陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终4171号 上诉人（原审被告）：西安恒筑房地产营销策划有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：石玮，该公司经理。委托诉讼代理人：王龙龙，男，1989年5月6日出生，汉族，该公司财务，住西安市未央区楼XX。被上诉人（原审原告）：雷志锋，男，1970年1月5日出生，汉族，黄陵矿业集团员工，住陕西省延安市黄陵县店头镇黄管会家属区。原审被告：谭鑫华，男，1987年6月7日出生，汉族，住山东省菏泽市XX城县。原审被告：李宁，女，1987年11月21日出生，汉族，住陕西省商洛地区山阳县。原审第三人：中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行，营业场所：陕西省西安市高新区。负责人：章琦，该行行长。委托诉讼代理人：毛军，男，1970年1月1日出生，汉族，该行员工，住西安市雁塔区。上诉人西安恒筑房地产营销策划有限公司（以下简称恒筑公司）因与被上诉人雷志锋，原审被告谭鑫华、原审被告李宁，原审第三人中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行（以下简称工行高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初6839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2019年1月19日，雷志锋（乙方）与谭鑫华、李宁（甲方）共同签订《存量房买卖合同》一份，该合同约定由雷志锋购买登记在谭鑫华、李宁名下的位于西安市未央区XX园XX路XX栋XX单元XX室房产一套（《商品房买卖合同》登记号：Y15052750），建筑面积共计124.48平方米，该房屋的抵押状况：有，尚欠贷款余额约人民币伍拾伍万元整（¥550000），由甲方出资办理完银行抵押手续。该房屋总价款为壹佰伍拾叁万伍仟元整（¥1535000），该房价款包含该房地产转让价款及现有已缴纳和发生的全部费用，转让所产生的税费另行约定。房价款的支付方式为全款，定金人民币壹佰零肆万元整（¥1040000），乙方于2019年1月19日支付给甲方定金伍拾万元整（¥500000），乙方于2019年1月23日前支付给甲方定金伍拾肆万元整（¥540000），过户时将房款人民币肆拾玖万伍仟元整（¥495000）进行资金监管，该款项由房管部门通知监管银行划转到甲方账户。上述合同第三条约定甲方收到定金人民币壹佰零肆万元整（¥1040000）后2日内向乙方交付房屋。上述合同第四条约定甲方拿到房产证20个工作日内，甲乙双方申请办理产权转移登记（过户）手续。该合同第五条约定该房屋税费缴纳由乙方全部承担；第六条关于违约责任约定：若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币叁拾万元整（￥300000）给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。双方另补充约定，甲方办证的费用（大修、契税、产证加急费用）由甲方承担，交接当天之前的物业所欠费用由甲方承担。后期产证过户费用（个税、契税、增值税、中介费等费用）由乙方承担。合同签订当日，雷志锋与谭鑫华以及恒筑公司三方另行签订《存量房买卖居间合同》，约定由恒筑公司就上述涉案房产向双方提供居间服务，并由雷志锋向恒筑公司支付居间服务费人民币肆万元整（￥40000）。2019年1月19日，雷志锋向李宁银行转付49万元，向谭鑫华微信支付1万元，向恒筑公司支付居间服务费4万元。同日，谭鑫华向雷志锋出具收据一份，载明：“收据  本人谭鑫华身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX今收到雷志锋身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX购买恒大帝景小区9号楼2单元22701室房屋定金人民币伍拾万元整（¥500000.00）  收款人：谭鑫华 ”，恒筑公司向雷志锋出具4万元中介费收据一份。2019年1月20日，雷志锋向李宁银行转付26万元，向户名为刘帅的账户转付28万元。同日，谭鑫华向雷志锋出具收据一份，载明：“收据  本人谭鑫华身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX今收到雷志锋身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX购买恒大帝景小区9号楼2单元22701室房屋定金人民币伍拾肆万元整（¥540000.00）  收款人：谭鑫华”。2019年1月27日，雷志锋向李宁银行转付10万元。后因谭鑫华、李宁拒绝继续履行合同，至今未向雷志锋办理房屋过户手续，为维护其合法权益，雷志锋诉至一审法院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。另查，涉案房屋于2018年10月12日因（2018）陕0113执547号执行案件被西安市雁塔区人民法院依法查封，涉案房屋在工行高新支行处的银行按揭贷款尚未还清，存在预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为工行高新支行。经一审法院释明，雷志锋述称其愿意在本案中结清涉案房屋的剩余按揭贷款本息，亦愿意代谭鑫华代偿在西安市雁塔区人民法院未还的执行案款。2019年8月26日，西安市雁塔区人民法院作出结案通知书，载明：“……生效法律文书确定的内容已全部执行完毕，申请执行人基于执行依据的权利全部得到了实现……一审法院（2018）陕0113执547号执行案件执行完毕，于2019年8月26日结案”。2019年8月29日，工行高新支行出具个人贷款结清证明一份，载明：“兹有借款人谭鑫华、李宁（证件号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX、612525198711213704）在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2015年5月29日，贷款金额为人民币570000.00元（大写：伍拾柒万元整），贷款期限为360个月，该笔贷款本息已于2019年8月28日全部结清。特此证明”。又查，涉案房屋目前已具备办理房屋产权证的条件，但尚未办理。雷志锋因本案诉讼聘请律师花费3万元。诉前，雷志锋向一审法院提出了诉前保全申请，一审法院于2019年3月19日作出（2019）陕0112财保145号民事裁定书，裁定对谭鑫华、李宁名下的位于西安市未央区XX园XX路XX幢XX单元XX号（合同登记号为Y15052750）涉案房屋予以查封，雷志锋预交保全费5000元，花费保全担保费4600元。雷志锋起诉至西安市未央区人民法院提出诉讼请求：1、判令谭鑫华、李宁继续履行房屋买卖合同约定的过户义务；2、判令恒筑公司返还中介服务费4万元；3、判令谭鑫华、李宁支付违约金30万元；4、判令谭鑫华、李宁、恒筑公司支付诉讼费、保全费、保全担保费4600元、律师代理费3.5万元；5、判令恒筑公司承担连带责任。事实与理由：2019年1月19日，其与谭鑫华、李宁和恒筑公司三方签订《存量房买卖居间合同》一份，约定由其与谭鑫华、李宁委托恒筑公司签订《存量房买卖合同》，该合同约定谭鑫华、李宁将位于西安市未央区XX园XX路XX幢XX单元XX室以1535000元的价格出售给其。其按约定已经将104万元定金给付给谭鑫华、李宁，又另付购房款10万元，共计支付114万元。此后，其催促谭鑫华、李宁办理涉案房屋过户手续，但谭鑫华、李宁以各种借口推诿不予办理，现处于失联状态。另，恒筑公司对涉案房屋形式、实质和谭鑫华、李宁征信审查不严；没有留取谭鑫华、李宁的身份证复印件及其西安具体住址；对购房款没有要求进行资金监管；要求其给付谭鑫华、李宁114万元，然而，在其给付114万元后，谭鑫华、李宁失联。涉案房屋已被其他人民法院查封，其购房目的无法实现。综上，谭鑫华、李宁、恒筑公司的违约行为致使其无法实现合同目的，给其造成了不应有的损失，故其为维护自身的合法权益，根据相关法律规定诉至法院，请求法院判如所请。谭鑫华、李宁未到庭亦未进行答辩。恒筑公司辩称，其公司同意向雷志锋退还4万元中介费，但是对承担连带责任不认可。其公司介绍的房源真实，其他责任与其公司无关。雷志锋与谭鑫华、李宁之间签订房屋买卖合同属实，雷志锋共计支付谭鑫华、李宁房款114万元定金，后期在办理过程中，谭鑫华、李宁只是支付了恒大帝景的欠款，没有还清银行贷款约55万元左右，无法继续履行合同进行过户，其认为是谭鑫华、李宁违约了，其公司现在也联系不上谭鑫华和李宁。工行高新支行述称，涉案房屋在其行进行按揭贷款，尚有55万余元的借款本息未还，其行对涉案房屋进行了抵押登记，如雷志锋主张涉案房屋继续履行过户，其行要求雷志锋应代谭鑫华、李宁在过户前提前结清谭鑫华名下在其行的涉案房屋银行按揭贷款剩余未还所有本息。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，雷志锋与谭鑫华、李宁签订《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。谭新华、李宁未按双方合同约定履行其合同义务，构成根本违约，应承担相应违约责任，合同约定违约方赔偿给守约方造成的一切损失，故谭鑫华、李宁作为违约方应赔偿雷志锋因本案诉讼支付的律师费3万元及保全担保费4600元。其次，就雷志锋与谭鑫华、李宁合同的履行程度来看，雷志锋已依约向谭鑫华、李宁支付了114万元房款，结合在诉讼中，雷志锋为实现其购房的合同目的，代谭鑫华偿清涉案房屋的银行按揭贷款并代偿了谭鑫华在西安市雁塔法院的执行款，至此，涉案房屋具备继续履行的条件，雷志锋请求继续履行《存量房买卖合同》，主张谭新华、李宁履行将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。第三，雷志锋主张恒筑公司返还其已付中介费4万元，因恒筑公司愿意返还，一审法院予以确认。至于谭新华、李宁如何承担的违约责任一节，结合具体案情及合同的履行程度，一审法院酌情认定谭鑫华、李宁向雷志锋支付违约金8万元。关于雷志锋主张恒筑公司承担连带责任一节，无法律及事实依据，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、雷志锋与谭鑫华、李宁于2019年1月19日签订《存量房买卖合同》继续履行。二、谭鑫华、李宁于本判决生效后十日内配合雷志锋将位于西安市未央区XX园XX路XX栋XX单元XX室房产（《商品房买卖合同》登记号：Y15052750）过户至雷志锋名下。三、谭鑫华、李宁于本判决生效后十日内支付雷志锋违约金8万元。四、谭鑫华、李宁于本判决生效后十日内支付雷志锋律师费3万元及保全担保费4600元。五、西安恒筑房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还雷志锋已付中介费4万元。六、驳回雷志锋其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18615元，公告费1100元，保全费5000元，共计24715元，雷志锋均已预交，由雷志锋自行承担4615元，由谭鑫华、李宁共同承担20100元，并于本判决生效后十日内给付雷志锋。宣判后，恒筑公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：撤销一审判决第五项，发回重审或者改判驳回雷志锋要求恒筑公司返还已付中介费4万元的诉讼请求。事实和理由：一、一审案件法律关系认定错误。本案系雷志锋与谭鑫华、李宁房屋买卖合同纠纷，法律关系为买卖合同法律关系，而恒筑公司作为买卖双方的中介，恒筑公司与雷志锋之间为居间法律关系。二者法律关系不同，不应在同一案件中审理。恒筑公司作为居间方，在本案的地位应为第三人。一审法院在错误认定法律关系的情况下，超出裁判范围，对不应在本案中进行审理的法律关系进行了判决，严重侵犯了恒筑公司的合法权益。二、恒筑公司已经为雷志锋提供了居间服务，且恒筑公司在居间服务过程中并无过错。恒筑公司在一审庭审中作出的愿意退还中介费的意思表示是基于房屋买卖合同无法继续履行，在双方解除房屋买卖合同的条件下，恒筑公司愿意退还4万元中介费。若在房屋买卖合同继续履行的情况下，恒筑公司的居间服务已经完成，不应再退还中介费。且关于是否应予退还中介费的问题，不应在房屋买卖合同纠纷一案中进行判决。雷志锋辩称，不同意恒筑公司的上诉。一、恒筑公司作为居间人，应当对委托事项进行核实。但恒筑公司没有到房管局查询涉案房屋的抵押状况。而谭鑫华于2018年1月18日被列为失信人，且房屋已经被查封，法院裁判文书网均能查到。二、合同于2019年1月19日签订，并于2019年1月20日交付104万元定金。三、恒筑公司只留了谭鑫华身份证，而未留谭鑫华的详细住址，导致找不见人且法院文书无法送达；四、恒筑公司作为专业的中介公司，谭鑫华做生意但没有自己的银行卡不符常理，对房款没有进行资金监管。谭鑫华、李宁经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。工行高新支行述称，与我公司无关，不发表意见。本院经审理查明，2019年8月19日上午9时的一审庭审笔录记载“恒筑公司答辩称，同意向原告退还4万元中介费，但是承担连带责任不认可。……。”一审判决认定事实属实。本院认为，当事人有权自行处分自己的民事权益。本案中，雷志锋起诉要求恒筑公司退还中介费4万元，恒筑公司在一审答辩中表示同意，这是其真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，不损害国家、集体利益。一审法院据此判决恒筑公司退还中介费4万元，并无不当。恒筑公司上诉称其在一审答辩意见是如果雷志锋与谭鑫华、李宁之间的买卖合同解除，雷志锋不能取得涉案房屋的情况下，同意退还中介费4万元。但恒筑公司的这一上诉理由与一审庭审笔录记录不符，恒筑公司也未提供证据证明一审庭审笔录记载有误。故恒筑公司上诉认为其仅在解除买卖合同情况下退还中介费4万元的理由不予采信。在恒筑公司表示愿意退还中介费的前提下，一审判决在房屋买卖合同纠纷中对中介费问题一并处理，减少当事人诉累，并无不当。综上，恒筑公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，西安恒筑房地产营销策划有限公司已预交，由西安恒筑房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年八月三日  书 记 员  刘 燕 子 1