北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7665号上诉人(原审被告)：北京东宇兴餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区南沙滩66号院1号楼商业1-2-（2）B区a713号。法定代表人：陈章泽，总经理。委托诉讼代理人：代国华，北京代岱律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京香禾谷美餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路21号1幢3层（麦子店孵化器0128号）。法定代表人：白庆宇，经理。委托诉讼代理人：赵明赫，北京观妙律师事务所律师。原审第三人：北京创新物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区建国门南大街5号3号楼3层3305室。法定代表人：李强，董事长。委托诉讼代理人：郭亮，男，汉族，1984年1月31日生，北京创新物业管理有限责任公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：翟立美，女，汉族，1985年6月19日生，北京创新物业管理有限责任公司职员，住北京市朝阳区。原审第三人：芜湖恒一投资中心（有限合伙），主要经营场所安徽省芜湖市镜湖区长江中路92号雨耕山文化创意产业园内思楼三楼320。执行事务合伙人：吉林和信农业发展有限公司（委托代表：王英韶）。委托诉讼代理人：刘宁，北京市丰友律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐一辉，北京市丰友律师事务所律师。上诉人北京东宇兴餐饮管理有限公司（以下简称东宇兴公司）因与被上诉人北京香禾谷美餐饮管理有限公司（以下简称香禾公司）、原审第三人北京创新物业管理有限责任公司（以下简称创新公司）、芜湖恒一投资中心（以下简称芜湖中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初20903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人东宇兴公司的委托诉讼代理人代国华，被上诉人香禾公司的委托诉讼代理人赵明赫，原审第三人创新公司的委托诉讼代理人翟立美、郭亮，原审第三人芜湖中心的委托诉讼代理人刘宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东宇兴公司上诉请求：1．撤销一审判决，驳回香禾公司一审的诉讼请求；2．香禾公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：香禾公司接手涉案场所之前，我公司是正常经营状态，我们是整体转让给香禾公司，之所以支付300万元是弥补我公司的投入，香禾公司需要另行向产权管理方缴纳场地使用费。一审法院认定涉案合同性质是租赁合同，与本案事实不符，涉案合同是管理合同协议。我公司将美食城转让给香禾公司，双方权利义务就已经转移。香禾公司的损失转让费，应向芜湖中心主张。香禾公司辩称，同意一审判决，不同意东宇兴公司的上诉请求及理由。东宇兴公司一审认可是租赁合同。东宇兴公司存在欺诈行为，没有在合同文本上明示涉案场地已经被查封拍卖的事实。创新公司已经提交充分证据证明，章是假的，所以合同是假的，东宇兴公司构成欺诈，合同应该撤销。创新公司和芜湖中心述称，同意一审判决，不同意东宇兴公司的上诉请求及理由。香禾公司向一审法院起诉请求：1．撤销我方与东宇兴公司之间的管理合作协议；2．东宇兴公司退还我方已经支付的管理费330万元；3．东宇兴公司赔偿我方装修损失2287300元；4．东宇兴公司退还我方已经支付的2019年1月28日至2019年3月14日的承包费81250元。一审法院认定事实：涉案场地原系北京北辰创新高科技发展有限公司（以下简称北辰公司）所有。创新公司曾作为该场地的物业管理服务单位。2018年7月16日，东宇兴公司作为甲方同乙方香禾公司签订管理合作协议，约定甲方将涉案场地交付乙方管理，2018年7月15日到2033年7月31日的管理经营权给予乙方，乙方交付甲方管理费用330万元。合同签订先付200万元，剩余130万元一个月内付清。如到期未付清视为自动放弃，合同失效，首付款不退。乙方在此协议经营过程中，负责整个美食城的经营，自负盈亏。乙方在经营过程中遵纪守法，安全生产，严格遵守甲方与大厦签订的合同中所有条款，不得违反，并了解甲方和大厦管理方签订的合同，自愿与甲方合作，在经营过程中如出现所有问题及责任由乙方负责。出现一切问题和责任由乙方负责，与甲方无关。甲方负责协助乙方的正常经营，协调与大厦的一些证照使用，甲方有权监督乙方经营，发现有违反合同规定的可立即让乙方停止，整改。乙方在经营过程中负责按时缴纳房租、水电费、垃圾清运费、保洁费、电话网络费，以大厦出示单据为准。如未按时缴纳以上等费用，甲方有权收回管理权，协议立刻终止，且不退所有费用。合作期间如遇政府有关部门命令（包括不限于地震、火灾，拆迁，大厦产权方被拍卖等）致使本协议无法续约履行，导致本协议提前终止，甲方不承担任何责任。如遇大厦有偿终止合同，所有赔偿归乙方所有，甲方配合与大厦方协调。当日，香禾公司股东洪法向东宇兴公司指定账户转账200万元，2018年8月14日又转账1187468元。2018年8月15日，东宇兴公司确认全部合同款项已打入指定账号。另查，2012年7月23日，北京市高级人民法院向北京市朝阳区房管局出具（2007）高民初字第237号协助执行通知书，要求协助继续查封北辰公司名下位于北京市朝阳区裕民路12号1号楼中国国际科技发展中心全部未办理预售登记和转移的房产，查封期限一年。2015年3月2日，北京市第一中级人民法院向北京市国土资源局出具（2008）一中执字第2033号执行协助通知书，要求协助继续查封北辰公司名下位于北京市朝阳区裕民路12号（一号地1号楼）的土地使用权及地上建筑物。查封期限三年。2017年3月，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司接受北京市第二中级人民法院委托，对涉案场地所在的北京市朝阳区裕民路12号1号楼部门综合用途房地产，即建筑面积为94754．93平方米的房屋所有权及相应分摊的剩余土地使用年限为31．26年的国有建设用地使用权在2017年3月24日的市场价值进行评估。2018年2月2日，该公司出具房地产估价报告，结论为评估对象在价值时点的市场估值为317599万元，折合单位建筑面积平均价值约为33518元每平方米。北京市第二中级人民法院依据已经发生法律效力的北京市高级人民法院（2008）高民初字第1038号民事判决和北京市高级人民法院（2018）京执恢1号执行裁定，于2018年3月14日立案，对芜湖中心申请执行北辰公司一案进行执行。在执行过程中，该院依法对被执行人北辰公司名下位于北京市朝阳区裕民路12号1号楼部分综合用途房地产进行了评估，发布了竞买公告和竞买须知，载明拍卖标的物已被该院查封，拍卖标的的C座现为北京北辰实业集团有限公司北辰辰鑫国际酒店实际经营使用，在买受人买受上述房产后，可与其商谈，不成则北京北辰实业集团有限公司北辰辰鑫国际酒店会在合理期限内办理交接手续。拍卖标的的A座、B座经法院现场调查了解走访核实，与大厦物业、承租方、占有人、实际使用人等沟通，本次拍卖标的物的物上占有、使用及租赁等行为皆产生于法院查封后。北京市第二中级人民法院分别于2018年4月26日和2018年5月20日在“京东网”司法拍卖专栏进行了两次网络司法拍卖，皆因无人竞买流拍，第二次拍卖保留价为人民币2429632350元。后申请执行人芜湖中心向法院申请以上述保留价以物抵债，并于2018年7月20日将差价款交至法院。经审查以物抵债符合法律规定。2018年7月27日，北京市第二中级人民法院依法作出（2018）京02执201号之一执行裁定书，裁定“一、将被执行人北京北辰创新高科技发展有限公司名下位于北京市朝阳区裕民路12号1号楼部分综合用途房地产（94754．93平方米房产及相应国有土地使用权，清单附后）作价人民币二十四亿二千九百六十三万二千三百五十元交付申请执行人芜湖恒一投资中心（有限合伙）。北京市朝阳区裕民路12号1号楼部分综合用途房地产（94754．93平方米房产及相应国有土地使用权，清单附后）的所有权和相应的其他权利归申请执行人芜湖恒一投资中心（有限合伙）所有，上述房地产的财产权自本裁定送达申请执行人芜湖恒一投资中心—（有限合伙）时起转移。二、芜湖恒一投资中心（有限合伙）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”。2018年12月28日，芜湖中心向东宇兴公司发出房产催收通知，该通知被张贴在涉案场地，主要内容为：芜湖中心依据法院执行裁定书，已经取得涉案场地的所有权。你公司使用的房屋为芜湖中心所有房产，2018年12月19日已经向你公司发出房产接收通知，现正式通知你公司芜湖中心将于本函发出日，即2018年12月28日后一个月后正式收回本房产。请你公司按照此时间安排相关腾退工作。香禾公司看到该通知后于2019年1月27日自行腾退，搬离了涉案场地，现该场地已被芜湖中心接收并实际控制。一审庭审过程中，香禾公司为证明其装修损失提供了北京宇冲建筑装饰工程有限公司（以下简称宇冲公司）出具的中国国际科技会展中心B2美食广场装修清单及费用两页、宇冲公司出具的装修款项收据一张，同时申请宇冲公司工人漆壮志到庭作证。漆壮志到庭作证称：我是宇冲公司的工人。2018年7月份到8月底我在马甸会展中心地下二层干活，干土建和水电还有涂料。这个活儿是我个人承包的，我们公司的装修款是我收的，一共收了五六十万元，是给的现金，分批给的。装修清单及费用显示的总额是二百多万元，其余的钱都是香禾公司买东西了。我公司出具的装修清单及费用，其中第八项是香禾公司自行去采购的，没有开具发票。因为我们搞装修的不承担店里的设备、消防改造、排烟管道、空调改造，这些费用我们是不承担的。装修清单及费用中第七项、第九项、第十二项是存在的，多少钱我不清楚，反正不是我买的。我们和香禾公司没有签订合同，没有相关的施工图纸。香禾公司想到哪，就临时安排我们去干。东宇兴公司对上述证据的真实性、证明目的均不认可。创新公司质证称：不清楚具体情况，不发表质证意见。芜湖中心则称：不了解相关情况，不认可证据真实性。东宇兴公司也提供了证据证明其抗辩理由，包括：1．北辰公司出具的说明一份，证明产权单位给创新公司授权出租涉案场地；2．补充协议一份，是创新公司同东宇兴公司签订的，证明东宇兴公司同创新公司就涉案场地签订了租赁合同，后又签订了一份补充协议，创新公司将涉案场地出租给东宇兴公司；3．收据一张，证明收取的香禾公司承包费全额转交给了创新公司。香禾公司质证称：1．真实性认可，证明目的不认可，该份说明不涉及东宇兴公司，无法确认东宇兴公司和创新公司之间是何种关系；2．真实性和证明目的均不认可；3．真实性不认可，证明目的不认可，东宇兴公司收了我方钱款之后无法确定他们把钱款交给了谁。创新公司表示：1．真实性不认可，经核实，北辰公司表示2012年他们就变更了印章，所以这个说明上的印鉴并不是北辰公司的合法印鉴；2．3真实性不认可，不是创新公司的印章，创新公司没有收到过东宇兴公司的任何款项。芜湖中心则称：我们不清楚相关的情况，所以不认可真实性。创新公司提供1．创新公司的印鉴留存卡二页，公安局刻制印章通知书一份，证明该公司在2012年变更了印章；2．北辰公司的印鉴留存卡一张，公安局刻制印章通知书一份，证明北辰公司在2012年变更了印章。香禾公司对创新公司的证据没有异议。东宇兴则称：创新物业的证据真实性和证明目的均不认可，在东宇兴公司提供的证据上，创新物业的印鉴才是真实的，因为创新物业的人员持印章在现场办公。后又表示现场真正的物业管理人员持有的是创新公司以前的印章，真正持有公章的不参与涉案场地的管理。芜湖中心质证称：创新物业的证据我们不清楚相关的情况，所以不认可真实性。因涉及印鉴真伪，该院向各方释明，要求明确是否申请评估鉴定。各方均不申请评估鉴定。上述事实，有（2018）京02执201号之一执行裁定书、管理合作协议、房产催收通知、业务凭证、当事人一审陈述等在案佐证。一审法院认为：香禾公司同东宇兴公司签订的管理合作协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从文本内容以及后续履行情况来看看，该协议属于租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。签署这个协议实际上是东宇兴公司将涉案场地交付给香禾公司使用，收取出让使用权的收益，其约定名称并非租金，但性质与租金并无本质区别。香禾公司接手涉案场地后再行出租，并且要对次承租人承担相应的义务。如真是像东宇兴公司所述是把涉案场地交给香禾公司管理，则双方之间的合同性质应参照委托合同，香禾公司管理产生的法律后果应当由东宇兴公司承担，东宇兴公司向香禾公司支付相应的管理报酬。但这与实际情况完全不符，香禾公司同东宇兴公司的租赁合同系在法院查封，拍卖公示后签订，虽然并不因此导致合同无效，但不能对抗债权人。香禾公司认为东宇兴公司存在欺诈行为，据此要求撤销合同，一审法院不予认同。合同中明确约定了“合作期间如遇政府有关部门命令（包括不限于地震、火灾，拆迁，大厦产权方被拍卖等）致使本协议无法续约履行，导致本协议提前终止，甲方不承担任何责任”。涉案场地查封、拍卖的相关情况均依法进行了公示，香禾公司也实地看过现场，作为专门的商业机构，仍表示对涉案场地被查封、拍卖的事实毫不知情，明显不合常理，因此香禾公司的理由不能成立。现芜湖中心作为新的产权单位已经张贴了腾退通知，香禾公司也已经在2019年1月将场地腾空搬离，香禾公司同东宇兴公司签订的管理合作协议从根本上已经丧失了继续履行的基础，应认定在2019年1月27日前述管理合作协议解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。管理费330万元对应的期间是2018年7月15日到2023年7月31日，而香禾公司实际使用场地截止至2019年1月27日，一审法院依据使用期间，结合案件具体情节和香禾公司实际交纳管理费的情况，确定由东宇兴公司退还香禾公司管理费3068631元。装修赔偿部分，前文已述，合同里已经约定了“合作期间如遇政府有关部门命令（包括不限于地震、火灾，拆迁，大厦产权方被拍卖等）致使本协议无法续约履行，导致本协议提前终止，甲方不承担任何责任”。这里的“不承担任何责任”，应是指因政府行为造成的损失赔偿责任，包括装修灭失、无法使用的损失。香禾公司既不能提供装修合同，也无法提交施工图纸、正规装修费发票，一审法院无法认定该公司进行了与其主张的赔偿价值相应的大规模装修工作，即使不予赔偿该部分损失，也不会造成双方权利义务严重失衡，故一审法院对装修赔偿的主张不予支持。最后，针对2019年1月28日至2019年3月14日的承包费81250元，双方的协议书中没有明确约定，但确实就香禾公司代东宇兴公司向创新公司支付承包费32．5万元达成了一致，而2019年1月28日起，香禾公司已经搬离了涉案场地，与该场地相关的费用不应再由香禾公司负担，故该笔款项一审法院确认由东宇兴公司一并退还香禾公司。判决：一、北京东宇兴餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内退还北京香禾谷美餐饮管理有限公司管理费三百零六万八千六百三十一元。二、北京东宇兴餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内退还北京香禾谷美餐饮管理有限公司二〇一九年一月二十八日至二〇一九年三月十四日的承包费八万一千二百五十元。三、驳回北京香禾谷美餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费二万五千七百三十九元，由北京香禾谷美餐饮管理有限公司负担一万零七百三十九元（已交纳），由北京东宇兴餐饮管理有限公司负担一万五千元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，东宇兴公司提交如下证据：1．北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初70771号、70772号民事判决书，证明宣志贤是香禾公司的股东；2．北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86900号民事判决书，证明宣志贤收到50万元装修费；3．申请陈泉出庭作证：当时在餐厅宣志贤找我，因为我当时在创新物业公司任职，找我跟东宇兴公司转让，我就给他们牵的线。当时东宇兴公司在正常营业，当时涉案场地在拍卖，结果一拍二拍流拍了。又找我让我帮忙协调一下，所以我就跟他们一起谈的。合同写的330万元，包含装修和营业的设备、后厨的东西桌椅都在，宣总说要拿走50万元。双方签合同的时候我在场。我2009年去的创新公司，也上着社保。香禾公司发表如下质证意见：证人证言不认可。陈泉不属于创新物业公司的员工。对于判决书真实性认可，证明目的不认可。宣志贤只是中介，现在是我们公司的员工，只是看管场地，不是股东。创新公司发表如下质证意见：证人证言不认可。判决书真实性认可，证明目的不认可。芜湖中心发表如下质证意见：证人证言不认可。判决书真实性认可，证明目的不认可。本院认定的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案合同的性质，以及香禾公司交纳的管理费及承包费是否应由东宇兴公司返还。香禾公司同东宇兴公司签订的管理合作协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案合同的性质问题。对于合同性质，主要应当从合同内容出发，根据合同主体在合同中约定主要事项的性质进行判断，而不能仅从合同名称或当事人的主张来确认。根据涉案合同内容来看，其基本性质是租赁合同。涉案合同的主要内容是东宇兴公司将涉案场地交付香禾公司，香禾公司支付东宇兴公司费用，香禾公司负责在涉案场地经营，自负盈亏。从合同的履行情况来看，亦为如此。故涉案合同的名称虽为管理合同协议，但却实为租赁合同性质。东宇兴公司二审提交证人出庭作证，该证人证言不足以推翻上述事实。东宇兴公司上诉对一审法院认定涉案合同性质为租赁合同提出异议，其上诉理由不能成立，本院不予支持。关于香禾公司交纳的管理费及承包费是否应由东宇兴公司返还的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。与香禾公司签订涉案合同的相对方为东宇兴公司，东宇兴公司有义务保障香禾公司能够按合同约定正常使用涉案场地，而现涉案场地已被拍卖，香禾公司无法继续使用，并于2019年1月腾空搬离涉案场地，故双方合同无法继续履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院依据本案事实，确认涉案合同解除，并根据香禾公司实际使用场地的时间、香禾公司实际缴纳管理费的情况、双方合同的约定内容等，判决东宇兴公司向香禾公司返还的管理费及承包费数额并无不妥，本院予以维持。对东宇兴公司关于香禾公司应向芜湖中心主张损失的上诉理由，本院不予支持。综上所述，北京东宇兴餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31999元，由北京东宇兴餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 路二〇二〇年八月二十八日法官助理  陈文文法官助理  仵 霞书 记 员  卢园园