云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初3328号原告曲靖市安居房地产开发有限公司。住所地：曲靖市开发区幸福路57-58号。统一社会信用代码：91530300763880931B。法定代表人杨常稳，董事长。委托代理人杨新梅，云南泽典律师事务所律师，特别授权代理。被告栾于文，男，汉族，1983年12月12日生，宣威市人，住宣威市。原告曲靖市安居房地产开发有限公司诉被告栾于文商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法由审判员曹琪梅适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告曲靖市安居房地产开发有限公司的委托代理人杨新梅，被告栾于文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖市安居房地产开发有限公司诉称，被告栾于文于2016年1月6与原告签订编号为ＮＱＪ0041080007的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买原告开发的位于曲靖市房屋（套内建筑面积为:111.1平方米），总房款为419522元，通过银行按揭付款方式支付。首期房款为129522元，其中首期购房款有110000元是被告栾于文向原告借款金额，后被告向原告偿还了57841元，并在支付首期款前向原告交了19522元定金，其余房款290000元由被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行借款支付。由于被告未按与银行签订的编号为53ＷＴ434116011665165的《个人购房／购车借款及担保合同》约定按期足额偿还银行的贷款。2020年2月28日银行向原告发出回购通知，要求原告承担保证责任并对房屋进行回购。原告替被告清偿了其欠银行的所有欠款274434.93（包括本金271648.74元及利息2786.19元），即原告承担了连带还款责任。《商品房购销合同》中（合同补充协议）第一条第1.3款约定:“若因乙方不履行还款义务而导致银行向甲方行使担保权的，乙方应于甲方通知还款之日起十日内向甲方偿还甲方产生的损失及相关费用（包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费），并按全部相关款项万分之五每日向甲方支付违约金。乙方仍未能在上述约定时间内赔付甲方款项和违约金的，按以下不同情况处理：①如本合同所约定房屋未办理产权转移登记手续的，甲方有权解除主合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金及甲方所承担的相关费用后，剩余房款无息退还给乙方。…。”另，第1.4款约定：“甲方根据合同约定解除合同的，甲方有权从乙方已付房款中直接扣除所有违约金、滞纳金和赔偿款项，剩余价款（若有）由甲方无息退还给乙方，若乙方已付房款不足支付违约金、滞纳金和赔偿款的，则应补足差。乙方应在办理退款手续前按甲方通知的时间配合甲方到曲靖市房屋产权管理局办理预告或备案登记的注销手续，乙方逾期配合办理注销手续的，应按总房价款的万分之五向甲方支付违约金。”因被告未按期足额还款，经银行要求，原告于2020年2月28日代其还清了上述欠款。故请求法院依法判令：1、解除原告与被告栾于文签订的编号为：ＮＱＪ004108007的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并判令被告配合原告到曲靖市房屋产权管理局办理《商品房购销合同》备案登记注销手续（合同登记备案号为：ＱＪ2016010600173）；2、被告栾于文支付原告违约金83904.4元（总房价419522元的20%）；3、被告栾于文支付原告为本案所支付的律师费3000元；4、被告栾于文承担原告为本案所支付的其他全部费用（包括但不限于本案诉讼费、公告费、保全费等费用）。被告栾于文辩称，原告诉请的违约金过高，我因2020年1月9日到曲靖市强制隔离戒毒所进行戒毒，所以才没有继续偿还银行贷款，并且要到2022年1月8日强制戒毒期才满，故我同意解除合同，但之前因为我对该房屋进行了装修，请求对相关费用进行减免。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各1份，证明原告的主体资格。2、被告身份证、户籍登记卡复印件各1份，证明被告的主体资格。3、编号NQJ004108007的《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《商品房购销合同登记备案表》复印件各1份，证明被告为购买涉案房屋与原告签订《商品房购销合同》、并通过银行按揭贷款290000元支付剩余房款，合同中对双方的权利义务均作了约定；原告出售给被告的商品房已备案登记给被告。4、编号53WT434116011665165的《个人购房/购车借款及担保合同》复印件1份，证明2016年1月13日原告与被告、中国邮政储蓄银行有限公司曲靖市麒麟区支行三方共同签订《借款及担保合同》，合同约定：被告向银行借款290000元用于购买房屋，借款期限为360个月，即自2016年1月13日至2046年1月13日止，以按月等额本息还款方式还款；原告在本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕前为该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证的范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利等（第三十一条）以及其他权利义务。5、还款流水、回购通知、收据、中国邮政储蓄银行贷款结清证明复印件各1份，证明被告栾于文的逾期情况；银行要求原告承担保证责任并回购房屋；2020年2月28日原告代被告向银行还款274434.93（包括本金271648.74元及利息2786.19元），栾于文所欠房贷已全部还清。6、律师代理费发票复印件1份；委托协议、授权委托书复印件各1份，证明原告委托云南泽典律师事务所律师代理本案；原告为本案支付律师费3000元，应由被告承担。经质证，被告栾于文对以上证据均无异议，本院予以确认。被告栾于文未向本院提交证据。本案经审理，本院确认如下法律事实：2016年1月6日，被告与原告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，被告购买原告开发的位于曲靖市房屋，套内建筑面积111.1平方米，每平方米3776.07元，总金额419522元。首期房款129522元，于2015年12月21日付款。其余房款290000元，向中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行贷款支付。房屋交付时间为2016年6月28日前。《合同补充协议》约定，若乙方（被告）不履行还款义务而导致银行向甲方（原告）行使担保权的，乙方应于通知还款之日起十日内向甲方偿还损失及相关费用，包括律师费。并按全部相关款项万分之五每日支付违约金，如仍未按上述时间赔付的，甲方有权解除合同，乙方应赔偿总房价款的20%。甲方有权在乙方已支付的房款中扣除已支付的赔偿金额及承担的相关费用后，剩余房款无息退还乙方。乙方在办理退款手续前，配合甲方办理备案登记的注销手续。合同签订当日，原、被告签订的《商品房购销合同》，向房屋管理部门办理了合同登记备案手续。后被告办理了接房手续，并于2018年装修入住，现该房屋尚未办理不动产权证书。合同签订后，被告向原告仅支付了首付款77363元，尚欠原告首付款52159元。接房时，被告向原告交纳面积误差款13145.61元。2016年1月13日，原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》约定，被告借款290000元；贷款用途为购买鼎盛世家四期B幢2单元2903号房屋；贷款期限360个月，自2016年1月13日至2046年1月13日；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率；还款方式为等额本息还款法。原告自愿承担阶段性连带责任保证。合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行向原告发放了贷款290000元。合同履行中，被告仅偿还了部分借款本息。2020年2月28日，中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行向原告发出《回购通知》称，兹有栾于文截止2019年11月16日已逾期63天（连续3期，累计10次逾期），截止2020年2月28日结清所需金额274434.93元，其中本金271648.74元。要求原告对客户购买的住房进行回购操作。同日，原告代被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行偿还借款本息合计274434.93元。中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行向原告出具了《收据》和《贷款结清证明》。2020年4月13日，原告为实现债权与云南泽典律师事务所签订《委托代理人协议书》，原告委托律师事务所代理诉讼，支付律师代理费3000元。据此，原告向本院提起民事诉讼，提出了前述诉求。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。原、被告签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》，以及原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，符合法律的规定，系有效合同，具有法律约束力，双方均应按合同的约定，全面、严格地履行各自的义务。现原告诉请要求解除与被告签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》，被告亦同意解除，本院予以准许。合同解除后，被告理应配合原告办理合同注销登记手续，据此，原告诉请的协助办理注销登记的理由正当合法，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告要求被告赔偿总房款20%的损失83904.4元的诉求，虽有双方签订的合同约定，但庭审中被告要求降低违约金，且应以原告的实际损失274434.93元的20%为限，即应赔偿原告损失54887元。原告的诉求，本院不予完全支持。原告诉请要求被告支付律师代理费3000元的诉求，符合合同的约定，并且未超过规定的收费标准，本院予以支持。关于被告栾于文支付的购房款，其可另案主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款、第一百零七条；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条；《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条的规定，判决如下：一、解除原告曲靖市安居房地产开发有限公司与被告栾于文于2016年1月6日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》。二、被告栾于文协助原告曲靖市安居房地产开发有限公司向曲靖市房屋管理部门办理注销鼎盛世家四期B幢2单元第29层2903号商品房合同备案登记手续。三、被告栾于文支付原告曲靖市安居房地产开发有限公司违约金54887元。四、被告栾于文支付原告曲靖市安居房地产开发有限公司律师代理费3000元。五、驳回原告曲靖市安居房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1972元，（原告已预交），适用简易程序减半收取986元，由原告曲靖市安居房地产开发有限公司承担338元，由被告栾于文承担648元。上述款项，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  曹琪梅二〇二〇年八月三日书记员  孙金娜