甘肃省白银市平川区人民法院民事判决书（2020）甘0403民初50号原告（反诉被告）：甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司。负责人：陈某。委托诉讼代理人：宋某。委托诉讼代理人：武某，该公司法律顾问。被告（反诉原告）：靳某。原告（反诉被告）甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司（以下简称：靖煤物资供应公司）与被告（反诉原告）靳某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案，审理后作出（2018）甘0403民初2548号民事判决书，宣判后靳某不服上诉至甘肃省白银市中级人民法院，该院审理后作出（2019）甘04民终1220号民事裁定书将本案发回本院重审，本院于2020年1月5日立案受理，2020年4月5日靳某因新冠肺炎疫情在外地无法参加诉讼为由申请中止诉讼，恢复审理后依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）靖煤物资供应公司委托诉讼代理人宋某、武某，被告靳某（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靖煤物资供应公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.解除靖煤物资供应公司与靳某之间签订的房屋租赁合同；2.被告向原告支付房屋租金124万元；3.被告向原告支付水电费64439.6元,以上两项合计1304439.6元；4.判令被告向原告支付2018年10月1日起至被告向原告返还房屋之日参照租金标准计算的房屋占用费。事实与理由：2010年8月28日，靖煤物资供应公司与靳某签订房屋租赁合同，约定靖煤物资供应公司将位于住所地、建筑面积1275平方米的临街四层楼房出租给靳某作为商务酒店使用，年租金300000元。合同签订后，靖煤物资供应公司依约向靳某交付了房屋，但靳某从2014年开始拖欠水电费及租金，至靖煤物资供应公司起诉时已经累计拖欠租金及水电费共计1304439.6元。期间靖煤物资供应公司多次催要，但靳某至今未支付任何款项。靳某辩称，1.双方签订房屋租赁合同属实，但靖煤物资供应公司陈述其违约不属实，其是在行使合同的先履行抗辩权，并非违约，不支付租金合法合理；2.靖煤物资供应公司主张的2014年至2017年房屋租金已经超过诉讼时效，法院应当驳回其诉讼请求；3.靖煤物资供应公司恶意放任租金损失扩大，双方在租赁合同第八条约定了合同的解除和终止条件；4.靖煤物资供应公司在签订租赁合同时，存在欺诈行为，故该租赁合同应为无效合同。且即便该合同有效，根据合同约定，靳某不交房屋，靖煤物资供应公司就应该解除合同或者是终止合同，靳某不存在违约情形。靳某向本院提出反诉请求（变更后）：1.判令确认靳某与靖煤物资供应公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令靖煤物资供应公司赔偿靳某的损失1998500元（装修及设施、设备物品费665000元，2011年4月至2019年9月的营业损失为1333500元；3.判令靖煤物资供应公司返还靳某3万元保证金；4.判令鉴定费4万元由靖煤物资供应公司承担，以上费用共计2068500元；5.请求拆除涉案房屋装修中由靳某完成的主体工程部分（具体为水电、屋面、门窗、墙）；6.本案诉讼费用由靖煤物资供应公司承担。事实和理由：位于白银市××区楼房为靖煤物资供应公司所有。2010年8月28日，靳某与靖煤物资供应公司签订《房屋租赁合同》，约定靳某承租靖煤物资供应公司的上述房屋，用于经营酒店使用，租金按年交纳，年租金180000元。租赁期限自2010年10月1日至2019年9月30日。合同签订后，靳某按照约定向靖煤物资供应公司支付了保证金和租金。并对承租楼房进行装修装饰，购买设备，投资开办了平川区兴平东路金沙花园酒店。酒店成立后由于《消防检查合格证》和《特种行业经营许可证》迟迟办不下来，年检通不过，该酒店一直不能正常营业。靳某多次要求靖煤物资供应公司提供相关手续协助办理，但靖煤物资供应公司一直推诿。靖煤物资供应公司针对反诉辩称，1.靳某主张靖煤物资供应公司未提供相关手续协助办理《消防检查合格证》和《特种行业经营许可证》与事实不符；靖煤物资供应公司是该酒店占用房屋的建设单位，依法经城乡规划部门批准，在该建设工程完工后，双方签订了房屋租赁合同，约定将房屋出租给靳某经营酒店；《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三项规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，故靳某怠于履行申报义务及私自在案涉房屋顶层加盖彩钢房是未通过消防安全检查的根本原因；靖煤物资供应公司也已经准备好了消防验收项目列明的申报材料。2.靖煤物资供应公司不应承担靳某主张的经营损失，靳某在明知未取得有关行政许可不能经营酒店的情况下，仍侥幸强行开张营业，才导致了其自称的经营损失，该损失完全是其违法经营所致，是其应当承受商业风险，与靖煤物资供应公司合法租赁行为无因果关系。3.租赁期限应当是八年而非靳某主张的九年。4.靖煤物资供应公司不应承担665000元装修及设施、设备现值损失。5.办理消防许可证是承租方的经营义务，双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且靳某具有完全民事行为能力，该合同真实有效；靳某增加的第五项诉讼请求无理无据，靖煤物资供应公司是将房屋完工后交付给靳某的，靳某无证据证实墙面等主体工程部分是由其出钱建设的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。认定如下：靖煤物资供应公司提交的证据：1.房屋租赁合同，证明双方约定租赁期限八年，年租金30万元；合同中对合同期满后装饰装修的归属有明确约定。2.《建设工程消防设计备案受理凭证》，证明案涉房屋不属于公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定的需要向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收的情形。3.《建设工程规划竣工验收合格书》，证明案涉房屋通过了规划竣工验收，是合法建筑，双方签订的房屋租赁合同是有效合同。4.《关于对金沙花园违章建筑进行限期拆除的通知》，证明案涉宾馆无法通过消防验收的原因是因靳某私自在该房屋顶层加盖彩钢房所致。5.靖煤物资供应公司时任副经理常庆与靳某2016年3月28日和2017年3月2日的电话录音，证明靳某清楚申报消防检查的义务人是其本人，并且明知其经营的酒店无法通过消防验收，靖煤物资供应公司不存在不提供相关材料协助靳某办理有关证件的事实。6.靖煤物资供应公司多次向靳某催收房租和水电费的照片以及违建彩钢房照片，证明靖煤物资供应公司多次进行催收房租、水电费的事实；该违建彩钢房至今未拆除。7.甘肃政务网列明的建设工程消防验收所需材料和靖煤物资供应公司准备的用以提供给靳某的消防备案申报材料，证明靖煤物资供应公司已准备好所有用于消防备案申报的材料，不存在材料不全无法提供给靳某的情形。8.靳某交纳的三万元租金收据，证明该三万元是靳某向靖煤物资供应公司缴纳的租金。靳某质证后，对证据1真实性无异议，认为该份合同能够证明靖煤物资供应公司违反约定，没有交付约定租赁物，交付给靳某的是职工食堂。证据2是复印件，不予认可，根据消防法规定，案涉房屋理应进行消防备案。证据3是复印件，不予认可，截止现在没有竣工相关手续的备案；彩钢房是靳某在2016年8月份建造（在竣工验收之前），说明靖煤物资供应公司知道并同意靳某建设的，因此并非彩钢房存在而未通过验收。对证据4的证明目的不予认可，是靖煤物资供应公司一面之词，没有消防部门的文件。证据5缺乏关联性，不予认可，常庆的身份有待查证，常庆是以什么身份催要租金没有反映出来。该证据上面也未反映出来主张的是哪一年的租金；金沙花园是制作人推断的名称，不能作为证据使用。证据6不具备证据的客观性、合法性，是物资供应公司为了应付庭审单方面制作的，三个人的对话内容也不清楚。证据7与本案无关联性，不能作为证据使用，是靖煤物资供应公司单方面手工制作，不予认可。证据8是保证金，不是租金，且该组证据系复印件，对证明目的不予认可。靳某提交的证据：1.房屋租赁合同，该合同约定租赁房屋用作开办酒店，靖煤供应公司提供资料，便于酒店合法经营，如果一方不履行合同义务，应当向对方赔偿损失。证明靖煤物资供应公司违反合同约定，没有交付符合约定用途的租赁物，应赔偿靳某酒店装修、设施设备损失和营业损失。2.平川区兴平东路金沙花园营业执照，证明靳某于2011年4月份按照合同约定注册成立了金沙花园酒店。3.靖煤供应公司出具的收据两张，共计两万元，证明靳某向靖煤物资供应公司缴纳的保证金。4.限期拆除的通知单，证明因为消防部门检查，靳某多次要求靖煤供应公司提供酒店主体工程竣工消防验收材料；靖煤供应公司承诺正在办理竣工验收消防手续，但至今未办下来。5.损失鉴定价格评估报告，证明靳某诉讼请求中主张的具体赔偿数额。6.甘肃增值税普通发票一张，证明鉴定费4万元。7.平川区发展和改革局（2009）227号文件，证明本案的租赁房屋规划用途为职工餐厅。8.证人张某1证言，证明其原是靖煤公司供应处职工，在2014年八九月份，靳某找过其几次，要查金沙花园房子的消防资料，但只有申请报告，其他有关消防的资料都没有。证人张某2证言，证明从2010年靳某筹备酒店的时候其就有参与，到2011年办理工商执照，到2016年金沙花园酒店关门。整个过程中因为靖煤物资供应公司没有消防验收备案，消防部门答复营业一定要办理消防证，无消防证处3到30万元罚款，责令停业。9.承建合同，证明靳某于2010年8月25日对租赁房屋开始装修。10.办理消防手续流程表，证明靖煤公司没有办理消防证。11.靖煤物资供应公司通知一份，证明靖煤物资供应公司扩大了损失。12.验收报告三份，证明案涉房屋验收报告上只是靖煤物资供应公司的公章，不合法。13.工商局一次性窗口告知书，证明案涉房屋缺乏主体验收手续，导致靳某无法经营。靖煤物资供应公司质证后，对证据1、2、6、7、8无异议。对证据3真实性无异议，对证明目的不予认可，靳某与靖煤物资供应公司有多起业务来往，不能证明该押金是金沙花园发生的。对证据4真实性无异议。证据5中对装修装饰是现值评估，但案涉应当依据的是残值，故不予采纳。鉴定报告所依据的时间也是靳某口头陈述。证据9系靳某未经过靖煤物资供应公司同意，私自加盖建筑。证据10、12、13系复印件，不具有证明效力。证据11真实性无异议，系靖煤物资供应公司依据租赁合同向靳某送达的处置通知，与止损无关。本院对上述证据审查后，对靖煤物资公司提供的证据1、8真实性予以确认；其余证据不予确认。对靳某提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、11真实性予以确认；其余证据系复印件，靖煤物资供应公司不予认可，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于白银市××区楼房为靖煤物资供应公司所有。2010年8月28日，靖煤物资供应公司与靳某签订《房屋租赁合同》，约定靳某承租上述房屋，用于经营酒店使用，租赁期限八年，自2010年10月1日至2018年9月30日。保证金30000元。年租金300000元，按年交纳。租赁费缴纳方式：前三年预先分两次交清，即2010年10月1日前预交450000元，2011年10月1日前预交450000元。三年期满后，自2013年10月1日前预交次年租赁费用，依次类推。同时约定：靳某商务注册需要靖煤物资供应公司协助时，靖煤物资供应公司协尽量提供相应的资料，以便于靳某合法经营。合同签订后，靖煤物资供应公司依约交付房屋。靳某按照约定交纳了保证金及前期房屋租金，同时对承租楼房进行装修装饰，并购买设备，投资开办了金沙花园酒店。之后，靳某拖欠2013年10月1日至2014年9月30日期间40000元房租未支付，并自2014年9月30日起，再未向靖煤物资供应公司交纳房租。至2016年4月份，靖煤物资供应公司对涉案租赁物进行停水停电，靳某经营的金沙花园酒店自此完全停业。原审中，经靳某申请，本院委托甘肃三公价格评估有限责任公司对金沙花园酒店的装饰装修、设施、设备、家具机电等物品的价格及自2010年10月至2019年9月期间的营业损失进行评估，该评估公司于2019年5月25日作出评估报告：评估标的在价格评估基准日的评估价格为1.装修及设施、设备物品等为665000元；2.2010年10月至2019年9月期间的营业损失为1333500元。评估报告自送达日有效期为一年。另，重审中经靖煤物资供应公司申请，本院向白银市平川区消防救援大队调取了金沙花园无法办理消防检查合格证的原因及证据，白银市平川区消防救援大队出具证明证实：平川区金沙花园酒店于2011年1月21日办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，消防安全责任人：张某2；由于场所名称变更，于2014年12月24日重新办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，名称为平川区兴平东路金沙花园酒店，消防安全责任人：张某2。本院经审查认为，靖煤物资供应公司与靳某签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，靖煤物资供应公司依约履行了交房义务。靳某辩称因靖煤物资供应公司交付的租赁物无主体竣工验收报告及主体消防验收报告，造成其经营受阻，本院认为，金沙花园酒店在2011年和2014年两次办理了消防检查合格证，已不影响其正常经营。靳某未按合同履行约定支付房屋租金，构成违约。租赁合同第八条关于“合同的变更、解除和终止”的情形中约定“1.双方可以协商变更或者终止本合同；……8.合同终止后费用按实际租用时间结算；9.承租方不交付租金1个月以上；10.承租方所欠各项费用达1个月以上”，本案中，靳某自2014年9月30日开始便未再交纳过房租，该行为虽符合租赁合同第八条约定的情形，视为其不愿意再继续履行租赁合同，但其并未申请解除合同，租赁物也未返还给物资租赁公司。故根据该约定，租赁费用应当按照实际租用的时间计算，即计算至合同期满，故靳某应向靖煤物资供应公司支付房屋租金124万元。靖煤物资供应公司主张的水电费，因数额无证据证实，本院不予支持。对于后期损失，靖煤物资供应公司作为租赁物所有者应当及时向靳某主张权利，要求返还房屋，不应放任损失继续扩大，但其并未及时行使权利，故对于之后的扩大损失，由其自行承当。对靳某的第一项反诉请求，即认为租赁合同无效，本院认为双方在租赁合同第一条中明确约定靖煤物资供应公司出租给靳某的房屋是四层框架楼房，靳某对租赁物的状况是明知的，故合同无效的理由不能成立。靳某要求靖煤物资供应公司赔偿其装修损失及营业损失，本院认为靖煤物资供应公司在合同签订后依约履行了交房义务，在合同履行过程中不存在违约及侵权行为，故靳某的该部分请求无法律依据，本院不予支持。靳某要求拆除其完成的主体工程（具体为水电、屋面、门窗、墙），依照双方签订的租赁合同第七条规定，合同期满后，所依附于房屋的装修（如：门窗、地板及其他装修等）归靖煤物资供应公司所有，可移动装修物靳某可带走，不可移动装修物靳某无偿留给靖煤物资供应公司，按照合同约定，对靳某的该项请求，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司与靳某签订的房屋租赁合同，靳某向甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司返还租赁房屋，于判决生效后十日内履行完毕；二、靳某向甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司支付房屋租金1240000元，于本判决生效后十日内给付完毕；三、驳回甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司的其他诉讼请求；四、驳回靳某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16540元，由甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司负担817元，由靳某负担15723元。反诉案件受理费23348元，由靳某负担。评估费用40000元，由靳某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判长 张金玲审判员 张志花人民陪审员 蔺辰霞二〇二〇年八月十四日法官助理 党国文书记员 白丽民