辽宁省东港市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0681民撤5号 原告：王淑贤，女，1952年11月5日出生，汉族，无职业，现住东港市。 委托诉讼代理人：刘景共，辽宁蓝月律师事务所律师。 被告：侯春艳，女，1974年1月24日出生，汉族，无职业，现住东港市。 被告：王大世，男，1971年9月4日出生，汉族，无职业，现住东港市。 被告侯春艳、王大世共同委托诉讼代理人：周洪礼，东港市前阳法律服务所法律工作者。 被告：侯兴柱，男，1972年8月4日出生，汉族，农民，现住东港市。 被告：侯崇成，男，1948年9月24日出生，汉族，农民，现住东港市。 被告：王淑珍，女，1956年4月13日出生，汉族，农民，现住东港市。 被告：王淑荣，女，1958年6月22日出生，满族，农民，现住东港市。 被告：王淑清，女，1963年7月31日出生，满族，农民，现住东港市。 被告：王永军，男，1966年4月1日出生，汉族，农民，现住东港市。 被告：王永革，男，1968年8月18日出生，满族，农民，现住东港市。 被告：王永心，男，1968年8月18日出生，满族，农民，现住东港市。 被告侯崇成、王淑珍、王淑荣、王淑清、王永军、王永革、王永心共同委托诉讼代理人：辛丽，东港市前阳法律服务所法律工作者。 第三人：王延松，男，1974年10月16日出生，汉族，无职业，现住东港市。 第三人：王雪，女，1976年12月29日出生，汉族，无职业，现住东港市。 第三人：褚桂珍，女，1927年1月28日出生，汉族，农民，现住东港市。 第三人王延松、王雪、褚桂珍共同委托诉讼代理人：周德俊，东港市长山法律服务所法律工作者。 第三人王延松、王雪、褚桂珍共同委托诉讼代理人：王春和，辽宁兴达律师事务所律师。 原告王淑贤与被告侯春艳、王大世、侯兴柱、侯崇成、王淑珍、王淑荣、王淑清、王永军、王永心、第三人王延松、王雪、褚某第三人撤销之诉一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王淑贤的委托诉讼代理人刘景共、被告侯春艳、王大世及委托诉讼代理人周洪礼、侯崇成、王淑珍、王淑荣、王淑清、王永军、王永心及与被告王永革的共同委托诉讼代理人辛丽、被告侯兴柱、第三人王延松、王雪、褚某的委托诉讼代理人周德俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王淑贤诉称：案外人王某3生前与原告王淑贤系夫妻关系，二人共生有子女二人，即第三人王某1、王雪。王某3的父亲王某6生于2002年12月4日去世，母亲褚某健在。被告侯崇成与案外人王某2系夫妻关系，二人共生有子女二人，即被告侯兴柱、侯春艳。被告侯春艳与被告王大世系夫妻关系。王某2于1999年6月26日去世。王某2的母亲崔某于2015年1月2日去世，父亲王某5生于2016年6月1日去世。二人共生有子女七人，即被告王淑珍、王淑荣、王淑清、王永军、王永革、王永心及王某2。2001年4月1日，王某3通过中介与被告侯兴柱签订了《卖房契约》，约定转让东港市大东区中学街3号楼202室，房屋登记于被告侯崇成名下，房屋所有权证书号为东房权证大东区，建筑面积45.79平方米,产籍标识：丘（地）号593图448宅，幢号6，房号202，价格为53000元。在签订《卖房契约》时，被告侯兴柱告知王某3是被告侯崇成委托被告侯兴柱办理房屋买卖事宜，房屋及房屋所有权证书均由被告侯兴柱占有，被告侯兴柱有权处分，并承诺王某3协助办理涉案房屋过户手续。王某3在此种情形下将购房款53000元交给被告侯兴柱，被告侯兴柱将房屋及厦子交给王某3。原告与王某3共同装修占有使用涉案房屋，至今己达19年。原告及王某3有理由相信被告侯兴柱有权处分涉案房屋，《卖房契约》有效。被告侯春艳、王大世、侯崇成、侯兴柱、王淑珍、王淑荣、王淑清、王永军、王永革、王永心明知涉案房屋所有权存在争议，却违反诚实信用原则，隐瞒事实真相，违法取得了东港市人民法院（2019)辽0681民初3034号民事调解书，并且被告侯春艳、王大世依据该民事调解书取得涉案房屋的所有权证（辽（2019)东港市不动产权第0012021号），侵犯原告的合法权益。王某3去世后，第三人王延松、王雪、褚某放弃继承涉案房屋及厦子。原告系已近70岁的孤寡老人，仅有这一套房屋居住生活，如果诸被告的违法行为得逞势必导致原告无家可归。原告请求：一、撤销东港市人民法院（2019)辽0681民初3034号民事调解书；二、确认王某3生前与被告侯兴柱签订的《卖房契约》有效；三、被告协助原告将涉案房屋所有权转移登记于原告王淑贤的名下。 庭审后，原告撤回第三项诉讼请求。 被告侯春艳、王大世辩称：本案系撤销之诉，原告请求确认合同有效及协助过户，与本案分属不同法律关系，不应一并审理。涉案房屋原是被告侯崇成与妻子王某2的夫妻共同财产，王某2于1999年去世，涉案房屋发生继承，诸被告成为涉案房屋共有人。2019年6月18日，在法院组织调解下，经全体共有人协商一致，同意涉案房屋由被告侯春艳和被告侯崇成各享有50%份额。2019年7月17日，被告侯崇成将自己的份额出让给被告侯春艳，被告侯春艳、王大世办理了产权变更登记，成为涉案房屋所有权人。（2019）辽0681民初3034号民事调解书是诸被告真实意思表示，是对自己享有的民事权利的处分，不违反法律及行政法规的规定，也未侵害国家、集体及原告的合法权益，不应撤销。（2019）辽0681民初3034号调解书于2019年6月18日作出，原告现在提起撤销之诉，已过诉讼时效。2019年11月份，原告对被告侯崇成提起民事诉讼时，在诉状中明确表示原告和被告侯兴柱签订协议后的第二年，曾找诸被告要求办理过户，遭到拒绝，可证明诉讼时效已过。涉案房屋是诸被告共同共有，被告侯兴柱无权处分。被告侯兴柱与王某3于2001年4月1日签订的《卖房契约》是无效协议，损害了房屋共有人的合法权益。法律规定房屋产权为数人共有的，处分房屋必须征得全体共有人同意，而且出卖共有房屋时，需提交共有人同意的书面证明，否则无效。该契约也违反了《城市房屋管理办法》第六十条的规定，即使原告付清房款，实际占有房屋，因未履行合法程序，协议应属无效。法律还规定出卖共有房屋时，同等条件下，共有人有优先购买权，而被告侯兴柱和原告签订的协议，剥夺了其他共有人优先购买权的权利。另外，该契约存在重大显失公平，涉案房屋建筑面积46平方米，转让价款53000元，低于市场价格，严重损害了其他共有人的合法权益。原产权证登记在被告侯崇成名下，被告侯兴柱在转让时原告完全知道被告侯兴柱不是涉案房屋的所有权人，事后又未征得全体共有人的追认，未办理产权变更登记，原告存在重大过错。据此，二被告有理由怀疑被告侯兴柱和王某3签订的《卖房契约》是虚假的。综上，原告的请求没有事实及法律依据，应予驳回。 被告侯兴柱辩称：1995年，被告侯兴柱在东港市前阳场站建设万能烤箱工厂，因缺少建厂资金，就找中介将涉案房屋对出外出售。涉案房屋是动迁得来，当时回迁安置两套房屋，一套由被告侯崇成自己出售，因被告侯崇成就被告侯兴柱一个儿子，所以被告侯兴柱认为涉案房屋就是其本人的。被告侯兴柱卖房时没告诉被告侯崇成。涉案房屋在中介挂了两三个月后，王某3就来买房子。卖房子时还没有房照，后来被告侯兴柱找人把房照办在被告侯崇成名下。卖给王某3后，被告侯兴柱把房照交了给王某3，王某3也付清房屋价款53000元。被告侯兴柱家是大东菜农委集体经济组织成员，回迁房享受免取暖费的政策，卖房时，被告侯兴柱将这个政策告诉了王某3，所以王某3没有着急办理过户。因建厂，被告侯兴柱负债40多万元，没办法才把房子卖了，而且当时和亲戚也没有联系。卖房之后被告侯兴柱再未与王某3联系，因烤箱厂破产，被告侯兴柱便外出鞍山打工还债。被告侯崇成和其他亲属都没找被告侯兴柱问过房子的事。被告侯兴柱在外打工五六年才回来，被告侯崇成知道房子被卖了，也没说什么，就维持了现状。被告侯兴柱回来后，没有人要求办理过户。被告侯崇成再婚后，一直没提房子的事。被告侯兴柱因为没有钱才卖的房，当时和王某3说如果以后条件好，再把房买回来。2019年法院调解继承案件时，被告侯兴柱参与了，当时被告侯崇成、侯春艳都知道房子已经卖了。 被告侯崇成辩称：被告侯崇成在妻子去世后，一直居住在二婚妻子处，不着急居住涉案房屋，并把涉案房屋交给被告侯兴柱管理。2011年左右，王某3来找被告侯崇成办理过户，被告侯崇成才知道房屋被被告侯兴柱卖了，被告侯崇成不想通过法律程序解决，想友好协商，所以未提起诉讼。被告侯崇成将其享有的涉案房屋份额交给被告侯春艳、王大世，于本案中的权利也交给被告侯春艳、王大世。 被告王淑珍辩称：被告王淑珍不知道被告侯兴柱什么时间卖的房，十多年前，听被告侯春艳说才知道。知道此事后，被告王淑珍与被告侯兴柱吵起来，因为被告侯兴柱卖房导致被告侯崇成没地方住。被告王淑珍将其享有的涉案房屋份额交给被告侯春艳、王大世，于本案中的权利也交给被告侯春艳、王大世。 被告王淑荣辩称：被告王淑荣也是上被告侯春艳家，才知道被告侯兴柱把房子卖了。知道此事后，被告王淑荣就把被告侯兴柱说了，被告侯兴柱认为他家就一个儿子，房子就是他的。被告王淑荣不知道涉案房屋有没有她的份额，只是不舍得被告侯崇成没地方住。被告王淑荣将其享有的涉案房屋份额交给被告侯春艳、王大世，于本案中的权利也交给被告侯春艳、王大世。 被告王淑清辩称：被告侯兴柱的母亲因为房子动迁的事，才得病去世。动迁后的房子被被告侯兴柱偷着卖了。现在不是被告王淑清想继承这个房子的份额，而是因为被告侯崇成没地方住。被告侯兴柱卖房子的事做得不对。被告王淑清将其享有的涉案房屋份额交给被告侯春艳、王大世，于本案中的权利也交给被告侯春艳、王大世。 被告王永军辩称：被告侯兴柱母亲在世时房屋被强制动迁，她因此患心脏病去世。被告王永军不知道被告侯兴柱卖房的事，知道后很生气。被告侯兴柱不应该不通过被告侯崇成就把房子卖了，导致被告侯崇成现在没地方住。被告王永军将其享有的涉案房屋份额交给被告侯春艳、王大世，于本案中的权利也交给被告侯春艳、王大世。 被告王永心辩称：被告王永心在东港住，离被告侯崇成家近，知道他家的事多一些。当时被告侯崇成家回迁了两栋房，有一栋是被告侯崇成自己卖的，涉案这栋房交给被告侯兴柱管理。被告侯兴柱卖房被告王永心不知道，知道后也是十几年后的事。当时如果被告侯兴柱能把这个房卖给被告王永心，被告王永心也能给他3000元/平方米。被告侯兴柱、侯崇成都向被告王永心借过钱，如果房子卖给被告王永心也能顶一顶借款。被告王永心将其享有的涉案房屋份额交给被告侯春艳、王大世，于本案中的权利也交给被告侯春艳、王大世。 第三人王延松、王雪、褚某述称：同意原告诉讼请求，放弃对涉案房屋的继承权。 经审理查明：被告侯崇成与王某2原系夫妻关系，共生育子女二人，即被告侯兴柱、侯春艳。被告侯崇成与王某2共有的房屋被拆迁，王某2在此期间去世，嗣后被告侯崇成取得回迁安置房屋二套。其中一套被被告侯崇成出售，另一套为东港市大东区中学街3号楼202房，所有权登记在被告侯崇成名下，所有权证号为东房权证大东区。2001年4月1日，被告侯兴柱通过房屋中介居间，与王某3签订《卖房契约》，内容为“经甲乙双方协商，同意达成如下条款：甲方侯崇成于大东区小中学街3号1单元2楼202室，住房面积45.79平米，房价伍万叁仟元整（包括厦子）卖给乙方，笔下一次交清全部房价。从今日起，甲方房照交给乙方，本房一切所有权归乙方所有。本协议成立之日前，一切有关本房上交税等款项由甲方负责，本协议成立之今日起一切费用由乙方自负，双方共同遵守本协议。”落款处甲方签名为“侯性著”（被告侯兴柱解释当时名字为登记为“侯性著”），乙方签名王世春，代笔人：张鲜华。签订协议当时，王某3付清房屋价款，被告侯兴柱将房屋及房照一并交付王世春。王某3购买该房屋后交给其女即第三人王雪作为婚房，由第三人王雪装修入住，管理使用至今。王某3于2003年11月去世。 被告侯兴柱卖房后外出打工五六年，致第三人王雪联系不到其办理过户手续，在此期间，被告侯崇成得知涉案房屋被被告侯兴柱出售，但未提出异议。 2019年，被告侯春艳作为原告提起诉讼，请求确认王某2享有的涉案房屋50%份额由其继承。经本院主持调解，原告侯春艳与被告侯崇成、侯兴柱及王某2的其他继承人即被告王淑珍、王淑荣、王淑清、王永军、王永革、王永心达成协议，约定涉案房屋50%份额即王某2遗产部分归原告侯春艳所有。本院据此于2019年6月18日作出（2019）辽0681民初3034号民事调解书。2019年7月17日，被告侯崇成将自己的50%份额出让给被告侯春艳，被告侯春艳、王大世（二人系夫妻关系）办理了产权变更登记，成为涉案房屋所有权人,所有权证号辽（2019）东港市。 2019年10月10日，被告侯春艳、王大世对原告王淑贤提起诉讼，请求被告王淑贤腾退涉案房屋[案号为（2019）辽0681民初7251号]。该案于2019年11月22日开庭审理。庭审中，被告侯春艳、王大世提交了（2019）辽0681民初3034号民事调解书，原告王淑贤得知被告侯春艳、王某4已与被告侯崇成、侯兴柱、王淑珍、王淑荣、王淑清、王永军、王永革、王永心就涉案房屋达成继承协议。2020年4月29日，原告提起本案诉讼。 本院所确认的上述事实，有原、被告及第三人的陈述、卖房契约、房屋所有权证、（2019）辽0681民初3034号民事调解书等证据材料在卷为凭。上述证据已经开庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为：一、被告侯崇成自认回迁安置房屋共二套，其自行出售一套，另一套即涉案房屋，由其交给被告侯兴柱管理。二、被告侯兴柱通过房屋中介机构对外出售涉案房屋，王某3经中介居间，与被告侯兴柱签订《卖房契约》。三、《卖房契约》中载明出卖的房屋为“甲方侯崇成于大东区小区学街3号1单元2楼202室”。四、被告侯兴柱在卖房时持有登记在被告侯崇成名下的涉案房屋所有权证。根据以上四项事实可见，王某3在购买涉案房屋时有理由相信被告侯兴柱有权代理被告侯崇成出售涉案房屋。因为：被告侯兴柱基于被告侯崇成的委托管理涉案房屋，权利来源合法；王某3购买涉案房屋系通过房屋交易场所居间，主观上构成善意，而且《卖房契约》中载明出售的房屋为被告侯崇成所有，被告侯兴柱与王某3没有隐瞒真相，恶意串通；被告侯兴柱在出售房屋时持有涉案房屋所有权证，基于被告侯兴柱与侯崇成的身份关系，王某3有理由相信被告侯兴柱有权代理其父即被告侯崇成处分涉案房屋。另外，回迁的二栋房屋由被告侯崇成出售一栋，另一栋被被告侯兴柱出售，被告侯崇成得知后，在长达10余年的时间内未提出反对意见，应视为被告侯崇成同意被告侯兴柱卖房。综上，被告侯兴柱与王某3签订的《卖房契约》有效，对被告侯崇成具有约束力。关于被告抗辩王某2去世后，诸被告因继承王某2遗产，成为涉案房屋共同共有人，被告侯兴柱出售房屋侵犯共有人权利一节。本院认为，被告侯兴柱在出售涉案房屋时，所有权证上登记的所有权人为被告侯崇成，因所有权证书具有公示效力，故王某3据所有权证书信赖涉案房屋为被告侯崇成财产的理由成立。诸被告以被告侯兴柱违反共有财产处分规则，《卖房契约》无效，无法律依据，不予支持。庭审中，被告侯春艳陈述10年前，因案外人肖某找其和被告侯崇成办理过户时，知晓房屋被被告侯兴柱出售，被告王淑清、王淑荣、王淑珍、王永军、王永革、王永心陈述自被告侯春艳处得知涉案房屋被被告侯兴柱出售。可见2019年4月18日，被告侯春艳以继承纠纷为由提起诉讼时，被告侯崇成、王淑清、王淑荣、王淑珍、王永军、王永革、王永心均知晓涉案房屋已出售的事实，在此情况下，被告侯春艳与诸被告在庭审过程中达成继承协议，约定王某2享有的50%份额由被告侯春艳继承，明显侵害了原告的民事权益，故原告请求撤销本院（2019）辽0681民初3034号民事调解书，符合法律规定，予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条规定“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出……”2019年11月22日，在（2019）辽0681民初7251号案的庭审中，被告侯春艳、王大世出示（2019）辽0681民初3034号民事调解书，原告于2020年4月29日，提起本案第三人撤销之诉，未超过六月的权利行使期间。本案中，原告同时请求确认涉案《卖房契约》有效，符合法律规定，亦予以支持。被告关于本案原告行使撤销权已过除斥期间、请求确认合同有效不应于与本案一并调整的辩解意见，无法律依据，不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第三百条之规定，判决如下： 一、撤销本院于2019年6月18日作出的（2019）辽0681民初第3034号民事调解书； 二、王显春与被告侯兴柱于2001年4月1日签订的《卖房契约》有效。 案件受理费100元，原告预交，由诸被告承担，于本判决生效后10日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丹东市中级人民法院。 审 判 长  石建君 人民陪审员  孙海波 人民陪审员  王勋杰 二〇二〇年八月十日 书 记 员  王翠娇