吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2324号上诉人（原审被告）：黄连富，男，汉族，1974年9月28日生，住长春市经开区。委托诉讼代理人：齐江涛，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李博，男，汉族，1983年4月18日生，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：陶传彬，吉林自主军创律师事务所律师。原审被告：田云红，女，汉族，1977年11月5日生，住长春市经开区。委托诉讼代理人：王蕾，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人黄连富因与被上诉人李博、原审被告田云红房屋买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李博原审提出诉讼请求：1.请求判令二被告协助原告将被告名下的位于长春市高新区硅谷大街8188号澳海澜庭三期19号楼104号房屋（建筑面积：150.48平方米，权利证号：吉（2017）长春市不动产权第0014703号，丘地号：8-5/826-28-104）登记过户至原告名下；2.被告承担总房款20%的违约金即26.6万元；3.诉讼费、保全费、由二被告承担。事实和理由：2016年5月2日，原告欲购买被告田云红名下的位于长春市高新区硅谷大街8188号澳海澜庭三期19号楼104号房屋，与被告田云红达成房屋买卖合意，于同日向被告田云红支付50000元定金，并签订定金协议。协议约定，被告田云红收到案外人刘丽50000元，购买澳海澜庭19#104室房屋定金，该房屋首付款530000元待产权证办下后配合更名过户，买方违约，定金不退，卖方违约，双倍赔偿违约金。原告依约先后向被告共计支付房屋首付款600000元，并于2016年5月17日双方签订房屋交易合同。约定：原告购买被告田云红建筑面积为150.48平方米房屋一套，房屋成交价值为1330000元。被告田云红保证房屋产权真实合法有效，无任何法律纠纷，无抵押、无查封、无翻建改建、无质量安全隐患，能办理更名过户，夫妻全部到场，共有人同意。原、被告双方如一方违约，要承担违约责任，赔偿另一方由此造成的经济损失即总房款的20%。经反复催告，二被告至今尚未履行协助原告办理所购房屋产权登记过户手续的义务，致使原告至今无法取得所购房屋的产权登记证书，导致原告无法实现购买房屋的合同目的，故原告诉至法院。田云红原审辩称：1.本案是被答辩人李博公积金欠缴导致其无法申请公积金贷款，李博违约在先，导致合同在2016年5月17日签订后无法继续履行，进而导致买卖双方发生纠纷起诉；2.如本案案涉房屋共有权人黄连富不同意出售房屋的情况下，田云红作为共有权人之一对案涉房屋的处分不符合物权法法律规定“全体共有人同意”的条件。被答辩人李博的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求，请求法院驳回其诉请。物权法第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”据此，请法院驳回李博的诉请。另行补充：针对主张违约金，我方认为是李博违约在先，其签订合同后无法按约定的方式支付款项，所以违约责任不应由田云红承担，应该由李博自行承担，所以也不同意承担诉请的各项费用。黄连富原审辩称：1.诉争房屋是登记在田云红和黄连富名下，为共有财产，黄连富为共有人之一，未经黄连富同意其他共有人无权单方处置房产，即黄连富无义务配合原告进行更名过户；2.黄连富非合同双方当事人，黄连富不应承担合同的违约责任；3.此交易合同是由于原告李博不能够公积金贷款，导致不能够按合同约定给付房款，原告违约在先，被告不应该承担违约责任，原告所请求承担20%的损失的违约责任，合同明确约定由银行或公积金审批原因除外，也就是由于银行或公积金审批原因原告无需向被告承担违约责任，同样，被告也无需向原告承担违约责任，根据合同4.9条，约定了房屋产权证下来之后不配合办理的违约责任，而此案恰恰是签订房屋买卖合同时产权证没下来，而之后下来的产权证，如因此种情况被告不配合更名过户，违约责任为乙方有权不将保证金返还给甲方，也就是乙方收到保证金的情况下不返还甲方，而不是按合同61条承担20%的违约责任。原审法院审理查明：2016年5月17日，原告与被告田云红签订一份房屋交易合同，协议约定：被告田云红将澳海澜庭三期19幢2单元104号房屋以133万元的价格出让给原告；房屋更名事宜由被告田云红配合，更名费用由原告承担；被告田云红同意在交全款当日腾空房屋并交于原告验收；被告田云红应携带交易手续所需证件、印章及相关要件在银行或公积金约定的日期内共同到相关部门办理更名过户手续；被告田云红应保证房屋产权真实合法有效，无任何法律纠纷，无抵押、无查封、无翻建改建、无质量安全隐患，能办理更名过户，夫妻全部到场，共有人同意，离婚丧偶继承手续齐全，承租人同意放弃优先权，抵押权人同意，如抵押则被告田云红承诺30个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；如因被告田云红的原因导致不能更名过户，被告田云红承担全部违约责任；双方保证无隐瞒事实，提供材料及证明均真实可靠，如一方违约，要承担违约责任，赔偿另一方由此造成的经济损失即总房款的20%；双方同意以公积金按揭方式贷款，并约定在房地产交易中心要件通过当日支付首付款（含定金）53万元，剩余房款80万元申请银行或公积金按揭的，贷款银行或公积金在收到他项权证后将原告所贷款项直接交付被告……。合同签订后，原告向被告田云红陆续支付房款共计600000元。后原告申请公积金贷款因原告单位公积金欠缴出现停滞，剩余房款一直未付。另查：被告田云红与被告黄连富系夫妻关系。2012年11月27日，被告田云红从长春同瀚房地产开发有限公司购买本案案涉房屋（高新区硅谷大街8199号澳海澜庭三期工程19幢2单元104号房屋）。该房屋于2017年2月9日登记在被告田云红的名下（房权证号：吉（2017）长春市不动产权第0014703号，丘第号：8-5/826-28-104,建筑面积：150.48平方米，共同共有，共有人为黄连富）。再查：2017年5月田云红向我院提起诉讼，要求：1.解除双方2016年5月18日签订的《房屋交易合同》；2.李博承担违约责任，即田云红仅返还李博购房款480000元，50000元定金不予返还。2017年11月20日本院作出（2017）吉0191民初1543号民事判决书驳回了田云红的诉讼请求。田云红不服该判决，向长春市中级人民法院提起上诉。2018年1月29日，该院作出（2018）吉01民终240号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原审法院认为：关于案涉《房屋交易合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，田云红与黄连富系夫妻关系，二人对案涉房屋具有平等的处理权利。田云红以房屋登记所有权人的身份参与合同签订并签字确认，作为买受人的李博基于田云红与黄连富的夫妻关系，有理由相信出售案涉房屋系田云红与黄连富处分夫妻财产的共同意思表示。故案涉合同应为双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。另外，根据人民法院已生效判决的判决主文，已确定本案所涉房屋买卖合同仍应继续履行，鉴于人民法院作出合同履行判项的前提，是认可该合同的效力，故根据在先判决结果，亦足以表明本案合同的效力已由司法确认。关于案涉合同是否能够继续履行的问题。案涉合同履行过程中，田云红曾提起诉讼要求解除合同，但该项诉请经生效判决予以驳回。根据此判决结果，涉案合同仍具备继续履行条件。在其后的合同履行过程中，没有证据表明合同发生了变更或解除，故原合同条款仍具有法律拘束力，各方仍应切实履行。原告关于二被告协助办理涉案房屋更名过户手续的诉讼请求，事实及法律依据充分，本院予以支持。考虑到本案原告主动要求一次性支付全部剩余房款，该项要求虽与合同条款约定不符，但此项承诺有利于合同履行、有利于被告实现合同目的，故可进入合同条款，并对原告具有拘束力，被告可在履行更名过户义务前，要求原告李博支付剩余房款。关于违约责任的问题。本案所涉合同未能及时履行，并非合同双方恶意违约所致，故本案不宜适用违约金条款追究任何一方的违约责任。原告关于违约金的诉请，事实依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告田云红、黄连富在原告李博支付全部购房款后十日内协助其办理长春市高新区硅谷大街8188号澳海澜庭三期19号楼104号房屋的更名过户手续；二、驳回原告李博其他诉讼请求。案件受理费16500元（原告已预交）、保全费5000元，由被告田云红负担。宣判后，黄连富不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.涉案房屋登记在田云红的和黄连富名下为共有财产，黄连富为共有人之一,未经黄连富同意，其他共有人无权单方处置房产，上诉人黄连富非本案合同双方当事人,无义务配合被上诉人进行更名过户。该房屋是共有财产,被上诉人在购买房屋时就清楚田云红是有配偶的,明确约定需要另一方到产权处配合变更登记手续,明确说明被上诉人知道此房屋是有共有人的,根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定，此房屋田云红只有一半处分权，需要经共有人黄连富的同意才能进行处分,产生物权变动，本案被上诉人诉请的物权变动是依据合同之债，同时根据婚姻法的规定，夫妻共同签字或追认，应当认定夫妻共同债务，而本案是合同之债，卖房时上诉人黄连富不知情，没有参与房屋买卖交易过程，之后也没有追认不是夫妻共同债务，同时根据物权法的规定，本案是合同之债,法院不能够判决强制另一方不知情者变动物权，被上诉人的诉讼请求无法实现。2.本案发生的原因是，被上诉人李博不能够进行公积金贷款后，拒绝商业贷款，导致不能按合同约定时间给付房款违约在先，变更房款给付方式，给付时间需要合同双方的认可。被上诉人明知涉案房屋是共同财产,对该房屋进行处分需经上诉人黄连富的同意，也没有及时支付相应的对价款,可见其并非善意的第三人。而原审法院却错误的判决在被上诉人支付全部购房款后，上诉人协助被上诉人办理更名过户。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案中上诉人黄连富一直未追认，买卖合同对黄连富不发生法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)》婚姻法第十七条关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权"的规定,应当理解为:(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。而本案中购房款没有交付到田云红手中,而是打到了案外人账户上，卖方时没有上诉人到场，合同上没有上诉人黄连富的签字,被上诉人也没有及时支付购房款，可见被上诉人并非是善意的第三人。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回李博的诉讼请求。李博二审答辩称：原审判决正确，应予维持。田云红二审述称：同意黄连富的上诉请求。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。另查明：北海社区于2017年4月21日出具《证明》，内容为：田云红与黄连富自2015年2月5日至今一直居住在经开七区11栋4门501室，情况属实，特此证明。本院认为：黄连富虽未在《房屋交易合同》中签字，但在黄连富与田云红夫妻关系存续期间，田云红将夫妻的重要共同财产且是唯一的房屋出售，交付李博居住使用多时，黄连富未对房屋进行管理并主张对田云红出售房屋不知情，并不符合常理。黄连富虽抗辩主张不知情系因并未与田云红共同居住，但北海社区出具《证明》，证实二人在出售房屋期间始终居住在一起，该抗辩理由并不成立。故本院认定黄连富对田云红卖房一事为明知且认可，黄连富以不知情为由拒绝办理更名过户，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人黄连富负担。本判决为终审判决。审 判 长 张新华审 判 员 张海胶审 判 员 于佳鑫二〇二〇年八月十三日法官助理 张佳楠书 记 员 张焕平