江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初1236号原告：姚曼，女，1966年7月11日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：邹玉荣，系江西一阳律师事务所律师，执业证号：13601200111138428。被告：江西黑石地产顾问有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷天地商城1#、2#第一街区商业办公综合楼A607室（第6层），统一社会信用代码：91360125083943476C。法定代表人：杨源，职务：执行董事。委托诉讼代理人：韩健，系江西凌科安时律师事务所律师，执业证号：13601201410975275。委托诉讼代理人：徐婷婷，系江西凌科安时律师事务所律师，执业证号：13601201711524483。被告：江西骏宇实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区中央广场B区2#商业公寓楼601室，统一社会信用代码：91360100799494565E。法定代表人：白璐，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓小龙，系该公司员工。委托诉讼代理人：方振宇，系该公司员工。被告：骆建远，女，1988年2月12日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告姚曼诉被告江西黑石地产顾问有限公司（以下简称“黑石公司”）、江西骏宇实业有限公司（以下简称“骏宇实业”）、骆建远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚曼及其委托诉讼代理人邹玉荣，被告黑石公司的委托诉讼代理人韩健、徐婷婷，被告骏宇实业的委托诉讼代理人方振宇、邓小龙，被告骆建远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚曼诉称，2018年4月28日，原告通过被告骆建远签订了认购书，原告确定购买新力琥珀园Ｂ03-1＃-104号并支付了定金30万元，认购书确定该房总价款1414065元。由于原告在2018年5月30日之前签订《商品房买卖合同》则享受20万元抵40万元的优惠，即原告购买该房的总价为1214065元。2018年5月29日，原告与被告骏宇实业签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定原告购买骏宇实业开发的位于南昌市红谷滩新区，面积54.79平方米，单价为22158.51元，总价款1214065元，首付614065元，剩余60万元向银行贷款。根据2018年5月29日编号为0007710号《新力琥珀园付款单》、编号为0004594号《客户签约对接单》及2018年5月29日合同编号为ＨＧ1805290194《南昌市商品房买卖合同》的约定，明确了原告所购买的房产购房总价为1214065元。事实上，原告通过转账、支付宝及现金支付给被告人民币814065元及此后的银行贷款60万元，原告共支付给被告合计1414065元，原告多支付人民币20万元。原告多次要求被告返还未果，故诉至法院，请求判令：1、被告返还原告多支付的购房款20万元及利息（从起诉之日起按银行同期利率计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告黑石公司辩称，一、黑石公司与骏宇实业之间存在委托代理关系，根据《新力琥珀园商品房包销合同》及补充协议之约定，黑石公司作为骏宇实业的代理人，以骏宇实业的名义对外销售房屋，有在基价之上的自主定价权。包销合同第一条第1款约定：双方同意采取包销形式甲方开发建设的新力琥珀园的部分房源进行合作，乙方享有定价权、收益权、销售权等权利；乙方在本合同约定合作期限内以甲方名义进行销售，并以附件价格为销售基价，溢价部分归乙方所有；合同到期后未完成销售的全部剩余商品房，由乙方按本合同附件确定的价格购买。包销合同第二条第4款约定，定价权由乙方决定，不能低于基价。根据前述约定，在骏宇实业的商品房销售活动中，黑石公司为其代理人并以其名义对外销售，并拥有在基价之上的自主定价权。并且，根据代理有关之法律规定，黑石公司所定价格均应当对骏宇实业发生效力，所收取款项亦应当视为代骏宇实业收取之房屋价款。案涉房地产属于包销房地产范围内，黑石公司收取20万元团购费作为溢价收益，有法律上的依据。二、在黑石公司开展的代理销售过程中，案涉房屋优惠后的价款为1414065元，且经骏宇实业与姚曼双方认可。根据姚曼签署的《新力琥珀园VIP会员护照申请书》、《新力琥珀园商品房认购书》、《商品房买卖合同》可以反映，1414065元的房屋价款室姚曼所满意及认可的优惠后的价款，这也与交易过程中以及交易完成后若干事实（2018年5月29日当天明明已支付814065元但《新力琥珀园付款单》及其他单据上均载明已支付614065元的情形下，姚曼要求对未计入合同的20万元开具《收据》，而《收据》中明确载明“姚曼已享受20万抵40万优惠”；姚曼于2018年7月办理购房贷款，于8月收取5万元返利后均未提出过对房屋价款的异议）相印证。三、20万元购房款未计入《商品房买卖合同》客观上给骏宇实业、黑石公司以及姚曼均产生了一定程度上的税收利益，20万元未计入合同，未开发票的行为，亦未给姚曼造成损失。在购房过程中，20万元房款不计入合同而享受1414065元的优惠价，姚曼是认可的。部分房款未计入合同、未开具发票的行为，若姚曼认为存在逃税之嫌，可以向税务部门举报或者反映，而非以不当得利为由要求返还。姚曼主张上述行为违反《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，该通知是于2018年12月3日下发的，晚于涉案房屋的交易时间，对本案不具有溯及力。本案中证据均指向姚曼对于购买涉案房屋需要支付1414065元是明知的，并且在交易过程中亦没有任何异议，若认定为骏宇实业20万元未计入合同、未开具发票，存在违反税收法律规定的问题，面临此等瑕疵，骏宇实业完全可以向姚曼补开20万元或15万元的发票，但姚曼在对收取20万元明知且认可的情形下，在享受优惠后又利用此等瑕疵要求退款而获取不正当利益，有违诚实信用原则。四、享受团购优惠后，案涉房屋总价为1414065元，并非1214065元，姚曼不构成多付20万元。（一）本案不应简单地以《南昌市商品房买卖合同》等认定案涉房地产总价为1214065元。2018年4月28日案涉房地产开盘，开盘价1807631元，认购优惠确定为20万抵40万，同时可享受9.9折*9.9折*8.8折优惠，姚曼最终以1414065元认购案涉房地产，签订《商品房认购书》。综合前述事实可认定，案涉房地产认购优惠在《商品房认购书》签订时确定。同时，依据交易习惯，无特殊情况，商品房总价一般在商品房认购书签订时确定。认购书签订后，买受人如认为房价过高等，拒绝签订商品房买卖合同的，无权要求退还定金。出卖人如认为房价过低等，拒绝签订商品房买卖合同的，应双倍返还定金。案涉《商品房认购书》第3、4、9条关于“定金不退、认购协议书约定的总价一经双方签署，不得更改”等约定，均与前述观点相印证。综上，结合案涉房屋定价权由黑石公司行使，黑石公司有权直接收取溢价款的事实，且房屋交易中，的确存在除了支付商品房买卖合同约定的购房款外，需另外支付其他款项给包销人的情形，本案不应仅依据姚曼与骏宇实业签订的《商品房买卖合同》等直接认定案涉房地产总价仅为1214065元。（二）2018年5月29日签订《商品房买卖合同》系姚曼履行《商品房认购书》约定义务。姚曼关于其在5月30日前签订《商品房买卖合同》，方享受了20万抵40万优惠，优惠后购房总价为1214065元的主张，与事实不符。《商品房认购书》第2.1条、2.3条约定，姚曼必须在5月30日前签订《商品房买卖合同》，否则不再享受按时签约的折扣，定金不予退还，黑石公司有权另行出售案涉房地产。前述约定目的在于督促姚曼按时签约，及保障黑石公司对姚曼逾期签约违约行为的救济权利，也明确约定5月30日前签约与享受团购优惠间的关系，姚曼于5月29日签订《商品房买卖合同》系履行案涉《商品房认购书》项下的签约义务。（三）姚曼自始至终应明知1414065元系团购优惠后总价，实际支付1414065元，不存在任何误解和过失。作为完全民事行为能力人，姚曼在明知其已享受20万抵40万团购优惠，商品房买卖合同约定的房屋总价为1214065元，首付款为614065元、按揭贷款为60万元的情形下，仍支付814065元首付款，办理按揭贷款60万元，实在有违常理。开盘前支付10万元诚意金享受认购优惠资格，开盘后以1414065元认购案涉房地产，支付定金30万元，签订认购书，商品房买卖合同签订时累计支付首付款814065元，买卖合同签订后办理60万元按揭贷款。从前述交易过程，可以看出姚曼自始至终是明知1414065元系认购优惠后总价，其实际支付1414065元，不存在任何误解和过失，并未多付20万元。其无权以不当得利为由要求黑石公司返还20万元。五、如1414065元为团购优惠前价格，有违商业常理。人民币1214065元属于骏宇实业收取的底价款，如享受团购优惠后总价为1214065元，说明姚曼系以底价购买案涉房地产，与商业常理不符。黑石公司收取20万元团购费后，向分销商康盛公司支付12万元分销费。如姚曼享受团购优惠后购房总价为1214065元，则代表黑石公司在无权获取任何溢价款的情形下，仍支付了12万元分销费，严重有违商业常理。综上，黑石公司收取20万元团购费有法律上的依据，姚曼不构成多付，其以不当得利为由向黑石公司主张返还20万元购房款及利息，与事实不符，于法无据。被告骏宇实业辩称，一、原告诉请要求返还多支付的购房款20万元无事实和法律依据。从原告提交的起诉状、证据材料来看，原告并未向被告多支付购房款项。根据原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，原告购买被告B03-1#104号房屋，房屋总价款为1214065元，而根据原告提交的转账凭证显示，原告向被告支付的购房款不足购房合同约定的房屋总价款，故原告诉请要求被告返还多支付的购房款于理无据。原告与被告签订购房合同系双方的真实意思表示，被告按照购房合同约定向原告收取购房款有理有据，不存在多收取原告购房款之说。二、被告与被告黑石公司签订《包销合同》，约定双方采取包销形式合作，黑石公司享有定价权、收益权、销售权等，并在合作期限内以骏宇实业的名义进行销售。原告诉请退还购房款所指的20万元，是由黑石公司以团购费等形式收取，其双方形成合同关系并自愿支付上述款项至黑石公司，与骏宇实业无关。综上，请求法院予以驳回原告的全部诉讼请求。被告骆建远辩称，其是黑石公司的员工，同意黑石公司的意见。出售时已告知原告有二种付款方式，如享受团购优惠，就没有收据，如果要开收据，只能开具一张手写的收条。经审理查明，2018年4月27日，原告姚曼（申请人）签署《新力·琥珀园ＶＩＰ会员护照申请书》，载明：自愿缴纳10万元诚意金，申领贵宾护照申请书，开盘当日公示具体开盘认购优惠，开盘成功认购的客户，10万元诚意金直接转为购房定金，定金恕不退换。被告骆建远作为置业顾问在该申请书上签字，另，申请书上手写载明：总计10万元已交清（注：刷卡5万元，现金2200元，支付宝16000元分了2次转＋31800元），预计29号开盘，如价格不满意，全额退款。之后，原告签订《新力琥珀园商品房认购书》，载明：原告自愿认购新力琥珀园Ｂ03-1＃-104号房间，预测建筑面积54.79平方米（最终面积以楼盘当地政府房地产测绘所实际测量数据为准），房屋标准总价为人民币壹佰肆拾壹万肆仟零陆拾伍元（￥：1414065元），应收定金金额为人民币叁拾万元（￥：300000元），自认购置日起，原告必须在5月30日前签订《商品房买卖合同》，若原告未按照本认购书约定的期限签订正式的《商品房买卖合同》或者未按期支付首期款／全款，原告将不再享受按时签约的折扣，所付定金不予退回，开发商无需通知原告，可将房屋另行出售。同日，原告向骏宇实业支付了人民币30万元。2018年5月29日，原告与被告骏宇实业签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买骏宇实业出售的位于南昌市红谷滩新区，该商品房单价为每平方米人民币22158.51元，总价款为人民币1214065元，原告已支付定金30万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，房屋付款方式为商业贷款，原告应当于2018年6月1日前支付首期房款614065元，余款60万元向银行申请贷款支付。当日，原告向黑石公司支付了人民币41万元，向骏宇实业支付了人民币4065元，骏宇实业开具了两份收据，载明收到姚曼南昌琥珀园一期-Ｂ03地块01栋商业-104定金30万元及首期314065元，另被告骆建远于同日出具手写收据一张，载明：今收到姚曼（3601031966××××××××）认购新力琥珀园Ｂ03-1-104商铺，已享受20抵40万优惠，已收20万元的团购费。该手写收据盖有新力琥珀园活动专用章。2018年7月19日，原告通过银行贷款了60万元。2019年4月15日，骏宇实业向原告开具了人民币1214065元的江西省增值税普通发票。原告已于2019年4月收房。2020年2月25日，原告诉至本院，要求返还多支付的购房款及支付利息。审理中，原告提交了付款单及客户签约对接单，证明已交定金30万元并确定案涉房屋一口价为人民币1214065元，与《客户签约对接单》、《南昌市商品房买卖合同》确定的金额完全一致；黑石公司提交签约流转单，用以证明案涉房屋开盘价为人民币1807631元，原告享受20万抵40万及9.9×9.9×8.8折优惠后，购房总价为1414065元，其中合同价1214065元，另外20万元为黑石公司直接收取的溢价款。另查明，黑石公司与骏宇实业签订《新力琥珀园商品房包销合同》及《包销合同-补充协议2》，约定双方同意采取包销形式对骏宇实业开发建设的新力琥珀园项目的部分房源进行合作，黑石公司享有定价权、收益权、销售权等权利，在合作期限内以骏宇实业的名义进行销售，并以附件价格为销售基价，溢价部分归黑石公司；销售标准为成交客户签订《商品房买卖合同》、支付全款或首付款、办理完银行按揭手续并取得银行放款。上述包销合同的房源包含了案涉房屋，该房屋的底总价为1176780元。黑石公司分别于2018年6月29日、8月10日向案外人南昌康盛文化传播有限责任公司（2020年1月20日，名称变更为“江西龙兴教育科技有限责任公司”）转账共计人民币12万元，转账用途备注为黑石地产分销佣金。同年8月14日，案外人江西龙兴教育科技有限责任公司的法定代表人邓昀敏向原告转账人民币5万元，备注为姚曼奖金，庭审中，原告认可收取了人民币5万元，称江西龙兴教育科技有限责任公司姓邓人员告知其买房之后就返利5万元。上述事实，有护照申请书、商品房认购书、银行转账记录、商品房买卖合同、收据、包销合同以及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为案涉房屋优惠后的价格是人民币1414065元还是人民币1214065元。对此，纵观本案的证据及当事人的陈述，本院分析如下：首先，原告姚曼就案涉房屋于2018年4月28日签订了房屋总价为人民币1414065元的商品房认购书，又于2018年5月29日签订了总房价为人民币1214065元的商品房买卖合同。作为完全民事行为能力人，在进行购买房产这样较为大额的交易时，原告应当清楚合同内容及已支付的购房款，原告称其2018年7月19日看了合同后认为人民币20万元是多付的购房款，明显有悖常理；其次，原告于2018年7月19日办理银行贷款60万元，另结合被告骆建远出具的手写收据载明的内容，原告已享受20万抵40万的优惠，原告在已支付了人民币814065元的情况下，仍贷款60万元，说明其明知房款是1414065元（814065元+60万元）；最后，根据被告黑石公司提交的包销合同可知，案涉房屋的底价为人民币1176780元，黑石公司于2018年6月29日、8月10日向案外人江西龙兴教育科技有限责任公司转账共计人民币12万元，转账用途为黑石地产分销佣金，该时间与原告签订商品房买卖合同、办理银行贷款的时间基本符合，同年8月14日，原告收到江西龙兴教育科技有限责任公司的法定代表人支付给其的5万元奖金，若如原告所述，人民币1214065元为房屋价款，那么，黑石公司出售案涉房屋系亏损的，这与市场交易不符。综上所述，原告对案涉房屋时优惠后的价格为人民币1414065元是明知并认可的，其要求返还购房款人民币20万元并要求支付利息的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告姚曼的全部诉讼请求。本案案件受理费4300元，由原告姚曼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  曾 群人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇二〇年八月四日书 记 员  吴 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。