浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0182民初1719号 原告：陈红征，女，1966年11月23日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：徐建荣,建德市求是法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：姜俊，建德市光明法律服务所法律工作者。 被告：蓝林晓，男，1989年2月11日出生，畲族，住建德市。 原告陈红征与被告蓝林晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法由审判员韩雨清适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告陈红征的委托代理人姜俊，被告蓝林晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈红征变更后的诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《租房协议》；2、请求判令蓝林晓立即腾退位于建德市××街道××路××号××号××号商铺，支付拖欠租金160000元、物业费30383.64元、电费1376.99元，合计191760.63元。事实和理由：2018年4月20日，原、被告经协商后，签订了《租房协议》一份，约定：原告将所有的坐落于建德市××街道××路××号××号××号商铺出租给被告使用，租赁期限为2018年4月23日至2023年6月7日（其中免租期一个半月）。第一、二年年租金（税后）220000元，第三年开始每年递增10%。先付后用，半年一付。租赁期限内，物业费、水电费等各项费用按实际结算，由被告承担。合同还约定了如未能按时支付各项费用，原告有权解除合同，收回出租房屋。协议签订后，原告依约将前述房产交付给蓝林晓使用。蓝林晓也依约支付了2019年7月30日前的租金。但之后的租金一直未能按合同约定及时缴纳。截止2020年5月30日，被告蓝林晓已拖欠租金、物业费、电费等191760.63元，经催讨无果，故向法院提起诉讼。 陈红征为证明其主张，提供了下列证据： 1、《租房协议》一份，用以证明原告将房屋出租给被告的事实以及双方就房屋租赁期限、租金的计算方式等权利义务的约定。 2、物业费清单、票据一份，用以证明原告已支付的物业费。 3、电费发票七份，用以证明原告缴纳的被告在租赁使用房屋期间拖欠数额。 4、房屋损坏照片六份，用以证明被告在使用期间对房屋进行破坏的事实。 蓝林晓辩称，原、被告之间签订房屋租赁合同无异议。合同签订时间为2018年4月23日，合同约定一个半月装修期免收租金，故房租起算时间为2018年6月8日。2018年6月8日至2019年6月7日的房屋租金已付清，2019年6月8日又交了之后的房屋租金60000元。因新型冠状病毒疫情的影响，不能继续经营，合同无法继续履行。故于2020年1月10日打电话给原告，要求解除合同，并通知其来拿钥匙。2020年3月9日，将房屋钥匙交给了原告的弟弟。原告拿到房屋钥匙后，即在网上招租，2020年6月8日，案涉房屋已出租给他人。因2020年1月10日，双方已解除合同，2019年6月8日至2020年1月10日间应付的房屋租金总额，扣除已支付的租金60000元，及押金30000元，实际尚欠房屋租金是3个月零24天；物业费、水电费数额都对的。另一方面，因新型冠状病毒疫情的原因，影响了正常的经营，属不可抗力因素，要求减免相应的房租。综上请求法庭依法处理。 蓝林晓未向本院提交相关证据。 陈红征提供的证据，经庭审质证，蓝林晓对证据1、2、3、的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据4的真实性、合法性无异议，但提出其拆除的部分均系其租赁房屋后装修添附的东西。经审查，原告提供的该四组证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，能够证明本案相关事实，本院予以认定。 根据当事人陈述及提供的有效证据，本院查明如下事实： 2018年4月20日，原、被告经协商后，签订了《租房协议》一份，约定：原告将所有的坐落于建德市××街道××路××号××号××号商铺出租给被告使用，租赁期限为2018年4月23日至2023年6月7日（其中免租期一个半月）。第一、二年年租金（税后）220000元，第三年开始每年递增10%。先付后用，半年一付。租赁期限内，物业费、水电费等各项费用按实际结算，由被告承担。合同还约定了如未能按时支付各项费用，原告有权解除合同，收回出租房屋。协议签订后，原告依约将前述房产交付给蓝林晓使用。蓝林晓也依约支付了押金30000元，并付清了2019年6月7日前的房屋租金。2020年6月8日，被告蓝林晓依约应付租金110000元，但其仅支付了租金60000元。2020年1月10日，被告以其无法继续经营为由向原告提出解除合同，原告未明确表示同意解除，但因被告曾表示要解除合同，故其就案涉房屋发出招租广告。2020年6月8日，该房屋出租给案外人。就尚欠的房租问题，双方协商无果，故成讼。 本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同的承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法、有效。蓝林晓未按合同约定的期限足额支付租金，已构成违约，根据合同约定，陈红征有权单方解除合同。2019年1月10日，被告蓝林晓以其无法继续经营为由向原告提出解除合同。本院审查认为，原、被告签订的房屋租赁合同期限为五年，虽然疫情对原告从事经营的行业有影响，但疫情的时限不确定，被告在疫情发生短期内即以此为由要求解除合同，理由不充分。在原告提出解除合同的要求后，没有相关证据证明原告同意解除合同。原告对此后的招租行为解释为：鉴于被告有违约的意思表示，为降低被告应承担的房租实际损失数额而采取的止损措施，并不能直接证明其同意解除合同。该解释合乎情理。2019年1月10日被告单方提出的解除合同意思表示，并不产生合同解除的法律后果。2020年6月8日房屋另行出租，至此，原、被告间的租赁关系解除。此前的房屋租金，被告蓝林晓仍应依约支付。原、被告签订合同时，被告蓝林晓所支付的押金30000元，按合同的约定，其适用范围系违约、破坏房屋承载结构、损坏物品设施及拖欠的费用，并非单纯的履约保证金。鉴于在合同履行过程中，被告蓝林晓存在违约行为，就该押金本院酌情认定抵扣房屋租金20000元。蓝林晓所提因新型冠状病毒疫情的原因，要求减免相应的房租之意见，本院认为，新型冠状病毒疫情虽属不可预见、个人无法避免，但结合本案案情，尚不构成解除合同之不可抗力要件，鉴于其具有不可预见性及个人无法避免，期间的房租损失应酌情分担。结合本案的疫情期间房屋的实际使用状况，本院酌情确定免除被告房屋租金20000元。 综前所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第（六）项规定，判决如下： 一、蓝林晓于本判决确定之日起十五日内向陈红征支付房屋租金及物业管理费、水电费共计151760.63元。 二、驳回陈红征的其他诉讼请求。 当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2068元，由陈红征负担400元，蓝林晓负担1668元。 当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  韩雨清 二〇二〇年八月二十四日 书记员  贾静雯