辽宁省阜新市细河区人民法院民 事 判 决 书（2020辽0911民初559号原告：刘庆达，男，汉族，1974年9月12日生，现住阜新市细河区。被告：阜新细河区东方富通小额贷款有限公司，住所地阜新市细河区工业街小区五街坊网点。法定代表人：王小杰，该公司经理。委托诉讼代理人：冯立军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵孜伟，辽宁厚翔律师事务所律师。第三人：胡宝全，男，1963年6月25日出生，汉族，现羁押于阜新市看守所。第三人：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新经济技术开发区迎宾大街364号。法定代表人：胡宝全，该公司经理。第三人：大连金港建筑安装工程有限公司，住所地大连经济技术开发区金源小区。法定代表人：杨国斌，该公司经理。委托诉讼代理人：王蕾，辽宁桐鹊律师事务所律师。委托诉讼代理人：海继红，辽宁桐鹊律师事务所律师。原告刘庆达与被告阜新市细河区东方富通小额贷款有限公司（以下简称富通公司）、第三人胡宝全、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、大连金港建筑安装工程有限公司（以下简称金港公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆达，被告富通公司委托诉讼代理人冯立军、赵孜伟，第三人胡宝全、海罗公司到庭参加诉讼。第三人大连金港公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘庆达向本院提出诉讼请求：1、撤销阜新市细河区人民法院（2019）辽0911执恢77号裁定书，停止对号商品房的执行；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：因贵院2019年9月29日作出的（2019）辽0911执恢77号裁定书，续行查封了原告坐落于商品房，原告提出执行异议后，细河区人民法院以（2019）辽0911执异29号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请。原告认为细河区人民法院（2019）辽0911执异29号执行裁定书认定事实错误，应予纠正。理由如下：海罗恒基于2011年12月6日设立，2012年取得商品房预售许可证。2014年由于海罗恒基出现经济纠纷等诸多问题，其所开发的翡翠蓝湾项目无法继续建设。2015年10月21日，在阜新市政法委和开发区人民政府的主导下，海罗恒基法定代表人胡宝全与大连金港建筑安装有限公司签订《协议书》，约定大连金港建筑安装有限公司继续建设翡翠蓝湾项目，续建协议前海罗恒基债务由海罗恒基承担。续建协议对其他事项亦进行约定。同日，海罗恒基法定代表人签署《授权委托书》，委托大连金港建筑安装有限公司现场负责人靳永信“全权办理与海罗翡翠蓝湾续建工程建设、结算经营和竣工验收范围内之事项”。2016年10月初，续建工程完成，准备放户时发现海罗恒基尚有巨额供热配套费、供热费自来水设备运行维护费、配套费、施工水费、污水排放费等未支付。上述费用属于续建协议前海罗恒基拖欠的工程款，应由海罗恒基负担。阜新益祺嘉热力公司、自来水公司要求支付必须支付拖欠的供热配套费、供热费自来水设备运行维护费、配套费、施工水费、污水排放费后方能供水、供热。为了翡翠蓝湾项目不烂尾，维护广大业主的利益，维护社会稳定，根据胡宝全授权、并经开发区政府组织各方多次开会协商，最终决定以现有的住房依法顶账自来水和供热公司有关费用。2016年10月21日，海罗恒基与阜新自来水公司签订《抵房协议书》，约定将海罗恒基所有的东风路160-1163号房屋和东风路60-1153房屋等31户作价陆佰玖拾陆万壹仟伍佰元出售给自来水公司，用于抵顶拖欠自来水的费用，2016年10月22日，海罗恒基与阜新益祺嘉热力公司法定代表人顾百川签订《海螺翡翠蓝湾购房协议》，海罗恒基将其所有的东风路158-151号等18套房屋出售给顾百川，用以抵顶海罗恒基拖欠阜新益祺嘉热力公司费用。上述协议签订后，阜新益祺嘉热力公司将号房屋出售给原告，2016年11月4日原告到海罗恒基办理更名手续并签订了《商品房买卖合同》，海罗恒基给原告出具了房款收据、物业费收据等相关手续。2018年9月30日为原告开具了发票。海罗恒基已交付了该房屋，目前申请人已装修入住。物权法第十五条规定：当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院査封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二)所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付全部价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告于争议房屋被细河区人民法院封前己与海罗恒基签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并已经支付以超过百分之五十的房款，其目的是为了取得讼争房屋的物权，原告的物权期待权应高于被告的一般金钱债权，且该商品房系申请人唯一住房，结合最局人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，故应停止对讼争房屋的执行。为维护原告的合法权益，特起诉到贵院，请求撤销阜新市细河区人民法院（2019)辽0911执恢77号裁定书，停止对商品房的执行；判决确认商品房归原告所有。被告富通公司辩称：一、刘庆达不是被执行标的的权利人。关于不动产所有权的确认，依据最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题意见的第二十五条一款一项的规定，“对于案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，1、已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证，施工许可证等相关证据判断”。本案涉案的财产属于未登记的建筑物，所以应按照土地使用证等进行判断，显然可以看出，刘庆达不是权利人。刘庆达的执行异议申请，不符合最高法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第二十九条的规定。依据最高法的规定，执行异议成立需同时具备三个条件，即：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案，首先，刘庆达提供的房屋买卖合同是无效合同，不是合法有效合同。据刘庆达诉状称，该房屋是海罗恒基公司在2016年10月21日先是将涉案房屋低给阜新市自来水公司，后又于2016年10月22日，又将涉案房屋低给阜新益祺嘉公司。是益祺嘉公司将涉案房屋卖给刘庆达的（房号为160-010803号），而他又于2016年11月4日，与海罗恒基公司签订的商品房买卖合同。依据这样的过程，首先该房屋应该是先过户到自来水公司名下或益祺嘉公司名下后，自来水公司或益祺嘉公司才存在出售的问题，才有出售的权利。依据中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条的规定，下列房地产，不得转让：第六项，“未依法登记领取权属证书的”。本案又于自来水公司和益祺嘉公司均没有取得涉案房屋的房产权属证书，均无权出售。因此，无论哪一个公司将房屋卖给刘庆达的行为都是不合法。由于房屋交易过程不合法，不能产生法律效力。其所称的房屋买卖关系是无效的法律关系。另外，刘庆达诉称他是在2016年11月4日，从海罗恒基公司手中直接购买的涉案房屋，双方签订的合同。此次又称是从益祺嘉公司处购买的涉案房屋。而其提供的合同又是与海罗恒基公司之间签订的。整个过程混乱，违法。是违法交易。其次，刘庆达提供的商品房买卖合同上加盖的是海罗恒基公司的公章，不是益祺嘉公司的公章。不仅如此，其提供的合同上海罗恒基公司的公章也给与海罗恒基公司登记公章不符，具有伪造嫌疑。同时，刘庆达也不是从海罗公司手中直接购买的涉案房屋，其提供与海罗公司签订的房屋买卖合同明显虚假。因此，其提供的其与海罗恒基公司之间签订商品房买卖合同是无效合同（主体不符、公章不符）。最后，涉案房屋是2016年12月份被细河区人民法院依法查封的，而刘庆达诉称其取得房屋和房屋发票的时间是2018年9月30日。这说明在法院查封前，刘庆达没有实际占有涉案房屋，也没有与海罗恒基公司或自来水公司以及益祺嘉公司签订合法有效的房屋买卖合同。同时，刘庆达也没有提供其实际交纳房款的证据。这显然不符合最高法院有关司法解释的规定。基于以上理由，答辩人认为，刘庆达的执行异议不成立，请依法驳回。第三人胡宝全辩称：刘丽丽和刘庆达如何取得房屋的事情我不知情，在我被羁押的时候，政府和我签订协议，海罗公司所有房屋资产归胡宝全本人所有，我本人被羁押之后停止公司的一切活动，同时我没有授权任何人处理我的房产，现在有人冒用我的名义出售我的房屋，这是一种违法行为，我保留追索我财产的权利。法院应维护债权人的权利。被告海罗公司陈述意见与胡宝全陈述意见一致。金港建筑公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘庆达提供《商品房买卖合同》、《收款收据》各1份，证明刘庆达与海罗公司签订合同并全额交付购房款。被告富通公司认为刘庆达合同发票时间是2016.11.4，这是海罗公司于2015.9就已经停止经营活动，法人2015.9.5就被羁押了，所以2016.11月不可能有销售活动，合同和收据这上面的公章和财务章并不是真实的，现在也没有证据证明这笔房款进入了海罗公司的账。另外合同买受人刘庆达签字和补充协议刘庆达签字和起诉状刘庆达签字明显不是同一人书写，因此我认为这份买卖合同是虚假的。本院认为，本案争议焦点为原告对案涉房屋是否享有所有权，其权利能否停止富通公司对案涉房屋的执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告刘庆达提供《商品房买卖合同》及《收款收据》主张对涉案标的房屋享有物权，但第三人否认与原告签订合同并收取房款，经审查，胡宝全被羁押期间掌管海罗公司公章，并未曾委托他人出售房屋，合同及收据上的印章与海罗公司用于销售房屋的相关印章明显不同。原告提供的证据不能证明其与海罗公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，不能证明向海罗公司支付了购房款，其诉讼请求证据不足、理由不充分，对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告刘庆达就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘庆达的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘庆达承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审 判 长 田    庚    生人民陪审员 佟国强人民陪审员冯庆荣二〇二〇年八月二十七日书 记 员 李    彦    筱