山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6755号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张维朋，男，1988年2月16日出生，汉族，住平度市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛佳龙腾置业有限公司，住平度市李园办事处人民路217号。 法定代表人：陈华文，董事长。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 上诉人张维朋因与被上诉人青岛佳龙腾置业有限公司（以下简称佳龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初6832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张维朋上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项；2.改判佳龙腾公司协助张维朋办理平度市李园办事处306号龙腾天下城A区x号楼x单元x层x户房屋的不动产证书；3.上诉费用由佳龙腾公司承担。事实与理由：一、2017年1日双方签订的确认单系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且不违反法律的强制性规定。该确认单已经产生了法律效力，对双方均有拘束力，双方应按照诚信原则履行合同。二、第二次测绘的面积与第一次测绘的面积不一致，是由于佳龙腾公司单方原因造成的，张维朋没有过错。张维朋已经按照合同履行了付款义务，佳龙腾公司应协助上诉人办理登记手续。 佳龙腾公司辩称，一、办理房产证需佳龙腾公司出具房屋交接书及购房总房款发票，因张维朋尚欠佳龙腾公司面积差额款项2130.24元，未交齐全部购房款，佳龙腾公司无法为张维朋出具总房款发票。待张维朋补交差额款项后，佳龙腾公司将为张维朋出具同等数额的发票。二、2016年青岛涌泉房产测绘有限公司对龙腾天下城A区进行了住宅部分的房产实测，但实测数据只进行了备案，未上传至房产系统。当时华城小区交房已逾期，业主迫切要求佳龙腾公司提前计算并支付部分延期交房违约金及面积差额款，佳龙腾公司只能先依据该版实测数据进行差价找补，该版实测报告载明涉案房屋实测面积为70.17平方米，据此佳龙腾公司支付给张维朋面积差额款2059.20元。2018年因平度市不动产登记中心系统升级导致进行第二次实地测量，再次上传数据时，各户住宅面积均发生了细微变化，经核对电子版图纸及实测数据，该版数据无误并得到房产主管部门的认可，成功上传至房产系统。根据该版数据，涉案房屋实测面积应为70.47平方米，比预测面积多出0.01平方米，张维朋应将之前收到的面积差额款交回并补交71元，合计应支付被告2130.24元。关于面积差额款的计算：张维朋与佳龙腾公司双方签订的《青岛市商品房预售合同》特别告知条款第五条有明确约定“商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以房屋所在地房屋、土地或房地产主管部门认定的测绘机构实测建筑面积为准”。平度市不动产登记中心出具的登记资料查询单已充分证明涉案房屋的实测面积为70.47平方米。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”；根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第五条约定“如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列第壹项约定处理，即按该房屋每平方米建筑面积单价计算，多退少补”，因此佳龙腾公司据实收取张维朋面积差额款的行为合法、合规、合理。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。 张维朋向一审法院提出诉讼请求：1.判令佳龙腾公司协助张维朋办理平度市李园街道办事处胜利路306号《龙腾天下城A区》x号楼x单元x层x户房屋的房地产权证。2.佳龙腾公司支付自2016年9月5日通知交房至2016年12月15日实际接房期间违约金5053元（按照总价款500323元×1?/天×101天）。3.本案的诉讼费由佳龙腾公司承担。 佳龙腾公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令张维朋立即支付房屋面积差款2130.24元；2.本案一切诉讼费用由张维朋承担。 一审法院认定如下事实：2013年7月29日，张维朋与佳龙腾公司签订了《青岛市商品房预售合同》，张维朋购买佳龙腾公司开发的位于平度市李园办事处胜利路306号龙腾天下城Ａ区房屋一套。合同约定：暂测房屋面积为70.46平方米，交房时间为2015年4月28日。合同第十四条载明：在甲方取得了房地产权属登记证明后7日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。 合同签订后，张维朋按照合同约定及时交纳了房款。2016年，青岛涌泉房地产测绘有限公司对涉案房屋面积进行了测量。2016年6月1日，张维朋（其妻王琪代签）与佳龙腾公司签订《龙腾.华城商品房差价找补、违约金支付确认单》一份，载明房屋的实测面积为70.17平方米，开发商应付原告面积差价2059.2元，延期交房天数344天，开发商应付原告违约金19012.2元，共计20971.4元，2016年6月2日佳龙腾公司通过网上银行向张维朋付款20971.4元。2017年1月10日，张维朋之妻王琪替张维朋代签《龙腾.华城商品房差价找补、违约金支付确认单》一份，载明延期交房天数为99天（2016年6月6日至2016年9月13日），开发商应付原告违约金9906.4元(已实际支付)。 2017年1月10日张维朋（其妻王琪代签）与佳龙腾公司签订了《违约金补偿确认书》两份，载明：鉴于客户购买了青岛佳龙腾置业有限公司所开发的坐落于龙腾.天下城A区“龙腾.华城”住宅x号楼x单元x室，现经确认，青岛佳龙腾置业有限公司一次性支付客户延期交房违约金（金额分别为9906.4元、20971.4元）。本确认书签订后，客户不再追究青岛佳龙腾置业有限公司由于延期交房而产生的任何责任。 庭后一审法院电话向张维朋落实，其对王琪代签的名字无异议。 2018年青岛涌泉房地产测绘有限公司对佳龙腾公司开发的楼房进行了第二次测量，测量面积较第一次测量发生了变化，涉案房屋面积变更为70.47平方米。2018年5月6日涉案房屋通过综合验收，佳龙腾公司取得其所开发楼盘的总的房地产权属登记证明。佳龙腾公司要求张维朋补交房屋面积差价，张维朋称出现两个不一致的面积测绘数据，这个责任在开发商不在业主，不能把责任转嫁到业主身上，因此不同意补交面积差价款。 一审法院认为，张维朋与佳龙腾公司签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定履行义务。2017年1月10日张维朋与佳龙腾公司签订的违约金确认书中明确约定“本确认书签订后，客户不再追究青岛佳龙腾置业有限公司由于延期交房而产生的任何责任。”对于该确认书的约定张维朋应自觉履行，故对张维朋要求佳龙腾公司支付违约金的该项诉求本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……”，根据上述规定，佳龙腾公司要求张维朋支付房屋差价款2130.24元的诉讼请求本院予以支持，在张维朋付清上述购房款后，佳龙腾公司应当按合同约定为原告办理房屋过户手续。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、张维朋于判决生效后十日内给付佳龙腾公司房屋差价款2130.24元；二、佳龙腾公司于张维朋付清上述第一项款项后三十日内协助张维朋办理平度市李园办事处胜利路306号龙腾天下城Ａ区房屋的房地产权证；三、驳回张维朋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由佳龙腾公司负担；反诉费25元，减半收取12.5元，由张维朋负担。 二审期间，张维朋提交证据：（2018）鲁0283民初8267号民事判决书一份，拟证明涉案房屋面积产生偏差责任在于佳龙腾公司，故该面积差额张维朋不应承担。佳龙腾公司质证称，对该证据真实性无异议，对证明事项有异议。差价找补并没有规定只能进行一次找补，一般来说开发商可以选择在为客户办理房产证时再进行面积差价的找补，完全可以不同意提前进行找补。因小区是延期交房，业主当时迫切要求先给付部分违约金及面积差，所以当时佳龙腾公司只能按照第一版的实测进行找补，但面积找补最终的依据应是在房产管理部门备案的产权面积。 佳龙腾公司提交证据：平度市不动产登记中心出具的登记资料查询单一份，证明经房地产主管部门认定、不动产登记中心备案，涉案房屋的建筑面积（产权面积）为70.47平方米。张维朋质证称，对该证据真实性无异议，对证明事项有异议。佳龙腾公司没有进行过第二次测绘，自2016年9月13日左右接房后没有接到过测绘公司的电话。张维朋所签的确认单上载明实测面积为70.17，该面积是佳龙腾公司认可的，当时张维朋仅要求被上诉人支付延期交房违约金，并未要求按实测面积补差，既然该确认单上实测面积为70.17，张维朋认为具有公信力。 本院二审另查明，2013年7月29日，张维朋与佳龙腾公司签订的《青岛市商品房预售合同》第五条载明：在该房屋交付时，房屋建筑面积以平度市房产管理中心认定的测绘机构实测面积为准，如甲方（佳龙腾公司）暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹项约定处理：壹、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。 再查明，平度市不动产登记中心出具的查询资料载明涉案房屋建筑面积为70.47平方米。 本院二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。张维朋与佳龙腾公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉案合同明确载明房屋建筑面积以平度市房产管理中心认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按每平方米建筑面积单价计算多退少补。现佳龙腾公司提交的平度市不动产登记中心出具的登记资料查询信息载明涉案房屋的建筑面积为70.47平方米，张维朋亦认可其真实性。故双方应依照合同约定，多退少补。虽然2016年6月1日《龙腾.华城商品房差价找补、违约金支付确认单》中载明涉案房屋实测面积为70.17平方米，佳龙腾公司亦已依照该面积与预售面积70.46平方米之间的差值向张维朋支付了面积补差款2059.20元。但该实测面积并非平度市房产管理中心最终确认并对外公示的涉案房屋建筑面积，且该确认单以及双方2017年1月10日所签的确认单和确认书均未排除佳龙腾公司依据双方所签《青岛市商品房预售合同》约定向张维朋主张面积差额的权利。故一审法院判令张维朋向佳龙腾公司支付房屋面积差价款2130.24元并无不当。 综上所述，张维朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张维朋负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年八月二十日 法官助理 钟速成 书记员王繁 书记员胡荣华