宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初1947号原告：张世平，男，生于1973年9月26日，汉族，陕西潼关县人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：陆荣，女，生于1974年7月15日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。系原告妻子，代理权限为特别授权。被告：宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市。法定代表人：郑国瑞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何彦龙，男，生于1989年2月2日，汉族，宁夏石嘴山市人，住宁夏回族自治区石嘴山市。系该公司职工，代理权限为特别授权。原告张世平诉被告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司（以下简称正丰物业中卫分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张世平的委托诉讼代理人陆荣、被告正丰物业中卫公公司的委托诉讼代理人何彦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张世平向本院提出诉讼请求：请求判令被告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司退还原告物业服务费2295元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系中卫市沙坡头区正丰香格里小区业主。2012年购置了中卫市沙坡头区正丰香格里小区39号楼5单元202室，建筑面积95.72平方米。2012年5月8日，原、被告签订正丰?香格里住宅小区物业服务协议，约定住宅物业服务费为0.4元/月/平方米。合同签订后，原告一直按物业合同约定的每年459元的价格履行自己的义务。但自2015年6月1日以后，被告却以0.8元/月/平方米的价格强行向原告收取物业费，不缴纳就不让原告车辆进入小区、不给原告供暖，迫于此原告只能按照被告的要求按照0.8元的价格缴纳物业服务费，载止2020年5月8日被告共计多收取原告物业服务费2295元，现下一年度的物业服务缴费期又将临近，被告还将按照0.8元/月/平方米的价格向原告收取物业服务费。按照物业管理条例的规定，业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。2012年5月8日，被告签订正丰?香格里住宅小区物业服务协议，约定住宅物业服务费为0.4元/月/平方米，自原告入住该小区，被告应当按合同约定收取物业服务费，多收取的物业费于法无据，依法应予退还。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事速》第一百一十九条之规定，特诉至贵院，请依法保护原告的合法权益。被告正丰物业中卫分公司答辩：一、被告向原告按照0.8元/月/平方米的价格收取物业费是按照政府部门定价收取，于法有据，并非正丰物业公司单方变更提高物业收费标准，原告所述被告收取物业费于法无据与事实不符，政府相关部门规定的物业收费标准是综合当地经济情况及物业小区服务内容出发，为进一步提高物业服务而制定的收费标准。正丰物业中卫分公司按照0.8元/㎡/月的政府定价向各业主收取物业费，并非正丰物业中卫分公司单方变更提高物业费收费标准。2012年5月8日，原告与被告签订了《正丰香格里业主入住手册》一份，该手册中包含《正丰香格里小区临时管理规约》、《承诺书》、《正丰香格里住宅小区物业服务协议》、《正丰香格里小区装饰装修管理服务业协议》等内容，原告张世平也在其中签字认可。其中，在该手册《正丰香格里小区临时管理规约》第九条第一款中明确约定：“本物业区域内的业主应当履行以下义务：(1)按照物业服务等合同的约定和政府有关部门核定的收费标准，按时向物业服务企业交纳物业和采暖等费用；第二十四条第一款、第二款：“物业服务费用根据不同物业服务标准、类型，由物业服务企业按照建筑面积向业主或物业使用人收取；价格是参照中卫市其他小区物业收费标准制定，在中卫市物价局的备案价格，物业服务费最终收费标准将执行中卫市物价局审批价格”。在该手册《正丰香格里住宅小区物业服务协议》第五条甲方的权利和义务（物业公司）第二款也明确约定：“物业公司有权利遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目，服务内容收取物业服务费及相关费用”。被告按照与原告签署的物业服务合同中在2012年5月8日至2015年5月31日前按照0.4元/月/平米收取。2014年5月26日，中卫市物价局和中卫市住房和城乡建设局联合发出卫价（2014)20号文件，确定多层住宅（6层以下，含6层）物业服务分为四个等级。根据沙坡头区物业服务成本变化情况，各等级基准收费标准确定为：一级0.8元/㎡/月，二级0.6元/㎡/月，三级0.45元/㎡/月，四级0.3元/㎡/月，该通知自2014年6月1日起执行。中卫市物价局和中卫市住房和城乡建设局联合发出的卫建住发（2014)87号文件确定正丰香格里小区的物业服务等级为一级。按照上述文件的规定，自2015年6月1日起被告按照一级服务标准0.8元/㎡/月收取物业费于法有据，合理合法。根据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一）遵守管理规约；(五）按时交纳物业服务费用；第十七条：管理规约对全体业主具有约束力；第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”及《中卫市物业服务收费管理实施细则》等规定，按上述标准0.8元标准交纳物业费是原告应尽的义务。二、随着社会经济的快速发展，物业管理和服务的成本也急剧增加，因此政府相关部门从当地经济发展情况及物业小区物业服务内容出发，为进一步提高物业服务而制定了统一的收费标准，被告有权按照政府相关部门调整后的一级物业服务收费标准收取物业服务费，原告有义务按该标准交纳。且原告也以其主动交纳物业费的行为表明其认可上述标准并如实交纳了当年的物业费，不存在再给其返还的情形，即便存在返还的情形也过了当年的诉讼时效。被告向原告提供了一级服务标准的物业服务，原告就应当按照一级等级标准向被告交纳物业费。换句话说，原告享受着被告为其提供的一级标准的物业服务，但却不按照该标准交纳物业费，对被告来说严重不公平，更加违反了《合同法》的公平原则和诚实信用原则。综上所述，正丰物业中卫分公司按照0.8元/㎡/月的政府定价向原告收取物业费，并非正丰物业中卫分公司单方变更提高物业费收费标准，被告按此标准向原告收取物业费合法有据，原告所述与事实不符，请求人民法院依法驳回原告针对被告的各项诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告张世平提交的业主入住手册（包括住宅小区物业服务协议）原件1份、宁夏增值税普通发票原件5张、收据原件1张，被告认可真实性，本院予以采信；2.被告正丰物业中卫分公司提交的《关于调整规范沙坡头区物业收费政府的通知》[中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局联合发布的卫价发（2014)20号文件]原件1份、《关于确认沙坡头区普通住宅小区物业服务等级的通知》[中卫市住房和城乡建设局、中卫市物价局联合发布的卫住建发（2014)87号文件）原件1份、服务价格登记备案证原件1份、《自治区人民政府关于取消81项证照的决定》[宁夏回族自治区人民政府宁政发（2017)54号文件]打印件1份，来源合法，内容真实，本院予以采信；3.被告提交的《正丰香格里业主入住手册》原件1份，与原告提交的业主入住手册一致，本院予以采信；4.被告提交的增值税普通发票（部分业主交纳物业费）原件9张，来源合法，内容真实，本院予以采信；5.被告提交的公示照片打印件3张，被告认可真实性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张世平系正丰香格里小区业主，在该小区的房屋为39号楼5单元202室，系多层普通住房，面积为95.72㎡。2012年5月8日，原被告签订《正丰香格里小区临时管理规约》。该规约第九条（1）项约定“按照物业服务等合同的约定和政府有关部门核定的收费标准，按时向物业服务企业交纳物业服务和采暖等费用”。第二十四条约定“物业服务费用根据不同物业服务标准、类型，由物业服务企业按照建筑面积向业主或物业使用人收取。价格是参照中卫市其他小区物业收费标准制定，在中卫市物价局的备案价格，物业服务费最终收费标准将执行中卫市物价局审批价格”。同日，原告张世平（合同乙方）与被告正丰物业中卫分公司（合同甲方）签订《正丰香格里住宅小区物业服务协议》。该协议第四条约定“物业服务标准：业主委员会未成立之前，按宁夏正丰房地产开发有限公司与宁夏正丰物业服务有限公司（中卫分公司）签定的《前期物业服务合同》约定的标准执行，并由物业服务公司向中卫市物价部门申请并备案，业主委员会成立后，双方协商并备案。一、按照0.4元/㎡/月收取物业费”；第五条约定“甲方的权利和义务：二、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容收取物业服务及相关费用”中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局于2014年5月26日印发的《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》（卫价发[2014]20号文件）规定，多层住宅（6层以下，含6层），根据沙坡头区2011－2013年度物业服务成本变化情况，各级基准收费标准确定为一级0.8元/㎡/月，二级0.6元/㎡/月，三级0.45元/㎡/月，四级0.3元/㎡/月。2014年7月4日中卫市住房和城乡建设局、物价局印发的《关于确认沙坡头区普通住宅小区物业服务等级的通知》（卫住建发[2014]87号文件）确定正丰香格里小区物业服务等级为一级。2014年7月8日，被告就综合性物业服务收费、交通工具停放收费等在中卫市物价局申请登记备案后，取得《服务价格登记备案证》。该证书载明有效期为2014年7月至2017年7月。2017年7月25日，自治区人民政府印发《自治区人民政府关于取消81项证照的决定》（宁政发[2017]54号文件），取消了服务价格登记备案证制度。被告正丰物业中卫分公司为正丰香格里小区提供物业服务，且自2015年起按照物业服务等级一级、多层普通住房0.8元/㎡/月收取物业服务费并进行公示。原告自2015年5月8日起按0.8元/㎡/月，每年按时缴纳物业费至2020年5月8日。本院认为，原告张世平与被告正丰物业中卫分公司签订的《正丰香格里小区临时管理规约》、《正丰香格里住宅小区物业服务协议》是双方真实意思表示，合法有效。《正丰香格里住宅小区物业服务协议》第四条约定“物业服务标准：业主委员会未成立之前，按宁夏正丰房地产开发有限公司与宁夏正丰物业服务有限公司（中卫分公司）签定的《前期物业服务合同》约定的标准执行，并由物业服务公司向中卫市物价部门申请并备案，业主委员会成立后，双方协商并备案。一、按照0.4元/㎡/月收取物业费”。按照上述约定，原告主张的0.4元/㎡/月是在业主委员会未成立之前约定的物业收费标准。但涉案小区前期物业服务2年后，小区未及时成立业主委员会或在业主委员会成立后未及时与被告协商物业服务费用，致使原被告之间一直未签订新的物业服务合同。而被告在前期物业服务期限届满后，仍然为正丰香格里小区的业主提供了物业服务。原告作为正丰香格里小区的业主之一，享受了被告提供的物业服务，就应支付相应的费用。被告参照《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》、《关于确认沙坡头区普通住宅小区物业服务等级的通知》规定，按0.8元/㎡/月收取物业费，有证据证实，有政策依据。故原告主张被告退还物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张世平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张世平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 李 静 二〇二〇年八月二十四日书记员 马永晶本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。