山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8061号上诉人（原审被告）：山东中海华创地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人（原审原告）：武明勇,男,1967年7月15日出生,汉族,住山东省广饶县。委托诉讼代理人：黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。上诉人山东中海华创地产有限公司（简称中海公司）因与上诉人武明勇商品房预售合同纠纷一案，不服济南市高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。中海公司上诉请求:一、依法撤销一审判决及（2020）鲁0191民初1271号之二民事裁定书，改判驳回武明勇的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由武明勇承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.武明勇存在严重违约，已经生效法律文书确认，并且其未履行生效判决确定的义务，其诉讼请求没有任何事实依据。武明勇违反《济南市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第3款约定，构成严重违约，中海地产起诉武明勇解除涉案合同，济南高新法院作出（2019）鲁0191号民初4575号民事判决书，判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，武明勇应予判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾空并返还。武明勇未全面履行判决确定的义务，后中海公司申请强制执行，但是房屋至今未恢复原状，房屋内仍有残余物品未清除，另武明勇未按判决书支付中海公司违约金，因此武明勇主张返还剩余房款的金额尚不能确定，其主张返还剩余房款的请求不成立。2.因武明勇未履行合同约定的协助办理合同预售登记注销手续及支付房屋折旧费的义务，其主张返还剩余房款的条件未成就，其诉讼请求应依法驳回。双方合同补充协议第二条第3款约定：“如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人解除买卖合同的，自出卖人发出书面通知之日起15日内，买受人应向出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款凭证等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧计算），房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。”中海公司于2020年3月31日向武明勇邮寄履行判决告知函，内容：“一、因你方严重违约，双方签订的《济南市商品房买卖合同》经生效法律文书确认解除，请你方尽快将中海奥龙官邸*****房屋腾空并返还给我方，协助办理撤销网签备案手续。二、待你方履行完毕上述义务后，我方扣除你方应支付的违约金及损失、诉讼费用等相应款项后，将剩余房款返还给你方。三、我方有权要求你方支付房屋占用期间的损失”。中海公司有权根据合同约定，就武明勇欠付中海公司的房屋折旧费在相应金额内进行抵销。因武明勇未履行上述义务，其主张返还剩余房款的条件未成就，返还剩余房款的金额未确定，其诉讼请求应予驳回。3.本案因武明勇恶意违约导致，中海公司已经全面适当履行了合同义务，不存在任何过错，原审法院判决中海公司支付武明勇利息损失显属错误。二、原审判决适用法律错误。1.原审判决适用合同法第九十七条显属不当。合同法第九十七条内容为：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案系因武明勇恶意违约导致合同解除，其应当继续履行合同中关于合同解除后清理条款约定的义务。因此，中海公司主张在合同解除后，要求武明勇按照合同补充协议第二条第3款约定履行后合同义务，应予支持。2.合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案因武明勇单方恶意违约导致，中海公司经多次发函要求武明勇腾房及协助办理撤销网签备案手续。在中海公司并不存在任何过错，也不存在任何违约行为的情况下，原审法院判决中海公司支付武明勇利息损失显属适用法律错误。三、原审判决违反法定程序。1.中海公司于2020年4月17日通过邮政快递向法院邮寄反诉状并于当庭提出反诉，原审判决不予受理显属错误。2.武明勇虚假陈述，欺骗法庭，中海公司要求给予处罚，原审法院未予处罚显属错误。在（2019）鲁0191民初4575号（以下简称4575号）案件庭审中，审判长询问武明勇涉案房屋的现状，武明勇陈述：“空置”，而在中海公司申请执行后发现涉案房屋武明勇实际使用、居住。武明勇故意虚假陈述妨碍人民法院审理，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条的规定进行处罚。3.本案在原审开庭当之日（2020年4月20日），武明勇并未腾房，原审应以举证期限内当庭提供的证据作为认定案件事实的依据，在武明勇未实际腾房及存在欠付中海公司自2020年4月8日起至实际返还房屋之日损失的情况下，原审判决违反民诉法解释第九十九条及一百零三条的规定，显属违反法定程序。四、原审判决对案件受理费分担错误。本案系因武明勇拒绝履行合同义务的严重违约行为所致，其诉求理应驳回。即使按照原审判决内容，也应按照2935187.11元的诉讼标的计算案件受理费，未支持的诉讼标的部分应由武明勇负担。这足以说明原审法院对本案的审理显失公正。五、中海公司为良好经营的企业，武明勇滥用诉讼保全措施，其保全费用应由武明勇承担，并应赔偿因滥用诉讼保全措施给中海公司造成的损失。武明勇辩称，一、武明勇于2020年4月22日经由法院强制执行，腾退涉案房屋，履行了返还义务。虽有少量剩余物品未清除，但不影响中海公司行使其对涉案房屋的所有权。二、若按合同约定，协助办理预售登记注销手续及按总房价10%的年折旧率支付折旧费，则中海公司根本无需退款，武明勇不仅无法获得其所购房屋的增值利益，也无法获得其以实际支付的房款，甚至进一步承受经济损失，而中海公司不仅按原价收回涉案房屋，而享受巨额增值利益，甚至无需支付任何对价而收回房屋，双方利益严重失衡，而该利益失衡的结果是履行由中海公司单方提供的格式条款导致的。该格式条款，依法应被强行矫正而宣判无效。三、武明勇因已向中海公司返还了涉案房屋，其要求中海公司返还已付购房款并赔偿损失的权利行使条件依法已经成就。四、中海公司在原审中提出反诉，未被原审法院受理，其可以通过行使上诉权来行使权利。而其未在上诉期内行使该权利，且其权利行使有合法的程序予以救济。原审在未受理其反诉请求的情况下，作出一审判决并不违反法律程序。五、本案系中海公司不履行其返还已付房款并承担损害赔偿责任而引发，由中海公司承担本案诉讼费并无不妥。六、本案虽系由武明勇违约未及时履行对贷款银行的还本付息义务的过错行为而导致，但中海公司也存在明显过错，即未按约定及时履行办理涉案房屋不动产权证的义务，致使武明勇不享有作为抵押物的涉案房屋的所有权，最终导致中海公司被贷款银行追究保证责任。同时，中海公司意图通过无效的格式条款，获得最大的超额利益，违背基本的公平原则，属滥用意思自治原则，依法应予纠正，以维护基本的商业诚信和法律公平。武明勇上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判中海公司向武明勇支付利息3242770.72元（自支付购房款之日计算至起诉之日，之后至实际付清之日的利息另行计算）；2.撤销一审判决第三项，依法改判中海公司承担本案诉讼保全财产责任险5400元；3.中海公司承担本案诉讼费用。事实与理由:武明勇与中海公司于2010年1月6日签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号ALGD-0139）及补充协议，武明勇以每平方米20103.48元的单价购买中海公司开发的中海奥龙观邸涉案房屋一套，建筑面积285.02平方米，合同总价款为5729895元。合同签订后，武明勇向中海公司支付购房款1719895元，其余购房款401万元通过中国银行历城支行（以下简称“贷款银行”）贷款支付。中海华创亦于2010年12月28日向武明勇完成房屋交付。武明勇自2010年6月开始每月向贷款银行还贷，至2018年11月起因资金出现问题难以正常还贷。贷款银行于2019年1月向济南市历城区人民法院提起诉讼，该院（2019）鲁0112民初1263号民事判决判决武明勇承担剩余贷款本息的还款责任并承担相应违约责任及诉讼费用，中海公司作为保证人承担连带保证责任，中海公司承担保证责任后有权向武明勇追偿。后经法院强制执行，中海公司于2019年9月20日被执行代偿银行贷款本息2794707.89元，并承担了19306元的诉讼费用。中海公司依据其与武明勇于2010年1月6日签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议的相关条款，单方行使解除权，解除了双方签订的《济南市商品房买卖合同》，并于2019年10月向济南高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，该院的4575号民事判决判决确认双方签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》解除，并判决武明勇腾退涉案房屋并承担违约责任、律师费及诉讼费用。后经法院强制执行，武明勇将房屋退还中海公司并承担了判决书所确定的付款义务。鉴于中海公司因合同解除而应退还的购房款扣除其代偿的银行本息后的剩余购房资金及相应的资金占用损失一直没有偿付，武明勇遂向济南高新技术产业开发区人民法院提起本案并采取了诉讼保全措施。该院仅支持了武明勇要求中海公司返还剩余购房款及该笔款项自中海公司应返还之日（2020年4月23日）起计算的资金占用损失的诉求，未能客观认定武明勇的实际损失，使得合同解除后出现双方当事人利益的严重失衡。武明勇针对一审判决就上诉的具体事由分析如下：一、武明勇在合同解除后既应承担相应的法律责任，也有权利要求损害赔偿。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该规定明确当事人根据合同履行情况及合同性质，有权利要求补救及损失赔偿，并未限定只有守约方可以主张损害赔偿。本案中的武明勇对合同的解除存在一定的过错，但依法仍享有要求中海公司赔偿损失的权利。二、武明勇的损失主要体现在其资金自交付给中海公司之日起持续产生的利息损失。武明勇2009年12月27日向中海公司支付20万元购房定金；2010年1月6日支付949898元购房款；2010年4月16日支付570000元购房款；2010年5月7日通过银行贷款支付4010000元购房款。武明勇共计向中海公司支付涉案合同全部购房款5729895元。虽然2019年9月20日中海公司因承担担保责任向贷款银行清偿了部分贷款本息2794707.89元，但武明勇已经在4575号诉讼案中承担了其中的利息部分，相当于该笔款仍因中海公司占用而使武明勇继续产生利息损失。故武明勇在原审中分项计算至本案起诉之日的利息比较客观地反映了其资金被占用所形成的损失。从交易成本收益角度来看，这种损失本质上是上诉人投资案涉房屋的一种成本和风险，可以经合同履行的结果，即获得案涉房屋的所有权所产生的收益进行弥补，但因中海公司行使单方解除权而使得预期的合同履行利益消失，武明勇之前投入的购房资金所产生的利息即转化为其损失。三、涉案《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》并未约定排除武明勇在合同解除时要求中海公司赔偿损失的权利。涉案《补充协议》第二条第二项“抵押担保付款”部分，约定如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除合同的权利时，在买受人配合办理完解约和注销预售登记手续后，可办理退款手续。该条款并未约定退款金额是否包括资金占用损失，即便将“退款”理解为按原购房款金额退款，也难以认定双方在合同中约定排除了买受人要求赔偿损失的权利，即双方在合同中并未对解除合同时被上诉人可能承担的损害赔偿责任进行约定，在双方当事人发生分歧时，应以法律规定为基准。四、涉案《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》属于格式合同，应遵循合同法对格式合同的规制。涉案《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》系中海公司单方拟定，在订立合同时未与武明勇协商的条款，是中海公司销售包括案涉房屋在内的整个房产项目的固定文本和标准流程，显然属于格式合同。按我国合同法关于格式合同的规制条款，提供格式合同的一方当事人对其提供的格式合同履行公平、提示、说明及合法义务，在对格式合同的内容产生理解上的分歧时，应本着公平和诚实信用原则进行法律解释。按照案涉格式合同的约定，若出现中海公司向贷款银行承担担保责任的情形时，中海公司既可以依法行使担保人追偿权向武明勇主张债权，又可以单方行使合同解除权向武明勇原价退款，至于选择何种追责方式，取决于案涉房屋是否产生增值利益。同时，武明勇在该格式合同的履行模式中，完全处于被动地位，只能接受中海公司选择的处置方案。显然，该格式合同的相关条款不符合公平原则，也无证据表明中海公司作为格式合同的提供者该就有失公平的条款向武明勇履行了提示和说明义务。五、原审判决结果导致双方当事人严重利益失衡，系原审法院未对格式合同进行司法规制和合理解释的结果。案涉合同约定的交易单价为每平方米20103.48元，房屋总价为5729895元，在合同于2019年10月份由中海公司单方解除时，房屋市场交易价格升至900余万元，升值340万元左右。按原审判决结果，中海公司将会获得340万元的房屋增值利益。尤其应该注意，按照最高人民法院司法解释和物权法法理，武明勇在案涉合同被解除前，依法享有“物权期待权”，非因上诉人的过错，直至合同被解除时，在自涉案房屋交付之日起近十年后，仍未办理不动产权登记，武明勇的“物权期待权”利益应该受到法律保护，起码应受到公平对待。在案涉合同被解除后，为平衡双方当事人利益，防止一方当事人因追究对方当事人的违约责任而获得极大利益，同时对方当事人承担极大损失的不公平后果，应参照涉案房屋的增值利益和资金占用损失进行综合考量，对案涉格式合同进行司法规制和合理解释。显然，原审判决未能完成这种司法职责，最终导致判决结果的严重不公。六、我国其他相关法律规范。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该规定综合考量购房者和开发商之间的利益均衡，基于公平原则，对双方的利益作出了合理安排。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”这是合同法损益相抵规则法律规范，本案判决应有体现。七、武明勇请求判令中海公司承担诉讼保全财产责任险5400元的诉求应予支持。涉案合同解除后，武明勇返还了涉案房屋，但中海公司一直未返还上诉人已付购房款及利息。经多次商谈，中海公司拒不返还，所以武明勇无奈诉至法院，并为保障生效判决的履行，对中海公司财产申请了保全，武明勇为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系武明勇支出的合理必要费用，所以本案诉讼费、保全费及保全担保费用均应由中海公司承担。综上，案涉《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》已解除，根据相关法律规定和公平原则及损益相抵规则，武明勇在原审中的诉求应予支持。中海公司辩称，本案因武明勇严重违约、拒不履行合同及生效民事判决书的义务，其丧失基本诚信，恶意诉讼滥用诉权，其诉求没有任何和法律依据，应予驳回。一、武明勇存在严重违约，已经生效法律文书确认。武明勇违反《济南市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第3款约定，构成严重违约，中海公司起诉武明勇解除涉案合同，济南高新法院作出4575号民事判决书，判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，武明勇应予判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾空并返还。（2020）鲁0191民初2738号民事判决书判令武明勇协助办理撤销商品房买卖合同网签备案手续。在中海公司多次催告的情况下，武明勇仍拒不履行办理撤销商品房买卖合同网签备案手续的义务，涉案房屋的网签合同备案至今未能撤销，因此武明勇主张返还剩余房款的条件未具备，并给中海公司造成了严重损失。二、武明勇怠于履行生效判决确定的义务，存在逾期返还房屋及未配合撤销网签备案合同手续的违约情形下，其自起诉时至现在本案仍正处于执行过程中，其主张返还剩余房款没有任何依据。该民事判决于2019年12月27日送达完毕，根据判决书武明勇应于2020年2月10日前将涉案房屋腾空返回给中海公司，并协助办理撤销网签合同备案手续，但其至今拒绝办理。根据4575号民事判决书及合同补充协议第二条第3款约定，如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人解除买卖合同的，买受人将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款凭证等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。因武明勇拒不履行生效判决及合同约定的义务，其主张返还剩余购房款没有任何依据。三、武明勇丧失基本诚信，存在虚假陈述，欺骗法庭，应予处罚。4575号审理中，审判长询问武明勇涉案房屋的现状，武明勇陈述：“空置”，而在中海华创公司申请执行后发现涉案房屋武明勇实际使用、居住。武明勇严重违背诚信的行为，应受到法律制裁。四、合同法的基本原则是契约自由和意识自治。涉案商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且对双方权利义务约定明确具体，因此双方的权利义务均以买卖合同约定为准。因此，武明勇引用买卖合同司法解释第31条错误。五、武明勇通过银行贷款并支付利息是其应履行的合同义务，其主张贷款利息与本案不属于同一法律关系，其应向贷款银行主张。并且武明勇逾期还贷，贷款银行根据合同相应条款宣布贷款提前到期，起诉武明勇偿还贷款，贷款合同并未解除，因此武明勇引用商品房买卖司法解释第25条第2款显属错误。六、本案因武明勇恶意违约导致，主张诉讼保全财产责任险没有任何合同依据。武明勇向一审法院起诉请求：1.判令被告返还武明勇已支付购房款2935187.11元；2.判令被告支付利息3242770.72元（计算至起诉之日，之后至实际付清支付的利息另行计算）；3.判令被告承担诉讼财产责任险5400元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2010年1月6日，中海公司与武明勇签订了《济南市商品房买卖合同》（合同编号ALGD--0139）。双方约定：武明勇购买中海公司开发的中海奥龙观邸*****室房屋，用途为住宅，建筑面积285.02平方米，商品房单价为每平方米20103.48元，合同总价款为5729895元。合同另对面积确认及面积差异处理、交付期限、规划设计变更、交接、保修责任等事项进行约定。同日，双方还签订了补充协议，中海公司、武明勇在该《补充协议》第二条（二）中约定，付款方式为“抵押担保贷款付款”方式。即1、买受人于2009年12月27日前向中海公司支付定金人民币贰拾万元整（￥200000），2、买受人应于2010年1月6日前向中海公司支付首付房款，即人民币贰佰壹拾肆万玖仟捌佰玖拾伍元整（￥1149895）(定金自动转入首付款)，买受人以向银行申请贷款的方式支付剩余款项。3、……出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得款项后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的30%向出卖人支付违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项……如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，自出卖人发出书面通知之日起15日内，买受人应与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，并与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，需在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧率计算），房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。《补充协议》第十四条约定：因买受人过错引起的纠纷，给出卖人造成损失的，相关损失由买受人支付，出卖人向买受人实现债权所产生的律师费等相关费用由买受人承担；以诉讼方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他诉讼产生的费用。以上合同及补充协议签订后，武明勇支付了首付款，并按照补充协议的约定，以贷款的方式向中海公司支付剩余购房款。2010年12月28日，武明勇与中海公司办理了中海·奥龙观邸*****室的交付及入住手续。2010年5月7日，中国银行历城支行作为贷款人与借款人武明勇及保证人中海公司签订了《中国银行股份有限公司济南历城支行个人一手住房贷款合同》，合同约定贷款金额为人民币401万元，贷款期限为20年，由中海公司提供担保。因武明勇逾期偿还贷款本息，中国银行历城支行将武明勇、刘荫红、中海公司诉至济南市历城区人民法院，济南市历城区人民法院作出（2019）鲁0112民初1263号民事判决：武明勇、刘荫红偿还中国银行历城支行借款本金2710896.91元及利息；中海公司承担连带清偿责任；中海公司于2019年9月20日代武明勇向中国银行历城支行偿还贷款本息共计2794707.89元，支付诉讼费14306元、保全费5000元，共计19306元。2019年9月30日，中海公司向武明勇邮寄《解除合同通知书》一份，要求其收到该通知书三日内腾空交付房屋、支付违约金及代偿款项等，武明勇于2019年10月1日签收。2019年10月25日，中海公司向一审法院起诉武明勇，要求1.解除中海华创与武明勇签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：ALGD-0139）;2.判令武明勇协助中海华创办理合同预售登记注销手续，并将位于济南市高新区龙奥北路1118号中海奥龙观邸*****室房屋腾空并交付给中海华创；3.判令武明勇、刘荫红支付中海华创房屋总价款30%的违约金1718968.5元；4.判令武明勇、刘荫红支付原告代被告清偿的另案诉讼费用19306元；5.判令武明勇、刘荫红向原告中海华创支付律师代理费损失10万元等。2019年12月23日，一审法院作出4575号民事判决书，判决：一、确认原告山东中海华创地产有限公司与被告武明勇于2010年1月6日就中海奥龙观邸*****室签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ALGD-0139）及《补充协议》解除；二、被告武明勇于本判决生效之日起三十日内将中海奥龙观邸*****室房屋腾空并向原告山东中海华创地产有限公司返还；三、被告武明勇于本判决生效之日起十日内支付原告山东中海华创地产有限公司违约金（以5729895元为基数，自2019年10月5日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告武明勇于本判决生效之日起十日内向原告山东中海华创地产有限公司支付律师代理费100000元。4575号民事判决生效后，武明勇在规定期限内未履行判决确定的义务。中海公司向一审法院申请强制执行，2020年4月22日，武明勇履行全部义务，执行案件全部执行完毕。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。武明勇与中海公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，武明勇根据合同约定通过直接支付和银行贷款方式向中海公司支付的5729895元购房款，中海公司应当返还。由于武明勇的违约行为，中海公司代武明勇向贷款银行偿还了贷款本息共计2794707.89元，故中海公司应当向武明勇返还购房款5729895-2794707.89=2935187.11（元）。因《商品房买卖合同》及《补充协议》已被解除，中海公司依据《补充协议》第二条第3款约定“如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人解除买卖合同的权利，……将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款凭证等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。”提出武明勇先配合其注销合同预售登记后再退款，不予支持。合同签订后，武明勇向中海公司支付购房款1719895元，剩余401万元通过贷款方式支付。中海公司占有该购房款为依据合同约定的合法占有，在合同被解除前不存在利息或其他损失的问题。故对于武明勇以支付房款之日起计算利息的诉讼请求，不予支持。合同解除后，武明勇的主要义务为返还房屋，中海公司的主要义务为返还多余购房款，但双方均未履行，双方对此均存在过错，在此期间双方产生的损失，均不予支持。后中海公司向一审法院申请强制执行，2020年4月22日，一审法院强制将房屋腾空，武明勇负有的返还义务执行完毕。但中海公司仍未向武明勇返还剩余购房款，之后产生的利息损失，中海公司应当支付。对于武明勇要求支付诉讼财产责任险5400元的诉讼请求，依据不足，不予支持。判决：一、被告山东中海华创地产有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告武明勇剩余购房款2935187.11元；二、被告山东中海华创地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告武明勇剩余购房款的利息（以2935187.11元为基数，自2020年4月23日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告武明勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55046元，已减半收取27523元，申请费5000元，由被告山东中海华创地产有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中海公司提交以下证据：一、履行判决告知函及邮寄详单，拟证明中海公司于2020年3月31日向武明勇邮寄履行判决告知函，要求其协助办理涉案房屋的网签合同撤销手续，应将涉案房屋腾空并尽快返还。另外通知武明勇待其履行上述义务后，中海公司按合同约定退还剩余房款。二、涉案房屋的照片一宗，拟证明涉案房屋至今仍被武明勇占有使用，武明勇未履行生效民事判决书内容及合同约定的返还义务。三、4575号民事判决书、法院支付款项审批表各一份，拟证明因武明勇逾期偿还贷款，违反《济南市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第3款的约定，构成严重违约。中海公司起诉武明勇解除涉案合同，济南高新法院作出4575号民事判决书，判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，武明勇应于判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾空返还，并支付违约金。但是武明勇并未将涉案房屋恢复原状，仍有物品在房屋内，武明勇未交付涉案房屋，中海公司并未实际收房。另武明勇交付的案款中违约金仅支付至2020年4月7日，此后至实际返还房屋之日的违约金未支付。涉案执行案件未执行完毕。四、（2020）鲁0191民初2738号民事判决书一份，拟证明根据该判决书，在中海公司多次催告的情况下，武明勇仍拒不履行办理撤销商品房买卖合同网签备案手续的义务，涉案房屋的网签合同备案至今未能撤销，因此武明勇主张返还剩余房款的条件未具备，并给中海公司造成了严重损失。五、合同附件三装饰装修标准、业主领取钥匙签收表明细、装饰装修申请表各一份，拟证明武明勇未按照合同约定将房屋恢复原状，未实际交付给中海华创公司，其主张返还剩余房款没有任何事实和法律依据。六、4575号案件的庭审笔录一份，拟证明武明勇在该笔录第10页陈述涉案房屋现状为空置，而在执行中发现涉案房屋实际正在使用，存在虚假陈述。七、（2020）鲁0191民初2738号案件法律文书生效证明一份，拟证实（2020）鲁0191民初2738号判决已经生效，武明勇至今未撤销网签合同，其主张返还剩余购房款的条件未成就。经质证，武明勇认为，对证据一的真实性无异议，但该告知函是催促武明勇履行判决确定的义务，而4575号判决书并未判令武明勇承担协助中海公司办理销售网签备案的义务，所以该份告知函并非仅仅是督促武明勇履行判决的告知函，而是超出了判决内容。对于证据二的真实性和关联性不予认可，该份照片并不能确定是涉案房屋的影像，即便照片能反映拍摄照片时房屋的客观状态，也与本案武明勇的诉讼请求没有法律上的关联。对证据三的真实性无异议，但该份证据与本案无关。本案是针对一审判决进行的二审审理，武明勇的诉求是要求中海公司返还房款，并支付利息损失，至于在另案中武明勇是否全部履行了判决书所确定的义务，与本案无关。对证据四的真实性无异议，但无法证明其证明目的。即便武明勇不配合履行该手续也根本上不影响中海公司对涉案房屋行使所有权。对证据五的真实性无异议，但无法证明其证明目的。武明勇接受涉案房屋后，依法对该房屋进行了装修，在涉案商品房买卖合同解除后，其并不必然承担将房屋恢复原状的义务。在此时返还房屋有多种不同的形式，甚至可能出现因为买方对房屋进行了固定装修的投入而使房屋增值，而卖方在收回房屋时给予必要补偿的情形。对证据六的真实性无异议，但无法证明其证明目的。武明勇在4575号民事案件审理中所称房屋空置，可以作多种理解。接受房屋后，从未对房屋进行装修或对房屋进行了装修而未实际使用或未长期使用或未持续使用，都是一定程度的空置。我国关于物业管理的法律规范，对房屋的空置也有不同的法律解释。武明勇接受房屋后，一直未居住涉案房屋，只是进行了装修，也可以理解为是一种空置。对证据七的真实性无异议，但办理撤销网签备案手续是退房义务的附随义务，对中海公司不能造成实质的影响。自武明勇腾空房屋时，中海公司返还购房款的条件已经成就。武明勇提交以下证据：一、执行结案通知书一份，拟证明武明勇已经全部履行4575号案件确定的义务，涉案房屋已经交付给中海公司。中海公司对涉案房屋行使所有权并无法律障碍。二、保全保险费发票一份，拟证明本案对中海公司申请财产保全措施，购买诉讼保全责任险而支付的保费。经质证，中海公司认为，对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议。中海公司未收到该通知书，并且中海公司一直在要求执行法院执行4575号判决确定的实际空房之日的违约金及要求武明勇将屋内所有物品搬出，现该两项请求武明勇均未履行。对证据二的真实性和证明目的都有异议。武明勇的该项主张无任何的合同依据和法律依据，武明勇违约并经法院判决后，中海公司发函并要求武明勇履行义务后，中海公司向其支付剩余款项，中海公司没有任何的过错和责任。本案系武明勇违约导致，该证据与本案无关联性，而且中海公司多次向武明勇告知本案不需保全。中海公司在法院均没有作为被执行人的案件，武明勇属于滥用诉权，中海公司保留向武明勇主张赔偿的权利。且一审法院要求武明勇三日内提交相关证据，但其逾期未提交，视为放弃提交的权利。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，1.济南高新技术产业开发区人民法院于2020年4月22日出具案号为（2020）鲁0191执513号的执行结案通知书，载明：“申请执行人山东中海华创地产有限公司与被执行人武明勇、刘荫红商品房销售合同纠纷一案，2020年4月22日被执行人履行全部义务，本案全部执行完毕。”2.（2020）鲁0191民初2738号案件中，济南高新技术产业开发区人民法院判决：“解除原被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》〔网签合同编号：销售（字）201018038、销售（字）201018047〕及补充协议，被告武明勇于本判决生效后十五日内协助原告山东中海华创地产有限公司办理撤销商品房买卖合同网签备案手续。”该案于2020年7月27日生效。3.武明勇支付保全保险费5400元。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、中海公司应否向武明勇返还部分房款，如应返还，返还的数额如何确定；二、中海公司应否向武明勇支付利息，如应支付，利息的起算点如何确定；三、武明勇主张的保全保险费应否支持；四、原审判决是否违反法定程序。关于争议焦点一，中海公司主张武明勇应在履行完毕4575号民事判决书确定的义务、协助办理合同预售登记注销手续及支付房屋折旧费后，向武明勇返还购房款的条件才能成就。首先，一审法院出具执行结案通知书载明，2020年4月22日，武明勇及案外人刘荫红已经履行完毕全部义务，因此中海公司不能以此为由拒绝返还剩余房款。其次，按照2016年4月28日济南市城乡建设委员会《关于简化新建商品房买卖合同网签撤销程序的通知》第二条的规定，企业在申请商品房买卖合同网签撤销时，购房人无须到场。中海公司与武明勇虽然约定了武明勇应与中海公司到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续，但中海公司已经通过诉讼解除了其与武明勇之间签订的合同，依照济南市城乡建设委员会上述通知要求，中海公司可以持法院生效裁判文书办理商品房买卖合同的网签撤销手续，无须武明勇到场配合。在能够单方办理商品房买卖合同网签撤销手续的情形下，中海公司再以武明勇未配合撤销网签手续为由拒付剩余房款依据不足。最后，虽然合同约定武明勇应当向中海公司支付按照房屋总价款10%的年折旧率计算的房屋折旧费，但因涉案合同于2010年签订，涉案房屋于2020年腾空后向中海公司返还，此时相比合同签订时的房屋价格，已经有了较大的升值，且在4575号案件中，一审法院判决武明勇向中海公司支付以5729895元为基数，自2019年10月5日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，已足以弥补中海公司的损失，故本院对中海公司以此条款拒绝返还剩余购房款的主张不予支持。综上，本院对中海公司的该主张不予支持，中海公司应当向武明勇返还剩余购房款2935187.11元。关于争议焦点二，武明勇主张中海公司应向其支付自涉案房款支付之日至实际给付之日的利息，中海公司主张不应当支付利息。因涉案合同解除之前，中海公司依据双方签订的《商品房买卖合同》占有使用涉案的购房款，系合法占有，武明勇向中海公司主张该期间的利息依据不足。（2019）鲁0191号民初4575号案件判决后，武明勇未按照判决书判决的内容履行腾空房屋的义务，故中海公司有权拒绝支付从合同解除后至房屋腾空之前的利息。房屋腾空之后，中海公司应当向武明勇支付剩余的购房款。中海公司逾期支付，应当向武明勇支付相应的利息，故一审法院对武明勇主张的自2020年4月23日至实际履行之日的利息予以支持并无不当，本院予以维持。关于利率的计算标准，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。该利率计算标准，可在执行中一并处理。关于争议焦点三，保全保险费系武明勇支出的合理必要费用，属于武明勇的损失部分，故本院对武明勇主张的5400元的保全保险费予以支持。一审法院对此不予支持欠当，本院予以纠正。关于争议焦点四，中海公司主张其于一审中提出反诉，一审法院未予受理，程序违法。中海公司自认其提出反诉以后，对反诉请求申请撤回，故一审法院并不存在程序违法之处，本院对中海公司该主张不予支持。中海公司主张武明勇虚假陈述，应当予以处罚，原审法院未予处罚，程序违法。因中海公司主张的武明勇相关陈述并非在本案审理过程中作出，故一审法院对此未予处理并无不当。另，关于案件受理费，《诉讼费用交纳办法》第十七条规定：“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。”第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本院依据上述法律规定，依法对一、二审案件受理费的分担情况及二审案件受理费的收取情况予以处理。综上所述，中海公司上诉请求不能成立，应予驳回；武明勇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费55046元，减半收取27523元，由武明勇负担14433.1元，山东中海华创地产有限公司负担13089.9元。保全费5000元，由山东中海华创地产有限公司负担。二审案件受理费63385元，由武明勇负担32785元，山东中海华创地产有限公司负担30356元，山东中海华创地产有限公司预交的24690元予以退回。保全保险费5400元由山东中海华创地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年八月二十八日书记员 薛嘉丽