贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终1241号 上诉人（原审被告）：谢开琼，女,1956年9月22日生,汉族，贵州省兴义市人,住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：黔西南州凯达物业有限责任公司，住所地贵州省兴义市南环路嘉华城市购物广场1幢1704号。 法定代表人：罗方敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨兴荷，男，1962年10月20日生，汉族，住贵州省安龙县，特别授权代理。 上诉人谢开琼因与被上诉人黔西南州凯达物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初11910号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人谢开琼上诉请求：1.请求中级人民法院撤销兴义市人民法院（2019）黔2301民初11910号民事判决书；2.请求中级人民法院判令被上诉人凯达物业罗方敏立即赔偿在和贵园小区因管理不善，造成上诉人的经济损失2万元人民币；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担，案因凯达物业没有履行物业应尽的工作责任和义务，兴义市人民法院就判上诉人付凯达物业管理费10414元钱事实错误；4.请求中级人民法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：本案诉讼时效已过、根据民事诉讼法的规定，诉讼时效为三年，因此被上诉人的请求已超过诉讼时效，依法不应支持。凯达物业未能履行服务合同约定，根本没有为和贵苑小区服务什么，就凭找一些关系签订了物业管理合同，不为业主去服务和管理好，就来给业主要物业管理费，并乱收取物业管理费，一些按每平方1元收取，一些按每平方0.5元收取，（我家是按每平方0.5元收取，有凯达物业的发票为证），但一审法院是按什么标准来判上诉人10414元钱的物业费给凯达物业的。而凯达物业从2014年9月至2018年9月是没有正规合同的，单凭找小区3至4人和被上诉人有关系的业主委员签的名，小区业主委员会共有8人，当时上诉人也是被选为业主委员会的成员，上诉人都没有签名不知道签合同一事，所以上诉人不认可这份合同，一审法院就凭一份私人关系不向所有业主委员8人公开答订的合同，就来判上诉人付10414元的物业费，是错误的判决，请求上级法院给予纠正。凯达物业没有尽到一个物业公司应尽的义务和责任，违反了物业管理合同第五条第一款和第二款，建立完善的管理制度，严格执行秩序维护规定，做好小区公共区域的防火、防盗、防水和秩序维护工作，实行二十四小时值班，巡查确保小区平安，但凯达物业没有履行服务和责任，小区一片混乱，比如小区监控坏了不修，门禁坏了不修，步梯门和进电梯的门坏了也不修，这些都是物业应该做的工作和应尽的责任及义务。凯达物业没有尽到物业的职责，要是凯达物业把监控修好，门禁修好，进步梯和进电梯的门修好了，出入小区必须有卡才能出入，那上诉人也不会拒交物管费，就是被盗了也不会去怪谁，而凯达物业在管理和贵苑小区的这几年里小区业主没有一家用过门禁，小区设计是有门禁的。从凯达物业退出和贵苑小区后，现在的物业来管理和贵苑小区就有了门禁，没有卡就进不了小区，而大家也积极的去交了物业费。但凯达物业在管理和贵苑小区时，致使任何人都可以随意的出入小区里及每道楼层，导致一晚上几家被盗，小区安全受到了很大的威胁。原因就是凯达物业没有按照物业服务合同与约定来为业主们尽职尽责的工作，没有确保小区安全平安，导致业主人身财产受到损害，所以上诉人拒付物业管理费是有原因的。但现一审法院确为这不负责任的物管判了上诉人10414元钱给凯达物业，既然一审法院要求上诉人要给凯达物业的物管费，那凯达物业就应当承担上诉人的被盗损失，才能显示法律的公平、公正，而且凯达物业本来就没有尽职尽责才导致我们的财产受到损失，凯达物业应当依法承担相应的法律责任。上诉人在凯达物业管理期间被盗三次，第一次被盗现金及一条金项链，第二次被盗手提电脑及茅台酒一瓶，第三次被盗苹果6手机一部，共计人民币两万元整（20000.00元整），后两次被盗我没有去报案了，因为第一次被盗报案没有结果。就因凯达物业没有管理好小区，给小偷有乘机而入的机会。上诉人所陈述的这些是有依有据的，一、有上诉人家中被盗公安机关的接受刑事案件登记表；二、有立案通知书；三、有上诉人女儿韩燕报案的回执单；四、有碟子，内容有视频图片和罗经理的通话记录；五、有和贵苑小区业主委员会的公章证明：六、有和贵园小区几十户业主来证明我在小区门卫上过班和管理过小区绿化浇水，都有业主们的签名按的手印为据，凯达物业管理得好坏，案件中有彩色图片。凯达物业黄总在2013年6月口头叫我在和贵园小区负责管理绿化，每月按600元的工资给我，直到2016年10月份，3年多的付出，后又在2015年6月01号又叫我在和贵园小区门卫上了27天的班，当月28号又叫我到大佛洞停车场上了37天班，没领到过工资，上诉人多次找过黄总要工资，但黄总老是说：“把我的工资拿来抵扣我家物管费，到时候多退少补。”现黄总因病死亡，所以罗方敏不认账，但是到目前为止和贵园小区还有我亲手栽种的树子绿化还在。这些只有通过法律才能解决，请求法官们给上诉人一个公正的解决办法了。凯达物业在管理和贵园小区的时候监控大部份是坏的，这个是事实，所以导致公安机关无法调取小区监控，也无法查到小偷，这么多年，都没有得到解决，我被盗的证据全部在公安机关刑侦大队处，现只有通过法律程序来解决这个问题。因本人去找过公安机关，公安机关人员回复说是所有的证据私人不能调取，所以我无法向法院提供证据，只能祈求法院的工作人员通过正常程序去公安机关调取我家被盗的事实证据。还有我家车子贵Ｅ×××××停在地下停车场自己家车位上多次被人无故损坏，当时也报警，有桔山派出所的出警记录为证，因为当时小区监控是坏了的无法调取，派出所的人叫我先把车子修好后去找物管处理。可我去找到物业，物业就是不解决，还说了一些不好听的话。就是因为凯达物业的管理太差不负责任，而给上诉人造成了人身财产损失，他们公司有不可推卸的责任。 被上诉人黔西南州凯达物业有限责任公司二审未作书面答辩。 黔西南州凯达物业有限责任公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令谢开琼立即向黔西南州凯达物业有限责任公司支付拖欠物业管理服务费11700元；2.本案诉讼费由谢开琼承担。 一审法院认定事实：黔西南州凯达物业有限责任公司系登记注册从事物业管理的企业。谢开琼系兴义市和贵园小区B2栋4-3室业主，其房屋面积为173.57平方米。2011年9月16日，案涉小区业主委员会与黔西南州凯达物业有限责任公司签订《物业服务合同》，委托黔西南州凯达物业有限责任公司为案涉小区提供物业管理服务，合同期限为2011年9月16日至2014年9月16日，合同载明，黔西南州凯达物业有限责任公司按房屋建筑面积每月每平方米1元向物业使用人收取物业管理服务费。黔西南州凯达物业有限责任公司于合同签订后对该小区实行物业管理。谢开琼于2011年11月16日向黔西南州凯达物业有限责任公司交纳了2011年9月16日至2012年9月16日的物业管理费及车位卫生费1041元。2015年9月16日，该小区业主委员会再次与黔西南州凯达物业有限责任公司签订《和贵园小区物业管理委托合同》，继续委托黔西南州凯达物业有限责任公司为该小区实行物业管理，委托管理期限为三年，物管费收取标准仍为每平方米每月1元。黔西南州凯达物业有限责任公司于2018年9月30日退出案涉小区的物业管理。现黔西南州凯达物业有限责任公司以谢开琼未交纳2013年9月16日至2018年9月30日止的物业管理费为由诉至一审法院。谢开琼对其在该期间未交纳物业管理费无异议，但以黔西南州凯达物业有限责任公司物业服务不到位给其造成损失及黔西南州凯达物业有限责任公司法定代表人罗方敏及其丈夫雇请其管理停车场及管理案涉小区的绿化工作未领到工资为由拒绝交纳该费。庭审中，谢开琼表示其针对黔西南州凯达物业有限责任公司物业服务不到位给其造成损失已另行提起诉讼[案号为：(2019)黔2301民初6071号]，针对其应获得的工资亦已提起劳动仲裁，并表示劳动仲裁于2020年2月6日开庭。黔西南州凯达物业有限责任公司对上述事实均予以认可。另查明，2019年6月4日，谢开琼作为原告，以黔西南州凯达物业有限责任公司作为被告，以物业服务合同纠纷为案由向本院提起诉讼，案号为：(2019)黔2301民初6071号，要求人民法院判决黔西南州凯达物业有限责任公司立即赔偿在谢开琼小区内因管理不善，造成谢开琼的经济损失20,000元（事实及理由为：因被盗三次、车辆被踢坏以及与黔西南州凯达物业有限责任公司达成口头合同后黔西南州凯达物业有限责任公司尚欠其的工资）。2019年9月3日本院作出（(2019)黔2301民初6071号民事判决书，驳回谢开琼的诉讼请求。后谢开琼不服，向贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉，2020年2月10日，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院作出(2019)黔23民终2613号判决书，驳回上诉，维持原判。此外，谢开琼庭审中称，其付过两次现金，第一次付的2011年9月16日至2012年9月16日1041元，第二次2012年9月16日至2013年9月16日支付给黄总（罗方敏之夫黄玉灵）1000元，并表示黄总（罗方敏之夫）承诺其零头不要了，且只收其半价，2013年9月16日至2014年9月16日用装修押金抵了一年物业管理费，2014年又交纳了一次，2015年、2016年开始用工资抵扣。黔西南州凯达物业有限责任公司表示仅收到谢开琼交纳的1041元，且提出谢开琼2013年之前应该用装修押金已经抵扣过一次物业费，但如果谢开琼能拿出装修押金的票据，仍然可以进行抵扣，但谢开琼庭审中陈述该装修押金票据已经被其丢弃，无法提供。此外，谢开琼提供的其与黔西南州凯达物业有限责任公司法定代表人罗方敏通话录音中，罗方敏并未否认其夫收过谢开琼现金的事实，针对该段录音罗方敏表示其不知道其老公是否收到过谢开琼钱的事，其老公在2016年6月已过世，录音里是为了不和谢开琼纠缠，所以才承认了收到谢开琼钱的这件事。 一审法院认为：黔西南州凯达物业有限责任公司与案涉小区业主8委员会签订的和贵园小区物业管理委托合同，不违反法律规定，合法有效，对业主具有约束力。谢开琼作为和贵园小区B2栋4-3室业主在接受了黔西南州凯达物业有限责任公司的物业管理服务后，应按协议约定交纳物业管理服务费。黔西南州凯达物业有限责任公司虽然现已退出案涉小区的物业管理，但黔西南州凯达物业有限责任公司退出之前在该小区自2011年9月至2018年9月30日期间提供的物业服务，作为业主的谢开琼理应向黔西南州凯达物业有限责任公司交纳差欠的物业管理服务费。就差欠的物业服务费金额。庭审中，黔西南州凯达物业有限责任公司陈述谢开琼自2013年9月16日至2018年9月30日期间未交纳该费，谢开琼则陈述，其第一次付的2011年9月16日至2012年9月16日支付了1041元，第二次2012年9月16日至2013年9月16日支付给黄总（罗方敏之夫黄玉灵）1000元，2013年9月16日至2014年9月16日用装修押金抵了一年物业管理费，2014年又交纳了一次，2015年、2016年开始用工资抵扣，但其仅提供了2011年9月16日至2012年9月16日其交纳的1041元物业管理费票据，以及其与罗方敏的录音，但谢开琼的上述两份证据仅能证明其按时交纳了2013年9月16日前的物业管理费，而黔西南州凯达物业有限责任公司起诉的谢开琼未缴纳物业管理费的期间并不含上述期间，即黔西南州凯达物业有限责任公司起诉谢开琼未缴纳物业管理费的期间为2013年9月16日至2018年9月30日期间，谢开琼虽然提出2013年9月16日之后的物业管理费用装修押金、工资进行了抵扣，且2014年度的系直接交纳的，但其并未提供任何证据加以证明，且其针对其陈述的应获得的工资以及受到的损失已另案提起诉讼及劳动仲裁，故不宜一并进行处理扣减。根据黔西南州凯达物业有限责任公司与案涉小区业主委员会签订的和贵园小区物业管理委托合同约定的价款每月每平方米1元的约定，谢开琼应向黔西南州凯达物业有限责任公司交纳物业管理费10,414（元(173.57平方米×1元×60）个月)，故黔西南州凯达物业有限责任公司主张的物业管理服务费，予以支持10414元。黔西南州凯达物业有限责任公司在提供物业服务中确有不尽完善之处，并已退出管理，但并不能以此成为谢开琼不交纳物业管理服务费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、谢开琼于本判决生效之日起十日内支付黔西南州凯达物业有限责任公司物业管理服务费10414元；二、驳回黔西南州凯达物业有限责任公司其余诉讼请求。案件受理费92元，由谢开琼承担，由谢开琼直接给付黔西南州凯达物业有限责任公司。 本院二审审理期间，上诉人谢开琼向本院提交了贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初6071号服务服务合同纠纷一案中的部分证据（具体为：收款收据一份、接车单一份、报案回执一份、接受刑事案件登记表一份）以及兴义市价格认证中心关于黄金项链价格的认定结论一份（兴价认字【2020】96号），经审查，因上诉人谢开琼对黔西南州凯达物业有限责任公司已通过另案诉讼的方式具体提出请求，上述证据均与本案的审理无涉，不属于本案二审中的新证据，本院对一审查明基本事实予以确认。 综合当事人的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点归纳为：一、上诉人谢开琼不认可《和贵园小区物业管理委托合同》的理由能否成立；二、上诉人谢开琼拒绝交纳物业管理服务费的理由能否得到支持。 关于争议焦点一。本院认为，被上诉人黔西南州凯达物业有限责任公司一审中提交的《和贵园小区物业管理委托合同》不仅加盖了“兴义市房地产交易中心住宅小区业主委员会”字样的印章，还有5个代表人的签名，且上诉人谢开琼在原一审质证时明确表示“对第二组证据真实性无异议”，虽然上诉人谢开琼在本案发回重审后一审庭审中质证意见为“我就是业主委员会的，我没有签字，2014年以后我没有和原告签订合同，是其他业主委员会成员和原告签订的”，但谢开琼并未提交任何证据证明其系该小区的业主委员会成员，根据民事诉讼禁反言原则以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，一审法院依法认定《和贵园小区物业管理委托合同》对谢开琼具有约束力并无不当，上诉人谢开琼不认可《和贵园小区物业管理委托合同》的理由不能成立。 关于争议焦点二。本院认为，《和贵园小区物业管理委托合同》并未明确约定黔西南州凯达物业有限责任公司提供的物业服务存在问题或瑕疵时，业主可以通过不交纳或者少交纳物业服务费来维护自己的权益，依照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，根据谢开琼居住期间所接受黔西南州凯达物业有限责任公司提供的物业服务的事实，黔西南州凯达物业有限责任公司有权向谢开琼收取物业费。同时，谢开琼虽提出黔西南州凯达物业有限责任公司提供的物业服务存在一些问题，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，若物业服务不符合约定或法定的情形，业主可依法主张相应权利，且上诉人谢开琼已通过另案诉讼的方式具体提出，本案不宜一并处理。因此，上诉人谢开琼拒绝交纳物业管理服务费的理由本院不予支持。 此外，关于上诉人谢开琼所提“装修押金”一节。由于上诉人谢开琼在本案审理过程中均未提交任何证据证明“装修押金”的事实，同时，黔西南州凯达物业有限责任公司在本案中诉请的系2013年9月16日至2018年9月30日期间谢开琼未交纳物业管理费，而谢开琼在本案审理过程中仅提交了2011年至2012年期间交纳物业管理费的“收据”一份，对于2012年至2013年期间物业管理费的交纳情况并无任何证据证明，结合谢开琼在原一审中陈述“我记不清楚了是2013年还是2014年的物管费了，我觉得应该是交2014年的物管费，原告之前和我说用我的装修保证金折抵2013年的物管费”的内容，一审法院综合全案情况根据民事诉讼证据规则对谢开琼所提“装修押金”不予支持并无不当。 最后，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，谢开琼一审中并未提出诉讼时效抗辩，二审上诉提出本案诉讼时效已过，本院依法不予支持。 综上，上诉人谢开琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费92元，由上诉人谢开琼负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二〇年八月三日 书记员 向海兵