北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1547号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京阳光贝贝家政服务有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸5号4层84172号。法定代表人：刘丽萍，总经理。委托诉讼代理人：孙庆华，女，北京阳光贝贝家政服务有限公司主管。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周凤英，女，1957年6月19日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王鹏，女，1984年9月23日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨旭伟，北京市诚实律师事务所律师。原审第三人：张士香，女，1933年5月12日出生。委托诉讼代理人：王淑凤（张士香之儿媳）。上诉人北京阳光贝贝家政服务有限公司（以下简称阳光贝贝公司）因与被上诉人周凤英、王鹏及原审第三人张士香租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光贝贝公司上诉请求：1.撤销一审第一、四项判决；2.改判阳光贝贝公司无需支付周凤英、王鹏大棚及房屋占有使用费66800元；3.周凤英、王鹏承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清。1.涉案土地和房屋为张士香借给王长立自己使用，并未允许王长立出租，租金亦不会发生继承。一审认定周凤英、王鹏基于继承关系享有提起诉讼、主张涉案土地和房屋占有使用费的权利，无事实和法律依据；2.一审未能查明阳光贝贝公司应当支付和已支付给周凤英、王鹏的全部租金的数额；3.周凤英、王鹏给阳光贝贝公司发送的督促缴纳房租的邮件通知中，自认阳光贝贝公司2018年1月5日前只拖欠40000元房租；4.周凤英、王鹏应当赔偿阳光贝贝公司拆迁补偿损失。周凤英、王鹏辩称，不同意阳光贝贝公司的上诉请求。张士香述称，不同意一审判决，同意阳光贝贝公司的上诉请求。周凤英、王鹏向一审法院起诉请求：1.阳光贝贝公司支付周凤英、王鹏昌平区94号大棚（现105号大棚）21间房屋及空闲地使用费91800元；2.诉讼费由阳光贝贝公司承担。阳光贝贝公司向一审法院反诉请求：1.周凤英、王鹏向阳光贝贝公司支付房屋维修费、空调赔偿费、玻璃赔偿费、电线赔偿费14900元；2.周凤英、王鹏向阳光贝贝公司支付违约金5万元；3.本诉与反诉的诉讼费用由周凤英、王鹏承担。一审法院认定事实：2012年8月18日，王长立（已死亡）作为出租方（甲方）与阳光贝贝公司（承租方、乙方）签订《房屋场地租赁合同》，约定：甲方现有94号，21间房屋及空闲用地约二亩八分八出租给乙方使用；甲方同意乙方将承租房产用于自行居住、休闲、公司培训基地，以及法律允许范围内的经营活动，乙方在使用期内居住、经营不受甲方干预；为改善居住环境，甲方同意乙方拟对本房产进行改扩建，改扩建房产所需各项手续由甲方负责办理，租金为一年5万元，承租期前二年，半年一付，二年后一年一付；本合同所约定的租赁期限为10年，自本房产交付之日起计算，2013年1月1日起至2023年1月1日止；租赁期满或解除合同时，乙方需退还房屋给甲方；租赁期间，甲方不得干扰乙方正常经营活动，否则乙方有权解除合同，并要求甲方给予赔偿；乙方在租用期间，双方不能单方面终止合同；甲方保证水、电、电话畅通，房屋以及设备的维修费用由甲方承担；本合同期内，若发生政府征地、拆迁、市政府统一规划，本合同约定的房产被国家征收、征用的，新建地上物的补偿归乙方，甲方还应将剩余期限所应对的房屋租金退还乙方，土地（原有房屋）补偿归甲方。双方合同还约定了其他内容。合同签订后，王长立将大棚及地上房屋等交付给阳光贝贝公司使用。庭审中，双方均认可，地上所建房屋因涉及违建于2018年6月18日被相关部门拆除，补偿款支付给了张士香。周凤英、王鹏主**光贝贝公司应支付其大棚、房屋及空闲用地的使用费91800元，周凤英、王鹏称从2014年1月1日到2018年6月15日（实际计算到2018年6月30日）地上房屋被拆除前，阳光贝贝公司应支付其使用费225000元，但实际只支付133200元，并提供银行账户交易明细作为证据。阳光贝贝公司对银行账户交易明细的真实性及证明目的认可，但称其只应支付周凤英、王鹏使用费到2017年12月，共20万元，其已支付185000元，除银行转账外还有现金支付，并提供证人赵某的证言，周凤英、王鹏对证人证言不予认可。对于未支付的15000元，阳光贝贝公司称2016年5月房屋多处漏水，周凤英、王鹏不进行维修，阳光贝贝公司自行出资维修，故扣除15000元的房屋维修费，并提供照片、通知函及快递单等作为证据，周凤英、王鹏对上述证据不予认可，并提供收据9张、证明1张及照片2张，用以证明其对房屋进行了维修，阳光贝贝公司对此不予认可。对于2018年1月之后的使用费，阳光贝贝公司称周凤英2017年4月告知阳光贝贝公司向张士香支付，且其与张士香已经签订租赁合同，故2018年1月之后的使用费均支付给了张士香。张士香对此予以认可，称三方协商说好2017年年底前支付给周凤英，其后支付给张士香。周凤英、王鹏对此不予认可。双方均认可，地上房屋被拆除后，涉案土地及大棚至今仍由阳光贝贝公司占有、使用。阳光贝贝公司称租金至今一直支付给张士香，张士香认可，周凤英、王鹏称地上房屋被拆除后没有收取过租金，其后也知道阳光贝贝公司与张士香签订了合同。阳光贝贝公司称双方发生矛盾后，周凤英损坏空调、切断电线及砸坏玻璃，并主张周凤英赔偿其损坏空调、切断电线维修费8400元，损坏玻璃维修费3500元，房屋修缮费用3000元，共计14900元，并提供照片、视频、收据、收条等作为证据。阳光贝贝公司提供的收据显示买玻璃31块共计花费3500元；另提供收据5张，主张空调、电线维修费8400元，但5张收据金额相加共计7420元；提供2013年9月7日收据2张（8000元）用以证明房屋维修费。周凤英对砸坏玻璃的事实认可，并表示愿意赔偿，但称砸坏的数量没有对方所述那么多；对损坏空调、剪空调线的事实认可；对切断电线的事实不认可，称是村里电工切断的，因为阳光贝贝公司未交电费，对阳光贝贝公司主张的8400元认可2000元；对房屋维修费不予认可。张士香称周凤英有砸玻璃、毁坏空调且多次切断电线的行为。此外，阳光贝贝公司主张周凤英、王鹏支付其违约金5万元，经法院释明后，其表示如果法院认定合同无效，其要求周凤英、王鹏赔偿其损失5万元，但其并未提供证据证明。另查一，2007年7月1日，张士香（乙方）与北京市昌平区兴寿镇西营村民委员会签订《大棚承包协议》，约定：大棚建筑规格长55米、宽8米，总面积1.32亩；自筹资金、自建，建成后由上级主管部门验收合格后按上级政策的变化享受补助；承包期限为15年（自2007年7月1日至2022年6月30日），每年每亩租金220元，自签字之日起分三次付清15年租金，每次付清5年租金；签订大棚承包协议日期之前交清5年租金1452元，第二次交款2012年4月1日-4月30日交清5年租金1452元，第三次交款2017年4月1日-4月30日交清5年租金1452元；此地只作为种植草莓、蔬菜、花卉用地，不可露天种植其他作物及用途，承包数量采取一户一棚制。乙方所承包土地内只准建大棚，不可搞其他种植或他用。阳光贝贝公司称张士香系大棚实际承包人。周凤英、王鹏称承包协议上张士香姓名由王长立代签，签订承包协议后，王长立在地块上建了大棚及地上房屋，张士香认可，但表示只是给王长立自己使用，并未允许其出租，且支付了王长立10万元建房资金，并提供收条一张作为证据，周凤英、王鹏称实际权利人是王长立，对收条的真实性和证明目的不认可。周凤英、王鹏提供营业执照、工商档案及交纳承包费收据2张，用以证明大棚的实际权利人原为王长立，现为周凤英、王鹏。阳光贝贝公司均不予认可，并称王长立代张士香交纳的费用。张士香称未经其许可办理的，不认可，承包费也是王淑凤给王长立，由王长立代交的，大棚实际权利人是张士香。另查二，2018年1月9日，柏桂山代张士香（出租方、甲方）与阳光贝贝公司（承租方、乙方）签订《房屋场地租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于北京市昌平区105号，一共13间房屋及空地，其附属设备和配套设施，不包括乙方自行建房屋两间；甲方同意乙方将承租房屋用于自行居住、休闲、公司培训基地，以及法律允许范围内的经营活动；房屋租赁期自2018年1月1日至2023年1月1日，共计5年；年租金为5万元，租金半年一付。双方均认可105号大棚即原94号大棚。另查三，周凤英与王长立（已死亡）原是夫妻关系，王鹏系周凤英、王长立之女。王长立于2014年8月10日死亡，王长立父亲及母亲均于王长立死亡前死亡。张士香儿媳王淑凤与王长立系姐弟关系。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。土地管理法规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案大棚所在土地为用于农业生产的农用地，不能用于非农建设。王长立在用于农业种植的草莓大棚所在地块上搭建用于生活居住的房屋，变更了土地用途，且将大棚和房屋出租给阳光贝贝公司，双方合同约定阳光贝贝公司租赁涉案大棚及地上房屋的主要目的是用于居住、休闲和公司培训。双方签订的合同违反法律的强制性规定，应属无效。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《房屋场地租赁合同》一方当事人为王长立，因王长立死亡，其第一顺序继承人为周凤英和王鹏，故二人有权提起诉讼并主张占有使用费。关于占有使用费的数额，对于2014年以前部分，双方均无异议。周凤英、王鹏请求阳光贝贝公司支付其占有使用费91800元，主张支付到2018年6月15日（实际计算到2018年6月30日）。对2014年1月至2017年12月应支付的占有使用费20万元，周凤英、王鹏称阳光贝贝公司支付了133200元，尚欠66800元，并提供银行账户交易明细作为证据，阳光贝贝公司辩称除银行转账外还通过现金方式支付一部分，但其仅提供证人证言，并无其他证据予以佐证，且证人当庭作证陈述的支付金额与其庭前提交的书面证言所称的支付金额并不一致，证人当庭作证陈述的现金支付数额54800元与上述银行转账金额相加与阳光贝贝公司主张的已经支付185000元亦不相符，故法院不予采信；阳光贝贝公司辩称应扣除15000元维修费，但其在反诉请求中已主张了房屋维修费、玻璃维修费等费用，故其主张扣除15000元占有使用费用于房屋维修等，法院不予采信，对周凤英、王鹏主张的占有使用费中的66800元，法院予以支持。对于周凤英、王鹏请求阳光贝贝公司支付其2018年1月到6月的占有使用费，根据查明的事实，2018年1月后，阳光贝贝公司与该地块的承包人张士香另行签订了合同，且将此之后至今的占有使用费已经支付给了张士香，周凤英、王鹏虽不予认可，但根据各方提交的证据及当庭的陈述，各方争议的地块及大棚等在2018年1月后已实际由张士香收回并再次出租给阳光贝贝公司，故对周凤英、王鹏请求该部分的占有使用费，法院不予支持。阳光贝贝公司反诉请求周凤英、王鹏赔偿玻璃维修费3500元，且提供证据证明，法院予以支持，周凤英承认损坏玻璃并同意赔偿，但表示损坏数量比对方所称少几块，但未提供证据证明，故法院不予采信；阳光贝贝公司反诉请求周凤英、王鹏支付其空调和电线维修费，并提供录像视频、收据等作为证据，周凤英承认损坏空调的事实，称维修费仅需2000元，但其未提供证据证明，对切断电线的事实不予认可，第三人证实周凤英存在切断电线的行为，故法院对阳光贝贝公司的该项诉讼请求予以支持，阳光贝贝公司提供的收据显示其支付费用为7420元，法院对超出部分不予支持；阳光贝贝公司反诉请求周凤英、王鹏支付其房屋维修费3000元，周凤英、王鹏不予认可，称履行了维修义务，阳光贝贝公司称房屋漏水为2016年5月，但其提交的维修费收据为2013年9月7日，且金额与其主张的金额不符，故法院对此不予支持；阳光贝贝公司反诉请求周凤英、王鹏支付其违约金5万元，后经法院释明，其请求周凤英、王鹏赔偿其因合同无效受到的损失5万元，但其未提供证据证明，故法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、北京阳光贝贝家政服务有限公司支付周凤英、王鹏大棚及房屋占有使用费66800元，于本判决生效后七日内给付；二、周凤英、王鹏赔偿北京阳光贝贝家政服务有限公司玻璃维修费、空调维修费、电线维修费共计10920元，于本判决生效后七日内给付；三、驳回周凤英、王鹏的其他诉讼请求；四、驳回北京阳光贝贝家政服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案大棚占用的土地为农用地，阳光贝贝公司承租涉案大棚后用于居住、经营，擅自变更了土地的用途，《房屋场地租赁合同》应为无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《房屋场地租赁合同》虽为无效，但阳光贝贝公司实际占有使用涉案大棚，应当支付占有使用费。关于阳光贝贝公司提出周凤英、王鹏不具有收取占有使用费的权利的上诉主张。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。出租人王长立死亡后，周凤英、王鹏均为王长立的第一顺序继承人，对于王长立应当收取的占有使用费享有继承权。故对于阳光贝贝公司的该项上诉理由，本院不予支持。关于占有使用费的具体数额。阳光贝贝公司、张士香均主张双方于2018年1月签订新的《房屋场地租赁合同》，阳光贝贝公司同时主张基于新的合同，将2018年1月之后的租金支付给了张士香，周凤英、王鹏认可知道阳光贝贝公司、张士香签订了新的租赁合同。因此，阳光贝贝公司应当向周凤英、王鹏支付2017年12月31日前的占有使用费。关于实际支付数额，周凤英、王鹏提交账户交易明细证明阳光贝贝公司实际支付133200元，阳光贝贝公司虽主张已实际支付185000元，但并未提供现金和转账凭证，且其提供的邮件内容无充分的佐证。因此，阳光贝贝公司应当向周凤英、王鹏支付占有使用费66800元。故对于阳光贝贝公司的该项上诉理由，本院不予支持，一审认定正确，本院予以确认。关于阳光贝贝公司主张周凤英、王鹏赔偿拆迁补偿损失。第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。阳光贝贝公司一审反诉并未提出该项诉讼请求，故本院不予处理。综上所述，阳光贝贝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2520元，由北京阳光贝贝家政服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年八月二十四日法官助理  武 旋法官助理  李 正书 记 员  杨梓薇