云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终905号上诉人（原审被告）：保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区。负责人：贾光信，该组组长。委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨英云，云南吉昌律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：辛云，男，汉族，1968年4月24日出生，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：韩丽梅，云南华恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：保山基德房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路378号。法定代表人：赵小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘绍英，云南东新律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘学玉，云南东新律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组（以下简称张官16组）因与被上诉人辛云、被上诉人保山基德房地产开发有限公司（以下简称基德公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省保山市中级人民法院（2019）云05民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人张官16组的委托诉讼代理人杨双桥，被上诉人辛云及其委托诉讼代理人韩丽梅，被上诉人基德公司的委托诉讼代理人刘学玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张官16组上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回辛云的全部诉讼请求；2.判令辛云、基德公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.张官16组与基德公司共同开发涉案房地产项目，故张官16组已基于合法建造事实行为，原始取得了涉案房屋的所有权。2.张官16组已基于云南省保山市中级人民法院（2018）云05民初7号生效民事判决，原始取得了含涉案8套房屋在内的总计82套房屋的所有权。3.辛云对执行标的物不具备排除强制执行的法律要件。辛云虽然与基德公司签订了《商品房购销合同》并进行了备案，但合同备案仅是行政管理义务，不产生物权效力。辛云对基德公司享有的是债权，不能对抗张官16组的物权。并且，涉案的八套房屋除1幢2405号处于查封状态外，其余7套房屋均由张官16组村民实际占有，辛云并未在查封前合法占有使用涉案房屋，不能满足排除强制执行的法律要件。被上诉人辛云辩称：张官16组的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。理由：1.基德公司是涉案房地产项目的开发商，涉案项目的土地使用权证登记在基德公司名下，故房屋建成时基德公司基于合法建造行为成为房屋所有权人。其后辛云与基德公司签订《商品房购销合同》并支付全部价款，辛云基于房屋买卖合同关系成为涉案房屋的所有权人。2.云南省保山市中级人民法院作出的（2018）云05民初7号生效民事判决仅确认由基德公司向张官16组交付基德尚都项目82套房屋（面积9046平方米），并未明确涉案房屋系交付内容。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，辛云与基德公司在人民法院查封前的2017年1月10日已经签订了合法有效的书面买卖合同并进行了备案，且辛云于当天即付清了全部价款。买受人对房屋的占有并非必须以入住为判断标准，辛云于2018年5月28日与物业公司签订了物业管理合同，与电力公司签订了用电合同，说明辛云已接受物业公司提供的服务，并对涉案房屋进行了实际控制及管理，已合法占有了涉案房屋。而张官16组村民在人民法院发出查封公告后，私自拆门换锁，装修并入住，并将供电合同变更为张官16组的村民，企图非法占有涉案房屋。涉案房屋至今未能办理产权变更登记是因为基德公司未完成竣工验收，也不能归责于辛云。综上，辛云对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人基德公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由：1.基德公司与辛云签订了购房合同并已经备案，辛云已按商品购销合同约定付清房款。2.涉案8套房屋已经交付给辛云。3.基德公司与张官16组合资、合作开发房地产合同纠纷一案，执行过程中已经达成和解协议，由基德公司以17套住宅、10间商铺及182个车位交付执行，已经足以折抵生效判决结果。辛云一审起诉请求：1.不得执行基德公司开发的“基德尚都”A2404、A2201、A901、A2505、A2504、A2405、A1504、A1605号共8套价值2085360元的商品房，并确认该8套房产归辛云所有；2.本案诉讼费由张官16组承担。一审法院认定本案法律事实如下：2017年3月29日，辛云与基德公司分别签订YJG－2003合同编号：基德尚都（2017）A2404住、A2405住、A1504住、A2504住、A1605住、A2505住、A2201住、A901住共计八份《商品房购销合同》及《合同补充协议》（即《商品房购销合同补充协议》），由辛云购买案涉8套房产（基德尚都1幢2404、2405、1504、2504、1605、2505、2201、901号），并于当日一次性付清了全部购房款，该8套房屋均已备案登记（备案登记号依次分别为：BS2017032901615、BS2017032901622、BS2017032901624、BS2017032901621、BS2017032901625、BS2017032901620、BS2017032901616、BS2017032901617）。一审法院在执行张官16组与基德公司合同纠纷一案中，于2019年7月16日作出（2019）云05执50号之一执行裁定，将辛云购买的上述8套房屋查封。2019年7月19日，辛云以案外人身份向一审法院提出执行异议申请。2019年7月29日，一审法院作出（2019）云05执异33号《执行裁定书》，裁定驳回辛云的异议请求。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，辛云于2017年3月29日与基德公司分别签订八份《商品房购销合同》及《合同补充协议》（即《商品房购销合同补充协议》），约定辛云向基德公司购买八套商品房，辛云依照约定付清了全部购房款，并依照法律规定办理了合同备案登记，基德公司实际已交付房屋，同时辛云还与电力公司签订相关《居民供用电合同》，已实际占有使用案涉相应房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中辛云已在人民法院查封之前与基德公司签订合法有效的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（即《商品房购销合同补充协议》），并已付清全部房款，且实际占有房屋，未办理产权过户登记手续系基德公司所致，辛云对此无过错，故人民法院不得实施查封，辛云依法享有排除执行的权利，同时对案涉8套房屋依法享有所有权，因此对辛云请求排除执行并确认案涉8套房屋归其所有的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、第二款的规定，判决：“一、解除基德尚都1幢2404号、2405号、1504号、2504号、1605号、2505号、2201号、901号房产的查封，停止对基德尚都1幢2404号、2405号、1504号、2504号、1605号、2505号、2201号、901号房产的执行；二、确认基德尚都1幢2404号、2405号、1504号、2504号、1605号、2505号、2201号、901号房产归原告辛云所有。案件受理费23483.00元，由保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组负担。”二审中，张官16组提交了七组证据：第一组：《合作开发合同书》《土地使用证》《建设用地规划许可证》。欲证明：张官16组依法取得案涉土地规划许可和土地使用权，于2011年3月2日与基德公司签订《合作开发合同书》共同开发案涉项目，张官16组与基德公司在建造事实行为成就时共同原始取得案涉房屋所有权。第二组：《保证书》《分配房表》、（2018）云05民初7号判决书、《张官16组内部分房结果》、（2017）云05财保4号裁定书、（2019）云05执50号之一裁定书、（2019）云05执50号之二裁定书、（2019）云05执50号之三公告。欲证明：基德公司分配给张官16组的房屋已经人民法院生效裁判文书确认，产生物权效力，张官16组原始取得房屋所有权。第三组：《农网升级改造居民供用电合同》《电费收款清单》、照片4张。欲证明：案涉房屋基德尚都1幢901室、1504室、1605室、2201室、2404室、2405号、2504室、2505室分别由张官16组的村民杨聪、吴学艳、贾常林、张兴梅、徐建国、陈玉贵、贾红梅占有，1幢2405号房屋处于查封状态，而非辛云实际占有。第四组：《陈述书》4份、照片26张、身份证复印件8张、收据2张。欲证明：案涉房屋由张官16组村民占有。第五组：《楼盘表（回迁房）》《会议记录》。欲证明：基德公司未按约定向张官16组交付96套房屋，并私下将案涉8套房屋备案于辛云名下用于以房抵债，后经相关部门协调，于2017年11月20日将案涉房屋交付张官16组居民。第六组：《基德尚都已销售备案房屋统计表》《期房查询证明》。欲证明：案涉房屋为张官村民杨聪等8人唯一住房，不是辛云唯一住房。第七组：（2019）云05民初96号民事判决书、（2020）云民终728号民事判决书。欲证明：一审法院已就相同案件事实驳回了辛云的诉讼请求。云南省高级人民法院就相同的案件事件，判令支持张官16组诉请。辛云质证认为，对第一组证据真实性、合法性无异议，但不认可其关联性及证明目的。对第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，该保证书并非基德公司法定代表人出具，并且书写时间是在《商品房购销合同》备案登记后书写，不符合证据要件；该《分配房表》只是公司房源记录，无法证明是基德公司给张官16组的购房表；对裁判文书的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可其证明目的。对第三组证据中的《农网升级改造居民供用电合同》不予认可，认为该供电合同系张官16组通过欺骗手段取得。对第四、五组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。对第六组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，认为该统计表系私自制作，不能证明案涉房屋是否系段美芳唯一住房。对第七组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可其证明目的，（2019）云05民初96号民事判决书辛云已上诉，该判决尚未生效；（2020）云民终728号民事判决书中当事人支付房款和占有房屋依据不足，而本案辛云已实际付款。基德公司经质证认为：对第一组证据中的《合作开发合同书》《土地使用证》《建设用地规划许可证》真实性、合法性、关联性无异议，该组证据证明合法开发主体是基德公司，并基于合法建造行为取得涉案房屋所有权。对第二组证据中的《保证书》《分配房表》《张官十六组内部分房结果》的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，保证书不是基德公司法定代表人签订的，且无委托授权；对法院的裁判文书及公告无异议，但不认可其证明目的。对第三组证据反而证据了张官16组非法占用涉案房屋。对第四、五组证据真实性、合法性、关联性不认可，该证据与本案没有关联，不能达到证明目的。对七组证据中（2019）云05民初69号判决书尚未生效，对（2020）云民终728号判决书的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性。辛云提交了六组证据：第一组：隆国用（2010）字第××号土地登记卡、隆国用（2010）字第××号土地登记卡。欲证明：案涉土地使用权人于2014年6月16日变更为基德公司，张官16组已不享有该土地使用权。第二组：《期房情况说明》。欲证明：案涉房屋备案于辛云名下，房屋处分权已转移至辛云。第三组：（2019）云05执50号之一公告。欲证明：人民法院未将查封的案涉房屋交付于张官16组，张官16组在人民法院查封该后强占、装修房屋的行为系非法占有。第四组：《前期物业服务合同》及二次加压费《收据》。欲证明：辛云与物业服务公司于2018年5月28日签订了物业合同，并于此时开始使用涉案房屋。第五组：《情况说明》。欲证明：涉案在人民法院查封时无人居住，1504号是2019年6月19日张官16组的村民非法入住。第六组证明：《授权委托书》。欲证明：基德公司授权赵松代为办理房地产销售业务，辛云将购房款打入赵松账户是合理合法的。张官16组质证认为，对辛云提交的上述第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可其证明目的，认为涉案土地使用权人原为张官16组，后变更为基德公司，涉案土地使用权人为张官16组；案涉房屋备案登记辛云名下不代表其对房屋享有处分权；公告对象不仅是上诉人张官16组的村民，还有其他人。对辛云提交的第四、五、六组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。辛云仅提交了基德尚都1幢901号一套案涉房屋合同，且该合同的房号明显被修改过，并且合同中物业情况信息为空白，另外，该物业公司并未开展过任何业务，故虽然有《前期物业服务合同》《收据》，也不能证明辛云已使用案涉房屋；情况说明属于证人证言，看不出来是个人出具还是业主委员会出具，形式不符合证据规定；授权委托书没有注明房源，基德公司未出具收据证明收到购房款项并且入账其公司，不足证明辛云已将购房款支付给基德公司。基德公司质证认为，对辛云提交的上述六组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予认可。本院认为，对于张官16组提交的第一组证据，各方均认可其真实性，故本院予以采信。对于张官16组提交的第二组、第三组、第四组、第五组、第六组证据，本院将结合本案二审争议焦点问题予以评判。对于张官16组提交的第七组证据，因与本案无关，本院不予采信。对于辛云提交的第一组、第二组、第三组证据，各方均认可真实性，故本院予以采信。对于辛云提交的第四组、第五组、第六组证据，本院将结合本案二审争议焦点问题予以评判。对于各方当事人均无异议的一审认定事实，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：1.辛云对案涉房屋是否享有所有权；2.辛云对案涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于张官16组是否对案涉房屋享有所有权的问题。本院认为，张官16组和基德公司合作开发案涉房地产项目，由张官16组提供土地，基德公司负责资金投入和实际开发，双方之间形成的是合同之债法律关系，根据合作开发协议，案涉用于项目开发的土地和相关开发手续办理在基德公司名下，对外签订施工协议，开发房产的主体是基德公司，张官16组主张其基于合法建造行为原始取得案涉房产的主张依据不足。《合作开发协议》约定张官16组可分配房产为住宅楼120套，每套90平方米，位置为靠百贝珍珠后侧西南边四层以上，张官16组可分配房产并不确定，在合同履行过程中，基德公司又出具《保证书》和《分配房表》，确定可分配房产为98套，后张官16组依据《合作开发合同书》《保证书》和《分配房表》提起诉讼，要求分配98套房屋，经一审法院作出的（2018）云05民初7号生效民事判决确定由基德公司交付基德尚都项目内建筑面积9046平方米的82套房屋，但该判决书并未明确具体房号，张官16组之后提交的《内部分房结果》仅是其内部依据生效判决分配房产的结果，并不发生确定具体房产的法律效果，其后，一审法院在执行中将诉前保全的17套房产和执行中查封的65套房产作为执行标的，最终确定了案涉82套房产的范围，故张官16组的可分配房产的具体指向一直处于变动过程中，系在执行中最终确定，张官16组关于（2018）云05民初7号民事判决已经确定其为涉案房产的所有权人的主张不能成立。关于辛云对案涉房屋是否享有所有权的问题。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需要具备合法有效的法律行为外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。故辛云关于其履行完《商品房购销合同》中的约定义务即能够取得房屋所有权的诉讼主张不能成立。本案中，案涉8套房屋属于不动产，应当依法办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而辛云提交的《期房情况说明》虽然能够证明辛云就案涉8套房屋于2017年3月29日在保山市隆阳区住房和城乡建设局进行了备案登记，但备案登记属于行政管理手段，而不具有产生物权变动的效力，故辛云主张其对案涉8套房屋享有所有权，没有事实和法律依据，一审判决确认案涉8套房屋归辛云所有错误，本院予以纠正。关于辛云对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，一审法院（2018）云05民初7号民事判决确定基德公司向张官16组交付的82套房产，故该案执行内容系交付房产，并不是金钱债权的执行。因此，本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，而应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但并未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，故一审法院适用法律错误，本院予以纠正。从前述司法解释规定内容看，具体到本案而言，确定案外人是否享有排除执行的民事权益的审查原则，仍然应从案涉当事人是否形成了出卖房产的合意、是否实际支付购房款项、是否实际占有案涉房屋、第三人是否对未办理产权登记手续存在过错等方面加以评判。首先，辛云与基德公司于2017年3月29日就案涉房8套房屋分别签订了《商品房购销合同》并办理了备案登记，张官16组在一审庭审中对辛云提交的《商品房购销合同》亦无异议，故应当认定双方在查封前签订了合法有效的书面买卖合同，达成了房屋买卖的合意。其次，从案涉房款支付情况来看，辛云依据其与基德公司分别签订的八份《商品房购销合同》约定的案涉房屋价款、付款方式及期限，在合同签订的当日即2017年3月29日向基德公司一次性付清了案涉8套房屋的全部价款，基德公司于当日向辛云出具了《收据》，且有辛云提交的《工商银行汇款电子回单》《授权委托书》予以佐证，另外基德公司亦认可案涉8套房款已经付清的事实。因此，虽张官16组对辛云支付房款的事实提出异议，但其对此并未提交反驳证据，故应当认定辛云在涉案房屋被查封前已支付了全部房款。再次，辛云已履了《商品房购销合同》项下的全部义务，基德公司应当协助为其办理产权转移登记手续，而案涉房屋未能办理产权登记手续的原因是竣工验收未完成，系基德公司的责任，而非辛云自身原因。最后，判断是否实际占有应以合法占有为原则，辛云主张其与基德公司签订《商品房购销合同》之日，基德公司即向其交付了案涉房屋钥匙，其在合同签订之日已经占有涉案8套房屋，但对此事实辛云及基德公司均无证据予以证明。本案中，辛云在一审中提交了2018年2月12日与云南保山电力股份有限公司签订的案涉8套房屋的《居民供用电合同》，但其未能提交交纳电费的相应凭据，故仅以《居民供用电合同》不能证明辛云已经实际占有涉案房屋。另外，辛云在二审中提交了其于2018年5月28日与云南巨和物业服务有限公司保山分公司签订的涉案基德尚都1幢901号房屋的《前期物业服务合同》及同日支付二次加压费《收据》，该证据能够证明辛云已于查封前实际占有该套房屋，并已与物业公司建立物业服务合同关系。对于案涉另外7套房屋，辛云二审陈述其并未与物业公司签订过《前期物业服务合同》，也未交纳过物业服务费用，故辛云主张其对另外7套房屋已经在查封前实际占有的主张，依据不足，本院不予采纳。综上，辛云对涉案基德尚都1幢901号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对基德尚都1幢2404、2405、1504、2504、1605、2505、2201号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。另外，本案系执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，解除查封措施不属于本案处理范围，一审判决解除涉案8套房屋的查封不当，本院予以纠正。综上所述，张官16组的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、撤销云南省保山市中级人民法院(2019)云05民初66号民事判决；二、在云南省保山市中级人民法院（2019）云05执50号执行案件中，不得执行基德尚都1幢901号房屋；三、驳回辛云的其他诉讼请求。一审案件受理费23483元，由保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组负担7045元，由辛云负担16438元。二审案件受理费23483元，由保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组负担7045元，由辛云负担16438元。本判决为终审判决。审判长 龚睿审判员王健审判员赵思远二〇二〇年八月二十一日法官助理刘学斌书记员冯帅