河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7059号 上诉人（原审被告）：田集体，男，1960年11月6日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：王风芹（系田集体妻子），女，1955年5月5日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：田甜（系田集体之女），女，1987年10月31日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审原告）：张莎莎，女，1988年1月20日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张同涛（系张莎莎父亲），男，1966年9月24日出生，汉族，住河北省沧州市献县。 原审被告：石家庄市长安区西兆通镇凌透社区居民委员会，住所地：河北省石家庄市长安区西兆通镇凌透村。 法定代表人：曹新江，该居委会主任。 上诉人田集体因与被上诉人张莎莎、原审被告石家庄市长安区西兆通镇凌透社区居民委员会（以下简称凌透居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 田集体上诉请求：一、依法撤销石家庄市长安区人民法院2019年11月23日作出的（2019）冀0102民初629号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、判决上诉人和被上诉人所签署的房号转让协议无效；三、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查清案件经过，便认定上诉人违反约定，与事实不符，显然错误，理由如下：（一）张莎莎所提供住址为虚假信息，该地址为河北银行（开发区支行），并非其住处。张莎莎所提供通话录音为删减后的录音，并不是原始通话录音，理由为张莎莎提交的通话录音时长为30分50秒（在上诉期间得知，庭审过程中一审法官未向田集体完整出示该证据），田集体手机上的通话记录时长为31分51秒。一审法院未经核实便采纳张莎莎所提供的所有证据，做出草率判决，由此可见。（二）上诉人从未认可过在拿房号当日向中间人表示要涨价280000元，也未认可过询问记录（未在询问记录及庭审笔录中签字）。上诉人一直在与被上诉人履行房号转让协议，并一直配合被上诉人拿到了房号，之后长达一年的时间被上诉人未联系过上诉人，要求其与被上诉人去领钥匙，唯一一次联系，便是被上诉人提供的录音资料（请注意录音时间为拿房号后一年多），且该次联系是为取证，并不是真心与上诉人沟通，也不是要求上诉人去领钥匙。且一审审理过程中，法官从未让上诉人完整的听过录音内容，一审判决书中提到的询问笔录以及庭审笔录上诉人也未认可（即未签字），因此，一审过程中上诉人从未认可上述内容，也不清楚被上诉人提供的录音内容到底包括什么、是否对通话内容有所删减。280000元是拿房号一年后，也是凌透居委会通知领钥匙一年后，被上诉人已经了解到与上诉人所签《房号转让协议》为无效协议后，提出不要房子，让上诉人赔偿60万元时，上诉人才提出让被上诉人加价280000元卖于被上诉人，一审判决认定的事实是断章取义。二、被上诉人损失应自行承担：合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”同时法律也规定合同无效，即该合同自始即无效，同时赔偿不应包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益，并且适用过失相抵规则。被上诉人所提出的410861.15元是基于合同有效情形下合同正常履行时其自认为可以获得的利益，不应得到支持，不应由上诉人承担。另外，被上诉人、上诉人之前签订的房号转让协议的第九条也规定了“如果购楼房不能建设缴费使用，村委会退还以甲方名义所缴纳的购楼款后甲方全部返还乙方，包括购房指标金额”，该条款即指当被上诉人因无故无法获得房屋时，上诉人仅返还其购房款及指标费即可，无需赔偿，目前因合同无效，双方不能继续履行协议，应适用该条协议，上诉人返还其购房款及指标费即可。三、被上诉人损失计算有很大偏差。（一）被上诉人的购房成本认定有误。凌透村2013年在针对凌透村村民出售集资房（出售价格为20万元，之后多退少补，涉案房屋最终花费为190578元）时，同时在出售非凌透村村民也可购买的商品房（出售价格为4200元/平方米），该商品房与集资房同为一个开发商所建，均属于凌透花园二期，一样也为期房。而集资房是一种仅针对凌透村居民出售的福利房，其出售价格远远低于市场价格，该优惠价仅凌透村村民才享有，合同无效，即被上诉人从始至终不曾获得以190578元购买凌透花园二期房屋的资格，被上诉人当初只能以4200/平方米的价格购买凌透花园二期房屋，其购房成本应为4200元/平方米×91.93平方米=386106元。根据合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，本案中上诉人因合同取得的财产为指标费，被上诉人因合同取得的财产为指标，现合同无效，上诉人将指标费退回被上诉人，被上诉人应把指标退回给上诉人，但该指标已用于购买本案所涉及房屋，不能返还，或者认为房屋本来就在上诉人名下没有必要返还，但是指标所产生的价值应认定为上诉人所有，即因该指标购房省下的钱，约20万元应为上诉人所有，这一部分并不应认定为被上诉人因合同所受到的损失。若以190578元作为被上诉人的购房成本，显然是将指标所产生的价值划为了被上诉人因合同所受到的损失中，是把上诉人应该享有的利益无偿判于了被上诉人，这是一种抢劫行为，不是诚实守信，把上诉人的合法权益认定为了被上诉人的损失，侵害了上诉人的合法权益，显失公平。若法院不同意上诉人的上述意见，坚持认为上诉人应该承担被上诉人损失的话，上诉人认为被上诉人损失不应为410861.15元，被上诉人的损失是基于合同继续履行的前提得出的，而合同若继续履行，被上诉人要想获得房屋的所有权购房款（190578元）和指标费应是其必须支付的，除此之外还需向凌透居委会缴纳过户费55026元（详见被上诉人所提交的证据13），因此被上诉人的购房成本应为购房款（190578元）+过户费（55026元）+指标费，并非其自认为的购房款（190578元）。而上述成本中指标费目前被上诉人支付4.6万元，但在合同无效时应遵循公平交易的原则，经了解最终外地人拿到钥匙的人一般是以支付25万的指标费为最终支付价格的，因此在合同正常履行下其损失也远低于其预期的410861.15元，且被上诉人自身需承担很大责任，因此上诉人所需承担的赔偿远低于被上诉人要求。若让田集体退还张莎莎指标费4.6万元，其购房成本应以4200元/平方米×91.93平方米=386106元计算，若不需要田集体退还张莎莎指标费，其购房成本应以购房款（190578元）+过户费（55026元)+指标费（至少为46000元）计算，不管是哪一种计算方式，都不应该是190578元。且购房成本以购房款（190578元）+过户费（55026元）+指标费（至少为46000元）计算时，田集体不应退回其指标费。因为这样计算本来就是张莎莎以46000元取得了田集体应享有的优惠所得，让田集体退回就相当于让田集体无偿将自己权益让给张莎莎，这是显失公平的。（二）涉案房屋交房时房价认定有误。张莎莎提供的购房合同只是个例，不能代表当时的房价，网上有2017年10月凌透花园二期房子均价为5650元，应以此来作为房子当时的房价。四、上诉人的损失在一审判决中未被考虑，显失公平。在此案件中并不是只有张莎莎存在损失，田集体的损失更大，若张莎莎不与田集体签订本协议，占用田集体的购房名额，田集体可以以190578元购得此房屋，且不需要向他人支付指标费及过户费，因此，根据一审的判决田集体需要多支付的287602.77元均是田集体的损失。且出售的指标是以田集体的宅基地为前提获得的，而这个指标有可能在凌透村以后拆迁时影响田集体的分房数量（已在其他村有先例出现），后患无穷。而田集体之所以有上述损失是因为被上诉人购买了上诉人的购房指标，且上诉人一直认为有效，并一直在履行协议，且履行了5年之久，若非如此上诉人完全可以以个人名义在凌透村购买集资房，也不会在此打官司。法院不应只看到买指标者的损失，还应该考虑田集体的损失。五、田集体拿到房子钥匙后，只应该退还张莎莎指标费、房款和利息。因为张莎莎只是向凌透村村委会交了190578元，并没有拿到钥匙，也就是没有买到房子。同时也说明依张莎莎的身份，不管当时或现在她用190578元都买不到凌透村的房子。既然她没有取得该房屋，又怎么能出售，换取60万元呢？既然60万元不存在，田集体就不应该赔偿张莎莎287602.77元。六、房屋涨价了，被上诉人应该是差更多才能买到这个房子，现在差价却少了。2013年对外卖房价格为40万元，凌透村村民拿指标可以20万元购买。被上诉人所掏购房款与对外购房差价为20万元。现在房子涨价为60万，判决赔偿52万差价反而变小了。 张莎莎答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法应予维持。一审法院认定农民集体所有土地上建成的房屋具有人身属性，只有本集体经济组织成员可以购买，非集体经济组织成员无法取得。因此认定上诉人和被上诉人签订的《房号转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该“合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《民法总则》第一百五十七条之规定判决上诉人返还被上诉人转让名额费46000元、购房款190578元是完全正确的。另外，上诉人明知自己的房产系村证而出售给被上诉人，并收取被上诉人的指标费和让被上诉人代为支付房款，其存在明显过错，交房时又以房价上涨为由进行涨价，拒绝履行合同，这完全违背了《民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”规定的诚实信用原则，应负本案过错的主要责任即承担70%的责任、并且参照同小区的现在成交价，让上诉人赔偿给被上诉人损失287602.77元。因此，一审法院做出的判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。二、上诉人的上诉理由均不成立，二审法院应驳回上诉人的上诉请求。上诉人第一个理由是不明白的地方，其根本不是上诉理由。上诉人第二个理由认为一审法院未查明本案事实是错误的。一审法院已经查明，被上诉人已经按照《房号转让协议》全部履行了被上诉人的义务，而上诉人在凌透居委会通知上诉人拿房号和钥匙的时候，因当时房屋价格上涨，上诉人想要提高房价而不配合被上诉人进行房屋交接，在一审期间，被上诉人向一审法院提交的上诉人与被上诉人的父亲张同涛通话录音，证明上诉人与被上诉人的父亲张同涛就房屋涨价事宜进行协商，因为未协商一致，造成该房屋一直未交付给被上诉人，上诉人在上诉状中提到，通话录音31分多钟，而在一审庭审中因庭审时间问题，一审法院就只播放了该录音被上诉人的父亲张同涛与上诉人协商房屋涨价的一部分录音，未对全部31分多钟的录音进行全部播放，因该录音其他部分都是上诉人与被上诉人的父亲张同涛拉家常的闲话，与本案的待证事实无关。因此，一审法院在庭审中只播放关于证明本案事实的录音部分是完全正确的，上诉人的第二个上诉理由根本不成立。上诉人的第三个上诉理由是上诉人对合同法第58条的曲解。合同法第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该法条最后规定，“双方都有过错，应当各自承担相应的责任”，指的是根据双方的过错程度来承担和过错程度相适应的民事责任，而非承担对等的责任。本案事实是上诉人因违背诚实信用原则，在被上诉人要领取房号拿房屋钥匙的时候要求涨价，所以上诉人就应当承担70%的过错责任，也就是说上诉人不但要返还被上诉人交纳的购房款、购房指标费，还应该承担因房价上涨给被上诉人造成的损失差价。因此，上诉人的第三个上诉理由也不成立。上诉人的第四个理由更是错误的，一审法院根据此前石家庄市新华区人民法院以及石家庄市中级人民法院对类似案件作出的生效判决来认定当时的房价，就溢价部分让上诉人承担70%的责任是公平、合理、合法的。上诉人在上诉状中称，一审法院未考虑上诉人自己的损失，于理不通，于法无据。因为上诉人明知自己的房屋是村证还出卖自己房号，造成上诉人未能按凌透居委会规定的价格拿到分配的房子，这个责任完全是上诉人自己造成的，与被上诉人无任何关系，因此，即便上诉人存在损失也应自行承担。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法查明本案事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 石家庄市长安区西兆通镇凌透社区居民委员会未到庭亦未提交书面答辩意见。 张莎莎向一审法院起诉请求：1、请求判令被告田集体返还房号转让协议购房指标费46000元整；2、判令被告田集体返还原告以被告田集体名义向凌透居委会下属石家庄市凌坤商贸股份有限公司已交纳的房款190578元；3、判令被告田集体因不履行房号转让协议，赔偿给原告造成的经济损失410861.15元整；4、判令被告凌透居委会对该争议的房屋给予保持原状不变，待争议解决执行后再行处理；5、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年11月12日，田集体（甲方）与张莎莎（乙方）签订《房号转让协议》，协议载明，甲方自愿将凌透居委会发放的购房指标，以46000元的价格转让给乙方；乙方获得购房指标后向凌透村委会交纳在甲方名下的购房款，价格以开出的票据为准，房屋的所有票据由乙方保管；甲方有义务在办理房屋过户手续时，无偿提供购房需要的各种材料证明，并积极协助乙方办理过户手续。原告张莎莎于2013年11月11日全权委托其父亲张同涛签订房号购买协议、交纳购房款、抓房号、领取钥匙、过户等各项购买集资楼事宜。双方签订协议当日，原告父亲张同涛给付被告田集体购房指标费46000元，被告认可收到46000元，称其将其中的4000元给了中间人高淑英，但并未提交证据证实。2013年11月13日，张同涛通过中国农业银行向石家庄市凌坤商贸股份有限公司转账缴纳100000元集资购房款，石家庄凌坤商贸股份有限公司出具收据一份；2015年8月14日，张同涛通过河北正定农村商业银行股份有限公司西兆通支行向石家庄凌坤商贸股份有限公司转账给付购房款100000元，该公司出具收据一份。2017年6月5日，原告已经拿到房号，石家庄市凌坤商贸股份有限公司出具《房款结算证明》内容为：田集体购买凌透花园二期指标房一套，6号楼1单元603室，面积91.93平方米，地下室-144号室，地下室面积6.93平方米，总房款190578元，购房款项已结算付清，特此证明。被告认可在原告拿取楼号当日，其向原告表示因同村其他人出售楼房涨价，其也向原告要求涨价，其向中间人表示要涨价280000元。原告提交的2018年10月10日其父亲张同涛与被告田集体的通话录音证实，张同涛希望被告降低要涨价的数额。 以上事实，有房号转让协议、中国农业银行银行卡取款业务回单、中国农业银行个人结算业务申请书、转账单、收据2份、凌透花园二期交房流转单、录音资料、判决书、询问笔录以及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，违反法律法规强制性规定的合同无效。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有，农民集体所有土地上建成的房屋具有人身属性，只有本集体经济组织成员可以购买，非本集体经济组织成员无法取得。原告张莎莎不是凌透村村民，不享有购买凌透村集资房的资格，原告与被告田集体签订的《房号转让协议》违反了法律法规的强制性规定，该合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告父亲张同涛向凌透居委会共支付200000元购房款，原告主张返还190578元，以原告主张为准。原告向被告田集体支付购房指标费46000元，被告认可收到该款项，无论被告是否将其中的4000元给付中间人，均与原告无关，故，被告应将收取原告的该46000元返还原告。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，被告与原告达成协议将涉案房屋转卖给原告，在原告领取房号后被告违背约定要求涨价，被告违背了诚实信用原则，在原、被告达成协议后，房地产市场发生变化，房价上涨，被告田集体应当赔偿原告房屋差价损失，但考虑原告明知涉案房屋系村证房依然购买，以原告承担30%的责任，被告承担70%的责任为宜，参照同小区成交价格，被告应当赔偿原告损失（6542.36元*91.93平方米-190578元）*70%计287602.77元。被告凌透居委会在本案中无责任。被告凌透居委会经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。一审判决：一、被告田集体于本判决生效后十日内返还原告张莎莎购房款、指标费236578元；二、被告田集体于本判决生效后十日内赔偿原告张莎莎房屋差价损失287602.77元；三、驳回原告张莎莎的其他诉讼请求。诉讼费10274元，减半收取计5137元，原告张莎莎承担978元，被告田集体承担4159元（以上费用原告已预交）。 本院二审期间,当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，张莎莎不是凌透村村民，不享有购买凌透村集资房的资格，因此，张莎莎与田集体签订的房号转让协议因违反法律强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张莎莎父亲张同涛以田集体的名义向凌透居委会支付集资楼款20万元，张莎莎请求田集体返还房款190578元，且田集体在二审中明确表示要求取得案涉房屋，故应由田集体向张莎莎返还房款190578元。田集体认可收到购房指标费46000元，因协议无效，田集体应将该款予以返还。田集体在与张莎莎签订房号转让协议以及张莎莎父亲张同涛向凌透居委会缴纳房款后，田集体违反约定要求涨价，其行为违背了诚实信用的基本原则，理应赔偿张莎莎因房屋涨价而造成的差价损失，原审参考同小区成交价格，在认定房屋差价损失后，酌情判令田集体承担70%的责任，处理问题妥当。田集体虽对一审认定的损失数额及计算方式不予认可，但未提供充分证据证实其主张，故应当承担举证不能的不利后果。田集体在一审中认可2018年10月10日录音证据，在二审中又予以否认，根据“禁反言”原则，本院对其主张不予采信。综上所述，田集体的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10274元，由上诉人田集体负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇二〇年八月二十八日 书记员 张 闯 ——