湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初1281号 原告：胡志发，男。 原告：刘丽艳，女。 原告共同委托诉讼代理人:韩琪。 被告：宜章大汉城镇建设有限公司。 法定代表人：邹明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾建国。 原告胡志发、刘丽艳与被告宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡志发，原告共同委托诉讼代理人韩琪，被告大汉建设公司委托诉讼代理人曾建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡志发、刘丽艳请求判令：被告向原告支付2016年1月31日至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街2幢3层303号房违约金78524.5元（352919×0.0005×445天）。事实与理由：2014年11月29日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的宜章大汉风情商业街2幢3层303号房，合同编号为20140035303。双方对房屋总价款、价款支付、房屋交付及违约责任等事项进行了约定。原告按合同约定于签订合同当日付清了全部购房款，但被告并未按合同约定在2016年1月31日前将原告购买的房屋交付给原告，也未向原告出示任何的商品房验收合格证明文件。后经查实，涉案房屋于2017年4月20日才经相关部门竣工验收合格。被告在约定的交付日期根本没有达到合同约定的交付条件，也未达到法律规定的最低交付标准，是法律强制性规定禁止交付的。被告违反约定未将房屋交付给原告使用，严重侵害了原告的合法权益。现为维护原告合法权益，鉴于上述事实和理由，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告大汉建设公司的答辩要点：一、答辩人于2016年1月31日之前已经将房产交给了原告，当时答辩人把精力放在统一招商上，且后来员工变动大，资料保存不完整，所以没有保存交房手续。1、宜章大汉风情商业街是答辩人的一期工程，在2014年11月就通过了《分部工程质量验收记录》，这是双方约定的房产单体验收合格标准，达到了交房条件。原告认定2017年4月20日的《建设工程竣工验收报告》，是整个风情商业街1栋至10栋的总体综合验收报告，不是原告所在楼栋的单体验收报告。2、2015年5-8月，答辩人通知并向大汉风情商业街的所有业主交了房屋，同时答辩人还向所有的商铺业主推出《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，要求业主将商铺委托给答辩人统一对外招商经营，合作期限从2016年1月1日至2019年1月1日共三年，其中前一年为招商免租期，后两年若没有招商成功，则答辩人按约定租金的50%向商铺购房户赔偿租金。答辩人于2016年1月1日开启宜章大汉风情商业街不理想是事实。但答辩人还是招集了许多商家入驻宜章大汉风情商业街，对那些没有招租成功的委托租赁商铺，答辩人也赔偿了200多万元的租金损失。综上，2016年1月1日后宜章大汉风情商业街的商铺陆续开业是事实，在网络上都可以查询得到，在宜章当地也是众所周知。答辩人按合同约定将所有的房屋交给了所有的业主也是客观事实。宜章大汉风情商业街的所有业主中，除了有66位业主于2017年11月20日提出过《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，要求答辩人重新启动招商工作和承担逾期交房责任之外，到2019年底，没有任何人就逾期交房的事宜提出过任何主张，这是不争的事实。故此，答辩人没有违约交房行为，也不应承担违约交房责任。二、本案约定违约金确实过高。答辩人的统一招商行为，给答辩人带来重大经济损失，至今还官司不断。造成答辩人承担违约交房责任的原因，是房产没有取得《建设工程竣工验收报告》。而没有取得《建设工程竣工验收报告》的行为，给原告并没有造成多大的损失。故此，根据本案实际情况及过错责任大小考虑，依据《合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当认定合同约定的违约责任严重偏高，可以根据中国人民银行贷款基准利率表载明的2015年10月24日至今的年贷款利率4.75%上浮30%计算损失作为违约金，即26569元（352919×4.75%×130%÷365天×445天），而不是原告所诉的金额。三、本案已经超过诉讼时效期间。1、答辩人开发的宜章大汉风情商业街，共有住房户102家、商铺237家，所有业主都面临着2016年1月1日前已经交房而没有办理交房手续的问题。但是，绝大多数业主都是讲事实讲良心的，没有要求答辩人承担逾期交房的违约责任，目前只有少数业主对答辩人的服务有成见，才引起诉讼。2、根据《民法总则》第一百八十八条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年。如果本案存在逾期交房情况，依据双方约定的交房期间2016年1月31日为时间截止点，或者2017年4月20日《建设工程竣工验收报告》验收合格为时间截止点，都超过了三年的诉讼时效期间。故此，请求法院依法驳回原告的诉讼，以免引起不良的蝴蝶效应。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告大汉建设公司系经核准登记的有限责任公司，公司成立于2012年11月12日，经营范围为：城镇建设，房地产开发与经营，建筑材料、装饰材料销售。宜章大汉风情商业街是被告大汉建设公司开发建设的项目。 2014年11月29日，原告胡志发、刘丽艳即买受人与被告大汉建设公司即出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告胡志发、刘丽艳购买被告大汉建设公司开发的宜章大汉风情商业街2幢3层303号房，房屋价款为352919元，原告于签订合同之日向被告支付了142919元首付款，尾款通过银行按揭贷款210000元支付给了被告。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的交付标准的商品房，交付给原告使用。合同第九条约定，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2016年2月1日）起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。 另查明，案涉房屋于2017年4月20日经相关部门竣工验收合格。案涉房屋同期在中国银行宜章支行按揭贷款的年利率为6.75%。 判决理由与结果 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下： 一、原告的诉讼是否超过诉讼时效。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告宜章大汉建设公司应于2016年1月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。而本案涉房屋于2017年4月20日竣工验收合格，本院立案庭于2020年3月30日收到原告起诉状，并予以了诉前调解。故本案从案涉房屋竣工验收次日起算，原告的起诉尚未超出三年的诉讼时效期间。被告主张原告起诉超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院不予采信。 二、被告大汉建设公司是否存在逾期交房的违约行为；若存在，逾期交房的时间应如何确定。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告大汉建设公司应于2016年1月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的交付标准的商品房交付给原告胡志发、刘丽艳使用。被告大汉建设公司辩称已于2016年1月31日前实际交房，只是未保留交房证据，但未提交证据予以证实的意见，本院不予采纳。被告大汉建设公司未按合同约定履行交房义务，应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定及法律规定，案涉房屋验收合格的时间（2017年4月20日）为房屋的交付时间。 三、本案逾期交房违约金的计算标准。本案房屋买卖合同第八条、第九条约定，被告大汉建设公司应于2016年1月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的交付标准的商品房交付给原告胡志发、刘丽艳使用，被告大汉建设公司如未按合同规定的期限将该商品房交付给原告胡志发、刘丽艳使用，逾期超过90日后，原告胡志发、刘丽艳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2016年2月1日）起至实际交付之日止，被告大汉建设公司按日向原告胡志发、刘丽艳支付已交付房价款万分之五的违约金。原告主张按照合同约定的交房日2016年1月31日起计算至2017年4月20日，本院认为合同有约定且不违反法律规定的，应当依照合同约定的最后交付期限次日即2016年2月1日起计算。被告大汉建设公司以合同约定的逾期交房违约金标准过高，请求按同期同地段房屋租金进行调整，但未提供相关证据；原告胡志发、刘丽艳未提供证据证明被告违约造成的实际损失具体数额，合同约定的违约金高于原告实际利息损失的30%，违约金的约定明显过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十六条第一款“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，本院酌情将违约金标准调整为以已付房价款为基数，按照银行贷款年利率6.75%的基础上上浮30%确定被告大汉建设公司应支付的违约金，故2016年2月1日至2017年4月20日的违约金为37777.8元（352919元×8.78%÷365×445天），原告胡志发、刘丽艳请求被告大汉建设公司支付逾期交房违约金78524.5元，本院予以支持37777.8元，超出部分不予支持。 案经本院调解未果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡志发、刘丽艳支付逾期交房违约金37777.8元； 二、驳回原告胡志发、刘丽艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1763元，减半收取计881.5元，由原告胡志发、刘丽艳负担457.5元，由被告宜章大汉城镇建设有限公司负担424元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 兰四兵 二〇二〇年八月二十日 法官助理 姚汶君 书 记 员 李爱芬 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。