四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初2362号 原告:四川泉兴物业服务有限公司，住所地泸州市龙马潭区迎宾大道一段139号1幢2层2单元1号，统一社会信用代码915105047208861960。 法定代表人：胡怀高。 委托诉讼代理人：林延江，四川蜀泸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗丹，四川蜀泸律师事务所律师。 被告：**，男，1991年4月28日出生，汉族，户籍所在地四川省叙永县，现住泸州市龙马潭区。 被告：杨梅，女，1992年8月14日出生，汉族，住四川省古蔺县，现住泸州市龙马潭区。 原告四川泉兴物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）与被告**、杨梅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人罗丹、被告杨梅到庭参加了诉讼，被告**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2018年4月起至2020年6月期间的物业费2262元（按每月每平方1元计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与二被告签订《前期物业管理服务协议》，约定二被告位于泸州市龙马潭区建筑面积为86.54㎡房屋的物业服务委托原告，原告按住宅建筑面积每月每平方米1元收取物业管理费。协议签订后。原告按约履行了协议约定的义务，但二被告自2018年4月起一直拒绝交纳物业管理费。原告经多次催收未果，诉至本院，望判如所请。 被告**未答辩。 被告杨梅辩称：被告系泸州市龙马潭区迎宾大道一段66号（美和江城国际）6幢1单元406号业主，住宅建筑面积为86.54平方米是事实。2018年之前都在交物管费，对原告主张被告未交纳2018年4月起至2020年6月物业费的事实无异议。但认为，因楼上存在漏水情况，导致小孩摔跤，还留有疤痕，且晾晒的衣服有时会打湿。小区地下室卫生条件差，经常无人打扫，反映多次未得到解决。楼上有住户私自改动消防通道，占用该通道，影响了房间采光及生活质量，原告未尽到职责，未按合同履行义务，物业公司违约，我们不应当支付物管费，还要求赔偿小孩摔跤的精神损失费、医疗费等。 本院认为，根据《物业管理条例》第二条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对服务及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。业主与物业服务企业原本是互利共赢、相互依赖、共生共荣的合作关系，但现实中由于双方对物业服务概念的理解偏差导致诉求偏差，引发了许多不可调和的矛盾和纷争。究其原因，主要体现为：一、物业公司在物业服务的质量上不能达到业主的要求，对业户反映的问题没有及时回应和解决，与业主之间缺乏沟通和理解，长久以往，业主对物业服务企业不信任和不满情绪日趋加剧，日积月累形成恶性循环。二、业主对物业服务的要求与合同约定范围以及物业费交纳标准不匹配，业主对物业服务质量存在不满，有的业主以不交或拖欠物业费作为权利维护的方式，长期不缴纳物业费，导致物业费收支不平衡，不能维持正常有效运转，影响服务质量。三、业主与物业公司之间的配合不能有效统一，对乱停乱放、乱搭乱建等问题不服从管理，甚至对抗，致使物业管理无法到位。四、业主主人翁意识淡泊，不关心公共事务，小区业主难以召开业主大会形成有效的决定，也不能选举出业主委员会维护小区业主权益，有业主委员会的，也可能存在业主和业委会之间的矛盾，使业主的维权之路充满艰难。人民法院审理物业服务纠纷案件，应以维护小区安定团结以及大多数业主的合法权益为着力点，通过诉讼，敦促物业公司提高物业服务质量，倡导合法维护权益的法治意识。首先，业主与物业服务企业应当明确双方的法律关系和地位。业主是物业的所有权人，是物业管理区域内执行监督管理的重要责任主体。物业服务企业是按照合同提供服务及其对配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的服务主体。物业服务企业与业主不是管理者与被管理者的角色，业主与物业服务企业也不是“主人”与“仆人”的关系。业主与物业服务企业是通过物业服务合同建立的平等的民事主体关系，是一种互利共赢、共生共荣的合作关系。其次，物业服务企业的人员要高度负责，转变服务观念，不断提升自身的综合素质和管理能力。物业服务企业正确认识管理与服务的关系，物业管理的本质是服务，通过不断强化自身建设和规范自己日常经营管理行为，提升服务水平和意识，开展与业主的访谈，倾听业主的合理诉求和建议，加强与业主的沟通和人文关怀，充分采取人性化、灵活性的方式处理具体问题。对于业主反映即使不属于自身服务范围和权利能力所解决的问题，应当给予业主及时正面的回应，并积极协助业主与应当承担责任的责任主体协商解决存在的问题。第三，业主应当转变观念。1、物业服务企业提供物业服务是有偿的，它是市场经济条件下提供的商品，业主享受服务的同时，需要支付对等的费用。交纳物业费是业主履行合同的义务。2、业主要分清事件的责任主体，物业服务企业提供服务的范围是根据合同约定和法律规定的。对于社会的不良现象（如违建违占、住宅改为经营性用房等行为）；政府的监管管理；相关政策的滞后和不合理；开发商的违规操作和工程质量；道路、交通、电信设施设备的不配套等问题，绝大多数不是物业服务企业的直接服务和责任范围，物业服务企业虽然有协调解决的责任，但不是承担责任主体，不应当将矛盾和责任转嫁到物业服务企业身上，也不能作为拒不交纳物业费的借口。3、业主要树立公共意识和自我约束能力。有时业主的言行，出于对自己既得利益的考虑，没有顾及到全体业主的整体利益，以及企业服务企业的利益，而影响物业服务企业的工作开展。业主在享受服务的同时，要接受物业服务企业的有序管理，因为良好的服务需要通过有序的管理来实现，没有管理也谈不上服务。总之，业主与物业服务企业是相互依存、相辅相成的关系，分则两害，和则两利，才能实现互利双赢。 结合上述认为，对本案争议的焦点作如下评述：被告是否应当缴纳物业服务费。被告对未交纳2018年4月起至2020年6月期间的物业费无异议，本院依法予以确认。原告与被告签订《前期物业管理服务协议》后，原告作为具有物业管理服务资质的公司，对被告所住小区提供物业服务至今，并按《前期物业管理服务协议》的约定为小区提供物业服务，小区业主也接受了原告所提供的物业服务，超过一半以上的业主按该合同约定的标准履行了交纳物业费的义务。小区业主在实际享受了原告所提供的物业服务后，未按对价交纳物业费，既对原告已经提供物业服务的付出不公平，也损害其他已交纳物业费业主共同利益，同时不利于小区的正常生活秩序和社会稳定。故原告要求被告交纳2018年4月起至2020年6月期间物业费的主张，符合客观事实，也不违反法律的强制性规定，本院予以支持。结合原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定每月每平方米1元的标准交纳物业费，依法核定被告应当交纳2018年4月起至2020年6月期间的物业费为2336.58元（1元/平方米/月×86.54平方米×27个月），现原告仅主张2262元，系原告对其权利的处分，本院予以确认。如果被告认为物业公司或者他人对其房屋漏水所造成的损害后果存在过错，以及存在致其小孩摔跤的侵权事实，可以另行主张权利，其作为抗辩不交纳物业费的理由不成立，本院不予采纳。 原、被告通过本案诉讼是为了化解分歧，减少博弈。原告应当明确自身所存在的服务瑕疵，进一步改善服务理念，提升服务质量和水平。原告在今后提供物业服务过程中，对小区业主提出的合理化意见和建议，要及时与业主委员会和业主沟通，及时给予回应，共同维护小区业主和物业公司各自权益。作为小区业主应当自觉遵守法律、法规、管理公约，树立公共意识和提高自我约束能力。物业服务企业为业主提供贴心有价值的服务，增强与业主之间的沟通交流，提高管理品质及服务水平，让业主感受物业服务人员贴心服务的点点滴滴，被业主接受，赢得业主的满意是物业服务企业永远追求的目标；业主及时交纳物业费是业主的义务，也是物业服务企业正常运转的根本保障。双方是平等互利、相互依赖的关系，双方要和睦相处，携手共进，创建和谐、文明的人居环境。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 被告**、杨梅于本判决生效之日起十日内支付原告四川泉兴物业服务有限公司自2018年4月起至2020年6月止的物业费2262元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告负担。 本判决为终审判决。 审判员  代春桃 二〇二〇年八月十二日 书记员  倪 萍