贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0326民初2159号原告：务川碧桂园房地产开发有限公司。住所：贵州省务川自治县都濡街道东升大道务星帝都一单元303室。统一社会信用代码：91520326MA6H1B8P4F。法定代表人：黄士冯，区域总裁。委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师。被告：田丹，女，1989年8月27日出生，土家族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。原告务川碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）与被告田丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园房开公司委托诉讼代理人戴昊、被告田丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园房开公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2019年11月13日签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告支付原告违约金17810.55元；三、判决被告协助原告办理撤销《商品房预售合同备案登记》并承担办理注销登记的费用；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年7月31日，原、被告签订碧桂园认购书及《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告位于务川自治县，房屋总价款为356211元。认购书及合同约定被告的付款方式及期限，被告以银行按揭付款方式付款，但被告却未按合同约定支付款项，并且《商品房买卖合同》第十条及补充协议约定买受人逾期付款的违约责任，具体为：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的5%向出卖人支付违约金。现因被告逾期支付购房款，原告多次催促未果，故原告依法起诉。被告田丹承认原告提出的第一项诉讼请求，但认为应驳回原告要求被告支付违约金17810.55元的请求，因为在本案中被告并不存在违约行为，被告在认购商品房时，原告工作人员明确表示被告的条件可以以按揭方式购房被告才认购的，后因为什么原因不能按揭贷款购房被告也不知晓，在整个购房过程中，被告不存在任何过错，被告同意协助原告办理撤销《商品房预售合同备案登记》，但不承担办理注销登记的费用，因为商品房买卖合同不能履行并不是被告造成。另合同解除后被告要求原告退还本人交纳的定金、购房款、大修基金、服务费等费用，并赔偿被告自交款之日起的银行利息；若原告无商品房预售许可证明，则被告要求原告支付本人已付购房款一倍的赔偿金。本院经审理认定事实如下：2019年10月15日，原、被告签订《务川碧桂园认购书》，其中注明被告认购物业：务川自治县都濡街道东升大道务星帝都一单元1303室务川碧桂园（8）1－22－4（YJ105型）洋房，建筑面积102.15平方米，交楼日期2022年6月30日，建筑超标单价4361.06元∕元，认购价为356211元，田丹选择的付款方式为：期楼洋房产品按揭一个月分期96折[首付20%]。田丹的付款时间为：定金10000元须于签署本认购书时付清；第一期楼款76211元须于2019年10月18日前付清（含定金）；如选择银行按揭付款方式，田丹须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款280000元须于2019年11月18日前付清（银行按揭）。同日，原告向被告交纳定金10000元、首期付款66211元，物业专项维修基金8580.60元。2019年11月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告购买的商品房为第8#楼（幢）22层层22－4号房，或（8）1－22－4，建筑面积为102.15平方米，套内建筑面积81.68平方米，付款方式及期限为贷款方式付款，被告以[银行按揭]付款的，应于本合同签订之日起向原告交付首期房款76211元，余款280000元以[银行按揭]支付。被告应在接到原告书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给原告，在接到原告或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续……。2020年1月20日，该商品房预售合同办理备案登记，因银行按揭贷款未能办理，《商品房买卖合同》原告未交付被告。另查，前述商品房已办理编号为“遵市商房预证遵字（2019）第024号”《遵义市商品房屋预售许可证》。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告承认原告的第一项诉讼请求，不违反法律规定。对原告主张的第二项诉讼请求，因原告未提供证据证明被告未按案涉《商品房买卖合同》约定支付款项存在违约行为，其未证明被告田丹存在恶意毁约行为，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告提出的第三项诉讼请求，因双方并不是通过诉讼外自行协商的方式解除合同，原告而是通过司法程序主张解除案涉合同，审理中被告同意解除商品房买卖合同，本院认为原告可持本案生效判决直接向行政主管部门申请注销备案登记，而无需再经被告田丹的同意才能办理注销备案登记，故原告提出的该项请求已无实质意义。对被告提出的退还所交款项及利息的意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有取要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款的，因当事人一方原因未能履行订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收到的购房款本金及利息或者定金返还买受人”的规定，原告应将收到的购房款76211元（含定金10000元、首期付款66211元）及物业专项维修基金8580.60元退还被告，因案涉《商品房买卖合同》中未明确约定未能获得银行按揭贷款系原告或被告的具体情形，原告也未举证证明不能获得贷款系被告的故意行为造成，本案确认未获得贷款系不可归责于原、被告双方，因此，对被告主张原告退还购房款76211元的利息的诉讼请求，本院支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，由原告支付被告自2019年10月15日起至付清之日止期间的利息。对被告代为收取的物业专项维修基金8580.60元，本院不支持被告的利息请求。对被告要求原告退还2019年10月15日交纳的服务费500元的请求，因根据原告提供的书面凭证，该款涉及案外人，被告也未举证证明该款属原告收取，故本院不予支持，对此款被告可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、解除原告务川碧桂园房地产开发有限公司与被告田丹于2019年11月13日签订的《商品房买卖合同》；二、原告务川碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告田丹购房款76211元（含定金10000元、首期付款66211元）及物业专项维修基金8580.60元；并以76211元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率由原告支付被告自2019年10月15日起至付清之日止期间的利息损失。三、驳回原告务川碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计123元，由原告务川碧桂园房地产开发有限公司负担61.50元，被告田丹负担61.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  向志成二〇二〇年八月十五日书记员  刘妮娜