山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7711号上诉人（原审原告）：卢志强，男，1984年7月10日出生，汉族，住单县。委托诉讼代理人：武兰锋，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：咸秋爽，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘琦，男，1960年8月5日出生，汉族，住重汽莱蒙湖小区5-301。被上诉人（原审被告）：王君，女，1969年1月16日出生，汉族，住重汽莱蒙湖小区5-301。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁明，山东齐鼎律师事务所律师。原审第三人：济南中住中部房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘召艳，董事长。委托诉讼代理人：袁凯利，女，该公司员工。上诉人卢志强因与被上诉人刘琦、王君及原审第三人济南中住中部房地产经纪有限公司（以下简称济南中住地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初6446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。卢志强上诉请求：1.撤销(2019)鲁0103民初6446号判决书，并依法改判或发回重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，确定性质不当。具体如下：一、被上诉人违反合同约定，迟延多日向上诉人交付房屋，一审法院认定事实错误，确定性质不当。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，约定交房时间为2019年4月22日，但被上诉人2019年4月27日交付801室，2019年9月底交付901室，迟延多日，应承担违约责任。一审法院认为上诉人要求被上诉人承担违约责任于法无据，系认定事实错误，确定性质不当。二、上诉人并未变更房屋交付时间、交付方式，一审法院认定事实错误，确定性质不当。上诉人自始至终都要求被上诉人按照双方签署的房屋买卖合同按时交付、实际交付房屋，但被上诉人一直隐瞒房屋租赁的真实情况，且未能依约交房，且严重影响了上诉人正常装修和使用，一直到现在仍未能入住，给上诉人造成严重损失。物业交割单是对部分房产(即801室)交付时间、交付状态的确认，交割单并无任何关于变更交付时间、交付方式的约定。且恰恰相反，通过交割单载明的时间(2019年4月27日)即可证明被上诉人已逾期交付801共5天。另外，直至2019年9月底，被上诉人才将901室实际交付给上诉人。上诉人从未变更房屋交付时间和交付方式。一审法院认为上诉人与被上诉人签署物业交割单系对原房屋买卖合同中约定的房产交付时间、交付方式进行了变更，并对相关费用进行了结算，系认定事实错误，确认性质不当。三、被上诉人违反约定，迟延多日交付车位，一审法院认定事实错误。被上诉人与上诉人约定2019年4月22日交付车位，但因被上诉人私自将车位出租给第三方使用，未能按期交付给上诉人，应承担违约责任，一审法院认定事实错误。四、被上诉人迟延迁出户口，系迟延履行的违约行为，一审法院认定事实错误，确定性质不当。被上诉人与上诉人于2018年11月3日签订房屋买卖合同，但直至2019年7月22日才将户口迁出，济南市内户口迁移竟耗时近9个月，远超“合理期限”，该行为系迟延履行的违约行为。原审法院认为被上诉人在如此长的时间内迁出户口是在“合理期限范围”，系认定事实错误，确定性质不当。刘琦、王君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。济南中住地产公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。卢志强向一审法院起诉请求：1.判令两被告支付原告违约金30万元；2.判令两被告支付原告律师费20000元；3.本案诉讼费、保全费、保险费等由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月3日，刘琦（甲方、出售方）、王君（共有权人）与的卢志强（乙方、买受方）、济南中住地产公司签订房屋买卖合同一份，约定刘琦、王君将坐落于济南市市中区伟东新都一区4号楼1-801/901房屋（房产证号：济房权证中字第15xxxx号）出售给卢志强，该房屋出售总价款为435万元。乙方于2018年11月3日向甲方支付定金2万元；于2018年11月7日向甲方支付定金8万元，定金共计10万元。乙方于2019年1月31日之前办理完毕网签手续后当日，将首付款131万元（含定金）存入甲方账户。剩余房款304万元，在过户后于银行发放贷款之日由银行直接向甲方支付。甲方在收到全部购房款后五个工作日内交付房屋给乙方。甲方已将该房屋出租第三人，承租人已放弃优先购买权。如房屋已出租的，交易房屋的租赁期限至2019年3月31日，就房屋租金及押金事宜，甲、乙双方一致同意：甲方保证在交房之前解决房屋租赁事宜。甲方应当保证该交易房产为空户状态，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口出手续。如因甲方原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当按日计算向乙方支付总房款千分之三的违约金。甲、乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款千分之三的违约金。违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应赔偿守约方遭受的损失，包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。2018年11月3日，卢志强向张君支付定金10万元；2018年12月30日，卢志强向张君支付购房款40万元；2019年1月29日，卢志强向张君支付购房款81万元；2019年4月15日，卢志强以银行贷款方式向张君支付购房款304万元；以上共计435万元。2019年3月31日，刘琦（甲方、出售方）、王君（共有权人）与的卢志强（乙方、买受方）、济南中住地产公司签订补充协议一份，约定刘琦、王君将济南市市中区伟东新都一区1号车库32号地下专属车位使用权出售给卢志强。甲方承诺该车位现无产权证书，后期也无法保证能够办理产权证书及更名。甲乙双方协商一致同意：该车位使用权及相关所有购买车位票据于交房当日一并交于乙方，甲方配合乙方于交房当日协调办理乙方使用该车位事宜。自交房之日起，后期因该车位产生的所有的风险由乙方承担，所得收益归乙方所有，与甲方无关。同日，刘琦将车位合同交于第三人济南中住地产公司员工康鹏，并由康鹏将车位合同及发票交于卢志强。2019年4月4日，济南市自然资源和规划局向卢志强下发了涉案房产的不动产权证书。2019年4月27日，双方签订物业交割单，交割涉案房产，其它部分约定：901房子已对外出租，屋内设施三部空调......房租自2019年4月23日至2019年5月19日租金2700元整转交卢志强，自2019年5月20日起至2019年9月19日止期间租金由卢志强收取。押金3000元转交给卢志强，屋内现状......卢志强、王君，济南中住地产公司员工康鹏均在该交割单上签字。2019年7月22日，刘琦、王君将本人户口自涉案房产迁置济南市市中区舜玉路7号社区集体户。另查明，卢志强因本案诉讼共支出律师代理费20000元。一审法院认为，卢志强与刘琦、王君所签订的房屋买卖合同、补充协议、物业交割单系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。在双方于2018年11月3日签订的房屋买卖合同中虽约定交易房屋租赁期限至2019年3月31日，刘琦、王君保证在交房之前解决房屋租赁协议。但根据双方于2019年4月22日签署的物业交割单中，卢志强表示同意涉案房屋继续出租，并收取了901房屋2019年4月23日至5月19日租金2700元，同意自2019年5月20日至2019年9月19日止的租金由其继续收取，并收取了押金3000元。该物业交割单，应视为双方形成新的合意，对原房屋买卖合同的交付时间及交付方式进行了变更。现卢志强依据变更前的房屋买卖合同关于交房时间约定要求刘琦、王君承担违约责任，于法无据，不予支持。关于卢志强主张的逾期迁出户口违约金，因双方在房屋买卖合同中仅约定保证交易房产为空户状态，并未约定刘琦、王君应迁出户口的具体时间。根据社会常理，亦应给予被告刘琦、王君迁出户口一定合理期限，刘琦、王君于2019年7月22日将户口迁出，在合理期限范围内，卢志强亦无证据证实因刘琦、王君迁出户口行为给其造成经济损失，故对卢志强主张的刘琦、王君逾期迁出户口违约金不予支持。关于卢志强主张的逾期交付车位违约金，一审法院认为根据双方签订的补充协议，车位使用权及相关所有购买车位票据于交房当日一并交于乙方，自交房之日起，后期因该车位产生的所有风险由乙方承担，所得收益归乙方所有。被告已于签订补充协议当日将车位合同及发票交予卢志强。结合物业公司出具的证明，卢志强可以其持有的上述车位合同及发票办理使用权变更登记手续，故应视为签订合同当日被告已向其交付涉案车位，不存在逾期交付车位问题。如原告认为被告存在在交易前将车位租赁他人的问题，属因该车位产生的收益归属问题，而非逾期交付车位违约金问题。故对卢志强的该项诉讼请求不予支持。综上，卢志强并未提交充分证据证实刘琦、王君在履行双方房屋买卖合同、补充协议过程中存在违约行为，现要求刘琦、王君承担违约责任并赔偿因违约行为造成的经济损失即律师代理费20000元，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回卢志强的诉讼请求。案件受理费6100元，减半收取3050元，财产保全费2120元，合计5170元，由卢志强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：卢志强提交如下证据：证据一、交易房产4号楼1-115地下室的不动产登记证复印件一份。以证明地下室应有的状态。证据二、照片两张。以证明地下室交付有瑕疵，交付给我们的地下室也是合同中的一部分，但是出了地下室的门口不是公共区域，是被上诉人自己搭建的临时建筑，把我方的门包进去了，只有被上诉人拆了违章建筑我们才能正常进出，被上诉人存在违约行为。刘琦、王君质证认为，对证据一的真实性及证明目的均不予以认可，该证据是复印件，且该证据也不属于新证据。对证据二的真实性、关联性、证明目的均不予以认可，该证据无法达到上诉人的证明目的，也看不清楚地下室的具体状态，2019年4月27日上诉人、被上诉人以及第三人三方签署的物业交割单已经履行完毕，该物业交割单能够代表被上诉人已经将涉案房屋、地下室车位均已交付给上诉人。济南中住地产公司认为上述证据与公司无关，不发表质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：刘琦、王君应否承担逾期交付房屋、车位，逾期迁出户口的违约责任。关于刘琦、王君应否承担逾期交付房屋违约责任的问题。2019年4月15日卢志强付清涉案房款，依据合同约定，刘琦、王君应当于收到全部购房款后五个工作日内将该房屋交付给卢志强。2019年4月27日，双方签订物业交割单，交割涉案房产。根据济南中住地产公司在一审的陈述，延迟交房是卢志强与刘琦、王君协商的结果，且交割单中约定：901房子已对外出租，房租自2019年4月23日至2019年5月19日租金2700元整转交卢志强，自2019年5月20日起至2019年9月19日止期间租金由卢志强收取。因此，一审判决认定双方形成新的合意、对原房屋买卖合同的交付时间及交付方式进行了变更，证据充分。卢志强依据变更前的房屋买卖合同关于交房时间约定要求刘琦、王君承担违约责任，于法无据，一审判决不予支持并无不当。关于刘琦、王君应否承担逾期交付车位违约责任的问题。刘琦、王君与卢志强签订的补充协议中，约定车位使用权及相关所有购买车位票据于交房当日一并交于卢志强，自交房之日起，后期因该车位产生的所有风险由卢志强承担，所得收益归卢志强所有。刘琦、王君已于签订补充协议当日将车位合同及发票交予卢志强。结合物业公司出具的证明，卢志强可依上述车位合同及发票办理使用权变更登记手续，故应视为刘琦、王君已按约定交付涉案车位，不存在逾期交付车位问题。一审判决对卢志强的相关诉讼请求不予支持，并无不当。关于刘琦、王君应否承担逾期迁出户口违约责任的问题。房屋买卖合同中约定刘琦、王君保证该交易房产为空户状态，但事实上该房产上有户口登记，刘琦、王君至2019年7月22日将户口迁出。涉案房屋的实际户口状况与合同约定不符，刘琦、王君违反了合同约定，且刘琦、王君对于涉案房产是否有户口登记应当是明知的，因此刘琦、王君应当依法承担违约责任。房屋买卖合同约定交房时间为2019年4月22日，卢志强主张2019年4月22日至2019年7月2日合计71天的逾期迁出户口违约金符合合同约定。违约金具有惩罚和补偿的双重属性，一审判决以卢志强无证据证实刘琦、王君迁出户口行为给其造成经济损失为由，对卢志强主张的逾期迁出户口违约金不予支持，法律依据不足，也不符合合同约定。关于逾期迁出户口违约金的计算标准问题，房屋买卖合同中约定如因甲方原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当按日计算向乙方支付总房款千分之三的违约金。本案一审中，卢志强自愿降低比例至按每日万分之六计算违约金，本案二审中，刘琦、王君要求调低违约金，结合本案实际情况，本院酌定按照每日万分之一计算违约金，即刘琦、王君应当支付的逾期迁出户口违约金为30885元（4350000×71×0.0001）。关于卢志强主张的支付律师费20000元。涉案房屋买卖合同约定：违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应赔偿守约方遭受的损失，包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。本案中，卢志强因本案诉讼支出律师代理费20000元，考量卢志强的诉讼请求金额与刘琦、王君的违约情形，对于卢志强主张的律师代理费，本院支持2000元。综上所述，卢志强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初6446号民事判决；二、刘琦、王君于本判决生效之日起十日内支付卢志强违约金30885元；三；刘琦、王君于本判决生效之日起十日内赔偿卢志强律师代理费2000元；四、驳回卢志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费6100元，减半收取3050元，财产保全费2120元，合计5170元，由卢志强负担4511元，刘琦、王君负担659元。二审案件受理费6100元，由卢志强负担5478元，刘琦、王君负担622元。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二〇年八月十日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂