山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终1531号 上诉人（原审被告）：庞士才，男，1937年2月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区（广安佳苑）004幢01单元（01）601号。 上诉人（原审被告）：周志彩，女，1943年6月21日出生，汉族，居民，住日照市东港区（广安佳苑）004幢01单元（01）601号。 被上诉人（原审原告）：程晓云，女，1963年7月7日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：郭志强，山东名律律师事务所律师。 上诉人庞士才、周志彩因与被上诉人程晓云排除妨害纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初3843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 庞士才、周志彩上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人仅为涉案房产的名义登记人，不享有完整产权，无权对涉案房产主张任何权利。本案被上诉人作为一审原告主体不适格。1、被上诉人的购房过程不符合交易习惯。一审庭审中，被上诉人陈述其和家人从未去看过涉案房产，就直接与开发商进行交易，明显过于草率，不符合购房的正常步骤。房产属于大额交易，草率购房的做法与常理严重不符。事实上，涉案房产是上诉人从案外人邰乃军和杨红梅处购买，并已于2009年支付了100万元购房款，杨红梅为其出具了收据。上诉人从涉案房产交付之日就对房产进行装修后实际入住并居住至今。2、被上诉人对涉案房产未支付任何对价。一审庭审中，被上诉人主张从安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）处购买涉案房产，但拒不陈述购房款的交付情况，也未提交任何交付购房款项的凭据和证明，且有意回避购房款交付的过程。经上诉人提供涉案房产的部分线索后，第二次庭审被上诉人主张系从案外人手中抵账所得，这与一审诉状中所称的事实和理由完全不一致，也足以证明被上诉人主张的事实根本不存在。3、被上诉人未实际占有涉案房产。上诉人已经于2013年从开发商和邰乃军、杨红梅处交接到涉案房产后，进行了豪华装修，庭审时也已经提交了装修证据。4、两上诉人自交房之日实际居住至今。自2018年初，被上诉人自称上诉人居住的涉案房产归自己所有，并持有房屋产权证书。自2018年5月份开始就上诉人实施停水、停电、停天然气的不道德行为，同时采取上门恐吓、砸门、撬锁等手段，致使两上诉人生活在担心受怕的黑暗当中。两上诉人及家人多次提出，先恢复水、电、天然气的正常使用，房产涉及的相关问题再慢慢理顺解决，均被被上诉人拒绝。被上诉人的行为给两上诉人的身心造成了重大伤害，也严重干扰了两上诉人的正常生活。二、上诉人系涉案房产合法的实际所有人。上诉人自2013年涉案房产交房之日，就一直持续合法占有涉案房产。上诉人占有房产，系基于合法的买卖合同关系，支付相应对价，合法接房占有至今。该占有权系物权，受《中华人民法共和国物权法》保护。涉案广安佳苑4-1-601号房屋，系上诉人2009年自邰乃军、杨红梅处购买，邰乃军是日照广播电视台的职工，当时上诉人支付了100万元的房款给邰乃军、杨红梅，由于邰乃军、杨红梅的原因，一直未办理过户，但将涉案房屋的购房合同、房屋钥匙、验收报告等所有手续都交给上诉人，上诉人接房后第一时间就找装修公司进行了豪华装修，此后入住一直至今。三、被上诉人的不动产权登记证书依法应予撤销。1、被上诉人与开发商签订的商品房买卖合同中出售的是毛坯房，而涉案房产系豪华装修，与实际情况不符。2、被上诉人与开发商签订的合同自始无效。商品房买卖合同第六条房屋权利状况承诺：出卖人(即安泰公司)对该商品房享有合法权利；没有出售给除本合同买受人以外的其他人。而本案的事实是：涉案房产已经出售给邰乃军、杨红梅，并已经办理网签和房管局备案，邰乃军用涉案房产办理过贷款。邰乃军、杨红梅曾将其与开发商签订的购房合同、房屋钥匙、验收报告等材料交给上诉人庭审时已经提交法庭。由此可以证明，被上诉人与开发商公订的合同系虚假合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，被上诉人和安泰公司之间存在恶意串通，损害了第三人利益的情况，该商品房买卖合同无效。3、被上诉人与开发商签订的商品房买卖合同中约定的购房款是837844元，庭审中被上诉人陈述与案外人作价190万元购买，被上诉人的陈述多处自相矛盾。4、被上诉人并未向安泰公司支付购房款。四、被上诉人处分房屋的行为属于无权处分。1、一审起诉状中被上诉人主张的事实与理由称，其是与安泰公司签订商品房买卖合同，但庭审中陈述未实际交付房地产购房款；庭审中被上诉人又主张系从案外人阚宝福手中作价190万元购买，同时，被上诉人还陈述至今未实际向阚宝福交付购房款，也未签订任何书面协议。由此可以得出，被上诉人既不是从开发商处原始购买，也不是从阚宝福处折价购买。无论从哪里购买房产，都必须先交购房款，后享有房产的所有权及相应的权利义务。2、基于被上诉人未支付购房款，因此仅仅是涉案房产登记权利人，而并非真实权利人，因此，其处分房屋的行当属无权处分。3、被上诉人在涉案房产权属不确定的情况下，私自在房产上设定了298万元的抵押，上诉人对此将追究被上诉人相关法律责任。五、本案应当追加邰乃军为第三人出庭说明上诉人支付100万元从其处购买涉案房产的过程，以及被上诉人第一次庭审时陈述的“从邰乃军名下变更至被上诉人名下的过程”以查清案涉房产的真实所有权人。 程晓云辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 程晓云向一审法院起诉请求：1.判令庞士才、周志彩停止侵权，从程晓云所有的房产日照市（广安佳苑）004幢01单元（01）601号、F01幢08单元08-123号搬出；2.判令庞士才、周志彩暂支付程晓云损失20000元；3.诉讼费用由庞士才、周志彩承担。一审诉讼过程中，程晓云自愿撤回第二项诉讼请求。 一审诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织双方进行了证据交换和质证。程晓云提交如下证据：证据一、涉案房屋（办证时间2018年3月20日）及地下车库（办证时间2017年8月29日）的不动产权证书原件及复印件各一份，证实程晓云系涉案房屋的实际所有人及登记所有人；证据二、（2014）日民一初字第64号民事判决书复印件一份、（2016）鲁11执7-7号执行裁定书原件及复印件各一份、（2016）鲁11执7-9号执行裁定书复印件一份，证实程晓云从阚宝福手里购买的，杨红梅、邰乃军因民间借贷欠阚宝福本金491万元及利息等债务，日照市中级人民法院已在（2014）日民一初字第64号民事判决书审理完毕，然后进入执行程序，日照市中院已在（2016）鲁11执7-7号执行裁定书以及（2016）鲁11执7-9号执行裁定书裁定包含涉案房产，五套房产共作价627.19万元，交付申请执行人阚宝福，抵偿欠款6001981.61元，其中涉案房产邰乃军在银行贷款尚有269918.39元，由阚宝福代为偿还，裁定的第二项申请执行人阚宝福可以持本裁定书到有关机构办理产权过户等登记手续，后来因为涉案房产当时还是期房，产权证还没有办理，阚宝福作价190万元将涉案房产出售给程晓云，因程晓云与阚宝福还有其他债权债务纠纷，所以该购房款程晓云并未支付给阚宝福，邰乃军、阚宝福、程晓云三方协商将涉案房屋登记在程晓云名下，该房屋现已登记在程晓云名下。 庞士才、周志彩质证称，对证据一的真实性无异议，但对关联性、合法性均有异议，程晓云仅有产权证证书，但是没有提交如何取得房屋相关的购房合同等取得该房屋所有权的来源，没有提交购买该房屋的总价款以及如何支付，所以不能证实该房屋的所有权就是程晓云；因庞士才、周志彩未参与阚宝福与杨红梅、邰乃军之间的纠纷诉讼，所以对证据二的法律文书请求依法认定，但根据程晓云提供的三份法律文书，可以看出涉案房屋与本案程晓云无直接的关联性，程晓云未支付任何购房款也未实际占有该涉案房屋，仅为挂名房，对涉案房屋不具有真正的合法的有所权，未支付购房款也未通过抵债等其他方式支付相应的购房款。 庞士才、周志彩提交如下证据：证据一、收据原件一份，证明庞士才、周志彩之子庞兴华向原房主支付100万元款项，用于购买涉案房屋，因该款项支付在前，支付于2009年9月1日，当时房屋并没有建成，所以原房主为其出具了借款的收据，并口头承诺等邰乃军单位的房屋建好后，该款直接转为购房款，按照开发商给予邰乃军的购房价格与庞兴华结算，多退少补，并于交房时直接交付给被告，该收据数额为100万元，银行流水庭后十四日之内提交，但并未在限定期限内提交；证据二、购房协议书复印件及住宅工程质量验收记录表复印件各一份，来源邰乃军、杨红梅，证明原房主同意将涉案房屋出售给庞兴华；证据三、广安佳苑出具的证明复印件一份、城市居民生活用电发票原件四份，证实庞兴华在2015年4月15日要求物业将电表更名为实际业主庞兴华，但因为原房主未将购房合同原件交付给物业，所以没有更改，该四份发票证明庞士才、周志彩实际居住在涉案房屋内并按时交纳电费；证据四、催费通知单原件两份、民用安检通知单复印件一份，证实物业服务费的催收单，是直接发放给庞士才、周志彩的，证实庞士才、周志彩为实际居住人，同时还证明在2018年8月28日煤气管道入户检查时，是由庞士才、周志彩正常居住并接受检查，在检查单上签字确认；证据五、日照都市物业收款收据原件三张、安泰物业收款收据原件三张、预交收款收据原件一张、鲁能中天电子专用发票原件两张，证实涉案房产是由庞士才、周志彩实际居住，并以邰乃军的名义持续交纳车位管理费、物业管理费，证实庞兴华是从邰乃军、杨红梅处购买并实际占有了该房屋，庞士才、周志彩系房屋的合法占有人；证据六、装修公司出具的涉案房屋装饰工程明细清单原件一份，证明涉案房屋交房后是由庞士才、周志彩联系并实际进行装修，装修时间为2014年5月份至2014年10月份，实际支出的装修费用为490295.16元，同时证明涉案房屋系庞士才、周志彩合法占有并实际进行装修；证据七、户口本原件及复印件各一份，证实庞士才、周志彩身份信息，庞士才、周志彩系夫妻关系。 程晓云质证称，认为庞士才、周志彩提交的证据一载明的是借款，而非是购房款，无法证明购房的事实；认为证据二、证据三均系复印件，不认可不质证；对证据四、证据五真实性无异议，恰恰证明了庞士才、周志彩在2018年8月份居住在涉案房屋；认为证据六与本案无关，不予质证；对证据七无异议。 一审法院依法调取涉案房屋的不动产登记中心查询结果证明一份及加盖日照市不动产登记中心查询专用章的安泰公司与程晓云于2018年3月19日签订的商品房买卖合同复印件一份，交双方进行质证。 程晓云对以上调取的证据均无异议。 庞士才、周志彩对以上调取的不动产登记中心查询结果证明真实性无异议，对房屋买卖合同真实性无异议，但是该合同存在程晓云与开发商恶意串通损害了庞士才、周志彩的利益的情形，因属于无效合同，且根据庞士才、周志彩第一次庭审前提交的邰乃军与安泰公司签订的房屋买卖合同以及第一次庭审后庞士才、周志彩提交的已经实际交付杨红梅与邰乃军100万元的证据，可以推翻程晓云直接从安泰公司购买涉案房屋的可能性，因为庞士才、周志彩从邰乃军处购买涉案房产时，邰乃军在银行办理了按揭贷款，同时第一次庭审时程晓云也陈述待邰乃军偿还银行贷款30多万元，所以程晓云主张的从开发商处直接购买的涉案房屋情况不属实，两次庭审程晓云均未提交或者说明购房款是如何交付的，交付给了谁，不能证实程晓云对该房屋享有所有权。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实： 诉争日照市东港区烟台路西、莒州路北（广安佳苑）004幢01单元（01）601号房屋产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0006172号，该权利人为程晓云，共有情况为单独所有，于2018年3月20日办理产权证书。诉争日照市烟台路西、五莲路南（广安佳苑）F01幢08单元08-123号车位产权证号为鲁（2017）日照市不动产权第0020230号，该权利人为程晓云，共有情况为单独所有，于2017年8月29日办理产权证书。现涉案房屋及附带的004幢01单元（01）-105储号储藏室已经由程晓云办理抵押登记，抵押金额为298万，抵押权利人为齐鲁银行股份有限公司日照分行。 程晓云主张以上涉案房屋及车位从案外人阚宝福处购买，阚宝福作为原告与日照海富特国际贸易有限公司、日照志远房地产开发有限公司、日照天时国际贸易有限公司、杨红梅、邰乃军、李继文、何雨作为被告的民间借贷纠纷一案，日照市中级人民法院作出（2014）日民一初字第64号民事判决书，现已生效，该判决书判决：一、日照海富特国际贸易有限公司于判决生效后十日内偿付阚宝福借款本金491万元；二、日照海富特国际贸易有限公司于判决生效后十日内偿付阚宝福借款利息（以491万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，从2014年7月1日起计算至本判决确定的付款之日，扣除已支付的利息27.7万元）；三、日照海富特国际贸易有限公司于判决生效后十日内偿付阚宝福担保费1.2万元；四、日照海富特国际贸易有限公司于判决生效后十日内偿付阚宝福诉讼代理费16万元（上述一、二、三、四项合计数额以600万元为限）；五、日照志远房地产开发有限公司、日照天时国际贸易有限公司、杨红梅、邰乃军、李继文、何雨对上述借款本金、利息、担保费及诉讼代理费承担连带偿还责任；六、驳回阚宝福其他诉讼请求。阚宝福依据已经发生法律效力的（2014）日民一初字第64号民事判决书申请执行，日照市中级人民法院于2016年10月18日作出（2016）鲁11执7-7号执行裁定书，裁定如下：一、被执行人杨红梅所有的位于日照华润中心7号楼1单元1802室（合同号:201306270088）、13号楼2单元3101室（合同号：201209120009）、02F-2-150（合同号：201401210219）、02F-2-149（合同号：201401210221）、01A-3-152（合同号：201211300121）、01A-3-154（合同号：201211300120）项下的房产，合同编号为201402150064号、201402150065号、201304030021号项下房产，维嘉石化写字楼001号1单元905室（合同号：201303310017）、维嘉石化写字楼001号1单元906室（合同号：201303310019），被执行人邰乃军名下广安佳苑4号楼1单元601室（合同号：201209100048）作价627.19万元（该价格为本院委托评估价格），交付申请执行人阚宝福抵偿欠款6001981.61元（申请执行人阚宝福代被执行人邰乃军偿还广安佳苑4号楼1单元601室的房产银行贷款269918.39元）。上述房产所有权自交付时起转移给申请执行人阚宝福。二、申请执行人阚宝福可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2017年8月22日，日照市中级人民法院作出（2016）鲁11执7-9号执行裁定书，裁定如下：（2016）鲁11执7-7号执行裁定书第四页正文中第四行“上述房产所有权自交付时起转移给申请执行人阚宝福。”应补正为“上述房产所有权自本裁定送达申请执行人阚宝福时起转移给申请执行人阚宝福。”程晓云主张因涉案房产当时还是期房，产权证书还没有办理，阚宝福作价190万元将涉案房产出售给程晓云，因程晓云与阚宝福还有其他债权债务纠纷，所以该购房款程晓云并未支付给阚宝福，邰乃军、阚宝福、程晓云三方协商将涉案房屋登记在程晓云名下，2017年1月23日，程晓云与安泰公司签订山东省新建商品房买卖合同（现售），现该房屋现已登记在程晓云名下。 庞士才、周志彩系夫妻关系。庞士才、周志彩主张涉案房屋系其子庞兴华于2009年自邰乃军、杨红梅处购买，并已经向邰乃军、杨红梅支付购房款100万元，因邰乃军、杨红梅的原因涉案房屋一直未办理过户手续，但邰乃军、杨红梅早已将涉案房屋的购房合同、房屋钥匙、验收报告等所有手续交付给庞士才、周志彩，且庞士才、周志彩及其子庞兴华接房后对涉案房屋进行装修并一直由庞士才、周志彩居住至今，认为庞士才、周志彩合法占有涉案房屋，认为安泰公司与程晓云签订的商品房买卖合同并办理产权证书损害了庞士才、周志彩的合法权益，属于无效合同，请求依法驳回程晓云的诉讼请求。程晓云对此不予认可，认为庞士才、周志彩提交的证据不足以证实其主张。 程晓云主张其于2018年8月份到涉案房屋处要求庞士才、周志彩搬出，并主张庞士才、周志彩开始也同意搬出并要求作价180万元从程晓云处将涉案房屋买回去。庞士才认可2018年7、8月份程晓云带人让其搬离涉案房屋，其不同意搬离，至今庞士才、周志彩占有涉案房屋、地下室及车位，并主张2018年4月份程晓云给涉案房屋停水停电停燃气，其要求程晓云恢复正常使用后，庞士才与程晓云协商购买涉案房屋，程晓云将涉案房屋开始作价183万元，两天后涨到195万元，三天后涨到220万元，五天后又涨到了260万元，故其没法购买涉案房屋。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，涉案房产即日照市烟台路西、莒州路北（广安佳苑）004幢01单元（01）601号房屋产权证为鲁（2018）日照市不动产权第0006172号以及日照市烟台路西、五莲路南（广安佳苑）、F01幢08单元08-123号车位产权证号为鲁（2017）日照市不动产权第0020230号，以上产权证书登记的权利人均为程晓云，同时，程晓云亦举证证明其合法取得涉案房产及车位所有权的过程。庞士才、周志彩虽主张涉案房屋及车位归其子庞兴华所有、其合法占有房屋，但提交的证据不足以证实其主张，另结合庞士才认可曾与程晓云协商购买涉案房屋但因价格过高无法购买的情形，故庞士才、周志彩无法定和约定的依据占有涉案房屋和车位的行为已经构成侵权，程晓云有权要求庞士才、周志彩停止侵权行为并将其占有的物返还给程晓云，因此，对程晓云要求庞士才、周志彩立即停止对程晓云房屋及车位的侵害，排除妨碍，搬出涉案房屋及车位的诉讼请求，予以支持。程晓云自愿撤回部分诉讼请求，系其在法律规定范围内对其权利的自由处分，予以准许。庞士才、周志彩申请追加邰乃军、安泰公司为第三人，一审认为该申请与本案无关，不予准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四、第三十五条、第三十九条之规定，判决：庞士才、周志彩于判决生效之日立即停止对日照市烟台路西、莒州路北（广安佳苑）004幢01单元（01）601号房屋［产权证号：鲁（2018）日照市不动产权第0006172号］以及日照市烟台路西、五莲路南（广安佳苑）、F01幢08单元08-123号车位［产权证号：鲁（2017）日照市不动产权第0020230号］的侵占,并于判决生效之日起三十日内从上述房屋及车位中搬离。案件受理费100元，由庞士才、周志彩负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房产及车位登记在程晓云名下，程晓云对取得上述房产及车位的经过作出了说明，并提供本院（2014）日民一初字第64号民事判决书、（2016）鲁11执7-7号、7-9号执行裁定书等证据予以佐证，能够证实程晓云对涉案房产及车位依法取得所有权。庞士才、周志彩主张涉案房产系其从邰乃军处购买，所有权归庞士才、周志彩，涉案房产所有权登记在程晓云名下错误，但庞士才、周志彩提供的证据并不能证实其主张。程晓云作为涉案房产及车位的所有权人，有权对无法定或约定事由占有涉案房产及车位的庞士才、周志彩主张权利，请求庞士才、周志彩排除妨害。故一审法院判决庞士才、周志彩停止对涉案房产及车位的侵占,并限期从上述房屋及车位中搬离并无不当。 综上所述，庞士才、周志彩的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人庞士才、周志彩负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  杨荣国 审判员  苗自富 二〇二〇年八月二十六日 书记员  陈飞羽