山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1722民初3108号原告：单县润和物业服务有限公司。住所地：单县园艺办事处中心社区中央花园。统一社会信用代码：91371722MA3C6BCG3H。法定代表人：胡艳茹，经理。委托诉讼代理人：程燕，女，1991年11月17日出生，汉族，系单县润和物业服务有限公司法律顾问，住山东省蒙阴县。委托诉讼代理人：杨耀祖，男，1999年11月11日出生，汉族，系单县润和物业服务有限公司法律顾问，住山东省胶州市。被告：时海艳，女，1976年5月5日出生，汉族，户籍地单县，现住单县。委托诉讼代理人：侯玉京，山东荣清律师事务所律师。原告单县润和物业服务有限公司诉被告时海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告单县润和物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨耀祖、被告时海燕及其委托诉讼代理人侯玉京到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告单县润和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告缴纳2018年3月11日至2020年12月31日期间物业管理费7258元、违约金16983.7元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与时海艳签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为单县园艺办事处中心社区中央花园提供物业管理服务。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系单县中央花园71-1-1701、1801的业主，物业面积219.92平方米，物业费单价0.98元。按约定被告应缴纳自2018年3月11日至2020年12月31日期间物业管理费7258元，但被告一直拒绝缴纳。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行缴费义务，原告多次催要未果。特提起诉讼，请求人民法院依法判令支持原告的诉讼请求。被告时海艳辩称，1、原告方不是本案的适格主体，是润华集团山东物业管理有限公司菏泽分公司与时海艳签订的物业合同，根据合同的相对性原则，原告方无理由向被告主张权利；2、原告方未尽到合理的管理义务，违约在先，原告方要求的违约金明显过高，其主张不应得到支持。原告为支持其主张，提供如下证据：1、关于单县中央花园小区交接事宜公告一份，证明润和物业从2016年接管了单县中央花园的物业管理。2、东山房地产开发有限公司与润和物业服务公司签订的合同一份，证明原告是合法接管的。3、中央花园交房程序表一份，证明被告是原告小区入住人员。4、物业缴费通知单2份，证明原告经书面催收，被告未缴纳。5、中央花园缴费收款单一份，证明被告欠原告物业费的金额及未缴纳物业费的事实。被告对原告提交的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，其不能证明原告的证明目的；对证据2至证据5其真实性无异议，对其证明目的有异议。被告时海燕围绕其主张向法庭举证：1、中央花园前期物业合同一份，证明润华物业与被告签订的物业合同，因此原告没有权利向被告催收物业费。2、照片25张及视频图片一宗，证明原告方存在重大过错，没有实际履行自己的管理义务。原告质证意见为：证据1无异议，前期的物业服务合同是润华物业，2016年3月后原告接管的，原告公司用的中央花园物业服务中心服务专业章，该合同是原告公司接管后与被告签订的。证据2属实，但是按照山东省物业服务收费办法第7条及第33条的规定，如果物业服务公司没有重大瑕疵及根本违约，业主要全额缴纳物业费，根据证据2原告为物业服务公司并不能成为解决问题的直接责任主体，物业管理第31条规定，证明被告提出这些问题属于开发商的问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提交的中央花园交房程序表证明被告系单县中央花园71-1-1701、1801的业主。2016年3月12日时海艳（甲方）与润华集团山东物业管理有限公司菏泽分公司（乙方）签订了中央花园前期物业管理合同,第二条约定：“1、住宅部分：（1）、电梯住宅按建筑类型及建筑面积每月每平方米0.98元，全年共计贰仟伍佰捌拾捌元整；4、每次缴纳费用时间为一年的物业服务费；每次交纳费用时间为每一年第一个月的5日之前；业主交接房时预交一年的物业管理费。”第八条第4款约定：“甲方如有争议时，业主和物业使用人必须先交清物业费，双方协商；协商不成的甲方有诉讼的权利，否则乙方有权从逾期缴纳物业管理费之日起每日按物业管理费的千分之三收取违约金。”该合同甲方有时海艳签字、捺印，乙方盖有中央花园物业服务中心专用章。单县东山房地产开发有限责任公司与单县润和物业服务有限公司就中央花园物业服务管理签订有物业服务合同。根据原告提交的中央花园物业交费收款单及物业缴费通知单，结合被告的陈述，自2018年3月11日至2020年12月31日期间物业管理费7258元被告一直未缴纳。原告陈述润华集团山东物业管理有限公司与单县润和物业服务有限公司原系合伙关系，2016年3月1日转让给原告单县润和物业服务有限公司，并张贴过交接事宜公告，自此单县润和物业服务有限公司独立经营，中央花园物业服务中心系单县润和物业服务有限公司的下属机构，该小区包括水电费的收取及物业费的交纳均是加盖中央花园物业服务中心专用章。现中央花园物业服务均是单县润和物业服务有限公司实际服务管理。本院认为，1、当事人争执的焦点是单县润和物业服务有限公司是否系本案的适格主体；2、原告要求被告交纳物业费及违约金的请求是否予以支持。被告时海艳系单县中央花园71-1-1701、1801的业主，2016年3月12日被告时海艳与润华集团山东物业管理有限公司菏泽分公司签订了中央花园前期物业管理合同，但该合同加盖了中央花园物业服务中心专用章，前期物业服务管理合同对被告具有约束力。2016年3月单县润和物业服务有限公司接管了润华集团山东物业管理有限公司关于中央花园小区物业的服务管理，润华集团山东物业管理有限公司菏泽分公司从中央花园小区物业服务中心全部撤出，单县东山房地产开发有限公司与单县润和物业服务有限公司签订物业服务合同，单县润和物业服务有限公司确实已经为中央花园业主（包括被告）提供了物业服务，业主也从物业服务中获得了利益。即使业主不按合同约定支付，但根据权利义务对等原则，业主也应当给付相应的服务费用。《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务:。(五)按时交纳物业服务费用”。故单县润和物业服务有限公司作为原告提起诉讼，系本案的适格主体，要求被告缴纳2018年3月11日至2020年12月31日期间物业管理费7258元符合法律规定，本院依法予以支持。被告向法庭提交了照片25张及视频图片一宗，证明原告方存在重大过错，没有实际履行自己的管理义务。原告对被告提交证据真实性无异议，说明原告在物业服务管理方面尚存有一定的瑕疵，本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告时海燕于本判决生效之日起十日内一次性支付原告单县润和物业服务有限公司2018年3月11日至2020年12月31日期间物业管理费7258元；二、驳回原告单县润和物业服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，减半收取203元，由被告时海燕负担61元，原告单县润和物业服务有限公司负担142元（原告已垫付，待被告履行付款义务时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员 王 磊二〇二〇年八月三十日书记员 孙丹丹