上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初18835号原告：上海星峡置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：彭庆邦，上海星峡置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：刘倩，北京市金杜律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：郝英男，北京市金杜律师事务所上海分所律师。被告：世鳌商务咨询(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：刘天飚。被告：世鳌国际商务(北京)有限公司，住所地北京市。法定代表人：刘天飚。两被告共同委托诉讼代理人：瞿一凡。原告上海星峡置业有限公司与被告世鳌商务咨询(上海)有限公司、世鳌国际商务(北京)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告上海星峡置业有限公司(以下简称星峡公司)的委托诉讼代理人郝英男,被告世鳌商务咨询(上海)有限公司(以下简称世鳌(上海)公司)、世鳌国际商务(北京)有限公司(以下简称世鳌(北京)公司)共同委托诉讼代理人瞿一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星峡公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告星峡公司与被告世鳌(上海)公司签订的《海洋大厦房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；2、没收租赁保证金1,669,226.52元；3、两被告连带清偿支付2015年12月3日、2016年4月11日签订《海洋大厦房屋租赁合同》项下各项费用2,027,807.52元(租金1,827,622.60元、物业费138,495.67元、水费63元、电费61,626.25元)及滞纳金4,858,060.35元(暂计至2020年2月29日)；4、被告世鳌(上海)公司支付2019年4月19日签订的《海洋大厦房屋租赁合同》项下各项费用3,630,189.23元(租金3,055,084.05元、物业费466,083.80元、水费84元、电费54,806.25元)及滞纳金3,653,003.46元(暂计至2020年2月29日)；5、两被告连带清偿原告律师费106,000元；6、被告世鳌(上海)公司支付相当于三个月租金及管理费的违约金1,723,357.65元；7、被告世鳌(上海)公司支付已享受装修期及免租期间的租金507,869.15元；8、被告世鳌(上海)公司支付自2019年12月1日起房屋占用费，即租金、物业管理费(每日37,772.23元)的双倍，直至腾退房屋日止(暂计至2020年2月29日)；9、诉讼费、财产保全费、公告费由两被告连带清偿。事实和理由：2015年12月3日，原告星峡公司与被告世鳌(北京)公司签订了《海洋大厦房屋租赁合同》，约定原告将位于黄浦区延安东路XXX号601－603室、607－618室(所有权人为原告)的房屋租赁给被告世鳌(北京)公司使用，租期3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止。租赁合同对租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等进行了明确约定。2016年3月10日，原、被告三方签订合同主体变更协议，约定被告世鳌(北京)公司承租的部位由被告世鳌(上海)公司承租，世鳌(北京)公司承担连带责任。2016年2月4日，原告星峡公司与被告世鳌(北京)公司还签订了《海洋大厦房屋租赁合同》，约定原告将位于黄浦区延安东路XXX号605－606室(建筑面积269.40㎡、所有权人为原告)的房屋租赁给被告世鳌(北京)公司使用，租期为2016年6月16日起至2019年3月31日止。租赁合同对租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等进行了明确约定。2016年4月25日，原、被告三方再次签订合同主体变更协议，约定被告世鳌(北京)公司承租的部位由被告世鳌(上海)公司承租，世鳌(北京)公司承担连带责任。自2018年9月起，被告世鳌(上海)公司拖延缴纳租金、物业费、水电等费用，截止2019年3月31日，被告世鳌(上海)公司拖欠各类费用2,021,094.27元。后原告与被告世鳌(上海)公司于2019年4月19日签订《海洋大厦房屋租赁合同》续约合同，原告将位于黄浦区延安东路XXX号6层出租于被告世鳌(上海)公司，期限为2019年4月1日至2022年3月31日，并要求补足租赁保证金差额1,554,131.13元。合同签订后，被告世鳌(上海)公司一直无故拖延缴纳租金、物业管理费、水电等费用，给原告造成巨大经济损失，被告的行为已经构成严重违约，原告多次催告无效后于2019年11月27日、12月2日以邮件的方式向被告世鳌(上海)公司送达解约函，双方租赁合同于2019年11月30日提前解除。因被告世鳌(上海)公司在解约后仍占用租赁部位，未腾退，故诉讼。被告世鳌(上海)公司、世鳌(北京)公司共同辩称，1、2019年11月27日原告禁止被告人员进出承租房屋，原告将涉案房屋全部关闭，导致被告人员无法进入，个人物品仍在办公室内，故被告不是恶意占用。2、被告对于欠费一直与原告积极沟通，因疫情影响未果，希望给予时间沟通。3、对原告诉请均不认可。庭后两被告书面辩称；同意自2019年11月30日双方解除租赁合同。但原告没收租赁保证金无法律依据，租赁保证金应抵扣租金和物业管理费。对于原告主张按日千分之五计算的滞纳金，因滞纳金已达年利率为182.5％，原告在主张违约金的同时，又要求被告承担属于行政责任形式的滞纳金不予认可，也不应支付。原告主张的违约金金额过高，应适当予以调整，要求调整降低至不超过二个月的租金和物业费总额的违约金。免租期是设定原告义务，从而保证被告能够正常入住使用，解约时不应由被告再支付免租期费用。关于房屋腾退，2019年11月30日之后，被告多次要求向原告交房，原告均不予配合，延迟退房的责任在于原告。缴纳的各类费用，2018年9月，账目记载被告欠原告租金为63,674.62元，2019年5月和6月，被告向原告支付保证金500,000元。2019年10月电费6,210元及2019年11月电费5,272.50元原告未向被告出具账单，现账目记载与事实不符。对于律师费、财产保全费、公告费、案件受理费，双方均有违反租赁合同项下的义务，不应由被告承担。本院对双方当事人提交的证据组织了证据交换并进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、2016年2月4日，出租方星峡公司(甲方)，承租方世鳌(北京)公司(乙方)，双方签署《海洋大厦房屋租赁合同》。1.1租赁房屋(以下简称“该房屋”)的具体地址、建筑面积及具体位置见附件一。……1.6该房屋的装修及设施情况见本合同附件三。除双方另有约定外，该附件将作为甲方向乙方交付该房屋及乙方在租赁期满向甲方交还该房屋的验收依据。……2.6除首期租金和首期物业管理费外，乙方应根据本合同的规定于每个日历月的第一日或之前按照甲方指示向甲方或物业管理公司提前支付当月的租金、物业管理费及停车费(如有)(见附件二)。如果租期内最后一个付款周期不是一个完整的月，租金、物业管理费和停车费将按实际租赁日所占一个月的比例如实支付。……2.9乙方应根据该房屋的独立计量记录和/或甲方提供的公共事业单位账单支付所有在该房屋内使用的包括但不限于水、电和通讯费等费用(以下简称“其他费用”)。在收到该等计量记录或账单后，乙方应根据甲方或物业管理公司的通知所规定的付款方式、付款时间向甲方或物业管理公司支付该费用，逾期视为乙方违约。若甲方代乙方支付其他任何费用的，乙方应在甲方要求的期限内将甲方代付的任何费用补偿予甲方。……2.12在租赁期内，乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方支付的租金、物业管理费、停车费及其他费用。……4.4…甲方有权在乙方违反本合同的情况下，抵扣乙方的租赁保证金，以补偿甲方所遭受的一切损失包括但不限于拖欠的租金、物业管理费、其他费用及任何乙方应支付的款项。在此情况发生时，乙方必须在甲方发出书面通知之日起14个工作日内把甲方扣除的租赁保证金部分重新补足并支付于甲方，否则甲方有权立即提前收回该房屋，并视乙方为严重违约，甲方将按照本合同的约定追究乙方的违约责任。如果租赁保证金不足甲方抵扣的金额，甲方有权追讨，乙方应向甲方额外支付差额部分。……12.1租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付款项，提供甲方认可的完成或办理以该房屋地址作为乙方相关证照(包括但不限于营业执照、税务登记证)之注册地址的搬离或注销手续的书面证明文件，并将房屋恢复至交付时原状(自然损耗除外)于租赁解除或终止当日17：00以前交还甲方。甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将该房屋交还甲方的义务。12.2乙方对该房屋做出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，并由乙方承担一切的费用。12.3若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，甲方有权视乙方留存于房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)为乙方废弃物，甲方有权进入该房屋并处置乙方废弃物(如有)，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用。……14.1如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金、物业管理费、停车费以及其他应付费用包括但不限于电费、电话费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过14日的，属于严重违约，甲方有权按照条款14.2追究乙方责任。14.2以下情形将被视为乙方严重违约：14.2.1乙方未足额支付任何一期租金、物业管理费、停车费以及其他费用超过14日的；14.2.6乙方以任何方式通知甲方其有意提前终止本合同或拒绝履行其在本合同中的义务；……14.3在发生上述条款14.2规定的任一严重违约情形时，甲方除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同，合同终止之日为自甲方书面通知按照条款第19.8条视为送达到达乙方之日，同时甲方还有权：…14.3.2将该房屋清空及恢复至交付时原状，并以其认为合适的任何方式处置乙方留存于该房屋的物品；……14.4在条款14.3基础上，甲方还有权行使以下权利：14.4.1甲方有权没收租赁保证金；14.4.2对于乙方至本合同终止在应付日期未支付的所有拖欠的租金、物业管理费、停车费以及其他费用，甲方有权追偿，乙方应当立即支付。附件一：租赁地址为上海市延安东路XXX号海洋大厦6层05－06室(单元)，建筑面积为269.40平方米。附件二：1.甲、乙双方约定，该房屋租赁期自2016年6月16日起至2019年3月31日止。2、提供4个月免租装修期(2016年2月16日起至2016年6月15日)。如因乙方违约致本合同提前终止的，甲方有权要求乙方按本合同附件二第5条的租金价格支付免租装修期的租金。……5.甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积的租金为8.00元(其中净租金为7.55元)，月租金为65,554元。……6.甲、乙双方约定，该房屋物业管理费用为：每月每平方米建筑面积物业管理费为29元。每月物业管理费总额为：7,812.60元。……7.本合同项下租赁保证金总额为按租赁期月租金最高月计算的三个月的租金及物业管理费的总和，共计220,099.80元。附件三，交付标准(内墙、地板、天花、…)。附件四补充条款(相关条款修改)。《海洋大厦房屋租赁合同》由原告与世鳌(北京)公司双方盖章确认。2015年12月4日，双方对于租赁的601－603室号，607－618室号办理了收接确认。2016年4月，原告星峡公司(甲方)、被告世鳌(上海)公司(丙方)、世鳌(北京)公司(乙方)三方签订《主体变更协议》，……，B、现乙方向甲方提出书面申请，乙方拟将上述该房屋转由其关联公司丙方承租，原合同下乙方的全部权利义务亦一并由丙方承担。C、丙方在此声明已查阅、审阅了原合同全部内容，并全面、完全、准确了解、理解了原合同各条款的意义，且愿意在成为承租方后按照原合同的约定履行承租方的各项义务。D、乙方在此声明愿意为丙方履行原合同、本协议各项义务向甲方承担连带责任。……达成如下协议：一、各方确认，自2016年2月16日起，上述原合同的承租方主体乙方已变更为本协议中的丙方，原合同属于乙方的权利、义务全部由丙方承继，并按本协议约定执行。但本协议生效后，丙方基于履行上述原合同而对甲方所负的一切债务，乙方应对该债务承担连带清偿责任。二、本协议生效之日前，乙方基于履行原合同而对甲方所负的一切债务，在本协议生效后由丙方承担，但乙方应对该债务承担连带清偿责任。……四、乙方已支付的保证金220,099.80元自本协议生效之日起自动转为丙方应支付的保证金，该保证金的作用按原合同约定执行。……保证金将依据原合同的有关条款结算并直接退还给丙方，无须退还乙方，且乙方不得要求甲方退还该保证金。五、……丙方在其租赁合同终止时应按乙方在原合同中的承诺向甲方交还该房屋。六、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。不论何种原因导致原合同提前终止的，则本协议亦自动同时终止，丙方无权继续租赁该房屋。……。《主体变更协议》由原、被告三方盖章确认。2017年10月26日，补充协议，A,乙方(世鳌(上海)公司)先后向甲方(星峡公司)承租延安东路XXX号海洋大厦6层01－03＆07－18单元(租赁房屋一)与6层05－06单元(租赁房屋二)，分别签署《海洋大厦房屋租赁合同》，…。B，丙方(世鳌(北京)公司)在此声明愿意为乙方履行原合同、原协议及本协议各项义务向甲方承担连带责任。现经甲、乙、丙三方协商一致，就上述原合同及原协议的约定达成如下补充协议：一、租金的免除，1)、租赁期内，…。若因乙方原因导致原合同、原协议及本协议在履行期间提前解除的，则乙方除按照原合同及原协议约定承担违约责任外，还应按照月租金498,521.87元补足支付2018年2月1日至2018年2月28日的房屋租金。2)、甲方同意，…但仍需要按照原合同及原协议约定支付相关物业管理费和其他应付费用。延租期间内，若因乙方原因导致原合同、原协议及本协议在履行期间提前解除的，则乙方除按照原合同及原协议约定承担违约责任外，还应补足延租期(即2019年4月1日至2019年5月31日)的房屋租金计997,043.74元。二、乙方承诺不会再提出其他任何形式上的租金减免或任何优惠申请。…。补充协议由原告星峡公司、被告世鳌(上海)公司、世鳌(北京)公司三方签订并盖章。2018年9月、10月、11月直至2019年3月，原告向被告世鳌(上海)公司发出催款通知书、付款通知，要求被告缴纳欠付的租金、物业管理费、滞纳金以及电费、水费和保证金差额。2018年12月12日，原告向被告发出关于要求立即缴纳欠款及滞纳金的函，截止本函之日，601－603室、607－618室仍未支付在租赁合同项下应付的1,790,063.26元，要求于2016年12月14日或之前支付所有欠款，并按照租赁合同约定就截止2018年12月14日欠款部分支付滞纳金483,503.91元。截止本函之日，605－606室仍未支付在租赁合同项下应付的270,028.60元，要求于2016年12月14日或之前支付所有欠款，并按照租赁合同约定就截止2018年12月14日欠款部分支付滞纳金73,813.02元。如未能在上述期限内支付欠款和滞纳金，将严格依据租赁合同约定追究违约责任(包括但不限于终止租赁合同、收回房屋、没收租赁保证金、追索欠款和滞纳金)。2019年1月，原告向被告发出催款及断电通知，截止2019年1月15日，被告应付未付款项为2,103,180.45元，所欠0.5％滞纳金702,744.13元，应在2019年1月18日前付清。未收到全部款项的，将授权物业公司对该房屋采取应急制管措施。2019年1月25日，被告世鳌(上海)公司向原告予以了回函：“……希望考虑实际困难及处境，暂不再支付合同约定的剩余租金及相关费用”。二、2019年4月19日，原告星峡公司(甲方)与被告世鳌(上海)公司(乙方)再次签订《海洋大厦房屋租赁合同》，……12.1租期届满日或提前终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项，……若乙方未全面、充分地履行其复原义务的，则(1)、乙方已支付的租赁保证金不予退还；及(2)、甲方可选择代为履行复原义务，而乙方应承担因甲方代为履行复原义务而产生的所有费用，并赔偿甲方因此而遭受的所有损失。12.5若乙方未履行上述12.1条规定的义务，则从租期届满日或提前终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止或甲方收回房屋之日……房屋占用费和物业管理费标准分别为租期届满之日或提前终止之日的前一日的租金和物业管理费的两倍……。17.1如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租赁保证金、租金、物业管理费、停车费(如有)以及其他应付费用包括但不限于电费、电话费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过14日的，属于严重违约，甲方有权按照本第17条款追究乙方责任。视为严重违约：17.2.1乙方未足额支付任何一期租金、物业管理费、停车费以及其他费用超过14日的。17.2.2乙方未能在本合同签署后5个工作日内按照本合同约定支付全额租赁保证金的，或未能在第4.4条、第4.7条规定的期限内重新补足租赁保证金的。……17.3……有权以书面通知乙方的方式提前单方面终止本合同，而书面通知中规定之日即为提前终止之日。……17.4在条款17.3基础上，甲方还有权行使以下权利，且乙方应在甲方提前终止本合同后七个工作日之内一次性支付下述所有款项：17.4.1甲方有权没收租赁保证金。……17.4.7乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及/或本合同项下其他免租期间的租金。其余合同条款与2016年2月4日《海洋大厦房屋租赁合同》协议条款基本相同。租赁合同由双方签署。附件一、租赁地址为上海市延安东路XXX号海洋大厦6层01－18室(单元)，建筑面积为2,048.72平方米。附件二、关于租赁期限、租金、物业管理费及其他费用的支付。1、甲乙双方约定，房屋租赁期为2019年4月1日至2022年3月31日止。2、该房屋交付日为2019年4月1日。3、提供1个月免租期(即2019年4月1日起至2019年4月30日)……如因乙方违约致本合同提前终止的，甲方有权要求乙方按本合同附件二第四条的租金标准支付免租期的全部租金。4.甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积的租金为8.15元，月租金为507,869.15元。……5.甲乙双方约定，该房屋物业管理费用为：每月每平方米建筑面积物业管理费为32.50元。每月物业管理费总额为：66,583.40元。……6.本合同项下租赁保证金总额为按租赁期月租金最高月计算的三个月的租金及物业管理费的总和，共计1,723,357.65元。……。附件三，交付标准。鉴于本合同为续租合同，该房屋已交付乙方。……。附件四补充条款(相关条款修改)。《海洋大厦房屋租赁合同》由原告与被告世鳌(上海)公司双方盖章确认。2019年4月19日，原告星峡公司(甲方)与被告世鳌(上海)公司(乙方)还签订补充协议二。……经双方协商一致，就原文件的补充事宜达成协议如下：一、乙方同意支付1,504,577.73元用于偿还其在2019年1月1日至2019年3月31日期间的应付款项，双方同意甲方从原文件项下乙方已支付的租赁保证金中相应扣除该笔应付款项。二、双方同意将扣除前述保证金后的原文件项下租赁保证金余额即169,226.52元转为甲乙双方就该房屋的租赁事宜而另行签署之《海洋大厦房屋租赁合同》项下的保证金，不足部分应由乙方根据续租合同之相关约定另行补足。三、双方确认鉴于乙方在原合同项下存在违约行为，乙方不再享有补充协议一项下自2019年4月1日至2019年5月31日的免租延租期。原合同租赁期至2019年3月31日终止。……。同日，原告星峡公司(甲方)与被告世鳌(上海)公司(乙方)还签订补充协议三。……经双方协商一致，就原文件的补充事宜达成协议如下：一、甲方同意，若乙方完全且充分地履行其在续租合同项下的所有义务，且在续租合同整个租赁期内乙方没有任何违约行为的前提下，甲方将豁免乙方在原合同项下的所有应付未付款项中扣除补充协议二第一条中乙方同意支付的应付款项1,504,577.73元后的其他应付未付款。否则，一旦乙方在续租合同项下发生任何一项违约行为，乙方须在甲方发出补缴原合同项下欠款通知后的5日内一次性且无条件地向甲方补缴因其原合同项下的违约而本应向甲方支付的所有欠款、滞纳金和其他违约金。……。补充协议由原告与被告世鳌(上海)公司双方盖章确认。补充协议四，……，现经各方协商一致，就原文件的补充达成协议如下，一、乙方确认，尚拖欠甲方租赁保证金1,554,131.13元，乙方须于2019年10月18日之前向甲方支付租赁保证金部分100万元，且于2019年10月31日前支付不低于50万元。剩余不足部分将顺延至下一个付款周期。……，五、担保条款，担保方同意就乙方本补充协议项下义务的履行向甲方提供不可撤销的连带责任保证。保证期间为自本补充协议权利履行期限届满之日起三年。……。协议由原告星峡公司、被告世鳌(上海)公司、世鳌(北京)公司三方签订并盖章。三、2019年6月4日，被告世鳌(上海)公司向原告回函：……申请自2019年6月10日起，每周分期支付不低于10万元的费用……。2019年6月20日，原告向被告发出关于要求立即缴纳欠款及滞纳金的函，截止本函之日，仍未支付在租赁合同项下应付的2,589,904.23元，并要求于2019年6月25日内支付所有欠款，按照续租合同约定就欠款部分支付滞纳金663,568.76元。鉴于在续租合同项下的前述违约行为要求在2019年6月25日内一次性补缴原合同项下的违约而本应支付的所有欠款、滞纳金和其他违约金3,610,302.99元。如未能在上述期限内支付欠款和滞纳金，将严格依据续租合同约定追究违约责任(包括但不限于终止租赁合同、收回房屋、没收租赁保证金、追索欠款和滞纳金)。2019年7月1日，被告世鳌(上海)公司再向原告回函：因严重亏损，融资计划需三个月完成，并定于7月15日、8月15日、9月15日支付10万元至20万元左右租金，期间资金到位将立刻支付相关款项。2019年7月19日，原告再次向被告发出关于要求立即缴纳欠款及滞纳金的函。要求依据租赁合同结清欠款、支付滞纳金。该函件未妥投。2019年11月29日，原告向被告世鳌(上海)公司发出解约函：被告世鳌(上海)公司未按约定按时支付租赁保证金、租金、物业管理费、停车费……。1、贵司与我司签订的《租赁合同》及后续签订的补充协议均于2019年11月30日解除，贵司已交纳的租赁保证金不予退还。2、请贵司最迟于本函发出之日起5个工作日内，结清续租合同项下欠缴费用：租金2019年6月至11月2,621,667.45元；物业管理费2019年6月至11月399,500.40元；水电费2019年4月至10月49,612.50元；租赁押金554,131.13元。3、最迟于本函发出之日起5个工作日内，结清《补充协议三》项下欠缴费用：2018年9月至2019年3月租金1,827,622.60元；物业费2018年11月至2019年3月138,495.67元；水电费2018年7月至2019年3月61,689.25元。上述欠缴费用滞纳金6,033,453.22元(按每日0.5％，暂计至2019年11月30日)。⑴、按照租赁合同约定之标准将房屋恢复原状后交还；⑵、完成注册地变更、注销手续，使租赁房屋可重新作为工商注册地使用；⑶、办理完毕租赁房屋的水、电、燃气、通讯、网络等销户手续；⑷、完成与租赁房屋有关的向第三方提供预付款卡退卡(退款)手续。被告未回复。四、原告为本次诉讼聘请律师，支付法律服务费106,000元；申请财产保全，购买诉讼财产保全责任保险支付费用8,704元。以上事实，由原告提供的《海洋大厦房屋租赁合同》、合同主体变更协议、用户退楼记录、补充协议、催款通知书、月账单签收表、催款及断电通知、要求立即缴纳欠款及滞纳金的函、邮件快递单、关于海洋大厦6层租赁合同相关问题的声明函、延期付款申请书、解约函、申请函、电子邮件等证据，及当事人庭审陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告订立的房屋租赁合同是双方的意思表示，未违反法律法规，应认定有效，具有约束力，双方应当依约履行。在合同期内，被告未支付租金和物业费用，未按租赁协议履行，经原告发函通知，仍未履行合同义务，其行为已构成违约，原告单方面解除合同的行为，符合合同约定，本院予以支持。关于合同解除日，原告在2019年11月29日解除函中明确，以2019年11月30日作为双方租赁合同解除日，同样符合合同约定，且被告也认可该日为双方的租赁合同解除日，本院予以确认。根据租赁合同要求，被告应支付租金、物业管理费、水、电费用，被告对此金额予以否认，但双方往来函件中多次涉及该金额，被告未举证证实该金额非事实，也并非系一方的推算，对此金额本院予以确认，故原告的主张于法有据，本院予以支持。至于租赁保证金，原告星峡公司要求予以没收，符合合同约定，本院一并予以照准。根据合同约定，原告星峡公司有权主张逾期违约金，但合同对具体主张的时间未做约定，被告则认为违约金金额约定过高，应适当予以调整。本院认为，违约金应以损失为依据，兼顾履行情况，根据公平原则，被告要求调整降低不超过两个月的租金和物业管理费总额的违约金，尚在合理范围之内，本院予以采纳。关于违约金、逾期未履行的滞纳金和没收保证金，系一方未按合同履行违约的前提下，另一方予以处罚、没收，起到一定惩罚性制约。因原告已收取租赁保证金、处罚了违约金，保证金系用于抵偿抵扣承租人任何应付款项的补救，也系承租违约解约致出租人有权不予返还的权利以及逾期未履行承担的违约处罚。而本案被告违约行为不符合重复制约的情形，对于原告采取重复制约措施，不具有合理性，其主张逾期未履行的滞纳金的诉求，本院不予支持。合同履行过程中，设定一定期限作免租期，系促成合同成立的条件之一，根据合同履行情况和合同性质，提前解约并存在违约的情况下，有权要求免租期费用，考虑到免租期租金双方有协议约定，故原告要求支付免租期租金符合双方的合同约定，本院予以支持。合同解除后，对于仍占用系争房屋，原告星峡公司依据合同主张系争房屋占用期间的租金、物业管理费直至交接时的费用的二倍收取使用费，该处罚系起到威慑作用，但合同对于违约已承担保证金没收、违约金支付的前提下，再按租期费用的二倍收取使用费，明显约定过高，故本院对原告的此项诉讼请求依法予以调整。被告世鳌(北京)公司和被告世鳌(上海)公司两公司为同一法人，租赁系争房屋时对于承租的责任已明确，同时，两被告并明确承担不可撤销的连带责任保证，故原告主张两被告共同承担连带责任的主张，本院予以支持。此外，原告为本次诉讼聘请诉讼代理人，所支付律师费用当属因被告的违约所造成原告财产利益上的损失，应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海星峡置业有限公司与被告世鳌商务咨询(上海)有限公司于2019年4月19日订立的《海洋大厦房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；二、被告世鳌商务咨询(上海)有限公司在原告上海星峡置业有限公司处的保证金人民币1,669,226.52元，不予退还。三、被告世鳌商务咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海星峡置业有限公司(2015年12月、2016年4月租赁合同项下)房屋租金人民币1,827,622.60元、物业管理费人民币138,495.67元、水费人民币63元、电费人民币61,626.25元；四、被告世鳌商务咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海星峡置业有限公司(2019年4月租赁合同项下)租金人民币3,055,084.05元、物业费人民币466,083.80元、水费人民币84元、电费人民币54,806.25元；五、被告世鳌商务咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海星峡置业有限公司(二个月租金和物业管理费)违约金人民币1,148,905.10元；六、被告世鳌商务咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海星峡置业有限公司装修免租期租金人民币507,869.15元；七、被告世鳌商务咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海星峡置业有限公司房屋使用费(自2019年12月1日起至房屋腾空之日止，按每日人民币37,772.23元计付)；八、被告世鳌商务咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海星峡置业有限公司律师费人民币106,000元；九、被告世鳌国际商务(北京)有限公司对被告世鳌商务咨询(上海)有限公司上述第三条、第八条所负之债务承担连带清偿责任；十、原告上海星峡置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币149,675元、诉讼财产保全费人民币5,000元、公告费人民币820元(原告已预缴)；均由被告世鳌商务咨询(上海)有限公司、世鳌国际商务(北京)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  袁 伟审 判 员  蔡妙妙审 判 员  杨万加二〇二〇年八月二十一日法官助理  程惠丽书 记 员  黄晓静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。