文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2238号上诉人（原审被告）：句容恒远旅游开发有限公司，统一社会信用代码91321183MAP15WH33,住所地句容市华阳街道容城大道88号。法定代表人：艾冬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭家路、张群杰，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：胡朝霞，女，1989年4月24日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人句容恒远旅游开发有限公司（以下简称恒远公司）因与被上诉人胡朝霞商品房销售合同纠纷一案,不服句容市人民法院（2020）苏1183民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒远公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。胡朝霞按揭贷款银行审批未通过，未按合同约定支付余款已经违约，不符合无理由退房条件。即使法院认定其符合无理由退房条件成立解除合同，亦应当扣减胡朝霞购房时恒远公司奖励推荐人的佣金11692元，请二审法院按照无理由退房协议约定支持恒远公司要求扣除佣金的上诉请求。被上诉人胡朝霞答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。恒远公司商品房广告承诺无理由退房作为卖点，恒远公司与胡朝霞签订无理由退房协议，应视为恒远公司认可胡朝霞有权要求无理由退房，解除商品房买卖合同。恒远公司以未按认购书约定签订购房合同为由拒绝退房，事实上，认购书未约定签订购房合同时间。恒远公司提出胡朝霞不符合无理由退房条件，并应扣减从胡朝霞购房款中恒远公司支付推荐人的佣金，与事实不符。胡朝霞不认识推荐人程某某，程某某系恒远公司销售人员亲属，恒远公司支付程某某的款项与其无关。胡朝霞向一审法院起诉的请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、判令恒远公司返还其购房款322915元；3.判令恒远公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年7月28日，签订了《句容恒大文化旅游城商品房认购书》一份，认购恒远公司开发的句容恒大文化旅游城5栋102号房屋，合同总价1062915元。协议签订后，恒远公司销售人员承诺只要在交房之前都可以无理由退房。2019年8月19日，胡朝霞与恒远公司签订《商品房买卖合同》，对上述房屋坐落及总价款进行了确认。合同签订后销售人员再次承诺可以无理由退房，并于同月23日签订了《无理由退房协议书》，后胡朝霞先后交纳322915元房款。无理由退房协议签订后，胡朝霞随即要求恒远公司履行无理由退房承诺。但恒远公司予以拒绝，并称由于胡朝霞未根据认购书约定在2019年8月17日前双方签订购房合同，无法退房，但实际是，恒远公司提供的合同日期是2019年8月19日，双方无法在8月17日前签订购房合同，恒远公司以此为由不履行无理由退房承诺。一审法院认定事实如下：2019年7月28日，胡朝霞与恒远公司签订《句容市恒大文化旅游城商品房认购书》一份，约定：胡朝霞订购由恒远公司开发的句容市恒大文化旅游城5幢102室房屋一套，定金20000元，胡朝霞须于2019年8月1日前支付首期房款302915元，同时签署《商品房买卖合同》，余款74万元，由银行按揭，需在2019年8月11日前办理完毕银行按揭款申请手续。协议书签订当日胡朝霞支付定金20000元，后于同月31日，向恒远公司转账支付322915元。2019年8月19日，胡朝霞（买受人）与恒远公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人句容市世纪梦幻城御景居23-5幢102室，总价款1062915元；付款方式为：2019年8月17日前支付楼款322915元，余款74万元于2019年8月22日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同另就其他事项进行了约定。2019年8月23日，胡朝霞（乙方）与恒远公司（甲方）签订《无理由退房协议书》一份，载明：如乙方按照《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利；如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。该协议书另就其他事项进行了约定。后胡朝霞就退款事宜与恒远公司协商未果，诉至法院。一审法院认为，胡朝霞与恒远公司签订的《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，胡朝霞按照合同约定时间支付了相应比例的房款，胡朝霞依据《无理由退房协议书》解除双方签订《商品房买卖合同》符合双方约定。故胡朝霞要求解除《商品房买卖合同》应予以支持。合同解除，恒远公司应将收取的房款322915元返还胡朝霞。关于恒远公司辩称胡朝霞未能按时签订商品房买卖合同问题，一审法院认为双方签订的《句容市恒大文化旅游城商品房认购书》系恒远公司出具的格式合同，恒远公司在双方签订的认购书中并未明确签订商品房买卖合同的时间，亦未举证证明恒远公司对合同相关条款尽到了解释说明义务，故对恒远公司的恐怖意见不予采纳。且根据庭审查明的事实，《商品房买卖合同》实际签订的时间与恒远公司主张应签订的时间较为接近，即便胡朝霞未能按时签订《商品房买卖合同》，该行为并不构成根本性违约，恒远公司以胡朝霞有瑕疵履行行为为由拒绝退房，明显不当。关于恒远公司辩称应在返还胡朝霞款项中扣除佣金的问题，因恒远公司未能提供有效的证据证明涉案认购协议系在案外中介人促成下签订，也未能提供证据证明中介佣金的支付协议和涉案房源佣金的实际支付情况。胡朝霞对其不予认可，并明确其在认购过程中不存在中介服务。因此，恒远公司对此应承担举证不能的法律后果，对恒远公司的抗辩意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除胡朝霞与句容恒远旅游开发有限公司于2019年8月19日签订的《商品房买卖合同》；二、句容恒远旅游开发有限公司于本判决生效后十日内返还胡朝霞价款322915元。案件受理费6144元，减半收取3072元，由恒远公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件,解除权人可以解除合同。本案胡朝霞与恒远公司签订的商品房认购书、商品房买卖合同、无理由退房协议书,系双方真实意思表示,合法有效，对双方均具有约束力。胡朝霞现依据无理由退房协议要求退房退款,恒远公司上诉称胡朝霞存在违约行为，不符合无理由退房的条件，即便胡朝霞无理由退房诉请成立，亦应扣减恒远公司奖励给胡朝霞推荐人的佣金，因恒远公司未能充分举证胡朝霞购房过程中存在的根本性违约行为，致使双方无理由退房协议不能履行，现胡朝霞要求无理由退房符合双方约定,应当准许。双方解除签订的商品房买卖合同,恒远公司返还胡朝霞已付购房款。由于胡朝霞否认程某是其推荐人，恒远公司要求扣减佣金证据不足，一审判决没有支持并无不当，据此,恒远公司上诉称胡朝霞无理由退房解除商品房买卖合同条件，未达到合同约定的解除条件及法律规定解除合同的情形的上诉请求,本院不予支持。综上，当事人从民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，自觉维护市场公平秩序,恒远公司应履行无理由退房承诺，故恒远公司的上诉理由不能成立，予以驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6144元，由上诉人恒远公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年八月三十一日书记员  何婧静