宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初1158号原告（执行案外人）：马文明，1972年4月1日出生，回族，住银川市金凤区和信商务中心F座2单元902室。被告（申请执行人）：路某，住银川市。第三人（被执行人）：刘会明，男，1964年7月14日出生，汉族，个体从业人员，住银川市西夏区贺兰山西路书香门第14号楼3单元101室。委托诉讼代理人：刘某（刘会明之女），住银川市西夏区兴业家园二期2号楼5单元402室。第三人（被执行人）：张凤，女，1967年6月5日出生，回族，无业，住银川市西夏区贺兰山西路书香门第14号楼3单元101室。第三人（被执行人）：刘红锋，男，1976年10月10日出生，汉族，个体从业人员，住银川市西夏区贺兰山西路书香门第14号楼3单元101室。共同委托诉讼代理人：宋某（张凤之子），住银川市西夏区贺兰山西路书香门第14号楼3单元101室。原告马文明与被告路某、第三人刘会明、张凤、刘红锋案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告马文明、被告路某、第三人张凤、刘红锋的委托诉讼代理人宋某到庭参加了诉讼。第三人刘会明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马文明向本院提出诉讼请求：1.依法撤销贵院出具的（2020）宁0105执异4号执行裁定书；2.依法判令停止对房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封措施；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：贵院正在执行的路某与张凤、刘红锋、刘会明民间借贷纠纷一案，在执行过程中，查封了刘会明名下位于银川市××区房屋，后马文明作为该房屋的真正所有权人，向贵院提出执行异议申请，贵院受理后经过审查出具了（2020）宁0105执异4号执行裁定书，驳回了马文明的异议申请，马文明不服该裁定书，提出诉讼，理由如下：1、贵院查封涉案房屋的时间为2017年，而早在2007年1月份，马文明和刘会明即签订了《房屋转让协议》，该协议书系双方的真实意思表示，不存在恶意串通、欺诈等损害其他案外人利益的情形。2、马文明已经按照《房屋转让协议》约定履行了付款义务。协议签订后，马文明根据协议约定，将首付172000元以部分现金、部分顶账的方式全部支付给刘会明。剩余270000元银行按揭，每月还款1800元，马文明也按刘会明和中国工商银行签订的贷款合同约定，按月将按揭款打入刘会明账户以偿还银行贷款。根据刘会明的贷款合同显示，贷款期限截止为2024年8月，至今，刘会明支付的房屋对价超过了整个房款总额的80%，且自2007年以来，未出现一期逾期还款的情形。3、马文明一直合法占有使用涉案房屋。自2007年以来，刘会明将涉案房屋交付给马文明，马文明进行装修，装修花费近20万元，马文明及其家人一直居住至今长达13余年。4、未办理过户登记并非马文明原因造成。因《房屋转让协议》约定五年办理过户，过户各项费用由刘会明承担。期间，马文明要求刘会明配合办理过户，但刘会明一直不予配合，加之涉案房屋自刘会明购买之时便存在银行按揭，且贷款至2024年到期，马文明购买房屋后，一直延续之前的按揭合同，因按揭贷款未到期，且刘会明不予配合，到2017年双方再次商议过户事宜时发现涉案房屋已被查封。5、贵院正在执行的（2017）宁0105执160号民间借贷案件，张凤、刘红锋系主债务人，刘会明系担保人，在该执行案件中，贵院不但查封了涉案房屋，还查封了张凤名下一套570平米的营业房和刘会明名下一套225平米的营业房。单就刘会明名下的营业房价值已经超过了225万元，而该执行案件的执行标的总额仅为111万元，两套营业房的价值已经超过执行标的总额，即便解除查封措施，也不损害路某的权利。路某辩称，房子是刘会明的，查封的是刘会明的财产，马文明如果认为查封不合适，应该去找刘会明而不是找我。张凤、刘红锋认可马文明陈述。刘会明未到庭答辩，在庭后的询问中其认可马文明的陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认证如下：对马文明提交《房屋转让协议》1份、情况说明1份、中国建设银行个人交易明细21张、中国工商银行个人业务凭证26张、水泥收条11张、商砼结算表2张、混凝土发货单6张、房款收条2张、采暖费收条1张、商砼款收条1张、装修押金1张、装修管理费1张、物业储备金收据1张、房款收据2张、物业费收据1张、补充协议1份、商品房买卖合同1份、公证书1份，刘会明、张凤、刘红锋均认可，路某认为《房屋转让协议》是马文明与刘会明所签，证明力小，银行转账是马文明把钱转到刘会明的卡上，银行只认刘会明的，租房也要支付装修、采暖等费用，不能以此证实房子是马文明的。本院认定，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。在本案审理过程中，本院依职权调取了（2020）宁0105执异4号执行卷宗1册，并当庭出示宣读卷宗中的执行异议申请书、（2017）宁0105执160号之一执行裁定书、协助执行通知书、（2016）年0105民初1656号民事判决书等证据，听取了各方当事人的意见。上述证据能够证实刘会明对刘红锋、张凤欠付路某的债务承担连带清偿责任，本院查封刘会明名下房屋的产权产籍（产权证号：2005012353）的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月19日，本院作出（2016）宁0105民初1656号民事判决书，判决刘红锋、张凤偿还路某借款本金及利息1090695.8元，刘会明对上述债务承担连带清偿责任。后路某申请强制执行。2017年8月2日，本院采取查封措施，刘会明的房产（产权证号：2005012353）被查封。2019年3月18日，马文明对执行标的提出书面异议。2020年4月16日，本院作出（2020）宁0105执异4号执行异议裁定，驳回马文明的异议。2020年4月24日，马文明对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2004年10月，刘会明与和信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，刘会明购买和信商务中心F座2单元902室房屋，房屋金额396778元。2004年8月，刘会明与工行新城支行签订《个人购房借款合同》，刘会明向银行贷款270000元，贷款用于购买涉案房屋，贷款期限20年，自2004年8月20日起至2024年8月12日止，还款方式为等额本息，刘会明的工行账号为×××。刘会明将涉案房屋抵押给银行。《个人购房借款合同》于2004年8月23日被公证。2004年9月至2004年12月，刘会明每月还款1787.85元。2007年1月25日，马文明与刘会明签订《房屋转让协议》，约定将涉案房屋转让给马文明，转让费442000元。其中172000元，先付给刘会明50000元，剩余款项以水泥顶付。银行按揭贷款270000元，自2006年11月20日起由马文明偿还剩余的本金利息，五年后办理房产过户手续，过户费用由刘会明承担。协议签订后，马文明按约定支付房款及交付水泥，并按约定一直向刘会明中国工商银行卡（卡号×××，账户×××）支付房款至今。再查明，2007年1月26日，马文明向涉案房屋所属物业公司交付装修管理费50元、装修押金1500元。涉案房屋自2015年11月1日起由宁夏圣雪绒物业服务有限公司提供物业服务，该房屋所产生的物业费、水费一直由马文明缴纳。本院认为，本案双方争议焦点为马文明对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马文明与刘会明在法院查封之前已签订合法有效的《房屋转让协议》，并按照协议约定先行支付部分价款后，继续偿还银行按揭贷款，可以认定该房屋买卖交易行为的真实性。马文明提交的装修押金条、物业费、水费缴纳情况说明等证据亦可以证实马文明对涉案房屋实际占有的事实。《个人购房借款合同》证实刘会明向银行贷款270000元，《房屋转让协议》约定该笔银行贷款自2006年11月20日起由马文明偿还，马文明提交的银行流水明细及转款凭证证实马文明按照协议约定履行还款义务，其陈述办理过户过程中因刘会明未予配合导致未能及时办理过户，刘会明对该事实也认可。故可以认定马文明对在查封前未办理过户非因其自身原因所致。马文明与刘会明的房屋买卖行为发生在路某据以申请执行的民间借贷案件起诉之前，可以排除双方为逃避执行而故意转移财产的可能性。马文明已履行了合同主要义务，其对该房屋应享有实体权利。据此，马文明就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故马文明要求解除对涉案房屋的查封，并停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决对不得执行标的执行的，执行异议裁定失效。故马文明要求撤销本院（2020）宁0105执异4号执行裁定书的诉讼请求，无法律规定，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除对银川市金凤区和信商务中心F座2单元902号房屋的查封，并停止对该房屋的执行；二、驳回马文明的其他诉讼请求。案件受理费100元，由路某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判长 金 菁人民陪审员 张 伟人民陪审员 秦素文 二○二〇年八月五日书记员 王小瑞附本案判决所适用的法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。