河北省平乡县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0532民初684号 原告：刘晓环，女，1989年2月22日出生，汉族，农民，住平乡县。 委托诉讼代理人：孟云侠、韩晓彦，河北孟云侠律师事务所律师。 被告：河北宏屹房地产开发有限公司平乡县泽平路分公司，住所地：平乡县中华路345-3号金速派创业物流文化创意产业园，统一社会信用代码：91130532MA0D9EFH02。 负责人：王欢，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜卫杰，河北光显律师事务所律师。 原告刘晓环与被告河北宏屹房地产开发有限公司平乡县泽平路分公司（以下简称宏屹房地产泽平路分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于慧峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘晓环及其委托诉讼代理人孟云侠和韩晓彦、被告宏屹房地产泽平路分公司的委托诉讼代理人杜卫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘晓环向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告购房款和购买车位、储藏间费用合计513217元及利息；2.由被告承担本案诉讼费、保全费、保函费、律师代理费。事实和理由：2020年5月19日，被告在没有取得商品房预售许可证明情况下，根据被告推荐及引导，欺骗原告从被告处订购宏屹上院10号楼3单元601室房屋一套，依被告要求向其账户转账450217元，交付现金20000元，另外订购车位、储藏间，原告又向被告支付43000元，被告与原告签订一份车位、储藏间租赁协议，以上各项款项合计513217元。原告向被告支付款项后，被告一直不与原告签订商品房买卖合同。经原告多次催促，被告仍没有与原告签订合同。据原告了解，原告向被告交付款项时，被告并没有取得商品房预售许可证明，被告属于私自出售房屋，违反法律强制性规定。根据法律相关规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，对外进行商品房预售，应认定无效。且出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，引诱原告向其交纳513217元，至今不与原告签订商品房买卖合同，已经侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望依法判决。 宏屹房地产泽平路分公司辩称，原告要求被告返还购房款没有事实和法律依据。宏屹上院小区是我公司开发的，原告在该小区购房时我公司工作人员让其选择1至9号楼，但是原告执意要选10号楼，后双方签订意向书，原告购买的是10号楼3单元601。我公司在2020年6月10日取得该楼的商品房预售许可证。根据原告诉状，原告是在2020年7月1日书写的诉状。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二条之规定，原被告双方签订的合同合法有效，达不到根本性违约。对此，原告主张解除合同并返还购房款没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年5月18日，刘晓环与宏屹房地产泽平路分公司工作人员张立焕和李朋涛签订《宏屹·上院小区购房意向书》，内容包括：意向房号10号楼3单元601室，建筑面积123.39平方米，优惠后总价740217元，意向金人民币20000元，意向人将按照银行贷款方式支付房款。第一条：意向方为取得该商品房的优先购买权，自愿交付意向定金人民币贰万元整。第二条：意向方需在签订本意向书五日内自愿租赁地下储藏间壹个并交纳储藏间款及首付房款（房款按照当地银行首付比例政策执行），并办理后续手续。……如果意向方违约，意向金转为违约金，违约金不予退还，开发商可将此房屋另行出售。第三条：在双方签订本意向书五日内开发商有义务为意向方保留该意向房号，签订本意向书五日内如果将房号出卖给第三方，开发商须返还意向方双倍的意向金作为违约金。第六条：此意向书一式三份，在双方签字盖章后生效。在签订商品房买卖合同后，此购买意向书自行终止。意向方刘晓环、宏屹房地产泽平路分公司工作人员张立焕作为经办人、工作人员李朋涛作为审核人在该购房意向书上签字。 另查明，2020年5月19日，刘晓环与宏屹房地产泽平路分公司签订《宏屹·上院车位/储藏间租赁协议书》，协议书内容包括：一、刘晓环向宏屹房地产泽平路分公司租赁位于宏屹·上院小区的车位/储藏间一个，编号30，价格43000元。二、宏屹房地产泽平路分公司应当在2021年12月30日前，交付刘晓环使用。三、完成租赁车位/储藏间手续后，刘晓环享有使用权，使用权期限与该车位/储藏间所对应住宅的使用年限等同。使用权期限届满后，按当时国家政策办理。在签订该协议书的同时，刘晓环向宏屹房地产泽平路分公司交付了宏屹·上院小区10号楼3单元601室房产的首付款450217元和10号楼30号储藏间的款项43000元,宏屹房地产泽平路分公司为刘晓环出具财务收据。 又查明，河北宏屹房地产开发有限公司平乡县泽平路分公司隶属于河北宏屹房地产开发有限公司。2020年6月10日，平乡县行政审批局向河北宏屹房地产开发有限公司发放了平房预售证第2020008号《平乡县商品房预售许可证》，项目名称及预售范围：宏屹上院建设工程项目10#、11#、16#、17#住宅楼，包括相应配套贮藏室。2020年7月2日，刘晓环向本院提起本案诉讼。 上述审理事实，有《宏屹·上院小区购房意向书》、《宏屹·上院车位/储藏间租赁协议书》、收款收据、付款凭证、平房预售证第2020008号《平乡县商品房预售许可证》和原、被告陈述等经过当庭质证的证据在卷佐证。 本院认为，2020年5月18日，刘晓环与被告方工作人员签订了《宏屹·上院小区购房意向书》。次日，刘晓环与宏屹房地产泽平路分公司签订《宏屹·上院车位/储藏间租赁协议书》，并向被告支付宏屹·上院小区10号楼3单元601室房产的首付款450217元和租赁10号楼30号储藏间的款项43000元。该购房意向书上被告方虽然仅有工作人员的签名，但此行为属于代表公司行使的职务行为，应由其公司承担民事责任，故应当认定刻意向书的签订是原、被告双方的真实意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方签订的购房意向书和储藏间租赁协议书中对当事人名称、商品房楼号、面积、价款及付款方式等有了比较明确具体的约定，并且原告已经实际向被告支付了房屋及储藏间的相应价款,即原告已经实际履行了商品房买卖合同买方的主要义务，被告对此接受，故应将该购房意向书认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。虽然原、被告签订购房意向书和储藏间租赁协议书，及原告向被告交纳房款时，被告尚未取得商品房预售许可证，但在原告起诉前的2020年6月10日，被告取得了平房预售证第2020008号《平乡县商品房预售许可证》，因此，可以认定合同有效。原告主张向被告交付现金20000元，提交了一份电话录音，被告方对此予以否认,原告也提供不了财务收据、收款凭证等书面证据，故本院不予采信。 综上，原告关于其与被告之间签订的认购协议书无效，并因此要求被告返还购买房产和储藏间的款项及利息的请求，本院不予支持。原告关于被告承担保全费、保函费和律师费的请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 驳回原告刘晓环的诉讼请求。 本案案件受理费4470元，由原告刘晓环负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  于慧峰 二〇二〇年八月二十日 书记员  郑亚松