四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初4612号 原告：宜宾雅信物业管理有限公司，统一社会信用代码91511500786671999R，住所地四川省宜宾市叙州区南岸航天路中段4号。 法定代表人：罗勇，董事长。 委托诉讼代理人：贺杰，四川仁勇律师事务所律师，执业证号15115201811035509。 委托诉讼代理人：黄灿，四川仁勇律师事务所律师，执业证号1511201911104998。 被告：曾辉，男，汉族，1967年11月26日出生，住四川省宜宾市叙州区。 被告：蒲世芳，女，汉族，1966年7月14日出生，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：周勇，宜宾市翠屏区权衡法律服务所法律工作者，执业证号32312021100003。 原告宜宾雅信物业管理有限公司与被告曾辉、蒲世芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宜宾雅信物业管理有限公司委托诉讼代理人贺杰、黄灿，被告曾辉及其诉讼代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾雅信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告支付原告物业服务费10421.88元（从2016年1月1日至2020年4月30日）；2.被告按所欠物业费金额的30%支付违约金3126.56元；3.被告支付原告垃圾清运费234元（2016年1月1日至2020年4月30日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为宜都.莱茵河畔小区的物业服务公司，二被告是宜宾市叙州区航天路中段4号莱茵河畔38栋2单元1006号房屋业主，建筑面积118.16平方米。原、被告签订商品房买卖合同，对前期物业服务进行了约定。2015年7月1日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，《物业服务合同》第四条物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后6个月的费用，电梯住宅收费标准1.6元／平方米/月缴纳物业费，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。2018年7月25日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同第四条电梯住宅收费标准1.8元／平方米／月缴纳物业费，其余于2015年签订的合同约定一致。2013年7月19日宜宾市翠屏区人民政府南岸街道办事处与原告签订授权委托书，委托原告具体负责莱茵社区辖区所有缴费对象的城市生活垃圾处理费征收工作，垃圾清运费为每户4.5元。被告欠付的费用：2016年1月1日至2020年4月30日物业服务费10421.88元、垃圾清运费234元，原告自愿选择按照未付物业费要求被告支付违约金3126.56元。被告欠费期间原告多次催缴，但被告仍拒绝支付。为维护原告合法权益，特依照相关法律规定起诉来院，希判如所请。 被告曾辉答辩称：1、本案诉讼时效已过。2、物业公司在为莱因小区提供物业服务的情况，不仅仅是占用了小区广大业主的公共收费，在没有经过小区业主的同意下，移栽树木到其他地方。3、综合庭审过程已经质证过程，证明物业公司服务质量不到位。4、在提供服务的过程中，精装房出现渗水漏水，物业公司没有进行解决，所以违约金不应该收取。5、根据最高人民法院裁判生效案例的解说规定，是有相关判例没有支持违约金，应当进行同案同判。6、对2018年签订合同提出质疑，在业主委员会都没有情况下，就和业主委员会签订物业服务合同，我们认为这个效力侵害到了业主的权益。7、关于垃圾清运费，应当由街道或者由委托方提起诉讼主体。雅信物业公司的主体资格不适格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、商品房买卖合同、2015年6月《物业服务合同》、2018年7月《物业服务合同》、公证书、电梯维护记录、保洁记录、来访人员记录、巡视记录、欠费清单、物业费催收律师函、催费函张贴照片、EMS快递单、EMS物流签收、催费短信记录、水费收费标准、被告缴纳水费单据、抄表记录、关于违建的报告及被告提交的照片等证据，本院审查后予以在卷佐证。根据当事人的举证、质证，并结合其陈述，本院认定事实如下：被告曾辉、蒲世芳宜宾市叙州区航天路中段4号莱茵河畔38幢2单元1006号房屋业主，建筑面积118.16平方米。2013年7月19日宜宾市翠屏区人民政府南岸街道办事处与原告签订授权委托书，委托原告具体负责莱茵社区辖区所有缴费对象的城市生活垃圾处理费征收工作，垃圾清运费为每户4.5元。2015年7月1日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，约定甲方将宜都.莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.3元/平方米/月；（2）电梯住宅：1.6元/平方米/月；住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用。甲方或者承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。2018年7月25日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将宜都.莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.5元/平方米/月；（2）电梯住宅：1.8元/平方米/月；住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用。甲方或者承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。上述服务合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，被告未缴纳2016年1月1日至2020年4月30日的物业服务费和垃圾清运费。现原告诉至法院，并提出如上诉讼请求。 另查明，原告宜宾雅信物业管理有限公司经工商登记为公司法人，其经营范围为物业管理、物业咨询等。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，宜宾雅信物业管理有限公司与宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会先后签订的《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，对被告具有约束力。被告抗辩第三届业主委员会与雅信公司签订的《物业服务公司》侵害业主权益的问题，本院认为业主委员会是否系合法组织应以行政机关登记备案为准，被告并未举证证明业主委员会签订上述合同时系未经批准的非法组织，且案涉合同并未被撤销,故对被告上述抗辩意见依法不予采纳。关于被告抗辩诉讼时效已过的意见，经查，业主委员会与原告签订了两份物业服务合同，起止时间分别为2015年7月1日至2018年6月30日和2018年7月1日至2021年6月30日，该协议合法有效且该合同期间的物业费应理解为连续债务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业管理费系依据2015年版合同，故诉讼时效应从合同约定有效期截止期限即2018年6月30日届满之日起算三年诉讼时效，原告现在起诉，并未超过诉讼时效。现原告请求被告支付从2016年1月1日至2020年4月30日的物业服务费和垃圾处置费诉请，于法有据，本院予以支持，对原告主张的物业费本院予以核准为10350.82元（即2016年1月1日至2018年6月30日的物业费5671.68元即1.6元/平方米/月×30月×118.16平方米；2018年7月1日至2020年4月30日的物业费4679.14元即1.8元/平方米/月×22月×118.16平方米）和垃圾处置费234元（4.5元/户/月×52月）。被告抗辩垃圾清运费需出示收费许可证的问题，本院认为为方便收取垃圾处置费，按照合同约定由原告代收，且2013年7月9日宜宾市翠屏区人民政府南岸街道办事处与原告签订授权委托书，委托原告具体负责莱茵社区辖区所有缴费对象的城市生活垃圾处理费征收工作，故对被告的该抗辩意见，本院依法不予采纳。被告抗辩其购买的精装房存在问题，后续维修赔偿未完结的意见，不属于本案审理的合同法律关系的范畴，故被告的该抗辩意见，本院依法不予采纳。关于原告诉请的违约金3126.56元，因原告选择适用违约金条款即按照欠付物业费金额的30%主张违约金，依据法律规定，约定的违约金明显高于造成损失的可以适当减少，且原告在提供物业服务过程中，也未能按照合同约定全面履行义务，故本院调整违约金为2070.16元（10350.82×20%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告曾辉、蒲世芳向原告宜宾雅信物业管理有限公司支付2016年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费10350.82元、垃圾处置费234元以及违约金2070.16元，共计12654.98元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75元（已依法减半收取），由被告曾辉、蒲世芳负担。 本判决为终审判决。 审判员  王士雨 二〇二〇年八月六日 书记员  曹耕端