济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3977号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：周波，经理。委托诉讼代理人：井菲菲，女，1984年1月9日出生，汉族，该公司物业主管，住济南市。委托诉讼代理人：刘军，男，1977年11月26日出生，汉族，该公司副经理，住山东省肥城市。被告：陈健，男，1989年9月12日出生，汉族，住济南市。原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞物业）与被告陈健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案后，依法适用简易小额程序，于2020年8月5日公开开庭进行审理。原告科瑞物业的委托诉讼代理人井菲菲、刘军，被告陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科瑞物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费人民币10684.8元；2.判令被告承担违约金2000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年5月20日原告与绿地地产(济南)有限公司双方签订了《绿地国际花都A1地块物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告系上述国际花都四区二期X-2-1001业主，物业面积105.27平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年9月1日至2020年6月30日的物业管理费用人民币10684.8元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。陈健辩称，我是槐荫区绿地国际花都二期X号楼2单元1001室业主。该房于2013年12月份交房，我于2015年5月份正式入住。入住以来，因物业公司未按照物业服务合同标准提供应有服务，我自2014年9月份开始拒绝缴纳物业服务费。现将拒交缘由陈述如下：一.根据科瑞物业印发的绿地国际花都手册第三章第二节规定，各单元门设有门禁系统。但实际情况是自交房起，门禁系统从未使用，向物业反映此情况物业答复是门禁系统故障，并一直未维修，导致任何人可以随意进入单元内，入户门上被贴满各类小广告，扰乱公共秩序，污染公共环境，同时也存在极大安全隐患。(附件图一)二.业主手册第三章第七节规定，停车场设在地下二层，但整个小区所有楼中只有我们X号楼电梯无法到达地下二层(只可到达地下一层)，当初购房时并未被告知这一情况。给我们日常生活带来极大不便，本楼业主未享受到与小区内其他楼业主同样的服务，所以我们20号楼业主一致认为在物业费收费标准上应与其他楼业主区别对待。另外地下二层车库内环境脏乱，各种车辆乱停乱放，建筑垃圾随意堆放，阻碍业主车辆正常通行，20号楼下车库南侧墙壁常年漏水严重，多次向物业反映此情况无果，物业未能及时履行其管理义务进行整治。(附件图二)三.物业服务不及时，服务质量差。2013年交房后我发现室内卫生间防水存在漏水问题，多次向物业反映后才排两名工人(两人年龄均在60岁以上)前来维修，并且维修质量差，致使卫生间用水后地面积水严重，无法及时从地漏排出。2017年8月客厅南侧房顶漏水，我向物业服务中心报修，物业李姓工作人员接电话，物业以我未缴纳物业费为由拒绝维修服务，最终，我不得不自行请人维修。(附件图三)四.物业日常服务存在诸多问题。例如：楼下垃圾清运不及时，部分保安人员对待业主态度恶劣，小区内单元门前及单元楼道内电动车随意停放，存在极大安全隐患，楼道内卫生打扫不彻底楼道内杂物堆放，小区内道路车辆乱停放阻碍交通，物业均未及时管理。(附件图四)以上所述情况截止至2019年12月。综上所述，物业公司未能履行物业服务合同为业主提供所承诺的服务，所以我拒绝全额缴纳物业服务费。本人声明，以上所述均为事实，请求在查清事实的基础上进行裁定，维护广大业主合法权益。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。科瑞物业提交《绿地国际花都A1地块前期物业服务合同》《商品房资料签收单》《商品房钥匙及物品签收单》《绿地国际花都业主入住流转单》《承诺书》《业户情况登记表》，陈健提交照片。当事人对以上证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下：一、陈健购买绿地地产（济南）有限公司开发的绿地国际花都（A1地块）X号楼2单元1001室商品房，于2013年12月4日办理了入住手续，签署》《商品房资料签收单》《商品房钥匙及物品签收单》《绿地国际花都业主入住流转单》《承诺书》《业户情况登记表》等。二、绿地地产（济南）有限公司（甲方）与科瑞物业（乙方）签署《绿地国际花都A1地块前期物业服务合同》，约定由科瑞物业对绿地国际花都A1地块提供前期物业服务；物业服务内容包括物业共用部位的维护和管理、物业共用设施设备的运行、维护和管理等；物业服务收费方式采用包干制。高层住宅1.45元/月?平方米，商业用房2.10元/月?平方米（第五条）；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按每季交纳，业主或物业使用人应在每季度末履行交纳义务（第六条）；本合同期限自2011年5月20日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时止。合同中“第八章违约责任”处约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额的0.3%向乙方支付违约金”。合同还对物业的经营与管理、物业的承接验收等内容进行了约定。三、陈健自2014年9月1日至2020年6月30日未缴纳物业服务费用。其在本案诉讼中对科瑞物业主张的未缴物业管理费金额10684.80元无异议。四、陈健在本案诉讼中提交照片，显示单元门敞开、地下车库堆放物品、天花板封皮脱落等。科瑞物业认可小区存在着部分问题，说明及时整改。本院认为，科瑞物业基于与与绿地地产（济南）有限公司签署的《绿地国际花都A1地块前期物业服务合同》，向绿地国际花都小区提供物业服务。陈健为该小区的业主。双方存在着物业服务合同关系。物业服务合同为双务合同，一方面要求物业服务企业依照约定及时、保质保量地向小区业主提供物业服务，另一方面也要求业主在接受物业服务过程中及时缴纳物业服务费用。小区物业服务企业和业主应当相互理解、相互包容、互相努力，共同创造和谐、美丽的工作、生活环境。本案审理查明，陈健自2014年9月起至2020年6月间长达近6年的时间未缴纳物业服务费用，按其答辩所称，是对科瑞物业提供的服务不满意。但从另一个角度来说，物业服务企业提供优质物业服务要求有充足的物质基础，即充分的运转资金。运转资金的来源正是小区业主缴纳的物业服务费用。如果小区业主动辄以物业服务企业提供物业服务不好为由拒绝缴纳物业服务费用，在缺乏运转资金的情形下，物业服务企业提供的物业服务也就缺乏了相应的物质基础。同时，物业服务质量的下降，实际上最终的受害者还是小区的业主。此外，小区的物业服务内容繁多，小区内业主人数众多，物业服务质量的好坏、优劣也并非仅仅是物业服务企业的工作和责任，小区业主同样应当珍惜小区内的设施、物品，爱惜小区环境。物业服务中存在的问题，既需要物业服务企业认真聆听小区业主的意见、积极认真整改，也需要小区业主及时向物业服务企业反映问题、提出意见和建议，并互相配合。陈健在本案诉讼中就自己未缴纳物业服务费的理由进行了陈述，也提供了反映存在问题的照片。但其提出的理由不足以免除其向科瑞物业缴纳物业服务费的义务。本院确认其作为绿地国际花都小区的业主，接受着科瑞物业提供的服务，应当缴纳物业服务费用。本院对科瑞物业要求陈健缴纳物业服务费的诉讼请求予以支持。同时鉴于科瑞物业服务过程中确实还存在着一定不足与差距，需要积极改进服务态度与措施，本院对其要求陈健承担违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定：一、陈健于本判决生效之日起十日内向上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付2014年9月至2020年6月的物业服务费10684.80元；二、驳回上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司要求陈健承担违约金2000元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117元，减半收取计58.50元，由陈健负担。本判决为终审判决。审判员  杨春疆二〇二〇年八月十日书记员  刘书宁