贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8771号 原告：吴孟军，男，汉族，1985年2月18日出生，住贵州省毕节市。 原告：陈孟琴，女，彝族，1987年8月22日出生，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：赵文媛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201811069898。 二原告共同委托诉讼代理人：郭广平（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205202010208218。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张海威（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号：230713011110736。 原告吴孟军、陈孟琴与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，二原告委托诉讼代理人郭广平，被告委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴孟军、陈孟琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂定12300元（具体以364861元购房款为基数，按照日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；2、本案的案件受理费、保全费由被告负担。事实及理由：2012年12月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告修建的位于毕节市七星关区名为：“瑞丰新城”的房地产项目第7幢2单元26层2609号房；建筑面积117.8平方米，套内建筑面积99.13平方米；商品房总价款为364861元。同时，双方还就付款方式、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋装修、房屋登记等作了明确约定。其中，关于房屋所有权转移登记《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起×日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的×承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交房屋价款0.1%的违约金。”合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款、契税、维修基金等相关费用。但至原告起诉之日，被告仍未将办理涉案商品房转移登记有关文书提交至办证部门为原告办理不动产权证书。原告认为，案涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告未依约按时向原告交付商品房转移登记有关文书，已构成违约，应向原告承担违约责任。而关于此违约责任，原被告双方已于合同中明确约定，即被告以房屋价款为基数，按日千分之一的标准，从违约之日起向原告计付违约金直至实际履行交付义务之日止。但原告认为合同所载的违约金标准过高，自愿放弃部分违约金诉求，主张被告以购房款为基数，按每日万分之三的标准向原告支付违约金。综上所述，原告维护为自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，望贵院判如所诉为谢。 被告瑞丰公司辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持；二、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础。四、原告与被告订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能够证实其存在损失，且以被告承担违约责任为前提，违约金也应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另外，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1,000元至2,000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算。 本院经审理查明：2012年12月11日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道××单元××房，该房号为7-2609；该商品房总价款364861元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款364860.76元。原告还向被告交付了涉案房屋的维修基金及契税。现涉案房屋所属楼幢尚不能办理转移登记。原告认为，被告未依约按时向原告交付商品房转移登记有关文书，已构成违约，应当承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告也应按合同约定履行义务。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日2017年6月1日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故该项违约金计算至被告向有关部门提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止。关于违约金计算标准的问题，原告主张按以付购房款的日万分之三的标准计算，被告提出违约金过高的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额364,860.76元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向有关部门提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于被告提出的违约金诉请存在部分超过诉讼时效的抗辩主张，原告主张的违约金请求权为单纯的债权请求权，适用诉讼时效。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年5月26日提起诉讼主张的违约金从2017年6月1日起计算，未超过三年诉讼时效期间。被告的该诉讼时效抗辩主张不成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴孟军、陈孟琴支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款364,860.76元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向有关部门提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告吴孟军、陈孟琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费736元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年八月二十一日 书记员  王晓莉