江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0981民初2298号原告：中国农业银行股份有限公司东台市支行，统一社会信用代码91320981714136735J，住所地东台市望海东路28号。法定代表人：鲁红东，该行行长。委托诉讼代理人：崔小华，男，该行工作人员。委托诉讼代理人：钱忠民，男，该行工作人员。被告：邓爱春，男，1978年2月4日出生，汉族，住东台市。被告：刘春明，女，1978年2月27日出生，汉族，住东台市。被告：东台盘锦隆祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132098167981646XH，住所地东台市时堰镇三里路8号。法定代表人：丁夕兵。原告中国农业银行股份有限公司东台市支行（以下简称农行东台支行）与被告邓爱春、刘春明、东台盘锦隆祥房地产开发有限公司（以下简称隆祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行东台支行的委托诉讼代理人钱忠民到庭参加诉讼。被告邓爱春、刘春明、隆祥公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农行东台支行向本院提出诉讼请求：1.判令邓爱春、刘春明共同归还贷款本金265724.52元、截止2020年6月5日的利息15722.81元，并以280000元为本金自2020年6月6日起至实际履行之日止按年利率5.88%计付利息；2.确认农行东台支行对邓爱春、刘春明位于东台市某房产享有优先受偿权；3.判令隆祥公司对邓爱春、刘春明的还款义务承担连带偿还责任；4.邓爱春、刘春明、隆祥公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月14日，邓爱春、刘春明、隆祥公司与农行东台支行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定邓爱春、刘春明向农行东台支行借款280000元，每月21日前还款，共240期，贷款到期日为2038年6月20日，贷款用途系购买隆祥公司开发的位于东台市某住房。双方还约定，邓爱春、刘春明所购房屋作抵押，在未办妥不动产证正式抵押前，由隆祥公司提供阶段性担保。自2019年6月起，邓爱春、刘春明未按约还款，已发生多期逾期，经多次催收仍然拒不偿还，根据《个人购房担保借款合同》第九条的约定，农行东台支行有权提前收回已经发放的借款并提前行使担保权。邓爱春、刘春明、隆祥公司未应诉、答辩。本案农行东台支行围绕诉讼请求依法提交了《个人购房担保借款合同》、借款凭证、苏（2018）东台市不动产证明第XXXXXXX号不动产登记证明等证据，经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月14日，邓爱春（借款人）、刘春明（借款人）、隆祥公司（保证人）与农行东台支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：借款人向贷款人申请借款金额280000元整，借款用途为购买位于东台市某住房，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同组成部分。借款利率采用基准利率方式：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%。本合同项下的提款计划为2017年4月20日之前一次性全额提款。本合同的还款方式为等本递减还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日（每期末月的20日/每期末月的借款发放日对应日）。本合同项下借款的担保方式为采用阶段性保证+抵押方式进行担保。由阶段性保证人隆祥公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的登记抵押手续情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同第9.1.1条约定，保证方式为连带责任保证。9.1.2条约定，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按照《民事诉讼法》有关规定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9.1.3约定，保证期限为借款到期日起二年。合同的第十条和第十一条对违约责任进行了约定。11.1约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币基准利率调整，至基准利率调整之日起罚息利息相应调整。11.3约定，对应未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限年日产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按照合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复息；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4（2）约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。2018年5月25日，坐落于东台市房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2018年6月21日，邓爱春向农行东台支行借款280000元并出具借款凭证一份，约定借款金额280000元，借款用途购买住房，借款日期2018年6月21日，到期日期2038年6月20日，还款方式等额本金递减还款，还款周期月，还款日21，借款执行利率5.88%，逾期利率8.82%。签订合同初期，邓爱春尚能按约偿还借款，后未能依约按期足额还款，至诉讼日已发生多期逾期。截止2020年6月5日，上述贷款尚有本金265724.52元及利息15722.81元未归还。至本案诉讼时，抵押的位于东台市房屋未办理房屋所有权证，未办理抵押权设立登记。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，合法的民事权益受法律保护。农行东台支行与邓爱春、刘春明、隆祥公司之间签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。邓爱春向农行东台支行借款280000元的事实清楚，证据充分，本院依法予以认定。邓爱春、刘春明未按合同约定按期足额偿还借款，农行东台支行按约定有权提前收回已发放借款并提前行使担保权。因此，邓爱春、刘春明应向农行东台支行共同偿还尚欠的本金234270.41及截止2020年6月5日的利息15722.81元，并支付以尚欠相应借款本金金额为基数自2020年6月6日起至实际给付之日止按年利率5.88%计算的利息。《个人购房担保借款合同》签订之后，农行东台支行与邓爱春、刘春明对抵押的房屋办理了抵押预告登记，但尚未办理抵押权登记，故对农行东台支行要求对案涉房屋享有基于抵押权所产生的优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。隆祥公司在《个人购房担保借款合同》中约定为本案借款提供阶段性连带责任保证，期限自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。现案涉房屋未能办理房屋所有权证，亦未有效设立抵押权，隆祥公司免除阶段性连带保证责任期限届满的条件未能成就，故隆祥公司仍应对邓爱春、刘春明因《个人购房担保借款合同》所产生的债务承担连带清偿责任。隆祥公司在承担保证责任后，有权向邓爱春、刘春明进行追偿。邓爱春、刘春明、隆祥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担因其不到庭可能产生的对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告邓爱春、刘春明应于本判决发生法律效力之日起15日内共同向原告中国农业银行股份有限公司东台市支行归还借款本金265724.52元及截止2020年6月5日的利息15722.81元，并支付以尚欠相应借款本金金额为基数自2020年6月6日起按年利率5.88%计算至实际给付之日止的利息；二、被告东台盘锦隆祥房地产开发有限公司对上述第一项确定的被告邓爱春、刘春明的还款义务承担连带责任；其在承担保证责任后，有权向被告邓爱春、刘春明追偿;三、驳回原告中国农业银行股份有限公司东台市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5522元，减半收取计2761元，由被告邓爱春、刘春明、东台盘锦隆祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员  姚 芳二〇二〇年八月十二日法官助理  朱婷婷书 记 员  朱思羽