江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1163号上诉人（一审被告）：江西省上饶市广丰区宏琦置业有限公司，住所地：江西省上饶市广丰区芦林街道建业路1号，统一社会信用代码：91361122MA35LF1C7F。法定代表人：廖桂林，系公司总经理。委托诉讼代理人：余红柳、姜彩侠，江西时空律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘凯慧，女，1991年5月2日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：刘昭然、周倩倩，江西红源律师事务所律师。上诉人江西省上饶市广丰区宏琦置业有限公司（下称宏琦公司）因与被上诉人刘凯慧商品房销售合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2020）赣1103民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏琦公司上诉请求：1.请求依法撤销江西省上饶市广丰区人民法院作出的（2020）赣1103民初1904号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审中所有诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决中的有关违约金部分在一审原告诉讼请求范围之外，违反不告不理原则，一审法院无权擅自就涉案合同解除后一审原告是否应承担违约责任事宜进行判决；2.一审法院认定事实不清，被上诉人刘凯慧婚姻状态与其自身的经济状况之间无任何关联，一审法院不能因此认定被上诉人无法继续履行合同，进而支持被上诉人要求解除合同的诉请。按揭贷款无法办理，是因被上诉人个人征信问题导致的，并非上诉人过错；3.一审法院适用法律错误，被上诉人作为违约方无权行使法定解除权；4.一审法院所明确的被上诉人应付的违约金数额偏低。上诉人与被上诉人于2018年6月21日签订的两份《广丰国际商贸城首付分期承诺书》中约定：“三笔首付，任何一条违约，逾期超过三天则没收定金并处以合同总价20%的违约金。”被上诉人刘凯慧辩称：1.被上诉人诉请解除涉案《商品房买卖合同》有事实及法律依据。涉案房屋按揭手续无法办理责任在上诉人宏琦公司，签订合同时，被上诉人已告知上诉人相应情况，上诉人承诺定会办好按揭贷款手续。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”据此，被上诉人有权解除合同；2.一审判决未超出被上诉人的诉讼请求，未违反不告不理原则。一审法院此举是为公平解决纠纷，也使上诉人避免了讼累，节约诉讼成本；3.一审法院判决被上诉人支付的违约金数额符合合同约定。《广丰国际商贸城首付分期承诺书》非二审新证据，法院应当不予认可。另外，《广丰国际商贸城首付分期承诺书》约定的违约金远远高于《商品房买卖合同》中约定的违约金金额，上诉人未提供证据证明其已提醒被上诉人注意该条款并予以说明，故该约定无效；4.按揭手续无法办理，据上诉人反馈是因被上诉人存在多笔贷款致使征信未能通过，故答辩人订立合同的目的已经无法实现。一审法院认定事实，适用法律正确，请求二审法院维持原判，依法驳回上诉人的上诉请求。刘凯慧向一审法院起诉请求：1.请求一审法院依法立案并判决解除原、被告于2018年6月21日签订的两份商品房买卖合同；2.判决被告立即返还原告已经支付的第A2-6栋0单元1层1-136号房首付款251,143元和1-137号房首付款234,237元并支付资金占用费37,101.6元（按年利率6%支付自2019年1月1日暂计至2020年4月9日，实际应支付至首付款实际返还完毕为止）以上合计522,481.6元；3.本案诉讼费由被告承担。一审查明：2018年6月21日，原告以按揭贷款方式购买了被告所开发的“广丰国际商贸城”第A2-6栋0单元1层1-136号房和1-137号房，并分别签订了《商品房买卖合同》（预售）。其中，1-136号房合同中约定，该房总价款为912,143元，首付款472,143元，余款440,000元以贷款方式偿还；1-137号房合同中约定，该房总价款为860,237元，首付款440,237元，余款420,000元以贷款方式偿还。附件十一补充协议中第六条约定：“六、解除合同的约定：1、除本合同约定外，一方无正当理由提出解除合同的，必须经另一方同意，并向对方按已付房价款5%比例支付违约金后办理解除合同的相关手续……”。对于首付款付款方式，原、被告双方在《广丰国际商贸城合同价格试算书》中另有约定：其中，1-136号房首付款分三期支付，2018年6月21日支付251,143元，2019年1月30日支付130,000元，2019年5月30日支付9100元；1-137号房首付款分三期支付，2018年6月21日支付234,237元，2019年1月30日支付120,000元，2019年5月30日支付86,000元。原告于2018年6月21日按双方约定共支付了1-136号房首付款的第一期251,143元（含定金10,000元）和1-137号房首付款第一期234,237元（含定金10，000元），合计485,380元，并按合同约定将办理按揭贷款手续需要的全部资料交给被告，由于原告存在征信问题，无法办理按揭贷款。后原告一直未支付两套房屋的第二期、第三期首付款至今。本案调解过程中，原告要求解除合同，同意按照5%标准支付违约金，但被告不同意解除合同，故调解未果。一审认为：原告刘凯慧与被告宏琦签订的两份《商品房买卖合同》（合同备案号：20183661、20183662），系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，是合法有效的，双方应遵照履行。本案原告未按照合同约定支付首付款，系原告自己存在征信问题导致按揭贷款无法办理，且原告未按期交纳第二期、第三期的房屋首付款，原告构成违约。一审审理中，原告提交离婚证并说明其处在无业状态，不能办理按揭贷款，现无能力履行支付第二期、第三期房屋首付款。一审法院认为，原告存在经济状况变化，已不能按照合同约定支付购房款，不能履行合同，不能实现合同约定的目的，故双方签订的合同应予解除。一审法院对原告要求解除购房合同的请求，予以准许。对原告要求支付资金占用期间的费用，因属原告违约，一审法院不予支持。鉴于合同解除，对原告已支付的第A2-6栋0单元1层1-136号房首付款251,143元和1-137号房首付款234,237元，合计485,380元。被告应予返还给原告。由于合同解除，根据合同补充协议中第六条解除合同约定违约方应按已付房价款5%比例支付违约金。故原告应支付被告第A2-6栋0单元1层1-136号房的违约金12,557.15元（251,143元*5%）和1-137号房的违约金11,711.85元（234,237元*5%），合计违约金24,269元。两栋的房屋首付款485,380元与违约金24,269元冲抵后，被告应当返还原告461,111元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审法院判决：一、解除原告刘凯慧与被告江西省上饶市广丰区宏琦置业有限公司于2018年6月21日签订的两份《商品房买卖合同》预售（合同备案号：20183661、20183662）；二、被告江西省上饶市广丰区宏琦置业有限公司返还原告刘凯慧购房款485,380元；三、原告刘凯慧支付被告江西省上饶市广丰区宏琦置业有限公司违约金24,269元；四、驳回原告刘凯慧其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明的事实一致。本案二审争议焦点是：一、一审法院关于违约金的判决是否违反不告不理原则；二、刘凯慧作为违约方是否有权解除合同；三、本案违约金数额应当如何确定。关于第一个焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依照上述法律规定，合同解除后，当事人可以要求违约方赔偿损失。本院认为，定纷止争是人民法院进行民事审判活动的重要目的，也是社会主义法治追求的重要价值目标。为了有效化解社会矛盾，减少当事人诉累，对不告不理原则的理解不应过分机械。本案中，刘凯慧上诉请求解除案涉合同，必然会涉及合同解除的后续法律问题。一审法院在审理过程中一并处理合同解除后的违约金问题，既便于法院对案件的审理，同时也有利于化解纠纷，减少诉累。因此，宏琦公司关于一审法院违反不告不理原则的主张，本院不予支持。关于第二个焦点。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”在本案中，刘凯慧目前处于无业状态，个人征信存在问题导致无法办理贷款，其现有经济状况无法支持其继续按照合同约定支付购房款。若宏琦公司要求刘凯慧继续履行合同，合同履行期限可能无限期延长，将导致案涉两套商品房闲置，双方当事人的利益也都会受损。按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权利，在合同履行不能时，应当允许违约方起诉请求解除合同。综上，本院认为参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，本案的商品房销售合同应当解除。因此，宏琦公司提出刘凯慧作为违约方无合同解除权的上诉意见，本院不予支持。关于第三个焦点。双方当事人签订的《商品房买卖合同》（预售）中的附件十一补充协议中第六条约定：“除本合同约定外，一方无正当理由提出解除合同的，必须经另一方同意，并向对方按已付房价款5%比例支付违约金后办理解除合同的相关手续。”本案中，刘凯慧主张解除合同，并未经宏琦公司同意，一审援引该项条款计算违约金数额与案件事实不符，本院予以纠正。宏琦公司在二审中提交的《广丰国际商贸城首付分期承诺书》中约定，“三笔首付款如有任何一条违约，逾期超过三天则没收定金并处以合同总价20%的违约金，开发商将单方解除商品房买卖合同，并且将该房另售他人。”因本案中，宏琦公司未主张解除合同，且该条约定的违约金数额过高，本院亦不援引该约定计算本案违约金，本案的违约金数额，由本院依法确定。本院认为，宏琦公司的损失应为其资金不能及时回笼所造成的利息损失，参照中国人民银行公布的银行间同业贷款利息，本院以年利率3.8%作为利息计算标准。对于首付款，依照双方在《广丰国际商贸城合同价格试算书》中约定，第二期首付款25万元应在2019年1月30日支付，该25万元应自2019年1月31日起计算违约金，第三期首付款17.7万元应在2019年5月30日支付，该17.7万元应自2019年5月31日起计算违约金。至于双方约定的商业银行按揭贷款86万元，因双方在合同中未对按揭贷款办理期限作出约定，参照商业银行按揭贷款的一般流程时长，本院酌定该86万元自2018年9月21日起计算违约金,上述违约金均计算至2020年8月1日。具体金额为：25万元×3.8%÷12×18月＝14250元；17.7万元×3.8%÷12×14月＝7847元；86万元×3.8%÷12×22月＝59913元。以上金额为14250+7847+59913＝82010元。以上数额为守约方的实际资金利息损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，本案的违约金数额可以在守约方实际损失的基础上再上浮30%，数额为82010元×1.3＝106613元。综上所诉，宏琦公司的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚，但适用法律存在错误导致判决结果出现错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江西省上饶市广丰区人民法院作出的（2020）赣1103民初1904号民事判决第一项即“解除刘凯慧与江西省上饶市广丰区宏琦置业有限公司于2018年6月21日签订的两份《商品房买卖合同》（合同备案号：20183661、20183662）”；二、维持江西省上饶市广丰区人民法院作出的（2020）赣1103民初1904号民事判决第二项即“江西省上饶市广丰区宏琦置业有限公司在本判决生效十日内返还刘凯慧购房款485,380元”；三、维持江西省上饶市广丰区人民法院作出的（2020）赣1103民初1904号民事判决第四项即“驳回刘凯慧其他诉讼请求”；四、变更江西省上饶市广丰区人民法院作出的（2020）赣1103民初1904号民事判决第三项即“刘凯慧支付江西省上饶市广丰区宏琦置业有限公司违约金24,269元”为“刘凯慧在本判决生效十日内支付江西省上饶市广丰区宏琦置业有限公司违约金106613元”；五、驳回江西省上饶市广丰区宏琦置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4512元，由江西省上饶市广丰区宏琦置业有限公司负担1500元，由刘凯慧负担3012元；二审案件受理费9024元，由江西省上饶市广丰区宏琦置业有限公司负担3000元，由刘凯慧负担6024元。本判决为终审判决。审 判 长 徐志锋审 判 员 万利剑审 判 员 付 强二〇二〇年八月十日代书记员 王 浩