湖南省临澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0724民初1014号 原告：胡定谋，男，1954年4月14日出生，汉族，住临澧县。 被告:国网湖南电力有限公司临澧县供电分公司，住所地临澧县安福镇文化街社区居委会文化街228号。 主要负责人：彭光明，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：刘志宣，男。 委托诉讼代理人：**泉，湖南朝阳律师事务所律师。 原告胡定谋与被告国网湖南电力有限公司临澧县供电分公司（以下简称临澧供电分公司）物权纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡定谋，被告临澧供电分公司的委托诉讼代理人刘志宣、**泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡定谋向本院提出诉讼请求：1.判决胡定谋对位于临澧县的房屋（房屋所有权证号：临房改字第××号）享有所有权；2.判决临澧供电分公司将房屋所有权证返还给胡定谋。事实和理由：1993年，胡定谋向原临澧县电力局（即临澧供电分公司前身）购买单位福利房1套并办理了房产证。后来原临澧县电力局规定干部职工个人建私房后要退房退款，并以单位统一到临澧县房管局换发新证为由收回了胡定谋的房产证，但至今未将房产证交还，原临澧县电力局有关领导班子成员不遵守规定，建私房后未上交房产证，也未退房退款，而胡定谋本人未建私房，根据当时单位政策规定，不应退房退款。胡定谋从单位购买房改房至今已居住近20年，属实际占有房屋，只是为支持棚改工作，经单位领导做工作，先搬家并已由单位支付18000元搬家费。 临澧供电分公司辩称，1.胡定谋诉称与客观事实不符。1993年，胡定谋购买了临澧供电分公司前身原临澧县电力局的房改房，按当时政策规定，胡定谋取得该房屋49%产权，如要取得全部产权，还应补交51%产权价值的房款，1997年，胡定谋因建私房已到单位办理退房退款手续，双方形成房屋回购合同关系，与此同时，1997年，案外人董某（系临澧供电分公司职工，与胡定谋属亲戚关系）补齐面积差价款后购买了胡定谋之前所购房改房，直到2001年，案外人董某因建私房进行了退房退款，而董某将所占房屋的钥匙交给胡定谋，胡定谋继续占有该房屋至临澧县人民政府拆迁；2.胡定谋与临澧供电公司的退房退款行为合法有效，不存在任何欺诈行为，况且欺诈是可撤销的民事行为，其应在知道或应当知道之日起1年内行使撤销权，但至今为止胡定谋并未行使撤销权；3.胡定谋与原临澧县电力局领导班子成员情况并不相同，即使一模一样，别人违规违反政策，可以向相关部门检举控告，不应成为胡定谋也可违规违反政策不处理的理由；4.胡定谋在案外人董某退房退款后继续占有诉争房屋是侵权行为，并不产生合法取得的法律效力；5.给胡定谋搬家费，是因临澧县人民政府棚改指挥部为减少支付环节，确保房屋按进度腾空拆除而支付，并不因此对房屋产权的归属产生任何影响；6.本案争议房屋已被临澧县人民政府按2017年3号文件精神征收并拆除；7.本案属房屋买卖合同纠纷，自1997年胡定谋与临澧供电分公司的退房退款，双方成立回购合同到2017年该房屋被临澧县人民政府决定征收，已达20年之久，超过了最长的诉讼时效期间；8.临澧供电分公司与临澧县人民政府棚改指挥部、临澧县人民法院、临澧县司法局、临澧县征收办组成联合工作组，确立了原房产证户主退款后形成了事实交易、不应享有房屋权益的政策，但考虑系回购房改房，可以从棚改拆迁补偿款中给原购房退款职工每户给予76000元的补偿，现已与大多数职工达成了协议，这一政策同样适用于胡定谋本人。综上所述，请求法院依法驳回胡定谋的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即：胡定谋提交的胡定谋的居民身份证复印件、房产证复印件，证人张某、董某的证言；临澧供电分公司提交的营业执照副本，胡定谋的房产证复印件，付款凭证、发票及支票存根，原临澧县电力局生活后勤办公室出具的证明，案外人董某的购房申请、记账联发票、董某的退房记账凭证、支票存根，退款清理情况，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.胡定谋提交的购房合同书、照片、协议、建设用地规划许可证，临澧供电分公司质证后对证据的关联性提出异议。本院审核后认为，上述证据与本案相关联，故对上述证据的证明力予以认定。 2.胡定谋提交的内容为原临澧县电力局职工房产证非法扣压的证明材料，临澧供电分公司质证后对证据的真实性、合法性、关联性提出异议。本院审核后认为，证据应提交原件，且该组证据属证人证言，证人应出庭作证，但出具证明的证人未出庭作证，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1993年，原临澧县电力局按当时房改优惠售房政策，对1986年和1988年修建的、位于该单位院落东侧3个单元4层24套步梯结构楼房2栋（原职工宿舍），共48套房屋由当时符合购房条件的干部职工予以购买，售出45套，均已办理房屋产权证，其中职工所占产权比例为49%。 1993年11月30日，胡定谋（乙方）与原临澧县电力局（甲方）签订了《公有住宅优惠出售合同书》，合同约定根据临澧县人民政府临政发【1993】14号文件精神，甲方同意出售给乙方公有住房1套，双方协议如下：一、甲方出售给乙方的房屋座落在临澧县（现为安福街道，下同）文化街55号4栋3层306号，系2室1厅成套住宅，实测建筑面积为54.71平方米，房价总额7828元；二、乙方购房款以一次性付款方式，按付款优惠规定于1993年10月7日付清房价款6263元，付清购房款后，由房地产管理部门发给产权证；三、乙方购房后可继承，三年后需出售的必须经甲方同意到房产交易市场出售，售房收入扣除有关税费后的增值部分，80%归乙方所有，20%归甲方所有；四、购房后室内维修、装饰由乙方自理，在施工过程中不得影响建筑主体结构和整体色彩，不得侵害他人利益，公用部分维修按临澧县人民政府【1993】年14号文件执行。合同尾部有甲方原临澧县电力局盖章，乙方胡定谋签名，临澧县城镇住房制度改革领导小组办公室盖章。同年12月5日，临澧县人民政府给胡定谋核发了临房改字第××号房屋所有权证，载明：所有权人胡定谋，所有权性质为私产，房屋坐落于临澧县，地号125，房屋状况为幢号030，房号306，建筑结构为砖混，建筑面积54.71平方米。 1995年起，临澧县人民政府向包括胡定谋儿子胡俊（当年胡俊17岁，就读高中年级）在内的部分原临澧县电力局干部职工核发了建设用地规划许可证。此后，原临澧县电力局部分干部职工以本人或子女的名义先后分几期在原临澧县原种场（位于原临澧县电力局院落的北面）修建了47栋私房。胡定谋当时亦出资以其子胡俊的名义修建了私房。 1996年5月15日，原临澧县房改办下发《临房改2号通知》，载明：我县1993年出台的优惠售房政策与《国发43号决定》存在需要衔接的地方，根据《临改发20号通知》及《临房改1号通知》，现将新老售房政策衔接的有关事项通知如下：“一、关于产权比例处置：个人和单位各自拥有的产权比例为49:51，各产权单位已售公房必须于6月30日前由单位组织携带个人优惠售房产权证，统一到房改办加盖产权比例划分专章。在产权比例划分前，已购房户按（1995）20号文件精神，补交差价款拥有全部产权的，7月1日前可到房改办重新办理有关手续。二、关于已售房屋处置：已售住房按发证时间计算，5年后方可进入市场；未达到规定年限，个人只能按原房价将房屋退回原产权单位，由房改办按规定程序重新组织出售或单位出租，不得私自出售、出租。”按当时政策规定，胡定谋对购买的房改房仅享有49%产权，他要按《临房改2号通知》向原临澧县电力局交纳剩余房款后，才取得所购房屋的完整产权。 1997年4月，原临澧县电力局下发《临电生活10号规定》，载明：“一、职工已购买的住房，其产权按有关规定执行，所有购（租）房户必须服从本局的统一规定管理；……五、因自建私房主，已购房户的原购住房只能原价退还单位，不得私自买卖、自由转让及出租他人。” 胡定谋因以其子胡俊的名义在单位院内修建了二间三层楼房（后已变卖），胡定谋购买单位房改房居住3年后将房屋及钥匙交给原临澧县电力局。1996年12月30日，原临澧县电力局生活后勤办公室向单位财计办出具内容为“请给胡定谋退原购房款陆仟贰佰陆拾叁元整”的说明1份并开出退款发票，1997年2月18日，原临澧县电力局财务开出支票退还胡定谋购房款6263元，支票存根上有胡定谋本人签名，支票用途注明为“付退房款”。 1997年1月，案外人董某（原临澧县电力局职工，胡定谋连襟）向单位申请并交款购买了胡定谋已退还的房改优惠房（4栋306房），至2001年，董某因建私房并退房退款后，未将该房屋（4栋306房）的钥匙交给原临澧县电力局，而是交给了其连襟胡定谋，胡定谋此后一直占用该房屋至棚改拆迁。 2013年7月17日，经有关部门批准原临澧县电力局更名为临澧供电分公司。 2017年1月7日，临澧县人民政府下发《临政函〈2017〉3号决定》，载明：“征收范围：梅溪棚户区改造项目位于安福镇文化街社区，东至梅溪村，西至电力局，北至朝阳东街，南至文化街。”临澧供电分公司靠近梅溪路的2栋楼房纳入棚改拆迁范围。2018年7月，胡定谋占用的房屋因临澧县人民政府决定修建梅溪路需拆除，经临澧供电分公司与胡定谋多次协商，胡定谋领取占有的房屋（4栋306房）拆迁补偿款中的装饰装修、搬迁等补偿费41225元后搬出，现该房屋已被拆除。 另查明，临澧供电分公司有33户的购房情况与胡定谋相同，均是职工本人因建私房而申请退房退款，现已有29户职工与临澧供电分公司签订了补偿76000元的补偿协议，但至今仍有包括胡定谋在内的4户职工尚未签订补偿协议。 本院认为，本案争议的焦点为胡定谋是否系案涉房屋的实际所有权人。综合案件事实分析：1.案涉房改房买卖的政策背景。胡定谋在全国城镇住房制度改革背景下，基于国有企业的职工身份及福利购房特定条件，以标准价而非市场价购买公有住宅，对所购房屋仅享有部分产权。产权登记部门核发的房屋所有权证上记载内容与真实状态不符，形式上系胡定谋个人所有，实质是系其与临澧供电分公司按份共有。胡定谋购房后未按市场价补交价款取得完整产权，且因以子女名义建私宅而丧失福利购房资格。2.从案涉房屋买卖的合同效力分析。尽管胡定谋与临澧供电分公司未签订书面房屋回购合同，根据胡定谋实施的搬迁、退房退款的让与行为，结合临澧供电分公司做出的全额退款、回收房屋的受让行为，可以认定双方成立合法有效的房屋回购合同关系，虽未办理不动产转移登记，但不影响合同的效力。胡定谋既未举证证明其受单位胁迫违背真实意思出让案涉房屋，亦未在法定除斥期间1年内行使撤销权，故房屋回购合同不具备可撤销情形。3.从案涉房屋产权证书的证明力分析。虽然不动产登记簿是物权归属和内容的依据，但是其仅具有推定的证据力，不具有绝对的证据力，在不动产登记簿的记载内容与真实状况不符时，应根据不动产物权变动的基础法律关系确定物的归属。临澧供电分公司就依法成立并实际履行的房屋回购合同，享有对案涉房屋直接支配和排他的完整物权。临澧供电分公司作为房屋真实所有权人，享有要求出让方履行办理不动产转移登记的权利。4.从案涉房屋物权纠纷形成时间分析。物权纠纷虽然不适用诉讼时效制度，但胡定谋自1997年搬出腾退房屋，并实际交付单位已长达20余年，案涉房屋纳入棚改征拆范围后，胡定谋转而以产权人身份提起物权纠纷之诉，并要求返还原物，其行为明显违反民事活动诚实守信原则，有违中华民族的善良风俗，且该房屋因临澧县人民政府进行棚改已拆除，故本院对胡定谋请求确认对房屋享有所有权并返还房屋所有权证的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回胡定谋的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由胡定谋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  谌官忠 二〇二〇年八月二十日 法官助理向柳 书记员祁翔