福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初2284号 原告：陈小霞，女，1987年8月11日出生，汉族，德化县人，住德化县。 委托诉讼代理人：苏德锋、杨春桂，福建戴云律师事务所律师。 被告：连文杰，男，1976年1月26日出生，汉族，德化县人，住德化县。 被告：林华婷，女，1980年12月14日出生，汉族，德化县人，住德化县。 原告陈小霞与被告连文杰、林华婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人苏德锋、被告连文杰到庭参加诉讼。被告林华婷经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈小霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年5月30日签订的《房产买卖合同》；2.要求连文杰、林华婷返还原告购房款8万元及资金占用期间的利息损失（其中5万自2018年5月30日起，3万元自2019年3月22日起，均计算至实际付款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.要求连文杰、林华婷支付原告违约金10万元；4、案件诉讼费用由连文杰、林华婷承担。事实与理由：2018年5月30日，陈小霞（乙方）经德化县亿鑫置业担保有限公司居间介绍下，向连文杰（甲方）购买其所有的位于德化县，双方签订一份《房产买卖合同》，合同约定：选房号以连文杰安置选房为准，建筑面积约为40㎡，具体面积以产权不动产标示为准并以本合同约定的单价补差；价格为3800元／㎡；乙方于签订本合同当日向甲方支付5万元，其中房款2万元无条件留给乙方至上述房产可以办理过户签名完整时付清；剩余房款在上述房产选到房开发商通知可以交房时，届时由乙方选择，能够付多少房款就付多少，不能付的在交房之日起按陆厘月利息计算至甲方上述房产过户并办理银行贷款放款时含前房款直接转入甲方账户（届时乙方若不选择银行贷款应在过户完整时付清给甲方）；在选房时，该房产应按乙方的要求选定房号，且乙方应按本合同的约定购买该房产；…违约责任：若甲方中途悔约，应书面通知乙方及丙方，并自通知书送达之日起七日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付违约金10万元，并应承担乙方对该房屋的装修费用。…等等。当日，陈小霞支付购房款5万元，于2019年3月22日支付购房款3万元，合计支付8万元。 嗣后，连文杰按陈小霞要求确定买卖房屋为德化县彭村水库移民安置房7号楼Ａ梯702室。2020年3月27日，因连文杰未能依合同约定交付房屋给陈小霞，陈小霞向德化法院起诉（2020闽0526民初975号），要求连文杰、林华婷交付房屋。审理查明案涉房屋已经转卖给案外人陈美英并交付使用，陈小霞的诉讼请求被判决驳回。连文杰“一房二卖”的行为造成《房产买卖合同》已履行不能，故提起上述诉讼请求。 连文杰辩称，一、《房产买卖合同》是一份无效合同，应依法解除。合同由陈小霞伙同德化县亿鑫置业担保有限公司作为中介方拟写，将剩余房款约定由乙方能够付多少应付多少，该行为属恶意串通，是欺诈行为；二、陈小霞违约在先，其要求被告方支付违约金10万元，于法无据。答辩人于2019年7月初接到通知要安置户于当月31日前交清安置购房款后便告知陈小霞要支付尚欠的购房款58992元，层次差12552元，合计71544元。陈小霞多次向答辩人称没钱支付尚欠款项，同意答辩人将案涉套房转卖他人，有双方微信聊天记录为证。而且双方约好如果房子卖出去，陈小霞同意按5000元/㎡转卖，其同意仅按5000元/㎡和原来3000元/㎡的差价多收取，超出5000元/㎡部分归答辩人所有。因此，是陈小霞违约过错在先，应承担违约责任。 林华婷提供的书面答辩意见与连文杰一致，但未提供任何证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈小霞提交了如下证据：1.《房产买卖合同》一份，证明陈小霞在德化县亿鑫置业担保有限公司居间介绍下与连文杰、林华婷签订《房产买卖合同》，并对房产情况、价格、付款方式和期限、违约责任等进行约定；2.《收条》一份，证明陈小霞已两次向连文杰支付购房款8万元；3.（2020）闽0526民初975号民事判决书、《房产买卖协议》及《补充协议》各一份，证明被告就案涉房屋已转卖案外人陈美英，存在“一房二卖”行为，已构成违约；4.当庭补充提供证据微信聊天记录一份，证明双方就案涉房屋处理并没有协商一致，只恰谈到对房屋进行转卖，后续的“转卖”只能由陈小霞与他人协商，连文杰多次承诺按5000元/㎡返还购房款及违约损失，即差价1200元/㎡×40㎡＝4.8万元+已付购房款8万元＝12.8万元。 连文杰质证认为，同意对当庭补充提供的证据4予以质证，对陈小霞提供的证据真实性均无异议；合同第4条第3款显失公平，不存在“一房二卖”的行为；陈小霞不同意承担层次差价和中介费5000元，其不愿意买，双方未能达成一致意见。 连文杰提供如下证据：1.身份证二份，证明连文杰、林华婷的身份情况；2.德化县亿鑫置业担保公司湖前店开业照片一张，证明陈小霞签订案涉合同的地点，陈小霞是该公司雇佣的员工；3.微信聊天记录二份，证明陈小霞同意被告将案涉房屋转卖给他人，连文杰将案涉房屋转卖给陈美英并收取陈美英定金2000元后，连文杰告知了陈小霞并付给其1000元；4.当庭补充提供证据2019年4月13日微信聊天记录一份，证明案涉房屋是陈小霞自己选定的。 陈小霞质证认为，证据1真实性无异议；证据2真实性无异议，但与本案无关；证据3真实性无异议，即使是转卖房屋，转卖方应当是陈小霞；证据4三性均无异议。 上述当事人提供的证据及质证意见本院予以确认在卷佐证。 综上，本院认定事实如下：2018年5月30日，连文杰作为出售方（甲方），林华婷作为共有权人，陈小霞作为购买方（乙方），亿鑫置业担保有限公司作为中介方（丙方），三方共同签订一份《房产买卖合同》，约定：甲方将座落于德化县，选房号以连文杰安置选房为准，建筑面积（含公摊）约为40㎡左右，具体面积以产权不动产证标示为准双方以本合同约定的单价补差；房产成交单价为3800元／㎡；过户所产生的费用均由乙方承担（其中办理该房产初始产权证的所有费用由甲方承担）；具体付款日期及金额如下：1、乙方于签订本合同当日向甲方支付5万元。2、其中房款2万元甲方不计息无条件给乙方留至房产可以办理过户签名完整时付清。3、剩余房款在上述房产选到房开发商通知可以交房时，届时由乙方选择，能够付多少房款就付多少，不能付的在交房之日起按陆厘月利息计算至甲方上述房产过户并办理银行贷款放款时含前房款直接转入甲方账户（届时乙方若不选择银行贷款应在过户完整时付清给甲方）；违约责任：若甲方中途悔约，应书面通知乙方及丙方，并自通知书送达之日起七日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付违约金10万元。2、若乙方中途悔约，应书面通知甲方及丙方，乙方应支付给甲方违约金10万元…等；若乙方不能近期向甲方付清购房款或甲方不能近期向乙方交付房产，每逾一日，由违约方向对方支付本合同购房款的0.05%作为违约金；选房时应按乙方的要求选定房号，且乙方应按本合同约定购买该房产；该房产的层次差价、维修基金等均由乙方负责；…等。当日和2019年3月22日，陈小霞依合同约定两次分别支付给连文杰、林华婷购房首付款5万元、3万元，合计8万元，连文杰、林华婷出具两份收条给陈小霞收执。嗣后，陈小霞和连文杰、林华婷共同选定房屋为德化县彭村水库移民安置小区7幢Ａ702室。 2019年7月8日，陈小霞与连文杰的微信聊天记录显示陈小霞称“转卖吧，对你对我都有好处，我没钱再付了”、“也没有什么麻烦，我公司报上去卖了，你也可以去挂几家中介卖得比较快”…等等。同年8月16日，连文杰因将案涉房屋出售给案外人陈美英并向陈美英收取的定金2000元中的1000元微信转账给陈小霞，陈小霞予以收取。同日，双方通过微信聊天就房屋差价、转卖中介费负担，连文杰应何时返还给陈小霞的预付购房款8万元，以及应补付给陈小霞多少钱进行沟通协商。 2019年8月7日，连文杰为出售方，案外人陈美英为购买方，双方签订一份《房产买卖协议》，该协议约定连文杰将案涉德化县彭村水库移民安置小区7幢Ａ702室套房以6000元/㎡的价格卖给陈美英。同年9月6日，双方再次签订一份《补充协议》，就有关房款支付进行相关约定，连文杰并于当日将案涉房屋交付给陈美英。2020年3月7日，陈小霞以连文杰、林华婷为被告向本院提起诉讼，要求确认：1、双方于2018年5月30日签订的《房产买卖合同》合法有效并继续履行；2、要求连文杰、林华婷将德化县彭村水库移民安置小区7幢Ａ702室房屋交付给陈小霞。诉讼中，本院依法追加陈美英作为第三人参加诉讼，连文杰、林华婷提出反诉：要求确认《房产买卖合同》无效。2020年6月23日，本院依法作出（2020）闽0526民初975号民事判决：1、陈小霞与连文杰、林华婷于2018年5月30日签订的《房产买卖合同》合法有效；2、驳回陈小霞的其他诉讼请求；3、驳回连文杰、林华婷的反诉请求。判决中认定：从连文杰提交的证据2019年7月8日微信聊天记录显示，陈小霞同意连文杰、林华婷通过其他中介公司转让涉讼房屋，连文杰、林华婷之后又与陈美英签订合同转让了涉讼房屋，并将其中定金1000元转给陈小霞，陈小霞并未提出异议。上述判决已生效。 本院认为，陈小霞与连文杰、林华婷签订的《房产买卖合同》业经本院生效判决确认合法有效。微信聊天记录、定金转账记录证实双方均同意将案涉房屋进行再次转卖，双方仅是在退还预付购房款及差价补偿上存在分岐，对此，陈小霞予以承认。因此，可以确定陈小霞对连文杰、林华婷将案涉房屋转卖给陈美英一事知情并同意，双方均同意将案涉房屋转卖给他人。另外，连文杰、林华婷已将案涉房屋转卖并交付给案外人陈美英，事实上已无法交付房屋。因此，陈小霞要求解除与连文杰、林华婷于2018年5月30日签订的《房产买卖合同》，符合事实和法律规定，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，陈小霞要求连文杰、林华婷退还购房款8万元及资金占用期间的利息损失，于法有据，本院予以支持。转卖案涉房屋系双方当事人达成的合意，连文杰、林华婷不存在合同违约的情形，陈小霞要求连文杰、林华婷支付违约金10万元的请求，与事实不符，证据不足，不予支持。连文杰、林华婷认为合同条款显失公平，该合同无效，该辩解与事实不符，于法无据，本院不予采纳。陈小霞与连文杰、林华婷双方就转卖房屋所产生的差价补偿问题，并不属本案的处理范畴。林华婷经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理与判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除陈小霞与连文杰、林华婷于2018年5月30日签订的《房产买卖合同》。 二、连文杰、林华婷应于本判决生效之日起十五日内退还陈小霞预付购房款8万元及利息损失（其中5万元自2018年5月30日，3万元自2019年3月22日起，均至实际还款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回陈小霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4073元，减半收取计2036.50元，由陈小霞负担1028.50元，连文杰、林华婷负担1008元，均限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  林文敬 二〇二〇年八月三十一日 书记员  康丁岚 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。