广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初3689号原告：王燕，女，1986年12月29日出生，汉族，住湖南省汉寿县****************，公民身份号码为430************427。委托诉讼代理人：曾海峰，系原告的丈夫。被告：赖庆书，男，1982年7月4日出生，汉族，住广东省连平县************，公民身份号码为441************317。委托诉讼代理人：刘炯宇，广东连洲律师事务所律师。被告：张金光，男，1985年10月1日出生，汉族，住广东省连平县*******水龙，公民身份号码为441************313。委托诉讼代理人：张国恩，广东凤鹤律师事务所律师。被告：东莞市虎门镇赤岗股份经济联合社，住所地：广东省东莞市虎门镇赤岗社区******，统一社会信用代码为N244********1769X3。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：何柏林，广东权晔律师事务所律师。原告王燕诉被告赖庆书、张金光、东莞市虎门镇赤岗股份经济联合社（下简称赤岗联合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日、2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告王燕、被告赖庆书、被告张金光及其委托诉讼代理人张国恩、被告赤岗联合社的委托诉讼代理人何柏林到庭参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人曾海峰、被告赖庆书的委托诉讼代理人刘炯宇到庭参加了2020年6月3日的庭审。本案现已审理终结。原告王燕向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告王燕与被告赖庆书签订的《店面租赁合同》；二、判令被告赖庆书、张金光向原告王燕退还转让费、押金100000元；三、判令被告赖庆书、张金光赔偿原告王燕加盟损失、装修损失140000元；四、判令被告赖庆书、张金光支付原告王燕垫付的租金、水电费41328.2元；五、判令被告赤岗联合社对第二、三、四项诉讼请求承担连带清偿责任；六、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告王燕变更其第一项诉讼请求为“判令确认原告王燕与被告赖庆书签订的《店面租赁合同》无效”。事实与理由：王燕与赖庆书于2018年12月16日签订《店面租赁合同》，约定：赖庆书将位于东莞市虎门镇赤岗社区************（下简称3号商铺）出租给王燕用于经营维客佳便利店，租期自2018年12月19日起至2021年12月18日止，转让费87000元，押金13000元，租金6600元/月。王燕为经营维客佳便利店，于2018年12月7日与广东维客佳便利店有限公司签订了《特许加盟合同》，合同第三章第2条约定王燕仅限于案涉租赁物所在地经营维客佳便利店。赖庆书与张金光是表兄弟关系，案涉全部4个商铺是张金光向赤岗联合社承租后共同经营“威达通讯”手机店的，后赖庆书和张金光以赖庆书的名义将其中的3号商铺分租给王燕。王燕签订上述合同后，进场装修并于2019年1月初开始营业，并按照合同约定向赖庆书、张金光支付租金、水电费。2019年7月初，王燕向赖庆书、张金光支付2019年7月份的租金、水电费后，赖庆书、张金光没有向租赁物的权属人赤岗联合社缴纳租金、水电费，赤岗联合社因此对王燕及其他3个商铺停水停电，而赖庆书、张金光已失联。经王燕多次向赤岗联合社交涉，赤岗联合社要求必须缴纳2019年7月份的租金、水电费方可恢复供电。王燕经营便利店涉及饮料及雪柜等食品，停电超过2天部分东西面临变质的风险，故被迫无奈，王燕向赤岗联合社支付了全部4个商铺的2019年7月份的租金和2019年5月、6月的水电费共计41328.2元。2019年9月初，赤岗联合社再次停水停电，造成王燕无法正常经营案涉店铺至今。基于上述事实，赖庆书、张金光作为3号商铺的共同出租人与王燕签订租赁合同，该两人的违约行为造成租赁合同无法继续履行，故王燕的损失应当由赖庆书、张金光赔偿。赤岗联合社作为租赁物的权属人单方停水停电，造成王燕无法继续使用案涉租赁物，故应当对王燕损失承担连带清偿责任。综上，王燕特提起本案诉讼。被告赖庆书答辩称：一、《店面租赁合同》合法有效，但超出原《商铺租赁合同书》的租期部分无效。1.王燕承租3号商铺已经营8个多月，这体现了签订的合同是其真实意思表示，且也得到了赤岗联合社的认可，故王燕要求退还转让费87000元是没有事实和法律依据的。王燕原诉请解除合同，这说明王燕也是认为《店面租赁合同》是合法有效的。2.2017年5月底，赖庆书、张金光、案外人胡冠三人合伙经营虎门威合手机店，张金光与赤岗联合社签订了《商铺租赁合同书》。至2018年6月底，三人合伙经营手机店不善，经结算后，张金光、胡冠退出合伙经营，由赖庆书接手经营。赖庆书另找了案外人张锦添、卓国进一起经营手机店，由于生意不好，经营了约三个月（即2018年6月至2018年9月）后，也终止了合伙关系。从2018年10月份起，赖庆书一人经营至2019年1月，期间将3号商铺转租给王燕经营使用，并与王燕签订了《店面租赁合同》，同时自己经营的手机店转让给一姓张的湖南人经营到2019年2月份。上述期间，2018年7月份前是以张金光的账号向赤岗联合社缴纳租金和水电费的，2018年7月至9月是以张锦添的账号缴纳的，2018年10月份后是由赖庆书缴纳的。综上，赖庆书与王燕于2018年12月16日签订转租的《店面租赁合同》，王燕于2019年1月初开始营业维客佳便利店，直至2019年7月份，赤岗联合社均未对赖庆书的转租行为提出异议，同时也未对缴纳租金、水电费的不同主体提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，虽然原合同约定不得转租，但由于赤岗联合社未在转租的六个月内提出异议，故案涉《店面租赁合同》合法有效，但超出期限部分无效。二、1.停水停电并非赖庆书所为，故造成王燕无法经营并非完全是赖庆书的责任。2.基于合同相对性原则，《店面租赁合同》及《商铺租赁合同书》均应积极履行，但在王燕经营期间，赤岗联合社的停水停电行为造成王燕无法经营，赤岗联合社如不能完全收取租金，可以基于《商铺租赁合同书》向赖庆书主张权利，而不应当采取停水停电等不当方式来收取租金而造成王燕无法经营并受到经济损失，故王燕的相应经济损失应当由赤岗联合社来承担。三、关于王燕的诉请，王燕诉请赔偿的加盟费、装修费没有事实依据且证据不足，赖庆书对此不予认可。王燕诉请的租金、水电费没有事实和法律依据，王燕应举证说明。四、张金光与本案无关，与王燕签订合同及收取转让费、押金、代收水电费都是赖庆书的行为。综上，基于《店面租赁合同》合法有效的前提下，王燕向赖庆书主张相应的经济损失赔偿、退还押金、转让费等，没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。被告张金光答辩称：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，张金光并不符合《店面租赁合同》的出租人或者共同出租人的主体资格。《店面租赁合同》约定的出租人及落款签名的是赖庆书，将案涉租赁物交付给王燕使用及收取转让费、押金、租金的均是赖庆书，并非张金光，赖庆书从未以张金光的名义与王燕发生租赁合同关系及收取款项。2018年12月至2019年7月期间，向赤岗联合社缴纳租金、水电费的也是赖庆书及其合伙人张锦添，并不包括张金光。上述事实说明，张金光并非《店面租赁合同》的出租人或者共同出租人，王燕将张金光列为本案被告属诉讼主体错误。二、根据合同的相对性原则，如需承担合同违约责任的应是赖庆书，王燕以张金光为共同出租人为由要求张金光承担责任，缺乏必要的事实和法律依据。三、赖庆书擅自转租给王燕是2018年12月份，三方发生争议是在2019年9月份，时间长达十个月，赤岗联合社应当知晓店铺被转租了，但赤岗联合社从来没有提出过异议，故赤岗联合社已经默认了案涉转租行为，故合同有效。王燕还认为案涉租赁物没有报建手续而合同无效，但其没有举证证明案涉租赁物没有报建手续，且即使没有报建手续也不必然导致合同无效。综上，请求法院驳回其对张金光的全部诉讼请求。被告赤岗联合社答辩称：一、赤岗联合社从未与王燕订立过任何合同，根据合同的相对性原则，赤岗联合社作为被告主体不适格，王燕有滥用诉权之嫌。二、王燕主张的各种费用没有事实依据，且证据不足。1.关于转让费、押金，赤岗联合社与王燕、赖庆书不存在法律关系，没有收取过转让费、押金，故王燕无权要求赤岗联合社承担连带清偿责任，且王燕提供的证据根本无法佐证王燕是否已实际支出该两项费用及支出的金额。2.关于加盟损失、装修损失，王燕无法承租而导致的损失与赤岗联合社无关，王燕提供的证据亦无法佐证其是否遭受到实际性的利益损失及损失的金额。3.关于租金、水电费，赤岗联合社作为案涉店铺的实际所有人，依据其与张金光所签订的租赁合同收取租金及水电费是合法合理的，没有侵犯任何人的合法权利，赤岗联合社无需就此承担赔偿责任。三、同意王燕确认《店面租赁合同》无效的诉讼请求，赤岗联合社对赖庆书与王燕之间的关系不知情，对赖庆书与张金光之间的关系也不知情，该合伙或转租关系均没有到赤岗联合社备案或者说明，赖庆书、张金光没有举证证明缴纳租金、水电费的账号发生改变，且赤岗联合社出具的《收据》记载的付款人一直都是张金光。案涉的租金、水电费由谁向赤岗联合社缴纳，并不影响赤岗联合社对承租主体认知的改变，因为经常出现代付款的行为。综上，请求法院驳回王燕对赤岗联合社的诉讼请求。本院查明：2017年5月28日，出租方赤岗联合社与承租方张金光签订了《商铺租赁合同书》一份，约定：赤岗联合社将位于赤岗社区南坊路南坊球场1-3号铺的商铺出租给张金光使用，租期从2017年6月1日起至2021年2月28日止共3年9个月，租金为26250元/月；第八条第1款约定，张金光应将租赁商铺用作自营使用，不得转租，确需转租的，应经赤岗联合社许可并办理转租手续，转租合同必须交赤岗联合社审查和备案；第十条第2款约定，张金光未经赤岗联合社书面同意，将商铺的部分或全部转借、转租、转让他人的，赤岗联合社有权单方随时没收定金、追回拖欠款项、收回商铺及解除合同，由此造成张金光的损失不予赔偿；等等。2018年12月16日，出租人赖庆书与承租人王燕签订了《店面租赁合同》，约定：赖庆书将东莞市虎门镇赤岗社区**********的铺出租给王燕做商铺使用；王燕应交纳转让费87000元、押金13000元等；租期从2018年12月19日起到2021年12月18日止；等等。庭审中，王燕表示：其与赖庆书签订《店面租赁合同》时未见过该《商铺租赁合同书》，故该《店面租赁合同》没有在赤岗联合社备案或征得赤岗联合社的同意；王燕在签订《店面租赁合同》时也不清楚有张金光这个人，其是于2019年9月底在店铺停业后去赤岗联合社查询才知道张金光的，但后又表示在签订合同一个月左右，赖庆书告知其三人合伙。赖庆书则表示：其在签订《店面租赁合同》时，有告知原合同是由张金光与村委会签订的，但后来散伙了由赖庆书一个人经营，故由赖庆书与王燕签订《店面租赁合同》；赖庆书表示案涉转租行为，未征得赤岗联合社的同意。王燕提交了其丈夫曾海峰的《中国建设银行个人账户支出交易明细》，主张其于2018年12月6日至2019年1月3日期间分四次向赖庆书及威合通讯旗舰店（赤岗）转账共计89700元，赖庆书确认其收取了该89700元。王燕还主张其现金支付给赖庆书10300元，赖庆书表示记不清楚了，但赖庆书确认其收取了王燕店铺转让费87000元。2019年1月3日，赖庆书出具了收取“客户：维客佳（王燕）”押金13000元的《收据》。2019年8月6日，赤岗联合社开具了《收据》两张，确认收到“张金光南坊酒厅1-3号铺水电费”共11534.3元，及收到“赤岗社区南坊路南坊球场1-3号铺2019年7月租金及滞纳金”共29794元，上述款项合计41328.3元，“付款方名称”均为张金光。王燕持有该两张《收据》的原件，赖庆书表示不清楚是否是王燕支付的，张金光表示没有支付该两笔款项。王燕还于2019年7月1日向赖庆书的微信号“从头再来”支付了“房租”8227元。王燕提交了其与广东维客佳便利店有限公司于2018年12月7日签订的《特许加盟合同》，约定：王燕加盟“维客佳”连锁便利店系统，特许经营权使用期限从2018年12月7日起至2021年12月6日止，共36个月。合同所附的《广东维客佳便利店有限公司加盟各类费用预算明细表》显示，费用预计总额约137885.5元。关于加盟费、装修费等费用的支付情况，王燕提交了曾海峰的《中国建设银行个人账户支出交易明细》、刘清枚的《账户交易明细》，主张其于2018年12月7日微信支付30000元、于12月14日微信支付40000元，还通过王燕的母亲刘清枚的账户于2018年12月25日转账支付70000元，合计140000元。王燕并提交了广东维客佳便利店有限公司出具的于2018年12月7日收款30000元、于2018年12月27日收款33716元、于2018年12月25日收款70000元的《收款收据》。庭审中，王燕称广东维客佳便利店有限公司于2018年12月27日只开具了33716元的《收款收据》，并在其后返还了一些实物给王燕。赖庆书对上述证据均不予确认。张金光提交了律师调查笔录、商铺租赁合同书、证人证言、威合通讯旗舰店内部群微信记录、网上银行转账明细、东莞市新捷通讯器材有限公司的营业执照、微信聊天记录、招商银行电子回单、建设银行电子回单、赤岗联合社收取租金和水电费的收据、支付宝账单及查询明细、中国民生银行电子回单、张金光与赖庆书的微信聊天记录，主张张金光参与合伙经营东莞市虎门威合手机店仅至2018年6月底，2018年11月后由赖庆书独自经营该手机店，故转租给王燕及收取相关费用的行为是赖庆书的个人行为，与张金光无关。另查明，赤岗联合社于庭审中确认其曾于2019年5、6月份停水，但不清楚是否停电。赤岗联合社表示，其对张金光、赖庆书之间的合伙关系及案涉转租关系，均不知情。还查明，王燕表示，如法院认定案涉《店面租赁合同》有效，其坚持原诉请的解除该合同。赖庆书表示，其同意解除《店面租赁合同》，赖庆书是于2020年3月23日收到本案的起诉状的。以上事实，有原告王燕提交的《店面租赁合同》《中国建设银行个人账户支出交易明细》《收据》《特许加盟合同》《广东维客佳便利店有限公司加盟各类费用预算明细表》《账户交易明细》《收款收据》、东莞市虎门威合手机店的工商户登记信息、结婚证，被告张金光提交的律师调查笔录、《商铺租赁合同书》、证人证言、威合通讯旗舰店内部群微信聊天记录、网上银行转账明细、东莞市新捷通讯器材有限公司的营业执照、微信聊天记录、招商银行电子回单、建设银行电子回单、收据、支付宝账单及查询明细、中国民生银行电子回单，被告赤岗联合社提交的《商铺租赁合同书》，及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对本案的争议焦点处理如下：一、关于案涉《店面租赁合同》的效力问题《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该规定并未否定承租人与次承租人之间的租赁合同的效力，故在没有其他因素影响合同效力的情况下，应认定承租人与次承租人之间的租赁合同有效，如由于出租人解除合同导致承租人无法向次承租人履行合同义务的，承租人应当依据其与次承租人之间的租赁合同的约定承担违约责任。本案中，王燕没有举证证明存在其他影响《店面租赁合同》效力的因素，故应认定《店面租赁合同》有效。王燕诉请解除案涉《店面租赁合同》，赖庆书表示同意，但王燕是以赖庆书未向赤岗联合社缴纳包含3号店铺在内的全部店铺的租金和水电费，致使赤岗联合社停水停电最终导致其经营的维客佳便利店停业为由，提起本案诉讼要求解除合同的。由此，本案并不适用双方协商一致解除合同的情形，而是应考虑赖庆书的行为是否构成违约，及该违约行为是否致使王燕不能实现合同目的而需解除合同。王燕已于2019年7月1日向赖庆书微信支付了“房租”8227元，故王燕不欠付该月的租金、水电费。王燕持有赤岗联合社开具的收取租金及滞纳金、水电费共41328.3元的两张《收据》的原件，赖庆书、张金光均称并未支付该款，故应认定该款为王燕支付。该代付行为表明，赖庆书确实存在未向出租人赤岗联合社缴纳租金、水电费的行为，而该行为导致赤岗联合社实施停水等行为，影响了王燕的经营并最终停业。赖庆书未能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，致使王燕承租案涉商铺经营便利店的合同目的不能实现，赖庆书的行为已构成根本违约，王燕有权诉请解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，案涉《店面租赁合同》自本案起诉状送达赖庆书之日即2020年3月23日解除。二、关于赖庆书因违约应赔偿的损失问题首先，王燕在没有欠付赖庆书租金、水电费的情况下，向赤岗联合社支付的租金、水电费共41328.3元为代付，故该款应由赖庆书全额返还。王燕诉请少于该数额的41328.2元，本院予以支持。其次，赖庆书于庭审中确认其向王燕收取了店铺转让费87000元，赖庆书于2019年1月3日出具的《收据》显示其向王燕收取了押金13000元，上述款项合计100000元，这与《店面租赁合同》约定的金额一致，故对赖庆书于庭审中主张其记不清楚是否向王燕收取了现金10300元，本院不予采信。《店面租赁合同》约定租期从2018年12月19日起到2021年12月18日止共三年，而王燕实际经营至2019年9月底约9.5个月，故赖庆书应向王燕返还未能经营期间的73611.11元[100000元×（36月-9.5月）/36月）]。最后，王燕经营维客佳便利店为事实，该事实背后必然存在因经营维客佳便利店而签订的合同及因装修而支出的费用，现王燕提交了相应的合同及费用支出证据，赖庆书仅否认但未能举证反驳，故本院对王燕所举的相应证据予以采信。因广东维客佳便利店有限公司返还了部分实物给王燕，故王燕实际支出的加盟费、装修费等款项应以广东维客佳便利店有限公司出具的《收款收据》载明的133716元（30000元+33716元+70000元）为准。王燕实际经营了9.5个月，故赖庆书应赔偿给王燕未能经营期间的损失98429.83元[133716元×（36月-9.5月）/36月）]。三、关于张金光、赤岗联合社应否承担责任的问题张金光的举证足以证明其与赖庆书的合伙关系已于2018年6月底解除，赖庆书对此亦予以确认，且赖庆书是以其个人名义与王燕签订《店面租赁合同》的，而非以张金光或东莞市虎门威合手机店的名义签订该合同，王燕亦确认其在签订合同时并不清楚存在张金光，故无论是从实际情况还是表见代理的角度考虑，王燕均不能形成租赁合同当事人包括张金光的认识或预期，故对王燕诉请张金光承担责任，本院不予支持。赖庆书将案涉3号铺转租给王燕的行为，未征得赤岗联合社同意，《店面租赁合同》亦未在赤岗联合社备案，没有任何证据显示赤岗联合社知悉该转租事实，故不能认定赤岗联合社默认该转租行为，及认定《店面租赁合同》对赤岗联合社有约束力。无论赤岗联合社的停水等行为是否实际对王燕的经营造成影响，但该行为是赤岗联合社因《商铺租赁合同书》的承租人未缴纳租金和水电费而实施的，根据合同的相对性原理，赤岗联合社因其行为仅需对承租人负责，而承租人应对其未能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途对次承租人承担责任，故王燕不能越过合同的相对性主张赤岗联合社承担责任。综上，对王燕诉请张金光、赤岗联合社承担责任，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十六条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王燕与被告赖庆书签订的《店面租赁合同》于2020年3月23日解除；二、限被告赖庆书于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告王燕转让费、押金73611.11元；三、限被告赖庆书于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告王燕加盟费、装修费等损失98429.83元；四、限被告赖庆书于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告王燕垫付的租金、水电费41328.2元；五、驳回原告王燕其他的诉讼请求。如被告赖庆书未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2760元，由被告赖庆书承担2093元，原告王燕自行承担667元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林雄东二〇二〇年七月二十九日书记员  陈颖仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。