安徽省黄山市徽州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1004民初698号 原告（反诉被告）：王春辉，男，1980年2月14日生，汉族，户籍地徽州区，现住徽州区。 被告（反诉原告）：黄山市徽州区胜辉物业管理有限责任公司，住所地徽州区温馨家园小区7栋2单元1楼，统一社会信用代码913410040680782422。 法定代表人：程建国。 原告（反诉被告）王春辉与被告（反诉原告）黄山市徽州区胜辉物业管理有限责任公司（简称“胜辉物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理本诉，2020年8月20日受理反诉后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王春辉向本院提出如下诉讼请求：判令被告按物业服务费总额40%的比例，收取原告2018年5月-2020年4月两年期间打折后的物业服务费1334.4元。事实与理由：原告所在黄山市徽州区温馨家园（小区）业主委员会，于2018年3月10日与被告胜辉物业签订了《温馨家园项目物业管理服务合同》,从2017年6月1日起至今服务于小区业主。但被告从2017年6月1日起未尽合同约定的服务和管理义务构成违约。服务不达标，有垃圾乱堆乱放现象严重，小区保洁人员太少、电梯内臭气熏天、宠物小便不能及时处理、楼道内积灰太多、楼道垃圾、蜘蛛网长时间没清扫等;电瓶车自行车乱停乱放现象严重;电梯过保；消防系统瘫痪；小区内的墙面脱粉现象严重,被告长时间未修补；小区公共设备电线裸露在外,存在安全隐患;下大雨时楼栋积水无法正常出行;顶层楼顶出现乱搭乱建现象新增8处顶棚，不制止和解决；通往顶层的消防逃生门长期锁住，他人无法打开；门卫（陌生人和车辆）没有登记，保安一天到晚玩手机从不巡逻排查，已发生多次小区电瓶车电瓶等丢失，还多次与业主口头冲撞，造成不良影响。合同约定的物业管理服务费的收费标准不符合《黄山市物业服务收费管理实施细则》的规定，价格明显超过收费标准。物业管理服务存在诸多问题,理应承担违约责任，被告履行义务时存在严重瑕疵,应按物业服务管理费总额40%的比例减价，故起诉（另，原告房屋2016年3月29日办理的房产证，位于小区4栋1单元802室，建筑面积115.86平方米，4栋电梯房地上共11层，另加底层杂物间，2017年5月-2018年4月原告物业费按1.2元每月每平方米已交清）。 被告胜辉物业辩称：不同意原告的诉讼请求，应按100%缴纳物业费及滞纳金。原告和开发商签订《前期物业服务合同》就明确了收费标准，因为需要二次供水，所以4层以上1.2元每月每平方米，且约定物业费一年一交，原告所说2018年4月前物业费已交清属实，另2018年5月至2020年8月，共27个月未缴纳，原告诉称被告服务不到位的地方不属实。 反诉原告胜辉物业向本院提出如下诉讼请求：判决被告向原告支付物业费3753元。事实与理由：反诉原告与黄山市徽州区温馨家园小区业主委员会签订《温馨家园小区项目物业管理服务合同》，约定原告为温馨家园内的全体业主和使用人提供物业管理服务事宜，该小区业主或物业使用人履行缴纳物业费义务。合同有效期间，原告依约履行物业管理服务事宜，但被告截止原告起诉之日，拖欠原告27个月的物业费未支付，总计3753元，经原告催要后，被告仍未进行支付，故提起反诉。 反诉被告王春辉辩称：因为反诉原告未履行物业服务合同约定的服务义务，所有我拒交物业费，是行使我的抗辩权利，同意按照40%缴纳。 原告向本院提交了以下证据： 1.原告身份证、房产证复印件，证明原告主体身份； 2.图片复印件13张（原告手机拍摄后下载3张，其他小区业主手机拍摄后微信传给原告后下载10张），证明被告没有按合同约定履行义务，及晚上23:00小区内全黑，路灯不亮，看不见走路，原告户单元使用的电梯过保，电梯内部标签明确注明下次检验日期是2020年5月，但被告直到拍摄的2020年6月未进行检验。 对原告的证据，被告质证认为：对证1没有意见；对证2有异议，被告公司是三级收费，二级服务，准时开关路灯，夏季天黑开灯到10:40关灯，一半灯是自动调整，另一半是人工开关，原告照片都是2020年6月以后拍摄的，并没有2018年-2019年的照片；我公司与维保公司合同约定半年一交计3.4万元的费用，今年6月1日-明年5月的维保费用未交，电梯维修的费用已公示，物业服务不可能达到全体业主百分百满意。 对原告的证据，本院认证如下：证1因符合证据的三性，且被告无异议，故本院依法予以认定；证2因未提供图片拍摄的原始手机载体，且被告异议合理，本院依法不予认证。 反诉原告向本院提交了以下证据： 1、营业执照复印件、法定代表人身份证明，证明反诉原告（本诉被告）的诉讼主体资格； 2、原告的业主情况登记表、原告身份证复印件，证明反诉被告的主体资格； 3、催缴物业费函，证明已履行通知缴费义务； 4、胜辉物业管理服务协议，证明开发商与我公司2017.5.8签订的物业服务管理协议及约定了服务事项、物业费收费标准1.2元每月每平方米； 5、小区物业服务合同，证明小区成立业主委员会后2018.3.10与我公司签订的物业服务合同，合同内容不变； 6、前期物业服务协议一份，证明王春辉交房时与开发商签订的前期物业服务协议，其约定的价格即为1.2元每月每平方米； 7、电梯维保合同（2019.6.1-2022.5.31）、18台电梯质检检验报告9张18份、物业公司服务的图片10张、今年1-7月公司员工工资发放表及公共部分使用的电费开支（门卫室、路灯、电梯使用电费）、业主委员会对物业公司的评议、市住建局官网发布的物业公司排名表，证明我公司履行了物业服务的义务，排名第39名，评分86分，属于良好。 对反诉原告的证据，反诉被告质证认为：对证1-3认可；对证4-5没有意见，但据其他人说，小区的消防目前还处于瘫痪状态；对证6有部分是伪造，签字是我签的，但我的那份合同收费标准这一栏空白的；对证7，被告与维保公司签订合同，不代表被告履行维保职责，从天眼查软件看到，被告有73起催收物业费的法律诉讼，根据黄山市物业服务收费管理实施细则的通知，被告是三级收费，三级标准应为0.9元按上下浮动20%，最高为1.08元，另被告消防服务严重不到位，导致安全隐患。 对反诉原告的证据，本院认证如下：证1-5，本院予以认证；证6，反诉被告虽然有异议，但未提供反证，故证6本院予以认证；证7，反诉被告的异议虽然有一定的合理性，但并不能否定物业按约定基本履行了物业服务的义务，故证7本院予以认证。 经审理查明：原告房屋在黄山市徽州区温馨家园小区，2016年3月29日办理了房产证，位于小区4栋1单元802室，建筑面积115.86平方米，4栋电梯房地上共11层，另加底层杂物间，2017年5月-2018年4月原告物业费按1.2元每月每平方米已交清。该小区业主委员会于2018年3月10日与被告胜辉物业签订了《温馨家园项目物业管理服务合同》,从2017年6月1日起至今，被告服务于小区业主，按约定基本履行了物业服务的义务，合同约定4层以上1.2元每月每平方米，且物业费一年一交，2018年5月至今，原告的物业费一直未交纳，被告多次催收未果。原告于2020年8月13日起诉并提出上述诉讼请求，2020年8月20日被告提起反诉。案件审理中，因双方固执己见致调解无效。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告的小区业主委员会于2018年3月10日与被告胜辉物业签订的《温馨家园项目物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为小区业主在接受物业服务的同时，应当承担支付物业管理服务费的义务。现被告履行了通知义务，原告应当向被告支付物业费，故对原告的诉讼请求，因证据不足本院依法不予支持；对于反诉原告的诉讼请求，本院依法予以支持，但应该按交纳习惯一年一交，故支持交纳2018年5月至2020年4月的物业管理费3336元；被告物业服务中也存在瑕疵和服务不到位的地方，但未达到根本违约，还有待于被告在今后工作中进一步提高。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告王春辉的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）王春辉于本判决生效后立即支付被告（反诉原告）黄山市徽州区胜辉物业管理有限责任公司2018年5月至2020年4月的物业管理费3336元； 三、驳回反诉原告黄山市徽州区胜辉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取25元，由原告负担，反诉受理费减半收取25元，由反诉原告负担25元。 本判决为终审判决。 审判员  王敏 二〇二〇年八月三十一日 书记员  吴娇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用 共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。