江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏12民终1476号 上诉人(原审原告)：泰州市海陵区鲲驰酒店有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区东进西路289号。 法定代表人：黄修盛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：竺启星，江苏公清律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)（申请执行人）：江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区姜堰大道128号。 法定代表人：洪其华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：申萍，该公司员工。 委托诉讼代理人：钱志祥，该公司员工。 原审第三人（被执行人）：泰州市申美五金物资市场有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区扬州路226号。 法定代表人：黄航。 原审第三人（被执行人）：杨建珍，女，汉族。 原审第三人（被执行人）：黄伟，男，汉族。 原审第三人（被执行人）：王丹，男，汉族。 泰州市海陵区鲲驰酒店有限公司（以下简称鲲驰酒店公司）与江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称姜堰农商行）、原审第三人泰州市申美五金物资市场有限公司（以下简称申美公司）、杨建珍、黄伟、王丹案外人执行异议之诉一案，姜堰法院作出（2019）苏1204民初6381号民事判决，上诉人鲲驰酒店公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理终结。 鲲驰酒店公司向姜堰法院提出诉讼称，1、鲲驰酒店公司对执行标的依法享有在先的租赁权。（1）鲲驰酒店公司与被执行人黄伟、王丹在执行标的被抵押之前签订了合法有效的房屋租赁合同，并支付了对应的租金，依法缴纳了税金，足以证明该房屋租赁合同合法有效，并已得到实际履行；（2）杨建珍系黄伟配偶，房屋出租是为了家庭生活对财产进行经营的行为，属于家事代理范畴，且杨建珍未提出异议；（3）鲲驰酒店公司、黄伟、申美公司虽存在一定的关系，但法律上三者是完全独立的主体，非经法定事由和法定程序不得随意否认独立主体之间的独立人格，案涉单据有黄伟签字系因当时黄伟系鲲驰酒店公司法定代表人；（4）王丹与黄伟之间签订了房屋买卖合同，王丹将名下房屋所有权全部转让给黄伟，该转让合同是合法有效的，虽然所有权未变更登记，但黄伟作为实际权利人，当然有权在租赁合同上签字，黄伟在有证据证明其作为该不动产物权的真实权利人后，理当享有该不动产物权及派生权利，王丹实际上并没有房屋所有权，其对房屋租赁合同不知情并不影响合同效力和租赁权的取得；（5）除非法定事由，认定合同无效或者撤销合同，依据合同产生的权利才能消灭，而在合同已实际履行的情况下，承租人当然享有租赁权。2、该租赁权可以排除执行。法律规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的租赁权可以对抗执行，至少人民法院不得查封该不动产，并且在拍卖中必须优先保障承租人的租赁权以及优先购买权。请求：1、停止对黄伟和王丹名下位于泰州市海陵区X路X号1幢101室、201室、301室、401室、501室、601室房屋的执行，并解除上述财产的查封措施；2、确认鲲驰酒店公司对黄伟和王丹名下位于泰州市海陵区X路X号1幢101室、201室、301室、401室、501室、601室房屋享有合法租赁权至2025年12月31日止；3、确认鲲驰酒店公司对黄伟和王丹名下位于泰州市海陵区X路X号1幢101室、201室、301室、401室、501室、601室房屋享有优先购买权；4、若法院依法对本案执行标的进行拍卖，请求依法重新作出对黄伟和王丹名下位于泰州市海陵区X路X号1幢101室、201室、301室、401室、501室、601室房屋进行带租约和优先购买权拍卖的执行裁定；5、被告承担本案的诉讼费用。 姜堰农商行辩称，我行对鲲驰酒店公司提交的房屋租赁合同真实性不予认可；根据之前执行局形成的谈话笔录，王丹明确表示他没有在房屋租赁合同上签字；鲲驰酒店公司仅提交了其租赁期间租赁税金记录，没有支付给黄伟、王丹租金记录及入账凭证，且税金记录仅是一部分，并不完整；即使房屋租赁合同成立，2010年时黄伟并没有代表王丹签字的权限；2015年房屋抵押给我行时，依然由王丹至产权部门办理了抵押登记手续。故我方认为鲲驰酒店公司不具有以租赁权排除执行的权利，请求继续拍卖。 第三人申美公司、杨建珍、黄伟无陈述意见。 第三人王丹述称，案涉房屋原先均由黄伟独自经营，案涉房屋租赁合同直至与姜堰农商行产生诉讼我才看到；上面王丹的签名绝对不是我签的；我认为房屋租赁合同不真实，对其不认可。 姜堰法院经审理查明，2018年5月25日,姜堰法院对姜堰农商行与申美公司、王丹、黄伟、杨建珍金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1204民初1415号民事调解书：一、申美公司所欠姜堰农商行贷款本金12624909.82元及利息，由申美公司于2018年5月24日偿还本金500000元、2018年7月20日前偿还本金500000元、2018年10月20日前偿还本金500000元、2018年12月30日前偿还本金500000元、2019年4月20日前偿还本金500000元、2019年7月20日前偿还本金500000元、2019年9月30日前偿还本金9624909.82元、并结清所欠贷款本金12624909.82元按年利率6.955%计算的利息，双方以此结清；二、案件受理费、财产保全费合计58711.50元，由申美公司负担，申美公司于2018年7月20日前直接给付姜堰农商行；三、如申美公司不按上述期限履行，则姜堰农商行有权从申美公司逾期之日按本金12624909.82元，申请人民法院执行，并有权要求申美公司支付本金12624909.82元自2016年6月21日起至实际清偿完毕之日止按年利率10.4325%计算的逾期利息；四、如申美公司不按上述期限履行，则姜堰农商行有权对抵押的坐落于泰州市海陵区X路X号1幢101室、201室、301室、401室、501室、601室的房屋以拍卖或变卖的价款优先受偿；五、王丹、黄伟、杨建珍对申美公司的上述还款承担连带清偿责任，其承担清偿责任后，有权向申美公司追偿；六、如申美公司所有的土地和房屋在履行本案所涉贷款本息届满之前被征收，所征收的补偿款应优先用于偿还所欠姜堰农商行贷款本息，如未用于偿还所欠姜堰农商行贷款本息，则姜堰农商行有权自申美公司收到征收补偿款后15日后按本金12624909.82元（扣除已履行部分）申请人民法院执行，并有权要求申美公司支付按本金12624909.82元自2016年6月21日起至实际清偿完毕之日止按年利率10.4325%计算的逾期利息。 根据姜堰农商行的申请，姜堰法院于2019年2月27日立案强制执行，案号为（2019）苏1204执795号。本案执行过程中，姜堰法院于2019年4月9日作出（2019）苏1204执795号之一执行裁定：拍卖黄伟、杨建珍所有的位于泰州市海陵区X路X号1幢101室、201室及王丹所有的位于泰州市海陵区X路X号1幢301室、401室、501室、601室。案外人鲲驰酒店公司对本案执行标的提出异议后，姜堰法院于2019年9月19日作出（2019）苏1204执异123号执行裁定：驳回鲲驰酒店公司的异议请求。鲲驰酒店公司不服该裁定，向姜堰法院提起执行异议之诉。 另查明，黄伟与杨建珍于2002年7月10日登记结婚。 鲲驰酒店公司于2008年6月17日核准开业，注册资本100000元，股东为黄伟（股权占比45%）、王丹（股权占比45%）、连宝书（股权占比10%），法定代表人为黄伟；2012年11月9日，公司股东变更为黄伟（股权占比45%）、申美公司（股权占比55%）；2018年3月12日，公司法定代表人由黄伟变更为黄修盛。 泰州市海陵区X路X号1幢101室、201室为黄伟、杨建珍共同共有，301室、401室、501室、601室为王丹单独所有。案涉房屋于2015年7月21日抵押给姜堰农商行，并办理了抵押登记。 鲲驰酒店公司提交的署期2010年5月10日的房屋租赁合同载明：出租方（甲方）为黄伟、王丹；承租方（乙方）为鲲驰酒店公司；房屋坐落海陵区X路X号1幢101室、201室（黄伟、杨建珍所有）、301室、401室、501室、601室（王丹所有）；双方约定的租期为15年，即从2010年5月10日起至2025年12月31日止（2010年5月10日到2010年12月31日免租金）；房屋年租金为人民币240000元，该房租每半年一付，先付后用，房租税金由乙方承担；若本合同租期届满或提前终止，乙方应将租赁物返还给甲方，该租赁物的装修归甲方所有，可移动的物品和装饰物归乙方所有，乙方搬离房屋后2日内，该房屋内留存乙方物品时，经甲方催告后2日内仍未搬离的，视为乙方放弃所留物品的所有权，甲方有权自行处置，造成损失由乙方自行承担；乙方应按时如数向甲方缴纳租金；等。出租方签有“王丹”、“黄伟”字样；承租方盖有鲲驰酒店公司印章。 鲲驰酒店公司提交的署期2011年1月22日协议书载明：甲方为黄伟；乙方为王丹；申美公司、乙方把股权转让给甲方，乙方就不承担公司债权、债务，公司所有债权、债务由甲方承担，甲方要在2011年5月份先把孙磊投资款、借上海龙华汽车汽配市场有限公司借款和借上海鲲驰汽车用品有限公司的借款还清；泰州鲲驰投资有限公司（以下简称鲲驰投资公司）、鲲驰酒店公司以及乙方在鲲驰投资公司收购泰州五鑫大酒店时为了方便贷款融资过户在乙方个人名义下的产权号为泰州国用（X）第X号，土地使用权人：王丹，座落：海陵区X路265号1幢301、401、501、601室，地号：32XXX，使用权面积：820.5㎡；（1）泰房权证海陵字第××号，房屋所有权人：王丹，房屋坐落：海陵区X路X号1幢301室，总层数：7，建筑面积：596.1㎡；（2）泰房权证海陵字第××号，房屋所有权人：王丹，房屋坐落：海陵区X路X号1幢401室，建筑面积：596.1㎡；（3）泰房权证海陵字第××号，房屋坐落：海陵区X路X号1幢501室，建筑面积：608.97㎡；（4）泰房权证海陵字第××号，房屋所有权人：王丹，房屋坐落：海陵区X路X号1幢601室，建筑面积：133.53㎡；乙方把上述两个公司股权转让给甲方，把过户到乙方个人名义下的产权房屋、用公证处公证形式下转让给甲方，乙方就不承担上述两个公司债权、债务及工商银行贷款〈上述两个公司主要债务为购买五鑫大酒店时欠泰州市西仓村的购房款、12年交17个退职工人的养老金、及用乙方名义下在泰州市工商银行贷款〉，上述两家公司债权、债务及工商银行贷款全部由甲方承担，甲方在转让上述两个公司股权及乙方名下的产权房屋，甲方给乙方转让费人民币3000000元整；甲方在受让乙方上述公司股权时及产权房屋时，乙方要帮助做好股权转让时工商登记和房屋转让公证登记；等。甲方处签有“黄伟”，乙方处签有“王丹”。 鲲驰酒店公司提交的署期2013年6月18日特许经营合同载明：特许人（甲方）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，受许人（乙方）鲲驰酒店公司；甲方同意授权乙方在位于泰州市（面积4500平米）的区域范围内非独占性地使用“汉庭快捷酒店”品牌；本合同特许经营期限自2012年10月1日-2020年9月30日，共计8年；等。 鲲驰酒店公司提交了其2012年-2016年期间的记账凭证、用款申请单、税务发票一组，该组证据中有房屋租金的记载，有支付房屋税金的记载，亦有缴纳税金的发票凭证，但无房屋租金的具体支付凭证。 姜堰农商行提交了其调取于泰州市海陵区市场监督管理局的租房合同一份，署期2008年4月25日，甲方鲲驰投资公司，乙方鲲驰酒店公司；甲方将泰州市东进西路289号营业房租赁给乙方经营开鲲驰酒店；乙方租赁期限为2008年5月1日至2018年4月30日止；乙方承租屋租金为50000元/年；乙方不得擅自改变房屋用途，未经甲方同意，乙方不得擅自将房屋转租给第三方；等。其调取于泰州市海陵区市场监督管理局的署期2008年5月27日由城西派出所出具的证明载明：因地址编排变化，原X路265号已变更为X路289号。 鲲驰酒店公司陈述：案涉房屋租赁合同没有办理备案登记；2011年是以替黄伟、王丹还款的形式缴纳租金，故没有单独列支，税务部门也没有要求相应的完税凭证；据黄伟称由于时间久远，有无要求王丹在房屋租赁合同上签字已记不清；协议书中约定的公证后来亦未进行公证；2013年4月23日一次性还清了黄伟、王丹名下所有贷款，已经超出应付的租金，此后租金都是抵扣鲲驰酒店公司为黄伟偿还的欠款，且黄伟与鲲驰酒店公司之间还有其他债务；鲲驰酒店公司代黄伟或王丹偿还债务，没有形成书面协议，仅是口头承诺。 本案争议焦点是：案涉房屋租赁合同是否真实有效；原告能否据此阻却执行、确认租赁期限、优先购买权或主张重新裁定附租约或优先购买权进行拍卖。 姜堰法院认为，鲲驰酒店公司作为案外人以其在执行标的被设定抵押之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，但经审理本案具有以下情形：（1）房屋租赁合同所涉租赁房屋明确表述为“海陵区X路X号1幢101室、201室（黄伟、杨建珍所有）、301室、401室、501室、601室（王丹）所有”，证明该房屋租赁合同从形式上即遗漏了出租方的主体杨建珍。（2）作为出租方之一的王丹明确表示从未见过该房屋租赁合同，亦未在该房屋租赁合同上签字，从庭审中鲲驰酒店公司的陈述看，无论是黄伟还是鲲驰酒店公司均对有无要求王丹签字表示记不清，可以推定王丹未参与该房屋租赁合同的签署，该合同中王丹签名系属伪造。（3）2010年期间，黄伟是鲲驰酒店公司的股东和法定代表人，案涉房屋租赁合同的双方当事人具有关联，出租人与承租人股东存在重合，在王丹未参与订立的情形下即可由黄伟一人完成。（4）所涉租赁期限为5年以上的长期租约，鲲驰酒店公司陈述的租金支付方式明显违反常理：其一，鲲驰酒店公司从未向王丹支付过租金；其二，鲲驰酒店公司提供的记账凭证中租金支付时间及租金完税凭证记载时间（基本是按季或按半年计收）与鲲驰酒店公司庭审中陈述在2013年就以代黄伟、王丹还款的方式支付完毕等内容相互矛盾；其三，鲲驰酒店公司提供的记账凭证既无2011年期间租金支付的记载和租金完税凭证，又无2017年向后租金支付的记载和租金完税凭证，租金记载并不完整；其四，鲲驰酒店公司没有黄伟和王丹委托鲲驰酒店公司代为还款或签订还款抵扣租金的结算证明；其五，鲲驰酒店公司即使存在以代黄伟、王丹还款的方式支付租金，相应代还款的凭证也应附入财务账册作为支付租金的会计凭证。（5）案涉房屋租赁合同并未办理相应的租赁登记备案手续或进行公证，且与存档于市场监督管理局的租房合同内容冲突。综合上述情形，无论是从房屋租赁合同的合意看，还是从房屋租赁合同的履行情况看，均应认定鲲驰酒店公司提供的房屋租赁合同并非是其与真正的房屋权利人之间关于租赁的真实意思表示，应认定为虚假租赁，鲲驰酒店公司不得据此房屋租赁合同阻却执行。其余诉讼请求亦因虚假租赁关系丧失合法性基础，故不予支持。鲲驰酒店公司虽提交黄伟与杨建珍结婚证、黄伟与王丹签订的协议书等证据意欲证明黄伟系房屋出租方的有权代理人，但事实上没有证据证明杨建珍、王丹于2010年期间授权黄伟与他人签订房屋租赁合同，亦无证据证明黄伟的行为得到杨建珍、王丹的事后追认，故对鲲驰酒店的相关主张及证据，不予采信。黄伟与王丹之间的协议书有无履行及如何履行，与本案审理并无实质关联，故不予评判。鲲驰酒店公司提供的特许经营合同并未将案涉房屋租赁合同作为合同附件，且特许经营合同中载明的经营区域“江苏省泰州市XX”与房屋租赁合同中所涉房屋“坐落海陵区X路X号1幢101室、201室（黄伟、杨建珍所有）、301室、401室、501室、601室（王丹所有）”表述并不一致，更不能以特许经营合同倒推房屋租赁合同的存在，鲲驰酒店公司的该理由不能成立，不予采信。鲲驰酒店公司其他证据，与本案不具关联，不予采纳。遂判决：驳回泰州市海陵区鲲驰酒店有限公司的诉讼请求。 上诉人鲲驰酒店公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、租赁合同没有杨建珍的签字并不影响合同的效力；2、原审认定王丹的签名是伪造不当，且不影响第二份《房屋租赁合同》的效力；3、黄伟是鲲驰酒店公司的股东和法定代表人并不影响合同的效力；4、上诉人鲲驰酒店公司的租金支付方式是合理的；5、黄伟是房屋的真实权利人，上诉人的租赁关系并非虚假租赁关系；6、原审认为租赁没有得到杨建珍与王丹的事后追认而无权代理不当；7、原审未采纳和评判上诉人提交的相关证据，属于认定事实错误，应当予以纠正；8、原审适用法律错误。请求撤销原判决，依法改判，或者发回重审。 被上诉人姜堰农商行答辩认为，1、房屋的所有权应当以登记为准；2、上诉人提交的房屋租赁协议是虚假的，房屋所有权人王丹并没有在该协议上签名，我们对该协议不予认可。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人王丹认为，1、房屋的所有权应当以登记为准；2、租赁协议上我的签名是伪造；3、请求驳回上诉，维持原判，尽快执行拍卖。 二审期间，上诉人鲲驰酒店公司向本院提交2020年8月1日黄伟诉王丹请求房屋确权的民事起诉书一份、2020年8月6日海陵区法院发给黄伟的受理案件通知书一份、诉讼费收据一份。并向本院出具申请书一份，申请本案中止审理或将本案发回姜堰法院重审。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。当事人、案外人以及申请执行人不得突破专属管辖原则，以确权、行使解除权或者其他理由在执行法院以外的法院提起诉讼或另行申请仲裁，其他法院据此作出的裁判结论以及仲裁机构据此作出的仲裁载决，不能对抗执行法院的执行行为。本案中，上诉人鲲驰酒店公司以其已向其他法院提起确权诉讼为由，申请将本案中止审理或将本案发回姜堰法院重审的请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。上诉人鲲驰酒店公司以案涉房屋在抵押、查封前已签订合法有效的租赁合同为由，请求停止执行并解除查封。但阻却执行的前提条件是必须在抵押、查封前已签订合法有效的租赁合同，而上诉人鲲驰酒店公司提交的与黄伟、王丹于2010年5月10日签订的房屋租赁合同，王丹并没有在该合同上签名，且案涉房屋登记在王丹名下，所以仅凭其提交的该合同并不能认定案涉房屋租赁合同具有法律效力，故上诉人鲲驰酒店公司不享有足以排除执行的民事权益。综上，上诉人的上诉请求及理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审诉讼费93966元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年八月十八日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青