河北省宽城满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0827民初1350号 原告：承德元盛房地产开发有限公司。 住址：河北省承德市宽城满族自治县。 统一社会信用代码：91130827676012140U。 法定代表人：**禹，职务：总经理。 委托诉讼代理人：朱秀林，宽城满族自治县法律援助中心律师。 被告：孙仕友，男，1956年3月27日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。 原告承德元盛房地产开发有限公司与被告孙仕友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告承德元盛房地产开发有限公司的法定代表人**禹及委托诉讼代理人朱秀林、被告孙仕友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告承德元盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决与被告解除《元盛•滨河园认购书》，被告所交定金20000.00元不退还。2、判决被告返还占有的滨河园小区Ｂ区12号楼1单元1301室认购楼房并恢复原状。3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年6月19日被告与我公司签订《元盛•滨河园认购书》，约定：一、房屋基本情况乙方（被告）预定甲方（原告）开发的位于宽城满族自治县房产，暂测建筑面积171.93平方米。二、总房款房屋单价为3480.00元／平方米，房屋总款为598316.00元整（大写伍拾玖万捌仟叁佰壹拾陆元整）。三、付款方式2、按揭付款时间（1）买受人于2010年6月19日交纳定金20000.00元（大写贰万元整）。（2）买受人于2010年6月22日应交首付余款272708.00元（贰拾柒万贰仟柒佰零捌元整）。四、双方的权利与责任1、买受人已完全知晓、充分理解并认可将要与出卖人签订的《元盛•滨河园认购书》的具体条款。3、若买受人未按此认购协议第三条约定如期交付房款，则买受人购房优惠取消，房号不予保留，出卖人有权处置该房屋。五、双方另定事宜1、若买受人单方面解除协议，已交定金不予退还，该房产甲方另行出售。认购书签订后，被告只交纳定金20000.00元，未按约定时间交纳首付余款。2019年被告利用自己在物业公司任职的便利条件取得认购书约定的楼房钥匙并占有了该楼房。被告未按约定时间交纳首付余款的行为构成违约，根据《合同法》第一百一十五条的规定，被告所交定金不予退还。根据认购书约定及《合同法》第九十三条的规定，我公司有权解除《元盛•滨河园认购书》。根据《合同法》第九十七条的规定，我公司有权要求被告返还其占有的楼房并恢复原状。 被告孙仕友辩称，房价我和刘国安他们一样的，现在定的房价是3480.00元，钱我没交，是我违约，其实没有大的出入，我的意思是用我在滨河园的底商抵顶楼房款，我现在给不了这么多钱，我一年给原告50000.00元，我得给多少年，交多了我也没有那么大收入，就用底商抵顶了，底商出租出去也有利润呢，原告主张的诉讼请求肯定不行。 原告承德元盛房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1号证据：原告与被告2010年6月19日签订的《元盛•滨河园认购书》。2号证据：承德元盛房地产开发有限公司商品房预售许可证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告承德元盛房地产开发有限公司提交的1号证据、2号证据，被告孙仕友无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告承德元盛房地产开发有限公司开发建设上河西城中村改造工程，命名为元盛•滨河园小区，并于2009年7月5日取得了（宽）房预售证第0906号商品房预售许可证。2010年6月19日，原告承德元盛房地产开发有限公司与被告孙仕友签订了《元盛•滨河园认购书》，合同内容为：“甲方（出卖人）承德元盛房地产开发有限公司乙方（买受人）孙仕友为了保证商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方购买甲方开发建设的《元盛•滨河园》房产一事达成如下协议：一、房屋的基本情况乙方预定甲方开发建设的位于宽城县《元盛•滨河园》Ｂ12号楼1单元1301号房产，暂测建筑面积171.93平方米。二、总房款房屋单价为3480.00元／平方米，房款为598316.00元整（大写伍拾玖万捌仟叁佰壹拾陆元整），优惠后总房价合计为585416.00元整（大写伍拾捌万伍仟肆佰壹拾陆元整）。三、付款方式2、按揭贷款付款时间①买受人于2010年6月19日交纳定金20000.00元（大写贰万元整）。②买受人于2010年6月22日应交纳首付余款272708.00元（贰拾柒万贰仟柒佰零捌元整）。四、双方的权利与责任1、买受人已完全知晓、充分理解并认可将要与出卖人签署的《元盛•滨河园认购书》的具体条款。2、买受人于签订本认购协议起＿日内到出卖人指定地点签订《商品房买卖合同》。3、若买受人未按此认购协议第三条约定如期交付房款，则买受人购房优惠取消，房号不予保留，出卖人有权处置该房屋。4、房款中不含国家及河北省所规定的相关税、费，买受人在签订《商品房买卖合同》后约定时间内按国家及河北省有关规定交纳相关税、费。5、所购暂测面积以主管单位最终实测面积为准，多退少补。五、双方另定事宜1、若买受人单方面解除协议，已交定金不予退还，该房产甲方另行出售。2、若出卖人单方面违约，解除协议应退还买受人已交定金，并赔偿等同定金数额的违约金。六、本认购协议一式叁份，出卖人持两份，买受人持一份，自双方签字之日起生效，均具有与《商品房买卖合同》之同等法律效力。签订《商品房买卖合同》后，本认购协议自动作废。甲方（签章）承德元盛房地产开发有限公司乙方（签章）孙仕友日期：2010年6月19日”。合同签订当日，被告孙仕友向原告承德元盛房地产开发有限公司交纳了定金20000.00元。被告孙仕友至今未交纳剩余房款，原告承德元盛房地产开发有限公司与被告孙仕友就案涉房屋一直未签订《商品房买卖合同》。 案涉滨河街元盛•滨河园小区B12号楼1单元1301号房屋现在小区楼房编号为滨河园小区二区B12号楼1单元1301号房屋。2019年3月份被告孙仕友为滨河园小区二区B12号楼1单元1301号房屋进行装修，装修前案涉房屋为毛坯房，房屋安装入户门、安装窗户，水电入户。 本院认为，原告承德元盛房地产开发有限公司与被告孙仕友签订的《元盛•滨河园认购书》系双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定,合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。双方签订的认购书是对案涉房屋的买卖进行认购，认购书约定被告孙仕友于2010年6月22日交纳首付余款，双方签订认购书当日，被告孙仕友向原告承德元盛房地产开发有限公司交纳了定金20000.00元，但被告孙仕友未按照认购书约定于2010年6月22日交纳首付余款272708.00元，现被告孙仕友未按约定交纳首付余款违反合同约定，且原被告又未签订商品房买卖合同，致使合同目的已不能实现，故对原告请求判令解除原、被告签订的《元盛•滨河园认购书》的诉讼请求，本院予以支持。被告未按约定时间交纳首付余款构成违约，现原告主张适用定金罚则，于法有据，本院亦予以支持。本案被告孙仕友在未与原告达成商品房买卖协议情况下实际占有案涉房屋并进行装修，被告孙仕友应将案涉房屋恢复原状并返还给原告承德元盛房地产开发有限公司，故本院对原告要求被告将案涉房屋恢复原状并返还的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 一、解除原告承德元盛房地产开发有限公司与被告孙仕友于2010年6月19日签订的《元盛•滨河园认购书》，被告孙仕友交纳定金20000.00元，原告承德元盛房地产开发有限公司不予返还。 二、被告孙仕友于本判决生效后三十日内将位于宽城满族自治县房屋恢复原状，并返还给原告承德元盛房地产开发有限公司。 案件受理费160.00元，减半收取计80.00元，由被告孙仕友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 员 刘志生 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 贾佳琦 书 记 员 郑 旭 附页 一、（2020）冀0827民初1350号民事判决书所适用的法律规定： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 二、当事人如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳与一审案件受理费相同数额的上诉费，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定上诉期内不交上诉状及上诉费，则视为未上诉，本判决即发生法律效力。 三、判决生效后，申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。当事人在申请期限内未申请执行的，视为放弃申请执行权，本院不再给予执行。