湖南省会同县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1225民初611号 原告：怀化市康馨物业服务有限公司，住所地会同县林城镇建设路江东小区麓沅水岸绿城13号。 法定代表人：朱华富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡建华，男，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：粟媛，女，该公司经理。 被告：梁杰，男，1993年2月14日出生，汉族，住会同县。 原告怀化市康馨物业服务有限公司（以下简称康馨物业公司）与被告梁杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告康馨物业公司的委托诉讼代理人胡建华到庭参加诉讼，被告梁杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告缴纳物业服务管理费4101元并支付违约金6823元；2.判决被告承担诉讼费。事实与理由：2016年6月7日，原告康馨物业公司与被告梁杰签订《前期物业管理服务协议》，协议约定原告为被告位于湖南省会同县提供物业管理服务。被告已缴纳2015年3月1日至2017年4月30日期间的物业管理服务费2960元,但自2017年5月1日至今，被告未按协议约定缴纳物业管理服务费，其所欠物业管理服务费的面积为113.84㎡，根据协议约定被告应在每月1-10日前缴纳物业管理服务费。被告2017年5月1日至2020年4月30日共欠物业管理服务费4101元,违约金6823元。原告多次催促被告履行协议约定义务，被告拒不履行。为维护原告的合法权益，请求依法判如所请。 被告梁杰未予答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年6月7日，原告康馨物业公司与被告梁杰签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定当事人为康馨物业公司（甲方）、梁杰（乙方），物业名称麓沅·水岸绿城，类型K栋2单元6-4室，建筑面积113.84㎡及双方的权利和义务、物业管理服务、质量等内容，另约定收费标准为高层带电梯住宅按建筑面积每月收取1.0元/㎡，违约责任为甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方若违反协议，不按协议约定的标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，原、被告分别在协议甲乙方签章处盖章和签字捺印。协议履行期间，被告已缴纳2015年3月1日至2017年4月30日期间的物业管理服务费2960元。按照协议约定面积、收费标准及欠费时间计算，被告应缴纳2017年5月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费共计4098.24元（113.84㎡×1.0元/㎡×36个月=4098.24元）。原告因催收未果而诉至本院。 上述事实，经本院公开开庭审理，原告当庭举证，本院确认，有原告提供的营业执照、《前期物业管理服务协议》、收款收据、欠费催缴通知书等证据及本院庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系依法成立的有效合同，对双方当事人均有法律约束力，当事人应按协议约定全面履行义务。协议签订后,原告依协议约定履行了义务,被告逾期未缴纳物业管理服务费的行为，已构成违约,但根据双方约定及本院查明的事实，被告实际应交物业服务费4098.24元，而非原告诉求的4101元，故对原告的该诉求，本院部分予以支持。原告主张被告自2017年5月1日起至2020年4月30日止，按欠费金额每日3‰的标准支付违约金6823元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由于原告未提供因被告违约给其造成损失的证据,未提供依据说明该违约金计算的合理性，故可认定被告所欠物业管理费的利息为其所受损失,比较《前期物业服务合同》约定的违约金及原告主张的违约金金额，可以认定原告主张违约金过分高于造成的损失，故本院结合原告的实际损失、逾期时间，酌情确定被告按所欠物业服务费的20%支付违约金，即被告应支付违约金819.65元。被告梁杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃一审抗辩权利，由其自行承担法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告梁杰于本判决生效后五日内向原告怀化市康馨物业服务有限公司缴纳物业管理服务费4098.24元并支付违约金819.65元，共计4917.89元； 二、驳回原告怀化市康馨物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费36.25元，由原告怀化市康馨物业服务有限公司负担10元，被告梁杰负担26.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  胡芸 二〇二〇年八月十一日 法官助理黄良湘 书记员黄良湘（兼） 附件： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。