天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)津02民终573号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市精选预应力锚具开发有限公司，住所地天津市河西区郁江道30号宏展大厦503-2。法定代表人：彭红梅，总经理。委托诉讼代理人：王成民，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭红梅，女，1973年12月17日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王成民，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李宏伟，男，1972年9月6日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王成民，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：维科思（天津）科技有限公司，住所地天津市津南区小站工业区创业路。法定代表人：文力超，总经理。委托诉讼代理人：王晶，天津吉贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：文力超，男，1969年5月15日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王晶，天津吉贤律师事务所律师。上诉人天津市精选预应力锚具开发有限公司（以下简称预应力公司）、彭红梅、李宏伟因与被上诉人维科思（天津）科技有限公司（以下简称维科思公司）、文力超租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初547号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。预应力公司、彭红梅、李宏伟上诉请求：1.维持一审判决第二、三项，撤销一审判决第一、四项；2.请求依法改判被上诉人向上诉人支付装饰装修物残值122898元或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费及一审反诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人向上诉人发出解除诉争租赁协议时，该协议属于效力待定状态，解除通知对上诉人来说不具有合法有效性，不发生解除效力；2.被上诉人向上诉人发出解除通知中提出解除的唯一理由是其认为上诉人擅自对承租的天津市津南区小站工业区四号路与创业路交口（H17地块）厂房建筑主体和承重结构进行变动拆改，并在合理期限内拒绝恢复原状，被上诉人对该解除理由未提供充分有效证据，一审法院对此亦未予认定，故被上诉人解除合同无事实和法律依据。同时，一审判决混淆了《律师函》与解除合同通知这两种不同法律文书的性质和法律效力，被上诉人未按法律规定履行解除合同的通知义务，导致一审法院错误将涉案租赁协议认定为2018年11月8日解除。即使判令解除，亦应以判决生效日作为解除时间；3.被上诉人将未取得建设工程规划验收合格证、建设工程施工许可证及竣工验收合格文件等手续的诉争厂房作为租赁物出租，违反了法律和地方性法规，其主观过错明显；4.一审法院未审理查明诉争厂房是否具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形以及被上诉人向上诉人交付诉争厂房是否存在违约的情形，亦未查明被上诉人是否因其违约行为向上诉人承担装修装饰损失的赔偿责任和比例。维科思公司、文力超辩称，不同意三上诉人的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。维科思公司、文力超向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《厂房租赁协议》的行为合法有效；2.请求判令预应力公司、彭红梅、李宏伟将私自拆改的天津市津南区小站工业区四号路与创业路交口（H17地块）（以下简称“诉争地块”）第三号车间厂房（以下简称“诉争厂房”）恢复原状；3.请求判令预应力公司、彭红梅、李宏伟将诉争厂房全部腾空并归还维科思公司、文力超；4.请求判令预应力公司、彭红梅、李宏伟支付解除租赁协议之后至实际腾空诉争厂房之日止的厂房租金（暂计算为2019年1月份至9月份的租金11628元）、2018年12月份至2019年9月份电费20197.41元、2018年12月份至2019年9月份水费1135.26元；5.诉讼费用由预应力公司、彭红梅、李宏伟承担。预应力公司、彭红梅、李宏伟向一审法院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《厂房租赁协议》无效；2.请求判令维科思公司、文力超赔偿预应力公司、彭红梅、李宏伟对诉争厂房进行装修改造后的装饰装修物残值损失122898元；3.本案诉讼费用及反诉费用由维科思公司、文力超承担。一审法院认定事实：1.诉争厂房的具体坐落。确认诉争地块为天津市津南区小站工业区四号路与创业路交口H17地块，该地块所在工业园区为威达产业园（天山国际腾飞基地），在诉争地块上建有三幢厂房，总建设面积为9837.23平米，其中5号楼厂房为维科思公司经营，建筑面积5264.90平米，6号楼厂房为案外人天津市精永益流体控制设备有限公司（以下简称“精永益公司”）经营，建筑面积为3255.93平米，文力超也系该公司法定代表人，7号楼厂房建筑面积为1316.40平米，其中878.4平米面积出租给预应力公司经营，即诉争厂房，其余面积仍由维科思公司使用。在维科思公司、文力超起诉状中，描述的第三号车间即为诉争厂房，在预应力公司、彭红梅、李宏伟提交的2份环境报告文件中，描述的1号车间即6号楼厂房，2号车间即7号楼厂房含诉争厂房。2.维科思公司、文力超提交的《厂房租赁协议》1份，该协议由文力超与彭红梅于2015年10月20日签订。协议第二条约定，彭红梅租用厂房期限为10年，自2015年10月20日至2025年10月19日止。协议第三条约定，每两年为一个租期，2015年10月20日至2017年10月19日为第一个租期，每月租金为9658元，从第二个租期开始，双方约定新的价格计算，租金以租期开始前一周，一次性支付6个月租金为原则。协议第七条约定，文力超为彭红梅提供工业用电工业用水，电费按供电公司标准收取，水费按自来水公司标准收取。协议第八条约定，彭红梅应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如彭红梅需改建或维修建筑物，须经文力超同意方能实施。协议第十一条约定，本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。3.维科思公司、文力超提交的《维科思公司股东会决议》1份，协议内容为，维科思公司授权文力超处理诉争地块及地上物出租过程中的一切事宜，并可以其个人名义签订租赁合同，以其个人银行账户代为收取租金。4.维科思公司、文力超提交的《协议书》1份、不动产权证书协议1份、建设工程规划许可证2份，天山房地产公司原为诉争地块的使用权人，2014年5月22日，天山房地产公司取得了威达产业园（天山国际腾飞基地）一期、二期工程的建设工程规划许可证，2015年8月7日，天山房地产公司与维科思公司签订《协议书》，将诉争地块转让给维科思公司，维科思公司于2016年7月7日取得诉争地块的不动产权证书，2019年5月30日，维科思公司取得了诉争地块的建设工程规划许可证。5.预应力公司、彭红梅、李宏伟提交的对账函2份，包括2018年11月1日，预应力公司为精永益公司出具的《企业往来对账函》1份，2018年11月7日，精永益公司为预应力公司出具的《企业往来对账函》回函1份。精永益公司在回函中称，截至2018年10月25日，精永益公司欠付预应力公司330057.83元，预应力公司欠付精永益公司158329.01元。6.预应力公司、彭红梅、李宏伟提交的环境报告文件2份，包括，天津青草环保科技有限公司在2017年5月为精永益公司作出的《环境现状咨询报告》1份，天津蓝宇环境检测有限公司在2017年8月为精永益公司作出的《检测报告汇总》1份。对该组证据的真实性予以确认，但对关联性及证明力在判决理由中予以综合认定。7.2018年10月11日，维科思公司、文力超委托天津吉贤律师事务所向彭红梅送达的《律师函》1份，在律师函中，称彭红梅违反《厂房租赁协议》约定，未经维科思公司、文力超同意，擅自对房屋建筑主体和承重结构进行变动拆改，改变了房屋原有结构并产生安全隐患，截至2018年10月，彭红梅共拖欠房屋租金及水电费共计40952.58元。要求彭红梅在收到律师函之日起二十日内，对厂房擅自拆改的部分恢复原状，并支付拖欠的房租及水电费用，否则原告将解除《厂房租金协议》，并索赔由此产生的一切损失。彭红梅于2018年10月12日签收。8.2018年11月7日维科思公司、文力超向彭红梅送达的《解除通知书》1份，通知彭红梅从2018年11月7日解除双方签订的《厂房租赁协议》，并立即将诉争厂房腾空返还原告，并将厂房恢复原状。彭红梅在2018年11月8日签收。对于当事人双方有争议的事实，一审法院确认如下：1.预应力公司、彭红梅、李宏伟腾空诉争厂房情况。预应力公司、彭红梅、李宏伟称在2019年5月份开始不再经营诉争厂房，并陆续搬离，在2019年7月16日现场勘验前，已将诉争厂房内可移动设备、设施全部搬离，未搬离的部分按装饰装修损失主张。在2019年8月19日庭审结束后，预应力公司、彭红梅、李宏伟携带了诉争厂房钥匙可交予维科思公司、文力超。但维科思公司、文力超认为预应力公司、彭红梅、李宏伟对门窗拆改尚未恢复原状，且生火做饭的灶台也没有拆除，故不同意接收钥匙，认为应将厂房恢复原状，才满足返还原物的条件，方可同意接收诉争厂房。在2019年9月23日的询问笔录中，双方表示庭后可以交接厂房钥匙，但至2019年9月29日，双方交接厂房钥匙，办理厂房交付工作，维科思公司、文力超在笔录中作出表示，放弃向预应力公司、彭红梅、李宏伟主张腾空诉争厂房并予以归还的诉讼请求。2.预应力公司、彭红梅、李宏伟支付诉争厂房租金、水电费情况。维科思公司、文力超提交了计算明细、银行流水、收条复印件、往来收据复印件等证据。对于厂房租金，双方确认，截至2018年10月11日，预应力公司、彭红梅、李宏伟拖欠租金及水电费共计40952.58元，预应力公司、彭红梅、李宏伟在2018年10月12日收到《律师函》至2018年11月8日收到《解除厂房租赁协议书》期间，未支付上述拖欠费用，李宏伟于2018年12月20日支付房租61640元，2018年年度房租已结清。预应力公司、彭红梅、李宏伟认可2019年租金标准为每月12292元，但认为厂房租金应从2019年1月份计算至2019年8月19日庭审之日，预应力公司、彭红梅、李宏伟于庭后提交厂房钥匙，但维科思公司、文力超未予接收，故租金不再继续计算。在2019年9月29日，双方交接厂房钥匙，办理厂房交付工作，考虑预应力公司、彭红梅、李宏伟延误交接厂房钥匙，维科思公司、文力超也未积极配合，经询问，双方均同意厂房租金计算至2019年8月份，故预应力公司、彭红梅、李宏伟应向维科思公司、文力超支付2019年1月份至2019年8月份的诉争厂房租金共计98336元。对于水电费，预应力公司、彭红梅、李宏伟认可维科思公司、文力超统计的2018年12月份及2019年1月份到4月份欠付水电费金额共计21193.52元，但称2019年5月份开始已不在诉争厂房经营，故对之后期间段的水电费不同意支付。维科思公司、文力超称因预应力公司、彭红梅、李宏伟拆走电表，无法统计2019年5月份之后的电费，主张电费金额系依照2018年同期电费得出。一审法院对预应力公司、彭红梅、李宏伟欠付2018年12月份至2019年4月份水电费21103.52元予以确认，但因维科思公司、文力超未举证证实2019年5月份至9月份期间的水电费的产生金额，故对该期间水电费不予认定。3.预应力公司、彭红梅、李宏伟对诉争厂房的装修改造情况。（1）装修改造的项目及范围。预应力公司、彭红梅、李宏伟为证明装饰装修损失，向一审法院申请就其出资施工建造的全部建筑物、构筑物及其他辅助设施、管线道路的土建、装饰装修部分的工程造价进行评估鉴定，一审法院依法委托中国建设银行天津市分行出具了司法鉴定意见书，鉴定意见为预应力公司、彭红梅、李宏伟对诉争厂房的装修改造项目鉴定造价为199294元。在鉴定意见书中，预应力公司、彭红梅、李宏伟提交了车间改造和装饰装修施工具体项目明细，在2019年7月16日，一审法院与鉴定机构一同对诉争厂房进行了现场勘验过程中，确认了预应力公司、彭红梅、李宏伟装修改造情况，一审法院予以认定。在庭审审理中双方确认，预应力公司、彭红梅、李宏伟在装修改造过程中，拆改了诉争厂房的一扇窗户与一扇门，预应力公司、彭红梅、李宏伟为了工业生产需要，将窗户拆改成了更大的门，将门封死拆改成了较小的窗户，至一审庭审结束时预应力公司、彭红梅、李宏伟未将门窗恢复原状。一审庭审中，维科思公司、文力超提交照片一组，证明预应力公司、彭红梅、李宏伟诉争厂房中建造了灶台用于生火做饭，产生安全隐患，一审法院在勘验过程中亦发现厂房中建造了灶台。一审法院对建造灶台事实认可，至一审法院庭审时仍未拆除，但称与生产区进行了隔离，不会产生安全隐患。（2）装饰装修时间。维科思公司、文力超提交了照片一组，用于对比厂房出租前后的不同。预应力公司、彭红梅、李宏伟提交了证人证言一份、照片一组、环境报告文件2份，证明预应力公司、彭红梅、李宏伟对诉争厂房进行装修是在2015年8月份至10月份期间，在厂房租赁协议签订前已经施工完毕，维科思公司、文力超对此知情。预应力公司、彭红梅、李宏伟称，在2017年5月至2018年10月份期间，维科思公司、文力超进行环保方面的检测工作，故该期间预应力公司、彭红梅、李宏伟未对诉争厂房进行装修改造。一审法院认为，因双方均未提供拍摄照片的原始载体，照片本身也未能体现拍摄时间，证人未出庭作证，环境报告文件仅是对当时厂房环境情况的说明，未具体体现预应力公司、彭红梅、李宏伟装饰装修尤其是门窗拆改的情况，与本案缺少关联性，故对该组证据的效力不予认可。维科思公司、文力超在一审庭审中，称预应力公司、彭红梅、李宏伟在2015年的8、9月份就已入驻诉争厂房，预应力公司、彭红梅、李宏伟入驻后，维科思公司、文力超发现预应力公司、彭红梅、李宏伟进行装修改造，维科思公司、文力超进行制止但预应力公司、彭红梅、李宏伟仍在改造，维科思公司、文力超出于刚刚建立租赁关系比较信任，就没有再继续制止，维科思公司、文力超在2016年发现门窗已拆改，和预应力公司、彭红梅、李宏伟进行交涉，双方均同意待将来验收时再改动成原状。根据维科思公司、文力超陈述，自认了其对预应力公司、彭红梅、李宏伟装修改造知情，且未有效制止的事实。（3）预应力公司、彭红梅、李宏伟装修改造是否改变了房屋建筑主体和承重结构，是否产生安全隐患。预应力公司、彭红梅、李宏伟提交环境报告文件2份，证明包括在诉争厂房在内，在环保方面已检测合格，但一审法院认为报告文件仅是对当时厂房环境情况的说明，就诉争厂房因拆改门窗对主体结构安全的影响方面，缺少描述，故与本案缺少关联性。对此问题，维科思公司、文力超仅提供了照片作为证据，未进一步举证论述预应力公司、彭红梅、李宏伟装修改动对厂房主体结构的影响大小，故一审法院不予认定。（4）预应力公司、彭红梅、李宏伟反诉主张的装修装饰损失如何计算。预应力公司、彭红梅、李宏伟根据委托的鉴定意见书，主张以总租期10年为全部折旧，扣除已使用诉争厂房的折旧3年10个月，分摊剩余未使用的装饰装修损失为122898元（具体计算方式见预应力公司、彭红梅、李宏伟提交的计算明细）。但维科思公司、文力超对该计算方式不予认可，认为没有关联性，认为预应力公司、彭红梅、李宏伟存在违约行为。对于预应力公司、彭红梅、李宏伟该项反诉请求是否合理合法，一审法院将在判决理由中进行综合论述。一审法院认为，一、本案涉案各方诉讼主体是否适格。企业法定代表人或主要负责人，以其个人名义进行的行为，其后果是由其个人承受，还是由其所属的企业法人承受，一审法院认为应从如下情形区分：第一，个人行为是否属于法人的经营活动，第二，行为在客观上是否被认为属于职务活动，第三，该行为与法人的职务有无联系。在本案中，1.就维科思公司、文力超而言，文力超为维科思公司法定代表人，虽以个人名义与彭红梅签订《厂房租赁协议》，但文利超对外出租厂房系维科思公司授权取得，且诉争厂房所有权系维科思公司所有，文利超对外出租厂房，系行使职务行为，其行为应由维科思公司承受，且维科思公司已作为原告一方参与诉讼，故本案关于诉争厂房租赁合同的纠纷结果亦应由维科思公司承受，文力超不应享有原告的诉讼主体资格。2.就预应力公司、彭红梅、李宏伟而言，维科思公司称起诉预应力公司、彭红梅、李宏伟理由为，彭红梅为精选预应力法定代表人，虽然签订租赁协议的一方仅为彭红梅个人，未体现出彭红梅以预应力公司的名义签订，但诉争厂房实际上用于预应力公司的日常经营使用，李宏伟与彭红梅为夫妻关系，共同经营预应力公司，由李宏伟个人支付厂房租金，但维科思公司未举证证明全部已给付租金都由李宏伟个人账户支付。预应力公司、彭红梅、李宏伟则称，应由预应力公司作为被告参与诉讼，彭红梅系代表公司签订租赁合同，李宏伟虽是个人支付租金，但也是履行公司的职务行为。一审法院认为，彭红梅作为预应力公司的法定代表人，虽以个人名义签订《厂房租赁协议》，但诉争厂房用于预应力公司经营使用，李宏伟为保障租赁协议的履行所作的支付租金行为，也未超出预应力公司的经营活动范围，故彭红梅、李宏伟的相关行为与公司职务行为有联系，其行为亦由预应力公司承受，故被告应仅为预应力公司一方。二、涉案双方签订的《厂房租赁协议》是否有效。签订《厂房租赁协议》的主体虽为文力超与彭红梅，但该两人均为各自公司的法定代表人，诉争厂房用于预应力公司经营，厂房租金为维科思公司收益，故《厂房租赁协议》在二公司间生效。维科思公司与预应力公司系平等民事主体，签订的租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。预应力公司虽辩称在租赁协议签订前后，维科思公司始终没有向其出示过诉争厂房的建设工程规划许可证或房屋所有权证。但经一审法院查明，在2016年7月7日，维科思公司就诉争地块取得了国有建设用地使用权，在本案一审辩论终结前的2019年5月30日，维科思公司就诉争地块取得了建设工程规划许可证。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，厂房租赁协议依法有效。预应力公司亦认可维科思公司取得了诉争地块建设工程规划许可证，但认为需要经过相关部门验收才能交付出租使用，预应力公司辩称于法无据，不予采纳。三、在租赁协议履行过程中，预应力公司是否有违约行为，维科思公司是否享有单方解除权。租赁协议订立生效后，双方均应按照约定及法律规定全面履行自己的义务，双方在《厂房租赁协议》中对租金标准与支付期限进行了约定，对支付水电费进行了约定，且约定任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。在租赁合同履行之初，预应力公司存在迟延给付租金的行为，预应力公司称因公司刚刚开始经营缺乏经济能力，维科思公司认可延后收取租金，实际上更改了协议里关于租金支付期限的约定，一审法院认为，轻微的迟延给付租金并不构成严重违约。但预应力公司截至2018年10月11日，共拖欠厂房租金及水电费共计40952.58元，维科思公司向预应力公司送达《律师函》，系行使催告行为，给予了预应力公司自收到律师函之日起20天的履行期，若预应力公司未按规定期限履行，则维科思公司要求解除《厂房租赁协议》，由此产生的一切损失、费用由预应力公司承担。预应力公司于2018年10月12日收到了《律师函》，对其内容应当知晓，预应力公司应当在履行期内全面履行支付义务。但预应力公司在2018年10月12日收到《律师函》至11月8日收到《解除通知书》期间，未支付拖欠租金及水电费，已构成严重违约，此时双方约定的及法律规定的合同解除条件已经满足，预应力公司虽在2018年12月20日结清2018年度厂房租金，但已违约在先，维科思公司单方解除厂房租赁协议的行为已生效。预应力公司虽辩称精永益公司欠其货款，双方在2018年11月份进行对账确认，可行使抵销权，但因本案原告主体并非精永益公司，预应力公司行使抵销权的行为并不成立，对该辩称不予采纳。预应力公司另辩称《解除通知书》中解除的理由为预应力公司对厂房主体和承重结构进行变动拆改，维科思公司并非以拖欠租金、水电费解除合同，但一审法院认为维科思公司在《律师函》中已明确拖欠房租及水电费的法律后果，维科思公司的违约行为不仅构成双方约定的合同解除理由，也构成合同法定解除的理由，故对预应力公司辩称不予采纳。四、预应力公司装修改动是否经过维科思公司同意，维科思公司反诉的装饰装修损失的请求是否合理合法。一审法院查明，预应力公司为生产锚具公司，预应力公司在租赁厂房期间，为生产经营需要，装修改动了诉争厂房，如安装了车间吊顶、防火板隔断、照明动力线路、水泥工作台等，在车间作业区外，也建造了卫生间、灶台、办公区等，对诉争厂房结构本身拆改了门窗。维科思公司在租赁管理期间，在知晓预应力公司装修改动情况后，未明确表示反对，也未采取有效的措施加以制止，应视为预应力公司装修改动经过了维科思公司认可，装饰装修形成善意添附。维科思公司主张对预应力公司拆改门窗过程不知情，在预应力公司已完成拆改后双方约定待将来验收再恢复原状，一审法院认为，维科思公司与精永益公司共同使用诉争地块，与预应力公司毗邻，文力超作为两公司的法定代表人，应当知晓预应力公司装修改造诉争厂房主体结构的行为，维科思公司未举证证实其不知情，且即使维科思公司不知情，亦在监督管理中存在疏忽行为，在预应力公司拆改完工后，维科思公司也未有效制止，故预应力公司拆改门窗也应视为经过维科思公司认可，故对其恢复原状的主张，不予支持。对于预应力公司反诉主张的装饰装修损失，一审法院认为，预应力公司依据的鉴定报告，仅是对预应力公司装修改造项目的鉴定造价，其未向鉴定机构提供施工合同及有关票据，预应力公司主张依据鉴定造价分摊现有的装修残值，但10年的租赁期限并不等同于装饰装修的全部折旧年限，预应力公司主张的计算方式缺乏关联性及证明力，不予认可。且因预应力公司存在违约行为，导致租赁合同予以解除，依据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，租赁合同解除的，应由导致合同解除的违约方即被告承担装饰装修残值损失，故对预应力公司反诉主张的装饰装修损失，不予支持。综上，文力超与彭红梅签订的《厂房租赁协议》无违反法律强制性规定的情形，成立并生效，因系文力超、彭红梅作为法定代表人作出的职务行为，故《厂房租赁协议》应在维科思公司与被告预应力公司间亦成立并生效。在本案一审辩论终结前，维科思公司就诉争地块取得了建设工程规划许可证，故《厂房租赁协议》应为有效。预应力公司存在拖欠房租及水电费的违约行为，不得以其违约行为主张合同无效而获得利益。在合同履行过程中，维科思公司向预应力公司送达了《律师函》与《解除通知书》，在催告履行期间预应力公司仍未履行支付租金及水电费的义务，已构成严重违约，导致厂房租赁协议因违反双方约定及法律规定而解除，维科思公司单方行使合同解除的行为合法有效，《厂房租赁协议》自预应力公司于2018年11月8日收到《解除通知书》时解除。对于预应力公司对诉争厂房的装修改造，维科思公司得知后未予以制止，允许预应力公司继续装修，应认定预应力公司装饰装修已取得维科思公司同意，对于预应力公司未搬离的形成附合部分，如门窗拆改、建造灶台等，维科思公司不得主张恢复原状。预应力公司在一审庭审中已将未形成附合的装饰装修物搬离，并将厂房返还维科思公司，故维科思公司放弃主张腾空厂房并返还的诉讼请求。对于维科思公司主张的厂房租金，双方确定，预应力公司应以每月租金12292元为标准，支付自2019年1月份起至2019年8月份的租金共计98336元。对于水电费，预应力公司应支付2018年12月份至2019年4月份的期间的费用共计21193.52元，即预应力公司应向维科思公司支付拖欠的厂房租金、水电费共计119529.52元。对于预应力公司反诉的装饰装修损失，预应力公司未举证证实其计算方式合理合法，且预应力公司为合同解除的违约过错方，故对预应力公司该项反诉请求不予支持。因维科思公司尚未能确定对装修改造部分能否利用，双方未能协商补偿情况，故一审法院不予涉及。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、维科思（天津）科技有限公司与天津市精选预应力锚具开发有限公司双方签订的《厂房租赁协议》合法有效，于2018年11月8日解除；二、天津市精选预应力锚具开发有限公司于本判决生效后五日内给付维科思（天津）科技有限公司拖欠的厂房租金、水电费共计119529.52元；三、驳回维科思（天津）科技有限公司、文力超其他诉讼请求；四、驳回天津市精选预应力锚具开发有限公司、彭红梅、李宏伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1510元，由天津市精选预应力锚具开发有限公司负担1385元，天津市精选预应力锚具开发有限公司于本判决生效后五日内将1385元给付维科思（天津）科技有限公司。反诉案件受理费4300元，由天津市精选预应力锚具开发有限公司、彭红梅、李宏伟负担。二审期间，双方均未提交新的证据。经本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程施工许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，维科思公司于2016年7月7日就诉争地块取得国有建设用地使用权证，于本案一审辩论终结前取得了建设工程规划许可证。依据前述法律规定，双方之间订立的诉争租赁协议应认定为有效。各方均应恪守诚信，全面履约。本案的争议焦点有两个：一是诉争租赁协议解除时间；二是上诉人主张由被上诉人赔偿装修装饰损失的请求是否成立。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中，被上诉人于2018年11月7日以书面形式向上诉人发送了解除合同通知书，虽然，解除通知书中未载明欠付租金这一具体事由，但被上诉人前期已通过律师函的形式向上诉人明确告知了如未按期支付尚欠租金及水电费一并会产生解除合同的后果。上诉人未依约按时履行给付租金及水电费之合同义务，且在被上诉人书面催告并给予其合理履行期限后仍未按期缴纳，该行为已构成严重违约，符合涉案双方约定的解除条件。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行...”以及第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，上诉人前述违约行为亦构成法定解除之情形。结合上诉人虽对被上诉人解除合同的事宜持有异议，但自其2018年11月8日收到解除通知书之日起未向人民法院或者仲裁机构确认被上诉人解除合同的效力直至被上诉人提起本案之诉，涉案双方于一审庭审中亦完成诉争厂房的交接工作，基此，一审法院以被上诉人收到解除诉争租赁协议通知书的时间即2018年11月8日作为合同解除的时间，并无不妥，本院予以维持。上诉人主张以判决生效之日作为诉争租赁协议解除的时间，依据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，诉争租赁协议的解除系因上诉人存在违约行为所致，对不能完全享用的附合的装饰装修价值的损失应由上诉人自行承担。如被上诉人同意利用装饰装修的，涉案双方可就补偿问题另行协商解决。另，因诉争租赁协议已认定为有效，上诉人主张该协议属于效力待定合同，于法无据，本院不予采信。关于上诉人提出诉争厂房需相关部门验收方能交付出租使用、被上诉人违法出租亦构成违约的主张，依据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果适当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2758元，由上诉人天津市精选预应力锚具开发有限公司、彭红梅、李宏伟负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  岳文君二〇二〇年八月十一日书记员  唐 啸