安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初4721号 原告：芜湖宜居投资（集团）有限公司，住所地芜湖市瑞祥路88号皖江财富广场A1楼8-9层，统一社会信用代码91340200584584248L。 法定代表人：沈世跃，董事长。 委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 被告：芜湖市环球图片制作社，经营场所安徽省芜湖市柳春园44号，统一社会信用代码92340200MA2P2606X5。 经营者：费维华，男，1963年10月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：谢松，女，系费维华的妻子，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：刘平，安徽吉和律师事务所律师。 原告芜湖宜居投资（集团）有限公司（以下简称宜居投资公司）诉被告芜湖市环球图片制作社（以下简称环球图片制作社）物权保护纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜居投资公司的委托诉讼代理人丁京京，被告环球图片制作社的委托诉讼代理人谢松、刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜居投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即腾空位于芜湖市镜湖区门面房并将房屋返还给原告；2、请求判决被告按照14880.00元／月的标准支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日的房屋占用使用费。事实与理由：2013年,原告根据芜湖市国有资产监督管理委员会《关于划拨原市政工程有限公司等国有资产的通知》取得芜湖市少年宫所有的位于芜湖市镜湖区门面房的所有权。2014年12月28日,芜湖市少年宫与被告签订一份《房屋租赁合同》,合同约定芜湖市少年宫将芜湖市镜湖区门面房出租给被告,租赁时间自2015年1月1日起至2017年12月31日;租赁期限内不涨租金,租赁期限届满,租金由第三方评估机构确定;租金每半年支付一次,于每年1月31日前支付上半年租金,6月30日前支付下半年租金;合同期满,被告必须立即移交承租房屋,逾期须按二倍租金标准支付房屋占用使用费。嗣后,原告对芜湖市少年官与被告签订的《房屋租赁合同》予以追认,但被告在租赁期限届满后却一直以各种理由拒绝腾空并返还房屋。基于上述事实,原告特提起诉讼,望支持原告诉请。 被告环球图片制作社辩称，1、被告未使用原告产权面积内原告的房屋，房屋目前已处于腾空状态，无需被告腾空并返还。2、被告未占用原告房屋，原告也未提供证据证明被告实际占有原告房屋。被告实际是在原告产权面积外自建的10平方米左右的房屋内进行简单的经营活动。3、被告属于无辜的受害者，被起诉到法院，原告的诉讼请求是不能成立的，被告也不应承担本案的诉讼费用。综上，原告各项诉请不合理，缺乏事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：1998年、2009年在被告承租芜湖市少年宫房屋（芜湖市镜湖区柳春路2号）经营期间，经芜湖市少年宫同意在原租赁房屋地址上自费进行扩建，后被告继续承租经营。2010年，上述房屋产权登记在芜湖市少年宫名下。2013年，芜湖市国有资产监督管理委员会《关于划拨原市政工程公司等国有资产的通知》载明：“…现将市国资委管理的原市政公司吴家花园土地房产、市少年宫和原市八中土地房产作为国有资本投入，划拨给你公司…”。2013年4月22日，原告取得位于芜湖市镜湖区房屋所有权（含案涉房屋，房地权证号：镜湖区第2013011987号）。2014年8月，被告将其中一间近36平方米的房屋交还芜湖市少年宫作为教学用房。2014年12月28日，芜湖市少年宫与被告签订《房屋租赁合同》，约定芜湖市少年宫将坐落在芜湖市柳春园2号门面房，面积为160平方米出租给被告，租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止；年租金101760元（53元／平方米／月），半年一付，即每年1月31日前支付上半年租金，6月30日前支付下半年租金。因被告向芜湖市少年宫支付租金至2015年12月31日后未再支付房屋租金，原告曾于2018年1月4日向本院提起诉讼，要求被告支付原告2016年1月1日至2017年12月31日期间芜湖市镜湖区门面房租金203520元（面积为160平方米，每月53元／平方米）,违约金10000元。案经本院审理认为：“合同原确定被告承租房屋面积为160平方米，后经芜湖市少年宫确认2014年8月被告已将其中36平方米部分房屋退回少年宫使用，被告未再使用，故应以被告实际使用面积124平方米作为计租依据，被告应缴纳2016年1月1日至2017年12月31日房屋租金157728元（124＊53＊24）”。本院于2018年6月4日作出（2018）皖0202民初213号民事判决，判令：“被告芜湖市环球图片制作社于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖宜居投资（集团）有限公司房屋租金157728元、违约金10000元，合计167728元。”被告不服提出上诉，案经芜湖市中级人民法院审理于2018年10月22日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。此后，被告继续在案涉房屋进行经营，双方也未签订租赁合同，被告也未再支付房屋租金。 另查明，（一）原告委托安徽徽瑞资产评估事务所对案涉房屋资产出租市场价格以2019年4月30日为基准日进行评估，安徽徽瑞资产评估事务所于2019年6月15日作出徽瑞天健评报字（2019）010184号市场价格资产评估报告书，评估案涉门面房租金的价格为每平方米60元。同时该评估报告书中载明：评估结论的使用，有效期为一年自2019年4月30日至2020年4月29日止，超过一年需重新确定评估结论。（二）2020年7月17日，原、被告就案涉房屋双方自行办理了腾房交接手续，案涉房屋已由原告实际占用。（三）庭审中，被告陈述，在其自费对芜湖市镜湖区房屋进行扩建时，与芜湖市少年宫并无财产权属方面的约定。在2014年12月28日，芜湖市少年宫与被告签订《房屋租赁合同》时，芜湖市少年宫并未在租金上予以减免，只是在业务上予以帮助支持。（四）2019年9月至2020年5月，因芜湖市镜湖路污水改造项目，场地封闭式施工，致案涉门面房无法正常营业。（五）2018年2月2日，芜湖市少年宫出具证明一份，载明：“2015年至今我单位未对芜湖环球图片制作社承租的房屋进行维修”。2018年5月11日，芜湖市少年宫出具证明一份，载明：“自现任领导班子2011年6月任职以来，芜湖市环球图片社承租的房屋用电非我单位提供”。（六）2020年2月5日，芜湖市人民政府发布《芜湖市人民政府关于应对疫情支持企业发展的政策意见》（芜政〔2020〕11号），“……二、（五）减免中小企业房租。受疫情影响导致生产经营遇到困难的中小企业，承租国有资产经营用房的，免收6个月租金……”。2020年3月14日，皖市监发〔2020〕18号《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》规定：“对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的个体工商户，免收2020年2月、3月、4月房租”。 上述事实，有身份证、营业执照、房地产权证、民事判决书、照片、情况说明、证明及原告、被告的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，被告与芜湖市少年宫就案涉房屋签订的房屋租赁合同已于2017年12月31日期满，原告宜居投资公司经芜湖市人民政府批准，取得案涉房屋所有权后，曾于2018年元月在本院起诉被告，要求支付自2016年1月1日至2017年12月31日的房屋租金。经法院判决、强制执行后，被告既不与原告续签房屋租赁合同，仍持续占用租赁房屋的经营，也不支付租金，宜居公司作为该租赁房屋的权利人有权要求被告立即搬让房屋并交还原告。因双方在案件审理期间，于2020年7月17日就案涉房屋自行办理了腾房交接，案涉房屋已交还原告所有，故对于原告主张被告立即返还原告案涉房屋的诉讼请求，本院已无需判决腾让。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被告无权占有租赁房屋期间，原告主张参照评估报告的标准60元／平方米／月标准计算自2018年1月1日至实际将房屋交还之日止的占有使用费，因该评估报告系依据原告单方委托，且评估的时间范围仅为自2019年4月30日至2020年4月29日止的一年，故对该评估书本院不予采纳，本院酌情参考原《房屋租赁合同》约定的53元／平方米／月标准计算占有使用费。经计算截至2020年7月17日被告腾让房屋时止，以被告实际使用面积124平方米作为计租依据，并结合新冠××疫情对被告经营的实际影响，同时结合政府相关政策规定，对其中的2020年2月、3月、4月房租予以免除后，被告应支付房屋占有使用费180730元［124㎡×53元／㎡×（30.5-3）月］。对于原告主张依据2014年12月28日芜湖市少年宫与被告之间签订房屋租赁合同的约定，被告在合同期满未立即移交承租房屋,应按二倍租金标准支付房屋占用使用费的观点，首先，在案涉房屋租赁合同期满后，原告已经通过诉讼向被告主张房屋租金，但未主张返还租赁房屋，在双方未续签合同被告又不交纳租金的情况下，在二年多后才行使要求被告主张返还房屋的权利，此时要求被告按照双倍租金标准支付房屋占用使用费，显失公平；其次，原告也无证据证明案涉房屋在被告占用期间，因被告的占有行为致原告的经济损失扩大，故对于原告的上述主张，本院不予支持。关于被告提出芜湖市少年宫未对案涉房屋进行过修缮以及被告自行解决案涉房屋的用电问题，因该争议系在被告与芜湖市少年宫在房屋租赁期间产生的纠纷，因被告未提出反诉，故本案中不予审理认定，若原告认为出租人未尽修缮出租房屋的义务以及其自行联系解决案涉房屋用电造成的损失，可另行主张。关于被告提出因芜湖市镜湖路污水改造项目施工导致其2019年9月至2020年5月无法正常营业的辩解意见，因政府市政工程施工对案涉房屋周边的道路通行会造成一定的影响，但原告也无充足证据能够证明其完全歇业没有任何营业收入，此外被告在没有与原告续签房屋租赁合同的情况下，仍然占据案涉房屋经营，即便存在经营损失，责不在原告，故对于被告要求免除9个月的房屋占有使用费，于法无据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下： 一、被告芜湖市环球图片制作社于本判决生效后十日内给付芜湖宜居投资（集团）有限公司房屋占用费180730元； 二、驳回芜湖宜居投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3936元，由原告芜湖宜居投资（集团）有限公司负担2288元，由被告芜湖市环球图片制作社负担1648元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 何 俊 二〇二〇年八月二十一日 书记员 舒丹丹 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。