河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民再71号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区御河路天厨大饭店东侧五楼。统一社会信用代码：911309036799023846。 法定代表人：魏永强，董事长。 委托诉讼代理人：杨坤，河北福鑫律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：张昭旭，男，1988年6月13日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：孙占栋、李金杏，河北宁昌律师事务所律师。 再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）与被申请人张昭旭房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，鸿翔房地产公司不服本院作出的（2017）冀09民终4992号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2018年10月12日作出（2018）冀民申6067号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。再审申请人鸿翔房地产公司的委托诉讼代理人杨坤，被申请人张昭旭的委托诉讼代理人李金杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申请人鸿翔房地产公司申请再审称，1、二审认定涉案房屋缺失阳台，属认定事实和适用法律错误。首先，申请人向被申请人交付的房屋阳台的建筑形式位置面积等与户型图、施工图均是一致的，涉案房屋不存在所谓的缺失阳台的问题。其次，涉案房屋的施工图经过了房屋主管部门的批准，取得了合法的建设施工行政许可，且已竣工验收合格，并交付被申请人实际使用多年，根本不存在缺失阳台的问题，如果被申请人认为涉案房屋缺失阳台，应通过行政程序和行政诉讼来解决，未经行政程序，原审法院直接认定缺失阳台，没有法律依据。最后，被申请人主**台缺失并要求赔偿损失应由其承担举证责任，原审中被申请人并未提供合法有效的证据，亦未申请司法鉴定，二审法院未将举证责任分配予被申请人，也未告知其申请司法鉴定，属于适用法律错误。2、二审判决按照所谓的阳台缺失面积计算损失没有法律依据。首先，申请人没有违法、违约行为，《商品房预售管理办法》第二十四条在本案中不应适用。其次，房屋交付时，双方对房屋面积进行了据实结章，面积并未减少，被申请人没有直接的物质性损失，其要求按照阳台面积计算损失不符合客观事实，也没有合同和法律依据，不符合等价有偿的基本原则，二审按照阳台面积计算损失实际支特了被申请人的不当得利行为，属于适用法律错误。3、二审判决违反法定程序。被申请人主张涉案房屋缺失阳台并要求赔偿损失，应由被申请人承担举证责任或申请司法鉴定，被申请人没有申请，法院应当依职权委托司法鉴定以确定涉案房屋是否缺失阳台的专业性问题，而二审法院未履行上述程序，违反法律规定。4、二审判决认定被申请人起诉不超过诉讼时效认定事实和适用法律错误。 张昭旭辩称，我们认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持二审判决。1、本案缺少阳台功能及面积，本案中从物理上缺少阳台的面积，同时导致缺少阳台的功能。经过一二审法官实地勘察，结合户型图可以确定这点。2、本案并不超过诉讼时效，通过被申请人提交的大量证据可以证实。3、本案不存在鉴定事项。阳台功能是否缺失是法院认定问题，并非鉴定机构鉴定问题，否则则会导致鉴定机构僭越权限，行使法院功能。综上，请求依法维持原审判决。 张昭旭向一审法院起诉请求：请求判令被告向原告支付因阳台缺失给原告造成的经济损失29141元及违约金2914元，并承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造，原告于2008年12月14日与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了10号楼3单元1601室一套房屋。户型图中注明了涉案房屋设计有阳台。被告于2013年5月9日向原告交付了上述房屋。原告发现上述房屋中均没有户型图中约定的阳台。遂于2016年9月5日起诉，本院经诉前调解未果后于2017年2月10日立案受理了此案。 一审法院判决：驳回原告张昭旭要求被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿其因阳台功能缺失造成的经济损失的诉讼请求。 张昭旭不服一审判决，上诉请求：依法改判本案未超过诉讼时效；判令被上诉人承担赔偿责任并承担诉讼费。 二审法院认定事实：上诉人在一审期间提交了御河新城业主维权上访的照片。照片中显示人参与维权的人员众多，维权人员还拉起载有“御河新城开发商还我房证”、“还我违约金”以及“政府做主”的横幅。二审期间上诉人提交如下新证据：1.许官屯小区管理委员会与沧州市运河区西环街道办事处钟楼街社区居民委员会共同出具的补充证明。主要内容为：我单位之前出具的“御河新城拆迁业主发现开发商河北计经鸿翔房地产开发有限公司交付的房屋与户型图不一致，尤其是没有户型图中标注的阳台之后，此些居民自始至终多次与开发商沟通协调赔偿事宜，并通过我村委会、居委会进行协调，主张索赔事宜从未间断”的多份证明材料（此批证明已交至运河区人民法院），该批证明的经办人为管委会的张某、居委会的王凤君。2.运河区联席会议办公室出具的信访情况红头文件一份。证实2013年11月份许官屯小区21余代表到市政府反映房屋安置等问题。3.许官屯小区管委会会议记录及高步峰、小区管委会出具的证明各一份。主要内容分别为：2013年12月4日上午在居委会召开村民代表大会的会议记录，证实村民代表针对户型不一致等问题向居委会反映问题，居委会针对该问题选出代表与开发商协调维权。会议记录中最后一段内容载明“楼房阳台、取暖、改变设计等问题，由代表征求意见组织材料与开发商协商”；高步峰及小区管委会出具的证明，载明高步峰等业主代表就阳台缺失等问题向计经鸿翔公司主张过权利。落款处有高步峰等人名字、加盖了运河区许官屯小区管理委员会公章并有经办人张某签名。4.2017年5月24日沧州市信访局出具一份证明。主要内容为：御河新城任铁成、张敏、董强等75人作为御河新城代表在2014年3月分两次到沧州市信访局反映阳台缺失、户型不一致，请求弥补损失问题。落款处加盖了沧州市信访局来信来访专用章。5.运河区联席办公室出具的情况通报一份。主要内容为：御河新城业主代表于2014年3月12日20人、3月19日30人到市政府反映拆迁补偿与安置问题。6.张某、任铁成、张伶敏出庭作证证言。二人称2014年3月份御河新城代表因阳台问题到信访局去信访维权。7.许官屯小区管委会、钟楼社区居委会出具的证明一份。主要内容为：2015年3月小区主任张某、副书记赵某、赵英民三人因小区阳台缺失问题到被上诉人处商谈赔偿解决事宜，当时就找到了河北计经鸿翔房地产开发有限公司办公室徐洪伟主任。8.购房发票。发票中载明被上诉人于2016年才向上诉人出具正式发票。9.御河新城业主代表与开发商以及政府部门、信访部门维权问题汇总，其中包括阳台缺失问题。10.西环街道办事处的证明一份，证明2013年、2014年、2015年、2016年居民代表都会向街道办事处、管委会、居委会反映阳台缺失问题，并且也印证了2015年3月小区的主任张某等人代表老百姓向开发商协调过该问题。11.证人张某的证言。主要内容为：从2008年拆迁，拆迁户都在外居住，老百姓回迁的心里迫切，2012年8月份前后回迁交房，2013年发现阳台缺失，至今回迁业主就没有间断的向各级政府、各级信访局反映该问题；2015年3月份证人与赵某、赵英民找过计经鸿翔的刘经理洽谈过此事，当时刘经理不在，找到了办公室主任徐宏伟反映。河北计经鸿翔房地产开发有限公司对上述证据发表如下质证意见：1.对小区管委会出具的补充证据中张某签名的合法性有异议，因为张某本人也作为此系列案的原告起诉了被上诉人公司，其出具的无法做到客观公正，不能作为证据使用。２.情况通报中没有出证单位的公章，因此对其真实性、合法性有异议；从证据内容看房屋安置与本案合同纠纷不是同一诉讼请求；并且以向被上诉人主张权利为由主张诉讼时效中断应举证证明主张权利的主体，该情况通报中21人具体是谁，是否包括本案上诉人，无法通过该证据证明；并且信访行为不是诉讼时效中断的法定事由。３.对村委会会议记录的真实性有异议。会议纪要没有参会业主的签到记录；依据法律规定选举代表维权属于委托代理行为，应由主张权利的全体业主共同委托并明确授权，证明中部分代表签字无法达到其证明目的；张某等签字人员，其本人或亲属作为原告起诉了被上诉人公司，因此与本案当事人有利害关系；既然该会议纪要及证明中明确陈述曾与被上诉人进行协商，上诉人就应提交进行协商的直接证据，而不是通过所谓的会议纪要或证明来自我证明或变相证明。４.对信访局出具证明的真实性、合法性与关联性均有异议，证明上没有经办人的签字，没有单位负责人签字，也没有信访局的公章，违反民诉法司法解释第115条规定，不能作为证据使用；并且从证明内容上看拆迁补偿与本案不是同一诉求。５.对许官屯小区管委会出具证明的真实性、合法性有异议，该证明所载的事实不存在；张某与本系列案有利害关系。６.任铁成、张伶敏是本系列案的当事人或当事人近亲属，与本案有利害关系，其证人证言不能作为证据使用。7.对发票的真实性没有异议，但与诉讼时效无关联性。8.维权问题汇总属于上诉人单方陈述，不具有证据力。9.对西环街道办事处证明合法性、真实性有异议，该证明上没有单位负责人签字，并且该证明上无法体现个人一方向公司方主张权利的时间、参与人员及协调的情况，内容不真实；并且管委会和居委会不是村民委员会组织法所规定的村民委员会，村民委员会也不具有调解社区居民与其他社会单位之间经济纠纷的权利。因此，通过居委会、管委会及管委会的成员，其他业主的陈述来证明时效中断，均属于自我证明或变相自我证明，不能作为诉讼时效中断的证据。 另查明：10号楼3单元1601室阳台面积为8.1㎡，单价为2998元/㎡。 二审查明其余事实与一审查明事实一致。 二审法院认为：本案争议焦点为该案是否超过诉讼时效；被上诉人是否违约以及因违约给上诉人造成的损失数额。 关于该案是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案中，根据上诉人一、二审提供的证据，能够相互印证，形成完整的证据链条，证实其对阳台问题曾多次向有关机关及社会团体提出过保护相应民事权利的请求，依据以上法律规定，应认定本案诉讼时效中断，上诉人的上诉请求依法应予支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。 关于被上诉人是否构成违约以及因违约给上诉人造成的损失数额问题。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有一个南阳台，一个北阳台，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的南阳台；同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义与人们的普遍认识视角出发，阳台与飘窗不是同一类型建筑空间，被上诉人在未征得上诉人同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，由于诉争楼房阳台的缺失，被上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿上诉人因此而造成的损失。关于因阳台缺失造成的经济损失数额，本院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价进行计算，被上诉人应赔偿上诉人的此项损失为24283.8元（8.1㎡×2998元/㎡）。关于被上诉人主张的违约金问题，因上诉人与被上诉人之间的拆迁协议未约定违约金，且本院已就阳台缺失问题进行了处理，故对被上诉人要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二审法院判决：一、撤销沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初571号民事判决；二、被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在判决书生效后十日内赔偿上诉人因阳台缺失造成的经济损失24283.8元。三、驳回上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院再审查明，2008年张昭旭所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年12月14日，张昭旭与鸿翔房地产公司签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后张昭旭根据鸿翔房地产公司提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城10号楼3单元1601室（B2户型，阳台面积9.72㎡）房产。被申请人张昭旭主张其名下10号楼3单元1601室与约定设计严重不符，缺失阳台,并提交了其选房时的户型图作为证据。经对户型图与鸿翔房地产公司提供的施工图比对，未发现两者在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的差异，也未发现阳台缺失情形，只是户型图中体现的阳台在施工图中未做空间上的合理划分，没有使阳台形成较为独立的室内空间，诉争房屋部分平窗改为飘窗。其他事实与一审查明一致。 本院再审认为，综合本案全部证据，被申请人张昭旭主张房屋阳台面积缺失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。部分平窗改为飘窗也未减损诉争房屋的价值和使用功能。但申请人鸿翔房地产公司在施工的过程中，未对涉案房屋阳台空间进行合理的区分，虽未严重影响阳台的使用功能，但已影响到被申请人张昭旭的主观感受，也给张昭旭生活带来不便，基于以上理由，本院酌定由鸿翔房地产公司对张昭旭进行部分补偿。综合本案案情，本院酌定对张昭旭B2户型住房以补偿10000元较为适宜。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）冀09民终4992号民事判决第二项； 二、维持本院（2017）冀09民终4992号民事判决第一项、第三项； 三、再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司补偿被申请人张昭旭人民币10000元。 一审案件受理费301元，由张昭旭承担200元，河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担101元；二审案件受理费602元，由张昭旭承担400元，河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担202元。 本判决为终审判决。 审判长  张凤梅 审判员  陈 华 审判员  赵长波 审判员  李美华 审判员  郭亚宁 二〇二〇年八月二十五日 书记员  王 欣