河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终2754号上诉人（原审原告、反诉被告）徐艳丽，女，1978年11月25日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人何凤玲，河南京港律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）夏进秋，女，1972年10月3日出生，汉族，住河南省永城市西城区。委托诉讼代理人崔庆先，永城市人和法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉第三人）商丘市方圆房地产中介有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区文化西路南侧华亿综合楼北楼底层东数第3间。统一社会信用代码：914114003176340447。法定代表人王汉英，该公司总经理。委托诉讼代理人连国伟，男，1979年1月5日出生，汉族，住河南省商丘市。系该公司员工。上诉人徐艳丽与上诉人夏进秋、商丘市方圆房地产中介有限公司（以下简称方圆中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初9973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，并于2020年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人徐艳丽及其委托诉讼代理人何凤玲、上诉人夏进秋及其委托诉讼代理人崔庆先、上诉人方圆中介公司的委托诉讼代理人连国伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐艳丽上诉请求：依法在维持一审判决第一、二、三、四、五项的基础上，判决增加：夏进秋与方圆中介公司共同赔偿上诉人利息损失（利息以458450元为基数，按年利率6%计算，自2019年10月23日至付清之日止)；依法增加判决：夏进秋与方圆中介公司承担违约金137535元(以458450元为基数×30%)；一、二审诉讼费用由夏进秋与方圆中介公司承担。事实与理由：1.一审未予判决夏进秋与方圆中介公司承担利息损失是错误的。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。一审判决解除了徐艳丽与夏进秋与方圆中介公司之间的合同，判决夏进秋与方圆中介公司分别返还购房款及中介服务费是正确的。同时，根据法律规定，徐艳丽关于利息损失的诉请应予以支持。2.一审判决未判夏进秋与方圆中介公司承担违约金或者返还定金是错误的，应予纠正。《房屋买卖协议》第四条约定：甲方(夏进秋)须保证房屋权属无争议，产权清晰无纠纷(不欠开发商任何费用)，无不良事件发生，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，均由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第四条第4款约定：如甲、乙任何一方拒绝履行合同，或发生本条1、2、3违约责任，由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成立价的2倍作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。在签定《房屋买卖协议》时，夏进秋向徐艳丽隐瞒了该房屋尚未交给夏进秋、没有交纳维修基金等费用、尚欠物业公司物业服务费用、钥匙还在物业处、该房屋水电不通等事实，夏进秋的行为已构成根本违约。根据上述约定，夏进秋应向徐艳丽按照房屋成交价的2倍承担违约赔偿责任。故根据合同法规定，徐艳丽诉请30%的违约金赔偿。《商丘市存量房屋居间买卖合同》第四条第1款：乙方(徐艳丽)于2019年10月8日交付定金15000元于甲方。根据定金罚则，应返还定金15000元(1倍的定金1.5万元已计算到房款内返还，应再支付徐艳丽定金1.5万元)，夏进秋与方圆中介公司应再返还1倍的定金15000元。在定金和违约金约定并存的情况下，徐艳丽选择约定的违约金赔偿。3.方圆中介公司作为中介公司，未向徐艳丽全面如实报告与订立合同有关的重要事实，应承担赔偿责任和违约责任，二审依法应予改判。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。夏进秋辩称，1.一审法院判决解除合同是错误的。夏进秋并无法定解除合同的违约情形，无需承担违约责任。2.按照双方所签《房屋买卖协议》第四条约定，夏进秋出卖给徐艳丽的房屋产权清晰，无任何纠纷。夏进秋向法院提交的商品房买卖合同、交纳物业管理费的相关证明、暖燃气开户缴费证明以及小区物业出具的房屋交接等证据都佐证了涉案房屋可以随时交付徐艳丽。3.夏进秋之所以未向徐艳丽交付房屋，因为按照房屋买卖协议第三条的约定，徐艳丽应于2019年10月9日之前交付夏进秋购房款200000元，2019年10月22日之前应当交付夏进秋购房款275000元，之后夏进秋才能把房屋交付徐艳丽。而事实上，徐艳丽在2019年10月9日实际付款93000元，2019年10月20日实际付款148000元。徐艳丽两次违约至起诉时尚欠夏进秋27050元，故夏进秋不应当向徐艳丽交付房屋。综上，徐艳丽的上诉理由不能成立，请求法院驳回徐艳丽的上诉。方圆中介公司辩称，我们的定金合同上约定房产证出来满两年以后给乙方办理过户，但现在房产证还没有出来，所以方圆中介公司并未违约。买卖合同中约定，房产证下来前办证所需的费用由甲方承担，房产证下来后过户的一切费用由乙方承担，该房屋的燃气暖气接口费由乙方承担，甲方保证无条件配合乙方办理过户或二手房按揭手续，方圆中介公司作为中介公司只需要居间促成交易，双方成交的情况下，水电物业费等问题徐艳丽需要与业主夏进秋沟通，这些问题并非因为方圆中介公司把关不严造成的。夏进秋上诉请求：撤销商丘市睢阳区人民法院(2019)豫1403民初9973号民事判决书；驳回徐艳丽的诉讼请求并支持夏进秋的诉讼请求；诉讼费用由徐艳丽承担。事实与理由：1.一审法院适用法律错误。双方在合同中明确约定先后履行的顺序，本案是徐艳丽在先，没有按合同约定的期限付清购房款，夏进秋享有先履行抗辩权。房屋买卖合同有一定的特殊性，买家可以分多次付款，而卖家的义务是一次性完成的，不可能根据徐艳丽的付款比例交付相应比例的房屋。本案中，徐艳丽虽然履行了合同主要义务，但并没有按合同的约定全部履行，在此情况下，要求夏进秋履行全部合同义务是明显不合理的，也不符合双方的合同约定，夏进秋的权益也无法得到保障。一审法院没有考虑到房屋买卖的特殊性而适用《中华人民共和国合同法》第九十四条判决解除双方的房屋买卖合同是明显错误的。2.一审法院事实认定不清。一审法院根据商丘市睢阳区人民法院作出的(2017)豫1403民初6717号民事判决书就认定本案房屋没有交付给夏进秋，在本案审理过程中，一审法院既没有询问上述判决书的双方当事人，也没有去本案房屋的开发商和物业处调查就认定本案房屋没有交付给夏进秋是错误的。因本案房屋没有不动产权证，夏进秋提交的商丘市不动产登记交易中心出具的《商丘市商品买卖合同备案证明》中明确显示了买受人是夏进秋，并且房屋的钥匙就在夏进秋手中，只要徐艳丽全部履行合同约定的付款义务，夏进秋就会把房屋交付给徐艳丽，并不存在合同预期不能履行的情形，一审法院依据错误的事实，支持徐艳丽的诉讼请求是错误的。综上，一审法院适用法律错误，事实认定不清，请求二审法院支持夏进秋的上诉请求并依法改判。徐艳丽辩称，1.夏进秋称是由于徐艳丽没有一次性履行合同约定的付款义务，构成违约，不应该解除双方之间的房屋买卖合同，这一理由明显不能成立。根据徐艳丽的支付款凭证可以清楚的看出2019年10月23日之前已经支付了房款是453200元，下余尾款是21800元。然后2016年10月23日，徐艳丽就手持现金到方圆中介公司，要求方圆中介公司联系夏进秋办理房屋交付事宜，但夏进秋拒不履行交房交合同义务。2.夏进秋声称钥匙在其手中，是因为徐艳丽违约才没有交付房屋，这一点明显与事实不符。徐艳丽曾到小区物业处区询问，该房屋没有缴纳维修基金、尚欠物业费、水电不通，钥匙还在物业处，说明涉案房屋还没有交付给夏进秋，更不可能交付给徐艳丽，夏进秋隐瞒真实情况的行为对徐艳丽存在欺诈，构成了根本违约。无论是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，还是根据《民法总则》第一百八十四条的规定，一审判决解除合同是在查明事实的基础上依法作出的，是正确的。夏进秋的上诉理由不能成立，应予驳回。方圆中介公司未发表辩论意见。方圆中介公司上诉请求：请求撤销商丘市睢阳区人民法院做出的(2019)豫1403民初9973号民事判决书，改判方圆中介公司不返还徐艳丽中介费10500元，且方圆中介公司不承担3000元诉讼费；上诉费由徐艳丽、夏进秋承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的买卖合同，明确约定涉案房屋总价为525000元，付款方式为2019年10月9日徐艳丽支付夏进秋200000元，2019年10月22日前徐艳丽支付夏进秋275000万元，夏进秋把该房屋和该房屋购房合同交给徐艳丽。但是截至到2019年10月23日，徐艳丽仅支付了453200元，并未履行合同约定的义务，因此，徐艳丽在合同履行过程中同样存在过错。合同签订时，方圆中介公司已经明确告知徐艳丽涉案房屋的详细情况，并且带着徐艳丽实地看房，尽到了应尽的义务。2.一审法院判决方圆中介公司承担诉讼费及返还中介费10500元没有事实及法律依据，房屋买卖合同约定了如合同不能继续履行，由违约方承担买卖双方2%的中介服务费。因此，一审法院判决第四项要求方圆中介公司返还徐艳丽10500元中介费没有事实及法律依据。综上所述，一审法院事实认定错误，判决显失公平，应改判或发回重审。徐艳丽辩称，方圆中介公司的上诉理由不能成立，应予驳回。1.方圆中介公司关于徐艳丽未履行合同约定义务，同样存在过错。徐艳丽在已经交付453200元，只欠尾款21800元，后徐艳丽手持现金，准备一手交钱一手交房，这一事实有录像视频为证，方圆中介公司作为当天的亲历者，居中服务者，不尊重事实，不事实求是。2.一审法院判决方圆中介公司向徐艳丽返还中介费是正确的。方圆中介公司作为居间人有向物业服务单位核查房屋是否能够交付给买房人、是否欠缴物业费、钥匙在谁手里等这些基本情况的义务，但方圆中介公司未能向徐艳丽全面如实地报告涉案房屋的信息，对徐艳丽构成欺诈，最终未能促成买卖双方全面履行合同，存在严重的失职行为，所以一审判决方圆中介公司退还中介费是正确的，方圆中介公司的上诉理由不能成立。夏进秋辩称，我方认可方圆中介公司的上诉意见。徐艳丽向一审法院起诉请求：1.解除徐艳丽与夏进秋于2019年10月8日签订的《房屋买卖协议》；2.解除徐艳丽与夏进秋、方圆中介公司于2019年10月8日签订的《商丘市存量房屋居间买卖合同》；3.判令夏进秋返还徐艳丽已支付购房款453200元及利息（利息自徐艳丽向夏进秋支付之日起至夏进秋付清之日止，按年利率6％计算）；4.判令夏进秋按照房屋成交价的1倍承担欺诈的赔偿责任；5.判令夏进秋返还定金15000元；6.判令方圆中介公司返还服务费5250元，并对夏进秋应承担的责任向徐艳丽承担连带赔偿责任；7.案件受理费、保全费、律师费等为实现债权而支出的费用由夏进秋、方圆中介公司承担。夏进秋向一审法院反诉请求：1、判令徐艳丽继续履行房屋买卖合同，支付剩余购房款27050元；2、判令徐艳丽支付夏进秋天然气初装费和暖气初装费8040元；3、判令徐艳丽承担中介服务费5250元；4、判令徐艳丽支付夏进秋自2019年10月9日至2020年12月31日的物业费2712元；5、诉讼费、律师费等由徐艳丽承担。一审法院认定事实：2019年10月8日，夏进秋作为甲方、徐艳丽作为乙方、方圆中介公司作为丙方签订了《商丘市存量房屋居间买卖合同》一份，三方主要约定：徐艳丽购买夏进秋所有的位于河南省商丘市××区神火大道西侧××喾路北侧良浩公馆4号楼3单元18层3-1807号房屋一套，面积为116.45㎡，总房款52.5万元。三方签订本合同时，买卖双方应向方圆中介公司各交纳中介服务费5250元。徐艳丽应于2019年10月8日向方圆中介公司交付定金1.5万元，由方圆中介公司代为保管，在房产过户完毕后，扣除买卖双方需要交纳的中介服务费后，剩余部分转变成房款。本合同签订前该房屋产生的水、电、物业等费用由夏进秋承担，以后由徐艳丽承担。因房产证未下来，双方协商办证契税等一切费用由夏进秋承担，房产证办下来后，过户到徐艳丽名下费用由徐艳丽承担，天然气、暖气接口费由徐艳丽承担。各种手续交接清楚后，本合同自动作废，并由方圆中介公司收回。2019年10月8日，徐艳丽与夏进秋签订《补充协议》一份，双方主要约定：该协议为双方签订《商丘市存量房屋居间买卖合同》的补充协议，具有同等法律效力。双方协商，2019年10月9日，徐艳丽先付夏进秋20万元，在2019年10月22日前再支付27.5万元，剩余5万元待房产证办下来契税满两年后过户当日一次性支付夏进秋，夏进秋保证无条件配合徐艳丽办理过户和二手房按揭贷款手续。如本协议与《商丘市存量房屋居间买卖合同》发生冲突，均以本协议为准。2019年10月8日，徐艳丽与夏进秋签订《房屋买卖协议》一份，双方主要约定：夏进秋自愿将位于河南省商丘市××区神火大道西侧××喾路北侧良浩公馆4号3单元18层3-1807号房屋一套出售给徐艳丽，面积为116.45㎡，总房款为52.5万元。付款方式为：2019年10月9日徐艳丽支付夏进秋20万元，2019年10月22日前徐艳丽支付夏进秋27.5万元，夏进秋把该房屋和该房屋购房合同交给徐艳丽，等房产证办下来且契税满两年后，过户当日徐艳丽把剩余购房款5万元支付夏进秋，总房款付清。夏进秋须保证房屋权属无争议、产权清晰无纠纷（不欠开发商任何费用）、左右四邻无纠纷，无不良事件发生，若发生与夏进秋有关的权属纠纷、产权纠纷、不良事件或债务纠纷，均由夏进秋负责解决并承担一切后果及违约责任。合同签订后，2019年10月9日，徐艳丽通过中国银行转账交付夏进秋9.3万元；2019年10月10日，徐艳丽通过手机银行转账交付夏进秋6.7万元，通过农业银行转账交付夏进秋2.5万元；2019年10月22日，徐艳丽通过中国银行转账交付夏进秋5万元，通过中国银行转账交付夏进秋2.8万元，通过农业银行转账交付夏进秋5万元；徐艳丽通过微信转账交付夏进秋2000元和1.8万元；2019年10月23日，徐艳丽通过农业银行转账交付夏进秋4万元，通过中国银行转账交付夏进秋34950元，通过中原银行转账交付夏进秋4万元；以上共计447950元。2019年10月22日，徐艳丽通过建设银行转账交付方圆中介公司中介服务费10500元，其中含有为夏进秋代交付的中介服务费5250元。2017年9月28日，商丘市睢阳区人民法院作出（2017）豫1403民初6717号民事判决，判决案外人商丘市信铨置业有限公司（以下简称“信铨置业公司”）于该判决生效后十日内对位于商丘市神火大道南段良浩公馆小区第一期4号楼3单元17A07室房产与夏进秋签订《商品房买卖合同》并到房管部门办理房产网签备案手续。2019年1月30日，商丘市不动产登记交易中心为夏进秋办理了商丘市商品房买卖合同备案。一审法院认为，徐艳丽与夏进秋之间系房屋买卖合同关系，双方签订的商丘市存量房屋居间买卖合同及补充协议和房屋买卖协议，为当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违背社会公序良俗，应合法有效，对当事人具有法律约束力。双方签订的房屋买卖协议第三条付款方式第1款约定，2019年10月9日徐艳丽支付夏进秋20万元。根据徐艳丽提供的还款记录，截至2019年10月10日徐艳丽支付房款20万元。双方签订的房屋买卖协议第三条付款方式第2款约定，2019年10月22日前徐艳丽支付夏进秋27.5万元，夏进秋把该房屋和该房屋购房合同交给徐艳丽。根据徐艳丽提供的还款记录，截至2019年10月23日徐艳丽支付房款453200元（包含徐艳丽为夏进秋代交付的中介服务费5250元）。本案中，徐艳丽已经支付了房款453200元，履行了合同的主要义务，而夏进秋并未履行合同的主要义务，向徐艳丽交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，徐艳丽可以解除合同。另外，商丘市睢阳区人民法院作出的（2017）豫1403民初6717号民事判决仅判决信铨置业公司与夏进秋签订商品房买卖合同并办理网签备案手续，但未支持夏进秋提出的信铨置业公司向其交付房屋的诉请。且夏进秋未提供相关证据证明该房屋已经竣工验收，亦未提供相关证据证明信铨置业公司已将该房屋交付夏进秋。综上，对于徐艳丽要求解除其与夏进秋签订的房屋买卖协议的诉讼请求，法院予以支持。关于徐艳丽要求解除其与夏进秋、方圆中介公司签订的商丘市存量房屋居间买卖合同的诉讼请求，因方圆中介公司作为专门从事房地产中介的公司，具备高于普通人对房产的专业认知，在居间服务过程中，未尽到如实报告义务，致使徐艳丽与夏进秋房屋买卖的目的不能顺利实现，具有明显的过错，故对徐艳丽的该项诉请，法院予以支持。关于徐艳丽要求判令夏进秋返还已支付购房款453200元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”另因该笔购房款453200元中的5250元系由徐艳丽交付方圆中介公司，故对徐艳丽的该项诉请，法院予以部分支持，该5250元应由方圆中介公司返还徐艳丽。关于徐艳丽要求夏进秋支付利息的诉讼请求，因徐艳丽也未按照房屋买卖协议的约定及时、足额交付购房款，具有一定的过错，故对徐艳丽的该项诉请，法院不予支持。关于徐艳丽要求判令夏进秋按照房屋成交价的1倍承担欺诈的赔偿责任的诉讼请求，因徐艳丽提供的相关证据未能证明夏进秋具有欺诈的事实，故对徐艳丽的该项诉请，法院不予支持。关于徐艳丽要求判令夏进秋返还定金1.5万元的诉讼请求，因该1.5万元已经转化为购房款被包含在453200元中，故对徐艳丽的该项诉请，法院不予支持。关于徐艳丽要求判令方圆中介公司返还中介服务费5250元的诉讼请求，因方圆中介公司没有向徐艳丽如实报告与订立合同有关的重要事实，故对徐艳丽的该项诉请，法院予以支持。关于徐艳丽要求方圆中介公司对夏进秋应承担的责任承担连带赔偿责任的诉讼请求，因徐艳丽未提供相关证据予以证明，且无法律依据，故对徐艳丽的该项诉请，法院不予支持。关于夏进秋要求判令徐艳丽继续履行房屋买卖合同，向夏进秋支付剩余购房款27050元，以及要求判令徐艳丽支付天然气初装费和暖气初装费8040元、承担房屋买卖中介服务费5250元、支付自2019年10月9日至2020年12月31日的物业费2712元的反诉请求，因房屋买卖协议被解除后，尚未履行的，应终止履行，故对夏进秋的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐艳丽与被告（反诉原告）夏进秋于2019年10月8日签订的《房屋买卖协议》；二、解除原告（反诉被告）徐艳丽与被告（反诉原告）夏进秋、被告（反诉第三人）商丘市方圆房地产中介有限公司于2019年10月8日签订的《商丘市存量房屋居间买卖合同》；三、被告（反诉原告）夏进秋于本判决生效后10日内返还原告（反诉被告）徐艳丽购房款447950元；四、被告（反诉第三人）商丘市方圆房地产中介有限公司于本判决生效后10日内返还原告（反诉被告）徐艳丽中介服务费10500元；五、驳回被告（反诉原告）夏进秋的反诉请求；六、驳回原告（反诉被告）徐艳丽的其他诉讼请求。本院二审期间，夏进秋围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：夏进秋提交的良浩公馆物业管理处出具的证明、夏进秋与良浩公馆物业管理处签订的楼房验收记录、管理服务协议书及缴纳维修基金8384元的收据，意在证明涉案房屋已经通过了交接验收，但前三份证据的落款时间均系一审开庭之后，并不能证明诉讼之前房屋的交付情况，故夏进秋提交的上述证据达不到其证明目的，本院不予采信。关于夏进秋提交的2019年11月28日徐艳丽与夏进秋微信聊天记录截图，亦不能直接证明徐艳丽所称的手持现金交易的行为是虚假的，本院对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审认定基本事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人徐艳丽请求改判被上诉人共同赔偿利息损失及违约金（137535元）有无事实和法律依据。2.上诉人夏进秋以原审判决认定事实不清，适用法律错误为由，请求改判被上诉人继续履行合同给付房款的义务有无事实和法律依据。3.上诉人商丘市方圆房地产中介有限公司以原审判决没有事实和法律依据为由，请求改判其不返还中介费10500元应否支持。关于徐艳丽提出由夏进秋、方圆中介公司共同赔偿利息损失及违约金的诉请。徐艳丽与夏进秋签订的房屋买卖合同中约定购房款为52.5万元，扣除等待过户的5万元，仍需支付47.5万元，徐艳丽于2019年10月23日前累计支付房款453200元，虽履行了合同的主要义务，但其未及时足额交付房款，存在一定的过错，已构成违约，故徐艳丽的该诉请本院不予支持。关于夏进秋要求继续履行合同给付房款义务的诉请。本案一审中，夏进秋未提供证据涉案房屋已经竣工并交付，在徐艳丽已经履行了合同的主要义务，夏进秋不能履行合同主要义务的情况下，导致合同目的不能实现，构成根本违约，判决解除双方之间的房屋买卖协议符合法律的规定，房屋买卖协议解除后，尚未履行的，应终止履行，故对夏进秋的上诉请求，本院不予支持。关于方圆中介公司不返还中介费10500元的诉讼请求。方圆中介公司作为居中服务机构，未能全面如实地报告涉案房屋的信息，存在一定过错，导致中介目的没有实现，一审法院判决返还中介费并无不当，对方圆中介公司的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，上诉人徐艳丽与上诉人夏进秋、方圆中介公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3990元，由上诉人徐艳丽负担3051元，由上诉人夏进秋负担876元，由上诉人商丘市方圆房地产中介有限公司负担63元。本判决为终审判决。审判长  曹爱民审判员  李 强审判员  段 旭二〇二〇年八月二十八日书记员  黄琳冰