山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终1769号 上诉人（原审原告）:王永军，男，1976年1月22日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘志远，山东文科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董京，山东文科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：日照友巍实业开发有限公司，住所地日照市东港区泰安路北、枣庄路东丽水花园5号楼沿街，统一社会信用代码913711006138030688。 法定代表人：迟聪聪，执行董事。 委托诉讼代理人：王肖童，女，该公司职工。 上诉人王永军因与被上诉人日照友巍实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成了合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王永军上诉请求：1.依法改判一审法院未支持部分的违约金由被上诉人赔偿；2.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人主张的违约金具有惩罚性。由于被上诉人的违约行为致使合同目的不能实现，上诉人依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定主张违约金，其计算方式原审法院予以认可，此处计算所得出的违约金是整体数额，不具有可分性。二、上诉人主张的违约金适用于严格责任原则。在上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第十五条已对产权登记明确约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。”合同又约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由开发商负责办理”，即办理产权证所需要手续的责任完全在被上诉人。此外，被上诉人涉案土地处于查封状态，也从根本上无法为上诉人办理不动产权证，同时也没有减轻被上诉人责任的情形，故对于上诉人所主张的违约金应当足额支持。三、上诉人逾期办证对自身并无责任，自发生纠纷至今，上诉人已经积极采取多种方式防止损失扩大。诸如，与被上诉人协商办证事宜，联系不动产登记中心以及住建委等部门协调，在求助无门的情况下才在2020年1月7日向法院提起诉讼。民事诉讼是当事人维护权利的最后手段，非首要或者唯一方式，当事人采取适当措施防止损失扩大的方式是多种的，因此不存在原审法院所称不及时向被上诉人主张权利的情形。此外，原审法院所称该小区部分业主已在2018年度向被上诉人主张权利，对于该事实，上诉人不知情，不是众所周知的事实，同时认为与本案无关联性，没有公示公信的效力。四、鉴于被上诉人逾期办证的违约行为一直持续，对于违约金也应按具体的违约期间持续计算，请求依法支持2020年1月8日之后的违约金，原审法院不支持2020年1月8日的违约金没有法律依据，亦有违公平原则。 日照友巍实业开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 王永军向一审法院起诉请求：1.请求依法判决日照友巍实业开发有限公司及时为办理其开发的丽水花园小区002幢01单元501室的不动产权证；2.依法判决日照友巍实业开发有限公司支付自2017年1月1日至2020年1月1日期间逾期办证违约金229405元，自2020年1月2日起至不动产权证办理完毕之日期间的违约金以购房款总额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍计算；3.诉讼费用、担保费等由日照友巍实业开发有限公司负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。王永军提交证据如下：证据一、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同面积及确定价款的补充协议附件四》（编号：201010190013）原件及复印件，证实双方之间的商品房买卖关系，根据主合同第四条第四项，房款价格是1103377元。证实根据补充协议附件四最终定价1149898元；证据二、首付款331377元的收据、补足差价款46521元、向银行借款772000元的凭证，证实王永军已经足额缴纳房款；证据三、预交物业费单据、缴纳契税单据、开通燃气单据、维修基金单据、业主缴纳清单、房屋所有权证，证实王永军于2011年9月22日接收房屋，综合证据一买卖合同第十五条约定，出卖人应当在交房后180日内为王永军办理产证，即不晚于2012年3月20日为其办理不动产权证，但日照友巍实业开发有限公司仅于2015年5月11日为其办理房屋所有权证，迄今未办理土地证以及不动产权证；证据四、不动产登记中心查询证明单，土地使用权证号为日国用（2004）第0222号的土地产权存在严重瑕疵，该块土地有查封，有抵押，由买卖合同第一条可知，王永军的房屋就坐落在该地块处，证明日照友巍实业开发有限公司无法提交办证需要的手续，致使日照友巍实业开发有限公司不能按期为王永军办理不动产权属证书，即存在违约行为；综合上述四组证据，因日照友巍实业开发有限公司逾期办证，对于违约金王永军主张以购房款1149898元为基数，按照中国人民银行贷款利率并上浮40%来计算。对于违约期限为2012年3月20日直至不动产权证办理完毕为止。现王永军自愿从2017年1月6日起计算违约金，放弃2017年1月6日之前逾期办证损失的主张。故2017年1月6日至2020年1月6日的违约金计算方式为：1149898元×4.75%（1+40%）×3=229405元，对于2020年1月7日起至不动产权证办理完毕之日期间的违约金以购房款总额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍除以一年期再乘逾期天数来计算。证据五、保全费单据2020元，保险费单据750元。证明因日照友巍实业开发有限公司的违约行为，王永军为本案支出的合理费用。 日照友巍实业开发有限公司对王永军提交的证据质证意见如下：对王永军提交的第一组证据真实性无异议，根据该证据第15条第3款王永军已经放弃向其主张逾期办证违约金的责任，王永军选择的是要求其承担实际履行的违约责任。对于补充协议第4条规定乙方也即王永军，未签订委托合同即未支付委托费用，其仅承担通知义务，其履行通知义务后，王永军并未提交相关材料；对于证据二真实性无异议，但是对于其证明目的有异议，该证据仅能说明王永军交付相关税费；证据三真实性无异议，根据房屋产权证可知，王永军在2015年已取得涉案房屋的房产证；证据四真实性没有异议，但是对证明目的有异议，该土地的查封不能证明具体时间，在可以办理不动产登记时，王永军未提交相关材料给日照友巍实业开发有限公司；证据五真实性无异议，但是该项保费单据不应由其负担。 日照友巍实业开发有限公司提交如下证据：业主领取票证登记表原件及复印件各一份，实际领取的就是涉案房屋的房产证，证明王永军于2016年10月14日已经取回房产证。 王永军对日照友巍实业开发有限公司提交的证据质证意见如下：真实性无法确认，但认为与本案无关，办理房屋产权登记的义务在两证合一之前是同时办理合法有效的房产证及土地证，两证合一之后是办理不动产权证，即便日照友巍实业开发有限公司为其办理了房产证，仍然没有全部完成办理产权证书，构成违约。 经一审法院审查，日照友巍实业开发有限公司对王永军提交的证据真实性均无异议，王永军提交以上证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故对王永军提交的以上证据，予以确认在并卷佐证。王永军对日照友巍实业开发有限公司提交的证据认为真实性无法确认，但认为与本案无关，辩解成立，因王永军已经提交房产证并认可办理出房产证，故日照友巍实业开发有限公司提交房产证的领取时间与本案没有关联性，故对日照友巍实业开发有限公司提交的证据不予确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实：2010年10月19日王永军（买受人）与日照友巍实业开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，主要内容约定：“出卖人：日照友巍实业开发有限公司，买受人：王永军，王永军购买日照友巍实业开发有限公司开发的位于日照市东侧丽水花园小区的房产，具体座落为第002幢1单元（01）501号，建筑面积为118.25平方米；商品房用途为成套住宅；购房款为1103377元，付款方式为银行按揭，首付款331377元，余款772000元办理按揭，买受人需7个工作日内携带银行按揭所需资料到出卖人指定的银行办理手续；出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：由开发商负责办理，所需要相关手续及费用由出卖人、买受人按照国家规定缴纳，直至产权办理完毕为止等”。同时，王永军（乙方）与日照友巍实业开发有限公司（甲方）又签订补充协议，第四条第（一）项约定，甲方应按照主合同第十五条的约定向房产部门提交备案资料，并通知乙方办理产权登记手续。通知采取电话或书面方式；乙方在通知确定的时间内未办理房产登记手续的，甲方不承担任何责任，乙方委托甲方代为办理的，双方另行签订委托合同，乙方应向甲方支付委托费用。2015年4月23日，王永军（买受人）与日照友巍实业开发有限公司（出卖人）再签订商品房买卖合同面积及价款补充协议，约定涉案房屋实测建筑面积123.83平方米，实测套内面积112.53平方米，实测分摊面积为11.3平方米，最终价格为1149898元。 合同签订后，王永军依约缴纳首付款331377元、银行按揭772000元、补缴房款46521元，合计缴纳购房款1149898元。日照友巍实业开发有限公司于2011年9月22日将涉案房产交付予王永军，王永军于同日缴纳物业费、燃气开口费、契税、公共维修基金等相关费用，日照友巍实业开发有限公司或日照市长鑫物业服务有限公司向王永军出具加盖其公司财务专用章的收款收据。2015年5月11日日照市房地产管理部门出具涉案房产的房屋所有权证书（日房权证市字第××号），但王永军至今未取得土地使用权证。日照友巍实业开发有限公司主张其通知王永军办理土地产权证书，因王永军未提交材料的原因，导致无法办理，但对以上陈述没有证据提交。 另查明，王永军为实现其权益，申请一审法院查封日照友巍实业开发有限公司财产，由此支付保全费单据2020元及担保费750元。 一审法院认为，王永军与日照友巍实业开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。王永军依约向日照友巍实业开发有限公司缴纳了购房款，履行了自己的义务，日照友巍实业开发有限公司应于2011年8月30日将验收合格的商品房交付予王永军，并在交房后180日内将办理权属登记所需要由其提供的资料报房地产管理局。现日照友巍实业开发有限公司将涉案房产交付王永军后，只协助王永军办理了涉案房产的房屋所有权证，王永军尚未取得土地使用证。双方争议的焦点是：是否需要日照友巍实业开发有限公司协助王永军办理涉案房屋不动产权证书及因未办理相关的证件日照友巍实业开发有限公司是否应承担违约责任的问题，一审法院作出如下分析； 一、关于日照友巍实业开发有限公司是否应协助王永军办理不动产权证书的问题分析 在《不动产登记暂行条例》实施之前，日照友巍实业开发有限公司协助王永军办理了涉案房屋的所有权证书，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。”经查，王永军的房产所有权证书日照友巍实业开发有限公司已经协助办理完毕，但王永军的涉案房屋土地证并没有在规定的时间内办理，日照友巍实业开发有限公司没有证据证实王永军未提供相关的资料。按照合同约定，日照友巍实业开发有限公司应将办理权属登记证书的资料提交至日照市房地产管理局，协助王永军办理不动产证书。王永军未取得土地使用证，无法办理新式不动产权属证书，该责任不应全部归责予王永军，系日照友巍实业开发有限公司未能适当履行合同义务而导致，因此日照友巍实业开发有限公司应继续履行协助王永军办理不动产权属证书的义务。 二、关于日照友巍实业开发有限公司是否应承担违约责任的问题分析 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方合同约定了“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。由开发商负责办理，所需要相关手续及费用由出卖人、买受人按照国家规定缴纳，直至产权办理完毕为止。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”经查，日照友巍实业开发有限公司虽主张其通知王永军办理土地产权证书，因王永军未提交材料的原因，导致无法办理，但其对以上陈述没有证据提交，故对日照友巍实业开发有限公司该辩解，不予采纳。日照友巍实业开发有限公司没有在合同约定的时间内（即180天）协助王永军办理涉案房屋的相关证件，双方对于逾期办理证件应承担的违约责任虽没有在合同中进行约定，但王永军要求日照友巍实业开发有限公司赔偿因逾期未办理不动产权证书的违约责任的主张，符合法律规定，予以支持。 三、关于逾期办证王永军自身是否有责任的问题分析 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经查，双方的商品房买卖合同签订后，日照友巍实业开发有限公司未按约定及时协助王永军完全办理房地产权属证书，日照友巍实业开发有限公司的行为属于部分违约。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”经查，日照友巍实业开发有限公司没有在合同约定的时间内（即180天）协助王永军办理涉案房屋的相关证件，即日照友巍实业开发有限公司应当不晚于2012年3月22日前协助王永军办理相关证据，2015年5月11日日照友巍实业开发有限公司协助王永军办理了涉案房屋的房产证，王永军已经知道或者应当知道其涉案房屋的土地证尚未办理，且涉案房屋的其他部分业主在2018年度即向日照友巍实业开发有限公司主张权利，王永军应当在合理的期限内及时向日照友巍实业开发有限公司主张权利，合理期限内不主张权利致使损失扩大的，不得就扩大的损失主张权利。综上分析，王永军对于涉案房屋未完全办理相关证件而造成的损失亦有一定的责任。 四、关于涉案房屋逾期办理相关产权登记违约金的计算标准的问题分析 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”经查，王永军已经支付日照友巍实业开发有限公司购房总款1149898元，王永军请求日照友巍实业开发有限公司赔偿自2017年1月6日至2020年1月6日止逾期办证的违约金229405元（按照购房总款1149898元为基数，以年利率4.75%上浮40%，计算三年的违约金）。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”故王永军主张违约金的计算标准及计算方法符合法律规定，予以采信。 综上所述，王永军主张日照友巍实业开发有限公司协助其办理位于日照市产的不动产证书，予以支持；日照友巍实业开发有限公司逾期未完全协助李宗录办理涉案房屋的相关证据构成违约，应承担违约责任；王永军未在合理的期限内及时向日照友巍实业开发有限公司主张权利致使损失扩大，对于扩大的损失王永军应自负。故王永军主张的违约金损失229405元，日照友巍实业开发有限公司应当赔偿114702.5元元，王永军自负114702.5元；王永军主张“自2020年1月7日起至不动产权证办理完毕之日期间的违约金以购房款总额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍计算”的违约金，现支持日照友巍实业开发有限公司赔偿王永军的损失114702.5元，已足以保证王永军采取适当措施保护了自己的合法权利，故对王永军主张自2020年1月7日之后的违约金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、日照友巍实业开发有限公司于判决生效后十五日内协助王永军办理位于日照市产的不动产权证书；二、日照友巍实业开发有限公司于判决生效后十日内赔偿王永军违约金114702.5元；三、驳回王永军本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4741元，减半收取2370.5元，由王永军负担1185.25元，日照友巍实业开发有限公司负担1185.25元；案件保全费2020元，担保费750元，均由日照友巍实业开发有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是上诉人主张的违约金是否具有事实和法律依据。 从上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定看，被上诉人有义务在约定期限内协助上诉人办理不动产权属证书，而被上诉人未按约定期限履行协助上诉人办理不动产权证书的合同义务，存在违约，应承担相应的违约责任。从双方合同约定看，被上诉人协助办理涉案房屋相关证件的最晚时间为2012年3月22日，但被上诉人并未在此期间履行协助义务，此时上诉人即应知悉被上诉人违反了合同约定。后被上诉人于2015年5月11日为上诉人办理了涉案房屋的房产证，而未办理土地使用权证。此时距离双方约定的由被上诉人协助办理相关证件的时间又推迟三年有余，而上诉人并未提交证据证实在被上诉人违约行为一直持续的情况下，其积极采取措施防止损失扩大，一审认定其对因被上诉人违约给其造成的损失亦存在一定责任并无不当。 根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，其在本质上属于损害赔偿额的预定，主要功能在于填补守约方的损失，相当于替代履行。本案中，上诉人要求被上诉人支付自2017年1月7日至2020年1月7日期间逾期办证违约金229405元，及自2020年1月8日起至不动产权证办理完毕之日期间的违约金（以购房款总额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍计算）。从上述法律规定看，被上诉人因逾期办证所承担的违约责任仅限于填补因其违约行为给上诉人造成的损失，在上诉人未提交证据证实因被上诉人逾期办证给其造成的实际损失的情况下，一审法院综合案件事实和双方违约责任情况，认定被上诉人支付上诉人违约金114702.5元并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理2594元，由上诉人王永军负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉玉 审判员  刘 芳 审判员  宋海红 二〇二〇年八月六日 书记员  付志娟