吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初1061号 原告：王悦，女，1978年6月17日出生，汉族，通化师范学院教师，住通化市东昌区。 委托代理人：孔祥光，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限：代为立案，代为参加诉讼，代收法律文书，一般代理。 被告：通化永基房地产开发有限公司，住所地通化市滨江东路1518号。 法定代表人：冯兹群，董事长。 第三人：高云峰，男，1957年4月28日出生，汉族，无职业，住长春市南关区。 委托代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告王悦与被告通化永基房地产开发有限公司（以下简称永基公司）、第三人高云峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王悦及其委托代理人孔祥光，第三人高云峰的委托代理人邵文超到庭参加诉讼，被告永基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王悦向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令坐落于通化市滨江东路＼X-XX（通化市阳光水岸X栋X单元XX号门市），房屋所有权号XXXXX建筑面积XXX平方米的房屋归原告所有。2、判令被告永基公司配合原告过户该房屋。3、判令撤销解除被告高云峰在该房屋上设立的抵押权。4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1请求人民法院判令确认原告与被告永基公司签订《商品房买卖合同》合法、有效。（房屋坐落于通化市滨江东路X-XX通化市阳光水岸X栋X单元XX号门市，房屋所有权号XXX）2、判令被告永基公司协助原告办理过户登记。3、判令撤销被告永基公司与第三人高云峰在通化市房产登记中心关于通化市滨江东路X-XX通化市阳光水岸X栋X单元XX号门市，房屋所有权号XXXXX房屋的抵押登记。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年4月27日，原告与被告永基公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告永基公司开发的阳光水岸X栋X单元XX号门市，建筑面积XXX平方米，总价395,430.00元。原告按约定付清房款后被告永基公司为原告开具销售不动产统一发票，但是没有给原告办理房产登记。2011年6月22日，被告永基公司在原告不知情的情况下办理该房屋的权属登记，并于2014年7月将该房屋抵押给了高云峰用于借款。2016年3月16日，高云峰与永基公司在长春市南关区法院达成和解（2015）南民初字第1395号民事调解书，调解书约定永基公司对欠高云峰的债务承担连带保证责任。2016年7月13日，高云峰申请南关区人民法院执行该房屋，原告依法提出案外异议之诉。最终，长春市中级人民法院依法判决不得执行该房屋。现原告多次找到被告要求过户该房屋，并解除抵押权均无果，为保护原告的合法权益，特诉至贵院恳请依法裁判。 永基公司在法定期限内未提交答辩状，亦未到庭应诉。 高云峰述称，原告的第一项、第二项诉讼请求与第三人无关，第三项诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回，具体意见以庭审质证意见为准。 经审理查明：2010年4月27日，永基公司（出卖人）与王悦（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为永基公司开发的阳光水岸第X幢X单元XX号门市，建筑面积XXX平方米，单价为3,000.00元，总金额395,430.00元。2010年4月27日一次性付清房款。出卖人应当在2010年5月30日前，将商品房交付买受人使用等。2009年11月20日，王悦向付良秀银行转账20万元，2010年4月27日向付良秀银行转账6万元，2012年4月12日，王悦向付瑶银行转账105,240.00元。2012年4月12日，永基公司为王悦开具销售不动产统一发票，载明不动产楼牌号阳光水岸X号楼XX号门市，建筑面积XXX㎡，单价3,000.00元/㎡，金额395,430.00元。2010年6月7日，永基公司为王悦开具物业费、垃圾清运费、垃圾开点费、采暖费收据各一枚。付良秀、付瑶系永基公司会计。2014年7月18日永基公司与高云峰就案涉房屋到通化市不动产登记中心办理抵押权登记，抵押权人为高云峰，抵押人为永基公司，他项权利证号为吉房他证通字第XXXXX号。将案涉房屋抵押给了高云峰用于借款。2016年3月16日，吉林省长春市南关区法院就高云峰与永基公司民间借贷纠纷一案作出（2015）南民初字第1395号民事调解书，永基公司对欠高云峰的债务承担连带保证责任。2016年7月13日高云峰申请长春市南关区人民法院执行。长春市南关区人民法院查封了永基公司名下的坐落于通化市滨江东路/1-10,房屋所有权号XXXXX,建筑面积XXX平方米的房屋。该房屋与永基公司开发的阳光水岸X幢X单元XX号门市系X套房屋，并裁定驳回了王悦的异议请求。2018年4月4日原告王悦就其与高云峰、永基公司案外人执行异议之诉向吉林省长春市南关区人民法院起诉。2018年6月15日吉林省长春市南关区人民法院作出（2018）吉0102民初1447号民事判决书，判决不得执行坐落于通化市滨江东路/X-XX,房屋所有权号XXXXX，建筑面积XXX平方米的房屋。2019年3月14日吉林省长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终3314号民事判决书，判决一、撤销吉林省长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初1447号民事判决；二、驳回被上诉人王悦的诉讼请求。2019年12月30日吉林省长春市中级人民法院作出（2019）吉01民再68号民事判决，判决一、撤销本院（2018)吉01民终3314号民事判决；二、维持长春市南关区人民法院（2018)吉0102民初1447号民事判决。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当确认合法有效。原告已按协议约定履行了全部合同义务，被告作为出卖人，亦应当按照约定全面履行自己的义务，除将房屋交付原告外，仍有义务协助为原告办理该房屋的不动产转移登记，故对原告主张被告永基公司协助原告办理过户登记，本院应予支持。因法院查封案涉房屋之前，原、被告已签订了合法有效的书面商品房买卖合同，原告王悦已支付全部价款并合法占有案涉房屋，购买案涉房屋的时间也早于抵押登记时间，且永基公司出具证明证实王悦一直向其公司主张办理产权，案涉房屋未办理过户登记不是王悦自身原因所致。买受人王悦虽没有过户登记取得房产物权，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，王悦作为买受人享有的物权期待权足以对抗因抵押而享有的优先权的，能够排除强制执行。在登记的抵押权与房屋买受人的权利冲突时，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形且能够排除执行的，应优先保护房屋买受人的权利。生效判决已确定不得执行坐落于通化市滨江东路/X-XX,房屋所有权号XXXXX，建筑面积XXX平方米的房屋。应优先保护房屋买受人的权利。而该房屋设定有登记的抵押权，导致作为该抵押物买受人王悦实现权利存在障碍，故案涉房屋办理的抵押登记应予撤销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，缺席判决如下： 一、原告王悦与被告通化永基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效； 二、被告通化永基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，协助原告王悦将坐落于通化市滨江东路/X-XX,房屋所有权号XXXXX的房屋的不动产权过户登记至原告王悦名下； 三、撤销被告通化永基房地产开发有限公司与第三人高云峰对坐落于通化市滨江东路/X-XX,房屋所有权号XXXXX的房屋办理的抵押登记。 案件受理费7,150.00元，由被告通化永基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  毛德义 人民陪审员  都吉娜 人民陪审员  李 慧 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  徐慧丽