四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川1403民初1344号 原告：四川复地黄龙房地产开发有限公司。住所地：四川省眉山市彭山区锦江街道（原牧马镇）白鹤村9组。统一社会信用代码：91511422694836338R。 法定代表人：唐冀宁，董事长。 委托诉讼代理人：蒋晴岚，该公司职员。 被告：胡建兵，男，1973年9月18日出生，汉族，户籍地：湖北省监利县，现住成都市。 原告四川复地黄龙房地产开发有限公司《以下简称复地黄龙公司》与被告胡建兵房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告复地黄龙公司的委托诉讼代理人蒋晴岚到庭参加了诉讼；被告胡建兵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告复地黄龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2016年11月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、请求判令被告协助原告办理注销案涉房屋的预售备案登记、撤销抵押权预告登记等手续；3、判令被告支付原告违约金526402.40元；4、判令被告承担诉讼保全担保费2632.01元；5、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告于2016年11月30日与原告签订《商品房买卖合同》及“补充协议”，购买了原告开发的位于眉山市彭山区，房屋总价为2632012元。被告采取银行按揭方式支付房款，首期支付30%即792012元，剩余184万元通过向华夏银行成都天府支行贷款支付给原告。由于被告未按约定向贷款银行偿还借款本息，在贷款银行催告无果的情况下，原告被迫向贷款银行承担了保证责任，代被告向贷款银行偿还了贷款本息及罚息，共计1633096.01元。 综上，被告的行为导致原告向银行承担了保证责任，根据合同约定，解除合同的条件已经成就。为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告胡建兵未到庭参加诉讼，也未提交任何证据及答辩意见。 本院经审理认定如下事实：被告胡建兵于2016年11月30日与原告签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：50225，备案时间：2016年11月30日）及“黄龙溪谷二期合同补充协议”，主要内容为：1、被告购买原告开发的位于眉山市彭山区，房屋总价为2632012元；2、付款方式为按揭贷款付款：在签订商品房买卖合同当日支付30%即792012元，剩余70%的房款即184万元通过向华夏银行成都天府支行贷款支付给原告，按揭期限20年；3、因被告违反贷款合同约定，导致原告承担责任的，被告必须在接到原告电话或书面通知7日内归还原告为此承担的所有款项，同时被告还应向原告支付总房款20%的违约金，被告在上述期限内一次性付清房款的，商品房买卖合同及附件继续履行；如被告未在上述期限内一次性付清房款及其他款项的，原告有权解除《商品房买卖合同》及其附件，并按合同原价收回商品房。同时被告必须在合同解除后5日内，协助原告到房产管理部门办理有关解除合同备案的撤销手续；4、被告保证本协议所载明的地址、电话真实有效，若有变更，在7日内以书面形式告知原告，否则由此引起的相关资料无法送达的不利后果由其自行承担，并视为已收到。 合同签订后，被告胡建兵向原告支付了首付款792012元。 此后被告胡建兵向华夏银行成都天府支行申请个人住房按揭贷款，2016年12月1日原、被告和华夏银行成都天府支行三方签订《个人房屋抵押借款合同》，约定被告胡建兵以案涉房产作为抵押向华夏银行成都天府支行贷款184万元，借款期限为20年，同时约定原告为被告的该笔贷款提供保证担保。此后三方于2016年12月7日对该《个人房屋抵押借款合同》办理了公证。 2020年5月27日，华夏银行成都天府支行向原、被告发出“提前到期通知书”，告知双方因被告胡建兵未按照《个人房屋抵押借款合同》的约定履行还款义务，宣布提前收回借款本息，要求原、被告于2020年5月31日到该行办理本息清偿手续。因原、被告未在规定期限内到华夏银行成都天府支行履行本息清偿手续，华夏银行成都天府支行于2020年6月29日向原告发出“履行保证责任通知书”，要求原告承担保证责任，代被告清偿所欠的全部贷款本息1633096.01元，并于当日从原告银行账户直接扣划了1633096.01元。 2020年7月3日，原告按照双方合同约定的地址向被告发出“限期还贷催款通知”，要求被告收到该通知后7日内归还原告承担的所有款项。但被告并未按照“限期还贷催款通知”规定的期限向原告偿还其代偿的所有贷款本息。此后，原告于2020年7月17日按照双方合同约定的地址向被告发出“解除通知书”，告知被告正式解除双方之间的商品房买卖合同，该通知于2020年7月19日送达双方合同（补充协议）约定的地址，但被告至今未到原告处办理解除合同的善后事宜。 另，原告确认案涉房屋现在的价值与此前双方签订“商品房买卖合同”及《补充协议》时有所增值。 还查明，原告为本案诉讼申请了诉前财产保全，申请查封了案涉房屋，承担了诉前保全费5000元及保险服务费2632.01元。 以上事实有经庭审质证的原告工商登记信息、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》及“补充协议”、《个人房屋抵押借款合同》、“提前到期通知书”、“履行保证责任通知书”及业务凭证、贷款结清证明、情况说明、“限期还贷催款通知书”、“解除合同通知书”及快递查询回执单等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告就涉案房屋达成买卖合意后，双方于2016年11月30日签订了“商品房买卖合同”及“黄龙溪谷二期合同补充协议”，该“商品房买卖合同”及“补充协议”系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效,对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。 因被告胡建兵未按照《个人房屋抵押借款合同》的约定履行还款义务，导致原告承担了代其偿还剩余贷款本息的保证责任，按照双方《补充协议》“因被告违反贷款合同约定，导致原告承担责任的，被告必须在接到原告电话或书面通知7日内归还原告为此承担的所有款项，同时被告还应向原告支付总房款20%的违约金，被告在上述期限内一次性付清房款的，商品房买卖合同及附件继续履行；如被告未在上述期限内一次性付清房款及其他款项的，原告有权解除《商品房买卖合同》及其附件，并按合同原价收回商品房”的约定，原告依法享有合同解除权。并且此后原告已按照双方合同（补充协议）约定的地址向被告发出了“解除合同通知书”，该通知书已于2020年7月19日送达双方合同约定的被告地址，因此，应当可以确定原被告之间的“商品房买卖合同”及“黄龙溪谷二期合同补充协议”已于“解除合同通知书”送达之日（即2020年7月19日）解除，且被告按照合同约定应协助原告办理解除案涉房屋合同备案的相关手续。 对原告主张的违约金的认定。本院认为，违约金系对守约方损失的一种补偿，其性质具有补偿性，以填补守约方因对方的违约行为所造成的损失，同时兼具一定的惩罚性。根据法庭查明的事实，在案涉合同履行过程中，因被告逾期交纳按揭款的违约行为导致原告承担了保证责任而解除了案涉合同，虽然现在案涉房屋的价值较双方签订合同时有所增值，但也不能因此而否定被告应承担的违约责任，也就是说即使原告因为被告的违约行为没有损失或损失较小，被告也应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，综合本案原告的实际损失情况，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则来予以衡量。具体到本案，根据本案原告的实际损失情况、案涉房屋现在的价值以及被告的违约行为等因素，本院酌情确定被告应承担的违约金为房屋总价款（2632012元）的10%即263201元（已四舍五入）。 综上，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告四川复地黄龙房地产开发有限公司与被告胡建兵于2016年11月30日签订的“商品房买卖合同”及“黄龙溪谷二期合同补充协议”已于2020年7月19日解除。 二、被告胡建兵于本判决生效之日起十日内协助原告办理解除案涉商品房备案登记的相关手续（案涉商品房位于眉山市彭山区，合同签约备案号：50225，备案时间：2016年11月30日）。 三、被告胡建兵于本判决生效之日起十日内支付原告四川复地黄龙房地产开发有限公司违约金263201元。 四、被告胡建兵于本判决生效之日起十日内支付原告四川复地黄龙房地产开发有限公司诉讼损失（保全费及保险服务费）7632.01元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13928元，由被告胡建兵负担（此款原告已垫付，由被告在本判决生效之日起十日内支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  毛荣龙 二〇二〇年八月二十八日 书记员  张 磊