新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院   民 事 判 决 书    （2020）新2324民初772号   原告：新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县玛河生态城A区1号楼二楼。   法定代表人：苏怡，该分公司总经理。   委托诉讼代理人：何洋，男，该分公司法务人员。   委托诉讼代理人：闫英，女，该分公司职员。   被告：雷慎远，男，1945年3月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。   委托诉讼代理人：王吉俊，玛纳斯县金正法律服务所法律工作者。   被告：于雪云，女，1975年2月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。   委托诉讼代理人：吕大智，新疆天正律师事务所律师。   原告新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司（以下简称亚中物业分公司）与被告雷慎远、于雪云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚中物业分公司的委托诉讼代理人何洋、闫英、被告雷慎远及其委托诉讼代理人王吉俊、被告于雪云及其委托诉讼代理人吕大智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告亚中物业分公司向本院提出诉讼请求：1．判令两被告向原告支付自2018年11月1日起至2020年4月30日止的物业费9697.68元、自2019年1月1日起至2020年4月30日止的垃圾清运费862.01元、自2018年10月15日起至2020年4月15日止的冰雪清运费160元，上述金额合计10719.69元；2．判令两被告按同期银行贷款利率的3倍向原告支付物业费滞纳金1535.47元、垃圾费滞纳金129.3元、冰雪清运费滞纳金12元，合计1676.77元。事实及理由：2013年8月13日，新疆亚中（集团）有限公司玛纳斯分公司与被告雷慎远签订了《商品房买卖合同》，合同约定新疆亚中（集团）有限公司玛纳斯分公司将位于××街（2跃3）商铺出售给被告雷慎远，商铺面积为134.69㎡。同时，新疆亚中（集团）有限公司玛纳斯分公司将亚中凤凰购物广场区域物业服务委托给原告进行管理，被告雷慎远购买×××（2跃3）商铺后，于2017年5月将该商铺出租给被告于雪云使用。但两被告自2018年11月份开始拖欠物业费、垃圾清运费、冰雪清运费等相关费用至今。原告多次向两被告催缴物业费、垃圾清运费、冰雪清运费未果，故原告诉至法院，请求依法裁判。   被告雷慎远辩称，原告主张的费用计算标准不符合实际，物业费应当按照使用面积101.04平米计算，物业费包括垃圾清运费、冰雪清运费，不应另外支付垃圾清运费、冰雪清运费，雷慎远应承担2019年11月7日之后的物业费，之前的费用应当由承租人于雪云承担。   被告于雪云辩称，在（2019）新2324民初1795号雷慎远诉于雪云房屋租赁合同纠纷案件中，法院支持了雷慎远向于雪云主张的房屋租金、违约金、诉讼费、送达费，并未支持雷慎远的垃圾清运费、冰雪清运费、物业费的诉讼请求。后在该案执行阶段双方达成协议，于雪云向雷慎远支付包括被法院驳回的所有费用在内合计41000余元，故原告主张的垃圾清运费、冰雪清运费、物业费应由雷慎远负担。本案的房屋所有权人是被告雷慎远，按时交纳物业服务费用是被告雷慎远作为业主的法定义务，两被告之间的房屋租赁合同已于2019年11月6日解除，2019年11月6日之前的各项费用，双方已经进行了约定，于雪云已按协议约定向被告雷慎远履行了支付义务，故原告主张的相关费用应由雷慎远承担。   本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，新疆亚中（集团）有限公司玛纳斯分公司与原告亚中物业分公司签订了一份物业委托经营管理协议，协议约定新疆亚中（集团）有限公司玛纳斯分公司将位于凤凰购物广场物业委托给原告亚中物业分公司自主经管管理，委托给原告代为收取的物业主要受益为租金、物业费、空调新风费、垃圾清运费、冰雪清运费等其他相关费用受益，委托期限共10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。   2013年8月13日，被告雷慎远与新疆亚中（集团）有限公司玛纳斯分公司签订商品房买卖合同，被告雷慎远购买了新疆亚中（集团）有限公司玛纳斯分公司开发的位于亚中·凤凰广场步行街建筑面积为134.69㎡的2跃3商铺。被告雷慎远办理的房产证记载所购商铺的建筑面积为133.93㎡。被告雷慎远购买该商铺后，由原告亚中物业分公司提供物业服务，双方未签订书面物业服务合同。   2017年5月8日，原告雷慎远与被告于雪云签订了一份房屋租赁合同，约定原告将其位于××县面房133.93㎡出租给被告于雪云使用，租赁期限为三年，自2017年5月8日至2020年5月8日，于雪云应于合同生效之日起向原告雷慎远支付12个月租金35000元。租金到期后，提前1个月再支付12个月租金，依次循环，前三年租金不变，房租每逾期一天，原告雷慎远按年租金千分之十向被告于雪云加收违约金。租赁房屋前后被告于雪云实行三包，如区域冬季扫雪任务、打扫卫生等。租赁期间的物业费、房屋租赁税、水电暖气费、天然气卫生费、工商、税务、消防、卫生等费用以及政府有关部门征收租赁合同未列出项目但与使用房屋有关的所有费用由于雪云承担。合同签订后，原告向被告交付了出租的房屋，被告于雪云已向原告付清2017年5月8日至2019年5月8日期间的房屋租金，尚欠原告2019年5月8日至2020年5月8日期间的房屋租金35000元未付。2019年7月29日，雷慎远向本院提出诉讼请求：1．判令被告于雪云支付2019年5月8日至2020年5月8日期间的房租35000元、违约金10500元（35000×30%）；2．判令被告支付拖欠的物业费9841.35元、暖气费7138.58元、垃圾费876.38元、冰雪费160元等各项费用共计18016.31元；3、本案诉讼费，送达费由被告承担。2019年10月15日，本院作出（2019）新2324民初1795号民事判决书，判决：“一、被告于雪云于本判决生效之日起十日内向原告雷慎远支付租金35000元；二、被告于雪云于本判决生效之日起十日内向原告雷慎远支付违约金6000元；三、被告于雪云于本判决生效之日起十日内向原告雷慎远支付邮寄送达费45元；四、驳回原告雷慎远的其他诉讼请求”。该判决现已生效。2019年11月6日，雷慎远与于雪云达成解除房屋租赁合同协议，约定于雪云付清玛纳斯县人民法院（2019）新2324民初1795号民事判决书载明的租金35000元、违约金6000元、邮寄送达费45元、案件受理费448元，以上费用包括法院驳回的所有费用，乙方雷慎远同意双方于2017年5月8日签订的房屋租赁合同至2019年11月6日全部解除，双方再无其他经济纠纷，由此产生的费用由乙方雷慎远找有关单位自行解决，原合同同时作废。该协议签订后，于雪云按协议约定向雷慎远付清了协议中约定的费用，并将承租房屋交还给雷慎远。   另查明，被告于雪云承租雷慎远商铺期间，被告于雪云已按4元/月/㎡向原告付清了2018年10月31日以前租赁商铺的物业费，并按0.4元/月/㎡向原告付清了2018年12月31日以前租赁商铺的垃圾清运费，还按80元/年向原告付清了2017年10月15日至2018年4月15日租赁商铺的冰雪清运费。与于雪云承租商铺相邻的商铺业主亦按照4元/月/㎡向原告支付物业费和80元/年向原告支付冰雪清运费。   还查明，玛纳斯县环境卫生管理处通过签订委托协议书的方式委托原告亚中物业分公司代为收取2017年至2020年的垃圾清运费。原告亚中物业分公司已将按0.4元/月/㎡、0.5元/月/㎡代收的2019年度垃圾清运费交付至玛纳斯县环境卫生管理处。   上述事实由原告提供的商品房买卖合同、物业委托经营管理协议、玛计价综【2006】145号玛纳斯县发展计划委员会文件关于调整城市卫生费标准的通知、委托协议书、物业费收费收据、垃圾清运费收费收据、冰雪清运费收费收据、玛纳斯县环境卫生管理处非税收入专用收据、业务回单、收条、物业收费公示牌照片、被告雷慎远提供的房屋租赁合同、房产证、被告于雪云提供的解除房屋租赁合同协议以及原、被告庭审陈述在卷佐证，本院予以采信。   本院认为，原告为被告雷慎远购买的商铺提供物业服务，被告雷慎远作为业主，接受原告提供的物业管理服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告雷慎远应按相关规定履行支付物业费、垃圾清运费的义务，其未支付该费用的行为显然不妥，应承担相应的民事责任。虽然原告未与被告雷慎远签订书面的物业服务合同明确物业收费标准，但根据物业服务企业不得区分业主或物业使用人，实行不同的物业公共服务收费标准的规定，被告雷慎远应参照与其商铺相邻业主的物业费支付标准4元/月/㎡向原告履行物业费支付义务，被告雷慎远所购商铺的房屋所有权登记证书记载的建筑面积为133.93㎡，被告雷慎远应向原告支付2018年11月1日至2020年4月30日的物业费为9642.96元（133.93㎡×4元/月/㎡×18个月），根据玛计价综【2006】145号玛纳斯县发展计划委员会文件关于调整城市卫生费标准的通知中关于第三类商业行业分类及垃圾清运费标准记载，原告购买的商铺应当按照0.4元/月/㎡的标准支付垃圾清运费，被告雷慎远应向原告支付原告垫付的2019年1月1日至2020年4月30日的垃圾清运费为857.15元（133.93㎡×0.4元/月/㎡×16个月），因原告在冬季给被告雷慎远的商铺所在区域提供了冰雪清运服务，故被告雷慎远应参照与其商铺相邻业主的冰雪清运费支付标准80元/年向原告支付2018年10月15日至2020年4月15日的冰雪清运费为160元（80元/年×2年），上述费用合计10660.11元，故对原告主张的物业费、垃圾清运费、冰雪清运费的合理部分，本院予以支持，超出部分，依法不予支持。由于原、被告未签订书面物业服务合同、垃圾清运费代付合同、冰雪清运合同，双方未明确约定物业服务费、垃圾清运费、冰雪清运费的支付时间及欠费的利息计算方式，因此，对原告主张的物业费、垃圾清运费、冰雪清运费利息的诉讼请求，本院不予支持。被告雷慎远和于雪云因履行（2019）新2324民初1795号民事判决书于2019年11月6日达成了和解协议并实际履行，根据和解协议内容来看，被告雷慎远已免除被告于雪云租赁商铺期间租赁合同约定的物业费、垃圾清运费和冰雪清运费的支付义务，故原告要求承租人于雪云承担物业费、垃圾清运费和冰雪清运费给付义务没有法律依据，本院不予支持。   因垃圾清运费和物业费的收费主体不同，系不同的收费项目，故被告雷慎远提出的物业费包括垃圾清运费的辩解意见没有法律依据，本院不予采纳。原告提供的物业服务范围并不包括冰雪清运的内容，故被告雷慎远提出的物业费包括冰雪清运费的辩解意见没有法律依据，本院不予采纳。被告雷慎远提出的物业费应按实际使用面积支付的辩解意见没有法律依据，本院亦不予采纳。被告雷慎远认为4元/月/㎡物业费收费标准不合理，但未提供证据予以证明，故对被告雷慎远的抗辩理由，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、被告雷慎远于本判决生效之日起十日内向原告新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司支付物业费9642.96元、垃圾清运费857.15元、冰雪清运费160元，合计10660.11元；   二、驳回原告新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费110元，减半收取计55元，由被告雷慎远负担，与上述款项一并向原告新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司付清。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。     审  判  员   闫新       二 〇 二 〇 年 八 月 二 十 日     书  记  员   姜雯