浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终428号 上诉人（原审原告）：阮晓宇，男，1966年12月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告）：张峰，男，1963年9月23日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：汤明华，女，1958年12月16日出生，汉族，住杭州市上城区，系张峰妻子。 上诉人阮晓宇因与被上诉人张峰房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年1月11日，张峰（甲方）与阮晓宇、马黎（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定，张峰将位于杭州市江干区××花园××幢××室房屋出租给乙方作为居住使用；房屋租赁期限自2016年1月20日起至2019年1月19日止；房屋每年租金40000元；租金半年一付，首期租金在合同签订之日起10日内支付，以后每期租金提前10天支付；租赁期限内房屋水、电、煤气、有线电视、物业管理费由乙方承担，乙方在合同签订之日起向甲方支付押金3000元；租赁期满物业交割完毕后结清相关费用后，甲方全额返还保证金；房屋维修责任除合同有约定的，均由甲方负责；等等。 2018年8月，因××苑××幢××室案外人孙其芳家中空调排水管脱落，造成漏水，致使阮晓宇承租的××苑××幢××室房屋客厅墙角、墙面、地板等局部受损以及阮晓宇所有的空调、电烧锅受损。 阮晓宇就房屋受损问题及时告知了张峰及其妻子汤明华。就房屋维修事宜，阮晓宇、张峰夫妇及孙其芳夫妇等曾进行过协商，但三方未能达成一致意见。 阮晓宇于2018年9月以相邻纠纷为由起诉孙其芳，主张孙其芳向其道歉，维修房屋漏损墙面与地板，赔偿空调、电烧锅（或现金赔付3500元），赔偿因漏损问题造成的居住、误工、环保、清洁等20天费用6000元。 上述案件审理过程中，张峰妻子汤明华到庭接受法庭询问，汤明华表示房屋要求孙其芳尽快修复，由其验收。 2019年1月23日，原审法院就该案作出判决，以该案审理过程中，阮晓宇与房屋业主租赁期限届满未续租，房屋业主与孙其芳已就房屋修复问题进行了协商处理为由驳回了阮晓宇要求孙其芳维修房屋的诉讼请求；以漏水发生时正值高温天气，空调损坏确实会给阮晓宇生活带来不便，酌情确定孙其芳赔偿阮晓宇1000元。 阮晓宇不服该判决提起上诉后，本院已于2019年5月7日判决驳回上诉，维持原判。 阮晓宇于2019年1月20日将案涉房屋腾退返还给了张峰，但将受损空调、电烧锅留存在该房屋内。双方尚未就押金及水费、电费、燃气费、物业费等费用进行结算。阮晓宇的妻子马黎作出说明，认可追究《房屋租赁合同》违约责任的诉权给予阮晓宇一人处理。 现阮晓宇起诉至原审法院，请求判令：张峰向阮晓宇支付5个月房屋不能正常使用损失及合同违约金折合2个月租金6667元。 原审法院认为：张峰与阮晓宇、马黎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行义务并享受权利。马黎向法院出具说明认可由阮晓宇提起诉讼，该院对此予以确认。 根据《房屋租赁合同》的约定，该房屋维修责任除合同有约定以外，均由张峰负责。本案中，孙其芳家中空调漏水导致阮晓宇承租的客厅墙角、墙面、地板等局部受损的事实清楚。张峰作为出租人负有保证出租房屋符合其约定用途的义务。虽然房屋系因第三人的原因造成损害，但根据合同相对性，仍应当由合同一方向相对方承担违约责任。阮晓宇通知张峰夫妇后，张峰应承担及时修复的义务。该修复义务的承担方式可以是及时督促侵权人修复，也可以是自行修复后要求侵权人赔偿。阮晓宇起诉主张侵权人孙其芳承担修复责任后，张峰的妻子汤明华在接受调查时虽然表示要求孙其芳尽快修复，但除此以外并未采取实质性的措施，客观上导致房屋未能及时修复。因此，张峰就房屋未能及时修复的事宜，需向阮晓宇承担违约责任。 阮晓宇主张房屋未能及时修复破坏了其居住环境，插座存在安全隐患，空调无法使用，给其造成了损失。就此，该院认为，漏水仅导致了客厅墙面、顶板局部受损，并未影响到房屋主体结构，且阮晓宇实际居住、使用案涉房屋至租赁期限届满之日，墙面受损对阮晓宇造成的居住环境的影响较为轻微。被损坏的空调非由张峰提供，客厅温度调节的问题并不在合同约定范围内，且空调无法使用问题的损失在阮晓宇诉孙其芳的案件中已得到了一定的赔偿。综合考虑上述因素以及张峰虽未及时维修房屋，但应阮晓宇要求也多次参与协商等情节，该院酌情确认张峰向阮晓宇赔偿损失1000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决：一、张峰向阮晓宇赔偿损失人民币1000元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回阮晓宇的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由阮晓宇负担人民币40元，由张峰负担人民币10元。 宣判后，阮晓宇不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定证据错误，没有一一载明阮晓宇证据名称、证明对象，程序错误。出现主要证据遗漏问题，掩盖了案件事实真相。阮晓宇在一审庭审中向法庭提交了双方《房屋租赁合同》、空调移机装机维修单、漏损场景图片、受损空调和电烧锅封存照片相关证据以证明双方协议约定，房屋和财物受损的事实，更向法庭提交与案外人孙其芳的(2018)浙0104民初10409号《民事判决书》及庭审录音光盘一份，(2018)浙01民终2632号《民事判决书》，证明张峰在2018年9月初阮晓宇原案起诉后就和案外人孙其芳有私下商定待阮晓宇租赁期满后再进行房屋维修的事实，被该案一审10409号第6页倒数第3段载明“另查明···张峰、汤明华己与被告就房屋修复问题进行协商处理”判定事实而固定，可以作为定案依据。一审法院未对该3份证据进行载明、认定，存在刻意遗漏问题，导致后续对张峰违背双方契约，拒绝履行自己的维修义务，致使阮晓宇受到房屋功能使用受损、精神受损、与案外人必须苦苦花1年多时间进行法律途径解决问题，而实际上张峰早就和案外人达成私下协议，戏弄阮晓宇的事实没有得到证实，掩盖了张峰当庭进行抵赖、捏造案件事实的真相，导致后续判决张峰重责轻罚、逃脱了违约赔偿责任。一审法院因此明显存在审理程序错误、导向错误的问题。二、一审法院认定事实错误，偏信了张峰口说无凭的辩解，对社区出具的证明未加采信，明显不当。1、阮晓宇在本案《起诉状》中描述事实有确切时间、地点、人物、语言、纠纷事实、并向法庭提供证人和电话，法院判决文书和庭审光盘，句句属实，有凭有据。而张峰辩论所描述的故事，没有任何证据和证人，无凭无据，所谓社区协调后有“1500元费用、二个维修方案”根本没有任何证据，经阮晓宇申请法院《协助调查联系单》后，万家花园社区出具证明“双方就漏水情况未能到社区进行调解”，没有调解何来所谓施工方案？“甲醛”问题阮晓宇只在与孙其芳《起诉状》中提及，是施工时的注意事项，根本没有和张峰事前交流过，因此证明张峰在法庭彻底撒谎，自己两家在私下交流，却弯曲事实诋毁阮晓宇人品，存在主观故意行为，必须承担由此产生的法律后果。一审法院没有严肃判定，明显不当。因此不存在一审法院所谓“但应阮晓宇要求也多次参与协商等情节”的事实，张峰只有2018年9月2日周日晚，3日晚两次到其出租房事实，若上级法院认为有必要，阮晓宇可申请查询与汤明华当日手机通话记录进行证明。不知张峰有什么通话记录可证明？原案10409号已判决认定张峰和案外人孙其芳有私下商定房屋维修日期的事实，这是不容改变的，一审法院不尊重自己法院的原判决结论明显不当。事实也是2019年1月20日租赁期满后，张峰才实施房屋维修，是历史相互印证的事实，张峰一审期间再如何狡辩均属无效行为，只能反映张峰主观回避自己违约责任的人品问题。2、一审庭审时，阮晓宇明确表示因402室漏水问题，不但不能正常使用空调，也不能正常使用客厅电视机、地板空间等功能，导致客厅这一房屋重要区块不能充分发挥作用时间长达5个月，阮晓宇家庭心情受到压抑，生活品质严重下降；阮晓宇事发前已缴纳2万元租金，绝不可能自行搬家另行租赁来解决该问题，遇到如此房东和邻居，阮晓宇已十分无奈，一审法院认定“且阮晓宇实际居住···至租赁期限届满之目···墙面受损对阮晓宇造成的居住环境的影响较为轻微”明显逻辑错误，丧失司法公正立场。更因张峰和案外人孙其芳联手私下进行协商，不顾及阮晓宇的正常需求，其行为是减少了案外人的经济损失，但阮晓宇被傻傻地蒙蔽了4个月，白白牺牲了5个月的住房生活品质，一审法院对此没有基本认知。3、一审法院有关赔偿金额认定出现错误。原案阮晓宇诉案外人孙其芳空调无法使用问题获取的赔偿与本案张峰赔偿金额没有直接关联性、兑现性，否则市中院不会要求阮晓宇另案起诉进行再维权。孙其芳漏水问题导致的是阮晓宇空调损坏不能使用问题，不是张峰未及时进行房屋维修导致阮晓宇客厅功能丧失的问题。久久没有维修，每天面对损坏的墙面和地板，后续阮晓宇5个月租赁期内居住心情完全被破坏，再被迫采取耗时的民事诉讼途径来维护自己的基本权益，根本原因是张峰拒绝履行自己房屋出租人基本职责所导致的结果。三、一审法院适用法律条款虽正确，但归责结论错误，重责轻罚，不具惩罚性，未对张峰违约行为依法追究违约金，判决结论明显不当。张峰作为承租人完全知晓双方《合同》的权利义务关系，出现402室漏水问题，不应置身度外，必须积极有效处理，案外人孙其芳拒绝及时维修房屋，张峰必须自己马上和阮晓宇协商进行维修事项。在阮晓宇积极要求案外人及时维修的时机，张峰却擅自和案外人达成待阮晓宇租赁期满后再进行维修，更不及时通告阮晓宇，明显无视双方《合同》约定，双重出卖阮晓宇的权益，再在庭审中凭空捏造事实，反而诬陷阮晓宇的人品，属明显违约无诚信，违背社会伦理道德的行为。因此一审法院所谓“该院酌情确认张峰向阮晓宇赔偿损失1000元”明显于法无据，归责过轻，远不足弥补阮晓宇1年多来的实际损失，违背国家倡导的公民“诚信守约”基本精神，违约者必须承担违约责任的原则。阮晓宇5个月的房屋租赁实体、精神损失，及张峰彻底的违约行为，严重侵害了阮晓宇的基本权益，要求其赔偿1个月租金损失1个月违约金即6667元，名正言顺，事实清楚，证据确凿，惩罚相当。综上，请求：1、撤销原审判决，支持阮晓宇一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由张峰负担。 被上诉人张峰辩称：漏水事件发生后，张峰夫妇接阮晓宇电话后就赶到现场，与楼上402住户一起到出租房里商讨解决方案，当天三方对维修方案都取得了认同：楼上住户（实际居住人沈杰）或自行维修或找人维修，张峰夫妇要求不仅只是维修，还需保证维修质量。第二天，不知什么原因阮晓宇与楼上住户发生争执：听阮晓宇说是邻居态度不好，后要其家长来，张峰夫妇也与邻居沟通，也把其父母请来进行调解，由于双方各执一词，情绪都比较激动，话语也都没什么好话，调解也没办法进行。要求的重点也转移到要求道歉、赔偿空调上，调解也没办法进行。鉴于上述情况，张峰夫妇因此建议社区介入调解，但对道歉事宜没有达成共识(一致)，面对面调解因此没有进行，社区工作人员只能通过电话进行沟通，张峰夫妇也将自己的要求向社区调解人进行说明：维修要进行，并保证工程质量，希望款项交第三方保管，以保障各方利益。楼上402住户明确表示愿意维修的，我作为产权人有什么理由让自己受损的房屋不让他们修？另一方面楼上住户来维修也是要阮晓宇配合才行。无论是三方还是社区参与的沟通、协商、调解损失赔偿事宜时，阮晓宇总是将要求楼上住户赔礼道歉、赔偿空调和房屋维修绞合在一起，就变成了要修房需先赔礼道歉、赔偿空调，在空调损失责任不清的情况下，房屋不让进行维修的局面。最终房屋维修未能及时修复，恰恰是因为以要402住户先赔礼道歉、赔偿空调，及以老婆身体不好，修理后甲醛等各种理由进行阻挠，迫使房屋维修不能进行。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人阮晓宇向本院提交一份“杭州市江干区人民法院协助调查联系单”，欲证明就漏水问题，社区没有介入调解过。 被上诉人张峰向本院提交了402户住户出具的“302室房屋渗漏及协调情况说明”，欲证明案涉房屋未能及时维修是因阮晓宇的原因。 张峰对联系单的真实性、合法性没有异议，关联性以及证明对象有异议，认为联系单上写的是“未能到社区进行调解”，没到现场调解不等于没有调解。本院对该联系单的真实性予以确认，但认为该证据与本案的实体处理缺乏实质关联。 阮晓宇对情况说明的真实性有异议，也不能确认是否是沈杰本人所写。本院认为在沈杰未作为证人出庭作证的情况下，本院无法确认该证据的真实性，对其证明力不予确认。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为：本案基础事实是阮晓宇承租了张峰的房屋，在租赁期届满的最后5个月内因楼上住户空调漏水导致案涉租赁物的客厅墙角、墙面、地板等局部受损。因楼上住户原因给阮晓宇造成的直接财产损失已经由另案解决，且有了生效判决。本案阮晓宇系因张峰未履行及时修复义务，要求张峰承担违约责任，违约责任的具体构成是5个月客厅不能正常使用损失以及合同违约金折合2个月租金6667元。对此，本院评析如下：首先，违约金的支付需要有合同依据，阮晓宇二审中明确其合同依据是“在租赁期限内，甲方无正当理由提前收回该房屋的，除…还应向乙方支付12000元作为违约金。”阮晓宇是在租赁期满后才搬离案涉租赁房屋的，不存在张峰提前收回房屋的问题，因此阮晓宇要求支付违约金缺乏合同依据。其次，关于张峰未及时履行修复义务影响了阮晓宇的居住感受，给其造成的损失问题。对于该问题，阮晓宇亦无法举证证明具体应赔偿多少属于合理，原审法院综合张峰的主观过错程度、房屋客厅具体受损以及对居住环境的影响情况，影响阮晓宇居住使用的时间段等情节酌定由张峰赔偿阮晓宇1000元，亦无明显不当。阮晓宇认为赔偿过少，缺乏事实和法律依据。综上，阮晓宇的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由阮晓宇负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年八月十日 书记员  张诗雯