浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4483号 上诉人（原审被告）：朱加村，男，1985年8月2日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 上诉人（原审第三人）：傅建德，男，1962年6月4日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：孙晨阳，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙燕，女，1969年8月1日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市萧山区，现住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：秦高益、唐熠，浙江志和律师事务所律师。 原审第三人：戴青云，男，1969年9月29日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 上诉人朱加村、傅建德因与被上诉人孙燕、原审第三人戴青云房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初18045号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年5月21日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年8月5日公开开庭进行了审理，朱加村、傅建德的委托代理人孙晨阳、孙燕的委托代理人秦高益、唐熠到庭参加诉讼，戴青云经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年5月23日，孙燕和朱加村在杭州和晶房产代理有限公司居间下签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：孙燕将位于萧山区××街道××路××号××幢××室（建筑面积134.86平方米）出租给朱加村，租赁用途仅作为个人办公使用；租赁期为五年，自2017年5月24日至2022年5月23日；租金为每月5200元，每六个月支付一次租金，提前15天支付，另付押金5200元；双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约，则向对方支付违约金20000元；若孙燕违约，除退还押金外，还必须支付上述金额违约金，反之若朱加村违约，则孙燕有权不退还押金。双方还在补充条款中约定：1、经双方协商租金5200元，前三年租金不变，第四年每年递增6%；2、孙燕同意空暑期为两个月，自2017年5月24日起至2017年7月23日止；3、在合同期内，有任何意外（房屋），与孙燕无关；4、经双方协商，若逾期交纳租金，则每天罚金100元，以此类推。 租赁合同签订后，孙燕依约交付了房屋。第三人傅建德、案外人周春芳、吴红成等人系宇宏（杭州）文化传播有限责任公司的股东，朱加村系法定代表人。朱加村租赁上述房屋用于该公司的办公经营。第一期租金31200元（2017年7月24日至2018年1月23日）通过中介公司支付孙燕。之后，因朱加村未按约定时间支付租金，孙燕通过周春芳催讨，第二期租金31200元（2018年1月24日至7月23日）吴红成迟至2018年7月18日支付。第三期租金31200元（2018年7月24日至2019年1月23日）吴红成迟至2018年7月25日支付。之后，周春芳通知孙燕租金向戴青云催讨。经孙燕多次催讨，第四期租金31200元（2019年1月24日至2019年7月23日）戴青云迟至2019年1月27日支付21200元，3月19日支付10000元。自2019年7月24日起的租金没有支付。孙燕曾至租赁房屋中催讨租金，也与朱加村、第三人、案外人等协商租金事宜，但均未果。 另查明，2018年7月29日，朱加村与戴青云、傅建德、案外人周春芳、吴红成签订《终止协议》一份，内容主要为宇宏（杭州）文化传播有限责任公司因经营不善，全体股东一致决定终止经营，公司解散，2018年7月24日至2019年1月23日的半年房租由接受人傅建德于2018年7月31日前支付；房屋押金5200元也有傅建德付清。傅建德出具《承诺书》一份，承诺其以30000元接受公司的财务、房屋装修及公司房屋租赁合同的四年剩余租期，自2018年7月31日起之后丽晶国际中心2幢1223是的公司办公用房由傅建德接受，并承担2018年7月31日之后产生的房租费、物业费、水电费等一切费用，不需要朱加村等其他股东承担。 再查明，孙燕和案外人何国江系夫妻关系，案涉租赁房屋系孙燕和何国江共同共有，何国江在诉讼中出具《情况说明》，明确该房屋由孙燕全权打理。 孙燕的诉讼请求为：一、解除孙燕和朱加村之间的房屋租赁合同；二、朱加村支付拖欠的2019年7月24日起至合同解除日止的租金，暂定到2019年12月23日，每月租金为5200元，6个月共计31200元；三、朱加村支付拖欠的物业费及实际腾退日前的物业费共计11004.576元；四、朱加村和傅建德、戴青云腾退房屋；五、如朱加村和傅建德、戴青云不腾退，朱加村和傅建德、戴青云支付合同解除日起到实际腾退日止按照租金标准计算的占有使用费；六、朱加村支付违约金64000元（2018年1月8日至2018年7月18日延迟190天，2018年7月8日至2018年7月25日延迟17天，2019年1月8日至2019年1月27日延迟19天，2019年7月8日至12月31日至今未付延迟193天，总计延迟419天，违约金100元/天，计41900元，其中10000元迟付70天，按比例30元/天，计2100元，总计44000元，违反合同违约金20000元）；七、损坏隔壁住户装修，朱加村赔偿3000元维修费。 原审法院认为：孙燕和朱加村签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行义务并享有权利。朱加村租赁房屋后用于公司经营，租金虽未由其直接支付，而是由公司股东支付，但并不改变孙燕和朱加村之间的房屋租赁合同关系。朱加村与傅建德、戴青云之间签订的《终止协议》以及傅建德出具的《承诺书》系朱加村与傅建德、戴青云之间的内部约定和法律关系，对孙燕并不具有约束力。即便孙燕后来在催讨租金的过程中知道朱加村已退出公司经营，案涉租赁房屋实际由傅建德、戴青云使用，但孙燕与傅建德、戴青云之间并未重新签订房屋租赁合同，双方仍然是按照孙燕和朱加村的《房屋租赁合同》的约定继续履行租赁事宜。故朱加村关于其退出公司经营后与孙燕解除了租赁合同关系的答辩意见，原审法院不予采信。按照《房屋租赁合同》约定，租金是半年支付一次，每次提前15天支付，但在租赁合同履行过程中，除第一期租金通过中介按约支付外，其余三期租金均延迟支付，自2019年7月24日起的租金也未按约支付。据此，孙燕要求解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，朱加村应该支付拖欠的租金，故孙燕要求朱加村支付2019年7月24日起至合同解除之日止的租金（按照每月5200元计算）的诉讼请求，原审法院予以支持。关于违约金的诉请，考虑朱加村违约程度、违约情形、朱加村的损失以及傅建德、戴青云实际使用等各方面因素，酌情认定朱加村赔偿孙燕违约金10000元。朱加村向孙燕支付欠付租金及赔偿违约金后可以依据其与傅建德、戴青云签订的《终止协议》以及傅建德出具的《承诺书》另行向第三人主张权利。合同解除后，朱加村理应腾退并返还案涉租赁房屋，但因孙燕和朱加村均已明确案涉房屋实际已由傅建德、戴青云使用，傅建德、戴青云对此事实也未提出异议，故案涉租赁房屋在合同解除后由傅建德、戴青云履行腾退义务。如傅建德、戴青云未履行腾退义务的，参照每月5200元的标准向孙燕支付房屋占有使用费，计算至实际腾退之日止。 另外，关于孙燕要求朱加村支付物业费的诉讼请求，双方虽未在《房屋租赁合同》中明确约定物业费的承担主体，但根据朱加村提供的傅建德出具的《承诺书》，可以认定物业费实际由承租方承担。但双方未明确物业费的具体支付方式，从双方未在合同约定物业费的承担、金额以及结合孙燕陈述的朱加村已向物业公司交纳2018年物业费的事实来看，物业费应该是由朱加村直接向物业公司支付，如朱加村未支付，孙燕代为支付后可以向朱加村主张。但孙燕在本案中并未提供朱加村欠付物业费的相关证据以及物业费按照每月647.328元计算的相关依据，故孙燕要求朱加村按照每月647.328元直接向其支付物业费的诉请，目前依据不足，原审法院不予支持。鉴于朱加村尚有5200元押金在孙燕处，建议双方可在合同解除后前往物业公司核实清楚后另行结算物业费以及水电费等。关于孙燕要求朱加村赔偿隔壁租户维修费3000元的诉讼请求，现仅以案外人盛超俊出具的一份《情况说明》不足以证明因案涉房屋租客使用房屋漏水导致1225室房屋维修的事实，且维修费也未实际产生，故孙燕要求朱加村赔偿维修费3000元的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙燕和朱加村于2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》在判决生效后解除。二、朱加村在判决生效后十日内支付孙燕自2019年7月24日起至合同解除之日止的租金（按照每月5200元计算）。三、朱加村在判决生效后十日内赔偿孙燕违约金10000元。四、傅建德、戴青云在判决生效后十日内向孙燕腾退并返还位于杭州市萧山区××街道××路××号××幢××室房屋；如傅建德、戴青云未按本判决确定的期限履行腾退义务的，傅建德、戴青云按每月5200元的租金标准向孙燕支付从合同解除之日的次日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。五、驳回孙燕的其余诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2484元，减半收取1242元，由朱加村负担415元，由孙燕负担827元。 宣判后，朱加村、傅建德均不服，分别向本院提起上诉。朱加村上诉称：原审法院事实认定有误，对于朱加村提供重要证据——录音，且未做出合理说明，从而在裁定朱加村和孙燕签订的《房屋租赁合同》是否依然有效上产生重大偏差。录音内容客观、公正、真实、完整的反映出：在2018年的时候，朱加村将房子转给傅建德、戴青云是经过孙燕同意过的。录音内容是孙燕还没起诉之前自己亲口所说，比起之后一审中又撒谎否认，说自己不知情房子己经转租，更没有同意由傅建德、戴青云来租她的房子的说辞，更具说服力也更加可信。原审法院认为的以下几个观点：一、朱加村与傅建德、戴青云之间签订的《终止协议》以及傅建德出具的《承诺书》系朱加村与傅建德、戴青云之间的内部约定和法律关系，对孙燕不具有约束力。朱加村同意一半的观点，因为忽略了一个重要前提。朱加村从来没有想过要以《终止协议》和《承诺书》来约束孙燕。在一审答辩的时候朱加村也明确提出了这个观点，如果只是内部约定，确实跟孙燕无关。如果只是这样，孙燕对朱加村的指控就是合理的，朱加村认这个理，无话可说，也就不需要答辩，更没必要上诉了。但是这里有一个前提，朱加村委托周春芳告知孙燕：朱加村已经不再租赁和使用房子，并且房子由傅建德个人接手了，以后关于房子任何问题跟朱加村无关。此事得到了孙燕的同意。为此孙燕还亲自到丽晶国际去找傅建德确认，到了丽晶国际发现傅建德、戴青云都在，两人同时承认：朱加村不再租赁房子的事实，并且对孙燕说以后由他们两人来承租房子，以后关于房子的一切问题找他们就行，跟朱加村无关。于是孙燕明确提出：既然这样，那么其它内容都不变，合同重新签一下（要说明的是：这些事情都是发生在2018年下半年，录音为证）。并不是孙燕撒谎所说的是在催讨房租的过程中才知道的。所以到了2019年1月交房租的时候，孙燕是在同意朱加村把房子转租的前提下，才主动加了戴青云的微信，开口就要房租，没有过多废话，可见在加微信之前就己经协商好了。以上事实还是孙燕在一审起诉之前亲口对朱加村所说的。一开始，朱加村还纳闷，孙燕为什么不是找傅建德要房租，而是找戴青云。因为不管是《终止协议》还是《承诺书》都是说明房子是转给傅建德个人的，朱加村不可能再次将房子转给戴青云的。朱加村没有理由和动机不通知孙燕，也不可能说房子还是朱加村在租，留着又不能当饭吃，也没有赚房租的差价。戴青云也没有将房租的钱转给朱加村，再让朱加村转交给孙燕，都是孙燕主动找戴青云要的。朱加村既没有做二房东，也没有任何得利，房租也没有从朱加村手上过。所以说房子由傅建德接手后，傅建德和戴青云共同来承租，是在2019年1月交房租之前就经过孙燕同意的。因此《终止协议》和《承诺书》虽是内部协议，但这不是重点，重点是孙燕知情且同意，所以朱加村没有构成违约。二、关于租金虽未由朱加村直接支付，而是由公司股东支付，并不改变孙燕与朱加村之间的房屋租赁合同关系。朱加村认为这个观点认定有误。首先这里有一个时间上的逻辑关系搞错了。2018年7月之后就没有所谓的公司股东了。如果这个事情孙燕是不知情的，那么还说得过去，如果孙燕不知情，朱加村就认下孙燕在一审里的指控。但是，在2018年7、8月，已经跟孙燕说明房子转租给第三人了，而且孙燕也找第三人确认过，他们双发还达成租赁约定。2018年10月国庆之后，朱加村再次联系周春芳，让其再跟孙燕说明房子己经转租的事实，因为离下次付房租时间快到了。正因为如此，朱加村才坚持一定要上诉的理由。孙燕在知情房子已经转租的前提下，怎么还能说是公司股东支付呢？于情于理都不客观公正，也不符合事实依据。原审法院对重要证据——录音认定有误，使得本案的裁定产生了重大偏差。录音不是公司经营原因，而是孙燕亲口所述，不能因为孙燕和第三人未重新签订合同就否定了录音。两者是独立的，不能混为一谈。又因为孙燕在一审法庭上多次撒谎才是导致了本案误判的重要原因。从2018年7月至2019年的7月一年时间说长不长，说短也不短，在这一年里可以发生很多故事：2018年7月后，朱加村委托周春芳通知孙燕，关于房子转租事宜的时候，彼时孙燕与第三人之间因为之前没有过多接触，也未发生过不愉快之事，大家都是要情面的，最重要的原因是当时同等地段的房租相差不大。综合各种因素，当时孙燕认为谁租都无所谓，也就同意了第三人租赁房子，并且双方有过口头协议，合同内容不变（录音为证）。2019年1月23日，也就顺理成章的向第三人要房租，双方加微信，开口第一句话就是发银行卡向其讨要房租。2019年5月，房租还是5200元/月，然而周边同等面积的房子租金己经涨到15000元/月，房子在钱江世纪城还是地铁站口，发展的很好，非常热闹，这么好的地段，这么大的面积，这么低的价格，可以说放眼整个杭州不会再有。孙燕认为自己的房子租的太便宜了，更没想到钱江世纪城发展竟如此之快，心里开始不平衡了。于是孙燕再次来到丽晶国际找到傅建德、戴青云，提出合同重新签一下。可能话里话外要涨租金意思被第三人听出来了。虽然孙燕心机重且撒谎连篇，但是毕竟没有第三人“江湖老道”，几句话就被第三人给搪塞过去，最后不了了之（这里需要说明的是时间在2019年的5月份，这个时候朱加村与孙燕之间早已不存在租赁关系，孙燕与第三人的租赁关系事实己经延续了大半年了，此时他们之间的谈话，对朱加村不具有约束力）。2019年5月10日，孙燕问戴青云：7月房租到期，还打算租吗？2019年5月17日，再次问戴青云，房子还要租吗？跟你妻子商量好了吗？2019年6月5日，物业给孙燕打电话，说没有交物业费，于是孙燕再次联系戴青云说：这样不好吧，你是生意人，应该知道诚信二字的重要性。2019年6月12日下午4点17分，孙燕打电话给戴青云，说愿意赔2万元给戴青云让其搬走，同时戴青云电话通知了傅建德。因为双方关于赔偿金额问题没有达成一致。2019年7月6日，孙燕再次向戴青云索要下半年的房租。到7月底，孙燕一直接连问了很多次，还是没有要到房租。戴青云找了个理由说是因为原来的合同副本看不清付款时间。因此，孙燕在一审时说与第三人重新签房屋租赁合同，是因为第三人说字看不清楚，是无稽之谈，两者根本不是在同一个时间点说的，是张冠李戴，是故意在撒谎，是在欺骗法庭。朱加村想问一句：孙燕在法庭上故意撒谎需不需要负法律责任？2019年8月份，孙燕报警，与傅建德、戴青云的老婆一起到派出所协调，中间双方都没有提起需要朱加村出面，因为在其双方心里都非常清楚，房子早就己经转租的事实，跟朱加村没有关系了。而且在他们的聊天记录里也从未提起过一次朱加村的名字，如果说孙燕不清楚房子己经转租，那么在6月提出赔偿2万元的时候，是不是也该提一下朱加村啦？解除合同是不是需要朱加村同意的？这样的道理孙燕难道不懂吗？另：朱加村与孙燕的微信聊天：2019年8月，第一次加微信，孙燕在得知是朱加村后，第一句话就说，他们（傅建德、戴青云）违约。如果孙燕不清楚房子己经转租或者不同意第三人承租。怎么会说他们违约，而不说是朱加村违约？另：周春芳的证词，证明在2018年下半年就已经明确告知孙燕房子已经转租了，并得到了孙燕的同意。另：孙燕与周春芳的微信聊天：8月15日，晚上9点10分：孙燕跟周春芳的说：我知道朱加村是无辜的。但是去了法院，法院的人说因为孙燕与傅建德、戴青云没有签订合同，所以告不了第三人。朱加村只能成为被告，而且是第一被告。另：录音：孙燕亲口承认，当初周春芳通知孙燕的时候，孙燕是同意房子转租的，并且还找第三人重新签合同（这个场合根本没有提到合同字迹不清，另外字迹不清可以到楼下中介那里看，字迹不清就说重新签合同，不符合常理）。这是从多个角度，多方位，相互叠加印证：孙燕在2018年就知情房子己经转租，也同意房子转租，并且还明确提出要和第三人重新签合同。在一审时，孙燕在一审法庭上撒谎，有以下几点：1、周春芳没有说朱加村己退出。朱加村：与录音内容不符：孙燕说知道朱加村己经退出了。2、周春芳通知孙燕以后的费用找戴青云要。朱加村：这里有一个时间差，根据终止协议，周春芳肯定说的是傅建德，当时孙燕去到丽晶国际，傅建德、戴青云都在，两人承认朱加村不再租赁房子，并明确说明以后他们两个来租房的事实。孙燕还多次提起，说戴青云拖家带口住里面，还在里面烧饭，因此多次上门阻止，不准他们烧饭。孙燕又找周春芳说这事，周回了一句：既然他们这么说了，你找戴青云要也可以啊。3、孙燕一直询问朱加村的电话。朱加村：孙燕是在胡说八道，朱加村的电话是在2019年下半年才注销掉。2018年7月—2019年7月间，孙燕从未在电话或者微信中提起过朱加村一次，而是到了2019年8月才第一次问周春芳要朱加村的联系方式，而在孙燕第一次问的时候，也第一时间就联系上了朱加村。请孙燕拿出2019年8月之前联系过朱加村的证据来。4、孙燕说找周春芳的时候，周春芳也很诧异直以为朱加村与第三人人是合伙的。朱加村：朱加村想问一下孙燕，周春芳怎么个诧异法？录音里孙燕亲口说周春芳通知：朱加村、周春芳、吴红成三个人退出了。到了法庭上孙燕又改口说开始诧异了。孙燕还能不能把谎言撒的再大一点，还能不能说出来让自己信服一点？5、孙燕提出合同重新签一下，是因为合同看不清。朱加村：关于这个观点朱加村在前面已经说过，两者说的是两件事。整个事件中，孙燕才是一个彻头彻尾的谎言者。一会说同意房子转租、后来又改口说自己不知情，不同意。这是故意的撒谎行为。因为孙燕己经起诉了，到了法庭只好将错就错，将谎言进行到底了。三、孙燕与傅建德、戴青云之间是否重新签订房屋租赁合同，不能作为朱加村与孙燕签订的《房屋租赁合同》是否有效的依据，两者没有必然的联系，不存在因果关系。首先，旧的《房屋租赁合同》是朱加村与孙燕签订的，之后朱加村不再租赁房子，得到了孙燕的同意。与第三方无关。从朱加村提出不再租赁房子，孙燕同意的那一刻起，双方就已经不存在租赁关系了（录音为证）。其次，在以上这个前提下，朱加村无权干预孙燕与第三人是否需要重新签订合同，那是他们双方的自由意愿，朱加村无权干涉和强迫他们必须签订。法律既然没有赋予朱加村有强迫他们必须要签合同的权利，那么朱加村也没有这个责任去为他们的不签合同买单，所以这个责任跟朱加村无关。四、孙燕与傅建德、戴青云双方为什么还是按照孙燕和朱加村的《房屋租赁合同》的约定继续履行租赁事宜。这也不能作为朱加村与孙燕签订的《房屋租赁合同》是否有效的依据。首先，应该透过想象看本质，朱加村在2018年将房子转租给第三人后，孙燕亲自去找傅建德、戴青云确认此事，孙燕同意第三人租赁房子，并且双方有过口头协议，合同内容不变（录音为证）。所以在这之后的租赁时间里，孙燕与第三人之间还是按照《房屋租赁合同》的内容继续履行租赁事宜就不足为奇了。合同内容不变，但是合同的主体已经变了。朱加村已经是局外人了，跟这个合同没有关系了。孙燕与第三人之间以什么方式履行租赁事宜，那是他们双方的约定。对孙燕不具有约束力。五、关于朱加村退出公司经营后与孙燕解除租赁合同的答辩意见。原审法院不予采信的观点。朱加村认为这里又出现了一个认定错误，朱加村不是说退出公司经营了就与孙燕解除租赁关系了，这不是退不退出的问题，而是朱加村跟孙燕说过房子己经转租了，并得到孙燕同意，这才是朱加村答辩的重点。从录音内容知道，孙燕曾明确提出找傅建德和戴青云重新签合同，并且在2019年1月23日找第三人要房租。至少可以说明两点：第一，周春芳已经充分告知了孙燕，朱加村不再租房的事实，得到了孙燕同意的。第二，孙燕也同意第三人来租他们的房子。但是孙燕在一审时又说没有同意转租，那为什么又找第三人要房租？如果说孙燕认为第三人只是代付房租的，那为什么又要跟一个代付房租的人重新签合同？就算字看不清，你要跟一个代付房租的人重新签合同是什么意思啊？逻辑上讲不通。可见孙燕谎话连篇，撒了谎却圆不回来。由此说明两点：1、孙燕心里非常清楚房子已经租给第三人了的情况下，还将朱加村告上法庭，对朱加村造成的损失进行赔礼道歉。2、如果租房的人还是朱加村，那么孙燕又去找别人从新签合同，违背了合同法，孙燕是想一房两租违约在先，要赔朱加村违约金。六、朱加村与孙燕确实没有签订过终止租赁的协议。但是有没有签订终止租赁协议，不是判定是否已经解除租赁合同的唯一方式，它只是之一。签订终止租赁协议只是充分而不是必要的方式。比如法院的判决也是解除租赁合同的有效方式之一。又比如双方口头达成共识同意退租，只要能够证明当初双方有过这样的协议，也是一种有效方式。因此不能单凭没有签订过终止租赁协议，就判定合同依然有效。综上，请求：撤销一审判决，并改判驳回孙燕的全部诉讼请求或发回重审。 孙燕答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确。朱加村的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。第一、孙燕是并不清楚朱加村、傅建德、戴青云等人之间签订的终止协议以及承诺书的。朱加村上诉称委托周春芳告知孙燕，朱加村已经不再租赁和使用房子，并且房子由傅建德个人接手了，以后关于房子任何问题跟朱加村无关，此事得到孙燕的同意，更是与事实不符。周春芳从未告知孙燕前述信息，仅提起过以后向戴青云要房租，孙燕考虑到朱加村和戴青云之间的合伙的关系，并且之前的房租也不是由朱加村直接支付的，一直是由公司的股东吴红成支付的。因此，孙燕以为是公司支付租金，人员发生了变动，所以后续是向戴青云讨要了房租，该行为并不代表孙燕同意与朱加村解除房屋租赁合同。至于朱加村辩称的孙燕在录音中承认提出要求重新签订合同一事，孙燕在一审中已经解释过了，是因为戴青云、傅建德提出的原租赁合同看不清，孙燕才提出可以重新写一份。但是戴青云和傅建德也不同意，最后也没有重新写。因此，自始至终孙燕均与朱加村存在租赁合同关系，一审法院认为，孙燕与朱加村存在租赁合同关系属于事实认定正确。第二、孙燕要求解除房屋租赁合同，是有事实与法律依据。从第二期租金开始，朱加村便开始迟延支付，此后每期租金都未按时支付。2019年7月24日起的租金至今还没有付过，已经属于违约。根据合同法第二百七十二条之规定，孙燕有权解除合同，并要求承租人赔偿违约金。 傅建德发表意见称：案涉房屋的租赁是朱加村、戴青云、吴红成、周春芳、傅建德等人共同经营公司租赁的该房屋，房租均是由分管财务的股东缴纳。 戴青云未发表意见。 傅建德上诉称：原审认定事实错误，未审查该房屋是否有人居住使用问题，错误的判决要求傅建德承担腾退房屋的责任。事实上2019年8月15日后傅建德未使用该房屋，因为自2019年8月15日以后，孙燕停用了傅建德的电梯卡，并且经常断水断电。因傅建德与朱加村、戴青云等租用房屋是用于经营活动，没有水电是不能正常使用的，而且没有水电也是不符合房屋出租的标准。公司无法正常经营，此后傅建德也没有使用该房屋。因孙燕此前已经向萧山区人民法院提起一次诉讼，朱加村、戴青云、傅建德均列为被告，但之后孙燕自行撤诉后重新起诉，傅建德误以为孙燕又将三人作为被告提起诉讼，故意吓唬傅建德。朱加村本应在原审诉讼过程中向孙燕积极提出房屋租赁关系解除导致的装修成本损失但未提出，严重损害了傅建德及其他股东的权益。傅建德从事公司经营活动，却在2019年8月15日起频繁遭受房东孙燕停用电梯以及停水停电的行为。《房屋租赁合同》存续期间缴纳房租是公司分管财务的股东向房东孙燕缴纳，是否有迟延支付傅建德不清楚。但孙燕在房屋租赁合同履行期间停用电梯卡、停水停电，造成房屋不能使用，已经构成违约行为。综上，请求撤销原审判决，改判傅建德无需向孙燕腾退并返还位于杭州市萧山区××街道××道××号××幢××室房屋，并由孙燕、朱加村承担诉讼费用。 孙燕答辩称：涉案房屋网目前仍是由戴青云和傅建德在占有使用的，戴青云和傅建德是将涉案房屋的门锁更换了，所以孙燕根本无法进入，傅建德也未向孙燕交付房屋的钥匙，因此应当按照5200/月的标准向孙燕支付从合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费。停电梯卡是因为没有交物业费，跟孙燕没有关系。至于停水停电，是因为他们用水的行为，导致了楼下在渗水，所以可能有停水的行为。 朱加村答辩称：2018年7月之后我已经退出，并没有与他们合伙经营，公司与我无关。 戴青云未发表意见。 二审中，双方均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：孙燕二审中认可，其于2020年1月20日通知物业停水停电，之后一直处于停水停电状态至今。 本院认为：孙燕与朱加村签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据本案现有证据材料，朱加村和孙燕之间《房屋租赁合同》难以认定存在解除或终止的情形，孙燕与傅建德、戴青云之间亦不存在房屋租赁合同关系，案涉房屋虽然由傅建德、戴青云实际占有使用，但承租房屋由何人具体占有使用以及由何人支付租金，与租赁合同的承租人并无必然的联系，并不能从房屋实际非朱加村占有使用，即认定朱加村非房屋的承租人。据此，本院认为，原审法院认定朱加村为案涉房屋的承租人，其应当履行支付租金义务的处理意见符合法律规定，应当予以维持。现朱加村并未按约支付租金，孙燕享有合同解除权，并有权要求朱加村承担违约责任。朱加村与戴青云、傅建德、周春芳、吴红成之间的《终止协议》、傅建德出具的《承诺书》，可作为朱加村主张其权利，并在其向孙燕承担责任后追偿的依据，但并不产生对抗孙燕的法律效力。但孙燕在2020年1月20日后对案涉房屋断水断电至今，导致房屋无法正常使用，朱加村虽未提出该项上诉意见，但傅建德提出了异议，经本院释明，朱加村亦认为断水断电导致房屋不能使用，无需支付租金，且因朱加村在承担责任后，仍有权根据《终止协议》及《承诺书》追偿，而其承担的责任有可能将对傅建德造成影响，故本院认为朱加村有权拒绝支付停水停电期间的租金。本案基于二审中孙燕认可的新的事实对原审判决予以改判，故对原审诉讼费用负担部分不作变更。根据原审查明的本案事实，傅建德、戴青云实际占有该房屋，在其并未提交证据证实其已经将房屋腾空移交的情形下，傅建德上诉关于其无需承担腾空并交还案涉房屋的请求，本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初18045号民事判决第一、三、四项及诉讼费用负担部分。 二、撤销杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初18045号民事判决第二、五。 三、朱加村于本判决生效后十日内支付孙燕自2019年7月24日起至2020年1月20日止的租金（按照每月5200元计算）。 四、驳回孙燕的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费920元，由朱加村负担630元，傅建德负担80元，孙燕负担210元。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年八月十七日 书记员  姚丽萍