文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终46号上诉人（原审被告）：张默涵，男，1993年8月4日出生，汉族，学生，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：朱健秋（张默涵母亲），女，1971年2月20日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨市阿城区龙涤物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市阿城区和平街涤纶厂区41幢111号。法定代表人：李孝忠，职务：经理。委托诉讼代理人：张国胜，哈尔滨市阿城区亚沟街法律服务所法律工作者。上诉人张默涵因与被上诉人哈尔滨市阿城区龙涤物业管理有限责任公司（以下简称龙涤物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2019）黑0112民初3933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张默涵上诉请求：请求二审法院予以改判。事实及理由：张默涵虽在龙涤物业公司管理的小区居住，但是龙涤物业公司已经对张默涵居住的房屋弃管，有关房屋的问题都是自己维修。龙涤物业公司构成重复诉讼，龙涤物业公司没有书面催交物业费，已经超过诉讼时效。龙涤物业公司曾无偿占有张默涵房屋。龙涤物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院予以维持。理由如下：龙涤物业公司为张默涵提供了完善高效的物业服务，投入了人力、物力，改善了业主的居住条件。张默涵一直享受物业服务，物业服务包括公共部位的管理和维修，业主以未享受或无需物业服务为抗辩理由的，不应支持。不存在重复诉讼的问题，不存在超过诉讼时效的问题。龙涤物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令张默涵给付物业费12471.68元（2015年3月3日至2019年7月3日）及滞纳金，滞纳金给付至物业费结清时止（自2015年3月3日至实际给付之日按日千分之三计算）；2、诉讼费用由张默涵负担。一审法院认定事实：张默涵系哈尔滨市阿城区沿江一期小区D1号楼1单元6室业主。2014年3月3日，张默涵(乙方)与龙涤物业公司（甲方）签订物业管理服务合同，合同主要内容为，物业基本情况，乙方（张默涵）房屋类型住宅小区，座落位置：沿江一期小区D1号楼1单元6室，建筑面积166.54平方米……；物业服务内容主要为对本住宅楼房屋建筑共用部位维修、养护和管理；对本住宅楼房屋建筑共用设施、设备维修、养护和管理；对本住宅楼的市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；保持本小区环境优美，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；做好本小区的保安工作，配合和协助公安机关进行本小区内的治安联防工作，保持本小区的正常秩序；公共绿化的养护和管理；负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费……。物业管理服务质量应达到：房屋外观完好、清洁；设备运行完好率98%；房屋用设施、设备的维修、养护及时；公共环境完好、清洁；绿化舒适、美好；交通秩序畅通有序；保安24小时值班；及时维修，小修在三日内处理完毕；业主和物业使用人对甲方的满意率达到95%。双方约定：甲方按有关规定向乙方收取物业管理服务费，商服/车库按建筑面积每月每平方米1.44元计算向业主（乙方）或物业使用人收取；乙方出租或转让房屋时，需交清转让之前的物业管理服务费用。乙方逾期不交纳物业管理费，甲方将按规定每天加收年物业费总额的3%的滞纳金。张默涵自2015年3月3日至2019年7月3日，共计欠物业管理费12470.52元。2019年7月8日，龙涤物业公司向张默涵张贴催交2015年3月3日至2019年7月物业管理服务费通知。一审法院认为，双方签订的物业服务合同系真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，双方应按此履行。关于张默涵抗辩物业服务合同并非本人签字，因张默涵交纳第一年物业费且庭审中承认为实际业主，作为该物业的实际使用人应当履行交纳物业费的义务。关于张默涵抗辩龙涤物业公司对该案涉房屋弃管，因未提交证据证明且物业公司服务是整体小区及本小区的全体业主，故对张默涵的抗辩不予支持。关于张默涵抗辩龙涤物业公司未尽到服务义务，认为龙涤物业公司作为物业服务主体未举示在2015年至2019年物业服务履行情况，但基于物业服务的琐碎性、复杂性、全面性、持续性的特点，结合小区实地调查情况，确实存在小区单元门损毁及小区外墙破损情况，酌定减收物业服务费5%。关于张默涵抗辩物业收费标准没有物价局的批文，根据《黑龙江省物业服务收费管理办法》相关规定，非住宅的物业服务收费实行市场调价，该房屋为商服，且双方约定商服/车库按建筑面积每月每平方米1.44元，应按约定履行。关于张默涵抗辩本案系重复诉讼，因龙涤物业公司与张默涵的诉讼被裁定驳回起诉，龙涤物业公司可以向再次提起诉讼，不属重复起诉，对张默涵的该项抗辩不予支持。关于龙涤物业公司请求支付滞纳金，因双方系合同关系，且龙涤物业公司并非行政主体，无权收取滞纳金，故龙涤物业公司请求张默涵支付滞纳金的诉请，不应予以支持。综上，龙涤物业公司诉请要求张默涵交纳物业费的部分诉请，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、张默涵于判决生效后立即给付龙涤物业公司物业管理费11,846.99元（自2015年3月3日至2019年7月3日）；二、驳回龙涤物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（减半收取）56元，由张默涵负担53元，龙涤物业公司负担3元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张默涵提供照片四张、视频资料一份，证明从进户开始，屋顶持续漏水。经质证，龙涤物业公司对照片及视频的真实性、关联性、合法性均有异议。认为无法体现房屋归属，对录像及照片的真实性不予认可。本院认为，张默涵举示的照片、视频资料，客观反映了其房屋出现漏水的事实，业主的房屋内部属业主专属，并非本案双方当事人合同约定龙涤物业公司维修、维护的义务。张默涵提供该组证据与本案的物业服务合同、追索物业费纠纷并不具有关联，本院不予认定。龙涤物业公司二审期间未提供证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系因龙涤物业公司向张默涵追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点：张默涵是否应按合同约定交纳物业费，张默涵以龙涤物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由要求减、免物业费的主张能否成立，张默涵以龙涤物业公司主张物业费的请求权超过诉讼时效的理由是否能成立，一审法院是否应当受理龙涤物业公司的起诉。2014年3月3日，张默涵、龙涤物业公司签订物业服务合同，约定龙涤物业公司为张默涵居住的沿江国际小区提供物业管理服务，张默涵按合同约定承担交纳物业费的义务；张默涵向龙涤物业公司支付了2014年3月至2015年2月的物业费，龙涤物业公司对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，龙涤物业公司提供管理服务的主体是小区全体业主。根据张默涵、龙涤物业公司订立的《物业服务合同》第二章条约定内容，龙涤物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等九项合同义务，自合同订立起，沿江国际小区物业运营正常。诉讼中，张默涵未举示证据证明龙涤物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故张默涵以此作为拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。关于张默涵主张的房屋质量问题，房屋内部系其专属区域，房屋质量亦不属于本案当事人物业合同约定应由龙涤物业公司管理服务范围。如张默涵以此为由拒绝支付物业费，在一定程度上对已交纳物业费的广大业主显失公平。且一审法院在考虑龙涤物业公司在提供管理服务过程中的服务标准、管理水平不尽如业主满意的情况下，酌定减收物业费5%，已趋于公平合理，因此，一审法院判决张默涵向龙涤物业公司支付拖欠的物业费并无不当，本院予以维持。关于龙涤物业公司请求是否超过诉讼时效、一审法院是否应当受理龙涤物业公司的起诉的问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此，要求业主给付物业服务费用的诉讼时效应自双方终止物业服务合同之日起算，本案中，龙涤涤物业公司至今为沿江国际小区提供物业服务，故张默涵称龙涤物业公司索要物业管理服务费已经超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。龙涤物业公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，一审法院予以受理并无不当。张默涵在上诉状中所提出的龙涤物业公司无偿占有其房屋的问题与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围，其可凭据另诉。综上所述，张默涵的上诉请求不成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由上诉人张默涵负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年八月二十日法官助理刘向坤书记员刘晶