山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3087号 上诉人（原审原告）：万萌，女，1980年7月28日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：王波，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：泰安市嘉华房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区上高办事处小井村（东湖路东段路北）。 法定代表人：赵勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩永刚，山东瀛众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏成，山东瀛众律师事务所律师。 上诉人万萌因与被上诉人泰安市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902民初5804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万萌上诉请求：撤销一审判决，发挥重审或改判。事实和理由：2015年9月6日,万萌与嘉华公司签订《商品房预售合同》一份,约定由万萌购买嘉华公司开发建设的双龙小区B区10号楼2单元501室房产一处,万萌按照合同约定支付了全部购房款1026083元。合同第20条约定:出卖人应当在商品房交付使用后730日内保证买受人办理该商品房的所有权转移登记,如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权转移登记的,双方同意按照下列第3种方式处理,第三种方式见附件八合同补充协议第十一项。补充协议第十一项仅约定了买受人的义务并未约定出卖人的义务,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。万萌接收房屋的时间为2015年9月16日，嘉华公司应当按照该规定向万萌支付延期办证违约金。2015年9月6日,万萌分别与泰安恒地商业运营管理有限责任公司和嘉华公司就涉案房屋签订了买卖协议,且两份协议对房屋价款的约定一致,买房人也均为万萌,合同签订后,万萌按照与嘉华公司签订《商品房预售合同》支付给了嘉华公司房屋首付款,余款办理了银行按揭,嘉华公司作为保证人为万萌的贷款做出阶段性担保,符合商品房买卖市场的一般规律。银行贷款也是直接发放给嘉华公司，且合同也明确约定了嘉华公司有协助办理不动产登记的义务。万萌所交纳的车位费、配套费、维修基金等各项费用也是直接支付给了嘉华公司,合同实际履行方就是万萌与嘉华公司。 嘉华公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回万萌的上诉请求。 万萌向一审法院起诉请求：1.判令嘉华公司支付万萌逾期办证违约金165645.6元（以总房款1026083元为基数，按年利率7.125%，自2017年9月17日计算至2019年12月23日，共计827天）；2.诉讼费由嘉华公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月6日，万萌作为买受人、嘉华公司作为出卖人签订商品房预售合同一份，约定万萌购买嘉华公司开发的泰安市东湖路东首以南双龙居住小区B-10号楼2单元5层501户房屋，建筑面积203.39平方米，专有建筑面积182.27平方米，分摊建筑面积21.12平方米，价款1004339元，买受人已支付首期款304339.82元，余款700000元于2015年10月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；储藏室面积18.12平方米，价款21744元；出卖人应在2015年11月1日前交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后730日内保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理所有权转移登记，按下列第3种方式处理：3.见附件八合同补充协议第十一项。该合同附件八合同补充协议第十一项未对此进行约定。 2015年9月6日，嘉华公司向万萌出具“代收维修基金14237.3元”的收据。2017年10月13日，嘉华公司为万萌出具增值税发票四份，分别载明：“房款950000.00配套房21744.00”，“房款54339.82”，“代收燃气配套费5288.14代收暖气配套费11186.45”，“车位50000.00”。2019年11月5日，嘉华公司通知万萌办理产权登记。2019年12月23日，万萌取得涉案房屋不动产权证书，证书载明专有建筑面积182.27平方米，分摊建筑面积21.12平方米，附记配房壹间。庭审中，万萌提交入住通知单复印件，证明嘉华公司于2015年9月16日向万萌交付涉案房屋。嘉华公司对此称，入住通知单是复印件，不能确认真正的交房时间。经核实在（2019）鲁0902民初4135号另案中，嘉华公司对万萌提交的该入住通知书并无异议。 2015年9月6日，万萌还与泰安恒地商业运营管理有限责任公司签订协议书一份，内容为：“甲方：泰安市恒地商业运营管理有限责任公司乙方万萌万萌购买泰安市恒地商业运营管理有限责任公司顶账房，位于双龙小区B区10号楼2单元5层501室，面积203.39平方米，单价4938元；储藏室18.12平方米，单价1200元……付款方式按揭贷款。注明：1.代收燃气（26元/㎡）、热力（55元/㎡）、维修资金（70-85元/㎡）、物业费（1.1-1.3元/㎡）、装修押金（1000元/户），以上费用全部交清后乙方按照交房流程办理。2、若房屋单价高于顶账单价，高于部分由泰安恒地商业运营管理有限责任公司自行收取，嘉华公司只按顶账单价签订预售合同、出具收款收据，乙方知悉且同意以上事宜。”万萌称该协议类似中介协议，最终合同签订主体是嘉华公司，至于款项分配是泰安恒地商业运营管理有限责任公司与嘉华公司的事。嘉华公司称双方不存在真实的房屋买卖关系，嘉华公司仅负责商品房买卖合同及顶账款票据的出具，完成不动产登记行为。 嘉华公司还提交以下证据证明其主张：1.嘉华公司作为出卖人、山东泰汶实业有限公司作为买受人于2013年12月31日签订的商品房买卖合同复印件一份，证明嘉华公司已于2013年12月31日将涉案房屋转让给泰汶公司，不可能再存在原被告之间在之后的商品房买卖合同关系，原嘉华公司签订合同是为了完成不动产登记。2.2015年5月27日泰安泰岳旅游科技有限公司与泰安恒地商业运营管理有限责任公司的协议书，证明泰岳公司将房屋再次转让给恒地公司，也就证明嘉华公司为何按照恒地公司的指示签订预售合同及代收款项。3.泰安市恒地商业运营管理有限责任公司向嘉华公司出具的承诺书、顶账房手续办理流程和授权委托书复印件，证明山东泰汶实业有限公司将涉案房屋转让给了恒地公司，由恒地公司对外出售，因其不具备办理登记手续的资质，故要求嘉华公司完成登记手续，恒地公司承诺出售房屋过程中的法律责任由其自行与买受人解决。顶账房手续办理流程中载明：“1、泰安恒地商业运营管理有限责任公司向嘉华公司出示授权委托书，指定办理房屋手续受托人，直到交房完毕。2、恒地公司与购买人签订协议书并向嘉华公司提供此协议，凭协议书办理相关手续……”承诺书载明：“嘉华公司：经贵司与我司就双龙居顶账房事务共同协商，双方在《双龙小区顶账房手续办理流程》《协议书》等事务上无异议，鉴于此，我司郑重承诺如下：1.买受人与嘉华公司签订购房合同前不存在任何合同关系，在此之前，若我司与买受人之间的协议存在争议纠纷，与嘉华公司无关，我司需自行妥善处理。2.我司将严格遵守双龙小区顶账房手续办理流程，一切手续严格按照流程办理。3.若买受人最终签订的合同单价高于顶账房价格，高出部分应缴纳的税金由我司承担。特此承诺。泰安恒地商业运营管理有限责任公司2015年8月21日”。 万萌对上述证据质证称：1.万萌与泰汶公司签订的合同及恒地公司出具的承诺书、办理流程、委托书均系复印件，办理流程载明购买人将房款打到嘉华公司指定账户并与嘉华公司签订预售合同，也就是合同相对方是原被告，且嘉华公司已经将该房屋备案，并收取万萌的房款。2.对其他证据真实性无异议，从证据可看出，嘉华公司按照顶账单价签订预售合同并出具收款收据，万萌履行了支付义务，嘉华公司也收到了合同款项，其应承担逾期办证的违约责任。 关于逾期办证的原因，嘉华公司提交双龙社区居委会出具的情况说明、泰安市嘉华物业出具的情况说明、泰安市环境卫生管理处出具的综合验收合格证明、泰安市生态环境局出具的污染防治措施验收证明，证明嘉华公司逾期办证系因小区居民阻挠垃圾中转站建设，造成配套设施无法建设，无法通过综合验收，嘉华公司不存在客观上的违约行为。万萌对此称取得综合验收是嘉华公司作为开发单位应尽的义务，不能作为嘉华公司延期办证的免责条件。 一审法院认为，万萌向嘉华公司主张逾期办证违约责任，首先应确定原嘉华公司之间的法律关系。从现有证据来看，万萌于2015年9月6日同一天分别与泰安恒地商业运营管理有限责任公司和嘉华公司就涉案房屋签订了买卖协议，且两份协议对房屋价款的约定一致。从合同主体上看，买房人均为万萌，卖房人分别为泰安恒地商业运营管理有限责任公司和嘉华公司，万萌现辩称与泰安恒地商业运营管理有限责任公司的协议为中介协议，与合同约定的卖房人相矛盾，对此一审法院不予采信。从嘉华公司提交的证据来看，能够形成较为完整的证据链证实涉案房屋由嘉华公司转让给他人，后流转到泰安恒地商业运营管理有限责任公司，泰安恒地商业运营管理有限责任公司委托嘉华公司向购房人办证这一事实。原被告之间虽然签订了商品房预售合同，但该合同成立的目的并非原被告之间形成房屋买卖关系，而是嘉华公司接受泰安恒地商业运营管理有限责任公司的委托为履行泰安恒地商业运营管理有限责任公司与万萌之间房屋买卖关系中办证义务而形成。换言之，原被告及泰安恒地商业运营管理有限责任公司之间，虽然就涉案房屋签订了两份买卖合同，但实质上万萌和泰安恒地商业运营管理有限责任公司之间形成了房屋买卖关系，嘉华公司只是作为履行辅助人辅助泰安恒地商业运营管理有限责任公司履行债务，作为债务人的泰安恒地商业运营管理有限责任公司并没有退出债务关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，嘉华公司没有或迟延履行义务，万萌应向债务人主张权利，而非向嘉华公司，故对万萌的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院判决：驳回万萌的诉讼请求。案件受理费1496元，由万萌负担。 二审期间，万萌提交证据一，（2020）鲁09民终1607号民事判决书一份，该份判决书中的被上诉人和万萌均系购房业主，且在签订买卖合同时，办理流程一样，该案中原审原告的诉讼请求均被一审、二审法院支持，故参照该判决认定事实的内容，在本案中万萌在一审的起诉请求应当得到法院支持；证据二，万萌所书写的情况说明一份，用于证实所签合同的地点是在嘉华公司销售处，也是向其支付了首付款，签合同是在公司工作人员指点下签的。嘉华公司质证称，对证据一，真实性无异议，对证明目的有异议，本案中万萌与（2020）鲁09民终1607号案中的被上诉人情况并不一致，本案中万萌实际上是从泰安恒地商业运营管理有限公司处购买的涉案房屋，因泰安恒地商业运营管理有限公司没有办理不动产权证的资质，本案中嘉华公司才与万萌签订所谓的商品房买卖合同，代收房款仅是为了将来办理不动产权证的需要，本案中双方实质上并不存在真正的商品房买卖关系，因此并不能参照上述判决结果。对证据二，该份情况说明是万萌单方书写，不能作为证据使用，另外万萌的说明是否属实无法查明，同一审的质证意见。本院对上述证据真实性予以确认。 本院认为，万萌与嘉华公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务，万萌依该合同向嘉华公司主张权利并无不妥。虽然万萌与泰安恒地商业运营管理有限责任公司签订了协议书，但万萌并未向其主张权利，本案实际履行的是万萌与嘉华公司签订的《商品房预售合同》，一审法院认定万萌与泰安恒地商业运营管理有限责任公司存在商品房买卖合同不当，应予纠正。 根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。涉案商品房已于2015年9月16日完成交付，嘉华公司应在2017年9月16日前协助万萌办理登记手续。本案办理房产证的时间为2019年12月23日，已构成逾期。嘉华公司主张不能及时办理房产转移登记的原因是小区居民反对建设垃圾中转站导致无法综合验收，但综合验收属于嘉华公司的职责范围，小区居民反对亦不构成不可抗力，且其提交的情况说明也不足以证明房屋未能验收是万萌的责任，因此对嘉华公司的主张，不予采信。嘉华公司逾期办证构成违约，应依据合同约定承担违约责任，万萌要求其支付逾期办证期间违约金的诉讼请求，应予支持。 关于违约金的计算问题，嘉华公司于2019年11月5日向万萌发布办证通知，于2019年11月7日为涉案房屋办理产权证，嘉华公司办理房屋产权证后万萌应积极办理登记手续，因此2019年11月7日后万萌未能办理登记手续的责任应由自身承担，对于2019年11月7日之后的违约金，不予支持，违约金计算时间应自2017年9月17日起至2019年11月7日止（共781天）。对于计算标准，因合同中未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。万萌主张按照年利率7.125%计算过高，本院综合考虑本案情况，参照上级法院有关文件精神，酌定按照年利率6%计算。故违约金应为131732元（以1026083元为基数，自2017年9月17日按照年利率6%计算至2019年11月7日）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902民初5804号民事判决； 二、泰安市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付万萌逾期办理房屋所有权转移登记违约金131732元； 三、驳回万萌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1496元，由泰安市嘉华房地产开发有限公司负担。二审案件受理费2992元，由泰安市嘉华房地产开发有限公司负担2394元，万萌负担598元。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年八月二十七日 书记员 王 琳