天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初6650号原告：天津市双利源物业服务有限公司，住所地天津市津南区北闸口镇国家自主创新示范区高营路8号A区513-291号，统一社会信用代码：91120112559482397M。法定代表人：李均立，职务：总经理。委托诉讼代理人：王丹，女，该公司职员。被告：陈庆和，男，1956年9月2日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：陈载金，男，1984年3月18日出生，汉族，住天津市津南区。原告天津市双利源物业服务有限公司（以下简称“双利源公司”）与被告陈庆和物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王丹和被告的委托诉讼代理人陈载金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双利源公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2014年11月6日至2019年12月31日的物业费共计2250元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区房屋的土地整合还迁安置人，该房屋建筑面积为103.96平方米。2012年5月15日，原告和被告安置房屋所在小区的开发建设单位天津鑫泰鼎实投资发展有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定原告为小区提供物业服务，业主交纳基础物业服务费用，标准为每月每平方米0.9元（不含电梯、消防等设施的运行费用）。依据津南区北闸口镇政府的文件，原告向业主收取物业费的标准为每月每平方米0.35元。合同签订后，原告如约履行了物业服务义务，但被告至今未交纳2014年11月6日至2019年12月31日的物业服务费，经原告多次催缴未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。陈庆和辩称，我是本案涉及房屋的业主，该房屋面积为103.96平方米。原告诉请的期间我没有交纳物业费，不交纳物业费的理由如下：入住时交纳了装修押金500元，我认为从2014年11月7日开始扣除500元押金后的期间是我的欠费期间。收房时入户门损坏，经常打不开，后来我自己更换了一个新门。小卧室窗户漏雨、中空玻璃有雾气、厕所防水不合格、瓷砖脱落、墙体有裂缝。上述问题反映给物业后至今未解决。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市前期住宅物业服务合同1份，以此证明原告和开发建设单位签订了前期物业合同。2、确认书1份、通知1份，以此证明被告系御惠园17-1-1501号房屋的业主，其知晓并认可《前期物业服务合同》，该房屋面积为103.96平方米。3、物业费催缴照片1份，以此证明原告向被告进行了物业费催缴。4、提供物业服务的照片1张，以此证明原告为小区提供了物业服务。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、4均无异议。对证据3不认可，称没有看到过该催费函。本院对原告提交的被告无异议的证据1、2、4的证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：照片11张，以此证明房屋漏雨、墙体开裂等情况。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，但认为房屋质量问题不属于物业服务范畴。本院对被告提交的证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区房屋的业主，该房屋面积为103.96平方米。2012年5月15日，原告和被告居住小区的开发建设单位天津鑫泰鼎实投资发展有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：原告为被告居住的小区提供物业服务，期间自2012年5月15日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，收费标准为每月每平方米0.9元（不含电梯、机电设备的运行等费用），业主于每月10日前按月交纳。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告未交纳2014年11月6日至2019年12月31日的物业费。故呈讼。庭审中，原告称按照镇政府的相关文件原告按每月每平方米0.35元向被告收取物业费。关于房屋质量问题属于开发商的责任，且物业已上报相关部门。关于卫生问题，保洁员负责卫生，按期进行了打扫。关于保证金的问题，如果业主未拆改主体结构，业主可持相关手续办理退还保证金，保证金和物业费不是一回事，故不同意抵消。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和建设单位天津鑫泰鼎实投资发展有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述签订的《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，按每月每平方米0.35元向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋质量问题，系被告和开发建设单位之间的纠纷，与原告提供的物业服务无关，被告不能以此为由拒交物业费。关于保证金问题，业主可另行主张权益或申请办理退还，不宜在本案中直接进行抵扣。依据原告提供的服务等级、考核结果、收费标准、被告抗辩理由并结合本院实地进行的考察情况，本院酌定被告按其应交纳费用的95%向原告支付物业费。经计算，被告应支付原告2014年11月6日至2019年12月31日的物业费2137.38元，现原告主张上述期间的物业费2250元，数额过高，本院不予全部支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、陈庆和于本判决生效之日起十日内给付双利源公司2014年11月6日至2019年12月31日的物业费2137.38元。二、驳回双利源公司的其他诉讼请求。如陈庆和未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由双利源公司负担1.25元，由陈庆和负担23.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年八月二十九日书记员  张 玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。