湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初1286号 原告：邝利花，女。 原告：郭先尊，男。 委托诉讼代理人：韩琪。 被告：宜章大汉城镇建设有限公司。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：曾建国。 原告邝利花、郭先尊与被告宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称：宜章大汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邝利花、郭先尊及其委托诉讼代理人韩琪、被告宜章大汉公司委托诉讼代理人曾建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邝利花、郭先尊向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月31日至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街2幢3层304号房的违约金78524.5元（352919元×0.0005×445天=78524.5元）。2、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的宜章大汉风情商业街2幢3层304号房，合同编号为30140035304。双方对房屋总价款、价款支付、房屋交付及违约责任等事项进行了约定。原告按合同约定于签订合同当日付清了首付购房款，并办理了按揭手续。但被告未按合同约定在2016年1月31日前将原告购买的房屋交付给原告，也未向原告出示任何的商品房验收合格的证明文件。后经查实，案涉房屋于2017年4月20日才经相关部门竣工验收合格。被告在约定的交付日期根本没有达到合同约定的交付条件，也未达到法律规定的最低交付标准，是法律强制性起伏不定禁止交付的。被告违反约定未将房屋交付给原告，构成违约，严重侵害了原告的合法权益。请法院支持原告的诉讼请求。 宜章大汉公司答辩要点：一、答辩人已于2016年1月31日之前已经将商铺交给了原告，当时答辩人把精力放在统一招商上，且后来员工变动大，资料保存不完整，所以没有保存交房手续。宜章大汉风情商业街是答辩人的一期工程，在2014年11月20日就通过了《分部工程质量验收记录》，这是双方约定的房屋单体验收合格标准，达到了交房条件。原告认定2017年4月20日的《建设工程竣工验收报告》，是整个风情商业街1栋至10栋的总体综合验收报告，不是原告郭先尊、邝利花所在楼栋的单体验收报告。故此，答辩人没有违约交房行为，也不应承担逾期交房违约责任。二、本案约定违约金确实过高。答辩人的统一招商行为，给答辩人带来重大经济损失，至今还官司不断。造成答辩人承担违约交房责任的原因，是房产没有取得《建设工程竣工验收报告》。而没有取得《建设工程竣工验收报告》的行为，给原告并没有造成多大的损失。故此，根据本案实际情况及过错责任大小考虑，依据《合同法若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当认定合同约定的违约责任严重偏高，可以根据中国人民银行借款基准利率表载明的2015年10月24日至今的年贷款利率4.75%上浮30%计算损失作为违约金，即36569元（352919×4.75%×130%÷365×445天），而不是原告所诉的金额。三、本案已经超过诉讼时效期间。1、答辩人开发的宜章大汉风情商业街，共有住房户102家、商铺237家，所有业主都面临着2016年1月1日前已经交房而没有办理交房手续的问题。但是，绝大多数业主都是讲事实讲良心的，没有要求答辩人承担逾期交房的违约责任，目前只有少数业主对答辩人的服务有成见，才引起诉讼。2、根据《民法总则》第一百八十八条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年，如果本案出现逾期交房的情形，根据双方约定的交房期间2016年1月31日为时间截止点，或者2017年4月20日《建设工程竣工验收报告》验收合格为时间截止点，都超过了三年的诉讼时效期间。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求，以免引起不良的蝴蝶效应。 本院经审理认定事实如下：被告宜章大汉公司系经核准登记的有限责任公司，成立于2012年11月12日，经营范围：城镇建设，房地产开发与经营，建筑材料、装饰材料销售。宜章大汉风情商业街是被告开发建设的项目。2015年2月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的宜章大汉风情商业街2幢3层304号住宅，房屋价款为352919元。付款方式为银行按揭，签订合同之日付清首付款152919元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，符合合同约定交付标准的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2016年2月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2016年4月28日，被告向原告开具了销售不动产统一发票，票面金额352919元。案涉房屋于2017年4月20日经相关部门竣工验收合格。 另查明，原告于2020年3月30日向本院递交了本案相关诉讼材料。宜章大汉风情商业街购买商铺和住宅的其他业主在中国银行宜章支行按揭贷款的年利率为6.75%。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点如下：一、原告的诉讼是否超过诉讼时效期间。二、被告是否存在逾期交房的违约行为。三、本案逾期交房违约金的计算标准是否过高。关于焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，原告于2020年3月30日向本院递交了本案相关诉讼材料，自本院确认房屋验收合格之日即2017年4月20日起算，并未超过向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间，被告主张原告起诉超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院不予采信。关于焦点二，《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年1月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。案涉房屋于2017年4月20日验收合格，才具备合同约定和法定的交付条件，认定该时间为案涉房屋交付时间较为合理。据此，本院认定被告逾期交房期间为445天（自2016年2月1日起至2017年4月20日）。被告抗辩已对单项验收合格，未提供证据证实，亦与合同约定的交房条件不一致，本院不予采信。关于焦点三，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，《商品房买卖合同》约定逾期交房的违约金为按日支付已交房款万分之五，即每日违约金为176.46元（352919元×5÷10000），被告认为该违约金标准过高，应予调整的主张，本院予以采信。本案逾期交房违约金计算标准过高，应调整为按照同类房屋银行按揭贷款年利率6.75%上浮30%计算，即被告应支付的违约金为37756.28元（352919元×6.75%×130%÷365天×445天），原告请求被告支付逾期交房违约金78524.5元，超出37756.28元部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效后十日内向原告邝利花、郭先尊支付逾期交房违约金37756.28元。 二、驳回原告邝利花、郭先尊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1763元，减半收取计882元，由原告邝利花、郭先尊负担458元，被告宜章大汉城镇建设有限公司负担424元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  刘代全 二〇二〇年八月十八日 书记员  邓雪芬 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。