陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终8283号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张升，男，1980年12月3日出生，汉族，住咸阳市三原县。委托诉讼代理人：冯晓彬，男，1976年11月28日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：庞建明，男，1959年4月2日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：闫育斌，西安市未央区谭家法律服务所法律工作者。上诉人张升因与被上诉人庞建明房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张升上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回庞建明的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由庞建明承担。事实和理由：一审判决认为：2017年11月21日至2018年8月31日租赁房屋的租金共计70250元张升未支付；2019年2月1日至2019年2月28日的租金共计7500元张生未支付；2019年3月1日至2020年1月8日的租金共计77000元，因为租赁房屋门前用于客户通行的道路，在2019年3月被修葺成绿化带，非庞建明过错，但客观上对张升的经营使用产生了一定影响，且该房屋自2019年1月底之前已经不由张升控制，钥匙都在庞建明处，包括一审法院区勘察现场都是联系庞建明开门，而一审法院却综合考虑以上因素，只适当减轻张升30%的租金支付义务，即租金53900元应由张升支付，明显对张升不公平。张升认为：2017年11月21日至2018年8月31日租赁房屋的租金共计以及2019年2月1日至2019年2月28日的租金共计77750元张升均已支付，一审法院事实认定错误。一审法院认定租赁房屋门前用于客户通行的道路，在2019年3月被修葺成绿化带，非庞建明过错，与事实不符，故此基于该错误事实得出适当减轻张升30%的租金支付义务，即租金53900元应由张升支付的结论错误。综上，请求一审判决，改判支持张升的上诉请求。庞建明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。张升的上诉无事实及法律依据，请求驳回上诉。庞建明向一审法院起诉请求：1.判令解除其与张升之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令张升返还承租其位于西安市未央区XX街道三XX村东曹明渠以西的一栋一至四层房屋（面积约1000平方米）；3.判令张升向其支付租金14.75万元（暂计算自2017年11月20日至2019年7月9日）；4.本案诉讼费用由张升承担。诉讼中，庞建明变更诉讼请求为：1.判令张升支付其房屋租金22.5万元；2.本案诉讼费用由张升承担。张升向一审法院提起反诉请求：1.判令庞建明按房屋不适租期间占总租期比例赔偿其装修款共计178080元；2.依法判令反诉费由庞建明承担。一审法院认定事实：2017年5月20日，庞建明（甲方）与张升（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第一条约定，甲方自愿将位于西安市未央区XX街道三XX村东曹明渠以西的一栋四层房屋整体租赁给乙方使用，面积约为1000平方米左右（除去木器厂办公用房外），用于餐饮、酒吧、KTV娱乐经营活动。乙方对甲方的出租房屋结构及其他事项均做足了充分了解，自愿承租该房屋使用经营。该合同第二条约定，租期为三年，期限自2017年5月20日至2020年4月30日止。该合同第三条约定，租金为年租金累计，每年9万元。该合同第四条约定，付款方式为：1、第一年为按月付款，现金支付，于每月20日前付清下月租金7500元；2、第二年起租金按年付款，现金支付，2018年5月20日前一次性付清下年租金9万元。合同签订后，庞建明按照约定向张升交付了租赁房屋。实际履行中，经庞建明同意，张升一直是以按月付款的方式向庞建明支付租金，庞建明自认租金已交至2017年11月20日。2018年9月至2019年1月，经双方同意，涉案租赁房屋实际是由王某某租用，并由王某某直接向庞建明支付租金。庭审中，张升向一审法院提交6张付款收据，均由庞建明亲属王军奎出具。其中，2017年的2张票据内容分别为：2017年9月20日，今收到XX城XX房租金7500元（期限2017年9月20日至2017年10月20日）；2017年10月20日，今收到KTV房租7500元（期限2017年10月20日至2017年11月20日）。2018年的4张票据内容分别为：2018年10月1日，今收到小王租金7000元；2018年10月1日，电表25671-27610度，2327元；2018年12月1日，今收到房租费7000元；2018年12月1日，电表29759-34125度，5239元。庞建明对以上票据予以认可。另查，2019年3月，政府部门在环境整治工作中，在涉案租赁房屋门前修建了绿化带。后双方因租金产生纠纷，租赁房屋停止经营和使用。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，庞建明与张升签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，庞建明依约向张升交付了租赁房屋，张升未按时足额支付房屋租金，应承担支付欠付租金的义务。本案本诉部分，关于租金的支付情况，一审法院认定如下：2017年5月20日至2017年11月20日的租金，张升已支付完毕；2017年11月21日至2018年8月31日的租金共计70250元，张升未支付；2018年9月1日至2019年1月31日的租金，因租赁房屋实际是由王某某租用，租金亦是由王某某直接向庞建明支付，张升对该部分租金不应承担支付义务；2019年2月1日至2019年2月28日的租金共计7500元，张升未支付；2019年3月1日至2020年1月8日的租金共计77000元，因涉案租赁房屋门前用于客户通行的道路在2019年3月被修葺成绿化带，虽非庞建明过错，但客观上对张升的经营使用产生一定影响，且该房屋此后确未实际使用，综合考虑以上因素，应适当减轻张升30%的租金支付义务，即应付租金53900元。以上张升应支付的租金总额为131650元。张升称其租金已交至2019年3月，因未能提交相关证据，应承担举证不能的法律后果，对其该辩解，一审法院不予支持。本案反诉部分，关于张升主张由庞建明按房屋不适租期间占总租期比例赔偿其装修款178080元的诉讼请求。一审法院认为，首先，本案租赁房屋门前用于客户通行的道路被修葺成绿化带，系行政行为，庞建明并未违约，不应负违约责任。其次，双方当事人签订的《房屋租赁合同》尚处于有效期内，并不适用返还装修款的法律规定。再次，张升提交的《XX庙XX室、XX、足浴店、出租房装修、固定资产明细》、《收条》，系其个人单方面出具，未提供装修合同、票据、收款凭证等证据佐证，真实性难以证明。故对张升该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张升于本判决生效之日起十日内支付原告庞建明至2020年1月8日的房屋租金131650元；二、驳回原告庞建明的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张升的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3250元（原告庞建明已预交），由原告庞建明负担1350元，由被告张升负担1900元，被告张升应负担部分于支付上款时一并支付给原告庞建明。反诉案件受理费1930元（反诉原告张升已预交），由反诉原告张升自担。本院经审理查明，案涉房屋占用的土地系庞建明承租农村集体土地，在本院指定期间，庞建明未提交其在此修建案涉房屋对外出租经营的审批手续。其余事实一审判决查明属实。本院认为，案涉房屋占用的土地系庞建明承租农村集体土地，在本院指定期间，庞建明未提交其在此修建案涉房屋对外出租经营的审批手续，庞建明与张升签订的案涉租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效，一审法院认定合同有效，系法律适用错误，本院依法予以更正。因庞建明在案涉租赁合同签订后，将案涉房屋交付给张升，故张升应当支付相应的房屋占用费，占用费可以参照合同约定的租金标准计算。关于2019年2月28日之前的房屋占用费问题，一审法院已根据审查情况作出认定，并无不当之处；2019年3月1日至2020年1月8日的房屋占用费，因涉案租赁房屋门前用于客户通行的道路在2019年3月被修葺成绿化带，虽非庞建明过错，但客观上对张升的经营使用产生一定影响，且该房屋此后确未实际使用，综合考虑案涉租赁合同签订、履行情况并结合公平原则，此期间房屋占用费按照合同约定租金标准的50%给付为宜，即38500元。据此，一审判决第二项、第三项应予维持，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12064号民事判决第二项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12064号民事判决第一项为：张升于本判决生效之日起十日内支付庞建明至2020年1月8日的房屋占用费116250元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3250元，庞建明已预交，由庞建明负担1625元，由张升负担1625元；反诉案件受理费1930元，张升已预交，由张升负担。二审案件受理费1148元，张升已预交，由张升负担820元，由庞建明负担328元。上述款项相抵后，张升应负担的款项于本判决执行时直接给付庞建明。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年八月二十六日 书 记 员   刘  明  明1