江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初1020号原告（案外人）：戎平，女，1964年2月17日出生，汉族，住新沂市。原告兼原告戎平委托诉讼代理人：朱登，男，1965年6月15日生，汉族，住新沂市。上述二原告委托诉讼代理人：连江，新沂市钟吾法律服务所法律工作者。被告：石磊，男，1970年5月20日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：李伟，邳州市碾庄法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：王桂侠，女，1965年4月4日生，汉族，住邳州市被告（被执行人）兼被告王桂侠委托诉讼代理人：董祥虎，男，1965年3月14日出生，汉族，住邳州市。被告（案外人）：新沂市金桥置业有限公司，住所地新沂市新安街道金桥花园院内。法定代表人:岳桂娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王卫东，该公司职员。原告朱登、戎平与石磊、董祥虎、王桂侠、被告新沂市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱登及二原告的委托诉讼代理人连江，被告石磊委托诉讼代理人李伟，被告兼被告王桂侠委托诉讼代理人董祥虎到庭参加诉讼，被告新沂市金桥置业有限公司委托诉讼代理人王卫东。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、停止执行位于新沂市产，撤销（2019)苏0382执841号执行裁定书，解除查封。2、确认位于新沂市产归原告所有。事实及理由:二原告系夫妻关系，原告朱登与金澄家园股东王卫东认识，经王卫东介绍，被告于2010年5月10日向被告金桥置业交付30万元购房款，待房屋建成时优先选房。2014年原告选中金澄家园2号楼1单元1302室房产，于2014年3月17日与被告金桥置业签订了签约确认单，房款为420614元，并将剩余未支付房款向金桥置业支付。金桥置业给原告出具了购房款票据420614元，并将涉案房产交付给原告使用。随后原告开始对房产进行装修使用至今。2019年5月份邳州法院在原告房门上张贴(2019)苏0382执841号执行裁定书及公告,查封了属于原告对房屋。原告认为优先购买，交清房款，实际装修入住至今。而被告董祥虎与金桥置业不知因何故在2018年底才网备。至今董祥虎也没有交清房款,更没有办理不动产登记证。请求法庭支持原告的诉请。被告石磊辩称：石磊对董祥虎、王桂侠享有合法债权，经人民法院调解确认并申请执行，符合法律规定；原告同被告没有签订合法有效的买卖合同，在查封期间上房入住，违法无效；董祥虎经新沂市政府工作组介入，与金桥公司网签合同合法有效，房屋属于董祥虎。原告没有签订合同，也没有开具发票和办理登记，过错明显，请求驳回原告诉讼请求。被告董祥虎、王桂侠辩称：原告朱登在2010年5月10日向金桥公司交付的30万元购房款不符合规定，因为那时的房屋拆迁还没有结束工程还未开工，没有预售许可证，不应该收取房款。2、2014年原告选中金澄家园2号楼1单元1302室，2015年4月27日将近一年时间你们既不去和甲方签订网备合同也不找甲方开据发票，我认为这个房屋买卖是虚假的，应该驳回诉请。被告金桥置业公司辩称：购房款确实收到，一共420614元。我公司支持原告对房屋的所有。原告当时已经提前入住。后来因为债务问题，新沂市政法委要求把房屋网签给董祥虎，没有办理房屋抵押手续，我们房屋当时如果把房屋作为抵债给董祥虎，应该有抵扣的金额，只是暂时备案行为，也没有带他去察看或居住，是我们公司的错误。本院经审查查明：二原告系夫妻关系。本案涉案房产为被告金桥公司开发的位于新沂市新安镇建业路南、公园路西四华里巷以东金澄家园2号楼1单元1302室。该房产自2012年3月9日取得商品房预售许可证。2010年5月10日原告朱登转账给被告金桥置业工作人员王卫东30万元，后补交余款，向被告金桥公司购买涉案房产。2014年3月17日，被告金桥公司向原告戎平出具签约确认书及收据，载明：“戎平，2-1-1302购房款，420614元。被告金桥公司财务记载：410614元，支付朱登、戎平2-1-1302购房款。经手人王卫东”。戎平与该小区君雄物业签订装饰装修服务协议。2014年3月17日，被告金桥公司开具业主入户传递单，通知该小区物业上房，原告装修居住至今。该房屋为原告唯一住房。因被告金桥公司欠付被告董祥虎工程款，两被告于2018年9月9日签订合同号为XY95581商品房买卖合同并网签备案：“出卖人：新沂市金桥置业有限公司，买受人一：王桂侠，买受人二：董祥虎。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为金澄家园。该商品房为第一条规定项目中的2幢1单元1302号……”。目前该房产仍然登记在被告金桥公司名下。被告石磊与被告董祥虎、王桂侠民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月31日作出（2019）苏0382民初1345号财产保全民事裁定书：“一、查封被申请人所有的位于新沂市新安镇建业南路、公园路西、四华里巷以东金澄家园3号楼1单元2002室（备案合同号：XY95579，保全价值为66万元）；二、查封被申请人所有的位于新沂市新安镇建业路南、公园路西四华里巷以东金澄家园2号楼2单元501室（备案合同号：XY95580，保全价值为66万元）；三、查封登记为被申请人所有的位于新沂市新安镇建业路南、公园路西四华里巷以东金澄家园2号楼1单元1302室（备案合同号：XY95581，保全价值为50万元）。新沂市房产交易中心查询显示：查封时间2019年2月1日。2月13日本院作出（2019）苏0382民初1345号民事调解书：“一、被告董祥虎、王桂侠偿还原告石磊借款本金1115000元，利息711900元，共计1826900元，于2019年2月28日前支付126900元，剩余170万元自2019年3月起每月偿还17万元，于每月28日前支付，至2019年12月28日前付清。如被告任一期未按期履行义务，原告可就被告未还款项一并申请执行。二、本次纠纷一次性了结。三、案件受理费减半收取10621元，保全费5000元，合计15621元，由被告董祥虎承担。原告已预交，被告董祥虎于2019年12月28日前支付给原告……”。调解书作出后二被告未按调解书确定的内容履行义务，申请执行人向本院申请执行。2019年3月18日本院作出（2019）苏0382执841号执行裁定书：“冻结、扣划被执行人董祥虎、王桂侠存款1826900元及迟延履行利息或扣留、提取相应收入或者查封、扣押相应价值财产（以查封、扣押财产清单为准）”。2019年6月本院张贴涉案房产查封公告。原告据此向本院提起执行异议，本院作出（2019）苏0382执异118号执行裁定书，驳回案外人朱登、戎平的异议请求。原告在法定期限内提起本案执行异议之诉。以上事实有原被告提交的签约确认单、收据、入户传递单、裁定书、调解书、商品房买卖合同，备案证明、供水协议、用气合同、物业管理票据、电费票据、商品房预售许可证等证据和庭审笔录在卷佐证。本院认为：本案争议的焦点有三：一是原告和被告金桥公司之间是否成立合法有效买卖合同；二是如原告和被告金桥公司之间成立合法有效买卖合同，其与原告与被告董祥虎、王桂侠与被告金桥公司签订的备案合同的保护顺位何者优先；三是原告能否享有阻却执行权利。一、原告与被告金桥公司之间成立商品房买卖合同且合法有效。本案中，被告金桥公司出具签约确认单、收据，被告金桥公司承认收到购房款。原告还提供了《业主入户转流认单》，加盖徐州君雄国际物业有限公司金桥国际花园管理处公章的装饰装修服务协议、物业费收据、电费、自来水、燃气支付记录等证据，原告与被告金桥公司虽未签订书面买卖合同，但签约确认单就商品房买卖的约定具备了商品房买卖合同的主要条款，结合上述其他证据，可以认定原告与被告金桥公司成立商品房买卖合同。金桥公司已于2012年3月9日取得涉案房屋商品房预售许可证，原告与金桥公司就涉案房屋存在合法有效买卖合同关系，并最晚于2014年3月17日占有居住涉案房屋。被告认为被告金桥公司在不具备商品房预售许可证的情况下收取房款违反规定，本院认为，虽然被告存在上述违规行为，但在取得商品房预售许可之后，原告补齐房款，被告金桥公司才出具签约确认单和收据，正式确立商品房买卖关系，符合法律规定，不影响原告与被告金桥公司商品房买卖合同效力。二、原告权利优先于被告董祥虎、王桂侠。在涉案房产存在两份买卖合同的情况下，涉案房产存在一房二卖的情形，且均未进行权属登记。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条关于动产多重买卖处理规则，合法占有房屋买受人的权利优先于其他买受人的权利。根据查明的事实，原告已经于涉案房屋查封之前占有使用涉案房屋，并对房屋施行实际控制。虽然被告董祥虎、王桂侠的买卖合同经过网备，法律对于原告权利的保护顺位优先于董祥虎、王桂侠。原告请求确认房屋所有权应予支持。三、原告对案涉房屋享有阻却执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告的主张符合上述规定，对涉案房屋享有物权期待权，应停止对涉案房屋的执行措施，解除查封。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、确认位于新沂市属原告朱登、戎平所有。二、不得对新沂市房产采取强制执行措施，解除对该房产的查封。案件受理费7609元，由被告董祥虎、王桂侠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  纪祥超审 判 员  高秀全人民陪审员  徐 超二〇二〇年八月十七日书 记 员  汪 晶