山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8078号上诉人（原审被告）：陈伟伟，女，1988年6月1日出生，汉族，住山东省济南市。被上诉人（原审原告）：孟中华，女，1986年8月18日出生，汉族，住济南市。上诉人陈伟伟因与被上诉人孟中华房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。陈伟伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案移送济南市中级人民法院处理。事实和理由：一、在2019年孟中华起诉判决中，已判决陈伟伟退还孟中华已支付房款25万元(其中包括定金2万元及房屋首付款23万元)，不应重复退还。二、在2019年孟中华起诉判决中，陈伟伟返还孟中华已支付全部款项，合同已终止。孟中华辩称，孟中华与陈伟伟于2017年2月27日签订了房屋买卖协议书，孟中华按照合同约定，于2017年2月27日向陈伟伟支付定金2万元，于2017年3月2日向被陈伟伟支付购房首付款23万元，以上合计支付购房款25万（占当时总房款36万的75%，以上事实有转账凭证和房屋买卖协议为证），而后陈伟伟将涉案房屋交付于孟中华，孟中华便开始装修入住至今（有装修合同、收据及室内照片为证）。由于陈伟伟2016年9月至2017年4月期间多次逾期还贷，银行在开发商保证金中扣除所有欠款后，原开发商于2017年8月将陈伟伟诉至济南高新技术产业开发区人民法院即（2018）鲁0191民初1691号民事判决，判决解除了开发商和陈伟伟之间的《商品房买卖合同》。陈伟伟在与孟中华签订房屋买卖合时，恶意隐瞒之前有逾期还贷的事实真相，双方合同履行期间又继续出现多次逾期，最终导致陈伟伟与开发商商品房买卖合同解除。同时陈伟伟与孟中华的房屋买卖合同权利义务也不能实现，故孟中华将陈伟伟诉至济南高新技术产业开发区人民法院，在（2019）鲁0191民初1704号一案的诉讼请求是，1.解除原被告双方2017年2月27日签订的《房屋买卖协议书》；2.返还25万购房款；3.请求判令陈伟伟向孟中华赔偿经济损失240840元；4.请求判令陈伟伟向孟中华支付违约金36504元。因陈伟伟针对第三、四条损失赔偿与孟中华意见分歧较大，在法院调解无果的情况下，孟中华无奈撤回第三、四条诉讼请求，孟中华明确表明另行主张，并没有放弃对差价损失主张权利。同时（2019）鲁0191民初1704号判决书第4页载明“因涉案房屋买卖协议给孟中华造成的经济损失，陈伟伟应予赔偿，本案中孟中华申请撤回第三、四项诉讼请求，要求另行主张，属于对自己权利的合理处分，本院予以准许”（以此判决书为证）。另外，孟中华及孩子在涉案房屋居住至今，内部装修及家具家电均为全屋定制，搬离该房屋给孟中华带来严重的经济损失和时间、人力成本；由于房价上涨，多次跟开发商协商后，同意以市场价格15000元/平方出售给孟中华，孟中华不得已接受，这给孟中华带来巨大差价损失。依据《关于二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见及说明》第十八条：“因乙方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。对方对房屋差价有约定的，从约定。没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场差价与双方约定房屋买卖价款之间的差价确定损失”，孟中华作为原告请求法院按照评估机构对陈伟伟违约时房屋市场价与双方约定的买卖价款之间的差价确定实际损失，故孟中华于2019年7月19日对该涉案房屋向济南高新技术产业开发区人民法院提出评估申请，评估公司对该房屋实地勘察，现场评估，并出具评估报告，评估总额56.95万，56.95万-36万=20.95万差价损失。本次评估公平公正，合规合法（有评估报告为证）。而（2020）鲁0191民初716号判决中诉讼请求是，1.定金双倍返还；2.房屋增值的差价损失，以评估报告为准；其中，定金双倍返还是依据陈伟伟与孟中华签订的房屋买卖合同条款要求，以及《合同法》中定金罚则来维护孟中华的合法权益，于法有据。两次诉讼主体相同，但诉讼客体不同，购房款返还与增值差价损失为两个独立的诉讼客体，是两个可分之诉，脉络清晰（有评估报告为证）。2019年7月8日孟中华收到（2019）鲁0191民初1704号判决书，陈伟伟不履行该判决，孟中华于2019年7月26日向济南高新技术开发区人民法院递交强制执行申请，2019年12月15日25万元购房款执行到账，此执行款仅包含25万购房本金、案件受理费用和延期支付利息，不存在陈伟伟所说的重复返还的问题（有判决书及高新法院执行局转账凭证为证）。孟中华认为在（2019）鲁0191民初1704号案件中，陈伟伟不按照房屋买卖合同条款赔偿孟中华损失，以证据不足为由拒绝赔偿，无奈孟中华另行主张损失赔偿，同时申请评估该涉案房屋，在（2020）鲁0191民初716号中孟中华已提供评估报告，证据充分，陈伟伟又狡辩称已全部退还，分明是歪曲事实。根据《合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行的，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失，故孟中华在诉讼时效内，作为守约方有权主张损害赔偿，陈伟伟的违约行为造成守约方孟中华的损失，而不是陈伟伟所认为的合同终止就可以不承担赔偿责任。综上，请求法院驳回陈伟伟的上诉请求，维持原判。孟中华向一审法院起诉请求：1.判令陈伟伟双倍返还定金20000元。2.判令陈伟伟支付孟中华25万购房款利息32773.97元（以25万元为基数，自2017年2月27日至2019鲁0191民初1704号判决书生效之日止，按照同期同类商业贷款利率计算）。3.判令陈伟伟赔偿孟中华房屋差价损失；（申请评估该涉案房屋市场价值，评估日期按照陈伟伟和原开发商判决书生效日期2019年1月份进行评估市场价格）。4.判令陈伟伟承担孟中华本案争议的产权过户时所产生的所有契税和维修基金；（涉案房屋买卖合同中第七条约定，契税计算以评估价为准）。5.本案全部诉讼费用、评估费、律师咨询费由陈伟伟承担。一审法院认定事实：2014年3月17日,陈伟伟（买受人）与山东北城庆合置业有限公司（出卖人）签订编号为销售（字）201411763144的《济南市商品房买卖合同》一份，约定陈伟伟购买北城庆合置业开发建设的位于济南高新区*********商品房一套。此外，合同还约定了房屋的建筑面积40.14平方米，房屋总价款为346529元，采用银行按揭方式付款等内容。山东北城庆合置业有限公司于2017年3月2日向陈伟伟交付了房屋，但该房屋尚未办理产权证书。2017年2月27日，孟中华与陈伟伟签订《房屋买卖协议书》，陈伟伟将涉案房屋出卖给孟中华，房屋总价款36万元。合同签订当日，孟中华通过银行转账向陈伟伟支付2万元定金。2017年3月2日，向陈伟伟支付首付款23万元。2017年3月2日，陈伟伟将涉案房屋交付给孟中华，孟中华即装修入住至今。2018年7月31日，因陈伟伟多次逾期偿还银行借款，银行按照贷款合同约定解除了合同，并在涉案房屋开发商山东北城庆合置业有限公司保证金账户中扣除了剩余全部贷款本息及违约金，山东北城庆合置业有限公司将陈伟伟诉至一审法院。2019年1月10日，一审法院作出（2018）鲁0191民初1691号民事判决书，判决山东北城庆合置业有限公司与陈伟伟之间的商品房买卖合同解除，陈伟伟向开发商支付代偿款及违约金等款项。2019年4月12日，孟中华向一审法院提起诉讼，请求1.判令解除孟中华与陈伟伟于2017年2月27日签订的房屋买卖协议书；2.判令陈伟伟向孟中华返还已支付的购房款250000元；3.判令陈伟伟向孟中华赔偿经济损失240840元；4.判令陈伟伟向孟中华支付违约金36504元；5.本案全部诉讼费用由陈伟伟承担。诉讼中，孟中华申请撤回第三项、第四项诉讼请求。2019年7月8日，一审法院作出（2019）鲁0191民初1704号判决，判决：一、解除原告孟中华与被告陈伟伟于2017年2月27日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告陈伟伟于本判决生效之日起十日内返还原告孟中华购房款25万元。现孟中华又向一审法院提起诉讼，并提出新的诉讼请求。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因陈伟伟的原因导致其与孟中华签订的房屋买卖协议无法履行而被解除，陈伟伟对此负有责任，其应向孟中华承担违约责任，并赔偿损失。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因陈伟伟未能履行合同，其应向孟中华双倍返还定金，由于陈伟伟已返还2万元，陈伟伟应再向孟中华支付2万元。经山东正诚土地房地产评估有限公司评估，涉案房屋在2019年1月10日的价格为56.95万元，孟中华以36万元的价格购买涉案房屋，故这之间的差价20.95万元为孟中华的损失，陈伟伟应予赔偿。在合同解除前，陈伟伟系根据合同约定合法占有孟中华支付的23万元购房款及2万元定金，不存在给孟中华造成损失的问题，故对于孟中华提出的要求陈伟伟支付以25万元为基数，自2017年2月27日至(2019)鲁0191民初1704号判决书生效之日止的利息32773.97元的诉讼请求，不予支持。庭审中，孟中华明确其第四项诉讼请求中的“契税和维修基金”指的是其和房地产开发商另行签订合同，购买房屋所产生的费用，因该费用尚未发生，不予支持。对于律师咨询费用，孟中华未提交证据证明，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决：一、被告陈伟伟于本判决生效之日起支付原告孟中华定金2万元；二、被告陈伟伟于本判决生效之日起赔偿原告孟中华房屋差价损失20.95万元；三、驳回原告孟中华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5648元，已减半收取2824元，由原告孟中华负担226元，由被告陈伟伟负担2598元；评估费用5695元，由被告陈伟伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孟中华在二审中提交以下证据：证据一、（2019）鲁0191民初1704号案件执行款手机银行回执单截图打印件一份，欲证明陈伟伟给我返还购房款本金25万元，但其中含有延期支付利息及诉讼费，并不是陈伟伟所说的全部返还；证据二、（2018）鲁0191民初1691号判决书原件及复印件各一份，欲证明陈伟伟在与我签订房屋买卖协议之前已有逾期还贷的事实，并未告诉我真相，双方合同履行期间继续逾期还贷，导致开发商与陈伟伟解除商品房买卖合同。陈伟伟质证称，对证据一真实性无异议，一共25万元，其中有2万元定金，23万元首付款。对证据二真实性无异议，但我不记得了，2017年中下旬因为生孩子导致逾期还贷。经审查，双方当事人对上述证据真实性无异议，本院予以采信。以上事实由孟中华在二审中提交的证据及二审庭审笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，孟中华与陈伟伟签订《房屋买卖协议书》系其双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照涉案房屋买卖协议约定，如有一方反悔，按照定金的2倍赔偿给另一方。本案中，因陈伟伟的逾期还贷导致涉案房屋买卖协议无法履行进而被解除，按约定其应向孟中华双倍返还定金，由于陈伟伟已返还2万元，故一审判决陈伟伟应再向孟中华支付2万元，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，孟中华以房屋差价为实际损失向陈伟伟主张赔偿，符合法律规定。按协议约定孟中华以36万元的价格购买涉案房屋，经山东正诚土地房地产评估有限公司评估，涉案房屋在2019年1月10日的价格为56.95万元，双方当事人对此鉴定结果均未提出异议，故一审判决涉案房屋差价20.95万元为孟中华的损失，陈伟伟应予赔偿，于法有据。综上所述，陈伟伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5648元，由上诉人陈伟伟负担。本判决为终审判决。审 判 员 尹逊航二〇二〇年八月十日法官助理 李敬星书 记 员 张 慧