河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初6276号原告（反诉被告）：田迎，女，1994年6月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：王晓蒙，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩平，河南豫龙律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张浩，男，1996年4月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：柴承柱，北京市两高（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）田迎诉被告（反诉原告）张浩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月29日、2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田迎及其委托诉讼代理人王晓蒙、李浩平，被告（反诉原告）张浩及其委托诉讼代理人柴承柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田迎向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月13日已解除；2.判令被告返还原告押金5000元；3.判令被告返还房屋内物品，具体详见返还物品清单；4.判令被告赔偿原告因其违约造成租赁合同无法履行，应赔偿原告装修费用45000元及酒水损失11000元；5.涉诉费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租郑州市金水区文化嘉园写字楼1101室一间用于开办静吧，且约定了双方的权利义务，原告一次性支付租金至2020年2月29日。合同签订后，被告积极帮助原告推荐装修工人直至装修完毕。2019年11月，静吧开始试营业，被告多次擅自关门阻挠原告正常经营，致使亏损日益扩大，原告已无法继续经营。2020年1月，原告与被告协商解除合同事宜，被告表示同意，但要求原告恢复房屋原状，原告同意。2020年春节过后，受新冠肺炎疫情影响，原告未能按时返回郑州恢复房屋，也未能将屋内的可移动物品及时搬走。2020年3月8日，被告私自撬开原告店铺大门，占有使用原告屋内物品并已将房屋对外出租，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特具状起诉。被告（反诉原告）张浩辩称，被告认为双方合同至今没有解除，其同意解除合同，但不同意返还原告押金5000元；被告对返还物品清单没有异议，同意返还；对原告主张的酒水损失，期间原告存在经营具体损失无法确定，且是否有原告所述的该酒水购买情况也无法确定；被告认可原告的酒水其确实有存放的情况，认可原告的酒水损失有6000元，被告同意返还酒水，不同意赔偿6000元；对原告主张的45000元装修款，被告方不认可，不同意赔偿。被告之所以阻拦原告开业，当时是2019年11月中旬，因为原告本人喝多了，将楼下3楼电竞酒店的吧台砸了，当时报警。2019年11月底的时候，隔壁居民楼多次报警扰民，门店人员混乱，警察告知原告门店经营必须要有手续，当时房东和二房东告知被告，让被告转告原告门店经营要有相关手续。当时被告把总电闸关了，原告没法营业，被告在2019年11月和12月份期间关掉电闸有3至4次，原告是于2020年1月中旬告知被告不在租赁房屋，被告告知原告不租可以，但需要恢复房屋结构，要把房屋内的物品搬走，被告因担心原告跑掉不同意。张浩提出反诉请求：1.判令田迎支付违约金1万元；2.判令田迎赔偿因私自对房屋改装对张浩造成的损失3万元。原告（反诉被告）田迎针对被告（反诉原告）张浩的反诉辩称，第一，张浩诉称田迎未经其同意私自对涉案房屋装修与事实不符，从双方的微信聊天记录可以看出，田迎承租涉案房屋后，张浩积极向田迎推荐装修工人和家具定做师傅，足以说明张浩知晓并同意田迎对涉案房屋进行装修的事实；第二，田迎从2019年9月开始装修涉案房屋到本庭开庭，在此期间张浩从没向田迎表示过不同意装修，也没和田迎协商过此事，现突然提出田迎未经同意私自装修涉案房屋，要求追究田迎的违约责任，显然是恶意诉讼；第三，张浩主张田迎赔偿损失三万元无事实及法律依据。请求驳回张浩的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月1日，田迎作为承租人（合同乙方）与张浩作为出租人（合同甲方）签订《商业房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方将位于郑州市金水区文化嘉园写字楼1101房产，建筑面积180平方米，出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房屋产权、外部环境、内部设备、布局及现状做了充分理解，自愿承租该房屋；二、该房屋租赁期自2019年9月1日起至2020年9月1日止；三、该房屋月租金总额（大写）伍仟元整，（小写）5000元。备注：如交不上房租，变更为押二付三5500（1个月）；四、自2019年9月1日向甲方支付6个月房租，1个月的房租押金；五、该房屋租金2020年9月1日不变，自2019年9月1日起，月租金为5000；六、乙方按本合同约定时间交纳租金，乙方如在应交付租金期限届满之日未交付租金，除在甲方同意的期限3天内，需向甲方加纳百分之2﹪违约金；七、在租赁期内，乙方未事前征得甲方的书面同意，不得私自改动房屋的用途和房屋结构；九、甲方维修房屋及其附属设备，应提早7天书面告诉乙方，乙方应主动辅佐和配合，因乙方阻遏甲方中止维修而发生的损失，则概由乙方负责赔偿；十、乙方如需对房屋改、装修或增扩设备时，应事前征得甲方的书面赞同，并按规定向相关部门申报手续后，方可进行；十一、在租赁期内，甲方如需转让或抵押该房屋，应提早1个月告知乙方；十二、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而形成甲方经济损失的，乙方应予以赔偿。1.私自改变本合约定的租赁用途，或使用该房屋从事违法活动的；2.未经甲方书面同意，私自拆、改动房屋构造，或破坏房屋，且经甲方告知，在限定工夫内仍未改正并修复的；3.未经甲方书面同意，私自将房屋转租、分租、转让、转借别人或互换、合伙使用的；4.拖欠租金累计一个月以上的。十三、自本合同签署之日，在乙方交齐约定的押金、租金后甲方将出租的房屋交乙方使用；十四、在租赁期内，甲方无正当理由，不得提前收回该房屋的，乙方未经甲方同意中途私自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金；。十七、租赁期满或甲、乙双方依约提前解除合同的，乙方所添附的装修物、装饰物、设备等，甲方不予赔偿、补偿。在乙方支付房租、违约金后，能够移动的在甲乙双方在场清点后由乙方搬走，不能移动的保持原貌无偿交甲方所有。该合同签订后，原告向被告支付了租金，庭审中，双方均确认原告支付被告自2019年9月1日起至2020年3月1日止期间的租金及押金，共计35000元，其中押金为5000元。根据原告提交的微信聊天记录，显示被告明知且同意原告在经营期间对涉案房屋进行装修。庭审中，双方确认涉案屋内物品有：电脑1台、监控3台、喷雾机1个、音响一套、2.4米幕布一块、山水牌投影仪1个、弹簧凳3个、定制网红门1个、货架3个、复古家具吧台1套、圆桌6张、椅子24把、方桌5张、大桌4张、冰块机1个、台灯15个、冰桶酒托4件、发光冰桶5个、挂件饰品16件、不锈钢冰桶15件、发光冰桶2件、果盘酒壶酒杯10件。另，双方均确认被告造成原告酒水损失3000元，且原告在涉案房屋里面剩余酒水款为6000元，双方均认可被告赔偿原告酒水款9000元。庭审中，被告认可其于2020年3月8日将涉案房屋打开，其于2020年3月1日在微信朋友圈发布招聘经营静吧的店长、员工的消息。原告提交的微信聊天记录显示，双方当事人同意解除涉案租赁合同，但对恢复房屋原状所需支付的费用持有异议。庭审中，原告认可涉案租赁合同于2020年3月1日解除。本院认为，田迎与张浩签订的《商业房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照执行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”根据原、被告之间的微信聊天记录，显示双方协议解除合同，且原告认可涉案租赁合同于2020年3月1日解除，且被告于2020年3月1日在微信朋友圈发布招聘经营静吧的店长、员工的消息，故本院确认涉案房屋租赁合同于2020年3月1日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案租赁合同解除后，张浩应返还田迎押金5000元及原告在涉案房屋内的物品。鉴于双方均确认涉案屋内物品有：电脑1台、监控3台、喷雾机1个、音响一套、2.4米幕布一块、山水牌投影仪1个、弹簧凳3个、定制网红门1个、货架3个、复古家具吧台1套、圆桌6张、椅子24把、方桌5张、大桌4张、冰块机1个、台灯15个、冰桶酒托4件、发光冰桶5个、挂件饰品16件、不锈钢冰桶15件、发光冰桶2件、果盘酒壶酒杯10件，该些物品张浩应予以返还。鉴于双方均确认由被告赔偿原告酒水款9000元，故张浩应赔偿田迎该9000元。根据双方合同约定，双方依约提前解除合同的，出租人对承租人所添附的装修物等不予赔偿，故田迎诉请张浩赔偿其装修费用45000元，证据不足，本院不予支持。涉案房屋租赁合同系双方协议解除，故张浩诉请田迎支付其1万元违约金，证据不足，本院不予支持。根据双方微信聊天记录显示张浩对田迎装修房屋属明知且同意装修，张浩诉请田迎向其支付3万元改装修房屋的损失，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）田迎与被告（反诉原告）张浩于2019年9月1日签订的《商业房屋租赁合同》于2020年3月1日解除；二、被告（反诉原告）张浩于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）田迎房屋押金5000元并支付酒水赔偿款9000元，共计14000元；三、被告（反诉原告）张浩于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）田迎电脑1台、监控3台、喷雾机1个、音响一套、2.4米幕布一块、山水牌投影仪1个、弹簧凳3个、定制网红门1个、货架3个、复古家具吧台1套、圆桌6张、椅子24把、方桌5张、大桌4张、冰块机1个、台灯15个、冰桶酒托4件、发光冰桶5个、挂件饰品16件、不锈钢冰桶15件、发光冰桶2件、果盘酒壶酒杯10件；五、驳回原告（反诉被告）田迎的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张浩的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1047元，反诉案件受理费减半收取525元，由原告（反诉被告）田迎负担900元，由被告（反诉原告）张浩负担672元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴俊鸣二〇二〇年八月十二日书记员  张 焱