广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16294号上诉人（原审被告）：深圳市二五八实业有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道东门中路2123号东门天下5楼S5018单位，统一社会信用代码：91440300MA5EMDHU8A。法定代表人：银幸，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：江泓，广东深田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严海飞，男，汉族，1986年5月3日出生，身份证住址：安徽省安庆市迎江区长风乡柘林村竹滩组40号，身份证号码：340811198605036311。被上诉人（原审原告）：温少哗，女，汉族，1988年1月5日出生，身份证住址：广东省陆丰市碣北镇新酉村委会酉洞村二区46号，身份证号码：44158119880105280X。被上诉人的共同委托诉讼代理人：王敏，广东泽正律师事务所律师。原审被告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911,统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智，执行董事。委托诉讼代理人：王龙飞，公司员工。上诉人深圳市二五八实业有限公司（以下简称二五八公司）因与被上诉人温少哗、严海飞、原审被告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初4829号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。二五八公司上诉请求：1、依法变更原判决第二项为“判令上诉人以已付定金34万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金”；2、一、二审诉讼费应根据调整后的违约金重新计算。事实和理由：1、一审认定事实错误，根据合同约定，本案房屋买卖的交付对象为铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司（以下简称铂瑞纳斯酒店），二五八公司早在2018年7月1日前将涉案房屋交付给案外人铂瑞纳斯公司，并与铂瑞纳斯公司共同启动装修工程等工作，二五八公司履行了《房地产买卖合同》的主要义务，涉房屋后期因特殊原因未能在约定期限内完成装修及消防验收系二五八公司履行合同义务存在瑕疵，并非根本违约。原判决判令二五八公司双倍返还支付已定金属于惩罚过重，应依法变更原判决第二项为判令二五八公司以已付定金34万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。严海飞、温少哗未发表答辩意见。中原地产公司未发表意见。严海飞、温少哗向一审法院起诉请求：1、解除合同；2、二五八公司双倍返还定金68万元；3、中原地产公司与二五八公司承担连带责任；4、二五八公司、中原地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：严海飞、温少哗系夫妻关系。在中原地产公司的居间下，严海飞（买方）于2018年9月19日与二五八公司（卖方）签订了《房地产买卖合同》，合同编号0000723。合同约定：卖方将其名下位于广东省深圳市罗湖区东门中路东门天地大厦裙楼（【D+S0H0】推广名，备案名东门天地大厦）Sxx(xx，xx)号商铺[产权证号为粵（2018)深圳市不动产权第xx号]出卖给买方，建筑面积约为52.97平方米，房价总计170万元；买方于签署合同当日向二五八公司支付定金34万元；买卖双方均确认该物业租约现状，该物业全权委托铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司运营，委托经营管理期限及租金、租赁押金等约定按《委托经营管理协议》执行，该物业交付后，买方享有《委托经营管理协议》项下原卖方享有的权利义务；如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；“备注”特别注明买方须于2018年10月31日前将余款136万元托管银行作资金监管，交楼日为2019年7月1日，按消防合格标准交楼否则全额退款，交楼时确定是2个独立套房，分别含有独立厨房操作台，交楼标准按附件一。上述合同附件一为《D+SOHO项目精装修交楼标准》。合同签订当日，严海飞（甲方）与案外人铂瑞纳斯公司（乙方）签订《委托经营管理协议》，约定:甲方将涉案商铺委托给乙方经营管理，甲方同意委托乙方将物业以乙方的名义对第三人出租、转租或乙方自己经营，物业的使用权、收益权、管理权归乙方所有，对外出租、转租或经营所得归乙方所有；委托经营管理期限为5年，自2019年7月1日至2024年6月30日（含免租期2019年7月1日至2019年9月30日共3个月）；自本协议签订之日起，甲方全权委托乙方代为办理物业的房屋租赁相关手续，自物业交付手续完成之日起，视同甲方将物业交付乙方使用及经营管理。协议还约定了租金回报等其他内容。合同签订当日，严海飞即向二五八公司支付定金34万元。2019年1月15日，温少哗与二五八公司、北京银行股份有限公司深圳分行签署《二手房交易资金监管协议》，将温少哗名下账户中的136万元进行监管，监管时间为6个月。二五八公司确认截至本案一审庭审时，尚未完成装修，亦未通过消防验收，但主张涉案《房地产买卖合同》约定的“物业交付”系由案外人铂瑞纳斯公司向实际承租人交付。严海飞、温少哗则主张上述合同约定的“物业交付”即二五八公司向严海飞、温少哗交付，因迟延交付物业，且物业不符合消防合格标准,严海飞、温少哗提起本案诉讼，要求解除合同，并要求二五八公司双倍返还定金。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。严海飞、温少哗与二五八公司订立的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法有效。因双方订立上述合同时已确认物业租约现状，并约定委托铂瑞纳斯公司运营物业，故严海飞、温少哗与二五八公司对上述合同中有关物业交付的约定具体是由谁向谁交付存在争议。根据严海飞、温少哗与铂瑞纳斯公司订立的《委托经营管理协议》中“自物业交付手续完成之日起，视同甲方将物业交付乙方使用及经营管理”的约定，严海飞、温少哗对案外人铂瑞纳斯公司负有物业交付义务，据此可以推断涉案《房地产买卖合同》约定的物业交付是由二五八公司向严海飞、温少哗交付，二五八公司向严海飞、温少哗交付物业后，严海飞、温少哗方得以向瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司交付物业。本案庭审时，二五八公司确认装修未完工，且未通过消防验收，此时距离双方约定的交楼时间2019年7月1日已达八个月之久，二五八公司的行为构成根本违约，严海飞、温少哗有权解除合同，并要求该二五八公司双倍返还定金。至于严海飞、温少哗要求中原地产公司承担连带责任，因中原地产公司并非房屋买卖合同的相对方，严海飞、温少哗主张其存在欺诈，亦未提供任何证据证明，故严海飞、温少哗该项诉请缺乏事实及法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除严海飞与二五八公司于2018年9月19日订立的《房地产买卖合同》(合同编号0000723)；二、二五八公司应于该判决生效后十日内双倍返还严海飞、温少哗定金68万元；三、驳回严海飞、温少哗的其他诉讼请求。案件受理费5300元，由二五八公司负担。上述费用严海飞、温少哗已预付，二五八公司应在该判决生效之日起十日内迳付严海飞、温少哗。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，二五八公司上诉称其已经于2018年7月将涉案商铺交付给案外人铂瑞纳斯公司并共同启动装修工程，二五八公司已经履行了交付义务。对此，本院认为，本案《房地产买卖合同》约定买卖双方均确认该物业租约现状，该物业全权委托铂瑞纳斯公司运营，交楼日为2019年7月1日，该约定应理解为二五八公司应当在2019年7月1日前交付涉案商铺，且涉案商铺符合酒店运营标准，从而买方严海飞、温少哗可以按照与铂瑞纳斯公司的约定收取涉案商铺的租金。二五八公司在二审中确认涉案商铺没有通过酒店消防验收，因此即使二五八公司将涉案商铺交付给铂瑞纳斯公司，该交付不符合交楼要求，不能认定其按时交付了涉案商铺。二五八公司的行为构成违约，严海飞、温少哗有权按照合同约定解除买卖合同并主张二五八公司双倍支付定金。综上，二五八公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由深圳市二五八实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年八月二十七日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。