贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8898号 原告：胡秀桂，男，汉族，1982年12月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张静（特别授权代理），系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205202011170595。 委托诉讼代理人：徐吉（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所实习律师，证号：230713012110791。 被告：毕节市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（新客车站旁边），统一社会信用代码：9152050067073306XQ。 法定代表人：吴正华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王会强（特别授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610604979。 委托诉讼代理人：朱超（一般授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。 原告胡秀桂与被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司（下称：鼎盛房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡秀桂委托诉讼代理人张静、徐吉，被告鼎盛房开委托诉讼代理人王会强、朱超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡秀桂向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定54727.20元（以396000元购房本金为基数，按合同约定的总房款的日万分之二支付违约金，自2017年5月27日起计算至2019年4月18日止）;2、依法判决被告退还因面积不足多收的房款8895元及支付原告利息从2014年3月17日起按中国人民银行同期贷款利率支付至实际履行偿还义务之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年3月17日，原告与被告签订了《商品房买卖同》（以下简称合同），约定购买被告开发的位于毕节市七星关区，（号为6-4-5号）。根据合同约定:被告应当在2015年6月30日前向原告交付房屋，合同约定了办理房屋初始登记和原告交付办理转移登记有关文书的时间，被告未按期为原交付办理商品房转移登记的有关文书，也未约定违约金的计算方式。被告在合同中明确约定面积差异的处理方式，根据合同和产权登记证书可知:被告多收原告房款8895元，应当按合同约定退还并给付相应利息至实际退还之日止。被告虽已向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记，但被告仍然属于违约，应当承担违约责任。被告多收取的房款应当退还原告并按约定给付相应利息。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告鼎盛房开公司书面辩称，一、被答辩人要求答辩人支付逾期办证违约金这一诉求违背了公平原则及诚实信用原则，应依法判决驳回。(一)在案涉《商品房买卖合同》签订后，国家对不动产登记政策作出重大调整的情况下，被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任对答辩人显失公平。案涉《商品房买卖合同》签订于2014年3月17日，虽然双方约定案涉商品房转移登记时间为2016年12月31日前，但是《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》作为《不动产登记暂行条例》的重要配套规范性文件，由国土资源部起草，于2015年6月29日审议，2016年1月1日公布并实施，由于《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》的发布实施直接改变了以往办理房屋转移登记等诸多模式，如“二证合一”导致辩人并不能直接依据毕市七星区国用(2012)第1897号、毕市国用(2008)第533号建设用地使用权证书办理房屋所有权初始登记。因为毕市七星区国用(2012)第1897号国有土地使用权证载明的土地用途为:住宅兼商业，住宅终止日期为2082年7月25日，商业终止日期为2052年7月25日；毕市国用(2008)第533号国有土地使用证土地用途为综合用地、终止年限为2051年4月29日。可看出两块土地的使用权年限、用途不同均有不同，依据新法律法规以及房产政策政府部门需将两块地“合宗”，只有合并落宗后统一土地使用权使用年限及用途方可办理房屋登记等有关手续，基于此答辩人不得不重新办理土地使用权证，而答辩人重新取得的黔(2017)毕节市不动产权第0000151号国有建设用地使用权证书即是上述两块地合并而成。故被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任对答辩人显失公平。(二)答辩人已于2018年11月30日取得案涉项目初始登记，并及时通知业主提交办理转移登记的资料，答辩人已全面履行合同约定的办证义务。在国家对不动产登记行政法规及政策作出重大调整的情况下，同期因不动产登记行政法规及政策作出重大调整导致在毕节房地产市场大量房地产开发项目逾期办证屡见不鲜，甚至在案涉项目之前开发的其他项目却至今无法办证的情况大量存在，答辩人公司秉持诚信履约原则，积极主动与办证部门协调并于2018年11月30日取得案涉项目初始登记，及时通知业主提交办理转移登记的资料，并于2019年上半年为案涉项目广大业主办理了不动产权属证书;相应地，被答辩人在签订《委托书》中承诺不再追究答辩人逾期办证的违约责任，既是被答辩人的真实意思表示，也在情理之中。二、被答辩人要求答辩人退还房屋面积差价款的诉求无事实依据，不应得到支持。1.根据《商品房买卖合同》第三章第七条约定，出卖人与买受人约定按照下述第2种方式，即按照套计算。同时《商品房买卖合同》第五章第十五条约定，实测面积和第三条载明的预测面积发生错误的，双方同意按照第2种方式处理，即为按套计价，之所以在合同中明确房屋面积，仅是为办证需要。2.在按套计价的前提下，《商品房买卖合同》明确了被答辩人购买的案涉房屋户型、尺寸，被答辩人在《商品房买卖合同》附件一“案涉商品房平面户型图”上签字确认，该平面户型图与案涉房屋的《不动产权属证书》登记的完全一致，答辩人依约交付符合约定的房屋，被答辩人当然无权要求补偿面积差价。3.同项目其他业主存在产权证面积超出合同面积，答辩人也本着诚信原则并未要求其他业主补交超出部份的差价。三、被答辩人在与答辩人签订的《资料移交单》中，明确承诺“本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。”系被答辩人对自身权利的处分，因此被答辩人此后起诉要求答辩人支付逾期办证违约金，显然违背诚实信用原则，不应得到支持。答辩人在尽职尽责为被答辩人办理《不动产权证书》并向被答辩人移交。被答辩人在其出具给答辩人的《资料移交单》中，已明确“本人接收上述证书、资料后，与毕节市鼎盛房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。”综上所述，被答辩人的诉求无事实及法律依据，既违反公平原则又违背诚实信用原则，不应得到支持。请求贵院依法裁定驳回被答辩人的诉求。 被告鼎盛房开公司口头辩称，即使被告承担违约金，但约定的违约金过高，请法院依法调低，对已超过诉讼时效的违约金，不应予以支持。 本院经审理查明如下事实：2014年3月17日，原告胡秀桂作为买受人，被告鼎盛房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-0095），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为6-4-5；该商品房合同约定建筑面积129.55平方米，套内建筑面积107.455平方米；出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款：2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为396000元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人以一次性付款的方式在2014年3月17日前支付全部房价款；面积差异处理：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第（2）种方式处理：（2）……实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了购房款396000元。原告认为，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书以及多收取了房屋面积差价款，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 另查明，2018年11月30日，被告取得毕节市七星关区学院路都市港湾（2号地块）6幢（1-24层）住宅部分的《不动产权证书》。2018年11月30日，被告在都市港湾6号楼1楼电梯口张贴通知，通知业主提交办理房屋产权证的相关资料。原告在被告处领取涉案商品房不动产权证书原件、不动产发票原件、维修基金发票原件、契税发票原件，并在《不动产权证书》资料移交单上签字、捺印，该资料移交单接收声明处载明：“本人接收上述证书、资料后，与毕节市鼎盛房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。”涉案商品房不动产权证书载明：专有建筑面积：105.30平方米，分摊建筑面积：21.34平方米。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限内履行其义务，构成违约，故被告原则上应当自约定日期届满之次日开始向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。但在本案中，原告在被告处领取涉案商品房不动产权证书原件、不动产发票原件、维修基金发票原件、契税发票原件，并在《不动产权证书》资料移交单上签字、捺印，该资料移交单接收声明处载明：“本人接收上述证书、资料后，与毕节市鼎盛房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。”在原告在《不动产权证书》资料移交单上签字时，被告基于《商品房买卖合同》负有的向原告交付办理商品房转移登记有关文书的义务的履行期限已经届满，而根据《不动产权证书》资料移交单载明的内容，可知，原告已经放弃要求被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”之规定，该意思表示属有效民事行为，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，本院不予支持。 关于原告主张被告退还房屋面积差价款的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，该商品房合同约定建筑面积129.55平方米，套内建筑面积107.455平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为396000元，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，按照第（2）种方式处理：（2）……实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人。涉案商品房不动产权证书载明：专有建筑面积105.30平方米，分摊建筑面积21.34平方米，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积129.55平方米，套内建筑面积107.455平方米存在面积差异。涉案商品房实测套内建筑面积与预测套内建筑面积差为2.155平方米（107.455-105.30=2.155），涉案商品房按套内建筑面积每平方米单价为3685.30元（396000÷107.455=3685.30），被告应当退还原告房屋面积差价款7941.80元（2.155×3685.30=7941.80），故对原告要求被告支付房屋面积差价款8895元的诉请，本院予以支持7941.80元，超出部分无事实及法律依据，本院不予支持。对原告要求被告支付相应利息的诉讼请求，因无合同约定及相关法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告胡秀桂房屋面积差价款7941.80元； 二、驳回原告胡秀桂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费695.00元（已减半收取），由原告胡秀桂负担608.30元，由被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担86.70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年八月二十四日 书记员  王 贵