福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4690号 原告：厦门汉萃名方生物科技有限公司，住所地福建省厦门市同安区同安工业集中区同盛路79号1#厂房3楼东侧，统一社会信用代码：913502123031146895。 法定代表人：林巧玲，总经理。 委托诉讼代理人：张军、卢江雄，福建汇丰联盟律师事务所律师。 被告：厦门剀祥贸易有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯潘涂工业区3号2层，统一社会信用代码：91350212MA2XX53H2T。 法定代表人：林金星，总经理。 原告厦门汉萃名方生物科技有限公司（下称汉萃名方公司）与被告厦门剀祥贸易有限公司（下称剀祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汉萃名方公司之委托诉讼代理人张军、被告剀祥公司之法定代表人林金星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉萃名方公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年7月14日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告立即返还原告已支付的租金人民币（币种，下同）68600元及押金16200元；3、判令被告立即赔偿给原告造成的装修、租金差价、员工工资、搬迁等损失共计538800元（实际金额以鉴定结果为准）；4、本案的诉讼费用被告承担。在庭审过程中，原告汉萃名方公司提出变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2018年7月14日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告立即返还原告已支付的租金人民币（币种，下同）68600元及押金16200元；3、本案的诉讼费用被告承担。事实与理由：2018年7月14日，原、被告签订《厂房租赁合同》。2019年3月14日，厦门市同安区人民法院张贴《公告》：因被告出租的厂房被强制执行拍卖给厦门金鹏人造花有限公司（下称金鹏公司），该厂房应腾空交付给买受人。责令该厂房的租户于本公告之日起三十日内（即2019年4月14日）自行迁出上述厂房。逾期仍不腾退，法院将依法采取断水、断电、罚款、拘留等强制措施。据此，因被告自身原因导致租赁合同无法履行而解除，被告对原告构成违约，故被告应返还原告已支付的租金68600元及押金16200元。综上，请求法院判如所请。 被告剀祥公司答辩称：1、汉萃名方公司之前和案外人元点电子科技（厦门）有限公司（下称元点公司）就讼争厂房有租约。2015年左右，元点公司因为向银行贷款后无法偿还款项，厂房被法院查封。法院在2017年7月左右张贴了腾空公告，要求租赁的厂房限期搬离方便拍卖。汉萃名方公司遂向法院提出了执行异议，但被驳回。后因其找银行购买了整个债权，故汉萃名方公司向其提出，要求其同意他们继续使用讼争厂房。鉴于汉萃名方公司仍在经营，其同意了该公司的请求。同时，其也告知汉萃名方公司，必须在厂房拍卖时，配合法院进行腾空；2、其作为债权人，有权监管厂房，并且其认为物业费是1元1平方米，而汉萃名方公司的第二项诉求中的16000多元的金额，不足以抵消物业费。 原告汉萃名方公司为证明自己的主张，提供了如下证据：1、《租赁合同》，证明原、被告双方签订了《租赁合同》，对标的、租金、押金、装修、违约责任、管辖等条款进行了明确约定；2、银行回单，证明原告向被告支付了16200元押金及68600元房租，被告应依法予以返还；3、企业信息，证明原、被告的主体信息；4、公告，证明法院有张贴公告要求限期搬离。 被告剀祥公司质证认为：对第一组证据的真实性没有异议，合同是原告草拟的，其当时委托物业经理和原告签订的合同，合同的内容其是后期才知道的；对第二、三、四组证据的三性没有异议。 被告剀祥公司为证明自己的主张，提供了如下证据：1、元点公司合同书及补充协议；2、拍卖成交确认书；3、执行异议申请书及裁定书；4、收款收据和执行款票据 原告汉萃名方公司质证认为：1、第一组证据因没有原件，对其真实性不予认可。同时，该组证据是元点公司和其签订的合同及协议书，与本案没有关联性；2、对于第二组证据的真实性没有异议。被告购买了元点公司的整个债权，这反而证明了被告是可以取得产权的，但是被告最终却没有取得产权以确保租赁期满，因此应该承担违约责任；3、对于第三组证据的关联性有异议。执行异议申请及最终裁定均发生在被告购买元点公司债权之前，与本案合同主体期间没有关联，更不能免除被告责任。4、对于第四组证据的收款收据三性没有异议，也证实了被告有收到原告支付的租金60000多元。对于第四组证据的执行款票据真实性没有异议，但对其关联性有异议。这是被告因未取得产权而产生的租赁障碍，被告交执行款给法院不影响原告和被告签订的这份租赁合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年7月14日，汉萃名方公司作为乙方，剀祥公司作为甲方，双方签订了《厂房租赁合同》。该合同约定，汉萃名方公司向剀祥公司租赁同安工业集中区同盛路79号1#厂房3楼东侧。租用期限为2018年7月1日起至2020年10月31日止。租金方面，双方约定，在剀祥公司取得租赁房产房产证前，租金为8元/㎡（不含税价），物业费为1元/㎡，共计9元/㎡，即16200元/月。在剀祥公司取得租赁房产房产证取得租赁房产产权证次季度起，租金按周边行情价最低标准计算。汉萃名方公司应在合同签订后即交押金（含物业费）16200元，首季租金（含物业费）48600元，合计64800元汇入剀祥公司指定账户。双方还另约定，若剀祥公司未能取得本租赁房产的产权，因产权问题产生的租赁纠纷，由剀祥公司承担全责，同时需退还汉萃名方公司在非剀祥公司所有权时已收取的房租及押金。汉萃名方公司于2018年7月24日向户名为林金星的账户转账16200元及48600元，备注分别为“押金”、“7月1日起3个月租”；于2018年10月29日、2019年2月20日分别转账15000元、5000元，备注均为“房租”。除此之外，汉萃名方公司未再向剀祥公司转账租金。剀祥公司在庭上承认已收到上述全部款项。2018年8月10日，剀祥公司向福建省厦门市同安区人民法院交纳了64800元，该款项标注为（2015）同执字第1886号执行款，经查，2015同执字第1886号案件的被执行人为案外人元点公司。对此行为，剀祥公司陈述称，系因案外人元点公司提出异议，法院通知其必须把收取的租金全部上交。关于厂房租赁的实际期限，汉萃名方公司在庭上陈述，实际使用厂房期限为2018年7月1日开始至2019年6月，剀祥公司对上述实际使用期限予以认可。 另查明，汉萃名方公司与案外人元点公司于2015年8月18日签订了《房产租赁合同》，由汉萃名方公司承租案外人元点公司位于同安工业集中区同盛路79号1＃厂房3楼东侧的厂房，租期为2015年11月1日至2020年10月31日。后因案外人元点公司涉及执行案件，该厂房被福建省厦门市同安区人民法院查封，并被要求腾空。汉萃名方公司对此提出执行异议。2018年2月28日，福建省厦门市同安区人民法院作出（2018）闽0212执异13号执行裁定书，驳回了汉萃名方公司的执行异议。2018年6月29日，剀祥公司拍得中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司持有的元点公司及元点环保科技（厦门）有限公司等2户不良债权。2019年3月14日，福建省厦门市同安区人民法院发出公告称：“……依据已经发生法律效力的（2015）同执字第1886号民事判决书，依法通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖被执行人元点电子科技（厦门）有限公司址在厦门市同安区的房产（包括尚未办理产权证的2号厂房）。2019年3月1日，买受人厦门金鹏人造花有限公司……最高价竞得。被执行人元点电子科技（厦门）有限公司址在厦门市同安区的房产对应财产已通过司法拍卖途径由买受人取得，址在厦门市同安区的厂房应腾空交付”。 审理中，汉萃名方公司向本院申请对其所租赁厂房的装饰装修残值及其需另行租赁同类同等厂房的租金价格进行鉴定。本院依法委托厦门信惠资产评估土地房地产估价有限公司和厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定。厦门信惠资产评估土地房地产估价有限公司和厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司分别于2019年11月25日和2020年3月17日，以无法鉴定为由，将鉴定退回本院。汉萃名方公司遂于2020年4月16日向本院提出撤回关于装饰装修残值项目的鉴定申请，并明确提出要继续对该厂房在2019年4月份该地段同等条件厂房的市场租金价格进行鉴定。本院依法委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司进行鉴定。厦门均和房地产土地评估咨询有限公司于2020年5月20日，以无法进行现场实勘及作业为由，将鉴定退回本院。汉萃名方公司于2020年5月25日向本院提出撤回关于此项市场租金价值评估项目的鉴定申请。 本院认为，汉萃名方公司与剀祥公司于2018年7月14日签订了《厂房租赁合同》，嗣后，厂房已交付汉萃名方公司使用。现因该厂房经查封后，已依法被拍卖给案外人金鹏公司。而汉萃名方公司在该厂房被拍卖后，亦已于2019年6月底实际搬离该厂房，双方签订的《厂房租赁合同》实已无法履行，则汉萃名方公司据此提出要求解除该合同的诉讼请求，依法应予支持。关于租金的问题。虽双方在《厂房租赁合同》约定，因产权问题产生的租赁纠纷，由剀祥公司承担全责，同时需退还汉萃名方公司在非剀祥公司所有权时已收取的房租及押金。可一方面，汉萃名方公司在与剀祥公司签订合同之前，已就该厂房与案外人元点公司签订了租赁合同。嗣后在明知案外人元点公司涉及执行案件，该厂房已被查封且剀祥公司当时仅拍得债权、并非该厂房实际所有人等事实的情况下，其仍与剀祥公司就查封的厂房又重新签订新的租赁合同，则其对讼争合同可能无法履行有心理预期，也是明确知晓的，对讼争合同的无法履行存在过错。另一方面，汉萃名方公司实际使用厂房至2019年6月，其也自认了实际使用厂房的时间及事实，则在使用的过程中，汉萃名方公司也应依约交纳相应的费用，负有交纳租金的义务。汉萃名方公司于2018年7月1日开始承租，实际支付的租金费用为68600元，按照双方约定的每月16200元（含物业费）的租金标准，租金支付相对应的时间自租期开始计算不足两个季度，并未超出其实际搬离时间。故综上，对于汉萃名方公司要求退还租金68600元的诉讼请求，本院不予支持。关于押金的问题。剀祥公司提出，双方有约定把押金抵用后面的物业费，可其并未对此主张提供任何的证据，汉萃名方公司对此也并未承认。除此以外，汉萃名方公司现已搬离厂房，剀祥公司既未提出用押金抵扣未交租金的主张，也未提出汉萃名方公司搬离之后厂房存在的任何问题，则视为剀祥公司对此并无异议。按照租赁惯例，在汉萃名方公司公司搬离后，剀祥公司应向其退还相应的押金。故对于汉萃名方公司提出的返还押金16200元的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告厦门汉萃名方生物科技有限公司与被告厦门剀祥贸易有限公司于2018年7月14日签订的《厂房租赁合同》； 二、被告厦门剀祥贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门汉萃名方生物科技有限公司退还押金人民币16200元； 三、驳回原告厦门汉萃名方生物科技有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币960元，由原告厦门汉萃名方生物科技有限公司负担人民币758元，由被告厦门剀祥贸易有限公司负担人民币202元，款限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  王月萍 二〇二〇年八月二十四日 书记员  李倩雯 附：本案所适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。