西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初10339号原告：周印佳，男，1980年1月15日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：230XXXXXXXXXXXXXXX。被告：董建峰，男，1979年9月8日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：142XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：勾晓强，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：勾晨，陕西仁和万国律师事务所律师。原告周印佳与被告董建峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周印佳到庭参加了诉讼，被告董建峰及其委托诉讼代理人勾小强、勾晨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周印佳诉称，原告与被告通过居间方西安万马房地产信息咨询有限公司文景路分公司于2019年10月14日签订商品房买卖合同，合同约定，原告将位于西安市曲江新区XXX路中海XXXXXX幢X单元X层XXX号房屋出卖给被告，成交价格为930000元。合同签订之日起，被告于合同签订之日支付定金50000元，原告与被告在合同中明确约定了具体的权利义务，但被告未按照合同约定履行义务，已构成严重违约。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同，被告向原告支付违约金186000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告董建峰辩称，原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，原告称被告违约不属实，事实是原告构成严重违约，给董建峰造成巨大损失。原告周印佳及西安万马房地产信息咨询有限公司文景路分公司在合同签订后拒绝履行合同约定的承租户是否放弃优先购买权的声明、涉案房屋有按揭贷款未结清、其配偶是否同意出卖房屋等主要义务。2020年1月7日，董建峰及周印佳、西安万马房地产信息XX路XX沟通要求履行房屋买卖合同及居间服务合同约定的房屋过户义务及合同约定的其他义务，原告及西安万马房地产信息咨询有限公司文景路分公司明确拒绝履行。2020年1月8日，董建峰通过EMS向周印佳及西安万马房地产信息咨询有限公司文景路分公司送达要求继续履行房屋买卖合同的通知，但原告及西安万马房地产信息咨询有限公司文景路分公司收到该通知后未联系被告办理房屋过户手续。经调查，2020年4月16日，周印佳将涉案房屋以婚内减名的形式转移至其配偶张某某名下，致使原告申请的保全无法完成。在双方未依法解除房屋买卖合同的情况下，周印佳的处分房产属于典型的一房二卖，其配偶张某某明知周印佳的行为是严重的违约行为，却仍配合周印佳完成房屋买卖交易，以上证明了周印佳及其配偶张某某的出卖房屋行为明显有恶意。原告周印佳的行为属根本违约，应承担相应的违约责任。经审理查明，2019年10月14日，甲方卖方周印佳与乙方买方董建峰签订房屋买卖合同，合同约定，乙方购买甲方位于西安市曲江新区XXX路中海XXXXXX幢X单元X层XXX号房屋一套，该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起三十个工作日内还清贷款并取回房屋所有权证书原件。卖方应于签署合同之日起三十个工作日内，将房屋所有权证原件托管于居间方作为办理产权转移登记手续用。房屋成交价格为930000元，买方于本合同签订当日支付定金50000元。买方应于本合同签订后20日内准备好购房首付款，并于银行贷款审批通过三日内将购房首付款280000元存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算资金监管账户。买方选择商业贷款支付剩余房款650000元。双方约定，在签订本合同后20个工作日内，通过西安市二手房交易管理系统网签买卖合同，于网签合同后15个工作日内办理资金监管手续，并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。甲方周印佳与乙方董建峰、丙方万马文景公司签订居间服务合同，合同约定，丙方为甲方及乙方购买西安市曲江新区XX路XX幢XX房XX居间服务。2019年10月14日，周印佳向董建峰出具收条一张，内容为“今收到董建峰（身份证号：142XXXXXXXXXXXXXXX）购买中海XXXXXX幢XXXXX室房屋定金贰万元整”。同日，案外人李某某向案外人骆增喜转账支付30000元，被告称该30000元系其向原告周印佳支付的30000元定金，原告周印佳认可原告所称的事实。2019年11月5日，原告周印佳清偿位于西安市曲江新区XXX路中海XXXXXX幢X单元X层XXX号房屋的全部贷款。董建峰与周印佳的微信聊天，2020年1月1日，董建峰“明天析了产就能办理了，对不住了，太晚了”，周印佳“我现在要解除合同”、“要不去法院起诉解除合同”，董建峰“宽容几天，明天析产完，就进去程序……”，“我们20号才撤押结束”、“拿到房产证”、“真正办理它浪费了两月”、“我们尽快办理，明天析产”。董建峰的爱人李某某与周印佳微信聊天，2020年1月3日，董建峰的爱人“为了这事，我们提前离婚，做不了析产又复婚，复婚以后做析产，周一再去离婚...给消防员当媳妇真的是...我在家带俩孩子，我们自己一言难尽，绝对不敢拿五万去骗你”。另查明，房屋买卖合同签订时，被告不具备购房资格，被告称其于2019年12月31日或者2020年1月1日具备购房资格。上述事实，有房屋买卖合同、居间服务合同、收条、个人贷款还清证明、微信聊天记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，本案争议焦点是原告与被告签订的房屋买卖合同是否应当解除。对于本案争议焦点，虽然原告与被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，但被告在签订房屋买卖合同时不具备购房资格，被告为了具备购房资格与其配偶多次离婚复婚而析产，但从被告提供的李某某的支付宝转账回单可知被告一方面与其配偶离婚析产，一方面又与其配偶经济上混同，被告与其配偶离婚真实目的仅是为了取得购房资格，尽管被告与其配偶离婚析产后在形式上具有了购房资格，但实质上被告家庭所拥有的房屋数量仍违反了西安市相关购房政策。虽然原告周印佳未按照合同约定将房屋所有权证托管于居间方，亦未提供承租人放弃优先购买权声明，已构成违约，但原告周印佳的行为并非根本违约，而被告不具备购房资格致使网签买卖合同及资金监管协议未按约定签订，且被告并未按照合同约定准备好购房首付款，被告的行为亦构成违约，且为根本违约，因此，原告要求解除与被告董建峰签订的房屋买卖合同的诉请，本院依法予以支持。至于被告所称的原告将涉案房屋以减名方式登记至其配偶张某某名下构成一房二卖，且构成根本违约一节，原告与张某某系配偶，减名方式登记至张某某名下并非一房二卖，虽然原告在诉讼期间将涉案房屋登记至配偶名下实属不当，但涉案房屋仍系周印佳与张某某的夫妻共同财产，周印佳对该房屋仍有处分权，并未构成根本违约。本案中，原告与被告均存在违约行为，虽然被告的违约行为系根本违约，但原告确实也存在违约行为，故对于原告主张的违约金186000元，本院酌情支持30000元。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告周印佳与被告董建峰签订的房屋买卖合同解除。二、被告董建峰于本判决生效之日十日内向原告周印佳支付违约金30000元。三、驳回原告周印佳其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13100元，由原告周印佳承担3100元，被告董建峰承担10000元。因原告周印佳已预交，被告董建峰将其应当承担的部分并上述款项支付给原告周印佳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 赵 妍人民陪审员 徐 凯人民陪审员 颜建设二〇二〇年八月二十五日书 记 员 蒋 甜打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达1