西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初6069号原告：刘争争，男，1983年1月7日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：和瑗壁，陕西维恩律师事务所律师。被告：西安海纳集团善缘房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：孙鲁秦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏跃，男，1959年6月28日出生，汉族，该公司副总经理，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王新喜，男，1963年2月9日出生，汉族，该公司副总经理，住西安市新城区。原告刘争争与被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘争争之委托诉讼代理人和瑗壁、被告海纳公司之委托诉讼代理人王宏跃、王新喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并配合产权登记机关为原告办理房屋产权登记；2、判令被告支付迟延履行办证义务的违约金3440元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于西安市莲湖区XX路XX小区（汉唐御府）X幢X单元X号商品房一套，该房屋建筑面积112.53㎡,房屋总价款688073元。根据合同约定：出卖人应于交房后365日内将办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房屋产权证书的，出卖人应承担违约责任，合同约定的最迟交房时间为2014年12月31日。合同签订后，原告按照约定的金额及时间向被告支付了合同约定的购房款，被告时至今日未能按照约定向产权登记机关报送资料进行备案登记，也未通知原告缴纳办理产权证书应当提交的任何资料，导致原告未能取得产权证书，被告行为构成违约，故诉至法院，望判如所请。被告海纳公司辩称，一、被告一直积极办理房屋产权证书，从未停止，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是在自愿、平等、公正及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及政府相关政策法规签订，并经西安市住房保障和房屋管理局登记备案，对双方的权利义务、违约责任等均做出了明确的约定，不存在显失公平、公正。被告除至今未能配合原告办理房产证外，其他事项履行均符合合同的要求，“汉唐小区”的管理、服务环境也均受到业主的好评和认可，未能按照约定办理房产证一事，首先向业主表示歉意，但实属有因，而非不配合有意延迟。办证延迟是因为2011年被告开发建设“汉唐小区”项目规划的红线图，在2015年市政在红庙坡新建立交桥其规划的红线图和“汉唐小区”的红线图有重叠部分，故导致部分规划验收手续至今仍在审批之中。被告虽然一直在积极协商解决，但效果不佳，但整体工作也都在推进中，也取得了很大进展，请业主相信，被告一直在想方设法的争取尽快完成此项工作，同时也请给被告予以时间和谅解；二、《商品房买卖合同》对延迟办理房产证的违约金有明确约定，原告诉请应依据合同约定比例，不能超越约定随意提高，就本案而言，如果不能得到原告的谅解，被告可以按照合同约定支付违约金。原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院在庭审中进行举证、质证，经审查，查明事实如下：2014年6月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区（汉唐御府）X幢X单元X层X号房屋，房屋总价款为688073元。合同第八条交付期限约定：出卖人在2014年12月31日前将符合经开发单位、设计单位、监理单位、施工单位分期验收合格的商品房交付买房人使用；合同第十五条对关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证的，双方同意按附六第五条第3款内容执行。附件六第五条第3款约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后的365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房屋产权证的，出卖人一次性按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金，合同约定其他权利义务。2014年3月10日原告向被告支付房款288073元，2014年7月25日支付房款400000元，共计支付房款688073元。被告按照约定于2014年12月31日前向原告交付了涉案房屋，但至本案诉讼，被告未能将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，原告未能取得涉案房屋的权属证书。2020年6月3日，被告在西安市莲湖区处理房屋办证遗留问题领导小组办公室填写“西安市处理住宅项目验收遗留问题申报表”。另查，2019年3月28日，蔡丹、韩波因本案同样诉讼请求将被告诉至法院，该案审理中查明：西安市规划局莲湖分局对海纳汉唐小区（汉唐御府）原建筑工程规划许可为1号、2号楼地上主体24层，3号楼为地上主体20层。西安市规划局莲湖分局曾去函西安市XX房XX乡XX号、XX号楼由24至27层，但因加建手续尚未完善，西安市住房和城乡建设局最终按照规划审批已确定的层数予以办理该商品房预售许可手续，并在门户网站上予以公示。因该项目未按照规划许可内容进行建设，擅自增加建筑面积，原规划大兴分局对该项目进行调查后，于2017年1月3日向大兴新区城市管理局出具了认定函。至今被告海纳集团开发的海纳汉唐小区（汉唐御府）未缴纳罚款、未通过行政部门的规划验收。本院认为，原、被告在自愿、平等基础上签订《商品房买卖合同》，其内容不违反法律及行政法规，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告亦按照约定于2014年12月31日前向原告交付了房屋，但原告至今未取得房屋权属的初始登记。本案争议焦点为被告是否存在逾期提交备案资料的违约责任，是否应向原告承担违约责任、如何承担。经查，被告对其开发的海纳汉唐小区（汉唐御府）擅自增加建筑面积系导致涉案项目无法通过行政部门的规划验收，无法进行竣工验收备案是逾期办证的主要原因，应承担违约责任。被告辩称涉案房屋无法在约定期限内取得房地产权属证书系海纳汉唐小区（汉唐御府）项目规划红线被市XX线部分重叠，导致规划验收手续至今仍在审批造成，但未能提交相关证据。在本院审理蔡丹、韩波诉被告商品房销售合同纠纷一案中，本院至西安市规划局莲湖分局、大兴新区城市管理局、大兴新区市XX中心及西安市规划部门了解，均未能证实被告辩称理由，故对被告辩称，本院不予采信。被告未按约定时间协助原告办理房屋所有权登记的义务构成违约，仍应当承担继续履行为原告在房产管理部门办理房屋所有权登记的义务。因涉案房屋所处项目至今未通过竣工验收备案，尚不具备办理房产登记的条件，可待具备办理房产登记的条件后协助原告办理涉案房屋的权属证书。原、被告《商品房买卖合同》约定因被告责任致使自房屋交付之日起2年内原告不能取得房屋产权证的，被告应一次性按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金，本院依据原告诉请，结合双方合同履行情况、被告的过错程度等等综合因素，根据公平和诚实信用原则，将逾期办证违约金调整为总房款的0.5%，即3440元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司于本判决发生效力且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告刘争争办理位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区（汉唐御府）X幢X单元X层X号商品房的不动产权证书；二、被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘争争违约金3440元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告在执行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员     樊世元 二〇二〇年八月六日 书    记    员     马雨薇 1