四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2624号 原告：钟涛，男，1986年10月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：杨颖，女，1988年8月10日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，四川公生明律师事务所律师。 被告：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城镇河东新区香山和苑2号楼，统一社会信用代码91512081660251681D。 法定代表人：朱君，董事长。 委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。 原告钟涛、杨颖与被告简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告钟涛、杨颖的委托诉讼代理人李婷婷，被告宏馨公司的委托诉讼代理人任志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟涛、杨颖向本院提出诉讼请求：判令被告以395,959元为基数，按照年利率7.125%从2018年12月21日起向原告赔偿未按合同约定办理转移登记的违约损失，损失暂计至2020年8月14日，之后的损失另案起诉。事实及理由：2016年4月6日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告钟涛、杨颖购买由被告开发的房屋，房屋总价款为395,959元。合同第十八条第（一）款约定：“出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”。第二十七条约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权专业登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。”第二十八条约定：“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）双方协商。”2016年4月1日，原告支付被告购房款25,000元。2016年4月6日，原告向被告支付购房款320,959元。2016年10月23日，原告向被告支付购房款50,000元，至此，原告全部购房款395,959元支付完毕。2017年10月23日，被告将房屋交付原告，原告当天便缴纳了契税等共计5,956元。此后，被告一直没有办理初始登记的消息，也没有通知原告办理房屋产权转移登记。原告认为，被告已违约，而约定的被告违约责任的处理方式为双方协商处理，但被告却一直推卸责任，拒绝承担违约责任，故原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，在合同没有约定违约金的情况下，要求被告按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按年利率7.125%计算违约损失。 被告宏馨公司辩称，对钟涛、杨颖与宏馨公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、房款交付情况、接房时间、该楼栋至今未办理案涉房屋的初始登记，也不能为原告办理产权转移登记等事实无异议。但宏馨公司逾期办理房屋产权证系政府相关部门规划变更所致，属不可抗力，应当免除宏馨公司的责任；即便宏馨公司应当承担违约责任，根据成都中院关于商品房买卖合同案件审理指南相关规定，本案双方并未就逾期办理转移登记违约金的计算方式进行约定，但同一小区中其他楼栋有部分买卖合同作了明确约定，因此违约金计算标准应统一尺度，按照有约定的日万分之一的标准计算。 本院经审理认定事实如下：2016年4月6日，钟涛、杨颖与宏馨公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定钟涛、杨颖购买由宏馨公司开发的房屋，房屋总价款为395,959元。合同约定：交房时间为2017年6月30日之前，自该商品房按合同约定的交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权专业登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。房屋所有权转移登记违约责任为：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）双方协商。钟涛、杨颖按照合同约定付清了全部购房款。2017年10月23日，宏馨将房屋交付钟涛、杨颖，钟涛、杨颖当日缴纳住宅专项维修资金4,380元、契税、登记费、工本费5,956元。至今，宏馨公司未能为业主办理房屋所有权转移登记。目前双方未就违约金的计算方式和金额协商一致。 另查明，2005年8月，简阳市人民政府出让位于简阳市（夜月洞）两宗地共计14778.06平方米给朱亮兴（原宏馨公司法定代表人），土地使用年限40年。2007年5月，简阳市人民政府批准同意朱亮兴将其中14291.35平方米转让给宏馨公司（朱亮兴以土地使用权作价出资设立宏馨公司）。宏馨公司拟开发“夜月春晓”项目，该项目分一期1号楼，二期2、4、5号楼。宏馨公司于2007年9月取得建设用地规划许可证，于2007年11月30日取得建设工程施工许可证，于2008年1月29日取得建设工程规划许可证。 在第一期施工建设过程中，因该项目占地范围内有一小块地使用权属于简阳市阳晨房地产开发有限公司，加上涉及绛溪河滨江路市政配套设施建设等因素，经简阳市住房和城乡规划建设局多次协调，2010年12月9日，宏馨公司与简阳市阳晨房地产开发有限公司签订《土地使用权置换合同》，约定双方互换部分土地。之后，根据相关合同约定及文件精神，宏馨公司分别于2014年5月30日、2014年8月22日办理了2、4、5号楼的建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。 宏馨公司开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目在土地置换协议签订后均按照调整后的规划进行了建设，但双方至今未办理土地使用权变更登记，导致宏馨公司目前持有的土地使用权证书载明的内容与实际建设的规划图不一致，相关行政机关无法为宏馨公司办理“夜月春晓”2号楼的初始登记。 以上事实，有钟涛、杨颖向本院提交的原告身份信息、被告工商登记信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、购房款收据、收据；宏馨公司提交的竞买须知、拍卖成交确认书、民事裁定书、川拖小区控制性详细规划图、补办国有土地使用权出让合同、简阳市人民政府关于出让国有土地使用权给朱亮兴使用的通知、房地产转让协议书、简阳市人民政府关于同意转让国有土地权给简阳市宏馨房地产开发有限公司使用的通知、国有土地使用证，“夜月春晓”规划红线图、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、简阳市政府会议纪要（2008年2月21日）、夜月春晓小区总平面图、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，简阳市住房和城乡规划建设局《关于“夜月雅居”工程建设相关问题的紧急请示》（简住建【2010】338号）、简阳市人民政府《请示、报告批签单》（1335号）、土地使用权置换合同、简阳市城乡规划委员会三届十八次会议纪要、夜月春晓工程规划总平面图、建设工程规划许可证（宏馨公司）、建设工程规划许可证（阳晨公司两份及图纸）、简阳市国土资源局《关于“夜月春晓”与“阳晨丽都”土地纠纷问题的报告》，《关于加快办理夜月春晓不动产权证的请求》、简阳市房屋征收补偿局《关于鄢芝信访事项（22195）号的回复》等证据为佐证，本院予以确认。 本院认为，宏馨公司作为房地产开发企业，依法取得土地并办理了规划、施工许可证后进行“夜月春晓”项目建设施工，在取得商品房预售许可证后与钟涛、杨颖签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》合法有效，双方应当全面履行合同。 关于宏馨公司主张存在“不可抗力”和“政府行为”影响等免责情形的问题。首先，宏馨公司开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目进行土地置换，从本质上讲，属于企业间的经营行为，是为了双方实现利益最大化所达成的互利互惠协议。土地置换后重新对土地使用权作登记是双方履行合同的应有之义，迟迟不作变更登记本就是合同双方自己漠视自己的权益，与政府相关部门履行职责无关。其次，土地置换发生在2010年12月9日，宏馨公司也据此分别于2014年5月30日、2014年8月22日重新办理了2、4、5号楼的建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。最后，宏馨公司于2015年7月13日取得商品房预售许可证，并对外出售商品房。宏馨公司有充足的时间处理土地置换的问题。但宏馨公司未采取积极、有效的司法救济途径，及时解决建设用地的权属问题，导致至今未办理初始登记的结果。宏馨公司对土地置换后不及时办理使用权变更登记的后果应当有清醒的认识，而本案情形既不符合“政府行为”，也明显不属于法律规定的“不能预见”、“不能克服”、“不能避免”的情形。故本院对宏馨公司免责的抗辩理由不予采纳。 关于逾期办理产权转移登记的违约责任问题。根据双方合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）双方协商”的约定，目前双方未就违约金的计算方式和金额协商一致。在合同没有约定违约金的情况下，钟涛、杨颖可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定向宏馨公司主张逾期办理转移登记的违约损失。综合考虑讼争房屋所在楼盘的其他合同约定的违约金的计算标准，本院酌定以钟涛、杨颖支付的购房款总额为基数，从违约之日起（商品房交付之日起720日之次日，即2019年10月13日）起按年利率3.65%计算违约损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 一、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告钟涛、杨颖从2019年10月13日起至2020年8月14日止未按合同约定办理转移登记的违约损失（以395,959元为基数，按年利率3.65%计算）； 二、驳回原告钟涛、杨颖的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费932元，减半收取计466元，由钟涛、杨颖负担233元，简阳市宏馨房地产开发有限公司负担233元。 本判决为终审判决。 审判员  傅德梅 二〇二〇年八月二十六日 书记员  肖 丽