吉林省通化市二道江区人民法院民事判决书（2020）吉0503民初486号原告：刘志忠，男，1954年9月1日生，汉族，通化林木种子管理站退休职工，现住：吉林省通化市，户籍地：吉林省通化市。委托诉讼代理人：周广利，系通化县法律援助中心律师。原告：李秉婵，女，1954年12月8日生，汉族，通化林木种子管理站退休职工，现住：吉林省通化市，户籍地：吉林省通化市。委托诉讼代理人：周广利，系通化县法律援助中心律师。被告：马淑珍，女，1962年10月17日生，汉族，吉林省白山市临江林业局东小山林场退休工人，现住：吉林省临江市，户籍地：吉林省临江市。被告：李明哲，男，1994年1月1日生，汉族，延边大学学生，现住：吉林省临江市，户籍地：吉林省临江市。原告刘志忠、李秉婵与被告马淑珍、李明哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志忠、李秉婵及其共同委托诉讼代理人周广利到庭参加诉讼，被告马淑珍、李明哲通过互联网庭审参加诉讼。本案现已审理终结。刘志忠、李秉婵向本院提出诉讼请求：一、依法确认双方签订的协议有效，判令该房归原告所有。二、诉讼费和损失费由被告承担。事实与理由：2016年7月，被告母子将多年不住的，位于三道江6栋3号56平方米的住宅房自愿出售给原告，价格10万元，留下判决书和《房契约》复印件。双方约定，过户时带齐契约和收据，按规定随时给予配合过户（详见协议书）。由于原告与被告马淑珍先前是老乡，和其丈夫又是单位的同事，在双方签订房屋买卖合同时，被告已搬迁到外地居住，涉及到主管局与被告之间办理该房屋产权转移的契约和收据的原件被告未带在身边，所以原、被告双方在签订房屋买卖协议中约定的契约和收据被告再来时带来，当时留下了契约和收据的复印件和判决书的原件。2018年9月，原告索要契约和房屋收据，被告以各种理由推拖，其将房屋转手，变成了一房二卖。鉴于上述事实，原告认为，双方当年签订了买卖协议，房屋当日交付，房款付清，并且原告实际使用和占有房屋，双方之间的买卖关系成立。为此，特向法院起诉，恳请法院在查清事实的基础上依法支持原告的诉求。庭审中，原告将诉讼请求变更为：一、依法确认二原告与二被告之间所签订的房屋买卖协议有效，同时判令二被告将坐落于通化市二道江区三道江村通化林木种子站职工住宅第6栋3号，建筑面积56.10平方米房屋交付给二原告使用；二、诉讼费由二被告承担。马淑珍、李明哲辩称，一、本案涉案房屋经（2007）二钢民初字第107号民事判决书确认归马淑珍所有，该房屋为继承取得物权的转让处分，马淑珍未取得房屋产权证、土地使用权证，根据法律规定，该情形符合房地产不得转让的法定情形，故原告方诉讼主张房屋转让程序违法。二、被告对双方签订买房协议的后果存在重大误解，原告以“投资10万元保本赚钱”为诱饵，趁马淑珍供李明哲读书急需用钱的困境，趁原告代被告管理出租房屋的机会，向被告提出签订房屋买卖合同，利用该房款进行投资，签订房屋买卖协议不是被告的真实意愿。双方签订协议当天，原告给被告出具欠条，内容为:“今欠马淑珍拾万元整，该房款交于刘志忠投资（保本赚钱）”。原告出具欠据后以月息4分利为条件，将房款投资于长春市兴达牧业有限公司，该公司给原告6980元作为回报，原告投资1年3个月后将10万元资金存入马淑珍的账户，根据上述事实，原告方未按照协议约定的时间、政府市场指导价履行交付房款的义务，应承担逾期付款给被告方造成损失的法律责任。另外，双方成交价格未经住房城建部门审核、评估，成交价格低于政府市场指导价4-6万元，显失公平。涉案房屋至今归被告控制使用，房屋钥匙在被告手中，原告未取得房屋使用处分权，原告主张实际占有房屋与事实不符。三、双方签订的买房协议具备《合同法》第52条规定的情形，具备法定撤销、解除的事由，故应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告马淑珍与李广志系夫妻关系，被告李明哲系二人婚生子。2003年11月26日，三岔子林业局（甲方）与李广志（乙方）签订了《出售公有住宅契约》，契约约定：“甲方将坐落于通化市二道江区三道江村通化林木种子站职工公有住宅第6栋3号，建筑面积56.10平方米，出售给乙方”。该《出售共有住宅契约》经吉林省白山市三岔子林区公证处公证，于2003年11月26日作出（2003）白山三林区证民字第1030号公证书，内容为：该协议自双方签字、盖章之日起生效。李广志去世后，马淑珍、李明哲于2007年就本案诉争房屋向本院起诉，要求该房屋由马淑珍、李明哲继承。2007年7月24日，本院作出（2007）二钢民初字第107号民事判决书，判决:通化市林木种子站职工住宅第6栋第3号楼房归原告马淑珍所有，原告马淑珍给付被告苳桂荣、原告李明哲遗产分割款9733.90元，此款于本判决生效后30日内一次性付清。2016年7月10日，马淑珍、李明哲与刘志忠、李秉禅签订《买卖房协议》，协议甲方为：马淑珍、李明哲，乙方为：刘志忠、李秉禅，协议约定：“甲方志愿将（李广志）名下的山上房56.1㎡壹拾万元卖给乙方，乙方需要过户时甲方随时来配合过户（公证书、房屋收据再来的时候带来）。备注:此房不论升值、贬值，双方绝无异议。注：有特大情况下双方协商，特立此据”。当日，刘志忠出具欠条一张，内容为：“今欠马淑珍壹拾万元整（该款为山上房款），该房款交于刘志忠投资（保本赚钱）”。截至2017年9月20日，原告共给付被告购房款10万元，马淑珍出具收条一张，内容为：“房款已付清”。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告主张，原、被告双方签订了房屋买卖合同，被告将应向原告收取的购房款10万元委托原告在兴达牧业公司投资，兴达牧业公司倒闭后，被告向原告催要购房款，原告已于2017年9月20日前付清购房款10万元，履行了合同义务，但被告在买卖合同成立的前提下仍强行占有该房屋，属于违约行为，被告应将房屋交付原告使用。原告为证明其主张成立，提供了双方签订的《买卖房协议》和马淑珍出具的收条，被告对证据的真实性无异议，认可收到10万元。但被告主张，其与原告签订的《买卖房协议》不是真实的房屋买卖关系，实为被告用房屋抵押在原告处贷出10万元，委托原告在兴达牧业公司投资，原告承诺3-5年赚20万元。被告对于其该主张提供了刘志忠出具的欠条一张，原告对欠条的真实性无异议，因该欠条并不能证明双方不是真实的房屋买卖关系，反而能证明被告用其应收的购房款10万元委托原告为其投资，故被告的该项主张不予支持。因被告对原告提供的《买卖房协议》和收条的真实性无异议，且被告未提供证据证明双方不是真实的买卖房屋关系，被告提供的欠条能够证明被告将其应收购房款委托原告进行投资，2017年9月20日前原告已向被告付清购房款10万元，故对原告提供的证据本院予以采纳。综合以上证据和事实可以认定，原、被告双方签订的《买卖房协议》系其真实意思表示，双方为真实的房屋买卖关系。被告主张，马淑珍未取得该房屋所有权证和土地使用证，根据法律规定，双方签订的合同属于无效、可撤销情形。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，本案诉争房屋经法院判决归马淑珍所有，其虽未办理物权登记，但根据该条法律规定，并不影响双方签订的买卖合同的效力，因被告未提供证据证明双方签订的《买卖房协议》存在合同法规定的无效、可撤销的情形，签订协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该协议合法有效，原告要求确认双方签订的协议有效的诉讼请求，本院予以支持。对于被告主张房屋成交价格低于政府市场指导价4-6万元，显失公平，因被告未提供证据证明成交价格明显偏低，亦未证明该价格不是其真实意思表示，故被告该项主张不予支持。综上，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，买卖双方应遵守诚实信用原则，全面履行自己的义务，原告已全额支付购房款，被告应履行交付房屋的义务。双方就被告之前是否将房屋交付给原告存在争议，但双方认可之前存在争抢房屋的事实，无论被告之前是否将房屋交付给原告，在原告全额支付购房款后，被告就应向原告交付房屋，故原告要求二被告将房屋交付给二原告使用的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告刘志忠、李秉婵与被告马淑珍、李明哲于2016年7于10日签订的《买卖房协议》有效，被告马淑珍、李明哲于本判决生效后立即将坐落于通化市二道江区三道江村通化林木种子站职工住宅第6栋3号，建筑面积56.10平方米房屋交付给原告刘志忠、李秉婵使用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（已减半），由被告马淑珍、李明哲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。审判员 纪晓丽 二〇二〇年八月三十一日书记员 刘 颖