山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7676号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈述，男，1958年2月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李红（系陈述之妻），住济南市。委托诉讼代理人：孟强，山东乾慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东普利建设发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：王世祥，董事长。委托诉讼代理人：**，女，该公司员工。原审第三人：山东林景房地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：柳宁，董事长。委托诉讼代理人：姜家村，男，该公司员工。上诉人陈述与被上诉人山东普利建设发展有限公司（以下简称普利公司）、原审第三人山东林景房地产有限公司（以下简称林景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈述上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项；2.一审、二审诉讼费用由普利公司承担。事实和理由：一审法院已经认定双方签订的《商品房买卖合同》，对涉案房屋坐落、面积及房款总价471490元均已查清，也认定了陈述分三次交纳房款472685元。普利公司不按合同履行向陈述交付房屋的义务，违反了合同法诚实信用原则。涉案房屋为普利公司单位集资建房，陈述是普利公司单位职工，按照企业集资建房的要求，于2005年1月11日签订了涉案房屋买卖合同。陈述对涉案房屋未取得预售许可证一事并不知情，作为职工有理由相信单位的集资建房是手续齐全的，是符合国家规约。涉案房屋已经建成并达到入住使用条件，普利公司理应将房屋交付给陈述。一审法院认定合同无效并驳回陈述的诉讼请求是草率的，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，普利公司应当按照合同第九条第(2)项“买受人要求履行合同的，合同继续履行”的约定交付房屋。涉案房屋目前虽未取得房屋预售许可证，但开发商(山东林景房地产有限公司)一直在积极地争取中，陈述有理由相信该问题会解决，暂未取得预售许可证并不影响普利公司履行房屋的交付义务。陈述作为普通职工为购买涉案房屋投入全部积蓄并负债而普利公司违约不交付房屋，导致陈述起诉，是基于相信法律会维护自己的合法权益，但一审法院驳回陈述的诉讼请求，陈述认为争议并未解决。综上，请求二审法院在查明事实的基础上支持陈述的上诉请求。普利公司辩称，一、陈述与普利公司于2005年1月11日签订《商品房买卖合同》，购买普利公司第12-3单元202号房屋及储藏室一套，合同约定的总房款为471790元。合同签订后，陈述没有按照合同约定，向普利公司缴纳最后购房款141537元，且该笔购房款至今仍未向普利公司支付。因此，陈述称“陈述已经分三次向普利公司缴纳房款472685元”没有任何事实和法律依据。陈述的行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，普利公司有权解除与陈述签订的《商品房买卖合同》。二、陈述购买该涉案房屋，是在对该房屋的状况及相关事项进行充分了解的情况下，自愿与普利公司签订的《商品房买卖合同》，不存在对该涉案房屋的状况不知情的情况。综上，陈述的上诉请求既不符合事实，又没有法律和合同依据。因此，请求二审法院依法驳回陈述的上诉请求，维持原判，以维护普利公司的合法权益。林景公司未作陈述。陈述向一审法院起诉请求：1.判令普利公司按合同要求交付2005年1月11日双方签订的《商品房买卖合同》中约定的济南市历城区林景山庄***********房屋及钥匙，并向陈述支付违约金3万元；2.诉讼费由普利公司承担。普利公司向一审法院反诉请求：1.解除2005年1月11日普利公司与陈述签订的《房屋买卖合同》；2.判令陈述支付逾期付款违约金1415.37元；3.判令本案的诉讼费用由陈述承担。一审法院认定事实：2005年1月11日，普利公司与陈述签订《商品房买卖合同》，约定陈述购买普利公司建设的住宅楼房，坐落位置为*********房屋，建筑面积为172.76平方米，储藏室面积为39.89平方米，房屋单价2500元/㎡，储藏室单价1000元/㎡，房款总计471490元；付款方式及期限：签订合同后5日内支付首付款，计141837元，住宅主体封顶后10日内付至合同金额的70%，住宅竣工验收后，将所余房款付清，双方办理入住手续；买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在30日以内，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。2005年1月14日，普利公司向陈述开具两张发票，金额共计141837元，2006年2月14日，普利公司向陈述开具发票，金额为188416元。2017年2月20日，李红名下中国建设银行银行账户（卡号：6236682340007******）向林景公司名下招商银行账户（卡号：531903464******）转账142432元。经一审法院向济南市住房和城市建设局、济南市工程质量与安全生产监督站调查了解，未查询到普利林景山庄****的房屋预售许可证及竣工验收报告。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，经一审法院释明，普利公司未向一审法院提交涉案房屋所在楼座的商品房预售许可证明，且经一审法院向济南市住房和城市建设局、济南市工程质量与安全生产监督站调查了解，未查询到普利林景山庄****的房屋预售许可证及竣工验收报告，故一审法院认定涉案房屋所在楼座未取得商品房预售许可证明，根据上述法律规定，陈述与普利公司签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。经一审法院向陈述及普利公司释明，双方均坚持不变更诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故对陈述主张普利公司交付房屋、钥匙及支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，对普利公司主张解除合同、要求陈述支付违约金的反诉请求，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回原告陈述的诉讼请求；二、驳回反诉原告山东普利建设发展有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费550元，由陈述负担；反诉案件受理费4199元，由山东普利建设发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为陈述主张普利公司交付涉案房屋及钥匙并承担违约金的诉讼请求能否支持。普利公司与陈述于2005年1月11日签订《商品房买卖合同》，由陈述购买普利公司建设的林景山庄第12栋3单元2-202号房屋。涉案房屋系单位集资建房，房款总计471490元，2005年、2006年陈述向普利公司交纳购房款330253元，由普利公司开具发票；2017年陈述之妻李红向林景公司转账142432元。各方当事人对上述事实均无异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，经一审法院释明，普利公司未向一审法院提交涉案房屋所在楼座的商品房预售许可证明，且经一审法院向济南市住房和城市建设局、济南市工程质量与安全生产监督站调查了解，未查询到普利林景山庄****的房屋预售许可证及竣工验收报告，故一审法院认定涉案房屋所在楼座未取得商品房预售许可证明，进而根据上述法律规定认定涉案《商品房买卖合同》无效，具有事实和法律依据，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。经一审法院向陈述及普利公司释明，双方均坚持不变更诉讼请求。涉案合同无效，陈述无法依据合同约定主张合同项下权利，故一审法院对其诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，陈述的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人陈述负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  尹逊航二〇二〇年八月二十四日书记员  赵冬梅