苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1824号原告：苏州万康物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路。法定代表人：徐周午。委托诉讼代理人：江强，江苏立泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓明，江苏立泽律师事务所律师。被告：苏州威尔得威快捷酒店有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路199号。法定代表人：滕荷雪。委托诉讼代理人：李强，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。第三人：苏州市吴江区松陵镇万亚广场业主委员会，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路199号。负责人：苏峥，业委会主任。委托诉讼代理人：汤肃霜，江苏立泽律师事务所律师。原告苏州万康物业管理有限公司（以下简称万康公司）与被告苏州威尔得威快捷酒店有限公司（以下简称威尔得威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月8日公开开庭进行审理，原告万康公司的委托诉讼代理人江强、被告威尔得威公司的委托诉讼代理人李强均到庭参加诉讼。后本院通知苏州市吴江区松陵镇万亚广场业主委员会（以下简称万亚广场业委会）参加诉讼，并依法组成合议庭于2020年7月8日公开开庭进行了审理，原告万康公司的委托诉讼代理人江强、被告威尔得威公司的委托诉讼代理人李强、第三人万亚广场业委会的委托诉讼代理人汤肃霜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万康公司向本院提出的诉讼请求为：1.威尔得威公司支付租金200万元(2012年2月1日至2020年2月1日)；2.诉讼费用由威尔得威公司承担。事实和理由：2012年2月1日，万康物业公司与威尔得威公司签订《租赁协议》。协议约定，万康物业公司将苏州市吴江区永康路199号万亚广场公用部位出租给威尔得威公司使用，面积64㎡；租期10年，自2012年2月1日至2022年1月31日止；在租赁期限内，未经同意，不得转租他人经营；租金每年25万元，每两年支付一次；租赁期限内，一切税费、工商管理、水电、物业管理等费用由威尔得威公司承担。威尔得威公司至今未向万康公司支付租金。被告威尔得威公司辩称：一、威尔得威公司从未与万康公司签订过《租赁协议》，也没有收到过《催款通知单》或向万康公司发出请求暂缓支付租金的函，威尔得威公司对万康公司提供的证据材料的真实性均不认可。首先，万康公司前股东是万亚广场的开发建设者苏州万亚置业发展有限公司，前法定代表人与威尔得威公司法定代表人是同一人，即滕荷雪，万康公司前股东于2012年7月2日将万康公司转让给自然人徐周午独资，即万康公司现在的法定代表人和股东，双方于2012年7月11日完成工商变更登记。现万康公司提供的《租赁协议》于2012年2月1日签订，徐周午在协议上签字。当时，万康公司法定代表人是滕荷雪，滕荷雪对此毫不知情，万康公司也从未授权徐周午签订过此协议。同时，威尔得威公司是依法成立的有限公司，其对外签订合同时也应该有公司的印章或法定代表人签字，现《租赁协议》既无威尔得威公司印章，也无威尔得威公司法定代表人签字，故万康公司提供的《租赁协议》是不真实且伪造的。其次，威尔得威公司从未收到过《催款通知单》及向万康公司发出请求暂缓支付租金的函。因万康公司现法定代表人徐周午曾是苏州万亚置业发展有限公司的高管，负责后勤及外勤的管理，同时，万康公司前法定代表人与威尔得威公司法定代表人都为滕荷雪，徐周午在取得滕荷雪信任后，滕荷雪经常会请求徐周午帮忙替威尔得威公司对外处理一些事务，还将万康公司转让给了他，徐周午在对外办事时，可以借职务便利轻松拿到万康公司或威尔得威公司公章，威尔得威公司有足够理由相信是万康公司法定代表人徐周午在为威尔得威公司办理对外业务时，自拟了暂缓支付租金的函并加盖了威尔得威公司的公章，威尔得威公司对此从不知情。另外，万康公司也未提供相关的证据证明向威尔得威公司发过《催款通知单》或暂缓支付租金的函是威尔得威公司提供给万康公司的，暂缓支付租金的函上并无法定代表人滕荷雪的签字，不是威尔得威公司的真实意思表示，之所以《租赁协议》与暂缓支付租金的函上有万康公司、威尔得威公司的公章，那是滕荷雪对万康公司、威尔得威公司的公章管理过于混乱及松懈而造成的。最后，《租赁协议》在2012年2月签订时，万康公司、威尔得威公司的法定代表人都为滕荷雪，从常理上来说，自己与自己先签订一份需要承担义务的《租赁协议》，然后再将协议中的租金收益转送给他人徐周午，这是完全不符合逻辑的。同时，协议中64㎡一年的租金要达到25万元，远远高出同地段出租房的租金，这让一个普通人都无法接受，更不可能符合一个有众多产业的商人的商业思维。二、万康公司不是适格主体，且部分租期租金已过诉讼时效。威尔得威公司的法定代表人与万亚广场的前法定代表人均为滕荷雪，如《租赁协议》被法庭认定为真实并已经成立生效并己履行，那么威尔得威公司在签订协议时就已经知道协议约束的并不是万康公司、威尔得威公司双方，且万康公司还提供了《委托书》，威尔得威公司知道协议约定的双方当事人是万亚广场业委会与威尔得威公司，根据《合同法》的相关规定，租赁协议直接约束威尔得威公司及万亚广场业委会，且收益归万亚广场业委会，故万康公司不是适格原告。同时，即使协议有效，万亚广场业委会作为出租方，从2012年签订《租赁协议》以来，从未向威尔得威公司催讨过租金，这完全不符合常理，且2017年之前的部分租期租金已过诉讼时效。三、《租赁协议》即使成立，也并未实际生效履行。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中规定，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。万亚广场业委会作为出租人，交付租赁物给承租人是业主委员会的基本义务，但实际上，协议中提到的64㎡是开发商即苏州万亚置业发展有限公司允许威尔得威公司使用的，万康公司未能提供其将租赁物交付给威尔得威公司使用或威尔得威公司已支付过租金的相关证据，且威尔得威公司从不认可该64㎡是业主共有。四、被出租的64㎡属于万业开发商所有，业主大会无权处分。《租赁协议》中被出租的64㎡，是属于开发商苏州万亚置业发展有限公司的专有区域，在建造时并没有作为一楼公用面积，而是一个相对独立的空间，该部分面积并没有分摊到公用面积中去。另外，从万亚广场投入使用后，该部分区域一直由开发商在管理，万业广场业主委员会主张该区域是业主共有，无事实依据，是无权处分。同时，威尔得威公司在万康公司所述的64㎡区域设置办公柜台，也对该区域进行了一定的装修，但威尔得威公司并未占用公共通道或消防通道，也没有在大堂门口设立关卡限制外来人员进出，没有影响到全体业主的正常通行。因此，从该区域的构造、利用上来看，64㎡也不能成为建筑物内的业主共有部分。五、万康公司主张威尔得威公司支付到2020年2月1日的租金，无事实及法律依据。威尔得威公司从2017年下半年起就已不在原处经营酒店，配套使用的64㎡也早已退出使用，并告知了万康公司，且从2018年5月起，万康公司曾经经营的六、七楼酒店也已经由案外人苏州市昂利莱酒店管理有限公司在经营管理，配套使用的64㎡也由苏州市昂利莱酒店管理有限公司在占有、使用，万康公司不但对此知情，而且早就向苏州市昂利莱酒店管理有限公司收取相关物业管理费。假如《租赁协议》等万康公司提供的其他证据材料被法院认定为真实有效，那么万康公司、威尔得威公司之间的租赁协议也早已在2017年下半年口头协商解除，万康公司允许他人占有、使用64㎡区域，却向威尔得威公司重复收取租金毫无事实及法律依据，且畸高的租金法庭也应该调低。综上，威尔得威公司从未与万康公司签订过《租赁协议》，协议中的租金畸高并不符合常理及价值规律。其次，万康公司提供的证据虽然有威尔得威公司盖章，但威尔得威公司却从不知情，系万康公司现法定代表人徐周午私自打印相关文书后，私自加盖了万康公司、威尔得威公司的公章。同时，威尔得威公司也不曾提出缓交租金的请求，万康公司主体也并不适格，64㎡并不是业主共有的部分。综上，请求驳回万康公司的诉讼请求。第三人万亚广场业委会述称：我方委托万康公司将案涉公共部位对外出租，租赁费用由万康公司收取。经审理查明：万康公司为万业广场提供物业服务。万亚广场业委会向万康公司出具了《委托书》，载明：万亚广场一楼南侧公用部位约64㎡委托万康公司进行出租，租赁费用用于补贴物业公司物业费收缴不足及公共部位的维修费。该委托书的落款日期为“2012年1月28日”，庭审中，万康公司陈述该委托书为后补形成。威尔得威公司成立于2011年5月3日，在万亚广场经营酒店住宿业务；2012年2月1日，该公司法定代表人为滕亚琼。2012年2月1日，万康公司作为甲方与威尔得威公司作为乙方签订《租赁协议》。协议约定，甲方将坐落于苏州市吴江区永康路199号万亚广场公用部位面积64㎡，出租给乙方使用。租赁期限10年，自2012年2月1日至2022年1月31日止。租金每年25万元，每2年支付一次。该租赁协议乙方处加盖了威尔得威公司的印章，并有滕亚琼签名。上述区域由威尔得威公司用于酒店大堂。万康公司提供了落款日期为2014年1月31日的催款通知单一份，载明：2012年2月1日至2014年1月31日威尔得威公司拖欠万康公司租金50万元，并要求威尔得威公司于2014年3月20日前支付。万康公司提供了威尔得威公司的回函，落款日期2014年2月1日，载明：已收到催款通知单，因经营不善无法在2014年3月20日前支付租金，请求暂缓支付。万康公司提供了落款日期为2016年1月31日的催款通知单一份，载明：2012年2月1日至2016年1月31日威尔得威公司拖欠万康公司租金100万元，已超过双方约定付款期限，要求威尔得威公司于2016年2月28日前支付。万康公司提供了威尔得威公司的回函，落款日期2016年2月1日，载明：已收到催款通知单，因经营不善快捷酒店已关闭，无法在2016年2月28日前支付租金，请求暂缓支付。万康公司提供了落款日期为2017年4月6日的催款通知单一份，载明：关于2012年2月1日由万康公司与威尔得威公司签订的关于万亚广场公用部位面积64㎡的租金，至今未付，现再次催款。威尔得威公司在签收单位处加盖了公章。万康公司提供了落款日期为2018年4月10日的催款通知单一份，载明：2012年2月1日至2018年1月31日威尔得威公司拖欠万康公司租金150万元，分文未付，严重超过了双方约定的支付时间，并要求威尔得威公司于2018年5月前支付。万康公司提供了加盖威尔得威公司公章的回函，落款日期2018年4月12日，载明：已收到催款通知单，因经营不善无法在2018年4月底前支付租金，请求暂缓支付。2018年5月，威尔得威公司将苏州市吴江区中山北路98号-601/701房屋出租给苏州市昂利莱酒店管理有限公司，作为酒店（住宿业）等商业用途使用，计租面积3680㎡，包括客房3600㎡、1楼门面房80㎡。另查明：1.万亚集团有限公司开发建设了万亚广场。万康公司成立于2007年9月18日，股东为万亚集团有限公司，滕荷雪为该公司法定代表人。徐周午曾是万亚集团有限公司的工作人员。2012年7月2日，万亚集团有限公司将股权转让给徐周午。2012年7月11日万康公司的法定代表人由滕荷雪变更为徐周午。2.滕亚琼在2016年12月前是万亚广场业委会委员，是滕荷雪的亲戚。以上事实，有租赁协议、委托书、催款通知单及回函、物业服务合同、房屋租赁合同、工商登记信息、股权转让协议、股东会决议、工商变更登记通知书、建设工程规划竣工核实表、照片以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：首先，关于案涉场所是否属于万亚广场共有部分的问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。案涉场所由威尔得威公司用作酒店大堂，但威尔得威公司并未提供证据证实该场所能够登记成为特定业主所有权的客体，该区域原先用于公共通行，应当认定该区域为业主共有部分。其次，案涉租赁协议是否是万康公司、威尔得威公司真实意思的问题。第一，案涉租赁协议由万康公司、威尔得威公司加盖了公章，威尔得威公司盖章处法定代表人滕亚琼签名确认，应当认定该合同已经成立并生效。威尔得威公司并未提供充分证据证实该协议由徐周午自行拟定、自行盖章形成。第二，案涉租赁协议签订时，万康公司与威尔得威公司属于经营不同业务的独立法人，有各自的经营利益，两者之间签订合同不能认定为同一主体签订合同。第三，案涉协议所涉租赁物为万亚广场共有部位，威尔得威公司不具有独占使用的权利，经过万亚业委会的同意，万康公司与威尔得威公司签订租赁协议，约定由威尔得威公司支付租金取得该场所占有使用的权利，不违背一般的商业逻辑。第四，案涉租赁协议约定租金标准为25万元/年，威尔得威公司虽对租金标准提出异议，但在该协议属于当事人真实意思的情况下，租金标准过高与否，属于当事人意思自治的范畴，不属于法院理涉范围。最后，关于万康公司主张的部分租金是否超过诉讼时效的问题。第一，案涉租赁协议由万康公司与威尔得威公司签订，出租人是万康公司，故万康公司有权向威尔得威公司主张租金。第二，根据万康公司提供的催款通知单及威尔得威公司的回函，万康公司持续向威尔得威公司主张租金，故案涉租金并未超过诉讼时效。综上，案涉租赁协议系双方当事人的真实意思表示，威尔得威公司应当按照协议约定支付2012年2月1日至2020年2月1日的租金200万元。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告苏州威尔得威快捷酒店有限公司支付原告苏州万康物业管理有限公司租金200万元，于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费22800元、保全费5000元，合计27800元，由被告苏州威尔得威快捷酒店有限公司承担，于本判决生效之日起十日内支付至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××66）。原告苏州万康物业管理有限公司预交的诉讼费用27800元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陆菊文人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  戴秀英二〇二〇年八月三十一日书 记 员  李 薇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。