山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终9071号 上诉人（原审原告）：朱京赟，女，1980年7月10日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：刘艳艳，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱敬良，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛万科生态城置业有限公司，住所地青岛市李沧区九水东路。 法定代表人：曹江巍，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫金泉，山东德衡律师事务所律师。 上诉人朱京赟因与被上诉人青岛万科生态城置业有限公司(以下简称万科公司)商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初1202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱京赟上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持朱京赟的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用等由万科公司承担。事实和理由：一审已查明并认定的事实为：1、万科公司于涉案《青岛市商品房预售合同》签订后，在未通知朱京赟的情况下，擅自变更了房屋的建筑设计。2、万科公司擅自变更房屋的建筑设计导致涉案房屋仅公摊面积增加，并致使购房价款增加。3、涉案房屋公摊面积增加系万科公司擅自变更房屋建筑设计所致，而非测量误差。一审法院虽已查明并认定上述基本事实，但却曲解《青岛市商品房预售合同》的相关约定，导致一审判决认定本案事实及适用法律的错误，具体如下：第一、因涉案公摊面积增加系万科公司擅自变更房屋建筑设计导致的，并非测量误差，故不适用《青岛市商品房预售合同》补充协议第九条测量误差条款的约定，一审法院以此约定来认定公摊差价款由朱京赟承担，明显是错误的。第二、一审法院认定涉案建筑设计变更不需要通知朱京赟是错误的。依据涉案合同补充协议第十三条第一款的约定，涉案公摊面积的增加应属于其商品房使用功能区域的增加或减少这一建筑设计变更情形，即应适用涉案合同补充协议第十三条第二款的约定，书面通知买受人(即朱京赟)。而且依据涉案合同补充协议第十三条第三款的约定，即便涉案建筑设计变更无需通知朱京赟，但因其设计变更给朱京赟造成直接损失的，万科公司也应当承担赔偿责任。第三、一审法院认定的涉案公摊面积增大、致使增加的购房款不属于直接损失也是错误的。涉案《青岛市商品房预售合同》第二条第二款，已约定了涉案房屋的建筑面积、套内面积、及公用分摊面积，即约定了涉案房屋得房率、公摊率的比例。但本案实测建筑面积的增加，却只增加了房屋的公摊面积，未增加套内面积，即违反了上述合同约定，致使朱京赟按照合同约定应得的套内面积减少，公摊面积增大，得房率降低、公摊率增大。因此，涉案房屋增加的购房款并非按照合同约定比例增加的建筑面积对价，而仅是公摊面积增加的对价，造成朱京赟不仅未获得实际利益，反而使房屋性价比降低。故本案因万科公司擅自变更房屋建筑设计所增加购房款应为朱京赟的直接损失，依法应由万科公司承担。 万科公司辩称：一、《商品房买卖合同》主合同第五条和补充协议第九条约定了房屋实测面积与预测面积存在误差时的处理办法。这与《商品房销售管理办法》第二十条的规定一脉相承。之所以有这样的规定和约定，就是因为在商品房预售模式下，房屋最初的设计面积与最终建成的面积一定会出现误差。导致这种误差的出现有建筑技术工艺的原因，也有设计变更及其他原因，其中设计变更是重要的一种。因此，本案因设计变更导致的面积误差，应当适用主合同第五条和补充协议第九条的约定进行处理。朱京赟将上述条款中的“误差”狭隘的理解为“测量误差”属于理解错误，不符合商品房销售的实践。二、本案中的设计变更属于消防设计变更，变更内容主要是在楼梯间增加了一处“前室”，属于公共区域的变更。并非商品房的房型、朝向及整个楼宇的用途的变更。朱京赟认为公摊面积的变化属于商品房使用功能区域的变化即房型的变化，属于理解有误。因为商品房使用功能区域指的是房屋专有部分即套内部分。依据《商品房买卖合同》补充协议第十三条的约定，本次设计变更无须通知买受人或征得其同意。三、补充协议第十三条第三款第二句话（“在不严重影响买受人……”，是对“规划设计方案”变更的约定，而本案的消防变更是“施工图”变更，因此本案的情况不适用上述条款约定。况且，本案的设计变更并未给朱京赟造成任何直接损失，本次变更是为了消防公共利益需要，是为了更好的实现房屋的使用功能，不能视为朱京赟的损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。朱京赟的上诉理由缺乏事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。 朱京赟向一审法院起诉请求：1、判令万科公司承担因其擅自变更房屋的建筑设计所致的损失15931元；2、判令万科公司立即协助朱京赟办理涉案房屋的产权证书；3、本案诉讼费用等由万科公司承担。 一审法院认定事实：1、2017年3月7日，万科公司作为甲方（卖方）、朱京赟作为乙方（买方），签订《青岛市商品房预售合同》，第二条约定乙方向甲方购买青岛市李沧区东川路106号于家下河、王家下河社区城中村改造C2地块万科如园x号楼x单元x层x户房屋，甲方暂测房屋建筑面积为84.75平方米，其中套内建筑面积为65.83平方米、公用分摊建筑面积为18.92平方米。第三条约定每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为17924.21元，房屋总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1519077元。第八条约定签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起15天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。第十四条约定甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90日内，由双方依法向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同附件约定了乙方采用银行按揭贷款的方式支付房屋价款。 朱京赟与万科公司另行签订了上述《青岛市商品房预售合同》的补充协议，对合同第三条变更、补充约定：朱京赟购买的房屋含房屋装修价款每平方米房屋建筑面积单价为20424.21元，根据暂测面积，含装修价格的总价款为1730952元。对合同第五条的补充约定：(一)在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如该房屋暂测面积与实测面积不一致时，按如下约定处理：（1）面积误差比绝对值在0.5%以内（含0.5%）的，买卖双方互相不退、不补。（2）面积误差比绝对值大于0.5%的，双方按照本协议第八条约定的每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）据实结算房价款，任何一方不得因面积差异（无论面积误差比绝对值是否超过±3%）解除合同。对合同第八条、第九条补充约定：（1）“建筑设计”是指：买受人所购商品房之套内户型设计及买受人所购商品房之所在楼宇的用途设计。“建筑设计变更”仅指商品房的房型（即商品房使用功能区域的增加或减少）、朝向以及整个楼宇的用途发生影响使用功能的变更。（2）合同签订后，出卖人在发生第（1）款所约定的建筑设计变更的，应书面通知买受人。买受人有权在通知送达之日起十五日内作出是否接受变更的书面答复，若买受人在通知送达之日起十五日内未予答复，则视同接受变更。若买受人不接受变更，则合同和本补充协议自动解除，出卖人于双方办理完毕合同解除手续及撤销合同备案手续后向买受人退换已支付的购房款（不包括利息）。（3）出卖人仅在发生第（1）款之事由时，履行第（2）款之义务；第（1）款未列明的建筑设计变更及其他有关变更无需获得买受人同意或向其通知。在不严重影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人，除非买受人因该布局改变而遭受直接损失的，出卖人不承担赔偿责任及其他违约责任。对合同第十四条的补充，除政府原因或不可抗力等出卖人不可控因素外，出卖人应在买受人交齐全部房款且该商品房交付使用（包括视为交付）后360日内，完成该房屋的所有权初始登记并取得相应的房地产权属登记证明；此后，出卖人应按照合同第十四条约定的时间与买受人签署《房屋交接书》；若买受人存在延迟付款、延迟办理交付手续等违约行为的，则出卖人有权顺延签署《房屋交接书》。 合同签订后，朱京赟支付了购房款1730952元并支付了住宅专项维修基金。 2、2017年8月18日，青岛市规划局审批同意万科公司报送的于家下河、王家下河社区城中村改造C2地块施工图纸的变更。其中，4、12﹟楼增加跳板设置前室，4﹟楼顶东西边户由31层降到30层。在《建设项目规划许可批前公示图》中说明：（1）根据消防要求，4﹟、12﹟楼标准层需增加一处楼梯前室，4﹟、12﹟楼面积分别增加108.72㎡、151.08㎡。（2）根据消防要求，水暖井开门方向改为开向外走道。（3）根据消防要求，消防前室与户门之间增加入户走道。审批后，万科公司根据消防要求在建筑过程中进行了建筑设计变更，12号楼增加了一处楼梯前室，消防前室与入户门之间增加入户走道。导致实测公摊面积比预测公摊面积增加。上述变更，万科公司未通知朱京赟。 3、2018年12月29日，山东众诚勘察测绘有限公司根据万科公司委托，出具不动产测量报告书，载明经实测，朱京赟购买的房屋建筑面积为85.53平方米，其中套内面积为65.86平方米，分摊面积为19.67平方米。上述实测建筑面积比预测建筑面积增加0.78平方米。 万科公司要求朱京赟补交的购房款差价15931元，计算方式为：（房屋实测面积85.53平方米-房屋预测面积84.75平方米）*合同约定的含装修单价20424.21元=15931元。朱京赟认为，涉案房屋公摊面积增加的原因是万科公司擅自增加跳板设置前室以及两户入户门位置内移导致，应由万科公司负担差价。截至庭审之日，该购房款差价朱京赟未支付给万科公司。 一审法院认为，朱京赟与万科公司签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对朱京赟、万科公司均有约束力，双方应按照约定全面履行各自的合同义务。本案主要焦点为涉案房屋的建筑面积差价款是否应由万科公司承担。其一，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议约定，如该房屋暂测面积与实测面积不一致时，面积误差比绝对值大于0.5%的，应按照每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）据实结算房价款。本案中，面积误差比为0.92%[(房屋实测面积85.53㎡-房屋预测面积84.75㎡)/房屋预测面积84.75㎡)]*100%,大于0.5%，根据补充协议约定，双方应按照实测面积结算房价款。根据补充协议约定，双方应按照实测面积结算房价款。朱京赟要求万科公司承担差价款不符合双方约定。其二，关于朱京赟主张涉案房屋建筑面积增加系在万科公司未通知朱京赟的情况下作出的建筑设计变更导致，且造成了直接差价的经济损失，故该损失应由万科公司承担。根据双方补充协议约定，“建筑设计变更”仅指商品房的房型（即商品房使用功能区域的增加或减少）、朝向以及整个楼宇的用途发生影响使用功能的变更。出卖人发生建筑设计变更的，应书面通知买受人。未列明的建筑设计变更及其他有关变更无需获得买受人同意或向其通知。在不严重影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部调整可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失的，出卖人不承担赔偿责任。本案中，涉案房屋系因消防需要，经规划部门批准和同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，房型、朝向及整个楼宇的用途并未发生变更，可不通知买受人。且该局部调整系为了消防公共利益需要，对买受人有益而无害，且补偿的差价系房屋建筑面积增加的对价，而非直接损失。故朱京赟据此要求万科公司承担损失亦不符合双方约定。综合上述两点，朱京赟主张涉案房屋的建筑面积差价款应由万科公司承担无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于朱京赟主张要求万科公司协助其办理涉案房屋的产权证书，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议约定，买受人交齐全部房款且房屋交付使用后360日内才能办理房屋初始登记及取得权属登记证明，此后90日内，出卖人与买受人签署《房屋交接书》，进而办理房产证。若买受人存在延迟付款，则出卖人有权顺延签署《房屋交接书》。故在朱京赟未交齐全部房款的情况下，其要求万科公司协助其办理涉案房屋的产权证书不符合双方约定，一审法院不予支持。 综上所述，对于朱京赟要求万科公司承担房屋差价损失15931元及万科公司协助朱京赟办理涉案房屋的产权证书的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回朱京赟的全部诉讼请求。案件受理费198元，因适用简易程序，减半收取99元（朱京赟已预交），由朱京赟负担。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，涉案《青岛市商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，朱京赟及万科公司均应按照合同约定履行各自义务。朱京赟主张万科公司未经其同意擅自变更了房屋的建筑设计，由此导致的房屋实测建筑面积增加给其造成了损失，应由万科公司承担该部分房屋差价损失。万科公司对此不予认可。本院认为，根据双方补充协议对合同第八条、第九条作出的补充约定可以看出，“建筑设计”是指：买受人所购商品房之套内户型设计及买受人所购商品房之所在楼宇的用途设计；“建筑设计变更”仅指商品房的房型（即商品房使用功能区域的增加或减少）、朝向以及整个楼宇的用途发生影响使用功能的变更。而万科公司设计变更所增加的消防前室及走道并非是对商品房的房型、朝向以及整个楼宇的用途发生影响使用功能的变更。依据双方合同约定，此类变更无需征得买受人的同意。因此，不存在朱京赟所称的万科公司擅自变更房屋建筑设计的问题。万科公司设计变更所增加的消防前室系为了整个建筑物的公共安全所进行的合理设计，并得到了规划部门的批准和同意，使居住人的安全得到更好的保障。尽管导致房屋建筑面积有所增加，但由此而产生的房屋面积差价款不能认定系购房者的直接损失。一审法院据此判决驳回朱京赟的诉讼请求，并无不当。 综上所述，上诉人朱京赟的的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费198元，由上诉人朱京赟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 王莉莉 书记员王冉冉 书记员于国英