山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8314号上诉人（原审原告）：李加强，男，1973年10月10日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：赵萌萌，山东新亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：路秀芬，女，1972年1月24日出生，汉族，住山东省济南市,系原告配偶。上诉人（原审被告）：济南绿萝公寓管理有限公司，住所地：济南市。法定代表人：王占超，经理。上诉人（原审被告）：王占超，男，1989年1月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵月月，女，系该公司职工。上诉人李加强因与上诉人济南绿萝公寓管理有限公司（以下简称绿萝公司）、王占超房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院作出的（2020）鲁0112民初3121号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。李加强上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，并依法改判绿萝公司、王占超支付违约金6000元；2.依法撤销一审判决第四项，并依法改判绿萝公司、王占超赔偿燃气灶、抽油烟机费用500元。3.一、二审诉讼费用由绿萝公司、王占超承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院调整合同中约定的违约金没有事实及法律依据。李加强与绿萝公司签订的房屋租赁合同期限为三年，自2019年2月18日至2022年2月17日止，涉案房屋用途为居住，合同中明确约定了提前解除合同的违约责任，该合同双方自愿签署，合法有效，该约定也不违反相关法律的规定。现绿萝公司明确要求提前解除合同，违反合同约定，根据《合同法》第108条的规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”，《合同法》第114条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，双方签订的合同中明确约定了违约责任的承担，绿萝公司应当按照约定向李加强支付违约金。一审法院判决认定“违约金过分高于李加强所遭受的实际经济损失，依法对违约金标准予以调整”与事实不符。涉案房屋租赁合同系李加强与绿萝公司双方自愿签订，合同中明确约定了房屋免租期及违约责任，涉案房屋在第一年租赁期限内李加强依约为绿萝公司、王占超减免房屋租金两个月(合同中第三条第(三）项中约定），该约定系在合同全面履行的条件下才能享受到的减免，现绿萝公司恶意提前解除合同，一年的租赁期限内仅支付了10个月房租，并且，绿萝公司解除合同后，李加强将涉案房屋另行对外出租，房租系从2020年5月1日起计算房租，李加强损失为3个月房租，按照3000元/月计算，直接损失达9000余元。另，房屋另行对外出租租金为2600元/月，相对于涉案合同房屋租金损失400元/月，结合双方尚未履行的两年合同期限李加强的预期利益为9600元，双方约定的违约金尚不足以弥补绿萝公司违约造成的损失，更不存在违约金过高之说。根据《最高人民法院关于绿萝公司、王占超辩称，对于上述改判支付违约金6000元的上诉请求，绿萝公司、王占超不认可，200%违约金是不受法律保护的，属于过高，燃气灶的费用500元，绿萝公司、王占超不认可，绿萝公司、王占超只认可价值不超200元，该燃气灶是使用过好几年的，并不是全新的，一审、二审的诉讼费绿萝公司、王占超可以承担。绿萝公司、王占超上诉请求：1.对一审判决第一条（限绿萝公司于判决生效之日起十日内支付李加强房屋租金4937.93元）不服，提起上诉。2.请求二审法院根据实际交付房屋日期2020年3月12日截止结算房租，共计23天为2300元（3000/30*23）。3.请求李加强支付绿萝公司、王占超2020年3月12日至4月8日期间绿萝公司、王占超租客的房租及相关损失。事实与理由：绿萝公司、王占超有聊天截图及保洁收据截图为证，2020年3月9日双方微信约定2020年3月11日交房，绿萝公司、王占超一并把保洁做完，因李加强个人原因未到场交接，绿萝公司、王占超将房门钥匙放至门口处，聊天内容明确表示李加强要求截止2020年3月12日为止让租客搬走将房屋腾出。绿萝公司、王占超按照约定让所有租客搬走并收拾好房间，因李加强要求租客搬走并因个人原因未到场交接，导致2020年3月12日至2020年4月8日房屋是无人入住的情况下产生26天房租，该阶段房租应由李加强承担并支付绿萝公司、王占超相关损失。李加强辩称，一审法院对于绿萝公司欠付李加强房屋租金天数及数额的计算认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回绿萝公司、王占超的全部上诉请求。李加强向一审法院起诉请求：一、判决绿萝公司支付房屋租金6000元（按照3000元/月为标准，自2020年2月18日起计算至2020年4月8日止）；二、判决绿萝公司支付违约金6000元。三、要求绿萝公司、王占超承担拖欠的水费25.20元（当庭增加）；四、赔偿燃气灶、油烟机费用500元（当庭增加）；五、判决王占超与绿萝公司承担连带责任；六、本案诉讼费用由绿萝公司、王占超承担。一审法院认定事实：2019年2月18日，李加强（甲方）与绿萝公司（乙方）签订《济南市房屋出租委托代理合同》，甲方将其坐落于济南市历城区七里河路40号1号楼2-402的房屋委托给乙方代理出租，出租代理期限自2019年2月20日至2022年2月19日，共计三年，每月房屋租金第一年2900元、第二年3000元、第三年3000元，租金支付时间为2019年2月18日、2019年5月8日、2019年8月8日、2019年11月8日等以此类推。关于房屋费用承担，双方约定甲方不承担电费、水费等费用。关于合同的解除第二项载明：出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的本合同自行解除。关于违约责任双方约定：出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的还应赔偿乙方相关损失。房屋交割清单载明：房屋附属家具、电器包括燃气灶1台、抽油烟机1台等。房屋出租委托合同签订后，李加强按约交付房屋，绿萝公司支付房屋租金至2020年2月18日。2020年2月8日，应支付下期租金时，绿萝公司未支付租金，并表示解除合同。关于解除合同后，房屋的返还时间，双方形成争议。绿萝公司主张于2020年3月12日返还房屋，当日将房屋清空并打扫后，电话告知李加强，李加强没有到场，其将涉案房屋钥匙放在涉案房屋门口，并提供与路秀芬的微信聊天记录、支付保洁费的收据、涉案房屋照片予以证明。李加强认为2020年3月12日，绿萝公司交付的房屋并不符合条件，未将厨房恢复原样、水电费也未结清，4月5日，绿萝公司支付电费、保洁费，4月8日，绿萝公司变换涉案房屋锁芯，并提供4月8日路秀芬与王占超的通话录音、水费账单详情截图予以证明。在该通话中：路秀芬表示替换的抽油烟机太脏，煤气灶没有归还，水费未支付；王占超表示：原来的油烟机找不到了，煤气灶不提供了，水费账单出来后支付。水费账单详情截图显示：缴费户名为*加强，缴费户号5057389，待缴金额25.20元。一审法院查明，依据双方签订的房屋交割清单以及4月8日路秀芬与王占超的通话录音，双方解除合同后，应按照房屋交割清单内载明的内容进行交付，将房屋恢复原状，但直至4月8日绿萝公司仍未将房屋原有的煤气灶归还，也未提供替代的煤气灶。故2020年3月12日，绿萝公司并未将房屋恢复原状，按房屋交割清单内载明的内容返还涉案房屋，涉案房屋返还时间应为李加强主张的2020年4月8日。2020年4月12日，李加强再次将涉案房屋出租。一审法院认为，李加强与绿萝公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》是双方的真实意思表示，内容不违背法律的强制性规定，合法有效。合同签订后双方均应按约履行。合同解除后，绿萝公司应将房屋恢复原状或赔偿损失。李加强主张丢失的燃气灶、抽油烟机应折抵500元，但未提交证据证实，绿萝公司主张燃气灶折抵费用过高，同意支付200元，一审法院酌定为200元。对于抽油烟机，绿萝公司已提供替换的抽油烟机，李加强未提交证据证实替换的抽油烟机无法正常使用或价值明显低于原抽油烟机，对于其该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于水费，双方合同明确约定由绿萝公司承担，该公司亦同意承担，一审法院对于李加强的该项诉讼请求予以支持。本案的争议焦点为：一、未付租金数额问题；二、绿萝公司抗辩其因不可抗力情形自行解除合同不应支付违约金，是否成立。关于焦点一。依据已查明的事实，第二年租期，绿萝公司实际占用房屋共计50天（2020年2月19日至2020年4月8日）。其中2月份11天租金为：11×（3000÷29）=1137.93元，3月份租金为3000元，4月份8天租金为：8×（3000÷30）=800元。以上总计：4937.93元。故绿萝公司未付租金数额为4937.93元。关于焦点二。房屋出租委托代理人作为专业的房屋出租中介，相比出租人掌握了更多的租房信息，也应具备一定的风险自担能力。2020年2月8日，绿萝公司不支付租金，表示解除合同时，涉案房屋尚有租客租住，其只因租客暂时未缴纳房租，在未采取任何补救措施的情况下，就以此为由要求解除租期为三年的委托代理合同。对绿萝公司而言，疫情影响并不直接构成房屋出租委托代理合同无法继续履行不能抗拒、不能克服的事由。绿萝公司无正当理由提前解除合同，虽然双方对于违约责任约定“出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的还应赔偿乙方相关损失。”但是该违约金过分高于李加强所遭受的实际经济损失，一审法院依法对违约金标准予以调整。根据公平原则及诚实信用原则，结合合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，一审法院酌定绿萝公司向李加强支付违约金（以欠付租金4937.93元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2020年2月8日起计算至实际给付之日止），对于超出部分，一审法院不予支持。绿萝公司为自然人独资公司，王占超作为该公司的唯一股东，未提交证据证明公司财产独立于其自己的财产，应当对公司债务承担连带责任，对于李加强的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、限绿萝公司于判决生效之日起十日内支付李加强房屋租金4937.93元；二、限绿萝公司于判决生效之日起十日内支付李加强违约金（以欠付租金4937.93元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2020年2月8日起计算至实际给付之日止）；三、限绿萝公司于判决生效之日起十日内支付李加强水费25.20元；四、限绿萝公司于判决生效之日起十日内赔偿李加强燃气灶折抵费用200元。五、王占超对上述四项判项承担连带付款责任。六、驳回李加强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由王占超、绿萝公司负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,本案的争议焦点是，绿萝公司、王占超应当向李加强支付房屋租金、违约金数额及赔偿燃气灶、抽油烟机的费用。根据双方签订的房屋交割清单，退房确认：甲乙双方应对房屋和附属用品、设备设施及水电使用情况进行验收，并办理退房手续。绿萝公司主张其已于2020年3月12日向李加强返还房屋，但未将房屋恢复原状，不符合双方约定的退房要求。故一审法院以李加强主张的2020年4月8日作为退房交割日期，并以此计算绿萝公司应向李加强支付的房屋租金数额，并无不当。关于绿萝公司、王占超应向李加强支付的违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，涉案房屋退房交接与再次出租时间间隔较短，故合同约定按月租金的200%支付违约金与李加强的实际损失相比，确属过高，一审法院依据绿萝公司的申请，酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍的标准支付违约金，于法有据。关于绿萝公司、王占超应当赔偿李加强的燃气灶、抽油烟机的费用问题，李加强主张应折抵500元，但未提交相应的证据予以证实，一审法院酌定为200元，并无不当。综上，上诉人李加强及上诉人绿萝公司、王占超的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由李加强负担100元，由绿萝公司、王占超负担100元。本判决为终审判决。审 判 员 赵玉兰二〇二〇年八月十二日法官助理 高 超书 记 员 耿 铭