广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终34040号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市德鑫汽车贸易有限公司，法定代表人：谢隆，总经理。委托诉讼代理人：何浪，广东益道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：天诚控股（深圳）有限公司，法定代表人：马永吉，总经理。委托诉讼代理人：王桢臣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵开，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市德鑫汽车贸易有限公司（以下简称德鑫公司）因与被上诉人天诚控股（深圳）有限公司（以下简称天诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初33160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。德鑫公司上诉请求：1、撤销本案一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审的诉讼费用由天诚公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法改判或发回重审。一、天诚公司向德鑫公司交付仅有770平方米的商铺，与双方在《房屋租赁合同》中约定的1386平方米严重不符，德鑫公司有权要求变更合同，按承租实际面积计算租金。1、德鑫公司在签订合同时，要求天诚公司出示房产证以核实租赁商铺面积，但遭到天诚公司拒绝，天诚公司故意隐瞒涉案商铺的真实面积，以欺诈手段虚报房屋面积，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，德鑫公司有权要求变更合同，按照涉案商铺的实际面积计算并交付租金。2、一审法院以涉案房屋仅有一本房产证，没有独立的产权证书，即认为涉案商铺属于不能确定建筑面积的租赁房屋，由双方协商一致确定计租面积和租金价格是目前商业类租赁市场通常做法，该认定纯属原审法院的主观臆断，没有事实及法律依据。首先，涉案商铺并非不能确定实际面积，而是天诚公司故意隐瞒真实面积、对德鑫公司实施了欺诈，谎报涉案商铺面积为1386平方米，德鑫公司因受欺诈陷入了错误认识；其次，德鑫公司与天诚公司也未就涉案商铺的计租面积和租金价格协商达成一致。3、一审法院以德鑫公司查看过涉案商铺，就推定德鑫公司认可租赁房屋实际大小、对租金成本能否承受做出肯定判定，并提出“否则德鑫公司应不至于与天诚公司签订合同，并进行装修和经营”，该推断与事实严重相悖，明显偏袒天诚公司。首先，涉案商铺系由x-y室的7间房屋组合而成，各个房屋之间均有隔断墙体，德鑫公司并非专业机构，无法通过目测准确测量面积大小。其次，德鑫公司在设计装修中发现面积问题后，基于已经付出的各种成本考虑，没有向天诚公司提出解除合同，而是继续装修经营，期间也一直与天诚公司协商、交涉，希望和谐解决租金问题，且德鑫公司也清楚知道法律赋予的在一年期间内行使变更或撤销合同的权利，原审法院认为德鑫公司对涉案房屋进行装修经营就视为德鑫公司认可涉案商铺的面积是错误的。二、德鑫公司在与天诚公司协商无果的情形下，按测量公司实际测量的面积交付租金，不违反法律规定。关于涉案商铺的面积问题，天诚公司曾同意免除两个半月租金，并要求德鑫公司不再以面积问题提出异议。德鑫公司基于涉案商铺实际面积与约定面积相差近一半，且合同期限为5年，意味着5年期间德鑫公司要额外承担将近600万元的房租，显然德鑫公司是无法接受的。三、天诚公司在德鑫公司已经交付2019年3月、4月租金的情况下，擅自在2019年5月6日起对德鑫公司断电，导致德鑫公司被迫停止营业，德鑫公司有权行使不安抗辩权，暂停支付租金，并要求天诚公司赔偿停电期间损失。德鑫公司补充上诉事实及理由：一、本案纠纷起因是天诚公司故意隐瞒涉案租赁房屋真实面积导致双方发生争议，一审法院未依法查明涉案租赁房屋的真实面积即作出错误判决，理应纠正。二、德鑫公司发现面积差问题后即与天诚公司进行沟通要求按实际面积支付租金，德鑫公司从未有过同意按照合同约定面积1386平方米支付租金的意思表示。三、德鑫公司拒付租金的行为属合理行使合同抗辩权，天诚公司无权以此为由要求解除合同。天诚公司辩称，一、德鑫公司在承租房屋之前已经知晓待租物业的套内面积。一审庭审中，证人何某芳出庭作证证明，德鑫公司在承租之前，证人何某芳已经明确告知德鑫公司涉案房屋的套内面积为700平左右，而德鑫公司也承认在承租之前多次前往现场查看租赁房屋。德鑫公司承租用途是进行汽车销售和维修，在承租之前势必要考虑到场地格局规划是否满足其业务需要，房屋的实际可利用的面积势必是承租人的关注重点。德鑫公司称天诚公司故意隐瞒真实面积、实施欺诈，但没有任何证据。事实上，涉案的房屋x-y房在承租之前是相互隔断的，普通人都有能力轻松判断大致的面积情况，更不用说随便用工具就可以轻松测量面积；而且承租物业为毛坯房，德鑫公司承租后肯定要装修。在这种情况下，天诚公司不可能欺骗德鑫公司。二、双方约定按照1386平方米计算租金，符合商业惯例，也不违反法律。涉案物业是“深房地字xxx号”《房地产证》记载房产的一部分，本身没有办理独立产权证，其面积只能由双方进行约定。本案双方对租赁物业本身没有异议，即616栋x-y房，对于双方都承认的特定物业，双方约定按照1386平方米计算租金并不违反；而且，按照约定计租面积和租金价格计算租金是目前商业类租赁市场通常做法。如果按照套内面积计算租金，在福田xxx地区不可能以140元/平方米的价格租到一楼商铺。此外，根据最高人民法院在（2016)最高法民申761号《民事裁定书》，承租人对《房屋租赁合同》约定面积与房屋产权证记载面积不吻合应属明知的情况下，承租人主张交付房屋面积不足构成违约的理由不能成立。换言之，即使是办理了产权证的房屋，在承租人明知的情况下，也不能主张出租人违约。更何况本案涉案房屋没有办理独立的产权证，只能由双方当事人自行约定计租面积。三、德鑫公司称在装修设计阶段才知晓面积情况，不合情理。德鑫公司于2018年8月初签订合同，8月26日申请装修，此前已经进行装修设计。按照德鑫公司说法，其在设计装修中发现了面积问题，完全可以立即向天诚公司提出异议或者要求解除合同，不可能继续投入巨资进行装修。德鑫公司称是因为“已经付出的各种成本”，但作为一个常识，装修设计的成本比起装修施工的成本就是九牛一毛。至于德鑫公司在上诉状中所述另一个原因“清楚知道法律赋予的在一年期间内行使变更或撤销合同的权利”，只能说明德鑫公司没有诚信，从承租开始就打算通过诉讼的方式拖欠租金。四、即使德鑫公司是在承租之后才知道套内面积，德鑫公司关于面积不符的主张也不应得到支持。双方在合同中约定了待租物业为一楼x-y室，德鑫公司承租之前已考察待租物业，租赁房屋是双方均认可的特定房屋，无需依照合同约定面积来确定具体范围；合同约定的租金为固定数额，即每月为206976元；天诚公司已按照合同交付了x-y室，承租人在收房后进行装修设计、装修施工、各类申报期间，均未提出面积不符。在这种情况下，德鑫公司再提出面积不符，不应得到支持。如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第8条规定：“承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：(1)租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2)租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。”该文件对本案具有一定的参考意义。到目前为止，德鑫公司仍在未支付租金的情况下继续霸占、使用涉案房屋，拖欠的租金和占用费已经超过300万，给天诚公司带来沉重的经济压力（天诚公司的员工工资和银行贷款的利益均来源于物业租金）。虽然天诚公司认为一审判决对于租赁合同解除后的占有使用费的标准适用法律错误（我们认为应当适用《深圳市房屋租赁合同书》第十四条第（二）部分第5款，由德鑫公司加倍支付租金），但为了尽快收回租金，天诚公司没有上诉。德鑫公司向一审法院起诉请求：l、天诚公司恢复供水供电，在天诚公司停水停电期间（2019年5月6日起到天诚公司恢复供电之日止）德鑫公司有权暂停支付租金；2、天诚公司向德鑫公司赔偿停水停电期间（2019年5月6日起到天诚公司恢复供电之日止）的营业损失暂计60000元；3、将租赁合同中载明的承租面积1386平方米变更为实际承租面积750平方米，将租赁合同中载明的每月租金194040元变更为按照实际承租面积计算的租金105000元；4、天诚公司向德鑫公司返还多收取的租金32794元、租赁押金、水电押金共178080元及利息6930元（利息按中国人民银行同期贷款利率4.75%从收取押金之日起计算到返还押金之日止，暂计至2019年5月5日）；5、本案诉讼费由天诚公司承担；6、天诚公司赔偿购买发电设备费用5820元。天诚公司向一审法院反诉请求：1、确认双方之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2019年5月9日解除；2、德鑫公司支付拖欠截至2019年5月9日的租金621646元及拖欠租金产生的违约金（违约金自2019年5月10日起开始计算，以拖欠租金金额621646元为本金、按照每日万分之五计算至实际偿清之日止，暂计至起诉之日为14608.68元）；3、判令德鑫公司腾退租赁房屋；4、德鑫公司支付自2019年5月27日起至实际腾退租赁房屋之日止的场地实际占用费（按照388080元／月计算，暂计算至反诉时止为388080元）；5、德鑫公司支付拖欠水电费7569元；6、德鑫公司支付未能回复原状的赔偿金200万元；7、本诉和反诉费用由德鑫公司承担。一审法院认定事实：2018年8月6日，德鑫公司（乙方）与天诚公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区xx一路616栋1层x-y室的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用。房屋租赁用途为工业。租赁房屋面积共计1386平方米。房屋产权人为天诚公司，房地产权利证书编号为“深房地字第xxx号”。租赁期限为2018年10月16日至2023年9月30日止。租赁房屋的租金按房屋出租面积每平方米每月140元计算（包管理费）。月租金总额为194040元。乙方应于2018年9月30日前交付首期租金，金额为103488元。甲乙双方签订房屋租赁合同后，从第二年即2019年10月1日开始，每年按上一年度月租金总额递增6%。乙方应于每月5日前，向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁押金及水电押金408080元。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，甲方可以选择要求乙方恢复原状。在租赁期内，如乙方存在拖欠租金的，每逾期一天，乙方应按照合同租金总额的万分之五向甲方偿付违约金；逾期超过30天，则视乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，押金不退。租赁期满，乙方应如期交换该房屋。如乙方逾期归还，在逾期期间应加倍向甲方支付租金。双方在合同还约定了文件送达地址，送达地址均为租赁房屋所在大楼。2018年8月6日，德鑫公司向天诚公司支付了租房押金388080元，水电押金20000元，天诚公司向德鑫公司出具了收据。德鑫公司根据天诚公司提供的水电费、综合管理费计算表，支付了2018年9月至2019年2月期间水电费用。2018年8月28日，德鑫公司填写装修申请表，该表中记载装修面积为700㎡，装修范围和内容为拆墙、砌墙、铺地板、玻璃隔墙等，天诚公司在该表“业主审核”栏加盖公章。同日，德鑫公司与深圳市鹏基物业管理服务有限公司三区管理处、深圳新艺华建筑装饰工程有限公司签订了《物业装修安全协议》，该协议附装修设计图纸，其中隔墙平面及尺寸图、总平面布置图中均记载德鑫公司租赁房屋的长度为42550，宽度为17700。同日，德鑫公司向深圳市公安局福田分局申请建设工程消防设计备案，《建设工程消防设计备案表》中“建设工程简要说明”记载：该工程位于深圳市福田区xx业区616栋一楼东，本次装修面积为650平方米，使用功能修理厂。2018年10月27日，德鑫公司向福田区城市管理局申请悬挂招牌广告，在其出具的《关于已合法取得场地使用权的书面承诺》中记载使用面积为770㎡。2018年12月23日，德鑫公司开业并邀请天诚公司法定代表人马永吉出席。2019年1月13日，天诚公司向德鑫公司发出《租金催收函》，要求德鑫公司支付2018年10月16日至2019年1月31日的房屋租金685608元。2019年1月29日，天诚公司向德鑫公司发出《要求立即支付逾期租金及整改函》，要求德鑫公司在收到此函后付清拖欠的全部房屋租金，并在收到此函后十五日内对租赁房屋使用用途由工业改为商业问题进行整改。该函于2019年1月30日到达德鑫公司。2019年2月2日，德鑫公司向天诚公司支付了租金488694元。同日，德鑫公司向天诚公司发出《复函》，称“我司与贵司于2018年8月6日签订《房屋租赁合同》中贵司写明租赁面积1386平方米，我司经实地测量的实际租用面积为770平方米，故贵司声明租赁面积与我司实际租用面积严重不符。我司多次要求贵司就合同中面积不符事项进行协商。由于贵司未将实际面积告知我方，故我方无法按合同写明的虚假面积交付租金。现我司按合同中约定起租期2018年10月16日至2019年2月28日，并按实际租用面积交付房租。”该复函于2019年2月18日达到天诚公司。2019年2月21日，天诚公司向德鑫公司发出了《再次要求全部支付逾期租金及整改函》，要求德鑫公司支付租金本金390954元及违约金，对擅自改变房屋用途进行整改。德鑫公司于2019年2月22日签收。2019年2月22日，德鑫公司向天诚公司发出《律师函》（【2019】所函深分字第xxxx号），要求天诚公司协商解决出租房屋实际面积与租赁合同中约定面积不符的问题。德鑫公司提交了一份由广东泊锐数创空间技术有限公司深圳分公司于2019年3月26日出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，其中记载德鑫公司所租用的x-y房建筑面积为906.40平方米，其中套内建筑面积为727.59平方米，分摊公用面积为178.81平方米。测量声明中记载，本次测量范围由甲方现场指定，分摊依据由甲方指定。天诚公司对该报告不予认可。2019年3月29日、2019年4月29日，德鑫公司向天诚公司支付了两次租金，金额均为107800元。2019年5月7日，德鑫公司向鹏盛社区工作站致函，称在装修期间由于天诚公司未能提供原有图纸布局，施工途中打穿楼层电缆，天诚公司要求赔偿，德鑫公司赔偿53000元维修款后才供电，导致耽误一周工期。并称2019年5月6日上午7:06天诚公司切断电源，导致德鑫公司不能正常经营。2019年5月9日，天诚公司向德鑫公司发出《终止房屋租赁合同通知书》，要求解除租赁合同，并要求德鑫公司于十五日内搬离。2019年5月23日，天诚公司向德鑫公司发出《终止房屋租赁合同并搬离租赁房屋通知书》，再次要求德鑫公司于2019年5月26日搬离。2019年6月12日，天诚公司向德鑫公司发出《搬离租赁房屋通知书》，要求德鑫公司立即支付所欠租金马上搬离租赁房屋。天诚公司提供了上述三份通知书的邮件快递单，但均显示未妥投，其中落款时间为2019年5月9日的《终止房屋租赁合同通知书》于2019年5月11日退回。德鑫公司在庭审时确认上述三份通知均收到。2019年7月17日，南方都市报以“商铺测量面积比合同面积少近40%商户拒交足租遭房东断电”对双方存在的争议进行了报道。德鑫公司提交了一份由深圳市中诚达资产房地产土地评估有限公司于2019年8月30日出具的《房地产估价报告》，其中记载德鑫公司租赁的房屋中自行装修装饰、资产设备及花木估价为20506456元，估计对象价值时点为2019年8月22日。天诚公司对该报告不予认可。另查明，天诚公司在开庭时提交了编号为“深房地字第xxxx”《房地产证》，该证记载土地位置为“福田区xxx工业区6-1小区”，所有权性质为“国有”，使用权来源为“购买工业厂房”，用途为“工业”，名称及栋号为“八层工业厂房616栋”，建筑面积为9854.99㎡。德鑫公司在庭审时自认在办理户外广告审批文件时查看过房产证。此外，根据《不动产权资料电脑查询结果表》记载，租赁房屋所在的大楼登记名称为“xxxx工业区厂房第616栋，建筑面积为9698.57平方米”。天诚公司提供了5份增值税发票第二联“抵扣联购买方扣税凭证”及1份发票签收单，德鑫公司对签收单中签名不予认可。一审法院认为，本案房屋租赁合同纠纷，租赁房屋所在大楼依法取得了产权证书，双方签订的房屋租赁合同合法有效。本案争议焦点主要为：德鑫公司重新确定租金标准的请求能否得到支持。首先，德鑫公司从事经营活动，房屋的实用面积和月租金价格才是影响其是否签订合同的首要因素，德鑫公司在签约时曾实地查看过租赁房屋，对租赁房屋的实际大小是否满足经营需要、租金成本能否承受已经做出了肯定的判断，否则德鑫公司应不至于与天诚公司签订合同，并进行装修和经营；其次，对不能确定建筑面积的租赁房屋，由双方协商一致确定计租面积和租金价格是目前商业类租赁市场通常做法，德鑫公司承租的房屋属于福田区xx工业区6-1小区八层工业厂房616栋房产一部分，并未取得独立的产权证书，亦无证据显示在签订合同时已确定了建筑面积，故双方约定房屋租赁面积共计1386平方米，并约定按房屋出租面积每平方米每月140元计算租金实际是协商确定了计租面积和租金计算方式，应予以确认。因租赁合同中约定的租赁面积并未明确为实用面积或建筑面积，故即使德鑫公司自行测绘的数据准确，也与计租面积无关；再次，德鑫公司于2018年8月26日申请装修，在装修申请表中已经记载装修面积为700平方米，且该表随附设计图纸，设计图纸中隔墙平面及尺寸图、总平面布置图中均记载德鑫公司租赁房屋的长度为42550，宽度为17700，该尺寸可以计算出房屋实用面积约为753平方米，故德鑫公司在申请装修之前即已经知道租赁房屋实用面积少于合同中约定的房屋租赁面积。双方签订合同约定的租赁期限为2018年10月16日至2023年9月30日止，如果房屋面积不符确实影响其合同目的的实现，德鑫公司完全可以在尚未计租之前采取解除合同等合理措施，但德鑫公司却继续进行装修和经营，与常理不符。综上，双方已经明确约定月租金总额为194040元，双方均应遵照执行。德鑫公司要求重新确定租金标准属于发出变更合同要约，天诚公司对此并未作出承诺，故德鑫公司仍应按照每月194040元的标准支付租金，否则即为违约。故德鑫公司要求变更租金标准、返还多收取的租金、租赁押金和水电押金以及利息的请求本院不予支持。鉴于德鑫公司存在拖欠租金情形，且拖欠数额较大，属于违约行为，天诚公司对其采取停水停电措施，属于行使合同抗辩权行为，德鑫公司在未足额支付租金前，要求恢复供水供电的请求本院不予支持。因德鑫公司违约，故其应自行承担违约行为导致的损失，对其要求天诚公司赔偿停水停电营业损失、赔偿购买发电设备费用的请求，本院不予支持。天诚公司提供了5份增值税发票第二联“抵扣联购买方扣税凭证”及1份发票签收单，德鑫公司对签收单中“李某”的签名不予认可，天诚公司未提交证据证明签收单中“李某”为德鑫公司员工，且向法庭提交的为增值税第二联，故德鑫公司要求天诚公司提供起租期始至2019年4月30日的房租发票本院予以支持。德鑫公司存在拖欠租金，经天诚公司多次催告仍未履行，且德鑫公司明确表示要变更租金计算方式，不继续按照原合同约定支付租金，根据合同法相关规定，天诚公司可以解除合同。虽然天诚公司关于解除合同的通知到达德鑫公司的时间不明，但考虑双方在合同中约定了文件送达地址，本院酌情按照《终止房屋租赁合同通知书》退回日期即2019年5月11日作为合同解除时间。天诚公司仅主张德鑫公司支付2018年10月16日至2019年5月9日的租金，本院对其处分行为予以确认，经计算，德鑫公司应支付此期间的租金1325940元（194040/30×16+194040×6+194040/30×9），德鑫公司仅支付了704294元（488694+107800+107800），还应向天诚公司支付拖欠的租金621646元。天诚公司反诉请求德鑫公司从2019年5月10日起支付拖欠租金的违约金至实际清偿之日符合合同约定，且违约金未明显过高，本院予以支持，但因双方解除合同的时间为2019年5月11日，故违约金应从解除合同的次日起算。德鑫公司应合同解除后按照天诚公司指定的搬离期限2019年5月26日前搬离，德鑫公司在此时间之后继续占有使用天诚公司的房屋，应当支付房屋占有使用费，天诚公司请求德鑫公司腾退房屋，并支付从2019年5月27日至实际腾退之日占有使用费的请求本院予以支持。鉴于双方并未明确约定出租方行使解除权承租方逾期未搬离而产生的房屋占有使用费计算方式，本院酌情按照原租金水平确定房屋占有使用费为每月194040元（6468元/天），故德鑫公司应按照前述占有使用费标准支付至实际腾退租赁房屋之日。天诚公司要求德鑫公司支付拖欠水电费7569元，但并未提交相关证据，故对该项反诉请求本院不予支持。天诚公司要求德鑫公司支付回复原状的赔偿金200万元，但德鑫公司尚未腾退房屋，至于腾退房屋时是否需要支付赔偿，应根据将来的事实予以裁决，故本院对天诚公司该项反诉请求不予支持。一审法院判决：一、确认德鑫公司与天诚公司于2018年8月6日签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2019年5月11日解除；二、德鑫公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向天诚公司支付租金621646元及违约金（以621646元为计算基数，按照0.05%的标准，从2019年5月12日计付至实际清偿之日止）；三、德鑫公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退位于福田区xxx路616栋一层x-y室的房屋；四、德鑫公司向天诚公司支付房屋占有使用费（占有使用费以6468元/天，从2019年5月27日计付至实际腾退之日止）；五、天诚公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向德鑫公司交付2018年10月16日至2019年4月30日期间的房租发票；六、驳回德鑫公司其他诉讼请求；七、驳回天诚公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5554元（德鑫公司已预交），由德鑫公司负担5454元，由天诚公司负担100元。反诉案件受理费18443.56元（天诚公司已预交），由德鑫公司负担5050.82元，由天诚公司负担13392.74元。本案保全费用5000元，由德鑫公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查，深圳市房屋租赁管理办公室公布的福田区2017年房屋租赁指导租金表显示，涉案房产所在位置区域厂房一楼指导租金为100元/月·平方米，商业高层一楼指导租金为130元/月·平方米。此后，深圳市房屋租赁管理部门未再对年度房屋租赁指导租金进行公布。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审争议焦点：一、天诚公司是否存在欺诈；二、德鑫公司请求变更合同是否予以支持；三、天诚公司解除合同的理由是否成立；四、如何认定天诚公司应当承担的民事责任。争议焦点一，首先，合同约定的月租金价格194040元系按照房屋面积与每平方米单价计算所得，并非以房屋套数计算。合同文本对计租面积有明确约定，计租标准亦无歧义，当事人应当按照约定标准履行合同。其次，德鑫公司提交由广东泊锐数创空间技术有限公司深圳分公司出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条，对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。本案中，天诚公司虽然对上述报告不予认可，但未提交证据予以反驳并申请对租赁房屋面积进行测量，本院对德鑫公司提交的测绘报告予以采纳。该报告显示，德鑫公司承租的x-y房屋建筑面积为906.40平方米，其中套内建筑面积727.59平方米，分摊公用面积178.81平方米。因此，涉案房产无论是建筑面积亦或是套内建筑面积，均低于合同记载的租赁面积。即使按照建筑面积计算租金，天诚公司交付的房屋仍然远未达到合同约定标准。第三，从德鑫公司履行合同的行为看，其在知道房屋实际面积与约定不符后，即未按约定支付租金，并在天诚公司催收租金的复函中明确表示对租赁面积存在异议。因此不应推断德鑫公司对1386平方米的约定面积标准予以认同。第四，涉案建筑物为工业厂房性质，双方签订合同前一年即2017年相同地段同类别房屋租赁指导租金价格为100元/月·平方米，参考该数据，本案合同计租单价（140元/月·平方米）不存在明显低于市场价格的情形。综合以上理由，本院认为天诚公司虚构租赁房产真实面积与德鑫公司签订合同构成欺诈，应当承担相应的民事责任。争议焦点二，涉案合同签订于《民法总则》实施之后，应遵照该法予以判定，《合同法》总则中有关受欺诈行为效力的相关规定不再适用。《民法总则》第一百四十八条规定，“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”德鑫公司请求变更合同，已无法律依据，本院不予支持。争议焦点三，天诚公司以德鑫公司未足额支付租金及改变租赁房屋用途为由主张解除合同。首先，德鑫公司在对方履行债务不符合约定时迟延并减少交付租金的行为，依据《合同法》第六十六条系合理行使履行抗辩权，不应认定为违约。其次，天诚公司另以德鑫公司改变房屋用途为由主张解除合同，对此本院认为，德鑫公司于2018年10月27日向福田区城市管理局申请悬挂招牌广告时提交的户外广告设施样件图显示广告招牌为“深圳德鑫售后服务中心”，图中有天诚公司加盖公章。2018年12月23日，天诚公司法定代表人马永吉亦出席德鑫公司开业仪式。2019年1月23日，天诚公司向德鑫公司发出《租金催收函》中仅要求德鑫公司支付2018年10月16日至2019年1月31日的房屋租金，未对租赁用途提出异议。由此可见，天诚公司对德鑫公司使用涉案房产的情况应当明确知晓且未提出异议，应视为天诚公司对德鑫公司房屋使用现状予以同意。该公司在双方因租赁面积发生争议后另以承租人变更租赁用途为由解除合同，违背诚实信用原则，理据不足，本院不予支持。综上，对于天诚公司请求解除合同不应予以支持。争议焦点四，由于天诚公司交付租赁房产的面积与合同约定不符，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。依据《合同法》第一百一十一条，德鑫公司根据租赁合同标的的性质以及实际面积差额对应的租金损失的大小，要求天诚公司承担减少租赁押金、水电押金及租金价格的违约责任，理由成立。对于押金及租金计算标准，因合同未明确租金计付标准是房屋建筑面积、套内建筑面积亦或套内使用面积，本院根据租赁物系厂房性质以及德鑫公司将承租的多间房屋进行部分墙壁拆除后使用等情况，本院认为以房屋建筑面积计算租金较为合理。依照德鑫公司自行主张的房建筑面积906.40平方米以及140元/月·平方米单价计算，德鑫公司每月应当支付的租金金额为126896元，另依照双方约定以两个月租金标准计算相应的租赁押金及水电押金数额为273792元。据此，德鑫公司应当支付2018年10月16日至2019年5月9日期间的租金867122.67元（126896/30×16+126896×6+126896/30×9），德鑫公司已付704294元，还应支付该期间剩余租金162828.67元，并继续按照126896元/月标准支付租金至本判决确定的付款之日止。另，天诚公司多收取的押金134288元（408080元-273792元）应当予以退回，并支付占有期间的利息损失，以134288元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2018年8月6日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至该款项清偿之日止。天诚公司以德鑫公司未足额支付租金为由停止供水供电，理由不能成立，应当予以恢复。对于营业损失，德鑫公司未能提交充分证据证明其遭受实际损失的数额，且根据德鑫公司主张，其为购买发电设备已支出费用5820元，说明德鑫公司已通过自行发电的方式避免该损失发生，故本院对于德鑫公司主张的营业损失不予支持。关于发电设备费用，德鑫公司提交的收款收据、转账记录以及《购销合同》等证据相互印证，可以证明德鑫公司为购买发电设备支出费用5820元，对此天诚公司应当予以赔偿。综上所述，德鑫公司的上诉请求部分成立，本院相应予以部分支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初33160号民事判决第五项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初33160号民事判决第一、三、四、六、七项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初33160号民事判决第二项为：深圳市德鑫汽车贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向天诚控股（深圳）有限公司支付租金162828.67元，并继续按照126896元/月标准自2019年5月10日起计付至本判决确定的付款之日止；四、天诚控股（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日恢复位于福田区xxx路616栋一层x-y室的房屋供水、供电；五、天诚控股（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿深圳市德鑫汽车贸易有限公司购买发电设备费用5820元；六、天诚控股（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市德鑫汽车贸易有限公司退还押金134288元并支付利息（利息以134288元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2018年8月6日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至该款项清偿之日止）；七、驳回深圳市德鑫汽车贸易有限公司其他诉讼请求；八、驳回天诚控股（深圳）有限公司其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5554元，保全费用5000元(德鑫汽车公司均已预交),由德鑫汽车公司负担4960.38元，天诚公司负担5593.62元；反诉费18443.56元（天诚公司已预交），由德鑫汽车公司负担1106.6元，天诚公司负担17336.96元。天诚公司应在本判决生效之日起十日内迳付德鑫汽车公司4487.02元。二审案件受理费23997.56元（德鑫汽车公司已预交），由德鑫汽车公司负担11278.86元，天诚公司负担12718.7元。天诚公司应在本判决生效之日起十日内迳付德鑫汽车公司12718.7元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年八月二十七日本件与原本核对无异书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。