山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8824号上诉人（原审原告）：方伟超，男，1986年12月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：白树彬，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐修华，山东辰静律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南万凯房地产开发有限公司，住济南市。法定代表人：肖劲，董事长。委托诉讼代理人：金迪，北京市金社（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳，北京市金社（济南）律师事务所实习律师。上诉人方伟超因与被上诉人济南万凯房地产开发有限公司（以下简称万凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。方伟超上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持方伟超诉讼请求或撤销原判、发回重审。事实和理由：一、原判决程序违法。1、方伟超于2019年7月份提起诉讼，在一审法院历经调解、审理等各个程序，至2020年6月份拿到判决，历时接近一年。2、在本案审理过程中，为实际确定涉案房屋的装修标准，方伟超提出了鉴定申请，一审法院亦准许。万凯公司作为案涉房屋的开发商，有义务、也有能力交付鉴定所需材料，万凯公司拒不提供，应承担举证不能致使无法鉴定的责任。二、原判决认定事实不清。1、双方签订的万科购房流转单（万科麓城）的时间为2017年7月3日，并非一审判决书认定的2017年8月13日。该购房流转单系是万凯公司内部的销售流程，无任何权利义务约定，且有涂改痕迹，不能成为定案依据。2、万凯公司以《承诺函》的形式限制了购房户的基本诉讼权利，违背法律规定，即便其做到了初步的提示亦属无效。3、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对涉案房屋价格及装修价格约定明确，根据上述约定，足以认定房屋装修价值为7000元/平方米，一审法院违约认定有误。4、涉案的商品房买卖合同对装修房交房标准的约定中，仅约定装修用料的品牌，未有其他详细约定。万凯公司作为知名房地产开发企业的子公司，利用其专业优势，对购房者有欺诈之嫌。三、原判决适用法律错误。涉案的《承诺函》应为无效，不应作为定案的主要证据。涉案《商品房买卖合同》系双方的合意，该合同约定可知，不对价格进行拆分的目的是防止买受人单独解除装修部分的买卖关系，万凯公司仍应交付符合合同约定的装修价格的房屋。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，二审法院应予查明后改判或者发回重审。万凯公司辩称，一、原审判决程序合法。首先，原审案件的调解和鉴定期间均不计入审限，原审案件自2020年3月16日立案至6月11日作出判决并送达，未超过简易程序三个月的审理期限。其次，方伟超在原审中主张涉案房屋的实际装修标准为1500元/平方米，在其已经收房并实际入住的情况下，应当由其承担举证责任、申请鉴定并提供相关鉴定材料。一审法院已将申请鉴定的责任及相关举证责任分配给方伟超，万凯公司在客观上不持有鉴定材料，且就本案无需鉴定、不持有鉴定材料事宜进行了书面说明。因此，原审鉴定不能的后果应由方伟超自行承担。二、原审判决据以认定事实的证据合法有效且已经过当事人质证，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。首先，原审判决据以认定事实的《商品房买卖合同》、《购房流转单》、《承诺书》等证据均经过质证，上述证据中关于房屋价款的约定不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。因此，上述证据应当作为认定本案事实的依据。其次，上述证据证明方伟超明确知晓并认可房屋单价为19321.6元，总价款为1837291元，且该价格不可拆分。因此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。综上，请求法院维持原判，驳回上诉请求。方伟超向一审法院起诉请求：1.依法判决被告返还原告未达到购房合同约定标准的差价528000元及利息20926.40元（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自房屋交付之日2018年8月31日暂计算至2019年7月25日，此后计算至实际付清之日止）。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：万凯公司取得位于济南高新区舜风路以南、凤凰路以西的地块的土地使用权，并在上述地块上建设商品房，定名万科麓城。方伟超欲购买万凯公司开发建设的上述房屋，于2017年8月13日与万凯公司签署万科购房流转单（万科麓城），其中载明“房号XXXX号”、“成交单价19321.6，成交总价：1837291，网签单价17821.6，网签总价1694656”。同日，方伟超签署《承诺函》，载明“本人完全知悉并同意，本人购买上述房屋的总价款以及单价均以《补充协议》第七条的约定为准，主合同第四条约定的房屋价款（不含装修）仅作备案使用。本人自愿按照《补充协议》的约定的价款购买上述房屋，并作承诺如下：1.不得以下列任何与房屋价格有关的理由通过法院、仲裁机构、政府机构或媒体向贵司提出任何的异议或权利主张：房屋装修价格高于实际装修水平，房屋毛坯价与装修价拆分等。”2017年8月14日，方伟超与万凯公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定方伟超购买万凯公司开发建设的XXXX号房屋。合同第三条约定，本房屋为装修房，下述第四条第3条所述价格不含装修，该房屋最终价格（含装修）详见补充协议第七条。第四条计价方式与价款约定：……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12321.6元，金额1171661元；第六条付款方式及期限约定，1.一次性付款买受人在签约当日付清全部房价款，即实际付款额为（人民币）壹佰捌拾叁万柒仟贰佰玖拾壹元整（其中包含定金）。《补充协议》第七条第1条约定，买受人完全知悉并接受，出卖人所售房屋为装修房，买受人购买该房屋价款含装修价格，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为人民币：19321.6元，建筑面积95.09平方米，买受人购买该房屋的总房价款（包含房屋装修价格）为人民币1837291元。一审法院认为，方伟超与万凯公司均对其双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议无异议，故双方的商品房销售合同关系合法有效。方伟超依据《商品房买卖合同》第四条的约定：房屋单价为12321.6元每平方米，认为房屋的装修价格为7000元每平方米，并认为房屋的实际装修为1500元每平方米，要求返还装修差价。万凯公司认为房屋的价格应为补充协议第七条约定的19321.6元每平方米，且该价格中包含的装修价格不可分。因双方对房屋总价款予认可，故本案的争议焦点为涉案房屋的单价19321.6元每平方米中包含的装修价格是否可分。对于这个问题，虽然双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“本房屋为装修房，下述第四条第3条所述价格不含装修，该房屋最终价格（含装修）详见补充协议第七条。”但补充协议第七条明确了“上述价格为该房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，装修部分与毛坯部分是不可分割的组成部分，买受人不能单独要求解除装修部分的买卖关系，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋。”结合方伟超签订的《承诺函》可知，《商品房买卖合同》第三条将房屋分为含装修价格和不含装修价格，第四条将不含装修价格定为12321.6元每平方米是为备案使用，涉案房屋的价格应以补充协议第七条的约定为准，且方伟超在签订《商品房买卖合同》前已知悉，并在签订的补充协议中予以确认。涉案房屋价格19321.6元每平方米为包括装修在内的总体价格，不可分割为不含装修的价格，方伟超在《承诺函》中已明确放弃与涉案房屋装修价格有关的权利后，再起诉将房屋价格区分为不含装修价格，并要求返还装修差价，有违诚实信用原则，一审法院不予支持。综上，判决：驳回原告方伟超的诉讼请求。案件受理费9290元，已减半收取4645元，由原告方伟超负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，方伟超与万凯公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应积极依约履行。方伟超主张涉案《商品房买卖合同》中约定涉案房屋单价12321.6元为不含装修价格，《补充协议》中约定涉案房屋含装修单价为19321.6元，故差价7000元应为涉案房屋装修价格。万凯公司对此不予认可，主张涉案《商品房买卖合同》中约定的房屋单价12321.6元仅为备案之用。关于涉案房屋装修价格是否为7000元。方伟超在2019年8月13日向万凯公司出具《承诺函》一份，方伟超在该承诺函中明确认可《商品房买卖合同》第四条约定的房屋价款仅作备案使用，并自愿按照《补充协议》约定购买涉案房屋，承诺不以房屋装修价格高于实际装修水平、房屋毛坯价与装修价拆分等理由提出异议。方伟超对涉案承诺函中其签字的真实性无异议，且万凯公司已经用黑体、加粗方式标注“本人完全知悉并同意”，可知方伟超在签订涉案承诺函时，对《商品房买卖合同》第四条约定的房屋价款仅作备案使用是明知且认可的。综上，本院认定《商品房买卖合同》第四条约定的房屋价款仅为备案而用，并非双方对涉案房屋不含装修价格的合意。方伟超主张12321.6元为涉案房屋不含装修价格的主张不能成立，本院不予支持。涉案《补充协议》第七条载明房屋装修部分与毛坯部分无法拆分，且方伟超在无证据证实涉案房屋不含装修的价格的情况下，主张涉案房屋装修单价为7000元的主张无事实和法律依据，本院不予支持。方伟超主张万凯公司实际交付的房屋装修价格仅为1500元，万凯公司应返还未达合同约定装修标准差价，但方伟超未能提供有效证据证实涉案房屋的实际装修价格。退一步讲，即使方伟超举证证实涉案房屋的实际装修价格，因涉案房屋的装修部分与毛坯部分无法拆分，无法确定合同约定的涉案房屋装修部分的价格，故方伟超主张万凯公司应返还未达合同约定装修标准差价的上诉请求亦无事实依据，本院不予支持。关于一审法院是否存在程序违法问题。经审查，一审法院审理期限并未违反法律规定，方伟超主张一审法院程序违法的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，方伟超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9290元，由上诉人方伟超负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年八月十八日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶