安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初2879号 原告:王建超,男,汉族,1986年4月1日出生,住安徽省合肥市蜀山区。 委托代理人：马华平，安徽皖正律师事务所律师。 委托代理人：徐敏，安徽皖正律师事务所律师（实习）。 被告:安徽保来地产开发有限公司,住所地寿县新桥国际产业园培训中心一楼,统一社会信用代码:913404220723947231。 法定代表人:裴世聪,该公司董事长。 委托代理人：吴墨可，安徽大湖律师事务所律师。 被告:中国农业银行股份有限公司寿县支行,住所地安徽省寿县寿春镇棋盘街1号,统一社会信用代码:91341521153061488H。 法定代表人:于姝斌，该支行行长。 委托代理人：盛辉，该公司员工。 原告王建超与被告安徽保来地产开发有限公司（以下简称:保来公司）、被告中国农业银行股份有限公司寿县支行（以下简称:农行寿县支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王建超的委托代理人马华平，被告保来公司的委托代理人吴墨可，被告农银寿县支行的委托代理人盛辉，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建超向本院提出诉讼请求：确认王建超与保来公司之间签订的《商品房买卖合同(预售)》已解除,因这份合同而产生的全部义务王建超方无需履行；解除王建超与农行寿县支行签订的《个人购房担保借款合同》,王建超不再支付因购买上述房产而向农行寿县支行按揭贷款的余下的贷款本息；保来公司返还王建超因购房而支付的首付款166897元及利息23034.10元(按年利率4.75%,自2017年8月19日暂计至2020年8月20日)、已付银行贷款76892.27元及占用款利息（按年利率4.75%,自2018年5月20日计至款清之日）；保来公司支付违约金166.47元（554897元×0.03%）。 事实与理由:2017年8月19日,王建超因购买保来国际城6幢5层502号房产与保来公司签订《商品房买卖合同(预售)》,保来公司向王建超出售保来国际城6幢5层502户房,总房款554897元,并约定首付款为166897元(含定金5000元),余款388000.00以贷款方式支付。王建超于当日刷卡支付了首付款。后王建超于2018年4月10日与农行寿县支行签订《个人购房担保借款合同》,自2018年5月起开始还贷(每月20号扣款)。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中第十一条第一款约定“出卖人应当于2019年7月31日前向买受人交付该商品房”。到目前为止,保来公司仍没有交房,且合同中第十二条第(2)条表明若保来公司逾期交付房屋时间超过60日的,王建超有权解除合同,保来公司应退还王建超已付全部房款(含已付贷款部分),并自王建超付款之日起,按照在银行同期贷款基准利率(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息,同时保来公司应按日计算向王建超支付全部购房款0.03%的违约金。《个人购房担保借款合同》是王建超基于与保来公司签订的《商品房买卖合同(预售)》而与农行寿县支行签订的,故应当相应依法解除。王建超现已支付首付款166897元,目前为止一直按月还贷,并于2020年5月13日向保来公司邮寄了解除合同通知,且保来公司单位工作人员5月14日证实已收到,现已超过15天反馈期,保来公司也没有退还购房款。 保来公司答辩，保来公司延期交房并非其本意，是由于恶劣天气及政府行为的不可抗力出现，从而导致保来公司涉案房屋交房延期。 农行寿县支行辩称，王建超与保来公司因房屋交付问题而产生的纠纷，农行寿县支行无任何侵害王建超合法权益的行为，王建超所提供的证据恰恰证明了王建超与农行寿县支行签订的《个人购房担保借款合同》的合法、有效性。王建超把农行寿县支行列为被告于情于理于法均无据，农行寿县支行不是适格的被告，诉讼费用由王建超承担，王建超继续支付尚欠农行寿县支行的贷款本息。 本院经审理查明事实如下：2017年8月19日,买受人王建超与出卖人保来公司签订了商品房买卖合同（预售）（合同备案编号：201708190024)。合同约定：王建超购买保来公司开发的保来国际城一期6幢5层502号住宅房屋一套，房屋总价款为554897元，付款方式为买受人于2017年8月18日之前支付首付款166897元，余款388000元向农行寿县支行申请贷款支付。出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。合同约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。…… 合同签订后，王建超于2017年8月19日向保来公司支付首付款166897元。保来公司未能在约定的交房期限2019年7月31日前如期交房，且至本案开庭之日仍未交房，逾期交房已超过60日。2020年5月14日保来公司收到王建超邮寄的书面解除合同通知。 另查明，2018年4月10日，王建超与保来公司及农行寿县支行签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：王建超向农行寿县支行借款388000元用于购买保来国际城一期6幢5层502号住宅房屋，借款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每期末月20日。借款担保采用阶段性保证+抵押，由保证人保来公司提供保证担保，由王建超提供抵押担保。合同签订后，保来公司收到农行寿县支行388000元房屋按揭贷款。从2018年5月开始至2020年8月20日王建超已偿还农行寿县支行房贷款本息合计76892.27元。截止2020年8月20日王建超尚欠农行寿县支行房屋按揭贷款本金362503.98元及其2020年8月20日之后的利息未还。上述事实有当事人陈述和王建超所举王建超身份证、被告身份信息打印件、商品房买卖合同(预售)、个人购房担保借款合同、寿县商品住房销售明码标价书、首付款收据、还贷记录截图打印件、保来公司发出的逾期交房的通知、王建超的退房申请书、邮寄申请书的快递单打印件、微信聊天记录打印件，予以佐证。 本院认为，王建超与保来公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，该合同合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，合同生效后，王建超依约履行了支付房款及贷款的义务，保来公司应承担按期交房的义务。保来公司逾期交房超过60日，按照合同约定，王建超享有解除合同的权利，保来公司同时需承担退还房款及违约金的义务。保来公司抗辩称其逾期交房是因不可抗力所致，证据不足，理由不充分，本院不予采信。根据王建超与保来公司签订的《商品房买卖合同》约定,案涉《商品房买卖合同》已经于2020年5月14日解除。王建超要求保来公司退还购房首付款166897元及其利息，符合双方合同约定，本院予以支持，其利息应以166897元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准,自2017年8月19日计算至款清之日；王建超要求保来公司支付违约金166.47元(全部房价款554897元×0.03%)，符合合同约定，本院予以支持；关于王建超要求解除王建超及保来公司与农行寿县支行于2018年4月10日签订的《个人购房担保借款合同》和要求保来公司支付王建超剩余未还银行贷款本金及提前偿还贷款的违约金，本院认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案王建超与保来公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，王建超贷款购房的合同目的已不能实现，王建超及保来公司与农行寿县支行签订的《个人购房担保借款合同》也应一并予以解除，由于农行寿县支行发放的房屋按揭贷款实际收款方系保来公司，王建超及保来公司与农行寿县支行签订的《个人购房借款合同》项下的剩余未还的借款本息，应由保来公司按照《个人购房担保借款合同》约定返还本息；王建超已偿还房屋贷款本息合计76892.27元，保来公司应于返还，并由保来公司承担该资金占用的利息，其利息按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准,从2018年5月20日起至2020年8月20日止，均以每月20日所还贷款2752.96元为基数，逐月分别计算至款清之日。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告王建超与被告安徽保来地产开发有限公司签订的合同备案编号为201805170007的《商品房买卖合同》已于2020年5月14日解除； 二、解除原告王建超和被告安徽保来地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司寿县支行于2018年4月10日签订的《个人购房担保借款合同》； 三、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还中国农业银行股份有限公司寿县支行上述第二项中的《个人购房担保借款合同》项下的剩余借款本息，即借款本金362503.98元及其利息（利息从2020年8月21日起，按照“个人购房担保借款合同”约定的利率计算）； 四、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王建超购房首付款166897.00元及其利息（利息以166897.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准,自2017年8月18日计算至款清之日）； 五、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王建超已付按揭贷款本息76892.27元及占用资金利息（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准,从2018年5月20日起至2020年8月20日止，2018年5月以所还贷款2562.84元为基数，以后均以每月20日所还贷款2752.96元为基数，逐月分别计算至款清之日)； 六、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内付给原告王建超违约金166.47元； 七、驳回原告王建超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5332.00元，减半收取2666元（王建超已预付），由被告安徽保来地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  张传宏 二〇二〇年八月二十八日 书记员  余晴雪 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。