云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初2579号原告：曲靖市安居房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530300763880931B。住所：曲靖市开发区幸福路57—58号。法定代表人：杨常稳，董事长。委托诉讼代理人：杨新梅，云南泽典律师事务所律师，（特别授权代理）。被告：王庆梅，女，汉族，1991年10月29日生，住昭通市鲁甸县。原告曲靖市安居房地产开发有限公司与被告王庆梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法组成合议庭，2020年8月19日，本院公开开庭审理了本案。原告曲靖市安居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨新梅到庭参加诉讼，被告王庆梅经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等法律文书，公告期限届满后，被告王庆梅未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告曲靖市安居房地产开发有限公司诉称，被告于2016年3月8日与原告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买原告开发的位于曲靖市房屋，套内建筑面积101.4平方，总价430615元，银行按揭支付。首期房款130615元，（11万元是被告向原告借款，已偿还33009元），剩余30万元，向邮政储蓄银行借款支付。由于被告未按与银行签订的《个人购房／购车借款及担保合同》的约定如期偿还，银行起诉原、被告。判决后，被告仍未履行还款义务，原告于2020年1月9日向银行支付了被告欠银行的本金、利息，替被告承担了连带还款责任。请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，判令被告配合原告向曲靖市房屋产权管理局办理《商品房购销合同》备案登记注销手续。2、判令被告支付原告按总房价20%的违约金86123元；3、判令被告支付原告律师费3000元；4、判令被告承担诉讼费、公告费等费用。被告王庆梅未提交答辩状。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份，用于证明原告的主体资格。2、被告身份证复印件一份，用于证明被告的主体资格。3、《商品房购销合同》及《合同补充协议》、合同登记备案表各一份，用于证明原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，被告购买原告开发的位于曲靖市房屋，房价430615元，银行按揭付款方式支付，合同已办理了备案登记。4、《个人购房／购车借款及担保合同》一份，用于证明原、被告与邮政储蓄银行签订《个人购房／购车借款及担保合同》，被告向银行借款30万元，用于购买房屋。原告在抵押登记手续办理完毕前提供阶段性担保。保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利等，以及其他权利义务。5、（2019）云0302民初2993号民事判决书、收据各一份，用于证明法院作出民事判决，被告应偿还邮政储蓄银行借款本金287475.25元、利息5375.81元，以及2019年4月25日起至借款清偿完毕的利息；原告承担连带还款责任。2020年1月9日，原告代被告向邮政储蓄银行还款293091.24元，（含本金287475.25元、利息5615.99元）。至此，被告所欠本金及利息已全部由原告代偿。6、委托协议、授权委托书、律师代理费发票各一份，用于证明原告委托云南泽典律师事务所律师代理本案，支付律师费3000元。7、公告费发票、汇款单各一份，用于证明原告为本案支付公告费300元。被告未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据。本院认为，原告向本院提交的证据，真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。本案经审理，本院确认如下法律事实：2016年3月8日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，被告购买原告开发的位于曲靖市住宅，套内建筑面积101.4平方米，每平方4246.7元，总金额430615元。贷款方式付款，首期支付购房金额130615元，付款日期2016年2月29日。其余价款30万元，向中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行贷款支付。房屋交付时间为2016年6月28日前。《合同补充协议》约定，若乙方（被告）不履行还款义务而导致银行向甲方（原告）行使担保权的，乙方应于通知还款之日起十日内向甲方偿还损失及相关费用，包括律师费、公告费。并按全部相关款项万分之五每日支付违约金，如房屋尚未办理产权转移登记手续的，甲方有权解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方有权在乙方已支付的房款中扣除已支付的赔偿金额及承担的相关费用后，剩余房款无息退还乙方。乙方应在办理退款手续前，配合甲方办理备案登记的注销手续。合同签订当日，原、被告签订的《商品房购销合同》，向房屋管理部门办理了合同登记备案手续。但至今被告未办理接房手续，现该房屋尚未办理不动产权证书。2016年4月8日，原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》约定，被告借款30万元；贷款用途为购买鼎盛世家四期C幢2单元第12层1203号房屋；贷款期限360个月，自2016年4月8日至2046年4月8日；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率；还款方式为按月等额本息还款法。原告承担阶段性连带责任保证。合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行向被告发放了贷款30万元，支付至原告账户。合同履行中，被告仅偿还了部分借款本息。2019年4月26日，中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行向麒麟区人民法院起诉，要求被告偿还借款本息；要求原告承担连带保证责任。2019年9月27日，麒麟区人民法院作出（2019）云0302民初2993号民事判决，判决被告偿还借款本金287475.25元、利息5375.81元，并支付2019年4月25日起的相关利息至借款清偿完毕；判决原告对借款本息承担连带还款责任。2020年1月9日，原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行偿还了借款本金287475.25元、利息5615.99元，合计293091.24元。中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行向原告出具了《收据》。2020年4月13日，原告为实现债权与云南泽典律师事务所签订《委托代理人协议书》，原告委托律师事务所代理诉讼，支付律师代理费3000元。据此，原告向本院提起民事诉讼，提出了前述诉求。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。原、被告签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》，以及原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，符合法律的规定，系有效合同，具有法律约束力，双方均应按合同的约定，全面、严格地履行各自的义务。被告违背诚实信用原则，未按合同约定按期偿还借款本息，导致原告承担了担保责任，代被告履行了偿还借款本息的义务，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告以自己的行为表明不履行主要债务，原告要求解除合同，并协助办理合同注销登记的理由正当合法，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告要求被告赔偿总房款20%的损失86123元的诉求，虽有双方签订的合同约定，但应以原告的实际损失293091.24元的20%为限，即应赔偿原告损失58618.25元。原告的诉求，本院不予完全支持。原告诉请要求被告支付律师代理费3000元的诉求，符合合同的约定，并且未超过规定的收费标准，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款、第一百零七条；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条；《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曲靖市安居房地产开发有限公司与被告王庆梅于2016年3月8日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、被告王庆梅协助原告曲靖市安居房地产开发有限公司向曲靖市房屋管理部门办理注销鼎盛世家四期C幢2单元第12层1203号商品房合同备案登记手续。三、被告王庆梅支付原告曲靖市安居房地产开发有限公司违约金58618.25元。四、被告王庆梅支付原告曲靖市安居房地产开发有限公司律师代理费3000元。五、驳回原告曲靖市安居房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2028元、公告费300元，（原告已预交），由原告曲靖市安居房地产开发有限公司负担488元；被告王庆梅负担1840元，（履行时，由被告给付原告）。上述款项，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  王利萍人民陪审员  荀春平二〇二〇年八月二十一日书 记 员  李桃仙