湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6786号上诉人（原审原告）：段海燕，女，1972年9月17日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：吕名传，湖南东方阳光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：戴富林，男，1966年1月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人（原审被告）：虢利红，女，1970年1月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：戴富林，男，1966年1月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人段海燕因与上诉人戴富林、虢利红定金合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。段海燕上诉请求：一、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初519号民事判决，改判支持段海燕全部诉讼请求；二、由戴富林、虢利红承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。本案房屋买卖合同纠纷的核心事宜不是单纯订立房屋买卖合同，而是要能够实现房屋买卖（权属变更登记）之最终目的；戴富林、虢利红对段海燕是否具有购房资格未尽到注意、审核、提醒义务，存在误导行为，是酿成本案纠纷的主要原因，存在重大过错。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《合同法》第八条、第四十四条错误，在本案中，双方当事人并未形成已成立的合同；《担保法》第八十九条、第九十条关于定金的规定，是基于主合同成立的条款。三、一审判决违反生活常识与交易习惯。戴富林、虢利红在本案中有过错，但并无损失，主合同不成立，从合同也不成立，收取的5万元应全部退还，而不是酌定退1.5万元。虢利红、戴富林辩称：段海燕所称戴富林未尽到提醒义务，存在重大过失为不实。段海燕夫妻两人均是公务员，段海燕在人大上班，且年龄为40多岁，戴富林因此有理由认为对方肯定有购房资格；在双方看房的过程中，戴富林提醒过虢利红询问对方是否有购房资格；除此之外，段海燕在交定金时说过“（该房）你不卖，赔两倍定金给我，我不买，这五万定金给你”。虢利红、戴富林上诉请求：一、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初519号民事判决，严格按定金法则予以改判。二、一、二审诉讼费用均由段海燕承担。事实和理由：一、一审适用法律错误。《担保法解释》第115条明确规定：当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的乙方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。本案的5万元定金属立约定金的范畴。一审也认定双方之间的定金合同成立并生效。二、原审认定事实错误。双方未能订立主合同原因不是双方当事人对主合同的内容（即双方约定的价格），而是段海燕在明知购房政策的情况下仍支付定金，后因在“借名购房”未果的情况下才要求退还定金，属严重违约。段海燕辩称：一、段海燕并不是不愿意签订书面购房合同，直到现在她都愿意签订书面购房合同；二、段海燕并不是不买房，而是因为没有在长沙市的购房资格，主观上没有过错，不存在违约行为；三、本案双方都有买卖房屋的诚意，只是由于没有购房资格才导致交易无法完成，而购房限制政策是属于不可抗力因素，因此本案不适用定金罚则，定金应当原路返还给段海燕。段海燕向一审法院起诉请求：判令戴富林、虢利红双倍返还定金10万元，并按同期银行贷款支付利息（自2019年4月26日起计算，最终计算至实际支付完毕之日止）；戴富林、虢利红承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月24日，段海燕找到虢利红，约定以1538000元的价格购买戴富林名下位于岳麓区的建筑面积126.02平方米的房屋，戴富林对此予以认可。2019年4月25日，虢利红通过微信向段海燕传送了案涉房屋的房屋所有权证及国有土地使用证的照片，段海燕于同日向虢利红转账支付购房定金50000元。上述款项在《中国建设银行个人活期账户交易明细》的交易地点／附言载明为购房定金。后因段海燕无在长沙市限购区域（含长沙市岳麓区）购房的购房资格，双方未能就案涉房屋签订房屋买卖合同。此后，段海燕多次找虢利红、戴富林要求退还定金，遭到拒绝。段海燕索要未果，故诉至法院。另查明：1、虢利红与戴富林于1999年4月23日登记结婚，于2019年10月25日登记离婚。2、案涉房屋岳麓区麓山路175号综合楼404房于2019年10月21日房屋产权人由戴富林变更登记为虢利红。房屋建筑面积为129.02平方米，房屋结构为混合结构。3、2018年6月26日，长沙市政府发布了长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日印发的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（即“6.25政策”），该通知载明：市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房；在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，延续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域限购一套商品住房。本通知自2018年6月26日起施行，我市原有房地产调控措施与本通知不一致的，按本通知执行。段海燕及其丈夫肖玉生户籍载明的住所地为湖南省祁阳县，根据上述通知规定，段海燕没有在长沙市限购区域（含长沙市岳麓区）的购房资格。一审法院认为：段海燕与虢利红、戴富林之间的定金合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，双方之间虽未订立书面的定金合同，但段海燕已将50000元定金支付给虢利红、戴富林。合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。段海燕应当知道自己并无在长沙市岳麓区的购房资格，仍向戴富林、虢利红支付定金，导致主合同房屋买卖合同无法订立，是酿成纠纷的主要原因。戴富林、虢利红对段海燕的购房资格未尽到应有的审查义务，亦应承担相应责任。根据该案的实际情况，基于公平原则并结合相关的法律规定。酌情确定戴富林、虢利红需向段海燕返还购房定金15000元。对段海燕利息的诉请，不予支持，故对段海燕请求判令戴富林、虢利红立即双倍返还定金100000元并按同期银行贷款利率支付利息的诉讼请求，予以部分支持，对此项诉请的超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的司法解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限戴富林、虢利红在判决生效之日起七日内返还段海燕购房定金15000元；二、驳回段海燕的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由段海燕负担977元。由戴富林、虢利红负担173元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案双方以买卖房屋为目的约定定金，且系订约定金。后因段海燕缺乏购房资格，主合同即房屋买卖合同未能签订。查其原因并非双方故意不履行约定，故本案不宜适用定金法则，原则上收受定金一方应当退还定金并由过错方赔偿无过错方损失。经查，双方在订立合同的过程中，未仔细核对购房资格，有违诚实信用的基本原则，以致不能完成交易，双方均有过错，且段海燕一方过错大于对方，应当弥补戴富林、虢利红的损失。考虑上述因素，再结合戴富林、虢利红在本案中造成的损失的大小，本院认为戴富林、虢利红返还定金35000元更为妥当。戴富林、虢利红上诉主张段海燕一方知道购房政策，系借名买房未果才严重违约，但未提供证据予以证明，本院不予支持；段海燕上诉主张戴富林、虢利红存在误导行为，具有重大过错，与事实不符，本院不予支持，但其提出一审适用法律错误的主张，部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律存在问题，本院依法指正。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初519号民事判决；二、戴富林、虢利红在本判决生效之日起5日内返还段海燕购房定金35000元；三、驳回段海燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1150元，二审案件受理费2300元，合计3450元，由段海燕负担2300元，由戴富林、虢利红负担1150元。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  孟庚秋审判员  邓 安二〇二〇年八月六日法官助理刘聪书记员欧阳翊龙