山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8485号上诉人（原审被告）：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地流动市。法定代表人：孟昭轶，主任。委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：战凯，男，该单位职工。被上诉人（原审原告）：董梁，男，1989年2月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于瀚涛，山东兴震律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉兰，山东兴震律师事务所律师。原审被告：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：高炳魁，董事长。委托诉讼代理人：田景博，山东盛强律师事务所律师。上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）因与被上诉人董梁、原审被告山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。千佛山办事处上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2020）鲁0112民初871号民事判决，依法发回重审或进行改判；2.一审、二审诉讼费用由董梁承担。事实与理由：千佛山办事处认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、一审判决对于董梁房屋使用费计算的起始时间认定事实不清。本案中，千佛山办事处并未实际参与涉案项目的开发和房屋的交付，所以对于房屋交付的具体时间并不清楚。董梁主张房屋交付的时间为2009年12月1日，但其并未提供证据加以证明，根据谁主张谁举证的原则，董梁应承担举证不能的不利后果。但是，一审法院在无任何证据证明董梁实际占用房屋时间的前提下，完全采纳了董梁单方的说法，最终以2009年12月1日作为计算房屋占用费的起点，显然是不正确的。二、一审判决适用法律错误。董梁在购买涉案房屋时，对于该项目不具备相应的建设规划手续时明知的，在此情况下依然购买了该房屋，最终导致合同无效及房屋被拆除存在过错，所以，房屋被拆除后的利息损失应由千佛山办事处、董梁根据各自的过错程度来承担，而非由千佛山办事处单独承担。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销一审判决，予以发回重审或进行改判。董梁辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。董梁向一审法院起诉请求：1.确认董梁、千佛山办事处、金凯特公司房屋买卖行为无效；2.千佛山办事处、金凯特公司共同返还董梁购房款567032.50元；3.千佛山办事处、金凯特公司共同赔偿董梁利息损失，以567032.5元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；4.本案诉讼费用由千佛山办事处、金凯特公司承担。一审法院认定事实：济南千佛山海鲜副食品市场为千佛山办事处下属企业，涉案楼房系千佛山办事处委托其开发建设的青龙裕林果健身园项目，后因政策原因，由金凯特公司协助开发，代千佛山办事处在房屋使用协议及收款收据上加盖公章，房款由千佛山办事处实际收取，济南千佛山海鲜副食品市场与金凯特公司于2010年解除合作合同。2006年7月25日，济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司（均系甲方）与董梁（乙方）签订《房屋使用权协议》，协议主要内容为：“1.甲方取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园；3.房屋建筑面积为220平方米，单位售价为（人民币）每平方米1500元，总计金额为（人民币）叁拾叁万元，最终结算以实测面积为准，多退少补；4.签订合同之日起，首付房屋总价款60%（包括乙方所付定金）。在甲方交付房屋前，乙方按规定日期付清全部价款；5.甲方将通过竣工验收的该房屋交付使用，但如遇不可抗拒的特殊原因或双方协商同意解除合同或变更合同的，交付期限顺延，双方均不承担责任。6.甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。”2005年11月16日董梁向千佛山办事处支付购房定100000元，千佛山街道办事处出具收据。2006年7月25日，董梁支付购房款50000元，2006年11月29日支付购房款50000元，2007年1月17日支付购房款50000元，2008年9月11日支付购房款100000元，2008年12月17日支付购房款117032.50元，上述购房款由金凯特公司出具收据。后千佛山办事处将涉案房屋交付给董梁。2017年6月份，因该楼房未取得规划和建设审批手续被认定为违章建筑，于2017年6月21日被拆除。另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快的完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。一审法院认为，董梁与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2006年7月25日双方所签《房屋使用权协议》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与双方签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由双方分担。济南市历下区人民政府千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担。董梁不要求金凯特公司承担违约责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。故千佛山办事处应当返还董梁购房款。涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付董梁，亦不影响占用期间的合理使用，董梁主张房屋交付时间为2009年12月1日，千佛山办事处、金凯特公司庭审中均称对交房时间不清楚，故一审法院认定交房时间为2009年12月1日。董梁应支付千佛山办事处2009年12月1日至2017年6月20日（共计90.5个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为80507.50元【467032.50元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】，千佛山办事处在扣除使用费后，余款386525元应当返还给董梁。关于董梁主张的利息损失，董梁在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿董梁利息损失，以386525元为基数，2017年6月22日至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决：一、董梁与济南千佛山海鲜副食品市场、山东金凯特科技发展有限公司于2006年7月25日签订的《房屋使用权协议》无效；二、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还董梁董梁购房款386525元；三、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿董梁利息损失（利息以386525元为基数，自2017年6月22日起至2019年8月19日止，利息按中国人民银行同期贷款利率为标准计算，自2019年8月20日起至购房款还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回董梁的其他诉讼请求。以上给付，限济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9470元，由董梁负担1629元，济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担7841元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因涉案房屋未取得规划和建设审批手续，导致涉案房屋使用权协议无效，双方因该协议取得的财产应当各自返还。涉案房屋系千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设，千佛山办事处对购房合同无效导致的后果应承担相应的法律责任。关于房屋使用费的起算时间，千佛山办事处上诉仅主张不应自2009年12月1日起计算，但其对应自何时起算并无明确的上诉请求，亦未提出有效证据对一审法院确认的起算时间予以反驳，故一审法院认定房屋使用费的起始时间为2009年12月1日，使用费金额为80507.50元，并无不当，本院予以维持。关于利息损失的起算时间，2017年6月21日涉案房屋被拆除后，千佛山办事处应及时返还款项，千佛山办事处主张利息损失应由其与董梁根据过错分担，证据不足，本院不予支持。一审法院判决千佛山办事处赔偿董梁相应购房款自房屋被拆除之日即2017年6月21日起产生的利息损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，千佛山办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9470元，由上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担。本判决为终审判决。审判员  栾钧霞二〇二〇年八月十日书记员  丁 爽