安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2701号 上诉人（原审原告）：杜振军，男，1998年2月9日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：张家金，安徽端维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凯，安徽端维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥辰旭房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路35号301室。 法定代表人：潘伶健，董事长。 委托诉讼代理人：张宏才，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏传兰，女，该公司员工。 上诉人杜振军因与被上诉人合肥辰旭房地产开发有限公司（以下简称辰旭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜振军上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持杜振军一审的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由辰旭公司承担。 事实和理由：一、一审法院关于案涉房屋无渗水现象，杜振军要求修复渗水问题无事实依据的认定是明显的事实认定错误。首先，杜振军在验房时发现案涉房屋的地下室多处渗水，要求辰旭公司予以修复。但辰旭公司拒绝承认房屋存在渗水问题，然后在不通知杜振军的前提下私自偷偷进行维修，但在开庭时却坚称从未进行过任何维修。直到杜振军提供了维修前后现场对比照片后，才改称其修复的是空鼓。同时，从鉴定机构的鉴定报告以及一审法院的现场勘验也可以确定，辰旭公司对房屋的多处进行了注胶维修。由此可见，辰旭公司关于案涉房屋不存在渗水问题的辩解前后矛盾且与事实明显不符。其次，鉴定机构的鉴定报告已明确注明案涉房屋地下室防水不符合防水的设计规范及要求，房屋内部墙面及地面有过多处注胶维修。从该鉴定报告可以确定，案涉房屋的防水施工质量是不合格的，进而导致房屋内部出现多处渗水的情况。从建筑常识上看，影响地下室防水效果的主要因素是外立面的防水施工处理。从本案的鉴定结果可知，地下室防水不符合设计规范及要求是导致了房屋渗水的根本原因，而辰旭公司从里面进行的局部维修仅仅能短期内解决表面问题，不能从根本上解决渗水问题。杜振军在一审判决前发现辰旭公司修复过的地方再次出现渗水现象就恰恰证明了这点。再次，案涉房屋的地下室是杜振军按照一、二楼楼层的正常价格购买的，其购买目的和购买时辰旭公司的宣传都不是用作储物间的，而是作为居住使用的，杜振军在收房后势必会进行装修和居住。如果渗水问题不能得到彻底解决，在杜振军居住后再出现渗水问题，必将会造成更大的损失甚至安全事故(电线管内有积水，可能导致安全事故）。杜振军在诉讼请求中已明确要求辰旭公司对渗水问题进行彻底修复，这种修复显然应当包括对不符合设计规范及要求这一根本质量问题的修复。在此情况下，一审法院对于鉴定结论不予理睬，置事实于不顾，仍然认为杜振军应当收房，这样的认定既违背事实也不合常理。 二、一审法院对于相邻院子分割院墙等问题简单地依据合同中并未约定就全部驳回杜振军的诉请明显是事实认定错误导致的判决错误。相邻院子的院墙仅用绿植进行区隔，留有巨大的空隙，一个成年人可以自由穿行，完全不能保证住户的隐私安全，也没有起到院墙的作用。一审法院对杜振军上述的合理诉求不予认可，仅以双方合同中并无约定予以驳回，是对杜振军合理要求、合法权益的漠视。 三、一审法院错误地认定辰旭公司已履行了公示房屋公摊的计算方式，进而错误地认定杜振军要求其公示该公摊计算方式的诉求于法无据。双方所签订的商品房买卖合同是由辰旭公司提供的格式合同，且是在杜振军交付了十万定金(明确不可退)和首付款并且网签备案之后才提供给杜振军签订的。合同中明确约定公摊计算方式见合同附件二，辰旭公司作为合同的提供方，其并未履行提交合同附件二的义务。而且，作为购房者的杜振军，是不可能提供出房屋公摊计算方式的。而且在本案中，杜振军去房屋验房发现一系列质量问题后即被保安强行驱离现场，也无从得知哪里公示了附件二。一审法院认定的交付现场公示照片及房屋面积明细表杜振军方并未看到相关材料，也未发表过质证意见。即使有过公示，也并不能免除其提供合同附件二的义务。一审法院即据此认定辰旭公司履行了交付合同附件二的义务，明显没有事实和法律依据。 四、杜振军购买的车位系在购买案涉房屋时作为房屋附属一并购买的，不存在另案主张的问题。直接抵在地下室门口处，使用停车位就会导致地下室门无法使用。 五、一审法院适用法律错误，杜振军请求参照房屋逾期交房的标准赔偿损失有法可依且有事实依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。同时，根据《合同法》的相关规定，对格式条款有不同解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，逾期交房是因为辰旭公司所交付的房屋不符合宣传标准和合同约定且存在严重质量问题而影响杜振军的正常居住使用，故杜振军有权不予收房并要求辰旭公司予以整改、修复，同时有权要求辰旭公司赔偿损失。一审法院基于错误的事实认定，进而依据《合同法》第八条、《物权法》第七十六条的相关规定，驳回了杜振军的全部诉讼请求，是法律适用的错误，依法应当予以纠正。 六、杜振军当时买了两个车位，每一个都是18.9万元。有一个车位签订了合同，也办理了产权证，但是另一个车位没有签订合同也没有办理产权证。现在杜振军想退回这个没有签订合同办理产权证的车位。 辰旭公司辩称，1、包括绿化、院墙、管道、门窗等在内的各项设施设备均通过专业的设计并告知政府备案，且最终通过政府的验收合格，杜振军仅仅通过自己的主观感觉判断好与不好，是否方便使用缺乏科学依据，也违反了规划设计。2、杜振军所陈述的并不属实，自通知交付之日起，涉案房屋并无任何渗水情况，杜振军仅仅从表面上看有修补痕迹作出主观判断没有任何依据。辰旭公司在交付后，并未对涉案房屋进行过任何防水方面的维修。3、鉴定报告也表明，在交付后没有任何的渗水现象，且在鉴定过程中是根据杜振军的选择来进行鉴定，在雨水较多的夏季，开挖后每天长时间进行浇灌，甚至对防水材料进行长时间的冲淋，所鉴定之处，防水涂层外围存在很多积水的情况下，室内也没有任何的渗漏，足以表明涉案房屋并无渗水，达到防水规范设计的要求，根本不存在影响正常使用的情况。同时房屋的防水体系包含多种方法，防水涂层只是其中的一种，在施工过程中采用了防水混凝土等多种方式，确保达到不渗水的目的。而且在鉴定报告中所陈述的外保护层不足是因为在施工过程中被操作工人铲除，在鉴定报告的照片中可以清晰的看到凝结保护存在水泥印记，且该保护层并非国家强制性规定。4、杜振军认为仅仅是能够短期防水，是其主观判断没有依据，涉案房屋达到合同约定的交付条件。杜振军没有任何理由拒收房屋，其作为违约方要求辰旭公司承担违约责任没有依据也不符合诚实信用的原则。5、关于杜振军车位问题。车位不属于涉案的房屋的附属工程，不属于买卖合同的范围，且根据规划设计，该通道并非供业主正常出入使用，所有业主是通过电梯以及安全通道到达地下车库。所以杜振军所说的车位不方便使用没有依据。 杜振军向一审法院起诉请求：1.判令辰旭公司向杜振军支付未按约交付合格房屋违约金146379.6元（本金为4978898元，违约金为每日万分之二，从2018年10月1日暂计算至2019年2月25日，之后顺延计算至交付合格房屋之日止）；2.判令辰旭公司通过整改实现绿化率（绿地率）达到40%的约定标准；3.判令辰旭公司按约定安装相邻院子分割院墙，改造卫生间管道；4.判令辰旭公司改造地下室采光及通风，并修复地下室渗水问题；5.判令辰旭公司公示房屋公摊计算方式；6.判令解除双方之间的车位买卖合同，返还购买款189000元；7.由辰旭公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年8月25日，杜振军与辰旭公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：杜振军自辰旭公司购买位于庐阳区“铂悦府”第Ｙ2幢2层101下／101室，建筑面积共215.69平方米，总金额4042285元；辰旭公司应当在2018年9月30日前，将具备取得该商品房《建设工程规划许可证》（正本）条件，并符合本合同约定的商品房交付杜振军使用；辰旭公司如未按规定期限将该商品房交付，逾期不超过90日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向杜振军支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，杜振军有权解除合同，如杜振军要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，辰旭公司按日向杜振军支付已交付房款万分之二的违约金；关于规划、设计变更的约定详见《商品房买卖合同补充协议》；交接情况详见附件四；辰旭公司自房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 合同附件一为房屋平面图。 合同附件二双方均未提交。 合同附件三为装饰、设备标准。 合同附件四为合同补充协议，其中明确约定：在出卖人具备本合同约定的交房条件（即出卖人取得该房屋规划许可证正本）情况下，辰旭公司可发出房屋交付通知。房屋交付时，杜振军应签署房屋验收单并履行领受房屋的义务，否则按杜振军原因造成未能按期交付执行，辰旭公司就此不承担延期交房责任。在具备合同第八条的约定的交付条件时，杜振军应在约定时间内办理完成房屋交付手续，若杜振军认为房屋质量不合格，应向具有房屋质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主题结构质量不合格，杜振军有权退房，辰旭公司承担鉴定费用并赔偿杜振军的直接损失，如鉴定为一般质量问题，辰旭公司按照约定进行维修，但杜振军不得以此为由拒绝及延期交房。实际交付的商品房的装修标准以合同附件三规定的内容为准。 合同签订后，杜振军按约定支付了全部房款。2017年11月28日，杜振军以189000元的价格自辰旭公司处购买了车位。2018年6月7日，案涉房屋竣工验收合格，6月22日，辰旭公司取得房屋规划许可证正本。2018年9月30日前，辰旭公司通知杜振军交房。截至庭审时，杜振军仍未接收房屋和车位。 本案审理过程中，杜振军申请就案涉房屋地下室防水施工质量是否合格进行司法鉴定并预缴了鉴定费。鉴定意见书结果显示：1、案涉房屋地下室外墙及底板检测期间尚未发现存在渗水现象，抽测21/J～K轴地下室外墙外侧聚氨酯防水涂膜厚度在（2.0～2.8）mm之间，达到设计厚度（1.5mm）要求,但聚氨酯防水涂膜外侧20㎜厚聚苯乙烯泡沫塑料板粘贴保护层存在大面积缺失情况不符合设计和规范要求。2、案涉房屋地下室21/J～K轴剪力墙上部阴角处及20～21/C～E轴（靠21～/C～E轴）、17～19/A～B轴（靠17～19/A轴）地下室底板找平层有修补痕迹，打开后发现21～/C～E轴、17～19/A轴剪力墙与底板交接处均有存在打孔注胶修补痕迹。 2019年12月19日，一审法院工作人员在双方当事人均在现场的情况下，对案涉房屋进行了现场勘验并拍照记录，勘验情况为：与相邻住户的院子用灌木分割，卫生间管道下悬与窗户下沿齐平，地下室采光玻璃位于一楼住户院内，地下室未发现渗水迹象，但可见多处注胶，房屋室内墙面、地面多处修补及缝隙，拂去表面材料后有潮湿现象，从地下室通往车库的门与车位距离过近导致无法直接从地下室出入停车库。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。 关于支付未按约交付合格房屋违约金的问题。《商品房买卖合同》明确约定辰旭公司应当在2018年9月30日前，将具备取得该商品房《建设工程规划许可证》（正本）条件，并符合本合同约定的商品房交付杜振军使用，《补充协议》约定交房标准具体详见附件三，杜振军陈述房屋不合格的理由中并无附件三中列明的事项，辰旭公司在取得《建设工程规划许可证》（正本）的情况下向杜振军发出接收房屋的通知，履行了交付房屋的义务。杜振军未提供相关证据证明案涉房屋存在主体结构质量问题或不符合附件三中列明的标准即拒绝接收房屋，逾期交房的损失不应由辰旭公司承担。现杜振军要求辰旭公司支付未按约交付合格房屋违约金，该院不予支持。 关于整改绿化率的问题。公共绿地涉及全体业主的公共权利,根据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定:……(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当以专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。……”的规定,公共绿地如何使用应为全体业主的集体决策事项,本案中杜振军提出的使绿化率达到40%的诉讼请求,应由业主共同决定。故杜振军要求整改绿化率的诉请，该院不予支持。 关于安装相邻院子分割院墙、改造卫生间管道的问题。双方签订的合同中并未就上述问题进行约定，且杜振军未能证明卫生间管道下悬距离超出法律规定的标准，故杜振军要求辰旭公司安装相邻院子分割院墙、改造卫生间管道，缺乏法律依据，该院不予支持。 关于改造地下室采光及通风、修复地下室渗水问题。案涉房屋地下室顶部有长方形的玻璃天井可供采光和通风，玻璃天井位置处于一楼住户的院内。双方在合同中对地下室采光和通风无明确约定，与样板房进行对比，玻璃天井的位置和样式大体一致，杜振军要求辰旭公司改造地下室采光及通风无事实和法律依据，该院不予支持。地下室经鉴定机构鉴定和法院工作人员现场勘查，虽现无渗水迹象，但有多处修补痕迹，且外侧防水涂膜未达到设计厚度、存在局部缺涂、漏涂，涂膜外侧未见20mm厚聚苯乙烯泡沫塑料板粘贴保护层，不符合规范和设计要求。因不符合规范和设计要求而导致的渗水问题应当由辰旭公司承担修复义务，鉴于辰旭公司已经进行了修复，现未发现渗水，故杜振军要求辰旭公司修复地下室渗水问题事实依据不足，该院在本案中不予支持。但辰旭公司的确存在防水工程不符合规范和设计要求的事实，如后期因此对杜振军造成损失，杜振军可另行主张。 关于公示房屋公摊计算方式问题。双方约定公摊面积构成见合同附件二，双方均未提供附件二，但辰旭公司提交的交付现场公示照片及房屋面积明细表可以证明其已对房屋公摊计算方式进行了公示。杜振军现要求辰旭公司公示房屋公摊计算方式于法无据，该院不予支持。 关于解除车位买卖合同的问题。本案系商品房预售合同纠纷，案涉合同中对车位的买卖并无约定，本案不作处理，杜振军可另行主张。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回杜振军的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为1923元，由杜振军负担，鉴定费15000元，由合肥辰旭房地产开发有限公司负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，商品房交付，是开发商履行商品房买卖合同的重要义务之一。开发商不按期交房，或虽在合同约定的交付日期内交房，但商品房不具备交付使用条件的，开发商应承担逾期交房的违约责任。开发商在合同约定的交付日期内交房，但购房者有合理理由拒绝收房的，视为开发商不按期交房。但购房者合理理由应指房屋主体构造质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用。本案中，首先，辰旭公司已按约在2018年9月30日之前通知杜振军收房；其次，2018年6月7日，案涉房屋竣工验收合格，6月22日，辰旭公司取得房屋规划许可证正本，根据双方合同约定，能够认定案涉房屋在合同约定的交付期限届满前具备交付使用条件。杜振军拒收房屋，也未提供相关证据证明案涉房屋存在主体结构质量问题或不符合双方合同附件三列明的标准的证据，现其主张辰旭公司支付未按约交付合格房屋的违约金，依据不足，不予支持。 杜振军主张相邻院子分割院墙等问题，双方签订的合同中并未就上述问题进行约定，其该项主张无合同依据，一审法院在此情况下对其该项主张未予支持并无不当，本院予以维持。 杜振军主张公示房屋公摊计算方式问题。辰旭公司在一审时已提交房屋面积明细表及房产测绘部门出具的技术报告，可以证明其已对房屋公摊计算方式进行了公示。杜振军现要求辰旭公司公示房屋公摊计算方式于法无据，本院不予支持。 关于杜振军主张解除车位合同的问题，本案系商品房预售合同纠纷，案涉合同中对车位的买卖并无约定，且杜振军也陈述其在案涉小区购买了二个车位，其一审诉请解除车位买卖合同也未明确相关车位，其诉请不明确，一审法院在此情况下对杜振军要求解除车位买卖合同的诉请不作处理，认为杜振军可另行主张并无不当，本院予以维持。 综上所述，杜振军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3846元，由上诉人杜振军负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年八月十日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。