陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终1042号上诉人（原审原告、申请执行人）：强东，男，1974年11月5日生，汉族，陕西省绥德县名州镇人，住陕西省绥德县名州镇。被上诉人（原审被告、案外人）：薛上上，男，1992年2月16日生，汉族，住陕西省绥德县名州镇。委托诉讼代理人：强作胜、王焕霞，陕西名州律师事务律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：陕西辰凯旋房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：马士超，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马士弟，男，1963年11月16日出生，住绥德县名州镇。委托诉讼代理人：张成茂，北京京湃律师事务所律师。上诉人强东因与被上诉人薛上上、陕西辰凯旋房地产开发有限公司（以下简称辰凯旋公司）执行异议之诉一案，不服陕西省绥德县人民法院（2019）陕0826民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。强东上诉请求：1、撤销绥德县人民法院（2019）陕0826民初996号民事判决，发回重审或改判准许对绥德县名州镇辛店村船房渠水岸新韵怡苑小区4号楼1单元***室的执行；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：薛上上与辰凯旋公司开发案涉小区的项目经理常绥生签订购房合同，辰凯旋公司以出让方式取得案涉小区土地使用权等，是唯一合法的售卖主体，辰凯旋公司未授权常绥生订立合同，故该份合同属无权代理而效力待定，因未取得辰凯旋公司的追认自成立时无效。一审中薛上上提交收款收据复印件，收款人为马光荣，案涉房屋被马光荣、常绥生私自售卖，辰凯旋公司未收到薛上上缴纳的30万元房款。薛上上辩称，薛上上购房时看到水岸新韵小区筹备处墙壁上张贴的马光荣为水岸新韵小区建设单位总经理，常绥生为项目负责人，2017年7月2日薛上上与常绥生签订了购房合同，并缴纳了大部分房款，购房收据除了盖有小区财务专用章和马光荣的签字，薛上上作为卖受人尽到了注意义务。绥德县人民法院（2018）陕0826民初192号民事判决确认马光荣与辰凯旋公司签订的《合作协议》有效，马光荣对合作协议的房屋有销售权。绥德县人民法院（2018）陕0826民初1884号民事裁定认定常绥生是依据马光荣的授权而为的民事行为，故常绥生的代理行为有效。薛上上在人民法院查封之前签订了合法有效的合同，于2018年10月24日居住且薛上上名下无其他用于居住的房屋，合同签订当日支付了30万元房款，房屋总价款42万元。薛上上能够排除人民法院的执行。辰凯旋公司辩称，薛上上与常绥生签订的合同不是真实的合同，强东在申请法院查封案涉房屋时，马光荣知道，不动产中心无登记该房屋买卖合同。出售房屋应该是辰凯旋公司出具发票和签订合同，常绥生没有权利对外销售房屋，马光荣作为个人是不能收取购房款的。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应撤销原判发回重审。强东向一审法院起诉请求：准许对绥德县名州镇辛店村房渠水岸新韵怡苑小区4号楼1单元***室的执行。一审法院认为，薛上上提交的水岸新韵怡苑小区购房合同虽不规范，是与辰凯旋公司开发该小区的项目负责人常绥生签订的，但薛上上向辰凯旋公司给付了大部分购房款并已交付供其入住，说明辰凯旋公司对该合同是认可的，且该合同在法院查封之前就已签订，也没有证据证明薛上上还有其他住房，一审法院（2019）陕0826执异8号执行裁定书中止对位于绥德县名州镇辛店船房渠新韵怡苑小区4号楼1单元***室房屋的执行是正确的，强东的诉讼请求应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回强东的诉讼请求。案件受理费100元，由强东负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛上上提交证据，绥德县人民法院（2018）陕0826民初192号民事判决复印件一份、（2018）陕0826民初1884号民事裁定一份，证明：马光荣与辰凯旋公司签订的《水岸新韵怡苑小区3、4号楼合作协议》有效，马光荣对合作协议的房屋有销售权。常绥生是依据马光荣的授权而与薛上上签订的《水岸新韵怡苑小区购房合同》，该合同是合法有效的。强东质证意见：该合同与强东无关，不发表意见。辰凯旋公司质证意见：对真实性无异议，192号判决由于诉讼主体不对，上级法院发回重审，没有发生法律效力，1884号裁定确认了结果，该两份判决书与本案无关，对证明目的不予认可。本院对薛上上提交证据认证：该两份证据是法院作出的判决裁定，对其真实性予以采信。二审查明，绥德县辰凯商贸信息服务公司与马光荣签订水岸新韵怡苑小区3#、4#楼合作协议，以辰凯旋公司名义建设3#、4#楼，马光荣是水岸新韵怡苑小区3#、4#楼的总经理，常绥生是水岸新韵怡苑小区3#、4#楼的项目经理。2017年7月2日，薛上上作为买方与常绥生作为开发方签订《水岸新韵怡苑小区购房合同》，薛上上购买4号楼一单元7层***号房屋，总价为42万元整。合同还约定了其他方面的内容。同日，薛上上交房款30万元，交房款收据上加盖“水岸新韵怡苑小区财务专用章”，收款单位处常绥生签字，收款人处马光荣签字。绥德县鼎熹物业管理有限公司出具证明：兹有薛上上在2017年7月2日水岸新韵怡苑小区3#、4#楼购买了4-1-***号单元房一套，于2018年10月24日领取了钥匙、交了电费100元、水费50元。2018年2月1日辰凯旋公司、绥德县辰凯商贸信息服务公司诉常绥生、马喜强物权保护纠纷一案，绥德县人民法院作出（2018）陕0826民初1884号民事裁定，确认常绥生是依据马光荣的授权而为的民事代理行为。2018年11月8日，陕西省绥德县人民法院作出（2018）陕0826民初1361号民事判决书：判决辰凯旋公司偿还强东借款300000元本息,并于2018年11月8日根据强东的申请，查封了该***室的房产。案件执行期间，薛上上于2019年4月9日对该执行标的提出异议。绥德县人民法院于2019年4月23日作出（2019）陕0826执异8号执行异议裁定：裁定中止对该房产的执行，强东提起执行异议之诉。本院认为，本案上诉争议焦点：薛上上是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中绥德县辰凯商贸信息服务公司与马光荣以辰凯旋公司的名义合伙建设水岸新韵怡苑小区3#、4#楼，马光荣是该建设项目的总经理，常绥生是项目经理。马光荣作为合伙人有管理合伙事务的权利，绥德县人民法院（2018）陕0826民初1884号裁定确认常绥生是依据马光荣的授权而为的民事行为，故薛上上与常绥生签订房屋买卖合同合法有效，薛上上交付价款超过总价款百分之五十的，并占有案涉房屋，且薛上上名下无其他用于居住的房屋。故薛上上享有排除强制执行的民事权益，辰凯旋公司的上诉理由不能成立。综上所述，强东的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6040元由陕西辰凯旋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹小蕊审判员  崔文静审判员  张彩莲二〇二〇年八月三日书记员  田建伟