湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1684号上诉人（原审原告）：陈海波，男，1979年3月7日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靓，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司郴州郴江支行，住所地湖南省郴州市北湖区北湖路27号。代表人：周海涛，该支行行长。委托诉讼代理人：郭霄，男，1968年2月22日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：雷宇跃，女，1980年6月5日出生，汉族，该公司员工，住湖南省郴州市苏仙区。原审第三人：郴州市鼎顺房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路16号。法定代表人：于会龙。上诉人陈海波因与被上诉人中国工商银行股份有限公司郴州郴江支行（以下简称工商银行郴江支行）及原审第三人郴州市鼎顺房地产开发有限公司（以下简称鼎顺房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初5523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈海波上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判解除对郴州市北湖区房屋查封，并立即停止对该房屋强制执行，或者发回重审；三、案件受理费由工商银行郴江支行及鼎顺房地产公司负担。事实和理由：一、陈海波与鼎顺房签订的《万花冲1号商品房定购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且陈海波已按照约定支付了全部的购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为有效的商品房买卖合同，一审法院认为陈海波与鼎顺房地产公司未签订有效的《商品房买卖合同》，认定事实错误。二、陈海波提交了2016年6月4日办理的交付手续、水电费、免缴物业费申请手续，可以证实陈海波缴纳案涉房屋所在小区物业费用均在法院查封案涉房屋之前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定，在法院查封之前合法占有该不动产。一审法院将“合法占有”理解为“实际居住”对法律理解错误。三、陈海波已支付购房款，案涉房屋未办理过户登记是鼎顺公司的原因造成，不是因陈海波自身原因造成。工商银行郴江支行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈海波明知案涉房产为鼎顺公司向工商银行郴江支行提供贷款的抵押物，又以与鼎顺公司存在债权、债务为由，接受案涉房产抵债，明显存在过错。陈海波与鼎顺公司之间在未经抵押权人同意情况下，以物抵债的行为不是普通的房屋买卖行为，不符合法律规定，陈海波对案涉房屋不享有实体权利。原审第三人鼎顺公司未参加诉讼，亦未提交书面答辩状。一审法院认定事实：一、工行郴江支行与鼎顺公司、秦皇岛市众达房地产开发有限公司、于会龙、刘伟、代晓利、张勇金融借款合同纠纷一案，一审法院于2018年7月24日立案后，根据工行郴江支行的申请，于2018年8月15日作出了（2018）湘1002执保689号执行裁定书，裁定“冻结鼎顺公司、秦皇岛市众达房地产开发有限公司、于会龙、刘伟、代晓利、张勇银行存款11826776元，或查封、扣押相应价值的其他财产”。一审法院于2018年8月17日向郴州市不动产登记中心发出协助执行通知书及民事裁定书，查封被申请人鼎顺公司名下位于郴州市北湖区房屋，查封期限自2018年8月17日至2021年8月16日止。陈海波认为位于郴州市北湖区系其所有，并向本院提出财产保全异议，一审法院于2019年9月4日作出（2019）湘1002执异148号执行裁定书，裁定驳回异议申请，陈海波不服，向一审法院提起执行异议之诉。二、陈海波认为涉案房产系其从鼎顺公司处购买并占有使用，为证明该事实向法院提交了如下证据：1、鼎顺公司与郴州市武嘉建筑工程有限公司签订的《万花冲1#小区道路施工合同》、预算汇总表、万花冲1号商品房购房合同、收据。陈海波认为其以郴州市武嘉建筑工程有限公司的名义与鼎顺公司签订了施工合同。施工完毕后，因鼎顺公司无法支付工程款，遂将涉案房屋作价643869元以抵扣工程款的方式出售给了陈海波，并签订了购房合同。鼎顺公司出具了收款收据给陈海波，收据注明“兹收到陈海波交来房款3栋2105房人民币643869元”。2、鼎顺公司出具的天然气开户申请确认单，缴纳燃气费、水费的收据，物业管理费缴费通知书，万花冲壹号物业服务中心出具的居住证明，缴纳物业管理费的发票，证明陈海波已履行了收房手续并实际占有涉案房屋。同时，陈海波于2019年7月1日向鼎顺公司出具一份《申请》，主要内容为“我是3栋2105号业主陈海波，于2016年6月4日办理了交房手续，我所抵款的3栋2105号房未销售出去（无人入住），导致所产生的物业管理费未能交齐，请求鼎顺公司给予减免这段时间所产生的物管费。鼎顺公司在该申请书上盖章且签字同意申请。”一审法院认为，陈海波并未与鼎顺公司签订正式的商品房买卖合同，陈海波未在道路施工合同上签字，也未提交其他证据证明其是实际施工人，其也未与鼎顺公司对工程款进行结算，故不能证明鼎顺公司以房抵债的事实；陈海波提交的申请显示其并未入住涉案房屋与其在庭审中称已居住在涉案房屋的陈述自相矛盾；陈海波提交的支付水费、燃气费的收据、居住证明均系与本案有利害关系的鼎顺公司出具的，证明力较小，陈海波提交的证据不足以证明其已合法占有涉案房屋。三、本案在审理过程中，陈海波向一审法院申请撤回对第三人于会龙、张勇、代晓利、刘伟、秦皇岛市地产开发有限公司的起诉，一审法院裁定准予撤诉。一审法院认为，本案争议的焦点在于陈海波是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房产在一审法院查封时，登记于鼎顺公司名下，其所有权属于鼎顺公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈海波并未提交充分证据证明其支付了全部购房款，并在本院查封之前占有使用涉案房产。故原告对涉案的郴州市北湖区不享有足够排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求不予支持。综上，一审法院作出如下：“驳回原告陈海波的诉讼请求。本案受理费10200元，由原告陈海波负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈海波提交了四份证据。证据一、情况说明，拟证明郴州市嘉武建筑工程有限公司的万花冲项目实际施工人是陈海波；证据二、万花冲1号入伙通知书，拟证明陈海波2016年6月4日入伙；证据三、陈海波对账明细表，拟证明2018年5月陈海波与鼎顺公司财务对账。证据四、付款审批单，拟证明2016年3月2日与鼎顺公司办理了案涉房屋的付款手续。工商银行郴江支行质证认为，证据一当事人没有出庭接受质询，该证据的真实性不认可；证据二由鼎顺公司出具，不具有证据力；证据三没有鼎顺公司没有盖章，即使盖章也没有证据力；证据四真实性有异议，内容是郴州市嘉武建筑公司及科联建筑有限公司，与本案无关。本院对陈海波提交的证据作如下认证，证据一、原嘉武公司的监事张志峰的情况说明，虽然张志峰未出庭作证，但该证言与一审陈海波提交的《万花冲1#小区道路施工合同》相符，可以形成证据链证实陈海波是实际施工人，本院予以采信。证据二、该入伙通知书无签章、签名，真实性不能确认，不予采信；证据三、无证据原件，本院不予采信；证据四、陈海波与鼎顺公司对账，但鼎顺公司未签名，真实性不能确认，本院不予采信。本院二审查明，一、2015年9月14日，陈海波挂靠郴州嘉武建筑工程有限公司（以下简称嘉武公司）与鼎顺公司签订《万花冲1#小区道路施工合同》，约定由嘉武公司包工包料承揽万花冲1#道路及化粪池、排水色、挡土墙等相关设施，工程款为1014000元。该项目于2016年2月全部验收合格并移交使用。陈海波为作为实际施工人建设完上述设施后，鼎顺公司未支付工程款。二、2016年3月1日，陈海波与鼎顺公司协商，以万花冲1号3栋2105房作价643869元，抵扣发放项目实际施工人陈海波及嘉武公司工人工资。2016年3月2日，陈海波与鼎顺公司签订了《万花冲1号商品房定购合同》，合同约定了买受人陈海波自愿购买万花冲1号3栋1单元21楼05号房，建筑面积142.26平方米，4526元/平方，房款总价643869元。还约定了付款时间、付款方式，违约责任等。鼎顺公司于2016年6月4日向陈海波交付了案涉房屋。本案二审查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是陈海波是否有权阻却执行。一、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。本案中，陈海波系万花冲1号道路等附属设施的实际施工人，陈海波施工的项目于2016年2月竣工验收完，陈海波于2016年3月2日与鼎顺公司签订《万花冲1号商品房定购合同》，以商品房抵偿工程款，可以视为陈海波在六个月内主张了工程款的优先权。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。陈海波作为实际施工人有权就案涉房屋折价优先受偿。二、陈海波与鼎顺房签订的《万花冲1号商品房定购合同》约定了买卖双方的具体信息、房屋基本状况、房屋的总款、付款方式、付款时间等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且鼎顺公司向陈海波实际交付了房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。陈海波、鼎顺公司协商以抵工程款的方式支付了房款，鼎顺公司出具了收款收据给陈海波。陈海波已支付了房款，且在法院查封前合法占有该房屋，未办理过户登记非因陈海波的原因导致。陈海波系案涉工程的实际施工人且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以阻却对案涉房屋的执行。综上所述，陈海波的上诉成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初5523号民事判决；二、立即停止对湖南省郴州市北湖区房屋的强制执行；三、驳回陈海波的其他诉讼请求。一审案件受理费10200元，二审案件受理费10200元，由中国工商银行股份有限公司郴州郴江支行负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二〇年八月八日法官助理韩淑静书记员邓婕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。