宁夏回族自治区固原市中级人民法院   民事判决书   （2020）宁04民终572号   上诉人（原审第三人）：宁夏东海房地产开发有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。   法定代表人：穆保雷，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨爱玲，女，该公司员工。住宁夏固原市原州区政府巷229号。代理权限为特别授权。   委托诉讼代理人：杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。   被上诉人（原审原告）：马新田，男，1949年8月8日出生，回族，宁夏固原市人，大学文化，住宁夏固原市原州区。   被上诉人（原审被告）：潘建平，男，1987年6月9日出生，汉族，宁夏固原市人，初中文化，农民，住宁夏固原市原州区。   原审原告：母世军，男，1978年7月21日出生，回族，宁夏固原市人，小学文化，个体户，住宁夏固原市原州区。   原审原告：张瑞其，男，1956年4月26日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市原州区。   上诉人宁夏东海房地产开发有限公司（以下简称东海房地产公司）、被上诉人马新田、潘建平、原审原告母世军、张瑞其房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人东海房地产公司的委托诉讼代理人杨爱玲、杨小勤，被上诉人马新田、潘建平，原审原告母世军到庭参加诉讼，原审原告张瑞其经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。   东海房地产公司上诉请求：1.变更原判决第一项为“潘建平于判决生效后三十日内将购房款254916元直接支付给东海房地产公司”；2.撤销原判决第二项；3.一、二审案件受理费均由马新田、潘建平、母世军、张瑞其负担。事实与理由：一、按照《合作开发房地产合同》第六条的约定，销售中山街50号营业房，应由东海房地产公司与潘建平订立《商品房买卖合同》，并由东海房地产公司向潘建平直接收取房屋全部价款，马新田无权直接向潘建平收取房屋价款，东海房地产公司按照该条约定再向马新田支付。原判决所称“根据《合作开发房地产合同》约定，马新田可以出售涉案房屋，也可以先行收取购房款”与事实不符。二、潘建平并未就办理中山街50号营业房产权登记提出反诉请求或诉讼请求，原判决第二项对办理中山街50号营业房产权登记作出判决，超出了当事人的诉讼请求，违背了“不告不理”原则，剥夺了母世军、张瑞其、马新田和东海房地产公司的答辩权、辩论权，严重违反法定程序，应予撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第二百三十二条规定，被告提出反诉，必须在案件受理后、法庭辩论结束前提出。一审法院是在庭审后才向潘建平释明，对庭审后潘建平提出的请求，一审法院未经过开庭审理，母世军、张瑞其、马新田和东海房地产公司没有机会进行答辩、辩论。三、办理中山街50号营业房产权登记的条件尚未成就，东海房地产公司没有义务协助办理。只有在马新田履行了《合作开发房地产合同》约定的相应义务和潘建平履行了《商品房买卖合同（预售）》约定的买受人应履行的相应义务后，东海房地产公司才有义务协助办理中山街50号营业房产权登记。但马新田并未履行《合作开发房地产合同》约定的相应义务，潘建平也未履行《商品房买卖合同（预售）》约定的买受人应履行的相应义务。在此情形下，东海房地产公司没有义务协助办理中山街50号营业房产权登记。   马新田辩称，潘建平就案涉房款向马新田、母世军、张瑞其三方出具了欠条，所欠房款应支付给马新田。房产证办理条件成就，如潘建平将剩余的购房款付清后，房产证前期由东海房地产公司办理，到房产局以后就需要潘建平本人办理。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。   潘建平辩称，欠款254916元属实，其和东海房地产公司及马新田、张瑞其、母世军均有买卖合同。哪一方能给其办理按揭贷款，潘建平就将欠付房款给谁。房产证办理的条件不成就，因为东海房地产公司现在暂停办理，房产证应当由东海房地产公司办理。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。   母世军述称，案涉的254916元购房款应当先支付给马新田、母世军、张瑞其，然后依据马新田与东海房地产公司的合同再支付给东海房地产公司，房产证能给潘建平办理。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。   张瑞其提交书面述称意见称，马新田与东海房地产公司签订的《合作开发房地产合同》明确约定了合作事项，马新田有权组织销售。潘建平50号房屋150.28平方米，每平方米7500元，共计1127100元，结清房款带办证费用691288元，剩余房款用于支付其他住宅户的遮挡采光补偿款、装修、工人工资、交纳房产税款。该房屋是以全款方式支付给马新田，与东海房地产公司无关。   马新田、母世军、张瑞其一审诉讼请求：1.潘建平立即向马新田、母世军、张瑞其支付购房款254916元；2.案件受理费由潘建平负担。东海房地产公司在一审述称意见中请求，由其公司直接收取案涉房屋全部价款。一审庭审中及庭审后，潘建平请求马新田、东海房地产公司协助将案涉房屋产权办理登记到潘建平名下。   一审法院认定事实：2009年12月4日，固原市人民政府与东海房地产公司签订《固原市宋家巷民族特色商业居住区二期改造建设合同》，约定由东海房地产公司实施固原市宋家巷民族特色商业居住区二期改造工程项目建设。合同签订后，东海房地产公司依法取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等。2018年4月8日，东海房地产公司、马新田、河北瀛源建筑工程有限公司签订了《合作开发房地产合同》（甲方为东海房地产公司，乙方为马新田，丙方为河北瀛源建筑工程有限公司），主要约定：甲、乙双方按照本合同的约定合作开发东海·宋家巷四区沿中山街Ⅱ-Ⅵ段房屋（69间商业）；东海·宋家巷四区8#、14#、15#、16#、19#住宅楼业主以该项目遮挡采光为由阻止该项目施工，导致该项目在完成主体框架、部分填充墙砌筑等工程施工后暂停施工至今，甲方没有能力继续施工，由乙方完成后续工程；乙方已与东海·宋家巷四区8#、14#、15#、16#、19#住宅楼业主多次协商，已与全部业主达成协议书，乙方核算对业主给予补偿及人员协调费共需180万元，此项费用由乙方承担；该项目房屋达到预售条件后，由乙方组织销售，销售价格由乙方确定，甲方配合乙方办理销售及贷款手续，甲方按销售额的0.1%收取佣金；对于甲方为该项目已投入的建设资金3486万元，经协商一致，乙方向甲方支付建设资金2300万元，其中于2018年4月20日前支付1000万元，于2018年5月20日前1300万；乙方在销售房屋时，由乙方提供买受人信息，信息准确齐全，甲方在两日内与买受人签订《商品房买卖合同》；乙方开工前，乙方售房所收房款全部打入甲方账户，待乙方将剩余款支付甲方后，买受人以支付全款方式购买项目房屋收取的房款全部打入乙方账户，买受人按揭贷款购买该项目房屋的，首付款打入共管账户，甲方协助买受人办理按揭贷款手续。东海房地产公司、河北瀛源建筑工程有限公司在合同上签字盖章，马新田在合同上签字。2018年4月26日，马新田、母世军、张瑞其签订《合作建设固原市原州区中山南街路东面营业房项目合同书》，约定马新田、母世军、张瑞其合作进行中山街Ⅱ段-Ⅵ段共计69间营业房后续工程施工。2018年7月10日，马新田、母世军、张瑞其与潘建平签订了《营业房出售合同》（甲方即出售人为张瑞其、母世军、马新田，乙方即购买人为潘建平），主要约定：甲方同意将中山南街50号营业房售于乙方，面积暂定为150.28平方米（不包括负二层45.90平方米，负二层无偿赠给乙方），面积最终以房产局确定的面积为准；出售价格每平方米7800元，总购房款为1172184元；合同签订时乙方向甲方按照总购房款的50%支付首付款586092元，按揭贷款、房产证由东海房地产公司负责办理；本合同为临时售房合同，潘建平与东海房地产公司签订的购房合同为正式合同；本合同经甲乙双方签字生效。马新田、母世军、张瑞其与潘建平均在合同上签字捺印。后因不能办理按揭贷款，马新田、母世军、张瑞其与潘建平将房屋单价变更为每平方米7500元，总价款变更为1126875元。2018年11月24日，东海房地产公司与潘建平签订《商品房买卖合同（预售）》（出卖人为东海房地产公司，买受人为潘建平），主要约定：甲方将中山街50号营业房出售给乙方；房屋预测面积为196.18平方米；单价为每平方米3523.74元，总价款为691288元；乙方应当于2019年3月26日前一次性支付全部购房款。东海房地产公司在合同上盖章，潘建平在合同签字。现中山街50号营业房所在工程已竣工验收合格。潘建平向马新田、母世军、张瑞其支付了购房款共计601980元，马新田、母世军、张瑞其向潘建平退还了420784元，潘建平向东海房地产公司支付了购房款691288元。潘建平于2018年12月6日交纳了涉案房屋物业专项维修资金20138元。马新田于2019年3月27日将涉案房屋交给潘建平装修后进行营业。另查明：庭审后，经本院依法向潘建平释明，潘建平表示如果本院判决其支付剩余购房款，则其要求马新田、母世军、张瑞其、东海房地产公司协助将中山街50号营业房的产权办理登记在潘建平名下。   一审法院认为，东海房地产公司与马新田、河北瀛源建筑工程有限公司订立的《合作开发房地产合同》，马新田、母世军、张瑞其与潘建平签订的《营业房出售合同》均系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《合作开发房地产合同》第四条（三）约定：“该项目房屋达到预售条件后，由乙方组织销售，销售价格由乙方确定。”根据该约定，马新田可以出售涉案房屋并确定出售价格。《合作开发房地产合同》第六条约定：“……乙方售房所收房款全部打入甲方账户……”根据据该约定，马新田出售房屋可以先行收取购房款。马新田、母世军、张瑞其与潘建平签订了《营业房出售合同》后，东海房地产公司又与潘建平签订了《商品房买卖合同（预售）》，综合马新田、潘建平、东海房地产公司的真实意图，东海房地产公司与潘建平签订《商品房买卖合同（预售）》的目的主要是为办理房屋产权登记手续。虽然马新田、母世军、张瑞其与潘建平约定剩余购房款在办理房屋产权登记手续后支付，但在房屋竣工验收合格后，潘建平未积极主动要求及时办理房屋产权登记手续，迟滞了马新田对剩余购房款的主张，且当事人之间会因此而形成僵局，不利于交易的稳定，同时，马新田已将涉案房屋交给潘建平装修后进行营业，其已支付了大部分购房款并交纳了物业专项维修资金，马新田可以要求潘建平支付剩余购房款。基于上述事实和理由，对马新田的诉讼请求予以支持。张瑞其、母世军虽然系《营业房出售合同》约定的出售人，但因其与东海房地产公司之间不存在合作关系，东海房地产公司未对其授权，亦未对其出售中山街50号营业房进行追认，其无权处分该房屋，故其要求潘建平支付剩余购房款的诉讼请求理由不能成立，不予支持。因现确定由潘建平向马新田支付剩余购房款，潘建平亦表示要求办理房屋产权登记手续，故房屋产权登记手续亦应办理。马新田系房屋的出售人，东海房地产公司系房屋的开发商，故应由其协助潘建平办理房屋产权登记手续。因当事人对办理产权登记所需税、费的承担未作约定，故确定按照法律、行政法规等规范性文件规定应由房屋出售人承担的部分由马新田承担，应由房屋买受人承担的部分由潘建平承担。潘建平称希望马新田、母世军、张瑞其能够协助其办理按揭贷款，因办理按揭贷款涉及贷款金融机构的权利，法院不能判决一方当事人协助另一方当事人办理按揭贷款手续，故本案中对马新田、母世军、张瑞其是否协助被告办理按揭贷款的争议不予处理。东海房地产公司关于其对马新田、母世军、张瑞其与潘建平签订的《营业房出售合同》不知情，因《合作开发房地产合同》约定马新田出售房屋的两日内东海房地产公司与买受人签订《商品房买卖合同》，且东海房地产公司已收取了潘建平支付的购房款，故东海房地产公司该述称与事实不符，不予采纳。东海房地产公司述称因潘建平未付清有关款项和费用，其不同意协助办理房屋产权登记手续，因现确定潘建平向马新田支付剩余购房款，房屋产权登记手续应当办理，故东海房地产公司该述称理由不能成立，不予采纳。东海房地产公司述称潘建平应当直接向其支付全部房款，因根据《合作开发房地产合同》约定，马新田可以出售涉案房屋，也可以先行收取购房款，且购房款数额是按照《营业房出售合同》而非按照《商品房买卖合同（预售）》约定计算的，《商品房买卖合同（预售）》主要是为办理房屋产权登记手续而签订的，故东海房地产公司该述称与事实不符，理由不能成立，不予采纳。综上所述，马新田的诉讼请求成立，张瑞其、母世军的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条规定，判决：一、潘建平于判决生效后三十日内向马新田支付购房款254916元；二、马新田、宁夏东海房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助将固原市中山街50号营业房的产权办理登记到潘建平名下，办理产权登记所需的税、费，按照法律、行政法规等规范性文件规定应由房屋出售人承担的部分由马新田承担，应由房屋买受人承担的部分由潘建平承担；三、驳回张瑞其、母世军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5124元，减半收取计2562元，由潘建平负担。   二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，东海房地产公司与马新田签订的《合作开发房地产合同》及马新田、母世军、张瑞其与潘建平签订的《营业房出售合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点为：一、原审第三人东海房地产公司上诉提出的独立诉讼请求是否属于二审审理范围；二、案涉欠款应支付给谁及东海房地产公司应否协助将房屋产权登记办理到潘建平名下；三、一审审判程序是否合法。现分述如下：   一、关于东海房地产公司在上诉状中提出的独立的诉讼请求是否属于本案审理范围的问题。一审中，马新田、母世军、张瑞其主张由潘建平支付欠付的房款254916元。对此，东海房地产公司在述称意见中提及“按照《合作开发房地产合同》约定应由东海房地产公司与买受人订立《商品房买卖合同》并由东海房地产公司向买受人直接收取房屋全部价款”并未明确提出独立的诉讼请求。东海房地产公司系在上诉状中向二审法院提出该独立的诉讼请求。综合一审庭审来看，针对东海房地产公司二审中才明确提出的该独立的诉讼请求，潘建平一审时答辩称其向马新田支付872164元，马新田退还691288元后，潘建平将该691288元支付给了东海房地产公司，已全部支付了潘建平与东海房地产公司所签《商品房买卖合同》约定的全部房款，并要求办理房产证，东海房地产公司亦认可收到潘建平交付的691288元，故实质上潘建平对此已进行了答辩。一审判决在裁判理由中对此亦予以了论述。故东海房地产公司该独立诉讼请求应认定为在一审时已经提出，其就该独立诉讼请求提起上诉属于二审审理范围。   二、关于案涉欠款应支付给谁及东海房地产公司是否应予协助将案涉房屋的产权办理登记到潘建平名下的问题。《合作开发房地产合同》第四条第三项明确约定“该项目房屋达到预售条件后，由马新田组织销售，销售价格由马新田确定，东海房地产公司配合马新田办理销售及贷款手续，东海房地产公司按销售额的0.1%收取佣金”。第六条约定“马新田在销售房屋时，东海房地产公司在两日内与买受人签订《商品房买卖合同》，马新田开工前，马新田售房所收取的房款全部打入东海房地产公司账户，待马新田将剩余房款支付给东海房地产公司后，买受人以支付全款方式购买该项目房屋收取的房款全部打入马新田账户”。依据上述约定，马新田有权出售案涉房屋，并收取房款。东海房地产公司一审提交的东海房地产公司加盖印章的马新田向东海房地产公司支付建设资金情况统计表中“以买受人2018年10月7日至2019年6月29日交付的房屋价款抵交马新田向东海房地产公司支付建设资金700万元”的记载内容来看，该统计表能够证实东海房地产公司就马新田售卖房屋并先行收取房款的事实知晓并予以认可，且潘建平欠付房款数额系按照马新田、母世军、张瑞其与潘建平签订《门面营业房出售合同》约定计算的，故一审判决潘建平将案涉房屋欠款支付给马新田正确，东海房地产公司上诉称案涉房屋欠款应支付给其公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。且出于办理房产证的目的，东海房地产公司与潘建平签订了《商品房买卖合同》，东海房地产公司亦承认双方具有商品房销售合同关系。结合东海房地产公司就案涉房屋收取的款项亦是由马新田将收取潘建平的房款退还后，由潘建平向东海房地产公司支付并已付清。故在潘建平向马新田支付案涉房屋欠款后，马新田和开发商东海房地产公司均有义务协助将房屋的产权登记办理到潘建平名下，故东海房地产公司的该项上诉理由亦不能成立。   三、关于一审审判程序是否合法的问题。经审查，潘建平在一审庭审中明确向东海房地产公司提出能否为其购买的案涉房屋办理产权登记手续的请求，东海房地产公司委托诉讼代理人当庭表示不清楚，庭后予以答复。后东海房地产公司在书面意见中述称：潘建平尚未交清有关款项和费用，其公司尚不能为潘建平办理案涉房屋的房屋所有权证。因办理房屋登记手续系房屋买卖合同的附随义务，且东海房地产公司亦承认与潘建平之间具有商品房销售合同关系，故一审法院在庭审后，经向潘建平释明，潘建平提出由马新田及东海房地产公司办理房产登记手续的请求，并无不当。一审判决由马新田、东海房地产公司协助将案涉房屋的产权登记到潘建平名下，符合法律规定，东海公司亦发表了答辩意见，一审审判程序合法。   综上所述，东海房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5124元，由上诉人宁夏东海房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨忠清   审判员 柴鹏鹏   审判员 傅美源  二〇二〇年八月十四日   书记员 宋 洁