浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1563号 上诉人（原审被告）：浙江神威石油机械有限公司，住所地台州市海丰路350号2幢一楼。 法定代表人：王海江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金盈，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梦，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州东盛建设投资有限公司，住所地台州湾循环经济产业集聚区东部新区甲南大道集聚区行政服务中心208室。 法定代表人：应永祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：傅宏文，浙江海豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈曦，浙江海豪律师事务所律师。 上诉人浙江神威石油机械有限公司（以下简称神威公司）因与被上诉人台州东盛建设投资有限公司（以下简称东盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，经征求双方当事人意见后以庭询谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 神威公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未查明上诉人已经向被上诉人支付涉案合同的履约保证金30万元的事实。本案被上诉人系台州循环经济发展有限公司全资子公司，台州循环经济发展有限公司股权结构穿透核查后的实际控制人为台州市椒江区国有资产经营有限公司，而台州市椒江区国有资产经营有限公司是台州市椒江区人民政府的全资子公司。上诉人是由台州湾循环经济产业集聚区管理委员会（以下简称台州湾管委会）通过招商引资方式引进从事石油防喷器生产加工项目的。上诉人于2016年2月3日和2016年2月18日分别将《定制厂房租赁协议》涉及的履约保证金30万元提前支付给台州湾管委会，随后上诉人与台州湾管委会于2016年3月1日签订《投资协议书》，并于2016年4月29日与被上诉人签订《定制厂房租赁协议》。被上诉人亦向上诉人出具证明，收到上诉人支付给台州湾管委会的履约保证金30万。因此，一审法院未查明本案上诉人已支付30万元履约保证金，属于认定基本事实不清。二、一审法院未认定上诉人未使用涉案厂房、涉案厂房存在重大瑕疵的事实以及未采纳由于地面沉降才不向被上诉人支付租金的抗辩，属于事实认定和法律适用错误。《定制厂房租赁协议》的法律定性是定制类厂房合同，《定制厂房租赁协议》及《投资协议书》均表明上诉人租赁涉案房屋的目的是为了石油机械（防喷器）生产加工。但上诉人并没有实际投入生产使用，被上诉人亦承认交房之后出现地面沉降的问题，根据一审证人证言可以明确生产安装防喷器的设备要求地面平整，即涉案厂房出现地面沉降的情况会直接导致无法安装生产防喷器的设备从而无法实现合同目的。上诉人在无法使用涉案厂房的情况下行使抗辩权不向被上诉人缴纳租金具有合理的理由。三、一审法院认定2018年8月17日涉案合同解除，上诉人应当支付被上诉人2017年7月4日至2018年8月17日的租金、2018年8月24日至2018年10月29日的占有使用费属于事实认定和法律适用错误。2017年9月30日被上诉人发函要求上诉人于2017年10月15日前支付租金否则终止本协议，涉案厂房由被上诉人另行租赁。根据涉案合同第9.2条之约定，涉案合同应于被上诉人第一次发函后的60天后即2017年11月30日终止，双方权利义务关系就此消灭，并不存在后续双方合同解除的问题。对于2017年7月4日到2017年11月30日的所谓租金，由于被上诉人提交定制租赁物不符合上诉人生产的要求且拒绝对涉案厂房进行修缮导致上诉人无法使用涉案厂房，上诉人对该时间段的租金无需缴纳。对于2017年11月30日到2018年10月29日的所谓占有使用费，上诉人一直未使用涉案厂房，被上诉人作为涉案厂房的所有权人实际可以在2017年11月30日之后就可以要求上诉人返还厂房钥匙，而且可以采取多种措施直接进行腾房。但被上诉人没有采取适当措施致使损失扩大，因此关于占用使用费于法无据。四、一审法院不应要求上诉人支付租赁期间的水电费。上诉人实际并未在涉案厂房进行生产经营按道理并不会产生水电费，且被上诉人并未安装涉案合同约定的250KVA的配电系统，因此，上诉人并不应该承担被上诉人主张的电费。涉案合同在2017年11月30日即告终止，被上诉人为了减少损失应该直接关掉水电，该时间点之后的水电费也不应由上诉人承担。五、本案并非一起普通的房屋租赁合同纠纷，而是台州湾管委会在政府招商引资过程中未向投资企业提供正常服务引发的纠纷。 东盛公司辩称，一、关于上诉人已经向被上诉人支付涉案合同的履约保证金30万元不是事实。上诉人是台州湾管委会招商引资的企业，上诉人所交的30万元履约保证金是交给台州湾管委会的，汇入的是台州湾管委会的账户，并由台州湾管委会向其开具结算票据。后上诉人与被上诉人签订《定制厂房租赁协议》，协议5.5条约定上诉人向被上诉人预先支付30万元履约保证金，而上诉人一直未支付，被上诉人也从未向上诉人出具证明说收到上诉人支付给台州湾管委会的履约保证金。《投资协议书》与《定制厂房租赁协议》分别是上诉人与两个不同的主体签订的合同，且合同中的权利义务内容约定不一致，台州湾管委会怎么会将上诉人支付给管委会的履约保证金支付给被上诉人呢？这是没有任何理由的。故上诉人未向被上诉人支付过履约保证金。二、一审判决认定事实和适用法律正确。涉案厂房已竣工验收合格，被上诉人将合格厂房交付给了上诉人。2016年4月22日，上诉人出具承诺书，载明上诉人租赁被上诉人投资建设的1号厂房，希望被上诉人按上诉人的要求处理1号厂房内的地面，如出现地面沉降等问题而导致上诉人的一切损失由上诉人负责。故如出现地面沉降，上诉人应当自行修复。上诉人以地面沉降为理由不支付租金是不合理的。三、一审法院认定2018年8月17日涉案合同解除，上诉人应当支付被上诉人2017年7月4日至8月17日的租金，2018年8月24日至10月29日的占有使用费认定事实和适用法律正确。2017年9月30日，被上诉人发函给上诉人催缴租金，后被上诉人于2018年8月16日发函，要求与上诉人解除协议，根据合同法相关规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。上诉人于8月17日收到解除合同的函，故《定制厂房租赁协议》自8月17日解除。四、上诉人应承担租赁期间的水电费。根据《定制厂房租赁协议》第7.3条约定，在租赁期限内，上诉人应按自来水、电力、污水排放、通讯等公用设施的实际消耗向有关公用事业单位支付费用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 东盛公司向一审法院起诉请求：1.判令神威公司向东盛公司支付厂房租金477124元，并按日千分之五的标准支付迟延履行违约金（其中425160元自2017年7月20日起计算至实际支付之日止，暂算至2019年4月24日为182252元；其中51964元自2018年7月20日起计算至实际支付之日止，暂算至2019年4月24日为9630元）；2.判令神威公司向东盛公司支付厂房占有使用费43697元；3.判令神威公司向东盛公司支付垫付的电费46617元，并支付自2017年8月23日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失（暂算至2019年4月24日为7886元）；4.判令神威公司向东盛公司支付垫付的水费1597.46元，并支付自2019年2月27日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失（暂算至2019年4月24日为22元）。诉讼中，东盛公司将第1项诉讼请求变更为：判令神威公司向东盛公司支付厂房租金477124元，并按月利率2%计算支付迟延履行违约金（其中209151元自2017年7月20日起计算至实际支付之日止，暂算至2019年4月24日为89656元；其中267439元自2018年7月20日起计算至实际支付之日止，暂算至2019年4月24日为81836元），将第2项诉讼请求变更为：判令神威公司向东盛公司支付厂房占有使用费77717元，明确第1项诉讼请求中的厂房租金477124元是按年租金425160元的标准从2017年7月4日计算至2018年8月17日的金额，第2项诉讼请求中的厂房占有使用费77717元是按年租金425160元的标准从2018年8月24日计算至2018年10月29日的金额。 一审法院认定事实：2016年4月22日，神威公司出具给东盛公司承诺书，承诺书载明：神威公司租赁由东盛公司投资建设的1＃厂房（约2362平方米），希望东盛公司按神威公司的技术要求处理1＃厂房内的地面，设备基础处（详按双方签订确定的施工图纸）按300ｍｍ双层钢筋混凝土处理，厂房其他地面（详按双方签订确定的施工图纸）按180ｍｍ素混凝土处理，由此出现地面沉降等问题而导致神威公司的一切损失由神威公司全权负责。2016年4月29日，东盛公司与神威公司签订《定制厂房租赁协议》，协议约定：东盛公司根据神威公司要求在台州循环经济产业集聚区××新区××路××东地块出资建设约2362平方米的厂房出租给神威公司长期租赁，并以此计算租金，实际面积以最终测量面积为准；租赁期限为72个月，租赁起始日自厂房最后交付日期的次日计算；租赁期限前三年（36个月）厂房租金为15元／平方米·月，前三年的租金暂估为1275480元，后三年双方应参照届时的市场价格及租赁物业的实际情况协商调整租金；租金按年结算，前三年每年的租金总额暂估为425160元，每公历年度的租金应在该公历年度第一个月的20日前支付；在租赁期限内，神威公司应按自来水、电力、污水排放、通讯等公用事业设施的实际消耗量向有关公用事业单位支付费用；神威公司在本协议约定期限内未及时交付租金和违约金，并在收到东盛公司书面通知和要求后继续违约达60天，东盛公司有权终止本协议，且不承担责任；如果神威公司迟延支付租金，每逾期一日，神威公司每天应按欠付租金的0.5%向东盛公司交付违约金。东盛公司于2016年6月16日取得涉案厂房的建设工程规划许可证。涉案厂房于2016年7月4日开工建设，于2017年6月13日竣工验收，于2017年8月1日竣工备案，于2018年3月2日办理了不动产权证，登记的权利人为东盛公司，地上共4幢建筑物，其中1幢工业用房3层建筑面积2358.11平方米。2017年3月，神威公司将设备搬入涉案厂房。2017年7月3日，神威公司的法定代表人王海江接收了东盛公司移交的涉案厂房钥匙。之后，涉案厂房地面有所沉降。2017年9月30日，东盛公司向神威公司邮寄《关于催缴房租、电费的函》，要求神威公司于2017年10月15日前支付租金、电费及相关违约金，否则终止本协议并索赔。2018年8月16日，东盛公司向神威公司邮寄《关于解除厂房租赁合同的函》，载明其终止《租赁协议》、没收投资履约保证金，要求神威公司补交租金、电费并赔偿损失，并要求神威公司在2018年8月23日17时前将厂房内的机械生产设备搬走。神威公司于2018年8月17日签收《关于解除厂房租赁合同的函》。2018年10月29日，神威公司腾退了厂房，向东盛公司返还了厂房钥匙。2018年12月12日，东盛公司委托律师向神威公司邮寄《催款函》，要求神威公司在收到函件后付清拖欠的租金及电费等。东盛公司于2017年6月28日、7月31日、8月23日支付涉案厂房2017年6月电费15558.13元、2017年7月电费20379.73元、2017年8月电费10679.14元，于2019年2月27日支付涉案厂房2017年8月至2018年4月期间的水费1597.46元。神威公司至今未向东盛公司支付过租金，也未支付过水费、电费。 一审法院认为，东盛公司与神威公司签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，对双方均具有约束力。神威公司辩称，《租赁协议》约定双方共同确定涉案厂房的设计、施工、安装的标准，以及双方共同签订的检查报告内容视为交房状况等内容，违反建筑法的规定，进而主张该协议无效，一审法院认为，涉案厂房系神威公司向东盛公司定制的租赁物，双方在《租赁协议》中确定租赁物的标准属于意思自治范围，并不违反建筑法的规定，对该主张不予采纳。关于租金和迟延履行违约金。神威公司已向东盛公司接收了涉案厂房，神威公司辩称未实际使用，不予采纳。涉案厂房已经通过竣工验收合格，神威公司辩称存在瑕疵，不予采纳。涉案厂房系东盛公司根据神威公司的要求定制，而且神威公司承诺如出现厂房地面沉降由其承担一切责任，故神威公司以地面沉降为由不应支付租金的抗辩，不予采纳。故神威公司应按《租赁协议》的约定履行支付租金义务。《租赁协议》约定租金根据单价乘以实际面积计算，不动产权证载明的面积是2358.11平方米，故前三年的每年租金为424459.80元（2358.11平方米×12月×15元/平方米·月），因此欠付2017年7月4日至12月31日的租金209322.64元（424459.80元×180天/365天）、2018年1月1日至8月17日的租金266304.92元（424459.80元×409天/365天），共计475627.56元，东盛公司主张477124元不当。《租赁协议》约定租金在公历年度第一个月的20日前支付，并约定了迟延履行违约金，现神威公司至今未支付，应按公历年度分段计算承担迟延履行违约金。东盛公司主张迟延履行违约金按月利率2%标准计算，低于《租赁协议》的约定，亦在合理范围，予以支持。关于厂房占有使用费。因神威公司未及时支付租金，东盛公司依照《租赁协议》的约定发函解除该协议合法，故《租赁协议》在神威公司收到该函之日即2018年8月17日解除。东盛公司有权主张2018年8月24日至10月29日期间涉案厂房的占有使用费，标准参照年租金424459.80元计算，为76751.64元（424459.80元×66天/365天），东盛公司主张77717元不当。关于水电费及其损失。《租赁协议》约定租赁期间涉案厂房的水电费由神威公司支付，故东盛公司有权要求神威公司返还其垫付租赁期内的水电费并赔偿利息损失。东盛公司主张的水电费，其中2017年6月的电费因未在租赁期内，予以扣除，故神威公司应支付东盛公司电费31058.87元、水费1597.46元。2019年8月19日前利息损失按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后利息损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。综上所述，对东盛公司诉讼请求中的合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、浙江神威石油机械有限公司于判决生效后十日内向台州东盛建设投资有限公司支付厂房租金475627.56元，并支付自2017年7月20日起至实际给付之日止按月利率2%计算的迟延履行违约金（2018年1月20日前以209322.64元为基数，2018年1月21日后以475627.56元为基数）；二、浙江神威石油机械有限公司于判决生效后十日内向台州东盛建设投资有限公司支付厂房占有使用费76751.64元；三、浙江神威石油机械有限公司于判决生效后十日内向台州东盛建设投资有限公司支付垫付的电费31058.87元，并赔偿以该款为基数自2017年8月23日起至实际给付之日止的利息损失（2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；四、浙江神威石油机械有限公司于判决生效后十日内向台州东盛建设投资有限公司支付垫付的水费1597.46元，并赔偿以该款为基数自2019年2月27日起至实际给付之日止的利息损失（2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；五、驳回台州东盛建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11620元，减半收取计5810元，由台州东盛建设投资有限公司负担174元，浙江神威石油机械有限公司负担5636元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人神威公司向本院提交了以下六组证据：1.台州东盛建设投资有限公司、台州循环经济发展有限公司和台州市椒江区国有资产经营有限公司的工商信息、《投资协议书》、台集发【2017】34号《台州湾循环经济产业集聚区管理委员会关于调整台州湾集聚区领导联系企业和重点项目的通知》文件及相应附件，拟证明东盛公司系国有企业，上诉人系台州湾管委会招商引资的重大企业，涉案合同签订的被上诉人经办人均为台州湾管委会行政人员，上诉人租赁涉案厂房的目的是为了石油机械（防喷器）生产加工之目的；2.付款回单及台州湾管委会出具的结算票据、被上诉人出具的《证明》，拟证明上诉人分别于2016年2月3日和2月18日支付涉案厂房租赁合同的履约保证金共30万元，该事实属于一审未查明的事实；3.上诉人的全国工业产品生产许可证、上诉人的浙江省排污许可证，拟证明上诉人的生产经营场所地址自2016年起未迁址，由此印证上诉人未在涉案厂房进行生产经营的事实，涉案合同根本目的未实现；4.台州湾循环经济产业集聚区官网发布关于东盛公司法定代表人任职通知、台州湾循环经济产业集聚区官网发布的领导信息、台州湾集聚区微信公众号“做严做实做细，台州湾集聚区主题教育这样做”文章、台州湾循环经济产业集聚区公众号2017年7月25日发布的“红七月服务月——集聚区党员志愿者在行动”，拟证明涉案定制厂房租赁协议具有明显的公权力性质，涉案合同的签订和之后的协商都是由台州湾管委会公职人员主导，至迟在2017年7月25日神威公司在涉案厂房出现地面沉降问题之后就在与东盛公司和台州湾管委会公职人员协商解决；5.台州湾循环经济产业集聚区官网发布的东部新区2019年度施工项目勘察中标公示，拟证明涉案厂房所在的东部新区施工项目正在进行地质等勘察；6.变压器基本电费百度百科，拟证明对于安装315KVA以上的变压器，即使不用电也会产生基本电费。被上诉人东盛公司质证认为，证据1，对真实性无异议，对关联性有异议，台州湾集聚区管委会与东盛公司、台州循环经济发展有限公司已经实行了政企分开，《投资协议书》是上诉人和台州湾管委会签订的，与上诉人和被上诉人的租赁合同无关；证据2，对真实性没有异议，对关联性有异议，这笔30万是上诉人与台州湾管委会签订的《投资协议书》约定的上诉人付给管委会的履约保证金，与本案纠纷无关，不属于一审需要查明的事实，上诉人手里有押金单，却没有《证明》原件；证据3，对真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关；证据4，对真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关；证据5，对形式上的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关；证据6，对关联性有异议，与本案无关。被上诉人东盛公司向本院提交了《市纪委市监委驻台州湾集聚区纪检监察组关于神威石油厂房租赁、月湖雅苑人才用房销售等两项议题的监督建议书》，拟证明上诉人欠被上诉人的租金、电费、违约金无法免除，否则相关领导要承担违反党纪法规的责任，纪检部门建议被上诉人通过司法途径解决。上诉人神威公司质证认为，对真实性没有异议，对关联性有异议，这份证据恰恰证明本案引发的背景带有深厚的行政干预，与被上诉人一直主张的政企分开的说辞是有矛盾的。本院认证认为，对神威公司提交的证据1的真实性予以确认，能够证明东盛公司系国有企业和租赁厂房目的，但不能证明涉案合同的经办人均为台州湾管委会行政人员；对付款回单和结算票据的真实性予以认可，但《证明》无原件可以核对，不予采信，对证据2的证明目的不予认可；证据3、5、6与本案没有关联性，对其证明目的不予认可；证据4任职通知、领导信息、微信公众号文章与本案无关联性，2017年7月25日微信公众号内容并没有显示双方就地面沉降协商解决的内容，故对其证明目的也不予认可；对东盛公司提交的纪检监督建议书的真实性予以确认。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点有四点：一是关于30万元履约保证金。上诉人神威公司与台州湾管委会签订了《投资协议书》，并根据该协议书第五条的约定向台州湾管委会交付了30万元履约保证金，台州湾管委会出具了资金往来结算票据。之后，神威公司与被上诉人东盛公司签订了《定制厂房租赁协议》，协议第5.5条约定神威公司需向东盛公司支付30万元履约保证金。神威公司主张其向台州湾管委会支付的30万元履约保证金即为向东盛公司支付的履约保证金，东盛公司则认为从未收到过神威公司支付的履约保证金。本院认为，虽然东盛公司系国有企业，案涉项目具有招商引资性质，但台州湾管委会与东盛公司系不同主体，现并无证据显示东盛公司认可台州湾管委会收取的履约保证金即为本案《定制厂房租赁协议》项下的履约保证金或者台州湾管委会已将其收取的履约保证金转交给东盛公司，因此，神威公司认为其已向东盛公司支付了案涉《定制厂房租赁协议》的履约保证金30万元，并要求抵扣租金等费用，本院不予支持。二是神威公司拒付租金的理由能否成立。案涉厂房系根据神威公司的要求定制，并已竣工验收合格，神威公司承诺如出现地面沉降等问题而导致的损失由其全权负责，且根据《定制厂房租赁协议》第8.1条，案涉厂房的修缮和维护由神威公司负责，因此，神威公司以地面沉降为由拒付租金，不能成立。神威公司已实际接收了案涉厂房，是否实际使用并不影响其租金支付义务，故神威公司以未实际使用案涉厂房为由拒付租金，亦不能成立。三是关于《定制厂房租赁协议》的解除时间。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同自通知到达对方时解除。根据《定制厂房租赁协议》第9.2条，“东盛公司在下述情况下有权终止本协议，东盛公司不承担责任：……c）神威公司在本协议约定期限内未及时交付租金和违约金（或实质性违反、不遵守本协议所载的任何其他条款、约定、条件、协议），并在收到东盛公司书面通知和要求后继续违约达六十（60）天。”东盛公司于2017年9月30日向神威公司邮寄《关于催缴房租、电费的函》，后于2018年8月16日向神威公司邮寄《关于解除厂房租赁合同的函》，神威公司于2018年8月17日签收。因此，一审认定《定制厂房租赁协议》于2018年8月17日解除，符合法律规定。东盛公司于2017年9月30日向神威公司邮寄《关于催缴房租、电费的函》系催告行为，而非通知解除合同，神威公司主张第一次发函后60天即2017年11月30日合同解除，于法无据，本院不予采纳。四是关于水电费问题。案涉厂房虽未按照《定制厂房租赁协议》约定安装250KVA配电系统，而是安装了360KVA配电系统，但并未降低配电容量，神威公司在接收厂房后从未就此提出过异议，东盛公司亦提供了发票等相关证据证明实际发生的水电费用，故神威公司主张不承担水电费，本院不予支持。 综上所述，神威公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11620元，由浙江神威石油机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年八月二十四日 代书记员 郭巧燕 18- 19-