天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初8314号原告：天津普利达房地产建设开发有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽海洋科技园新北路4668号创新创业园内21-B号商务楼南3015A号，统一社会信用代码91120116600562648T。法定代表人：高山，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋晶鑫，该公司法务。委托诉讼代理人：王瑞，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：杨丽，女，1983年8月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：倪秀红，天津四方君汇律师事务所律师。原告天津普利达房地产建设开发有限公司（以下简称普利达公司）与被告杨丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普利达公司委托诉讼代理人蒋晶鑫、王瑞，被告杨丽委托诉讼代理人倪秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普利达公司向本院提出诉讼请求：1.确认与杨丽签订的商铺租赁合同及主体变更协议于2020年1月21日解除，要求杨丽将位于天津远洋未来项目F205-206-207-208-209号商铺腾空并返还普利达公司；2.判令杨丽给付普利达公司2020年1月1日至1月21日的租金23591.19元并自2019年12月21日始按日5‰标准给付违约金至实际给付之日止；3.判令杨丽自2020年1月22日始按租金的200%给付房屋占用费至实际腾房之日止；4.判令杨丽返还已享受的首期租金优惠50552.58元；5.判令杨丽支付解除合同的违约金153764.1元；6.本案诉讼费用由杨丽负担。事实和理由：2019年7月1日星派（天津）艺术培训学校有限公司（以下简称星派公司）与普利达公司签订商铺租赁合同及补充协议，星派公司承租普利达公司位于天津远洋未来汇项目F205-206-207-208-209号商铺，租赁期限3年15天，自2019年8月17日开始计算租金，除首期租金外，星派公司应于当月20日交纳下一期租金；因星派公司原因迟延交付租金及其他费用，每迟延一日按5‰支付违约金；如星派公司迟延交纳租金超过15日或累计超过30日的，普利达公司有权解除合同；因星派公司违约导致合同解除，普利达公司有权没收履约保证金并要求星派公司支付相当于履约保证金数额的违约金，且有权合法地提前收回租赁商铺，星派公司还应返还首期租金优惠；租赁期限届满之日或合同终止后7日内星派公司将商铺交还普利达公司，如违约应自交还期限届满次日起按约定租金的200%向普利达公司支付占用费。2019年9月7日普利达公司与星派公司、杨丽签订主体变更协议，约定杨丽承继商铺租赁合同及相关协议中的全部权利和义务。上述合同签订后，普利达公司如约履行义务，杨丽自2019年11月20日开始拖延支付租金。经普利达公司多次催要未果，普利达公司通过发送书面函件的方式解除与杨丽间的租赁合同，该通知于2020年1月21日送达杨丽。普利达公司认为，杨丽的行为已经构成违约，故提起诉讼。杨丽辩称，双方租赁合同不存在不能继续履行的情况，不同意解除；因为新冠疫情属于不可抗力，根据法律规定和合同约定，如发生不可抗力无需承担责任；同时杨丽已经支付了150000余元的履约保证金，普利达公司要求杨丽再支付150000余元的违约金、双倍房屋占用费及返还首期优惠费用，明显不合理。综上不同意原告诉请。杨丽对合同约定的租金标准无异议，同意给付普利达公司应付租金且因疫情要求减免3个月租金。本院经审理认定事实如下:2019年7月1日星派公司与普利达公司签订商铺租赁合同及补充协议，星派公司承租普利达公司位于天津远洋未来汇项目F205-206-207-208-209号商铺用于教育、培训，租赁期限3年15天即自2019年8月17日至2022年8月31日；首期租赁期限自2019年8月17日至11月30日，首期租金为68526.83元，合同签订后10日内、商铺交付前（以时间先到者为支付时间）支付首期租金及履约保证金153764.1元；2019年12月1日至2020年8月31日每月租金34169.8元，除首期租金外星派公司应于当月20日交纳下一期租金；如星派公司迟延交付租金及其他费用，每迟延一日按5‰支付违约金；如星派公司迟延交纳租金超过15日或累计超过30日，普利达公司有权解除合同；因星派公司违约而导致普利达公司解除合同，普利达公司有权扣除履约保证金并要求星派公司支付相当于履约保证金数额的违约金，且有权提前收回租赁商铺并要求星派公司返还已享受的首期租金优惠；租赁期限届满之日或合同解除之日星派公司将商铺交还普利达公司，如违约应自交还期限届满次日起按约定租金200%向普利达公司支付占用费。关于履约保证金的约定：普利达公司有权自履约保证金中扣除合同约定的星派公司应付的相关费用及违约金；星派公司无权要求普利达公司接受用履约保证金支付或抵冲星派公司应付的任何款项。关于不可抗力的约定：任何一方的合同义务因不可抗力的发生而无法履行，则遭受不可抗力事件的一方可中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，且无需为此承担违约责任。上述合同签订后，普利达公司如约履行义务，2019年7月22日至23日星派公司交付部分租金，7月25日星派公司向普利达公司支付162290.93元，包括首期租金8526.83元、履约保证金153764.1元。2019年9月7日普利达公司与星派公司、杨丽签订主体变更协议，约定杨丽承继商铺租赁合同及相关协议中的全部权利和义务。杨丽自2019年11月20日开始拖延支付租金。2020年3月23日杨丽将2019年12月的租金34169.8元给付普利达公司。普利达公司称因杨丽拖欠租金曾于2020年1月21日向杨丽发出解约通知函，3月23日向杨丽发出律师函，告知杨丽租赁合同于2020年1月21日解除，敦促杨丽支付欠付的租金及其他费用。普利达公司未提供证据证明解约通知函已经送达杨丽，邮寄律师函的特快专递回执显示，律师函由本人于2020年3月30日签收。现普利达公司诉请确认租赁合同及主体变更协议解除，要求杨丽返还房屋、给付2020年1月1日至1月21日的租金23591.19元（34169.8元×12个月÷365天×21天）及按日5‰标准计算的违约金、自2020年1月22日始按租金的200%计算的房屋占用费、支付解除合同相当于履约保证金数额的违约金153764.1元。普利达公司主张的首期租金优惠50552.58元是按月租金34169.8元折算的每天租金1123.39元（34169.8元×12个月÷365天）乘以首期租赁天数106天，再扣减已付的首期租金68526.83元。庭审中，杨丽称普利达公司主张按日5‰标准计算的违约金、按租金的200%计算的房屋占用费标准均过高，请求本院予以调整；杨丽交付的履约保证金应当抵偿租金，普利达公司主张相当于履约保证金数额的违约金153764.1元明显不合理。另外，因受新冠疫情影响，要求减免3个月租金，普利达公司表示2020年1月25日至2月8日可减免50%，2月9日至2月29日可减免70%，3月1日至3月31日可减免50%。以上事实有普利达公司提供的商铺租赁合同和补充协议、主体变更协议、解约通知函、律师函和快递回执、付款凭证、照片和微信截屏及当事人陈述等证据证实。本院认为，普利达公司与星派公司签订商铺租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。合同履行中，普利达公司、星派公司与杨丽签订主体变更协议，由杨丽承继商铺租赁合同及相关协议中的全部权利和义务，租赁合同相对方变更为普利达公司与杨丽，杨丽应按租赁合同约定履行义务。杨丽自2019年11月20日开始拖欠租金，普利达公司要求解除合同符合合同约定，普利达公司未证实解约通知函已经送达杨丽，律师函回执显示由本人于2020年3月30日签收，由此确定双方租赁合同于2020年3月30日解除，杨丽应将租赁商铺腾空并返还普利达公司；主体变更协议已经履行，无解除必要。普利达公司主张2020年1月1日开始计算的租金应计算至3月30日为102509.4元（34169.8元×3个月），因疫情对杨丽经营教育、培训业务确实带来较大影响，杨丽要求减免3个月租金，普利达公司亦同意部分减免，本院酌定减免2个月租金较为适宜，剩余租金34169.8元应由杨丽给付普利达公司；普利达公司要求按日5‰计算违约金，标准过高，本院予以调整，可自2019年12月21日始以尚欠租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍给付逾期付款违约金至实际给付之日止。现杨丽仍占有使用该房屋，普利达公司主张按租金的200%给付占用费标准过高，本院予以调整，按合同约定的月租金34169.8元给付占用费到实际腾房之日止（截至2020年7月占用费为136679.2元）；普利达公司要求杨丽返还已享受的首期租金优惠50552.58元符合合同约定，本院予以支持；关于导致合同解除的违约责任，合同约定普利达公司有权扣除履约保证金并要求对方支付相当于履约保证金数额的违约金，过于加重杨丽的违约责任，先期交付的履约保证金可冲抵应付的占用费和首期租金优惠，截至2020年7月31日的占用费剩余33467.68元（136679.2元＋50552.58元－153764.1元）；虽然杨丽未按约定支付租金，但普利达公司可以利用履约保证金收取租金及相关费用，不必然采取解除合同维权方式，故导致合同解除的违约责任不能全部由杨丽承担，故对普利达公司要求杨丽给付解除合同违约金153764.1元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告天津普利达房地产建设开发有限公司与被告杨丽间的商铺租赁合同于2020年3月30日解除；被告杨丽于本判决生效后二十日内将天津远洋未来汇项目F205-206-207-208-209号商铺腾空并返还原告天津普利达房地产建设开发有限公司；二、被告杨丽于本判决生效后十日内给付原告天津普利达房地产建设开发有限公司租金34169.8元并自2019年12月21日始以尚欠租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍给付逾期付款违约金至实际给付之日止；三、被告杨丽于本判决生效后十日内给付原告天津普利达房地产建设开发有限公司房屋占用费33467.68元并自2020年8月1日始按合同约定的月租金34169.8元给付占用费至实际腾房之日止。四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2359.5元，原告负担1659.5元，被告负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  窦洪武二〇二〇年八月二十日书记员  牛洁琼附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。