陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终9253号 上诉人（原审被告）：王睿，女，1983年10月23日出生，汉族，陕西省成通机械化公路生态工程有限责任公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：靳萌，陕西德茂律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陕西建工第五建设集团有限公司，住所地：陕西省西安市浐灞区。法定代表人：冯弥，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨东虎，男，1987年10月24日出生，汉族，该公司法务，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：王军强，男，1964年12月19日出生，汉族，西安市铁路局临时工，住西安市碑林区平房。委托诉讼代理人：范克远，陕西德伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张萍，女，1964年3月27日出生，汉族，西安市炭市蔬菜副食大楼退休职工，住西安市碑林区平房。委托诉讼代理人：范克远，陕西德伦律师事务所律师。上诉人王睿、上诉人陕西建工第五建设集团有限公司（以下简称五建公司）因与被上诉人王军强、被上诉人张萍房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初8168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，王睿系王某某之女。2011年7月13日，五建公司作为甲方与王某某作为乙方签订了《XX路XX小区XX房合同》，约定甲方在西安市XX路XX号建设职工经济适用房，定名“雅苑小区”，并将该小区4#楼4-6（南户）7层房屋出售给乙方，总面积77.35平方米，房款总金额197382元，代封阳台费用1437.8元。房屋交付期限为2010年10月30日。2011年7月4日，五建公司向王某某出具收据，收4-6户7层房款198819.53元、大修金5921.45元、房证费80元。2011年7月20日，王某某作为卖方（甲方）与王军强、张萍作为买方（乙方）、案外人薛某某作为见证人签订了《房屋买卖合同》，约定甲方所卖房屋位于西安市XX路XX号，陕西五建雅苑小区4号楼7层6号，建筑面积77.35平方米。甲方愿意将上述房屋以386750元的价格转让给乙方永久性使用和拥有。付款方式：第一笔款为拿钥匙付256750元，第二笔款为2011年12月底付3万元，第三笔款为2012年5月底前付10万元，全部付清，甲方在收款时应主动向乙方出具收款收据。甲方应于合同生效日起当日内，将房屋支付乙方使用。房屋交付后，甲方应协助乙方办理房产证，办理房产证相关费用由乙方承担。合同签订后，张萍于2012年5月4日向王某某转账9万元。同日，王某某向张萍出具收条载明：今收到张萍买房款376750元。2011年8月，张萍开始对涉案房屋进行装修，并居住至今。2017年12月3日，王某某去世。王军强、张萍要求王睿及五建公司协助办理产权过户登记手续未果，遂诉至一审法院，形成本诉。另查明，现涉案房屋所有权已登记在五建公司名下，房屋坐落及房号为：西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室，产权登记号为117XXXXXXX-5-0-4-10706～0。另，王某某父母均已去世。王某某与王睿母亲已离婚多年。再查， 2020年1月8日，一审法院向涉案《房屋买卖合同》的见证人薛某某调查，薛某某称：其与王某某是邻居关系，也是同事关系，与张萍是同事关系。2011年单位给王某某分了一套房子，王某某欲出售该房屋，请其帮忙找买家，后通过其将房屋出售给张萍，房屋总价款387650元。合同签订后，张萍将20余万元的房款支付给王某某，其和王某某一起将该款存入单位指定的工商银行，单位就将房屋交付给王某某，王某某又将房屋交付给张萍。后王军强、张萍通过其已经将房屋余款全部支付给王某某。本案在审理过程中，经询问，王睿称不放弃对涉案房屋的继承权。王军强、张萍起诉至西安市雁塔区人民法院称，2011年7月20日，王军强、张萍和王某某签订了《房屋买卖合同》，约定：王军强、张萍购买王某某所有的位于陕西省西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX层XX号房屋，房屋总价款386750元，合同签订后，王军强、张萍依约支付了房款，王某某依约交付了房屋。房屋交付后，王军强、张萍进行了装修并居住至今，但房屋过户手续至今未办理。2018年，王某某去世，王军强、张萍从五建公司处了解，涉案房屋已经具备办理房产证的条件，故应由王某某的女儿即王睿作为继承人配合王军强、张萍办理房屋过户手续。因过户过程中及办证需要五建公司配合，故王军强、张萍现诉至法院，请求依法判令：1、王睿和五建公司配合王军强、张萍办理陕西省西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX层XX号房屋的过户手续；2、诉讼费由王睿承担。王睿辩称，一、王军强、张萍所购房屋无法过户，系履行不能，故王军强、张萍的诉讼请求不能成立，应予以驳回。王军强、张萍于2011年7月20日与王某某签订《房屋买卖合同》，约定将王某某的房屋出售给王军强、张萍。后王某某于2017年12月4日去世，王睿系其独生子女且是唯一的合法继承人。对于该房屋的性质，王睿曾多次向五建公司了解情况，据悉该房屋为单位福利性购房，购房人为单位职工，他人并无权利购买，该房屋也未有相关产权手续，产权手续至今并未办理。王军强、张萍作为非单位员工无权购买该房屋，且王睿的父亲在买卖该房屋时既未取得房屋所有权，亦未告知单位，故王某某与王军强、张萍双方的房屋买卖合同系履行不能；二、王军强、张萍支付的房屋对价款明显低于市场价格，显失公平，损害了国家集体的利益，买卖合同应属无效。王军强、张萍明知购买的房屋为王睿之父单位福利性质分房，明显低于市场价格，且王军强、张萍作为非单位人员购买五建公司单位的房产，占用的是与五建公司身份有关的权益，侵害的是单位的集体利益，使国家遭受损害，根据我国《合同法》之规定，王睿之父与王军强、张萍之间签订的合同损害了国家、集体的利益，该合同应属无效。五建公司述称，王军强、张萍要求其协助办理房产证的请求没有事实及法律依据。1、涉案房屋是五建公司为职工修建的福利性住房，仅允许内部销售，不允许以任何形式向五建公司职工以外的人员销售；2、本案发生后，五建公司才知晓单位职工王某某将涉案房屋转卖出去，在此之前五建公司并不知情涉案房屋转卖的事实情况，五建公司在出售房屋时，已明确规定仅限于内部职工购买，公司职工以外任何人没有购买的权利，更不允许内部职工购买后私自对外出售或者转卖房号，从买卖合同的法律关系来讲，王某某与王军强、张萍存在合同相对性关系，王军强、张萍应当向其合同相对方即王某某主张权利，而不是要求五建公司履行任何义务。由此可见涉案房屋的交易、过户等情况也是由合同产生的，合同履行的所有法律后果应由其承担风险，五建公司没有配合或者直接办理的义务。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。王军强、张萍与王某某签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。双方在履行办理产权过户登记手续前，王某某过世，致产权过户登记没有正常完成。就王某某继承人的问题，经一审法院查明，王睿系王某某之女，王某某父母均已去世，与王睿母亲也已离婚多年，其是否再婚或育有其他子女，无法查明。故王睿是一审法院能查明的唯一的合法继承人。根据《中华人民共和国继承法》第二条、第九条、第十条之规定，自王某某死亡之日起王睿即对王某某的财产享有法定继承权。王睿在庭审中也明确表示不放弃对涉案房屋的继承权。根据我国《继承法》第三十三条之规定，继承人在继承遗产的范围内对被继承人的债务承担清偿责任。应当指出，此条规定的“债务”并非专指金钱债务，亦包括被继承人生前订立的合同项下的义务。王睿不放弃对涉案房产的继承权，就应当继续履行其父亲王某某在《房屋买卖合同》中的相关义务，配合王军强、张萍办理涉案房屋的过户手续。关于五建公司是否有义务配合王军强、张萍办理过户手续的问题。首先，根据王军强、张萍与五建公司提供的《XX路XX小区XX房合同》、《房屋买卖合同》、支付凭证、收款收据、装修单据以及案外人薛某某的证词，并结合王军强、张萍已在涉案房屋居住的事实，可以说明王军强、张萍为涉案房屋的实际所有权人。其次，涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，办理产权转移登记并不存在客观障碍。王军强、张萍虽未直接与五建公司签订房屋买卖合同，但鉴于涉案房屋办理不动产权登记时需先由五建公司先办理至王某某的继承人王睿名下，而王睿如果怠于行使其权利，不予办理涉案房屋的不动产权证，则王军强、张萍将无法主张自己的权利，其合法权益无法得到保护。故根据公平原则，对王军强、张萍要求五建公司配合其办理涉案房屋过户手续，一审法院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：王睿、陕西建工第五建设集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助王军强、张萍将位于陕西省西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX层XX号房屋（不动产证号：117XXXXXXX-5-0-4-10706～0）的产权过户至王军强、张萍名下。 如王睿、陕西建工第五建设集团有限公司未按本判决指定的期间履行其义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由王睿负担。因王军强、张萍已预交，故王睿应在履行上述给付金钱义务时一并支付给王军强、张萍。宣判后，五建公司、王睿均不服，分别向本院提起上诉。五建公司上诉请求：1、撤销一审判决五建公司协助王军强、张萍办理房产证的义务，改判五建公司不具有协助王军强、张萍办理房产证的义务，或发回重审；2、一审、二审诉讼费用由王军强、张萍、王睿承担。事实和理由：一、一审判决突破合同相对性原则，适用法律不当，判决错误。王某某与五建公司签订的《购房合同》和王军强、张萍与王某某签订的《房屋买卖合同》，两份合同互相独立，不存在交叉的权利义务。合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系义务的第三人不产生法律约束力。五建公司与王军强、张萍之间没有合同关系。王军强、张萍应当向王睿主张合同权利义务，不应向五建公司主张合同权利义务。五建公司的合同相对方为王某某，涉案房屋的不动产权证应五建公司应办理至王某某或其继承人名下。一审判决适用公平原则判决五建公司协助将涉案房屋不动产权证办理至王军强、张萍名下，突破了合同相对性原则，适用法律不当。二、一审判决严重违反了经济适用房的相关政策规定。1、涉案房屋性质为单位经济适用房，应当适用经济适用房相关政策规定。涉案房屋是五建公司在单位自有土地上经政府审批同意后建设而成，并以低于市场成本价出售给单位职工，属于单位全体职工集资合作建房。根据《西安市经济适用住房管理办法》和国务院发《经济适用住房管理办法》规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，应适用经济适用住房相关规定。故涉案房屋属于经济适用住房，其交易应符合经济适用住房相关规定。2、王某某与王军强、张萍就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》违反国务院发《经济适用住房管理办法》、《西安市经济适用住房退出管理实施细则》规定。王某某私下出售涉案房屋的行为无效，五建公司有权按照原价格并考虑折旧因素收回涉案房屋。三、一审判决五建公司协助王军强、张萍办理涉案房屋不动产权证，违反了国务院发《经济适用住房管理办法》、《西安市经济适用住房退出管理实施细则》规定，为王军强、张萍规避了经济适用住房交易而应承担的补差价及房产交易税费。王军强、张萍共同辩称，一审判决不存在突破合同相对性问题，未增加五建公司的责任承担。配合办理过户手续是五建公司的义务。二、涉案房屋的权属性质为国有土地使用权，也不是经济适用房，故五建公司声称的关于经济适用房的相关规定不适用于本案。王睿辩称，认可五建公司的上诉请求。王睿上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王军强、张萍的诉讼请求。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足。1、涉案房屋不具备过户条件。涉案房仍属集体土地性质，不具备过户条件，不属于全产权房屋，个人无权买卖。2、本案属于履行不能，不是王睿怠于行使权利。涉案房屋为单位福利性质购房，购房人为单位职工，他人无权购买，涉案房屋也未有相关产权手续。王军强、张萍作为非单位职工本就无权享有单位福利，更无权购买涉案房屋。王某某在买卖该房屋时既未取得房屋所有权，也未告知单位。王某某与王军强、张萍均无权处分，故双方之间的《房屋买卖合同》履行不能。王军强、张萍共同答辩，答辩意见与针对五建公司的答辩意见一致。五建公司述称，同意王睿的上诉请求，涉案房屋属于经济适用房，应当按照经济适用房的相关规定予以约束。本院经审理查明，涉案房屋为房改房，土地为国有划拨土地。王某某与张萍签订的《房屋买卖合同》第5条约定，办理房产证相关费用由张萍承担。一审判决认定事实属实。本院认为，王某某与王军强、张萍签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。涉案房屋虽为房改房，但五建公司与王某某签订的《购房合同》中没有禁止王某某再将涉案房屋转让给他人的相约定，且王军强、张萍在本案起诉要求协助办理过户手续时，距离王某某从五建公司处购房已满五年，故涉案房改房在补缴相关税费后可以上市交易。因此，五建公司上诉认为王某某与王军强、张萍之间的《房屋买卖合同》无效的理由不成立，不予采信。涉案房屋现已经具备办理产权证的条件，王睿作为王某某的继承人不放弃对涉案房屋的继承，王睿应当履行其父王某某在《房屋买卖合同》中的义务，协助王军强、张萍办理涉案房屋的过户手续。但因五建公司与王军强、张萍之间没有签订《房屋买卖合同》，五建公司没有合同义务、也没有法律义务协助将涉案房屋产权直接办理至王军强、张萍名下，故一审判决五建公司将涉案房屋不动产权证办理至王军强、张萍名下，应予变更。应由五建公司协助王睿将涉案房屋不动产权证办理至王睿名下，王睿在取得涉案房屋所有权后协助王军强、张萍将涉案房屋所有权过户登记至王军强、张萍名下。至于两次办理过户手续产生的税费负担问题。王某某与张萍签订的《房屋买卖合同》约定由张萍方承担办理房产证产生的相关费用。而王某某与张萍签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋的房产证尚未办理至王某某名下，因此，可以认定《房屋买卖合同》约定的办理房产证产生的税费，应包括将房产证办理至王某某名下和王某某将房产证过户登记至王军强、张萍名下所产生的税费。故两次办理房产证产生的税费均应由王军强、张萍承担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初8168号民事判决为：陕西建工第五建设集团有限公司于本判决生效之日起十五日内协助王睿办理陕西省西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX层XX号房屋（不动产证号：117XXXXXXX-5-0-4-10706～0）的所有权过户手续，过户登记至王睿名下，办理过户手续所需的全部税费由王军强、张萍承担；二、王睿于取得陕西省西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX层XX号房屋（不动产证号：117XXXXXXX-5-0-4-10706～0）的所有权之日起五日内，协助王军强、张萍办理该房屋所有权过户手续，过户登记至王军强、张萍名下，办理过户手续所需的全部税费由王军强、张萍承担。一审案件受理费100元，减半收取50元，由王睿承担。二审案件受理费，陕西建工第五建设集团有限公司预交的100元，由王军强、张萍承担；王睿预交的100元，由王睿承担。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年八月十四日 书 记 员  刘 燕 子 1