浙江省缙云县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1122执异19号 案外人：林碧仙，女，1955年4月18日出生，汉族，住缙云县。 申请执行人：缙云农村商业银行股份有限公司（变更前名称为缙云县农村信用合作联社），住所地缙云县五云街道仙都路68号。 法定代表人：郑建林。 委托代理人：卢江林、陈颖华，该公司员工。 被执行人：缙云县交通旅行社有限公司，住所地缙云县五云街道镇东村商住小区1号。 法定代表人：郑福燕。 被执行人：郑福燕，女，1963年9月24日出生，汉族，户籍所在地缙云县五云街道镇东村商住小区1号。现因涉嫌犯罪被羁押在丽水市公安局看守所。 本院在执行申请执行人缙云农村商业银行股份有限公司（下称农村商业银行）与被执行人缙云县交通旅行社有限公司（下称交通公司）、郑福燕借款合同纠纷一案中，案外人林碧仙向本院提出书面执行异议。本院依法进行书面审查，现已审查终结。 案外人林碧仙异议称：坐落缙云县房屋系林碧仙于2002年3月4日向郑福燕购买，共支付给郑福燕人民币10万元，有郑福燕出具给嫂丁爱建的收条为证，因林碧仙在2002年之前全家均在瑞安打工，所挣到的钱都交由兄嫂保管，所以买屋时也由嫂嫂代为付款。因当时1号楼整幢都还没有办理房产证，郑福燕称可以先装修使用，等其去办证时一起办理产权过户手续。同年冬天，林碧仙对房屋进行了装修并一直居住至今，期间也多次催促郑福燕夫妇办理产权过户手续，但他们一拖再拖，直至2009年3月15日收到（2009）浙丽民执字第24-3号公告才知道郑福燕早已办出整幢房子的产权手续，但他们为了交通公司的经营，将整幢房屋抵押银行贷款，致使501室房屋至今无法办理产权过户手续。为明确房屋权属，林碧仙与郑福燕于2010年6月15日补签了一份购房书面协议书。综上，501室房屋系林碧仙所有，法院在执行（2010）丽缙执民字第400号农村商业银行与交通公司、郑福燕借款合同纠纷一案中准备拍卖上述房产，损害了林碧仙的合法权益，故提出异议，请求中止对501室房屋的执行。为证明上述异议事实，林碧仙向本院提交了以下证据：1.协议书一份；2.郑福燕收条一份；3.缙云县电力客户服务中心客户变更用电申请表、委托支付电费授权书、缙云数额电视整体转换协议书、缴费存折各一份；4.郑福燕、林碧仙、丁爱建证明一份；5.李焕厅等多人联名证明一份；6.朱福其、朱福海、朱福满证明一份；7.郑军勇、郑美善、陈悦玲、胡梅英、麻碧源等人证明各一份；8.装潢材料总汇、清单等。 农村商业银行辩称：坐落缙云县房屋不属于林碧仙所有，请法院驳回林碧仙异议之请求。理由如下：一、交通公司于2007年11月8日向农村商业银行借款，房屋所有权人朱水生（原郑福燕之夫，已故）以坐落缙云县××街道××小区××号房产设定抵押担保并办理抵押登记手续。林碧仙异议的501室房屋也属于抵押财产范围，且（2019）丽缙商初738号民事判决书也支持农村商业银行对上述1号房产拍卖、变卖款有优先受偿权。二、林碧仙与郑福燕签订的协议书是在2010年6月15日，并没有办理产权过户变更登记手续。农村商业银行与朱水生、郑福燕签订的抵押借款合同登记时间是在2007年11月8日，抵押先于房屋买卖，抵押效力优于买卖合同。三、林碧仙、郑福燕和丁爱建出具的情况真实说明，只能说明林碧仙与郑福燕就案涉房屋的过程的一些想法，恰好证明该房屋买卖无效，因为2001买卖房屋时，房屋产权人朱水生不同意，不同意在协议书上签字。四、关于用电变更、有线电视安装申请表，只能证明是使用人，不能完全证明房屋所有权人。五、水泥工领条和材料单据，只能证明已支付的劳务报酬额和材料货款，不能完全证明房屋所有权人。六、门牌证，只以证明房屋所在位置，并不能完全证明房屋的所有权人。 本院查明，门牌号码原为五云镇镇东村商住小区1号，现为缙云县××街道××小区××号的整幢房产系朱水生、郑福燕夫妻共同财产。2001年1月17日，原缙云县土地管理局制发了该幢房产的土地使用权证，证号为“缙国用2001字第1-7701号”，土地性质为出让，土地使用权面积249.4平方米。2001年2月16日，缙云县人民政府制发了该幢房产的房屋所有权证，证号为“缙房Ａ03135号”，证载房屋系混合结构，总层数6层，第1层249.38平方米，设计用途为商业，第2-6层1409.23平方米，设计用途为住宅，设定其他权利栏记载该楼房产于2003年9月25日至2007年11月6日间，先后抵押于工行缙云县支行和农村商业银行。 2001年间，林碧仙与郑福燕口头达成买卖该楼501室房屋协议，约定价款为10万元。2002年3月4日，林碧仙委托嫂丁爱建将10万元房款支付给郑福燕，郑福燕出具收条给丁爱建。后林碧仙对501室房屋进行了装修并入住。2003年1月20日，缙云县地名委员会为林碧仙制发了501室门牌证。后林碧仙办理了该房屋用电的变更登记手续。2010年间，缙云县广电网络有限公司将该室数字电视转换登记在林碧仙名下。林碧仙现一直居住生活在该501室房屋。 2007年11月8日，农村商业银行与交通公司、郑福燕和朱水生夫妻签订抵押借款合同，约定农村商业银行借款450万元给交通公司，由郑福燕夫妻自用共有的房产承担抵押担保责任等，并于当日办理了房产的抵押登记手续。因交通公司未自觉履行合同义务，农村商业银行于2009年7月27日向本院提起诉讼。案经审理，本院于同年11月9日作出（2009）丽缙商初字第738号民事判决书，判决内容：一、交通公司在判决生效日即归还农村商业银行借款本金450万元，支付利息53.599541万元，并从2009年8月1日起至判决生效日止，按月12.301875‰另行计付本金450万元的利息；二、朱水生、郑福燕以其共有的坐落缙云县××街××镇××小区××号的房地产对前款项承担抵押担保责任，农村商业银行有权以该房地产折价或者拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；三、朱水生对第一项的款项承担连带保证责任等。上述判决生效后，因交通公司、朱水生、郑福燕不自觉履行义务，本院根据农村商业银行的申请于2010年2月26日立案执行。2010年8月17日，本院裁定终结该案的本次执行程序。2020年7月10日，本院公告责令郑福燕及占有使用人在2020年8月10前腾空坐落缙云县××街道××小区××号房产。 另查明，坐落缙云县××街道××小区××号房产于2008年12月10日被本院（2008）缙民初字第891-3号执行裁定书首次查封。 以上事实，有缙国用2001字第1-7701号土地使用权证，缙房A03135号房屋所有权证，缙房A2007他字第1858号他项权证，郑福燕和林碧仙协议书，郑福燕收条，缙云县电力客户服务中心客户变更用电申请表，委托支付电费授权书，缙云数额电视整体转换协议书，缴费存折，装潢材料总汇及清单，（2009）丽缙商初字第738号民事判决书，（2010）丽缙执民字第400号执行案件立案管理信息表，（2010）丽缙执民字第400-1号执行裁定书、公告，查询函，缙云县不动产权属信息查询记录，调查林碧仙及丁爱建、郑军勇、郑美善笔录等证实。对林碧仙提交的李焕厅等人联名证明，朱福其、朱福海、朱福满三人证明及陈悦玲、胡梅英、麻碧源等人证明，其形式不合法，不予以采信。 本案的主要问题是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，并能够对抗抵押权人的优先受偿权。 关于是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉501室房屋的买卖发生在2001年至2002年间，法院对该1号房产首次查封于2008年，其买卖早于法院对该房产的查封；虽然没有签订书面合同，共有人朱水生也未用语言或者文字明确表示意见，但其明知妻子郑福燕将房屋出卖并收取了全部房款而不加干预，任凭林碧仙对房屋进行装修、占有、使用而不加阻止，其行为表明已接受501室房屋买卖的事实，可以认定为默示，形式上虽不完善，但各自履行了房屋买卖的主要义务，应确认其买卖的效力；对于未办理过户登记的过错问题，客观上该1号房产所有权系整体登记，在没有测绘分户之前，双方不可能办理过户登记手续，况且该房产从2003年9月至今一直处于抵押担保状态，未办理过户登记之过错非林碧仙自身原因导致。综上，案涉501室房屋之买卖符合上述规定之情形，林碧仙享有足以排除强制执行的民事权益。 关于是否能够对抗农村商业银行的优先受偿权问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定看，原则上农村商业银行依法享有对抗一般债权的担保物权等优先受偿权，但该条款同时规定了例外情形，即法律、司法解释另有规定的除外，换言之，农村商业银行对抗林碧仙的执行异议并非绝对，本院认为上述规定中的第二十八条即属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形，旨在保护无过错买受人的物权期待权，在符合第二十八条规定的情形下，即使案涉房产上设定有抵押权，林碧仙亦享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，林碧仙以案涉501室房屋系其所有而要求中止执行有理，本院予以支持；农村商业银行辩称抵押效力优于买卖合同之意见，理由不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对坐落缙云县房屋的执行。 如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 本裁定送达即发生法律效力。 审 判 长  卢建龙 人民陪审员  赖海滨 人民陪审员  李小瑛 二〇二〇年八月十九日 代书 记员  杨程宇 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。