重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终4871号上诉人（原审被告）：重庆滕康企业管理有限公司，住所地重庆市渝中区上清寺中山三路163号，统一社会信用代码91500103MA5U82WT3W。法定代表人：王泽禹，总经理。委托诉讼代理人：李丽，国浩律师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆乐小刻网络技术有限公司，住所地重庆市渝中区华盛路10号2层1#1+2单元，统一社会信用代码91500103MA5UTFKQ2X。法定代表人：苏璐，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高旷，浙江海泰律师事务所律师。上诉人重庆滕康企业管理有限公司（以下简称重庆滕康公司）因与被上诉人重庆乐小刻网络技术有限公司（以下简称重庆乐小刻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆滕康公司的委托诉讼代理人朱杰、高旷；被上诉人重庆乐小刻公司的委托诉讼代理人李丽到庭参加了审理。本案现已审理终结。重庆滕康公司上诉请求：一、撤销原审判决第二、三项，并依法改判；二、案件受理费由被上诉人负担。主要上诉理由为：一、上诉人并非案涉房屋的建设单位，不是“主体消防验收意见书”提供主体；二、上诉人尽到了管理单位的消防安全责任，案涉房屋消防合格，不存在任何消防隐患；三、被上诉人在案涉房屋内实际正常运营，解除合同的原因系其自身经营不善；四、被上诉人主张的装修残值事实依据不足，被上诉人已经将其配备的设施器材等物品予以了拆除，不存在装修残值损失问题，且上诉人亦未享有过装修残值，评估报告中明显设有假设条款，故被上诉人主张的装修残值不能认定；五、被上诉人主张退还保证金没有请求权基础。重庆乐小刻公司答辩称：一、上诉人依约应当向被上诉人提供“正常的可使用和安全的状态”的出租房屋，鉴于上诉人无法提供“主体消防验收意见书”，案涉合同目的实质上已无法实现，上诉人已明显构成违约；二、本案一审中，上诉人自认其是上海公司的项目公司，在渝中区人民政府的会议纪要中明确了上海公司和项目公司的消防责任；三、被上诉人有权要求上诉人赔偿装修残值。被上诉人是在上诉人同意的情况下进行的装饰装修，上诉人违约依法应当赔偿装修残值；四、被上诉人出示了所有装修相关的合同及付款凭证，结合评估报告，一审酌定上诉人赔偿装修损失200000元并无不当。综上，原审认定事实和适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回。重庆乐小刻公司向一审法院起诉请求：“1、解除原告与被告签订的《上清寺V营企业服务合同》；2、被告赔偿原告设计费用14600元、设备费用64830元、装修损失费261300元，并以该款为基数从判决生效之日起至清偿之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算的资金占用损失；3、被告退还原告保证金36000元，并以该款为基数从判决生效之日起至清偿之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的资金占用损失；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。”一审法院认定事实：2017年11月20日，重庆乐小刻公司（乙方）与重庆滕康公司（甲方）签订《上清寺V营企业服务合同》约定，甲方将位于渝中区中山三路163号“上清寺V营”2号楼3楼1、2、3室，建筑面积427.95平方米出租给乙方用于经营24小时健身房。服务期限自2018年1月20日起至2022年11月19日止。收取费用方式为保底服务费或营业总额扣点，二者取其高。1、保底服务费，2018年1月20日至2020年11月19日每月18000元，2020年11月20日起每月19080元，以后每年环比上涨6%；2、营业扣点，2018年1月20日至2019年11月19日每月营业总额扣点9%，2019年11月20日至2021年11月19日每月营业总额扣点10%。乙方应于每季度末前10日向甲方支付下季度服务费。又约定，乙方应于签订本合同2日内向甲方支付首笔服务费54000元，服务保证金36000元。在房屋使用期间甲方保证该房屋及其附属设施处于正常可使用和安全状态。其中“补充条款”约定，乙方中途擅自解除服务合同的，乙方应按提前退房天数的服务费的两倍向甲方支付违约金。甲方可以从服务保证金中扣除。若乙方要提前终止服务，需提前三月书面向甲方提出申请，经甲方同意后乙方可提前终止服务，且甲方有权不退还乙方服务保证金。其后，双方又签订《服务合同补充协议》，约定，1、乙方享受3个月免服务费优惠期，第一阶段为自2017年11月20日至2018年1月19日止。第二阶段自2018年2月20日至2018年3月19日止。2、原服务合同中甲方给予乙方服务扶持优惠额54000元等。上述合同签订后，重庆乐小刻公司支付重庆滕康公司服务保证金36000元。其后，重庆乐小刻公司对承租房屋进行装修并对外经营使用。在经营期间，2018年9月21日，重庆乐小刻公司向重庆市渝中区公安消防支队提出消防安全检查申请，要求对承租房屋在投入使用、营业前进行消防安全检查。重庆市渝中区公安消防支队向重庆乐小刻公司出具《消防安全检查申请不予受理凭证》，其理由为，未提交“主体消防验收意见书”。同年11月7日，重庆乐小刻公司向重庆滕康公司发出了《关于租赁事宜的函》，载明，我公司计划于2018年11月12日至2018年11月18日期间完成“上清寺V营”的器械、空调、设备的拆除、包装和运输。请贵公司帮助协调相关工作，给予出门许可。2018年11月15日，重庆乐小刻公司完成搬迁，该房屋即由重庆滕康公司控制，并另行出租他人。本案一审审理中，重庆滕康企业管理有限公司、重庆乐小刻网络技术有限公司双方对租赁合同于2018年11月15日解除，无异议。一审庭审中，重庆乐小刻网络技术有限公司又举示了如下证据：一、2017年4月13日《重庆市渝中区人民政府专题会议纪要》，重庆乐小刻网络技术有限公司称，该文件是在重庆乐小刻网络技术有限公司装修前重庆滕康企业管理有限公司提供的，重庆乐小刻网络技术有限公司有足够理由相信承租房屋可快速通过消防审批。重庆滕康企业管理有限公司对其真实性无异议，但对证明目的有异议。二、2018年9月29日重庆乐小刻网络技术有限公司向重庆滕康企业管理有限公司发出的《关于要求提供主体消防验收意见书的再次催告函》及向渝中区电子商务和创意产业园管理委员会发出的《关于请求敦促滕康公司提供消防验收意见书的商请函》，其主要内容为，请重庆滕康公司在2018年10月8日前向我公司提供主体消防验收合格文件。请管委会敦促其提供上述文件。重庆乐小刻网络技术有限公司称重庆乐小刻网络技术有限公司发函催促重庆滕康企业管理有限公司提供主体消防验收意见书，并请求主管部门敦促其提供。重庆滕康企业管理有限公司称，重庆滕康企业管理有限公司收到催告函，但主体消防验收意见书属业主方提供范围，非重庆滕康企业管理有限公司可提供。三、1、设计合同及付款凭证。2、建筑装饰工程施工合同及付款凭证。3、空调系统施工合同及付款凭证。4、上清寺店广告制作安装合同及付款凭证。5、门头招牌制作安装合同及付款凭证。重庆乐小刻网络技术有限公司称，设计合同约定金额为14600元，重庆乐小刻网络技术有限公司实际付款14600元。建筑装饰工程施工合同约定重庆乐小刻网络技术有限公司支付金额369924.78元，实际付款351428.54元。在施工过程中发生增项价款20085元，重庆乐小刻网络技术有限公司实际支付20085元。空调系统施工合同约定款项为64830元，重庆乐小刻网络技术有限公司实际支付45381元。上清寺店广告制作安装合同约定金额7207元，重庆乐小刻网络技术有限公司实际支付7207元。门头招牌制作安装合同约定8500元，重庆乐小刻网络技术有限公司实际缴纳8500元。故重庆乐小刻网络技术有限公司装修实际投入共计485146.78元。重庆滕康企业管理有限公司称，重庆滕康企业管理有限公司不是合同的相对方，重庆乐小刻网络技术有限公司举示的发票金额与其陈述一致。一审庭审中，重庆滕康企业管理有限公司又举示了如下证据：一、《合作协议》，载明，渝中区中山三路163号房屋出租人为重庆大宅资产经营管理有限公司，承租人为上海圣博华康城市规划咨询有限公司，丙方为渝中区电子商务和创意产业园管理委员会。重庆滕康企业管理有限公司称，重庆滕康企业管理有限公司系上海圣博华康城市规划咨询有限公司在重庆成立的经营公司，也是出租房屋的承租人不是所有权人。重庆乐小刻网络技术有限公司对其真实性无异议，但称按照协议约定，上海圣博华康城市规划咨询有限公司对其合作的项目承担消防安全责任。二、“上清寺V营消防改造工程施工合同”。重庆滕康企业管理有限公司称，重庆滕康企业管理有限公司与重庆华安楼宇系统工程有限公司签订合同，将上清寺V营消防改造工程发包给该公司，并完成消防工作，故不影响租户的经营使用。原告对真实性无异议，但不能达到其证明目的。三、重庆乐小刻网络技术有限公司2018年7月26日给重庆滕康企业管理有限公司发送的《关于租赁事宜的函》及双方工作人员的微信聊天截图。重庆滕康企业管理有限公司称，重庆乐小刻网络技术有限公司对承租房屋存有消防瑕疵是知晓的，自称店铺的经营持续低迷，严重亏损，其中上清寺门店的亏损占整体重庆市场的50%以上，故要求重庆滕康企业管理有限公司降低2018年后半年的固定费用等。该证据说明重庆乐小刻网络技术有限公司经营不善，在未满足重庆乐小刻网络技术有限公司降租金的情况下，重庆乐小刻网络技术有限公司才提出解除合同。重庆乐小刻网络技术有限公司对其真实性无异议。四、重庆滕康企业管理有限公司于2019年2月向重庆大宅资产经营管理有限公司发出的“商请函”。载明重庆滕康公司将房屋出租给重庆乐小刻公司，该公司接收物业后随即进行装修并营业，期间该公司多次发函要求我公司提供“主体消防验收意见书”未果并起诉要求赔偿。故要求重庆大宅资产经营管理有限公司于2019年2月28日前向重庆滕康公司提供“主体消防验收意见书”。重庆滕康企业管理有限公司称，该证据证明重庆滕康企业管理有限公司催促出租方向我司提供主体消防验收意见书，履行了相应义务。重庆乐小刻网络技术有限公司对真实性无异议，但称该证据可以证明重庆滕康企业管理有限公司有向重庆乐小刻网络技术有限公司提供主体消防验收意见书的义务。一审庭审中，经重庆乐小刻公司的申请，一审法院委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对重庆乐小刻网络技术有限公司承租的房屋装修装饰残值价值予以评估。2020年4月1日，该公司出具《资产评估报告》确认，本次评估涉及的装饰装修的净重置成本为26.13万元。不包含装修设计费、空调费用、原始墙拆除费。重庆乐小刻网络技术有限公司对评估报告无意见。重庆滕康企业管理有限公司对该评估报告的真实性无异议。但称，由于对重庆乐小刻网络技术有限公司提交鉴定的相关材料不认可，且新租赁户对房屋已经重新装修，且评估结论又有假设条款，故对结论不认可。一审法院认为，重庆乐小刻网络技术有限公司、重庆滕康企业管理有限公司签订的《上清寺V营企业服务合同》、《服务合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定有效。一审庭审中，重庆乐小刻网络技术有限公司、重庆滕康企业管理有限公司对租赁合同已于2018年11月15日解除无异议，予以确认。本案的争议焦点为：一、合同提前解除的过错责任认定。二、重庆乐小刻网络技术有限公司的诉请是否应予支持。一、合同提前解除的过错责任认定。按照法律规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向消防机构申请消防验收检查，未经消防安全检查或者经消防检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案重庆乐小刻网络技术有限公司承租的房屋用于开设健身房，由于重庆滕康企业管理有限公司不能提供“主体消防验收意见书”，致使投入使用、营业前的消防验收申请不予受理。故，重庆滕康企业管理有限公司应承担租赁合同提前解除的主要责任。重庆乐小刻网络技术有限公司系从事健身运动经营的企业，在承租房屋时应对所承租的房屋是否符合消防规范作出必要的审查。对未取得主体消防验收的房屋应将其取得时间及不能取得的责任条款约定于合同中，以便纠纷发生时明晰责任。但重庆滕康企业管理有限公司未予审查，故对合同的提前解除负有次要责任。二、重庆乐小刻网络技术有限公司的诉请是否应予支持。重庆乐小刻网络技术有限公司请求返还服务保证金36000元。由于双方合同已予解除，重庆滕康企业管理有限公司应予返还，其请求应予支持。重庆滕康企业管理有限公司不予返还缺乏依据，其辩解不予采纳。重庆乐小刻网络技术有限公司请求赔偿设计费用、设备费用、装修损失费。重庆乐小刻网络技术有限公司对承租房屋进行装修装饰，有其举示的相关证据为证，重庆滕康企业管理有限公司给他人的函件中亦予认可，该事实应予确认。重庆滕康企业管理有限公司否认其装修装饰事实不成立。一审庭审中，重庆乐小刻网络技术有限公司举示的证据可以证明其已支付设计费14600元。另外，安装空调产生费用45381元，鉴于重庆乐小刻网络技术有限公司空调设备在撤场时已自行撤离，致设备价值发生贬损，故该部分损失一审法院酌情确定为10000元。重庆乐小刻网络技术有限公司装修的残值损失为261300元，有鉴定报告为据予以确认。故重庆乐小刻网络技术有限公司的损失为14600元+10000元+261300元，计285900元。鉴于重庆乐小刻网络技术有限公司对合同解除有过错并结合本案其他因素综合考虑，一审法院酌情确定被告赔偿原告上述费用，共计200000元。重庆乐小刻网络技术有限公司请求支付上述款项资金占用损失。鉴于中国人民银行贷款基准利率标准已取消，故可按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失。综上，重庆乐小刻网络技术有限公司、重庆滕康企业管理有限公司签订的租赁合同应属有效，导致合同提前解除重庆乐小刻网络技术有限公司应承担次要责任，重庆滕康企业管理有限公司应承担主要责任。据此，重庆乐小刻网络技术有限公司的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：“一、原告重庆乐小刻网络技术有限公司与被告重庆滕康企业管理有限公司签订的《上清寺V营企业服务合同》、《服务合同补充协议》于2018年11月15日解除；二、被告重庆滕康企业管理有限公司在本判决生效后返还原告重庆乐小刻网络技术有限公司服务保证金36000元，并从本判决生效之日起至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失；三、被告重庆滕康企业管理有限公司在本判决生效后赔偿原告重庆乐小刻网络技术有限公司损失200000元，并从本判决生效之日起至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失；四、驳回原告重庆乐小刻网络技术有限公司的其他损失请求。一审案件受理费4289元，诉讼保全措施费3020元，司法鉴定费11000元，合计18309元，由原告重庆乐小刻网络技术有限公司负担5500元，被告重庆滕康企业管理有限公司负担12809元。”本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案焦点为案涉合同提前解除的过错责任认定及重庆乐小刻公司的诉请应否得到支持。对此，本院评述如下：按照相关法律规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向消防机构申请消防验收检查，未经消防安全检查或者经消防检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案重庆乐小刻公司承租的案涉房屋系用于开设健身房，由于重庆滕康公司对案涉房屋不能提供“主体消防验收意见书”，致使案涉房屋投入使用、营业前的消防验收申请不予受理，导致案涉合同目的不能实现。原审对于解除案涉合同责任划分恰当。重庆滕康公司称其不是“主体消防验收意见书”提供主体而不承担责任的上诉理由于法无据，本院不予支持。重庆滕康公司提供的案涉房屋无“主体消防验收意见书”，致使案涉房屋投入使用、营业前的消防验收申请不予受理，导致案涉合同解除，重庆腾康公司收取的服务保证金应予返还，重庆乐小刻公司要求返还保证金的请求应当予以支持。关于重庆乐小刻公司请求赔偿装修损失的问题，因重庆乐小刻公司事实上对案涉房屋进行了装修，其举示的证据和资产评估报告可以证明相关损失，原审法院根据证据酌情判定重庆腾康公司赔偿重庆乐小刻公司损失200000元并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8578元，由上诉人重庆滕康企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段晓玲审 判 员 夏兴芸审 判 员 周 舟二〇二〇年八月七日（院印）法官助理 赵 曦书 记 员 赵中雪