成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初2279号 原告：向影，女，1990年2月17日出生，汉族，住四川省雷波县。 委托诉讼代理人：向友昌（父女关系），男，1962年3月15日出生，汉族，住四川省雷波县。特别授权代理。 原告：邓玲，女，1967年10月2日出生，汉族，住四川省雷波县。 被告：成都世联行优嘉商业管理有限公司，住所地：成都市双流区东升街道双楠大道中段333号37栋1楼。 法定代表人：杨阳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨君（公司员工），男，1985年7月27日出生，汉族，住成都市青羊区。一般授权代理。 被告：四川金恒德房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区永宁镇永福村一组。 法定代表人：丁双胜，董事长。 委托诉讼代理人：王小敏（公司员工），男，1990年12月7日出生，汉族，住成都市温江区。一般授权代理。 第三人：成都新金悦物业管理有限公司，住所地：成都市双楠大道中段333号（双流段）。 法定代表人：杨阳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭芷瑜（公司员工），女，1993年1月7日出生，汉族，住成都市双流区。一般授权代理。 向影、邓玲与成都世联行优嘉商业管理有限公司（以下简称“优嘉公司”）、四川金恒德房地产开发有限公司（以下简称“金恒德公司”）、第三人成都新金悦物业管理有限公司（以下简称“新金悦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。邓玲、向影的委托诉讼代理人向友昌、优嘉公司的委托诉讼代理人杨君、金恒德公司的委托诉讼代理人王小敏、新金悦公司的委托诉讼代理人郭芷瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向影、邓玲向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决二被告立即连带退还原告购房时预交的物业管理费20000元，并从2016年11月30日开始按银行同期贷款利率支付利息到付清本金为止；2.请求法院判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月30日下午，原告在温江区，该房产开发项目是金恒德公司开发的房产。售楼部置业顾问告知具备两个条件可以享受返点优惠：1、预购车位，2、预交物业管理费，只能任选其一。原告选择了预交物业管理费的返点优惠方式。当天，原告按照置业顾问的要求，预交了20000元的物业费和购房首付款120000元后，与金恒德公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。原告签完合同后，置业顾问才向原告出具了收款收据，但物业管理费的收据是加盖的优嘉公司更名前的成都金恒德世联行投资管理有限公司的财务专用章，收款项目为“服务费”，房屋首付款收据加盖的是金恒德公司的财务专用章。2018年6月30日，金恒德公司向原告办理了房屋交接手续。之后，作为小区物业管理的新金悦公司天天向原告催收物业管理费，原告及原告亲属通过微信、现场确认等方法多次与新金悦公司的物业管理人员交涉，也找过金恒德公司工作人员说明情况，但新金悦公司拒不对原告预交的物业费进行处理，继续天天催缴物业管理费，原告无奈只好按新金悦公司要求交纳了2020年6月以前的物业管理费。金恒德公司与优嘉公司利用同一售楼现场捆绑销售物业管理费，收取费用后又不冲抵原告的物业费，致原告的合法权益受到侵犯。庭审中，原告补充，诉争20000元系房产开发商收取的除房款以外的服务费、团购费等费用，违反了成都市房管局的文件；二被告公司系关联公司，估应当承担连带责任。 优嘉公司辩称，诉争的20000元物业费是原告购房时享有的购房团购优惠，这个在定购书上已经明确标示了；原告诉状陈述的预购车位和预交物业费的情况与事实不符，我们销售了4000多户，根据公司的调查，并不存在预购车位和预交物业费的情况。 金恒德公司辩称，交款时间是2016年11月30日，已过3年诉讼时效；金恒德公司未收取诉争的20000元，公司没有收取过除房款以外的费用；原告享受了团购优惠价购房，支付的20000元用以抵扣房价的12%，按时签约抵扣3%，特殊申请抵扣1%，一共优惠房屋总价的16%，最后再减5000元，故该20000元已用于享受购房优惠，不是抵扣的物业服务费用，故不存在预收20000元物业费的情况。请求法院驳回原告的诉讼请求。 新金悦公司陈述，新金悦公司自进驻时代金悦项目以来严格按照前期物业服务合同提供物业服务，交纳物业费用是全体业主的义务，如果未缴纳，公司会向业主催收物业费。 本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，向影、邓玲与金恒德公司签订《“金恒德时代金悦”项目商品房定购书》，约定向影、邓玲购买金恒德公司开发的位于成都市温江区的房屋，建筑面积70.85ｍ2，房屋单价6973元，房屋总价494052元，定金为20000元；该定购书上补充注明：“①交20000抵12%②按时抵3%③申请1%，16%-5000，410004＋20000”。同日，金恒德公司置业顾问向经理、财务审批《房号确认单》，载明向影、邓玲认购的案涉房屋总价494052元、单价6973元、优惠为16%-5000。同日，向影、邓玲与金恒德公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，载明房屋总价410000元，买受人于2016年11月30日前支付首期房价款123000元，余款287000元向中国建设银行股份有限公司双流分行申请贷款支付。同日，向影、邓玲通过中国农业银行向金恒德公司支付定金20000元及首付款103000元，金恒德公司向向影、邓玲出具首付款及定金的收据。同日，向影、邓玲向成都金恒德世联行投资管理有限公司（以下简称“金恒德世联行公司”）支付20000元服务费，金恒德世联行公司出具金额为20000元，摘要为“服务费”的收据。 后，向影、邓玲认为金恒德世联行公司不应收取20000元服务费，向成都市温江区房管局投诉。2019年4月至2019年8月，向影、邓玲通过微信要求新金悦公司工作人员处理关于20000元服务费系预交物业费的问题。 另查明，2016年9月28日，成都市城乡房产管理局为进一步规范商品房销售行为，加强房地产市场监管，印发《全市商品房市场秩序专项整治活动实施方案》，载明“……三、整治内容……重点查处房地产开发企业、中介服务机构及其从业人员的下列行为：……（九）通过电商等途径赚取佣金以外的其他费用……”2019年2月12日，金恒德世联行公司更名为优嘉公司。 庭审中，金恒德公司认可，向影、邓玲已通过银行贷款方式向金恒德公司支付完毕剩余购房款。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述及身份信息、《“金恒德时代金悦”项目商品房定购书》《四川省商品房买卖合同（预售）》、POS签购单、收款收据、微信聊天记录等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以认定。 本院认为，本案系向影、邓玲在购房过程中因支付服务费引发的纠纷。首先，关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”的规定，本案中，向影、邓玲交付20000元服务费后向房管局投诉，后又通过微信要求物业公司完成抵扣物业费，说明向影、邓玲在2019年仍因本案纠纷向义务方主张权利，其行为符合诉讼时效中断的情形，故对金恒德公司认为本案已经过诉讼时效的辩称，不予采纳。 其次，关于诉争20000元服务费是否系预交物业费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，向影、邓玲仅口头陈述置业顾问在其对20000元服务费的交纳提出质疑后，许诺该20000元服务费系预交物业费，但金恒德公司、优嘉公司及新金悦公司对此均不予认可，且向影、邓玲并未提交其他证据予以佐证，故对向影、邓玲认为诉争20000元服务费系预交物业费的主张，不予采纳。 最后，关于优嘉公司收取20000元服务费的行为是否无效的问题。结合向影、邓玲在看房初期了解的房屋预售价为494052元与《“金恒德时代金悦”项目商品房定购书》《房号确认单》上载明的房屋预售总价互为印证，以及按照该定购书补充注明的折扣优惠后房屋实际成交价格为410000元，足以说明向影、邓玲向优嘉公司交付的20000元服务费系接受其提供的销售服务，用于取得房屋预售总价12%的优惠折扣，向影、邓玲与优嘉公司成立销售服务合同关系，因销售服务合同并非法律、行政法规规定的应当采取书面形式订立的合同，故未签订书面合同不影响合同的效力和履行。对于向影、邓玲认为该服务费的收取违反了成都市房管局的文件，从该文件内容来看，其主要基于《商品房销售管理办法》的规定而制定，而《商品房销售管理办法》属于部门规章，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的法律、行政法规的强制性规定，且向影、邓玲未提交销售服务合同关系属于无效的其他证据，故其向优嘉公司交纳20000元服务费取得优惠折扣，优嘉公司收取20000元服务费的行为有效。 综上，对于向影、邓玲主张优嘉公司退还20000元的诉请，缺乏法律依据，不予支持。向影、邓玲向优嘉公司支付销售服务费，合同相对方为向影、邓玲与优嘉公司，金恒德公司并没有收取向影、邓玲相关款项，也未与向影、邓玲达成销售服务合同，故对向影、邓玲提出要求金恒德公司承担连带返还责任的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下： 驳回向影、邓玲的全部诉讼请求。 本案件受理费减半收取150元，由向影、邓玲负担。 本判决为终审判决。 审判员 舒 玲 二〇二〇年八月二十八日 书记员 杨李欣