黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1109号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：黑龙江建审工程项目管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙一路2号商服楼7门。法定代表人：张志成，该公司总经理。委托诉讼代理人：马秀娟，女，1973年3月16日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市让胡路区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院，住所地黑龙江省大庆市高新区建工大厦。法定代表人：李子玉，该院院长。委托诉讼代理人：祁艳，黑龙江司洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：于万浬，黑龙江司洋律师事务所律师。上诉人黑龙江建审工程项目管理有限公司（以下简称建审公司）因与被上诉人大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院（以下简称设计院）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人建审公司法定代表人张志成及委托诉讼代理人马秀娟、被上诉人设计院的委托诉讼代理人于万浬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建审公司上诉请求：1.请求二审法院撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初3205号民事判决，发回重审或查清事实后改判建审公司不承担房屋占有费用1,750,405元，设计院支付建审公司垫付的采暖费用164,465.33元；不服上诉金额为1,914,870.33元。2.一、二审案件受理费用由设计院承担。原审法院认为建审公司交纳了2015-2018年度的采暖费，且可自行出入案涉房屋17层内部，17层安装了门禁卡，设计院将门禁卡的密码告知建审公司，因此认定案涉房屋已交付，建审公司应返还设计院占有使用费用。建审公司认为原审法院认定事实不清，理由如下:首先，建审公司未占有案涉房屋，原因是设计院自始至终不交房。双方于2013年签订的《数码设计大厦B座第十七层意向买卖协议》，按协议约定，设计院应当于2013年7月1日前将案涉房屋交付建审公司，建审公司分三期付款，第一期付款时间为2013年11月20至12月20日之间。从该协议看，设计院应当先履行交房义务，但设计院到期迟迟不予交付，因其违约在先，故没有向其支付购房款。设计院称其按约交付房屋是虚假陈述，交房应当有交接手续，但设计院却不能提供，也不能提供我方入住的任何证据。设计院作为一个管理正规的且具相当规模的大型国企，自主建设的大厦出售给他人，竟然没有任何书面交接手续，显然是不符合常理的。因此，实际情况就是设计院根本就没有履行交房义务，到现在一直未将案涉房屋交付建审公司使用，他们的理由是不交钱就不交房。所以，就产生了一个死结，对方不交房的理由是我方未交款，而我方未交款的原因是对方违约在先，未按合同约定交付房屋。但我方行使的是先履行抗辩权，是有法律依据的，而且对方一直在违约，故我方也只能以不交款来抗辩。其次，建审公司交纳采暖费亦不能证明我方占有房屋。2015年时我方法定代表人在美国，设计院催促我方为案涉房屋交纳采暖费，经请示法定代表人，让先交采暖费，等他回来再说。我方交纳采暖费的目的是想继续履行购房协议，并不存在占有该房屋一说。再次，设计院称我方可自行出入案涉房屋17层内部，17层安装了门禁卡，设计院将门禁卡的密码告知建审公司。这些仅仅是设计院自己的陈述，没有任何证据来证实，因此不能证明我方入住事实。实际上我方在接到对方诉状后，为了拍照取证才到对方大厦，在该大厦保安的引导下只能到17层外面，无法进到室内。从我方提供的现场照片能看出该房屋仍处于毛坯状态，没有任何入住迹象。至于对方称通知我方缴纳土地出让金，根本没有此事，对方也没有任何证据证明。综上，建审公司虽然与设计院签订房屋买卖协议，但对方违约在先拒不交房，我方一直未占有对方房屋，且为对方垫付了采暖费用，因此，恳请二审法院依法支持建审公司的上诉请求。设计院辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，因此（2019）黑0691民初3205号判决合理合法，请求二审法院驳回建审公司的上诉请求，维持一审判决。1.2013年建审公司与设计院签订《数码设计大厦B座第十七层意向买卖协议》，设计院按照协议约定在2013年7月向建审公司交付了案涉房屋并告知其门禁密码，建审公司一直占有案涉房屋，2019年7月15日，建审公司向设计院送达解除通知书，设计院同意，建审公司应当向设计院支付自2013年至2019年的房屋占用费，费用标准应当参照同地段租金标准，即以180元/平方米/年计算具体占用费。2.建审公司是案涉房屋的实际使用人、占用人，应当在其占用期间支付应付的相关费用，建审公司无权向设计院主张。设计院向一审法院起诉请求：1.判令解除设计院与建审公司签订的房屋买卖合同，建审公司返还占有设计院的房屋；2.判令建审公司支付房屋占有期间（2013年至2019年）的使用费暂计为180万元，最终以鉴定结果为准；3.本案诉讼费由建审公司承担。建审公司向一审法院反诉请求：1.判令设计院偿还建审公司为其垫付的采暖费143,697.33元，利息20,768元，共计164,465.33元；2.反诉诉讼费由设计院承担。一审法院认定的事实，设计院与建审公司于2013年签订了《数码大厦B座第十七层意向买卖协议》，约定建审公司购买设计院位于大庆市××新区文化创意产业××设计大厦××层（建筑面积1,389.21平方米），价格600万元，分三年支付，2013年11月20日至2013年12月20日之间支付200万元，2014年11月20日至2014年12月20日之间支付200万元，2015年11月20日至2015年12月20日之间支付200万元。出卖人应当在2013年7月1日前交付房屋，于2015年12月20日前给予办理相关产权证书。设计院认为其已于2013年7月1日前向建审公司交付了房屋，但建审公司一直未支付房款。2019年7月15日，建审公司向设计院邮寄了解除合同通知书一份，设计院已签收。另查明，建审公司支付了案涉房屋2015年至2018年度的采暖费143,697.33元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。设计院主张解除房屋买卖合同，2019年7月15日，建审公司向设计院邮寄了解除合同通知书一份，设计院已签收并在约定的期限内未提出异议，双方之间的意向性协议已经解除，无需法院裁决。本案争议焦点为设计院是否将房屋交付给建审公司，建审公司是否应返还案涉房屋及支付占有使用费。关于交付问题，双方之间虽然未签订书面的房屋交接手续，但建审公司交付了案涉房屋2015年至2018年度的采暖费，且建审公司可自行出入案涉的17层内部，而17层安装了门禁卡，设计院安装好门禁卡后已将密码告知建审公司，设计院实际上完成交付了房屋的义务。现双方已经解除了意向性协议，设计院要求建审公司返还占有的房屋并支付案涉房屋的占有使用费，予以支持。关于使用费数额，可参照同地段房屋租金数额，按照180元/平方米/年计算，建筑面积1,389.21平方米，每年租金为250,058元，2013年至2019年占有使用费1,750,405元。设计院超出该部分的请求，不予支持。关于建审公司主张为设计院垫付的采暖费及利息，因其实际占有使用了案涉房屋，应由其自行交付采暖费等费用，故对建审公司的反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、建审公司于判决生效后十日内返还设计院位于大庆市××新区文化创意产业××设计大厦××层的房屋；二、建审公司于判决生效后十日内给付设计院房屋占有使用费1,750,405元；三、驳回设计院的其他诉讼请求；四、驳回建审公司的反诉请求。案件受理费21,000元，由建审公司负担20,422元，由设计院负担578元；反诉案件受理费1587元，由建审公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。设计院举证如下：2013、2014年度数码设计大厦用热费分摊明细表复印件各一份、增值税专用发票复印件25页、龙江银行转账支票存根复印件各一页（提交原件核对后返还），证明2013年-2014年度及2014-2015年度大庆高新热力有限公司向设计院出具数码设计大厦用热费分摊明细表，该表中体现了设计院所有的需付热费的位置，其中并不包含案涉房屋，结合设计院在一审中提交的证据可以证实设计院已在2013年将案涉房屋向建审公司交付。建审公司质证称：对证据的真实性及证明问题具有异议，2013-2014年和2014-2015年的热力费设计院未交不能证明应当由建审公司交纳，我方也并未交纳这两年的采暖费用，也无人来催促，我方仅仅是在2015年为了对方催促我们交纳采暖费的时候经请示法定代表人，建审公司为了继续与对方履行合同，让其交付房屋，而垫付的2015-2018年的采暖费用，从对方提供的证据来看，正说明该房屋设计院称2013年7月1日前交付房屋给我方是虚假陈述，我方截止到目前为止一直没有占有使用该房屋。本院认为，以上证据不能证明本案争议房屋的缴纳热费情况，不能证明与本案的关联性，本院不予采信。本院二审查明，《数码大厦B座第十七层意向买卖协议》第七条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续，签署房屋交接单。设计院未提交已经书面或电话通知建审公司办理交付手续的证据，双方也未签署房屋交接单。本院经审理查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案的争议焦点是争议房屋是否已经交付使用。建审公司主张未交付，设计院主张已经交付，应当由主张合同履行的设计院举证证实其履行了合同约定的房屋交付的义务。双方约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续，签署房屋交接单。而设计院作为出卖人在一、二审期间均未提交证据证明其书面或电话通知建审公司办理交付手续，也不能提交房屋交接单证明双方进行了交接。设计院仅自称告知了建审公司门禁密码，对此未提交证据，建审公司亦否认此事，不能认定设计院所主张的告知门禁密码的事实。综上，设计院没有证据证实其按合同约定履行了房屋交付义务，且该房屋仍处于毛坯状态，应当认定建审公司没有实际占有使用案涉房屋。根据双方合同的约定，建审公司交付第一笔房款的交付时间系在房屋交付四个月之后，因此，在设计院未交付房屋的情况下，建审公司没有交付房款不构成违约。建审公司为了继续履行合同，垫付了三年的取暖费用，因建审公司没有实际占有使用房屋，其无法返还房屋，也不应承担取暖费用，设计院应当返还取暖费用。因双方对该笔取暖费用没有约定利息，应从建审公司明确要求设计院返还并支付利息起计算，即从一审反诉时间2019年11月1日起计算取暖费利息。利息的计算标准应当参照全国银行间同业拆借中心2019年10月20日公布的贷款市场报价利率，按一年期4.20%计算。因建审公司公司反诉请求的利息为20,768元，计算至本院判决之日，该利息为4696元，其余的利息主张本院不予支持。双方对解除合同没有异议，本院对一审认定双方已经自行解除合同予以认定。综上，上诉人建审公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院关于房屋交付的事实认定错误，导致适用法律不当，判决结果错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项之规定，判决如下：撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初3205号民事判决；驳回大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院的诉讼请求；大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院于本判决生效后十日内返还黑龙江建审工程项目管理有限公司垫付的取暖费143,697.33元，利息4696元，共计148,393.33元。驳回黑龙江建审工程项目管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费21,000元，反诉案件受理费1587元，二审案件受理费22,033元，以上合计44,620元，由被上诉人大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院负担44,310元，由上诉人黑龙江建审工程项目管理有限公司负担310元。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年八月十日法官助理邢智超书记员李洋