黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0803民初577号原告：佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区火电社区。法定代表人：葛安禄，该公司经理。委托诉讼代理人：程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被告：佳木斯贵邦工贸有限公司，住所地佳木斯市向阳区冬梅社区栗姆康B楼050#0单元1层109室。法定代表人：林秋，该公司经理。被告：林诗海，男，1971年3月30日出生，汉族，无职业，住佳木斯市东风区。被告：佳木斯阳光征途汽车服务有限公司，住所地佳木斯市向阳西区胜利路与新发街交汇处。法定代表人：任显和，公司经理。被告：佳木斯市向阳东区阳光商务宾馆，住所地佳木斯市向阳西区胜利路与新发街交汇处三江国际商贸城C区1栋6-12号。经营者：刘金鹏。四被告共同委托诉讼代理人：高云超，黑龙江中直律师事务所律师。原告佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司（以下简称鑫华水木公司）与被告佳木斯贵邦工贸有限公司（以下简称贵邦公司）、林诗海、佳木斯阳光征途汽车服务有限公司（以下简称阳光征途公司）、佳木斯市向阳东区阳光商务宾馆（以下简称阳光宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫华水木公司委托诉讼代理人程淑芝，被告贵邦公司、林诗海、阳光征途公司、阳光宾馆的共同委托诉讼代理人高云超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫华水木公司向本院提出诉请：1.解除原告与被告贵邦公司、林诗海于2013年11月2日签订的租赁合同；2.被告贵邦公司、林诗海支付原告2019年3月1日起至2020年2月28日租金282163元、运营费（物业费）8160元、供暖费18107.72元，合计308430.72元。租金、运营费、供暖费主张至四被告实际搬出租赁房屋日止，并从2019年3月1日起以308430.72元为基数按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际给付之日止，被告阳光征途公司、阳光宾馆对上述费用承担连带责任；3.四被告立即腾出租赁房屋，腾出房屋产生的费用由四被告承担；4.被告贵邦公司、林诗海以308430.72元为基数自2019年8月1日起至实际给付之日止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；5.被告贵邦公司、林诗海向原告承担违约金43544元；6.供暖费违约金由四被告承担；7.案件受理费由四被告承担。事实与理由：2013年11月2日，原告与被告贵邦公司、林诗海签订《租赁合同》，合同约定原告将位于佳木斯市××与××处，三江国际商贸城C区1栋6、7、8号商铺出租给贵邦公司、林诗海，商铺建筑面积453.58平方米，租赁期限自2014年3月1日起至2023年2月28日，分期交付租金。被告贵邦公司、林诗海承租商铺后，始终拖欠租金不支付。现商铺被被告阳光征途公司、阳光宾馆占用。另贵邦公司未履行（2019）黑0803民初577号法院生效判决，导致原告合同目的无法实现。为维护原告合法权益，诉讼至人民法院，请支持原告诉讼请求。被告贵邦公司、林诗海辩称，1.贵邦公司、林诗海与原告签订租赁合同，虽然约定运营服务费，但原告后期未提供任何服务，不应产生该笔费用。取暖费应由贵邦公司交纳，原告无根据主张；2.原告违约，消防漏水，地下库商品损失巨大，未予赔偿。水费、电费、管理费等未开正式发票，使被告不能冲抵成本。宾馆多次漏水造成损失，2019年原告断水断电给被告造成损失，应当承担违约责任；3.证据证明，2014年6月9日关于《普利司通商铺租期延长说明》承诺“免租4个月，38357.5元冲抵租金”未兑现；4.林诗海在租赁合同授权代表项下签字，是他人未经授权代签。林诗海与本案无关联，无法律责任；5.本案不具备解除合同的条件。原告违约在先，应当承担违约责任。被告阳光征途公司、阳光宾馆辩称，1.二被告未与原告发生租赁关系。二被告与贵邦公司联合经营汽车维修服务及宾馆；2.原告要求腾出房屋，费用由被告承担，没有事实依据。该房屋系租赁取得占有使用权利，原告应当按照租赁合同确定的权利义务向房屋租赁合同相对人主张权力，而不是向租赁合同的非相对人主张，法律关系不能混淆。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的原告及被告贵邦公司、阳光征途公司、阳光宾馆企业信息各1份（复印件）、被告林诗海的常住人口详细信息1份，2013年11月2日原告与贵邦公司及林诗海签订的租赁合同1份，（2019）黑0803民初577号民事判决书，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的2019年12月17日由阳光征途公司、阳光宾馆给原告出具的函复印件1份，证明：1.案涉房屋贵邦公司、林诗海未经原告同意转租给阳光征途公司、阳光宾馆，依据合同构成违约，原告有权解除合同；2.该函进一步证明贵邦公司、林诗海与原告签订的租赁合同而不是被告主张的开发公司。被告对真实性有异议，认为阳光征途公司、阳光宾馆在正常经营期间原告方拒收电费、水费，而且擅自违法停电停水，导致公司遭受巨大损失。本院认为，结合庭审调查，该证据不具有待证事实的证明力，本院不予确认。被告提供的证据：1.协议书复印件1份，证明贵邦公司与阳光征途公司法定代表人任显和合营，阳光征途公司、阳光宾馆出资人都是任显和。原告有异议，认为该协议书是贵邦公司与任显和的出资约定，协议明确案涉房屋租赁费及相关费用由贵邦公司承担，但证明案涉房屋现被阳光征途公司、阳光宾馆使用。本院认为，对该证据的真实性予以确认。2.原告公司签呈1份，证明有38357.5元原告承诺抵租金，但原告未履行，原告违约具有过错。原告对真实性无异议，对证明问题有异议，认为当时林诗海进户后，因其承租面积较大，怕供热效果不好，林诗海进行了供热改造，当时原告公司同意将改造费用38357.5元冲抵租金，但是被告一直未缴纳租金，所以没有冲抵，如果被告缴纳租金，原告同意冲抵。进一步证明林诗海签订的合同，其个人也承担义务，6-8号不能与9-12重复冲抵。本院认为，结合庭审调查，对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月2日，原告与被告贵邦公司签订《租赁合同》，合同约定，原告将位于佳木斯市××与××处，三江国际商贸城C区1栋6、7、8号建筑面积为453.58平方米的商铺出租给被告贵邦公司，商铺仅限于经营汽车用品使用。合同期限九年，自2014年3月1日起至2023年2月28日止，免租期为34个月,即自2014年3月1日起至2016年12月31日止。另约定，商铺租金按年结算，次年租金以本合同约定日期提前一个月内向原告缴纳当年租金。2019年3月1日至2020年2月28日，商铺租金282163元；2020年3月1日至2021年2月28日，商铺租金304736元。又约定，合同生效当日，贵邦公司即向原告交纳租赁保证金43544元，商业运营服务费为每月680元，供暖费用由贵邦公司承担。关于违约责任，贵邦公司拖欠租金及其他费用20日以上，在原告准许的期限内仍未付清或擅自将商铺转让转包或允许他人使用的，原告有权单方解除合同，没收租赁保证金。贵邦公司拖欠原告2018年3月1日至2019年2月28日的商铺租金、商业运营服务费及供暖费共计308430.72元，经本院于（2019）黑0803民初577号生效判决确认，贵邦公司未支付。自2019年3月1日至今，贵邦公司仍然拖欠原告商铺租金、商业运营服务费及供暖费。另查明，贵邦公司与阳光征途公司、阳光宾馆系联营关系，由贵邦公司负责提供经营的房屋及房屋相关费用。目前，案涉商铺仍由被告阳光征途公司占有使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告贵邦公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该《租赁合同》合法、有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。原告按照约定将租赁商铺交付给被告贵邦公司，贵邦公司应按照合同的约定向原告交纳商铺租金、运营服务费及供热费。经庭审查明，贵邦公司自2018年3月1日起至今拖欠原告以上费用，特别是经法院判决以后，贵邦公司仍然拒不给付，按照双方合同约定，原告有权解除合同，贵邦公司应当承担违约责任。故对原告要求解除与被告贵邦公司于2013年11月2日签订的租赁合同，贵邦公司承担违约金43544元，腾出租赁商铺且承担腾出费用，贵邦公司支付原告2019年3月1日至2020年2月28日房屋租金282163元、商业运营服务费8160元及供暖费18107.72元，贵邦公司支付原告以上费用至实际腾出租赁商铺之日止的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告林诗海承担合同约定的义务，因林诗海作为被告贵邦公司的原法定代表人，其代表被告贵邦公司签订合同属职务行为，故原告要求被告林诗海承担给付责任，没有法律依据，本院不予支持。原告主张被告阳光征途公司、阳光宾馆连带承担合同约定的义务，因阳光征途公司、阳光宾馆并非原告租赁合同的相对方，故不承担合同约定的责任，但目前被告阳光征途公司实际占用案涉商铺，应当承担腾出商铺及腾出费用的责任。原告主张贵邦公司支付商铺租金、运营服务费及供热费的利息，因双方在合同中未约定，本院不予支持。原告主张四被告承担供暖费违约金，因原告未能向本院提供证据证实确已发生供暖费违约金，故对原告该项主张不予支持。被告贵邦公司提出原告违约在先、不具备合同解除条件的抗辩意见，因未能提供相应的证据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司与被告佳木斯贵邦工贸有限公司于2013年11月2日签订的《租赁合同》；二、被告佳木斯贵邦工贸有限公司支付原告佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司自2019年3月1日至2020年2月28日商铺租金282163元、商业运营服务费8160元、供暖费18107.72元，合计308430.72元，于本判决生效之日起10日内付清；三、被告佳木斯贵邦工贸有限公司支付原告佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司自2020年3月1日至实际腾出案涉商铺的租金、商业运营服务费及供暖费（支付标准按照双方租赁合同约定）；四、被告佳木斯贵邦工贸有限公司向原告佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司支付解除合同违约金43544元（以被告向原告交纳的租赁保证金抵顶）；五、被告佳木斯阳光征途汽车服务有限公司于本判决生效之日起30日内腾出佳木斯市胜利路与新发街交汇处，三江国际商贸城C区1栋6、7、8号商铺，并承担腾出费用；六、驳回原告佳木斯鑫华水木房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2963元，由被告佳木斯贵邦工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  衣晓静二〇二〇年八月三十一日法官助理刘玉春书记员刘金