浙江省温州市瓯海区人民法院行 政 判 决 书（2020）浙0304行初85号原告张月凤，女，1960年1月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托代理人钱锦钢，系原告丈夫，男，1955年2月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托代理人姜永可，浙江光正大律师事务所律师。被告温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处，住所地温州市瓯海区温瑞大道1428号。法定代表人陶琼伟，主任。出庭负责人管川，党工委委员。委托代理人金诚、陈奕帆，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告张月凤诉被告温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处（以下简称“梧田街道办事处”）房屋拆迁行政合同一案，原告于2019年11月19日向本院提起行政诉讼，本院受理后进行行政争议调解，编号为（2019）浙0304引调4588号，2020年1月13日终结调解。本院于2020年1月20日立案后，于2020年5月7日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告委托代理人钱锦钢、姜永可，被告梧田街道办事处出庭负责人管川及被告委托代理人金诚、陈奕帆到庭参加诉讼。在本案审理过程中，因受新型冠状病毒肺炎疫情防控影响，扣除本案审限28天。本案现已审查终结。原告张月凤诉称：原告位于××街道××路××号××南的房屋，属于沿街店面屋，2002年至2012年期间开服装日用品店，有工商营业执照，2012年至2014年期间开家电维修店，有工商营业执照，2014年6月至2018年6月期间开线切割加工场，有工商营业执照。此路边店面屋已营业20余年，办理工商营业执照15年，根据拆迁方案原告房屋符合店面屋条件。在城中村改造腾空前，被告拆迁办领导审阅原告的拆迁材料后，承认符合店面补偿条件，让原告放心腾空。拆迁三个月后，被告以工商营业执照上注名的“维千加工场”不是“维千加工店”一字之差为由，盲目评定原告所属房屋不是店面屋。2014年6月原告在办理营业执照申请时填表“维千线切割加工店”，办证工作人员要求原告填写场或公司并解释是收到上级通知，最后，原告根据工作人员要求办理“维千线切割加工场”的营业执照。原告所属房屋店名应不影响店面屋评定，故起诉要求撤销被告在城中村改造中将××路××号店面房变为住宅的《住宅用房户权调换协议书》，确认按照营业用房标准对原告进行补偿。原告在法定期限内向本院提供的证据有：1.原告身份证，证明原告主体资格。2.个体户登记基本情况、营业执照、照片，证明涉案房产是用于营业经营的事实。3.梧田街道北村村城中村改造房屋拆迁与补偿实施方案、产权调换协议，证明双方签订了补偿安置的协议，但是被告不予认可以营业用房对原告进行补偿。4.证人魏某证言，证明魏某自2014年6月始租用原告房屋对外加工五金、模具，营业执照的名称为魏某线切割加工厂，该店系提供加工服务，不属于工业性质。被告梧田街道办事处辩称：一、涉案房屋的基本情况。涉案房屋坐落温州市瓯海区××街道××村村××路××号，土地证号为瓯海集用（2001）字第11-501号，土地使用权面积为59.4平方米，土地使用权人为张晓敏。房屋建筑面积合计114.11平方米，未登记房屋面积为114.11平方米，其中，1990段面积为102.49平方米，1998后段面积为11.62平方米。涉案房屋于2018年9月27日腾空验收合格。涉案房屋腾空交付被告前，原告将涉案房屋出租给他人作为线切割加工场使用。涉案房屋所占北村村集体土地己被征收。浙江省人民政府于2019年8月31日以浙土字（330304）Ａ［2019］-0010号文批准温州市本级城镇低效用地再开发2019年度第十九批次建设用地（瓯海区第七批次）的《征收土地方案》，同意征收涉案房屋所占的温州市瓯海区梧田街道北村村集体土地。二、被告尚未在产权调换协议上盖章，原告主张涉案房屋按照营业用房的标准予以补偿缺乏依据。第一，2018年7月30日，原告签订《住宅用房产权调换协议书》，因原告对涉案房屋作为住宅予以补偿有异议，被告未审核委托代理单位温州华信房屋征收事务所有限公司打印的《住宅用房产权调换协议书》，未在该协议书上盖章，原、被告双方未就涉案房屋的安置补偿事宜达成协议，不存在需要撤销协议的问题。第二，《梧田街道北村村城中村改造房屋拆迁与补偿实施方案》第三部分、第四部分、第五部分分别是关于住宅用房补偿、商业用房补偿和工业用房补偿的规定。原告请求确认涉案房屋符合店面引用的依据为第四部分第四条的规定。涉案房屋没有房产证，不能按照第四部分第四条第（一）款的规定认定为营业用房。依据第四部分第四条第（二）款的规定“工程范围内具有营业功能的临街底层房屋，具备下列条件的，原房屋由实施单位按合法房屋的重置价结合成新给予补偿……”，但涉案房屋腾空前是出租给他人作为线切割生产用房使用的，即作为工业用房使用，不是作为商业用房使用的，因此涉案房屋不符合具有营业功能的要求，不能按照营业用房的标准予以补偿。综上所述，要求依法驳回原告的诉讼请求。被告梧田街道办事处在法定期限内向本院提供的证据有：1.温政抄［2018］287号抄告单及其附件，证明被告是负责梧田街道北村村城中村改造房屋拆迁与补偿具体工作的实施单位及《拆迁与补偿实施方案》第四条第（二）款关于具有营业功能的临街底层房屋奖励的规定。2.浙江省建设用地审批意见书及其附件一书三方案，证明涉案房屋所占北村村集体土地己被征收。3.房屋调查登记表、无产权房屋建设时间认定处理表及其附图、土地证、公告、房屋腾空验收合格证，证明涉案房屋的基本情况。涉案房屋坐落温州市瓯海区××街道××村村××路××号，土地证号为瓯海集用（2001）字第11-501号，土地使用权面积为59.4平方米，土地使用权人为张晓敏。房屋建筑面积合计114.11平方米，未登记房屋面积为114.11平方米，其中，1990段面积为102.49平方米，1998后段面积为11.62平方米。涉案房屋于2018年9月27日腾空验收合格。经庭审质证，原被告对对方当事人提供的证据真实性无异议，但原告认为涉案房屋应认定为营业用房，被告认为涉案房屋不符合营业用房标准，应该作为工业厂房认定。本院对原被告提供的证据真实性予以确认。对于涉案房屋的性质，应由政府职能部作出认定。经审理查明：涉案房屋坐落温州市瓯海区××街道××村村××路××号，土地证号为瓯海集用（2001）字第11-501号，土地使用权面积为59.4平方米，土地使用权人为张晓敏，未办理产权登记。涉案房屋所占北村村集体土地己被征收。浙江省人民政府于2019年8月31日以浙土字（330304）Ａ［2019］-0010号文批准温州市本级城镇低效用地再开发2019年度第十九批次建设用地（瓯海区第七批次）的《征收土地方案》，同意征收涉案房屋所占的温州市瓯海区梧田街道北村村集体土地。2018年7月30日，原告以涉案房屋买受人的身份签订《住宅用房产权调换协议书》，该协议甲方为梧田街道办事处，委托代理单位为温州华信房屋征收事务所有限公司，乙方为张月凤，协议主要内容为：“因梧田街道北村村城中村建设需要，经双方协商，乙方自愿选择产权调换并与甲方达成协议，乙方房屋坐落于××路××号，土地使用权证号瓯海集用（2001）字第11-501号，土地用途住宅，土地使用面积59.4平方米。未经登记总建筑面积114.11平方米，甲方将位于南北村整合规划Ａ－21、Ａ－22、Ａ－25地块的房屋作为安置用房，被搬迁房屋应安置建筑面积为121.02平方为，其中营业房（住改非）面积0平方米……”。原告已在该协议上签字，但认为其房屋用于营业，应按营业用房补偿。因原告对涉案房屋作为住宅予以补偿有异议，被告未在该协议上签字盖章。2018年9月27日，原告腾空涉案房屋交付被告，过后，被告拆除涉案房屋。2019年6月4日，温州华信房屋征收事务所有限公司在涉案协议上盖章，注明“该协议为临时协议，该户未临转正”。原告认为被诉协议违法，提起本案诉讼。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九条规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案被诉协议已经原告签字，虽被告梧田街道办事处未在涉案协议上签字盖章，但该协议已由被告方收取，2019年6月4日被告代理单位温州华信房屋征收事务所有限公司在涉案协议上盖章，注明该协议为临时协议。另外，被告已按协议约定接收原告依约交付的房屋并拆除，表明双方已履行了协议约定的主要义务，应认定协议已成立。被告认为其未在涉案协议上盖章，涉案协议未成立，其理由不足，本院不予采纳。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”根据该条文，市、县级人民政府组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理是其作出房屋征收决定的前置程序，当然也应当是房屋征收部门或实施单位与被征收人订立补偿协议的前置程序。本案中，被诉协议所涉的未经登记建筑，未经法定职能部门作出认定或处理，签订协议程序违法。现协议双方当事人对协议所涉的未经登记建筑的性质存重大争议，故原告起诉要求撤销被诉协议，本院予以支持。被诉协议撤销后，被告梧田街道办事处应采取相应的补救措施或依法报请职能部门作出涉案未登记房屋性质的认定决定。对未登记房屋的调查和处理，属行政职权，本院不宜直接确认涉案房屋的性质。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定判决如下：撤销原告张月凤与被告温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处签订的《住宅用房产权调换协议书》。本案受理费50元，由被告温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  黄良聪人民陪审员  叶权荣人民陪审员  王秀芹二〇二〇年八月十七日法官 助理  戴雯雯代书 记员  李晴怡附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项判决适用的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。二、当事人应知的相关事项1、上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费，在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2、当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3、需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。