天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初13068号原告（反诉被告）：天津市滨海新区桐玲宇餐饮店，住所地天津开发区第四大街99号7门102-2，统一社会信用代码92120116MA06R23W6X。经营者：吴召玲，女，1989年11月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：査秉泽，天津本诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙兴萌，女，1993年4月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：谭萍，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智伟，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告天津市滨海新区桐玲宇餐饮店（以下简称桐玲宇餐饮店）与被告孙兴萌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告经营者吴召玲及委托诉讼代理人査秉泽，被告委托诉讼代理人谭萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桐玲宇餐饮店向本院提出诉讼请求：1．判令撤销《商铺出租合同》；2．判令被告返还原告押金5万元；3．判令被告退回两个月租金23333元；4．请求确定涉诉房屋实际建筑面积，返还差额部分租金（暂按实际建筑面积与合同约定建筑面积差额占比18.18%估算为45平方米，计算差额租金36166.7元）；5．判令被告赔偿原告装修费用18000元；以上合计127500元。6．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月原告经营者与被告签订《商铺出租合同》，约定原告承租被告所有位于天津市滨海新区商（实为天津开发区第四大街99号7门102-2）用于餐饮经营，建筑面积约55平方米，租期两年，年租金14万元，半年缴纳一次，并设定押金5万元。因疫情影响无法正常经营，加之租金过高被告不予减免，原告想要转让，在与人洽谈查看店面时，发现该店面实际面积与合同面积不符，继而发现被告不是该底商所有权人。原告认为被告虚构面积，将无权转租的底商分割出租，造成原告高额财产损失，属欺诈行为，该合同应予撤销，故诉至法院。孙兴萌辩称，请求法院因原告诉讼主体不适格驳回原告的起诉，或依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。1．案涉《商铺出租合同》由案外人吴召玲与被告孙兴萌签署，本案原告与被告无合同关系，亦与本案无直接利害关系，其作为本案原告主体不适格。2．《商铺出租合同》合法有效，不具备可撤销事由。3．原告无权要求返还押金，双方应继续履行合同。4．原告无权要求退回两个月租金，其承租区域为登记面积51.5平方米的一间外加阳台，建筑面积应在55平方米左右，故合同约定没有问题。另外，房屋租金的计算也不依据房屋面积予以考量。5．原告无权要求返还差额部分租金，合同关系建立前双方已对房屋进行察看，且合同约定租金为固定数额。原告自租金开始至今长达一年时间均未提出任何异议。6．原告无权要求被告向其赔偿装修费用，根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十二条、第十三条规定，该费用应由其本人负担。7．被告有权依据合同约定解除合同并要求原告支付欠付水电费。原告未按合同约定支付相应租金，被告有权收回房屋，并不返还押金。原告的情况并不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》。8．原告就其诉讼主张提供的证据不足，应承担举证不利的法律后果。孙兴萌向本院提出反诉请求：1．判令双方的房屋租赁合同关系于2020年7月14日解除；2．判令反诉被告以7万元为基数，按月2%的标准向反诉原告支付2020年6月15日至2020年7月16日的滞纳金1,493.33元；3．判令反诉被告向反诉原告支付欠付水费264元、电费1,391.5元、物业费757元；4．如反诉被告未按时腾空房屋，则按原租赁合同约定租金支付房屋占有使用费；5．本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年7月15日，双方签订《商铺出租合同》，约定孙兴萌将位于泰丰家园7门102-2的房屋出租给吴召玲，租期自2019年7月15日至2021年7月14日，年租金14万元，每半年缴纳一次租金，提前一个月缴纳。2020年6月14日，吴召玲应支付下一期租金，但迟迟未付，虽经催缴，亦未理会。孙兴萌于2020年7月14日向吴召玲发出解除合同通知，并要求腾空房屋，但其并未腾房，故提出反诉。桐玲宇餐饮店辩称，不同意孙兴萌全部的反诉请求，请求法庭依法驳回。1．桐玲宇餐饮店已于2020年5月19日之前多次向孙兴萌提出解除合同，并发送了文字通知，孙兴萌知晓，所以孙兴萌提出的2020年7月14日解除合同的请求，桐玲宇餐饮店不认可。2．桐玲宇餐饮店不存在违约情况，不同意支付滞纳金。3．桐玲宇餐饮店并非故意拖欠经营期间水电费，只是尚未支付，不应作为反诉请求。4．桐玲宇餐饮店已及时腾房，并已通知孙兴萌，没有占用诉争房屋，反诉费用应由其自行承担。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，桐玲宇餐饮店认为孙兴萌的诉讼请求与事实理由没有事实和法律依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：天津开发区第四大街99号7门102室房屋登记在案外人李俊名下。2018年10月3日，孙兴萌之夫申伟与李俊签订《房屋租赁合同》，约定由申伟承租天津开发区第四大街99号7门102室房屋，租赁期自2018年11月1日至2023年10月30日。合同约定，租赁期间，乙方（申伟）有权转租转让该房屋。2019年7月，桐玲宇餐饮店经营者吴召玲与孙兴萌签订《商铺出租合同》，约定乙方（吴召玲）承租位于泰丰家园7门102-2的房屋，建筑面积约55平方米。租期自2019年7月15日至2021年7月14日。年租金为人民币140,000元，乙方半年缴纳一次租金，提前一个月缴纳。本合同一经签署，乙方即应交纳半年租金及押金50,000元。双方均认可泰丰家园7门102号房屋系天津开发区第四大街99号7门102室房屋。合同签订后，吴召玲向孙兴萌交纳半年租金70,000元、押金50,000元，并以案涉房屋为经营场所，于2019年7月29日注册桐玲宇餐饮店。至起诉时，房屋租金已交至2020年7月14日。吴召玲于2020年5月19日通过微信向孙兴萌提出解除合同，并表示桐玲宇餐饮店即日起关门停止营业。但双方并未进行交接，钥匙仍在吴召玲处。在双方不能达成一致意见的情况下，桐玲宇餐饮店于2020年6月5日向本院起诉。孙兴萌于2020年7月14日通过微信向吴召玲提出解除合同，并表示不予退还押金。另查，申伟承租天津开发区第四大街99号7门102室房屋后，将其分隔为三间即102-1、102-2、102-3，分别转租。桐玲宇餐饮店承租的系其中一间102-2。三份出租合同中载明的建筑面积分别为约65平方米、约55平方米、约10平方米。庭后，双方自行办理了房屋交接手续，因物业费履行完毕，故孙兴萌向本院申请撤回关于物业费的反诉请求，本院予以准许。以上事实由桐玲宇餐饮店提交的《商铺出租合同》、微信聊天截屏，孙兴萌提交的《房屋租赁合同》、结婚证、产权证复印件、微信聊天截屏及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，个体工商户字号与经营者本人在经营活动中具有同一性。本案中，吴召玲承租该房屋，系为桐玲宇餐饮店实际经营使用，桐玲宇餐饮店与本案具有直接利害关系，其作为本案原告主体适格。就本案而言，无论是以吴召玲作为原告还是以桐玲宇餐饮店作为原告，对原被告双方程序和实体上的诉讼权利义务均不产生实际影响，故孙兴萌对原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采信。关于双方签订的《商铺出租合同》效力问题，桐玲宇餐饮店主张孙兴萌虚构店铺面积，将无权转让的底商分割出租，属欺诈行为，合同应予撤销。孙兴萌提交的申伟与李俊签订的《房屋租赁合同》及其与申伟的结婚证可以证明孙兴萌具有案涉房屋的转租权。关于店铺面积，双方合同签订前，作为承租方的吴召玲已实地查看房屋，其主张出于对孙兴萌的信任未查看房屋产权证或租赁合同，应视为其未尽到合理的注意义务。孙兴萌将案涉房屋分隔成三间分别出租，三份合同中的建筑面积总和超过房屋产权证上载明的房屋建筑面积，应视为其对合同约定面积不实负有过错。就本案而言，尽管双方在签订合同前均有过错，但房屋面积的差异并非导致合同不能继续履行的根本原因，亦不能就此认定违背了任何一方的真实意思表示，故双方签订的《商铺出租合同》不具备法定的可撤销条件，桐玲宇餐饮店的该项诉讼请求，本院不予支持。双方对解除合同约定了三个月的通知期限，并不违反法律规定，双方应依照约定履行。桐玲宇餐饮店向孙兴萌提出解除合同既不符合合同约定，亦缺乏法律依据，故不应发生解除合同的法律效力。本案中，孙兴萌于2020年7月14日向桐玲宇餐饮店经营者吴召玲发送解除合同通知，可视为双方已达成解除合同的合意，故对孙兴萌提出的合同于2020年7月14日解除的反诉请求，本院予以支持。考虑疫情对餐饮行业的影响确实存在，孙兴萌在合同签订前及履行合同过程中亦负有一定过错，故本院酌定孙兴萌退还桐玲宇餐饮店一个月的租金即11,667元。对桐玲宇餐饮店超出部分的诉讼请求，本院不予支持。孙兴萌要求桐玲宇餐饮店支付滞纳金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于押金问题，房屋租赁合同中押金的目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行。现双方合同已解除，且桐玲宇餐饮店并不存在欠付租金的情况，故对桐玲宇餐饮店要求孙兴萌返还押金的请求，本院依法予以支持。关于返还差额面积租金的问题，双方合同中并未约定单位面积的租金价格，综合考虑交易习惯及双方合同履行情况，房屋面积只能作为确定租金的参考因素，而并非以单位面积的租金价格乘以面积计算而来，故桐玲宇餐饮店要求孙兴萌返还差额部分租金的请求，依据不足，本院不予支持。关于水电费问题，双方合同约定，乙方（吴召玲）每月根据实际使用交纳水电费、物业费。现合同已解除，桐玲宇餐饮店应就租赁期间欠付的水电费、物业费进行结算。现孙兴萌已交纳案涉房屋水电费，故有权要求桐玲宇餐饮店予以支付。庭审中，桐玲宇餐饮店对支付上述费用亦不持异议，故对孙兴萌的该项反诉请求，本院予以支持。关于桐玲宇餐饮店主张的装修费用及孙兴萌反诉主张的房屋占有使用费问题，本案中，双方本应互谅互让，协商解决房屋租赁中遇到的问题，但双方出现争议时，缺乏有效沟通，争议不能及时解决，导致双方损失扩大。因双方对于租赁合同解除均有过错，故双方应对各自损失承担责任。装修损失应由桐玲宇餐饮店自行承担，房屋占有使用费损失应由孙兴萌自行承担，对桐玲宇餐饮店该项诉讼请求及孙兴萌该项反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）天津市滨海新区桐玲宇餐饮店经营者吴召玲与被告（反诉原告）孙兴萌于2019年7月签订的《商铺出租合同》于2020年7月14日解除；二、被告（反诉原告）孙兴萌于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）天津市滨海新区桐玲宇餐饮店押金50,000元、租金11,667元；三、原告（反诉被告）天津市滨海新区桐玲宇餐饮店于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）孙兴萌支付水电费共计1,655.5元；四、驳回原告（反诉被告）天津市滨海新区桐玲宇餐饮店的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孙兴萌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,425元，由原告天津市滨海新区桐玲宇餐饮店负担725元，被告孙兴萌负担700元；反诉案件受理费25元，由原告天津市滨海新区桐玲宇餐饮店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  蔡菁菁二〇二〇年八月二十日书记员  马 楠