吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初1634号原告：珲春誉鹏物业管理有限公司，住所地珲春市靖和街。法定代表人：齐鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜娜。委托诉讼代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。被告：金君，男，1986年6月28日出生，朝鲜族，住珲春市。原告珲春誉鹏物业管理有限公司（以下简称：“誉鹏物业公司”）与被告金君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告誉鹏物业公司的委托诉讼代理人姜娜、梁灏与被告金君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。誉鹏物业公司向本院提出诉讼请求：原代：1．请求判令金君立即给付拖欠的2015年3月1日至2019年12月31日止的物业费，合计6766元；2．诉讼费用由金君承担。事实和理由：国税小区业主委员会与誉鹏物业公司签订了《物业服务合同》。誉鹏物业公司为金君所有的的位××区（建筑面积：104.15m）房屋提供物业服务。《物业服务合同》中约定“多层住宅按建筑面积每月每平方米1.12元”。誉鹏物业公司一直为国税小区提供物业服务，金君自2015年3月1日起，违反物业服务合同的约定，拒缴2015年3月1日至2019年12月31日止的58个月的物业费，合计金额6766元。誉鹏物业公司多次向金君催缴物业费，但金君仍拒缴物业费。金君辩称，我于2012年入住国税小区后，物业费交至2015年2月。2015年3月至2019年末拖欠物业费，我确实没有交。一、2012年至今小区修缮管理不到位。国税小区1栋2号楼及2楼墙面没有做好防水工程，屋子南北两侧墙面渗水，渗水到屋里，导致屋里墙面脱落，壁纸损坏，造成业主损失和不便。2014年起受害的业主（包括我）多次向物业公司反映，但是一直没有处理，没有维修也没有补偿，直至2018年才处理了外围墙面，防水处理工作整整拖了5年，而且是用类似胶皮一样的材料做了防水处理，开窗就有一股胶皮味道飘进屋内严重影响人身健康。国税小区1栋6单元211室是我和妻子的新婚房，因为两个卧室墙面是以壁纸装修，现找不到同样材质壁纸，加上墙面脱落问题我和我妻子争吵多次，给双方带来了很多困扰。2019年12月，1栋6单元1楼楼梯电箱漏水，6单元202业主和我于2019年12月向物业反映了此情况，但至今没有维修，有可能发生电箱漏电伤害业主人身安全甚至死亡。小区后院井盖一直都有损毁，有塌陷的可能，但是物业也没有维修，存在业主陷进去的安全隐患。多家业主阳台漏水、部分顶楼漏水至今没维修，墙面脱落，围栏附近随意安放电线电网，一是威胁人身安全，二是影响环境；二、小区绿化文化场所不达标，没有文化场所。2012年至2018年小区绿化没有达到一级绿化标准，也没有文化场地和设施，修缮绿化活动场地没有达到1500平米以上，固定活动场所没有达到300平米；三、卫生清理不达标。从入住以来，小区内有很多脏东西和垃圾，对很多高层业主扔出的垃圾，物业也没有及时清理，多次向物业提出，但是物业没有及时清理。楼道玻璃至今没有擦过一次，垃圾随处放置，2019年物业取消了楼梯间卫生清理服务，现在所有业主自行清理垃圾；四、安全防范不达标、保安不到位，导致安全没有保障。2012年至2018年小区一直是开放式小区，任何人随意出入，1号楼没有专职保安人员，即便现在也是半封闭小区。2019年经常有两车到三车煤气罐运输车一直停留在1号楼门前，有发生火灾的的隐患，对此物业始终没有管理，最后由业主拨打110处理；五、小区服务质量混乱，2015年1月，我的车在楼下被损坏，车门严重受损，肇事者逃逸，物业拒绝配合业主查看小区录像的要求；六、管理不到位，部分停车位存在乱收费现象。2012年至2018年，物业一直没有管控小区的停车位，导致其他小区业主随意占用小区停车位停放车辆，小区的业主没有位置停车，不得不把车经常停放在马路对面。1号楼后院作为公共场所本可以提供业主方便停车的地方，2012年至2018年物业公司违规要求业主办理通行卡，并收取80元办理费，导致无车进入，且通行卡丢失补办一个25元，导致最后业主在公共停车场设立自用地锁，整个小区交通混乱且人心散漫，物业长时间未处理。2012年至今多次向物业提出供暖问题，我家暖气常年在18度左右最低时候16度，但是物业没有出来协调解决。物业管理费用账目至今没有公开，物业公司独断无视业主权利，在签订协议过程中，不签订协议不给房屋钥匙不给房照等软暴力行为手段威胁限制业主权利。物业公司擅自主导利用业主对业主委员会概念的不知，诱导业主签字成立业主委员会，委员会成员没有经过业主选举也没有开过业主大会，属于违规成立的委员会。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人有异议的证据及事实，本院认定如下：金君提供业主意见征求表34份，证明物业公司的种种不作为行为及服务不到位的情况，并由国税住宅1号楼的部分34名业主予以签字。誉鹏物业公司对上述证据的真实性有异议，认为金君提供的业主意见征求表属于其个人单方面制作，事先未通知我公司，事后也未得到我公司的确认，所以没法确认签字的真实性和公正性，并且34明业主也无法代表涉案小区住宅的200多名业主。本院认为，业主意见征求表仅能体现部分业主对物业服务的一种意见表达，且签字捺印的业主也未到庭表示予以确认，故本院对金君提供的上述证据不予采信。本院经审理认定事实如下：金君系珲春市国税小区1栋6单元211室业主。2012年5月3日金君作为甲方与乙方珲春五环豪庭物业管理有限公司分公司签订《物业管理服务协议》，主要内容有“本协议有效期为甲方取得房屋钥匙之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。…第二条物业管理服务内容及服务质量。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.实施每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）；2.每年与10%以上业主作有效沟通，物业投诉处理率达到80%；3.建立档案管理制度（主要是业主资料档案）；4.房屋管理：（1）按政策规定对房屋及配套设施进行管理、服务；（2）房屋外观良好、整洁；（3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理；（4）小区主出口设有小区平面示意图，各栋、单元（门）、户门有明显标志；（5）房屋装修符合规定；（6）空调安装无安全隐患；5.设施设备维修养护：（1）供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常（共用部分）；（2）设立24小时报修电话，报修一小时内到达现场；（3）消防系统设备良好，可随时启用，保证消防通道畅通；（4）路灯、楼道等公共照明设备完好率在90%以上，按规定时间定时开关；（5）危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施；（6）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。6.公共秩序维护：（1）小区主出入口有24小时值班；（2）对小区重要部位白天每天巡查一次，夜间必须巡查2次；（3）进出小区的车辆按指定位置有序停放；（4）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7.卫生保洁服务：（1）小区公共场所、主次干道每天清扫一次，楼道、楼梯每二天清扫一次；（2）及时清扫积水、积雪；（3）楼道玻璃每季擦拭一次；（4）合理布设垃圾桶、果壳箱；（5）垃圾每日收集一次，做到日产日清；（6）对小区内雨水、污水排放井一年清掏两次，保证排放井畅通。8.绿化管理及养护：（1）花草树木无枯死，发现死树及时清除，并适时按需要补种；（2）绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物；（3）根据气候状况和季节，适时组织浇灌；第三条本物业管理区域内物业管理服务费用实行包干制（不包括房屋共有部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）；一.住宅按建筑面积每月每平方米1.12元。…”。2012年9月份，誉鹏物业公司进驻珲春国税小区承接了珲春五环豪庭物业管理有限公司分公司物业管理服务。珲春国税小区于2019年7月成立业主委员会后，于2019年8月20日与誉鹏物业公司签订了《物业服务合同》。其主要内容有“第二条乙方提供的受益人为本小区的全体业主和物业使用人，本小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同并承担相应的责任；第三条委托管理事项：1.本物业小区共有部位的维修、养护和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理;4.共用绿地、公共场所内花木的养护和管理;5.公共环境卫生管理。包括:公共场所、场地的打扫、冬季清雪及垃圾的收集;6.维护小区公共秩序;7.房屋自用部位、自用设备维修可以委托乙方，但委托方要承担一切费用;8.规劝、制止业主和使用人违反《物业管理条例》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为;9.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第四条委托管理期限。1.甲方于2019年7月成立，为第一届业主委员会。尽管之前没有及时与乙方签订物业服务合同，但乙方从2012年5月至今为本小区提供的物业服务期限、服务内容、服务标准等事项甲方也予以认可。乙方有权追缴签订本合同之前欠费的业主缴纳物业管理服务费等费用，本小区的业主应继续履行缴费义务。2.委托管理期限为2019年8月1日起至2024年8月31日止。第五条双方权利和义务……。第六条物业管理服务质量及标准。1.建立财务制度，每年向业主公布一次物业管理服务费用的收支情况;2.供水、供电、通讯、照明、消防设备设施齐全，运行正常;3.小区内公共配套服务设施完好，并按原计划用途使用;4.道路通畅，车辆行驶路线明确;绿化修剪养护及时;5.道路、公共绿地、公用场地，保持清洁;6.公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理;7.小区内公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证楼外主排放管道畅通;8.设立12小时报修值班电话，急修1小时内到达现场;9.危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施;10.公共环境:生活垃圾日产日清。第七条物业管理服务费用。1.住宅房屋由乙方按业主房屋建筑面积向业主或物业使用人收取，其标准为:电梯1-3层（含3层）为1.12元/月平方米、4-11层（含4层）为1.5元/月平方米;一号楼门市按1.5元/月平方米;物业管理服务费用按年收取。……”。另查明，金君所在楼层为2楼，物业费收费标准为1.12元/月平方米。金君从2015年3月1日起未交纳物业服务费，截止到2019年12月31日共拖欠58个月物业服务费，共计6,765.58元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，金君与珲春五环豪庭物业管理有限公司分公司签订《物业管理服务协议》时，虽然珲春五环豪庭物业管理有限公司分公司于2012年3月16日已被注销，不具备签订合同的主体资格，但已实际提供了物业服务，珲春国税小区业主也对接受物业服务未提出异议，并按合同约定交纳了此期间的物业服务费用，视为对《物业管理服务协议》内容的认可，故珲春国税小区业主与提供物业服务的人员形成了事实上的物业服务合同关系，其权利义务应按照《物业管理服务协议》履行。2012年9月份，誉鹏物业公司承接了珲春五环豪庭物业管理有限公司分公司在珲春国税小区的合同权利义务，继续对珲春国税小区提供物业服务，珲春国税小区业主对此未提出异议，并接受了誉鹏物业公司的物业服务，应视为在不改变《物业管理服务协议》内容的情况下，对合同主体的变更，誉鹏物业公司与珲春国税小区业主应继续按照《物业管理服务协议》约定内容履行其义务。2019年8月20日，珲春国税小区业主委员会与誉鹏物业公司签订了《物业服务合同》，合同依法成立，故约定的内容对誉鹏物业公司及金君双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。誉鹏物业公司实际提供了物业服务，金君亦享受了誉鹏物业公司提供的物业服务，金君应当按照《物业管理服务协议》和《物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务。关于金君主张誉鹏物业公司未尽职履行其提供物业服务的义务，导致小区内卫生差、公共设施不齐全、交通及安全防范混乱问题。本院认为，誉鹏物业公司在接受委托并对小区物业进行管理后，已经实际履行了合同约定的受委托管理事项的主要义务，虽然在物业管理服务过程中存在服务瑕疵，但尚未达到不履行服务管理职责的标准，或者履行职责存在严重过错的情形。金君以物业服务存在瑕疵，不支付物业管理费的抗辩主张，无合法依据，本院不予支持。金君提出的业主委员会的成立不合法，但未提供证据予以证明，且与本案亦不属于同一法律关系，本院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告金君于本判决发生法律效力后，立即支付给原告珲春誉鹏物业管理有限公司物业服务费6,765.58元；二、驳回原告珲春誉鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由金君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 李 伟 二○二○年八月二十七日书记员 梁岩悦