辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初1217号原告：于卫彬，男，1974年9月28日出生，满族，系工人，住桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：贾清芳（系于卫彬妻子），女，1975年9月18日出生，满族，系工人，住桓仁满族自治县。原告：贾清芳，女，1975年9月18日出生，满族，系工人，住桓仁满族自治县。被告：辽宁天泰大学城房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区金帆东路2-16号。法定代表人：关晓辰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王艳葳，系该公司职员。原告于卫彬、贾清芳与被告辽宁天泰大学城房地产开发有限公司（以下简称：辽宁天泰房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于卫彬的委托诉讼代理人贾清芳、原告贾清芳，被告辽宁天泰房地产公司的委托诉讼代理人王艳葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于卫彬、贾清芳向本院提出的诉讼请求：一、依法确认我（于卫彬、贾清芳）与被告辽宁天泰大学城房地产开发公司于2016年11月23日签订的位于住宅《商品房买买卖合同》（合同编号JY二期201614004)有效及2016年11月23日签订的位于车库《商品房买卖合同》（合同编号JY二期201613004）有效；并协助办理该房屋产权变更登记。二、判令被告承担诉讼及相关费用。事实与理由：2016年11月23日，我（于卫彬、贾清芳）与被告辽宁天泰大学城房地产开发公司签订了位于住宅《商品房买买卖合同》（合同编号JY二期201614004）及《商品房买卖合同》（合同编号JY二期201613004）车库两份合同。我共向被告支付购买住宅款为人民币382639.2元；支付购买车库款为人民币138840元，该款项由本溪亿科投资管理有限公司代收。2016年9月26日，被告向我交付了所购的房屋和车库，我一直使用至今。然而，由于被告辽宁天泰大学城房地产开发公司的原因，导致无法办理不动产权变更登记即取得《不动产权证书》。对此，我曾无数次找被告要求尽快解决，但被告总是一拖再拖，始终无果。综上，现诉至贵院，恳请贵院依法支持我的诉请。被告辽宁天泰房地产公司辩称，我公司虽然出具了买卖合同、交付了房屋，但我公司没有收到任何相关费用，也没有授权任何人代收房款。因此，我公司不应履行办理房屋证照义务，只有在我公司收款的情况下，我公司才能履行义务。假设第三人收款抵账情形存在，也必须由收款方提供抵账协议和发票以及应扣税费，方可办理相关的房屋证照。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于卫彬、贾清芳系夫妻关系。二原告购买被告辽宁天泰房地产公司开发的桓仁镇天泰嘉园二期住宅及仓储（车库）各一处，住宅位于建筑面积129.27平方米，仓储（车库）位于建筑面积34.71平方米。上述两处房产购房款分别于2015年7月24日支付200000元，于2015年9月4日支付60000元，于2015年11月17日支付100000元，于2015年12月7日支付100000元，于2016年9月26日支付余款及物业费68213.87元，以上5笔合计528213.87元【其中包括住宅382639.2元（2960元/㎡），仓储138840元（4000元/㎡），其余为物业费】。该5笔房款均由本溪亿科投资管理有限公司出具专用收款收据。2016年9月26日，原告于卫彬、贾清芳取得上述两处房产并实际占有使用至今。2016年11月23日，原、被告双方补签《商品房买卖合同》两份（住宅合同编号：JY二期201614004，仓储合同编号：JY二期201613004）。2020年4月24日，本院在桓仁满族自治县不动产登记中心调取的涉案两处房产的查档报告单中载明，权利人仍为被告辽宁天泰大学城房地产开发有限公司。另查明，被告辽宁天泰房地产公司（甲方）与本溪亿科投资管理有限公司（乙方）于2014年9月12日签订《开发区葡萄酒产业园五女新城四期商住楼工程合伙开发协议书》，此协议书中“二、合作开发主要内容：按照县城建局建设规划和甲方建筑设计理念，由乙方负责总设计并出资开发建设商品楼2栋（小高层）及门市约12000平方米。以上建筑项目由乙方自行销售，销售价格由乙方决定。乙方支付给甲方相关费用后，开发收益全部归乙方所有。甲方负责协助办理施工、销售及入住等相关手续”。本院认为，本案为买卖合同纠纷。（一）原告于卫彬、贾清芳与被告辽宁天泰房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有约束力，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。（二）本案原告于卫彬、贾清芳已在合同签订前支付了全部购房款，履行了合同约定的义务，被告辽宁天泰房地产公司亦向二原告交付了涉案两处房产，合同中第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的的资料报产权登记机关备案”，故被告辽宁天泰房地产公司应履行协助二原告办理房屋产权变更登记的义务。被告辽宁天泰房地产公司提出未收到房款的答辩意见，因合同具有相对性，其与合同关系外的本溪亿科投资管理有限公司之间关于房款事宜的约定，无法对抗本案二原告基于双方签订的《商品房买卖合同》主张权利，故对被告辽宁天泰房地产公司的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告于卫彬、贾清芳与被告辽宁天泰大学城房地产开发有限公司于2016年11月23日签订的两份《商品房买卖合同》有效；二、被告辽宁天泰大学城房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告于卫彬、贾清芳办理坐落在房屋（建筑面积129.27平方米）和坐落在仓储（建筑面积34.71平方米）产权过户登记。案件受理费9015元（原告于卫彬预交），由被告辽宁天泰大学城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  姜帆人民陪审员  高云人民陪审员  石岩二〇二〇年八月二十四日书 记 员  赵鹤附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。