新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2901民初1178号   原告：马红梅，女，1975年8月9日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：曲春霞，新疆典腾律师事务所律师。   被告：阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，住所地阿克苏市乌喀中路38号。   法定代表人：胡正祥，该公司总经理。   委托诉讼代理人：肖新林，新疆任长勇律师事务所律师。   被告：阿克苏金土地房地产开发有限责任公司，住所地阿克苏市交通路25号。   法定代表人：赵强，该公司总经理。   委托诉讼代理人：蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。   第三人：李梅玉，女，1987年11月1日出生，汉族，阿克苏金土地房地产开发有限责任公司职工，住河南省唐河县。   原告马红梅与被告阿克苏康宏汽车销售服务有限公司（以下简称康宏公司）、被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司（以下简称金土地公司）及第三人李梅玉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，于2019年10月1日作出（2019）新2901民初3083号民事裁定书，原告马红梅不服该裁定，上诉至新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院，新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院于2020年3月14日作出（2020）新29民终202号民事裁定书，裁定一、撤销阿克苏市人民法院(2019)新2901民初3083号民事裁定；二、本案指令新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院审理。本院受理后依法另行组成合议庭，于2020年5月7日及5月19日公开开庭进行了审理。原告马红梅及其委托诉讼代理人曲春霞，被告康宏公司的委托诉讼代理人肖新林，被告金土地公司的委托诉讼代理人蒲春恒到庭参加诉讼，第三人李梅玉经本院传票依法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马红梅向本院提出诉讼请求：1.判令第一、二被告向原告交付房屋；2.请求第一、二被告将房屋产权登记办理至原告名下；3.请求第三人协助履行房屋过户登记手续；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：第一被告与第二被告合作共同开发房地产，共同销售位于金土地汽车城的房地产。2013年11月18日，原告和第一被告签订了一份商铺买卖协议。原告购买被告建设的位于阿克苏金土地汽车城二期16号楼一层103号商铺，面积211.45平方米，单价10000元／平方米，房款2114500元，门前场地80平方米，单价1500元／平方米，房款120000元，总房款2234500元。优惠34500元，实际支付总房款2200000元。第一被告应于2013年11月19日向原告交付该房屋并办理手续。原告已将该款项全部支付完毕。合同到期后原告请求被告依合同约定交付房屋。该房屋因第二被告未交付给第一被告，反而将涉案房屋登记在第三人名下，进而导致第一被告未能向原告交付房屋。本案中李梅玉作为第三人对案件实际情况的查明有重要的作用，案件处理结果同其有法律上的利害关系，根据《民事诉讼法》第五十六条及其相关法律规定，在原告多次找二被告主张上述诉求，均未能予以解决的情况下，为保护原告合法权益，遂诉至贵院，望判如所请。   被告康宏公司辩称：1、我方同意原告的诉讼请求，即第1、2、3项向原告交付房屋，房屋产权办理登记至原告名下，第三人有协助的义务。2、本案发生诉讼的原因系第二被告和第三人的因素导致的，我方认为本案的诉讼费用应当由第二被告和第三人承担。3、我方与第二被告之间合作开发纠纷一案，已经通过自治区高级人民法院最终确认，第二被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司对涉案房屋没有所有权，我方对涉案房屋具有完全所有权。   被告金土地公司辩称：1.原告的请求没有事实依据。我公司是依法设立的房地产开发企业，从未就位于阿克苏金土地汽车城二期16号楼一层103号商品与原告订立过买卖合同，也未收取过原告的购房款；2.原告的请求没有法律依据。本案的案由是商品房买卖合同纠纷，因此，认定原告与我方是否存在合法有效的商品房买卖合同关系，是原告诉讼请求是否成立的前提条件，原告自己陈述与其订立商品房买卖合同的是被告康宏公司，而非我公司。而康宏公司不是房地产开发企业，也不具有商品房开发资质，其无权订立商品房订购协议。因此，原告与康宏公司签订的合同属于无效合同。综上，请依法查明事实，驳回原告对我公司的诉讼请求。   第三人李梅玉未到庭，向本院提交书面答辩状诉称，原告要求答辩人协助其履行房屋过户登记手续没有事实及法律依据。2015年4月1日，阿克苏金土地房地产开发有限责任公司与答辩人就位于阿克苏市××区金土地汽车城二期15、16栋01室，15、16栋03室商铺订立书面商品房买卖合同。在依法履行相关法定手续后，该商铺依法转移登记于答辩人名下。15、16栋01室建筑面积为527.10平方米，登记时间为2016年8月17日，房屋所有权证书号为：×××；15、16栋03室建筑面积为673.76平方米，登记时间为2016年8月17日，房屋所有权证书号为：×××。原告向两被告主张的是金土地汽车城二期16号楼一层211.45平方米的103号商铺，与答辩人购买的房屋无关。答辩人购买的标的与原告主张的商品房面积、房号毫不相干；其次，《物权法》第二条规定“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，答辩人时至今日是15、16栋01室，15、16栋03室商铺的合法所有权人，答辩人对该商铺所享有的权利任何人无权剥夺。答辩人与原告不存在关于金土地汽车城二期16号楼一层211.45平方米的103号商铺买卖合同关系，答辩人没有义务协助原告办理所谓的房屋过户等手续。综上，敬请法庭依法查明事实，驳回原告对答辩人的请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告提交2013年11月18日与被告康宏公司签订的《协议》一份，用以证明原告与阿克苏康宏汽车销售服务有限公司存在商品房买卖合同关系，合同约定了房屋的位置价格等内容，且原告已经按照协议履行了全部付款合同义务的事实。被告康宏公司对该证据的三性及证明观点均认可；被告金土地公司认为该协议出卖人是康宏公司，康宏公司认可该证据的真实性，金土地公司对真实性亦无异议，但该协议是无效协议，上面标注的出卖方是阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，合同第一条第一款表述的内容应该是个二手房买卖合同而不是一手房买卖合同，该协议书与我公司不产生权利义务关系。第三人李梅玉未到庭质证，本院确认上述证据的真实性，但对原被告的证明观点本院依照原被告提交的其他证据按照法律规定予以分析采信；   2.原告提交2009年8月28日协议书及（2018）新民终377号民事判决书各一份，用以证明阿克苏康宏汽车销售服务有限公司享有对房屋的处置权，两被告系合作关系，康宏公司拥有绝对的房产销售权利的事实。被告康宏公司对该组证据的三性及证明观点均予以认可。被告金土地公司对协议书真实性、合法性认可，但认为该协议与原告无关，该协议对双方的权利义务进行了约定，金土地公司第一手转移应该登记在第一被告名下而不是原告名下，不涉及原告的权利。对判决书的真实性无异议，对证明观点不予认可，提出向金土地公司主张权利的是与金土地公司签订合同的一方，而不是与第一被告康宏公司签订合同的原告，因此，该判决与本案无关。第三人李梅玉未到庭质证，本院确认上述证据的真实性，但对原被告的证明观点本院依照原被告提交的其他证据按照法律规定予以分析采信；   3.原告提交（2018）新2901民初1011号民事判决书，用以证明原告向阿克苏康宏汽车销售服务有限公司支付完所有购房款，原被告之间的合同合法有效，原被告争议的房产为15、16栋03号商铺的事实。被告康宏公司对该组证据的三性及证明观点均认可；被告金土地公司对判决书的真实性无异议，提出2016年起诉过我公司，后撤诉了。2018年又将阿克苏康宏汽车销售服务有限公司列为被告，我公司认为合法性存在异议，原告与阿克苏康宏汽车销售服务有限公司达成一致，在判决书中认定该协议约定内容为转让，2013年11月18日协议书为二手房买卖合同而非商品房买卖合同。第三人李梅玉未到庭质证。本院确认上述证据的真实性，但对原被告的证明观点本院依照原被告提交的其他证据按照法律规定予以分析采信；   4、原告提交2018年3月27日阿克苏地区中级人民法院作出2017新29民初33号判决书一份及2019年2月12日自治区高院2018新民终377号终审判决书一份，用以证明第一被告和第二被告之间经过法院最终确认为土地使用权转让法律关系，涉案房屋的所有权归第一被告所有，第一被告有权出售涉案房屋的事实。被告康宏公司对该组证据无异议，被告金土地公司对该组证据的真实性无异议，对证明观点不予认可，提出自治区高级法院将我公司和第一被告争议的案由定义为建设用地使用权转让合同纠纷，是属于合同类纠纷，适用法律是民事诉讼法和合同法，没有适用物权法，没有得出争议的房屋属于被告所有的定论。第三人李梅玉未到庭质证。本院确认上述证据对本案具有证明效力；   5.原告提交房产登记信息及商品房买卖合同复印件一份、企业公示报告及户籍登记表复印件一份，用以证明涉案房屋已登记在第三人名下，该房屋出售的价格远远低于原告购买的价格，第二被告金土地公司与第三人李梅玉之间属于虚假恶意销售，第三人应当有义务协助将房屋过户至原告名下的事实。被告康宏公司对该组证据无异议，被告金土地公司对企业信用公示报告真实性无异议，对其他证据不予认可，认为原告提交的证据系复印件，但确认涉案房屋确已登记在第三人李梅玉名下；第三人李梅玉未到庭参加质证，本院确认上述证据的真实性，但对原被告的证明观点本院依照原被告提交的其他证据按照法律规定予以分析采信；   6.原告提交（2018）新29民初45号民事判决书及(2019)新民终271号民事判决书各一份，用以证明在同类案件中法院确认金土地公司与第三人李梅玉签订的商品房买卖合同无效，登记行为无效，本案中第一被告与第二被告有向原告交付房屋、办理过户的义务的事实。被告康宏公司对该组证据无异议，被告金土地公司对该组证据真实性无异议，对证明观点不予认可，认为该份判决与本案无关。第三人李梅玉未到庭质证，本院确认上述证据的真实性，但对原被告的证明观点本院依照原被告提交的其他证据按照法律规定予以分析采信；   7.被告金土地公司提交房产证两份，用以证明金土地汽车城15、16栋房屋中没有原告陈述的××楼商铺的事实。原告对该证据的真实性予以认可，对证明观点不予认可，提出被告金土地公司明知本案涉案房屋不存在却提供了相应房产信息，就是登记在李梅玉名下的房屋，被告与第三人存在虚假的买卖恶意登记行为，故意串通损害原告方合法利益。被告康宏公司对该组证据真实性无异议，对证明观点不予认可，   认为本案中销售的商铺就是金土地公司提交的15、16栋中103号商铺的一部分。第三人李梅玉未到庭质证，本院确认上述证据的真实性，但对原被告的证明观点本院依照原被告提交的其他证据按照法律规定予以分析采信；   被告康宏公司未提交证据。   第三人李梅玉未提交证据。   本院通过对原被告的当庭陈述及双方所提交的证据进行质证、分析、认证后，确定以下案件事实：   2009年8月28日，被告金土地公司与被告康宏公司订立协议书，约定：乙方（康宏公司）在甲方（金土地公司）的金土地农哈哈市场共需建筑用地52亩。每亩单价人民币500000元，合计26000000元，所有的建筑自建，土地使用面积按乙方实际规划用地面积计购地位置见附图；为不受其他外部影响，使该项目顺利进行，乙方用金土地房地产公司名义申请建设，在乙方自建房用不完的情况下，乙方有绝对的房产销售权利，甲方不得阻挠。因用甲方名义报规建设，为甲方账务处理方便合法，乙方资金需经过甲方的账户，故乙方要求在甲方设立一个虚拟的项目部，并开设一个独立的账户，加盖乙方的印签，甲方保证乙方所有的款项入账后当时进账当时就转入乙方的工程项目账户内……”。《协议书》签订后，康宏公司即开始以金土地公司的名义对涉案土地进行开发建设，双方按照协议约定在银行设立了共管账户并预留了印鉴。   2013年11月18日，原告与被告康宏公司订立商铺买卖协议，约定：甲方（康宏公司）将其购买的阿克苏金土地汽车城二期16号楼一层3（103）号商铺，转卖给乙方（马红梅），面积211.45平方米，单价10000元／平方米，房款2114500元，门前场地80平方米，单价1500元／平方米，房款120000元，总房款2234500元，大写贰佰贰拾叁万肆仟伍佰元整。具体面积和金额以实际测量面积为准。乙方以分期付款的方式购买，房款总价220万(二百二十万元整)。于2013年11月18日付房款190万（一百九十万元整），剩余房款300000元整，于2013年12月10日前付清。此协议签订后甲方不得将房屋转售他人，将此房屋另售他人，甲方双倍返还购房款给乙方；乙方在签订协议后要求退房，所付房款不予退还。自乙方交完首付款第二天起，甲方在4个月内将房屋交给乙方使用，逾期未交，甲方按每月向乙方支付已付房款千分之五违约金，交房后12个月办理完房产手续等内容。   因被告康宏公司未履行交付房屋的合同义务，原告遂诉至法院。2018年8月12日，经阿克苏市人民法院作出（2018）新2901民初1011号民事判决书，确认马红梅与康宏公司于2013年11月18日签订的《协议》有效。现原告诉至法院，要求被告康宏公司与被告金土地公司向其交付房屋并将房屋产权办理至原告名下，第三人李梅玉协助办理过户手续。   被告金土地公司将15、16栋01室建筑面积为527.10平方米及15、16栋03室建筑面积为673.76平方米的商铺出售给第三人李梅玉，并于2016年8月17日办理了房屋产权登记证书。   另查明，被告金土地公司与康宏公司因开发建设中发生纠纷，2017年7月24日，被告康宏公司以合资、合作开发房地产合同纠纷为由将被告金土地公司起诉至阿克苏地区中级人民法院，阿克苏地区中级人民法院于2018年3月27日作出(2017)新29民初33号民事判决书。两被告均不服该判决，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年2月12日作出(2018)新民终377号民事判决书，该终审判决书认定金土地公司与康宏公司订立的《协议书》应当认定为土地使用权转让合同，故变更案由为建设用地使用权转让合同纠纷一案。该判决书中对于康宏公司要求将房产证及土地证办到康宏公司或康宏公司指定第三人名下上诉请求能否支持的问题，评析认为“双方签订的《协议书》第五条约定，工程竣工后，金土地公司在康宏公司办理房产证后的一个月内，康宏公司支付金土地公司30%的款项，计人民币柒佰捌拾万元整，如逾期交付需按银行的利率计息付款。第六条约定在甲方办理好全部土地过户手续(土地证)后，余下的20%的款项计人民币伍佰贰拾万元，在二个月内全部支付完毕。如逾期交付需按银行的利率计息付款。根据上述约定，涉案工程已经竣工，金土地公司有义务将涉案项目的房产证和土地证办到康宏公司名下，根据该案审理查明的事实，金土地公司已经完成案涉房产的初始登记，并且双方当事人均有向案外人出售房产，并有多名案外人向人民法院起诉要求办理房屋产权登记，该案如果仍按照合同约定支持康宏公司的办理房屋产权过户登记的诉讼请求，必然会与案外人办理房屋产权的要求形成冲突，而双方的合同仍在履行状态中，可在案外人办理完房屋产权登记后就剩余房产依照合同约定再行主张办理房屋产权登记。因此对于康宏公司的该项上诉请求，本院不予支持。对于康宏公司要求将房屋产权证办理到指定的第三人名下的请求，双方当事人在合同中并无向第三人履行合同义务的约定，康宏公司并无替代第三方向金土地公司提出该请求的权利，故康宏公司的该项请求，本院不予支持。”由此，新疆维吾尔自治区高级人民法院驳回康宏公司该项上诉请求。   本院认为，本案的争议焦点为原告的诉讼请求能否得到支持。本案原告马红梅与被告康宏公司签订的“协议”虽经阿克苏市人民法院生效法律文书确认有效，认定双方协议约定内容为转让，并非商品房首次出卖。被告康宏公司与被告金土地公司因开发建设发生诉讼，新疆维吾尔自治区高级人民法院终审判决认定双方订立的协议系土地使用权转让合同，而非合作开发房地产合同。原告马红梅与被告康宏公司签订协议中涉及的商铺，被告康宏公司并未取得该商铺的产权，该商铺的初始登记在被告金土地公司名下，金土地公司现已将该涉案商铺实际卖与他人，且已办理产权登记，被告康宏公司现无法向原告履行交付房屋并办理过户登记的义务。原告马红梅并未与被告金土地公司签订任何购房合同，按照合同相对性原则及相关法律规定，被告康宏公司应当向原告马红梅承担相关违约责任，但本案原告并未主张康宏公司承担违约责任，仍坚持要求康宏公司交付房屋并办理产权登记的主张，无事实及法律依据，本院对该主张不予采信。被告金土地公司与原告之间并无合同关系，原告主张金土地公司交付房屋并办理产权登记的请求及请求第三人李梅玉协助办理过户手续的请求，因原告与被告金土地公司之间及原告与第三人李梅玉之间并无合同关系，于法无据。对上述请求本院亦不予采信。综上原告马红梅的诉讼请求不应该得到支持。   综上所述，对原告马红梅要求被告向原告交付房屋、请求两被告将房屋产权登记办理至原告名下及请求第三人协助履行房屋过户登记手续的主张，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：   驳回原告马红梅的诉讼请求。   案件受理费70元，由原告马红梅负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  长   李 猛   审  判  员   祖米热   人民 陪 审员   侯 玲   二 〇 二 〇 年 八 月 二 十 日   书  记  员   刘丽丽