浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2335号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州冠寓投资管理有限公司。住所地：杭州市江干区华联时代大厦B幢1703室。统一社会信用代码：91330104MA28MK336R。 法定代表人：张旭忠，董事长。 委托诉讼代理人：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州鲜禾益市场管理有限公司。 住所地：杭州市余杭区良渚街道金家渡朱家路8-18号-1。统一社会信用代码：91330110MA28L14M0B。 法定代表人：金瑞红，董事长。 委托诉讼代理人：金忠华，浙江巨诚律师事务所律师。 上诉人杭州冠寓投资管理有限公司（以下简称冠寓公司）、杭州鲜禾益市场管理有限公司（以下简称鲜禾益公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初9258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：（一）2015年7月10日，案外人杭州秀燕贸易有限公司、浙江风影网吧连锁管理有限公司曾以房屋租赁合同纠纷为由将杭州余杭金家渡股份经济合作社诉至原审法院【案号：（2015）杭余民初字第02513号】，在该案审理过程中，杭州秀燕贸易有限公司、浙江风影网吧连锁管理有限公司申请对涉案工程的工程造价进行鉴定，原审法院依法委托浙江科佳工程咨询有限公司进行鉴定【（2015）余法委鉴字第382号】，鉴定结论为：鉴定初步查核暂定价31689622元。该鉴定报告将吊顶、消防系统、线路改造，电气电路均纳入鉴定范围。2016年10月17日，杭州余杭金家渡股份经济合作社和金瑞红签订《余杭区村级集体房屋租赁合同》，杭州余杭金家渡股份经济合作社把金家渡农贸市场大楼租赁给金瑞红。2016年10月17日，杭州余杭金家渡股份经济合作社、金瑞红与杭州秀燕贸易有限公司、浙江风影网吧连锁管理有限公司签订《三方合同》，杭州秀燕贸易有限公司、浙江风影网吧连锁管理有限公司把承租金家渡农贸市场期间的权利义务全部转让给金瑞红。2016年12月26日，金瑞红承租后成立杭州鲜禾益市场管理有限公司，金瑞红担任该公司的法定代表人。2017年1月5日，鲜禾益公司（甲方）与杭州秀燕贸易有限公司、浙江风影网吧连锁管理有限公司（乙方）签订转让协议一份，约定：1、乙方将在金家渡农贸市场大楼的所有装修转让给甲方。2、转让价格：3168.9622万元，大写：叁仟壹佰陆拾捌万玖仟陆佰贰拾贰元。【按余杭区法院委托的（2015）余法委鉴字第382号鉴定报告书确定】。 （二）2017年8月15日，冠寓公司（乙方）与鲜禾益公司（甲方）签订《杭州冠寓房屋租赁合同》，约定：1.1甲方同意将坐落于杭州市余杭区××路××号房屋出租与乙方，租赁房屋的建筑面积为7050平方米；1.5乙方承租该房屋用于下列2项之经营用途，除经甲方书面同意外，乙方不得改变其经营用途：（2）经营长租公寓业务及配套生活服务所涉及的各类经营业务（如配套餐饮、洗衣房、健身房等）。乙方不限于有权随时将租赁房屋部分或全部、一次或多次转租给第三方（但不包括向同一单位或个人整体转租），包括相应租赁范围内的附属设施、停车场等。2.1：甲方将符合双方约定交付状态的租赁物交付乙方，甲方同意自甲方正式交付房屋之日起，肆个月为乙方的装修免租期，装修期间甲方免收租金。2.1.1租赁期限：该房屋租赁期为十五年，租赁期限自2017年8月20日起至2032年8月19日止。自租赁期限届满之日前的三个月内，双方在甲方拥有合法出租权／转租权的前提下可协商租赁期限续展。在同等条件下，乙方对该房屋享有优先承租权，乙方决定续租的至迟应在合同期满前1个月与甲方签署新租约。2.1.2自装修免租期结束后，2017年12月20日起，向后推算，满十二个月为一个租赁期间，该房屋租金自2017年8月20日或实际的房屋交付日起四个月免租期后（以二者当中较晚的一个为准）开始计算，租金起计前，本合同3.7条约定的费用（若有）乙方仍需支付。2.1.3如因乙方自身原因需要解除本合同的，乙方应向甲方补缴提前解约当年6个月的租金作为违约赔偿金。本合同中租金的支付以甲方先开票交付给乙方为前提条件，即在各期租金应支付日前30日，甲方必须将相应的增值税专用发票开具并交付给乙方，如果甲方没有及时向乙方交付增值税专用发票，则乙方支付租金的时间相应顺延，且乙方无需支付任何滞纳金，乙方收到发票后未在十五日后及时支付租金的，自第十六日其支付甲方每日千分之一滞纳金。双方合同3.1条约定，乙方应以2017年8月20日或实际的房屋交付日起（以二者当中较晚的一个为准）作为计租日。租金自计租日开始起算，租金先付后用。租金支付方式如下：2017年12月20日至2018年8月19日（付款周期为8个月），租金总价为2058600元，付款日期为签约7个工作日内（本协议另有约定除外）；2018年8月20日至2019年8月19日（付款周期为12个月），租金总价为3087900元，付款日期为2018年7月20日；2019年8月20日至2020年8月19日，租金总价为3087900元，付款日期为2019年7月20日……自本合同签订后且乙方收到标的房屋加盖公章的产权证明（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等复印件后7个工作日内向甲方支付伍拾万元作为保证金（该保证金不得抵扣房屋租金）。待合同期满或合同提前终止（结清所有欠费）时退还乙方；3.5保证金的约定为：自本合同签订后且乙方收到标的房屋加盖公章的产权证明（或具有出租权的有效证明），身份证明（营业执照）等复印件后7个工作日向甲方支付510000元作为保证金（该保证金不得抵扣房屋租金），待合同期满或合同提前终止（结清所有欠费）时退还乙方。双方合同3.6条约定，房屋交付后，乙方进行装修，设备安装调试和其他营业准备工作。乙方施工期间发生的实耗水、电、燃气费用由乙方承担。乙方应于房屋正式交付后1个月内向物业管理公司支付物业费（含能耗），以后每次支付租金的时候，同时支付当期的物业费，费用标准为5万元每年，前三年不递增……物业管理公司于约定支付日前15天向乙方提供正式增值税专用发票。收取物管费开户名称为：杭州金家渡市场经营管理有限公司。4.1交付日：本合同生效且乙方支付保证金后，甲方应当按照物业现状依据本合同附件《房屋交付条件》规定的相关内容，于2017年9月9日前（以下简称“交付日”）将该房屋交付给乙方，如当日该房屋无法满足交付条件，或因甲方其他原因未能按时交付房屋的，乙方有权解除合同，如乙方同意继续履行合同的，甲方应在乙方给予的宽限期内交付房屋，装修免租期及租赁期从实际交付之日起算。4.4交付条件：除本合同附件《房屋交付条件》外，甲方向乙方交付的房屋还应满足以下条件：（1）符合本合同项下有关出租所要求的政府及其它许可（如有），并在租赁期限内保持该等许可的有效性，保证乙方能够按本合同约定用途安全、合法及正常使用房屋。4.5对房屋交付的验收：在交付日前，双方应当共同对该房屋进行验收，乙方有权对房屋进行检查，甲方应当予以全力配合：（1）如果经乙方检查后认为该房屋符合本合同约定的交付条件，则甲乙双方应当签署《房屋交接书》，并且一式两（2）份，各自保存一（1）份。（2）如果乙方认为该房屋不符合本合同约定的交付条件，则甲方应当按照乙方给予的宽限期安排修复或者改正。甲方如期完成修复或改正的，则视为交付完成；如甲方未能如期修复或改正的，则视为甲方逾期交付，甲方应按照本合同的约定承担逾期交付房屋的违约责任。6.2对租赁房屋的改造装修：（1）乙方有权对租赁房屋进行装修与改造，若甲方并非该租赁房屋的所有权人，则甲方应协调房屋所有权人对此予以认可和授权。（2）乙方应对房屋的装修、装饰方案事先向甲方报备并提供所涉及的图纸、设计方案、设计资料等，经甲方或租赁房屋所有权人书面认可后方能实施。若甲方并非该租赁房屋的所有权人，则甲方应当在收到乙方的改造方案之日起五（5）工作日内，向房屋所有权人进行报备并向乙方反馈意见。涉及前述报备事宜，如果超过五（5）工作日未提出意见，则视为甲方已经同意及／或已经报备了房屋所有权人，并且甲方及／或房屋所有权人已认可乙方所提出的方案。6.3合同期内，乙方投资、投入的装修、设备及其他附属物之所有权属于乙方。合同8.5条约定，本合同终止或解除后，乙方应在30个工作日内，按届时房屋的现状交还房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有不属于甲方的设施或者设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身结构（经甲方同意且通过合法手续予以变更的除外）。8.6，对于乙方在上述期限内未拆除或者取回的物品，甲方应当书面催告乙方拆除或者取回，经甲方催告后的30个工作日内乙方仍未拆除或者取回的，则视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。10.1（ｆ），因甲方交付房屋的产权、出租权、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等瑕疵问题导致本合同无效的，或因第三方行使抵押权或其他权利致使本合同无法继续履行或被解除的，甲方应按照本合同剩余租金总额的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任，包括装修装潢费用、停产停业损失、临时安置补偿及搬迁费用等。10.1（ｇ），“如果因甲方出现本合同约定或法律规定之违约情形，致使乙方提前解除本合同的，则甲方应按照本合同剩余租期租金总额的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任”。11.1产权竣工验收：（1）标的物业未做竣工验收，乙方将在相关单位完成竣工验收备案后交接该物业，如在本合同签署后1个月内未交接的，乙方有权解除本合同并追究甲方违约责任，甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及物业费等。11.2结构改造约定：（1）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-4层采光并改造方案证明；（2）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-4层增加开窗方案证明；（3）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行空调外挂机安装等改造证明；如本合同签署后1个月甲方未能出具以上证明的，乙方有权解除本合同并按甲方迟延交付房屋追究违约责任，甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及物业费等。12.5本合同包含下列附件：（1）附件1：前手《租赁合同》；（2）附件2：《同意转租函》；（3）：租赁范围及租赁房屋平面示意图；（4）：房屋交付条件；……（7）：房屋产权证明，包括房屋所有权证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、大楼整体竣工验收报告、前期设计建审意见书、施工许可证、抵押权人证明（若有）等。附件四：生活用水：自来水进水由甲方提供管径不小于ＤＮ100的进水接驳点至乙方租赁范围，安装计量装置和总阀门；在乙方进场施工的同时，甲方提供足够的施工用电100ＫＷ，临时用电需由甲方送入乙方租赁区域。保证24小时满足。消防：甲方需提供该物业的一次消防验收意见书和相关资料，协助乙方办理并拿到消防工程验收意见书，乙方负责其相关费用；外立面：甲方允许乙方要求在外墙或外窗开设排气口（其孔径按实际开设），甲方允许进行外立面改造（包括外窗、防盗网、墙体等）。合同签订后，冠寓公司支付鲜禾益公司租金2058600元及押金510000元，鲜禾益公司将涉案房屋交付给冠寓公司，冠寓公司进场装修。 （三）2017年9月1日，冠寓公司、鲜禾益公司再签订《杭州冠寓房屋租赁合同》（以下简称“《东大楼合同》”）一份，约定：1.1甲方同意将坐落于杭州市余杭区××路××号××层房屋范围，出租与乙方（冠寓公司），租赁房屋的建筑面积为11500平方米；1.5约定同前一合同。2.1：甲方将符合双方约定交付状态的租赁物交付乙方，甲方同意自甲方正式交付房屋之日起，三个月为乙方的装修免租期，装修期间甲方免收租金。双方3.1条约定，“乙方应以2017年9月1日或实际的房屋交付日起（以二者当中较晚的一个为准）作为计租日”；保证金840000元及2017年12月1日起至2018年8月30日止的租金3777750元（付款周期9个月）于签约7个工作日内支付（本协议另有约定除外）；2018年9月1日起至2019年8月30日止的租金5037000元于2018年8月1日支付；2019年9月1日至2020年8月31日的租金5037000元于2019年8月1日支付…… 自本合同签订后且乙方收到标的房屋加盖公章的产权证明（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等复印件后7个工作日内向甲方支付伍拾万元作为保证金（该保证金不得抵扣房屋租金）。待合同期满或合同提前终止（结清所有欠费）时退还乙方；合同3.6.1约定乙方按转账方式支付转让费2600000元；4.1约定交付日：本合同生效且乙方支付保证金后，甲方应当按照物业现状依据本合同附件《房屋交付条件》规定的相关内容，于2017年9月9日前（以下简称“交付日”）将该房屋交付给乙方，如当日该房屋无法满足交付条件，或因甲方其他原因未能按时交付房屋的，乙方有权解除合同，如乙方同意继续履行合同的，甲方应在乙方给予的宽限期内交付房屋，装修免租期及租赁期从实际交付之日起算。4.3条约定，在甲方遵守本合同有关房屋交付的全部约定的前提下，乙方逾期不办理交付手续的，本合同的交付日、起租日、及相应的租赁期及其他期限并不因之而改变，甲方仍有权依照本合同收取租金、物业费及其他费用；4.4 交付条件：除本合同附件《房屋交付条件》外，甲方向乙方交付的房屋还应满足以下条件：（1）符合本合同项下有关出租所要求的政府及其它许可（如有），并在租赁期限内保持该等许可的有效性，保证乙方能够按本合同约定用途安全、合法及正常使用房屋。（2）如果乙方认为该房屋不符合本合同约定的交付条件，则甲方应当按照乙方给予的宽限期安排修复或者改正。甲方如期完成修复或改正的，则视为交付完成；如甲方未能如期修复或改正的，则视为甲方逾期交付，甲方应按照本合同的约定承担逾期交付房屋的违约责任。4.5、6.2、6.3、10.1（f）、10.1（g）条约定同前述合同。合同8.5条约定，本合同终止或解除后，乙方应在30个工作日内，按届时房屋的现状交还房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有不属于甲方的设施或者设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身结构（经甲方同意且通过合法手续予以变更的除外）。8.6，对于乙方在上述期限内未拆除或者取回的物品，甲方应当书面催告乙方拆除或者取回，经甲方催告后的30个工作日内乙方仍未拆除或者取回的，则视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。9.4，乙方逾期返还租赁单元超过7日的，甲方有权开启和更换乙方租赁单元的门锁，将租赁单元内的物件（包括而不限于家具、文件、机器设备等）搬出，并将租赁单元腾空收回。甲方对因此而引起的一切损坏及损失概不负责。乙方留滞在租赁单元的物件，甲方有权就此向乙方收取仓储费用，并以甲方认为合适的方式予以出售、转让、丢弃或以其他方式处分。处分所得（如有）用于偿付乙方在本合同项下应向甲方支付的款项。但无论如何，甲方就该等物件对乙方无需承担任何义务、责任或赔偿。11.1产权竣工验收。（1）标的物业未做竣工验收，甲方承诺与原物业产权方配合完成竣工验收备案登记工作，允许乙方交接后进场施工，如由于竣工验收工作影响乙方施工进度的，甲方承诺延长对应免租期，如竣工验收备案登记无法完成造成乙方无法租赁使用的，等同甲方违约按合同10.1（f）赔偿处理。如在本合同签署后3个月内未完成竣工验收备案登记的，乙方有权解除本合同并追究甲方违约责任，同时甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及转让费等。11.2结构改造约定：（1）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-3层采光并改造方案证明；（2）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-3层增加开窗方案证明；（3）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行空调外挂机安装等改造证明；如本合同签署后1个月甲方未能出具以上证明的，乙方有权解除本合同并按甲方迟延交付房屋追究违约责任，甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及物业费等。12.5本合同包含下列附件（同前一合同约定）。附件四约定同前。增加一点：其他约定：甲方承诺7个工作日内拆除2部坡梯及四楼空调清场。合同签订后，冠寓公司支付鲜禾益公司84万元押金以及260万元的转让费。双方签订合同后，鲜禾益公司将上述房屋交付给冠寓公司，冠寓公司进场装修、设备安装调试和其他营业准备工作。冠寓公司支付造价咨询费用110000元，监理费47700元，支付施工配合费389000元。 （四）2018年3月9日，杭州余杭金家渡股份经济合作社向鲜禾益公司送达《解除房屋租赁合同通知书》，以鲜禾益公司未按约定支付租金为由要求解除合同、于合同解除之日内将房屋腾退归还，并同时告知了冠寓公司。后冠寓公司发函要求解除与鲜禾益公司的租赁合同并于2018年3月17日送达鲜禾益公司。后鲜禾益公司与杭州余杭金家渡股份经济合作社并未解除合同，双方现仍继续履行合同。 （五）鲜禾益公司认为已提供了门牌证、工程质量竣工验收记录就已经履行了产权证和竣工验收备案。涉案工程于2013年10月18日竣工验收合格，于2017年11月14日消防验收备案。 （六）冠寓公司于2018年6月6日提起诉讼，请求判令：1、双方签订的《杭州冠寓房屋租赁合同》自2018年3月17日起解除；2、鲜禾益公司立即返还冠寓公司所支付的保证金、转让费、租金共计6008600元；3、鲜禾益公司向冠寓公司赔偿装饰装修施工、灯具及家具等投入损失19426647.57元、预期租金收益7212802元（仅计半年）；4、本案诉讼费、鉴定费由鲜禾益公司承担。在原审审理过程中，冠寓公司变更诉讼请求如下：1、确认双方签订的两份《杭州冠寓房屋租赁合同》自2018年3月17日起解除；2、鲜禾益公司立即返还冠寓公司所支付的保证金、转让费、租金共计6008600元；3、鲜禾益公司向冠寓公司赔偿装饰装修施工、灯具及家具等投入损失8073799元，智能化工程损失为84898.39元，设计及施工配合费用389000元，造价咨询费用110000元和监理费用47700元，合计8705397.39元（不包括未完工的合同金额、未进场、停工等各种损失），再另行主张部分违约金17934052.1元（两项合计均在可主张的剩余租期租金两倍以内，不足部分冠寓公司保留另行主张的权利）；4、本案鉴定费112000元由鲜禾益公司承担。审理中，鲜禾益公司提出反诉，请求判令：1、确认双方签订的《杭州冠寓房屋租赁合同》两份自2018年3月17日起解除；2、冠寓公司恢复原状、腾退归还鲜禾益公司房屋；3、冠寓公司支付鲜禾益公司租金3777750元，支付物业费35万元；4、冠寓公司补缴提前解约赔偿金：西大楼1543950元；东大楼2833312元；5、冠寓公司支付逾期使用费（扣除已交和主张部分），西大楼974234元，2018年8月20日起按每日8460元的2倍计16920元直至腾退归还房屋；东大楼1751000元，2018年9月1日起按每天13800元的2 倍计27600元直至腾退并归还房屋；6、冠寓公司支付逾期支付租金的滞纳金632773元，2018年9月1日起滞纳金以3777750元为基数按每日万分之五直至付清；7、本案诉讼费用由冠寓公司承担。鉴于冠寓公司无法恢复房屋原状，变更诉请如下：1、确认双方签订的两份《杭州冠寓房屋租赁合同》自2018年3月17日起解除，冠寓公司腾退归还房屋；2、冠寓公司赔偿鲜禾益公司损失17708673元，其中二楼农贸市场装修费5925933元，三楼小商品市场装修费6712740元，4台自动扶梯损失82000元，扶梯包不锈钢损失120000元，毁损宾馆床等家具2975000元，毁损消防喷淋、线路改造1155000元；3、冠寓公司支付鲜禾益公司租金3777750元，支付物业费35万元；4、冠寓公司补缴提前解约赔偿金：西大楼1543950元；东大楼2833312元；5、冠寓公司支付鲜禾益公司逾期使用费（扣除已交和主张部分），西大楼974234元，2018年8月20日起按每日8460元的2倍计16920元直至腾退归还房屋；东大楼1751000元，2018年9月1日起按每天13800元的2倍计27600元直至腾退并归还房屋；6、冠寓公司支付鲜禾益公司逾期支付租金的滞纳金632773元，2018年9月1日起滞纳金以3777750元为基数按每日万分之五直至付清；7、本案诉讼费用由冠寓公司承担。 （七）在审理过程中，冠寓公司申请对余杭区××路××号××路××号××层的现场改造、装修及装饰（含软装）工程价款进行鉴定。原审法院依法委托耀华建设管理有限公司对上述工程工程造价进行鉴定。2019年3月25日，耀华建设管理有限公司出具鉴定报告，内容为：以法院移送鉴定材料为基础，结合现场踏勘印证，按我省现行建筑工程工程量计算规则计量，以我省现行预算定额为基础，参考市场行情核价。查验所得的涉案工程造价为：8073799元。现场改造、装修及装饰（含软装）5645943元，被申请方提出主张部分2427856元。2、被申请人在我司进行现场查验时提由如下主张：（1）被申请方主张四层东区走道石膏板吊顶为原有装修，非申请方施工；（2）被申请方主张四层走道南边的西往东方向第3间房间为原有装修（含空调、座便器、立柱盘、洗脸盘龙头、置物架、浴巾架、纸巾盒、软管、角阀、空调铜管、空调外机支架、空调洞、浴霸、集成吊顶灯），非申请方施工；（3）被申请方主张四层西区建筑垃圾未外运且存在残值回收，对申请方主张的拆除费用不认可；（4）被申请方主张现场堆放设备、材料申请方可运回再利用，产生的费用不认可；（5）被申请方主张部分消防管道为原消防管道拆除再利用，应扣除再利用部分管道主材费用，以及扣除未变更部位工程量。此外，还提出四层火灾报警系统为原先已安装到位，应扣除原先已安装报警设备费用；（6）被申请方主张东区五六层房间电气管线施工只是局部调整，未全部重新施工，应只计算实际施工部分。3、鉴于我司系事后介入涉案项目，对上述主张无从佐证，故作单列反映。主张方可自行向法庭陈述、主张权利，若主张成立，则涉及金额具体如下：（1）四层东区走道石膏板吊顶、四层走道南边的西向东第3间房间的装修、五层六层房间的电气管线重新布设共涉及金额87203元（具体详见明细表）；（2）四层走道南边的西往东方向第3间房间的空调、空调铜管、空调外机支架、空调洞共涉及金额5383元；（3）四层走道南边的西往东方向第3间房间的浴霸、集成吊顶灯共涉及金额213元；（4）四层走道南边的西往东方向第3间房间的座便器、立柱盘、洗脸盘龙头、置物架、浴巾架、纸巾盒、软管、角阀共涉及金额840元；（5）现场堆放设备、材料，涉及金额317558元（具体详见明细表）；（6）鉴于消防水原管道、管件、附件拆除重新利用情况，火灾报警实际施工情况未知，故将消防工程全部列入争议，涉及金额651103元（具体详见明细表）；4、鉴于我司系事后介入涉案项目，故现状目视已不可及的拆除工程无法计算工程量，申请方主张在拆除阶段有跟踪审计单位审核过工程量。跟踪审计单位审核金额为1365556元。在审理过程中，双方均同意涉案《杭州冠寓房屋租赁合同》及《东大楼合同》自2018年3月17日起解除。双方均认可鲜禾益公司未向冠寓公司交付物业产权方提供的采光改造方案证明、增加开窗方案证明、空调外挂机安装的改造证明。 （八）原审法院于2019年10月21日对涉案房屋现场进行了勘察，涉案东大楼房屋有两名冠寓公司员工称对东大楼的四至六层进行管理，主要职责系看管东大楼四至六层的家具家电，并持有该部分的钥匙。两名员工称对其余部分亦进行管理，但其余部分没有什么物品。自2019年5月以来，整幢大楼处于停水停电状态。自2018年8月以来，鲜禾益公司共计带人看房四五次。经现场勘查，金家渡农贸市场以上的第二、三、四层现无人占有使用，堆放一些杂物，外立面已经部分开窗。东大楼挂有米微酒店的招牌，第一、二、三层未装修完毕，无人占有使用。第四至六层基本装修完毕，冠寓公司两名保安在现场看管。金家渡农贸市场现场招商宣传广告在突出部位显示。东大楼四至六层门上张贴金家渡农贸市场的通知：施工队一直拖欠水电费，请于5月9日前结清所有水电费，逾期未结清的，5月10日一律清场。 （九）在审理过程中，冠寓公司、鲜禾益公司曾就腾退事宜进行协商，鲜禾益公司要求冠寓公司恢复原状再行腾退，冠寓公司不同意恢复原状。鲜禾益公司提出先确认恢复原状费用，双方对恢复原状费用数额及由谁垫付未达成一致，故双方对腾退未能达成一致意见。 原审法院认为，冠寓公司与鲜益禾签订的《杭州冠寓房屋租赁合同》及《东大楼合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应确认有效。现双方均同意确认于2018年3月17日起解除合同，予以准许。针对冠寓公司提出的本诉请求和鲜禾益公司提出的反诉请求，涉案争议焦点有四项：一、双方当事人违约情况。关于双方签订的《杭州冠寓房屋租赁合同》及《东大楼合同》，冠寓公司主张鲜禾益公司未按合同约定提供产权证明、物业产权方允许冠寓公司改窗方案证明构成违约，鲜禾益公司则认为未按期交付租金违约。双方在《杭州冠寓房屋租赁合同》中约定“（1）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-4层采光并改造方案证明；（2）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-4层增加开窗方案证明；（3）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行空调外挂机安装等改造证明；如本合同签署后1个月甲方未能出具以上证明的，乙方有权解除本合同并按甲方迟延交付房屋追究违约责任，甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及物业费等。”现双方均确认以上证明鲜禾益公司并未交付给冠寓公司，但冠寓公司在鲜禾益公司未交付以上证明时便接受房屋，并进行装修，还擅自进行了部分开窗，应认为冠寓公司亦有过错。冠寓公司系作为酒店式公寓，如没有上述证明确实会给承租人经营造成障碍，鲜禾益公司应承担相应的民事责任。然而鲜禾益公司未能提供开窗方案证明，并不能成为冠寓公司拒付租金理由，其未按约支付租金，违反合同约定，构成违约。一方面，冠寓公司作为承租人，在签订房屋租赁合同时，外立面开窗和改造是否符合建筑物强制性法律规定有审慎注意义务，外立面开窗和改造从常理上不一定能实现。另一方面，双方合同约定，鲜禾益公司交付上述证明系交付前应当完成的前置程序，其在未取得相关证明以前盲目投资装修，属于对经营风险的误判，应承担由此带来的经营风险。关于冠寓公司主张的鲜禾益公司未向其交付产权证明的主张，因双方合同约定“自本合同签订后，且乙方收到标的房屋加盖公章的产权证明或具有出租权的有效证明身份证明等复印件后，7个工作日支付51万元整作为保证金。”因冠寓公司已经向鲜禾益公司支付保证金，且已经装修，又提出未收到产权证明，该主张不能成立。由此，双方均存在违约行为，合同解除的原因系双方违约导致。二、关于冠寓公司的损失部分。冠寓公司的现场改造、装修及装饰（含软装）损失经鉴定无争议部分为5645943元。双方合同约定，合同解除后，乙方有权拆除及取回乙方所有的不属于甲方的设施和设备。故冠寓公司有权拆除其可以拆除的设施和设备，可以拆除的设施和设备包括灯具部分、家具部分（除橱柜外）、空调部分、家用电器部分、沙发部分、床垫部分、椅子部分，以上合计804200元。按双方合同约定，合同解除，以上冠寓公司均可以拆除或者取走，且冠寓公司仍派人现场看管，故不宜计入损失部分，冠寓公司可自行拆除或取回。因窗帘部分、橱柜部分、洁具五金部分、锁扣地板部分、智能门锁及智能化均系定制，不宜拆除或取走，故计入损失部分。经鉴定无争议的损失部分为4841743元。四层东区走道石膏板吊顶、五层六层房间的电气管线重新布设、因在前案鉴定报告中有体现，故冠寓公司主张系其装修依据不足。四层走道南边的西往东方向第3间房间的空调、空调铜管、空调外机支架、空调洞、浴霸、集成吊顶灯、座便器、立柱盘、洗脸盘龙头、置物架、浴巾架、纸巾盒、软管、角阀，因空调部分冠寓公司可取走，故不予支持，其余部分鲜禾益公司提供的证据不足以证明系其装修，且前案鉴定报告中未有明确体现，故认定系冠寓公司装修，并计入损失部分。因冠寓公司进行了消防改造，提供了合同等依据，故争议的消防工程的金额应认为系冠寓公司装修改造。关于现场堆放的材料，双方合同约定，本合同终止或解除后，冠寓公司有权拆除及取回乙方所有不属于鲜禾益公司的设施或者设备，但不得故意损害或拆除建筑物本身结构（经甲方同意且通过合法手续予以变更的除外）。根据上述约定，冠寓公司可自行取回上述建筑材料。关于拆除工程，现状已经无法计算工程量，因现场确存在拆除工程，故对冠寓公司自行委托审计的金额予以确认。关于冠寓公司主张的智能化工程损失，因智能化工程单项工程竣工验收表上系2018年6月10日开工，2018年6月13日竣工。冠寓公司2018年3月14日就要求解除合同，智能化工程属冠寓公司自行扩大损失部分，不予确认。设计及施工配合费389000元及监理费47700元、因冠寓公司提供合同及付款凭证，确系用于装修，故予以确认。冠寓造价咨询服务费110000元因系冠寓公司单方委托产生的造价咨询费用，故不予确认。综上所述，冠寓公司总损失金额，确认为7309559.3元。鲜禾益公司因未向冠寓公司提供开窗证明，致冠寓公司应承担损失的责任份额为30%。鲜禾益公司因未交付上述开窗证明，酌情认定责任份额70%即5116691.51元。三、关于租金及占有使用费的确认。双方均同意本案合同自2018年3月17日起解除，2018年3月17日前的房屋租金，应由冠寓公司支付给鲜禾益公司。合同解除后，冠寓公司应当将房屋腾空并返还给鲜禾益公司。鉴定报告出具后，冠寓公司虽提出要求返还涉案房屋，但一直派员在现场，实际控制东大楼的4至6层，应向鲜禾益公司支付占有使用费用。参照合同约定，东大楼租金为5037000元每年，4-6层的租金折算为每日8280元，自2018年3月18日起至冠寓公司实际腾退之日止的占有使用费，参照合同约定，按每日8280元计算。自2018年3月18日暂计至2018年9月1日为1382760元。自2018年9月2日起至冠寓公司实际腾退之日止的占有使用费，按每日8280元另行计付。鲜禾益公司在合同解除后，冠寓公司未实际控制除东大楼4-6层外的房屋后，在现场张贴招商的宣传标语，以实际行为表示对涉案房屋的控制，双方合同约定“对于乙方在上述期限内未拆除或者取回的物品，甲方应当书面催告乙方拆除或者取回，经甲方催告后的30个工作日内乙方仍未拆除或者取回的，则视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理”。现鲜禾益公司一直要求冠寓公司对涉案房屋恢复原状，未采取适当、积极的措施收回房屋，防止损失扩大。鲜禾益公司在一定程度上怠于行使除东大楼的4-6层外的收回房屋的权利，导致损失扩大，应负相应的责任。结合本案实际，综合考虑鉴定期间、双方当事人过错程度、根据公平原则，酌定冠寓公司应支付鲜禾益公司合同解除后12个月的占有使用费用。参照合同约定为：西大楼租金3087900元，东大楼租金（除4-6层外）2014800元每年，合计5102700元。关于西大楼租金部分，冠寓公司已经支付鲜禾益公司租金为2058600元，鲜禾益公司应退还冠寓公司2018年3月17日后的租金1322580元。关于东大楼租金部分，冠寓公司未支付鲜禾益公司租金，应支付鲜禾益公司自2017年12月1日起至2018年3月17日止的租金1462800元。上述租金相抵，冠寓公司尚应支付鲜益禾公司租金140220元。三、关于冠寓公司主张要求退还押金、转让费的部分。关于转让费，因转让费一般包含原经营者的装修费，杂费和其他相关成本。冠寓公司在接收房屋后，进行了装修，并未实际使用，未享受鲜禾益公司原有的装修利益，鲜禾益公司在收回房屋后仍可享受该利益，故对冠寓公司要求退还转让费2600000元的诉讼请求，予以支持。关于押金，因双方合同约定，待合同期满或合同提前终止（结清所有欠费）时退还乙方，因双方合同解除，鲜禾益公司应将押金退还给冠寓公司。四、关于鲜禾益公司主张的损失部分及返还原状的诉讼请求。因鲜禾益公司同意冠寓公司装修，且双方合同约定，合同解除故对鲜禾益公司主张赔偿损失的反诉请求，不予支持。因双方合同约定，按照现状返还房屋，故对鲜禾益公司要求冠寓公司恢复原状的诉讼请求，不予支持。关于鲜禾益公司要求冠寓公司将涉案房屋腾空并返还的诉讼请求，合同解除，冠寓公司应将涉案房屋腾空并返还给鲜禾益公司。但冠寓公司实际控制东大楼的4-6层，其余部分未实际控制，鲜禾益公司可自行收回。故对鲜禾益公司该诉讼请求，对合理部分予以支持。关于鲜禾益公司要求冠寓公司支付物业费的诉讼请求，因双方合同约定，物业费应缴纳给物业管理公司，故对该诉讼请求不予支持。关于冠寓公司主张要求鲜禾益公司支付鉴定费的诉讼请求，酌情支持78400元。因冠寓公司与鲜禾益公司均存在违约行为，故对双方要求对方承担违约责任的诉讼请求，均不予以支持。关于鲜禾益公司要求冠寓公司支付逾期支付租金滞纳金以及腾退房屋二倍租金的诉讼请求，因鲜禾益公司存在违约行为，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月30日判决：一、确认冠寓公司与鲜禾益公司双方于2017年8月18日及于2017年9月1日签订的两份《杭州冠寓房屋租赁合同》均自2018年3月17日起解除；二、鲜禾益公司赔偿冠寓公司装修损失5116691.51元，于判决生效后十日内付清；三、鲜禾益公司退还冠寓公司转让费2600000元，于判决生效后十日内付清；四、鲜禾益公司退还冠寓公司押金1350000元，于判决生效后十日内付清；五、鲜禾益公司支付冠寓公司鉴定费78400元，于判决生效后十日内付清；六、冠寓公司于判决生效后十五日将位于杭州市余杭区××路××号××层房屋腾空并返还给鲜禾益公司；七、冠寓公司支付鲜禾益公司位于杭州市余杭区××路××号××层房屋租金140220元，于判决生效后十日内付清；八、冠寓公司支付鲜禾益公司位于杭州市余杭区××路××号××层房屋占有使用费用5102700元，于判决生效后十日内付清；九、冠寓公司支付鲜禾益公司位于杭州市余杭区××路××号××层房屋的占有使用费用1382760元（自2018年3月18日暂计至2018年9月1日为1382760元。自2018年9月2日起至冠寓公司实际腾退之日止的占有使用费，按每日8280元另行计付），于判决生效后十日内付清；十、驳回冠寓公司的其他诉讼请求；十一、驳回鲜禾益公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费205600元，由冠寓公司负担148015元，由鲜禾益公司负担57585元；反诉案件受理费减半收取94829元，由冠寓公司负担21247元，由鲜禾益公司负担73582元。本诉保全费5000元，由冠寓公司负担3500元，由鲜禾益公司负担1500元。反诉保全费5000元，由冠寓公司负担1500元，由鲜禾益公司负担3500元。 宣判后，冠寓公司、鲜禾益公司均不服，向本院提起上诉。 冠寓公司上诉称：一、原审法院认为双方合同解除的原因为双方违约，系认定事实错误，适用法律错误。两份合同签订后，鲜禾益公司一直未按合同约定提供产权方同意转租函、竣工验收备案登记、产权证、物业方允许冠寓公司改窗方案证明、采光并改造方案证明、空调外挂机安装证明等材料，诉争房屋双方签约后虽已完成现场交接，但鲜禾益公司未完成双方合同明确约定的法律文件的交付，未达到双方合同约定的交付条件，对冠寓公司的施工进度造成重大影响，最终导致冠寓公司在装修大半后被迫于2018年1月停工等待。鲜禾益公司人员在微信记录中也表示要求产权人出具前述证明，一直持续至2018年3月初，冠寓公司有行使不付租金的抗辩权，故本案系鲜禾益公司违约。在鲜禾益公司未提供前述证明前，冠寓公司并未实施改造，原审认为冠寓公司亦有过错，与事实不符。本案系冠寓公司享有单方解除权，于2018年3月14日发送解除合同通知，合同自2018年3月17日通知到达对方时解除，鲜禾益公司是2018年5月16日（落款时间）回函同意解除。冠寓公司诉请确认前述时间节点解除，并非是双方事后对解除合同时间协商一致。冠寓公司行使不付租金的抗辩权，并不构成对鲜禾益公司的违约行为，即使构成违约，也不是导致本案租赁合同解除的原因，冠寓公司不应对合同解除承担责任。原审法院遗漏了讼争房屋竣工验收备案登记、产权证办理时间的认定及对本案违约的定性影响。二、原审法院对冠寓公司的损失认定事实错误，适用法律错误。原审认定总损失金额仅为7309559.3元是错误的。原审法院认定冠寓公司应承担总损失的30%是错误的，因鲜禾益公司违约导致合同解除，应由其承担全部损失。三、原审不支持冠寓公司要求鲜禾益公司支付违约金的主张系认定事实错误，适用法律错误。诉争房屋尚未达到双方合同的交付条件，冠寓公司有权要求鲜禾益公司返还已付全部款项，并有权要求支付部分违约金17934052.1元。四、原审法院关于租金及占有使用费的认定错误，适用法律错误。本案并非是协商解除，而是冠寓公司行使单方解除权，鲜禾益公司应承担违约责任。鲜禾益公司应返还冠寓公司已付的2058600元租金，而非冠寓公司应支付2018年3月17日前的房屋租金。鲜禾益公司要求冠寓公司支付逾期使用费，但冠寓公司并未实际占用经营诉争房屋，至今未办理房屋移交手续的责任在于鲜禾益公司，冠寓公司作为善良管理人聘请保安对装修现场的看护并非占用或经营。即使鲜禾益公司主张的逾期占用费损失成立，其怠于行使合同权利，由此扩大的损失不应由冠寓公司承担。既然原审认定系双方违约，则租金和占用费也应当按过错比例承担。逾期占用费损失计算标准不应按租赁合同标准计算，应按鲜禾益公司实际支付租金的标准计算。五、按合同约定，冠寓公司“按届时房屋的现状交还房屋”，不存在腾空、腾退的问题。六、鉴定费、诉讼费及保全费均应由鲜禾益公司全额承担。七、双方合同约定终止或者解除合同时，房屋是有三十个工作日作为交接时间的。请求二审法院：1、判令将原判第二项内容变更为鲜禾益公司向冠寓公司赔偿装饰装修施工、灯具及家具等投入损失8073799元，智能化工程损失84898.39元，设计及施工配合费用389000元，造价咨询费用110000元和监理费用47700元，合计8705397.39元；2、判令将原判第五项内容变更为鲜禾益公司支付冠寓公司鉴定费112000元；3、撤销原判第六-十项内容；4、判令将原判第十一项内容变更为驳回鲜禾益公司的全部反诉诉讼请求；5、判令鲜禾益公司立即返还冠寓公司所支付的租金2058600元，并向冠寓公司支付部分违约金17934052.1元；6、一、二审全部诉讼费用均由鲜禾益公司承担。 上诉人冠寓公司在二审中提交以下证据：1、交接函、快递单和微信截屏、公证书（光盘）；2、照片和视频（光盘）。证据1、2共同证明冠寓公司一直要求鲜禾益公司交接止损，鲜禾益公司随时可进场接管，但其因一直未招商成功拒不接收。2020年2月19日已实际进场拆除施工，应由鲜禾益公司自行承担合同解除后的租金损失的事实。（以上证据均提交复印件） 针对冠寓公司的上诉，鲜禾益公司辩称：一、冠寓公司在未取得相关证明前盲目投资装修，且拖欠租金，又以未取得相关证明及金家渡村回收房屋的错误判断解除合同，解除合同后拒绝腾退房屋，构成根本性违约，应承担一切责任。实际履行中冠寓公司根本没有提供上述方案，产权房无法做出是否允许的证明。要求出具允许改窗、采光井改造证明属于违法行为。出具“采光开窗证明”是租赁物交接的前提条件，冠寓公司盲目接收租赁物进场装修，造成重大损失，咎由自取。关于房屋“竣工验收备案”，实际上租赁物2013年就已经竣工验收合格，房屋是否竣工验收“备案”，只是行政管理行为，并不影响租赁使用权。冠寓公司在产权人未完成竣工验收备案的情况下，违反合同约定，盲目接收租赁物并装修，由此造成的双方一切损失，都应由冠寓公司承担。冠寓公司未按约支付东大楼租金属于根本性违约。二、一审判决冠寓公司拆除可移动的装修，承担30%的固定装修费用，但冠寓公司至今没有全部拆除，对固定装修30%的所有权是否放弃没有表态，冠寓公司应支付至“放弃装修物所有权”或法院执行完毕止的占有使用费。三、冠寓公司违约在先，鲜禾益公司依法行使“先履行抗辩权”，应驳回冠寓公司要求返还保证金、租金、转让费、赔偿损失和支付违约金的请求。四、一审判决后，2020年2月28日和2020年4月8日两次公证，冠寓公司的人员仍在看管现场，锁住房间、消防通道门，钥匙没交，物品没搬。请求二审驳回冠寓公司一审诉讼请求（解除租赁合同除外）。 鲜禾益公司上诉称：一、双方签订两份租赁合同后，鲜禾益公司按约交付房屋，但冠寓公司从2017年9月起至今拖欠东大楼2017.12.1-2018.8.30第一期租金3777750元。2018年3月14日，冠寓公司要求解除合同，2018年5月16日，鲜禾益公司回复同意解除合同（2018年3月17日），要求恢复原状，支付租金3777750元，物业费35万元。2018年5月20日，鲜禾益公司发函督促及时清场，限期到后，鲜禾益公司进入东大楼二层强制清场时双方发生冲突，后由派出所、街道组织召集清场返还租赁物未果。二、冠寓公司称金家渡村将收回房屋，鲜禾益公司丧失承租权不成立。冠寓公司认为没有产权证明、出租权证明系认识错误。鲜禾益公司在签订合同时已经同时提供，包括但不限于与金家渡村签收房屋租赁合同、产权证、土地证、工程质量竣工验收记录（合格）、消防验收意见书（合格）证等，作为合同附件，这些资料就是有效的产权证明、出租证明，冠寓公司在核实上述资料后，才支付鲜禾益公司租赁保证金。2017年11月27日，冠寓公司在提供上述资料的基础上，加上设计图纸，才取得余杭区消防大队出具的《建设工程消防设计审核意见书》。要求出具改造开窗证明属于违法行为，在合同实际履行过程中，冠寓公司实际上已经放弃开窗改造装修方案。出具“采光开窗证明”是租赁物交接的前提条件，冠寓公司违约接收租赁物，造成扩大损失。冠寓公司完全可以在免租期等待一个月，以条件不成就解除合同，双方没有任何损失。“采光开窗证明”的实质是一个规划行政许可，是改变原建筑工程规划行政许可已经确认的规划条件。房屋是否“竣工备案”，并不影响冠寓公司租赁使用权，冠寓公司依法通过了消防审核，没有任何部门阻止装修。鲜禾益公司只是配合产权人办理竣工验收备案，不是办理备案登记的权利义务人。事实上，租赁物早已竣工验收。冠寓公司在产权人未完成竣工验收备案的情况下，接收租赁物并进行装修，视为变更合同履行条件，由此造成双方的一切损失，都应由冠寓公司承担。冠寓公司违约在先，未按约支付租金，鲜禾益公司当然可以拒绝履行附随义务。三、冠寓公司要求赔偿装修损失、返还保证金、转让费、鉴定费的请求缺乏依据，应予驳回。四、冠寓公司应尽快恢复原状，清场返还租赁物。冠寓公司应按合同支付租金和赔偿鲜禾益公司一切损失。五、一审判决不合理部分。东大楼以外的房屋占用费只计算一年是不妥的。赔偿装修损失和退还米微酒店转让费260万元系重复计算。冠寓公司应赔偿鲜禾益公司原二楼和三楼的装修损失。请求二审法院支持鲜禾益公司原审诉请，驳回冠寓公司原审诉请。 上诉人鲜禾益公司在二审中提交公证书两份，证明冠寓公司至今仍占据现场。 针对鲜禾益公司的上诉，冠寓公司辩称：一、鲜禾益公司并未按约定的交付条件及提供竣工验收备案、房屋所有证和采光井、开窗、空调外挂机安装等改造证明等合同约定要求来交付房屋。因鲜禾益公司根本性违约，冠寓公司有权单方解除合同，并非是鲜禾益公司同意解除合同。冠寓公司有权行使抗辩权，在鲜禾益公司未履行义务前不予支付后续款项。二、冠寓公司不应为鲜禾益公司违约行为承担责任。杭州余杭金家渡股份经济合作社已于2018年3月6日向鲜禾益公司送达《解除房屋租赁合同通知书》，2017年3月16日《浙江省法制报》杭州余杭金家渡股份经济合作社公告与鲜禾益公司解除合同。双方合同约定“竣工验收备案”和附件7房地产权证明复印件，与鲜禾益公司提供的门牌证、工程质量竣工验收记录完全是两回事。2017年8月15日签订的租赁合同，仅是针对7000多方的面积，当时没有针对这一片房屋如何进行设计，后签订了第二份协议，这时冠寓公司已经做出了整个两块区域房间的分割图，双方盖章确认。2017年9月1日的租赁合同吸收了前一份的内容。对竣工验收备案的要求也设置了后果性的约定，就是3个月如不能提供，则冠寓公司有权解除合同、追究违约责任。另外还约定了冠寓公司提前进场。三、鲜禾益公司认为不应赔偿冠寓公司的理由不成立。四、鲜禾益公司的诉请不应得到支持。冠寓公司不应承担恢复原状的责任。鲜禾益公司主张的35万元物业费没有事实和合同依据。 上述二审中提供的证据，经出示，本院认证如下：一、对冠寓公司提供的证据，鲜禾益公司认为证据1中的告知函没有收到。对微信聊天记录的真实性无异议，但因案件尚未生效，双方之间的沟通无法确定该事实；对证据1、2公证书以其附在内的照片、录像为准。本院认为，证据1中的交接函、快递单因未提交邮件送达凭证，无法确认是否已经送达。微信截屏的真实性予以确认，系一审判决之后，双方的协商内容；对证据1、2的公证书真实性予以确认。二、对鲜禾益公司提交的证据，冠寓公司认为无法达到鲜禾益公司的证明目的，冠寓公司只有一两名保安看管东大楼4-6层安装好的家电、空调。房门上贴着鲜禾益公司的封条，可以证明鲜禾益公司拒不收房，如鲜禾益公司按照现状收房，冠寓公司就不需要派保安在现场进行看护。本院对公证书的真实性予以确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实除原审判决认定的“2017年8月15日，冠寓公司（乙方）与鲜禾益公司（甲方）签订《杭州冠寓房屋租赁合同》”应为2017年8月18日，冠寓公司（乙方）与鲜禾益公司（甲方）签订《杭州冠寓房屋租赁合同》及“自本合同签订后且乙方收到标的房屋加盖公章的产权证明（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等复印件后7个工作日内向甲方支付伍拾万元作为保证金（该保证金不得抵扣房屋租金）”应为自本合同签订后且乙方收到标的房屋加盖公章的产权证明（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等复印件后7个工作日内向甲方支付捌拾肆万元整作为保证金（该保证金不得抵扣房屋租金）外，其余与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，案涉房屋于2018年6月29日经竣工验收备案。 再查明，2018年3月14日，冠寓公司向鲜禾益公司发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的函》，以鲜禾益公司未按约提供产权证明、具有出租权的证明等文件及未提供业主方同意进行物业改造的证明、完成物业竣工验收备案登记为由，解除双方签订的合同，并要求退还保证金、转让费、租金等。鲜禾益公司于2018年3月17日签收。2018年5月16日、2018年5月20日，鲜禾益公司分别向冠寓公司发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的回复函》、《督促及时清场函》，表示同意解除双方的房屋租赁合同，并要求冠寓公司支付东大楼第一期租金及物业费，限于2018年5月23日前将房屋添附装修拆除恢复原状，进行清场等。冠寓公司于2018年5月28日向鲜禾益公司发出《律师函》，表示其有权单方解除合同，无需鲜禾益公司同意，在鲜禾益公司未支付合同约定的违约金及足额赔偿预期租金收益及装修装潢费用、临时安置补偿及搬迁费用等之前，有权行使抗辩权等。 又查明，二审中，冠寓公司与鲜禾益公司于2020年4月22日就案涉房屋按现状进行了交接。冠寓公司当场交付鲜禾益公司东大楼4-6层钥匙。 本院认为，冠寓公司与鲜禾益公司签订的案涉两份《杭州冠寓房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。上述两份租赁合同中均约定了鲜禾益公司应在交付房屋前向冠寓公司出具物业产权方允许冠寓公司进行物业采光、开窗、空调外挂机安装等的改造证明，并约定在合同签署后1个月鲜禾益公司未能出具以上证明的，冠寓公司有权解除合同并按鲜禾益公司迟延交付房屋追究违约责任，鲜禾益公司退还冠寓公司已缴纳押金、租金及物业费等；2017年9月1日签订的租赁合同中还约定了因案涉物业未做竣工验收，鲜禾益公司与物业产权方配合完成竣工验收备案登记工作，允许冠寓公司交接后进场施工，如由于竣工验收工作影响冠寓公司施工进度的，鲜禾益公司承诺延长对应免租期，如竣工验收备案登记无法完成造成冠寓公司无法租赁使用的，等同鲜禾益公司违约，按合同10.1（f）赔偿处理。如在本合同签署后3个月内未完成竣工验收备案登记的，冠寓公司有权解除本合同并追究鲜禾益公司违约责任，同时鲜禾益公司应退还冠寓公司已缴纳押金、租金及转让费等。一审中，鲜禾益公司承认未向冠寓公司交付其所承诺的物业产权方出具的改造证明，而案涉工程直至2018年6月29日才完成竣工验收备案，即未在合同签署后3个月内完成。虽合同约定上述改造证明应在鲜禾益公司交付房屋前出具，而冠寓公司在未收到上述证明的情况下即收房进行装修施工，但这并不影响对鲜禾益公司违约的认定及冠寓公司享有的解除权。案涉工程直至冠寓公司2018年3月14日提出解除合同时亦未竣工验收备案，故根据合同约定冠寓公司的免租期相应延长，冠寓公司未支付租金具有合同依据，不构成违约。冠寓公司解除合同的理由成立，解除函于2018年3月17日送达鲜禾益公司，双方间的租赁合同自该日起解除。冠寓公司诉请确认双方签订的两份租赁合同于2018年3月17日起解除予以支持。根据上述合同约定，鲜禾益公司应退还冠寓公司已缴纳的押金、租金及转让费，因冠寓公司支付的260万元转让费系鲜禾益公司4-6层范围内投入的装修，现冠寓公司已拆除重新进行了装修，原有装修已无法返还，故该260万元转让费亦不应予以返还。鲜禾益公司应退还冠寓公司已付租金、押金（保证金）共计3408600元（84万元押金+2058600租金+51万元押金）。关于冠寓公司主张的损失，案涉杭州金家渡公寓精装修工程经一审法院委托鉴定，耀华建设管理有限公司出具了耀华审字（2019）第0054号《工程造价咨询报告书》，鉴定结论为工程造价8073799元，其中现场改造、装修及装饰（含软装）为5645943元，鲜禾益公司提出主张部分为2427856元。租赁合同约定，合同解除后，冠寓公司有权拆除及取回冠寓公司所有不属于鲜禾益公司的设施或者设备，故原审认定鉴定报告中涉及可拆除的设施和设备包括灯具部分、家具部分（除橱柜外）、空调部分、家用电器部分、沙发部分、床垫部分、椅子部分，合计804200元，冠寓公司可自行拆除或取走，该部分不计入冠寓公司的损失部分。故，以上5645943元中可认定为损失的计4841743元。关于2427856元部分，鉴定报告中涉及6项，其中第2、3、4、5项冠寓公司可拆除、取走，不应计入损失，涉及金额323994元（5383+213+840+317558）。第1项冠寓公司主张系其装修依据不足，不予支持，涉及金额87203元。以上2427856元中可认定为损失的计2016659元。原审对于冠寓公司主张的智能化工程损失、设计及施工配合费、造价咨询费、监理费用的认定并无不当。故，冠寓公司的损失总额应认定为7295102元（4841743+2016659+389000+47700）。原审计算金额有误，应予纠正。租赁合同约定鲜禾益公司允许冠寓公司在物业未完成竣工验收备案的情况下，交接后进场施工，冠寓公司系基于对鲜禾益公司的信赖而进场。同时，合同也约定了鲜禾益公司应在房屋交付前向冠寓公司出具相应的结构改造证明，而冠寓公司在鲜禾益公司未出具上述证明，未取得改造许可，案涉物业尚未完成竣工验收备案的情况下，即接收房屋，进场装修施工，冠寓公司理应对此将会带来的经营风险有所预判，故其对损失的扩大也负有责任，应自行承担相应的损失。本案系因鲜禾益公司违约导致租赁合同解除，故鲜禾益公司在本案中主张的损失、赔偿金不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。┅┅”租赁合同10.1（a）约定，因鲜禾益公司不能按时交付房屋或所提供房屋不符合合同约定条件等，导致冠寓公司解除合同的，鲜禾益公司应支付冠寓公司相当于本合同剩余租期租金总额两倍的违约金，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。冠寓公司在本案中既主张赔偿损失，又主张违约金。根据上述合同约定，综合考虑本案双方履行合同的情况、冠寓公司损失大小及双方责任等因素，本院酌情确定由鲜禾益公司支付冠寓公司违约金800万元。冠寓公司未举证证明其损失高于违约金，故对冠寓公司主张的损失赔偿不再予以支持。租赁合同8.5条约定，合同解除后，冠寓公司应在30个工作日内，按届时房屋的现状交还房屋。冠寓公司有权拆除及取回所有不属于鲜禾益公司的设施或者设备。但冠寓公司在双方2018年3月17日解除合同后，未按约交还房屋，特别是冠寓公司在收到鲜禾益公司2018年5月16日、5月20日发出的《关于解除〈房屋租赁合同〉的回复函》、《督促及时清场函》后，在其回复的《律师函》中提出了要鲜禾益公司先予支付违约金、预期租金收益及装修装潢费用等，继续控制、占用东大楼4-6层，双方就腾退事宜未能达成一致，直至2020年4月22日双方办理了房屋交接。故，本院以鲜禾益公司清场函中限定的清场时间即2018年5月23日的次日起作为冠寓公司应支付占有使用费的起始时间，参照租赁合同约定的租金标准，计算至2020年4月22日。经折算，东大楼4-6层2018年5月24日-2020年4月22日的占有使用费为5582790元（99天×6210元/天+5037000元×0.6+235天×8280元/天）。冠寓公司应向鲜禾益公司支付该占有使用费。因在二审中，双方已对房屋进行交接，故对鲜禾益公司提出的要求冠寓公司腾退归还房屋的诉讼请求不再进行判决。因冠寓公司不存在逾期支付鲜禾益公司租金3777750元，故鲜禾益公司要求冠寓公司支付该租金的滞纳金的请求不予支持。鲜禾益公司要求冠寓公司支付物业费的请求亦缺乏依据，原审未予支持并无不当。原审酌情确定双方承担的鉴定费亦无不当之处。冠寓公司、鲜禾益公司上诉理由成立部分，本院予以采纳。综上，二审出现新事实，本案在事实认定及实体处理上均有变动。原判在认定事实及适用法律上亦存在不当之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初9258号民事判决第一、四、五项； 二、撤销浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初9258号民事判决第二、三、六、七、八、九、十、十一项及诉讼费负担部分； 三、杭州鲜禾益市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还杭州冠寓投资管理有限公司已付租金2058600元； 四、杭州鲜禾益市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州冠寓投资管理有限公司违约金8000000元； 五、杭州冠寓投资管理有限公司支付杭州鲜禾益市场管理有限公司占有使用费5582790元； 六、驳回杭州冠寓投资管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回杭州鲜禾益市场管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费205600元，由杭州冠寓投资管理有限公司负担133640元，由杭州鲜禾益市场管理有限公司负担71960元。反诉案件受理费减半收取94829元，由杭州冠寓投资管理有限公司负担18018元，由杭州鲜禾益市场管理有限公司负担76811元。一审本诉保全费5000元，由杭州冠寓投资管理有限公司负担3250元，由杭州鲜禾益市场管理有限公司负担1750元。反诉保全费5000元，由杭州冠寓投资管理有限公司负担950元，由杭州鲜禾益市场管理有限公司负担4050元；二审案件受理费395259元，由杭州冠寓投资管理有限公司负担172156元，由杭州鲜禾益市场管理有限公司负担223103元（杭州冠寓投资管理有限公司、杭州鲜禾益市场管理有限公司已分别向本院预交上诉案件受理费300429元，杭州冠寓投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费128273元，杭州鲜禾益市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费77326元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年八月四日 书记员 袁其伟