浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终600号 上诉人（原审原告、反诉被告）：江山经济开发区发展投资有限公司，统一社会信用代码91330881742018525B，住所地浙江省江山市江山经济开发区通达路1号。 法定代表人：徐玲珑，经理。 委托诉讼代理人：郑如贞，浙江达正（江山）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐明华，男，1969年12月30日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：刘志强，浙江虎山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱刘霞，浙江虎山律师事务所实习律师。 上诉人江山经济开发区发展投资有限公司（以下简称“开投公司”）与上诉人徐明华租赁合同纠纷一案，均不服浙江省江山市人民法院（2019）浙0881民初4467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 开投公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判支持开投公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由徐明华承担。事实与理由：一、徐明华与江山市土地储备中心（以下简称土储中心）或开投公司不成立不定期租赁合同关系，一审法院认定事实不清、适用法律错误。开投公司与江山市土地储备中心于2011年3月21日、4月7日达成合意，分别签订《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》，其中明确约定涉案场地的租赁期限仅为一年，即2011年3月21日至2012年3月20日。2012年1月20日，江山市土地储备中心向徐明华送达《终止场地租用协议告之函》，明确表示合同到期后徐明华及时腾空，不再续租。可见，江山市土地储备中心对于徐明华在合同到期后继续占有使用涉案土地的行为，已明确表示异议。租期届满后，江山市土地储备中心和开投公司也多次告知徐明华立即腾退、交还涉案土地。因此徐明华在租赁期（2012年3月20日）届满后拒不交还、继续用于驾校经营的行为系无权占有。依据合同法第二百三十六条规定的不定期租赁合同成立必须同时具备两个要件：第一，租赁期届满后承租人继续使用；第二，出租人没有提出异议。在租赁期间的届满前后，江山市土地储备中心均已向徐明华明确表示不再续租，对徐明华无权占用涉案土地的行为表示异议。2014年7月21日，江山市土地储备中心将涉案土地权属和相关权利移交给开投公司后，开投公司也多次发函要求徐明华腾退。可见，徐明华与江山市土地储备中心或开投公司之间不满足成立不定期租赁合同关系的条件。一审法院仅以徐明华实际使用为由，在未查清江山市土地储备中心及开投公司已经明确表示异议的情况下，就认定与徐明华之间成立不定期租赁合同，系事实认定不清、适用法律错误。二、徐明华应当按照评估价向开投公司赔偿无权占有期间的使用费，一审法院不应当按照原租赁合同标准计算无权占有期间的损失。徐明华与江山市土地储备中心签订的《场地租赁合同》已于2012年3月20日届满终止。徐明华与江山市土地储备中心或开投公司之间未续签租赁合同，也不符合视为不定期租赁合同成立的条件。徐明华应当在合同约定的租期届满前交还涉案土地。但是徐明华却未依约依法及时腾退，强行占有用于经营驾校至2019年8月19日。徐明华无权占有涉案土地的行为违反了《场地租赁合同》的约定和《合同法》的规定，开投公司依法有权要求徐明华承担赔偿损失的违约责任。开投公司的主要损失为涉案土地预期租金的收益。若徐明华在租期届满前及时腾退，开投公司完全可以按照市场价值出租收取相应的租金收益。一审法院在审理期间委托了专业评估机构对徐明华无权占有期间的占有使用费进行评估。专业评估人员通过市场比较法，确定同类用途情况下，开投公司在2012年3月21日至2019年8月19日期间原本可以取得租金收益为428034元。但因徐明华无权占有的行为导致该预期收益无法取得。徐明华依法应当赔偿开投公司的损失。二、徐明华在租期届满后拒不腾退的行为构成违约，其缴纳的保证金不应退还。徐明华与江山市土地储备中心在2011年3月21日签订的《场地租赁合同》中约定了保证金2万元。该保证金的约定是为了督促徐明华能够全面依法履行合同义务。但是徐明华在合同期限届满后未及时腾退，继续无权占有涉案土地。徐明华的违约行为严重损害了开投公司的权益，保证金应当予以没收。综上，开投公司认为：一审法院仅因徐明华在合同期届满后强行占有涉案土地拒不腾退的行为就认定不定期租赁合同成立，系对事实认定不清、适用法律错误。在双方就涉案土地不存在任何租赁关系的情况下，徐明华无权占有土地的行为已经严重侵害了开投公司按照客观市场价值取得预期租金收益的权利；徐明华应当按照评估价428034元赔偿损失。保证金2万元是为了促使徐明华能够全面履行合同义务，现徐明华在合同期限届满前拒不交还涉案土地的行为已构成违约，不应当被退还。故开投公司请求二审法院依法改判。 徐明华答辩称，一审认定租赁期满后为不定期租赁正确，合同签订后徐明华浇筑了水泥路面，因为涉案土地为农用地，被监控卫星拍摄后土储中心要求徐明华掩盖，徐明华花费甚多。土储中心为了应对上级检查，向徐明华发送了告之函，但真实意思表示还是要徐明华管理，否则土地会被周边农户侵占。4500元的租金是2014年到2017年的。2019年6月26日土储中心和开投公司联合发函给徐明华，是对原租赁合同权利义务的概括转移，履行的仍是原租赁合同。一审未采纳开投公司提供的评估意见书正确，评估机构没有相应的评估资质，涉案土地性质是农用地，却按照建设用地评估，也没有考虑徐明华的管理和建设因素。徐明华于2019年8月19日将涉案土地返还开投公司，在合理期限之内，不构成违约。开投公司上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 徐明华上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回开投公司一审全部诉讼请求。事实与理由：徐明华与土储中心约定的租金为1500元／年，原审认定18000元／年与事实不符，理由如下：1.2011年3月21日，徐明华与土储中心《场地租赁合同》约定的租金为1500元／年，徐明华支付首年度租金为1500元，第二次支付租金为4500元，是1500元的3倍，为三年的租金。在租用期间，土储中心并没有向徐明华主张过所谓16500元的租金差额。无论合同的订立还是履行，年租金1500元是不争的事实。2.开投公司2019年7月25日民事起诉状也主张“年租金1500元”，这是开投公司自认的事实。这足以证实，土储中心将租赁合同的债权债务概括转移给开投公司时，移交给开投公司《场地租赁合同》载明的租金为1500元／年，开投公司此后变更为18000元／年明显超越土储中心转让的债权。3.2011年4月11日江山市公证处（2011）浙江证经字第157、158号公证书公证的《场地租赁合同》（以下简称《157号场地租赁合同》）和《场地租赁合同补充协议》（以下简称《158号场地租赁合同补充协议》）。双方在公证时已确认《157号场地租赁合同》“仅用于乙方（徐明华）向工商行政管理局办理申请审批登记用，不作其他使用”，年租金18000元不是双方真实的意思表示，这是双方的通谋虚假行为，根据民法总则的规定，该行为不产生法律效力。《158号场地租赁合同补充协议》是对《157号场地租赁合同》的补充，而不是对年租金1500元《场地租赁合同》的补充，因《157号场地租赁合同》不是双方真实意思表示，那么作为补充《158号场地租赁合同补充协议》中年租金18000元同样也不是双方真实的意思表示，原审认定《158号场地租赁合同补充协议》将租金变更为18000元／年，与事实不符，也与徐明华支付租金的事实相冲突，根本不能成立。3.案涉场地原为农垦场使用的农用地，土储中心收储时为荒芜，被周边村民占有，签订合同后，徐明华将土地从农户中收回，花费了巨额费用。因案涉场地为农用地，徐明华浇筑水泥路面后，被国土部门卫星航拍，土储中心为了免责，要求徐明华掩盖水泥路面。因此，案涉场地无法正常使用，不仅仅只有当时被村民占有这一瑕疵，还有土储中心违法出租的事由。因此，土储中心在此后一直没有要求徐明华缴纳2012年3月至2014年2月的租金，直到2014年下半年，土储中心才催促徐明华支付了自2014年3月21日起至2017年3月20日止3年的租金4500元。王某的证言只能证明年租金1500元是双方真实的意思表示，王某证言中“在协调好村民关系能实际使用时年租金为18000元”与事实不符，如有此变更租金的意思表示，双方应在合同中予以明确，并且协调好村民关系是一项非常复杂困难的事务，不可能在签订合同后半个月内完成，4月7日公证的两份合同中载明18000元／年只是一个随意的数字，不是双方真实意思表示，原审以王某的证言认定协调好村民关系能实际使用时年租金为18000元明显不当。4.案涉土地为农用地，其只能用于农业生产，2020年每亩年租金均为300元左右，那么在2011年，12亩1500元的亩租金为125元，也是符合常理的。综上所述，徐明华认为，原审法院认定年租金为18000元并判决徐明华支付145447元租金明显错误。请依法改判，支持徐明华的上诉请求。 开投公司答辩称，1.2011年4月7日补充协议是对租金数额由1500元变更为18000元，当时已经协调好村民关系，租金标准应上提。为期四年的租赁合同目的仅是工商登记，之后4月7日补充协议还是一年租期。这份补充协议才是双方真实意思表示。2.因为开投公司并非第一手承租人，随着案件审理推进才确定租金应为18000元，开投公司也变更了诉讼请求。3.2012年1月20日土储中心发出告之函，涉案土地不再续租，故不存在后续续租或免租情况。如果说土储中心确有违法出租，违法的也是未按期收回涉案土地，任由违法出租现状长期存在且免除违法承租人租金。4.涉案土地2003年就已经规划为商业用地，不存在以农用地违法出租。租赁合同中明确约定用途为驾校场地，上诉人徐明华也利用涉案土地进行了驾校的建设改造和后续经营，并没有用于农业生产，仍按照1500元租金标准计收不符合常理。 开投公司向一审法院起诉，请求：1.判决被告返还位于水泥厂路口（驰骋物流公司）北面的场地；2.被告支付合同期满后的房屋占有使用费；3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更明确为：1.由被告支付2011年3月21日至2012年3月20日场地租金12000元，并支付2012年3月21日至2019年8月19日的场地占有使用费428034元；2.被告承担本案的评估费、诉讼费。 一审法院认定事实：2011年3月21日，土储中心（甲方）与徐明华（乙方）签订了《场地租赁合同》一份，约定“一、甲方将坐落在水泥厂路口北面收费所东面面积12亩场地租给乙方作驾校场地使用。租期一年，从2011年3月21日起到2012年3月20日止。二、乙方年租金为人民币壹仟伍佰元，￥1500元，交租方式：一次性付清，交纳地点：市土地储备中心办公室。……五、签订租赁合同的同时，甲方向乙方收取租赁保证金贰万元，一次性付清。保证金不计利息，乙方办理清退手续时退还乙方。……九、补充协议：甲方与乙方同时签订了一份租期为肆年期的合同，该肆年期合同仅用于乙方向工商行政管理局办理申请审批登记用，不作其他使用。……” 同日，土储中心与徐明华再次签订一份《场地租赁合同》一份，约定内容除租期变更为四年，从2011年3月21日起至2015年3月20日止，年租金变更为18000元，其余内容与前述《场地租赁合同》均一致，徐明华同日出具承诺书一份，载明“本人徐明华今领到与江山市土地储备中心签订肆年期场地租赁合同壹份，该合同仅用于我方向工商行政管理局办理审批登记用，不作其他使用”。该份四年期租赁合同于2011年4月11日在江山市公证处办理了公证手续。 2011年4月7日，土储中心（甲方，出租方）与徐明华（乙方，承租方）签订《场地租赁合同补充协议》一份，约定“一、租赁期限壹年，即自二○一一年三月二十一日至二○一二年三月二十日止。二、租金总额：人民币壹万捌仟元整（￥18000元整）……”该份补充协议于2011年4月11日在江山市公证处办理了公证手续。 2011年3月21日，徐明华向土储中心缴纳了租金1500元和保证金20000元。2014年7月21日，土储中心将案涉场地移交给开投公司。2014年12月13日，徐明华向土储中心土地储备专户转账支付4500元，汇款用途载明为租金。2019年6月19日，土储中心与开投公司共同出具告知书一份，并于2019年6月26日向本案被告送达，载明“根据2014年江山市人民政府办公室抄告单第27号，江山市土地储备中心于2014年7月21日将你户承租的水泥厂路口（驰骋物流公司）北面场地移交给江山经济开发区发展投资有限公司，由江山经济开发区发展投资有限公司行使出租人的权利，请你户按照原租赁合同约定做好履约义务。” 结合双方当事人有异议的证据及庭审陈述，一审法院对本案争议焦点分析如下： 一是原出租人土储中心与徐明华所签订的场地租赁合同的租金标准。原告认为，根据双方所签订的补充协议可以证明经协商双方已将原年租金1500元变更为18000元，而被告则认为租金标准仍为年租金1500元。 一审法院认为，原出租人土储中心与徐明华签订两份租赁期限及租金标准不一致的场地租赁合同是案件纠纷发生的重要原因，而确定年租金标准需要确认双方当事人签订合同时的真实意思表示。首先，从双方所签订的一年期合同第九条内容及被告所出具的承诺书来看，说明签订四年期租赁合同的用途是被告徐明华用于驾校的审批登记，可见该份四年期租赁合同并非双方真实的意思表示，不应作为实际履行的合同。其次，作为原出租人土储中心的法定代表人王某陈述案涉场地在出租当时系荒地，由被告徐明华出面沟通协调了周边村民的退耕事宜，被告徐明华所提供的第三组证明也说明其出资对周边村民的青苗进行补偿等事宜，两者能够相互印证，因而其证言能够直观反映出租当时的情形，故对王某的证言予以采信，据此可以认定双方曾协商约定了案涉场地在徐明华沟通村民退耕事宜期间年租金为1500元，在协调好村民关系能实际使用时年租金为18000元。最后，既然双方明确约定了四年期的场地租赁合同仅用于审批登记使用，并非双方实际履行的合同，也就无需再次进行变更。而根据双方于2011年4月7日签订补充协议，租期仍为1年，但将年租金变更为18000元，这与王某的证言中双方曾协商变更年租金为18000元的陈述能够形成证据链条。因此，一审法院认定原出租人土储中心与徐明华所签订的场地租赁合同的租金标准已变更为年租金18000元。被告徐明华仅于2011年3月21日支付了租金1500元，故还需支付16500元租金。 二是原出租人土储中心与徐明华从2012年3月21日开始是否仍存在租赁关系。原告认为，双方签订的场地租赁合同期限为一年，而且土储中心在2012年1月20日就通知租赁期届满后终止租赁，因而双方之间的租赁关系已于2012年3月20日终止，从2012年3月21日至2019年8月19日系徐明华占用案涉场地，应按评估报告确定的金额来支付该期间的占有使用费。而被告则认为，双方之间一直都存在租赁关系，2019年6月26日原告及土储中心联合向被告发送的告知函实际上是租赁合同权利义务的概括转移，且告知函中也明确按照原合同履行。一审法院认为，虽然原出租人土储中心在案涉场地租赁合同期限届满前曾向被告送达了告之函，告知将在租赁期限届满后终止租用协议，但实际上被告徐明华在租赁期限届满后仍然继续使用案涉场地，原出租人土储中心也并未提出异议意见，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即从2012年3月21日开始原出租人土储中心和被告徐明华之间建立不定期租赁合同关系，租金标准仍为年租金18000元。 另，土储中心于2014年7月21日将案涉场地移交给本案原告，应当视为案涉场地所涉及的相关权利义务一并转移给本案原告行使和承担，但其并未通知本案被告。而根据法律规定，作为债权人的土储中心在转让权利时，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。2019年6月26日，土储中心和本案原告才联合告知本案被告场地移交事实，并要求本案被告按照原承租合同约定履行义务，故原出租人土储中心对本案被告所享有的权利和所负义务于2019年6月26日才转移给本案原告。因此，从2012年3月21日至2019年6月25日，土储中心与徐明华之间存在不定期租赁合同。2019年6月26日开始，本案原告开投公司开始享有和承担原不定期租赁合同的权利和义务。而对于不定期租赁合同，出租人享有随时解除租赁合同的权利，但应当在合理期限之前通知承租人。本案原告开投公司在受让相关租赁权利义务后于2019年6月26日向被告送达《关于逾期腾退返还承租场地的函》应当视为提前告知承租人将要解除租赁合同，其于2019年8月5日向本院申请诉前调解，要求本案被告返还场地，本案被告于2019年8月19日将案涉场地腾退并返还给本案原告，此时应视为原不定期租赁合同已解除。因此，被告仍应当按照年租金18000元标准支付2012年3月21日起至2019年8月19日止的租金133447元〔18000元/年×7年+18000元/年÷365天×151天〕，原告主张该期间不存在租赁关系，应按照评估报告意见支付占有使用费不能成立，不予支持。由于被告于2014年12月13日向土储中心支付了4500元租金，应当在本次租金中予以扣除。 综上，作为承租人的本案被告应当按照约定向原告清偿尚未付清的租金145447元〔16500元+133447元-4500元〕。按照租赁合同约定，其在清退时有权利向出租人主张返还租赁保证金，现场地已经清退返还给本案原告，相关租赁权利义务也已经转移给本案原告，故本案原告有义务按照合同约定退还租赁保证金20000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、本诉被告徐明华向本诉原告开投公司支付租金145447元。二、反诉被告开投公司向反诉原告徐明华支付保证金20000元。上述第一、二项相互抵销后，由徐明华向开投公司支付125447元，并于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回本诉原告开投公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7900元，反诉案件受理费300元，由开投公司负担5589元，由徐明华负担2611元。 双方当事人在二审期间均未提交新的证据材料。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为2012年3月21日起至2019年8月19日双方之间的租金（占有使用费）标准。开投公司主张双方在此期间并非不定期租赁关系，占有使用费应为428034元；徐明华主张租金应按每年1500元标准计付。关于双方之间是否构成不定期租赁合同关系，因涉案场地一直为徐明华使用，在案证据无法反映开投公司持续提出异议或主张权利，且开投公司在2014年还收取了部分租金，故一审法院认定双方在此期间构成不定期租赁合同关系并无不当。徐明华有关涉案土地用途为农用地的理由，与涉案土地使用权类型为储备土地、土地用途为规划商住用地不符。是否违反国家土地用途管制制度，不属于本案的审理范围。本案双方之间存在多份合同，究竟以哪一份为准，一审法院已进行了充分分析，本院不再赘述。一审法院综合全案案情，考虑涉案场地的实际使用状况、租赁背景、王某的证言等因素，认定租金应按照每年18000元计付，事实清楚，适用法律正确。2万元保证金，并非违约金，也未明确约定没收的条件，一审法院认定徐明华清退涉案场地后应由开投公司予以返还并不不当。综上，开投公司和徐明华的上诉请求均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，江山经济开发区发展投资有限公司上诉部分8021元，徐明华上诉部分3209元，由双方各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年八月二十四日 书记员  姚月红