广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3118号上诉人（原审被告、反诉原告）：左晴平，女，汉族，xx日出生，身份证住址：湖北省罗田县xx，身份证号码：xxx。委托诉讼代理人：刘明珠，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：方鸿，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：应梓，女，汉族，xxx出生，身份证住址：广东省深圳市南山区xx，身份证号码：xx。委托诉讼代理人：袁迪平，广东宝城（宝安）律师事务所律师。原审被告：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地：广东省深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花,总经理。上诉人左晴平因与被上诉人应梓、原审被告深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初21258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。左晴平上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、四项，依法改判支持左晴平的所有诉讼请求；二、应梓承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、应梓并没有提供证据证明约定的违约金高于左晴平的实际损失，更没有证据证明左晴平的实际损失少于70万元，原审法院酌情认定的违约金为70万元，没有依据。二、左晴平的证据已足以证明应梓违约给左晴平造成的直接经济损失至少有957000元，但原审法院对该些证据未做否定性判断也未查明事实，即酌情将违约金调整为70万元，明显过低，并不能弥补左晴平的损失。三、除给左晴平造成直接的经济损失外，应梓以上行为还致使左晴平得了抑郁症，至今尚未完全恢复，法院在调整违约金时应将应梓违约造成左晴平精神受损的情况考虑在内，故原审法院判的违约金明显过低。四、根据合同约定以及参照最高人民法院（2016）最高法民终613号民事判决，左晴平因维权聘请律师所约定的律师费7万元应由应梓承担，律师费有合同约定的依据，不属于违约金范畴，原审法院将左晴平维权的律师费一并考虑在违约金内，没有法律依据。五、左晴平反诉时已将收取的定金进行冲抵相应金额的违约金，且应梓以其与原审被告乐有家公司之间的居间合同关系主张左晴平连带清偿60万元，没有依据。但原审法院仍判左晴平应向应梓退还定金，并判本诉案件受理费由左晴平承担，明显属于适用法律错误。应梓辩称，1、左晴平提供的证据不足以证明其实际损失超过了定金55万元。2、应梓不仅未恶意违约，而且解除合同是被迫无奈之举，于法有据，并非违约。乐有家公司未发表意见。应梓向一审法院起诉请求：1、乐有家公司和左晴平连带清偿应梓购房款60万元；2、乐有家公司、左晴平承担本案的诉讼费。左晴平反诉请求：1、应梓向左晴平支付违约金989640元（应付违约金总额为1564000元，已收的定金574360元冲抵相应金额的违约金，实际应支付违约金为989640元）；2、应梓向左晴平支付因维权所支出的律师费7万元；3、本案的全部诉讼费用由应梓承担。一审法院认定事实：深圳市南山区兴海大道万豪御景苑xxx号房于2013年5月28日登记至左晴平名下，登记建筑面积为89.61平方米。2019年1月21日，叶x作为左晴平（卖方）代理人，与王立（买方）、乐有家公司（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：NO.50333102124），合同约定：卖方自愿将涉案房屋转让给买方，转让成交价为782万元；房产交易的定金为55万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金4万元，本合同签订后3个工作日内再支付定金51万元；买卖双方同意将定金55万元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，视为卖方本人已收讫，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买卖双方同意卖方办理完赎楼委托公证给居间方指定的赎楼公司，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后的5个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户；买卖双方协商一致买方以向银行申请按揭贷款的方式支付房款；双方同意在定金或房款中预留1万元作为交房保证金，交由居间方托管；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买方应支付居间方佣金62560元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日的，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让成交价20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15个工作日的，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让成交价20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；及其他内容。合同卖方落款处签名为“卖方：左晴平，代理人：叶x”；买方落款处签名为“买方：王立，代理人：王立”。一审庭审中，应梓表示，合同签订当时卖方及代理人的名字均为叶x所签；左晴平表示，合同签订时因左晴平在坐月子，故亲戚叶x作为代理人签字，之后左晴平在卖方处签字确认。2019年1月21日，叶x作为左晴平（卖方）代理人，与王立（买方）、乐有家公司（居间方）签订《交易节点确认书》，约定：卖方委托赎楼公司赎楼，卖方须于签订原合同之日起3个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助；买方须于2019年1月25日前支付首期款（不含定金）180万元至买卖双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续并向银行或公积金中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款手续，卖方须无条件配合；按揭贷款金额以银行贷款承诺函为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于原合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行或公积金管理中心通知后3个工作日内补足，若多于原合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求部分退回，卖方应无条件配合；本确认书生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力；及其他内容。同日，王立签署了《信息告知书》，其中“买方信息确认”载明：买方家庭名下有房1套；买方有贷款记录未结清；买方购房资质有，属于深户成年单身人士（含离异），限购一套住房。、《放款申请书》。同日，王立作为买方出具《放款申请书》，内容写明：《二手房买卖及居间服务合同》约定的放定金/首期款条件尚未达到，为促进交易顺利进行，其申请将监管与居间方的定金/首期款60万元从签署本申请书之日起五日内支付给卖方，居间方已明确告知其提前放款存在若卖方违约本人退款困难的风险，其确认居间方已尽到居间义务，其自愿申请放款并承诺承担所有风险。2019年1月21日，王立（买方）、左晴平（卖方）与应梓（第三人）签订《主体变更确认书》，约定：买卖双方通过居间方乐有家公司的居间服务签订了合同编号为NO.50333102124的《二手房买卖及居间服务合同》，三方协商一致同意由第三人履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户到第三人名下，同时买方保证第三人具有购房资格，能顺利履行合同，否则买方为此承担连带责任，须按原合同承担违约责任。另应梓与王立于2013年12月24日登记结婚。2019年1月22日，王立（买方）与左晴平（卖方）签订《二手房买卖合同补充协议》，协议卖方落款处签名为“卖方：左晴平，代理人：叶x”。协议约定：买方须于2019年2月18日之前支付首期款（不含定金）180万元至买卖双方约定的银行监管账户，办理资金监管手续并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合；本协议约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议金额不一致的，以资金监管协议为准；房产交易定金共计60万元，买方同意本协议签订后2个工作日向卖方支付定金56万元，定金支付方式与原合同一致。王立分别于2019年1月21日、1月22日、1月23日转账支付4万元、56万元、居间服务费65620元。左晴平于1月21日出具《收据》确认收到定金4万元。2019年1月24日，乐有家公司向左晴平转账支付574360元。乐有家公司表示，其依据《放款申请书》放款，该款项扣除了15640元佣金及1万元交房保证金。庭审中，左晴平确认574360元现仍在其处。2019年3月5日，应梓与王立向叶x发出《解约通知》，表示由于乐有家公司建议其通过办假离婚来解决三成首付贷款问题，但并未告知所带来的风险，后经了解乐有家公司的建议具有极大风险，应梓基于此要求解除合同等。应梓主张，乐有家公司在提供居间服务过程中，存在欺诈及误导通过应梓办理假离婚证按揭贷款的行为，经记者进行调查、报道后，乐有家公司对相关业务员进行了开除、降级、通报批评等处罚，其中就包括为应梓居间买房的业务员王建新、陈俊明、龚伟良等，为此应梓提交了王立与乐有家公司员工谈话录音文字记录及光盘、深圳电台都市频道第一现场报道文字记录，乐有家公司处罚决定以及微信聊天记录等予以证明。除处罚决定外，乐有家公司对应梓提交的其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，上述证据系在应梓单方发出将解除通知之后，无法证实各方当时真实的意思表示，处罚决定中明确注明处罚相关员工原因系因其在报道中提及可协助等不当言辞，而并非应梓提起的事由。左晴平对上述证据的真实性、合法性均表示无法确认。左晴平主张应梓违约给其造成了巨大损失，且给左晴平带来巨大心理压力，不利于左晴平的产后恢复，左晴平对此提交了《房屋转让合同书》、北京银行个人客户账户明细清单、云快贷借款合同、《疾病诊断证明书》、出生医学证明等用于证明左晴平在应梓违约后被迫降价出售房屋，且涉案合同签订时，正处于左晴平坐月子及哺乳期间。应梓对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；乐有家公司对上述证据的关联性均不予认可。左晴平提交了《委托代理合同》发票及中国银行交易流水明细清单用于证明其支出律师费7万元；应梓对上述证据的关联性不予认可，表示发票只有4万元；乐有家公司对上述证据的真实性、关联性予以认可。一审法院认为，王立、左晴平与应梓三方签订《主体变更确认书》，协商一致约定由应梓履行合同编号为NO.50333102124的《二手房买卖及居间服务合同》及其附件有关买方权利义务，将涉案房屋过户到应梓名下，故应梓与左晴平之间存在房屋买卖合同关系，双方应按照《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》及《主体变更确认书》约定履行各自的权利义务。本案为房屋买卖合同纠纷，争议的焦点在于应梓是否有权要求解除与左晴平之间的房屋买卖合同。深圳市房屋限购限贷政策早已实施，应梓作为房屋购买人理应知晓相关政策，而且《交易节点确认书》明确约定，“按揭贷款金额以银行贷款承诺函为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于原合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行或公积金管理中心通知后3个工作日内补足”，在此种情况下，应梓同意按照约定的比例支付首期款，其作为完全民事行为能力人应承担相应的法律后果，且左晴平在履行买卖合同过程中并不存在违约行为，乐有家公司在居间服务过程中是否存在欺诈、诱导系应梓与乐有家公司之间的居间合同关系，应梓以此为由要求解除与左晴平之间的房屋买卖合同没有依据。应梓未按《交易节点确认书》约定日期支付首期款并要求解除合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于应梓要求乐有家公司、左晴平向其连带清偿购房款60万元。左晴平已将涉案房屋另行出售，双方之间的房屋买卖合同事实上已经解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，左晴平应将应梓已经支付的60万元予以返还。左晴平实际收取574360元，剩余25640元在乐有家房产公司，乐有家公司表示其中15640元系其收取的佣金，佣金属于乐有家公司、左晴平的居间合同关系，双方对此应另循法律途径解决，故左晴平应向应梓返还60万元，其中25640元由乐有家房产公司直接向应梓支付。应梓要求乐有家公司对上述款项返还承担连带责任，没有依据，该院不予支持；应梓与乐有家公司之间为居间合同关系，与本案并非同一法律关系，如应梓认为乐有家公司在居间服务过程中存在误导、欺诈行为并主张赔偿应另循法律途径解决。关于左晴平反诉要求应梓支付其违约金1059640元的诉讼请求。应梓的行为已构成违约，左晴平反诉请求应梓支付违约金，事实及法律依据充分，违约金旨在补偿非违约方的损失，根据双方的履行情况，应梓的过错程度，并将左晴平的维权支出一并考虑，该院酌情判令应梓向左晴平支付违约金70万元，对于左晴平反诉要求应梓向其支付律师费7万元，该院不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、左晴平于该判决生效之日起十日内向应梓退还60万元（其中25640元由乐有家公司于该判决生效之日起十日内直接向应梓支付）；二、应梓于该判决生效之日起十日内向左晴平支付违约金70万元；三、驳回应梓的其他诉讼请求；四、驳回左晴平的其他反诉请求。本诉案件受理费4900元，由左晴平负担；反诉案件受理费3584.19元，由应梓负担2535.2元，左晴平负担1048.99元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，应梓与、左晴平、乐有家公司之间的《二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。关于买方应梓的行为构成违约，一审已有详细准确论述，本院二审对此不予赘述。左晴平上诉称已有足够证据证明应梓违约导致左晴平直接损失至少有957000元，一审法院酌情将违约金调整为70万元，明显过低。对此，本院认为，在应梓违约的情况下，左晴平因面临贷款即将到期的巨大还款压力，急于出售涉案房产而降低房价92万元，该损失并非应梓违约导致的必然结果，涉案房产房价亦未发生急剧下跌，左晴平要求应梓承担该损失明显不合理。一审考虑到合同的履行情况、应梓的过错程度等因素，酌情将违约金调整为70万元，并无不当。此外，双方并无关于“一方违约时，守约方的律师费由违约方承担”的特别约定，左晴平上诉要求应梓承担7万元律师费缺乏依据，本院不予支持。综上，左晴平的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由左晴平负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年八月十三日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。