重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初523号原告:刘庆奎，男，1976年4月15日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：赵本田（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：江小艳（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。被告:袁为，男，1968年9月1日出生，汉族，住四川省成都市双流区。被告:龚清梅，女，1966年6月1日出生，汉族，住四川省成都市双流区。第三人：龚清银，男，1971年12月3日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告刘庆奎与被告袁为、龚清梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，原告于2020年4月14日向本院申请，追加龚清银为第三人参加诉讼，本院予以准许。因被告袁为、龚清梅外出，地址不明，无法直接向其送达法律文书，本院依法向其公告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、告知审判庭组成人员通知书、诉讼权利义务告知书等。在公告期和举证期间届满后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘庆奎的委托诉讼代理人江小艳到庭参加诉讼。被告袁为、龚清梅及第三人龚清银经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘庆奎向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2007年4月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.依法判令二被告协助将坐落于重庆市巫山县房屋的不动产权变更登记至原告名下;3.本案的诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：依法确认原告与被告袁为、第三人龚清银代被告龚清梅于2007年4月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效。事实及理由:2007年4月16日，二被告委托龚清银与原告签订《房屋买卖合同》，约定二被告将所属住房卖给原告，价格为154800元，被告必须协助原告办好房屋过户及产权证等手续。2007年4月26日，原告按照合同约定向二被告支付了购房款150000元，二被告依约将房屋的钥匙和水、电证件一并交付给了原告，从此原告便居住使用该房屋至今。2014年6月，被告取得案涉房屋的不动产权登记，产权证号。被告取得案涉房屋产权登记后，原告多次要求被告协助办理不动产权变更登记义务，被告一直以各种理由拖延办理。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，原告依法应当取得案涉房屋的所有权，被告拖延协助办理案涉房屋变更过户登记的行为，违反了合同义务，损害了原告的合法权益。故此，为依法维护原告的合法权益，特具状起诉，恳请贵院依法判如原告所请。被告袁为、龚清梅未作答辩。第三人龚清银未作陈述。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月16日，第三人龚清银与原告刘庆奎签订《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方:户主:袁为，身份证号码……妻子:龚清梅，家庭住址:巫山县；乙方:户主:刘庆奎，身份证号码……妻子:李家英。经甲乙双方反复协商，甲方将所属住房(126平方米)卖给乙方，价格为壹拾伍万肆仟捌佰元整(￥154800元)，含水、电使用权和所有权。为明确双方的权利和义务，现签定如下合同：1.付款办法:签定合同时乙方付给甲方购房款壹拾伍万元整(￥150000元)，甲方即将该房的钥匙和水、电所有权证件一并交给乙方;2.甲方必须协助乙方办好房屋过户及产权证等手续，购房税费由乙方自己负责征缴，乙方拿到产权证后将剩余购房款肆仟捌佰元整(￥4800元)付给甲方;3.该房自合同签定前所产生的一切事务和债务概由甲方负责，自合同签定之日起，乙方即享有该房的所有权和使用权;4.合同自签定之日起生效，双方永不反悔。甲乙双方如有违约，则违约方要按照合同价款的15%支付另一方违约金；5.未尽事宜，由甲乙双方协商解决；6.本合同一式四份，甲乙双方各执一份，证明人一份……”。甲方处有第三人龚清银本人签名并捺印，并由龚清银代签“袁为”的名字，乙方处由刘庆奎本人签名并捺印，证明人处由龚清银本人签名并捺印。2007年4月26日，龚清银在《房屋买卖合同》上书写“收条今收到卖房款壹拾伍万元正（150000.00元）以前叁万元在内。收款人：龚清银”。签订合同后，龚清银便将案涉争议房屋交给原告，原告及其家人自2007年6月开始居住使用该房屋至今。2014年，案涉争议房屋取得房地产权证，证书编号，权利人系袁为，坐落地址为重庆市巫山县，名义层3楼，物理层7楼，房屋建筑面积125.54平方米，套内建筑面积111.9平方米，备注“移民统建还房”。庭审中，原告出示其与袁为的通话记录，袁为在电话中表示为房子的事情会回巫山处理。为查明事实，承办人当庭与第三人龚清银电话联系，龚清银陈述，袁为与龚清梅系夫妻关系，龚清梅与龚清银系姐弟关系，袁为通过口头的方式委托龚清银出售房屋、代签合同，袁为直接收取房款30000元，余下房款124800元均已由龚清银代收。本院认为，原告与第三人龚清银签订的《房屋买卖合同》，对房屋的位置、面积、价款等进行了详细约定，系双方当事人的真实意思表示。虽然龚清银在处分争议房屋时没有书面的委托合同，但结合原告与第三人龚清银的分别陈述及本案查明事实，自龚清银与原告签订《房屋买卖合同》之日起至今已逾十多年，在原告刘庆奎使用、管理争议房产期间，二被告均未提出异议，且在与原告的多次通话记录中对出售争议房屋的事实进行了认可，即认可其口头委托第三人龚清银与原告签订的《房屋买卖合同》。同时，本案诉讼过程中，二被告亦均未对龚清银的处分房屋的行为提出异议或否认。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条也明确规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”。故应当认为龚清银代表袁为、龚清梅与刘庆奎签订的《房屋买卖合同》合法有效。关于原告刘庆奎要求二被告协助过户的问题。案涉争议房屋已于2014年以被告袁为名义办理了房地产权证，只有办理了该房屋的过户登记手续，方能明确权属。原告按照合同约定交付购房款，被告方将案涉争议房屋交付原告使用至今，且《房屋买卖合同》中亦约定“甲方必须协助乙方办好房屋过户及产权证等手续”，故原告要求二被告协助办理该房屋产权的过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘庆奎与第三人龚清银以被告袁为、龚清梅的名义于2007年4月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、由被告袁为、龚清梅在本判决生效之日起三十日内，协助原告刘庆奎办理重庆市巫山县房屋产权变更登记手续至原告刘庆奎名下。案件受理费3396元，由被告袁为、龚清梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。审 判 长  徐家雪人民陪审员  毛正林人民陪审员  牛启文二〇二〇年八月六日书 记 员  黄功博