及道路通行费，与本案并非属于同一法律关系，一审法院不予处理，双方可另行解决。江国胜交付给傅城校押金55万元，在双方租赁合同无效，并且江国胜腾退涉案租赁房屋的情形下，傅城校理应将该笔租金返还给江国胜。江国胜主张傅城校返还锅炉改造费30万元，与本案并非属于同一法律关系，一审法院不予处理，双方可另行解决。江国胜反诉主张空调、热水器以及窗帘等物品的折价款，因上述物品均属于可拆除、可移动的设施设备，江国胜在腾退租赁房屋时可以拆除移走，故对于江国胜的该项主张，证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、傅城校与江国胜于2018年6月10日签订的《光谷公寓5#楼出租协议》无效；二、江国胜将坐落于北京市通州区光谷公寓5#楼内所有房屋腾退并交付给傅城校，于判决生效之日起七日内执行清；三、江国胜给付傅城校坐落于北京市通州区光谷公寓5#楼自2019年7月1日起至2020年4月30日止的占有使用费916164元，于判决生效之日起七日内执行清；四、傅城校返还江国胜押金550000元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回傅城校的其他诉讼请求；六、驳回江国胜的其他反诉请求。二审查明，2019年6月，江国胜给傅城校转账100万元，傅城校退回722000元，傅城校称扣留的是停车场费用。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于江国胜主张光谷公寓5号楼2019年7月1日至2020年4月30日期间的占有使用费应当扣除378000元的请求，因双方除了本案租赁外还有停车场等租赁，傅城校主张从100万元中扣留的278000元是停车费，停车费及道路通行费与本案并不属于同一法律关系，本院不予处理，双方可在处理停车费时一并处理傅城校扣留的278000元，故本院对该上诉请求不予支持。关于江国胜主张傅城校向江国胜支付房租损失110万元的请求，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，江国胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18102元，由江国胜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  江锦莲审 判 员  张印龙审 判 员  孙 妍二〇二〇年八月三十一日法官助理  王博文