贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4176号上诉人（原审原告）：钟秀琴，女，1976年10月24日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：李凌瑞，贵州靖毕律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：郝利梅，贵州靖毕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏淑琼，女，1975年8月16日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路168号，统一社会信用代码：91520502780171985Y。法定代表人：周祖明，该公司总经理。上诉人钟秀琴因与被上诉人夏淑琼、毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司(以下简称宝鼎公司)申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人钟秀琴上诉请求：1.撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6420号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或依法发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。被上诉人夏淑琼未举证证明其已实际履行支付购买案涉房屋房款的义务；夏淑琼已将案涉房屋出售于黄俊，并由黄俊实际占有使用，其不是申请执行异议的适格主体。二、上诉人与被上诉人宝鼎公司将人民法院依法调解确认的借款债权转化为案涉房屋的购房款，且上诉人于2015年12月16日与定鼎公司签订正式的房屋买卖合同及房屋租赁合同，双方约定系将案涉房屋作价出售于上诉人用以抵消债务，故一审判决将该商品房买卖合同认定为民间借贷的借款债权保证错误。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审依法改判。被上诉人夏淑琼、宝鼎公司均未作书面答辩。原审原告钟秀琴向一审法院起诉请求：1.依法确认被告夏淑琼不具备排除执行的权利;2.准许执行裕都大厦A-18-1号房屋;3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月25日，被告宝鼎公司因需资金周转与被告夏淑琼达成借款60万元的合意，双方约定借款利息。同日,被告夏淑琼将借款60万元通过自己的建设银行账户转至被告宝鼎公司账户。2014年,被告宝鼎公司修建的裕都大厦开始出售房屋,被告夏淑琼与被告宝鼎公司协商一致,将借款扣除50万元作为购买裕都大厦Ａ-18-1号房屋的房款。双方于2014年3月13日签订《商品房买卖合同》，并于当日通过银行转款339200.00元给被告宝鼎公司的法定代表人周祖明。被告宝鼎公司曾通知被告夏淑琼进行备案登记，但被告夏淑琼因为考虑自身现状,要将房屋卖出,告知暂不进行登记,等到将房屋卖给新的买受人后再进行备案登记。2016年8月9日，被告夏淑琼将裕都大厦Ａ-18-1号房屋转卖给黄俊、赵惠秋，黄俊、赵惠秋与被告宝鼎公司签订《裕都大厦Ａ栋住宅合同》并领取Ａ-18-1号房屋钥匙装修入住。原告钟秀琴与被告宝鼎公司在（2015）黔七民初字第4016号民间借贷案件，于2015年12月9日达成调解，明确被告宝鼎公司负担如下义务：“一、毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司在2016年12月15日之前一次性返还原告钟秀琴借款本金2300000.00元及以该借款本金为基数，按照12%的年利率计付2015年12月16日至2016年12月15日期间的利息：二、毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司在2015年12月25日前一次性返还原告钟秀琴30万元利息（该笔利息是以借款本金2300000.00元为基数按照24%年利率计付，计付时间是2015年5月至2015年11月）。”。后被告宝鼎公司提出需现金周转，请求原告钟秀琴向人民法院解除（2015）黔七民初字第4016-1号裁定书对其账户现金的冻结，并提出将其开发的裕都大厦Ａ6-1号、Ａ6-2号，Ａ-26-2号、Ａ-18-1号商品房作价2386000.00元用以抵偿其所欠原告钟秀琴的2286000.00元本息，将Ａ幢1-13号商铺出租原告钟秀琴使用10年，该10年租金共计50万元，上述共计抵偿本息2786000.00元。随后被告宝鼎公司与原告钟秀琴于2015年12月16日重新签订房屋买卖合同及房屋租赁合同，此后被告宝鼎公司为原告钟秀琴办理了商品房预售合同备案及预告登记。被告宝鼎公司不履行上述生效的调解书规定的还款义务后，原告钟秀琴申请法院强制执行，毕节市七星关区人民法院立案受理了（2017）黔0502执483号执行案。在执行过程中，对位于毕节市清毕路86号地段棚户区进行了查封。黄俊、赵惠秋于2019年4月19日提出执行异议。毕节市七星关区人民法院于2019年4月30日作出了（2019）黔0502执异49号执行裁定书，裁定驳回异议人黄俊、赵惠秋的异议。案外人夏淑琼于2019年5月13日向毕节市七星关区人民法院提出书面异议，认为上述房屋属于其所有，应裁定不予执行。毕节市七星关区人民法院于2019年5月16日作出（2019）黔0502执异83号执行裁定书，认为异议人夏淑琼异议成立，裁定中止对毕节市七星关区房屋的执行。原告钟秀琴认为中止执行不当，提出前述诉请，请求判决准许执行裕都大厦Ａ-18-1号房屋。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，被告夏淑琼提交的《商品房买卖合同》、银行流水、收据，能够证明其与被告宝鼎公司协商一致后,于2015年4月25日签订《商品房买卖合同》，并将被告宝鼎公司向其借教中的50万元作为购房款，合同签订当日通过自己的银行账户转款339,200.00元给被告宝鼎公司的法定代表人周祖明，已支付全部价款。被告宝鼎公司曾通知被告夏淑琼进行备案登记，但被告夏淑琼因为考虑自身现状,要将房屋卖出,告知暂不进行登记，存在一定过错，但不影响被告夏淑琼向被告宝鼎公司购买房屋的事实。2016年8月9日，被告夏淑琼将裕都大厦A-18-1号房屋转卖给黄俊、赵惠秋，黄俊、赵惠秋已实际装修入住。黄俊、赵惠秋实际装修入住视为被告夏淑琼在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告钟秀琴与被告宝鼎公司签订4套房屋的《商品房买卖合同》是基于借款而签订实现债权的保证性质的《商品房买卖合同》。故对原告钟秀琴提出的诉讼请求,不予支持。综上，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回原告钟秀琴的诉讼请求。案件受理费人民币50.00元，由原告钟秀琴负担。二审中，上诉人钟秀琴和被上诉人夏淑琼、宝鼎公司均未向本院提供新证据。本院二审经审理查明的事实和证据与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人夏淑琼的异议是否符合排除强制执行的条件？二、上诉人钟秀琴与被上诉人宝鼎公司签订的《商品房买卖合同》的性质怎样确定？关于争议焦点一，被上诉人夏淑琼与被上诉人宝鼎公司于2014年3月13日签订《商品房买卖合同》约定将夏淑琼于2013年6月25日出借给宝鼎公司的60万元借款中的50万元向宝鼎公司购买裕都大厦A-18-1号房屋，应认定夏淑琼已支付了全部购房款；黄俊、赵惠秋于2016年8月9日向夏淑琼购买裕都大厦A-18-1号房屋，并向宝鼎公司领取该房屋钥匙装修入住，黄俊、赵惠秋对案涉房屋的占有系对夏淑琼向宝鼎公司购买该房屋的权利的继受，应认定夏淑琼已合法占有案涉房屋；夏淑琼在宝鼎房开通知其进行备案登记时告知暂不进行登记，但因备案登记不同于产权转移登记，且当时该房屋不符合办理过户登记的条件，故未办理过户登记不是夏淑琼的过错。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被上诉人夏淑琼的异议符合排除强制执行的条件。故上诉人钟秀琴主张被上诉人夏淑琼未实际支付案涉房屋购房款及夏淑琼不是申请执行异议的适格主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，被上诉人宝鼎公司与上诉人钟秀琴就其与钟秀琴的借款纠纷达成调解协议，后双方商定将宝鼎公司开发的裕都大厦A6-1号、A6-2号，A-26-2号、A-18-1号商品房作价2,386,000.00元用以抵偿钟秀琴的2,286,000.00元借款本息，并签订房屋买卖合同及房屋租赁合同，且宝鼎公司为钟秀琴办理了商品房预售合同备案及预告登记。但钟秀琴在签订前述《商品房买卖合同》后又申请法院对双方之间因借款纠纷达成的调解协议进行强制执行，钟秀琴以其行为否定了双方签订该《商品房买卖合同》抵偿债务的行为，故一审法院认定双方之间是基于借款而签订实现债权的保证性质的《商品房买卖合同》并无不当。故上诉人钟秀琴主张一审判决将该商品房买卖合同认定为民间借贷的借款债权保证错误上诉理由不能成立,本院不予支持。综上，上诉人钟秀琴的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟秀琴负担。本判决为终审判决。审判长  李厚军审判员  张 伟审判员  王明相二〇二〇年八月十七日书记员  张 梅