山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民初1092号原告（申请执行人）：山东冠城电子科技有限公司，住所地淄博开发区政通路135号A座515。法定代表人：郑文峰，董事长。委托诉讼代理人：丁元雪，山东名泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔湛明，山东名泉律师事务所律师。被告（案外人）：周华峰，男，1986年11月9日出生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：杨念华，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周媛，北京市一法（深圳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：海阳富达置业有限公司，住所地山东省海阳市。法定代表人：于明杰，董事长。原告山东冠城电子科技有限公司（以下简称冠城电子公司）与被告周华峰、第三人海阳富达置业有限公司（以下简称富达置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冠城电子公司的委托诉讼代理人丁元雪，被告周华峰的委托诉讼代理人杨念华、周媛均到庭参加诉讼，第三人富达置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冠城电子公司向本院提出诉讼请求：1.判决停止对位于海阳市度假区盛龙国际B8号楼1单元101号房产（产权证号：海房权证度假区字第201401431号）采取的强制措施，并解除对上述房产的查封；2.请求确认位于海阳市度假区盛龙国际B8号楼1单元101号房产（产权证号：海房权证度假区字第201401431号）归冠城电子公司所有；3.本案的诉讼费全部由周华峰承担。事实与理由：2012年12月31日、2013年3月22日，冠城电子公司分别承接了富达置业公司盛龙国际小区的智能化系统工程和对讲系统工程，工程价款合计为873698元。后富达置业公司迟迟未能按时付款且因冠城电子公司享有工程款优先受偿权，经冠城电子公司多次催告，双方于2014年8月6日达成《以房抵顶工程款协议》约定：富达置业公司将其坐落于海阳市度假区盛龙国际B8号楼1单元101号房屋按每平米6525.98元，面积133.88平方米，共计房屋价款873698元抵顶给冠城电子公司。双方签订协议后，富达置业公司即向冠城电子公司交付了涉案房屋，并一直由冠城电子公司使用至今。但涉案房屋因富达置业公司原因迟迟未能完成过户。2016年9月18日，山东省高级人民法院对富达置业公司及周华峰等借款合同纠纷一案作出（2016）鲁民初63号民事调解书。调解书生效后，富达置业公司等未履行生效法律文书确定的义务，周华峰向济南市中级人民法院申请强制执行。2019年4月8日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01执恢13号之五执行裁定，继续查封富达置业公司名下包括涉案房产在内的7套房产，并启动了对涉案房产的拍卖程序。得知上述信息后，冠城电子公司依法向济南市中级人民法院提出书面异议申请。经审阅后，冠城电子公司于2020年3月30日收到济南市中级人民法院作出的（2019）鲁01执异910号执行裁定书，裁定驳回冠城电子公司的异议申请。冠城电子公司认为：涉案房产系冠城电子公司依法取得的合法财产，冠城电子公司与富达置业公司在周华峰查封涉案房屋前已经签订了《以房抵顶工程款协议》（工程款抵顶房款，且冠城电子公司享有工程价款优先受偿权）；协议签订后，涉案房屋也一直由冠城电子公司占有、使用、收益；虽因富达置业公司原因迟迟未能过户，但基于上述事实，冠城电子公司依法应享有排除周华峰强制执行涉案房产的权利。综上所述，周华峰的申请启动涉案房屋拍卖程序的执行措施侵犯了冠城电子公司的合法权益。故冠城电子公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条，依法提出上述诉讼请求，请求法院查明事实，依法判决支持冠城电子公司的诉讼请求。周华峰辩称，济南市中级人民法院(2019)鲁01执异910号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持，并驳回冠城电子公司的诉讼请求。理由如下：一、周华峰对案涉房产享有抵押权，该权利已被山东省高级人民法院生效法律文书所确认，周华峰依法应当优先受偿，冠城电子公司不能对抗周华峰的抵押权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先债权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外"。冠城电子公司诉称其于2014午8月6日与富达置业公司签订以房抵顶工程款协议，但物权以登记为生效要件，其签订以房抵顶工程款协议后并未办理房产登记，也没到房产管理部门办理房屋登记备案，其不享有物权。因此冠城电子公司不能对抗周华峰的抵押权，周华峰就涉案房屋享有优先受偿权。二、物权效力优于债权效力。冠城电子公司并未取得不动产的所有权，该不动产的所有权不发生变动，案外人享有的仅为债权，而周华峰享有的是物权，在两者发生冲突时，应依据物权效力优先于债权效力的基本原则，优先保护周华峰的抵押权，冠城电子公司的债权可通过其他途径寻求法律保护。三、冠城电子公司无排除执行的事实和法律依据。1.冠城电子公司不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项和第二十九条第(一)项规定的情形，没有在法院查封之前签订合法有效的买卖合同，不能排除执行。②冠城电子公司并没有在法院查封涉案房屋之前合法占有该房屋，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)项情形，不能够排除执行。③冠城电子公司没有提交任何其支付购房款的证据材料，不能证明其已经支付全部或部分购房款，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项情形，不能排除执行。综上所述，冠城电子有限公司执行异议申请没有法律依据，故请求法院依法驳回冠城电子公司的诉讼请求。富达置业公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。冠城电子公司提交如下证据：证据一、海阳市人民法院（2019）鲁0687民初2179号民事判决书；证据二、海阳市人民法院出具的《判决文书生效证明》。共同证明：（1）山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687号生效民事判决书认定冠城电子公司与富达置业公司签订的《以房抵顶工程款协议》合法有效，冠城电子公司系通过抵账合法取得涉案房屋；（2）冠城电子公司已经与被执行人富达置业公司签订了房屋买卖合同，于2014年8月起已经实际占有涉案房屋，且自2014年起至今一直由冠城电子公司缴纳物业费。故冠城电子公司享有排除对涉案房产执行的权利。证据三、济南市中级人民法院（2019）鲁01执异910号执行裁定书，证明冠城电子公司向济南市中级人民法院提出执行异议申请后被驳回，冠城电子公司在法律规定的期限内依法向法院提起诉讼。证据四、2012年12月31日《专项工程施工合同（海阳盛龙国际小区职能化系统工程）》（合同编号：FDG20121216）一份；证据五、2013年3月22日签订《专项工程施工合同（盛龙国际小区一期对讲系统工程）》（合同编号：FDG20130322）。以上两证据共同证明冠城电子公司作为承包人于2012年12月31日、2013年3月22日承接了富达置业公司海阳盛龙国际智能化系统和一期对讲系统工程。证据六、海阳盛龙国际小区对讲系统工程结算汇总表一份；证据七、海阳盛龙国际小区智能化系统工程结算汇总表。以上两证据共同证明冠城电子公司作为工程承包人完成合同约定工程后，与作为发包方的富达置业公司进行了工程价款结算，经结算职能化系统工程和一期对讲系统工程工程总造价合计1050633.32元。证据八、2014年8月6日，双方签订的《以房抵顶工程款协议》一份，证明因富达置业公司未能按照约定支付工程款，双方在工程款优先受偿期限内达成了以涉案工程抵顶工程款协议，约定将富达置业公司涉案工程房屋抵顶应付未付工程款。证据九、2014年8月6日，冠城电子公司出具的《承诺书》一份，证明因涉案房屋办理至冠城电子公司名下程序繁琐，冠城电子公司向富达置业公司出具承诺函同意暂借用冠城电子公司法定代表人郑文峰名义接收抵账房屋。但实际权利人系冠城电子公司。证据十、2014年8月6日（编号（2014）抵53）签订的《商品房定房协议书》一份；证据十一、2014年8月6日以冠城电子公司法定代表人名义签订的《商品房预（销）售合同》一份。以上两证据共同证明：冠城电子公司向富达置业公司出具证据九承诺函后，富达置业公司根据承诺函要求与冠城电子公司法定代表人签定了涉案房屋的《商品房定房协议书》、《商品房预（销）售合同》，并按流程于同日通知冠城电子公司法定代表人接收涉案房屋，故涉案房屋自2014年8月6日起已经由冠城电子公司实际占有。周华峰质证称：对证据一、二的真实性无异议，但对其证明目的有异议。依据该两份证据人民法院并没有确认该房屋归其所有，只是认定了以房抵顶工程款协议有效，因此冠城电子公司对该房屋并不享有物权。而且，上述法律文书也不能证明冠城电子公司已实际占有涉案房屋，也不能证明其已交纳了物业费，因此冠城电子公司仅体现为一种债权。对证据三的真实性无异议，证据三也表明经济南市中级人民法院依法审理查明相关事实，已依法驳回了冠城电子公司的异议申请。证据四、五、六、七、八只能证明其对富达置业公司享有债权，不能证明其对涉案房屋享有物权。对证据九、十、十一的真实性无法确认，因为这是冠城电子公司和富达置业公司所签订的合同，并且上述合同并没有经过网签备案，没有公示，不能对抗第三人。本院经审理，对上述证据认定如下：对于以上证据的真实性予以确认。证据一、证据二仅能证明涉案以房抵债协议的效力，证据四至证据八仅能证明冠城电子公司与富达置业公司之间存在债权，并不能证明冠成电子公司已实际取得涉案房屋的占有及物权。证据九及证据十可以证明冠城电子公司同意以其法定代表人郑文峰的名义接受抵债房屋并签订定房合同及销售合同。但是双方签订的载明该合同自登记备案之日起生效。郑文峰及富达置业公司至今未提供证据证明双方之间签订的商品房买卖合同已登记备案，因此，对《商品房预（销）售合同》的效力问题本院不予认可。且，该合同在无房屋交接材料、物业缴费凭证等证据相佐证的情况下，亦不能证明郑文峰实际占有涉案房屋的事实。周华峰提交如下证据：证据一、房屋他项权证，证明周华峰对涉案房产享有抵押权；证据二、山东省高级人民法院（2016）鲁民初63号民事调解书，证明已确认抵押权合法有效；证据三、山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01执恢13号之九执行裁定书，证明济南中院已对涉案房产进行了续查封。冠城电子公司质证称：对证据一、二、三的真实性均无异议，但对其证明目的有异议，冠城电子公司因为本案富达置业公司涉案工程进行施工，与富达置业公司就涉案建设工程价款形成的抵顶房屋协议属于最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复相关规定载明的承包人享有的工程价款优先受偿，该权利优先于周华峰对涉案房产享有的抵押权。本院经审理，对上述证据认定如下：对证据一、二、三的真实性予以确认，可以证明周华峰对涉案房屋享有合法的抵押权及本院对涉案房产进行了续查封的事实。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：郑文峰系冠成电子公司的法定代表人。2012年12月31日、2013年3月22日，山东冠城建设工程有限公司与富达置业公司分别签订两份专项工程施工合同，约定由山东冠城建设工程有限公司分别承接海阳盛龙国际小区（后更名为盛龙锦地）智能化系统工程及盛龙国际小区一期对讲系统工程。工程完工后，富达置业公司未结算全部工程款。2014年8月6日，山东冠城建设工程有限公司向富达置业公司出具承诺书，同时双方签订以房抵顶工程款协议，约定富达置业公司将坐落于海阳市度假区盛龙锦地小区B8号楼1单元101号房屋（价款873698元）抵顶工程款，并将该房屋办理到郑文峰名下。同日，郑文峰与富达置业公司签订商品房订房协议书，约定由郑文峰认购海阳市旅游度假区盛龙国际B8号楼1单元101号房产，建筑面积133.88平方米，总价款873698元。该协议书约定，富达置业公司应通知郑文峰在指定时间签署商品房买卖合同，郑文峰应当在收到通知时15天之内签订商品房买卖合同。正式购房合同以烟台市房产管理局印制的商品房买卖合同为标准。同日，富达置业公司与郑文峰签订商品房预（销）售合同。2014年10月22日山东富达装饰工程有限公司与周华峰签订借款合同，山东富达装饰工程有限公司向周华峰借款1.1亿元。富达置业公司对上述借款提供担保，担保范围为主合同项下全部债务及实现债权的全部费用，抵押标的物为富达置业公司名下位于海阳旅游度假区凤凰南路、湿地公园东的盛龙锦地一期包含涉案房产在内的部分房产。2014年10月30日，双方就上述抵押物办理抵押登记，他项权证号为：海房他证度假区字第200401668号，房屋他项权利人为周华峰。后，因山东富达装饰工程有限公司未按期偿还借款，周华峰起诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院2016年9月18日作出（2016）鲁民初63号调解书，主要内容为：一、山东富达装饰工程有限公司于本调解书发生法律效力之日起15日内一次性偿还周华峰借款本金10300万元以及利息；二、周华峰对富达置业公司的位于海阳旅游度假区凤凰南路、湿地公园东的盛龙锦地A7、A8、A13、A14、A20、A28、A29、A30、A31、A38、A39、A40、A41，B2、B3、B5、B6、B8、B9、B11号房屋享有抵押权，有权对上述房屋双方协商折价转让、拍卖、变卖所得的价款在本协议周华峰享有的债权范围内享有优先受偿权；三、富达置业公司、于明杰、吴华萍、杨德强和山东富达幕墙有限公司对山东富达装饰工程有限公司在本协议第一条项下的债务承担连带清偿责任；四、富达置业公司与本调解书发生法律效力之日起15日内处理完毕涉案抵押物的登记备案事宜，以确保周华峰实现抵押权，优先受偿。逾期未处理完毕的，周华峰申请强制执行涉案查封物。该调解书生效后，富达置业公司等均未履行生效法律文书确定的义务，周华峰向本院申请执行，本院执行过程中，于2018年4月2日作出（2018）鲁01执恢13号之一执行裁定，裁定拍卖富达置业公司名下位于海阳旅游度假区凤凰南路、湿地公园东的盛龙锦地一期包含涉案房产在内的房产一宗。2019年7月2日，本院作出（2018）鲁01执恢13号之九执行裁定，继续查封富达置业公司名下位于海阳旅游度假区凤凰南路、湿地公园东的盛龙锦地一期包含涉案房产在内的部分房产，期限为三年。涉案房屋在执行过程中，冠城电子公司提出执行异议申请，本院于2020年1月9日作出（2019）鲁01执异910号裁定书，驳回了冠城电子公司的异议请求，冠城电子公司不服该裁定，向本院提起本案诉讼。另查明，冠城电子公司提供的证据不能证实其在法院查封之前已实际入住或合法占有涉案房屋。本院认为，本案的争议焦点是冠城电子公司就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”冠城电子公司主张其具有排除执行的民事权益并提交了承诺书、商品房定房协议、建筑施工合同、商品房预（销）售合同等，但其提交的商品房预（销）售合同第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效”。冠城电子公司未提交该商品房预（销）售合同登记备案的证据材料，故冠城电子公司与富达置业公司在人民法院查封之前签订的书面买卖合同并未生效。另外，冠城电子公司提供的证据亦不能证实其在法院查封之前已实际入住或合法占有涉案房屋。故冠城电子公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。根据2016年9月18日，山东省高级人民法院对周华峰与富达公司等借款纠纷一案作出的（2016）鲁民初63号民事调解书，周华锋对涉案房屋享有优先受偿权，故冠城电子公司对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对位于海阳市度假区盛龙国际B8号楼1单元101号房产（产权证号：海房权证度假区字第201401431号）采取的强制措施，并解除对上述房产的查封的诉讼请求，本院不予支持。关于冠城电子公司请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，涉案定房协议及商品房（预）销售合同均系郑文峰与富达置业公司签订，冠城电子公司并没有办理房屋所有权登记或变更登记手续，不符合物权取得的法定要件，故该项请求不符合法律规定，本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告山东冠城电子科技有限公司的诉讼请求。案件受理费12537元，由山东冠城电子科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  赵玉兰人民陪审员  柳丽静人民陪审员  许 楷二〇二〇年八月二十七日法官 助理  高 超书 记 员  吴颖颖