山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终1795号上诉人（原审被告）：赵效杰，男，1971年10月18日生，汉族，住太谷县。委托诉讼代理人：武俊华，女，1970年5月5日生，汉族，住太谷县，系赵效杰妻子。被上诉人（原审原告）：孙辉，男，1990年10月4日生，汉族，住太谷县。上诉人赵效杰因与被上诉人孙辉合同纠纷一案，不服太谷县人民法院（2020）晋0726民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵效杰及其委托诉讼代理人武俊华到庭参加诉讼。被上诉人孙辉经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。上诉人赵效杰上诉请求：对承租方诉讼请求的共计2933元费用不予退还。因为违约责任费（即：房东损失费）包括房屋剩余租金2333元及使用与剩余取暖费共1276元，居住期间水费23.80元及房屋设施损坏的维修或赔偿问题都未得到解决，更未支付。房屋押金600元待其解决问题后退还。上诉理由：一、关于对温度不达标且房东无法予以合理解决一说和对双方协商解除租赁合同一说的不服意见。关于承租方对温度不达标，不交取暖费的事实。一审过程中已审明暖气属于集中供暖。房屋为一楼边户，供暖设施为挂暖。在承租方提出温度不达标的情况后，房东能力范围内的服务已完成。在供暖初期供热主管道温度偏低，温度达不达标都不是房东能力范围可以控制的，而且全小区的温度都不达标（有东电小区微信聊天记录为证)。解决温度不达标的办法只有一个，在不要继续影响房东生意的原则下退房走人。因此，退房单据诞生。房东写单据的初衷，是在自己受损失的前提下，不想和不讲道理的人纠缠不休，同时影响生活和工作。为此让其11月份搬走，还有优惠条件，房东12月份租出房子也能少受损失。然而承租人即不履行原始合同义务（承担取暖费用），也不认可退房单据所写要求，并指明退房单据内容不搭边，更不签字。造成虽然写上单据，但承租方不认可、不签字、不履行的事实，所以退房单据不能成立。原始合同也被承租方不交取暖费的同时，单方违约。房东只对承租方不交取暖费单方违约造成的解除合同无异议。不存在双方协商解除合同一说。所以对法院认定事实“双方协商解除合同”一说不认可。二、关于对房屋设施损坏，承租方不予认可，且房东亦未提交其他相关证据予以证明的不服意见。1.房东有12月19日退房交接当天的关于房屋设施损坏的手机照片5张为证据（一审已提供)，但判决书上言明房东亦未提交其他相关证据予以证明。上一家承租方退房也同样经过房屋检查，设施完好无损，退款走人。本次承租人居住8个月后，在退房时被房东当场检查住，拒不承认，诬陷床是上一家承租方弄坏的。而且租房交接程序为：入住签合同时，承租方检查有任何问题应该提出写于合同上或留有证据，或拒绝签字，另寻住所。既然签字，并支付押金，就代表对所租房屋、合同内容及设施完好无异议。从签字之日起，房屋交付承租方使用，不管发生任何问题或损坏，承租方理应承担所有责任。因此，对以证据不足为由，判房东败诉不服。2.厨房瓷砖墙体上打孔安装厨宝的事实，在退房时当场被房东检查住，又是拒不承认，并诬陷是房东同意打孔的。要求承租方出具房东同意打孔的证据，若拿不出证据，理应承担应付的责任。3.关于阳面阳台上铝合金窗框上与卧室铝合金窗框上各打一个孔的事实。在2019年4月16日租房签合同的同时，房东就告知承租方阴面墙体上有进网线的孔，而且当场让其视看。在退房检查时发现承租方又在阳面进网线，擅自做主打了两个孔。不管什么原因，承租方不能自行做主随意改变房东安排。因为房子不属于承租方，承租方只有居住的权利，不能擅自行使其他权利。房东有权要求承租方给予修复或赔偿。基于以上情况，承租方在租住期间给房屋造成的损坏，既不承认更不负责的行为，法院在判决书上没有做出任何承租方应该出具的证据性的交待，单凭承租方口头不承认就判为胜诉方。三、答辩状写明的水费23.80元未支付，判决书上只字未提及此款项就结案。被上诉人孙辉书面辩称，1.上诉人不予退还剩余房租应出示相关法律条款；2.上诉人提出退房要求，是上诉人违约造成合同解除，被上诉人不应支付上诉人违约责任费；3.上诉人所述水费，从未向被上诉人提及，被上诉人已按入住时间交纳了水费；4.至于被上诉人所说的房屋设施损坏，应提供相应证据。一审原告孙辉向一审法院起诉请求：赵效杰退还房屋租金2333元及押金600元，共计2933元。一审法院认定事实：2019年4月16日，孙辉、赵效杰签订房屋租赁合同，约定孙辉租赁赵效杰位于太谷县××号房屋，租期为2019年5月1日起至2020年4月30日止1年，月租金600元，一次性支付一年租金7000元，押金600元，后孙辉一次性交付赵效杰租金7000元及押金600元。2019年11月，赵效杰缴纳取暖费后向孙辉索要，孙辉以供暖后家中温度不达标且赵效杰无法予以合理解决为由未支付赵效杰，故双方协商解除租赁合同。2019年11月26日，赵效杰向孙辉出具退款方式单据，要求孙辉从2019年11月27日起一周内退房，2019年12月19日，孙辉退房，赵效杰以孙辉损坏其家中财物为由拒绝退还剩余租金和押金，双方协商未果，故孙辉诉至该院，要求赵效杰退还剩余租金2333元及押金600元。赵效杰称，孙辉违约在先，且对房屋造成损失，故不同意退还租金和押金。一审法院认为，孙辉、赵效杰签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应履行相应的合同义务。双方对解除合同无异议，但赵效杰主张孙辉居住期间对其房屋造成损失，并因此拒绝退还剩余租金2333元及押金600元，孙辉不予认可，且赵效杰亦未提交其他相关证据予以证明，故该院对赵效杰的辩称主张难以支持，其理应退还孙辉剩余租金及押金。一审判决：赵效杰于判决生效后十日内退还孙辉剩余租金2333元及押金600元。本院二审中，上诉人赵效杰提供案涉房屋外观照片以及室内床的照片，证明被上诉人孙辉居住期间造成上诉人赵效杰财产损失。另查明，上诉人赵效杰一审时提供案涉房屋室内照片、交纳水电费和取暖费的单据，证明被上诉人孙辉未经其同意在墙上打孔、烧坏插座等，并交纳了取暖费1276元、水费23.8元。另查明，上诉人赵效杰与被上诉人孙辉在2019年4月16日签订的《房屋租赁合同》第九条约定：“承租方应爱护房屋设施，恶意损坏照价赔偿，房屋到期后各种费用不欠费，房屋及屋内设施无损坏，出租方返还押金。”第十一条其他约定部分，写明“租满一年后，第二年还按年付，中途退房，租金按实际租赁月数计算，剩余退还，三年期限内，本人续租，不涨租金。”本院查明的其余事实与一审基本一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案双方当事人解除的是房屋租赁合同。房屋租赁合同解除后，尚未履行的部分不再履行，因一方的过错造成合同解除的，有过错的一方应当承担违约赔偿责任；双方均有过错的，应根据各自的过错程度承担违约责任；若不可归责于双方当事人的责任导致租赁合同解除的，应根据公平的原则进行处理。本案中，孙辉与赵效杰实质上是因租赁房屋的取暖问题产生争议，并最终导致合同解除，依据双方签订的《房屋租赁合同》，孙辉有权向赵效杰主张退还剩余租金。现赵效杰主张孙辉未支付其相应取暖费、水费，孙辉还对其房屋设施造成损坏，并提供相应证据予以证明，但其在本案一审时未提起反诉，本院现无法作出处理，孙辉可另案诉讼主张。但双方合同中对押金的处理进行了约定，本院应尊重双方当事人意思自治，认定该约定有效，故对孙辉要求退还押金的请求暂不予以支持，该事项与赵效杰主张的财物损失问题一并解决为宜。故一审判令赵效杰退还孙辉剩余租金2333元适当。综上，赵效杰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销太谷县人民法院（2020）晋0726民初202号民事判决。二、赵效杰于本判决生效后十日内退还孙辉剩余租金2333元。三、驳回孙辉的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由赵效杰负担50元，孙辉负担25元。本判决为终审判决。审判长 段 锋审判员 许 俊审判员 胡庆刚二〇二〇年八月三十一日书记员 李嘉欣