安徽省蚌埠市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖03行初69号 原告高匀田，男，1935年8月22日出生，汉族，住蚌埠市淮上区。 委托诉讼代理人顾成岭，安徽世远律师事务所律师。 被告蚌埠市淮上区人民政府，住所地安徽省蚌埠市淮上大道行政办公中心，组织机构代码00303051-2。 法定代表人徐琨，区长。 出庭负责人马怀洪，副区长。 委托诉讼代理人姚国防，淮上区人民政府工作人员。 委托诉讼代理人邢红艳，安徽径桥律师事务所律师。 原告高匀田诉被告蚌埠市淮上区人民政府（以下简称淮上区政府）请求撤销房屋征收补偿决定一案，本院于2020年7月16日依法受理并组成合议庭，同年8月17日公开开庭审理了本案。原告高匀田的委托诉讼代理人顾成岭，被告淮上区政府的出庭负责人马怀洪及委托诉讼代理人姚国防、邢红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2020年7月7日，被告淮上区政府向高匀田作出房屋征收补偿决定，主要内容为：你户租住的三十三中公房及自建房坐落在上述范围内，现状为砖木结构房屋(公房)47.7㎡(依据蚌埠市人民政府令第26号第三十六条，区政府已于2017年7月13日对此公有住房办理了公房出售的房改手续)、砖木结构房屋(自建房)26.44㎡，其中产权证件记载房屋建筑面积为0㎡、82年图标无证房屋建筑面积为0㎡、96年图标无证房屋建筑面积为0㎡、无图无证房屋建筑面积为26.44㎡。经多次与你户协商，至今难以与你户达成房屋征收补偿协议。现该区域房屋征收补偿方案规定的签约期限(2018年3月30日)已过，根据国务院590号令第二十六条、市政府26号令第三十八条的规定，经研究，对你户作出如下房屋征收补偿决定： 根据市政府26号令第三十条的规定，认定你户住宅房屋有效建筑面积为砖木结构房屋60.92㎡。 鉴于你户选择的是房屋产权调换，并于2017年7月21日选定了安置房房号。按照市政府26号令第十五条、第十八条、第三十一条、第三十三条的规定，你户应得临时安置费26799.93元、搬迁费1218.40元、奖励费12184.00元，扣除2010年搬迁时你户已领取的搬迁奖励费3000元、自建房补偿款11382.92元，区政府应支付的费用合计25819.41元(此款项在你正式签署房屋补偿协议后直接转入你的个人银行账户)。依据市政府26号令第二十六条的规定，你户应安置的建筑面积为60.92㎡，现提供坐落在兰庭书苑12栋1单元10层2号，建筑面积为85.34㎡的现房住宅一套作为你户安置房，按照市政府26号令第二十八条的规定，你户应交房屋差价款为68891.54元(此款项由你直接付给蚌埠市教育房屋开发公司)。 你户提出的房屋价值补偿金、临时安置费补偿期限等要求，不符合国务院590号令及市政府26号令的规定，不予采纳。一是被征收房屋价值补偿金，依据市政府26号令第十八条计算，你户为57264.8元。二是临时安置费支付截止到2018年3月底，共156个月。依据市政府26号令第三十四条，你户于2017年7月21日选定了安置房房号。同时，安置工作组2018年3月21日至2018年3月30日在蚌埠第八中学集中办理安置房交付手续时，现场张贴了《安置工作流程及注意事项》，已对限期办理安置房交付手续、临时安置费结算截止时间为2018年3月底进行广泛告知。 望你户接到房屋征收补偿决定书后，七日内到项目临时安置结算办公室（淮上区政府综合楼618室）办理签署《蚌埠市国有土地上房屋征收补偿协议》和结算手续。 你户对此征收补偿决定如有异议，可在60天内向蚌埠市人民政府申请行政复议，也可在六个月内向蚌埠市中级人民法院提起行政诉讼。行政复议、诉讼期间不停止征收安置工作的正常进行。 原告高匀田诉称，一、原告要求按100％计算原告自建房有效面积予安置补偿，既有事实依据，也有法律依据。2010年，被告决定对原告蚌埠第三十三中学校内住户实行房屋拆迁。为此，2010年9月，被告对原告校内居住的有证房屋及自建房屋建筑面积进行了测量登记。由于蚌埠第三十三中学在1982、1996年均未进行过航拍，被告却认定“1982年航拍图上没有该房屋，并据此把原告1978年前修建的自建房屋按50％计算有效建筑面积进行了摸底登记。对此，被告2019年10月9日作出的《告知书》、2020年7月作出的《房屋征收补偿决定书》，均按该登记表，将原告自建房面积按50％计算有效面积，显然违背了法律规定，依法应予纠正。 二、对于被告《房屋征收补偿决定书》中确定的“原房屋价值补偿金”金额，计算错误。 根据《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(蚌埠市人民政府令第26号)第三章第十八条规定，对住宅房屋价值补偿金被征收人可以选择按被征收房屋的市场评估价格计算，也可以选择按政府确定的优惠价格计算。政府确定的优惠价，以被征收住宅所处区域新建普通商品住宅市场评估价格为基础，结合被征收住宅的具体结构、楼层等状况依法确定。据此，案涉被征迁房屋的价值补偿金，应按该房屋市场评估价格或政府确定的优惠价格计算。本案中，被告在没有尊重原告选择权的前提下，擅自选择以该房屋房改时的评估价格计算价值补偿金，并未进行过市场价格评估，以致案涉房屋价值补偿金严重偏低。 三、被告支付过渡费的期间应至实际补偿安置之日止。 由于被告擅自改变拆迁房屋有效面积，并严重低估“住宅价值补偿金”，原告正当权益受到严重损害，无法交房的责任完全在于被告，而被告过渡费只计算到2018年3月，被告过渡费计算期间应为2010年9月暂计至2020年7月，并计至实际安置之日止。 综上，为维护原告的合法权益，现请求人民法院依法撤销被告作出的《房屋征收补偿决定书》，并责令被告重新作出征收补偿决定。 原告向本院提交以下证据材料： 1、（2018）皖03行初第93号行政判决、（2019）皖行终116号行政判决；证明：1、原、被告诉讼主体适格；2、被告负有安置补偿义务；3、原告诉请自建房有效建筑面积，已由被告举证证实，该自建房属于“82图标无证建面”，说明被告对此认可；4、被告作出征迁行为没有取得征迁许可证等相关文件，征迁行为违法。 2、征收补偿决定；证明被告于2020年07月07日对原告作出补偿安置补偿决定的事实。 3、《蚌埠市城市房屋拆迁调查表》；证明原告自建房已于2010年10月的调查表上标注为“82图标无证建面”，被告应按100%有效建设面积确认、登记的事实。被告承诺按100%对住建房面积予以安置补偿。 4、《个人房产抵押贷款合同》、《蚌埠市新建商品房交易申请表》、《安徽省蚌埠市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》和《公证书》；证明2010年5月该区域内新建普通商品房陶然北岸价格为3123.15元/平方米，与被告提供的补偿标准相差悬殊，被告提供的1170元/平方米不能作为房屋补偿金计算标准。 5、两份评估报告。证明在同时期、同地段、同性质的房屋征迁价格的补偿如蚌埠市工读学校的征迁，评估价是3400元/平方米，另外一个价格是1680元/平方米。被告提供的1170元/平方米的标准是为出售超标准面积房改售房的价格参考，不是用来计算拆迁房屋补偿金的价格参考。 被告淮上区政府答辩认为，淮上区人民政府于2020年7月7日对原告作出的《房屋征收补偿决定书》，已在法律和政策范围内最大限度的保障了原告的拆迁利益，并不存在原告所述的违法情形，应依法予以维持。 首先，关于自建房有效面积认定问题。 原告的《蚌埠市公有住房出售价格审批表》中明确记载其公房建造时间为1988年，其自建房建造时间不可能早于公房建造时间。依据26号令第三十条的规定:对无96年航测图、经调查核实确认后为82-96年建造的无证房屋按50%计算有效面。在此基础上，淮上区政府对原告自建房屋视为96年之前建造的房屋，进而按50%认定有效面积，已最大限度的保障了其拆迁利益，并无不当。 其次，关于房屋价值补偿金。 案涉征迁项目有其特殊性，原告2010年9月腾退房屋时房屋性质为公房、房屋结构为砖瓦结构的平房、土地性质为集体土地、除自建房外房龄已有二十余年，且周边尚无其他可供参考的类似房屋。原告在2017年参加房改时上述房屋的售价每平方米也只有680元。淮上区政府在房屋已拆除的前提下，参考案涉征迁项目出售超标准面积房改售房时的评估价格（国有土地上的房屋价格）确定政府优惠价，并以此计算原告房屋价值补偿金，客观上已最大限度的保障了原告的合法利益。原告如对此有异议，可依法委托重新评估。 第三，关于临时安置费的支付期限问题。 依据26号令第三十四条的规定，临时安置费的支付期限自搬迁之日起至被安置之日止。本案中，截止2018年3月，安置房已具备交付条件，淮上区政府也已通过公告的形式通知原告办理收房手续。但原告却以法律适用、补偿标准等为由拒不办理收房手续，拖延至今。 此外，案涉征迁项目有其特殊性，原告所需交纳的房屋扩购款等款项是由其直接交给蚌埠市教育房屋开发公司的，原告对此并无争议。而安置房也是由蚌埠市教育房屋开发公司交付给原告，原告向其交纳房屋扩购款等费用后即可办理领房手续。上述环节，与原告在系列诉讼案件中争议的淮上区政府应支付给原告的房屋价值补偿金及临时安置费等并无直接关联。因此，原告主张2018年3月之后的临时安置费无事实和法律依据。 综上，请法院查明事实，依法维持被告作出的《房屋征收补偿决定书》。 被告向本院提交了如下证据材料： 第一部分作出被诉具体行政行为的证据材料： 1、2014年市土地市场管理委员会第二次会议纪要； 2、淮上区人民政府关于校内住房征迁安置实施公告； 3、淮上区人民政府关于校内拆迁住户的安置方案的公告； 4、案涉房屋2004年航测地形图； 5、蚌埠市公有住房出售价格审批表； 6、蚌埠八中征迁安置选房情况登记表； 7、兰庭书苑小区新建商品住宅评估市场平均单价价格初步结果一览表； 8、龙湖教师村房屋楼层系数及价格表； 9、安置工作流程及注意事项； 10、《安置工作流程及注意事项》及《八中、三十三中校内住户征收、安置基本情况表》公示照片； 11、蚌埠市淮上区人民政府2019年度第40周区长办公会会议纪要； 12、关于查询蚌埠八中和三十三中所在区域航测图情况的说明。 第一部分证据共同证明：案涉房屋征收补偿决定书不存在原告所述的违法情形，依法应予维持。 第二部分证据:作出被诉具体行政行为所依据的法律规定： 1、国务院令第590号《国有士地上房屋征收与补偿条例》； 2、蚌埠市人民政府令26号《蚌埠市国有士地上房屋征收与补偿暂行办法》 经庭审举证、质证，各方当事人质证意见及本院认证意见如下： 被告对原告所举证据的质证意见及本院认证意见： 被告对证据1三性无异议，但达不到原告的第三项及第四项证明目的，通过该组证据，恰能证明原告自建房所在区域客观上并无82和96航测地形图，该事实已被生效裁判文书所确认。对证据2三性无异议。对证据3的真实性无异议，但调查表中记载的部分内容与客观事实相悖。原告自建房的具体状况应以原告自认及生效裁判文书所确认的事实认定其有效面积。对证据3关联性有异议且达不到原告的证明目的。理由：第一，案涉房屋客观上无82和96航测地形图，在该调查表中，关于原告的自建房面积填写在82图标无证建面合计中，是明显错误的。第二，该调查表是案涉房屋原产权人三十三中填写制作，并非被告作出的认定材料。第三，调查表仅是政府征收补偿的基础参考资料，而非政府认定自建房有效面积的凭证。证据4与本案无关联性，达不到原告的证明目的。理由：第一，案涉房屋的土地性质在原告搬迁时尚为集体土地，而原告提供的该商品房买卖所涉土地性质为国有土地。第二，原告房屋的结构是房龄近30年的砖瓦结构，而证据材料中的房屋是属于新建的商品房的期房。第三，证据材料中所体现的房屋实际为2013年交付的商品房，而原告的房屋是房龄已经近30余年的陈旧房屋，该组证据所体现的房屋价格与原告房屋的安置补偿价格没有任何的可参考性。证据5与本案无关联性，两份评估报告中所涉及的评估对象所在区域是在禹会区，与原告在淮上区的房屋无法类比。补充：我们出具的安置补偿决定中，房屋的价值补偿金一直是按照940元/平方米的政府优惠价计算的，不是1170元/平方米。 本院认证意见：证据1为法院生效的法律文书，本院予以认定，对该判决认定的与本案有关的事实，本案直接予以认定。证据2是本案所诉的具体行政行为，是否合法，本院在裁判文书的说理部分一并评判。对证据3房屋拆迁调查表，由原告签字认可，本院予以认定，可以证实原告房屋和自建房面积及建设时间。证据4、5与本案无关联，不予认定。 原告对被告提交证据的质证意见及本院认证意见： 原告对证据1真实性、合法性无异议，但无关联性，达不到证明目的，只讲了房改的具体情况，与通知确定的只安置50%是无关联的。对证据2-3真实性、合法性、关联性均不予认可，因为我方并没有收到；没有公章，仅是打印件；跟我方的诉请无关。对证据4真实性认可，关联性不认可，不能证实1982年就没有。对证据5真实性、合法性认可，但与自建房无关联性，房改计算的是有证的面积，不牵涉到自建房的面积。证据6无关联性。对证据7-8三性均无异议。对证据9-10真实性不认可，我们从来没有收到也没有看到，且是打印件，没有公章，合法性不予认可；对关联性不认可，贴公告时我们的房子已经拆过了，贴公告的地方我们也不清楚。对证据11-12真实性、合法性无异议，但与其证明目的无关联，达不到其证明目的。对第二部分证据无异议。 本院认证意见：证据1-10的真实性、关联性、合法性予以认定，能够证明原告自建房屋在2004年航测地形图中才有标注，被告征收原告涉案房屋在2014年7月，同时公有住房出售（房改）和安置工作同步实施；原告在2017年3月参加了房改。证据11、12真实性予以认定，但达不到被告的证明目的，不能证明本案征收补偿决定即是合法的，且证据12可以证明蚌埠市1982年和1996年航测地形图不包括蚌埠八中和三十三中。 本院经审理查明，2008年3月，蚌埠市政府为加强学校标准化建设，扩大教学用地、改善教学环境，解决教师住房困难，作出《龙湖教师村二期续建专题会议纪要》（第7号），在该会议纪要中第二条确定，“为了将好事办好，实事办实，依据《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定》（蚌政〔2007〕144号）精神，房屋销售对象应全部为异地安置和住房困难的教职工。…”2010年11月，蚌埠市政府再次作出《龙湖教师村二期续建有关问题的专题会议纪要》（第46号），该会议纪要第一条认为，“校内住宅拆迁范围为现市教育局局属学校和2008年市教育局直属义务教育阶段学校下划到区里的学校，…”第三条中确定，“…综合多方面因素，房款暂按3000元/㎡预收。最终根据物价部门的核算定价，多退少补。根据有关房改政策，被拆迁的旧宅公房可以出售给现承租户，出售房屋所得专项用于龙湖教师新村的二期建设。”2011年10月，蚌埠市政府作出《关于校内住宅公房使用权收回相关问题专题会议纪要》（第64号），该会议纪要确定，“收回校内公房使用权的主体为房屋产权所有单位”，“实施主体与校内住宅公房承租户解除承租关系并签订搬迁协议后，原承租户可在限定的面积内购置龙湖教师村二期新建住房一套，房款暂按3000元/㎡预收，最终根据物价部门核算定价，多退少补。”由于上述房屋搬迁涉及校内教职工住户477户，其中王玉利等138人对蚌埠市政府作出的64号会议纪要向省政府申请行政复议，省政府于2012年5月作出皖行复〔2011〕120号复议决定，确认蚌埠市政府作出的64号会议纪要违法。 另查明，被告淮上区政府根据蚌埠市职教发展规划和蚌埠市八中、三十三中发展需要，按照上述会议纪要的要求，淮上区政府率先于2010年12月20日前完成了对蚌埠市八中、三十三中校内住户的拆迁工作。蚌埠第三十三中学教师高匀田（乙方），于2010年9月20日与蚌埠市淮上拆迁有限公司（甲方）签订《集体土地房屋及附属（着）物拆迁补偿协议》，协议根据蚌政办（2009）2号文件《关于集体土地房屋及附属（着）物拆迁补偿协议》规定的精神，经甲乙双方充分协商，达成如下补偿协议：“一、由甲方对乙方的房屋、附属物及土地进行丈量、统计、复核、验证，经乙方确认无误，对以下附属物进行补偿：地面附属物4766.3元、房屋货币补偿11582.92元。……五、甲方对乙方拆迁后的安置：根据统一规划在——（空白）花园小区实行统一安置。……”。2014年3月26日，蚌埠市土地市场管理委员会第二次会议纪要第二条第（三）项载明，由吴中尧副市长牵头，市教育局负责督查指导对各区、开发区校内承租户进行清理、腾退和拆迁，还房还地给学校。其中，对符合房改政策的予以办理房改手续，房改后按照拆迁补偿安置政策执行，产权调换部分按每平方米2400元收取建设成本，费用由所在学校和区政府、开发区管委会支付，市政府对各区所辖校内清理情况进行验收，视各区组织校内清理和资金投入情况给予适当资金补助。被告淮上区政府于2014年7月21日、23日分别发布了《淮上区人民政府关于校内住房征迁安置实施公告》、《淮上区人民政府关于校内拆迁住户的安置方案的公告》，以上两公告适用范围为八中、三十三中（仅限这两所学校拆迁住户），并参照蚌埠市人民政府令第26号相关政策进行补偿安置，同时明确公有住房出售（房改）与安置工作同步实施。 原告高匀田原系蚌埠第三十三中校内住户，其承租该校公有住房47.7平方米，自建房26.44平方米。2017年7月，原告高匀田承租的上述公房参加了房改。原告高匀田已在龙湖教师新村××楼××单元××号房屋，因对补偿安置标准有异议双方目前未最终结算。2018年3月，淮上区教体局作出了安置工作流程及注意事项并予张贴公示。 2018年8月，原告以被告未按照蚌政〔2007〕144号文对原告予以安置补偿，且未对原告自建房予以全面安置为由，诉讼至本院。本院经审理作出（2018）皖03行初88号行政判决，驳回原告高匀田的诉讼请求。高匀田不服，提出上诉。安徽省高级人民法院经审理作出（2019）皖行终118号行政判决，驳回上诉，维持原判。 2020年7月7日，被告淮上区政府向高匀田作出房屋征收补偿决定。高匀田对该补偿决定不服，于2020年7月16日向本院提起诉讼，要求撤销该房屋征收补偿决定，并责令被告重新作出征收补偿决定。 本院认为，根据蚌埠市职教发展规划的要求，淮上区政府辖区内第八中学、第三十三中学校内住户需要搬迁，搬迁协议系各校与校内住户签订，该搬迁行为于2010年12月20日前已经完成。在此期间，被告对校内房屋进行拆迁未颁发房屋拆迁许可证，故上述行为不属于政府实施的征收行为。被告于2014年7月21日、23日分别发布《淮上区人民政府关于校内住房征迁安置实施公告》、《淮上区人民政府关于校内拆迁住户的安置方案的公告》，原告所承租的房屋在适用范围内，因其参加房改而成为安置对象。为保障原告的合法权益，被告淮上区人民政府愿意参照2011年1月19日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）的规定，对原告涉案房屋进行房改并予以补偿安置，不违反法律规定。 首先，关于原告房屋有效建筑面积问题，原告的房屋原为公房，并参加了房改，蚌埠市公有住房出售价格审批表中对原告房屋建筑面积进行了确定，记载公房建造时间为1988年，且在原告签字认可的房屋拆迁调查表中，注明原告自建房建设于1986年，因此，被告作出的征收补偿决定对原告房屋面积确定正确，本院予以认定。 其次，关于原告房屋价值补偿金问题，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。补偿决定应当公平。蚌埠市人民政府令第26号《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十八条规定，住宅房屋价值补偿金，被征收人可以选择按被征收房屋的市场评估价计算，也可以选择按政府确定的优惠价格计算。本案中，涉案房屋在征迁时间内，房屋征收部门未与高匀田达成补偿协议，依法应当及时报请淮上区政府作出补偿决定。淮上区政府直至2020年7月7日才作出征收补偿决定，且征收补偿决定中确定的被征收房屋价格为940元/平方米，庭审中被告亦未向法庭提供作出征收补偿决定所依据的评估报告等证据材料，其作出涉案补偿决定确定的原告房屋价值补偿明显低于类似房地产市场价格，且剥夺了原告选择货币补偿的权利，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。因此，被告淮上区政府作出的涉案补偿决定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。 另外，对于被告应支付的临时安置费，因涉案房屋已经于2018年3月符合交付条件，且公告了安置工作流程及注意事项，但原告一直未办理安置手续，被告在征收补偿决定中确定将临时安置费的支付截止到2018年3月底并无不当。 综上，被告淮上区政府作出的涉案补偿决定主要证据不足，依法应予撤销，且被告应在法定期限内重新作出征收补偿决定。原告高匀田的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销被告蚌埠市淮上区人民政府于2020年7月7日对高匀田作出的蚌埠市淮上区人民政府房屋征收补偿决定书； 二、被告蚌埠市淮上区人民政府于本判决生效后两个月之内对原告的房屋重新作出征收补偿决定。 案件受理费50元，由被告蚌埠市淮上区人民政府负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  姚利华 审 判 员  汝元琼 人民陪审员  乔小云 二〇二〇年八月三十一日 法官助理王立强 书记员王芸芸 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。