重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4682号上诉人（原审被告）：邓雷，男，1982年9月28日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：赵惠静，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘朝义，女，1972年6月11日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人邓雷因与被上诉人刘朝义房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓雷及其委托诉讼代理人赵惠静，被上诉人刘朝义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓雷上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初105号民事判决；2.改判驳回刘朝义的诉讼请求。事实及理由：双方转让的房屋为经济适用房。经济适用房系由政府提供政策优惠具有保障性质的政策性住房，购买资格具有人身专属性及公益性。故邓雷与刘朝义签订的《集资房屋权益转让协议》存在损害社会公共利益的情形，应属无效。刘朝义辩称，《集资房屋权益转让协议》系双方真实意思，已经生效。刘朝义按协议履行了付款等义务，邓雷应配合刘朝义办理过户手续。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘朝义向一审法院起诉请求：1.要求邓雷协助刘朝义办理位于重庆市沙坪坝区房屋产权过户手续；2.诉讼费由邓雷承担。一审法院认定事实：2008年1月20日，邓雷（甲方、卖方）与刘朝义（乙方、买方）签订《集资房屋权益转让协议》，协议约定：“鉴于：甲方系重庆师范大学初等教育学院员工，因重庆师范大学员工集资建房，甲方同意向乙方转让重庆教职工住宅小区甲方集资房的全部权利义务，乙方同意受让前述权利与义务……第一条：价款。本协议签订后2日内，乙方向甲方支付集资房屋权益转让金4万元。乙方支付前述款项后，甲方应协助乙方办理重庆师范大学集资房的所有手续，集资建房相关费用由乙方缴纳。甲方应协助集资房屋产权证直接办理到乙方名下，如该集资房因法律限制性规定等原因先办理到甲方名下，甲方应在取得房屋产权证或土地使用权证时按国家规定办理的日期内将前述产权证件过户到乙方，过户所涉费用由乙方承担。第二条：交易房屋：2008年重庆师范大学城校区教职工住宅，邓雷名下的集资房一套（面积由乙方自选），乙方是否能选到自己满意的住房，甲方不承担任何责任。交易协议仍然有效，但不能称为毁约的理由……第五条：甲方双方达成交易之后，房屋在使用或变更等过程中的一切费用皆由乙方自付……”同日，刘朝义向邓雷支付40000元，邓雷向刘朝义出具收条，该收条载明：“今收到刘朝义重师大集资建房权益转让金人民币肆万元整。（4万元整）”。2008年2月23日，邓雷（乙方）与案外人重庆思进房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆教职工住宅申购协议》，约定：“一、甲方在重庆所修建的住宅，乙方已充分了解该住宅的基本情况并决定购买。甲方双方协商一致，签订本协议。二、为了保证乙方所购住房18栋0单元10-4号（设计建造面积约76.08平方米）的顺利建设，乙方自愿向甲方交纳所购房的总房款的30%的购房保证金，共计：叁万肆仟玖佰陆拾陆元。协议中的总房款都按套型均价计算……七、凡未经学校同意调离的教职工，其住房由公司按原价回购。本次经济适用房不能转让或出售指标，发现转让或出售者，一经查实，将取消购房资格并不能退总价款30%的保证金。八、乙方向甲方申购住宅的性质属经济适用房政策的住宅，本协议及本协议项下的住宅受国家相应的法律及政策约束……”2009年4月23日，邓雷（乙方、买方）与案外人重庆思进房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，其中合同第三条“乙方所购商品房的基本情况”约定：“（一）本商品房座落为：重庆市沙坪坝区陈家桥虎溪镇师大园18幢10-4……（四）本商品房建筑面积76.09平方米，其中套内面积61.73平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.36平方米……合同第四条“购房价款”约定：“（一）本商品房为清水房，总成交金额为117103元整，建筑面积单价为1539.01元／平方米，套内建筑面积单价为1897.02元／平方米”，合同第五条“付款方式及期限”约定：“……（二）分期付款本商品房总成交金额117103元。（1）第一期35131元整。（2）第二期：81972元整（接房时缴纳）。”2009年4月24日，案外人重庆思进房地产开发有限公司开具了《销售不动产统一发票（自开）》，该发票载明：“付款房名称：邓雷，不动产项目名称：重庆师大园，销售的不动产楼牌号：18-0-10-4，金额：35131元，款项性质：预收购房款”。2010年4月，刘朝义接房入住，2010年10月16日，案外人重庆思进房地产开发有限公司开具了《销售不动产统一发票（自开）》，该发票载明：“付款房名称：邓雷，不动产项目名称：重庆师大园，销售的不动产楼牌号：18-10-4，金额：81972元，款项性质：购房款”。2014年1月9日，位于沙坪坝区房屋登记在邓雷名下，该房的房地产权证为104房地证2014字第××号。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、《集资房屋权益转让协议》是否有效；二、邓雷是否应协助刘朝义办理案涉房屋所有权转移登记；关于争议焦点一，本案中，邓雷辩称《集资房屋权益转让协议》无效，对此，一审法院认为，首先，根据《经济适用住房管理办法》第二条的规定，经济适用房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据《重庆教职工住宅申购协议》，包括案涉房屋在内的重庆教职工住宅的申购主体为重庆师范大学教职工这一特定群体，本案并无证据重庆教职工住宅的申购主体限定为《经济适用住房管理办法》第二条所规定的“城市低收入住房困难家庭”，故虽然案涉房屋的房地产权证上载明该房屋系经济适用房，但是并非《经济适用住房管理办理》第二条所指的经济适用住房，刘朝义、邓雷签订的《集资房屋权益转让协议》亦并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此邓雷提出的其从2008年至今没有其他住房，但刘朝义有其他住房，双方签订的《集资房屋权益转让协议》违反了《经济适用住房管理办法》的规定，应属无效的辩解，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持；其次，虽然根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，但是该规定并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，违反该规定不导致合同无效；最后，案涉《集资房屋权益转让协议》系刘朝义、邓雷的真实意思表示，对刘朝义、邓雷双方具有法律约束力，即使案外人重庆思进房地产开发有限公司对刘朝义、邓雷签订案涉《集资房屋权益转让协议》不知情或者未经其同意，但是并不影响案涉《集资房屋权益转让协议》的效力。综上，刘朝义、邓雷签订的《集资房屋权益转让协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。关于争议焦点二：案涉《集资房屋权益转让协议》约定邓雷将案涉房屋的全部权利义务转让给刘朝义，刘朝义向邓雷支付转让费40000元，双方还约定，若案涉房屋需先办理至邓雷名下，则邓雷应在取得房地产权证后将案涉房屋的产权过户在刘朝义名下。刘朝义、邓雷之间的上述约定系双方的真实意思表示，具有债权效力，刘朝义、邓雷双方均应全面履行。本案中，刘朝义依约向邓雷支付了转让费40000元，刘朝义以邓雷的名义向案外人重庆思进房地产开发有限公司付清了全部购房款，该房屋已于2014年登记至邓雷名下，刘朝义现要求邓雷协助将案涉房屋的房地产权转移登记至刘朝义名下，符合双方协议的约定，一审法院予以支持。一审法院判决：“邓雷于本判决发生法律效力后立即协助刘朝义将位于沙坪坝区房屋的房地产权转移登记至刘朝义名下。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，减半交纳40元（刘朝义已预交），由邓雷负担。”二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明，刘朝义以邓雷名义缴纳了案涉房屋的集资购房款117103元及契税、入住后的物管费等。邓雷名下的案涉房屋登记为经济适用房，无抵押、查封。本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：刘朝义与邓雷于2008年1月20日签订的《集资房屋权益转让协议》是否属于无效合同。本院评析如下：首先，案涉房屋虽然产权登记为经济适用住房，但并非是面向城市低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，而仅面向重庆教职工供应，与城市低收入住房困难家庭向政府申购的经济适用房存在区别，究其本质仍属于单位集资建房。故刘朝义与邓雷就案涉房屋签订的《集资房屋权益转让协议》，并不损害社会公共利益。其次，《中华人民共和国民法通则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，邓雷通过由刘朝义以邓雷名义缴纳全部集资款117103元，并另行向邓雷支付集资房权益转让金4万元的方式，将案涉房屋转让给刘朝义。该转让行为既与国家建设经济适用房的目的相悖，也说明邓雷并非住房困难户，且邓雷通过该出售行为获利4万元。在当下房屋价格上涨的大背景下，邓雷又以双方签订的《集资房屋权益转让协议》损害社会公共利益为由请求认定《集资房屋权益转让协议》无效，违背了诚信原则，本院依法不予支持。综上，刘朝义与邓雷于2008年1月20日签订的《集资房屋权益转让协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项规定的情形，不属于无效合同，而是有效合同。综上所述，邓雷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由邓雷负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇二〇年八月二十四日法官助理 黄灵攀书 记 员 李艾玲