河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民再59号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区御河路天厨大饭店东侧五楼。统一社会信用代码：911309036799023846。 法定代表人：魏永强，董事长。 委托诉讼代理人：杨坤，河北福鑫律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵广玲，女，1957年10月13日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：孙占栋、李金杏，河北宁昌律师事务所律师。 再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）与被申请人赵广玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，鸿翔房地产公司不服本院作出的（2017）冀09民终7295号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2018年11月28日作出（2018）冀民申6970号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。再审申请人鸿翔房地产公司的委托诉讼代理人杨坤，被申请人赵广玲的委托诉讼代理人李金杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申请人鸿翔房地产公司申请再审称，1、二审认定涉案房屋缺失阳台，属认定事实和适用法律错误。首先，申请人向被申请人交付的房屋阳台的建筑形式位置面积等与户型图、施工图均是一致的，涉案房屋不存在所谓的缺失阳台的问题。其次，涉案房屋的施工图经过了房屋主管部门的批准，取得了合法的建设施工行政许可，且已竣工验收合格，并交付被申请人实际使用多年，根本不存在缺失阳台的问题，如果被申请人认为涉案房屋缺失阳台，应通过行政程序和行政诉讼来解决，未经行政程序，原审法院直接认定缺失阳台，没有法律依据。最后，被申请人主**台缺失并要求赔偿损失应由其承担举证责任，原审中被申请人并未提供合法有效的证据，亦未申请司法鉴定，二审法院未将举证责任分配予被申请人，也未告知其申请司法鉴定，属于适用法律错误。2、二审判决按照所谓的阳台缺失面积计算损失没有法律依据。首先，申请人没有违法、违约行为，《商品房预售管理办法》第二十四条在本案中不应适用。其次，房屋交付时，双方对房屋面积进行了据实结章，面积并未减少，被申请人没有直接的物质性损失，其要求按照阳台面积计算损失不符合客观事实，也没有合同和法律依据，不符合等价有偿的基本原则，二审按照阳台面积计算损失实际支特了被申请人的不当得利行为，属于适用法律错误。3、二审判决违反法定程序。被申请人主张涉案房屋缺失阳台并要求赔偿损失，应由被申请人承担举证责任或申请司法鉴定，被申请人没有申请，法院应当依职权委托司法鉴定以确定涉案房屋是否缺失阳台的专业性问题，而二审法院未履行上述程序，违反法律规定。4、二审判决认定被申请人起诉不超过诉讼时效认定事实和适用法律错误。 赵广玲辩称，我们认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持二审判决。1、本案缺少阳台功能及面积，本案中从物理上缺少阳台的面积，同时导致缺少阳台的功能。经过一二审法官实地勘察，结合户型图可以确定这点。2、本案并不超过诉讼时效，通过被申请人提交的大量证据可以证实。3、本案不存在鉴定事项。阳台功能是否缺失是法院认定问题，并非鉴定机构鉴定问题，否则则会导致鉴定机构僭越权限，行使法院功能。综上，请求依法维持原审判决。 赵广玲向一审法院起诉请求：请求判令被告向原告支付因阳台缺失给原告造成的经济损失16081.2元及违约金1608.12元，并承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年11月10日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城了17号楼1单元802室一套房产，安置价格均为2978元/平米。户型图中注明了涉案房屋设计有阳台。被告于2012年8月16日向原告交付了上述房屋。交房后原告发现上述房屋中均没有户型图中约定的阳台。原、被告就阳台问题发生争议，原告于2016年10月9日诉至我院，我院经诉前调解未果后于2017年2月21日立案受理了此案。 一审法院判决：驳回原告赵广玲要求被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿其因阳台功能缺失造成的经济损失及违约金的诉讼请求。 赵广玲不服一审判决，上诉请求：依法改判本案未超过诉讼时效；判令被上诉人承担赔偿责任并承担诉讼费。 二审法院认定事实：上诉人赵广玲在一审中提交证据包括：1.许官屯小区管理委员会与沧州市运河区西环街道办事处钟楼街社区居民委员会共同出具的证明，证实御河新城拆迁的业主自被告交房后每年都向开发商及信访局、市政府等职能部门反映阳台缺失问题，要求开发商返还阳台或者赔偿损失。2.2013年、2014年、2015年、2016年御河新城业主上访的照片，证实御河新城拆迁业主由于被告补偿安置的房屋没有阳台而上访维权且维权现场图被上传到网络。3.御河新城业主的相互陈述。二审提交新证据如下：1.许官屯小区管委会以及西环街道办事处钟楼街社区居委会出具的补充证明，证实之前出具的证明经办人为张志然、王凤君。2.运河区联席会议办公室出具的信访情况红头文件一份，证实2013年11月份许官屯小区21余户代表到市政府反映房屋安置等问题。3.许官屯居委会于2013年12月4日上午在居委会召开的村民代表大会的会议纪要、管委会出具的证明一份，证实村民代表针对户型不一致等问题向居委会反映问题，居委会针对该问题选出代表与开发商协调维权；会议纪要中最后一段内容明确载明了“楼房阳台、取暖、改变设计等问题，由代表征求意见组织材料与开发商协商”，基于该会议纪要，2014年1月份以上代表到开发商处进行了商议；该证据足以阻确诉讼时效。4.沧州市信访局出具证明，证明2014年3月份信访局有电子登记的内容显示，御河新城任铁成、张敏、董强等75人作为御河新城代表在三月份分两次到沧州市信访局反映阳台缺失、户型不一致问题，该证据可以反映出诉讼时效中断诉讼时效中断。5.运河区联席办公室出具的情况通报，证实2014年3月12日、19日御河新城业主代表分为20人、30人到市政府反映本案问题；6.张志然、任铁成、张伶敏等证言，证实2014年3月份御河新城代表因阳台问题到信访局去信访维权，同时可以证实任铁成与张伶敏系维权代表，与证据四、五相印证。7.许官屯小区管委会、钟楼社区居委会出具的证明一份，证实2015年3月份，小区主任张志然、副书记赵朝军、赵英民三人因小区阳台缺失问题到被上诉人处商谈赔偿解决事宜，当时就找到了徐洪伟主任，但无功而返，该证据可以证实诉讼时效中断。8.购房发票，证实被上诉人2016年才向上诉人出具正式发票，确定对涉案房产具有期待权，上诉人在未取得发票之前一直认为所居住房产系临时过渡安置住所，系被上诉人不想再给付上诉人过渡安置费的方案，因此本案不存在超过诉讼时效的事由。9.御河新城业主代表与开发商以及政府部门、信访部门维权问题汇总表，交给居委会、管委会、维权中心，该证据与证据三中居委会的会议纪要相印证，以上问题汇总为会议纪要中代表列明的问题，也是当时与开发商沟通的问题，包含了本案中的阳台问题。10.沧州市运河区西环中街道办事处出具证明一份，证明目的同上。以上证据证明原告与御河新城其他业主自始至终，自２０１３年每年多次与开发商沟通协调赔偿事宜，因协调未果，通过市政府、村委会、居委会进行协调，维护自己的合法权益，主张索赔事宜至今从未间断。本案诉讼时效始终未超，上诉人与被上诉人同在一个小区，居委会自然对辖区的居民和企业有协调的职能，根据《居委会组织法》第３条第３款小区居民向具有调解职能的基层单位反映诉求应视为诉讼时效的中断，且街道办事处也出具了相应证明，街道办事处的地位为政府部门，证明力充足。 被上诉人计经鸿翔房地产开发有限公司质证称：１.对于上诉人一审提交的证据质证意见同一审及本次庭审时答辩意见；对于上诉人提交的新证据首先我方认为该组证据不是民诉法和最高院关于民事证据若干问题的规定所规定的新证据，因此对于该组证据的真实性、合法性、关联性都有异议。对于补充证明：１.补充证明上张志然的补充签字合法性有异议，张志然本人也作为此系列案的原告起诉了被上诉人公司，因此其是本案的当事人其签字无法做到客观真实的证明目的；２.对于情况通报，该证据上没有出证单位的公章，因此对其真实性、合法性、关联性有异议，从证据内容看房屋安置与本案合同纠纷不是同一诉求，并且以向被上诉人主张权利为由主张诉讼时效中断应举证证明主张权利的主体，该情况通报中21人具体是谁是否包括本案上诉人无法通过该证据证明，并且信访行为不是诉讼时效中断的法定事由；３.对于村委会的会议记录及御河新城的证明对证据三性都有异议，会议纪要没有参会业主的签到记录，只有一个管委会的章，并且依据法律规定选举代表维权属于委托代理行为，应由主张权利的全体业主共同委托并明确授权，证明中业主的签字无法达到其证明目的，张志然等签字的业主其本人或亲属作为原告起诉了被上诉人公司，因此与本案一方当事人有离利害关系，既然该会议纪要及证明中明确陈述曾与被上诉人进行协商，上诉人就应提交进行协商的直接证据，而不是通过所谓的会议纪要或证明来自我证明或变相证明；４.对于信访局的证明，对证据三性有异议，证明上没有经办人的签字，没有单位负责人签字，也没有信访局的公章，违法民诉法解释第115条规定，并且在证明内容上看拆迁补偿与本案不是同一诉求，该证明只涉及６号楼不包括其他楼房，并且该证明无法确定主张权利的主体，无法证明是否包含本案上诉人；５.对于管委会和钟楼社区居委会证明证据三性有异议，该证明所载的事实不存在，且内容违法，是否超过诉讼时效，居委会无权认定，应当由法庭根据事实认定；６.对于张志然等人的证人证言同新证据第一组质证意见；７.对于发票的真实性无异议，对证明目的有异议，是否交房时有交接清单并且上诉人已经实际入住多年，因此该发票不能证实诉讼时效中断；８.对于汇总表及汇总表下面的陈述不符合法律要件，是上诉人单方陈述不具有证据力；9.对街道办事处证明：一、该证明不是政府公文，应依《民诉法》规定出庭，否则不具有证明力，我方也不予认可。二、即使证明中所列人员曾找到办事处，但办事处也没有组织业主与计经鸿翔公司协议、协调，不产生诉讼时效中断的效果。三、证明中所谓代表也没有见到业主授权委托的证明资料，不足以证明本案业主向被上诉人主张权利的事实。 另查明：上诉人赵广玲购买的17号楼1单元802室南阳台面积为5.4㎡，单价为2978元/㎡。 二审查明其余事实与一审查明事实一致。 二审法院认为：本案争议焦点为该案是否超过诉讼时效；被上诉人是否违约以及因违约给上诉人造成的损失数额。 关于该案是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案中，根据上诉人一、二审提供的证据，能够相互印证，形成完整的证据链条，证实其对阳台问题曾多次向有关机关及社会团体提出过保护相应民事权利的请求，依据以上法律规定，应认定本案诉讼时效中断，上诉人的上诉请求依法应予支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。 关于被上诉人是否构成违约以及因违约给上诉人造成的损失数额问题。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有一个南阳台，一个北阳台，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的南阳台；同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义与人们的普遍认识视角出发，阳台与飘窗不是同一类型建筑空间，被上诉人在未征得上诉人同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，由于诉争楼房阳台的缺失，被上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿上诉人因此而造成的损失。关于因阳台缺失造成的经济损失数额，本院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价进行计算，被上诉人应赔偿上诉人的此项损失为16081元（5.4㎡×2978元/㎡）。关于被上诉人主张的违约金问题，因上诉人与被上诉人之间的拆迁协议未约定违约金，且本院已就阳台缺失问题进行了处理，故对被上诉人要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原审认定事实有误，应予纠正。上诉人的上诉请求理据充分，应予支持。 二审法院判决：一、撤销沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初743号民事判决；二、被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在判决书生效后十日内赔偿上诉人赵广玲因阳台缺失造成的经济损失16081元。三、驳回上诉人赵广玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院再审查明，2008年赵广玲所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年11月10日，赵广玲与鸿翔房地产公司签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后赵广玲根据鸿翔房地产公司提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城17号楼1单元802室（B3反户型，阳台面积5.4㎡）房产。被申请人赵广玲主张其名下17号楼1单元802室与约定设计严重不符，缺失阳台,并提交了其选房时的户型图作为证据。经对户型图与鸿翔房地产公司提供的施工图比对，未发现两者在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的差异，也未发现阳台缺失情形，只是户型图中体现的阳台在施工图中未做空间上的合理划分，没有使阳台形成较为独立的室内空间，诉争房屋部分平窗改为飘窗。其他事实与一审查明一致。 本院再审认为，综合本案全部证据，被申请人赵广玲主张房屋阳台面积缺失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。部分平窗改为飘窗也未减损诉争房屋的价值和使用功能。但申请人鸿翔房地产公司在施工的过程中，未对涉案房屋阳台空间进行合理的区分，虽未严重影响阳台的使用功能，但已影响到被申请人赵广玲的主观感受，也给赵广玲生活带来不便，基于以上理由，本院酌定由鸿翔房地产公司对赵广玲进行部分补偿。综合本案案情，本院酌定对赵广玲B3反户型住房以补偿5000元较为适宜。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）冀09民终7295号民事判决第二项； 二、维持本院（2017）冀09民终7295号民事判决第一项、第三项； 三、再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司补偿被申请人赵广玲人民币5000元。 一审案件受理费121元，由赵广玲承担85元，河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担36元；二审案件受理费242元，由赵广玲承担170元，河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担72元。 本判决为终审判决。 审判长  张凤梅 审判员  陈 华 审判员  赵长波 审判员  李美华 审判员  郭亚宁 二〇二〇年八月二十五日 书记员  王 欣