广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初3423号原告：何海明，男，1986年1月16日出生，瑶族，住湖南省江永县铜山岭农场邓家庄工区香柚队001号，身份证号码：431************71X。委托诉讼代理人：李军，河南浩星律师事务所律师。被告：钟鑫伟，男，1994年12月8日出生，汉族，住湖南省双峰县**********民组，身份证号码：432************436。被告：东莞市新业房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市********************位。法定代表人：付某1。原告何海明与被告钟鑫伟、东莞市新业房地产经纪有限公司（以下简称为“新业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月12日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月14日、2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告何海明及其委托诉讼代理人李军、被告东莞市新业房地产经纪有限公司的法定代表人付某1到庭参加两次庭审；被告钟鑫伟经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告何海明向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告钟鑫伟解除房屋买卖合同；2、判令被告钟鑫伟向原告退还双倍定金630000元；3、判令被告钟鑫伟退还原告支付的房款20000元，赔偿给原告造成的装修110000元、家私40000元、中介费10000元、保全担保评估费15000元和房价增值差额约600000元的损失；4、判令被告钟鑫伟退还原告代其向东莞市宝盈房地产开发有限公司（以下简称“宝盈公司”）、中国银行股份有限公司东莞麻涌支行（以下简称“中国银行麻涌支行”）交付的月供和相关房款合计约130000元，被告新业公司对该项诉请承担连带责任；5、本案诉讼费、保全费由被告钟鑫伟承担。庭审中，原告何海明明确，房价增值差额为625434元，月供和相关房款为124044元。事实和理由：原告于2016年10月向被告钟鑫伟购买位于东莞市***********************产，并通过被告新业公司签订了购房合同。原告向被告钟鑫伟支付了315000元定金和20000元房款。被告钟鑫伟收款后多次违约，致使该房屋迟迟不能过户。原告购房心切，与被告新业公司、宝盈公司、中国银行麻涌支行联系后，被迫向宝盈公司和中国银行麻涌支行交了月供和房款约130000元。后原告了解到中国银行麻涌支行起诉了被告钟鑫伟，且通过被告新业公司得知被告钟鑫伟是失信被执行人。由于该房屋还在宝盈公司名下，并抵押给了中国银行麻涌支行，中国银行麻涌支行起诉被告钟鑫伟，以及被告钟鑫伟系失信被执行人身份直接影响该房屋过户，给原告造成了巨额的经济损失和严重精神伤害。如果被告钟鑫伟确实履行不能，请法院查明事实后依法支持原告的诉讼请求。被告钟鑫伟未提交书面意见及证据。被告新业公司辩称，新业公司应收取的中介费为15000元。买卖双方是自行协商买房并支付315000元后，才找到新业公司走流程代办，新业公司仅负责代办手续，合同也有相关约定。从头到尾不是新业公司怠慢办手续，卖家违约不是新业公司的责任。不存在被迫原告被新业公司迫使才继续供楼的情况。房屋增值与新业公司没有关系。经审理查明，原告何海明作为买方、被告钟鑫伟作为卖方、新业公司作为经纪方，三方于2017年5月12日签订《房屋买卖合同》（合同编号：00000061），约定交易的房屋位于东莞市************************，建筑面积约为95.78平方米，商品房买卖合同（预售）编号为20151130752D4E896693,房屋性质用途为住宅，转让成交价为840000元。合同第3条约定，买方同意在合同签订之日起1日内（含当日）向卖方支付定金315000元。合同第4条约定，买方以按揭贷款方式支付定金之外的楼款。合同第5条第二、三款约定，在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起15日内（含当日），买卖双方需签署东莞市房产局《商品房买卖合同》并办理递件过户手续……买卖双方须按规定及时到国土局、产权登记中心等相关部门妥善办完缴纳税费及领取房地产证等手续，如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费或拒不办理递件、拒不办理抵押登记等方式给交易制造障碍的，应按合同第10、11条承担违约责任。合同第6条第二款第（3）项约定，该房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订合同之日起30日内（含当日）出具公证委托书给中介方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续，配合签署一切相关文件；卖方撤销公证委托又不在30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约，发生此情形则卖方应按合同第11条承担违约责任。合同第8条约定，买方自愿支付卖方房地产交易服务费等相关费用。合同第9条约定，卖方应于2017年5月12日前将房屋交付予买方。合同第11条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第14条约定，买卖双方同意，经纪方已经履行了中介义务；买方在合同签订当日支付中介方中介费15000元；买卖双方均对对方应付给经纪方的中介费负有连带责任。合同第19条备注，如合同条款与备注有冲突，以备注条款为准；第（3）项约定，在签订本合同之前经双方协商已付定金315000元，签订本合约当天不用另外再支付定金；买卖双方协商从2016年11月份开始买方代替卖方供楼（目前买方正在供楼中）。合同还就双方其他的权利义务进行了约定。2019年11月29日，原告何海明、被告钟鑫伟签订了《房屋买卖补充合同》。该补充合同主要记载，何海明已付清案涉房屋335000元定金；何海明于2019年11月29日已付清此房屋从2016年11月1日至2019年11月期间的银行房贷费用（即此期间的供房费用）；由于钟鑫伟已违约多时，不及时还清欠开发商的尾数，以至于一手证至今未出，所以此房屋自2019年12月起及以后的一切银行房贷费用（即月供费用）由钟鑫伟独立归还，直至把此房的产权过户到何海明夫妻任意一方名下后，何海明马上付清钟鑫伟在期间所付的银行房贷款项（即月供费用）；钟鑫伟在一手证出来后，需要在2019年12月10日前过户到何海明夫妻任一方名下，若有违反、或自今天起若房子因钟鑫伟夫妻的原因被查封、拍卖等，或任何违约事宜，钟鑫伟都应赔偿何海明双倍订金及何海明自2016年11月1日起至2019年11月29日期间所交所有购房房贷费用（即月供费用）和110000元房屋装修费用。原告何海明主张，其与被告钟鑫伟是朋友关系，签订《房屋买卖合同》前已向被告钟鑫伟支付定金315000元，签订合同后又支付了房款20000元，合计335000元；案涉房屋交易时为毛坯房，已交付给原告何海明自行装修并入住；自2016年12月起至2019年1月期间，原告何海明每月均转账给被告钟鑫伟以支付案涉房屋的银行按揭贷款，其中，2017年1、2、3月，通过微信转账向钟鑫伟合计支付10205元；2017年4、5、6月，以现金方式向钟鑫伟合计支付10151元；2017年7月至2019年1月，通过支付宝转账向钟鑫伟合计支付66403元；后因开发商要求支付首付款后才配合办理不动产权证，其于2019年11月25日向钟鑫伟支付37285元；被告钟鑫伟一直未按合同约定配合办理赎楼过户，同时案涉房屋因断供被中国银行麻涌支行查封，钟鑫伟因此被列为失信被执行人，案涉房屋现已无法过户，故诉请解除合同、被告钟鑫伟承担相应违约责任并赔偿损失。原告何海明已支付10000元中介费给新业公司，目前房屋未过户，新业公司未完成房屋中介的居间服务，未尽房屋中介的责任导致此次交易尚不成功，新业公司应对原告的房屋月供款和房款共计1574478元的损失承担连带责任。提交微信转账记录、支付宝转账记录及收款收据予以佐证。微信转账记录显示，自2016年11月至2017年1月期间，何海明向“小钟”转账3次，转账金额共计10205元。支付宝转账记录显示，自2017年5月至2018年12月期间，何海明向钟鑫伟转账20次，转账金额共计58003元；其中，2018年4月25日的账单详情转账备注“付5月信鸿熙岸6栋1102室房贷款。扣欠款2000”，2018年5月26日的账单详情转账说明“扣2000欠款信鸿熙岸，6栋1102房贷”，2018年6月27日的账单详情转账备注“扣除1400欠款，7月份，信鸿熙岸六栋1102室房贷款”，2018年8月27日的账单详情转账备注“扣除押金三千还信鸿熙岸6栋1102室9月房贷款”。收款收据的内容为，今收到何海明交来东莞市**************住宅楼1102购房款37285元，付款方式为转账，备注：该款用于结清卖方钟鑫伟发展商处首付欠款，收款人处签有钟鑫伟。被告新业公司确认收到原告何海明的中介费10000元，但主张原、被告是在支付定金315000元和20000元房款后，协商由新业公司负责代办手续，开发商通知可办理不动产权属证时，新业公司多次通过电话、微信通知买卖双方办理，被告钟鑫伟拖延导致一直没有办理不动产权属证，后来被告钟鑫伟逾期提交银行按揭贷款，与银行产生按揭贷款纠纷，致银行提起诉讼，案涉房屋未能交易成功责任在于被告钟鑫伟违约；提交微信聊天记录予以佐证。微信聊天记录主要记载，2018年5月21日至2019年10月8日期间，被告新业公司催促被告钟鑫伟前来配合办证、过户，但被告钟鑫伟一直不配合。为确认案涉房屋当前实际价值，原告何海明申请对案涉房屋进行评估。本院准许后，经本院摇珠确定并委托深圳市和达房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估，该公司出具《房地产估价报告》，确定案涉房产在价值时点2020年5月12日的估价结果为：单价15300元/平方米，市场价值1465434元。原告何海明为此支付了评估费6235元。另，案涉东莞市***********************产的权利人为钟鑫伟，权属证书号为20151130752D4E896693，登记日期为2016年1月19日，该房产存在他项权情况，他项权证明书号为201604190B7EDF212862，他项权人为中国银行股份有限公司东莞麻涌支行，抵押金额为520000元，登记日期为2016年12月13日，抵押期间为2016年1月14日至2046年1月14日。中国银行麻涌支行于2019年9月3日就被告钟鑫伟购买案涉房屋抵押贷款向本院提起诉讼，案号为（2019）粤1971民初27602号，该案判决被告钟鑫伟应向中国银行麻涌支行偿还尚欠的贷款本金466555.72元及相应利息、罚息、复利、律师费；中国银行麻涌支行对被告钟鑫伟所有的位于东莞市***********************产享有抵押权，若被告钟鑫伟不能履行上述债务，则中国银行麻涌支行有权就抵押房产折价、变卖或者拍卖所得的价款在前述债权范围内优先受偿。该判决已于2020年1月13日生效。以上事实，有《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》、收款收据、月供情况的说明、转账记录、法院传票、微信聊天记录、《房地产估价报告》，以及本院庭审笔录、鉴定笔录等附卷为证。本院认为，被告钟鑫伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃陈述及质证的诉讼权利，法律上的不利后果由其自行承担。不动产登记信息查询结果显示，东莞市***********************产权人为钟鑫伟，登记日期为2016年1月19日；该房屋未办理房产证。可见，钟鑫伟有处分该房屋的权利。案涉《房屋买卖合同》有合同各方的签名及按捺或盖章，结合款项支付及收据情况，本院对合同的真实性予以采信，并依法认定原告何海明与被告钟鑫伟的合同成立并合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的权利义务。关于案涉合同是否解除的问题。根据《房屋买卖合同》的约定及转账、收据记载的内容，原告何海明已按合同约定的时间向被告钟鑫伟支付案涉物业转让款335000元；从原告何海明、被告新业公司的陈述可知，案涉物业尚未办出不动产权证，结合（2019）粤1971民初27602号案件的情况，本院确认案涉物业至一审法庭辩论终结时，仍处于原抵押状况；即被告钟鑫伟并未将原告何海明支付的款项用于还贷，存在违约行为，且案涉房屋因迟延支付银行按揭贷款被查封，生效判决已确认钟鑫伟不能履行债务的情况下，中国银行麻涌支行有权就抵押房产折价、变卖或者拍卖所得的价款在前述债权范围内优先受偿，上述情况导致房屋无法过户。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告何海明要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告何海明应向被告钟鑫伟返还房屋；被告钟鑫伟作为违约一方，应向原告何海明返还已收取的房款并赔偿相关损失。关于原告何海明已支付定金及房款金额。根据《房屋买卖合同》第11条约定，原告何海明选择适用双倍返还已支付的定金，即630000元。由于案涉房屋的成交价为840000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”的规定，案涉合同的定金金额不得超过168000元；故315000元中，定金金额应为168000元，余额147000元应为购房款，即被告钟鑫伟应向原告何海明退还双倍定金336000元。又根据原、被告签订的《房屋买卖补充合同》中“何海明已在2019年11月29日付清案涉房屋从2016年11月至2019年11月期间的供房费用”，以及“若房子因钟鑫伟夫妻的原因被查封、拍卖等，或任何违约事宜，钟鑫伟都应赔偿何海明双倍订金及何海明自2016年11月1日起至2019年11月29日止期间所交的所有购房放贷费用和110000元房屋装修费用”的记载，结合收款收据、转账记录，被告钟鑫伟应向原告何海明退还购房款、月供款合计147000元+20000元+124044元=291044元。关于装修损失。双方在《房屋买卖补充合同》已对原告何海明的装修费用进行确定，金额为110000元，且约定如被告钟鑫伟存在违约行为，应向原告何海明赔偿该项损失。故对原告何海明的该项诉请，本院予以支持。关于房价增值差额。由于被告钟鑫伟违反案涉合同约定，未配合办理房屋产权证，房屋买卖合同因被告钟鑫伟违约遭解除，给原告何海明造成房价上涨或转售利益等可得利益损失，被告钟鑫伟应对原告何海明承担案涉房屋房价增值的差价损失。根据《房地产估价报告》，案涉房产在价值时点2020年5月12日的估价结果为：单价15300元/平方米，市场价值1465434元，即房价增值差额为625434元。因原告何海明已在案涉房屋居住多年，此应与从未使用房屋、享有房屋权利的情况相区分，故本院酌定被告钟鑫伟应按625434元的90%向原告何海明支付房价增值差额562890.6元。关于中介费。《房屋买卖合同》明确约定买方何海明在合同签订当日支付中介费15000元；原告何海明、被告新业公司均确认，原告何海明已向被告新业公司支付中介费10000元。案涉《房屋买卖合同》因被告钟鑫伟违约导致解除，故对于原告何海明要求被告钟鑫伟赔偿中介费10000元的诉请，本院予以支持。关于家私损失。因双方并未对该项损失的承担进行约定，而家私一般属于可以搬动并再使用物，且该费用并非直接损失，故本院对原告何海明该诉讼请求不予支持。关于被告新业公司是否应对案涉房屋的月供和房款赔偿承担连带责任问题。案涉《房屋买卖合同》第14条确认经纪方新业公司已履行中介义务，且并未就此种情况约定新业公司的违约责任，结合微信聊天记录，新业公司亦已履行相关义务。故原告何海明要求被告新业公司对案涉房屋的月供和房款赔偿124044元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告何海明与被告钟鑫伟、东莞市新业房地产经纪有限公司于2017年5月12日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：00000061）；二、被告钟鑫伟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何海明退还双倍定金336000元；三、被告钟鑫伟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何海明退还月供和房款291044元；四、被告钟鑫伟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何海明赔偿装修费110000元、房价增值差额562890.6元、中介费10000元；五、原告何海明应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告钟鑫伟返还房屋；六、驳回原告何海明对被告东莞市新业房地产经纪有限公司的诉讼请求；七、驳回原告何海明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费9397.5元、评估费用6235元，合计15632.5元（原告何海明已预交），由原告何海明负担2463.66元，被告钟鑫伟负担13168.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张子慧二〇二〇年八月十日书记员  李健东附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额不得超过案涉房屋成交价的20%《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。