湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初731号原告：谢飞，男，1986年7月29日出生，土家族，住宜都市。被告：湖北九州方园投资有限公司，住所地宜都市宜华大道108号，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。原告谢飞诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称九州方园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理，原告谢飞、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢飞向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付迟延交房的违约金共计8520元。2.判令被告支付逾期办证的违约金15060元，3.请求法院判定被告承担前期物业费1662.64元。4.被告承担本案诉讼费用。事实理由：原告与被告于2016年3月12日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于九州丽景苑7－2203号房屋一套，房屋总价款400000元，原告依约交付了房款，合同约定被告应于2016年6月30日前交付房屋，被告直到2017年8月30日才取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，完成竣工验收交房，总计逾期426天，合同约定被告应按日向原告赔偿总房款万分之零点五的违约金，即400000×0.00005×426＝8520元。合同约定，交付房屋后90日内不能办理房产证的，被告应向原告按日计算支付全部房款万分之0.5的违约金，由于被告的原因，原告于2018年10月22日才办到产权证，逾期753天，被告应支付违约金总计400000×0.00005×753＝15060元。根据《宜昌市物业服务收费管理实施细则》，在房屋交付之前的物业费应由开发商承担，故2016年6月30至2017年8月30日共14个月的物业费由被告承担，本小区物业费收费标准为1元/月/平方米，14个月物业费合计118.76×1×14＝1662.64元。被告九州方园公司辩称：一、关于延期交房。1.答辩人与原告于2016年3月12日签订《商品房买卖合同》将其开发的九州丽景苑7-2203室出售给原告，约定2016年6月30日向其交房，实际于2016年7月3日收房。2.原告未按约定时间收房，直至2016年7月3日才办理收房手续。根据双方签订的合同第九、十一条约定的交付条件查验收房，“……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十二条处理”的规定，只有原告与答辩人交接时，原告发现答辩人所交付的房屋有上述问题并拒绝交接，答辩人承担延期交房的责任。这充分说明，原告与答辩交接，并因发现问题并拒绝交接是条件，只有满足这一条件，答辩人才承担责任。房屋买受人因放弃按交房条件查验收房的权利，或者查验时明知案涉房屋未达到交房条件，但不提出异议，即视为对合同约定的房屋的变更，不符合答辩人承担逾期交房违约责任的条件，其要求承担约定交房之日至取得竣工备案证时间2017年8月30日的逾期交房违约金不能成立。3.由于原告于实际收房之日2016年7月3就已明知答辩人未取得竣工备案证而未达到交房条件，自该日起算至原告起诉之日2020年5月26日期间为3年10月23天，已经超过了法定的诉讼时效3年，其胜诉权消灭，人民法院应当不予支持。二、关于逾期取得不动产权证。4.辩人已2017年8月30日取得竣工备案证明，符合办理不动产权证转移登记的全部条件，但因原告主观上怠于行使办理不动产转移登记的权利，并未及时向答辩人及登记部门提出申请，一直到2018年10月23日才完成不动产转移登记，显然是原告自身原因迟迟不办理不动产转移登记手续的。5.原告于2016年7月3日收房时是对照合同约定查验收房的，于当日就已明知被告尚未取得备案证；同时在实际收房之日起90日（2016年10月3日）就是办理产权转移登记的截止时间，从原告明知被告于该截止日不能办理产权转移登记，至其向人民法院起诉主张权利的时间，早已超过法定的3年诉讼时效，在答辩人以诉讼时效抗辩时，人民法院不予保护，因此不管最终查明的事实如何，人民法院均应按时效制度驳回其全部诉讼请求。三、前期物业费也超过法定诉讼时效。综上，原告因在答辩人公告通知交房后由于自身原因没有在合理时间办理交房手续，不存在查验房屋，更没有因未达到交房条件而拒绝收房的情形，其实际办证时间是因自身原因延误的，与是否取得竣工备案证无关，且距起诉时已超过了法定诉讼时效，其诉请不能成立，请依法予以驳回。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告谢飞与被告九州方园公司于2016年3月12日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告谢飞购买被告九州方园公司九州丽景苑7－2203号房屋一套，建筑面积为118.76平方米，房屋总价款400000元。原告谢飞按合同约定的时间付清了房款。《商品房买卖合同》第九条约定,商品房交付条件：……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》）……；第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将商品房交付买受人使用。商品房达到本合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容书面送达买受人或其代理人，同时在市级报刊媒体上公告。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十二条约定逾期交付责任，逾期超过30日的，买受人可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；第二十条约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可以解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。另查明，原告谢飞与被告九州方园公司于2016年6月30日办理九州丽景苑7－2203号房屋交付使用手续，原告谢飞于2018年10月22日办理案涉房屋的产权证。被告九州方园公司于2017年8月30日取得九州丽景苑7号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。九州方园集团商业管理有限公司与原告谢飞在2016年3月12日签署《前期物业管理服务协议》，物业管理费收费标准为1元/月/平方米。本院认为：原告谢飞与被告九州方园公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。关于逾期交房和逾期办证违约金的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原被告双方约定的交房时间是2016年6月30日前，若原告谢飞在2016年7月1日未能收房，就应当知道被告九州方园公司已逾期，诉讼时效期间就应开始起算；原被告双方实际于2016年6月30日办理交房手续，按合同约定3个月内应当办理产权证，即在2016年9月30日若仍不能办理，原告谢飞应当知道被告九州方园公司逾期办证，诉讼时效开始计算。但原告谢飞在2020年5月才向法院递交起诉状追究逾期交房、逾期办证的违约责任，均已超过了三年诉讼时效期间，原告谢飞也未提供诉讼时效中止、中断、延长的相关证据，因此，原告谢飞要求追究被告九州方园公司逾期交房、逾期办证违约责任的诉讼请求，因超过了诉讼时效，本院不予支持。关于物业费的问题。原被告双方于2016年6月30办理了房屋交付使用手续，此时被告九州方园公司未取得竣工验收备案证明，但竣工验收备案证明的取得与否不是合同的主要义务而是合同的附属义务，不影响房屋的居住功能，其交付房屋的行为虽有瑕疵，但转移占有行为应视为有效的交付使用。而且双方在合同中约定交付房屋的条件之一是取得竣工验收备案证明，被告九州方园公司在未取得竣工验收备案证明的情形下即行交房，虽不符合合同约定，也构成违约，应当承担责任，但原告谢飞有权拒绝收房，原告自愿选择接收房屋，也就视同原告已经认可被告的交房行为，是合同约定的交房条件的变更。故2016年6月30日应为交房时间，对于2016年6月30日以后的物业管理费应由原告谢飞自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告谢飞的诉讼请求。案件受理费432元，因适用简易程序减半收取216元，由原告谢飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状二份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  徐**二〇二〇年八月十八日书记员  邹 清