北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8725号上诉人（原审被告）：高洪梅，女，1972年4月5日出生，汉族，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告）：北京东亚时代物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇安各庄村518号-067号。法定代表人：崔亚男，经理。委托诉讼代理人：王普团，男，北京东亚时代物业管理有限公司员工。上诉人高洪梅因与被上诉人北京东亚时代物业管理有限公司（以下简称东亚时代公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员龚勇超独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人高洪梅，被上诉人东亚时代公司的委托诉讼代理人王普团到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高洪梅上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判高洪梅按照总体物业费的80%交纳费用；2.案件受理费由物业公司负担。事实与理由：第一，物业服务手册第六页，物业服务费构成第二条，物业公共部位，公共设施设备的正常运行，维护费用。在此条款明确由公共设施标准配套，这其中包含有公共卫生间等其他作为商用建筑的必备设施，自交房之日起，高洪梅及全体业主从未享有公共卫生间的必备使用配套服务，高洪梅房产证包含有公共配套面积，物业费收取完全按照房产证上使用面积与公共配套面积总和收费，但高洪梅并未享有公共配套设施面积例如公共卫生间这个应有的设施造成服务面积计算误差，所以高洪梅拒缴纳此类不合理费用。第二，物业服务费收费标准是按照房本上的建筑面积82.08平方米收取，根据该房预售合同，其中套内面积58.22平方米，共用部位与共用房屋分摊面积23.41平方米，根据B2金融办公楼共用面积分摊说明第三条第四款:办公分摊部分01-10层:电梯间、楼梯间、管井、卫生间、走廊、外墙一半，所以高洪梅认为物业费存在不合理收费，卫生间部分属于多收部分，根据怀柔区政府信息公开提供的答复告知书，卫生间面积/分摊面积=62.43/822.94=0.076，我房本的分摊面积23.41*0.076=1.78，根据物业费2.23元/平方米*月，物业公司每年多收取物业费47.63元。恳请法院给予公正判决，判决物业费收取面积标准为80.3平米，物业费为2148.83元每年。第三，根据物业服务合同的约定，物业方应委托有资质的供暖单位实施锅炉作业，但物业方没有委托导致供暖出现问题，高洪梅家里的暖气已经被停了一年多了，希望物业给予解决。第四，《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。本小区供暖公司一直存在无资质情况，广大业主多次提出该问题，物业公司不予理睬，直到现在仍然在用无资质的供暖公司，给广大业主造成人身、财产危险。第五，B2地下始终有漏雨的地方，高洪梅多次给物业公司打电话维修无果，大概有两年的时间了，该楼房存在安全隐患，物业公司致广大业主的安危于不顾。第六，在疫情严重期间，物业公司刘经理当众随地吐痰，不顾业主的安全健康，被业主曝光后还狡辩说是弯腰捡锥桶，这种行为严重地伤害了广大业主的安全健康，致业主的利益于不顾。第七，一审故意偏向物业公司一方，对于高洪梅提出服务质量问题根本没有考虑，没有遵守公平、公正，权利与义务对等的原则处理纠纷，同时违背了合同法规定的权利义务对等原则。故此，高洪梅要求二审法院充分考虑高洪梅的上诉理由，查明事实，秉公办案，请求依法改判。物业公司答辩称，同意一审判决，不同意高洪梅的上诉请求，要求维持原判。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令高洪梅支付物业公司物业服务费4392.92元，生活垃圾消纳费60元；2.判令高洪梅支付物业公司违约金，基数按应缴纳费用总额的日千分之三计算，自应缴纳费用之日（即2018年8月1日）起至实际给付之日止；3.本案诉讼费用由高洪梅承担。一审法院经审理认定事实如下：物业公司系北京市怀柔区融城北路10号院华欣园小区的物业服务公司，高洪梅系华欣园小区业主，房屋建筑面积为82.08平方米。2016年7月25日，物业公司（乙方，前期物业服务企业）与高洪梅（甲方，业主）签订《前期物业服务合同》一份，约定合同期限自2016年8月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。乙方提供的物业服务包括：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3.负责物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助公共秩序和协助做好安全防范工作；7.其他有偿服务事项：（1）户内有偿维修服务；（2）户内清洁服务、保洁开荒服务；（3）家政服务（包括但不限于绿植养护等）；（4）其他特约有偿服务。乙方参照《住宅物业服务标准》中的三级物业服务标准提供物业服务。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：办公楼：2.23元每平方米每月；生活垃圾消纳费（办公楼）30元每户每年。物业服务费支付方式为年付。甲方应在办理房屋交付手续的同时将第一年度的物业服务费一次性支付给乙方，甲方或物业使用人应在每一年度期满前五日内向乙方交纳下一年度物业服务费。甲方经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每逾期一日加收应缴纳总欠款额3‰的标准向乙方支付违约金……《前期物业服务合同》还约定了物业服务事项、双方的权利义务等其他内容。合同签订后，物业公司向高洪梅所在小区提供了物业服务。因不满物业公司的物业服务，高洪梅自2018年8月1日起并未向物业公司交纳物业费及垃圾消纳费。一审法院认为，物业公司与高洪梅签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示不违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，物业公司、高洪梅之间形成物业服务合同关系。物业公司依据合同约定项目及标准为高洪梅居住小区提供了物业服务，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取必要的费用。高洪梅在享受到物业公司提供的物业服务后，应及时交纳物业服务费和生活垃圾消纳费。高洪梅辩称物业公司服务不到位，但未能证明物业公司提供的服务与合同约定之间存在明显差距，对高洪梅的辩称意见一审法院不予采纳，对于物业公司要求高洪梅支付物业费及生活垃圾消纳费的诉讼请求一审法院予以支持。因高洪梅并非无故拖欠物业服务费用，故对物业公司要求高洪梅支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。应当指出，物业公司在物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决：一、高洪梅于判决生效后七日内给付物业公司二○一八年八月一日至二○二○年七月三十一日期间的物业服务费4392.92元及生活垃圾消纳费60元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果高洪梅未按判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，高洪梅向本院提交了1.怀柔区政府信息公开答复告知书，证明物业公司多收了物业费；2.2017年拍摄的公共卫生间照片一张，证明卫生间比较脏乱，物业公司服务不到位；3.地下二层车位漏雨照片，证明房屋存在危害；4.照片，证明物业公司经理在小区门口随地吐痰。物业公司发表质证意见称，证据1，涉案小区每层都有一个公共卫生间，之前是关闭的，后来打开之后因气味较大，业主打电话投诉，所以就关闭了，在开放卫生间时，物业公司进行过登记调查业主意见，因每家都有自己的卫生间，所以后来就关了；证据2，照片认可；证据3，2016年收房前存在漏水，2017年安装卷帘门后已经不漏水了；证据4，不认可。物业公司向本院提交表格一张，证明高洪梅所在的325房间的建筑面积。高洪梅对建筑面积无异议，但称此表格开发商未向其提供。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，高洪梅上诉主张未使用公共卫生间故不应支付相应面积物业费。就此本院认为，公共卫生间关闭前物业公司已征求了业主意见，不存在侵害业主权益的情形。根据双方《前期物业服务合同》约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高洪梅该项主张没有合同依据，本院不予采信。高洪梅上诉主张物业公司在地下楼层维护维修、公共卫生等方面存在不规范及物业服务瑕疵的问题，其存在违约行为，故不同意足额支付物业服务费。对此本院认为，当事人应对自己提出的主张提供充分证据佐证，未能提交或提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不利的法律后果。本案中，对于高洪梅指出的物业服务不达标、不完善之处，物业公司应当予以改进。但同时高洪梅未能提交充分有效证据证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，一审法院结合本案现有证据，未予认定物业公司提供的服务构成根本性违约，并根据《物业服务协议》约定的物业费标准计算高洪梅应支付的物业费并无不当，本院予以维持。高洪梅要求按八折标准支付物业费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，高洪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高洪梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二〇年八月二十八日法官助理 程惠炳书 记 员 刘 畅