山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5431号上诉人（原审被告）：姜晓伟，男，1985年11月25日出生，汉族，住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张保军，男，1975年2月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李学江，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高群，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南方梵商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：王铁柱，经理。上诉人姜晓伟因与被上诉人张保军、济南方梵商贸有限公司（以下简称方梵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院(2019)鲁0112民初7458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。姜晓伟上诉请求：一、撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初7458号民事判决，依法改判或发回重审；二、一审、二审诉讼费用由张保军、方梵公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、责任划分错误，姜晓伟特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，提起上诉，具体事实和理由如下：1.房屋租赁合同无效，且姜晓伟明确告知不再租赁涉案房屋的情形下，张保军未采取适当措施防止损失扩大，对于该扩大部分损失应当由张保军自己承担。在2019年5月5日，方梵公司向姜晓伟书面通知，因涉案房屋未通过审核，方梵公司无法租赁涉案房屋，故姜晓伟于2019年5月9日通过微信方式（一审庭审中提供了相应的聊天记录）向张保军告知未通过审核不再租赁涉案房屋的事实，作为补偿向张保军支付一个月的房租1万元左右，张保军表示同意。在姜晓伟告知不再租赁涉案房屋，且张保军仍可实际控制涉案房屋的前提下，张保军未采取任何适当措施防止其损失的扩大，对于扩大的损失部分应当由张保军担。2.姜晓伟向张保军实际交付房屋之后，该涉案房屋的房屋租金和物业费损失应当由张保军承担。在2019年5月15日，姜晓伟已将涉案房屋两把钥匙放置于房屋内并向告知张保军已完成涉案房屋的退还交付。在涉案房屋退还张保军后，该房屋已处于张保军实际控制之下，控制涉案房屋即意味着能够享受房屋带来的使用、收益、处分的权利，故涉案房屋交付之后的房屋租金及物业费损失应当由张保军自己承担。3、在涉案纠纷期间，涉案房屋一直处于张保军的控制之下，张保军完全可以采取适当措施来减少损失，张保军对于损失的产生负有较大过错，应当在其过错范围内承担相应责任。合同签订后张保军把涉案房屋部分钥匙交给姜晓伟，但其手中仍有涉案房屋的钥匙（期间张保军曾自己到涉案房屋清理物品，庭审中张保军对该事实予以确认），涉案房屋仍处于其实际控制之内。综上所述，一审判决认定事实错误、责任划分错误，姜晓伟特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，提起上诉，望贵院查清事实，依法改判或发回重审。张保军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，姜晓伟承租期间给张保军造成房租及物业费等损失应当承担赔偿责任。姜晓伟直到一审庭审结束后，才与张保军完成房屋交接，未交接之前的损失是必然发生的，一审法院判决双方按过错程度承担责任，虽加重了张保军的责任，但是张保军本着为双方最大程度减轻损失的原则，认为一审法院的责任划分较为合理，另外根据法律规定，房屋租赁合同中，违约方无权单方要求解除合同，即便是解除，双方必须协商一致，达成一致意见，而姜晓伟所称的解除条件仅仅是通知，双方就房屋没有进行任何的交接，即便是将钥匙放置于房屋中，双方也没有对于房租以及物业进行交接而且张保军无法进入房屋，所以张保军认为一审法院的判决较为合理，请求驳回姜晓伟的上诉请求。方梵公司未作答辩。张保军向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除张保军与方梵公司、姜晓伟签订的房屋租赁合同；2.判令方梵公司、姜晓伟共同向张保军支付房屋租金至合同解除之日止，截至起诉之日暂计为33333元；3.判令方梵公司、姜晓伟共同向张保军支付违约金106380元；4.本案诉讼费由方梵公司、姜晓伟承担。一审法院认定事实：1.2018年1月26日，张保军、张拥军从绿地地产济南东城置业有限公司购买济南市历城区唐冶街道绿地城一期B2区B-7号楼1-103室商品房。2019年4月11日，姜晓伟携带刻有“济南方梵商贸有限公司发票专用章”字样的印章，与张保军签订房屋租赁合同，该合同载明张保军为出租方（合同简称甲方），方梵公司为承租方（合同简称乙方），合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于济南市唐冶中路B2区B-7号楼1-103室；租赁期限共36个月，自2019年4月12日起至2022年4月11日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为联通营业厅卖场、办公使用；该房屋第一年租金为10万元、第二年租金为125000元、第三年租金为129600元，租金总额为354600元，租金支付方式为现金，先付后用，租金为每年交，乙方需提前一个月交付给甲方；租赁期间内，除租金外，乙方由于各种消费行为所发生的费用，由乙方自行负担；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。合同第九条约定了违约责任，租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金30%的额度向甲方支付违约金。合同另约定：本合同自双方签字（章）后生效，合同生效后，乙方应在签订合同后的40天内将第一年的租金交给甲方。张保军在该合同甲方委托代表人处签字捺印，姜晓伟在乙方委托代表人处签字捺印，该合同乙方处加盖“济南方梵商贸有限公司发票专用章”。同日，张保军将案涉房屋交付给姜晓伟。2.2019年5月9日，姜晓伟通过微信向张保军发送信息称：“那个房子联通公司没批下来”、“我个人没法租了。公司把我调走了。继续贴出租吧，我这也一块帮你租租”，张保军问：“这一个月的费用你想咋弄”，姜晓伟称：“没批下来也愿我没有先提前申报，我想办法给你申请。不能让你吃亏。尽力给你补回来。”2019年7月12日，张保军通过微信询问姜晓伟称：“去哪儿了这是，我说也不至于电话都不接了吧，您微信转吧，尽快弄完都省事，您不既然不用了，省得一天一天付房租，我也尽快往外租。截止明天行吗？”，姜晓伟称：“我离职了。在外地培训。联通那边我问她应该周一就开帐了”、“你这个，我上月就交接了”，张保军称：“截止到19年7月12日今天房租是25205元，物业费1938元，共计27143元”。2019年7月18日，姜晓伟称：“我5月和你说了。你继续租就行。这段时间的钱我肯定补偿。我走之前已经申请了费用。但费用是一个月的（我和你说的时候）你发给我的金额无法接受。你说要交上费用解除协议。但是我们签合同的时候没有盖正式的章。合同就无效不用解除协议。这只是代表公司，现在我已经不在公司了。我也只能申请那一个月的费用。”另，姜晓伟提交了方梵公司出具的情况说明一份，载明：“关于申报的在济南市唐冶中路B2区B-7号楼1-103室设立联通营业厅事宜，经公司（济南方梵商贸有限公司）和联通公司核查，认为该房屋所处地段较偏，新小区入住率太低，人流量低，且房屋对面已提前申报了一家联通营业厅，现正营业。综合以上因素，公司及联通公司均认为，无法在该房屋设立新的联通营业厅，公司无法租赁该房屋。特此证明济南方梵商贸有限公司（加盖公章）2019年5月5日”。3.诉讼过程中，经一审法院释明，张保军称即使合同无效，方梵公司、姜晓伟在缔约过程中均存在过错，应当支付张保军房屋租金损失及物业费损失，该两项损失均包含在其主张的第二、三项诉讼请求中，即按照房屋的交付情况，2019年4月11日至2019年11月27日系由方梵公司、姜晓伟占有使用期间，应按照10万元/年的标准支付张保军房屋租金损失，按629.52元/月的标准支付张保军物业费损失。另，2019年11月27日，姜晓伟将案涉房屋交还张保军。一审法院认为，本案的争议焦点为姜晓伟代理方梵公司与张保军签订房屋租赁合同时，其是否有代理权；若姜晓伟为无权代理，其与张保军订立合同的行为是否构成表见代理，即其代理行为是否有效；若不构成表见代理，双方的责任如何承担。关于姜晓伟代理方梵公司与张保军签订房屋租赁合同时，其是否有代理权的问题。本案中，根据双方签订的房屋租赁合同，合同中填写的承租方是方梵公司，姜晓伟是在委托代理人处签字，方梵公司并未加盖合同专用章或公司公章，该合同仅由姜晓伟加盖了方梵公司的发票专用章，以此不能认定方梵公司有授权姜晓伟签订房屋租赁合同的意思表示。签约时，姜晓伟未向张保军出示其代表方梵公司或受方梵公司委托订立房屋租赁合同的授权委托书，故姜晓伟以方梵公司的名义与张保军签订房屋租赁合同的行为是无权代理行为。关于姜晓伟与张保军订立合同的行为是否构成表见代理的问题。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，姜晓伟仅携带方梵公司的发票专用章与张保军签订合同，不具有足以使张保军相信其有权代理方梵公司的事实和理由。张保军既未审查姜晓伟的身份及有无代理权，又未要求姜晓伟在合同上加盖方梵公司的合同专用章或公章，事后也未要求方梵公司予以确认或追认，不能认定张保军在订立合同时主观上为善意且无过失，不能构成表见代理。故姜晓伟实施的代理行为，对方梵公司不发生效力。关于双方责任如何承担的问题。根据法律规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，姜晓伟在未取得授权的情况下，以方梵公司的名义与张保军签订合同，并接收案涉房屋，直接导致张保军产生相应的房屋租金及物业费损失，应当承担过错赔偿责任。张保军在签订合同过程中，未尽到审慎的注意义务，亦应当就其损失承担一定的过错责任。另，结合姜晓伟于2019年5月9日以微信形式告知张保军不再租赁案涉房屋，张保军却未采取适当措施防止其损失的扩大，姜晓伟亦未向张保军交还案涉房屋等相关情形，一审法院认为，张保军主张的房屋租金及物业费损失应当按照其与姜晓伟的过错程度分段计算，即酌定自2019年4月12日至2019年5月9日由姜晓伟承担70%的损失，自2019年5月10日至2019年11月27日由姜晓伟承担50%的损失，即房屋租金损失为33041元（10万元÷365天×28天×70%+10万元÷365天×202天×50%）、物业费损失为2531元（629.52元÷30天×28天×70%+629.52元÷30天×202天×50%）。关于姜晓伟辩称案涉房屋系张保军与张拥军共有，张保军单独处分无效的问题，一审法院询问了案涉房屋的共同购买人张拥军，张拥军表示就案涉房屋对外出租事宜其已交由张保军一人处理，故张保军有权出租案涉房屋并提起本案诉讼。姜晓伟辩称其已于2019年5月15日将案涉房屋两把钥匙放置于案涉房屋内，已将案涉房屋退还给张保军，但未提交相应证据予以证实，一审法院不予采信。因双方之间的房屋租赁合同未成立，张保军要求方梵公司承担责任，并要求解除合同及支付违约金，没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、限姜晓伟于判决生效之日起十日内支付张保军房屋租金损失33041元；二、限姜晓伟于判决生效之日起十日内支付张保军物业费损失为2531元；三、驳回张保军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3094元，由张保军负担2405元，姜晓伟负担689元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜晓伟提交姜晓伟与其同学刘树胜的微信聊天记录及刘树胜联系张保军交接钥匙的通话记录打印件各一份，证明姜晓伟于2019年8月4日将涉案房屋钥匙交给张保军，张保军拒收。张保军质证称，证据系打印件，因没有原始载体，对证据的真实性不予认可，且聊天记录系姜晓伟与案外人之间的聊天记录，不能说明与本案的关联性。即使存在姜晓伟找案外人向张保军交还钥匙的情况，也不是真正的房屋交接，房屋交接时双方应当在场并查看房屋状况并且交清水电、物业及房租，其找案外人向张保军交接房屋明显是想逃避承担上述责任。经审查，姜晓伟提交的证据系打印件，无原始载体予以核对，张保军不予认可，且通话记录无法体现通话内容，对上述证据本院不予采信。张保军提交交接清单一份，证明在一审庭审结束后，在一审法官的建议下，姜晓伟向张保军交还房屋，完成房屋交接，双方于2019年11月27日完成了房屋交接，即截止到此时间之前发生的房租及其物业损失，姜晓伟应当承担赔偿责任。姜晓伟对证据的真实性没有异议，但认为一审中法院已经对合同效力作出了认定，该合同是未成立，故不存在解除租赁合同的情形。因该合同未成立，涉案房屋也未进行正式交接，姜晓伟也未实际使用涉案房屋，涉案房屋一直处于张保军的实际控制之下，故在期间的物业费及房屋租金损失应自己承担。经审查，该证据有姜晓伟与张保军代理人签字，姜晓伟对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审庭审结束时，姜晓伟仍有房屋钥匙未进行返还，双方在一审庭审结束后，对涉案房屋进行了交接，姜晓伟关于其已在2019年5月15日完成涉案房屋退还交付的主张不成立。根据姜晓伟与张保军的微信聊天记录、交接清单等在案证据及各方当事人陈述，姜晓伟与张保军并未就涉案房屋的返还、损失补偿等问题达成一致，且在2019年11月27日才完成涉案房屋的正式交接，由此造成的损失，应由张保军、姜晓伟按照各自的过错承担责任。一审法院结合合同订立过程及涉案房屋无法继续租赁后的相关情形，按照双方的过错程度分段计算房屋租金及物业费损失的比例妥当，本院予以维持。综上所述，姜晓伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3094元，由上诉人姜晓伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇二〇年八月十日书记员  韩 雪