贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4051号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄剑义，男，1975年10月27日出生，汉族，住广东省陆河县。委托诉讼代理人：朱栋，贵州元璋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄漫铃，贵州元璋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义金龙饮食服务有限责任公司，住所地:贵州省遵义市红花岗区中山路。统一社会信用代码：91520302214781818R。法定代表人：熊大权，董事长。委托诉讼代理人：苏凯东，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人黄剑义因与被上诉人遵义金龙饮食服务有限责任公司（以下简称金龙公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄剑义上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判上诉人不支付免租期及解除合同后的经济损失；2.判决被上诉人支付上诉人100万元保证金的资金占用费；3.本案诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，本案合同解除符合《租赁合同》第四条第4.3项的约定，上诉人依据合同约定解除合同，不存在违约行为。上诉人租赁被上诉人房屋的目的是设立遵义市广济皮肤病医院，因遵义市卫生健康局未批准设立，导致上诉人租赁房屋的合同目的无法实现，根据双方合同第四条第4.3项的约定，该情形属于不可抗拒原因，根据第九条的约定，双方均不承担违约责任。二、本案合同属于约定解除，上诉人并无过错，不应承担赔偿责任。根据合同法第九十三条的规定，上诉人解除合同符合双方合同约定，且已经尽到通知义务，于2019年4月16日向被上诉人提交《申请提前解除合同终止报告》，被上诉人盖章确认，双方合同即已解除，上诉人不存在违约行为，2019年4月16日后的租金损失不应当由上诉人承担。三、一审认定免租期的租金由上诉人承担，无事实及法律依据。根据双方合同约定，免租期为九个月，上诉人在合同履行及解除过程中不存在过错，不应支付免租期的租金。且根据第九条的免责条款，上诉人也不应承担免租期的租金。本案合同履行中，双方均有损失，应各自承担。四、房屋移交前，被上诉人与案外人的租赁合同纠纷导致其没有及时将房屋按时移交给上诉人，对上诉人申办医疗机构造成较大影响。综上，一审认定事实及适用法律错误，请求二审依法改判。金龙公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。2017年9月19日黄剑义通过竞拍获得狮山大酒店十年租赁权，因黄剑义提出合同需修改，双方多次协商直至2018年4月4日才签订租赁合同，并给予其九个月装修期免收租金。但黄剑义入场后，一直不进行装修，直到2018年12月31日装修期满，只向被上诉人支付了第一季度的租金365000元，并在2019年3月提出无力继续租赁房屋，要求解除合同。考虑如果不同意解除合同，会给双方造成较大经济损失，被上诉人只好同意解除合同。黄剑义的违约行为给被上诉人造成巨大经济损失，其应当承担赔偿责任。二、黄剑义提出卫生行政部门未批准其设立医院，属于不可抗拒原因，不构成违约的理由不能成立。黄剑义提交的“卫生行政部门的证明”不合法，没有加盖公章，也没有说明未批准的原因。三、一审法院只判决了黄剑义承担租赁合同签订后给被上诉人造成的损失，但黄剑义还给被上诉人造成了其他损失，一是竞拍成交到签订租赁合同期间六个月的租金损失，二是被上诉人低价处置酒店原有物资造成的损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。黄剑义向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年4月17日解除《租赁合同》；2.判令金龙公司退还保证金壹佰万元（小写：1000000元），从2019年5月2日起按照年利率6%计算至该款付清之日止，算至起诉之日利息为27000元；3.本案诉讼费用、保全费用由金龙公司承担。金龙公司向一审法院提出反诉请求：1.判令黄剑义赔偿因违约解除租赁合同给金龙公司造成的经济损失1946656元；2.本案诉讼费由黄剑义承担。一审法院认定事实：位于遵义市红花岗区北京路108号的狮山大酒店系金龙公司所有，金龙公司于2017年8月委托遵义市兴盛拍卖有限责任公司公开拍卖狮山大酒店10年经营租赁权。2017年9月19日，黄剑义以年租金146万元通过竞拍获得了狮山大酒店十年的租赁使用权。2018年4月4日，金龙公司（甲方）与黄剑义（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将狮山大酒店主楼、附楼、停车场出租给乙方，乙方对承租房屋拥有项目自主经营权，对所经营的项目，相关手续自行办理。租赁期限为十年，自2019年1月1日起至2028年12月31日止。酒店交付日为2018年4月10日。租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的“装修期”称“免租期”，免收租金，免租期九个月，自2018年4月1日起至2018年12月31日止。租金标准为每季度365000元，年租金1460000元。在合同期内，租金前三年不递增，从第四年起，每两年递增一次，递增比例为5%。租金按季度提前10天支付，首期（即租期开始之日至2019年3月31日）租金乙方须在合同签订后当日内支付，以后在上季度最后一个月的25日以前交下季度的租金，不得推迟和拖欠，逾期交租，先扣滞纳金再结算租金。为确保乙方按本合同约定履行，乙方须在本合同签订当日内向甲方交纳保证金人民币壹佰万元。在本合同解除、终止或者合同期到期，乙方应依约退还房屋并结清各项费用。乙方若有欠款现象，甲方有权在保证金中扣除，保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足。若无任何欠款，甲方在本合同终止后15日内，无息返还乙方保证金。如因出现巨额亏损、国家政策或者不可抗拒原因，而导致合同解除、终止的，双方约定15日内如乙方没有拖欠甲方租金、滞纳金、水费、电费、其他乙方应支付的款项等的情况下，乙方所交纳保证金甲方将无条件无息予以退还。乙方承租后投入的装修不得低于350万元。合同签订后，黄剑义于2018年4月18日向金龙公司交纳了保证金1000000元、租金365000元（第一季度2019年1月1日至3月31日）。金龙公司也按约向黄剑义交付了租赁场地。2019年4月12日、2019年4月17日，因黄剑义未按合同约定交纳租金，金龙公司向其送达了催租通知。2019年4月16日，黄剑义以政策及不可抗拒原因导致拟经营的项目无法开展、前期各项工作已产生巨额亏损为由，向金龙公司提交了《申请提前解除终止租赁合同报告》，愿意承担4月1日至20日房租及当期（一季度）违约金20%。金龙公司于4月17日在该报告上回复并盖章：黄剑义、苏元灿，你方单方提出要求提前终止合同，根据合同约定是不能提前终止的，但你方有具体情况，双方必须坐下来协商处理，对于提前终止合同给金龙公司造成的损失，双方坐下来协商处理。2019年4月17日，黄剑义将租赁场地移交金龙公司。随后，双方在退还保证金及赔偿损失上产生分歧，故诉至一审法院。另查，2019年4月22日，金龙公司将狮山大酒店出租给中铁四局集团第四工程有限公司遵义市红花岗区延安办片区棚户区改造项目经理部，租赁期三年（2019年10月29日至2022年10月28日），免租期六个月（2019年4月29日至2022年10月29日），年租金1380000元。2018年4月，东莞市九龙医院投资管理有限公司（法人黄剑义）向遵义市红花岗区卫生和计划生育局申请设立遵义广济皮肤病医院，遵义市红花岗区卫生和计划生育局于2018年11月7日下发文件，经初步审核，同意申报设立该医疗机构。东莞市九龙医院投资管理有限公司（黄剑义）立即按照程序向遵义市卫生健康局提出申请，遵义市卫生健康局未批准设立遵义广济皮肤病医院。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、黄剑义与金龙公司签订的《租赁合同》是否解除。本案中，黄剑义通过竞拍的方式获得了狮山大酒店十年的租赁权，并于2018年4月4日与金龙公司签订了《租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。上述租赁合同订立后,双方均依约履行,直至2019年4月12日,金龙公司向黄剑义发出催租通知，随后黄剑义向金龙公司提交《申请提前解除终止租赁合同报告》,要求提前解除租赁合同及返还保证金。金龙公司收到报告后,与黄剑义进行了协商,并于2019年4月17日收回了租赁场地。虽对黄剑义要求提前解除合同而造成的损失赔偿问题未达成一致,但双方对2019年4月17日解除租赁合同达成合意,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，故确认金龙公司与黄剑义签订的租赁合同(2019年1月1日至2028年12月31日)已于2019年4月17日解除。二、黄剑义要求提前解除合同是否违约。黄剑义主张其因巨额亏损及国家政策原因导致拟开设的医院无法开展，故要求提前解除合同并不存在违约行为。《租赁合同》系双方在平等自愿的前提下签订，任何合同的签订双方都要承担相应的风险。黄剑义租赁金龙公司的狮山大酒店用于开设医院，因其未得到相关部门的批准设立，导致医院无法开展设立和经营。相关部门未批准黄剑义设立医院，系属于行政审批的范畴，并不属于国家政策、不可抗力等原因。至于巨额亏损，黄剑义仅提供了装修设计图予以佐证，况且其并未对租赁场地进行过装修。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，对其主张不予采信。故黄剑义在租赁合同履行期限内单方提出解除租赁合同,已属违约。三、金龙公司主张的损失问题。金龙公司主张,因黄剑义违约解除租赁合同,黄剑义应赔偿因合同无法实现所造成的全部损失,包括：1.从拍租成交到租赁合同签订（2017年9月19日-2018年4月4日）按6个月计算，每月租金为121666元，损失729996元;2.装修期9个月，每月121666元，损失1094994元；3.从解除合同到重新招租签订租赁合同1个月（2019年4月），损失121666元。上述共计16个月，损失共计1946656元。对此黄剑义在租赁合同履行期限内单方提出解除租赁合同,已属违约,应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，1.从拍租成交到租赁合同签订（2017年9月19日-2018年4月4日）的租金损失,黄剑义于2017年9月19日竞拍成交后，直到2018年4月4日双方才签订了书面《租赁合同》，对此双方在庭审中均称是对方的原因造成了合同的延迟签订，但双方均未提交证据予以佐证。因此,应以双方签订的书面《租赁合同》的时间来确认租赁关系的建立，故金龙公司主张的上述期间的租金损失,没有事实依据,不予支持。2.装修期9个月，《租赁合同》系黄剑义与金龙公司协商一致签订，合同中约定的租金、租赁期限十年、装修投入不得低于350万元、装修期9个月等相关内容，均是基于该合同系长期且装修投入大，故给予的相应免租装修期。黄剑义仅仅在支付了第一季度租金后，就单方提出解除合同，且在长达9个月的免租装修期内并未对租赁场地进行装修。故对金龙公司要求参照合同租金标准要求黄剑义支付免租期内的损失的诉讼请求予以支持。双方合同从2018年4月4日履行至2019年4月17日合意解除，时间共计一年，金龙公司要求黄剑义赔偿装修期房租损失9个月，应按照双方合同期限（120个月）与实际履行期限（3个月）作出相应比例予以扣除,即3/120，故黄剑义应支付金龙公司免租期内房屋租金损失为121666元/月×9个月×(1-3/120)=1067619.15元。3.从解除合同到重新招租签订租赁合同1个月（2019年4月）的租金损失。双方租赁合同于2019年4月17日解除，黄剑义应当按照双方合同约定向金龙公司支付从2019年4月1日到2019年4月17日租赁期间的租金；从2019年4月18日至2019年4月29日金龙公司将狮山大酒店另行出租他人并实际移交，金龙公司另寻承租人期间的合理损失亦应由违约责任人黄剑义承担，计算标准亦应以合同租金标准为宜，故金龙公司诉请2019年4月的租金损失（121666元/月/30天/月）×29天=117610.47元的部分，予以支持。以上共计1067619.15元+117610.47元=1185229.62元。四、金龙公司是否应退还黄剑义保证金1000000元并支付利息。保证金是指合同当事人一方或者双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。保证金就是为了保证合同的履行，确保守约方能获得违约方造成的损失赔偿。在上述认定中已确认了金龙公司的损失，金龙公司可在黄剑义赔偿了损失后退还其保证金。至于利息，因合同解除后，双方对损失部分未达成一致意见造成了诉讼，金龙公司不存在主观上故意不退还保证金，故对利息部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告(反诉被告)黄剑义与被告（反诉原告）遵义金龙饮食服务有限责任公司签订的《租赁合同》已于2019年4月17日解除；二、被告（反诉原告）遵义金龙饮食服务有限责任公司退还原告(反诉被告)黄剑义保证金人民币1000000元；三、原告(反诉被告)黄剑义赔偿被告（反诉原告）遵义金龙饮食服务有限责任公司经济损失1185229.62元；四、驳回原告(反诉被告)黄剑义的其他诉讼请求。案件受理费已减半7020元（本诉），由遵义金龙饮食服务有限责任公司，案件受理费11160元（反诉），由黄剑义承担。本院二审期间，黄剑义提交了2018年4月至2019年3月期间其为设立医院所花费的前期费用的财务凭证及发票，用以证明：其从2018年4月至2019年3月一直在为设立医院进行前期准备工作，被上诉人所述耽误其租赁房屋的事实不能成立。金龙公司质证认为，对该证据三性均持异议，黄剑义提交的票据用途与本案没有关联，在现场没有看到票据上体现的物资。本院认为，即便黄剑义提供的财务凭证及发票属实，也是其自行经营所产生，与本案无直接关联，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审庭审中，金龙公司与黄剑义均认可金龙公司于2018年4月28日向黄剑义交付场地，黄剑义认可没有进行装修。《租赁合同》第8.1条约定，本合同生效后，除本合同另有规定或双方达成一致外，不得解除。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、黄剑义提前解除合同是否构成违约；二、一审判决黄剑义赔偿的损失计算是否恰当；三、金龙公司应否支付保证金的利息。关于第一个焦点。首先，虽然黄剑义租赁狮山大酒店准备用于开设遵义广济皮肤病医院，但黄剑义将房屋用于开设医院只是其租赁房屋的动机或主观目的，而非双方的合同目的，双方《租赁合同》的合同目的应当为金龙公司向黄剑义交付租赁房屋，黄剑义接收租赁房屋后向金龙公司支付租金。其次，因卫生行政部门对于不符合设立条件的医院可以不予批准，故黄剑义租赁房屋时应当预见到卫生行政部门可能不批准设立遵义广济皮肤病医院，即卫生行政部门未批准设立该医院并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的不可抗力。第三，从《租赁合同》的内容及合同目的看，双方在合同中约定的国家政策或政府行为，应指的是导致金龙公司不能继续出租房屋或黄剑义不能使用租赁房屋的国家政策或政府行为，卫生行政部门未批准设立医院并不必然导致黄剑义无法使用涉案房屋，故黄剑义申请设立医院未被批准不属于双方合同第4.3条约定的国家政策或不可抗拒原因，亦不属于合同第九条约定的政府行为和国家地方政策。最后，在金龙公司给予九个月免租期且没有违约、黄剑义只履行了一个季度租金支付义务以及不具备合同解除条件的情况下，如果认定黄剑义享有单方合同解除权，明显对金龙公司不公平，也不符合双方合同约定和法律规定。综上，黄剑义以医院未被批准设立为由提前解除合同，不属于约定及法定解除权的行使，已构成违约。虽然金龙公司同意解除《租赁合同》并收回了房屋，但金龙公司在黄剑义提交的解除申请报告上注明了合同不能提前终止，给金龙公司造成的损失需双方协商，金龙公司收回房屋的行为应是防止损失的扩大，不能以此认定双方协商一致解除合同而免除黄剑义的违约责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，一审法院认定黄剑义构成违约，并判决其承担赔偿责任并无不当。关于第二个焦点。对于免租期的租金损失应否支持的问题。从《租赁合同》约定免租期的目的看，金龙公司给予黄剑义九个月免租期是基于双方合同租赁期限长达十年（2019年1月1日至2028年12月31日）的前提，即金龙公司可以收取十年的租金，但黄剑义在租赁合同履行到2019年4月16日仅支付了一个季度（2019年1月1日至3月31日）租金的情况下就主张解除合同，客观上给金龙公司造成免租期间的租金损失，故一审结合《租赁合同》实际履行时间判决黄剑义赔偿免租期的租金损失并无不当。但是，因黄剑义于2018年4月28日接收场地，实际享受的免租期只有八个月，故免租期内房屋租金损失为121666元/月×8个月×(1-3/120)=948994.8元。对于2019年4月1日至4月28日的租金应否支持的问题。黄剑义于2019年4月16日书面向金龙公司申请解除合同，金龙公司于次日表示不能提前解除合同需对损失进行协商，并于4月17日收回了房屋，故一审认定双方合同于2019年4月17日解除正确，黄剑义应当支付2019年4月1日至17日的租金。至于2019年4月18日至4月29日的租金，因黄剑义违约解除合同，金龙公司为防止损失扩大收回房屋后于2019年4月22日租赁给案外人，对于4月18日至4月22日期间房屋空置导致的租金损失，黄剑义应当承担赔偿责任，4月23日至29日的租金损失应由金龙公司自行承担。故，黄剑义应当支付2019年4月1日至22日的租金损失，即（121666元÷30天）×22天=89221.73元。综上，黄剑义共计应赔偿金龙公司经济损失1038216.53元。关于第三个焦点。根据双方约定，合同解除、终止后，黄剑义若有欠款，金龙公司有权在保证金中扣除，如无欠款，在合同终止后15日内无息返还。因黄剑义提前解除合同已构成违约，并给金龙公司造成了损失，应当承担赔偿责任，双方对金龙公司的损失未能协商一致导致保证金未能退还，金龙公司对此并无过错，也不构成违约，故金龙公司不应承担保证金的利息。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决结果稍有不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初328号民事判决主文第一项、第二项、第四项，即“一、原告(反诉被告)黄剑义与被告（反诉原告）遵义金龙饮食服务有限责任公司签订的《租赁合同》已于2019年4月17日解除；二、被告（反诉原告）遵义金龙饮食服务有限责任公司退还原告(反诉被告)黄剑义保证金人民币1000000元；四、驳回原告(反诉被告)黄剑义的其他诉讼请求”；二、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初328号民事判决主文第三项为“原告(反诉被告)黄剑义赔偿被告（反诉原告）遵义金龙饮食服务有限责任公司经济损失1038216.53元”；三、驳回遵义金龙饮食服务有限责任公司的其他反诉请求；四、驳回黄剑义的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7020元（已减半），由遵义金龙饮食服务有限责任公司负担6500元，黄剑义负担520元，反诉案件受理费11160元，由黄剑义负担7000元，遵义金龙饮食服务有限责任公司负担4160元；二审案件受理费11040元，由黄剑义负担10000元，遵义金龙饮食服务有限责任公司负担1040元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年八月二十七日法官助理黄和利书记员向应松