河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初2420号原告：陈建辉，男，汉族，1986年2月2日出生，住河南省信阳市浉河区。被告：焦园园，女，汉族，1988年11月28日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：邹万宏，信阳市浉河区“148”法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。原告陈建辉诉被告焦园园租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，公开开庭进行了审理，原告陈建辉、被告焦园园及其委托代理人邹万宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈建辉诉称，2019年10月27日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告谎称房屋产权人刘洋是她老公，因在政府部门上班，所以让被告代签。合同第四条第一款约定：“甲方（被告）确保为房屋产权所有人，房屋产权无纠纷。”2020年4月初疫情管控结束，原告与被告协商租金减免事宜，发现被告不是房屋所有权人，根据租赁合同的约定，被告属于严重违约（签订合同多次称房屋产权人为自己老公，而且不提供身份证），涉嫌欺骗原告签订房屋租赁合同，严重侵害了原告的合法权益。出租人是否是房屋所有权人在房屋租赁合同中是承租人最关注的因素，事关承租人的切身利益，因此，原告依法有权解除合同。2020年初爆发新冠肺炎疫情，由于受政府管控，商铺无法营业，导致原告租金损失两个月，最高人民法院、河南省高级人民法院以及信阳市浉河区人民政府一系列文件均支持减免中小微企业、个体工商户因疫情管控导致不能营业期间的租金。疫情属于不可抗力事件，因此，根据公平原则，疫情期间造成的租金损失应当在租赁合同双方公平分摊。原告与被告多次就租金减免事宜协商谈判，均无果，为维护原告合法权益，无奈之下只能诉至贵院，请求依法判令：一、被告减免因疫情管控期间2个月无法营业的租金损失约21666元；二、解除双方签订的房屋租赁合同，退还剩余房租、押金及房屋装修费用约88333元（10000元押金，35000装修费用，剩余4个月房租43333元）；三、本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、执行费、保全费、律师费）均由被告承担。被告焦园园辩称，被答辩人要求答辩人减免租金两个月理由不能成立。答辩人属于租赁后转租给被答辩人的房屋，并且告知房东，答辩人已全额向房东交纳了租金。并未存在欺诈行为，没有侵犯被答辩人任何权益，被答辩人也交纳了全年租金，疫情损失不能由答辩人承担，且没有任何法律依据，做生意本身就有风险，生意亏盈当自负。答辩人签订合同后一直占有及使用该房屋，该房屋也无其他自身原因（如质量、水电）造成被答辩人经济损失。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）明确规定，属于行政事业单位房屋承租人请求减免房租，法院应支持。但是本案房屋是属于个人财产，依据合同法相关规定不存在减免租金情形，且不合情理，疫情同样也造成答辩人经营损失，答辩人亦未得到补偿，做生意本身存在经营风险，如将其经营亏损强加于房屋出租方的答辩人，即不符合法律规定又严重显失公平。被答辩人要求答辩人解除合同，退还房租和押金及装修费更无法律依据。根据《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。另根据该法107、108条相关规定，答辩人并未存在任何违约行为，没有任何解除合同的法定理由，双方完全按照合同约定进行履行，且履行合同期限已将至，未出现任何违约行为，再者被答辩人在疫情结束后己正常经营本案所述房屋店面至今，双方是在达成了共识后签订了书面合同，被答辩人行为构成已履行并正在继续履行合同的实质性要件。另外，被答辩人以租赁合同第四条（1）手写添加部分存在瑕疵为由认为答辩人违约理由不能成立。租赁合同第四条第一款是被答辩人添加上非让答辩人按的手印，考虑到这句话的本意是保证房屋在租赁期间（三年租期内）无任何纠纷，不影响合同效力，就没做修改。且答辩人与房东签订租赁协议时有明确约定可以转租并愿意配合转租，并且转租后房东亦签字予以认可，同时答辩人并不是将房屋出售，被答辩人租赁房屋为了开设店铺进行经营，事实上被答辩人在租赁经营快两年了也未与第三人存在争议和纠纷，因此这句话不影响租赁合同履行，更不影响整体合同效力。综上，答辩人认为，答辩人与被答辩人在租赁过程中本无纠纷，完全是因现经济规律所致实体店现生意清淡，而以疫情为借口而转嫁风险的之举、答辩人不存为被答辩人减租金的任何法定情形，且被答辩人未理解并曲解法院发布减免租金意见的实质性意义，根据《合同法》等相关法律规定，双方属于正常租赁行为，答辩人没有违约行为，被答辩人要求解除合完全是单方无理诉请，索要押金、房租、装修费、减免租金于法无据，更不符合常理，请贵院查明事实后依法驳回被答辩人的无理诉请。经审理查明：2018年9月23日，本案被告焦园园与房屋产权人徐芳签订房屋租赁合同，租用信阳市文化宫内3号楼108、208一层二层商铺。2018年10月27日，经过徐芳同意，被告焦园园与原告陈建辉签订房屋租赁合同，将位于信阳市文化宫内3号楼108、208一层两间商铺出租给原告陈建辉，约定租赁期限三年，自2018年11月1日起至2021年10月31日，每年租金13万，每年提前两个月（9月1日）一次性付清全年租金，保证金1万元。原告房屋租金已交付至2020年10月31日，现该商铺为原告陈建辉占有和使用。2022年初新冠肺炎疫情管控期间，原告商铺二个月无法营业，原告要求被告减免房租，双方发生纠纷。以上事实，有房屋租赁合同、银行转账凭证、证人证言以及原被告陈述在卷证实，足以认定。本院认为，公民的合法民事权益应受到法律保护，但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中原告陈建辉与被告焦园园自愿签订房屋租赁合同，原告提出被告违反了房屋租赁合同第四条第一款的约定：“甲方确保为房屋产权所有人，房屋产权无纠纷。”并以此为由提出解除双方签订的房屋租赁合同，虽然被告非房屋所有权人，案涉房屋为被告租赁后转租，但被告与房东签订租赁协议时明确约定在原房东允许的情况下可以转租，被告的转租行为已经过房屋产权所有人的同意，转租行为合法有效，因此原被告双方签订的房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效，合同双方应当按照合同约定自觉履行义务。原告现仍占有和使用该房屋，合同还在继续履行，且无导致不能实现合同目的情形存在，不符合合同法第九十四条规定的解除合同的情形，因此原告要求解除合同、退还房租和押金及装修费，理由不充分，本院不予支持。对于原告要求被告减免因疫情管控期间2个月无法营业的租金损失，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第六条的规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案所涉房屋非国有房屋，原告租房用于营业，疫情管控期间，原告二个月没有营业收入，继续按原合同支付租金，对原告明显不公平，经本院多次组织原被告调解，均未达成协议，结合案件实际情况，本院对管控期间两个月的租赁费作适当变更，酌情降低5000元，因原告已提前支付租赁费，故被告应当退还5000元。依照《中华人民共和国民事合同法》第五条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告焦园园于本判决生效后十日内退还原告陈建辉租赁费5000元。二、驳回原告陈建辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1250元，由原告陈建辉承担1200元，被告焦园园承担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  任桂萍二〇二〇年八月二十六日法官助理胡庆兰书记员崔杰