重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初3026号原告（反诉被告）:重庆凯美物业管理有限公司，住所地：重庆市南岸区南坪金紫街118号2单元7-3号，统一社会信用代码91500108671008679M。法定代表人：张书兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：熊丹，女，系该公司工作人员。被告（反诉原告）：吴道文，男，1952年6月16日出生，汉族，户籍地重庆市梁平区。被告（反诉原告）：尹继英，女，1954年2月16日出生，汉族，户籍地重庆市梁平区。二被告委托诉讼代理人：吴应林（系二被告之子），男，1979年7月4日出生，汉族，住重庆市梁平区。原告重庆凯美物业管理有限公司与被告吴道文、尹继英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后（二被告于2020年5月31日对原告提出反诉），依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张杰、熊丹，二被告的委托诉讼代理人吴应林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美公司）向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付原告物业服务费4235.40元、公摊费360.00元、违约金667.08元，合计5262.48元;2.本案诉讼费用由被告承担。事由和理由：二被告居住的明珠上海城小区，系由原告凯美公司于2015年10月至2020年4月提供物业服务，按照原告凯美公司与重庆沪商置业有限公司签订的《“明珠·上海城”项目前期物业服务合同》所约定：住宅物业费按1.5元/月/平方米、公摊费按10元/月/户分别计算收取。二被告所居住的（即位于重庆市梁平区）房产建筑面积是78.43平方米，其从2017年5月起至2020年4月止拖欠36个月的物业费为4235.40，公摊费360.00元未付；且依照《前期物业服务合同》第二十一条的约定，二被告未按时交费属违约行为应按每日万分之三向原告支付违约金667.08元。原告曾多次向二被告催收物业费，但二被告却一直拒交。为此，原告诉至本院请求判令二被告支付其拖欠的物业费、公摊费，并承担违约金，合计5262.48元。被告辩吴道文、尹继英承认原告在本案中所主张的案件事实，但不同意原告的诉讼请求；并提出反诉请求：1.判决确认原告与重庆沪商置业有限公司签订《物业服务合同》和与被告签订《物业服务合同》无效；2.由原告曾设B区车库的人行通道；3.由原告赔偿被告经济损失5000.00元；4.本案诉讼费，由原告承担。事实及理由：1.原告未取得相应的物业服务资质证书，其分别与开发商重庆沪商置业有限公司和被告签订《物业服务合同》均属无效；且未公示其资质证书，也未经区发改委物价科审批备案，进行物业管理、收取费用违反法律规定应属不当，应当酌情对物业费的数额扣减；2.B区车库无专用人行通道，进入车库人员只能从负一楼通行到小区地面，导致电梯长期超负荷运行、故障频发，加速了电梯的磨损和老化，请求法院判决原告曾设B区车库的人行通道；3.由于原告的人为原因未关入户水龙头导致被告在接房时，发现客厅被水淹没，后经返工维修，致使被告延期装修房屋近4个月，造成严重的经济损失，请求法院判决原告赔偿被告租房租金、误工费、车费等共计5000.00元。同时，原告未按照《物业服务合同》的约定履行物业服务，小区内环境设施混乱、楼道电灯损坏、可视电话不能使用、电梯停电无人理会、门禁形同虚设，经常发生盗窃等；消防通道长期处于关闭状态，存在严重安全隐患；原告对车库收取的费用、电梯内的广告费、大楼墙外广告牌的广告费均应属于业主共有的财产。综上所述，原告未按《物业服务合同》履行义务，应承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。针对被告的反诉，原告抗辩称，请求驳回被告的反诉请求。理由为：本公司具备物业服务资质，收取费用以合同为依据，且也是在相关部门进行了备案；B区车库无人行通道是当时开发商设计的问题，本公司作为物业管理单位无法变更房屋修建的结构；被告接房时屋内水龙头未关是开发商的事，与本公司物业管理无关，且在2017年4月协议处理了此事，减免了被告一年的物业费，此事发生在2015年10月28日，也超过了诉讼时效，对其请求赔偿损失的主张，本公司不予认可；收取的广告费已设立了专门的账目存放保管，待小区成立了业委会后会交给业委会，且在小区的公告栏也公示了收益情况；小区停电时本公司发电保障电梯正常运行，并不是无人理会。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年6月18日，原告凯美公司与重庆沪商置业有限公司签订了一份《“明珠·上海城”项目前期物业服务合同》，约定：由原告凯美公司对“明珠·上海城”小区提供前期物业服务；住宅物业服务费按业主建筑面积1.5元/月/平方米收取、公摊费按15元/月/户收取；业主如果未按时交纳物业服务费，按每日万分之三向原告支付违约金；合同期限自合同签订之日起至后期业主委员会成立后与物业管理企业签订合同生效并经正式备案时止；同时还约定了其它相关事项。该合同经原梁平县国土资源和房屋管理局于2015年6月25日审查备案。自2015年6月18日起至今，原告凯美公司按照合同约定为该小区提供了保洁、安保、管理和维护等相关物业服务。二被告于2015年4月在该小区购买有一处（即位于重庆市梁平区）住宅房一套，同年10月28日办理了接房手续，并于2016年办理了房地产权证书，登记的产权人为吴道文、尹继英，房屋建筑面积为78.43平方米，自此二被告成为该房共有业主，并与该小区的其他业主共同接受了原告公司提供的物业服务，按照《前期物业服务合同》的约定，二被告应当向原告交纳相应的物业服务费，但自2017年5月起至2020年4月止，二被告共计拖欠原告物业费4235.22元、公摊费360.00元未给付，曾经原告书面催收至今仍未交纳。原告凯美公司为证明其主张的案件事实举出的证据有：前期物业服务合同备案证明、《“明珠·上海城”项目前期物业服务合同》、物业管理服务费催收函、物业服务的相关照片、记录、装修垃圾清运协议、生化池清掏合同、电梯日常维护保养合同、梁平区不动产登记中心档案查询结果、关于××室内墙面反潮一事处理协议、“明珠·上海城”项目前期物业服务招投标文书。经被告质证，对原告举示的证据真实性、关联性、合法性均未提出异议，但认为不具备说服理由，没有提供相关资质证明和发改委的审批依据。诉讼中，二被告为证明其主张的反诉请求，举出的证据有：1.照片10张（复制打印件），拟证明其房屋内渗水受损的情况；2.电梯广告及车库照片8张（复制打印件），拟证明电梯内有广告，车库没有人行通道；3.原梁平县国土资源和房屋管理局于2015年10月26日给本小区业主有关物业管理收费问题的回复（复制打印件）；拟证明物管收费只是在相关部门备了案，但是没有审批备案，是违法收费。经原告质证，对被告举示的第1至2项证据的真实性、合法性、关联性均未提出异议；但对第3项证据的真实性、关联性提出了异议，认为：该回复证明了原告凯美公司为“明珠·上海城”小区提供前期物业服务，是有备案，且也是通过招投标竞价，在国土局、发改委等单位监督下按照合同约定进行收费的。对原、被告举示的上述证据，经本院审查认为：原告举示的证据，经被告质证对证据的三性原则未提出异议，仅对其证明力提出了异议，虽然提出了相反证据，但不足以反驳，故原告举示的证据应予采纳，其证明力亦予以确认。关于被告举示的第1至2项证据，经原告质证无异议应予确认，但不能证明其主张的待证事实，即被告房屋因水龙头未关所造成的损失是原告在物业管理服务中的行为不当所导致，也不能证明曾设车库的人行通道系原告物管公司的职责；对第3项证据，原告在质证中提出了异议，且该项证据为复制件，又无其他证据印证其来源，其载明的内容亦不能证明，被告所主张的原告未取得物业服务资质、超标准费的事实，故该项证据的证明力不予确认，本院亦不予采纳。本院认为，原告凯美公司与重庆沪商置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，符合《合同法》等相关法律规定，合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告公司与建设单位签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力，包括二被告在内也有效力。原告公司按照《前期物业服务合同》的约定，自2015年6月18日起至今在该小区为全体业主提供了必要的保洁、安保等物业服务，履行了主要的服务义务。在此期间，二被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同接受原告的物业服务。二被告是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。因此，按照权利义务关系相统一的基本原则，二被告享受了原告提供的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等交纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给原告；其交费标准也应当按照《前期物业服务合同》约定的标准向原告支付相关物业服务费，故原告主张二被告支付物业费的请求应当予以支持。由于二被告在该小区的房屋为住宅房，建筑面积为78.43平方米，按照《前期物业服务合同》约定的标准及其拖欠期限，其应当交纳的物业费为4235.22元（即按其住房面积78.43平方米×1.5元/平方米/月×拖欠的期限36个月=4235.22元）。关于公摊费的收取，按照《前期物业服务合同》的约定，公摊费是按15元/月/户收取应为540.00元，现原告主张按每月每户10元收取即为360.00元，放弃了180.00元，是其对自己民事权利的自愿处分，本院亦予以准许。关于违约金的问题，由于二被告拖欠原告公司物业服务费构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的民事责任。现原告主张违约金按照每日万分之三的标准，并以其每月拖欠的物业服务费117.65元为基数，自2017年6月起计算至2020年4月止为667.08，该项请求不违反相关法律规定，也符合《前期物业服务合同》的约定，应予以支持。关于二被告的反诉请求，1.请求确认原告凯美公司与重庆沪商置业有限公司签订的《前期物业服务合同》无效，经本院审查，该合同无《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形；且被告也未举出有关证明该合同无效的相关证据，故该合同应当确认有效。2.二被告请求确认其与原告签订的合同无效，因原、被告均未举出双方之间签订《物业服务合同》，本院无法审查该合同的效力，故二被告的该项请求不应支持。3.关于二被告请求判决原告曾设B区车库的人行通道的主张，因小区内建筑物的规划设计及改建在《前期物业服务合同》中没有约定属于原告公司应履行的义务，即不属于其物业服务范围内的事项，故二被告的该项请求亦不予支持。4.至于被告主张其房屋内因户水龙头未关被水侵蚀所造成损失，要求原告赔偿的请求，因被告没有举出其房屋遭受损害，是原告在从事物业服务活动中的过错行为所导致；且按照《前期物业服务合同》约定，原告仅对小区内公共区域内共用部分的物业进行维修、养护和管理，对二被告的房屋室内不承担提供物业服务的义务；同时原告与被告代理人吴应林于三年前已就此事达成处理协议，并已履行。故二被告的该项请求也不予支持。关于二被告抗辩称，原告未取得相应的物业服务资质证书，且未进行公示，也未经区发改委物价科审批备案，进行物业管理、收取费用违反法律规定应属不当，应当酌情对物业费的数额扣减。由于二被告对该项主张没有举出相关证据加已证明；且原告就其从事物业服务的主体资格，提供了相关行政主管部门的备案审批证据；对其在该小区进行物业服务也举出了大量有效证据，证明原告为该小区已提供了相关的物业服务；原告是否取得相应的物业服务资质以及其是否存在超标准收费或扩大收费范围等违规收费的情形，被告可向相关价格主管部门和房地产行政主管部门进行投诉举报查处，不属于本案物业服务合同所解决的事项，故被告的上述抗辩理由不能成立，应予驳回。关于二被告辩称，原告未按照《物业服务合同》的约定履行物业服务，小区内环境设施混乱、楼道电灯损坏、可视电话不能使用、电梯停电无人理会、门禁形同虚设，经常发生盗窃等;消防通道长期处于关闭状态，存在严重安全隐患；但二被告对其主张的上述待证事实没有举出确凿有效足以反驳的相反证据。故其该项抗辩理由亦不成立，不应支持。至于原告对车库收取的费用、电梯内、大楼墙外广告费是均属于全体业主共有的财产；但如何管理、支付亦不是本案所解决的事项，被告可通过其他合法途径主张权利。综上，原告的诉讼请求有事实依据，也符合法律规定，应予支持；且二被告是上述房屋的共有权人，应对所欠的物业服务费承担共同清偿责任。至于二被告的反诉请求，因其证据不足或不属于本案所解决的事项，均不予支持，应予驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条判决如下：一、由被告吴道文、尹继英共同向原告凯美公司偿付其拖欠的物业服务费4235.22元、公摊费360.00元、违约金667.08元，合计5262.30元，限本判决生效之日起付清。二、驳回被告吴道文、尹继英的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告吴道文、尹继英负担；反诉案件受理费25.00元，亦由二被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员 高 燎二〇二〇年八月十一日书记员 刘晓芳