江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初4362号原告：金港镇朝南村民委员会，住所地张家港市金港镇德积办事处朝南路。负责人：黄剑锋，该村主任。委托诉讼代理人：沈爱珍，江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦华平，江苏国瑞律师事务所律师被告：张家港市金密机械有限公司，住所地金港镇朝南村朝南路。法定代表人：刘海燕，该公司执行董事兼总经理。被告：刘海燕，女，1974年11月21日生，汉族，住张家港市。被告：钱成，男，1972年4月生，汉族，住张家港市。原告金港镇朝南村民委员会（以下简称朝南村委会）与被告张家港市金密机械有限公司（以下简称金密机械公司）、刘海燕、钱成租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告朝南村委会的委托诉讼代理人沈爱珍，被告金密机械公司的法定代表人暨被告刘海燕、被告钱成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朝南村委会向本院提出诉讼请求：1、依法判决三被告立即将位于亩土地退还给原告；2、依法判决三被告按照村级集体资产管理规定的年租金11000元/亩标准向原告支付从2020年1月1日至实际归还之日的实际使用费(暂计算至2020年4月止为3666.67元)；3、依法对租赁土地上的约1200平方米的房屋按评估价补偿给被告；4、诉讼费用由被告承担，由被告履行判决时直接给付原告。审理中，原告朝南村委会撤回第三项诉请。事实和理由：2011年元月01日，原告与被告金密机械公司签订《土地租赁合同》，约定由被告金密机械公司租用原告村土地6.411亩；该地属拆迁区域的土地，年租金标准2500元/亩，年租金16027.5元；因该厂是在拆迁区域，农户已全部拆迁，根据双方协商，该合同从2011年1月1日起一直到拆迁为止。承租期内未经原告书面同意，不得转租、转借给他人使用；租金实行(一年/半年)支付制，在租地期间内，被告金密机械公司于每年的6月20日前和12月30日前交清当年的租金；承租的土地，如遇政策性变化(城镇改造拆迁、建设征用等)需提前终止合同的情况下，被告金密机械公司须无条件服从，不得以任何理由拒绝搬迁，原告不承担被告的费用和损失，搬迁补偿按属地政府有关规定办理。合同签订后，原告按约履行合同，但被告金密机械公司擅自将租赁物转租给第三人使用，被告的行为已构成违约。原告已多次通知三被告终止合同并腾退，并在2020年4月9日委托律师发函，通知三被告终止租赁合同并限期腾退，但未果。被告金密机械公司是被告刘海燕设立的个人独资有限公司，被告刘海燕与被告钱成是夫妻关系。原告认为，原告与被告没有约定租赁期，且被告违约转租，原告有权解除合同，被告应当立即将上述租赁物腾退给原告。被告金密机械公司、刘海燕、钱成共同辩称，1、原告主体不适格，被告所用地实际为原新益三组村民的承包地。2、被告不存在违约。今年的租金已按照村民的要求直接支付给村民，不存在欠缴租金的事实。被告转租的是自己合法资产，关于双方2011年的土地协议已过期无效，而且原告是明知转租事实的，也没有提出异议。因此要求驳回原告的全部诉求。本院认定事实如下：2011年1月1日，出租方朝南村委会（甲方）与承租方金密机械公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定由甲方将本村的土地6.411亩出租给乙方使用，应该地属拆迁区域的土地，年租金标准2500元/亩，年土地租金合计16027.5元。如到期不交纳土地租金，甲方将收回上述土地，所产生的一切损失均由乙方负责，并承担一切违约责任；关于租赁期限，因该厂是在拆迁区域，农户已全部拆迁，根据双方协商，该合同从2011年1月1日起一直到拆迁为止。承租期内未经甲方书面同意，不得转租、转借给他人使用；本合同租金实行（一年/半年）支付制，在租地期间内，乙方于每年的6月20日前和12月20日前交情当年的租金；承租的土地，如遇政策性变化（城镇改造拆迁、建设征用等）需提前终止合同的情况下，乙方须无条件服从，不得以任何理由拒绝搬迁，甲方不承担乙方的费用和损失，搬迁补偿按属地政府有关规定办理。后，朝南村委会将土地交付给金密机械公司使用，金密机械公司亦按约支付了租金。2020年4月9日，因朝南村委会发现金密机械公司将案涉租赁土地转租给他人使用，遂委托律师向金密机械公司发送《律师函》，要求终止合同，收回上述出租土地。金密机械公司认为疫情期间不应要求其腾退，为此引起纠纷，朝南村委会诉至本院。另查明，1、案涉土地为所有权证号为张集有（2012）第00805268号的张家港市集体所有土地项下的部分土地，现案涉土地上建设有厂房。但朝南村委会无法提供该土地使用权证信息，称亦无法在判决前取得相应的土地使用权。2、截止判决时，朝南村委会未收到金密机械公司应于2020年6月20日前支付的自2020年1月1日起的租金。3、金密机械公司设立于2006年6月6日，股东为刘海燕一人，为自然人独资有限责任公司；刘海燕与钱成系夫妻关系，于1996年11月19日登记结婚。以上事实由《土地租赁合同》、土地所有权证、企业登记信息及本院质证笔录、庭审笔录等在卷证实。本院认为，案涉土地为集体所有，未经审批取得建设土地使用权的情况下，即行建造房屋进行租赁活动，违反《中华人民共和国土地管理法》这一法律规定，且原告朝南村委会无法在判决前取得相应土地使用权予以补正，故案涉《土地租赁合同》无效。经释明，原告朝南村委会要求增加确认合同无效的诉请，同时表示撤回第三项诉请。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉合同无效后，被告金密机械公司应向原告朝南村委会返还其承租的土地，负有腾退义务，且应返还其占有使用房屋期间所获得的财产性利益，故原告朝南村委会要求被告金密机械公司腾退，并要求被告金密机械公司自2020年1月1日起至实际腾退之日止继续支付占有使用费，本院予以支持，关于占有使用费标准应按照合同约定的租金标准计算，其中自2020年1月1日至2020年8月15日应支付租金为16027.5/12*8.5=11352.8元。被告金密机械公司辩称原告主体不适格，根据合同的相对性以及原告朝南村委会系土地的所有权人，被告金密机械公司的这一辩称不能成立，原告主体适格。被告金密机械公司辩称其已向村民支付相应的租金，并不符合双方合同约定，原告朝南村委会亦不予认可，故本院对被告金密机械公司的这一辩称不予采信。被告金密机械公司辩称合同无效，但其直至庭审结束时未就其损失提出赔偿主张，根据不告不理的原则，本院亦不予理涉。关于原告朝南村委会要求被告刘海燕、钱成承担责任的主张。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告刘海燕并未提供证据证实公司财产独立于其个人财产，故理应按照法律规定对被告金密机械公司的本案给付债务承担连带清偿责任；原告朝南村委会仅以被告钱成、刘海燕系夫妻关系主张该两被告共同对被告金密机械公司的本案债务承担连带清偿责任，证据不充分，本院对其该诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认案涉《土地租赁合同》无效；二、被告张家港市金密机械有限公司于本判决生效之日起15日内自案涉租赁土地（位于张家港市，6.411亩）上予以腾退；三、被告张家港市金密机械有限公司应于本判决生效之日起10日内给付原告金港镇朝南村民委员会占有使用费（截止2020年8月15日为11352.8元，自2020年8月16日起至实际腾退之日止按照年租金16027.5元为标准继续计算）；四、被告刘海燕对被告张家港市金密机械有限公司的上述第三项给付义务承担连带清偿责任；五、驳回原告金港镇朝南村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取65元，由被告张家港市金密机械有限公司、刘海燕承担。两被告负担部分，由两被告在履行本判决时直接支付给原告。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）审 判 员 刘志东二〇二〇年八月二十五日法官助理 狄丽娜书 记 员 许秋蓉张家港市人民法院当事人须知（2020）苏0582民初4362号当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港支行营业部，执行款账号：62×××60。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。