四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2411号 原告：鄢承明，男，1972年5月19日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：张益芬，女，1972年3月29日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，四川公生明律师事务所律师。 被告：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城镇河东新区香山和苑2号楼，统一社会信用代码91512081660251681D。 法定代表人：朱君，董事长。 委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。 原告鄢承明、张益芬与被告简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鄢承明、张益芬的委托诉讼代理人李婷婷，被告宏馨公司的委托诉讼代理人任志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鄢承明、张益芬向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付未按合同约定交付房屋的违约金2,884.62元；2．判令被告以320,513元为基数，按照年利率7.125%从2019年6月21日起支付未按合同约定办理转移登记的违约金，损失暂计至2020年8月14日，之后的损失另案起诉。事实及理由：2016年3月23日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告鄢承明、张益芬购买由被告开发的房屋，房屋总价款为311,174元。合同第十八条第（一）款约定：“出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”。第十九条约定：“除不可抗力外，出卖人未按本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第一款第1项第（1）目中的比率）。”第二十七条约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权专业登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。”第二十八条约定：“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）双方协商。”2016年3月15日，原告向被告支付购房款20,000元。2016年3月23日，原告向被告支付购房款61,174元。2016年5月，原告与中国工商银行股份有限公司简阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，申请购房贷款23万元，2016年5月19日，工行将23万元直接支付至被告账户，至此，原告全部购房款311,174元支付完毕。2017年7月18日，被告将房屋交付原告，原告当天便补交了房屋面积补差款9,339元，并缴纳住宅专项维修资金、契税、物业费等共计6,703元。此后，被告一直没有办理初始登记的消息，也没有通知原告办理房屋产权转移登记。原告认为，被告已违约，而约定的违约责任的处理方式为双方协商处理，但被告却一直推卸责任，拒绝承担违约责任，故原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，在合同没有约定违约金的情况下，要求被告按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按年利率7.125%计算违约损失。 被告宏馨公司辩称，对原告陈述的与宏馨公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及合同条款、房款交付情况、接房时间、该楼栋至今未办理案涉房屋的初始登记，也不能为原告办理产权转移登记等事实无异议。但宏馨公司逾期办理房屋产权证系政府相关部门规划变更所致，属不可抗力，应当免除宏馨公司的责任；即便宏馨公司应当承担违约责任，根据成都中院关于商品房买卖合同案件审理指南相关规定，本案双方并未就逾期办理转移登记违约金的计算方式进行约定，但同一小区中其他楼栋有部分买卖合同作了明确约定，其计算标准应统一尺度，应按日万分之一的标准计算。 本院经审理认定事实如下：2016年3月23日，鄢承明、张益芬与宏馨公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定鄢承明、张益芬购买由宏馨公司开发的房屋，预测建筑面积85.3平方米，房屋总价款为311,174元。交房时间为2017年6月30日之前，若宏馨公司逾期交房，逾期90日内的，应当按日计算支付全部房价款万分五的违约金；产权转移登记应在房屋交付之日起720日内取得。鄢承明、张益芬按照合同约定交房了全部购房款311,174元。2017年7月18日，宏馨将房屋交付鄢承明、张益芬，鄢承明、张益芬当日补交房屋面积补差款9,339元，并缴纳住宅专项维修资金、契税、物业费等共计6,703元。宏馨公司至今未取得该房屋所在楼栋的初始登记。 另查明，2005年8月，简阳市人民政府出让位于简阳市（夜月洞）两宗地共计14778.06平方米给朱亮兴（原宏馨公司法定代表人），土地使用年限40年。2007年5月，简阳市人民政府批准同意朱亮兴将其中14291.35平方米转让给宏馨公司（朱亮兴以土地使用权作价出资设立宏馨公司）。宏馨公司拟开发“夜月春晓”项目，该项目分一期1号楼，二期2、4、5号楼。宏馨公司于2007年9月取得建设用地规划许可证，于2007年11月30日取得建设工程施工许可证，于2008年1月29日取得建设工程规划许可证。 在第一期施工建设过程中，因该项目占地范围内有一小块地使用权属于简阳市阳晨房地产开发有限公司，加上涉及绛溪河滨江路市政配套设施建设等因素，经简阳市住房和城乡规划建设局多次协调，2010年12月9日，宏馨公司与简阳市阳晨房地产开发有限公司签订《土地使用权置换合同》，约定双方互换部分土地。之后，根据相关合同约定及文件精神，宏馨公司分别于2014年5月30日、2014年8月22日办理了2、4、5号楼的建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。 宏馨公司开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目在土地置换协议签订后均按照调整后的规划进行了建设，但双方至今未办理土地使用权变更登记，导致宏馨公司目前持有的土地使用权证书载明的内容与实际建设的规划图不一致，相关行政机关无法为宏馨公司办理“夜月春晓”2号楼的初始登记。 以上事实，有鄢承明、张益芬向本院提交的原告身份信息、被告工商登记信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、购房款收据、《个人购房借款/担保合同》、收据；宏馨公司提交的竞买须知、拍卖成交确认书、民事裁定书、川拖小区控制性详细规划图、补办国有土地使用权出让合同、简阳市人民政府关于出让国有土地使用权给朱亮兴使用的通知、房地产转让协议书、简阳市人民政府关于同意转让国有土地权给简阳市宏馨房地产开发有限公司使用的通知、国有土地使用证，“夜月春晓”规划红线图、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、简阳市政府会议纪要（2008年2月21日）、夜月春晓小区总平面图、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，简阳市住房和城乡规划建设局《关于“夜月雅居”工程建设相关问题的紧急请示》（简住建【2010】338号）、简阳市人民政府《请示、报告批签单》（1335号）、土地使用权置换合同、简阳市城乡规划委员会三届十八次会议纪要、夜月春晓工程规划总平面图、建设工程规划许可证（宏馨公司）、建设工程规划许可证（阳晨公司两份及图纸）、简阳市国土资源局《关于“夜月春晓”与“阳晨丽都”土地纠纷问题的报告》，《关于加快办理夜月春晓不动产权证的请求》、简阳市房屋征收补偿局《关于鄢芝信访事项（22195）号的回复》等证据证明，本院予以确认。 本院认为，宏馨公司作为房地产开发企业，依法取得土地并办理了规划、施工许可证后进行“夜月春晓”项目建设施工，在取得商品房预售许可证后与鄢承明、张益芬签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》合法有效，双方应当全面履行合同。 关于宏馨公司主张存在“不可抗力”和“政府行为”影响等免责情形的问题。首先，宏馨公司开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目进行土地置换，从本质上讲，属于企业间的经营行为，是为了双方实现利益最大化所达成的互利互惠协议。土地置换后重新对土地使用权作登记是双方履行合同的应有之义，迟迟不作变更登记本就是合同双方自己漠视自己的权益，与政府相关部门履行职责无关。其次，土地置换发生在2010年12月9日，宏馨公司也据此分别于2014年5月30日、2014年8月22日重新办理了2、4、5号楼的建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。最后，宏馨公司于2015年7月13日取得商品房预售许可证，并对外出售商品房。宏馨公司有充足的时间处理土地置换的问题。但宏馨公司未采取积极、有效的司法救济途径，及时解决建设用地的权属问题，导致至今未办理初始登记的结果。宏馨公司对土地置换后不及时办理使用权变更登记的后果应当有清醒的认识，而本案情形既不符合“政府行为”，也明显不属于法律规定的“不能预见”、“不能克服”、“不能避免”的情形。故宏馨公司免责的抗辩理由不予采纳。 关于逾期交房的违约责任问题。双方合同约定的交房时间是2017年6月30日前，宏馨公司至今未提供相关证据证明其通过电话、短信和公告的方式通知业主交房，导致鄢承明、张益芬于2017年7月18日接房，宏馨公司存在违约行为，应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，宏馨公司应从逾期之日起，按鄢承明、张益芬已支付的全部房价款的万分之五每日计算，向鄢承明、张益芬支付逾期交房的违约金，其已支付的全部购房款应当是指2017年6月30日前已支付的全部购房款，其应支付的违约金为311,174元×5/10000×18天﹦2,800.57元。 关于逾期办理产权转移登记的违约责任问题。根据双方合同第二十七条“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权专业登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”及第二十八条“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）双方协商”的约定，目前双方未就违约金的计算方式和金额协商一致。因宏馨公司至今未取得房屋所在楼栋的初始登记，当然也无法为鄢承明、张益芬办理所有权转移登记，在合同没有约定违约金的情况下，鄢承明、张益芬可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定向宏馨公司主张逾期办理转移登记的违约损失。鄢承明、张益芬主张自2019年6月21日起计算违约损失，本院认为，综合分析双方合同第十八条、第二十七条、二十八条的约定，“交付使用之日起720日内”应理解为“实际交付房屋之日起的720日内”，该720日为宏馨公司在交付房屋后为鄢承明、张益芬办理房屋转移登记的合理期限和约定期限，不因提前交房或延期交房而增加或减少，故违约损失应从2019年7月8起计算。综合考虑讼争房屋所在楼盘的其他合同约定的违约金的计算标准，本院酌定以鄢承明、张益芬支付的购房款总额为基数，从违约之日起（2019年7月8日）起按年利率3.65%计算违约损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 一、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告鄢承明、张益芬逾期交房违约金2,800.57元； 二、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告鄢承明、张益芬从2019年7月8日起至2020年8月14日止的违约损失（以320,513元为基数，按年利率3.65%计算）； 三、驳回原告鄢承明、张益芬的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费454元，减半收取计227元，由被告简阳市宏馨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  傅德梅 二〇二〇年八月二十五日 书记员  肖 丽