浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1236号 上诉人（原审被告）叶效锋，男，1963年7月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人（原审被告）丁江晶，女，1967年9月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）杭州森淼物业管理有限公司，住所地杭州市余杭区闲林街道良睦路56号303、304、305、306、307室。 法定代表人翁信岳，董事长。 委托诉讼代理人郭敏、陈辉，浙江天韵律师事务所律师。 上诉人叶效锋、丁江晶因与被上诉人杭州森淼物业管理有限公司（以下简称森淼物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15870号判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2009年6月6日，森淼物业公司与叶效锋、丁江晶签订《泊林漫谷花苑前期物业管理服务协议》，约定森淼物业公司为叶效锋、丁江晶购买的位于泊林漫谷花苑美墅园4号1单元502室房屋提供物业服务，叶效锋、丁江晶按1.6元/月/平方米的标准支付物业费。叶效锋、丁江晶从2013年8月1日起至2018年12月31日止，共欠物业费14080.56元，按合同约定的滞纳金标准（每逾期一日加收应缴额的百分之一）应付滞纳金161493.19元，现森淼物业公司自愿调低至5000元。而叶效锋、丁江晶认为，森淼物业公司收费标准过高，且物业服务不到位，故拒交物业费。森淼物业公司于2019年8月诉至原审法院，请求判令：1、叶效锋、丁江晶支付物业费14080.56元及支付违约金5000元；2、叶效锋、丁江晶承担本案诉讼费用。 原审法院认为：森淼物业公司与叶效锋、丁江晶之间签订的物业服务合同合法有效，小区业主均应按照上述合同交纳物业管理服务费和其他服务费用。叶效锋、丁江晶未依约履行支付物业服务费的义务，是造成本案纠纷的原因，应承担相应的民事责任。现森淼物业公司要求叶效锋、丁江晶支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。因业主对森淼物业公司提供的物业服务不满意，森淼物业公司对本案的发生也有一定责任，故森淼物业公司主张违约金，原审法院不予支持。因森淼物业公司收取的物业费包含能耗费，故叶效锋、丁江晶辩称森淼物业公司收取物业费过高，证据不足，原审法院不予支持。叶效锋、丁江晶要求森淼物业公司退还费用，系另外的法律关系，与本案无关；叶效锋、丁江晶其他辩称，证据不足，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、叶效锋、丁江晶支付杭州森淼物业管理有限公司自2013年8月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业服务费14080.56元，于判决生效后十日内付清。二、驳回杭州森淼物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费278元，减半收取139元，由杭州森淼物业管理有限公司负担39元，由叶效锋、丁江晶共同负担100元。 宣判后，叶效锋、丁江晶不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对案涉物业管理服务费的单价认定错误，应为0.96元/月/平方米，而非1.6元/月/平方米。上诉人与被上诉人于2009年6月6日签署的《前期物业管理服务协议》第三条第二款明确规定：“上述收费标准遇政府物价部门的规定调整，以调整后的价格为准。”而2011年6月28日余杭区物价局《关于泊林漫谷花苑小区物业管理服务收费标准的批复》（余价批[2011]9号）明确规定“有电梯住宅收费标准0.8元/建筑平方米?月，浮动幅度均为+20%”。因此，按照该批复文件，案涉物业管理服务费的收费标准按浮动+20%计，最高应为0.96元/月/平方米。余杭区物价局的上述批复为有效的法律文件，对被上诉人具有约束力，且适用于本案，因此，被上诉人对业主的物业管理服务费的收取标准不应超过余杭区物价局规定的上限0.96元/月/平方米。一审法院认定上诉人应按1.6元/月/平方米向被上诉人支付物业管理服务费系认定事实错误，并缺乏法律依据。二、一审法院忽视上诉人已按0.96元/月/平方米支付物业费的事实，判决上诉人向被上诉人再按1.6元/月/平方米支付物业费14080.56元，相当于要求上诉人按2.56元/月/平方米的单价向被上诉人支付物业费，属认定事实存在重大错误且超出了被上诉人一审的诉讼请求范围。上诉人已于2018年5月21日按浮动+20%即0.96元/月/平方米支付了65个月（2013年8月1日-2018年12月31日）的物业费共计8448.05元，计算方法为0.96元/月/平方米×65个月×135.39平方米=8448.05元。以上事实，被上诉人已予以认可。因此，上诉人已按照余杭区物价局批复的收费标准，足额缴纳了物业费，不存在还需要向被上诉人再缴纳上述期间物业费的问题。被上诉人的一审诉讼请求要求上诉人支付物业费14080.56元的计算方法为：1.6元/月/平方米×65个月×135.39平方米=14080.56元。可见，被上诉人的一审诉讼请求是不顾上诉人已按0.96元/月/平方米的收费标准缴纳2013年8月1日-2018年12月31日期间物业费的事实，要求上诉人再按1.6元/月/平方米的收费标准支付同一期间的物业费，明显违反诚信原则。综上，一审法院认定事实错误，导致判决错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。 被上诉人森淼物业公司答辩称：一、被上诉人按照1.6元/月/平方米标准收取物业费是合法有据的。首先，案涉物业服务合同是上诉人与被上诉人共同签订，1.6元/月/平方米标准也是双方在物业合同中约定的，对双方均有约束力。上诉人单方要求变更有违诚实信用原则，也不符合法律规定。其次，余杭区物价局批复规定的标准与物业服务合同约定的标准不冲突。余杭区物价局批复规定的0.96元/月/平方米标准不包括能耗费，上诉人主张的1.6元/月/平方米标准包含了能耗费。二、上诉人主张的收费标准于法无据，也与客观事实不符。首先，余杭区物价局文件是在2011年颁布的，与被上诉人向上诉人主张的2013年-2018年的物业费相差较久，批复中的标准不能反映客观现实的物业服务成本。因此，上诉人要求按照0.96元/月/平方米标准支付物业费，有失公平，也不具有合理性。 二审中，上诉人叶效锋、丁江晶向本院提交下列证据材料：1、2011年7月-2017年12月能耗费公示表一份（复印件），欲证明被上诉人计算能耗费的标准不正确；2、杭州市余杭区人民政府办公室文件（余政办【2013】131号）一份（复印件），欲证明被上诉人主张的1.6元/月/平方米收费标准不合理，应按照丁级标准收费；3、行政处罚详情一份（打印件），欲证明被上诉人的物业服务不到位。被上诉人森淼物业公司质证认为：证据1，确有能耗费产生，1.6元/月/平方米标准收费是合理的；证据2，对真实性、合法性没有异议，但不能证明被上诉人物业收费不合理；证据3，三性均不认可，不能仅凭消防处罚决定书认定物业管理不到位。结合被上诉人的质证意见，本院认证如下：证据1、2，对形式真实性予以认定，对证明目的综合全案予以评判；证据3，系打印件，真实性无法判断，且无法确认与本案的关联性，故不予认定。 被上诉人森淼物业公司向本院提交下列证据材料：被上诉人森淼物业公司向本院提交下列证据材料：1、照片三张，欲证明被上诉人曾对案涉小区的能耗费进行过公示；2、物业服务项目经营收支情况报告（包干制）一份，欲证明案涉小区物业费为包干制收费方式。上诉人叶效锋、丁江晶质证认为：只有物价部门才能决定案涉小区的物业收费标准，且物价部门的批复已经给出了物业收费区间，如果被上诉人认为收费低，可以直接通过物价部门发文提高物业服务收费标准，被上诉人认为能耗费包括在服务费收费成本内，而杭州市余杭区人民政府办公室文件（余政办【2013】131号）第十四条明确如果有其他费用要经业主同意，物业服务协议约定的1.6元/月/平方米是在物价部门没有给出收费标准时的收费，一旦物价部门针对案涉物业确定了收费标准，则1.6元/月/平方米的收费标准已经作废，不能以能耗费为由来凑1.6元/月/平方米的收费，另上诉人已按物价部门收费区间上限交足物业费。本院对上述证据的形式真实性予以认定，对证明目的综合全案予以评判。 本院经审理查明：叶效锋、丁江晶所有的位于泊林漫谷花苑美墅园4号1单元502室房屋建筑面积为135.39平方米。案涉《泊林漫谷花苑前期物业管理服务协议》第三条第二项约定小高层住宅的物业管理服务费的收费标准为1.6元/月/平方米（含电梯电费及日常维修保养费，不含电梯大修、更换费用）以及“上述收费标准遇政府物价部门的规定调整，以调整后的价格为准”，同时第五项约定物业管理服务费中未计入的费用有：1、房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新、改造的费用；2、共用设施设备（如水泵、中央空调、地下车库照明、走道、楼道灯、路灯等）等运行能耗费用。按物价部门规定，此部分的费用另行按实向叶效锋、丁江晶分摊。又查明，杭州市余杭区物价局于2011年6月28日下发[余价（2011）9号]文件《关于泊林漫谷花苑小区物业管理服务收费标准的批复》规定，“有电梯住宅中准收费标准0.8元/平方米/月，浮动幅度均为±20%，上述标准中不包括高能耗设施设备运行所需能耗费用”。再查明，叶效锋、丁江晶于2018年5月21日向森淼物业公司转账8448.05元，并备注为“美墅园4-1-502室65个月物业费”。其他查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为：森淼物业公司与叶效锋、丁江晶之间签订的《泊林漫谷花苑前期物业管理服务协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。一方面，前述物业服务协议虽约定小高层住宅的物业管理服务费的收费标准为1.6元/月/平方米（含电梯电费及日常维修保养费，不含电梯大修、更换费用），但亦约定“上述收费标准遇政府物价部门的规定调整，以调整后的价格为准”，而杭州市余杭区物价局于2011年6月28日下发[余价（2011）9号]文件《关于泊林漫谷花苑小区物业管理服务收费标准的批复》规定“有电梯住宅中准收费标准0.8元/平方米/月，浮动幅度均为±20%，上述标准中不包括高能耗设施设备运行所需能耗费用”；另一方面，根据森淼物业公司一审的诉讼请求及事实理由，其系就物业管理服务费提出主张，又依照双方的合同约定，物业管理服务费仅包含电梯电费及日常维修保养费，并不包含共用设施设备的运行能耗费，而根据现有证据尚无法确定电梯电费。因此，综合考虑本案的实际情况，本院确定叶效锋、丁江晶按照0.96元/月/平方米的标准缴纳物业管理服务费（不包括电梯运行能耗费），又鉴于叶效锋、丁江晶在本案诉讼之前已按照前述标准向森淼物业公司支付2013年8月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费，森淼物业公司的一审诉讼请求应予驳回。综上，原审判决认定事实部分不清，实体处理存有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15870号判决； 二、驳回杭州森淼物业管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费278元，减半收取139元，由杭州森淼物业管理有限公司负担。 二审案件受理费152元，由杭州森淼物业管理有限公司负担。叶效锋、丁江晶于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州森淼物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：1202××××2968）。 本判决为终审判决。 审判长  韩圣超 审判员  李国标 审判员  韦 薇 二〇二〇年八月二十日 书记员  姚亦驰