山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5853号上诉人（原审被告）：池云哲，男，1965年1月21日生，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：肖义，山东中强律师事务所律师。委托诉讼代理人：李希宝，山东中强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严运波，男，1969年10月21日生，香港居民，住香港。委托诉讼代理人：张雪瑞，山东国熙律师事务所律师。上诉人池云哲因与被上诉人严运波房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。池云哲上诉请求：1.撤销（2020）鲁0103民初308号民事判决，并改判驳回严运波的一审诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由严运波承担。事实与理由：一、一审法院认可池云哲与严运波的租赁合同于2019年10月16日解除，但认定：“池云哲未对搬离事实提交证据予以证实，加之未就搬离情况告知严运波，因此签署合同解除情形不属于法律规定的当事人协商一致解除的合同的性质，池云哲仍应向严运波支付房屋占用费，并承担相应违约责任。”一审法院的该认定存在三处错误，属于事实认定错误，逻辑错误，法律适用错误。1.一审法院认为池云哲未对搬离事实提交证据予以证实，但该事实并不需要池云哲进行证实。严运波于2019年10月16日向池云哲发出《通知》并明确：“经研究决定，我方将收回该房屋并对该房屋进行清理…，如未支付上述租金，则视为放弃该房屋内所有物品，我方有权强制清除，一切损失由贵方负责。”池云哲对严运波收回房屋强制清理的行为表示认可，既然涉案房屋已经强制清理，池云哲已不再控制涉案房屋，不存在搬离并返还房屋一说。2.一审法院认定池云哲未就搬离情况告知严运波，但有新证据可以证实，池云哲收到严运波通知后已经向涉案房屋的物业管理公司负责人员吕某明确表示，不再继续租赁涉案房屋，并放弃屋内物品的所有权，让其代为向严运波进行转述。一审结束后，池云哲代理人就以上事实向吕某核实，其明确已将池云哲的意思转述至严运波妹妹严丽兰（涉案房屋实际上的代管人）。是严运波为了达到继续向池云哲主张相关费用的目的，否认了相关事实。3.合同解除情形是否属于法律规定的当事人协商一致解除的合同的性质，与池云哲是否还有需要支付房屋占用费，并不存在逻辑上的关联。第一，池云哲在收到严运波发出的解除通知后，表示认可，也属于协商一致的解除合同。第二，池云哲是否需要支付房屋占用费的唯一依据是合同解除后，是否继续占有涉案房屋。2019年10月16日，池云哲收到严运波收回房屋、强制清理通知后，就不再占有涉案房屋，而且涉案房屋的门锁为密码锁，池云哲承租后未更改过门锁密码，并将房屋密码告知了物业人员，不存在严运波无法进出涉案房屋的情形。2019年10月16日之后，涉案房屋已由严运波实际占有，至于严运波如何处置房屋内的物品是严运波的自由，如果其怠于行使权利所造成的一切损失应全由严运波自行承担，不能将该损失转嫁至池云哲。因此，一审法院认定池云哲仍因向严运波支付房屋占用费，并承担相应违约责任，属于严重的事实认定错误和法律适用错误。二、2019年10月16日之后，涉案房屋已经由严运波实际占有，一审法院判决池云哲向严运波支付房屋收回后所产生的物业管理费、电费、公共耗能费共17410.36元，于法无据。截至严运波收回房屋之日，池云哲已通过其参与公司（大连润佳能源发展有限公司）向涉案房屋的物业管理公司（上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司）足额缴纳2019年7月—10月物业费、2019年1月—10月公共能耗费、2018年12月15日—2019年11月15日电费，共33604.75元。物业管理公司也开具了山东增值税普通发票，证明池云哲已缴纳2019年10月16日之前全部费用的事实。而在2019年10月16日之后产生的全部费用皆属于严运波将涉案房屋收回后所产生的费用，该费用应该由严运波自行承担，一审法院判决该费用由池云哲承担，于法无据。三、本着诚实信用的原则，池云哲认可尚欠严运波2019年8月17至2019年10月16日的房屋租金58000元，但所欠房屋租金应与严运波退还池云哲的保证金29000元相互抵扣，池云哲仅需再向严运波支付房屋租金29000元。根据《房屋租赁合同》的约定，池云哲向严运波支付了保证金29000元，严运波应在合同到期当日将保证金无息退还池云哲。一审法院对此认可，并判决严运波于判决书生效之日起十日内退还池云哲保证金29000元。因此，本着诚实信用的原则，池云哲愿意向严运波支付2019年8月17日至2019年10月16日的房屋租金，共计58000元。同时，池云哲同意将未退还的房屋保证金29000元与所欠房租58000元相互抵扣，抵扣后，池云哲向严运波支付29000元。综上所述，严运波已于2019年10月16日收回涉案房屋、解除房屋租赁合同关系并自行清理房屋内物品，池云哲无需再向严运波返还房屋，以及支付涉案房屋的占有使用费、物业管理费等费用。一审法院认定事实、适用法律上均有部分错误，请求贵院依法撤销一审判决并驳回严运波的一审诉讼请求，望判如所请。四、退一万步讲，即使法院认定池云哲应向严运波支付房屋占用费，但从2019年10月16日至今，池云哲并未实际使用房屋，特别是2020年年初，疫情期间，济南中院也明确发文疫情期间房屋租赁费应给予一定的减免。在这种情况下，请法院酌情考虑。严运波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉维持原判。在2019年10月16日严运波给池云哲发出通知后，在池云哲能够与严运波联系的情况下，没有任何联系，也没有与严运波就房屋进行交接，涉案房屋至今仍由池云哲占有使用。池云哲称其将房屋密码告知物业人员，但至今没有物业人员将房屋密码告知严运波方，所以池云哲是否将房屋密码告知物业人员严运波不清楚。客观事实是严运波不清楚涉案房屋密码，且涉案房屋仍由池云哲占有使用。池云哲违约在先，不应当适用减免的情况。严运波向一审法院起诉请求：1.判决房屋租赁关系于2019年10月16日解除；2.池云哲搬离涉案房屋并交予严运波；3.判令池云哲支付自2019年8月17日至2019年10月16日的房屋租金58000元及逾期利息（以58000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月7日起计算至实际给付之日止；4.判令池云哲支付自2019年10月17日至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费；5.判令池云哲支付物业管理费、公共能耗费及电费；6.本案诉讼费由池云哲承担。一审法院认定的事实：位于济南市市中区普利门三角地绿地中心35层3504室房屋由严运波所有，建设工程规划许可证号为建字第370103201100179，物业服务公司为上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞公司济南分公司）。2018年4月16日，严运波（甲方、出租方）与池云哲（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方出租上述房屋给乙方使用；建筑面积318.83平方米；租期12个月，自2018年4月17日至2019年5月16日，其中自2018年4月17日至2018年5月16日为免租期；租金为每月2.9万元，每日每平方米3元；支付方式为按季度付款，每次支付3个月房租，提前10天汇入指定账户；房屋租赁用途为办公使用；乙方于合同生效之日向甲方支付房屋保证金2.9万元；合同期满，乙方无违约行为，甲方在到期日无息退还保证金；租赁期间乙方需缴纳物业费、公共耗能费、水电费、制冷取暖费。上述合同租赁期限届满后，池云哲继续使用该房屋并按前述合同约定的租金标准支付租金至2019年8月16日。科瑞公司济南分公司于2019年5月起免除池云哲的空调制冷费，池云哲已支付截至2019年10月的物业管理费、公共耗能费及截至2019年11月15日的电费。2019年10月16日，严运波向池云哲发出通知一份，载明：“……您应在2019年8月7日前向我方交纳本租赁季度（2019年8月17日至2019年11月16日）的房屋租金为87000元，并应与我方续签租赁合同。截至今天，您已逾期超过两个月未支付租金，我方于2019年8月22日、2019年9月5日、2019年10月9日多次书面及电话催促，您一直拖延……鉴于……我方有权随时收回房屋。经研究决定，我方将收回该房屋并对房屋进行清理，现通知如下：1.请您自收到本通知之日起三日内（截至10月18日）支付8月17日至10月16日的租金58000元及拖欠的物业管理费。2.如未支付上述租金，则视为放弃该房屋内所有物品，我方有权强制清场，一切损失由贵方负责。3.对贵方未续约租赁合同并且未交纳租金却长期占用该房屋的行为，我方将保留追究您法律责任的权利”。池云哲于当日收到该通知。科瑞公司济南分公司绿地普利中心管理处出具的收缴函显示2019年11月1日至2020年2月17日期间的物业管理费数额为10267.92元，2019年11月15日至2020年2月17日期间的电费数额为297.16元，2019年11月1日至2020年2月17日期间的公共能耗费数额为6845.28元。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。该合同约定的租期于2019年5月16日届满，池云哲继续使用涉案房屋，上述租赁合同应继续有效，且租赁期限为不定期。本案中，双方均同意解除上述租赁合同，且均认可该合同于2019年10月16日解除，故一审法院对此予以确认。池云哲虽主张于2019年10月16日搬离涉案房屋，但其对该搬离事实未提交直接证据予以证实，加之未就搬离情况告知严运波，因此前述解除情形不属于法律规定的当事人协商一致解除合同的性质，池云哲仍应向严运波支付截至2019年10月16日的房屋租金及自2019年10月17日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，并承担相应的违约责任。关于严运波主张的物业管理费、电费、公共能耗费，池云哲应支付至判决生效之日止，根据本案查明的事实，上述费用截至2020年2月17日的数额明确，故一审法院对此予以认定，严运波可待2020年2月18日至判决生效之日期间的物业管理费、电费、公共能耗费数额明确后，再行主张。池云哲提出的严运波应按涉案通知内容自行收回房屋，故严运波无需支付后续占有使用费、物业管理费、电费、公共能耗费的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。双方之间房屋租赁合同已解除，严运波基于此应将保证金29000元退还池云哲。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、池云哲于判决生效之日起十日内搬出位于济南市市中区普利门三角地绿地中心35层3504室的房屋并返还严运波。二、池云哲于判决生效之日起十日内支付严运波租金58000元。三、池云哲于判决生效之日起十日内赔偿严运波利息损失（以58000元为基数，自2019年8月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以58000元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、池云哲于判决生效之日起十日内支付严运波占有使用费（自2019年10月17日至本判决生效之日止，按每月29000元计算）。五、池云哲于判决生效之日起十日内支付严运波截至2020年2月17日的物业管理费10267.92元、电费297.16元及公共能耗费6845.28元。六、严运波于判决生效之日起十日内退还池云哲保证金29000元。七、驳回严运波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2320元，减半收取计1160元，严运波负担80元，池云哲负担1080元。二审期间，池云哲提交其代理人与物业管理人员吕某2020年3月4日的电话录音一份，拟证明池云哲曾要求该物业管理人员向涉案房屋的实际管理人严丽兰转达不再续租，放弃房屋内物品，该物业管理人员已经进行了转达。经质证，严运波认为，通话另一方是否为吕某不清楚，即便是吕某也只是吕某单方陈述转达过，没有进一步证据证明。客观事实是没有任何人向严运波方提出过不再续租事宜。该份证据能够证明池云哲收到通知后并没有与严运波方进行房屋交接，涉案房屋仍由池云哲控制。严运波提交严丽兰与池云哲的微信聊天截图，拟证明双方一直通过微信联系房屋租赁事宜。经质证，池云哲认可双方一直通过电话和微信联系。经审查，池云哲提交的通话录音另一方未出庭接受质询，无法核实其身份，不能确认录音内容的真实性，本院不予采信。池云哲对严运波提交的微信聊天截图的真实性未提异议，本院对其真实性予以确认。经本院审理认定，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，池云哲提交的其与物业有过沟通的录音证据虽不能证明其交付房屋的意思表示已到达租赁合同相对方严运波，但至一审开庭时，严运波应当从池云哲的答辩中知悉池云哲同意放弃屋内物品、交付房屋的意思表示，此时严运波已经具备收回涉案房屋的条件，此后，严运波未能及时收回房屋，故此后的租金及相关费用不应再由池云哲负担。因此，本院认定池云哲应向严运波支付自2019年10月17日至一审开庭之日（2020年2月21日）止的房屋占有使用费等费用。一审法院支持上述费用计算至本判决生效之日不当，本院予以纠正。截止到2020年2月17日的物业管理费、电费、公共耗能费已经明确，且未超出上述时间期限，一审予以支持，符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初308号民事判决第二项、第三项、第五项、第六项；二、撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初308号民事判决第一项、第七项；三、变更济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初308号民事判决第四项为：池云哲于本判决生效之日起十日内支付严运波房屋占有使用费（自2019年10月17日至2020年2月21日止，按每月29000元计算）；四、驳回严运波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2320元，减半收取计1160元，由严运波负担160元，池云哲负担1000元；二审案件受理费2320元，由严运波负担320元，池云哲负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长 刘继英审 判 员 刘彦亭审 判 员 赵 雯二〇二〇年八月三十日法官助理 刘丹丹书 记 员 韩 笑