上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初10581号原告(反诉被告)：蒋庆义,男,汉族,1985年3月6日出生,住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡慧斌，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：丰坊(上海)食品科技有限公司,住所地上海市浦东新区。法定代表人：王某某，执行董事。委托诉讼代理人：徐炜，上海德禾翰通律师事务所律师。原告蒋庆义与被告丰坊(上海)食品科技有限公司(以下简称丰坊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，被告提出反诉，本院依法合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡慧斌、被告丰坊公司的法定代表人王某某及委托诉讼代理人徐炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋庆义向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告2018年9月19日签订的《商业用房租赁合同》于2020年3月9日解除;2、请求法院判令被告返还原告交付的2020年2月1日至4月4日的房租共12,437元;3、请求法院判令被告返还原告交付的履约保证金11,000元。事实与理由：2018年9月19日,原、被告签订《合同书》,约定,被告将位于上海市徐汇区上中西路XXX号凌云X街坊广场XX楼XX单元部位租赁(以下简称系争商铺)给原告使用,租赁期限自2018年9月19日起至2020年9月18日止,第一年月租金为5,500元；第二年月租金为5,830元。合同第六条履约保证金第1款约定“乙方应支付履约保证金11,000元”。原告自承租系争商铺起一直按照约定缴纳合同约定的所有费用，房租费用亦缴纳到2020年4月4日。然，2020年1月中下旬开始的全国性肺炎疫情打乱了整个社会的正常运行，原告按照政府的要求自觉隔离在家，同时等待着复工复产。随着疫情逐渐得到有效的控制，原告与被告协商复工复产的事宜。直至3月4日,被告才许可原告复工，正当原告着手准备复工时，3月9日，被告通过微信给原告发了一份《租赁合同解除通知》，通知因原告迟延缴纳2020年1月1日至2020年1月31日的公摊费3159.60元，电容费420元，要求解除《租赁合同》，并且不退押金、保证金，并告知原告如果在接收到通知后不办理退租手续，原告店里的物品将会被被告按废弃物予以处理。原告本着双方及时止损的原则，同意了被告解除合同的要求，但原告在全国肺炎疫情如此严峻的情境下，停工停产了一个多月，自身生存已无法维系，被告不仅不提供复工复产的条件，而是想方设法索要房屋租金，不予退还原告的押金、保证金并恶意阻挠原告清点、确认涉案房屋内原告所有的物品。因此，原告为维护自己的合法权益，根据法律规定，起诉至法院。丰坊公司辩称，同意合同于2020年3月9日解除，不同意返还房租，履约保证金没收到，即使收到过也是前股东收的，现股东没有收到过，故不同意返还押金。因为原告逾期缴纳相关费用，故应当承担违约责任，故被告提出反诉。丰坊公司提出反诉诉讼请求：1.请求判决被反诉人支付2020年4月6日至2020年5月10日的房屋占有使用费6,801元；2.请求判决被反诉人支付2020年1月份公摊费3,159.60元及电容费480元；3.请求判决被反诉人支付赔偿金28,228元；4.律师费3,000元由被反诉人承担。事实与理由：2018年9月10日，反诉原、被告签订了《商业用房租赁合同》，合同对月租金、交押、公摊费、支付时间、违约责任等内容进行了约定。反诉被告应于2020年2月15日前向反诉原告支付2020年1月公摊费、电容费，至2020年3月8日止已逾期超过15日，反诉原告于2020年3月9日向反诉被告发出解除租赁合同通知后，反诉被告一直未交还房屋，反诉原告考虑到疫情期间反诉被告经营困难，故放弃向反诉被告追偿逾期支付部分费用的滞纳金。因反诉被告逾期支付费用超过15日，反诉原告于2020年3月9日向反诉被告发出解除合同通知，因反诉被告过错解除合同，反诉被告应支付三个月租金之和的赔偿金，故反诉原告提出上述请求。蒋庆义辩称，不同意支付合同解除后的房屋占用费。合同解除后，反诉被告即与反诉原告沟通搬走店里的个人物品，但是反诉原告以未交公摊费为由不同意反诉被告搬走，反诉被告认为，反诉被告的个人物品所有权属于反诉被告，反诉原告无权扣押，反诉被告多次重申要求搬走物品，减少对反诉原告房屋的占用时间，反诉原告不同意并放任反诉被告物品占用其房屋，因此解除合同后占用房屋的损失应由反诉原告自行承担。同意支付1月份公摊费3159.60元及电容费480元。反诉被告因疫情原因无法营业，没有收入来源，此时再要求原告支付全额租金，明显不公平，该情况属于情势变更，反诉被告未违约，反诉被告不同意承担违约责任，也不同意承担律师费。本院认定事实如下：2018年9月19日，丰坊公司(甲方)与蒋庆义(乙方)签订《商业用房租赁合同》，约定，甲方将系争商铺出租给乙方经营餐饮服务。经营位置：乙方选择在甲方美食广场专铺,位于凌云X街坊广场XX楼XX单元部位(部位号为暂定编号)自行提供餐饮服务并接受甲方的管理。租赁期限自2018年9月19日起至2020年9月18日。房屋于2018年9月19日交付，从2018年10月5日起开始计算租金。第一年月租金为5,500元，第二年月租金为5,830元，每三个月为一个支付周期，租金需提前15天支付，逾期按5%/天向甲方支付滞纳金。公摊费：公共区域水电费、保洁费、垃圾清运费、电容费、网费及保洁人员工资，以上费用按商户平摊(每月15日前支付公摊费及档口水电费)。进场费3万元(包括档口已装修现状、可用美广餐饮执照。此费用不退。)乙方逾期支付或不足额支付以上及其他费用，甲方将采取停水、停电等措施。以上费用(包括但不限于租金、物业费、公摊费、电容费以及其他费用)逾期按百分之五/天向甲方支付滞纳金，以上费用逾期超过15日，视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方承担违约责任。乙方应支付履约保证金：11,000元。上述保证金在符合以下条件时,由甲方一次性无息退还：(1)租赁期满，乙方按本协议相关约定办理退租手续；变更或注销承租房屋的工商登记；付清所有应付费用。则甲方在乙方履行完上述义务后30日内将履约保证金全额无息退还乙方。(2)如乙方合同期满并退场后且无违约行为,则甲方应于结清相关费用后30日内退还。⑶如乙方有违约行为,则甲方有权按合同约定扣除相应违约金并于结清相关费用后30天后退还余额。在租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应承担违约责任。如乙方单方面解除合同或提前退租，甲方有权没收乙方所缴纳的履约保证金及所有设备。如甲方单方面解除合同，则双倍退还履约保证金。乙方有下列情况之一的，甲方有权以书面方式要求乙方予以纠正，乙方未在5日内予以纠正的，甲方有权提前3天通知乙方停水、停电，由此造成的任何损失由乙方自行承担。甲方也有权单方面立即解除合同，并可以收回该房屋另行出租，并有权没收乙方的履约保证金以及所有设备，已付租金不予退还。乙方在收到甲方书面解除合同通知之日起3个工作日内向甲方支付完其所有所欠费用后在3个工作内自行迁出该房屋内所有物品,否则该房屋内所有物品视为乙方放弃。乙方应支付三个月租金等费用(包括租金、物业费、水电费、公摊费、电容费)之总和的赔偿金，赔偿金不足以抵付甲方损失的,乙方应予以赔偿。因乙方违约的,乙方应当赔偿甲方包括诉讼费、律师费等在内的所有费用：1)逾期支付房租、物业费、水电费、公摊费、电容费等其他费用或不足额支付以上费用超过15日的。合同签订后，双方各自履行合同义务。合同签订当日，丰坊公司出具收据，收到蒋庆义缴纳的C9铺位履约保证金11,000元，该收据单位盖章处盖有丰坊公司财务专用章。2019年12月31日，蒋庆义向丰坊公司转账17,490元，附言切客1到4月房租。2020年2月6日起，蒋庆义与丰坊公司员工佳佳沟通恢复营业申报事宜，蒋庆义曾出具《徐汇区企业正常复工申请表》、《企业复工到岗人员信息汇总表》。2020年3月4日，丰坊公司员工佳佳在微信群内提出，明天开始复工。蒋庆义回复“如果没有什么减免，我不打算做了。”2020年3月5日，丰坊公司通知美食广场用户恢复营业。同日，丰坊公司给出《新冠疫情期间房屋租金减免方案》，内容为，受疫情影响，丰坊公司决定给予美食广场商户2月份租金减免10天的扶持政策。当天，在与丰坊公司讨论租金减免的事宜时，蒋庆义微信丰坊公司员工佳佳“我跟他们一样就行了。做不做都行，美食广场不是一个商户能做起来的，大家要的就是一个公平的对待，一起谈，一视同仁。”丰坊公司表示要求按时缴纳租金等费用。2020年3月6日，丰坊公司员工佳佳微信中向蒋庆义发送《催款函》，要求蒋庆义于2020年3月9日前缴纳2020年1月1日至2020年1月31日的公摊费3159.60元、电容费420元。2020年3月6日，丰坊公司员工佳佳微信给群内所有人，内容为“总结一下今天下午谈的结果，大家诉求为免租两个月，4-6月份的费用降低，那就说疫情带来的损失全部由我们承担，商户这边一分不损失吗，这个肯定是不行的，我们只能给到我们的减免方案”。2020年3月7日，蒋庆义回复“如果不做，我的房租也没有到期，还有押金。再说现在确实没钱。”2020年3月9日，丰坊公司在微信中向蒋庆义(C9档口切克煎饼)发送《租赁合同解除合同》，内容为，截止2020年3月9日，蒋庆义拖欠公摊费、电容费3579.60元，违反了《商业用房租赁合同》之约定，为了及时止损，丰坊公司决定立即解除双方于2018年9月19日签署的《商业用房租赁合同》，扣除蒋庆义所支付的承租押金和履约保证金，并保留向法院起诉的权利；并通知蒋庆义于2020年3月11日之前与丰坊公司办理退租手续，结清所欠费用，搬走相关物品；逾期，视为蒋庆义放弃C9铺位内所有物品的所有权，并按废弃物予以处理。2020年3月16日，蒋庆义微信丰坊公司王某某，称“你发的解除租赁合同我们切克煎饼已经收到。我们商量以后同意解除。但今天去一街坊清理我们自己的私人物品，冰箱物业不让我们搬，说要丰坊同意才能放行。你看什么时候让我们搬冰箱。如果，你这里刁难不同意，我们物件搬不了，万一物业要产生有费用，我们绝不承担。”王某某回复“限时三日内结清所欠费用，我方同意放行。超过三日不能搬走相关物品的，视为自动放弃。”审理中，2020年5月19日，蒋庆义与丰坊公司签订房屋交接确认书，内容为，蒋庆义出租丰坊公司位于上海市徐汇区上中西路XXX号凌云X街坊商场XX层XX档口(铺位)，用于经营煎饼，该档口(铺位)钥匙(此处钥匙划去，下书“无”)交还日期为2020年5月19日，本人明确交换钥匙后承租屋内所有物品自动放弃，交由出租方处理，租赁合同终止一事再无其他争议。下方注：“一周内搬走，否则自己放弃。”蒋庆义签字。另查明，2017年6月20日，丰坊公司(乙方、承租方)与案外人上海劲谐贸易有限公司(甲方、出租方)签订《商业用房租赁合同》，约定，乙方向甲方租赁上中西路XXX号地下一层美食广场XX-XXX铺位面积为1,000平方米的商业裙房，租赁期限自2017年7月10日至2022年9月24日。丰坊公司向上海劲谐贸易有限公司支付租金等费用至2020年3月14日。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有商业用房租赁合同、收据、聊天记录、付款通知、租赁合同解除通知等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。被告出示的丰坊公司与上海德禾瀚通律师事务所于2020年5月11日签订《法律服务合同》(约定律师费3,000元)；经质证，蒋庆义表示，不予认可；本院认为，本案被告方委托诉讼代理人为该律师事务所，故予以认定。审理中，国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。审理中，本院组织原被告双方调解，被告坚持认为原告违约，要求支付违约金，原告则坚持要求返还履约保证金，双方差距太大，调解不成。本院认为，原、被告就涉案房屋所签商业用房租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，原告租赁的系争商铺受疫情影响在2020年1月24日至2020年3月5日期间无法营业，3月5日营业后也因疫情的原因客流减少，造成承租人营业收益受到影响，故原告抗辩因疫情要求减免部分租金之意见，本院予以采纳。原告经营面临困难，原告曾向被告申请减免租金，被告于2020年3月5日答复减免10天的租金，对此双方未达成一致的情况下，原告未按合同约定时间缴纳公摊费、电容费系情有可原、事出有因，非无正当理由拒付，被告基于原告未按约缴纳公摊费、电容费而于2020年3月9日发出通知解除合同、认定原告违约、要求原告承担违约责任有违公平、诚实信用原则，本院不予采纳，被告于2020年3月9日发送解除合同对原告不发生法律效力，现原告同意合同于2020年3月9日解除，系双方协商一致解除，并无不当，故本院准予双方租赁合同于2020年3月9日解除。由于被告至今未提供原告的行为构成违约的充分证据，故被告反诉要求原告承担赔偿金以及律师费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，合同终止后，履约保证金应该予以返还。被告抗辩没有收到过原告履约保证金，但原告出示了盖有被告公司财务章的收据，表明被告收到了该笔押金，被告现股东与前股东之间存在的结算争议由此导致现股东没有收到该笔款项系被告内部矛盾，不能对抗本案原告，对于被告抗辩意见，本院无法采信，故原告要求被告返还履约保证金的诉请，于法有据，本院予以支持。原告主张被告妨碍其将物品搬走，导致房屋占有使用期间延长，但从2020年5月19日《房屋交接确认书》上原告自书“一周内搬走，否则自己放弃”，可知系争商铺内仍留有原告物品，原告在合同解除后仍留有物品于系争商铺中，实际占有系争商铺，故合同解除后仍应支付占有使用费。系争商铺2020年2月停止营业，直至2020年3月5日才复工，3月大部分时间仍处于“一级响应”期间，开业也无正常客流的情况，本着疫情风险共担的原则，从公平角度出发，对2020年2月、3月期间的租金，本院调整为原租金标准的一半；2020年4月以后的租金，按正常标准计算。综上，原告要求被告返还2020年2月1日至4月4日间租金12,437元之诉讼请求，本院不予支持，被告应返还2020年2月1日至3月31日间部分租金计5,800元。被告反诉要求原告支付2020年4月6日至2020年5月10日的房屋占有使用费6,801元之诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告支付2020年1月份公摊费3,159.60元及电容费480元，原告同意支付，故被告反诉的该项诉请，本院予以支持。至于被告的相关权益是否受损不属于本案处理范围，但本案被告作为出租人有义务保证承租人正常、合法使用出租房的相关权益。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下：一、蒋庆义与丰坊(上海)食品科技有限公司于2018年9月19日签订的《商业用房租赁合同》于2020年3月9日解除；二、丰坊(上海)食品科技有限公司于本判决生效之日起十日内向蒋庆义退还2020年2月1日至2020年3月31日间部分租金计5,830元。三、丰坊(上海)食品科技有限公司于本判决生效之日起十日内向蒋庆义退还履约保证金11,000元；四、蒋庆义于本判决生效之日起十日内向丰坊(上海)食品科技有限公司支付2020年4月6日至2020年5月10日房屋使用费计6,801元；五、蒋庆义于本判决生效之日起十日内向丰坊(上海)食品科技有限公司支付公摊费3,159.60元及电容费480元；六、驳回蒋庆义的其余诉讼请求；七、驳回丰坊(上海)食品科技有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计193元，由蒋庆义负担54元，丰坊(上海)食品科技有限公司负担139元；反诉案件受理费减半收取计421元，由蒋庆义负担105元，丰坊(上海)食品科技有限公司负担316元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年八月十二日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。