湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初2342号 原告（反诉被告）：曹朝恩，男，1984年3月17日出生，汉族，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王身伟，湖南星河律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郴州富强房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市安仁县永乐江镇环城东路，统一社会信用代码：91431000675565923N。 法定代表人：罗长城，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李兴,郴州市北湖区正和法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）曹朝恩与被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹朝恩的委托诉讼代理人周义、王身伟，被告（反诉原告）富强公司的委托诉讼代理人李兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）曹朝恩向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付逾期交房违约金100740元（按已付购房款的万分之二，从2015年11月21日计算至2018年11月20日，460000×1095天×0.02%）；二、判令被告立即办理合同备案和预告登记；三、本案的全部诉讼费费用由被告承担。 被告（反诉原告）富强公司辩称要点：一、按照案涉买卖合同第7条第3款第2项约定，曹朝恩需补缴房屋面积差款和房屋尾款共112597元，故本案是买受人曹朝恩未交清购房款导致的违约，不是出卖人的原因。二、按照案涉买卖合同第10条第2项第2目约定，由于买受人的原因未能按期接受房屋，双方同意按2方式处理，逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人的总房款的30%作为违约金，故曹朝恩、张宝芬至今未交清房款，应承担572597.95元的30%违约金171779.3元给富强公司。 被告（反诉原告）富强公司提出反诉诉讼请求：一、判令反诉被告支付尚欠购房款112597.95元及支付总房款572597.95元的×30%违约金171997.39元，两项合计284377.34元给反诉人；二、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费。 原告（反诉被告）曹朝恩辩称要点：一、富强公司未将房产局最后竣工测绘面积的相关材料给答辩人，曹朝恩对产权登记面积不予认可，对增加的面积价款不予支持；二、并非曹朝恩原因未能按期交房，曹朝恩无需承担总房款30%的违约金。 查明的事实 根据当事人双方举证、质证和本院认证，本院确认如下案件事实： 一、2011年3月19日，曹朝恩（买受人）、张宝芬（共有人）与富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》及附件（合同编号：201000871508）。合同主要约定：1、买受人购买出卖人开发的“祥龙郡”项目中的第2栋2单元1508号房，房屋面积为130.6平方米，单价为每平方米3905.05元，房屋总价款为510000元；买受人按期付款方式按期付款，首付款（含定金）肆拾壹万元于本合同签订之日支付，剩余房款的支付：拾壹万元整在2011年10月30日前付清（其中50000元于2011年6月1日前支付）；2、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补；3、出卖人应在2011年10月30日前将验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期未超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金，合同继续履行。②逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二（该比率应不小于第①项中的比率的）违约金。由于买受人原因，未能按期接收房屋的，双方同意按照第2方式处理：（2）逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作为违约金，余款退还买受人； 二、上述合同签订当日，曹朝恩、张宝芬向富强公司出具《承诺书》约定，后欠付100000元分两次付清，其中50000元于2011年6月1日前付清，其余50000元于交房之前通知付清。合同签订后，曹朝恩、张宝芬按约定已向富强公司支付购房款460000元，余款50000元未支付。经查，祥龙郡2#栋工程于2011年12月30日验收合格。2013年12月，郴州市房屋测绘队对案涉房屋进行测绘，确认房屋建筑面积为146.63㎡。2018年11月20日，曹朝恩从物业公司处领取了案涉房屋的钥匙并交纳了部分物业费。 三、2018年6月29日，曹朝恩与张宝芬协议离婚，约定案涉房屋归曹朝恩所有。2020年7月27日，张宝芬向本院递交《情况说明》，表明自愿放弃案涉房屋的所有权利。 四、另查明：2019年8月9日，富强公司起诉曹朝恩、张宝芬要求解除涉案商品房买卖合同，并要求支付违约金。2019年9月5日，郴州市北湖区人民法院作出（2019）湘1002民初4279号民事判决书，认定富强公司未提供充分证据证明已按照合同约定履行了书面通知曹朝恩、张宝芬办理房屋交付手续的义务，驳回其全部诉讼请求。富强公司对该判决不服，向郴州市中级人民法院提出上诉。2019年12月9日，郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终4209号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 判决的理由与结果 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。曹朝恩、张宝芬与富强公司签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因案涉房屋共有人张宝芬明确表示放弃对涉案房屋相关权利，故曹朝恩与富强公司系涉案合同履行主体。现就双方争议焦点问题认定如下： 一、富强公司是否存在逾期交房；若存在，如何承担违约责任。本案中，案涉房屋买卖合同约定的交房时间是2011年10月31日，但富强公司并依约履行交房义务，其行为已经构成违约,理应承担逾期交房的违约责任。富强公司抗辩系曹朝恩未交清房款导致违约，并非其责任。本院对此认为，根据庭审查明的事实可知，原、被告双方约定剩余50000元的房款交付时间以交房前通知为准，但是富强公司未提交证据证明其依合同约定的书面方式（包括富强公司在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告）通知曹朝恩、张宝芬收房，也未证明对剩余房款50000元及房屋面积差款进行催缴，故房款未付清的原因不能归责于曹朝恩，该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照案涉房屋买卖合同约定，富强公司应从2011年11月1日起至实际交付之日止，按日向曹朝恩支付已交房价款的万分之二的违约金，现曹朝恩诉请违约金从2015年11月21日算至2018年11月20日止，系其对自身权益的处分，故以其诉请为限，本案逾期交房违约金为100740元（按已付房款460000元的日万分之二，100740元＝460000元×1095天×0.0002）。 二、曹朝恩还应向富强公司支付多少房款以及是否应向富强公司支付违约金。按照案涉房屋买卖合同约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。现郴州市房屋测绘队对案涉房屋进行测绘后，确认房屋建筑面积为146.63㎡，故曹朝恩应向富强公司补缴房屋面积差款62597.95元（（146.63-130.6）×3905.05=62597.95）。同时，曹朝恩承认尚有50000元购房尾款未予支付，因此，曹朝恩应向富强公司支付房款共计112597.95元。至于违约金，因房款未付清的原因并非曹朝恩所致，故富强公司要求其承担违约金缺乏依据，本院不予支持。 三、合同备案和预告登记的问题。本案中，曹朝恩诉请富强公司立即办理合同备案登记和预告登记，本院认为合同备案登记和预告登记属于行政部门审查范围，不属于法院职权范围，故对于该项诉讼请求，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司向原告（反诉被告）曹朝恩支付逾期交房违约金100740元，此款限被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清； 二、反诉被告（原告）曹朝恩向反诉原告（被告）郴州富强房地产开发有限公司支付购房款112597.95元，此款限反诉被告（原告）曹朝恩于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告（反诉被告）曹朝恩其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）郴州富强房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司、反诉被告（原告）曹朝恩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1157元，由被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取2783元，由反诉被告（原告）曹朝恩负担1275元，反诉原告（被告）郴州富强房地产开发有限公司负担负担1508元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谢萍 二〇二〇年八月十日 法官助理吴明星 书记员李佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。