黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3855号上诉人(原审被告)：曹振东，男，1986年10月5日出生，汉族，哈尔滨建成集团有限公司职工，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路2号和平大厦和兴座7层。负责人：崔雳，总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人曹振东因与招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称招商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹振东上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.《前期物业服务协议》非本人签字的合同，合同对自己无效。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。2.滞纳金，由于合同系由物业公司提供的格式合同,当中约定了滞纳金条款，但由于招商物业公司未履行说明义务，根据法律规定，该条款无效。同时，根据法律规定，《前期物业服务协议》中约定的日万分之三的滞纳金比例过高，应之为无效条款。3.招商物业公司与案涉小区的开发商系关联公司，招商物业公司的入住未经业主大会选举产生，其产生存在瑕疵。4.未见到物业收费许可证。综上，请二审法院依法判决。招商物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。招商物业公司向一审法院起诉请求：1.曹振东给付物业费2766元，电梯费1325元，滞纳金918.92元，共计5009.92元；2.由曹振东承担诉讼费用。一审法院认定事实：曹振东是哈尔滨市香坊区东三三道街招商?诺丁山小区01地块1栋3单元1803室房产的业主，该房屋建筑面积为77平方米。2013年10月20日，招商物业公司作为甲方、曹振东作为乙方签订了《物业服务协议》，曹振东在乙方处签名。《物业服务协议》第四条“物业管理服务费用”中的第三款约定“物业管理服务费按年交纳，乙方办理进户手续时一次性交纳第一个物业管理服务年度的物业管理服务费，以后每一个物业管理服务年度的物业管理服务费，由乙方在上一个物业管理服务年度届满前30日付清”，第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”。2017年1月1日至2018年11月14日，曹振东拖欠的物业管理服务费为2763.06元[（77平方米×1.6元×12个月÷365天×13天）+（77平方米×1.6元×22个月）],电梯费为1323.22元[（25元+34元）×12个月÷365天×13天+（25元+34元）×22个月]。2018年11月14日后，招商物业公司退出招商?诺丁山小区，不再为该小区提供物业服务。一审法院认为，案涉《物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，招商物业公司、曹振东之间形成了物业服务合同关系。招商物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了原告提供的物业服务，按照协议约定，曹振东应向招商物业公司交纳物业管理服务费。招商物业公司关于物业费及电梯费的诉请符合法律规定和协议约定，本院予以支持。关于曹振东举示的照片中小区垃圾未及时清理、单元门锁损坏、小区绿化不达标、步道板缺失等原告在物业管理服务方面的问题，可以证实招商物业公司在物业服务质量方面存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故曹振东以此为由拒绝交纳物业费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。因招商物业公司的物业服务质量存在瑕疵亦属部分违约，故本院对招商物业公司主张违约金的诉请不予支持。作为物业服务企业，招商物业公司应当对其服务质量进一步提升，为其业主提供完善的服务环境。关于招商物业公司请求是否超过诉讼时效问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此，要求业主给付物业服务费用的诉讼时效应自双方终止物业服务合同之日起算，本案中，招商物业公司系2018年11月14日退出招商?诺丁山小区，诉讼时效应自该时间起算，故曹振东称招商物业公司索要物业管理服务费已经超过诉讼时效的抗辩主张，一审法院不予采纳。判决：一、曹振东于本判决生效后立即给付招商物业公司2017年1月1日至2018年11月14日的物业管理服务费2763.06元；二、曹振东于本判决生效后立即给付招商物业公司2017年1月1日至2018年11月14日的电梯费1323.22元。案件受理费50元，减半收取25元，由曹振东负担。二审中，当事人没有提供新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系因招商物业公司向曹振东追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点：曹振东是否应按合同约定交纳物业费，曹振东以招商物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由要求减、免物业费的主张能否成立。2013年10月20日，曹振东、招商物业公司签订物业服务合同，约定招商物业公司为曹振东居住的招商诺丁山小区提供物业管理服务，曹振东按合同约定承担交纳物业费的义务；曹振东向招商物业公司支付了2017年1月前的物业费，招商物业公司对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，招商物业公司提供管理服务的招商诺丁山小区居住着千余户业主，针对的服务主体是小区全体业主。根据曹振东、招商物业公司订立的《物业服务合同》第一条第一项、第二条约定内容，招商物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等七项合同义务，自合同订立至招商物业公司退出经营，诺丁山小区物业运营正常。诉讼中，曹振东举示的证据虽然证明招商物业公司对该小区公共区域的管理存在着公共设施损坏未及时整改、维修，管理服务存在瑕疵的现象，但曹振东提供的证据不足以证明招商物业公司未按约定履行全部合同义务，不属于招商物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故曹振东以此作为少交或不交物业费、电梯费的上诉理由不成立，本院不予支持。如李红双以此为由拒绝支付物业费，在一定程度上对已交纳物业费的广大业主显失公平。且一审法院在考虑招商物业公司在提供管理服务过程中的服务标准、管理水平不尽如业主满意的情况下，免除曹振东迟延履行违约金，已趋于公平合理，因此，一审法院判决曹振东向招商物业公司支付拖欠的物业费、电梯费的本金并无不当，本院予以维持。综上所述，曹振东的上诉请求不成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人曹振东负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年八月十五日法官助理刘向坤书记员刘晶