陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书   （2020）陕01民终4630号   上诉人（原审原告）：杨焘，（曾用名：杨某某），男，1962年8月16日出生，汉族，籍住陕西省汉中市汉台区，现住西安市。   委托诉讼代理人：党小伟，陕西惠智律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王娟乐，陕西惠智律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：刘金泉，男，1952年3月15日出生，汉族，住西安市雁塔区。   上诉人杨焘因与被上诉人刘金泉所有权确认纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初5156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨焘之委托诉讼代理人党小伟、王娟乐到庭参加诉讼。被上诉人刘金泉经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。   杨焘上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。一审法院驳回杨焘的诉讼请求与本案实际情况不符，属适用法律错误，具体事实和理由如下：一、不动产登记行为是房屋管理部门的行政规范管理行为，登记行为并不具有对抗实体所有权的性质，不应以产权登记作为确定不动产权利归属的唯一依据，人民法院可以对其实体权利义务关系进行审理，确权之诉系实体权利之诉，与物权公示原则并不存在冲突，故一审法院认为杨焘与刘金泉未办理过户登记，杨焘要求确认房屋所有权归其所有于法无据，驳回杨焘的第一项诉讼请求，一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此房屋所有权发生变更需要办理房屋权属变更登记，除非法律另有规定。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外”，是属于第九条的法律的例外规定。根据上述规定，尚未登记的房屋在权属有争议的情况下，人民法院可以对其实体权利义务关系进行审理并确认所有权归属。实践中，由于法律的例外规定、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给与保护的事实物权。在本案杨焘存在相关法律事实，杨焘与刘金泉签订有《房屋转让协议》，杨焘已经履行了该合同的全部义务，自2006年至2012年一直归还涉案房屋银行按揭贷款，且杨焘有足够证据证明其依法取得涉案房屋占有和使用的权利，刘金泉自2004年《房屋转让协议》签订后，将涉案房屋交由杨焘装修后居住至今，涉案房屋物业管理费自2004年开始便由杨焘妻子以自己名义交纳至今，杨焘为涉案房屋实体所有权人，本案从情理、法理，事实方面来说，人民法院应该通过民事诉讼确认不动产所有权归属。故一审法院认为杨焘与刘金泉未办理过户登记，杨焘要求确认房屋所有权归其所有于法无据，驳回杨焘第一项诉讼请求，与本案事实不符，适用法律错误。二、一审法院以涉案房屋至今未办理过户登记，杨焘主张刘金泉配合杨焘办理房屋产权过户登记手续在法律上履行不能，驳回刘金泉一审第二项诉讼请求，一审法院上述判决违反合同约定，更违反诚实信用、公平原则。涉案房屋完全具备办理初始产权登记条件，开发商办理初始产权登记只是时间问题，人民法院应本着维护交易安全原则，兼顾各方当事人利益，判决依次办理转移登记：首先，杨焘与刘金泉签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反任何法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋未办理初始产权登记，不影响该合同的效力，合法有效的合同双方就应该全面履行。杨焘已经按照约定履行了全部合同义务，承担并实际履行了刘金泉对建设银行的债务，无任何违约行为。刘金泉也履行了主要合同义务，将涉案房屋交付杨焘，剩下的仅是办理产权登记，刘金泉未全面履行合同义务，构成违约，应承担继续履行的责任，杨焘要求刘金泉配合办理不动产过户登记手续，与本案合同约定相符，于法有据。再者，本案基于《房屋转让协议》产生的债务转移，刘金泉将其对建设银行的债务转移给杨焘，建设银行也实际接受了杨焘的履行，该债务转移部分是依附于房屋转让协议的，杨焘以其取得涉案房屋所有权为条件同意接受刘金泉对建设银行的债务。一审驳回杨焘要求刘金泉配合办理过户手续的诉请，杨焘无法取得涉案房屋所有权，杨焘对建设银行的还款便构成不当得利，这样即不利于维护交易安全，也不利于经济秩序的稳定。最后，涉案房屋开发商联强房地产公司虽至今未办理初始产权登记，但涉案房屋的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》五证俱全，完全符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定的办理房屋所有权首次登记的条件。涉案房屋开发商办理初始产权登记只是时间问题，人民法院本着交易安全及维护当事人合法权益的原则，完全可以判决刘金泉于开发商取得初始登记之日起一定时限内办理自己的不动产登记证书，于取得不动产登记之日起一定时限内配合杨焘办理房屋产权过户登记，这样既符合本案实际情况，又兼顾了各方当事人的利益，也维护了交易安全，符合公平正义原则。三、涉案《房屋转让协议》约定刘金泉应配合杨焘在房地产公司办理房产变更手续，该合同义务包括办理《商品房买卖合同》更名手续，一审法院在查询得知涉案房屋未办理房产证后，应告知杨焘并释明杨焘是否变更诉讼请求，但一审法院未告知杨焘就径直作出裁判，程序错误，也有违人民法院尽量一次性解决当事人纠纷，减少当事人诉累的宗旨。综上，一审法院判决驳回杨焘全部诉讼请求，与本案事实不符，适用法律错误，请求二审法院予以撤销，依法改判。   被上诉人刘金泉经本院合法传唤未到庭，也未提供书面答辩意见。   杨焘向一审法院起诉请求：1、确认位于西安市高新技术开发区枫叶别墅苑112幢西401室房屋所有权归杨焘所有（房屋价值72万元）；2、判令刘金泉配合杨焘办理房屋产权过户登记手续。   一审法院查明，2004年6月7日，杨焘（受让方）与刘金泉（转让人）签订《房屋转让协议》一份，约定：刘金泉在交大联强公司购买陕西省西安市XX区XX苑XX幢XX公寓XX房一套，面积为167.39㎡，房屋总价72万元，该房刘金泉在建行南大街支行贷款按揭付款，目前刘金泉已首付19.5万元，给银行支付按揭款10万元，现尚欠351821.45万元按揭款以及利息22234.95元未付，现刘金泉为偿还所欠杨某某债务现金28万元以在XX苑XX幢XX公寓房做抵偿，达成如下协议：一、双方确认刘金泉从2001年至今向杨某某借款28万元；二、双方确认刘金泉在交大联强公司按揭贷款购买西安市高新区XX苑XX幢XX公寓房一套，已付款29.5万元，尚欠351821.45元；三、现刘金泉向杨某某借款28万元至今不能偿还，经双方协商一致刘金泉用自己在枫叶别墅苑的一套房子给杨某某抵偿欠款；四、本协议签订后，刘金泉负责给杨某某在建行南大街支行和交大联强房地产公司办理房产变更手续和银行按揭转贷手续；五、本协议生效后，即由杨某某直接向银行交纳按揭款；六、本协议生效后，杨某某即拥有枫叶别墅苑的房屋产权。上述《房屋转让协议》中的“利息22234.95元”被手写体改为“利息81270.02元”。杨焘称《房屋转让协议》签订后不久，刘金泉即将案涉房屋交付给杨焘，一直由杨焘居住使用至今。协议第四条约定的房产变更手续及银行按揭转贷手续并未履行，且涉案房屋至今未办理房产证。2006年6月29日，杨焘以刘金泉名义偿还房贷81270.02元。自2006年7月28日至2012年7月24日，杨焘以刘金泉名义偿还房贷合计355522.84元。2012年10月17日，中国建设银行股份有限公司西安长安路支行出具《结清证明》，载明刘金泉在该行的45万元贷款已经于2012年7月24日结清。一审庭审中，杨焘向一审法院提交刘金泉与西安联强房地产开发有限公司于2001年9月18日签订的《西安市商品房购销合同》（合同编号：公寓046）复印件一份，约定：刘金泉购买西安联强房地产开发有限公司开发的高新枫叶苑第112幢四层西户号房，首付19.5万元，余款办理按揭。杨焘向一审法院提交刘金泉于2002年6月26日与中国建设银行陕西省分行、西安联强房地产开发有限公司签订的借款合同复印件一份，约定：刘金泉为购买自有住房向该银行贷款45万元，借款期限为10年。该借款合同中载明的借款人刘金泉的身份证号为：XXXXXXXXXXX5091，该身份证号与本案中杨焘提供的刘金泉的身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX不一致。2018年12月4日，高新路派出所出具《证明》一份，载明：经调查，刘金泉，男，出生日期:1952年3月15日，身份证号码:612XXXXXXXXXXXXXXX同其妻子翟某某身份证号码:XXXXXXXXXXXXXX0927，儿子刘某某身份证号码:XXXXXXXXXXXXXX0912于2004年7月6日将户籍由陕西省汉中市汉台区XX街XX号XX号，迁移至我所辖区西安市雁塔区XX路XX号XX花园XX号楼XX单元XX号。通过查阅刘金泉本人落户档案与陕西省人口信息管理系统核实，刘金泉:612XXXXXXXXXXXXXXX，与刘金泉，身份证号码:XXXXXXXXXXXXXXXXXX，同户人员:翟某某XXXXXXXXXXXXXX0927、刘某某XXXXXXXXXXXXXX0912，户籍地址:西安市雁塔区XX路XX号XX花园XX号楼XX单元XX号。姓名、性别、出生年月、同户人员、现户籍地址均相同。   一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，房屋所有权发生变更需要办理房屋权属变更登记。本案中，杨焘、刘金泉虽然签署了以房抵债协议，但是双方就涉案房屋并未办理过户登记，故杨焘请求确认涉案房屋归其所有，于法无据，不予支持。因涉案房屋至今未办理房产证，故杨焘主张刘金泉配合其办理房屋产权过户登记手续，亦于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回原告杨焘的诉讼请求。本案案件受理费11000元，由原告杨焘自行承担。   本院二审期间，当事人均未提交证据。杨焘表示对一审判决查明事实无异议。结合当事人陈述、举证、庭审等情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。   本院认为，本案中，杨焘请求确认案涉房屋所有权归杨焘所有（房屋价值72万元）；判令刘金泉配合杨焘办理房屋产权过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据该规定，房屋所有权发生变更需要办理房屋权属变更登记。本案中，虽然杨焘、刘金泉签署了以房抵债协议，但双方未就涉案房屋办理过户登记，因此，一审法院对杨焘请求确认涉案房屋归其所有的请求未予支持，于法有据，并无不当。另，因涉案房屋开发商西安联强房地产开发有限公司未办理产权初始登记，案涉房屋至今也未办理房产证，故本院对杨焘主张刘金泉配合其办理房屋产权过户登记手续不予支持。     综上所述，杨焘的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。     二审案件受理费11000元，由杨焘负担。      本判决为终审判决。                              审 判 长王吉利   审判员任    蕾    审判员姬    钊     二0二0年八月日     书 记 员周媛媛                                1