安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终725号 上诉人（原审被告）：陈中来，男，1975年3月7日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审原告）：信地置业（合肥）有限公司，住所地安徽省合肥市临泉路安徽大市场2幢东3楼。 法定代表人：赖凯岗，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）律师事务所律师。 上诉人陈中来因与被上诉人信地置业（合肥）有限公司（以下简称信地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈中来上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判，本案二审诉讼费用由信地公司承担。 事实和理由：一、原审法院对于案涉《商铺租赁协议书》认定错误显失公平，不能作为判案依据。1、《商铺租赁协议书》系信地公司单方提供的格式合同，其次该条款加重陈中来义务且显失公平，《合同法》规定：提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。双方签订该合同时，对于该条加重陈中来义务的款项，信地公司并未尽到提示和说明义务，应系无效。2、该协议书在签订时，信地公司仅是要求陈中来找到签名位置签上姓名和日期即收回协议书，对于陈中来的权利义务，信地公司并未尽到提醒说明义务，且合同主要内容系空白处补全后亦未出示于上诉人，该合同并不是双方协商一致签订。且信地公司并未按照合同约定一式叁份，交于陈中来一份留存，亦未明确告知陈中来租赁期限，原审法院完全依据该合同判案有失公允。 二、即便认定《商铺租赁协议书》合法有效，对于信地公司瑕疵履行，应适当核减商铺租金。1、该合同并未确切载明商铺标准，且做生意的前提系在平稳的良好的市场环境下经营并能有盈利。陈中来之所以租赁信地公司的商铺，是因为信地公司承诺可以为陈中来提供一个良好的市场环境，在经营管理中，统一标识，划分区域，陈中来经营的相关商户都会搬至负一楼，且新增商户亦会安置于负一楼，但均未兑现。且在租赁信地公司的房屋后，自2019年起与陈中来经营相关的商户层层皆是，导致负一楼的客户极少没有任何生意，不能正常经营，给陈中来带来巨大经济损失。对此原审中陈中来申请证人出庭说明，原审法院以签订协议前就知道该情形为由不予支持，实在是为信地公司提供瑕疵服务找借口，不符合社会发展需求，且有失公允，商铺租金应适当核减。2、《商铺租赁协议书》中约定“陈中来需要更换品牌或类别时、需要对商铺进行装修时、需要解除合同，需提前3个月书面申请”…，且信地公司未将加盖公章后的协议书交由陈中来，无形亦加重陈中来的承担责任的风险，且在陈中来无法通读并明确该协议书中的权利义务。3、商场在近两年多次遭遇偷盗，虽损失金额不大，但给予陈中来的心理负担很重，经营生活中惶惶不安，信地公司的疏忽管理及安保意识的匮乏，应当在商铺租金中给予适当核减。 三、陈中来已在合理期间内提请解除合同申请，原审法院在未查清事实的前提下妄下评判，判决陈中来违约并承担违约金有失公允。1、因信地公司在要求陈中来签完字后即收走《商铺租赁协议书》，陈中来没有足够时间阅读协议书，且信地公司未尽告知义务，陈中来无法知悉租赁期间，不清楚该协议书中约定的权利义务，故陈中来在一般合理期限内明示解除合同的真实意思表示即可，不可认定陈中来系口头申请解除合同而无效。2、即便该协议有效，陈中来于2019年5月中旬申请解除合同未果，后又多次与信地公司协商解除合同并撤场，均未得到信地公司同意，直至2019年6月1日停止经营。陈中来在原审中提供了证人出庭作证，原审法院以陈中来未书面申请即不认可有失公允。3、陈中来由于经营困难，在2019年6月1日即停止营业，协议书中约定“陈中来逾期缴纳租金达7日，信地公司即可以解除租赁合同”，陈中来在约定的期限内未缴纳租金，且在2019年6月1日即停止经营，信地公司却从未向陈中来主张违约，且未主张解除合同，应视为放弃该权利，否则不符合常理。 信地公司辩称，1、原审判决基于双方没有达成解除合同的合意，故认为双方的合同没有解除，原审法院判决正确。2、涉案租赁场地是由双方签订协议予以确认，涉案租赁场地并没有进行变化。3、双方均认可租金已经支付至2019年6月1日前。且至今该场地仍陈中来占有使用，只是没有再经营，没有将场地交还给信地公司，没有将场地上的物品搬离，原审判决租金正确。 信地公司向一审法院起诉请求：1、判令陈中来向信地公司支付2019年6月1日起至2019年9月30日止的租金42258元（211.29㎡×50元/月/㎡×9个月=42258元）;2、判令陈中来支付迟延支付违约金1437元（以10564.5元为基数，按千分之一每日的标准，暂计算自2019年3月20日起至2019年7月1日止为1088元，以31693.5元为基数，按千分之一每日的标准，暂计算自2019年6月20日起至2019年7月1日为349元，最终都应计算至判决确定的给付之日止）；3、本案的案件受理费由陈中来承担。 一审法院认定事实：信地公司为合肥市铜陵北路与临泉路交汇处信地红星美凯龙家居生活广场F8072-1、F8073、F8085、F8086、F8075-2、F8083-2商铺的所有人。2018年9月19日，信地公司（合同甲方）与陈中来（合同乙方）签订了一份《租赁协议书》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方从事经营家具类商品之用，租赁面积为283.49平方米，租赁期自2018年10月1日至2019年9月30日止，租金标准为50元/月/平米，按季结算，先付款后使用，首期租金应于本合同之日付清，以后的租金应于上季度末20号前结清，如延期交纳，甲方有权从乙方货款中优先扣除所欠租金及滞纳金。合同还约定，甲方交付的商铺不符合合同约定使乙方完全不能使用的，乙方有权单方解除合同；乙方不支付或者不按照合同约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回该商铺。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日以书面形式通知甲方，并按一个月租金支付违约金，同时若乙方在本合同期内享受租金优惠的需补交已优惠的租金金额。乙方逾期支付租金等各项费用的，每逾期一日，应支付应付款1%的违约金。后因陈中来申请，信地公司对陈中来承租的商铺进行了分割，从2019年1月1日起，陈中来承租面积缩小为211.29平方米。现信地公司以陈中来欠付2019年6月1日之后的租金为由诉至法院，要求判如所请。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。信地公司、陈中来签订的《租赁协议书》约定了双方租赁涉案商铺的期限、租金标准、违约责任等，双方均应按约履行。信地公司作为出租人，有权要求承租人向其支付租金，陈中来作为承租人，在使用涉案房屋的同时有向出租人支付房租的义务，其所举之证不足以证明信地公司提供的房屋不符合合同约定且已方无法经营，又未举证证明双方对于解除合同达成了合意，故其关于涉案合同已解除的主张该院不予采纳。关于陈中来应付租金的金额，因合同中对于商铺面积、租金标准等有明确约定，该院据此计算陈中来应支付的2019年6月1日至2019年9月30日的租金为42258元（211.29平方米×50元/月/平米×4个月）。 关于信地公司向陈中来主张迟延支付违约金的诉讼请求，该院认为，陈中来未按时履行合同约定的支付租金的义务，应向信地公司承担违约责任。关于违约金的金额，因双方在合同中的约定每逾期一日应支付应付款1%的违约金明显过高，该院酌情将该违约金的标准调整为日万分之五。陈中来主张不应支付违约金但未提供任何证据加以证明，该院不予采纳。根据合同约定，陈中来应于2019年3月20日前付清2019年4月、5月、6月的租金31693.5元（211.29平方米×50元/月/平米×3个月），后应于2019年6月20日前支付2019年7月、8月、9月租金31693.5元，现陈中来欠付的租金为2019年6月1日至9月30日，故其应承担的违约金应分段计算，截至2019年7月1日为771.2元（计算方式详见附表）。根据信地公司的诉请，之后的违约金应仍按此标准计算至本判决确定的给付之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈中来于判决生效之日起十日内向信地置业（合肥）有限公司支付2019年6月1日至2019年9月30日的租金42258元；二、陈中来于判决生效之日起十日内向信地置业（合肥）有限公司支付违约金（违约金截至2019年7月1日为771.2元，之后的违约金以实际欠付租金为基数，按日万分之五的标准计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回信地置业（合肥）有限公司的其它诉讼请求。案件受理费890元，减半收取445元，由陈中来负担400元，信地置业（合肥）有限公司负担45元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，2018年9月19日，信地公司与陈中来签订的案涉商铺《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案现已查明的事实来看，陈中来作为承租人，在合同履行过程中存在拖欠支付租金的情形，一审法院根据双方合同约定，认定陈中来应支付信地公司拖欠的租金及违约金，符合法律规定，本院予以维持。陈中来认为《租赁协议书》系无效合同，于法无据，不予支持。陈中来认为信地公司在履行合同中存在瑕疵履行应减少租金，但其所举证据不足以证明信地公司提供的房屋不符合合同约定且已方无法经营，其该项主张，依据不足，不予采信。 综上所述，陈中来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈中来负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年八月十日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。