沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初170号原告：郎庆柱。委托诉讼代理人：郎同树。委托诉讼代理人：万小东。被告：沈阳辉羽置业有限公司。委托诉讼代理人：李一帆，陈爽。原告郎庆柱与被告沈阳辉羽置业有限公司（以下简称“辉羽置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法由审判员肖立忠担任审判长并主审，与人民陪审员刘绍志、李阳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郎同树、万小东，被告委托诉讼代理人李一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告所购买坐落于沈阳市大东区房屋层高差额款838029.50元;2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月25日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告以每平方米17325元，总房款3363475元的价格购买被告出售的坐落于沈阳市大东区商业房屋；同时约定房屋建筑面积194.14平方米，套内面积172.07平方米，一层层高4.75米，二层层高4.25米；原告应当在签订合同前补齐全部购房款，被告于2019年9月30日前将房屋交付原告等。原告按约定支付全额房款，被告于2019年9月9日出具商品房销售增值税普通发票，按约定办理房屋交付等手续。办理入住手续时，小区物业公司按约定面积及层高计算物业费并要求原告交纳，原告已交纳。原告接收房屋中经目测发现房屋与同地段同小区商业用房的房屋层高存在明显差异，由沈阳助友验房服务有限公司出具的验房报告确认，涉案房屋一层层高3.962米，与约定层高相差0.788米；二层层高为3.622米，与约定层高相差0.628米，合计层高差1.416米。经核算，涉案房屋约定空间体积为1548.63立方米，实际空间体积为1304.73立方米，空间体积差240.90立方米，按购房款与约定层高换算单价后，因层高空间体积差导致的房款差额达838029.50元。被告在与原告的商品房买卖合同中，所交付房屋不符合合同约定的房屋层高，存在违约行为；由于原告购买案涉房屋的目的是商业用途，层高是购买商业用途房屋的重要因素，被告的违约行为对原告购买商业用途房屋的使用及价值直接形成影响，存在空间体积差额损失，故要求被告承担违约责任并予以赔偿。经与被告交涉未果，故提起诉讼。被告辩称：一、案涉房屋在设计之初工程项目一层层高为4米，二层层高为3.6米，且案涉房屋符合验收备案规定，已经取得竣工验收备案书。原、被告签订的已备案的商品房买卖合同所载层高系笔误造成。案涉房屋属于被告在该地块承建的商铺，该地块项目名为旭辉花园。案涉房屋为旭辉花园北区（A区）一期H06，5门（即大东区柳林二街25号）。在项目设计之初，由设计院出具的立面图显示，案涉房屋一层层高为4米，二层层高为3.6米。2018年12月14日，经沈阳市城乡建设委员会审查，该工程符合竣工验收备案规定，并出具了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。在该地块中，除了涉案H06号楼以外，其他全部与案涉房屋同处北区的H01、H02、H03、H05、H08、H09、H10、H11这些一、二层商铺的楼层一层层高均为4.75米，二层层高均为4.25米。只有H06号楼商铺楼层一层层高为4米，二层层高为3.6米，且H06号楼只有四个门市可售。被告工作人员在售卖过程中，误以为北区的商铺楼层一层层高均为4.75米，二层层高均为4.25米，没有注意到案涉房屋H06号楼层高与其他楼层层高不一致，因此在商品房买卖合同填写层高时出现错误，没有按照实际层高记载，这是由工作人员的失误造成的。因此，从最初设计、施工、验收备案、商品房销售这些环节中，案涉房屋层高没有任何改变。二、原告在购买案涉房屋前，已实地考察，对房屋实际情况包括层高并无异议，据此与被告签订商品房认购书。在原告看房前，案涉房屋所在H06号楼作为示范区，房屋主体已经建成。只是整栋楼内部设施没有完工，因此无法办理竣工备案，不能交付给购房人使用。但在原告购买案涉房屋过程中，被告工作人员带着原告到案涉房屋进行实地考察，原告也到案涉房屋内多次进行查看，对案涉房屋情况十分清楚包括层高并无异议，原、被告签订的《商品房认购书》第十一条（该条款加粗加黑）明确表示，乙方（原告）对本房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋具体位置、户型、朝向、日照情况、结构形成、尺寸、层高、内外交付标准、设备设施、内外环境、不利因素、房屋面积差处理等）及相关情况已作出了充分了解且均予以认可。原告正是对房屋情况进行充分的调研、考察并确认无误后，在《商品房认购书》签字表示认可，并向被告交纳5万元购房定金。三、原告在收房前曾自行委托验房机构对案涉房屋的层高进行测量。原告在收房时已明知案涉房屋的实际层高，对案涉房屋实际层高与合同约定不符的事实是认可的，没有异议。原告在收房前曾自行委托验房机构对案涉房屋的层高进行测量，并于2019年9月19日取得验房报告。验房报告记载，案涉房屋一层层高3.962米，二层层高3.622米，这与案涉房屋实际层高（一层层高4米，二层层高3.6米）基本一致。那么原告在测量层高得到准确数值后，并没有在随后被告组织验房的过程中提出层高的问题，足以证明原告对于案涉房屋的层高是明知的，无异议的。原告在被告组织验房时，在房屋问题记录表提出了11点意见和建议，但其中并没有对层高的问题提出异议。如果原告认为案涉房屋层高有问题，应在当场对层高提出异议，并记录在房屋问题记录表上。事实上，交房时原告在明知层高与合同约定不符的情况下，没有对层高提出异议，顺利收房。四、原告购买案涉房屋的价格，不是简单按照层高和面积计算得出的，是综合考量各种因素之后的结果。层高不是影响房屋价款的因素。原告购买案涉房屋价款3363475元，该价款并不是简单由房屋单价与房屋面积相乘得到的。构成案涉购房款的因素多且组成方式十分复杂，其所附着的土地价值、施工成本、营销及费用、公司管理费，还取决于房屋具体位置、户型、朝向、日照情况、内外环境等等，因此被告在房屋定价会综合考量以上因素，得出每一个具体房屋的单价、总价。被告作为区域公司是无权对房屋进行定价，而是由集团总公司根据综合考量因素来确定批准房屋的最终售价。与案涉房屋H06号楼相邻，同处于北区、同处于柳林一街的H05号楼可售商铺，案涉房屋与之相比，尽管H05号楼商铺层高高于案涉商铺，但销售单价基本一致，足以说明层高对于案涉房屋的售价没有影响。五、商品房买卖合同中层高系被告工作人员的失误，不存在欺诈和故意隐瞒事实，并未造成原告合同目的无法实现，原告的诉请不应得到支持。双方签订的《商品房买卖合同》关于层高的约定系被告方工作人员的笔误造成的，不存在欺诈和故意隐瞒事实。案涉房屋作为商铺位置佳，具有较高的商业价值。原告购买案涉房屋正是看中了该商铺的商业价值，且交付的商铺足以满足原告方使用需求，原告的合同目的可以实现。原告并没有因为合同中对层高的笔误造成了任何损失，故不存在被告赔偿原告损失的情况。如果原告认为被告工作人员对于层高的笔误影响了案涉房屋的价值，被告同意为原告办理退房手续，返还购房款。综上，原告主张退还差额款没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年7月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，原告为买受人，被告为出卖人。合同约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市大东区，建筑面积194.14平方米，套内面积为172.07平方米，房屋用途为商业，属钢混结构，层高为一层4.75米，二层4.25米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17325元，房屋总价款3363475元。合同还约定：买受人于2018年7月25日前补齐总房款3363475元整。出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；原告已依约按时交齐总房款，被告于2019年9月9日向原告出具商品房销售增值税普通发票。另查，合同附件四补充条款列明，双方同意本合同项下所列“层高”为该房屋的设计标准层高，非楼层净高，在符合相关规范的前提下，该房屋高于或低于该层高，买受人确认充分知晓该差异并不持异议；双方在签订的《商品房认购书》第十一条列明，乙方对本房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋具体位置、户型、朝向、日照情况、结构形成、尺寸、层高、内外交付标准、设备设施、……）及相关情况已作了充分了解且均予以认可。再查，2018年12月14日，沈阳市城乡建设委员会出具辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。经审查，案涉房屋规划设计一层层高为4米，二层层高为3.6米，该工程符合竣工验收备案规定；2019年9月19日，原告进行预验收房屋，其委托第三方验房机构沈阳助友验房服务有限公司查验案涉房屋，并出具验房报告，验房报告中载明案涉房屋一层层高3.962米，二层层高3.622米；同年9月30日，被告组织原告对案涉房屋进行验收，并由原告分别在房屋交接验收单和房屋问题记录表上签字，但原告均未在该两份表文中提及层高的问题。原告收房后，以案涉房屋买卖合同记载的层高与验房报告测量的实际层高不一致，向被告提出异议，双方协商未果，原告来院起诉。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、合同补充协议、商品房认购书、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、验房报告、房屋交接验收单和房屋问题记录表、案涉6号楼工程竣工图、北区其他楼工程竣工图等证据材料在卷，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应依合同约定条款全面履行合同义务。本案中，原、被告对案涉房屋的实际层高与买卖合同约定层高不一致的事实均无异议，争议在于被告是否存在违约及应否承担相应责任。虽然被告对于案涉房屋层高的规划设计为一层层高4米，二层层高3.6米，但合同约定一层层高为4.75米、二层层高为4.25米；原告在签订买卖合同时对于房屋层高的确认一般只能依赖于合同的约定，当发现实际层高与合同约定不符时，确实会给购房者带来一定的心理落差。原告对层高存在的问题向被告提出过质疑，而被告提出该事项不属于主观恶意，也不属于严重违约，只是被告工作人员笔误所致，且案涉房屋有完备合法手续。基于此，原告并非为此解除合同，而是主张双方继续履行合同。从实际状况考虑，虽然现有层高能够满足案涉房屋商用功能的正常发挥，也未能造成其商用价值的贬损，但给原告最大限度的使用房屋带来了一定的影响。因此，被告虽非主观恶意、仅是工作人员的疏忽所致，但这不能作为其完全免责的合法事由，仍应对此承担相应的赔偿责任。关于赔偿金的计算标准问题，因双方签订的合同并未就约定层高与实际交付层高不符应承担违约责任进行约定，法律对此也没有明确的规定，而涉案房屋层高已经无法改变，故应根据被告的违约情节、程度与原告可能受损的程度酌情确定赔偿数额。原告主张依据层高导致的空间体积差异作为标准予以计算损失，没有法律依据。房屋实际体积差异不会直接影响房屋的价值和使用效能，房屋层高与其价款无必然联系，对房屋价值的影响会较小，以该标准计算损失不能客观反映具体损失的大小，也过分加重被告的责任。鉴于该案涉房屋的层高符合报建、施工和国家关于商铺的设计规范要求，能够满足正常商业需要，且被告已经履行了适当告知义务；考虑到合同约定的层高与实际层高存在差异，对原告期待的最大限度使用商铺造成了一定程度的影响，故酌定由被告按房屋总价款的5%向原告支付赔偿金，即3363475元×5%=168173.75元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳辉羽置业有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿原告郎庆柱168173.75元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12181元，由原告朗庆柱负担9737元，由被告沈阳辉羽置业有限公司负担2444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖立忠人民陪审员  刘绍志人民陪审员  李 阳二〇二〇年八月二十日书 记 员  孙 玲