陕西省平利县人民法院民事判决书 （2020）陕0926民初571号  原告：平利县中润亿家实业有限公司，住所地：陕西省安康市平利县。统一社会信用代码：91610926064805342D。法定代表人：李飚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙东松、郝明生（实习），陕西腾德律师事务所律师。被告：谢吉英，女，1984年9月10日出生，汉族，住陕西省平利县。委托诉讼代理人：吴松林，陕西途科律师事务所律师。原告平利县中润亿家实业有限公司（以下简称中润亿家）与被告谢吉英租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中润亿家向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付欠付租金166983元，其中帛逸一店自2018年4月18日至2019年4月17日欠付租金39563.36元，2019年4月18日至2020年3月23日租金57420元；帛逸二店2018年9月20日至2019年9月19日欠付租金45000元，2019年9月20日至2020年3月23日租金25000元；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金16698.3元（按照年租金10%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系平利县中润亿家购物广场的经营者，被告自2013年起每年与原告签订《场地租赁合同》租赁原告经营的场地，租期均为一年。被告从首次签订合同后一直经营至2020年3月23日。2018年4月18日，双方再次签订帛逸一店《场地租赁合同》合同约定：“二、租赁期限：租赁期为壹年，自2018年4月18日起至2019年5月17日止…三、租金：甲方按每平方米180元人民币租赁给乙方，总面积29平方米，合计年租金陆万贰千陆佰肆拾元人民币。四、租金交纳方式：首年租金乙方壹次付清，第二年承租年起，应至少提前15日缴纳下一年的租金…十二、…b）乙方如未按时交纳租金，甲方有权解除合同，收回经营场地，乙方必须缴所欠租金，并支付年租金10%的违约金。”2018年9月20日双方签订帛逸二店（原3S店）《场地租赁合同》合同约定：“二、租赁期限：租赁期为壹年，自2018年9月18日起至2019年9月19日止…三、租金：…总面积39平方米，合计年租金陆万元人民币。四、租金交纳方式：…第二年承租年起，应至少提前15日缴纳下一年的租金…十二、…b）乙方如未按时交纳租金，甲方有权解除合同，收回经营场地，乙方必须缴所欠租金，并支付年租金10%的违约金。”期间原告多次催要，被告交纳帛逸一店租金21076.54元，仍欠租金39563.46元，交纳帛逸二店租金15000元，仍欠租金45000元。因此原告向人民法院起诉，望人民法院判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求将帛逸一店自2018年4月18日至2019年4月17日欠付租金39563.36元变更为41563.46元，当庭增加诉讼请求：请求人民法院依法确认原、被告租赁合同已经解除。被告谢吉英辩称，1、原告不享有本案房屋的出租权。原告出租的房屋“众鑫大厦”（即中润亿家商场）权属人属于案外人平利县美源实业有限公司，依据平利县人民法院2017年12月25日作出（2017）陕0926民初575号民事判决书，权属人平利县美源实业有限公司已经解除了与本案原告之间的房屋租赁合同并由原告将房屋交还美源公司，安康市中级人民法院2018年5月18日作出的（2018）陕09民终328号民事判决书维持了该项判决，即本案原告自2018年5月18日起就不享有出租“众鑫大厦”房屋的权利，因此原告无权在2018年5月7日就“众鑫大厦”与被告签订《租赁合同》及收取房屋租金；2、平利县人民法院2018年12月17日执行公告，要求原告强制迁出并交付租赁的房产，2019年3月18日平利县人民法院执行局为了降低商户的损失，明确告知被告自行处理货物以降低损失，由于原告的严重违约导致被告产生巨大损失，被告减损的期间不属于正常使用租赁房屋的期间，属于“自救”行为，原告无权主张房屋租金，同时被告保留追究原告赔偿损失的权利；3、2020年1月4日“众鑫大厦”权属人平利县美源实业有限公司告知商户2019年4月底已经收回商场经营权；2020年1月6日“众鑫大厦”平利县美源实业有限公司在商场张贴了告知函，再次明确告知房屋权属人已经解除了与本案原告之间的房屋租赁合同关系并要求商铺业主不得向原告缴纳房屋租金；4、被告租赁房屋的目的是用于商铺的经营，签订租赁合同时原告承诺该商场一楼、二楼、三楼均正常经营，但2018年10月底该商场的整个三楼停业关门，2018年11月15日商场二楼停业关门，商场是一个整体经营的环境，被告正是因为商场的整体经营的情况才愿意租赁该商场，由于三楼、二楼的关闭导致整个商场的经营环境发生重大改变，客流量呈现断崖式降低，合同履行产生了重大情势变更，按照原合同履行明显对被告不利，违背了公平原则；5、商场的运行需要一个稳定、和谐的环境，被告经常非正常关门，导致消费者对商场失去了消费信心，同时，经常有供货商等债权人到商场索债，采取阻碍电梯运行等维权方式严重影响了商场的营商环境。原告不能保证正常的供水、供电、供暖，被告与其他商户一起采取自救措施，自行缴纳水费、电费自行管理等，原告未尽到出租人的基本义务，在合同履行过程中存在重大过错；6、合同期满后，被告未与原告签订任何租赁合同，原告不是“众鑫大厦”的权属人也未取得出租该房屋的权利，原告无权主张房租；7、原告未按照合同约定保证承租场地的正常使用，被告与原告签订租赁合同时的状况发生重大变化，根据租赁房屋权属人的相关告知及商场的非正常经营状况，在原告存在严重违约的情况下，被告履行的是不安抗辩权，不应当承担违约责任。综上所述，原告不是“众鑫大厦”的权属人，在平利县美源实业有限公司解除与原告的租赁合同后，原告不享有“众鑫大厦”出租的权利，原告无权要求被告缴纳租金，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告当庭补充答辩意见为2019年12月至2020年3月属于疫情期间，原告不应该支付房租。被告垫付的保安工资1354元应予扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认。对原告提交的2018年4月18日以及2018年9月20日原、被告签订的两份《场地租赁合同》、被告提交的（2017）陕0926民初575号民事判决书、（2018）陕09民终328号民事判决书、执行笔录、询问笔录、（2018）陕0926执254号公告、接警情况说明以上证据原、被告双方没有争议，本院对真实性、合法性予以采信。对原告提交的告知书、《平利县中润亿家实业有限公司、平利县美源实业有限公司房产交付方案》、中润亿家商场告知书签收表，被告对真实性、合法性、关联性均提出异议，本院经审查认为原告的该组证据真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。对被告提交的告知书、告知函，群众来访登记表、中润亿家商户用电用水统计表、费用报销单、开放空调同意书、照片、统计清单，原告对真实性、合法性、关联性均提出异议，本院经审查认为被告提交的告知书、告知函、群众来访登记表、用电用水统计表、费用报销单、开放空调同意书、欠条、银行卡交易明细清单真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。对被告提交的照片和统计清单，本院经审查认为，该两份证据不符合证据形式要件，且系孤证，本院不予采信。经过举证、质证、认证以及法庭调查，本院查明并认定如下基本法律事实：2017年12月25日，陕西省平利县人民法院判决解除原告中润亿家与平利县美源实业有限公司的房产租赁合同及补充合同，2018年5月18日陕西省安康市中级人民法院判决维持了该项判决。2018年4月18日，原、被告签订了帛逸一店的《场地租赁合同》，约定：租赁期限为1年，自2018年4月18日起至2019年5月17日止。每平方米180元，总面积为29平方米，年租金62640元。水、电、空调费用被告于每月15日前交纳。被告经营业种为女装，商品品牌为帛逸。若被告未按时交纳租金，原告有权解除合同，收回经营场地，被告必须缴纳所欠租金，并支付年租金10%的违约金。2018年8月12日，原、被告签订了帛逸二店的《场地租赁合同》，约定：租赁期限为1年，自2018年9月20日起至2019年9月19日止。总面积为39平方米，年租金60000元。水、电、空调费用被告于每月15日前交纳。被告经营业种为女装。若被告未按时交纳租金，原告有权解除合同，收回经营场地，被告必须缴纳所欠租金，并支付年租金10%的违约金。2018年12月17日，陕西省平利县人民法院发布公告，责令原告在2018年12月30日前迁出并交付租赁房产。2020年1月4日，平利县美源实业有限公司发出告知书、告知函，告知商户将租赁费交付给原告，则与平利县美源实业有限公司无关。2020年1月18日，原告和平利县美源实业有限公司发出告知书，要求平利县中润亿家商场一楼各商铺租赁业主于2020年1月20日前将租赁费统一交到平利县人民法院指定的账户。2020年5月9日原告和平利县美源实业有限公司达成房产交付方案，房产交付之前的租赁费计算至2020年1月14日，若原告未按照交付方案履行，租赁费则计算至2020年5月12日。2020年3月23日。被告及其他租赁商户搬离出平利县中润亿家商场一楼。另查明，平利县公安局指挥中心接警情况以及平利县信访局群众来访登记表证明2017年11月7日有两个人在中润亿家闹事，2018年1月15日，有一二十人将中润亿家门堵了，2018年5月4日，中润亿家三楼客商和商场发生纠纷，2018年11月4日，有人堵了中润亿家的大门，2019年3月18日，看门的私自将门关了，2020年3月23日，商铺关门。再查明，被告已经缴纳帛逸一店租金21076.54元，支付保安工资1354元。缴纳帛逸二店租金15000元，支付保安工资1354元。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告在平等、自愿、协商一致的情况下签订的《场地租赁合同》，合法有效,应受法律保护。原告已按合同约定将租赁标的物交付被告使用、经营，被告理应按照合同约定及时交纳租金，但被告部分租金拖延至今,对导致该案纠纷的发生应承担相应的民事责任。故对于2018年4月18日至2019年5月17日期间帛逸一店拖欠的租金41563.46元以及2018年9月20日至2019年9月19日期间帛逸二店拖欠的租金45000元，合计86563.46元被告理应及时给付，被告抗辩称原告于2018年1月15日向被告出具欠条12107元以及2018年4月13日向原告转款2000元，但以上款项合计未超过原告主张被告已经给付帛逸一店租金的21076.54元，故应以原告主张为准，被告应该承担举证不能责任。在原、被告签订的场地租赁合同第十二条第3款中，已经约定了违约责任的条件，现被告未履行及时给付房租的义务，应按照合同的约定支付欠付租金10%的违约金8656.34元。关于帛逸一店2019年5月18日至2020年3月23日的租金，以及帛逸二店2019年9月20日至2020年3月23日的租金，原、被告并未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，参照签订书面的合同给付租金，但对于被告不利的违约条款因未重新约定则不再适用。被告抗辩因为疫情期间未经营，应该扣减，本院认为陕西省于2020年1月25日因新冠肺炎疫情发布了一级响应，2月28日调整为三级响应，在抗击疫情时采取了一系列的抗击疫情的措施，对商铺的经营造成了一定的影响，可以酌情扣除疫情期间各店1个月的房租。被告抗辩称原告日常管理不善，平时因纠纷导致商场关门停业以及二楼、三楼商场的关闭造成一楼商场客流量减少等，综合本案的实际情况本院酌情扣除各店1个月的房租以抵扣以上因素。被告抗辩称应该扣除商户们因自救而临时聘请的保安工资各店各1354元，该要求合理，应予扣减。被告抗辩称，人民法院已经判决解除了原告与平利县美源实业有限责任公司的房屋租赁合同，原告不享有出租权，本院认为，原告提交的证据可以显示在本案法庭辩论终结前，原告与平利县美源实业有限责任公司已经就房租的收取和房产的交付重新达成协议，原告享有收取租金的权利。原告要求确认原、被告租赁合同已经解除，被告无异议，本院应予确认。庭审中，原告申请本案转为普通程序审理，本院当庭驳回了申请。综上所述，被告谢吉英尚欠原告中润亿家租金为：帛逸一店2018年4月18日至2019年5月17日欠租金41563.46元，2019年5月18日至2020年3月23日每月租金为5220元（62640元/12），扣除疫情1个月，扣除日常停业1个月，扣除保安工资1354元，以上2019年5月18日至2020年3月23日的租金为5220元/月×（10个月-2个月）-1354元=40406元，故帛逸一店欠租金为81969.46元。帛逸二店2018年9月20日至2019年9月19日欠租金45000元，2019年9月20日至2020年3月23日每月租金为5000元（60000元/12），扣除疫情1个月，扣除日常停业1个月，扣除保安工资1354元，以上2019年9月20日至2020年3月23日的租金为5000元/月×（6个月-2个月）-1354元=18646元，故帛逸二店欠租金为63646元。帛逸一店二店欠租金合计为145615.46元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条的规定,判决如下: 一、确认原告平利县中润亿家实业有限公司与被告谢吉英于2018年4月18日签订的《场地租赁合同》解除；二、确认原告平利县中润亿家实业有限公司与被告谢吉英于2018年8月12日签订的《场地租赁合同》解除；三、被告谢吉英于本判决生效后五日内支付原告平利县中润亿家实业有限公司房租145615.46元；四、被告谢吉英于本判决生效后五日内支付原告平利县中润亿家实业有限公司违约金8656.34元；五、驳回原告平利县中润亿家实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3973元，减半收取1986.5元，由被告谢吉英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。     审  判  员   李 轩    二〇二〇年八月二十八日 书  记  员   邹 媛