湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3406号 原告：中国建设银行股份有限公司怀化市分行，住所地：怀化市鹤城区。 负责人：王中魁，系该分行行长。 委托诉讼代理人：张金武（特别授权），男，汉族，1969年9月19日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：郑宇锋，湖南湘鼎律师事务所律师。 被告：吴交军，男，汉族，1982年7月15日出生，住湖南省涟源市。 被告：麻阳锦林房地产开发有限责任公司，住址麻阳高村镇。 法定代表人：龙启刚，系该公司执行董事兼总经理。 原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称建行怀化分行）诉被告吴交军、麻阳锦林房地产开发有限责任公司（以下简称麻阳锦林房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告建行怀化分行委托诉讼代理人郑宇锋到庭参加诉讼，被告吴交军、被告麻阳锦林房产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告建行怀化分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴交军立即清偿原告贷款本金298943.41元及截止2020年5月29日拖欠利息20826.43元（含罚息和复利），2020年5月29日之后的利息（包括罚息和复利）按照合同约定计算至还清之日；2、判令被告锦林公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任；3、确认原告对位于怀化市鹤城区世府名邸3栋2单元1502号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、判令两被告共同承担原告为实现债权所发生的律师费12790.79元；5、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月14日，被告吴交军与原告签订编号为：430720010-2012-20160913699《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告吴交军向原告借款人民340000元，期限为180个月，用于购买怀化市鹤城区世府名邸3栋2单元1502号住房。贷款利率为浮动利率，即基准利率下调0%，每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，未按照合同约定的结息日（即每月第10日）付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利：还款方式为等额本息还款法，根据合同签订时利率，每月应归还本息金额为人民币2671.02元。被告吴交军以所购怀化市鹤城区世府名邸3栋2单元1502号住房为该笔借款提供抵押担保，已办理抵押权登记。被告锦林公司为上述贷款提供连带责任保证。该合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，原告于2016年7月14向被告吴交军发放了贷款人民币34万元，由于实际发放贷款日期与合铜约定日期不一致，根据合同约定，该笔贷款期限起止日期自动调整为2016年7月14日至2031年7月14日。贷款发放后，被告吴交军未按约归还贷款本息，截止2020年5月29日，已拖欠分期还款本金23929.73元，利息18740.51元。为实现债权，原告与湖南湘鼎律师事务所签订了委托代理协议，按协议约定实际发生律师费12790.79元，根据原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第16条和第17条之约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告全部诉讼请求。 被告吴交军、麻阳锦林房产公司未向本院提交答辩意见，也未提交证据。 经审理查明：2016年7月5日，被告麻阳锦林房产公司向原告出具了一份《住房贷款担保书》，该担保书载明：我公司愿为被告吴交军申请的34万元按揭贷款提供阶段性连带责任担保，担保范围为该客户按揭贷款部分，担保期限从贷款发放之日起至该客户所购房产“房屋他项权证及国有土地使用证”为妥，并交付原告之日止。 2016年7月14日，原告与被告吴交军签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告吴交军向原告借款人民币34万元，用于购买被告麻阳锦林房产公司出售的怀化市鹤城区世府名邸3栋2单元1502号房，借款期限为180个月，即2016年7月14日至2031年7月14日，合同所载借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款利率实行浮动利率，于每年1月1日根据基准利率进行调整，借款逾期，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%，还款方式为等额本息还款法，每月应归还本息金额2671.02元，合同还约定借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。该笔借款以被告吴交军所购的怀化市鹤城区世府名邸3栋2单元1502号房作为抵押，并办理了预售商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押权登记。被告麻阳锦林房产公司为上述贷款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括诉讼费、律师费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告于2016年7月14日向被告吴交军发放了贷款人民币34万元。贷款发放后，被告吴交军未按约归还贷款本息，截止2020年8月28日，被告吴交军尚欠原告贷款本金298943.41元，拖欠利息22090.43元，拖欠罚息2982.14元，与原告形成纠纷。 上述案件事实，有原告提交的原、被告身份信息资料复印件，《个人住房（商业用房）借款合同》复印件，《住房贷款担保书》复印件，预购商品房抵押权预告登记证明复印件，个人贷款支付凭证复印件，中国建设银行个人贷款对账单，及庭审笔录予以证实。 本院认为，原告是具有贷款资格的金融机构，其与被告吴交军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人在自愿平等、协商一致的基础上形成的合意，合同中对逾期罚息等内容的约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。原告已向被告吴交军发放了贷款，履行了合同义务，被告吴交军未能按合同约定的期限履行还款义务，已构成违约，被告吴交军应当偿还原告借款本息并承担违约责任，根据双方在合同中的约定，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，并要求被告吴交军还本付息，故对原告要求被告吴交军清偿借款本金、利息（含罚息）的诉讼请求本院予以支持。根据《个人住房（商业用房）借款合同》及被告麻阳锦林房产公司出具的《住房贷款担保书》，被告麻阳锦林房产公司为被告吴交军的借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，因被告吴交军所购买的房产尚未办理他项权证，故该笔借款尚在被告麻阳锦林房产公司的保证期间内，原告请求被告麻阳锦林房产公司对被告吴交军欠付的借款本息（含罚息和复利）承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持，被告麻阳锦林房产公司承担清偿责任后，有权向被告吴交军追偿。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，办理抵押权预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在没有办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房的处分，并非对涉案房屋已享有现实的抵押权。故原告请求对1502号房屋享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。 关于律师费用，因原告未提供相关票据，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告吴交军于本判决生效之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的贷款本金298943.41元，利息22090.43元，罚息2982.14元；2020年8月28日之后的利息（包括罚息）按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至还清之日； 被告麻阳锦林房地产开发有限责任公司对上述借款本金、利息（含罚息）承担连带偿还责任； 驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6288元，减半收取3144元，由被告吴交军、麻阳锦林房地产开发有限责任公司共同负担，该款已经由原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行垫付，被告吴交军、麻阳锦林房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付给原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  向 静 二〇二〇年八月二十八日 代理书记员  尹绪琴