广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10407号原告：广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区云山大道31号A区1001房，统一社会信用代码91440114749940280N。法定代表人：马峻峰。委托诉讼代理人：邹惠娟，该公司职员。委托诉讼代理人：廖剑锋，该公司职员。被告：张永东，男，1967年7月9日出生，汉族，户籍住址广东省广州市花都区。原告广州市骏逸物业管理有限公司与被告张永东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告广州市骏逸物业管理有限公司的法定代表人马峻峰及委托诉讼代理人邹惠娟、廖剑锋，被告张永东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。案件事实双方有争议的事项为第四项、第六项、第十一项、第十二项、第十三项，其他事项双方无争议。一、物业服务小区的位置和名称：广州市花都区新华街紫薇路16号钻石豪庭。二、物业公司与业主签订物业服务合同的时间：2005年11月19日。三、物业服务合同约定的服务期限：自2005年1月26日起至本小区业主委员会成立并与新聘请物业管理公司签订的“物业管理服务协议”生效时止。四、物业服务合同约定的物业服务费标准：按建筑面积计收。1、前二年：二、三楼0.45元/平方米/月，四楼（含）以上0.9元/平方米/月，商铺2.00元/平方米/月；2、从第三年开始，视实际情况适当递增。五、物业服务合同约定的物业服务费交纳日期：应于每月15日前支付。六、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：从逾期之日起每天按缴欠费总额的千分之二缴付滞纳金。七、被告房产的位置：广州市花都区新华街紫薇路16号钻石豪庭x栋xxx房。八、被告房产的建筑面积：142.82平方米。九、被告每月应交纳物业服务费的数额：2016年11月30日前为64元/月（按合同约定0.45元/平方米/月计算）；2016年12月1日以后为143元/月（原告主张按1元/每平方米/月计算）。十、被告拖欠物业服务费的起、止期间：自2016年9月1日起至今。十一、被告拖欠物业服务费的数额：6055元（计至2020年4月30日止）。十二、被告拖欠其他费用的数额（原告主张）：水费3872.3元（2016年7月1日起至2020年2月29日止），加压泵电费分摊费377元（2016年7月1日起至2020年2月29日止），绿化清洁水费分摊148.4元（2016年7月1日起至2020年2月29日止），路灯电费分摊费139.5元（2016年7月1日起至2020年2月29日止），垃圾费176元（2016年9月1日起至2020年4月30日止）。被告除对电梯电费的分摊方法有异议外，对其余的无异议。十三、其他需要说明的事项：被告辩称拖欠物业管理(服务）费的原因是原告擅自提高物业管理费标准，并认为电梯电费分摊对其不公平，其房屋南面阳台水管长期漏水没有维修，由于物业管理公司存在以上问题才拖欠管理费，故滞纳金不应收取。原告对此认为管理费的调整是业主共同决定，且由居委、物业科共同监票；电梯电费并没有分摊给二、三楼的业主，水管漏水的问题被告之前并未提出，是其拒交物业管理费的借口。裁判理由与结果本院认为，原告广州市骏逸物业管理有限公司与被告签订的《钻石豪园物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。庭审中，被告对原告调升物业管理费及滞纳金的收取标准是否有合法依据提出抗辩，原告对此已提交相关证据予以证明，被告虽对该证据不予确认，但未提交证据予以反驳，故本院对该证据予以采信。被告对上述拖欠物业管理费的计算方式、期间等并无异议，本院予以确认。双方的争议焦点为，原告为涉案小区提供物业服务过程中是否存在不到位、存在瑕疵和被告能否以此为由拒交物业服务管理费及滞纳金。根据被告提交的证据和原告的质证意见，被告抗辩其涉案房屋南阳台公共疏水管道漏水问题，原告表示不清楚并表示庭后会跟进此事，被告未有证据证明该问题长期存在并且是原告的责任和为其所知晓，对此应承担对其不利的法律后果。被告作为业主，若认为物业服务企业提供的物业服务违法或者严重违约，造成其损失，可向有关职能部门反映或另循法律途径解决，拒付或少交物业管理费的行为既无合法依据，也非明智之举。原告要求被告支付自2016年9月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费共计6055元（2016年9月1日至2016年11月30日期间按每月64元计算，物业管理费为64元/月×3个月=192元；2016年12月1日至2020年4月30日期间按每月143元计算，物业管理费为143元/月×41个月=5863元，合计6055元），符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于滞纳金，性质属于违约金。按照物业管理服务合同约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日应按缴纳管理费的千分之二缴纳滞纳金。原告主张被告应当于每月16日起作为逾期交纳物业管理费计算滞纳金的起算日，符合上述合同的约定，本院对此予以采纳。被告所提交的证据不足以支持其不交付滞纳金的抗辩，本院对此不予采信，但因约定的违约金过高，本院酌情将原告主张的滞纳金调整为以每月欠缴物业管理费为基数，按每日千分之二，从逾期之日起（即2016年9月16日起）、以后分别自欠费产生之当月16日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的滞纳金以不超过当月欠交的物业管理费为限(按照计算基数不同分两部分计算，第一部分：以64元为计算基数，自2016年9月16日计至付清欠费之日止；第二部分：以143元为计算基数，自2016年12月16日计至付清欠费之日止)。对原告该诉求超出部分，本院不予支持。关于水费、加压泵电费分摊费、绿化清洁水费分摊费、路灯电费分摊费，因被告对原告提交的计算方式、期间、数额及相关发票均无异议，本院予以采纳，对原告主张自2016年7月1日起至2020年2月29日期间的水费、加压泵电费分摊费、绿化清洁水费分摊费、路灯电费分摊费共计4537.20元予以支持。至于原告主张自2016年9月1日起至2020年4月30日期间的垃圾费共计176元，此费用为原告代被告缴付费用，原告并未提交相关发票或收据予以证明其已代付，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条之规定，判决如下：一、被告张永东在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2016年9月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费共计6055元；二、被告张永东在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2016年9月1日起至2020年4月30日期间物业管理费的滞纳金，滞纳金以每月欠缴物业管理费为基数，按每日千分之二，从逾期之日起（即2016年9月16日起）、以后分别自欠费产生之当月16日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的滞纳金以不超过当月欠交的物业管理费为限(按照计算基数不同分两部分计算，第一部分：以64元为计算基数，自2016年9月16日计至付清欠费之日止；第二部分：以143元为计算基数，自2016年12月16日计至付清欠费之日止)；三、被告张永东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2016年7月1日起至2020年2月29日期间水费、加压泵电费分摊费、绿化清洁水费分摊费、路灯电费分摊费合计4537.20元；四、驳回原告广州市骏逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由被告张永东负担。本判决为终审判决。审判员  陈锦源二〇二〇年八月二十五日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。