天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初19816号原告：冯国柱，男，1963年12月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王传虎，天津大有律师事务所律师。被告：天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽解放路八方园明商业街地下超市1，统一社会信用代码91120116730349239M。法定代表人：苏永刚，董事长。委托诉讼代理人：潘帅，天津高地律师事务所律师。原告冯国柱与被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司（以下简称八方园明公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王传虎、被告委托诉讼代理人潘帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯国柱向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期交房利息37,591元，逾期交房违约金3,111元，逾期办证违约金104元，共计40,806元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月5日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的和康园1号楼-1-1903号房屋，建筑面积135.06平方米，总价款为1,036,991元。原告按照合同约定支付了首付款并办理了贷款手续。合同第三条约定被告应于2016年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告，但被告实际交房日期为2017年10月27日，被告应按照合同第五条的约定支付原告逾期交房利息及违约金。《天津市商品房买卖合同》第十二条第一款约定自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，但直至2019年7月16日原告才被登记为房屋权属证书权利人，被告应承担逾期办证违约责任。故原告起诉。八方园明公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。1．八方园明公司系因不可抗力逾期交房，涉诉项目施工期间，政府部门为保障空气质量和公众安全，多次要求全市范围内停止施工，停工天数累计超过159天，被告逾期交房的天数为159天，根据天津市商品房买卖合同补充协议第5条第9款的约定，被告不应当承担逾期交房的违约责任。2．由于规划局要求设计变更及提升房屋品质，涉诉房屋外立面及小区内部景观重新设计施工，导致工期延长长达381天，被告也无需向原告承担逾期交房的违约责任。3．天津市商品房买卖合同第22条约定，自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记。政府于2019年6月才为涉案小区办理初始登记，因此被告于2019年7月为原告办理房屋权属的转移登记手续，并未逾期。因此原告要求被告承担逾期办理房屋权属转移登记违约责任，无事实和法律依据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，双方当事人就无争议证据，本案予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，因涉诉房屋所在小区曾有相关诉讼，本院将结合生效案件确认的事实综合确定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月5日，八方园明公司（甲方）与冯国柱（乙方）签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定乙方购买甲方开发建设的位于滨海新区房屋，房屋总价款1036991元。第3条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付使用。甲方于2016年12月31日前将符合上述条件的商品房将交付乙方使用。乙方应于2016年3月12日前一次性存入资金监管账户商品房首付款536991元，其余价款办理贷款。第5条约定除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第3条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方自应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品房价款的0.1?向乙方支付违约金。第12条约定，自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记。由于甲方的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。补充协议第8条约定，甲方对项目名称进行修改、外檐颜色进行调整等事项不属于设计变更，无须通知乙方；甲方提高房屋品质，使用或更换相应材料不属于设计变更，无须通知乙方；房屋配套及附属设施的涉及施工工作尚未完全完成，且上述工程在施工过程中将根据房屋实际情况进行适度调整，不属于设计变更，无须通知乙方。第9条约定，在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交房的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理的条款，乙方不得主张解除合同且甲方不承担违约及赔偿责任：（1）政府行为，是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的。上述合同签订后，冯国柱如约支付了合同约定的购房款，八方园明公司开具了等额的增值税发票。涉诉房屋于2017年9月29日取得建设工程规划验收许可证，于2017年10月20日完成竣工验收备案。八方园明公司于2017年11月23日取得涉诉房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，于2017年10月27日将涉诉房屋交付冯国柱。冯国柱于2019年7月16日登记为涉诉房屋的所有权人。另查明，《美丽天津一号工程［2016］11号》文件作如下要求：除武清、宝坻、宁河、蓟县4各区县外，全市存在土石方作业的全部施工工地自2016年4月20日起至4月30日全面停止土石方作业，八方园明公司应文件要求停工11天。《美丽天津一号工程［2016］27号》文件作如下要求：2016年11月15日至2016年12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工，八方园明公司停工47天。津建质安总［2017］73号文件要求，根据《美丽天津一号工程［2017］9号》文件要求，2017年8月25日至2017年9月10日要求全市所有建筑工地停止土石方作业，八方园明公司停工17天。八方园明公司提交的停工令显示：1．根据天津市发布重污染天气黄色预警的通知，涉诉房屋所在工程在2016年3月14日至2016年3月18日停工，停工5天；2．根据天津市发布重污染天气橙色预警启动2级应急响应措施的通知，涉诉房屋所在工程在2017年4月2日至2017年4月7日停工6天。上述停工天数为86天。本院认为，冯国柱和八方园明公司签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点为：1．八方园明公司是否应承担逾期交房的违约责任；2．八方园明公司是否存在逾期办理房屋权属转移登记行为。关于争议焦点1，八方园明公司的实际交房时间晚于合同约定的交房时间。《补充协议》约定因政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的，原告不得主张解除合同且八方园明公司不承担违约及赔偿责任，八方园明公司所举的三份美丽天津一号工程文件和两份天津市发布重污染天气黄色预警的通知，均系政府颁布的行政措施，因上述行政措施停工而造成的逾期交房，被告应当免责。被告抗辩小区内部景观设计变更导致逾期交房，被告所举证据不足以证明该主张，且根据合同约定小区景观的变更也不属于设计变更，本院不支持该抗辩主张。被告逾期交房天数为300天，扣除上述因政策停工的86天后，被告逾期交房214天。被告逾期交房，应当按照约定给付原告逾期交房的利息和违约金，因逾期交房期间一至三年的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为4.35%，故利息数额为1036991×4.35%÷360×214=26,815元；合同约定的违约金计算标准为每日按商品房价款的0.1?，故违约金数额为1036991×0.00001×214=2,219元，逾期交房利息及违约金共计29,034元。关于争议焦点2，涉诉房屋于2017年10月20日完成竣工验收备案，《天津市商品房买卖合同》仅约定自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，未明确约定被告应当在何时办理完初始产权登记，八方园明公司应当在涉诉房屋竣工验收后的合理期限内办理房产权初始登记。八方园明公司抗辩称系政府和房管局原因导致其迟迟不能办理产权初始登记，但八方园明公司未提交证据证明该主张，本院不予支持。参照建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》第十六条和《天津市房屋权属登记条例》第二十四条及第二十八条规定的房地产企业办理产权初始登记的期限和条件，本院认为八方园明公司应当在房屋竣工验收备案后的90天内即2018年1月18日前办结房屋产权初始登记，照此日期推算，八方园明公司应当在2019年1月13日前给原告办结房屋权属转移登记。原告取得房屋产权登记的时间晚于该日期，八方园明公司未举证证明逾期办结房屋权属转移登记系原告本人的原因，故八方园明公司应当承担逾期办结房屋权属转移登记的违约责任，给付原告逾期办证违约金。根据合同约定的标准计算，八方园明公司应当给付原告违约金即1036991×0.0001=104元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告冯国柱逾期交房利息和违约金合计29,034元；二、被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告冯国柱逾期办结房屋权属转移登记违约金104元；三、驳回原告冯国柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计410元（原告已预交），由原告负担118元，由被告负担292元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  蔡菁菁二〇二〇年八月二十六日书记员  马 楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。