湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3247号 原告：李红，男，1963年4月7日出生。 原告：蒋安梅，女，1965年12月10日出生。 委托诉讼代理人：杜显成（特别授权），男，湖南玉锋律师事务所律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司。 法定代表人：邹明，该公司执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨小利（特别授权），男，1982年5月26日出生，系该公司员工。 委托诉讼代理人：贺志红，女，1981年8月27日出生，系该公司员工。 原告李红、蒋安梅与被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李红、蒋安梅委托诉讼代理人杜显成，被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李红、蒋安梅向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付因延期交房所产生的违约金共计30360元（该费用计算自2017年1月1日起至2017年8月29日止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月31日，原告购买被告公司开发的大汉龙城电信智能小区9栋2901号商品房，并签订了《商品房买卖合同》(合同编号:HH201605310019)，合同第十一条明确约定“出卖人应当在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用...”，但是因为被告公司的原因，直到2017年8月29日才将房屋交付给原告使用。根据该商品房买卖合同第十二条的规定，由于出卖人的原因，未按本合同第十一条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按照第1种方式处理，即自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金(即交付延期270日×38.3708元/日=10360元)。另外，根据被告公司跟中国电信集团工会湖南省怀化市委员会之间签订的《商品房团购协议》以及《商品房团购补充协议书》约定，如乙方(指被告公司)在2016年未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。因此，被告公司应当赔偿原告违约金共计30360元。 综述，被告公司的违约交房行为非常明显，理应根据《商品房买卖合同》的相关约定支付违约金，请求根据我国《合同法》以及相关司法解释的相关规定依法支持原告的诉讼请求。 被告大汉置业公司辩称，一、被答辩人所主张的逾期交房违约金和补偿金均超过诉讼时效，人民法院不应支持。答辩人与被答辩人于2016年5月31日签订《商品房买卖合同》，答辩人所售房屋约定交房时间为2016年12月31日，被答辩人2020年7月9日向人民法院主张权利，其主张的逾期交房违约金及补偿因其怠于主张权利，已经超过诉讼时效，人民法院不应当予以支持。二、答辩人已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知被答辩人办理收房手续，双方也办理了收房手续，答辩人不应当承担逾期交房违约责任。2016年12月23日，被答辩人通过在怀化日报发布交房公告的方式通知被答辩人办理了房屋交接手续，履行了告知义务答辩人不应当再承担逾期交房违约责任。被答辩人于2017年8月29日办理了房屋交付手续，答辩人不应当再承担逾期交房违约责任。三、被答辩人并非电信公司团购客户，答辩人不应支付补偿金。被答辩人并非电信公司职工，不具有团购资格，团购协议不适用于被答辩人，答辩人不应支付逾期交房补偿金。综上，被答辩人的诉请缺乏事实和法律依据，请求人民法院查明事实，驳回被答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证和辩论。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定如下案件事实： 唐捷系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，唐捷将其团购指标转给了李红（本案原告）。2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，甲方代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户；乙方保证依法办理、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证；团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；团购业主须于2013年11月30日前缴纳购房定金10万元/户，逾期未缴团购定金的业主乙方有权取消其团购资格；团购房交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致被告不能根据前述协议按期交房，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告又签订了一份《商品房团购补充协议书》，补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日仍未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。 2016年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城电信智能小区项目中的第9幢29层2901号住宅一套，总金额为383708元；被告应在2016年12月31日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之一向原告支付已交房价款的违约金。同日，原告与被告签订了《补充协议》，将商品房交付条件约定为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；并约定，由于原告未付清购房款，被告有权拒绝交付商品房，被告由此延期交房无须承担违约责任，同时该延期交房期间商品房风险责任由原告承担；专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳。 合同签订后，原告按约支付了购房款，原告于2017年8月29日收房。 本院认为，原告李红、蒋安梅虽不是电信公司的员工，但其受让中国电信股份有限公司怀化分公司员工唐捷的团购指标，被告大汉置业未提出异议，并于2016年5月31日与原告签订《商品房买卖合同》并收取原告购房款，即证明被告已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会接受其单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》系双方真实意思，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同全面履行，原告享有该《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定的权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但因被告对涉案房屋尚未取得验收证明文件，不具备交房条件，导致被告 未按合同约定的时间向原告交付房屋,原告依据《团购补充协议》的约定，有权请求被告支付逾期交房补偿金2万元。但根据《团购补充协议》约定未按期交房，被告应补偿每户业主2万元，违约履行补偿时间不超过一个月，故原告请求违约补偿的期限为2017年2月1日至2020年2月1日止。现原告怠于主张自己的权利，于2020年7月1日才向本院主张逾期交房补偿金2万元，而被告提出原告的这一诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的这一抗辩，本院予以支持。 被告于2016年12月23日在怀化日报上发布“交房公告”，但此时被告的房屋未取得竣工验收的相关手续，不符合合同约定的交房条件，原告有权拒绝收房。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，但原、被告于2017年8月29日双方办理了房屋交接手续，可视为原、被告变更了交房条件，原告自愿收取了该房屋。关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，本院认为，《商品房买卖合同》约定被告逾期交房违约金按日向原告支付，即该项违约金之债以日为计算单位，而权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故应从原告向法院主张权利之日起计算，原告于2020年7月1日向本院提起诉讼，从该日往前倒推三年，被告应承担2017年7月1日起至2017年8月29日的逾期交房的违约金，故被告的辩论意见，本院部分予以支持。被告的违约时间应从2017年7月1日起至2017年8月29日止违约金计算为：2263.87元（383708元×0.1‰×59天），超出部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李红、蒋安梅逾期交房违约金2263.87元； 二、驳回原告李红、蒋安梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费560元，依法减半收取280元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇二〇年八月十一日 代理书记员  杨沙沙