安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初1896号 原告:王大江,男,汉族,1990年1月18日出生,住安徽省寿县。 原告:张新花,女,汉族,1984年6月19日出生,住安徽省寿县。 上列两位原告共同的委托代理人:吕娟,北京盈科(合肥)律师事务所律师。 上列两位原告共同的委托代理人:王晓娟,北京盈科(合肥)律师事务所律师。 被告:安徽保来地产开发有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路278号财富广场B座西楼1804室,统一社会信用代码:913404220723947231。 法定代表人:裴世聪,该公司总经理。 委托代理人：吴墨可，安徽大湖律师事务所律师。 委托代理人：祖超，安徽大湖律师事务所律师（实习）。 第三人:中国工商银行股份有限公司寿县支行,住所地安徽省淮南市寿县寿春镇宾阳大道天玺国际城西门2号商业楼107-108铺,统一社会信用代码:91340422713935869Y。 负责人:董梅，该支行行长。 委托代理人：祝伟，该公司员工。 委托代理人：蓝祝，安徽震一律师事务所律师。 原告王大江、张新花（以下简称:原告）与被告安徽保来地产开发有限公司（以下简称:被告）、第三人中国工商银行股份有限公司寿县支行（以下简称:第三人）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吕娟，被告的委托代理人吴墨可、祖超，第三人的委托代理人祝伟、蓝祝，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告与第三人于2018年8月15日签订的《个人购房借款合同》；2、被告退还原告购房款808638元；3、支付原告资金占用利息92398.12元(以808638元为基数,按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准,自2017年11月17日暂计至2020年4月1日,实际计算至款清之日止)；4、支付原告违约金242.59元(按照全部房价款808638元的0.03%计算)；5、支付原告已付贷款利息43919.81元(自2018年9月暂计至2020年3月,实际计算至款清之日止)；6、支付原告提前偿还贷款的违约金9136元(提前还款违约金=提前还款金额1508502.3元×贷款执行月利率15.39%/12×4个月)；7、支付原告支出的律师费人民币10000元(以上暂计964334.52元)；8、本案全部诉讼费用由被告承担。 审理中变更诉讼请求为：1、解除原、被告与第三人于2018年8月15日签订的《个人购房借款合同》；2、被告退还原告购房首付款288638元及已付贷款本息暂计64167.62元，暂合计352805.62元；3、判令被告支付原告剩余未还银行贷款本金506595.7元及提前偿还贷款的违约金9101.84元给第三人；4、支付原告资金占用利息44828.36元(以352805.62元为基数,按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准,自2017年11月17日暂计至2020年7月7日,实际计算至款清之日止)；5、支付原告违约金242.59元(按照全部房价款808638元的0.03%计算)；6、支付原告支出的律师费10000元；7、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年11月18日,原告与被告签订《商品房买卖合同》一份(合同备案编号:201805170007),购买被告出售的保来国际城一期10幢304号住宅房屋一套。原告按照合同约定,及时履行付款义务,并办理银行贷款按揭,但被告一直拖延交付房屋。根据合同约定,原告行使解除权,书面通知被告解除合同并办理退房退款相关手续,但被告至今未予理会。根据《商品房买卖合同》第十二条约定,案涉《商品房买卖合同》已经解除,被告应当及时向原告返还购房款及其他相关费用。 被告辩称，延期交房不是被告的本意，不可抗力导致的延期不必然导致合同的解除，支付给银行的违约金不应当由被告承担，该笔违约金是尚未发生的事实，合同对被告承担律师费没有做任何约定，律师费不应当由被告承担。 第三人述称，本案中借款合同和商品房买卖合同是两个独立的合同关系，把银行列为第三人是否恰当请法庭考虑，依据贷款合同，还款的主体为原告，保证人为被告，如果法院判决解除借款合同，还款的主体是原告及被告共同连带承担还款义务。 本院经审理查明事实如下：2017年11月18日,买受人原告与出卖人被告签订了商品房买卖合同（预售）（合同备案编号：201805170007)。合同约定：原告购被告开发的保来国际城一期10幢304号住宅房屋一套，房屋总价款为808638元，付款方式为买受人于2017年11月17日之前支付首付款288638元，余款52万元向工行寿县支行申请贷款支付。出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。合同约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。…… 合同签订后，原告于2017年11月17日向被告支付首付款288638元。被告未能在约定的交房期限2019年7月31日前如期交房，且至本案开庭之日仍未交房，逾期交房已超过60日。2020年3月21日原告向被告邮寄了书面解除合同通知。 2018年8月15日，原告与被告及第三人签订了个人购房借款合同。借款合同约定：原告向第三人借款52万元用于购买保来国际城一期10幢304号住宅房屋，借款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每期15日。借款担保采用阶段性保证+抵押，由保证人被告提供保证担保，由原告提供抵押担保。合同签订后，被告收到第三人52万元房屋按揭贷款。原告从2018年9月15日开始至2020年8月15日，于每月15日偿还第三人借款2916.71元，至2020年8月15日原告已偿还第三人房贷款本金14689.66元，利息55311.38元，本息合计70001.04元。截止2020年8月16日原告尚欠第三人房屋按揭贷款本金505310.34元及2020年8月15日之后的利息未还。上述事实有原告所举原告身份证、被告及第三人公示信息、《商品房买卖合同》、网备单、《个人购房借款合同》、收据、银行交易明细打印件、《律师函》、邮政快递单及运单详情、《委托代理合同》、发票及第三人所举预抵押登记证书复印件，予以佐证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，该合同合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，合同生效后，原告依约履行了支付房款及贷款的义务，被告应承担按期交房的义务。被告逾期交房超过60日，按照合同约定，原告享有解除合同的权利，被告同时需承担退还房款及违约金的义务。被告抗辩称其逾期交房是因不可抗力所致，证据不足，理由不充分，本院不予采信。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定,案涉《商品房买卖合同》已经解除。原告要求被告退还购房首付款288638元及其利息，符合双方合同约定，本院予以支持，其利息应以288638元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准,自2017年11月17日计算至款清之日；原告要求被告支付违约金242.59元(全部房价款808638元×0.03%)，符合合同约定，本院予以支持；关于原告要求解除原告及被告与第三人于2018年8月15日签订的《个人购房借款合同》和要求被告支付原告剩余未还银行贷款本金及提前偿还贷款的违约金，本院认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除，原告及被告与第三人签订的《个人购房借款合同》也应一并予以解除，由于第三人发放的房屋按揭贷款收款方系被告，原告及被告与第三人签订的《个人购房借款合同》项下的剩余未还的借款本息，应由被告按照《个人购房借款合同》约定返还本息为宜；原告已偿还房屋贷款本金14689.66元，利息55311.38元，本息合计70001.04元，被告应于返还，并由被告承担该资金占用的利息，其利息按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准,从2018年9月15日起至2020年8月15日止，均以每月15日所还贷款2916.71元为基数，逐月分别计算至款清之日；原告诉请的律师费依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告王大江、张新花和被告安徽保来地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司寿县支行于2018年8月15日签订的《个人购房借款合同》； 二、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还中国工商银行股份有限公司寿县支行上述第一项中的《个人购房借款合同》项下的剩余借款本息，即借款本金505310.34元及其利息（利息从2020年8月16日起，按照“个人购房借款合同”约定的利率计算利息）； 三、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王大江、张新花购房首付款288638.00元及其利息（利息以288638.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准,自2017年11月17日计算至款清之日）； 四、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王大江、张新花已付按揭贷款本息70001.04元及占用资金利息（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准,从2018年9月15日起至2020年8月15日止，均以每月15日所还贷款2916.71元为基数，逐月分别计算至款清之日)； 五、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内付给原告王大江、张新花违约金242.59元； 六、驳回原告王大江、张新花其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13443.00元（王大江、张新花已预付），减半收取计6721.50元，由原告王大江、张新花负担3360.75元，被告安徽保来地产开发有限公司负担3360.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  张传宏 二〇二〇年八月二十日 书记员  余晴雪 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。