安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020皖0403民初2180号 原告：王伟，男，1972年2月23日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：淮南市远宏房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市洞山中路，统一社会信用代码91340400740850334G（1-1）。 法定代表人：赵志和，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄宝华，男，该公司法律顾问。 原告王伟与被告淮南市远宏房地产开发有限公司（以下简称远宏公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告王伟、被告远宏公司委托诉讼代理人黄宝华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王伟向本院提出诉讼请求：1.判令远宏公司继续履行《购房协议》规定条款；2.远宏公司返还多收取王伟的310795元购房款；3.诉讼费用由远宏公司承担。事实与理由：2017年12月28日，王伟因房屋拆迁还原，与上郑广场征迁指挥部、远宏公司签订了购房协议，购房协议内容为：王伟以5120元每平方米单价购买远宏公司所开发的远宏书香小区住宅198.086平方米房屋两套，超出面积按照市场价值购买。王伟所购买的房屋为远宏书香1号楼1602号和1603号，建筑面积均为101.84平方米,合计面积203.68平方米,市场单价为6689元。按照购房协议规定,其中198.086平方米,应按照5120元每平方米计算，计1014200.32元,超出面积5.594平方米按照市场价格6689元每平方米收取37418.26元,两套房屋合计应为1051618.59元。但是远宏公司并未履行购房协议，而是按照市场价格6689元每平方米收取房款，共计1362414元，比购房协议多收取310795元。故王伟诉至法院，请求判如所请。 远宏公司辩称：1、2017年12月28日远宏公司与王伟、上郑广场征迁指挥部三方签订的购房协议是王伟因上郑广场征迁安置补偿问题产生纠纷，由田家庵区人民政府领导出面，要求远宏公司帮助解决问题、化解矛盾而签订的。事实上，远宏公司既不是上郑广场的征迁人，也不是开发商。王伟于2018年9月3日给付房款682478+332478=1014956元，扣除返还2042元，实付1012914元。王伟诉称远宏公司多收其购房款310795元并要求退还，无事实和法律依据。2、根据淮南市房地产管理主管部门的审核和要求，远宏公司出售的房屋价格必须与政府核定的价格相统一。为此2018年9月19日，王伟与远宏公司签订了商品房买卖合同。按照要求，王伟应补齐购房款。但在当时的区政府分管领导的协调下，由田家庵区人民政府出面解决了矛盾。在王伟本人未补交剩余购房款35万元的情况下，远宏公司给其开具发票，协助王伟办理了房屋产权证。综上所述，王伟现已经取得的两套房屋产权登记是在田家庵区人民政府领导的协调下得以解决的，王伟本人不仅没有补交剩余购房款35万元，反而要求远宏公司退还其310795元，于理、于法无据，应依法予以驳回王伟的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的王伟身份证复印件、远宏公司营业执照复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、王伟提交证据 1、购房协议复印件，证明购房协议已经规定了王伟购买的198.086平方米按照5120元的价格购买，超出面积按照市场价值购买。远宏公司质证意见：真实性无异议，证明观点有异议。双方于2018年9月19日签订的购房合同对价格另有约定。本院认证意见：远宏公司对证据的真实性无异议，该证据本院予以采信。 2、2020年3月17日购房发票原件2张（原件当庭退还王伟），证明远宏公司并没有按照协议5120元出售房屋，而是按照市场价格6698元出售房屋。远宏公司质证意见：真实性无异议，证明观点有异议。王伟未按照发票确定的价格实际支付。本院认证意见：远宏公司对证据的真实性无异议，该证据本院予以采信。 3、王伟承诺书，证明该笔35万元是属于王伟个人的，且已经转到姚勇剑的账户。远宏公司质证意见：该证据系复印件，不能作为证据使用。好像单位有姚勇剑这个人。本院认证意见：该证据虽系复印件，但结合原被告当庭陈述远宏公司向王伟退还购房差价款2542元的事实，本院对该证据的真实性予以采信。 二、远宏公司提交证据 1、王伟付款（转账）凭证，证明王伟仅向远宏公司支付购房款1014956元。王伟质证意见：有异议。（1）如果王伟没有给足房款，远宏公司为什么给王伟按照全额开票，造成王伟多交费用；（2）王伟的35万元拆迁损失补偿款也转到了姚勇剑的账号，加上王伟转账的1014956元，合计1364956元。发票金额为1362414元，应当是去掉税费的。本院认证意见：王伟对证据的真实性无异议，该证据本院予以采信。 2、商品房销售明码标价公示牌及远宏书香销售价格明细表，证明王伟所购1602、1603房屋在物价局的核价是每平方米7003元，在房产局核价是每平方米6689元。王伟质证意见：该证据与本案无关联性。双方在签订购房协议时就已经约定了5120元的价格，超出198.086平方米时，才按照市场价格。本院认证意见：本院经审查对该证据的真实性予以采信。对其关联性不予采信。该证据系政府的指导价，具体价格应当按照双方购房合同约定执行。 3、房地产市场信息平台下载信息，证明远宏公司所售给王伟的房价是经房产主管部门审核。王伟质证意见：该证据与本案无关。本院认证意见：本院经审查对其真实性予以采信。 4、2018年9月《商品房买卖合同》(预售)两份及商品房网上备案确认单，证明王伟与远宏公司对王伟所购房屋按政府要求核定的价格而签订的合同和网上备案确认。王伟质证意见：有异议。本案所有焦点在于这个正式的商品房买卖合同及购房协议。在签订购房协议时，开发商没有按照事先签订的购房协议条款5120元每平方米出售给王伟198.086平方米的房屋。王伟也提出强烈的抗议和异议，要求远宏公司能够履行购房协议中约定的5120元每平方米，但是销售人员明确告诉王伟，如果不按照市场价格签署购房合同，将把案涉两套房屋转卖他人。由于当时王伟的房屋已经被政府拆除，无房居住，加之王伟的爱人想要该小区房屋，迫于无奈，王伟的爱人以王伟的名义签署了商品房买卖合同。王伟认为，既然远宏公司违约，等王伟将房屋买下之后，再向法院起诉，用法律维护自己的合法权益，所以才有了今天的庭审。本院认证意见：本院经审查对该证据的真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王伟属于上郑广场范围内的拆迁户。因王伟不想要就地还原的房屋，而想要远宏公司开发的远宏书香项目房屋，后经田家庵区人民政府有关部门协调，2017年12月28日，甲方上郑广场征迁指挥部、乙方远宏公司与丙方王伟签订《购房协议》，协议约定：1、丙方选定的远宏书香项目1号楼1602室（建筑面积约100平方米）、1603室（建筑面积约100平方米），最终以淮南市房管局测绘面积为准，乙方在本协议签订之日起至签订该商品房买卖合同之日内需为丙方保留，不得外售。2、丙方所选的2套住宅，建筑总面积在不超过198.086平方米的按5120元/平方米价格购买，超出该建筑面积部分由丙方按乙方对外销售的市场价格购买。3、“远宏书香”项目开盘时，乙方需及时通知丙方，并协助丙方办理丙方所选定住宅的商品房买卖等相关购房手续，房屋契税、维修基金、手续费等相关办证费用由丙方自行承担。丙方需遵守远宏书香项目销售及后期管理中针对全体业主的相关规定。4、乙方在通知丙方办理购房时，丙方需于30日内办理购房手续，逾期未办，视为丙方自动放弃所选定的住宅，乙方即可对市场销售丙方所选定的2套住宅。5、自甲乙丙三方签订本协议之后起一周内，甲方和丙方签订安置房补偿协议，丙方将房屋搬空交给甲方。6、在丙方与乙方签订商品房买卖合同时，本协议履行完毕，丙方所持的本协议交由乙方保管。7、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，具有同等法律效力。8、本协议内容仅甲乙丙三方履行，任何一方不得对外泄漏本协议，如有泄漏，本协议自动作废。9、本协议所有条款甲乙丙三方均深刻了解其含义，无任何异议，三方均承诺共同遵守。合同尾部，甲方和乙方加盖公章，王伟在丙方处签名。 2018年4月2日，经王伟同意，35万元补偿差价款作为购房款转至远宏公司，为此，王伟出具承诺书一份，内容为“本人王伟，身份证号3404031972××××××××，同意将人民币三十五万元整（¥350000）转到中国农业银行洞山支行卡号：略，姓名姚勇剑（附王伟身份证复印件）”。 2018年9月3日，王伟向远宏公司支付房款682478元和332478元，合计1014956元用于购买案涉远宏书香房屋。 以上两项，王伟实际支付购房款1364956元。 2018年9月5日，王伟与远宏公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：远宏公司向王伟出售位于远宏书香项目1号楼1603室住宅一套，面积为102.03平方米，单价为每平方米6689元，总价为人民币682478元，买受人应当在2018年9月3日前支付该商品房全部价款。合同尾部出卖人栏加盖远宏公司合同专用章，买受人栏有王伟签名。2018年9月19日，王伟又与远宏公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，除出售的房屋位于1号楼1602室外，其他内容均与上份合同一致。以上两套房屋总面积为204.16平方米，总价款为1364956元。 另查明：房地产市场信息管理平台显示，案涉1602、1603房屋的实际面积均为101.84平方米，单价为6689元，实际总房款应当为1362415.52元。2020年3月17日，远宏公司为王伟开具两张增值税普通发票，金额均为681207元，合计1362414元。现远宏公司已经退还王伟购房款2542元，王伟与远宏公司账目两清。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王伟与远宏公司于2017年12月28日签订的《购房协议》第6条明确约定，在丙方王伟与乙方远宏公司签订商品房买卖合同时，本协议履行完毕。之后，王伟与远宏公司于2018年9月分别签订两份《商品房买卖合同》（预售），且已经履行完毕。根据《购房协议》第6条的约定，自王伟与远宏公司签订商品房买卖合同时，其与远宏公司签订的购房协议履行完毕。现王伟要求继续履行业已履行完毕的购房协议，无事实和法律依据，本院不予支持。王伟虽辩称购房款中有35万元系拆迁损失补偿，但其未提交相应证据予以证明，本院不予采信。 综上所述，王伟的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王伟的诉讼请求。 案件受理费5962元，由原告王伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  刘 芳 人民陪审员  程业亮 人民陪审员  邱业琴 二〇二〇年八月十二日 书记员魏宁 附相关法律条款 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。