山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7637号上诉人（原审原告）：崔德林，男，1994年2月10日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：刘绮，女，1993年6月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨德君，北京嘉善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东鲁能朱家峪开发有限公司，住所地章丘区双山街道办事处鲁能公馆6号楼。法定代表人：郭广森,董事长。委托诉讼代理人：刘娟，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人崔德林、刘绮因与被上诉人山东鲁能朱家峪开发有限公司、确认合同效力纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初8399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。崔德林、刘绮的委托诉讼代理人杨德君，山东鲁能朱家峪开发有限公司的委托诉讼代理人刘娟、王业华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔德林、刘绮上诉请求：1.判令确认《车位使用权买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决适用法律依据错误。1.本案“侵占人民防空设施”争议问题，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质。同时，山东省人防办的政策为禁止销售人防车位。同时，鲁建房函[2017]10号等诸多政策也严禁捆绑车位销售。结合《山东省实施《中华人民共和国人民防空法》办法》第七条“人民防空设施是国防基础设施的组成部分，受国家法律保护，任何组织或者个人不得破坏、侵占”的强制性规定，属于涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定为“效力性强制性规定”。2.被上诉人以“分割面积向数百人出售”的方式（区别于其它个案中的备案整体使用），导致涉案小区人防设施出现数百名使用者。等同于以合同约定的方式，排除了人民防空管理部门对人防工程维修、保护、指导、监督等工作，实质上损害国防利益，也妨碍了人防设施管理部门的监督管理权限。3.被上诉人以“出售70年”的方式（区别于其它个案中20年内租赁），给涉案小区的人防设施设置了“永久使用权”。等同于以合同约定的方式，确立了人防设施的永久占用、使用；实际上排除了人防设施的处分的权利，实为侵占。4.相比于“签订短期租赁合同自动续期”、“以租代售”、“买房送（人防）车位”等规避人防车位禁止销售的作法，本案中，销售70年的使用权，更为直接与粗糙。5.济南市、章丘区近年的即有判决，明确了人防车位禁止销售转让的规则。“同案不同判”的现象严重降低了法律权威和司法公信。综上，被上诉人将人防设施改造为车位，分割出售，损害了国家人防工程的统一使用与管理，应当认定无效。二、被上诉人以欺诈、胁迫的手段订立的“人防车位买卖合同”。1.被上诉人提供的格式合同，隐瞒车位产权性质。《房屋买卖合同》（房屋）、《房屋买卖合同》（储藏室）第17条约定，车位（地下及规划内的地上车位）及车库等配套建筑的所有权归出卖人；且以字体标注的形式予以告知。《车位使用权买卖合同》条文也以“购买”“买受人”“出卖人”“同国有使用权证书载明的使用年限”等表明所有权人身份的术语模糊车位性质、误导上诉人。2.被上诉人采取手机抢房预订、预订后不退认筹金为手段，迫使上诉人签订相关协议。《车位意向登记书》第5条约定，成功交纳意向金的意向登记人应当在开盘当日，参加选房活动...不得拒绝签订车位合同；《线上选房订单详情》明确通知“转为定金的认筹金不予以退还”；《微信告知》“只选住房不选车位，那么住房也会作废的”。3.据上诉人查证，同小区有产权车位，价格为15万元。本案涉案人防车位价格为22-25万左右。综上，车位销售过程的书面文件，明确无误体现了被上诉人采用格式合同、隐瞒产权性质，以预先缴纳大额认筹金绑定购买资格的“受损失数万元”的方式胁迫订立车位合同，严重损害了上诉人利益。三、退一步来看，即便《车位使用权买卖合同》有效，其超过20年期限的部分，应属无效认定合同内容真实的法律关系，应当探寻合同本意，而非关注名称。结合《合同法》15类有名合同、《民事案由规定》涉及使用权的6个案由来看，《车位使用权买卖合同》名为使用权转让合同，在其无所有权，不具备处分权能的前提下，更接近于租赁法律关系。站在个案平衡利益的角度，《车位使用权买卖合同》属于租赁合同，合同条款部分有效；超过20年期限的部分，应当认定无效。本案，在车位面积不足、车位价格畸高、车位绑定销售、配套房绑定销售等背景下，引发车位合同效力的争议，上诉人利益严重受损的事实显而易见。一审判决的法律效果，缺少足够的合理性。同时，站在合同有效的角度，或许暂时能够稳定被上诉人销售市场；但同一不可分割的人防设施，划分为上百业主70年的使用权，必然给人防设施在产权、日常管理、维护等相关政府部门履行职责工作中，带来困扰。一审判决的社会效果，缺少足够的正当性。因此，为保障上诉人自身合法权益，也为确定此类争议法律上的是非对错；向贵院。被上诉人山东鲁能朱家峪开发有限公司辩称，一、涉案的车位使用权买卖合同从通篇内容看，并非对车位产权的转让，而是根据人防法第五条是将被上诉人依法对人防车位享有的使用、管理收益权利的转让，并且在该合同中明确告知了该车位的性质为人防工程，同时针对人防工程的管理使用进行了明确的告知和约定。上诉人在上诉状中提到的既有判例系针对人防产权买卖，并非针对使用权买卖。二、涉案合同在签订过程中是双方平等自愿协商的结果，不存在任何的胁迫和显失公平，在房价调整过程中，上诉人以价格过高为由，相比其他小区进行反悔是没有任何的依据也是违反诚实信用原则。三、车位使用权转让系按照人防法第五条转让的合法权益，与租赁系不同的法律概念，且相关规定明确规定人防车位使用权可以依法进行出租或转让，也就是其将出租和转让区分了两个不同的法律行为。这一观点也得到了最高人民法院的认可，最高人民法院（2019）第15次审判会议纪要明确表述根据物权法原则，人防法第五条实际是将人防车位使用权确定为用益物权，可以依法进行转让。崔德林、刘绮向一审法院起诉请求：1.请求确认原被告签订的《车位使用权买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：崔德林、刘绮作为购房者与山东鲁能朱家峪开发有限公司签订了《商品房买卖合同》、《车位使用权买卖合同》。《车位使用权买卖合同》约定车位编号为东区R129，规划性质为人防车位，价格238000元，《车位使用权买卖合同》第四条约定该车位的使用年限同该地块住宅的国有土地使用权证书载明的使用年限，买卖人对该车位仅享有使用权，该车位无法办理产权登记手续；第五条约定买受人知悉并认可该车位的性质为人防车位。一审法院认为，本案争议的焦点为双方签订的《车位使用权买卖合同》的效力。山东鲁能朱家峪开发有限公司与崔德林、刘绮签订的《车位使用权买卖合同》明确约定地下车位规划性质为人防车位，买受人对该车位仅享有使用权。故案涉《车位使用权买卖合同》系山东鲁能朱家峪开发有限公司将地下人防车位的使用权转让给崔德林、刘绮。一、案涉《车位使用权买卖合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第四条的规定：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，诉争人防车位虽系人防工程，但《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。案涉地下车位投资建设单位系被告，投资方虽非所有权主体，但其对自己投资建设的人防工程享有使用、管理、收益等权利，我国法律、行政法规未明确规定作为人防工程设施的车位使用权禁止转让。故，原、被告双方就涉案车位所签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定。再者，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告方以无权处分为由要求确认涉案合同无效，也没有法律依据。二、关于捆绑销售车位及价格显失公平问题。一审法院认为，市场上可供购买的商品房并不局限于被告所开发的涉案小区，原告对于是否购买涉案商品房具有自主选择权，原告无证据证明系受欺诈、胁迫而签订合同，且损害国家利益。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告以价格显失公平为由主张合同无效，没有法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回原告崔德林、刘绮的诉讼请求。案件受理费100元，由原告崔德林、刘绮负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：涉案车位使用权买卖合同是否有效。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第十二条规定，使用单位在合同期间转让人民防空工程使用权，须报经原批准使用的人民防空主管部门批准。该规定将车位使用权视为独立的可转让标的，涉案车位系人防工程，投资建设单位为被上诉人，地下人防车位的面积没有计入业主专有部分的公摊，被上诉人作为投资者，对人防车位在平时享有使用、管理、收益等权利，其将车位使用权予以转让，系其行使收益权的一种方式，转让人防车位使用权的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案位使用权买卖合同系双方当事人真实意思表示，应为有效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……”本案中，上诉人主张被上诉人以欺诈、胁迫的手段订立涉案的车位使用权买卖合同，且显失公平，应为无效。本院认为，上诉人与被上诉人系平等的民事主体，上诉人对涉案《车位使用权买卖合同》的真实性无异议，该合同中对车位价格、车位性质等作出了明确约定，双方在签订该合同时对合同的内容是明知且完全理解的，并自愿签订。上诉人作为购买人，在购买商品房时有自由选择的权利，其与被上诉人签订涉案车位买卖合同，系其对车位所在商品房项目综合分析及权衡多种因素所做出的选择，在签订该合同时并不存在上诉人处于危困状态、缺乏判断能力等情形，且上诉人提交的证据不足以证实其受欺诈、胁迫而签订合同，且损害国家利益。综上，上诉人以涉案合同的签订存在欺诈、胁迫，且显失公平为由主张合同无效，本院不予支持。综上所述，崔德林、刘绮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人崔德林、刘绮负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二〇年八月十四日法官助理  刘绍琰书 记 员  朱俞颖