苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初1833号 原告（案外人）：姚明意，女，汉族，1981年12月24日生，住所地苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：张娟，江苏信贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨柳青，江苏信贤律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路202号。 负责人：戴伟国，该行行长。 委托诉讼代理人：孙信宜，江苏瀛元律师事务所律师。 诉讼委托代理人：吴佳豪，江苏瀛元律师事务所律师。 被告（被执行人）：施德锋，男，汉族，1984年10月15日生，住所地苏州市吴江区。 被告（被执行人）：刘丽丽，女，汉族，1987年6月28日生，住所地南通市海安县。 委托诉讼代理人：王惠，江苏合鼎律师事务所律师。 原告姚明意诉被告中国农业银行股份有限公司、施德锋、刘丽丽案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月13日立案受理，依法适用普通程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告姚明意的委托诉讼代理人张娟、杨柳青，被告中国农业银行股份有限公司的委托代理人孙信宜、吴佳豪，被告刘丽丽的委托代理人王惠到庭参加诉讼；被告施德锋经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告姚明意向本院提出诉讼称：1、请求法院撤销(2020)苏0509执异1号的执行裁定书，终止对位于房屋及车库的执行，并解除该不动产上的所有查封；2、请求法院确认位于房屋(权证号00××45)及车库(权证号00××10)归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告施德锋系涉案房屋的实际权利人，其与原告签订的房屋买卖合同合法有效。1、涉案房屋系被告及其父母袁招弟、施小弟的拆迁安置房，其父母自愿放弃安置房产权，由儿子施德锋享受权利，因此施德锋为实际产权人。该事实已由吴江区人民政府房屋征收办公室出具材料予以证实，且由吴江城市房地产开发有限公司开具购买方为“施德锋”的购房发票证明，法院查明的证据均显示该房产由施德锋所有，在房产未取得所有权证书的前提下，原告已尽合理的审慎义务，而法院却认为袁招弟、施小弟在政府拆迁部门所签的手续是格式协议，从而否认两人放弃权益的合法性，显然无事实依据。2、涉案房产并非被告施德锋和被告刘丽丽的夫妻共同财产，刘丽丽无权请求驳回异议。本案所涉房产及车库是拆迁安置房，该房产不同于施德锋向开发商购买商品房，而是基于施德锋及其父母袁招弟、施小弟之前的老房子拆迁所享受的权益，而刘丽丽并非拆迁房屋的受益人，无权享受拆迁利益。即便如法院认为，施德锋的父母将房屋拆迁的权益赠与施德锋，从拆迁办的材料可见，亦是赠予施德锋一人，而并非赠予夫妻两人，因此涉案房屋并非夫妻共同财产。二、原告已全额支付了购买款。法院不能因为原告未将购房款直接支付至施德锋名下，就认定原告未支付房屋价款。结合原告与被告施德锋签订的房屋买卖合同，以及案外人钱某出具的证明材料可见，原告应施德锋的要求，将购房款支付给钱某，即便施德锋与钱某存在借贷法律关系，该购房款抵销了施德锋所欠钱某的借款，因此，原告支付至钱某名下的款项就是购买施德锋的房款。三、涉案房屋不能办理过户手续并非原告自身原因。涉案房屋系拆迁安置房，在签订房屋买卖合同时已注明“暂不具备办证条件”，至于何时能办理产权证书，原告并不知情。法院认为2014年9月已具备办证资格无事实依据，因该小区的房屋是分批办证，2014年原告所购房屋确实无法办证，且该产证并不在被告施德锋名下，原告想要取得权利证书，必须由施德锋配合，先予以办理产权证，再进行过户手续，原告一人无法办理。因此，未能办理过户并非原告过错。综上，原告认为，吴江区人民法院作出的驳回原告异议请求的裁定缺乏事实与法律依据，损害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特依法向法院提起诉讼。 被告中国农业银行股份有限公司辩称：执异裁定书中关于事实以及法律适用部分没有错误，请求法院依法判决。 被告施德锋未做辩称。 被告刘丽丽辩称：一、本案所涉房产系施德锋与刘丽丽婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。赠与是赠与人将自己的财产无偿的给与受赠人，在袁招弟、施小弟向施德锋让渡拆迁利益的时候，其享有的拆迁利益事宜、政策、拆迁政策规定的优惠价格购买涉案拆迁安置房的权利。涉案的拆迁安置房尚未登记至袁招弟、施小弟名下，因此施德锋并未取得涉案房屋的物权，该房屋并不是施德锋的财产。袁招弟、施小弟赠与的是购房资格，并非直接赠与房屋。施德锋在取得涉案房屋的购房资格后完成了对该购房资格的使用，在与刘丽丽婚姻关系存续期间购买了涉案房屋及车库，因此该房屋应当作为夫妻共同财产。姚明意所述施德锋于2013年10月18日将涉案房产出售给姚明意，刘丽丽并不知情也不同意。即便房屋买卖合同确系施德锋所签，根据婚姻法司法解释三规定，夫妻一方擅自出售夫妻共同房产的行为通常会被认定为无效，除非买受人构成善意取得。即满足物权法第106条规定的条件。但异议人并不符合善意买受人的要件。首先，姚明意作为买受人在买房时，对拟交易之房产的权属登记情况、房屋出售人的婚姻登记情况，有主动审查的义务，应审慎尽到。为何姚明意没有要求刘丽丽在购房合同上签字，也没有要求施德锋出具刘丽丽同意出售房产的委托手续，更没有要求施德锋出具婚姻状况证明文件。其次，刘丽丽并未收到姚明意支付的购房款。对于姚明意举证的付款凭证，刘丽丽对于真实性、关联性均不予认可，因为款项支付时间在房屋买卖合同签订前，不符合房产交易的一般习惯，刘丽丽认为即便存在真实的付款行为，也是名义为房屋买卖合同关系，实为金钱债务关系。第三，涉案房产并未完成产权登记变更手续，并未登记在姚明意名下，因此即便房屋买卖合同系施德锋所签，但未经刘丽丽同意擅自出售涉案房产的行为无效。二、对于姚明意陈述其占有使用房屋的情况，当时施德锋已经在外欠下诸多债务，这套房子也会被债权人执行。这套房子当时就由施德锋居住或出租，或者将来被债权人执行用于清偿夫妻共同结欠的债务，因此离婚后房屋一直由施德锋在使用，刘丽丽并未管理，但不代表刘丽丽同意施德锋擅自出售。三、对于姚明意所述已支付的购房款，刘丽丽并未收到，对于姚明意提供的付款凭证真实性、关联性均不予认可，而且施德锋有赌博的习惯。四、姚明意陈述其2013年已购得涉案房产，但至今姚明意并未要求施德锋、刘丽丽办理产证并协助过户，如果系真实的房屋买卖合同关系，即便施德锋联系不到，姚明意完全可以通过民事诉讼要求施德锋、刘丽丽协助办理过户，但从2013年开始至今6年多时间里，姚明意均未采取措施，没有办理过户登记是其自身怠于办理的原因。综上所述，姚明意的情况不符合执行异议和复议规定二十八条的要件，请求法院驳回其异议请求。 经审理查明：2016年8月29日，本院对原告中国农业银行股份有限公司吴江分行与被告施德锋、刘丽丽金融借款合同纠纷一案作出(2016)苏0509民初3504号民事判决：一、被告施德锋、刘丽丽应于本判决生效之日起十日内共同向原告中国农业银行股份有限公司吴江分行归还汽车分期贷款本金263621.58元，并支付相应利息（自2014年2月17日起至2016年7月25日止，按《金穗贷记卡专项商户分期业务担保借款合同》以及《中国农业银行金穗贷记卡领用合约》约定的计算方式计息，自2016年7月26日起至实际给付之日止，以本金263621.58元为基数按每日万分之五计算利息，并在此基础上扣除5286.23元）。二、被告施德锋、刘丽丽应于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告中国农业银行股份有限公司吴江分行律师费损失14200元。三、若被告施德锋、刘丽丽至期未履行上述债务（包括给付诉讼费用），原告中国农业银行股份有限公司吴江分行有权就被告施德锋抵押的牌号为苏Ｅ×××××车辆进行拍卖、变卖或者折价所得价款优先受偿。如有不足，不足部分由被告施德锋、刘丽丽继续清偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司吴江分行的其他诉讼请求。 根据中国农业银行股份有限公司吴江分行的申请，本院于2017年2月8日立案强制执行，案号为(2017)苏0509执1544号。在执行过程中，本院于2019年10月25日作出(2017)苏0509执1544号执行裁定：预查封被执行人施德锋购买的位于苏州市吴江区房屋（权证号00××45）及车库（权证号00××10）。 案外人姚明意对本案执行标的提出异议后，本院于2020年1月17日作出（2020）苏0509执异1号执行裁定，驳回姚明意的异议请求。姚明意不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明：2013年1月9日，甲方吴江江城市政房屋拆迁配套有限公司、乙方袁招弟签订拆迁补偿安置协议书1份，约定：因城市规划建设需要，涉及乙方住宅需拆迁，房屋拆迁各类补偿27150元。甲方同意乙方购买新吴家园小区××幢××室住宅××套，建筑面积73.73㎡，单价1859元，计137064.07元，车库以及其他费用，以上共计188164.07元。因产权调换，安置补偿互结差价。另手写备注：实际购买人为施德锋。 2013年2月25日，袁招弟、施小弟与施德锋签订协议书1份，载明因袁招弟、施小弟确无经济能力购买拆迁安置房新吴家园小区××幢××室，自愿放弃该安置房产权，由儿子施德锋出资购买，其为实际产权人。同日，苏州市吴江区人民政府房屋征收办公室出具证明2份，证明因袁招弟确无经济能力购买拆迁安置房，自愿放弃该安置房产权，其儿子施德锋愿出资购买为实际产权人。该房屋由施德锋办理房屋产权变更手续。同日，吴江城市房地产开发有限公司即开具购房发票1张，载明：付款方姓名施德锋，不动产项目名称新吴家园××幢××室房屋与汽车库，金额183684.07元。 2013年10月18日，甲方施德锋与乙方姚明意签订房屋买卖合同1份，约定：涉案房屋成交价格55万元，过户、办证费用由姚明意承担，其也承担中介费2000元。备注：1、涉案房屋暂不具备办证条件。2、如可以办证时，甲方必须及时办理两证，在一个月内甲乙两方办理过户手续……4、房屋总价55万元，全款已由钱某代替乙方向甲方付清。5、本合同签订作为甲方已收到乙方房屋全款，如一方违约，按房屋总价作为违约金并付中介费。 2020年1月10日，钱某出具证明，载明：2013年10月11日收到姚明意向其指定的吴江市横扇镇天奕纺织品公司转账30万元；2013年10月16日收到姚明意向其转账15万元；2013年10月18日收到姚明意现金10万元。以上共计55万元，为购买施德锋房屋款项。 2014年1月8日，姚明意即向港华燃气申请开户，并交纳燃气费用、电费、水费至今。 2014年9月3日，涉案房屋初始登记于苏州市吴江城市建设开发有限公司名下，权证号为00××10。 又查明：施德锋与刘丽丽于2011年8月11日登记结婚。2013年7月，刘丽丽以与施德锋感情破裂为由，向本院起诉离婚，后于2013年8月22日自愿撤回起诉。2014年7月18日，刘丽丽又向本院起诉与施德锋离婚。在该案的审理过程中，刘丽丽陈述，其发现施德锋吸毒后，从2012年8月13日就搬出去住了，当时就和施德锋分居了。后经本院（2014）吴江民初字第1681号民事判决，准许刘丽丽与施德锋离婚。 庭审中，姚明意申请证人钱某出庭作证，其陈述：施德锋因急需资金欲出卖涉案房屋，通过钱某介绍将房屋卖给姚明意。在签订房屋买卖合同之前，钱某分数次将购房款55万元付给施德锋。合同签订前后，姚明意就将垫付购房款返还给钱某。因钱某的朋友陈国连需要资金，其指定姚明意将其中的30万元转账至陈国连开办的个体工商户吴江市横扇镇天弈纺织品商行账户，剩余垫付款，由姚明意直接归还给钱某。 本案第一个争议焦点为施德锋向姚明意出售涉案房屋的行为是否是有权处分。 本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故被拆迁人的安置补偿权益，是其被拆迁物物权的转化，应当作为一种物权性质的权利，受到法律的优先保护。2013年1月9日，袁招弟与拆迁部门签订拆迁补偿协议1份，明确了产权置换的特定房屋的位置以及用途，即位于，据此可以确定，袁招弟已经取得了涉案房屋的物权性质的权利。2013年2月25日，袁招弟、施小弟向拆迁部门出具协议书，载明因两人无经济能力购买拆迁安置房，自愿放弃该房产权，由儿子施德锋出资购买，为实际产权人。按照一般理解，应视为袁招弟、施小弟将涉案拆迁房屋的权益赠与施德锋，上述协议书视为赠与合同。协议书中明确了涉案房屋的拆迁权益归施德锋，按照《中华人民共和国婚姻法》第十八条第三项的规定，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻一方的个人财产，因此拆迁房屋的权益属于施德锋个人的财产，并非施德锋与刘丽丽的夫妻共同财产，故施德锋有权对涉案房屋进行处置。施德锋将该房屋出售给姚明意并不违反法律禁止性规定，双方签订的房屋买卖合同依法成立并有效，且签订于法院查封前。对于刘丽丽抗辩涉案房屋属于夫妻共同财产，因其未签订房屋买卖合同，故施德锋处分房屋的行为系无权处分的意见，本院不予采信。 本案第二个争议焦点为姚明意对涉案房屋是否享有物权期待权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条系对买受人物权期待权作出了规定，具体为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，姚明意与施德锋之间就涉案房屋签订的买卖合同依法成立并有效，且签订于法院查封前。其次，姚明意已通过拿到房屋钥匙、开通水电燃气有限电视等形式在法院查封之前事实上占有了案涉房屋。再次，房屋买卖合同中约定房屋总价55万元，全款已由钱某代替姚明意向施德锋付清。对此，姚明意申请证人钱某出庭作证，证明了购房款55万元系由其垫付，随后姚明意还清了垫付款。姚明意也提交了银行流水，证明在房屋买卖合同签订前后，其已经将钱某垫付的购房款按照钱某的指定全部归还。本院认定，姚明意已按照买卖合同约定支付全部价款。最后，根据合同约定，房屋如可以办证时，施德锋必须及时办理两证，在一个月内两方办理过户手续。涉案房屋于2014年9月3日具备办证资格，但是施德锋并未积极办理产证，履行配合过户手续，致使涉案房屋未办理过户登记，应视为非因买受人自身原因未办理过户登记。对于刘丽丽抗辩姚明意在长达数年的时间里未采取措施包括通过民事诉讼要求施德锋、刘丽丽协助办理过户，因此姚明意对于未办理过户登记有过错的意见，本院认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家。案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的，不应直接认定因案外人自身原因未办理过户登记手续。综上，姚明意主张的情形符合执行异议和复议规定关于物权期待权的规定，可以排除执行。 至于姚明意提出的确认其对涉案房屋享有所有权的主张，因本案所涉物权取得的原因行为系房屋买卖合同之债，根据《物权法》第九条第一款之规定，因法律行为取得物权的，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，姚明意可依据其与施德锋签订的房屋买卖合同，请求施德锋协助办理涉案房屋的产权登记，即房屋登记之债权请求权，但不宜直接请求确认对涉案房屋享有所有权，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国婚姻法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行施德锋购买的位于苏州市吴江区房屋（权证号00××45）及车库（权证号00××10），并解除对其的查封； 二、驳回姚明意的其他诉讼请求。 案件受理费9300元，由被告中国农业银行股份有限公司、施德锋、刘丽丽负担，于本判决生效之日起十五日内交至法院。原告姚明意预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  章 伟 人民陪审员  张伟荣 人民陪审员  金小妹 二〇二〇年八月三日 书 记 员  许屏晖 附录法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国婚姻法》 第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： （一）一方的婚前财产； （二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； （三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； （四）一方专用的生活用品； （五）其他应当归一方的财产。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。