黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1385号上诉人（原审原告）:钱彩霞,女,1953年5月5日出生,汉族,无职业，住黑龙江省绥化市北林区。委托诉讼代理人：陶岩，黑龙江弘信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:赵琦生,男,1956年6月1日出生,汉族,退休职工,住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。原审第三人:曲延忠,男,1968年6月15日出生,汉族,哈尔滨中联房地产开发有限公司总经理,住黑龙江省哈尔滨市南岗区。原审第三人:哈尔滨中联房地产开发有限公司,住所地黑龙江巴彦县巴彦镇兴华街文治小区一期5号楼1号，统一社会信用代码：91230111301132090A。法定代表人:曲延玲,该公司经理。委托诉讼代理人：刘鑫璞，该公司员工。上诉人钱彩霞因与被上诉人赵琦生、原审第三人曲延忠、哈尔滨中联房地产开发有限公司（以下简称中联公司）案外人执行异议之诉一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱彩霞上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2337号民事判决，依法改判，停止执行（2019）黑0203执异34号执行裁定书；2.一、二审诉讼费由赵琦生承担。事实和理由：1.钱彩霞购房行为符合相关法律规定，房屋买卖行为真实合法，中联公司收购房款并给钱彩霞开具三联票据。钱彩霞购买的巴彦县巴彦镇盛世龙城小区龙城4号楼1单元601室房产购买时间早于查封时间，即2015年1月24日签订《商品房买卖合同》，而赵琦生对该房产的查封时间为2017年8月9日，钱彩霞名下无其他住房，该房产系钱彩霞名下唯一住房，钱彩霞在合同签署当日交付购房全款；2.在案件审理过程中，钱彩霞得知曲延忠、中联公司与赵琦生早于2013年就产生了债权债务关系，因中联公司拖欠赵琦生借款，故赵琦生在其任职期间利用职务便利，为了自己的债权得以实现，怠于办理钱彩霞房屋网签合同的联机备案，导致钱彩霞的房屋被查封，权益受损，其过错在赵琦生和中联公司；3.中联公司在庭审中答辩称其尚有其他房源和商服可以代替案涉房屋，可供赵琦生执行，可见钱彩霞和中联公司之间不存在恶意串通、虚构卖房的事实，而且赵琦生的生效判决是债权，债权的执行只能通过对查封房产的拍卖变卖而变现，只要中联公司提供的其他房源价值足以抵偿债务就可，而钱彩霞确实基于《商品房买卖合同》主张的是房屋的物权，显然赵琦生的债权可以实现；4.钱彩霞持有《商品房买卖合同》原件，并向法庭说明了庭后交付原件予以核对，但是一审法院却径行下达判决，侵害了钱彩霞的合法权益。故一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院支持钱彩霞的诉讼请求赵琦生辩称，1.钱彩霞取得案涉房屋的时间为2015年1月24日，此时开发商并未取得该项目的预售许可权，预售许可证为2015年5月22日取得，因此钱彩霞取得的案涉房屋是不合法的，因为在未取得预售许可证的情况下开发商是没有处分权的，不可以销售或者抵债；2.钱彩霞并非为一般消费者购买开发商的商品房，而是以物抵债的一般债权人，理由如下：（1）钱彩霞并没有出示银行付款凭证，现在人的交易习惯不可能有整有零的去交现金，赵琦生任总经理期间没有一份是拿的现金去购买房屋的，显然本案是以物抵债房屋；（2）钱彩霞家住绥化市，一审自诉说是一家物业公司的经理，家住绥化市去购买百十公里以外的位于巴彦县的住宅用于居住是不合常理的，而且是在开发商未取得预售许可证的情况下项目房子还未封顶，有的还未出地面，而且未得到任何优惠，全额去购买案涉房屋用于居住，是极不合常理的。案涉房屋就是以物抵债一般债权，而且是非法获得，即便是非法获得了案涉房屋，也仅此获得了对物权的期待权和请求权而非物权，因为案涉房屋一直未进行网签登记；（3）赵琦生任总经理期间赵琦生仅负责一般的管理以及融资打造尚未完成的工程项目，项目的资产所有权，是由法人和实际控制人来处理，具体操作为销售经理直接请示开发公司的实际控制人，赵琦生在2017年8月份，经查询对未进行网签的房屋进行了查封，而钱彩霞从2015年1月至2017年8月在两年半的时间里完全有条件进行网签登记。钱彩霞说赵琦生进行百般阻挠是不存在的，赵琦生不是投资人，也不是所有权人，不可能对资产进行处分；3.钱彩霞说开发商给赵琦生预留了其他房屋用于还债，与本案无关，且开发商现在已资不抵债，没有任何资产用于处理债务；4.钱彩霞至今并未实际占有案涉房屋，没有取得物业入住通知及交纳相关物业费用，执行法院于2019年1月30日和2019年5月10日贴封条及公告时案涉房屋为洁净毛坯房。曲延忠未答辩。中联公司未答辩。钱彩霞向一审法院起诉请求，1、停止执行(2019)黑0203执异34号民事裁定书；2、赵琦生承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月24日，中联公司为钱彩霞开具盛世龙城小区预售（订）楼房交款收据，该公司收取钱彩霞购房款225,600.00元，房屋坐落于巴彦县盛世龙城小区4栋1单元601室（预售面积70.50平方米，单价3,200.00元），加盖中联公司财务专用章。另查明，赵琦生与曲延忠及中联公司于2013年-2016年6月间因后者拖欠借款及工程款形成债权债务关系。2017年，赵琦生提出诉讼，要求偿还借款及工程款。2017年11月13日，本院做出（2017）黑0203民初1519号民事判决书，认定由曲延忠及中联公司偿还借款本金1,429,000.00元、借款利息600,180.00元；偿还赵琦生借款本金1,275,000.00元、借款利息535,500.00元、中联公司偿还赵琦生欠款2,045,000.00元、欠款利息858,900.00元；中联公司偿还赵琦生垫付的工程款项346,300.00元、利息83,112.00元；曲延忠及中联公司不服，提出上诉。中级法院发回建华法院重审。2018年11月22日，本院做出（2018）黑0203民初1847号民事判决，确认曲延忠及中联公司偿还赵琦生借款496.4241万元、利息301.9652万元并互负连带责任。中联公司提出再审被黑龙江省高级人民法院（2019）黑民申3562号民事裁定驳回。2017年8月9日，赵琦生申请执行，要求查封涉案房屋36套（实际查封为32套），2017年8月14日，本院做出（2017）黑0203民初1519号裁定书，查封涉案房屋。钱彩霞提出案外人异议。2019年6月28日，本院做出（2019）黑0203执异34号裁定书，驳回其异议请求。一审法院认为，本案诉争房屋虽然在取得商品房预售许可证之前中联公司就为钱彩霞开具了盛世龙城小区预售（订）楼房交款收据，钱彩霞于2015年1月24日将钱款交纳中联公司，但在举证期间内，钱彩霞未提供其与中联公司的购房合同，钱彩霞提供的证据不能排除赵琦生申请强制执行的民事权益，故应当驳回钱彩霞的诉讼请求。故一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条第一款第（二）项之规定，判决:驳回原告钱彩霞的诉讼请求。案件受理费4,684.00元，由原告钱彩霞负担。二审中，钱彩霞提交证据：一、商品房买卖合同书，证明钱彩霞与中联公司签订了商品房买卖合同；二：不动产查档证明，证明钱彩霞无其他住房；三、缴费票据，证明钱彩霞正常办理进户手续，缴纳了历年热费、水电费等；四、室内照片，证明钱彩霞已经实际入住；五、微信截图，证明一审法院要审查是否有正式的商品房买卖合同，由于钱彩霞在外地，一审法院也催促钱彩霞交纳证据。赵琦生质证认为：一、对证据一，钱彩霞一审时有足够的时间提交商品房买卖合同书，钱彩霞到庭也没有提交，合同书日期是2015年1月24日，中联公司此时没有房屋预售许可证是不可能有售房合同的，对该合同真实性有异议；二、对证据二，对真实性有异议，钱彩霞是否已婚，有可能住房登记到其爱人名下，查档证明下面注明，可以说明存在钱彩霞有住房但是没有录入档案而存在漏查的情况；三、对证据三，案涉房屋已于2017年8月14日查封，又于2019年1月30日和5月10日对案涉房屋张贴封条，当时房屋是毛坯房，钱彩霞提交的热费收据是2019年6月提出执行异议之后于2020年1月9日交的热费，是查封房屋后缴纳热费；四、对证据四，照片无法证实是案涉房屋，物业公司已经与电业局沟通不得收费，故即使钱彩霞已经入住，也没有合法的入住通知书和相关缴纳的物业费用；五、对证据五，钱彩霞与一审法官的微信记录与本案无关联。赵琦生提交证据：巴彦县君悦物业管理有限公司出具的说明一份，证明钱彩霞一审时没有入住。钱彩霞质证认为，对形式上无异议，对内容不认可。钱彩霞是善意购房人，开发公司内部和物业公司存在矛盾或者合作关系，物业公司经理是赵琦生属下，其出具证明的效力较低，不能作为定案依据。钱彩霞进户时物业公司是配合的，也不存在阻止的情况，其他居民也有入住的，钱彩霞交费是正常缴纳，但物业收费姓付的说在赵琦生手干活儿不能给钱彩霞出条。本院对双方证据无争议的部分予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，钱彩霞自认没有取得入户通知书，未取得案涉房屋钥匙，是自己找开锁公司进户的。本院认为，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证据证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。本案中，双方均提供了证据证明自己的主张，钱彩霞提供了商品房买卖合同证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，交款收据证明其已支付全部价款，缴纳历年水电费、热费票据等证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，赵琦生提供了巴彦县君悦物业管理有限公司出具的说明证明钱彩霞不是合法入住，钱彩霞对赵琦生提供的巴彦县君悦物业管理有限公司出具的说明虽对其内容有异议，但未提供充分证据，且自认没有取得入户通知书，未取得案涉房屋钥匙，是自己找开锁公司进户的。结合本案，钱彩霞未提供充分证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，故钱彩霞关于其是合法入住案涉房屋的主张，因证据不充分，本院不予支持。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。钱彩霞未能提供充分证据证实在人民法院查封案涉房屋前已合法占有案涉房屋,不符合上述法律规定的排除执行的全部条件，故钱彩霞对案涉房屋并不享有消费者的物权期待权，对执行标的物不享有足以有效阻止强制执行的权利，一审判决驳回钱彩霞的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，钱彩霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,684.00元，由钱彩霞负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇二〇年八月二十日书记员 王宝亮