黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终399号上诉人（原审被告）：肇州县晨泰房地产开发有限公司，住所地大庆市肇州县肇州镇和平街一委。法定代表人：蒋文忠，经理。委托诉讼代理人：邵国贤，男，1949年8月10日出生，汉族，退休干部，住大庆市肇州县。被上诉人（原审原告）：岳福强，男，1975年7月24日出生，汉族，肇州县人民医院员工，住大庆市肇州县。委托诉讼代理人：赵楠，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵铁刚，男，1970年8月10日出生，汉族，住大庆市肇州县。被上诉人（原审被告）：李荣梅，女，1974年2月15日出生，汉族，住大庆市肇州县。被上诉人（原审被告）：孙贵林，男，1963年11月05日出生，汉族，住大庆市。被上诉人（原审被告）：李奇财，男，1959年1月15日出生，汉族，住大庆市肇州县。被上诉人（原审被告）：朱淑芳，女，1960年6月18日出生，汉族，住大庆市肇州县。被上诉人（原审被告）：杜月春，男，1982年9月10日出生，汉族，住大庆市肇州县。被上诉人（原审被告）：谢慧静，女，1976年3月15日出生，汉族，住大庆市肇州县。上诉人肇州县晨泰房地产开发有限公司（以下简称晨泰公司）因与被上诉人岳福强、赵铁刚、李荣梅、孙贵林、李奇财、朱淑芳、杜月春、谢慧静房屋拆迁安置补偿合同一案，不服黑龙江省大庆市肇州县人民法院（2019）黑0621民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人邵国贤，被上诉人岳福强及其委托诉讼代理人赵楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。晨泰公司上诉请求：撤销原审民事判决第三项，不承担违约金每天500元，第四项律师费35000元。事实和理由：一、上诉人和岳福强签定的房屋调换动迁补偿合同书是不平等合同。上诉人拆迁的区块是2006年县委、县政府决定进行旧城区改造建设的区域,分三期工程,一、二期工程已于2006年和2008年完工交付使用。第三期工程由于动迁难的原因,到2016年末才基本完成动迁工作,至2017年四月初,仅剩岳福强一家始终提过分补偿要求而未能动工建设,由于先期动迁户已经搬迁多年不能回迁入住,经常上访的实际情况,故而才与被上诉人在没有办法的危难情况下,经认真考虑,才与岳福强签定了这份不平等的回迁补偿合同。合同是岳福强自行制定,不允许上诉人改动一个字,且众多的担保人也必须在岳福强自行制作的担保书上签字,否则不予搬迁。岳福强只有97.5平方米的平房，却调换了上诉人新建楼房90平方米的商服,264.92平方米的三处高层住宅楼,调换比例远远超出了常规面积。二、违约金日高达500元也超出了常规,岳福强有乘人之危的动机。签定违约金时上诉人根据2017年5月动工期限,至2018年未完全可以完工回迁,但由于行政不作为方面的诸多因素,使得工程至今未能完工。不但岳福强一家不能回迁,诸多回迁户都未能如期回迁,但其它业户都予以谅解,原审判决的违约金也很值得考量。三、原审判决上诉人给付律师费金额需要依法审视。原审这项判决虽然在协议上有所约定,但与常理相悖。岳福强与律师所双方约定律师代理费过高,其律师代理费与判决给付数额相当,应予慎重裁量。岳福强辩称，一、《产权调换动迁补偿合同书》系双方真实意思表示,不存在不平等问题。合同是双方真实意思表示,即为贯彻了平等自愿原则。为了履行涉案合同，多达七人作为保证人可以进一步证明上诉人履行涉案合同的意愿,进一步证明系双方真实意思表示。至于,岳福强是否为最后一家搬迁,其有权不搬迁，符合物权法规定,没有侵犯任何人权利,最终系上诉人觉得有利可图愿意签订涉案合同。二、违约金日500元符合法律规定。上诉人同意作为对价的一套商服、三套住宅如果出租，每月租金也在15000元左右,即使不到15000元,根据法律规定违约金可以高于实际损失30%。原审律师费已经善意对待上诉人，涉案争议财产价值达到200万左右,按照律师行业按争议额5%左右计算收费标准可以收取10万元,其与代理人善意的协商了律师费,并未恶意对待上诉人。岳福强向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告肇州县晨泰房地产开发有限公司签订的主合同《产权调换动迁补偿合同书》及原告与被告赵铁刚、李荣梅、孙贵林、李奇财、朱淑芳、杜月春、谢慧静签订的《担保保证合同》、《担保抵押合同》有效；2.判令被告肇州县晨泰房地产开发有限公司履行《产权调换动迁补偿合同书》义务，将涉案房屋交付原告；3.判令八名被告连带赔偿原告因被告肇州县晨泰房地产开发有限公司延期交付涉案房屋使用权部分违约金28，500元（从2019年1月30日起按日500元计算至2019年3月27日），其余部分违约金从2019年3月28日起按500元计算至交房日；4.原告律师代理费35，000元由八名被告共同承担；5.诉讼费用由八名被告共同承担。一审法院认定事实：2017年4月18日，原告与被告肇州县晨泰房地产开发有限公司签订了《产权调换动迁补偿合同书》，主要约定内容为：一、将原告所有的位于肇州县建设街建筑面积为97.5平方米商品房（所有权证号：州房产证肇州镇字第zz000056号）进行拆迁，用于被告肇州县晨泰房地产开发有限公司商品房开发。被告肇州县晨泰房地产开发有限公司用开发的四处房屋给予原告补偿，即位于肇州镇南××从东侧××路向西××号，建筑面积90平方米，套内建筑面积（至少）80平方米商服一处，及肇州镇南临八厂西街东临大庆路3号楼西单元16层东门，建筑面积82.18平方米，套内建筑面积（至少）70平方米；3号楼西单元15层东门，建筑面积82.18平方米，套内建筑面积（至少）70方平方米；3号楼东单元16层西门，建筑面积100.56平方米，套内建筑面积（至少）85平方米的三处住宅。二、上述房屋竣工日期为2018年10月31日。三、约定竣工之日2018年10月31日起90日内交付上述房屋，逾期按日承担违约金500元。合同还约定：被告肇州县晨泰房地产开发有限公司补偿给原告的房屋户型均为南北通透，商服为南北向双开门，否则被告肇州县晨泰房地产开发有限公司承担违约责任2525100元。同日，原告与被告赵铁刚、李荣梅、孙贵林、李奇财、朱淑芳、杜月春、谢慧静签订了《担保保证合同》、《担保抵押合同》。被告赵铁刚、李荣梅、孙贵林、李奇财、朱淑芳、杜月春、谢慧静为原告与被告肇州县晨泰房地产开发有限公司签订的《产权调换动迁补偿合同书》提供连带保证责任。同时用被告杜月春所有的位于西苑小区A栋2号楼5单元东门和李奇财所有的位于水利物资经销处3单元2楼西门进行抵押担保，担保的财产价值2525100元。由于被告肇州县晨泰房地产开发有限公司未按约定时间交付给原告房屋，故，原告诉至法院。一审法院认为，2017年4月18日，原告与被告肇州县晨泰房地产开发有限公司签订的《产权调换动迁补偿合同书》及原告与被告赵铁刚、李荣梅、孙贵林、李奇财、朱淑芳、杜月春、谢慧静签订的《担保保证合同》、《担保抵押合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告肇州县晨泰房地产开发有限公司未按约定时间向原告交付回迁的房屋，已构成违约，应继续履行交付房屋义务并承担违约责任。同时，被告赵铁刚、李荣梅、孙贵林、李奇财、朱淑芳、杜月春、谢慧静根据《担保保证合同》的约定承担连带保证责任。原告与被告赵铁刚、李荣梅、孙贵林、李奇财、朱淑芳、杜月春、谢慧静签订的《担保抵押合同》约定用被告杜月春、李奇财的房屋作抵押担保，由于该抵押未办理抵押登记，抵押合同虽然有效，但抵押权不成立。被告肇州县晨泰房地产开发有限公司开发建设的相关审批手续不全，交付房屋时间尚不能确定，故，被告肇州县晨泰房地产开发有限公司应在本工程竣工验收后立即将原告应回迁的房屋交付给原告。根据双方的约定，被告肇州县晨泰房地产开发有限公司迟延履行交付房屋义务，每日应给付原告500元违约金，由于被告方对违约金数额未提出异议，也未要求减少违约金，所以，应按合同约定支持原告要求被告肇州县晨泰房地产开发有限公司从2019年1月30日起每日按500元给付违约金的诉讼请求。被告赵铁刚、李荣梅、孙贵林、李奇财、朱淑芳、杜月春、谢慧静承担连带给付责任。原告请求的律师代理费有黑龙江孟繁旭律师事务所出具的正规发票证明（发票代理费载明35100元，原告只请求35000元），应予支持。判决：一、原告岳福强与被告肇州县晨泰房地产开发有限公司签订的《产权调换动迁补偿合同书》及原告岳福强与被告赵铁刚、李荣梅、孙贵林、李奇财、朱淑芳、杜月春、谢慧静签订的《担保保证合同》、《担保抵押合同》均有效；二、被告肇州县晨泰房地产开发有限公司开发建设的肇州县西苑小区三期工程竣工验收后立即将原告岳福强回迁的房屋{位于肇州镇南××从东侧××路向西××号，建筑面积90平方米，套内建筑面积（至少）80平方米商服一处，及肇州镇南临八厂西街东临大庆路3号楼西单元16层东门建筑面积82.18平方米，套内建筑面积（至少）70平方米，3号楼西单元15层东门建筑面积82.18平方米，套内建筑面积（至少）70方平方米，3号楼东单元16层西门建筑面积100.56平方米，套内建筑面积（至少）85平方米的三处住宅}交付给原告岳福强；三、被告肇州县晨泰房地产开发有限公司自2019年1月30日起每日按500元计算至2019年3月27日给付原告岳福强违约金人民币28，500元，自2019年3月28日起每日按500元计算违约金至实际交付房屋之日止；四、被告肇州县晨泰房地产开发有限公司给付原告岳福强律师代理费35,000元；五、被告赵铁刚、李荣梅、孙贵林、李奇财、朱淑芳、杜月春、谢慧静对第三、四判项承担连带给付责任。上述第三、第四判项于本判决书生效后立即给付。二审过程中双方均未举示新证据，本院二审认定的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，一、关于案涉相关合同的效力问题。上诉人与岳福强签订的《产权调换动迁补偿合同书》以及岳福强与赵铁刚等签订的《担保保证合同》、《担保抵押合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。上诉人主张上述合同是不平等合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于违约金应否调整的问题。双方合同明确约定了违约金的计算方式，上诉人逾期交付房屋，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。参照《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条的规定，上诉人作为违约方主张合同约定违约金过高，其应对违约金是否过高承担举证责任。上诉人未举证证明违约金过高，且上诉人应交付岳福强的四套房屋（一套商服、三套住房）价值较高，岳福强客观上确实存在较大的可得利益损失，故本院对上诉人的该主张不予支持。三、关于律师费承担问题。双方合同中对律师费负担有约定，上诉人应依约履行。岳福强支付的律师费由黑龙江孟繁旭律师事务所出具了正规发票，且结合本案涉及财产情况，该代理费金额并未超出律师服务收费标准，本院对岳福强主张的律师费予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1388元，由上诉人肇州县晨泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 毛瑞利审判员 王 丹二〇二〇年八月七日法官助理姜海涛书记员王子强