江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初6035号原告（反诉被告）：邹建春，男，汉族，住张家港市。原告（反诉被告）：李兵，女，汉族，住张家港市。两原告共同委托诉讼代理人：卢海云，江苏锋源律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：庄为人，江苏锋源律师事务所律师。被告：张士忠，男，汉族，住张家港市。被告：周建花，女，汉族，住张家港市。被告（反诉原告）：张宗法，男，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陈建忠，男，汉族，住张家港市，系被告张宗法、陈玉英侄子。被告（反诉原告）：陈玉英，女，汉族，住张家港市。邹建春、李兵与张士忠、周建花、张宗法、陈玉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日、同年7月28日公开开庭进行了审理。审理中，张宗法、陈玉英提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。双方当事人均两次到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。邹建春、李兵向本院提出诉讼请求：1、四被告继续履行房屋转让协议，将位于张家港市汽车库过户至两原告名下；2、本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2006年2月27日，两原告与被告张士忠、周建花签订房屋转让协议一份，约定由两原告向被告张士忠、周建花购买位于金谷小区×××幢三单元×××室安置房屋一套(包括汽车库、自行车库)，购房款总额为258000元。后两原告按约支付了全部购房款，被告张士忠、周建花也交付了房屋。两原告在取得房屋后即进行了装潢并居住使用。2018年在办理房屋产权登记时，被告张士忠、周建花将房屋产权登记在被告张宗法、陈玉英名下。2019年9月，两原告将上述房屋中的住房及自行车库出卖给他人，四被告配合两原告办理了过户登记手续，将房屋过户给了购房者。此后，在两原告要求被告将上述汽车库(金谷小区×××幢13#汽车库)过户至两原告名下时，被告方却提出各种无理要求，不予办理，故起诉至法院。被告张士忠、周建花共同辩称，我们不愿意继续履行房屋转让协议，因为两原告已经同意将车库还给我们。张宗法、陈玉英答辩并反诉称，我们根本不知道被告张士忠、周建花将车库卖给了两原告，直到两原告要求过户时候才知道房子被卖掉了。我们不同意将车库过户到两原告名下。房屋转让协议企图以合法的方式掩盖不合法的意图，损害了我们的利益，故请求法院判决：1、两原告与被告张士忠、周建花签订的房屋转让协议无效；2、两原告返还金谷小区×××幢三单元×××室安置房屋一套(包括自行车库)。邹建春、李兵针对反诉辩称，案涉房屋在我们卖给案外人任其兵、江永霞时，是由张宗法、陈玉英配合办理过户手续的，所以其称对买卖情况不知情不符合事实，故请求驳回张宗法、陈玉英的反诉请求。被告张士忠、周建花针对张宗法、陈玉英的反诉称：同意被告张宗法、陈玉英的意见。本院经审理认定事实如下：2006年2月27日，邹建春、李兵（甲方）与张士忠、周建花（乙方）签订《房屋转让协议》房屋转让协议一份，主要内容为：一、甲方向乙方购买安置房屋一套（附汽车库、自行车库各1只，其中住房面积150㎡，汽车库面积31㎡，自行车库面积11㎡），房屋所在位置为凤凰镇西张金谷小区×××幢三单元×××室。二、全额购房款（含住房、汽车库、自行车库）总计为人民币贰拾伍万捌仟元正（258000元）。三、乙方向甲方提交全套房屋钥匙和购房发票时，甲方一次性交清全额购房款，同时该套安置房屋的所属权和使用权均自签字之日起归甲方所有。四、乙方要为甲方办理房产证（过户到甲方户口）但所需过户费用与乙方无关，若在办理房产证过程中遇房屋升值，虽然户主或发票仍是乙方，但房屋的归属权属甲方所有，乙方无权提出加价或索要房屋。五、甲方搬进该房屋时，如需要交纳接水费、接电费、接有线电视等费用，均由甲方承担，与乙方无关。六、甲方需要乙方出面的情况下，乙方一定要出面协助甲方办理相关事宜。同日，张士忠、周建花出具《收条》一份，主要内容为：今收到邹建春、李兵同志购房款人民币贰拾伍万捌仟元正（258000元）钥匙已全部交清。坐落于张家港市汽车库房屋建筑面积为44.01㎡，与坐落于凤凰镇金谷小区×××幢×××室房屋均系原坐落于张家港市宅基地拆迁而来。2004年3月12日，张士忠与凤凰镇人民政府签订《凤凰镇房屋拆迁补偿协议书》，后张士忠于同年8月11日向凤凰镇财政所交纳案涉车库结算费用49536元。2018年4月3日，案涉车库及坐落于房屋由张宗法、陈玉英向张家港市凤凰镇人民政府申请登记，后上述房屋于2018年4月3日登记于该两人名下。2019年9月26日，张宗法、陈玉英（甲方、卖方）与任其兵、江永霞（乙方、买方）、张家港市房产交易服务中心（丙方）签订《张家港市存量房交易资金托管协议》一份，约定张宗法、陈玉英与任其兵、江永霞在2019年9月26日签订《存量房买卖合同》，将坐落，24#车库、成交价格750000元，建筑面积149.03平方米的房屋出售给任其兵、江永霞，任其兵、江永霞将购房款存入托管账户后然后汇入张宗法、陈玉英的结算账户。后张宗法于2020年1月17日将750000元汇入邹建春个人银行账户。审理中，邹建春陈述：案涉汽车库及房屋我于2006年向张士忠、周建花购买，因为拆迁安置房没有产证，我是看到财政所的交款人及拆迁安置协议都是张士忠的名字，所以才和他们签的合同。房屋我一直居住至2019年，汽车库我也一直用于停放汽车，邻居们都是知道的。我准备将房子卖给任其兵、江永霞时，找到张士忠、周建花办理过户手续时，才发现房屋及汽车库的产证都领到了张宗法、陈玉英名下。我于是通过张士忠、找到住大儿子家的张宗法、陈玉英，要求他们协助办理过户手续。他们同意房屋过户，但要求将汽车库回购。之后他们协助直接将房屋过户到了任其兵、江永霞名下，在办理网签时，我将汽车库遥控器钥匙交给了张士忠，但因为价格没有谈拢，我就没有同意汽车库的回购。之后我准备将汽车库出租出去，但张士忠、陈玉英母子二人将汽车库的门卸掉了。我当天即2020年5月18日报警。如法院判决对方协助我们办理案涉汽车库的所有权移转手续，我们同意按照约定，自愿承担因办理过户手续所产生的所有税费。被告张士忠、周建花陈述：拆迁补偿协议因为我父母没空，由我代表他们签的字，结算凭证的钱都是我父母给我让我去结算的。他们一开始不知道我们将案涉房屋和汽车库卖给了邹建春夫妇。2018年9月份我们先找到邹建春要求回购汽车库，想瞒着父母自己出钱把汽车库回购回来后由父母住。后来邹建春到我家把汽车库遥控器钥匙交给了我，我们付了3万元现金（没有收条）并把房屋税票给了他，我认为汽车库的事情就这样结束了。到2019年邹建春夫妇卖房子的时候找到我们要求过户，我告诉房子在我父母名下，之后陪着他去找我父母协商过户的事情，我才告诉父母房子已经卖给了邹建春。具体过户过程我没有参与。直到因汽车库的事情报警，我父母才知道汽车库已经卖给了邹建春。陈玉英陈述：汽车库从拿到房子之后经常会去看看，卷帘门一直是关着的，从外面看不出来有没有人在用。上面的房子从来没去看过，因为楼梯爬不动。我们身体好的时候在两个儿子家轮流住。他们都住在西张北京庄别墅区。2019年拿到车库钥匙后从8月份左右至今一直居住在该汽车库里。之前一直不知道汽车库被儿子卖掉了，等到报警的时候我才知道。我们在办理房屋过户时，邹建春也没有讲过汽车库的事情，只是讲房子的事情。当时我们要求转售时给我们补偿5万元房款，邹建春是同意的，但是没有给。办理过户时是邹建春开车接送我夫妇两人去的，我们是被他骗过去签字的，我们根本不认识任其兵、江永霞。本院认为，邹建春、李兵与被告张士忠、周建花之间的房屋买卖合同依法成立，合法有效。案涉房屋、汽车库所对应的被拆迁房屋的原所有权动迁材料的签订、安置款差价的支付等均由被告张士忠处理，邹建春、李兵在签订《房屋转让协议》时有理由相信被告张士忠、周建花对案涉房屋、汽车库具有处分权。案涉房屋、汽车库的所有权后虽由非合同相对方的张宗法、陈玉英取得，但本院基于以下理由可以认定张士忠、周建花处分案涉汽车库的意思表示得到了张宗法、陈玉英的追认而有效：一、案涉房屋及汽车库自2006年张士忠、周建花出卖后即由买受人邹建春、李兵占有使用，至房屋出卖给案外人任其兵、江永霞时已经居住长达十二年之久，张宗法、陈玉英作为权利人称在此期间对案涉房屋及汽车库的使用情况不清楚，有违生活常识。二、张宗法、陈玉英与张士忠、周建花系父（母）子（媳）关系，据陈玉英陈述，其亦在两个儿子家中轮流居住。四被告长期共同生活，且出售房屋所得款项金额巨大，张宗法、陈玉英称对被告张士忠、周建花处分案涉房屋、车库的情况不知情，明显不符合常理。三、《房屋转让协议》约定的转让标的物亦包含了案涉汽车库，案涉房屋出卖给案外人任其兵、江永霞时，系由邹建春、李兵与张宗法、陈玉英相互配合办理过户手续及房款的支付手续。即便如张宗法、陈玉英所述在邹建春、李兵要求过户时才得知房屋被卖，在与邹建春商谈房屋过户期间及之后，张宗法、陈玉英对该房屋同幢的汽车库是否被一并出卖不闻不问，有悖常情。综合上述情形，因邹建春、李兵已支付购房款，且自愿负担案涉汽车库产权转移登记手续所产生的相关税费，现其要求案涉汽车库的所有权人张宗法、陈玉英协助办理房屋产权转移登记手续，于法有据，本院予以支持。张宗法、陈玉英的反诉请求，于法无据，本院不予支持。被告张士忠、周建花的辩称无事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条及相关法律的规定，判决如下：一、张宗法、陈玉英于本判决生效后10日内共同将坐落于张家港市汽车库的房屋产权办理转移登记至邹建春、李兵名下；二、驳回邹建春、李兵的其他本诉请求；三、驳回张宗法、陈玉英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2585元（已减半收取），财产保全费1270元，反诉案件受理费1650元，均由张宗法、陈玉英负担，于本判决生效后10日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  王烈二〇二〇年八月十八日书记员  陈璞