四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终957号 上诉人（原审原告）：谢理，女，生于1986年7月12日，汉族，户籍地四川省邻水县，现住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：韦强文，四川欣锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军，四川欣锐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省庆吉房地产有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区于陛路二段11号誉峰小区。 法定代表人：吴建，总经理。 委托诉讼代理人：史勇，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李果，南充市嘉陵区嘉陵法律服务所法律工作者。 上诉人谢理因与被上诉人四川省庆吉房地产有限公司（以下简称庆吉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 谢理上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。2015年3月14日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人依约支付首付款后，被上诉人迟迟未通知上诉人办理房屋按揭贷款。为避免双方权利义务处于不确定状态，上诉人于2019年9月12日向被上诉人发函催办按揭手续，请求被上诉人7日内正式答复能否办理按揭，否则视为不能办理。被上诉人收函后不予理睬，上诉人于2019年9月25日向被上诉人发出解除合同的函，此时上诉人并未超过解除权期限。一审法院错误认定上诉人只有在被上诉人告知不能办理按揭业务三个月内才能行使解除权，据此得出上诉人解除权已经消灭，发出的催告函和解除合同函无效的认定，显属重大事实认定错误。2.被上诉人虽然已经履行交房义务，但因为不能办理按揭贷款，被上诉人收不到房屋尾款，上诉人也不能取得房屋权属登记，无法实现对房屋的处分权，权益也无法得到有效保障（房屋登记在四川庆吉房产公司名下，可能会因被上诉人的债权债务关系而被查封、拍卖），故合同目的不能实现，上诉人行使解除权符合法律规定。案涉《商品房买卖合同》已于2019年9月25日解除，被上诉人无权再要求继续履行合同。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 庆吉公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。上诉人在上诉请求第一项，发回重审或者改判支持上诉人一审的诉讼请求，属于上诉请求不明确，应当驳回上诉。 谢理向一审法院起诉请求：1.请求确认2015年3月14日谢理与庆吉公司签订的《商品房买卖合同》于2019年9月25日解除；2.请求判令庆吉公司返还谢理首付房价款398,640元，并于2019年9月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向谢理支付资金占用利息5683.94元（暂计至起诉日，并实际支付至付款之日）；3.案件受理费、保全费等诉讼费用由庆吉公司负担。 一审法院认定事实：2015年3月14日，谢理（买受人）与庆吉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定谢理购买庆吉公司开发的，位于邻州广场东北侧、博物馆街、环城路东四段的商品房（建筑面积22.77㎡，32,000元/㎡，总价款为728,640元），该商品房已取得预售许可证，交房时间为2015年12月1日前，付款方式为贷款方式。买受人可以首期支付购房款总价款的54.71%，其余价款可以向中国工商银行邻水支行或住房公积金管理机构借款支付。《商品房买卖合同》签订后，该份合同于2015年3月20日通过邻水县住房和城乡规划建设局登记备案、网签。谢理如约向庆吉公司支付了首付款398,640元，即总价款的54.71%。谢理与南充市爱佳物业管理有限公司于2017年2月7日签订“邻州广场仿古商业街《前期物业管理服务协议》，对房屋进行装修、使用、收益。 2019年9月12日，谢理向庆吉公司邮寄一份《办理房屋按揭贷款手续催告函》。2019年9月24日，谢理向庆吉公司邮寄一份《解除商品房买卖合同通知函》，并要求返还首付购房款398,640元，该通知函于2019年9月25日到达庆吉公司处。之后，谢理将该商品房钥匙放到庆吉公司售楼部前台。 2014年6月5日，庆吉公司向中国工商银行广安邻水分行申请办理按揭贷款，未获得批准。2018年11月6日，庆吉公司向广安市农村商业银行股份有限公司思源支行申请办理按揭贷款业务。后于2019年12月13日，庆吉公司向四川省邻水县农村商业银行股份有限公司申请办理按揭贷款业务。2020年1月15日，农村商业总行作出对四川邻水农村商业银行股份有限公司关于庆吉公司“邻州广场仿古商业街·印象邻州”合作按揭贷款的批复，同意办理商业用房按揭贷款。2020年1月18日，庆吉公司（甲方）与四川邻水农村商业银行股份有限公司（乙方）签订了《个人商用房贷款合作协议》，其中载明了：“第一条，乙方同意对符合条件的购房人在2015年01月01日至2025年01月17日期间购买甲方开发建设并依法销售的坐落于邻水县邻州广场侧边邻土储[2013]18号地块经批准命名为”邻州广场仿古商业街“的住房或商业用房发放贷款。同时，双方签订了《个人类贷款最高额保证金质押合同》。2020年2月10日，庆吉公司称将《按揭办理通知书》张贴于销售部处，由销售部通知购房户。 另查明，2019年12月份，庆吉公司向一审法院提起诉讼，因未交费，该案按撤诉处理。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”的规定，该房屋买卖合同自成立时生效，受法律保护，双方应依约履行。关于本案谢理请求确认《商品房买卖合同》于2019年9月25日解除是否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案中，《商品房买卖合同》没有约定一方可解除合同的条件，故谢理不存在可单方解除合同的约定情形。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，谢理行使解除权应在庆吉公司告知其不能办理按揭贷款业务的三个月内行使，而谢理未提供庆吉公司进行告知的证据。同时，根据法律规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，双方未在合同中约定办理贷款期限，应从约定的交房日期起超过一年未行使解除权，属于法律明文规定的“逾期不行使的，解除权消灭”的情形。之后，谢理通过发催告函及解除通知函，以庆吉公司未提出异议为由，认为《商品房买卖合同》于2019年9月25日解除，因谢理的解除权已经消灭，谢理向庆吉公司发催告函及解除通知函行为均是无效行为。 本案中查明庆吉公司已履行交房义务给谢理，谢理也交付了大部分房款并对房屋进行占有、使用、收益。而未能及时办理银行按揭贷款，并未给谢理造成任何经济损失，而是给庆吉公司带来经济损失，导致庆吉公司无法收到房屋尾款。现庆吉公司在本案中表示要求继续履行合同，在诉讼期间，庆吉公司与邻水县农商银行达成协议，可以为2015年以来的购房户办理按揭贷款业务，即使将工商银行变更为其它贷款机构农商银行，并未实际影响合同的目的，不存在无法实现合同目的的情形，故谢理请求确认合同于2019年9月25日解除的理由不成立，应不予支持。同理，因本案不支持谢理要求确认解除合同的请求，故其要求庆吉公司返还已支付的部分购房款及资金占用利息的请求也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：驳回谢理的诉讼请求。案件受理费7365元，减半收取3682.5元，由谢理负担。 二审中，当事人未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否应当被解除，被上诉人是否应当退还上诉人购房款及其利息。 上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。按照合同约定，上诉人如约支付了商品房首付款，而被上诉人亦应按约协商中国工商银行邻水支行或住房公积金管理机构为商品房提供按揭贷款，并通知上诉人提交资料办理按揭贷款手续，但从2015年3月14日双方签订《商品房买卖合同》起，至2019年9月长达四年多的时间，被上诉人既未能协商约定的金融机构提供商品房按揭贷款，也未向上诉人说明相关情况，与上诉人重新约定剩余价款支付方式或者更换按揭贷款的金融机构，虽然《商品房买卖合同》没有约定办理抵押贷款的期限，但被上诉人应当在合理期限内履行义务，不能因合同没有约定限期而不作为使买卖双方的权利长期处于不确定状态，故上诉人于2019年9月12日向被上诉人发出《办理房屋按揭贷款手续催告函》，在未得到被上诉人答复后，于2019年9月24日又向被上诉人发出《解除商品房买卖合同通知函》，通知被上诉人解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，上诉人可以行使合同解除权解除案涉《商品房买卖合同》，该解除通知于2019年9月25日到达被上诉人处发生法律效力。被上诉人收到上诉人的解除合同通知后，虽依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，向一审法院提起诉讼，但因其未缴纳案件受理费而被人民法院按自动撤回起诉处理，故上诉人与被上诉人2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》于2019年9月25日解除。一审法院认定上诉人解除权已经消灭，其通知解除行为无效错误，本院依法予以纠正。 上诉人请求被上诉人返还其购房首付款398,640元及其利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方在一审中均未对损失进行充分的举证质证，为充分保障当事人的合法权益，案涉合同解除后的损失等问题（包括上诉人要求被上诉人退还其已支付的首期房价款398,640元的请求），双方当事人均可以另行主张，本案不作处理。 综上，谢理的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初303号民事判决； 二、谢理与四川省庆吉房地产有限公司2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》于2019年9月25日解除； 三、驳回谢理的其他诉讼请求。 一审案件受理费3682.5元，二审案件受理费7365元，均由四川省庆吉房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二〇年八月十日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜