浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4253号 上诉人（原审被告）：杭州卉姆农业科技有限公司，住所地杭州市西湖区北山街道白沙泉20号101室。 法定代表人：耿凤兰。 委托诉讼代理人：沈华协。 委托诉讼代理人：曾荷，浙江沐尘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州北山投资管理有限公司，住所地杭州市西湖区北山街道桃花弄8号1457号。 法定代表人：王仕杰。 委托诉讼代理人：张爱静、王珏璠,浙江禾泰律师事务所律师。 上诉人杭州卉姆农业科技有限公司（以下简称卉姆公司）因与被上诉人杭州北山投资管理有限公司（以下简称北山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年6月1日，北山公司（甲方、出租方）和卉姆公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：l、甲方出租给乙方的房屋位于白沙泉20号整幢房屋。2、该房屋租赁期为自2018年5月31日起至2023年5月23日止,甲方应在2018年5月31日前将房屋交付给乙方，2018年5月31日起至2018午8月23日为装修期,不计租金。3、乙方承诺在本协议签订之日起的l个月内即进场装修,原则上自签约之日起3个月内(重大节假日除外)保证基本完成装修,确保及时入驻。4、乙方在五年租赁期内均能达到《入驻协议》项下全部要求的,甲、乙双方书面确认本协议自动延续五年,本协议延续期间的房屋租金在第五年基础之上每年递增3%。5、该房屋租金为59OOO0元/年,(大写:人民币伍拾玖万元整)。房屋租金三年后开始递增,具体递增方式为租赁期第四年开始的房屋租金每年递增3%,计第四年租金为607700元/年,第五年租金为625931元/年。6、房屋租金支付方式如下:房屋租金按年支付。乙方自本合同签订之日起三个工作日内支付第一期租金4425OO元(自2018年8月24日起至2019年5月23日期间租金),以后每期租金乙方均应在下一使用周期开始前十天内,一次性支付。7、甲方收款后应提供给乙方有效租赁发票,租赁发票相关税费由乙方承担。8、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按逾期应付租金的千分1向甲方支付违约金。 2018年6月15日，北山公司向卉姆公司发送《催款函》一份，要求卉姆公司于2018年7月3日前支付2018年8月24日-2019年5月23日房屋租金及税金486750元。 2018年6月21日，卉姆公司向北山公司支付100000元。后卉姆公司向北山公司发送《申请报告》一份，载明因资金问题，申请于2018年12月3日前付清租金及税金余款386750元。 2019年3月6日，卉姆公司向北山公司发送《房屋租金延期申请》一份，载明因前期需要装修费用，申请将案涉房屋2018年度租金延期至2019年5月底前缴纳。 2019年5月30日，北山公司向卉姆公司发送《催款函》一份，要求卉姆公司于2019年5月31日前将所欠款项1029850元支付至北山公司。 2019年6月1日，卉姆公司向北山公司发送《退租申请》一份，载明：我司于2018年5月31日与北山公司签订了白沙泉20号房屋租赁合同,合同租赁期为2018年5月31日起至2023年5月23日止。该房屋租金为59OOO0元/年，合同约定2018年5月31日起至2018年8月23日为装修期,不计租金,合同约定租赁发票相关税费由我司承担。因为2018年5月起受融资失败影响,现公司没有办法正常经营,公司法人也在想办法解决现在困境,但截止目前尚无可行的解决困境的办法,为此,特向管委会各位领导提出退租申请。2018年5月31日-2019年5月23日共计租赁费用及税金人民币486750元;2019年5月24日至2O19年5月31日房屋租赁费12930元,税金1160元。总计欠费500840元。我司于2O18年6月21日支付房租100000元。剩余400840元我司申请于2019年8月20日前一次性支付。如未按时支付的,自逾期之日起,我司每日应向北山公司支付全部未付租金千分之一的逾期违约金,同时,北山公司还有权要求我司一次性清偿全部未付租金及全部逾期违约金。以上是本公司真实意思表示,并自愿承担所有法律责任。 北山公司诉至原审法院，请求判令：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月1日解除；2.卉姆公司向北山公司支付房屋租金355430元；3.卉姆公司向北山公司支付发票税费41988.7元；4.卉姆公司向北山公司支付违约金11018元（暂计至2019年9月20日，自2019年9月21日至实际履行之日止的违约金以355430元为基数按每日千分之一计付）；5.本案诉讼费由卉姆公司承担。 原审法院认为：北山公司、卉姆公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，各方应依约全面履行自身的义务。卉姆公司于2018年6月21日支付100000元后，剩余租金及税金至今未付，其行为已构成违约。北山公司要求卉姆公司支付到期租金355430元及税费41988.7元的诉讼请求，具有事实与法律依据，予以支持。关于违约金，北山公司主张标准过高，依法调整为自2019年8月21日起按年利率24%标准计算。2019年6月1日，卉姆公司向北山公司发送《退租申请》的行为，即解除合同的意思表示，北山公司亦无异议，故北山公司、卉姆公司于2018年6月1日签订《房屋租赁合同》经双方协商一致解除，予以确认。卉姆公司辩称案涉房屋存在漏水、违建等质量问题，但未提供有效证据予以证明，且其在向北山公司发送的《申请报告》、《房屋租金延期申请》、《退租申请》中，均并未对房屋质量提出异议。故对卉姆公司的抗辩意见，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年4月10日判决：一、北山公司与卉姆公司于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月1日予以解除；二、卉姆公司于判决生效之日起十日内支付北山公司租金355430元及违约金（违约金自2019年8月21日起以未还租金为基数按年利率24%的标准算至实际付清之日止）；三、卉姆公司于判决生效之日起十日内支付北山公司税费41988.7元；四、驳回北山公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3713元，由北山公司负担82元，由卉姆公司负担3631元。 宣判后，卉姆公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误。一审法院认定卉姆公司辩称房屋存在漏水、违建等质量问题，但未提供有效证据予以证明，且其在向北山公司发送的《申请报告》、《房屋租金延期申请》、《退租申请》中，均并未对房屋质量提出异议。故对卉姆公司的抗辩意见，不予采纳，系错误。法院判决应该以事实为依据，法律做准绳。涉案房屋存在严重的质量问题，导致卉姆公司的合同目的无法实现。卉姆公司不应该支付给北山公司租金。特提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由北山公司承担。 针对卉姆公司的上诉，北山公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1.涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。卉姆公司承租期间，因其单方原因(招商不利)，导致资金紧缺，无法按时、足额支付租金。为此，卉姆公司向北山公司多次申请缓交租金，北山公司本着支持企业发展的目的，也多次予以宽限。然而，宽限期限届满后，卉姆公司仍未清偿全部欠付租金及税金。北山公司为维护自身合法权益，依据合同第十二条第三款以及卉姆公司的退租申请，要求卉姆公司支付租金、税金及自逾期之日起以欠付金额为基数每日支付千分之一(后经一审法院调整为年24%)的违约金，具有合同及法律依据，并无不当。2.关于卉姆公司主张案涉房屋存在房屋违建及质量问题，非客观事实。案涉房屋为农村集体土地上自建房屋，经合法审核，虽未办理房屋不动产登记证书，但不影响该房屋权利人对房屋所进行的处分，不影响案涉房屋租赁合同的履行。案涉房屋交付卉姆公司后，卉姆公司着手装修，后又因装修资金紧张而搁浅，目前该房屋窗户、大门等区域均已拆卸，在此情形下即便案涉房屋架空层出现积水也难以避免，该现象非房屋质量问题所致。其次，在卉姆公司向北山公司提交的有关延迟支付租金的申请、报告、说明中均未提及地下室渗漏水问题，也未将地下室渗漏水问题作为延期支付租金、退租的理由，由此可见，案涉房屋本就不存在所谓的质量问题。直至起诉后，卉姆公司为达到拒不支付租金的目的，提出房屋质量问题的抗辩理由，其行为有违基本的诚实信用原则。综上，原审法院认定事实清楚、程序合法、法律适用正确。北山公司恳请依法查明后维持一审判决，驳回卉姆公司的上诉请求。 二审期间，北山公司向本院提交证据材料：农村宅基地使用权审查意见表1份（复印件），用以证明案涉房屋是经过西湖区规划站以及相关部门的批准建造，批准建造的土地使用权面积是100平方米，加6.1平方米的临时使用面积，总计106.1平方米的事实。 北山公司提供的证据经卉姆公司质证：真实性、合法性无法确认，关联性不予确认；该证据是村内部的审查表，并不能证明案涉房屋经过合法的规划审批；在真实的情况下，只能证明对土地具有使用权，并不能证明房屋经过合法审批。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及双方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，卉姆公司未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。本案中，卉姆公司上诉称，涉案房屋存在质量问题，导致合同目的无法实现，其不应该支付租金。对此，北山公司认为，涉案房屋为农村集体土地上自建房屋，经合法审批；在卉姆公司提交的延迟支付租金的申请、报告等中均未提及地下室渗漏水，涉案房屋根本不存在质量问题。本院经审查认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，本案中卉姆公司未提供有效证据证明涉案房屋确实存在渗漏水等质量问题，故应承担举证不能的法律后果。其次，在租赁合同履行过程中，卉姆公司并未向北山公司提出过所谓的房屋质量问题。同时，在卉姆公司向北山公司发送的延期支付租金申请、退租申请中，卉姆公司亦未提出过房屋质量问题。因此，卉姆公司以所谓房屋质量问题而拒绝支付租金的抗辩，依据不足，无法予以采信。同时，对于涉案房屋的规划建设情况，北山公司提供了农村宅基地使用权审查意见表。本院认为，该审查意见表可作为认定本案相关事实的依据。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，卉姆公司迟延支付租金是造成本案纠纷的原因。卉姆公司逾期支付租金，构成根本性违约，北山公司有权要求卉姆公司继续支付租金并承担支付违约金的法律责任。根据租赁合同约定、卉姆公司发送的延期支付租金申请、退租申请等有效证据，原审法院判定由卉姆公司向北山公司支付租金、违约金及税金，依据充分，应依法予以确认。卉姆公司的上诉请求证据不足，难以得到支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7261元，由杭州卉姆农业科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年八月五日 书记员  董 悦