湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异288号异议人（被执行人）武汉万达东湖置业有限公司，住所地，湖北省武汉市水果湖横路3号。法定代表人齐界，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴征鸿，湖北楚阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，该公司员工。申请执行人中国农业银行股份有限公司武汉直属支行，住所地湖北省武汉市江岸区建设大道648号。负责人刘晓琴，该行行长。委托诉讼代理人：胡小红，该行员工。被执行人曾纯玉，男，1963年9月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：李家军，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李闯，湖北今天律师事务所律师。被执行人龚格容，女，1967年3月1日出生，汉族。被执行人玉丰集团有限公司，住所地，湖北省孝感市云梦县城关镇楚王大道275号。法定代表人曾纯玉，该公司董事长。被执行人京山玉丰精品百货有限公司，住所地湖北省京山县新市镇轻机大道玉丰国际公馆。法定代表人任庆，该公司董事长。被执行人京山玉丰国际大酒店有限公司，住所地湖北省京山县新市镇轻机大道。法定代表人曾纯玉，该公司董事长。被执行人湖北玉丰国际大酒店有限公司，住所地武汉市武昌区水果湖街松竹路8号。法定代表人曾纯玉，该公司董事长。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司武汉直属支行（以下简称农行武汉直属支行）与被执行人曾纯玉、龚格容、武汉万达东湖置业有限公司（以下简称万达置业公司）、玉丰集团有限公司（以下简称玉丰集团公司）、京山玉丰精品百货有限公司（以下简称京山百货公司）、京山玉丰国际大酒店有限公司（以下简称京山玉丰公司）、湖北玉丰国际大酒店有限公司（以下简称玉丰大酒店）金融借款合同纠纷一案过程中，被执行人万达置业公司不服本院执行行为，向本院提出书面异议，本院于2020年4月27日以（2020）鄂01执异288号立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审查，万达置业公司委托代理人吴征鸿、陈晨，农行武汉直属支行委托代理人胡小红，曾纯玉及委托代理人李家军、李闯到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人万达置业公司异议称：“一、拍卖标的与所属负一、二层不可分割，属于同一标的物。本次拍卖的标的仅限于K5a地块办公楼地上1-*层，不含地下负一、二层及配置于负一、二层的设施、设备。根据建设工程规划用途，负一、二层属于与地上建筑配套用房，用于安置各项供电、给排水、电梯、消防等设备。无论建筑结构还是使用功能，地上建筑与地下建筑都不可分割。如果强行分割，必将极大地损害拍卖标的的使用价值。本次对拍卖标的的评估，对配置于负一、二层的供电、给排水、消防设施、电梯等，均未估价，也未包含在拍卖范围内，如果不能取得这些配置于负一、二层的设施设备的使用权，即使竟得拍卖标的也无法使用。所以，仅仅只有地上1-*层的拍卖标的不能单独使用，是没有使用价值的，从而也就没有市场价值，不能通过拍卖变现。这一结果，与人民法院通过拍卖处置标的物所得价款清偿债务的初衷是完全背道而驰的。所以，应当对拍卖标的所属负一、二层及配置于负一、二层的设施设备一同评估拍卖。二、负一、二层建筑及配置于负一、二层的设施设备可以评估作价，一同处置。负一、二层虽然不在曾纯玉和申请人签订的购房合同的购买范围，目前也不能办理产权证，但申请人作为投资建设者，已将使用权作价给债务人曾纯玉用于酒店经营附属用房，其使用权也具有财产属性，是可以评估量化的。至于配置于负一、二层的设施设备，都是有市场价格的，估价非常便利，易于评估。所以，无论是负一、二层建筑本身还是配置其中的设施设备都可以评估作价，一同拍卖。三、拍卖标的能否成交，事关申请人重大利益。根据生效执行文书的约定，如果拍卖标的不能成交，本案债务将由申请人根据保证合同代偿，申请人将可能蒙受巨大经济损失。而且申请人代偿后，将向债务人追偿，将来仍然面临处置拍卖标的的情况和现在进行的拍卖无异。由此将会引发新的诉讼，造成司法资源的不必要浪费。综上所述，此前对债务人曾纯玉购买的位于武昌区中央文化旅游区K5a地块办公楼1-*层*室房产的评估和拍卖，存在重大瑕疵，如不纠正，将严重损害申请人利益。申请人现依法提出执行异议，要求中止本次拍卖，对拍卖标的所属负一、二层及位于负一、二层的设备、设施进行全面评估，一同处置。”依据上述理由，异议人万达置业公司请求：中止本次拍卖，对拍卖标的所属负一、二层及位于负一、二层的设备、设施进行全面评估，一同处置。该异议书落款时间为2020年1月20日。在本案审查期间，异议人万达置业公司向本院提交《变更异议请求申请书》，变更其异议请求为：对拍卖标的所属负一、二层、位于负一、二层的设备、设施附属楼（宴会厅）进行全面评估，一同处置。为支持其请求，万达置业公司向本院提交了武汉中央文化区K5a地块地下一层、地下二层平面图各一份。经查，2018年3月12日，依农行武汉直属支行申请，本院作出（2018）鄂01财保75号民事裁定，查封曾纯玉、龚格容所有的位于武汉市武昌区“武汉中央文化区”楼盘K5a地块办公楼栋1－*层*室（期房抵押证明：武房期昌字第20130****号），查封期自2018年3月16日至2021年3月15日。法律文书于同月16日送达武汉市武昌区住房保障和房屋管理局。原告农行武汉直属支行诉被告曾纯玉、龚格容、万达置业公司、玉丰集团公司、京山百货公司、京山玉丰公司、玉丰大酒店金融借款合同纠纷一案，在审理程序中，经本院主持调解，当事人达成协议，主要内容为：（一）协议各方一致确认：1、编号420201201301****《个人购房担保借款合同》项下，截至2018年3月29日借款人曾纯玉欠贷款人农行武汉直属支行的贷款本息合计128,431,582.70元，其中：贷款本金127,909,286.45元，利息522,296.25元，2018年3月29日之后至贷款结清之日的利息按合同约定利率算至贷款结清之日止，借贷双方的违约责任按原《个人购房担保借款合同》执行。贷款人农行武汉直属支行对借款人曾纯玉、担保方一龚格容位于武汉市武昌区“武汉中央文化区”楼盘K5a地块房产（已办理武房期昌字第201301****号期房抵押证明）的抵押权利合法有效，享有优先受偿权。同时，担保方一龚格容、担保方二万达置业公司、担保方三玉丰集团公司对合同项下贷款承担连带担保责任。贷款人自申请强制执行之日起一年期内优先处置该合同项下抵押物，一年期届满可追究担保方二的连带保证担保责任。如遇重大事项，各方协商解决。2、编号420201201400****《个人担保借款合同》项下，截至2018年3月27日借款人曾纯玉欠贷款人农行武汉直属支行贷款本息合计22,637,854.04元，其中贷款本金22,548,599.17元，利息89,254.87元，2018年3月27日之后至贷款结清之日的利息按合同约定利率算至贷款结清之日止，借贷双方的违约责任按原《个人担保借款合同》执行。贷款人对担保方四京山百货公司位于荆门京山县新市镇轻机大道玉丰国际公馆1幢1单元*楼***号商业房产（已办理京山县房他证新市镇字第0001****号房屋他项权证及京他项（2014）第4**号土地他项权证）、担保方五京山玉丰公司位于京山县新市镇轻机大道玉丰国际公馆1幢4单元*层**号、1幢4单元*层*号、1幢4单元*层**号房产（已办理京山县房他证新市镇第0001***号房屋他项权证及京他项（2014）第4**号土地他项权证）的抵押权利均合法有效，享有优先受偿权。同时，担保方一龚格容、担保方三玉丰集团公司、担保方六玉丰大酒店对合同项下贷款承担连带保证担保责任。（二）借款人曾纯玉应于民事调解书生效之日起七日内履行还款义务；协议其他各方当事人也应遵守法律文书所确定的法律义务。（三）诉讼费797,147元，减半收取398,573.5元，保全费5,000元，合计403,573.5元由借款人承担。本院对上述调解协议确认后，于2018年10月30日作出（2018）鄂01民初621号民事调解书。因被告曾纯玉未按调解书履行支付义务，权利人农行武汉直属支行于2018年11月12日向本院申请执行，本院以（2018）鄂01执1973号立案执行。另查明，2013年10月24日，武汉市国土资源和规划局颁发武规建[2013]293号《建设工程规划许可证》，许可证载明：建设单位“武汉万达东湖置业有限公司”、建设项目名称“办公楼（中央文化区K5a地块）”、建设位置“武昌区汉街”、建设规模“新建一栋二至二十三层办公楼及地下车库和设备用房。总建筑面积22000平方米，其中办公建筑面积21860平方米，物业管理用房建筑面积80平方米，消防中心建筑面积60平方米。另地下建筑面积4000平方米”等。中南建筑设计院股份有限公司就“武汉中央文化区K5a地块”项目地下一层、地下二层制作平面设计图两张。《地下一层平面图》载明：建设单位“武汉万达置业有限公司”、项目名称“武汉中央文化区K5a地块”、设计单位“中南建筑设计院股份有限公司”、本层建筑面积“2000㎡”、本层车位数“25辆”。根据平面图标注，该层还设有配电房、送风机房、送风井、排风井等配套设施；《地下二层平面图》载明：建设单位“武汉万达置业有限公司”、项目名称“武汉中央文化区K5a地块”、设计单位“中南建筑设计院股份有限公司”、本层建筑面积“2000㎡”、本层车位数“25辆（21个普通停车位＋4个机械停车位）”。根据平面图标注，该层还设有生活水泵房、消防水泵房、消防水池等配套设施。两**面设计图均加盖有“中南建筑设计院股份有限公司出图专用章”和“武汉市国土资源和规划局建筑规划方案审批专用章”。万达置业公司作为甲方，曾纯玉作为乙方签订《K5a栋写字楼认购协议书》一份。协议主要内容为：K5a栋写字楼的基本情况：1、写字楼栋号【K5a】，位于【武汉中央文化区K5地块内】（下称‘写字楼’）。2、写字楼建筑面积：建筑面积约为26000平方米，其中地上建筑物建筑面积约22000平方米，地下室建筑面积约4000平米；楼层：地上23层，地下2层。3、地下一层、二层的建筑面积，乙方享有所有权，但仅可以办理《房屋所有权证》，不能办理《国有土地使用权证》等；销售面积及价格：地上面积（平方米）“22000”、单价（元）“13000”、总金额（万元）“28600”；地下面积（平方米）“4000”、总金额（万元）“2200”，合计总金额（万元）“30800”。该认购协议书无签订日期。2013年11月18日，万达置业公司与曾纯玉签订《武汉市商品房买卖合同》一份，主要内容为：出卖人“武汉万达东湖置业有限公司”、买受人“曾纯玉”；合同第三条买受人所购商品房的基本情况“买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的办公楼【幢】/单元1-*层*号房；该商品房所在楼宇的主体结构为钢混结构，建筑物地上层数为*层，地下层数为2层；该商品房[合同约定]建筑面积共21598.18平方米，其中，套内建筑面积21598.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）”；第五条计价方式与价款“……4、按栋（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）叁亿零千捌百零拾零万零千零百零拾元整”等。2013年12月2日，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局颁发《武汉市期房抵押证明》一份，载明：证号“武房期昌字第201301****号”、期房坐落“武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区K5a地块办公楼栋1－*层*室”、抵押权人“中国农业银行股份有限公司武汉汉口支行”、抵押部位“武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区K5a地块办公楼栋1－*层*室”、抵押建筑面积“21598.18平方米”、权利价值“人民币壹万伍仟四佰万元”、评估价值“人民币叁万零捌佰万元”、设定日期“2013年11月28日”、售房单位“武汉万达东湖置业有限公司”等。2018年11月23日，武昌区不动产登记机关出具《武汉市房屋抵押记载信息单》一份、《武汉市房屋查封信息单》一份，编号：0*-201811-09*-3779**。《武汉市房屋抵押记载信息单》记载主要信息为：抵押人“曾纯玉”、债务人“曾纯玉”、抵押权人“中国农业银行股份有限公司武汉汉口支行”、房屋坐落“武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区K5a地块办公楼栋1－**层*室”、抵押部位“武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区K5a地块办公楼栋1－**层*室”、担保物建筑面积“21598.18平方米”、评估总价“人民币30810万元”、期房抵押证明“昌201301***”、抵押物权证号“商品房买卖合同昌1304043**”、被担保主债权的数额“人民币15400万元”、抵押设定日期“2013年11月28日”等。《武汉市房屋查封信息单》记载主要信息为：被执行人“曾纯玉”、被查封坐落“武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区K5a地块办公楼栋1－*层*室”、产权人“曾纯玉”、权证号“昌201301***”、申请执行人“中国农业银行股份有限公司武汉直属支行”、法院名称“武汉市中级人民法院”、执行书文号“（2018）鄂01执保235号”、查封日期“2018年3月16日”、查封期限“2018年3月16日至2021年3月15日”、其他“有抵押”。2019年11月13日，武昌区不动产登记机关出具《武汉市房屋交易查询结果告知单》（合同备案）一份，查询编号：06-201810-0530-3572**。该告知单记载主要信息为：出卖人“武汉万达东湖置业有限公司”、买受人“曾纯玉”、房屋坐落“中央文化区K5a地块办公楼栋/单元1-**层*号房”、总层数“*”、所在层“1-*”、建筑面积“21749”、房屋用途“办公”、合同备案号（编号）“昌130404**”、登记（合同成交）时间“2013/11/18”、备案状态“合同备案审核通过”等。再查明，案件进入执行程序后，经本院委托，北京东华天业房地产评估有限公司于2019年1月31日作出京东华湖分房估字[2019]第0005号房地产司法鉴定估价报告，抵押物评估价值为人民币43,728.19万元。经本院委托，湖北天宇工程造价咨询有限公司对玉丰国际大酒店装修造价进行了评估，并于2019年10月9日作出了鄂天宇[2019]工鉴字第011号《关于“被执行人曾纯玉名下位于武汉市武昌区中央文化旅游区K5a地块办公楼1-*层*室的房地产装修价值评估”工程司法鉴定意见书》，装修造价为人民币95,499,924.36元。之后，北京东华天业房地产评估有限公司修正了评估报告，不含装修价值为人民币374,500,076元，合计评估价为人民币469,918,300元。2019年11月13日，申请执行人农行武汉直属支行与被执行人湖北玉丰公司、曾纯玉达成执行和解协议，1、双方一致同意拍卖位于武汉市武昌区“武汉中央文化区”楼盘K5a地块办公楼栋1-23层1室（期房抵押证明：武房期昌字第2013010**号；面积：21598.18平方米，国有土地使用权证号：武国用（2011）1*号）的房地产；房产评估价为469,918,300元；2、双方一致同意一拍起拍价为3.3亿元；3、双方一致同意若一拍流拍，二拍起拍价为3.1亿元；4、变卖程序起拍价同二拍价。同日，本院在京东网司法拍卖网络平台发布公告，定于2019年12月17日10时至2019年12月18日10时止进行公开拍卖活动。公告主要内容为：拍卖标的“被执行人曾**名下位于武汉市武昌区中央文化区K5a地块办公楼栋/单元1-*层*号房的房地产。合同备案号：昌13040***号；购房合同约定建筑面积：21598.18平方米；武汉市房屋交易查询结果告知单载明建筑面积：21749平方米；房屋用途：办公；评估价：469,918,300元，起拍价：3.33亿元，保证金：6660万元，增价幅度：166万元”；特别声明：“……4、本拍品不含地下一层、二层及地下一层、二层内所有设施、设备，成交后买受人需自行与被执行人及开发商协商该部分使用问题”等。2019年11月14日，本院作出（2018）鄂01执1973号执行裁定：“拍卖被执行人曾纯玉名下位于武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区办公楼栋1-*层*室，面积：21598.18平方米，合同备案号：昌13040**号，国有土地使用权证号：武国用（2011）1*号。”2020年1月9日，本院在京东网司法拍卖网络平台发布公告，定于2020年1月31日10时至2020年2月1日10时止进行公开拍卖活动。公告主要内容与本院2019年11月13日发布的公告内容基本一致，变更内容为，起拍价：3.13亿元，保证金：6200万元，增价幅度：150万元。2020年4月17日，本院在京东网司法拍卖网络平台发布公告，定于2020年5月2日10时至2020年7月1日10时止进行公开拍卖活动。公告主要内容与本院2020年1月9日发布的公告内容一致。查，该次变卖未成交。还查明，2019年12月18日，本院作出（2018）鄂01执1973号之二执行裁定及协助执行通知书，冻结被执行人万达置业公司银行存款151691883.24元。利害关系人中国建筑第八工程局有限公司不服该执行行为，向本院执行异议。经审查，本院于2020年7月13日作出（2020）鄂01执异435号执行裁定，驳回该公司异议请求。中国建筑第八工程局有限公司不服本院（2020）鄂01执异435号执行裁定，向湖北省高级人民法院申请复议。针对万达置业公司执行异议，申请执行人农行武汉直属支行在审查程序中进行了答辩，其主要答辩理由为：“一、不认同万达置业公司的观点。(一)拍卖标的物与负一、二层建筑不属于同一标的物。首先拍卖的抵押物本身就是一个整体的权属证明，就权属证明标准范围内的房产整体拍卖，不是分割拍卖，是现状拍卖。拍卖物与负一、二层是性质不同的建筑物，若是万达置业公司所说的不可分割，那么拍卖物的抵押证明中就应该包含此部分。(二)万达置业公司称‘买受人仅取得1-**层不能单独使用，没有使用价值’不符合事实。标的物拍卖只是变更了1—**层的所有人，对负一、二层的现状没有任何影响。买受人现状买受后，在支付对价后一样可以取得负一、二层的使用权，而且这是执行抵押物以外的法律关系，不应混为一谈。(三)万达置业公司应该承担连带担保责任，而并非其主张的拍卖标的未成交才承担连带担保责任。连带保证人的债务追偿是另外的法律关系，应另案执行。根据已生效的民事调解书约定：贷款人自申请强制执行之日起一年期内优先处置该合同项下抵押物，一年期届满可追究万达置业公司的连带保证责任。法院于2018年11月13日立案，截止2020年8月4日执行已超一年半，且抵押物历经一拍、二拍、变卖均流拍。万达置业公司应该承担连带担保责任，而并非其所主张的拍卖标的未成交才承担连带担保责任。连带担保人从担保时起就知道担保的法律后果，承担担保责任后向债务人追偿是另外的法律关系，应另案执行；二、农行武汉直属支行有选择追究借款人或担保人的权利；三、万达置业公司不主动履行担保义务，又以种种理由阻碍执行，是对债权人权益的损害。”依据上述理由，农行武汉直属支行请求，驳回万达置业公司执行异议，并依法扣划其银行存款。在本案审查期间，被执行人曾纯玉向本院提交《申请书》一份。其请求事项为：“一、申请人请求作为万达置业公司对‘(2018)鄂01执1973号案件执行异议程序’的利害关系人加入该执行异议案件的审理；二、因本案案情复杂、争议较大，请求贵院对该案件进行听证；三、请求贵院组织，各方摇号选取有资质的单位对‘抵押物与地下车库和设备用房(负一、负二，建筑面积：4000平方米)在功能上能否分割’进行鉴定。”其主要事实和理由为：“万达置业公司在本案中要求中止本次拍卖，对拍卖标的所属的负一、二层及位于负一、二层的设备、设施进行全面评估，一同处置的请求已侵害申请人的合法权益，申请人作为利害关系人应当加入本案。一、依据生效法律文书(2018)鄂01民初621号《民事调解书》的约定：编号4202012013012**《个人购房担保借款合同》项下，贷款人自申请强制执行之日起一年内优先处置该合同项下抵押物，一年期届满可追究担保方二的连带保证担保责任。根据调解书确定的内容，抵押物仅指位于武汉市武昌区‘武汉中央文化区’楼盘Ka5的地面的1-**层的房产，不包括地下车库和设备用房(负一、负二，建筑面积：4000平方米)，对地下车库和设备用房(负一、负二，建筑面积：4000平方米)没有任何法律以及事实依据。武汉市中级人民法院在对抵押物第一次、第二次拍卖的程序完全符合法律规定，没有法定以及当事人约定的中止事由。二、根据《民事调解书》的约定：‘一年期届满可追究武汉万达东湖置业有限公司的连带保证担保责任。’本案自2018年执行至今，已历经三年，农行武汉直属支行作为申请执行人可以选择对抵押物进行继续执行或者选择要求万达置业公司的承担连带保证担保责任，但不能要求执行地下车库和设备用房(负一、负二，建筑面积：4000平方米)。抵押物的价值已经足以清偿全部债务，且在贵院召开执行协调会时，申请执行人已明确表明仅对抵押物进行评估拍卖，地下车库和设备用房不得作为执行标的，非因法定事由不得中止对本案抵押物的拍卖，万达置业公司作为本案的被执行人，不能代理农业银行作出中止执行抵押物，更无权要求全面评估负一、二层及位于负一、二层的设备、设施。三、抵押物与地下车库和设备用房(负一、负二，建筑面积：4000平方米)在功能上和法律上均可予以分割，申请人已向贵院提交具有设计资质的机构出具的‘地下车库和设备用房从功能上可以分离的设计论证’。鉴于本案的参诉各方均不具备商业体的设计资质，各方应以有设计资质的机构出具的专业意见为准，或者由法院组织，各方摇号选取有资质的单位对‘抵押物与地下车库和设备用房(负一、负二，建筑面积：4000平方米)在功能上能否分割’进行鉴定。四、万达置业公司执行异议申请书落款时间为2020年1月20日，即在2020年1月20日万达置业公司就已经知晓农业银行申请对抵押物进行评估拍卖的事实，而二次评估拍卖于2020年6月进行。万达置业公司不可能在2020年1月20日预先知晓二拍将流拍的结果，也未在对抵押物二次拍卖期间提出异议，而是在二次流拍后向法院申请执行异议，明显恶意排除执行，损害其他被执行人和债权人的权益。综上所述，因本案案情复杂，争议较大，且异议人的请求事项已严重侵害申请人的合法权益，请求贵院同意申请人作为本案利害关系人加入异议程序，并启动听证以及鉴定程序。”本院认为，本案的焦点问题是：1、万达置业公司能否对本院拍卖被执行人曾纯玉名下财产提出执行异议；2、本案中是否应将抵押物所属地下负一层、负二层一并予以拍卖；3、本案中是否应对拍卖标的所属负一、二层中的设备、设施、附属楼（宴会厅）进行全面评估，一同处置。针对上述焦点问题，本院分别评述如下：关于万达置业公司能否对本院拍卖被执行人曾纯玉名下财产提出执行异议。本院在审理（2018）鄂01民初621号金融借款纠纷一案过程中，当事人达成调解协议，其中包括“龚格容、万达置业公司、玉丰集团公司对合同项下贷款承担连带担保责任。农行武汉直属支行自申请强制执行之日起一年期内优先处置该合同项下抵押物，一年期届满可追究万达置业公司的连带保证担保责任”等内容。根据该约定，对抵押物的处置直接关乎万达置业公司后续是否还需承担连带保证担保责任以及责任大小。因此，万达置业公司有权依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条的规定，对本院拍卖行为提出执行异议。关于本案中是否应将抵押物所属地下负一层、负二层一并予以拍卖。根据查明事实，被执行人万达置业公司于2013年在本市武昌区汉街投资新建办公楼一幢，并于同年10月24日取得规划许可证。该幢楼地上共二十三层、地下共两层，其中地下两层分别建有配电房、送风机房、送风井、排风井生活水泵房、消防水泵房、消防水池、停车位等配套设施。万达置业公司于2013年11月18日将地上二十三层房产出售给曾纯玉，并在不动产登记机关办理合同备案登记。同月28日，曾纯玉于将上述二十三层房产设定期房抵押，并办理抵押登记。该抵押物地下负一层、负二层未办理权属登记。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”依据上述法律和司法解释规定及查明事实，抵押物所属地下负一层、负二层应属于《中华人民共和国物权法》第六章所称的共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”据此，本院在对被执行人曾纯玉名下位于武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区办公楼栋1-*层*室拍卖时，应将所属地下负一层、负二层一并予以拍卖。关于本案中是否应对拍卖标的所属负一、二层中的设备、设施、附属楼（宴会厅）进行全面评估，一同处置。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”根据该规定，拟拍卖的多项财产在使用上有紧密联系，如果分开拍卖可能会严重影响各项财产的有效利用，或者会造成拍卖价款总额降低的，应当整体处置、合并拍卖。本案执行实施中，如仍需启动拍卖程序，执行实施部门应依据相关法律及司法解释规定，综合考虑执行标的额、标的物之间的内在关系，及采用何种方式拍卖更有利于保障标的物现有使用功能的完整性，以实现财产价值最大化。根据法律及司法解释规定，执行行为异议指向的对象是人民法院已经采取的执行措施、实施执行措施的方式、方法、期间、顺序等程序性事项，当事人、利害关系人提出执行行为异议需以人民法院已采取执行措施为前提，对尚未作出的执行措施不在异议审查范围。鉴此，对万达置业公司提出“应对拍卖标的所属负一、二层中的设备、设施、附属楼（宴会厅）进行全面评估，一同处置的请求，本院不予审查。综上，鉴于本院对武昌区中央文化旅游区K5a地块中央文化区办公楼栋1-*层*室的拍卖及变卖程序均终结，虽万达置业公司部分异议理由成立，但其主张中止拍卖亦无现实意义，经本院释明，异议人万达置业公司拒绝撤回执行异议。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，裁定如下：驳回武汉万达东湖置业有限公司异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。审判长  张鹰战审判员  徐 文审判员  周 晨二〇二〇年八月二十四日书记员  高 峰