文书内容湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0527民初945号原告（反诉被告）：于雪月，女，1972年10月24日出生，汉族，职工。委托诉讼代理人:杨海，湖南振绥律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁佟，男，1969年9月30日出生，汉族。被告（反诉原告）：湖南长宁投资有限公司(以下简称长宁公司），住所地绥宁县长铺乡川石村江背苑经济适用房1栋门面01号(广夏园01栋01号门面)，统一社会信用代码:91430527557634676N。法定代表人唐则宝，该公司董事长。被告（反诉原告）：湖南长宁投资有限公司绥宁分公司（以下简称绥宁分公司），住所地绥宁县长铺乡川石广夏园，统一社会信用代码：914305270622328437。负责人匡松柏，该分公司总经理。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人:周勇，湖南方剑律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：周本南，男，1957年8月10日出生。原告于雪月与被告长宁公司、绥宁分公司委托代建合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，被告长宁公司、绥宁分公司于7月26日提起反诉。本院于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告于雪月及委托诉讼代理人杨海、袁佟、被告长宁公司的法定代表人唐则宝及两被告的委托诉讼代理人周勇、周本南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于雪月向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告在判决生效之日起一个月内向原告交付电力新城C栋一单元13A03号房的不动产权证书。2、依法判令两被告向原告支付逾期交付不动产权证书违约金共计人民币12000元(从2017年8月1日起按500元/月计算至2019年8月1日止)。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为依法判令两被告向原告连带支付逾期交付不动产权证书违约金（从2017年8月1日起按照每月500元计算至被告履行判决之日止）。3、依法判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：绥宁县电力公司全体职工委托被告长宁公司修建电力新村职工住宅房，双方于2014年1月3日签订了《绥宁县电力公司职工和长宁公司联合建房协议书》。原告根据该协议书的内容及双方约定的权利与义务，于2014年4月9日和被告绥宁分公司签订了《联合建房协议》，被告长宁公司的法定代表人在《联合建房协议》上代表两被告签了字，原、被告双方形成委托代建房屋合同关系。原告的住房为电力新城C栋一单元13A03房，面积116.84m2，价格为人民币231343元。两份《协议》都明确约定:被告代为原告建房，价格为1980元/m2(包括办理两证在内的所有费用)，建房过程为全程代理，包括权证(两证)办理，按揭贷款办理，房屋物业交付时间为2016年7月1日，权证移交时间为2017年8月1日前，并约定如权证延期移交，按人民币500元/月的标准向该房支付违约金。原、被告签订协议后，原告已全面履行协议，可两被告却没有全面履行协议，不尽义务，时至今日都未交付原告的房地产权属证书，也未给原告一个合理解释或另行协商达成补充协议，两被告的行为已明显构成违约。为维护原告的合法权益，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》及相关法律和司法解释之规定，特向你院提起诉讼，请求依法判如所请!被告长宁公司、绥宁分公司答辩并反诉称：一、答辩人(反诉人)现在没有能够交付房屋的不动产权证书，不是答辩人(反诉人)的原因所致，而是被答辩人(被反诉人)和绥宁县税务部门的原因所致，即本案件系非答辩人(反诉人)原因造成不能按照绥宁县不动产登记中心和法律所规定的程序完成不动产权证的申办，不能认定答辩人(反诉人)违约。1、不能获取本项目的完税凭证的原因系超出双方合同约定的情形，不是答辩人(反诉人)的原因所致，不能归责于是答辩人(反诉人)违约。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第15条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验:(一)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;(二)权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;(三)不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;(四)法律行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。在答辩人(反诉人)为被答辩人(被反诉人)向绥宁县不动产登记中心提出申办不动产权证后，该登记中心和在该中心蹲点上班的税务部门工作人员均必须遵照以上法律规定审查资料，尤其是①建房和申办主体及完税性质认定，②项目是否完税和具有缴税凭证。由此，涉及绥宁县税务部门对本项目房屋的税务征收缴纳的前置问题:绥宁县税务部门一直不认可答辩人(反诉人)与被答辩人(被反诉人)之间系联合购买土地建房和委托代建的法律关系，违背客观事实要求答辩人(反诉人)和被答辩人(被反诉人)按照商品房买卖关系缴纳相关税费，这样答辩人(反诉人)和被答辩人(被反诉人)除需要缴纳双方合同约定认可的契税、建安税外，还得超出合同约定额外支付土地增值税、增值税、增值税附加(教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税)、所得税、印花税等等，超出约定的税额巨大，由于税务部门对双方联合建房委托代建的定性问题导致本项目的税务清算缴纳无法完成，绥宁县税务部门根本不接收双方原合同约定税款，而要求必须支付土地增值税、增值税等，答辩人(反诉人)无法获得完税凭证，导致绥宁县不动产登记中心不能按程序进行登记发证。因此不能获取本项目完税凭证的原因系超出双方合同的约定情形，不是答辩人(反诉人)的原因所致，不能归结于答辩人(反诉人)违约。2、联合建房组织电力公司方及委托代建方业主(包括被答辩人)对不能发证具有不可推卸的责任，系没有履行合同约定的“未尽事宜协商解决或者签订补充协议完善”的情形，客观上造成超出双方合同约定事宜未能及时解决，实际影响办证。答辩人(反诉人)将以上事实，以及与税务部门的缴税定性等争议及导致本项目无法完成税务清算、无法取得完税凭证，进而无法完成不动产权证发放的情况，已经向联合建房组织电力公司方及个别委托代建方业主进行介绍，并要求其要么向税务部门说明情况协调解决完税问题，要么不能让税务改变观点就必须由联合建房的各业主承担相关税款，否则无法进行办证。但是联合建房组织电力公司方及委托代建方业主均不配合，只管要证。答辩人(反诉人)无可奈何，现在多次与税务部门协调没有结果。由于联合建房组织电力公司方及委托代建方业主对超出合同约定的相关税务完税定性和税款缴纳不配合行为，造成本项目无法完税，进而导致本项目房地产不能办证的后果，二者具有不可推卸的责任，系没有履行合同约定的“未尽事宜协商解决或者签订补充协议完善”的情形，因此，不是答辩人(反诉人)的责任和违约。二、绥宁县税务部门要求本项目相关主体必须按照商品房买卖关系缴纳土地增值税、增值税等税款，超出双方合同约定的契税、建安税内容，答辩人(反诉人)有权请求被答辩人(被反诉人)按照税务部门缴税要求依法承担税款(以税务清算为准)。1、原《绥宁县电力公司职工和长宁公司联合建房协议书》的约定条款中，没有约定税款由答辩人(反诉人)承担的内容。2、答辩人(反诉人)与被答辩人(被反诉人)签订的《联合建房协议》和双方认可的控制价格中仅涉及建安税、契税，仅涉及办证费用(工本费)，没有涉及其他税收项目和税款。依照公平原则，如果税务部门所征收的税种和税款双方没有约定，也应当按照合同的原则精神和法律规定处理。总之，税务部门如果按照商品房买卖关系征收土地增值税，增值税、增值税附加(教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税)、所得税、印花税等超出双方合同约定的税款不能由答辩人(反诉人)承担。3、绥宁县税务部门按照商品房买卖关系对本项目相关当事人征收土地增值税、增值税、増值税附加(教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税)、所得税、印花税等税款，不符合双方联合购买土地建房和联合委托代建的法律事实、法律关系、法律性质和法律后果，被答辩人(被反诉人)和联合建房组织电力公司方及所有委托代建方业主都应当反对，并积极争取合法征收税款，以达到不冤枉缴税和早日办证的目的。三、答辩人(反诉人)联合建房和委托代建房屋的实际成本已经超出答辩人（反诉人）的承受能力，答辩人(反诉人)请求按照情形变更原则要求答辩人(反诉人)(1套)追加建设成本5万元(以司法鉴定为准)。由于原双方编制的《建设成本预算、分摊及乙方造价的控制价格》在预算时综合考虑不周全、不客观，偏离实际建设成本，漏算相关成本，更没有考虑实际建设时的价格和成本的变化，实际建设中客观上无法控制原合同控制价格，由此答辩人(反诉人)有权依据合同法相关情形变更原则请求被答辩人(被反诉人)追加建设成本5万元。综上所述，答辩人(反诉人)请求人民法院依法驳回被答辩人(被反诉人)全部诉讼请求，同时支持答辩人(反诉人)以下反诉请求:1、判令被反诉人依据合同法情形变更原则追加支付反诉人房屋建设成本5万元(以司法鉴定为准)。2、判令被反诉人对超出双方合同约定的税种税款依法承担缴纳义务(以税务司法鉴定或者税务清算为准)。3、由被答辩人(被反诉人)承担本诉、反诉全部诉讼费用。庭审中反诉原告将反诉请求变更为：1、确认联合建房协议中第六条第（二）第4项第（2）目B内容的约定无效；2、判令被反诉人依法追加支付反诉人房屋建设成本5万元（以司法鉴定为准）；3、判令被反诉人对超出双方合同约定的税种税款依法承担缴纳义务(以税务司法鉴定或者税务清算为准)；4、由被答辩人(被反诉人)承担本诉、反诉全部诉讼费用。补充反诉事实与理由：原、被告有联营法律关系，要求确认无效的规定是联营法律关系的保底条款，该条款无效。诉请的无效条款违背了公平原则及相关强制性规定，该条款与合同附件2相矛盾。本院经审理认定，2013年12月16日,绥宁县电力有限责任公司全体职工（甲方）与长宁公司（乙方）签订《联合竞拍土地使用权协议》，协议约定：“一、甲、乙方双方确定以绥宁县电力有限责任公司全体职工（代表人王伟、匡继平)和长宁公司组成联合体参加绥宁县国土资源局挂牌出让的Sn2013010地块的竞拍，并明确联合体为该地块使用权的受让人。二、双方权利义务（一）甲方1、推举王伟、匡继平两人代表全体职工参加Sn2013010地块土地使用权的竞拍，并代表甲方签署相关文书；2、全体职工在联合竞拍申请报告上签字，并提交自己身份证复印件；3、土地受让后，全体职工与乙方共同合伙建房，且每个参与竞拍的职工保证每个一套住宅；4、土地受让后，20天内联合体建立合伙建房专用账户，资金专款专用，且每套住房归集一定数额建房资金，用于受让土地出让金的支付和项目五通一平工程款的支付。以后按工程进度支付合伙建房资金。5、住宅土建工程委托乙方代理建设和管理，其代理费用和工程造价成本按招商文件相关要求另行商定。（二)乙方1、牵头组织项目合伙建房；2、负责项目合伙建房土建工程招投标工作；3、负责项目合伙建房规划设计和工程报建工作；4、负责职工合伙建房住宅的产权证的办证工作；5、合伙建房住宅套数按政府相关部门批准的规划文件要求，超过电力公司职工需要套数(400套)以外的房屋，由乙方独自享有，由乙方独自经营销售；6、负责土地招标押金(160万元)垫付，待拍得土地使用权后并结算。……四未尽事宜，双方友好协商解决”2013年12月23日，绥宁县国土资源局（出让人）与绥宁县电力有限责任公司全体职工、被告长宁公司（竞得人）签订了《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，该确认书载明：“绥宁县电力有限责任公司全体职工、被告长宁公司于2013年12月21日竞得Sn2013010地块的国有建设用地使用权。成交价1020万元”。长宁公司分别于2014年4月2日缴纳出让金5100000元、土地交易服务费102000元；2015年5月16日缴纳出让金5100000元。2014年1月3日绥宁县国土资源局颁发绥国用（2014）00253土地使用权证，该证载明：“土地使用权人：长宁公司绥宁县电力有限责任公司王伟等职工”。该证于2015年6月4日被注销后重新颁发绥国用（2015）第0934号土地使用权证，载明土地使用权人不变。2014年1月3日，绥宁县电力责任公司全体职工（甲方）与长宁公司（乙方）签订《绥宁县电力公司职工和长宁公司联合建房协议书》，协议约定：根据绥宁县电力有限责任公司招商文件要求，经甲、乙双方协商，就绥宁县电力有限责任公司全体职工委托长宁公司修建住宅达成如下协议：一、绥宁县电力有限公司全体职工(代表:王伟、匡继平)委托长宁公司共同建设电力新村住宅。二、建住宅数量:根据规划设计该项目共计600余套住宅，其中绥宁县电力有限责任公司职工委托修建住宅不超过400套，其余所有住宅为长宁公司独自享有和对外销售。三、建设方式:联合建房。……2、绥宁县电力有限责任公司职工住宅(不超过400套)委托长宁公司代为建设。3、绥宁县电力有限责任公司职工对委托所建住宅的户型面积提出相应计划和要求，长宁公司依据甲方要求组织规划、设计和施工建设。四，价格确定:绥宁县电力有限责任公司全体职工的住宅价格总数量不超过400套的平均价格1960元/m2计取(但职工将指标转让给亲戚的均按均价1980元/m2计取)，以上价格均已含建房及办理两证的所有费用，土地价格和材料价格及人工工资波动风险全部由乙方承担，与公司职工无关。……七、双方责任……（二）乙方：5、负责办理房屋产权和土地相关证件。……2014年4月8日，绥宁县电力责任公司全体职工（甲方）与长宁公司（乙方）签订《土地使用权分割协议》，协议约定：“双方按各自所占项目建筑面积(以房管局测绘面积为准)来分摊分割该地块的使用权。”2014年4月9日，长宁公司绥宁分公司（甲方）与绥宁电力公司职工等400户(具体名册以国土部门备案为准)乙方当事人之一的于雪月签订了《联合建房协议》，协议约定:……1.建设项目名称:绥宁电力新城。2.建设项目地点:绥宁县川石开发区110变电站旁。2.建设方式:甲、乙双方采取联合建房方式。3、建设性质:自建自住房。……2.房屋物业建设标准:(详见附件一)。……第五条、建设成本预算、分摊及乙方造价的控制价格（详见附件二）乙方造价的控制价格双方认可。第六条、建设实施及乙方建设委托代理（一）建设实施1、甲方房屋物业由甲方自行组织实施；2.乙方房屋物业委托甲方代理建设；……2.代理方式:全程风险代理；3.代理内容:代理内容为建设过程全程代理包括权证(两证)办理、按揭贷款办理。具体如下:……(3)代理乙方办理分户土地使用证及房产；（4）代理乙方中具备相关政策条件且需要按揭贷款及公积金借款的住户办理相关贷款手续，否则不在代理内容之内。4.代理佣金：(1)甲方代理乙方建设的佣金双方认可的乙方控制价格与建设成本预算的差额计20元/m2作为甲方代理乙方建设的佣金，包含在总控制均价1960元/m2或1980元/m2之内(每层楼具体按实际调整确定)；(2)甲方代理乙方建设的风险约定A、如甲方管理得当，将建设实际成本控制在预算成本以内，则节约部分乙方作为奖金奖励给甲方；B、如果亏损，视甲方代理不力、管理不当，由甲方承担全部亏损。……八条、……1、按照乙方内部分房程序乙方当事人于雪月选定电力新城C栋一单元13A03套房为其所有。2、房屋产权面积为116.84m2(含公摊面积)，最终以绥宁县房管局测绘面积为准。(二)乙方当事人房屋物业总价款及单价1.依据乙方造价的控制价格及乙方内部价格调整体系计算，该房单套控制价格为人民币贰拾叁万壹仟叁佰肆拾叁元整)(￥:231343元):合面积单价约1980元/m2。2.本价格不包括该房办理贷款所应缴纳的相关费、水电开户费用、房屋专项维修基金及契税。3.双方约定该房控制造价当本协议面积与权证产权面积误差小于正负3％时不做调整。4.此价格已包含甲方的全程风险代理佣金。……B.分期出资方式:按照建设资金使用需要，分期投入恰当资金确保项目建设顺利推进的方式，根据建设的客观规律及第七条双方出资约定，选择分期出资方式的乙方当事人在下述时间节点(以甲方信息通知或电话通知为准)7日内须按如下相应标准出资。……第九条、房屋物业交付时间及权证移交时间约定。(一)房屋物业交付时间约定1.双方约定住房交付时间为2016年7月1日；2.交付时本栋房屋必须竣工验收合格；3.如甲方延期交房按日向乙方当事人支付已出资总额万分之二的违约金，合同继续履行。（二）权证移交时间约定。1、该房的分户土地使用证及房产证由甲方代为办理；2、权证移交时间为2017年8月1日前；3、如甲方延期移交，按人民币500元/月的标准向该房支付违约金。……5.未尽事宜，双方友好协商解决或签订补充协议完善，补充协议和本协议具有同等法律效力。附件二载明:建设成本预算、分摊及乙方造价的控制价格(一)建设成本预算1.前期费用(1)土地成本:143元/m2；(2)五通一平:170元/m2；(3)设计、地、规划、报建及各项论证：120元/m2；前期费用合计:433元。2.土建施工期费用(1)基础施工费用:150元/m2；(2)主体及装饰费用:1240元/m2；土建施工期费用合计:1390元(含建安税)。3.配套设施建设期费用(1)消防施工费用:27元/m2；(2)室外水电基础施工费用:20元/m2；(3)电梯及其他设施费用:50元/m2；配套设施建设期费用合计:97元/m2.4.权证办理期费用:20元/m2；建设总成本合计:1940元/m2。（二)建设成本分摊双方按产权面积比例分摊项目建设所实际发生的各项成本(三)乙方造价的控制价格1.乙方建设按产权单位面积1960元/m2或1980元/m2的平均价格控制造价，但乙方住户（即每个乙方当事人)的具体控制价格根据不同楼层进行适当调整(调整体系由乙方内部确定)，乙方当事人的控制价格以单套控制价格为准。2.乙方控制价格不包括下述费用:(1)代理乙方办理按揭贷款所应缴纳的相关费用，该费用在办理按揭贷款手续时由乙方当事人自理(2)水电开户费用(3)房屋专项维修基金(4)契税。原告按2014年4月9日的《联合建房协议》约定的如期如数履行了交纳工程款33.6万元（其中2014.1.7交3万元、4月9日交4万元、2015.4.14交4.7万元、8.3交5.9万元、12.17交16万元），被告也按合同约定为原告办理了银行按揭贷款，并按合同约定于2015年12月17日将原告多交的101726元退还给了原告。2016年7月1日，原、被告按合同约定办理了房屋交付。2017年12月27日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位在电力新村C栋建设工程竣工验收备案表上签字，竣工验收合格，2018年6月19日绥宁县住建局签署：备案文件基本齐全，20日签署“同意备案”意见。2018年1月31日，鑫泰建筑工程有限责任公司电力新村项目部记账凭证载明：“电力公司转来代付税款470000元”，被告长宁公司认可该款系绥宁县电力公司职工合伙建房领导小组将政府奖励给电力公司的部分奖金通过县财政局打款至长宁公司，为参与联合建房的职工缴纳了47万元的相关税款。2018年6月25日，被告长宁公司为案涉房屋C栋办理了湘（2018）绥宁县不动产权第0000537号栋证，该证载明：权利人为长宁公司绥宁县电力责任公司王伟等职工。共224套，其中绥宁县电力责任公司王伟等职工102套,122套为长宁公司销售的商品房。按份共有。2019年10月16日，被告长宁公司与绥宁电力公司职工合伙建房领导小组联合向绥宁县税务局出具《关于绥宁电力公司委托代建职工住宅情况说明及再次要求按代建房缴纳相关税费的请示》，国家税务总局绥宁县税务局在该请示上盖章并签署：“经请示市局货劳科，不同意按代建房对待，应正常纳税”意见。2019年8月9日，被告长宁公司、绥宁分公司向本院申请涉税鉴定。2020年5月20日，湖南晖帆翰林税务师事务所有限公司作出了湘晖翰税鉴字[2020]0511号《税务司法鉴定意见书》，该鉴定意见书结论为：1、按委托代建开发商应缴纳的税种、税率(表一）：2、按销售不动产开发商涉及的税种、税率（表二）：3、按销售不动产于雪月涉及的税种、税率（表三）：表一：            序号              税种              税率              计算依据      说明                  税率说明              税率      数据                  1              增值税      （服务代理）              服务业              6%              服务金额（佣金）                  2              城建税              县城5%              5%              应交增值税金额                  3              教育费附加              （国家3%，      地方2%）              5%              应交增值税金额                  4              企业所得税              按2%预征，      最后清算              2%              代理服务金额      表二：            序号              税种              税率              计算依据      说明                  税率说明              税率      数据                  1              增值税      （销售不动产）              老项目，简易计税              5%              销房合同金额                  2              城建税              县城5%              5%              应交增值税金额                  3              教育费附加              （国家3%，地方2%）              5%              应交增值税金额                  4              土地增值税              普通住宅暂按1.5%预交，最后清算              1.5%              销房合同金额                  5              印花税（销方）              产权转移书据              万分之五              销房合同金额                  6              企业所得税              按2%预征，      最后清算              2%              销房合同金额      表三：            序号              税种              税率              计算依据      说明                  税率说明              税率      数据                  1              印花税（购方）              产权转移书据              万分之五              销房合同金额                  2              契税              受让不动产，普通住宅90至144平方米之间              1.5%（首套）              销房合同金额      被告长宁公司支付涉税鉴定费30000元。2019年8月9日，被告长宁公司、绥宁分公司向本院申请建设造价鉴定。2020年7月15日，湖南省邵阳南方工程造价咨询有限公司作出了邵南工程造价[2020]第091号《关于对于雪月的涉案房屋在委托代建中的工程造价进行鉴定的司法鉴定意见书》，该鉴定书载明电力新村项目竣工验收面积共计108834.80m2，电力职工所购的总建筑面积为39931.57m2。鉴定意见：于雪月的涉案房屋在委托代建的工程造价255353.82元【(含全过程开发成本）为（电力新村项目实际全过程开发的工程单方造价2169.94元/m2+应分摊的公共部分的全过程开发的工程单方造价15.56/m2）×建筑面积116.82m2=255353.82元】，该造价包括建安税，但不包含销售税。被告长宁公司支付工程造价鉴定费330000元。长宁公司成立于2010年7月1日，法定代表人唐则宝，股东有唐则宝、林可大、匡松柏、向先金、姜全栋等人。绥宁分公司成立于2013年2月4日，负责人匡松柏，无注册资本。湖南鑫泰建筑工程有限责任公司成立于2009年7月24日，法定代表人向先金（2018年10月15日变更为向雪华），股东有唐则宝、向先金等5人（2017年11月9日变更为唐则宝、向先金，同月16日变更为向雪华、向先金，2019年7月9日变更为向雪华、向伟帆）。向雪华系唐则宝之内弟。本案因原告于雪月与被告长宁公司及其绥宁分公司就逾期办证是否违约及是否应承担违约损失协商未果，故酿成纠纷。本案在审理过程中，经本院组织协调，双方未能达成一致协议。以上事实有原、被告的陈述；原告的身份证复印件、被告公司的企业登记资料、营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件；《联合竞拍土地使用权协议》、《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》、绥国用（2014）00253土地使用权证、绥国用（2015）第0934号土地使用权证、《土地使用权分割协议》；《绥宁县电力公司职工和长宁公司联合建房协议书》、《联合建房协议》；收据；电力新村C栋建设工程竣工验收备案表；湘（2018）绥宁县不动产权第0000537号栋证复印件；湘晖翰税鉴字[2020]0511号《税务司法鉴定意见书》；邵南工程造价[2020]第091号《关于对于雪月的涉案房屋在委托代建中的工程造价进行鉴定的司法鉴定意见书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，本案系联合建房合同纠纷。绥宁县电力有限责任公司全体职工（甲方）与长宁公司（乙方）签订的《绥宁县电力公司职工和长宁公司联合建房协议书》以及长宁公司绥宁分公司（甲方）与原告于雪月（乙方）签订的《联合建房协议》，是双方真实意思表示。被告长宁公司已于2016年7月1日将房交付原告使用，且按合同约定为原告办理了房屋按揭贷款相关手续，由于合同约定的“委托代建”按佣金缴税不为税务机关认可，应按商品房销售缴税后，才能办理房屋不动产权证。被告未按合同约定期限办理房屋相关权证并交付给原告。原告要求被告按合同约定期限办证、交付证件，被告要求原告承担因按照商品房销售缴税增加的建设成本，酿成纠纷。原、被告签订的《联合建房协议》附件二《建设成本预算、分摊及乙方造价的控制价格》中既约定：按揭贷款手续费由乙方自理，水电开户费、房屋专项维修基金、契税不包括在建设总成本1940元/㎡之中，含有除契税外的其他税均由被告承担的意思。同时约定的建设成本预算1940元/㎡中，权证办理费用仅20元/㎡，结合2019年10月16日被告长宁公司与绥宁电力公司职工合伙建房领导小组联合向绥宁县税务局出具《关于绥宁电力公司委托代建职工住宅情况说明及再次要求按代建房缴纳相关税费的请示》，说明合同约定由被告承担的是按照“委托建房”的办证税费，《绥宁县电力公司职工和长宁公司联合建房协议书》第四条：“……以上价格均已含建房及办理两证的所有费用，土地价格和材料价格及人工工资波动风险全部由乙方承担，与公司职工无关。”对按照商品房销售缴税属于双方未约定事项。“委托代建”按佣金数额缴税，商品房销售按照销售合同金额缴税，缴税之间产生的差异巨大，因差异产生的建设成本增加，双方在合同中没有明确约定如何负担，应属未尽事宜，可由双方协商解决，但事后双方并未签订补充协议。被告反诉请求按照附件二《建设成本预算、分摊及乙方造价的控制价格》建设成本分摊条款，要求原告按产权面积比例承担实际增加的商品房销售税收成本。被告作为合同条款的提供方，并没有履行告知义务，说明避税不成功时，原告应当承担的风险，且按照《联合建房协议》，被告属于主要的建设成本控制主体，对被告要求原告全额承担因税增加的建设成本的诉讼请求，本院不予支持。根据双方约定的建设成本数额与当时当地商品房销售价格相差不大，原告已较正常购房提前分期分批预付房屋价款，被告的风险识别能力高于原告，被告本应承担“委托代建”的有关税费等因素综合确定：按商品房销售税费增加的建设成本，由被告承担70%，原告承担30%。因合同约定“委托代建”不符合税收管理规定的“委托代建”要求，原告要求被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求，本院不宜支持。但办理产权证属于被告的合同义务，在增加的建设成本争议解决后，被告仍应承担继续履行的义务。被告反诉要求确认“如果亏损，视甲方代理不力、管理不当，由甲方承担全部亏损”的合同条款无效，因该条款没有违反国家强制性规定，故被告的该项反诉请求本院不予支持；被告要求原告承担除税款外增加的工程款，由于被告在庭审中认可工程所有项目均在合同约定范围，没有增加工程量，基于原、被告双方签订的是不可调整的工程款合同，故被告的该项反诉请求本院亦不予支持。被告反诉请求原告承担鉴定费，因被告要求原告承担除税款外增加工程款的请求得不到支持，故工程造价鉴定费不应由原告负担，被告的该项请求，本院不予支持；至于涉税鉴定费是对所有电力职工所购买房屋的涉税情况的鉴定，对同情形的案外人也适用，且原告因税款的差异增加的建设成本部分只承担30%，故原告只应承担涉税鉴定费中的26元（30000元÷39931.57m2×30%×116.82m2≈26元）,对于超出该金额部分的涉税鉴定费的反诉请求不予支持。本案被告长宁公司绥宁分公司虽领取了营业执照，但其作为被告长宁公司的分公司不具备独立的法人资格，其虽然享有诉讼主体资格，但其权利义务由被告长宁公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（二）、（六）项、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用的解释（二）》第十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、案涉原告于雪月房屋按销售商品房应当缴纳增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税所增加的建设成本由原告于雪月承担30%，被告湖南长宁投资有限公司承担70%；由被告湖南长宁投资有限公司于本判决生效之日起一个月内，提供税务部门出具的按商品房销售应缴纳税种、税额的书面通知书给原告于雪月；原告于雪月在接到被告湖南长宁投资有限公司的通知后三天内，支付其应承担的增加建设成本给被告湖南长宁投资有限公司；由被告湖南长宁投资有限公司在原告于雪月交清其应承担的增加建设成本款项后三个月内为原告办理好案涉房屋的相关权证并交付给原告；被告湖南长宁投资有限公司逾期不交付税务机关的通知书、逾期不交付案涉房屋不动产权证的，自逾期之日至实际交付之日止按人民币每月500元的标准支付逾期违约金给原告于雪月。二、由原告于雪月在本判决生效之日起三日内支付被告湖南长宁投资有限公司税务鉴定费26元。三、驳回原告于雪月的其他诉讼请求。四、驳回被告湖南长宁投资有限公司、湖南长宁投资有限公司绥宁分公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计2475元、反诉受理费525元，共计3000元，由原告于雪月承担700元，由被告湖南长宁投资有限公司承担2300元。（诉讼费原告预交了部分核减其应承担的部分，尚余1775元限被告于本判决生效后3日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  龙宪东二〇二〇年八月二十七日书记员  彭晓芳附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……