江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终762号上诉人（原审原告）：汪博文，男，1992年6月12日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：黄晓伟，江苏博爱星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州凯纳房地产开发有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼318室。诉讼代表人：芮春祥，常州凯纳房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞煜波，江苏源博律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店，住所地常州市通江南路8号。诉讼代表人：芮春祥，常州洛察纳实业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞煜波，江苏源博律师事务所律师。原审第三人：钟楼区凌家塘市场华姐水产商行，住所地常州市钟楼区邹区镇龙潭村委（凌家塘市场水产海鲜区32、33、34号）。经营者：华桂红，女，1964年7月22日生，汉族，住常州市新北区。上诉人汪博文因与被上诉人常州凯纳房地产开发有限公司（以下简称凯纳公司）、常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店（以下简称凯纳豪生酒店）、原审第三人钟楼区凌家塘市场华姐水产商行（以下简称华姐商行）商品房买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2019)苏0404民初3568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。汪博文上诉请求:1.依法撤销常州市钟楼区人民法院（2019)苏0404民初3568号民事判决书第二项判决；2.依法直接改判，判令凯纳公司按照合同约定交付凯纳华侨城8幢1704号房；3.本案的一审、二审诉讼费用全部由凯纳公司、凯纳豪生酒店承担。事实和理由：1.一审法院认为抵房协议和商品房买卖合同有效，然又认为上诉人仅存在基于华姐商行对凯纳豪生酒店的货款请求权。上诉人认为既然法院认可了以上两份协议的有效性，那么上诉人就不是存在货款请求权了，而是基于商品房买卖合同的物权期待权，有权要求凯纳公司交付房屋。2.本案系准物权（或物权期待权）案件，而不是一审法院认为的以房抵债的债权案件，因以抵债方式进行的房屋交易中，可以认定买受人己经向出卖人给付了房屋全部购房款。仅由于涉案房屋办理合同时未达到交付条件，故未完成最后一个公示程序，也即办理房屋产权登记手续，但该登记手续仅是不能对抗第三人，却不影响上诉人与被上诉人之间的合同有效性。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，只要符合其中一条的规定，买受人（也即上诉人）即享有足以排除强制执行的民事权益，而本案中，上诉人完全符合以上条款中的全部条件。也即上诉人对该涉案房屋己享有准物权，且可以排除他人的强制执行。3.以房抵债协议的主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同约定的金钱给付义务，虽然以房抵债协议在现行法上系无名合同，但在外观上与房屋买卖合同最为接近，因此，应当适用合同法关于买卖合同的规定。故只要双方系基于其真实意思来签订的商品房买卖合同，无其他合同法规定的无效情形，应当认定上诉人系与其他普通购房者一样的权利，也即上诉人对涉案房屋享有优先受偿权。4.本案中，上诉人系普通消费者，理应与其他购房者享受一样的购房权益。被上诉人凯纳公司、凯纳豪生酒店辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人华姐商行陈述：上诉人、被上诉人及第三人通过三方协议，以涉案房屋来抵扣凯纳豪生酒店拖欠第三人华姐商行的部分货款，且上诉人与凯纳公司签订了商品房买卖合同，凯纳公司出具购房发票，可以证明涉案房屋的物权己属于上诉人。汪博文向一审法院起诉请求：1.确认汪博文与凯纳公司在2016年6月14日签订的商品房买卖合同（合同备案号为3DE1D5EA9EEEC4F2797AA）有效，并判令凯纳公司按照合同约定交付凯纳华侨城8幢1704号房；2.本案诉讼费用由凯纳公司承担。一审法院经审理查明，汪博文系华姐商行经营者华桂红的儿子。华姐商行与凯纳豪生酒店存在业务往来，由华姐商行向凯纳豪生酒店提供水产品。汪博文陈述截至2016年6月7日，凯纳豪生酒店拖欠华姐商行货款总计1635068.31元。2016年6月，凯纳豪生酒店作为甲方、凯纳公司作为乙方、华姐商行作为丙方签订《抵房协议书》一份，内容为：“兹有甲方常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店欠丙方武进区凌家塘市场华姐水产商行（该院注：武进区凌家塘市场华姐水产商行变更名称为钟楼区凌家塘市场华姐水产商行）货款，经双方协商，现有汪博文购买凯纳华侨城8幢1704号房，面积167平方米，房屋总价为1543961元。由丙方货款抵乙方房款1543961元。特此协议。甲方：常州洛察纳实业有限公司凯纳豪生大酒店乙方：常州凯纳房地产开发有限公司丙方：武进区凌家塘市场华姐水产商行2016.6.7”。汪博文称“2016.6.7”为笔误，实际日期应为2016年6月4日。2016年6月4日，凯纳公司作为出卖人与汪博文作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同备案号3DED5EA9EEEC4F2797AA），约定凯纳公司将施工编号为凯纳华侨城8幢1704号房屋出售给汪博文。房屋建筑面积共167平方米，总金额为1543961元。同时约定汪博文于2018年9月30日前交付房屋。2016年6月14日，凯纳公司为汪博文出具销售不动产统一发票，金额为1543961元。2018年10月22日，凯纳公司及凯纳豪生酒店进入破产程序。2019年5月20日，汪博文向凯纳公司管理人申报债权1656670.15元，管理人作出债权申报初审函，未确认该债权。另查明，涉案房屋现正在续建，尚未竣工。汪博文陈述结算总计1635068.31元欠款，在抵扣购房款后，剩余欠款也支付了部分，凯纳公司及凯纳豪生酒店认可差额已支付了部分款项。上述事实由汪博文提交的《货款往来清单》、《抵房协议书》、《商品房买卖合同》、《发票》、《债权申报初审函》等证据及当事人陈述予以证实。一审法院认为，关于汪博文与凯纳公司于2016年6月4日签订的商品房买卖合同的效力。本案中，对于华姐商行与凯纳豪生酒店存在债权债务关系各方当事人均未予以否认，该院予以确认。依据三方签订的《抵房协议书》，第三人华姐商行将其债权转让给汪博文，凯纳豪生酒店将其债务转让给凯纳公司承担。即四方法律关系如下图：华姐商行与汪博文——————凯纳公司与凯纳豪生酒店（债权转让）（以房抵债）（债务转让）因《抵房协议书》系经过货款结算后签订，系三方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，故该院对《抵房协议书》的效力予以确认。基于该《抵房协议书》由汪博文、凯纳公司签订的《商品房买卖合同》亦是双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，故该院对汪博文、凯纳公司于2016年6月4日签订的《商品房买卖合同》效力予以确认。关于汪博文本案债权是否享有优先权。该院认为，汪博文不享有优先权。理由如下：一、从债权转让角度。华姐商行与汪博文存在债权转让关系，汪博文的权利来源于华姐商行对凯纳豪生酒店的买卖合同货款支付请求权。作为受让人的汪博文，其享有的权利范围不应超过原权利人享有的债权范围，因本案中华姐商行的货款支付请求权在破产清算程序中不享有优先性，故汪博文受让而来的权利亦不应享有优先性。二、从以房抵债角度。依据法释[2002]16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复的目的在于保护一般购房消费者的生存权。而以房抵债的债权人能否采用类推适用的方法，与一般购房消费者在破产清算中享有相同的优先权？该院认为，类推适用应当以待决事项与有规范的事项具有相似性为前提，而在破产程序中，以房抵债与一般消费购房不具有相似性，理由如下:1.在个案中以房抵债协议的效力是否等同于商品房买卖合同的效力，与以房抵债协议能否在破产清算中享受一般购房消费者的优先权属于两个不同的问题。破产案件具有公共性，与普通个体案件着眼于解决个体当事人之间诉讼纠纷不同。破产程序的推进应考量破产企业整体财产利益最大化，从而保护全体债权人的利益。2.以房抵债债权人与一般购房消费者对风险的可预见性不同，以房抵债的债权来源于一个源权利，该源权利可以是基于借款合同、买卖合同或其他基础法律关系。以借款合同及买卖合同为例，该基础法律关系中债权人对风险的可预见性均高于一般购房消费者。例如借款合同中债权人无法收回借款本息是应当预见到的借款行为本身的风险，买卖合同中无法收回货款亦是经营者面临的正常商业风险，债权人对其中的风险应当有一定的预见性，且债权人可通过尽职调查、提供担保等多种方式分析、控制风险。而一般购房消费者在签订商品房买卖合同并交付大部分购房款后，要求其应当合理预见所购房屋无法交付的风险实属强人所难，且一般购房消费者不具备有效措施控制该风险。3.从价值导向而言，在传统守土观念影响下，每一个普通人都可能成为一般购房消费者，但仅有少数人会成为以房抵债的债权人。故在破产程序中对一般购房消费者予以优先保护具有普适意义，也有利于促进交易。但如果在破产程序中对以房抵债债权人也予以优先保护，则可能滋生恶意串通、恶意抵债的情形，使破产企业的破产财产处于较大的不确定性中。故在破产程序中，法释[2002]16号批复不应类推适用于以房抵债情形。而以目的论的限缩为考量，一般购房消费者以转移货币所有权换取一项准物权（或物权期待权），如果准物权（或物权期待权）无法得到完整实现，消费者的生存利益将无法得到保障。而本案中，汪博文的房屋交付请求权来源于华姐商行的货款支付请求权，其本身未支付任何款项，即使该债权未得到优先保护，其原来的既有利益也未损失，而仅是额外可得的超额利益未得到保障，该额外利益的损失并不影响其基本生存权。三、从债务转让角度。凯纳公司与凯纳豪生酒店虽有一定关联性，但仍是两个独立法人。以现有证据而言，凯纳公司受让债务并未取得对价，即凯纳公司与凯纳豪生酒店的债务转让行为不具有商业实质，客观上造成了凯纳公司债务的增加，损害了凯纳公司全体债权人的利益。如果赋予汪博文债权优先性，将更大程度损害全体债权人的利益，有违公平原则。关于汪博文主张凯纳公司按照合同约定交付凯纳华侨城8幢1704号房屋，该院不予支持，理由如下：一、该房屋仍未竣工，尚不具备交付条件；二、汪博文要求交付房屋的诉讼请求为债权给付之诉，依据《中华人民共和国企业破产法》第十六条：人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。据此，人民法院受理破产申请后，已经受理而尚未终结的以债务人为被告的债权给付之诉，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条、第八十四条、第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款规定，该院遂判决：一、汪博文与常州凯纳房地产开发有限公司于2016年6月4日签订的商品房买卖合同有效；二、驳回汪博文其他诉讼请求。一审案件受理费18696元（该款已由汪博文预交），由汪博文、凯纳公司各半承担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，案涉《抵房协议书》是华姐商行与凯纳豪生酒店、凯纳公司在结算货款后签订，是各方真实意思表示，合法有效。依据《抵房协议书》签订的《商品房买卖合同》亦不违反法律法规规定而合法有效。但是，上述《商品房买卖合同》系汪博文与凯纳公司根据案涉《抵房协议书》约定而签订。同时，《商品房买卖合同》签订后，汪博文并未向凯纳公司支付房款。因此，汪博文与凯纳公司之间的《商品房买卖合同》实为“以物抵债协议”，汪博文关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。虽然案涉《商品房买卖合同》合法有效，但是汪博文无权要求凯纳公司继续履行合同、交付房屋，仅能向凯纳公司主张债权请求权。一方面，破产法第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。本案中，华姐商行因凯纳豪生酒店未能足额支付货款而享有相应债权，其债权性质为普通债权。继续履行《商品房买卖合同》将使普通债权人华姐商行的债权得以全部清偿，构成个别清偿。另一方面，债权人通过抵债协议取得房屋，物权法上的属性为继受取得不动产。依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权，才享有相应的物上请求权，有权要求债务人交付房屋。因此，即使债权人要求继续履行合同，其请求的性质为债权请求权。一旦允许债权人有权请求继续履行“以房抵债”协议，并基于合同要求管理人交付房屋，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，有违破产程序公平受偿的原则。综上，汪博文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18696元，由上诉人汪博文负担。本判决为终审判决。审判长 郑 仪审判员 王 星审判员 尤建林二〇二〇年八月三十一日书记员 杨 青