浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终693号 上诉人（原审被告）：德信地产（衢州）有限公司，住所地浙江省衢州市西区九华北大道333号610室。 法定代表人：欧阳宝坤，董事长。 委托诉讼代理人：胡飞龙，浙江兴衢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈志强，男，1968年11月27日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区××幢××单元××室。 被上诉人（原审原告）：郑秀红，女，1972年8月24日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区××幢××单元××室。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：巫小勇，浙江律匠律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陶文敬，浙江律匠律师事务所律师。 上诉人德信地产（衢州）有限公司（以下简称德信公司）因与被上诉人沈志强、郑秀红房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 德信公司上诉请求：1.依法撤销柯城区人民法院(2020)浙0802民初573号判决，改判驳回被上诉人沈志强、郑秀红一审的全部诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：一审认定“约定的交房期限到期后，被告未向合同约定的买受人通讯地址送达交房通知书”，属于事实认定错误。按照一审的证据及庭审情况，应当认定德信公司已经履行了书面向沈志强、郑秀红通知交房的合同义务。其一，双方签订合同后，就送达地址经协商一致进行了变更，明确约定了新的送达地址，即郑秀红的工作单位衢州市博物馆，该变更对合同双方均具有约束力；其二，德信公司亦按照新的送达地址向郑秀红邮寄了交房通知书；其三，新送达地址经双方协商一致进行了变更的事实，属于根据日常生活经验法则可以推定的事实，按照民事诉讼证据规则相关规定，该事实无需当事人举证。如果没有双方的协商一致确认新的送达地址，德信公司根本无法得知郑秀红的工作单位，因此无需德信公司举证即可以推定双方就送达地址进行了变更。综上，德信公司已经完全履行了合同约定义务，不存在任何违约的情形，无需承担任何违约责任。 沈志强、郑秀红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、按照双方签订的合同约定，德信公司应在2019年4月28日之前将符合条件的商品房交付给沈志强、郑秀红，且双方对通讯地址进行了特别约定。其中沈志强、郑秀红的通讯地址为浙江省衢州市柯城区荷花西区74幢2单元401室，该地址也是现在沈志强、郑秀红的居住地址。双方还特别约定，双方相互送达与合同相关的文件，应当以邮寄或者专差等方式送达至上述约定的通讯地址。如果买受人变更通讯地址的，应及时书面通知出卖人。德信公司并没有证据证明沈志强、郑秀红与其对送达地址进行了变更，其应当承担举证不能的相关责任。德信公司未在约定的交房日期到达之前，履行其书面告知义务，已构成违约。二、按照合同约定，德信公司应当负责办理土地使用权初始登记，取得相关权属证书。德信公司还在合同中承诺于2019年10月28日之前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给沈志强、郑秀红。在合同签订之后，沈志强、郑秀红及时全额支付了购房款项，但德信公司至今未通知沈志强、郑秀红是否可以办理案涉房屋的相关权属证书，也未交付前述权属证书，已构成违约。沈志强、郑秀红依法有权要求其按照双方签订的合同第十条及第十六条相关约定支付相应违约金。 沈志强、郑秀红向一审法院起诉请求：1.判令德信公司向沈志强、郑秀红交付衢州市宸园10幢1单元1403号商品房，并支付自2019年4月29日起至其实际交房之日止的逾期交房违约金122509.86元（以1944601元为基数，按每逾期一日万分之三的标准计算，暂计算至2019年11月24日）；2.判令德信公司协助沈志强、郑秀红办理衢州市宸园10幢1单元1403号商品房产权变更登记手续，并支付自2019年10月29日起至其实际完成产权变更登记之日止的逾期办证违约金5250.42元（以1944601元为基数，按每逾期一日万分之一的标准计算，暂计算至2019年11月24日）；3.案件诉讼费用由德信公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月5日，沈志强、郑秀红与德信公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预0020760）一份，就位于衢州市九龙××路××路××幢××单元××号商品房××事达成约定：商品房建筑面积127.07平方米，总价为1944601元，沈志强、郑秀红应于合同签订当日支付584601元，2017年9月5日支付1360000元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为90元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准），该款项未包含在本条约定的总价款中，由德信公司统一代交，在物业交付时向买受人收取；德信公司应于2019年4月28日前将符合约定条件的商品房交付给沈志强、郑秀红，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人如未按约定交付商品房，逾期不超过90日，自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人承诺于2019年10月28日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买卖双方确认各自通讯方式以下述约定为准，买受人通讯地址：浙江省衢州市柯城区××幢××单元××室，收件人沈志强、郑秀红；出卖人通讯地址，衢州市西区九龙北路以东三江中路以北宸园，收件人德信地产（衢州）有限公司。买卖双方相互送达与合同有关的文件，应以邮寄或者专差等方式送达上述约定的通讯地址，双方一致同意，双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且及时履行收件义务，如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经履行送达义务。买受人如有变更通讯地址的应及时书面通知出卖人。因买受人未及时书面通知，导致出卖人的文件无法到达的，由此产生的后果由买受人自负。 上述合同签订后，沈志强、郑秀红依约向德信公司支付了购房款1944601元。约定的交房期限到期后，德信公司未向合同约定的买受人通讯地址送达交房通知书。2019年8月底，沈志强、郑秀红在收到缴纳物业费的通知后，前往德信公司处协商交房事宜。2019年9月3日，沈志强、郑秀红向德信公司邮寄了通知书，通知德信公司立即履行交房义务并承担违约责任。因双方就交房事宜协商无果，双方亦未办理土地、房屋权属证书的交接手续。 一审法院认为，本案的争议焦点主要在于德信公司至今未向沈志强、郑秀红交付商品房，是否构成违约，如构成违约，违约金如何计算。沈志强、郑秀红与德信公司签订的《浙江省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。沈志强、郑秀红向德信公司购买商品房，双方明确约定德信公司应于2019年4月28日前将符合约定条件的商品房交付给沈志强、郑秀红，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，且双方在合同中约定了相互送达与合同有关的文件的通讯地址。交房期限到期后，德信公司未向合同中约定的沈志强、郑秀红通讯地址送达收房通知书，而是向郑秀红所在单位邮寄送达收房通知书，现德信公司未提供充分的证据证明郑秀红确已收到该收房通知书，亦未提供证据证明其已经通过其他方式通知沈志强、郑秀红收房，故德信公司履行通知交付义务不符合合同约定，显属违约，应承担相应的违约责任。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据双方当事人的陈述，沈志强、郑秀红在2019年8月底知晓案涉房屋已符合交付条件，为防止损失扩大，此时双方已经可以办理房屋交付手续，但因沈志强、郑秀红未缴纳物业维修资金、办证工本费及沈志强、郑秀红要求德信公司先行承担违约责任等原因产生纠纷导致无法继续交房，因此2019年8月底之后无法交房并非德信公司的过错导致，故德信公司未按期交付房屋的违约金应该自2019年4月29日起计算至2019年8月底。 按照合同约定，德信公司承诺于2019年10月28日前，取得土地、房屋权属证书，交付给沈志强、郑秀红，沈志强、郑秀红委托德信公司办理该商品房转移登记，因沈志强、郑秀红与德信公司于2019年8月底就交房问题已经产生纠纷，沈志强、郑秀红未缴纳物业维修资金、办证工本费及沈志强、郑秀红要求德信公司先行承担违约责任等原因产生纠纷导致无法继续交房，亦未能办理商品房转移登记手续，故2019年10月28日前无法办理转移登记手续系因双方对办证过程中需交纳的相关费用协商不成所致，并非德信公司的过错所致，故德信公司对办理该商品房转移登记手续不存在违约行为，不应承担违约责任。 综上所述，沈志强、郑秀红诉请德信公司交付案涉商品房并支付违约金，于法有据，予以支持，但违约金应当自2019年4月29日起计算至2019年8月31日止。沈志强、郑秀红诉请德信公司协助办理案涉商品房转移登记手续，具有事实和法律依据，予以支持，但沈志强、郑秀红要求德信公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不符合事实和法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条规定，判决：一、德信公司于判决生效之日起十日内向沈志强、郑秀红交付衢州市宸园10幢1单元1403号商品房并支付逾期交房违约金72339.16元（1944601元×0.0003×124天=72339.16元）；二、德信公司于判决生效之日起十日内协助沈志强、郑秀红办理衢州市宸园10幢1单元1403号商品房的产权变更登记手续；三、驳回沈志强、郑秀红的其他诉讼请求。案件受理费2856元，减半收取1428元，由沈志强、郑秀红负担624元，由德信公司负担804元，限于判决生效之日起七日内缴纳，逾期强制执行。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 经审理，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为德信公司是否已按约向沈志强、郑秀红履行通知交付义务。德信公司主张其已按照双方经协商一致变更的新地址邮寄了交房通知书，且该地址变更属于根据日常生活经验法则可以推定的事实，无需举证。本院认为，双方签订的合同中明确约定了沈志强、郑秀红的通讯地址以及其变更通讯地址应采用书面通知的方式，德信公司关于该地址变更无需举证的主张缺乏合同和法律依据，其在本案一、二审期间均未提交充分证据证明沈志强、郑秀红通讯地址已作出变更，亦未提供证据证明其已通过其他方式通知沈志强、郑秀红收房。故德信公司履行通知交付义务不符合合同约定，且导致逾期交房，应承担违约责任。一审判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，德信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1608元，由上诉人德信地产（衢州）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 熊 娟 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 胡芬芬 书 记 员 黄徐燕