山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0683民初4092号 原告：杨志浩（曾用名：杨立坤），男，1993年12月23日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：刘忠霞，女，1967年9月17日出生，汉族，城镇居民，住址同上，系原告杨志浩的母亲。 委托诉讼代理人：王经纬，莱州信正法律服务所基层法律服务工作者。 被告：邱皓（曾用名：邱毫），男，1977年10月11日出生，汉族，城镇居民，住烟台市。 委托诉讼代理人：顾芳铭（曾用名：顾静静），女，1977年7月16日出生，汉族，城镇居民，住址同上，系被告邱皓的妻子。 原告杨志浩与被告邱皓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志浩的委托诉讼代理人刘忠霞、王经纬，被告邱皓的委托诉讼代理人顾芳铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨志浩向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法判令被告给付原告物业费、水电费4474.57元。2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示：1、原告为被告向物业公司交纳的案涉物业费数额为4139.42元，物业公司相应收费期间为2017年9月25日至2020年3月24日，原告主张的物业费垫付期间为2017年9月25日至2019年10月24日，扣除原告自担的2019年10月25日至2020年3月24日期间的5个月物业费758.9元（151.78元/月×5个月），要求被告返还原告物业费垫付款3380.52元。2、原告为被告向物业公司交纳的案涉水费数额为271.88元，物业公司相应收费期间为2017年9月25日至2020年3月24日，扣除原告自担的2017年9月25日至2019年10月24日期间的5个月水费45.3元（271.88元÷30个月×5个月），要求被告返还水费垫付款226.58元。3、要求被告返还电费垫付款63.27元（案涉电费收费期间为2017年9月25日至2019年7月24日）。为此，原告明确诉讼请求，要求被告返还原告物业费垫付款3380.52元、水费垫付款226.58元、电费垫付款63.27元，合计3670.37元。事实与理由：2019年10月24日，原告购买被告房屋，并签订房屋买卖协议，协议约定：房屋交付前，该房屋产生的一切物业水电等费用，全部由被告承担，房屋交付后所产生的费用由原告负担。现被告拒绝承担房屋交付前产生的物业费、水电费，违反了双方关于房屋买卖协议的约定，原告多次与被告协商未果，无奈诉至法院。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告邱皓辩称，我没有违反合同规定，没有拒绝交过物业费，合同约定应由我承担的物业费，我从未说过不承担，只是因为与物业公司有纠纷，物业费、水电费没有处理完毕。与原告签订合同前，我欠的物业费没有交，买卖交易前，我已将欠费情况告诉过原告，原告当时是同意的，所以，原告主张我违约不属实。我不确认物业费每平方多少钱，在交房前水电费都有余额，都不欠，对此我也告诉过原告，具体水电费余额无法明确。原告的诉讼请求我不同意，我认为我没有违反合同约定。 经审理查明，2019年10月24日，原、被告签订《房屋买卖协议书》1份，约定：“……一、甲方（指被告）自愿将坐落在莱州市某某区某某的房屋出售给乙方（指原告）……二、房屋价款：房屋售价总款为人民币陆拾叁万圆整……三、房屋价款的交付方式及时间：乙方以现金或银行卡方式向甲方支付购房款；乙方在2019年10月24日向甲方一次性付清购房款陆拾叁万圆整；甲方在收到乙方交付的房屋全部房款时为乙方出具收款凭证；乙方交付全部房屋价款同时，甲方将房屋所有权证及与房屋有关证件全部交给乙方，由乙方出具收到凭证。四、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方配合协助乙方办理，所发生的各项交易税费等由乙方自行承担。五、房屋交付前，该房屋所发生的一切物业水电等费用，全部由甲方承担，房屋交付后所产生的费用由乙方自行承担。六、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，无他项权利设定或其他纠纷。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任……”。 合同签订的当日，双方办理了案涉房产过户手续，原告领取了案涉房产的不动产权证书。 2020年4月13日，原告就案涉房产向所在小区物业公司名称为“莱州市坊缘物业管理有限公司”）交纳了水电费合计4139.42元，物业公司向原告出具了收款收据1份。 庭审中，被告主张，案涉房产的交付时间为2019年10月25日中午；对被告该主张，原告表示不持异议。 庭审中，原告提供了以下证据：1、上述《房屋买卖协议书》1份。2、上述案涉房产的不动产权证书1份。该证书载明的不动产登记号……，登记时间为2019年10月24日，登记的不动产为原告单独所有，坐落于……。3、盖有莱州市某某物业管理有限公司财务专用章的收款收据1份。该收据载明的开票日期为2020年4月13日，“房间地址”、“客户名称”为某某高层B栋/第3单元/第15层/B-3-1501；所收费用具体为：2018年12月25日至2020年3月24日期间的物业费计算单价为1.1元，应收金额为2276.72元、实收金额为2276.72元；2017年9月25日至2018年12月24日期间的物业费计算单价为0.9元，应收金额为1862.70元、实收金额为1862.70元；2017年9月25日至2019年7月24日期间的“电费1”计算单价为0.555元，“上次/本次读数”为16365/16373，应收金额为4.44元、实收金额为4.44元；2017年9月25日至2020年3月24日期间的水费按单价3.2元计算，上次/本次读数为808/893，应收金额为271.88元、实收金额为271.88元；2019年1月25日至2019年7月24日期间的“电费2”计算单价为0.555元，“上次/本次读数”为772/878，应收金额为58.83元、实收金额为58.83元；以上物业费、水费、电费合计收取金额为4474.57元；收款方式为现金。 经质证，被告对原告上述证据的真实性表示均无异议，但表示，被告居住期间，物业公司从未给被告停水停电，如果像原告主张，物业公司给其停水停电，原告应起诉物业公司，而不是起诉被告。 被告称，不能确定原告是否真的已交纳了物业费，对此，被告未提供相应反驳证据证实。关于案涉房产交易时水、电费均不拖欠物业公司、尚有余额的主张，被告未提供相应反驳证据证实。 被告主张，案涉房产交易时，水、电费尚有余额，不存在拖欠情况；同时，被告已明确告知原告之前与物业存在纠纷，在被告未与物业处理完该纠纷前，原告不应交纳案涉房产交易之前产生的物业费，当时原告亦表态同意；原告对被告主张的该事实不予认可。 审理中，被告提供了顾芳铭与原告通话录音光盘一盘及相应录音内容书面整理材料，被告还提交了书面陈述材料1份。 录音通话中，顾芳铭询问原告交纳案涉物业费为何不告知被告；原告称，之前顾芳铭让原告与物业协调处理，物业不理会，清明节过了，被告也没消息，原告也没办法，因为已经严重影响生活了，此事应由被告自己去处理；顾芳铭称，房产交易时，被告已经给原告说了：这个房子外债、纠纷都没有，就是物业费一直欠了3000元，没交物业费的原因是因为地下室里的共用管漏了好几次，物业应承担相应损失，但物业好几次未修好，也不承担损失费用，所以物业费就拖着未给，当时被告曾给原告说过：物业费的事由被告与物业处理，不该原告事儿，物业应从原告买房子的那一天开始收原告费用，之前被告欠的，物业应该向被告要，物业没有权利直接向原告要，物业没有权利不给原告充水电费，顾芳铭也给物业打过几次电话，告诉物业不应向原告要，而应向被告要，并要求物业与被告处理之前纠纷，但物业一直不给答复，所以不是自己不想解决之前纠纷，自己也从未想拖欠物业费，只是因为与物业之前的纠纷未解决，但是物业不讲道理；原告称，原告咨询过，物业只对房子不对人；顾芳铭称，没有这一说，物业完全可以起诉被告；原告称，自己咨询过律师，律师说，被告的损失应该由楼上楼下的业主来承担；顾芳铭称，应该用维修基金承担；原告称，得由1至24层的业主承担，在有些人不愿意承担的情况下，应该由物业公司协调，原告现在没法弄了，就暂时交上了这个钱，被告应该赶快与物业处理这事，被告不处理，原告只能先交上这个钱，因为现在影响原告生活了；顾芳铭称，反正现在被告不能拿这个钱……。 在书面陈述材料中，被告要求原告申请追加物业公司为本案的共同被告，理由为：原告将其与物业公司的矛盾，无端转嫁到被告头上，故意造成诉讼对象错误，原、被告的所有矛盾源头，都明确指向物业公司，原告将物业公司排除在外，于理于法均属异常；原告在未与被告进行任何沟通的情况下，与物业公司私下达成某种默契的行为，对被告后面与物业公司的财产损失索赔维权事宜造成严重不良影响。 经质证，原告对录音的真实性表示无异议，但对其证明内容持有异议，原告表示：该录音是在原告代被告缴纳了物业费及电费等各项费用后与原告的通话，从该录音中可以看出，在原告购买被告的房屋后，多次就被告欠物业费一事与被告沟通，已经影响到原告的生活了，而被告一直没有积极的与物业公司沟通解决，导致原告无法正常生活；原告为保障自己正常生活，代被告缴纳其所欠物业费及电费等费用后向被告追偿，符合法律规定，有法律依据。原告明确表示不同意追加物业公司为本案的共同被告，表示：被告所述与物业之间的纠纷，不能以牺牲原告的正常生活来解决，与本案也不属同一法律关系，被告可另行告诉。 审理中，原告向本院提交“撤回要求被告返还垫付水电费诉讼请求的申请书”，申请撤回要求被告返还案涉水电费的诉讼请求，并明确诉讼请求，要求被告返还垫付的物业费3380.52元。 本院认为，原告提供的上述证据，因被告对真实性均表示无异议，本院依法对原告提供的上述证据真实性予以认定。原告提供的上述证据，能够证实：原告已于2020年4月13日，对《房屋买卖协议书》约定应由被告承担的交房前的物业费向物业公司进行了相应交费的事实；被告虽称不能确定原告是否已真实交纳了物业费，但未提供相应反驳证据，故本院依法对原告主张的为被告垫付案涉物业费的事实予以认定。 被告主张，被告已明确告知原告：被告之前与物业存在相应纠纷，被告在未与物业处理完该纠纷前，原告不应交纳案涉房产交易之前产生的物业费，当时原告亦表态同意，故原告未经被告同意擅自交纳物业费，被告不承担责任；原告对被告该主张不予认可。 本院认为，首先，被告该抗辩理由与合同约定不相符，在审理中，被告亦认可案涉物业费应由其承担。原告购买案涉房产的目的是为其居住生活使用，被告所称与物业公司的相应纠纷产生于案涉房产交易前被告居住生活期间，此纠纷应由被告与物业公司及时协商处理，以保障原告及时顺利地实现房产交易的合同目的；但就该纠纷，在案涉房产交易时，被告并未与物业达成解决方案，且至今亦未进行处理；在此情况下，原告为达到其对案涉房产顺利居住生活使用的合同目的，向物业公司交纳案涉物业费，原告行为并无不当。其次，在被告返还原告案涉物业费垫付款后，被告并未因此丧失其与物业公司处理所称之前纠纷的权利。 综上，被告的以上抗辩理由不当，本院依法不予采纳。被告要求原告申请追加物业公司为本案共同被告，因其提出的相关事由，与本案不属同一法律关系，且原告明确表示不同意追加，本院不予采纳。原告要求被告返还垫付的物业费3380.52元，理由正当，本院依法予以支持。原告申请撤回要求被告返还案涉水电费的诉讼请求，是对自己诉讼权利的自由处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条之规定，判决如下： 一、被告邱皓返还原告杨志浩物业费垫付款3380.52元，限判决生效后十日内付清。 二、准许原告杨志浩撤回要求被告邱皓返还水电费垫付款289.85元（水费226.58元+电费63.27元）的诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取25元，由被告邱皓负担，限判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  国树强 二〇二〇年八月十九日 书记员  赵文君