广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4077号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********恒福花园内，统一社会信用代码914************882。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：邓翠萍，女，汉族，住广东省佛山市三水区***********，公民身份号码440************023。系原告法务。被告：邓某1，男，汉族，住广东省佛山市南海区*************************，公民身份号码441************71X。被告：佛山市禅城区金点子吻鱼餐饮管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************自编C103、C104、C105号铺，统一社会信用代码91440604MA4WA8DB2E。法定代表人：邓某1。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告邓某1、佛山市禅城区金点子吻鱼餐饮管理有限公司（以下简称金点子吻鱼公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，适用简易程序进行审理。后因两被告下落不明需公告送达，本案转为普通程序，由审判员侯德担任审判长，与人民陪审员麦清华、莫青虹组成合议庭于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告邓某1签订的物业服务协议（合同编号：HFGJ-01Q-WY-2018-B00145）已于2020年1月8日解除；2、原告没收被告邓某1交纳的物业管理费保证金37422元、水电费保证金8019元，保证金合计45441元；3、两被告向原告支付拖欠的物业管理费1720元（从2019年11月1日暂计至2020年1月13日，请求以物业服务合同约定的物业管理费18711元/月的标准计算至实际清场之日止）、水费3877.90元（从2019年8月2日计至2020年1月13日）、电费70526元（从2019年8月2日计至2020年1月13日）；4、两被告向原告支付违约金2871.15元（违约金以每个月所欠费用为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2020年1月13日，请求计算至实际清偿之日）；5、两被告立即向原告补交免租期减免的管理费18710.65元（按35元/月/平方米计算，建筑面积534.59平方米，免租期间为2018年9月1日至2018年9月30日）；6、两被告立即向原告补交优惠期减免的管理费155814元；7、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两被告向佛山市恒福泰富经营管理有限公司（以下简称恒福泰富公司）租赁位于佛山市禅城区**************自编号C103、C104、C105号铺（下称“该商铺”），并于2018年9月1日分别与恒福泰富公司签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、与原告签订了《恒福国际商业中心物业服务协议》（以下简称“物业协议”）。根据物业协议约定，该物业的计租面积以建筑面积534.59平方米计算，使用面积为237.70平方米，服务期限自2018年9月1日起至2022年6月30日止，其中2018年9月1日至2018年9月30日为免物业管理费期（含装修期）。2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费为18711元/月，水电费按每月实际使用量进行收取。被告应于每月5日前缴纳当月的物业管理费、水费、电费等费用，否则，每延迟一日，按欠费金额1‰标准支付违约金，逾期30天，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。另合同约定，如因乙方原因导致本合同提前终止、被解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的）等情形，则乙方应补交免租期（含装修期）减免的全部费用，其中物业管理费按35元/月/㎡（按建筑面积计算）标准计算。恒福泰富公司于2018年9月1日将该商铺交付被告邓某1使用，被告邓某1于同日接收并签订了《商铺交场确认书》。被告邓某1在租赁期间用租赁物业地址注册了佛山市禅城区金点子吻鱼餐饮管理有限公司，即被告金点子吻鱼公司。被告金点子吻鱼公司为租赁物业的实际使用人。被告邓某1为被告金点子吻鱼公司的唯一自然人股东，被告金点子吻鱼公司为自然人独资公司。原、被告分别于2019年5月29日、2019年11月20日签订协议书约定原告给予被告2019年5月1日至2019年10月31日物管费优惠合计112266元、2019年11月1日至2020年1月31日期间物管费每月优惠18000元，被告每月物管费仅需缴纳711元，截至2020年1月13日，被告享受该期间的优惠费用合计43548元，被告已享有上述优惠期费用共计155814元。且协议书约定，被告日后一旦产生逾期付款等违约行为，原告有权取消上述优惠费用，被告需补缴全部优惠费用。原告已依约提供物业服务，但被告自2019年8月份起欠缴物业管理费、水电费等费用。经原告多次催缴，被告不予理会。原告已于2020年1月3日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《解除物业服务协议通知书》。截止至2020年1月13日，被告已拖欠原告物业管理费1720元、水费3877.90元，电费70526元，另产生违约金暂计2871.15元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，现特诉至法院，请法院依法公正判决。两被告未答辩。本院确认以下案件事实：2018年9月1日，被告邓某1（乙方，承租方）与案外人恒福泰富公司（甲方，出租方）签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》（编号：HFGJ-01Q-JY-2018-B00145），租赁合同约定主要内容：乙方承租位于佛山市禅城区**************自编号C103、C104、C105号铺，计租建筑面积534.59平方米，租赁期限自2018年9月1日起至2022年6月30日止；自2018年9月1日起至2018年9月30日止1个月为装修免租期，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期（含装修期）优惠的前提，如乙方原因导致本合同提前终止、被解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的）等情形，则乙方应补交免租期（含装修期）减免的全部费用，其中租金按53.17元／月·㎡标准计算、物业管理费按35元／月·㎡标准计算；乙方应向甲方支付履约保证金（112285元）=租赁保证金（56844元）+管理费保证金（37422元）+水电费保证金（8019元）+装修保证金（10000元）；自交场日起，乙方应当承担并支付该物业所发生的水、电、燃气等能源费用。原告为被告邓某1承租商铺所在恒福国际商业中心的物业管理方。同日，原告（甲方）与被告邓某1（乙方）签订《恒福国际商业中心物业服务协议》（合同编号：HFGJ-01Q-WY-2018-B00145），协议约定：协议期限自2018年9月1日起至2022年6月30日止；管理费，2018年9月1日至2018年9月30日，免物业管理费，2018年10月1日至2022年6月30日管理费18711元/月，缴费时间为每月5日前；电费，每单元设有独立电表，电费计算公式为：实际用电度数×（1+8%的线变损）×政府公布电价，每月5日前按上述标准交纳上月电费；水费，如乙方需在该物业内加装水表的，该独立水表所产生的水费计算公式：实际使用量×（1+5%的损耗）×政府用水价格，每月5日前按上述标准交纳上月水费；保证金，乙方向甲方交纳两个月物业管理费的保证金37422元、水电费保证金8019元；本协议在业主或出租人与乙方所签订的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》解除的同时本协议相应解除；乙方违约导致出租人单方终止恒福国际商业中心商铺租赁合同或甲方解除本协议，乙方除应按相关约定承担违约责任外，乙方所缴纳保证金归甲方所有，甲方追讨其余所欠的费用；如乙方延迟缴交管理费及电费、水费等其他应缴费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；乙方拖欠管理费、水电费逾期30天的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除按本协议相关约定承担违约责任外，乙方所交付的保证金归甲方所有；乙方送达地址为佛山市南海区*************************，任何一方以挂号信、传真、特快专递的方式通知另一方，通知在下列日期视为送达：由特快专递发送以寄出日后第三个工作日为送达日（无论是否签收）。上述两份协议后，被告邓某1入场经营，并将涉案租赁商铺注册为被告金点子吻鱼公司的住所。经营期间，出租方恒福泰富公司（协议甲方）、原告（协议乙方）与邓某1（协议丙方）就租金、管理费优惠达成了两份协议书，2019年5月29日签订的《协议书》约定：一、甲乙方同意给予丙方租金、管理费优惠。甲乙方给予优惠后，丙方承租的C103、C104、C105号铺2019年5月1日至2019年10月31日应缴纳的租金和管理费如下：2019年5月1日至2019年6月30日月租金18711元、月管理费0元，2019年7月1日至2019年10月31日月租金22482元、月管理费0元。丙方保证按照原合同及原协议的约定按时足额缴纳优惠期间的租金、管理费，如丙方逾期缴纳则甲乙方有权取消该优惠，丙方按照原合同及原协议约定标准支付租金、管理费及违约金；三、甲乙丙三方一致确认，甲乙方给予丙方本协议优惠的前提是丙方继续依约履行原合同及协议（含本协议），若丙方日后一旦发生逾期付款、逾期腾退等违约或侵权行为，甲乙方有权取消本协议第一条给予的优惠，丙方应在接到甲乙方补缴通知后3日内补缴本协议所有优惠款项共计170532元（其中租金58266元、管理费112266元）。2019年11月20日签订的《协议书》约定：一、甲乙方同意给予丙方租金、管理费优惠。甲乙方给予优惠后，丙方承租的C103、C104、C105号铺2019年11月1日至2020年1月31日应缴纳的租金和管理费如下：月租金32193元、月管理费711元。丙方保证按照原合同及原协议的约定按时足额缴纳优惠期间的租金、管理费，如丙方逾期缴纳则甲乙方有权取消该优惠，丙方按照原合同及原协议的约定标准支付租金、管理费及违约金；三、甲乙丙三方一致确认，甲乙方给予丙方本协议优惠的前提是丙方继续依约履行原合同及协议（含本协议），若丙方日后一旦发生逾期付款、逾期腾退等违约或侵权行为，甲乙方有权取消本协议第一条给予的优惠，丙方应在接到甲乙方补缴通知后3日内补缴本协议所有优惠款项共计54000元（其中租金0元、管理费54000元）。2019年11月22日，原告、恒福泰富公司共同向被告邓某1、金点子吻鱼公司发出《催缴函》，催收截止2019年11月7日欠缴的租金32193元、物业管理费18711元（2019年11月）、水费1911元（2019年8月2日至2019年10月1日）、电费33092.50元（2019年8月2日至2019年10月1日）。次日，被告收到《催缴函》。2019年12月15日，被告邓某1、金点子吻鱼公司向恒福国际商业中心提交《离场申请书》，内容为：感谢各位领导这一年半的关照，现我店亏损太多无法坚持做下去，由于股东大家已经无钱再投资，我店自从去年9月份投资到现在已经亏损1180000元，现还欠拖员工没支付。决定12月16日结业离场。我店所有在贵公司保证金合计112285元整，在贵公司还有本人离场店内一切设备不动全交给贵公司，相抵现欠贵公司一切债务，恳请贵公司各位领导批准。2020年1月3日，原告向物业服务协议中约定的送达地址通过邮政EMS向被告邓某1、金点子吻鱼公司发出《解除通知书》，通知书载明：截止2019年12月23日，贵方已拖欠物业管理费合计1422元、水电费合计73911.90元、应付违约金2872.83元，共计78206.73元。基于贵方上述逾期缴纳物业管理费及水电费的行为已构成严重违约，严重损害了我司的合法权益，且出租方解除与贵方签订的租赁合同，现郑重函告如下：我司与贵方签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》自贵方收到本通知书送达之日起解除，贵方所缴纳的物业管理费保证金、水电费保证金我司不予退还。2020年1月9日，邮件退回妥投。另查一，被告金点子吻鱼公司为被告邓某1独资的有限责任公司。另查二，本院另案受理了出租人恒福泰富公司诉邓某1、金点子吻鱼公司房屋租赁合同纠纷一案[（2020）粤0604民初1969号]，该案经审理后本院作出（2020）粤0604民初1969号民事判决，判决认为邓某1违约并确认恒福泰富公司与邓某1于2018年9月1日签订的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》（编号：HFGJ-01Q-JY-2018-B00145）于2019年12月16日终止。以上事实有原告举证的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》、《恒福国际商业中心物业服务协议》、协议书等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。恒福泰富公司与被告邓某1签订的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》、原告与被告邓某1签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》内容合法有效，受法律保护，合同双方均得依约行事。关于物业服务协议的解除问题。据（2020）粤0604民初1969号民事判决，涉案《恒福国际商业中心商铺租赁合同》已于2019年12月16日终止。涉案《恒福国际商业中心物业服务协议》约定本协议在业主或出租人与被告所签订的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》解除的同时本协议相应解除。依据上述物业服务协议约定，本院确认涉案《恒福国际商业中心物业服务协议》于2019年12月16日解除。关于没收物业管理费保证金、水电费保证金的问题。涉案《恒福国际商业中心物业服务协议》因被告邓某1违约导致解除，按照协议约定，原告有权没收保证金，本院确认被告邓某1缴纳的管理费保证金、水电费保证金归原告所有。关于违约金的问题。本院已支持了原告没收保证金的诉请，足以弥补原告的损失，对原告主张的违约金诉请，不再予以支持。关于支付拖欠的物业管理费、水费、电费的问题。被告邓某1为租赁及物业服务合同的相对方，被告金点子吻鱼公司为物业的使用人，两被告应共同承担占有使用物业期间产生的物业管理费、水费及电费。两被告未到庭提出抗辩，经核算，两被告应向原告支付2019年11月1日-2019年12月16日的物业管理费28368.29元（18711元+18711元÷31天×16天）。至于水电费，虽原告主张到2020年1月13日，但因水电是独立核算，水表、电表的读数实际仍是被告撤场时的读数，故本院对原告诉请的水费3877.90元（从2019年8月2日计至2020年1月13日）、电费70526元（从2019年8月2日计至2020年1月13日）予以支持。关于补交免租期减免的管理费、优惠期减免的物业管理费的问题。依据涉案租赁合同、物业服务协议、协议书，被告邓某1违约，原告有权取消给予的优惠，被告应予以补交。另，2019年11月1日至实际返还场地之日止的物业管理费本院已裁判按18711元/月计算，2019年11月1日至2020年1月31日优惠期减免的管理费若再支持补交，构成重复计算，故本院仅对原告诉请两被告承担的免租期减免的管理费18710.65元、优惠期减免的管理费112266元（2019年5月1日-2019年10月31日）予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告邓某1签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》（合同编号：HFGJ-01Q-WY-2018-B00145）已于2019年12月16日解除；二、被告邓某1交纳的物业管理费保证金37422元、水电费保证金8019元归原告佛山市恒福物业管理有限公司所有；三、被告邓某1、佛山市禅城区金点子吻鱼餐饮管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费28368.29元、水费3877.90元、电费70526元；四、被告邓某1、佛山市禅城区金点子吻鱼餐饮管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒福物业管理有限公司补交免租期减免的管理费18710.65元、优惠期减免的管理费112266元；五、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取5784元，由原告佛山市恒福物业管理有限公司负担84元，被告邓某1、佛山市禅城区金点子吻鱼餐饮管理有限公司共同负担5700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  侯 德人民陪审员  麦清华人民陪审员  莫青虹二〇二〇年六月三十日书 记 员  梁丽仪