四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初3653号 原告：四川殷铭建设工程有限公司。 法定代表人：刘俊峰，系该公司董事长。 住所：四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：吴大常，男，生于1966年3月21日，汉族，初中文化，系公司项目经理，住四川省巴中市，公民身份号码5130271966××××××××。 委托诉讼代理人：蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。 被告：陈林，男，生于1972年9月9日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 第三人：四川省巴中市东方房地产开发有限公司。 法定代表人：李林树，系该公司常务副经理。 住所：四川省巴中市经济开发区。 委托（特别授权）代理人：吴玉峰，男，生于1964年8月30日，汉族，大专文化，系该公司副经理，户籍地四川省巴中市巴州区红军路39号，现住四川省巴中市，公民身份号码5130271964××××××××。 委托代理人：赵莉春，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 本院于2020年7月8日受理原告四川殷铭建设工程有限公司与被告陈林、第三人四川省巴中市东方房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四川殷铭建设工程有限公司的委托代理人吴大常、蒲德，被告陈林，第三人四川省巴中市东方房地产开发有限公司的委托代理人吴玉峰、赵莉春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告四川殷铭建设工程有限公司诉称：原告与第三人建设工程施工合同纠纷执行一案，被告于2020年5月28日就本案执行中查封登记于第三人名下的位于东方鑫村A13号楼16010号房屋，提出执行异议。而贵院仅形式审查而做出实质审查，即依据被告与第三人签订的《商品房认购合同》约定内容或条件，结合第三人于2018年6月12日取得商品房预售许可证的事实，双方至今未签订商品房备案合同，因此被告依据《商品房认购合同》仅享有的是对第三人的债权，而不是物权，同时依据物权法定原则，被告提出的执行异议不能达到排除执行的法律效果。现诉请：1.判决对第三人位于东方鑫村A13号楼16010号房屋准予执行；2.本案全部诉讼费用由被告及第三人承担。 被告陈林辩称：我是2010年2月9日购买的A13栋1610号房屋，房款是分两次交的，由于第三人迟迟未交房子，所以双方签订了补充协议给我免了两年的物业费。房子之所以未网签是因为第三人告诉我房子被查封了，我认为这套房屋是我的。 第三人四川省巴中市东方房地产开发有限公司陈述：一、巴州区人民法院（2020）川1902执异71号认定事实清楚。1.东方房地产公司（甲方）与陈林（乙方）于2010年2月9日签订的《商品房认购合同书》，约定甲方以213030元的价格将位于东方鑫村A组团A13幢14层（后楼层变更为16层）10号（暂定建筑面积为78平方米）出售给乙方，乙方在签订本认购合同时付款100000元、在签订《商品房买卖合同》时付款人民币72848元，在本栋楼主体封顶时付款人民币21606元，余款在接房时一次性付清。2.东方房产公司于2010年2月9日向陈林出具的收款收据：“今收到陈林交来东方鑫村购房订金100000元”。3.东方房产公司于2018年8月24日向陈林出具的收款收据：“今收到陈林交来东方鑫村购房款130000元（A13-16010）。”合计交纳购房款230000元。4.2017年12月17日签订延期交房补充条款，约定了延期至2018年6月30日之前交房；2019年2月2日补充协议约定了延期交房的责任。另外，东方鑫村A组团A13幢已经取得了预售房屋许可证。二、巴州区人民法院（2020）川1902执异71号适用法律正确。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[200216]号）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定表明，当满足购房款已全部交付或大部分交付的条件时，买受人对商品房享有的权利即能对抗工程价款优先受偿权。就本案而言，异议人已交付的购房款超过合同价款的50%，符合交付大部分购房款的规定情形；异议人在案涉房屋上享有的权利能够对工程价款优先受偿权，继而排除对案涉房屋的强制执行异议人针对案涉房屋的异议请求符合法律规定，也符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释，法释（2003）号第五条商品房的认购应当认定为商品房买卖合同，也符合最高法院关于执行异议的规定【法释（2015）10】第29条的情形，能够排除执行。另外，被答辩人与我们公司的纠纷是一个普通债权债务纠纷，也未在法定期限提出，已经丧失优先权了，是一个普通的债权。综上，答辩人认为，根据《合同法》《物权法》以及最高人民法院有关规定，本案被告、异议人（案外人）成立与东方公司的合同成立并有效，具有物权效力，而本案原告、申请执行人四川殷铭建设工程有限公司与我们公司的纠纷是一个普通债权债务纠纷，也未在法定期限提出，已经丧失优先权了。根据物权优先债权的有关规定，被答辩人本案原告、申请执行人四川殷铭建设工程有限公司的诉请不能成立，请求人民法院依法驳回。 经本院审理查明：2010年2月9日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《商品房认购合同书》，约定甲方以213030元的价格将位于东方鑫村A组团13幢14层10号暂定建筑面积为78㎡出售给乙方，乙方在签订本认购合同时付款100000元，在签订《商品房买卖合同》时付款人民币72848元，在本栋楼主体封顶时付款人民币21606元，余款在接房时一次性付清。后经甲、乙双方合意将购买房屋变更为A组团13幢16层10号，被告于签订合同当日向第三人支付了购房款10万元，第三人向其出具收据一张，载明：“今收到陈林交来东方鑫村购房订金款项人民币100000元此据注：A13-16010”。2018年8月24日，被告向第三人支付购房款13万元，第三人向其出具收据一张，载明：“今收到陈林交来东方鑫村购房款计款项人民币130000元此据备注：A13-16010（未收现，系借款张利均抵）”。 被告向第三人支付完全部购房款后，第三人未按照合同约定向被告交付房屋，双方于2017年12月17日签订延期交房补充条款，约定延期至2018年6月30日之前交房；于2019年2月2日签订补充协议，第三人以免收两年物管费作为延期交房的补偿。 2018年11月16日，本院依据已经发生法律效力的（2016）川1902民初2346号民事判决书，作出（2018）川1902执2017号之三执行裁定书，裁定查封了第三人四川省巴中市东方房地产开发有限公司所有的位于巴中市巴州区房屋（其中，包括Ａ13幢16层10号房屋在内）。被告对该查封裁定不服，依法向本院提出执行异议申请，本院受理后于2020年6月22日作出（2020）川1902执异71号执行裁定书，裁定：撤销巴中市巴州区人民法院（2018）川1902执2017号之三执行裁定中对位于巴州宕梁东方鑫村Ａ13栋16楼10号房屋的查封。原告对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另外，东方鑫村Ａ13栋非原告承建；原告诉称“被告与第三人之间的房屋买卖合同约定的房屋为1410号而非1610号”，但1410号房屋已经于2018年12月14日出卖给张舒荣，第三人陈述1710号房屋系拆迁还房户房屋且愿意将东方鑫村Ａ13栋16楼10号房屋交付被告所有；东方鑫村Ａ13栋14010、16010、17010号房屋即为东方鑫村Ａ13栋1410、1610、1710号房屋；被告陈述其在巴州城区无住房；第三人于2018年6月12日取得了东方鑫村Ａ13栋的商品房预售许可证。 上述事实，有原、被告陈述，原、被告身份信息，《商品房认购合同书》，《收据》，《补充协议》，《商品房预售许可证》，（2018）川1902执2017号之三执行裁定书，（2020）川1902执异71号执行裁定书及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：合法的财产权益受法律保护。 关于被告享有房屋的认定问题。尽管2010年2月9日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《商品房认购合同书》，约定甲方以213030元的价格将位于东方鑫村A组团13幢14层10号暂定建筑面积为78㎡出售给乙方，但第三人同日向被告出具的专用收款收据记载为A13－16010号，2018年8月24日第三人向被告出具的专用收款收据仍然记载为A13－16010号。且1410号房屋已经于2018年12月14日出卖给张舒荣，第三人陈述1710号房屋系拆迁还房户房屋，再则第三人已于2018年6月12日取得了东方鑫村A13栋的商品房预售许可证并愿意将东方鑫村A13栋16楼10号房屋交付被告所有，最后被告陈述其在巴州城区无住房。故第三人开发建设的东方鑫村A13栋1610号房屋为被告所有。 关于原告主张的认定问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，系被告所有的东方鑫村A13栋16楼10号房屋能够排除对原告就案涉房屋的强制执行。即原告的诉请，本院不予支持。 关于案件受理费的负担问题。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。即本案的案件受理费应由原告负担。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告四川殷铭建设工程有限公司的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告四川殷铭建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  巩 麟 人民陪审员  苟中学 人民陪审员  刘远芳 二〇二〇年八月三日 书 记 员  黄雪晶