苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初5237号原告：吴江市盛泽商业有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇五龙路南商区37号。法定代表人：单承寅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐志洪，江苏吴越律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷佳康，江苏吴越律师事务所律师。被告：吴江市中港百货商场，住所地苏州市吴江区盛泽镇舜新南路银行街口。投资人：李建云,该商场经理。被告：李建云，男，1967年4月30日出生，汉族，住所地苏州市吴江区。被告：周海燕，女，1967年12月18日出生，汉族，住所地苏州市吴江区。被告：李琼慧，女，1988年5月14日出生，汉族，住所地苏州市吴江区。以上四被告共同委托诉讼代理人：邱晔，江苏力信律师事务所律师。原告吴江市盛泽商业有限公司(以下简称盛泽商业公司)与被告吴江市中港百货商场（以下简称中港商场）、李建云、周海燕、李琼慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法由审判员周斌适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告盛泽商业公司的委托诉讼代理人徐志洪，被告中港商场、李建云、周海燕、李琼慧的共同委托诉讼代理人邱晔及被告李琼慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛泽商业公司向本院提出的诉讼请求：1、判令原告与被告中港商场解除《房屋租赁合同》，被告中港商场将房屋返还原告；2、判令被告中港商场向原告支付拖欠的2020年3月7日至5月6日的租金共计333334元；3、判令被告中港商场按166667元/月的标准向原告支付自2020年5月7日起至实际返还房屋之日的占用费；4、判令被告中港商场按2000元/天的标准向原告支付自2020年3月7日起至实际付清之日的滞纳金；5、判令被告李建云、周海燕、李琼慧对被告中港商场的上述债务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费用由被告方承担。原告于庭审结束后变更诉请三为判令被告中港商场按166667元/月的标准向原告支付自2020年8月7日起至实际返还房屋之日的占用费。事实与理由：原告与被告中港商场于2016年8月28日签订《房屋租赁合同》，将所属的盛泽商贸大厦出租给被告中港商场。约定年租金为200万元，同时约定了拖欠房屋租金一个月以上，可以解除合同收回房屋。2020年1月份起，被告中港商场一直拖延支付租金，至今已超过四个月没有按时足额支付租金。被告中港商场系个人独资企业，投资人系被告李建云，租赁房屋系用于被告李建云、周海燕、李琼慧共同的家庭经营活动，故被告李建云、周海燕、李琼慧应对被告中港商场不能清偿的债务承担连带责任。原告多次向四被告催讨租金，均未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告中港商场、李建云共同辩称，被告中港商场结欠原告租金仅是2020年1月和2月的租金，双方之间的租金支付方式是每个月月底支付本月的租金，被告中港商场因为疫情影响，政府要求我方停业，被告中港商场于2020年3月6日已经向原告发送过通知要求减免租金，原告一直不同意，而2020年3月份之后的租金被告均于每月月底进行了支付，双方争议的主要部分2020年1、2月份的租金，依据《最高院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条“对于疫情期间，承租非国有用房用于经营的，承租人请求减免租金的货延期支付租金的，人民法院就租金减免政策进行调解”，第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致防控人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案涉及争议的租金部分属于疫情期间被告受政府要求停止营业，符合上述指导意见的情形，在双方对租金无法进行调解的情况下，被告认为，人民法院应当按照公平原则，裁量租金适度减少租金，并且驳回原告的第一项诉请。被告周海燕、李琼慧共同辩称，被告周海燕、李琼慧未参与被告中港商场的经营，与本案无关。请求驳回要求被告周海燕、李琼慧对被告中港商场的债务承担连带清偿责任的诉请。综合本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2016年8月28日，盛泽商业公司作为出租方(甲方)，中港商场作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：一、房屋座落及面积：座落于吴江市口的，盛泽商贸大厦的地下室至地上七层，约10237.33平方米的房屋、160平方过街楼及其水电等附属设施。(具体以房产证登记面积为准)。甲方按份拥有该房屋64%所有权；二、租赁期限：甲方同意将其拥有的上述房屋64%所有权出租给乙方使用，租赁期限为十五年，租赁时间自2016年11月7日起至2031年11月6日止。(装修期三个月，2016年8月7日-2016年11月6日)；三、租金和租金缴纳的方式：房屋租金前五年年租金为200万元，以后每五年在原年租金的基础上递5%作为调整，第二个五年递增5%作为调增，第一个五年递增整。房屋租金按季度支付，先付后租，乙方凭现金缴款单或转账凭证复印件到甲方开具发票；四、房屋承租用途：乙方承诺所租房屋用于商业零售和书店用途，不得用于洗浴、KTV、足浴等娱乐项目经营和易燃易爆等危险品项目经营，严格做到合规合法经营，乙方因经营而需要办理有关营业许可等相关手续及产生的费用全部由乙方自行负责；五、转租本合同项下的房屋在符合第四条承租用途的前提下乙方可自行转租、分租；六、甲、乙双方的权利和义务：1、租赁期内，房屋建筑本身自然损坏(特指建筑结构问题)应由甲方所有权比例负责整修费用，若人为损坏、失火等因素引起的损失，而非乙方管理不善的原因而引起，则由双方按所有权比例负责修理；乙方承租房屋范围内门窗、锁具、装修、电路、水管等修理由乙方自行负责并承担相应费用；2、在承租期间发生的水、电、气的使用费以及电话费、电视费、网络费等日常费用由乙方自行与相关部门结清。政府机构或公共事业部门收取的与租赁房屋有关的费用如卫生费、垃圾清运费、社会治安综合治理费等费用由乙方承担，并由乙方直接缴纳给有关部门。凡与乙方经营有关的一切费用均由乙方承担。若乙方违反有关规定受到有关部门处罚，责任由乙方自负；3、乙方在租赁期间，应做好安全保卫、门前三包、环境卫生、综合治理等工作，确保资产的安全与完整；确保用电、用水、用气以及防火安全；确保消防设施完备、日常巡査到位，有效排除和整改各类安全隐患。乙方负责上述工作所产生的一切费用。凡乙方未能履行上述职责而发生的所有问题，均由乙方承担全部责任并赔偿全部经济损失；4、乙方在租赁期间，应做好经营场所电梯的日常维修养护及巡查工作，按时委托市质量技术监督局进行现场检测，并根据检测结果及时进行停机整改；所有电梯必须在取得市质量技术监督局的有效合格证后方可投入使用；如电梯出现安全事故由乙方全部负责；5、甲方同意乙方对房屋进行适当装修，但不得变动房屋结构，房屋重要部位、关键设备设施的改造需得到甲方书面认可后方可进行。租赁房屋内外所有的维修改造更新费用、装修费用及其行为均由乙方负责；6、乙方应妥善保管使用房屋，租赁期结束应将房屋完好移交给甲方。乙方自待购置的动产有乙方自行处理，不动产则继续保持商场经营原状；7、乙方在承租期内，应做好公共场所消防、人员及财产的安全管理，如发生人身伤害、财产损毁、自然灾害、各类刑事案件等事故均与甲方无关，甲方不承担乙方任何经营风险及损失；8、乙方在租赁期间，如遇规划、拆迁等政府行为需提前终止本租赁合同的，乙方应服从政府的统一规定要求，提前终止本协议。拆迁涉及装修及经营部分的补偿、赔偿等，按照谁所有，赔给谁的原则，按比例进行分配补偿；9、本次租赁期满后，甲、乙双方需协商后续租赁事宜。乙方在同等条件下拥有优先续租权；七、提前解除(终止)本合同的条件：(一)合同的法定解除：1、经双方协商一致，提前终止本合同的；2、因不可抗力或政府行为而使本合同无法履行致使本合同提前终止的；(二)单方面终止本合同的条件：乙方有下列情形之一的，甲方有权终止租赁合同、收回房屋：1、不按照约定用途使用租赁房屋的；2、利用房屋进行非法活动，有损公共利益的拖欠房屋租金一个月以上的；3、不履行本合同约定而造成重大影响或损失的。4、甲方有下列情形之一的，乙方有权终止租赁合同：1、未按合同约定交付房屋的；2、乙方报告房屋已处于危险状态无法正常使用而不愿修理的；八、违约责任：1、在合同有效期内，发生本合同第七条第一款所列情形的，甲、乙双方互不承担责任，租金按实际使用日计算；2、如乙方未能按时缴纳租金，则每延迟一天，向甲方支付当年租金的千分之一作为滞纳金，如延期超过一个月则按违约处理；3、任何一方违反本合同项下(除第八条第二款)任一条款或擅自终止合，应按国家有关法律法规，承担违约责任。若乙方违约，应支付给甲方违约金壹拾万元，并将已装修的房屋完好地归还给甲方；若甲方违约，应支付给乙方违约金壹拾万元；九、争议的解决办法：房屋租赁期间发生争议，甲、乙双方应当友好协商予以解决；协商不成的，任何一方均应向租赁标的物所在地的人民法院起诉；十、各方约定的其他事项：1、乙方对同等条件下，拥有该房屋优先购买权，如乙方明确放弃优先购买权的，甲方可将其拥有的房屋份额转让。在本租赁合同期内房屋转让后，本租赁合同对承租人继续有效；2、在租赁期间，乙方自费自行解决使用房屋及经营过程中所涉的消防改造、电力增容等问题，改造前需将有关情况告知甲方，经甲方书面确认后方可建设。租赁期满后，乙方所有自建设施归整体房屋所有；3、由于乙方违约而导致本合同被提前解除或者终止的，甲方不予补偿乙方任何费用，由此而造成的损失由乙方自行承担，如造成甲方损失的，甲方有权向乙方要求赔偿。上述合同签订后，盛泽商业公司将案涉房屋交付给中港商场使用。2019年12月24日，盛泽商业公司委托江苏吴越律师事务所向中港商场发出律师函，要求中港商场支付2019年第四季度及2020年第一季度的租金。2020年3月6日，中港商场向盛泽商业公司发出《携手战役、共度时艰》函件。函件载明：“2020年开年，一场“新型冠状病毒”疫情席卷全国，这让包括贵方和我方在内的各方措手不及！疫情爆发的“不可抗”性、“无法预料”性，让原本应该处于春节销售旺季的商业零售业遭遇了史无前例的重创！为配合疫情防控，商场不得不停业，整个城镇被政府要求封闭和管制。停业闭店，就意味着我们的销售收入瞬间为零，但同时还要背负着库存积压、人资成本、房租成本三座大山。更加让人揪心的是截止目前披露的信息预判，疫情对零售业乃至整个经济体的影响还要持续相当长的一段时间，这给商场带来前所未有的生存危机。面对如此严峻的困局，各地政府纷纷出台多项惠民济困举措，扶持工商业，并带头减免了租赁国有用房商户两到三个月的租金。不少商业行业龙头企业也纷纷推出租费减免政策。商业合作的出租房和承租方是唇齿相依的合作伙伴。在此，我们期待贵方能体谅行业之难，经营之痛！我们倡议并呼吁贵方与我方能共同协商租费减免相关事宜。我们期盼疫情早日过去，商业零售浴火重生。我们相信只要贵、我双方同心携手，必能共克时艰。”2020年3月10日，盛泽商业公司复函中港商场、李建云。复函载明：“你商场发给我们盛泽商业公司“携手战役、共度时艰”的函收到。特此回复如下：1、根据贵商场与我公司签订的《房屋租赁合同》第三条“房屋租金按季度支付，先付后租”约定，2020年第一个季度的房租费，贵商场至今未付，已经违约。该笔租金请贵商场于近日支付；2、在贵商场支付了上述租金后，我公司再考虑是否与贵商场商讨租金减免事宜。”2020年3月12日，中港商场向盛泽商业公司回函。回函载明：“我方已收到贵方来函催要租金。因疫情影响政府要求我方停业，造成我方无法支付租金，望谅解。2020年3月6日已发函给贵公司详细阐述我方情况，要求减免租金。恳请贵公司能给予以下支持：1、减免2月份租金；2、3月份、4月份优惠50%；新冠疫情确实给实体行业带来了巨大的损失，给公司的经营造成了巨大的困难，恳请贵公司商酌后给予最大的政策扶持。感谢!”2020年3月16日，盛泽商业公司复函中港商场、李建云。复函载明：“你方2020年3月12日来函收悉，我司意见仍如上次复函，在认真履行合同的基础上双方再行协商。”此后，经盛泽商业公司向中港商场催付租金未果，致讼争。另查明，中港商场已将2019年第四季度的租金以及2020年3月7日至8月6日期间的租金支付完毕。再查明，中港商场设立于2006年7月28日，类型为个人独资企业，李建云系投资人。以上事实，由盛泽商业公司提供的房屋租赁合同、律师函复印件、函照片打印件、函原件、离婚协议书、银行电子回单，中港商场提供的《最高院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》打印件、照片打印件、银行电子回单、银行业务申请书、收据打印件、“携手战役，共度时艰”通知、律师函复印件、银行电子回单及证据交换笔录、庭审笔录在卷予以证实。本院认为，盛泽商业公司与中港商场签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,合法有效，双方均应按《房屋租赁合同》的约定享受权利和履行义务。本案审理过程中，根据当事人的诉辩主张,双方争议的焦点是对于中港商场结欠的租金333334元系2020年1月7日至2020年3月6日期间的租金还是2020年3月7日至5月6日期间的租金。盛泽商业公司未就此提供相应的证据证明，根据中港商场提供的相应银行汇款凭证，结合盛泽商业公司的复函情况，中港商场结欠的租金333334元应为2020年1月7日至2020年3月6日期间的租金。中港商场应当根据合同的约定，履行其支付租金的义务。根据最高人民法院对于新冠××疫情的相关司法解释，新冠××疫情属于不可抗力。根据本院查明的事实，中港商场在经营期间遭受“新冠××疫情”影响系事实，中港商场亦为此向盛泽商业公司提出减免租金的请求。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，出租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故盛泽商业公司以中港商场未按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，以及中港商场承担滞纳金的诉请，本院不予支持。同时根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响知现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持；承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院根据中港商场遭受“新冠疫情”影响的实际情况，结合中港商场支付2020年3月7日至8月6日期间租金的情况，酌情减免中港商场租金83333.5元，中港商场尚应支付盛泽商业公司租金250000.5元。中港商场系个人独资企业，投资人以个人财产对企业债务承担无限责任，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故李建云应对中港商场的财产不能清偿部分的债务承担连带责任。本案当中，盛泽商业公司提供的证据不足以证明周海燕、李琼慧共同参与中港商场的经营活动，故对盛泽商业公司要求周海燕、李琼慧对中港商场涉案债务承担清偿责任的主张，本院不予支持。盛泽商业公司于庭审结束后变更诉请要求中港商场按166667元/月的标准向盛泽商业公司支付自2020年8月7日起至实际返还房屋之日的占用费。该诉讼请求属于增加诉讼请求，且系庭审结束后提出，故本案当中不予理涉，盛泽商业公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、第六条的规定，判决如下：一、驳回原告吴江市盛泽商业有限公司要求解除与被告吴江市中港百货商场于2016年8月28日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。二、被告吴江市中港百货商场应支付原告吴江市盛泽商业有限公司租金250000.5元，于本判决生效后十日内履行。三、被告李建云对被告吴江市中港百货商场的财产不足以履行的上述第二项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告吴江市盛泽商业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3150元，财产保全费2520元，合计5670元，由原告负担942元，由被告吴江市中港百货商场、李建云负担4728元。被告吴江市中港百货商场、李建云负担部分原告已预交，本院不再退还，由被告吴江市中港百货商场、李建云于本判决生效后十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 周 斌二〇二〇年八月十日书记员 姚俊菲附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，出租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第六条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响知现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持；承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。