江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0981民初1733号原告（反诉被告）：李惠珍，女，1963年4月1日出生，汉族，退休工人，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：邹志斌，江西辰星律师事务所律师。执业证号码：136××××01310。被告（反诉原告）：丰城市民政局，住所地江西省丰城市紫云大道雷焕路168号。统一社会信用代码：11360881014728545J。法定代表人：鄢立民，局长。委托诉讼代理人：熊国军，江西浩剑律师事务所律师。执业证号码：136××××78332。原告（反诉被告）李惠珍（以下简称原告或反诉被告）与被告（反诉原告）丰城市民政局（以下简称被告或反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，被告在答辩期内提起反诉，本院依法决定合并审理，适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邹志斌、被告委托诉讼代理人熊国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告返还原告租金60800元；2、判令被告支付利息13376元(以60800元为本金依照银行一年期固定存款利率1.1%计算20年)；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2000年7月20日，原告丈夫杨小羊以其经营的丰城市奶牛厂的名义与被告签订了《租赁合同》，约定将被告管理的一块土地出租给原告用于经营，租期100年，租金69000元。原告已于2003年1月10日实际支付租金76000元，并由被告出具《江西省行政事业性收费票据(通用甲票)》(编号：538953)。2019年3月19日，被告以土地出租未经批准为由向丰城市人民法院起诉要求收回未到期的土地。法院经审理后判决原合同无效，并收回原出租给原告的土地给被告。原告提出将剩余未实际出租期间的租金予以退还，被法院告知需要另案起诉。事后，原告与被告经过多次协商未果。原告为了维护自身相关合法权益以及捍卫法律的尊严，根据相关法律、法规的规定提起民事诉讼，请求法院判决被告承担相关法律责任，赔偿原告相关损失，并支付相关费用。被告辩称，1、双方合同无效，但原告实际占用土地及房屋19年，依法仍然应当缴纳租金；2、原告虽然返还土地及房屋，但未恢复原状返还被告，原告应当返还原物，清除违章搭建的厂棚；3、因清除原告违法搭建的厂棚的费用应当依法赔偿；4、原告请求返还租金与事实不符，法院应当驳回原告的请求。反诉原告向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告支付剩余未付租金计人民币58850元；2、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2000年7月20日，反诉被告丈夫杨小羊与反诉原告签订《租赁合同》，将反诉原告所有的原火葬场6.9亩土地及地上建筑物以6.9万元的价格租赁100年给其经营。因该合同违反法律规定，双方未能协商一致，反诉原告诉至丰城市人民法院解决。2019年8月20日，丰城市人民法院判决双方签订的《租赁合同》无效。根据《合同法》规定，合同无效，原合同所有条款除了争议解决条款有效之外，其余条款均无约束力。反诉被告自2000年7月20日至2019年8月20日一直占用、使用反诉原告的土地及地上建筑物。为保障国有资产不受损失，反诉原告依法请求反诉被告支付2000年7月20日至2019年8月20日期间的租金。租金计算方式：反诉原告请求2000年7月20日至2013年之间按每年3450元计算(按原合同价格69000元除以20年得出)，计人民币44850元；2014年至2019年租金，反诉原告请求按丰城市人民法院(2019)赣0981民初1156号（判决书）中确认的事实：即反诉被告转租给谢春华从2014年起4年内每年收取15000元租金，反诉原告按年租金15000元计算共计6年计租金9万元，两项合计租金人民币134850元。（反诉）被告已付租金76000元人民币，还应支付租金计人民币58850元给反诉原告。反诉原告为保障自身合法权益，依法提起反诉，请法院依法支持反诉原告反诉请求。反诉被告辩称，1、合同是部分无效，并非完全无效。根据合同法第214条第一款规定，租赁合同超过20年的超过部分无效，因此在20年内是有效，属于是可以履行的部分。2、如果反诉人认为是完全无效的，应当全部返还租金。3、反诉方要求支付租金没有法律依据。首先，反诉方不能根据无效的合同要求支付租金；其次，要求租金的计算方式也没有任何依据，完全是一厢情愿的要求。4、反诉人作为出租人和执法部门在行使民事活动的时候有更高的要求，至少应保证出租物不具有法律上的瑕疵，保证民事行为的合法性。由于反诉方的过错造成的后果，应当由有过错的反诉方承担；5、合同法第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。根据双方签订的《租赁合同》第五条第二项约定，租赁期限达不到合同规定的年限，甲方按租金的年均额退给乙方。反诉方在反诉状中说到，原合同的争议解决条款是有效的，因此，反诉方应当按照诚实守信的原则履行该条款。6、补充说明，反诉方是在曲解合同法条款的规定，争议解决条款有效，并非是只有争议解决条款有效。根据原告的诉称和被告的答辩以及反诉原告的诉称和反诉被告的答辩，并征询双方当事人的意见，本案的争议焦点是：本、反诉原、被告的诉讼请求是否于法有据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人开庭时进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的（2019）赣0981民初1156号民事判决书（证明目的：法院已经判决收回未到期土地；剩余租金未退还，需另案起诉）。被告对其三性无异议，但对其证明目的提出异议，认为该判决书没有涉及到租金退还的问题。本院认为，被告对该判决书的三性无异议，本院确认其具有证据效力，可以作为认定本案相关事实的依据，但原告无需强调其证明目的，租金是否退还，当事人是否另案起诉，应当以事实和当事人的意愿为准。租金是否应当退还和怎样退还，是在当事人起诉后如何处理的问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2019年8月20日，本院依法作出（2019）赣0981民初1156号民事判决书，已经发生法律效力。该判决书确认，被告于2000年7月20日与原丰城市牛奶厂签订的《土地租赁合同》无效。同时，限原告于该判决生效后60日内将承租的丰城市火葬场（旧址）的城镇国有划拨土地及该土地上的房屋返还给被告。该判决确认如下法律事实：原丰城市牛奶厂由原告丈夫杨小羊与其兄姐数人共同开办，于1996年4月办理了工商登记。同年7月，其他出资人退出，该厂由杨小羊独资经营，但以后未变更工商登记，原丰城市牛奶厂自开业后一直租用丰城市火葬场（旧址）经营。2000年7月20日，在未经丰城市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的情况下，原告丈夫杨小羊以原丰城市牛奶厂的名义正式与被告签订了一份土地租赁合同。该合同约定：原丰城市牛奶厂租赁被告下属单位丰城市火葬场（旧址）的划拨土地6.9亩（实际划拨土地为6.67亩），租金：69000元，租期：100年（2000年7月20日至2100年7月20日），合同签订时交纳租金；如遇国家政策变动或城市建设需要，租赁期达不到合同规定的年限，出租方按租金的年均额退回租金，有关投资的固定资产的损失补偿归承租方所有。承租方自主经营，自负盈亏，负责缴纳一切税费。合同签订后，承租方向被告交纳76000元租金（另含地上建筑物租金7000元）。2003年7月后，原丰城市牛奶厂因经营不善停产，但未办理注销登记手续。2005年5月份杨小羊病故，此后，其所租赁的土地及地上的建筑物由原告个人独自经营管理。2013年11月24日，反诉被告与第三人谢春华签订转租合同，将其租赁的土地及房屋转租给第三人谢春华经营，租期10年，租金：第1年10000元；第2年至第5年15000元；第5年后每年上涨3000元。2017年元月，第三人谢春华又将部分土地转租给第三人左平亮加工铝合金并新建了一个钢构棚作厂房。此后，第三人谢春华经反诉被告同意又将部分土地转租给案外人徐锋、杨星搭建钢构棚仓库。后来，杨星将该仓库租给了第三人周军平使用，租期：2018年4月18日至2021年4月17日；租金：10000/年。另外，第三人谢春华又将几间闲置的空房转租给第三人黄冲养鸡，租期一年，租金3000元。反诉被告将所租赁的土地、房屋转租给第三人谢春华和谢春华的再转租他人均未征得反诉原告的同意和有关部门的批准。本院认为，合同法第五十八条规定,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。经查，本院生效裁判文书已确认原、被告签订的《租赁合同》无效,并责成原告向被告返还租赁物。依据前引法律规定，本案被告也应将其取得原告的相关款项返还给原告。鉴于双方签订的《租赁合同》无效的原因之一是租赁期100年超过法律规定的二十年，导致超过部分无效，而原告已实际履行合同占有使用涉诉土地及其附属建筑物19年零1个月，根据公平原则，原告应按实际租赁期与合同约定租赁期比例承担相应租金，即76000元÷100年×19年零1个月=14503元。故被告在收取原告交付的100年租金76000元中扣除原告实际租赁19年零1个月应分担的租金14503元后，应当返还原告租金61497元。原告诉求被告返还租金60800元，该金额未超过上述金额，是原告对自身民事权利的合法处分，本院依法予以支持。但原告诉求被告支付返还租金利息缺乏法律依据，本院不予支持。主合同无效，从合同自然无效。反诉原告根据反诉被告无效的转租合同计算租金理由不能成立，其主张反诉被告支付租金58850元，缺乏有效证据和法律依据，本院依法不予支持。案件受理费依法由当事人按各自的败诉标的额比例分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告丰城市民政局于本判决生效之日起7日内返还原告李惠珍租金60800元；二、驳回原告李惠珍的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告丰城市民政局的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1654元、反诉费1271元依法减半收取636元，合计2290元，被告丰城市民政局负担1992元，原告李惠珍负担298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费至江西省宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院；账号：14×××07；开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  袁 钦审 判 员  史少华人民陪审员  邹晓华二〇二〇年八月二十日书 记 员  吴 琼附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。