内蒙古自治区牙克石市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0782民初1903号 原告（反诉被告）：靖国孝，男，牙克石市金钥匙开锁经营者，住内蒙古自治区牙克石市。 委托诉讼代理人：王春龙，内蒙古正垚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢冶，女，无固定职业，住内蒙古自治区牙克石市。 原告（反诉被告）靖国孝与被告（反诉原告）卢冶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）靖国孝及其委托诉讼代理人王春龙、被告（反诉原告）卢冶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告靖国孝向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告因违约而造成的经济损失4万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2020年6月12日向原告提出解除双方签订的《房屋出租协议》，理由是被告因疫情等原因无力经营要求中止履行合同，但事实是被告在向原告提出解除《房屋出租协议》之前，其已租赁了位于牙克石市××门市（××植物染发烫发专家)，与原租赁协议所涉的门市相邻，可以说明被告提出的解除《房屋出租协议》的理由是不成立的。另外合同明确约定“合同一经签订双方不得提前解除”,故被告的行为属于违法的单方解除行为，其单方解除行为也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的法定条件，因被告的违法解约行为给原告造成了很大的经济损失，出租人收取租金是获得合同履行的可得利益，如果承租人不履行合同，出租人自然无法收取租金,无法获得可得利益，而这部分的租金收益,由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限,承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到，出租人可以把未履行租期部分租金作为损失进行请求赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被告应向原告赔偿因违法单方解约给原告造成的合同履行后可以获得的利益4万元。 被告卢冶辩称，被告于2019年6月22日与原告签订了《房屋出租协议》，约定房屋年租金为2万元，一年一交，在经营刚刚7、8个月时，因突发新冠病毒疫情，被告无法正常经营，被告承担不起42平方米2万元的房租金，被告的经营地址在比较偏僻的东三中央街七道街，房屋租金远远高于这个地段的实际价格，为了不给原告造成经济损失，被告于2020年5月3日在房租到期前一个月19天给原告打电话，提出终止租赁协议，在2020年6月22日向原告提出书面终止租赁协议书，并交给原告，有照片为证，因疫情不可抗力原因造成被告无力继续经营，面对高额的房租金，被告无奈另外寻求其他途径，于2020年6月25日与他人合租了一个40平方米、房租金8000元的门市维持生计。原告要求被告给付未发生的未来2年的租金，没有事实和法律依据。双方签订的《房屋出租协议》第3条明确约定被告有权转租，原告也同意被告张贴出租的广告，但有租客想要租赁此房屋时，被告给原告打电话说明情况，原告又不同意了，并在电话里表示别人给3万元也不租，原告的行为违反了合同的条款使被告丧失转租权，侵犯了被告的合法权益。根据《房屋出租协议》第4条的约定，发生了人力不可抗拒的情况，由原告承担责任，新冠疫情属于法律规定的不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，被告可以解除合同，并且不应承担未来两年未发生的房屋租金。被告已经交付了一年的租金，没有拖欠租赁费，在向原告送达终止房屋租赁协议后，被告交清了应由被告承担的费用，把房屋收拾干净后将房屋的钥匙交给原告，说明原告已经认可被告提出的终止租赁协议，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告卢冶向本院提出反诉请求：要求反诉被告返还反诉原告房屋押金2000元。 反诉被告靖国孝辩称，在反诉原告没有给付剩余的全部租金以前，不同意退还押金并且反诉被告至今还没有接收出租房屋，对房屋内的固定设施是否损坏，是否需要恢复不知情，因此不能提前返还押金。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于本诉部分双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的证据：1.《房屋出租协议》、内蒙古自治区房地产权属登记簿1张、照片2张，证明原、被告于2019年4月17日签订《房屋出租协议》，原告将位于××门市出租给被告，租期自2019年6月22日至2022年6月22日，租金为每年2万元，房屋租金3年内不得改变，租金一年一付。该协议第5条约定：“本合同一经签订，双方不得提前解除”，双方自愿明确约定租赁房屋的期限为3年并且约定3年内不得上涨房屋租金，还约定本租赁协议不得提前解除，是双方自愿意思表示，有合同效力；房地产权属登记簿证明该房屋系原告本人所有；照片证明本案原告的出租房屋所处的位置并且显示租赁房屋至今仍闲置，本案被告并非基于疫情而导致其经营限于困境，而是其租用了原告出租房屋旁边的一户房屋继续进行经营，被告故意违反协议约定，不应得到法律的支持。被告质证认为对《房屋出租协议》、房地产权属登记簿、照片2张的真实性均认可，证明目的不认可。被告是因为疫情在旁边租赁门市，旁边门市的租赁价格比原告出租门市的价格便宜，而且面积差不多，位置比原告的房屋更好一些。本院经审查认为，被告对该组证据真实性认可，本院对该组证据的真实性予以采信。被告向本院提交以下证据：1.《房屋出租协议》，证明该协议第3条约定被告有转租权，第4条约定不可抗力原因外由乙方（被告）承担责任，但是不可抗拒的原因由甲方（原告）承担责任。原告质证认为不认可被告所述，租赁协议当中确实约定了乙方（被告）在租赁期间可以转租，原告并没有阻止被告进行转租，但被告不管转不转租，都需要向原告每年交足2万元的租金。关于出租协议第4条的约定只是针对租赁房屋的财产损失进行的约定，如果发生了不可抗力，比如地震、飓风等情况造成房屋的财产损失的情况下，被告可以不承担责任，但是本案为租赁合同纠纷，被告在能租赁使用期间就必须按合同约定交纳房租。本院经审查认为，该《房屋出租协议》与原告提交的《房屋出租协议》一致，本院对该《房屋出租协议》真实性予以采信。2.照片6张，第1张通话截图证明被告于5月3日给原告打电话提出解除租赁协议，6月11日被告给原告打电话告知有其他人想租赁房屋；第2张照片是短信截图，第3张照片是微信截图，证明被告与原告沟通要提前解除租赁协议；第4张是2020年6月22日被告向原告提交书面终止协议书；第5张提交书面终止协议书后，房屋内设施的照片；第6张是被告返还原告房屋钥匙的照片，证明原告并没有将钥匙再返还给被告，视为原告默认被告解除租赁合同。原告质证认为从第1张照片上看，只能看到其拨打过电话，不能证明电话通话的任何内容；第2张照片不能证明被告单方提出的毁约行为能得到法律维护，法律通过书面合同保护经营活动的相对稳定性，不能说任何一方提出解除就可以解除，违背了法律对合同保护的相关规定；第3张照片同样是单方提出终止合同的微信截图，质证意见同上；第4张照片显示的是原告本人，看不出来其它内容，不同意被告的举证意见；第5张照片照的是原告出租房屋的室内表象，不知道是什么时候形成的这张照片，因此对被告的举证目的不予认可；第6张照片只显示原告在金钥匙开锁店里与人交谈，照片当中表现不出其他内容，原告不认可被告的举证意见。本院经审查认为，该组证据中第1张照片仅显示通话记录，未显示通话内容，故本院对被告提交的第1张照片证明目的不予采信；因原告不认可收到第2张、第3张照片中涉及的内容，被告未提交其他证据证明原告收到以上信息，故本院对第2张、第3张照片证明目的不予采信；因原告认可第4张照片中显示的是其本人，且原告认可被告曾于2020年6月22日前向原告提出过解除出租协议，故本院对第4张照片的证明目的予以采信；因原告提交的第5、6张照片未显示拍摄时间，另外仅凭第6张照片无法证明被告向原告交还了涉案房屋的钥匙，亦无法证明原告对涉案房屋的钥匙予以接收，且原告不认可，故本院对第5、6张照片的证明目的不予采信。3.录音光盘1张，证明被告在2020年6月11日给原告打电话商定将房屋以16000元转租，后原告给被告丈夫打电话说不让转租给别人，就出租给被告。原告质证认为因为合同当中也有约定，同意被告转租，即使说原告同意被告转租，但是并不是同意被告终止本案租赁协议，被告可以转租，但是原、被告之间《房屋出租协议》继续有效，所以被告方应承担《房屋出租协议》约定义务。本院经审查认为，该证据与本案争议焦点涉案《房屋出租协议》是否解除不具有关联性，本院不予采信。4.《房屋租赁合同》，证明被告现在租赁的房屋是40平方米，租金是8000元一年，被告现在租赁的房屋在原来租赁房屋的旁边。原告质证认为，对被告所出示的这一份隔壁房屋的租赁合同所显示内容的真实性持有异议，因为同样的门市租金价格相差巨大，8000元租一个门市。即使被告后续租赁的房屋租金便宜，但不能毁掉原先自愿签订的《房屋出租协议》，该证据恰恰说明本案被告无视法律规定，无视协议约定的内容，擅自违约。本院经审查认为，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。 对于反诉部分双方有争议的事实和证据，本院认定如下：反诉原告卢冶针对反诉部分提交以下证据：《房屋出租协议》，证明反诉被告未返给反诉原告2000元房屋押金。反诉被告靖国孝质证意见为反诉原告没有给付剩余的全部租金以前，不同意退还押金并且反诉被告至今还没有接收出租房屋，对房屋内的固定设施是否损坏，是否需要恢复不知情，因此不能提前返还押金。 反诉被告靖国孝针对反诉部分未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2019年4月17日靖国孝与卢冶签订了《房屋出租协议》，靖国孝将其位于牙克石市××门市出租给卢冶，该协议第1条约定：“租赁期限为3年，即自2019年6月22日至2022年6月22日为止。租金为每年2万元，房租金三年内不得改变，房租金一年一付。押金2000元”；第2条约定：“乙方（卢冶）在房屋租赁期间发生的取暖费、物业费由甲方（靖国孝）承担，水费、电费等由乙方（卢冶）承担”；第3条约定：“乙方（卢冶）在房屋租赁期间不可改变房屋主体结构，乙方（卢冶）有权转租”；第4条约定：“乙方（卢冶）在房屋租赁期间，除发生人力不可抗拒的原因外，其他事项如：防火、跑水、防盗、治安及违法事故，均由乙方（卢冶）承担全部责任”；第5条约定：“本合同一经签订，双方不得提前解除”。卢冶于2020年6月22日前向靖国孝提出过解除《房屋出租协议》，靖国孝未同意。卢冶于2020年6月25日与案外人贺某签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋位置在牙克石市××门市，租赁期限为一年，从2020年6月25日至2021年6月25日止。 本院认为，关于本诉部分，虽然《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中虽然被告于2020年6月22日前向原告提出过解除《房屋出租协议》，但被告提出的解除《房屋出租协议》的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，被告通知原告解除《房屋出租协议》，并不产生解除《房屋出租协议》的法律效力，而且原、被告签订的《房屋出租协议》第5条约定：“本合同一经签订，双方不得提前解除”，另外根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三条第（二）项规定：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”，本案中，疫情或者疫情防控措施并未导致合同目的不能实现，被告在涉案房屋旁又租赁了其他的房屋。被告虽然辩称其向原告返还了涉案房屋的钥匙，原告已经接收，视为原告已经认可被告提出的终止租赁协议。本院认为，因被告庭审提交的照片不清楚，另外仅凭其提交的照片无法证明被告将涉案房屋的钥匙交还给原告，亦无法证明原告对涉案房屋的钥匙予以接收，且原告不认可收到涉案房屋的钥匙，被告主张与原告签订的《房屋出租协议》已解除的辩论意见本院不予支持，涉案的《房屋出租协议》未解除，原、被告应继续履行涉案的《房屋出租协议》，故本院对本诉原告主张的经济损失不予支持。 关于反诉部分，因涉案的《房屋出租协议》未解除，故本院对被告（反诉原告）主张的返还2000元押金的反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）靖国孝的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）卢冶的诉讼请求。 本诉案件受理费800元，减半收取400元，由原告（反诉被告）靖国孝承担；反诉费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）卢冶承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审判员 吴 姗 姗 二〇二〇年八月三十一日 书记员 王乌日汉 附本案判决所依据的相关法律： 一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 三、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。