西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初12270号原告：西安汉华房地产开发有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：黄色环，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘若雨，女，汉族，1993年6月19日出生，住西安市长安区，系该公司员工。被告：陈璐，女，汉族，1989年6月10日出生，住西安市碑林区。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区。负责人：李军，系该行行长。委托诉讼代理人：龙瑶，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯乐，陕西联强律师事务所实习律师。原告西安汉华房地产开发有限公司（以下简称为汉华公司）与被告陈璐、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称为建行建行陕西分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉华公司的委托代理人刘若雨，被告陈璐均到庭参加了诉讼，第三人建行陕西分行经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告汉华公司向本院提出如下诉请：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13055926），被告及第三人协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续及房屋抵押登记注销手续；2、依法判令被告向原告支付违约金18190.64元（房屋总价款*2%）；3、本案诉讼费等各项合理费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年5月10日签订《商品房买卖合同》，约定由被告以人民币909532元的价格按揭购买由原告开发的XX城XX室房屋。合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了4-21704室房屋首付款人民币1345227元。在办理按揭贷款后，因被告无力偿还贷款，第三人已向碑林法院起诉被告，请求判令解除，现诉至法院，望判如所请。被告陈璐辩称，我不同意原告的诉请，我因为在建行有其他贷款，后因为我的房贷还不进去了，原告也一直没有跟我联系过，我一直在涉案房子里居住，物业费都正常缴纳。直到原告把我起诉后我才知道房贷已经还清。第三人建行陕西分行未到庭陈述，但提交书面意见一份，上载明：关于陈璐在我行的《个人住房（商业用房）借款合同》房贷借款，已于2019年12月23日结清贷款本息。如需我行配合办理抵押预告登记注销手续，我行愿意在手续齐备，有生效法律文书的情况下，配合办理。根据原告提交的证据，本院认定事实如下：原告汉华公司与被告陈璐于2013年5月10日签订《商品房买卖合同》（登记号为Y13055926），约定被告购买原告开发位于西安市曲江新区XX路以北、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房，该房屋总价款909532元，该合同第六条约定付款方式为：买受人于2013年5月10日前向出卖人支付首付款459532元，余款450000元由买受人向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担；该合同附件五第二条第三款约定：如买受人不能按期支付月供而违约，由此给出卖人造成的一切损失均由买受人承担。买受人逾期支付月供超过三期的，出卖人有权解除合同。出卖人在买受人已支付的房款中扣除总房款2%的违约金以及出卖人承担保证责任的本金、利息、罚息及出卖人实现债权的费用后，将剩余款项在买受人履行完毕合同解除及撤销合同备案登记手续后，无息退还买受人。若已付房款不足以赔偿出卖人损失，出卖人有权予以追索。被告陈璐依约向被告汉华公司缴纳涉案房屋首付款459532元。2013年6月4日，第三人建行陕西分行与被告陈璐签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告陈璐向第三人借款450000元，用于购买办案所涉房屋，借款期限自2013年6月4日至2041年6月4日。被告以该房屋为借款提供担保。2012年12月20日，第三人与原告汉华公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告汉华公司对因购置坐落于西安市曲江新区XX路以北、XX路XX城XX、XX、XX、XX号楼而与第三人发生借贷关系的全部债权人提供最高额保证。2013年9月23日，建行陕西分行与被告陈璐办理了涉案商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。后因陈璐未按合同约定还款，第三人建行陕西分行将陈璐、汉华公司诉至西安市碑林区人民法院，该院（2019）陕0103民初3214号民事判决书判令：1、被告陈璐应向建行陕西分行偿还借款本金、利息、罚息、复息合计415210.01元（截止2018年11月20日）及自2018年11月21日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复息。2、汉华公司对上述债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向陈璐追偿。3、诉讼费8128元由陈璐负担，汉华公司承担连带清偿责任。该判决生效后，原告汉华公司根据第三人建行陕西分行向其发送的《履行判决通知函》中载明的金额，向第三人偿还本金、利息及罚息、诉讼费等费用合计446764.79元。另查，涉案房屋已交付被告陈璐使用，被告陈璐主张房屋已进行装修，原告尚未将被告陈璐支付的首付款向原告退还。上述事实，有《商品房买卖合同》、西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初3214号民事判决书、履行判决通知函、建设银行汇款回单、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷作证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的规定，属合法有效的合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后，被告陈璐按照合同约定缴纳了首付款并办理了银行按揭手续，但其未向贷款银行建行陕西分行偿还借款本息，致建行陕西分行将陈璐、汉华公司诉至法院，西安市碑林区人民法院判决由陈璐进行还款，汉华公司承担连带清偿责任。截止至庭审之日，被告陈璐仍未将汉华公司代偿的银行按揭款项向其偿还，其违约事实清楚，应根据合同约定承担违约责任。根据双方所签的《商品房买卖合同》附件五第二条约定，原告汉华公司享有解除权，且解除权的条件已经成就。故原告汉华公司要求解除与被告陈璐所签《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同约定支付商品房总房价款2%的合同解除违约金计为18190.64元，符合合同约定，本院予以支持。因本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，故被告陈璐应配合原告办理商品房买卖合同的备案注销手续。第三人建行陕西分行已办理抵押预告登记，因汉华公司已代替被告陈璐将其所欠款项结清，故其亦应配合原告办理该抵押登记的注销手续。被告履行完毕上述义务后，其应将涉案房屋向原告退还，原告亦应将被告支付购房款的剩余部分退还被告，因交付房屋以及退还首付款双方在本案均未主张，故本案不予处理，双方可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定判决如下：一、解除原告西安汉华房地产开发有限公司与被告陈璐签订的《商品房买卖合同》（登记号为Y13055926）。二、被告陈璐在本判决生效后十日内协助原告西安汉华房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（登记号为Y13055926）的备案注销手续。三、第三人中国银行股份有限公司陕西省分行应于本判决生效之日起十日内配合原告西安汉华房地产开发有限公司办理涉案房屋（西安市曲江新区XX路以北、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房）的抵押预告登记注销手续。三、被告陈璐在本判决生效后十日内向原告西安汉华房地产开发有限公司支付违约金18190.64元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12895元，减半后6447.5元由被告陈璐承担，因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张蓓欣二〇二〇年八月十八日书记员  李 丹打印：相丽华校对：张桐铭年月日送达1