广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1971民初13209号 原告：王帅伟，男，1981年10月19日出生，汉族,住广东省深圳市南山区＊＊＊＊＊＊＊，公民身份号码：412＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊794。 被告：东莞市德基房地产开发有限公司，住所地：东莞市＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，统一社会信用代码：914＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊251B。 法定代表人：陈某1。 委托诉讼代理人：张旭东，广东赋诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨惠萍，广东赋诚律师事务所律师。 原告王帅伟与被告东莞市德基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告王帅伟及其被告委托诉讼代理人杨惠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付违约金（含利息）16697元，其中违约金1201653元×0.01%×129天=15501元，利息15501元×19.5÷12×4.75%=1196元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2016年11月底被通知收房，并被物业要求从2016年12月开始，全额缴纳物业费。原告房产证的实际办证时间较购房合同约定的500天的上限时间又超期了129天，在房屋交付后第629天，原告才拿到房产证。购房合同约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的10%。由于被告在交楼后第629天才为原告办下房产证，严重超出了合同约定的500天和国家默认约定期限90天，导致原告已购房产到2020年8月才满2年，相关税费才能减免，并由于疫情影响经济和楼市，客观上给房产交易带来各种不便和严重损失，且损失数额难以确定。 被告辩称，1、依照双方签订的买卖合同第二十条的约定，双方约定案涉商品房办理的是《房地产权证》，而非不动产权证；2、合同履行过程中，案涉项目竣工验收后，东莞市出台了新的商品房确权政策即开始实行不动产登记制度，由原来的商品房确权登记变更为不动产确权首次登记，政府有关部门要求办理不动产权证，停办了房地产权业务，也就是原被告双方办理相关产权证件权利义务不再受原合同的约束。而且原告在陈述中也超越了合同约定违约金的标准，所以以明示的方法抛弃了原合同的约定，所以本案相关的涉案事实已不再受原合同约定的约束。3、因为新政策的出台是原被告在签订买卖合同时无法预见的情形，属于政策的变化，是不可抗力，不动产权登记制度实行后原被告对政策变化后有关的不动产权证办理期限，以及违约责任未进行补充约定。4、因政策的出台，以不动产确权前后所要求的文件资料程序都有所不同，特别是增加了权籍调查报告及审查，而且房管部门在办理不动产权登记时启用新的系统，因该系统是在试行阶段，系统需要多次的更新及维护，导致被告提交的确权资料无法按正常流程上传数据及资料。5、在进行权籍调查报告审查过程中，发现多数业主对阳台进行加装封闭，外露台上盖，导致不能通过审查，导致了时间的延迟，对此业主具有完全的过错，理应承担相应的责任。6、原告要求支付的违约金计算标准，缺乏合同和法律依据，其所要求违约金明显过高，即使是办证延迟的责任在被告，但并没有给原告造成任何损失，由于原告不主张按合同约定计算违约金且未对损失提供相关证据予以证明，无法证实损失的存在，所以在此被告要求调整违约金，由于没有损失，所以违约金数额为零。本案原告主张的逾期天数计算有误，被告于2018年5月21日已提交商品房首次确权登记，并在2018年6月6日取得不动产权证书，因本案双方签订的合同约定的是原告自行办理产权证，原告何时向有关部门申请办理产权证，以及何时取得产权证，与被告无关。7、在整个过程中，被告积极的按照新的要求准备和提供资料多次与业主及有关部门协商，期间并未有故意消极不作为怠于履行合同，所以不应承担相关的责任。8、即使是现在众多业主的房屋都进行了加建房间，属于违建部分，对此在对办证过程中造成的影响，被告也积极去协调，同期的一至四号楼由于签订的合同是办理房地产权证，被告都是提早办理了相关证件，如果政策不发生变化，完全可以凭之前的资料直接办理相关产权证件。9.违约金是按照合同第二十条约定，原告已支付房款万分之一计算。综上所述，我方请求驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对双方的证据依法进行审查。根据双方提供的证据，本院认定如下事实： 2015年5月29日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号＊＊＊＊名居6号楼＊＊＊号房屋；房屋总价款为1201653元；被告应当在2016年11月30日前向原告交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的10%，因买受人原因导致拖延完成房屋所有权登记的逾期，出卖人不承担责任。 被告于2016年11月30日向原告交付了案涉房屋。案涉房屋的不动产权证书于2018年8月21日办至原告名下。 对于案涉楼盘逾期办证事宜，本院因其他案件曾向松山湖高新技术产业开发区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊发函调查案涉楼盘的办证过程，松山湖高新技术产业园区＊＊＊＊＊＊及松山湖高新技术产业开发区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊分别于2019年7月10日和2019年8月15日回函称，2017年12月26日收到被告交来的＊＊＊＊名居5号楼、6号楼项目权籍调查资料，因资料不全作退件处理；2018年1月15日，该局再次收到被告交来上述该批项目权调资料，期间多次退回完善资料，于2018年2月27日完成上述项目宗地部分的权属调查；在接下来的房屋现场审核过程中，该局发现该批项目部分存在违规扩建等问题，退回企业修改并重新出具权籍调查报告，最终于2018年4月8日完成上述项目权籍调查；＊＊＊＊名居5号楼、6号楼于2018年6月完成商品房确权首次登记，后于2018年8月在受理部分购买商品房转移登记时发现该栋因系统数据出错，导致商品房确权首次登记的房屋总层数误将29层登记为28层，同时28层的房屋所在层也相应误将28-29登记为28；该所立即联系开发商收回该两栋商品房确权首次登记的不动产权证书进行依职权更正；根据开发商反馈的业务办证急缓需求，采取先急后缓顺序受理更正，最终该批更正业务先后均于8月底前完成，开发商分别于2018年8月23日、2018年8月28日补确认已领取全部更正后的不动产权证书。 庭审中，原告陈述关于违建的问题，主要和根本的责任是在被告，违建部分的主要工程、框架和主体架构的搭建是在被告的组织和默认下完成的，而原告所进行的只是在基础上加装窗户。按合同约定，由于被告原因，无论原因占比多少而造成超期拿证，被告都应按约定数额和起止时间向原告支付违约金。 另查明，案涉商品房于2018年6月6日完成了商品房确权首次登记，因楼层错误的原因被政府回收更正，之后于2018年8月14日出具更正后的不动产权证。 再查明，东莞市＊＊＊＊＊＊＊于2016年6月24日刊登公告，从2016年6月30日起，各类不动产登记业务统一由东莞市＊＊＊＊＊＊＊办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。 本院认为，按照合同约定被告应于2018年4月15日办理好案涉房屋的转移登记，但被告于2018年8月21日才取得案涉房屋的不动产权证，比约定的时间晚了129天。本案的争议焦点为该129天逾期办证的违约责任是否都应由被告承担。虽然案涉《商品房买卖合同（预售）》签订于不动产登记中心刊登统一办理不动产权证之前，但是案涉房屋的收楼时间晚于不动产登记中心刊登统一办理不动产权证，在被告向原告交付房屋之前，被告就已经知晓国家政策的变化，该变化不应作为被告延迟办证的理由。但松山湖高新技术产业开发区管理委员会自然资源局更正楼层层数的时间是非被告原因导致的，该期间（即68天）的违约责任不应由被告承担。另外，由于原、被告都实行了违规扩改建的行为，对于这一行为导致的后果应由原、被告共同承担，原、被告各承担20天的逾期办证责任。扣除上述期间后，被告应承担的违约责任的天数为41天（129天-68-20天），被告应向原告支付的逾期办证违约金为1201653元×0.01%×41天=4926.78元。对于原告超出部分的请求，本院不予支持。另外，因原告关于违约金的利息请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告东莞市德基房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王帅伟支付逾期办证违约金4926.78元； 二、驳回原告王帅伟的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费108.72元（原告已预交），由被告负担。 本判决为终审判决。 审   判   员  李 琼 二〇二〇年八月二十六日 书   记   员  黄才玲