青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初2520号 原告：马芙娟（系西宁市城西区芙娟糕点坊经营者），女，1986年1月8日生，回族，住西宁市。 被告：徐宁宁，女，1981年9月20日生，汉族，住西宁市。 第三人：张淑芳，女，1960年4月26日生，汉族，住西宁市。 原告马芙娟与被告徐宁宁，第三人张淑芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马芙娟，被告徐宁宁，第三人张淑芳到庭参加了诉讼。庭前调解未果。本案现已审理终结。 原告马芙娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.被告返还押金5000元，赔偿损失281100元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月25日原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于西宁市××区的商铺作为经营使用，租金7300元/月，租期1年，自2020年1月10日至2021年1月9日止，原告向被告已交付了房租76000元，房屋押金5000元。合同签订后，被告同意原告对案涉房屋进行装修后经营面包店，并做门头，双方协商的是门头各一半，但是由于工商局不允许，被告说她不需要门头，让原告自己去做。后第三人告知原告案涉房屋归其所有，且不同意原告承租。原告承租期间，被告通过欺瞒租赁，伪造与第三人签订的合同，欺骗原告，构成欺诈，给原告造成严重损失。2020年6月1日起因被告未交电费第三人断电停业至今，被告的恶意欺诈行为，导致原告损失惨重。被告拒不退还房屋押金、赔偿损失，为维护原告合法权益，要求撤销原、被告签订的房屋租赁合同，返还房屋押金及多收取的租金，赔偿损失，诉讼费用由被告承担。特诉至法院，请求判如所请。 被告徐宁宁辩称，原告所述不实。2019年12月2日原告找到被告主动要求租赁被告使用的商铺，被告明确告知该房屋属于第三人的，租赁双方经过多次协商商铺租赁事宜，原告知晓该房屋属于第三人仍然要求承租，被告从第三人处承租的房屋租金10000元/月，在签约前原告多次对租赁物及场地进行了实地查看后，2019年12月25日原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告承担7300元/月，2019年12月27日收原告押金5000元，房租55000元，2020年4月15日收到原告转账支付房租5000的，2020年4月30日收到原告现金支付房租16000元，共计81000元。原告及第三人自始至终知道租赁房屋的事实。被告曾出资800元与原告合资装修的隔断被原告擅自拆除。2020年1月7日原告私自更改门头，现原告私自拆除双方共同使用的大门，影响被告二楼的经营。疫情期间被告经营的旅行社无法经营，原告将门头全部设计成其经营的项目内容，故拒绝赔偿原告装修费等损失281100元。被告明确告知租赁物是第三人的。原告要求返还房屋押金5000元及多付房租，被告同意无息退回，同意解除原、被告签订的合同，但原告实际使用租赁场地期间的费用及自6月1日后两个月停业期间场地占用使用费由原告承担，原告应物腾退房屋交付被告，并将大门恢复原状。为此，依法驳回原告的诉求。 第三人张淑芳述称，第三人于2018年12月1日将其所有的位于西宁市××街商铺（产权人是张淑芳，面积：101.72㎡）出租给案外人芦×作为经营用房使用，并签订《商铺租赁合同》，约定租期三年，自2018年12月1日至2021年12月1日止，合同约定不允许房屋转让、转租，后芦×经营的旅游公司由被告经营管理，被告交纳房租。2020年4月19日第三人发现商铺的门头变了，房屋被转租后由原告经营，即告知原告涉案房屋的所有权人是第三人，该房未经第三人同意，不允许转租，并要求收回房屋。原告向第三人出示2018年12月20日原、被告签订《商铺租赁合同》，经第三人辨认非第三人签名和手印，第三人与被告未签订任何合同，该合同不予认可。2020年5月28日通知被告把楼上电费是842元，楼下是1439元，2020年5月30日因未交电费，第三人只停了被告使用的加层房屋的电，原告经营的一楼因未交电费于2020年6月1日停电至今。被告擅自转租房屋，伪造第三人签名，被告已违反法律规定。但涉案房屋原租赁合同纠纷，已另案诉讼处理。 本院经审理认定事实如下：2018年12月12日，第三人张淑芳将其所有的位于西宁市××区商铺（面积：101.72㎡）出租给案外人芦×，并签订《商铺租赁合同》，约定：“一、商铺坐落地址五四大街78#铺面一间，框架结构，租期三年，租期自2018年12月1日至2021年12月1日止；二、乙方在租用期间应守法经营，不得从事非法经营损害公共利益，拖欠租金行为甲方有权提前终止合同，并提出赔偿，乙方（案外人芦×）后果自负。如违法经营、擅自将房屋转租、转让或转借的，甲方有权终止合同限期搬出。（铺面转租、转让或转借的此协议无效，合同作废）。”合同对其他内容也进行了约定。2019年4月案外人芦×与被告共同经营的旅游公司，交由本案被告继续承租案涉房屋经营旅游公司，并负责向第三人支付房租及电费。后被告将案涉承租房的一楼出租给原告，加层的二楼自己作为办公室使用。2018年12月20日被告徐宁宁伪造第三人张淑芳的签名与自己签订《商铺租赁合同》一份，该合同的甲方（本案第三人张淑芳）、乙方（本案被告徐宁宁）均由被告自己签署，内容与2018年12月12日第三人与案外人芦×签订的《商铺租赁合同》基本一致。将此合同向原告出示，原告相信被告与第三人签订的合同事实后，2019年12月25日与被告签订《商铺租赁合同》，原告经营面包等，约定租金7300元/月，房屋押金5000元。该《商铺租赁合同》内容与前面基本一致。2019年12月25日原、被告签订附加条款，就房租、门面大门玻璃的改造、隔断、不许转租、转让等内容进行补充约定。合同签订后，2019年12月27日原告被告支付房租55000元、押金5000元，被告向原告出具收据两份；2020年4月15日原告通过转账方式向被告支付房租5000元，被告认可收到原告转账5000元；2020年4月30日原告通过现金方式支付的房租16000元，被告认可收到原告现金16000元，被告已累计收到原告支付的房屋租金76000元、押金5000元。2020年4月19日份第三人发现案涉房屋被转租的事实，并告知原告，第三人与被告之间未签订房屋租赁合同，2020年6月1日原告经营的一楼第三人停电，要求收回房屋，三方协商此事，原被告发生争吵，第三人报警后未处理合同纠纷，原告自2020年从6月1日开始停业至今。庭审中原告表示同意解除合同，同意搬离涉案承租房屋，拆除新增装修，并复原大门。被告同意无息返还原告房屋押金5000元及多付房租，同意解除原、被告签订的合同，但原告主张的装修等损失与被告无关，不予赔偿。第三人最后仍坚持未经其同意不许转租，收回房屋的意见。据此各方意见分歧，致使纠纷产生。 上述事实，有《商铺租赁合同》、附加条款、专用收据、房屋所有权证、聊天记录截图、照片打印件、庭审笔录以及当事人陈述等证据在案予以证实。 本院认为，本案争议的焦点如下：一、原、被告于2019年12月25日签订的《商铺租赁合同》性质的问题；二、被告是否应当向原告返还房屋押金及赔偿损失的问题。 一、原、被告签订的《商铺租赁合同》性质的问题。原告所主张的双方所签订的2019年12月25日房屋租赁合同中欺诈的认定。所谓欺诈，是指以使他人限于错误认识而为意思表示为目的，故意陈述虚假事实或隐瞒真实情况的，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为构成欺诈。在本案中，被告是否构成对原告的欺诈，第一被告并非系诉争房屋的产权人。第二被告明知未经房屋的产权人允许不得转租的合同约定。第三被告伪造合同，隐瞒事实真相。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据本案查明的事实，原、被告双方虽有租赁房屋的事实，但案涉房屋所有权由第三人享有，第三人表示被告不得转租、转让、转借，并收取被告支付的房屋租金的事实。被告在与原告签订《商铺租赁合同》时，伪造2018年12月20日第三人张淑芳与其签订的《商铺租赁合同》，以欺诈方式与原告订立《商铺租赁合同》，使原告承租商铺的意思表示不真实。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，可撤销合同是享有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，超过该期间没有行使的该权利消灭。欺诈的撤销事由自订立合同时就存在，原、被告双方订立合同的时间为2019年12月25日，而原告向本院起诉请求撤销是在2020年6月19日，未超过一年，故原告向法院起诉请求行使撤销权的权利应受法律保护，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被告以自己名义与自己签订合同、收取租金，并隐瞒第三人不允许转租的事实，构成欺诈，原告在重大误解的情况下签订合同，享有撤销请求权。2020年4月19日第三人在知晓被告将涉案房屋转租后并在六个月内提出异议，且阻止原告租赁涉案房屋经营，第三人明确表示对被告转租行为的不认可。因此，原、被告就涉案房屋签订的合同违反禁止转租的约定及被告伪造合同行为而撤销。庭审中原告虽明确表示同意解除合同，但最后意见坚持要求撤销合同诉讼请求，对此本院认为，原告在法庭辩论终结前再次明确诉讼请求为要求撤销合同。由于被告隐瞒事实，伪造合同，构成欺诈，导致原告意思表示不真实产生误解，应属撤销合同，故原告要求撤销原、被告于2019年12月25日签订《商铺租赁合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。 二、关于被告是否应当返还原告租赁房屋押金及赔偿损失的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告既非案涉房屋所有权人，擅自伪造合同，以欺诈的手段将房屋承租给原告，并收取原告房屋租金76000元及押金5000元的行为构成欺诈行为，依法应予全部返还。但考虑原告实际经营期间内使用房屋所产生的占用费应予扣除，参考双方约定的每月房屋租金7300元计算，自2020年1月10日其至2020年5月31日止，计算过程为：参照月房租7300元÷30天×141天﹦34310元。因此被告收取原告房租76000元，押金为5000元。故被告应返还原告房租为76000-34310元﹦41690元。本案中，原告称开业时虽进行简单装修，购置部分设备，其主张损失281100元，但未提供确实充分的证据，及计算损失的依据和计算过程加以证明，故证据不足，不予支持。综上，原告要求撤销双方于2019年12月25日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。由于被告无视法律规定，隐瞒真相，故意伪造合同，以欺骗手段与原告签订合同，导致原告产生重大误解，致使原告经营商铺断电停业至今的后果发生，被告的恶意行为，造成原告损失，对此导致合同被撤销后果，被告应承担全部民事责任，故被告抗辩的理由，不能成立，不予采纳。对原告要求被告返还租房押金5000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对被告辩称原告停业后场地占用费由原告承担的意见，因被告隐瞒真相，故意伪造合同存有过错，导致合同被撤销，被告理应及时收回房屋避免损失扩大，因原告经营的一楼于2020年6月1日停业后，被告未及时收回房屋导致的扩大损失，由被告自行承担。对被告要求原告腾退房屋的意见，庭审中原告表示自愿拆除新增装修，并复原大门，同意搬离涉案承租房屋的意见，予以采纳。但对恢复原状范围，被告亦未举证证明原告在承租期间破坏了房屋何处需要恢复原状，只要求将房屋大门恢复，原告亦同意恢复安装大门，予以确认。对被告辩称曾出资800元合伙的装修款，因隔断拆除无证据证实，其答辩意见不能成立，不予采纳。关于第三人作为出租人对被告的转租行为坚持合同中约定不许转租的最终意见，予以采信，原告未向第三人主张权利，在本案中第三人不承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条，第五十六条、第五十八条、第一百一十九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销2019年12月25日原告马芙娟与被告徐宁宁签订的《商铺租赁合同》； 二、被告徐宁宁于本判决生效之日起十日内返还原告马芙娟房屋押金5000元； 三、被告徐宁宁于本判决生效之日起十日内退还原告马芙娟交纳的房屋租金76000元，应扣除原告自2020年1月10日起至2020年5月31日止实际经营期间内房屋实际占用费34310元（7300元/月÷30天×141天）后，被告徐宁宁尚应返还原告马芙娟房屋租金41690元（76000元-34310元）； 四、原告马芙娟于本判决生效之日起十日内拆除新增装修，并复原大门安装，腾退涉案承租一楼房屋后并交付被告徐宁宁； 五、第三人张淑芳不承担民事责任； 六、驳回原告马芙娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5592元，已减半收取2796元，由原告马芙娟负担456元，由被告徐宁宁负担2340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审 判 员 牛 晓 林 二〇二〇年八月三日 法官助理 （马怡慧 书 记 员 蒲 晓 云 附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定。 《中华人民共和国合同法》 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。