上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8139号上诉人（原审原告）：徐载展，男，1981年7月23日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：孙安，上海谧竹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王汉章，男，1964年10月9日生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：章芊昊，上海德禾翰通律师事务所律师。原审第三人：顾小建，男，1978年4月10日生，汉族，住上海市宝山区。原审第三人：丁建军，男，1976年9月15日生，汉族，住江苏省如东县。上诉人徐载展与被上诉人王汉章及原审第三人顾小建、丁建军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初4568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐载展上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：上诉人向上海XX有限公司（以下简称XX公司）租赁的部分房屋由于历史久远属于无证建筑，但并不违法，合同并非无效。一审法院将租金标准降低为每月人民币（以下币种同）1万元没有依据。被上诉人王汉章辩称：上诉人提供的房屋不符合要求，导致合同无法履行，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人顾小建未作陈述。原审第三人丁建军未作陈述。徐载展向一审法院起诉请求：1.判令解除徐载展和王汉章之间签订的《合作协议书》；2.判令王汉章支付占有使用费（自2018年7月1日起至实际搬离之日即2019年2月28日止，按每月26,500元计算）；3.判令王汉章支付逾期付款违约金暂计8,764.64元（以未付占有使用费为基数，自2018年7月1日至2018年10月31日，按年率24%计算，要求计算至实际付清之日止）；4.判令王汉章支付补偿金50万元；5.判令王汉章支付律师费5万元；6.判令王汉章支付徐载展维权损失12,375元；7.判令王汉章支付徐载展维权律师费6,000元；8.判令王汉章承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：1.徐载展、丁建军、顾小建与王汉章之间的合同关系2018年5月4日，徐载展、丁建军、顾小建作为甲方与作为乙方的王汉章签订《合作协议书》，约定：甲方以位于上海市浦东新区XX公路XX镇XX村XX组（XX村XX号、XX号）、上海市浦东新区XX公路XX镇XX村XX组房屋（以下简称系争房屋）的现状提供经营场所为合作条件，乙方依照主合同开设民宿、酒店等项目；乙方经营业态需办理相关手续和执照的，由乙方自行负责，甲方尽量配合；合作期限为自本协议签订之日起至2026年6月30日止，双方按本协议分配利益，乙方保证甲方的优先收益权，装修期间和合作期间发生的水费、电费、物业管理费等各项费用由乙方承担；为了保证甲方的优先收益权，乙方同意在2019年7月1日起，每半年支付甲方共计165,000元，即甲方每人55,000元经营所得收益金，付款日自2019年开始每年7月1日之前支付下一期合作收益金，如果经营所得不足以支付甲方收益的，乙方愿意承担无限连带责任加以补足甲方的上述收益，超过上述经营所得收益部分，全部归乙方所有；签订本合作协议之日起，乙方支付甲方15万元，甲方三人每人5万元保证金，合作保证金在合作期满后甲方一次性返还给乙方或在合作收益金中扣除；为保证合作顺利，乙方自愿承担主合同《房屋租赁合同》中租赁费用的支付义务，自签订之日起每半年支付下一期支付相应的租金，并将付款凭证以书面及邮件形式送达给甲方；乙方以汇款转账方式支付收益金的，应当按时按数额打入甲方账户（户名徐载展的农行账户），乙方承担主合同租金的，应当按时按数额打入户名张某的农行账户；乙方在装修合作房产中，不得损坏合作房产的结构及主体架构，并保证装修过程中的人身和财产安全，如因此所导致的所有损失，均由乙方负责；双方确认，如合作经营期满后终止合作关系的，乙方在合作房产中投入的装修费用及附属在房产上的不可移动物及墙体附着物全部归甲方所有，甲方不再给予乙方任何补偿；乙方应合法经营，不得从事任何违法、违规的行为，由此造成的损失，全部由乙方负责处理并由乙方承担由此产生的损失；合作期间因发生动迁、征用等事由，双方的合作协议提前终止，双方互不承担违约责任，拆迁补偿金按照甲方三人平分40%，乙方60%计算；未经主合同中甲方书面许可，乙方不得将本合作协议下的权利和义务全部或部分地转让给第三人；甲方应当确保房屋租赁的完整和使用权，以确保乙方能够在本协议履行期间内的正常经营，若甲方三人中有一方过错造成乙方损失或本协议解除的，由甲方过错方某一人导致的过错责任，承担全部责任，和其他甲方人员无关及不承担任何责任，有过错的一方应赔偿因此给无过错方造成的损失；乙方应当及时足额支付合作收益金以及租金，乙方不得以任何理由拖欠收益金和租金的支付，如乙方逾期付款，应当承担应付金额每日百分之五的违约金，超过十日仍未支付的，甲方三人皆有权立即单方面解除本协议，收回房产，并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费、公证费等各类维权费用；乙方未按时将租赁费用打入指定账户而导致甲方权利受损的，或者主合同被解除的，乙方应当承担主合同和本协议项下的违约责任；双方均应严格履行本合作协议，处不可抗力及双方书面认可的，乙方违反本协议条款引起提前终止本合作协议的，除需承担本协议相应的违约责任外，乙方还应向甲方每人支付50万元补偿金，甲方违反本协议条款引起提前终止本合作协议的，除需承担本协议项下的责任外，甲方应向乙方支付15万元违约金；乙方应当遵守合法经营的要求，如在合作期间受到行政处罚或者经济犯罪的，甲方有权立即单方解除本协议，立即收回合作房产，并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费、公证费等各类维权费用；如在合作期间合作房产中发生的水费、电费、物业管理费等各项费用由于乙方未按时足额支付的，造成甲方损失的，甲方有权立即单方解除本协议，立即收回合作房产，并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费、公证费等各类维权费用；乙方如违反以上及其他本协议行为，造成甲方损失的，甲方有权立即单方解除本协议，立即收回合作房产，合作房产中的装修可移动物乙方必须在三日内清场并搬离，否则装修可移动物视为乙方自动放弃归甲方所有，不可移动物及墙体附着物归甲方所有，并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费、公证费等各类维权费用；本协议生效之日起，本协议签订之日前的所有债权债务问题由甲方三人按照《个人合作协议》自行处理；2018年7月1日以后的房租（徐载展与XX公司之间约定的房租）由乙方支付，之前的房租由甲方承担。签订《合作协议书》同日，徐载展与王汉章共同签署《授权书》，徐载展将其与XX公司（张某）所签合同中的系争房屋的相关事宜全权授权给王汉章处理。2018年5月4日，徐载展将系争房屋交付给王汉章。王汉章于2018年5月11日出具《周祝公路合作协议遗留问题》给徐载展方，向徐载展方说明：出租给王汉章的系争房屋由于徐载展的多种原因使王汉章无法进行办理现场的营业执照等其他一切事项，现王汉章的人员在现场，城管已责令停止一切的施工项目和正常经营，要求尽快处理解决之前遗留的一切问题，给王汉章一个合法的合作房产。王汉章以系争房屋被城管查封为由拒付2018年7月1日起的租用费。徐载展为本案诉讼聘请律师花费5万元。2.徐载展与案外人XX公司之间的合同关系2016年6月13日，徐载展与XX公司签订《房屋租赁合同》，约定XX公司向徐载展出租位于上海市浦东新区XX公路XX镇XX村XX组（XX村XX号、XX号）钢混框架结构的房屋（系争房屋中的部分房屋），出租面积为1,000平方米，租赁用途为民宿、酒店、零售，其中小产证房310平方米，经审批自建270平方米，相邻二层楼200平方米，其他220平方米；租赁期限自2016年7月1日起至2026年6月30日止，共10年，免租期自2016年7月1日起至2016年10月31日共四个月；租金总计为3,282,256元，起租年租金30万元，每两年按6%递增；2018年7月1日至2020年6月30日，年租金为318,000元（半年付159,000元）。因徐载展欠付XX公司租金，XX公司于2018年9月3日将徐载展诉至法院，后经一审法院调解达成调解协议，并由一审法院于2018年10月17日出具（2018）沪0115民初66537号（以下简称66537号一案）民事调解书，调解主文为：一、解除XX公司与徐载展之间关于上海市浦东新区XX镇XX村XX组（XX村XX、XX号）房屋的《房屋租赁合同》；二、徐载展应于2018年11月15日之前腾空迁出上海市浦东新区XX镇XX村XX组（XX村XX、XX号）房屋并将房屋返还给XX公司；三、徐载展应于2018年11月30日之前给付XX公司欠租10万元，于2018年12月31日之前给付XX公司自2018年7月1日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费（按每月26,500元的标准计算）；四、XX公司应于徐载展实际搬离之日返还徐载展押金7万元；五、徐载展应于2018年12月31日之前给付XX公司损失1万元；六、案件受理费4,750元，减半收取计2,375元，由徐载展承担。徐载展为应诉66537号一案支付律师费6,000元。2019年2月19日，一审法院张贴（2019）沪0115执978号公告，责令徐载展于2019年2月28日前履行66537号一案民事调解书确定的腾空迁出上海市浦东新区XX镇XX村XX组（XX村XX、XX号）房屋并将房屋返还给XX公司的义务，逾期不履行的，一审法院将依法强制执行，由此产生的费用由徐载展承担。3.系争房屋的权属凭证1988年12月9日，周浦乡人民政府经批准建造XX村农机库160平方米、场地200平方米。2001年7月10日，XX村将位于上海市浦东新区XX村XX组二层楼农机泵房一栋转让给薛某，价款5万元。2001年7月12日，上海A厂支付了购房款5万元。填发时间为1996年2月29日的沪房汇字第XXXXX号房屋所有权证上记载：位于上海市浦东新区XX镇XX村XX组XX幢混合结构、3层、12间、314平方米的房屋，属于上海B厂（现更名为XX公司）。1997年4月2日，上海B厂经周浦镇政府批准并核发《上海市村镇建设准建证》，建造用地面积90平方米、建筑面积180平方米的生产用房。1997年4月25日，上海B厂经审批并经核准建造90平方米辅助用房。一审法院认为，徐载展、丁建军、顾小建与王汉章所签的《合作协议书》，名义为合作协议，实际系有固定租期及固定租金的租赁合同，因此，认定徐载展、丁建军、顾小建与王汉章之间建立了关于系争房屋的租赁合同关系。徐载展从XX公司承租的房屋系位于上海市浦东新区XX镇XX村XX组（XX村XX、XX号）的房屋（以下简称401、402号房屋），而徐载展、丁建军、顾小建向王汉章出租的系争房屋包括401、402号房屋及上海市浦东新区XX镇XX村XX组房屋（以下简称三组房屋）。也就是说，徐载展、丁建军、顾小建向王汉章转租的房屋超出了徐载展从XX公司所承租的房屋范围，且徐载展未有效举证证明其合法取得三组房屋的租用权。因此，徐载展、丁建军、顾小建与王汉章所签的关于有合法权属凭证的部分房屋的租赁合同内容，系双方真实意思表示，且不违反国家强制性效力性法律规定，依法有效；徐载展、丁建军、顾小建与王汉章所签的关于三组房屋等无权属凭证及合法使用依据的租赁合同内容，超出了徐载展与XX公司约定的租赁房屋范围，依法应当认定无效。徐载展与XX公司之间关于401、402号房屋的租赁合同已经一审法院于2018年10月17日调解解除，因此，徐载展、丁建军、顾小建与王汉章之间关于401、402号房屋的租赁合同也应自2018年10月17日解除。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据徐载展、丁建军、顾小建与王汉章的租赁合同约定，自2018年7月1日起王汉章应按照徐载展与XX公司约定的租金标准即每月26,500元支付系争房屋的租用费。因徐载展的原因造成徐载展、丁建军、顾小建与王汉章之间关于系争房屋的租赁合同部分无效，且因被城管封堵王汉章自2018年5月11日起无法正常使用系争房屋，故由一审法院酌定王汉章按每月租用费1万元的标准支付徐载展自2018年7月1日起至401、402号房屋被强制执行之日即2019年2月28日止的租金和房屋使用费。徐载展要求王汉章支付其余租用费的请求，不予支持。徐载展超出其承租房屋的范围转租，造成合同部分无效，且未有效举证证明其有权承租并转租系争房屋中上海市浦东新区周浦XX村XX组一栋160平方米的二层楼农机泵房、其他220平方米等房屋，对合同部分无效及合同部分解除应承担主要责任；王汉章从徐载展处承租系争房屋时未全面审查系争房屋的权属情况，对租赁合同部分无效及合同部分解除应承担次要责任。因此，王汉章因被城管封堵系争房屋无法正常使用系争房屋，致使合同部分不能履行、部分无效，主要责任在于徐载展，王汉章因此拒付租用费理由正当，故徐载展要求王汉章支付补偿金50万元及要求王汉章支付逾期付款违约金的诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。徐载展为本案及66537号一案诉讼所花费的律师费56,000元，属于徐载展因诉讼造成的实际损失，一审法院根据双方对合同部分解除及合同部分无效的主次责任，酌定王汉章支付徐载展律师费16,800元，对徐载展主张的其余律师费不予支持。徐载展主张维权损失12,375元。徐载展未有效举证证明其因王汉章的原因产生了该维权损失1万元，徐载展要求王汉章支付该笔损失，缺乏证据，不予支持。至于其余维权损失2,375元，即66537号一案的民事调解书确定由徐载展承担的案件受理费2,375元。根据66537号一案的民事调解书，徐载展所欠XX公司的租金包括2018年7月1日之前的租金10万元及2018年7月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费；其中欠付2018年7月1日之前的租金10万元的诉讼责任在于徐载展，欠付2018年7月1日起的房屋占用费的诉讼责任在于王汉章，因此，致使XX公司诉讼发生66537号一案所发生的案件受理费2,375元应由徐载展与王汉章各半承担，即由王汉章支付徐载展维权损失1,187.50元。徐载展要求王汉章支付其余维权损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于二○二○年五月十五日作出判决：一、确认徐载展、顾小建、丁建军与王汉章之间关于上海市浦东新区XX镇XX村XX组（XX村XX、XX号）房屋的租赁合同关系于2018年10月17日解除；确认徐载展、顾小建、丁建军与王汉章之间关于上海市浦东新区XX镇XX村XX组房屋的租赁合同关系无效；二、王汉章于判决生效之日起十日内支付徐载展房屋租用费（租用费的计算方式为：自2018年7月1日起至2019年2月28日止，按每月1万元计算）；三、王汉章于判决生效之日起十日内支付徐载展律师费16,800元；四、王汉章于判决生效之日起十日内支付徐载展维权损失1,187.50元；五、驳回徐载展的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,468元，由徐载展负担8,218元，由王汉章负担2,250元。公告费260元，由徐载展负担182元，由王汉章负担78元。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，上诉人表示对于一审法院计算房屋租金、使用费的期间没有异议，仅对金额标准有异议。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据一审法院认定的事实，上诉人出租给被上诉人的部分房屋缺乏合法手续，且没有产权证明，一审法院据此将双方的部分合同关系认定为无效，并无不当。由于系争房屋的经营活动被相关部门查处，导致双方在合作协议中明确约定的开设民宿、酒店的目的无法实现，而且由于上诉人与案外人的主租赁合同解除而导致被上诉人撤场。因此，一审法院认定由于系争房屋无法投入正常经营使用，酌情认定被上诉人以每月1万元的标准支付租金，是正确的。由于上诉人没有提供完全适格的房屋，导致合同部分无效，无法继续履行，故一审法院认定上诉人主张被上诉人承担违约金及补偿金的依据不足，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,468元，由上诉人徐载展负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年八月二十八日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……