苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初6089号原告：王秋芳，女，汉族，1981年9月15日生，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：杨志伟，系原告王秋芳配偶。被告：苏州青客信息科技有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区孙武路2999号B楼2楼。法定代表人：宋磊。委托诉讼代理人：吕晓晗，公司员工。原告王秋芳与被告苏州青客信息科技有限公司（以下简称青客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告王秋芳的委托诉讼代理人杨志伟、被告青客公司的委托诉讼代理人吕晓晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秋芳向本院提出的诉讼请求为：1.解除王秋芳与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》；2.青客公司支付王秋芳2020年1月至5月租金10101元、欠缴电费682元、水费192.60元及违约金72727.20元；3.诉讼费用由青客公司承担。事实和理由：2018年1月17日，王秋芳与青客公司签订《房屋托管租赁合同》。合同约定，王秋芳将坐落于苏州市吴江区松陵镇仲英大道999号太湖鼎城8幢2703房屋出租给青客公司，合同期限2018年6月19日至2023年6月24日。租金第1月至6月，增长0元；第37月至48月增长103.60元。青客公司于支付周期月25日，将租金支付至王秋芳青客APP账户。在补充协议中约定：必须在规定时间内支付房租金，若超过规定时间(一周时间)未能收到租金，则王秋芳立即收回房屋，青客公司自行承担一切损失。按照合同约定，王秋芳每季度25日从青客APP程序中收取租金费用6000元左右。但从2019年12月25日开始，青客公司开始拖延支付租金，经过催讨，王秋芳在2020年12月31日收到第四季度租金6060.60元。在2020年3月25日，青客公司应当支付本年第一季度租金6060.60元，但青客公司采取APP虚拟数字不能提取到王秋芳银行账户的手段，拒绝支付租金。王秋芳多次联系青客公司寻求解决办法，公司电话无人接听，房管员不接电话或者推脱，给王秋芳带来经济损失及困扰。被告青客公司辩称：1.同意王秋芳第1项诉讼请求。2.青客公司不同意支付2020年1月至5月租金10101元，该期间为疫情期间，政府采取疫情防控措施，导致青客公司无法对该房屋经营、管理。案涉合同系因不可抗力解除，青客公司无需支付违约金，王秋芳主张的违约金也过高。3.青客公司同意支付水电费。经审理查明：王秋芳、杨志伟系坐落于苏州市吴江区房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人。2018年1月17日，王秋芳、杨志伟（甲方）与青客公司（乙方）签订房屋托管租赁合同以及补充协议。合同约定，甲方将案涉房屋委托乙方出租及管理，期限2018年6月19日至2023年6月24日；月租金额2072元，支付方式为付三押0，2018年1月18日后10个工作日内支付6天的租金414.40元。关于房屋交接与装修，一般条款第三条约定，甲方作为该房屋的房屋产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司按照国务院办公厅国办发(2016)39号文意见以及房屋所在地相关政策规定进行装修，同时将客厅(起居室)改造为单独房间，费用由第三方租赁公司支付。该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛胚，如有装修各方共同制作装修和家具清单。装修不应破坏房屋承重结构。租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋。关于租金支付方式和期限，一般条款第四条约定，乙方于支付周期月25日将租金付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的，青客宝到账时间为此后第一个工作日，租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办。租赁期内房屋的空置风险由乙方承担，人才居住房屋的租金和使用费标准由乙方决定。关于其他费用，一般条款第五条约定，使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担。关于违约责任，一般条款第九条约定，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。补充协议中约定，乙方根据合同条款必须在规定时间内付给甲方房租金，若超过规定时间(一周时间)未能收到租金，则甲方立即收回房屋，乙方自行承担一切损失。王秋芳向青客公司交付案涉房屋后，青客公司对案涉房屋进行了装饰装修，并将房屋转租他人。青客公司支付了2019年12月底前的租金，其余租金尚未支付。2020年5月，王秋芳支付案涉房屋欠付水费192.60元、电费682元，合计874.60元。庭审中，双方一致确认案涉合同于2020年5月底解除；案涉房屋内尚有一租户未搬出，将于2020年7月9日搬走，其余租客均于2020年4月底搬走。王秋芳陈述，案涉房屋中的两间，于2020年6月中旬出租给他人两个月，其余三个房间尚未出租。以上事实，有房地产权属证书、房屋托管租赁合同及补充协议、支付凭证以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，王秋芳与青客公司签订的房屋托管租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。青客公司未按约支付租金，王秋芳以此为由解除合同，符合法律规定，本院予以支持。双方一致确认合同于2020年5月底解除，本院予以确认。关于青客公司应当支付王秋芳的租金、水电费。本院认为，案涉房屋为住宅，青客公司将案涉房屋转租给他人使用，青客公司并无证据证明次承租人受疫情影响无法使用案涉房屋，也无证据证明其受疫情影响减少了案涉房屋的租金收入，故青客公司应当支付王秋芳合同解除前的五个月租金10101元。对于王秋芳支付的水电费874.60元，青客公司并无异议，本院予以确认。关于青客公司应当支付的违约金。本院认为，案涉合同因青客公司的违约行为而解除，青客公司应当支付违约金。案涉合同解除后，仍有次承租人未搬走，王秋芳将案涉房屋全部房间另行出租，也需要一段时间，此外王秋芳也已将案涉房屋中的两间另行出租。综合考虑上述因素，本院酌情确定由青客公司支付王秋芳两个月租金4040.40元作为违约金，王秋芳主张的违约金过高，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告王秋芳与被告苏州青客信息科技有限公司之间的房屋托管租赁合同已解除。二、被告苏州青客信息科技有限公司支付原告王秋芳租金10101元、水电费874.60元、违约金4040.40元，合计15016元，于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告王秋芳的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费减半收取946元，由被告苏州青客信息科技有限公司负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告王秋芳。原告王秋芳已预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二〇年八月六日书记员  李 薇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。