山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终2793号 上诉人（原审被告）：孟庆新，男，汉族，1963年9月13日出生，住山东省泰安市。 委托诉讼代理人：邓辉，山东泰山法正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东交通职业学院，住所地山东省潍坊市高新技术开发区潍县路8号。 法定代表人：王心，院长。 委托诉讼代理人：邵长亮，山东盈和盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘亚明，男，汉族，1988年5月7日出生，住山东省潍坊市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：王龙，山东岳首律师事务所律师。 上诉人孟庆新因与被上诉人山东交通职业学院（以下简称交通学院）、刘亚明返还原物纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟庆新上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法改判驳回交通学院的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费由交通学院承担。事实和理由：一、一审法院没有追加实际出卖人刘福臣为本案被告属于程序错误。本案中，涉案房屋的实际出卖人是刘福臣（刘亚明的亲叔）。涉案房屋交易中，房款收到条和孟庆新转款凭证，均证实涉案房款收到人是刘福臣的配偶崔岩。交通学院2018年11与11日出具的《关于教师周转房问题整改致孟庆新同志的函》中，也认可是“刘福臣同志已将实际得利退回学校”。综上，涉案房屋的出售人是刘福臣，而非刘亚明。一审中孟庆新申请法院依职权追加刘福臣为本案被告，以查清房屋买卖事实，但一审法院不同意追加，属程序错误。二、一审法院对孟庆新提交的公证书及公证证据的原件在判决书中全文没有记载，更没有对该证据的进行论证，有失公正，并导致一审判决错误。1、交通学院不是本案适格的原告。2019年10月22日泰安市人民政府实施《泰安市房地产历史遗留问题专项整治不动产登记的通知》，通知要求2018年前在国有土地上建设的房屋办理不动产证。2020年3月，泰安市自然和资源规划局给交通学院下发通知，责令交通学院按照泰安市政府新政策缴纳土地出让金900多万元。2020年4月4日，交通学院根据市自然和规划局的通知，结合交通学院泰山校区各业主的房屋面积，通知业主办理不动产证，缴纳办证土地出让金和契税，并于2020年3月12日、2020年4月4日和4月16日在校区宿舍楼道内公开张贴缴费通知和标准，向包括孟庆新(2号楼3单元301室)在内的全体业主发出办理不动产证的告知行为，是同意为孟庆新办证的行为，是认可涉案房屋不是交通学院财产的行为。现在，交通学院泰山校区的业主都积极按照交通学院的通知缴纳土地出让金和出让金契税，房产证正在办理过程中。因此，交通学院作为原告起诉主体不适格。2、2019年10月22日泰安市人民政府实施《泰安市房地产历史遗留问题专项整治不动产登记的通知》新政策，从根本上否定了泰安市发改委泰发改投资(2011)249号文件第1条中“不得作为住宅出售给个人”的规定，该文件因2019年泰安市政府专项整治不动产的新政策而失效。因此，涉案房屋不再是交通学院所称的“周转房、公寓房，不得出售给个人的住宅”，而是可以出让给个人的可交易的住宅。一审法院无视孟庆新提交的证据，无视泰安市人民政府解决泰安市房地产历史遗留问题专项整治不动产登记的新政策，不顾客观事实，固执认为涉案房屋是不得出售个人的房屋，导致一审判决错误。三、孟庆新与刘福臣之间签订的房屋买卖合同是有效的法律合同，孟庆新占有使用涉案房屋是合法的，一审法院判令孟庆新返还房屋即无事实又无法律依据，是严重的错误。1.孟庆新与刘福臣之间的房屋买卖合同是合法有效的。2015年11月12日，孟庆新与刘福臣之间签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，双方合同关系已经成立生效并履行完毕，应当受到法律的保护。故孟庆新占有使用涉案房屋是合法有效的。2.孟庆新返还房屋无法律依据。返还原物是基于无权占有不动产或者动产的情形，但本案中，孟庆新是基于有效合同的合法占有。因此孟庆新依法没有腾退并返还涉案房屋的义务。3.涉案房屋归孟庆新所有已经被交通学院认可。从2016年至今，交通学院向孟庆新收取水电物业费用，证明交通学院已经认可了孟庆新与刘福臣之间的房屋买卖合同，同时也确认了孟庆新拥有涉案房屋的合法性和真实性。四、一审法院存在违反《民事诉讼法》及有关法律规定的诉讼程序的问题。1.一审法院未依法调取孟庆新申请调取的相关证据；2.一审法院未对孟庆新递交的《证据保全申请书》予以回应，未对本案中关键证据予以保全；3.孟庆新通过快递和当庭多次向一审法院递交了十个不同的证据。这些证据对本案有重大的影响，一审法律未予采纳也未予评价，严重违反诉讼程序；4.孟庆新申请法院纠正交通学院错列被告主体的问题，依法追加刘福臣为本案的被告，但一审法院未予理会也属不当。五、根据孟庆新提交的证据，涉案房屋已经是各业主的私有房产，并非交通学院的公有房产，更不是周转房，交通学院无权要求孟庆新返还。假设一审法院的判决成立，涉案房屋就是交通学院的公有房产，刘福臣、崔岩、刘亚明用不属于他们的房产与孟庆新签定房屋买卖合同并且收取了孟庆新款项，给孟庆新造成了巨大损失。根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条之规定，刘福臣、崔岩、刘亚明三人涉嫌构成了合同诈骗罪，一审法院应依法将刘福臣、崔岩、刘亚明涉嫌合同诈骗的事实移交公安或有关部门，维护孟庆新的合法权益。六、根据《物权法》第一百零六条的规定，孟庆新已经拥有了涉案房屋的所有权，交通学院无权让孟庆新返还。孟庆新购买时是善意的。理由为：一是购买前向交通学院的处长刘淮全打听了涉案房屋可以对外出售。刘福臣委托交通学院的王静涛在中间沟通，商谈房价，当时刘福臣承诺产权清晰无任何纠纷，因此孟庆新购买时是善意的。二是孟庆新已经支付全款给了刘亚明（刘福臣代理人），孟庆新按照每平方米4000元价格支付对价，属于合理价格。三是双方签订合同当天，孟庆新支付全款，孟庆新经对房屋精装修之后自2016年1月缴纳物业费长期居住至今。因此，根据上述法律规定，孟庆新属于善意取得涉案房屋，交通学院无权要求孟庆新返还涉案房屋。七、本案已过诉讼时效。根据《物权法》第二百四十五条规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日一年未行驶的，该请求权消灭。此外，交通学院如果认为刘亚明对涉案房屋无处分权可以向其主张赔偿，而无权要求孟庆新返还房屋。综上，一审法院判决孟庆新返还房屋没有法律依据，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，维护孟庆新的合法权益。 交通学院辩称，一、涉案房屋属于交通学院所有，孟庆新并不具备我院教职工身份，与我院无任何隶属关系，其不具备合法占有使用涉案房屋的权利。二、本案已经查明，涉案房屋系教师公寓（周转房），不得作为住宅出售给个人。交通学院按照上述规定，从未将上述房屋出售给任何人，也从未分配给孟庆新使用。三、孟庆新称其与刘福臣签订房屋买卖合同无事实和法律依据，涉案房屋是交通学院分配给刘亚明使用的。四、涉案《房屋买卖合同》的效力并不影响交通学院基于物权向孟庆新主张涉案房屋的返还请求。同时，同类涉案房屋已经被法院生效判决归交通学院所有。五、孟庆新并不构成善意取得，涉案房产没有不动产权证，也无法办理过户，至今孟庆新也没有办理。孟庆新对这一情况是明确知晓的，不能构成善意取得。另外，交通学院主张返还原物的是基于所有权，并不适用《物权法》第二百四十五条中诉讼时效的规定。综上，请二审法院驳回孟庆新的上诉，维持原判。 刘亚明辩称，涉案房产是由交通学院分配给刘亚明使用，后期是刘亚明将房产出售给孟庆新，相关的房款收据也是刘亚明出具的。因此，孟庆新陈述的事实和理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。 交通学院向一审法院起诉请求：l、判决孟庆新返还交通学院位于泰安市大河路山东交通职业学院泰山校区教师公寓2号楼3单元301室房屋；2、本案诉讼费用由孟庆新、刘亚明承担。 一审法院认定事实：原山东省交通运输学校为山东省交通运输厅下属事业单位。2011年1月21日，山东省交通运输厅作出鲁交规划[2011]10号《关于省交通运输学校建设教师公寓的批复》，根据该校规划，“十二五”期间在校人数将达到5000人，其中省教育厅统一安排培养的西藏学生500人。随着该校规模的不断扩大，师生数量的逐步增多，需要进一步加强校园及学生管理。按照省教育厅有关管理的要求，同意该校在批准规划用地上建设教师公寓，建设面积按照满足需要确定，资金自筹。2011年6月29日，泰安市发展和改革委员会作出泰发改投资[2011]249号《关于山东省交通运输学校教师公寓（周转房）建设项目可行性研究报告的批复》，同意该校建设教师公寓（周转房）项目，用于学校教职工周转使用，不得作为住宅出售给个人。泰安市环境保护局于2011年6月14日作出的泰环审报告表[2011]83号审批意见显示，该项目位于泰安旅游经济开发区山东省交通运输学校区东北角，南部为运动场，西侧为学生公寓，北侧为规划的观景湖，东侧为泰安市水利和渔业局。主要建设2栋10层教师公寓及其附属设施。2013年11月1日，山东省机构编制委员会办公室作出鲁编办[2013]191号《关于省交通运输厅所属部分事业单位机构编制事项的批复》，明确将山东省交通运输学校并入山东交通职业学院。原告将山东交通职业学院泰山校区教师公寓2号楼3单元301交付本单位职工刘亚明周转使用，2015年11月12日刘亚明与孟庆新签订房屋买卖合同，刘亚明将教师公寓2号楼3单元301卖给孟庆新，总价款为38万元，该房屋已经交付孟庆新使用，孟庆新现在该房屋实际居住。 一审法院认为，鲁交规划[2011]10号、泰发改投资[2011]249号文明确含涉案教师公寓2号楼3单元301在内的山东交通职业学院泰山校区教师公寓（周转房），系原山东省交通运输学校申请并经批复后建设，其用途为该校教职工周转使用，且不得作为住宅出售给个人。刘亚明系原告泰山校区职工取得教师公寓2号楼3单元301室的周转房，该房屋的所有权属于原告所有，刘亚明不具有处分权，该房屋由孟庆新居住至今，孟庆新不具备原告职工身份，继续占有使用涉案房屋无事实和法律依据，故原告要求孟庆新返还其占有使用的该涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、孟庆新返还山东交通职业学院泰山校区教师公寓2号楼3单元301室。限判决生效之日起三十日内交付；二、驳回山东交通职业学院对刘亚明的诉讼请求。案件受理费50元，由孟庆新承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。交通学院提交泰安市岱岳区（2019）鲁0911民初7668号和泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终2298号民事判决书。证实涉案的同类房屋已被法院生效的判决确认为交通学院所有，而且该判决也查明了涉案房屋并不属于集资建房，而是不能出售的周转房。孟庆新对证据的真实性无异议，但认为没有关联性。认为该案中的被告张韬是聘用人员，当时和学校签有协议，而本案中刘亚明一直是学校的教职员工，后来是出售给孟庆新的，孟庆新属于善意取得。刘亚明对交通学院提交的证据没有异议。对交通学院提交的证据，属于法院生效判决，本院予以采信。在该判决书中查明：（1）2014年7月1日，交通学院泰山校区作为甲方与乙方张韬签订协议书一份，就教师公寓分房事宜作出约定，其中约定：乙方签名确定住房后不得随意调换，不得私自转让买卖，违反者按学校有关规定处理。如申请调出、辞职、被开除公职等情况的，其住房由甲方按原价收回。（2）张韬提供的2012年3月30日至2014年6月25日的收款收据显示，该期间内，张韬分6次向交通学院缴纳房款、周转房借款、车库及停车场借款等计18万元。通过查阅一审卷宗中孟庆新提交的公证书可知，涉案房屋所在的单元门口曾经张贴关于缴纳土地出让金和契税的通知书，涉案房屋已经具备了办理不动产权证的条件。本院对一审查明的其他事实予以确认。二审过程中，刘亚明自认涉案房屋是学校分配给其使用的，刘亚明与刘福臣是叔侄关系，涉案房屋的款项，是由其亲属崔岩代为收取的。刘亚明还称，其在2015年前在交通学院泰山校区工作，现已经调回潍坊本部了。在分得涉案房屋时，刘亚明向学校交了20多万元的押金，这个款项在刘亚明退还房屋时，学校应予退还。孟庆新则称，其买的是刘福臣的房子，而不是刘亚明的房子，并称涉案房产是“山东省交通厅港航局培训中心的主任王静涛”介绍的，王静涛是刘福臣的领导。对涉案房屋的产权归属问题，其曾经咨询过交通学院泰山校区的教师刘淮全，刘淮全说涉案房屋是分给刘福臣的。孟庆新自称其为畜牧局的公务员。对一审法院查明的其他事实，本院予以认定。二审诉讼中，孟庆新提交调取证据申请书四份，申请二审法院调取：（1）2019年度物业费已交人员明细表中89位户主姓名（详见明细表）的工作单位及有关信息；（2）交通学院泰山校区与泰安市永佳恒康物业管理有限公司签订的物业委托合同；（3）交通学院泰山校区职工集资建设的位于教职工住宅楼房屋建设所需资金的来源和房屋销售款的来源去向及房屋分配情况；（4）一审法院的庭审录像。 本院认为，本案的争议焦点应为：一、刘亚明对涉案房屋的买卖行为是否为无权处分；二、孟庆新在本案中是否已经取得了涉案房产的所有权；三、交通学院是否为本案适格原告以及本案是否遗漏了必要被告刘福臣。 一、关于刘亚明对涉案房屋的买卖行为是否为无权处分的问题。通过一审法院查明的情况以及另案中（2020）鲁09民终2298号民事判决书中认定的事实可以看出，涉案房屋系经山东省交通运输厅、泰安市发展和改革委员会批准交通学院自筹资金建设的供该校教职工使用的“周转房”，并要求不得作为住宅出售给个人所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，刘亚明作为交通学院的教职工，其虽然向交通学院缴纳了20万元并取得了涉案房屋的使用权，但该款项是交通学院泰山校区教职工使用涉案房屋过程中向交通学院缴纳的“住房押金”而非购房款，该款项在教职员工离职或者搬离时应予以原价退还。这一点，在另案（2019）鲁0911民初7668号案件中查明的交通学院泰山校区与张韬签订协议书中约定的“住房不得随意调换，不得私自转让买卖……如申请调出、辞职、被开除公职等情况的，其住房由甲方按原价收回”内容中亦可以予以佐证。故根据上述法律规定，因涉案房屋至今未登记在刘亚明名下，刘亚明缴纳的系“住房押金”而非购房款，故刘亚明仅仅取得了对涉案房屋的使用权而非所有权。涉案房屋系交通学院在其土地上建设而原始取得，故涉案房屋的所有权人应属于交通学院。综上分析，因涉案房屋系交通学院所有，刘亚明将不属于其所有的涉案房屋向外出卖的行为应属于无权处分。 二、关于孟庆新在本案中是否已经取得了涉案房产的所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据上述法律规定，判断孟庆新取得涉案房屋的所有权，应符合以下三点：（1）孟庆新受让该不动产时是善意;(2)孟庆新是以合理的价格购得;(3)孟庆新购买的涉案房产依照法律规定已经登记。对此，本院分别予以阐述如下。首先，孟庆新取得涉案不动产是否为善意。其一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。涉案房屋并未取得权属证书，属于上述法律规定的不得转让的范围，作为公务员的孟庆新理应知晓，但却仍然向刘亚明（或者刘福臣）购买；其二，与孟庆新签订涉案房屋的合同相对人系刘亚明，但孟庆新主张房屋的实际所有人是刘福臣。合同的签订人与所谓的房屋所有人之间存在如此大的区别，孟庆新竟然不加核实；其三，涉案房屋价值较大，对于涉案房屋的所有权人及是否可以合法买卖，孟庆新应具备充分的注意义务，但其仅是向王静涛、刘淮全询问过，却未向不动产管理部门或者交通学院予以核实并征求意见。综合以上三点，孟庆新主张其购买涉案房屋时属于善意，实属勉强，本院不予支持。其次，孟庆新是否以合理价格购得。因双方当事人均未提交证据证明涉案房屋在孟庆新购买时的价值，故对孟庆新支付购房款38万元是否属于合理价格购得，本院不作评价。再次，孟庆新购买的涉案房产是否依照法律规定已经登记。本案中，孟庆新并未举证证明涉案房产已经依照法律规定登记到其名下。综上所述，孟庆新虽然从无权处分人刘亚明处购买了涉案房屋并实际居住，但其既不属于善意取得，亦未将涉案房屋依照法律规定登记在其名下，故按照上述法律规定，孟庆新并不符合取得涉案房产所有权的情形，所有权人交通学院有权予以追回。一审法院依据上述法律规定，判令孟庆新将涉案房产予以返还并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。故，孟庆新主张本案已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律规定可知，关于不动产的买卖合同效力与不动产物权的变更之间并无必然的联系。换言之，即便刘亚明（或者刘福臣）与孟庆新之间签订的房屋买卖合同合法有效，其也仅仅是取得了令出卖人交付涉案房屋的债权。但因未办理物权变更登记，孟庆新并不必然因此取得对涉案房屋的物权，也不能据此可以对抗交通学院基于对涉案房屋的所有权向孟庆新主张返还房屋的权利。至于出卖人是否存在未依照合同约定交付房屋的情形，孟庆新可以另行主张。 三、关于交通学院是否为本案适格原告以及本案是否遗漏了必要被告刘福臣。首先，正如本院前面所述，涉案房产系交通学院原始取得，交通学院并未将涉案房产出售给刘亚明所有，刘亚明也并未取得涉案房屋的所有权，故交通学院作为涉案房屋的所有权人，起诉孟庆新返还涉案房屋并无不当；其次，涉案房屋不管是刘亚明或者还是刘福臣出售给孟庆新，均属于无权处分，也均不影响涉案房屋现仍属于交通学院所有的事实，更不影响交通学院依照其拥有的所有权向实际占有人孟庆新主张返还的权利。综上，一审法院认定交通学院系本案适格原告，以及不予追加刘福臣为本案被告并无不当，本院予以支持。 本案中，孟庆新向本院提交申请，要求调取相关证据。但经本院审查，其申请调查的证据内容与本案关联性不大，并不能从实质上影响本院的裁判结果。故，本院不予准许。另外需要指出的是，即便交通学院响应泰安市人民政府关于《泰安市房地产历史遗留问题专项整治不动产登记的通知》中的内容，可以将与涉案房产类似的其他房产登记至现在的使用人名下，也仅能表明交通学院在该《通知》要求下，同意将与涉案房屋类似的房产作为一种“内部福利”，出售给现居住其中的教职工个人所有。但却不能想当然的就认为，孟庆新可以强求交通学院亦同意将涉案房产转让给其个人所有。是否愿意将包括涉案房产在内的房产出售给他人系交通学院自由行使其享有的处分权，任何人包括孟庆新均不得强求。孟庆新以涉案房产现在已经具备办理不动产权证条件为由，主张涉案房屋已归其合法所有，既无事实基础，又无法律依据，本院不予支持。 综上所述，孟庆新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孟庆新负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年八月十七日 书记员  许安冉