山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6903号上诉人（原审被告）：苏延华，男，1948年12月7日出生，汉族，住济南市。、被上诉人（原审原告）：济南市天主教爱国会，住所地济南市。法定代表人：张宪旺，主任。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人苏延华因与被上诉人济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。苏延华上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1250号民事判决书，依法改判驳回天主教会的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由天主教会承担。事实和理由：一、一审认定事实不清导致判决结果有误。1.一审认定双方于2010年1月1日签订的《济南教区私有房屋租赁契约》是私房租赁，不符合事实，与法律法规政策相悖。理由：一是根据国家政策规定，按照租赁关系中当事人意思自治的程度和房屋类型的不同，由高到低，可将城镇房屋租赁分为城镇私房租赁、城镇公房租赁，城镇保障性住房租赁三类。公房租赁可分为自管公房与直管公房。依据济南市政府济政发[1992]72号文件中《济南市城镇住房制度改革提租和补贴实施办法》第2条明确规定了驻济各级机关、团体、企业、事业单位等所管理的房子属于自管公有住房。二是从天主教会取得济房权证历城字第圈046328号房屋所有权证中类别为全民自管产，属于自管公房。据此，天主教会对涉案房屋出租是公房租赁，不是私房租赁。天主教会主张是私有房产，其目的是欺骗法官和承租户，逃避政府监管和规避法律责任。一审认定私房租赁属认定事实错误。2.一审认定“故计算租金时，应延续双方按使用面积计算的约定，但应以实际测量为准，按套内面积69.33平方米计算”。此认定数据概念混乱，前后矛盾，不符合事实与政策规定。住宅楼房面积分为三种：一是套内使用面积；二是套内建筑面积；三是户室建筑面积（套内建筑面积加分摊面积）。1996年12月，天主教会发放的《济南市天主教房产租赁证》中载明的使用面积57.16平方米，是天主教会委托专业人员实际测量出来的准确数据，不是凭空臆造的。因交房时南北两个阳台未封，依据相关规定，阳台使用面积按二分之一计算。一审所提数据房屋建筑面积79.8平方米，套内面积69.33平方米，本身说法就不严谨、不精准。而且是从失效的《房屋分户平面图》中引用的。79.8是指户室建筑面积，69.33是指套内建筑面积，不是使用面积。因苏延华在入住后加封了两个阳台，再测量时阳台面积按二分之二计算。另加上墙体面积，故套内建筑面积比使用面积57.16增加12.17变为69.33。依据济政发[1992]72号文件第4条的规定，城镇公有住房按使用面积以平方米计量按月计租。因此，房屋计租面积仍沿用原约定的使用面积57.16计租合理合规。3.一审认定天主教会提租的理由成立，不符合事实。天主教会起诉时提租的理由是“因涉案房屋维护管理成本不断增加，天主教会收取的房屋租金不足以支撑维护管理费用”。在庭审中苏延华要求天主天主教会举证在维护管理方面具体做了几项工作，收取的租金是多少，支出费用是多少，并要求出示收支账目明细表。天主教会律师答复不清楚。苏延华要求庭后提交相关证据材料。事后也未提交。而天主教会提交证据2016年《通知》中第五条“在我会与各位承租户签订房屋租赁合同后，我会将对承租房屋进行维修，同时提供良好的物业服务”。间接自认了在起诉前没有维修，没有提供物业服务。故天主教会提租理由是编造的，无根无据不成立，一审认定该理由正当合法，并予以支持错误。4.一审“参考济南市万通价格评估公司于2018年6月22日针对涉案房屋所作出的评估报告书”错误，评估报告与本案无关。一是评估事由是天主教会与省探矿厂房屋租赁合同一案，苏延华是案外人。二是涉案房屋为6号楼1单元201，不在评估范围之内。三是评估的是市场化私房租赁价格。苏延华承租的是被安置的天主教会自管公房，还交付了超安费。不是私房租赁或商品房租赁。该报告文不对题，张冠李戴。四是评估报告第十条第（三）项“价格评估意见仅对本次委托有效，不作他用。第（六）项”自评估时点起，一年内有效。该报告2019年6月23日已经失效。故一审参考已经失效的评估报告对本案没有任何实用价值。二、一审判决适用法律不当，导致作出了错误的判决结果。1.一审判决苏延华支付租金的起始日期2017年1月1日违反了《合同法》的相关规定，《合同法》第96条规定，出租人解除需要在合理期限之前通知承租人。庭审中天主教会主张在门口张贴《通知》就尽到了通知的义务，这只是一家之言。从2015年5月至2018年10月，由于苏延华退休后被户籍地村委会聘为会计，长期在农村居住生活。2018年11月才回洪家楼长住。不能证明苏延华接到通知。一审中采信了天主教会的单方主张，违反了法律规定。2.一审判决苏延华按市场评估价格交付租金适用法律错误由于一审错误的认定涉案房屋为私房，并适用私房租赁的相关法律法规。导致作出了错误的判决。理由：一是涉案房屋为自管公房，用途为住宅。历城区政府向天主教会颁发的国有土地使用证上使用权类型为划拨，用途为宗教。天主教会取得的房屋所有权证上产别为全民自管产，用途为住宅。依据《土地管理法》第56条的规定，天主教会应当按照土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政部门同意，报原批准用土的人民政府批准。天主教会利用该幅土地的用途为宗教，房屋用途是住宅，不是商品房。如果将住宅按市场价收取租金搞创收牟利，正如《城市房地产管理法》第56号所讲的，将以划拨方式取得国有土地上建成的房屋出租的，属于以营利为目的。与宗教用途毫无关联性。那就改变了土地使用权和住宅的用途。改变用途后，又未依照《土地管理法实施条例》第6条第二款和《物权法》第140条的规定办理变更手续。依据国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续。交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押使用权。故天主教会对外出租按市场化标准收取租金搞经营牟利违法违规，不应当得到法律的支持。二是涉案房屋系公房租赁，国家法规和政策对其干预较多，租金由管理机构根据国家政策要求设定，普遍较低，公房租赁不能采用市场化评估标准确定房租，这与私房、商品房租赁存在很大差别，不能混为一谈。综上，天主教会在一审起诉时提租的理由是编造的，不真实。提租的计租面积与租金标准的诉讼请求违法违规。请求二审法院依法驳回。天主教会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天主教会向一审法院起诉请求：1.判令苏延华立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院6号楼（原洪家楼17号院西楼）1单元201室房屋；2.判令苏延华向天主教会支付所欠的房屋租金及利息（房屋租金以79.8平方米为建筑面积基数，以1元/m?/天为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即87381元）；3.案件受理费由苏延华承担。一审法院认定事实：苏延华原租住房管部门所属平房，二十世纪八十年代中期，党和政府落实宗教政策，平房由房管部门移交给天主教会，天主教会拆掉原平房，建设成楼房，将居住在平房的居民安置在新楼上，苏延华交付超安费后，被安置到济南市历城区学府路17号院6号楼（原洪家楼17号院西楼）1单元201室即涉案房屋。1996年12月1日，天主教会为苏延华发放《济南市天主教房产租赁证》，载明使用面积57.16平方米，月租金62.9元，退租日期处为空白。2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋座落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2002年12月7日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。2010年1月1日，天主教会与苏延华签订租赁契约，契约载明使用面积57.16平方米，月租金62.9元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不交租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。”。2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋建筑面积79.8平方米，套内面积69.33平方米。天主教会主张，其曾于2016年11月4日向苏延华在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，房屋的租金基准价优惠为每平方米每月10元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。天主教会另主张，其于2017年8月11日在苏延华所住-4-房屋入户门上张贴《通知》一份，主要内容为，苏延华如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，苏延华应及时腾房。苏延华质证称未收到以上两份通知。因天主教会单方提高房屋租金，双方就此未达成一致意见，故苏延华交纳租金至2016年12月31日，2017年1月1日后的租金未交纳。在一审法院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。苏延华质证称，该评估报告不适用于本案。一审法院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。双方虽约定不得无故拒交租金，累计30天不交租金，天主教会有权解除租赁契约，收回房屋。但苏延华超过30天未交租金，主要是由于天主教会单方提高租金而苏延华提出异议引发，并非苏延华无故拒交租金，故天主教会要求苏延华腾退涉案房屋并支付利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。双方2010年约定的租金标准约为1.1元/平方米/月，如继续按原租赁标准计算房屋租金，显失公平，故在双方无法协商一致且未针对涉案房屋租金进行评估的情况下，综合参考济南万通价格评估公司于2018年6月22日针对涉案房屋所作出的评估价报告书，天主教会要求按照1元/平方米/天的标准向苏延华收取租金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。双方2010年签订的租赁契约，以房屋使用面积57.16平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为79.8平方米，套内面积为69.33平方米，故计算租金时，应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积69.33平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏延华于判决生效之日起十日内支付天主教会2017年1月1日至判决生效之日止的租金，按照日租金69.33元（1元/平方米/日×套内面积69.33平方米）的标准支付；二、驳回天主教会其他诉讼请求。案件受理费992元，由天主教会负担496元，苏延华负担496元。二审期间，苏延华提交以下证据：证据1.济南市人民政府济政发[1992]72号关于印发《济南市城镇住房制度改革提租和补贴实施办法》的通知一份，证明涉案房屋是天主教会的自管公房，其出租为公房租赁，不是私房租赁，公房租赁计租按使用面积以平方米计量，按月计租。证据2.《济南市天主教房产租赁证》一份，证明涉案房屋是自管公房，出租为公房出租，不是私房租赁。天主教会对上述证据的真实性无异议。其认为证据1中政府文件所载明的房屋性质为自管公有住房，但根据国宗函1995059号文件，明确列明宗教房产不宜列为公房，涉案房屋为天主教会的宗教团体房，不适合该文件。证据2证明双方在1996年12月建立租赁关系，当时国家宗教事务条例尚未实施，对宗教房产的定性没有明确表明，该证据与房屋租赁事宜没有关联性。经审查，该证据虽客观真实，但不能证明苏延华的主张，对上述证据本院不予采信。经本院审理，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，苏延华与天主教会之间系房屋租赁关系，1996年的《济南市天主教房产租赁证》未约定原房屋租金标准交付截止时间，而现距上述租赁证发放时间已二十余年，货币购买力发生了巨大变化，原租金标准已显失公平，故天主教会作为房屋所有权人根据上述变化和市场行情要求提高房租，一审法院予以支持，并无不当。因此，苏延华主张涉案房屋租赁系公房租赁，天主教会不能单方提高租金的理由不成立。济南万通价格评估公司于2018年6月22日作出的评估报告书中评估范围虽未包含涉案房屋在内，但评估的房屋与涉案房屋均系历城区洪家楼17号院房屋，且评估基准日与天主教会主张的房屋租金期间相近且有部分重叠，故在双方无法协商一致且未针对涉案房屋租金进行评估的情况下，一审法院综合参考该评估价报告书，按照1元/平方米/天的标准支持苏延华关于租金的诉讼请求，并无不当。涉案房屋后经测绘部门的测绘并经房管部门登记套内面积为69.33平方米，苏延华不认可该标准但也未提交足以推翻该标准的证据，故对其主张按原使用面积计租的上诉理由，本院不予采信。因苏延华未交纳2017年1月1日后的房屋租金，一审判决按套内面积计算自2017年1月1日之后的房屋租金，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1985元，由上诉人苏延华负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵 雯二〇二〇年八月四日法官助理  刘丹丹书 记 员  韩 笑