甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘11民终621号上诉人（原审原告、反诉被告）：王风彩，女，1955年10月20日生，汉族，城镇居民，住定西市安定区。委托诉讼代理人：贵国栋，甘肃通源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋小平，女，1971年12月2日生，汉族，城镇居民，住定西市安定区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王鹏亮，男，1992年10月21日生，汉族，城镇居民，住定西市安定区。二被上诉人委托诉讼代理人：杨振民，定西市安定区中华路法律服务所法律工作者。上诉人王风彩与被上诉人宋小平、王鹏亮房屋租赁合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2020）甘1102民初660号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王风彩及其委托诉讼代理人贵国栋、被上诉人宋小平、王鹏亮的委托诉讼代理人杨振民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王风彩上诉请求：1.依法撤销原判；2.改判由被上诉人宋小平、王鹏亮共同向上诉人王风彩支付2018年8月1日至2020年4月17日期间的房屋租赁费354166元、承担违约金22569元，共计376735元；3.本案一审、二审案件受理费由被上诉人宋小平、王鹏亮负担。事实与理由：一、一审认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，属认定事实错误、适用法律错误。被上诉人王鹏亮、宋小平系母子关系，上诉人与二被上诉人于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任何无效情形。原审判决以上诉人王风彩违反诚实信用原则，将不符合规定的房屋出租给被上诉人经营宾馆为由，认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，无法律依据。上诉人并未违反诚实信用原则，上诉人与被上诉人签订合同时被上诉人实地查看了案涉房屋，对房屋状况做了详细了解，故在合同中明确约定“甲方将正在经营的旌盛招待所出租给乙方经营招待所（宾馆）之用”。定西县私字第6725号房屋所有权证登记房屋性质系商业用房，证明上诉人给被上诉人出租的房屋符合经营条件。二、原审判决在认定租赁合同无效的情形下，又判决解除合同，混淆了法律关系，属法律适用错误。原审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，又判决解除合同错误。三、原审判决以上诉人不申请对接收财产进行评估为由，驳回上诉人请求于法无据。上诉人认为对案涉房屋的装饰装修系被上诉人经营东辉商务宾馆的必要经营成本，属商业风险。其诉称的消防通道原因并非上诉人造成，且该原因并未导致无法使用租赁物，二被上诉人实际利用租赁物经营宾馆至2019年12月25日止。其无法经营的原因系其经营不善，拖欠暖气费被停暖。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定依附于房屋的装修、基本设施、设备的所有权归上诉人所有，被上诉人不得拆除且上诉人不予补偿。该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，应予确认。二被上诉人应当对其装修费用的反诉请求提交证据予以证实。被上诉人申请鉴定，上诉人不同意鉴定是依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;”之规定依法行使抗辩权，是否同意鉴定由法院依职权行使，原审判决转嫁举证责任，要求上诉人申请鉴定，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条“原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。”之规定。且其留置在东辉宾馆的空调、电视机、地毯等物品系动产，应由被上诉人限期自行搬离，故不存在鉴定评估。四、二被上诉人应当依约向上诉人支付租费354166元、承担违约金22569元，二被上诉人因经营不善，在租赁期未到期的情况下提出解除租赁合同属违约。合同签订后，上诉人依约交付了房屋及单人床32张。被上诉人依约缴纳了2014年8月1月至2018年7月31日期间的租金及押金10000元。根据合同约定，被上诉人应当在2018年7月5月之前向上诉人缴纳2018年8月1日至2019年7月31日的房屋租赁费180000元，在2019年7月5月之前缴纳2019年8月1日至2020年7月31日期间的房屋租赁费220000元。2018年7月被上诉人宋小平称其有病无法利用租赁房屋经营东辉商务酒店，向上诉人提出解除合同，双方协商未果。2019年7月23日，被上诉人王鹏亮给上诉人发短信称由于其经营不善，要求与上诉人协商终止合同。7月24日、7月26日、8月1日、8月2日被上诉人宋小平给上诉人发短信称其因病无法经营，要求终止合同。由此证明，解除合同的原因系其经营不善，违约事实清楚。2020年4月17日安定区人民法院为了减少双方损失，让被上诉人向上诉人交付了租赁房屋的钥匙。在交付钥匙期间，二被上诉人承诺将其营业执照过户至上诉人指定人名下，上诉人遂同意调解解决纠纷。后上诉人发现二被上诉人隐瞒了2019年12月12日其向定西市公安局安定分局申请停止经营东辉宾馆，12月27日汽车站派出所同意停业的事实，遂再未进行调解。二被上诉人遗留在租赁房屋的工作笔记证明，二被上诉人截止2019年11月2日从美团订房登记住宿，2019年12月20日被上诉人因拖欠暖气费被停止供暖。双方签订的合同约定，若有拖欠房租，每逾期一年按年租金的0.3%缴纳违约金。二被上诉违约，应承担违约责任。因双方约定的违约金过高，以2015年中国人民银行公布的一年至五年银行同期贷款基准利率为标准计算，被上诉人应于2018年7月5日前给付2018年8月1日至2019年7月31日期间租赁费180000元，截止2020年5月5日逾期22个月的利息损失15675元（180000元×4.75%÷12×22）；应于2019年7月5日前给付2019年8月1日至2020年4月17日期间租赁费174166.67元，截止2020年5月5日逾期10个月的利息损失6894元（174166.67元×4.75%÷12×10），利息损失共计22569元。宋小平、王鹏亮服判未答辩。王风彩向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认王风彩与王鹏亮、宋小平签订的《房屋租赁合同》有效；2.依法判决王鹏亮、宋小平共同向王风彩给付2018年7月1日至2019年7月31日期间的房屋租赁费180000元；3.依法判决王鹏亮、宋小平共同向王风彩给付违约金8550元；4.案件受理费由王鹏亮、宋小平承担。宋小平、王鹏亮反诉请求：1.解除合同；2.由王风彩赔偿其价值300000元的装修费用，并承担反诉费用。重审时，王风彩变更诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》有效；2.依法判决被告王鹏亮、宋小平共同向原告给付2018年7月1日至2020年4月17日期间的房屋租赁费354166.67元；3.依法判决被告王鹏亮、宋小平共同向原告给付违约金22569元；4.案件受理费由宋小平、王鹏亮承担。宋小平、王鹏亮变更反诉请求：1.解除合同；2.宋小平、王鹏亮给王风彩移交涉案房屋及房屋内的所有财产、电卡、水卡（已移交）；3.宋小平、王鹏亮支付的押金10000元，王风彩不用退还；4.案件受理费由王风彩承担。一审法院查明的事实：2014年4月30日，王风彩将其丈夫丁贤祖名下位于定西市安定区中华路48号门面房二至四层出租给王鹏亮、宋小平（系母子关系）经营招待所，并于当日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年5月1日起至2024年8月1日止。2014年5月1日至2014年7月31日免收租费。2014年至2019年8月1日期间的年租费每年为180000元，2019年8月1日起至2024年8月1日期间的年租费每年为220000元，第一年的租费在合同签订之日起以银行转账方式一次性缴纳，以后每年的年租费在每年7月5日之前以转账方式一次性缴纳，在2014年10月前将租房押金10000元一次性缴纳。王鹏亮、宋小平在经营期间向王风彩缴纳了四年的租金及押金，2018年双方因故发生争议，协商解除合同未果。2019年7月王风彩在生活向导报上登广告出租该房屋没有成功。另查明，王风彩出租给宋小平、王鹏亮的房屋明确约定用途为经营招待所，宋小平、王鹏亮租赁的是二、三、四层，只有二、三层有安全消防检查合格证，第四层没有。宋小平、王鹏亮经营期间，定西市公安消防支队安定区大队于2017年12月19日因该房屋第四层安全出口数量不足而对宋小平、王鹏亮做出罚款5000元的行政处罚决定。定西市安定区综合执法局于2018年7月2日向宋小平送达《履行行政决定催告书》，要求宋小平、王鹏亮自行拆除违法建筑，并罚款6804元。2020年4月17日，一审法院组织双方当事人及其委托代理人对涉案房屋现场勘查后，王风彩表示同意接收涉案房屋及现存全部财产，不再主张租赁费，宋小平、王鹏亮缴纳的10000元押金不予退还，本案诉讼费用其自愿承担，宋小平、王鹏亮表示同意。同日，宋小平、王鹏亮按照协议内容将涉案房屋的钥匙、房屋内的所有财产、电卡、水卡全部移交给王风彩。2020年4月20日王风彩反悔。王风彩同意解除与宋小平、王鹏亮签订的《房屋租赁合同》，但对接收的财产不申请价格评估。一审法院认为，王风彩违反诚实信用原则，将不符合有关规定的房屋租赁给宋小平、王鹏亮经营旅社，双方签订的《房屋租赁合同》无效，现双方同意解除合同，应予支持。王风彩在2020年4月17日接收宋小平、王鹏亮移交的涉案房屋及其相关财产后反悔，但对接收的财产不申请价格评估，导致无法确定其接收财产的价值，故对王风彩的诉讼请求不予支持；宋小平、王鹏亮已按照2020年4月17日协议履行了义务，对宋小平、王鹏亮的请求应予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定，判决：一、解除王风彩与宋小平、王鹏亮签订的《房屋租赁合同》；二、宋小平、王鹏亮于判决生效后立即交付王风彩涉案房屋及设备、财产（2020年4月17日已交付）；三、宋小平、王鹏亮缴纳的押金10000元，王风彩不予退还；四、驳回王风彩的其他诉讼请求。案件受理费4071元，由王风彩承担；反诉案件受理费2900元，由宋小平、王鹏亮承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，一审认定合同无效，没有法律依据。一审认定合同无效又判决解除合同不当，本院予以纠正。双方在一审法院的主持下达成如下协议：王风彩同意接收涉案房屋及现存全部财产，不再主张租赁费；对宋小平、王鹏亮缴纳的10000元押金不予退还，其自愿承担诉讼费用。协议达成后，王鹏亮、宋小平已按协议将财产交付，但王彩凤反悔，违反了诚实信用原则，一审对其请求不予支持处理正确，本院予以确认。综上所述，王风彩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6951元，由王风彩负担。本判决为终审判决。审判长  张亚玲审判员  南鹏飞审判员  黄晓红二〇二〇年八月二十四日书记员  闫 杰