黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初2537号原告：大庆天原慧物业管理有限公司，住所地为大庆市高新区建设路233号A603室。法定代表人：董娟，该公司董事长。委托诉讼代理：张勤秀，黑龙江勤礼律师事务所律师。被告：刘久宇，女，1988年10月18日出生，汉族，大庆市水务集团有限公司职工，住大庆市。原告大庆天原慧物业管理有限公司（以下简称天原慧公司）与被告刘久宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告天原慧公司的委托诉讼代理人张勤秀，被告刘久宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告就其主张向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付2016年2月14日起至2019年12月31日止的物业费2，439.75元及违约金3，198.51元（以2，439.75元为基数，自2016年2月14日起至起诉之日止）；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：被告自2016年2月14日起至2019年12月31日止，共拖欠原告物业费2，439.75元。原告多次索要，被告找各种理由拒付，故诉至法院。被告刘久宇辩称，一、被告不拖欠2016年以来的物业费，原告也没有证据证明。同时，2016年、2017年的物业费已超过诉讼时效，不应予以支持；二、违约金计算时间不对，且计算标准过高；三、我家楼上2015年跑水是物业原因造成的，一直向物业主张该损失，没有结果；四、原告催费手段暴力，国家正在打击涉黑涉恶犯罪，建议本案移送司法机关。原告天原慧公司向本院提交证据如下：1.商品房合同备案证明（调档件）和商品房买卖合同（复印件）各1份，欲证明：该涉案房屋属于被告所有。经质证，被告对该证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。2.前期物业服务合同、提前接房申请书和前期物业服务合同（续）（出示原件，提交复印件）各1份，证明：该合同中第八章违约责任第31条规定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第6条、第7条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，因按每日千分之一的标准向乙方支付违约金”，被告同意接受原告的物业服务并缴纳相关物业服务费用，原告提供物业服务的期限到2021年11月1日止。3.大庆市物价监督管理局关于美亚北湖湾小区前期物业服务收费标准的批复1份（出示原件，提交复印件），欲证明：原告收费的合法性。经质证，被告对该证据的真实性及证明的问题无异议。本院对该证据的真实性予以确认。4.房屋面积测算说明1份（复印件），欲证明：被告实际的房屋面积是110.61平方米。经质证，被告对该证据的真实性及证明的问题均有异议，应按房屋买卖合同约定的面积计算。因被告对其真实性有异议，且原告未提交原件予以核对，故本院对该证据不予确认。被告刘久宇向本院提交装饰装修合同书1份，欲证明：因原告把被告家楼上的房屋开窗户通风，导致房屋漏水，被告家房屋被泡了，被告重新装修。经质证，原告认为与原告无关，不予质证。因原告对该组证据的真实性有异议，且被告未提交其他相关证据予以佐证，故本院对该证据不予确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月31日，大庆美亚房地产开发有限公司与大庆天原慧物业管理有限公司签订北国之春梦幻城休闲居住区G1区《前期物业管理合同》，合同约定委托管理期限为一年，自2014年11月1日至2015年10月31日止，收费标准为2.143/月/平方米，同时约定逾期缴纳物业费的，可从逾期之日起按应缴费用的千分之一收取违约金。2015年11月1日，美亚房地产公司与原告又签订了前期物业服务合同（续），由原告为涉案小区继续提供服务，服务期限自2015年11月1日至2021年11月1日止。2017年3月20日大庆市物价监督管理局下发庆价函发（2017）7号文件，对涉案小区收费标准进行批复，前期服务收费标准暂定为：高层（洋房）2.056元/月/平方米（建筑面积）。上述合同签订后，原告开始向被告提供物业管理服务。位于大庆市××新区北国××春梦幻城休闲居住区××楼××单元××室系被告所购买的房屋，该房屋尚未办理不动产登记证书，《商品房买卖合同》上体现的面积为108.05平方米。经核实，被告自2016年2月14日起至2019年12月31日止向原告交纳房屋面积85.12平方米的物业费，剩余22.93平方米的物业费未交纳。本院认为，天原慧公司与大庆美亚房地产开发有限公司公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同》（续），系各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。其公司与包括刘久宇在内的业主形成物业服务合同关系，且原告为该小区提供物业服务的事实存在，双方应按照合同约定履行义务，故对原告要求被告给付剩余物业费的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据相关规定，业主应当于每年年末交纳当年物业服务费，被告未按期交纳物业费构成违约，应向原告支付违约金，但约定的违约金过高，经法庭释明，原告同意降低违约金计算标准，本院认为按欠付金额自应交纳次日起按年利率6%计算较为合理。被告关于拖欠物业费的抗辩意见，因举证责任在被告，且被告未提交相关证据证实其主张，故不予采纳；被告关于2016年、2017年物业费超过诉讼时效的抗辩意见，因被告拖欠物业费的行为是连续的欠费行为，且中间没有中断、中止的事由发生，故本案的诉讼时效应从2020年起开始计算，故本案未超过诉讼时效；被告关于楼上漏水给其造成损失的抗辩意见，因与本案不是一个法律关系，不能一并处理，被告应另行起诉；关于将本案移送公安机关的意见，因其未提交相关证据证实其主张，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘久宇于本判决生效之日起十日内给付原告大庆天原慧物业管理有限公司2016年2月14日至2019年12月31日止的剩余物业费分别为2016年493元、2017年、2018年和2019年每年565元，共计2，188元及利息（该款分别以493元、565元、565元、565元为基数，分别自2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日、2020年1月1日起按照年利率6%计算至2020年8月3日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘久宇负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员 贾 彪二〇二〇年八月三十一日书记员 吴立翠附法律条文:《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。