青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初2430号   原告：青海家园物业管理有限公司，统一社会信用代码：916301007105488391，住所地：西宁市城中区南山路16号。   法定代表人：张艳，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：周青、赵亚莉，青海竞帆律师事务所律师。   被告：蔡江东，男，1971年12月10日出生，公民身份号码：×××，汉族，住西宁市。   委托诉讼代理人：白艳芳，青海辩理律师事务所律师。   原告青海家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）诉被告蔡江东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告家园物业公司的委托诉讼代理人周青，被告蔡江东的委托诉讼代理人白艳芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告家园物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费自2019年1月1日到2020年6月26日期间的物业费1649.15元、电费1028.7元、违约金14.95元，以上共计2692.8元。二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2004年10月18日，原、被告双方就乙方所住西宁市××路物业服务事宜，签订了《鸣翠柳小区物业服务合同》，该合同第四条中明确约定了被告缴纳费用时间为：签订本合同之日起交纳初次物业管理费后，每半年交纳一次，即每年的1月1日至10日缴纳上半年物业费；6月1日至10日缴纳下半年物业费，逾期未缴纳者，视为违约。上述合同签订后，原告即按照约定为包括被告在内小区全体业主提供了物业服务，被告亦享受了物业服务，但是自2019年1月起，被告在没有正当理由的情况下，无故拖欠物业费累计达1649.15元，原告曾多次催缴均未果。被告拖欠物业管理费的行为，已经构成了违约。其违约行为不仅严重影响了原告的正常服务秩序，并给原告造成了较大经济损失。为了避免原告的合法权益不再继续受到侵害，原告依据《民事诉讼法》《物业管理条例》等法律法规的规定，依法诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的各项诉讼请求。   被告蔡江东辩称：我方的建筑面积为102.56平米，2016年至2018年的物业管理费及电费均已交清。按照2016年12月21日物业服务合同第四条约定，每月每平方米0.6元收取物业管理费，从2019年1月1日计算至2020年6月26日，物业费应当为1375.05元，因原告单方提高物业费标准，故未缴纳。对于原告主张的电费，以缴费发票为准。对于违约金我方认为按照合同约定，原告单方提高物业费标准，系原告违约在先，我方不存在违约，不应承担违约金。   原告家园物业公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原被告签订的业主公约、物业服务合同，证明：被告居住在原告提供物业服务的小区内；根据物业服务合同第四条第七项约定，物业费可以调整，该约定与国家规定符合；第九条约定逾期支付违约金。证据二、催缴物业费通知函、张贴催缴物业费通知函照片，证明：由于被告未能按照约定缴纳费用，原告进行张贴催告。证据三、调整物业费用征询表（798户）、调整物业费用征询表公示以及照片，证明：我方将物业费从6毛钱涨到9毛钱，经过整个小区72.18%（610户）的业主认可；征得业主同意之后将该公示在小区内进行张贴。证据四、2019年已缴纳物业费的收据，证明：基于物业费的调整，截止今日，小区内已有68%的业主已经缴纳物业费。证据五、缴纳电费发票，证明：被告拖欠电费，原告已替被告垫付电费1028.7元。   被告蔡江东质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，按照合同第四条第二款约定收费标准是每月每平米0.6元，原告擅自提高收费标准，构成违约，我方不应承担违约金，就算承担违约责任，也应按照每平米0.6元计算。对证据二的真实性和证明方向均有异议不予认可，催缴物业费通知函计算的是2019年整个年度的，我方没有收到公示函，张贴的地方是否在被告单元门口公示的，公示栏的位置不能确定是鸣翠柳山庄。对证据三的真实性及证明方向均有异议不予认可，业主有签名，但无法确认业主身份，业主意见栏中只在同意中签名，未体现业主不同意的签名。对证据四的真实性及证明方向均有异议不予认可，收据上没有业主的签字确认，没有转账凭证，也没有原告公司的盖章，有些备注是青藏铁路花园，不是本小区，不予认可。对证据五无异议认可。   被告蔡江东为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、《关于鸣翠柳山庄物业费收费标准事宜工作联系函（原告于2020年3月20日发给业主委员会的）》，证明：原告将固定设施、安防系统设备、更换成本计入物业收费成本，违反青海省住宅物业收费管理办法，原告提高物业费不合法。证据二、西宁市城中区南滩办事处文件，证明：业委会成立于2019年8月22日，业委会成立之后与原告协商物业费上调事宜，但业委会没有同意。   原告家园物业公司质证认为：对证据一的真实性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，我方认为通过该函不能显示被告所说的原告提高物业费的原因，第三项明确注明提高物业费的公示，可以证明我方提高物业费是合理的。小区设备老化的更换费用应当由业主承担，我方提高物业费是经过68%业主同意才提高的。我方提供的公示就是被告提交的这份公示。证据二的真实性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，该证据与本案无关，只是证明业主委员会成立的时间。   本院依据原、被告的举证、质证，认证如下：   原被告提交的证据能够相互印证，形成证据链；结合双方自认的事实及证据的效力，经本院审查，能够证明：2016年12月21日，原、被告双方就被告所住西宁市××路物业服务事宜，签订了《鸣翠柳小区物业服务合同》，该合同约定：签订本合同之日起交纳初次物业管理费后，每半年交纳一次，即每年的1月1日至10日缴纳上半年物业费，6月1日至10日缴纳下半年物业费；逾期未缴纳者，视为违约，违约金从逾期之日起每天按欠付款的10%计取；该合同第四条第二款约定物业费收费标准为每月每平米0.6元；该合同第四条第七项约定物业费标准按物价局核定，届时做出必要的调整；该合同还约定了双方的权利义务、物业服务内容质量等。被告住宅的建筑面积为102.56平米，2016年至2018年被告的物业管理费及电费均已交清。由于物价逐年有所上涨，物价局及发改委不断进行调整，2018年年底原告制作出《调整物业费用征询表》，将该征询表在公示栏中向全体业主公示，并对该小区的798户业主入户征询意见，将原来的物业费收费标准每月每平米0.6元提高到每月每平米0.9元，其中610户业主同意，其余业主或不同意或弃权，同意的业主占全体业主的72.18%。2019年1月1日至庭审之日，已有68%的业主陆续缴纳了物业费。对拖欠未交物业费及电费的业主，原告发出《催缴物业费通知函》，并将该函在公示栏中张贴公示，被告至今未缴纳物业费及电费。2019年8月22日经西宁市城中区南滩办事处批准，该小区成立了业主委员会。2020年6月26日该小区业主委员会与原告解除了物业服务合同。被告拖欠的物业费按每月每平米0.9元计算，从2019年1月1日至2020年6月26日，计算为1649.15元。庭审中，被告认可尚欠电费1028.7元未交，原告已垫付给供电局。上述事实本院予以确认。被告主张的原告将固定设施、安防系统设备、更换成本计入物业收费成本与事实不符，被告提交的原告于2020年3月20日发给业主委员会的《关于鸣翠柳山庄物业费收费标准事宜工作联系函》，明确写明：因市场物价和人力成本的连续大幅上涨，要求自2019年上调物业费；固定设施、安防系统设备存在诸多问题，对小区物业管理造成诸多实际困难等。被告曲解该函，故对其要证明的事实，本院不予采信。   经审理查明，2016年12月21日，原、被告双方就被告所住西宁市××路物业服务事宜，签订了《鸣翠柳小区物业服务合同》，该合同约定：签订本合同之日起交纳初次物业管理费后，每半年交纳一次，即每年的1月1日至10日缴纳上半年物业费，6月1日至10日缴纳下半年物业费；逾期未缴纳者，视为违约，违约金从逾期之日起每天按欠付款的10%计取；该合同第四条第二款约定物业费收费标准为每月每平米0.6元；该合同第四条第七项约定物业费标准按物价局核定，届时做出必要的调整；该合同还约定了双方的权利义务、物业服务内容质量等。被告住宅的建筑面积为102.56平米，2016年至2018年被告的物业管理费及电费均已交清。由于物价逐年有所上涨，物价局及发改委不断进行调整，2018年年底原告制作出《调整物业费用征询表》，将该征询表在公示栏中向全体业主公示，并对该小区的798户业主入户征询意见，将原来的物业费收费标准每月每平米0.6元提高到每月每平米0.9元，其中610户业主同意，其余业主或不同意或弃权，同意的业主占全体业主的72.18%。2019年1月1日至庭审之日，已有68%的业主陆续缴纳了物业费。对拖欠未交物业费及电费的业主，原告发出《催缴物业费通知函》，并将该函在公示栏中张贴公示，被告至今未缴纳物业费及电费。2019年8月22日经西宁市城中区南滩办事处批准，该小区成立了业主委员会。2020年6月26日该小区业主委员会与原告解除了物业服务合同。被告拖欠的物业费按每月每平米0.9元计算，从2019年1月1日至2020年6月26日，计算为1649.15元。庭审中，被告认可尚欠电费1028.7元未交，原告已垫付给供电局。   本院认为，被告系原告提供物业服务的涉案小区的业主，原告根据双方签订的《鸣翠柳小区物业服务合同》，向被告提供了物业服务。由于物价逐年有所上涨，物价局及发改委不断进行调整，2018年年底原告制作出《调整物业费用征询表》，将该征询表在公示栏中向全体业主公示，并对该小区的798户业主入户征询意见，将原来的物业费收费标准每月每平米0.6元提高到每月每平米0.9元，其中610户业主同意，其余业主或不同意或弃权，同意的业主占全体业主的72.18%，且截至庭审之日，已有68%的业主陆续缴纳了物业费。原告将2016年以来的物业费收费标准每月每平米0.6元调整至2019年的物业费收费标准每月每平米0.9元，符合物业服务合同第四条第七项：物业费标准按物价局核定，届时做出必要的调整的约定，亦符合《物业管理条例》第四十条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”的规定，同时依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，被告尚欠原告物业费1649.15元，经原告催缴后仍未给付；原告提供了物业服务，被告系该小区的业主经催缴后应当向原告缴纳物业费；且物业服务具有公共服务属性，关系到小区内全体业主的切身利益，在物业公司已经提供了物业服务的情况下，业主依法应按时缴纳物业费，以保障物业企业的正常运营及小区的稳定，否则会导致物业服务水平下降，最终损害了正常缴纳物业服务费业主们的利益。故原告要求被告向原告支付拖欠自2019年1月1日到2020年6月26日期间的物业管理费1649.15元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告所欠的电费1028.7元已由原告向供电局垫付，被告当庭认可，故对原告要求被告给付原告电费1028.7元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张按照银行同期定期存款年利率1.35%计算，以2019年欠缴的物业费为依据，违约金计算为14.95元，是原告主动降低物业服务合同中约定的违约金从逾期之日起每天按欠付款10%计取的标准计算的，符合相关法律法规的规定，本院予以支持。被告的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   被告蔡江东在本判决生效之日起十日内给付原告青海家园物业管理有限公司物业费1649.15元、电费1028.7元、违约金损失14.95元，合计2692.8元。   如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由被告蔡江东负担（原告已预交，被告随上述应付款项一并给付原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 蒙自康     二〇二〇年八月四日   书记员 俞 珍   附：《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《物业管理条例》   第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。