贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8815号 原告：汤成德，男，汉族，1984年1月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张燕（一般代理），系原告汤成德之妻子。 原告：张燕，女，汉族，1985年12月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（原贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司）。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张海威（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号：230713011110736。 原告汤成德、张燕与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（原贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司）（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告汤成德、张燕，被告委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤成德、张燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期办证违约金16066元（违约金以302279.04元为基数，按每日万分之零点五的标准，从2017年5月25日起计算至2020年4月21日止）；2、判决被告退还原告电视入户费、燃气入户费、用电开户费等共计3329元。前述第一、二项违约金合计为19395元；3、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月4日，原、被告双方协商签订了涉案《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171），约定原告购买被告开发建设的位于毕节市。原、被告双方在《商品房买卖合同》中对商品房面积、购房单价、购房款总额、商品房办证期限及其逾期办证违约责任等事项进行了约定，其中，合同约定房屋总价款为302279.04元。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：“（一）：出卖人承诺于2015年3月31日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第十五条第三项处理：“买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”。合同签订后，原告在约定期限内足额支付了购房款302279.04元，然而，被告直至2020年4月21日才向原告交付涉案商品房的不动产权证书。依据前述合同约定，被告的行为构成违约，应当依约支付原告逾期办证违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款302279.04元为基数，按日万分之0.5从2017年5月25日起计算至被告实际交付不动产权证之日即2020年4月21日止（累计违约1063天），违约金计算为：302279.04元×0.05%‰×1063天＝16066元。另，2014年6月29日，被告在商品房总价款之外另向原告收取了电视入户费、燃气入户费等费用共计3829元，于2014年6月29日已退还水表开户费500元，还差3329元没退还。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费［2011］78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费［2010］99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费［2015］281号）等规范性文件的规定，前述三项费用的性质实为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建［2017］17号）等规范性文件的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，即原告支付的购房款已涵盖前述费用。被告收取原告购房款之后，又重复收取前述费用，该重复收费行为于法无据，被告应当予以返还。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。原告依据合同约定，全面履行了购房款支付义务。被告违反合同约定，逾期办理商品房权属证书且重复收取商品房基础设施建设安装费用。被告的违约行为损害了原告的合法权利，应当承担赔偿责任。故此，请求人民法院据实支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益为谢。 被告瑞丰公司辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持；二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1,000元至2,000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违的责任。若被告担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若终期主张未被法院采信，2020年4月13日，原告经被告再次通知向被告出具委托书并提交其持有的有关资料以办理房屋不动产权证相关事宜，被告在次日为涉案房屋申请转移登记，截止2020年4月13日，因出卖人未能办证的原因已经消除，此后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。六、原告诉请退还开户费3,329元的诉讼请求不应得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间；2、涉案商品房的价款并未包含开户及开通费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理查明：2012年2月4日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第肆幢壹单元2505号房；该商品房总价款302,279元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款302,279.04元。2013年5月23日，被告收取原告涉案房屋开户费3,829元，并出具了收据。该收据上注明：退水表开户费2014.6.29。该开户费的项目为电开户费、水表开户费、闭路电视开户费和燃气开户费。被告已退还原告水表开户费为500元。2013年5月23日，被告向原告交付涉案房屋。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2020年4月13日，二原告与被告签署委托书，委托被告办理涉案房屋不动产权证相关事宜。2020年4月14日，不动产登记中心受理了涉案房屋的不动产登记申请。现涉案房屋登记至二原告名下。原告认为，被告的违约行为损害了原告的合法权利，应当承担赔偿责任，故以前述诉请诉至本院。 庭审中，原、被告确认涉案房屋于2013年5月23日交付原告。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交房及协助办证的义务。被告于2013年5月23日交房，根据合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的规定，被告应在交房后730日内，即于2015年5月23日内能够提交相关办证资料。同时，原告与被告签署委托书，委托被告办理涉案房屋的房屋不动产权证相关事宜，即原告委托被告办证，则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记，表明涉案房屋所属楼幢已具备办理转移登记的条件。但被告未举证证明具备办理转移的条件时履行了通知原告的义务。而2020年4月13日，原告与被告签署委托书，委托被告办理涉案房屋不动产权证相关事宜，即表明被告至迟在2020年4月13日已能够提供相关办证资料并通知了原告。但此时，已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任。对此，被告提出了违约金诉请存在部分超过诉讼时效的抗辩主张，原告主张的违约金请求权为单纯的债权请求权，适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，被告应于2015年5月23日之前能够提交办证资料并通知原告，未按期履行，原则上违约金从2015年5月23日之次日，即2015年5月24日起计算。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。而原告于2020年5月26日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年5月26日）回溯三年即2017年5月26日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，该项违约金从2017年5月26日起计算至2020年4月13日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告诉请按合同约定的标准计算违约金，未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。原告诉请的违约金，以原告已付购房款302,279.04元为基数，按日万分之0.5的标准，从2017年5月26日起计算至2020年4月13日（1053天），具体计算为：302,279.04元×0.05‰/天×1053天=15,915元。 关于原告主张返还各项开户费的诉请。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告确认所收取的开户费为燃气、水、电、闭路电视的开户费，而被告也未能举证证明所出售的房屋价款中不包含上述开户费。故被告另行向原告收取开户费3,829元，无事实及法律依据，理应返还。但被告已退还水表开户费500元，应予扣除，则被告应返还原告的开户费为3,329元。对于被告对此提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤成德、张燕支付逾期办证违约金15,915元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告汤成德、张燕开户费3,329元； 三、驳回原告汤成德、张燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费142元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年八月二十一日 书记员  王晓莉