河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初1379号 原告：承德市农业生产资料有限公司，住所地承德市双桥区嘉和广场11幢15层A1508号房，统一社会信用代码911308021064221210。 法定代表人：霍忠全，职务：经理。 委托代理人：刘浩然，河北德汇律师事务所律师。 被告：承德市鸿如翼商贸有限责任公司，住所地承德市双桥区下营房大街28号，统一社会信用代码91130802098077347L。 法定代表人：梁晓卿，职务：总经理。 被告：宽城鸿翼房地产开发有限责任公司，住所地承德市宽城满族自治县宽城镇滨河街安宁路育才苑小区高层02铺，统一社会信用代码911308277744304770。 法定代表人：高占飞，职务：董事长。 被告：宽城鸿翼房地产开发有限责任公司承德分公司，住所地承德市双桥区下营房大街路北27号，统一社会信用代码91130802563234986U。 负责人：梁晓卿，职务：经理。 三被告委托代理人：李国江，河北文帆律师事务所律师。 原告承德市农业生产资料有限公司（下称生产资料公司）与被告承德市鸿如翼商贸有限责任公司（下称鸿如翼商贸公司）、宽城鸿翼房地产开发有限责任公司（下称宽城鸿翼地产公司）、宽城鸿翼房地产开发有限责任公司承德分公司（下称宽城鸿翼地产承德分公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年5月25日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告生产资料公司委托代理人刘浩然、三被告委托代理人李国江及鸿如翼商贸公司法定代表人梁晓卿、宽城鸿翼地产承德分公司负责人梁晓卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告生产资料公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《租赁合同书》（回迁房）、《租赁合同书》（回迁房）补充协议；2、判令被告鸿如翼商贸公司向原告支付违约金10044790.80元；3、判令被告鸿如翼商贸公司将所租赁房屋恢复原状（按编号为企房补第201101号生产资料公司房屋拆迁安置补偿协议书）或支付等额恢复原状费用；4、判令被告宽城鸿翼地产公司、宽城鸿翼地产承德分公司对上述款项承担连带保证责任；5、原告因诉讼支付的律师费200000.00元由被告承担；6、诉讼费、保全费及其他实现债权的费用由三被告承担。 事实和理由：原告与被告鸿如翼商贸公司于2014年9月30日签订了《租赁合同书》，约定由被告租赁原告所有的房产：下营房鸿福嘉礼A-04区生产资料回迁房。合同签订后，原告于2014年10月10日与三被告签订了《租赁合同书》（回迁房）补充协议，对房屋的租金进行了调整，同时另二被告对本租赁合同进行担保。后被告于2020年4月底向原告发函，在无任何法定情形的情况下要求解除租赁合同，但又拒不按照拆迁安置房屋原状恢复原貌，显然被告系为逃避支付租金的单方违约行为。根据《合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现由于被告已经明确表示要求解除合同，不再履行合同义务，原告现根据《合同法》有关规定，向贵院提起诉讼，请求依法判决。 三被告辩称：一、同意解除租赁合同及补充协议。2014年因开发公司不能及时向原告交房需承担巨额违约金，且被告计划是租用原告房屋开一个统一经营的大商场，所以与原告签订了租赁合同。但诉争房屋所在项目因政策和政府原因至2017年9月才完成消防验收，所租房屋一直闲置，原计划引进的商家都已另择场地，被告签订合同时的招商引资目的已经无法实现。又因政府迟迟不与被告开发公司结算，被告资金链紧张，早已无力继续支付租金。2020年初的新冠疫情更是让被告的经营雪上加霜，被告已经两次致函原告请求解除合同、交接房屋。二、被告认为原告诉请的1000余万元违约金明显过高，没有合同依据或法律依据，不应得到支持，答辩人请求减少。根据《合同法解释二》第二十九条及最高人民法院（2011）民再申字第84号公报案例，违约金应以给守约方造成的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度酌定。被告在2020年3月和4月间两次向原告发函请求解除合同被拒，后因被告拖欠房屋租金，原告向贵院诉请解除合同。原告的诉请表明双方在解除合同的意思表示上已经于起诉之日达成一致，合同已于原告起诉之日解除。按（2019）最高法民终497号民事判决书的裁判观点，合同之所以解除，实际上是基于双方当事人意思表示一致，而不是基于一方行使解除权，任何一方主张解除合同的违约金诉请都不应支持。原告主张赔偿损失，应举证证明其损失情况。三、被告同意负责恢复原状或支付10万元恢复费用并尊重原告的选择。四、承德分公司的责任应由总公司承担，要求三被告承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定。五、律师费承担问题没有合同约定或法定情形，不应由被告承担。综上，三被告同意解除合同，请求将违约金降至以欠付租金为基数按月2%向原告支付，同意恢复原状或支付10万元恢复费用，请依法驳回原告其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。三被告对原告提交证据真实性无异议。原告对三被告提供的一、二、三组证据真实性无异议。经审查，以上证据来源合法，内容真实，具有证据效力。被告提供的第四组证据均为最高法院法律文书，与本案无关联，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宽城鸿翼地产承德分公司因开发建设鸿福御苑项目，将原告商业房和无手续房屋拆除，双方于2011年9月30日签订房屋拆迁安置补偿协议书，约定在拆迁房屋原址下营房路北22号给予原告安置，且确保于2013年9月30日前交付房屋。该项目系“三年大变样”期间开工建设的城中村改造项目，该项目于2014年6月建设完工，直至2017年9月30日完成全部验收，达到交付条件。2014年9月30日，被告宽城鸿翼地产承德分公司为整体运营需要，降低损失，以被告鸿如翼商贸公司名义与原告签订了租赁合同书（回迁房），将拟交付原告的下营房鸿福嘉礼A-04区生产资料回迁房进行反租，与周边商业房共同集中管理，整体规划和统一经营。合同约定：租期自2014年9月30日起至2026年9月30日止；年租金600000.00元；租赁期内，乙方未经甲方同意中途退租的，将以剩余租期，合同总租金的200%按日向甲方支付违约金；租赁期满或因乙方原因导致退租的，依附于房屋装修无偿归甲方所有，并恢复原貌，按2011年9月30日签订的承德市农业生产资料有限公司房屋拆迁安置补偿协议书（编号：企房补第201101号）标准验收。 2014年10月10日，原告与被告鸿如翼商贸公司、宽城鸿翼地产承德分公司签订补充协议，约定由宽城鸿翼地产承德分公司对2014年9月30日签订的《租赁合同书》进行担保，并将租金价格调整为每年1900000.00元。同时，租期内租金为每两年增加10%。 另查，租赁合同签订后三年内，因省、市政府对城中村项目管控，未能全面完成项目验收，未能办理合法手续，无法用于经营。政府至今拖欠巨额项目建设费未付，加之自身管理不善、社会市场变化等因素，致被告无力经营。案涉房屋多半一直闲置至今，被告自2015年起出现支付租金困难。双方通过每年签订补充协议方式重新商议当年租金支付事宜。截止2019年12月30日，被告累计向原告支付资金本息10788000.00元。 2020年1月，新冠疫情爆发，被告无力继续支付房租，于2020年3月发函给原告提前解除《租赁合同书》（回迁房）及补充协议，原告拒绝，要求继续履行。后被告于2020年4月再次发函解除合同，原告于2020年5月25日向本院提起诉讼，诉请解除上述租赁合同及补充协议并要求被告按合同约定支付违约金。 本院认为，原告与被告鸿如翼商贸公司签订的租赁合同书（回迁房），与被告鸿如翼商贸公司、被告宽城鸿翼地产承德分公司三方共同签订的《租赁合同书》（回迁房）补充协议均系当事人真实意思表示，合同及补充协议内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。 合同履行中，被告以经营管理不善，无力支付租金为由，于2020年3-4月，两次发函给原告请求提前解除租赁合同，原告在第二次收到被告函告后，未明确表示同意，却于2020年5月25日提起诉讼，诉请解除上述租赁合同书及补充协议，其诉讼的行为系对被告函告请求的默认，双方就合同解除至此达成合意，故原告诉讼之日即为合同解除之日。故原告诉请解除租赁合同及补充协议，事实清楚，本院予以支持。 被告鸿如翼公司在租赁期间，无法定事由，明确表示不履行合同约定支付租金义务，其单方行为导致合同解除，已构成违约，应支付违约金，且应按2011年9月30日签订的承德市农业生产资料有限公司房屋拆迁安置补偿协议书（编号：企房补第201101号）约定标准将租赁房屋恢复原状。 关于违约金数额。虽然原被告在合同中约定了违约金数额，但被告鸿如翼商贸公司庭审中向本院提出约定违约金过高，请求予以调减。根据最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应以实际损失为基础，并视合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。纵观本案，被告鸿如翼商贸公司提前解除合同，确给原告造成一定的租期利益损失，因原告未向本院提交具体损失数额证据，本院从以下三方面综合考量损失数额：一是因受政府统一调控，案涉房屋承租后三年未能办理合法经营手续，且双桥区政府尚欠被告巨额工程项目费至今未付，导致被告资金链缺失，无力集中使用，统一经营，系导致解除合同的主要原因。二是因市场变化及受新冠肺炎疫情影响，原告对案涉房屋再行出租可能低于出租给本案被告的租金。三是合同解除后，案涉房屋恢复原状，重新招商经营会造成一定空置期租金损失。综上，本院根据公平原则，酌定违约金数额为2020年度标准10个月租金，即2528900.00元÷12×10＝2107416.70元。 案涉《租赁合同书》（回迁房）补充协议约定，宽城鸿翼地产承德分公司对原告与被告鸿如翼商贸公司2014年9月30日签订的租赁合同书（回迁房）进行担保，担保方式约定不明确，应为连带保证。因该公司不具备法人资格，其民事责任应由总公司承担，即宽城鸿翼地产公司对被告鸿如翼商贸公司给付原告违约金及对房屋恢复原状承担连带保证责任。 关于律师费。原告庭审中只提交了委托代理合同，未向本院提交收取代理费发票，其请求的200000.00元代理费本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国和合同法》第六十条、九十四条、九十六条、九十七条、一百零七条、二百一十二条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下: 一、原告承德市农业生产资料有限公司与被告承德市鸿如翼商贸有限责任公司于2014年9月30签订的《租赁合同书》（回迁房）及2014年10月10日原告承德市农业生产资料有限公司与被告承德市鸿如翼商贸有限责任公司及被告宽城鸿翼房地产开发有限责任公司承德分公司签订的《租赁合同书》（回迁房）补充协议于2020年5月25日依法解除。 二、被告承德市鸿如翼商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告承德市农业生产资料有限公司违约金2107416.70元。 三、被告承德市鸿如翼商贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按2011年9月30日签订的承德市农业生产资料有限公司房屋拆迁安置补偿协议书（编号：企房补第201101号）约定标准将租赁房屋恢复原状。 四、被告宽城鸿翼房地产开发有限责任公司对上述二、三项承担连带保证责任。 五、驳回原告其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 迟延履行期间债务利息依据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。 案件受理费减半收取41935.00元，保全费5000.00元，由原告承德市农业生产资料有限公司负担31935.00元，被告承德市鸿如翼商贸有限责任公司、宽城鸿翼房地产开发有限责任公司负担15000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  何艳漫 二〇二〇年八月三日 书记员  王 芳