重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初5307号原告：重庆紫荆物业服务有限公司,住所地重庆市合川区南办处华地街43号，统一社会信用代码915001177093862469。法定代表人：胡绍琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：王乐丹，重庆瑞海律师事务所律师。委托诉讼代理人：于浩，重庆瑞海律师事务所律师。被告：黄坤，男，汉族，1984年9月29日出生，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：杨洋，重庆百君（合川）律师事务所律师。原告重庆紫荆物业服务有限公司与被告黄坤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆紫荆物业服务有限公司的委托诉讼代理人于浩，被告黄坤的委托诉讼代理人杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆紫荆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费2712.76元、违约金162.77元。2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回违约金的诉讼请求。事实和理由：原告系依法成立的物业管理公司，被告系合川区湖畔佳梦小区房屋所有权人。2008年4月28日，原告与重庆安成房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告向湖畔佳梦小区提供物业服务。2012年3月15日，原告就小区物业费调整征求业主意见后决定：从2012年4月1日起，按照高层住宅0.90元/月·平方米，多层住宅0.60元/月·平方米计收物业服务费，同时原告将该决定情况进行了公告，之后被告应按该标准缴纳物业服务费。现原告按照合同约定提供了优质的物业管理服务，但被告未按约缴纳物业费，原告多次催收未果。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判决。被告黄坤辩称，原告起诉的违约金、物业费以及二次供水费没有事实依据，被告不应当支付。被告与原告的前期物业合同已于2014年到期，合同到期后，原告并没有与被告所在小区业主委员会续签物业合同，因此原被告自2014年以后不存在合法的物业服务关系。被告也没有实际享受到原告提供的物业服务，导致被告所在小区无人清理垃圾。2014年8月被告所在小区的业主委员会已与新的物业公司签订合同，并且要求原告退出小区，但原告拒绝移交，并且以事实上存在物业关系为由起诉被告。被告认为依照法律规定，物业服务合同到期后小区业主以及业主委员会已经明确要求原告退出移交小区的相关设施，双方在没有合同的情况下，原告起诉物业费、违约金以及二次供水费没有相关的事实依据。被告认为物业服务都是按月计收，即每过一个月产生一笔债务，自当月起就应当计算诉讼时效，同时原告的催收证据系伪造，被告从未收到任何书面催收，对于已过诉讼时效的部分，应当予以驳回。本院经审查认定事实如下：2008年4月28日，重庆安成房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定重庆安成房地产开发有限公司选聘原告对湖畔佳梦小区实施前期物业管理服务；物业服务费用标准：多层住宅0.45元/月·平方米（含路灯费），电梯房0.70元/月·平方米（含电梯费、路灯费），写字楼1元/月·平方米，商业物业1元/月·平方米，其他物业车库1元/月·平方米。业主应于每季度最后一月月底前交纳当季度的物业服务费用。业主、物业使用人未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之一的标准支付违约金。本合同期限为三年，自本项目正式公告交房之日起计算。2011年3月28日，重庆安成房地产开发有限公司与原告签订了《关于延长湖畔佳梦〈前期物业服务合同〉期限的协议》，主要约定因湖畔佳梦小区自2010年交付业主使用以来，至今尚未成立业主大会及业主委员会，为了确保小区物业服务的连续性，重庆安成房地产开发有限公司对原告所提供的物业服务进行综合评定后，决定按照《前期物业服务合同》约定延长《前期物业服务合同》期限。原告所提供的物业服务内容、服务标准、服务质量与《前期物业服务合同》一致。原告按照《前期物业服务合同》约定的服务内容和标准提供服务后，业主向原告按照《前期物业服务合同》约定标准缴纳物业服务相关费用（协议期间若因成本费用上涨，导致物业服务无法正常运行时，原告可在书面征得半数以上业主同意并公示后上调收费标准）。本协议期限从2011年4月28日至2014年4月27日止。2012年2月1日，原告就上调物业服务费收费标准发出小区重大事宜公告并征求湖畔佳梦小区全体业主意见。2012年3月15日，原告就湖畔佳梦小区物业服务费调整征求业主意见后决定：从2012年4月1日起，按照高层住宅0.90元/月·平方米，多层住宅0.60元/月·平方米的标准计收物业服务费。同时，原告将该决定情况进行了公告。原告按照上述合同约定为被告小区提供物业服务至2019年3月31日。再查明，被告黄坤系合川区南办处南津街818号X-X-X房屋业主，该房屋建筑面积为115.93平方米，为多层住宅。被告从2016年1月起至2019年3月止，未向原告缴纳物业服务费，原告于2017年12月2日对2016年1月至2017年11月的物业服务费进行了书面催收，于2019年3月21日对2016年1月至2019年3月的物业服务费进行了书面催收。本院认为，重庆安成房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》、《关于延长湖畔佳梦〈前期物业服务合同〉期限的协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。物业服务合同到期，原告继续提供服务期间，被告仍应支付物业服务费。原告按照合同约定，对该小区进行了物业服务，被告应当支付物业服务费等费用。针对本案争议焦点现作以下评析：一、是否超过诉讼时效的问题。本案中，被告提出诉讼时效抗辩，认为原告的诉讼请求超过了诉讼时效。本院经审查认为，原告在诉讼时效届满之前已对欠费进行了催收，故被告提出的诉讼时效抗辩不能成立，本院不予采纳。二、原告物业费涨价是否合法的问题。根据《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或更换业主委员会……（五）筹集和使用专项维修金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的重大事项，故原告提高物业费收取标准应该由业主共同决定。《物业管理条例》第十二条第三款规定：业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事宜时，应当经专有部分占建筑总面积2∕3以上的业主且占总人数2∕3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。故原告提高物业费标准，仅需征得湖畔佳梦小区占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意即可。本案中，原告征求同意涨价的业主人数以及建筑面积均已过半数，涨价内容亦在小区公示栏进行了公示，符合法律规定，故对被告的抗辩意见不予采纳。三、在本案审理过程中，被告举示物业服务委托合同一份，并抗辩称原、被告合同到期后，被告所在小区成立了业委会，与亮申物业管理有限公司签订物业服务合同。本院认为，在本案庭审过程中，原告陈述涉案小区曾于2014年成立业委会并于2014年9月注销，被告对原告的上述意见予以认可。鉴于涉案小区实际由原告提供物业服务属实，期间未有其他物业服务合同实际履行，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。综上，被告应支付原告2016年1月至2019年3月的物业服务费2712.76元（0.60元/月·平方米×115.93平方米×39月）。审理中，原告自愿放弃违约金请求，本院予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：由被告黄坤于本判决生效之日起十日内支付原告重庆紫荆物业服务有限公司物业服务费2712.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄坤负担。本判决为终审判决。审 判 员  童 欢二〇二〇年八月二十五日法官助理  刘粮逸书 记 员  姚雪薇