海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1596号 上诉人（原审第三人）：三亚农村商业银行股份有限公司，住所地：海南省三亚市解放二路365号。 法定代表人：赵某，董事长。 委托诉讼代理人：徐某，海南省农村信用合作联社律师事务部律师。 委托诉讼代理人：刘某1，海南省农村信用合作联社律师事务部律师。 被上诉人（原审原告）：马某，男，汉族，1969年10月11日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：刘某2，海南绿星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南鑫东源旅业有限公司，住所地：海南省海口市海达路58号今典别墅小区6号别墅。 法定代表人：王某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴某，该公司副总经理。 原审第三人：万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司，住所地：海南省万宁市兴隆旅游开发区惠康大道忆云山水酒店。 法定代表人：袁某，该公司总经理。 上诉人三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商银行）因与被上诉人马某、海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）、原审第三人万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司（以下简称忆云山水公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2019）琼9006民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人三亚农商银行上诉请求：1.请求判令撤销（2019）琼9006民初1938号民事判决书第一项、第二项、第四项判决；2.本案上诉费由各被上诉人共同承担。事实和理由：一、被上诉人之间签订的《商品房预售合同》为无效合同，原审法院判决合同有效违反法律规定。被上诉人之间签订《商品房预售合同》的日期为2014年8月，但[2013]万房预字（延28）号《万宁市房产预售许可证》载明鑫东源公司就涉案房产的预售许可截止日期为2014年5月7日，其销售涉案房产时已无预售资格，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效”之规定，双方签订的《海南省商品房预售合同》应为无效合同，一审法院认定合同有效违反法律规定。二、一审判决第二项确认被上诉人购买涉案房屋的权利优先于上诉人的抵押权认定事实不清、适用法律错误。（一）一审判决第一项与第二项为不同法律关系，不应合并审理。本案为商品房买卖合同纠纷，诉的种类为给付之诉，而被上诉人诉请其购买涉案房屋权利优先于上诉人的抵押权的诉的种类系确认之诉，两者并非同一法律关系，不应并案审理。至于两者权利孰先孰后的问题，应当在执行阶段通过执行异议程序并依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的解释》审理，而并非在诉讼阶段进行审理。（二）本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下称“批复”）。《批复》旨在保护作为消费者买房人的生存权利，而本案中涉案的土地性质系旅游用地，房屋为产权式酒店，性质是用于投资而非生活居住。被上诉人之间签订《商品房预售合同》后，又将案涉房屋长期委托给本案第三人忆云山水公司管理经营，且被上诉人的户籍地在北京，而涉案房屋坐落于海南，故可以认定被上诉人购买案涉房屋的目的不是用于满足生活居住所需，为商业性投资，不符合《批复》关于购房用于“居住”的规定【相关判例如：中华人民共和国最高人民法院（2018）最高法民申6179号民事裁定书】。（三）《批复》系针对建筑工程承包人优先受偿权行使问题的规定，本案一审原、被告法律关系的性质为商品房买卖合同关系，而上诉人与本案鑫东源公司之间法律关系的性质为借款合同关系，在法律无明确规定先后顺位的情况下，依据《批复》主张本案当事人之间的权利顺位，缺乏法律依据。【相关判例如：中华人民共和国最高人民法院（2017）最高法民申1660号民事裁定书】。三、涉案房屋被抵押、查封且未竣工，一审判决鑫东源公司履行协助过户义务认定事实不清、适用法律错误第一，涉案房屋已于2013年1月30日为上诉人办妥了抵押登记，上诉人对涉案房屋享有法定的优先受偿权；第二，当鑫东源公司未能按期偿还贷款后，上诉人于2015年12月向三亚市中级人民法院申请查封了涉案房屋；第三，涉案房屋至今尚未办理竣工验收手续，不符合法定交付和办证的条件。因此，根据《最高人民法院第八次民事审判会议纪要》第四部分第14项关于“受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持”之规定，在涉案房屋已抵押、查封且未能竣工验收的情况下，被上诉人房屋买卖合同的目的已根本不能实现，对于被上诉人请求判令协助过户的诉讼请求，应当待涉案房屋解除强制执行状态后另行主张。故一审法院判决鑫东源公司协助为涉案房屋办理过户无事实和法律依据。综上所述，一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人马某辩称，1.原审被告鑫东源公司已经收取全部购房款，并将涉案房屋交付给被上诉人使用，已取得涉案房屋的相关权利，被上诉人购买涉案房屋对涉案房屋享有物权期待权，没有任何过错；2.关于第二项判决，一审判决书已经有明确的法理说明，并且涉案房屋确认之前，三亚农商银行已经同意鑫东源公司销售涉案房屋，说明已经丧失对涉案房屋的抵押权。被上诉人购买涉案房屋，享有对涉案房屋的物权期待权，一审判决正确；3.本案是系列案件，在本案之前已经有多个类型的判例，均维持万宁法院的一审判决，驳回上诉人的上诉请求，即认可被上诉人对涉案房屋的优先权以及相关的第四项判决。 鑫东源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 忆云山水公司经本院合法传唤未到庭也未提交书面意见。 马某向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效，确认原告购买商品房屋的权利优先于第三人三亚农商银行的抵押权。2、判令被告向原告支付因违反合同权利瑕疵担保责任约定应承担的房价款总额3%的违约金人民币16311.45元。3、判令被告向原告支付因不能在约定期限内取得（办理）房地产权属证书的违约金人民币20000元（违约金自2015年9月1日起暂时计算至2017年7月30日止，如被告仍不能在此期限内办理房产权属证书的；违约金按约另行计算至实际办妥房地产权属证之日止）。4、判令被告向原告支付因被告违约，原告不解除合同，被告应依约支付的违约金人民币5437元。5、判令被告在本案判决生效之日起90日内为原告所购房屋办理房地产权属证明（房地产权证）并过户至原告名下。6、由被告承担本案的诉讼费及相关诉讼费用。 一审法院认定事实：被告鑫东源公司作为房地产开发企业在万宁市××区开发房地产项目“忆云山水产权式温泉假日酒店”（以下简称为“忆云酒店”），并于2011年11月2日取得预售许可证。2013年1月22日，鑫东源公司与第三人三亚农商银行签订《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，约定由三亚农商银行向鑫东源公司提供贷款2500万元作为周转资金，贷款期限为3年，即自2013年1月22日起至2016年1月22日止。双方同时还签订《抵押合同》，约定将包括C幢503房（现513房）在内的鑫东源公司在建的上述房地产项目中的55套房产抵押给三亚农商银行用于贷款。双方于2013年1月30日办理了万宁市房建万城字第8377号他项权证。2013年4月17日，三亚农商银行向万宁市住房保障与房产管理局发函称：因鑫东源公司开发的忆云山水产权式酒店项目的55套期房已抵押给三亚农商银行，为保证项目的正常销售，按期还款，同意鑫东源公司对房屋进行销售；现鑫东源公司申请办理预售证延期手续，三亚农商银行予以同意，请万宁市住房保障与房产管理局给予办理。2013年5月7日，鑫东源公司就“忆云酒店”项目取得[2013]万房预字（延28）号预售许可证，其有效期为2013年5月7日至2014年5月7日。2014年8月11日，原告马某与被告鑫东源公司签订《商品房预售合同》。该合同的相关内容约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于万宁市××区内的忆云山水产权式温泉假日酒店C幢503房（现513房，以下简称C503号产权房或案涉房屋），预售许可证号为[2013]万房预字（延28）号，该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押，房屋预测建筑面积60.9平方米，总价款为543715元；出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。《商品房预售合同》第九条是关于权利瑕疵担保的条款，其内容约定：“出卖人应当保证销售的商品房不存在权利瑕疵，没有产权纠纷和债权债务纠纷，也不存在被司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情况。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人应按房价款总额的3%向买受人支付违约金，并赔偿买受人损失。”第十九条（共五款）是关于产权登记的约定，其中第一款的内容为：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后360日内，出卖人应当向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”第五款的内容为：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款万分之一向买受人支付违约金。逾期30天以上的，买受人有权单方解除合同，出卖人应自收到买受人解除合同通知之日起3日内全部退还买受人已付房款，并按银行同期活期存款利率付买受人利息。买受人不解除合同的，出卖人应按房价款的1%支付违约金，并可延期在180日内办理完毕房屋所有权证。”另查明：2014年8月10日，原告与被告还签订《产权房委托装修装饰合同》一份。该合同的相关内容约定：甲方（马某）同意乙方（鑫东源公司）委托有资质的装修公司对C503号产权房统一装修施工，由乙方负责根据设计图纸和高星级酒店标准统一配备室内设施与家具；委托包干价为3000元/㎡，装修装饰包干总价款为人民币182700元，该笔装修装饰款项在双方签订《商品房预售合同》后，于甲方支付购房款时一次性支付给乙方。同日，马某（甲方）与第三人忆云山水公司（乙方）及鑫东源公司（丙方）签订《委托经营合同》，约定：甲方将其向丙方所购的C503号产权房以有偿的方式委托给乙方统一进行酒店经营，委托经营期限为十五年（自2015年1月1日起至2029年12月31日止）；委托经营期间，甲方可享受VIP卡客户优惠权；酒店开业后，甲方每年享有40天免费入住酒店房间的权利；乙方安排甲方入住客房时在C503号产权房不能使用情形下，应安排符合该房屋相应标准的客房；免费入住期间，甲方无需承担入住客房的成本费用，除国家规定收费外，乙方不得收取合同之外的其他费用，但需支付各项政府收费。根据《委托经营合同》第五条（委托经营收益与支付方式）之第1、第2款的相关约定，甲方获取的经营收益为购买该房屋总价款（含装修费）的6%/年，经营收益每两年支付一次，其中前两年收益于2014年8月10号前支付给甲方。当日，马某另向忆云山水公司出具《授权委托书》，其内容载明：委托人（马某）因购买鑫东源公司C503号产权房，双方于同日签订《商品房预售合同》和《产权房委托装修装饰合同》，现委托人全权委托受托人忆云山水公司依据《产权房委托装修装饰合同》第四条和第五条关于验收之约定，对委托人所购产权房代为验收并接受交付。上述《授权委托书》属《商品房预售合同》和《产权房委托装修装饰合同》的附件。上述系列合同签订后，马某于2014年8月10日向鑫东源公司支付购房定金10000元，于2014年8月29日向鑫东源公司支付购房款643774元，鑫东源公司分别出具相应的收据。付款时，双方根据《委托经营合同》第五条第2款第（1）项的约定，以忆云山水公司应支付的第一、第二年即2015年1月1日至2016年12月31日的委托经营收益款72641元抵付购房款。为此，马某于2014年8月10日出具《确认书》，确认于2014年8月10日已收取忆云山水公司72641元经营收益款，并以此抵扣购房款。上述三笔款项相加，马某已付清全部房款799056元（含装修费182700元）。原告支付全部房款后，被告鑫东源公司依约对案涉房屋进行了装修装饰，忆云酒店公司依约对案涉房屋进行了代为验收和接受交付，交付时间为2015年1月1日。案涉房屋至今未办理所有权过户登记手续。忆云酒店公司在受托经营包括案涉房屋在内的酒店期间因债务纠纷，酒店曾被他人强行占有一段时间。 一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，其争议的焦点为：一、原、被告于2014年8月11日签订的《商品房预售合同》是否合法有效；二、原告购买案涉商品房的权利是否优先于第三人三亚农商银行的抵押权；三、原、被告约定的被告因违反合同权利瑕疵担保责任应承担的违约金是否过高；四、原告主张的被告因逾期办证所应承担的违约金是否具有事实依据；五、原告请求判决办理房地产权证书的请求是否应予以支持。一、关于《商品房预售合同》是否为有效合同的问题。被告鑫东源公司对其开发的“忆云酒店”之房地产项目，已于2011年11月2日取得预售许可证。原告马某与被告鑫东源公司于2014年8月11日签订《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第五十二条所规定的无效合同的其他情形，应认定为合法有效的商品房预售合同。故原告请求确认原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效的诉讼请求，予以支持。关于预售许可证已过有效期是否影响《商品房预售合同》效力的问题。三亚农商银行主张，鑫东源公司是在预售许可证到期后，才与原告签订预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖合同解释》）第二条的规定，案涉的商品房预售合同应为无效合同。一审法院认为，《商品房买卖合同解释》第二条并未对预售许可证过期后出卖人销售房屋的行为是否有效作出明确规定。商品房预售许可证已过有效期和没有取得商品房预售许可证存在本质上的区别，出卖人取得预售许可证即具备预售资格，不应因预售许可证的过期而丧失预售资格。鑫东源公司是在[2013]万房预字（延28）号预售许可证过期后与原告签订商品房预售合同，本案不应适用该司法解释第二条的规定。三亚农商银行关于原、被告签订的《商品房预售合同》应认定为无效合同的主张，其理由不成立，不予采纳。二、关于原告购买案涉商品房的权利是否优先于第三人三亚农商银行抵押权的问题。一审法院认为，原告在与被告签订《商品房预售合同》后，已按照约定支付了全部房款并且通过委托验收和接受交付的方式实际占有了案涉房屋。案涉房屋未办理产权过户登记手续是因被告的过错造成，原告对此没有过错，被告基于售房合同应将案涉房屋的所有权转移给原告。在案涉房屋未办理过户登记手续的情况下，原告对案涉房屋所享有的是物权期待权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定内容可以看出，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，其享有的对购买房屋的物权期待权优先于建设工程价款、抵押权和其他债权。本案原告向被告购买的房屋是产权式酒店房，根据双方所签订的《委托经营合同》的相关约定，原告虽将其产权房以有偿的方式委托给他方统一进行酒店经营，但在委托经营期间，原告可享受酒店VIP卡客户优惠权；酒店开业后，原告每年享有40天免费入住酒店房间的权利，免费入住期间，原告无需承担入住客房的成本费用。由此可以看出，案涉房屋虽为产权式酒店房，但并不丧失其可自住的功能。因此，原告购买案涉产权房是基于一种特殊的消费方式购买，其购房的性质应界定为消费性购房。原告在签订预售合同购房时对案涉房屋已设定抵押的事实并不知情，在购房过程中并无恶意损害抵押权人利益的行为。况且三亚农商银行在办理抵押登记之后亦以“为了保证项目的正常销售，按期还款”为由，明确同意鑫东源公司出售包括案涉房屋在内的抵押房屋。据此认定原告作为消费者基于购房行为对案涉房屋所享有的物权期待权优先于第三人三亚农商银行的抵押权。原告请求确认原告购买商品房屋的权利优先于第三人三亚农商银行的抵押权的诉讼请求，予以支持。三、关于被告因违反合同权利瑕疵担保责任应承担的违约金是否过高的问题。根据原、被告所签订的《商品房预售合同》第十九条第一款的约定，被告鑫东源公司应当自房屋交付之日起360日内为原告马某办理房屋权属证书，并在原告取商品房权属证书后360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。被告向原告交付房屋多年未能为原告办理房产权证，是因被告在售房前将包括案涉房屋在内的在建工程用于抵押借款等原因造成，根据《商品房预售合同》第九条的规定，被告的权利瑕疵担保责任成立。被告由此应按房价款总额（543715元）的3%向原告支付违约金16311.45元（543715元×3%）。被告交房多年未为原告办理产权证书，致使原告不能正常行使案涉房屋所有权人的权利，确实给原告造成了损失，按房价款总额的3%所计算的违约金并未过高。被告主张该违约金过高应予调整的意见，不予采纳。故原告请求判令被告支付合同权利瑕疵担保违约金16311.45元的诉讼请求，予以支持。四、关于原告主张的逾期办证违约金是否具有事实依据的问题。本案中，原、被告虽在《商品房预售合同》第十九条中约定了关于产权登记的违约责任，但根据该条款的约定，被告作为出卖人承担逾期办证违约责任须有两个前提条件，一是原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书，这就必须要有约定取得房屋权属证书的时间；二是必须是因被告的责任导致逾期办证。而该合同第十九条款仅对申请办理房屋权属证书的时间作出约定，而未约定办理取得房屋权属证书的时间，也未约定原告应于何时取得房屋权属证书。因此，办理取得房屋权属的时间是不确定的。故原告关于被告不能在约定的期限内办理取得房地产权属证书的主张缺乏事实依据。原告请求判令被告支付因不能在约定的期限内取得（办理）房地产权属证书的违约金的诉讼请求（即原告在本案所提出的第3、第4项诉讼请求），均不予支持。五、关于被告是否应为原告办理案涉房屋的房地产权属证书的问题。原告购买案涉房屋后，被告已依约定将该房屋交付给原告。按照《商品房预售合同》的约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后360个工作日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，现约定的办证期限已过。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告应协助原告办理案涉房屋的房地产权证。虽然案涉房屋存在抵押登记和其他法院查封的情况，但抵押权的实现是对抵押物拍卖价款优先受偿，对抵押物并不享有占有的权利，该抵押行为和其他法院查封不影响产权证办理。因此，被告应协助将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店C幢503（现513）房的房地产权证办理登记至原告名下。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、原告马某与被告海南鑫东源旅业有限公司签订的《海南省商品房预售合同》合法有效；二、原告马某购买的兴隆旅游开发区惠康大道位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店C幢503（现513）房的权利优先于第三人三亚农村商业银行股份有限公司的抵押权；三、被告海南鑫东源旅业有限公司于本判决书生效之日起十日内，向原告马某支付合同权利瑕疵担保违约责任的违约金16311.45元；四、原告海南鑫东源旅业有限公司于本判决书生效之日起九十日内，协助原告马某将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店C幢503（现513）房的房地产权证办理登记至原告马某的名下；五、驳回原告马某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9655元（原告已预交），由被告海南鑫东源旅业有限公司负担9236元，原告马某负担419元。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认，并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.被上诉人马某与被上诉人鑫东源公司签订的《商品房预售合同》是否有效；2.被上诉人鑫东源公司是否应协助被上诉人马某将涉案房屋的房地产权证办理登记至马某名下；3.被上诉人马某对涉案房屋享有的权利是否优先于上诉人三亚农商银行的抵押权。 一、关于被上诉人马某与被上诉人鑫东源公司签订的《商品房预售合同》是否有效的问题。上诉人三亚农商银行主张，鑫东源公司是在预售许可证到期后，才与原告签订预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖合同解释》）第二条的规定，案涉的商品房预售合同应为无效合同。本院认为，鑫东源公司已于2011年11月2日取得其开发的“忆云酒店”之房地产项目的预售许可证，《商品房买卖合同解释》第二条并未对预售许可证过期后出卖人销售房屋的行为是否有效作出明确规定。故马某与鑫东源公司于2014年8月11日签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张案涉《商品房预售合同》应认定无效，理由不成立，本院不予支持。 二、关于被上诉人鑫东源公司是否应协助被上诉人马某将涉案房屋的房地产权证办理登记至马某名下的问题。涉案房屋买受人马某与出卖人鑫东源公司签订的《商品房预售合同》中约定，鑫东源公司应自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋产权证，因此，协助办理涉案房屋产权过户登记是鑫东源公司的合同义务。本案中，买受人马某要求协助办理过户登记，出卖人鑫东源公司亦表示同意协助办理权属登记，因此，买受人和出卖人双方就办理涉案房屋权属登记并无争议。故一审判决鑫东源公司限期办理过户并无不当。被上诉人马某已经提供收据等证据证明其已经全部交完购房款，鑫东源公司对此亦予以确认，上诉人并非《商品房预售合同》的双方当事人，其对不应给予过户的主张也没有提供相应证据证明，本院对此不予支持。 三、关于被上诉人马某对涉案房屋享有的权利是否优先于上诉人三亚农商银行的抵押权的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，工程承包人的工程款优先受偿权优于抵押权，房屋买受人权益优先于工程款优先受偿权。虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗房屋买受人没有明确规定，但据此可以推定房屋买受人权益优于抵押权人的优先受偿权。一审判决确认买受人马某购买涉案房屋的权益优先于抵押权并无不妥。本案涉诉房屋虽为产权式酒店，但并不丧失其可自住的消费功能，上诉人以此主张马某并非消费者，依据不足。因此，上诉人三亚农商银行的主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，三亚农商银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9237.2元，由上诉人三亚农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈海燕 审 判 员 白玉琳 审 判 员 杨 洁 二〇二〇年八月十日 法官助理 顾悦希 书 记 员 蔡汝明 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。