浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4628号 上诉人（原审原告）：朱天宝，男，1963年10月14日出生，汉族，户籍所在地浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：傅德法，浙江思源昆仑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江贝利建设集团有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区星桥街道星发街20号1幢（第三层）301-307室。 法定代表人：张妙伟。 委托诉讼代理人：陆东明、黄云祥，浙江诺力亚律师事务所律师。 原审第三人：何兰生，男，1951年1月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省东阳市。 原审第三人：王颖蔚，男，1973年1月26日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市余杭区。 原审第三人：马锐，男，1985年2月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市余杭区。 上诉人朱天宝因与被上诉人浙江贝利建设集团有限公司（以下简称贝利公司）、原审第三人何兰生、王颖蔚、马锐房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初3432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2013年11月27日，第三人马锐、王颖蔚（承租人、乙方）与贝利公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定甲方将座落于杭州市余杭区××镇××路××号××房××路××幢××单元××室××房，建筑面积分别约为365.78平方米、93.7平方米租赁给乙方合法经营、使用。租赁期限为五年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止。合同期满，同等条件下乙方有优先续租权。租金及交纳时间：租金第一年、第二年均为90000元整；第三年开始在90000元基础上每年递增3%（即第三年租金为92700元；第四年95481元；第五年为98345元）。上述租金均不含房屋租赁税，房屋租赁税由乙方交纳，乙方自愿同意交纳。租金交纳方式：一年一付。协议签订之日乙方交给甲方水、电费保证金5000元整。乙方承租期间对房屋装修的一切费用由乙方自负，协议终止后归甲方所有，乙方不得拆毁。若遇甲方自身之用或不可抗拒因素，如城建规划等拆迁，双方所签协议无条件终止。甲方归还未到期所剩余的租金，乙方无条件腾空租赁房，乙方装潢部分政府赔偿归乙方所有。乙方承租期满后，即不续租又不通知甲方，且私自锁门走人，乙方承诺甲方有权破门进入并任意处置其遗留物，承担甲方破门进入及清扫屋内杂物等产生的各项费用，并另行赔偿违约金50000元。协议终止，甲乙双方须在租赁房现场面对面办理移交，若有水、电、卫生等设施损坏，乙方无条件修复至完好或赔偿损失（不折旧），并提供水、电费结算清单；若乙方仍需续租，需在本协议终止前一个月告知甲方，征得甲方同意并在双方协商一致的情况下另续签协议。合同还就其他事项进行了约定。 2019年2月21日，朱天宝与第三人王颖蔚、马锐签订说明一份，内容为：2013年朱天宝、王颖蔚、马锐三人合伙在余杭街道筹建口腔诊所。王颖蔚、马锐出面租赁房屋，朱天宝负责申请许可证或执照等相关手续。期间王颖蔚、马锐与浙江贝利签定租赁合同承租其余杭区余杭街道山西园路242号建筑面积365.78平米非住宅房屋、及余杭区余杭街道山西园路1幢2单元501室建筑面积93.7平米住宅房屋，租期五年。朱天宝向卫生局申请到医疗机构执业许可证。后王颖蔚、马锐因故退出，为此三人协商签订《协议》，约定由朱天宝承接房屋租赁合同（含水电押金），由其按合同约定向出租方支付租金，2014年3月30日后王颖蔚、马锐未再介入任何事宜。对此出租人予以认可，并按合同每年收取了朱天宝交付的租金。该说明由王颖蔚、马锐签字确认。 第三人王颖蔚、马锐在退出时未通知贝利公司。 后朱天宝将上述房屋用于开设口腔诊所，持续使用房屋并向贝利公司支付了五年的租金，租金由贝利公司工作人员金辉代收。 合同期限届满后，朱天宝未腾退涉案房屋，亦未向贝利公司支付租金。 2018年12月11日，贝利公司将位于杭州市余杭区××街道××路××幢××单元××室的房屋以680000元的价格出售给第三人何兰生。2018年12月20日，贝利公司将位于杭州市余杭区××街道××路××号××0元的价格出售给第三人何兰生。 2019年1月12日，第三人何兰生向朱天宝发送通知函一份，内容为：要求朱天宝于2019年1月20日前与其签订短期租赁合同（如推诿或拒不签订，则将随时收回）。如签订协议，则租期至2019年2月28日止。如朱天宝未按上述事件签订协议或清空搬离的，将收回房屋并清理，遗留在现场的所有物品视为放弃所有权。 在审理过程中，朱天宝申请：1.对位于杭州市余杭区余杭街道山西园路242号建筑面积365.78平方米负责租赁营业用房及余杭区余杭街道××路××幢××单元××室建筑面积93.7平方米住宅房屋2018年12月市场价予以鉴定；2.对上述房屋装潢价值、设施设备拆装搬迁费用予以鉴定。原审法院向朱天宝释明：根据房屋租赁协议，于2018年11月30日合同期满，贝利公司于2018年12月向第三人何兰生出售案涉房屋，朱天宝主张优先购买权并非在租期内产生，存在败诉风险；关于装修费用根据协议约定合同终止后归贝利公司所有。但朱天宝仍坚持申请鉴定，故原审法院委托浙江恒信房地产土地评估有限公司进行房屋价值评估，评估价值为余杭街道山西园路1幢2单元501室价值1700000元。余杭区余杭街道山西园路242号4950000元。固定装修评估价234849元，设施设备搬迁费用38950元。 朱天宝诉至原审法院，请求判令：1.确认贝利公司与第三人买卖余杭区余杭街道山西园路242号建筑面积365.78平米非住宅房屋、及余杭区余杭街道山西园路1幢2单元501室建筑面积93.7平米住宅房屋侵害朱天宝优先购买权；2.上述房屋未办理变更登记的，判令贝利公司赔偿朱天宝损失300万元。在审理过程中，朱天宝变更诉请如下：1.贝利公司赔偿朱天宝损失300万元；2.贝利公司赔偿朱天宝本案装潢费及搬迁费273799元，营业损失57000元，合计330700元；3.贝利公司承担本案鉴定费用15385元。 原审法院认为：朱天宝虽未与贝利公司直接签订房屋租赁合同，但此后朱天宝按贝利公司与第三人王颖蔚、马锐签订的房屋租赁合同继续履行，贝利公司接受朱天宝支付的租金，结合朱天宝将租金交给贝利公司工作人员金辉及第三人何兰生通知朱天宝时载明的“朱天宝与贝利公司签订的租赁合同于2018年11月30日到期”，应视为第三人王颖蔚、马锐的合同权利义务概括转移给了朱天宝，朱天宝系案涉租赁合同的承租人。本案争议焦点为贝利公司在租赁期届满后处分租赁房屋的行为是否侵害了朱天宝的优先购买权。朱天宝与贝利公司的合同已于2019年11月30日到期，朱天宝认为到期后朱天宝继续使用租赁物，贝利公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，双方为不定期租赁关系。贝利公司认为，即便双方存在租赁关系，原租赁合同已经到期，按合同约定，朱天宝并未在合同终止前一个月告知贝利公司续租，双方之间的租赁合同关系已经终止，贝利公司出售房屋没有侵犯朱天宝的优先购买权。原审法院认为，第三人王颖蔚、马锐与贝利公司签订的合同约定“乙方承租期间对房屋装修的一切费用由乙方自负，协议终止后归甲方所有，乙方不得拆毁。”“若乙方仍需续租，需在本协议终止前一个月告知甲方，征得甲方同意并在双方协商一致的情况下另续签协议。”协议明确约定，租赁合同期满后，如朱天宝需要续租，需提前一个月告知贝利公司，但朱天宝未举证证明其提前一个月告知贝利公司并征得贝利公司同意。租期届满后，朱天宝并未按合同约定搬离，亦未支付租金。因支付租金系承租人的主要义务，如朱天宝想继续与贝利公司发生房屋租赁合同关系，应立即向贝利公司支付租金，贝利公司接受了朱天宝支付的租金方可视为不定期租赁，租期届满逾期腾退的行为不能视为不定期租赁。朱天宝主张要用押金抵租金的意见，因为押金系履行合同的担保，不能视为朱天宝向贝利公司履行合同到期后的租金支付义务。经原审法院充分释明，朱天宝坚持鉴定房屋差价及装修损失的不利后果，应由朱天宝自行承担鉴定费用。综上所述，对朱天宝向贝利公司主张赔偿各项损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年3月24日判决：驳回朱天宝的全部诉讼请求。本案案件受理费16785元，由朱天宝负担。 宣判后，朱天宝不服，向本院提起上诉称：一、朱天宝与贝利公司之间的房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。一审判决认定和贝利公司主张的租期届满后未签订续租协议、也未提前告知并征得贝利公司同意、贝利公司没有接受朱天宝支付租金，不构成不定期租赁的意见，与事实不符，违背法律规定。1.朱天宝与贝利公司之间的房屋租赁合同合法有效。朱天宝与第三人王颖蔚、马锐合伙筹建诊所期间由第三人王颖蔚、马锐出面与贝利公司签订《房屋租赁协议》，第三人王颖蔚、马锐退出后，该合同实际由朱天宝履行义务和行使权利。对此，一审判决认定朱天宝为房屋租赁合同的承租人，符合客观事实。2.租赁期限届满后，朱天宝继续承租使用案涉租赁房屋，贝利公司没有提出异议，也没有通知朱天宝腾退房屋。依据《合同法》第236条规定，双方的房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。3.一审判决和贝利公司援引《房屋租赁协议》第8条“若乙方仍需续租，需在本协议终止前一个月告知甲方，征得甲方同意并在双方协商一致的情况下另续签协议”的约定，拒绝适用《合同法》第236条规定，是认定事实错误、适用法律不当。因为《房屋租赁协议》第8条约定是对要约、承诺、签订书面协议的约定；《合同法》第236条规定的是双方没有要约、承诺以及书面协议的情况下的民事行为的定性规定，两者适用范围不同。4.一审判决将承租方支付租金、出租方接受租金作为适用《合同法》第236条规定的前提条件，是对法律规定的任意曲解，因为，法律只规定了“承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的”两个条件，而没有关于支付租金的条件，支付和接受租金是具体合同履行的事项，而非是否成立租赁意思表示的构成要件。租金没有支付，出租人有权要求承租人支付。5.事实上，朱天宝是按照《房屋租赁协议》第8条约定事先要求续签续租，只是因为贝利公司一直没有回复而没有最后确定是另续签协议续租还是不再出租。在该没有明确期间应为不定期租赁。6.金辉是贝利公司的办公室主任、具体分管与朱天宝房屋租赁事项的人员，其一直代表着贝利公司与朱天宝商谈、对接房屋租赁事宜，在固定租期届满之后的房屋租金先在5000元押金抵扣、多还少补，是金辉代表贝利公司的意见，朱天宝一直相信、也有理由相信。二、贝利公司处分租赁房屋的行为侵害了朱天宝的优先购买权，造成朱天宝的损失应当赔偿，朱天宝的诉讼请求合法有据。1.贝利公司于2018年12月11日将案涉租赁房屋出售给第三人何兰生；2.贝利公司在出卖案涉房屋之前没有通知承租人朱天宝，违反了《合同法》第23条规定，侵害了朱天宝的优先购买权。3.贝利公司侵害朱天宝优先购买权的行为，造成了朱天宝巨大的经济损失，朱天宝举证证据以及法院委托司法鉴定报告等证据证明朱天宝的损失客观存在和因果关系。4.朱天宝的诉讼请求合法有据。最高法院《关于审理城镇房屋租赁合问纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条明确规定了出租人侵害承租人优先购买权应当赔偿。朱天宝的诉讼请求符合法律规定。三、一审判决错误，请求二审改判。一审判决和贝利公司主张不构成侵害朱天宝的优先购买权、不予赔偿，是基于认为朱天宝己经不是案涉房屋买卖当时的承租人。本案的证据和法律规定足以认定朱天宝确实是承租人，一审判决认定事实不清，证据不足，定性错误，适用法律不当，判决结果完全错误，应当撤销。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.依法改判：（1）贝利公司赔偿给朱天宝损失300万元；（2）贝利公司赔偿给朱天宝房屋装潢费及搬迁费273799元，营业损失57000元，合计330700元；（3）贝利公司承担本案鉴定费用15385元；3.一、二审诉讼费用全部由贝利公司负担。 针对朱天宝的上诉，贝利公司答辩称：虽然贝利公司没有上诉，但对一审法院认定的部分事实也是有异议的。首先，本案朱天宝与贝利公司之间不存在租赁关系。第三人马锐、王颖蔚承租了涉案房屋，此后其将房屋未将转租或转让情况通知贝利公司。贝利公司对于朱天宝使用承租房屋的情况不知情。朱天宝支付租金系代第三人支付租金，故朱天宝与贝利公司之间没有租赁关系，不是合同相对人。退一步讲，如果说朱天宝事实上使用了房屋，也支付了租金，其也是次承租人。无论是次承租人，还是没有租赁关系，朱天宝都不享有优先购买权的法律依据。即使如朱天宝所言，朱天宝与贝利公司之间存在租赁关系。根据合同的明确约定，要提前一个月，双方达成书面的续签协议以后，才成立租赁关系。租赁合同届满以后，朱天宝也从未支付过相应款项即没有支付租金，不能视为不定期租赁，而应当是逾期未腾退房屋的行为。金辉于2018年10月30日已经辞职，解除了与贝利公司的劳动关系，其不能代表贝利公司。朱天宝关于押金抵扣租金的主张，没有得到贝利公司的确认，事实上押金也不能作为租金进行抵扣。综上所述，朱天宝在事实及法律上，均没有房屋优先购买权，请求驳回朱天宝的全部诉讼请求。 针对朱天宝的上诉，何兰生、王颖蔚、马锐未做陈述。 二审期间，朱天宝、贝利公司、何兰生、王颖蔚、马锐均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：根据朱天宝的上诉请求及贝利公司答辩意见，本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。本案中，朱天宝与贝利公司之间的首要争议焦点为在贝利公司出售涉案房屋时朱天宝是否享有承租人的优先购买权。依据在案有效证据可以确认，朱天宝据以承租涉案房屋的租赁协议约定的租赁期限为自2013年12月1日至2018年11月30日止。贝利公司分别于2018年12月11日、2018年12月20日将涉案两套房屋出售。对此，朱天宝认为，在租赁协议约定的租赁期限届满后，双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。而贝利公司则认为，即使双方之间曾存在租赁合同关系，在原租赁协议约定的租赁期限届满后，朱天宝并未按照协议约定在协议终止前一个月告知贝利公司继续租赁，故双方之间的租赁合同关系因租赁期限届满而终止。本院经审查后认为，首先，原租赁协议明确约定，若承租人仍需续租，需在协议终止前一个月告知出租人，征得出租人同意并在双方协商一致的情况下另续签协议。本案中，朱天宝并未提供证据证明其提前一个月告知贝利公司并征得贝利公司同意继续租赁。其次，在租赁期限届满后，如朱天宝欲继续与贝利公司建立房屋租赁合同关系，则应及时向贝利公司支付租金，同时贝利公司亦接受朱天宝支付的租金。唯此，方可认定双方之间成立不定期租赁合同关系；也即，双方均应有继续履行租赁权利义务的意思表示及行为，才可认定双方之间成立不定期租赁合同关系。但本案中，在租赁期限届满后，朱天宝单方面的逾期腾退行为不能视为双方之间成立不定期租赁合同关系。综前所述，在贝利公司将涉案两套房屋出售时，其与朱天宝之间的租赁期限已届满，且无法认定双方之间存在不定期租赁合同关系，在此情形下，朱天宝就涉案房屋已不享有作为承租人的优先购买权。因此，原审法院认定贝利公司出售涉案房屋的行为并未侵害朱天宝的优先购买权进而驳回朱天宝据此提出的全部诉讼请求，并无不当。综上，朱天宝的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33570元，由朱天宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年八月三日 书记员  董 悦