湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初1477号 原告:刘波，男。 委托诉讼代理人：刘细祥（原告刘波之父），男。 被告：宜章玉溪河综合投资开发有限公司。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：孙铭，该公司办公室副主任，男。 原告刘波与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称“玉溪河公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘波的委托诉讼代理人刘细祥与被告玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘波请求本院判令：被告向原告支付自2014年3月10日起至2020年3月9日止的逾期办理房屋不动产权证的违约金22200元，2020年3月10日之后的违约金按10元/天计至产权证办妥之日止；被告退回原告多收的契税2783元；被告向原告退还房屋转让手续费2783元。以上合计24983元。事实与理由：2013年6月3日，原告在玉溪河畔小区购买住房C4栋124号，履行了交付购房款的义务；2014年3月10日，原告向被告支付该房屋办证所需费用（契税、维修基金、产权登记费及转让手续费）共计28192元，被告将房屋交付给了原告。收房后，原告曾多次与被告相关人员交涉，催促被告办理房屋所有权证。但时至今日，被告无故拖延，未为原告办理不动产权证。原告通过相关部门查询得知，大部分业主的办证资料都未向相关部门提交。按照合同约定，被告构成逾期办证，应承担支付违约金的责任。原告按总房款的2%计付了契税，但按国家现行的契税费率计算，实际应按总房款的1.5%计付，所以被告应退还原告多收取的0.5%的契税。原、被告间的房屋买卖属于一手房交易，并非二手房交易。依据财政部、国家发展改革委《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》的规定，自2017年4月1日起取消或停征房屋转让手续费。在申办产权过程中，被告无任何法律依据向原告收取房屋转让手续费，所以，被告应退还原告该笔房屋转让手续费。请求法院判如所请。 被告玉溪河公司答辩称：一、本案被告向原告交房的时间为2014年3月10日，按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365日内将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。那么，原告在2015年3月就应知道自己的权利被侵害，其未在诉讼时效期间内向被告主张权利，于2020年7月才向法院起诉被告要求支付逾期办证违约金，因此本案原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效期间。二、原告诉请被告支付逾期办证违约金22200元的诉讼请求不符合法律规定，过分高于原告实际造成的损失。三、根据双方房屋买卖合同附件二的约定，契税及房屋转让手续费是由被告代收代缴，最终以办产权证相关部门的收费标准实行多退少补，因此在办证前不能确定是否退还办证费用。原告房屋属于商铺，不是普通住房，契税应按约定的总房款的4%计算，而不是按总房款的1.5%计算。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院予以审查并在卷佐证，根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，查明事实如下： 被告玉溪河公司系核准登记的有限责任公司，公司成立日期为2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与经营。被告系宜章县玉溪镇玉溪河畔（南大门建材市场）小区开发商。 2013年6月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20130011124），约定原告购买被告开发的玉溪河畔（南大门建材市场）小区C栋124号房作商铺，该房建筑面积共61.84平方米，每平方米9000元，总房价款为556560元，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以宜章县房屋测绘大队实际测绘面积为准，实测面积超出合同约定面积的由买受人按合同约定的单价据实补足，实测面积低于合同约定面积的由出卖人按合同约定的单价据实退还减少部分面积的款项。合同第六条约定付款方式和期限为合同签订之日首付286560元，余款270000元申请银行按揭贷款。合同第八条约定房屋交付期限为：出卖人应在2013年10月31日依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。合同附件一《玉溪河畔（南大门市场）交房标准及交房时间》约定交房时间为2013年10月31日。合同附件二对办证及其他费用进行了约定,其中契税、公共维修基金、房屋装修白蚁防治费、产权登记费、转让手续费等其他费用由客户自行负责（公司代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准）。契税：〈住宅〉144㎡以下（不含144㎡）为总房款的2%，144㎡及144㎡以上的为总房款的4%；〈非住宅〉为总房款的4%。转让手续费：住房3元/㎡，非住房为总房款的0.5%。契税和转让手续费于交房时付清。2014年3月10日，被告将房屋交付给了原告，原告向被告交纳了办证费用28378元，其中交纳房屋契税22262元、转让手续费2783元。经相关部门实际测绘该房屋面积为59.65㎡，双方将相应总房款调整为536850元。2014年10月24日，原告向被告付清了购房款。后来，由于被告玉溪河公司的原因，原告未在合同约定的期限内取得房屋不动产权证，至今，被告仍未将办理权属登记的资料报房屋产权登记机关备案。 判决的理由与结果 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下: 一、原告向被告主张逾期办证违约金请求权是否超过诉讼时效期间。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。”上述条款约定了逾期办证备案违约金按日计算至实际办妥登记之日止。按日计算的违约金是一个整体债务，至实际履行义务后违约金数额才予以最后确定，故按日计算逾期办证违约金诉讼时效期间应从办妥备案登记的次日起算。本案中，被告至今未将办理不动产权证的资料向房屋产权登记机关备案，故原告向本院起诉被告主张逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效期间。被告主张逾期办证违约金超过了诉讼时效期间，不符合合同约定和法律规定，本院不予采信。 二、原告诉请的逾期办证违约金如何确定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用的2014年3月10日后的365日（即2015年3月10日）前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告至今未办理办证备案，存在逾期办理不动产权证备案的违约行为。2015年3月11日至2020年3月9日，逾期1825天，按合同约定的每日10元违约金计算，逾期办证违约金为18250元。原告请求自2014年3月10日起计算至2020年3月9日的违约金22200元，违约金计算的起止时间与合同约定不符，亦与本院查明的事实不符，本院不予采信。现被告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定抗辩合同约定的违约金过高，并要求调整。对此，本院认为，原告未提供证据证明除了缴纳办证费用的利息损失外，因被告违约还造成了其他何种实际损失。根据上述法律规定，被告抗辩原告诉请违约金过高要求调整，符合法律规定，本院予以采信。本院根据当事人的过错程度和原告的实际损失等因素考虑，兼顾守约方利益和公平原则，酌情对违约金进行调整。对原告主张的违约金本院按合同约定违约金标准的70%予以调整，并按该标准计算至产权登记备案之日止。自2015年3月11日至2020年3月9日的违约金18250元的70%为12775元，原告诉请22200元违约金，本院予以支持12775元，超出部分不予支持。 三、原告诉请被告退还多收取的契税和房屋转让手续费是否得到支持的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件二的约定，契税等费用收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准，被告只是代收代缴。案涉房屋尚未办理产权证，该费用尚未结算，原告可在产权证办理后与被告进行结算。原告要求退还契税2783元，本院不予支持。依据财政部、国家发展改革委《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》的规定，自2017年4月1日起取消或停征房屋转让手续费，被告于2017年4月1日前向原告收取的房屋转让手续费因其至今未为原告办理不动产证，其代收代缴房屋转让手续费已缺失依据，应退还给原告。因此原告要求被告退还房屋转让手续费，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘波支付逾期办理不动产权证违约金12775元，2020年3月10日至办理产权登记备案之日止的逾期办证违约金以合同约定标准的70%计算； 二、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘波退还房屋转让手续费2783元； 三、驳回原告刘波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费424.58元，减半收取计212.29元，由原告刘波负担80.09元，被告宜章县玉溪河综合投资开发有限公司负担132.20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  周 瑞 二〇二〇年八月二十五日 法官助理  刘素贞 书 记 员  高亚菲 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。