重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3817号上诉人(原审被告）：刘锋，男，汉族，1984年12月21日出生。委托诉讼代理人：王小兴、陈勇有，重庆联益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉林畔物业服务有限公司，住所地重庆市大渡口区新城（晋愉·绿岛映像），统一社会信用代码915001047717837521。法定代表人：唐太明，总经理。委托诉讼代理人：胡军，重庆中力律师事务所律师。上诉人刘锋与被上诉人重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称晋愉林畔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘锋上诉请求：撤销原判，改判驳回晋愉林畔物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由晋愉林畔物业公司承担。事实和理由：刘锋没有接房，不应支付物业服务费。晋愉林畔物业公司实际服务面积仅有3.5万方，远低于前期物业合同备案证明中记载的6.6万方。即使要支付物业服务费，也应当按晋愉林畔物业公司实际服务面积所占比例，再按60%，即约定标准的30%支付。晋愉林畔物业公司没有举示连续的公摊水电费票据和起始度数，无权向刘锋收取。晋愉林畔物业公司辩称，刘锋的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决正确，要求维持。晋愉林畔物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费15141.25元(自2017年4月1日至2019年4月30日)；2、判令被告向原告支付公摊电费412.71元；3、判令被告向原告支付违约金650元；欠费总额合计16203.96元；4、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月29日，甲方：重庆晋愉邦旭房地产有限公司与乙方：重庆晋愉林畔物业服务有限公司(曾用名称：重庆晋愉林畔物业管理有限公司)签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》。该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置;重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：6.8万平方米；总建筑面积：6.6万平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12、物业服务费和其他费用的收取。13、法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。据已生效的(2018)渝0104民初6606号民事判决书查明的事实，法院办案人员走访案涉小区时，原告工作人员陈述：“……目前林畔小区能正常使用消防用水。但商业部分消防设施未完工，故整个小区整体使用，要等到晋愉资产处理完成后，消防设施完工后，才能使用。……小区监控室等物业设施设在商业部分(52-53幢)，由于商业部分未竣工验收，故从物业接收以来就未使用，物管企业准备在2019年2月底前自筹资金对小区监控进行修复完成，保障正常使用。”法院办案人员走访大渡口区消防救援支队时，该支队工作人员陈述，案涉小区住宅部分消防管网因老化、破损导致管网渗漏，已影响消防设施的正常使用，存在消防安全隐患。被告刘锋为位于重庆市大渡口区双山路162号晋愉碧怡林畔某房屋的业主，被告房屋建筑面积为346.11㎡。原告多次通过催收函、律师函等方式向被告催缴物业费。被告刘锋未缴纳自2017年4月1日至2019年4月30日的物业服务费以及自2017年3月1日至2019年4月30日公摊电费，其中公摊电费为412.71元。《晋愉▪碧怡林畔2(东岸)前期物业管理服务合同》合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。同时，截止至庭审结束时原告仍在为案涉小区提供物业服务。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆晋愉邦旭房地产有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔2(东岸)前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告并未与案涉小区的业委会签订新的物业服务合同，但原告一直在持续提供物业服务，以行为表明履行物业服务，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。经查明，涉案小区视频监控设备及消防设施确实存在缺失或老化损坏的情况，虽然该情况的出现并非原告的原因，但此类问题直接影响小区的基本安全和居住质量，作为物管企业的原告有义务积极妥善的处理此类安全隐患。庭审中，原告未举示证据证明就是否使用大修基金对此类设施设备进行修复完善已提起相关审批流程，亦未举示证据证明上述安全隐患确已消除。因此，原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。但关于被告的其他抗辩理由，被告举示的证据难以达到其证明目的，故不予采纳。综合来看，案涉小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。因此，对原告主张被告应付的自2017年4月1日至2019年4月30日的物业服务费标准酌情调减5%，以督促物管企业更好履职。原告主张被告应付的自2017年4月1日至2019年4月30日的物业服务费为346.11㎡×1.75元×25共计15141.25元，实际计算为15142.25元，酌情调减5%后为14385.14元，该院予以支持；公摊电费412.71元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，该院予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、刘锋于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉林畔物业服务有限公司支付自2017年4月1日至2019年4月30日的物业服务费14385.14元及自2017年3月1日至2019年4月30日公摊电费412.71元，共计14797.85元；二、驳回重庆晋愉林畔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取103元，由原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司负担18元，由被告刘锋负担85元(该费用已由原告预缴，被告在支付上述费用时迳付原告)。”刘锋在二审中举示了小区规划平面图和欠费函告2份，拟证明晋愉林畔物业公司未对小区商业部分提供服务，大门设置不合理，导致小区治安环境不好，人员随意进出，晋愉林畔物业公司还在找商业物业业主收费。晋愉林畔物业公司质证后认为，以上证据不属于二审中的新证据，不能达到刘锋的证明目的。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的相同。本院认为，晋愉林畔物业公司是案涉小区开发商依法选聘的前期物业服务企业，前期物业服务合同到期后，因小区未选聘新的物业服务企业，晋愉林畔物业公司为小区继续提供物业服务至今，刘锋作为小区业主，应当支付物业服务费等费用。刘锋称其未接房，与客观事实不符，不能成为其拒付物业服务费的正当理由。刘锋举示的证据不能证明晋愉林畔物业公司实际服务面积不符合前期物业服务合同约定，其要求打折支付物业服务费于法无据。一审基于晋愉林畔物业公司服务瑕疵，已对物业服务费标准作相应扣减，本院予以采纳。晋愉林畔物业公司在一审中已举示了产生公摊水电费的相关证据，一审判决刘锋支付公摊水电费并无不当。综上所述，刘锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由上诉人刘锋负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇二〇年八月十九日（院印）书记员 余文韬