文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初9288号原告：重庆市永恒物业管理有限公司，住重庆市江北区杨河二村5号2-3，统一社会信用代码915001057500963553。法定代表人：陈以忠，董事长。委托代理人：邓良强、夏智强，重庆市永恒物业管理有限公司员工。被告：龙绪静，女，汉族，1979年9月24日出生，住重庆市巴南区。被告：田帆，男，汉族，1972年3月21日出生，住重庆市巴南区。原告重庆市永恒物业管理有限公司（以下简称永恒物业）与被告龙绪静、田帆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告永恒物业的委托代理人邓良强、被告龙绪静、田帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永恒物业诉称：被告龙绪静、田帆系重庆市巴南区龙洲大道6号颜龙·山水城XXX房屋业主，原告永恒物业为该物业所在小区物业服务单位，依前期物业服务合同的约定，被告龙绪静、田帆应支付服务费用，但被告龙绪静、田帆自2014年6月至2020年6月欠物业服务费5880.88元、公摊费756元，经催收未果。要求被告龙绪静、田帆立即支付2014年6月至2020年6月30日期间的物业服务费5880.88元、公摊费756元，合计6636.88元；并以所欠物业费为基数，按每日千分之三的标准支付违约金（酌情主张2000元）。被告龙绪静、田帆辩称：没有做到相应的物业服务等级服务，设施没有改善，绿化道水泥长期存在，消防设施受到相关部门点名批评，特别是11栋，没有消防环道，消防通道被车辆占用，随意更改绿化带，小区的保安是退休老年人；没有看到任何制度的公示，业主测评覆盖率也没有达到，公共部分广告收益从未公示，化粪池检查没有公示；电梯长期故障，物业不管，还是打的119来解救的；小区出入口有人值守，但没有门禁，小商小贩、外来人员可以随意进出；业主查看小区监控从未提供，电梯的监控是坏的，业主从来没有查询过物业档案，业主去找物业要竣工等资料，物业那里没有。经审理查明:原告永恒物业是经营物业管理服务的有限责任公司。被告龙绪静、田帆系重庆市巴南区龙洲大道6号（颜龙·山水城）XXX幢XXX号住宅业主，建筑面积80.56平方米。2010年4月，原告永恒物业（乙方）与开发商（甲方）签订《前期物业服务合同》约定，物业名称，颜龙·山水城二、三期；具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二；乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）；本物业管理区域的物业服务收费（按建筑面积计算），居住物业，每户每月每平方米1.2元（建筑面积）；共用专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，向业主据实分摊计收水、电费用；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳；本合同期限为三年。开发商于2009年9月30日制定的《业主临时管理规约》载明，本物业管理区域的物业服务收费采用包干制，物业服务费用标准（按建筑面积计算），住宅，1.00元/月·平方米（含电梯费）；物业的服务费用和相关费用按月交纳，各业主应在每月15日至30日内履行交费义务。被告龙绪静作为该房的买受人之一，在接房入驻时签有《承诺书》，确认已详细阅读开发商制定的业主临时规约，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约。上述合同签订后至今，原告永恒物业一直在为包括被告龙绪静、田帆在内的颜龙·山水城小区业主提供物业服务，物业服务存在多处瑕疵，小区无业主委员会。物业使用中，被告龙绪静、田帆认为物业服务差，原告永恒物业侵占业主利益，未交纳2014年6月及以后的物业服务费、公摊费；此后，原告永恒物业不断向其催收，最近一次是于2020年6月12日向被告龙绪静、田帆催收物业服务费、公摊费，未果。截止2020年5月，被告龙绪静、田帆未交纳物业服务费5800.32元（80.56平方米×1元/月·平方米×2014年6月至2020年5月计72个月）。审理中，调解未果。以上事实，有当事人陈述，原告永恒物业提交的《前期物业管理服务合同》、备案登记、权属登记申请书、催费通知书和物业服务催收函及EMS快递回执、业主报事报修记录表及绿化月维护表、小区环境卫生检查记录、设施设备巡查记录表、电梯维护保养工作记录、保安巡逻检查表、小区来访人员登记表、重庆市巴南区房屋管理局年度物业项目巡查结果通报、重庆市巴南区住房和城乡建设委员会物业项目满意度调查结果的通报、公摊清单、监控、消防、外墙、监控修复会议等证据，被告龙绪静、田帆提交的消防突出问题曝光截图、住房委对永恒物业疫情管控重大影响的通报、聊天记录8张、照片9张、《业主临时管理规约》及《承诺书》等证据，经庭审质证，对符合三性原则的部分予以采信。本院认为：原告永恒物业是依法成立的物业服务企业，被告龙绪静、田帆系业主。原告永恒物业与开发商签订的《前期物业服务合同》，符合法律规定，系有效合同，对原告永恒物业、被告龙绪静、田帆均具有约束力，原、被告双方应依法按约履行合同义务。原告永恒物业已按合同约定为被告龙绪静、田帆提供了基本的物业服务，尽管服务存在多处瑕疵，但尚未达到一定的严重程度，被告龙绪静、田帆应按约支付物业服务费及公摊费；同时，原告永恒物业未举示相应证据证明自己提供的物业管理服务达到合同约定的质量标准，其要求对方支付违约金，缺乏合法依据。被告龙绪静、田帆辩称中涉及的具体物业服务瑕疵，原告永恒物业应不断改进工作来提高物业服务质量；被告龙绪静、田帆辩称中涉及的原告永恒物业可能存在侵犯业主公共利益之行为，需要今后成立的业主委员会牵头予以处理，也可以向社区、街道、行业主管部门反映寻求解决。《前期物业服务合同》未约定物业服务费用按月交纳的期限，《业主临时管理规约》中有规定，业主应在每月15日至30日内履行交费义务。原告永恒物业于2020年6月12日向被告龙绪静、田帆催收当月的物业服务费，不符合约定；其行为也不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定；据此，该部分诉求应不予支持。物业服务企业的书面催交有利于强化自己与业主的沟通，构建和谐的物业服务关系，促进纠纷及时化解，节约司法资源。合同约定，共用专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，向业主据实分摊计收水、电费用。而原告永恒物业举示的相应证据（公摊清单）却不能证明独立计量核算的依据，具体分摊情况缺乏合理性，本案宜适当主张2014年6月至2020年5月期间的公摊费360元（5元/月×2014年6月至2020年5月计72个月）。综上所述，原告永恒物业要求被告龙绪静、田帆立即支付2014年6月至2020年6月30日期间的物业服务费5880.88元、公摊费756元，合计6636.88元；并以所欠物业费为基数，按每日千分之三的标准支付违约金（酌情主张2000元）；其诉求部分符合法律规定，应予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龙绪静、田帆共同支付原告重庆市永恒物业管理有限公司2014年6月至2020年5月期间的物业服务费5800.32元、公摊费360元，合计6160.32元；二、驳回原告重庆市永恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述判决给付义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕；若逾期履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆市永恒物业管理有限公司负担7.1元、被告龙绪静、田帆共同负担17.9元（此款原告重庆市永恒物业管理有限公司已垫付，限被告龙绪静、田帆于本判决生效后十五日内共同迳付原告重庆市永恒物业管理有限公司）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  卢再祥二〇二〇年八月六日书记员  郭俊伶