黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1025号上诉人(原审被告)：李学良，男，1983年7月18日出生，汉族，黑龙江省河南商会职工，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路2号和平大厦和兴座7层。法定代表人：崔雳，总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人李学良因与被上诉人招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称招商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李学良上诉请求：撤销一审判决第一项，或依法改判。事实和理由：一审法院基于双方签订的《前期物业管理服务协议》(下简称《协议》)的内容,判令李学良对相应的物业管理服务费和公共照明费进行足额支付,但一审法院忽视了招商物业公司对于《协议》存有违约的行为,其判决排除了招商物业公司一方的责任,明显有损于李学良一方的合法权益。招商物业公司未按《协议》的约定提供相应的物业管理服务。一、房屋问题,主卧玻璃小,明显不合适,冬季漏风明显:自住房之日起,李学良多次向招商物业公司进行反映,要求其进行维修但被置之不理,至今情况仍未得到解决。二、次卧墙面多处返潮,而且已经发霉长绿毛,面积达3平方米，李学良反映问题后,物业公司来了好几拨人,问题一直未能解决，大冬天房里就发霉,放在橱柜里的衣服也都发霉了,房屋内弥漫着很重的霉味,导致家人患呼吸系统疾病,未给解决。三、可视对讲系统从入户开始都不能使用,物业公司也多次来查看,以上问题多次催促物业更换,未解决,所以李学良才没交物业费。在一审诉讼过程中,李学良一方亦曾向一审法院陈述过相关事实理由,但一审法院对此置之不理,并判令李学良按照《协议》约定的金额足额支付相关费用,对此,李学良不能接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,未按照《协议》的约定提供相应的物业管理义务,根据《商品住宅质量保证书》第2页第六条中有关违约责任的约定,基于前述招商物业公司的所作所为,应当承担相应的违约责任,并对李学良予以赔偿,一审法院判决李学良全额支付相关的物业管理费用明显不公。招商物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院予以维持。招商物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李学良给付物业费4894元，电梯费1480元，滞纳金1852．2元，共计8226．2元；2、由李学良承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月16日，招商物业公司作为甲方、李学良作为乙方签订了《物业服务合同》，该合同约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、专项维修基金的管理和使用、违约责任等。李学良是哈尔滨市香坊区东三三道街87-3号招商诺丁山02地块9栋2单元803室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为80.52平方米。2018年11月14日，招商物业公司撤出招商诺丁山小区。按照《物业服务合同》第四条“物业管理服务费用”中的第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”，李学良拖欠的2015年9月16日至2018年11月14日物业管理服务费为4,894元［1.6元×80.52平方米×（37个月＋30天）］、电梯费1,480元。一审法院认为，招商物业公司与李学良签订的《物业服务合同》有招商物业公司公章、李学良签名，系双方真实意思表示，合法有效，双方之间形成了物业服务合同关系。自招商物业公司进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了招商物业公司提供的物业服务，按照协议约定，李学良应向招商物业公司支付物业管理服务费。招商物业公司的诉讼请求符合法律规定和协议约定，予以支持。关于李学良举示的证明招商物业公司在物业管理服务方面存在问题的照片，可以证实招商物业公司在物业服务质量方面存在一般瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，且玻璃小、冬季漏风、墙面返潮长毛系房屋质量问题，故李学良以此为由拒绝缴纳物业费的抗辩理由不成立，不予采纳。因招商物业公司的物业服务质量存在一般瑕疵亦属违约，故对招商物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定判决，一、李学良于判决生效之日立即给付招商物业公司2015年9月16日至2018年11月14日物业管理服务费4894元、电梯费1480元；二、驳回招商物业公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由李学良负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李学良提供照片八张、视频资料一份，证明李学良房屋内墙体出现发霉情况，报修后招商物业公司未履行维修义务。经质证，招商物业公司认为其系2018年11月14日退出涉案小区，若李学良房屋质量仍然存在墙体发霉问题，应当向现在服务的物业公司进行主张，也进一步说明其房屋质量存在问题，应当起诉开发商。针对视频光盘质证意见是，该视频光盘无法证明物业公司不解决报修问题，只可以看出有相关人员到房屋的专有部分进行现场勘查，无法确定后续，也无法确定被上诉人要解决的问题，是物业服务范围内的物业公司应该负责解决的问题，且该组证据不属于新证据。本院认为，李学良举示的照片、视频资料，客观反映了其房屋出现墙体发霉的事实，业主的房屋内部属业主专属，并非本案双方当事人合同约定招商物业维修、维护的义务。李学良提供该组证据与本案的物业服务合同、追索物业费纠纷并不具有关联，本院不予认定。招商物业公司未提供证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系因招商物业公司向李学良追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点：李学良是否应按合同约定交纳物业费，李学良以招商物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由要求减、免物业费的主张能否成立。2014年9月16日，李学良、招商物业公司签订物业服务合同，约定招商物业公司为李学良居住的招商诺丁山小区提供物业管理服务，李学良按合同约定承担交纳物业费的义务；李学良向招商物业公司支付了2014年9月至2015年9月的物业费，招商物业公司对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，招商物业公司提供管理服务的招商诺丁山小区居住着千余户业主，针对的服务主体是小区全体业主。根据李学良、招商物业公司订立的《物业服务合同》第一条第一项、第二条约定内容，招商物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等七项合同义务，自合同订立至招商物业公司退出经营，诺丁山小区物业运营正常。诉讼中，李学良举示的证据虽然证明招商物业公司对该小区公共区域的管理存在着公共设施损坏未及时整改、维修，管理服务存在瑕疵的现象，但李学良提供的证据不足以证明招商物业公司未按约定履行全部合同义务，不属于招商物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故李学良以此作为少交或不交物业费、电梯费的上诉理由不成立，本院不予支持。关于李学良主张的房屋质量问题，房屋内部系其专属区域，李学良进户时与房屋开发企业签订的《商品住宅质量保证书》，载明房屋质量责任主体并非招商物业公司，房屋质量亦不属于本案当事人物业合同约定应由招商物业公司管理服务范围。如李学良以此为由拒绝支付物业费，在一定程度上对已交纳物业费的广大业主显失公平。且一审法院在考虑招商物业公司在提供管理服务过程中的服务标准、管理水平不尽如业主满意的情况下，免除李学良迟延履行违约金，已趋于公平合理，因此，一审法院判决李学良向招商物业公司支付拖欠的物业费、电梯费的本金并无不当，本院予以维持。综上所述，李学良的上诉请求不成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李学良负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年八月十四日法官助理刘向坤书记员刘晶