贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5802号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205201610721167。被上诉人（原审原告）：孔维军，男，汉族，1981年5月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：吴霞，女，汉族，1986年12月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈广，贵州伍尊律师事务所律师。执业证号：15205201610875336。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张涛，贵州伍尊律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下至判决主文前简称碧阳置业公司）因与被上诉人孔维军、吴霞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6002号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用速裁审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人碧阳置业公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加了诉讼，被上诉人孔维军、吴霞未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孔维军、吴霞逾期办证违约金10462.84元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孔维军、吴霞三通费3285元；三、驳回原告孔维军、吴霞的其他诉讼请求。案件受理费181元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销原审判决改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、关于办证违约的问题。1、本案中，双方签订的合同及补充协议均合法有效，补充协议约定被上诉人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算。按照双方的补充协议约定，上诉人不应承担办证违约责任。即使认定上诉人违约，判令上诉人应当承担违约责任，计算违约金的截止时间应当是2018年1月15日。上诉人于2018年1月15日在涉案楼栋的电梯口粘贴公告通知办证，且被上诉人有滞于提交办证资料的行为导致上诉人迟迟不能为其办证。在七星关区人民法院及毕节市中级人民法院对于招商商置（贵州毕节）投资有限公司幕墙通知予以认可并作为截止时间，请求对上诉人幕墙通知时间予以统一确定。2、本案中，案涉房屋已交付使用，产权登记的转移对使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失；涉案房屋已交付使用，合同目的已实现，被上诉人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。被上诉人未提供相关证据证明其损失，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求上级法院参照相邻地市的判决对被上诉人主张逾期办证违约金按照一审法院认定的期间以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行支付。二、关于各项开户费、交易费及计息问题。1、上诉人与被上诉人就各项开户费是代收代缴关系，实际收取该费用的单位是燃气公司、供电部门、水务公司、广电部门。上诉人已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且被上诉人已实际享受到该费用带来的生活便利。交易费是相关住建部门依行政职权收取，上诉人只是代收代缴，上诉人已将该费用交给相关住建部门，被上诉人主张退还该费用无法律及事实依据。2、上诉人所收取的各项开户费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,应当受诉讼时效的限制（如果无合法依据收取，则构成不当得利，也应受诉讼时效限制），被上诉人的该诉讼主张已超过诉讼时效，应不予支持。就本案而言，由于被上诉人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。被上诉人孔维军、吴霞二审未作答辩。二审中，双方当事人未提供新的证据。一审上诉人提供的证据二：办证公告、照片等，拟证明已履行办证通知义务，在接受委托360日内已完成办证义务，不应承担办证违约责任。被上诉人质证意见为真实性无异议，但达不到上诉人证明目的。本院认为，被上诉人未否认该组证据的真实性，该组证据中办证公告、照片能证实上诉人多次通知被上诉人提供办证资料的事实，本院采信作为定案依据。经审理，二审查明：2018年1月15日，上诉人在被上诉人所属21楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年3月16日登报通知业主办理不动产权证的相关事宜。其余查明事实与一审相同。本案二审争议焦点：上诉人是否应承担违约责任？违约金的截止时间应如何确认及违约金标准是否应予调减？三通费是否应返还？本院认为：关于上诉人是否应承担违约责任的问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。其次，鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人应当承担的违约责任并无不当。上诉人认为应该以被上诉人出具委托书的时间作为360日的起算点，上诉人不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金的截止时间应如何确认及违约金标准是否应予调减的问题。违约金截止时间的认定：根据《补充协议》约定，上诉人的义务是为被上诉人办理不动产权证，违约金应计算至被上诉人取得不动产权证书时。本案中，上诉人已多次通知被上诉人提供相关资料办理不动产权证，被上诉人均未提供。上诉人尽了通知义务之后，被上诉人未及时配合提供相关资料，之后的违约责任，不应再苛求上诉人承担。故应以2018年1月15日上诉人通知提供办证资料的时间为违约金的截止时间，上诉人认为应以2018年1月15日作为违约金的截止时间的上诉理由成立。违约金标准是否应予调减的问题：首先,不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，是被上诉人对于涉案房屋权利的重要组成部分，取得房屋权属证明也是被上诉人的重要合同目的之一。上诉人认为其已交付房屋、被上诉人的合同目的已经实现的上诉理由与事实不符。其次，违约金兼具补偿和惩罚功能，违约金条款依据双方当事人的真实意思自愿缔结，根据当事人意思自治原则，违约金请求权的行使，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由，主张不予支付违约金，于法无据，本院不予采纳。再次，在合同双方已就违约金标准进行明确约定的情况下，一审法院判决确定的违约金标准不存在利益明显失衡的情形，符合公平和诚实信用原则。上诉人主张对违约金标准进行调减支付，缺乏依据，本院不予采纳，本院对一审确认的违约金标准进行确认。至于开始计算违约金的时间，双方当事人对一审确认的无异议，本院予以确认。综上，计算违约金的起止时间为2017年4月29日至2018年1月15日，上诉人应支付的违约金为：324933元×1÷10000×262日=8513.24元。对于被上诉人诉请的其余部分违约金，本院不予支持。关于三通费是否应返还的问题。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人向上诉人缴纳的“三通费”，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。上诉人不应向被上诉人退还“三通费”的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6002号民事判决第二项，即“二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孔维军、吴霞三通费3285元”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6002号民事判决第一项、第三项，即“一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孔维军、吴霞逾期办证违约金10462.84元；三、驳回原告孔维军、吴霞的其他诉讼请求”。三、由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人孔维军、吴霞逾期办证违约金8513.24元。四、驳回被上诉人孔维军、吴霞的一审其他诉讼请求。五、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费181元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担156元，由被上诉人孔维军、吴霞负担25元。二审案件受理费362元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担312元，由被上诉人孔维军、吴霞负担50元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  龙飞燕审判员  杨静梅审判员  周 莺二〇二〇年八月二十八日书记员  秦宇彤