山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4149号上诉人（原审原告）：步丰宏，女，1975年11月29日出生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：焦向东，山东莱兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晓芳，女，1979年8月6日出生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：李学伟，莱州文昌法律服务所法律工作者。上诉人步丰宏因与被上诉人王晓芳房屋买卖合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2019）鲁0683民初7683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。步丰宏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判王晓芳继续履行《存量房买卖合同》，腾迁房屋，交付给步丰宏位于莱州市城区地库；2、一、二审诉讼费用由王晓芳承担。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同合法有效，步丰宏已取得房屋所有权。2015年5月8日，王晓芳丈夫杨绍林向步丰宏借款115000元及152000元。2015年7月15日，杨绍林又向步丰宏借款11500元。2016年1月19日，王晓芳向步丰宏借款107000元用于偿还银行贷款。以上借款数额合计379200元，有借据、银行贷款还款通知单及转款凭证为证，证据充分，双方债权债务关系明确。2016年1月25日，步丰宏与王晓芳签订《存量房买卖合同》，王晓芳将位于莱州市城区及地库卖给步丰宏，双方办理了房屋过户手续，步丰宏承担了所有交易税费21211.40元，房款则抵顶王晓芳欠步丰宏的部分债务。买卖合同约定王晓芳于2016年1月28日前，将该房产及相关证明交付给步丰宏，然而王晓芳至今占有房屋，拒绝腾迁。在开庭审理时，王晓芳提供了十三段录音，步丰宏也提供了王晓芳与步丰宏的录音，以上录音中杨绍林承认向步丰宏借款数额为二十五六万元，步丰宏一直主张借款本息380000元，实际借款为379200元（未算利息），其中包括王晓芳借款100700元（王晓芳拒不承认）。经计算，双方关于借款数额的争议差别不大。王晓芳、步丰宏、杨绍林之间录音对话中均承认过愿意从莱州市城区搬走，只是王晓芳、杨绍林认为房屋如今已经增值，感觉吃亏，对步丰宏提供几个月房租不满意，意图多要十几万元。步丰宏在录音中同意王晓芳可回购房屋。录音证实过户时王晓芳、杨绍林均在场，三方共同办理了过户手续。涉案《存量房买卖合同》是有效的，该房屋属于王晓芳、杨绍林的夫妻共同财产，二人有权出售，步丰宏并未采取欺诈手段骗签房屋买卖合同，三方自愿交易，交易程序合法。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同，房款抵顶借款依法成立，交易应当受到法律保护，王晓芳现在反悔，有违诚信原则。现房屋产权已归步丰宏所有，王晓芳如认为房款未付清，属于债权债务纠纷，可另行起诉主张债权。二、步丰宏作为不动产所有权人，诉讼请求成立，依法应予支持。不动产物权以登记为公示方法，不动产登记簿具有权利真实的推定效力。不动产登记簿是不动产权利的外在表征，体现着一定的法律事实和法律行为。不动产物权经过登记记载于不动产登记簿之后，即可推定记载的归属和内容与真实的物权归属和内容相一致。在诉讼中，当事人既可以用不动产登记簿为证据来证明自己的诉讼请求，亦可以以此来反驳对方的诉讼请求。人民法院在认定案件事实时，应当首先将不动产登记簿当作真实来对待。本案当事人通过买卖变更物权，办理了不动产变更手续，步丰宏取得物权，不动产证书、税票及录音证据完全可以证明。一审判决在认定案件事实时，在王晓芳未能提供有力反驳证据的情况下，也未行使撤销权的情况下，应当首先认定本案不动产证具备真实性、有效性，而不能置之不理。步丰宏作为债权人和物权人，依法行使债权和物权，要求王晓芳继续履行存量房买卖合同，腾迁房屋，交付给步丰宏位于莱州市城区地库，理由正当，诉讼请求成立。综上所述，步丰宏认为一审判决认定事实错误，应当撤销。请求二审法院查明事实真相，依法改判。王晓芳辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回步丰宏的上诉请求，维持原判。步丰宏向一审法院起诉请求：1、判决王晓芳腾迁房屋，返还步丰宏位于莱州市城区地库及房屋钥匙；2、诉讼费由王晓芳承担。审理中，步丰宏明确第1项诉讼请求，要求判令王晓芳继续履行《存量房买卖合同》，腾迁房屋，交付给步丰宏位于莱州市市区地库。一审法院认定事实：2016年1月25日，步丰宏与王晓芳签订《存量房买卖合同》1份，约定，王晓芳将权利份额100%的坐落于莱州市城区房屋（房屋所有权证号：莱房权证城区字第××号）、地库转让与步丰宏，转让价款271600元，步丰宏应自订立合同之日起3个工作日内，将房价款271600元一次性交给王晓芳，王晓芳须于2016年1月28日前，将该房产及相关证明交付步丰宏，合同订立后，双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。2016年1月29日，步丰宏、王晓芳及王晓芳的丈夫杨绍林到莱州市住房管理中心办理了房屋过户手续，步丰宏交纳了相关税费，领取了房屋所有权证书（房屋所有权证号：莱房权证城区字第××号）。庭审中，步丰宏主张，房屋转让款271600元的支付方式是以之前王晓芳夫妻所欠步丰宏的相应借款抵顶，签订《存量房买卖合同》前，王晓芳及其丈夫杨绍林曾多次向步丰宏借款，欠步丰宏借款本金合计379200元，其中，2015年5月8日，杨绍林借款2次，分别借款115000元、152000元，2015年7月15日杨绍林借款11500元，合计278500元，杨绍林借款步丰宏也知情，借款均用于王晓芳夫妻开办的企业经营和生活方面，另外，2016年1月19日，王晓芳向步丰宏借款100700元，王晓芳用该款偿还其在莱州市农村商业银行的贷款，双方的房屋买卖行为发生于2016年1月25日，王晓芳夫妻均知情，过户的时候均在场；另外，借款利息虽未约定，但按同期银行贷款利率计算利息，截止到过户日利息为几千元，步丰宏与王晓芳之间总的借款债务数额为380000余元，王晓芳夫妻是在房屋过户后才分居的。王晓芳主张，步丰宏主张的4次借款不属实，从步丰宏与王晓芳之间的录音听，没有这么多钱，王晓芳与杨绍林录音能显示，杨绍林借过步丰宏150000元，而王晓芳从未借过步丰宏的钱，对杨绍林借款王晓芳不知情。杨绍林与王晓芳没有共同经营过企业，杨绍林借款没有用于王晓芳夫妻共同生活及企业经营。针对自己的主张，步丰宏提供了以下证据：1、上述加盖房管局档案查询章的《存量房买卖合同》复印件1份。步丰宏据以证明：王晓芳将涉案不动产卖给步丰宏，交付期限为2016年1月28日。2、涉案房屋所有权证书1份。步丰宏据以证明：步丰宏依法取得了案涉房屋所有权。3、销售不动产发票1份。步丰宏据以证明：交易主体是步丰宏与王晓芳，售房款数额为271600元。4、税收证明5份。步丰宏据以证明：案涉房屋交易过程中所有的税费均由步丰宏支付，税费数额合计为21211.40元。5、借条4张、山东农信社客户回单1份、山东省农村信用社贷款还款通知单1份，步丰宏转账交易单打印件2份。步丰宏据以证明：王晓芳夫妇曾向步丰宏借款379200元。经质证，王晓芳对步丰宏证据1、证据2、证据3、证据4的真实性均表示无异议，但表示，当时为了逃避债务，将涉案房产才过户到步丰宏名下，签字是真的，但合同内容等都是假的，步丰宏并未给过王晓芳钱；对证据5中借条的真实性无异议，表示，王晓芳从未借过步丰宏的钱，杨绍林借钱没有告知过王晓芳，也没有用于家庭生活，不认可杨绍林真实借过。山东农信社客户回单、山东省农村信用社贷款还款通知单是同一笔款项，对真实性不认可，王晓芳从未给步丰宏签过字，也没有借过步丰宏钱。针对自己的反驳主张，王晓芳提供了以下证据：1、2019年7月3日杨绍林与步丰宏、王晓芳的通话录音光盘及书面整理材料。王晓芳据以证明：步丰宏向杨绍林主张借款本息380000元。2、2019年6月22日步丰宏与王晓芳的通话录音及书面整理材料1份。王晓芳据以证明：步丰宏主张杨绍林贷款100000元，实际步丰宏仅给代偿了50000元，其余50000元代偿款，实际是步丰宏用杨绍林给付的50000元还的，当时在房管局办理过户时，步丰宏承诺，房屋过户后还是王晓芳的。经质证，步丰宏表示，1、录音中杨绍林承认向步丰宏借款数额为二十五、六万元，步丰宏一直声称借款本息380000元，实际借款为379200元，其中包括王晓芳借款100700元，如加上利息，超过380000元；2、借款期限长达四年多，步丰宏因记忆模糊，记不清每笔借款具体数额，合情合理。步丰宏错将借给王晓芳借款数额100700元说成50000元，现予以更正，应当以书面借据、银行贷款还款通知单及转款凭证为准。杨绍林本人对借款数额也记忆模糊，不能说出准确数额，至于王晓芳，则将从莱州市农商行的贷款都忘了，记忆力更差；3、王晓芳、步丰宏、杨绍林录音对话中均承认过愿意从莱州市城区搬走，只是王晓芳、杨绍林认为房屋如今已经增值，感觉吃亏，对步丰宏提供几个月房租不满意，意图多要十几万元，有违诚信原则。步丰宏出于人道主义已经让王晓芳无偿在该房中住了将近四年，此次开庭同意王晓芳过完春节再搬走；4、步丰宏与王晓芳、杨绍林系多年朋友，要钱时为了维护朋友脸面，托辞说借了同学朋友的钱再转借给王晓芳、杨绍林。步丰宏郑重声明，所有借款均系步丰宏所出借，资金来自步丰宏，确无其他出资人。王晓芳、杨绍林在多次通话中识破资金均来自步丰宏，正确无误；5、录音证实过户时王晓芳、杨绍林均在场，共同办理了过户手续。该房屋属于王晓芳、杨绍林夫妻共同财产，有权出售，交易合法。步丰宏缴纳全部过户费用21211.40元，杨绍林录音中同意过户税费算在杨绍林头上，但杨绍林并未支付分文过户税费，步丰宏并未采取欺诈手段骗签房屋买卖合同，三方自愿交易，房款抵顶借款成立。如王晓芳对所住房屋恋恋不舍，可以按照当前市场价回购，步丰宏在录音中同意王晓芳回购；6、王晓芳、杨绍林之间录音称杨绍林借款时，王晓芳并不知情，与事实不符，二人均与本案有利害关系，相互之间恶意串通，步丰宏不予认可。二人之间原系夫妻关系，共同举债用于经营和生活，属于共同债务。另外，王晓芳个人从莱州市农商行贷款100000元，王晓芳从步丰宏处借款用于偿还了该笔贷款本息100700元，王晓芳却拒不承认，有违诚信原则。步丰宏又提供了以下证据：1、2019年4月16日步丰宏与王晓芳的通话录音光盘及相应内容书面整理材料。2、中国农业银行个人明细对账单1份。步丰宏称，该证据印证了己方已提供的上述转账支付杨绍林借款115000元、152000元的转账记录的真实性。3、115404活期查询单1份。步丰宏称，该证据印证了己方已提交的转账支付王晓芳借款100700元山东农信客户回单的真实性。经质证，王晓芳表示，对步丰宏该组证据中的证据2、证据3的真实性无异议，但借款已偿还，王晓芳提供还款记录可以反映；对证据1真实性予以认可，王晓芳表示，杨绍林借款王晓芳不知情，为了让步丰宏说出与杨绍林真实的借款数额和还款情况，当时才说同意倒房，现在王晓芳不同意倒房，经了解，杨绍林借步丰宏的钱并无那么多，具体数额要根据查询的银行交易记录才能确定。王晓芳又提交了兴业银行账户交易明细2页。王晓芳据以证明：杨绍林已偿还步丰宏借款本金270000余元。王晓芳表示，除该2页银行账户交易明细载明的杨绍林还款外，还有其他的还款款项，但本案中无法提交相应证据，因杨绍林其他的银行卡都已经注销了，他现在又在外地，王晓芳无法和他取得正常联系。经质证，步丰宏对真实性表示无异议，但表示，在步丰宏所诉本案借款之前，双方之间有过经济往来，步丰宏曾借给杨绍林款，杨绍林开办企业，资金紧张，步丰宏与杨绍林是朋友关系，步丰宏曾帮助过杨绍林进行走账手续，便于杨绍林银行贷款。步丰宏主张，涉案房屋的购房款系通过抵顶之前王晓芳夫妻对步丰宏相应借款债务的方式交付；王晓芳对步丰宏该主张不予认可；对该主张，步丰宏未提供相应证据予以证实。步丰宏主张，王晓芳提交的2页兴业银行账户交易明细，所载明的2015年5月8日后至签订合同前杨绍林给付的步丰宏5笔款合计220000元，归还的不是步丰宏本案所主张4笔借款款项，而是步丰宏本案所主张4笔借款之前发生的借款，但对之前借款事实不能予以明确，亦不能在本案中进一步提供相应证据予以证实。王晓芳主张签订存量房买卖合同时约定的案涉房产交易价值过低，当时该房产价值应为500000元左右。对此，步丰宏不予认可，表示当时的房价低，合同中约定交易价格，双方是按照当时的市场价格经双方协商确定的价格。王晓芳不予认可，称当时步丰宏提出，随便写个价钱可以少交税。王晓芳称，涉案房屋离婚前系王晓芳与杨绍林的夫妻共同财产。另，审理中，王晓芳申请对涉案房屋签订合同时的市场交易价格进行评估，后又撤回该申请。一审法院认为，王晓芳对步丰宏提交的涉案《存量房买卖合同》真实性无异议，一审法院依法对该合同的真实性予以认定。根据步丰宏主张，涉案房屋的购房款系通过抵顶之前王晓芳夫妻对步丰宏相应借款债务的方式交付；王晓芳对步丰宏该主张不予认可；对该主张，步丰宏未提供相应证据证实，根据双方本案中提供的有关借贷一事借还款方面的证据，能够反映的是：自步丰宏本案所提供借贷证据载明的本案借款起始之日2015年5月8日至双方签订涉案《存量房买卖合同》的2016年1月19日止，步丰宏共给付杨绍林及王晓芳4笔款合计379200元；2015年1月2日至2016年10月21日，杨绍林共给付步丰宏7笔款合计276000元，其中2015年5月8日后至签订合同前，杨绍林共给付步丰宏5笔款合计220000元，据此不能印证步丰宏关于双方签订案涉《存量房买卖合同》时王晓芳夫妻尚欠步丰宏借款380000余元债务的相应主张；步丰宏主张，杨绍林给付步丰宏的5笔款220000元归还的不是步丰宏本案所主张的4笔借款款项，而是步丰宏本案所主张4笔借款之前发生的其他借款，但步丰宏对之前的借款事实不能予以明确，亦未在本案中进一步提供相应证据予以证实；故步丰宏主张双方签订案涉《存量房买卖合同》时，王晓芳夫妻尚欠步丰宏借款债务已达到合同载明的购房款数额，双方确已达成以相应借款债务抵顶购房款的合意，步丰宏购房款付款义务已履行完毕，证据不足，不予认定。步丰宏要求王晓芳继续履行《存量房买卖合同》，腾迁并交付案涉房屋，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：驳回步丰宏要求王晓芳继续履行《存量房买卖合同》，腾迁并交付莱州市市区地库的诉讼请求。一审案件受理费5374元减半收取2687元，由步丰宏负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：涉案购房款是否支付，应否支持步丰宏的上诉请求。步丰宏主张自2015年5月8日至2016年1月19日，杨绍林及王晓芳欠付步丰宏借款4笔共计379200元，王晓芳对此不予认可，并提交银行账户交易明细证明杨绍林于2015年5月8日至2016年1月19日间已还款220000元。步丰宏虽主张该220000元与本案4笔借款无关而是之前发生的其他借款，但对此再未举证，故本院对其该项主张不予支持，不能认定杨绍林及王晓芳在签订涉案《存量房买卖合同》时尚欠步丰宏379200元，对步丰宏关于其以对杨绍林及王晓芳的债权抵顶涉案房屋购房款的主张本院不予支持。一审判决对此认定正确，本院予以确认。综上所述，步丰宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5374元，由步丰宏负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年八月十二日书记员  孙嘉慧