江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4423号上诉人：蒋鸿浩，女，1982年8月17日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：黄强业，江苏天晖律师事务所律师。被上诉人：陈晨，女，1981年11月6日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：陈晴，女，汉族，1955年5月27日出生，住南京市玄武区。上诉人蒋鸿浩因与被上诉人陈晨房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初5736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。蒋鸿浩上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回陈晨的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用均由陈晨承担。事实与理由：一审判决没有事实依据和法律依据。一、租期虽约定至2020年6月1日，但其已于2018年11月30日通过微信通知陈晨，因经营需要不适合继续经营，将于2019年2月28日不再继续租房。同日，其交纳了2018年12月1日至2019年2月28日的房租。后因2019年3月1日其出差无法腾空房屋交还陈晨，又向陈晨支付了一个月的房租，决定租到3月31日。在此过程中，陈晨没有提出任何不同意见。其实际于3月15日腾空房屋，并于当天通知陈晨收房，陈晨也到场查验房屋，但双方因是否退还押金产生分歧，故而未办理书面交接手续。二、通过上述事实可以认定，双方己经对解除租房合同达成了一致意见。陈晨于3月15日来验房表明蒋鸿浩己于3月15退房。三、双方虽对应否退还部分押金产生分歧，但对案涉房屋已于2019年3月15日交还并无分歧，自3月15日起，陈晨己经对房屋拥有了所有权和处置权。四、蒋鸿浩支付租金至3月31日，而房屋已于3月15日房屋交还，故在蒋鸿浩自愿承担违约责任的情况下，希望陈晨退回部分租金。五、一审判决以“租赁期间的物业费用未能全部结清、入户密码未能准确告知陈晨、租金付至3月31日、债务问题未能协商一致”为由不认定案涉房屋已于3月15日返还，是错误的，上述问题并不影响房屋的交付，一审判决将交付房屋和存在问题混为一谈，没有事实和法律依据。同时，一审判决另认定“即使房屋仍然存在遗留物品、未能清空或结清费用等诸多情况，但在双方就此进行共同确认或者有效固定现场状态后，为了防止经济损失的进一步扩大，陈晨仍然应当及时接收涉案房屋”。可见，上述两个认定互相矛盾。六、一审法院认定案涉房屋于4月14日交还完成，但实际上当天双方只是为了商讨费用而见面，房屋的状态和3月15日陈晨验收房屋时没有任何区别。陈晨辩称，一、蒋鸿浩多次未按约定时间支付房租，且中途退租，已构成违约，按约定，陈晨不退还蒋鸿浩已经支付的押金，蒋鸿浩还需另向陈晨支付13000元违约金，如陈晨的损失超过违约金，蒋鸿浩还需另行赔偿。二、蒋鸿浩拒绝交还案涉房屋，致使陈晨蒙受数万元经济损失。1.2019年3月15日，蒋鸿浩没有退房，只能算是搬家。交钥匙的时间实际为7月3日开庭时，审判长当庭令蒋鸿浩移交钥匙（门禁密码），并要求陈晨当天找物管现场开锁，将结果告知法庭。2.2019年9月10日之前，蒋鸿浩没有交房，只是交了钥匙。房屋验收的时间实际在9月10日上午一审第二次开庭当天。法庭令双方当事人在当天下午验房并形成书面移交单，签字后送交法院。校验清单上显示，多处物品受损。3.蒋鸿浩至今拖欠经营费用953.7元（物业欠费单），少付2018年房租1703.6元（银行流水），租赁期损坏的物品也没有赔偿。蒋鸿浩在没有办理移交手续的情况下，逼迫陈晨退押金和房租，并以拒绝移交钥匙和房屋的方式恶意报复，致使陈晨蒙受数万元经济损失。4.2017年5月18日租房时，双方履行了书面交接手续，确认水、电读数并交接水卡号，查验了室内空调等物品的好坏，最后签合同交钥匙，但3月15日蒋鸿浩并未交还钥匙，不能算退房。真正退房时间应该是9月3日。5.2019年3月23日，双方见面移交房屋时，蒋鸿浩提出要退半个月房租和押金，陈晨的母亲要求蒋鸿浩按约定承担违约责任，蒋鸿浩就让员工拦住陈晨的母亲不让走，为此，陈晨的母亲还拨打了110。直至9月10日，双方去现场办理移交手续时，房屋内还有蒋鸿浩的沙发、桌子、饮水机、展示柜等物品。经检查，陈晨发现屋内的小便斗、灯具、水池、窗帘等物品被损坏。三、蒋鸿浩并非不知道交房要办理交房手续，只是因为不愿意承担违约责任，想让陈晨退押金和房租，故而采用了不交钥匙、不结清欠费、不办理移交手续的方法。陈晨向一审法院起诉请求：一、判令蒋鸿浩支付自2019年4月1日至合同终止之日的租金40890元；二、蒋鸿浩已交付的押金不予退还，蒋鸿浩另支付违约金13000元；三、蒋鸿浩支付2017年12月1日至2018年5月31日期间拖欠的房租1703.60元；四、蒋鸿浩支付2019年2月至7月期间的物业费、公摊电费、自用电费等合计2098.10元。一审法院认定事实：2017年5月18日，陈晨（出租方、甲方）与蒋鸿浩（承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：1.甲方将位于南京市房屋（即案涉房屋）租赁给乙方使用，面积为76.85平方米，装修情况为办公装修，此房用于办公使用。出租给乙方3年，从2017年6月1日至2020年6月1日。付款方式为半年一付，每月租金为13000元，从2017年6月1日至2017年12月1日止的房租，共收到租金78000元。乙方需要在上一次付款到期时提前一个月支付甲方下一次租金。乙方应付甲方押金13000元，乙方租赁期满，并结清所有费用，甲方应退还乙方押金；2.租期内，电话、水、电、煤气、垃圾费、物业费、公摊水电费由乙方承担。甲方非人为行为导致乙方无法正常使用的，不及时履行维修义务的，乙方有权终止合同，造成的损失由甲方承担全部责任。乙方无正当理由经出租人催告仍拖欠租金和其他费用的，甲方有权终止合同，造成的损失由乙方承担全部责任。如无法继续本合同，必须提前一个月通知对方，本合同终止，由违约方承担违约责任，违约金为13000元。如乙方违约，押金不退，如损失超过违约金，需另行追加赔偿。在租赁合同的空白处，另行手写注明：2017年5月19日抄记的水、电数值、卡号，“空调5.20修好并充氟立昂了”，门密码“252627”；“于2017年10月1日前交付下半年房租78000元”。从2018年11月底到2019年4月，关于租金给付和退租一事，陈晨及其母亲陈晴与蒋鸿浩之间，曾以手机微信方式多次沟通：1.2018年11月底，蒋鸿浩通知陈晴：“因为长九501地方太小，我们在别的地方重新租房子了，所以我们再租你3个月，3个月房租已汇，请查收”；2.2019年3月1日，蒋鸿浩通知陈晴：“我出差了，没时间搬，再给你一个月房租”；3月15日，蒋鸿浩通知陈晴：“我已经搬走了，你看什么时候有空来，我把房子交给你”；3.同年3月23日，蒋鸿浩询问陈晴：“我们先交接，房子给你，后面怎么看房你自己安排不好么？”。3月25日，陈晴以手机微信方式通知蒋鸿浩：“小蒋，这是我上周一（3.18）在长久A2栋一楼长久物管办查的数据，如果你纠结违约金的话，你就到2020年6月1日退房吧”；4.4月1日，陈晴通知蒋鸿浩：“小蒋，你的房租昨天已全部用完了，你不付房租，我只能通过法律途径维权了”；蒋鸿浩回复陈晴：“我出差才回来，我给房主陈晨打电话一直没接没回…”、“501房子我帮你挂了几家中介，知道我提前4个月打招呼不继续租房，你还这么耍都说你难沟通，…别人不想跟你打交道，所以，房子你自己挂吧”。陈晴表示：“你提前退租，是你不讲信用，违约了，你到现在没有交房，又不付租金，是你不讲理”；5.4月3日，陈晴通知蒋鸿浩：“小蒋，我女儿委托我转告你，因长江路111号B3-501至今尚未办理提前退租手续，合同仍然有效，租金仍在发生，从4月1日起，每天租金为435元／天，按月支付，13000／月，提前告知”。4月4日，蒋鸿浩回复陈晴：“2018年11月30日就跟你打招呼不租了，在2018年3月15日全部搬走，房租一分不少交到2018年3月31日止的，3月15日也就是提前半个月到期的情况下我要把房子交接给你，是你不肯要，还报警耍泼皮”；6.4月7日，陈晨询问蒋鸿浩：“我回南京了，要不今天或者明天交房”。4月8日蒋鸿浩回复：“房子你妈妈3月已经验收过了，现在就是谈一下押金怎么退，我提前4个月就讲不租了，她什么都不讲，等我搬走了并且提前半个月要交房，她来验收完了才说不同意退”；陈晨表示：“肯定没验收过啊，你的物业费和电费，水费都结清了吗？”。4月9日，蒋鸿浩表示：“有空见面算，我有13000押金在，怕什么”；7.4月11日，陈晨询问蒋鸿浩：“你把房门密码告诉我，还我找物业重新办房卡？你这种回消息的速度和态度（，）基本上就是拖延交房时间（，）也是阻碍后续租房”；蒋鸿浩回复：“这个房子3月就应该交了，不但没交掉，还被搞到派出所”；8.4月14日，陈晨询问蒋鸿浩：“11点交房，没问题吧”；蒋鸿浩回复：“有点堵车，要迟到十分钟”。4月29日，陈晨通知蒋鸿浩：“请于4月29日下午3点半，来长江路B3-501办理合同终止，移交房屋书面手续，来前请交清所有经营费用”。蒋鸿浩回复：“我们已经交过两次房了，你们也验收了两次，我不会再跑第三次，501房子我3月15日已经搬走了，这个房子早就跟我没关系了”。陈晨表示：“我在国外，这个事情我全权交给我妈处理了”；蒋鸿浩回复：“不管你在哪里，这个房子已经跟我没关系了，已经交两次了，还要怎么交？”。同年4月17日，陈晨将一份租金催缴函粘贴在涉案房屋入户门上，催缴函载明：2019年4月1日至9月30日半年期房租计78000元，2019年2-3月物业费584元、公摊电费127.60元、自用电费242.10元，蒋鸿浩没有按期缴纳、属于单方违约，所以要求蒋鸿浩10日内缴清上述款项，逾期不办的陈晨将解除合同。同年5月29日，蒋鸿浩以手机微信方式通知陈晴：2017年12月1日至2018年5月31日房租78000元，2017年11月6日已付12月份房租13000元、剩余65000元，维修空调共计1600元整，5月电费、公摊电费共计103.60元，合计代付支出1703.60元，所以剩余房租63296.40元已汇款。陈晴回复：“你已违约了”。5月30日，蒋鸿浩仍以手机微信方式告诉陈晴：“现在没有钱，放心31号不会少你一分钱”。2019年9月10日，在一审法院多次释明后，陈晨、蒋鸿浩已将涉案房屋进行交接。一审法院另查明：1.南京长九置业管理有限公司的缴费通知单载明：B3区501室，2019年3-4月物业服务费应缴数额为584元，2019年2-3月公摊电费应缴数额为127.60元，2019年2-3月自用电费应缴数额为242元。2.“南京诚信制冷家电经营部”盖章的3份收据载明：时间分别为2017年6月10日、11日和11月7日，金额分别为200元、800元和600元。一审中，蒋鸿浩补充表示：1.其并未实际收到2019年4月17日的催缴函，也不知道催缴一事，因为此时其已经搬离案涉房屋。2017年6月10日，蒋鸿浩搬入案涉房屋，虽然在交房时空调能够打开，但是蒋鸿浩刚入住后就已出现故障，联系陈晨母亲陈晴以后要求蒋鸿浩自行处理，上门维修空调的人员反映该处空调经常维修，三次空调维修均是同一人员负责，所以维修费用应由陈晨承担；2.2019年2月、3月的案涉房屋公摊电费、自用电费未能及时结清，蒋鸿浩对此认可。2019年3月14日，蒋鸿浩已从案涉房屋实际搬离，也打电话和发微信通知陈晨来收房，当时仅有蒋鸿浩定制的一个橱柜没有搬走，这个橱柜也是蒋鸿浩抛弃的物品，此外没有其他蒋鸿浩物品，自此不需要再进入房屋。3月15日时，陈晨母亲已来涉案房屋进行验收，四处查看、检查各项设施是否能够正常使用；3.涉案房屋入户门的密码，原来是由陈晨设定，蒋鸿浩入住时已重新设置，2019年3月15日以后直至陈晨起诉，确实未将新密码告诉陈晨母亲。4月14日，陈晨本人联系蒋鸿浩再次交房，当时是由蒋鸿浩打开涉案房屋，陈晨本人与其朋友共同进入房间，检查生活设施和上下楼各处，认为房屋现状没有问题，但是在谈到退还蒋鸿浩押金时，陈晨本人则是借故离开；4.蒋鸿浩曾将涉案房屋出租信息登记至中介处，陈晨母亲还曾询问蒋鸿浩联系的意向客户何时来看房，而陈晨母亲联系的意向客户也曾要求现场看房。2019年3月，陈晨母亲已将出租信息进行登记，4月11日，中介人员带领意向客户前来看房，当时蒋鸿浩不在现场，是在蒋鸿浩朋友帮助下打开房屋入户门。陈晨补充表示：1.关于空调维修一事，蒋鸿浩好像曾经告诉陈晨，但是具体日期、具体事项以及电话内容，现在已经记不清楚；蒋鸿浩不应将各项使用中发生的费用直接从房租中扣除，房租应按约定数额支付给陈晨，所以不能认可空调维修费；2.2019年3月15日当天，其进入涉案房屋属实，但是并非蒋鸿浩所称的四处查看或者检查设施实际状况，其在民警上门处理双方发生的争执后就离开。2017年5月，蒋鸿浩入住时已从应付租金中扣除5月份的公摊电费和自用电费合计103.60元。2017年5月18日，案涉房屋已经交付给蒋鸿浩，所以该电费应由蒋鸿浩负担；3.蒋鸿浩仅有一次联系要求陈晨移交案涉房屋。2019年3月15日以后，看房都是蒋鸿浩带领意向客户去案涉房屋，当时蒋鸿浩问陈晨，如果能找到下家延续到租期届满，是否就可以不付违约金。案涉房屋始终由蒋鸿浩控制；4.陈晨认为，在交接案涉房屋时，蒋鸿浩应当告知新的入户密码，双方共同核对水电用量具体数值、生活设施是否完好。2019年3月15日，蒋鸿浩没有告诉陈晨母亲新的密码，当时白天也其未开灯检查，而且蒋鸿浩私自铺设的地毯味道很重却拒绝恢复原状，因此双方未办正式移交手续。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。根据双方约定，涉案房屋的租期是自2017年6月1日至2020年6月1日。2018年11月底，蒋鸿浩以手机微信方式明确通知陈晨母亲，要求于2019年2月底时解除涉案租赁合同，此后基于蒋鸿浩个人原因，蒋鸿浩又于2019年3月1日再次通知陈晨母亲，要求于2019年3月底时解除涉案租赁合同。在约定的租期届满之前，蒋鸿浩以其行为明确的表示不再履行涉案租赁合同，其单方提前解除合同的行为已构成违约，蒋鸿浩应承担违约责任。陈晨要求解除涉案租赁合同并要求蒋鸿浩支付违约金13000元的主张，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持。关于涉案房屋的返还。一审法院认为：1.在蒋鸿浩明确要求解除双方合同后，陈晨母亲虽然于2019年3月15日进入案涉房屋进行查看，但蒋鸿浩并未将其橱柜搬走、室内物品未能全部清空，租赁期间发生的物业费用也未全部结清，重新设置的入户门密码也未准确告知陈晨母亲。同时，陈晨母亲也明确拒绝在上述状况下接收案涉房屋，且蒋鸿浩已给付租金所对应的期限，即2019年3月当时还未届满，双方关于合同解除以后的债务问题也未协商一致。因此，蒋鸿浩认为已于2019年3月15日返还涉案房屋的辩称意见，不符合已查明的事实和法律规定，一审法院不予采信；2.2019年4月14日，双方当事人再次协商返还案涉房屋，陈晨本人也已实际查看案涉房屋的具体状况，虽然双方在押金是否返还的问题仍各执己见未能协商一致，陈晨也未接收房屋，并坚持要求蒋鸿浩履行书面交接手续才同意接收涉案房屋。而自2019年4月1日起，蒋鸿浩已未按约及时给付陈晨任何租金，虽然陈晨认为蒋鸿浩的行为已经构成违约，但是依据法律规定，即使涉案房屋仍然存在遗留蒋鸿浩物品、未能清空或结清费用等诸多情况，但在双方就此进行共同确认或者有效固定现场状态后，为了防止经济损失的进一步扩大，陈晨仍然应当及时接收涉案房屋；否则，关于扩大后的经济损失，应由陈晨自行承担，不得要求蒋鸿浩进行赔偿。因此，关于蒋鸿浩返还涉案房屋的具体时间，应认定为2019年4月14日；双方约定每月租金为13000元，每日平均为433.33元，2019年4月1日至14日合计14天，所以陈晨要求蒋鸿浩给付剩余租金6066.62元的诉请，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持；超出该数额的陈晨诉请，一审法院不予支持。关于蒋鸿浩应赔偿的损失。一审法院认为：1.双方约定，租期内的水、电、煤气、垃圾费、物业费、公摊水电费等应由蒋鸿浩承担。根据缴费通知单，涉案房屋2019年3-4月物业服务费为584元，2019年2-3月公摊电费应缴数额为127.60元，2019年2-3月自用电费应缴数额为242元。因此，2019年3月1日至4月14日期间，实际已发生的物业费应为438元、公摊电费应为159.50元。所以，陈晨要求蒋鸿浩给付物业费用839.50元的诉讼请求，一审法院予以支持；2.关于空调维修费用。蒋鸿浩认为入住后空调即出现故障，在联系陈晨母亲后要求蒋鸿浩自行处理，因此在房租中扣除空调维修费用1600元。在本案审理中，关于空调维修一事，作为委托代理人的陈晨母亲当庭并未完全否认。由于作为出租人的陈晨应向蒋鸿浩提供符合约定的房屋，且应及时履行设施维修义务，所以蒋鸿浩的此项辩称意见，符合已查明的事实和双方约定，一审法院予以采信。陈晨要求蒋鸿浩给付已扣除租金1600元的诉请，一审法院不予支持。3.双方约定，租期自2017年6月1日起至2020年6月1日止，即自2017年6月1日起，蒋鸿浩应向陈晨给付租金，同时负担案涉房屋使用期间所发生的物业各项费用，而案涉房屋交付后至租期起始日期间的物业费用，双方并未作出明确约定。所以陈晨要求蒋鸿浩给付2017年6月1日前物业费用的诉请，不符合双方约定，一审法院不予支持；4.双方约定的押金为13000元，另约定违约方应支付13000元违约金，如蒋鸿浩违约，则押金不退，如损失超过违约金，需要另行追加赔偿。所以，双方明确约定的“押金不退”，实质就是约定蒋鸿浩应支付等同于押金数额的违约金。由于蒋鸿浩已给付陈晨押金13000元，所以陈晨要求蒋鸿浩支付违约金的诉请，在事实上已经实现，一审法院予以确认。陈晨认为押金应不退还的诉称意见，因不符合双方约定和法律规定，一审法院不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百十一四条、第一百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除陈晨与蒋鸿浩于2017年5月18日签订的房屋租赁合同；二、蒋鸿浩应于判决生效之日起十五日内给付陈晨剩余租金人民币6066.62元以及物业费839.50元；三、驳回陈晨的其它诉讼请求。一审案件受理费1242元，由陈晨负担800元，蒋鸿浩负担442元。陈晨预交案件受理费的剩余部分442元由一审法院退回，蒋鸿浩应负担案件受理费部分在判决生效之日起十五日内向一审法院交纳。双方当事人在本案二审中均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：一、一审法院判令解除案涉房屋租赁合同是否有事实和法律依据；二、蒋鸿浩应否向陈晨支付2019年4月14日前的案涉房屋租金。对于争议焦点一，本院认为，蒋鸿浩在案涉房屋租赁合同约定的租期尚未届满之时即明确提出不再续租案涉房屋，而此后，陈晨亦已实际收回案涉房屋，在此情况下，一审法院根据陈晨的诉讼请求，判决解除双方间的案涉房屋租赁合同，有事实和法律依据。关于争议焦点二，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，蒋鸿浩与陈晨约定，租用案涉房屋至2020年6月1日，但其于2018年11月即在未与陈晨协商一致的情况下，单方通知陈晨再租3个月就不继续租赁，已构成违约，应承担相应违约责任。陈晨就此主张不退换蒋鸿浩已支付的押金13000元，一审法院对此予以支持，亦有事实和法律依据。蒋鸿浩上诉称，其提前三个月要求退房，此后因出差无法腾空交还房屋而又向陈晨支付了一个月房租，决定租到2019年3月31日，在此过程中，陈晨没有提出任何不同意见。因此，双方间的案涉房屋租赁合同实际已于2019年3月15日解除。对此，本院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。蒋鸿浩与陈晨签订案涉房屋租赁合同后，应按约定全面履行合同，在没有法定或约定事由的情况下，如其希望解除合同，应与陈晨协商一致。但蒋鸿浩在不享有法定或约定解除权的情况下，仅以其单方通知解除合同而陈晨未置可否为理由，主张案涉房屋租赁合同已于其自行认定的时间解除，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。蒋鸿浩上诉称，其实际已于3月15日腾空房屋，陈晨也到场查验房屋，双方仅因是否退还押金产生分歧而未办理书面交接手续，应认定其实际于2019年3月15日退房。对此，本院认为，如前所述，要求提前退租系蒋鸿浩的单方意思表示，双方间并未就此达成一致意见，但经蒋鸿浩通知，陈晨为避免其损失扩大，请其母亲于2019年3月15日到场查验房屋。当天，双方在未查验完毕房屋时即发生争执，陈晨的母亲在报警后离开，不能据此认定蒋鸿浩已经履行完毕交房义务。蒋鸿浩的此项上诉理由不能成立。如前所述，蒋鸿浩并未在2019年3月15日适当地履行交房义务。此后，双方当事人另约定于2019年4月14日到场交房，陈晨和蒋鸿浩亦均于当天实际到场验房，因此，一审法院判令蒋鸿浩向陈晨支付案涉房屋租金及物业费至2019年4月14日，仍有事实和法律依据。综上，蒋鸿浩的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费378元，由上诉人蒋鸿浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙  伟审 判 员 王  路审 判 员 龚  震二〇二〇年八月二十八日法官助理 高礼慧书 记 员 朱 亚 芳