安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初705号 原告：马成，男，1974年4月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 原告：徐艳，女，1976年11月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 被告：迟玉杰，男，1987年2月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 被告：甘李方，男，1979年5月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 原告马成、徐艳与被告迟玉杰、甘李方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，适用简易程序审理，后因被告迟玉杰、甘李方下落不明，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马成、徐艳到庭参加诉讼，被告迟玉杰、甘李方经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马成、徐艳向本院提出诉讼请求：1．依法判决迟玉杰支付租金59863元、违约金16313元，合计76176元；2．甘李方对迟玉杰的债务承担连带清偿责任；3．由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月12日，两原告与两被告签订房屋租赁协议，两原告将自己所有的位于蚌埠市淮上区房屋出租给迟玉杰使用。租赁合同约定租期3年，第一年租金18万元，第二年租金19万元，第三年租金20万元。第一年租金每三个月支付一次，第二年、第三年租金按年支付，并对租金的具体支付时间进行了明确。同时合同中对违约责任进行了约定。甘李方作为担保人进行担保。合同签订后，两原告按约将房屋交付迟玉杰使用，但迟玉杰一直不能按时、足额支付租金。2019年1月12日，迟玉杰本应支付第二年度全部租金，其一直拖欠未付。在原告多次催告下，仅将租金支付到2019年5月12日。自2019年5月13日起至2019年9月5日止，被告拖欠租金59863元（19万元÷365天×115天），且因被告长期拖欠物业费、电费，物业已采取停水停电，被告事实上处于停业状态。为此，2019年9月6日，原告通过手机短信、微信的形式通知迟玉杰解除房屋租赁合同，并敦促其付清租金59863元（解除合同通知中为7.5万元系计算错误）及违约金。经被告同意，被告房屋内物品处理折价18000元，用于支付被告拖欠的相关费用16813元（电费5533元、水费1553元、物业费9727元），结余1187元。原告认为，被告违约拖欠房租导致租赁合同解除，应当依法按合同约定承担违约责任，违约金按3个月租金计算为47500元（19万元÷12个月×3个月）。根据合同约定，被告支付的3万元履约保证金应优先冲抵违约金，冲抵后尚欠违约金17500元，将上述结余的1187元进行冲抵后，被告尚欠违约金16313元。甘李方自愿作为担保人在合同上签字，应当依法承担担保责任。 迟玉杰、甘李方未提交答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告马成、徐艳与被告迟玉杰于2018年1月12日签订房屋租赁合同，被告甘李方作为担保人在该合同上签名。房屋租赁合同约定，马成和徐艳（甲方）将自己所有的位于蚌埠市淮上区（商铺）、第17号楼1单元01014室（住宅，建筑面积115.4平方米）出租给迟玉杰（乙方）开设洗浴中心使用，约定租期3年，自2018年1月12日起至2021年1月11日止。其中免租期为2018年1月12日至2018年2月10日，免租期间，甲方免收乙方租金。第一年租金18万元，第二年租金19万元，第三年租金20万元。第一年租金每三个月支付一次，第二年、第三年租金按年支付，具体支付周期为2018年1月12日3万元、4月12日4.5万元、7月12日4.5万元、10月12日4.5万元，2019年1月12日19万元，2020年1月12日20万元。房屋租赁履约保证金3万元，乙方应于合同签订当日、2018年4月12日、7月12日各付给甲方1万元。在租赁期间该保证金不得冲抵租金，合同到期或解除后，在乙方结清租金、各种费用、违约金、赔偿金，搬离房屋经甲方验收合格并迁出营业执照注册地址后，全额退还乙方。甲方也可以直接在租赁保证金中扣减前述应由乙方支付的款项。租赁期内，乙方承担其使用的水费、电费、电话费、网费、物业管理费、公摊使用费及乙方自身行为所产生的费用等。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、超过合同约定时间十日仍未支付履约保证金；或未支付租金及物业费、房屋水电、公摊水电费累计达5000元；2、……。甲方因乙方存在上述情形解除合同，乙方应按照当年3个月租金向甲方支付违约金，给甲方造成损失的，乙方还应另行据实赔偿等等。迟玉杰承租房屋后，向原告支付了履约保证金3万元，2018年租金16.5万元已付齐。第二年租金19万元，按照约定应于2019年1月12日支付。迟玉杰于2019年3月、4月、5月、7月份别给付原告1万元、2万元、5万元、1.5万元，合计给付9.5万元。因迟玉杰未能按照约定时间支付租金，马成于2019年9月6日给迟玉杰发短信通知其解除合同，并于9月9日通知其房屋内的足浴按摩床以及空调有人出17000元收购，9月10日迟玉杰回复同意。后出售上述物品马成实际得款18000元。2019年9月11日原告收回了出租的房屋，当月即出租给他人。双方解除合同后，原告支付了迟玉杰拖欠的物业费7588元（计算至2019年9月）和电费5533元。 上述事实，有原告提供的房产证、商品房买卖合同、房屋租赁合同、解除合同通知书、手机信息截图、物业费收据、电费清单等予以证明，本院予以确认。原告提供微信记录，证明其支付了迟玉杰拖欠的水费1,553元，证据不足，本院不予确认。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，迟玉杰承租原告的房屋，应当按照约定履行支付租金义务。由于其拖欠租金导致合同解除，迟玉杰应当承担违约责任。双方合同已于2019年9月6日解除，原告主张迟玉杰支付自2019年5月13日起至2019年9月5日止的租金59863元，本院认为，原告承认迟玉杰2019年已付9.5万元，其称其中2019年3月、4月支付的3万元系迟玉杰对之前拖欠租金的补偿，不能算作租金，本院认为原告提供的证人马某的证言尚不足以证明迟玉杰已付的3万元是对之前拖欠租金的补偿，该3万元应计算为迟玉杰支付的租金。2019年1月12日起至9月5日止应付租金为122849元（19万元÷365天×236天），迟玉杰已付9.5万元，尚欠租金为27849元。原告主张迟玉杰拖欠租金构成违约，应支付违约金47500元（3个月租金），本院认为，违约金的性质以补偿为原则，兼具一定程度的惩罚性质。原告在2019年9月收回房屋后即进行了出租，其主张3个月的租金作为违约金过分高于实际损失，本院酌情按照1个月的租金标准认定违约金为15833元（19万元÷12个月×1个月）。综上，迟玉杰拖欠原告租金27849元，加上原告为其支付的物业费7588元、电费5533元，加上应付违约金15833元，合计欠款56803元，用迟玉杰已付的履约保证金3万元和房屋内物品处理款18000元进行冲抵后，实际尚欠原告租金8803元。原告主张甘李方承担连带责任，本院认为，甘李方作为房屋租赁合同的保证人，双方对保证方式没有具体约定，依法应按照连带责任保证承担保证责任。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告迟玉杰于本判决生效之日起十日内给付原告马成、徐艳租金8,803元； 二、被告甘李方对被告迟玉杰的上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告马成、徐艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,704元，由原告马成、徐艳负担1,507元，被告迟玉杰、甘李方负担197元。公告费560元，由被告迟玉杰、甘李方负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  陆 叶 人民陪审员  迟华林 人民陪审员  王小虎 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  王露露 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》 第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。