广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初52号 原告：广州金逸影视传媒股份有限公司，住所地：广州市天河区华城路8号之一402房之一，统一社会信用代码：914401017594041317。 法定代表人：李晓文。 委托诉讼代理人：谷琛、黄薇，北京大成（深圳）律师事务所律师。 被告：玉林市辉仁丰资产管理有限公司，住所地：玉林市新民路北侧城站路东侧万科时代花园商铺-3第二层第三、四间办公室。统一社会信用代码：91450900596895107U。 法定代表人：苏玲。 被告：广西恒佑源房地产开发有限公司，住所地：玉林市玉东新区玉东大道与石牛路交叉口北侧领东国际，统一社会信用代码：91450900782138388K。 法定代表人：谢辉，董事长。 两被告委托诉讼代理人：姚国，广西桂金剑律师事务所律师。 原告广州金逸影视传媒股份有限公司（以下简称金逸公司）与被告广西恒佑源房地产开发有限公司（以下简称恒佑源公司）、玉林市辉仁丰资产管理有限公司（以下简称辉仁丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金逸公司的委托诉讼代理人谷琛、黄薇与被告恒佑源公司、辉仁丰公司的委托诉讼代理人姚国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金逸公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告返还履约保证金人民币100万元；2、判令两被告共同向原告支付等额于履约保证金总额的违约金100万元；3、判令两被告共同承担原告因本案支出的律师费用2万元（以上3项请求合计202万元）；4、判令两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月4日，原告与被告辉仁丰公司签署《广西玉林领东国际金逸电影城房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同约定被告辉仁丰公司承诺在2018年9月30日前按租赁合同约定的标准将位于玉林市玉东新区北侧，项目名称领东国际的物业第1#楼三层的部分商铺和1#楼4层的整层商铺，套内面积为3400平方米的租赁房屋交付原告。依据上述协议约定，原告已支付履约保证金100万元。但至2018年9月30日，被告辉仁丰公司未能按租赁合同的约定将租赁房屋交付原告。2019年4月4日，因被告辉仁丰公司延迟交付房屋已经超过6个月，原告向被告辉仁丰公司发函要求解除租赁合同。根据原告及被告辉仁丰公司所签订之《广西玉林领东国际金逸电影城房屋租赁合同》第9.6条“有下列情形之一，原告有权提前终止本合同，被告应返还乙方支付的履约保证金，并向原告支付等额于履约保证金总额的违约金，若违约金仍不足以弥补原告损失的，则被告还应赔偿原告所受到的损失：C．被告延迟交付租赁房屋超过6个月以上的”。同时依据租赁合同第11.2条，被告辉仁丰公司还应赔偿原告因被告辉仁丰公司违约导致合同解除而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用），并赔偿原告因此遭受的实际损失。因此，被告辉仁丰公司应依据租赁合同的约定返还原告100万元履约保证金，并向原告支付等额于履约保证金总额的违约金。另外，对因被告辉仁丰公司违约行为导致原告的损失及费用支出，被告辉仁丰公司也应予以全额赔偿。依据2017年11月30日被告恒佑源公司向被告辉仁丰公司签发的《授权委托书》，被告恒佑源公司委托被告辉仁丰公司全权代理位于玉林市玉东新区玉东大道与石牛路交叉口北侧领东国际项目1#楼三层的部分商铺和1#楼四层的整层商铺物业的出租、经营和管理。对被告辉仁丰公司所处理的以上事项，被告恒佑源公司均予以承认，并由被告恒佑源公司和被告辉仁丰公司承担连带法律责任。因此，依据《授权委托书》的承诺，被告恒佑源公司应对被告辉仁丰公司依据租赁合同约定应承担的前述债务一并承担连带法律责任。现原告依照《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之相关规定向法院提起诉讼，望判如所请。 被告辉仁丰公司、恒佑源公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，本案原告属于根本性违约，过错在于原告，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。原被告签订房屋租赁合同后，被告按合同的要求履行了绝大部分的义务，将电影院的主体结构建设完毕，2019年1月、2月、3月，被告4次发函给原告，原告均不予理睬；2019年4月，被告致函给原告，要求原告接收房屋；2019年3月原被告双方召开了验收会议，工程绝大部分主体都已经完成，被告承诺在2019年3月31日交付给原告，但是被告致函给原告，原告均不予理睬，至2019年4月4日，原告要求解除租赁合同。由此看出，是原告不愿接收房屋，造成的违约于过错是在原告方，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告金逸公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供以下证据：1、广西玉林领东国际金逸电影城房屋租赁合同。2、授权委托书。3、收据及银行转账凭证。4、原告于2019年4月4日发出的解除租赁合同的函件及邮寄记录。5、民事委托代理合同及律师费发票。6、被告辉仁丰公司起诉原告的案件传票及起诉状。7、原告发出的《关于玉林领东国际项目联系函的回复》（2019年3月8日）、邮寄证明及妥投证明。8、2019年3月22日原被告共同形成的会议纪要。9、被告发出的租赁房屋交付通知书（落款日期2019年3月26日）、投递记录及邮寄快递单（单号：1014412271725），10、2018年8月3日“关于玉林领东国际项目现场事宜”的邮件及附件。11、2018年9月17日消防工程公司提出的整改邮件。12、《玉林市公安消防支队建设工程消防验收意见书》。13、原告在其他项目取得的消防验收意见书。14、被告发出的租赁房屋交付通知书（落款日期2019年3月29日）、投递记录及邮寄快递单（单号：1170833630572）。15、《关于租赁房屋情况的说明》及《玉林岭领东国际现场勘察报告》。 经质证，两被告对原告提供的证据4的证明内容有异议，认为该证据不能证明被告不能如期交付房屋，其方在2019年3月26日、29日均发函给原告要求交付房屋，因此不能证明被告不能按期交付房屋；对证据5的真实性、合法性由法院认定，本案是原告违约，费用应由其承担；对证据7的真实性由法院认定，对其证明内容有异议，不能证明没有按时交付房屋，而且施工工艺图原告也是不按时发函的，合同涉及多方面，不能证明一次发函就证明全部；对证据8的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议，2019年3月22日双方到现场检查验收，确实有不合格的，但是都是小问题，可以很快处理掉；对证据9的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议，并不是大部分未完成；对证据10至13的真实性由法院认定，对其证明内容有异议，施工时还没有全部验收，2019年的会议纪要中，原告方所述的内容均已不再存在；对证据14的真实性无异议，对其证明的内容有异议，其方已经在2019年3月26日向原告发函，本案房屋租赁合同属于较大标的的房屋租赁，迟一两天属于正常情形，但是我方多次发函给原告方要求交付，原告方均不予答复；对证据15的真实性由法院认定，对其证明内容有异议，原告于2020年4月4日提出解除合同，我方也同意解除，对于已解除的合同，该证据不能证明原来的租赁合同的要求，对其证明内容2的问题也是不存在的，原告方提出解除合同，是否拆除与其也没有关系，也不存在违建的问题。 经质证，被告对原告提供的证人证言中认为其中证人罗某的证言认可其对图纸的陈述，对其他的证人证言认为是他们串通所说的，该三个证人的证言证明效力很低，原告方所质疑的消防问题都已经通过了验收。 对被告有异议的上述证据，本院认为，对证据4，只能证明原告要求与被告解除《租赁合同》的事实，不能直接证明被告逾期交房，对证据5，能认定因本案原告支付了2万元律师费。证据7，只能证明原告于2019年3月8日的函认可其公司通过微信、电子邮件的方式发送的施工图。证据8，能证明双方对交付房屋进行验收后对需整改部分进行商定的事实。证据9，只能证明被告告知原告其已按合同完成工程的事实。证据10—13，能证明2018年原告对被告建设的房屋提出建设要求的事实。证据14，能证明被告2019年3月26日向原告发函要求原告交接房屋的事实。证据15，只能证明讼争房屋的现状，不能直接证明不符合交付的条件。对证人证言，能证明被告所使用的图纸系原告提供。 根据上述证据和庭审记录及结合本院（2019）桂0902民初3274号案件，本院确认案件法律事实如下： 2017年11月30日，被告恒佑源公司作为委托人出具《授权委托书》一份给受委托人辉仁丰公司，主要内容为：恒佑源公司为领东国际项目1#楼三层的部分商铺和1#楼四层的整层商铺物业的合法使用权人，拥有该物业的使用权、收益权和转租权，现特授权受托人全权代理出租、经营和管理，具体事项包括：1、代为与承租人进行谈判。2、以受托人名义与各商铺承租人签订、变更或终止该物业商铺的租赁合同。3、代为收取租赁商铺的租金，并可以以受托人名义向承租人开具租赁发票……。8、其他与租赁合同的谈判与履行相关的事项。受托人所处理的以上事项，委托人均予以承认，并由委托人和受托人承担连带法律责任。 2017年12月6日被告辉仁丰公司（甲方）与金逸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定金逸公司承租辉仁丰公司有权出租的位于玉林市领东国际第1#号楼三层的部分商铺和1#楼四层的整层商铺的房屋开设“金逸电影城”，《房屋租赁合同》第二章2.1项约定：本合同所约定的租赁期限为20年，自乙方开业的第一天开始计算。若甲方迟延交付租赁房屋，则合同中约定的乙方享有的免租装修期、免租期和租赁期限相应顺延，甲方迟延交付房屋不得超过6个月。2.2约定：甲方保证于2018年9月30日前……须提供租赁房屋权属人出具的同意转租证明的相关文件。2.3约定：甲方承诺2018年09月30日前按[附件二]的要求将租赁房屋交付乙方。甲方认为租赁房屋具备确保电影城装修合法进行的必要条件时，可向乙方发出《租赁房屋交付通知书》。乙方应在接到甲方租赁房屋已具备交付条件的书面通知之日起10日内到现场检查和确认。乙方有充分的权利进入租赁房屋进行验收，并查阅与租赁房屋相关的文件资料。2.7约定：乙方在本合同签订之日起七个工作日内向甲方支付人民币壹佰万元的履约保证金……。2.11约定：乙方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付履约保证金，因不可抗力因素导致甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同，则甲方应向乙方退还履约保证金；非因上述情形甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方应退还乙方已支付的履约保证金，并向乙方支付等额于履约保证金总额的违约金，若违约金不足以弥补乙方已根据本合同已执行之影院设计合同、设备采购合同等损失的，则甲方还应赔偿乙方所受到的损失。第六章6.5.1项第一款约定：甲方应提供符合国家消防规范要求的消防报警、水喷淋及其它相关消防系统。6.12约定：甲方应协助乙方申领玉林市有关主管部门发出的租赁房屋装修工程消防验收合格备案证明。第九章9.6约定：有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，甲方应返还乙方已支付的履约保证金，并向乙方支付等额于履约保证金总额的违约金，若违约金仍不足以弥补乙方损失的，则甲方还应赔偿乙方所受到的损失；乙方选择继续履行本协议的，甲方仍应赔偿乙方所受到的损失。C．甲方迟延交付租赁房屋超过6个月以上的。D．甲方在交付租赁房屋时，未向乙方提供租赁房屋一次消防验收合格意见书超过6个月以上的。第十一章11.2约定：一方违约导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用），并赔偿守约方因此遭受的实际损失。守约方不行使合同规定的终止合同权利的，违约方仍应承担守约方为纠正该等违约行为产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用），并赔偿损失。另合同的附件（二）项目交付条件及分工界定约定业主需完成的项目为：建筑、给排水、强电、消防、弱电等，其中消防约定：甲方消防报建必须含影院功能及双方确认布置图进行报建（此点为一次消防报建及验收），甲方必须按消防规范要求设计及负责完成影院区域内消火栓系统（影厅内银幕外围两侧墙配备安装两个消火栓）、喷淋系统（喷头支管处必须采用四通件接驳管道安装）、防排烟系统、自动火灾报警系统、防火卷帘、出口指示等消防工程；通风、排烟风管的制作安装完成并有联动调试及通过验收，并通过影院一次消防验收合格并取得合格意见书影厅的防排烟及消防补风采用独立风机，风管严禁窜厅敷设或共用管道；各消防水电管线均需由夹层引入影厅，避免窜厅敷设；影厅内消火栓及管道安装不得外凸墙面。影院的二次消防由乙方负责完成（甲方负责预留足够使用的消防接入点位），甲方配合乙方完成验收合格（甲方无偿配合乙方消防系统接入主系统工作及调试工作）。在其它项中约定：1、业主负责包括电影城在内的有关建筑一次消防方面的施工、报建和验收工作，并取得了政府有关验收合格的相关验收报告。3、二次装修消防报建及验收由乙方负责办理手续，甲方配合。合同签订后，金逸公司已支付100万元履约保证金给辉仁丰公司。 另查明，2019年1月9日，被告恒佑源公司向金逸公司发出《关于金逸影院领东国际店的进度说明函》内容为：“贵公司在由我公司建设的领东国际项目租赁的标准物业，将于2019年1月20日取得第一次消防验收通过证明文件，预计2019年3月10日前可以达到交付条件。现望贵公司配合，将最终的施工方案图纸提供给我方，以便我方施工。”2019年2月1日，玉林市公安消防支队作出玉公消验字[2019]第0026号建设工程消防验收意见书，对被告恒佑源公司报来的玉林市领东国际1#—4#楼及地下室建设工程竣工验收消防验收的意见为：综合评定该工程消防验收合格。 2019年2月2日、3月1日、3月4日，出租方辉仁丰公司分别向原告金逸公司发出联系函，要求金逸公司向其公司提供经盖章确认施工工艺图，以保证2019年3月10日前顺利交付。如在2019年3月10日前未能收到金逸公司提供的盖章确认施工工艺图，其公司将默认原告金逸公司公司之前通过邮件或微信等通讯软件所提供的施工工艺图为最终施工工艺图。 2019年3月15日，辉仁丰公司向金逸公司发出《租赁房屋交付通知书》，通知金逸公司对承租房屋进行检查确认。3月22日，原告、被告形成《金逸影院领东国际项目验收会议纪要》，对金逸公司验收承租房屋认为未完成的项目进行了十八项总结，其中第十五项为：“金逸提出一消验收意见未注明有影院功能，需双方协商。”纪要并明确：根据以上总结，核实广州金逸影视传媒股份有限公司2018年8月8日提供的图纸，根据双方签订的《广西玉林领东国际金逸电影城房屋租赁合同》的交付条件及相关约定，如上述未完成工程单项，在玉林领东国际项目责任范围内的，玉林领东国际项目承诺将在2019年3月31日前完成。 2019年3月26日，辉仁丰公司向金逸公司发出《租赁房屋交付通知书》，通知书主要内容为金逸公司在2019年3月22日提出的整改内容中其中部分内容不在其方需完成的范畴内，其已根据金逸公司于2018年8月8日提供的电子版施工工艺图完成了施工。2019年3月29日辉仁丰公司又向金逸公司发出《租赁房屋交付通知书》，要求金逸公司在三个工作日内到场接收房屋。2019年4月4日金逸公司向辉仁丰公司发出《关于玉林岭东国际项目的解约通知函》，认为辉仁丰公司未能在2018年9月30日前按照《租赁合同》的要求交付房屋，已构成对《租赁合同》的违反，提出双方签订的《租赁合同》于该函件到达辉仁丰公司之日起即宣告解除。2019年4月10日，辉仁丰公司向金逸公司发出《回复解约通知函》，同意解除合同，但要求应由金逸公司承担单方解除合同造成的损失。 此外还查明，因本案原告支付了律师费2万元。 本院认为，本案的争议焦点为：被告辉仁丰公司、恒佑源是否存在违约行为，应否支付违约金给原告金逸公司。本案中，被告辉仁丰公司、恒佑源公司主张金逸公司存在单方解除合同的违约行为，金逸公司则主张辉仁丰公司、恒佑源公司逾期交付房屋构成违约。对此本院认为，根据双方签订的《租赁合同》第二章2.1、2.3条及第九章9.6C的约定，租赁房屋交付时间为2018年9月30日前，迟延交付房屋不能超过6个月。据此约定，被告辉仁丰公司、恒佑源公司在2019年3月31日前交付符合条件的房屋给金逸公司则不应认定为违约。而辉仁丰公司已于2019年3月26日、29日分别向金逸公司发出《租赁房屋交付通知书》，要求金逸公司在三个工作日内到场接收房屋。但金逸公司却于2019年4月4日回复辉仁丰公司发出《关于玉林岭东国际项目的解约通知函》，以辉仁丰公司未能在2018年9月30日前按照《租赁合同》的要求交付房屋为由，提出解除双方签订的《租赁合同》，故应认定金逸公司存在单方违约行为。 原告金逸公司单方提出解除合同，已经构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原告与被告签订的合同2.11约定：“乙方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付履约保证金……。”故原告金逸公司已支付的100万元履约保证金应属两被告所有。原告作为违约方诉请两被告返还履约保证金100万元并支付履约保证金100万元无事实和法律依据，本院不予支持。 另对原告提出的要求两被告承担因本案支出律师费2万元的诉请，如前所述，因原告作为违约方，对此本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下： 驳回原告广州金逸影视传媒股份有限公司的诉讼请求。 本案受理费22960元（原告已预交），由被告广州金逸影视传媒股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  黄健才 人民陪审员  吴 红 人民陪审员  谢铁珩 二〇二〇年八月七日 书 记 员  李 豪