福建省福州市仓山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0104执异83号 异议人：李珺，男，1988年1月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 申请执行人：福州麒荣贸易有限公司（组织机构代码55505055-4），住所地福建省福州市开发区君竹路83号科技发展中心大楼五层522室。 法定代表人：颜爱忠，执行董事。 被执行人：福建星泰中拓农林发展有限公司（组织机构代码77290553-9），住所地福建省福州市晋安区塔头路139号龙洲公寓1号楼206单元。 法定代表人：陈逢富。 被执行人：陈逢富，男，1965年11月20日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：陈福祥，男，1977年1月1日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：刘少清，女，1984年6月8日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：陈定福，男，1972年2月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被执行人：郑丽芳，女，1977年12月25日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 本院在执行申请执行人福州麒荣贸易有限公司（以下简称“麒荣公司”）与被执行人福建星泰中拓农林发展有限公司（以下简称“星泰公司”）、陈逢富、陈福祥、刘少清、陈定福、郑丽芳金融不良债权转让合同纠纷一案中，异议人李珺向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人李珺称，请求：1.中止对被执行人陈福祥所有的坐落于福建省福州市晋安区房产的执行；2.确认李珺在2024年12月31日前不移交涉案房产。事实与理由：法院立案执行申请执行人麒荣公司与被执行人星泰公司、陈逢富、陈福祥、刘少清、陈定福、郑丽芳债权转让合同纠纷一案，执行依据［2015］榕仲裁字第324号裁决书。在执行过程中，法院于2020年6月5日作出（2019）闽0104执159号之二执行裁定书，裁定拍卖李珺承租的福州市晋安区房产，并于2020年6月16日发出（2019）闽0104执159号公告，责令房屋使用人迁出上述房产。李珺与陈福祥签订房屋租赁合同在前，查封在后，并且李珺对该房屋进行了再次装修，花费八万余元；该租赁合同合法有效，且尚处于租赁期内，如强行要求李珺搬出房屋将严重损害善意承租人的合法权益。根据《中华人民共和国公司法》第二百二十九条、《商品房租赁管理办法》第十二条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，法院执行被执行人财产时应保留承租人合法享有的继续承租权。综上，法院执行被执行人的财产，不符合法律规定；依据买卖不破租赁原则，法院也应立即中止该案执行并确认李珺在2024年12月31日前不移交涉案房产。 异议人李珺向本院提交房屋租赁合同等以证明其主张。 申请执行人麒荣公司、被执行人星泰公司、陈逢富、陈福祥、刘少清、陈定福、郑丽芳未向本院提交书面意见。 本院查明，麒荣公司与星泰公司、陈逢富、谢爱英、陈福祥、刘少清、陈定福、郑丽芳金融不良债权转让合同纠纷一案，福州仲裁委员会于2015年11月2日作出［2015］榕仲裁字第324号裁决书，裁决星泰公司向麒荣公司偿付计至2014年7月20日的借款本息4135091.39元，之后的罚息以本金3994072.66元为基数按年利率8.58%的标准自2014年7月21日起计至实际还清本金之日止；星泰公司未按上述第一项裁决履行付款义务，麒荣公司有权以抵押物即鼓楼区水部街道六一北路558号金山桥大厦2＃楼7层02室、7层03室、1＃、2＃、3＃楼连体地下1层085车位、087车位、晋安区（榕房他证ＴＲ字第××号、13××72号、13××73号、13××74号房屋他项权证）折价或以拍卖、变卖所得价款在4200000元的最高限额内优先受偿，麒荣公司实现该抵押权的费用在上述最高限额外优先受偿；陈逢富应对上述第一项裁决在20000000元的最高限额内承担连带清偿责任；驳回麒荣公司对谢爱英的仲裁申请。该裁决书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，麒荣公司向福州市中级人民法院申请强制执行，该院于2016年3月28日受理立案。2018年8月18日，福州市中级人民法院作出（2016）闽01执376号执行裁定书，裁定福州仲裁委员会作出的［2015］榕仲裁字第324号裁决书由福州市仓山区人民法院执行。本院于2019年1月9日受理立案。在执行过程中，本院于2020年6月5日作出（2019）闽0104执159号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈福祥所有的坐落于福州市晋安区（权证号Ｒ0××62）。 另查明，福州仲裁委员会作出的［2015］榕仲裁字第324号裁决书中认定事实部分载明：2013年3月13日，陈福祥、刘少清、陈定福、郑丽芳与中国工商银行股份有限公司福州晋安支行签订“抵押合同”，约定陈福祥、刘少清、陈定福、郑丽芳所担保的主债权为自2013年3月13日至2016年3月12日期间在4200000元的最高余额内，中国工商银行股份有限公司福州晋安支行依据其与星泰公司签订的本外币借款合同等而享有的对星泰公司的债权；抵押物为福州市鼓楼区水部街道六一北路558号金山桥大厦2＃楼7层02室、7层03室、1＃、2＃、3＃楼连体地下1层085车位、087车位、福州市晋安区。2013年3月20日，福州市房屋登记中心对上述房产进行抵押登记，编号为：榕房他证ＴＲ字第××号、13××72号、13××73号、13××74号房屋他项权证。2014年9月29日，中国工商银行股份有限公司福州晋安支行与中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司签订“债权转让协议”，将其对星泰公司享有的主债权及相关担保权益等从权利转让给中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司；2014年10月14日，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司和中国工商银行股份有限公司福建省分行联合公告债务人及其担保人。2014年12月10日，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司与麒荣公司签订“债权转让合同”，将其对包括星泰公司在内的26户享有的主债权及相关担保权益等从权利转让给麒荣公司；2015年1月8日，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司以公告方式通知债务人和担保人。 又查明，在申请执行人林松青与被执行人陈定福、郑丽芳、陈福祥、郑婷婷、福建省杭华实业有限公司、森森发股份有限公司民间借贷纠纷一案中，本院于2017年5月26日作出（2017）闽0104执1805号执行裁定书，要求协助查封被执行人陈福祥所有的坐落于福州市晋安区房屋及产权（权证号Ｒ0××62号），查封期限三年。本院于2018年8月21日作出的（2017）闽0104执1805号之一执行裁定书中载明：本院依法轮候查封被执行人陈福祥所有的坐落于福州市晋安区房屋。异议人李珺提交的“房屋租赁合同”显示，其与陈福祥于2019年1月1日就坐落于晋安区签订租赁合同，租赁期限从2019年1月1日至2024年12月31日。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，2013年3月13日，陈福祥与中国工商银行股份有限公司福州晋安支行就涉案房产签订抵押合同，并于2013年3月20日进行抵押登记。经两次债权转让，原由中国工商银行股份有限公司福州晋安支行享有的抵押权由申请执行人麒荣公司受让。且福州仲裁委员会作出的[2015]榕仲裁字第324号裁决书亦裁决，麒荣公司有权以包含涉案房产在内的抵押物折价或以拍卖、变卖所得价款在4200000元的最高限额内优先受偿。因此，麒荣公司为涉案房产的抵押权人，在该抵押权设立之后的租赁关系，依法不得对抗已登记的抵押权。故异议人李珺以其与被执行人陈福祥之间存在租赁关系为由，主张中止对涉案房产执行的请求于法无据，本院不予支持。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”李珺所提供的证据不能证明其符合该条规定的适用情形，因此李珺申请确认在2024年12月31日前不移交涉案房产的请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条第一款的规定，裁定如下： 驳回李珺的异议请求。 如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起十日内，通过本院向福州市中级人民法院申请复议。 审判长  王智勇 审判员  肖朝晖 审判员  陈伏发 二〇二〇年八月十八日 书记员  陈林莉 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。