成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2216号 原告：陈学茹，女，1975年7月10日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗勇，四川思诚律师事务所律师。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司，住所地：成都市双流区东升街办荷塘南街115号。 法定代表人：胡云清，执行董事。 第三人：孙飞宇，男，汉族，1970年9月29日出生，住成都高新区。 原告陈学茹与被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称:红福公司）以及第三人孙飞宇商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈学茹及其委托诉讼代理人贾国伟、第三人孙飞宇到庭参加诉讼，被告红福公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈学茹向本院提出诉讼请求：1.确认陈学茹与红福公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令红福公司所售的鸿福名苑小区×栋×单元×号房屋归陈学茹所有；3.撤销孙飞宇对前述房屋的备案登记（备案号：258417）；4.判令红福公司为陈学茹办理前述房屋的备案登记。事实和理由：2009年3月26日双方签订《商品房买卖合同》，约定陈学茹向该司购买其位于成都市双流区东升街道西南巷鸿福名苑小区×栋×单元×楼×号商品房一套，房屋价款226103元。合同及附件对款项支付、房屋交付和产权办理等约定。陈学茹按约缴纳全部购房款后，红福公司将房屋交付给陈学茹，陈学茹已装修入住近十年。后因红福公司涉嫌刑事案件，陈学茹才得知该司未履行义务将房屋备案至陈学茹名下，而是将案涉房屋备案至孙飞宇名下。从（2016）川01刑终1053号刑事判决书可看出，红福公司将该房备案至孙飞宇名下是因为向孙飞宇借款，将案涉房屋备案抵押给孙飞宇，并非真实买卖的意思表示。红福公司与孙飞宇的上述行为严重侵害了陈学茹的权益，导致财产权益无法保障，落户、医疗、子女教育等问题均无法解决。为维护自身合法权益，望判如所请。 红福公司未作答辩。 孙飞宇述称，不同意撤销备案，也不同意房屋归原告所有。陈学茹应该去告开发商，和我没有关系。我2011年购买的房屋，分了几个时间在银行转账缴费，我是交了钱的，是真实的买卖，有买卖合同才能备案，不是借款做的抵押物。我买房看的时候房屋是空的，2014年左右我才知道里面住人了。红福公司没有交房给我。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2009年3月26日，陈学茹与红福公司签订《商品房买卖合同》。合同约定:陈学茹购买红福公司开发的鸿福名苑楼盘×栋×单元×楼×号住宅，一次性支付房款226103元;红福公司应当在2010年2月28日前交付该商品房;该房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性；还约定了办理产权过户手续等等。同日，红福公司向陈学茹出具收到房款226103元的收据。红福公司已向陈学茹交付上述房屋，陈学茹已装修入住，并缴纳了水电气开户费及2013年以后的物业管理费。红福公司至今未办理上述合同的备案登记。 2011年6月8日，红福公司与孙飞宇签订一份《商品房买卖合同》，将案涉房屋以313797元的价格出售给孙飞宇，并在2011年6月8日在双流县房管部门办理了商品房买卖合同备案登记，合同备案号为：258417。案涉房屋目前尚未办理初始产权登记。 又查明，2016年3月26日，本院对公诉人四川省双流县人民检察院起诉被告人胡云清、红福公司犯合同诈骗罪一案作出（2015）双流刑初字第01277号刑事判决，胡云清上诉后，四川省成都市中级人民法院于2017年12月18日作出（2016）川01刑终1053号刑事判决书，判决红福公司和胡云清无罪。二审刑事判决书已生效。 在二审刑事判决书中，二审审理查明以下事实：红福公司因修建鸿福名苑楼盘时因资金不足而在百联安公司、孙飞宇、杨红等处融资借款，将出售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给孙飞宇等个人及企业。 上述事实，有《鸿福名苑认购书》、陈学茹与红福公司的商品房买卖合同、收据、孙飞宇与红福公司的商品房买卖合同、商品房买卖合同摘要、物业管理缴纳票据、水电气开户缴费凭据、居家生活照片、（2016）川01刑终1053号刑事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案中，红福公司就出售同一套商品房先后与陈学茹、孙飞宇签订了两份商品房买卖合同，并为签订时间在后的商品房买卖合同进行了备案登记，导致陈学茹与红福公司签订时间在先的商品房买卖合同无法办理备案登记，先购房人的权益受损。现本院就合同的效力、案涉房屋的权属、对合法购房人权益的保护等争议问题，以及当事人的各项诉求，评判如下： 一、合同的效力。 陈学茹与红福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，属有效合同。 孙飞宇与红福公司签订《商品房买卖合同》民事行为的法律效力及法律后果。根据成都市中级人民法院（2016）川01刑终1053号生效刑事判决书确认的事实，红福公司因向孙飞宇借款，将案涉房屋抵押给孙飞宇，并办理了与孙飞宇商品房买卖合同的备案登记，本院认为，红福公司与孙飞宇之间实际是借款合同及担保合同关系，红福公司是将案涉房屋作为向孙飞宇借款的抵押物，并非将案涉房屋出卖给孙飞宇，双方签订的商品房买卖合同是虚假合同，并非真实的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”红福公司与孙飞宇签订商品房买卖合同的行为是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效，红福公司和孙飞宇应对其无效民事行为承担相应的法律后果。 二、案涉房屋的权属。 本案中，虽然红福公司先后与陈学茹、孙飞宇签订了商品房买卖合同，但案涉房屋并未办理初始产权登记，红福公司更未办理将案涉房屋所有权转让给陈学茹、孙飞宇的登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，红福公司尚未取得案涉房屋的物权，红福公司与陈学茹之间、与孙飞宇之间对案涉房屋的物权转让均未发生法律效力，陈学茹和孙飞宇均未依据与红福公司之间的商品房买卖合同取得案涉房屋的物权，故陈学茹主张案涉房屋归其所有的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 三、陈学茹要求撤销孙飞宇对前述房屋的备案登记、红福公司为陈学茹办理前述房屋的备案登记的诉讼请求。 由于办理商品房买卖合同备案登记的主体是行政机关，并非交易双方，交易双方仅能协助办理登记手续，故陈学茹的上述请求的表述并不准确，其诉讼请求的实质是要求红福公司和孙飞宇协助办理商品房买卖合同备案登记的撤销手续、由红福公司协助陈学茹办理商品房买卖合同的备案登记手续。 对合法购房人权益的保护。本案中，陈学茹先于孙飞宇与红福公司签订了合法的商品房买卖合同，已支付全部房款，并实际占有、使用案涉房屋近十年，孙飞宇也从未向其主张过权利，其合法购房人的权益应受法律保护。红福公司将已出售给陈学茹的房屋另行抵押给孙飞宇，与孙飞宇签订虚假的商品房买卖合同并进行备案登记的行为，已构成严重违约，对红福公司与陈学茹所订合法合同的继续履行造成了障碍，严重损害了合法购房人的合同权益。从优先保护先购者合法权利的角度出发，对陈学茹要求红福公司及孙飞宇协助办理商品房买卖合同备案登记撤销手续的请求，本院予以支持。 同时，由于红福公司未按合同约定办理其与陈学茹签订的商品房买卖合同备案登记，已构成违约，依法应承担继续履行合同的违约责任。故对陈学茹要求红福公司协助办理商品房买卖合同备案登记手续的诉讼请求，予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈学茹与被告成都红福莱云房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。 二、被告成都红福莱云房地产开发有限公司与第三人孙飞宇在本判决生效之日起五日内，协助原告陈学茹办理商品房买卖合同备案登记（合同备案号：258417）的撤销手续。 三、被告成都红福莱云房地产开发有限公司在履行完毕上述第二项义务后五日内，协助原告陈学茹办理双方所签订的商品房买卖合同备案登记手续。 四、驳回原告陈学茹的其他诉讼请求。 案件受理费2346元，由被告红福公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年八月二十日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲