湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初480号 原告（申请执行人）：高波，男，1972年12月8日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：杨春来，湖南方缔园律师事务所律师。 被告（案外人）：伍小花，女，1960年6月16日出生，汉族，住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人：邹金球，男，1956年6月29日出生，汉族，住湖南省资兴市，系被告伍小花妹夫。 委托诉讼代理人：欧育雄，男，1966年8月20日出生，汉族，资兴乾安法律服务所法律工作者。 原告高波与被告伍小花执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高波及其委托诉讼代理人杨春来，被告伍小花及其委托诉讼代理人邹金球、欧育雄到庭参加了诉讼（原告高波起诉时，将被执行人谷晓园、曾晟、谷春文列为了第三人，后以被执行人并不反对申请执行人主张为由，原告撤回了对谷晓园、曾晟、谷春文的起诉），本案现已审理终结。 原告高波请求本院判令： 1、撤销郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002执异191号执行裁定书； 2、准许执行郴州恒兆房地产开发有限公司开发的预告登记在申请执行人高波名下位于资兴市鑫隆（荣）街商住楼第3栋4-302室的房产； 3、案件受理费等诉讼费用全部由被告承担。 被告伍小花答辩要点：1、伍小花于2013年7月8日与郴州恒兆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于资兴市鑫隆（荣）街商住楼第3栋4单元302号的房屋，并且是一次性全额付款，双方房屋买卖合同关系合法，2014年元月装修完成后入住至今已6年之久。2、原告高波与第三人谷晓园、曾晟、谷春文之间被（2016）湘1002民初1576号民事判决书所确认，属民间借贷关系，高波于2013年5月16日将案涉房屋办理了预告登记，不在2014年4月份之前办理不动产登记手续则预告登记行为自动失效。3、郴州恒兆房地产开发有限公司于2019年1月31日向资兴市房产管理部门出具的证明，表明了该公司与高波之间纯属民间借贷债权债务的法律关系，而与伍小花之间是房屋买卖合同的法律关系的事实。综上，原告高波提起的民事诉求与事实不符，为维护被告的合法权益，请求依法驳回原告的诉求。 查明的事实 根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： （1）、本院在审理（2016）湘1002民初1576号高波与谷晓园、谷春文、曾晟民间借贷纠纷一案中查明，2013年5月17日，被告谷晓园以借款人身份、谷春文以保证人身份与原告签订了一份《借款合同》，该借款合同约定被告谷晓园向原告借款1000000元，被告谷春文提供连带责任保证担保。本院查明事实后判决如下：一、被告谷晓园、被告曾晟共同尚欠原告高波借款本金976000元，借款利息612360元（计算至2016年2月17日止，此后借款利息按本金976000元，以月息2%，计算至借款本金清偿之日止），合计借款本息1588360元，此款限被告谷晓园、被告曾晟在本判决生效之日起十日内共同偿还给原告高波。二、被告谷春文对上述确定被告谷晓园、被告曾晟应共同偿还给原告高波的债务承担连带清偿责任。 （2）、判决生效后，因谷晓园、谷春文、曾晟未履行生效民事判决书确定的偿还借款的义务，高波向本院申请执行，本院接受高波的申请后，于2019年9月4日作出（2019）湘1002执恢421号之二执行裁定书，裁定“查封郴州恒兆房地产开发有限公司开发的预告登记在申请执行人高波名下位于资兴市，第2栋101、108、112室房产”，并在资兴市不动产登记中心办理了查封手续。 （3）、2019年10月28日,伍小花以案外人身份向本院提出书面异议，要求中止对资兴市住房的执行。称；2013年7月8日，郴州恒兆房地产开发有限公司（出卖人）法定代表人谷春文与伍小花（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201200364-302），合同约定：买受人购买出卖人坐落在资兴市，建筑面积128.7平方米，每平方米2470.86元，总金额318000元，采用一次性付款方式付款。合同签订当日，伍小花经建设银行向谷春文支付了320000元，郴州恒兆房地产开发有限公司向伍小花开具了收款收据。郴州恒兆房地产开发有限公司随后向伍小花交付了合同约定的第3栋4单元302号房，伍小花装修后入住至今。 （4）、本院受理案外人伍小花所提异议后，经审查，于2019年12月19日依法作出（2019）湘1002执异191号执行裁定书，裁定“中止对郴州恒兆房地产开发有限公司开发的预告登记在申请执行人高波名下位于资兴市产的执行”。 （5）、2020年1月8日,原告高波不服本院作出的（2019）湘1002执异191号执行裁定书向本院提起执行异议之诉,提出前述诉讼请求。 （6）、原告高波于2013年5月13日就案涉资兴市与郴州恒兆房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并于2013年5月16日办理了《预购商品房预告登记》，案涉房屋现预告登记在申请执行人高波名下。 （7）、现查明，资兴市与资兴市号房屋系同一套住房。庭审中，原、被告均认可，因开发商郴州恒兆房地产开发有限公司的原因，案涉房屋至今无法办理不动产权证。 判决的理由和结果 本案系申请执行人执行异议之诉。本院认为： 一、申请执行人要求执行预告登记在自己名下的房产没有法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。根据庭审查明的情况可知，案涉房屋系郴州恒兆房地产开发有限公司开发建设，现预告登记在申请执行人高波名下，并非债务人谷晓园、谷春文、曾晟的个人财产。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。现并无证据证明预告登记已失去法律效力，原告高波要求执行预告登记在自己名下而非债务人的房产即不合常理也没有法律依据。 二、郴州恒兆房地产开发有限公司并非本案被告和被执行人。庭审查明，因谷晓园、谷春文、曾晟未履行本院作出的（2016）湘1002民初1576号生效民事判决书确定的偿还借款的义务，高波向本院申请执行，该案被执行人是谷晓园、谷春文、曾晟。本案诉争的位于资兴市产，系郴州恒兆房地产开发有限公司开发建设，在（2016）湘1002民初1576号案件的审理以及在申请执行过程中，郴州恒兆房地产开发有限公司不是案件当事人，原告高波并未要求郴州恒兆房地产开发有限公司承担责任，也未请求参照法律关于担保物权的规定，对案涉房屋拍卖、变卖、折价优先偿还其债权主张权利，郴州恒兆房地产开发有限公司并非被告和被执行人，现没有法律依据确认郴州恒兆房地产开发有限公司应对债务人谷晓园、谷春文、曾晟的债务承担相关责任。原告高波在债务人谷晓园、谷春文、曾晟未履行本院作出的（2016）湘1002民初1576号民事判决书确定的偿还借款的义务时，要求执行该公司开发建设的房产没有法律依据。 三、原告（申请执行人）高波、被告（案外人）伍小花与郴州恒兆房地产开发有限公司就同一房屋签订《商品房买卖合同》所产生的争议应依法另行主张。在原告高波申请执行一案中，被执行人谷晓园、谷春文是郴州恒兆房地产开发有限公司股东，谷春文是公司法定代表人，但郴州恒兆房地产开发有限公司并未参加涉案诉讼活动，也不是被执行人。本案中，原告高波要求执行的涉案房产并非被执行人谷晓园、谷春文、曾晟的个人财产，而是郴州恒兆房地产开发有限公司开发建设的房屋，该公司分别于2013年5月13日与高波签订了《商品房买卖合同》，并于2013年5月16日办理了《预购商品房预告登记》，又于2013年7月8日与伍小花（本案案外人）签订了一份《商品房买卖合同》；现涉案房屋预告登记在申请执行人高波名下，并不是登记在被申请人谷晓园、谷春文、曾晟名下。郴州恒兆房地产开发有限公司就同一房屋分别与高波、伍小花签订《商品房买卖合同》所产生的争议，涉及郴州恒兆房地产开发有限公司的责任和权益，相关当事人应依法另行主张。 综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……。第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。现涉案房屋并不是登记在被申请人谷晓园、谷春文、曾晟名下，而是预告登记在申请执行人高波名下，本案被查封的不动产办理了受让物权预告登记，但受让人是申请人高波而非案外人伍小花。本案查明的事实与上述法律条文规定的情形不符，不能直接适用上述法律规定对申请人高波和案外人伍小花之间是否能够排除执行涉案房屋的争议进行认定，但案外人伍小花在执行异议中所提出的涉案房屋与被执行人谷春文等无关的主张成立。法律规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。原告高波申请执行本院作出的（2016）湘1002民初1576号生效民事判决书，该判决书是判决谷晓园、谷春文、曾晟个人对高波承担偿还借款的责任，而涉案房屋并非被执行人谷晓园、谷春文、曾晟的财产；在没有法律依据确认郴州恒兆房地产开发有限公司需对债务人谷晓园、谷春文、曾晟的债务对原告高波承担何种责任的情况下，原告高波要求执行郴州恒兆房地产开发有限公司开发建设的（并非被执行人谷晓园、谷春文、曾晟所有）、现预告登记在高波自己名下、位于资兴市房屋于法无据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告高波的诉讼请求。 案件受理费6100元，由原告高波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  张东明 人民陪审员  杨湘莉 人民陪审员  刘广丽 二〇二〇年八月二十五日 法官助理李亚奇 书记员罗百玉 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定,案外人、当事人对执行异议裁定不服,自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的,由执行法院管辖。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 采取前款措施，人民法院应当作出裁定。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第三十条金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。