山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8754号上诉人（原审原告）：张洪诚，男，1959年2月27日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：宋义来，主任。委托诉讼代理人：冯延冲，山东元序律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐玉杰，山东元序律师事务所律师。上诉人张洪诚因与被上诉人济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会（以下简称小辛社区居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。张洪诚上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令小辛社区居委会向张洪诚支付欠付的过渡费；3.判令小辛社区居委会返还向张洪诚多收取的购买地下室款；4.判一、二审诉讼费由小辛社区居委会承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定双方签订的协议分两期安置，纯属子虚乌有，该协议并没有一期旧村改造项目和二期改造项目之约定，所有居民的合同过渡期均为18个月，没有一期和二期的字眼出现。首次出现二期工程字眼，是在2006年4月10日小辛社区居委会致广大居民的一封信中。通过该信可以看出，当初旧村改造时，小辛社区居委会的计划是一次性建成、一次性安置。且该信中提出了很多承诺，发布该信时距安置协议签订，已过去两年之久，超过约定的过渡期半年之久，一审对此事实却视而不见，直接认定双方签订的拆迁协议分两期安置。2.一审认定张洪诚与小辛社区居委会签订的拆迁安置协议书，没有约定交房时间，是错误的。双方签订的拆迁安置协议书中，虽然没有明确约定交房日期，但在该协议的第三条第二款明确约定过渡期为18个月，逾期则加倍发放过渡费，张洪诚认为该协议书的主体标的是房子，过渡期是附条件和补偿，过渡期满即应为交房期。二、适用法律错误。1.2004年4月10日，张洪诚与小辛社区居委会签订合同后，张洪诚不只是该组织的成员，同时双方还是平等民事主体的合同关系。根据合同法第三条的规定，一审法院认定双方签订的合同合法有效，却以该案经全体居民表决为由否定了小辛社区居委会应该履行的合同义务，违反合同法有关规定。小辛社区居委会全体居民的意见、决定、表决，只能代表小辛社区居委会一方的意志，不能强加于作为合同相对人的张洪诚，张洪诚与小辛社区居委会签订的《拆迁安置协议书》，约定的是平等民事主体之间的权利义务关系，不是从属关系。2.一审判决以张洪诚补缴了房屋差价，并接受了房屋，认定张洪诚在超面积和地下室涨价方面与小辛社区居委会达成了合意，没有法律依据。合同签订后，合同双方都应该严格按照合同约定执行，小辛社区居委会延迟交房后，一直承诺将来无论何时交房，房价都不会变，并在2006年4月10日，给小区居民的一封信中，承诺二期房屋配套提高，增加设施，但价格不变。因不按其价格交钱，其就不给钥匙，张洪诚为了减少因小辛社区居委会延迟交房造成的损失，暂按其要求交钱，并拿到了房屋钥匙，但这并不能表示张洪诚认可其单方涨价行为，更不代表张洪诚的意愿。3.一审判决驳回张洪诚追加支付过渡费的诉求有违法律规定。本案合同约定的过渡费标准，是基于小辛社区居委会能够在合同约定的期限内交付房屋，也符合2004年之前的政府规定标准和当时的物价水平。小辛社区居委会在合同约定交房期限13年后才交房，这期间物价大幅上涨，政府也多次实时变更了过渡费标准，小辛社区居委会在违约延期交房后，理应承担违约责任。4.一审判决引用法律条文与判决认定结果相悖，合同法第60条规定的是当事人应当按照约定全面履行自己的义务，张洪诚已全部履行了自己的合同义务，小辛社区居委会没有按照双方签订的拆迁安置协议履行义务，应当承担合同违约责任，而一审判决却驳回张洪诚的诉求，与该法条相悖。综上所述，请求支持张洪诚的上诉请求。小辛社区居委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回张洪诚的上诉请求。张洪诚向一审法院起诉请求：1.判令小辛社区居委会向张洪诚支付欠付的过渡费115665.54元；2.判令小辛社区居委会返还向张洪诚多收取的购买地下室款7665元；3.判令小辛社区居委会返还向张洪诚多收取的超安面积房款30580元；4.本案诉讼费由小辛社区居委会承担。当庭变更诉讼请求：第1项诉讼请求数额计算有误，放弃2019年1月1日之后的过渡费，当庭变更第1项诉讼请求中过渡费金额为282280.5元；第3项诉讼请求数额存在笔误，当庭变更为35080元。一审法院认定事实：张洪诚拥有原小辛居xxx号房屋，合法建筑面积128.75平方米。2004年2月，小辛社区居委会通过居民表决的形式，通过了该村旧村改造拆迁安置实施办法并确定了拆迁安置的具体方案。2004年4月10日，小辛社区居委会与张洪诚签订《拆迁安置协议书》，张洪诚选择安置户型为85.7平方米两套，65.6平方米一套，安置房总面积约237平方米。2004年3月20日，小辛社区居委会发布《敬告》一份，确定本次拆迁安置过渡期为18个月，自2004年3月21日起计算。《拆迁安置协议书》签订后，张洪诚履行了搬迁并拆除房屋的协议内容。2006年4月28日，小辛社区居委会交付张洪诚xxx小区xx号楼x单元xx室房屋一套，建筑面积65.6平方米，该房屋附属地下室，小辛社区居委会按照《拆迁安置协议书》约定，按每平方米1000元收取了费用。2019年3月8日，小辛社区居委会交付第二套xxx小区xx号楼x单元xx房，建筑面积86.26平方米，地下室面积12.63平方米，第三套房xx南区x号楼xx室，建筑面积94.91平方米，地下室面积2.7平方米，两套房屋实际面积为181.17平方米，超出原协议面积8.77平方米，该超出面积，按照6000元/平方米收取了52620元，附带地下室15.33平方米，小辛社区居委会按照1500元/平方米收取了22995元。自2004年3月21日起至2005年9月21日止，小辛社区居委会按4元/平方米支付张洪诚128.75平方米的过渡费；自2005年9月22日起至2006年4月27日止，按8元/平方米支付张洪诚128.75元的过渡费；自2006年4月28日起至2019年1月27日止，按8元/平方米支付张洪诚63.15平方米的过渡费。对本案有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、关于小辛社区居委会实施旧村改造拆迁安置的性质及履行问题。一审法院查明，小辛社区居委会于1993年按国家政策集体农转非，土地性质划归国有土地。2004年小辛社区居委会在实施旧村改造拆迁前，对旧村改造拆迁安置实施办法进行公示，并由全体村民进行表决，经统计总户数为468户，同意的443户，不同意的25户，表决通过率为94%。关于第一期旧村改造项目，2004年6月24日，济南市历城区发展计划局下发济南市历城投资（2004）第84号文件，文件内容为“关于对全福街道办事处小辛居委会旧村改造基建计划的批复”。该文件同意该居委会进行旧村改造，该项目位于工业北路185号，其中2004年建设20000平方米，计划投资980万元，资金自筹解决，并据此办理规划、土地、环保等建设有关手续。随后济南市历城区发展计划局又下发济南历城计投资（2004）第89号文、（2004）第110号文，对全福街道小辛居旧村改造计划予以批复。小辛社区居委会还提交了涉案拆迁土地的《国有土地使用证》、小辛住宅楼第一期建设工程规划许可证予以证实。关于二期旧村改造拆迁，2010年8月10日，济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室下发济南农建设办字（2010）20号文，文件内容为“关于历城区港沟村、有兰峪村、郭店西村、小隶辛居村改造建设总体策划方案的批复”，文件中批复安置用地30亩，生活保障用地44亩，建设安置房建筑面积50000平方米（高层）。2013年11月20日，济南市规划局向济南市历城区人民政府出具编号为（2013）第12-21的建设项目规划审查意见函。主要内容为针对历城区政府申请的《历城区全福街道办事处小辛居委会旧村改造规划策划方案》的审查意见，原则同意该村村民安置地块规划方案。小辛社区居委会又提交济南市历城区发展和改革委员会下发的济南历城发改投资（2014）6号文，内容为“关于全福街道办事处小辛居安置房建设项目核准的批复”。该文件核准小辛社区居委会对于工业北路两侧三个地块建设安置房，该项目总投资30250万地块，所需建设资金由建设单位自筹解决。2016年4月12日及同年4月18日，济南市规划局针对涉案地块下发建设用地规划许可证。二期旧村改造安置楼户于2017年底主体完工，2018年下半年完成验收。二期安置房交房前，小辛社区居委会对分房、交费情况向社区党员、居民代表征求意见。主要内容：因二期安置房由于历史间隔时间长，二期安置房规划设计方案发生较大变化，由多层楼户变为高层，同时设计户型发生变化，配套标准提高，公摊面积增大，建设成本提高，相应的面向二期居民收费标准也适当提高。对于公摊面积，根据户型对应的原则，二期安置房的公摊面积对应减去一期安置房的公摊面积，差额面积部分，按照建设成本价3000元／平方米的标准向居委会交费；实际安置面积超出协议约定应安置面积部分，按照6000元／平方米的标准向居委会交费；地下室按建设成本价的一半，即1500元／平方米的标准向居委会交费……。小辛社区居委会组织社区党员、居民代表召开上述征求意见会议，应到党员51人、居民代表23人，实到党员47人，居民代表22人，发出意见书67份，收回67份，2人弃权。其中同意按照6000元／平方米的标准向居委会交费的58人，不同意的9人；同意地下室按1500元／平方米的标准向居委会交费的67人。小辛社区居委会向居民交付二期安置房时，需补交的房屋差价款及地下室房款按上述意见执行。张洪诚提交2006年4月10日至小辛居广大居民的一封信，拟证实因小辛社区居委会的原因，导致本案的发生，且违反协议的约定。信函主要内容：我居的旧村改造一期工程已全面竣工，并具备了回迁入住的条件，但因各种原因，造成旧改工程没有按起初的规划全面实施，致使不能达到一次性安置。为解决好这一问题，居两委尽快实施二期工程，居两委在充分听取广大居民对一期建设提出建议的基础上，进一步提高二期建设楼房的配套标准，增加暖气设施，居委会保证在规定的时间内，让居民住上称心如意的楼房，二期建设虽然提高了建设标准，但原定的安置方案不变，照顾面积的价格不变。经质证，小辛社区居委会对其真实性无异议，辩称在2006年可预期的范围内，在已经和建设单位达成合作开发意向的前提下，小辛社区居委会认为二期安置会在一两年内完成，因此本着尊重居民知情权的原则，给居民发放该信件，但后续发生不可预见、不可避免且不可克服的政策性因素，导致二期安置时间延长。庭审中，张洪诚认为双方签订的拆迁安置协议合法有效，但认为小辛社区居委会居民针对拆迁安置进行的两次表决与本案无关。小辛社区居委会辩称，小辛居属于村居用地转为国有用地，但仍是实行村庄行政建置管理的城中村，在小辛社区居委会提交的政府文件中均有表述，小辛社区居委会的旧村改造属重大事项奉行集体自治。在旧村改造拆迁之前已进行全体居民的表决，根据当时的登记有94%的居民同意旧村改造，后来经过做工作达到了97%，该旧村改造是小辛社区居委会集体自治的结果，与张洪诚签订的协议合法有效。二、关于张洪诚主张小辛社区居委会逾期交房违约的问题。双方签订的拆迁协议没有约定交房及办理产权证时间，张洪诚主张拆迁协议虽然未约定交房时间，但有过渡期的表述，过渡期是18个月，自合同签订之日扣除18个月的过渡期后，即是应交房时间，18个月过渡期后即应交付，逾期构成违约，违约金按月租损失计算至实际交房之日止。对此小辛社区居委会不予认可，安置办法已经小辛社区居委会97%的居民认可并通过，该拆迁协议也是向包括张洪诚在内的居民给予巨大优惠和让利，拆迁协议对于交房时间没有明确约定，对过渡期和过渡费的发放有明确规定，超过过渡期已加倍支付过渡费，且在旧村改造工程中，过渡期只是交房时间的预测，双方并未明确约定交房时间，因此小辛社区居委会并不存在逾期交房的违约行为。张洪诚主张的过渡费282280.5元，庭审中陈述自2007年7月2日之前的过渡费按照双方签订的拆迁安置协议约定计算，自2007年7月3日之后的过渡费，因2007年7月3日济南市下发了《〈济南市城市房屋拆迁管理办法〉实施细则》济建发（2007）18号文，该文件第二十五条第（二）项规定过渡费为15元。2011年3月21日，济南市下发了《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》的通知，该通知将过渡费调整为22元，根据上述文件规定的标准分段计算至2018年12月31日，再扣除小辛社区居委会已支付的过渡费后计算得出。小辛社区居委会对此提出异议，辩称张洪诚所依据的文件是针对政府出资进行的拆迁安置，并且进行产权调换发放过渡费出台的相关标准，而小辛社区居委会是由居委会自筹资金自行建设，并经居民民主表决的旧村改造，小辛居委会与张洪诚签订的安置协议中对于过渡费已明确约定，张洪诚要求按照由政府主导拆迁所依据的相关文件来主张过渡费差额，无事实及法律依据。一审法院认为，本案争议焦点为张洪诚以商品房买卖合同的相关规定要求小辛社区居委会按济南市下发的《〈济南市城市房屋拆迁管理办法〉实施细则》及《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》要求补齐过渡费，并要求退还二期安置时超出拆迁协议约定价款所交纳的房款有无事实及法律依据。2004年，小辛社区居委会为改善小辛社区居委会居民的居住环境，提高居民生活质量，经全体居民表决同意，并经政府部门批准实施的旧村改造，该旧村改造采取产权调换的方式，按房屋所有权证的合同建筑面积，实行“拆一还一、互不找差价”的办法进行拆迁安置。张洪诚系该社区居民，并拥有社区内控产权房屋，双方签订的《拆迁安置协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，并已实际履行，该拆迁协议为有效协议。协议一经签订，对双方均有约束力。小辛社区居委会的旧村改造涉及全体居民，事先经过全体居民的表决，张洪诚既已签订该拆迁协议，亦应接受该协议的约束。双方签订的拆迁协议分两期安置，第一期安置已于2006年完成，第二期安置因土地审批等原因，于2019年初完成，两期间隔时间较长，但旧村改造涉及的土地审批及政策变动问题非小辛社区居委会能力所及，且小辛社区居委会一直向张洪诚支付过渡费至实际交付安置房之日止，另，拆迁协议中亦未明确房屋的交付时间。小辛社区居委会在履行二期安置房交房义务时，虽然对于补交超出拆迁面积及地下室的房款比拆迁协议约定的价格有所上涨，因间隔时间长，建设成本提高，单价上涨亦符合客观实际，且事先小辛社区居委会已通过组织社区党员、居民代表征求意见的形式进行了表决，张洪诚亦补交了房屋差价款并接受了房屋，双方已对该项内容的变更达成了合意并实际履行。综上，在履行拆迁协议过程中，小辛社区居委会未违反协议的约定，其抗辩成立。双方签订的拆迁安置协议亦非商品房买卖合同，张洪诚的诉求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张洪诚的诉讼请求。案件受理费3378元，减半收取1689元，由张洪诚负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为小辛社区居委会是否应向张洪诚补齐过渡费及退还二期安置时超出拆迁协议约定的价款。本院经审查认为，小辛社区居委会的旧村改造涉及全体居民，事先经过全体居民的表决，张洪诚既已签订该拆迁协议，亦应接受该协议的约束。双方签订的拆迁协议分两期安置，第一期安置已于2006年完成，第二期安置因土地审批等原因，于2019年初完成，两期间隔时间较长，但旧村改造涉及的土地审批及政策问题非小辛社区居委会原因造成的，且小辛社区居委会一直向张洪诚支付过渡费至实际交付安置房之日止。小辛社区居委会在履行二期安置房交房义务时，虽然对于补交超出拆迁面积及地下室的房款比拆迁协议约定的价格有所上涨，因间隔时间长，建设成本提高，根据客观实际，小辛社区居委会通过组织社区党员、居民代表征求意见的形式进行了表决，该表决内容对全体拆迁安置的人员都具有拘束力。张洪诚亦补交了差价款并接受了房屋，视为双方已对该项内容的变更达成了合意，并非小辛社区居委会单方上涨楼房价款。综上，小辛社区居委会未违反协议的约定，其抗辩成立。双方签订的拆迁安置协议亦非商品房买卖合同，张洪诚的上诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，张洪诚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3378元，由上诉人张洪诚负担。本判决为终审判决。审判员 曹 慧二〇二〇年八月二十五日书记员 盖玉滢