山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1009号 上诉人（原审被告）：泰安市保丽洁洗涤服务有限公司，住所地泰安市岱岳区范镇范东村。 法定代表人：苏立国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐征，山东公允（泰安市高新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈涛，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘传广，男，汉族，1961年5月17日出生，住泰安市岱岳区。 原审被告：保丽金康物业管理有限公司，住所地山东省泰安市迎胜路中段。 法定代表人：苏立华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐征，山东公允（泰安市高新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈涛，山东公允律师事务所律师。 上诉人泰安市保丽洁洗涤服务有限公司（以下简称洗涤公司）因与被上诉人刘传广、原审被告保丽金康物业管理有限公司（以下简称金康公司）租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初4870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洗涤公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘传广对洗涤公司的诉讼请求。事实和理由：一、刘传广与洗涤公司之间系不定期租赁关系，双方租赁关系已经解除，洗涤公司不应支付刘传广租赁费。1．涉案租赁合同不是刘传广与洗涤公司签订，洗涤公司一直以不定期租赁关系租赁刘传广租赁物，洗涤公司在2017年12月份通知刘传广不再租赁并腾空了租赁物，且在随后的诉讼庭审程序中也多次提出解除事宜，双方租赁关系实际已经解除，在洗涤公司自2017年12月腾空后并未使用刘传广租赁物的情况下，双方的租赁关系并未再实际履行，洗涤公司不应再支付刘传广租赁费，一审法院判决洗涤公司支付租赁费，并不公正。2.刘传广对于双方没有签订书面租赁合同，并由洗涤公司此前实际使用租赁物是明知的，洗涤公司与刘传广之间应认定为不定期租赁关系，原审被告与刘传广签订的租赁合同对洗涤公司不产生约束力，刘传广依据租赁合同要求洗涤公司支付租赁费的请求不应支持，尤其是目前要求洗涤公司支付至2020年6月的租赁费更加不应成立。二、刘传广与洗涤公司之间的租赁关系无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，刘传广出租的租赁物没有办理任何规划许可手续，为此本案租赁关系应当按照无效处理，在洗涤公司没有使用租赁物的前提下，不应支持刘传广租赁费。 刘传广辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求维持一审判决。 金康公司辩称，金康公司不应当承担责任，其他同意洗涤公司的意见。 刘传广向一审法院起诉请求：1.判令金康公司、洗涤公司共同支付刘传广租赁费35万元，并按照同期银行贷款利率支付至实际付清为止。2.本案诉讼费、保全费由金康公司、洗涤公司承担。 一审法院认定事实：1.2012年5月9日刘传广与泰安市保丽洁物业管理有限公司签订房屋租赁合同，该公司租赁刘传广位于泰安市岱岳区范镇范东村房屋院落一处，建筑面积3000平方米，租赁期限自2012年5月29日起至2022年5月28日止，第一年租金110000元，每年6月1日前交付下一年的租金，以后每年递增壹万元，最后一年为贰拾万元。每次交费刘传广提供正规发票。2015年12月29日，泰安市保丽洁物业管理有限公司在工商登记中名称变更为保丽金康物业管理有限公司。2．2017年11月刘传广向法院提诉讼，要求洗涤公司支付2018年租赁费80000元，法院判决洗涤公司支付刘传广2018年租金80000元。判决生效后，被告洗涤公司向山东省高级人民法院申请再审被裁定驳回再审申请。 一审法院认为，刘传广与金康公司签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律规定，属于有效合同，双方应当按照约定履行权利义务。合同签订后，金康公司没有使用该房屋，一直有洗涤公司按照金康公司与刘传广签订的租赁合同租赁、使用该房屋，并向刘传广支付租赁费，至今欠刘传广2019年租赁费17万元、2020年租赁费18万元。金康公司辩称租赁合同没有实际履行，一审法院予以采信，洗涤公司搬迁设备等设施时刘传广不在场，双方没有办理交接，对原有的房屋等设施没有做相应的处理，其辩称双方租赁关系已经解除，一审法院不予采信。一审法院判决：一、洗涤公司支付刘传广租赁费350000元并赔偿损失（以350000元为基数，自2018年6月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）。限判决生效之日起十日内支付。二、驳回刘传广对金康公司的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费3275元，保全费2520由被告泰安市保丽洁物业管理有限公司承担。 二审期间，洗涤公司提交光盘一份以及目前租赁场所的厂区门口的图片两张，证明涉案租赁场所已经由刘传广租赁给第三方使用，具体的租赁时间上诉人不清楚，一审法院判决的洗涤公司支付刘传广租赁费用35万元是计算到2020年6月，基于刘传广又将房屋租赁给第三方使用，所以一审法院判决数额不正确，我们在一审审理时也提出过因为洗涤公司已经搬离了租赁场所，后期租赁费用不确定，所以不应当支持刘传广的请求。刘传广质证称，不清楚提交这个光盘证据代表什么，年初涉案的厂房在拆除设备的时候造成了严重破坏，找人修理花了5万多元，其对提供光盘的时间不清楚。 另查明，本院（2020）鲁09民终2014号生效判决解除了洗涤公司与刘传广的租赁合同，并确认事实：“二审中，涉案的租赁场所被上诉人刘传广自认，自2020年4月1日起经其同意让农民工居住三个月。”此外，洗涤公司向本院提出申请，称2020年1月20日发生新冠××疫情，至2020年3月底才逐渐复工，疫情发生属于不可抗力，请求扣除疫情期间的租赁费。本院其他查明事实与一审认定一致。 本院认为，关于洗涤公司是否应支付刘传广租赁费问题。首先，虽然洗涤公司非涉案房屋租赁合同的签订主体，但洗涤公司与刘传广均按照此合同的约定履行义务，双方为房屋租赁合同的实际履行主体，洗涤公司上诉主张双方之间为不定期租赁关系，缺乏依据。其次，刘传广已举证证实其为涉案工业用地合法使用权人，涉案厂房建设符合镇总体规划，且双方已实际履行租赁合同多年，洗涤公司上诉主张双方租赁合同无效，违反诚信原则，缺乏法律依据。故一审法院判决洗涤公司应支付刘传广租赁费，并无不当。 关于洗涤公司应支付刘传广租赁费的截止期限问题，本院（2020）鲁09民终2014号生效判决确认事实，刘传广自认自2020年4月1日起经其同意让农民工居住三个月。故2020年4月1日之后该租赁场所已由刘传广控制使用，一审法院判决洗涤公司承担2020年4月1日之后的租赁费缺乏事实依据，租赁费应计算至2020年3月31日。 关于洗涤公司要求扣减新冠××疫情期间租赁费的问题，新冠××疫情被界定为不可抗力，参照山东省法院《涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考》等有关文件精神，本着共担损失、利益平衡的原则，为化解纠纷、减少讼累，结合本案实际情况，本院酌定减半计取山东省重大公共突发卫生事件一级响应期间（2020年1月24日—2020年3月7日）的租赁费。 综上，洗涤公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初4870号民事判决； 二、泰安市保丽洁洗涤服务有限公司于判决生效之日起十日内支付刘传广租赁费309562元并赔偿损失（以170000元为基数，自2018年6月2日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以139562元为基数，自2019年6月2日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回刘传广的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费6550元，由泰安市保丽洁洗涤服务有限公司负担5793元，刘传广负担757元。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年八月二十日 书记员 袁 琳