山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4591号 上诉人（原审原告）：刁品三，男，1960年1月3日生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：于翠红，山东锦海盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范学涛，山东锦海律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王玺，男，1983年2月10日生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：解洋，国浩（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁世栋，国浩（青岛）律师事务所律师。 原审第三人：李妍，女，1982年3月25日生，汉族，住山东省青岛市市北区。 上诉人刁品三因与上诉人王玺、原审第三人李妍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7471号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 刁品三上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2、由王玺承担本案一审、二审的诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，一审法院认定当事人双方签订的《租赁合同》的解除时间是2019年2月26日，无事实和法律依据，被上诉人将涉案房屋转租出现纠纷并不能当然认定《租赁合同》不能履行，将押金作为恢复房屋的维修金与《租赁合同》不符，不足以赔偿其损失；二、一审法院未对王玺就案涉房屋的实际损失进行评估，损害了上诉人利益，有失公平。 王玺辩称：请求二审法院依法驳回上诉。刁品三所主张涉案房屋的租赁费没有事实及法律依据，其不应当进行赔偿。 王玺上诉请求：1.撤销（2018）鲁0214民初7471号民事判决第一项、第二项，改判租赁合同于2018年2月23日解除，其不承担刁品三房屋使用费50000元；2.一审、二审诉讼费用由刁品三承担。事实与理由：一、涉案房屋已于2018年2月23日被刁品三实际收回，刁品三再诉解除租赁合同无任何事实基础与法律依据；二、一审判决其向刁品三支付房屋使用费50000元属于认定事实不清，适用法律错误。 刁品三辩称:应驳回王玺上诉，支持其诉请。 刁品三向一审法院起诉请求：1、判令王玺支付2018年租金5万元、2019年租金5万元、各项损失共计5万元；2、判令解除双方签订的商铺租赁合同；3、诉讼费用由王玺承担。事实与理由：当事人双方于2017年2月26日签订商铺租赁合同，将其位于城阳区租给王玺使用，王玺用来开办智慧星托教中心，租期三年，租金每年50000元。王玺只支付2017年的租金，2018年租金至今未支付，且私自将商铺转租给他人并改变商铺原状，破坏主体结构。王玺的行为已经违反合同约定并造成损失。 王玺于一审中辩称，1.涉案房屋早已被收回，刁品三诉请解除租赁合同，于法无据。其与李妍合同纠纷一案，已经两级法院审理，分别作出了（2017）鲁0214民初6266号和（2019）鲁02民终2035号民事判决书。该案已审理查明，刁品三早已经实际收回涉案房屋，故涉案租赁合同早已解除。另，据其了解刁品三收回涉案房屋的时间最晚应在2018年2月23日。2.其是代理李妍签订的租赁合同，刁品三对此早已知情，故不涉及转租；李妍不支付房租与其无关。在其与李妍合同纠纷一案中，李妍也曾一再辩称其存在转租情形，但经两级法院审理查明后均未认定其存在转租情形，故不存在法律意义上转租的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，刁品三早因在六个月内未提出异议而丧失异议权。其与李妍合同纠纷一案一审中，刁品三曾表示其对于东黄埠村的风土人情非常了解，还帮助李妍的一审代理人核对李妍的其他承租场地情况。考虑到李妍实际经营的周期，刁品三应当早已知晓该中心经营人变更但却未提出任何异议，故其已丧失异议权。在其与李妍合同纠纷一案中,已查明李妍缴纳了第一年的房租，在需要交纳第二年房租时，其虽已通过微信、电话、书面通知函等多种方式通知李妍履约，但李妍迟迟不予交纳租金，并明确告知其房租交纳事宜由其自行处理，又因刁品三对李妍在涉案房屋实际经营早已知情且未提出任何异议，故李妍不交纳租金，已经与其无关。3.在涉案租赁合同签订前，其曾与刁品三签订过一份租期为五年的租赁合同，合同到期后刁品三未提出任何异议，故不存在因其原因导致主体结构破坏的情形；而且涉案租赁合同已明确约定，如不能恢复原状的，押金作为恢复原状的费用，刁品三收取了2万元押金且未退还，故即便需要恢复原状，恢复原状的费用也已经支付，刁品三无权再行主张。 原审第三人李妍于一审中未答辩 一审法院认定事实： 一、王玺自2011年开始使用刁品三的涉案房屋经营“托管中心”，后王玺将“托管中心”转让给第三人李妍经营，李妍开始经营后，继续使用了刁品三的涉案房屋。刁品三、王玺于2017年2月26日又签订了《租赁合同》，合同约定，刁品三将位于青岛市城阳区租赁给王玺使用，使用期限为三年，每年租金50000元。王玺在使用时，每年需要提前一个月向刁品三付清当年的租金，并约定了王玺无权转让。王玺在使用期间，交付刁品三20000元押金，到期后王玺全面恢复原样后退还，如果王玺不能及时恢复，押金作为恢复维修金。现涉案房屋闲置，刁品三、王玺均称未控制涉案房屋。 二、王玺因第三人未支付“托管中心”的转让费，在山东省青岛市城阳区人民法院起诉第三人李妍，经法院审理查明，王玺与第三人于2016年12月30日签订《“智慧星”托教中心转让合同》，合同约定2016年11月1日起，王玺转让给第三人该中心100%合伙份额、资产设施、生源、教师及承租房屋。合同约定由王玺暂代第三人李妍与出租方签订租赁合同，房屋租赁合同中涉及的以及在房屋使用过程中产生的费用，由第三人承担并缴纳。王玺与第三人签订《“智慧星”托教中心转让合同》时，刁品三的房子已开始使用。第三人实际使用过租赁场地，并缴纳了第一年的租赁费。在需要交纳此后的房租时，王玺通过微信、电话、书面通知函等方式通知李妍交纳房租，但李妍未交。该案的庭审中，王玺与李妍的主要争议是因为涉案房屋，刁品三不同意王玺转租，导致李妍无法使用房屋才拒绝支付“托管中心”的转让款。该案刁品三也明确表示不同意将涉案房屋转给第三人李妍使用，也未对王玺与李妍争议的其已经收回房屋的事实提出异议。 一审法院认为：刁品三、王玺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，涉案房屋虽未办理相关的产权手续等，但刁品三将合同约定之房屋交付王玺使用后，王玺作为受益人，应按照约定支付刁品三房屋使用费。王玺起诉李妍的案件中三方均对第一年的使用费无异议，王玺自称通过各种形式向李妍催促下一年即2018年的房屋使用费，应认定王玺认可应支付刁品三的房屋使用费。王玺虽主张涉案房屋已被收回，且应由李妍支付房屋使用费，但王玺未提供证据证明房屋被刁品三收回，且李妍虽使用涉案房屋，但不是涉案房屋合同的主体。故刁品三要求王玺支付2018年房屋使用费50000元,一审法院予以支持。刁品三主张的2019年的租赁费50000元，因在王玺与李妍的案件中，双方争议的焦点也是因为该案刁品三不同意转租，且该案王玺已经将使用房屋的“托管中心”转让给了李妍，应视为刁品三明知王玺和李妍不能继续租赁涉案房屋，房屋现在闲置，不能达到合同目的，结合证人王某的证言，应视为双方已不能继续履行合同，故刁品三主张王玺支付2019年的房屋使用费，于法无据，一审法院不予支持，但刁品三要求解除双方签订的租赁合同，一审法院予以支持，应自2019年2月26日解除为宜。双方在合同中明确约定了王玺支付的押金，如不能及时恢复涉案房屋的原状，押金作为恢复房屋的维修金，故刁品三主张的恢复房屋原状的费用50000元，一审法院不予支持，故应根据双方的约定将押金20000元，作为维修房屋的费用，王玺不需退还刁品三。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认刁品三与王玺于2017年2月26日签订的《租赁合同》于2019年2月26日解除；二、王玺于判决生效之日起十日内支付刁品三房屋使用费50000元；三、王玺交付刁品三的押金20000元，作为刁品三恢复房屋的维修金，不再退还王玺；四、驳回刁品三的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由刁品三负担1550元，王玺负担1750元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案各方争议的焦点问题是：一、租赁合同的解除时间及租金如何计算；二、20000元押金作为刁品三房屋维修金是否过低。具体分析如下。首先，关于租赁合同的解除时间及租金如何计算的问题。王玺主张租赁房屋已于2018年2月23日被刁品三收回，租赁合同已于同日解除，因此2018年租金无须缴纳。刁品三则主张至今未收到租赁房屋的钥匙，房屋未交回，王玺应承担2018年、2019年的租金。一审法院根据租赁合同的租赁期间，认定合同解除时间为2019年2月26日，缺乏依据。对此，本院认为，2017年2月26日，刁品三与王玺签订的租期为三年租赁合同，合法有效。王玺作为承租人应当按照合同约定使用涉案房屋并交纳租金，但其擅自转租行为违反了合同约定，应当承担违约责任，刁品三据此要求解除合同，于法有据，解除合同的通知自到达对方时解除，故合同解除时间为本案一审起诉状副本送达之日即2018年11月14日。王玺一方面称其未转租，一方面援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定而主张刁品三因在六个月内未提出异议而丧失异议权，其该部分主张自相矛盾，本院不予支持。案涉租赁合同明确约定王玺无权转让房屋，且王玺提供的（2017）鲁0214民初6266号和（2019）鲁02民终2035号民事判决书等证据材料均不足以证明租赁房屋已于2018年2月23日被刁品三收回，或者其与刁品三办理了涉案房屋的交接手续。刁品三本身持有涉案房屋钥匙，其在提起本案诉讼之前便以第三人身份参与了王玺与李妍之间的诉讼案件，对于房屋的占有使用情况应当知情，在其提起本案诉讼之时王玺辩称其不再占有使用涉案房屋，在上述情况下刁品三本人应当采取相应措施防止损失扩大，不能就扩大的损失向王玺主张权利，涉案合同解除后一审法院又支持了三个多月的占有使用费，已经充分考虑了房屋闲置造成的损失，故一审法院虽然认定理由不当，但判令王玺支付至2019年2月26日的使用费50000元结果正确，符合公平原则。其次，关于房屋维修费用。一审中，刁品三主张恢复房屋原状的费用50000元并申请相关鉴定，但其未提供证据予以佐证，因当事人签订的租赁合同约定，王玺将租赁房屋恢复原样后才得以退还20000元押金，说明双方对恢复原状所需费用有一定心理预期，故一审法院未准予刁品三鉴定申请，并无不当，刁品三收取的20000元押金，得不予退还。 综上，上诉人刁品三、王玺的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，但认定合同解除时间不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市城阳区人民法院作出的（2018）鲁0214民初7471号民事判决第二项、第三项、第四项； 二、变更山东省青岛市城阳区人民法院作出的（2018）鲁0214民初7471号民事判决第一项为：确认上诉人刁品三与上诉人王玺于2017年2月26日签订的《租赁合同》于2018年11月14日解除； 如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3300元，由上诉人刁品三负担1550元，由上诉人王玺负担1750元；二审案件受理费2600元，由上诉人刁品三负担1550元，由上诉人王玺负担1050元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年八月七日 法官助理 曹文斌 书记员吴金铭