宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初2138号 原告：沈林俊，女，汉族，1973年12月13日出生，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：傅雷，浙江导司律师事务所律师。 被告：宁波意创建设开发有限公司，住所地：宁波高新区清逸路66号044幢301-189，统一社会信用代码91330201583964660K。 法定代表人：张玮。 委托诉讼代理人：郑克，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宁人，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告沈林俊与被告宁波意创建设开发有限公司（以下简称为意创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理，适用简易程序。后因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年8月7日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人傅雷、被告意创公司的委托诉讼代理人张宁人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈林俊起诉称：原、被告于2017年11月14日订立两份商品房买卖合同，约定：原告向被告购买印创广场2号楼25-1、25-2号房屋，总价款分别是2753936元、3326064元，交房时间为2018年9月30日，交付土地、房屋权属证书时间为2019年3月30日。合同签订后，原告按约支付购房款。但被告却于2019年9月1日才交房，2019年9月30日才交付权属证书。现起诉，要求判令：1.被告支付逾期交房违约金1595392元（自2018年9月30日计算至2019年9月1日止）；2.被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金178752元（自2019年3月30日计算至2019年9月30日止）。 被告意创公司答辩称：一、涉案房产于2018年12月27日竣工验收合格，于2019年1月10日取得市政公用设施验收备案登记，通气通水，于2019年1月25日取得电力竣工验收备案，于2019年7月15日取得市政工程竣工验收备案，达到交房条件，同日被告通知原告于2019年7月17日办理交房手续。逾期交房违约金应计算至2019年7月16日止。2019年9月23日，被告取得商品房不动产权证书，并于2019年9月25日以EMS通知原告于2019年9月27日办理权属证书的交付手续。逾期交证违约金应计算至2019年9月26日止。二、规划政策变化耽误竣工验收备案四个半月，不应由被告承担责任。《商品房买卖合同》第九条约定，遇法律法规和政策的改变，出卖人可据实予以延期。2014年8月15日，宁波市发布了新的《宁波市城乡规划管理技术规定》。2019年2月，本案项目进行建设项目用地复核时，因上述规定变化，需上级主管部门予以明确，当时遇宁波市政府机构部门改革，请示事项迟迟没有结果。后经多方努力，宁波市自规局于2019年6月14日颁发《宁波市国土资源局建设项目用地复核验收合格通知书》、《浙江省建设工程规划核实确认书》。从2019年2月至2019年6月14日间的四个半月，系政策变化造成的延迟，不可归责于被告。三、房屋迟延竣工验收的责任在于总包单位，不可归责于被告。四、约定的违约金明显过高，逾期交房与逾期办证均是被告未能及时取得建设工程竣工备案证明是同一违约行为造成的后果，不能对同一行为重复计算违约金，请求法院依法减少违约金，不应超过所造成损失的30%。 本院认定事实如下： 2017年11月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》2份，合同编号分别2017001900373、2017001900374，约定：原告向被告购买印创广场2号楼25-1号房、2号楼25-2号房，建筑面积分别为256.66平方米、298.97平方米，价款分别为2753936元、3326064元，于2017年11月14日支付全部房款；出卖人应当在2018年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人适用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金；买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规及《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；出卖人承诺于2019年3月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付权属证书，自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 原告按约于2017年11月14日付清了房款，被告于当日向原告开具增值税发票。 涉案房产于2018年11月15日消防验收合格，2019年1月10日完成燃气、自来水验收备案，2019年1月15日完成电力方面竣工验收备案，2019年3月12日完成环保自主验收备案，2019年6月14日取得规划核实确认书，2019年7月15日取得竣工验收备案证明书。 2019年7月15日，被告邮寄交房通知书，通知原告房屋将于2019年7月17日交付，原告于2019年7月17日收到交房通知书，于2019年9月1日办理房屋交付手续。被告于2019年9月取得涉案商品房不动产权初始登记，并于9月25日通知于2019年9月27日交付权属证书。原告于2019年9月26日收到交付房屋初始产权证的通知书，并于9月30日签收不动产权证。 以上事实，由原告提交的商品房买卖合同、发票、交房通知书、被告提供的房屋建筑工程竣工验收报告、市政公用设施验收备案登记告知书、房产开发项目竣工验收（备案）确认意见书、房屋市政工程竣工验收备案证明书、交房通知书、邮寄凭证、房屋交付流程表、交房物品资料清单、交付房屋初始产权证的通知书、邮寄凭证、不动产权证签收单及原、被告陈述予以证实。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。原告已按约支付房款，被告应当按约交付房屋和产权证书。 一、关于逾期交房违约金。 关于被告主张的规划政策变化能否作为逾期交房免责事由。本院认为，《宁波市城乡规划管理技术规定》的变化发生于原、被告签订商品房买卖合同的三年之前，被告作为商品房开发商，在合同签订时应当已知晓规定的变化并预见到可能导致的风险，其以早已发布实施的规定主张逾期交房免责，本院不予采信。 关于被告主张的承包人导致竣工验收延迟的问题，本院认为，本案属于合同纠纷，根据合同相对性原则，审查原、被告之间权利义务，承包人与被告之间建设工程方面的权利义务应另行理直，与原告无关。 综上，被告逾期交房，应承担违约责任，支付违约金。但双方约定的违约金过分高于损失，本院酌情予以减少，调整为按照已付房款的日万分之二点四计算。原告通知被告于2019年7月17日交房，逾期交房违约金计算至2019年7月17日止，经核算，逾期交房违约金为423168元[（2753936元+3326064元）×0.00024×290天]。原告关于逾期交房违约金的诉请本院部分予以支持。 二、关于逾期交证违约金。 被告逾期于2019年9月27日才将涉案商品房不动产权初始登记证书交付给原告，应按约支付逾期交证违约金。交付房屋与交付产权证书系不同的合同义务，被告关于逾期交房违约金与逾期交证违约金系重复计算的主张，本院不予采信。双方约定的违约金过分高于损失，本院酌情予以减少，调整为按照已付房款的日万分之零点六计算，则违约金为66029元[（2753936元+3326064元）×0.00006×181天]。原告关于逾期交证违约金的诉请，本院部分予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波意创建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈林俊逾期交房违约金423168元、逾期交证违约金66029元； 二、驳回原告沈林俊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费20767元，由原告负担12129元，被告负担8638元；保全费5000元，由原告负担2034元，被告负担2966元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 长  方燕儿 人民陪审员  翁雅雅 人民陪审员  苏玲利 二〇二〇年八月十日 代书 记员  陈佩佩 ??6? ??7?