济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初806号原告：张玉图，男，1966年3月21日出生，汉族，住山东省嘉祥县。委托诉讼代理人：张珍珍，女，系原告之女。被告：济南美寓物业管理有限公司，住所地济南市市中区魏家庄万达广场豪景苑5号楼2420，统一社会信用代码91370103MA3EXR391H。法定代表人：尹长彦。委托诉讼代理人：高明阳，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘清儒，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。原告张玉图与被告济南美寓物业管理有限公司（以下简称美寓物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉图的委托诉讼代理人张珍珍，被告美寓物业公司的委托诉讼代理人刘清儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉图向本院提出诉讼请求：1.判令美寓物业公司支付张玉图自2019年9月28日至2019年12月28日，高新区海信贤文中心XXX室房屋租金6900元；2.判令美寓物业公司支付张玉图违约金27600元及违约利息约230元；3.判令美寓物业公司支付张玉图房屋使用水电费，物业费，共计约1000元；4.判令美寓物业公司支付哺乳期(张珍珍生产日期2019年8月28日)精神损失费及多次往返协商路费，电话沟通费用等，共计2000元；5.判令美寓物业公司归还高新区海信贤文中心XXX室房屋钥匙，门禁；6.判令美寓物业公司承担本次诉讼所产生得所有费用。诉讼中，张玉图增加诉讼请求：要求解除张玉图与美寓物业公司之间签订的《济南市房屋出租委托合同》；并自愿撤回第四项诉讼请求。事实和理由：张玉图与美寓物业公司于2019年7月27日签订《济南市房屋出租委托合同》，张玉图将高新区海信贤文中心3-918室委托于美寓物业公司托管三年，美寓物业公司应于2019年9月28日支付第一期(2019年9月28日至2019年12月27日)租金，共计6900元。因美寓物业公司未在规定期限内支付，且未说明原因，无任何通知，张玉图于2019年9月29日联系美寓物业公司经办人李旭，李旭则表示已经离职，提供第二经办人付莹及联系方式，张玉图与经办人付莹联系后，多次从住处(经十路凤山路金域华府)往返解放路110号正大时代广场618室与其协商支付租金日期未果，张玉图为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。美寓物业公司辩称，一、关于租金应当依据合同以及银行流水确定未支付的金额；二、关于违约金，张玉图主张的违约金过分高于所遭受的实际损失，法庭应予以驳回或者是调整；三、关于水电、物业应当根据实际产生的费用进行确认；四、关于张玉图的第四项诉讼请求，该费用为间接性损失应当驳回；五、关于房屋钥匙、门禁，如张玉图陈述属实，代理人可以协调美寓物业公司予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月27日，张珍珍代张玉图向美寓物业公司出具委托书，将济南高新区的房屋出租事宜委托给美寓物业公司，美寓物业公司在委托书上添加备注：剩余水电、物业费共计2326.24元，于支付第一次房租时一并交付；超过支付房租时间30日，张玉图有权收回房屋及房屋配套设施，美寓物业公司经办人李旭签字捺印。同日，张珍珍（甲方）与美寓物业公司（乙方）签订《济南市房屋出租委托合同》。合同第一条房屋基本情况第（一）项约定：房屋坐落于济南高新区。第四条租赁期限、免租期租金、租金标准及支付方式约定：（一）甲方授权乙方的委托期限自2019年9月28日至2022年9月27日共3年，委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同租金标准一致，其中2019年7月28日至2019年9月27日为免租期共计2月。（二）甲方2019年8月1日前将房屋交付给乙方，并签订《物业交接清单》见附件一。（三）租金标准：①第一年租期为2019年9月28日至2020年9月27日，每次具体付款日期：第一次：2019年9月28日；金额6900元；第二次：2019年12月28日；金额6900元；第三次：2020年3月28日；金额6900元；第四次：2020年6月28日；金额6900元。第四条其他费用的交付方法：委托期与延长期内的水费、电费、燃气费、供暖费等应房屋使用而产生的费用由乙方承担。……第八条违约责任第2项乙方违约责任约定：1）乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额3%的违约金（银行系统故障，节假日除外）。2）乙方过错责任造成房屋及附属设施、设备（含家电）的损坏，乙方负责维修或赔偿。3）合同期内，乙方违约则向甲方支付本合同约定当年租金总额作为违约金。《物业交接清单》附件一中，经双方确认，物业交接包含部分家具、家电及钥匙1把、门禁卡2张。上述合同签订后，张玉图按照合同约定交付房屋，美寓物业公司未依约缴纳租金，张玉图将涉案房屋收回，由此形成本案诉讼。另查明，张玉图缴纳涉案房屋自2019年7月1日至2020年6月30日物业费1826.64元；2019年6月30日缴纳水费200元、电费300元。其中，2019年7月28日至2019年12月28日的电费扣缴347.49元，截止2019年12月31日，水费扣缴42.35元。诉讼中，张玉图向美寓物业公司主张三个月的物业费455.4元、电费300元、水费50元。本院认为，张珍珍代张玉图与美寓物业公司签订的《济南市房屋出租委托合同》，张玉图提起本案诉讼主张权利，并提交合同作为依据，视为其对张珍珍代理行为的追认，故本院确认系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，张玉图按约交付了涉案房屋，美寓物业公司未按约定支付租金，致使张玉图的合同目的不能实现，现张玉图要求解除涉案合同，美寓物业公司亦同意解除房屋租赁合同，故本院对解除张玉图与美寓物业公司之间的《济南市房屋出租委托合同》予以确认。对于张玉图主张的水电费、物业费1000元，依据张玉图提交的物业费缴费证明显示2019年7月1日至6月30日物业费1826.64元；2019年7月28日至2019年12月28日的电费为347.49元；截止2019年12月31日水费为42.35元，张玉图三个月的物业费456.66元（1826.64元÷12×3），张玉图主张物业费455.4元、电费300元，系对其权利的自行处分，本院予以支持，加上水费42.35元，故美寓物业公司应支付张玉图水电费、物业费共计797.75元，超出部分，本院不予支持。关于张玉图要求美寓物业公司返还门禁、钥匙的诉讼请求，双方在《物业交接清单》附件一中确认交接物品包含钥匙1把、门禁卡2张，但美寓物业公司至今尚未确定是否返还，亦未提交证据证实其已经返还，故对该项诉讼请求，本院予以支持。张玉图自愿撤回第四项诉讼请求，系对其权利的自行处分，本院予以准许。本案的争议焦点为：一、是否应支付2019年9月28日至2019年12月28日的租金；二、是否应支付违约金及违约金数额。关于是否应支付2019年9月28日至2019年12月28日的租金的问题。张玉图主张，虽然涉案合同约定美寓物业公司不交租金一个月合同自动解除，但直到2019年11月25日，双方一直在沟通延期缴纳租金事宜，涉案合同并未解除，应当支付2019年9月28日至2019年12月28日的租金。美寓物业公司辩称，依据合同约定，张玉图自认一个月不交房屋租金解除合同，故其只欠付2019年9月28日至2019年10月28日的房屋租金。本院认为，结合本案租赁合同实际履行情况，张玉图向美寓物业公司交付房屋后，美寓物业公司并未依约支付房屋租金，依据张玉图提交的水电费用明细显示，自2019年7月28日至2019年12月28日期间均有用电费用产生，可知该期间房屋由美寓物业公司实际占用涉案房屋，故对于张玉图要求美寓物业公司支付2019年9月28日至2019年12月28日的租金6900元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于是否应支付违约金及违约金数额问题。本院认为，美寓物业公司未按合同约定时间向张玉图支付租金，已构成违约，应依照合同约定向张玉图支付相应的违约金。虽然双方合同约定“合同期内，乙方违约则向甲方支付本合同约定当年租金总额作为违约金”，但是该违约金过分高于张玉图所遭受的实际经济损失，美寓物业公司亦要求予以调整，故本院依法对违约金标准予以调整。根据公平原则及诚实信用原则，结合合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，本院酌定美寓物业公司向张玉图支付按三个月房租计算的违约金，即6900元。关于张玉图要求美寓物业公司支付违约利息230元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认解除原告张玉图与被告济南美寓物业管理有限公司于2019年7月27日签订的《济南市房屋出租委托合同》；二、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张玉图房屋租金6900元；三、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张玉图水电费、物业费797.75元；四、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张玉图违约金6900元；五、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张玉图钥匙1把、门禁卡2张；六、驳回原告张玉图的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取372元，由原告张玉图负担289元，由被告济南美寓物业管理有限公司负担83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王卉二〇二〇年八月四日法官助理崔来运书记员韩菁