安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终726号 上诉人（原审被告）：童贤东，男，汉族，1978年12月5日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审原告）：信地置业（合肥）有限公司，住所地安徽省合肥市临泉路安徽大市场2幢东3楼。 法定代表人：赖凯岗，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）律师事务所律师。 上诉人童贤东因与被上诉人信地置业（合肥）有限公司（以下简称信地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 童贤东上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判，本案二审诉讼费用由信地公司承担。 事实和理由：一、原审法院对于商铺租金计算起点认定错误。根据《商铺租赁协议书》约定，由童贤东承租被信地公司位于合肥市交汇处美凯龙商场内的商铺，租赁面积413.71平方米，经营期限自2017年6月15日至2020年6月14日止，并约定童贤东进场后拥有两个月的免租装修期间。但童贤东实际进场并开始经营系自2017年10月1日始，对此，合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司于2018年5月7日为童贤东开具了该证明。关于原审判决童贤东承担的商铺租金计算起点应系2017年10月1日，原审法院以2017年6月15日为计算起点错误。 二、原审法院认定商铺租金计算结点认定错误，童贤东自2019年6月10商铺即被信地公司上锁，导致童贤东无法经营、使用、管理，应以2019年6月10作为租金计算终点，不服金额60677.6元。1、童贤东在2018年8月，向信地公司书面提出了撤场并解除合同的申请，理应在合理期限内给与答复或不予准许的合理理由，但信地公司接到申请后称领导不审批等各种理由借口拒绝童贤东的申请，搪塞不解决。虽协议书中约定需双方协商一致后才能解除合同，但信地公司一直不作为，童贤东在未得到合理回复的前提下，为了避免过多损失不得已继续营业，导致亏损逐日递增，直至2019年6月10日准备暂时歇业整顿，但无奈的是商铺被信地公司无故加上锁链，导致童贤东无法再经营、管理、使用，该部分事实已由安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8239号民事判决认定，恳请法院查清事实，给予核减2019年6月10日至2019年9月30日的房租，即60677.6元。2、《商铺租赁协议书》系信地公司单方提供的格式合同，协议中约定童贤东得撤场申请必须经过信地公司同意方可撤场，该条款约定系格式条款且显失公平，《合同法》规定：提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。信地公司与童贤东签订该协议时，信地公司并未尽到提示和说明义务，应系无效。 三、信地公司的不作为导致童贤东的亏损应负适当责任，商铺租金应予核减，且信地公司履行瑕疵协议书，安全保障不足，商铺租金应予核减。1、童贤东租赁商铺时，信地公司承诺软装区全部移至负一层，后并未兑现承诺，导致负一ニ，三楼都有软装区，且进商场客户基本在电梯口直接上了1楼以上的区域，负一的客户极少。童贤东租赁案涉商铺最终未获取商业利益，且自童贤东搬至负一后没有任何生意，不可以正常经营，给童贤东带来巨大经济损失。商铺租金应于合理范围内予以核减或调整。2、商场在近两年多次遭遇偷盗，虽损失金额不大，但给予童贤东的心理负担很重，经营生活中惶惶不安，信地公司的疏忽管理及安保意识的匮乏，应当在商铺租金中给予适当核减。 信地公司辩称，1、原审判决基于双方没有达成解除合同的合意，故认为双方的合同没有解除，原审法院判决正确。2、涉案租赁场地是由双方签订协议予以确认，涉案租赁场地并没有进行变化。3、双方均认可租金已经支付至2019年6月1日前。且至今该场地仍童贤东占有使用，只是没有再经营，没有将场地交还给信地公司，没有将场地上的物品搬离，原审判决租金正确。 信地公司向一审法院起诉请求：1、判令童贤东向信地公司支付2019年1月1日起至2019年9月30日止的租金148936元（413.71㎡×40元/月/㎡×9个月=148936元）;2、判令童贤东支付迟延支付违约金15241元（以49645.2元为基数，按千分之一每日的标准，暂计算自2018年12月20日起至2019年7月1日止为9581.5元，自2019年3月20日起至2019年7月1日止为5113.5元，自2019年6月20日起至2019年7月1日为546.1元，最终都应计算至判决确定的给付之日止）；三、本案的案件受理费由童贤东承担。 一审法院认定事实：信地置业（合肥）有限公司为合肥市交汇处信地红星美凯龙家居生活广场Ｆ8168、Ｆ8169、Ｆ8170-1、Ｆ8187商铺的所有人。2017年4月12日，信地公司（合同甲方）与童贤东（合同乙方）签订了一份《租赁协议书》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方从事经营家具类商品之用，租赁面积为413.71平方米，2017年6月15日起至2020年6月14日止，租金标准为40元／月／平米，按季结算，先付款后使用，首期租金应于本合同之日付清，以后的租金应于上季度末20号前结清，如延期交纳，甲方有权从乙方货款中优先扣除所欠租金及滞纳金。合同还约定，甲方交付的商铺不符合合同约定使乙方完全不能使用的，乙方有权单方解除合同；乙方不支付或者不按照合同约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回该商铺。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日以书面形式通知甲方，并按一个月租金支付违约金，同时若乙方在本合同期内享受租金优惠的需补交已优惠的租金金额。乙方逾期支付租金等各项费用的，每逾期一日，应支付应付款1%的违约金。现信地公司以童贤东欠付2019年1月1日之后的租金为由诉至法院，要求判如所请。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《租赁协议书》约定了双方租赁涉案商铺的期限、租金标准、违约责任等，双方均应按约履行。信地公司作为出租人，有权要求承租人向其支付租金，童贤东作为承租人，在使用涉案房屋的同时有向出租人支付房租的义务，其所举之证不足以证明信地公司提供的房屋不符合合同约定导致其无法经营，又不足以证明双方对于解除合同达成了合意且己方已向出租人交付商铺，故其关于涉案合同已解除的主张该院不予采纳。关于童贤东应付租金的金额，因合同中对于商铺面积、租金标准等有明确约定，该院据此计算童贤东应支付的2019年1月1日至2019年9月30日的租金为148936元（413.71㎡×40元/月/㎡×9个月）。关于童贤东主张多交了四个月的房租，但所举之证不能充分证明该主张，该院不予采信。 关于信地公司向童贤东主张迟延支付违约金的诉讼请求，该院认为童贤东未按时履行合同约定的支付租金的义务，应向信地公司承担违约责任。关于违约金的金额，因双方在合同中的约定每逾期一日应支付应付款1%的违约金明显过高，该院酌情将该违约金的标准调整为日万分之五。童贤东主张不应支付违约金但未提供任何证据加以证明，该院不予采纳。根据合同约定，童贤东应于2018年12月20日前付清2019年1月、2月、3月的租金49645.3元（413.71平方米×40元/月/平米×3个月），应于2019年3月20日前支付2019年7月、8月、9月租金49645.3元，应于2019年6月20日前支付2019年7月、8月、9月租金49645.3元，现童贤东欠付的租金为2019年1月1日至9月30日，故其应承担的违约金应分段计算，截至2019年7月1日为7620.4元（计算方式详见附表）。根据信地公司的诉请，之后的违约金应仍按此标准计算至判决确定的给付之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、童贤东于判决生效之日起十日内向信地置业（合肥）有限公司支付2019年1月1日至2019年9月30日的租金148936元；二、童贤东于本判决生效之日起十日内向信地置业（合肥）有限公司支付违约金（违约金截至2019年7月1日为7620.4元，之后的违约金以实际欠付租金为基数，按日万分之五的标准计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回信地置业（合肥）有限公司的其它诉讼请求。案件受理费3580元，减半收取1790元，由童贤东负担1700元，信地置业（合肥）有限公司负担90元。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间童贤东提交补充证据三份，证据一、红星美凯龙公司出出具的证明，证明童贤东租赁的涉案商铺开始时间是2017年10月1日，故一审法院从2017年6月15日计算租金错误，应从2017年10月1日开始计算租金。证据二、合肥市瑶海区法院8239号民事判决书，旨在证明法院已经认定信地公司在2019年6月10日对涉案铺进行了加锁，故2019年6月10日之后的房屋租金童贤东不应支付。证据三、提供信地公司与童贤东2018年4月26日签订的补充协议书，旨在证明涉案商铺从一楼搬至负一楼给予童贤东相关补助，前两年的补助已经补偿，第三年的57919元还没有补助，应当在本案中予以扣除。信地公司的质证意见为对证据一真实性无异议，证明目的及关联性有异议，该证明是向瑶海区市场监督管理局出具的，出具主体并不是信地公司。该证据的出具时间是2018年5月7日，是由于红星美凯龙公司为配合上诉人办理营业执照，当时还提交了另一份为办营业执照的合同，是红星美凯龙公司也与童贤东签订了房屋租赁合同。合同时间为2017年10月1日到2020年9月30日。合同备注该合同仅供童贤东办理营业执照使用，以上相关条款不作为合同约定执行，因此该证明以及该份房屋租赁合同并没有实际履行，故对童贤东的证明目的不予认可。对证据二真实性无异议，从信地公司的微信聊天记录可以推断，信地公司确实在2019年6月18日加锁了，但是在记录中也指出了童贤东已经在此之前加锁并且歇业，所以信地公司加锁的目的是为了保管童贤东房屋内物品，如果童贤东营业信地公司也同意将锁拆除。对证据三真实性不予认可，且该合同第2条约定若商户在合同期未未满时退场的，视为主动放弃撤场之后的所有未进行抵扣的补偿金余额。因此即使该协议书为真实，也由于童贤东撤场，所以童贤东的抵扣也不能再享受。 本院认为，2017年4月12日，信地公司与童贤东签订的案涉商铺《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案现已查明的事实来看，童贤东作为承租人，在合同履行过程中存在拖欠支付租金的情形，一审法院根据双方合同约定，认定童贤东应支付信地公司拖欠的租金及违约金，符合法律规定，本院予以维持。 关于租金计算的起点问题。童贤东主张商铺租金的起算点应为2017年10月1日，其提供合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司的证明，认为一审法院以2017年6月15日为计算起点错误。但从本案现有证据来看，双方签订的合同租赁期限约定从2017年6月15日计算，并且童贤东租赁案涉房屋的同时，与合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司签订有服务合同，在童贤东办理营业执照时提交的其与合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司的房屋租赁合同中虽注明租赁期限自2017年10月1日开始，但该合同尾部注明“该合同仅供办理营业执照使用，以上相关条款不作为合同约定执行”，现童贤东提供合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司出具给瑶海区市场监督管理局的证明，主张其与信地公司的房屋租赁合同自2017年10月1日为租金起算点，显然依据不足，本院不予采信。 关于租金计算的终点问题。童贤东认为2019年6月10日信地公司对案涉商铺加锁，导致其无法经营使用，故租金应只计算至2019年6月10日。本院认为从本案现已查明的事实来看，2019年6月，童贤东在合同期内因经营商铺亏损未继续营业，在其将商铺上锁后信地公司又在案涉商铺加了把锁，但双方并未就此协商解除合同达成合意，童贤东也未将案涉商铺返还信地公司，一审法院在此情况下认为双方合同并未解除，对童贤东主张的租金只计算至2019年6月10日请求未予支持，并无不当，本院予以支持。 童贤东认为《租赁协议书》系无效合同，于法无据，不予支持。另童贤东认为信地公司在履行合同中存在瑕疵履行应减少租金，但其所举证据不足以证明信地公司提供的房屋不符合合同约定且已方无法经营，其该项主张，依据不足，不予采信。 综上所述，童贤东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2672元，由上诉人童贤东负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年八月十日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。