辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初44号原告：阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司，住所地阜新市海州区中华路98－2号。法定代表人赵健淞，该公司董事长。委托诉讼代理人:张元颖，女，1963年4月11日生，汉族，公司职员，现住阜新市细河区。被告：崔阳，男，1982年5月17日生，汉族，现住阜新市细河区。被告：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新经济开发区迎宾大街364号。法定代表人：胡宝全，公司董事长。本院受理阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司（以下简称福鑫小额贷公司）与被告崔阳、被告阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福鑫小额贷公司的委托诉讼代理人张元颖，被告崔阳、被告海罗公司的法定代表人胡宝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福鑫小额贷公司向本院提起诉讼称：2020年1月7日阜新市中级人民法院（2017）辽09执2号之二十五《执行裁定书》对阜新市迎宾大街甲362－2－122号房屋予以查封。2020年6月15日，崔阳对执行标的提出书面异议。阜新市中级人民法院于2020年6月22日做出（2020）辽09执异14号《执行裁定书》，裁定：中止对阜新市迎宾大街甲362－2－122号房屋的执行。我方请求法院查明事实，依法判决，支持（2017）辽09执2号之二十五《执行裁定书》对阜新市迎宾大街甲362－2－122号房屋查封裁定。事实及理由：崔阳提供的证据《商品房买卖合同》、收款收据的真实性有待进一步核实审查。1、崔阳提供的《商品房买卖合同》、收款收据上加盖的印章模糊不规整，且与海罗公司当时使用的印章不一致；合同印章是阜新海罗房地产有限公司，收据印章是三亚海罗恒基房地产开发公司。2、崔阳未提供当时交款的转账或现金取款凭证，证明其实际交款行为的真实性。3、崔阳提供的收据版本、印章并不是当时海罗公司使用的收据版本。4、崔阳提供的收据日期、金额、姓名、用途等内容模糊不清晰，且没有收款人。综上所述，请求法院查明事实，依法判决，支持我方诉求。被告崔阳辩称：房屋我是2011年9月30日购买的，有最原始的收据，也有转账的小票。海罗公司印章清楚，真实有效。有收款人出纳，金额、内容清楚。对原告的诉请我方不予认可。被告海罗公司答辩：崔阳的事情，阜新海罗是由三亚海罗公司投资的，因此崔阳的签订的三亚海罗公司也是真实的。合同与我公司档案保管的合同一致，我方就承认其真实性、合法性。如果比对不真实，我们不承认其合法性。但出于保护购房者和债权者的利益，请法院公正处理。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有本院2017年1月19日作出（2017）辽09执2号执行裁定书，2020年1月14日以（2017）辽09执2号之二十五号执行裁定书。原告提供的证据有商品房买卖合同一份，签订时间为2014年8月26日，买受人为张晶，出卖人为海罗公司、胡宝全。2014年9月5日，由被告海罗公司开具的收款收据为12271120.00元、商品房网络备案表1张，海罗翡翠蓝湾D1,17户；D7,4户；D9,14户，D11,15户；D14，17户；查封上述房屋明细，用以证明该涉案房屋应为原告所有。崔阳质证认为我方向海罗公司缴纳房款时间为2011年9月30日，商品房买卖合同签订日期为2013年6月14日，所以我购买该房屋时并未查封，所以对原告提供的证据不予认可。海罗公司质证意见，对证据没有意见。崔阳提供的证据有商品房买卖合同一份，阜新仲裁委员会裁决书一份，2011年9月30日转账给王莎莎199000元建行存款凭条，2011年9月30日开具付款人为王派20万元房款收据一张，2013年6月14日交付尾款33750元，2014年6月20日交付拆改押金1000元，2014年6月20日交付物业费五年共计5233.20元，2014年6月20日垃圾清运费500元，供热费2311.30元，区域照明300元，电梯费600元，供热费两年合计5308.16元。提供余热本，交付余热费，用以证明其取得该房屋是合法的。福鑫小额贷公司质证认为对证据真实性有异议。海罗公司认为，该几份证据的真实性无异议。根据上述证据，本院认定事实如下，崔阳于2011年9月30日向海罗公司转款199000.00元，2011年11月30日被告海罗公司出具专用收款收据载明收到房款20万元，并于2013年6月14日补交该房屋尾款33750.00元，合计支付房款233750元，并于当日签订了商品房买卖合同购买了阜新市细河区迎宾大街甲362-3-122号商品房，于2014年6月20日交纳了拆改押金、物业费、余热费等费用，另查明，崔阳名下无其他用于居住的房屋。2020年1月7日阜新市中级人民法院（2017）辽09执2号之二十五《执行裁定书》对阜新市细河区商品房予以查封。2020年6月22日，崔阳对执行标的提出书面异议。阜新市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）辽09执异40号执行裁定书裁定：中止对阜新市细河区商品房的执行。本院认为，本案的争议焦点为原告要求恢复对位于阜新市细河区商品房的执行有无事实及法律依据。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。依据本案相关证据，在法院查封前，崔阳即与海罗公司签订了商品房买卖合同并向海罗公司支付全部价款，其商品房买卖合同合法有效，支付购房款项的事实有相应证据证实。崔阳基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，福鑫小额贷款公司诉讼保全在后，故崔阳对诉争房屋所享有的权利优于福鑫小额贷款公司的一般金钱债权，崔阳对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：停止对阜新市细河区商品房的执行。案件受理费100元，由阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  吴晓东审判员  李 颖审判员  乔丹青二〇二〇年八月十八日书记员  赵兴国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付预付款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉时取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收取书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。