浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2737号 上诉人（原审被告）：宁波商正房地产经纪有限公司。住所地：宁波杭州湾新区滨海四路北侧众创园5号楼B037室。 法定代表人：金洁雯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王家岚，上海国年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱豪，上海国年律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王丽君，女，1981年12月6日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：杨杰，浙江万豪律师事务所律师。 上诉人宁波商正房地产经纪有限公司（以下简称商正公司）因与被上诉人王丽君房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2019）浙0282民初9666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 商正公司上诉请求：1.请求撤销（2019）浙0282民初9666号民事判决第二项、第三项，改判驳回王丽君的两项诉请；2.一、二审案件受理费按比例承担。事实和理由：1.《房屋租赁合同》第3.7款约定的30000元保证金有两个性质，其一是作为水电费用及屋内设施的保证金，也即在商正公司未及时缴纳水电费或破坏固定设施时可以扣除该笔保证金，其二是在合同约定期限内承租方终止合同的履行，所付保证金不予退还，该笔保证金具有违约金的形式。商正公司未缴纳部分水电费及物业费，应当从30000元中扣除。从违约金的角度看，从30000元保证金中扣除水电费及物业费后，其余部分应为违约金；2.一审判决第二项所涉水费、电费、物业管理费合计5793.93元，对该费用的真实性无法确认，即便是真实的，亦非在商正公司承租期间产生的费用。按照双方在《房屋租赁合同》第三条第3.7款的约定，商正公司已经向王丽君支付了30000元保证金，并且该保证金主要是用于在商正公司未及时支付上述费用时王丽君可在保证金中扣除。王丽君既然已经没收了商正公司的保证金，就不应当再另行要求商正公司额外支付上述水电等费用；3.对于有关违约金，商正公司认为，合同约定的违约金占年租金的50%，明显过高，远远超过了王丽君的实际损失；4.关于王丽君在一审时提供的物业费发票，没有明确该物业费所对应的具体房屋，商正公司无法确认该物业费是否是商正公司应该缴纳的物业费，如果法院认定该笔费用确属商正公司应该缴纳，也应该在30000元中予以扣除。 王丽君辩称，第一，关于保证金，涉案《房屋租赁合同》中对于保证金作出了明确约定，如果对方擅自终止合同履行，该保证金不予退还。如果履行了合同，该保证金在对方交清所有费用，并且固定设施没有损坏的情况下，予以退还。双方当事人约定的保证金实际上是合同履行的保证金，目的是为了保障双方按照合同履行。商正公司在上述合同的履行过程中存在违约行为，该保证金不予退还。何况商正公司在一审中明确就该保证金不再在原审中反诉，也不作为抗辩。在履约过程中，在租期内产生的费用应当由承租方承担。原审中商正公司的代理人也认可王丽君当时提供的物业费增值税发票及水电费增值税发票，只是提出该些费用可以在保证金中扣减；第二，关于因合同解除造成的损失，双方在合同中明确约定，如果擅自解除合同，保证金不予退还，并且赔偿王丽君方造成的实际损失。该项损失就是空租期租金损失。王丽君在原审中也提出计算到庭审结束为止。涉案房屋目前还处于空置状态。一审判定50%的违约金属于惩罚性的违约金。结合出租房屋的性质、面积等实际情况，当时双方约定的关于对方解除合同保证金不予退还，赔偿实际损失，再按照50%作为违约金赔付是双方之间的约定，该约定内容是合理的。商正公司认为超过实际损失是不成立的。综上，请求驳回商正公司的上诉请求。 王丽君一审诉讼请求（变更后）：1.判令商正公司支付王丽君自2019年7月28日起至2019年8月12日止、按年租金315000元计算的租金及自2019年8月13日起至2019年9月25日止、按年租金315000元计算的租金并支付水电费、物业费合计6884.35元；2.判令商正公司支付王丽君提前终止合同的损失及违约金315000元；3.本案诉讼费由商正公司承担。 一审法院认定事实如下：2018年6月27日，王丽君、商正公司签订《房屋租赁合同》一份，约定商正公司向王丽君承租坐落于宁波杭州湾新区××街××号××号商铺，租赁期限自2018年6月28日起至2021年7月27日止，免租期限为一个月，时间为自2018年6月28日起至2018年7月27日止。房屋租金缴付原则先交租金后租用房屋，第一年租金为300000元，第二年租金为315000元，第三年租金为330000元，租金支付方式为年付，均应在已缴租金到期前10天缴交。第三条第3.7款约定：承租方交纳人民币30000元（叁万元整）作为水电费用及固定设施保证金，该保证金应于本合同签订当时支付，若在合同约定的期限内承租方擅自终止合同的履行，则所付保证金不予退还，若承租方按时履行本合同，则该保证金在租期满或者合同解除时，承租方缴清以上费用及固定设施无损坏由出租房无息退还。第十一条第11.2款约定：出租方、承租方均应依本合同约定履行各自义务和行使权利，双方均不得违约，否则，违约方除赔偿直接给对方造成的经济损失外，并按房屋年租金总额的50%作为违约金赔付给对方。上述合同签订当日，商正公司向王丽君支付第一年租金及保证金共计330000元。商正公司于2019年8月12日向王丽君寄送《解除合同通知》及涉案房屋钥匙，王丽君于2019年8月13日收到。庭审中，王丽君、商正公司双方一致确认涉案《房屋租赁合同》解除时间为2019年8月13日。 一审法院认为，一、商正公司实际应支付房屋租金的截止时间。商正公司于2019年8月12日向王丽君邮寄送达解除房屋租赁合同的通知并交付承租房屋钥匙，王丽君于2019年8月13日签收，庭审中，双方一致确认《房屋租赁合同》的解除时间为2019年8月13日。故王丽君主张商正公司支付自2019年7月28日起至2019年8月12日止、按年租金315000元计算的租金13808元的诉请，商正公司亦认可，该院予以支持。因商正公司在邮寄《解除合同通知》的同时已将承租房屋钥匙交付王丽君，其已不再实际占有使用房屋，故王丽君要求商正公司支付自2019年8月13日起至2019年9月25日止、按年租金315000元计算的房屋占有使用费，于法无据，该院不予支持。 二、王丽君要求商正公司支付拖欠的水费、电费、物业费能否支持。王丽君要求商正公司应支付水费、电费、物业费共计6884.35元，商正公司辩称对水费、电费及物业管理费的真实性无法确认，即使王丽君主张的水电及物业费真实存在，现商正公司不要求王丽君返还保证金，故水电及物业费应在保证金中扣除。该院认为，根据双方在《房屋租赁合同》中第3.7款约定“承租方缴纳30000元作为水电费及固定设施保证金，该保证金应于本合同签订当日支付。若在合同约定的期限内承租方擅自终止合同的履行，则所付保证金不予退还。若承租方按时履行本合同，则该保证金在租期满或者合同解除时，承租方缴清以上费用及固定设施无损坏由出租房无息退还”。本案中双方当事人所约定的保证金实际是合同履行的保证金，是为了保证双方按照合同履行，本案中的保证金不属于定金性质，根据双方的约定，现商正公司在租赁期限内提前解除合同显属违约，故在商正公司违约的情况下，王丽君有权没收该保证金。根据《房屋租赁合同》第五条约定：合同租期内因使用产生的一切费用均由承租方承担（包括水、电、空调、物管费、有线电视、宽带费）。根据王丽君提供的宁波增值税电子普通发票显示物业费分别为每月337.38元、344.13元，故根据双方确认的合同解除时间为2019年8月13日，故商正公司应实际支付的物业管理费为5043.17元。根据王丽君提供的宁波增值税普通发票，该院认定电费442.91元、水费307.85元。以上水电及物业费合计5793.93元。 三、王丽君主张商正公司应赔偿因解除合同造成的直接经济损失，即按照年租金315000元计算空窗期损失6个月即157500元，并支付按房屋年租金总额315000元的50%计算的违约金157500元，共计315000元。商正公司认为按照市场行情空窗期一般应为1至2个月，且违约金的约定明显过高。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此可见，无论违约金还是赔偿损失，都应当以完全赔偿受害人的损失为原则，以保证其利益不因合同解除而减少。如果双方当事人在租房合同中未约定违约金，合同解除后，给出租方造成的损失为出租方的合理寻租期。本案中，王丽君、商正公司双方在合同中明确约定违约金按照年租金总额的50%计算，系双方当事人在订立合同时自愿签订，且一方违约时，以此作为对守约方损失的弥补。结合双方签订房屋租赁合同的期限、涉案出租房屋性质及其位置、面积等实际情况，双方约定的违约金并未过分高于损失，故王丽君要求按照上述标准支付违约金的诉请合理合法，该院予以支持；王丽君主张在违约金之外再另行支付6个月空窗期损失的诉请，于法无据，该院不予支持。 综上，王丽君与宁波商正房地产经纪有限公司之间的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。现商正公司在租赁期限内提前解除合同，显属违约，应按照合同约定承担违约责任。对于王丽君诉请合理部分，该院予以支持，对于不合理部分予以剔除。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、宁波商正房地产经纪有限公司应于判决生效之日起七日内支付王丽君自2019年7月28日起至2019年8月12日止、按年租金315000元计算的租金13808元；二、宁波商正房地产经纪有限公司应于判决生效之日起七日内支付王丽君水费307.85元、电费442.91元、物业管理费5043.17元，合计5793.93元，款于判决生效之日起七日内履行；三、宁波商正房地产经纪有限公司应于判决生效之日起七日内支付王丽君违约金157500元；四、驳回王丽君的其余诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及其相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费6025元，由王丽君负担2183元，由宁波商正房地产经纪有限公司负担3842元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未违背公序良俗，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。现王丽君诉请商正公司向其支付水电费以及物业费，虽商正公司对该部分费用的真实性持有异议，但缺乏相应的证据以佐证其异议，故一审法院结合王丽君提供的宁波增值税普通发票认定商正公司应支付的水电费及物业费为5793.93元，依据充分，并无不当。 针对上述费用，商正公司以王丽君已没收其交纳的30000元保证金为由主张不予支付，对此，根据涉案《房屋租赁合同》第三条第3.7款的约定，承租方交纳人民币30000元作为水电费及固定设施保证金，该保证金应于本合同签订当日支付，若在合同约定的期限内承租方擅自终止合同的履行，则所付保证金不予退还。也即双方当事人所约定的30000元保证金实系为保证合同履行而设立，其与本案诉争的相关费用无涉，因此，商正公司之上述诉请缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。 针对违约金，双方当事人在涉案《房屋租赁合同》第十一条第11.2款明确约定，违约方除赔偿直接给对方造成的经济损失外，并按房屋年租金总额的50%作为违约金赔付给对方。基于商正公司擅自提前终止合同的违约行为，王丽君要求该公司向其支付年租金总额的50%的违约金。一审法院结合上述合同约定、实际履约情况、涉案房屋所处位置、面积等因素，对王丽君之上述诉请予以支持，依据充分，亦无不当。 综上所述，上诉人商正公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3566元，由上诉人宁波商正房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年八月三十一日 书记员 陆 琼