湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1381号上诉人（原审被告）：彭爱云，女，1945年11月28日出生，汉族，住湖南省南县南洲镇。委托诉讼代理人：彭平平，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王友军，男，1966年5月15日出生，住湖南省安乡县安康乡。委托诉讼代理人：彭属军，湖北楚望律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，湖北楚望律师事务所律师。上诉人彭爱云与被上诉人王友军房屋买卖合同纠纷一案，不湖南省南县人民法院（2019）湘0921民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。彭爱云上诉请求：撤销（2019）湘0921民初243号民事判决，改判驳回王友军的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、陈家新（曾用名陈加新、陈伽新）于2005年6月7日因病死亡。陈静、陈军以及陈艺系陈家新的女儿，彭爱云系陈家新的妻子。1992年陈家新与彭爱云夫妇在夫妻关系存续期间经申报审批共同修建了案涉房屋（该房屋位于南县南洲镇建设街仁里巷，现为南县南洲镇建设街），2000年4月陈家新与彭爱云夫妇以彭爱云的名义在政府房产、国土主管机关换证并办理了案涉房屋的国土证和产权证（国土证号为南国用（2000）字第G2-6-xx号，产权证号为南房权证南洲镇字第00xxx号）。2.陈家新2005年6月7日死亡后，案涉房屋由彭爱云、陈艺管理，没有依法析产并开展法定继承。2007年9月3日，陈艺擅自和王友军签署的《房屋买卖合同》，将案涉房屋非法转让给王友军。3.案涉房屋登记在彭爱云名下，系彭爱云与陈家新夫妇共同财产。陈静、陈军系陈家新女儿，陈静、陈军在陈家新死亡后依法享有陈家新合法遗产的继承权。任何人无权侵害陈静、陈军的合法继承权。4.彭爱云在陈家新去世后便长住广州女儿家，涉案房屋委托二女儿陈艺对外出租属实。彭爱云已73岁高龄，作为涉案房屋唯一产权人，彭爱云在涉案房屋委托陈艺对外出租的过程中，完全有理由相信涉案房屋之中的住户均为已经付过租金的房客，彭爱云个人根本不可能直接对出租房屋里的房客主张任何权利。5、陈艺没有彭爱云的合法委托无权以彭爱云代理人的身份与王友军签订房屋买卖合同。彭爱云将涉案房屋委托陈艺对外出租，陈艺将案涉房屋擅自对外出售，属于无权处分，严重侵害了彭爱云对涉案房屋合法的所有权。涉案房屋属于城市房产，城市房地产的转让必须依照法律规定办理登记手续是法律规定的必经程序。王友军擅自与陈艺签署房屋买卖合同，在长达十余年的时间违法不办理登记手续，王友军存在过错。二、涉案房屋属于彭爱云与陈家新夫妻共有的城市房产，陈艺擅自以其个人的名义将涉案房产出售给王友军依法属于无权处分。三、彭爱云与陈军、陈静没有将涉案房屋委托陈艺对外出售，陈艺亦从来没有征得彭爱云及陈军、陈静的同意对外出售涉案房屋，陈艺擅自以自己的名义与王友军于2007年9月3日签署《房屋买卖合同》，陈艺的行为不属于表见代理。2007年9月3日，陈艺与王友军于签署《房屋买卖合同》，在合同中陈艺个人擅自以“卖方（转让方）”的名义，将涉案城市房产以买卖的方式转让给王友军，陈艺并非以彭爱云以及涉案房产继承人陈军、陈静代理人的名义行使上述行为，故本案中陈艺的行为依法不属于彭爱云的代理行为，更不属于彭爱云的表见代理行为。四、一审判决适用法律错误。本案中，涉案房产至今登记在彭爱云名下，至今没有办理完成任何房屋权属变更登记手续，王友军在本案中对涉案房产不构成善意取得，彭爱云作为涉案房产的合法所有权人有权追回涉案房产并排除他人妨碍。五、一审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人，程序违法。陈艺、周志军均系本案具有直接利害关系的当事人，应该依法通知参加诉讼。一审没有通知陈艺、周志军作为必须参加诉讼的当事人参加诉讼，程序严重违法。王友军辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效，彭爱云应按合同约定协助王友军办理过户手续。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。王友军向一审法院起诉请求：1、判令彭爱云协助王友军办理不动产变更登记手续，即彭爱云将登记在其名下的位于湖南省南县南洲镇建设街仁里巷的房屋（建筑面积为344平方米，房屋所有权证号为：南房权证南洲镇字第0000xxx9号：国有土地使用权证号为：南国用（2000）字第G2-6-xx号）变更登记至王友军名下。2、判令彭爱云承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年9月3日，彭爱云女儿陈艺将彭爱云名下的位于湖南省南县南洲镇建设街仁里巷的房屋（建筑面积为344平方米，房屋所有权证号为：南房权证南洲镇字第0000xxx9号）出售给王友军，并与王友军签订了《房屋买卖合同》。合同约定，购房款为13.2万元。合同签订后，王友军依约支付了购房款，陈艺按约交付了房屋及《房屋所有权证》（南房权证南洲镇字第0000xxx9号）、《国有土地使用权证》（南国用（2000）字第G2-6-xx号），王友军对该房屋进行了装饰装修后入住至今。2017年10月30日，彭爱云以陈艺未经其同意为由，擅自将该房屋进行出卖，向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2017）湘0921民初1541号民事判决。后王友军向本院提起上诉，2018年3月19日，本院作出（2018）湘09民终208号民事判决，该判决认定：基于陈艺与彭爱云特定的身份关系，足以使王友军相信陈艺有代理权，陈艺出售彭爱云名下房屋的行为符合表见代理的构成要件，其与王友军签订的《房屋买卖合同》合法有效，彭爱云作为被代理人应当承担由此产生的法律责任。判决：撤销湖南省南县人民法院（2017）湘0921民初1541号民事判决，驳回彭爱云的诉讼请求。彭爱云不服二审判决，申请再审，湖南省高级人民法院于2018年11月19日作出（2018）湘民申1493号民事裁定，裁定驳回彭爱云的再审申请。2019年6月4日，彭爱云之女陈军、陈静以本案所涉房屋为彭爱云与陈家新夫妻共有，陈艺擅自处分该房屋，侵害了陈军、陈静的继承权为由，诉至一审法院，要求对诉争房屋进行分割继承，一审法院作出（2019）湘0921民初881号民事判决，驳回陈静、陈军的诉讼请求。陈静、陈军不服上述判决，上诉至本院，2019年11月14日，本院作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。之后，王友军多次要求彭爱云协助其办理房屋过户登记，均被拒绝，故酿成纠纷，王友军诉至法院。周志军系王友军的姨夫，一审中，王友军称合同上周志军的签名是合同签订后补上去的，是为了以周志军的名义办理水电过户。在（2017）湘0921民初1541号案卷中，彭爱云提交的《房屋买卖合同》上并没有周志军的签字，足以证明《房屋买卖合同》是由陈艺与王友军签订。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖合同》为陈艺与王友军签订，基于陈艺与彭爱云特定的身份关系，且在《房屋买卖合同》上明确载明，陈艺系彭爱云之女，受彭爱云全权嘱托，足以使王友军相信陈艺有代理权，陈艺出售彭爱云名下房屋的行为符合表见代理的构成要件，其与王友军签订的《房屋买卖合同》合法有效，彭爱云作为被代理人应当承担由此产生的法律责任。该房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应诚实全面地履行。关于王友军要求办理不动产变更登记手续的诉请。依照《房屋买卖合同》约定，双方应当友好协商，约定共同办理产权过户，现彭爱云未履行合同约定的办理不动产变更登记手续的义务，构成违约。王友军诉请彭爱云协助办理不动产变更登记手续，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：判令彭爱云在判决生效后十日内协助王友军办理不动产变更登记手续，即彭爱云将登记在其名下的位于湖南省南县南洲镇建设街仁里巷的房屋（建筑面积为344平方米，房屋所有权证号为：南房权证南洲镇字第0000xxx9号：国有土地使用权证号为：南国用（2000）字第G2-6-xx号）变更登记至王友军名下。案件受理费80元，由彭爱云负担。本案二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。二审另查明，彭爱云与王友军返还原物纠纷一案，彭爱云不服本院（2018）湘09民终208号民事判决，向湖南省高级人民法院法院申请再审，湖南省高级人民法院于2018年11月19日作出（2018）湘民申1493号民事裁定，裁定认定：本案中，虽没有证据证实彭爱云是否委托陈艺转让案涉房屋，但彭爱云及陈艺均认可彭爱云委托陈艺管理、并代为出租案涉房屋的事实。陈艺在彭爱云没有授权出售房屋的情况下，以张贴售房公告的形式发布售房信息并将案涉房屋转让的行为是超越代理权的行为。王友军在看到售房公告后，经与陈艺商谈，双方于2007年9月3日签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋以13.2万元转让给王友军，同时，合同还对腾房时间、过户办理等事宜进行了约定。虽《房屋买卖合同》上卖方书写的是陈艺，但由于该处后面同时还注明了系彭爱云房主之女、落款中乙方陈艺签名外旁边也注明系“彭爱云之女受彭爱云全权委托”字样，且合同中对案涉房屋地理位置及面积、产权证号进行了明确。以上事实均表明，在房屋买卖合同签订时，王友军认可的转让方就是案涉房屋房主彭爱云。王友军在签订合同过程中，基于张贴的售房公告信息、彭爱云与陈艺的母女关系、陈艺对房屋的管理和出租情况及合同签订后陈艺又将案涉房屋的产权所有证和土地使用证原件交付给王友军管理等客观事实，王友军与陈艺签订合同是无恶意、无过失的真实意思表示。陈艺与王友军签订《房屋买卖合同》的行为符合表见代理的特征。陈艺与王友军签订《房屋买卖合同》后，王友军即对案涉房屋进行了装修入住，之后又进行了加层建设。案涉房屋从外观到内部结构均有较大变化，彭爱云在长达十年的时间里，认为入住房屋人为租客而未对此提出异议，不符合常理。虽本案案涉房屋没有办理房屋过户手续，但彭爱云未提供证据证明王友军是以明显低于市场价格购得案涉房屋，也未提供证据证明陈艺与王友军签订的《房屋买卖合同》具有其他可能导致合同无效的情形。王友军实际占有案涉房屋是基于其与陈艺签订的《房屋买卖合同》，在该合同未被依法撤销或确认无效的情况下，王友军有权占有案涉房屋，彭爱云要求王友军返还案涉房屋，依据不足。本院认为，王友军在签订合同过程中，基于陈艺张贴的售房公告信息、彭爱云与陈艺的母女关系、陈艺对房屋的管理和出租情况及合同签订后陈艺又将案涉房屋的产权所有证和土地使用证原件交付给王友军管理等客观事实，王友军与陈艺签订合同是真实意思表示，陈艺与王友军签订《房屋买卖合同》的行为符合表见代理的特征，《房屋买卖合同》合法有效，彭爱云作为被代理人应当承担由此产生的法律责任。彭爱云与王友军均应按合同约定全面履行合同义务。王友军于2007年9月3日签订《房屋买卖合同》后依约支付了购房款，彭爱云应按合同约定办理不动产变更登记手续，一审判令彭爱云协助王友军办理不动产变更登记手续并无不当，二审应予维持。另，彭爱云提出一审遗漏诉讼主体，程序违法的上诉请求。经查，本院作出的（2018）湘09民终208号民事判决认定陈艺与王友军签订的《房屋买卖合同》合法有效，彭爱云作为被代理人应当承担由此产生的法律责任。彭爱云与王友军系合同相对方，彭爱云与王友军均应按合同约定履行合同义务。彭爱云提出一审没有通知陈艺、周志军参加诉讼，程序违法的请求，依据不足，应予驳回。综上，彭爱云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由彭爱云负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艳红审 判 员 周佑明审 判 员 彭 青二〇二〇年八月十一日法官助理 姚 黄书 记 员 李凤姣