山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7901号上诉人（原审被告）：陈群增，男，1954年9月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张振伟，山东鲁中环宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莱芜市莱城区供销有限公司，住所地济南市。法定代表人：谢学森，经理。委托诉讼代理人：谭连营，山东崔鑫律师事务所律师。上诉人陈群增因与被上诉人莱芜市莱城区供销有限公司（以下简称莱城区供销公司）企业承包经营合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法由法官一人独任进行了审理。本案现已审理终结。陈群增上诉请求：1.请求判令撤销一审判决，并依法改判驳回莱城区供销公司的诉讼请求；2.请求判令本案的诉讼费用由莱城区供销公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）因莱城区供销公司欠建筑公司的钱，被建筑公司于2017年4月至8月堵门，导致陈群增不能实际接收租赁物，2018年6月再次堵门导致陈群增无法经营。对于这两次的争议，双方至今未处理，而非一审莱城区供销公司在《律师函》中陈述的以通过减免租金5000元的方式处理。该减免5000元是因莱城区供销公司临近年关，经济困难，急需筹钱给职工发工资，才让陈群增少交5000元早点交上租金，好给职工发工资。对此，陈群增在一审庭审中已做陈述，莱城区供销公司未予反驳。莱城区供销公司在《律师函》中的该陈述系其单方陈述，不应采纳。而一审判决采纳该观点，对陈群增的答辩观点不予采纳，属于认定事实错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。陈群增现有证据能够证明该5000元并非处理的堵门争议，该争议至今双方一直未处理，应改判该期间的租金不予支付。（二）自2016年12月11日合同签订之日至2017年3月2日双方协议交接租赁物期间的租金，陈群增不能支付，应当扣除。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案莱城区供销公司将租赁物交付给陈群增的时间晚于合同约定时间三个月，该期间的租金应当扣除或在下一年延长相应租期。而一审判决对该期间的租金未予扣除，双方也无延长租期的约定，因此，该一审判决认定的租金数额计算错误。（三）陈群增已经按照莱城区供销公司原主任李欣的要求开展了为农服务工作，莱城区供销公司应当按照李欣主任会议要求给陈群增每年补贴3-5万元。本案案由之所以定为企业承包经营合同纠纷，是因为双方签订的《承包合同书》中除对租赁物的使用、租金支付进行约定外，还对陈群增的承包经营进行了规范。莱城区供销公司原主任李欣给陈群增及其他承包经营权人苗山为农服务中心李奉海、牛泉为农服务中心王超开会时，均布置了为农服务任务，也承诺了给各承包人3-5万元作为开展为农服务的补贴。该会议内容不是李欣的个人行为，是李欣代表莱城区供销公司就合同的履行给各承包经营权人所做的要求与规范，双方均应遵守。因此，一审判决仅依据《合同法》中关于租赁合同的规定，以双方未在合同中进行约定为由，对陈群增意见不予采纳，是对该企业承包经营合同的定性不准，属于适用法律错误。（四）莱城区供销公司给陈群增造成的损失应予以赔偿。对于因莱城区供销公司欠建筑公司的钱，建筑公司持续占场地、堵门，导致陈群增不能接收租赁物，另行租赁他处支付的租金9000元、搬迁费145000元、人工费13000元是莱城区供销公司给陈群增造成的直接损失，该损失莱城区供销公司应当予以赔偿。综上，一审判决陈群增应交纳的97565.5元的租金中应当扣除自2017年4月至8月（莱城区供销公司自认是4月-7月）、2018年6月期间的租金6万元以及自2016年12月11日合同签订之日至2017年3月2日双方协议交接租赁物之日的租金3万元；同时，莱城区供销公司还应每年给陈群增补贴3-5万元并赔偿给陈群增造成的损失。因此，一审判决认定的租金数额错误，陈群增已不负有支付租金的义务，请二审法院查明事实，依法改判驳回莱城区供销公司一审的诉讼请求。莱城区供销公司辩称，陈群增的上诉理由在一审中均做出认定，其所依据的事实和理由均与事实情况不符，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。莱城区供销公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令陈群增立即支付承包费11万元及利息(按照同期银行贷款利率自2019年12月2日开始计算至付清之日止)；2.请求判令本案诉讼费由陈群增负担。一审法院认定事实：莱城区供销公司为莱芜市莱城区供销合作社联合社出资设立的公司，持股比例为100%。2016年12月11日，莱城区供销公司(甲方)与陈群增(乙方)签订《承包合同书》一份，约定由陈群增承包寨里镇为农服务中心，用于开展为农服务经营活动，租赁期限自2016年12月11日至2018年12月30日止。乙方承包经营的范围占地面积约3.7亩，包括沿街营业楼三层850平方米，配肥车间300平方米，办公室(平房)约100平方米以及室内有关培训、化验、办公等设施。承包费每年12万元，每年的12月11日前一次性交齐下一年度的承包费。合同依法签订后，合同双方必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自更改合同。确需变更时，双方应协商一致，并按原签订程序变更合同。双方未达成一致意见的，原合同继续有效。合同期满或者双方约定的合同终止条件出现时，合同即行终止。如乙方续签，应在本合同期满一个月前向甲方提出申请并重新确定承包费及签订合同。乙方租赁经营费用逾期两个月不缴的，甲方可以自行终止合同并依法追缴租赁费。2016年10月13日，陈群增向莱芜市莱城区供销合作社联合社交纳租赁费6万元。2017年1月6日，陈群增向莱芜市莱城区供销合作社联合社交纳租赁费6万元。2018年2月2日，陈群增向莱芜市莱城区供销合作社联合社交纳租赁费7万元。2018年2月13日，陈群增向莱芜市莱城区供销合作社联合社交纳租赁费4.5万元。2017年3月2日，莱芜市莱城区供销合作联社联合社与陈群增签订《交接清单》一份，载明：“寨里为农服务中心于2016年月租赁给陈群增使用，为农服务中心的设施一并交给陈群增维护、使用，但不得损毁、缺失。设施清单如下：1、配肥机1台2、小会议桌48张.......12、破桌椅1组......”。2018年11月23日，莱城区供销合作社联合社委托山东崔鑫律师事务所为陈群增下达《律师函》一份，就陈群增所反映的部分问题进行了答复，“.....一、关于建筑公司堵门影响经营问题。你方反映建筑公司在2017年4月至7月占用部分仓库及三楼办公室一间，此事经2018年1月15日区社党组会议研究，占用空间和堵门是事实，但因占用空间较小和堵门时间很短，本着不让租赁户受损失的原则决定减免你方租赁费5000元。此事情已经处理完毕。2018年6月封堵仓库门，区社不知此事。在2017年建筑公司占用仓库事件后，区社即告知如再发生堵门事件，你方应立即报警，如果拿出相应报警记录区社可另行研究处理......二、关于李欣承诺干好后奖励3-5万元问题。经了解，当时区社主任李欣所说的并不是奖励3-5万元，而是说如果租赁户在经营服务中切实发挥了为农服务中心的测土配方、智能配肥、统防统治、农民培训等为农服务功能，可在条件配合的情况下帮助争取为农服务中心的相关扶持资金。而寨里为农服务中心在你方接手经营后，仅进行了肥料经营，并未发挥为农服务中心功能与作用，也未给市、区联社提供任何现场，不符合为农服务中心扶持资金争取条件，且李奉海、王超也未享受到此类政策扶持。......四、平房占用问题。你方反映院内5间平房只使用了2间40平方左右，另外3间平房是寨里供销社农民合作联社使用，农民联社是为农服务中心的组成部分，且在签合同之前农民联社就已经使用该房屋。占用部分在减免的5000元租赁费中就充分考虑了此房屋占用费。......”《承包合同书》到期以后，双方未签订新的合同，陈群增继续占有、使用涉案租赁场地及物品。莱城区供销公司于2019年11月24日向陈群增下达了《解除合同通知书》，“......自即日起解除与你方签订的《承包合同书》，并限你方：1、自接到本通知之日起三十日内从我公司场地搬出.......”。陈群增于2019年12月2日从寨里为农服务中心搬出并将租赁物品交接完毕。上述事实由《承包经营合同》一份、《交接清单》一份、律师函一份、收款收据三份、(2019)鲁0116民初4038号民事判决书一份、莱城区供销公司和陈群增陈述等在案佐证。一审法院认为，莱城区供销公司、陈群增签订的《承包合同书》系双方真实意思表示且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。莱芜市莱城区供销合作社联合社为寨里为农服务中心资产的所有权人，对其全资公司即莱城区供销公司与陈群增签订《承包合同书》的行为未提出异议，莱城区供销公司有权就为农服务中心的相关事项主张权利。故陈群增所辩称莱城区供销公司主体不适格的理由，一审法院不予采信。《承包合同书》中约定的承包期限到期后，陈群增继续占有、使用涉案租赁场地，莱城区供销公司亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但期限为不定期。双方约定的租赁期限到期后至陈群增搬出之日的十一个月期间，陈群增继续占用、使用涉案租赁场地及物品，应当向莱城区供销公司支付承包费用。双方均认可的陈群增未占有、使用的60平方米办公室租赁费用应当扣除，该费用可按照陈群增主张的243.45元/月计算。即陈群增应交纳的承包费按照9756.55(10000-243.45)元/月计算。莱城区供销公司向陈群增下达书面通知，限期三十日内自为农服务中心搬出，该三十日可自十一个月内扣除。故莱城区供销公司要求的承包费11万元，对其中97565.50(9756.55*10)元，一审法院予以支持。莱城区供销公司要求的利息于法无据，一审法院不予支持。陈群增辩称的租赁场地及物品实际交接时间晚于合同约定，使用期间因他人原因未能实际占有、使用该场地，应扣除部分费用以及陈群增另行租赁他处支付的租金、搬迁费、人工费等费用莱城区供销公司应予以赔偿的问题，莱城区供销公司不予认可。在《承包合同书》约定的两年的承包期限内，陈群增在其使用租赁场地的权利受到侵害并产生了额外损失时未向莱城区供销公司主张权利，却分四次交纳了承包费235000元。在莱城区供销公司起诉要求陈群增支付超出承包期限产生的新的承包费用时，陈群增又以已经交纳的承包费提出抗辩，一审法院不再做处理。陈群增的该项答辩理由一审法院不予采信。陈群增辩称的莱城区供销社原主任李欣承诺给予为农服务补贴的问题，莱城区供销公司不予认可，双方也未在合同中进行约定，陈群增该项辩称理由证据不足一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、陈群增自判决生效之日起五日内支付莱城区供销公司承包费97565.50元；二、驳回莱城区供销公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费1250元，由莱城区供销公司负担131元，陈群增负担1119元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈群增提交了以下证据：证据一，律师谈话笔录一份（谈话双方为陈群增代理律师张振伟与杨庄供销社的主任杨震）、证明（陈群增书写，证人杨震签名确认）一份，拟证明在交纳第二年租金时，是杨震给陈群增做的工作，说供销社已经很长时间没发工资了，让陈群增把第二年的租金快交上。不存在通过减免5000元就把之前堵门损失弥补的事情。在堵门期间，陈群增确实另租他处仓库，这是因莱城区供销公司不能如期交付租赁场地所致，该租金损失应由莱城区供销公司赔偿；证据二，申请证人陈振出庭作证，拟证明2020年7月18日陈群增的代理律师跟证人谈话时陈振在场，知悉谈话的内容。杨震在跟律师谈话中陈述，在堵门期间陈群增确实在他处另租仓库以及在交纳第二年租金时不存在通过减免5000元抵顶上半年堵门损失的事实。莱城区供销公司经质证认为，对证据一的谈话笔录，证人杨震应出庭接受质证，该证据不符合证人证言的形式要件，不应予以采纳，从该笔录的内容看，杨震在笔录中的陈述并不能证实陈群增的证明目的，该份证人证言陈群增所要达到的证明目的与本案无关联性；从证据二的证据内容来看，杨震主任并不能代表莱城区供销公司，其所陈述的减免5000元也与事实不符，对证据一、二，所要证实的目的已经在一审时做出了认定，一审判决明确说明在莱城区供销公司起诉要求陈群增支付超出承包期限产生的新的承包费时，陈群增以已经缴纳的承包费所做出的抗辩是无效抗辩，上述证据与本案没有关联性，请求法院依法裁判。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，莱城区供销公司与陈群增签订的《承包合同书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。陈群增在合同到期后仍占有、使用租赁场地，莱城区供销公司亦未提出异议，应视为双方之间成立的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。陈群增在合同到期后继续占有、使用租赁场地长达十一个月，其应按照合同约定的费用标准向莱城区供销公司支付承包费。一审法院根据双方认可的租赁场地范围计算出承包费应为97565.5元，据此判决陈群增向莱城区供销公司支付承包费97565.5元，有事实根据和法律依据，本院予以确认。陈群增上诉称，因建筑公司堵门造成其接收租赁物的时间晚于合同约定时间，据此要求扣除此期间的租赁费。对此本院认为，根据莱芜市莱城区供销合作联社联合社与陈群增签订的《交接清单》及莱芜市莱城区供销合作联社联合社向陈群增发送的《律师函》内容显示，关于建筑公司堵门影响经营问题已减免陈群增租赁费5000元，因此，建筑公司堵门事件双方已协商处理完毕，本案不再做处理。陈群增二审提交的谈话笔录及证人陈振的证人证言，拟证明杨庄供销社的主任杨震曾给陈群增做工作，不存在通过减免5000元租赁费解决堵门事件的事实。对此本院认为，谈话笔录系陈群增的代理人与杨震的谈话内容，系陈群增的代理人自行制作，杨震亦未到庭作证或接受本院质询，证人陈振的证人证言仅能证明谈话时陈振在场，且杨震与陈振是上下级关系，上述证据无法证明陈群增的主张，本院不予采信。关于陈群增主张的每年3-5万元的为农服务补贴，陈群增称是莱城区供销公司原主任李欣承诺的，但根据莱芜市莱城区供销合作联社联合社向陈群增发送的《律师函》，其中已对该问题进行解释并予以答复，陈群增未提交证据证明其已发挥了为农服务中心的功能和作用，不符合为农服务中心扶持资金争取条件，双方也未在合同中明确约定为农服务补贴，因此，对陈群增主张的该项补贴费用，本院不予支持。综上所述，陈群增的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人陈群增负担。本判决为终审判决。审判员  魏希贵二〇二〇年八月二十六日书记员  柳旺林