济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3349号原告：魏国，男，1964年7月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：解学鑫，山东龙奥律师事务所律师。被告：王大勇，男，1978年2月27日出生，汉族，住济南市。被告：万凤菊，女，1977年11月23日出生，汉族，住济南市。以上两被告共同委托诉讼代理人：石志强，济南槐荫梅诚法律服务所法律工作者。第三人：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：张志良，男，系济南恒大西区置业有限公司工作人员。第三人：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。负责人：张本存，行长。委托诉讼代理人：李军，男，系中国农业银行股份有限公司济南历城支行工作人员。原告魏国与被告王大勇、万凤菊，第三人济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大公司）、中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农行历城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏国的委托诉讼代理人解学鑫，被告王大勇、万凤菊的委托诉讼代理人石志强，第三人恒大公司的委托诉讼代理人张志良，第三人农行历城支行的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏国向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令两被告办理坐落于济南市槐荫区西客站片区安置一区南侧七-2地块恒大雅苑17号楼2单元1401室房屋的所有权登记手续，第三人济南恒大西区置业有限公司予以协助；2.请求法院判令两被告办理涉案房产的抵押权注销手续，第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行予以协助；3.请求法院依法判令两被告于涉案房产所有权登记至其名下后10日内协助原告将涉案房屋所有权过户登记至原告名下；4.请求法院判令两被告向原告支付违约金34万元整；5.请求法院判令两被告向原告支付律师费3万元整；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年7月12日，第三人济南恒大西区置业有限公司与被告王大勇签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定第三人济南恒大西区置业有限公司将坐落于济南市槐荫区西客站片区安置一区南侧七-2地块恒大雅苑17号楼2单元1401室房屋出售给被告，总房款984298元，其中首付299298元，贷款68.5万元。2019年4月30日，原被告双方签订《房屋买卖合同》(合同编号A819043001)，合同约定被告将上述房产以113.6万元的价格出售给原告。原告已经依据合同约定，将66万元支付被告，尾款47.6万元通过办理按揭贷款的方式支付。但在合同履行过程中，两被告多次迟延支付第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行的按揭贷款，致使第三人济南恒大西区置业有限公司为被告承担保证责任，第三人济南恒大西区置业有限公司多次向两被告送达催款通知，但两被告仍置之不理，并且，涉案房产已经具备办理产权证书的条件，两被告一直以各种理由迟延履行办证义务，两被告的行为已经严重影响到本案《房屋买卖合同》的履行，属于明显的违约行为，现为维护原告的合法权益，具状诉至贵院，望判如所请。王大勇、万凤菊共同辩称，两被告并非系夫妻关系，万凤菊不应当作为被告。对其他诉请没有异议，认可本案原告起诉的事实。我方愿意配合，但是目前没有能力偿还贷款和代偿款。恒大公司述称，在原告结清贷款，不发生我司垫付贷款，承担连带责任的情况下，可以协助办理。之前代偿过，原告已经结清了，现在我司没有代偿，现在房子可以办理产权证了。农行历城支行述称，王大勇为我行一手房贷款客户，因购买恒大雅苑17-2-1401室房屋，与我行签订《个人购房担保借款合同》，办理住房贷款68.5万元，期限30年（2014.8.20-2044.8.19）。截至8月20日，王大勇本金余额622546.72元，欠息合计5357.83元，贷款本息余额627904.55元。王大勇已违约拖欠房贷6期合计21541.34元，我行已扣划恒大公司保证金用于还款。我行同意王大勇或者魏国提前偿还剩余房贷本息，以结清日我行贷款系统显示本息余额为准，我方可出具房贷结清证明。本院认定事实如下：一、房屋来源：2014年7月12日，恒大公司与王大勇签订《济南市商品房买卖合同》，约定王大勇自愿认购恒大公司开发建设的位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑17号楼2-1401室房屋（位于西客站片区安置一区南侧七-2地块），建筑面积125.34平方米，总价款为984298元；王大勇同意于2014年7月8日前支付首期房款299298元，余款685000元于2014年7月8日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续；出卖人应当在2017年5月15日前将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同还对其他事项进行了约定。另外,王大勇与恒大公司、农行历城支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定王大勇向农业银行贷款685000元，恒大公司作为保证人提供连带保证担保，王大勇提供1401室房屋作为抵押担保，但未办理预抵押登记。二、合同约定买卖情况：2017年2月15日，作为出卖人（甲方）的王大勇、作为共有权方的万凤菊与作为买受人（乙方）的魏国、作为居间方（丙方）的济南中住西南房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿出售1401室房屋给乙方，建筑面积125.34平方米；房屋总价款为1136000元，该价格不因市场价格的波动或者面积的变化而变动；乙方于2017年2月25日已支付甲方第一笔首付款550000元（含定金10000元），于2017年5月24日已支付甲方第二笔首付款10000元，于2019年4月30日已支付甲方第三笔首付款100000元，剩余476000元房款于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲方收到办证单位通知办理不动产权证书后5个工作日内向前述单位提交相关手续，不得无故拖延；甲方应于取得产权证书后3个工作日内向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于取得产权证书后3个工作日内办理完毕抵押注销手续，甲方办理解押手续的款项为甲方自筹款；甲方已于2018年5月25日将房屋交付乙方；甲方办理不动产权证书所需要的税与费由甲方承担（包括但不限于契税和房屋专项维修资金），在甲方将房屋转移登记到乙方名下过程中，甲方不承担税费，乙方承担个税、增值税、契税等过户及贷款所产生的所有费用；甲、乙任意一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付总房价款3‰的违约金，甲、乙任意一方出现合同约定的根本违约情形之一的，以房屋总价30%向守约方支付违约金；违约方还应当赔偿守约方因此遭受的损失，包括但不限于律师费、诉讼费等；合同还对其他事项进行了约定。2019年4月30日，因上述合同遗失，三方补签了《存量房屋买卖合同》，合同内容与原合同一致。三、合同履行情况：魏国已分别于2017年2月25日、2017年5月24日、2019年4月30日累计向王大勇支付购房款660000元（含定金）。诉讼过程中，魏国表示自愿代王大勇向农行历城支行清偿贷款本息，且已经代王大勇偿还了恒大公司为王大勇垫付的贷款21541.34元，并自愿代王大勇缴纳办理房屋所有权证产生的税费，魏国主张用代偿、代缴的款项抵销剩余房款。恒大公司认可王大勇的首付款已付清，同意协助魏国办理房屋产权过户手续。农行历城支行称如果魏国代王大勇清偿贷款，就同意协助魏国办理房屋产权过户手续。万凤菊表示涉案房产系王大勇个人购买并贷款，与万凤菊无关，万凤菊对该房产不享有任何权利，之所以在《存量房屋买卖合同》上作为共有权人签名是基于魏国的要求。另查明，恒大公司于2019年11月3日以邮寄通知书的方式通知王大勇办理不动产权登记证书。再查明，魏国为本案支出律师费30000元。本院认为，魏国与王大勇签订的《存量房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。王大勇应当保证其对1401室房屋拥有处分权，并且使合同能够顺利履行。但王大勇作为出卖方，其只是对1401室房屋进行了网签备案，尚未取得所有权证书，魏国要求王大勇将1401室房屋过户给其的前提是王大勇先取得房屋所有权证书。经本院审理查明，魏国已经支付了定金及首付款，且1401室房屋已经具备分户登记的条件，故王大勇将1401室房屋过户给魏国，应当分三步：第一步是魏国代王大勇向农行历城支行清偿贷款；第二步是恒大公司、农行历城支行协助王大勇将1401室房屋登记至王大勇名下；第三步是王大勇取得房屋所有权证书后再协助魏国登记至魏国名下。上述第二步登记过程中产生的税费等费用由王大勇承担，魏国可代为缴纳。上述第三步登记过程中产生的税费等费用由魏国承担。魏国代王大勇向农行历城支行、恒大公司清偿的房贷和向有关部门缴纳的税费等费用，在抵销剩余房款后的部分，魏国可另行向王大勇主张权利。关于王大勇是否违约，首先，魏国按照合同约定及时支付了定金及首付款，那么王大勇也应当及时偿还银行贷款并办理房屋所有权证书，但是王大勇不但没有全部偿还银行贷款，而且逾期不还，不配合办理房屋所有权证，导致《存量房屋买卖合同》难以继续履行。合同约定王大勇收到办证单位通知办理不动产权证书后5个工作日内向前述单位提交相关手续，不得无故拖延，但是经过恒大公司通知后，王大勇未在合理期限内办理。在王大勇存在不及时办理不动产权证书且欠付银行贷款的情况下，魏国有理由相信王大勇不履行合同的主要义务，尤其是在魏国向本院提起诉讼后，王大勇仍怠于履行合同义务，明显存在违约，其应当承担相应的违约责任。魏国要求王大勇承担违约金340000元，符合合同约定，本院予以支持。关于律师费的承担问题，因合同约定违约方应当赔偿守约方因此遭受的损失，包括但不限于律师费、诉讼费等，故魏国为本案诉讼支出的30000元律师费，由王大勇承担。关于万凤菊是否承担责任的问题，虽然万凤菊作为共有权人在《存量房屋买卖合同》中签名，但涉案房屋系王大勇向恒大公司购买，也是王大勇办理房屋贷款手续，现无证据证明万凤菊与王大勇系夫妻关系，且万凤菊自述其对涉案房屋不享有任何权利，故万凤菊并非涉案房屋的共有权人，亦无须承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、魏国于本判决生效之日起十日内代王大勇向中国农业银行股份有限公司济南历城支行清偿位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑17号楼2-1401室房屋之上的按揭贷款债务，清偿数额以该行贷款系统显示的本息具体数额为准；二、王大勇于上述银行贷款清偿后五日内办理位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑17号楼2-1401室房屋的分户登记手续，济南恒大西区置业有限公司、中国农业银行股份有限公司济南历城支行予以协助办理；三、王大勇取得涉案房屋的所有权证书后五日内，将所有权转移登记至魏国名下；四、在办理涉案房屋的分户登记过程中产生的所有税费由魏国代王大勇承担；五、在办理涉案房屋的转移登记过程中产生的所有税费由魏国承担；六、王大勇于本判决生效之日起十日内支付魏国违约金340000元；七、王大勇于本判决生效之日起十日内支付魏国律师费损失30000元；八、驳回魏国对万凤菊的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15024元，减半收取7512元，保全费5000元，均由王大勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李明亮二〇二〇年八月二十日书记员  赵珊珊