山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7671号上诉人（原审被告）：东福置业（山东）有限公司，住所地济南市。法定代表人：孔博，董事长。委托诉讼代理人：刘尚杰，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张绍英，女，1972年7月5日生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王涛，山东王韬律师事务所律师。上诉人东福置业（山东）有限公司（下称东福公司）因与被上诉人张绍英房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。东福公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回张绍英在一审中的全部诉讼请求并由张绍英承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、东福公司与张绍英签署的《商品房认购书》属预约性质，无任何法律规定要求预约订立时，必须确认详细付款方式及具体首付款比例，该《商品房认购书》有效且各签约方均应全面履行自身义务。东福公司与张绍英于2019年10月19日签订的《商品房认购书》，已就商品房成交的核心条款进行了预约约定，该商品房认购书已签订并生效。一审法院认为东福公司“是专业的售楼企业，对于有购楼意愿的当事人，应明确告知购房的限购政策并审查基本住房的情况，在不完全掌握购房当事人基本住房的情况下，仓促与购房当事人按购首房的比率签订《商品房认购书》，这不是专业售楼企业的水准”，该认定与事实不符，于法律无据。《商品房认购书》签署时，张绍英既未提供东福公司已购房屋具体资料，也未提交进行房查所必须的结婚证、户口本等资料。而济南市房管局以家庭为单位出具房屋查询结果，需在张绍英提供身份证、户口本、结婚证等必需的资料后方可查询，而在签署《商品房认购书》时，东福公司无法确认张绍英及其亲属的房产情况，故双方在认购书中约定了“首期房款不低于总房款的30%”，而非锁定30%首付。一审法院的判决枉顾事实，片面加重了东福公司的义务。二、东福公司与张绍英在《商品房认购书》中约定的首付款比例是“不低于总房款的30%”，既未确认该首付款比例确定就为总房款的30%，也未承诺张绍英可以执行首套房购房政策。东福公司与张绍英签署的《商品房认购书》第二条第2.1款约定“首期房款不低于总房款的30%”，该约定只是确定了首期房款的最低标准，具体首付款比例将按照济南市房管局房查结果及政府限购政策要求确定，但都不会违反认购书中“首期房款不低于总房款的30%”的约定。而一审判决认定东福公司与张绍英“按购首房的比率签订《商品房认购书》”，是对《商品房认购书》极为清晰的约定的曲解。三、张绍英在购房时已明确了解政府限购政策，明知其属于二套房，明知政府及银行对二套房首付款比例的要求，其购买二套房的首付款金额未超出张绍英预期。张绍英提交一审法院的起诉状和询问笔录，以及张绍英一审代理人的庭审陈述，反复而清晰的确认张绍英在购房伊始，便知道济南市政府对二套房的限购政策以及二套房的首付款比例，且东福公司也已在售楼处现场公示了济南市限购政策。张绍英在明知自己属于购买二套房，明知限购政策的情况下，自愿签署了《商品房认购书》，便意味着张绍英知道在房管局出具房查结果后，其需要按照不低于总房款的60%缴纳首付，该结果未超出张绍英签署《商品房认购书》时对首付款金额的预期，东福公司在此过程中并无过错。四、东福公司已在销售现场公示济南市限购政策及商品房买卖合同全文，已充分履行告知义务。张绍英在起诉状及询问笔录中，均明确表示其在购房时已知晓其为二套购房，知晓二套购房的首付款比例，且经一审法院庭审查明，张绍英的首套房也非其本人购买，而是其家属购买，这也足以说明张绍英在签署认购书时对济南市限购政策的二套房计算范围、衡量标准、首付款区别已经有了足够深入的认识。且东福公司也已提交证据证明东福公司已履行了现场公示和告知的义务。东福公司与张绍英《商品房认购书》第三条第3款约定，“乙方在签订本认购书之前，已经充分了解并接受甲方的《商品房买卖和合同》以及补充协议、附件等相关文件之内容，并无异议，双方确认无另行协商之必要”，且该条款已加粗提示，证明张绍英已知悉并认可商品房买卖合同。而在该合同中，对于公示的内容、交付日期、不能按时办理银行贷款、不能足额支付首付款的情形均作出的清晰约定，张绍英理应对其自身的付款能力进行评估确认。一审法院片面加重东福公司责任，无视张绍英已经确认的合同条款和事实，严重背离了合同法的基本要求。五、张绍英未按《商品房认购书》的约定以及东福公司的书面催告，按时签署《商品房买卖合同》并缴纳首付款，已构成严重违约，无权要求退还定金。双方签署的《商品房认购书》第三条第2款约定，“乙方应自本认购书签订之日起7日内即2019年10月26日前持本认购书及定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件。但张绍英未依照约定履行义务，在东福公司多次催告无果的情况下，东福公司于2019年12月31日按《商品房认购书》约定的张绍英地址及电话向张绍英寄发书面催告函，但快递人员连续九天无法联系到张绍英，依照认购书第三条第12款的约定，“乙方在本认购书中提供的联系方式应准确详尽。如须变更，应以书面方式告知甲方。否则，甲方按本认购书载明的乙方的联系方式所发出的任何书面通知均视为乙方已收悉，由此导致无法送达的责任由乙方自行承担”。综上所述，东福公司未向张绍英提供任何虚假陈述及承诺，张绍英无权要求退还定金，。张绍英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当。东福公司上诉理由均不能成立，请驳回上诉维持原判。张绍英向一审法院起诉请求：1.返还定金20000元；2.案件受理费由东福公司承担。一审法院认定事实：2019年10月19日，张绍英与东福公司达成购房协议，并签订《商品房认购书》。认购书约定，张绍英（乙方）预购东福公司（甲方）开发的、长清区刘长山路延长线东地块7号楼，预测建筑面积140.95平方米，总房款为1375713元；付款方式中约定：采用按揭贷款方式付款，首期房款不低于总房款的30%，为人民币410000元，乙方应于2019年10月26日前支付，余款965713元乙方必须在《商品房买卖合同》签订之日起45天内付清；其他约定事项约定：乙方应于本认购书签订之日交付购房定金人民币20000元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所购买商品房的房款。同日，张绍英按约向东福公司支付了20000元购房定金。后张绍英被银行告知因其已有一套住房，根据济南市政府的限购政策，首付款应提至60%，银行不能与其签订70%房款的贷款合同。因与预期贷款金额相差巨大，迫于支付能力不足，张绍英与东福公司进行协商，但双方无法达成一致意见，无法签订商品房买卖合同。因此张绍英诉来一审法院，请求判令东福公司返还定金20000元，并承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，张绍英称其在签署认购书之前，就告知了东福公司的工作人员自己已经有一套住房，其工作人员曾许诺只要交7000元就可以帮助其办理假离婚，并按30%比例支付首付款，但在双方协议签订商品房买卖合同时却被告知无法办理，最终导致双方无法签订买卖合同。对上述主张，东福公司称张绍英虽告知我们的工作人员自己购买的属于二套房，但没有提供相关资料，并称在签署认购书时，只会约定普遍性的最低首付款比例即最低不低于30%，后续会根据客户提交的房查证明确定最终首付款比例和金额，并在商品房买卖合同中进行明确。诉讼过程中，东福公司向一审法院提交了在售楼处公示现场的视频及照片一宗，用以证明其已对《商品房买卖合同》及济南市限购政策进行了公示；提交了通知函及EMS投递单各一份，用以证明其已催告张绍英履行认购书约定的义务。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2019年10月19日，张绍英与东福公司签订《商品房认购书》，张绍英按照认购书的约定，于当日向东福公司支付购房定金20000元，事实清楚，一审法院予以确认。本案争议的焦点主要是，对双方签订的认购书首付款比例应该是30%，还是60%的问题。东福公司是专业的售楼企业，对于有购楼意愿的当事人，应明确告知购房的限购政策并审查基本住房的情况，在不完全掌握购房当事人基本住房的情况下，仓促与购房当事人按购首房的比率签订《商品房认购书》，这不是专业售楼企业的水准。张绍英在签《商品房认购书》前，已向售楼人员说明自己已有一套住房，仅是未提供资料。即使购房当事人没有提供已有一套住房的情况，作为专业的售楼企业，也应该利用掌握的资源核实或在格式合同中明示，以提示作为弱者的购房当事人。涉案的《商品房认购书》属于格式合同，没有向张绍英明示已有一套住房的后果，最终导致张绍英无法获取购房按揭贷款，无法签订房屋买卖合同，对此东福公司应对自己的过错承担相应的责任。张绍英请求判令东福公司返还其已支付的购房定金20000元，合情合理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：解除张绍英与东福置业（山东）有限公司，2019年10月19日签订的《商品房认购书》，东福置业（山东）有限公司于判决生效之日，返还张绍英购房定金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由东福置业（山东）有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张绍英与东福公司所签订的《商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。涉案认购书签订之日，张绍英即向东福公司支付2万元购房定金，后因张绍英名下已有一套房屋，无法办理购房按揭贷款，导致无法签订房屋买卖合同。张绍英起诉要求东福公司返还2万元购房定金，东福公司虽辩称其已向张绍英公示济南市房屋限购政策，履行了告知义务，但东福公司提交的证据不足以证实该项事实，且东福公司作为专业的售楼企业，在张绍英已明确表明其名下已有一套住房的情况，即使购房当事人没有提供相关资料，东福公司也应自行核实或在格式合同中明示。涉案《商品房认购书》属于格式合同，没有向张绍英明示已有一套住房的后果，东福公司应承担相应的责任。一审认定东福公司返还张绍英已支付的购房定金2万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，东福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人东福置业（山东）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 栾钧霞二〇二〇年八月二十六日法官助理 张 睿书 记 员 丁 爽