文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初7451号原告：重庆市源梦物业管理有限公司，住所地重庆市万州区白岩书院65号二楼，统一社会信用代码915001013204610416。法定代表人：税利，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈利双，女，1984年10月25日出生，汉族，住重庆市万州区，公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：唐义春，重庆思肯律师事务所律师，一般代理。被告：林跃，男，1959年1月14日出生，汉族，住重庆市万州区。被告：沈蓉，女，1965年11月22日出生，汉族，住重庆市万州区。原告重庆市源梦物业管理有限公司(以下简称源梦物业公司)与被告林跃、沈蓉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告源梦物业公司的委托诉讼代理人陈利双、唐义春，被告林跃、沈蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告源梦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告2015年7月15日至2020年5月14日的物业服务费15062.2元、2015年5月1日至2020年5月31日公共能耗费810元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2015年6月20日与重庆大全置业有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告对×小区提供前期物业服务。签订合同后，原告即入驻该小区提供物业服务至今。被告为该小区1号楼1单元202室房屋业主，在原告提供物业服务期间，被告未向原告交纳部分物业服务费、公共能耗费。原告认为，被告拒付物业服务费的行为已损害原告的合法利益，特提起诉讼，望判如所请。被告林跃、沈蓉辩称，原告主体不适格。房屋有一部分是赠送面积，开发商承诺对该部分不收取物业费，房屋认购书上面积只有142.29平方米，并且开发商承诺将延期交房产生的违约金抵扣物业费。房屋2014年装修，2015年入住，安装宽带电视时，工人称物业不准他们进入小区。一号楼存在严重安全隐患，顶楼加层、楼下剪力墙挖空，外面的农民随意进入小区绿化地种菜，小区住户连续被盗，入户花园漏水、门禁卡不能使用、路灯坏了没有及时维修，下雨天积水无法排出，物管没有尽到服务义务，之前的物业费不应交纳，之后的物业费等问题解决了再交。经本院审理查明，认定事实如下：2015年1月26日，原告源梦物业公司与重庆市怡乐物业管理有限公司共同向重庆大全置业有限公司发送函告，函告内容：“因重庆市怡乐物业管理有限公司经营发展需要，现对原托管的重庆万州区大全×项目的物业管理全权移交给重庆市源梦物业管理有限公司实施物业管理，由源梦物业管理有限公司承担所有债权及债务，承担所管理项目的所有管理责任。该项目从即日起一切物业管理责任及项目所有债权债务与重庆怡乐物业管理有限公司无关”。重庆大全置业有限公司回函：“同意我司与重庆市怡乐物业管理有限公司于2012年6月20日签署的《×前期物业服务合同》由贵司继续履行，截止2015年1月26日前的债权债务按向我司送达的《函告》执行”。2015年6月20日，重庆大全置业有限公司与原告源梦物业公司签订《前期物业服务合同》，约定重庆大全置业有限公司选聘重庆源梦物业管理有限公司对大全×提供前期物业管理服务事宜。服务费用具体标准：第六条本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)2、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）电梯及小高层：1.2元/月·平方米，（2）花园洋房：1.5元/月·平方米，（3）商业物业：3元/月·平方米……。第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主向乙方缴纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；第二十七条合同期限，自2015年6月20日起至2020年6月19日止；第三十四条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。乙方有权对欠费期超过三个月的业主进行公示通报、对欠费期超过六个月的业主，可提起诉讼进行追讨……。2017年2月7日，重庆市万州区发展和改革委员会印发《重庆市万州区发展和改革委员会关于确定×住宅小区物业服务收费标准的通知》(万州发改价[2017]3号以下简称发改委通知)，对“×”住宅小区的物业管理服务费收费标准确定为高层住宅（建筑面积）：1.20元/平方米·月，其中：日常维修养护费0.50元/平方米·月。多层住宅（建筑面积）：1.15元/平方米·月，其中：日常维修养护费0.40元/平方米·月。电梯费由物业管理公司根据实际情况选择一种方式收取：月票票价，按层计算为张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；按常住人口计算为每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。被告林跃、沈蓉系万州区×号1幢1-2-2房屋业主，房屋建筑面积为225.82㎡，收费标准为1.15元/㎡/月。被告自2015年7月15日至2020年5月14日未交纳物业服务费。经原告源梦物业公司委托重庆思肯律师事务所出具律师函催收未果诉至本院。本院认为，原告与大全×小区开发商重庆大全置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，该合同合法有效，并对小区全体业主具有约束力。原告为小区业主提供了物业服务，小区业主事实上也接受了相关服务，业主应当根据合同的约定及时、足额交纳物业服务费。根据重庆市万州区发展和改革委员会核定的“×”小区多层住宅物业管理服务费收费标准，本案所涉房屋物业费应按照建筑面积计算，即被告自2015年7月15日至2020年5月14日尚欠物业服务费15062.19元（225.82㎡×1.15元/㎡/月×58个月）。对被告辩称的开发商延期交房导致的违约金抵扣物业费的答辩意见，因被告未提交证据证明逾期交房违约金的金额、抵扣协议等，本院对抵扣事宜无法审查，对该答辩意见不予采纳；对被告辩称的房屋赠送面积不算物业费的意见，因并非原告所做的承诺，与本案无关，故不予采纳；对被告辩称其他物业服务不到位的问题，属原告提供物业服务的瑕疵，原告应积极作为改善。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务是不可取的。但业主若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会等途径决定选聘、解聘物业服务企业的权利，若业主以此拒交物业服务费作为解决问题的手段，会形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，同时导致物业服务秩序被打破，服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。综上所述，对被告不交纳物业服务费的做法本院不予支持。被告应支付2015年7月15日至2020年5月14日期间的物业服务费15062.19元。关于原告主张的公共能耗费，根据合同约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。本案中合同就该部分费用没有明确约定计收金额，原告亦未向本院提交计量核算依据，因此原告的该项请求本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，判决如下：一、被告林跃、沈蓉于本判决生效后三日内支付原告重庆市源梦物业管理有限公司2015年7月15日至2020年5月14日期间的物业服务费15062.19元；二、驳回原告重庆市源梦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，减半收取88元，由被告林跃、沈蓉负担。本判决为终审判决。审 判 员 代元令二〇二〇年八月三十一日法官助理 管君茹书 记 员 张 红