湖南省资兴市人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1081执异26号案外人：谭志华，女，1978年12月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司资兴市支行，住所地湖南省资兴市晋宁路与东江中路十字路口。负责人：许卓丹，该支行行长。被执行人：何书南，男，1972年2月18日出生，汉族，住湖南省资兴市，现住湖南省资兴市。被执行人：曹慕兰，女，1973年11月15日出生，汉族，住湖南省资兴市，现住湖南省资兴市。在本院执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司资兴市支行（以下简称邮政银行资兴支行）与被执行人何书南、曹慕兰金融借款合同纠纷一案中，案外人谭志华于2020年8月11日对执行被执行人何书南名下位于资兴市谭家树下1栋1单元401号房产（产权证号：资房权证兴宁镇字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人谭志华称，请求法院：1.判决何书南违反售房合同私自办理的房产证无效，并及时将房屋产权过户到谭志华名下，同时要其承担相关手续费用；2.依法撤销对涉案房屋的查封。事实和理由：谭志华系资兴市兴宁社区谭家树下小组居民，于2009年7月购买了资兴市谭家树下太师楼地段开发商何书南开发建设的住宅一套（Ａ栋1单元401室），面积119.75平方米，并于2009年8月8日预交购房款8万元整。按售房合同约定，本组居民购房按每套120平方米标准、500元／平方米的优惠价购买，超过面积按市场价购买。按售房合同第八项第二款约定，何书南要办好一切相关手续，包括分割到户的房产证、国土证、契证（杂房不办证），并承担办证费用。2010年，谭志华在何书南交房后装修入住了该房屋。2011年9月3日，在市政府办事大厅办理产权证时，由于当时市场房产价格与办证费用上涨，经与何书南协商，所有本组居民购买的住宅都改由买方负担办证费用。当时因购买房屋后无力承担办证手续费，谭志华与何书南协商后承诺办证费用由自己解决，由何书南负责提供办证的所有资料。多年来，谭志华因资金周转困难一直未能及时办理房屋产权证。直到2020年7月，谭志华才知道何书南违反合同和承诺，擅自将Ａ栋1单元401室的产权证办理到了他自己名下，并办理了房屋抵押贷款手续。申请执行人邮政银行资兴支行称，谭志华主张自己于2009年7月向何书南、曹慕兰购买涉案房产不是事实。即使双方签订了售房合同也不能证明涉案房产属于谭志华所有，因为物权法规定不动产物权的设立、变更和消灭经依法登记发生法律效力，而谭志华提供不了涉案房产的房产证或者不动产权证。涉案房产的房产证、抵押登记的他项权证可以证明涉案房产属于何书南、曹慕兰所有，也没有其他的权利人。谭志华主张涉案房产属于她所有，不符合法律规定。请求驳回谭志华的异议请求。被执行人何书南、曹慕兰称，何书南2009年挂靠东江建筑公司开发建设了涉案房产所在的住宅楼。由于何书南和谭志华父亲关系较好，且建设用地在谭志华所在组上，所以何书南同意便宜卖一套房子给谭志华。当时售房合同是谭志华本人签的还是谭志华的父亲代她签的，记不清楚了。因为双方关系好，当时先开具了房款收条，不过并不是谭志华向法院提交的这份收条，金额也不是8万元，但谭志华后来一直没有交购房款。因为与谭志华父亲的关系好，何书南才让谭志华一直住在涉案房产内，相信她有钱后会交购房款，但谭志华一直没有付款。2012年左右，涉案房产所在小区集中办理房产证，由于谭志华没有交购房款，何书南把涉案房产的房产证办到自己名下，并于2017、18年左右向邮政银行资兴支行办理了抵押贷款。何书南、曹慕兰夫妻二人因为无力偿还贷款而被邮政银行资兴支行起诉到法院，目前该案件已经进入执行阶段。本院查明，2009年7月4日，谭志华与何书南签订《售房合同》，购买何书南挂靠东江建筑公司开发建设的位于资兴市靠南面的住房一套（即本案涉案房产，现“资兴市兴宁居委会谭家树下1栋1-401号”）。《售房合同》中约定了住房建筑面积、价格、房款交付等内容，并约定由何书南负责办好一切相关手续，包括分割到户的房产证、国土证、契证，并承担办证费用。2009年8月8日，何书南以自己经营的“资兴市永恒车城”名义向谭志华出具收据，证明收到谭志华交纳的Ａ栋一单元四楼购房款8万元。2010年，涉案房产建成交付，谭志华于当年装修并入住至今。2011年，因房产价格和办证费用上涨，经协商，涉案房产所在住宅楼各购房户同意自行承担相关办证费用。谭志华因无力支付办证费用，虽经何书南催促，但没有及时去办理涉案房产的房产证。2011年9月3日，谭志华向何书南出具一份《承诺书》，主要内容为：“本人谭志华2009年购买房产开发商何书南商品房一套（119.75㎡），所有购房款项已全部交清。经双方协商，考虑市场实际情况，房产办证费用由谭志华自己负责解决。但开发商方负责提供办证的所有资料。”事后何书南将涉案房产所在住宅楼的土地使用权证、房屋分户平面图交给了谭志华。但此后谭志华一直未办理过涉案房产的办证事宜。2015年4月20日，涉案房产办证至何书南名下（产权证号：资房权证兴宁镇字第××号）。2018年1月，何书南、曹慕兰夫妻二人以涉案房产及其他房产作为抵押担保向邮政银行资兴支行申请贷款。2019年3月，何书南、曹慕兰因未按约定履行还本付息义务，被邮政银行资兴支行诉至本院。2019年5月14日，本院作出（2019）湘1081民初484号民事判决，判决何书南、曹慕兰偿还邮政银行资兴支行的借款本金、利息及罚息，并判决邮政银行资兴支行对涉案房产享有优先受偿权。何书南、曹慕兰不服本院一审判决，提起上诉。2019年9月16日，郴州市中级人民法院依法作出（2019）湘10民终2591号民事判决，驳回了何书南、曹慕兰的上诉，维持原判。因何书南、曹慕兰在判决生效后未主动履行判决义务，邮政银行资兴支行向本院申请强制执行。2020年7月30日，本院作出（2020）湘1081执47号之一执行裁定，裁定查封涉案房产。在本院执行涉案房产的过程中，谭志华认为涉案房产已由自己购买，遂向本院提出书面执行异议。本院经审查认为，本案为案外人执行异议，争议焦点问题为：谭志华对涉案房产是否享有权利，该权利是否足以排除法院的执行。涉案房产目前虽登记在何书南名下，但谭志华主张自己已于2009年购买了涉案房产并支付了购房款，且已于2010年装修入住。为证明自己的主张，谭志华向本院提交了售房合同、收据、承诺书等证据。何书南、曹慕兰虽然承认曾就涉案房产签订过售房合同，也承认曾开具房款收据给谭志华，但否认谭志华所提交的收据、承诺书的真实性，并主张谭志华实际上一直未支付过购房款，故不认可谭志华对涉案房产享有权利。法律规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。何书南、曹慕兰虽然不认可谭志华所提交的收据的真实性，也否认谭志华已经实际支付了购房款，但并未提交证据支持自己的主张，而且二人允许谭志华在未支付购房款的情况下装修入住涉案房产多年，也不符合常情。故本院对何书南、曹慕兰的主张不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案涉案房产虽系由何书南挂靠相关公司开发建设的商品房，但目前登记在何书南个人名下而非房地产开发企业名下，故本案不符合该条规定的适用范围。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉案房产实为谭志华向何书南个人购买的房产。经查，在本院依法查封涉案房产前，谭志华已与何书南就涉案房产签订了售房合同并支付了全部购房款，并入住涉案房产多年。虽然谭志华购买涉案房产时，该房产尚未办理房产证，何书南也还未取得涉案房产的房产证，但是2011年何书南催促谭志华办理房产证时，谭志华因办证费用问题而没有及时办理，且事后也一直未再处理过涉案房产的办证事宜。故谭志华系因自身消极行使登记权利而未办理产权登记，也因此在涉案房产登记至何书南名下后未能及时要求何书南办理过户登记手续，不符合前述法律规定的保护条件。至于谭志华的第一项异议请求，即要求判决何书南违反售房合同私自办理的房产证无效，并及时将房屋产权过户到自己名下，同时承担相关手续费用，不属于执行异议的审查范围，本院不予审查。综上，案外人谭志华的异议申请不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人谭志华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  宋孝悌审判员  许译匀审判员  谭智勇二〇二〇年八月二十五日法官助理周明书记员吴丹