河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4147号 上诉人（原审原告）：刚振兴，男，1987年4月17日出生，汉族，住肃宁县。 被上诉人（原审被告）：肃宁县兴商房地产经纪有限公司，住所地：肃宁县肃宁镇清园北街。 法定代表人：宋劲泊。 委托诉讼代理人：马红红，女，1979年11月18日出生，汉族，住肃宁县。 被上诉人（原审被告）：闫胜茹，女，1971年5月16日出生，汉族，农民，住肃宁县。 委托诉讼代理人:李永杰，男，1970年11月8日出生，汉族，住肃宁县，系闫胜茹的丈夫。 上诉人刚振兴因与被上诉人肃宁县兴商房地产经纪有限公司（以下简称兴商地产公司）、闫胜茹房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2020）冀0926民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刚振兴上诉请求：1、撤销河北省肃宁县人民法院（2020）冀0926民初134号民事判决；2、依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人共同承担。事实与理由：一、一审法院在认定事实部分避重就轻，有违公平公正判决。1、一审法院在审定事实时，对于上诉人一审庭审及代理词中提及的合同履行目的没有实现的原因与理由均没有提及。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖定金合同》中第二条第一款约定“甲乙双方应于本协议生效后30天内签署《肃宁县存量房屋买卖合同》（网签版）等相关法律文书”的内容，客观上导致的结果是并没有按照合同的约定上诉人签署网签版《肃宁县存量房屋买卖合同》,结果并没有实现。上诉人起诉维权的目的是请求法院能够公允判决，没有实现合同目的，上诉人请求被上诉人承担相应的法律责任，在一审判决书里完全没有提及，被上诉人兴商公司的错误只字不提，而事实上上诉人购买涉案房屋是依据被上诉人兴商公司提供的房屋价格才决定是否予以购买，而且从证据上来看，被上诉人兴商公司也是知晓要补房价，并且也知道为什么补，准确的数是多少，但是在整个签合同过程中刻意隐瞒，从未进行告知，从得知补房价开始，上诉人与被上诉人沟通解决，但是被上诉人迟迟不予解决，而得知补房价之后计算出来的整套房的房价是要远远高出上诉人预期5万多，这对于普通家庭来说，相当于家庭2年左右的收入，这样的超支将会直接影响是否购买该套房产。合同的订立与房屋成交价格是有极大的关系，直接决定原告方是否购买该套房屋。2、对于一审法院认定的事实，关于首付款以及剩余尾款的支付认定是有错误的。上诉人与被上诉人闫胜茹签订的《房屋买卖定金合同》时，按照默示约定以及买卖房屋交易习惯，涉案房屋的首付款己经全部缴纳，剩余房款应该是办理公积金或者商贷，不应存在其他的费用。在合同中约定的剩余房款交由开发商，同样也是佐证了当时上诉人与被上诉人签署合同当时的约定。如果任由中介公司这样去卖房，目前是补交57814元，可能还会有更多的费用，或许和上诉人的境遇一样的大有存在，但是这应该都是在买卖房屋之前被上诉人兴商公司作为中介公司应该随附义务告知给上诉人的。因此结合以上，民事活动中，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人在合同订立之前即负有告知等附随义务，在合同订立时当然更应善尽告知义务。房屋买卖属于生活中重大事项的交易，出卖人对于与房屋有关的相关信息，特别是对合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息应当向买受人予以披露。被上诉人兴商公司属于专业性机构，能够及时了解房屋买卖行情，并且有义务去告知后期可能会产生的费用以及风险告知，由购房者做出正确判断，被上诉人兴商公司在刚开始出售房屋以及整个签合同的过程严重违反了诚实信用原则，因此被上诉人兴商公司应当承担法律责任。3、对于涉案房屋的价格是确定的，一审法院认定错误。被上诉人兴商公司当时在销售标的房屋时，告知房款每平方米单价为9065元，声称不会高于这个数，而且在庭审中，被上诉人兴商公司承认己经向开发商核实了价款，不会有错，因此基于这样的单价基础，上诉人购买涉案房屋。当开发商通知上诉人，还需缴纳房款57814元才能签署合同，剩余款项办理商贷，也就是房款确定的单价并不是9065元，加上57814元，单价为9495元，价格是确定的，能够证明房屋价格的不仅仅有开发商的微信记录，还有被上诉人兴商公司的微信记录，被上诉人兴商公司是知晓房屋价格，上诉人的证据是确凿充分的。因此，为实现合同目的，还仍需向开发商补缴的57814元，应由违约方被上诉人共同承担，并协助上诉人完成与开发商的正式签约行为，以弥补原告产生的损失。二、一审法院在适用法律上是错误的。此次购房，被告的不诚信行为构成缔约过失责任，被告闫胜茹获益2万元，中介公司获益4000元，那么上诉人的产生的直接损失便是24000元，上诉人之所以提出这样的诉讼请求，是根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第32条，根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。原告虽未主张撤销合同，但是被告的行为表现以及合同签署产生的结果符合可撤销要件时，根据该会议纪要的法律精神应该使不诚信的被告方因缔约过失责任承担赔偿责任，即赔偿24000元。我们作为普通公民之所以选择房屋中介，是有理由相信作为一个房产中介公司的专业，并且了解房屋行情，更有保障性。之所以现在出现在这个结果，那么作为当事方不去承担责任，而是一味推诿，这样就会导致类似于上诉人的情形的，损失无法主张，那么这个判例一旦公示会不会成为全行业效仿的依据，更加助长整个中介公司在销售房屋的过程中不良的风气，违背诚实信用，隐瞒真实价格，恶意促成房屋买卖，损害老百姓的合法权益。恳请法官考虑。综上所述，上诉人特依《民事诉讼法》第164条的规定，提起上诉，请予改判，是为公允。 兴商地产公司答辩称，不能签署买卖合同是因为上诉方刚振兴没有缴清费用，我们是服务公司，具体价格是买卖双方商议后达成一致自愿情况下签的合同，我们只是介绍。 闫胜茹答辩称，一、本案原告一开始起诉的是肃宁县兴商房地产经纪有限公司为应属于居间合同纠纷，答辩人不是居间合同的当事人，不是本案适格的被告不应追加为被告；应驳回原告对答辩人的起诉。二、原告要求答辩人补偿57814元没有任何依据。原告、答辩人及肃宁县兴商房地产经纪有限公司所签的协议书，所买卖的标的仅是答辩人己支付70万元房款的相应部分的房屋价值，因协议达成时，答辩人尚未与开发商签订房屋买卖合同，也未确定房屋总价值，因此三方所签协议也并未约定房屋总价款，只是约定由原告付给答辩人72万元，剩余房款根据合同约定由原告向开发商直接支付，上述协议是双方真实意思表示，原告与答辩人经兴商公司介绍签订房屋买卖定金合同，闫胜茹将此房出售给原告，合同写明闫胜茹向开发商交付70万元，剩余房款由原告交给开发商，以上事实有原告提交的定金合同予以证实。并不违反法律规定，根据合同约定答辩人不再负有支付剩余房款的义务，原告提交的原告与开发商工作人员的微信聊天记录，无法证实该人是开发商的工作人员，且能代表开发商，不能证实原告称的57814元的费用必然发生，不能证实此房的准确价格，原告提交的其他证据也不能证实。其次原告自己在庭审中也称现在房屋价格说不准确，所以原告认为是被告兴商公司隐瞒真实价格，没有告知真实信息，证据不足，应驳回不予认定。原告要求答辩人支付57814元没有任何依据，依法应驳回其对答辩人的诉讼请求。三、我和原告不认识，卖房的事情我全权委托给中介徐欣办理了。四、中介徐欣通知我原告同意买房，然后我和中介、原告一起去开发商处，原告直接给元礼居开发商支付的房款。他们的合同关系己经成立，和我没有任何关系。五、由于原告的无理诉讼，导致我身体受到伤害，每天睡不着觉，发展到头脑、恶心、抑郁，工作受到影响，请求法庭责令原告赔偿我的误工费、精神损失费6万元。以上答辩意见请合议庭审查，并予以采纳。 刚振兴向一审法院起诉请求：1、肃宁县兴商房地产经纪有限公司补偿刚振兴47814元；2、诉讼费用及因此发生的一切费用由肃宁县兴商房地产经纪有限公司承担。在第一次庭审时原告变更诉讼请求：1、判令被告肃宁县兴商房地产经纪有限公司、闫胜茹双方共同连带承担向原告补齐涉案房屋首付款差价57814元，完成原告与涉案房屋开发商办理肃宁县元礼居小区13号楼2单元102室正式签署房屋买卖合同事宜；2、判令被告肃宁县兴商房地产经纪有限公司、闫胜茹共同向原告赔偿直接损失24000元；3、判令被告闫胜茹向原告支付违约金10万元。4、产生的诉讼费用由二被告共同承担。庭后又撤回第3项诉讼请求。 一审法院认定事实：原告及刚莎莎与被告闫胜茹经被告兴商地产公司介绍签订房屋买卖定金合同，被告闫胜茹将肃宁县元礼居13号楼一楼带小院西边户以72万元出售给原告，合同中写明被告闫胜茹已向开发商交首付70万元，剩余房款由原告交给开发商。以上事实有原告提交的房屋买卖定金合同予以证实。原告称，现在开发商让原告交纳57814元的现金，而原来中介给原告说的价格为每平米9065元，这57814元的费用中介没有告知原告，要求二被告共同给付这57814元差价；根据最高院关于九民纪要的通知里第32条，在确定合同不成立、无效或者被撤销后，财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益，被告闫胜茹获利2万元及兴商公司获利4000元，要求二被告共同赔偿原告24000元。证据有：1、房屋买卖定金合同，内容为就签定本案房屋买卖合同的具体内容进行了约定，证明原告支付72万元首付款，就可与开发商签订涉案房产《存量房屋买卖合同》，证据目的为原告已经完成了合同约定的事项，但是合同目的却没有办法实现，被告违约。2、收条，内容为原告支付定金5万元后，被告闫胜茹出具房屋定金收条，证明目的房屋买卖事实成立，真实存在。3、闫胜茹本人转让房屋的证明，内容为被告闫胜茹将本人名下占有的涉案房屋转让给原告所有，证明房屋买卖事实成立，真实存在。4、转账记录，内容为原告支付首付款70万元整，原告完成了合同约定的事项，证明房屋买卖合同关系成立。5、原告与被告兴商公司微信记录，内容为被告兴商公司告知房价为9065元，并且声称不会高于这个价格，证明被告存在欺诈行为，导致原告至今未能签署房屋买卖合同，被告存在违约行为。6、原告与开发商工作人员微信聊天记录，内容为开发商工作人员通知签署合同时，告知原告首付款需要补交现金57814元，才能签署正式房屋买卖合同。证明因为被告的不诚信，隐瞒房屋真实价格真相，导致原告做出错误表示，以致于房屋买卖合同目的不能实现。被告兴商公司质证称，对证据1、2、3、4、5的真实性无异议。证据6原告与开发商的聊天记录我们不清楚是否真实，也不知有这笔款项。57814元的这笔款项是我公司与原被告签署完买卖合同后，一个月后开发商给原告要的这笔款项，我公司只负责告知在更名之前的房屋信息，后续开发商给原告要的这笔款项我公司不知道。合同上写的很清楚后续情况以开发商为准，以合同为准。当时我公司提供的单价是备案价，不是准价，具体价钱房主一直没有跟我说是多少，所以我是按照备案价算的，不能作为证据。我公司就是传达一个房源信息，转账和签署买卖合同都是原告和房主在多次商量的情况下签署的合同，所以与我公司无关，待双方签署完买卖合同后我公司的责任已经完成。被告闫胜茹质证称，对证据1、2、3、4、5的真实性无异议。证据6原告与开发商的聊天记录我不清楚是否真实。我与开发商没有签订房屋买卖合同，只是交了70万元钱给开发商，开发商给我开了50万元的收据，我们的责任就是将这个收据上闫胜茹的名字改为原告的名字，原告将70万元给开发商后，后续的事情与我方无关。我也不知道房价是多少，所以我也没有和原告说房价是多少。证据2定金条的意思是因为当时我的房卖的太快，原告为了不让我卖给别人，才给我交了5万元的定金。我提交我与兴商公司徐欣的微信聊天语音记录，证明我根本不知道房价。对被告闫胜茹提交的录音光盘，原告质证认为，对证据的真实性、关联性均无异议，但是被告兴商公司徐欣陈述当时是与开发商确认过价款即在微信中陈述的9065元，因此原告依据这个房屋价款所做的决定，那么现在导致的结果没有办法进行房屋买卖合同的网签，因为与客观事实不符合，最终导致合同目的无法实现。 被告兴商公司质证称，对录音光盘没有意见。我给原告在微信上发过去的房价计算公式，是因为原告一直问我房屋价格，我就按房屋的均价给他计算了一下，当时房屋还没有准确的价格，就算有的话房主没有给我提供，我也不知道，最后只能以开发商为准。 一审法院认为，首先原告提交的原告与开发商工作人员的微信聊天记录，无法证实该人是开发商的工作人员且能代表开发商，不能证实原告称的57814元的费用必然发生，不能证实涉案房屋的准确价格，原告提交的其他证据也不能证实；其次原告自己在庭审中也称现在房屋价格说不准确，所以原告认为是被告兴商公司隐瞒房屋真实价格，没有告知真实信息，证据不足，不予认定。原告提交的证据不能证实二被告有违约行为，原告要求被告补齐房屋差价57814元及完成原告与涉案房屋开发商办理正式签署房屋买卖合同事宜，不予支持。原告要求被告肃宁县兴商房地产经纪有限公司、闫胜茹共同向原告赔偿直接损失24000元，原告要求的依据是在确定合同不成立、无效或者被撤销后，但是原告并未主张合同不成立、无效或者应当撤销，原告提交的证据也不能证实合同存在该情形，所以原告的该项诉讼请求也不能得到支持。原告自愿撤回第3项诉讼请求，不予干涉。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审法院判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费622元由原告承担。 二审期间，上诉人提交照片六页，主张系同小区同户型房屋的买卖合同，依据上述合同页面可以证实真正的房屋价格。兴商房产公司经质证认为，真实性不确定。闫胜茹经质证认为，我们当时达成买卖协议之前，这个合同根本没有，当时开发商没有定价，这回应该是有价格了，我们当时手里只有开发商给我们的一个借据，也没有约定房产单价总价面积都没有约定。经审核上诉人提交的照片，因系合同复印件，对证据的真实性本院不予采信。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人刚振兴与被上诉人闫胜茹签订的房屋买卖定金合同中约定房屋成交价格为72万元整，其中72万元闫胜茹包更名，乙方刚振兴无需承担任何费用。闫胜茹向开发商所交的首付，剩余房款由刚振兴交于开发商，以后所有与开发商的交易与闫胜茹无关。闫胜茹向开发商所交首付为70万整。关于闫胜茹是否承担责任问题，在双方签订的合同中，并未约定房屋的单价，仅约定闫胜茹向开发商交付首付70万元整，刚振兴向开发商交付剩余尾款，闫胜茹实际按合同约定履行，不存在违约情形，上诉人刚振兴主张闫胜茹承担责任无事实及法律依据，本院不予支持。关于兴商地产公司是否承担责任问题，在涉案定金合同中并未明确单价，首先，上诉人刚振兴主张其与兴商地产公司工作人员徐欣的聊天记录中明确了房屋单价，因刚振兴一审中提交的聊天记录并不完整，且聊天记录中刚振兴询问“你在那儿不是有熟人吗？能帮忙问问看看这个房是不是还欠60万。”徐欣回复“这个我让房主问问吧，看看能问出来吗？”，在后续中双方并未明确剩余房款数额。其次，目前就剩余房款数额，刚振兴在一审中提交的“元里居超超”的微信聊天记录因无法证实系开发商工作人员，亦不能证实目前剩余房款数额，一审法院未予采信并无不当。上诉人刚振兴提交的证据不能证实兴商地产公司存在违约情形，对刚振兴主张的由兴商地产公司承担责任的主张本院亦不予采纳。综上所述，刚振兴的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1244元，由上诉人刚振兴负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭景岭 审判员  程晓明 审判员  高玲玲 二〇二〇年八月二十七日 书记员  陈莹雪