安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1124民初3106号原告：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县儒林外史大酒店。法定代表人：彭希祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧法律服务所法律工作者。被告:陶友珍,女,1960年03月03日出生,汉族,住江苏省南京市浦口区。被告:刘珏,女,1986年11月03日出生,汉族,住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：刘贤华，系刘珏父亲。原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）诉被告陶友珍、刘珏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。瑞祥公司委托诉讼代理人王宇光、被告陶友珍、被告刘珏委托诉讼代理人刘贤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令陶友珍、刘珏立即支付房屋欠款11万元；2、判令陶友珍、刘珏支付滞纳金11000元；3、判令陶友珍、刘珏承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：瑞祥公司与陶友珍、刘珏于2014年4月30日签订了《滁州市商品房预售合同》,原被告双方约定了合同的主要内容:商铺号B4-3044,房价每平方人民币7742.19元,总建筑面积30.2平方米,总价人民币233814元,被告首付人民币123814元,余款110000元未付。陶友珍、刘珏辩称：1、11万元尾款未付是事实，但是合同上没有约定尾款的支付时间，只备注付款条件是“办理商业贷款”，没有人通知我们交尾款的事情；2、瑞祥公司诉请违约金没有依据，没有约定给付时间，不存在承担违约金的问题；3、我至今没有拿到房子和租金，房屋交接书上面不是我签的字，现在商铺处于一个烂尾状态，也不应当存在违约金；4、我至今也只有一个首付款和定金的收据，没有拿到发票，因为没有发票我贷款也贷不下来，我征信也没有问题，就是因为没有发票才贷不了款。瑞祥公司信用存在问题，银行不愿意放贷造成无法办理按揭，责任在瑞祥公司。经审理查明：2014年4月30日，陶友珍、刘珏（乙方）与安徽瑞祥置业有限公司（甲方，现已变更为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订《滁州市商品房预售合同》（网签）及附件，约定陶友珍、刘珏购买瑞祥公司所有的位于全椒县襄河镇儒林南路瑞祥商业步行街1-4期三层3044商铺,房屋建筑面积30.2平方米，房价每平方米7742.19元,总价233814元。付款方式为商业贷款，陶友珍、刘珏首付人民币123814元。房屋的交付必须验收合格；甲方定于2014年5月1日前将该房屋交付给乙方。第七条约定，乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算。合同补充条款第六条约定，买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用的前提下，如果贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行作出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。第八条约定，买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。《滁州市商品房预售合同》签订同日，陶友珍、刘珏（甲方）就全椒县襄河镇儒林南路瑞祥商业步行街1-4期三层3044（B4-3044）商铺与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方，以下简称渝嫣全椒公司）签订一份《百货商铺委托经营管理合同》。合同第二条：委托经营期限为五年。前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期无需支付该商铺租金，市场开业后第四至第五年，每年支付一次租金，按24617元支付。合同签订后，陶友珍、刘珏支付给瑞祥公司首付房款123814元。陶友珍、刘珏称其就余款11万元曾向中国人民建设银行全椒支行进行办理商业贷款咨询，被告知缺少首付款发票，银行未受理其申请。剩余房款11万元陶友珍、刘珏一直未支付。另查明：2013年9月28日，勘察、设计、施工、监理等五家单位出具了瑞祥商业步行街工程竣工验收意见，验收程序和主体均符合相关规定。2014年12月15日，综合验收合格。2014年5月1日，瑞祥公司于将瑞祥商业步行街1-4期B4-3044商铺移交给渝嫣全椒公司。再查明，2019年7月4日，陶友珍、刘珏向全椒县人民法院提起诉讼，要求渝嫣全椒公司、上海渝嫣企业管理有限公司（以下简称渝嫣公司）支付给原告陶友珍、刘珏2017年5月1日至2019年4月30日商铺租金，并要求瑞祥公司承担连带责任。案经调解，全椒县人民法院作出（2019）皖1124民初2693号民事调解书，调解书确定，渝嫣全椒公司、渝嫣公司给付陶友珍、刘珏2017年5月1日至2019年4月30日商铺租金计49224元及违约金14767元,合计63991元,于2019年8月10日前付清；瑞祥公司对本协议约定的租金及违约金承担50%的共同支付责任。以上事实，有当事人陈述及双方提供的商品房预售合同、（2019）皖1124民初2693号民事调解书、委托经营管理合同、交接记录单、工程竣工验收报告、首付款的收据等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陶友珍、刘珏与瑞祥公司签订的《滁州市商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案涉及的商铺，陶友珍、刘珏在购买时其本意并不是自己经营，同其他购买者一样，均是在签订商品房预售合同的同时，又与第三方渝嫣全椒公司签订了《百货商铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间渝嫣全椒公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述因素，本院认为，瑞祥公司将陶友珍、刘珏所购买的商铺在约定期限内直接向渝嫣全椒公司交付并无不当，视为已交付给陶友珍、刘珏。2019年7月4日，陶友珍、刘珏向全椒县人民法院提起诉讼，要求渝嫣全椒公司、渝嫣公司支付租金，瑞祥公司承担连带责任。全椒县人民法院作出（2019）皖1124民初2693号民事调解书，陶友珍、刘珏作为业主方的租金权益已得到确认，故陶友珍、刘珏辩称房屋没有交付无事实和法律依据，本院不予支持。关于陶友珍、刘珏就购房余款11万元未能成功办理银行商业贷款，目前双方均不能举证系对方的原因造成按揭不能，因此，陶友珍、刘珏应按照合同的约定履行还款义务，双方在合同明确约定“自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。”陶友珍、刘珏在无法办理按揭贷款时，应积极想办法支付剩余房款。现陶友珍、刘珏在向法院主张房屋租金收益的同时，拖欠剩余房款时间长达6年，即使2014年办理了按揭也接近全部还清的期限，陶友珍、刘珏的拖欠行为有违诚信。故瑞祥公司主张陶友珍、刘珏一次性支付下剩购房款11万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于瑞祥公司诉请陶友珍、刘珏支付逾期付款违约金，因合同中仅约定了付款方式为商业贷款，没有约定银行放贷时间，也没有约定非陶友珍、刘珏的原因造成按揭不能后如何付款，且房屋交付后，瑞祥公司没有提交证据证明向陶友珍、刘珏主张过该权利，故本院酌定支持自诉讼之日起至实际清偿时止，按未付款的日万分之一计算逾期付款违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陶友珍、刘珏于判决生效后十日内支付原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司下剩购房款11万元及违约金（以11万元为基数，自2020年8月12日起至实际给付之日止，按日万分之一计算）；二、驳回原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1360元，由原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担124元，被告陶友珍、刘珏负担1236元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  王沙沙二〇二〇年八月二十九日书记员  赵 阳附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。