四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1581号 上诉人（原审原告）：绵阳市新兴瑞格中央空调销售有限责任公司，住所地四川省绵阳市涪城区石塘镇御平路瓦店村村委会5楼。 法定代表人：冯验。 委托诉讼代理人：贾成洪，四川思图律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：冯验，男，1963年12月23日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：贾成洪，四川思图律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：三台县昌德房产开发有限公司，住所地四川省三台县潼川镇西外街138号。 法定代表人：李昌旭。 委托诉讼代理人：许怀军，四川临龙律师事务所律师。 上诉人绵阳市新兴瑞格中央空调销售有限责任公司以下简称：新兴瑞格公司）因与被上诉人三台县昌德房地产开发有限公司（以下简称：昌德房产公司）纠纷一案，不服四川省三台县人民法院(2020)川0722民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 新兴瑞格公司的上诉请求：1、撤销三台县人民法院（2020)川0722民初62号民事判决书，依法改判或发回重审。2、一审诉讼费10055元、保全费5000元及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为上诉人主张返租费用计算三年，而《四川省三台县昌德商业广场B区一期项目格力中央空调设备采购及安装工程合同》决算协议第五条中只约定两年的返租费用，据此驳回上诉人的部分诉讼请求，是对本案事实认定的错误及法律适用的错误。理由如下：一、上诉人一审所举证据能够充分证明，双方返租期限为3年。上诉人绵阳市新兴瑞格中央空调销售有限责任公司昌德项目负责人银磊与被上诉人三台县昌德房产开发有限公司项目负责人刘勇的电话录音光碟、录音笔录、银磊证人证言，充分证明被上诉人对上诉人等购买的商铺返租年限为3年，被上诉人应向上诉人支付的返租时间按三年计算，2017年1月1日至2019年12月31日，被上诉人应向原告支付租金1701133.02元。二、一审庭审查明的事实，“经双方确认被上诉人至今实际占有、管理上诉人商铺”，依法被上诉人也应当支付租赁费用。上诉人购买被上诉人的商铺，一直由被上诉人占有使用、管理至今，被上诉人在一审庭审中对这一事实也不予否认。依据《中华人民共和国合同法》第235条、236条之规定，被上诉人也依法应当向上诉人支付租金。 冯验上诉请求与新兴瑞格公司的一致。 昌德房产公司答辩称，一审法院让被上诉人支付返租费用是不合适的。冯验与被上诉人并没有签订返租协议。租金金额被上诉人不予认可。被上诉人只是基于安全进行管理而非使用管理。综上，双方之间合同并未成立，被上诉人不应当支付租赁费。 原告新兴瑞格公司、冯验向一审法院诉称：2015年7月1日，原告新兴瑞格公司与被告签订了《四川省三台县昌德商业广场Ｂ区一期项目格力中央空调设备采购及安装工程合同》，对被告位于三台县项目中央空调系统设备供货并予以安装，双方对承包范围、合同价款、违约责任等作了明确约定。因被告资金困难，原告新兴瑞格公司答应以被告应付原告的部分工程款项抵被告门面房给原告新兴瑞格公司法定代表人冯验，抵房款计9450739元。被告向原告承诺，所有门面房房租三年，每年按照抵房金额6%计算门面返租费用。2019年1月28日，原被告双方就工程有关事项委托代理人汇总决算，形成《四川省三台县昌德商业广场Ｂ区一期项目格力中央空调设备采购及安装工程合同》决算协议，一致确认被告按照抵房价款6%计算应当向原告支付前两年门面返租费用1134088.68元。原告要求被告支付门面返租费用，被告以种种借口推辞。原告现起诉来院要求：1、判令被告向原告支付2017年1月1日至201912月30日铺面返租欠款1701133.02元；2、本案保全费、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月1日，原告新兴瑞格公司与被告签订了《四川省三台县昌德商业广场Ｂ区一期项目格力中央空调设备采购及安装工程合同》，对被告位于三台县项目中央空调系统设备采购并安装，双方对承包范围、合同价款、支付方式、违约责任等作了明确约定。该合同第五条载明“1经甲乙双方友好协商，乙方自愿将甲方结算本工程总款的50%用于甲方在三台县昌德商业广场Ｂ区一期商铺。总价款的5%作为工程金，在工程完工验收合格满一年半支付（无息退款）。总价款的45%向乙方支付现金”。2016年1月27日，被告与原告的法定代表人冯验签订了56份《商品房认购合同》，同年12月26日又分别签订了《商品房买卖合同》，2017年2月20日、3月6日冯验缴纳了相应税款，后进行了产权登记。同年3月17日《冯验购买昌德商业广场一期商铺清单》载明56处商铺的楼栋号、面积、单价和成交金额。并注明不动产权证0002038／0002036已领取。原告公司和被告公司分别在该清单盖章确认，抵房款计9450739元。2019年1月28日，原被告双方公司签订《关于＜四川省三台县昌德商业广场Ｂ区一期项目格力中央空调设备采购及安装工程合同＞工程决算协议》，该协议第五条载明：“自2017年1月1日起至今（2018年12月31日），每年按抵房金额6%（即每年租金人民币567044.34元）计算门面返租费用，共计两年租金为：1134088.68元，甲方至今仍未向乙方结算，该笔款项甲方应于2019年1月31日之前向乙方结清。。。。。。”。协议签订后，原告未收到协议返祖费用，遂起诉来院提出如上请求。审理中经双方确认，案涉房屋现实际由被告占有、管理。上述事实有，《四川省三台县昌德商业广场Ｂ区一期项目格力中央空调设备采购及安装工程合同》、《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》、《冯验购买昌德商业广场一期商铺清单》、《关于＜四川省三台县昌德商业广场Ｂ区一期项目格力中央空调设备采购及安装工程合同＞工程决算协议》以及原被告陈述等证据在卷证实。 一审法院认为，双方就三台县昌德商业广场B区一期项目格力中央空调设备采购及安装工程所签订的协议无法定无效情形，应为有效合同，双方均应依约履行。据双方公司签订的决算协议显示，案涉工程已经完成。诉讼中被告以房屋买卖合同是与原告冯验签订的，但决算协议却是原被告公司间签订，公司不是房屋所有权人，不能代表原告冯验与被告约定所谓的返租，返租的约定应当无效作为辩称理由，该辩称理由与本案审理查明的事实不符，原告冯验购买被告的商品房是基于采购安装合同的约定而为，支付的房款是抵扣的原告公司应收的工程款，冯验个人并未实际支付房屋价款，房屋登记在原告冯验名下也是原被告两公司间协商一致的行为，所以原告新兴瑞格公司应为本案的适格诉讼主体。原告冯验只是登记的房屋所有权人，不是合同的相对方，不是适格的原告，被告此辩称理由本院部分采信。《关于＜四川省三台县昌德商业广场B区一期项目格力中央空调设备采购及安装工程合同＞工程决算协议》明确约定被告应当支付原告两年的租金，被告未依约履行，应当承担该部分的败诉责任，但原告要求将返祖费用计算至诉讼期间，无合同约定，该部分诉讼请求无事实依据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十条规定，判决如下：一、由被告昌德房产公司在本判决生效之日起三十日内向原告绵阳市新兴瑞格中央空调销售有限责任公司支付人民币1134088.68元；二、驳回原告绵阳市新兴瑞格中央空调销售有限责任公司、冯验的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为10055元，由被告三台县昌德房产开发有限公司承担7503元，原告绵阳市新兴瑞格中央空调销售有限责任公司、冯验共同承担2552元。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人二审的争议焦点在于：租赁期限是两年还是三年的问题。经查，根据《关于工程决算协议》第五条足以确定昌德房产公司与新兴瑞格公司存在租赁合同关系，年租金为人民币567044.34元，结合新兴瑞格公司工作人员银磊与昌德房产公司的副总经理刘勇的手机通话录音，足以证实租期是三年。故昌德房产公司应向新兴瑞格公司支付的租赁费应为1701133.02元。原判对此认定错误，本院予以纠正。上诉人新兴瑞格公司的上诉理由成立，予以支持。 综上，原判认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省三台县人民法院（2020）川0722民初62号民事判决； 二、由三台县昌德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向绵阳市新兴瑞格中央空调销售有限责任公司支付租金1701133.02元。 一审案件受理费10055元，由三台县昌德房地产开发有限公司负担。二审案件受理费20110元，由三台县昌德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 维 审判员 田 苑 审判员 于红霞 二〇二〇年八月二十一日 书记员 伍静贤