湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1654号上诉人（原审原告）：汝城县三江花苑（一期）业主委员会，住所地湖南省汝城县三江花苑小区。负责人：何战勤，该业委会主任。委托诉讼代理人：朱水源，湖南为全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南鸿运物业管理集团股份有限公司，住所地湖南省长沙市开福区新港街道湘江北路一段369号嘉德物流中心5栋5层508房。法定代表人：戴泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洋，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢攀，湖南金凯华律师事务所律师。上诉人汝城县三江花苑（一期）业主委员会（以下简称三江花苑业委会）与被上诉人湖南鸿运物业管理集团股份有限公司（以下简称鸿运物业）物权保护纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2020）湘1026民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。三江花苑业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判鸿运物业全额返还广告费收入126,700元；2.本案一、二审诉讼费由鸿运物业承担。事实和理由：1.一审法院一方面认为“上述事务本身是鸿运物业收取物业费后履行物业服务义务内容，不足以成为免除鸿运物业返还广告费的理由”，另一方面又认为“但鉴于疫情防控的特殊性，可酌情考虑返还比例”。两者前后矛盾，以“情”代法。2.《湖南省物业管理条例》第52条明确规定：利用物业管理区域共用部分、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共用，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。可见广告收益归业主所有，收益的使用应当由业主大会决定。3.疫情防控，财政有专项经费，根本不需要物业公司出钱。退一万步，即使鸿运物业在疫情防控时有一些支出，也是“鸿运物业收取物业费后履行物业服务义务内容”，同时，鸿运物业未经业主大会决定，也无权动用业主收益。综上所述，一审判决缺乏法律依据，适用法律错误。请求二审法院依法改判。鸿运物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。三江花苑业委会的上诉请求没有法律依据，公共部分的广告经营收益不是一个必然产生和存在的收益，要有组织去经营管理。在本案中，该部分工作的主要实施者是鸿运物业，鸿运物业在经营公共部分广告运营期间，投入了大量的人力、物力、财力，包括人工工资、电费、营销费用，如果将该部分全部返还给三江花苑业委会，对鸿运物业不公。三江花苑业委会提出异议后，鸿运物业在很短的时间内撤销了小区公共部分全部广告业务，造成了实质上的资源浪费，是双输的局面。三江花苑业委会称，疫情防控有财政拨款，实际上鸿运物业未收到任何防疫资金拨款，完全靠自身收入和公司的垫资。在疫情期间，大量的物业费收取不到，鸿运物业产生巨大亏损，不得已退出了三江花苑业委会所在小区。一审酌定返还40%的广告费收入正确。三江花苑业委会向一审法院起诉请求：1.判令鸿运物业向三江花苑业委会返还从2014年至今三江花苑广告费收入180,400元；2.本案诉讼费由鸿运物业承担。一审法院认定的事实：2016年9月25日鸿运物业与三江花苑开发商汝城县千钧房地产开发有限责任公司（下称开发商）签订《三江中心花苑前期物业服务合同》，约定物业服务期限至业主委员会成立及选定的新的物业服务公司进驻提供服务之日止；2017年初鸿运物业入场，2017年4月17日双方签订《前期物业服务合同》补充协议，该协议约定开发商将本项目10栋、11栋和15栋楼宇大堂、电梯和户外广告位的出租和使用全权委托鸿运物业代理，双方按照与第三方广告出租合同约定金额五五分成。三江花苑业委会于2019年6月底成立，2019年10月16日进行登记。鸿运物业在提供物业服务的同时，将小区公共部分出租给他人做广告用，现三江花苑业委会和鸿运物业提供证据能表明的广告收入12笔，合计126,700元。上述广告合同期均始于2018年，现均已到期，其中发生于三江花苑业委会2019年6月底成立以后期间的广告费15,000余元（鸿运物业收入类合同台账体现该期间广告费14,788元系其中8笔广告收入，另外4笔体现在存档明细表中）。另查明，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》第六部分第1条为“小区内停车场、地下室、未出售的地下车位（车库）、杂间、约定面积以外的物业管理用房与配套用房、会所、幼儿园等配套建筑、出卖人自用商业、会所、架空层、各类广告位及其他未计入公摊面积的配套建筑、设施的物业的所有权、使用权、收益权、管理区归出卖人享有。人防地下室的使用权、收益权归出卖人享有。”，第4条为“该商品房所在楼宇的电梯内壁、大堂以及楼宇的屋面和外墙面，出卖人有权进行合理的使用，同时，出卖人也有权在公共场所、场地、空地、道路发布自己的广告或进行与自身经营有关的商业活动，除直接影响买受人商品房的正常使用功能以外，买受人不得干涉”。诉讼中，三江花苑业委会因申请证据保全支出申请诉讼保全费1422元。一审法院认为，三江花苑业委会经法定程序登记设立，系业主大会的执行机构，对外有权代表业主大会行使诉讼权利。鸿运物业以三江花苑业委会未得到业主大会授权为由提出三江花苑业委会无权提起本案诉讼，因业主大会是否授权、如何授权系业委会对业主负责的内部事务，不影响业委会对外行使权利，故本院对鸿运物业该辩解意见不予采纳，三江花苑业委会主体适格。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此三江花苑业委会对利用小区内公共部位广告经营有收益权。但本案所涉126,700元广告收入主要发生于三江花苑业委会成立前的前期物业服务期间，在该期间鸿运物业基于对物业服务合同相对人（开发商）的信任，对小区公共部位的正常经营有其合理性；同时因业委会尚未成立，鸿运物业对小区公共部位的合理经营有利于财物的合理利用，因此在要求鸿运物业返还广告费收入的同时，本院对鸿运物业要求考虑物业公司在广告费中的实际收益及经营成本的辩解意见予以采纳。鸿运物业提出广告费已在物业费优惠中予以冲抵的意见，因鸿运物业未提供证据证明物业费优惠与广告费的关联性，本院对该辩解意见不予采纳；鸿运物业提出小区公共部位的管理权和收益权系经业主同意让与开发商，其引用的《商品房买卖合同》第六部分第1条强调的是未计入公摊面积的配套建筑、设施，第4条强调的是出卖人（开发商）自用，不能证明鸿运物业主张的证明目的，同时在《前期物业服务合同》补充协议约定的也仅为10栋、11栋、15栋部分公共部位，故本院对该辩解意见不予采纳；鸿运物业提出广告费均用于公共设施的维护及新冠病毒的疫情防控、填补经营亏损，因上述事务本身是鸿运物业收取物业费后履行物业服务义务内容，不足以成为免除鸿运物业返还广告费的理由，但鉴于疫情防控的特殊性，可酌情考虑返还比例。综上所述，一审法院酌情由鸿运物业在收取的126,700元广告费返还三江花苑业委会40%（50,680元）。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第二十七条、第五十四条，《湖南省物业管理条例》第三十七条第二款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司在判决生效后10日内返还原告汝城县三江花苑（一期）业主委员会广告费收益50,680元，支付原告汝城县三江花苑（一期）业主委员会申请诉讼保全费损失400元（1422×50,680÷180,400），合计51,080元；二、驳回原告汝城县三江花苑（一期）业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3908元，减半收取1954元，由原告汝城县三江花苑（一期）业主委员会承担1400元，由被告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司承担554元。”二审中，当事人均没有提交新的证据。二审查明：新冠疫情防控期间，鸿运物业未额外增收三江花苑小区业主的物业服务费。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为一审判决对广告收益返还的处理是否妥当。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”三江花苑小区内专有部分以外的楼道、大堂等公共区域应属业主共有，故三江花苑小区业主对利用共有部分的广告经营享有收益权，但广告收益的返还应当综合考虑广告经营的必要运营成本和实际客观情况。首先，无论是业主（业主委员会）利用共有部分自行经营广告还是物业公司利用共有部分经营广告，都必然会产生一定的管理运营成本，且经营广告并非业主缴纳的物业费所覆盖的服务范围，故广告收益返还应扣除必要的管理运营成本。其次，新冠疫情是客观发生的事实，鸿运物业作为三江花苑小区的物业管理服务公司，负有防控疫情的责任，但其需要投入比平常物业服务工作更多的人力、物力、财力，且在此期间，鸿运物业并未额外增收三江花苑小区业主的物业服务费。一审综合考虑以上两个因素，酌情由鸿运物业在收取的126,700元广告费返还三江花苑业委会40%（50,680元）并无不当。三江花苑业委会称，新冠疫情防控期间，财政有专项经费，但未提交相应证据予以证明，本院对该上诉理由不予采纳。综上所述，三江花苑业委会的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人汝城县三江花苑（一期）业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹文杰审 判 员 李红兵审 判 员 戴陈峰二〇二〇年八月二十四日法官助理 袁浩飞书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。