上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初5113号原告：上海丽兴房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林建岳，上海丽兴房地产有限公司董事长。委托诉讼代理人：李琬倩。被告：上海芙艾投资管理咨询有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：黄侃，上海芙艾投资管理咨询有限公司总经理。委托诉讼代理人：夏思洁，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦玮，上海日盈律师事务所律师。原告上海丽兴房地产有限公司(以下简称“丽兴房地产公司”)与被告上海芙艾投资管理咨询有限公司(以下简称“芙艾咨询公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丽兴房地产公司的委托诉讼代理人李琬倩、被告芙艾咨询公司的委托诉讼代理人夏思洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽兴房地产公司向本院提出诉讼请求：要求判令1、原、被告双方签订的《香港广场房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；2、支付2019年4月1日至2019年6月30日物业管理费26,526.96元及滞纳金1,070.66元(暂计至2019年7月31日，按日万分之五计算至被告实际付款日)；3、支付2019年4月1日至2019年6月30日水费28.26元及滞纳金2.70元(暂计至2019年7月31日，按日万分之五计算至被告实际付款日)；4、支付2019年4月1日至2019年6月30日电费2,807.52元及滞纳金281.17元(暂计至2019年7月31日，按日万分之五计算至被告实际付款日)；5、支付租赁房屋恢复至毛胚状态的费用39,000元；6、支付房屋空置期(自2019年7月1日起，按3个月计)的租金、物业管理费及推广费362,629.08元；7、支付装修期(20天，自2018年10月15日至2018年11月3日)租金71,599.80元(日租金×天数×租赁面积)；8、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告丽兴房地产公司与被告芙艾咨询公司于2018年间签订《香港广场房屋租赁合同》，约定，原告将其所有的本市黄浦区淮海中路XXX号香港广场北座NL2-11A、11B单元(以下简称系争房屋)租赁给被告，用作商品经营，建筑面积141平方米，租赁期：自2018年11月4日起至2023年11月3日止。2018年11月4日至2019年11月3日期间租金按每日每平方米25.39元，每月108,891.36元；2019年11月4日至2021年11月3日期间租金按每日每平方米26.80元，每月114,938.50元；2021年11月4日至2023年11月3日期间租金按每日每平方米27.80元，每月119,227.25元。提成租金按每月营业额的15%(税前)提成，物业管理费每月10,575元，推广费每月1,410元；合同还约定了双方的权利义务及违约责任等。2019年5月28日、6月21日，被告向原告发函，要求提前退租并将于2019年6月30日起停止营业。原告收到函件后即刻回复了被告，在双方未就被告停止营业及提前退租事宜达成一致时，被告已于2019年6月16日起停止营业。原告发函要求被告恢复营业，但被告未予理睬。因此，原告于2019年6月26日向被告再次发函通知其于2019年6月30日终止双方的租赁合同。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告芙艾咨询公司辩称，被告未恶意拖欠租金、物业管理费，因客观原因被告曾多次致函原告要求终止双方租赁合同，原告未接受，现离开租处的情况原告也是知晓，并未造成原告损失扩大，同意与原告解除《香港广场房屋租赁合同》。对原告诉请中物业管理费、水、电费用金额认可，但滞纳金的标准过高，要求依法进行调低。装修期租金双方虽有约定，但不认可原告主张。对恢复至毛胚状态的费用认可，今年的客观情况对被告的业务造成了巨大损失，被告不应再支付该笔费用。对解约后承租房屋的空置期费用过高，要求调整为2个月。故对租赁解除的后果由法院依法处理。本院对双方当事人提交的证据组织了证据交换并进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、系争的本市黄浦区淮海中路XXX号全幢房屋为原告丽兴房地产公司所有。二、2018年10月，原告丽兴房地产公司(出租人、甲方)与被告芙艾咨询公司(承租人、乙方)签订《香港广场房屋租赁合同》，约定：1、被告租赁系争房屋北座NL2－11A、11B，建筑面积141平方米，开设PHISKIN品牌的商品经营；2、租赁期：自2018年11月4日起至2023年11月3日止；3、乙方享有的装修期为20天，自2018年10月15日起至2018年11月3日止，装修期内免租金，但承租人需支付物业管理费每月75元/平方米(10,575元/月)及装修期内的能耗费(包括但不限于电费、水费等)；4、系争房屋租金按先付后用、按月支付的原则，承租人应于每月首五日(包括该日)内支付当月的租金和物业管理费，如起租日非该月首日，则承租人应按比例向出租人支付该月租金和物业管理费。租金的计算方式为保底租金与提成租金两种，若月提成租金高于当月保底租金，则承租人需于下月首五日内向出租人支付上个月提成租金与保底租金的差额部分(若有)。保底租金(2018年11月4日至2019年11月3日)按每日每平方米25.39元，每月108,891.36元；提成租金按每月营业额的15%(税前)提成；5、系争房屋的物业管理费按先付后用、按月支付的原则，支付方式、期限等均与租金相同，具体金额为75元/平方米/月，每月10,575元；6、承租人自租赁期开始之日起每月应向出租人支付推广费，推广费为10元/平方米/月，每月1,410元；7、承租人应于本合同签订的同时向出租人缴纳该房屋的租赁保证金，保证金为378,084.45元，即下述款项之和：相当于该房屋三个月的保底租金346,359.45元，相当于该房屋三个月的物业管理费31,725元；8、设施费用：电费、水费和煤气费(如有)，该房屋应设独立计量仪表，承租人依实际使用量及出租人向承租人提供的其使用仪表数和帐单向出租人或物业管理处按月交纳。出租人每月提供的承租人使用仪表数和帐单送达承租人后七天内，承租人未提出书面异议，视为承租人接受并同意该仪表数和帐单；9、如承租人逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后，七天内仍未缴付该等应付款项的，出租人有权终止合同并要求承租人交还系争房屋，本合同自出租人将终止合同通知书送达承租人之日起即行终止，出租人也可在该送达之通知书中规定另一确定日期为本合同终止日；10、承租人逾期向出租人支付款项的，出租人可要求承租人就其迟延支付款项支付滞纳金(注：即逾期付款违约金)，其中租金、物业管理费、推广费的逾期付款违约金按每日应付款项的0.05%计收，设施费用的逾期付款违约金按每日应付款项的0.2%计收；11、承租人逾期支付合同项下任何应付款项或承租人未经出租人事先书面同意擅自停止营业，且在出租人向其发出书面通知后七日内仍未缴付或恢复正常营业的，出租人有权终止合同；12、承租人单方面要求提前终止合同，或因承租人的违约行为造成出租人提前解除合同时，出租人有权不予退还承租人已付的保证金；出租人还有权向承租人主张该房屋空置期的租金、物业管理费、推广费损失；13、租赁期满或本合同提前终止时，承租人最迟在合同租赁期满日期结束或本合同提前终止之日17：00时之前，将系争房屋恢复至毛坯状态后交还出租人，由此发生的费用由承租人支付。上述协议由双方盖章确认。三、2019年5月28日，被告向原告发函，表示将于2019年6月30日起停止营业。6月3日、6月12日、14日、17日、25日、26日，原告回函表示不同意被告提前退租，要求被告将6月1日起的相关费用予以缴付，并要求其恢复营业。被告收函后，并未恢复营业。四、2019年6月26日，原告向被告发函，通知其自2019年6月30日起，解除双方之间的租赁合同。根据租赁合同约定，被告应尽快将系争房屋恢复至毛坯状态交还给原告，同时注销迁移以系争房屋为注册/备案地址的所有证照，以满足该房屋交还的约定条件，否则该等扩大的损失亦由被告承担。五、2020年1月，原告(发包人)与案外上海劲豪建设集团有限公司(承包人，以下简称“劲豪公司”)签订《协议书》一份，约定，由劲豪公司对上海市淮海中路XXX号香港广场北座NL2－11A单元进行拆除恢复毛坯，于2020年6月30日前完工，合同价款(含税价)39,000元，工程竣工经发包人书面确认验收合格且发包人收到承包人开具增值税发票后十个工作日内一次性支付。劲豪公司出具金额为39,000元的增值税发票一张。本院认为，原、被告签订的《香港广场房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，对当事人均具有约束力。根据合同约定，被告应按期支付租金、物业管理费、推广费、设施费用(水费、电费)等应当由其承担的费用，现被告逾期支付2019年4月1日起的租金以及自2019年6月16日起暂停营业，经原告发函通知，仍未继续履行合同义务，其行为已构成违约，原告单方面解除合同的行为符合合同约定，本院予以支持。关于合同的解除日，原告在解除函中明确以2019年6月30日作为双方租赁合同解除日，符合合同约定，本院予以支持。原告根据合同的约定要求被告支付欠付租金、物业管理费、推广费、设施费用(水费、电费)，被告对此金额予以确认，故原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因原告已收取了租赁期间的三个月的保证金，该保证金系用于抵扣抵偿承租人的任何应付款项的补救，也系承租人违约解约致出租人有权不予退还的权利。原告未对保证金抵扣抵偿或没收的处理，而该保证金实际在原告处，针对违约金、逾期未履行的滞纳金和没收租赁保证金，系一方未按合同履行违约的前提下，另一方可予以没收、处罚，系起到一定惩罚性的制约。而本案被告在合同的履行中，存在过错，但其行为不符合重复制约的情形，在保证金已掌控的情况下，再主张逾期未履行付款的滞纳金系重复制约情形，不具有合理性。本院不予支持。根据合同约定，原告有权主张系争房屋空置期的租金、物业管理费及推广费，但合同对具体主张的时间未做约定，本次租赁合同的终结系被告的违约造成，原告主张被告支付空置期费用，于法不悖，但所涉解约也存在一定的客观因素，双方当事人均应秉持互谅互让、共担风险的原则处理纠纷，故对于空置期费用本院酌定以二个月的租金、物业管理费及推广费为宜。另，双方约定合同解除后该免租期租金违约方应予补付，考虑到免租期租金双方有协议约定，故本院认为原告的该项诉请应按双方的单独约定予以准许为宜。此外，被告在搬离系争房屋时，应将该房屋恢复至毛坯状态，现被告未按照合同约定履行义务，原告委托第三方将该房屋恢复至毛坯状态，符合双方的合同约定，因此，原告在房屋恢复并支付款项后有权向被告主张该笔费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海丽兴房地产有限公司与被告上海芙艾投资管理咨询有限公司就本市黄浦区淮海中路XXX号香港广场北座NL2－11A、11B单元于2018年签订的《香港广场房屋租赁合同》自2019年6月30日起解除；二、被告上海芙艾投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司欠付的自2019年4月1日至2019年6月30日物业管理费人民币26,526.96元；三、被告上海芙艾投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司欠付的自2019年4月1日起至2019年6月30日止的水费人民币28.26元；四、被告上海芙艾投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司欠付的自2019年4月1日起至2019年6月30日止的电费人民币2,807.50元；五、被告上海芙艾投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司将本市黄浦区淮海中路XXX号香港广场北座NL2-11A，11B单元恢复原状费用人民币39,000元；六、被告上海芙艾投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司二个月空置期的租金、物业管理费及推广费共计人民币241,175.72元；七、被告上海芙艾投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2018年10月15日起至2018年11月3日止的免租期租金人民币71,599.80元；八、原告上海丽兴房地产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,274元，由被告上海芙艾投资管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  袁 伟审 判 员  蔡妙妙人民陪审员  张佳伟二〇二〇年八月二十六日法官 助理  程惠丽书 记 员  程惠丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。