湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1002执异166号 异议人（案外人）：蒋毛生，男，1959年8月30日生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托代理人：曹文山，湖南众望归律师事务所律师。 申请执行人：湖南湘核华宇建设工程有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香花路45号。 法定代表人：杨建新。 被执行人：郴州宏基建筑工程有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路23号冶金宾馆综合楼二楼。 法定代表人：欧阳卫政。 被执行人：郴州市中谊置业投资有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道89号招商广场701室。 法定代表人：刘栋。 本院在执行申请执行人湖南湘核华宇建设工程有限公司申请执行被执行人郴州宏基建筑工程有限公司、郴州市中谊置业投资有限公司建设工程合同纠纷一案中,查封了被执行人郴州市中谊置业投资有限公司名下的位于郴州市房屋。案外人蒋毛生向本院提出书面执行异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人蒋毛生称,请求法院中止对郴州市八一路与人民东路交汇处中谊大厦Ａ栋103号（不动产权证号713004390）、104号（不动产权证号713004391）、111号（不动产权证号713004407）房屋的执行。事实和理由:一、对中谊大厦Ａ栋103、104号房屋执行异议理由。1、2009年10月26日，案外人以自己刚成年的儿子蒋立州的名义与被执行人郴州市中谊置业投资有限公司（以下简称中谊公司）签订了《商品房买卖合同》购买了郴州市（门面）（证据五）。合同签订时间早于房屋查封时间。2、合同约定两个房号房屋建筑面积110.08ｍ2，房款总价2919652元。合同签订翌日，案外人将合同价款全部付清，被执行人中谊公司向案外人出具收到购房款2919652元收据一张（证据六）。3、购房当日，案外人与中谊公司签订租赁合同，以购房返租的形式向案外人交付买受房（租赁期限从2009年12月1日起至2012年11月30日止，租金每平米220元，年递增6%）。返租合同到期后，中谊公司将房屋交付给了案外人，由案外人对外出租。现案外人以年租金45万元出租给江西人杨安军经营使用（证据七、八）。4、2018年10月24日，案外人对103、104号房进行了网上交易签约备案（证据十、十一），备案合同特别约定房屋的交付时间为2009年12月28日，以保持与此前签订购房合同的交房日期一致，并在市不动产登记中心办理了网签备案手续。另外，2018年10月15日，案外人向郴州市物业专项维修资金管理中心缴纳了执行异议财产103号房维修基金5010元，104号房维修基金4974元。履行了103、104房屋物权人义务，应当享有物权人权利（证据九）。案外人曾要求中谊公司办理房屋过户登记，而中谊公司一直搪塞。现在才知道，中谊公司因开发建设方面的原因纠纷不断，之后包括案外人购买的103、104、111号在内的房屋被法院查封冻结，至今不能办理好产权过户手续。本案强制执行案（案号（2020）湘1002执49号）执行的查封财产为（2018）湘1002执保234号查封财产，查封时间为2018年5月16日。案外人所购103、104号房在法院查封之前即签订买卖合同，付清了全部合同价款，所购房屋进行了交付，由案外人对外出租享有租金，交纳了房屋专项维修基金。案外人对执行异议财产的民事权益形成的时间早于申请执行人案涉不动产的查封时间，且对案涉不动产未办理产权过户不存在过错，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项构成要件。根据相关执行司法解释的规定，本案案外人的物权期待权足以对抗申请执行人的执行。二、关于对中谊大厦Ａ栋111号房屋执行异议理由。2018年11月6日，在不知Ａ栋111号房已被法院查封的情况下，案外人与被执行人中谊公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该房屋，房屋建筑面积123.46ｍ2，房款总价1851900元（证据十二）。合同签订翌日，案外人支付首付款50万元，并约定购房款余额待办理网签后付清（证据十三）。同日，中谊公司向111号门面承租人汤桂明出具《说明》函方式向案外人交付房产，同时告知承租人，111号门面已经出售给了案外人，该门面归案外人所有，此后租金直接向案外人支付（证据十四）。2019年7月16日，因郴州市湘惠房地产开发有限公司提供担保，贵院作出（2019）湘1002执保733号执行裁定书（证据三），查封了湘惠公司名下位于南湖路新贵华城三期ＣＡ区，解除中谊公司名下中谊大厦Ａ栋111号房屋（该房现被贵院（2020）湘1002执1894-1909号执行裁定查封，证据四）。2019年7月26日，案外人将111号房屋在郴州市不动产中心商品房网上交易系统进行备案（证据十五），案外人支付房款100万元（证据十六），余款351900元双方协商同意办理过户时付清。因此，中谊大厦Ａ栋111号房屋已被解除查封，不是本案（案号（2020）湘1002执49号）强制执行的执行财产，请贵院依法解除对中谊大厦Ａ栋111号房屋的执行（案外人就111号房已另行向贵院（2020）湘1002执1894-1909号执行案提出异议）。蒋毛生对涉案103、104号房屋具有足以排除强制执行的物权期待权，111号房屋已经解除查封，不是本案执行财产。故请求法院中止对涉案房屋103、104、111号的执行。 申请执行人湖南湘核华宇建设工程有限公司称,案外人蒋毛生出具的其儿子蒋立州于2009年10月26日与被执行人郴州市中谊置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》不真实，系合同双方恶意串通损害申请执行人的利益；蒋立州购房交纳2919652元没有正规发票，仅凭收据不能证明已付购房款的事实；蒋立州于2009年10月26日签订的《门面租赁合同》没有租金支付的证据，租赁合同是虚假的，是恶意串通损害申请人利益。案外人于2018年10月24日通过网签将蒋立州购买的涉案103、104号房屋网签在自己名下违反法律规定。综上所述,案外人蒋毛生请求终止对案涉房屋的执行既不符合事实，也不符合法律规定,对案外人请求终止111号房屋的执行暂不予答辩。 本院经审查查明：一、湖南湘核华宇建设工程有限公司诉郴州宏基建筑工程有限公司、郴州市中谊置业投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年4月26日作出（2018）湘1002民初990号民事判决：郴州宏基建筑工程有限公司、郴州市中谊置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内连带支付湖南湘核华宇建设工程有限公司桩基本工程款等合计6217975.86元。如果未按本判决的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方均不服该判决，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。该院于2019年9月20日作出（2019）湘10民终2630号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，湖南湘核华宇建设工程有限公司于2018年4月9日向本院申请财产保全，请求冻结郴州宏基建筑工程有限公司、郴州市中谊置业投资有限公司银行存款13000000元，或查封、扣押相应价值的其他财产。本院于2018年4月10日作出（2018）湘1002执保234号执行裁定：冻结郴州宏基建筑工程有限公司、郴州市中谊置业投资有限公司银行存款13000000元，或查封、扣押相应价值的其他财产。同年5月16日，本院向郴州市不动产登记中心下达（2018）湘1002执保234号协助执行通知书，对郴州市中谊置业投资有限公司名下的位于郴州市在内的房屋进行了查封。因郴州宏基建筑工程有限公司、郴州市中谊置业投资有限公司未履行上述生效民事判决确定的义务,湖南湘核华宇建设工程有限公司向本院申请强制执行,本院于2020年2月6日作出（2020）湘1002执49号执行裁定，冻结、划拨郴州宏基建筑工程有限公司、郴州市中谊置业投资有限公司的存款6366915.86元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押相应价值的其他财产。 二、2019年7月3日，因担保人郴州市湘惠房地产开发有限公司提供位于郴州市北湖区进行担保，本院于2019年7月3日作出（2019）湘1002执保733号执行裁定：一、查封担保人郴州市湘惠房地产开发有限公司名下的位于郴州市北湖区房屋，预售许可证号为：郴房售许字（2019）第0081号；二、解除对郴州市中谊置业投资有限公司名下的位于郴州市房屋的查封，不动产权号：713004407。同年7月16日，本院向郴州市不动产登记中心下达（2019）湘1002执保733号协助执行通知书，解除本院于2018年5月16日查封郴州市中谊置业投资有限公司名下的位于郴州市房屋，不动产权号：713004407。 三、2020年4月17日，因申请人卢虹凯等16人与被执行人郴州市中谊置业投资有限公司商品房销售合同纠纷强制执行一案，本院作出（2020）湘1002执1894-1909号执行裁定。同年4月29日，本院向郴州市不动产登记中心送达（2020）湘1002执1894-1909号执行裁定和（2020）湘1002执1894-1909号协助执行通知书，查封了郴州市中谊置业投资有限公司名下的位于郴州市房屋，并轮候查封了103、104号房屋。 四、2009年10月26日，案外人以儿子蒋立州的名义与郴州市中谊置业投资有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定蒋立州购买郴州市（门面）；建筑面积110.08平方米，总金额2919652元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2019年12月28日前交付房屋等内容。次日，案外人将合同价款全部付清后，郴州市中谊置业投资有限公司向案外人出具加盖公司财务专用章收到购房款2919652元的收据。同日，蒋立州（甲方）与郴州市中谊置业投资有限公司（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方租赁中谊大厦第一层的第3-4号门面，门面建筑面积110.08㎡；租赁期限从2009年12月1日起至2012年11月30日止；租金为每月每平方米220元等内容。2018年10月15日，案外人向郴州市物业专项维修资金管理中心缴纳了103、104号房屋维修基金共计9984元。同年10月24日，案外人对103、104号房办理了网签证明。另外，因房屋被法院查封，至今未能办理好产权过户手续。 本院认为,本案系执行标的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行”；第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,本院于2018年5月16日查封了涉案房屋,案外人蒋毛生在本院查封前于2009年10月26日即与被执行人郴州市中谊置业投资有限公司签订房屋买卖协议,购买了涉案的103、104号房屋,已支付了房款，并已合法占有该房屋。上述房屋虽未办理产权过户登记手续,但其责任不可归责于蒋毛生。因此,蒋毛生提出的异议符合上述规定且其权利足以排除执行。申请执行人认为案外人与被执行人恶意串通、购房款未交纳等理由缺乏证据证明，本院不予支持。另，涉案的111号房屋已被本院（2019）湘1002执保733号裁定解除查封，不属于本案的执行财产，不属于本案执行异议的审查范围。综上，蒋毛生请求法院中止执行涉案103、104号房屋的异议理由成立,本院予以支持。 综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条规定,裁定如下: 一、中止对郴州市八一路与人民东路交汇处中谊大厦A栋103号（不动产权证号713004390）、104号（不动产权证号713004391）房屋的执行； 二、驳回案外人蒋毛生的其他异议申请。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向湖南省郴州市北湖区人民法院提起诉讼。 审判长  黄俊斌 审判员  谢宇明 审判员  肖 娜 二〇二〇年八月三十一日 书记员  戴玲玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。