宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初1432号原告（反诉被告）：矫某，住宁夏银川市。被告（反诉原告）：范某，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：冯某，宁夏宓林律师事务所律师。原告（反诉被告）矫某与被告（反诉原告）范某合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）矫某、被告（反诉原告）范某及其委托诉讼代理人冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。矫某向本院提出诉讼请求：1.判令范某支付矫某位于银川市××区商铺的转让费35000元、违约金3500元，共计38500元；2.判令范某支付七只宠物猫医疗费12330元，以上合计50830元；3.本案诉讼费由范某承担。事实和理由：2019年12月6日，范某与矫某签订《店铺转让协议》，约定将位于银川市××区商铺转让给范某，转让费用35000元。协议第八条约定，范某超过30日未支付转让费的，应当支付10%的违约金3500元。付款时间到期后，矫某多次催要转让费，范某均以各种理由拒绝。《店铺转让协议》中约定矫某的七只宠物猫由范某饲养管理，用于猫咖店日常经营使用，自范某2019年5月实际接手店铺至今，该七只宠物猫因范某饲养不善造成不同程度的身体损伤。矫某将该七只宠物猫带至银川爱宠动物医院进行治疗，花费检查费3060元、医疗费9270元。依据协议约定，如果由于范某饲养管理不当造成猫只生病，范某需承担全部检查、治疗费用。综上，范某严重违反合同约定，损害矫某切身利益，故矫某诉至法院。范某辩称，一、矫某与范某签订的《店铺转让协议》因存在欺诈情形属于可撤销合同。1.矫某在与范某协商转让店铺时，从未告知范某其与房东的租赁合同中明确约定过“不得转租、转让、转借，否则，出租方有权解除租赁合同收回房屋”，而且在签订《店铺转让协议》时，矫某也未向范某出示过其与房东签订的租赁合同，只是告知范某房屋年租金30000元、押金5000元。范某多次要求房东参与，但矫某始终说不用。如果范某当时知道矫某与房东的租赁合同中有不得转让条款，范某当时断然不会接受转让的。并且在《店铺转让协议》签订后，矫某协助范某办理工商登记时提交了房东签字的租赁合同，范某便相信房东知晓且同意双方转让。直到矫某起诉范某后，范某才通过房东了解到房东与矫某签订的租赁合同中存在不可转让条款以及矫某协助范某办理工商登记时提交的租赁合同中房东的签字并非房东本人所签，房东亦不知晓存在该租赁合同。在整个转让过程中，矫某为达到目的多次欺诈，使范某在违背真实意思的情况下与其签订转让合同。依据合同法规定，该合同属于可撤销合同，故矫某的诉讼请求不应支持。2.矫某与范某在协商转让时，针对35000元转让费，实际约定的是该费用包含房租30000元和押金5000元，因当时矫某开设新的宠物医院，加之涉案房屋房租到期，就协商将该店铺转让给范某经营，由范某负责向房东交纳房租，且《店铺转让协议》第三条明确约定该店铺现有的装修、工具、设备全部无偿归范某使用，继而说明双方所谓的转让费就是给房东交纳的房租和押金。然而，在双方签订合同且范某向房东交纳房租后，矫某又基于合同要求范某再次支付35000元，明显违背双方当时签订合同的意思，不应得到支持。二、矫某诉请的七只宠物猫医疗费没有事实和法律依据，不应得到支持。矫某诉称范某5月份实际经营店铺与事实不符，因当时矫某外出学习让范某帮忙看店，不发工资，5月27日矫某回来后，将店铺交由范某继续打理，不发工资，但是店铺的营业收入归范某，同时由范某承担房租。矫某私有的宠物猫在店里的开支都是由范某垫付的，矫某在接走宠物猫时宠物猫并未出现疾病，故矫某诉称的医疗费无事实依据，不应得到支持。综上，请求依法驳回矫某的诉讼请求。范某向本院提出反诉请求：1.依法撤销范某与矫某签订的《店铺转让协议》；2.判令矫某返还范某支付的2020年7月至9月的租金7500元（2500元×3个月）；3.判令矫某支付2019年5月至11月猫咪托管期间产生的费用22750元；4.反诉诉讼费用由矫某承担。本案诉讼过程中，范某将诉讼请求第3项变更为：判令矫某支付2019年5月至12月6日猫咪托管期间产生的费用16974元。事实和理由：2019年12月6日，矫某与范某签订《店铺转让协议》，约定将位于××区商铺转让给范某使用，并保证范某享有矫某在原租赁合同中的所有权利，同时协助范某办理工商营业执照等相关过户手续。转让前，矫某曾于2019年5月27日将店铺交由范某帮忙打理，约定不发工资，但店里的收入归范某所有，同时由范某承担房租，范某在帮忙打理店铺期间，垫付了矫某私有的七只宠物猫的所有日常开支。2020年4月，矫某起诉范某后，范某通过房东邹静静得知，邹静静与矫某签订的租赁合同中明确约定“不得转租、转让，否则，出租人有权收回房屋”。矫某在与范某签订《店铺转让协议》时故意隐瞒“不得转租、转让”的事实，构成欺诈，侵害了范某的合法权益。故范某提起反诉。矫某对范某的反诉辩称，一、关于转让的基本事实。矫某于2015年创业开店，于2018年搬迁到新址并重新装修，重新装修和设备共花费15万元左右。矫某与范某是在经营店铺期间认识的。2019年5月17日，矫某因需外出学习，本打算店铺停业一周，范某得知后便提出帮忙看管店铺，矫某就同意了。外出学习期间矫某只在前两天收到一两百元的营业收入，后面几天未收到营业收入。矫某回到店铺后发现，范某在未经矫某同意的情况下，将店铺里原先的菜单和收款码均改成其个人的，并称菜单里的材料都是其自己购买的，理应收取营业收入。后因范某一心想要接手店铺，矫某便和范某洽谈了转让相关事宜，转让费用30000元、房屋押金5000元。因矫某已经支付了2019年10月1日前的房租，故范某从2019年6月1日起到10月1日每月需向矫某支付2500元房租。范某自2019年6月1日起实际接手店铺，并称由于经济拮据，要求延后支付转让费，矫某也同意了。到2019年10月，范某通过矫某联系到房东，并直接向房东支付房租。因当时矫某没有拿到转让费，便要求范某补签转让合同，于是双方在2019年12月6日签订了《店铺转让协议》，但范某称仍然没钱支付转让费，要求先给矫某打张欠条，承诺两个月内还清。2020年2月6日，到了范某本该支付转让费的期限，但考虑到疫情影响，矫某并没有催要。2020年3月，矫某因经济困难向范某催要转让费，范某说在想办法，以此为由又推脱了近两个月。2020年4月中旬，范某开始拒接矫某电话并且失联，2020年4月28日，矫某到店铺内找到范某，范某不承认有转让费的事实。二、关于宠物猫的医疗费及抚养费问题。2020年4月18日，矫某发现店铺里的宠物猫健康状况不好，便送往爱宠动物医院治疗，经诊断宠物猫是由于饲养不当，挨饿，虐待等行为导致恶性疾病，期间诊疗费用共花费一万两千多元。因转让合同明确指出，宠物猫所有权人是矫某，矫某只是将宠物猫借给范某用于经营店铺，期间若是宠物猫得病，范某需承担全部费用，因此应由范某承担宠物猫的医疗费。另外，因为是猫咪主题咖啡馆，范某要求矫某将七只宠物猫留在店铺内为其经营所需，且范某承诺承担宠物猫在店铺内的所有费用。因此，宠物猫的抚养费应当由范某承担。三、关于《店铺转让协议》不成立的问题。矫某在转让店铺时早已通知房东，对转让店铺房东是知情且接受的，另外在2019年10月矫某、范某和房东三人同时见面并一同咨询物业费、暖气费及解决物业问题。范某在2019年10月和2020年4月直接向房东交付房租，房东也收取了范某的房租，房东的种种行为均已经默许了转让的事实。四、关于租金问题。2019年6月1日，双方达成口头转让协议，范某接手店铺，店铺所有权归范某，截至2019年10月1日范某每月向矫某支付2500元房租，在此期间店铺所有收入都归范某，因此矫某没有义务承担租金。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，邹静静（出租方）与矫某（承租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》1份，约定，出租方将坐落于金波北路东侧银川西夏万达广场D区18号楼1010室（复式）营业房、建筑面积151.84平方米、水电暖设备齐全的房屋出租给承租方使用。租赁期限为三年，出租方自2017年10月1日起将房屋交付承租方，至2020年9月30日止收回，租赁期满，承租方续租，应提前一个月与出租方协商，并签订书面协议。该套房屋三年税后租金总额86000元，租赁产生的相关税费由承租人承担，租金分年支付，其中2017年10月1日-2018年9月30日租金25000元于2017年8月1日前支付，2018年10月1日-2019年9月31日租金28000元于2018年8月1日前支付，2019年10月1日-2020年9月30日租金33000元于2019年9月1日前支付。该《房屋租赁合同》第八条约定，租赁期间，未经出租方同意，承租方不得将房屋转租、转让、转借，否则，出租方有权解除合同并收回房屋。第十三条约定，为保证本合同的履行，在合同签订之日，承租方向出租方交保证金5000元，用于支付承租方拖欠的租金和应承担的违约金及损坏房屋设施赔偿。当保证金不足以支付承租方拖欠的租金、违约金、损坏房屋设施赔偿等费用，承租方还须承担责任。本合同期满出租方在承租方交齐所有费用并按时迁出房屋后，将合同规定的保证金退还给承租方。后矫某向邹静静支付了2017年10月1日-2018年9月30日的租金25000元以及2018年10月1日-2019年9月30日的租金28000元。另查明，2019年5月底，因矫某外出学习，范某与矫某口头协商由范某帮矫某打理涉案店铺，后矫某与范某又口头协商自2019年6月起矫某将涉案店铺转让给范某经营，营业收入归范某所有，范某承担涉案店铺租金。2019年6月至2019年8月，范某每月向矫某支付租金2500元，共计已支付7500元。2019年10月11日，范某向邹静静转账支付涉案房屋租金15000元，2020年3月19日，范某向邹静静转账支付涉案房屋租金15000元。2019年12月6日，矫某（甲方、转让方）与范某（乙方、受让方）补签《店铺转让协议》1份，约定，甲方于2019年12月6日前将位于××区商铺（面积150平方米）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所有的权利和义务。该店铺产权为房东，房东与甲方签订了租赁合同，合同年租金为30000元，店面交给乙方使用后，乙方同意替代甲方向房东履行租赁合同，每年交纳该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用。合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。该店铺现有的装修、工具、设备全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归房东所有，其他归乙方所有。店铺里的部分猫咪（饺子、辛巴、摩卡、八一、黑鼻子、九妹、胖虎）及甲方私有物品仍归甲方所有。转让实施后，甲乙方各自清点物品，甲方在店内的私有物品需向乙方告知带走。乙方接手后，由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手前，该店铺所欠一切债务及售后等事项由甲方负责，与乙方无关。该《店铺转让协议》第四条约定，现店里的猫咪：饺子、辛巴、摩卡、八一、黑鼻子、胖虎、九妹，甲方同意这些猫咪在店里维持店内正常运营，如果某只猫咪抽回、寻新家等情况甲方需向乙方提前一个月告知，猫咪在店内期间，猫粮、日常用品及营养方面乙方需全部负责，这些猫咪每年需常规体检，体检费用按医院成本甲乙方各承担一半，乙方需保障猫咪的健康状况，猫咪如在店期间生病，治疗费用按医院成本甲乙方各承担一半（若人为操作不当或失误、饲养管理不当导致猫咪生病，需乙方全责），在未经甲方同意下不得转让、出售、领养这些猫咪等任何盈利及非盈利用途。第五条约定，乙方一次性向甲方支付转让费35000元，上述费用包括甲方交给房东再转付乙方的押金。甲方不得向乙方索取任何其他费用。第七条约定，甲方应协助乙方在签订合同后七日内办理该店铺的工商营业执照等相关过户手续，但相关费用由乙方负责。第八条约定，如乙方逾期交付转让金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方务必按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。同日，范某向矫某出具借条一张，载明，“本人范某今日有向矫某借到人民币32500元，上述借款约定于2020年2月6日前还清，逾期不还，借款人应承担违约金0.5%（年利率）。特立此举为凭。”2019年12月10日，范某取得了涉案店铺的营业执照，登记的名称为“银川市西夏区喵先森宠物用品馆”，类型为个体工商户，经营者为范某。涉案店铺现由范某经营管理。本案审理过程中，本院依法向房东邹静静进行询问核实确认，邹静静在矫某将涉案店铺转租给范某后，知晓了转租事宜，且同意矫某将涉案店铺转租给范某，并且邹静静收取了范某向其转账支付的涉案房屋自2019年10月1日-2020年9月30日的租金30000元。矫某、范某均未交纳其承租涉案房屋期间的物业费及暖气费。上述事实，有当事人陈述、矫某提交的店铺转让协议、借条、矫某与邹静静签订的《房屋租赁合同》照片打印件、矫某与邹静静微信聊天截屏打印件、矫某与范某微信聊天截屏打印件、照片打印件，范某提交的微信聊天截屏打印件、《店铺转让协议》、《房屋租赁合同》照片打印件、录音、营业执照，以及本院与邹静静的通话录音等证据在卷佐证，并经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，结合当事人陈述及双方提交的证据综合判断，可以确认矫某自2019年6月起即将涉案房屋转租给了范某，并将涉案店铺转让给了范某经营，且双方于2019年12月6日补签了《店铺转让协议》。本案的争议焦点之一，关于涉案《店铺转让协议》的效力问题。矫某与范某签订的《店铺转让协议》包括房屋转租及店铺转让。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，虽然矫某（承租方）与房东邹静静（出租方）签订的《房屋租赁合同》第八条约定“租赁期间，未经出租方同意，承租方不得将房屋转租、转让、转借，否则，出租方有权解除合同并收回房屋”，但结合当事人陈述及提交的证据，以及本院依法对邹静静进行的询问等可以确认，在矫某将涉案房屋转租给范某后，邹静静知晓且同意了该转租行为，且收取了范某支付的涉案房屋自2019年10月1日-2020年9月30日的租金30000元，故《店铺转让协议》合法有效，矫某、范某均应依约履行。范某要求撤销其与矫某签订的《店铺转让协议》，因范某在签订协议时知晓涉案房屋存在转租问题，且签订《店铺转让协议》前后其向邹静静支付了涉案房屋租金，加之涉案店铺已实际由范某管理经营并由范某办理了个体工商户营业执照，《店铺转让协议》已经实际履行，故为保障交易行为的稳定性，对范某的该项反诉请求，本院不予支持。本案的争议焦点之二，关于租金及转让费等问题。《店铺转让协议》第五条约定，“乙方一次性向甲方支付转让费35000元，上述费用包括甲方交给房东再转付乙方的押金5000元”，据此可知，矫某与范某约定的转让费35000元实为店铺转让费30000元及矫某与邹静静之间《房屋租赁合同》中约定的押金5000元。因5000元押金系邹静静与矫某之间的约定，该费用是否退还、如何退还应依据邹静静与矫某签订的《房屋租赁合同》及合同履行情况而定，在未经邹静静同意的情况下，矫某与范某不得自行处理，故该5000元矫某无权要求范某承担。关于店铺转让费30000元，系范某与矫某的自愿约定，依据《店铺转让协议》，该费用应当包括店铺装修、工具、设备等，故范某应当支付给矫某。故对矫某要求范某支付店铺转让费30000元的诉讼请求，本院予以支持。《店铺转让协议》明确约定，“该店铺产权为房东，房东与甲方签订了租赁合同，合同年租金为30000元，店面交给乙方使用后，乙方同意替代甲方向房东履行租赁合同，每年交纳该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用”，因此，范某向邹静静支付的30000元即为矫某与邹静静签订的《房屋租赁合同》中约定的2019年10月1日至2020年9月30日的房租，而非矫某与范某签订的《店铺转让协议》中约定的范某应当支付给矫某的转让费。范某主张转让费30000元即其已经支付给邹静静的房租30000元，认为在其给邹静静支付了30000元房租后，无须再向矫某支付转让费30000元的意见，明显与合同约定不符，本院不予采纳。关于矫某主张的违约金，虽然《店铺转让协议》第八条约定，“如乙方逾期交付转让金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方务必按照转让费的10%向甲方支付违约金”，但双方于同日签订的借条明确约定包含30000元转让费在内的32500元付款期限为2020年2月6日前，如逾期不还，违约金为年利率0.5%，故违约金应按照借条约定的年利率0.5%自2019年12月6日计算至判决之日为100元（30000元×0.5%÷365天×243天）。另外，依据《店铺转让协议》约定，范某自2019年6月起应当支付矫某已经交纳的房租，故范某要求矫某返还已经支付的房租7500元（2019年6月至8月）的反诉请求，本院不予支持。矫某主张要求范某支付七只宠物猫医疗费12330元，但未提交有效证据证明宠物猫生病治疗与范某存在必然因果关系，故其该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。范某要求矫某支付2019年5月至12月6日期间宠物猫托管期间产生的费用16974元，因《店铺转让协议》约定，涉案宠物猫在店内期间，猫粮、日常用品及营养方面由范某全部负责，故范某的该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十四条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、范某于本判决生效后十日内支付矫某转让费30000元、违约金100元，共计30100元；二、驳回矫某的其他诉讼请求；三、驳回范某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1070元，减半收取计535元（实收535元），由矫某负担218元，由范某负担317元。反诉案件受理费278元，由范某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 罗娟 二〇二〇年八月四日书记员 魏曾附：本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。