辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7315号上诉人（原审被告）：姜丽娟，女，1956年12月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨璐，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金鸣，男，1983年6月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：金宇，男，1954年5月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨淑娟，女，1957年3月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原审被告：王贺阳，男，1982年1月31日出生，汉族，住沈阳市大东区。原审第三人：张轶，男，1980年5月26日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人姜丽娟与被上诉人金鸣、原审被告王贺阳、原审第三人张轶房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2018年10月19日作出（2017）辽0102民初8209号民事判决，后姜丽娟不服，上诉至本院，本院于2019年5月21日作出（2019）辽01民终4509号民事裁定书，撤销了沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初8209号民事判决，发回重审。沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102民初18336号民事判决，姜丽娟不服该判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜丽娟上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：姜丽娟和金鸣未形成借贷关系。借款合同和抵押合同系第三人与金鸣签订，无姜丽娟签字认可，与姜丽娟无关，不应仅以数额相同为理由认定系借贷担保，金鸣借条写明收到房款95万元，而非借款95万元。金鸣出售房屋系真实意思表示。因其已授权王贺阳办理房屋更名过户，若非真实意思或受胁迫，公证处不会出具公证文书。2016年10月就过户至姜丽娟名下，金鸣2017年7月提起诉讼，违背常理，因自贸区导致房价上涨，故金鸣后悔出卖房屋。一审认为借款合同签订后并未实际履行，故金鸣与第三人未形成借贷关系，后又认定金鸣、姜丽娟、第三人实为借贷关系，前后矛盾。一审不应适用交易习惯审理本案。合同法52条不适用本案。金鸣辩称，请求维持原判。王贺阳述称，同意上诉人意见。张轶述称，不同意原审判决。金鸣向一审法院起诉请求：1.确认被告王贺阳以原告金鸣名义与被告姜丽娟针对位于沈阳市和平区澳门路27号2-5-1号（房屋所有权证号为NO60794003）房屋签订的买卖合同无效；2.确认上述房屋归原告金鸣所有；3.被告协助将上述房屋更名过户至原告名下，并由二被告承担由此产生的税费等全部费用；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，原告系沈阳市和平区澳门路27号2-5-1，建筑面积152.41平方米房屋的原房屋产权人。2016年8月5日，原告（甲方）与被告姜丽娟（乙方）在经案外人杜方洲的介绍下签订了《房屋买卖协议书》一份，约定乙方购买甲方位于沈阳市和平区澳门路27号楼2单元5层1号，建筑面积152.41平方米房屋，成交金额950000元；本协议达成后，由乙方负责办理更名手续，费5000元由甲方承担；办完更名过户手续及公证后，乙方将房款一次性付给甲方，待交清全额房款后，甲方将房屋及钥匙交给乙方；甲方承诺在乙方办理新房证之日起半个月内将房屋无条件交付给乙方，且不破坏屋内设施，原告及被告姜丽娟、介绍人杜方洲均在该协议上签字。同日，被告姜丽娟通过转账方式向原告转账200000元和700000元，原告并出具收条一份，载明今收到姜丽君转入金鸣民生银行账户62×××21的购房款人民币950000元。同日，原告（乙方）与被告姜丽娟（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方承租甲方位于沈阳市和平区澳门路27号楼2单元5层1号，承租日期自2016年8月5日至2017年2月4日，月租金10000元，半年60000元；本协议签订10日内乙方缴纳本期房租，租赁期限届满后，如乙方继续租用房屋，按实际租赁期限每月租金按原协议执行。2016年10月24日，被告姜丽娟取得了涉案房屋所有权证书，原告使用房屋至今未交租金。被告于2017年6月以要求原告给付租金及腾房为由将原告起诉至本院，后撤诉。原告于2017年7月5日以确认房屋签订的买卖合同无效，确认上述房屋归原告所有及要求被告协助将涉案房屋更名过户至原告名下为由起诉至本院。另查明：2016年7月28日，原告金明与被告王贺阳在辽宁省公证处公证办理授权委托书一份，委托人为金鸣，受托人王贺阳，载明：金鸣本人委托王贺阳办理出售沈阳市和平区澳门路27号2-5-1房产有关下列事宜：1、赴房产部门查询房产档案并领取有关证明文件；2、调取打印还款记录；办理还款解贷手续；解除抵押登记；注销他项权利；领取《房屋所有权证》；领取《房屋他项权证》；3、签署《存量房买卖合同》及相关法律文件，并办理合同及相关材料公证事宜；4、赴房地产部门回答有关询问并填写相关询问笔录或承诺书；5、办理资金监管、解冻手续并签署相关法律文件；6、办理上述房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关文件；7、交纳上述过程中应有房产所有权人缴纳的相关税、费并领取凭证；8、协助买受人办理贷款手续、签署相关法律文件并领取款项；9、申请办理、领取婚姻状况证明并签署有关文件。委托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相关权利和义务由委托人承担。委托期限为2016年7月28日至2018年7月27日。2016年10月14日，原告与被告姜丽娟签订《存量房买卖合同》及《房屋所有权转移登记申请书》一份，载明涉案房屋沈阳市和平区澳门路27号2-5-1，成交价格65万元，该存量房买卖合同及房屋所有权转移登记申请书均由王贺阳代金明签署。2016年10月24日，被告姜丽娟取得诉争房屋所有权证书。再查明：2016年8月5日，原告（借款人、抵押人）与第三人张轶（出资人、抵押权人）签订《借款合同》和《抵押合同》，约定：金鸣向张轶借款950000元，债务履行期限为2016年8月5日至2018年8月4日，诉争房屋为抵押担保财产。同日，双方到房产部门办理了抵押备案登记，因借款合同签订后并未实际履行，于2016年10月9日又办理了撤押。本案在审理过程中，依据原告申请，本院委托司法鉴定机构进行鉴定，辽宁德恒物证司法鉴定所于2018年5月8日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为2016年8月5日《收条》“金鸣”签名处的指印是金鸣右手食指所留，原告为此支付鉴定费18640元。一审法院认为，本案争议的焦点为原告与被告姜丽娟之间是否系真实有效的房屋买卖关系，通过庭审调查，2016年8月5日，原告和第三人张轶签订《借款合同》和《抵押合同》，同日，原告与被告姜丽娟签订了《房屋买卖协议书》和《房屋租赁协议》，从签订的合同看，房屋交易价款与借款数额相同，均为95万元，原告至今未将房屋实际交付给被告姜丽娟，亦未向被告姜丽娟交纳过租金，虽然庭审中第三人陈述其与原告签订的《借款合同》并未实际履行，被告姜丽娟已一次性支付了购房款95万元，但其支付形式与房屋买卖合同交易习惯不符，且《房屋买卖协议书》约定的房屋价格和《存量房买卖合同》约定的房屋价格均低于市场价格，故综合分析认定本案名为房屋买卖，实为民间借贷担保，原告并无出卖房屋的真实意思表示，原告与被告姜丽娟之间不存在真实的房屋买卖关系，故被告王贺阳代替原告与被告姜丽娟签订的《存量房买卖合同》并非系原告的真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同的相关规定，该合同属无效合同，根据合同无效的法律后果，因该合同取得的财产应予返还，故对于原告要求确认《存量房买卖合同》无效并将房屋更名过户到其名下的请求予以支持。关于借款的偿还，因原、被告及第三人之间实为借贷关系，被告可另行主张权利。一审法院判决：一、确认被告王贺阳代替原告金鸣与被告姜丽娟于2016年10月14日就位于沈阳市和平区澳门路27号（2-5-1）房屋签订的《存量房买卖合同》无效；二、被告姜丽娟于判决生效后十日内协助原告金鸣办理上述房产的更名过户手续，将房屋更名过户至原告金鸣名下（相关税费由被告姜丽娟承担）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10300元，保全费5000元，由被告姜丽娟承担；公告费800元，由第三人张轶承担；鉴定费18640元，由原告金鸣承担。二审中，上诉人提交1.房产局复印的金鸣购买案涉房屋档案，证明金鸣购房价格为641000元，所以在房产局交易时金鸣为了避税写的65万元。2.商品房买卖合同，证明同一时期500米之内房屋的售卖价格是7100元每平方米。金鸣对证据1真实性没有异议，我购房时间为2006年，对方购买时间为2016年，价格不变不符合实际。证据2房屋距我方房屋很远，不是一个楼盘。王贺阳没有异议。张轶认为与我方无关。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年8月5日，被上诉人金鸣与原审第三人张轶签订《借款合同》，约定借款人在办理借款合同和抵押合同及抵押房产转让合同后，借款人才能将借款借出。“及抵押房产转让合同”文字上被线勾掉并按有两枚指印。合同亦约定，如被上诉人未履行约定的，被上诉人同意将上述房产由委托人出卖，出卖的房屋价款优先偿还原审第三人。2016年8月5日，被上诉人金鸣与原审第三人张轶签订《抵押合同》，约定在办理房产抵押合同之后需办理借款合同及抵押房产转让合同。抵押人到期不能偿还借款的，需按抵押房产转让合同中规定的同意原审第三人处理抵押房产。抵押合同办理完毕后，需办理借款合同，原审第三人在借款合同中规定该抵押房产的借款金额，确定抵押房产借款金额后，再办理抵押房产转让合同。按该合同之规定，抵押权人在抵押人不能还清借款合同中借款金额、利息及违约金时按抵押房产转让合同中约定，由原审第三人处理或出售抵押房产。以上“房产转让”文字上均被线勾掉并按有两枚指印。且原审第三人并未向被上诉人出借任何款项，当日仍办理了案涉房屋的抵押登记，抵押权利人为原审第三人。原审第三人母亲名为姜丽英。被上诉人主张姜丽英与姜丽娟为姐妹关系。上诉人、原审被告、原审第三人对姜丽英与姜丽娟是否存在亲属关系的提问，均不予正面回答，亦不否认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人金鸣与上诉人姜丽娟之间真实的法律关系应如何认定，其委托王贺阳办理涉案房产的更名过户出售手续是否为借款担保行为，姜丽娟应否将案涉房屋转移登记给上诉人。从本案事实可以看出，被上诉人在同一日既与原审第三人张轶签订《借款合同》和《抵押合同》，又与上诉人姜丽娟签订了《房屋买卖协议书》和《房屋租赁协议》，约定的房屋交易价款与借款数额相同，均为95万元，当日姜丽娟向金鸣转账95万元，原审第三人张轶并未向被上诉人支付借款，却于当日将案涉房屋办理抵押登记在原审第三人张轶名下，约两个月后才撤销了该抵押登记。而《借款合同》和《抵押合同》均多处约定了抵押房产转让合同事宜，但抵押房产转让合同均被线划掉。被上诉人在签订房屋买卖协议后，至今未将房屋实际交付给上诉人姜丽娟，亦未向姜丽娟交纳过租金。另，《房屋买卖协议书》约定的房屋价格和《存量房买卖合同》约定的房屋价格均低于市场价格，以上情形均不符合正常房屋买卖交易特征，结合以上事实分析，可以认定上诉人与被上诉人之间并无真实的房屋买卖关系。上诉人办理过户登记的行为系在案涉房屋设立担保行为，产生担保效力，因被上诉人现尚未返还95万元款项，且双方并非真实的房屋买卖关系，故被上诉人按照房屋买卖合同纠纷起诉主张权利，要求确认合同无效、办理更名过户、确认权属的诉讼请求暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初18336号民事判决；二、驳回金鸣的诉讼请求。一审案件受理费10300元，保全费5000元，公告费800元，鉴定费18640元，二审案件受理费10300元，由金鸣负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年八月二十八日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。