山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终4301号上诉人（原审被告）：李艳，女，1987年5月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：于述旗，山东滨海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，山东滨海正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市迎春创意物业管理有限公司。住所地：烟台市莱山区解甲庄姜家疃村500号。法定代表人：于静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜勇，山东德扬律师事务所律师。委托诉讼代理人:李佳倩，山东德扬律师事务所律师。上诉人李艳因与被上诉人烟台市迎春创意物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初1674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李艳上诉称，请求：1、请求依法撤销一审判决，依法从原告租金中扣除被上诉人应当支付的赔偿金及一台空调、两台冰柜、可拆除的部分隔层钢管、装修等共41100元，或发回重审。2、本案一审、二审的诉讼费等法院费用由被上诉人承担。事实与理由：1、关于本案事实部分，涉案房屋在上诉人租赁期间确实进行了门头统一更换装修，当时经协商，因门头装修被上诉人承诺给与上诉人15000元的赔偿及1100元的补偿，这一点是所有租赁被上诉人房屋的租户普遍存在的情形，应当从上诉人应当支付的房租中扣减该16100元。2、根据双方签订的《合同书》第六条约定，合同届满或终止合同时，固定设施无偿归还被上诉人，可动设施上诉人必须在届满前五天内处理完毕。这也就意味着，合同届满后，上诉人增设的可动设施应当归上诉人所有。上诉人租赁涉案房屋时购买了一台柜式空调、两台冰柜，并自己花费进行了房屋隔层，目前仍留存涉案房屋中，按合同约定，可动设施属于被告，经预估，上述设施价值25000元左右，应当从房租中扣除。被上诉人烟台市迎春创意物业管理有限公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，一审未支持其主张正确，请求驳回其上诉请求。1、答辩人并未承诺过给予上诉人15000元赔偿及1100元补偿，上诉人主张抵扣租金没有依据。2、上诉人在租赁期内将涉案租赁房屋转租他人，上诉人在原审中亦表示冰箱等物品已经交付次承租人使用，与答辩人无关，其向答辩人主张抵扣租金没有事实根据。3、上诉人主张钢结构隔层装修价值抵顶租金没有事实根据。首先，上诉人与答辩人签订租赁合同前，与烟台华美佳酒店用品有限公司就涉案租赁房屋签订《合同书》，从华美佳公司实际占有使用涉案租赁房屋，上诉人与答辩人签订《合同书》时，钢结构已经存在，上诉人并无证据证明是其添附的钢结构，且钢结构亦不属于合同书第六条约定的可动设施。其次，即使钢结构是上诉人搭建，亦非在和答辩人合同期内经答辩人同意后搭建的，根据上诉人与答辩人签订的《合同书》第八条第6款约定：“本合同签订时，乙方原与烟台华美佳酒店用品有限公司签订的合同或协议全部自动无效，乙方不得依据原合同或协议向甲方主张权利”。乙方亦无权依据其与华美佳公司履行合同期间产生的权利义务向答辩人主张权利。因此，上诉人主张钢结构隔层折价抵扣租金没有事实根据。原审原告烟台市迎春创意物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2018年9月20日至2019年6月19日的租金60630.96元及违约金（暂计算至2019年7月19日为11514.82元，自2019年7月20日起按照24%年利率计算至实际支付之日止），以上暂合计为72145.78元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月16日，原被告签订《合同书》一份，约定原告将位于烟台市莱山区房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年3月16日至2019年6月19日止，租金按每年86100元，从2016年6月20日起每年递增5%，租金每半年缴纳一次，并提前10天缴纳。合同还约定，被告如有拖欠租金或水电费，每天应按拖欠金额的1%缴纳滞纳金。租赁期限现已届满，虽经原告多次催告，被告至今仍拖欠租金60630.96元。一审法院认定事实：涉案商铺所在的烟台市莱山区双河西路迎春佳苑商业网点的建设单位是烟台市莱山区城市资源开发经营管理中心，于2018年12月19日取得建设工程规划许可证。2012年3月，烟台市莱山区城市资源开发经营管理中心与烟台市莱山公有资产有经营有限公司（以下简称公资公司）签订《迎春佳苑住宅销售合同》，由公资公司购买烟台市莱山区城市资源开发经营管理中心在迎春大街西侧建设的迎春大街拆迁安置房即迎春佳苑小区商业用房。2012年11月8日，公资公司与烟台华美佳酒店用品有限公司（以下简称华美佳公司）签订了房屋租赁合同，由华美佳公司整体租赁迎春佳苑商业网点。2015年4月29日，被告（乙方）与华美佳公司（甲方）签订《合同书》，约定：被告租赁位于烟台市莱山区商铺，建筑面积约148平方米，使用期限自2015年3月20日至2019年6月19日，乙方按照每年86100元，从2016年6月20日起每年递增5%，向甲方缴纳房屋使用费。签合同时交付一年费用，以后每半年缴纳一次，并提前十天缴纳。乙方须先交保证金10000元，保证金抵交最后一年房屋使用费。乙方转让商铺，应事先征得甲方书面同意。甲方同意转让的，乙方应当与第三人订立合同，使用期限应在本合同使用期限之内。乙方需对商铺进行装修或改善增设他物的，应事先征得甲方同意。届满或终止合同时，固定设施无偿归甲方，可移动设施乙方必须在期满前五天内处理完毕。2017年3月，公资公司（甲方）与烟台市正大城市建设发展有限公司（乙方，以下简称正大公司）、烟台市莱山区国有资产管理局（监交人、丙方）签订《房屋买卖合同》，由乙方购买甲方的迎春佳苑小区网点房。同月，公资公司（甲方）与华美佳公司（乙方）、正大公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方于2012年11月8日签订了房屋租赁合同，乙方租赁甲方位于烟台市莱山区双河西路的迎春佳苑商业网点（下称“租赁房屋”），总面积约41509平方米。因客观情势变化原合同已无法继续履行，经各方协商，就甲乙双方解除该房屋租赁合同，乙方按甲方要求就本协议约定将租赁房屋移交丙方管理等相关事宜，达成以下协议：一、自本协议签订之日30日内，解除甲乙双方2012年11月8日订立的房屋租赁合同。三、乙方将租赁房屋内招商商户列出明细表（含商户租金的缴纳收取情况），作为本协议附件。对于明细表中列明且本协议签订日之前乙方按合同已收取的商户租金由乙方保有，用以补偿乙方前期投入的损失；对于明细表中漏列商户以及本协议签订之日以后的商户租金，由丙方负责收取，并归丙方所有。六、本协议签订后乙方立即与商户进行商铺租赁合同变更的洽谈，将商铺出租方由乙方变更为丙方，甲方、丙方进行配合。在该协议附件的商户明细表中，显示被告租赁位置是A座一层10号，租赁面积148平方米，租赁期限自2017年3月16日至2019年6月19日，租金为86100元，保证金10000元，从2016年6月20日起每两年递增5%，缴费时间为每半年缴纳，并提前十天缴纳。原告是正大公司的全资子公司，原告承担莱山区迎春大街双河西路45号烟台正大城发迎春广场（迎春佳苑商业区社区网点房）的房屋租赁业务，由原告直接对外出租商铺。2017年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同书》，约定：被告承租原告位于烟台市莱山区社区网点房）A座一层10号房屋，建筑面积148平方米，经营用途为陕西面馆。租期从2017年3月16日至2019年6月19日止。租金按每年86100元，从2016年6月20日起每年递增5%，租金每半年缴纳一次，并提前10天缴纳。被告先交保证金10000元，保证金抵交最后一年房屋使用费。被告按时向原告交纳代收的水、电费。如有拖欠房屋使用费或水电费，被告每天应按拖欠金额的1%缴纳滞纳金。原告对商场进行整体提升改造，增加物业设施设备投入，被告需配合和遵守原告的管理工作，同在商场重新开业之日起交纳统一标准的物业管理服务费，租金条件可根据市场情况由双方进行协商调整。未经原告同意，擅自将商铺转让他人的，属被告违约，原告有权解除合同，无条件收回房屋，搬出、清除屋内物品，房屋使用费及保证金不退，并可追究违约责任。合同还约定了双方其他权利义务。2015年4月，被告向华美佳公司交纳保证金10000元，华美佳公司将涉案商铺交付被告使用。当月，被告即将涉案商铺东侧部分以每年82000元的价格转租给刘力强使用，约定租期自2015年4月24日至2019年4月23日，建筑面积77平方米，商铺内空调、冰柜各一台由刘力强无偿使用。2016年3月，被告将涉案商铺西侧部分以每年33000元的价格转租给宋晓杰使用，约定建筑面积20平方米，租期自2016年4月1日至2019年3月31日。2017年3月，华美佳公司将收取被告10000元保证金转付给原告，原告向被告重新出具了收据一张。2017年3月30日，被告向原告交纳租金45202.5元，原告为被告开具收据，载明“2017年3月19日至2017年9月18日半年租金”。2017年9月19日，被告向原告交纳了2017年9月20日至2018年3月19日租金45203元。关于合同中约定的涉案房屋建筑面积及使用费数额问题。被告主张，合同约定的是建筑面积148平方米，租金也是按148平方米计算，涉案房屋实际使用面积97平方米左右，这也是被告之后不支付租金的原因。原告不认可被告主张，称因迎春佳苑商业网点房目前尚未办理产权登记，涉案商铺的建筑面积还未确定，房屋是以套为单位对外出租的，合同中约定的面积也仅是约数，涉案商铺并非以面积单价计算房屋租金；被告原是与华美佳公司签订的合同，双方对合同约定的建筑面积及租金无异议，之后原被告签订合同，约定租金标准一样，被告均是按合同约定实际履行支付租金。关于钢结构隔层装修价值及费用抵顶问题。被告主张，根据合同约定可移动设施由被告拆除，被告施工的钢结构隔层可以拆除。原告不认可，称签订合同时钢结构已经存在，被告无证据证明是其对房屋增高的钢结构，且钢结构不属于可拆除范围，不应归还被告；不认可被告抗辩主张原告应对其赔偿15000元、1100元。关于欠付租金数额，原告称，2018年原告因外墙装饰减免被告租金46895.6元，原告以此抵扣被告2018年3月20日至2018年9月19日租金46332.6元，余563元以及保证金10000元原告已抵扣2018年9月20日之后租金。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案商铺所在的烟台市莱山区双河西路的迎春佳苑商业网点于2018年12月19日取得建设工程规划许可证，不属于违法建筑。原被告签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据华美佳公司、原告分别与被告签订的合同书，被告应按年租金90405元标准支付2018年3月20日至2018年6月19日期间租金，应按年租金94925元标准支付2018年6月20日至2019年6月19日期间租金。根据原告主张的外墙装饰减免租金46895.6元，并依合同约定以保证金10000元抵扣最后一年度租金后，被告仍欠付2018年9月20日至2019年6月19日租金60630.9元。原告要求被告支付该期间租金60630.9元，符合法律规定，予以支持。合同中约定被告拖欠费用每天按1%缴纳滞纳金，原告据此主张被告按年利率24%支付违约金。法院认为，滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。原告不具备行政主体资格，无权要求被告交纳滞纳金，合同中未约定被告承担违约金的具体数额及计算方式，原告主张被告支付违约金，没有合同依据，不予支持。被告分别与华美佳公司及原告签订的《合同书》中均约定了年租金，并未约定租金单价，结合被告转租涉案房屋收取的租金价格，法院认为，被告主张应按照涉案房屋实际使用面积计算租金数额，于法无据，不予采纳。被告未能提供证据证明原告曾承诺赔偿15000元、1100元，其主张以此抵扣租金，不予采纳；被告转租涉案房屋时将空调、冰柜交付次承租人使用，本案中主张权利，于法无据，不予采纳；被告抗辩主张以钢结构装修价值抵扣租金，证据不足，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2019年12月26日判决：一、被告李艳于判决生效后十日内支付原告烟台市迎春创意物业管理有限公司2018年9月20日至2019年6月19日期间租金60630.9元；二、驳回原告烟台市迎春创意物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告李艳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计802元，由原告烟台市迎春创意物业管理有限公司负担144元，被告李艳负担658元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交一份收款收据原件。证明涉案房屋内钢结构由上诉人添附。按照合同约定，该部分钢结构可拆除部分应当归上诉人所有。提供两份证人出庭作证。证明上诉人曾与被上诉人就当时涉案房屋的广告牌拆除及重装的事宜协商，被上诉人同意支付上诉人15000元的赔偿及1100元左右的相应补偿。被上诉人质证称，对收据的真实性不予认可，该证据不能证实上诉人主张的钢结构系其搭建。并且从收据的时间看，上诉人与被上诉人双方签订合同是在2017年3月16日，即便钢结构是上诉人搭建，亦非在合同期内经被上诉人同意后搭建。根据双方签订的合同书第八条第六款的约定，其无权依据其与华美佳公司履行合同期间产生的权利义务向被上诉人主张权利。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案为上诉人李艳因与被上诉人烟台市迎春创意物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷，烟台市迎春创意物业管理有限公司起诉请求李艳支付租金及违约金，属于违约行为。而上诉人上诉称因门头装修被上诉人承诺给与上诉人15000元的赔偿及1100元的补偿，属于侵权行为。二者属于不同的法律关系。被上诉人在一审时并未就此提起反诉，也未主张被上诉人曾承诺过将这15000元及1100元从租金中扣除，本案中对该主张不予审查。上诉人可依法另行主张。从事实上看，上诉人在本案中也未提交确凿证据证实自己的主张。上诉人主张租赁涉案房屋时购买了一台柜式空调、两台冰柜，但上诉人在转租涉案房屋时将空调、冰柜交付次承租人使用，一审法院认定上诉人在本案中主张该权利于法无据而不予采纳，并无不当。上诉人主张花费进行了房屋隔层，一审法院认定证据不足而不予采纳，亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1316元，由上诉人李艳负担。本判决为终审判决。审判长  尹鹏亮审判员  杨忠霞审判员  王天松二〇二〇年八月二十七日书记员  郭春莉