浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5430号 上诉人（原审被告）桑效均，男，1944年8月19日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人（原审被告）庄梨娟，女，1949年8月20日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托代理人桑效均，身份信息同上，系庄梨娟丈夫。 被上诉人（原审原告）绿城物业服务集团有限公司，住所地杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室。 法定代表人金科丽，董事兼总经理。 委托代理人张沙沙、虞露洁，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人桑效均、庄梨娟因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初4560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员韦薇独任审判，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。桑效均作为上诉人本人和上诉人庄梨娟的委托代理人，被上诉人绿城物业公司委托代理人张沙沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：桑效均、庄梨娟于2009年购买杭州市萧山区郁金香岸花园含江苑9幢01室房屋，并于2009年11月2日与浙江绿城物业管理有限公司签订《郁金香岸二期前期物业服务协议》一份，约定由浙江绿城物业管理有限公司为其提供前期物业服务，物业交付时间为2010年9月30日前，前期物业服务期限自2010年10月1日至2012年9月30日止，物业费为排层2.5元/月×平方米，每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬，逾期支付的，按应付金额每日万分之四支付违约金；“前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，除乙方与建设单位对交付日期另行达成书面协议外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。”浙江绿城物业管理有限公司于2011年4月14日更名为绿城物业服务集团有限公司。杭州市萧山区闻堰镇郁金香岸业主委员会（以下简称业委会）与绿城物业公司签订《杭州郁金香岸物业服务合同》一份，约定由绿城物业公司为郁金香岸小区提供物业服务，合同期限自2014年7月1日至2015年11月27日止，物业费为二期排屋4.2元/月×平方米，物业服务费缴纳时间为每6个月每一个月上旬，逾期支付每日千分之二的滞纳金。2015年11月25日业委会向绿城物业公司发送《关于郁金香岸物业管理事宜的委托函》，要求绿城物业公司在前合同到期后继续提供物业服务。2018年业委会与绿城物业公司签订《杭州郁金香岸物业服务合同》一份，约定由绿城物业公司继续为郁金香岸小区提供物业服务，合同期限自2018年11月1日至2019年12月31日，物业费为二期排屋4.2元/月×平方米，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳时间为12个月每一个月，逾期支付每日万分之六的滞纳金。桑效均、庄梨娟因故未接收案涉房屋。桑效均、庄梨娟曾于2016年向绿城物业公司支付30000元，绿城物业公司开具2016年9月23日浙江增值税普通发票一份，注明系2010年7月1日至2014年9月10日的物业服务费。2019年7月3日，桑效均与绿城物业公司物业工作人员王高坤协商后确认2014年7月1日至2019年12月31日应付物业费为89697.39元，折后应付物业费为63282.89元，并签订《协议书》一份，约定：“1、甲方同意按上述交费，交费至2019年12月31日止；2、甲方同意今收房并接收门钥匙等物品；3、甲方补交了物管费后，2019年6月底前理应由乙方负责对房屋进行维管，如有绿化、门锁等缺陷的由乙方维修；4、2019年7月后的物管费也同意按规定交纳，乙方仍负责对房屋进行维管。甲方：桑效均。乙方：王高坤。”王高坤注明“本次费用缴纳后物业协助绿化修剪及门锁维修事宜，后续服务物业按物业服务合同约定提供服务。”桑效均于当天支付物业服务费33282元。绿城物业公司当天开具浙江增值税普通发票一份，注明系2014年7月1日至2017年6月30日的物业服务费。当天，桑效均签收《物品交付清单》一份，签收了业主手册、品质保证书、产品说明书、进户门钥匙、单元门禁感应卡、车库门遥控器等物品。2019年4月15日，绿城物业公司向桑效均、庄梨娟发出《关于物业费的催缴通知函》，要求桑效均、庄梨娟支付2013年7月1日至2018年12月31日的物业费51549.49元。2019年8月15日，绿城物业公司委托浙江泽大律师事务所向桑效均、庄梨娟发出《律师函》，要求其支付2017年6月1日至2019年6月30日的物业服务费34920.90元。桑效均、庄梨娟系杭州市萧山区闻堰镇郁金香岸花园含江苑9幢1号业主，建筑面积332.58平方米，系排屋，产权登记时间为2019年1月5日。 2020年4月绿城物业公司诉至原审法院，请求判令：桑效均、庄梨娟支付2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费43301.92元，并支付自逾期起至实际付清欠款之日止按每日万分之四计算的违约金。 原审法院认为，绿城物业公司与桑效均、庄梨娟签订的《郁金香岸二期前期物业服务协议》及杭州市萧山区闻堰镇郁金香岸业主委员会与绿城物业公司签订《杭州郁金香岸物业服务合同》，均系签约当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。绿城物业公司依约为桑效均、庄梨娟房屋所在的小区提供了相应的物业服务，桑效均、庄梨娟应当按时交纳物业服务费。关于桑效均与绿城物业公司工作人员王高坤签订的《协议书》，虽然绿城物业公司称王高坤无权代理，但因王高坤系绿城物业公司派驻郁金香岸小区的工作人员，并与桑效均就物业费进行协商，桑效均有理由相信王高坤的行为系代表绿城物业公司的职务行为，故王高坤签订《协议书》的行为构成表见代理，该《协议书》有效，对桑效均、庄梨娟均发生约束力，故原审法院确认两桑效均、庄梨娟2014年7月1日至2019年12月31日应付物业费63282.89元。关于桑效均称其2016年9月23日支付的30000元应包含在63282.89元内的辩解，因该物业费缴款发票上注明系2010年7月1日至2014年9月10日的物业费，而桑效均并未缴纳过2010年7月1日至2014年6月30日的物业费，其协议第1条后注明的30000元付款情况并不能证明是与王高坤协商后添加，不足以证明其与王高坤协商时确认的63282.89元中包含了该30000元，故桑效均该辩解原审法院不予采信。虽然2014年7月1日至2014年9月10日的物业费有重复，但鉴于双方协议中对物业费有减免，减免额度多于重复物业费的金额，原审法院尊重双方协商内容，对该部分不再进行审查。关于绿城物业公司主张的违约金，因桑效均、庄梨娟就物业费的履行与绿城物业公司理解不同，并非有意迟延支付物业费，故原审法院对该违约金请求不予支持。庄梨娟经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院依据查明的事实依法处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、桑效均、庄梨娟在判决生效后十日内支付绿城物业服务集团有限公司至2019年12月31日尚欠的物业服务费30000元；二、驳回绿城物业服务集团有限公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1102元，减半收取551元，由桑效均、庄梨娟负担317元，绿城物业服务集团有限公司负担234元。 宣判后，桑效均、庄梨娟不服，向本院提起上诉称：一、2009年11月2日上诉人购买了郁金香岸含江苑9-1室商品房计332.582㎡，2010年7月1日交房。因交付房与购买房不一，取消了前门，进出竟要绕远道（除9幢其他所有沿江排屋均有前门），上诉人当时要求就近开门。故双方未办理交房等手续。后电梯锈烂，民工撬锁入屋、吃喝睡觉。上诉人多次交涉，并写了书面意见，又经朋友调解与被上诉人进行协商，但人员调动，口说无凭，一审按照与被上诉人的协议书和2014.7.1-2019.12.31付款清单表（2），只认定上诉人付过33282元，判事实欠款30000元。二、被上诉人的收费清单还有一张表（1）。2016年6月29日上诉人按表（1）付过3万元，一审却按错误的发票计算。1、被上诉人提供的表（1）是被上诉人会计给上诉人的，上面分别列出第一项是2010.7.1—2014.6.30计27936.72元，第二项是2014.7.1-2016.12.31计29333.56元。因上诉人未入住，被上诉人未服务，故当时双方协商2016年6月29日之前的物业费即第一项不交算了，第二项2.9万多元上诉人交了3万元。但一审认定该3万元是交第一项的费用，不算作是交第二项的物管费。2、因第一项的时间是2010.7.1-2014.6.30和一审按发票认定3万元是2010.7.1-2014.9.10的物业费，时间相差2个多月，因而上诉人必须指出按错误的发票认定金额是错误的。①发票的交费时间是被上诉人自己填的，又将错误的东西拿出来作为证据是完全没有道理的，上诉人也不能同意。这与被上诉人会计提供的交费时间不符，也与被上诉人和业委会的服务合同自2014年7月1日开始收4.2元/月×平方米混淆。②为什么开发票的时间是在上诉人交费后的三个月，且该发票一直未给上诉人，直到2020年5月13日在萧山法院上诉人才第一次见到。原本物管费是日常生活中的普遍支付，有矛盾都是口头协商好后就解决了，但过了三个月开出的发票与被上诉人给上诉人的表（1）又不一致，发票又不给上诉人，如当时就能出示上诉人将立即指正。③如认定付费是2014.7.1-2014.9.10，那么和第二张发票的计算时间2014.7.1-2017.6.30连接不上。因为它又重复计算了2014年7月1日-9月10日的两个月零十天的费用计2063.28元。④2019年7月3日的双方协议内容中未提及减免。双方当事人曾在2016年6月29日达成和解，而现已被一审否定。物管费按照空关房0.7折付费是整个小区的统一标准，上诉人是应该得到的。上诉人是在十年后的2019年7月3日按被上诉人自己提供的清单交了费，取了钥匙才能进屋的，根本不存在“减免额度多于重复物业费的金额。”因此，物管费计算时间重复，多收的物业费应当予以扣除。三、按照被上诉人公司提供的清单：2010年7月1日-2014年6月30日，共27936.72元（2.5元/㎡／月、空关0.7折，共48月）；2014年7月1日-2019年12月31日，共63282.89元（4.2元/㎡／月、空关0.7折，共66月），合计2010年7月1日-2019年12月31日114月共91219.61元，减去已交63282元，尚欠27937.61元。现被上诉人表示人性化处理，在既不影响结构景观，又不妨碍他人，上诉人可在自家地下车库卷闸门旁开个小门，以便上诉人们老人尤其是雨雪天就近入户。故上诉人们也同意不再提出物业管理不善问题，二审后将该付的物管费了结。综上，请求撤销原判，改判上诉人支付被上诉人2010年7月1日至2019年12月31日的物业费27937.61元。 被上诉人绿城物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。现在争议的物业费金额为2063.28元。双方之间物业费大概可以分为两个阶段，第一个阶段是2010年7月1日到2014年6月30日，打完折算下来是27936.72元。上诉人提交的物管费表显示当时上诉人付了3万元，多交了2000多块钱。当时被上诉人财务开票的时候是按3万元钱倒推，把收费的金额写成了2010年7月1日到2014年的9月10日。第二个阶段是上诉人又跟物业经理去协商，从2014年7月1日到2019年的12月31日物业费算下来是63282.89元。事实上，在2014年7月1日到2014年12月31日物业费里面已经把第一阶段多交的两千多块钱扣掉了，所以说2000多块钱是没有多交的。 二审期间，上诉人桑效均、庄梨娟向本院提交物管费表1，拟证明被上诉人并未按照表1计算应缴的物业费。经质证，被上诉人绿城物业公司认为：该材料确实是公司财务俞燕娜出具，但是当时同时把上诉人打七折后应缴的物业费明细出具给物业经理。本院认为：该证据被上诉人认可出自其财务人员，故对该证据的真实性予以确认。 二审期间，被上诉人绿城物业公司未向本院提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为：双方当事人签订的《郁金香岸二期前期物业服务协议》及案涉小区业委会与绿城物业公司签订《杭州郁金香岸物业服务合同》，均系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对本案双方当事人均有约束力。上诉人上诉称双方曾协商免除2010年7月1日至2014年6月30日的物业费，无证据证明，本院不予支持。二审中，双方当事人明确无论发票注明已缴纳物业费的时间区间，本案尚应缴纳的物业费按照建筑面积与当时物业费单价、月数乘积的七折扣减已缴纳的物业费计算，双方对应缴纳物业费的时间段均未提出异议。案涉物业建筑面积332.58平方米，2010年7月1日至2014年6月30日的物业费单价为每月每平方2.5元，故此期间的物业费共计39909.6元；2014年7月1日至2019年12月31日的物业费单价为每月每平方4.2元，故此间的物业费为92191.18元。上述两期间相加为132100.78元，七折后物业费为92470.54元，现查明上诉人已缴纳共计63282元，故上诉人尚需缴纳29188.54元。综上，本案系双方当事人二审中达成新的计算方式而改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初4560号民事判决。 二、桑效均、庄梨娟在本判决生效后十日内支付绿城物业服务集团有限公司至2019年12月31日尚欠的物业服务费29188.54元。 三、驳回绿城物业服务集团有限公司其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1102元，减半收取551元，由桑效均、庄梨娟负担316元，绿城物业服务集团有限公司负担235元。二审案件受理费50元，由桑效均、庄梨娟负担30元，绿城物业服务集团有限公司负担20元。绿城物业服务集团有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。桑效均、庄梨娟于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 韦 薇 二〇二〇年八月十七日 书记员 苏彧楠