湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0406民初886号 原告：胡黎明，男，1966年12月2日出生，住湖南省衡阳县。 原告：胡雁峰，男，1992年12月16日出生，住湖南省衡阳县（系原告胡黎明之子）。 原告：廖凤菊，女，1966年9月16日出生，住湖南省衡阳县（系原告胡黎明之妻）。 以上三原告共同委托诉讼代理人：吴贝、周燕，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。 被告：衡阳宇元置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区广场路1号。 法定代表人：吴香花，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：范晓磊，男，1981年6月12日出生，住河北省邯郸市丛台区。 被告：蒋才国，男，1956年1月2日出生，住湖南省衡阳市石鼓区。 被告：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑18B栋。 负责人：阳金明。 委托诉讼代理人：王唯任，男，1986年11月2日出生，住长沙市雨花区。 原告胡黎明、胡雁峰、廖凤菊与被告衡阳宇元置业有限公司（以下简称宇元公司）、蒋才国、中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称长城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡黎明、胡雁峰、廖凤菊及其委托诉讼代理人吴贝，被告宇元公司委托诉讼代理人范晓磊，被告蒋才国到庭参加了诉讼，被告长城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡黎明、胡雁峰、廖凤菊向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告宇元公司与被告蒋才国于2014年11月17日签订的编号为ＨＹ****70的《商品房买卖合同》无效；2、判决三原告优先取得衡阳市雁峰区解放路121号宇元.万向城1××7号房产所有权；3、本案的所有诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：三原告在衡阳市雁峰区自有商服门面一间，建筑面积为38.62平方米，证号为：衡房权证雁峰区字第××号。2011年，宇元公司经衡阳市人民政府有关部门批准，决定在三原告门面地段（雁峰区广场路6-10号）进行旧城改造，需要拆除三原告的原有商铺。2011年5月31日，宇元公司与三原告签订了《城市房屋拆迁补偿协议书》，约定以产权调换形式在原地安置三原告，安置房屋性质为商服，框剪结构，安置房号为1023号，面积为59.33平方米。后经协商一致，三原告同意宇元公司将安置房产变更为1××7号商铺（系宇元公司直接在拆迁补偿协议第三条进行的房号修改，并经盖章确认）。三原告多次要求办理1××7号房产的过户手续，均被宇元公司拒绝。2016年5月，三原告发现长城公司与被执行人宇元公司、衡阳市文华房地产开发有限公司（以下简称文华公司）、汪元辉、吴桂花、李先喜等欠款纠纷一案正在由衡阳市中级人民法院强制执行，三原告的安置房产1027房在被执行财产之列。胡黎明及时向衡阳市中级人民法院提出了案外人执行异议，2016年5月30日，衡阳市中级人民法院作出（2016）湘04执异112号执行裁定书，裁定中止对位于衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城1××7号房产的执行。执行裁定书下达后，三原告多次要求宇元公司办理过户手续，但由于宇元公司一直拖欠国家税费未结清，无法办理过户手续。2018年上半年，三原告再次找到宇元公司，要求先行办理1××7号房的网签手续，宇元公司才告知虽然向衡阳市中级人民法院提出的执行异议成功了，但该房产情况特殊，1××7号房产系2014年11月17日依照长城公司的指示网签在其公司职员蒋才国名下，作为宇元公司向长城公司借款的抵押物，即名为网签实为抵押，并非真实的房产买卖法律关系。如果想要网签至三原告名下，必须先解除蒋才国名下的网签才行。现三原告认为，宇元公司与三原告签订《城市房屋拆迁补偿协议书》后又与蒋才国签订《商品决买卖合同》作为向长城公司借款的抵押物的行为违反了法律规定，严重侵犯了三原告的合法权益，故提起本案诉讼。 被告宇元置业辩称：对三原告的诉讼请求、事实与理由没有异议，宇元公司确实侵犯了三原告的合法利益，愿意配合三原告办理相关手续。 被告蒋才国辩称：蒋才国与宇元公司网签《商品房买卖合同》时系长城公司的员工，当时宇元公司向长城公司融资5亿元时谈好以网签购房合同的形式作为上述融资的担保，如果将房屋网签至长城公司名下，以后要解除网签合同的话须通过财政部的批准后才能解除，蒋才国当时是长城公司与宇元公司融资项目的负责人，又是衡阳本地人，所以才将涉案房屋网签至蒋才国名下。涉案房屋既然已网签至蒋才国名下，就是蒋才国的资产，如想解除网签合同，就应当将涉案房屋对应的款项支付给蒋才国或者长城公司。请求驳回三原告的诉讼请求。 被告长城公司未到庭，但其向本院递交了一份《情况说明》称：2018年，长城公司通过天津金融资产交易所公开转让宇元公司债权项目，2018年8月深圳市通汇中投资发展有限公司竞拍成功，受让了该债权，并与长城公司签订了《债权转让协议》；宇元公司项目债权转让后，长城公司按照合同约定依法在《三湘都市报》发布了标的资产转让公告；债权转让后，长城资公司与深圳市通汇中投资发展有限公司依法向本院申请变更了相关执行主体，后本院下达（2019）湘0406执779、780号执行裁定书，裁定变更深圳市通汇中投资发展有限公司为长城公司与宇元公司等欠款纠纷的申请执行人，综上，长城公司不是该案适格的主体。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提交的证据及辩称意见，本院经审理确认以下事实： 原告胡黎明、胡雁峰、廖凤菊在衡阳市雁峰区有商服门面一间,房号为126号，建筑面积为38.62㎡,原有房屋所有权证书号为衡房权证雁峰区字第××号。2011年，宇元公司经衡阳市政府有关部门批准,在原告原门面地段（雁峰区广场路6-10号）进行旧城改造,需拆除原告原有商铺1间。宇元公司与原告胡黎明、胡雁峰、廖凤菊就房屋拆迁和安置补偿事宜协商达成一致意见。2011年5月31日，宇元公司与胡黎明、胡雁峰、廖凤菊签订《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0****2）（以下简称《拆迁补偿协议》），约定宇元公司于2012年11月30日前以产权调换形式在原地安置原告胡黎明、胡雁峰、廖凤菊,安置房屋的性质为商服，框剪结构,建筑面积52.206㎡。宇元公司还应支付18个月的过渡费63154元。宇元公司同意在宇元万向城商铺1××3号（后经双方协商改为1××7号）作为产权调换安置，面积52.206㎡不收取任何费用。办理产权证时，原面积部分以证换证，宇元公司不收取任何费用，超出面积部分的办证费用，由胡黎明、胡雁峰、廖凤菊自行负责。若实际交房面积与合同约定面积有差异的，则按20000元／㎡互相找补差价。 另查明，2014年11月宇元公司因资金紧张向长城公司融资，蒋才国当时系长城公司与宇元公司融资项目的负责人，为保证长城公司的债权利益，2014年11月17日，宇元公司（出卖人）与蒋才国（买受人）签订了一份编号为ＨＹ****70《衡阳市商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为预售商品房，位于雁峰区，建筑面积共88.12平方米，其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积38.96平方米，单价为每平方米38058元，总金额33536710元。后因宇元公司未能按时归还长城公司的融资借款，长城公司依据湖南省长沙市望城公证处作出的（2015）湘长望执字第8号执行证书于2015年5月18日向衡阳市中级人民法院申请强制执行，（2015）湘长望执字第8号执行证书载明，申请执行人为长城公司，被执行人为宇元公司、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华，执行标的为：1、宇元公司截止2015年5月30日所欠长城公司本金28162万元，利息26818351.51元（含罚息及复利）；2、对前述1项本息自2015年5月30日起至实际偿还之日的利息按18%／年计算；3、宇元公司应付为实现债权和担保权利所产生的费用（包括但不限于处置费用、税费、诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、差旅费等）以实际发生的为准；4、拍卖、变卖本执行证书附件《剩余抵押物明细表》所列宇元公司的抵押房产并由申请人对抵押财产行使优先受偿权；5、拍卖、变卖宇元公司、文华公司所质押的宇元公司股权并由申请人对质押财产行使优先受偿权；6、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华对前述1、2、3项债务承担连带清偿责任。衡阳市中级人民法院立案执行后，于2015年6月3日向原衡阳市产权监理处发出（2015）衡中法执字第105号协助执行通知书，查封宇元公司开发的宇元万向城相关房产，房产号详见附表。房产号附表中含有本案的1027室。胡黎明得知房产被查封后，向衡阳市中级人民法院提出了执行异议，衡阳市中级人民法院经审查后于2016年5月30日作出（2016）湘04执异112号执行裁定书，裁定中止对位于衡阳市雁峰区产的执行。上述执行裁定书生效后，衡阳市中级人民法院解除了对案涉的1**7室的查封。并将上述案件指定由本院负责执行。 又查明，2018年，长城公司通过天津金融资产交易所公开转让宇元公司债权项目，2018年8月深圳市通汇中投资发展有限公司竞拍成功，受让了该债权，并与长城公司签订了《债权转让协议》；宇元公司项目债权转让后，长城公司按照合同约定依法在《三湘都市报》发布了标的资产转让公告；债权转让后，长城公司与深圳市通汇中投资发展有限公司依法向本院申请变更了相关执行主体，本院于2019年11月6日作出（2019）湘0406执779、780号执行裁定书，裁定：变更第三人深圳市通汇中投资发展有限公司为本案的申请执行人，享有对申请执行人长城公司、北京长富投资基金对被执行人宇元公司、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华的相应的债权。 再查明，2019年7月,被告宇元公司将衡阳市雁峰区实物交付给胡黎明、胡雁峰、廖凤菊占有使用,双方办理了交房手续。 本院认为，本案争议的焦点主要为：一、宇元公司与蒋才国签订的《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号：ＨＹ****70）是否有效。二、胡黎明、胡雁峰、廖凤菊请求依法判决对宇元公司开发建设的衡阳市雁峰区的不动产是否享有优先权。 根据原、被告争议的诉讼焦点，本院分析如下： 一、根据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”、第八条：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”、第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。胡黎明、胡雁峰、廖凤菊与宇元公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0****2）确定的涉案房屋为衡阳市雁峰区的不动产，胡黎明、胡雁峰、廖凤菊系该不动产的利害关系人，有权对与宇元公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0****2）涉及到衡阳市雁峰区的不动产提起合同效力确认之诉；宇元公司与蒋才国签订的《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号：ＨＹ****70）损害了胡黎明、胡雁峰、廖凤菊的合法利益，故对胡黎明、胡雁峰、廖凤菊要求确认宇元公司与蒋才国于2014年11月17日签订的编号为ＨＹ****70的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。 二、根据衡阳市中级人民法院（2016）湘04执异112号执行裁定书以及本院查明的事实，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，胡黎明、胡雁峰、廖凤菊与宇元公司签订的《房屋拆迁补偿协议》真实、合法有效，属有效合同，其民事权益应得到法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，胡黎明、胡雁峰、廖凤菊诉请其对衡阳市雁峰区不动产享有优先权的诉讼请求，其诉求事实清楚、证据充分，本院予以支持。 对长城公司称其不是本案的适格被告主体的抗辩意见，因蒋才国是在长城公司的安排下才与宇元公司签订《衡阳市商品房买卖合同》，签订该份合同的目的是为了保证长城公司对宇元公司的债权顺利实现，虽然长城公司后来将其对宇元公司享有的债权转让给了案外人深圳市通汇中投资发展有限公司，但侵害胡黎明、胡雁峰、廖凤菊合法利益的系宇元公司、蒋才国和长城公司，不是案外人深圳市通汇中投资发展有限公司，故对长城公司称其不是本案的适格被告主体的抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条（二）、（三）项、第六十条第一款，《中华人民共和国物权》第九条第一款、第十五条、第二十条第一款、第二十一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认被告衡阳宇元置业有限公司与被告蒋才国于2014年11月27日签订《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号：HY****70）无效； 二、确认原告胡黎明、胡雁峰、廖凤菊享有优先取得衡阳市雁峰区解放路****室的不动产的权利； 本案受理费1782元（已减半收取），由被告衡阳宇元置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  李林民 二〇二〇年八月二十七日                                                      法官助理 熊彬羽                                                      书 记 员 韦萍                            校对责任人：熊彬羽                附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条（二）、（三）项有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十一条第一款当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。