呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2148号上诉人(原审原告)：王锦军，男，1970年7月7日出生，汉族，住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：刘贺旺，内蒙古双由律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：严国玲，女，1955年10月12日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：布乃文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王俊琴，女，1971年10月3日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人(原审被告)：李俊福，男，1962年11月24日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人王锦军因与被上诉人严国玲、王俊琴、李俊福执行异议之诉一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王锦军上诉请求：1.请求撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2019)内0104民4681号民事判决书,依法改判恢复对位于呼和浩特市玉泉区南二环南侧闻都广场综合商业12号楼1044号房屋的执行或发回重审。2.一、二审诉讼费由严国玲、李俊福、王俊琴承担。事实和理由:一、本案的基本事实:王锦军和李俊福系朋友关系,李俊福因生意资金短缺找王锦军借钱,2017年11月12日王锦军把自己的全部积蓄30万元出借给李俊福,并约定月息一分五计算,李俊福和其妻子王俊琴为王锦军出具了借条,借期为一年,李俊福把其购买的位于呼和浩特市玉泉区闻都城市广场综合商业12号楼1044号房屋的《商品房买卖合同》交与王锦军提供担保,此款借出后,李俊福于2018年6月28日偿还了7万元,经王锦军多次索要,剩余本金和利息一直未能偿还。王锦军为了维护自己的权益,于2019年3月6日申请诉前保全,原审法院核准保全,裁定将闻都城市广场综合商业12号楼1044号房屋查封。王锦军于2019年4月25日将李俊福和其妻子王俊琴起诉,后经开庭审理,李俊福、王俊琴对借款及利息和提供担保的事实均予以认可,并同意将担保的房屋卖掉还款,或用担保的房屋作价抵顶,因此在承办该案法官的主持下,双方达成调解协议,协议约定王锦军放弃3.15万元利息,李俊福分三期将23万元借款还清,如有一期未按时足额偿还,视为全部借款都到期,王锦军一次性申请法院强制执行,王锦军并追加放弃的3.15万元利息。原审法院按双方调解协议制作了(2019)内0104民初1272号民事调解书,但李俊福并未按调解书履行义务,为此王锦军申请执行。原审法院于2019年8月16日作出(2019)内0104执1142号执行通知书。后严国玲提出执行异议,经原审法院审查后作出了(2019)内0104执异41号执行裁定,裁定严国玲的异议成立,中止执行王锦军保全的房屋,王锦军不服提起本案诉讼,这便是本案的基本事实。二、原审判决事实不清,证据不足。首先，按严国玲提供的所谓《商品房转让协议》签订的时间是2018年12月12日,而王锦军诉前保全的时间是2019年3月6日,在王锦军进行诉前保全给李俊福送达保全裁定书时李俊福没有提出该房屋转让的事实,严国玲也没有提出保全异议。且在其后王锦军于2019年4月25日起诉后开庭审理时李俊福仍然没有提出保全的房屋已转让的事实。其次，李俊福和严国玲倒签的缺乏真实性的所谓《商品房转让合同》约定了定金,但严国玲并未有交付定金。约定的价款37万元后严国玲实际以债抵顶24.1万元,由案外人王亚琴给付了李俊福11.9万元,也只不过是36万元,也不是37万元，而且王亚琴也不是房屋买卖人。王亚琴以自己名义和李俊福交易的11.9万元,加之李俊福欠严国玲的24.1万元也与李俊福和严国玲约定的37万元相差1万元,也不能证实王亚琴是为严国玲代付的房屋转让款。转让合同约定双方及见证人签字后生效,事实上既没有见证人,也更没有见证人签字,以上事实足以说明李俊福和严国玲恶意串通倒签转让合同,其目的是为了逃避执行，坑害王锦军。三、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房产不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的。”根据上述法律规定,严国玲和李俊福的房屋转让未发生转让的法律效力,到目前为止,在出卖人房地产处购房人仍然是李俊福,网签购买人仍然是李俊福,出租人也是李俊福,严国玲既不是事实上房屋占有人,也不是法律上的占有人,因此原审判决适用法律错误。综上所述,原审判决事实不清,证据不足,适用法律错误,恳请二审法院查明事实改判或发回重审。严国玲辩称，严国玲与李俊福之间存在真实有效的房屋买卖关系，在查封前已签订买卖合同并付清全部房款，且实际收取房屋租金，严国玲对于未办理过户登记也并无过错。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李俊福辩称，王锦军不得执行涉案房屋。王俊琴辩称，王锦军不得执行涉案房屋，王俊琴愿意偿还王锦军欠款。王锦军向一审法院起诉请求：1.恢复对位于呼和浩特市玉泉区南二环路南侧闻都城市广场综合商业12号楼1044号房屋的执行。2.诉讼费用由严国玲、李俊福、王俊琴承担。一审法院认定事实：王锦军于2019年3月6日向一审法院申请诉前保全,依据(2019)内0104财保47号民事裁定书,查封了李俊福名下位于呼和浩特市玉泉区南二环路南侧闻都城市广场综合商业12号楼1044号房屋或冻结被申请人银行账户存款30万元,后案件立案后依据具有强制执行效力的(2019)内0104民初1272号民事调解书王锦军向一审法院申请执行。一审法院在执行过程中,作出了(2019)内0104执1142号执行通知书。严国玲对于查封,以在法院查封涉案商品房之前就购买并实际占有使用该房为由提出执行异议。一审法院于2019年10月11日作出(2019)内0104执异41号执行裁定书,中止对位于呼和浩特市玉泉区南二环路南侧闻都城市广场综合商业12号楼1044号房屋的执行。王锦军不服,遂提起本案诉讼。严国玲与李俊福于2018年12月12日签订《商品房转让协议书》,约定将位于呼和浩特市玉泉区南二环路南侧闻都城市广场综合商业12号楼1044号房屋出卖给严国玲所有,房屋建筑面积为16.46平方米,房屋性质为闻都建材城一楼摊位,约定该房屋价款为370000元,该房屋按套出售,房屋价款支付方式为首期定金人民币应于本协议签订两日内支付,第二期购房款于甲方协助乙方办理原购房协议及购房发票等票据变更手续完成当日支付。2018年12月17日,严国玲的儿媳王雅琴支付李俊福购房款119000元,李俊福出具收据,收据载明收到严国玲闻都1044号房屋的购房款360000元整(以前欠严国玲241000元作为购房款,另收到现金119000元),今后办理撤销网签合同,不得以任何理由,收取任何费用。同日,李俊福出具收条,载明李俊福收到闻都B1044房屋退房款268852元,此房屋内蒙古天玺房地产开发有限责任公司已经将房款全额退给本人,本人与此房屋没有任何关系。此房因办理退网签合同,房产局要求必须有天玺公司退还本人房款的银行退款凭证,该资金由严国玲提供(因本人无资金周转),于2018年12月17日以李俊福的名义打入天玺公司。后严国玲和李俊福办理了业主变更手续,将该房屋交付给严国玲占有使用,但是目前由于不动产权登记机关不能办理网签注销、变更手续,故未办理网签变更。但是自2019年1月开始,闻都世界城12号楼1044号铺位的租金已经由严国玲收取,由内蒙古星烨商业运营有限公司直接支付于严国玲。王锦军系债权人,李俊福向其借款30万元,并将自己所有的位于呼和浩特市玉泉区南二环路南侧闻都城市广场综合商业12号楼1044号房屋的《商品房买卖合同》抵押给王锦军,但是并未办理相应抵押登记或公证,也未在借条中予以说明。一审法院认为，本案的争议焦点为:严国玲对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先,确认本案中严国玲与李俊福在一审法院查封涉案房屋前签订的《商品房转让协议》的效力。从严国玲提交的《商品房转让协议》来看,该合同是严国玲和李俊福的真实意思表示,不违反相关的法律法规和损害其他人的利益,为有效合同。虽然在2018年12月12日签订《商品房转让协议书》时未查看正式的《商品房买卖合同》,此未查看系基于李俊福丢失该商品房买卖的相关手续并登报说明的前提,且双方签订合同后去内蒙古天玺房地产有限公司办理了相关手续,严国玲有理由相信李俊福系商品房的所有人作为善意第三人购买该房屋,严国玲在抵顶完相关欠款之后由其儿媳王雅琴支付了剩余的房款11.9万元,且现有证据也无法证实李俊福和案外人王雅琴之间有其他相关经济往来纠纷,故严国玲在签订了《商品房转让协议》后支付了合理的对价,给付了全部购房款。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,李俊福向严国玲出售涉案房屋,签订《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示,严国玲实际采取抵顶部分债务和现金支付的方式支付全部价款和合法占有该不动产,取得涉案商品房的返租租金和收益,是房屋的实际所有权人。其次,一审法院于2019年3月7日依法查封被执行人李俊福所有的合同编号为YS(2015)0029551号商业用房,李俊福将涉案《商品房买卖合同》交付给王锦军发生在2017年11月,交付之前也已办理网签备案手续,届时也未对办理《商品房买卖合同》项下的房屋办理抵押权他项登记,亦未在处理二人民间借贷纠纷时予以处理,故其未发生对抗善意第三人的效力。一审法院认为因李俊福的单方故意隐瞒行为导致严国玲无法实现物权变更。造成严国玲至今无法办理房屋所有权证的过错责任并非在于严国玲。对于该房屋未办理网签注销手续以及相应的登记备案手续均不影响严国玲对于物权期待权的保护,故严国玲对登记在被执行人李俊福名下的不动产提出异议,符合上述法律规定,能够排除执行。关于王锦军主张的恢复涉案房屋的执行,无相应的事实和法律依据,一审法院对此不予支持。综上所述,依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:驳回原告王锦军的诉讼请求。案件受理费100元,由原告王锦军负担。本院二审期间，严国玲举示两组新证据。证据一：兴业银行借记卡交易明细，拟证明：内蒙古星烨商业运营管理有限公司于2020年7月9日将涉案房屋2020年上半年房租转账支付严国玲。证据二：严国玲户口本复印件、李俊福出具的《借款情况说明》、李云峰给李俊福转款的历史查询单、李云峰与李俊福的聊天记录，共同证明：严国玲的儿子李云峰通过银行转账给李俊福转款108000元。李云峰给郝玉虎（李俊福所开的其中一个门店的负责人）转款38168元。李俊福借用李云峰信用卡三张，共计透支63000元由李云峰偿还。李俊福认可上述款项的利息是32000元。以上共计241168元，按241000元抵顶的房款。王锦军对证据一的真实性认可，对证明问题不认可。对证据二中的银行业务回单真实性认可，关联性和证明问题不认可。尽管能证明交易主体李云峰是严国玲儿子，但并非严国玲本人。尽管李俊福承认，但郝玉虎收钱不能必然证明是李俊福欠钱，债权主体也是李云峰。如果是债权转让应有协议。李俊福、王俊琴对两组新证据的真实性及证明问题均认可。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为严国玲对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在法院查封之前，严国玲已与李俊福签订合法有效的《商品房转让协议》，并已由严国玲收取涉案房屋委托经营的返租租金。严国玲实际采取抵顶部分债务和现金支付的方式支付全部价款，其举示的相关证据能够佐证该事实。未办理过户登记非因严国玲自身原因。综上，严国玲符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其作为无过错不动产买受人所享有的物权期待权能够排除执行。综上所述，王锦军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王锦军负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年八月十日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥