浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终5323号 上诉人（原审原告）：汪英，女，1979年3月10日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：左向华、周宇峰,浙江匡智律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州千岛湖安通房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市淳安县千岛湖镇青溪大道38号，统一社会信用代码：91330127396497075G。 法定代表人：王化征，总经理。 委托诉讼代理人：胡爱平，浙江千岛湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海善洽堂市场营销策划有限公司，住所地：上海市青浦区徐泾镇双联路68、88号1幢503室,统一社会信用代码：91310118MA1JLGE89X。 法定代表人：孙铁光，总经理。 委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所。 上诉人汪英因与被上诉人杭州千岛湖安通房地产开发有限公司（以下简称安通公司）、上海善洽堂市场营销策划有限公司（以下简称善洽堂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2019）浙0127民初5800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员李骏适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：安通公司系淳安县千岛湖镇千岛湖雅苑的开发商，安通公司委托善洽堂公司销售该项目8号楼220套住宅及100个车位的销售及市场推广。2017年6月23日，案外人汪峰与安通公司签订《商品房订购协议》一份，约定汪峰订购位于淳安县××镇××幢××室房屋（含车位），房屋总价546320元，定金50000元，并约定双方于2017年7月8日签订《商品房买卖合同》。同日，汪峰签订《客户确认函》一份，确认参加10万抵16万优惠活动，优惠后购房款为646320元（含合同价546320元及优惠活动费100000元），车位费20000元。该套房屋的备案价格为762940元。当日，汪峰刷卡支付了定金5万元。2017年7月8日，涉案房屋《商品房买卖合同》签订，购房人由汪峰变更为汪英（汪峰与汪英系姐弟关系），合同约定房屋总价款为546320元。同日，安通公司与汪英签订《车位使用权转让协议》，约定车位价格为0元。当日，汪英付清了全部购房款646320元，其中12万元由汪峰刷卡支付给善洽堂公司。 汪英的诉讼请求为：1、安通公司、善洽堂公司退还汪英超付的房款120000元；2、本案诉讼费用由安通公司、善洽堂公司承担。 原审法院认为：汪英与案外人汪峰之间系合同转让关系。经安通公司同意，汪峰将其在《商品房订购协议》中所享有的权利义务一并转让给汪英，而拿到《商品房订购协议》约定价格的前提是参加了10万抵16万优惠活动并支付车位费20000元,且汪英自认在购房时知晓购房款是666320元，但认为该购房款是全部支付给安通公司的，后发现安通公司只收取了546320元，故起诉要求返还。原审法院认为，既然汪英认可了房屋价款是664320元，就不存在返还问题，至于购房款是支付给安通公司还是善洽堂公司，是属于安通公司与善洽堂公司的内部关系。综上，对汪英的诉讼请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，原审法院于2020年5月12日判决：驳回汪英的诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取1450元，由汪英负担。 宣判后，汪英不服，向本院提起上诉称：一审法院事实认定错误。首先汪英与安通公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋总价是546320元，每平方米13247.33元，房产面积为41.24平方米，且安通公司在房管部门的承诺中也表示不曾增加过费用，是按照合同约定收费的。合同中约定是546320元，安通公司称给汪英优惠，但是在合同中并没有体现出优惠价格，而是按照合同预订全额支付了购房款，且在一审中善洽堂公司自认收取了12万元的服务费。该部分事实相互矛盾，也没有在合同中体现，且汪英于善洽堂公司也未签订居间合同。根据建设部2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》（建设部令【第88号】）第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。以及浙江省物价局2011年5月17日印发的《浙江省商品房销售明码标价实施细则》（发文字号浙价检【2011】177号）第十二条商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。其次，一审法院认为汪英认可了房屋价款是666320元，就不存在返还的问题。即使汪英知晓房屋价款是666320元，但合同中并未约定总价是666320元，或者优惠后价格是666320元。合同约定为546320元，与汪英是否知道房屋备案价762940元还是优惠价666320元，是无关的，买卖双方应当以约定价款履行合同，合同约定外就不应当支付费用。且该服务费并未与汪英或案外人汪峰商讨，而是以冲10万元抵16万元的方式告知的。根据杭州市房产管理局2005年5月8日发布的《关于进一步整顿或规范房地产中介市场秩序的通知》（杭房局【2005】99号）第二条第四款，房地产中介机构利用执业便利，采取隐瞒、欺诈手段赚取佣金以外的交易差价，牟取不正当利益；第六款，房地产中介机构及执业人员在与顾客签订合同时，不明确所收取佣金及代收税费等相关内容，故意隐藏与交易相关的各种费用，本案中善洽堂公司违规操作，骗取客户费用。因此并未在《购房合同》中规定团购优惠能够起到折扣房款的效果。最后，一审法院认为房款是支付给安通公司还是善洽堂公司是属于安通公司与善洽堂公司的内部关系。本案中安通公司虽有授权，但在一审中并未提供销售代理合同，授权书也没有明确代理销售费用时多少，因此也无人知晓代理销售的费用是多少。 汪英当庭补充如下事实和理由：一审法院对于12万的款项性质以及支付方式事实认定不清的。如果该12万是购房款，就存在合同及其开票金额不符的问题，安通公司存在违规以及偷漏税的嫌疑。如果是中介费的话，汪英支付中介费是没有任何的合同依据的。 汪英的上诉请求为：撤销原审判决，改判支持汪英的原审诉讼请求；本案诉讼费用由安通公司、善洽堂公司承担。 针对汪英的上诉，安通公司发表答辩意见称：一审判决认定事实和适用法律正确。一、安通公司作为开发商将自己开发建设的商品房授权给善洽堂公司代理销售，符合住建部商品房销售管理办法的规定；二、汪英对善洽堂公司推行的优惠团购活动是明知的，因为商品房订购协议和客户确认书都是在2017年的6月23日同时签订的。商品房定购协议约定的涉案房屋的合同价款为546320元，客户确认函当中10万抵16万，优惠后总价款为646320元，其中包含10万元优惠的活动经费及2万元的车位款，汪英也是明白无误且签字确认的，系汪英的真实意思表示。所以，一审法院据此判决正确，请求二审法院予以维持。 针对汪英的上诉，善洽堂公司发表答辩意见称：善洽堂公司不同意汪英的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回汪英的上诉请求，维持原判。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋《商品房买卖合同》虽约定房屋总价为546320元，但汪英自认在购房时知晓双方确认的购房款是666320元，案外人汪峰签字的《客户确认函》亦确认案涉房屋的购房款及车位费总价为666320元，汪英也已在合同签订后付清了上述全部购房款。故案涉房屋价款为666320元系双方当事人真实意思表示，该约定不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。虽房款的支付方式体现为《商品房买卖合同》约定的价款546320元支付给安通公司，另120000元支付给善洽堂公司，但汪英要求安通公司、善洽堂公司返还其支付的120000元，不存在相应的合同无效、不当得利等依法可以要求返还的合法事由、缺乏相应的法律依据，原审法院不予支持，并无不当。汪英若认为安通公司存在偷税漏税及善洽堂公司存在违反相关行政管理规定的行为，可向有关机关举报、控告，进行处理。 综上，汪英的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人汪英负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 骏 二〇二〇年八月七日 法官助理  徐森燕 书 记 员  戚依宜