陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终8096号 上诉人（原审被告）：王喻飞，男，1968年2月14日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审原告）：程瑞云，女，1973年4月12日出生，汉族，现住西安市。上诉人王喻飞因与被上诉人程瑞云房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初3486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王喻飞上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案所有诉讼费由程瑞云承担。事实和理由：原审判决认定的事实不清，王喻飞无任何义务支付租赁费及物业费。程瑞云不履行房屋维修义务，王喻飞有权多使用房屋两个月或要求程瑞云减免租金。本案中，王喻飞承租程瑞云房屋后，2015年1月份，程瑞云房屋内的水管阀门漏水断裂，造成房屋地板损坏，无法正常使用，经王喻飞多次要求程瑞云履行出租人的维修义务，但程瑞云怠于履行自己的义务，以至于王喻飞在承租期间房屋无法正常使用，因程瑞云的房屋漏水影响王喻飞使用，程瑞云应当减少租金或者延长租期，本案中王喻飞已经按照合同约定向程瑞云支付了足额的房租，王喻飞延长租期使用房屋两个月并无不妥之处，王喻飞没有义务给程瑞云支付任何费用。程瑞云的行为有违诚实信用原则，原审判决显示公平。2019年11月27日，王喻飞曾与程瑞云达成口头约定，由于房屋漏水无法正常使用，程瑞云一方未能及时解决，以至于给王喻飞造成巨大的经济损失，因此程瑞云以两个月的租金来抵偿给王喻飞造成的损失，同时双方还约定王喻飞将空调、梯子等物品留给程瑞云。达成上述约定后王喻飞就搬离了房屋，然而程瑞云竟然出尔反尔，不诚信的又要求王喻飞支付其租赁费，原审法院在没有查明这一事实的情况下，作出让王喻飞支付其租赁费及物业费的判决结果不能令人信服。由于涉案房屋小区业主使用停车位每8小时4元，外来人员停车每小时4元，王喻飞与程瑞云签订合同时，程瑞云口头承诺给王喻飞办理小区停车位，然而合同签订几年以来，程瑞云未按照约定履行义务，王喻飞停车一直都是按照外来人每小时4元钱的标准缴费，王喻飞认为，由于程瑞云未履行给王喻飞办理停车位的义务，造成王喻飞多支付停车费，多支付的费用至少5000多元，程瑞云应承担该笔费用。程瑞云辩称，房屋水管维修共花费1980元。双方口头商定租赁费暂时按照2300元／月支付，合同约定的第四年2400元／月和第五年2500元／月与暂时交的2300元／月的价差在租赁期满后，与维修费多退少补统一清算。所以应支付价差1620元。物业费和房屋租赁费。应按照合同、双方约定、未央区人民法院的一审判决支付房屋租金4600元及物业费1781.96元。木地板补偿费。拆除木地板后，双方商量租赁期满后按照市场价补偿木地板价格，拆除的数量70平方米，市场价70-200元。应支付木地板补偿费5000元。诉讼费程瑞云已交87元，应由对方全部承担。关于空调。双方是2014年8月23日签订合同，办理交接手续，双方约定从2014年10月1日开始计算房租，租户自行配备空调和锅炉，租期满后空调和锅炉留给房东。现在租户要求返还空调，则租户就应该按照约定把2014年8月23日至10月1日的租赁费2800元返给户某某，户某某则同意一审判决的由王喻飞自行拆除，户某某予以配合。对方应支付15888.96元，程瑞云配合拆除空调。程瑞云向一审法院起诉请求：1.王喻飞支付程瑞云房屋租赁费4600元（2019年10月1日到11月30日）、物业费1882.76元（2019年7月1日到11月30日）、拆除木地板损失5000元，三项合计11482.76元；2.本案诉讼费由王喻飞承担。一审法院认定事实：2014年8月23日，程瑞云、王喻飞签订《房地产租赁及经纪合同》一份，约定程瑞云将位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋出租给王喻飞；每月租金2300元，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月31日；房租三年不涨，第四年2400元/月，第五年2500元/月；租赁房屋仅作为住宅使用；租赁期间产生的物业费、水费、电费、暖气费、燃气费、有线电视费、电话费等费用由王喻飞承担；程瑞云应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；王喻飞应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好的交还程瑞云，王喻飞交还程瑞云房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态。合同签订后，程瑞云将房屋交付王喻飞使用。2014年8月29日王喻飞购买一部白色奥克斯空调（型号：KFR-25GW/VB+3），安装于涉案房屋的主卧室。该空调目前尚在涉案房屋内。庭审中程瑞云称双方口头约定以该空调折抵2014年8月23日至2014年10月1日的房租，空调归程瑞云所有。对此王喻飞不予认可，并要求程瑞云返还该空调。租赁期间内，该房屋出现漏水情况。双方口头约定降低第四年和第五年的房租标准，均按照每月2300元的标准支付租金，降低部分的租金与王喻飞维修房屋漏水问题产生的费用相抵消后多退少补。庭审中王喻飞称其维修漏水共花费1980元。涉案房屋的客厅、餐厅以及三个卧室均铺有木地板。王喻飞在居住期间将客厅、餐厅以及其中两个卧室的木地板拆除，仅保留主卧室的木地板。庭审中王喻飞称拆除木地板系因房屋漏水导致木地板变形、发霉，且霉菌使王喻飞养殖在屋内的观赏鱼死亡，并要求程瑞云赔偿观赏鱼死亡的损失及漏水给王喻飞造成的身心损害共计3.5万元。2019年11月30日王喻飞搬离涉案房屋，程瑞云将房屋收回。租赁期间王喻飞按照每月2300元的标准向程瑞云支付了自2014年10月1日至2019年9月30日的租金。2019年10月1日至2019年11月30日的租金尚未支付。程瑞云交纳2019年7月至11月的水费、物业费、垃圾费1662.1元以及2019年11月15日至2020年3月15日的采暖费958.9元。一审法院认为，租赁合同的当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，程瑞云、王喻飞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同虽约定租赁期限至2019年9月30日，但王喻飞实际使用房屋至2019年11月30日，王喻飞超过合同约定期限使用房屋，原租赁合同关于租金的约定继续有效，现程瑞云按照每月2300元的标准要求王喻飞支付租金符合法律规定，应予支持。根据合同约定，租赁期间的物业费、水费、暖气费应由王喻飞承担，现程瑞云要求王喻飞支付由程瑞云垫付的物业费、水费和采暖费符合合同约定和法律规定，应予支持。程瑞云已垫付租赁期间物业费和水费系1662.1元，垫付2019年11月15日至2019年11月30日的采暖费系119.86元，共计1781.96元，应由王喻飞支付程瑞云。程瑞云要求王喻飞赔偿拆除木地板给程瑞云造成的损失，但对于木地板价值程瑞云既不申请鉴定也未能提供购买发票，损失金额缺少证据证明，难以核实，故对程瑞云该项主张本案不予支持。王喻飞在征得程瑞云同意的情况下在房屋内安装空调一部，该空调应由王喻飞所有，现王喻飞要求程瑞云返还该空调符合法律规定，应予支持，拆除以及搬运空调的费用由王喻飞承担。程瑞云称双方约定以该空调抵销自2014年8月23日至2014年10月1日的房屋租金，空调由程瑞云所有。对此程瑞云并未提供相应证据予以证明，故本案不予采信。王喻飞以营利为目的在房屋内养殖观赏鱼的行为违反了租赁合同中约定的房屋用途，且王喻飞并未提供证据证明观赏鱼死亡系因房屋漏水导致，故王喻飞要求程瑞云赔偿其观赏鱼死亡的损失缺少合同和法律依据，本案不予支持。王喻飞要求程瑞云赔偿房屋漏水给其造成的身心损害，缺少法律和事实依据，本案不予支持。王喻飞称其维修房屋漏水花费1980元，该费用已从程瑞云在第四年和第五年减免的租金中抵消，程瑞云无需另行支付。王喻飞在庭审中称租用程瑞云房屋期间物业公司向其收取停车费的标准高于向其他业主收取停车费的标准，由于双方并未在合同中约定停车费问题，王喻飞辩称没有法律或合同依据，本案不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告王喻飞于本判决生效后十日内支付原告程瑞云房屋租金4600元及物业费1781.96元；二、被告王喻飞于本判决生效后十日内拆除并搬运安装在原告房屋（位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX室）主卧室内的白色奥克斯空调一台（型号：KFR-25GW/VB+3），拆除及安装费用由被告王喻飞自行承担，原告程瑞云予以配合；三、驳回原告程瑞云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费87元（原告已预交），由被告王喻飞承担50元，剩余37元由原告程瑞云承担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，程瑞云与王喻飞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一审法院查明，合同虽约定租赁期限至2019年9月30日，但王喻飞实际使用房屋至2019年11月30日，王喻飞超过合同约定期限使用房屋，原租赁合同关于租金的约定继续有效，程瑞云按照每月2300元的标准要求王喻飞支付租金，一审法院予以支持，符合实际情况。根据合同约定，租赁期间的物业费、水费、暖气费应由王喻飞承担，程瑞云要求王喻飞支付由程瑞云垫付的物业费、水费和采暖费符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，并无不当。王喻飞称其维修房屋漏水花费1980元，一审法院认为该费用已从程瑞云在第四年和第五年减免的租金中抵消，因第四年和第五年减免的租金租金金额足以抵消上述费用，故一审法院认定程瑞云无需另行支付，并无不当。王喻飞称曾与程瑞云达成口头约定，由于房屋漏水无法正常使用，程瑞云一方未能及时解决，以至于给王喻飞造成巨大的经济损失，因此程瑞云以两个月的租金来抵偿给王喻飞造成的损失，对此程瑞云不予认可，王喻飞亦无证据证明，应承担举证不能的法律后果。王喻飞称其与程瑞云签订合同时，程瑞云口头承诺给王喻飞办理小区停车位，程瑞云未按照约定履行义务，造成王喻飞多支付停车费至少5000多元，程瑞云应承担该笔费用，由于双方并未在合同中约定停车费问题，对此程瑞云亦不予认可，王喻飞所称没有法律或合同依据，一审法院不予采信，亦无不当。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，王喻飞已预交，由王喻飞负担。本判决为终审判决。     审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年八月二十日 书 记 员   刘  明  明1