贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8793号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴南区李家沱正街169号商3。统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：李中强，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张庆敏（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：张达菊（一般授权代理）。 被告：杨志江，男，汉族，1971年2月15日出生，住贵州省毕节市。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称：点滴公司）与被告杨志江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告点滴公司的委托诉讼代理人张庆敏、张达菊，被告杨志江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告点滴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业服务管理费，共计人民币3850.92元，欠费明细如下：从2017年9月1日起至2019年12月31日，共28个月的物业服务费，每月137.53元(建筑面积125.03㎡×1.1元/月)合计为:3850.92元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由:被告系原告管理的毕节市七星关区滨湖小区碧水星苑6-1-8-A室业主，从2017年9月1日一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费及其他相关费用。截止2019年12月31日，被告共欠缴物业管理服务费共计人民币3850.92元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理,支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告杨志江书面辩称，一、原告为攫取非法利益，滥用诉权，捏造事实诬告答辩人。首先捏造答辩人住毕节市七星关区，答辩人一直居住在七星关区金桂社区;接着又捏造与答辩人之间合同约定等等。二、答辩人被剥夺了参加七星关区滨湖小区业主大会的权利，被剥夺了七星关区滨湖小区业主委员会（以下简称业主委员会）的选举权和被选举权，业主委员会与原告签订的一切合约均不具有法律效力，至少对答辩人没有约束力，答辩人与原告之间就此无任何权利义务关系。原告据此无任何合法利益，相反原告攫取非法利益的企图不应得到支持，应予驳回。三、原告不履行管理服务义务或履行义务不到位，保安不尽责、保洁不到位、设施设备不维护，答辩人有权拒付服务费用。比如:1、对于小区出入口商家及行人在人行道上堆放杂物放任不管;对丢弃的垃圾无人打扫;2、设立的基本值班岗亭经常性无人值守，特别是在中午下班高峰期及夜间；3.放任商家“绿色粗粮”侵占业主公共用地树立商广告牌;4、对商家“绿色粗粮”在业主必经通道内违法违规破坏墙体开门影响业主通行及安全的行为不闻不问;5、对标识为“贵州省地矿局108地质大队”侵占业主公共墙体树立标识牌的违法违规行为不管不问;6、对侵占业主公共墙体树立广告牌“云南路捷”的违法违规行为不管不问;7、对随意丢弃和堆放垃圾、建筑物材料等堵塞居住的消防通道的行为放任不管;8、对随意停放机动车辆、摩托车、电动摩托车堵塞必经通道和电梯出让口的行为放任不管;9、对物业工作人员随意侵占公共空间堆放杂物影响公共安全的行为放任不管;10、消防通道无基本的楼层标识，影响业主的通行;11、对部分业主违法侵占公共用地修改围墙等违章建筑的行为放任不管;12、对公共部分未尽到维护、维修义务;13、未履行基本的电梯维护等特种行业义务、未尽到基本的消防设施维护等多次被质量监督、消防等主管部门处罚或约谈等等。四、原告侵吞了属于业主所有的停车收费收入、广告收费收入等，应子返还或折抵服务费用。如2017年2月停车费收入58513元，2017年9月停车费收入57782元，2018年7月停车费收入74002元。从2015年起至2019年底，原告收取属于业主的收入数百万元，据了解上述收入原告已部分返还给一些盯得紧的业主，但答辩人至今分文未得。五、由于答辩人位于七星关区直未装修入住，因答辩人工作忙懒得与原告纠缠，原告与答辩人之间单独口头约定每年按500元支付物管服务费。综上所述，如果原告诉状中所称“合同约定”是指与业主委员会签订的物业服务合同，答辩人则请求人民法院依法驳回原告的无理诉讼请求;如果原告诉状中所称“合同约定”是指与答辩人之间单独口头约定，则原、被告双方当事人应以500元为基数，扣除原告应返还答辩人的停车费收入等据实结算支付。 本院经审理查明如下事实：2015年7月8日，毕节市七星关区滨湖小区业主委员会将滨湖小区物业管理服务对外邀标，并制作滨湖小区物业管理招标文件。原告点滴公司根据招标文件的要求组织投标，经滨湖小区评标委员会评标，原告点滴公司中标。2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与原告点滴公司签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，原告点滴公司提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元/月·平方米，步梯房为0.70元/月·平方米，商业物业为2.00元/月·平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止，其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，滨湖小区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果点滴公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对点滴公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。 另查明：被告杨志江的房屋系在七星关区滨湖小区碧水星苑6-1-8-A室，住房建筑面积125.03平方米，属于原告点滴公司物业服务管理区域内的业主，被告杨志江该房屋尚未装修入住。2015年12月11日，原告所属毕节分公司向该小区业主委员会作出《关于业主委员会要求我司签订物业服务补充协议等相关问题的答复》承诺：小区未装修并入住的空置房按半价收取物业服务费。2017年9月21日，经双方口头协商，被告向原告交纳了2015年8月1日至2016年8月31日的物业服务管理费600.00元。2017年9月1日起至2019年12月31日共计28个月，被告杨志江未向原告点滴公司缴纳物业服务管理费。原告在履行物业服务合同中在管理上存在一定的瑕疵，例如消防指示标志损坏、消防设施未及时修复等。 又查明：2017年4月27日，七星关区滨湖小区业主委员会向本院提出诉讼请求，要求确认原告七星关区滨湖小区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司于2015年7月18日签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》无效等诉讼请求。2017年10月25日，本院作出（2017）黔0502民初2461号民事判决，驳回七星关区滨湖小区业主委员会全部诉讼请求。七星关区滨湖小区业主委员会不服，依法提出上诉，2018年11月22日，毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终263号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年4月26日，该小区业主委员会向小区业主发出公告，表示“现任物业管理公司将服务至2019年12月31日”。 本院认为，毕节市七星关区滨湖小区业主委员会与原告点滴公司签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），已经本院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，本院依法予以确认。被告杨志江作为毕节市七星关区滨湖小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告杨志江具有法律上拘束力。原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。因毕节市七星关区滨湖小区业主委员会与原告点滴公司签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），已经本院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，本院依法予以确认原告对滨湖小区进行管理，系履行物业服务合同约定的义务，并非强制交易收取服务费,原告有权按照双方合同的约定向被告收取物业服务费。原告起诉要求被告支付物业服务费3850.92元，因双方口头约定按每年600.00元收取物业服务费，涉案房屋系空置房，根据原告“小区未装修并入住的空置房按半价收取物业服务费”的承诺，原告诉请被告按原合同约定支付物业服务管理费无事实及法律依据，本院不予支持。故本案物业服务管理费应以双方口头约定的600元每年计算，每月为50元，共计欠交28个月，故被告欠交原告物业服务管理费应为1400.00元。对于被告抵扣费用的抗辩，因本案被告并未提起反诉，本院不予审查，也不作处理，被告如认为原告损害了自己的合法权益，可另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨志江于本判决发生法律效力之日起五日内支付所欠原告重庆点滴物业管理有限责任公司自2017年9月1日起至2019年12月31日的物业费1400.00元。 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已按简易程序减半收取），由原告负担16.00元，被告杨志江负担9.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年八月二十一日 书记员  王 贵