江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0903民初904号 原告:盐城市第二小学，住所地盐城市前进办事处前中北路2号。 法定代表人：徐正洲，该校校长。 委托诉讼代理人：邵莉莉，江苏信直诚律师事务所律师。 被告：王广高，男，1976年1月27日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 原告盐城市第二小学（以下简称盐城二小）与被告王广高租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告盐城二小的委托诉讼代理人邵莉莉、被告王广高均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盐城二小向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空承租于原告校园北教学楼北侧一间约12平方米的校产房屋，并交还给原告。2、判令被告支付占有使用费21000元（按照3000元每年，自2013年8月20日起计算至2020年8月20日）。3、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告盐城二小明确诉讼请求中的第一项请求为：判令被告腾空承租于原告校园北门东侧由西向东第二间房屋，并交还给原告。事实和理由：2009年8月18日，原告（原名为盐城树人外国语实验学校）与被告签订了一份《房屋租赁合约》，合约约定原告将自有的位于校园北教学楼北侧一间约12平方米的校产房屋出租给被告使用。合约期满后，原告与被告又于2010年、2011年续签了补充合约，此后双方未再签约，被告一直使用房屋至今。自2013年，被告一直未向原告支付过租金，经原告多次催要，被告仍不支付。2019年5月15日，原告向被告致函，解除与被告的租赁合同，并要求被告腾空房屋，支付欠付租金未果，现诉至法院，请求依法支持我方的诉讼请求。 被告王广高辩称，2004年9月26日，我妻子蔡才云租用东升居委会位于盐城二小西侧门面房经营文体用品。2009年初盐城二小需扩建，经居委会领导出面协调在学校北门给我两间门面房，盐城二小未答应，并于2009年将我妻子蔡才云诉至法院。2009年8月，经潘黄法庭协调，盐城二小答应在学校北门给我一间房屋，一直租到学校拆迁为止，故我不同意将房子归还给原告。因房子面积太小，只有12平米左右，经与盐城二小和居委会协商后我自行搭建了一间。2013年我自行搭建的房子被城管强制拆掉了。2011年原告发函给我说要收回房子，后来我给租金给原告，原告不收，我找了居委会后学校又收了两年的租金，半年付一次租金。2013年原告又发函给我说要收回房子。我租金一直交到2013年，2013年10月25日至今，盐城二小的北大门一直未开，迫使我无法经营没有收入，案涉房子一直锁着，没有经营。故我不同意支付房屋占用费，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年8月18日，甲方盐城市树人外国语实验学校（以下简称树人外国语学校）与乙方王广高签订了一份《房屋租赁合约》，内容为：甲方将坐落学校校园北教学楼北侧一间约12平方米的校产房出租给乙方使用。一、房屋租赁期限为一年，从2009年8月20日至2010年8月19日。（如乙方续租，须在期满结束前20天内，双方再签下次合约）。二、房屋租赁相关费用：1、房屋租用保证金：一千元（一次性预交，租赁结束后退还）。2、房屋租金：年租三千元（全年分两次预交）。三、房屋租赁附则：……6、此合约期满后，且甲乙双方又无续签合约，乙方必须及时清理并处理好自己的物品及附属设施，按甲方期限交房。甲方组织相关人员验房并退还房屋租用保证金。乙方无法清走的留置设施，甲方不承担补偿费用。乙方负有房屋租用损坏赔偿的责任。六、此合约如发生争议，可报请盐城仲裁委员会仲裁。甲、方双方在该合同落款处盖章、签字，见证单位：潘黄镇前进街道办事处东升居委会。 2010年8月18日，甲方盐城二小与乙方王广高签订了一份《房屋租赁补充合约》，约定：树人外国语学校现更名为盐城市第二小学，甲乙双方自2009年8月18日签订的租用甲方约12平方米的校产房合约已到期，现乙方需续租。经甲乙双方共同协商本次房屋租赁合约内容除变更部分外仍按原合约签订。合约变更部分如下：租赁期限：期限壹年。自2010年8月20日至2011年8月19日止（租赁到期乙方需续租需再次签约）。 2011年8月11日，甲方盐城二小与乙方王广高再次签订一份《房屋租赁补充合约》，约定：甲乙双方于2010年8月18日签定的“房屋租赁补充合约”已到期，现乙方需续租。根据双方自2009年8月18日签定的“房屋租赁合约”中的约定，经甲乙双方共同协商达成如下约定变更：乙方可续租，年租金为叁仟元整（一次性预交），租期自2011年8月20日至2012年8月19日止；其它合约条款不变。甲乙双方在落款处盖章、签字。后原、被告双方未再签订书面租赁合同。 2011年10月20日，原告盐城二小向被告王广高发函告知其房屋合约到期后不再续租，并按合约条款处理好相关事宜。2017年8月17日，原告盐城二小再次向被告王广高发函告知其学校要求收回出租的房屋进行维修改造。2019年5月15日，原告盐城二小通过江苏零距离律师事务所向被告王广高发函，要求其在收件后五日内结清差欠的房租，并在收件后十五日内腾空房屋交还原告。 另查明：案涉出租的房屋位于盐城二小取得的建设用地规划许可证划定的红线范围内，但未取得建设工程规划许可手续，亦无产权登记手续。被告王广高已付至2013年8月20日前的租金。后被告王广高一直占有案涉出租房屋，未向原告盐城二小返还。原告盐城二小要求被告王广高支付差欠房屋使用费及腾空返还出租房屋未果，故诉至本院。 再查明：2010年8月2日，盐城市盐都区教育局印发【都教发[2010]74】文件，决定将盐城树人外国语实验学校规范为公办学校，并入原告盐城二小。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁房屋未取得建设规划许可证，亦未办理产权登记，因此，原、被告双方之间的租赁合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。树人外国语学校已并入盐城二小，故盐城二小有权主张案涉租赁合同的相关权利并履行相关义务。故本院对原告盐城二小主张要求被告王广高腾空并返还位于校园北门东侧由西向东第二间出租的房屋的诉讼请求依法予以支持。 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，考虑到2013年9月之后王广高租赁房屋未实际营业以及盐城二小北门关闭的情况，本院酌定按照每年2000元的标准支持自2013年8月21日起至2020年8月20日止的房屋占有使用费。 关于被告王广高辩称在原告盐城二小起诉其妻蔡才云案件中原告承诺在校园北门给其一间房屋，一直租到学校拆迁为止，不同意将房子归还给原告及支付租金的理由，因原告盐城二小对此不予认可，被告王广高亦未提交相关证据予以证明，故对被告王广高的该辩称理由不予采信。 综上，本院对原告盐城二小的部分诉讼请求予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王广高腾空并向原告盐城市第二小学返还位于原告盐城市第二小学校园北门东侧由西向东第二间房屋； 二、被告王广高按照每年2000元的标准向原告盐城市第二小学支付自2013年8月21日起至2020年8月20日止的房屋占有使用费计14000元； 三、上述第一、二判项内容在本判决生效之日起十五日内履行完毕。 四、驳回原告盐城市第二小学的其他诉讼请求。 案件受理费425元，由原告盐城市第二小学负担25元，被告王广高负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（汇款户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）预交上诉案件受理费。 审 判 长  卢建娅 人民陪审员  郝苏保 人民陪审员  万巧云 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  刘云鹏 书 记 员  张 卉 附录法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。