山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7269号 上诉人(原审原告)：青岛蕴金工贸有限公司，住所地：青岛市市南区三明北路。 法定代表人：耿绪杰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：赵永亮，山东道安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞文峰，山东道安律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：山东宝都房地产开发有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区长江中路。 法定代表人：张闰航，职务：总经理。 委托诉讼代理人：王蓝玉，女，1991年11月20日，汉族，住山东省昌乐县，系山东宝都房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人:杜春华，山东新岛律师事务所律师。 上诉人青岛蕴金工贸有限公司（以下简称蕴金工贸公司）因与被上诉人山东宝都房地产开发有限公司（以下简称宝都房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院作出的（2019）鲁0211民初9290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 蕴金工贸公司上诉请求：1、请求依法撤销青岛市黄岛区人民法院作出的(2019)鲁0211民初9290号民事判决；2、依法将本案发回重审或依法认定本案所争议合同无效后改判被上诉人返还上诉人所有租赁费2056920元，赔偿上诉人装修费、设备物料费共4838662.25元，赔偿上诉人购买发电机以及柴油费用292747.50元，赔偿上诉人预期可得利益2244800元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。庭审中上诉人变更上诉请求第2项：上诉人预期可得利益变更为：信赖利益损失2244800元。事实和理由：一、一审法院对上诉人与被上诉人之间《租赁合同》效力认定错误。一审中上诉人提交证据证明了涉案房屋规划用途为室内网球、羽毛球练习场地，自始至终无法用于商铺经营和开设宾馆。被上诉人在没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定将原规划用途为室内网球、羽毛球练习场地更改为商铺对外出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，上诉人与被上诉人之间所签订的合同应为无效合同。虽然上诉人与被上诉人在一审的过程中都没有主张双方签订的《租赁合同》无效，但法院不能因此而认定合同有效。合同效力是一个法律评价问题，关系到合同能否取得法律所许可的效力，体现了国家的价值判断，反映了国家对合同关系的干预。正确认定合同的效力是解决合同纠纷的前提，即便当事人未提出确认合同效力的诉请，法官仍应依职权主动审查并正确认定合同的效力。二、一审法院对于事实的认定错误。虽然涉案商铺的二、三层由上诉人自己组织施工，但上诉人施工时是作为建设工程的施工方根据被上诉人的指示进行施工的，对于房屋的规划并不清楚。被上诉人向上诉人出租涉案商铺时，明确约定了涉案商铺内经营项目为一楼为经被上诉人确认的非油烟餐饮类、房屋中介类、二楼三楼为宾馆，上诉人无权将单方改变经营项目和用途。根据《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被上诉人应当向上诉人交付适合经营宾馆的房屋。而被上诉人向上诉人交付的商铺原规划为室内网球、羽毛球场地，根本无法经营宾馆。所以，一审法院因二、三层由上诉人组织施工就认定蕴金工贸公司对于涉案房屋的产权及规划情况清楚从而否定被上诉人应交付合乎约定用途租赁物的基本义务是错误的。三、上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》无效是由被上诉人隐瞒涉案房屋建设规划用途造成的，应当赔偿因合同无效给上诉人造成的全部直接损失及逾期可得利益。综上，一审法院对《租赁合同》效力认定错误，对认定事实不清请求二审法院依法查明事实，发回重审或依法改判。 宝都房地产公司答辩称：一、上诉人变更的该项上诉请求超出一审的诉讼请求。二、关于合同效力的部分，宝都房地产公司出租给蕴金工贸公司的房屋是经过合法审批建造验收合格的房屋，所交付的房屋现状与规划手续一致。为此，宝都房地产公司在一审向法庭提交的房屋的审批建造手续，不存在违反法律强制性规定的情形。最高人民法院的审理房屋租赁合同解释第2条不适用于本案。双方租赁合同有效。三、蕴金工贸公司承租房屋时，实地查看，对房屋仅为1层的结构知悉。承租后蕴金工贸公司自行将房屋加层、隔间、装修，2、3层用于宾馆经营，1层部分自用，部分转租。宾馆已实际经营，对此宝都房地产公司在一审提交了公证书。转租部分此承租人实际使用，蕴金工贸公司自此承租人处收取了租金，该事实蕴金工贸公司也自认。从现实看不存在不能实现合同目的的情形，且宾馆已实际取得了公共聚集场所营业使用营业前消防安全检查合格证，此证据宝都房地产公司也在一审向法庭提交。即无论从宾馆经营手续还是从实际看，房屋都不存在不能实现合同目的的情形。宝都房地产公司无违约。因为，蕴金工贸公司没有按期交纳租金。宝都房地产公司向法院提出追索租金之诉，在起诉之前已经向蕴金工贸公司发函，要求解除租赁合同，追索租金之诉中再次请求法院确认，解除租赁合同。即合同解除是因蕴金工贸公司违约导致。因此蕴金工贸公司所诉的各项赔偿宝都房地产公司不承担责任。综上请求二审维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。 蕴金工贸公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除蕴金工贸公司与宝都房地产公司所签订的《商铺租赁合同》；2.依法判令宝都房地产公司返还蕴金工贸公司已支付的房租2215268元；3.本案诉讼费用由宝都房地产公司承担。诉讼过程中，蕴金工贸公司增加变更诉讼请求为：1.依法判令宝都房地产公司返还蕴金工贸公司已支付的房租，数额从2215268元变更为3258228元；2.依法判令宝都房地产公司赔偿蕴金工贸公司租赁物装修费、设备物料费共计4838662.25元；3.依法判令宝都房地产公司赔偿蕴金工贸公司购买发电机以及柴油等费用292747.5元；4.依法判令宝都房地产公司赔偿蕴金工贸公司可预期利润2244800元。事实与理由：2016年10月9日，蕴金工贸公司与宝都房地产公司签订《商铺租赁合同》，约定由蕴金工贸公司承租宝都房地产公司由所有的天目山路20、28号商铺。该合同第六条约定，“房屋用途:楼为经甲方确认的非油烟餐饮类、房屋中介类、二三楼为宾馆。”第三条约定了计租面积及租金:“该场地的商铺计租面积(使用面积)为2641.76平方米，其中1层993.66平方米，2层1031.14平方米，3层616.96平方米:第一年至第二年度楼2.6元/平方/天，二楼1.8元/平方/天，三楼1.5元/平方/天。”合同签订后，蕴金工贸公司依约定预交了房租，并投入巨资装修，准备开设宾馆所需各种物资、人员、手续等。在装修中发现，租货物楼的使用面积实际为23.66平方米，二楼实际为961.14平方米，三楼实际为576.96平方米，总计比合同约定的使用面积少了180平方米。此外，直到2017年5月因未通过消防备案手续，才得知租赁物的规划用途为室内网球场、羽毛球场，依法不能用于商铺经营和开设宾馆。此后蕴金工贸公司多次找宝都房地产公司交涉，要求其变更规划协助蕴金工贸公司办理消防手续，以便蕴金工贸公司能实现合同目的，展开正常经营。但宝都房地产公司不仅不履行义务，反而多次停水停电，给蕴金工贸公司造成重大损失。宝都房地产公司违反诚信原则，在双方签订合同时隐瞒租赁物规划为网球场、羽毛球场，不能用于宾馆经营的事实，且其在合同中提供的计租面积(使用面积)比实际上的使用面积多了180平方米;合同签订后蕴金工贸公司也一直未告知蕴金工贸公司上述事实;在蕴金工贸公司因消防备案手续未通过后，虽经承租人多次催告，仍不积极办理规划变更事宜，致使蕴金工贸公司无法按期展开经营。蕴金工贸公司租赁商铺开设宾馆的合同目的无法实现。另外，蕴金工贸公司投入巨资按开设宾馆的要求进行了装修，购置了宾馆所需各项设备、物料，但因宝都房地产公司违约行为，无法展开经营，故依法追加判令宝都房地产公司赔偿租赁物装修费用、消防工程费用、因停电而自行购买发电机以及柴油的费用和开设宾馆的可预期利润等请求如上，故具状法院，请求法院依法保护蕴金工贸公司合法权益。 宝都房地产公司在一审中辩称，1.因蕴金工贸公司迟延交付租金、擅自转租，宝都房地产公司已经于2018年10月10日向蕴金工贸公司发送“解除合同及清场通知”，告知蕴金工贸公司解除《租赁合同》并要求蕴金工贸公司3日内撤场交还房屋。为此，宝都房地产公司已向法院起诉请求确认《租赁合同》于2018年10月13日解除。2.《租赁合同》不存在蕴金工贸公司单方解约的事实基础与法律依据，蕴金工贸公司不享有合法解约权。蕴金工贸公司在实地查看房屋现状，知悉房屋用途下自愿签订《租赁合同》，行为后果自己承担。宝都房地产公司是现状出租房屋，并未就房屋用途向蕴金工贸公司做承诺，亦未就蕴金工贸公司经营审批手续向蕴金工贸公司作出承诺。宝都房地产公司出租并交付蕴金工贸公司的是合法建设房屋，不存在违约行为。蕴金工贸公司承租后自行搭建隔层，间隔，对外出租，收取租金。蕴金工贸公司作为经营者应当就承租房屋是否满足自己经营需求，经营手续如何办理等问题充分考察，并自行承担经营审批不获通过而引起的经营风险。3.假如蕴金工贸公司因房屋用途问题享有解约权，蕴金工贸公司用行为表明放弃解约权，现在行使已过合理期间。如果因房屋消防验收问题致使蕴金工贸公司不能合法经营宾馆，蕴金工贸公司理应在知悉消防验收不合格时，与宝都房地产公司交涉《租赁合同》变更、解除问题，以及时止损。宝都房地产公司自称“2017年5月得知租赁物依法不能用于商铺经营和开设宾馆”，之后却一直占用承租房屋，从未向宝都房地产公司提出过解除《租赁合同》的要求。甚至，因蕴金工贸公司拖欠租金宝都房地产公司知其解约时，蕴金工贸公司仍要求继续履行合同。2018年蕴金工贸公司仍在支付租金。蕴金工贸公司以上行为表明愿意现状承租房屋。本案诉讼蕴金工贸公司又以消防备案问题提出解约不应得到支持。4.蕴金工贸公司要求返还已付租金无依据。蕴金工贸公司愿意现状承租房屋，就应支付租金。且，蕴金工贸公司在实际使用房屋获取收益，请求返还租金不仅缺乏依据，也不公平合理。蕴金工贸公司将承租的房屋一楼间隔为多间对外转租，二楼、三楼经营宾馆，即蕴金工贸公司在实际使用租赁房屋，请求返还支付给宝都房地产公司的房租，不应得到支持。房屋计租面积亦是双方签订合同时确认一致的。租金问题双方应依合同履行。5.蕴金工贸公司要求宝都房地产公司赔偿装修费、设备物料费、消防工程款、发电机和柴油费，没有任何依据。蕴金工贸公司是否支出了这些费用尚待查实，假使费用真实，亦不应由宝都房地产公司承担。基于上述理由，蕴金工贸公司作为承租人使用租赁物作何经营及经营项目能否获得审批，是自身应考虑问题，在其承租房屋时理应进行充分考察与评估。因蕴金工贸公司拖欠房屋、转租房屋等自身违约行为导致租赁合同解除，后果应由蕴金工贸公司自行承担。且，蕴金工贸公司主张的这些费用都是其作为经营者应自己承担的经营成本，费用的发生与宝都房地产公司无关。6.投资必然产生风险，经营是否能获利受很多因素影响，蕴金工贸公司经营宾馆是否可获利并不确定，加之合同解除原因系蕴金工贸公司自身问题，主张可预期利润不应得到支持。综上，请法院依法驳回蕴金工贸公司诉讼请求。 一审法院认定事实如下： 一、2016年10月9日，宝都房地产公司（出租人、甲方）与蕴金工贸公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定，乙方承租甲方位于青岛市开发区天目山路20、28号商铺，该商铺计租面积为2641.76平方米。甲方自商铺交付给乙方之日起为合同起始日，给予乙方90天的装修免租期，即2016年10月3日至2017年1月2日。租赁期限10年，即2016年10月3日至2026年10月2日。本合同签订后当日，乙方向甲方预付第一年租金1358228元，以年为一个缴租期，租赁费用乙方在后期年度每年9月9日前向甲方预付下一年度租金。乙方在该场地内经营项目为一楼为经甲方确认的非油烟餐饮类、房屋中介类、二楼三楼为宾馆，乙方无权将该商铺场地全部或部分向第三方转租，也不得单方改变经营项目和用途，否则，甲方视为乙方违约，有权单方解除合同，乙方所交的租金及履约保证金不退。在合同签订当日，乙方应当向甲方支付10000元作为乙方的履约保证金，保证金不足时，乙方应及时补齐。在乙方所租场地内，甲方仅提供商铺装修必要的基础设备对接口，乙方在此商铺内经营所用设备和装修，由乙方自付费用设计、购买、安装和施工，所有设计和施工必须通过政府相关部门验收合格并获得审批证书（如需要），同时所有装修方案、设备施工方案必须通过甲方事先审查同意并备案。乙方装修不得改变或破坏商铺主体结构，不得违反规划、环保、建设、城管等有关规定，若由此导致商铺损坏的，乙方应当予以赔偿，甲方有权解除合同并不返还已支付的租金和履约保证金；若导致行政处罚的，由乙方承担，由此导致甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。乙方及其工作人员在该商铺内之经营必须严格遵守国家、省、市、区各级部分及物业管理公司有关消防管理的规定，否则，因此造成的一切经济、民刑事责任由乙方全部承担，若因此造成甲方、物业公司、相邻租户的一切经济损失全部由乙方承担。本合同若因乙方违约而终止或被甲方解除的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。若因甲方违约导致合同终止，甲方应无息双倍返还本合同项下之履约保证金。若乙方延迟缴纳本合同项下租费的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠租金额3‰的迟延履行违约金。延迟超过10日，甲方有权单方解除本合同，乙方应当按照本合同第十三条之约定将商铺返还甲方，同时甲方不予退还乙方履约保证金。乙方在本合同终止或被解除之前，必须自付费用使商铺主体、装修及设施设备恢复原状，并在本合同终止当日，或被解除后10内，将该商铺交还甲方。若乙方逾期返还，甲方对乙方在该场地内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置且不承担任何责任，甲方处置所产生的费用由乙方全部承担，甲方有权从履约保证金中扣除。 签约当日，蕴金工贸公司缴纳租赁保证金10000元及租金1358228元，宝都房地产公司为其出具收款收据两份。2018年9月17日，蕴金工贸公司缴纳租金1300000元，宝都房地产公司为其出具收款收据一份，该收款收据“项目”一栏载明：天目山路20、28号网点租金（2018.1.3-2019.1.2）。 二、2017年3月1日，宝都房地产公司就包含案涉商铺在内的商品房取得房地产权属登记证明，宝都房地产公司系涉案商铺所有权人。 三、2017年5月23日，青岛市公安消防支队经济技术开发区大队向青岛金沙壹号千佛宾馆有限公司开具《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，因改变原建筑结构和使用性质未能提供规划许可证明文件，导致建设工程消防设计文件检查不合格，要求青岛金沙壹号千佛宾馆有限公司组织设计单位进行修改后，申请复查。如工程现已施工，应依法停止施工，未经检查合格，不得恢复。 四、一审庭审中，宝都房地产公司称其于2018年10月10日向蕴金工贸公司发出《解除合同及清场通知》，要求蕴金工贸公司在本通知送达2日内付清所欠本年房租65822元及违约金236962元，合计895190元；若未按时支付，将做以下处理：1.解除《租赁合同》，租赁保证金不予退还。2.请蕴金工贸公司在3日内撤场，并将商铺恢复原状，交还给宝都房地产公司。3.若蕴金工贸公司在3日内撤场的，视为蕴金工贸公司放弃商铺内所有器材、设备、装修等财产的所有权，宝都房地产公司可自行处理。4.宝都房地产公司保留追诉蕴金工贸公司未付租金、违约金及合同约定的其他费用的权利。蕴金工贸公司称其并未收到该通知，该通知对蕴金工贸公司不具有效力。 五、一审庭审中，蕴金工贸公司、宝都房地产公司均同意解除涉案《租赁合同》，蕴金工贸公司称涉案合同解除时间系蕴金工贸公司起诉之日即2019年5月10日。宝都房地产公司称解除时间系2018年10月13日。 六、一审庭审中，宝都房地产公司提交蕴金工贸公司2019年2月18日的民事反诉状，载明：2017年5月23日，青岛市公安消防支队经济技术开发区大队，出具了《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，宝都房地产公司方知涉案房屋的规划及设计用途为室内网球、羽毛球练习场地，不能用于其他用途……，为减少损失，蕴金公司不惜花费巨大的人力物力于2018年9月14日，通过自己的努力，办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，最终扫除了障碍，可以将租赁房屋投入使用，进行正常经营了。 宝都房地产公司提交的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，显示2018年9月14日青岛风雅海宾馆有限公司就天目山路20号消防安全检查合格。 七、一审庭审中，蕴金工贸公司提交黄岛区人民政府行政复议决定书一份，欲证明涉案租赁物因房屋规划用途问题自始至终无法用于宾馆经营，黄岛区综合行政执法局对蕴金工贸公司法定代表人耿绪杰下发了对租赁物2、3层限期拆除决定书，但蕴金工贸公司因主体问题对该决定书提出行政复议，行政复议结果因主体认定不清撤消了对耿绪杰限期拆除的决定，但是对于限期拆除决定书的实质内容也就是说2、3层不能用于宾馆经营并未予以改变。宝都房地产公司质证称对该证据真实性无异议，但是该证据只是认定了行政执法局的限期拆除决定书属于认定事实不清、证据不足，达不到蕴金工贸公司想证明的证明内容。 八、一审庭审中，蕴金工贸公司申请对位于青岛市黄岛区天目山路20、28号(金沙滩壹号二期项目20、28号)建筑物(涉案商铺)房屋：1）装饰装修、消防工程以及排烟系统在剩余租赁期内的残值(剩余租赁期自2019年5月11日计算至2026年10月2日)进行鉴定；2）作为宾馆经营的可预期利润进行鉴定，经营期间自2017年5月13日暂计算至2019年5月10日。一审法院委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司进行鉴定，经鉴定，青岛市黄岛区天目山路20、28号的房屋装修装饰、消防工程以及排烟系统的残值在价格评估基准时间的货币金额为2265091.72元；青岛市黄岛区天目山路20、28号的房屋作为宾馆经营的可预期利润在价格评估基准时间的货币金额为655644.38元。 九、一审法院调取（2019）鲁0211民初1072号案件材料，宝都房地产公司曾于2019年1月11日提起诉讼，要求解除租赁合同。 一审法院经审理认为，本案为租赁合同纠纷。蕴金工贸公司系涉案天目山路20、28号商铺的所有权人，蕴金工贸公司与宝都房地产公司于2016年10月9日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同，对双方均具有约束力。本案争议的焦点是：1.关于涉案租赁合同应否解除；2.关于租赁合同解除后的责任承担问题。综合本案的案情及相关的法律规定，一审法院作出如下分析判定：1.关于涉案租赁合同应否解除。蕴金工贸公司提起诉讼请求解除双方签订的《租赁合同》。庭审中，宝都房地产公司亦同意解除该《租赁合同》，双方的意思表示一致，一审法院予以确认。关于该租赁合同的解除时间。宝都房地产公司提交的2018年10月10日解除合同及清场通知，因蕴金工贸公司称未收到该通知，宝都房地产公司提交的证据不足以证明其何时将该通知送至蕴金工贸公司处，故一审法院对于该解除通知的效力不予确认。宝都房地产公司曾于2019年1月11日向一审法院提起诉讼，明确提出解除合同的诉求，该时间可以确定宝都房地产公司通过诉讼的方式行使合同单方解除权，故一审法院确定双方于2016年10月9日签订的《租赁合同》依法应予以解除，解除时间为2019年1月11日。2.关于租赁合同解除后的责任承担问题。蕴金工贸公司称宝都房地产公司隐瞒涉案商铺的规划用途、未履行变更规划审批手续致使合同目的不能实现，应承担违约责任。根据一审庭审查明的事实，双方在签订合同时蕴金工贸公司对于房屋仅有一层的状况是清楚的，二三层由蕴金工贸公司自己组织施工，蕴金工贸公司在租赁房屋前应尽到合理谨慎的考察义务，且双方在租赁合同中并未约定蕴金工贸公司有履行相关行政审批手续的义务，合同目的不能实现并不能归责于宝都房地产公司，故蕴金工贸公司主张宝都房地产公司承担违约责任于法无据，一审法院不予支持。蕴金工贸公司以宝都房地产公司违约为由主张宝都房地产公司返还已支付房租，赔偿蕴金工贸公司租赁物装修费、设备物料费、购买发电机及柴油等的费用及可预期利润，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定，判决：一、解除蕴金工贸公司与宝都房地产公司于2016年10月9日签订的《租赁合同》；二、驳回蕴金工贸公司的其他诉讼请求。本案案件受理费85838元，鉴定费24000元，共计109838元，由蕴金工贸公司负担。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解，未能达成一致意见。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于合同的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋原规划系层数为一层的羽毛球练习场，面积1020.57平方米，其并不含有二、三层结构，而双方合同约定“计租面积（使用面积）为2641.76平方米，其中1层993.66㎡，2层1031.14㎡，3层616.96㎡，租金第一年至第四年度：一楼2.6元/平方/天，二楼1.8元/平方/天，三楼1.5元/平方/天……乙方在该场地内经营项目为：一楼为经甲方确认的非油烟餐饮类、房屋中介类、二楼三楼为宾馆”，可见，双方在签订租赁合同时对涉案房屋约定的使用系以对该房屋进行改扩建为基础的，即系以改扩建后的房屋进行的租赁。综合本案的证据，以及2017年5月23日青岛市公安消防支队经济技术开发区大队下发的《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》所记载的内容（涉案房屋因改变了原建筑结构和使用性质未能提供规划许可证明文件）可见，尚无证据显示该改扩建系取得了建设工程规划许可证的行为，故双方租赁合同属于就违反建设工程规划的房屋进行的租赁，因而应依法认定为无效的合同，一审判决对合同效力的认定错误，本院对此予以纠正。宝都房地产公司抗辩称改扩建系蕴金工贸公司承租房屋后单方实施的行为，与其无关，不应当影响租赁合同的效力，但其作为出租人在签订租赁合同时即已按照改扩建的面积计收租金，并按改扩建后的结构层数规划业态，所签租赁合同所指向的标的物是经改扩建以后的房屋，而非原先规划设定的房屋，该事实与其上述主张自相矛盾，本院对其该项抗辩不予采信；宝都房地产公司主张租赁合同约定了“在此商铺内经营所用设备和装修，由乙方自付费用设计、购买、安装和施工，所有设计和施工必须通过政府相关部门验收合格并获得审批证书（如需要）”，没有办理相关规划变更手续并非其责任，合同不应因此被认定无效，但对于合同的效力是法律的强制性规定，是人民法院依职权审查的范畴，当事人之间的约定不能排除法律对无效的合同规定，且，即便该约定包含了对租赁房屋的改扩建，亦仅是对办理相关手续主体和义务的约定，该条款履行与否所对应的法律后果是能否取得合同效力补救的效果以及如何认定相应责任的分担，而合同效力最终是否得到了补救关键还是取决于是否已经取得了规划变更，但截止到本案法庭辩论结束，尚未有证据显示涉案房屋的改造已经获得了变更规划，因而宝都房地产公司主张双方租赁合同有效，缺乏法律依据，本院对此不予支持。 我国合同法规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故蕴金工贸公司要求返还占有使用费，本院不予支持。蕴金工贸公司主张其对涉案房屋规划情况及改扩建违反规划不知情、不存在过错，但涉案租赁的房屋面积较大，所涉使用费用数额较高，而其在明知租赁房屋将做宾馆经营等之用的情况下，作为正常理性的市场主体，其对涉案房屋是否适租，是否存在不能办理相关手续的潜在风险等应尽审慎审查的义务，并应对此有合理的预见，且双方合同亦有其应当就所有设计和施工须通过政府相关部门验收合格并获得审批的约定，故就合同无效双方均有过错。关于涉案房屋的装修装饰、消防工程以及排烟系统的残值在一审中已经进行了鉴定，且宝都房地产公司从部分装饰装修中获益，故基于双方对合同无效均有过错，对该部分损失应当由双方按照残值价值予以均担，即宝都房地产公司应当补偿蕴金工贸公司装修损失为1132545.86元（2265091.72元÷2）。关于上诉人蕴金工贸公司主张的预期可得利益损失缺少法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的购买发电机以及柴油费用等损失，因其未及时交纳占有使用费本身存有过错且在另案中已经扣减了部分占有使用费作为补偿，故上诉人的该项主张，本院不予支持。 综上，上诉人的部分上诉请求，具有事实和法律依据，本院依法予以部分支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初9290号民事判决； 二、确认上诉人青岛蕴金工贸有限公司与被上诉人山东宝都房地产开发有限公司于2016年10月9日签订的《租赁合同》无效； 三、被上诉人山东宝都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人装饰装修费用1132545.86元； 四、驳回上诉人青岛蕴金工贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费85838元，由上诉人青岛蕴金工贸有限公司负担76729元，由被上诉人山东宝都房地产开发有限公司负担9109元；鉴定费24000元，由上诉人青岛蕴金工贸有限公司负担12000元，由被上诉人山东宝都房地产开发有限公司负担12000元；二审案件受理费85838元，由上诉人青岛蕴金工贸有限公司负担76729元，由被上诉人山东宝都房地产开发有限公司负担9109元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨