江苏省南京市溧水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0117执异34号异议人（案外人）：李功正，男，1976年10月6日生，汉族，住江苏省盱眙县。委托代理人：钱云晖，江苏国之泰律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司溧水支行，住所地南京市溧水区。负责人：白烨，该行行长。委托代理人：高成干，北京大成（南京）律师事务所律师。被执行人：吴才林，男，汉族，1959年4月11日生，住江苏省吴江市。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司溧水支行（以下简称中国银行）与江苏精诚电工有限公司（以下简称精诚公司）吴才林、谷三毛金融借款合同纠纷一案中，异议人李功正针对本院查封的吴才林名下位于吴江市七都镇望湖小区（北）12幢302室房产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2020年7月10日举行了听证。异议人李功正委托代理人钱云晖，申请执行人中国银行委托代理人高成干到庭参加听证。现本案已审查终结。中国银行与精诚公司、吴才林、谷三毛金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月19日作出（2016）苏0117民初833号民事调解书，依据该民事调解书：一、精诚公司欠中国银行借款本金1000万元、利息100128.88元（计算至2016年2月3日止；2016年2月4日起至借款本息实际清偿之日止的利息和罚息按照双方签订的《流动资金借款合同》约定计算，具体以还款时银行系统数据为准）以及律师服务费369000元。精诚公司于2016年3月7日前支付140万元，2016年3月22日前付140万元，2016年4月6日前付140万元，2016年4月21日前付140万元，余欠款于2016年5月21日前付清。二、精诚公司如果未能按本协议第一条约定的期限足额还款，中国银行有权对精诚公司所欠全部款项申请强制执行，对精诚公司用于质押的铜（原材料、半成品、产成品）折价或拍卖、变卖质押物所得价款享有优先受偿权。三、吴才林、谷三毛对精诚公司的上述全部债务承担连带还款责任。四、案件受理费84619元，减半收取42309.5元，财产保全费5000元，合计47309.5元（原告已垫付），由精诚公司、吴才林、谷三毛负担，在最后一期还款时一并支付给中国银行。因各被告未能履行生效调解书确定的义务，中国银行向本院申请强制执行，本院于2016年3月10日立案受理，执行案号为（2016）苏0117执631号。该案执行期间，本院于2016年4月8日作出（2016）苏0117执631号执行裁定：查封吴才林所有的位于苏州市××区七都镇××、××、××幢的房产（所有权证号：七都18000170）、位于七都镇××湖住宅北区××室的房产（所有权证号：吴证18010269），查封期限三年。异议人李功正提出异议，请求：1、依法中止(2016)苏0117执631号案件中对被执行人吴才林名下七都镇××小区（××室的执行；2、解除对七都镇××小区（××室的查封。事实和理由：贵院受理的中国银行诉吴才林的金融借款合同纠纷一案，已经进入强制执行阶段，案号为(2016)苏0117执631号。贵院误将申请人位于七都镇××小区（××室的房产当作被执行人吴才林的财产予以执行。异议人认为，一、案涉房产在查封前已由异议人实际占有。吴才林曾与金都建筑工程有限公司第八工程队(以下简称第八工程队)有业务往来，吴才林因结欠工程队建设工程施工费，将案涉房产作价35万元抵偿给工程队，工程队向其出具了收据。此后工程队又将该房产抵给申请人以清偿结欠的施工费。申请人自2015年起即入住该房屋并居住至今。期间，申请人及时缴纳物业费、水电费和有线电视费等生活费用，已经形成了对该房屋的实际占有。二、申请人已支付取得案涉房产的全部对价。因前述工程队结欠申请人工程施工费20万元，经双方协商一致，工程队将案涉房产作价35万元抵偿给申请人，申请人向工程队倒付差价15万元。三、未办理案涉房产权属变更登记非因申请人自身原因。申请人取得案涉房产后，一再要求吴才林协助办理权属变更登记，但是吴才林均以各种理由一再推诿拖延，不予配合，直至案涉房产被查封。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，贵院理应将案涉房产排除在吴才林被执行财产之外。申请人恳请贵院中止对案涉房屋的执行并予以解封，切实维护申请人的合法权益。申请执行人中国银行称，异议人的申请不能成立，请求驳回。1、李功正没有在人民法院查封之前签订书面买卖合同；2、无证据证明在法院查封前占有该不动产。李功正的老婆和小孩的笔录证明其是在2016年后才住进来的，申请人也无证据证明已按合同支付全部价款，且非因自身因素没有办理过户。本院查明，2014年9月30日，吴才林与第八工程队签订《施工合同》一份，由第八工程队承包施工吴才林住宅楼、厅房、厨房间、连廊等工程，工程定价139万元。2014年12月1日，第八工程队向吴才林出具35万元预收款收据，付款内容载明“工程款（房子抵工程款）”。异议人李功正异议称第八工程队将吴才林上述房产抵给其以清偿所欠工程款，并提供了第八工程队2014年11月30日现金领款单一份，该现金领款单中记载李功正领款20万元，注明为吴才林房子。另第八工程队2014年12月31日记账凭证记载了吴才林预收账款35万元及李功正应付账款20万元的账目往来。异议人所提供的预收款收据、现金领款单等证据中，均未明确用于抵工程款的房屋为本案所涉房产。关于异议人对案涉房产的占有使用，听证中异议人向本院提交物业收款收据、江苏有线吴江分公司业务处理单、吴江市七都望山湖家电商行销货票据，证明申请人于2015年10月23日左右实际占有了该案涉房屋，并对其进行了装修、开通网络服务，缴纳了各项生活费用。本院执行中于2020年4月28日至案涉房产中现场调查，查明案涉房产现由异议人一家居住，异议人妻子孙玉凤在执行谈话中陈述其在接受房屋抵债后于2016入住案涉房产。另查明，经向苏州市吴江区不动产登记中心及苏州市吴江区七都镇七都社区居委会核实，本院在不动产登记部门查封的七都镇××湖住宅北区××室的房产，与执行中拟处置以及异议人异议请求中止执行的七都镇××小区（××室系同一房产。上述房产于1999年3月16日开始登记于吴才林名下，产权证号为七都18010269，建筑面积为127.94㎡。本院认为，案涉房产登记于被执行人吴才林名下，应认定属于吴才林所有，异议人李功正对案涉房产不享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，异议人李功正与第八工程队、吴才林三方之间至今未就案涉房产签订合法有效的书面房屋买卖合同或抵债协议。其次，异议人未能提供充分证据证明其与第八工程队、吴才林三方之间以房抵工程款事实所涉债务的真实性，即未能证明其已支付案涉房屋的对价。第三，异议人接受房屋抵付工程款后，一直未通过合法途径要求吴才林协助办理过户手续，故异议人对案涉房屋至今未能办理过户致使被法院查封自身存在一定过错。综上所述，异议人的异议请求，无事实和法律依据，其对案涉房产事实上的占有，并不能排除本院对案涉房产的执行。故对于异议人李功正的异议请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回异议人李功正的异议请求。本裁定送达后立即生效。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向南京市溧水区人民法院提起诉讼。审 判 长  朱 波人民陪审员  武继飞人民陪审员  曹庆荣二〇二〇年八月二十七日书 记 员  喻 洋