陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终7540号 上诉人（原审原告）：西安合融物业管理有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：赵晋军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘荣莉，女，1989年10月16日生，汉族，西安合融物业管理有限公司员工，住西安市长安区。委托诉讼代理人：雷应利，陕西静远新言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴姣，女，1989年XX月XX日生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：李杰，男，1987年11月20日生，汉族，住西安市长安区。上诉人西安融合物业管理有限公司（以下简称合融物业公司）因与被上诉人吴姣物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2020)陕0116民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。合融物业公司上诉请求：1．二审改判由吴姣支付合融物业公司违约金1370.59元（计算至2019年12月31日）；2．二审判令吴姣承担本案一审及二审诉讼费。事实和理由：一审判决要求吴姣支付拖欠物业服务费的诉请，但没有支持要求其支付违约金的诉请。合融物业公司认为，不支付违约金的判决缺乏合同、法律及事实依据，理由如下：1．双方签订的《前期物业服务协议》第十条明确约定“逾期之日起按每天3‰交纳违约金”的违约责任，而吴姣借口不交纳物业服务费已属违约，该违约金远不能弥补给合融物业公司造成的损失，包括资金占用利息、律师费、诉讼费用等损失。同时业主以任何借口拒交物业服务费且不交违约金没有合同依据。2．一审判决已确认：物业服务是一个动态持续的过程，个别不能及时解决的问题不能说明合融物业公司没有尽到合同约定的服务义务；物业服务是由众多已交费业主所交物业费来维持的，个别业主因不满就拒付或少付物业费，会影响物业费的正常运转，势必损害按时足额交费业主的利益，故吴姣应依约支付物业服务费。吴姣拒交物业服务费理由不成立，其不支付违约金的基础也就相应地不存在。3．吴姣拒交纳物业服务费的原因都是借口，不是合同约定的物业服务范围，或者没有事实依据，其不支付违约金也显失公平。吴姣一审辩称其房屋裂缝问题，经质监站、开发商、监理和施工方四家共同现场勘检认定，室内墙体裂系业户装修时将原墙体全部铲除后重新装修造成，一审判决认为与本案非同一法律关系可另案起诉。该小区个别业主，以各种无关理由拒交物业费，不支付违约金既违反了合同约定，也没有法律依据，影响小区及社会的正常经济秩序。吴姣把不属于物业服务范围的事错误地归责给物业公司，不但损害了物业公司的利益，而且损害了正常按时足额交费的广大业主的利益，而且最后必然会形成恶性循环损害到自己的切身利益。现行的陕西物业收费标准是2004年制定的，当时物业服务的月工资现在已增加4倍，但物业服务费收取标准没有任何增加，这已给物业企业带来严重困难。物业人员的劳动应当得到包括业主在内的社会的肯定和尊重。吴姣辩称，不同意合融物业公司的上诉请求，对方从开始就没有提供相应的服务，出入大门要登记、统一着装、电梯定期维修等都没有做到。物业公司不能达到二级的资质标准，但却一直要求业主按照二级标准给合融物业公司交物业费。从业主入住之后发生了两起丢东西的事情，第一次丢了吴姣家的山地车，第二次是吴姣家的电动车丢失，吴姣与物业公司联系的时候还被拉黑了。小区管理不好。东门的绿化被物业公司拆毁，后来因为政府部门管理连夜又修好。小区公摊收取的费用业主没有享受到。吴姣家的墙体还有裂缝，装修之后小区多家都存在这个问题，质监局与物业进行了勘定，物业说是维修也没有维修。物业公司分批将小区80%的业主起诉，长安法院都是判决业主支付物业费。合融物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴姣给付合融物业公司物业服务费5615.6元（计算至2019年12月31日）；2.请求判令吴姣支付合融物业公司违约金1370.59元（暂计算至2019年12月31日）；3.请求判令吴姣承担本案诉讼费。一审法院认定事实：吴姣为嘉天弥香郡小区2号楼3单元31层01室的业主，其房屋面积为106.56平方米。合融物业公司与该小区的开发企业签订了前期物业服务委托合同，进驻该小区进行物业服务和管理。2016年7月10日，合融物业公司（甲方）与吴姣（乙方）签订了《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务，甲方即合融物业公司方的权利和义务是：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业服务费用等。乙方的权利和义务即监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业服务费用等。物业服务的内容为：房屋共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；车辆停放管理服务，保障道路畅通等。物业费的缴费标准是：住宅1.20元/平方米﹒月；电梯费按面积计费：0.3元/平方米﹒月；公摊电费：0.2元/平方米﹒月。违约责任约定：甲方违反协议，未达到物业服务质量约定目标时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。吴姣于2016年7月10日入住该小区，其物业及公摊费用交纳至2017年6月。2017年7月1日至2019年12月31日，吴姣持辩称理由未交纳物业费。合融物业公司在吴姣门上张贴催费通知单，吴姣仍未按时交费。合融物业公司诉讼后，吴姣去合融物业公司补交物业费，双方因违约金未达成一致意见，合融物业公司未能交纳。庭审中，吴姣提交了照片及业主群的聊天记录截图等，证明合融物业公司物业管理中存在垃圾未及时清理，公用设施损坏未及时维修、电梯发生故障造成拥堵、小区垃圾桶未及时清理致垃圾溢出、小区入口无人值守、电动车停放在消防通道、业主与物业公司多次沟通仍无改善等各项问题。吴姣认为电梯拥堵是临时停电时所造成；电梯口瓷砖未及时更换是业主整体装修期间所致，因相同磁砖不好购买，随后会处理；垃圾外溢是因保洁下班后所致，第二天早上垃圾就会被清理；门口无保安值守，但会有保安巡逻；开发商未提供电动车棚，其公司在小区划定一处停放地，但因政府审批未通过，临时让业主整齐停放在消防通道；楼道卫生不好的照片，是装修期间，XX楼XX道常态；吴姣自行车丢失，是其自行车存放位置不当，31楼楼梯口属于公共区域，开发商移交物业时也未给每户门口规划监控；房屋墙体裂缝属于工程质量问题，是吴姣与开发之间的合同关系，与物业公司无关；物业收费标准是按合同的约定，且在陕西省和西安市的物业收费标准范围内。一审法院认为，嘉天弥香郡小区目前未成立业主委员会。合融物业公司与开发企业前期签订了物业服务委托合同，进驻该小区，对该小区提供了物业服务。之后又与吴姣签订前期物业服务协议，就物业服务的内容和质量、物业费的交纳标准进行了约定，与吴姣已形成物业服务合同关系，吴姣应按约定 向合融物业公司交纳相应的物业服务费用。对于吴姣所辩称的物业公司服务有暇疵等问题，因物业服务是一个动态、持续的过程，个别未能及时解决的问题不能说明合融物业公司没有尽到合同约定的服务义务；物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，会影响物业公司的正常运转，势必损害了那些按时足额交费业主的利益。合融物业公司要求的物业费依双方所签订的物业服务协议计算为5614.56元，吴姣应给付合融物业公司。吴姣辩称的其房屋裂缝问题属于房屋质量问题，与本案非同一法律关系，可另案再诉。合融物业公司主张的违约金，双方协议约定业主有监督物业公司的物业服务行为，就物业服务的有关问题向物业公司提出意见和建议的权利，本案审理的其他案件以及合融物业公司提交的证据中显示，部分业主亦认为物业管理有疏漏，而与合融物业公司进行交涉，但部分问题未能被该公司妥善解决或有效沟通，合融物业公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，亦应承担一定的责任；另一方面，合融物业公司现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对合融物业公司、吴姣之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务，故合融物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，被告吴姣给付原告西安合融物业管理有限公司2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及各项公摊费用共计5614.56元；二、驳回原告西安合融物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，原告已预交，本院退回原告25元，另25元由被告吴姣承担，与上述款项一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，合融物业公司系案涉小区物业服务企业，吴姣系小区业主，双方签订有前期物业服务协议，就物业服务的内容和质量、物业费的交纳标准进行了约定，与吴姣已形成物业服务合同关系，吴姣应按约定向合融物业公司交纳相应的物业服务费用。对于吴姣所辩称的物业公司服务有暇疵等问题，一审法院认为，因物业服务是一个动态、持续的过程，个别未能及时解决的问题不能说明合融物业公司没有尽到合同约定的服务义务；物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益。合融物业公司要求的物业费依双方所签订的物业服务协议计算为5614.56元，吴姣应给付合融物业公司。对于合融物业公司主张的违约金，一审法院认为，双方协议约定业主有监督物业公司的物业服务行为，就物业服务的有关问题向物业公司提出意见和建议的权利，本案审理的其他案件以及合融物业公司提交的证据中显示，部分业主亦认为物业管理有疏漏，而与合融物业公司进行交涉，但部分问题未能被该公司妥善解决或有效沟通，合融物业公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，亦应承担一定的责任；另一方面，合融物业公司现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对合融物业公司、吴姣之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务，故对合融物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。一审法院的上述处理意见并无不当之处。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，西安合融物业管理有限公司已预交，由西安合融物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年八月十日 书 记 员   刘  明  明   1