河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初8049号原告贾霞，女，1975年12月12日出生，汉族，住河南省通许县。原告芦金峰，男，1966年12月11日出生，汉族，住河南省通许县。二原告委托代理人李欢、关宁飞，河南博扬律师事务所律师。被告朱壬莆，男，1987年5月7日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。被告邵姗姗，女，1987年9月2日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。被告焦昆鹏，男，1990年11月12日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托代理人王坤城、魏华，河南镜涵律师事务所律师。原告贾霞、芦金峰与被告朱壬莆、被告邵姗姗、被告焦昆鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾霞委托代理人李欢、关宁飞、原告芦金峰及其委托代理人李欢、关宁飞、被告焦昆鹏及其委托代理人王坤城、魏华到庭参加诉讼。被告朱壬莆、被告邵姗姗经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告为经营涮便利火锅烧烤食材超市，于2019年12月30日与被告邵姗姗签订了房屋租赁协议，约定将位于高新区公园道一号1期2附9号一处面积58平方米的商铺租赁给原告，转让费为70000元，原告连同2020年4月23日前的房租共计120800元一同交付给被告焦昆鹏，另交纳有5000元房租押金。2020年1月6日，因被告朱壬莆拖欠房租，房东将商铺收回时，原告才知道房东另有其人。租赁时被告声称商铺为朱壬莆所有，但后经原告了解到的实际情况是：被告三人均非房东，商铺是房东高利鸽于2017年9月16日租给朱壬莆，朱壬莆于2019年4月23日转租给焦昆鹏，后由焦昆鹏、邵姗姗转租给原告。房东高利鸽与朱壬莆的租赁合同中明确约定了未经允许不得转租，而朱壬莆与焦昆鹏、焦昆鹏及邵姗姗与原告之间的转租合同既未经过房东同意，房东对此也不知情。原告就此事与被告联系，被告拒不回应。原告为经营该食材超市，已与涮便利供应链管理有限公司签订协议，支付了装修费、服务费、保证金、垃圾清理费等共计82667.3元，现因商铺被收回，原告的投资损失惨重。故请求判令：1、确认原告与被告邵姗姗所签房屋租赁合同、原告与被告焦昆鹏所签协议均无效；2、被告退还原告支付的转让费、房租及押金共计125800元；3、被告赔偿原告各项经济损失共计82667.3元。被告焦昆鹏辩称：1、答辩人已退出案涉商铺，非原告与被告朱壬莆、邵珊珊所签租赁合同的相对人，并非本案适格被告。2019年4月23日，朱壬莆与答辩人签署《商铺店面房屋租赁合同》，约定答辩人承租案涉商铺。2019年12月23日，答辩人与原告芦金峰签署《协议》，约定答辩人搬走，将案涉商铺“转让”给原告芦金峰。2019年12月30日，邵珊珊(被告朱壬莆配偶)与贾霞(原告芦金峰配偶)就案涉商铺签署了《商铺店面房屋租赁合同》。原告已与朱壬莆、邵珊珊建立了租赁合同关系。因答辩人已向朱壬蒲、邵姗姗支付了2020年1月1日至2020年4月23日期间的租金，为免除各方之间相互退款或付款的繁琐，原告将本应支付给朱任蒲、邵姗姗的租金交给了答辩人。朱王蒲、邵姗姗是该租金的实际收取方，原告也因该支付行为获得了该期间的承租权，双方已实际履行租赁合同。2、案涉商铺有关的合同合法有效。《租赁合同》允许转租，该合同第十一条明确约定允许朱壬莆将一层转租，如高利鸽不同意转租，则第十一条允许转租的条款根本没必要约定。原告诉称“因朱壬前拖欠房租，房东将商铺收回时，原告才知道房东另有其人”，即原告承认商铺收回原因系朱壬莆拖欠租金并非系朱壬蒲擅自转租。答辩人与原告签署《协议》之前曾明确告知朱壬莆系“二房东”，原告诉称事后知道房东另有其人与事实不符。3、朱壬莆与高利鸽的租赁合同，以及被告朱壬莆、邵珊珊与原告的租赁合同，均系独立的合同，合同效力不应彼此影响。朱壬莆拖欠房租高利鸽将商铺收回，导致朱壬莆无法向原告履行合同，本质系合同履行不能的违约问题，与合同效力本身无关。4、退一步而言，即使朱壬莆擅自转租，合同解除权在高利鸽，而非在原告。原告在签署协议前，应负有查知商铺所有权人的注意义务，且答辩人事前已向原告告知被告朱壬莆系“二房东”，原告在签署合同后又以不知情为由主张合同无效，不仅于法无据，也违反了诚信原则。综上，答辩人已完全退出租赁合同关系，与原告之间并非转租关系，原告所诉与事实不符，故请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告朱壬莆、被告邵姗姗未答辩。经审理查明：2017年9月16日，高利鸽作为出租方（甲方），朱壬莆、李钢作为承租方（乙方），签订《租赁合同》，约定：甲方同意将自己的产权商铺出租给乙方，该商铺坐落于公园道1号1期2-附9，建筑面积173平方米（其中1层50平方米，2层123平方米）。租赁期内乙方如需转租、转让或转借，甲方必须知情。房屋租期为六年，自2017年9月26日至2023年9月25日。租金为每季支付一次，并必须提前15天前交至甲方。乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；乙方拖欠租金及相关费用累计达20天的。该合同第十一条补充规定部分并约定有：在合同期内甲方允许乙方将一层转租。2019年4月23日，朱壬莆作为出租方，焦昆鹏作为承租方，签订《商铺店面房屋租赁合同》，约定：甲方出租的商铺坐落于郑州市高新区公园道一号1期2附9商铺，建筑面积58平方米（每平方米190元），租期为四年，自2019年4月23日至2023年4月23日。承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方可以终止合同，收回房屋。经出租方同意后，承租方可转租。2019年4月23日至2019年10月23日租金为77140元（包含压金一个月11020元），2019年10月23日至2023年的租金以8%的租金递增。租金暂定为半年支付一次，承租方提前一个月时间交下半年房租。焦昆鹏提交的转款记录显示其自2019年3月2日至5月22日期间向“房东”、“知乐香串坊”、“房东姗妮”转款共计66080元，并于2019年9月24日向“房东姗妮”转款20000元，于9月27日向“*任莆”转款51000元，以上共计71000元。原告提交的其与“房东姗妮”的微信聊天记录显示其向对方发送有向朱壬莆转款的截图，并称“71000都已转，请查收”，对方称“收到了，谢谢”。庭审中焦昆鹏称其已向朱壬莆及邵姗姗付清了截至2020年4月23日期间的租金。2019年12月23日，原告芦金峰作为乙方，焦昆鹏作为甲方，签订《协议》一份，约定：经双方友好协商达成共识：1、转让费70000元；2、店内空调留下；3、2019.12.31之前搬走东西交房；4、房租及租房押金从2020年1月1日算起；5、甲方、乙方、房东三份达成后续协议。乙方支付甲方定金5000元。原告于2019年12月23日向焦昆鹏转款5000元、于2019年12月30日再次转款120800元，焦昆鹏并于2019年12月30日向原告出具收条予以确认。庭审中原告与焦昆鹏均认可该125800元中包含有转让费、焦昆鹏已支付的租金及押金，该70000元转让费中包含有空调费用。2019年12月30日，原告贾霞作为承租方，邵姗姗作为出租方，签订《商铺店面房屋租赁合同》，约定：甲方出租的商铺坐落于郑州市高新区公园道一号1期2附9商铺，建筑面积58平方米。租期为三年，自2020年1月1日至2023年12月31日止。2020年4月23日至2020年10月23日租金为71406元，2020年10月23日至2023年12月31日的租金以每年8%递增。押金11020元，已交过。2020年1月1日，原告贾霞作为甲方，河南涮便利供应链管理有限公司作为乙方，签订《店铺装修合同》，约定：工程地点为郑州市高新区公园道一号1期2附9商铺。装修费用为55000元，装修包括：顶部造型、水电改造、厨房隔断、形象墙造型、岛柜内外造型、整体货架、吊柜造型、店内灯光、吧台造型、整体货架黑钛金包边、涮便利标准门头、菜品展示灯箱、墙壁铝塑板改造、形象墙、店门造型。承包方式为包工包料，工程期限为20天，自2020年1月2日至2020年1月21日。合同价款为55000元，合同签订当天装修款全部付清。同日，河南涮便利供应链管理有限公司向原告出具收据一份，确认收到装修款55000元。原告与河南涮便利供应链管理有限公司另签订有《合作推广合同》，该公司并向原告出具收据二份，确认收到原告交来的综合指导服务费（2020.1.1-2021.1.1）12000元、规范经营履约保证金10000元。原告另于2020年1月1日支付垃圾清运费867.3元，该收款单并显示名称为“高利鸽、杜伟航”。2020年1月6日，高利鸽在该商铺张贴《告知函》，称：“李钢，朱壬莆（乙方）：合同约定乙方应于2019年12月11日前付2019年12月26日至2020年3月25日租金，已拖欠租金达25天。根据合同第三条第4款之约定，甲方高利鸽现特此告知将于2020年1月9日收回房屋。请乙方于2020年1月9日前将你方物品清理干净，并按合同约定将墙体与楼梯恢复原貌”。原告于2020年1月6日10时49分向邵姗姗发微信称：“我是公园茂租门店的，这两天工人一直和我打电话说房东不让装修，要把门给锁了，我不知道你和房东你们有什么纠纷，请你及时妥善解决问题，不要对我造成影响”。原告之后再次向邵姗姗发送微信，但对方予以拒收。原告并向邵姗姗发短信称：“邵姗姗，我是公园茂和你租用2附9门面的贾霞，昨天我见到这个房子真正的房东，房东说你现在欠他租金要把房子收回，你当时也没有给我说大房东和你们之间的事，你们欺骗了我，造成我这么大的损失，现在我们合同终止，你要把损失给我”。庭审中原告称高利鸽已于2020年1月7日将钥匙收走，并实际收回该房屋。原被告就此协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实，有原告提交的商铺店面房屋租赁合同、协议、收条各一份、转款记录二份、2017年9月16日租赁合同照片打印件、2019年4月23日商铺店面房屋租赁合同照片打印件、房产证照片打印件、告知函照片打印件、微信记录、短信记录、通话记录各一份、装修合同书、合作推广合同各一份、收据三份、垃圾清运费收款单一份、照片四份、被告焦昆鹏提交的付款记录一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有消防改造费收据一份，因该收据并非正规票据，出具人身份亦不明，故该证据的真实性无法确认，对该证据本院不予采纳。本院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，高利鸽将位于公园道1号1期2-附9号的商铺（一层50平方米，二层123平方米）出租给朱壬莆及李钢，租期自2017年9月26日至2023年9月25日，该合同并约定“在合同期内甲方允许乙方将一层转租”。朱壬莆后将该商铺一楼转租给了焦昆鹏，约定租期自2019年4月23日至2023年4月23日。焦昆鹏于2019年12月23日与原告签订协议，从原告处收取转让费及租金押金共计125800元。原告并与邵姗姗（其与朱壬莆户籍位于同一处）签订租赁合同，约定租期自2020年1月1日起，自2020年4月23日开始收取租金。原告接手该店铺并进行装修时，房东高利鸽于2020年1月6日以朱壬莆及李钢拖欠租金达25日为由，要求收回该商铺，并于1月7日从原告处收回该商铺。根据焦昆鹏与朱壬莆所签租赁合同约定的租金支付期间及数额、焦昆鹏提交的付款记录、以及原告与邵姗姗所签租赁合同约定的“从2020年4月23日开始收取租金”，可以确认焦昆鹏已向朱壬莆及邵姗姗付清了截至2020年4月23日的租金，该商铺被房东收回系因朱壬莆未按期支付租金所致。原告称焦昆鹏并非房屋所有权人，其无权转租且房东高利鸽并未对此予以追认，并请求确认焦昆鹏与其所签协议以及邵姗姗与其所签租赁合同无效。因高利鸽与朱壬莆所签租赁合同约定有一楼可以转租，原告与焦昆鹏签订协议后亦与邵姗姗签订了租赁合同，且高利鸽要求收回房屋的事由并不涉及转租，故原告要求确认上述协议及租赁合同无效，其该请求不具有相应依据，对此本院不予支持。原告向焦昆鹏交付的125800元中，除70000元转让费外，另含有2020年1月1日至4月23日期间的租金及焦昆鹏已支付的押金11020元。因焦昆鹏已向朱壬莆及邵姗姗支付了2019年10月23日至2020年4月23日期间租金71000元，故原告向焦昆鹏所支付的55800元（125800-70000）实际为朱壬莆及邵姗姗已收取的截至2020年4月23日的租金及押金。现因朱壬莆未按期支付租金导致房东于2020年1月7日将该房屋收回，致使原告无法按租赁合同的约定使用该房屋，故就已收取的租金及押金55800元，应由朱壬莆及邵姗姗返还给原告。原告与焦昆鹏、邵姗姗签订协议及租赁合同后，另与河南涮便利供应链管理有限公司签订装修合同及合作推广合同，向该公司支付装修费55000元、规范经营履约保证金10000元、综合指导服务费12000元。因朱壬莆未按期向房东交纳租金导致该房屋被收回，原告因此产生有损失，对此应由朱壬莆以及与原告签订租赁合同的邵姗姗予以赔偿。原告与河南涮便利供应链管理有限公司所签合同约定工期为20天（自2020年1月2日至2020年1月21日），高利鸽通知收回房屋时间为2020年1月6日，故按照合同约定的工期及施工内容、原告提交照片所显示的装修情况，可以确认该施工并未达到原告所称的“已基本装修完毕”，原告对其所称的该公司不予退还未施工部分费用亦未提交证据予以证明，故其按全额装修费用55000元予以主张依据不足。故根据该装修合同所约定的装修内容、照片显示的装修情况，就该尚未装修且无产生必要部分的费用，本院酌定按50%计算为27500元，应由被告朱壬莆、邵姗姗赔偿给原告。原告在装修期间另产生有垃圾清运费867.3元，该费用亦应由朱壬莆、邵姗姗赔偿给原告。原告向河南涮便利供应链管理有限公司交纳有规范经营履约保证金10000元、2020年1月1日至2021年1月1日的综合指导服务费12000元，因原告欲经营的涮便利店并未在该租赁房屋实际开业经营，故就该履约保证金及为期一年的指导服务费，原告可通过其他途径予以处理。就原告所请求的消防改造费用4800元，因其提交的收据出具人身份不明，其亦未提交相应转款记录，故仅凭该收据并不足以证明该费用的实际产生，对原告所主张的该费用本院不予支持。原告与焦昆鹏于2019年12月23日签订协议，其并向焦昆鹏支付转让费70000元，双方之间的转让关系成立，后因朱壬莆拖欠租金导致原告未能实际使用该房屋，原告与焦昆鹏所签该协议的合同目的已不能实现。故焦昆鹏作为该协议的合同相对方以及该款项的收款人，其应将该70000元转让费返还给原告。就导致该协议目的不能实现的原因及相应后果，焦昆鹏可另行予以处理。综上，朱壬莆、邵姗姗应赔偿原告各项费用共计84167.3元，焦昆鹏应返还原告转让费70000元。对于原告请求数额过高部分，本院不予支持。朱壬莆、邵姗姗经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱壬莆、被告邵姗姗于本判决生效后10日内，支付原告贾霞、原告芦金峰84167.3元。二、被告焦昆鹏于本判决生效后10日内，支付原告贾霞、原告芦金峰70000元。三、驳回原告贾霞、原告芦金峰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2214元，由原告负担487元，由被告朱壬莆、邵姗姗负担952元，由被告焦昆鹏负担775元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年八月三十一日书记员 薛森阳