云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初3177号原告：冯志国，男，1967年4月21日生，汉族，四川省德阳市人，高中文化，自由职业，住四川省德阳市旌阳区，现住曲靖市麒麟区。被告：黄初加，男，1976年4月28日生，汉族，云南省宣威市人，大专文化，住云南省宣威市。被告：马青梅，女，1976年4月3日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告冯志国诉被告黄初加、马青梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯志国、被告马青梅到庭参加诉讼。被告黄初加经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告冯志国向本院提起诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》有效，由被告配合原告办理房屋过户变更登记；2.由被告向原告支付违约金61200.00元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月6日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告将其所有的位于麒麟区0元的价格出售给原告，在房屋产权变更后再支付尾款30000.00元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了276000.00元购房款，但被告未在约定的15天申请办理房屋所有权证，导致不能与原告共同办理房屋产权变更登记。2019年10月，被告取得了房屋所有权证，原告多次请求办理房屋产权变更登记，但被告予以拒绝。被告将房屋交付于原告，原告装修予以居住，还缴纳了两年的物业服务费，为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告黄初加未做答辩，也未提交证据。被告马青梅辩称，答辩人就涉案房屋未签订过合同，也未收到征求是否同意出售房屋的短信。2020年4月29日，答辩人收到人民法院的短信后直至5月14日到法院后才得知在未经答辩人同意的情况下被告黄初加出售给原告。当天电话联系被告黄初加未果。两被告于2009年两地分居。两被告于婚前签订过婚前协议，基于协议约定，涉案房屋是2009年购买，首付款60000.00元系被告黄初加向答辩人的父亲所借，借款时承诺不用购买的房屋抵押。2013年7月，答辩人拿给被告黄初加70000.00元缴付尾款，其余是他缴纳的，房屋系夫妻共同财产。知道房屋出售的情况，经查询，2019年5月的房屋出售单价为每平方米3500.00元，涉案房屋楼层与采光条件好，在购买时就为加价购买的。从房屋的买卖过程看，原告明知房屋系夫妻共同财产，也明知答辩人的电话，其未征求答辩人的意见，未尽到审慎注意义务，很难相信其购买的善意。从合同约定看，原告缴付的定金200000.00元，该定金应由中介代收并保管，为什么支付给被告黄初加，为何又在5月29日、10月16日共计支付给被告黄初加76000.00元。如原告的诉讼请求成立，答辩人作为共有人，父亲作为出借人，却一无所知。综上所述，原告与被告黄初加于2019年5月6日签订的《房地产买卖合同》属违反法律强制性规定，属无效合同，答辩人未同意出售也不会配合办理变更登记。答辩人作为共有人就房屋的出售不知情，也未授权他人签订合同。在合同签订时未取得所有权证。以上属事实上或者法律上不能履行合同的情形。原告的其他诉讼请求不成立，由其承担相应的法律后果。依据的法律是：合同法第五十二条第二项及第五项。房地产管理法第38条、物权法第97条、最高院关于贯彻执行民事政策法律的意见第55条。原告冯志国围绕诉讼请求依法向本院提交了《房地产买卖合同》、原告及被告身份证、不动产信息查询表、曲靖市不动产登记中心不动产登记申请资料收据、黄初加（个人）售房款发票、商品房购房合同、冯志国缴纳中辰物业服务费收据、天骄房地产收据、2019年5月6日农业银行回执单、2019年5月29日建设银行回执单、2019年10月19日建设银行回执单、农行流水、建行流水、微信聊天截屏4份、手机截屏短信、装修押金微信转账截屏、商品房购销合同登记备案表、情况说明、照片三张。被告马青梅围绕其抗辩依法向本院提交了借条一份、协议书一份。基于原告的请求，本院传唤了徐某、李某出庭作证。证人徐某陈述，合同签订时，黄初加与他姐姐在场。在了解房屋是夫妻共有时，我们向黄初加以及他姐姐明确办理手续的时候另一方要到现场，黄初加与他姐姐表示一定会来。签订合同时，我们要求黄初加打电话征求其媳妇是否同意出售房屋。黄初加打完电话后告知其媳妇同意出售，我们才签订此合同。当时，黄初加还告知其媳妇的姓名。我们是以第三方云南天骄房地产经纪有限公司中介的名义参与的。我是公司东江花园三期店的店长。第一笔转给黄初加200000.00元。证人李某陈述，签订买卖合同时我在场，当时黄初加带着他姐姐来，他媳妇没有来，打电话给黄初加媳妇确定房屋要卖，他媳妇也同意，才签合同。当时他姐姐还担保说房屋没有问题，他姐姐是住在楼下，并说如果后期有什么问题不要怕，她就住在楼下。打电话的内容是：黄初加当初打电话说他们的房屋要卖了，现在要签合同，同意了就可以签，后期房屋相关证书下来后要过来一起办过户。结束通话后，他说可以签，后面就签了。黄初加的姐姐到我们公司称黄初加的房屋要卖，冯志国也找我说想买这个房子，后来联系他姐姐，由他姐姐约黄初加来签合同。付款当时因为没有证，正在办理过程中，冯师首先付了20多万元，剩余的约定到证下来以后，只要办理后续手续，再付尾款。经质证，被告马青梅认为：原告提交的证据及证人证言与答辩人无关，所有的内容只能证明冯志国、中介、黄初加及黄初加的姐姐之间的关系，不能证明答辩人同意出售涉案房屋。证据不能证明答辩人到过曲靖，并办过房屋产权证。即便来曲靖办过房产证，也不能证明同意出售该房屋，房产证办理与出售房屋没有任何关系。经质证，原告冯志国认为：被告马青梅提交的证据与房屋买卖没有任何联系，房屋是夫妻共同财产，因生活需要，任何一方对共同财产都有平等的处理权，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示，另一方不得以不同意、不知道为由对抗善意第三人；证人证言大概陈述了当时的情况，陈述属实，但是具体细节没有陈述清楚，时间太长了。通过质证，本院就上述证据做如下认证：被告黄初加未到庭就上述证据予以质证，是其质证权利的放弃，产生的后果由其承担。原、被告提交的证据与证人证言的内容真实客观，形式与来源合法，与待证事实有关联性，并形成证据链，本院予以确认，就证据的证明目的，本院结合全案事实综合认定。根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实：两被告为产权共有出卖人（甲方），原告买受人（乙方），丙方为云南天骄房地产经纪有限公司，2019年5月6日，三方签订《房地产买卖合同》，合同约定：甲方自愿将其所有的位于曲靖市麒麟区0元的价格出售给原告，此价款含物业现有及所属设施与装修，不含税费；过户产生的相关税费由乙方承担；为保障交易的严肃性，乙方向甲方缴纳定金200000.00元，由丙方代为保管；付款方式为买卖公证书出具时；甲乙双方于款清交房；除不可抗力因素外，不可中途违约，违约的，违约方须支付守约方成交价20%作为守约方的赔偿；未尽事宜双方可签订补充协议；办理时间于不动产登记证下来为准；不动产登记证下来时，原房东全权委托买方冯志国，在办理过户时需要原房东时，须全权配合办理；捌个月左右办理公证。合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告向被告黄初加账户转款200000.00元定金。被告黄初加与原告就后期款项的支付予以协议，原告分别于2019年5月29日向被告黄初加转款56000.00元，10月6日转款20000.00元。原告接手房屋后于2019年6月1日向所在小区的物业公司缴纳了相关费用（包含2019年4月1日至2020年3月31日期间物业服务费等费用），取得了装修资格予以装修，房屋为其占有使用。涉案房屋系两被告于2014年3月10日与曲靖市贵源房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》以184514.00元购买的，合同进行了备案。2019年10月，被告取得了房屋所有权证[云（2019）曲靖市不动产权第0043350号]。另查明，两被告于2005年4月5日签订一份婚后协议书。被告黄初加在购买上述房屋时向其岳父借款60000.00元作为首付款，同时确认就购买的房屋不得用于抵押。诉讼过程中，原告冯志国向本院提出诉讼保全申请，本院依法予以采取了保全查封措施，曲靖市不动产登记中心于2020年5月21日协助本院查封。本院认为，根据当事人的陈述，本案争议焦点是：1.涉案《房地产买卖合同》是否有效；2.涉案房屋是否归原告所有；两被告是否应当协助原告办理过户登记手续。一、《房地产买卖合同》成立并生效根据《民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理实施民事行为”及《合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人代理权的，该代理行为有效”的规定，首先，被告黄初加依法可以代理被告马青梅就夫妻共同财产予以处理，不为法律所禁止。其次，本院确认“被告黄初加在签订出让房屋前，在中介的要求下就共同财产的处理曾打过电话给被告马青梅，电话结束后，其告知被告马青梅同意出售”的证人证言，原告有理由充分相信其可以代理被告马青梅就夫妻共同财产予以出售，被告黄初加为有权代理。所以，该合同的落款处，除被告黄初加在此处予以签名外，被告黄初加还书写了“马青梅”，此代理行为有效，对被告马青梅产生法律效力。根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”和《物权法》第十五条“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，涉案合同当事人于2019年5月6日予以签字、盖章，此时合同成立并生效。二、涉案合同未约定在取得房屋所有权后多少日予以办理产权变更登记，原告亦无证据证明其于何时向两被告主张产权变更登记。所以，原告以被告未配合办理产权变更登记为由主张被告承担违约金的理由不成立，其请求，本院不予支持。三、涉案合同有效，被告黄初加、马青梅应当履行合同义务。根据《不动产登记暂行条例》之规定，申请办理不动产权属证书，是买卖双方应尽的义务，即两被告应当依法协助原告办理涉案房屋的产权变更登记。综上所述，涉案合同是当事人真实意思表示，既不违反法律、行政法规的强制性规定，又不违背公序良俗，也不损害他人的合法权益，合法有效，对当事人均有法律约束力。原告按约定支付了相应房款，同时也应当积极主动向被告缴付未缴付的剩余房款。被告依法应当配合办理涉案房屋的产权变更登记。原告主张被告支付违约金的请求依法不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第三十二条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、原告冯志国与被告黄初加、马青梅于2019年5月6日订立的《房地产买卖合同》有效，位于曲靖市麒麟区房屋归原告冯志国所有；二、由被告黄初加、马青梅于本判决发生法律效力后十日内协助原告冯志国办理上述房屋产权变更登记；三、驳回原告冯志国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330.00元、保全费2050.00元，由被告黄初加、马青梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期限为两年。审 判 长  龚占金人民陪审员  刘惠珍人民陪审员  赵冬玲二〇二〇年八月二十七日书 记 员  高吉瑞