山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8064号上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：张先昌，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：郭文科，山东元邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏兴和，男，1975年4月22日出生，汉族，住山东省商河县。被上诉人（原审原告）：王秀荣，女，1976年12月19日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：李玉岗，山东舜元律师事务所律师。上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）因与被上诉人苏兴和、王秀荣商品房预约合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。帝华公司上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.判令一、二审所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。2018年4月7日，被上诉人购买了上诉人开发的XXXX号房屋，并向上诉人支付购房款787891元。2018年10月13日，经被上诉人申请，将其购买的XXXX号房屋换为XXXX号房屋。上诉人与两被上诉人已经就涉案房屋坐落、价格、面积等事宜达成一致意见。虽两被上诉人尚有购房款28500元尚未支付，但两被上诉人已经履行主要付款义务，上诉人对此也表示接受，且上诉人就涉案房屋已经于2018年7月9日取得商品房预售许可证。综上，被上诉人支付的787891元系购房款，并非意向金。二、一审法院适用法律错误。根据一审提交的收据、地上及地下汇款单、换房申请表等可以看出，双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但是上述协议已经就涉案房屋当事人名称、商品房基本状况、坐落、价格、面积、交房日期等事宜进行了确认，被上诉人已经按照约定履行了主要付款义务，上诉人也表示接受。2018年7月9日，上诉人亦取得了XXXX号商品房预售许可证。综上，被上诉人已经履行了主要义务，上诉人也表示接受，双方之间的商品房买卖合同关系已经成立。一审法院认定事实不清。适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人合法权益。苏兴和、王秀荣辩称，一、2018年4月认购房屋时，上诉人并没有房屋预售许可证，因此不可能签订房屋买卖合同，当时上诉人业务员承诺被上诉人交纳购房意向金可随时要求退回，被上诉人交纳的款项是意向金，不是购房款。二、上诉人出具收据、地上及地下回款单的内容并不具备房屋买卖合同应当具备的内容。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。苏兴和、王秀荣向一审法院起诉请求：1.被告返还两原告意向金787891元；2.被告支付两原告利息损失（以787891元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至实际返还全部意向金之日止）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月2日，苏兴和、王秀荣认购帝华公司开发的房屋一套，房号为XXXX。2018年10月13日，苏兴和、王秀荣提出换房申请，将认购房屋换为B10-1-303及地下室。帝华公司于2018年7月9日取得涉案XXXX号楼商品房预售许可证。苏兴和、王秀荣共向帝华公司支付了787891元（757755元+30136元），帝华公司于2018年10月14日向苏兴和、王秀荣出具收据二份，该二份收据收款事由处分别载明“B10-1-303房款”及”1-222房款”，苏兴和、王秀荣分别在二份收据上签字确认。苏兴和、王秀荣未交纳剩余房款，原、被告双方亦未签订房屋认购协议或商品房买卖合同。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。该法第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，商品房买卖合同应当明确商品房的基本状况、价格、交付条件等13项内容。本案中，苏兴和、王秀荣与帝华公司没有签订书面的房屋认购协议或商品房买卖合同，苏兴和、王秀荣向帝华公司支付的款项，虽然收据上标明了房款及房屋座落号，但并不具备《商品房管理办法》第十六条规定的主要内容，一审法院认为该款项为苏兴和、王秀荣支付的购房意向金。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用；符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收取费用。本案中，苏兴和、王秀荣提出换房申请时，帝华公司已取得商品房预售许可证，但截至苏兴和、王秀荣向一审法院提起诉讼时双方并未签订商品房买卖合同，故帝华公司依法应向苏兴和、王秀荣返还购房意向金，对苏兴和、王秀荣要求帝华公司返还购房意向金787891元的主张，一审法院予以支持。至于苏兴和、王秀荣关于利息损失的主张，因双方均未提交证据证明双方对利息有所约定，对该主张一审法院不予支持。至于帝华公司要求苏兴和、王秀荣继续履行并支付剩余购房款的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，判决：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告苏兴和、原告王秀荣购房意向金787891元；二、驳回原告苏兴和、原告王秀荣其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5839元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中帝华公司向苏兴和、王秀荣出具的收据中收款事由虽载明房款，地上及地下汇款单中也载明房号、房屋总款、收款等信息，但对于房款付款方式及时间、商品房交付日期、装饰设备标准等诸多重要内容均未作说明，以上证据不足以认定双方已达成商品房买卖合同。一审法院认为苏兴和、王秀荣缴纳的款项为购房意向金并无不当。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用；符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收取费用、苏兴和、王秀荣提出换房申请时，帝华公司虽已取得商品房预售许可证，但双方至今未能签订商品房买卖合同，故一审法院根据上述规定判决帝华公司返还苏兴和、王秀荣已交纳的购房意向金并无不当，应予支持。综上所述，帝华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11679元，由上诉人济南帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年八月十八日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗