浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民再13号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：温州万豪置业有限公司，住所地浙江省平阳县昆阳镇兴良路口。法定代表人：陈碧霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭速成，北京京师（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋经纬，北京京师（温州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国银行股份有限公司平阳县支行，住所地浙江省平阳县鳌江镇江滨路。负责人：林守海，该支行行长。委托诉讼代理人：刘世水，浙江九州大众律师事务所律师。一审第三人：刘国所，男，1989年2月25日出生，汉族，住浙江省苍南县。再审申请人温州万豪置业有限公司（以下简称万豪公司）因与被申请人中国银行股份有限公司平阳县支行（以下简称中国银行平阳支行）、一审第三人刘国所案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民终1548号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月11日作出（2019）浙民申3106号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人万豪公司的委托诉讼代理人彭速成、蒋经纬，被申请人中国银行平阳支行的委托诉讼代理人刘世水到庭参加诉讼。一审第三人刘国所经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万豪公司原再审请求：撤销原二审判决，改判终止浙江省平阳县人民法院（2017）浙0326执24号案件的执行，解除对涉案房屋的查封。后经本院释明，万豪公司将再审请求明确为：撤销原一、二审判决，改判不得执行浙江省平阳县××镇××幢××号房屋。事实和理由：一、根据《中华人民共和国物权法》及司法解释的规定，合同判决无效后预告登记立即失效，二审法院却认定预告登记为有效状态，明显违反事实和法律规定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。据此，浙江省平阳县人民法院（2018）浙0326民初3090号民事判决（以下简称“3090号民事判决”）确认万豪公司与刘国所签订《商品房买卖合同》无效，即属于“债权消灭”的情形，预告登记自然失效，房屋权属恢复成初始状态，即属于万豪公司，根本无需另外进行确权。二、法院判决确认上述《商品房买卖合同》无效，具有溯及力，即合同自订立之日起就不具有法律约束力，合同将不再实际履行。相应地，原告办理的合同备案登记与预告登记均应予以一并撤销，基于原预告登记进行的查封，自然应当一并解封。故法院不能再将涉案房屋作为刘国所的财产予以查封。三、根据“3090号民事判决”确认的事实，刘国所并不具有购买涉案房屋的真实意思，合同签订后其也没有支付过房款，而且万豪公司还代为其付清了涉案房屋的按揭贷款，故合同无效后，万豪公司并不需要向其返还购房款。四、执行法院可以将因人民法院判决发生物权变动的法律文书作为审理执行异议之诉案件的依据。《浙江省高级人民法院审理执行异议之诉案件疑难问题解答（二）》规定，判断不动产权属的依据应以登记为准，案外人主张其系不动产物权的实际权利人一般不予支持；但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条，已经因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而发生物权变动、因继承或者受遗赠而取得物权的，虽未办理登记，仍发生物权变动的效果；案外人提供证据足以证明其取得所有权的原因合法有效，并主张其系不动产的实际权利人的，可予支持。既然已经取得不动产登记证书的被执行人都可以通过生效的法律文书改变其权属，提起执行异议，而涉案房屋只办理预告登记而非物权登记，且因买卖合同无效判决已导致预告登记失效，物权已恢复成初始状态，举重以明轻，本案完全应当支持万豪公司提出的执行异议请求。被申请人中国银行平阳支行辩称，一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应当予以维持。一、万豪公司仅以确认涉案《商品房买卖合同》无效的“3090号民事判决”为依据提起执行异议之诉，要求排除强制执行，没有法律依据。首先，上述判决系在2018年6月22日作出，时间上晚于浙江省平阳县人民法院查封涉案房屋的时间即2017年6月8日。因此，一、二审法院判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十六条第二款的规定正确。其次，“3090号民事判决”系确认合同无效，其基础权利实质是债权请求权，并不必然发生物权变动的效果。该判决并未确定涉案房屋的权利归属，故无法排除强制执行。再次，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条第二项规定，以转移所有权目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，可以排除金钱债权的执行。可见，可以排除金钱债权的执行的大前提是“判令向案外人返还执行标的物”。但“3090号民事判决”并未判令“向案外人返还执行标的物”，因此不具备排除执行的大前提。二、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条第二项规定，为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行；反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。因此，如果要排除执行，万豪公司需要先返还刘国所购房款1811871元及利息，且该债务不能与万豪公司因承担连带偿还责任偿还给中国银行平阳支行的按揭贷款债务相抵销。万豪公司主张首付款551871元及刘国所支付的定金50000元系其自身款项，其需返还给刘国所的款项不包括银行按揭贷款126万元及利息、案外人刘华立账户扣划15500元，于法无据。三、万豪公司与刘国所违背诚实信用原则，恶意串通签订《商品房买卖合同》，以合法形式掩盖非法目的，骗取中国银行平阳支行信贷资金，损害了中国银行平阳支行的利益。其向一审法院提起请求确认“合同无效”的诉讼属于滥用诉权，构成恶意诉讼，法院判决应从实体上否定其权利请求，而不应确认《商品房买卖合同》无效。四、万豪公司与刘国所恶意串通签订《商品房买卖合同》与中国银行平阳支行未能收回刘国所信用卡大额分期贷款本息之间存在因果关系，依据侵权责任法等相关法律规定，万豪公司应承担相应的赔偿责任。万豪公司向一审法院起诉请求：1.撤销浙江省平阳县人民法院（2018）浙0326执异76号执行裁定书，解除浙江省平阳县人民法院（2017）浙0326执24号案件中对涉案房屋的查封；2.本案诉讼费用由中国银行平阳支行负担。一审法院认定事实：2016年9月18日，该院（2016）浙0326民初3421号民事判决书判决：一、限刘国所于判决生效之日起10日内偿还中国银行平阳支行透支本金189604.16元、分期手续费8500元、滞纳金9480.20元及利息；二、驳回中国银行平阳支行的其他诉讼请求。同年12月29日，该院（2016）浙0326民初7208号民事调解书调解确认：一、刘国所、刘华立欠中国银行平阳支行借款本金1225497元及利息，同意于2017年1月5日前偿还拖欠的本息，之后继续按上述合同约定履行；二、若刘国所、刘华立未按期履行上述债务，则中国银行平阳支行有权就到期未付款及未到期款项一并申请强制执行，并有权就登记在刘国所名下的坐落于平阳县××镇××幢××号房屋以折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；三、万豪公司对上述第一项债务承担连带偿还责任，但上述连带保证责任仅限上述抵押物办妥正式抵押登记之前；四、中国银行平阳支行自愿放弃其他诉讼请求。2017年9月20日，该院（2017）浙0326民初4913号民事判决书判决：梅学涛、刘国所于判决生效之日起10日内偿还马小胜借款20000元及利息。2018年6月22日，该院“3090号民事判决”判令：一、确认万豪公司与刘国所于2014年9月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20149000743023）无效；二、驳回万豪公司的其他诉讼请求。2017年1月24日，该院根据（2016）浙0326民初3421号民事判决书依中国银行平阳支行的申请作出（2017）浙0326执24号之一裁定书依法查封了上述涉案房屋。万豪公司对此提出执行异议，该院于2018年10月22日作出（2018）浙0326执异76号裁定书，驳回万豪公司的执行异议请求。一审法院于2019年1月17日作出（2018）浙0326民初7779号民事判决：驳回万豪公司的诉讼请求。案件受理费4414元，由万豪公司负担。万豪公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除浙江省平阳县人民法院（2017）浙0326执24号案件中对涉案房屋的查封；2.本案一、二审诉讼费由中国银行平阳支行承担。二审法院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，涉案房屋于2014年10月8日预告登记在刘国所名下。二审法院认为：本案争议焦点为万豪公司对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《执行异议复议规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据《执行异议复议规定》第二十五条第一款第一项规定，“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。涉案房屋预告登记在刘国所名下，且目前仍为有效状态。上诉人万豪公司以“3090号民事判决”确认万豪公司与刘国所签订的《商品房买卖合同》无效为由，主张其对涉案房屋享有排除执行的民事权益，但因该判决系于2018年6月22日作出，系在涉案房屋被一审法院查封之后。根据《执行异议复议规定》第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，故一审法院对万豪公司排除执行的异议请求不予支持，并无不当。另外，上述“3090号民事判决”虽确认涉案《商品房买卖合同》无效，万豪公司据此仅取得债权请求权，对涉案房屋仍未享有足以排除执行的民事权益，故其提出对涉案房屋排除执行的主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。但需要指出的是，本案案由为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款第二项规定，案外人提起执行异议之诉，应有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。万豪公司提出的一审诉讼请求系“判令撤销（2018）浙0326执异76号执行裁定书，解除浙江省平阳县人民法院（2017）浙0326执24号案件中对平阳县××镇××幢××号的查封”，虽并非明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，但从其陈述的事实和理由分析，其实质上是针对执行标的即涉案房屋提出排除执行的请求，一审法院应对此予以释明，询问其是否变更诉讼请求，但一审法院未向万豪公司释明执行异议之诉应有的诉讼请求，有失妥当，该院依法予以指正。综上所述，万豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4414元，由万豪公司负担。再审过程中，各方当事人均未提交新的证据材料，对原审查明的事实亦无异议，故本院对原审查明的事实予以确认。同时，根据生效的“3090号民事判决”，再审另查明：2014年9月11日，万豪公司与刘国所签订《商品房买卖合同》一份，约定：万豪公司将涉案房屋出售给刘国所，建筑面积为145.18平方米，每平方米单价为12480.17元，总金额为1811871元，交房期限为2015年6月30日前；付款方式为银行按揭，刘国所于签定《商品房买卖合同》当日支付不低于总房款30%的首付款计551871元，刘国所已支付定金50000元转入首付款，不足部分当天补齐，剩余房款1260000元，刘国所同意向万豪公司指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。同日，万豪公司通过项永华账户向陈绍涵汇款551871元，并将该款作为涉案房屋首付款予以收取。2014年9月28日，涉案房屋办理了备案登记手续。2014年10月15日，刘国所在中国银行平阳支行办理了按揭贷款手续，贷款总额为1260000元，案外人刘华立作为连带共同债务人。后中国银行平阳支行向万豪公司转账1260000元。此后，万豪公司有通过其银行账户、项永华账户等向刘国所贷款还款账户转账支付银行按揭款。2016年11月7日，中国银行平阳支行以刘国所未能按期偿还贷款本息为由宣告贷款合同提前到期。2016年11月14日，中国银行平阳支行以刘国所、刘华立、万豪公司为被告就金融借款合同纠纷向平阳县人民法院起诉。2016年12月29日，经该院主持调解，各方当事人达成调解协议，该院据此作出（2016）浙0326民初7208号民事调解书。刘国所分别于2016年8月2日、2017年2月17日、2017年2月20日存入其银行账户8100元、3000元、3900元，并已全部用于涉案房屋的贷款还款。2017年3月20日，因调解后刘国所、刘华立、万豪公司仍未按期履行还款义务，中国银行平阳支行向该院申请强制执行。2017年5月11日，该院从刘华立账户扣划15500元。2017年12月13日，万豪公司向刘国所邮寄《解除合同通知书》。后邮件于2017年12月18日被退回。2018年1月29日，万豪公司曾向该院起诉刘国所要求其支付购房款，后于2018年4月13日申请撤诉。该院于同日裁定准许万豪公司撤诉。万豪公司于2018年5月9日和11日分别向该院交纳执行款1289061.60元和5200元用于偿还以涉案房屋抵押的银行贷款。2018年5月14日，该院作出（2017）浙0326执1013号结案通知书，载明被执行人刘国所、刘华立、万豪公司已履行生效法律文书确定的义务，已全部执行完毕。刘国所于2018年3月14日在（2018）浙0302民初1056号案件庭审中答辩称：万豪公司是借刘国所名义购房，其他情况不清楚，首付款没有付过，银行按揭付过一笔，只收到10000元佣金；万豪公司虚高房屋单价，骗取银行贷款，贷款已全部由万豪公司取得；因万豪公司没有及时支付按揭款，造成贷款提前到期、刘国所及其父亲被列为失信人名单，责任应由万豪公司承担。万豪公司在其起诉刘国所请求确认涉案《商品房买卖合同》无效一案的起诉状中自认：为了营造其开发的平阳万豪臻品项目销售火爆的假象，其通过股东找到刘国所，双方口头约定，刘国所帮助万豪公司将指定的房屋备案至其名下，房款首付款及按揭款由万豪公司支出，刘国所只配合办理手续，待万豪公司需要时，刘国所随时配合解除合同及注销房屋相关备案、预告登记等手续。“3090号民事判决”认为，万豪公司、刘国所虽然签订了《商品房买卖合同》并办理备案登记手续，但在合同履行中明显存在与一般商品房买卖合同不同的情况，从双方陈述及款项往来情况来看，双方实际系通过签订商品房买卖合同这一合法形式，掩盖万豪公司骗得银行贷款的非法目的，故双方签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。再审庭审后，万豪公司向本院出具《承诺函》一份，载明“我公司与中国银行平阳支行执行异议之诉纠纷一案业经贵院立案受理，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条之规定，本案符合该规定的情形，若贵院支持我方再审诉讼请求，我方则作出如下承诺：我方同意返还刘国所及其父亲归还的涉案房屋贷款共计30500元，并将该款项汇至执行法院账户；并同意放弃对（2017）浙0326执1013号案件中代刘国所偿还的1294261.60元执行款行使追偿权。”2020年7月31日，温州市鹿城区处置民间非法金融活动领导小组办公室通过“鄯善温商贷互联网金融服务有限公司案”专户代万豪公司将上述30500元汇到浙江省平阳县人民法院执行款专户。本院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此，万豪公司作为涉案房屋的开发商，因合法建造行为对涉案房屋享有初始所有权。也正因为如此，万豪公司有权将涉案房屋出卖给他人。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。根据上述法律及司法解释的规定，买受人就其购买的房屋办理预告登记，并不意味着其就现实地取得了该房屋的所有权。在房屋未办理过户手续前，该房屋仍属于出卖人所有。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的债权请求权。它是在确定的财产权利登记条件还不具备时，为了保全将来财产权利变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。其中“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”是指房屋买受人基于房屋买卖合同而享有请求出卖人交房和转移房屋所有权的权利，因办理了预告登记，即使出卖人再将房屋转让给他人或者将房屋设立抵押等，出卖人的上述行为亦不会对买受人享有的请求出卖人交房和转移房屋所有权的权利造成影响。买受人将来能否依据买卖合同取得所购房屋的所有权，依赖于买卖合同能否顺利履行。故人民法院对预告登记在买受人名下的房屋进行预查封，实质是对买受人基于买卖合同取得的财产权益进行预查封，而不是对房屋本身的查封。如果买卖合同被认定无效、被撤销、被解除，则意味着买受人享有要求出卖人交付房产、协助办理过户手续等合同权利消灭，预告登记亦随之失效。出卖人对房屋的所有权亦不再受到预告登记的限制。人民法院亦不能依据之前的预查封行为直接对该房屋强制执行。本案中，根据生效的“3090号民事判决”确认的内容，万豪公司、刘国所虽然签订了《商品房买卖合同》并办理预告登记，但双方实际并无买卖涉案房屋的真实意思表示，真实目的是为了通过签订商品房买卖合同这一形式使万豪公司获得银行贷款，为此，合同签订后，首付款及按揭款项由万豪公司通过他人支付，双方签订的《商品房买卖合同》因系“以合法形式掩盖非法目的”而被法院确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，刘国所基于该合同享有的交付房屋的债权自始不存在，预告登记亦相应失效。万豪公司对涉案房屋的所有权不再受到预告登记的限制，其请求排除对涉案房屋的执行，有相应依据。原审以涉案房屋至今仍预告登记在刘国所名下、“3090号民事判决”确认涉案《商品房买卖合同》无效后万豪公司据此仅取得债权请求权为由，认定万豪公司对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。但是，万豪公司和刘国所签订的《商品房买卖合同》依法被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方互负返还义务。在万豪公司未返还购房款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使中国银行平阳支行等申请执行人既执行不到被执行人刘国所名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人刘国所的购房款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在万豪公司已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，万豪公司未返还价款的，不能排除执行。如前所述，由于万豪公司和刘国所签订涉案《商品房买卖合同》的真实目的并非买卖房屋，涉案房屋的首付款及按揭款项由万豪公司通过他人支付，在平阳县人民法院强制执行（2016）浙0326民初7208号民事调解书一案过程中，亦由该案当事人之一的万豪公司于2018年5月9日和11日分别向该院交纳执行款1289061.60元和5200元用于偿还以涉案房屋抵押的中国银行平阳支行贷款，刘国所及其父亲刘华立（通过强制执行）为涉案房屋贷款还款仅有30500元。在万豪公司向本院承诺愿意向刘国所及其父亲刘华立返还上述30500元并已经将款项汇到执行法院账户用于执行的情况下，可以视为万豪公司已经履行了返还房款义务，故本院对万豪公司要求排除执行涉案房屋的请求，予以支持。综上，再审申请人万豪公司的再审理由成立，本院对其要求排除执行涉案房屋的再审请求予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律有误，实体处理不当，再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民终1548号民事判决以及浙江省平阳县人民法院（2018）浙0326民初7779号民事判决；二、不得执行浙江省平阳县××镇××幢××号房屋。一、二审案件受理费各4414元，由温州万豪置业有限公司各负担3000元，由刘国所各负担1000元，由中国银行股份有限公司平阳县支行各负担414元。本判决为终审判决。审判长  刘国华审判员  谢静华审判员  沈 伟二〇二〇年八月五日书记员  来益芸