湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6288号原告（反诉被告）长沙华兴万福百货贸易有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道与尖山路交汇处天麓云街G11栋一、二楼。法定代表人张彩霞，系该公司经理。委托代理人周宇，北京君永（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）姚华，女，1983年5月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告（反诉被告）长沙华兴万福百货贸易有限公司（以下简称“华兴公司”）诉被告（反诉原告）姚华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年7月17日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告（反诉被告）华兴公司的委托代理人周宇,被告（反诉原告）姚华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）长沙华兴万福百货贸易有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《店面租赁合同》；2.判令被告立即腾空并返还租赁店面；3.判令被告向原告支付拖欠的租金16000元（暂计算至2020年5月31日，实际租金支付至被告腾空并返还租赁店面之日，并支付滞纳金48000元，公共区域平摊的空调费、物业垃圾及管理费、卫生费、夜班费、公共水电费2496元），上述费用共计66496元；4.判令被告向原告缴纳的4200元押金不予退还并用于抵扣上述租金、滞纳金及公共区域平摊的空调费、物业垃圾及管理费、卫生费、夜班费、公共水电费；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2016年8月25日，原告与被告签订《店面租赁合同》，约定被告租赁原告位于长沙市岳麓区大润发时代购物广场（现更名为天麓购物中心）二楼2号铺位（建筑面积约30平方米）用于经营披萨、饮料、蛋糕、面包、手工饼干、爆米花生意。租赁期限为2017年4月15日至2022年4月14日。2019年5月1日，原告商场进行重新规划，将被告租赁的商铺调整为二楼的1号铺面，月租也调整为4000元/月，根据合同约定，被告应当向原告提前一个月支付下一个月的租金，逾期未交需每日按月租金的10%加收滞纳金，超过十天原告有权终止合同，并不退还押金。上述租赁合同签订后，原告依约向被告交付了店面，但是被告没有按时全面向原告履行租金支付义务，截至起诉之日尚欠原告租金16000元。经原告多次索要后未果，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告（反诉原告）姚华答辩并向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告因仓库积水产生的货物损失9000元；2.判令反诉被告退还反诉原告押金4200元；3.判令反诉被告承担装修损失及员工工资损失5000元；4.判令反诉被告退还赞助费5000元及服装费1000元；5.判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：一、反诉被告向反诉原告提供的房屋存在质量问题，导致反诉原告的货物被淹，反诉被告应向反诉原告赔偿损失9000元。2020年1月17日，反诉原告承租的仓库因厕所返水造成反诉原告的货物受损，反诉原告在第一时间将上述情况反馈给反诉被告，反诉被告承诺春节过后会处理，但其至今均未处理。二、反诉原告并未违约，反诉被告应当退还反诉原告押金4200元。由于疫情爆发，商铺经营困难，反诉被告负责人在微信群中承诺将会在疫情过后与商铺租赁户商谈租金事宜，但至今未接到反诉被告的通知。反诉被告在2020年4月27日向反诉原告发出租金催收函，反诉原告在收到上述函件后即回复反诉被告其催收的结算金额有误，但反诉被告拒绝修改结算金额。三、反诉被告的商场自开业以来多次进行装修，导致反诉原告经营的商铺因场地变更而支出重新装修的费用，故反诉被告应当赔偿反诉原告装修成本及员工工资损失5000元。四、因反诉被告的原因导致商场延期开业，根据租赁合同约定，如反诉被告未能按时开业需返还反诉原告赞助费5000元。五、反诉原告所经营的店铺员工有统一的工作服装，但反诉被告并未统一工作服装，故反诉被告应当退还反诉原告服装费1000元。原告（反诉被告）华兴公司辩称：一、反诉原告诉请的货物损失与本案无关。二、反诉原告诉请的押金不应予以退还。三、反诉原告诉请的装修成本及员工工资损失没有法律依据，反诉被告不应承担。四、反诉原告诉请的赞助费已经退还，反诉原告已经领取了服装，服装费不应返还。经审理查明,大润发时代购物广场（现名为天麓购物中心，以下称“涉案商场”）系由原告华兴公司运营的商场。2016年8月25日，原告（反诉被告）（甲方）华兴公司与被告（反诉原告）（乙方）姚华签订《店面租赁合同》约定：“根据有关规定，经甲乙双方友好协商，现达成如下协议：一、甲方出租位于大润发时代购物广场二楼2号铺位约30平方米给乙方经营披萨、饮料、蛋糕、面包、手工饼干、爆米花商业用途，如有增加项目经甲方审核书面同意方可。二、租赁期限自本超市开业日起计算，为期五年。三、乙方向甲方提供赞助费用一次性为人民币5000元，此费用无论何种原因均不予退还，服装费1000元。水费、电费及卫生费其他费用按甲方标准收取，铺位租金为人民币2100元/月，押金合计人民币4200元，在合同期间，如乙方提前中止合同所有费用不给予退还。合同期满后甲方铺位内设施如没有损坏，押金1个月后全部退还给乙方。四、在乙方租赁期间不得将铺位转租给别人，如需转租必须经甲方同意。五、乙方须持有合法有效的特许经营执照，如乙方违法经营被政府部门要求停业整顿，造成不能履行合同时，乙方仍需按时缴纳租金并赔偿甲方经济损失。六、在租赁时乙方应提前一个月交清租金，逾期未交者每天按月租金的10%加收滞纳金，超过十天仍未交清款项甲方有权终止合同，并且不退还押金。七、乙方自行负责购买足额保险，具体数额据保险公司要求确定，贵重物品自行保管，如有遗失自负其责……十五、其他：1.合同签订日，乙方交付甲方前两年租金18个月计37800元。合同期为五年（从第四年起租金每平方递增6%），前两年内公用水电费，物业费、卫生费、空调费、管理费全免（每月电费超过400元按实际用量收取）。3.前两年免租期为6个月，第三年起不免租，水电等相关费用按标准收取。4.甲方预留两根监控线，乙方监控视频不需进入甲方视频。5.甲方为乙方申请电信网络端口，费用由乙方自理安装。6.甲方承诺在2017年元月一日前开业，如甲方不能按时开业，甲方退还乙方赞助费5000元，并且双方可按法律协商相关事宜。”上述合同签订后，被告（反诉原告）姚华依约向原告（反诉被告）华兴公司交纳了押金4200元、赞助费5000元、服装费1000元，原告（反诉被告）华兴公司依约将涉案租赁铺位交付给姚华。姚华对涉案铺位装修后用于经营一家名为“王小样手工烘焙”的蛋糕店。另，被告（反诉原告）姚华还另行租赁了华兴公司的仓库一间，双方约定租金为500元/月，管理费为50元/月，但双方未就仓库租赁事宜签订书面租赁合同。2016年12月29日，因华兴公司运营的涉案商场未能依约按时开业，华兴公司向涉案商场商铺租户出具一份《承诺书》，载明：“本公司承诺超市开业时间在2017年4月1日前，如未按期开业，愿意承担退款并赔偿双倍费用。”之后，华兴公司与姚华就涉案商场延期开业的违约赔偿事宜协商后，由华兴公司向原告支付了5000元员工工资补偿款，姚华为此向华兴公司出具了相应的收款收据，载明：“违约金伍仟元整，同意开业延期至4月周末，不追究4月延期责任，开业时间由元月13日延期至3月15日之间员工工资补偿。”2017年4月15日，涉案商场正式开业。涉案租赁合同履行期间，姚华从华兴公司领取了两套工作服。2019年4月，华兴公司对涉案商场重新装修并将姚华所租铺位进行了更换，更换后的租赁铺位面积为53平方米，租金标准为4000元/月，华兴公司装修期间未收取姚华的租金。租赁场地更换后，姚华重新进行了装修，但双方未再重新签订租赁合同。庭审中，双方当事人均认可对更换之后的租赁场地，除租金标准之外，其余均系按双方于2016年8月25日签订的《店面租赁合同》履行。2020年1月17日，姚华承租的仓库因厕所下水管管道堵塞导致返水致使其承租的仓库被淹，致使姚华存放在仓库中的部分货物受损，后姚华就因此遭受的损失向华兴公司索赔，未果。2020年1月底，新冠病毒肺炎疫情爆发，原告运营的商场整体停业经营，于2020年2月18日重新开业。租赁合同履行过程中，被告（反诉原告）姚华已将商铺租金支付至2020年1月31日，后因新冠病毒肺炎疫情爆发且因租金减免问题未与原告（反诉被告）华兴公司协商一致，对2010年2月1日起的租金未再支付。2020年4月27日，华兴公司向姚华发出《商铺租金催收函》要求其于2020年5月6日前支付2020年2月1日至2020年7月31日的商铺租金24000元、其他费用3744元以及2019年12月26日至2020年4月25日期间的部分电费4021元，共计31765元。2020年5月9日，姚华对上述费用金额提出异议，要求华兴公司重新核算，并要求其给出仓库因被水淹所造成的财物损失赔偿方案，并向原告出具了相应的《函告》一份，后未果。2020年6月，华兴公司对外公布，将自2020年6月15起再次对涉案商场进行装修。2020年6月18日，姚华从涉案铺位退场并于2020年6月25日将涉案铺位钥匙交还给华兴公司。上述事实，有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）华兴公司提交并经庭审质证的《店面租赁合同》、《商铺租金催收函》、外租铺服装领用表、租金收据，被告（反诉原告）姚华提交并经庭审质证的《店面租赁合同》、《租赁服务索赔申请书》、《函告》、仓库货物受损照片、《承诺书》、电费收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）华兴公司与被告（反诉原告）姚华签订的涉案《店面租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的合同义务。本案中，虽然华兴公司与姚华对租赁铺位进行变更后未重新签订租赁合同，但双方在租赁铺位变更后除租金标准外其余均系按双方签订的涉案《店面租赁合同》履行，故双方之间变更租赁场地、调整租金标准的行为应当视为双方对涉案《店面租赁合同》中部分条款的变更，双方仍应按照原《店面租赁合同》的约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于，对本案双方当事人的各项诉讼请求应否支持，具体分析如下：关于原告（反诉被告）华兴公司要求解除涉案《店面租赁合同》并要求姚华立即腾空并返还铺位的主张，因姚华已于2020年6月18日从涉案商铺中搬离并于2020年6月25日将涉案商铺钥匙交付给华兴公司，可知，双方通过各自的行为从2020年6月25日起实际解除了涉案租赁合同并将涉案租赁铺位返还给华兴公司，现华兴公司起诉提出上述诉请，已无事实基础，故对华兴公司的上述诉请，本院不予支持。关于原告（反诉被告）华兴公司要求被告（反诉原告）姚华支付商铺租金及滞纳金的诉请，姚华作为涉案商铺的承租人，依约支付租金系其法定义务，然其自2020年2月1日起以受新冠病毒肺炎疫情影响为由，在未与华兴公司就租金减免事宜达成一致意见情形下未再履行租金支付义务，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现原告要求被告支付欠付的租金，理由正当，本院予以支持。至于租金的具体金额，根据被告欠缴的时间及租金标准自2020年2月1日计算至双方租赁合同解除之日即2020年6月25日止为4000元/月×4个月+4000元/月÷30天×25天=19333.33元。但考虑到涉案租赁合同履行期间因新冠病毒肺炎疫情爆发这一不可抗力因素对姚华使用涉案租赁铺位在客观上造成了影响，且华兴公司未提供证据证明姚华在疫情爆发之前存在拖欠租金的行为，故从公平原则的角度出发，结合姚华在新冠病毒肺炎疫情期间的实际停业时间，本院对新冠病毒肺炎疫情管控期间姚华应付的租金予以酌情减少，对上述欠付的租金，酌定由姚华向原告一次性支付商铺租金共计17000元。关于滞纳金，虽然双方在合同中约定了滞纳金为月租金标准的10%每日，但是该标准明显过高，且双方租赁合同已经解除，故对滞纳金标准本院依法酌情予以调整，酌定由被告一次性向原告支付滞纳金3000元。关于原告（反诉被告）华兴公司要求被告（反诉原告）姚华支付公共区域平摊的空调费、物业垃圾及管理费、卫生费、夜班费、公共水电费共计2496元的诉请，虽然双方签订的涉案租赁合同中对该部分费用进行了约定，但并未约定具体的支付标准及计算方式，且华兴公司亦未提供证据证明其已为姚华垫付上述费用，故对华兴公司的上述主张，本院不予支持。关于被告（反诉原告）姚华交纳的4200元押金应否退还的问题，虽然被告在租赁期间存在拖欠租金的行为，但被告拖欠租金系因新冠病毒肺炎疫情爆发且未与华兴公司就租金减免达成一致意见的情形下发生，与一般的无故恶意违约行为应当有所区别，且本院已判决姚华支付相应的滞纳金，同时，华兴公司在租赁合同履行过程中先后数次对涉案商场进行装修，客观上亦影响了姚华所租铺位的经营使用，现双方签订的涉案租赁合同已经解除，华兴公司亦未提供相关证据证明租赁合同履行期间姚华存在对涉案租赁铺位内的财物造成损害的情形，故从公平原则的角度考量，对姚华缴纳的前述4200元押金，华兴公司理应当退还给姚华。关于被告（反诉原告）姚华要求原告（反诉被告）华兴公司退还赞助费5000元及服装费1000元的主张，虽然华兴公司未依租赁合同约定的时间开业，但根据其提交的收款收据记载，姚华已明确表示不追究华兴公司延期开业的责任，且华兴公司对延期开业给姚华造成的员工工资损失已给予其5000元补偿，现姚华反诉要求华兴公司退还5000元赞助费，理据不足，本院不予支持。关于1000元服装费应否退还的问题，因姚华已经从华兴公司领取了相应的服装，故对其该项主张，本院亦不予支持。关于被告（反诉原告）姚华要求原告（反诉被告）华兴公司承担因不能正常经营而产生的装修成本及员工工资损失的主张，姚华并未向本院提交相应的证据证明其因不能正常经营而产生的装修成本及员工工资损失的具体情况，且华兴公司并未向其收取装修期间的租金，故对原告的该主张，本院不予支持。关于被告（反诉原告）姚华要求原告（反诉被告）华兴公司赔偿其因仓库积水导致的货物损失的主张，因姚华既未提供相应的证据证明其仓库积水系华兴公司的侵权行为或者违约行为所致，亦未提供相应的证据证明其具体的损失金额，故对其上述主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）姚华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）长沙华兴万福百货贸易有限公司支付欠付的租金17000元、滞纳金3000元；三、限原告（反诉被告）长沙华兴万福百货贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）姚华退还押金4200元；三、驳回原告（反诉被告）长沙华兴万福百货贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）姚华的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取783元、反诉案件受理费减半收取202.5元，由原告（反诉被告）长沙华兴万福百货贸易有限公司负担383元，由被告（反诉原告）姚华负担602.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年八月三十一日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。