常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0413民初6554号原告：计培民，男，1957年5月22日出生，汉族，住江苏省南京市。被告：江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司（原常州奥莱商业运营管理有限公司），住所地江苏省常州市金坛区经济开发区兴华路9号。法定代表人：钟家发，该公司总经理。委托诉讼代理人：史伟华，江苏金天虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈久萍，江苏金天虹律师事务所律师。被告：江苏万和国际商贸有限公司，住所地江苏省常州市金坛区经济开发区兴华路9号。法定代表人：江玉红，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐连华，江苏金天虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫，江苏金天虹律师事务所律师。原告计培民诉被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司（以下简称奥莱公司）、江苏万和国际商贸有限公司（以下简称万和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告计培民到庭参加诉讼，被告奥莱公司的委托诉讼代理人陈久萍、被告万和公司的委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告计培民到庭参加诉讼，被告万和公司的委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。被告奥莱公司的委托诉讼代理人史伟华、陈久萍经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告奥莱公司向原告支付自2015年5月1日起至2019年5月1日期间租金317220元，违约金158610元（截止2019年5月31日），合计人民币475830元；2、被告奥莱公司继续履行《奥特莱斯委托招商协议》所约定的租金支付义务；3、被告万和公司对被告奥莱公司的上述付款义务承担连带清偿责任；4、判令两被告承担诉讼费用。事实和理由：原告为江苏奥特莱斯购物公园六区14栋110号商铺的产权人，原告与被告奥莱公司在2010年10月12日签订《奥特莱斯委托招商协议》一份。该协议约定原告将上述商铺委托被告奥莱公司经营，经营期限为10年，租金收益为每年63444元，租金每年5月1日至每年5月30日付清，违约金数额为每年租金的50%。《奥特莱斯委托招商协议》签订后，原告按照约定将涉案商铺交被告奥莱公司经营，被告奥莱公司仅支付了2015年5月1日前的租金。2015年5月1日后，被告奥莱公司无故拖欠租金不付，原告多次催讨，后原告与被告奥莱公司在2017年9月9日和2018年10月6日两次签订了《租金支付协议》,其中后一次支付协议约定：“双方商定2015年5月1日至2021年4月30日所欠租金，期间内固定租金总额合计364802元；甲方分3年支付上述租金，付款方式为每月平均支付，付款起始日期为2018年11月15日。（即每月支付10134元）”。但被告奥莱公司并没有履行该支付协议。根据该支付协议中的约定：“若甲方未能按照本协议如期足额支付租金，则乙方有权按照原合同追究甲方的违约责任”。现原告有权向被告奥莱公司主张2015年5月1日至起诉之日共计5个年度317220租金，并追究被告奥莱公司的违约责任，违约金的计算标准为每年租金的50%,违约金共计158610元，被告奥莱公司应当向原告支付租金和违约金合计475830元。被告万和公司与被告奥莱公司系关联企业，应对原告的租金及违约金承担连带责任。原告多次向两被告催要未果，故诉至法院。2020年8月18日，原告申请变更诉讼请求为：1、判令被告奥莱公司向原告支付自2015年5月1日起至2020年5月1日期间租金364802元；2、判令被告奥莱公司支付租金未付的违约金（以租金63444元为基数自2015年5月1日起至付清之日止按日万分之二计算；以租金126888元为基数自2016年5月1日起至付清之日止按日万分之二计算；以租金190332元为基数自2017年5月1日起至付清之日止按日万分之二计算；以租金253776元为基数自2018年5月1日起至付清之日止按日万分之二计算；以租金317220元为基数自2019年5月1日起至付清之日止按日万分之二计算；以租金364802元为基数自2020年5月1日起至付清之日止按日万分之二计算）；其他诉讼请求不变。两被告对原告变更的诉讼请求无异议。被告奥莱公司辩称，对租金没有异议，但违约金约定过高。此类案件属于集体性案件，请求法院参照之前判决的案件按照日万分之二的逾期利息支付原告违约金。被告万和公司辩称，对案件的基本事实无异议，但违约金约定过高，希望法院予以调整。本院经审理认定事实如下：原告计培民为江苏万和奥特莱斯购物公园F14幢110号房屋所有权人。2010年10月12日，原告计培民与奥莱公司分别签订了《商品房买卖合同》、《委托招商租赁经营协议》各一份，约定将原告所有的上述房屋委托奥莱公司招商经营使用。商铺租期为十年（自2011年5月1日至2021年4月30日）；租金收益为每年63444元，付款时间为2012年至2020年每年的5月1日至5月30日。违约责任和违约金约定：1、违约金数额为当年应收应付房租的50%；2、适用情形：（1）若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，需支付违约金给乙方，同时全额赔偿乙方的装修费用并退还乙方已支付给甲方的所有相关费用，双方权利义务自然终止；（2）甲方将商铺所有权转移给第三方后，如该第三方不履行本协议，视为甲方违约，并承担第（1）项所有责任；（3）若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金，双方权利义务自然终止。因租金未按期支付，原告向被告奥莱公司催要租金。经双方协商，双方分别于2017年9月9日和2018年10月6日签订了《租金支付协议》各一份，被告奥莱公司同意分期支付2015年5月1日至2021年4月30日期间的租金。因被告奥莱公司未按约履行，故原告诉至本院。庭审中，原告明确主张自2015年5月1日至2019年5月1日共计五次应付租金317220元，自认收到15862元。另查明，江苏万和奥特莱斯购物公园（以下简称奥莱购物公园）9幢101-1号的房屋所有权人张伟华、沈洁与被告奥莱公司签订了与本案类似的《商铺委托管理合同》，并因被告拖欠租金将两被告诉至本院。本院经审理依法作出（2017）苏0482民初5462号民事判决，判令被告奥莱公司支付租金并按日万分之二的标准支付违约金，被告万和公司承担连带责任。被告万和公司上诉至常州市中级人民法院，该院作出（2018）苏04民终1995号民事判决对本院一审判决予以维持。上述两案判决中认定，两被告系关联公司，存在人员、组织、财务混同，构成人格混同；被告万和公司在销售时的宣传资料上造成对购房者的误导，令其认为两被告有关联，被告万和公司承诺了商铺出租的回报率，因此万和公司对奥莱公司所负的支付租金、违约金义务承担连带责任。本院认为，原告与奥莱公司签订的《委托招商租赁经营协议》、《租金支付协议》等系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述协议中，一方将房屋占有使用权转移另一方并收取相应费用，双方的权利义务约定符合租赁合同的特征，可以适用调整租赁合同关系的法律规范处理。被告奥莱公司未按约定支付租金，构成违约。被告奥莱公司对原告主张的租金予以认可，被告万和公司亦无异议，本院予以支持。两被告对原告变更诉讼请求后主张逾期支付租金按照日万分之二计算的违约金亦无异议，符合法律规定，故本院予以支持。关于被告万和公司是否承担支付租金及违约金的义务，本院认为，在奥莱购物公园的其他业主诉讼本案两被告租金纠纷的案件中，案情相似，并经生效判决认定两被告人格混同、系关联公司，应对奥莱公司应付的租金及违约金承担连带责任。因生效法律文书具有既判力及证明力，被告万和公司在本案中未举证以推翻上述生效判决，本院对原告要求被告万和公司承担连带责任的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告计培民租金人民币364802元；二、被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告违约金（以租金63444元为基数自2015年5月1日起至付清之日止按日万分之二计算；以租金126888元为基数自2016年5月1日起至付清之日止按日万分之二计算；以租金190332元为基数自2017年5月1日起至付清之日止按日万分之二计算；以租金253776元为基数自2018年5月1日起至付清之日止按日万分之二计算；以租金317220元为基数自2019年5月1日起至付清之日止按日万分之二计算；以租金364802元为基数自2020年5月1日起至付清之日止按日万分之二计算）；三、被告江苏万和国际商贸有限公司对上述江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司的付款义务负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9193元，由被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司、江苏万和国际商贸有限公司负担（该款原告已预交，两被告于本判决生效之日起十五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时依照《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  孟繁旭人民陪审员  岳锡林人民陪审员  石 瑛二〇二〇年八月二十七日法官 助理  符益馨书 记 员  宋 婷