重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初5478号原告：重庆凯枫物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区龙门浩街道前进路246号，统一社会信用代码91500108MA5UKGA697。法定代表人：郝雪茹，总经理。委托诉讼代理人：程诚，重庆和茂律师事务所律师。被告：王博，男，1975年2月10日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆凯枫物业管理有限公司（以下简称凯枫物业公司）与被告王博租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告凯枫物业公司委托诉讼代理人程诚到庭参加诉讼，被告王博经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告凯枫物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的租金73765元，并支付以73765元为基数，从2019年9月1日至付清之日止，按照月利率2%计算的违约金。事实和理由：2018年11月29日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市巴南区房屋出租给被告使用，并约定了租期、租金以及违约金等。合同签订后，原告按约交付了厂房，但被告累计拖欠了原告租金73765元，经催收未果，原告诉至来院。被告王博未到庭，其书面辩称：租赁合同签订后，已向原告缴纳了10300元保证金和9000元隔断费，并装修了三间办公室花费25000元。从2019年3月开始，被告因经营不善支付租金困难，遂与原告协商缩减承租面积或退租，但原告一直拖延不解决，并从2019年5月开始将承租厂房断电。2019年6月，被告再次与原告协商退租事宜，并支付至原告指定的**平账户17000元用于支付截至2019年5月31日的租金，但原告依然不解决退租事宜。为此，被告在2019年8月30日前清空了承租库房，并将钥匙交还给原告方的门卫，并于2019年10月24日向原告支付了超出时间部分的租金4000元，在2019年11月3日按照原告的要求填写了退租申请。被告已经缴清了所有租金，要求驳回原告的诉讼请求，并退还被告缴纳的保证金等费用44300元。双方围绕诉辩称提交了证据，原告凯枫物业公司提交了：202D房地证2014字号00663号房屋产权证、厂房租赁协议、情况说明、房屋租赁合同、招商银行交易明细、**平情况说明。被告王博提交了：退租申请、微信聊天记录、保证金收据、隔断费收据、转账凭证。对以上证据，结合本案事实一并认定。根据原、被告提交的证据，本院认定如下事实：2017年9月8日，原告凯枫物业公司与案外人重庆南兴包装印务有限公司签订了《厂房租赁协议》，约定由凯枫物业公司承租重庆南兴包装印务有限公司位于重庆市巴南区区内的一号厂房（以下简称一号厂房），租期从2017年9月1日至2022年10月14日。2018年11月29日，经重庆南兴包装印务有限公司同意，原告凯枫物业将一号厂房三楼附3号的房屋转租给了被告王博用于储存饮料和酒水，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租期从2018年12月1日至2022年10月14日，不含税每月租金为10300元，物业费每月515元，租金和物业费采取先交费后使用的原则，按季度缴纳提前10天缴纳，租金从2019年12月1日开始递增，增幅为上年租金的5%；如逾期10天未租金，原告按照欠付金额每日万分之五收取滞纳金，逾期15日交付租金、滞纳金的，原告有权采取停水电等自救措施，并有权解除合同；履约保证金10300元，隔断产生的费用9000元，保证金不得于租赁期满前抵付租金、物业费等费用，因被告违约导致合同提前终止的，保证金不退换还等；被告未经原告同意及合同期限未满提前或擅自搬走的，视为被告违约，原告有权追究其违约责任，对被告拖欠的款项原告有权追索并不足月按足月租金收取，履约保证金归原告所有等。上述合同签订后，因被告王博只承租了一号厂房的部分面积，故原、被告双方各出资9000元修建了隔断墙，隔断后的一号厂房三楼附3号房屋由被告王博使用。被告王博于2019年1月16日向原告缴纳了履约保证金10300元和隔断费9000元，于2019年6月20日向原告指定的**平账户转账支付17000元租金，2019年10月24日支付4000元租金。原告认为被告从2019年9月1日起只缴纳了4000元租金，被告已于2020年3月3日交还了承租房屋，按照合同约定，租金应当计算值2020年3月30日，期间欠付的租金和物业费合计73765元应当支付给原告。而被告王博认为已付清了全部租金，且已在2019年11月3日即向原告提交了退租申请并腾空搬离了承租房屋，故不同意支付租金和物业费的诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》均系各方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按约定严格履行合同。在合同履行中，被告王博从2019年9月1日起未足额支付原告租金和物业费，其行为已违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。虽然被告王博辩称已在2019年8月30日前搬离了承租房屋并交还了钥匙，也付清了全部费用，但从被告王博提交的退租申请来看，其申请退租的时间是2019年11月3日，而且申请表上“出租方单位意见”为空白，被告王博称已在2019年8月30日前将房屋钥匙交给了原告门卫，其也未提交相应证据，故本院对在2019年8月30日前已退租的辩称意见不予采纳。原告在庭审中自认被告王博在2020年3月3日交房，故本院认定双方的租赁合同已于2020年3月3日终止，租金应当计算至合同终止之日。虽然原告称按照合同约定，被告在合同期限未满提前或擅自搬走的，对被告拖欠的款项原告有权追索并且不足月按足月租金收取，故租金应当计算至2020年3月30日，但本院认为被告在2020年3月3日已经交还了租赁物，双方的租赁合同已经终止，原告还要求其支付当月剩余28日天的租金，明显有违公平原则，而且原告的各项损失，完全可以通过双方已经约定的违约责任来弥补，故本院仅主张租金和物业费计算至2020年3月3日。2019年9月1日至2020年3月3日的租金和物业费为：2019年9月1日至2019年11月30日共计28445元【（租金10300元/月+物业费515元/月）×3个月-4000元】；2019年12月1日至2020年3月3日共计35122.99元【（租金10300元/月×105%+物业费515元/月）×3个月3天）】，合计63567.99元。被告王博已向原告支付了9000元的隔断费，系双方协商一致自愿支付且实际产生，而且双方对隔断费是否退还并无合同约定，现被告王博要求归还隔断费无事实依据，本院不予支持。至于被告王博要求退还装修费25000元，也未提交相应证据，本院不予支持。被告王博逾期支付租金和物业费，按照合同约定，逾期付款的，应当按照所欠总金额每日万分之五计收滞纳金，原告主动调整按照年利率24%收取违约金，该标准符合法律规定，本院予以支持，故被告应支付原告从2019年9月1日起，以欠付金额63567.99元为基数，按照年利率24%计算的违约金。但租赁合同也约定了因被告违约导致合同提前终止的，保证金不予退还，本院认为保证金不退还与违约金的性质一样是为了弥补因被告违约对原告造成的损失，故该保证金可以用于冲抵违约金，折算后，10300元的保证金可用于冲抵约8个月3天的违约金，故被告实际需从2020年5月5日起至付清之日止，以欠付金额63567.99元为基数，按照年利率24%支付原告的违约金。被告王博经本院合法传唤未到庭应诉，应自称承担未到庭的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王博于本判决生效后五日内支付原告重庆凯枫物业管理有限公司租金和物业费63567.99元，并以63567.99元为基数，支付从2020年5月5日起至付清之日止，按照年利率24%计算的违约金。二、驳回原告重庆凯枫物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1644元，本院减半收取822元，由被告王博承担。该费用原告重庆凯枫物业管理有限公司立案时已垫付，被告王博随上述款项一并支付原告重庆凯枫物业管理有限公司。本院预收的案件受理费不作清退。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 李炳灿二〇二〇年八月七日法官助理 张 林书 记 员 李 霞