山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2846号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司烟台福山支行。住所地：烟台市福山区崇文街178号。负责人：徐秀忠，行长。委托诉讼代理人：肖家强，山东海峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曙光，山东海峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台丽东酒店管理有限公司。住所地：烟台市福山区福海路160号5楼。法定代表人：张丽丽，执行董事。委托诉讼代理人：刘放，山东星河泰律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司烟台福山支行（以下简称农行福山支行）因与被上诉人烟台丽东酒店管理有限公司（以下简称丽东公司）返还原物纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人农行福山支行上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判被上诉人返还上诉人所有的位于福山区产（不动产权证：鲁2018烟台市福不动产权第0016937号）；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人丽东公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。农行福山支行向一审法院起诉请求：1、被告返还原告所有的位于福山区产(不动产权证号为鲁(2018)烟台市福不动产权第0016937号)；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：涉案房产由百舸苑公司开发建设，2010年12月百舸苑公司将涉案的位于福山区产（原土地使用权证为烟国用2011第30289号、房产证为烟房权证福私字第××号）转让给案外人吕健，2011年1月20日案外人吕健取得涉案房产所有权。案外人吕健于2011年9月30日在原告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行处申请贷款，并以涉案房产办理了抵押登记，后因案外人吕健未能偿还到期贷款，经烟台市芝罘区人民法院作出的（2015）芝执指第14号之三执行裁定，涉案房产于2017年12月13日所有权发生转移，原告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行为新的所有权人，原告于2018年12月18日取得不动产权证书，不动产权证号为鲁2018烟台市福不动产权第0016937号。2009年3月1日，百舸苑公司与刘锡港签订《租赁合同》，将包括涉案房产在内的百舸苑大酒店3层至6层、1层资产及设施出租给刘锡港，约定租赁期限自2009年3月1日至2019年2月28日，年租金为60万元，后签订《补充协议》约定将租赁期限延长至2024年2月28日。2013年12月10日刘锡港与被告丽东公司签订了房屋租赁（转租）合同，将包括涉案房产在内的租赁房产转租给被告丽东公司，租赁期限自2014年5月1日至2024年4月30日。一审法院认为，本案争议的焦点是涉案房产是否在抵押前存在租赁的事实。本案中被告辩称，2009年3月1日百舸苑公司将涉案房产租赁给刘锡港，租赁期限自2009年3月1日起至2019年2月28日，后签订补充协议，租赁期限延长至2024年2月28日。2013年12月10日刘锡港与被告丽东公司签订《房屋租赁（转租）合同》，租赁期限自2014年5月1日起至2024年4月30日，被告向一审法院提交了证据予以证明，刘锡港亦出庭认可其与百舸苑公司签订租赁合同的事实，故对被告的主张予以采信。一审法院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。同时，按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案为返还原物纠纷，刘锡港承租房屋的时间先于吕健取得涉案房屋的所有权，后吕健将涉案房产抵押给原告，经过法定程序原告取得了涉案房屋的所有权，但订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，在租赁合同的期限尚未届满的情况下，被告丽东公司占有、使用涉案房产符合法律规定，原告要求返还涉案房产的理由并不成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，一审法院于2019年12月9日判决：驳回原告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行负担。二审庭审中，上诉人主张2009年刘锡港与百舸苑公司签订的租赁补充协议不具有真实性，即使双方签订的租赁协议是真实的，刘锡港和百舸苑公司均没有证据证明租金的支付情况，并且刘锡港在已经生效一审法院（2016）鲁0611民初250号民事判决书中确认租赁合同已于2012年3月19日解除，被上诉人的租赁权不能对抗上诉人的抵押权，租赁权在后抵押权在先，并向法院提交其从裁判文书网上下载的一审法院（2016）鲁0611民初250号民事判决书一份予以证实。被上诉人对该250号民事判决书的真实性无异议，但主张上诉人没有证据证明涉案的租赁合同已经解除，上诉人也没有证据证明涉案的补充协议不具有真实性，上诉人引用250号判决的相关内容并不能证明上诉人主张的事项，因为250号案件的租赁合同所针对的房屋与本案租赁合同所针对的房屋是不同的标的物。250号案件租赁合同针对的是301号房产，而本案租赁合同针对的是501号房产，250号案件与本案没有关联性。上诉人则主张2009年签订租赁合同时是从1楼到6楼，两个不同的房产所涉及的租赁合同是同一份合同，作为承租方的刘锡港在250号案件调查中陈述的租金缴纳情况与其在本次诉讼中的陈述相互矛盾，其认可租赁合同已于2012年3月19日解除，同时刘锡港对补充协议的签订细节不能陈述清楚，并在一审法院明确表示签订时间不是2009年10月22日，即补充协议上落款的时间，所以在250号案件中一审法院对该补充合同的真实性没有确认，该判决书早已生效，判决当中的各方当事人均没有上诉，目前该案正在一审法院强制执行中。当事人再未能提交其他新证据，本院经审理查明的案件事实除“百舸苑公司与刘锡港签订补充协议约定将租赁期限延长至2024年2月28日。2013年12月10日刘锡港与丽东公司签订了房屋租赁（转租）合同，将包括涉案房产在内的租赁房产转租给丽东公司，租赁期限自2014年5月1日至2024年4月30日”外，其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由，以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：上诉人要求被上诉人返还涉案房屋，理由是否成立，法院应否予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，上诉人于2018年12月18日取得涉案房产的所有权。被上诉人丽东公司主张其与刘锡港于2013年12月10日签订了房屋租赁合同，将包括涉案房产在内的租赁房产转租给被上诉人丽东公司，租赁期限自2014年5月1日至2024年4月30日，租赁合同不到期，上诉人无权要求被上诉人返还涉案房屋。但是已经生效的一审法院（2016）鲁06民初250号民事判决书认定，2009年3月1日百舸苑公司与刘锡港签订租赁合同及补充协议，因刘锡港对其主张的其已付清全部租金60万元租金，未提交支付房屋租金的相关凭证，且刘锡港对补充协议细节不能陈述清楚，在法院调查中的陈述与庭审中的陈述相矛盾，并向一审法院明确表示租赁合同已于2012年3月19日解除，一审法院对百舸苑公司与刘锡港签订的补充协议真实性未予确认。故被上诉人丽东公司的该主张与生效判决书所确认的事实不符，该补充协议存在重大瑕疵，本院对该补充协议的效力，依法不予认定。被上诉人丽东公司占有涉案房屋缺乏合法依据，上诉人要求被上诉人返还涉案房屋，理由成立，于法有据，本院依法予以支持。一审判决错误，应予纠正。上诉人上诉理由成立，本院依法予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销山东省烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初2570号民事判决；二、被上诉人烟台丽东酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内返还上诉人中国农业银行股份有限公司烟台福山支行所有的位于烟台市福山区产(不动产权证号为鲁(2018)烟台市福不动产权第0016937号)。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人烟台丽东酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年八月三十一日书记员  王 玥