山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7870号 上诉人（原审被告）：青岛东凯置业有限公司，住所地青岛市即墨区崂山一路76-8号网点。 法定代表人：王仕宏，董事长。 委托诉讼代理人：栾亚红，山东文鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林礼善，山东文鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马某1，男，2007年10月21日出生，汉族，住青岛市即墨区。 法定代理人：马某2，女，1963年1月25日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张丽丽，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。 上诉人青岛东凯置业有限公司（以下简称东凯公司）因与被上诉人马某1商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初3982号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人东凯公司之委托诉讼代理人栾亚红、被上诉人马某1之委托诉讼代理人张丽丽参加了诉讼。本案现已审理终结。 东凯公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人马某1的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房屋至今未交付的原因是不可抗力及被上诉人恶意拒收房屋，并非上诉人的原因导致逾期交付，上诉人不应承担违约责任。首先，一审法院认为上诉人提交的挂号信不足以证实上诉人已向被上诉人发送过交房通知的观点有误，被上诉人马某1称未收到交房通知书的观点与事实不符。《商品房预售合同》中关于被上诉人马某1的住址有明确的记录，且载明如有信息变更应通知上诉人，但上诉人未收到任何变更通知。上诉人在多次通知被上诉人前来接收涉案房屋未果的情况下，根据合同中被上诉人马某1预留的地址(即被上诉人现实际居住地址，与被上诉人一审庭审中载明的住址一致)向其邮寄交房通知书，被上诉人恶意不接收该挂号信。假如该地址是真实存在的，即使被上诉人马某1后来以其他地址向公司邮寄过材料，被上诉人马某1也未明确向上诉人说明邮寄地址是变更后的新地址，根据合同约定视为地址未变更。结合上诉人当庭提交并拆封的多份同时期、同类挂号信足以证实该挂号信邮寄的内容为交房通知书。再次，涉案房屋至今未交房的原因是被上诉人马某1恶意拒接房。涉案房屋所在的小区除特殊情况外均已经交付且已经实际入住，被上诉人马某1不可能不知道房屋交付情况，且其自始至终坚持合同约定房屋交付时间为2014年10月31日。根据常理，被上诉人作为业主，到期后未交房应随时关注房屋交付情况，不可能不与上诉人沟通、了解房屋交房情况，更不可能在其他业主都已经交付且实际入住的情况下对房屋交付情况毫不知情。此外，众所周知，挂号信邮寄的均为重要材料。结合上诉人提交的向被上诉人邮寄的挂号信收据，被上诉人明知上诉人向其邮寄挂号信但拒不接收，足以证实被上诉人的主观恶性。最后，上诉人庭审中提交的青岛遭遇寒潮新闻截图一份、青岛市城建委紧急通知一份、山东保利民爆济南科技有限公司“5·20”特别重大爆炸事故调查报告网页截图一份等足以证实涉案房屋所在小区逾期取得相关证件属于不可抗力原因导致，非上诉人原因导致。以上事实足以证实涉案房屋逾期交房的原因是不可抗力及被上诉人恶意拒收房屋，并非上诉人的原因导致逾期交付，上诉人不应承担违约责任。 马某1辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 马某1向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告自2014年11月1日起至房屋交付之日止，以总房款967082.88元为基数，按照日万分之一计算的逾期交付房屋违约金（截至2019年4月1日为155893.76元）；2、案件受理费由被告承担。 一审法院对当事人无争议的事实确认如下：2013年12月2日，原告马某1（乙方）与被告东凯公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，该合同主要约定：1、房屋地址：即墨市黄河三路7号东凯花园一期11号楼1单元8层802户。2、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6976元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币967082.88元。3、付款方式和付款期限：自有资金支付。乙方于2013年11月29日与甲方签约，并付首付房款计967082.88元。4、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：该商品房验收合格。第十一条：甲方定于2014年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，合同继续履行，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的万分之一计算，直至甲方交房。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为业主接收钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关材料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。5、联系地址：合同第一页记载被告住所：山东省即墨市长直周集村107号。第二十六条：本合同乙方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为送达。补充条款第十一条：双方当事人之间的通讯联络以《青岛市商品房买卖合同》所载电话、传真和通信地址为准，双方保证所提供资料的真实性，并对其真实性负责。乙方联络方式如有变更，应在变更后五日内书面通知对方。第十二条：甲、乙双方同意对该合同正文第二十六条补充如下：除本协议另有约定的外，《青岛市商品房买卖合同》及本补充协议中，书面通知的送达方式为挂号信或特快专递或手机短信通知，采用上述方式，通知的送达时间为（1）以挂号信或特快专递通知的，以挂号信或特快专递发出后的第二日为送达时间，即使出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的均以挂号信或特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日，手机短信以手机运营商提供的短信发送证明为准。因乙方提供的联系地址不准确或地址变更而导致其未能实际收到相关通知的，后果由责任方自行承担。对于出卖人向买受人发出的通知，出卖人有权选择以当地主要报纸公告的方式通知买受人，通知于公告刊登之日视为送达。被告东凯公司分别于2013年10月19日、2013年11月26日、2013年11月30日、2013年11月30日出具收据，确认收到原告支付的案涉房屋购房款967082.88元。截至法庭辩论终结，案涉房屋尚未交付。案涉房屋所在项目于2016年9月14日取得青岛市建设工程竣工验收备案证。对当事人有争议的证据和事实认定如下：1、原告提交的2015年1月份被告向原告邮寄交房通知书的信封一份，拟证明在2015年被告向原告邮寄交房通知书的地址是即墨市经济技术开发区十亩地村97号，这是原告实际住所地。被告提交的2016年11月6日挂号信收据上载明的地址是即墨长直周集村107号，与2015年送达地址不符，原告不可能收到。被告称对该份证据的真实性无法确定，签订青岛市商品房预售合同时原告预留了送达地址，且未向被告书面告知变更送达地址。该份证据发件人地址有改动，改动处有打印字样“即墨市广播电视台”且日戳部分被撕掉无法确认邮寄日期，原告亦未提交其他证据进行佐证，因此对该证据本院不予采信。2、被告东凯公司提交国内挂号信函收据一份，该份证据上记载日戳为2016年11月6日，寄达地：长直周集村107号，收件人姓名：马某1，拟证明被告于2016年11月6日在验收备案后再次给原告发送交房通知。原告对该份证据的真实性没有异议，但称从该份证据上无法确定被告发送的内容，因合同中约定除交房通知外还有被告发送其他通知的可能，不排除被告因为延期交房向业主解释的告知函或者其他内容的文件资料，原告未收到该份挂号信。3、被告东凯公司提交国内挂号信函收据25份，入住手续书15份，退回的挂号信函及相应的入住手续书各10份，经被告申请当庭拆封退回的挂号信函，双方当事人确认退回的挂号信函中只有交房通知书一份。被告提交上述证据拟证明案涉房屋所在小区其他业主是以相同方式通知收房，入住手续书上的业主名都是业主个人所写，证明业主收到挂号信来办了入住手续，有的业主虽然没有收到挂号信函，但也办理了入住手续，原告属于恶意不收房，被告向原告发送过交房通知，挂号信也未退回，但原告称其未收到。原告对该50份证据真实性均不予确认，并称该50份证据与原告无关，入住手续书内容是被告公司单方制作没有业主的签名确认，不能证明通知到原告。业主入住资料显示这些业主与原告不是同一楼座，并不能证明通知过原告，更不能以其他楼号的业主送达资料推断出已向原告送达的结论。有些收据内的名字并没有业主的入住资料，不能用于证明收据内的业主收到了交房通知。这些挂号信收据同样没有体现邮寄的内容是交房通知，签收房屋的业主有可能是被告通过其他途径通知的。退回的挂号信函证明了如果被告邮寄挂号信是有送达回执即改退批条的，退件由被告掌控，应当由被告承担送达到的举证义务。对当庭拆封的挂号信函，原告质证称，该信函为退件，该交房通知书并未送达到业主手中，该交房通知书内的楼号也与原告所在楼号不同，与原告所诉没有关系，不具有关联性。退件虽然拆封显示里面是交房通知书，但不能证明被告提交的给原告的挂号信收据对应的邮件内容是交房通知书。对于2、3项证据的真实性，予以确认。但被告提交的证据不足以证明其向原告邮寄的挂号信函的内容为交房通知，因此对被告的上述主张，不予采信。4、被告东凯公司提交青岛遭遇寒潮新闻截图一份、青岛市城建委紧急通知一份、山东保利民爆济南科技有限公司“5.20”特别重大爆炸事故调查报告网页截图一份，证明案涉房屋所在项目逾期取得竣工验收备案证的原因为不可抗力。原告质证称对新闻截图、紧急通知的真实性无法确认，即使为真，也不能证明被告的主张，新闻截图记载的时间、通知的时间均晚于合同约定的交房时间；对网页截图的真实性不予认可，该事件发生于合同签订之前，不能证明被告的主张。一审法院对该三份证据的真实性予以确认，但该三份证据不足以证明案涉房屋所在项目逾期取得竣工验收备案证的原因为不可抗力，对被告的该项主张不予采信。 一审法院认为，原告马某1与被告东凯公司签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。关于原告要求被告支付自2014年11月1日起至房屋交付之日止，以总房款967082.88元为基数，按照日万分之一计算的逾期交付房屋违约金（截至2019年4月1日为155893.76元）的主张。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，原告支付了全部房价款，被告应于2014年10月31日前交付涉案房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因实际交房时间未能确定，应由被告支付自2014年11月1日起至法庭辩论终结之日（2019年11月14日）止的逾期交房违约金。对于原告要求被告支付自法庭辩论终结之日至实际交房之日止的违约金的主张，在本案中不予支持，原告可以另行主张。据此判决：一、被告东凯公司于判决生效之日起十日内支付原告马某1自2014年11月1日起至2019年11月14日止以已付购房款967082.88元为基数，按照日万分之一计算的逾期交付房屋违约金（截至2019年4月1日的违约金以155893.76元为限）；二、驳回原告马某1的其他诉讼请求。案件受理费3418元，由被告东凯公司负担。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题是：原判认定上诉人逾期交付房屋构成违约事实依据是否充分。从一、二审查明的事实看，上诉人逾期交付房屋的主要原因在于，一是客观上逾期取得竣工验收备案证，二是交付房屋的通知没有有效送达。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人对上述逾期交付房屋的原因及归责事实，应当承担证明责任，但一、二审中，均未能提出确实充分的证据证明其主张的事实成立。故依照上述法律规定，其上诉请求本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3418元，由上诉人青岛东凯置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 王昌民 审判员 高中日 二〇二〇年八月十一日 书记员 王庆光