黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1497号上诉人（原审原告、反诉被告)：徐家汉，男，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。上诉人（原审被告、反诉原告）：秦洪义，男，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。上诉人徐家汉、秦洪义房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐家汉、上诉人秦洪义到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。徐家汉上诉请求：1.要求撤销（2020）黑0604民初869号民事判决书中第二项、第三项，改判徐家汉承担24,166元违约赔偿金，折抵后秦洪义支付徐家汉60,414元；2.要求秦洪义承担本案一审和二审诉讼费用。事实和理由：2019年1月8日，徐家汉与秦洪义签订房屋租赁合同，合同约定2019年2月15日起交付房屋。由于徐家汉在合同履行过程中延迟缴纳房屋租金，秦洪义要求解除合同，由徐家汉承担违约责任。徐家汉可以承担合同约定的月租金200%违约金即24,166元。但一审法院认定的秦洪义预期利益损失（2019年1月8日至2019年3月27日）的事实是错误的。徐家汉与秦洪义签订合同时，该房屋处于出租状态，租期到2月14日到期，并且徐家汉与秦洪义的合同明确约定2019年2月15日接房，徐家汉给秦洪义造成的损失应为2019年2月15日至2019年3月27日，双方约定的违约金高于实际损失。因此，原审法院认定事实错误，适用法律错误。现要求二审法院查明案件事实，依法撤销一审判决，支持徐家汉的上诉请求。秦洪义辩称，1.徐家汉没有上诉主体资格；2.关于赔偿问题，从2018年12月3日他们单位的程鹏和**就来跟我谈房子的租赁问题，几经周折，到2019年1月8日才签订正式合同，产生了房屋损失问题；3.此合同对方有两处违约行为，一是时间上的违约，二是数额上的违约，根据合同法第一百二十条规定构成根本性违约，应当承担给我造成的实际损失。他们把钱给我打过来后，要房子，但是我的房子已经租出去了，我说我再给他们租个房子，租完后，对方又说不要了；4.合同上写的是在不拖欠租金的情况下，我把保证金返还给对方，如果对方欠我租金，那么对方没有权利向我方讨要保证金。秦洪义上诉请求:1.请求撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院(2020)黑0604民初869号民事判决及本院（2019）黑06民终2890号民事判决中第二条中“秦洪义于本判决生效后五日内向徐家汉返还房屋租金84,580元”的这一判决，并由二审法院公正审理；2.请求判决大庆市斑马惠购超市有限公司承担违约责任，并赔偿由其违约而应承担的违约金62.830.58元（见房屋租赁合同中违约责任1.3条约定);3.判令大庆市斑马惠购超市有限公司承担由该案所引发的两次上诉费用;4.确认徐家汉的诉讼主体资格。事实与理由：1.2018年12月3日大庆市斑马惠购超市有限公司工作人员**和程鹏到秦洪义处××大庆市斑马惠购超市有限公司之名洽谈承租秦洪义房屋一事，并与之达成共识，嗣后授权徐家汉前往秦洪义处签定该案所涉及的房屋租赁合同，并只在授权人处签定了徐家汉之名(详见合同签名），这一点在双方电话记录及微信中完全可以认证。因此秦洪义认为徐家汉在本案中不具有诉讼主体资格，而该案的实际承租人应为大庆市斑马惠购超市有限公司，故该案诉讼主体应为该公司；2.在房屋租赁合同达成后，大庆市斑马惠购超市有限公司未按合同约定及时交付房屋租金，在秦洪义的多次催促下，只是在已经违约的情况下迟延交付了该涉案房屋租金的一部分，由于大庆市斑马惠购超市有限公司的违约行为导致秦洪义无法履行合同义务，同时也给秦洪义造成了巨大的经济损失；3.黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初869号民事判决中及本院（2019）黑06民终2890号民事判决均对大庆市斑马惠购超市有限公司的违约行为加以确认，关于违约金应按合同中所约定的计算方式和数额来计算。一审法院认定徐家汉的违约金为31,415.80元，没有事实和法律依据。因此秦洪义提起上诉，请二审法院依法裁判。徐家汉辩称，案涉合同的主体就是徐家汉，不存在诉讼主体不适格问题，秦洪义的损失数额应按我方的上诉请求进行确定。徐家汉向一审法院起诉请求：1.请求解除徐家汉与秦洪义签订的房屋租赁合同，秦洪义返还房屋租金84,580元，并给付违约金2.4万元;2.案件受理费由秦洪义负担。秦洪义向一审法院提出反诉请求：1.要求徐家汉支付秦洪义合同违约金24,166元；2.要求徐家汉支付因其违约行为造成的秦洪义房屋租赁损失48,332元（精神损失费10,000元、劳务损失20,000元）；3.要求徐家汉支付秦洪义租赁合同保证金12,083元；4.诉讼费用由徐家汉承担。一审法院认定事实：2019年1月18日，徐家汉（合同乙方）与秦洪义（合同甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大庆市××街商住综合楼x号-商服xx号出租给乙方使用，租赁期限为三年，自2019年3月15日起至2022年3月14日止，免租期自2019年2月15日至2019年3月14日止，月租金总额为12,083元，年租金总额为145,000元，租金采用预付的方式支付，每十二个月为一期，乙方应于甲方向乙方交付房屋之日，同时将首期租金支付给甲方。乙方应将租金汇至甲方名下中国建设银行xx×××xx的银行账户，甲方应于2019年2月15日前将该房屋交付乙方使用，并办理房屋移交手续。合同租赁期限内，任何一方不能擅自提前终止本合同，如有一方违反约定，提前终止合同的，须提前三个月书面通知另一方，并承担合同月租金200%的违约金。另查明，2019年3月6日，斑马惠购（北京）商业连锁管理有限责任公司向秦洪义名下中国建设银行账号为xx×××xx转款84,581元，该款系合同保证金12,083元以及六个月的租金，付款回单摘要载明为黑龙江大庆聚贤中街店房租。再查明，2019年3月28日，秦洪义与案外人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋另行出租。徐家汉与秦洪义签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。一审法院（2019）黑0604民初2222号民事判决第一项“确认徐家汉与秦洪义签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除”，大庆市中级人民法院已对该判项予以维持，故合同解除问题不再展开论述，就本案相关其他争议问题，予以论述。一、关于秦洪义的请求是否构成反诉问题。反诉是指在一个已经开始的民事诉讼(诉讼法上称为本诉)程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和民事诉讼法＞的解释》中第二百三十二条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案本诉被告在原一审法庭辩论结束前，提出要求本诉原告支付违约金、赔偿损失等诉讼请求，诉请与本诉在诉讼标的、诉讼请求和案件事实方面存在牵连关系，且不违反我国诉讼法关于管辖的规定，故一审法院对秦洪义的反诉予以认可，并与本诉合并审理。二、关于秦洪义举证与程鹏、**微信聊天截图的证明力问题。秦洪义庭审中举证与程鹏、**微信聊天截图,预证明徐家汉并未按约定时间、约定的金额交付租金，以及秦洪义多次要求承租方接收房屋未果。徐家汉对有关程鹏、**微信聊天截图的真实性及证明问题均有异议，徐家汉对程鹏与秦洪义的聊天截图质证认为：程鹏不是大庆斑马惠购超市的员工，承租方洽谈人员是大庆斑马惠购超市的雇佣的店长**，从聊天时间看2019年3月12日至2019年4月19日双方沟通租赁相关事宜，和徐家汉没有关系，徐家汉不知道这些内容，而且秦洪义在2019年3月5日已经将房屋租给他人，即使按照秦洪义自己陈述的2019年3月28日将房屋租赁给他人的情况下，在4月份仍然说交付房屋的事宜，显然是不真实的；徐家汉对**与秦洪义的聊天截图质证认为：其并未授权**与秦洪义进行洽谈，**与秦洪义接触所发表的意见不代表徐家汉。一审法院认为，首先，徐家汉在本案原一审庭审中虽陈述程鹏不是大庆斑马惠购超市员工，而是大庆斑马惠购超市合作公司的经理，并认可**是徐家汉方的洽谈人员，程鹏、**与秦洪义洽谈并将具体房屋租赁事宜汇报给徐家汉，最后由徐家汉与秦洪义签订租房合同，故徐家汉委托诉讼代理人在本次庭审时，质证认为程鹏、**与秦洪义沟通的行为，不代表徐家汉，没有得到徐家汉的授权的意见，一审法院不予认可；其次，秦洪义与徐家汉签订合同过程前、后，通过微信与**、程鹏聊天内容可以看出秦洪义与**、程鹏就租赁合同签订、履行等多方面事宜进行了沟通，而徐家汉根据程鹏、**与秦洪义的商谈情况与秦洪义签订了合同，**、程鹏与秦洪义就合同相关事宜沟通的行为、签订租赁合同成就的事实，足以使善意相对人即出租人秦洪义客观上有充分正当理由相信其二人有代理权的表面特征，故从保护善意相对人的合法权益、维护市场交易的安全，应认定**、程鹏与秦洪义就相关合同事宜的行为构成表见代理，行为产生的法律后果应由表见代理的委托方徐家汉承担；最后，徐家汉虽对有关程鹏、**微信聊天截图的真实性及证明问题均有异议，但未举出证据证实其作为承租方在合同签订前、后，由其本人或委托除**、程鹏以外的他人就合同相关事宜与秦洪义进行过沟通。从秦洪义举证**、程鹏的微信聊天记录，较为客观、全面地反映出合同双方在合同签订前的磋商、合同签订后交付房屋、支付房屋租金等相关事宜进行协商的事实，与原一审徐家汉自认程鹏、**与秦洪义洽谈并将具体房屋租赁事宜汇报给徐家汉，由徐家汉与秦洪义签订租房合同的陈述相吻合，故一审法院对秦洪义所举其与**、程鹏的微信聊天证据予以认可。三、关于合同履行中是否存在违约行为问题。本案中，徐家汉诉称秦洪义未按合同约定交付案涉房屋，构成违约，秦洪义反诉称徐家汉未按合同约定支付房租租金，构成违约。一审法院认为，首先，秦洪义作为案涉房屋的出租人，交付租赁房屋系其合同的主要义务，双方在《房屋租赁合同》第五条约定：甲方（秦洪义）于2019年2月15日前将房屋交付乙方使用，并办理房屋移交手续，故按双方合同约定，秦洪义至迟应于2019年2月15日交付房屋。从秦洪义举证与**微信聊天内容可以证实，双方在2019年1月8日至2019年2月15日期间，秦洪义两次要求承租方接收房屋，两段聊天内容分别为“老妹儿，今天上班了吗，上班你那边儿也没有什么啊，什么情况啊？十六号能不能接房啊？”、“老妹儿，今天是十四号了吧，明天十五？后天呢，不知道你们能不能过来人啊？是不是啊？”该微信聊天内容与秦洪义庭审回答法庭询问时所述其没有交付租赁房屋，系因为承租人未按约定的时间交付款项，也没有相关人员来找其办理房屋交付手续，以及与徐家汉原一审回答法庭询问时所述其没有向秦洪义主张过交付房屋，（2019年3月6日）之前没有付款也没有向秦洪义要房屋的钥匙相吻合。因案涉房屋系不动产，作为出租方交付房屋义务能否履行有赖于承租方是否配合接收房屋相关，也与是否按约定时间、方式支付租金相关，故从现有证据上，能够认定秦洪义按双方合同约定，主动要求承租方支付租金并交接房屋，徐家汉未提交证据证实其在合同约定的期限内要求秦洪义履行交付房屋义务，而秦洪义拒绝履行的证据，秦洪义在履行交付房屋的义务上并无违约行为；其次，在徐家汉未能在2019年2月15日前接收房屋并支付租金的情况下，秦洪义即享有双方约定的十五日后解除合同的权利，徐家汉于2019年3月6日向秦洪义支付六个月租金及保证金共84,581元，并要求秦洪义交付房屋的行为，应视为徐家汉继续履行合同，认可房屋交付日期从2019年2月15日顺延至2019年3月6日，但其仅缴纳了部分租金，未能按照双方合同约定交付全部十二月的租金，已构成违约，应承担违约责任。秦洪义在徐家汉拖欠租金超过十五天的情况下，自认其于2019年3月28日将房屋另行转租，系行使合同解除权并避免扩大损失的行为，故而不构成违约行为；再次，徐家汉委托诉讼代理人本次庭审提交与案涉房屋新租户的录音用以证明秦洪义于2019年3月5日就已将房屋租赁给其他人使用，存在违约行为，而秦洪义庭后向一审法院提交了其新租户刘旭焱的声明，声明中称“其没有在任何时间、和任何人谈论过原房主秦洪义的合同租赁问题，其与秦洪义的合同属正规合同，受法律保护，一切其他行为均属违法行为”，徐家汉虽对秦洪义提交的新租户声明证据的真实性和证明问题存有异议，并坚称徐家汉于2019年3月5日就已签订了新的房屋租赁合同，3月6日在交付租金后，发现案涉房屋已经装修完毕，但其所提交的与新承租人录音证据的真实性、客观性难以确认，也未能在法定期限内申请法院对相关事实的证据予以调取、核实，故从现有证据上无法证实秦洪义于2019年3月5日就已对案涉房屋另行出租的事实，秦洪义庭审自认其2019年3月28日将案涉房屋另行出租，并提交了与下一租户的租赁合同作为辅证，因此，秦洪义另行转租案涉房屋的时间应以秦洪义庭审自认的时间即2019年3月28日为准。四、关于秦洪义能否同时主张违约金与经济损失的问题。我国合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《合同法》第一百一十三条第一款又规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从我国法律规定的违约金性质来看，违约金具有补偿损失为主兼具惩罚的双重性。由立法本意出发和对条文的理解，违约金和损失赔偿金实际上是可以选择提出的，约定违约金低于造成损失，或过分高于造成损失，可以根据实际的损失情况通过调整违约金数额进行补偿，违约方赔偿损失仅以守约方的实际损失(包括合同履行后可获得的利益)为原则，不支持惩罚性赔偿。具体到本案，秦洪义的反诉请求中损失赔偿请求与支付违约金的请求存有重复、重合之处，两项请求依据的事实均源于徐家汉未按合同约定支付房屋租金而致合同解除的一种违约行为，故在不存在法律另有规定的情形下，秦洪义的违约金与损失赔偿金不能同时主张。秦洪义要求徐家汉支付保证金12,083元、精神损失费10,000元、劳务损失20,000元，无法律和事实依据，一审法院不予认可。五、徐家汉支付违约金数额问题。徐家汉作为本案所涉租赁合同的承租人，按合同约定支付十二个月租金系其主要的合同义务，但其未在合同签订之日至双方约定的2019年2月15日交付房屋日期间支付租金，又未要求、也未配合秦洪义接收案涉房屋，已构成违约，虽然在合同履行过程中，徐家汉于2019年3月6日向秦洪义支付了部分六个月的租金及保证金共84,581元，并请求秦洪义交付房屋，欲继续履行合同，并认可房屋交付日期从2019年2月15日顺延至2019年3月6日，但徐家汉未按照双方约定标准足额履行，拖欠租金超过15日以上，导致最终合同解除的法律后果，故已构成违约，应承担相应的违约责任。秦洪义反诉要求按照与徐家汉在合同中约定的按照月租金200%的标准支付违约金，于法有据，一审法院予以支持。因徐家汉的违约行为致合同解除，秦洪义存有合同履行利益（可期利益）损失，该损失源于因信赖合同相对方履行的行为，而产生的房租利益，即租金收益，秦洪义自2019年1月8日接受与徐家汉的合同权利义务限制起，至2019年3月28日与案外人订立新的案涉房屋租赁合同，接受新的合同权利义务限制止，合同预期利益（房屋空置）损失应从2019年1月9日计算至2019年3月27日，共78天，合同预期利益（房屋空置）损失数额参照日租金予以确定，较为公平合理，即31,415.8元（计算式：12083元÷30日×78日），鉴于双方约定的违约金为月租金的200%，即24,166元（计算式：12,083元/月×2月），双方约定的违约金低于违约所造成的损失的，秦洪义反诉请求中超过违约金的部分请求应视为要求对违约金予以增加，但其要求增加的数额过高，应不超过徐家汉违反合同订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限，故徐家汉应向秦洪义支付的违约金调整至31,415.8元（含约定违约金24,166元）。综上所述，合同解除后，秦洪义负有向徐家汉返还房屋租赁款的义务，一审法院对徐家汉主张秦洪义返还房屋租赁款84,580元的诉讼请求予以支持。合同签订后，徐家汉未配合秦洪义实现房屋交付，也未按时全额履行支付租金义务，应承担违约的责任，秦洪义要求徐家汉违约金按秦洪义的实际损失应予调整，调整至31,415.8元，对双方在本诉和反诉提出的其他诉求不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和民事诉讼法＞的解释》第一百零八条、第二百三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、秦洪义于本判决生效后五日内向徐家汉返还房屋租金及租赁合同保证金84,580元；二、徐家汉于本判决生效后五日内向秦洪义支付违约金31,415.8元；三、以上第一、二项折抵后，秦洪义应支付徐家汉53,164.2元，于本判决生效后五日内付清；四、驳回徐家汉的其他诉讼请求；五、驳回秦洪义的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费2472元，徐家汉负担546.4元，秦洪义负担1925.6元。反诉案件受理费957元，秦洪义负担601.54元，徐家汉负担355.46元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦洪义出示2019年4月1日房屋租赁合同一份，证明当时秦洪义给徐家汉方租了房子。徐家汉质证称，合同这事我方不知道。本院对上述证据的真实性和证明的问题不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议的主要问题是徐家汉是否为适格的诉讼主体，徐家汉支付违约金31,415.80元是否超过了秦洪义的实际损失。关于徐家汉是否为适格的诉讼主体。在本案中，徐家汉作为原审原告提起诉讼，是原审被告秦洪义提起反诉的反诉被告，也是案涉《房屋租赁合同》的签订主体，与本案争议的诉讼标的房屋租赁具有法律上的权利义务关系，应当作为本案的诉讼主体参加诉讼。秦洪义主张徐家汉系受大庆市斑马惠购超市有限公司委托与其签订合同，实际承租人应为大庆市斑马惠购超市有限公司，徐家汉不具有本案主体资格的上诉请求，因案涉《房屋租赁合同》的签订主体为秦洪义与徐家汉，不是大庆市斑马惠购超市有限公司，秦洪义亦未提交大庆市斑马惠购超市有限公司的授权手续用以证明徐家汉签订合同的行为属于职务行为。因此，本院认为，徐家汉为适格的诉讼主体，鉴于秦洪义在一审中并未对诉讼主体提出异议，其在二审中对诉讼主体提出异议缺少事实和法律上的依据，本院不予支持。关于徐家汉支付违约金31,415.80元是否超过了秦洪义的实际损失。一审法院认为双方约定的违约金为月租金的200%，即24,166元，而徐家汉的违约行为给秦洪义造成的损失按合同签定的次日即2019年1月9日计算至2019年3月27日共78天参照日租金标准计算为31,415.80元，因此，双方约定的违约金低于因违约所造成的损失，故将徐家汉向秦洪义支付的违约金调整为31,415.8元。本院认为，一审法院按照实际损失调整违约金，符合常理和法律规定，予以维持。徐家汉主张2019年1月8日至2019年2月14日案涉房屋处于出租状态、秦洪义不存在实际损失的上诉请求，因徐家汉未提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，徐家汉、秦洪义的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2670元，由徐家汉负担50元，由秦洪义负担2620元。本判决为终审判决。审判员  周广彬审判员  袁力民审判员  范继超二〇二〇年八月二十一日法官助理刘晓航书记员李洋