山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终1917号 上诉人（原审被告）：日照骏豪置业有限公司，住所地日照市东港区连云港路133号（海滨五路西、连云港路北），统一社会信用代码913711005652256106。 法定代表人：吴国贤，董事长。 委托诉讼代理人：李作军，山东茂永律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:宋振兰，女，1955年2月3日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：曹瑞亮，山东兆利律师事务所律师。 上诉人日照骏豪置业有限公司（以下简称骏豪置业公司）因与被上诉人宋振兰房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初8784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 骏豪置业公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回宋振兰的诉讼请求。事实与理由：1.一审确认宋振兰提交的《盛祥佳苑定购合同》是商品房买卖合同不正确。对于该定购合同，骏豪置业公司在一审时明确提出质疑，合同上的公章不是骏豪置业公司的公章，所谓代召西的签名不能确定是代召西本人的签名。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，宋振兰应当举证定购合同上的公章是骏豪置业公司曾使用过的，并证明代召西的签名是其本人所签。在宋振兰未举证证明的情况下，不排除宋振兰自己伪造的情形，不能认定该定购合同合法有效。2.宋振兰用建筑款抵顶购房款并取得住房，存在虚假性。宋振兰一审时陈述，宋振兰之子郑家欣承包了日照华信建筑工程有限公司（以下简称华信公司）承建的骏豪置业公司开发的盛祥佳苑二期楼房的施工工程，骏豪置业公司用盛祥佳苑的房子抵顶了欠郑家欣建筑款469942元。华信公司给骏豪置业公司施工的工程价值、郑家欣给华信公司施工的工程价值、骏豪置业公司欠郑家欣的工程款数额均不能确认。宋振兰提供的证人王某的证言也不能证明上述内容。骏豪置业公司与华信公司没有具体的结算单，宋振兰之子郑家欣与华信公司没有工程结算单，骏豪置业公司与郑家欣也没有结算单，不能证明骏豪置业公司欠郑家欣工程款469942元。宋振兰一审提交的骏豪置业公司开具的购房款证据是复印件，依法不能作证据使用，不能证明其向骏豪置业公司交纳了购房款。宋振兰支付购房款469942元存在可疑性，不能认定宋振兰支付了购房款，更不能判决骏豪置业公司协助其办理产权登记手续。3.骏豪置业公司一审中对宋振兰提交的证据逐一作了驳斥，驳斥内容条理清晰、明确，一审法院却不作明确答复，更未采纳，在宋振兰的证据存在瑕疵的情况下径行判决错误。综上所述，一审判决不正确，望依法作出公正判决。 宋振兰辩称，一审判决结果正确，适用法律适当，请求维持原判。一、骏豪置业公司与宋振兰签订定购合同后，骏豪置业公司陈述涉案合同专用章非其所用，但其一审时未申请进行鉴定，且骏豪置业公司和宋振兰已依据双方的合同办理了合同签订、房屋交接等手续，在上述程序中都需要骏豪置业公司的配合。若合同专用章系伪造或购房合同造假，骏豪置业公司不会更不应该配合宋振兰办理上述手续。二、在骏豪置业公司给宋振兰开具的收据上盖有骏豪置业公司印章以及股东兼工作人员代召西的签字，其公司内部股东之间的纠纷与宋振兰无关。综上所述，请求依法驳回骏豪置业公司的上诉请求，维持原判。 宋振兰向一审法院起诉请求：1.判令确认宋振兰与骏豪置业公司签订的《盛祥佳苑定购合同》是商品房买卖合同；2.判令骏豪置业公司协助宋振兰办理产权登记，并提供必要的证明文件。 一审法院认定事实：华信公司曾于2016年承揽骏豪置业公司开发的盛祥佳苑二期的楼房建设。2016年10月26日，华信公司与宋振兰之子郑家欣签订工程内部承包协议书，约定将华信公司总承包的骏豪置业公司13#、14#工程承包给该公司项目经理郑家欣完成工程施工任务。工程完工后，骏豪置业公司与华信公司进行结算，制作《盛祥佳苑二期住宅楼工程结算会签单》，项目工程名称分别为盛祥佳苑二期13#、14#综合楼工程，审计造价分别为791741.35元、9211006.24元，上述结算会签单有骏豪置业公司、华信公司的盖章捺印，郑家欣的签字。 因骏豪置业公司不能付清工程款，郑家欣与华信公司、骏豪置业公司协商以工程款抵顶购房款，2018年1月12日，华信公司出具证明，载明“日照华信建筑工程有限公司同意郑家欣以14#、13#楼工程款顶房款，房号为7#楼2单元1602室，建筑面积74.03㎡，单价6348元/㎡，总房款469942元，大写：肆拾陆万玖仟玖佰肆拾贰元整。郑家欣同意将该房屋抵顶给宋振兰（身份证号：3728021955××××××××）。”上述证明有华信公司的盖章捺印。同日，华信公司向骏豪置业公司出具收款凭证，收款事由载明“转收13#、14#楼工程款（郑家欣购房工程款）”，金额为169942元。上述证明及收款凭证上有代召西的签名。 2018年1月18日，骏豪置业公司（甲方）与宋振兰（乙方）签订盛祥佳苑定购合同，主要内容为：乙方自愿定购盛祥佳苑小区7号楼2单元1602号房，建筑面积为74.03平方米，单价为6348元/平方米，一次性付款469942元；签订本定购协议后七个工作日内甲方安排时间并通知乙方到甲方售楼处办理《商品房买卖合同》签约手续，若乙方中途退房或不按通知时间签约，定金不退，甲方有权将房屋另有处置，若甲方在上述时间内将乙方已定房屋另售他人，双倍返还定金；乙方所定购房产的交房时间为2018年4月20日；定购方在未签署《商品房买卖合同》前不得自行办理转名手续或将认购合同的权益转让，本定购书与《商品房买卖合同》不一致之处，以《商品房买卖合同》为准，在双方签订《商品房买卖合同》后，本定购协议自动失效。上述协议有骏豪置业公司的盖章捺印以及代召西的签名、宋振兰的签名捺印。后宋振兰接收案涉房屋并入住，其已交纳物业费及水电费、燃气费。 《盛祥佳苑定购合同》约定宋振兰购买的楼房位于盛祥佳苑小区7号楼2单元1403号，购买该小区7楼房的1单元501室业主已办理不动产权证。 宋振兰曾于2019年9月向一审法院起诉，要求判令骏豪置业公司与其签订正式的《商品房买卖合同》，一审法院于2019年9月24日立案受理。在审理过程中，宋振兰于2019年11月19日向一审法院提出撤诉申请，申请撤回起诉。一审法院于2019年11月19日作出（2019）鲁1102民初7389号之一民事裁定，裁定准许宋振兰撤回起诉。 一审法院认为，宋振兰与骏豪置业公司签订的《盛祥佳苑定购合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。骏豪置业公司主张涉案《盛祥佳苑定购合同》上加盖的合同章、收款单据上加盖的财务章均不是骏豪置业公司同期使用的公章。涉案合同系骏豪置业公司股东代召西经办，且代召西作为骏豪置业公司股东在此期间代表公司开展相关业务，骏豪置业公司亦未能证据代召西与宋振兰或郑家欣互相串通签订合同。宋振兰有理由相信代召西能够代表骏豪置业公司与其签订合同，合同上加盖的公章系骏豪置业公司使用的公章不能苛求宋振兰去辨别，至于骏豪置业公司是否存在使用公章不规范的问题，不属于本案的审查范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，将定购合同认定为商品房买卖合同应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”涉案定购合同对房屋的坐落位置、面积、价款支付、房屋交付日期、面积差异处理方式、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款进行了约定，具备商品房买卖合同的基本特征，且该房屋的购房款已用骏豪置业公司应支付的工程款469942元抵顶。现骏豪置业公司明确表示不同意与宋振兰对《盛祥佳苑定购合同》约定的房屋签订商品房买卖合同，宋振兰请求判令确认其与骏豪置业公司签订的《盛祥佳苑定购合同》是商品房买卖合同的请求符合法律规定，予以支持。双方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。与宋振兰位于同一楼房的业主已办理不动产权证，说明该楼房符合为业主办理不动产权证的条件。骏豪置业公司在将涉案房产交付宋振兰后，有义务将宋振兰办理产权登记需要的资料报不动产管理机构、登记机构，协助宋振兰办理房地产权属证书。故对于宋振兰请求判令骏豪置业公司协助宋振兰办理产权登记，提供必要的证明文件的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定，判决：一、确认宋振兰与骏豪置业公司签订的《盛祥佳苑定购合同》是商品房买卖合同；二、骏豪置业公司于判决生效之日起十日内向不动产管理机构、登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件，协助宋振兰办理产权登记。如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，减半收取50元，由骏豪置业公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 关于被上诉人是否已向上诉人支付购房款。被上诉人一审提交的工程内部承包协议书、结算会签单、华信公司出具证明、华信公司向骏豪置业公司出具的收款凭证及骏豪置业公司出具的房款收款凭证等证据能够证明郑家欣与华信公司、骏豪置业公司协商以工程款抵顶购房款，郑家欣又将涉案房屋抵顶给宋振兰的事实，骏豪置业公司出具的收款凭证中确已加盖其财务专用章，在无有效证据证明其盖章行为存在无效情形的情况下，应当认定该收款凭证系其对被上诉人交纳购房款的认可。 关于上诉人与被上诉人签订的《盛祥佳苑定购合同》是否属于商品房买卖合同。首先，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。其次，从合同约定的内容看，双方对房屋的坐落位置、房号、面积、价款支付方式、面积差异的处理方式、违约责任等内容进行了约定，符合商品房买卖合同的主要内容。再次，涉案房屋购房款已用上诉人应支付的工程款抵顶，且上诉人已将合同约定的房屋交付被上诉人，一审认定涉案《盛祥佳苑定购合同》系商品房买卖合同并无不当。 上诉人主张宋振兰用建筑款抵顶购房款并取得住房存在虚假性，但未提交有效证据予以证明，本院不予支持。上诉人应当向日照市不动产管理登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件，协助被上诉人办理涉案房屋不动产权登记。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人日照骏豪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉玉 审判员  宋海红 审判员  刘 芳 二〇二〇年八月二十五日 法官助理刘敏 书记员杨晓昀