四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0722民初3817号 原告：四川省三台星源房地产开发有限责任公司，住所：三台县北坝北泉路星源名城7幢2楼4号。 法定代表人：谢沅璆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨刚，四川擎剑律师事务所律师（特别授权）。 被告：舒大礼，男，汉族，生于1963年10月21日，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：袁国强，四川众城律师事务所律师（特别授权）。 被告：张旭东，男，汉族，生于1964年3月7日，住四川省三台县，现住三台县。 被告：胥直忠，男，汉族，生于1965年8月12日，住四川省绵阳市涪城区。 原告四川省三台星源房地产开发有限责任公司（以下简称星源公司）与被告舒大礼合同纠纷一案，本院于2019年10月19日立案后，依原告申请本院追加了张旭东、胥直忠作为被告参加诉讼，并依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告星源公司之委托诉讼代理人杨刚、被告舒大礼之委托诉讼代理人袁国强、被告张旭东、被告胥直忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星源公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法调解或判决被告办理“福源居”商住楼房屋权属登记事宜并承担因此产生的税、费；2.请求人民法院依法调解或判决被告向原告支付违约金74万元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加请求被告张旭东、胥直忠对舒大礼的履行义务承担连带担保责任;2020年8月6日，原告向本院递交了书面申请要求撤回对张旭东、胥直忠的起诉。事实与理由：被告舒大礼因开发建设工程需要经与原告协商一致后于2008年10月7日签订《房地产项目建设经营承包协议》一份，该协议约定：由被告舒大礼担任其个人取得土地使用权的位于潼川镇××建设项目××“××”商住楼的项目经理；开发建设的所有权利、义务由舒大礼享有和承担，该工程总投资为2200万元；由舒大礼办理房屋权属登记事宜，由原告为舒大礼办理上述事宜提供相关资料并签章；由违约方按工程总投资额2％支付违约金。后被告舒大礼具体实施了该项目，该项目所建设的房屋交付使用已近十年，且舒大礼也已收取了绝大部分业主办理房屋权属登记所需的税、费，但因舒大礼未依约、依法交纳土地出让金致所有业主不能取得房屋所有权证书，阻碍了业主对物权的行使。 为促使被告舒大礼积极履行义务，经原告多次催促，双方于2017年4月6日、4月10日分别签订了《商品房买卖合同》、《补充合同》各一份，约定:由告舒大礼于2017年10月30日前向相关部门缴清“福源居”项目所欠费用，以便该项目业主办理房屋权属登记；如未依约缴清所欠费用由舒大礼赔偿原告全部损失并承担违约金30万元。尔后至今，舒大礼未能按约履行合同义务。原告认为，其与舒大礼所签订协议合法有效，舒大礼应当按照约定履行义务，舒大礼未依约、依法履行合同义务已经违反双方法律规定，并已给原告造成实际损失，其应当对其违约行为承担约定的违约责任。为维护原告及该小区业主的合法权益，根据相关法律规定，特向你院提起诉讼。望对原告之诉求依法予以支持。 被告舒大礼辩称，房地产开发必须是企业即以原告的名义开发，被告舒大礼无权办理权属登记，舒大礼个人也不是缴纳税费的主体。通过原告诉称的事实可以看出，被告舒大礼系借用原告的资质进行房地产开发，双方签订的《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁补充协议》、《房地产项目建设经营承包协议》系无效合同，原告不能基于无效合同主张违约金。对《承诺书》、无原件的《补充合同》三性均有异议，对（2019）川0722民初1993号民事调解书及三台县住建局通知真实性不持异议，但不能达到其证明目的，另外《房屋拆迁补充协议》约定的是2017年4月6日双方所签买卖合同，因商品房买卖合同系绵阳浩源房地产公司与原告签订，舒大礼无权对他人签订的合同之履行及是否履行进行约定；原告提供的《协议》系合伙人内部事务，权利人未参与该《协议》，不应将该《协议》理解为具有担保情形，另外《房屋拆迁补充协议》约定的是2017年4月6日双方所签买卖合同，因商品房买卖合同系绵阳浩源房地产公司与原告签订，舒大礼无权对他人签订的合同之履行及是否履行进行约定。综上，原告与被告舒大礼之间系无效的合同关系，而双方签订的《房地产项目建设经营承包协议》亦与法律规定不符，原告也未履行（2019）川0722民初1993号民事调解书的确定义务，在三台县住建局通知的情况下，原告并未为购买房屋的业主办理权属证书；原告提供的2018年7月29日签订的《协议》系内部事务，与他人无关，因此请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告张旭东辩称，同意被告舒大礼代理人的答辩意见。原告提出我是担保人的依据是什么？舒大礼与原告的事情都应以原告的名义去办理，凭何追加我为被告，要求原告赔偿损失。对舒大礼与原告间的证据不发表质证意见，舒大礼、胥直忠与我签订的三方《协议》系我们三人的内部事务，对外不具有法律效力，也不知道这个协议怎么在原告手中，这个《协议》不是担保协议，我们不承担连带责任。请求人民法院依法判决。 被告胥直忠辩称，同意被告张旭东的答辩、质证意见。我们没有向原告作出承诺，舒大礼、张旭东与我签订的三方《协议》系我们三人的内部协议，与本案无关。请求人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年8月11日，被告舒大礼作为拆迁人（甲方）与案外人莫玉珍、董范禄作为被拆迁人（乙方）签订了《房屋拆迁安置协议》一份并有见证人签名，该协议约定主要内容为：乙方将其位于潼川镇××中××临街××门面、一个铁大门车道，共计五个门面，院内靠南也有砖木结构二层房屋建筑面积约800㎡交由甲方自行拆除，旧房拆除后除卷帘门、防盗门和二层的钢屋架、木料、小青瓦、彩钢瓦交与乙方外，其余旧料归甲方所有；在本协议签字盖章后，乙方应将原旧房的产权证及土地使用证一并交由甲方；甲乙双方协商，乙方同意把中段28号这宗地及房屋交给甲方开发，甲方同意就地临街面位置还建乙方新房屋建筑面积1000㎡…；甲乙双方还约定了其他权利义务（具体内容详见《房屋拆迁安置协议》。被告舒大礼（甲方）与案外人莫玉珍、董范禄（乙方）还于2012年2月27日签订了《房屋拆迁补充协议》一份（具体内容详见该补充协议）。被告舒大礼（甲方）与案外人莫玉珍、董范禄签订《房屋拆迁安置协议》后的2008年10月7日，原告星源公司（甲方）与被告舒大礼（乙方）又签订了《房地产项目建设经营承包协议》一份，该承包协议约定主要内容为：公司为了灵活经营、充分调动职工的积极性，实行项目工程承包责任制，把三台县东河路建设项目工程一个由乙方承包经营管理；建设项目名称为星源房产“福源居”商住楼；规模为住宅楼工程总建筑面积15000㎡，工程总投资额为2200万元；乙方担任项目经理，对上述项目建设工程负责1、2、3幢楼房面积15000㎡左右，经营进行全权投资、独立核算、自负盈亏，支付拆迁补偿安置、工程建设、房屋销售的各种税、费，负责承担拆迁补偿安置、工程建设、房屋销售等一切经济、民事法律的全部责任；甲方对上述项目工程拆迁补偿安置、建设、房屋销售出具所需的各种报批文件、资料及印章，并按有关规定和行规进行监督；其他事项为乙方承包经营的计算项目工程，必须按有关规定进行旧房拆迁补偿安置，项目建设报建及备案，销售房屋及备案并办理分户的权属手续，乙方拆迁补偿安置、工程建设、房屋销售全过程不得违法违规和影响甲方声誉，违约责任为由违约方赔偿被违约方的违约金按工程总投资额2％计算；双方还约定了其他权利义务（略）。 2017年4月10日，原告星源公司（甲方）与被告舒大礼签订《补充合同》一份，约定主要内容为：甲乙双方于2017年4月6日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定“乙方将位于四川省梓潼县方，合同价款为2620285.20元”；由于乙方于2011年以甲方的名义开发了位于三台县“福源居”项目，该房屋系舒大礼出资建设，对外以三台县浩源房产公司名义建设和销售，实际投资人为舒大礼。现该项目因乙方的原因尚欠国家土地出让金及相关税费，导致该项目房屋买受人至今无法办理《不动产登记证书》，给甲方造成的经营、诚信造成了极大影响，为确保乙方按时缴纳所欠国家相关税费，确保甲方给房屋买受人承诺的时限内办理《不动产登记证书》，达成以下补充协议：1.双方于2017年4月6日签订的《商品房买卖合同》实为乙方以合同中的房产给甲方提供担保，合同中约定的预付款甲方并未向乙方缴纳，但乙方不得追究网签合同购房合同中甲方未付款的违约责任；2.乙方可以出售上述房产，房屋出售时甲方应协助乙方办理解除网签手续，乙方所售房款应首先支付乙方欠“福源居”项目的国家税费；3.乙方应于2017年10月30日前向相关部门缴清因“福源居”项目所欠的土地出让金及其他费用…；4.如乙方未能在2017年前向相关部门缴清“福源居”项目所欠的费用，则视为乙方违约，乙方向甲方赔偿损失并承担违约金30万元。2018年7月29日，被告舒大礼与被告张旭东、胥直忠签订了《协议一份，该协议约定主要内容为：为保证梓潼县城北中央项目的正常进行，经项目三位股东反复协商，决定对舒大礼相关事宜达成如下协议：1.股东张旭东、胥直忠承诺协助舒大礼在2018年10月30日前由项目出资在舒大礼所占70％股份中扣减大写叁佰万元，用于偿还舒大礼所欠三台县国土局土地款以及三台《福源居》业主税款和办证费；2.股东张旭东、胥直忠承诺协助舒大礼在2019年6月30日前，由项目出资在舒大礼所占70％股份中扣减大写肆佰捌拾万元资金，用于偿还章强在（谢沅璆、何敏房产抵押）三台花园信用社贷款；3.四川省三台县星源房地产开发有限公司必须在舒大礼履行完毕第一项内容后十日内解除梓潼县城城北中央一期五丁路1号、3号、10号营业房的网签，并归还给绵阳浩源房地产开发有限公司梓潼分公司，如逾期未解除网签、未归还1号、3号、10号门面给梓潼分公司，本承诺即宣告无效；4.如承诺到期未履行，股东张旭东、胥直忠自愿将所持梓潼分公司股份部分首期用于担保。 2019年5月8日，被告舒大礼给原告出具《承诺书》一份，该《承诺书》承诺：我因开发“福源居”房产项目于2008年10月7日与贵公司签订挂靠协议（即《房地产项目建设经营承包协议》），现作如下承诺：1.我将严格按照2008年10月7日与贵公司签订《挂靠经营协议》按时、完整的履行我的各项义务；2.如因我所开发的“福源居”项目过程中所产生的债务，完全由我承担，与贵公司无关；3.如因我所开发的“福源居”项目过程中违反建设部门、城管部门或其它行政部门的规定而让贵公司接受了行政处罚，我将赔偿贵公司的所有损失；4.如因我所开发的“福源居”项目过程中违反合同，导致迟延交房、办证等行为给贵公司造成了损失，我将赔偿贵公司的所有损失；5.如因我所开发的“福源居”项目过程中，导致贵公司被司法机关采取财产强制措施而使贵公司遭受损失，我将积极协助贵公司应对并赔偿全部损失，包括但不限于诉讼费、诉讼费、律师费等；6.如因我所开发的“福源居”项目，导致群体性事件，我将全权处理并赔偿贵公司名誉损失；7.如因我所开发的“福源居”项目，导致贵公司被诉讼，我将承担全部诉讼费、律师代理费及其它损失费。2019年8月6日，三台县住房和城乡建设局向原告发出了关于福源居项目办理不动产权证书的通知，该通知主要内容为：你公司开发位于的复印件项目，按照《商品房买卖合同》约定，公司应于2013年5月30日前为业主办理不动产权证书，但至今为办理。因你公司未按合同约定履行办证义务，从2013年至今多次引发群体性上访事件，同时你公司多次向业主和县住建局承诺办证时限，无一次兑现承诺…。现再次责成你公司按照2018年底对业主和县住建局的承诺，于2019年12月31日前完成福源居项目购房业主办理不动产权证书…。至今原告因舒大礼不按约定缴纳“福源居”项目的相关出让金及税费，致使原告无法为“福源居”的相关购房业主办理相关产权证书，原告遂以前述请求诉至本院。 2019年10月9日，依原告申请本院作出了（2019）川0722民初3817号民事裁定书，裁定：对被申请人舒大礼价值75万元的财产或银行存款，或对舒大礼与张旭东、胥直忠合伙以绵阳浩源房地产开发有限公司名义开发建设的舒大礼享有70%份额的梓潼县“城北中央”项目中价值75万元的房屋或对舒大礼与张旭东、胥直忠因该合伙事物以绵阳浩源房地产开发有限公司梓潼分公司名义设立的银行账户中的银行存款75万元予以查封或冻结；对申请人四川省三台县星源房地产开发有限责任公司提供的登记在谢沅璆名下的位于四川省绵阳市游仙区（绵房权证市房监字第××号）的房屋予以查封。2019年11月28日，本院又作出了（2019）川0722民初3817号之一民事裁定书，裁定：解除对舒大礼与张旭东、胥直忠合伙以绵阳浩源房地产开发有限公司名义开发建设的舒大礼享有70%份额的四川省梓潼县“城北中央”项目中价值75万元的房屋的查封和对舒大礼与张旭东、胥直忠因该合伙事务以绵阳浩源房地产开发有限公司梓潼分公司名义设立的银行账户中的银行存款75万元的查封或冻结。2020年4月10日，原告向本院递交了书面申请，申请主要内容为：因案外人谢小静等（案涉福源居项目的购房业主）以商品房买卖合同为案由已起诉本案原告及舒大礼于本院，该案的结果可能影响本案事实认定为由，要求本院暂缓对本案的处理。2020年8月6日，原告向本院递交了书面申请要求撤回对张旭东、胥直忠的起诉的书面申请。原告还提交了（2020）川07民终1353号民事调解书，该调解书确认：本案原告与谢小静签订的《商品房买卖合同》有效，本案原告于2020年8月31日前为谢小静办理不动产转移登记手续；若本案原告2020年8月31日前未办理不动产转移登记手续，则于2020年9月10日前向谢小静支付违约金2500元（含初始登记违约金和转移登记违约金），并从2020年9月1日起按2500元／年的标准向谢小静支付违约金（含初始登记违约金和转移登记违约金）之不动产转移登记手续办理完毕为止；谢小静不再另向本案原告及舒大礼主张违约金。另原告还提供了部分“福源居”购房业主签名的业主委托书，主要内容为：因舒大礼欠付土地出让金至今十余年未给业主办理房屋产权证书的说明。 上述事实，有双方当事人陈述、有原告提供的当事人的营业执照及身份信息资料、《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁补充协议》、《房地产项目建设经营承包协议》、《补充合同》、《承诺书》、（2019）川0722民初1993号民事调解书、（2020）川07民终1353号民事调解书、委托书、书面申请两份等证据在卷佐证，本院对能证明客观事实的证据予以采信并对上述事实予以确认。 本院认为，原告星源公司与被告舒大礼经庭审质证双方对舒大礼拆迁他人房屋以星源公司的名义开发案涉“福源居”工程项目的事实不持异议，本院予以确认。诉讼过程中，原告向本院递交书面申请要求撤回其对申请追加的被告张旭东、胥直忠的起诉，不违反相关法律规定，本院予以准许并确认。 本案争议的焦点是原告星源公司与被告舒大礼签订的《房地产项目建设经营承包协议》、《补充合同》、《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁补充协议》是否有效？原告的第一项诉讼请求是否成立？原告的第二项诉讼请求应否支持？第一，庭审已经查明原告与舒大礼签订的《房地产项目建设经营承包协议》系舒大礼借用原告公司的资质和名义开发案涉“福源居”工程项目，案涉“福源居”工程项目实为舒大礼与案外人莫玉珍、董范禄等签订《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁补充协议》而取得。因此原告与舒大礼签订的《房地产项目建设经营承包协议》违反相关法律规定，双方签订的《房地产项目建设经营承包协议》应属无效；而舒大礼与案外人莫玉珍、董范禄等签订的《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁补充协议》是否有效与本案无关，在本案中本院不予评判。关于原告与舒大礼签订的《补充合同》系双方于2017年4月6日签订的《商品房买卖合同》的补充合同，不是双方签订的《房地产项目建设经营承包协议》的补充合同，该《补充合同》是以买卖商品房的名义担保舒大礼向国家相关职能部门缴纳土地出让金及担保舒大礼向原告缴纳其向案外人（案涉福源居项目的购房业主）收取的相关办证税费，因此原告与舒大礼签订的《补充合同》合法有效。第二，虽然原告与被告舒大礼签订的《房地产项目建设经营承包协议》无效，但案涉“福源居”工程项目实为舒大礼所有，对第三方承担责任即向缴纳国家相关职能部门缴纳土地出让金和为案外人（案涉福源居项目的购房业主）办证的法律责任当由原告承担，在原告对第三方承担责任后可以向舒大礼追偿，对此原告自己提供的（2019）川0722民初1993号民事调解书、（2020）川07民终1353号民事调解书均已证明该事实，因此对原告要求舒大礼直接办理“福源居”商住楼房屋权属登记事宜并承担因此产生的税、费的诉讼请求依法不能成立。第三，因原告与舒大礼签订的《房地产项目建设经营承包协议》无效，故原告要求按签订的《房地产项目建设经营承包协议》中约定计算违约金44万元的请求亦不成立，本院不予支持。虽然（2019）川0722民初1993号民事调解书、（2020）川07民终1353号民事调解书确定了原告应当履行的义务，但案涉“福源居”工程项目实为舒大礼所有，舒大礼怠于履行缴纳土地出让金及为案外人（案涉福源居项目的购房业主）办理权属证书，必然导致原告的损失客观存在，且双方签订了《补充合同》明确约定舒大礼不履行缴纳土地出让金及积极为案外人（案涉福源居项目的购房业主）办理权属证书的违约损失为300000元，何况舒大礼还向原告出具了书面承诺，因此对原告请求的该300000元违约损失理应支持。 综上所述，原告星源公司与被告舒大礼违反法律规定签订《房地产项目建设经营承包协议》双方均存在过错，舒大礼又不按签订的多份合同、协议、承诺履行诚信义务，因此对原告的合理诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第五十二条第一款第五项、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第五条、第二十九条，最高人民法院关于《审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、由被告舒大礼自本判决生效之日起二十日内向原告四川省三台星源房地产开发有限责任公司给付违约损失300000元； 二、驳回原告四川省三台星源房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11200元减半收取计5600元、财产保全费4270元，合计：9870元，由舒大礼负担（该款原告已垫付，在执行中一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 羊衣友 二〇二〇年八月十七日 法官助理 王梓滕 书 记 员 毛欣怡