天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1739号上诉人（原审被告）：胡春香，女，1966年7月7日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：许运来，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓强，天津华盛理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪志明，男，1963年1月2日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：韩美琴（倪志明之妻），住天津市北辰区。委托诉讼代理人：陈晖，天津孚惠律师事务所律师。原审被告：胡振忠，男，1934年3月6日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：胡春凤（胡振忠之女），住天津市北辰区。原审被告：胡春梅，女，1961年4月17日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：胡春凤（胡春梅之妹），住天津市北辰区。原审被告：胡春花，女，1963年11月26日出生，汉族，住天津市北辰区。原审被告：胡春玲，女，1969年1月12日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：胡春凤（胡春玲之妹），住天津市北辰区。原审被告：胡春焕，女，1970年9月12日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：胡春凤（胡春焕之妹），住天津市北辰区。原审被告：胡春凤，女，1978年2月9日出生，汉族，住天津市北辰区。原审第三人：天津市宏佳安居建设有限公司，住所地天津市北辰区京津路西北辰大厦3号楼24-26层。法定代表人：郭洪赞，总经理。委托诉讼代理人：穆磊，男，该公司职工。上诉人胡春香与被上诉人倪志明，原审被告胡振忠、胡春梅、胡春花、胡春玲、胡春焕、胡春凤，原审第三人天津市宏佳安居建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初7275号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人胡春香上诉请求：改判驳回被上诉人的全部原审诉讼请求。主要事实和理由：1、《房屋买卖协议书》中签字的真实性存疑，不是出卖人真实意思表示；2、一审判决适用法律不当。被上诉人倪志明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告胡振忠、胡春梅、胡春花、胡春玲、胡春焕、胡春凤述称，同意被上诉人的意见，《房屋买卖协议书》有效，涉案房屋确实已经卖予被上诉人。原审第三人天津市宏佳安居建设有限公司述称，同意由法院判决认定。倪志明向一审法院起诉请求：1．确认《房屋买卖协议书》有效；2．诉讼费用由各原审被告负担。一审法院查明，2007年6月14日甲方“冯长莲、胡振忠”与乙方“倪志明”签订《房屋买卖协议书》一份，协议书约定：“一、甲方自愿将坐落于天津市北辰区的面积为76.5㎡房屋一套（即涉诉房屋）出售给乙方。二、甲乙双方商定的该房屋成交价格为大写：叁拾肆万伍仟元整（人民币345000元），乙方应于2007年6月14日前将购房款向甲方一次性付清，同时甲方向乙方开具收条；三、双方同意于2007年6月14日由乙方交清购房全款后，甲方将房屋所有拆迁证明及有关材料的原件交给乙方，即甲方同意该房屋所有权属于乙方所有；四、该房屋在办理过户手续及其他与购房有关的费用均由乙方承担与甲方无关；五、如今后该房屋涉及到与××村××一切优惠政策和补贴仍属于甲方所有，如日后甲方需要上述拆迁证明及相关材料办理房屋使用证及村内补偿时，乙方有义务将原件交付甲方使用；六、该房屋买卖协议书必须在甲方所有儿女同意并签字按手印后方可生效；七、甲、乙双方在该房屋过户前如遇房价出现涨落均不能向对方索取差额，如出现单方面违约责任时，违约方应向未违约方退还购房款并补偿总购房款的50%及相应的银行利息损失；八、甲方有义务无偿配合乙方办理房屋过户的有关手续（如甲方身体不便可指定家庭某个亲属作为其代理人办理有关事宜），直至房产证过户至乙方名下后，本协议则自动终止；九、本协议须经甲乙双方签字按手印后方可生效；十、未尽事宜双方向协商解决（本协议一式三份）；十一、甲乙双方须向对方提供身份证复印件、现居住地住址、电话号码及户主姓名。”。该协议书落款处甲方有胡振忠、胡春梅、胡春花、胡春玲、胡春焕、胡春凤签字并按有手印，甲方代理人处有胡春梅签字按印；原审庭审中，胡振忠、胡春梅、胡春花、胡春玲、胡春焕、胡春凤均主张“冯长莲”签字中“冯长”为冯长莲本人签字按印；协议书中胡春香并非本人签字按印；乙方处有倪志明签字按印。另外协议书中中间人处签有“殷志勇、赵桂萍”。合同签订后，2007年6月14日韩美琴在银行取款345000元，同日，胡振忠、胡春玲出具证明，内容为：2007年6月14日我胡振忠在中国邮政储蓄所收到倪志明交来的购房款共计叁拾肆万伍仟元整（人民币￥345000元），定向安置还房协议书、协议书、天津市商品住宅质量保证书、天津市商品住宅使用说明书、天津市蓝岸森林花园物业管理合同、物业装修管理协议、天津市居民住宅供用热合同、业主公约的原件均交由倪志明保管，诉争房屋交付倪志明，诉争房屋一直由倪志明及其家人居住使用。另查，倪志明与韩美琴系夫妻关系。冯长莲与胡振忠系夫妻关系，二人育有六个女儿，长女胡春梅、次女胡春花、三女胡春香、四女胡春玲、五女胡春焕、六女胡春凤。冯长莲于2011年2月13日去世，冯长莲父亲冯营泉、母亲冯吴氏在冯长莲去世前去世。再查，1997年6月13日填发的《天津市北辰（郊）区居民、社员建房用地使用证》记载施工地点为南仓大胡同的房屋建房户名为冯长莲，正房4间、副房2间，宅基地面积172.51平方米。2006年3月27日乙方“冯长莲”与甲方天津市北辰区民委员会签订《天津市西北半环道路改造工程南仓村平房住宅拆迁补偿安置协议》，约定乙方被拆迁房屋坐落于天津市北辰区胡家胡同11号，《天津市北辰（郊）区居民、社员建房用地使用证》证载宅基地面积172.51平方米，甲方对乙方房屋实行产权调换、调换的房屋坐落在原二机床院内。甲方按《天津市北辰（郊）区居民、社员建房用地使用证》证载宅基地面积172.51平方米，平均1：1比例完成还迁安置。落款时间为2007年1月28日，甲方为宏佳安居公司、乙方为冯长莲的《定向安置还房协议书》记载，定向安置房为32号楼1门201号，安置房建筑面积76.5平方米。落款甲方签认处盖有宏佳安居公司合同专用章，乙方签认处为“胡春玲代”。涉案房屋性质系经济适用房，土地权利性质系划拨，用途系城镇住宅用地，该房屋现登记在宏佳安居公司名下。一审法院认为，第一、关于该协议是否为买卖双方真实意思表示。合同卖方为冯长莲、胡振忠，胡振忠对该协议本人签字并无异议，且认可已实际收到购房款，并将案涉房屋及相关材料交付倪志明，协议签订系胡振忠真实意思表示；对于冯长莲，冯长莲与胡振忠系夫妻关系，除胡春香外，胡振忠及另五个女儿均在协议上签字，且均表示合同中“冯长”系冯长莲本人签字按印，认可已实际收到购房款，并将案涉房屋及相关材料交付倪志明，同时考虑冯长莲、胡振忠居住地与涉诉房屋系同一楼、同一门、同一楼层，法院依法认定冯长莲应当知晓并认可该协议。综上，依法认定该协议系基于买卖双方真实意思表示签订。第二，房屋买卖协议第六条“该房屋买卖协议书必须在甲方所有儿女同意并签字按手印后方可生效”对合同效力的影响。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的精神，本案中买卖双方虽在协议第六条约定了生效条件，但在协议签订后，买方已经履行了交付房款的主要义务，卖方亦已接收房款，并将涉房屋及相关材料交付买方，双方的履行行为体现了买卖双方意思表示的一致性，表明了买卖双方对合同的态度，应视为买卖双方已合意排除了协议第六条约定的生效条件。故胡春香主张胡春香未在协议中签字摁手印，合同未生效，不予支持。第三、卖方未取得权属证书，对合同效力的影响。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。另外，未经共有权利人同意签订的房屋买卖合同亦不当然无效。本案中，卖方虽未依法登记领取权属证书，但并不能因此认定合同无效。第四，关于该协议是否存在其他无效的情形的判断。涉案房屋土地性质虽系划拨用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，此处的审批未明确指向转让合同需以审批为生效要件或者未经审批合同无效。根据《中华人民共和国物权法》关于不动产物权变动的立法精神，该法已区分物权变动的原因及物权变动的行为，故不宜仅以转让合同未经审批而认定无效。涉案房屋虽系经济适用房，且政府亦通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是本案涉诉房屋系拆迁安置房，并无效力性强制性规定认定其无效。综上，于2007年6月14日签订的甲方为冯长莲、胡振忠，乙方为倪志明的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，且双方亦已实际履行交付房屋及支付购房款的义务，该协议合法有效。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：2007年6月14日签订的甲方（卖方）为冯长莲、胡振忠，乙方（买方）为倪志明的《房屋买卖协议书》合法有效。一审案件受理费80元，由胡振忠、胡春梅、胡春花、胡春香、胡春玲、胡春焕、胡春凤连带负担。本院二审期间，双方未提交新的证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，故对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，胡振忠作为涉案《房屋买卖协议书》的卖方之一，明确表示该协议系其真实意思表示，冯长莲与胡振忠系夫妻关系，现胡振忠及除胡春香外的其他子女均认可合同中“冯长”系冯长莲本人签字，亦认可已实际收到购房款，并已将案涉房屋及相关材料一并交付倪志明。故结合冯长莲、胡振忠居住地与涉诉房屋系同一地点，且倪志明及其家人已在涉案房屋长期居住等情况，一审法院认定该协议系基于买卖双方真实意思表示签订并无不当。虽然涉案《房屋买卖协议书》第六条约定了“该房屋买卖协议书必须在甲方所有儿女同意并签字按手印后方可生效”的条款，但胡振忠、冯长莲作为协议的卖方，以接收房款及交付房屋的实际行为，表明已与倪志明达成了房屋买卖的合意，胡春香在本案成诉之前亦未曾提出异议。故根据各方当事人当庭陈述及在案证据，可以认定涉案《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，且双方亦已实际履行各自主要义务，该协议合法有效。综上所述，上诉人胡春香的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人胡春香负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  苏美玉二〇二〇年八月十日法官助理曹丽霞书记员姬诚心