湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初378号 原告：邹德龙，男，汉族，1968年2月14日出生。 委托诉讼代理人：洪代明，怀化市鹤城区金鹰法律服务所法律工作者。 被告：段志忠，男，汉族，1973年12月22日出生。 委托诉讼代理人：徐智灵，湖南宏峰律师事务所律师。 被告：黄定，男，汉族，1972年9月16日出生。 委托诉讼代理人：彭利军，男，土家族，1974年7月5日出生。 被告：向绍泉，男，汉族，1970年8月15日出生。 被告：魏小勇，男，汉族，1973年1月7日出生。 委托诉讼代理人：徐智灵，湖南宏峰律师事务所律师。 被告：张义权，男，汉族，1963年12月28日出生。 原告邹德龙与被告段志忠、黄定、向绍泉、魏小勇、张义权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹德龙及委托诉讼代理人洪代明，被告段志忠、魏小勇及两人的委托诉讼代理人徐智灵，被告黄定、向绍泉、张义权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹德龙向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告段志忠、黄定、向绍泉、魏小勇、张义权共同向原告支付欠付租金184.8万元整（从2014年7月11日至2017年11月11日止，共40个月租金）。2.本案的诉讼费用由被告段志忠、黄定、向绍泉、魏小勇、张义权共同承担。事实和理由：2010年5月11日，原告、被告段志忠签订了租赁《合同书》，约定：乙方(段志忠)自愿承租甲方(邹德龙)南苑楼临街二楼约2100平方米经营餐饮业，承包时间为9年(即从2010年8月1日至2019年8月1日止)，前三年承包价格为22元/㎡/月，即每年为5.4万元，承包费每三年递增10%(即4-6年承包价格为24.2元/㎡/月，7-9年承包价格26.62元/㎡/月)，每年承包费提前一个月一次性交清。否则，甲方有权收回房屋，将不给予乙方任何补偿等约定。合同签订后，原告将合同名下出租场地房屋交付给了被告使用。被告段志忠出资金24万元、被告黄定出资30万元、被告向绍泉(贺良)出资30万元合作经营“鹤城区汇名都餐饮业会所”。2011年8月20日被告段志忠出具了《承诺书》，承诺汇名都餐饮会所2011年1月份所欠原告的租金55.44万元于2011年12月17日分四次支付到位。2012年5月被告段志忠、向绍泉与被告黄定设立了“鹤城区汇名大酒店”，并进行了个体工商户经工商注册登记。2011年12月份，被告段志忠、向绍泉、黄定合作经营的鹤城区汇名都餐饮会所都按投资股份分了红。从2012年8月28日起至2013年8月20日，被告向绍泉(贺良)承诺：鹤城区汇名都餐饮会所(味庄餐饮)的租金从2013年5月18日支付到2014年7月10日平均缴纳，每月支付原告57980元。承诺书出具后，租金按期支付到位。2014年7月11日，被告段志忠、向绍泉、黄定经营的鹤城区汇名都餐饮会所维持不下去了。2014年9月30日被告段志忠、向绍泉、黄定将合作经营的鹤城区汇名都餐饮会所的股份自称转让给魏小勇设立的“怀化嘉信汇名都餐饮会所”，转让了49%价值20万元的股份给被告魏小勇，同时签订了转让协议。该协议约定：从2014年10月1日起，鹤城区汇名都餐饮会所全盘交由被告魏小勇经营管理,2014年10月以前的35万元债款由(贺良)、段志忠、黄定(甲方)承担。2014年7月9日，被告魏小勇设立的“怀化嘉信汇名都餐饮经营管理有限公司”经工商登记注册，该公司股东有被告黄定49%、魏小勇36%、张义权15%。2015年4月20日被告魏小勇承诺书载明从2014年的10月1日至2015年5月1日应支付原告租金现金367598元，该租金由被告魏小勇经营管理的“怀化嘉信汇名都餐饮经营管理有限公司”按2010年5月11日被告段志忠与原告签订的租赁《合同》陆续承担。五个被告从2010年5月11日起支付原告租金到2014年7月10日止。从2014年7月11日至2017年11月11日至今已拖欠原告租金共40个月计184.8万元。因被告拖欠租金已根本性违反合同约定，在被告承诺同意支付所欠付租金的情况下，原告拖延到2017年12月20日才收回了出租场地房屋。原告从2015年7月11日至2016年、2017年、2018年、2019年10月已多次以电话、短信形式向被告段志忠、魏小勇、魏小勇的妻子袁多英催收租金。被告口头答应支付，但至今没有向原告支付任何款项。 被告段志忠辩称：一、本人不是原告房屋的承租人，原告起诉本人支付租金主体错误。理由如下：1.原告2010年5月11日与本人签订的合同，是本人代表鹤城区汇名都大酒店与原告签订，合同的权利义务主体不是本人，本人从来没有使用过原告的房屋，也从来没有向原告支付过租金。2.2014年1月1日，魏小勇出资102万元收购了汇名都大酒店51%的股份，2014年7月9日成立怀化嘉信汇名都餐饮有限公司，原告的房租由公司承租，公司承担租赁合同的权利义务。二、2014年9月30日之前的租金已经付清，原告一直以来是认可的，原告起诉本人是因为本人在原租赁合同上签字，实际上与原告没有关系。三、原告向本人主张2014年9月30日之前的租金，已经超过诉讼时效。 被告黄定辩称：一、根据合同相对性原则，本人不具备被告主体资格，因为本人不是合同相对方的一方当事人。1、从合同主体来看，原告提交的证据材料《合同书》中，合同相对方只有被告段志忠本人签名，本人并没有在合同书上签字，且本人自始至终不承认与原告发生过事实合同关系，故原告不能依据该《合同书》向本人主张权利。2、原告在诉状中承认与被告段志忠签订了租赁《合同书》，也证明本人不是该合同的一方当事人。3、本人与被告段志忠、向绍泉是如何合作经营“鹤城区汇名大酒店”，原告没有举证证明合作内容，退一步讲即便本人和段志忠、向绍泉合作经营酒店，根据合同相对性原则，原告也只能向被告段志忠主张权利，没有法律规定合同一方可以向合同相对方的合作人主张权利。二、根据原告诉状内容，原告承认自2014年9月30日起，本人与被告段志忠、向绍泉经营的鹤城区汇名都大酒店已转让给魏小勇经营，意味着自2014年9月30日起之后的租金已与段志忠无关。原告事实上已承认与魏小勇发生租赁关系。三、根据原告提供的由魏小勇出具的《承诺书》证明材料，原告自己已承认房屋租金已收到2014年10月1日。四、根据原告提供的短信信息证明材料，能够证明原告已最迟在2016年5月18日前已解除了租赁合同，原告不能主张此日期之后的租金。五、怀化嘉信汇名都餐饮管理有限公司成立与本人无关，该公司股东“黄定”的签名不是本人所签，本人从来没有到工商登记机关注册成立该公司，也没有委托他人到工商登记机关注册该公司，本人在原告起诉后才知道此事。六、原告要求包括本人在内的五名被告共同向其支付拖欠租金没有法律依据。1、根据合同相对性原则，原告只能向合同相对方主张权利，而本人不是合同相对方当事人。2、根据原告诉状内容可知，原告对租赁场所使用人是清楚的，而且原告已接受魏小勇的承诺书，证明原告已认可自2014年10月1日起由魏小勇承租其房屋，租赁合同履行事宜已与段志忠无关。综上所述，基于本人与原告没有签订合同书，不是合同相对方，本人也没有向原告承诺支付2014年7月11日至2017年11月11日的租金，故原告对本人的起诉缺乏事实和法律依据，恳请法庭驳回原告对本人的起诉。 被告向绍泉辩称：一、原告向法庭提交的《合同书》中乙方落款处加盖的“怀化嘉信汇名都餐饮管理有限公司”公章是事后加盖的，这点事实从原告的诉状可知。原告在诉状中承认嘉信汇名都公司是2014年7月9日才注册成立的。二、根据合同相对性原则，本人不具备被告主体资格，因为本人不是合同相对方的一方当事人。1、从合同主体来看，原告提交的证据材料《合同书》中，合同相对方只有被告段志忠本人签名，本人并没有在合同书上签字，且本人自始至终不承认与原告发生过事实合同关系，故原告不能依据该《合同书》向本人主张权利。2、原告在诉状中承认与被告段志忠签订了租赁《合同书》，也证明本人不是该合同的一方当事人。3、本人与被告段志忠、黄定是如何合作经营“鹤城区汇名大酒店”，原告没有举证证明合作内容。退一步讲即便本人和段志忠、黄定合作经营酒店，根据合同相对性原则，原告也只能向被告段志忠主张权利，没有法律规定合同一方可以向合同相对方的合作人主张权利。三、原告在诉状中承认，本人出具的承诺内容已经履行完毕，即“承诺书出具后，租金按期支付到位”，本人也没有向原告承诺支付2014年7月11日至2017年11月11日的租金。四、根据原告诉状内容，原告承认自2014年9月30日起，本人与被告段志忠、黄定经营的鹤城区汇名都大酒店已转让给魏小勇经营，意味着自2014年9月30日起之后的租金应由魏小勇支付，与段志忠无关。五、根据原告提供的魏小勇出具的《承诺书》，原告自己已承认收取房屋租金到2014年10月1日。六、根据原告提供的短信信息证明材料，能够证明原告已最迟在2016年5月18日前已解除了租赁合同，原告不能主张此日期之后的租金。七、原告要求包括本人在内的五名被告共同向其支付拖欠租金没有法律依据。1、根据合同相对性原则，原告只能向合同相对方主张权利，而本人不是合同相对方当事人。2、根据原告诉状内容可知，原告对租赁场所使用人是清楚的，而且原告已接受魏小勇的承诺书，证明原告已认可自2014年10月1日起由魏小勇承租其房屋，租赁合同履行事宜已与段志忠无关。综上所述，基于本人与原告没有签订合同书，不是合同相对方，本人也没有向原告承诺支付2014年7月11日至2017年11月11日的租金，故原告对本人的起诉缺乏事实和法律依据，恳请法庭驳回原告对本人的起诉。 被告魏小勇辩称：这个东西要移交给公安才能查的清楚。2015年4月20日承诺书，我只承担2015年5月1日之前的租金367598元。这笔钱我承认，但是还没有支付，其余的我就不应该承担了。 被告张义权辩称：1、原告所提供的所有证明，不能证明嘉信汇名都公司欠原告债务。2、即使嘉信汇名都公司欠原告债务，也不代表股东欠原告债务。3、本人不是嘉信汇名都公司的股东，资金不是本人所出，工商登记签字不是本人所签，本人也没有授权他人将本人作为股东。4、即使原告主张2014年魏小勇欠其债务，也早过诉讼时效。原告向魏小勇索要债务，其否认存在债务，没有认可或承诺偿还原告主张的债务。5、假设本人欠原告债务，原告从来没有向本人追讨，也过了诉讼时效。综上所述，原告起诉本人支付所谓的租金，没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 经审理查明，原告系湖天开发区湖天大道旁1栋201至1栋249号房屋的所有权人。 2010年5月11日，原告（甲方）与被告段志忠（乙方）签订了《合同书》，载明：乙方自愿承包南苑楼临街二楼约2100平方米（以房产证为准）场地经营餐饮业，时间2010年8月1日至2019年8月1日；前三年每年55.44万元，承包费每3年递增10%(即4-6年承包价格为24.2元/㎡/月，7-9年承包价格为26.62元/㎡/月，每年承包费提前一个月一次性交清,否则,甲方有权收回房屋,将不给予乙方任何补偿；承包期间，甲方提供现状毛坯房约2100㎡，乙方可以进行装修（必须符合消防要求），装修费用由乙方负责；在承包期内乙方如需转让,需经甲方签字认可,乙方不得抵押他人经营,否则视其违约,甲方有权无偿收回场地经营权。之后，被告段志忠与被告黄定、向绍泉（自称贺良）等人在涉案房屋内经营“汇名都餐饮会所”。 2012年5月14日，鹤城区汇名都大酒店成立，经营者黄定，经营场所鹤城区湖天南大道23号，有效期2012年5月16日至2016年5月16日。因该会所资金周转紧张，不能及时支付房租，2012年8月28日，向绍泉向原告出具《承诺书》，承诺将汇名都第三年的房租分三次交纳，第三次于2013年4月30日交清。原告认可向绍泉承诺支付的上述房租已经付清。2013年8月20日，向绍泉向原告出具《承诺书》，承诺将2013年7月31日以前所欠的租金122880元与第四年租金572880元在2013年8月至2014年7月间平均缴纳。原告认可向绍泉承诺支付的房租已经付清。 2014年7月9日，怀化嘉信汇名都餐饮管理有限公司（以下简称嘉信汇名都公司）成立，法定代表人魏小勇，股东魏小勇、黄定、张义权，住所地鹤城区湖天南大道1栋215号。 2014年9月30日，魏小勇（甲方）与黄定等原汇名都股东（乙方）签订《嘉信汇名都股份转让协议》，载明：原汇名都酒店于2014年1月1日由魏小勇出资102万元收购51%股份，原股东保留49%股份（由黄定代表持有），双方于2014年7月共同注册嘉信汇名都公司，因酒店经营亏损及急需补充资金，双方决定由魏小勇收购乙方股份，由魏小勇独家经营；2014年10月1日酒店全盘交接；10月份以前的亏损近35万，由魏小勇承担，2014年1月1日至9月30日双方共同经营期间所产生的债权债务由魏小勇负责，今后所发生的一切债权债务由魏小勇负责；本协议经双方在2013年12月30日原转让协议上签字生效，乙方代表要确认能代表乙方其他股东。黄定、向绍良、吴琼花在乙方处签名。 2015年4月20日，魏小勇向原告出具《承诺书》，载明：本人就怀化嘉信汇名都公司场地承包费作出承诺如下：嘉信汇名都公司欠缴武陵城南苑楼2楼“嘉信汇名都餐饮会所”产权人邹德龙2014年10月1日至2015年5月1日场地承包费367598元，本人承诺在2015年5月10日前支付20万元；如不能在2015年5月10日前支付20万元，由产权人安排专人在“嘉信汇名都餐饮会所”总台收取营业款，直接抵扣欠缴及新产生的场地承包费；如“嘉信汇名都餐饮会所”在2015年9月10日前不能交清所欠场地承包费，产权人可按2010年5月11日签订的场地承包合同书约定条款无偿收回场地，“嘉信汇名都餐饮会所”继续承担欠缴场地承包费给付义务。魏小勇在承诺人处签名，嘉信汇名都公司在承诺人处盖公章。原告陈述该承诺书是魏小勇出具的，魏小勇陈述是原告事先拟定好承诺书，拿来给其签字的。 另查明，《2015年5月10日前嘉信汇名都魏小勇欠款明细表》上载明欠房租382844元。《嘉信汇名都04月工资表》上记载阳华的职务是经理，张小平的职务是经理（离职，该月出勤30天），刘杰的职务是采购（离职，该月出勤30天）。《2015年5月10日前嘉信汇名都魏小勇欠职工押金明细表》上载明欠阳华押金1000元。《嘉信汇名都魏小勇欠2015年5月1日至9日员工工资》上载明欠阳华工资1161元。魏小勇在上述每份表格的“欠款人”处签名，嘉信汇名都在每份表格的“欠款人”处盖章，上述表格的落款时间均为2015年5月16日。以上表格原件均由原告提供。2015年7月7日，嘉信汇名都公司因未按规定报送年度报告，列入经营异常。 2016年5月18日，原告发微信给魏小勇，要求其来汇名都拖东西。2016年5月20日，原告向案外人袁多英发短信，说：“多英你好，你前天和张小平来汇名都答应把桌子凳子等酒店用具运走的事回去商量，因这些东西影响到我装修，请你们尽快运走。”2016年5月24日，原告向袁多英发短信，说：“多英你好，因为我们房子要装修实在放不下汇名都这些桌子凳子，请你明天叫一下搬家公司来，我们负责帮你搬到你指定的地方，运费你自己付你看行不行。”袁多英回复：“要我老公出院我才能搞，在你那放个几天。”2017年1月16日，原告向袁多英发短信，要求魏小勇尽快交汇名都房租，并称：“截至去年6月，总共欠房租120多万，去年5月20日你们说来把餐桌搬走，一直没搬，现堆满了我的仓库。”同日，原告向魏小勇发微信催交房租。2018年2月22日，原告向魏小勇发微信催交房租。2019年10月31日，原告向魏小勇发微信：“小勇同志，你打了九十多万的房租欠条和欠汇名都员工的工资的条子在我这里。”魏小勇回复：“我没有打欠条100多万，以前我只欠20多万的房租，后面由你来管。”魏小勇陈述袁多英系其前妻，双方在三年前离婚。 2019年10月30日，原告向段志忠发微信，称：“小勇你最近是不是宽裕一点，你一直欠我汇名都100多万房租，我也多次讨要…段局长你好，我这几年问魏小勇讨要房租不给我，我一直不想打扰你，我也不知道你们的合同怎么签的，有空我来你办公室找下你…局长，问题是租赁合同是你签的，打官司你回避不了。”段志忠回复：“后期进行管理我都没有参与了，也很早没有股份了…当初他们拖欠房租，你就应当及时收回房子，不会造成这么大的损失。”2019年10月31日，原告向段志忠发微信，称：“律师说避不开你，你有黄定、尹良的合作协议吗？…段局长你好，因为魏小勇拖欠我的房租不给我，我希望你能把黄定、贺良的合作协议或者相关资料发给我。…。” 2014年5月11日，嘉信汇名都餐饮会所的员工正在开早会，原告带领几人到场宣布该餐饮会所由其接管，并要求该会所经理张小平、采购刘杰等员工立即离职。之后，嘉信汇名都餐饮会所由原告经营管理，会所的营业收入由原告收取。 2015年5月14日，原告注册鹤城区名都餐饮中心（个体工商户），经营场所鹤城区湖天大道旁1栋249号。 2016年5月15日，魏小勇向110报警。怀化市公安局鹤城分局湖天派出所民警出警。报警案件登记表中记载：2016年5月15日11时26分，接110指令称，在新时代广场隔壁有纠纷。接警后我所民警立即赶至现场。经查系魏小勇经营的门面欠了五个月房租，房东联系不上其，将门面出租给其他人，双方发生纠纷。经民警调解，双方称自行去法院处理此事。 2016年7月21日，原告与富德生命人寿保险股份有限公司怀化中心支公司签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物业位于鹤城区湖天大道25号，建筑面积1200平方米，租赁用途办公，租赁期限2016年5月1日至2021年4月30日。该公司登记的住所位于鹤城区湖天大道南苑楼二楼。 再查明，当被告询问原告为何有嘉信汇名都公司的工资表、章程等资料，原告回答：“我们是与段志忠签订了协议，合同转给魏小勇，所以我们要掌握魏小勇的运营情况。”原告陈述：租金是魏小勇经营时所欠，所以要他出具承诺书；2010年至2014年7月份，租金是由段志忠、黄定、向绍泉支付，是嘉信汇名都的财务支付的，应该是黄定他们付的。2013年1月1日，鹤城区汇名都大酒店转账支付租金186300元至原告的财务人员谢丹账上。 魏小勇在答辩时陈述其同意承担承诺书中载明的2015年5月1日前的租金367598元。其当庭陈述：“当时我欠了房租费，所以原告要我出具承诺书。”段志忠陈述：2014年7月份原股东退出后，我说要解除租赁合同，原告说没必要，魏小勇说房子由其继续承租。向绍泉陈述：2014年7月份股份全部转让给魏小勇了，此前段志忠就和原告说股份全部要转让给魏小勇，但原告说租赁合同不用改，以后找酒店要钱，不找段志忠要钱。 上述事实,由原、被告身份证复印件、不动产权证明、工商登记信息、合同书、承诺书、营业执照、工资表、欠款表、转账凭证、短信、报警案件登记表、房屋租赁合同、内资企业登记基本情况表、证人证言、庭审笔录等证实。原告提交的烟囱拆除合同，与本案无关，本院不予采信。 本院认为：原告邹德龙与被告段志忠于2010年5月11日就租赁涉诉房屋签订了《合同书》，双方形成租赁合同关系。根据原告在庭审的自认“我们是与段志忠签订了协议，合同转给魏小勇”，结合段志忠关于“2014年7月份我说要解除租赁合同，原告说没必要，魏小勇说房子由其继续承租”及向绍泉关于“2014年7月份前，段志忠就和原告说股份全部要转让给魏小勇，但原告说租赁合同不用改，以后找酒店要钱，不找段志忠要钱”的陈述，本院认为，原告和段志忠协商一致变更了租赁合同的承租方，段志忠不再承担变更后的《合同书》中的义务。《嘉信汇名都股份转让协议》载明魏小勇于2014年10月1日全盘接收酒店，魏小勇签名并盖嘉信汇名都公司公章的《承诺书》载明该公司欠缴2014年10月1日至2015年5月1日场地承包费，故上述《合同书》的承租方于2014年10月1日变更，变更后的租金段志忠不应支付。原告诉请段志忠支付2014年7月11日至2014年9月30日的租金，因原告于2020年1月14日向本院提起诉讼，而《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告主张上述期间的租金已超诉讼时效，原告请求段志忠支付租金的诉讼请求，本院不予支持。原告辩称其于2019年10月向段志忠发微信催收过租金，本院认为，从微信内容看，原告并无要求段志忠支付租金的意思，且即使原告于该月向段志忠催收租金，其主张也早已超过诉讼时效，故对于原告的该辩解理由，本院不予采信。 关于《合同书》承租人的承继主体。原告陈述2015年4月20日的承诺书是魏小勇出具的，魏小勇陈述是原告拟定后拿来要求其签字的。本院认为，无论是原告还是被告拟定的承诺书，原告接收该承诺书后未提出异议，并作为证据提交，证明原告认可该承诺书。承诺书载明：怀化嘉信汇名都餐饮管理有限公司欠缴武陵城南苑楼2楼“嘉信汇名都餐饮会所”产权人邹德龙2014年10月1日至2015年5月1日场地承包费367598元，本人承诺2015年5月10日前支付20万元…由产权人安排专人在“嘉信汇名都餐饮会所”总台收取营业款，直接抵扣欠缴及新产生的场地承包费…如“嘉信汇名都餐饮会所”在2015年9月10日前不能交清所欠场地承包费…“嘉信汇名都餐饮会所”继续承担欠缴场地承包费给付义务。从以上内容可看出，涉案房屋的承租方是嘉信汇名都公司，欠缴原告租金的也系该公司，魏小勇承诺支付20万元租金，即魏小勇就20万元租金与酒店共同承担还款责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款规定：“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”故原告要求魏小勇支付租金符合法律规定。魏小勇在答辩时陈述其同意承担2015年5月1日前的租金367598元，系承认原告的诉讼请求，故魏小勇应当向原告支付租金367598元。原告要求魏小勇支付2014年7月11日至2017年11月11日的租金184.8万元，本院部分支持。 原告要求嘉信汇名都公司的股东黄定、张义权向其支付2014年7月11日之后的租金，因该两人既未与原告达成租赁协议，又未承诺向原告支付租金，故原告要求黄定、张义权支付租金，无事实及法律依据，本院不予支持。同理，原告要求鹤城区汇名都大酒店的经营者黄定支付2014年7月11日之后的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告魏小勇向原告邹德龙支付2014年10月1日至2015年5月1日的房屋租金367598元。 二、驳回原告邹德龙的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21432元，由原告邹德龙负担14618元，被告魏小勇负担6814元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  王 黎 人民陪审员  杨松英 人民陪审员  蒲晓英 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  肖坤楠