西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初12938号原告：张世勋，男，汉族，1969年3月1日出生，籍住陕西省延安市宝塔区，现住西安市高新区。委托诉讼代理人：潘希望，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓飞，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告：西安德茂兴房地产开发有限公司，住所地:陕西省西安市雁塔区。法定代表人：魏铭权，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：董月，女，汉族，1993年9月10日出生，住陕西省商南县，系该公司员工。委托诉讼代理人：李雨，女，汉族，1986年11月13日出生，住西安市碑林区，系该公司员工。原告张世勋与被告西安德茂兴房地产开发有限公司（以下简称：德茂兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张世勋的委托诉讼代理人潘希望、张晓飞，被告德茂兴公司的委托诉讼代理人李雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张世勋诉称，2018年7月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y18115307），约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX段的海伦国际6幢1单元1层10105号商品房一套，房屋总价人民币2078264元。合同约定，被告应于2018年12月15日前将符合交付条件的商品房交付给原告。逾期超过180日的，原告有权解除合同。被告应在原告解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告于2018年6月26日前向被告交纳了全部购房款，被告未按合同约定的交付条件和期限交付商品房，已逾期超过180天，原告已依约定书面通知被告解除了合同，并要求被告退款及支付利息、违约金未果。现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y18115307）解除；2、被告向原告退还原告已付购房款人民币2078264元；3、被告向原告支付已付购房款利息人民币180808.97元（暂计算至2020年6月26日，应计算至实际履行之日）；4、被告向原告支付违约金20782.64元；5、本案诉讼费由被告承担。被告德茂兴公司辩称，被告不同意解除合同，房屋符合交付条件。被告在交付前按照合同约定地址送达了交楼通知，原告应当收房，且合同解除条件尚未成就。即使合同具备解除条件，但原告并没有按照合同约定在解除条件成立起十日内书面通知被告，应视为原告放弃合同解除权。合同约定违约金等总额不应超过房价款的2%，而且支付违约金即不再支付利息。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年7月8日，原告张世勋（买受人）与被告德茂兴公司（出卖人）签订了合同备案号为Y18115307的《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX段海伦国际（3#DK）第6幢1单元1层10105号商品房，该商品房的规划用途为商业，房屋建筑面积141.04平方米，单价为每平方米14735.28元，总价为2078264元，买受人应当在2018年6月26日前支付该商品房全部价款。合同第九条商品房交付条件约定：商品房交付时应当符合1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告的条件。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2018年12月15日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自合同解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十二补充协议中第七条《商品房买卖合同》第九条修改、增补约定：若该商品房交付暂未取得验收备案证明文件或房屋测绘报告，但已获得验收竣工验收报告及房屋面积预测报告，则买受人有权选择是否接收商品房。若买受人选择不接收商品房的，由出卖人据实完善，买卖双方均不承担违约责任，该商品房的交付时间自动变更为验收备案证明文件或房屋测绘报告取得后1个月内。补充协议第十条《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”修改、增补：买受人行使单方面解除《商品房买卖合同》的权利时，应在解除合同条件成立之日起10日内书面通知出卖人。买受人逾期未向出卖人发出解除《商品房买卖合同》的书面通知则视为放弃合同解除权，本《商品房买卖合同》继续履行。补充协议第二十一条约定：买受人在签署买卖合同前，出卖人已向买受人充分解释买卖合同及附件的所有条款，买受人对买卖合同及附件的所有条款均已理解并明白自己在买卖合同及附件中所享有的权利继所承担的义务。《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等总额以不超过房价款总额的2%为限，《商品房买卖合同》及本补充协议因各种原因解除的，买卖双方除按照合同约定向对方支付违约金或补偿金外，无须再向对方支付该商品房的使用费或已付房款利息。补充协议第二十二条约定：买受人按本合同及补充协议的约定行使解除权时，买受人应自发出解约通知之日起十天内协同出卖人办妥解除《商品房买卖合同》及注销备案、预告登记、抵押手续，自手续办妥之日起30天内出卖人退还买受人已付购房款及利息。补充协议第二十三条约定：出卖人已通过上述书面形式向买受人详细介绍《商品房买卖合同》及补充协议等附件相关条款内容，买受人已仔细阅读并透彻理解《商品房买卖合同》及补充协议等附件的相关条款内容。合同附件十二补充协议全部条款均以下划线标注。原告分别于2018年6月9日、13日、26日将全部购房款2078264元支付给了被告。2016年5月5日，被告取得建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的《单位工程质量竣工验收记录》。2018年4月23日，被告取得《建设工程消防验收意见书》。截至庭审当日（2020年7月10日）被告尚未取得合同第九条约定的建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。2018年12月5日被告按照《商品房买卖合同》中约定的送达地址向原告邮寄送达《收楼通知书》，但因案涉房屋尚未达到合同约定的交房条件，原告并未实际收房。2020年4月12日，原告向被告发送《律师函》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告于当日签收。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、五方验收报告、律师函等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为,原告张世勋与被告德茂兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同约定的交房时间为2018年12月15日，被告虽然在当月的5日通知了原告收房，但被告未取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，案涉房屋未达到交房条件，且原告亦未实际收房，被告存在逾期交房的事实。合同约定的解除条件为被告未按约定的交房时间将该商品房交付买受人逾期超过180日，故原告自2019年6月14日起享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款之规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”双方在补充协议第十条中约定原告行使单方面解除《商品房买卖合同》的权利时，应在解除合同条件成立之日起10日内书面通知被告，逾期视为放弃合同解除权，合同需继续履行。原告于2020年4月12日向被告发函要求解除合同，此时已经超过当事人约定的解除权行使期限，原告的解除权已经消灭，合同不能据此解除。故此，原告主张确认双方签订的《商品房买卖合同》解除并要求被告退款付息、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条之规定，判决如下：驳回原告张世勋的全部诉讼请求。本案案件受理费25039元，减半后12519.5元由原告张世勋自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  孟元元二〇二〇年八月十一日书记员  邢彤丹打印：相丽华校对：李湘湘2020年月日送达1