广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2584号 上诉人（原审被告）：柳州桂河房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市广场路4号9楼，统一社会信用代码：914502007322008419。 法定代表人：罗声亮，董事长。 委托诉讼代理人：幸伟，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨惠珍，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：柳州市光荣物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市潭中中路125号办公楼三楼第二间，统一社会信用代码：91450205595103809H。 法定代表人：曹骏军，总经理。 委托诉讼代理人：余靖飞，广西旺业律师事务所律师。 上诉人柳州桂河房地产开发有限公司（以下简称桂河房地产公司）因与被上诉人柳州市光荣物业服务有限责任公司（以下简称光荣物业服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初5579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人桂河房地产公司的委托诉讼代理人幸伟、杨惠珍、被上诉人光荣物业服务公司的法定代表人曹骏军及其委托诉讼代理人余靖飞到庭参加诉讼。现已审理终结。 桂河房地产公司上诉请求：1．依法撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初5579号民事判决第一项和第二项；2．依法判令光荣物业服务公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、桂河房地产公司在柳州市丽阳天下小区所属产权第11栋商业楼，地处丽阳天下住宅小区西南角，第11栋有独立的变压器、水表、化粪池等，第11栋进出不需要借用小区道路，为独立的单位，可以与小区分开管理及聘请不同的物业公司。现租赁给柳州市鱼峰区金龙寨荣军路饭店等商户。该商业楼及所属公共部分，所有物业工作包括保洁卫生、园林绿化等，均由承租商户共同承担。产生的厨余和生活垃圾由鱼峰区环境卫生管理所负责收取处理；第11栋安保巡防、秩序维护、建筑附属设施设备等由桂河房地产公司聘请专业人员进行维修、维护；清理化粪池和化油池由四家自行处理。光荣物业服务公司并没有对该商业楼进行任何物业服务工作。根据柳州市住房城乡建设委员会柳建房字【2014】11号文相关规定，请求二审法院依法驳回一审法院对该商业楼进行的相关判决。二、丽阳天下小区竣工于2007年1月12日，作为多层的老旧小区，物价局批复物业备案【2014】T005号的物业服务费收费标准为最高0.73元/平方米。丽阳天下小区业委会定商业物业费时没有商业业主参加，也没有征询商业业主的意见，就直接以业委会的名义确定商业业主的物业服务费，这直接侵害了商业业主的直接利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业委会自行制定商业物业费标准也不符合柳州市住房城乡建设委员会柳建房字【2014】11号文相关服务等级标准。请求二审法院依法驳回一审法院的相关判决，重新核定物业服务费收费标准和核算物业服务费，并免除一审法院判定的物业费违约金。 光荣物业服务公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回桂河房地产公司的上诉请求。1．光荣物业服务公司是经过丽阳天下小区业主合法选定的物业公司，已按照物业服务合同履行了物业服务义务，涉案的第11栋属于小区不可分割的一部分，桂河房地产公司享受小区公共资源，所以应当支付物业服务费用。2．柳州市住房城乡建设委员会柳建房字【2014】11号文指的是前期物业收费标准，根据《柳州市物业服务收费管理实施条例》第八条规定，物业服务收费实行政府的指导价，而业主自行选定的物业服务单位实行的是市场调节价，所以桂河房地产公司以光荣物业服务公司违反相关规定收取物业服务费没有事实和法律依据。 光荣物业服务公司向一审法院起诉请求：1．桂河房地产公司向光荣物业服务公司支付2018年7月至2019年8月的物业服务费75604元；2．桂河房地产公司向光荣物业服务公司支付2018年7月至2019年8月的车库车位费21000元；3．桂河房地产公司向光荣物业服务公司支付2018年8月至2019年8月的物业服务费滞纳金1474元；4．本案诉讼费用由桂河房地产公司承担。 一审法院认定的事实：柳州市丽阳天下小区由桂河房地产公司开发建设。在丽阳天下小区，桂河房地产公司已经办理不动产权证并且登记在桂河房地产公司名下的商铺有：蝴蝶山路1号丽阳天下住宅小区11栋1-1（建筑面积：315.26平方米）、11栋1-2（建筑面积：449.92平方米）、11栋2-1（建筑面积：459.42平方米）、11栋2-2（建筑面积：548.48平方米）、11栋3-1（建筑面积：443.22平方米）、11栋3-2（建筑面积：544.7平方米），以上第11栋商铺的建筑面积合计2761平方米；桂河房地产公司没有办理不动产权证，但有测绘成果报告对商铺面积进行测量，且光荣物业服务公司、桂河房地产公司均认可归属于桂河房地产公司的商铺有：蝴蝶山路1号丽阳天下住宅小区6栋负一层2号（建筑面积：56.95平方米）、3号（建筑面积：56.95平方米）、4号（建筑面积：54.17平方米）、5号（建筑面积：54.17平方米）、7号（建筑面积：56.95平方米）、8号（建筑面积：54.17平方米）、9号（建筑面积：80.4平方米）、11号（建筑面积：61.84平方米）商铺以及7栋一层2号（建筑面积：50.98平方米）、3号（建筑面积：48.49平方米）、4号（建筑面积：54.62平方米）、5号（建筑面积：54.62平方米）商铺，以上第6栋商铺的建筑面积合计475.6平方米，第7栋商铺的建筑面积合计208.71平方米。桂河房地产公司已经办理不动产权证并且登记在桂河房地产公司名下的地下停车库有：蝴蝶山路1号丽阳天下住宅小区11栋负一层（建筑面积：996.28平方米）；1、2、3栋负一层（建筑面积：1669.03平方米）；1、2、3栋负二层（建筑面积：2097.95平方米）。以上地下车库的建筑面积合计4763.26平方米。 丽阳天下小区建成后，广西柳州市亮丽物业服务有限公司（以下简称亮丽公司）系该小区的前期物业服务公司。之后，小区成立了第一届丽阳天下小区业主委员会，并在柳州市鱼峰区住房和城乡建设局办理备案，期限为2017年6月1日至2022年5月31日，备案证上记录的小区物业总建筑面积为42478.21平方米。 2018年6月27日，光荣物业服务公司与丽阳天下小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定该业主委员会选聘光荣物业服务公司为丽阳天下小区提供物业服务，委托管理期限为五年，以实际移交日期起算。合同第八条约定了物业管理服务费，其中住宅物业收费0.6元/平方米/月（含小区道路、楼宇照明电、保洁绿化等公共服务水电费在内，楼中楼按同方位其他楼层单元建筑面积计），商铺服务物业收费1.5元/平方米/月，其他物业收费1元/平方米/月，同时该条还约定了业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理服务费的，从逾期30日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同第九条约定了车位使用费，其中地库车位每辆汽车的管理费为55元/月/位，同时该条还约定了第11栋按照30个车位计算，每车位50元/月/位，由该栋业主和物业使用人直接交给桂河房地产公司，停放车辆由第11栋业主和物业使用人自行管理。合同签订后，光荣物业服务公司于2018年7月1日进驻丽阳天下小区。 2018年7月28日，丽阳天下小区业主委员会发出《通知》，通知全体小区业主于2018年8月4日上午9时30分召开业主大会，投票选举新的物业服务公司，只有全体业主投票过半和面积过半的公司才能通过并成为小区的物业服务公司。 2018年8月11日，业主委员会发出《公告》，载明如下内容：1．从2018年8月4日上午9时30分至2018年8月11日上午9时30分，经过7天对光荣物业的选聘投票，在社区和小区业主的监督下，已完成开箱验票，结果为总户数268户，收到票数196票，赞成票193票，得票率72.28%，另弃权票72票，反对票2票，废票1票；2．总建筑面积42478平方米，赞成面积23521平方米，得票率55.37%；3．因投票户数和面积双过半，所以选聘光荣物业服务公司作为丽阳天下小区的物业服务公司。 光荣物业服务公司成为丽阳天下小区的物业服务公司后，委托广西华尚律师事务所对未交费的业主进行催收。广西华尚律师事务所于2019年7月4日向桂河房地产公司发出《律师函》，该函件的主要内容如下：1．桂河房地产公司名下所有的位于丽阳天下小区的商铺（产权面积共计3600.2平方米）已经欠缴2018年7月1日至2019年6月30日共计12个月的物业服务费64803.6元（按1.5元/平方米/月计算）、车位费18000元（按30个车位计算，每个车位50元/月）；2．光荣物业服务公司作为丽阳天下小区的物业公司，向光荣物业服务公司提供了保洁、绿化、设备（包括照明、消防、水电系统）维护等物业服务，但是桂河房地产公司未按约交纳物业服务费、路灯费，光荣物业服务公司多次向桂河房地产公司催收上述费用，桂河房地产公司至今仍未交纳，已经构成严重违约，因此请桂河房地产公司收到律师函之日起十五个工作日内向光荣物业服务公司付清物业服务费、车位费共计82803.6元，否则光荣物业服务公司将依法诉至法院。 2019年8月2日，桂河房地产公司针对上述《律师函》，向光荣物业服务公司发出《商铺与车库物业费回函》，该函件的主要内容如下：1．已经收到律师函；2．《物业管理条例》规定了业主在物业管理活动中享有的权利，桂河房地产公司作为商铺最大业主，在业主委员会组建期间没有任何人员征求桂河房地产公司的意见，桂河房地产公司没有收到召开业主大会的通知，也未曾看过物业服务合同，桂河房地产公司对业主委员会的成立是否符合国家相关法规的规定保留意见，并且已经向社区、鱼峰区住建局及相关部门反映此事；3．光荣物业服务公司从2017年7月入驻丽阳天下小区以来，从未对地下车库提供任何物业服务，因此桂河房地产公司主张收取车库物业费没有依据；4．请光荣物业服务公司与业主委员会切实做好物业服务方案与收费标准，与桂河房地产公司协商以便达成共识。 另查明，2018年8月1日，桂河房地产公司与亮丽公司签订了《丽阳天下物业管理委托合同》，约定：桂河房地产公司将“丽阳天下”委托亮丽公司实行物业管理，物业的类型为商业，位于柳州市，建筑面积为3584.25平方米，亮丽公司提供服务的受益人为物业的业主和物业使用人；合同的委托管理期限从双方签订之日起生效，有效期两年。在该合同中，杨惠珍作为亮丽公司的代表人在合同中签名。在本案诉讼中，杨惠珍系桂河房地产公司的委托诉讼代理人。桂河房地产公司解释称，由于桂河房地产公司与亮丽公司是同属于一个集团下的公司，所以才会出现上述情况，并提交桂河房地产公司于2018年12月27日作出的桂河（任）字第［2018］06号《关于杨惠珍同志的任免通知》，拟证明其所述。该通知的主要内容为：公司领导决定从2019年1月1日起任命杨惠珍为桂河房地产公司的副经理，兼任亮丽公司的经理，全权负责公司物业工作。2018年8月25日，桂河房地产公司与亮丽公司签订《丽阳地下车库管理服务协议》，约定：桂河房地产公司委托亮丽公司管理地下停车场相关事宜，委托管理期限为2018年9月1日起至2023年12月31日止，委托的范围是丽阳天下地下车库，包括：停车场出入口道闸及附属设备；地下停车场（含110个泊位）；停车场内的通风、电力、排水以及消防等设施。光荣物业服务公司认可亮丽公司对地下停车库提供了物业服务。现光荣物业服务公司认为其为丽阳天下小区提供物业服务，桂河房地产公司作为小区的业主，没有支付物业服务费以及车位费，故将桂河房地产公司诉至法院。 一审法院认为，综合光荣物业服务公司、桂河房地产公司陈述及各自提交的证据，本案的争议焦点为：1．光荣物业服务公司与丽阳天下小区业主委员会签订的《物业服务合同》是否对桂河房地产公司具有法律效力；2．桂河房地产公司在丽阳天下小区所拥有的产权面积是多少，物业服务费应如何计算；3．光荣物业服务公司要求桂河房地产公司支付车位费的理由是否充分；4．桂河房地产公司未向光荣物业服务公司支付相关费用是否构成违约。 针对争议焦点1，该院认为，桂河房地产公司主张丽阳天下小区业主委员会选聘光荣物业服务公司作为该小区的物业服务公司的程序不合法，但是丽阳天下小区业主委员会于2018年8月11日发出选聘物业公司的会议表决结果公告后，桂河房地产公司没有证据证明其对该公告提出异议。对于丽阳天下小区业主委员会与光荣物业服务公司签订的《物业服务合同》，桂河房地产公司也没有提起撤销权诉讼，因此桂河房地产公司否定光荣物业服务公司合法成为丽阳天下小区的物业服务公司，理由不成立，该院不予采纳，该院认定丽阳天下小区业主委员会与光荣物业服务公司于2018年6月27日签订的《物业服务合同》合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”桂河房地产公司作为小区的业主，《物业服务合同》对桂河房地产公司同样具有约束力，并产生法律效力，光荣物业服务公司、桂河房地产公司应按照合同的约定履行各自的义务。虽然桂河房地产公司与亮丽公司签订了《丽阳天下物业管理委托合同》，约定由亮丽公司为桂河房地产公司提供物业服务，但是这是桂河房地产公司自愿多选择另外一家物业服务公司为其提供服务，并不能免除桂河房地产公司在上述《物业服务合同》中应承担的义务，包括不能免除支付物业服务费的义务。另外，桂河房地产公司主张第11栋是独立的商业楼，该栋的商铺没有占有并享受小区的公共资源，光荣物业服务公司没有为第11栋楼提供物业服务。对于该辩解，该院认为，第11栋楼也是丽阳天下小区不可分割的一部分，不能以该栋商铺的门口朝向小区外而否定该栋楼占有并享受小区的公共资源，光荣物业服务公司为丽阳天下小区提供物业服务，第11栋楼的业主或者物业使用人自然也享受了物业服务，因此该院不予采纳桂河房地产公司的辩解。 针对争议焦点2，根据该院查明的事实，登记在桂河房地产公司名下的有不动产权证的第11栋商铺的建筑面积为2761平方米；没有办理不动产权证，但光荣物业服务公司、桂河房地产公司均认可归属于桂河房地产公司的第6栋商铺的建筑面积为475.6平方米，第7栋商铺的建筑面积为208.71平方米。以上商铺的建筑面积合计3445.31平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”由此可见，物业服务企业向业主书面催交物业费，应是物业服务企业向法院起诉的前提条件。本案中，光荣物业服务公司委托律师事务所向桂河房地产公司催收2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费，没有书面催收2019年7月1日至2019年8月31日的物业服务费，该院仅支持经催收期间的物业服务费。按照《物业服务合同》第八条的约定，商铺物业服务收费为1.5元/平方米/月，桂河房地产公司应向光荣物业服务公司支付从2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费62015.58元（3445.31平方米×1.5元/平方米/月×12个月）。桂河房地产公司主张超出的部分，该院不予支持。 针对争议焦点3，桂河房地产公司与亮丽公司签订了《丽阳地下车库管理服务协议》，约定桂河房地产公司委托亮丽公司管理地下停车场相关事宜。丽阳天下小区地下停车库的道闸、设施、设备以及管理秩序人员均由亮丽公司负责管理，亮丽公司实际为地下停车库供了物业服务，光荣物业服务公司、桂河房地产公司对该事实均无异议。由于光荣物业服务公司没有实际为所属于桂河房地产公司的地下停车库提供物业服务，光荣物业服务公司要求桂河房地产公司支付车位费于法无据，该院不予支持。光荣物业服务公司以达到地下车库需要经由丽阳天下小区大门的道闸和路面为由主张车位费，该理由该院不予采纳。 针对争议焦点4，光荣物业服务公司主张的滞纳金实际为违约金。桂河房地产公司从2018年7月1日起未支付物业服务费，按照《物业服务合同》第八条的约定，逾期支付物业服务费应承担违约责任。桂河房地产公司逾期支付物业服务费已经构成了违约，应向光荣物业服务公司支付违约金。光荣物业服务公司要求桂河房地产公司支付2018年8月至2019年8月的违约金1474元，每月的违约金按应支付物业费的千分之三计算，即第一个月的违约金计为16.2元（3600.2平方米×1.5元/平方米/月×0.003×1个月），之后逐月递增。光荣物业服务公司主张违约金每月按千分之三计算，没有超出法律的规定，该院准许按该标准计算违约金，但光荣物业服务公司计算的面积错误，该院纠正为3445.31平方米，且违约金的计算区间应当从2018年8月1日计至2019年6月30日。经计算，桂河房地产公司应向光荣物业服务公司支付违约金1023元。光荣物业服务公司主张超出的部分，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、桂河房地产公司于本判决生效之日起十日内向光荣物业服务公司支付从2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费62015.58元；二、桂河房地产公司于本判决生效之日起十日内向光荣物业服务公司支付违约金1023元；三、驳回光荣物业服务公司的其他诉讼请求。案件受理费2252元（光荣物业服务公司已预交），由光荣物业服务公司负担805元，桂河房地产公司负担1447元。 二审期间，桂河房地产公司向本院提交证据如下： 1．丽阳天下小区规划总平面图，拟证明第11栋是相对独立的； 2．设施设备图片，拟证明第11栋的设施设备是独立的； 3．柳州市住房和城乡建设委员会柳建房字［2014］11号关于印发《柳州市住宅小区物业服务等级标准》的通知，拟证明现物业公司的服务标准和服务内容。 上述证据经质证，光荣物业服务公司认为对证据1无法核实其真实性，也不能证明第11栋独立于小区；对证据2不认可其真实性性及证明目的；对证据3是指前期物业按照政府指导价分等级收取物业服务费，而其是业主自行选定的物业服务单位，不应按照前期物业收费管理规定执行收费。 本院认证如下：桂河房地产公司提供三组证据来源合法、真实可信，但无法证明其举证的证明目的，证据1、2反而证明丽阳天下小区第11栋与该小区是相互连接、不可分割。证据3是指前期物业按照政府指导价分等级收取物业服务费，而本案是业主委员与新的物业公司即光荣物业服务公司签订物业服务合同后，实行市场调节价协商约定物业服务费。光荣物业服务公司未提交新证据。双方当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。 综合本案事实和证据及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1．光荣物业服务公司与丽阳天下小区业主委员会签订的《物业服务合同》对桂河房地产公司是否有约束力；2．桂河房地产公司是否应当向光荣物业服务公司支付丽阳天下小区第11栋的物业服务费。 关于争议焦点1。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会或者业主大会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。”在本案中，丽阳天下小区业主委员会依法成立，其与光荣物业服务公司于2018年6月27日签订的《物业服务合同》。桂河房地产公司认为丽阳天下小区业主委员会损害其合法权益，但其在法律规定的期限内没有提起撤销权诉讼，应认定丽阳天下小区业主委员会与光荣物业服务公司于2018年6月27日签订的《物业服务合同》系合法、有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”桂河房地产公司作为小区的业主，丽阳天下小区业主委员会与光荣物业服务公司签订的《物业服务合同》对桂河房地产公司同样具有约束力，并产生法律效力，光荣物业服务公司、桂河房地产公司应按照合同的约定履行各自的义务。 关于争议焦点2。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。本案中，《物业服务合同》约定丽阳天下小区第11栋属于服务管理范围，另从丽阳天下小区规划总平面图显示，丽阳天下小区第11栋为小区不可分割的一部分，光荣物业服务公司为丽阳天下小区提供物业服务，桂河房地产公司作为第11栋的业主及其物业使用人自然也享受了物业服务，故一审法院判令桂河房地产公司向光荣物业服务公司支付第11栋物业服务费并无不当。 另，核定物业费属政府职能部门管理范畴，不属法院受理范围，本院不予审议。 综上所述，桂河房地产公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1236元（上诉人柳州桂河房地产开发有限公司已预交），由上诉人柳州桂河房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱文泉 审 判 员 张 邕 审 判 员 段 静 二〇二〇年八月二十四日 代书记员 邱方力