四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6008号 上诉人（原审第三人）：章海华，女，1969年3月25日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：粟力祥，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱晓兰，女，1971年2月14日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：罗伟，四川金援律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金堂县赵镇十里大道一段454号3栋1层454号。 法定代表人：杜蓉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：贺随俊，女，公司员工。 第三人：薛全国，男，1974年4月13日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：伍巧林，女，1979年8月6日出生，汉族，住四川省金堂县，系薛全国之妻。 第三人：伍巧林，女，1979年8月6日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人章海华因与被上诉人朱晓兰、四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）、原审第三人戴旭强、薛全国、伍巧林商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 章海华上诉请求：撤销一审判决，改判确认位于四川省金堂县房屋为章海华所有；改判尚缘公司在三十日内协助章海华办理案涉房屋的不动产权统一登记证书。事实与理由：1.章海华与尚缘公司签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。2010年至2013年，尚缘公司因融资需要，向戴旭强借款共计21000000元，戴旭强将该借款汇入尚缘公司账户和尚缘公司指定的账户（尚缘公司原法人代表叶谷妹的账户），尚缘公司也实际使用了该笔借款，该事实已被金堂县经侦大队查证属实。2012年章海华向尚缘公司主张还款，其因无力偿还，故双方决定以房抵债。双方于2012年1月5日签订了《商品房买卖合同》，并将该合同进行了网上备案。该合同系双方真实意思表示，且章海华已按照案涉房屋当时的价格履行付款义务，尚缘公司也出具了收款发票和收据。尚缘公司履行了备案义务、交房义务（有备案号和证人证言，以及购买章海华房屋的薛全国、伍巧林的实际入住予以证实）。2.案涉合同系以房抵债合同，非为借贷担保的合同，一审认定尚缘公司与章海华签订的商品房买卖合同系担保行为而非以房抵债系事实认定错误。一审判决依据章海华提供的《承诺书》和尚缘公司提供的《债务清单》认定本案系借贷担保而非以房抵债系事实认定错误。尚缘公司提供的《债务清单》属于对剩余债权债务的处理范畴，不在本案诉争房屋涉及的债权债务之列。且对于让与担保和以房抵债，法律未明确规定，应借鉴类似法律行为处理规则和法无禁止即自由原则来判断案涉商品房买卖合同性质。3.一审法院对于定案证据《承诺书》的性质认定有误，该承诺书系以房抵债意思表示，并证明了商品房买卖合同系以房抵债，非借款担保。4.章海华的商品房买卖合同成立在先，且案涉商品房现属于章海华占有使用，应归章海华所有。现行法律法规并未对“一房二卖”作出具体的处理规则，因此只能从实际的出发来确定房屋归属。章海华签订的商品房买卖合同时间在先，章海华合法占有并使用了案涉房屋，虽然房屋现由薛全国、伍巧林实际使用，但章海华与薛全国、伍巧林之间属于“连续占有”状态，仍属于章海华占有使用。而朱晓兰关于“已缴纳相关契税、水电费、物管费，且报警主张权利”的主张，并不足以认定朱晓兰的诉讼请求即应支持，理由是：章海华也缴纳了契税等费用，而水电费、物管费任何人都可前往物业管理中心缴纳，该缴费凭证不能证明案涉房屋归朱晓兰所有；且朱晓兰的报警行为严重侵犯了章海华的合法权益，应承担责任。 尚缘公司辩称，1.尚缘公司与章海华之间并非真实的商品房买卖合同关系，签订的合同和票据及备案均是为借款提供担保。现尚缘公司已经根据2012年1月15日与章海华等人签订的补充协议向其指定的账户偿还了相应的借款，故章海华应当协助尚缘公司解除本案诉争房屋的备案。2.尚缘公司与章海华之间无以物抵债的行为，尚缘公司与章海华之间的合同、票据及备案初衷系借款担保，双方借款未结算，未办理以物抵债手续，故不存在以物抵债的法律关系。《承诺书》也未实际履行，章海华并未实际交付购房款，且该《承诺书》落款时间期间房屋并未修建，之后也未交付给章海华，章海华主张的房屋交付事实不成立，其也未向尚缘公司主张房屋交付和办理房屋权属。3.案涉小区物管公司经过多次更换，关于物业的相关说明缺乏客观性和真实性。4.尚缘公司修建案涉房屋竣工后，在全面销售期间，将房屋销售给朱晓兰等人，其已按照商品房买卖合同约定支付了全部购房款，尚缘公司也与朱晓兰办理了正式的房屋交付手续，将案涉房屋交付给了朱晓兰。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。 朱晓兰辩称，1.章海华与尚缘公司签订的商品房买卖合同并非真实的房屋买卖意思表示，房屋买卖合同、收款收据均只是为办理买卖合同备案所需手续，而买卖备案的目的是为借款提供抵押担保。根据本案证据，尚缘公司将多套房屋备案至章海华及共同借款人名下，随尚缘公司归还借款，章海华名下备案的19套已解除16套，余3套未解除，章海华丈夫戴旭强名下多套房屋均已解除备案，共同借款人员名下房屋也已解除备案。在尚缘公司的项目承接清单也载明借款抵押担保的法律关系。故章海华与尚缘公司之间系借款担保关系，而非房屋买卖关系。2.章海华在上诉理由中明确，其与尚缘公司未签订书面借款合同，未约定还款期，本案也未提供证据证明催告要求尚缘公司还款，且尚缘公司与章海华未对借款进行结算，未明确以房抵债的事实，无以房抵债的合意意思表示，故章海华主张借款已到期，以房抵债的观点不成立。3.本案案涉房屋并未交付给章海华，其无合法交付、占有房屋的事实。故其主张的房屋已经交付，并已经占有使用案涉房屋的观点不真实。4.章海华提供的《承诺书》记载其系全款购买房屋，而非以房抵债，同时明确若案涉房屋系一房二卖，尚缘公司赔偿章海华损失。结合本案实际，章海华与尚缘公司均未履行承诺书内容，章海华未实际支付购房款，尚缘公司也未交房及办理权属证书，故尚缘公司与章海华之间的商品房买卖合同及备案等手续仅是为借款提供担保。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 戴旭强未到庭应诉，亦未提交书面陈述状。 薛全国、伍巧林述称，在其购买案涉房屋之前，经查询确认案涉房屋备案登记在章海华名下，据此认为章海华、戴旭强对案涉房屋享有处分权。不论章海华、戴旭强与尚缘公司之间是何关系，薛全国、伍巧林都不知情；在薛全国、伍巧林向章海华、戴旭强付清了全部购房款，并交接房屋、装修入住至今的情况下，都不应影响章海华、戴旭强与薛全国、伍巧林之间的房屋买卖合同关系。请求支持章海华的上诉请求。 朱晓兰向一审法院起诉请求：1.判令章海华协助尚缘公司撤销位于四川省金堂县买卖合同备案登记（备案号3XXX2）；2.判令尚缘公司协助朱晓兰办理位于四川省金堂县房屋的不动产权证书。一审审理中，朱晓兰变更诉讼请求：1.确认朱晓兰与尚缘公司于2015年12月21日签订的商品房买卖合同合法有效；2.确认位于四川省金堂县房屋归朱晓兰所有；3.判令章海华协助尚缘公司撤销位于四川省金堂县买卖合同备案登记；4.判令尚缘公司继续履行合同，协助朱晓兰办理房屋权属转移登记；5.本案诉讼费，由尚缘公司承担。 章海华、戴旭强向一审法院提出诉讼请求：1.确认朱晓兰、尚缘公司讼争的标的物为章海华、戴旭强所有，驳回朱晓兰的所有请求；2.判令尚缘公司在30日内协助章海华办理该房屋的不动产权证书；3.本案诉讼费，由朱晓兰、尚缘公司承担。 一审法院认定事实：2011年1月17日，尚缘公司向戴旭强借款，戴旭强通过银行转款350万元给被告尚缘公司。2012年1月5日，尚缘公司将其开发建设的案涉商品房：位于四川省金堂县（合同签约备案号：3XXX1）、（合同签约备案号：3XXX2）、（合同签约备案号：3XXX3）商品房，以签订商品房买卖合同、开具购房款收据的形式，将3套商品房买卖合同签约备案登记在戴旭强之妻章海华名下。 2013年8月29日，尚缘公司出具《承诺书》。承诺书载明：“甲方尚缘公司，乙方章海华；双方就购房一事，甲方做出以下承诺：乙方就甲方开发的位于金堂县，用全款购房三套，具体房号分别为。其房款均已全款交纳，房屋交付乙方所有使用。甲方郑重承诺：1、上述房屋买卖交易真实有效，不存在一房两卖的现象，如发生一房两卖，甲方双倍赔偿乙方，并承担相应法律责任。2、甲方在一年内协助乙方办理房屋产权证。如未能办好产权，甲方按合同支付违约金给乙方”。 尚缘公司2014年8月7日项目债务清单载明：“债权人戴旭强原债务1600万元，锁定债务600万元，备注个人债务、公司担保”。 2015年7月，章海华、戴旭强领取上述3套商品房钥匙。 2015年12月21日，尚缘公司（出卖人）与朱晓兰（买受人）签订了《商品房买卖合同》，及《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》。朱晓兰购买尚缘公司开发的位于金堂县，建筑面积132㎡，房款319176元。2015年12月24日，朱晓兰通过银行转款向尚缘公司支付了购房款319176元。2016年1月6日，朱晓兰向尚缘公司支付了契税、维修基金等11940.68元，并签订了房屋交接确认书。2016年6月15日，朱晓兰进行了水、电开户，并交纳了物业管理、垃圾清运费。 2018年10月19日，章海华、戴旭强将位于四川省金堂县，以514800元出售给薛全国、伍巧林夫妻二人。薛全国、伍巧林现已装修入住。 一审另查明，上述案涉商品房的土地使用权，现被一审法院及其他法院查封，查封最后到期日：2022年2月21日。 本案审理过程中，尚缘公司对第三人章海华、戴旭强提交的《承诺书》申请鉴定，广东南天司法鉴定所因尚缘公司无法提供比对样本不予受理。 一审法院认为，尚缘公司与章海华签订的《商品房买卖合同》并非真实的商品房买卖合同，而是为了进行商品房买卖合同签约备案，所开具的购房款收据也并非真实。进行商品房买卖合同签约备案的目的，是为借款提供担保。章海华、戴旭强举出的《承诺书》，并不是抵债协议，且承诺办理房屋权属证并未履行。商品房买卖合同签约备案，是一种行政管理措施，不属于《中华人民共和国物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。综上，章海华、戴旭强的诉讼请求，一审法院不予支持。章海华、戴旭强在未取得案涉房屋所有权的情况下，无权将房屋出售他人。薛全国、伍巧林的权利，可另行主张。朱晓兰与尚缘公司签订的《商品房买卖合同》，及《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。朱晓兰按约给付了全部购房款、契税、物管费，开通了水电。尚缘公司按约交付了房屋，且有房屋交接确认书佐证。据此，一审法院支持朱晓兰与尚缘公司之间的商品房买卖合同关系，但朱晓兰要求撤销备案、办理房屋产权证等请求应予驳回。因案涉房屋的土地使用权，尚在查封状态不具备办证条件。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，一审法院判决：一、驳回章海华、戴旭强的诉讼请求；二、朱晓兰与尚缘公司于2015年12月21日签订的《商品房买卖合同》、《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》，合法有效；三、驳回朱晓兰其他诉讼请求。一审案件受理费9960元，财产保全费2116元，两项合计12076元，由尚缘公司负担2316元，章海华、戴旭强负担9760元。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。本院二审审查查明事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案中，章海华、戴旭强主张其与尚缘公司之间就案涉房屋达成了买卖合意，并实际占有案涉房屋；朱晓兰则主张其与尚缘公司系真实商品房买卖合同关系并实际占有房屋，而尚缘公司与章海华、戴旭强之间建立的系担保关系，在尚缘公司归还部分借款后，曾担保备案在章海华、戴旭强的19套房屋的备案已经解除了16套；而尚缘公司否认与章海华、戴旭强之间存在真实的商品房预售合同关系，并述称签订合同及办理网签备案登记，是因存在借款合同关系而将案涉房屋作为尚缘公司债务的担保，而部分借款归还后担保已解除；同时，尚缘公司认可与朱晓兰之间建立了商品房买卖合同关系。基于此，本院认为，首先，尚缘公司虽开具了案涉房屋房款的收款收据，但章海华、戴旭强并未实际支付收款收据对应的房屋价款。其次，章海华、戴旭强主张与尚缘公司系借款到期后协商一致将借贷关系转化为商品房买卖关系。但章海华、戴旭华并未就案涉借款到期日期、双方对债权债务进行结算并协商一致重新形成了房屋交易的合意举示任何证据，且尚缘公司予以否认。结合章海华在上诉状中关于“2010年至2013年，尚缘公司向案外人戴旭强陆续借款”的陈述及尚缘公司转让项目协议所附的2014年8月7日项目债务清单上载明的内容，本院对章海华该上诉理由不予采纳。 综合上述事实，尚缘公司主张关于尚缘公司于章海华、戴旭强之间并无真实房屋买卖意思表示，签订合同及办理备案登记仅是作为尚缘公司债务担保方式的主张，具有证据优势，能够证明尚缘公司与章海华、戴旭强系以签订商品房买卖合同及办理备案作为借款合同的担保，故，双方之间《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》所建立的法律关系性质，并非商品房预售合同纠纷。章海华可在符合法律规定的情形之下另行主张权利。在未取得物权的情况下，要求进行确权及办理不动产权证的诉讼请求缺乏依据，本院依法不予支持。至于章海华、戴旭强将案涉房屋另行出售给薛全国、伍巧林所建立的合同关系，与朱晓兰提起本案诉讼所依据的商品房销售合同关系，并非同一法律关系。一审法院认定薛全国、伍巧林可另行主张权利，并无不当。 综上所述，章海华的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9760元，由章海华负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年八月十八日 书记员 何佳林