四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初1806号 原告：曾淑芬，女，汉族，1987年4月10日出生，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：段晓，四川豁达律师事务所律师。 被告：资阳市金海房地产开发有限公司，住所地资阳市雁江区书台街18号，统一社会信用代码91512002MA62K2DN5X。 法定代表人：陈学福，执行董事。 委托诉讼代理人：杜勇，男，系资阳市金海房地产开发有限公司员工。 原告曾淑芬与被告资阳市金海房地产开发有限公司（以下简称资阳市金海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月31日作出（2019）川2002民初2884号民事判决书，被告资阳市金海公司不服该判决，向资阳市中级人民法院提起上诉。资阳市中级人民法院于2020年4月22日作出（2020）川20民终214号民事裁定，发回重审。本院依法于2020年5月6日立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾淑芬的委托诉讼代理人段晓与被告资阳市金海公司的委托诉讼代理人杜勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曾淑芬向本院提出诉讼请求：1．判令解除被告资阳市金海公司与原告曾淑芬于2016年5月1日所签订的《金海公寓认购合同》；2．判令被告资阳市金海公司立即向原告曾淑芬退还购房款170550元并支付资金占用利息（资金占用利息以170550元为基数按年息6%自2016年5月1日起计算至付清之日止）；3．判令被告资阳市金海公司赔偿原告曾淑芬损失计188550元；4．本案诉讼费由被告资阳市金海公司承担。事实及理由：原告、被告双方于2016年5月1日签订《金海公寓认购合同》：原告购买被告在资阳市城南新区㎡），房屋总价款340550元，首付170550元，余款170000元于房屋主体封顶时付清，交房时间为2017年12月31日……。合同签订当日，原告向被告交首付款170550元。该“金海公寓”后成为烂尾楼至今。此外经了解，“金海公寓”未取得预售许可证，且被告非“金海公寓”的开发商，故起诉。 被告资阳市金海公司辩称，签订房屋买卖合同真实存在，我方公司未取得商品房预售许可证，因此导致合同根本无法履行，并且我方公司与原告方签订的合同有约定，合同第八款约定，解除条款，解除后只能退还全部购房款，承担违约责任，5%的违约金是约定清楚了的。因此原告起诉要求退还购房款是正确的，但是要求赔偿房子增值部分是没有事实和法律依据的。合同不能履行后我公司已经退还了购房款28,994元，应予以扣减。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对原告曾淑芬所举证据原告身份证复印件、被告工商登记信息复印件、金海公寓认购合同（商铺认购合同）复印件、购房款收据复印件、购房款现金存款凭条复印件、房地产估价报告及鉴定费发票，经对方质证，真实性、合法性均无异议，仅对房地产估价报告及鉴定费发票关联性存在异议，认为与本案无关。本院认为，上述证据具有真实性、合法性，且与本案待证事实有关，本院予以采信。 对于被告资阳市金海公司所举证据商铺认购合同复印件，经对方当事人质证，真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。 对被告资阳市金海公司所举证据转款凭条复印件2份，经对方当事人质证，真实性无异议，但与本案无关，本院认为，该转账凭条虽系真实的，但无法证明该转款行为与被告具有关联性，本院不予认可。 对于本院依法调取的证据：资阳市公安局雁江区分局不予立案通知书复印件、资阳市泰瑞发土地整理公司与成都中泰石油设备有限公司签订的房产买卖合同复印件、资阳市泰瑞发土地整理有限公司出具的关于成都中泰石油设备有限公司购买金海公寓项目商业房产的情况说明复印件、（2018）年川2002民初4378号民事判决书复印件、（2018）年川2002民初4380号民事判决书复印件、（2018）年川2002民初2483号民事判决书复印件、资阳市房地产管理局调取金海公寓建设工程资料复印件2份；经双方当事人质证，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院认为上述证据客观真实、来源合法、且与本案待证事实有关，本院予以确认，并在卷佐证。 结合本院认定的证据材料及原、被告双方当庭陈述，本院认定案件事实如下： 2016年5月1日原告曾淑芬与被告资阳市金海公司签订合同编号为Ａ-010《金海公寓认购合同（商铺认购合同）》，该合同约定，原告曾淑芬向被告资阳市金海公司认购其合法取得的位于资阳市城南新区，该商铺建筑面积为28.6平方米，实际认购面积以相关部门实测为准。该商铺单价为每平方米（人民币）11907.34元，总金额（人民币）340550元，大写叁拾肆万零伍佰伍拾元整。原告曾淑芬通过分期付款的方式支付购房款，签订合同当日支付总房款50%即170550元，剩余房款50%（￥170000.00）计人民币壹拾柒万元整，于房屋主体封顶时付清。本合同交房期限为2017年12月31日。该合同同时还约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60个工作日，至本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向认购人支付已交付价款千分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，合同自动解除。合同解除日起30日天内退还认购人全部已付款，并按认购人累计已付款的5%向认购人支付违约金。被告资阳市金海公司承担了违约金之后在不承担违约责任。合同签订当日，原告曾淑芬向被告资阳市金海公司交付购房款总金额的50%即170550元。截止至本案法庭辩论终结，被告资阳市金海公司未向原告曾淑芬交付房屋，原告曾淑芬也未向被告资阳市金海公司支付剩余购房款。2019年5月24日，原告曾淑芬以被告资阳市金海公司未取得商品房预售许可证为由，请求解除原、被告之间签订的《金海公寓认购合同》，并退还已支付的购房款及利息、经济损失。本案在审理过程中，根据原告曾淑芬的申请，由本院依法委托四川中砝土地房地产评估有限公司对资阳市雁江区城南新区Ｓ106（书台路）“金海公寓”1幢1单元1层1-024号商业房地产同地段底层商业用房市场价评估，2019年12月6日，四川中砝土地房地产评估有限公司作出中砝房估字［2019］第182号房地产估价报告，该报告载明资阳市雁江区城南新区Ｓ106（书台路）“金海公寓”1幢1单元1层1-024号商业房地产同地段底层商业用房，评估单价为18500元／平方米，评估总价为52.91万元，评估费5820元。 另查明，本案讼争的房屋所在的楼盘即位于资阳市城南新区实际开发商为资阳市泰瑞发土地整理有限公司，该楼盘于2018年9月5日取得商品房预售许可证。 再查明，2016年3月16日，资阳市泰瑞发土地整理有限公司与成都中泰石油设备有限公司签订《房产买卖合同》，该合同约定，资阳市泰瑞发土地整理公司将位于资阳市八楞区定向销售给成都中泰石油设备有限公司，定向销售的房产包括资阳市金海公寓楼盘的全部商铺及酒店用房约18600平方米左右，其中，一楼面积2100平方米，二楼面积约2500平方米，三楼面积约2500平方米，四楼面积约2500平方米，五至十八楼酒店式公寓面积约9000平方米。上述房产和地下室总价款暂定为111300000元。合同签订后，成都中泰石油设备有限公司向资阳市泰瑞发土地整理公司支付购房款1000000元。2016年3月29日，成都中泰石油设备有限公司作为法人股东投资设立了资阳市金海房地产开发有限公司即本案被告用于专门营运前述定向购买的房产即位于资阳市八楞区。2018年5月21日，成都中泰石油设备有限公司将资阳市泰瑞发土地整理有限公司诉至本院，要求解除成都中泰石油设备有限公司与资阳市泰瑞发土地整理有限公司签订的《房产买卖合同》，并退还已支付的购房款1000000元及违约金，本院于2018年6月27日依法作出（2018）川2002民初2483号民事判决书，判决确认成都中泰石油设备有限公司与资阳市泰瑞发土地整理有限公司签订的《房产买卖合同》无效。 本院认为，本案的争议焦点：1．原、被告之间签订的《金海公寓认购合同》效力问题？2．被告金海公司是否应当赔偿原告曾淑芬资金占用利息及经济损失的问题？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告在认购合同中所涉及的房屋虽然在原告起诉时，已取得商品房预售许可证明，但并非是本案的被告资阳市金海公司取得，而是案涉房屋的实际开发单位资阳市泰瑞发土地整理有限公司取得，被告资阳市金海公司作为商品房出卖人至今未取得商品房预售许可证明，故原、被告之间签订的《金海公寓认购合同》应当认定为无效，无须解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还。故原告请求被告资阳市金海公司返还已付购房款170,550元的诉讼请求，本院予以支持； 对于被告资阳市金海公司是否应当赔偿原告曾淑芬资金占用利息及经济损失的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……，本案中被告隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致原被告之间签订的《金海公寓认购合同》无效，原告主张被告返还购房款及利息、赔偿损失，本院予以支持，但根据法律规定不得超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告曾淑芬向被告资阳市金海公司支付购房款为170,550元，故原告曾淑芬主张的利息及损失不得超过170,550元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，判决如下： 一、被告资阳市金海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曾淑芬购房款170,550元； 二、被告资阳市金海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曾淑芬利息及经济损失170,550元。 三、驳回原告曾淑芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,687元，评估费5,820元，共计12,507元，（已由原告曾淑芬向本院缴纳），由原告曾淑芬负担5,820元，由被告资阳市金海房地产开发有限公司负担6,687元，由被告资阳市金海房地产开发有限公司负担的诉讼费用，由被告资阳市金海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾淑芬给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审 判 长  王亚平 人民陪审员  邹 辉 人民陪审员  陈仁宇 二〇二〇年八月十四日 书 记 员  杨 淋