西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初9433号原告：湛东辉，男，1990年7月16日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：140XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：杨明宇，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：奉琼，陕西权诚律师事务所实习律师。被告：钟英霞，女，1979年4月27日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：620XXXXXXXXXXXXXXX。被告：何磊，男，1977年8月28日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：652XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：曹鸣，陕西永嘉信律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘夤，陕西永嘉信律师事务所实习律师。原告湛东辉与被告钟英霞、何磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告湛东辉的委托诉讼代理人杨明宇、奉琼到庭参加了诉讼，被告钟英霞、何磊的共同委托诉讼代理人曹鸣、刘夤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告湛东辉诉称，2019年8月22日，原告与被告及居间方西安晨力房地产营销策划有限公司签订房地产买卖居间合同，合同约定，原告将其位于西安市曲江新区XX路XX小区XX幢XX室房屋以2300000元出卖给被告。依据居间合同第2款约定，被告应于2019年9月22日之前将首付款920000元及其向贷款机构申请的1380000元贷款存入交易保证机构设立的XX房交易结算资金监管账户，居间合同第四条第10款约定被告将应付房款存入监管账户可延期一到两周，故被告最迟应在2019年10月6日之前将2300000元房款存入监管账户，但被告直至2019年11月8日才将2300000元转入监管账户，迟延履约达32天。2019年9月23日，原告与被告签订XX房买卖合同，该合同第六条约定，逾期付款责任由双方自行约定，根据居间合同第五条约定，被告逾期付款一日，应向原告支付应付房款3%的违约金。因被告未能及时取得1380000元的银行贷款，致使其未能按约将2300000元存入监管账户，故应当以1380000元为基数，按照约定向原告支付违约金。同时，按照XX房买卖合同第十三条第4款约定，被告应当承担原告维护权益时支付的律师费。诉讼期间，原告委托陕西权诚律师事务所律师代理本案，为此支付50000元律师代理费，该经济损失应当由被告承担。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告向原告支付违约金1242000元；2、被告赔偿原告支付的律师费50000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告钟英霞、何磊共同辩称，1、被告并未违约，原告亦无证据证实此事。2、原告的诉请无事实及法律依据。3、被告已经尽到了合同相对方的全部责任。被告按照合同约定，提前于2019年9月23日向银行申请贷款，不存在违约，贷款发放进度较慢的原因在于贷款银行，被告不存在过错。经审理查明，2019年8月22日，甲方湛东辉与乙方钟英霞、丙方西安晨力房地产营销策划有限公司就位于西安市曲江新区XX路XX小区XX幢XX室XX房XX居间合同，合同约定的房产证号/不动产权证号为X16XXXXXX，房屋建筑面积为108.69平方米，房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行鼓楼分行。房屋总价款为2300000元。付款方式及付款时间为甲乙双方约定，乙方应于2019年9月22日之前将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的XX房交易结算资金监管账户：买方应将首付款920000元存入监管账户，余额1380000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户，若贷款机构审批不足乙方申请额度时，乙方应于办理房地产过户手续之前以现金或转账形式自行筹齐并向甲方补足。买卖合同订立时，甲乙双方约定于2019年9月22日前按本合同约定的主要买卖条件签署西安市XX房买卖合同。乙方无法在约定的期间内全额支付房款时，乙方未能根据合同的约定，按期向甲方足额支付房款，每逾期一日，由乙方向甲方支付应付房款3%的违约金。合同继续履行，逾期超过30日，甲方有权解除合同，并书面告知乙方，解除合同书面通知到达之日起生效，乙方应向甲方支付应付房价3%违约金。2019年9月23日，出卖人湛东辉与买受人钟英霞签订XX房买卖合同，约定的购买房屋、房屋价款同上述房地产买卖居间合同。约定，签订合同之前，买受人应向出卖人支付定金300000元，该定金于交付首付款时抵作房屋价款，支付方式为存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，买受人自监管协议签订之日起30日内将首期房价款700000元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，买受人应在2019年10月30日前就余款1600000元向银行申请贷款支付，如贷款机构不批准买受人的贷款申请或者批准贷款金额少于买受人申请的贷款金额，双方当事人同意按照以下方式处理：买受人因自身原因未获得银行或者公积金管理中心配准的，双方协商一致解决方式为：买受人应于收到贷款未得到批准通知之日起10日继续申请其他银行贷款至贷款批准，继续申请贷款的次数以2次为限，期间已产生的及将要产生的各项费用由买受人自行承担，在申办贷款过程中产生的各项费用由买受人承担，买受人2次申请银行贷款后仍未得到批准，未能按时向出卖人支付购房款的，视为买受人违约，出卖人有权追究买受人违约责任。2019年8月20日、8月22日，钟英霞分别向湛东辉转账50000元（一笔40000元、一笔10000元）、250000元，共计300000元。2019年11月8日，湛东辉向钟英霞转账300000元。同日，钟英霞将920000元转入资金监管账户西安市置诚资产管理有限公司。2019年11月12日，被告钟英霞委托贷款银行（哪个银行无法辨识，已在庭审中告知被告代理人，但被告代理人置之不理）向西安市置诚资产管理有限公司支付1380000元。后原告配合被告将位于西安市曲江新区XX路以东，XX路以南，XX路以西，XX城XX幢XX室房屋过户至钟英霞名下。上述事实，有房地产买卖居间合同、XX房买卖合同、中国银行交易流水明细清单、微信转账截图、进账单、业务回单、不动产权证书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订的房地产买卖居间合同及XX房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。本案争议焦点为，被告是否应当向原告承担违约责任。对于该争议焦点的前提是被告是否存在违约行为，根据原告与被告签订的房地产买卖居间合同约定，被告应于2019年9月22日将首付款920000元存入资金监管账户并签订西安市XX房买卖合同，但双方协商一致于2019年9月23日签订西安市XX房买卖合同，该合同变更了房地产买卖居间合同约定的首付款存入资金监管账户的时间，西安市XX房买卖合同约定的首付款存入资金监管账户的时间是监管协议签订之日起30日内，该合同还约定定金230000元于交首付款时抵作房款存入交易保证机构设立的交易结算资金监管账户，原告明知该笔款项抵作房款，但却于2019年11月8日才将该笔款项转账支付给被告钟英霞，原告的迟延转款致使被告于2019年11月8日将全部首付款转至资金监管账户，虽然被告的迟延付款构成违约，但该违约系原告所致，被告不应承担因首付款未按约支付至资金监管账户的违约责任。对于被告于2019年11月12日才将贷款支付至资金监管账户一节，因房地产买卖居间合同的相关约定已被西安市XX房买卖合同变更，根据西安市XX房买卖合同约定，贷款的申请日是在2019年10月30日之前，且贷款未得到批准之日起10内继续申请其他银行贷款至贷款批准，继续申请贷款的次数以2次为限，被告的贷款至2019年11月12日转至资金监管账户系合理的贷款时间，未违反合同的约定，故被告的贷款存入资金监管账户的时间并未逾期，被告的行为并未构成违约。因此，原告要求被告向其支付违约金1242000元及律师代理费50000元的诉请，本院依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告湛东辉的全部诉讼请求。本案案件受理费16428元，由原告湛东辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 赵 妍人民陪审员 高 琪人民陪审员 贾金利二〇二〇年八月二十一日书 记 员 蒋 甜打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达1