辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2555号上诉人（原审被告）：张洪伟，男，1980年9月3日出生，汉族，住营口市西市区。被上诉人（原审原告）：辽宁保利物业管理有限公司营口分公司，住所地辽宁省营口市老边区。负责人：黄仕银，公司经理。委托诉讼代理人：**宏，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵阳，该公司工作人员。上诉人张洪伟因与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。张洪伟上诉请求：一、请求二审法院撤销营口市西市区人民法院（2020)辽0803民初1517号民事判决书。二、请求二审法院依法改判，降低被上诉人的物业收费标准为一级标准的上限即1.1元/平方米/月，应当支付2502.72元，或发回重审。三、本案一、二审诉讼费由被告承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，判令上诉人按照2元/平方米/月支付物业费，系判决错误。一审判决中己经认定“原告（即本案被上诉人）在物业服务过程中，未及时与被告沟通或解决存在的问题”。就是认定了物业服务确实存在问题。那么，就应当进一步查清具体事实。判决书中称“物业服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准”。但是，上诉人提出物业服务存在的诸多问题，不是个别业主的感受，上诉人有证据证明，曾经有大量业主到物业办公地点，联名向物业提出问题，要求整改，却没有结果。A6号楼全体物业曾写联名信给被上诉人，提出问题，要求整改，亦未有结果。人车分流，无法实现；大量绿地无人养护浇水，部分业主侵占共有绿地，圈院子，盖房子，封堵消防通道，私改下水井；门市房改变了规划用途，致噪声污染，饭店排放气体污染楼上住户，小区内外杂物垃圾乱堆乱放，下雨天雨水排不出去，外来捡破烂大爷在园区随处走动，随地大小便；大型罐车、吊车随意进出，大肆扩建、违建。以上，种种问题长期无人管监管，无人维护，严重降低了小区业主的生活质量。被上诉人物业服务存在的问题已经不是一般的服务瑕疵，而是根本性的物业服务质量不合格、不作为。不仅如此，在大量业主上访，要求整改后，被上诉人依旧持续不作为，属于严重性的服务不达标。因此，判决按2元/平方米/月的标准支付物业费，显示公平。二、一审判决适用法律错误，住宅的物业收费实行政府指导价，一审判令按照2元/平方米/月支付物业费，没有法律依据，也没有合同依据。根据《营口市物业服务收费管理办法》，一审判决不应当按照2元/平方米/月的标准判决上诉人支付物业费。因《营口市物业服务收费管理办法》第七条规定：“住宅的物业服务收费按照政府指导价，实行等级管理。市发展改革委（市物价局）会同市住房城乡建设委根据物业服务基本要求、房屋管理、共用设施设备维修维护、秩序维护、保洁服务、绿化管理和文化建设等服务内容，制度物业服务收费等级指导标准（详见《营口市住宅物业服务收费等级指导标准》）分别为：一级0.91元-1.1元；二级0.71-0.9元；三级为0.51-0.7元，四级为0.31-0.5元；五级不超过0.3元。超过一级指导标准的为豪华级，由物业服务企业将服务内容上报辖区价格主管部门和物业行政主管部门，经审定后，由业主大会与物业服务企业协商具体收费标准，并签定物业服务合同，报辖区价格主管部门和物价行政主管部门审批。”但是，一审过程中被上诉人没有提供任何审批文件，2元/平方米/月的收费标准，没有法律依据。实际情况是，根据《营口市住宅物业服务收费等级指导标准》被上诉人的物业服务，连一、二级的标准的没有达到，又何谈豪华级。又根据补充协议第十六条的约定“物业管理费用暂按每月每平方米2元收取，最终按物价局审批标准执行。”但是，本小区的物业收费标准最终也没有获得物价部门的审批。因此，2元/平方米/月的标准也没有合同依据。故此，上诉人认为，在没有任何审批的情况下，物业收费不能高于一级的标准的上限，即1.1元/平方米/月。三、被上诉人物业服务过程中不履行合同义务，严重不作为，服务质量严重不合格，造成小区环境变差，应当立即整改。上诉人一直提出，物业费我们肯定要交。但是，必须得把长期存在的问题解决了。业主从入住至今近三年了，一直都在找，问题却一直没有得到解决。物业服务合同明确约定了，被上诉人对公共部分有管理义务，然而被上诉人作为管理人不履行合同义务，不监管、不维护。不仅小区绿地无人浇水，物业还允许部分业主侵占共有绿地，圈院子，盖房子，封堵消防通道，私改下水井。在大部分业主集体要求被上诉人整改后，被上诉人依旧不作为，让上诉人对被上诉人的行为无法容忍。根据法律规定，擅自占用业主共有部分，需要征得三分之二以上业主的同意，否则，相关部门有权对个人处1000元以上1万元以下的罚款，对单位处5万元以上20万元以下的罚款。权利人有权要求排除妨害、恢复原状。物业合同明确约定“本小区实行人车分流，车走行车道，人走人行道”。但实际上，本小区一直是人车同路，并没有分流，不符合物业服务合同约定。物业合同明确约定“消防通道畅通”。然而，实际上南门附近的消费通道己经完全堵死。一方面是施工围挡至今闲置却无人拆除，另一方面，临近消防通道的业主将消防通道暂用，圈为自家院子。而被上诉人却长期未予监管，造成长期安全隐患，违反物业服务合同之约定。被上诉人长期不按合同约定履行合同义务，被上诉人应当在上诉人指定的合理期限内，对上述问题予以解决，还小区业主一个良好的生活环境。辽宁保利物业管理有限公司营口分公司辩称，关于2元钱物业费问题，在开发公司跟业主签订商品房买卖合同的时候已经明确告知了业主，以后产生的物业费是2元钱每平。之后我们与业主之间签订前期物业服务合同也有相关约定。2元的收费标准是到老边物业处进行过备案的。关于其他问题，比如侵占绿地，饭店排污这些方面，侵占绿地的情况属实是有，但是我们首先第一步都是对业主进行劝阻，对违建业主进行劝阻。第二下整改通知书。第三向行政执法等相关部门提供相关证据。辽宁保利物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告支付物业服务费4550.4元及滞纳金278元，共计4828.4元；2、请求法院判决被告承担本案诉讼费50元。一审法院认定事实：1、物业公司服务的小区位置和名称：营口市保利五月花小区。2、物业公司与建设单位签订前期物业服务合同：2016年9月1日。3、提供物业服务期限：2016年9月1日到2026年9月30日。4、物业费标准：上缴制，每月2元/㎡。5、物业公司起诉要求被告缴纳物业费的期限：2018年1月1日至2019年12月31日。6、催缴过物业费。7、业主房产位置：西市区盼盼路南93号A5幢3-3-27。8、业主房产用途：住宅。9、业主房产建筑面积：94.80㎡10、业主每月应缴纳物业服务费数额：物业费189.6元。11、业主拖欠物业服务费总数额：4550.4元。双方争议的要素：1、滞纳金；2、服务不满意拒交物业服务费用。一审法院认为，1、对于原告主张向被告收取滞纳金的请求，因原告在具体的物业服务过程中，未及时与被告沟通或解决存在的问题，致使被告不满意原告的物业服务，导致出现物业服务纠纷，物业公司也有一定的责任，故对其主张收取滞纳金的请求，本院不予支持。2、关于被告辩称因服务太差不缴纳物业费，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务合同的约定提供优质的物业服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。故对被告的其他辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定,判决如下:一、被告张洪伟于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司物业服务费4550.4元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司已预交)，减半收取25元，由被告张洪伟负担。本院二审期间，上诉人提供小区内部环境视频光盘一张，证明小区绿地被业主占用，没有被占用的绿地已枯死，小区环境差。被上诉人质证：视频中关于装修下来的垃圾我们是定期进行清理。不同于生活垃圾、生活垃圾每日都会进行清理，然后交由市环卫处理。建筑垃圾我们只能是定期清理，清理完以后我们雇车二次转运到政府指定部门。第二关于绿化养护的问题，小区交付两年之内是由质保方进行养护。如果我们发现比如草坪或树木枯死的情况，我们会要求重新补种。我们也有专业的绿化养护人员进行养护，我们也会及时对草坪枯死或者有需要补种的，我们都会根据季节进行定期补种。然后不排除当时有装修的时候，因为五月花那边有私家花园，一楼或其他楼层在装修的时候会影响到公共绿地。这个也可能业主当时看到了，但是不可能说长时间在那没人管理，是不可能的，都会进行定期的补种。上诉人提供微信群聊天记录截图7张，照片8张，证明业主反映的问题没有人管。业主占用南门消防通道，绿化没有整改。被上诉人质证意见：关于微信记录上的问题，有一些是关于饭店的问题，我们也跟饭店进行沟通，相关政府部门也介入过，但是人家现在是有资质可以开，而且现在大多数业主反映的是排烟的问题，他们也已经过环保部门检测，也是达标了。第二关于微信上还有一些物业未及时回复，但是物业公司是有一个前台的电话，全天都是接听的，如果反映的问题没有人进行回复，可以打这个电话。上述问题我们在管理的过程中也发现了，但是我们都会在出现这个问题之后进行整改。南门消防通道，它属于未完工状态，就是暂时消防车也是进不来，因为再往里就没有道了。如果有业户说的谁家侵占消防通道了，我们会第一时间报案，由消防部门进行整改或者处罚，因为占用消防通道是违法的，他影响整个园区的安全。被上诉人提供照片4张，证明：业户在侵占和破坏绿地我们有报执法部门履行职责。上诉人质证意见：小区物业没有制止我们也没有看到效果。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，被上诉人与建设单位签订前期物业管理服务合同，约定由被上诉人为案涉小区提供物业服务，该合同合法有效，并对全体业主具有法律约束力。上诉人作为小区业主，应当向被上诉人支付物业服务费用。对于上诉人提出的物业服务存在的诸多问题，上诉人可以通过合法有效的方式理性维权，如有证据证明因被上诉人的违约行为给其造成损失，可以另行主张权利，若以此为由拒绝交纳物业费，可能会助长其他业主的欠费行为,不利于小区物业服务的顺利开展以及小区整体利益的维护。对于上诉人提出的应降低物业收费标准的问题，案涉小区物业收费标准为2元每月每平方米，对于现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到小区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益，故应由业主委员会或达到法定比例的业主按照法定程序决议，不宜由业主单独判定，也不能成为上诉人不交或少交物业费的理由。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张洪伟负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  朱隆升二〇二〇年八月十七日法官助理刘丛博书记员王伟超