吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初1460号 原告：董安军，男，1971年6月26日出生,汉族,通化市新北方经贸有限公司职员，住通化市。 委托诉讼代理人:孔祥光，吉林吉天行（通化）律师事务所律师。代理权限:一般代理。 委托诉讼代理人:牛会娟，吉林吉天行（通化）律师事务所律师。代理权限:一般代理。 被告：王海颖，女,1991年4月28日出生,汉族,无职业，住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人:丁萍，辽宁安行律师事务所律师。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求,进行调解、和解，代为撤诉、上诉，代收法律文书。 委托诉讼代理人:徐志国，辽宁安行律师事务所律师。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代为撤诉、上诉，代收法律文。 原告董安军与被告王海颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董安军的委托诉讼代理人孔祥光、被告王海颖的委托诉讼代理人丁萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董安军向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告违约赔偿人民币10.5万元。2.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年12月13日，原告与被告签订商业用房租房合同，合同约定被告承租原告所有的，位于通化市新华大街东亚大厦一楼面积135平门市房，年租金21万元，租赁期间为2017年6月28日至2022年6月28日。合同同时约定如单方提前终止合同，违约方需赔偿42万元(原告现主张31.5万元)，后变更为10.5万元。现被告通知原告提前终止租赁合同，原告要求被告按合同约定支付赔偿款无果，为保护当事人的合法权益，特诉至贵院，恳请依法裁判。 被告王海颖辩称，一、原告诉讼主体不适格，依法应当驳回其起诉。案涉房屋出租方为原告，但案涉房屋所有权人为张园园，原告与我方签订商业用房租赁协议属于无权处分，合同效力待定。直至原告起诉乃至今天的开庭庭审，其无权处分行为仍未得到权利人张园园的追认，因此案涉租赁合同无效，原告诉讼主体不适格，依法应驳回其起诉。二、新冠肺炎疫情属于不可抗力，答辩人继续履行案涉租赁合同违反公平原则，因此案涉合同的解除答辩人不应承担违约责任。新冠肺炎属于新型传染病具有突发性，其确切的传染源、致病原理至今尚未明确，故新冠疫情本身符合不可抗力的不可预见、不能避免且不能克服特征。由于新冠疫情的影响，早已无力维系经营，答辩人于2020年5月29日通知原告于2020年6月28日解除案涉租赁合同。原告委派其助理尹洪于2020年6月30日与答辩人交接案涉房屋并验收完毕。根据原告诉讼请求结合上列答辩人通知解除租赁合同及原告接收案涉房屋的事实，能够综合证明原告同意解除案涉租赁合同,案涉租赁合同已经于2020年6月28日解除。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）法发〔2020〕12号最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的通知》“三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理:（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”因此答辩人不应承担违约责任。三、案涉租赁合同解除后房屋所有权人不存在经济损失，原告诉请赔偿经济损失没有事实依据。案涉房屋毗邻及周边的商业用房多达十多家均已停业对外招租状态，勉强维系营业的仅两三家，可谓寥寥无几，由此可见包括案涉房屋在内的该区域的商业用房未能出租营业的原因，包括但不限于疫情影响、商圈的地理位置、周边群体消费能力、商业街业态结构、房屋面积结构、租金标准、营商环境等等综合因素所造成，因此案涉房屋在租赁合同解除后未能接续租赁，并非是由于我方解除租赁合同的行为所导致。况且答辩人系提前一个月通知原告解除租赁合同，租金支付至2020年6月28日，原告获得了相当于一个月租金的即1.83万元的补偿，且原告完全可以在一个月的期限内将案涉房屋对外出租。房屋租赁权属于用益物权范畴，案涉租赁合同解除后，作为房屋所有权人的用益物权并未受到损害，换言之房屋所有权人并未因租赁合同的解除而发生直接经济损失。因此原告诉请赔偿经济损失没有事实依据，从实体角度讲其诉请应予驳回。 本院经审理认定事实如下：原告董安军与被告王海颖于2016年12月13日签订商业用房租房合同，被告王海颖租赁原告董安军所有的（位于通化市新华大街89号东亚大厦一楼面积135平方米）门市房，年租金21万元，租赁期间为2017年6月28日至2022年6月28日，合同第十一条约定：“如单方提前终止合同，违约方需赔偿42万元。”被告王海颖于2020年5月29日通知原告董安军于2020年6月28日解除案涉租赁合同，并将案涉租赁房屋交付给原告董安军，房屋租金至2020年6月28日部分已结清。 认定上述事实的证据有：不动产权证书（复印件）一份、商业用房租房合同（与原件核对后提交复印件）一份、董安军银行交易明细（复印件）一份、告知函（复印件）一份，经本院审查认为以上证据真实、合法、有效，本院予以采纳。 被告王海颖提交其他证据不能证明其主张事实成立，本院不予采纳。 根据原告董安军的诉讼请求和被告王海颖的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1.原告是否具备本案的诉讼主体资格。2.原告主张被告违约并主张判令被告赔偿原告违约金人民币105,000.00元是否成立。原告与被告对本案的争议焦点无异议和补充。 本院认为，原告董安军是案涉租赁房屋的所有权人，并且其与王海颖签订的商业用房租房合同，原告董安军具备本案的诉讼主体资格，是适格原告。被告主张受新冠疫情的影响无力维系经营，于2020年5月29日通知原告董安军于2020年6月28日解除案涉租赁合同，并将案涉租赁房屋交付给原告董安军。新冠疫情对被告经营固然有一定影响，但并不当然导致双方的房屋租赁合同尚有2年未履行而必然解除，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故被告王海颖提前解除租赁合同，违反双方合同约定，被告王海颖应承担违约责任，但考虑新冠疫情影响在违约金赔偿数额予以适当减少，且原告没有提交证据证明其损失数额，结合本案具体案情，以保护原告董安军案涉房屋三个月租金为宜，即被告王海颖赔偿原告董安军违约金人民币52,500.00元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告王海颖于本判决生效后立即赔偿给原告董安军违约金人民币52,500.00元。 二、驳回原告董安军其他诉讼请求。 案件受理费3012.00元，减半收取计3012.00元，返给原告董安军2008.00元，由原告董安军负担502.00元，被告王海颖负担502.00元；保全费2095.00元，返给原告董安军1397.00元，由原告董安军负担349.00元，被告王海颖负担349.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员 梁 峰 二〇二〇年八月二十一日 书记员 王彦力