安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初2247号 原告：明发集团安徽金寨城市开发有限公司，住所地安徽省金寨县新城区江环北路金寨县国土局一楼。统一社会信用代码91341524322810890W。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘佳,该公司员工。 被告：戈梅林，女，1983年11月25日生，汉族，户籍所在地安徽省金寨县，现住金寨县新城区。 原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司（以下简称明发集团金寨公司）与被告戈梅林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明发集团金寨公司委托诉讼代理人刘佳，被告戈梅林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发集团金寨公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴租金38085元，支付违约金4963.32元（按同期银行拆借利率的四倍计算违约金，暂计算至2020年6月15日，实际要求计算至被告履行之日，具体详见附表），合计43048.32元；2.判令被告注销营业执照；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月10日,原告与被告签订《“明发金寨项目”租赁合同》,合同约定，原告将位于安徽省金寨县将军大道EF地块明发商业广场内31号商业楼一层内铺房号102租赁给被告进行商业经营；该商铺租期为2017年10年31日起至2019年10月30日止,租赁期限2年。因该商铺于2018年6月1日交付给被告,故租赁期限变更为自2018年6月1日至2020年5月31日,租赁期限仍为2年。合同签订后,被告在租赁期内未按期支付租金,已构成根本性违约,严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后,被告仍未缴纳欠付租金。因此,根据《“明发金寨项目”租赁合同》第5.1条以及5.2条之约定,要求被告向原告支付欠付租金以及违约金。综上,为维护自己的合法权益,特诉至贵院,请依法支持原告诉情。 戈梅林辩称，我不承认租金，因为疫情期间我没有经营，还有原告起诉的38085元里面已经含了违约金。原告在6月1号向我发催缴租金通知书，但是我6月28日就交了，不存在违约金；欠付租金都是疫情期间没有经营欠付的，之前的租金都按时交纳了，疫情期间的房租应该给我减免；现在没有继续经营，同意注销营业执照；因为原告仓库及屋子、外面的地面的问题，导致衣服长霉，损失惨重，我还另外花钱装修了，也花了不少钱；当时合同约定暂定2018年1月1日开业，但是最后实际推迟到过年前9天，我们才开业，也造成了很大的损失；水电押金和履约保证金共计21360元，原告应该退还给我。 明发集团金寨公司为证明自己的主张，向法庭提交证据如下：1.租赁合同、商铺交付通知书，证明原、被告依法签订租赁合同，租期两年，合同约定租期2017年10月31日至2019年10月30日，实际上是2018年6月1日正式将商铺交付给被告，租期也顺延七个月至2020年5月31日，同时合同约定提前20日支付下一个租期的租金，欠付租金及违约金的方式为每日按2%计算，根据合同10.2条约定，合同到期后，我们有权要求被告注销营业执照并向我公司备案；根据10.3条约定，证明我公司可以将履约保证金不予退还作为抵扣欠付租金及违约金等其他费用，不足部分可以向被告追偿；2.商铺交租通知书四张，证明我公司于2019年12月25日、2020年4月1日、2020年4月8日分别向被告邮寄缴费通知书催其缴纳租金；被告拖欠租金是从2020年2月1日至2020年5月31日，共计38085元，违约金2437.40元； 戈梅林为证明自己的主张，向法庭提交证据如下：解除合同通知书，证明被告在2020年4月3日已经向原告申请解除合同。 对原、被告提交的证据，认定如下：原告提交的1号证据予以采信；2号证据有被告在收件上的签名，对证明目的予以采信；被告提交的证据真实性予以认定，由于双方就是否解除合同未达成一致意见，且不符合约定和法定提前解除条件，故对证明目的不予采信。 本院经审理查明事实如下：2017年8月10日,原告与被告签订“明发金寨项目”租赁合同,合同约定，原告将位于安徽省金寨县将军大道EF地块明发商业广场内31号商业楼一层内铺房号102（建筑面积136.02平方米）租赁给被告进行商业经营，租期为2017年10年31日起至2019年10月30日止,租赁期限2年，该商铺实际于2018年6月1日交付于被告,故租赁期限变更为自2018年6月1日至2020年5月31日,租赁期限仍为2年；合同对租金标准、支付方式、违约责任等均进行了约定，合同约定第一年的租金为60元/平方米/月，第二年为70元/平方米/月，同时约定，如被告迟延支付租金，则需按日2%支付违约金。合同签订后，被告交纳了履约保证金20000元及水电保证金1360元，计21360元；在租赁期间的2020年2月份之前，被告均能按约支付租金，2020年2月后，由于受疫情及经营状况等因素影响，被告未能按约支付租金，经催要无果，致诉讼来院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告在平等自愿的基础上签订了房屋租赁合同，双方均应按合同约定履行自己的义务，被告未能按约履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，双方对违约金的约定高于法律规定的标准，原告主动在法律规定的范围内进行主张，不违反法律规定，亦不损害被告的利益，故原告要求被告支付租金及承担违约金的请求予以支持；由于原告未能提交被告2019年10月10日之前迟延支付租金的相关证据，且原告在当时收取租金时未予收取违约金，此时再要求被告承担违约金，有违情理，故对其要求被告支付已付租金但因迟延支付应承担违约金的请求，不予支持；在合同履行过程中，发生了订立合同时无法预见且不可归责于当事人的原因，导致继续按合同原先的约定继续履行，对一方当事人显失公平，当事人请求变更合同内容的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况决定是否予以变更，故考虑到本案当中受新冠××疫情影响的实际情况，酌情减免被告一个月的房租，且考虑到不同时期新冠××疫情严重程度不同，本院认为减免被告2月份的房租最为适宜；由于租赁合同已到期，被告不再续租，且被告亦同意注销营业执照，故原告要求被告注销营业执照的请求予以支持；由于受新冠××疫情等因素的影响，被告自2020年2月份以后未能正常营业，延迟交付租金亦属常理，原告据此不予退还被告交付的履约保证金和水电保证金，过于苛求，故被告交纳的履约保证金和水电保证金21360元，原告应予以退还；被告辩称其已向原告提出提前解除合同并向原告送达了解除合同通知书，双方的合同已提前解除，且受新冠××疫情影响，今年商店未营业，无收入，不同意支付租金，被告虽向原告提出提前解除合同，由于双方就解除合同未能达成一致意见，且不符合提前解除的法定条件，商业经营本就存在风险，其未营业无收入亦不是不交房租的理由，故对其辩称不予支持。综上所述，被告应付欠交租金38085元，违约金2437.40元（计算至2020年6月15日），应减免租金9521元，违约金712.59元（9521×4.35%÷365天×157天×4），两比，被告应付租金28564元，违约金1724.81元，合计30288.81元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告戈梅林于本判决生效后10日内给付原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司房屋租赁费28564元，违约金1724.81元，计30288.81元，并从2020年6月16日起以28564元为基数，按年利率17.4%计算违约金至租金付清之日止； 二、被告戈梅林于本判决生效后10日内到登记机关注销经营地址为案涉房屋的营业执照； 三、原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司于本判决生效后10日内返还被告戈梅林交纳的履约保证金及水电保证金计21360元； 四、驳回原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费876元，减半收取计438元，由原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司负担138元，被告戈梅林负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  詹政海 二〇二〇年八月二十八日 法官助理兼书记员郭洪附一、相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 附二、本院案款账户： 开户名：金寨县人民法院机关案款 开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行 账号：10090436889001000124016