贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8886号 原告：蒋春艳，女，汉族，1966年2月11日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：成章（特别授权代理），贵州靖毕律师事务所律师。执业证号：15205202010168490。 委托诉讼代理人：孟元元（一般代理），贵州靖毕律师事务所实习律师。实习证号：230713012110729。 被告：张万山，男，汉族，1983年9月29日出生，住甘肃省永登县。 委托诉讼代理人：吴贵超（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201710012790。 委托诉讼代理人：赵雄（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201710012814。 原告蒋春艳与被告张万山房屋买卖合同纠纷，本院2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蒋春艳及其委托诉讼代理成章，被告张万山及其委托诉讼代理人吴贵超、赵雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋春艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿其使用原告位于毕节市给原告造成的损失120000元（该损失暂以被告将案涉房屋自2017年6月至2019年6月出租所获得的租金收益为标准计算）；2、本案相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告拟实现房屋买卖交易，于2017年4月7日，被告向原告支付200000元作为其购买原告位于毕节市的定金及房价款，原告向被告出具收条，原告于2017年6月将案涉房屋交付被告使用，被告将案涉房屋出租贵州题名教育咨询有限责任公司毕节市分公司，并与之签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2017年5月31日至2020年5月31日，房屋年租金为60000元。后因原被告资金出现问题，双方对案涉房屋过户和支付购房尾款的先后顺序未达成一致，案涉房屋交易未如期完成，贵州题名教育咨询有限责任公司毕节市分公司于2019年5月提前解除与被告的房屋租赁合同，被告向贵州题名教育咨询有限责任公司毕节市分公司收取两年房屋租金共计120000元。原告于2019年8月将案涉房屋收回。且被告向七星关区人民法院提起诉讼请求解除双方事实房屋买卖合同，七星关区人民法院作出判决后被告提起上诉，二审法院判决维持解除双方事实房屋买卖合同，并判决原告退还被告交纳的定金及房价款200000元。欲诉前，原告多次向被告主张其使用案涉房屋给原告造成的损失，但均未果。综上所述，原被告之间事实房屋买卖合同关系已经生效法律文书解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应赔偿原告损失，原告为维护自身合法权益特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定向贵院提起诉讼，请求判如所求为谢。 被告张万山答辩称：一、本案涉及的事实房屋买卖合同属于继续性合同，继续性合同的解除并不发生溯及力的法律后果。根据合同法第九十七条之规定可知，是否发生恢复原状等法律后果应根据合同履行情况及合同性质确定，该法条并未明确规定合同解除后必须发生恢复原状的法律后果。原告错误理解法律本意，要求答辩人赔偿租金损失明显不当。继续性合同以使用、收益标的物为目的已经被受领方基于继续履行合同而享用的标的物所产生的效益，是不能返还的。本案中，事实房屋买卖合同成立后，原告自愿将房屋交付张万山使用，答辩人基于买卖合同而合法占有房屋而出租涉案房屋，在该合法占有期间收取的租金属于因合同产生的收益，即使合同解除，也无需返还。二、原告的诉讼请求所依据的理由已经为生效判决明确否定。原告的理由简而言之为合同解除后答辩人收取的租金即为原告的损失，因此答辩人应当予以赔偿。然而，答辩人诉原告房屋买卖合同纠纷一案，毕节市中级人民法院作出的(2020)黔05民终1146号民事判决第9页倒数第7行已经明确载明“上诉人使用涉案房屋期间将涉案房屋出租所收取的租金并不完全等同于上诉人使用涉案房屋期间给被上诉人造成的租金损失。”因此，原告所依据的理由已经为生效判决明确否定。众所周知，租金的价格会受到很多因素的影响，不能直接以答辩人收取的租金等同于原告的损失。即使原告的损失应当获得支持，关于损失的具体数额也应当通过评估予以确定。综上所述，原告的诉讼请求不具有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 庭审中，被告口头补充答辩称：1、原告在诉求中主张租金120,000元，不符合客观事实，理由是生效法律文书已确认张万山所收取的租金为100,000元，并非120,000元，即便租金得到支持，其120,000元也不应得到支持；2、答辩人占有该房屋的法律关系系基于原告签订房屋买卖合同而合法占有房屋，在房屋占有期间，答辩人有权对房屋进行使用、收益。所取得的收益并不因为合同解除后而返还原告。最高人民法院在1999年民终字第152号民事判决书确认了该判决精神。 原告向本院提交了如下证据：原告身份证、（2019）黔0502民初11015号民事判决书、（2020）黔05民终1146号民事判决书、《房屋租赁合同》、转账凭证2张、交易明细。 被告向本院提交了如下证据：被告身份证、（2020）黔05民终1146号民事判决书。 经组织质证，原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据认证如下：被告对原告所举（2019）黔0502民初11015号民事判决书、（2020）黔05民终1146号民事判决书、《房屋租赁合同》、转账凭证和交易明细的关联性有异议，认为转账凭上无法体现收款人与转账人是谁。经审查，原告所举上述几组证据均与涉案房屋交易有关，且经询问，被告认可《房屋租赁合同》和转账凭证上的“刘美”是其妻子，确认房屋出租及收到两年租金的事实。故该几组证据与本案具有关联性，本院予以采信。原告对被告所举（2020）黔05民终1146号民事判决书的关联性有异议。经审查，该判决书为被告诉原告解除涉案房屋的买卖合同的生效判决，与本案具在关联性，本院予以采信。 根据上述证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2017年4月7日，原告蒋春艳向被告出具《收条》，载明：今收到张万山交来预定毕节市，所在层数2-3层，建筑面积252.06ｍ2,房屋用途，住宅，以总价现金人民币玖拾伍万元整（￥950000.00元整）转卖给张万山，现预收定金现金人民币贰拾万元整（￥200000.00元整），待房主蒋春艳2017年7月房屋贷款到期后，配合办理房屋转让手续。2017年5月31日，被告张万山之妻子刘美与贵州题名教育咨询有限责任公司毕节市分公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给贵州题名教育咨询有限责任公司毕节市分公司使用，租期三年，租金每年60000元。贵州题名教育咨询有限责任公司毕节市分公司向被告张万山之妻子刘美转账支付租金及押金共122000元，其中2000元为押金。2019年8月11日，被告张万山收回房屋。2019年8月，涉案房屋已返还原告。2019年8月30日，被告张万山向本院提起诉讼，诉请解除与本案原告蒋春燕于2017年4月7日成立的事实房屋买卖合同，并要求双倍返还购房定金及退还购房款。本院2019年11月18日作出（2019）黔0502民初11015号民事判决书，认定双方之间成立事实上房屋买卖合同关系，张万山向蒋春艳支付定金200000元，张万山在2017年6月至2019年6月期间出租房屋收到租金100000元。认为双方同意解除合同，合同解除后，双方从对方取得的收益均应返还，扣除应返还使用房屋期间的租金后，蒋春艳还应返还张万山定金及购房款100000元。判决：1、解除张万山与蒋春艳之间的事实《房屋买卖合同》；2、蒋春艳返还张万山定金及购房款100000元；3、驳回张万山的其他诉讼请求。张万山不服提起上诉，毕节市中级人民法院于2020年5月6日作出（2020）黔05民终1146号民事判决书，确认（2019）黔0502民初11015号民事判决书确认的事实，但认为一审将张万山使用房屋期间所收取的租金予以抵扣蒋春艳应返还定金及购房款不当，张万山使用房屋期间收取的租金不完全等同于给蒋春艳造成的损失，且蒋春艳在案件中未提起反诉，直接抵扣违反了不告不理原则。判决：1、维持（2019）黔0502民初11015号民事判决第1、3项；2、撤销（2019）黔0502民初11015号民事判决第2项；3、蒋春艳退还张万山定金及购房款200000元。同时（2020）黔05民终1146号民事判决书中作出说明：针对解除合同后张万山使用房屋期间的租金损失，张春艳可另案主张权利。原告认为，原被告之间事实房屋买卖合同关系已经生效法律文书解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应赔偿原告损失。故原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，原、被告之间就涉案房屋所成立的事实房屋买卖合同已经生效法律文书确定解除。合同解除后，被告基于使用原告房屋期间获得一定收益。即原告方存在一定损失，故原告诉请被告赔偿损失，本院予以支持。对于损失具体金额，原告未提供损失依据，因双方交易标的物为房屋，合同履行期间，被告使用原告房屋，原告存在的损失可以相当于交付被告使用期间的房屋租金。但因房屋租金收益具有不确定性，故不能以被告实际收取的租金收益为损失依据。而庭审中，被告确认，如果计算损失，应以生效的法律文书确定的事实即100,000元为准。庭审后，原告也书面明确诉讼请求损失金额为100,000元。即原、被告双方确认损失金额一致，故本院以双方确认的100,000元为限予以支持。关于被告提出涉案事实房屋买卖合同属于继续性合同，合同解除不发生溯及力，继续性合同以使用、收益标的物为目的已经被受领方基于继续履行合同而享用的标的物所产生的效益，不能返还的抗辩主张。本案中原、被告之间成立的是事实上的房屋买卖合同，该合同可以通过一次给付使合同目的得以实现，虽是分期付款，但房款的总给付系自始确定，分期支付只是付款的方式，并不影响总给付的内容。而继续性合同是指合同内容非一次性给付可完成，须持续的给付才能实现合同目的，总给付的内容不确定，取决于应为给付时间的长短。本案中，原、被告成立的事实房屋买卖合同并非继续性合同，该合同解除后可以恢复原状等，故被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张万山于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告蒋春艳房屋租金损失100,000元； 二、驳回原告蒋春艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,350元（已减半收取），由原告蒋春艳负担200元，被告张万山负担1,150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年八月二十六日 书记员  王晓莉