广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11945号原告：广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区云山大道31号A区1001房，统一社会信用代码91440114749940280N。法定代表人：马峻峰。委托诉讼代理人：邹惠娟，该公司职员。委托诉讼代理人：廖剑锋，该公司职员。被告：叶国伟，男，1978年11月24日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。原告广州市骏逸物业管理有限公司与被告叶国伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告广州市骏逸物业管理有限公司的法定代表人马峻峰及委托诉讼代理人邹惠娟、廖剑锋，被告叶国伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。案件事实双方有争议的事项为第二项、第四项、第六项、第九项、第十项、第十一项、第十二项、第十三项，其他事项双方无争议。一、物业服务小区的位置和名称：广州市花都区新华街紫薇路16号钻石豪庭。二、物业公司与业主签订物业服务合同的时间：2005年11月6日。三、物业服务合同约定的服务期限：自2005年1月26日起至本小区业主委员会成立并与新聘请物业管理公司签订的“物业管理服务协议”生效时止。四、物业服务合同约定的物业服务费标准：按建筑面积计收。1、前二年：二、三楼0.45元/平方米/月，四楼（含）以上0.9元/平方米/月，商铺2.00元/平方米/月；2、从第三年开始，视实际情况适当递增。五、物业服务合同约定的物业服务费交纳日期：应于每月15日前支付。六、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：从逾期之日起每天按缴欠费总额的千分之二缴付滞纳金。七、被告房产的位置：广州市花都区新华街紫薇路16号钻石豪庭X栋XXX房。八、被告房产的建筑面积：100.60平方米。九、被告每月应交纳物业服务费的数额：2016年11月30日前为91元/月（按合同约定0.9元/平方米/月计算）；2016年12月1日以后为151元/月（原告主张按1.5元/每平方米计算）。十、被告拖欠物业服务费的起、止期间：自2009年11月1日起至今。十一、被告拖欠物业服务费的数额：13926元（计至2020年4月30日止）。十二、被告拖欠其他费用的数额（原告主张）：水费6527.5元（2009年9月1日起至2020年2月29日止），加压泵电费分摊费1255.9元（2009年9月1日起至2020年2月29日止），公摊费29.1元（2009年9月1日起至2010年2月28日止），喷泉水费分摊72元（2010年3月1日至2015年2月28日），绿化清洁水费分摊173.4元（2015年3月1日起至2020年2月29日止），路灯电费分摊费438.7元（2010年3月1日起至2020年2月29日止），垃圾费504元（2009年11月1日起至2020年4月30日止）。2、上述金额合计22926.7元。十三、其他需要说明的事项：被告辩称原告主张2009年至2016年的费用超过诉讼时效；拖欠物业管理(服务）费的原因是原告擅自提高物业管理费标准，小区管理差，导致其家被盗，造成损失2万多元，与原告协商从管理费中扣除的，对此没有相关证据提交，原告这么对年来都没有起诉我，算是承认了。裁判理由与结果本院认为，原告广州市骏逸物业管理有限公司与被告签订的《钻石豪园物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。庭审中，被告对原告调升物业管理费及滞纳金的收取标准是否有合法依据提出抗辩，原告对此已提交相关证据予以证明，被告虽对该证据不予确认，但未提交证据予以反驳，本院依法对该证据予以采信，对该计费标准予以确认。双方的其他争议焦点为，本案是否超过诉讼时效，原告为涉案小区提供物业服务过程中是否存在不到位、是否造成被告家里被盗并达成协议和被告能否以此为由拒交物业服务管理费等费用及滞纳金。关于本案是否超过诉讼时效。原告表示一直都有向被告催收物业管理费等费用，并提交了相关证据予以证明，其中缴费通知照片显示，原告自2010年5月3日开始，至2016年12月3日（每年），2019年12月1日、2020年4月6日向被告送达缴费通知并将该通知张贴于被告家门上。从时间上看，跨度最大的2016年12月3日至2019年12月1日的期间亦未超出《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年的规定和第一百九十五条关于权利人向义务人提出履行请求诉讼时效中断，诉讼期间重新计算的规定，故本院认为原告向被告的上述催收情况符合该法律规定，本案诉讼时效出现中断的情形。因此被告抗辩本案超过诉讼时效的部分理由依法不能成立，本院对此不予支持。被告抗辩其涉案房屋被盗情况，其未有证据证明该被盗情况存在并与原告达成协议抵扣物业管理费，原告亦不承认，对此被告应承担举证不能法律后果。被告辩称原告违反物业管理服务协议，管理乱、差等问题，所提交的证据原告不予确认，并认为即使有做得不到位之处亦不能证明此问题长期存在。本院认为，被告此抗辩涉及涉案小区广大业主的利益，如被告认为所反映的问题存在，双方不能协商解决，应向相关职能部门反映或另循法律途径解决，以拒交或少交物业管理费方式对抗既无合法依据，也非明智之举，故本院对被告该抗辩不予支持。综上，对于原告要求被告支付自2009年11月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费共计13926元（2009年11月1日至2016年11月30日期间,按每月91元计算，物业管理费为91元/月×85个月=7735元；2016年12月1日至2020年4月30日期间，按每月151元计算，物业管理费为151元/月×41个月=6191元，合计13926元），于法有据，本院予以支持。关于滞纳金，其性质属于违约金。按照物业管理服务合同约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴纳管理费的千分之二缴纳滞纳金。原告主张被告应当于每月16日起作为逾期交纳物业管理费计算滞纳金的起算日，符合上述合同的约定，本院对此予以支持采纳。被告所提交的证据不足以支持其不交付滞纳金的抗辩，本院对此不予采纳，但因约定的违约金过高，本院酌情将原告主张的滞纳金调整为以每月欠缴物业管理费为基数，按每日千分之二，从逾期之日起（即2009年11月16日起）、以后分别自欠费产生之当月16日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的滞纳金以不超过当月欠交的物业管理费为限(按照计算基数不同分两部分计算，第一部分：以91元为本金，自2009年11月16日起计至付清欠费之日止；第二部分：以151元为本金，自2016年12月16日起计至付清欠费之日止)。对原告该诉求超出部分，本院不予支持。关于原告主张的水费、加压泵电费分摊、公摊费、喷泉水费分摊、路灯电费分摊，原告在庭审中对上述费用的计算方式、标准作了详细说明并出示了相关发票，本院予以采信，被告虽然辩称不同意，但未能提出相反证据予以证明，本院对其抗辩不予采纳。至于绿化清洁水费分摊，原告在庭审中将起算时间由2015年3月1日起更改为从2010年3月1日起，与其提交的缴费通知单记载的不符，按该缴费通知单记载从2015年3月1日起才有绿化清洁水费分摊这个项目，但因原告对该计算结果没有更改，并经核算准确，其更改显属错误，本院予以指出。故本院对原告主张自2009年9月1日起至2020年2月29日的水费6527.50元，2009年9月1日起至2020年2月29日加压泵电费分摊费1255.90元，2009年9月1日起至2010年2月28日公摊费29.10元，2010年3月1日起至2015年2月28日喷泉水费分摊72元，2015年3月1日起至2020年2月29日绿化清洁水费分摊173.4元，2010年3月1日起至2020年2月29日路灯电费分摊438.7元，共计8496.60元，本院予以支持。至于原告主张自2009年11月1日起至2020年4月30日的垃圾处理费504元，此费用为原告代被告缴付费用，原告并未提交相关发票或收据予以证明其已代付，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条之规定，判决如下：一、被告叶国伟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2009年11月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费共计13926元；二、被告叶国伟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2009年11月1日起至2020年4月30日期间拖欠物业管理费的滞纳金，以每月欠缴物业管理费为基数，按每日千分之二，从逾期之日起（即2009年11月16日起）、以后分别自欠费产生之当月16日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的滞纳金以不超过当月欠交的物业管理费为限(按照计算基数不同分两部分计算，第一部分：以91元为本金，自2009年11月16日起计至付清欠费之日止；第二部分：以151元为本金，自2016年12月16日起计至付清欠费之日止)；三、被告叶国伟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2009年9月1日起至2020年2月29日的水费、2009年9月1日起至2020年2月29日加压泵电费分摊费、2009年9月1日起至2010年2月28日公摊费、2010年3月1日起至2015年2月28日喷泉水费分摊、2015年3月1日起至2020年2月29日绿化清洁水费分摊、2010年3月1日起至2020年2月29日路灯电费分摊共计8496.60元；四、驳回原告广州市骏逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，由被告叶国伟负担。本判决为终审判决。审判员  陈锦源二〇二〇年八月三十一日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。