安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0422民初2329号原告:岳侠,女,1982年11月23日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：俞景成，安徽远致律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴飞，安徽远致律师事务所律师。被告:安徽保来地产开发有限公司,住所地寿县新桥国际产业园培训中心一楼,统一社会信用代码913404220723947231。法定代表人：裴世聪，公司总经理。委托诉讼代理人：吴墨可，安徽大湖律师事务所律师。原告岳侠诉被告安徽保来地产开发有限公司（以下至判决主文前简称保来公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告岳侠及其委托诉讼代理人俞景成、被告保来公司的委托诉讼代理人吴墨可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。岳侠向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》；2、被告立即返还原告购房款399010元及资金占用利息56858.93元(利息自2017年6月28日暂计算至2020年6月28日,之后按照年利率4.75%计算至款清日止)、贷款利息损失31443.3元(利息损失自2018年8月1日暂计算至2020年8月1日,之后按年利率5.635%计算至款清日止)；3、被告支付违约金18633.77元(暂计自2019年3月1日计至2020年6月10日,之后按全部房价款万分之一计算至房款全部退还之日)；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月28日原、被告签订《商品房买卖合同(预售)》,约定原告购买被告出售的保来国际城一期2幢1402室住房,购房总价款399010元,其中首付120010元,余款279000元在中国农业银行寿县支行办理按揭贷款,并约定被告在2019年2月28日交房。合同签订后原告支付了购房首付款,办理了银行贷款,履行了合同义务,但被告一直未能交房。根据合同约定,逾期交房超过60日的,原告有权解除合同。因被告的违约行为,原告多次向被告表达解除合同,并在2020年3月20日向被告寄送了《退房申请》,书面告知其解除合同,被告受理后一直未能将相关款项退还原告。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益,现诉至法院,请求判如所请!保来公司辩称：1、延期交房不是被告本意，是因为恶劣天气和政府行为不可抗力原因，并已经告知原告；2、原告诉讼请求中利息计算错误，不应当用全部购房款计算利息。岳侠为支持其诉讼请求向本院提出如下证据：1、岳侠身份证复印件及保来公司企业信息。证明原被告主体资格；2、《商品房买卖合同（预售）》（备案案号201709280007）。证明原告向被告购房的事实，双方存在房屋买卖关系，双方对交房期限、逾期交房的违约责任等进行了约定，被告逾期交房60日，原告有权解除合同；3、购房款收据及借记卡明细。证明原告支付购房首付款120010元；4、《个人购房担保借款合同》、贷款发放记录及还款明细。证明原告从中国农业银行股份有限公司寿县支行办理住房按揭贷款，2018年8月1日银行将贷款转付给被告，贷款年利率5.635%，贷款金额为279000元；5、被告的企业年报、原告退房申请及邮寄送达材料。证明原告已书面告知被告解除合同；6、原告致电被告的电话录音（付纸质版）。证明被告已收悉原告寄送的退房申请，并承诺办理退房，但一直未能履行退房手续。保来公司未向本院提交证据。经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定。根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明以下事实：2017年9月28日，原告岳侠与被告保来公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案案号201709280007），约定原告购买被告出售的位于寿县新桥产业园新桥大道与机场北路交叉口保来国际城一期2幢1402室住房一套,建筑面积79.19平方米，房屋总价款399010元,其中首付120010元,余款279000元在中国农业银行寿县支行申请贷款支付。合同第十一条约定出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房；第十二条约定了逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金……。合同签订当日，岳侠付清购房首付款120010元（含2017年5月29日付款10000元）。2018年6月8日，岳侠与中国农业银行股份有限公司寿县支行、保来公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定岳侠向农行寿县支行借款279000元用于购买保来国际城一期2幢1402号房屋，借款期限为25年，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月20日。借款担保采用阶段性保证+抵押，由保证人保来公司提供保证担保，由岳侠提供抵押担保。2018年8月1日，上述按揭贷款279000元转入保来公司账户。保来公司在规定的交房期限2019年2月28日前未能如期交房，截止至本案开庭之日仍未交房，逾期交房已超过60日。2020年3月20日，岳侠向保来公司邮寄了书面解除合同通知，保来公司已签收了该通知。同时查明，合同签订后，岳侠按照合同约定从2018年8月份开始至2020年5月，偿还贷款22期，计37796.1元。本院认为，岳侠与保来公司签订的保来国际城一期2幢1402室商住房《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效。当事人双方应当按照合同的约定履行各自的义务。岳侠按照合同的约定支付了购房款，保来公司未按照合同约定交付房屋，已经构成违约。岳侠要求解除涉案合同，符合合同约定，本院予以支持。岳侠要求保来公司返还购房款399010元及资金占用利息56858.93元、贷款利息损失31443.30元，事实和法律依据不足，本院不予支持。合同解除后，保来公司应当返还岳侠已付款157806.1元（含购房首付款120010元及已付按揭贷款37796.1元），并支付相应利息（具体数额及计算方式附后）。对岳侠要求保来公司支付合同约定部分违约金的诉讼请求，本院予以支持，对其超出合同约定部分的主张，本院不予支持。保来公司抗辩称其逾期交房是因不可抗力所致，因未能提供证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除岳侠与安徽保来地产开发有限公司签订的涉案《商品房买卖合同》；二、安徽保来地产开发有限公司返还岳侠购房首付款120010元并支付自2017年9月28日至2020年6月28日的利息15676.31元，2020年6月28日之后的利息以120010元为基数按照年利率4.75%计算至本清息止；三、安徽保来地产开发有限公司返还岳侠已付银行贷款37796.1元并支付截至2020年5月20日的利息1554.56元，2020年5月20日之后的利息以37796.1元为基数按照年利率4.75%计算至本清息止；四、安徽保来地产开发有限公司支付岳侠违约金119.70元（399010元×0.03%）；上述二、三、四项给付内容，于本判决书生效后十日内付清。五、驳回岳侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8859元，减半收取计4430元，由岳侠负担2400元，安徽保来地产开发有限公司负担2030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  黄伟二〇二〇年八月二十七日书记员  刘柳利息计算1、已付购房首付款120010元的利息15676.31元（从2017年9月28日至2020年6月28日，120010元×年利率4.75%÷12月×33月）。2、截至2020年5月20日，已还22个月贷款，计37796.10元，以下按照每次偿还贷款数额及时间分别计算的利息，利息计算至2020年5月20日，但2020年5月20日归还的贷款1735.87元未计算利息，具体计算如下：（1）2018年8月还贷款1342.83元，利息为1342.83元×0.0475÷12月×21月=111.62元；（2）2018年9月至2020年4月每月还贷款1735.87元，利息合计为1442.94元[1735.87×0.0475÷12×210（1+2+3……+20）]。合计1554.56元。附本案相关法律条文:1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。