宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初2110号 原告：宣向宇，男，1989年6月22日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：朱佳莹，浙江素豪律师事务所律师。 被告：宁波意创建设开发有限公司，住所地宁波高新区清逸路66号044幢301-189，统一社会信用代码91330201583964660K。 法定代表人：张玮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹双，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宣向宇与被告宁波意创建设开发有限公司（以下简称意创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。本院经审理发现案件有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告宣向宇及其委托诉讼代理人朱佳莹，被告意创公司的委托诉讼代理人曹双到庭参加诉讼。第二次庭审原告宣向宇的委托诉讼代理人朱佳莹，被告意创公司的委托诉讼代理人曹双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宣向宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告至实际交房之日止的逾期交房违约金（以实际已交房款787940元为基数按日万分之八的利率自2018年10月1日起暂计至2019年7月18日共290天为182802元）；2.判令被告支付原告至实际交付权属证书之日止的逾期交付权属证书违约金（以实际已交房款787940元为基数按日万分之二的利率自2019年4月1日起暂计至2019年7月18日为17020元）。事实和理由：2017年3月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：×××34）。合同约定：原告购买被告开发的印创广场5号楼15-1号房产一套，房屋总价为1557940元，原告于签约日支付首付款787940元，余款770000元通过按揭贷款方式支付；被告应当在2018年9月30日前将符合各项条件的商品房交付给原告；被告承诺于2019年3月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。2018年8月30日，原告收到被告《延期交房通知》，具体交房时间无法确定，原先按要求申请的按揭因被告原因暂缓。直至2019年7月15日，被告才完成涉案房产的竣工验收备案，当日立即通知原告重新提供按揭资料，并于7月18日办理房屋交付手续。据悉，截至原告起诉时被告仍未能取得不动产测绘数据核定材料、建设开发项目市政公用配套设施市政设施、公共停车场、内河设施、环卫设施验收审核材料、人防工程平时使用登记手续办理材料、人防工程或者兼顾人防需要的地下工程竣工验收备案材料等以及涉案房产的不动产权证书。当前，大量业主与被告就违约金、房屋质量等问题进行多轮谈判，部分已经提起诉讼。原告认为，被告逾期交房及逾期交付房屋权属证书事实清楚，应按《商品房买卖合同》的相关约定承担违约金。 被告意创公司辩称：一、原告付清全部购房款之前，被告有权主张先履行抗辩权，将交房时间顺延。尽管双方约定交房日期为2018年9月30日，但该日之前原告只支付787940元，剩余770000元于2019年9月8日才付清，故被告有权将交付日期相应顺延。交付房屋权属证书是开发商交房之后的后续义务，被告在有权拒绝交房的情况下，当然有权拒绝交付房屋权属证书。在原告未付清全部购房款前，被告没有义务向其交房、交付房屋权属证书，故不需要承担逾期交付责任，无需支付逾期交房、逾期交证的违约金。即使因为被告原因造成2018年12月27日之前贷款未能发放，也不会因此免除原告的付款义务，被告依然可以主张先履行抗辩权。二、涉案房屋于2018年12月27日通过竣工验收，符合办理按揭贷款的条件，原告于2019年1月19日收到按揭通知书，但未按合同约定提供完整资料，视为原告付款违约。三、规划政策变化耽误竣工验收备案四个半月，对被告应予免责。四、本案合同约定的违约金明显过高，不能对同一行为重复计算违约金，请求法院依法予以减少。五、最高院、浙江高院、宁波中院的典型判例均将逾期交房违约金减少至银行贷款基准利率的1倍或者租金的1.3倍，请求法院参照上述判例裁判本案。六、涉案房屋迟延竣工验收的主要责任在于总包单位，被告已交付了质量符合要求的房屋，现在房屋升值对原告的损失也有所弥补，被告正处于经营极度困难的关键时刻，请求法院裁判本案时综合考虑上述因素。 经审理，本院认定如下事实：2017年3月26日，原、被告签订编号为×××34《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买印创广场5号楼15-1号房，总价款1557940元，原告于合同签订当日支付首付款787940元，余款770000元申请按揭贷款方式付款；被告应当在2018年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；因政策的改变，被告可据实延期交付；交房期限届满，原告应支付给被告的任何款项未付清的，被告有权拒绝向原告交房，交付日期相应顺延至原告付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期；被告逾期交房超过60日且原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之八的违约金；被告承诺于2019年3月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告；被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内交付的，被告按已付房价款的万分之二承担违约责任，约定日期起90日以后仍不能交付且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。 原告于2017年3月26日向被告支付首付款787940元。涉案房屋于2018年11月15日消防验收合格，2019年1月10日完成燃气及自来水验收备案，2019年1月25日完成电力方面竣工验收备案，2019年3月12日完成环保自主验收备案，2019年6月14日取得规划核实确认书，2019年7月15日取得竣工验收备案证明书。被告分别于2019年1月14日、2019年7月12日通知原告等购房者办理按揭贷款手续。2019年6月其中一户购房者成功办理按揭贷款，其余成功办理按揭贷款的时间均于2019年7月或之后。2019年7月16日，原告收到被告邮寄的交房通知书，通知原告办好银行按揭手续后，于2019年7月18日办理房屋交付手续。原告于2019年9月8日向被告支付余款770000元。2019年9月23日，被告完成涉案房屋不动产权初始登记。2019年9月27日上午，原告收到被告邮寄的通知书，通知原告于2019年9月27日办理房屋权属证书交付手续。 另查明，本案审理过程中原告向本院申请对被告的财产予以保全，支出财产保全申请费1519元。 以上事实由原告提供的商品房买卖合同、宁波增值税普通发票、收据、POS签购单，被告提供的房产开发项目竣工验收（备案）确认意见书、市政公用设施验收备案登记告知书、建设工程消防验收意见书、企业环保自主验收备案情况登记表、房屋市政工程竣工验收备案证明书、浙江省建设工程规划核实确认书、按揭通知书、交房通知书、交付房屋初始产权证的通知书、EMS邮寄面单、邮件查询截图、不动产权证书，以及原、被告方的陈述予以证明。 本院认为，原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。双方均应按约履行各自的义务。被告未按照合同约定的期限交付房屋及权属证书，应承担相应的违约责任。被告辩称原告付清全部购房款之前，其有权主张先履行抗辩权顺延交房时间，无需承担逾期交房及逾期交证违约金，且原告付款违约。对此本院认为，被告提交的复函显示截至2019年7月1日被告仍未取得竣工验收报告，被告2019年1月第一次通知办理按揭后无一购房者成功办理按揭贷款，故贷款无法发放、购房余款不能及时支付系被告原因导致，不可归责于原告；被告延期交房是自身建设、审批等方面原因造成，并非是对原告行使先履行抗辩权；且约定的房屋交付日期到期后，被告迟迟无法办理竣工验收备案，有不能交付房屋的现实危险，原告有权行使不安抗辩权中止履行支付购房余款的义务，故原告在被告交房前未支付购房余款的事实并不使被告免除逾期交房、逾期交证的违约责任。被告辩称规划政策变化耽误竣工验收备案四个半月，其应予免责。对此本院认为，《宁波市城乡规划管理技术规定》于2014年修改，而原、被告于2017年签订买卖合同，被告作为商品房开发商，在合同签订时应当已知晓规定的变化并预见到可能导致的风险，其以早已发布实施的规定主张逾期交房免责，本院不予采纳。涉案《商品房买卖合同》明确约定了具体的交房日期和交证日期，并分别约定了相应的违约金。被告超过交证日期迟延交房，虽然在合同约定的交证日期与被告实际交房日之间只存在一个期间，但是在该期间内，被告既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期交证的违约行为，应分别承担相应的违约责任。被告辩称逾期交房和逾期交证的违约金不能双重计算，于法无据，本院不予采纳。被告通知原告于2019年7月18日交房，于2019年9月27日交证，原告未提交证据证明其之后逾期办理房屋及权属证书交付手续系被告原因导致，故逾期交房时间应自2018年10月1日起计算至2019年7月18日止（按原告主张的290天计算），逾期交证时间应自原告主张的2019年4月1日起计算至2019年9月27日止（合计180天）。根据合同法及相关司法解释的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案案情，本院酌定逾期交房与逾期交证的违约金分别按已付房价款的日万分之二点四、日万分之零点六计算。综上，本院认定逾期交房违约金为54840.62元（787?940元×0.00024×290）、逾期交证违约金为8509.75元（787?940元×0.00006×180）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波意创建设开发有限公司支付原告宣向宇逾期交房违约金54840.62元、逾期交证违约金8509.75元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告宣向宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4296元，由原告宣向宇负担2934元（已预交），被告宁波意创建设开发有限公司负担1362元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。财产保全申请费1519元，由原告宣向宇负担1037元（已预交），被告宁波意创建设开发有限公司负担482元，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告宣向宇。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  谢国斌 人民陪审员  华琳栋 人民陪审员  戚志明 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  李韦华 代书 记员  邵 迎