天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初17333号原告：李向亮，男，1987年1月10日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：闫文端，天津胜硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，天津胜硕律师事务所律师。被告：天津佰旺房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区新城家园42号楼-2，统一社会信用代码91120116MA06BA8G1Y。法定代表人：吴宗俊，任经理。被告：吴宗俊，男，1983年10月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告李向亮与被告天津佰旺房地产经纪有限公司（以下简称“佰旺公司”）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，原告申请追加吴宗俊为本案被告。本案依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行审理。原告李向亮的委托诉讼代理人闫文端，被告佰旺公司的法定代表人吴宗俊，被告吴宗俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李向亮向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金3300元、拖欠的水费147元以及违约金8910元,以上共计12357元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告吴宗俊对上述诉讼请求承担连带责任。事实与理由:2019年8月,原、被告签订《房屋出租委托代理合同》,根据该合同的约定,原告将其所有的塘沽区毓园4-2-602号房屋委托被告对外出租。委托期限自2019年8月12日起至2022年8月11日止。房屋委托期内每月租金为1100元,房租由被告按季度支付。委托期内,被告提前退租造成合同终止,应提前一个月通知原告,并按月赔偿原告剩余月租金30%的违约金。合同签订后,原告按照约定将房屋交付给被告,但被告未按照合同约定支付房屋租金,截至目前共拖欠租金3300元。另外,在被告代为出租房屋期间,拖欠水费147元。2020年5月15日,被告未提前30日通知原告,提前退租并将钥匙邮寄给了原告。根据合同约定,被告应向原告支付违约金8910元。综上,原告为维护自身合法权益,现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律之规定具状起诉,请求法庭依法查明事实,判如所请。被告佰旺公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间签署过房屋出租委托代理合同。合同从2019年8月12日开始履行，至2020年2月15日结束。被告于2020年4月上旬将涉案房屋的钥匙寄还给原告，于2020年5月中旬将涉案房屋的电卡寄还给原告。涉案房屋的厕所在2020年1月出现漏水的情况，导致楼下业主报警，先后报警两次。被告公司带着人去处理了相关问题，也与原告进行了沟通。原告说他在北京，没有时间来处理。当时被告公司带维修师傅去现场，维修师傅报价4500元，原告对此不同意，原告说他自己找人核实维修。当时还差几天就过年了。过完年之后，在2020年2月10日左右又出现了漏水。楼下的业主又找到被告的租户，被告再次与原告进行沟通，原告说他在北京，无法回来。后来被告的租户于2020年2月13日搬出涉案房屋，被告将租户缴纳的剩余租金退还给租户。被告再次与原告沟通说如果无法解决厕所漏水问题，房屋无法出租。原告说在疫情期间无法找到维修工人，之后这件事就不了了之了。2020年4月中旬，原告向被告索要涉案房屋的房门钥匙，被告就给原告邮寄过去了。被告要求原告签署终止合同，但原告说他在北京不方便来。疫情期间，由于原告无法维修卫生间，被告于2020年2月22日要求原告免除房屋租金，原告不同意。被告一共向被告缴纳租金至2020年2月22日，之后就没有再向原告支付房屋租金了。被告认为原、被告之间的委托出租合同依然继续有效，依然继续履行。被告吴宗俊辩称，不同意原告追加吴宗俊个人为本案被告。因为是公司与原告之间的纠纷。原告李向亮围绕诉讼请求提交以下证据：证据一、《房屋出租委托合同》、房产证1份，证实原被告之间存在委托出租合同关系，及合同约定的相关具体情况；证据二、原告名下银行流水，证实2019年9月22日、11月13日、被告吴宗俊分别向原告支付租金2200元、3300元。即被告仅付清至2020年2月21日前租金，2020年2月22日后的租金未支付；证据三、被告向原告邮寄钥匙的运单截屏、《房屋出租委托合同》，证实被告无故擅自解除合同，原告与2020年5月15日收到被告邮寄的房屋钥匙。2020年5月17日，原告无奈与案外人签订新的房屋出租委托合同；证据四、原告名下生活缴费截屏，证实截至2020年4月23日，原告名下涉案房屋欠付税费147元；证据五、律师函、快递单截图，证实因被告无故解除合同，原告曾以律师函的方式要求被告支付拖欠的租金及违约金，被告不予处理；证据六、微信聊天记录，证实原告将涉案房屋转账给新的单位时，维修费用花费86元。被告佰旺公司为支持其主张提供以下证据：证据一、被告公司的租户与被告公司法人微信聊天记录4页，证实涉案房屋漏水严重，租户也与原告及楼下业主进行了沟通；证据二、被告公司法人与原告的微信聊天记录4页，证实原告在聊天中表示涉案房屋由被告公司进行托管，原告不负责房屋维修。实际上，根据《委托租赁合同》第八条第1项中载明的内容，房屋维修相关事宜应该由原告承担。被告吴宗俊未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告证据一、二、四，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告证据三，被告认可运单截屏的真实性，但不认可其证明目的。由于该证据并未载明运单的内容，故本院对原告的证明目的不予采信。被告对于原告与案外人签订的《房屋出租委托合同》不认可。由于该证据为原告与案外人签订，原告并未提供其他证据予以佐证，仅凭该证据无法证实原告的证明目的，本院对此不予采信。对原告证据五，被告不予认可，并表示从未收到原告邮寄的律师函。由于原告并未提供邮寄律师函快递的寄件人联，仅凭快递单截图无法核实快递内容，故对该证据本院不予采信。对原告证据六，被告不予认可。由于原告提供的微信聊天截图无法核实对话人的身份，故对该证据本院不予采信。对被告证据一，原告不予认可。由于被告提供的微信聊天截图无法核实对话人的身份，故对该证据本院不予采信。对被告证据二，原告对其真实性无异议，但不认可其证明目的。由于原、被告双方均认可该证据的真实性，仅是对其内容的理解不同，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月4日，原告李向亮（甲方）与被告佰旺公司（乙方）签订《委托合同》，合同约定甲方就出租房屋（天津塘沽区毓园4-2-602）事宜授权乙方全权办理，代理期限为三年，2019年8月12日至2022年8月11日。“第四条租金、佣金及支付方式：1、合同签订后,甲方同总给乙方每年预留40天不计算租金,作为乙方接治承租的工作期。工作期后从2019年9月22日开始计算租金。2、免租扣除方式:在每年第1个月中扣除。3、房屋委托期内每月租金为人民币1100元,大写为壹仟壹佰零拾零整。4、房租按季度支付。具体付款时间(遇节假日顺证,不再另行通知):第一次2019年9月22日1833元整，第二次2019年12月22日3300元整，第三次2020年3月22日3300元整，第四次2020年6月22日3300元整。”“第五条双方的权利与义务…3、除乙方及其代理客户使用不当、人为被坏损失造成房屋及附属设施、设备(含家电)损坏的情况外:房屋及附属设施设备(含家电)因自热、自然损坏及老化的维修责任均有甲方承担。甲方应在收到乙方维修通知后3天内完成维修。或提供相应代替品,否则乙方有权代其维修,所发生的费用由甲方承担。因延误维修造成乙方代理客户损失的,由甲方依法承担相应责任。租期内乙方可以对其房屋进行简单装修添置家电、家具、隔断,但不损环房屋主体结构,到期乙方负责恢复。…13、甲方应当将房屋现状向乙方介绍出租房屋的质量状况、所处环境及其附属设施的使用情况,包括房屋的漏水情况和冬季采暖情况等。并保证具有出租房屋的合法出租权。如该房屋抵押或债务纠纷等不利于乙方出租的事宜,甲方应如实告知乙方,若有影响乙方正常出租的情况,乙方有权终止支付房租，不承担违约责任,解除合同并要求甲方赔偿相应损失。合同期间甲方联系方式变更必须及时书面告知乙方或者修改合同,否则因此产生的一切后果由甲方承担。14、因房屋原装修质量自然损耗造成的维修由甲方付费承担。…”“第六条违约责任：1、委托期内,乙方提前退租造成合同终止,应提前一个月通知甲方,并按月赔偿甲方剩余月租金30%的额度向甲方,支付违约金,乙方不得以任何理由拒绝赔偿。2、委托期内,甲方提前收回房屋,无论转租、自用或者因自身原因单方而造成本合同不能履行的,甲方应提前一个月通知乙方,并一次性赔偿乙方剩余承租期内总租金30%额度向乙方支付违约金,并赔偿乙方装修漆置正本。甲方不得以任何理由拒绝赔偿。”“第八条特别注意事项：一、在委托期内甲方应负责的事项、费用1、因水、电、燃气、管道线路及防水层.房间主体结构自然老化,无法正常使用的,因修理或者施工改动造成发生的费用,除不可抗力的外界因素如:政府改造燃气、暖气等等，需业主自行支付；…5、房屋的水管总闸门损坏、漏水、爆裂,由甲方联系相关部门维修。…”再查，被告吴宗俊于2019年9月22日向原告李向亮转账2200元，于2019年11月13日向原告李向亮转账3300元。原被告均认可被告佰旺公司就涉案房屋的租金交至2020年2月22日。本院认为，原告李向亮与被告佰旺公司于2019年8月4日签订《委托合同》，双方之间成立委托合同关系。原告主张被告拖欠租金应承担违约责任。被告佰旺公司主张因房屋漏水，原告怠于维修导致房屋无法继续出租，不同意承担违约责任。庭审中，原告自认“被告公司曾于在2020年2月联系原告要求维修。原告没有进行维修。因为原告在外地，原告同意由被告进行维修。因为疫情，被告自己找不到工人无法维修。并不是原告不维修。因为被告报价虚高，原告对维修价格不认可。”原告的自认行为应对就此产生的对其不利的法律后果承担相应的法律责任。根据原、被告双方签订的《委托合同》第五条第3项、第13项、第14项，第八条第1项内容，原告负有对案涉房屋漏水的维修责任，如影响被告正常出租，被告有权终止支付房租不承担违约责任。原告在被告要求维修漏水的情况下未履行合同约定的维修义务，原告应就此承担违约责任。被告佰旺公司在合同约定的第一、二次支付日期前均足额支付了案涉房屋租金，并在第三次支付房屋租金日期2020年3月22日前向原告提出维修房屋漏水的请求。原告就被告的请求未进行维修，被告佰旺公司有权在房屋未进行维修之前拒绝支付剩余房租，其行为并不违反双方的合同约定。故原告要求被告佰旺公司支付拖欠房租并承担违约责任的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告佰旺公司主张已于2020年4月上旬将涉案房屋的钥匙寄还给原告，于2020年5月中旬将涉案房屋的电卡寄还给原告。原告表示收到上述物品，但认为收到房屋钥匙的时间为2020年5月15日。由于双方提供的证据均无法证实各自的主张，故本院对原告收到被告邮寄房屋钥匙的具体时间无法确认，但可以确认原告收到被告邮寄房屋钥匙的事实。加之原、被告双方均表示同意解除双方签订的《委托合同》，故本院对此予以确认。原告主张被告佰旺公司支付拖欠水费147元，被告佰旺公司认可拖欠水费的数额，但主张按照合同约定，被告佰旺公司应于2019年9月22日向原告支付1833元，而被告于2019年9月22日向原告支付2200元，被告多支付了167元，故拖欠水费应从多支付的款项中予以扣除。被告主张有事实及法律依据，故原告的此项诉讼请求本院不予支持。原告主张被告吴宗俊承担连带赔偿责任，被告吴宗俊对此不予认可。吴宗俊虽然系被告佰旺公司的法定代表人，但并不是《委托合同》的缔约方，无需就此承担相应的法律责任。原告的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李向亮的全部诉讼请求。案件受理费110元，减半收取55元，由原告李向亮负担（原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  武亚楠二〇二〇年八月十三日书记员  高 楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第四百一十条：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。