四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初2664号 原告：蒲晓燕，女，1977年3月12日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。 被告：南部县铭康商业管理有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇金葫路五里小区2层2-2号（穗丰街139号）。 法定代表人：康清平，经理。 委托诉讼代理人：梁雄，四川龙正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任旭清，四川龙正律师事务所律师。 原告蒲晓燕与被告南部县铭康商业管理有限公司（以下简称铭康商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒲晓燕的委托诉讼代理人柴春明、被告铭康商管公司的委托诉讼代理人梁雄、任旭清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒲晓燕向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》合法有效；2、判令被告继续履行合同，按1009.17元/月的标准按月支付自2019年6月至2023年6月30日的房屋租金，此后的租金按照合同约定执行；3、判令被告按应付租金总额的20%支付违约金，并按年利率24%赔偿资金利息损失；4、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年1月1日，原、被告经协商一致签订了一份《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方（即原告）将自己购买的位于南部县幸福路“青年城”3幢2层2-32号商铺（建筑面积13.16平方米）委托给乙方（即被告）统一出租、经营、管理；委托期限为13年，从2018年7月1日起至2031年6月30日止；收益分配为在第1-5年委托年度（2018年7月1日-2023年6月30日），甲方享有固定的年租金为12110元；在6-10个委托年度（2023年7月1日-2028年6月30日），甲方享有固定的年租金为13840元，乙方在每个委托年度全额支付租金；在第11-13个委托年度（2028年7月1日-2031年6月30日），甲方享有固定的年租金为15570元；第13年委托年度以后（自2031年7月1日起），若甲方继续选择乙方统一出租的，则租金以乙方与承租人签订的商铺租赁合同约定的租金为准，租金归甲方所有，甲方需每年向乙方支付年租金的1%作为服务费；违约责任：委托期间，任何一方不得单方终止本合同，因一方的违约行为致使本合同不能履行的，违约方应按未履行的委托期间的租金总额的20%向另一方支付违约金，并赔偿由此给另一方造成的损失。同时双方对其他相关事项进行了约定。本合同签订后，原告按约履行了自己的义务，将上述商铺交付给了被告经营，然而被告却严重违反合同约定，自2019年6月起就无故拒付租金，虽经原告和政府相关部门多次交涉，被告仍未予支付。 被告铭康商管公司辩称，原、被告之间的合同是行纪合同，不是委托理财关系。本案现状为部分房屋还未产生收益，所以原告不能获得经营利润。从2019年底至今，由于疫情影响，绝大多数商铺无法正常经营，这是由于不可抗力而形成的，原告自身也应承担这一后果。因案涉房屋涉及其他案件，法院要求商铺租户不再向被告支付租金，而是将租金交付给法院，所以现在被告也已两个多月没有收到租金了。 本院经审理认定事实如下：原告蒲晓燕与其夫张晓阳购买了四川昆乐房地产开发有限公司开发的青年城3号楼2层32号商铺，建筑面积为13.15平方米，总价款173000元。2018年1月1日，原告蒲晓燕（甲方）与被告铭康商管公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将自己购买的位于南部县幸福路“青年城”3幢2层32号商铺（建筑面积13.16平方米）委托给乙方统一出租、经营、管理；委托期限为13年，从2018年7月1日起至2031年6月30日止；甲方全权委托乙方统一出租、经营、管理,该商铺的委托范围为：在委托期间内，乙方以自己的名义不受甲方干涉的独立自主行使该商铺的出租权、经营权、管理权及其收益权，包括但不限于乙方以自己的名义独立自主的协商、签订、变更、解除、终止该商铺的租赁合同、联营（合伙经营）合同等；收益分配为在第1-5年委托年度（2018年7月1日-2023年6月30日），甲方享有固定的年租金为12110元，乙方在每个委托年度全额支付租金；在6-10个委托年度（2023年7月1日-2028年6月30日），甲方享有固定的年租金为13840元，乙方在每个委托年度全额支付租金；在第11-13个委托年度（2028年7月1日-2031年6月30日），甲方享有固定的年租金为15570元，乙方在每个委托年度全额支付租金；第13年委托年度以后（自2031年7月1日起），若甲方继续选择乙方统一出租的，则租金以乙方与承租人签订的商铺租赁合同约定的租金为准，租金归甲方所有，甲方需每年向乙方支付年租金的1%作为服务费；违约责任：委托期间，任何一方不得单方终止本合同，因一方的违约行为致使本合同不能履行的，违约方应按未履行的委托期间的租金总额的20%向另一方支付违约金，并赔偿由此给另一方造成的损失。合同签订后，该商铺由被告铭康商管公司统一经营，被告铭康商管公司按照合同的约定按月（每月1009元）向蒲晓燕支付了2019年5月之前的租金，从2019年6月起未付租金。在庭审过程中，原、被告均认可租金支付方式从一年一付变更为按月支付，根据合同约定2018年7月1日至2023年6月30日的固定年租金为12110元，计算月租金为1009.17元。 另查明，被告铭康商管公司与包括原告在内的青年城3号楼的所有业主签订了《商铺委托经营管理合同》，上述业主均委托被告铭康商管公司对其购买的商铺进行统一出租、经营、管理。因被告未付租金，部分业主及业主代表多次到政府相关部门请求解决。2019年10月，经政府相关部门多次协调，各方同意由业主代表共同成立一个共管账户，被告铭康商管公司每月向该共管账户支付121200元。随后，业主代表组织成立南部县维龙商业管理有限公司，法定代表人为业主总代表袁开维，并在南部县中成村镇银行开设了共管账户（账号为：20×××12），管理人为业主代表袁开维、李小兰、赵正菊、杨华清、张廷龙及被告铭康商管公司的法定代表人康清平。该账户成立后，被告铭康商管公司向该账户汇入2019年12月份租金121200元，汇入2020年1月租金121200元。2019年12月30日，缪斯网吧（承租人之一）向共管账户汇入一个月租金23750元。2020年2月、3月因受新冠疫情影响未营业，故被告未支付租金。经政府相关部门协调，2、3月份未付的租金分摊到后期应付的租金中，此后每月向共管账户汇入151500元。2020年5月7日、5月29日、7月6日、8月10日被告均向共管账户汇入租金151500元。2020年8月，该账户支出共计23000元，用于代230位业主缴纳起诉开发商要求其办理产权证系列案件的诉讼费（每个100元）。截止2020年8月26日，该账户共有租金849838.91元（其中多余688.91元为利息）。 鉴于被告铭康公司已按照双方达成的协议向共管账户汇入了租金，但全体业主对该租金如何分配未向本院提交证据，本院于2020年8月5日向原告委托诉讼代理人柴春明送达限期举证通知书，要求其在收到通知书之日起七日内向本院提交原告蒲晓燕应当通过共管账户收取租金的情况和具体金额，经本院多次催促及释明，原告至今仍未提交证据证明其应从共管账户分得租金的具体金额。同时，本院与业主代表及政府相关部门多次衔接，也不能确定共管账户租金分配方案。 再查明，原告蒲晓燕丈夫张晓阳知晓并同意原告将案涉房屋进行出租，也同意由原告单独起诉主张权利。 以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商铺委托经营管理合同》、增值税发票、银行转款凭证、会议记录等证据在卷佐证。经庭审审查，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的依据，本院予以确认。 本院认为，关于原告蒲晓燕与被告铭康商管公司签订的《商铺委托经营管理合同》性质问题，根据该合同的约定，铭康商管公司定期向原告支付租金，原告享受固定、明确的租金收益，同时铭康商管公司以其自己的名义统一招商经营管理，独立自主的行使商铺的出租权、经营权、管理权及收益权，因此该合同应为房屋租赁合同，而非委托理财合同，也非行纪合同。该《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告铭康商管公司在接手商铺经营后，仅按合同约定支付了2019年5月之前的租金，欠付2019年6月至2019年11月份的租金，2019年12月份起仅向共管账户支付了部分租金，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。虽《商铺委托经营管理合同》约定租金于每个委托年度全额支付，但合同实际履行过程中已变更为按月支付，且在庭审中原、被告均同意支付方式变更为按月支付，对此本院予以确认。原告请求支付租金，本院依法仅能支持其要求支付到期未付租金的诉求，对其要求支付未到期租金的诉求，因于法无据，本院不予支持。截止2020年8月，被告共计欠付原告蒲晓燕租金15137.55元（1009.17元×15个月），被告已汇入共管账户的租金中应由原告蒲晓燕分得的金额可在分配方案确定后在执行中予以扣减。关于原告主张的被告按应付租金总额的20%支付违约金及按年利率24%赔偿资金利息损失的请求，因原告至今未递交共管账户租金的分配方案，本院无法确定其应当分得的具体租金金额，故被告应付未付租金的总额尚不能确定，不能按应付租金总额的20%确定违约金数额及利息损失数额，故对原告的该项诉讼请求在本案中无法处理，原告可待共管账户租金分配方案达成，自己应分配的租金数额确定后，另行主张。 综上，对原告蒲晓燕的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”的规定，判决如下： 一、确认原告蒲晓燕与被告南部县铭康商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》合法有效； 二、南部县铭康商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告蒲晓燕支付截止2020年8月未付的租金15137.55元（案涉共管账户的租金，在原告蒲晓燕分得的租金金额确定后，该租金在执行中予以扣减）； 三、驳回原告蒲晓燕的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费708元，由原告蒲晓燕负担413元，由被告南部县铭康商业管理有限公司负担295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  刘 斌 审 判 员  鲜 娇 人民陪审员  李国超 二〇二〇年八月三十一日 法官 助理  蔡东川 书 记 员  姚拥军