湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初991号原告：余俊萱，女，汉族，1984年6月14日出生，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：雷莉，湖南卓进律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：覃艳丽，湖南卓进律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：周通，男，汉族，1986年9月11日出生，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：宁晓，湖南唯楚(株洲)律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：株洲市新环境房地产经纪有限公司，住所地：株洲市芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际6栋802号。统一社会信用代码：914302117947483437。法定代表人：袁李，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭康涛。代理权限，特别授权。第三人：荷塘区刚兴中介服务部，住所地：株洲市荷塘区桂花路7号外海玫瑰名城百合苑2、3栋114号。统一社会信用代码：92430202MA4PGLQFX4。经营者：夏兴钢。委托诉讼代理人：聂宁。代理权限：一般授权。原告余俊萱与被告周通，第三人株洲市新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）、荷塘区刚兴中介服务部（以下简称刚兴服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告余俊萱及委托诉讼代理人雷莉、被告周通及委托诉讼代理人宁晓，第三人刚兴服务部的委托诉讼代理人聂宁，新环境公司委托诉讼代理人郭康涛到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余俊萱向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告余俊萱与被告周通签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告周通双倍返还原告余俊萱定金5万元；3、判令被告周通赔偿原告余俊萱利息损失7千元；4、判令被告周通赔偿原告余俊萱因本案支付费律师费6500元；5、判令被告周通赔偿原告余俊萱因本案支付的中介费5272元；6、判令被告周通承担诉讼费用。事实和理由：2020年1月2日，原告余俊萱与被告周通签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告以527200元的价格购买被告周通位于荷塘区，双方须在2020年1月20日之前办理过户手续。之后，原告交付了25000元定金给被告周通，但被告却一直拖延不配合原告办理过户手续。就此争议，原被告双方多次协商未果，为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求法院予以支持。被告周通辩称，一、房屋没有过户过错不在于周通。从房屋在委托中介机构挂牌之日起至今，周通从来没有就本案所涉房屋出售一事反悔过。从原告提供的证据来看，中介机构的代理人也承认自身存在过错。其与原告的微信聊天记录也明确表示“按合同走赔钱就是的”。为什么走到诉讼这一步，首先是中介机构为促成交易，随意做出承诺，结果自身协调不得力。其次，受疫情影响。第三是原告态度摇摆不定。二、本案不能适用合同解除。通过长期的司法实践，在适用合同解除问题上，最高人民法院逐步确立了“鼓励交易、慎用合同解除制度”的原则。对此，最高人民法院在第九次民事审判工作会议纪要中再一次明确。新冠疫情之后，最高院及湖南高院出台的一系列审判指导意见也指出只有当合同目的不能实现时，当事人请求解除合同，人民法院应予支持。周通作为卖方到今天为止房屋也没出售给他人，原告作为买方也未购入他人房屋。也就是说原告的合同目的并不是不能实现。所以本案不能适用合同解除。三、继续履行合同无损害原告利益且有利于矛盾纠纷的化解。解除合同将导致一系列的矛盾纠纷，比如合同解除后的违约责任，原、被告与中介机构的纠纷，受疫情影响房屋出售的贬值问题（自住不存在贬值问题）等等。也正是考虑到这些现实问题不利于案结事了的审判原则，所以最高院主张慎用合同解除，继续履行合同对原告利益不会构成损害。四、原告关于赔偿的诉讼请求没有法律依据。原告主张被告双倍返还定金并对利息、支出的律师费、支出的中介费给予赔偿没有法律依据。最高人民法院买卖合同司法解释第28条规定原告主张的利息、支出的律师费、中介费未超过定金数额，不应同时适用定金罚则与损害赔偿。第三人新环境公司与刚兴服务部共同辩称：本案为房屋买卖合同纠纷，株洲新环境房地产经纪有限公司与荷塘区刚兴中介服务部仅作为证人型第三人到庭，原告诉请由第三人与被告共同承担赔偿责任无法律依据，居间方仅提供交易机会。不参与法律关系。第二，涉诉房屋定金仅有人民币2万元，由原告方自行支付给被告方。第三，涉诉房屋合同履行期间，原告银行贷款面签通过后已将首付款存入银行指定账户，而被告方要求单方面变更合同条款，将购房首付款人民币十一万七千两百元由原告自行支付给被告，而拒绝以合同约定将交易资金由房产局资金监管流程过户。第四，本案合同解除前，已在交易合同中第七条约定好，再者关于疫情不属于不可抗力，属于情势变更，合同法买卖双方当事人一方延迟履行合同致使合同遭受不可抗力和情势变更，延迟一方仍需承担合同责任。第五，经居间方多次合同协调，原被告双方就赔偿问题无法达成一致，这才导致诉讼。经庭审举证、质证，本院对原、被告的证据作如下认定：对原、被告提交的证据本院均予以采信，但对于证明目的，本院结合庭审查明的情况综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月2日，原告余俊萱通过委托房屋中介新环境公司及刚兴服务部与被告周通签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告（甲方）周通自愿将坐落于于荷塘区的房屋出售给原告（乙方），该房屋权证或购房合同编号为：1000179825，建筑面积约为90.14平方米，详细情况以房屋权证为准，该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让，被告（甲方）承诺对房屋有完全处置权。该房屋现有状况抵押给中国银行，抵押金额约60000元整，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币527200元整。双方约定付款步骤为乙方于2020年1月2日支付甲方购房定金人民币20000元整。乙方在产权过户进窗后缴税前，手续办理之时支付甲方购房首付款人民币117200元，以第三方银行监管，房产局指定银行资金监管账户，选定的手续甲乙双方最迟应于2020年1月20日之前办理。……合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金。合同签订后，当日原告交付了20000元定金给被告周通。2020年1月13日，原告依约将首付款117200元转入银行资金监管账户。2020年1月23日，原告再次支付了5000元定金给被告，被告将房屋钥匙交付给原告但至今未办理房屋变更登记手续。原、被告协商不成，2020年5月12日原告将被告起诉至本院。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点是:涉案合同能否解除?被告是否需要双倍返还定金及支付赔偿款?一、关于合同能否解除的问题。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,双方系买卖合同法律关系，根据我国《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第九十四条第一款及第二款第（三）项、第（四）项，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行”、“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”。本案中,原告支付定金及首付款后,依照房屋买卖合同约定,被告周通的主要义务系在2020年1月20日之前完成房屋移转变更登记等手续的办理,在合同规定的期限内,被告周通未能办理相关手续,经原告、第三人催告,被告周通仍未履行,且原告多次表明需要年前入住该房方便接待亲朋的合同目的，因被告未能履行合同义务而无法实现，故原告余俊萱可以依法解除合同。被告辩称受新冠疫情影响而未能履行合同，本院认为，2020年1月23日因新冠疫情武汉宣布封城，同日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，故疫情做为不可抗力导致合同无法履行的时间应自2020年1月23日之后，本案合同约定的最终履行时间为2020年1月20日不在疫情全面爆发时间内，不应适用不可抗力规则。二、关于本案是否适用定金罚则的问题。定金作为一种担保方式,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第120条第1款规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”,故一方当事人违约时,守约一方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告余俊萱已守约履行，被告未能按照协议约定履行办理移转变更登记等手续的义务,构成违约,原告余俊萱向被告周通主张双倍返还定金符合上述法律规定。关于定金数额的问题，双方于2020年1月2日签订《房屋买卖合同》时已约定了定金20000元，且原告已于当日支付。2020年1月20日，被告未能履行合同义务，2020年1月23日，原告再次向被告支付5000元定金，并主张该两笔定金共同计算定金罚则。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此在被告已经违约后，原告依法负有减轻损失的义务，应防止损失的扩大，而不得采取不合理的行为促使损失扩大，本案中，原告在明知被告2020年1月20日已经违约的情况下，仍向被告再次支付5000元定金，并要求一并双倍赔偿，该行为违反了合同法所设定的减损义务，对该扩大的5000元损失原告不得要求被告赔偿，且依据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条“定金的数额由当事人约定”定金合同具有要式性，需要双方书面的约定，2020年1月2日双方已书面约定定金数额为20000元并支付后，定金合同已成立并生效，原告2020年1月23日再次支付的5000元定金只有收条而未约定相关合同事项，亦不符合定金合同成立规则，故对原告要求该5000元一并双倍赔偿的主张，本院不予支持。关于原告主张的利息损失7000元、律师费6500元、中介费5272元，合计18772元。依据《最高人民法院》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中定金部分损失20000元，违约损失未超过定金部分，故不应再次计算违约损失，且庭审中第三人已同意解除合同后退还双方的中介费，故原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《最高人民法院》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告余俊萱与被告周通于2020年1月2日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告周通在本判决生效后十日内向原告余俊萱返还及赔偿定金人民币45000元；三、驳回原告余俊萱其他诉讼请求。案件受理费760元，由原告余俊萱承担197元，被告周通承担563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴款结算户，帐号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  陈晓东二〇二〇年八月十日法官助理胡煜书记员喻浚峰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。