浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4615号 上诉人（原审被告、反诉原告）：何德洪，男，1959年11月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：何培民，上海市友林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州茶镇控股集团有限公司，住所地：杭州市转塘街道何家村工业园区1-2号103室。 法定代表人：郑正国，总经理。 委托诉讼代理人：舒洪博，浙江泰杭（安吉）律师事务所律师。 上诉人何德洪与被上诉人杭州茶镇控股集团有限公司（以下简称茶镇公司）合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0109民初8262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2020年7月30日公开开庭审理了本案，上诉人何德洪及其委托诉讼代理人何培民，被上诉人茶镇公司的委托诉讼代理人舒洪博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，2015年11月27日，茶镇公司（系杭州茶镇文化传播有限公司更名而来，乙方）与何德洪（甲方）签订一份《合作协议》。约定甲方将位于何家村横山畈的3500平方米工业厂房整体出租给乙方，由乙方负责招商出租，用于培育文化创意、休闲旅游等服务业。由于原厂房较为破旧、简陋，现甲方同意乙方进行全面提升改造，投入由乙方负责。合作期限为30年，从2016年7月1日至2046年6月30日止。在合作期内，乙方对厂房有完全独立的经营权、改造权、收益权，甲方不得干涉。租金起始标准为40万元/年，以后每三年递增10%。租金每半年支付一次。甲方对上述厂房应具有完全合法的所有权和使用权。乙方可对厂房进行全面提升改造（包括结构的改动与加固），但需确保建筑的安全。合作期满，乙方投入的建筑改造与装修全部归甲方所有，乙方不得拆除。合作期内，如遇国家建设需要被征用，双方均予以配合，互不承担违约责任。征用补偿款按以下方式分配：第一年至第十五年内被征用的，征用补偿款甲乙双方按五五分成；第十六年至第三十年被征用的，征用补偿款甲方得60%，乙方得40%。如一方违约，违约方需向对方赔偿全部经济损失，另需向对方支付年租金的10倍作为违约金。协议签订后，茶镇公司对房屋进行外立面改造、安装空调、电梯、监控设施等。根据茶镇公司提供的合同及支付凭证，可以证明其以上投入约130余万元。何德洪认可茶镇公司对部分房屋的钢架进行加固、加瓦等。 2018年1月17日，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处、杭州之江经营管理集团有限公司（甲方）杭州市西湖区转塘街道何家村村民委员会（乙方）签订一份《杭州市集体土地房屋搬迁补偿安置协议书》。载明因实施转塘街道龙坞茶镇企业搬迁整治项目建设需要，需搬迁乙方房屋。乙方房屋位于何家村，房屋为非住宅，建筑面积3648.17平方米。参照《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》及西湖区有关文件等规定，甲方对乙方所有的房屋实行货币安置。总补偿款为8304277元。其中房屋搬迁补偿6508834元，搬迁补贴费291854元、固定资产折旧净值费625629元，签约腾空奖励费877960元。 庭审中，何德洪还提供了一份杭州工艺美术家俱厂（茶叶市场）的补偿明细。双方确认该补偿即案涉厂房的搬迁补偿明细。其中载明房屋建筑面积3620.47平方米。有证房屋1028.74平方米，补偿2387345元；无证房屋1314.27平方米，补偿1013199元；房屋重置价补偿面积1277.455平方米，补偿988175元。以上房屋共计补偿4388719元。该清单列表上述有证、无证房屋的成新均为95.5%。房屋装修补偿面积3620.47平方米，补偿1984400元。设施迁移、设备评估、搬迁费、奖励费、庭院、道地补偿1931157元。合计补偿款8304277元。双方认可茶镇公司已领取250万元，剩余补偿款已由何德洪领取。 另查明，案涉厂房系1997年12月由何家村村民委员会以杭州工艺美术家俱厂名称申请批建而成。土地使用权载使用权面积2105.06平方米、用途为工业、集体权属性质。何家村村民委员会认可案涉厂房实际系何德洪投资所建，相应补偿款由何德洪享有。何德洪认可案涉厂房中有部分系经审批所建，部分系未经审批所建。搬迁协议签订后，何家村村民委员会已将收到的补偿款8304277元，支付给茶镇公司250万元，剩余补偿款已全部支付给何德洪。 茶镇公司向法院提出诉讼请求：1.何德洪向茶镇公司返还征用补偿款1652138.5元，并向茶镇公司支付利息损失（利息损失以征用补偿款1652138.5元为计算基数，按年利率6％自起诉之日开始计算至款清之日止）；2.何德洪向茶镇公司支付违约金550000元；3.由何德洪承担本案诉讼费用。 何德洪为此反诉请求：1.茶镇公司返还补偿款542221.5元；2.茶镇公司支付自2019年2月2日起至实际清偿日止以542221.5元为基数，按照年利率6%计算资金占用期间的利息损失；3.本案反诉费用由茶镇公司承担。 原审法院认为，茶镇公司与何德洪之间签订的《合作协议》，名为合作实为房屋租赁。根据双方的陈述及何德洪提供的房屋批建材料，可以认定案涉房屋建筑面积约3600平方米，其中部分房屋未经审批所建，故双方基于该部分房屋的租赁合同无效。 本案所涉房屋已于2018年1月因龙坞茶镇搬迁整治项目需要何德洪搬迁，因此获得搬迁补偿款8304277元。双方争议在于款项的分配。根据双方合同约定：“合作期内，如遇国家建设需要被征用，双方均予以配合，互不承担违约责任。征用补偿款按以下方式分配：第一年至第十五年内被征用的，征用补偿款甲乙双方按五五分成；第十六年至第三十年被征用的，征用补偿款甲方得60%，乙方得40%。”合同部分有效，部分无效。基于合同有效，上述约定对双方具有法律约束力。合同部分无效，并不影响有效部分的履行。且合同无效部分中房屋的征用与补偿款分配参照上述约定，亦符合双方当事人签订合同时的真实意思表示。 本案中，案涉房屋因龙坞茶镇搬迁整治项目需要被整体搬迁，何德洪获得相应补偿。虽该补偿系搬迁补偿，而非合同约定的征用补偿。但因房屋搬迁导致茶镇公司无法继续承租使用房屋与房屋被征用产生的后果并无实质区别。同时，合同约定茶镇公司承租房屋后将投资对房屋进行改造，双方因此约定了补偿款的分成。就补偿款分配而言，搬迁补偿与房屋被征用补偿亦无本质区别。故何德洪以搬迁补偿非合同约定的征用补偿为由抗辩，该院不予采信。 关于补偿比例、数额问题。根据合同约定，如合作期内第一年至第十五年内房屋被征用的，补偿款双方五五分成。该约定并未明确分成的补偿款系指茶镇公司方投入部分的补偿款。事实上，双方合同中约定由于厂房较为破旧、简陋，由茶镇公司进行全面提升改造。茶镇公司在承租房屋后，的确投入了大量资金对房屋进行加固、立面改造、加装电梯等，还进行了装修。何德洪对茶镇公司投入资金进行装修、加固等亦予认可。何德洪提供的补偿清单中关于房屋的成新为95.5%，并对房屋装修进行补偿亦印证该事实。双方在合同中约定房屋补偿款的分成时，系考虑到原厂房破旧、简陋，需茶镇公司投入资金进行加固、装修等因素。同时考虑茶镇公司在30年合同期限内经营租赁房屋可能获得的合同利益。故双方对合同期内因征用获得的补偿款进行了分时段约定，前15年双方五五分成，后15年双方四六分成。该约定并未设置前提条件，也未约定系茶镇公司投入部分补偿的分成。何德洪虽对此提出抗辩，但亦未提供有效证据予以证明。该院根据合同文义及合同履行情况，认定该约定应为双方案涉房屋的所有补偿的分配约定。参照该合同约定，补偿款应由双方各半分配。双方确认案涉房屋因搬迁获得的补偿款为8304277元，各半为4152138.5元。扣除茶镇公司已领取的250万元，何德洪尚应支付茶镇公司补偿款1652138.5元。 因双方系对补偿款性质、应分配补偿款的数额存在争议，而非何德洪恶意不支付，故茶镇公司主张的违约金、利息，该院均不予支持。相应何德洪反诉主张，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、何德洪于本判决生效之日起十日内支付杭州茶镇控股集团有限公司补偿款1652138.5元；二、驳回杭州茶镇控股集团有限公司的其他本诉请求；三、驳回何德洪的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12209元，反诉案件受理费4611元，财产保全申请费5000元，合计21820元。由杭州茶镇控股集团有限公司负担4298元，由何德洪负担17522元。杭州茶镇控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；何德洪于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，何德洪不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的《合作协议》部分无效，但并未查明合同有效和无效部分所对应的案涉厂房建筑面积及相应补偿款金额，属认定事实不清。一审判决虽然认定“案涉房屋建筑面积约3600平方米，其中部分房屋未经审批所建，故双方基于该部分房屋的租赁合同无效”，但并未对案涉合同无效部分所对应案涉厂房的建筑面积及相应补偿款金额予以明确。一审庭审中，上诉人提交的《杭州工艺美术家俱厂（茶叶市场）的补偿明细》证据证明：案涉合同项下厂房总建筑面积3620.47平方米，其中有证房屋面积1028.74平方米，补偿人民币2387345元；无证房屋面积1314.27平方米，补偿人民币1013199元；房屋重置价补偿面积1277.455平方米，补偿人民币988,175元。可见，合同有效部分所涉厂房建筑面积（即有证房屋）仅为1028.74平方米，补偿款人民币2387345元；而合同无效部分所涉厂房建筑面积（违章建筑，即无证房屋与房屋重置价补偿面积总和）高达2591.725平方米，补偿款人民币2001374元。一审判决却未就该部分事实予以查明，而查明案涉合同无效部分所对应的建筑面积和相应补偿金额，恰恰是处理案涉厂房搬迁补偿款的分配问题的关键所在。一审法院未查清该节事实，属事实认定不清。二、一审判决以合同约定的补偿款分配原则为依据确定合同无效部分的补偿分配，属适用法律错误。一审法院既然已认定案涉合同存在部分无效，却认为“合同无效部分中房屋的征用与补偿款分配参照上述约定，亦符合双方当事人签订合同时的意思表示”；“参照该合同约定，补偿款应由双方各半分配”。这一认定不符合《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”；第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”等相关规定，于法无据，系适用法律错误。无效合同制度的立法意图在于维护法律秩序和社会公共利益，规定私法行为的实施必须在公权许可的限度之内。而《合同法》对于合同无效的后果规定合同无效部分自始无效，不发生合同当事人所追求的法律效果，返还财产，公平、合理地处理损失，避免当事人基于合同无效而获取额外利益，亦系出于平衡和妥协公权与私权之间利益之目的。本案中，案涉合同无效部分涉及的约定对当事人不具有约束力。此外，案涉证据《杭州工艺美术家俱厂（茶叶市场）的补偿明细》也证实，根据房屋性质的不同，政府就案涉厂房建筑面积的补偿标准也有所不同：有证建筑为300%，违章建筑为100%。即对于案涉合同无效部分所涉房屋，政府仅根据其实际价值进行了赔付，上诉人并未因该部分房屋额外获益。而一审法院关于补偿款由双方各半分配的判决既不符合《合同法》关于合同无效的相关规定，同时也有失公平。综上，上诉人认为一审判决第一项判决内容认定事实不清且适用法律错误，故恳请贵院撤销一审民事判决书中第一项判决，依法改判上诉人再支付被上诉人补偿款193581.5元；本案一审、二审相应诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人茶镇公司答辩称：一审法院不存在事实未查清的情况。上诉人陈述的有证、无证等赔偿问题，一审法院都已经查清。上诉人对一审判决没有充分理解。上诉人就本案事实现状脱离整体事实理解有违公平原则和契约精神。合同部分无效，并不代表就不应该支付无效部分的补偿。1、被上诉人认为合同部分有效部分无效，基于合同有效，显然就具有法律约束力的合同部分有效，也不影响有效部分履行，按照这个合同约定来处理，也符合双方当事人签订合同时候的真实意思表示。2、上诉人认为案涉拆迁搬迁补偿也属于国家建设征用众多形式中的一种形式，并且案涉搬迁的后果本质上也是导致被上诉人进行了前期进行大量的装修，大量的提升改造投入，但无法承租使用房屋这样一个特性。被上诉人提升改造内容包括了屋面的重建加瓦、房屋的加固、立面的改造、房屋的钢架、电梯的安装，以及屋内的装修等诸多内容，类似于给房屋进行了重建。这也是为什么拆迁补偿明细里面，说是1997年的老房子，而成新率是95.5%，这也是根本原因所在。本案从这个搬迁补偿协议以及搬迁补偿明细中，可以看到补偿款的各个明细组成，都和被上诉人密切相关。正是被上诉人的参与，让补偿款价值大幅提升。正是因为被上诉人的改造提升1997年建成的老房子，成新率提升到了95.5%。因为赔偿是跟成新率相挂钩的。房屋装修也是被上诉人重新装修改造后才进行了评估，大大提高了装修评估价值。房屋当时交付的现状在双方的协议里面表述的是较为破旧简陋的。3、关于搬迁费和奖励费也都需要被上诉人当时作为承租人，积极配合搬迁才能够获得的。如果不配合搬迁，这笔钱也是没有的。所以说，被上诉人认为这个所有的拆迁明细，都是被上诉人的积极配合有关联的。4、本案合作协议部分无效被上诉人作为承租人是没有过错的。过错的主体是上诉人。一审法院认定这个合作协议有部分无效的根本原因是在于上诉人一方出租给被上诉人的房屋部分系无证违章建筑，而提供合法有效的房屋，也是上诉人作为出租人一方应有的一个合同义务，上诉人理应承担更重的过错责任。如果合同一方提供的出租房屋是有证建筑，合同也将整体有效，补偿金额也大大提升。正是由于合同部分无效，导致了补偿款金额大大缩水。因此，被上诉人认为，如果相比较于合同约定的分配比例，即使要调整，也应该是提高被上诉人的分配比例而不是说降低。一审法院判决方式是充分考虑到案件整体事实情况的衡平各方利益得出的一个结论。一审法院没有支持违约金，已经衡平各方利益了。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，何德洪与茶镇公司签订的《合作协议》，是双方当事人真实意思表示，虽名为合作协议，实为房屋租赁合同。协议第五条：征用与补偿约定：合作期内，如遇国家建设需要被征用，双方均予以配合，互不承担违约责任。合作期内，若遇国家建设征用，征用补偿款按以下方式分配：第一年至第十五年内被征用的，征用补偿款甲乙双方按五五分成；第十六年至第三十年被征用的，征用补偿款甲方得60%，乙方得40%。根据现有证据来看，可以认定案涉房屋建筑面积约3600平方米，其中部分房屋未经审批所建，故双方基于该部分房屋的租赁合同无效。合同部分无效，并不影响有效部分的履行。且合同无效部分中房屋的征用与补偿款分配参照上述约定，亦符合双方当事人签订合同时的真实意思表示。本案所涉房屋已于2018年1月因龙坞茶镇搬迁整治项目需要何德洪搬迁，因此获得搬迁补偿款8304277元。根据合同约定，由于厂房较为破旧、简陋，由茶镇公司进行全面提升改造，因此补偿清单中关于房屋的成新为95.5%，可以表明茶镇公司对房屋进行装修的事实。现双方签订的合同对合作期内的征用与补偿进行了明确的约定，合作期内第一年至第十五年内房屋被征用的，补偿款双方五五分成。参照该约定，案涉补偿款应由双方各半分配。故何德洪因案涉房屋搬迁获得的补偿款8304277元，应按合同约定双方五五分成，这样茶镇公司应分得补偿款为4152138.5元，扣除茶镇公司已领取的2500000元，何德洪尚应支付茶镇公司补偿款1652138.5元，原审法院据此判决并无不当。上诉人何德洪的上诉主张只需再支付被上诉人补偿款193581.5元的请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4142元，由上诉人何德洪承担。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二〇年八月十日 书记员  何英杰