四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1111民初125号 原告：峨边彝族自治县绿创工业投资发展有限公司（统一社会信用代码：91511132MA66K5CC0M）,住所地四川省乐山市峨边彝族自治县沙坪镇县街28号。 法定代表人：尹建平。 委托诉讼代理人：卢竹，四川金顶律师事务所律师。 被告：王传枝（曾用名曹桂莲），女，1962年4月12日出生，汉族，农民，住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人：潘复银，四川双荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅文康，四川双荣律师事务所律师。 第三人：四川四方铸造有限责任公司，住所地四川省乐山市沙湾区嘉农镇魏坝村2组。 诉讼代表人：四川四方铸造有限责任公司管理人。 负责人：王俊拥。 委托诉讼代理人：谢骏飞，四川益华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹，四川益华律师事务所律师。 原告峨边彝族自治县绿创工业投资发展有限公司（以下简称绿创公司）与被告王传枝、第三人四川四方铸造有限责任公司（以下简称四方公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年5月6日、2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告绿创公司的委托诉讼代理人卢竹、被告王传枝的委托诉讼代理人潘复银、第三人四方公司的委托诉讼代理人李丹在两次开庭，被告王传枝及其委托诉讼代理人梅文康、第三人四方公司的委托诉讼代理人谢骏飞在第一次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿创公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将其占用的嘉农镇魏坝村原四方公司家属楼（权0008928）4楼2号的房屋腾退交还给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2019年8月17日通过阿里巴巴拍卖网公开拍卖，拍得四方公司名下位于嘉农镇××一宗土地（使用权证号：乐沙国用（2002）让字第3655号）的土地使用权及土地上房屋22577.88平方米，包括：（1）宾馆、营业楼、办公室、单元宿舍楼、职工家属楼、单身宿舍、库房、锅炉房、食堂、车间、精工坊、抽水坊、氧割房、配电房等，房产证：房权证第××号、第008925号至008941号；（2）门卫、厕所、打磨车间、浇注车间等面积1564.99平方米。并付清了全部价款。2019年10月22日，乐山市沙湾区人民法院出具（2017）川1111破1号之二《民事裁定书》，裁定上述原告拍得的资产归原告所有，所有权自裁定书送达原告时转移。但因单元宿舍楼、职工家属楼尚有包括被告在内的15户住户未与四方公司破产管理人办理房屋退回手续，四方公司管理人于2019年11月7日发布《公告》，告知上述没有腾退房屋的住户在公告之日起15日内办理腾退房屋手续。但至今被告拒绝与原告办理腾退手续并归还房屋。审理中，2020年6月30日，被告王传枝（乙方）与原告绿创公司（甲方）签订一份《协议书》，约定乙方承诺在协议签订后五日内结清水电气等费用后将位于嘉农镇原四方公司的家属楼4楼2号腾退给甲方，同时交付房屋钥匙等。由此，案涉《住房售让协议》已经合同当事人双方协商解除，被告现占有诉争房屋属于无权占有，其应将诉争房屋腾退给原告。 被告王传枝辩称，一、案涉《住房售让协议》由被告与第三人于2006年签订并成立生效。诉争房屋由原四川省乐山市有色金属铸造厂（城镇集体企业）于1994年修建，当时职工须先交建房集资款约6,000.00元，该款在2000年退回，尔后由职工重新购买。2006年12月4日，被告与第三人就诉争房屋签订了《住房售让协议》，按照《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产转让管理规定》，该协议成立有效。当时出卖方有国有土地使用权证和房产证，按照《城市房屋权属登记管理办法》、《房屋登记办法》，诉争房屋可以办理产权转移过户登记，但第三人四方公司一直未履行；2、诉争房屋不是破产财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。”第八十一条：“……按照国家规定不具备房改条件，……由清算组根据实际情况处理。”诉争房屋早已交付被告，只是没有分户过户而已，按照《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”诉争房屋属于被告所有，依法不属于破产财产；3、第三人处置诉争房屋的行为属于权利和义务的概括转让行为。原告要求被告腾退房屋的依据是沙湾区人民法院（2017）川1111破1号之二《民事裁定书》。该裁定书及其基础不具有合法性。该裁定书是《拍卖成交确认书》的载体，而《拍卖成交确认书》来源于2018年2月2日四方公司债权人会议通过的“《四方公司破产财产变价方案》决议”债权人会议只看到房屋产权总证登记在四方公司名下，未考虑房屋买卖并已交付的事实。根据《中华人民共和国合同书》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”四方公司没有取得合同相对人即被告的同意，即将诉争房屋二次出售的行为违法，原告竞拍时知道诉争房屋已出卖的事实，接受诉争房屋的移交行为属于权利和义务的概括受让行为，不是债权转让受让行为。综上，第三人在没有解除与被告签订的《住房售让协议》下，二次出售房屋的行为违法。根据最高人民法院民事审判第八次会议纪要第23条“关于一房数卖合同履行问题”的规定，被告购买在先，并且早已合法占有、使用20年，依照当时的法律，被告系诉争房屋的实际所有权人。原告行使的诉权仍然是第三人的诉权，其要求被告退房于法无据，请求判决驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，一、虽然被告与第三人签订有《住房售让协议》，但其一直未要求为其办理相应的房屋登记过户手续；2、诉争房屋登记在第三人四方公司名下。第三人进入破产程序之后，管理人对第三人的资产进行处置也是履行了法定程序的，原告依法取得了包括诉争房屋在内的第三人的资产。第三人在2002年取得沙湾区嘉农镇魏坝村工厂土地及诉争房屋的所有权。在第三人被宣告破产后，管理人将上述资产拍卖给原告，2019年沙湾区法院（2017）川1111破1号之二《民事裁定书》裁定包括诉争房屋在内的第三人的资产归原告所有是符合法律规定的；3、诉争房屋上的土地性质是工业用地。被告辩称的一房二卖是不成立的，工业用地要改变性质变成住宅需要进行审批才能进行房屋买卖；4、诉讼中，被告王传枝（乙方）与第三人管理人（甲方）签订一份《协议书》，约定乙方将甲方售让的房屋，即位于乐山市沙湾区，面积为82.48平方米返还甲方，甲方返还乙方交付的购房款及利息等。根据该协议书，案涉《住房售让协议》以经被告与第三人协商解除，第三人认可原告的诉讼主张。 原告围绕诉讼请求提交了原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、本院（2017）川1111破1号之二民事裁定书、公告五份、《协议书》一份、收条一份、银行转账凭证一份、川（2020）沙湾区不动产权第××号不动产证。本院审查认为，原告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性特征，予以采信并作为定案依据。被告王传枝为支持其抗辩提交了《住房售让协议》、收款收据结算单各一份，本院审查认为，被告王传枝提供的证据具备证据的真实性、合法性、关联性，结合原告提供的《协议书》，可以认定案涉《住房售让协议》已经被告与第三人协商解除，对其证明目的不予认可。第三人为支持其陈述意见提交了本院（2017）川1111破1号之一民事裁定书、（2017）川1111破1号决定书及管理人负责人证明、国有土地使用权证［土地使用权证号为乐沙国用（2002）第3655号）］、房产证、乐山市沙湾区房管局处的房屋信息摘要以及乐山市沙湾区不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明、拍卖公告照片三张、2019年8月1日《拍卖公告》、再次拍卖公告、拍卖须知及公告、《拍卖成交确认书》、本院（2017）川1111破1号之二民事裁定书、淘宝截图24张、《协议书》一份，本院审查认为，第三人提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性特征，予以采信并作为定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月17日,原告通过阿里巴巴网公开拍得第三人名下位于沙湾区宗土地（使用权证号：乐沙国用（2002）让字第3655号）使用权及地上房屋等。2019年10月22日，乐山市沙湾区人民法院作出（2017）川1111破1号之二《民事裁定书》，裁定：“一、四方公司名下位于嘉农镇××一宗土地【使用权证号：乐沙国用（2002）让字第3655号】的使用权及土地上房屋22577.88平方米，包括：（1）宾馆、营业楼、办公室、单元宿舍楼、职工家属楼、单身宿舍、库房、锅炉房、食堂、车间、精工坊、抽水坊、氧割房、配电房等，房产证：房权证第××号、第××号至××号；（2）门卫、厕所、打磨车间、浇注车间等面积1564.99平方米。归买受人绿创投资公司所有，所有权自裁定书送达绿创投资公司时转移。二、买受人绿创投资公司可持本裁定书到登记机构办理土地使用权过户登记手续。”原告已付清全部拍卖价款，本院已将上述民事裁定书送达原告。 另查明，原四川省乐山市有色金属铸造厂系城镇集体企业，汪长安为厂长，后该厂改制为四川太升铸造有限责任公司，汪长安为该公司法定代表人，职务董事长。2001年，四川太升铸造有限责任公司被宣告破产清算。后汪长安接收了四川太升铸造有限责任公司包括诉争房屋在内的资产，于2001年6月12日组建了四方公司；2006年12月4日，曹桂莲（被告王传枝的曾用名，乙方）与第三人四方公司（甲方）签订《住房售让协议》，约定公司将其家属楼四楼××号的房屋（原集资建房）售让给王传枝，房屋出让款16496.00元，王传枝于2006年12月7日交清了购房款；被告居住的家属楼四楼××号的房屋属于上述裁定书载明的职工家属楼房屋之一；原四川太升铸造有限责任公司于2001年破产，第三人四方公司后受让了其包括诉争房屋在内的全部资产，并在乐山市沙湾区楼办理了丘（地）号权00××28、00××27号房产证，房屋设计用途为住宅。 2017年11月13日，乐山三江农村商业银行股份有限公司向本我院申请四方公司破产清算。2017年11月28日，本院作出（2017）川1111破申1号民事裁定书，裁定受理乐山三江农村商业银行股份有限公司对四方公司的破产清算申请，并指定四方公司清算组为管理人，此后四方公司进入破产清算程序。 2018年3月20日至2019年11月7日，四方公司在破产清算期间曾五次发出公告，要求被告与公司办理房屋腾退手续未果。 2020年6月30日，被告王传枝（乙方）与第三人管理人（甲方）签订一份《协议书》，约定乙方将甲方售让的房屋，即位于乐山市沙湾区，面积为82.48平方米返还甲方，甲方返还乙方交付的购房款及利息等；同日，被告王传枝（乙方）与原告绿创公司（甲方）签订一份《协议书》，约定乙方承诺在协议签订后五日内结清水电气等费用后将位于嘉农镇原四方公司的家属楼4楼2号腾退给甲方，同时交付房屋钥匙等。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《住房售让协议》是否有效及是否已经解除？二、诉争房屋是否应腾退给原告？ 针对以上争议焦点，本院评析如下： 一、涉案《住房售让协议》是否有效及是否已经解除？ 根据本案查明的事实，该《住房售让协议》由第三人四方公司于2006年12月4日加盖了公司公章，被告王传枝于同日签名捺印。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，案涉《住房售让协议》已于2006年12月4日成立，根据该法第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，该协议于2006年12月4日成立并生效。原告及第三人提出根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”的规定诉，诉争房屋上的土地系工业用地，须向相关部门审批改变土地用途为商业用地，而本案所涉土地并未审批变更土地用途，诉争房屋是当时生产需要所建，而非一般商品房，不能对外出售。因此，该协议违反了上述法律的强制性规定，应属无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”此处指违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同无效，原告及第三人提出的案涉协议违反的法律、行政法规的强制性规定应属于管理性强制性规定。因此，原告及第三人的上述主张于法无据，本院不予采信，涉案《住房售让协议》系有效协议。根据被告王传枝与第三人四方公司2020年6月30日签订的《协议书》约定的内容，案涉《住房售让协议》已经被告与第三人于2020年6月30日协商解除。 二、诉争房屋是否应腾退给原告？ 如前所述，涉案《住房售让协议》已经被告与第三人协商解除，另包括诉争房屋在内的位于沙湾区楼已由原告通过网络公开拍卖的方式从第三人处拍得，本院（2017）川1111破1号之二《民事裁定书》予以确认，现原告已在乐山市沙湾区不动产登记中心办理了相应的不动产证，原告已取得了诉争房屋的所有权。被告抗辩其系诉争房屋的所有权人，与本案查明的事实不符，本院不予采信。关于被告抗辩原告非善意取得人，被告占有诉争房屋系合法占有，而非侵占，原告无权要求被告腾退。根据善意取得构成要件：1、出让人无权处分；2、受让人受让该不动产或者动产时时善意的；3、以合理价格转让；4、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三人出让登记在其名下的诉争房屋并非无权处分，原告参拍第三人组织的破产财产的公开拍卖，并以合理的价格拍得，现已取得包括诉争房屋在内的拍卖资产的所有权，原告作为所有权人有权要求被告腾退诉争房屋，被告关于原告非善意取得人的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 综上，案涉《住房售让协议》已经被告与第三人协商解除，被告现占有诉争房屋属于无权占有，原告已依法取得诉争房屋的所有权，原告主张被告将诉争房屋腾退的诉讼请求于法有据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告王传枝于本判决生效之日起十日内将其占用的嘉农镇魏坝村原四川四方铸造有限责任公司家属楼（权××）4楼2号的房屋腾退给原告峨边彝族自治县绿创工业投资发展有限公司。 案件受理费100元，由被告王传枝承担（在本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长 马太庆 审 判 员 雷德强 审 判 员 干吉沫 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 杨 英 书 记 员 高 敏 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附本案适用的法律： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。