山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6098号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛颐中房地产开发有限公司，住所地：青岛市市北区华阳路20号301、302室。 法定代表人：崔文海，总经理。 委托诉讼代理人：冷奎亨，山东重诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓娟娟，山东重诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛自由自在文化产业有限公司，住所地：青岛市市南区澳门路86号百丽广场西区109号B。 法定代表人：陈洪山，总经理。 委托诉讼代理人：魏威，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊玉梅，山东柏瑞律师事务所实习律师。 上诉人青岛颐中房地产开发有限公司（以下简称“颐中公司”)因与被上诉人青岛自由自在文化产业有限公司（以下简称“自由公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初6479号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 颐中公司上诉请求：一、请求依法撤销山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初6479号民事判决书第三、四项判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审之全部诉讼请求，并驳回被上诉人一审之全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用、律师费等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决笼统地模糊概括关于被上诉人租期内支付租金、物业费等费用的期限及进度问题，未对被上诉人多次延期拒付租金的行为进行过实质性审查，实质上遗漏了上诉人的第二项诉讼请求，即上诉人要求被上诉人支付拖欠租金和拖欠租金违约金的诉讼请求并未得到实质性处理;二、上诉人要求被上诉人支付的是2019年5月1日至2019年7月31日前（本案立案前）拖欠的租金及拖欠租金违约金，但一审法院直接按照两年的期限计算本案租金、物业费等问题，并且也并未明确计算这两年期限的起始时间、终止时间，将会导致本案纠纷处理更加复杂化，对于两年期限后至合同解除前期间的房屋租金、物业费及其合同解除后至被上诉人实际退腾租赁房屋期间的占有使用费等也都将无法准确计算；三、上诉人不存在不履行合同或履行合同义务不符合约定的情况，本案上诉人并不存在违约行为，已完全尽到出租方之法定及约定义务，一审法院判决双方各承担一半的责任无任何法律依据；四、“颐中公司拆除涉案房屋的部分楼梯，导致涉案房屋因疏散楼梯数量不足被青岛市公安消防支队市南区大队查封，违反房租租赁合同约定。”这部分阐述本身就属于逻辑错误，其认定属于主观臆断，一审法院据此判决上诉人承担一半的责任更是无任何事实和法律依据；五、一审判决当中第十页第一段当中关于被上诉人物业费“无需返还”的说法无法律依据和合同依据。六、关于24万元“保证金”的返还，根据房屋租赁合同第二条租赁期限第三款、第四条租金支付第4款保证金之约定，保证金必须待租赁期满或合同解除后，在被上诉人办理完工商变更或注销等手续后向上诉人提供相关证明文件，并按照约定将租赁房屋及其附属设施设备返还上诉人起十五个工作日内，扣除被上诉人拖欠的租金、违约金等应当由其承担的费用后，有剩余的部分再无息退还，上述条件并不满足的情况下，一审法院直接判决返还无任何依据。 自由公司辩称：一、一审判决并未遗漏颐中公司第二项诉讼请求，已在判决主文第二、第三项予以处理，对案件相关事实亦进行了详尽的实质性审查；二、一审判决按照两年期限计算本案租金、物业费符合案件整体事实，计算方式明确，未违反相关法律规定；三、颐中公司交付的房屋不合格，在明知自由公司租赁目的为商业经营的情况下仍未向自由公司示明，刻意隐瞒，导致其无法实现合同目的遭受巨大损失，颐中公司违约在先已是不争的事实，一审法院判决颐中公司承担违约责任并无不当；四、自由公司作为承租方有审慎注意的义务，但是颐中公司刻意隐瞒其已于租赁合同签订前拆除一部楼梯，改变案涉房屋主体结构却未重新申请消防验收的行为，严重超出了作为承租方应尽的审慎义务范围。其签署合同承认已对案涉房屋“充分了解”，但此合同为格式合同，在颐中公司未做特别提示且刻意隐瞒拆除楼梯这一不法事实的情况下，要求自由公司在合同签订伊始即能发现消防楼梯不合格这一事实显然强人所难；五、一审法院并未免除自由公司2018年12月之后的物业费，已根据认定的双方过错比例予以处理。六、依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，其应返还涉案房屋，颐中公司应退还24万元保证金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。 颐中公司向一审法院起诉请求：1．解除颐中公司、自由公司之间签订的《房屋租赁合同》，判令自由公司退还房屋；2．自由公司向颐中公司支付拖欠租金351958.5元，拖欠租金违约金117319.5元；3．自由公司向颐中公司支付因转租而产生的违约金234639元；4．本案律师费18028元由自由公司承担；5．本案诉讼费用由自由公司承担。事实和理由：颐中公司与青岛梓杉企业管理有限公司（以下简称“梓杉公司”）于2017年10月19日签订了《房屋租赁合同》，合同约定梓杉公司租赁颐中公司的位于青岛市市南区户房屋，租赁期限自2018年2月1日起至2023年1月31日止。梓杉公司于2018年6月13日变更名称为自由公司。颐中公司于2017年11月16日将上述房屋交付给自由公司。自由公司分别于2018年7月17日、11月1日、12月6日向自由公司申请延期支付房租。因自由公司未按照其延期申请的承诺向颐中公司支付房租，颐中房租分别于2019年3月19日、4月10日向自由公司发送房屋催缴函，然而自由公司仍然未将2019年3月26日应付的房租351958.5元支付给颐中公司。另外，自由公司未经颐中公司同意将108房屋转租给他人并在房屋内注册了市南区车厘士酒吧。故颐中公司按照《房屋租赁合同》第八条约定，要求解除合同，同时按照《房屋租赁合同》第十条约定，要求自由公司承担违约责任。 自由公司于一审中辩称：颐中公司在交付涉案房屋前，擅自取掉了疏散楼梯，改变了楼梯间的形式，其对房屋改造变更设计图纸的行为，严重违反消防安全技术规范强制性安全条款，致使自由公司租赁房屋的目的不能实现，至今不能开业经营。颐中公司已经构成根本违约，自由公司早在2019年4月要求解除租赁合同，颐中公司应当承担违约责任，并赔偿自由公司损失，退还自由公司交纳租金等费用。另外自由公司从未将涉案房屋进行转租，不存在违约行为。颐中公司无权要求自由公司交纳租金、违约金等费用，请求依法驳回。 自由公司向一审法院提出反诉请求：1．解除自由公司与颐中公司于2017年10月19日签订的《房屋租赁合同》；2．颐中公司返还自由公司已支付租金及合同保证金1999792.5元；3．颐中公司赔偿自由公司物业费、装修费用等其他经济损失1129855.1元；4．诉讼费由颐中公司承担。案件审理中自由公司向一审法院提出申请：就装修损失的赔偿主张撤回鉴定申请，对该部分损失另案主张。事实和理由：自由公司与颐中公司于2017年10月19日签订《房屋租赁合同》，约定颐中公司自愿承租其位于青岛市市南区《百丽广场》1层108、109户房屋给自由公司用于商业经营使用。自由公司严格遵守合同约定，及时、足额向颐中公司支付租金及合同保证金，但自由公司在申请内部装修消防安全检查时，经消防机构现场勘察，发现颐中公司在交付房屋前对房屋主体进行过大面积改造，存在擅自取掉疏散楼梯、改变楼梯间形式等情形，且并未对自由公司告知。鉴于颐中公司租赁前对房屋改造、变更原设计图纸的行为，严重违反消防安全技术规范强制性条款，导致房屋存在巨大的消防安全隐患，致使合同目的不能实现，自由公司开业经营不能，经济损失惨重，颐中公司上述行为已构成违约，达到解除合同的条件。 颐中公司于一审中对反诉辩称，颐中公司同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但解除原因是自由公司违约。房屋租赁合同解除的原因是自由公司拖欠房租和转租，房屋租赁的合同目的可以实现，自由公司无解除权。自由公司反诉主张解除合同、返还租金及赔偿损失等，均无事实及法律依据。 一审法院经审理查明如下事实： 一、2017年10月19日，颐中公司（甲方）、梓杉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将位于青岛市市南区《百丽广场》1层108、109户房屋出租给乙方经营使用，经营项目限于商业经营，乙方已对颐中公司所要出租的房屋做了充分了解。乙方从事上述经营项目前，应依照法律规定办理各项审批手续，合法经营；该房屋实测建筑面积为964.27平方米；租赁期限自2018年2月1日起至2023年1月31日止；乙方在征得甲方及相关主管部门书面同意后，有权对租赁房屋进行相关的装修及改造，装修及改造前，乙方应将装修、改造方案报甲方批准后乙方才可施工；出租房屋的用途为商业经营及办公；从2018年2月1日起至2020年1月31日，每日租金为4元/㎡，年租金为人民币1407834元；乙方应于2017年10月27日前，向甲方支付合同保证金人民币240000元作为合同履约的保证金；自乙方接收房屋之日起，该房屋的违约方由乙方按照百丽广场物业服务收费标准（10元/月/平方米）支付给甲方，每季度支付一次，然后又甲方代乙方向物业公司缴纳相关物业费，甲方向乙方开具相关物业费发票；除本合同另有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同：……（5）擅自将房屋转借、转租他人使用或乙方出现其他违约行为的；乙方有以下情况之一的，乙方应向甲方支付相当于两个月租金数额的违约金，甲方有权解除合同，收回房屋并要求乙方赔偿损失：（1）擅自将房屋改变用途、转租、转让、转借或与第三方进行合作的；因一方违约或其他原因导致诉讼的，由此产生的律师及诉讼费用由违约方或败诉方承担。 二、2017年10月16日，颐中公司（移交方）、梓杉公司（接收方）签订《房屋交接记录表》，约定房号百丽广场西区108、109户，水表数预付费、有余量，电表数108户：268、109户：173，钥匙1把入户门，物业费：自2017年11月17日起由接收方缴纳物业费，房屋设备移交清单：电梯1部，中央空调室内机17台。 三、2017年10月19日，颐中公司、梓杉公司签订《房屋租赁安全协议》，约定梓杉公司租赁使用青岛市市南区《百丽广场》1层108、109户房屋，租赁用途限于商业经营；租赁期限自2018年2月1日起至2023年1月31日止；梓杉公司向颐中公司交纳人民币240000元的合同履约保证金同时作为安全责任保证金。 四、2017年10月27日、2017年11月16日、2017年12月29日、2018年4月8日、2018年4月11日、2018年7月3日、2018年7月6日、2018年7月13日、2018年7月16日、2018年10月31日、2018年11月15日、2018年11月30日、2019年1月2日，自由公司提供名下恒丰银行账号85×××74向颐中公司支付40000元、200000元、351958.5元、43070.8元、28928.1元、351958.5元、100000元、150000元、101958.5元、28928.1元、46962.2元、80000元、28928.1元、24996.3元、200000元、351958.5元，共计2129647.6元。其中2018年4月8日、2018年4月11日、2018年7月13日、2018年11月15日的款项43070.8元、28928.1元、28928.1元、28928.1元，共计129855.1元，用途分别记载为2017年11月17日至2018年6月30日物业费、百丽108-109物业管理费、百丽广场108-109物业费10-12月。一审庭审中自由公司表示，支付租金及押金共计1999792.5元，支付物业费129855.1元。 五、2018年7月17日，梓杉公司向颐中公司出具《申请》，载明因梓杉公司租赁的青岛百丽广场西区108-109目前正在装修，面对市场的巨大需求及不影响贵广场的业态规划，为此梓杉公司将尽所有人力、物力和资金用于店铺的装修。由于公司资金全部用来装修店面，所以短期内公司缺少流动资金。故申请将2018年11月1日至2019年1月31日的房租延期至2018年9月30日付款。 2018年11月1日，梓杉公司向颐中公司出具《申请》，载明因梓杉公司租赁的青岛百丽广场西区108-109目前正在装修，面对市场的巨大需求及不影响贵广场的业态规划，为此梓杉公司将尽所有人力、物力和资金用于店铺的装修。由于公司资金全部用来装修店面，所以短期内公司缺少流动资金。故申请将2018年12月1日至2019年1月31日的房租延期至2018年11月15日付款。 2018年12月6日，梓杉公司向颐中公司出具《申请》，载明因梓杉公司租赁的青岛百丽广场西区108-109目前正在装修，计划于2018年12月下旬开业，因资金需求紧张。故申请将2019年2月1日至2019年7月31日的房租申请按季度付款，分别于2018年12月26日和2019年3月26日付款。 六、2018年6月13日，梓杉公司名称变更登记为自由公司。 七、2019年11月11日，青岛市公安消防支队市南区大队向自由公司出具《责令限期改正通知书》，青南消限字〔2019〕第0088号，载明疏散楼梯数量不足，不符合消防技术规范，责令自由公司于2019年12月11日前改正。 2019年12月4日，青岛市公安消防支队市南区大队向自由公司出具《临时查封决定书》，青南消封字〔2019〕第0014号，载有“被查封单位青岛自由自在文化产业发展有限公司，地址青岛市市南区百丽广场西区109B（108），法定代表人或主要负责人陈洪山，我大队于2019年12月4日派员对你单位进行了消防监督检查，发现你单位存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：仅一部疏散楼梯，疏散楼梯数量不足，不具备安全疏散条件，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二条规定。以上事实有《消防监督检查记录》〔2019〕第14835号、火灾隐患现场照片4张等证据证明，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：自由公司地下一层至地上一层，查封期限2019年12月4日11时至2020年1月3日11时，你单位应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。”等内容。 八、一审庭审中颐中公司称，认可收取保证金240000元，签订合同约5年前拆除楼梯。自由公司称，自由公司出于经营的考虑，由法定代表人向市南区车厘士酒吧法定代表人郭航转账，成立了该酒吧，酒吧的实际控制及经营均是自由公司。 一审法院经审理认为：颐中公司、自由公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁安全协议》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。颐中公司以自由公司未按期支付房租和未经同意转租房屋为由要求解除合同，自由公司以案涉房屋违反消防规定导致不能开业经营为由要求解除合同。因双方均主张解除合同，故一审法院对于双方解除《房屋租赁合同》的诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《房屋租赁合同》解除后，自由公司应当返还案涉房屋，颐中公司应当退还其收取的安全责任保证金240000元。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。《房屋租赁合同》约定如自由公司擅自将房屋转借、转租他人使用，则颐中公司可以解除合同，并支付相当于两个月租金数额的违约金。自由公司未经颐中公司同意将房屋交由市南区车厘士酒吧使用，颐中公司以违反《房屋租赁合同》约定为由要求其承担违约金234639元（1407834元÷12个月×2个月），符合双方约定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。颐中公司拆除案涉房屋的部分楼梯，导致案涉房屋因疏散楼梯数量不足被青岛市公安消防支队市南区大队查封，违反房屋租赁合同的约定。但是拆除楼梯发生于《房屋租赁合同》签订之前，且《房屋租赁合同》约定租赁房屋用途为商业经营及办公，未明确用于公共娱乐场所，因此自由公司签约时未尽到审慎注意义务。综合上述情况，酌定由颐中公司和自由公司各分担一半租金1407834元（1407834元×2年×50%），因此颐中应当退回租金351958.5元（1999792.5元-240000元-1407834元）。根据《网银跨行转账回单》记载的用途，自由公司已经支付2018年12月份之前的物业费，未超出《房屋租赁合同》履行期间物业费的一半，颐中公司无需返还。自由公司撤回对装修损失的鉴定申请，表示该部分损失将另案主张，因此一审对装修损失的讼请求不作处理。《房屋租赁合同》约定因一方违约或其他原因导致诉讼的，律师费由违约方或败诉方承担。本案双方均存在违约行为，律师费由双方自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、确认颐中公司与自由公司2017年10月19日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、自由公司于判决生效之日起10日内向颐中公司返还位于青岛市市南区户房屋，并支付违约金234639元；三、颐中公司于判决生效之日起10日内向自由公司退还房屋租金351958.5元，并返还安全责任保证金240000元；四、驳回颐中公司的其他诉讼请求；五、驳回自由公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11017元，由颐中公司负担。反诉费15919元，由自由公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 二审期间，本院于2020年7月15日组织当事人双方现场办理房屋交接，当事人协商一致将2020年7月20日视为房屋交接之日。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点主要在于合同的解除时间以及租金和保证金是否应予返还。首先，关于合同解除时间，虽然各方当事人未提起上诉，但因颐中公司在一审诉讼请求中要求解除涉案合同，自由公司在2019年9月25日庭审中提起反诉请求要求解除涉案合同，故应视为双方对合同解除达成了一致意见，故合同解除时间应认定为2019年9月25日。一审判决中认定涉案合同于判决生效之日解除不当，应予纠正。其次，因在本院二审审理期间，当事人双方办理了房屋交接手续，案件事实发生了变化，故对于一审判决第二项中有关房屋交接已无必要，本院依法予以变更该项判决。关于该项判决认定的违约金，由于自由公司未提起上诉，故本院予以维持。第三，关于租金及保证金的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。一审法院在自由公司持续占有涉案房屋且未办理房屋交接手续的情况下判决颐中公司返还租赁费以及保证金，未考虑后续发生的占有使用费以及可能存在的其他损失，亦未考虑自由公司实际交纳的租金未满两年，且双方在合同中对于保证金有明确约定，需要承租人办理完工商变更或注销等手续向颐中公司提供相关证明并交付房屋和扣除有关费用后才能予以返还，因此保证金返还的条件尚未成就，故一审法院关于返还租金以及保证金的判决不当，本院依法应予撤销。自由公司可在条件成就后另行主张保证金。由于双方对于装修损失存有争议，且自由公司已经另案提取了诉讼，颐中公司对后续的租金及占有使用费也未在本案中主张，故关于合同解除的违约责任以及损失本案中不予认定，可在另案中结合合同履行情况以及各方的过错予以确认。至于上诉人颐中公司主张的2019年5月1日至2019年7月31日的房屋租金，因该期间自由公司持续占有使用涉案房屋，自由公司提交的证据不足以证明颐中公司免除了其交纳租金的义务，故关于上诉人颐中公司要求支付该期间租金的诉讼请求本院予以支持，但对于迟延履行的违约金，因双方对合同履行确实有过磋商，故对于上诉人主张的迟延履行违约金本院不予支持。 综上所述，上诉人颐中公司的部分上诉请求具有事实和法律依据，本院依法予以部分支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，一审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初6479号民事判决第三、四、五项； 二、变更山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初6479号民事判决第一项：确认青岛颐中房地产开发有限公司与青岛自由自在文化产业有限公司2017年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月25日解除； 三、变更山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初6479号民事判决第二项：青岛自由自在文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛颐中房地产开发有限公司违约金234639元； 四、青岛自由自在文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛颐中房地产开发有限公司2019年5月1日至2019年7月31日的房屋租金351958.5元； 五、驳回青岛颐中房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回青岛自由自在文化产业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11017元，由青岛颐中房地产开发有限公司负担2063元，由青岛自由自在文化产业有限公司负担8954元；一审反诉费用15919元，由青岛自由自在文化产业有限公司负担；二审案件受理费11017元，由青岛颐中房地产开发有限公司负担2063元，由青岛自由自在文化产业有限公司负担8954元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨