江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初589号原告：招商银行股份有限公司常州分行，住所地常州市通江南路88号。负责人：钱东，该分行行长。委托诉讼代理人：王强，江苏常联律师事务所律师。被告：中天（常州）投资集团有限公司，住所地常州市钟楼区通江南路88-701号。法定代表人：倪定保，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱强，江苏聚博律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司常州分行与被告中天（常州）投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王强，被告委托诉讼代理人朱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租赁费461221.3元、违约金230610元及物业管理费用186767.3元；2、判令被告将通江南路88－XX室房屋移交原告；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1、判令被告支付原告房屋租赁费277480.8元，并支付自2019年10月19日之后的实际占用费384351元（暂算至2020年4月18日），4月18日之后的房屋占用费按原租金计算、违约金30610元及物业管理费用195419.1元；2、判令被告将通江南路88－XX室房屋移交原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月20日，原被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告名下的钟楼区通江南路88－XX室房屋，租赁期限至2026年5月31日，前两年租金每年922442.6元。2019年5月起被告一直拖欠租金及物业费，经原告多次催要未果，原告于2019年10月8日书面告知被告解除房屋租赁合同，并要求被告在2019年10月18日将租赁房屋移交原告，但原告至今未移交房屋、支付拖欠租金等。为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告辩称，对2019年5月起拖欠的租金277480.8元没有异议，对2019年10月19日之后的实际占用费384351元有异议，在原告解除合同后，五楼被告已经将租户移交给了原告，六楼本身属于开放状态，原告实际已经收回，所以被告不应当支付实际占用费。对于物业管理费，根据被告与物业的对账，截至2019年12月31日，2019年全年物业管理费（包含电梯费）共计225817.9元，其中原告实际垫付了173751.3元，承租户支付了52066.6元，故2019年11月、12月的物业费应当由原告承担，其余的由被告承担。被告对承租的501室投入了60余万元装修，双方在合同中未就解除合同的装修归属作约定，被告认为现在原告解除合同应当按照装修的折旧给予被告经济补偿。违约金约定过高，请法院酌定。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证及国有土地使用证、《房屋租赁合同》、装修施工合同等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2018年3月20日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方出租给乙方的房屋坐落在本市钟楼区办公楼，房屋建筑面积2527.24平方米，租赁用途为办公使用；二、甲方于2018年3月31日前向乙方交付房屋，其中2018年3月31日至2018年5月31日为甲方给予乙方的装修免租金期，房屋正式租赁自2018年6月1日起至2026年5月31日止；三、该房屋每日每平方米建筑面积租金为1元，年租金总计为922442.6元，该房屋租金2年内不变，自第3年起，每2年租金递增5%，乙方每半年支付一次租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金；四、第一期租金自本合同签订之日起至2018年5月31日支付，其余每期租金应提前1个月支付，即应在每年的4月30日、11月30日之前支付下期的租金；五、甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金50000元；六、合同期间，使用该房屋所发生的的水、电、煤气、通讯、设备、电梯、物业管理费、空调等费用由乙方承担；七、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同期届满后的10日应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1元／平方米向甲方支付该房屋占有使用费；八、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方需向甲方按月租金的3倍支付违约金。合同签订后，被告依约向原告支付保证金50000元。因被告未按约履行支付租金义务，2019年10月8日，原告向被告发出《告知函》，主要内容为因被告未按照原告于2019年9月6日发函要求被告在2019年9月15日前支付拖欠的房租，故通知被告解除双方的租赁合同，并要求被告于2019年10月18日前搬离通江南路88－XX号办公楼，支付拖欠的租金，另支付违约金230610元、水费68元、电费2535.2元、物业费及电梯费186767.3元（以上费用均计算至2019年9月30日，最终费用按实际时间据实结算）。另查明，涉案房屋常州市钟楼区通江南路88-501号、601号房屋均为毛坯房，无大门等封闭物，属于敞开式状态。被告并将常州市钟楼区通江南路88－XX号涉诉房屋进行了装修，但对通江南路88－XX号涉诉房屋尚未进行装修。其中被告将部分装修好的501号涉诉房屋面积为420平方米转租给锐仕方达公司使用，208平方米转租给了江苏房联公司使用，501号涉诉房屋剩余房屋原告在向被告发函后不久就进行了上锁。庭审中，原被告双方均认可双方租赁合同已于2019年10月19日解除。双方亦认可在扣除保证金50000元后，被告尚欠原告租金为227480.8元，被告欠付的物业管理服务费为173751.3元。原、被告双方认可因涉诉501室房屋中转租给锐仕方达公司的420平方米自2020年2月1日起的租金由原告进行了收取，后期房屋的回收也与被告无关，对该420平方米原告仅主张自2019年10月1日起至2020年1月31日四个月的占有使用费。关于出租给江苏房联公司使用208平方米的涉诉501室房屋，被告称上述房屋租赁到期日为2020年10月8日，故双方均同意占有使用费按照每平方米1元每天计算自2019年10月1日起至2020年9月30日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。对于原告要求被告支付拖欠租金227480.8元及物业管理服务费为173751.3元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金230610元的诉讼请求，对于被告认为该违约金过高应予调整的辩论意见，因其并未提供相应的证据予以证明，故对其抗辩意见，本院不予采纳。关于原告要求被告支付房屋占用使用费384351元的诉讼请求，根据涉诉房屋使用情况，本院支持的房屋占用使用费金为127580元。对于被告认为被告对承租的501室投入了60余万元装修，双方在合同中未就解除合同的装修归属作约定，被告认为现在原告解除合同应当按照装修的折旧给予被告经济补偿的辩论意见，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已形成附和的装饰装修物的处理没有预定的，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中天（常州）投资集团有限公司本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司常州分行拖欠的租金227480.8元及物业管理服务费173751.3元；二、被告中天（常州）投资集团有限公司本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司常州分行房屋占有使用费127580元；三、被告中天（常州）投资集团有限公司本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司常州分行违约金230610元；四、驳回原告招商银行股份有限公司常州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14591元（原告已预交），由被告中天（常州）投资集团有限公司负担11382元，由原告招商银行股份有限公司常州分行负担3209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  诸天舒人民陪审员  历文莲人民陪审员  胡进明二〇二〇年八月二十一日法官 助理  刘建军书 记 员  邹燕艳