上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6302号原告：上海美中抛磨材料有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：庄琪，执行董事。委托诉讼代理人：邱鸿，上海达隆律师事务所律师。被告：上海森扬商贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙亮，总经理。原告上海美中抛磨有限公司(以下简称美中抛磨公司)与被告上海森扬商贸有限公司(以下简称森扬商贸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于同年6月9日、8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱鸿、被告森扬商贸的法定代表人孙亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美中抛磨公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告清偿拖欠的房屋租金145,600元及物业管理费9,000元；2、判令被告支付原告违约金166,166元。审理过程中，原告变更诉请为：1、判令确认原被告签订的租赁合同无效，并要求被告立即返还原告系争租赁房屋；2、被告支付系争租赁房屋占有使用费165,189元(参照原租赁合同租金及物业费标准，自2019年7月13日起计算至2020年8月6日止)；3、判令被告支付原告逾期付款利息4,017元，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年7月13日起计算至2020年7月12日止。事实和理由：2018年7月28日，原被告签订《租赁合同》约定原告出租给被告坐落于上海市松江区申南一路XXX号厂房B幢三楼的B308、B309厂房，用于仓储；租赁时间自2018年10月13日至2020年12月31日止，厂房月租金8,800元，付三押一；物业管理费每月750元，与租金同时交付；每次租金应提前15日支付，逾期支付的，承租方按三月租金总和的0.5%支付违约金。2018年10月10日，被告支付了租金和物业管理费28,650元。同年10月16日，因被告需要继续使用其当月12日已经到期的B幢二楼的一个房间，原被告通过微信约定被告承租该房间，租金为每三个月10,000元。10月21日，被告支付B幢二楼房间租金10,000元。2019年1月12日、4月12日，被告分别支付B幢二、三楼房屋租金和物业管理费38,650元。同年7月16日，因被告逾期未支付当期房屋租金和物业管理费，原告催促被告付款，被告突然以电梯事件对二楼、三楼租户造成不可预估的影响和损失为由，宣称暂停支付房租，之后就拒不支付任何房屋租金和物业管理费。原告向被告催款未果，故提起本案诉讼。现原告诉至法院，请求判如所请。被告森扬商贸公司辩称，不同意原告诉请。被告确实没有缴纳2019年7月13日起至2020年7月12日的租金。被告认为原告违约在先，电梯不能正常使用之前，被告是正常履行房屋租金。租赁合同签订时只有一份租赁合同，没有原告相应的产权证明及出租权利证明，无法确认原告是合法出租。以往被告支付的租金没有收到发票。2019年4月之前是正常交付房租的，但是由于从2019年6月15日房屋货梯被拆除导致被告无法正常使用房屋，一直到9月底才通知被告能正常使用货梯，造成了被告损失。故对于2019年7月15日在原告要求被告交付租金时，被告提出异议。因为原告违约在先给被告造成损失，故被告要求原告先赔偿之后才支付租金，故对于货梯修复后仍未支付租金。除了租赁合同上的房屋，公司还承租了B幢2楼的房屋，两个房屋都没有支付租金，自2019年7月13日起的租金和物业费每季度合计38,650元都没有支付。对于原告变更后的诉请不予认可，是原告的原因导致合同无效，是原告违约在先，原告应该赔偿被告的损失，承担违约责任。原告主张的房屋占用费过高，不同意支付。经审理查明，2018年7月28日，原告美中抛磨公司与被告森扬商贸公司签订《租赁合同》一份，约定将坐落于上海市松江区申南一路XXX号厂房内B308、B309厂房出租给被告用于从事仓储。租赁日期自2018年10月13日至2020年12月31日。该厂房月租金为人民币捌仟捌佰元整。…每次房租乙方应提前15日支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按叁月租金总和的0.5%支付违约金。另约定，为了维护园区的正常运作，乙方应每月交纳物业费750元，与房租同时交付。合同还对其他事项进行了约定。2018年10月17日，原告与被告法定代表人孙亮经微信确定，被告继续承租同厂房同幢二楼房屋，租金为三个月10,000元。后被告法定代表人孙亮通过银行转账方式分别于2018年10月10日支付28,650元，于同年10月21日支付10,000元。后被告法定代表人孙亮亦通过银行转账方式于2019年1月12日、4月12日分别支付38,650元。另查明，2020年6月12日，上海市松江区新桥镇村镇建设管理办公司出具《房屋产权证明》一份，称位于上海市松江区新桥镇申南一路XXX号(2栋三层楼)的房屋，于2002年3月由上海市松江区新桥镇春申村建造，当时房屋产权属于集体所有，房屋面积为8,600平方米。房屋用途为经营用房。于2004年6月，该房屋已(出售/改制)给上海美中抛磨材料有限公司。现该房屋产权属上海美中抛磨材料有限公司所有。该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为经营用房使用。审理中，原告为确认系争房屋的状况，提供照片一份，被告对此并无异议。原告确认系争租赁房屋中二楼的房间号为B210。此外，被告经本院释明后未在给定期限内提起反诉。以上事实，由租赁合同、微信聊天记录、银行转账凭证、照片、房屋产权证明及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案中，系争房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方当事人之间于2018年7月28日签订的《租赁合同》无效。此外，双方通过微信确定的续租同幢二楼房屋的约定亦无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现本案中的租赁均无效，故被告应当向原告返还系争房屋。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现原告主张按照双方约定的标准计算自自2019年7月13日起计算至2020年8月6日止的房屋占有使用费及逾期付款利息，未与法律相悖，本院予以支持。至于被告所提因电梯停运导致被告损失一节，现被告未就电梯停运给其经营造成损失进行充分举证，故对此抗辩意见，本院不予支持。因被告对合同无效后的其余事项未提出反诉，故本院在本案中不作处理，被告可另行主张据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告上海美中抛磨材料有限公司与被告上海森扬商贸有限公司于2018年7月28日签订的《租赁合同》及双方于2018年10月17日通过微信达成的租赁关系均无效；二、被告上海森扬商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海美中抛磨材料有限公司坐落于上海市松江区申南一路XXX号厂房内B210、B308、B309室房屋；三、被告上海森扬商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海美中抛磨材料有限公司自2019年7月13日起计算至2020年8月6日止的房屋占有使用费165,189元；四、被告上海森扬商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海美中抛磨材料有限公司逾期付款利息损失4,017元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,684元，减半收取1,842元，由被告上海森扬商贸有限公司负担(本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王亚二〇二〇年八月十一日法官助理 魏琳书 记 员 魏琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。