西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初6198号原告：高某，男，1988年10月15日出生，汉族，西安户县人，住西安市莲湖区。被告：西安某某置业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：吕某，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘金，男，1984年4月10日出生，汉族，西安市人，该公司员工，住西安市未央区。原告高某与被告西安某某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，由审判员赵海涛依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告高某、被告西安某某置业有限公司委托诉讼代理人刘金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年6月15日至2019年10月30日的违约金23632.55元；2.判令被告配合原告办理房屋权属登记，并自2019年10月31日起继续按日支付总房款万分之一的违约金，直至原告取得房屋产权证书为止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月21日，双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的西安市XX园XX路XX苑XX幢XX单元XX层XX号房屋，总房款469832元，首付款119832元，商业贷款350000元。2016年6月25日，被告交付了房屋。合同约定因出卖人的原因，买受人未在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告未按合同约定办理产权登记，显系违约，应当从实际交房日后720日起向原告支付违约金，双方沟通无果，故诉至法院。西安某某置业有限公司辩称，由于涉案三民馨苑小区停车位规划问题没有通过验收，目前尚不具备在房屋管理机构办理房屋产权登记的条件，其公司同意向原告支付逾期办证违约金，但对原告提出的违约金的起算时间不予认可。被告曾于2015年底就涉案项目发布了第一批交房公告，交房公告发出后，第二批部分业主也向被告申请提前交房，考虑涉案小区是保障房项目，为了业主能够早日入住，被告向业主提前交付了房屋。原告经申请于2016年6月25日提前收房，但合同约定的交房日期是2016年12月31日，应当以合同约定的交房日期为基础顺延720日，计算逾期办证违约金的相应金额。本院经审理认定事实如下：2016年5月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（预售许可证号201XXXX，合同备案号Y16074426），约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区XX园XX路XX苑XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积102.36平方米，套内建筑面积81.79平方米，单价4590元/平方米，总价款469832元，买受人应于2016年4月15日前支付首付款119832元，余款350000元申请银行贷款；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付房屋；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，如买受人解除合同，应当书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.9%给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款，2016年6月13日，原告向被告提交《收房申请》，载明其本人就购买三民馨苑限价商品房与被告签订《商品房买卖合同》，原告在该项目购买的商品房房号为1幢12403号，合同面积为102.36平方米，总房款469832元，付款方式为商贷，合同约定的交房时间为2016年12月31日，现其本人因自身原因需要提前收房，自愿申请被告于2016年6月25日前提前向原告办理房屋交付手续，同时原告承诺已知悉房屋交付条件，自愿按照现有条件收房，并配合完善物业相关手续，自实际收房之日起按物业管理企业有关规定履行相关义务并缴纳相关费用，被告不再承担房屋交付责任和其他相关责任，原合同的其他条款仍然按照合同约定履行。2016年6月25日，被告向原告交付了房屋，原告交纳了物业服务费。原告收房至今未取得房屋所有权证，双方沟通无果，原告诉至本院。庭审中，原告增加诉讼请求，主张被告支付2018年6月15日至2020年8月11日即法庭辩论终结之日的违约金37069.74元，原告认为合同约定2016年12月31日前交付房屋，被告提前交房，不存在交房违约，但被告未在合同约定的期限内办理房屋所有权登记，应当自实际交房之日起顺延720日，向原告支付违约金。被告认为合同约定2016年12月31日交付房屋，原告因自身原因申请提前交房，被告予以配合，但逾期办证违约金仍应以合同约定的期限为准，自2016年12月31日起顺延720日，计算逾期办证违约金。双方存在争议，协商调解无果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告购买被告开发的商品房，双方签订《商品房买卖合同》，约定了房屋面积、坐落位置、成交价格、交房时间、办证期限、违约责任等权利义务，主体适格，意思表示真实，内容合法，合同成立并生效。签订合同后，原告支付了购房款，并申请提前交房，被告于2016年6月25日交付了房屋。双方认可未在合同约定的期限内办理房屋所有权登记，应当支付违约金，仅对违约金的起算时间存在争议。根据合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该商品房交付之日为2016年6月25日，原告主张自该日顺延720日后计算违约金，符合合同约定，依法应予支持。按照总房款每日万分之一，自2018年6月16日至法庭辩论终结之日，被告应当向原告支付逾期办证违约金36975.78元，后续产生的违约金另行处理。合同约定出卖人应当在2016年12月31日前交付商品房，该约定系出卖人交房的最后期限，而非交房的确定时间，被告同意提前交房，应当自交房之日起及时办理房屋所有权登记，被告认为应当自2016年12月31日顺延720日计算违约金，理由不足，本院不予采纳。由于涉案项目尚不具备办理房屋所有权登记的条件，原告主张被告配合办理房屋权属登记的诉讼请求，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告西安某某置业有限公司向原告高某支付2018年6月16日至2020年8月11日的违约金人民币36975.78元；二、驳回原告高某的其余诉讼请求。如果未能在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费727元，减半收取计363.5元，由被告西安某某置业有限公司承担（被告在执行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员      赵海涛                    二○二○年八月十二日                    书    记    员      浦鑫玫 1