上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初1334号原告：上海华天房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：黄河清，董事长。委托诉讼代理人：薛龙，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海壹枢文化有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：沈纯炜，董事长兼总经理。被告：上海路骋国际旅行社股份有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人，吴舒亮，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：沈纯炜，男。原告上海华天房地产发展有限公司(以下简称华天公司)诉被告上海壹枢文化有限公司(以下简称壹枢公司)，上海路骋国际旅行社股份有限公司(以下简称路骋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。后，本院经审理发现，本案不宜适用简易程序，遂根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定转为普通程序独任制，于2020年6月18日公开开庭进行审理。原告华天公司的委托诉讼代理人薛龙，被告壹枢公司及路骋公司的委托诉讼代理人沈纯炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华天公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告壹枢公司签订的《租赁合同》(合同编号：TA-N-18-B1601-02)、原告与被告路骋公司签订的《租赁合同》(合同编号：TA-N-18-B1603)以及原告与两被告签订的《租约转让协议》均于2019年7月31日解除；2.被告壹枢公司向原告支付上海市长宁区遵义路XXX号B楼1601、1602室房屋(以下简称1601、1602室房屋)2019年6月1日至2019年7月31日的租金126,181.56元、上海市长宁区遵义路XXX号B楼1603室房屋(以下简称1603室房屋)2019年7月1日至2019年7月31日的租金26,131.14元；3.被告壹枢公司向原告支付1601、1602、1603室房屋2019年6月1日至2019年7月31日的物业费21,750.56元；4.被告壹枢公司向原告支付1601、1602、1603室房屋2019年4月26日至2019年7月31日的电费5,310元；5.被告壹枢公司向原告支付逾期支付租金、物业费、电费的违约金，以欠付的上述款项为本金，按每日0.2%的标准，自应付之日起至实际支付之日止；6.被告壹枢公司向原告支付2019年4月1日至2019年6月30日的装修免租期租金267,665.76元；7.被告壹枢公司向原告支付解约违约金932,965.92元(即押金金额310,988.64元的三倍)；8.被告壹枢公司向原告支付复原费68,588.55元，垃圾清运费13,351.60元，搬运费5,950.41元；9.被告壹枢公司向原告支付本案的律师费50,000元；10.被告壹枢公司向原告支付保全担保费9,991.73元；11.被告路骋公司就前述第二至第十项诉请承担连带保证责任；12.本案诉讼费、保全费由两被告承担。另，原告表示，其已收取的押金310,988.64元同意与两被告欠付的款项进行抵扣。有关逾期支付电费的违约金原告不再向两被告主张。事实和理由：2018年3月16日，原告与被告壹枢公司签署《租赁合同》(合同编号：TA-N-18-B1601-02)，约定壹枢公司承租1601、1602室房屋。同日，原告与被告路骋公司签署《租赁合同》(合同编号：TA-N-18-B1603)，约定路骋公司承租1603室房屋。同时，原告与两被告签署《补充协议》，各方约定，两被告就另一方在各自合同项下义务的履行互相提供担保，并承担连带责任。原告有权就上述两份《租赁合同》视为一份完整的租赁合同。2018年3月30日，原告将1601-1603室房屋交付于两被告。2018年8月23日，上海路骋文化传播有限公司(以下简称路骋文化公司)的名称变更为上海壹枢文化有限公司。2018年9月5日，原告与被告壹枢公司签署《商号变更协议》。2019年1月，经两被告申请，原告与两被告签署《租约转让协议》，各方约定，合同编号为TA-N-18-B1063的《租赁合同》项下路骋公司的权利义务概括转让于壹枢公司，1603室房屋自2019年2月1日起由壹枢公司实际承租，路骋公司就其全部义务的履行承担连带保证责任。自2019年2月1日起，壹枢公司系1601-1603室房屋的承租人，路骋公司系保证人。在租赁合同履行期间，原告依约交付租赁场所并履行合同义务。然，壹枢公司未及时、足额支付租金、管理费、电费等费用。原告曾屡次向两被告致函，敦促其限期结清款项，但截止至2019年7月28日，两被告欠付款项累计已超过一个月，构成重大违约。原告遂于2019年7月30日向两被告发函要求解除涉案租赁合同。现原告根据合同约定向两被告主张相应违约责任。被告壹枢公司及路骋公司共同辩称，1.同意原告与两被告签订的合同于2019年7月31日解除。2.对于原告主张的租金、物业费、电费金额及计算方式均无异议，同意向原告支付，但由于疫情原因，目前被告壹枢公司经营困难，无力付款。3.不同意向原告支付违约金。若需支付，对原告主张的逾期期间不认可，且违约金标准过高，请求人民法院调整。4.不同意向原告支付免租期租金。5.不同意向原告支付解约违约金。2019年2月，被告壹枢公司基于经营困难之由向原告提出欲提前解除租赁合同，原告称将带新的客户来看房，但不同意被告搬离。现同意将已支付的租赁保证金310,988.64元归原告所有。6.就原告主张的复原费、垃圾清运费、搬运费，仅同意承担三项总额的一半。7.不同意承担律师费以及保全担保费。8.由于三方已签订租约转让协议，故被告路骋公司无需承担连带责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于租赁合同、补充协议、客户交房资料表、客户单元交房委托书、商铺接收证明书、单元内部设施验收表、照片、营业执照、商号变更协议、租约转让协议、租赁合同转让申请、付款通知单及签收单、律师函及邮寄凭证、施工合同、搬运报价单、垃圾清运合同、法律服务合同、诉讼财产保全担保合同、发票、转账凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月16日，原告(甲方)与路骋文化公司(乙方)签订《租赁合同》(合同编号：TA-N-18-B1061-02)，其中约定：甲方将1601、1602室房屋出租给乙方，出租面积319.11平方米。租期为36个月(暂定自2018年7月1日起至2021年6月30日止，实际根据本合同和标准条款和条件的规定计算和调整)。租赁场所的最晚交付日为2018年7月1日。乙方无需因在最后交付日前提前进入租赁场所实施工程而向甲方支付任何的租金，但乙方仍应支付所有其他的费用，包括但不限于管理费和公用事业费，并且，一旦起租日届满，不论乙方是否完成工程，乙方均应当按照租约的约定及时、足额地支付租金、管理费、公用事业费和其它相关费用。本合同一经签署，乙方应向甲方支付押金219,906.90元(押金等于三个月的租金和管理费之和)。如果乙方违反租约的任何规定，甲方可以利用或扣留或没收押金的全部或任何部分，用以支付乙方因违约而应支付给甲方的任何租约项下的应付款项、利息、违约金、或因乙方违约甲方可能花费或有义务花费的任何金额，或补偿甲方因乙方违约甲方可能遭受的损失或损害，包括但不限于甲方在乙方违约后收回租赁场所并将其重新出租给新的租户而引发的成本和律师费用。乙方应支付每月租金63,090.78元，相当于6.50元/天/平方米。租金按公历月份支付。乙方应在本合同签署之日后的三个营业日内支付租金起算日所在公历月份的租金。在此之后，乙方应最晚在每个公历月份开始前的五个营业日内支付该公历月份的租金。自交付日起，乙方应每月向甲方或甲方指定的物业管理公司支付一笔金额，作为甲方或甲方指定的物业管理公司对中心进行管理的报酬(管理费)，相当于32元/月/平方米。乙方应在本合同签署之日后的三个营业日内预付租期内第一个月的管理费。在此之后，乙方应最晚在任何公历月份开始前的五个营业日内支付该公历月份的管理费。乙方应及时支付租期内的水、气、热、空调、电力、能源、电话服务、有线电视服务和所有其他公用事业所发生的费用(公用事业费)。如果乙方未能按时支付应由其支付的有关公用事业费的任何款项，甲方可垫付该等款项。乙方应有义务及时向甲方偿还该等款项。如果任何公用事业费的账单是向甲方发出而并未对租赁场所进行单独计量，乙方应在收到甲方书面要求后的三个营业日内立即向甲方支付其中乙方应当承担的份额。如果乙方在首次被要求支付或偿付或补交本合同项下应当支付给甲方的任何款项(包括但不限于租金、押金、管理费、公共事业费、违约金)之日后的五个营业日内未支付，则乙方向甲方支付利息，自乙方首次有义务向甲方支付或偿付本合同项下的该等款项之日起算，利率按每天0.2%或法律允许的最高利率这两者中较低的一个计算。此外，经甲方书面要求，乙方同意向甲方偿还甲方因任何该等逾期付款或偿付的收取和清账而发生的任何费用，包括但不限于律师费。乙方拖欠租赁、押金、管理费、公用事业费、违约金或其他租约项下应付款金额累计不低于一个月租金，或拖延时间累计达到十个营业日以上的，甲方有权以书面通知的方式单方解除租约，收回租赁场所，租约自乙方收到甲方的书面通知之时被解除。若甲方根据法律规定或合同约定单方解除租约的，则甲方无须退还乙方预付的租金、管理费、公用事业费，有权要求乙方支付其所享受的租金及管理费的扣减、免除金额(包括但不限于装修期及免租期内的租金)并撤销其他形式的优惠条件；进一步地，乙方在支付了应支付给甲方的所有费用后，还应向甲方支付违约金，违约金的数额等于押金的三倍；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿。甲方因向乙方催讨租金、押金或乙方需支付的其他费用而引起的所有费用和开支，及甲方因行使租约项下其它任何权利而引起的所有费用、开支(包括但不限于律师费)，均由乙方承担，甲方有权把该等费用、开支当作债务向乙方追讨。在租约被提前解除时，除非甲方另行事先以书面方式同意，乙方应将经过清扫、没有垃圾、恢复了原样(租赁场所由甲方按照毛坯房状态交付给乙方)的租赁场所返还给甲方。如乙方交出或以其他方式迁出租赁场所时，租赁场所未经清扫、留有垃圾或未恢复原状的，则甲方可以自行清扫租赁场所或恢复原状，且在收到有关发票后十个营业日内，乙方应返还甲方为上述清扫或恢复原状所承担的所有成本。同日，原告(甲方)与被告路骋公司(乙方)签订《租赁合同》(合同编号：TA-N-18-B1603)，其中约定：甲方将1603室房屋出租给乙方，出租面积132.17平方米。乙方应向甲方支付押金91,081.74元(押金等于三个月的租金和管理费之和)。乙方应支付每月租金26,131.14元，相当于6.5元/天/平方米。其余有关租期，付款方式、解约条件、违约责任等条款均前述合同一致。同时，原告(甲方)与路骋文化公司(乙方)、被告路骋公司(丙方)签订《补充协议》，其中约定：乙方和丙方为关联公司。乙方及丙方就其关联公司在B1601-02租约及B1603租约项下的各项义务的履行互为担保，并承担连带责任。乙方承诺就丙方及时、充分、足额地履行B1603租约项下的所有和各项义务以及承担的各项责任向甲方承担连带保证责任。丙方承诺就乙方及时、充分、足额地履行B1601-02租约项下的所有和各项义务以及承担的各项责任向甲方承担连带保证责任。甲方有权将B1601-02租约以及B1603租约视为一份完整的租赁合同，且将各承租方在其各自租约项下的任何一项同类义务共同视为承租方在B1601-02租约及B1603租约项下均需完全完整履行的义务。2018年3月30日，原告将1601-1603室房屋交付给路骋文化公司及路骋公司，各方办理了房屋交接手续。另，路骋文化公司支付了1601室、1602室房屋押金219,906.90元、路骋公司支付了1603室房屋押金91,081.74元。2018年8月23日，路骋文化公司更名为被告壹枢公司。2019年9月5日，原告(甲方)与被告壹枢公司(乙方)签订《商号变更协议》，其中约定：自2018年10月1日起，租约项下乙方公司名称由“上海路骋文化传播有限公司”变更为“上海壹枢文化有限公司”。乙方应提供该等权利和资质的证明文件及材料供甲方备案。2018年12月，两被告向原告发出《租赁合同转让申请》其中载明：经公司内部讨论决定，由壹枢公司代替路骋公司承租1603室房屋。租约转让后，仍有壹枢公司承担租赁场所的租金、管理费、共用事业费及其他费用，且路骋公司同意承担连带责任。2019年1月，原告(甲方)与被告路骋公司(乙方)、壹枢公司(丙方)签订《租约转让协议》，其中约定：乙方基于商业考虑，拟将其在租约项下1603室房屋的权利和义务全部转让给丙方。在乙方以及丙方完全履行租约及本协议约定义务的情况下，甲方亦同意乙方将其在租约项下相应的权利和义务全部转让丙方。各方确认，丙方应自2019年2月1日起实际承租1603室房屋，直至租期届满之日止。乙方应于签署本协议签结清至变更日止乙方于租约项下所应支付的所有费用。1603室房屋租金为每月26,131.14元、管理费为每月4,229.44元，支付方式及期限按租约之规定执行。公共事业费的支付方式按租约之规定执行。协议生效后，丙方将按照租约的约定履行乙方在租约项下的所有和任何义务，并确保甲方不会因为乙方将其在租约项下的权利和义务转让给丙方而遭受任何损失和损害。乙方就丙方履行其在租约项下的所有权利和义务向甲方承担连带保证责任，包括但不限于租金、管理费、公用事业费、占用费、押金和违约金的支付。甲方无义务向乙方返还其根据租约约定已向甲方缴纳的押金，该等押金由乙方和丙方自行相互结算。乙方已缴纳的押金自本协议签署之日起即视为由丙方缴纳的押金。为此，乙方应当在本协议签署日将甲方出具给乙方的押金收据返还给甲方；与此同时，甲方将出具给丙方一份同等金额的新的押金收据。然，上述合同履行过程中，被告壹枢公司未支付1601室、1602室房屋2019年6月1日起的租金以及1603室房屋2019年7月1日起的租金等费用，原告遂多次向两被告发送《付款通知单》，催促其支付欠款，均无果。后，原告分别于2019年7月30日、8月7日、8月26日向两被告发送《律师函》，主要内容为：基于两被告逾期付款的违约行为，各方签订的租赁合同于2019年7月31日解除，两被告应承担支付违约金及免租期租金、房屋恢复原状、注销工商登记等各项责任。另查明，2019年9月25日，原告与案外人上海海芮建筑装饰工程有限公司(以下简称海芮公司)签订《施工合同》两份，约定海芮公司为1601-1603房屋进行复原工程，为1601、1602室房屋进行砌墙工程。原告已向海芮公司支付工程款共计67,260.52元。后，原告委托海芮公司对1601-1603室房屋内的物品进行搬运，原告已向其支付搬运费5，950.41元。另，原告与上海美龙环卫清运有限公司签订《建筑垃圾、干便清运合同》，约定该公司为1601-1603室进行垃圾清运。原告已向其支付垃圾清运费13,351.60元。又查明，原告与国浩律师事务所签订《法律服务合同》，委托该律师事务所代理本起房屋租赁合同纠纷案件。原告已向其支付律师费50,000元。原告与中信达(唐山)非融资性担保有限公司签订《诉讼财产保全担保合同》，约定该公司就本案为原告提供担保。原告已向其支付财产保全担保费9,991.73元。再查明，原告与案外人凯迩必机械工业(镇江)有限公司签订《租赁合同》，约定该公司承租1601室房屋，租赁面积169.22平方米，租期暂定自2019年11月1日至2022年10月31日，每月租金33,456.24元，相当于6.5元/天/平方米。原告与案外人咸宁联合市政工程有限公司签订《租赁合同》，约定该公司承租1602室房屋，租赁面积149.89平方米，租期暂定自2020年1月1日至2023年12月31日，每月租金28,950.66元，相当于6.35元/天/平方米。原告与案外人桐乡申和水务有限公司签订《租赁合同》，约定该公司承租1603室房屋，租赁面积132.17平方米，租期暂定自2020年1月1日至2023年12月31日，每月租金25,528.11元，相当于6.35元/天/平方米。本院认为，原告与两被告签订的《租赁合同》、《租约转让协议》等均系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，各方应恪守履行。现各方对合同解除的时间不持异议，故本院认定涉案租赁合同于2019年7月31日解除。鉴于被告壹枢公司存在逾期付款的违约行为，故导致合同解除的责任应归责于该方。合同解除后，被告壹枢公司仍须按约承担相应的法律责任。关于租金、物业费以及电费，被告壹枢公司对原告主张的金额均不持异议，故应当予以支付。关于逾期付款的违约金，本院认为以日万分之五的标准为宜，且合同解除日之前的违约金被告壹枢公司应当承担。考虑到原告主张的起算时间点晚于合同约定的付款时间，系其对自身民事权利的合法处分，于法不悖，本院予以尊重。因庭审中原告放弃向被告壹枢公司主张欠付电费的违约金，故就逾期支付租金及物业费的违约金部分，经核算后分别确定为3,307.21元及446.77元。关于免租期租金，合同中约定原告依约解除租赁合同时，有权要求被告壹枢公司支付免租期内的租金。现本院综合考虑涉案房屋的租赁期限、合同的实际履行情况以及免租期对原告租金收入损失的影响程度等因素，酌情确定被告壹枢公司向原告支付相当于一个月租金标准的免租期租金89,221.92元。关于解约违约金，因合同解除后原告已将1601-1603室房屋另行对外出租，故本院以实际损失为基础，兼顾房屋的空置时间、被告壹枢公司的过错程度以及预期利益等因素，根据公平合理原则判定被告壹枢公司向原告支付相当于押金标准的违约金，即310,988.64元。关于复原费、垃圾清运费及搬运费，根据合同约定，被告壹枢公司负有对房屋恢复原状以及清扫完毕后向原告返还房屋的义务，在被告壹枢公司不履行时，原告可代为履行并要求对方承担所有成本。现原告已提供充分证据证明其为此实际支出复原费67,260.52元、垃圾清运费13,351.60元、搬运费5,950.41元，理应由被告壹枢公司予以承担。关于律师费及财产保全担保费，虽合同中约定原告催讨欠款产生的所有费用均由被告壹枢公司承担，但该两笔费用系因本次诉讼可能产生的相关费用而非必要费用且涉及金额的合理性问题，故本院依据本案的胜败诉比率酌情确定被告壹枢公司承担律师费25,000元、财产保全担保费5,000元。至于被告路骋公司的责任承担问题，因路骋公司在《补充协议》、《租赁合同转让申请》、《租约转让协议》中多次确认对被告壹枢公司的欠款承担连带责任，故对于被告路骋公司要求免责的抗辩意见，本院不予采信。另，审理中，原告要求将已收取的押金310,988.64元与两被告欠付的款项进行抵扣，两被告亦同意该笔押金归原告所有，故为避免讼累，本院予以一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海华天房地产发展有限公司与被告上海壹枢文化有限公司签订的《租赁合同》(合同编号：TA-N-18-B1601-02)、原告上海华天房地产发展有限公司与被告上海路骋国际旅行社股份有限公司签订的《租赁合同》(合同编号：TA-N-18-B1603)、原告上海华天房地产发展有限公司与被告上海壹枢文化有限公司及上海路骋国际旅行社股份有限公司签订的《租约转让协议》均于2019年7月31日解除；二、被告上海壹枢文化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司上海市长宁区遵义路XXX号B楼1601、1602室房屋2019年6月1日至2019年7月31日的租金126,181.56元、上海市长宁区遵义路XXX号B楼1603室房屋2019年7月1日至2019年7月31日的租金26,131.14元；三、被告上海壹枢文化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司上海市长宁区遵义路XXX号B楼1601、1602、1603室房屋2019年6月1日至2019年7月31日的物业费21,750.56元；四、被告上海壹枢文化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司上海市长宁区遵义路XXX号B楼1601、1602、1603室房屋2019年4月26日至2019年7月31日的电费5,310元；五、被告上海壹枢文化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司逾期支付租金的违约金3,307.21元、逾期支付物业费的违约金446.77元；六、被告上海壹枢文化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司装修免租期租金89,221.92元；七、被告上海壹枢文化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司解约违约金310,988.64元八、被告上海壹枢文化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司复原费67,260.52元、垃圾清运费13,351.60元、搬运费5,950.41元；九、被告上海壹枢文化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司律师费25,000元；十、被告上海壹枢文化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司财产保全担保费5,000元；十一、原告上海华天房地产发展有限公司已收取的房屋押金310,988.64元可予以抵扣上述第二至第十项被告上海壹枢文化有限公司应当支付的款项；十二、被告上海路骋国际旅行社股份有限公司应对被告上海壹枢文化有限公司所负的上述第二至第十项付款义务承担连带清偿责任。案件受理费16,040.80元，由原告上海华天房地产发展有限公司负担7,051.80元，被告上海壹枢文化有限公司、上海路骋国际旅行社股份有限公司负担8,989元。财产保全费5,000元，由原告上海华天房地产发展有限公司负担2,200元，被告上海壹枢文化有限公司、上海路骋国际旅行社股份有限公司负担2,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年八月十一日书记员  王宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。