山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8963号 上诉人（原审原告）：王xx，男。 上诉人（原审原告）：吴xx，女。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李桂华，山东东标律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李亮，山东东标律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：季xx，男。 委托诉讼代理人：任志向，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙雅雯，山东文康律师事务所律师。 原审被告：青岛市黄岛区长江路街道办事处扒山社区居民委员会，住所地山东省青岛市黄岛区扒山社区。 法定代表人：薛同强，主任。 委托诉讼代理人：王忠国，山东首辰律师事务所律师。 上诉人王xx、吴xx因与被上诉人季xx、原审被告青岛市黄岛区长江路街道办事处扒山社区居民委员会（以下简称扒山居委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初2196号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 王xx、吴xx上诉请求：一、请求撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初2196号民事判决书，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由季xx承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定涉案房屋已经过户，但实际情况是涉案房屋至今没有过户，黄岛区长江路自然资源所的地籍档案为证，一审法院对王xx、吴xx提交的此证据在庭审中没有进行查明，也没有组织季xx和扒山居委会进行证据质证；2、季xx提交的《集体土地建设用地使用证》，上面有“变更”及“同意过户到季xx名下”字样并盖有“长江路土地矿产管理所”章，日期也有明显的涂改痕迹，与地籍档案是明显前后矛盾的，一审法院对此未加说明。对此，现长江路自然资源所已明确告知，无此过户信息。实际情况是2002年，季xx拿着王xx、吴xx的《集体土地建设用地使用证》去自然资源所去做变更手续，但王xx、吴xx不同意，2003年9月18日，季xx才将户口迁入到扒山村委，季xx发现自己手里的《集体土地建设用地使用证》写的是2002年5月的日期，将其改为2004年5月的日期。在2014年之前，季xx户口性质一直是“非农业”，是不可能过户涉案房屋的，季xx提交的证据涉嫌伪造；二、一审法院适用法律错误。1、鲁高法2005第201号《全省审判工作座谈会纪要》明确规定，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织成员的，可以认定合同有效。根据《山东省高级人民法院民一庭关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的调研报告》和青岛中院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》规定，“宅基地房屋买卖合同被确认无效后，根据合同取得的财产应予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。合同无效双方都有过错的，各自承担责任份额为50%”。王xx、吴xx庭审中明确上诉请求改判为：一、双方房屋买卖合同无效；二、请求判令季xx返还拆迁利益124900元中的50%即62450元；三、请求判令季xx返还因拆迁所获两套房屋共180平方米的50%，共计人民币100万元整。本案诉讼费由季xx承担，不再主张让扒山居委会承担连带责任。 季xx辩称，一、王xx、吴xx不是本案适格的主体，已丧失对涉案房屋宅基地的使用权，无权要求季xx返还拆迁利益，其请求确认转让合同无效的行为违反诚实信用原则。1.王xx、吴xx因申请新的宅基地，已丧失对案涉房屋的宅基地的使用权。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。王xx、吴xx在起诉状中确认，其因在扒山村申请新的宅基地（位于扒山村531号），便在村委会的安排下，将原有宅基地（位于扒山村38号）退还，将原有宅基地上的房屋转让给季xx。王xx、吴xx批准使用新的宅基地后，已不再是扒山村38号的宅基地使用权人，其无权就案涉房屋的宅基地使用权的权属及拆迁利益提起诉讼。2.王xx、吴xx已获得了新的宅基地的拆迁利益，其不能同时主张原有宅基地和新的宅基地的拆迁利益。3.王xx、吴xx的房屋转让行为历经二十余载，其在涉案房屋拆迁并存有巨大利益后即主张合同无效，违反诚实信用原则；二、季xx现是扒山村村集体经济组织成员，其享有的宅基地使用权已经行政行为确认。而且，涉案房屋转让时，届时的《土地管理法》并不禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权，行政机关也明文规定对该时期非本集体经济组织成员取得的宅基地及房屋使用权依法予以登记。1、季xx虽然在买卖涉案房屋时并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，但涉案房屋的买卖经过了扒山村村集体的认可，之后季xx于2003年将户口迁入扒山村，成为该集体经济组织成员。此后的20多年中，季xx一直在案涉房屋中实际居住，履行扒山村村集体经济组织成员所应履行的义务并享受该村集体经济组织成员的福利待遇。季xx具备该村集体经济组织成员资格，案涉合同的效力已得到补正，阻碍合同效力的因素已经消失。2、2004年，青岛经济技术开发区长江路土地矿产管理所在案涉集体土地建设用地使用证“同意过户到季xx名下”的字体处加盖公章，并在原土地使用者“王xx”处加盖“变更”章，即扒山村村集体及土地部门均认可季xx已合法取得了案涉宅基地使用权。季xx原为胶南市泊里镇季家村农业户口，后迁入扒山村村集体。而且，国务院于2014年发布了关于进一步推进户籍制度改革的意见，取消了农业户口和非农业户口的区分。季xx的户口性质不影响季xx扒山村集体经济组织成员及案涉宅基地使用权人的身份及权利。3、季xx购买案涉房屋时，届时的《土地管理法》不禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》的第七条也依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。三、本案已过诉讼时效，王xx、吴xx的诉讼请求不应予以支持。王xx、吴xx提起本案诉讼时，涉案房屋的转让行为已发生超过二十年，拆迁行为已发生五年，本案已过诉讼时效及法律规定的诉讼保护期间。 扒山居委会述称，王xx、吴xx与扒山居委会并不是买卖合同双方当事人，扒山居委会依据季xx提交的相关材料与其签订房屋拆迁补偿协议并无不当，王xx、吴xx让扒山居委会承担本案相关责任没有法律依据。 王xx、吴xx向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令季xx签订的宅基地买卖合同无效；2、请求依法判令季xx返还拆迁利益124900元中的50%，即62450元；3、请求判令季xx返还因拆迁所获的两套房屋共180平方米的50%，即90平方米，计人民币1000000元；3、请求依法判令扒山居委会对上述两项承担连带责任；4、本案律师费、诉讼费由季xx、扒山居委会承担。 一审法院经审理查明：1、王xx、吴xx系扒山居委会居民。1996年3月，王xx与季xx签订买卖契约，王xx将其所有的位于扒山村的38号房屋四间卖给季xx，并由时任扒山村书记王钦照作为审批人、时任扒山村主任薛善业作为中介人和执笔人在契约上签名。1996年3月20日，胶南市人民政府出具了房屋买卖印契证，同日季xx向胶南市灵山卫财政所缴纳了契税。2、1996年季xx的户口在黄岛区，系农村户口，2003年9月18日由武家庄村迁入扒山村。2004年5月，青岛经济技术开发区长江路土地矿产管理所在涉案房屋的集体土地建设用地使用证（证号：南集建（1991）字第GX20293号）上“同意过户到季xx名下”并加盖公章，涉案房屋过户到季xx名下。季xx自购买涉案房屋之日，一直居住在该房屋中直至2015年房屋拆迁。3、2015年8月14日，季xx与扒山居委会签订房屋拆迁安置补偿协议。现季xx已分得涉案房屋置换的楼房两套，并领取补偿款127600元。4、王xx、吴xx所有的位于扒山村531号房屋亦进行了拆迁安置补偿，王xx、吴xx分得了相应的安置房屋及拆迁补偿利益。 一审法院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，法律规定非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，主要目的是防止集体土地流失保障农民的基本生存权利。本案中，季xx虽然在1996年购买房屋时并非扒山村人，但其于2003年已经将户口迁至扒山村，属于扒山村集体经济组织成员，享受扒山村集体经济组织成员过年过节的福利等待遇，同时，其购买行为已经村集体同意，双方之间买卖房屋的行为并未损害他人和集体的利益，并且季xx已办理了涉案房屋的宅基地使用权过户手续，已取得了合法产权证书，故应依法确认王xx与季xx签订的房屋买卖契约合法有效。王xx、吴xx主张合同无效及要求返还相关拆迁利益的诉讼请求，证据不足，并且亦违反诚实信用原则，应依法驳回其诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回王xx、吴xx的诉讼请求。案件受理费14363元，减半收取7182元，由王xx、吴xx负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，王xx与季xx于1996年3月签订买卖契约，王xx将位于扒山村38号房屋四间转让给季xx，季xx在涉案房屋中居住直至2015年房屋拆迁，双方之间买卖涉案房屋时季xx虽并非扒山村集体经济组织成员，但涉案房屋的买卖过程已经该村集体审批，季xx也于2003年将户口迁入扒山村，享受该村集体经济组织成员待遇，具备了该村集体经济组织成员资格，一审认定该房屋买卖契约合法有效并无不当，本院予以维持。王xx、吴xx主张涉案房屋集体土地建设使用证上“同意过户到季xx名下”字样以及公章涉嫌伪造，但并未提供相反证据，也未申请鉴定，对其主张本院不予采信。王xx、吴xx要求确认涉案房屋买卖合同无效及返还相关拆迁利益的主张，缺乏事实和法律依据，亦违反诚实信用原则，本院不予支持。 综上所述，王xx、吴xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14363元，由上诉人王xx、吴xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英