福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3537号 上诉人（原审被告）：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区长青路490-492号第六层之一。 法定代表人：沈木钦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁尧、郑圆圆，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：蔡鸿图，男，汉族，1967年11月25日出生，住厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）：林雅鸿，女，汉族，1974年5月9日出生，住厦门市湖里区。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：余景裕、黄记林，福建仁耀律师事务所律师。 上诉人厦门丹厦房产行销策划有限公司（下称丹厦公司）因与被上诉人蔡鸿图、林雅鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人丹厦公司的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定讼争租赁合同约定的违约金未超过合理范围，属认定事实不清，适用法律错误。上诉人与次承租人之所以无法继续经营，系因租赁物租金标准远超过周边市场行情，导致上诉人在承租期间无法达到盈利目的，故提前退租。而租赁物至起诉之日处于空置状态的原因，非上诉人提前退租所致，该损失不应由上诉人承担。上诉人已提前一个月通知被上诉人提前退租事宜，且被上诉人已没收上诉人与一个月租金等额的押金，上诉人已经预留2个月时间供被上诉人寻找新的承租方，房屋的空置损失应由被上诉人自行承担。 被上诉人蔡鸿图、林雅鸿答辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。 蔡鸿图、林雅鸿向原审法院提出的诉讼请求：丹厦公司支付其违约金372000元。事实和理由：2016年5月23日，丹厦公司因经营需要承租蔡鸿图、林雅鸿所有的址于厦门市思明区的两处房产（下称讼争房屋），双方签订了《店面租赁合同》（下称讼争合同）。合同签订后，蔡鸿图、林雅鸿依约将讼争房屋交付给丹厦公司使用。2019年10月31日，丹厦公司向蔡鸿图、林雅鸿发出书面通知，告知其讼争合同于2019年11月30日解除，租金也是付至该日。根据讼争合同第六条第三款约定，丹厦公司已属单方提前解除合同，应承担违约责任。为此，蔡鸿图、林雅鸿于2019年11月5日复函丹厦公司，要求其应于2019年11月30日前付清违约金，结清至2019年11月30日使用租赁房产期间产生的水电费、物业管理费等相关税费，并将租赁房产腾空，如逾期蔡鸿图、林雅鸿有权自行收回。 原审查明，讼争房屋位于厦门市思明区，房屋权属均为蔡鸿图、林雅鸿二人共有。 2016年5月23日，蔡鸿图、林雅鸿（甲方、出租方）与丹厦公司（乙方、承租方）就讼争房屋签订一份《店面租赁合同》，约定：甲方同意将讼争房屋租赁给乙方作为商业用途使用；甲方应于2016年5月26日将该租赁店面交付乙方使用，2016年5月26日起至2016年5月31日为免租期；租赁期限8年，自2016年6月1日起至2024年5月31日止；租金每月62000元，租金付款形式为半年付，首期店租于本合同签订后五个工作日内支付，乙方此后每次付款时间应提前五个工作日支付；押金62000元，与首期租金一并支付，合同期满，结清全部费用后，甲方应将所收押金全部返还给乙方；乙方租赁期间，一切与经营税收管理费、卫生费，包括房屋出租税由乙方承担，本合同所提及的租金均为甲方税后实收，税金由乙方缴纳；乙方提前解除合同，须提前一个月以电子邮件或书面方式通知甲方，且应当按当年支付六个月的违约金给甲方，合同解除后，甲方仍应退还乙方未发生的租金、押金及各项费用。 上述合同签订后，蔡鸿图、林雅鸿依约向丹厦公司交付讼争房屋，丹厦公司向蔡鸿图、林雅鸿支付房屋租金至2019年11月30日，另支付了押金62000元（审理中，蔡鸿图、林雅鸿表示同意将该押金用于抵扣丹厦公司应支付的违约金）。 2019年10月31日，丹厦公司向蔡鸿图、林雅鸿发出一份《解除合同通知》，其中载明因丹厦公司经营调整决定不再承租讼争房屋，根据合同相关约定正式函告如下：1.双方签订的《店面租赁合同》将于2019年11月30日解除；2.蔡鸿图、林雅鸿于2019年12月5日前退还丹厦公司预付的合同终止后的租金、物业费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费及其他因租赁而预付的全部费用。 2019年11月5日，蔡鸿图、林雅鸿向丹厦公司复函，告知丹厦公司，根据讼争合同第六条第三款约定，丹厦公司系提前解约，应承担违约责任，须于2019年11月30日前支付六个月租金计372000元作为违约金，结清至2019年11月30日的水电费、物业管理费等相关税费，于2019年11月30日将租赁场地腾空交还给蔡鸿图、林雅鸿，若逾期蔡鸿图、林雅鸿有权将场地内的物品按废弃物处理，由此造成的一切损失均由丹厦公司自行承担。 案件审理中，双方确认讼争合同的解除时间为2019年11月30日；丹厦公司于当日将讼争房屋腾空交还给蔡鸿图、林雅鸿；讼争房屋自合同解除起至庭审时仍处于空置状态。 原审认为，蔡鸿图、林雅鸿与丹厦公司签订的《店面租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格予以履行。本案中，讼争合同约定了丹厦公司自2016年6月1日起至2024年5月31日止承租讼争房屋，租期为八年，若丹厦公司提前解除合同，须提前一个月通知并支付六个月租金作为违约金。现因丹厦公司单方原因，致使讼争合同于2019年11月30日提前解除，丹厦公司应承担相应的违约责任。丹厦公司主张合同约定的违约金过分高于违约所造成的损失，请求调整违约金标准，原审据此分析认为，讼争合同约定的租期为八年，因租赁期限较长，该合同项下的预期利益也较大，且合同解除后至今讼争房屋始终处于空置状态，故结合房屋空置期间的损失及该合同项下的预期利益考虑实际损失，合同约定的六个月租金作为违约金的标准并未超过合理范围，丹厦公司主张调整违约金的意见不予采纳，蔡鸿图、林雅鸿要求丹厦公司支付六个月租金作为违约金，符合合同和法律规定，依法予以支持。另丹厦公司已支付的押金6.2万元可用于抵扣上述违约金，故丹厦公司实际还应向蔡鸿图、林雅鸿支付违约金31万元（6.2万元/月×6个月-6.2万元=31万元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门丹厦房产行销策划有限公司于判决生效之日起十日内支付蔡鸿图、林雅鸿违约金31万元；二、驳回原告蔡鸿图、林雅鸿的其它诉讼请求。一审案件受理费减半计收3440元，由蔡鸿图、林雅鸿负担573元，丹厦公司负担2867元。 经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，讼争双方签订的《店面租赁合同》，系缔约双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。丹厦公司作为承租方于租赁期间，无正当理由提前解除合同，应承担相应违约责任。依据合同第六条第3款约定，应当按当年支付六个月（租金）的违约金。出租人蔡鸿图、林雅鸿据此所提诉讼主张，应予支持。原审法院判令丹厦公司承担违约责任，支付上述款项，并无不当。丹厦公司所提上诉意见，与其一审答辩意见雷同，依法不能成立。其调整违约金的上诉请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5734元，由上诉人厦门丹厦房产行销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年八月二十四日 书记员  陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。