安徽省合肥市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖01民终6376号 上诉人（原审原告）：合肥昌河实业有限公司，住所地安徽省合肥高新区玉兰大道3号。 法定代表人：卢春，总经理。 委托诉讼代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛祥，安徽品涵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何朝坤，男，1954年10月3日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：侯鹏，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人合肥昌河实业有限公司（以下简称昌河公司）因与被上诉人何朝坤房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1472号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 昌河公司上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理。事实和理由：1.何朝坤实际承租了案涉房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，且何朝坤已实际使用案涉房屋并交纳押金。本案第一次诉讼审理过程中，一审法院也前往案涉现场勘查，发现案涉房屋内悬挂何朝坤艺术照、安放写字台、模特架等等，故认定案涉房屋已实际交付给了何朝坤，二审法院也对该事实予以确认。2.2016年12月21日，安徽文化艺术品交易中心股份有限公司（以下简称文交公司）向昌河公司出具《情况说明》，将其对包括何朝坤在内的多家公司及艺术家索要房租费、水电费等权利转让给昌河公司。昌河公司已继受文交公司对何朝坤的出租权，且何朝坤早已知悉该权利转移给昌河公司的事实。3.文交公司将其对多家公司和个人索要房租等费用的权利转让给昌河公司，除本案外，其他各户的房屋租赁合同纠纷均经法院判决支持昌河公司的诉请且已履行完毕。4.一审法院违背“谁主张，谁举证”的基本原则。在整个案件审理过程中，何朝坤提出的各种理由均未能够提供相应的证据予以佐证。一审法院直接否认了昌河公司所能够证明的案件事实，显然不合法亦不合理。 何朝坤辩称，1.案涉合同系何朝坤和文交公司签订，双方签订的合同仅为文交公司为创办“艺术创作园区”项目需要，双方并未实际履行。何朝坤从事艺术创作工作，在业内具有一定的影响力。文交公司为创办“艺术创作园区”需要，通过何朝坤的学生徐作芳（女）介绍，让何朝坤和其签订一份《房屋租赁合同》，目的是利用何朝坤在业内的影响力，用和何朝坤签订的案涉合同来吸引其他从事艺术创作的人员入园。何朝坤到昌河公司现场后，文交公司工作人员仅让何朝坤在空白合同上签名，何朝坤签名后，所有的合同均被文交公司收回，并在签约现场让何朝坤现金支付了600元押金。事后，何朝坤的学生徐作芳将该600元返还何朝坤。故案涉合同双方虽签订，但仅仅是应文交公司经营需要，双方并未实际履行。2.房屋内的所有物品与何朝坤无关，均是文交公司工作人员放置，是为应付政府部门检查验收需要。文交公司创办“艺术创作园区”项目的真正目的并非为了繁荣艺术文化事业，而是为了该项目的政府补贴，该园区项目最终并未实施，该项目是文交公司实施的一场闹剧。为应付政府部门检查验收，文交公司在房屋内自行放置了部分物品，并悬挂了何朝坤的照片（该照片在互联网上可以随时复制下载），房间内的所有物品与何朝坤无任何关系。应文交公司的要求，何朝坤在房间内还与其工作人员拍照合影，用作其检查验收使用。3.合同约定租金按照季度提前收费，但文交公司从未向何朝坤收取过房租。如果何朝坤实际使用了该房屋，文交公司不可能在合同期内不向何朝坤主张任何权利。4.何朝坤居住的房屋在蜀山区，房屋是顶层复式，楼上有近100平米的自己的工作室，何朝坤也没有必要在该阴暗潮湿的破旧厂房内实施艺术创作。5.昌河公司没有提供任何证据证明文交公司向何朝坤实际交付了出租房屋，案涉合同并未实际履行。6.案涉合同是文交公司和何朝坤之间签订，文交公司不愿意面对事实真相，更不愿意面对何朝坤，将所谓的本案虚假债务转让给昌河公司，自己退居幕后，由昌河公司提起本案诉讼，显然是文交公司在刻意的掩盖案件真正的事实，推脱自身责任。7.文交公司出具的《情况说明》载明的是“是对艺术家的享有的债权转让给昌河公司”，本案的被告是何朝坤，名字并不是艺术家，故该《情况说明》并不是针对被告何朝坤，故昌河公司诉讼主体不适格，无权提起本案诉讼。8.本案的第一次诉讼，虽高新法院判决认定了何朝坤实际使用了出租房屋，但是二审中，合肥中院认为一审查明的案件事实不清楚，疑点过多，故最终驳回了原告的起诉。9.昌河公司作为案涉房屋的所有权人，其和文交公司之间签订有整体的房屋租赁合同（大合同），其作为产权人起诉文交公司拖欠其房屋租金更方便，并判决结果能够实际得以执行的可能性更大。综上，案涉房屋租赁合同虽签订，但双方并未实际履行，文交公司并未将出租房屋实际交付给何朝坤使用，昌河公司作为本案原告的诉讼主体不适格，其上诉请求应当依法全部驳回。 昌河公司向一审法院起诉请求：1.判令解除昌河公司与何朝坤之间的房屋租赁合同；2.判令何朝坤交付房屋，并支付昌河公司租金31990.464元（自2015年1月1日暂计算至2019年7月1日，实际应按12元/㎡/月的标准计算至交付之日止）、水电费49.7元并支付违约金26264.17元，合计58304.33元。庭审中，昌河公司减少诉讼请求为：租金计算至2018年6月14日金额为24881.47元，违约金为10000元，其余不变，合计为34831.17元。 一审法院认定事实：2014年8月1日，文交公司（出租方、甲方）与何朝坤（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方物业，房屋坐落合肥高新区玉兰大道3号，艺术创作区C区，面积49.368平方米，用途艺术工作室；租赁期从2014年8月1日至2016年12月31日，2014年8月1日至2014年12月31日为装修免租期，甲方不收取租金；乙方租赁区域租金为12元/㎡/月（其中物业费为2元/㎡/月,物业管理合同由乙方另行与物业公司签订）,租期内年租金总金额为7109元；租金按季度支付，每次须提前十日付清下一季度租金。每逾期一日，按所欠金额的千分之五缴纳滞纳金。逾期30日，甲方有权解除合同，所有损失由乙方承担；本合同签订后的3日内，乙方需缴纳壹个月租金600元，作为乙方履行本合同的押金；乙方逾期交付租金的，除仍应及时补交外，应支付违约金10000元。文交公司在合同落款甲方处盖章确认，何朝坤在乙方处签名并手写上签订日期及联系电话。 合同签订后，何朝坤支付600元押金，文交公司向其出具了收据。 2016年12月21日，文交公司向案涉房屋的所有权人昌河公司出具《情况说明》，内容为：“2014年7、8月份，我公司相继与白羊星传媒等多家影视公司及艺术家签订房屋《租赁合同》，房屋产权为贵公司所有，租期截止时间均为2016年12月31日。房屋租赁合同签订后，上述影视公司及艺术家入驻后我公司一直没有收到租赁合同约定的房屋租金，故未能如期支付贵公司租金。现经公司商议决定，将对白羊星传媒等多家影视公司及艺术家享有的索要房租费、水电费等合同约定的权利和义务，均转让给贵公司享有，并同时请求贵公司自行决定是否续签《租赁合同》或收回租赁房屋”。 另查明，2018年2月1日昌河公司就解除房屋租赁合同、支付水电费、租金等事宜起诉何朝坤至法院，后合肥市中级人民法院作出（2018）皖01民终6735号裁定书，裁定驳回昌河公司的起诉。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷,根据合同的相对性，诉讼主体是出租人与承租人。本案中,昌河公司所提交的《租赁合同》的双方当事人是文交公司与何朝坤。昌河公司所提交的证据并不足以证明何朝坤实际承租了文交公司的房屋，更无法证明昌河公司享有继受文交公司对何朝坤的出租权，因此昌河公司与本案无直接的利害关系，属于起诉主体不适格，该院依法予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定,裁定:驳回合肥昌河实业有限公司的起诉。案件受理费不予收取。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原裁定所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，昌河公司系案涉房屋的所有权人，文交公司系案涉房屋的出租人，文交公司于2016年12月21日向昌河公司出具的《情况说明》已载明，文交公司将索要房租费、水电费等合同约定的权利转让给昌河公司享有。现昌河公司基于文交公司与何朝坤签订的《租赁合同》提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。至于昌河公司的诉请能否成立，应当属于本案实体审理范围。一审法院裁定驳回起诉不当，本院予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十二条规定，裁定如下： 一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1472号民事裁定； 二、本案指令安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长 张 怡 审判员 余海兰 审判员 董江宁 二〇二〇年八月二十四日 法官助理李颖 书记员施佳佳 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。