广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13924号上诉人（原审原告）：张伯明，男，1989年3月25日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。上诉人（原审原告）：黄胜伟，男，1985年6月18日出生，汉族，身份证住址湖南省宁远县。两上诉人的共同委托的诉讼代理人：徐叔宝，广东增泰律师事务所律师。两上诉人的共同委托的诉讼代理人：徐灿华，广东增泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈喜宏，男，1978年11月1日出生，汉族，身份证住址广东省梅县。被上诉人（原审被告）：吴少荣，女，1978年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省梅县。两被上诉人的共同委托的诉讼代理人：吴爱平，广东粤鑫律师事务所律师。原审第三人：广州市美盈房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区荔城街金竹环路67号。法定代表人：洪秋妮。原审第三人：洪秋妮，女，1983年4月19日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。原审第三人：张国顺，男，1989年10月6日出生，汉族，身份证住址广州市增城区派潭镇围园村寺山寺东横一巷2号。原审第三人：刘广林，女，1992年12月4日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：张国顺，系其丈夫。原审第三人：张少锋，男，1975年1月26日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：张国顺，系本案原审第三人。上诉人张伯明、黄胜伟因与被上诉人陈喜宏、吴少荣，原审第三人广州市美盈房地产代理有限公司（以下简称：美盈公司）、洪秋妮、张国顺、刘广林、张少锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张伯明、黄胜伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判陈喜宏、吴少荣向其支付77万元购房款。事实和理由：一、一审认定其在交易过程中认可洪秋妮的收款行为与事实不符。合同约定收款人为张伯明，不是洪秋妮，洪秋妮无权收款，非经特别授权，不能推定洪秋妮有权收款。洪秋妮只是中介，根据合同和交易惯例，中介方在无授权的情况下，不能收房款。张伯明、黄胜伟当初认可洪秋妮支付的10万元冲抵陈喜宏、吴少荣应支付的房款是迫于无奈，是为自己利益不再扩大损失所取用的补救措施。根据交易惯例，只要有人代债务人支付付款义务，无论是谁，债权人都会答应，且张国顺明确表示该款应由洪秋妮转回给陈喜宏、再由陈喜宏支付给张伯明、黄胜伟。洪秋妮虽承诺会支付70万元购房款，但她涉嫌犯罪，被刑事追诉，无法支付，一审没有查明洪秋妮支付能力的情况下采信洪秋妮的说法。一审判决认为张伯明、黄胜伟认可洪秋妮的收款行为毫无依据。二、交易中，陈喜宏明显委托洪秋妮向张伯明、黄胜伟支付房款，在洪秋妮不支付房款的情况下，应由陈喜宏、吴少荣支付。交易开始前，陈喜宏就知道房屋不是洪秋妮的，其根据常识肯定知道不应向洪秋妮支付房款。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。陈喜宏、吴少荣二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、张伯明、黄胜伟不具备本案一审原告主体资格，全案交易过程中存在操作不当的违法行为，包括虚走高额银行流水、高额尽贷等，且包括银行流水走账等多个交易环节均无书面授权，两房交易过程均脱离原实际签订的《房产买卖合同》，完全按实际口头授意的实践性合约正常履行，且陈喜宏已经将退房款77万元支付给张伯明、黄胜伟、洪秋妮、张国顺等人，不存在任何违约行为。二、张伯明、黄胜伟和陈喜宏、吴少荣出示的所有证据中，均不存在张伯明、黄胜伟、张国顺、洪秋妮等人相互出示的任何书面授权材料，张伯明、黄胜伟已明确两房交易的实际控制人是张国顺。结合张国顺、洪秋妮与陈喜宏的全部微信聊天记录，可知洪秋妮在交易过程中的地位和作用，张伯明、黄胜伟、张国顺是明知且认可的，且洪秋妮与陈喜宏进行两套房交接和收款行为，张伯明、黄胜伟是明知确认的。三、陈喜宏不存在任何违约行为，张伯明、黄胜伟主张的违约金和律师费应予驳回。四、房屋买卖合同的签订均由陈喜宏个人完成，吴少荣不知情，根据合同相对性，张伯明、黄胜伟的诉求与吴少荣无关。美盈公司、洪秋妮二审未到庭提交答辩意见。张国顺、刘广林、张少锋述称：同意张伯明、黄胜伟的上诉请求。张伯明、黄胜伟向一审法院起诉请求：1.陈喜宏向张伯明退还多收楼价款112万元；2.陈喜宏向张伯明支付违约金25万元；3.陈喜宏、吴少荣向张伯明、黄胜伟支付因本案所产生的律师费1万元；4.吴少荣对上述三项请求承担连带清偿责任；5.诉讼费由陈喜宏、吴少荣承担。一审法院经审理查明：2018年3月1日，石伟东出具《授权委托书（卖方）》，载明“石伟东（委托人），张伯明（受托人），石伟东有壹处房屋位于增城区××街××房，特委托张伯明办理如下第1、2、3、4事宜：1、签订出售上述房屋的买卖合同；2、协助办理银行贷款相关手续并签署相关文件；3、收取上述房屋的售房定金；4、办理上述房屋的交付手续，含物业管理费、水电、燃气等的物业交割。受托期限：卖出过户为止。”。2018年5月15日，陈喜宏（卖方）与张伯明（买方）、第三人美盈公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城区××城街××大道××房的所有买卖条件达成一致意见，……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币2500000元。……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……1、若买方因自身需要，要求在办理房贷时尽贷、多贷的方式以达到同时办理装修贷目的，卖方不同意也不协助办理的，买方均有权单方提出解除合同，解除合同后买方有权向卖方追索违约责任。……3、卖方欠银行贷款约75万元，由第三方垫资赎证，卖方无条件配合办理相关手续，垫资利息由居间方支付。4、卖方同意买方尽贷，首期以同贷书为准，多除少补。附件1：付款方式买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币70000元作为定金。……3、剩余楼价款为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款的方式支付给卖方。同贷书出具后，银行同贷金额少于剩余楼款的，买方应在同贷书出具之日起3日内补足差额；银行同贷金额超过剩余楼款的，卖方应在银行发放贷款后3日内将超过楼款部分退回给买方。银行同贷金额与实际放款金额存在差额的，双方同意在银行放款后3日内办理多退少补。……”。洪秋妮在合同执业经纪人处签名捺印。2018年5月15日，陈喜宏（乙方、买受人）与张伯明（甲方、出卖人）、第三人美盈公司（中介居间方）签订《房屋买卖合同》，载明“甲、乙双方经友好协商，就房屋买卖有关事宜达成如下协议……第一条房屋情况乙方知悉甲方通过购买所得的房源于增城区××街××房……第二条价格甲、乙双方议定本房屋的交易价格为人民币5350000元。第三条付款方式乙方于本合同签订之日向甲方支付定金100000元。乙方于本合同签订之日起过户当日内向甲方支付购房款700000元（含定金）。剩余购房款4650000元由乙方按第（2）项方式支付给甲方。……（2）通过银行按揭商业贷款方式支付给甲方。买方应在签署本合同后三个工作天内向银行申请按揭并提供申请按揭所需的全部资料及签署银行按揭所需资料。……备注：1、由于买方换房，所以需买方出售位于荔城街××大道××房后再××街××房的过户手续，按揭手续可提前申请。2、如果因银行审批额度不足，双方自行协商。协商不成，双方解除合同。（包括荔城街××大道××房的买卖合同）。3、过户当天，买方少支付5万元首期款，待挡水墙维修合格后支付卖方。”洪秋妮在合同经纪方处签名。2018年5月15日，陈喜宏出具《诚意金收据》，载明“本人陈喜宏是位于增城区荔城大道l号6幢703房物业之合法所有权人，现收到买家张伯明交来（承购）该物业诚意金款项70000元。”。2018年5月15日，张伯明出具《购房定金收据》，载明“本人张伯明是位于增城区××街××房物业之合法所有权人，现收到买家陈喜宏交来（承购）该物业定金款项100000元。”。2018年6月25日，陈喜宏出具《首期收据》，载明“本人陈喜宏是位于增城区××城街××大道××房之所有权人，现收到买家张伯明交来承购该物业之首期款600000元整。备注（手写体）：该笔首期款支付完毕后，本人须将该款划至张国顺账户以助完成承购荔城街广悦轩一街42号101房之首期支付。”2018年6月26日，刘广林向陈喜宏转账200000元。同日，陈喜宏向洪秋妮转账200000元。2019年3月6日，刘广林出具《证明》，载明“本人刘广林，在2018年6月26日张伯明委托本人向陈喜宏转账200000元，据张伯明表示该款为其向陈喜宏购买广州市增城区××城街××大道××房所支付的购房款。”。2018年6月27日，广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行出具《同意贷款意向书》，载明“借款申请人吴少荣于2018年6月22日向我行申请借款495万元，用于购买石伟东位于增城区××街××房的房产。现我行有意向为借款申请人发放贷款495万元整。”。2018年8月7日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市越秀支行出具《个人房屋贷款审批通知书》，载明“黄胜伟（借款人）：您因购买坐落增城区××城街××大道××房向贷款人申请个人房屋贷款。现已审批通过，决定给予您贷款金额为220万元。”2018年8月15日，陈喜宏出具《购房首期收据》，载明“本人陈喜宏是位于增城区××城街××大道××房物业之合法所有权人，现收到买家张伯明交来承购该物业之首期款项（不含定金）750000元整。”2018年8月15日，张少锋向陈喜宏转账750000元。2019年3月5日，张少锋出具《证明》，载明“本人张少锋，在2018年8月15日张伯明委托本人向陈喜宏转账750000元，据张伯明表示该款为其向陈喜宏购买广州市增城区××城街××大道××房所支付的购房款。”。2018年10月13日，陈喜宏向洪秋妮分别转账27万元、30万元、20万元。同日，洪秋妮出具《收据》，载明“今收到陈喜宏承购荔城街广悦轩一街42号101房之全部购房款，金额5350000元。”。2018年10月13日，陈喜宏出具《收据》，载明“今收到广悦轩一街42号101房之押金，予挡水墙维修验收合格后退回，金额50000元。”。2019年1月28日，张伯明、黄胜伟（甲方）与广东增泰律师事务所（乙方）签订《委托合同》，载明“甲方因与陈喜宏、吴少荣房屋买卖合同纠纷案请求乙方委派律师徐叔宝担任诉讼代理人参与民事诉讼（一审）程序。律师代理费：10000元”。2019年4月28日，广东增泰律师事务所出具发票，载明“张伯明，律师代理费，金额5000元。”。另查明，陈喜宏、吴少荣于2002年4月27日登记结婚。再查明，陈喜宏提供其与洪秋妮的微信记录、其与张伯明、黄胜伟的微信记录，拟证明洪秋妮在当事人双方之间房屋买卖合同中的地位以及交易过程。其中，一、张国顺与陈喜宏的聊天记录：2018年10月14日，陈喜宏“张总，那些钱全部昨天已经转给阿妮妹交接清楚了。收据也在阿妮妹那里，你到时候找她拿，那5万块钱的收据。”张国顺“好啊好啊陈总，我会问她，那里我会尽快给你处理的。”2018年10月26日，陈喜宏“你们对接就可以了。”。张国顺“她除非可以转回102万或者大部分给我，不然我不收她的钱，我只收你的钱。”二、洪秋妮与陈喜宏的聊天记录：2018年10月26日，洪秋妮“陈总，发你卡号过来给我，我晚点转笔钱给你，张总说转给你。”。陈喜宏“你转给他吧……你和张总沟通好了对接就可以了。”2018年10月27日，洪秋妮“我昨晚已经转了10万给他了，他什么都没说喔，我现在已经开始回款给他了啊！……这昨晚都说得挺好的，也没什么情况的，突然间就这样了，我得问清楚。”2018年10月28日，洪秋妮“陈总，我已和张总说了：我一个月内给回70万他。”审理中，张伯明、黄胜伟与陈喜宏确认：涉案703房买卖中张伯明应付的7万元定金与101房买卖中陈喜宏应付的10万元定金进行了抵扣。张伯明、黄胜伟陈述以下内容：1、2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》中的60万元是张国顺操作的。2、张伯明、黄胜伟没有委托洪秋妮、张国顺收取房款。3、张伯明、黄胜伟确认收到2018年10月27日洪秋妮转给刘广林的10万元，同意在第一项诉讼请求112万元中扣减10万元。4、张伯明没有支付2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》60万元中的40万元给陈喜宏，因为101房买卖中，陈喜宏还需支付40万首期款给张伯明，所以就直接抵扣了。2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》60万元中的20万元是通过刘广林转账支付的。陈喜宏陈述以下内容：1、关于101房的款项：10万元定金与703房的7万元定金抵扣，剩余3万元通过微信支付给张国顺指定的收款人张伯端；495万元贷款直接划到石伟东的账户；其余30万元扣除挡土墙的5万元后剩余25万元已经转给洪秋妮。2、确认2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》60万元中的40万没有实际支付，与101房的40万进行抵扣。收到刘广林转来的20万，即按洪秋妮、张国顺的要求转给了洪秋妮，该走账不是资金托管。之所以转给洪秋妮，因为之前都是由洪秋妮按张国顺的意思进行走账，该20万元也是洪秋妮要求陈喜宏走账至洪秋妮账户。3、之前的多次走账都是洪秋妮拿着张国顺的指定账户要求陈喜宏转账的，故陈喜宏有理由相信洪秋妮得到张国顺的授权收取房款。洪秋妮陈述以下内容：1、陈喜宏转给张伯端的3万元是张国顺要求转的，该3万元是101房与703房的定金差额。2、2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》中的60万元，其中40万元是与101房的40万进行了抵扣。20万元作为托管金支付到了洪秋妮的账户。20万元不同意支付给张伯明，因为101房的按揭递件人写了美盈公司，实际不是美盈公司递件，美盈公司要承担法律责任。3、确认收到了2018年10月13日陈喜宏转给洪秋妮的77万元，当时张国顺说703房已经放款，让洪秋妮与张伯明、陈喜宏进行两个房屋多退少补的手续，张伯明未到场，由洪秋妮与陈喜宏对数后，陈喜宏将77万元转给洪秋妮。收到上述77万元后没有转给张伯明或张国顺，因为101房成交价为535万，贷款495万，他们虚构了美盈公司作为101房的贷款承办方，洪秋妮有理由不退还。4、张国顺、张伯明没有书面委托洪秋妮收取房款，有口头委托洪秋妮去交接。5、走账不是洪秋妮指定的。6、张国顺让洪秋妮将陈喜宏转的97万元转给张国顺，洪秋妮于2018年10月27日就先转了10万元给刘广林。剩余87万元也愿意退还给张国顺，但要解决房屋按揭方面美盈公司的危机。张国顺陈述以下内容：1、张国顺认可收取3万元。2、张伯明是张国顺的堂兄，张伯明不懂交易，由张国顺代为处理。2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》中的60万元，其中40万元没有实际支付，与101房的40万进行了抵扣。20万元是张伯明支付的，该20万元不是托管金。张国顺也没有指示陈喜宏转20万给洪秋妮。3、关于2018年10月13日陈喜宏转给洪秋妮的77万元，不是张国顺的指示。4、张国顺没有委托洪秋妮收取房款。5、张国顺分五笔转给吴少荣的313万元，其中2018年6月29日的203万元是为了做网签首付凭证，其余都是用于贷款走账。5、涉案房款是要支付给张伯明。一审法院认为：张伯明、黄胜伟提起本案诉讼，主张陈喜宏、吴少荣应当返还其多支付的房屋款，同时因当事人之间存在相互房屋买卖的合同关系，且两份房屋买卖合同中所约定的款项相互之间存在抵扣与冲抵行为。故综合分析上述两份房屋买卖合同，确定张伯明、黄胜伟的诉讼请求能否得到支持。首先，综合703房的房屋买卖合同与101房的房屋买卖合同，通过合同内容，确定上述两份合同房屋的价款以及组成部分。对于703房，卖方为陈喜宏，买方为张伯明，双方约定的房屋交易总款为250万元，已知银行按揭贷款总额220万元，定金7万元，即张伯明还需支付的款项为23万元。对于101房，买方为陈喜宏，卖方为张伯明，双方约定的房屋价款为535万元，已知银行按揭贷款为495万元，定金10万元，还需实际支付30万元。但是综合双方履行过程，即陈喜宏出具703房的2份收款收据，合计135万元；以及101房买卖中约定的首期款70万元。可知双方实际的履行款项均已经超过了合同约定的款项，因此，双方两份房屋买卖合同中，均存在高贷现象，上述行为，不应持肯定评价。其次，如上文论述，703房，除去银行按揭贷款外，张伯明还需支付30万元；101房，除去银行按揭贷款外，陈喜宏实际还需支付40万元。因此，须单独分析各个房屋的款项支付问题，然后再综合对比款项是否存在冲抵。针对703房，双方均确认张伯明应付的7万元定金与101房陈喜宏应付的10万元定金相互冲抵，因此，703房张伯明实际还需支付23万元，陈喜宏出具703房《收款收据》显示的60万元，张伯明、陈喜宏均确认其中40万元并未实际支付，因此，该笔40万元不应计算在陈喜宏实收金额中，剩余20万元，陈喜宏抗辩收取后即已经按照张伯明、黄胜伟、洪秋妮的要求转走，不应计算至实际款项中，但是陈喜宏却并不否认其收取的事实。同时陈喜宏出具703房的75万元收款手续，上述金额陈喜宏已然收取，应计算入703房的款项中，由此，陈喜宏合计收取95万元，扣减张伯明应支付的23万元，尚余72万元。针对101房，除去银行按揭贷款外，还需支付40万元，张伯明、陈喜宏约定703房与101房定金冲抵，陈喜宏尚需支付30万元，双方确认挡土墙维修扣减5万元，故陈喜宏还需支付25万元。两项综合，陈喜宏共应支付张伯明的款项合计97万元，张伯明、黄胜伟自认已经收取洪秋妮支付的10万元，同意予以抵扣，综合陈喜宏应付给张伯明的款项为87万元。至于返还的主体，因黄胜伟为实际购房人，张伯明为合同相对方且实际支付购买涉案房屋的款项，故陈喜宏向张伯明、黄胜伟返还并无不当。至于黄胜伟与张伯明之间如何分配上述款项，是其内部问题，在此不做处理。现陈喜宏陈述其已向洪秋妮支付合计77万元款项，洪秋妮对此亦确认无误，洪秋妮同时陈述也收取了2018年6月25日陈喜宏出具《首期收据》60万元中的20万元，称是双方约定的委托代管资金，合计97万元，洪秋妮已确认向张伯明、黄胜伟返还10万元，故还剩87万元。虽然张伯明、黄胜伟与洪秋妮之间不存在书面的授权代理收取款项的行为，通过陈喜宏提供的与张伯明、洪秋妮之间的微信通话记录，可知张伯明、黄胜伟与陈喜宏之间对于洪秋妮在交易中的作用均是明知的。张伯明、黄胜伟要求洪秋妮将款项退还陈喜宏，再由陈喜宏支付给张伯明、黄胜伟。洪秋妮也按照张伯明、黄胜伟的要求向陈喜宏索要银行账号以便将陈喜宏已付款项返还给陈喜宏，再由陈喜宏支付给张伯明、黄胜伟的情形，且洪秋妮承诺向张伯明、黄胜伟支付70万元款项的行为，并结合张伯明、黄胜伟确认洪秋妮支付其10万元款项在诉讼请求中抵扣的行为，张伯明、黄胜伟在交易过程中是认可洪秋妮的收款行为的。因此，张伯明、黄胜伟上述款项应向洪秋妮主张。至于张伯明、黄胜伟要求陈喜宏、吴少荣支付违约金及律师费的请求能否支持的问题。如上文论述，双方在互相买卖合同中，均存在不当行为，故张伯明、黄胜伟要求陈喜宏、吴少荣支付违约金及律师费，理据不足，不予支持。至于张伯明、黄胜伟要求吴少荣承担连带责任，理据不足，亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年4月13日作出判决：驳回张伯明、黄胜伟的诉讼请求。案件受理费17220元，由张伯明、黄胜伟负担。二审期间，当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：陈喜宏、吴少荣应否向张伯明、黄胜伟支付77万元购房款。根据已查明的事实，703房和101房均已完成过户登记手续。两房交易过程中，总价款扣除已付款项并综合抵扣结算后，根据合同约定，陈喜宏应支付张伯明的款项合计97万元。陈喜宏认为其已经支付该笔款项，其中有20万元是收到刘广林的转账后，又通过走账给了洪秋妮；另外77万元则分三笔（27万元、30万元、20万元）于2018年10月13日转账给了洪秋妮建设银行账户（62×××98），鉴于洪秋妮在交易过程中的地位和作用，其付款义务已经履行完毕，否则房屋过户手续也不可能办妥。张伯明、黄胜伟则只确认收到陈喜宏通过洪秋妮返还给刘广林的10万元，对于其他87万元不予确认。而洪秋妮在一审中则明确承认收到上述款项，转10万元给刘广林后，尚有87万元未退还。本案后因洪秋妮涉嫌犯罪，被刑事追诉，无法付款，故而成讼。就陈喜宏、吴少荣应否向张伯明、黄胜伟支付77万元购房款的问题，评判如下：首先，从房屋买卖合同的订立情况来看，703房和101房合同当事人双方系陈喜宏和张伯明，但张伯明并非101房屋的所有权人，而是于2018年3月1日接受产权人石伟东的委托对该房屋进行处置，但其于同年5月15日出具的《购房定金收据》中表述“本人是……101房物业之合法所有人，……”，该表述与其代理人身份相矛盾；张伯明又为703房购买方，但约定“卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户达到他人名下（如办理按揭贷款的，卖方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）……”，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市越秀支行于2018年8月7日出具的《个人房屋贷款审批通知书》中载明该房由黄胜伟（借款人）购买，因此购买人身份相互矛盾。由此可见，本案合同的订立极不规范。其次，从房屋买卖合同的履行过程来看，张伯明与陈喜宏之间从未发生直接经济往来，相反，张国顺、石伟东、张少锋、黄胜伟、洪秋妮等人的银行账户与陈喜宏及吴少荣的银行账户之间的收付款记录多次出现，如2008年6月26日和8月25日张伯明分别通过刘广林、张国顺、张少锋转账。结合一审庭审中当事人认可的“张伯明与张国顺是堂兄弟，刘广林是张国顺妻子，张少峰是张国顺同村的兄弟，洪秋妮是张国顺的商业合作伙伴”、“张伯明不懂交易，张国顺帮助处理”的事实以及陈喜宏与张国顺、洪秋妮微信聊天记录呈现的事实，可知，本案房屋交易过程中的银行走账、具体交接、尾款支付等都是张国顺指挥协调处理，真实交易是在张国顺的指示和授意下进行，案涉房屋的实际操控和受益人为张国顺。张伯明、黄胜伟对此明知并认可。其三，从陈喜宏与洪秋妮、张国顺的微信聊天记录内容来看，洪秋妮作为房产交易的中介方，扮演了重要中间人的角色，其多次向陈喜宏转达张国顺的意思和具体操作要求，包括为促成交易，按照张国顺的指示，配合制造各种银行资金走账流水，多次到陈喜宏店面指示如何打款进张国顺指定的账户等，张伯明、张国顺对此从未提出过异议。其四，张国顺二审庭审中承认其职业是担任广州市众意置业有限公司经理，负责房产中介服务。2015年认识洪秋妮，此前有业务往来关系。从上述事实可以得出，洪秋妮虽然没有张伯明、黄胜伟一方出具的书面授权委托书，但作为合同相对人的陈喜宏完全有理由相信洪秋妮有代理权，洪秋妮的收款行为构成表见代理。陈喜宏已经将应支付款项合计97万元（含收到刘广林的转账20万元后走账给洪秋妮以及分三笔支付的77万元）支付给洪秋妮，其付款义务已经履行完毕。综上所述，张伯明、黄胜伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11500元，由张伯明、黄胜伟负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  白小云二〇二〇年八月二十四日书记员  张家齐苏劲丹