四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初1719号 原告：张开合，男，1967年6月25日出生，汉族，现住广元市利州区。 原告：余宗菊，女，1966年9月13日出生，汉族，现住广元市利州区。 二原告共同委托诉讼代理人：杜明，四川百根律师事务所律师。 被告：四川省天府房地产开发有限公司，住所地：乐山市市中区春华路559号1幢2单元2楼1号。 法定代表人：吴利群，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵平，四川天称律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王诚，四川天称律师事务所实习律师。 原告张开合、余宗菊与被告四川省天府房地产开发有限公司（以下简称天府公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张开合、余宗菊及其二人共同委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金108028元；2、判决被告向原告支付迟延履行利息：利息计算期间为2019年6月6日起至实际支付日止，计算标准为2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年3月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于广元市住房一套。合同约定被告应当在2015年12月31日前向原告交付该房屋、在交房之日起730日内为原告办理房屋权属证书，逾期按全部已付款日万分之五支付违约金。合同签订后，原告按约交付全部购房款及契税、房屋维修基金、办证费用等。被告却未及时为原告办理房屋权属证书，被告逾期办证已构成违约，应当向原告支付违约金。为维护原告合法权益，故起诉来院。 被告辩称：其不应当承担本案不动产登记迟延责任本案房屋转移登记迟延是两方面因素造成的：1、广元市不动产登记局于2016年3月3日成立，2016年8月18日开始受理不动产登记申请，但因为员工培训及登记系统调试等原因，实际开始接受不动产登记申请为2016年11月底。2、不动产登记要对所开发项目土地使用权进行分割，每户土地使用权面积要形成分摊细化。涉案项目土地上的广运加油站，应当在2008年搬迁并交付该片土地，但是广运加油站至2018年年底仍未拆迁完毕，导致无法交付土地，不能将土地使用权划分到每户，进而导致不能进行不动产登记。案涉房屋按约完成了交付，不动产权转移登记的迟延办理并未影响买受人占有、使用、收益及处分房屋的权能，买受人未因此受损，出卖人亦未因此受益。原告要求按已付房款日万分之五计算违约金，该违约责任约定明显高于原告实际损失，如果本案涉及违约赔偿，请求人民法院按买受人实际损失调整减少违约赔偿金额。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2008年1月17日，中国核工业总公司八二一厂与广元市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》及《补充协议》，约定将位于广元市宗地（宗地总面积147283.04㎡）出让给受让人中国核工业总公司八二一厂，宗地交付时间为2008年7月8日，宗地的土地出让金为407.38元／㎡，总额为6千万元，土地出让金支付时间为合同签订之日起7日内。该合同第十七条规定:在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。双方于同日签订《国有土地使用权出让合同补充协议》，该协议的第十一条约定：在项目竣工验收后60日内，受让人应向出让人提供工程竣工验收资料及项目竣工决算审计报告等有关资料，由出让人按照《出让合同》第十一条及本补充协议第二条、第三条、第四条约定的投资额、投资强度、土地利用强度等指标，对该宗地的实际投资强度、土地利用强度等进行复核。 2008年5月16日，广元市自然资源储备交易中心与罗利峰（广运集团加油站承包人）签订拆迁协议，该协议明确：1、因城市规划调整，821生活区异地安置项目需占用广元市运输集团有限公司位于广元市土地，广元市土地矿权储备交易中心收回广运集团的土地使用权。2、对加油站采取货币补偿方式，经协商补偿156.32万元，并在5个工作日内支付，罗利峰在协议签订后规定期限内自行拆除地上建筑物和附着物，净地移交广元市自然资源储备交易中心。该协议签订后，广运集团未同意该补偿协议，该土地上的地上建筑至今未拆除。 2008年7月23日，中国核工业总公司八二一厂取得座落于广元市土地使用权，使用权面积为147283.4㎡，证号为广国用（2008）第**号。2012年12月，广元市人民政府出具广府阅（2012）74号《研究规划建设及土地管理有关问题的纪要》，该纪要明确“国营821厂为解决资金缺口，申请将多余的一期保障性安居工程30号、35号、37号楼调整为商住性质销售。为支持企业发展，在国营821厂按规定补缴土地出让金等相关费用后，可变更土地性质为商住用地”。 2015年3月11日，二原告与被告天府公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告张开合、余宗菊购买位于广元市利州区住宅，建筑面积为105.29㎡（套内面积为86.30㎡、公摊面积为18.99㎡），总房款为42.116万元，首付款为总价款的71.51%，其余房款贷款支付。合同约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明起7日内向买受人支付。该合同约定商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。 2015年12月23日，天府公司在广元日报上刊登了交房公告，告知巴黎时光37号楼业主该楼栋已达到合同约定的交房条件，从2015年12月30日起办理交房入住手续。 2016年3月3日，广元市不动产登记局挂牌成立并发布公告。 2016年6月11日，天府公司向原告张开合、余宗菊出具收到购房款42.116万元的发票。 2015年12月22日，巴黎时光小区（八二一异地安置二期）项目37#楼竣工验收。2016年6月30日，该项目取得竣工验收备案书。 2016年7月5日，案涉巴黎时光（八二一异地安置二期）37栋住宅楼栋进行了产权登记，房屋所有权人为天府公司、中核四川环保工程有限责任公司共同共有。但该证书并未实际向所有权人发放。 2016年8月11日，广元市人民政府作出广府通〔2016〕5号《关于市本级实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，该通告明确：从2016年8月18日起，市本级受理的各类不动产登记申请，按不动产统一登记程序；2016年8月15日至8月17日进行不动产登记平台部署和调试，届时将停止受理土地和房产登记业务。 另查明，2014年9月17日，国营八二一厂向广元市人民政府发出《关于尽快拆迁加油站和加油站宿舍楼的请示》，希望市政府协调相关部门尽快拆迁加油站及其宿舍楼，以便进行二期开发。 2015年6月29日，国营八二一厂和天府公司向广元市国土资源管理局发出《关于尽快拆迁加油站及宿舍楼的请示》。 2015年9月25日，国营八二一厂向广元市人民政府提出《关于尽快拆迁广运加油站及宿舍楼的再次请示》。 2016年10月12日，天府公司向广元市国土资源局发出《关于巴黎时光项目（八二一厂职工异地安置项目二期）办理不动产权证书有关问题的汇报》。 2017年1月11日，天府公司向广元市不动产登记局发出《关于巴黎时光项目（八二一厂职工异地安置项目二期）办理不动产权证书有关问题的汇报》。 2017年3月13日，国营八二一厂向广元市人民政府发出《国营八二一厂关于恳请协调尽快拆迁广运加油站及宿舍楼的函》。 2018年4月13日，广元市国土资源局向巴黎时光37号楼业主发出《关于巴黎时光37号楼办理不动产权证的相关回复》，该回复表示目前巴黎时光37号楼已在市房地产管理处办理房产总证，由于未补缴相关土地出让金及未进行土地利用竣工验收，因此暂时不能办理不动产权证。 2018年5月3日，国营八二一厂向广元市国土资源局发出《关于恳请协调交付土地的函》。 2018年5月4日，广元市国土资源局向市人民政府发出《关于广运加油站搬迁有关情况的函》。 2018年5月21日，广元市国土资源局向利州区人民政府发出《关于广运加油站搬迁有关情况的函》。表示政府应当尽快拟定新的广运加油站搬迁处置方案，彻底解决广运集团土地征收搬迁问题，以确保八二一厂建设项目的顺利推进。 2018年6月4日，中国四川环保工程有限责任公司（安居工程部）向广元市征收拆迁办公室发出《关于紧急启动拆迁措施的请示》。 2018年6月7日，国营八二一厂向四川广运集团股份有限公司发出《关于广运集团告知书的回复意见的函》。表示愿意协助配合四川省广运集团共同向政府请示报告反映加油站土地置换等问题。同日，国营八二一厂向广元市人民政府发出《关于恳请协调拆迁广运加油站交付建设用地的报告》。 2018年6月19日，广元市国土资源局向国营八二一厂发出《关于广运加油站搬迁有关情况的函》。 2018年9月14日，广元市国土资源局向广元市人民政府提出广国土资（2018）288号《关于中国核工业总公司八二一厂办理不动产权登记建议意见的报告》，该报告主要载明如下内容：一、供地情况，2008年6月17日该局与821厂（现中核四川环保工程有限公司）签订土地出让合同，出让面积147283.4平方米，约定容积率3.0，出让价款6000万元，2008年7月23日821厂办理国有土地使用证（证号：广国用［2008］第**号）。二、项目建设情况，依据出让合同容积率计算该宗地上计容总建筑面积441850.2平方米，市住建局2009年8月批复宗地上项目建筑面积495051.6平方米（计容面积447379.83平方米），分两期开发建设：一期（安置小区）规划核实总建筑面积279481.27平方米（其中计容面积270536.37平方米），目前已建成并完成项目竣工验收备案；二期（项目名称巴黎时光，由821厂与天府公司联合开发），总建筑面积273620.7平方（其中计容面积211605.98平方米），目前已建成5栋（30#、31#、33#、37#、34#楼）并经规划核实面积108577.41平方米，34#楼商业待售，35#、36#楼在建（按工程规划批复面积45305.28平方米），剩余32#楼（按工程规划批复面积59761.62平方米）由于广运加油站未搬迁而无法建设。另，创业路派出所经2014年规委会批准，在位于二期开发用地上修建，建筑面积为820平方米。三、存在的问题有，（一）广运加油站不搬迁影响土地利用综合核查、不能计算土地分摊系数；（二）一期规划核实实有计容建筑面积270536.37平方米、二期批准后计容建筑面积211605.98平方米、加上派出所建筑面积820平方米，该宗地宗计容面积482962.35平方米，已超出让合同约定计容总建筑面积41121.15平方米；（三）33#楼未通过规划核实和竣工验收备案；（四）821因开发本宗地产生增值税等税收问题未解决。四、建议意见，（一）同意我局暂不进行土地利用综合核查，根据一期已规划核实和二期批准的建设方案（含在建的35#36#45305.28平方米，未建设的32#楼59761.62平方米）确定的总建筑面积482962.35平方米（不含地下车库面积）计算房屋分摊土地面积系数，按照已通过规划核实和项目竣工验收备案的结果，启动办理该项目的房屋首登和分户不动产登记。待宗地上经批准的所有建设完成后，再进行土地利用综合核查……（三）由利州区政府负责加快广运加油站的搬迁。鉴于受加油站搬迁影响32#楼无法开工建设，目前已建设部分尚未超出批准计容建筑面积，同意在加油站完成搬迁后、32#楼开工前，由821厂缴纳超建筑面积土地出让金。 2018年7月12日，原告张开合、余宗菊支付案涉房屋契税。2018年10月11日，原告张开合、余宗菊支付案涉房屋住宅专项维修资金。 2018年11月15日，天府公司在案涉小区前后大门及单元门张贴关于30#楼、37#楼办理不动产证需要提供资料的通知。 2019年5月28日，案涉房屋不动产登记申请审批表经过初审及复审，符合登记要求。 2019年5月29日，位于广元市利州区住房登记为原告张开合、余宗菊共同共有，房屋建筑面积为105.22㎡，产权证号为（2019）广元市不动产权第**号。 2020年5月28日，中国工商银行股份有限公司广元分行出具《个人贷款结清证明》，该证明载明：兹有借款人张开合、余宗菊在我行办理个人一手住房购置贷款，抵押物位于广元市利州区，贷款发放日期为2015年5月11日，贷款金额为12万元，贷款期限60个月，该笔贷款本息已于2020年5月11日全部结清。 另，涉案巴黎时光小区（八二一异地安置二期）项目系国营八二一厂与天府公司联合开发。该相关一期规划核实总建筑面积279481.27平方米（其中计容面积270536.37平方米），目前已建成并完成项目竣工验收备案；二期（项目名称巴黎时光，由821厂与天府公司联合开发），总建筑面积273620.7平方（其中计容面积211605.98平方米），目前已建成5栋（30#、31#、33#、37#、34#楼）并经规划核实面积108577.41平方米，34#楼商业待售，35#、36#楼在建（按工程规划批复面积45305.28平方米），剩余32#楼（按工程规划批复面积59761.62平方米）由于广运加油站未搬迁而无法建设。除32#楼外，已建设的房屋面积未超过已批准的计容总建筑面积。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。 原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定了两个房屋产权证书的办证及办理期限，即在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋（37#楼）的权属证明，在诉争房屋交付之日起730日内由原告委托被告办理诉争房屋的所有权证书。37#楼的权属证明被告在期限内完成，原告所有的房屋未在期限内办理产权证书。为此，本案原告提出要求被告承担逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求。 根据双方《商品房买卖合同》第二十条约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意出卖人向买受人支付….违约金”，该约定明确被告接受原告的委托为其办理房屋产权登记，被告承担违约责任的条件是被告有过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。按双方合同的约定及法律的规定，作为受托人的被告天府公司在完成委托事务时存在故意、或重大过失的才应当承担责任。 国务院国发（2008）3号《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确要求“完善建设项目竣工验收制度，要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格，不得通过竣工验收”。根据该规定，在32#号楼未建设完成前，案涉宗地不能进行土地利用综合核查，不能取得土地竣工规划核实，因此也无法取得房屋产权证书。 案涉项目第二期工程因广运集团股份公司加油站未搬迁无法进行建设，被告天府公司及821厂在发现问题后，于2014年9月17日至2018年7月23日期间，陆续向广元市人民政府、广元市国土资源管理局、广运集团股份公司等部门就广运集团股份公司加油站未搬迁问题提出报告、请示。被告天府公司在发现非因其本身原因导致案涉房屋不能办理不动产权属证明的情况时，已采取通过向相关部门提出请示、要求的方式、积极促成案涉房屋的产权办理，其已在能力范围内采取了有效措施。被告天府公司在完成办理产权证明的委托事务时，在主观上不存在故意、客观上不存在过失，故被告天府公司不应对委托事务的迟延完成承担责任。 对于原告认为案涉宗地建设项目的面积超批准的计容总建筑面积、需要被告补交土地出让金、因而影响办理产权证书的意见。本院认为，已建设完成的5栋楼（30#、31#、33#、37#、34#）未超过已批准的计容总建筑面积，已规划未建设的32#楼如完成建设则超计容总建筑面积。821厂及被告天府公司需要交纳的是待建32#楼的出让金，且土地管理行政部门已明确交纳该出让金的时间是广运集团加油站搬迁之后。因此，超容积率补交的土地出让金未影响案涉房屋所有权属证明的办理。 在广元市国土资源局同意先办理房屋产权证书后，被告于2018年11月15日及时通知案涉一期、二期房屋购买人提交办证相关手续，并及时将办证资料提交相关部门以办理房屋产权证书，并已协助原告办理了房屋产权证书。没有证据证明被告在该期间有迟延办证的行为，被告不存在违约。 被告天府公司在接受原告委托办理房屋产权过程中无过错，亦无过失。故原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告张开合、余宗菊全部诉讼请求。 案件受理费2461元，由原告张开合、余宗菊共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  刘 蓉 人民陪审员  魏志英 二〇二〇年八月十七日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  郭艳华