广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初7720号原告：何启伍，女，1951年9月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区*************，公民身份号码：。委托诉讼代理人：何泽胜，广东宏骏律师事务所律师。被告：佛山市石湾恒信房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市******，注册号：440********1361。法定代表人：林润基(已死亡)。负责人：林敏贤，公司经理。原告何启伍诉被告佛山市石湾恒信房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序审理，并组成合议庭于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告立即退还已收原告购房款400000元、装修费300000元、赔偿占用原告资金利息违约金249900元（暂计至起诉日，以700000元为本金，从交款之日即2012年9月3日起，2012年9月3日起至2019年8月19日按人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日及之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至清偿之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月3日，原告与其儿子伍卫向被告购买其开发的坐落于广东省佛山市顺德区*************************屋，双方签订《御峰国际大厦（御峰国际）认购书》（编号：No0001065号）。双方约定购房款为435392元，房屋现房即时交付，并约定及时办理房产证。2012年7月至9月期间，原告根据被告的要求共向被告支付400000元购房款。2012年9月3日被告收到款后，出具400000元的收据。2013年6月30日，被告附设的装修工程部与原告签订装修协议，装修完成后被告于2013年11月1日书面通知原告收楼，原告接收了房屋，并进行后续细化装修后入住至今，花费装修费约300000元。期间原告一直催促被告办理房产证。被告将房屋交付原告使用，且协助原告在物业管理公司办理了有关用户卡、门禁进出等等手续。该房屋由原告占有、使用。其后，由于被告法定代表人离世，公司陷入财务和经营危机，所以被告仅仅将房屋交付，而未能按约定签订正式《商品房买卖合同》以及为原告办理房产证，导致原告已经实际入住的房屋因未能确权和办证，造成原告重大损失。直至2014年，原告再向被告要求支付余款并办理房产证时得知被告被人追讨款项，导致原告已经实际入住的房屋因未办证被查封，查封执行案号佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民三初字第338-1号，因房屋被查封存在权利障碍，不能确权。原告遂于2014年起诉请求法院确权，佛山市顺德区人民法院[案号：（2014）佛顺法民一初字第177号]一审判决因房屋没有签订正式《商品房买卖合同》以及被查封不能办理过户。原告不服上诉，佛山市中级人民法院告知在房产被查封的情况下，原告可以尝试先通过查封异议请求解除保全措施再寻求确权。此后，原告就一方面向查封单位佛山市禅城区人民法院执行局提出查封和执行异议，请求解封。另一方面原告一直向各有关部门申诉，但最终均无果。期间，2017年6月5日原告的儿子伍卫确认有关房屋权利归原告所有，并办理了领事公证。2020年1月份，原告收到佛山市禅城区人民法院通告拟对包括原告居住房屋在内的多处房产拍卖，原告再次向法院提出执行异议申请，请求排除对原告房屋的执行措施，佛山市禅城区人民法院于2020年3月4日送达（2020）粤0604执异58号《执行裁定书》，驳回异议申请，并告知可以向佛山市禅城区人民法院提起其他诉讼。至此，原告唯有向法院提起诉讼，请求判令被告返还购房款、赔偿装修费和其他损失。原告认为，原被告之间的商品房买卖关系合法有效，原告已经因此支付了购房款并实际拥有了该房产，按照《物权法》，原告理应取得涉案房屋的所有权。但通过司法机关无法获得物权，为保障原告合法权益，被告应当退还已收款项并承担违约责任，赔偿违约金，综上，为保护原告的合法利益，根据法律规定，原告特向法院提起诉讼，恳请法院公正判决。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告工商信息,证明原、被告的诉讼主体适格。2、《御峰国际大厦（御峰国际）认购书》，证明2012年7月3日，原告与其儿子伍卫向被告购买其开发的坐落于广东省佛山市顺德区*************************屋，双方签订《御峰国际大厦（御峰国际）认购书》（编号：No0001065号）。双方约定购房款为435392元，房屋现房即时交付，并约定及时办理房产证。3、（银行转账）持卡人存根，证明2012年7月至9月期间，原告根据被告的要求共向被告支付400000元购房款，其中现金10000元，亲属伍洁华、伍洁梅、伍莜芳分别在2012年7月11日、9月4日支付了合计390000元。2012年9月4日被告收到款后，出具400000元的收据。证明原告已经依约支付了到期应付款项，原告没有过错。4、《御峰国际室内装修协议》、《御峰国际收楼手续表》、《收楼通知书》、收据、《证明》、结婚证书，证明2013年6月30日，被告附设的装修工程部与原告签订装修协议，装修完成后被告于2013年11月1日书面通知原告收楼，原告接收了房屋，并进行后续细化装修后入住至今，花费装修费约300000元。原告与丈夫伍家铨一直居住至今，实际占有和使用该房产。期间原告一直催促被告办理房产证。5、（2014）佛顺法民一初字第177号民事判决书、（2015）佛中法民三终字第748号民事裁定书、（2020）粤0604执异58号执行裁定书、EMS快递单、邮单物流查询结果，证明由于被告法定代表人离世，公司陷入财务和经营危机，所以被告仅仅将房屋交付，而未能按约定签订正式《商品房买卖合同》以及为原告办理房产证，导致原告已经实际入住的房屋因未能确权和办证，造成原告重大损失。直至2014年，原告再向被告要求支付余款并办理房产证时得知被告被人追讨款项，导致原告已经实际入住的房屋因未办证被查封，查封执行案号佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民三初字第338-1号，因房屋被查封存在权利障碍，不能确权。原告遂于2014年起诉请求法院确权，佛山市顺德区人民法院[案号：（2014）佛顺法民一初字第177号]一审判决因房屋没有签订正式《商品房买卖合同》以及被查封不能办理过户。原告不服上诉，佛山市中级人民法院告知在房产被查封的情况下，原告可以尝试先通过查封异议请求解除保全措施再寻求确权。此后，原告就一方面向查封单位佛山市禅城区人民法院执行局提出查封和执行异议，请求解封。另一方面原告一直向各有关部门申诉，但最终均无果。2020年1月份，原告收到佛山市禅城区人民法院通告拟对包括原告居住房屋在内的多处房产拍卖，原告再次向法院提出执行异议申请，请求排除对原告房屋的执行措施，佛山市禅城区人民法院于2020年3月4日送达（2020）粤0604执异58号《执行裁定书》，驳回异议申请，并告知可以向佛山市禅城区人民法院提起其他诉讼。至此，原告唯有向法院提起诉讼，请求判令被告返还购房款、赔偿装修费和其他损失。6、确认书公证、赠与书公证，证明2017年6月5日，原告的儿子伍卫确认有关房屋权利归原告所有，并办理了领事公证。证明原告有权获得涉案房屋的全部权益。诉讼中，被告未提交证据。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据材料或为原件，或能相互印证，或经本院审查，本院均予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年7月3日，被告作为甲方，案外人伍卫及原告作为乙方，签订《御峰国际大厦（御峰国际）认购书》，约定乙方向甲方购买佛山市顺德区************（凤山中路与锦龙路交界）御峰国际大厦2座803号房屋，即涉案房屋，总价为485392元，认购当天支付定金50000元；2012年7月31日前一次性付清全部房款，并于当天签署《商品房买卖合同》；双方在签订《商品房买卖合同》之前，本认购书合法有效。另查明一，御峰国际装修工程部与案外人伍卫签订《御峰国际室内装修协议》，上载：“各位御峰国际带装修单元的业主大家好！通过邀请业主对装修现场的考察和确认，我装修工程部本着积极的服务态度配合各位业主完善装修方案。由于各业主的装修方案修改和落实时间都不同，为了在装修过程中保证按质按量完成，现需延长装修工期至2013年6月30日，若有修改变更的，可以在2013年5月30日前联系189*****703周生，部分有时间制定入住的业主，可以与我装修工程部周生协调，人性化安排。谢谢配合！双方协议装修工程完成时间：2013年6月30日。”另查明二，加盖“佛山市港湾物业管理有限公司”公章的《证明》上载：御峰国际大厦2座803房业主从2013年11月入住。另查明三，持卡人签名分别为伍洁华、伍洁梅、伍筱芳，商户名称均为“石湾恒信”的银行转账持卡人存根（消费）显示，2012年7月11日消费40000元，2012年9月4日消费240000元及110000元。加盖“佛山市石湾恒信房地产发展有限公司财务专用章”的收据记载，2012年9月4日收到伍卫、何启伍购买涉案房屋的房款40万元。另查明四，2017年6月5日，案外人伍卫出具《赠与书》与《确认书》，均载明：“我，伍卫，何启伍是我母亲。我母亲何启伍于2012年7月3日前后与佛山市石湾恒信房地产发展有限公司签订《御峰国际大厦（御峰国际）认购书》（编号：No0001065号，下称《认购书》）,购买其开发的坐落于广东省佛山市顺德区********************803号房屋，《认购书》首部写有我本人伍卫和母亲何启伍的名字，签字部分由我母亲何启伍签署。现我伍卫确认，购买房屋所用购房款40万元均为我母亲何启伍所出资，资金的权益归我母亲，如有涉及我个人的名义和份额，均由我母亲何启伍享有；《认购书》中约定的所有买方权益，即使写有我本人的名分，也全部归于我母亲何启伍所有；因该房屋涉及诉讼，与该房屋相关的一切涉及我本人的诉讼权利，包括购房款的追讨权利均由我母亲享有，由我母亲主张权利。”另查明五，伍卫、何启伍诉佛山市石湾恒信房地产发展有限公司（下称恒信公司）商品房销售合同纠纷一案，（2014）佛顺法民一初字第177号民事判决书记载，伍卫、何启伍诉称，伍卫、何启伍为母子关系，于2012年向恒信公司购买其开发的涉案房屋，双方签订认购书。双方约定购房款为435392元，房屋即时交付，并约定及时办理房产证。其后伍卫、何启伍即按约定将购房款支付给恒信公司，接收房屋，装修后入住，并一直催促恒信公司办理房产证。恒信公司收到款后，出具相应的收据。同时恒信公司将房屋交付原告使用，且协助伍卫、何启伍在物业管理公司办理了有关用户卡、门禁进出等等手续。该房屋由伍卫、何启伍占有、使用。其后，恒信公司仅仅将房屋交付，而未能按约定签订正式《商品房买卖合同》以及为伍卫、何启伍办理房产证。直至2014年，伍卫、何启伍得知恒信公司被人追讨款项，导致伍卫、何启伍已经实际入住的房屋因未办证被查封，造成伍卫、何启伍重大损失。伍卫、何启伍起诉请求：1、请求确认伍卫、何启伍拥有涉案房屋的物权，伍卫、何启伍有权办理该房产的确权过户登记手续，恒信公司应立即协助伍卫、何启伍办理上述房产的确权过户登记手续；2、请求判令恒信公司向伍卫、何启伍支付迟延为伍卫、何启伍办理房产证的违约金36649元；3、请求判令赔偿伍卫、何启伍的经济损失律师费28322元，公证费5000元。诉讼中，伍卫、何启伍变更诉讼请求为：1、请求确认伍卫拥有涉案房屋的所有权，伍卫有权办理该房产的确权过户登记手续，恒信公司应立即协助伍卫办理上述房产的确权过户登记手续；2、请求判令恒信公司支付迟延为伍卫办理房产证的违约金36649元；3、请求判令赔偿伍卫的经济损失33322元（含律师费，办理公证费用）。变更的事实和理由：伍卫已经入籍外国，因回中国大陆工作，为方便生活起居，欲在家乡购买房屋自住，为了便于办理有关购房手续，故邀请母亲即何启伍一起签约，于2012年向恒信公司购买涉案房屋。由于购房人实际只是伍卫，何启伍仅仅作为方便办理手续而在认购书上署名，并非实际业主。因此，权属人只需确认为伍卫即可，特此确认。经佛山市顺德区人民法院释明，伍卫、何启伍仍坚持请求确认伍卫拥有涉案房屋的所有权及主张恒信公司应立即协助其办理确权过户登记手续。（2014）佛顺法民一初字第177号民事判决认定，佛山市顺德区国土城建和水利局出具《关于御峰国际大厦2座803号房产有关问题的复函》称，广东省佛山市顺德区********************于2014年1月31日通过新建商品房权属确认，其中2座803单元没有网签认购书和商品房销售合同的记录，也没有办理商品房买卖合同备案；该单元现有两宗查封，分别是2014年2月18日佛山市禅城区人民法院的（2014）佛城法民三初字第338-1号，与2014年9月5日佛山市中级人民法院的（2014）佛中法执字第520-5号（轮候中）。（2014）佛顺法民一初字第177号民事判决判决驳回伍卫（WuWei）、何启伍的诉讼请求。伍卫不服（2014）佛顺法民一初字第177号民事判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。后伍卫申请撤回上诉。2015年9月14日该院作出(2015)佛中法民三终字第748号民事裁定，准许伍卫撤回上诉。另查明六，本院在执行申请执行人李礼煊与被执行人恒信公司、郭少媚、林敏贤民间借贷纠纷一案过程中，何启伍向本院提出书面异议。何启伍称，请排除对坐落佛山市顺德区***********************的房屋的执行措施，不对该房屋查封、拍卖；请确认何启伍拥有涉案房屋的居住权和使用权；请求确认何启伍拥有涉案房屋的居住权、使用权、物权，何启伍有权办理该房产的确权过户登记手续。理由：2012年7月3日，何启伍与其儿子伍卫向被执行人恒信公司购买其开发的涉案房屋，双方签订《御峰国际大厦（御峰国际）认购书》（编号：No000106号，以下简称认购书）。合同约定购房款为435392元，房屋现房即时交付，并约定及时办理房产证。2012年7月至9月期间，何启伍根据被执行人的要求共向被执行人支付400000元购房款。2012年9月3日被执行人收到款后，出具400000元的收据。余款按照被执行人要求，分期按进度支付，但因被执行人一直未通知何启伍支付，造成何启伍支付不能。2013年11月1日何启伍接收房屋入住至今，但由于被执行人仅仅将房屋交付，未按约定签订正式《商品房买卖合同》，也未为何启伍办理房产证。直至2014年，何启伍再向被执行人要求支付余款并办理房产证时得知被执行人被人追讨款项，导致何启伍已经实际入住的房屋因未办证被查封，查封案号为（2014)佛城法民三初字第338-1号，因房屋被查封存在权利障碍，不能确权。何启伍的儿子伍卫确认有关房屋权利归何启伍所有，并办理了领事公证。何启伍已经签订了合法有效的书面合同，何启伍购买涉案房屋用于居住其名下无其他用于居住的房屋；已经交付了430000余元购房款中的400000元，交款比例达到80%，余款因被执行人未按约定通知缴款的客观原因无法支付，何启伍保证可以将款项立即交到法院；何启伍实际收楼、装修、已经实际占有房屋且居住六年之久；未办理过户登记的原因是被执行人办证不能，非何启伍自身原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。何启伍应当可以获得涉案房屋的物权，有权请求确权。该案中，本院查明，李礼煊诉恒信公司、郭少媚、林敏贤民间借贷纠纷一案，根据生效的（2014）佛城法民三初字第332号民事判决，恒信公司应向李礼煊支付借款本金3300000元及利息；郭少媚对上述债务承担连带清偿责任；林敏贤对上述债务在继承林润基的遗产范围内承担连带清偿责任。该案因李礼煊申请而进入执行程序，首次执行案号为（2014）佛城法执字第1878号，现执行案号为（2018）粤0604执恢462号。执行过程中，本院作出（2018）粤0604执恢462号之二执行裁定，裁定拍卖包括涉案房屋在内的恒信公司名下的不动产。该次异议，何启伍证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的证据为认购书。该案审理中，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定，在金钱债权执行中，支持买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的排除执行异议的首要条件是，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。就涉案房屋的买卖迄今未签订合法有效的书面买卖合同，即使认可何启伍为涉案房屋的买受人，其执行异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，其请求不应支持。据此，本院作出（2020）粤0604执异58号执行裁定书，裁定驳回何启伍的异议请求。何启伍于2020年3月4日签收该裁定书，且未提起案外人异议之诉。庭审中，本院询问1、对装修费有无其他举证？原告代理人：没有。2、房屋是否毛坯购买？原告代理人：购买时是简单的装修。3、原告提出本案诉请是否基于解除涉案认购书？原告代理人：是的。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本院查明，被告与原告及案外人伍卫签订《御峰国际大厦（御峰国际）认购书》后，被告向原告及案外人伍卫交付涉案房屋，故双方就涉案房屋的约定系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依据相关约定全面善意地履行各自承担的义务。后案外人伍卫将合同权利赠与原告，并交由原告行使相关权利，故原告有权向被告主张相关合同权利。关于购房款退还及其利息。据前查明，涉案房屋虽已交付原告使用，但因被告原因导致被司法查封、拍卖，无法进一步办理过户登记，原告合同目的不能实现，原告据此终止与被告的交易、解除相关合同关系理据充足。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告应向原告返还购房款400000元并支付利息。至于利息起算日，原告主张从被告收取上述购房款之日即2012年9月3日起算，有法律依据，本院予以认可。而利息标准，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故被告应按上述标准及方式计付利息，直至被告实际返还完毕上述购房款之日止。被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，本院对原告的上述相关主张予以确认。关于装修费及其利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告主张被告应赔偿就涉案房屋的装修费300000元及其利息。但原告却未提交有效证据对其主张的装修损失具体情况予以证明。故原告的该项诉请事实依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市石湾恒信房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何启伍返还购房款400000元并支付利息（利息以400000元为本金，自2012年9月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至上述购房款实际返还完毕之日止）；二、驳回原告何启伍的其他诉讼请求。被告佛山市石湾恒信房地产发展有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取13300元，由原告何启伍负担5320元，被告佛山市石湾恒信房地产发展有限公司负担7980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵昌斌人民陪审员  尹丽容人民陪审员  徐连增二〇二〇年七月十六日书 记 员  罗凤华附件：当事人的送达地址及联系方式原告：佛山市顺德区******************，联系电话137*****476（代理人何泽胜）、136*****734。（当事人确认地址）被告：公告送达。