贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8603号 原告：韩洁，女，1986年2月25日生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：韩悦，女，1994年10月24日生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：韩传锋，男，1996年10月5日生，汉族，住贵州省毕节市。 三原告委托诉讼代理人：樊敬（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15205201611539530。 三原告委托诉讼代理人：朱超（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224201710675742。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9152050274112940XM，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号） 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理)，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号15224201611458443。 原告韩传锋、韩洁、韩悦与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。三原告委托诉讼代理人樊敬、被告博泰公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效之日起30内为原告办理2层A-7号商铺不动产权证；2.判令被告向原告支付2层A-7商铺逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计为64,403.00元(以购房款537,212.00元为基数，按日万分之二标准从2013年6月2日起至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止的违约金)；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2013年2月17日，三原告欲在被告处定购商铺，被告方表示每个商铺先行优惠3万元后再按照9.3折出售给原告，并保证六年租期且前三年的租金可立即返还用于抵扣购房款，原告认为优惠力度非常大，便定购了“博泰·仕府领地(南区)2层A-7”一个商铺，并于当日交付定金2万元(因原告购买2个商铺，故收据显示为4万)。2013年2月24日，三原告正式与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号分别为：BT07-2013-2-A-7)，按照定购时达成的约定(置业计划表)，原告当日补交了2-A-7剩余购房款439,838.00元，计算方式为:2-A-7商铺优惠3万元并打9.3折后总价款为537,212.00元，前三年返租金96,698.00元原告未收取直接用于抵扣房款，再减去2013年2月17日交付的定金2万元和单独交付的办证费用19,325.00元，因此，原告剩余应补交439,838.00元(537,212.00-96,698.00-19,325.00-20,000.00)。同时被告向原告出具了收取450,426.00元、439,838.00元的收据。但，被告为规避税收、违约金计算基数等问题，在《商品房买卖合同》上标注的购房款为440,513.00元，结合原被告约定及原告实际交付购房款情况，购房总款应为537,212.00元。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定“出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，合同约定的期限届满后，被告并未按照合同约定履行自己的义务即“2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告”，且至今未办理交付，而原告已按照合同约定履行付款义务。故，原告只能诉至贵院，以解纷争。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，本案中，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务即支付购房款，但被告至今未取得涉案商品房的所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已经构成严重违约，应当按照合同约定及相关法律规定承担违约责任，向原告支付相应违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢！ 被告博泰公司辩称：1.原告起诉超诉讼时效请求部分应当予以驳回。2.案涉楼盘均未取得初始登记，不能为原告办理转移登记。3.部分原告未付清全款，其主张的违约金无事实及法律依据，不应予以支持。另，其交付的两个商铺房款，并非原告主张的数额，应当以原告提供收据载明为准，也即是合同约定的价款。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节市新城区领地（南区）2层Ａ-7号房，房号为2Ａ-7，建筑面积36.57平方米，套内建筑面积27.29平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为440513.00元。合同第二十二条第三款第（一）项约定出卖人承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；合同第二十二条第三款第（二）项约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订前后，原告向被告支付了购房款439838.00元。2013年2月24日，被告向原告收取办证费用19325.00元。之后，因被告未能按照合同约定为原告办理产权转移登记及支付违约金，原告诉来本院请求处理。 另查明，涉案商品房未取得所有权初始登记，不符合办理产权转移登记的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理涉案商品房产权转移登记所需税、费的义务，被告应当按照合同约定（或委托）为原告办理涉案商品房产权转移登记手续，但被告至今未履行该义务，应承担继续履行合同和支付违约金的责任。故，对原告请求判令被告支付其逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求应予支持。由于涉案商品房未取得所有权初始登记，不符合办理产权转移登记的条件，故对原告主张的“判令被告在判决生效之日起30内为原告办理2层A-6号商铺不动产权证”的诉讼请求，暂不予处理，待办理涉案商品房产权转移登记的条件成就后，原告另行主张。 逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2013年6月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2013年6月2日起开始计算违约金。但是，原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年5月25日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年5月26日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定商品房总价款为440,513.00元，实际支付购房款439,838.00元。根据合同第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担”的约定，双方对违约金的计算标准已有明确约定，且该约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以实际支付商品房总价款购房款439,838.00元为基数，按日万分之二的标准从2017年5月26日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到不动产登记机构并通知原告之日。对被告提出的“原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，予以适当采纳；对其他抗辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告韩传锋、韩洁、韩悦逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以439,838.00元为基数，按日万分之二的标准从2017年5月26日起计算至被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到不动产登记机构并通知原告韩传锋、韩洁、韩悦之日）； 二、驳回原告韩传锋、韩洁、韩悦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费705.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年八月十九日 书记员  肖 毅