江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终2507号 上诉人（原审原告）：李德沅，男，1952年3月4日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 上诉人（原审原告）：李德龙，男，1955年7月3日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 上诉人（原审原告）：李德明，男，1961年3月6日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 上诉人（原审原告）：李德先，男，1963年4月5日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 被上诉人（原审被告）：黎金旺，男，1974年1月17日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 被上诉人（原审被告）：赣州丰登农业发展有限公司，住所地：江西省赣州市南康区浮石乡青云村。 法定代表人：黎青莲，该公司经理。 上诉人李德沅、李德龙、李德明、李德先因与被上诉人黎金旺、赣州丰登农业发展有限公司（以下简称“丰登公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初4955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李德沅、李德龙、李德明、李德先上诉请求：1.依法改判支持上诉人的所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违约事实非常明确。1.租金支付的时间严重逾期。按照双方合同约定，被上诉人理应于2019年6月1日支付2019年6月1日至2020年5月31日的租金，而直到本案2019年9月19日立案，被上诉人尚未支付分文租金。2.租金的标准根本不存在异议。2018年6月1日是一个非常关键的时间节点，在这个时间节点，上诉人与被上诉人理应确定好下一个五年的租金标准。实际上，双方已经确定好了。土地租金标准保持不变，仍为1800元/亩壹年；林地租金标准增加200元，为1700元/亩壹年。历经5年，就增加200元/亩壹年，这样的价格完全符合市场规律，所以，双方已经确定好了，不然被上诉人为什么这么爽快在2018年6月1日就支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金呢？还让上诉人在土地租金发放登记表上签字。如果被上诉人真的有异议，就不会这么快支付这笔租金；如果被上诉人真的认为租金是500元/亩壹年，那就应该提出解除合同，并且承担违约责任。被上诉人在2019年9月份之后才来提租金标准问题，显然是为其延期支付租金的行为找借口。一审法院判决书第6页倒数第三行“现被告不能证明该价格不合理，又不要求解除合同，原告要求被告按此标准支付2019年6月1日至2020年5月31日的租金并无不当”，一审法院其实已经认定了被上诉人延期支付租金系违约行为。被上诉人将承租的林地不单单用来种植，而且未经出租人同意的情况下还盖了办公楼，林地面积从1.2亩增加至1.245亩，就是被上诉人因自己的“私自行为”向上诉人在补偿。所以，一审法院应当尊重、依照证据，林地租金按土地租金发放登记表支持2131.8元。二、本案的义务主体应包括黎金旺。1.合同签订的时间是2013年6月1日，赣州丰登农业发展有限公司成立的时间是2014年3月，所以，2014年3月之前，合同的义务主体肯定是黎金旺。况且，2016年11月之前的法定代表人都是黎金旺，所以，上诉人对接的义务主体也都是黎金旺。2016年11月之后，黎金旺抗辩已退股，本案与其无关，但是该事实，上诉人并不知情，被上诉人并没有通知上诉人，所以，黎金旺应仍是合同主体。综上，一审法院认定事实错误，请二审法院支持上诉人的所有诉讼请求。 针对上诉人的上诉请求，被上诉人黎金旺答辩称：原来本人与黎青莲合伙，本人从2016年就退伙了，不是丰登公司股东，不参与管理经营，之后的事情不清楚。合同是2013年或者2014年签订的，还有本人的名字，2016年之后的事情就不清楚了。本人希望上诉人与丰登公司重新签订合同，不能因为原先合同纠纷需要本人参与。 针对上诉人的上诉请求，被上诉人丰登公司答辩称：一、丰登公司未付租金的原因是与上诉人等人对租金的数额未能达成一致以及对上诉人新提出的索要道路租金的行为还存在争议，并非是丰登公司违约。上诉人诉称丰登公司与上诉人签订的租赁合同中约定租金根据当地市场行情递增没有事实依据。丰登公司与上诉人等人签订的合同约定的是按油罗潭当时50%以上租用人的价格计算，即按当地行情进行调整，并非是递增。市场行情有涨有跌，现油罗潭的租金普遍为每年500元/亩，上诉人要求按照年租金1800元/亩支付租金以及索要道路租金没有事实依据。二、上诉人诉称丰登公司于2018年6月1日至2019年9月就租金标准未提过异议，丰登公司已在一审开庭时已当庭提交给法官光盘证据，光盘相关监控视频内容显示丰登公司于2018年6月1日主动与上诉人联系讨论给付租金之事，因上诉人李德沅提出其租金要比他人更多且索要道路租金，并威胁说不给道路租金就挖路，所以当天下午交谈几个小时对租金仍提出异议。2018年6月2日上诉人李德明针对租金标准问题再次前来索要土地租金及道路租金，协商未果。直至2018年6月10日上诉人李德先才在《土地租金发放表》上签字并代签其他三人名字领取2018年6月1日至2019年5月31日的租金。上诉人李德明于2018年8月19日再次前来索要道路租金，协商未果，最终导致丰登公司不得不暂时停止给付2019至2020年租金，丰登公司在2008年办厂之前该区域的道路就已形成，上诉人索要道路租金无事实依据。三、丰登公司盖办公楼的土地根本未涉及上诉人的土地，无须经过上诉人的同意。“林地面积从1.2亩增加至1.245亩”是因修理塘堤挖机师傅为方便施工操作不当而损坏其植被，经与上诉人协商同意才增加租用0.045亩林地。四、如上诉人不愿意将土地租赁给丰登公司，丰登公司可与上诉人等人解除合同，上诉人等人应当承担违约责任，即解除合同，上诉人等人应分别向丰登公司支付违约金1万元并赔偿丰登公司的损失。综上所述，丰登公司认为未付租金的原因是与上诉人等人对租金的数额及上诉人索要道路租金的行为存在争议而未能达成一致，并非是丰登公司违约。上诉人等人的起诉没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 李德沅、李德龙、李德明、李德先向一审法院起诉请求：1.判令被告黎金旺、被告丰登公司支付拖欠原告李德沅、李德龙、李德明、李德先2019年6月1日至2020年5月31日的山林使用权租金2131.8元并承担违约金10000元；2.判令两被告支付拖欠原告李德沅2019年6月1日至2020年5月31日的土地使用权租金2304元，并承担违约金10000元；3.判令两被告支付拖欠原告李德明2019年6月1日至2020年5月31日的土地使用权租金576元，并承担违约金10000元；4.判令两被告支付拖欠原告李德先2019年6月1日至2020年5月31日的土地使用权租金576元，并承担违约金10000元；5.判令两被告承担原告支出的律师费5000元；6.判令两被告对上述款项承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由两被告负担。 一审法院认定事实：原告李德沅、李德龙、李德明、李德先系兄弟关系，案涉南康区浮石乡青云村油箩潭上坑子的1.2亩山林系四原告共有。2013年6月1日，四原告（甲方）与被告黎金旺（乙方）与签订了一份《山林使用权租用协议书》，约定：甲方将其位于南康区浮石乡青云村油箩潭上坑子的1.2亩山林租赁给乙方，租赁期从2013年6月1日起至2033年5月31日止，共20年；2013年6月1日至2018年5月31日的租金为1500元/年，五年后的租金根据当地50%以上租用人的价格计算给甲方，并以此类推。同日，原告李德沅、李德明、李德先分别与被告黎金旺签订了一份《土地使用权租用协议书》。约定：原告李德沅、李德明、李德先分别将自己位于南康区浮石乡青云村油箩潭上坑子的土地（其中李德沅1.28亩、李德明0.32亩、李德先0.32亩）出租给被告黎金旺使用；租赁期20年；2013年6月1日至2018年5月31日的租金为1800元/年，五年后的租金根据青云村油箩潭50%以上租用人的价格支付给出租方，并以此类推。两份合同均约定:先租后用，承租方应在签订协议时一次性付清一年的租金，一年期满后，承租方应及时支付下一年的租金，如逾期1个月，承租方应交付10%/月的滞纳金，否则出租方有权收回出租土地；因本协议发生的一切争议，双方友好协商解决,协商不成的，双方均自愿同意通过法律途径解决,违约方承担一切费用（仲裁、诉讼、律师、交通食宿差旅等费用）并向守约方支付违约金10000元。另查明，2014年3月，被告黎金旺与黎青莲共同出资成立被告丰登公司，黎金旺担任公司法定代表人，该公司经营范围为农业开发、果树种植等。2016年11月，被告黎金旺将其所在丰登公司的股权全部转让给黎青莲，且丰登公司法定代表人变更为黎青莲。案涉林地和土地自被告丰登公司成立后一直由其使用，现仍由其使用。庭审中，各方当事人均对以黎金旺名义签订的租用协议书的相关权利与义务转让给被告丰登公司无异议。租赁前五年（2013年6月1日至2018年5月31日）的租金被告如约支付。关于2018年6月1日之后的租金标准。2018年6月1日至2019年5月31日的租金，被告丰登公司按林地1700元/亩，土地1800元/亩支付完毕。原告述称双方已约定之后五年均按林地1700元/亩/年，土地1800元/亩/年支付，被告述称仅协商好2018年6月1日至2019年5月31日的租金标准按此支付，之后租金标准再行协商。因双方对2019年6月1日之后的租金支付标准发生争议，被告至庭审之日未向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日年度的租金。另，原告向一审法院提交《南康区蓉江法律服务所收款收据》一份，载明李德沅交纳案件代理费5000元，拟证明原告为本案诉讼花费律师费5000元。上述事实，有当事人的庭审陈述、原告身份证复印件、《山林使用权租用协议书》、《土地使用权租用协议书》、《林权证》、《土地承包经营权证》等证据予以证实。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、关于本案义务主体的问题。原告与被告黎金旺签订的《山林使用权租用协议书》、《土地使用权租用协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按协议约定履行自己的义务。案涉林地、土地实际由被告丰登公司使用，且各方当事人对以黎金旺名义签订的租用协议书的相关权利与义务转让给被告丰登公司均无异议，故应由被告丰登公司承担本案支付租金的义务。原告要求被告黎金旺承担连带责任的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。二、关于被告是否违约的问题。根据两份租赁合同约定，被告先租后用，一年期满后，承租方应及时支付下一年的租金。但因为合同对2018年6月1日之后的租金标准并无明确约定，双方又均不能举证证明青云村油箩潭50%以上租用人的价格，2018年6月1日至2019年5月31日的租金被告支付之后，现因双方对2019年6月1日之后的租金支付标准争议较大，被告未支付该年度的租金情有可原，不能视为被告违约，故原告诉请被告支付违约金及律师费的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于2019年6月1日至2020年5月31日租金支付标准的问题。按照合同约定，2018年6月1日之后的租金，被告应当根据青云村油箩潭50%以上租用人的价格支付，但原、被告均不能举证证明青云村油箩潭50%以上租用人的价格。既然2018年6月1日至2019年5月31日的租金，被告已按林地1700元／亩、土地1800元／亩支付完毕，现被告不能证明该价格不合理，又不要求解除合同，原告要求被告按此标准支付2019年6月1日至2020年5月31日的租金并无不当。被告租赁林地1.2亩，故应向原告支付该年度租金2040元。被告租赁原告李德沅土地1.28亩、李德明土地0.32亩、李德先土地0.32亩，故应支付该年度原告李德沅租金2304元、李德明租金576元、李德先租金576元。判决：一、被告赣州丰登农业发展有限公司支付原告李德沅、李德龙、李德明、李德先2019年6月1日至2020年5月31日的林地使用权租金2040元；二、被告赣州丰登农业发展有限公司支付原告李德沅2019年6月1日至2020年5月31日的土地使用权租金2304元；三、被告赣州丰登农业发展有限公司支付原告李德明2019年6月1日至2020年5月31日的土地使用权租金576元；四、判令被告赣州丰登农业发展有限公司支付原告李德先2019年6月1日至2020年5月31日的土地使用权租金576元；五、履行期限：限付款义务人于判决生效后二十日内履行完毕（可将赔偿款转入赣州市南康区人民法院账户15×××73，开户行：南康工商银行服装城支行，汇款时请载明案号）；六、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1065元，由原告负担532.50元，由被告赣州丰登农业发展有限公司负担532.50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李德沅等四人向本院提交土地租金发放登记表一份，拟证明：丰登公司发放其他村民的土地租金价格，山林单价是1700元每亩，土地单价是1800元每亩。被上诉人黎金旺经质证后认为：本人不清楚，这是2019年的表，本人2016年已经退出。被上诉人丰登公司经质证后认为：对证据有异议，不是真实的，签名都是假的，本人可以提交真实的土地租金发放登记表。 本院经审查认为，上诉人提交的土地租金发放登记表系复印件，且被上诉人丰登公司并不认可，该证据亦缺乏其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。 二审经审理查明，一审认为“庭审中，各方当事人均对以黎金旺名义签订的租用协议书的相关权利与义务转让给被告丰登公司无异议”，该认定事实与一审庭审客观情况不相符，应予纠正。一审庭审时，黎金旺、丰登公司对以黎金旺名义签订的租用协议书的相关权利与义务转让给被告丰登公司无异议，但四上诉人认为黎金旺、丰登公司都是支付租金的义务人，合同相对人是黎金旺，仅对黎金旺、丰登公司共同履行合同权利义务无争议。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1.关于被上诉人黎金旺是否应承担案涉山林及土地租金支付义务的问题；2.关于案涉山林和土地使用权租金标准如何认定的问题；3.关于二被上诉人应否承担违约责任的问题。 关于被上诉人黎金旺是否应承担案涉山林及土地租金支付义务的问题。本案中，四上诉人（甲方）与被上诉人黎金旺（乙方）签订的《山林使用权租用协议书》（以下简称“山林租用协议”）、上诉人李德先、李德明、李德沅（均为协议甲方）分别与黎金旺（均为协议乙方）签订的《土地使用权租用协议书》（以下简称“土地租用协议”）。被上诉人黎金旺答辩称其已将所有的丰登公司股权转让至黎青莲，并且上述协议相关权利义务已经转让至丰登公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”以及第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，故承租人需经出租人同意，方可将租赁合同下的权利义务一并转让给第三人。一审庭审时，四上诉人陈述内容为“被告一、二（黎金旺、丰登公司）都是支付租金的义务人，租金合同相对人是被告一（黎金旺）”“对被告一、二（黎金旺、丰登公司）共同履行合同权利义务无争议”，丰登公司陈述内容为“2018年6月1日支付租金的应该是我”“黎金旺签订合同我认可”“愿意承受黎金旺签订的租用协议书相关权利义务”，由此可见，四上诉人并不同意被上诉人黎金旺将上述协议的权利义务一并转让至被上诉人丰登公司，丰登公司认可其为支付租金义务的主体并且愿意受让上述协议的权利义务。本院认为，被上诉人黎金旺是否将其所有的丰登公司股权转让至黎青莲系丰登公司内部事宜，因四上诉人作为上述协议的出租人并不同意权利义务转让至丰登公司，依据合同相对性原则，故被上诉人黎金旺理应承担支付案涉山林及土地租金等合同义务。而丰登公司系案涉山林、土地的实际使用人，并且自愿承担支付租金的义务，故丰登公司亦应承担支付案涉山林及土地租金等合同义务。一审法院以“各方当事人对以黎金旺名义签订的租用协议书的相关权利义务转让给丰登公司无异议”为由仅判决丰登公司承担支付租金的义务，与客观事实不符，并且违反上述法律规定，应予纠正。 关于案涉山林和土地使用权租金标准如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案存在两类协议，其中《山林租用协议》第3条约定：“乙方应在签订协议时一次性付清壹年租金，壹年期满乙方应及时支付下一年租金，如逾期壹个月，乙方应交纳10%/月的滞纳金，否则甲方有权收回。五年后（从2018年6月1日至2035年5月31日）每年租金根据青云村油罗潭当时50%以上租用人的价格计算给甲方，在租用期满…”。《土地租用协议》第3条约定：“乙方应在签订协议时一次性付清壹年租金，在租用期前5年租金不变，五年后租金根据青云村油罗潭当时50%以上租用人的租用价格再做调整，以此类推。壹年租用到期后乙方应及时支付下一年的租金，如逾期壹个月，乙方应支付10%/月的滞纳金，否则甲方有权收回。”结合上述两份协议的词句、有关条款、合同的目的、交易习惯和诚实信用原则，以及协议签订主体、两份协议签订时间为同日等因素，本院认为，上述协议约定的租金标准应为：自2018年6月1日之后的租金标准每年按照青云村油罗潭50%以上租用人的租金进行调整。关于2019年6月1日至2020年5月31日的租金标准问题。因各方当事人均未能充分举证证实当地50%以上租用人的租金，一审依照上一年度标准认定2019年6月1日至2020年5月31日的租金标准并无不当，本院予以维持。 关于二被上诉人应否承担违约责任的问题。案涉山林、土地租用协议合法有效，当事人应全面履行各自的义务。本案上诉人要求被上诉人承担违约责任的理由为被上诉人未按协议约定在2019年6月1日或之前向其支付2019年6月1日至2020年5月31日的租金，被上诉人答辩称并不是其不交纳租金，系因双方对案涉山林及土地的租金标准并未达成一致合意，导致无法支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，根据协议约定，自2018年6月1日之后的租金标准每年按照青云村油罗潭50%以上租用人的租金进行调整。而各方当事人均未能充分举证证实当地50%以上租用人的租金或者各方就租用价格达成过一致合意。在租金标准并未确定的情况下，一审认定被上诉人迟延支付租金情有可原，不能视为被上诉人违约并无不当，本院予以维持。 综上所述，四上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决审理程序合法，但认定事实及适用法律存在部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十八条、第一百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初4955号民事判决第五项“履行期限：限付款义务人于本判决生效后二十日内履行完毕（可将款项转入赣州市南康区人民法院账户15×××73，开户行：南康工商银行服装城支行，汇款时请载明案号）”； 二、撤销江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初4955号民事判决第六项； 三、变更江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初4955号民事判决第一项为：被上诉人黎金旺、赣州丰登农业发展有限公司应向上诉人李德沅、李德龙、李德明、李德先支付2019年6月1日至2020年5月31日的林地使用权租金2040元； 四、变更江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初4955号民事判决第二项为：被上诉人黎金旺、赣州丰登农业发展有限公司应向上诉人李德沅支付2019年6月1日至2020年5月31日的土地使用权租金2304元； 五、变更江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初4955号民事判决第三项为：被上诉人黎金旺、赣州丰登农业发展有限公司应向上诉人李德明支付2019年6月1日至2020年5月31日的土地使用权租金576元； 六、变更江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初4955号民事判决第四项为：被上诉人黎金旺、赣州丰登农业发展有限公司应向上诉人李德先支付2019年6月1日至2020年5月31日的土地使用权租金576元； 七、驳回上诉人李德沅、李德龙、李德明、李德先的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1065元（四上诉人预交），二审案件受理费927元（四上诉人预交），合计1992元；由上诉人李德沅、李德龙、李德明、李德先负担996元，由被上诉人黎金旺、赣州丰登农业发展有限公司负担996元。 本判决为终审判决。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年八月三十一日 法官助理廖勤勤 代理书记员  雷 娜