山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终1230号 上诉人（原审原告）：马士臣，男，1970年10月21日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 上诉人（原审原告）：庄贵英，女，1967年2月13日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 两上诉人委托诉讼代理人：颜丙虎，山东隆泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王宏华，男，1970年12月11日出生，汉族，无业，住日照市东港区。 被上诉人（原审被告）：卢平娥，女，1971年2月7日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 两被上诉人委托诉讼代理人：牟俊香，山东中展律师事务所律师。 上诉人马士臣、庄贵英因与被上诉人王宏华、卢平娥房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院(2019)鲁1102民初2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马士臣、庄贵英上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判王宏华、卢平娥返还马士臣、庄贵英购房款327000元及同期贷款利息。2.诉讼费由马士臣、庄贵英负担。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋买卖合同无效，王宏华、卢平娥收取的327000元应当返还马士臣、庄贵英，损失是指利息损失或资金占用费，并非是购房款327000元，且马士臣、庄贵英并无过错，不应承担任何利息损失。 王宏华、卢平娥辩称，1.双方当事人均非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且房屋出售时，日照市东港区村民委员会（以下简称杜家坪村委会）亦同意。涉案房屋并无产权证书，合同签订当日，双方当事人到杜家坪村委会办理了房场款的退还和重新缴纳手续。房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未损害国家、集体和他人利益。马士臣、庄贵英请求确认合同无效，违反诚实信用原则。2.即使合同无效，马士臣、庄贵英应对合同的无效承担主要责任。合同签订当日，双方当事人一起到杜家坪村委会变更了房场购买手续。即将向杜家坪村委会购买房场的买受人由王宏华、卢平娥变更为马士臣、庄贵英，马士臣、庄贵英亦收到杜家坪村委会出具的购买房场的收款收据，马士臣、庄贵英与杜家坪村委会建立了房场买卖合同关系。王宏华、卢平娥依据《中华人民共和国物权法》房地一体的原则和《中华人民共和国土地管理法》集体土地禁止买卖的规定，主张双方签订的房屋买卖合同无效，据此马士臣、庄贵英应先向杜家坪村委会主张购买宅基地的行为无效，而不是直接诉请确认双方签订的房屋买卖合同无效。在此基础上，即使房屋买卖合同无效，马士臣、庄贵英对合同无效的后果也应承担主要责任。3.马士臣、庄贵英要求赔偿资金占用期间的利息损失，而相应的的王宏华、卢平娥房屋占用期间的租金损失却不提及，有失公允。综上，马士臣、庄贵英的上诉请求无事实和法律依据，请求查明事实，依法判决。 马士臣、庄贵英向一审法院起诉请求：1.确认马士臣、庄贵英与王宏华、卢平娥签订的房屋买卖合同无效；2.判令王宏华、卢平娥返还马士臣、庄贵英购房款327000元并赔偿资金占用期间的利息（自2017年5月15日至实际偿付之日，按年利率6%计算）；3.案件受理费、保全费等均由王宏华、卢平娥承担。 一审法院认定事实：2017年5月13日，甲方（卖方）卢平娥、王宏华与乙方（买方）庄贵英、马士臣签订房屋买卖合同，合同约定：第一条：房屋基本情况乙方购买甲方合法拥有的坐落于日照市东港区临卜善祥户，西临宋光席户）的五间平房，建地面积225平方米。第二条：付款方式1.双方议定上述房产出售价格为总价327000元整，由乙方一次性付给甲方。2.甲方收到乙方房款后，即可为乙方准备办理房屋买卖相关手续。第四条：双方责任1.甲方保证出售房产符合国有房产的规定，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。2.甲方应在2017年5月13日将该房屋买卖手续交付乙方。合同签订后，当日，庄贵英通过临商银行以银行转账的方式将合同约定的327000元房屋价款转至卢平娥银行账户，王宏华、卢平娥将涉案房屋交付给庄贵英、马士臣。同时双方到杜家坪村委会办理了更换宅基地使用权手续，即将收款收据由王宏华更换成庄贵英、马士臣，庄贵英、马士臣并实际到杜家坪村委会缴纳了2万元。涉案房屋未办理产权证书和土地使用权证书。 2017年8月12日，杜家坪村委会向庄贵英、马士臣发布告知书，载明：你在东港区内的宅基地使用权属非法取得，宅基地范围内的房屋及附属物属违法建筑，限你于7日内到杜家坪村委会办理相关事宜。2017年9月份，涉案房屋被拆除。 同期被拆除房屋的郑桂香等人不服日照市东港区南湖镇人民政府（以下简称南湖镇政府）、日照市东港区综合行政执法局（以下简称东港综合执法局）的行政强制拆除行为，向一审法院提起行政诉讼，请求确认强制拆除房屋的行政行为违法。2018年8月14日，一审法院作出（2018）鲁1102行初34号行政判决书，认定：2017年8月12日，杜家坪村委会召开建房户会议，对外来户房屋专项治理政策情况进行通报。同年8月24日，南湖镇政府分别向日照市东港区住房和城乡规划建设局及日照市规划局东港分局发送了咨询函，询问郑桂香等38人在杜家坪村房屋是否合法问题。同年8月31日，上述两部门分别向南湖镇政府作出复函，称郑桂香等38人在杜家坪村建设的房屋，未查到相关批准手续，未办理相关规划许可手续。同年9月1日,南湖镇政府向郑桂香作出告知书。同年9月5日，南湖镇政府作出责令限期拆除通知书，认定郑桂香未经城乡规划行政主管部门批准，擅自在杜家坪村建设房屋1处，面积共计约78平方米，责令郑桂香限期3日内自行拆除完毕。逾期不履行的，南湖镇政府将依法强制拆除。同年9月8日，南湖镇政府进行了公告，称将于当日开始对违法建设的房屋予以拆除。同年9月13日，庄贵英、马士臣的房屋被拆除。对于涉案强制拆除行为的合法性问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国行政强制法》第八条以及第四章行政机关强制执行程序的一般规定，南湖镇政府、东港综合执法局在未告知庄贵英、马士臣陈述和申辩权、未告知庄贵英、马士臣行政复议或者行政诉讼等权利救济途径的情况下，直接作出《责令限期拆除通知书》，并在未作出强制执行决定的情况下，强制拆除了庄贵英、马士臣的涉案房屋，严重违反法定程序。因涉案强制拆除行为已实施完毕，不具有可撤销的内容，应依法确认该拆除行为违法。判决确认南湖镇政府和东港综合执法局于2017年9月13日强制拆除郑桂香涉案房屋的行为违法。 包括涉案房屋在内的房屋被拆除后，部分住户与政府协商，取得了相应的补偿。杜家坪村委会公示的涉案房屋拆除后可获得的总的补偿款项为87486元，包括地上附着物补偿款67486元及返还宅基地款2万元。庄贵英、马士臣主张因合同无效，王宏华、卢平娥应当返还其全部款项，故其未提起行政诉讼，亦未协商领取相关补偿。 庄贵英、马士臣主张：1.依据《中华人民共和国物权法》房地一致的原则，买卖房屋相应的土地使用权随之转让，涉案房屋所属的土地使用权性质属于集体土地，《中华人民共和国土地管理法》明确规定集体土地禁止买卖，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，合同属于无效合同。2.涉案房屋未经国土规划建设部门审批，属违章建筑，买卖违章建筑无效。3.依据目前的司法惯例，向非本村集体成员以外的人员或城镇居民转让集体土地上的房屋属无效法律行为。4.房屋已被南湖镇政府依据东港区七部门的公告拆除，合同目的无法实现。综上，合同无效，王宏华、卢平娥应当返还327000元房款，同时根据最高院相关规定，王宏华、卢平娥应支付庄贵英、马士臣资金占有期间的利息，自2017年5月15日起至实际偿付之日止按年利率6%计算。 王宏华、卢平娥主张：1.其是从杜家坪村委会购买的宅基地，该买卖合法。购房合同签订后，王宏华、卢平娥已向村委会申请退还购买宅基地款并办理手续，庄贵英、马士臣向村委会购买宅基地并缴纳宅基地款，庄贵英、马士臣应当向村委会主张其购买宅基地的行为无效。2.即使合同无效，王宏华、卢平娥也不应当返还庄贵英、马士臣购房款及利息，除了扣除政府应当补偿给庄贵英、马士臣的款项以及村委会退还的款项外，剩余的房款损失应由庄贵英、马士臣自行承担。房屋被拆除是因庄贵英、马士臣不具有杜家坪村村民身份而从该村购买了宅基地，庄贵英、马士臣具有完全过错，损失应由其自己承担。 一审法院认为：本案的争议焦点有两个，一是涉案房屋买卖合同是否有效；二是卢平娥、王宏华应否返还庄贵英、马士臣购房款327000元并赔偿庄贵英、马士臣利息。 对于合同效力问题，本案是农村房屋买卖合同，农村房屋是建筑在农村集体土地上的附着物，双方的房屋买卖必然涉及农村集体土地使用权的问题，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有，由村集体经济组织成员或者村民委员会经营管理。涉案房屋所在土地为杜家坪村委会所有，而庄贵英、马士臣与卢平娥、王宏华均非该村集体经济组织成员，无权对该村集体土地上的房屋进行买卖，双方签订的房屋买卖合同违反法律法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定为无效。 对于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效，马士臣、庄贵英请求王宏华、卢平娥返还购房款 327000元，理由正当，予以支持。房屋现已被拆除，马士臣、庄贵英作为被拆除时房屋权利人，可获得地上附着物补偿款及返还宅基地款共计87486元，该款项应自王宏华、庄贵英返还马士臣、庄贵英的购房款中扣除。王宏华、庄贵英虽主张房屋所有权人获得的拆迁补偿款比评估表中确定的数额要高，但未提供证据证实，故对其该主张，不予采纳。同时房屋买卖合同被确认无效后，产生的法律后果是双方进行财产返还并确定赔偿问题。涉案房屋已被拆除，补偿款远低于双方买卖房屋时的价格，对于王宏华、卢平娥来说，购房款与补偿款的差价239514元（327000元-87486元）应为其实际损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条同时规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中马士臣、庄贵英作为买受人，王宏华、卢平娥作为出卖人，双方均应明知涉案房屋的买卖行为违法，对于涉案房屋买卖合同的无效均有过错，且过错程度相当。故王宏华、卢平娥的房屋差价损失应由马士臣、庄贵英按照其过错程度分担50%为119757元（239514元×50%），该款项亦应自王宏华、卢平娥返还马士臣、庄贵英的购房款中扣除。上述款项相折抵后，王宏华、卢平娥应返还马士臣、庄贵英款项119757元（327000元-87486元-119757元）。对于马士臣、庄贵英主张的利息，结合本案实际，马士臣、庄贵英存在利息损失，利息应以119757元为本金，自2017年5月15日起至实际偿付之日止按年利率6%计算，王宏华、卢平娥应承担其中的50%。 综上所述，马士臣、庄贵英与王宏华、卢平娥签订的房屋买卖合同无效，王宏华、卢平娥应返还马士臣、庄贵英相应的款项并支付利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）项、第五十八条规定，判决：一、庄贵英、马士臣与卢平娥、王宏华于2017年5月13日签订的涉案房屋买卖合同无效；二、卢平娥、王宏华于判决生效后七日内返还庄贵英、马士臣购房款119757元；三、卢平娥、王宏华于判决生效后七日内支付庄贵英、马士臣利息损失（利息以119757元为本金，自2017年5月15日起至实际偿付之日止按年利率6%计算的50%）；四、驳回庄贵英、马士臣本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6205元，由庄贵英、马士臣负担3510元，卢平娥、王宏华负担2695元。 本院二审期间，庄贵英、马士臣提交微信公众号“直播日照”文章截图打印件一份，以证明一审案件承办人存在违纪违法行为，其在本案一审判决中恶意曲解法律规定，应予纠正。卢平娥、王宏华质证认为，该证据系打印件，真实性无法核实，且与本案无关联性。本院经审查认为，庄贵英、马士臣提交的证据不足以证实其主张，不予采信。二审认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，二审当事人争议焦点是合同效力及其后续问题处理。涉案房屋建设时未取得规划许可手续，所占土地未取得集体土地使用权证，房屋亦被有关部门确定为违章建筑而被强制拆除。马士臣、庄贵英与王宏华、卢平娥均非杜家坪村村民，双方之间的房屋买卖合同违反了我国土地管理法和合同法的相关规定，一审法院认定房屋买卖合同无效正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王宏华、卢平娥应当返还马士臣、庄贵英购房款及利息。由于房屋属于违章建筑而被拆除，故亦不存在相应的房屋返还问题。王宏华、卢平娥违规建房并出售，对合同无效存在过错，马士臣、庄贵英未尽审慎注意义务，对合同无效亦存在过错。一审法院在扣除马士臣、庄贵英因合同无效所取得的相应款项后，按照双方当事人过错程度，判决王宏华、卢平娥返还马士臣、庄贵英购房款119757元及相应利息，并无明显不当。马士臣、庄贵英上诉主张购房款应全部返还，且其无过错，不应承担任何利息损失，本院不予支持。 综上所述，马士臣、庄贵英的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6205元，由马士臣、庄贵英负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  苗自富 审判员  王林林 二〇二〇年八月四日 法官助理张锦秀 书记员刘畅