贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初7149号 原告（反诉被告）：彭福文,男,1952年2月16日出生,汉族,贵州省遵义市人，现住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：彭曦，男，1981年8月30日生，汉族，遵义市人，现住贵州生遵义市红花岗区。 被告（反诉原告）：遵义市新雪域置业有限公司，住所地贵州省遵义市南部新区南关办南关山村湘江大道530号，统一社会信用代码：91520302577109190Y。 法定代表人：李强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨万祥，贵州山一律师事务所律师。 原告（反诉被告）彭福文诉被告（反诉原告）遵义市新雪域置业有限公司（以下简称新雪域公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭福文及其委托诉讼代理人彭曦、被告（反诉原告）新雪域公司委托诉讼代理人杨万祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告彭福文向本院提出诉讼请求：1.请求被告对原告所购买仓储用房立即办理网签并协助办理房屋产权证，房屋价值338824元；2.请求被告按承诺书约定(2018年9月14日)支付原告(总房款338824元)每月2%违约金至2020年6月14日共计142306.08元(338824×2%×21)；3.诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年5月30日，原告与被告达成协议购买被告2号地块8栋-3F-001仓储用房，2018年6月1日原告交付定金69365元及第一期房款635元。2018年6月13日和6月25日，原告将尾款268824元分别付给了被告，被告开具了收据和认购书；双方约定3个月内即（2018年9月14日）签定“商品房买卖合同”并办理完网签。被告承诺若到期未能网签按照购房款2%每月作为违约金支付原告，并出具了承诺书。时至今日，被告仍未给原告办理仓储用房网签，且没有给付违约金，原告多次催讨催办，被告仍一拖再拖。为保护消费者合法权利，特请求法院判令被告支付原告违约金142306.08元，立即办理网签并协助原告办理房屋产权证。 遵义市新雪域置业有限公司辩称，房屋在双方签订认购书时已经抵押给工商银行并明确告知原告，原告予以认可，现抵押并未解除，无法办理网签手续等合同目的不能实现，因此我方反诉请求解除认购书和补充协议。 反诉原告新雪域公司向本院提出诉讼请求：一、判决驳回反诉被告的本诉诉讼请求。二、判决解除反诉原告与反诉被告于2018年5月30日签订的《新雪域西南农产品交易中心认购书》及《承诺书》；三、由反诉被告向反诉原告交还“遵义市新雪域冷链物流园二号地块8栋-3F-001号”仓库一间(反诉原告向反诉被告退还购房款)。四、由反诉被告承担本案本诉、反诉案件受理费。 事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年5月31日签订《新雪域西南农产品交易中心认购书》，反诉被告认购反诉原告开发建设的“遵义市新雪域冷链物流园二号地块8栋-3F-001号”仓库一间,建筑面积96.34㎡(套内面积72.66㎡)，购房总价338824元。2018年6月13日,反诉原告出具《承诺书》，约定办理网签商品房买卖合同的时间等内容。因案涉商铺在出卖给反诉被告之前就已经向工商银行遵义分行设置了贷款抵押，办理了抵押登记手续，为此，反诉原告明确告知了反诉被告其所购商铺不能办理《商品房买卖合同》网签等手续,双方并在《认购书》中予以确认。自今年年初以来，由于受新冠肺炎疫情的持续影响，反诉原告经营困难，至今无法偿还银行贷款本息，导致无法办理贷款抵押物的抵押注销手续，相应地，反诉被告所购商铺无法办理商品房买卖合同网签、备案手续，反诉被告签订《认购书》的合同目的不能实现。根据我国《物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。未经抵押权人同意，抵押物无法办理抵押注销手续，致使合同目的不能实现，双方所签《认购书》应予解除。为此，特依法提出反诉，请予裁决。 反诉被告彭福文辩称，我们有书面协议书，是在3个月之内办理网签手续，若未能及时办理网签手续，每月按2分利息计算，如果承诺书和认购书发生冲突，以承诺书为准。 本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，彭福文（乙方）与新雪域公司（甲方）签订《新雪域西南农产品交易中心认购书》，约定新雪域公司将位于遵义市红花岗经济开发区“新雪域西南农产品交易中心”（该名为推广名，批文名：遵义市新雪域冷链物流园）二号地块8栋-3Ｆ-001号铺位，建筑面积96.34ｍ2,套内面积72.66ｍ2商业营业用房以价格338824元出售给彭福文。彭福文选择分期付款方式，即2018年6月5日支付房款338824元。其中第六条特别说明及约定“（二）若乙方认购的物业暂时不具备签订《商品房买卖合同》的条件如该物业暂时处于消防验收阶段、该物业在银行办理了在建工程抵押等其他原因，需待甲方完成相关验收、办理银行解押等其他手续后才能进行《商品房买卖合同》的签订。该物业不具备签订《商品房买卖合同》条件的情况已由甲方向乙方充分解释说明，乙方对此知情且无异议。……该物业暂时不具备签订《商品房买卖合同》的条件，乙方已充分知晓；乙方同意签订本《认购书》并同意给予甲方为乙方办理《商品房买卖合同》签订的期限，期限自签订本《认购书》之日起三年内。若三年期限届满，甲方未能与乙方签订《商品房买卖合同》的，则甲乙双方签订的《认购书》及其他与乙方因为购的物业有关的合同双方同意解除，所有合同、协议解除后甲方退还乙方的全部购房款，并根据中国人民银行的同期存款基准利率计算购房款的利息后作为补偿向乙方支付；支付后甲乙双方的权利义务自始终止”。 2018年6月13日彭福文与新雪域公司签订《承诺书》，该承诺书约定：我公司承诺于2018年9月14日前签订认购二号地8栋3层1号物业《商品房买卖合同》网签工作，若到期未能按时签订，公司约定签约日即从2018年9月14日至签订《商品房买卖合同》日截止，按照购房款的2%每月作为违约责任赔偿给客户。本承诺书金双方签字盖章后生效，双方各执一份。此承诺书如与认购合同有冲突之处，以此承诺书为准，本承诺书与认购合同有同等效力。 另查，2018年6月1日彭福文向新雪域公司支付定金69365元，6月1日，6月25日，6月13日，彭福文向新雪域公司支付第一期房款269459元。 以上事实，双方无争议，本院予以确认。 本院认为，当事人双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案中双方承诺书中约定如被告于2018年9月14日未能办理网签手续，则被告应承担每月2%的的违约金，超过90日后则原告方可解除合同，并由被告退还房款及承担违约金。对上述约定，应结合本案的实际情况进行解释，既要保护双方的利益，也要让合同得以有效的履行。首先，如被告未履行合同，承担2%的违约金是约定的义务，具有对违约方的惩罚性质，而超过90日则原告可行使解除合同的权利。从双方的约定来看，超过90日后原告行使解除权后才享有2%月息的违约金。而本案的实际情况是原告购买的房屋未来尚有两三年不能办理网签手续，如果按月息2%计算违约金，则违约金都接近购房款本金了，因此，原告可请求90日内解除合同前的违约金，超过90日后可选择解除合同并要求支付退回房款及违约金，但不能要求被告承担从违约之日至网签成就之日的违约金。 同时，被告（反诉原告）遵义市新雪域置业有限公司提出了反诉，要求解除合同，理由是暂时无法履行网签手续义务，合同目的不能实现。对反诉原告的该项主张，本院不予支持，理由如下：原诉原告购买房屋主要目的是用于经营，现原诉原告一直占有使用，并不导致合同的主要目的不能实现。因此，反诉原告担心的是因自己的原因不能履行网签的义务进而导致高额的违约金不得以提出的解除请求。 原告要求被告承担违约金既不具备约定的约束性，也不是真实的意思表示，众所周知，如按此违约金计算方式，在较长的时间段内可获得较大的收益，而该收益远高于所购房屋所带来的预期收益，五年不能办理网签，则所花费的购房款都回本了，而所购房屋仍然在原告使用中，既获得了使用收益，也获得了违约补偿，显然不符合权利义务一致的原则。而涉案房屋不能办理网签并不影响原告的使用，影响的是原告上市交易权和房屋被抵押所带来的风险。房屋被抵押产生的风险不能通过违约金的方式能够有效化解，即被告即便支付了违约金，仍不能让上述风险消灭，因此，从价值角度来看，也不能仅要求被告赔偿违约金来处理纠纷。如原告害怕抵押所产生的风险，应当行使合同的解除权，既让被告减少损失，也让原告减轻了风险。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）遵义市新雪域置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿给原告彭福文以购房款338824元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金； 二、驳回原告彭福文的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告遵义市新雪域置业有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4260，反诉案件受理费25元，合计4285元，由被告遵义市新雪域置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审判员  张祖华 二〇二〇年八月十一日 书记员  付洪莉