广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民初1637号 原告（执行案外人）：罗子红，女，汉族，xxx生。身份证住址：广东省深圳市宝安区流塘xx。身份证号码：xx。 委托诉讼代理人：权庆华，广东鸿荣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温其汶，广东鸿荣源律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：江苏省建工集团有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区江东北路289号1201室。统一社会信用代码：913200001347521875。 法定代表人：施建军，总经理。 委托诉讼代理人：吴上杰，广东时文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈樟宜，广东广信君达律师事务所律师。 被告（被执行人）：深圳市国融房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码：91440300708441100M。 法定代表人：胡雯婷，执行董事。 委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄桂敏，广东诚公律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：深圳市名夏集团有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼。统一社会信用代码：91440300279448928C。 法定代表人：何哲，总经理。 委托诉讼代理人：孙玉伟，河南国银律师事务所律师。 第三人：深圳天朗通科技有限公司。住所地：广东省深圳市福田区华强北路长兴大厦B座28楼整层。统一社会信用代码：91440300680370119K。 诉讼代表人：深圳天朗通科技有限公司管理人，广东创基律师事务所。 委托诉讼代理人：黄峥燕，广东创基律师事务所律师。 原告罗子红与被告江苏省建工集团有限公司（以下简称建工集团）、深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）、第三人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏集团）、深圳天朗通科技有限公司（以下简称天朗通公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗子红的委托诉讼代理人权庆华、温其汶，被告建工集团的委托诉讼代理人吴上杰，被告国融公司的委托诉讼代理人黎泰君，第三人名夏集团的委托诉讼代理人孙玉伟，第三人天朗通公司的委托诉讼代理人黄峥燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗子红向本院提出诉讼请求：1、不得执行深圳市罗湖区xx大厦xx号房产；2、确认深圳市罗湖区xx大厦xx号房产属罗子红所有；3、国融公司、名夏集团将深圳市罗湖区xx大厦xx号房产登记给罗子红，并立即协助罗子红办理房地产证；4、本案诉讼费由国融公司、名夏集团、天朗通公司共同承担。事实与理由：一、天朗通公司于2012年10月15日从港丰房地产开发（深圳）有限公司、深圳名厦房地产开发有限公司购买了xx大厦xx号房屋，当时按合同要求支付完了全部款项。二、2014年9月，因天朗通公司欠原告货款，原告、天朗通公司与港丰房地产开发（深圳）有限公司、深圳名厦房地产开发有限公司通过多方协商，将天朗通公司向港丰房地产开发（深圳）有限公司购买的xx大厦xx号房屋转到原告名下，原告和港丰房地产开发（深圳）有限公司、深圳名厦房地产开发有限公司三方签订了《深圳市房地产认购书》、《〈深圳市房地产认购书〉补充协议》，房屋总价款为116.1766万元，港丰房地产开发（深圳）有限公司向罗子红本人开具收款收据，载明“今收到罗子红交来xx大厦xx房购房款人民币116.1766万元”。原告购买该房屋时属于善意，对该房屋是否被查封不知情，但事后要求办理办理过户手续和房地产权证红本时，被告知因港丰地产公司欠建工集团工程款房屋被暂时查封导致无法办理产权证。三、该房屋是原告在港丰房地产开发（深圳）有限公司、深圳名厦房地产开发有限公司同意的前提下，从天朗通公司受让，且天朗通公司最早在2012年10月认购并持有该房屋，天朗通公司对该房屋享有转让处分权利，目前全部房款已经缴纳完，故原告受让房屋行为符合善意取得原则，受让行为合法有效。在受让之后原告实际占有使用该房屋，从受让至今，该房屋一直由原告出租等实际使用，水电费用均由原告缴纳。另根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第一款，预查封的房产必须未经出售房产，涉案房产在2012年已经出售给了天朗通公司，建工集团的查封违反本条规定属于违法查封。 建工集团辩称，一、涉案房产是国融公司的财产，原告无权主张权利。二、原告未在人民法院查封涉案房产之前签订合法有效的书面买卖合同，无权对涉案房产主张权利。三、原告未在人民法院查封之前合法占有涉案房产。四、原告无证据证明其已支付涉案房产的全部价款。五、原告未主张买受人权利，存在过错。六、原告购买涉案房产并非用于居住，而是用于出租。 国融公司辩称，一、国融公司是案涉房屋的物权人，原告基于以房抵债的债权不能对抗国融公司的物权。二、国融公司与原告并没有签订合法有效的书面买卖合同，原告提供的认购书也不是国融公司的真实意思表示，该认购书对国融公司不具有法律约束力，原告的主张不符合法定排除执行的要件。三、涉案《协议书》不存在继续履行的基础，且因天朗通公司已经入破产清算程序而法定解除。四、天朗通公司将已被查封的标的物私下处置，违反了法律强制性规定，该处置行为无效。 名夏公司述称，一、关于本案中原告购买涉案房产的事实情况。涉案房产由天朗通公司于2012年购买，并向国融公司账户支付了全款，房产被查封之前已经出售给天朗通公司，后于2014年9月因天朗通公司将案涉房产用于抵偿债务，并向国融公司申请更换户名至原告名下，经国融公司同意后，名夏公司配合其重新签订了《深圳市房地产认购书》，涉案房屋也已经交付原告使用。二、本案中建工集团对涉案房产的查封属于违法查封。三、涉案房屋至今未办理房产证，不仅是因涉案房产被违法查封，更是由于国融公司侵权导致的，与答辩人无关。综上所述，名夏公司认为本案中对涉案房产的查封及执行均存在错误，原告的执行异议是成立的。 天朗通公司诉称，一、涉案房产的购房款为天朗通公司全额支付，应属于天朗通公司的财产。建工集团不得执行属于天朗通公司的财产。二、《在债务清偿书》签订时涉案房产已被人民法院查封，因此涉案房产被查封后签订的以房抵债协议及房地产认购书应属无效。由于管理人并未接管到债务清偿协议书等相关资料，无法核实该协议的真实性及实际履行情况，而根据原告提供的桑赣萍出具的收条，原告并未提供转账记录，无法核实原告向天朗通公司实际补齐了房款264100元，且原告也未提供证据证明桑赣萍是代表天朗通通过收取该购房款，该破产程序中管理人委托了会计师事务所为天朗通公司进行破产审计，审计并未发现天朗通公司对原告有应付款，供应商债务豁免统计表也未记载原告的相关信息。三、《债务清偿协议书》尚未履行完毕，如继续履行属于个别清偿，违反《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，天朗通公司的债权人可依法向管理人申报其享有的原有债权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院查明，建工集团与国融公司、名夏集团建设工程合同纠纷一案，本院（2013）深中法房初字第11号民事判决已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，建工集团向本院申请强制执行，本院于2018年5月24日依法立案执行，案号为（2018）粤03执1182号。本院（2013）深中法房初字第11号案件审理过程中，本院于2013年6月19日依法预查封了涉案房产在内的46套房产。在执行过程中，本院依法继续预查封涉案房产，查封期限为三年，自2018年5月31日至2021年5月30日。 原告提交了一份2014年8月29日其与天朗集团香港有限公司签订的《债务清偿协议书》，该协议约定因天朗集团香港有限公司欠原告货款，天朗集团香港有限公司将深圳罗湖区xx大厦xx房产转让给原告作为债务清偿。原告提交了其与深圳市名厦房地产开发有限公司、港丰房地产开发（深圳）有限公司就涉案房产买卖签订的《深圳市房地产认购书》和《深圳市房地产认购书补充协议》，但未载明签订时间，原告庭审时称上述认购书和补充协议是在2014年底签订的。原告提交了一份港丰房地产开发（深圳）有限公司出具的收款收据，载明收到原告涉案房产购房款1161766元。原告提交了《港丰大厦前期物业管理服务协议》、物业公司开具的收款收据、供用气合同、《房屋租赁协议书》等用以证明其自2014年11月起占有使用涉案房产。 国融公司提交了2013年8月30日报警材料、深圳特区报刊登的《遗失声明》、判决书等，用以证明国融公司的公章和财务章被非法抢夺，原告提交的《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》、收款收据上加盖的公章和财务章并非国融公司的真实意思表示，不具有任何法律效力。 涉案楼盘系由深圳市名厦房地产开发有限公司和港丰房地产开发（深圳）有限公司共同开发销售的楼盘。2014年9月28日，深圳市名厦房地产开发有限公司更名为深圳市名夏集团有限公司。2014年11月21日，港丰房地产开发（深圳）有限公司更名为深圳市国融房地产开发有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告主张天朗集团香港有限公司通过以房抵债的方式将其购买的涉案房产转让给原告，原告于2014年底与开发商深圳市名厦房地产开发有限公司、港丰房地产开发（深圳）有限公司签订了认购书和补充协议，但是，涉案房产早在2013年6月已经被查封，原告在接受以房抵债前应当查询或者要求开发商深圳市名厦房地产开发有限公司、港丰房地产开发（深圳）有限公司提交涉案房产权属状态的相关资料，但原告未能就此提交相关证据。据此，不能认定原告购买涉案房产具有应有的谨慎和注意，不能认定原告在涉案房产被查封前已经与开发商签订了合法有效的合同。参照上述两条规定，本院认定原告对涉案房产不具有排除强制执行的民事权益，对于原告的全部诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，原告的诉讼理由不能成立，本院不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告罗子红的诉讼请求。 案件受理费15255.89元，由罗子红负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 审判长 陈  明  亮 审判员 许  莹  姣 审判员 张  秀  萍 二〇二〇年八月三十一日 书记员 张东阳（兼） 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。