江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初4999号 原告：晏某某，女，1959年9月2日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市西湖区。 被告：付某某，女，1988年8月29日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：付某某2，女，1984年1月5日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市西湖区，系被告姐姐。 委托诉讼代理人：王海平，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201610261858。 原告晏某某与被告付某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日第一次公开开庭进行了审理，原告晏某某、被告付某某的委托诉讼代理人付某某2均到庭参加诉讼。因原告晏某某当庭增加诉讼请求，本院遂依法适用普通程序，于2020年8月5日第二次公开开庭进行了审理，原告晏某某、被告付某某的委托诉讼代理人付某某2、王海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晏某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋3个月租金3万元，违约金2万元，利息100元，及2019年2月少支付的租金1000元，违约金2个月2万元及利息200元，共计51100元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2018年11月19日签订租赁位于南昌市广场万达商铺内店《商铺租赁合同》，双方约定店面租赁期限自2018年12月12日至2023年12月11日止，每月租金1万元，押金2万元，谁违约，谁就支付对方2个月房租，双方并约定各自权利义务等，现被告违约已三个月未支付原告租金，经原告多次催缴被告一直拒绝支付，为维护原告合法权益特向法院起诉。庭审中，原告增加以下诉讼请求：1、判令被告支付房屋2020年5月至7月三个月租金3万元，违约金2.7万元，利息300元，共计57300元；2、继续履行所签《商铺租赁合同》。 被告付某某辩称：1、受新冠疫情影响，我方是与原告协商后解除了案涉《商铺租赁合同》，我方不存在违约行为，不应承担违约责任。新冠疫情属于不可抗力,因不可抗力不能履行合同的应免责,经我方与原告协商一致，于2020年3月31日提前终止了案涉《商铺租赁合同》，并向万达商场办理了商铺退场手续。虽然《商铺租赁合同》约定，提前终止合同需向对方支付2个月租金作为违约金，但本案中，《商铺租赁合同》是双方协商后解除的，且是因为新冠疫情，我方并未违约，故原告应向我方退还合同履约保证金2万元。2、原告诉请中要求我方支付2020年2月至4月的租金，无事实和法律依据。我方在2020年1月15日向原告交纳了2020年2月份租金，但只经营至2020年1月底。因新冠疫情爆发，万达商场关闭。我方交了一个月房租，但实际经营不到半个月，整个2月份和3月份我方都没有经营，也无法经营，原告不仅不减免租金，反而却要求我方支付2020年2月至4月的租金，不应支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故原告在我方未实际经营店铺的情况下，不仅不减免租金，反而要求我方支付未经营期间的租金，明显显失公平，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，原告要求我方支付2020年2月至4月的租金无事实和法律依据。3、原告增加的诉讼请求，要求我方支付2020年5月-7月的租金也是毫无事实和法律依据的。因为案涉合同在2020年3月31日提前终止后，我方就未在案涉商铺内经营，且原告在商铺门口张贴了招租广告。在我方办理撤场流程后几天，原告反悔，将店铺门上锁，导致我方无法将剩余货物搬走，我方无意占用案涉店铺，原告要求我方支付店铺被锁后的租金无事实和法律依据。4、案涉《商铺租赁合同》已协商解除，且已无继续履行的可能。受新冠疫情影响，对我方的经营造成非常的影响。不仅比别的商铺被政府允许开业晚，几个月未开店导致之前积累的客户人气也基本流失殆尽，且在万达商场其他房东对租户减免租金的情况下，原告未对我方有丝毫减免，双方已协商解除了租赁合同，且我方无力再继续经营，原告要求继续履行合同没有基础。综上，原告的诉讼请求毫无事实根据和法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人的陈述和审查确认的商铺租赁合同、撤场同意书、店铺交接手续、物业费发票、商铺退场审批单、微信聊天记录等证据，本院认定事实如下：坐落于东湖区房屋系原告所有。2018年11月19日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份商铺租赁合同，约定：1、乙方自愿租用甲方位于南昌市某某号商铺，作为商业用途使用，建筑面积41.44平方米；2、租赁期限为五年，自2018年12月12日至2023年12月11日止，该商铺租金为每月1万元，按月支付，乙方于每月12日前支付；3、在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币2万元整作为履约保证金；4、该商铺交付使用后发生的所有水电费、物业管理费等有关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关，如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方交纳的保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分；5、如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前一个月通知对方，征得对方同意且违约方须向对方支付二个月的租金作为违约金；6、乙方如拖欠租金，则每天应交纳租金的3%交纳滞纳金，如拖欠租金10日，则甲方有权单方面终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金等。合同签订当日，原告按约交付了租赁房屋，被告按约向原告交付了2万元押金并支付了租金。2020年1月15日，被告向原告支付了租金10000元后，再未支付租金。因新冠疫情爆发，被告停业。自2020年2月起被告通过微信与原告协商，请求减免租金，但未能协商一致。2020年3月31日，原、被告在租赁房屋所在的物业管理处办理了退场手续，并在退出审批单中确定“退场时间为2020年3月31日，物管费已交至2020年3月31日。”但双方一直未能办理正式的租赁房屋交接手续。2020年7月20日，原、被告办理了租赁房屋交接手续，原告出具撤场同意书，同意被告撤场。原告为此支付了2020年4月至7月的物业管理费2361.34元（4个月物业费3404.72元，抵扣了物业公司减免的2020年1月、2月的物业管理费1043.38元）。庭审中，原、被告双方一致同意解除合同，被告自认2019年2月仅支付了租金9000元。同时，原告将其主张的违约金调整为7500元。 本院认为，原告与被告签订的商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。2020年3月31日，原、被告办理的退场手续，可视为双方协商一致解除合同，该日为双方合同解除的时间，原告主张合同解除时间为2020年7月20日，与事实不符，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行。关于合同解除的原因，被告抗辩系疫情原因，属于不可抗力因素，符合客观事实，本院予以采纳。对于被告于2020年1月15日支付的租金10000元，原告陈述系2020年1月12日至2月11日期间的租金，被告抗辩系支付至2020年2月15日的租金，根据谁主张谁举证的原则，因被告未能就其该主张提供有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院结合双方合同约定及交易习惯，采纳原告的陈述意见，对被告的该抗辩意见不予采纳，故被告应支付2020年2月12日至3月31日的租金16451.61（10000元＋10000元÷31天×20天），鉴于被告因疫情原因停业，根据法律和国家有关政策规定，疫情期间的租金损失应由原、被告共同承担，本院酌定由原、被告各承担50%即8225.81元。对于被告自认少支付的2019年2月租金1000元，被告也应支付给原告。对于2020年4月1日至7月20日期间的租赁费用，系房屋占用使用费，该费用系双方未及时办理租赁房屋交接手续而产生的损失，因被告依约负有向原告返还租赁房屋的合同义务，原告也未依法采取适当措施防止损失扩大，对该损失，双方均具有过错，本院酌定由原、被告各承担50%，该费用参照月租金10000元计算，为36451.61元（10000元×3个月＋10000元÷31天×20天），被告应承担18225.81元。另外，该期间所产生的物业费3404.72元，由原、被告各承担50%即1702.36元，扣除被告应享有的物业公司减免的部分1043.38元，被告尚应承担658.98元。鉴于合同解除系不可抗力因素，故原告主张要求被告承担违约金及利息的诉请，本院不予支持。被告缴纳的押金2万元，被告虽未提起反诉，但原告同意在本案一并处理，为避免当事人诉累，本院酌定由原告退回被告10000元，该款可用于抵充被告应承担的2020年4月1日至7月20日期间的房屋占用使用费，抵充后，被告尚应支付房屋占用使用费8225.81元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告晏某某与被告付某某2018年11月19日签订的商铺租赁合同于2020年3月31日解除； 二、被告付某某于本判决生效后十日内支付原告晏某某2020年2月12日至3月31日期间的租金8225.81元，2019年2月的租金1000元，合计9225.81元； 三、被告付某某于本判决生效后十日内支付原告晏某某2020年4月1日至7月20日期间的房屋占用使用费8225.81元，物业管理费658.98元，合计8884.79元； 四、驳回原告晏某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告晏某某预交案件受理费2468元，由原告晏某某承担1234元，由被告付某某承担1234元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  张文军 人民陪审员  王佩珍 人民陪审员  吴明根 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  陶媛媛 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。