沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初3748号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：沈阳市大东区东顺城街113号。法定代表人：张识，职务：行长。委托诉讼代理人：齐玉杰，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：冯智广，男，1982年8月24日出生，汉族,住址：辽宁省铁岭县。被告：沈阳奥园新城置业有限公司,住所：沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。法定代表人：谢超，职务：总经理。委托代理人：刘永强，男，1977年8月4日出生，汉族，该公司法务，住址：沈阳市沈河区。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告冯智广、沈阳奥园新城置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人齐玉杰、被告沈阳奥园新城置业有限公司委托代理人刘永强到庭参加诉讼，被告冯智广经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行诉称:1请求判决解除原告与被告冯智广签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2判令被告冯智广偿还贷款本金余额317497.19元，利息9251.51元，罚息291.69元，违约金1564.07元，共计328604.46元（给付截止至2020年2月24日）3判令被告冯智广按合同约定给付从2020年2月25日至被告实际结清之日止的利息和罚息；4判令原告在与冯智广之间的借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权；5判决被告承担原告为实现债权而支出的律师费18073.25元；6判令被告冯智广承担本案诉讼费、保全费、公告费等相关诉讼费用；7、判令被告冯智广和沈阳奥园新城置业有限公司协助办理抵押权登记手续；8、判令被告沈阳奥园新城置业有限公司对冯智广的欠款、律师费及本案的全部诉讼费用承担连带偿还责任。事实与理由：被告冯智广于2012年6月22日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币36万元整，用于购买位于沈阳市苏家屯区之房屋，借款期限为叁佰陆拾个月，约定贷款期限起始日以贷款实际发放日为准，2012年7月24日原告向被告发放贷款36万元，借款期限自2012年7月24至2042年7月24止，被告将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。沈阳奥园新城置业有限公司作为保证人，对被告冯智广的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告2019年8月起长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告冯智广未答辩。被告沈阳奥园新城置业有限公司辩称：被告冯智广违反合同及法律规定，不履行与原告签订的借款合同，被告应为自己的违约行为承担相应的法律责任。我单位已履行了与被告的商品房买卖合同，对此案发生没有任何过错，根据法律规定，无论被告是否办理完毕案涉商品房的所有权登记，我单位的阶段性连带保证责任已经终止，请法院驳回原告对我单位的诉讼请求，律师费和违约金不同意承担。经审理查明，原告与被告冯智广于2012年6月22日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告购买坐落于沈阳市苏家屯区的房屋，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币36万元，借款期限为30年，自2012年6月至2042年6月止；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮100%。被告以其购买的上述房屋设定抵押，并于2012年9月11日，在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。借款合同签订后，原告如约向被告冯智广发放了个人住房贷款人民币36万元，被告从2019年8月起未按合同规定偿还借款本息。截止至2020年2月24日，被告冯智广尚欠贷款本金余额317497.19元，利息9251.51元，罚息291.69元，共计327040.39元。另查明，原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告沈阳奥园新城置业有限公司签订了个人住房借款最高额保证合同，合同约定保证最高限额为8千万元，担保的主债权为2011年3月18日至2013年4月1日期间原告向被告发放个人住房贷款而形成的全部债权，保证方式为连带责任保证。保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。故对被告沈阳奥园新城置业有限公司的抗辩，不予采信。上述事实,有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、对账单、房屋电子登记簿查询证明、最高额保证合同、被告沈阳奥园新城置业有限公司提供的通知回执及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告冯智广经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告冯智广签订的借款合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告冯智广未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对于原告与被告沈阳奥园新城置业有限公司签订的个人住房借款最高额保证合同，其合同符合法律规定，真实有效。在该份合同中约定被告沈阳奥园新城置业有限公司提供的保证为全额不可撤销连带责任保证，且保证期限未届满，故被告沈阳奥园新城置业有限公司应按照合同约定对本案涉及的债务承担连带责任保证。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未办理房屋所有权证，原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告冯智广于2012年6月22日签订的个人住房（商业用房）借款合同;二、被告冯智广于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金317497.19元，利息9251.51元，罚息291.69元，共计327040.39元（截止至2020年2月24日）；三、被告冯智广于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2020年2月25日起以本金317497.19元为基数，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳奥园新城置业有限公司对上述二、三项承担连带保证责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人冯智广追偿;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6502元已减半收取3251元，保全费2295元，由被告冯智广承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 葛 敏二〇二〇年八月十二日书记员 王敏鹤