江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初2930号原告（反诉被告）：陈蕾，女，1978年1月17日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张杰，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭石磊，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：徐营利，男，1978年2月24日出生，汉族，住河南省永城市，现住江苏省南京市。委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。原告（反诉被告）陈蕾与被告（反诉原告）徐营利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈蕾的委托诉讼代理人张杰、郭石磊，被告（反诉原告）徐营利的委托诉讼代理人唐舒翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈蕾向本院提出诉讼请求：1.被告（反诉原告）徐营利向原告（反诉被告）陈蕾支付租金9400元及其他费用487.03元；2.被告（反诉原告）徐营利向原告（反诉被告）陈蕾支付违约金15000元；3.被告（反诉原告）徐营利承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月21日，陈蕾、徐营利就位于南京市房屋（以下简称X室房屋）签订《房屋租赁合同》，约定陈蕾将该房屋租赁给徐营利使用，租期期限自2018年10月22日起至2020年10月21日，共计2年，租金为4700元／月，支付方式为押1付3，水电气费及物业费均由徐营利承担。同时约定如果任何一方发生违约，按照15000元赔偿对方违约金。2020年1月20日，徐营利未按约支付下期租金。陈蕾于2020年3月15日通知徐营利腾空房屋。徐营利于2020年3月20日将房屋交还陈蕾。陈蕾为维护自身合法权益，特诉至法院。被告（反诉原告）徐营利辩称并提出反诉请求：1.判令减免4个月房租，并判令原告（反诉被告）陈蕾退还已支付的租金9400元；2.判令原告（反诉被告）退还租房押金4700元；3.原告（反诉被告）陈蕾承担反诉案件受理费。事实和理由：2018年10月21日，陈蕾与徐营利就X室房屋签订《房屋租赁合同》，约定徐营利承租该房屋使用。合同签订后徐营利按约支付租金和押金4700元。2018年10月24日后，因小区物业公司和居民不让小区以外的人员和车辆进出，徐营利多次找陈蕾要求其进行协商让徐营利正常进出小区，陈蕾均予拒绝。此后，徐营利及客户无法进入租赁房屋，因陈蕾的过错导致徐营利的租赁目的无法实现，应当减免2019年10月24日至2020年1月23日期间的房屋租金。2020年1月因新冠肺炎疫情发生，非该小区户籍人员不得进出小区，此属不可抗力，故2020年1月23日至2020年3月20日的租金应当减免。请求法院依法判决。陈蕾围绕诉讼请求向本院提交X室房屋的房产证、土地证复印件、《房屋租赁合同》、微信聊天记录截屏、短信截屏、生活缴费凭证截屏、物业费缴费单据、南京跨越物业管理有限公司蔚蓝星座服务中心出具的《情况说明》、邻居出具的证明。经质证，徐营利对《房屋租赁合同》、短信截屏的真实性不持异议，对其他证据的真实性均不予认可。徐营利向本院提交陈蕾出具的收据、链家地产经纪人陈林露出具的《证明》、南京跨越物业管理有限公司出具的《证明》。经质证，陈蕾对徐营利出具的收据、南京跨越物业管理有限公司出具的《证明》的真实性均不持异议，对陈林露出具的《证明》真实性不予认可。本院经审查对案件事实认定如下：陈蕾系X室房屋所有权人，房屋所有权证载明该房屋性质及用途系私有房产、成套住宅。2018年10月21日，陈蕾（出租方、甲方）与徐营利（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将X室房屋出租给乙方，租赁用途为办公；租赁期限自2018年10月22日起至2020年10月21日，共计2年，租金为人民币4700元/月，支付方式为押1付3，各期租金支付日期分别为2018年10月21日、2019年1月20日、2019年4月20日、2019年7月20日、2019年10月20日、2020年1月20日、2020年4月20日、2020年7月20日；押金为4700元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内X室房屋内的水费、电费、燃气费、物业管理费由乙方承担；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；乙方不按照约定支付租金超过十日或利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；如果任何一方发生违约，按照人民币15000元赔付对方违约金。当日，陈蕾与徐营利进行房屋交接，徐营利按约向陈蕾支付3个月租金并另行支付租赁押金4700元。此后，徐营利使用该房屋用于堆放白酒等物品。2019年10月，南京跨越物业管理有限公司蔚蓝星座小区服务中心接到业主投诉，称X室房屋租客在室内堆放大批量白酒，存在安全隐患，遂于2019年10月24日阻止徐营利的送货车辆进出小区并报警处理。此后，徐营利的送货车辆不能进出该小区。徐营利自2020年1月20日起未向陈蕾支付房屋租金，陈蕾于2020年1月30日向徐营利发送短信催要房租，于2020年3月15日发短信要求徐营利于3月20日前清空房屋。2020年3月20日，徐营利将X室房屋腾空交还陈蕾。租赁期限内徐营利尚欠X室房屋水费17元、燃气费30.03元、电费90元、物业管理费350元由陈蕾支付。本案在审理过程中，本院依职权前往南京跨越物业管理有限公司蔚蓝星座管理处进行调查询问。该管理处工作人员陈述物业公司对X室房屋用于出租并不知情，房客持有门禁卡出入小区。此后，物业公司接到部分业主投诉称X室房屋租客使用该房屋堆放大量白酒，2019年10月经物业公司核实情况属实，遂阻止房客开车进入小区上下货物，为此房客与物业公司发生争执，物业公司报警。警察出警后告知房客住宅房屋不能作为仓库存放酒类，如继续堆放大量白酒将通知消防部门对其进行处罚。该小区在疫情期间实行封闭式管理，2020年3月，房客将车辆停放在小区北门外，把酒从围墙搬出，物业公司未予制止。经质证，陈蕾、徐营利对上述工作记录的真实性均不持异议。本院认为，陈蕾、徐营利签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。但在该合同履行过程中，由于徐营利在X室房屋内堆放大量白酒，造成小区安全隐患，小区物业公司行使职权阻止徐营利的车辆进出小区。因此徐营利对于上述结果的发生存在过错。陈蕾将住宅属性的X室房屋出租给徐营利用于办公，改变了该房屋原有的用途，其也应当预见到将该房屋出租用于办公将产生外来人员进出、产品摆放、货物堆放等可能对小区及其他业主的人身、财产安全造成不利影响的因素，因此，陈蕾对此亦存在一定过错。结合本案纠纷发生的主要原因及双方的过错程度，本院酌情确定徐营利承担70%的责任，陈蕾自行承担30%的责任。由于双方已于2020年3月20日完成X室房屋的交接，故案涉《房屋租赁合同》自房屋交接之日解除。自2019年10月24日-2020年3月20日期间的房租，基于双方的过错程度，徐营利应向陈蕾支付上述期间房租的70%即16230.67元（4700元/月÷30天×148天×70%），徐营利实际已于2019年10月20日支付房租14100元，其中2019年10月24日-2020年1月20日期间的房租计算为13473.33元，故其还应向陈蕾支付房租2757.34元。从房屋租赁合同实务来看，出租方一般要求承租方支付一定数额的押金，其功能在于：1.租赁期间承租人对房屋造成不当损害的赔偿；2.支付承租人租赁期间拖欠的房屋水电费、物业费用；3.用于冲抵承租人违约逾期支付的租金。设置押金条款的目的是让承租人以金钱形式提供一定的担保。当双方租赁合同关系终止时，承租人依约返还了租赁物，且并无其他不履行合同义务情形的，承租人有权请求出租人返还押金或返还扣除损害赔偿及费用后的余额。本案中，徐营利向陈蕾交纳租房押金4700元，在2020年3月20日租赁合同解除时，应扣除欠付租金及相关费用后由陈蕾向其返还。经查，徐营利还应支付陈蕾房屋租金2757.34元，水、电、燃气、物业费用487.03元，以上合计3244.37元。故陈蕾还应返还租房押金1455.63元（4700元-3244.37元）。关于陈蕾主张徐营利承担违约金15000元，因双方对于案涉合同纠纷的发生均存在过错，故对于陈蕾的该项主张，本院不予支持。徐营利主张陈蕾基于新冠疫情爆发而减免房租，本院认为，徐营利自2019年10月24日起即因小区物业公司正当行使职权故而不能按其原定用途使用X室房屋，与新冠疫情无关；且根据查明的事实，徐营利于2020年3月20日才将堆放在X室房屋的物品腾空。故徐营利主张陈蕾减免疫情期间房租的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:一、原告（反诉被告）陈蕾于本判决发生法律效力之日起十日退还被告（反诉原告）押金1455.63元。二、驳回原告（反诉被告）陈蕾的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）徐营利的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取计212元，由原告（反诉被告）陈蕾负担64元，被告（反诉原告）徐营利负担148元；反诉案件受理费减半收取为76元，由原告（反诉被告）陈蕾负担25元，被告（反诉原告）徐营利负担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  王 芃二〇二〇年八月十一日见习书记员  董媛媛