重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终2436号上诉人（原审被告）：雷开文，男，汉族，1964年1月29日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：蒋甲洪，重庆典柯律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，重庆典柯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦波，男，汉族，1981年11月15日出生，无固定职业，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：刘星宇，上海锦天城（重庆）律师事务所。上诉人雷开文因与被上诉人秦波合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月19日进行了调查询问。上诉人雷开文的委托诉讼代理人蒋甲洪，被上诉人秦波的委托诉讼代理人刘星宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人雷开文上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不赔偿被上诉人损失或者发回重审；2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实及理由：1、一审法院依据《合同法》第113条判决上诉人承担损失520200元，该条是“合同解除损失’,但被上诉人一审未请求“解除合同”，因此不能适用该条款；2、一审法院认定双方房屋买卖合同生效错误，《保证书》是要约邀请，被上诉人提出购买案涉房屋时该房已出卖给他人，双方未对购房款支付时间、房屋交付时间、过户时间协商，双方买卖合同未成立；3、当事人双方未对购房款支付时间、过户时间等进行约定，双方均无履行行为，一审直接以“合同履行后可获得的利益”作为损失判断标准是错误的，且被上诉人未支付任何房屋对价却获得520200元，合同利益失衡，合同如果实际履行被上诉人缴纳的契税属于其需支付的必要交易成本，应予扣除；4、一审法院委托作出的评估报告中估价参照物是重庆南岸区，而非案涉房屋所在的重庆市沙坪坝区，因此按估价报告判决错误。被上诉人秦波在二审庭审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。一审判决适用法律正确，上诉人上诉称本案不能适用合同法第113条系对合同法的错误理解。双方签署的协议以及上诉人出具的保证书合法有效。上诉人在2018年2月将案涉房屋对外出售，违反协议以及保证书约定的义务，且给被上诉人造成了损失，应对被上诉人的损失承担赔偿责任。一审认定被上诉人的损失为520200元正确，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据。秦波向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判决雷开文赔偿秦波损失520200元；2、本案诉讼费、鉴定费由雷开文承担。一审法院认定事实如下：雷开文曾作为原告于2016年3月22日向一审法院提起诉讼，要求作为被告的秦波归还借款500000元及利息。一审法院于2016年8月10日作出（2016）渝0106民初3777号民事判决确认：一、秦波于判决发生法律效力后十日内偿还雷开文借款本金500000元，并支付利息。该履行以500000元为本金，从2015年11月27日起，按照月利率2%计算至付清之日止。二、雷开文在秦波不履行第一项债务时，有权就坐落于重庆市沙坪坝区的房屋优先受偿。三、驳回雷开文其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，经秦波与雷开文协商，秦波用其位于重庆市沙坪坝区房屋抵偿其债务。2016年10月28日双方签订《协议》，该协议载明：“经雷开文与秦波协议，秦波借雷开文人民币现金伍拾万元整，由秦波将沙坪坝××梨路××３的房屋抵债给雷开文，所欠的本金加利息已结清。”。同日雷开文向秦波出具《保证书》，该保证书载明：“经本人双方同意，雷开文保证秦波在沙坪坝××梨路××３的房屋过户给雷开文，总价人民币大写柒拾万（小写７０００００元）。雷开文保证在两年以内不得转卖此房。如秦波在两年以内买回此房，雷开文保证原价卖给秦波（柒拾万整）。此条两年内有效，过期作废。保证人：雷开文，２０１６年１０月２８日至2018年10月30日止”。该《协议》、《保证书》签订后，秦波将涉案房屋过户至雷开文名下。雷开文于2018年2月将涉案房屋转卖给案外人。2018年10月17日秦波要求雷开文履行让其回购涉案房屋的义务，方知晓雷开文已将涉案房屋转卖他人的事实。当事人双方对赔偿事宜未能达成一致，秦波起诉来院，要求判如所请。审理中，秦波申请对涉案房屋在2018年10月17日的市场价值进行评估。一审法院委托经当事人双方选定重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司对涉案房屋在2018年10月17日的市场价值进行了评估。2019年7月25日该公司作出渝金汇评估鉴（2019）288号房地产估价报告。该报告估价结果为估价总额：1220200元。秦波为此垫付鉴定费5000元。一审法院认为，当事人双方于2016年10月28日签订的《协议》以及雷开文出具《保证书》，是对秦波履行已经发生法律效力的判决所确认的债务，双方达成的和解协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按约定全面履行自己的义务。秦波在该协议签订后，履行了将涉案房屋过户，抵偿了其对雷开文应当履行的债务。当事人双方了结了一审法院于2016年8月10日作出的（2016）渝0106民初3777号民事判决所确认的债权债务关系。雷开文应当信守其出具的《保证书》上载明的“保证在两年内不得转卖此房屋，如秦波在两年以内买回此房屋，雷开文保证原价卖给秦波（柒拾万）。”的承诺。然而雷开文却在2018年2月期间将涉案房屋过户至案外人，致使秦波在雷开文承诺的期限内，即2018年10月30日前向其要求按柒拾万的价格回购时，雷开文无法履行其义务。雷开文的行为属于违约行为，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故秦波可以要求雷开文赔偿损失。损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。庭审中，经鉴定评估涉案房屋2018年10月17日的估价价值为1220200元，以此为参照确认秦波的损失为520200元具有合理性，一审法院对秦波要求雷开文承担赔偿损失的诉讼请求，予以支持。因鉴定而产生的鉴定费应由雷开文负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：雷开文于判决发生法律效力后三日内赔偿秦波损失520020元。案件受理费11800元，减半收取5900元（秦波已预交），由雷开文负担。鉴定费5000元由雷开文承担，此款限雷开文于判决发生法律效力后三日返还秦波。二审期间，双方当事人均未举示新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《协议》、《保证书》意思表示明确、完整，双方均应按照合同内容履行各自的义务。但被上诉人秦波按约定将该房屋过户给上诉人雷开文后，雷开文违反约定在其承诺期间内将房屋转卖给他人，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院认为，上诉人雷开文作为完全民事行为能力人，其曾向被上诉人秦波出借款项并收取利息，具有一定市场经验，应当知晓房价具有不稳定性，房价上涨属于正常商业风险，并非其不可预见的重大变化。上诉人雷开文称房屋契税系必要的交易成本，应予以扣除，但交易费用的承担方式可由当事人自行约定，且上诉人并未举示证据证明其已支付相应费用，故本院对其意见不予采纳。另，一审法院经秦波申请组织当事人双方选定评估机构对案涉房屋进行估价，符合法定程序，雷开文虽然对该评估报告部分表述有异议，但其并未申请重新鉴定，亦未举示证据证明评估价格超过房屋实际价格，一审法院以该评估报告作为参照确认赔偿损失的金额，并无不当。综上，上诉人雷开文的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人雷开文负担。本判决为终审判决。审 判 长 章兴东审 判 员 向 川审 判 员 汪 骞二〇二〇年八月二十八日法官助理 周睿琪书 记 员 袁世航