四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1217号 上诉人（原审第三人）：陈爽，男，1982年6月17日出生，汉族，住泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：孙雪，四川贤辩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都忠信物业管理有限公司。营业场所：成都市武侯区星狮路511号1栋4层27、28号。组织机构代码：915101077436184938。 法定代表人：田永云，总经理。 委托诉讼代理人：戴华丽（公司员工），女，汉族，1975年9月27日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：夏万春（公司员工）,女，汉族，1990年3月27日出生，住四川省泸州市江阳区。 原审被告：夏小平，女，1958年11月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王远超，四川蜀光律师事务所律师。 原审被告：田棂暄，女，1967年8月3日出生，汉族，住泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：王远超，四川蜀光律师事务所律师。 上诉人陈爽与被上诉人成都忠信物业管理有限公司（以下简称“忠信物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省江阳区人民法院（20209）川0502民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭于2020年8月3日公开听证进行了审理，上诉人陈爽的委托诉讼代理人孙雪，被上诉人忠信物业公司的委托诉讼代理人戴华丽、夏万春，原审被告夏小平、田棂暄的委托诉讼代理人王远超参加庭审。本案现已审理终结。 陈爽提起上诉请求，1.撤销一审判决，将该案发回重审；2.一审、二审诉讼费由忠信物业公司负担。 事实及理由：1.陈爽作为泸州陆源商贸有限公司的股东，为公司经营项目于2014年向原审被告租赁了案涉场地，此后，由公司股东刘宇的妻子张金强注册的泸州市江阳区新尚城音乐厅实际使用租赁场地，陈爽从未因个人的经营需要而使用过租赁场地，且刘宇及张金强曾多次向原审被告支付租金，原审被告对该场地的实际使用人亦是明知的，陈爽并非租赁合同的履约主体，为此陈爽提交了泸州市江阳区新尚城音乐厅的企业登记信息，该信息显示的注册地即为案涉租赁场地，即“泸州市江阳区酒城大道一段9号18幢3层302号”。并非原审法院在《民事判决书》第五页13-14行所认定的“但未提交相应证据。”同时，忠信物业公司举出的不能证明催收时间的照片等证据中也可以看出该场地的招牌为“尚城音乐厅”。原审法院拒绝追加第三人，支持了忠信物业公司的全部诉请，已损害了并非场地实际使用人陈爽的权利。因此，泸州陆源商贸公司及泸州市江阳区新尚城音乐厅为本案必须参加诉讼的当事人，原审法院在上诉人已申请追加诉讼参与人且提供了初步证据的情况下，拒绝追加第三人，导致本案部分事实无法查清，应当将本案发回重审。2.陈爽在庭审过程中明确进行了诉讼时效的抗辩，原审法院却未对该抗辩作出任何评述、认定，存在事实认定不清及证据采信错误。根据忠信物业公司举出的前期物业服务合同中缴费时间的约定可以看出，该场地的物业服务费为每三个月交纳一次，即每一物业服务周期期满后，若原审被告或第三人未缴纳上期物业服务费的，忠信物业公司即知道或者应当知道自己的权利受到了损害，此时就应开始计算诉讼时效。忠信物业公司虽提交了部分现场照片拟证明自己进行了催收，但其未能举证证明自己的实际催收时间，故不应当认定为有效催收，在此情况下，部分物业服务费的主张明显已过诉讼时效，但原审法院对此未作任何评述、认定，明确存在事实认定不清及证据采信错误。 忠信物业公司答辩称，本案系物业合同纠纷，陈爽申请追加新尚城音乐厅、陆源商贸公司作为本案的必要诉讼参与人，不是同一法律关系，对此忠信物业公司不认可，请求维持原判。 原审被告夏小平、田棂暄辩称，夏小平、田棂暄欠忠信物业公司42个月的物业费是事实，但是夏小平、田棂暄与陈爽在2012年11月5日签订的《房屋租赁合同》第4条2-（6）明确约定由陈爽在租赁期间遵守所在小区的业主规约等业主自律性文件，并接受小区物业服务管理，承担物业管理费及水、电相关费用。根据合同相对性原则一审判决本案物业服务费由陈爽承担，夏小平、田棂暄承担连带责任并无不当，驳回陈爽的上诉请求，维持原判。 忠信物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令夏小平、田棂暄支付拖欠的物业管理费82997.72；2.本案诉讼费由夏小平、田棂暄承担。一审法院依据夏小平、田棂暄的申请依法追加陈爽作为第三人参加诉讼。 一审法院认定，忠信物业公司系具有壹级物业管理企业资质的物业管理企业。2008年与泸州市江阳区“维多利亚前期”小区开发商兴城房产签订《“维多利亚”前期物业服务合同》，约定：服务时间为本合同生效之日起至“维多利亚”项目整体房屋交付之日起满二年止,合同期满或业委会成立并另与其他物管公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；多层住宅1.0元/平方米/月计价，高层住宅1.2元/平方米/月计价，物业服务费从开发商通知交房之日起算；物管费每3个月交纳1次，逾期缴纳物业服务费，按每日千分之三支付违约金；物业管理服务质量包括房屋外观，共用部分、共用设施设备的维护、管理，环境卫生，绿化，交通秩序与车辆停放、消防等。嗣后，忠信物业公司开始为该小区提供物业服务，一直持续到2017年6月9日退场。 夏小平、田棂暄系泸州市江阳区“维多利亚一期”18幢3层301号商业用房的业主，其物业面积为1674.69平方米。物业费按高层住宅1.2元／平方米／月计价收取。2012年11月5日，夏小平、田棂暄（以下简称“甲方”）与陈爽（以下简称“乙方”）签订《房屋租赁合同》，合同约定，一、租赁范围甲方提供位于泸州市江阳区平方米租赁给乙方；二、租赁期限2012年11月5日至2022年11月5日；四、双方权利义务2.乙方权利义务（6）乙方在租赁期间遵守所在小区的《业主规约》等自律性文件并接受小区物业管理服务，承担物业管理费用及水、电等相关费用。期间，忠信物业公司按约履行了物业服务义务，但夏小平、田棂暄及陈爽自2014年1月1日起至2017年6月9日未支付原告物管费82997.72元。 另外，忠信物业公司在物业服务期间所提供的物业管理服务确有瑕疵。庭审中，忠信物业公司将诉讼请求物业费减少为74700元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。夏小平、田棂暄为“维多利亚”小区业主，忠信物业公司为该小区提供物业管理服务，夏小平、田棂暄应当按照合同约定履行给付物业管理费的义务。因忠信物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，自愿将所欠物业费由82997.72元减少为74700元，且未主张违约金，故忠信物业公司要求夏小平、田棂暄支付从2014年1月1日起至2017年6月9日止的物业服务费74700元的诉讼请求，予以支持，夏小平、田棂暄要求再减少物业费，不予支持。夏小平、田棂暄已将泸州市江阳区“维多利亚一期”18幢3层301号出租给陈爽，该合同明确约定物业管理费由承租人陈爽承担，该欠费在租赁期内，故忠信物业公司主张的物业管理费应当由陈爽承担，夏小平、田棂暄作为业主承担连带责任。陈爽辩称泸州市江阳区新尚城音乐厅系“维多利亚一期”18幢3层301号实际使用人，但未提供相应证据，泸州市江阳区新尚城音乐厅与陈爽之间系另一法律关系，不属本案审查范围。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“第三人陈爽于本判决生效之日起十日内支付原告成都忠信物业管理有限公司物业服务费74700元。被告夏小平、田棂暄对上述款项承担连带责任。案件受理费减半收取937元，由第三人陈爽负担。” 本院二审期间，上诉人陈爽向本院提交泸州陆源商贸有限公司、泸州市江阳区新尚城音乐厅的公示信息，泸州陆源商贸有限公司股东会决议，拟证明陈爽是泸州陆源商贸有限公司的股东之一及公司经营项目情况，新尚城音乐厅公示信息载明的地址与案涉房屋地址一致，新尚城音乐厅、泸州陆源商贸有限公司是该房屋的实际使用人，应将二者追加为诉讼参与人。本院认为，上诉人陈爽提交的以上证据系新尚城音乐厅、泸州陆源商贸有限公司的工商注册登记信息及泸州陆源商贸有限公司股东会决定的内部事宜，与本案不具有关联性，本院不予采信。忠信物业公司、夏小平、田棂暄未向本院提交证据。 本院二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案双方当事人争议焦点是：1.本案是否应该追加新尚城音乐厅、泸州陆源商贸有限公司作为诉讼参与人；2.本案忠信物业公司的部分诉讼请求是否已超过诉讼时效。夏小平、田棂暄为“维多利亚”小区业主，忠信物业公司为该小区提供物业管理服务，夏小平、田棂暄应当按照合同约定履行给付物业服务费的义务。因为夏小平、田棂暄与陈爽签订《房屋租赁合同》将案涉房屋出租给陈爽，合同明确约定物业服务费由承租人陈爽承担，该欠费在租赁期内，因此忠信物业公司主张的物业服务费应当由陈爽承担。关于陈爽上诉称自己仅是泸州陆源商贸有限公司的股东，泸州市江阳区新尚城音乐厅系“维多利亚一期”18幢3层301号的实际使用人，应该追加二者为本案的诉讼参与人的问题，本院认为，根据合同的相对性原则，租赁合同明确约定了由承租人即陈爽承担物业服务费，至于承租人陈爽与实际使用人之间的权利义务关系是另一法律关系，不属于本案审查范围，因此对陈爽上诉要求追加诉讼参与人的主张，本院不予准许。关于本案忠信物业公司的部分诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题，本院认为，物业服务是一种整体性、连续性的服务，该服务产生的债务是整体债务，对整体债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算，即物业公司提供最后一次服务之日起开始计算。具体到本案，忠信物业公司提供物业服务直至2017年6月9日离场，其主张权利的诉讼时效应自2017年6月9日开始起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”的规定，忠信物业公司主张其权利并未超过诉讼时效。另外，根据《房屋租赁合同》约定，陈爽作为交纳物业服务费的义务人，于2012年11月5日签订合同后，无论实际使用人是谁，直至2014年1月前，涉案房屋的物业服务费是交纳了的，由此可证，对承租涉案房屋需要交纳物业服务费是明知的，陈爽作为承租人，不能以延迟履行、怠于履行交纳物业服务费的义务对抗忠信物业公司的合法权利。因此，一审法院判决由陈爽承担支付物业服务费74700元，夏小平、田棂暄作为业主承担连带责任，并无不当 综上所述，陈爽的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1668元，由上诉人陈爽负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 杰 审判员 张晓余 审判员 刘 梅 二〇二〇年八月六日 书记员 潘 伟