山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终1287号 上诉人（原审被告）：赵庆利，男，1963年10月12日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人:张国强，山东天蓝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：日照市东港区香河街道前五里河村民委员会，住日照市东港区香河街道前五里河村，统一社会信用代码54371102ME05155667。 法定代表人：吴超，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人:殷月霞，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈百委，山东海洋律师事务所律师。 上诉人赵庆利因与被上诉人日照市东港区香河街道前五里河村民委员会（以下简称前五里河村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初5579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵庆利上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人于1999年签订《场院租赁合同》，租赁被上诉人场院及瓦房等配套设施用于纺织加工业，因纺织加工需要工业用电，所以上诉人与被上诉人在合同第四条明确约定，被上诉人为上诉人提供照明及工业用电至场院，保证上诉人的用电权，但被上诉人未按合同约定为上诉人提供工业用电，上诉人只能自行购买变压器及用电权，支出十五六万元，在与被上诉人原村委负责人协商后，免于收取相应租赁费，因此《场院租赁合同》签订多年来，被上诉人不要求上诉人支付租赁费。二、《场院租赁合同》租赁期限自1999年7月1日起至2019年6月30日，租金按年计算，合同明确约定每年的租赁费分两次交，签订合同之日预交当年上半年租赁费，当年尾欠租赁费在七一前交清。每年的租赁费均是根据同一《场院租赁合同》的约定产生，对于在同一租赁合同项下分期履行的租赁费，虽然租赁费产生的原因相同，具有同一性，但租赁费的产生有先后，数额也不完全相同，租赁费的履行期限具有独立性，属于继续性合同履行过程中持续定期发生的不同债务，不属于同一债务，所以不能适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于诉讼时效的规定延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。本案中，即使被上诉人否认村委前任负责人与上诉人达成免于收取租赁费的协议，但至被上诉人起诉时，自1999年7月1日至2018年7月1日的租赁费从拖欠之日起均已超过一年诉讼时效。三、被上诉人于2014年通知上诉人涉案场院需要拆迁后，上诉人按照要求对承租院落内的企业进行搬迁腾空，企业因此停产。上诉人已经按照被上诉人的通知要求履行了相关义务，涉案租赁合同已经解除。被上诉人在2014年发出通知，提前解除合同并对上诉人承租的涉案场院及企业进行评估。但对于上诉人投资部分，被上诉人并未按照约定进行补偿，其应当支付上诉人涉案场院拆迁补偿费用。被上诉人要求上诉人支付涉案场院2014年合同解除后的租赁费以及占有使用费，无事实及法律依据。 前五里河村委辩称，一、上诉人主张变压器费用抵顶租赁费，未提供相关证据证明，不应支持。二、被上诉人要求上诉人支付租赁费未超诉讼时效，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定。被上诉人未在每一笔租金履行期限界至时立即主张支付租金，系基于维护双方长期合作关系，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。三、租赁合同到期后，上诉人未按时返还租赁物，应当向被上诉人支付场地占用费。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 上诉人主张其于2014年搬离租赁场院应当提供相应的证据证实，仅依据搬离通知不能证实上诉人交回场院的具体时间。另外，上诉人主张的拆迁补偿费用，与本案无关。 前五里河村委向一审法院起诉请求：1.判令赵庆利向前五里河村委支付拖欠租赁费261000元及利息；2.判令赵庆利立即恢复场院原状，并立即向前五里河村委交还所租场地；3.判令赵庆利向前五里河村委支付占有使用费共20000元（实际数额要求计算至搬离之日止）；4.本案诉讼费用等由赵庆利承担。诉讼中，前五里河村委撤回关于判令赵庆利立即恢复场院原状的第2项诉讼请求，并明确第3项诉讼请求中占有使用费的标准参照双方签订的租赁合同中关于租赁费最后五年每年2万元的标准，自2019年7月1日之后计算至赵庆利实际搬离之日止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。 前五里河村委提交如下证据：证据一、《场院租赁合同》一份，该合同是前五里河村委与赵庆利在1999年签订，约定前五里河村委将涉案场院租赁给赵庆利，租赁期限20年，自1999年7月1日起至2019年6月30日止，约定最后五年承租方应向出租方按2万元每年缴纳租赁费，证明双方租赁期限已满，同时证明租赁费的标准；证据二、《催告函》一份，2019年4月17日，前五里河村委向赵庆利发出催告函，催告函内容记载赵庆利与前五里河村委签订合同即将到期，赵庆利欠前五里河村委租赁费261000元，向赵庆利催收欠款，要求赵庆利交还场院，明确将追究赵庆利违约责任，该催告函赵庆利收到后在催告函签字确认。 赵庆利对前五里河村委提交的证据质证认为，对证据一真实性无异议，从该《场院租赁合同》第二条租赁费交款方式可以看出租赁费按年交付，每年分两次交付，同时合同的条款第七条约定合同期满后乙方投资建设建筑物归乙方所有，也可经双方协商后打价归甲方，同时合同第四条约定甲方为乙方提供照明，保证乙方的用电权，但在合同签订后前五里河村委并未保证赵庆利的用电权，存在违约行为；对证据二真实性无异议，对前五里河村委的证明目的有异议，该催告函前五里河村委工作人员送达给赵庆利时，赵庆利进行签字仅是确认收到催告函，并没有认可催告函的内容。 赵庆利提交如下证据：证据一、2014年3月31日《通知》复印件一份，证明前五里河村委于2014年3月31日通知赵庆利，赵庆利租赁的土地列入市区重点工程的区域，经过前五里河村委工作人员进行动员，企业资产的清点登记确认签字并委托评估事务所，评估事项已经完成，赵庆利按照该通知要求对企业进行搬迁腾空，但前五里河村委并未支付评估费用；证据二、《资产评估明细表》复印件一份，由前五里河村委评估后交付赵庆利，证明赵庆利公司评估价值1069163.39元；证据三、赵庆利家属吴孝珍说明一份及图片三张，证明2019年7月4日前五里河村委组织社会闲散人员对赵庆利的住宅进行打砸抢，将赵庆利家属打伤并将赵庆利的物品扔出门外给赵庆利造成巨大损失。 前五里河村委对赵庆利提交的证据质证认为，对证据一真实性有异议，前五里河村委并未向赵庆利发出该通知，该通知不属实，请求法庭予以认证；对证据二系复印件真实性有异议，即使存在资产评估也仅仅是村委对区域内资产情况的摸排，并不能作为赵庆利向前五里河村委要求款项的证据，而且该评估表中的财产项目是否是赵庆利所有，双方存在争议；对证据三与本案无关联性，也无法证实赵庆利的主张。 一审法院经审查，对前五里河村委提供的证据一、二，赵庆利对证据真实性无异议，予以确认，并在卷佐证。对赵庆利提交的证据一、二、三，在事实部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：1999年，前五里河村委（出租方、甲方）与赵庆利（承租方、乙方）、刘立义（承租方、乙方）签订《场院租赁合同》一份，载明：“机房现有一场院，位于昭阳路北侧东段，总面积约贰仟壹佰平方米，院墙铁门配套，平瓦房拾间；乙方自愿租赁该场院用于纺织加工业，经甲、乙双方同意签订租赁合同如下：一、租赁期限：贰拾年。自一九九九年七月一日起至二一一九年（二○一九年）六月三十日止。二、租赁费指标及缴款方式。租赁费分四个阶段核算。前五年乙方每年向甲方交租赁费捌仟元整。第二个五年乙方每年向甲方交租赁费壹万元整。第三个五年乙方每年向甲方交租赁费壹万伍仟元整。最后五年乙方每年向甲方交租赁费贰万元整。每年的租赁费分二次交，签合同之日予（预）交当年上半年的租赁费，另外当年尾欠租赁费在七一前交清。三、乙方在租赁的场院内合法经营生产活动自主。期间所发生的债权、债务关系均由乙方自理。四、甲方为乙方提供照明及工业用电线路至场院，除电业维修及线路清扫等特殊情况外，保证乙方的用电权。积极协调好乙方处理好内外界关系。五、租赁期间。如乙方对甲方所提供的可使用的固定资产因生产所需进行拆迁时，经甲方同意，拆迁后可在适当位置建相应价值及面积的房屋资产。六、因不可抗力原因所致使该租赁合同不能继续履行时，双方协商同意后终止和变更该租赁合同。七、补充条款：合同期满后，乙方投资建设的建筑物归乙方所有，也可经双方协商同意后打价归甲方”等内容，前五里河村委在出租方处盖章，法定代表人签字，赵庆利及刘立义在承租方处签字。 诉讼中，赵庆利称其与刘立义系连襟关系，刘立义介绍其租赁涉案场院。起诉时，前五里河村委曾列刘立义为共同被告，后申请撤回了对刘立义的起诉。2019年4月17日，前五里河村委向赵庆利发出《催告函》一份，载明：“赵庆利、刘立义：你与我村委会1999年签订的《场院租赁合同》约定期限20年至2019年6月30日到期，到期时请你及时将全部租赁物归还出租人。另外，你在租赁期限内村委多次向你催收租赁费未果，至今你尚欠我村委会租赁费合计大写：贰拾陆万壹仟元，￥261000。为维护我村委会集体利益不受损失，望你接收到本《催告函》之日起三日内向我村委会全额交付尚欠租赁费及违约金。否则，我村委会将依法予以收回租赁标的物并追究你方的违约责任”等内容，前五里河村委在该《催告函》上盖章，赵庆利在该《催告函》上签字。 诉讼中，前五里河村委称根据合同赵庆利应向其缴纳租赁费265000元，签合同时赵庆利向前五里河村委缴纳4000元，剩余261000元至今未付，要求赵庆利交付场院，支付剩余租赁费，并支付利息，利息自2000年1月1日起以未付款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，同时要求赵庆利按合同最后五年的租赁费标准支付占有使用费至其搬离之日止；赵庆利对欠付租金数额无异议，对利息计算方式有异议，并抗辩前五里河村委主张的租金系按年支付，已过诉讼时效，不应再计算利息。另，赵庆利抗辩称因前五里河村委未保证其用电权，故前五里河村委同意变压器费用抵顶租赁费，但未向一审法院提交相关证据；赵庆利还称2014年前五里河村委通知其涉案土地列入搬迁区域，赵庆利企业停产造成损失，称前五里河村委组织社会闲散人员对赵庆利住宅进行打砸给赵庆利造成巨大损失，并提出反诉，但在法庭规定期限内未向一审法院缴纳反诉费用。 一审法院认为，前五里河村委与赵庆利、刘立义签订的《场院租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制实行规定，双方之间形成的租赁合同关系合法有效，予以确认。诉讼中，前五里河村委申请撤回了对刘立义的起诉，系对自身民事诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以准许。本案争议焦点有三：第一，前五里河村委要求赵庆利支付租赁费是否已过诉讼时效；第二，赵庆利应否向前五里河村委支付利息，利息如何计算；第三，赵庆利应否向前五里河村委交付房屋并支付占有使用费。 第一，根据合同约定，赵庆利应向前五里河村委缴纳租赁费265000元，签合同时赵庆利向前五里河村委缴纳4000元，双方对赵庆利尚欠前五里河村委租赁费261000元无异议，但赵庆利抗辩称自1999年租赁涉案场院，约定租金年付，故前五里河村委主张的租赁费已过诉讼时效。关于诉讼时效问题，双方签订的《场院租赁合同》约定租期20年，并约定了租赁费分阶段核算、每年分二次交，该约定应系分期付款方式，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，同一份场院租赁合同约定20年租期，合同签订后赵庆利一直使用涉案场院，对该合同产生的租金，应认定为同一债务，本案诉讼时效期间应自最后一期履行期间届满之日即2019年6月30日起算，故对赵庆利抗辩的本案诉讼时效期间已过的抗辩意见，不予采信。因赵庆利未按约定向前五里河村委支付租赁费构成违约，前五里河村委要求赵庆利支付租赁费261000元，予以支持。对赵庆利抗辩的变压器费用抵顶租赁费，因前五里河村委不认可，赵庆利亦未提交相关证据予以证明，不予采信。另，赵庆利提交2014年3月11日前五里河村委向其发出的《通知》，以证明《场院租赁合同》已解除，但前五里河村委不认可，一审法院认为，即使该《通知》真实，该通知仅系前五里河村委向赵庆利发出搬离涉案场院的要约，但实际赵庆利并未搬离该场院并实际使用至今，应视为双方未就涉案《场院租赁合同》的解除达成合意，该合同当时并未解除。 第二，关于前五里河村委主张的租赁费利息，赵庆利违约欠付租赁费给前五里河村委造成利息损失，前五里河村委要求赵庆利支付欠款利息，应予支持。因赵庆利支付租赁费4000元至1999年12月30日，前五里河村委要求赵庆利自2000年1月1日起，以未付款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，该主张不违反法律规定，根据涉案租赁合同对租赁费支付标准以及付款期限“尾欠租赁费在七.一前交清”的约定，该利息计算如下：以4000元为基数，自2000年7月1日起计算；以8000元为基数，自2001年7月1日起计算；以8000元为基数，自2002年7月1日起计算；以8000元为基数，自2003年7月1日起计算；以8000元为基数，自2004年7月1日起计算；以10000元为基数，自2005年7月1日计算；以10000元为基数，自2006年7月1日计算；以10000元为基数，自2007年7月1日计算；以10000元为基数，自2008年7月1日计算；以10000元为基数，自2009年7月1日计算；以15000元为基数，自2010年7月1日计算；以15000元为基数，自2011年7月1日计算；以15000元为基数，自2012年7月1日计算；以15000元为基数，自2013年7月1日计算；以15000元为基数，自2014年7月1日计算；以20000元为基数，自2015年7月1日计算；以20000元为基数，自2016年7月1日计算；以20000元为基数，自2017年7月1日计算；以20000元为基数，自2018年7月1日计算；以20000元为基数，自2019年7月1日计算；上述每笔款项均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际给付之日止。 第三，对于前五里河村委要求赵庆利交付涉案场院并支付占有使用费，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，因双方签订的租赁合同期限届满，且合同期限届满前，前五里河村委向赵庆利发送了《催告函》，载明“到期时请你及时将全部租赁物归还出租人”，赵庆利亦接收了该《催告函》，表明双方无继续签订租赁合同的合意，赵庆利依法应当在租赁合同期限届满时及时向前五里河村委返还租赁物，故前五里河村委要求赵庆利交付涉案场院，依法予以支持。双方租赁合同期限届满，赵庆利继续占有使用涉案场院给前五里河村委造成损失，前五里河村委要求赵庆利参照涉案合同约定的最后五年的租赁费每年20000元，自2019年7月1日起支付占有使用费至赵庆利交付涉案场院时止，符合法律规定，亦予以支持。另，对于赵庆利提出的前五里河村委侵害其权益等，非涉案合同约束的范畴，依法不能阻却前五里河村委要求其支付租赁费并交付涉案房屋等诉求，对赵庆利主张的在租赁期间建设的房屋、安装的变压器等资产，因其未缴纳反诉费用，按撤回反诉处理，故本案不作一并处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、赵庆利于判决生效之日起七日内向前五里河村委支付租赁费261000元；二、赵庆利于判决生效之日起七日内向前五里河村委支付租赁费利息（利息以4000元为基数，自2000年7月1日起计算；以8000元为基数，自2001年7月1日起计算；以8000元为基数，自2002年7月1日起计算；以8000元为基数，自2003年7月1日起计算；以8000元为基数，自2004年7月1日起计算；以10000元为基数，自2005年7月1日计算；以10000元为基数，自2006年7月1日计算；以10000元为基数，自2007年7月1日计算；以10000元为基数，自2008年7月1日计算；以10000元为基数，自2009年7月1日计算；以15000元为基数，自2010年7月1日计算；以15000元为基数，自2011年7月1日计算；以15000元为基数，自2012年7月1日计算；以15000元为基数，自2013年7月1日计算；以15000元为基数，自2014年7月1日计算；以20000元为基数，自2015年7月1日计算；以20000元为基数，自2016年7月1日计算；以20000元为基数，自2017年7月1日计算；以20000元为基数，自2018年7月1日计算；以20000元为基数，自2019年7月1日计算；上述每笔款项均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际给付之日止）；三、赵庆利于判决生效之日起三十日内向前五里河村委返还租赁物（位于昭阳路北段东侧，总面积约二千一百平方米场院一处）；四、赵庆利于判决生效之日起三十日内向前五里河村委支付占有使用费（占有使用费自2019年7月1日起，按照每年20000元的标准支付至被告实际交付涉案场院时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5515元，由赵庆利负担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：1.通知原件及复印件各一份，主张该通知系被上诉人于2014年3月11日向上诉人发出，用于证明双方租赁合同已于2014年解除。2.涉案厂院拆迁结算明细复印件一份，主张该明细系由被上诉人工作人员手写并复印后交给上诉人，明细下方详细列明了上诉人厂院拆迁补偿项目以及数额，结合证据一可以证明涉案厂院租赁合同已于2014年解除。被上诉人质证认为，对两份证据的真实性均不予认可，证据1一审时已经提交过，不是新证据，被上诉人一审中并不认可其真实性，该两份证据无法看出是被上诉人出具的，无法证实上诉人的主张。本院经审查认为，上诉人提交的证据1、2均未加盖被上诉人公章，被上诉人对其真实性不予认可，不予采信。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人、刘立义与被上诉人于1999年签订《场院租赁合同》，约定上诉人、刘立义承租被上诉人的涉案场院，租赁期限至2019年6月30日。现上诉人尚欠被上诉人租赁费261000元。以上事实清楚，本院予以确认。 上诉人主张，因被上诉人未按合同约定提供工业用电，经双方协商，被上诉人同意免于收取相应的租赁费。但是，上诉人未能提供证据证实自己的主张，应承担举证不能的不利后果。对于上诉人关于被上诉人同意减免租赁费的主张，本院不予支持。 关于诉讼时效问题。上诉人主张，每年的租赁费具有独立性，应分别计算诉讼时效。但是，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，支付租赁费系上诉人的合同义务，由此产生的债务属于同一债务，双方约定每年分两次缴纳租赁费，属于同一债务的分期履行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，涉案租赁费的诉讼时效应自最后一期履行期限届满之日起计算。一审认定被上诉人关于涉案租赁费的主张未超出诉讼时效期间正确，本院予以维持。 上诉人还主张，双方租赁合同已于2014年解除，双方形成拆迁补偿合同关系。但是，上诉人提交的通知及拆迁结算明细，未加盖被上诉人的公章，对其真实性无法确认，不足以证实上诉人的主张。一审认定双方合同于租赁期限届满后解除正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5515元，由上诉人赵庆利负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  苗自富 审判员  王林林 二〇二〇年八月十三日 法官助理张锦秀 书记员陈飞雨