沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初4252号原告：辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区三期七号街十号路，统一社会信用代码：91210106793152564C。法定代表人：萧德迎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄珊，辽宁循善律师事务所律师。被告：陈赛秋，女，1985年9月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。第三人：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路336号，统一社会信用代码：91210100817666384H。负责人：张北阳，系该行行长。委托诉讼代理人：张世邈，男，1983年7月9日出生，汉族，住址：黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司（以下简称鹰达卫华公司）与被告陈赛秋、第三人中信银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“中信银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鹰达卫华公司委托诉讼代理人黄珊、第三人中信银行委托诉讼代理人张世邈到庭参加了诉讼，被告陈赛秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告之间的商品房买卖合同；2.请求依法撤销沈阳经济技术开发区商品房的买卖合同备案登记和预购商品房预告登记并由被告承担备案费用219.49元；3.请求被告向原告支付原告为其向第三人承担的利息、罚息等共计19,345.63元；4.请求判令被告向原告支付违约金34,100.5元；5.请求判令被告和第三人办理撤销沈阳经济技术开发区商品房预抵押权登记手续；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的位于沈阳经济技术开发区房屋，建筑面积60.97平方米，房屋总价款341,005元，被告向原告交纳了111,005元，其余23万元采用按揭贷款方式支付，原告为被告办理了合同备案、预告登记手续。2013年6月6日，被告与第三人中信银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》(抵押、保证)，原告作为该合同的保证人。按合同约定：第三人向被告发放了个人住房按揭贷款23万元，用于购买位于沈阳经济技术开发区商品房并办理了预抵押登记手续。由于被告只偿还了一段时间的月供，未按贷款合同约定履行还款义务，2015年6月23日，第三人诉至沈河区人民法院，要求被告陈赛秋履行还款义务、承担违约责任并要求原告承担连带保证责任。2015年11月11日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民四初字第01426号民事判决书，判决被告陈赛秋偿还第三人中信银行贷款本金、利息、罚息、案件受理费、公告费等款项，原告承担连带责任。2015年12月18日，原告代被告偿还了2015年2月至11月的月供合计14519.84元。2016年4月20日，沈阳市中院作出（2016）辽01民终4774号民事判决书，维持了一审判决。2016年5月18日，原告向第三人偿还了被告全部借款本金、利息、罚息等合计234825.79元，同日第三人出具了贷款结清证明。依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议约定，第三条第4款：“如因买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于出卖人偿还前述款项次日起10日内偿还出卖人代为清偿之全部款项，并应支付给出卖人房屋总价款20%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除买卖合同的，扣除贷款本息、罚息及相关费用及违约金后无息返还买受人剩余购房款。”第三条第5款：“如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除房屋买卖合同权利的，买受人应于出卖人书面解约通知送达之日起七日内，与出卖人到政府相关部门办理买卖合同销售登记注销手续。”因此被告应承担相应的违约金并办理相关撤销登记手续。被告陈赛秋未予答辩。第三人中信银行述称，原告已还清所有贷款，我公司配合办理相关手续。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区，建筑面积60.97平方米，房屋总价款341,005元，首付款111,005元，贷款23万元。原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议约定，第三条第4款：“如因买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于出卖人偿还前述款项次日起的10日内偿还出卖人代为清偿之全部款项，并应支付给出卖人房屋总价款20%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除买卖合同的，扣除贷款本息、罚息及相关费用及违约金后无息返还买受人剩余购房款。”第三条第5款：“如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除房屋买卖合同权利的，买受人应于出卖人书面解约通知送达之日起七日内，与出卖人到政府相关部门办理号买卖合同销售登记注销手续。”现该合同已备案。庭审中，原告自认被告交付了首付款111,005元。2013年6月16日，原、被告与中信银行签订《中信银行个人购房借款合同》，被告向建设银行贷款23万元，原告作为该借款连带担保人,并约定由原告承担阶段性担保责任，同时以所购房屋进行抵押。合同签订后，因被告未按期偿还贷款，中信银行将被告陈赛秋及原告诉至沈阳市沈河区人民法院，该院于2015年11月11日作出（2015）沈河民四初字第01426号民事判决书，判决如下：一、被告陈赛秋于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币225872.26元；二、被告陈赛秋于本判决发生法律效力后十日内向原告中信银行股份有限公司沈阳分行支付贷款逾期利息4536.75元、罚息49.57元（截至2015年6月9日）；三、被告陈赛秋于本判决发生法律效力后十日内向原告中信银行股份有限公司沈阳分行支付借款本金225872.26元的利息。（从2015年6月10日起至本判决确定的债务清算之日止的利息，按合同约定及法律规定支付）；四、被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司对被告陈赛秋的上述债务承担；五、驳回原告中信银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。诉讼费、公告费、邮寄费120元，由被告陈赛秋负担。2016年4月20日，沈阳市中院作出（2016）辽01民终4774号民事判决书，维持了一审判决。2016年5月18日，原告向第三人偿还了被告全部借款本金、利息、罚息等合计234825.79元，同日第三人出具了贷款结清证明。以上事实的认定，有商品房买卖合同、（2015）沈河民四初字第01426号民事判决书、（2016）辽01民终4774号民事判决书及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于合同效力问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，合同补充协议第三条第4款约定：“如因买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于出卖人偿还前述款项次日起的10日内偿还出卖人代为清偿之全部款项，并应支付给出卖人房屋总价款20%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除买卖合同的，扣除贷款本息、罚息及相关费用及违约金后无息返还买受人剩余购房款。”现被告违反合同约定，逾期还款导致原告代偿。故原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告陈赛秋配合办理撤销合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告陈赛秋承担违约责任等诉讼请求，合同中虽约定了违约金，但被告陈赛秋未到庭应诉，合同中的违约金条款是否应当适用，约定是否过高，是否需要调整均无法查明，且合同解除后，被告陈赛秋应承担的违约责任与原告应当返还的已付房款可能存在抵销，故对该项诉讼请求，本院不予处理，对于合同解除后的法律后果，双方当事人可另案诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司与被告陈赛秋2013年4月15日签订的《商品房买卖合同》；二、被告陈赛秋、中信银行股份有限公司沈阳分行于本判决生效后三十日内协助原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司办理撤销位于沈阳经济技术开发区房屋的合同备案登记相关手续及预抵押权登记手续（费用由被告陈赛秋负担）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1142元、保全费2225元、公告费（以实际发生的公告费票据数额为准），由被告陈赛秋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杜晓红人民陪审员  庄思宇人民陪审员  马 英二〇二〇年八月二十五日书 记 员  任 行本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。