河北省灵寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0126民初2188号 原告：河北仁安房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市灵寿县人民东路130号。 法定代表人：廖欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文华，河北东临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷静，河北东临律师事务所律师。 被告：张文秀，女，1970年11月3日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 被告：苗明芹，女，1971年5月21日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 被告：吕杰，男，1993年8月22日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 原告河北仁安房地产开发有限公司（以下简称仁安公司）与被告张文秀、苗明芹、吕杰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仁安公司委托诉讼代理人王文华、被告张文秀到庭参加诉讼，被告苗明芹、吕杰经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。另，本院于2020年4月29日作出（2019）冀0126民初2188号民事裁定书，裁定本案中止诉讼，后于2020年7月14日恢复审理，该期间依法应在审理期限内予以扣除。 原告仁安公司向本院提出诉讼请求：1、确认时代花园4号楼1单元1201号房产归原告所有并停止执行（2018）冀0126执恢4号之一裁定书；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月20日，原告对执行标的时代花园4号楼1201房产提出书面异议，灵寿县人民法院于2019年12月2日作出（2019）冀0126执异49号执行异议裁定书，驳回原告执行异议申请。灵寿县人民法院（2018）冀0126执恢4号之一裁定书的内容严重侵犯原告合法权益，因原告与被告吕杰之间并没有签订正式《商品房买卖合同》，按照双方2013年7月24日签订的《时代花园住宅预订房合同》第三条约定，经通知并催告被告吕杰签订正式《商品房买卖合同》最后期限内，仍未签订及交纳购房余款，故根据《时代花园住宅预订房合同》之规定，扣除20%违约金后解除预订合同，房产仍属原告所有，与被告吕杰、苗明芹无关。灵寿县人民法院（2018）冀0126执恢4号之一裁定书显属错误。为维护原告合法权益根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，特提起诉讼，望判如所请。 原告仁安公司为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、2013年7月24日原告与被告吕杰签订的《时代花园住宅预订房合同》，拟证实所争议的房产属于原告所有； 2、通知函一份，拟证实原告在具备签订正式商品房买卖合同时已经按照双方合同约定通知到了被告，然被告拒绝签订，因此视为被告放弃签订正式合同的权利，案涉房产按合同约定属于原告，而非被告所有； 3、吕杰的签收条一份（邮政快递单的查询码），拟证实吕杰已经收到了2019年10月29日原告向其发出的通知函； 4、通话记录一份，拟证实2019年9月27日，原告通过被告的手机号码133××××4461呼叫被告前来签订正式商品房买卖合同，而被告未接； 5、原告与被告苗明芹签订的《时代花园定购协议书》，拟证实此时代花园订购协议按照2013年7月24日的《时代花园住宅预订房合同》第3条约定，此房应归原告所有，而非被告苗明芹，在约定的期限未来签订正式合同； 6、被告吕杰的选购流程单一份、时代广场项目的特批单一份，拟证实2013年7月23日吕杰在原告处订购房号为4-1-1201的房产； 7、地下车位认购书一份，拟证实2014年5月3日被告吕杰在原告处订购地下车位一处，此地下车位合同是从合同与主合同《时代花园住宅预订房合同》系一个整体，因此地下车位按照合同约定也应属原告所有，而非被告； 8、购房发票两份，拟证实被告向原告处订购房产仅仅交付首付及定金，余下款项至今既未按按揭方式支付更未交付现金； 9、（2019）冀0126执异49号裁定书，拟证实原告曾向灵寿县人民法院对被告张文秀提出执行该房产异议。 被告张文秀辩称，本案中，被执行人吕杰作为商品房消费者于2013年7月24日与案外人河北仁安房地产开发有限公司签订了《时代花园住宅预订房合同》，并依据合同的规定交纳购房定金和首付款213860元。案外人在提出异议过程中虽提交了通知函等相关证据拟证明被执行人吕杰构成违约解除合同，但该证据不足以证明案外人已经送达吕杰，且在案外人异议审查阶段不能判断、认定特定不动产的权属。综上所述，案外人在提出异议过程中未提供充分证据证明其权利的合法性和真实性，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。 申请人张文秀与被申请人苗明芹、吕杰民间借贷纠纷一案，贵院已经作出（2016）冀0126民初1099号民事判决书、（2016）冀0126执保155号执行裁定书，查封吕杰名下时代花园4号楼1201号房产一套，查封期限为3年，自2016年9月5日至2019年9月4日。同日，因江苏天宇公司诉仁安公司财产保全一案，石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01财保54号民事裁定书、（2016）冀01执保168号协助执行通知书，查封了仁安公司的时代花园3号楼和4号楼部分房产，但是本案涉案的4号楼1单元1201号吕杰的房产也在查封之内，查封时间为2016年10月5日至2019年9月5日。2019年6月12日石家庄中院作出解封裁定解封4号楼和3号楼房产，涉案的4号楼1单元1201号也在解封之内。三年到期后续封，贵院作出（2018）冀0126执恢4号之一执行裁定书，查封期限自2019年10月10日至2022年10月9日止。2019年10月21日，第一次拍卖，无人出价流拍，2019年12月2日二次拍卖，因原告仁安公司提出异议，本院做出暂缓拍卖执行。2019年12月2日，贵院作出（2019）冀0126执异49号裁定书，裁定驳回仁安公司诉求。仁安公司提供收据两份，选购流程单、《时代花园住宅预订合同》，《时代花园住宅预定合同》，系仁安公司在收到吕杰购房款后出具，证实吕杰交付房款情况，证明吕杰于2013年7月24日签订预定合同，吕杰交付首付款213860元，余款20万元分期付款，2014年10月31日交房，吕杰首付款已超过总房款的50%以上，答辩人提交的吕杰房产权属登记信息查询证明，证明吕杰名下没有住房登记信息，在查封前，吕杰已经与仁安公司签订了合法有效的书面合同，且吕杰购房是用于居住无其它房屋。2013年7月24日，吕杰与仁安公司签订的《时代花园住宅预订合同》包括当事人的姓名、房屋坐落、价格、销售方式、交付条件及违约责任等具备商品房买卖合同的基础要素，已经开始实际履行，该房产项目已经办理商品房预售许可证，《时代花园住宅预定合同》系当事人意思表示真实，内容合法有效。《时代花园住宅预定合同》的签订时间早于灵寿县产进行查封的时间，灵寿县时代花园4号楼1201号房产归吕杰。以上证据符合答辩人提交的石家庄市中级人民法院、河北省高级人民法院作出的（2018）冀01民初818号民事判决书、（2017）冀01民初987号民事判决书、河北省高级人民法院作出的（2018）冀民终775号民事判决书中的证据。上述三份判决书中与吕杰房产状况相似，案号（2018）冀01民初338-1号民事裁定书均支持了房产归业主所有，证明2016年9月2日仁安公司取得预售许可证书，而仁安公司向法院所提交的通知函、复印码、133××××4461号码，不足以证明向吕杰邮寄送达签订《商品房买卖合同》的通知，也无吕杰收到仁安公司签订《商品房买卖合同》的正式通知，仁安公司并未提供充分证据证明吕杰确实收到了邮寄的通知、催告。仁安公司提供的邮寄信息不全，没有物流信息，且当时没有提供原件，法院应不予认可，查封期间不能办理任何手续，灵寿县时代花园4号楼1201号房产仍归吕杰。综上所述，以上符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，吕杰与仁安公司签订的商品房预定合同有效。灵寿县人民法院作出的（2018）冀0126执恢4号之一的裁定正确，应继续执行，驳回仁安公司的无理诉求，诉讼费用由仁安公司承担。 被告张文秀为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、《时代花园住宅预订合同》、《地下车位认购书》，拟证实吕杰与原告仁安公司签订的是正式的合同，吕杰与原告仁安公司就案涉争议房产于2013年7月23日签订正式房屋买卖合同； 2、房屋权属登记信息查询证明，拟证实吕杰在灵寿县无房产； 3、2013年7月24日吕杰交款的收据两份，拟证实吕杰缴纳全部购房款50%以上； 4、选购流程单、时代花园项目特批单，拟证实吕杰签订的时代花园住宅预定合同是真实的； 5、河北省石家庄市中级人民法院（2016）冀01财保54号民事裁定书一份、（2016）冀01执保64号执行通知书一份，拟证实石家庄市中级人民法院查封时代花园的3号楼、4号楼房产，本案涉及的4号楼1单元1201室也在查封之内； 6、（2018）冀01民初338-1民事裁定书，拟证实案涉4号楼1单元1201室是吕杰的房产，不是原告仁安公司的房产； 7、（2016）冀01执保155号查封公告、（2018）冀0126执恢4号之一执行裁定书、（2018）冀0126执恢4号、4号之一协助执行通知书，拟证实案涉房产查封着，在查封期之内吕杰无法办理各种手续； 8、（2018）冀01民初818号、（2018）冀民终775号、（2017）冀01民初987号民事判决书（来源中国裁判文书网），拟证实案涉房产虽然没有网签，但是不违反预定合同的效力，2016年9月2日时代花园住宅项目取得商品房预售许可证； 9、保全裁定书，拟证实石家庄市中级人民法院查封的时代花园3、4号楼，本案涉及的房屋也在查封之内； 10、（2019）冀0126执异49号执行裁定书，拟证实（2018）冀01执异4号有效，对应的裁定内容合法有效。 被告苗明芹未到庭，亦未提交答辩状及证据。 被告吕杰未到庭，亦未提交答辩状及证据。 本院依被告张文秀申请调取（2019）冀01执保142号民事裁定书、（2016）冀01财保54号民事裁定书、（2018）冀0126执恢4号之一执行裁定书、（2018）冀0126执恢4号之一协助执行通知书。 本院经审理认定事实如下：2013年7月24日，原告仁安公司作为甲方与被告吕杰作为乙方签订《时代花园住宅预定合同》，合同约定：乙方所预定的商品房位于灵寿县，房屋用途为住宅。该商品房建筑面积133.5平方米（房管局测绘面积为准，多退少补）。甲、乙双方约定，以建筑面积计算房款，该商品房优惠后建筑面积单价为3100.07元／平方米，总房款为413860元。签订本合同时缴纳总房款的51.67%的首付款，首付款为213860元，剩余房款以银行按揭形式支付给甲方，乙方办理个人银行按揭贷款金额为大写贰拾万元。商品房交付特别约定：1、甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方，扣除乙方总房款20%作为违约金后，剩余房款退给乙方，双方权利义务解除。2、所预定商品房交房时间为2014年10月31日。如因不可抗力或政府因素导致延期交房，甲方可据实予以延期交付……。被告吕杰已交付购房首付款213860元。被告张文秀提交的灵寿县房地产管理处出具的房屋权属登记信息查询证明中载有：“姓名：吕杰，身份证号1301261993××××××××在我处无住房登记信息”。本院庭后依法向被告吕杰电话核实，吕杰称其名下无房产。本院庭后依法向灵寿县不动产登记中心调取被告吕杰名下不动产登记情况，在灵寿县被告吕杰名下无不动产产权记录。 2019年9月10日，关于申请人张文秀与被执行人苗明芹、吕杰民间借贷纠纷执行一案，本院依据已经发生法律效力的（2016）冀0126民初1099号民事判决书作出（2018）冀0126执恢4号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人吕杰在灵寿县时代花园4号楼1201号房产一套，查封期限为三年。查封期间注册登记人吕杰（身份证号：1301261993××××××××）不得更名过户、变卖、抵押、赠送，否则依法追究法律责任。原告仁安公司于2019年11月20日提出书面异议，主张对该房产享有所有权，本院于2019年12月2日作出（2019）冀0126执异49号执行裁定书，裁定驳回案外人仁安公司的异议。仁安公司遂向本院提起案外人执行异议之诉。 原告仁安公司称因被告吕杰在接到原告向其送达的签订正式《商品房买卖合同》通知函后未在七日内与原告签订《商品房买卖合同》，依据《时代花园住宅预定合同》第三条，原、被告签订的《时代花园住宅预定合同》应予以解除，案涉房产所有权应归原告所有，应停止对（2018）冀0126执恢4号之一裁定书的执行。原告为证实其主张提交《时代花园住宅预定合同》一份、通知函一份、向手机号为133××××4461发起呼叫对方未接听的手机呼叫记录一份、原告所谓的“吕杰”的签收条一份。本院庭后依法向被告吕杰电话核实，吕杰称原告未向其送达过通知函。 原告仁安公司曾向本院提起对被告吕杰的房屋买卖合同纠纷之诉，在该案中原告称其按照《时代花园住宅预定合同》第三条的约定已于2019年10月29日向被告发出正式通知函，通知被告于2019年11月4日前来原告处签订《商品房买卖合同》，并以被告吕杰接到该通知函后未在七日内与其签订《商品房买卖合同》，要求依据《时代花园住宅预定合同》第三条约定，解除双方签订的《时代花园住宅预定合同》，本院于2020年6月17日作出（2020）冀0126民初599号民事判决书，以原告提交的证据不足为由，驳回了原告仁安公司的诉讼请求，后双方并未上诉，该判决书已生效。 以上事实有相关证据及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，案涉房产系原告仁安公司开发，原告仁安公司虽与被告吕杰签订《时代花园住宅预定合同》，但在被告吕杰未支付全部购房款，且未办理不动产登记的情况下，案涉房产所有权并未转移给被告吕杰，案涉房产应归原告所有，故原告主张确认时代花园4号楼1单元1201号房产归其所有，依法有据，本院予以支持。 关于案涉房产能否执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院应当按照下列情形，分别处理……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发商名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。 本案中，原告仁安公司与被告吕杰签订《时代花园住宅预定合同》，该合同有效且并未解除，被告吕杰购买案涉房产用于居住，其就案涉房屋已向原告仁安公司交纳51%的购房款，且在灵寿县被告吕杰名下无不动产产权登记记录。原告以其为案涉房产的所有者为由排除执行，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二之规定，判决如下： 确认灵寿县时代花园4号楼1单元1201号房产归原 告河北仁安房地产开发有限公司所有； 驳回原告河北仁安房地产开发有限公司的其他诉讼请 求。 案件受理费80元，由原告河北仁安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  刘 琳 审 判 员  郑 蕾 人民陪审员  杨心仪 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  刘 素 ——