四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终912号 上诉人（原审被告）：曹智君，女，1938年11月4日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：杨明，四川天吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文顺斌，四川天吉律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李晓渝，女，1956年5月15日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：马秀恒，四川丘山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李伟中，男，1974年10月11日出生，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审被告）：李岳，男，1962年5月5日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 被上诉人（原审被告）：李初芳，女，1963年12月12日出生，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审被告）：李晓华，女，1969年10月20日出生，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审被告）：李小辉，男，1971年4月23日出生，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审被告）：李驰华，女，1962年5月1日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：黄朴（系李驰华的丈夫），男，1958年8月7日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审被告）：李晓云，女，1964年1月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：曹霞，女，1969年11月15日出生，汉族，住四川省岳池县。 上诉人曹智君因与被上诉人李晓渝、李伟中、李岳、李初芳、李晓华、李小辉、李驰华、李晓云、曹霞房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曹智君上诉请求：1.撤销一审判决，改判李晓渝与李万鹏签订的《房屋买卖协议》无效，驳回李晓渝的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李晓渝承担。事实和理由:1.本案事实是1972年12月18日曹智君与李万鹏结婚，1992年12月30日四川省汽车运输第八十四队房改时，曹智君与李万鹏共同出资并以其工龄在原岳池县XXXX购买住房一套的60%产权，1997年7月9日又以同样方式购买了该房余下的40%产权。2002年对该房屋改建时，在原岳池县。2018年4月10日李万鹏死亡，李晓渝便强行占有该套住房，经双方协商处理无果，曹智君向法院提起诉讼后中止审理，李晓渝才提起本诉。2.一审法院认定2003年2月开始，李晓渝多次向拆迁人支付了超面积部分房价款属错误认定，此款实际上是李万鹏支付的。3.一审认定李万鹏将该房卖给李晓渝，抵扣李小辉向李晓渝的借款，实交23000元，增建面积款由李晓渝负责交清，是错误的。一审判决对李万鹏自书《备忘》内容中关于夫妻感情不好的认定亦是错误的，曹智君举示的1990年、1992年的全家福照片等证据充分证实双方仍在一起共同生活，没有分居生活；4.案涉房产是曹智君与李万鹏的夫妻共同财产，李晓渝是明知的，仍擅自与李万鹏签订《房屋买卖协议》，纯属恶意串通，李晓渝不属于善意第三人，也不符合善意取得的构成要件，一审认定李晓渝为善意第三人错误；5.一审认定曹智君认为李万鹏的行为损害其合法权益，可另寻救济途径。而李万鹏已逝，生前唯一的财产就是案涉房屋，曹智君无法另寻救济途径。6.李晓渝出示的证据和陈述自相矛盾，不能形成完整的证据链。无处分权的李万鹏处分了应属曹智君的合法财产，其行为未经曹智君知晓，也未得到曹智君的同意和追认，故李晓渝与李万鹏签订的《房屋买卖协议》应属无效。7.案涉房产至今仍然登记在李万鹏名下，没有经任何部门对产权证撤销或作出房产证无效，一审即判决房屋所有权属于李晓渝，超出了人民法院的职权范围。故一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。 李晓渝辩称，曹智君的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 李伟中、李岳辩称，认可曹智君的上诉意见。 李初芳辩称，案涉房屋是李万鹏卖给李晓渝的，李万鹏生前是李初芳在照顾，请求二审法院依法处理。 李晓华辩称，不认可曹智君的上诉请求，曹智君的陈述不真实，没有事实依据，购买案涉房屋没有用曹智君的钱和工龄，曹智君称是与李万鹏一起买的案涉房屋不是事实，也没有人强买、强占案涉房屋。曹智君是清楚案涉房屋是卖给了李晓渝，案涉房屋在拆迁时的超面积款也是李晓渝个人支付的。曹智君陈述与李万鹏的感情很好不是事实，李万鹏生前生病住院，曹智君和李伟中都没有照顾。请求维持原判，尊重李万鹏的生前愿望。 李小辉辩称，同意李晓华的意见，曹智君用“强占”一词不适当，因为李晓渝已经住这个房子很多年，曹智君都没有提出异议。 李驰华、李晓云、曹霞辩称，1.由于李万鹏去逝，其名下的房产属于李万鹏的部分已变成了遗产，其妻、其子女（包括有扶养关系的继子女）都依法享有继承权。而李万鹏生前未留下遗嘱，其自书的《备忘》能不能代替遗嘱不确定，且其真伪亦无法确定，即便《备忘》是真的也只能对夫妻财产中属于李万鹏的部分有效。如果《备忘》能当遗嘱使用，其他继承人依法丧失继承权，就没有义务协助李晓渝办理过户手续，但如果这份《备忘》不能作遗嘱使用，其他继承人就依法享有继承权，一审判决享有继承权的人协助李晓渝过户是变相剥夺了法定继承人依法享有继承遗产的权利。2.在李晓渝明知案涉房屋为曹智君与李万鹏夫妻关系存续期间的共有财产的情况下，其与李万鹏签订的《房屋买卖协议》未经曹智君签字确认，其不应当是善意第三人，《房屋买卖协议》应当认定无效。3.长达十五年的时间，李晓渝有充足的时间要求李万鹏办理过户，李万鹏也有足够的时间告知曹智君要求协助过户，但案涉房屋的产权证书仍然登记在李万鹏的名下。4.李万鹏《备忘》中载明的1990年感情彻底破裂不是事实，《备忘》载明的因病卖房的理由不能确定真实性。5.一审认定《房屋买卖协议》不存在无效情形并认定李晓渝是善意第三人是错误的，损害了曹智君的合法权益。 李晓渝向一审法院起诉请求：1.判决李晓渝与李万鹏签订的《房屋买卖协议》有效，登记在李万鹏名下的岳池县房权证岳字第××号房屋属李晓渝所有；2.判令李伟中、李岳、李初芳、李晓华、李小辉、李驰华、李晓云、曹霞、曹智君配合李晓渝办理过户手续；3.本案诉讼费由李伟中、李岳、李初芳、李晓华、李小辉、李驰华、李晓云、曹霞、曹智君承担。 一审法院认定事实：曹智君与李万鹏于1972年12月18日登记结婚（双方均系再婚），于1974年10月11日生育李伟中。李万鹏与前妻曾先后生育李晓渝、李岳、李初芳、李晓华、李小辉，曹智君与前夫曾先后生育李驰华、李晓云、曹霞。 1992年12月8日，李万鹏按政策向工作单位四川省汽车运输第八十四队（下称“八十四队”）申请购买坐落于岳池县住房一套，其填写的《个人优惠购买公有住房申请书》载明家庭情况为：妻曹智君、子李伟中；“申请人配偶单位意见”一栏填写“未申请优惠住房”，并加盖有配偶单位印章。1992年12月28日，卖方八十四队与买方李万鹏签订《岳池县公有住房买卖协议书》，约定：买卖房屋的建筑面积为59.72平方米；实际应支付购房款2287.72元。同月31日，相关房价款交清。李万鹏于1993年11月领取的《共有产权证书》（0116号）载明“购房人产权60%”。 1997年10月，李万鹏与八十四队就上述房屋再签订《岳池县成本价售房协议书》，李万鹏实际付款903元，取得该房屋全部产权。其后，李万鹏领取房屋所有权证（岳房改字第××号）及国有土地使用证［岳国用（97改）字第06252号］，房屋所有权证载明房屋坐落XXXXX，建筑面积62.45平方米。 2002年7月9日，拆迁人岳池花园建筑建材安装工程公司（甲方）与被拆迁人李万鹏（乙方）签订《房屋拆迁协议》，约定：甲方拆除乙方上述旧房共73平方米；甲方应在2003年7月30日前将经验收合格的位于XXXX三室二厅123.586平方米的新建住房交给乙方使用；新旧房屋面积相等的部分（73平方米）互不补偿，超过的面积（50.586平方米）单价300元，金额15,175.80元，由乙方支付给甲方，协议书尾部“乙方代表”一栏由李晓渝签名。此后旧房被拆，李万鹏随李初芳一家生活，直至去世。2003年2月开始，李晓渝多次向拆迁人支付了超面积部分房价款。 2003年12月7日，李晓渝（买方）与李万鹏（卖方）签订《房屋买卖协议》，约定：“李万鹏在岳池县临街面，即汽车八十四队大门斜对面，北靠汽车八十四队办公室、南临水电局过道，有改建新房四楼住房壹套（三室二厅、一厨房、一卫生间、一阳台）。李万鹏将该房卖给大女李晓渝。由李晓渝向其父交清人民币贰万伍仟元，抵扣幺儿李晓辉向李晓渝的借款贰仟元，实交人民币贰万叁仟元。增建面积款由李晓渝负责交清，李万鹏当面将房屋交给李晓渝。李万鹏自然丧失房屋产权，且其余五个子女，即李岳、李初芳、李晓华、李晓辉、李伟中均不得向李晓渝提出产权要求；整套房屋产权属李晓渝所有。新换办的房屋产权证、土地使用证，由李万鹏向汽车八十四队、建筑方王伟出具证明，直接办为李晓渝。李万鹏原安装的防盗门，自行撤走。本协议一式三份，买卖双方各一份，证人一份。签字生效，具有法律效力。”李晓渝、李万鹏分别在协议书尾部“买方”、“卖方”一栏签名，李万龄“证人”一栏签名。李万鹏于同日收到李晓渝支付的上述案涉房屋的房价款23，000元，并向八十四队及王伟去函称：“改建新房壹套，已卖给我大女李晓渝。该房的未完工程和交接手续，由李晓渝处理，增建面积款由李晓渝交清，并请将换办的房屋产权证、土地使用证，直接办给李晓渝。”2004年，李晓渝全家搬入案涉房屋居住。2006年6月20日，李万鹏出具《证明》载：案涉房屋产权属李晓渝所有，并由其办理产权转移手续。 2007年12月11日，岳池县城镇房屋管理所颁发案涉房屋所有权证（岳池县房权证岳字第××号），登记房屋所有权人为“李万鹏”，登记房屋坐落XXXX，建筑面积123.12平方米。2008年2月29日，土地管理部门颁发案涉房屋的国有土地使用证［岳国用（2008）第XXXXX号］，登记的土地使用权人为“李万鹏”。上述二证，均由李晓渝领取并保管至今。 2015年6月17日，李万鹏自书《备忘》，内容为：“我与后妻感情不好，1990年彻底破裂，分居生活直到现在。婚后我们经济上各用各，各弄各的儿女，我于1994年6月生病住岳池县医院……带来失眠等多种后遗症。逐步行走困难，前后住院多次，光靠我的退休工资，远远不够，只得到处借债，实在无法，只得将我的住房出卖，还清债务。我就去二女李初芳家中，她服侍我。我现在楼就不能下了，成天呆在家中，靠二女服侍。我卖房与儿女……无任何关系。”“李万鹏2015年6月17日（86岁）”。 2018年10月16日，曹智君、李伟中向法院起诉李晓渝、李岳、李初芳、李晓华、李小辉、李驰华、李晓云、曹霞，请求将案涉房屋的三分之二判归曹智君、李伟中所有，后李伟中撤诉，一审法院于2018年12月20日判决驳回曹智君的诉讼请求[（2018）川1621民初3481号]。曹智君不服上诉，四川省广安市中级人民法院于2019年4月4日判决撤销一审法院（2018）川1621民初3481号民事判决，发回一审法院重审[(2019)川16民终264号]。2019年7月1日，李晓渝诉来法院，提出以上本案诉讼请求。 另认定： 1.李万鹏，生于1929年7月12日，生前系八十四队退休职工，户籍登记为岳池县XXXX居民，公民身份号码5129231929××××××××，于2018年4月10日去世，年满88岁。 2.岳池县九龙镇城西社区居委会于2019年2月21日书面证明：案涉房屋准确地名编码为“岳池县”。 一审法院认为，李万鹏于1992年12月及1997年10月，先后两次购买所在单位八十四队位于环城东路29号2楼1单元3-1号的住房，其全部产权按房改政策及婚姻法相关规定，应为李万鹏、曹智君夫妻共同所有，其后房屋的拆迁安置权亦应为夫妻共享。2003年12月7日，李晓渝与李万鹏签订《房屋买卖协议》，约定李万鹏将“改建新房”卖与李晓渝，“增建面积款由李晓渝负责交清”，相关内容不存在合同法第五十二条规定的无效情形，合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，本案李万鹏出卖的是房屋，非因日常生活需要的财产，如此大宗财产的处置，他人应有理由相信出卖人夫妻之间有商议，且买受人李晓渝已依照约定支付了合理对价，故宜认定李晓渝为善意第三人，曹智君不得以不同意或不知道为由对抗房屋买卖关系。协议签订后，李晓渝于2004年开始长期占有、使用房屋，行使了财产所有权，其财产权益理应得到维护。李万鹏现已去世，李晓渝诉请确认房屋买卖合同有效并由李万鹏的第一顺序继承人曹智君、李伟中、李岳、李初芳、李晓华、李小辉协助办理房屋产权过户手续，应予支持；但李晓渝未举证证明李驰华、李晓云、曹霞对案涉财产享有权利或系李万鹏的法定继承人，诉其承担协助义务，不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，曹智君即便认为该协议书无共有人曹智君签名，出卖人在订立合同时没有处分权，当事人一方也不能主张合同无效，曹智君认为李万鹏的行为损害其合法利益，可另寻救济途径，本案不予处理。 关于诉讼时效。李晓渝与李万鹏的《房屋买卖协议》，约定“李万鹏当面将房屋交给李晓渝”“新换办的房屋产权证……直接办为李晓渝”，但并未约定李晓渝取得房屋产权的期限，曹智君辩称李晓渝请求过户已过诉讼时效，缺乏事实基础。此外，案涉合同效力的确认是一种事实确认，并非实体法意义上的请求权，不属于诉讼时效的客体范围；况且过户登记请求权并非特定给付之诉，出卖人已将房屋交付于买受人，买受人也已实现对房屋占有的，买受人请求办理房屋所有权过户登记的请求权具有物权性质，若适用诉讼时效将无法完成产权交付，不利于物权状态的清晰和统一，也有违买卖双方的合同目的。故，曹智君的相关抗辩意见不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，判决：一、李晓渝与李万鹏于2003年12月7日签订的《房屋买卖协议》有效；二、坐落于岳池县的房屋（岳池县房权证岳字第××号）归李晓渝所有；三、李晓渝为判决第二项确定的房屋办理所有权过户登记手续，曹智君、李伟中、李岳、李初芳、李晓华、李小辉应予协助。案件受理费4750元，由李晓渝承担。 二审中，当事人均未提交新证据。二审中，因曹智君对案涉《房屋买卖协议》的真实性提出质疑，本院依法释明其可以对此申请笔迹鉴定，在本院限定的期限内，曹智君未提交鉴定申请。 二审审理查明，李晓渝提交的2003年2月18日、2003年3月7日、2003年6月2日的三张收据载明收到李万鹏增建面积款分别为7200元、500元、4500元。一审中曹智君陈述她与李万鹏关系很好，年年春节都要照全家福。李晓华陈述，案涉房屋装修好后，曹智君、李伟中还到李晓渝家吃过饭，知道案涉房屋已经卖给了李晓渝。李驰华二审中陈述他们确实到李晓渝家吃过饭，但不知道房屋已经卖给了李晓渝。 二审查明的其余事实与一审查明、认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《房屋买卖协议》是否真实，李晓渝是否交纳了购房款及增建面积款；2.李万鹏是否系无权处分，李晓渝是否属于善意第三人；3.案涉《房屋买卖协议》是否有效，一审认定案涉房屋归李晓渝所有是否正确。 关于案涉《房屋买卖协议》是否真实，李晓渝是否交纳了购房款及增建面积款的问题。曹智君虽对案涉《房屋买卖协议》真实性提出质疑，根据“谁主张谁举证”的原则，曹智君并未举示证据反驳《房屋买卖协议》的真实性，且经本院释明亦未就此申请笔迹鉴定，曹智君应承担举证不力的法律后果。一审采信《房屋买卖协议》是正确的。2003年12月7日，李万鹏与李晓渝签订的《房屋买卖协议》载明，李万鹏将案涉房屋出卖给李晓渝，房屋价款为25,000元,抵扣李小辉向李晓渝的借款2000元，李晓渝实交房款23,000元，增建面积款由李晓渝负责交清。同日，李万鹏又给李晓渝出具了实收房款23,000元的凭条。一审对上述事实认定证据充分，曹智君主张一审对该事实认定错误的理由不能成立。 一审中，李晓渝提交的三张交纳增建面积款的收据，虽然均载明收款对象为李万鹏，但三张收据均由李晓渝持有，且收据的出具时间均在2003年12月7日签订的《房屋买卖协议》之前，而在《房屋买卖协议》中买卖双方已经确认增建面积款由李晓渝负责交清。故一审认定2003年2月开始，李晓渝多次向拆迁人支付了超面积部分房价款是正确的。曹智君主张一审对以上事实认定错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。 关于李万鹏是否系无权处分的问题。案涉房屋系岳池县XXXX拆迁还房而来，原房屋系曹智君与李万鹏按照房改政策购得的公有住房，属于二人夫妻共同财产，因而原房屋拆迁后还得的案涉房屋的处分权利亦属于曹智君与李万鹏共有。根据法律规定，共同共有人要处分共有的不动产，须经全体共同共有人同意。本案中，1992年原房屋在购买时的申请资料载明曹智君未申请优惠住房，并加盖了曹智君单位印章，因此，曹智君对李万鹏购得原公有住房是明知的。2002年原房屋因拆迁而不复存在还得案涉房屋，作为妻子的曹智君理应知晓原房屋拆迁并还得案涉房屋的重大事宜。2003年李万鹏将案涉房屋卖给李晓渝，并约定由李晓渝交纳增建面积款。对于李万鹏将案涉房屋出卖给李晓渝，曹智君在称双方夫妻感情很好的情况下，又称对李万鹏出卖房屋毫不知情，存在矛盾。并且，根据拆迁协议，李万鹏需交纳面积补差款15,175.80元，方能取得案涉房屋，现有证据表明，面积补差款中的绝大部分确实是李晓渝交纳的。从原房屋2002年拆迁后李万鹏搬离原房屋到李初芳家居住，到2003年实际还得案涉房屋，后李晓渝对案涉房屋进行装修并居住使用，曹智君及子女还到李晓渝居住的案涉房屋做过客，直至2018年李万鹏在李初芳家中去世，长达十多年的时间，曹智君均未提交证据证明其对李万鹏出售拆迁还得的案涉房屋提出过异议。故现有证据虽不能直接表明曹智君明确表示同意李万鹏出售案涉房屋，但曹智君的放任行为，可推定曹智君对李万鹏出售案涉房屋默示同意，即李万鹏并非无权处分。在无权处分的情况下,才需要认定购买方是否属于善意第三人，因此，本案并无认定李晓渝是否为善意第三人之必要，一审依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，认定李晓渝是善意第三人有误，本院予以纠正。 关于案涉《房屋买卖协议》是否有效，案涉房屋是否归李晓渝所有的问题。因李万鹏并非无权处分，案涉《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，根据协议约定李晓渝支付了房屋价款，并自行交纳房屋面积补差款，李万鹏交付了房屋给李晓渝使用，该《房屋买卖协议》合法有效。但根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即不动产物权的变动需办理登记手续，经变更登记后，方能发生物权变动效力。在案涉房屋尚未进行权属变更登记前，李晓渝请求确认案涉房屋归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。曹智君的该项上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决直接确认案涉房屋归李晓渝所有不当，本院予以纠正。李晓渝在支付案涉房屋价款后，根据《房屋买卖协议》享有请求过户登记的债权请求权，因案涉房屋仍登记在已经去世的李万鹏名下，李晓渝要求李万鹏的相关继承人协助办理过户登记手续，符合法律规定，一审予以支持是正确的。 综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初2086号民事判决第一项，即“一、原告李晓渝与被告李万鹏于2003年12月7日签订的《房屋买卖协议》有效”； 二、撤销四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初2086号民事判决第二项、第三项，即“二、坐落于岳池县的房屋（岳池县房权证岳字第××号）归原告李晓渝所有；三、原告李晓渝为本判决第二项确定的房屋办理所有权过户登记手续，被告曹智君、李伟中、李岳、李初芳、李晓华、李小辉应予协助”； 三、曹智君、李伟中、李岳、李初芳、李晓华、李小辉于本判决生效之日起十五日内协助将房屋所有权证号为岳池县房权证岳字第××号项下的房屋所有权过户登记至李晓渝名下； 四、驳回李晓渝的其他诉讼请求。 一审案件受理费4750元，由李晓渝负担，二审案件受理费4750元，由曹智君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 敏 审 判 员  陈 萱 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年八月六日 法官助理  刘延娟 书 记 员  田 玲