浙江省东阳市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙0783民初1655号之一 原告：浙江康成实业有限公司，住所地浙江省东阳市经济开发区华山路11号。 法定代表人：黄学敏，执行董事。 委托诉讼代理人：朱光先，浙江长虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜钦，浙江长虹律师事务所律师。 被告：施琴琴，女，1986年7月8日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：卢希腾，浙江百工律师事务所律师。 被告：施艇艇，男，1985年3月23日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告浙江康成实业有限公司（以下简称“康成公司”）与被告施琴琴、施艇艇商品房销售合同纠纷一案，于2020年3月4日诉来本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年4月8日、2020年5月19日公开开庭进行了审理。在审理过程中，经原告申请，本院依法裁定查封了两被告名下权利价值在80万元范围内的财产。原告康成公司的委托诉讼代理人杜钦，被告施琴琴的委托诉讼代理人卢希腾两次开庭均到庭参加诉讼，被告施艇艇到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告康成公司起诉称，原告是“东阳国际大厦”项目的开发商。2014年1月22日，两被告到原告处看房，并决定购买国际大厦1幢3单元2702室商品房，提出先签订《商品房买卖合同》、办理银行按揭贷款手续，首付款暂缓支付。被告施琴琴的父亲施卢明承诺首付款可以从其以后的工程款中扣除作保证，并向原告出具承诺书一份。在此情况下，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》、办理物权预告登记，并于2014年2月13日配合两被告向中国农业银行股份有限公司东阳市支行办理了银行按揭贷款手续，两被告向原告赊欠了首付款777064元。嗣后，两被告拖欠首付款至今未付，其父亲施卢明处又无工程款可扣，给原告造成了经济损失，原告因催讨无着，诉至本院，要求判令：一、被告施琴琴、施艇艇立即向原告支付尚欠的购房款777064元，并支付逾期利息损失（利息损失按年利率6%计算，从2014年1月22日起计算至实际支付之日止）；二、本案的诉讼费由两被告承担。在审理过程中，原告将诉讼请求第一项中利息部分变更为从2016年7月1日起计算。 原告康成公司为证明其主张，向本院提交如下证据： 一、《浙江省商品房买卖合同》1份，用以证明2014年1月22日原被告签订合同，约定被告向原告购买东阳市白云街道东阳××大厦××单元××室房产，并对款项支付、违约责任等进行约定的事实。 二、预告登记证1份，用以证明涉案房屋办理了预告登记的事实。 三、承诺书1份，用以证明两被告未就案涉房屋支付首付款，为了让原告同意与被告签订商品房买卖合同，由被告的父亲施卢明向原告出具承诺书，写明涉案房屋购房首付未付，并承诺用其将来可能产生的工程款来保障购房首付款的事实。 四、催款通知书、EMS快递单、快递签收情况等，证明原告向被告施琴琴催收购房首付款，被告施琴琴于2019年5月8日签收以后至今未付的事实。 五、发票1份，证明因未付首付，发票原件由原告保管的事实。 六、交房通知书及邮寄发票1份，证明2015年6月26日，原告向被告施琴琴发出书面交房通知邮件，在交房通知书的最后一页注明被告未交纳购房首付，要求其在收房的时候，带上购房首付支付给原告的事实。 七、验房单1份，证明被告施琴琴在2015年6月30日收到原告的交房通知后，到原告处来验房，但因提出工程上的一些要求，工程部需要请示领导，以及未交纳购房首付等原因，当天没有进行实际交房的事实。 八、证人葛某的证言1份，用以证明2015年6月底，葛某负责电话通知被告施琴琴到原告处进行验房、收房等手续，被告到原告处收房时由葛某负责接待，被告提出首付款要再欠一段时间的事实。 九、证人陈某的证言1份，用以证明2015年6月30日系涉案商品房交房日，两被告在验房时提出问题后陈某过来协调，房屋未交付给两被告的事实。 十、证人王某、吴某的证言各1份，用以证明2015年6月30日两被告在××房××段时间，两被告从2016年5月起未按时支付银行按揭贷款，导致银行从2016年5月底起从原告的保证金账户扣划按揭款的事实。 十一、证人姚某的证言1份，用以证明2015年6月30日两被告在××房××段时间，因证人不同意，两被告未能办理收房手续，两被告从2016年5月起未按时支付银行贷款，原告得知后一直催促财务人员向两被告主张权利的事实。 十二、（2019）浙0783民初3935号民事判决书复印件一份，用以证明两被告就涉案商品房向银行借款，并以涉案房屋作抵押担保，原告提供阶段性担保的事实。 十三、（2019）浙0783民初4626号民事判决书一份，用以证明两被告向银行贷款后仅归还了部分借款，后原告作为保证人陆续代其归还了部分银行借款的事实。 被告施琴琴、施艇艇在庭审中口头答辩称，原告所陈述的购房经过不属实，原告开发“东阳国际大厦”的外墙石材钢挂发包给被告施琴琴的父亲，原告因施工困难拖欠施卢明外墙石材钢挂的材料款，因此提出用国际大厦的房屋抵偿，为此原被告双方签订案涉商品房买卖合同，合同载明的首付款已经用施卢明的工程款抵扣，不存在拖欠。原告至今与施卢明就案涉项目工程款未进行结算，据施卢明陈述，原告尚拖欠施卢明工程款，因此不存在无工程款可扣的情形。原告从未就案涉款项向两被告进行催讨，也从未向施卢明催讨，原告的诉请已经超过诉讼时效，依法应予驳回。 被告施琴琴为证明其主张，向本院提交材料进场检验记录4份，用以证明案涉的商品房买卖合同签订之前，被告施琴琴的父亲施卢明，已经有外墙干挂所用的相关材料进场，进一步证明外墙干挂工程在商品房买卖合同签订之前已经进场施工，并且有相应的工程量产生的事实。 被告施艇艇未向本院提交证据。 经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下： 对原告康成公司提供的证据：证据一，被告施琴琴对真实性无异议，认为按照合同第七条，被告在签订合同当日就已付清首付款，如果未支付，按照合同约定的付款时间是2014年1月22日，则原告的主张已经超过诉讼时效。被告施艇艇未发表质证意见。本院认为，该组证据能够证明原、被告签订涉案合同的事实，关于首付款是否已经支付，本院将结合其他证据予以综合分析。证据二，被告施琴琴无异议，被告施艇艇未发表质证意见，本院予以采信。证据三，被告施琴琴对真实性无异议，但认为该份证据能够证明首付款已经支付的事实，具体为证据右上角有“现付”二字，左下角有原告加盖的现金付讫的印章，均表明款项已视为以现金方式支付了。被告施艇艇未发表质证意见。本院对该组证据的真实性予以确认。证据四，被告施琴琴对真实性有异议，认为催款通知书内容不属实，被告不存在拖欠首付款行为，其也从未收到过函件，查询单虽然显示由本人签收，但被告并不住在收件地址，实际并未收到；原告通知的时间是2019年5月6日，早已超过了首付款应支付的时间，就算被告收到，也超过了诉讼时效。被告施艇艇未发表质证意见。本院认为，该组证据能够证明原告曾于2019年5月6日向被告施琴琴寄送催款通知书，2019年5月8日，快递显示被告施琴琴已经签收该通知的事实。证据五，被告施琴琴无异议，因为首付款视为已经支付了所以开具了发票，因为需要结算工程款，所以发票就保存在原告处了。被告施艇艇未发表质证意见。本院对该组证据的真实性予以确认。证据六，两被告均有异议，被告从未收到交房通知书，对内容也有异议，邮寄费的发票不能证明交房通知已经向被告进行送达的事实。证据七，两被告对真实性、合法性、关联性均有异议。该验房单不是一次形成的，陈某在复印件当中进行了添加，且没有被告签字，被告也没有到现场去进行过验房。本院认为，原告提交的证据六、七，两被告质证意见成立，本院不予采信。证据八，两被告对真实性有异议，认为证人葛某系原告公司的员工，与原告有利害关系，其陈述不能作为定案依据，且被告施艇艇没有收到过电话通知，也没有去办理过验房。证据九，两被告对真实性有异议，认为证人陈某系原告公司的员工，与原告有利害关系，其陈述不能作为定案依据，且证人陈述不属实，其陈述验房单只有一张，不应该出现部分内容复印，部分内容手写的情况。证据十，两被告对真实性有异议，认为证人王某、吴某系原告公司的员工，与原告有利害关系，其陈述不能作为定案依据，但王某、吴某的证言能够证明施卢明对原告开发的“国际大厦”外墙钢挂工程进行了施工的事实。证据十一，两被告对真实性有异议，认为证人姚某系原告公司的员工，与原告有利害关系，其陈述不能作为定案依据，且证人在陈述时对公司经营中一些最基本的事实都不清楚也不符合常理。本院认为，原告提供的证据八、九、十、十一，能够证明在签订涉案商品房买卖合同后至今未将涉案房屋交付给两被告，且原告一直在向两被告主张购房首付款的事实，对该部分内容本院予以采信。原告提供的证据十二、十三，被告施琴琴对真实性无异议，被告施艇艇对判决内容有异议，认为该笔款项应由被告施琴琴承担。本院对该两组证据的真实性予以确认。 对被告施琴琴提供的证据，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为据原告了解涉案项目部没有周炎生、马林跃这两个人，且进场材料也不应该是加盖技术资料专用章，且本案的审理与施卢明和原告之间是否存在工程款无关。被告施艇艇无异议。本院认为，该组证据不能达到被告的证明目的，本院不予采信。 本院经审理，认定事实如下：2014年1月22日，原告康成公司作为出卖人与买受人被告施琴琴签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：“买受人购买的商品房为东阳市白云街道东阳××大厦××幢××单元××室；付款方式及期限：买受人于2014年1月22日前向出卖人支付首付款（人民币）777064元，剩余房款（人民币）1150000元，在本合同签订后于公司指定时间内办理按揭贷款手续”。合同签订当日，原、被告办理了案涉房产的预告登记，原告开具了首付款销售发票。同日，施卢明向原告出具承诺书一份，载明：“今有施卢明为女儿施琴琴在东阳国际大厦购买1幢3单元2702室房屋，首付款柒拾柒万柒仟零陆拾肆元正（777064.00）从我工程款中扣除”，原告的法定代表人黄学敏在承诺书上书写“同意从外挂石材幕墙工程中扣回”并签名。承诺书右上角注明“现付”，下方加盖“浙江康成实业现金付讫”章。原告自认，2014年期间施卢明对原告开发的东阳国际大厦外墙钢挂工程进行了部分施工。 2014年1月23日，被告施琴琴向案外人中国农业银行股份有限公司东阳市支行借款115万元，并出具个人购房贷款申请表一份，被告施艇艇在借款人配偶意见一栏签名捺印，声明对债务承担共同连带还款责任和同意以所购房屋作为抵押。2014年2月13日，被告施琴琴就上述借款签订个人购房担保合同一份，以涉案房产作抵押担保，被告施艇艇在合同的抵押人一栏签名捺印，原告为该笔借款提供连带责任保证，并办理了预购商品房抵押权预告登记。后因两被告仅归还了借款本息共计336592.63元，未依约归还剩余借款本息，截至2019年4月24日，原告代两被告归还借款本息共计441815.56元，中国农业银行股份有限公司东阳市支行于2019年3月25日向本院提起诉讼，本院于2019年5月5日作出（2019）浙0783民初3935号民事判决书。 2019年5月6日，原告向被告施琴琴发出催款通知书一份，内容为：“施琴琴：你于2014年1月22日向我公司购买的东阳市白云街道东阳国际大厦1幢3单元2702室商品房的首付款777064.00元已拖欠至今未付，限你在收到本通知书后三天内支付完毕”。2019年5月8日，快递显示被告施琴琴已经签收该通知。 另查明，被告施琴琴与被告施艇艇于2013年10月1日登记结婚，于2016年8月5日离婚。 本院认为，本案的争议焦点是：原告是否有权向两被告主张涉案的首付款？原告认为原被告签订购房合同的时候，涉案工程并没有施工，也未进行结算，故工程款至今未扣除。施卢明出具承诺书的性质是一种债务的加入，原告法定代表人黄学敏签字的内容也没有免除两被告支付房款的义务，双方未就债务转移达成合意。从承诺书的原件保存于原告处来看，也可认定款项在当时没有抵扣，如果原告已经同意消灭债权债务，或者原告认可已经支付了购房首付款，承诺书应当作为支付凭证一式几份由各方当事人各执一份，或者由被告进行留存，因此原告有权选择向两被告主张权利。两被告认为，不管是否有工程款可扣，从承诺书双方签字签署的意见，加盖“浙江康成实业现金付讫”章等事实，原、被告之间关于首付款的债权债务关系已经消灭，产生的仅仅是工程款的一个债权债务关系，因此应驳回原告的诉讼请求。本院认为，判断原告是否有权向两被告主张涉案商品房首付款的关键是该笔款项是否可从施卢明的工程款中抵扣。虽然施卢明出具的承诺书由原告持有，但该承诺书除了作为被告向原告支付首付款的凭证外，也有作为原告向施卢明支付工程款凭证的作用，故由原告持有也符合常理。施卢明出具将涉案首付款从其工程款中扣除的承诺书后，原告的法定代表人签署了“同意从外挂石材幕墙工程中扣回”，表明原告同意将首付款从施卢明的工程款中扣除，且原告也自认施卢明确实对东阳国际大厦的外墙钢挂工程进行过部分施工，现因原告与施卢明之间工程款尚未结算，原告是否可从施卢明处将该笔款项扣除也无法确认，故原告起诉的条件尚未成就。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回原告浙江康成实业有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吕丹萍 二〇二〇年八月十日 书记员  郑晓俏