贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9023号 原告：李瑜，男，汉族，1979年7月25日出生，住贵州省毕节市。 原告：张赟，女，汉族，1985年1月5日出生，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：吴学韩（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘炫杨（一般授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理）。 原告李瑜、张贇与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预约合同纠纷一案，本院2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李瑜、张贇及其委托诉讼代理人吴学韩、潘炫杨，被告七众置业的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原告与被告达成的1-168号商铺签约确认单；二、请求法院依法判令被告返还原告购房款共计162299.00元，并以此为基数从2016年4月4日起按年利率24%计算资金占用利息至被告将全部购房款返还完毕之日止；并由被告承担违约责任。三、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2016年3月2日至2016年4月22日之间，原告陆续向被告购买其位于七星关区，面积15.06平方米，原告向被告支付了购房款及房屋维修基金。双方签订了《商铺签约确认单》，被告向原告出具收到购房款的收据，但因被告公司原因双方直接未签订正式的《商品房购房合同》。原告在与被告完成交易后，与贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定该商铺前三年的租金返作购房款的本金，由贵州和聚祥商业运营管理有限公司直接支付给被告。原告与被告签订《商铺签约确认单》至今已经超过4年，在此期间，原告多次要求被告办理该商铺的产权登记，但被告至今未进行办理，经原告了解，被告已经将奥莱国际商业部分全部抵押给毕节市天厦房地产开发有限公司，已经不能为原告办理该商铺的产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”商铺买卖是属于登记后才发生物权效力，现由于被告将商铺抵押给第三方，导致不能为原告办理不动产转移登记，构成根本违约，原告有权解除合同，要求被告退还购房款。综上所诉，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所述为谢！ 原告当庭补充事实及理由：我们与被告没有签订书面的购房协议及购房合同，但是我们是根据口头形式及商铺租赁形式达成的协议，我们也缴纳了相应的购房款。1-166号至1-175号铺面有商铺签约确认单，1-176号至1-182号商铺只有被告方收款的收据，没有商铺签约确认单。 被告七众置业辩称：1、被告同意解除合同；2、原告诉请解除合同，根据《中国人民共和国合同法》和最高法司法解释，双方的权利义务将归于初始状态，给一方造成损失的另一方将采取补救措施或赔偿损失。在本案中，原告在购买了商铺之后就已经将该商铺交付给原告实际占有使用，且到目前为止，原告购买的1-166号至1-175号商铺已经进行了返租，原告已实际收到了商铺租金。原告并没有遭受到多大损失。在本案中被告确实存在违约行为，也愿意按照银行活期同款利息支付原告的资金占用利息，如果被告返还购房款且支付利息双方签订的合同自始不产生效力，那么原告也应将其收到的租金返还给贵州和聚祥商业运营管理有限公司；3、本案中被告将商铺抵押给天厦房地产开发有限公司的原因是由于对原告权益的维护。首先，由于受成都市第三建筑有限公司诉讼影响导致被告公司大批业主已购商铺（但未备案）被毕节市中级人民法院查封，在当时为保证我公司买受人利益不受影响，我公司和天厦房地产有限公司协商之后，将大批已购房产备案至天厦公司交由其保管，后续在查封问题解决后，天厦公司就会释放该批资产。到目前为止已经释放了近一百套左右的商铺，但今年由于受疫情的影响，后续的释放会在本月底开始进行。 本院经审理查明：原、被告签订《商铺签约确认单》约定，购房人张赟、共有人李瑜、房号1-168，购买房产面积15.06平房，开盘优惠10000.00元。优惠订房9.8折，优惠一次性9.4折，优惠按时签约9.8折，认筹优惠10000.00元，前三年返租37338.00元（前三年返租折扣总价7%/年计算），单价（建筑）13337.00元，优惠后单价（建筑）10776.83元，房产总价200855.00元，优惠后房产总价162299.00元，优惠金额38556.00元，维修基金1130.00元，三年返租抵扣后实际首付款124961.00元，其他费用31.00元，以上现金共计1161.00元。签订《商铺签约确认单》后，原告向被告缴纳购房款124961.00元。 2016年11月14日原告张赟与案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定将涉案商铺出租给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司统一招商经营管理，项目名称，奥莱国际，商铺号正1楼168号，商铺产权建筑面积15.06平方米，租赁期限为十年，租赁期限从2016年11月1日开始至2026年10月31日结束，商铺正式计租日为2016年11月1日，案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司租金按年计算支付原告，第一年度至第三年度支付租金12446.00元，第四年度至五年度支付租金14224.00元，第六年度至第七年度支付租金16002.00元，第八年度支付租金17780.00元，第九年度支付租金19558.00元，第十年度支付租金21336.00元，在原告将所持有商铺移交给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司之日起减除6个月装修期时起租，即自2016年11月1日起至2026年10月31日止；租金在每年10月31日支付。签订《商铺租赁合同》后，涉案商铺租金37338.00元由案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司支付被告折抵房款，原告收到案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司支付的租金14224.00元。 2016年11月14日，被告向原告出具收据，收到原告1-168号商铺全款162299.00元。 另查明：2020年7月21日原告向毕节市住房和城乡建设局查询，该局出具《查询结果说明》载明2019年1月5日，涉案商铺备案登记在他人名下，购房人并非二原告。 涉案商铺位于毕节市七星关区。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原告主张被告已经将涉案商铺备案登记在他人名下，已经不能为原告办理该商铺的产权登记，诉至本院请求解除原、被告达成的《商铺签约确认单》。被告七众置业认可已经将涉案商铺备案登记在他人名下，同意解除。故对原告主张解除原、被告签订的购买毕节市七星关区签约确认单的诉请，本院予以支持。 本案中，原告主张退还购房款162299.00元，但经本院庭审查实，原告实际向被告缴纳的商铺购房款为124961.00元，被告向原告出具的收据162299.00元中包含原告实际缴纳的购房款124961.00元与原告将涉案商铺出租给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司商铺租金37338.00元（由案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司向被告支付用以抵扣房款）；合同解除的原则是恢复到未签订合同时的状态，原告因出租涉案商铺所获得的租金，本院不予支持；故对原告的该项诉请，本院支持由被告退还原告购房款124961.00元。 对原告主张的资金占用利息损失，因涉案合同的解除系被告将涉案商铺备案登记在他人名下致使合同目的不能实现，合同解除系因被告过错导致，故对原告主张的资金占用利息，本院予以支持；资金占用利息原告主张以已付购房款162299.00元为基数，从2016年4月4日起按年利率24%计算至被告将全部购房款返还完毕之日止；本院支持以原告支付购房款124961.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，资金占用利息计算方式为，以原告已付购房款124961.00元为基数，从2016年11月14日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以原告已付购房款124961.00元为基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告履行完毕退还原告涉案商铺购房款之日止。 综合本案案情，原告已将涉案商铺出租给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司，因本案裁判结果可能影响案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司的权利，故本院依职权通知案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司参加本案诉讼，案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司表示不参与本案诉讼，如有需要其公司将另案主张相关权利。 涉案商铺租金事宜，权利人可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张赟、李瑜与被告贵州七众置业有限公司签订的购买位于毕节市七星关区的《商铺签约确认单》； 二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张赟、李瑜涉案商铺购房款124961.00元及支付资金占用利息，资金占用利息计算方式为，以已付购房款124961.00元为基数，从2016年11月14日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以已付购房款124961.00元为基数，从2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告履行完毕退还原告涉案商铺购房款之日止； 三、驳回原告张赟、李瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1773.00元（已减半收取），原告张赟、李瑜承担366.00元，被告贵州七众置业有限公司承担1407.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年八月二十八日 书记员 包清琳