海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初6519号   原告（反诉被告）：宋某，男，1984年3月17日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：韩某，海南宝岛律师事务所律师。   被告（反诉原告）：成某，男，1992年12月18日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   被告：郑某，女，1990年3月15日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   原告（反诉被告）宋某与被告（反诉原告）成某、被告郑某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋某及其委托诉讼代理人韩某、被告（反诉原告）成某、被告郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）宋某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2020年4月15日签订的《房屋租赁合同》；   2、判令二被告立即退还原告租金及租房押金4359元；3、判令二被告因违约行为向原告支付违约金3600元；4、判令二被告承担原告因维权支出的交通费、复印费、保单费等费用暂计1360元（以实际发生为准）；5、判令二被告承担本案的诉讼费用及保全费用等。事实和理由：原、被告于2020年4月15日签订的《房屋租赁合同》，约定被告将其位于海口市××路房出租给原告，按1800元每月收取原告租金，半年一支付，押金。《房屋租赁合同》签订后，原告按约定支付了租金以及押金，并入住房屋。然而被告违反合同约定，不让原告继续租住。从入住后，被告采取间断性给原告断电，特别是在夜间休息时间，强行给原告租住的房屋进行断电。原告多次找被告协商，被告明确要求原告尽快搬离房屋，该房屋将被出售。在协商一致后，双方签订协议，约定被告退还原告租金及租金，赔偿原告3600元的违约金。在协议签订后，被告未按双方签订的《房屋租赁合同》履行合同，也未按协议退还租金、押金，支付违约金，该行为严重侵害原告的合法权益。原告根据民诉法第119条等相关规定，请求法院判如所请。   被告（反诉原告）成某、被告郑某辩称，一、本案的基本经过。2020年4月15日，答辩人成某与宋某签订租房合同，约定：租赁期限自2020年4月19日至10月19日；合同4月15日生效（证据一，第2-4页）。成某明确告知宋某，房屋准备出售，双方特别约定每周带客户看房一次。4月15日，为方便其打扫卫生，成某将一把钥匙交给宋某。因租赁期尚未开始，4月16日，郑某带客户看房，发现宋某已换锁，便添加宋某微信、礼貌地请求其开门，但宋某恶语相向，矛盾自此开始。（证据一微信聊天记录第5-6页）4月15日，双方对附属设施检查无误后签约，宋某入住后也没有提出设施瑕疵，但4月20日，郑某带人看房后，4月21日宋某便以马桶喷水、淋浴器、洗菜盆漏水为由阻挠看房（证据二第7-15页），其中，对于马桶和洗菜盆下水管，郑某当天联系师傅，第二天完成更换（证据二16-18页），之后，宋某仍以房间水流小、热水器不热、灯光暗阻挠看房，但实际情况可见房间内录像，水流、水温灯光完全可以满足使用（证据三房屋设施情况视频），师傅告知宋某加大水流需砸客厅地板更换管道（证据五司法所调解录音一第1分35秒、政府12345调解档案第25-26页），故在不影响使用的情况下，郑某未作维修。但宋某对设施的解决仍然不满意：马桶问题没能在其提出后当时、当刻解决，并以此斥责郑淑文，而从预约师傅到安装并没有超过24小时。（证据四19-24页）二、关于成某是否违约的问题。根据合同法107条，违约是指一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，我方没有任何违约行为。1、双方检查确认完房屋设施后签约，所以签约当时宋某对房屋设施是认可的，不存在违约。（证据五司法所调解录音一前30秒、第3分钟）2、宋某入住多天后提出的马桶、洗菜盆问题，即使我方不争论已经交接检查的前提下，第二天已予以解决，因此，我方不存在违约。（证据二第16-18页）3、对于宋某提出的水流小、水温有时过低问题，我方安排的师傅检查，需砸客厅地板更换管道，宋某对此是知晓的，实际上，水流不影响正常使用，水温可达到40度（证据三房屋内部水流视频及实测水温），水温忽然变低是燃气热水器使用中关闭水龙头后需再次启动造成的，是燃气热水器固有特性，而宋某签约时其知晓热水器为燃气热水器，指责洗澡中途没有热水。（证据六第28页）三、关于郑某签订的补充协议的问题。该协议的背景，如前述证据所示，我方维修设施后，宋某仍然不断提出新的设施瑕疵，以无法解决的水流问题要挟不许看房，郑某此时面临的选择是要么砸地板更换水管、要么无法带人看房，(证据第20页)房屋买卖是重大家庭财产配置，故签订了协议，签署协议时，宋某利用了郑某的两难境地，因此协议的签署存在胁迫和趁人之危，且内容显示公平。根据民法总则第150条、合同法第54条，为可撤销的协议，我方已在反诉状中提出该项诉讼请求。1、对于违约的认定，在签署协议时，我方没有任何违约行为，我方已解决宋某提出的设施瑕疵，对于无法解决的水流问题，一是不影响使用，可以满足合同目的，二是砸地板解决水流问题不合理。根据合同法107条，宋某需举证证明我方存在不履行合同或者履行合同不符合约定，其方能认定我方违约。2、4月23日签署协议的主要内容是，郑某付钱，宋某搬家。但宋某两次明确表示履行租房合同、不搬家。（证据六，第29、30页）因此，宋某已明确表示不履行补充协议，协议归于无效。四、关于我方已将房屋卖掉，故借故解除租房合同的问题，如我方卖掉房屋则没有必要为宋某维修设施；其次，房产查询信息可见，房产所有人仍为我方，待开庭时，我方可提供最新查询记录。（证据七第37页）五、关于交通费用，诉前纠纷经历三次调解，前两次在小区内部，第三次在海甸司法所调解，海甸街道司法所距涉案房屋约两公里，其差旅费我方不认可。六、签约时，我方共收取12600元，扣除一月租金1800元、违约金3600元、换锁240元、水电煤气物业费酌定319元后，剩余6641元，已还给被告。七、4月29日，司法所调解，我方给其10天搬家时间，但宋某明确表示：继续履行租房合同、不搬家，但是拒绝我方看房，合同履行至此，已经实质解除（证据六第29-35页），宋某继续住在我家，已经属于侵犯我方物权，因此在5月10日首次断电，当天其同意搬家后再次接通；至5月19日，我方再次断电，其搬离我家。   被告（反诉原告）成某向本院提出反诉请求：1、请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令撤销郑某与宋某2020年4月23日签订的协议。3、请求判令被告违约，支付违约金3600元，房租1800元、换锁费用240元，请法院酌定水、电、煤气、物业费、停车费319元，共计5959元；4、请求判令被告宋某支付本案全部诉讼费、保全费用。事实及理由：一、被告以各种理由拒绝履行租房合同关于允许原告带客户看房的约定，构成违约，应支付违约金。2020年4月15日双方签订的租赁合同约定：租赁期限自2020年4月19日至10月19日；合同4月15日生效；合同特别约定每周带客户看房一次（证据一第2页），因卖房是重大财产决定，所以看房条款是原告签约的前提，但4月16日，租赁期尚未开始，被告未经允许换锁，郑某礼貌询问希望配合看房，宋某恶语相向，矛盾起源于此（证据一第5-6页）。4月15日，被告检查房屋确认完好，当天签约，被告入住后也没有提出设施瑕疵（证据五司法所调解录音一前30秒、12345社区调解档案），直至4月21日在原告再次预约看房后，被告提出设施瑕疵，原告维修后，被告又设置了无法达到的维修标准（砸地板解决水流慢的问题），并以此为由主张原告违约，4月29日被告要求12345及司法所调解时，以马桶、淋浴水流小、灯光暗的理由要求原告赔偿违约金并免费让其居住至找到新房，否则不允许看房，以其行为拒绝履行看房条款。（证据五司法所调解录音一4分30秒、12345热线社区调解档案）1.以热水器水流慢、水温低导致家人感冒为由，提出维修热水器管道，否则不允许看房。燃气热水器在阳台，管道穿过客厅，首先，热水器水流速度可以正常使用（证据三房屋内部水流视频）其次，被告知晓须砸掉客厅地板更换管道，被告设置的看房条件为：1.水流达到其要求再同意看房；2.原告支付宋某违约金并允许其免费居住一个月，该要求完全超出合理范围，被告为合同继续履约设置不合理条件，逼迫原告解约，从而达到收取违约金的目的。（证据五司法所调解录音、12345热线社区调解档案证据5第25-26页）2.对于被告提出的马桶喷水问题，原告立即购买并请被告与师傅预约安装（宋某4月21日提出，郑某4月22日购买并安装）（证据二16-18页），但原告要求师傅必须马上到场、马桶马上可以使用，否则不能预约看房（证据二第7-16页）。另，宋某多次声称马桶喷出污物污染其全身，但根据常识，污水管道没有向上喷水的压力。（证据二第8页）3.在维修设备后，仍提出水流、灯光问题违约阻挠看房。（证据四第22页）灯光明暗为个人主观感受，现场视频可见，灯光可以满足正常使用。（证据三房间水流、夜间灯光现状视频）综上，宋某属于恶意违约，根据其过错程度，造成原告售房缔约机会丧失，应支付违约金3600元。二、郑某与宋某签署协议时房屋财产处置权受到胁迫，内容显示公平，请求法院予以解除。在我方维修设施后，宋某仍然不断提出新的设施瑕疵，以无法解决的水流问题要挟不许看房（证据四第20页），郑某此时面临的选择是要么砸地板更换水管、要么无法带人看房，房屋买卖是重大家庭财产配置，签署协议时，宋某利用了郑某的两难境地，因此郑某宁可送钱并允许其再免费居住一个月，也不想再与其打交道，签订了协议，该协议是宋某以影响郑某重大财产处置权胁迫郑某签署的。根据民法总则第150条、合同法第54条，为可撤销的协议。其次，协议约定给其3600元并免费居住房屋一个月，显示公平。至4月23日签署协议时，我方已对设施作出合理维修，没有任何违约行为，不应以签署“自认违约”四个字而被认定为违约，该协议约定郑某给宋某3600元，并提供房屋免费居住一个月，显示公平，请求法院予以撤销。另，宋某主张我方已将房屋出售，故我方拒绝履行合同，但是其入住后我方花费千元对设施进行维修；且房产持有情况可以证明，我方仍是房主；开庭时，我方也将提供前一天的房产持有情况证明，我方不会这么快将房屋出售。（证据七第37页）综上，宋某4月20日至5月20日租住一个月，应支付租金1800元，其故意阻挠看房，违约恶意程度较高，造成我方缔约机会丧失，应赔偿违约金3600元；换锁费用240元，因双方没有结算水、电、煤气、物业费、停车费，请求法院酌定319元。根据合同法第54条、第108条、第113条的规定，请求法院判如所请。   原告（反诉被告）宋某针对反诉答辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》事实上已经解除。双方约定的租赁期是6个月，但在租赁期内，双方曾因房屋内设施设备的维修更换、客户看房等事宜发生争议，并且通过物业公司、当地派出所、街道社区机构进行调解，均未达成一致意见，原告拒绝履行合同，并在租赁期间采取断电形式强迫被告搬离，基于原告在签订合同前后出尔反尔，恶意毁约，被告不堪其扰，最后不得以于2020年5月20日搬离，双方签订的房屋租赁合同实际已经解除。二、被告已依约履行房屋租赁合同，不构成违约，双方应按照实际使用期间计算涉案房屋的租金。双方于2020年4月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，期限自2020年4月19日至2020年10月19日，月租金1800元，合同签订当日，被告就将租赁期间的租金和一个月押金全额支付给原告，因被告一家人入住后，被告夫妇俩外出工作时只有老人与小孩在家，为了安全起见，被告将涉案房屋的锁芯进行了更换并告知了原告。4月16日，被告的爱人郑某在未经预约，也未提前告知被告的情况下，擅自带客户看房，双方发生争议。被告入住期间发现屋内大多数设施设备无法正常使用，在联系原告进行维修更换时，双方也未协商一致，随后原告采取断电的方式逼迫被告退租。被告无奈于2020年5月20日搬离，被告通知原告进行结算时，遭到了原告的拒绝，原告擅自截留了被告已缴纳房租及押金，在被告搬离后迟迟才在扣除了5959元后将剩余的6641元返还给被告。被告在租赁期间，已经足额向原告缴纳了租金，并且依约合理使用涉案房屋，配合原告带客户上门看房的要求，全面履行了承租方的合同义务，被告搬离房屋时，也通知原告签订解除合同交房确认书，结清物业、水电等各项费用，被告在租赁过程中不具备违约行为，原告无权擅自扣留原告已付的5959元租金，双方应当按照实际承租期间的租赁费用进行结算。三、原告未依约履行合同义务，且采取断电等方式逼迫被告搬离涉案房屋，存在恶意毁约行为，原告是违约方，其诉讼请求不应得到支持。合同签订后，被告已向原告全额缴纳了租金及押金，履行了合同义务，被告入住后，发现屋内设备设施均无法正常使用，存在马桶损坏、热水器没有热水、洗澡喷头漏水、厕所洗手盆漏水、灯管昏暗等问题，被告遂与原告交涉，要求原告进行维修或更换，原告仅对马桶进行维修随后以各种理由拒绝维修，双方因维修更换设备设施及客户看房等事宜发生纠纷，被告仅入住后没几天原告就反悔以各种理由拒绝履行租赁合同并通过断电等方式强行驱逐被告。被告在入住期间，不仅要忍受原告不时带客户上门看房对其正常生活造成的影响，还要面对原告的无理辱骂、骚扰和不时断水断电的威胁，原告的行为已经严重骚扰了被告的正常生活，也违背了诚信履约的基本原则。2020年5月10日，正值当地高温季节，原告凌晨偷偷来到小区，再次对涉案房屋拉闸断电，逼迫被告退租，被告忍无可忍向12345热线投诉，双方矛盾逐渐尖锐，小区物业公司、当地派出所及街道社区工作人员组织双方进行调解，但双方达成协议后原告随即便反悔，被告不堪其扰，最终不得不另行寻找房屋，最后于2020年5月20日搬离涉案房屋。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。原告在被告正常租赁期间，未提供适租的租赁物，对被告提出对涉案房屋内已损坏的设备设施进行更换维修更换的合理要求无理推拒，并三番五次对涉案房屋进行断电，严重影响被告的正常生活。原告在租赁期还未届满的情况下，恶意毁约，强行驱逐被告搬离涉案房屋，其行为已经构成违约，其主张不应得到支持。四、原告反诉主张被告支付违约金3600元，房租1800元，换锁费240元，煤气水费物业停车费319元，没有事实根据。《房屋租赁合同》第十四条违约责任约定，租赁期间双方必须依约履行合同，任何一方违反本合同的规定导致对方遭受损失的，需向对方支付3600元违约金。根据该条约定，支付违约金的前提是一方未依约履行合同，并导致对方遭受损失的。本案中原告是违约方，租赁期未满原告便违约不再履行合同，合同未能继续顺利履行的原因在于原告，原告未主张任何证据证明被告违约并导致其遭受损失，其扣留被告的租金后又以同样事由主张被告承担违约金，没有事实根据。原告主张房租1800元没有事实根据，被告于2020年4月19日开始计租至2020年5月20日搬离，应按照实际租赁期间计租，被告在合同签订时已向原告足额缴纳了租金，原告已经收取该部分的租金，其无权再向被告主张支付租金。换锁费是原告在被告退租后，自己使用房屋需要所支出的费用，并不属于被告必然应负担的费用，原告也未举证该费用的相应票据，该费用不应由被告承担。至于原告主张的物业停车水电等费用，被告在搬离时已结清，原告无权向被告主张该笔款项。以上几点答辩意见，请求合议庭综合考虑后驳回原告的反诉请求。   经审理查明，2020年4月15日，宋某与成某签订《房屋租赁合同》，约定：一、成某、郑某将其共有的位于海口市××路房出租给宋某；二、租赁期限自2020年4月19日至同年10月19日，每月租金1800元，押金1800元；三、宋某每个星期配合看房一次（提前一天预约）正常上班时间；四、租赁期间双方必须依约履行合同，任何一方违反本合同的规定导致对方遭受损失的，须向对方支付3600元违约金，逾期未交付租金的，每逾期一日，出租方有权按每月租金的10%加收滞纳金。《房屋租赁合同》签订当日，宋某按约定支付了六个月租金以及押金共计12600元，并入住房屋。因房屋热水器、马桶等在使用过程中存在一些问题，宋某与郑某进行沟通，但宋某在沟通中存在言语不当，出租方郑某对存在问题的热水器、马桶等积极进行维修、更换。同年4月23日，出租方为了尽快解除《房屋租赁合同》便与宋某达成协议，内容为：一、郑某违约，宋某找到新的房子，郑某付给宋某半年房租和违约金14400元；二、搬家前付给宋某押金1800元；三、一个月找不到房子搬出去，顺延时间押金不退。5月10日，出租方成某首次对房屋采取断电措施，当日宋某表示搬离后予以接通，至5月19日，成某再次断电，宋某搬离该房屋，5月28日，成某退还宋某租金6647.61元。   本院确认的上述事实，有房屋产权证、房屋租赁合同、收条、微信聊天记录、协议书、被告断电视频截图、视频资料、退款记录、海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证及当事人的陈述等在案为凭，以上证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于《房屋租赁合同》、《协议书》的效力问题。本案中，宋某与成某、郑某分别于2020年4月15日及4月23日签订的《房屋租赁合同》、《协议书》是双方在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，各方当事人均应依约全面履行各自的合同义务；   二、关于《房屋租赁合同》是否已解除的问题。根据2020年4月23日双方签订《协议书》的内容可知，双方已经协商解除《房屋租赁合同》，故本院确认宋某与成某、郑某签订的《房屋租赁合同》于2020年4月23日解除；   三、关于对双方行为的评价。宋某与成某、郑某签订的《房屋租赁合同》后，宋某依约支付房租，因房屋设施使用过程中存在瑕疵，宋某在与郑某沟通过程中存在言语不当，出租方郑某对存在的问题积极进行处理，双方在履行《房屋租赁合同》过程中均不存在违约行为，虽郑某签订协议书时自认违约，也不能据此认定出租方郑某存在违约行为。4月23日，双方签订协议书，解除之前签订的《房屋租赁合同》，并给予宋某一个月时间找房、租房，但成某却在宽限时间未满的情况下采取断电措施，实属不当，应按照协议书内容对宋某进行退款、补偿。   四、关于宋某的本诉主张。原告主张被告承担因维权支出的交通费、复印费、保单费等费用暂计1360元，因诉讼财产保全提供担保方式并不必然使用保单方式进行担保，该支出为诉讼的非必要支出，原告宋某的上述诉请于法无据，本院不予支持；   五、关于成某的反诉主张。被告成某反诉主张原告宋某支付违约金3600元，房租1800元、换锁费用240元、请法院酌定水、电、煤气、物业费、停车费319元共计5959元，如前所述，宋某在履行《房屋租赁合同》中虽然存在言语不当，但并不存在违约情形，至于房租1800元，双方在后续签订的协议书对一个月的房租已经予以免除，其他费用宋某亦已经结清，故被告成某反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）成某、被告郑某须于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）宋某租金及押金共计4359元；   二、被告（反诉原告）成某、被告郑某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）宋某支付补偿金3600元；   三、驳回原告（反诉被告）宋某的其他诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）成某的全部反诉请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费50元（宋某已预交455元）及保全措施申请费282元（宋某已预交），由被告（反诉原告）成某、郑某负担，反诉案件受理费50元（成某已预交），由被告（反诉原告）成某、郑某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 阳力平   人民陪审员 王巧玲   人民陪审员 吴崎霞     二〇二〇年八月十二日   书记员 林名泽   附：相关的法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。