黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1233号上诉人（原审被告）：王会志（曾用名王会智），男，1961年7月12日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：赵静超，黑龙江之信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范庆阳，男，1981年6月10日出生，汉族，农民，住甘南县。上诉人王会志因与被上诉人范庆阳房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2018）黑0225民初2441号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。王会志上诉请求：请求依法撤销甘南县人民法院（2018）黑0225民初2441号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，所有诉讼费用全部由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定事实不清、证据不足，案涉房屋未达到交付状态，不存在合同目的无法实现的情况。1.根据被上诉人在2015年诉上诉人要求履行更名过户一案的二审判决，被上诉人未交付全部购房款，双方协商被上诉人违约造成的损失期间，被上诉人却突然起诉要求解除房屋买卖合同，现因被上诉人违约，上诉人已提起诉讼，请求被上诉人支付剩余房款并支付违约金；2.如果房款交付完毕，上诉人同意按合同约定履行合同；3.院内产权不详的建筑物是在被上诉人违约期间或之前出现的，上诉人因多年闲置不清楚，但这证明不了上诉人有过错，如果范庆阳履行交付余款义务之后，上诉人承诺将院内产权不详的建筑物负责清理，妥善处理；4.房款已大部分交付属于合同大部分履行，为保护公平合法的交易，应继续履行合同，不应予以解除。范庆阳辩称，1.2014年4月10日范庆阳与王会志签订房屋买卖合同一份，双方约定将王会志所有的位于甘南县东阳镇镇直的自有房屋一处以100万元的价格出卖给范庆阳，范庆阳给付购楼款70万元后，又通过中间人冯永刚给付30万元，但王会志拒绝协助办理过户手续，后范庆阳将王会志诉至原审法院要求协助办理过户手续，该法院予以支持，但王会志上诉至齐市中院后，案件改判，认定范庆阳给付的30万元不构成表见代理。二审宣判后，范庆阳找到王会志主张再次给付30万元后要求王会志办理过户手续，但王会志拒绝履行合同，将房屋价款提至120万元，如不能给付该款将不继续履行合同。范庆阳认为王会志提出上述请求是不合理的，双方签订合同后，王会志从未找到范庆阳索要30万元房款，在范庆阳起诉之后才提及此事，与常理明显不符。现王会志已经明确表示不再履行合同，范庆阳因此要求解除合同理应予以支持。2.双方在签订合同中王会志存在欺诈情形。经实际勘验该院落内又出现两座房屋，但产权不明，且房屋的产权面积与实际面积严重不符，此情况对方既未告知，本人也不知情，所以无法实现合同目的。据此，该合同应解除。3.双方签订买卖合同时王会志提交的房产证书显示为王会志个人所有，但现在经查该房屋登记在王会志及马晶二人名下，属二人共有，该买卖行为并未取得马晶追认，为以免产生不必要麻烦，该合同亦应解除。综上，在该买卖合同关系中，王会志已经明确表示不再履行合同，且在合同签订过程中王会志存在欺诈行为，该合同理应予以解除。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，二审应予维持。范庆阳向一审法院起诉请求：要求解除合同，返还购房款700,000.00元。一审法院认定事实：2014年4月10日，被告王会志将位于甘南县东阳镇东南处自用房屋，建筑面积240平方米，土地使用面积1292平方米房屋，以人民币1，000，000.00元的价格卖给原告范庆阳，双方签订房屋买卖合同，约定被告保证该房屋无任何债务纠纷及民事纠纷等，原告范庆阳给付700，000.00元购房款。2015年3月18日，原告诉至法院，要求确认房屋买卖合同有效，被告协助办理产权过户手续，经原审法院审理认为，冯永刚收取原告300，000.00元房款的行为具备表见代理的构成要件，并判決双方买卖合同有效，被告协助办理过户手续，判后，被告不服上诉，经本院审理认为冯永刚收取3000，000.00元购房款的行为不构成表见代理，对原告要求协助产权过户手续的请求未予支持。另查明，案涉宗地内有四处建筑物，其中西侧建筑物面积为90平方米为邻居的房屋，北侧、南侧、西侧建筑物的门朝向案涉土地院内，北侧建筑物房屋产权人为王会志、马晶，占地面积240平方米，南侧建筑物面积154平方米，东侧建筑物面积119平方米，去除西侧建筑物，南侧、东侧产权不详建筑物面积，案涉宗地实际总占地面积1113平方米。上述事实，有原、被告的陈述在卷为凭，有原告提交的买卖合同、现场照片、收条在卷为凭，有被告提交的齐齐哈尔建设银行的承诺书和抵押物清单为凭，上述证据均经开庭质证。原审法院依原告范庆阳、被告王会志的申请，在县不动产登记中心调取了王会志的房产档案，王会志房屋是1998年12月30日在房产进行登记，原始房照产权所有人为王会志，时间为1992年10月29日，1998年对案涉房屋进行登记，房屋面积240平方米，后王会志因房照丢失申请更换房照，性质为共同共有，所有权人为王会志、马晶（二者为夫妻关系），因王会志与马晶已于1996年5月19日登记结婚，1998年5月20日的房屋产权证属于夫妻共同所有。2015年王会志手拿身份证照片与案涉房屋的合影。从房照看房屋所有权人为王会志。根据原、被告方的申请，该法院对房屋现场情况进行勘察，并与东阳镇土地助理进行调查，经现场勘察王志会案涉宗地总占地面积1476平方米，宗地内共有四个建筑物，其中北侧建筑物占地面积240平方米、西侧建筑物占地面积90平方米、南侧建筑物占地面积154平方米、东侧建筑物占地面积119平方米。一审法院认为，原、被告之间的买卖关系真实，各方应当全面履行自己的义务，双方约定该房屋建筑面积240平方米，土地使用面积1292平方米，被告应全面履行合同项下的义务将1292平方米土地使用面积全部交付原告使用，该宗地内共有三处建筑物，其中北侧建筑物为合同中约定的240平方米房屋，但东侧、南侧建筑物产权不详且只能通过被告王会志院内经过，被告王会志未妥善处理，且案涉宗地实际面积与房屋买卖合同约定面积不符，侵犯原告合法权益，致使合同的目的无法实现，故对原告的诉讼请求予以支持。本案中，被告称原告对买卖土地使用现状应该知情，但鉴于双方均不在买卖房屋所在地居住且合同签订地也不在案涉房屋所在地，经实际测量土地实际使用面积确与买卖合同签订面积不同，属于新的事实，故该法院对被告的该辩解观点不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决：一、解除2014年4月10日原告范庆阳与被告王会志签订的房屋买卖合同；二、被告王会志于本判決生效后立即给付原告范庆阳购房款700000元。原审案件受理费10800.00元，保全费5000.00元，由被告王会志负担。经本院二审审理查明的事实与原审基本一致。另查明，甘南县人民法院于2017年1月6日立案受理范庆阳诉王会志房屋买卖合同纠纷一案，2017年3月8日公开开庭进行审理，范庆阳、王会志的委托代理人到庭参加庭审。庭审中，原告范庆阳出示3张照片，证明土地使用面积内额外建了两处房屋。王会志质证称“当时合同签订时，原告是到现场看了房屋的，当时签订合同时照片上房屋就在此处，原告是明知的，多出的房屋不是王会志盖的，王会志没有隐瞒事实。签合同时原告是看到房子的。1292平米土地使用权是王会志的，即使在1292平米内建筑房屋也是违建，不是王会志造成的。”原告范庆阳称“（照片房屋）是盖在1292平米内，具体什么时间盖的不知道，当时签合同就有该房屋。当时合同约定，如产生纠纷，则卖方负责，该纠纷一直未解决。”经该法院审理作出（2017）黑0225民初91号民事判决，王会志不服上诉至本院，本院于2018年3月5日作出（2017）黑02民终2744号民事裁定书，裁定：撤销甘南县人民法院（2017）黑0225民初91号民事判决，发回该法院重新审理。甘南县人民法院重新审理本案，于2018年12月12日再次公开开庭审理。范庆阳、王会志的委托代理人到庭参加庭审。庭审中法官询问“双方当事人在买卖合同签订时，所争议地块房屋现场实际情况与现在现场实际情况是否一致？”范庆阳回答：“当时有这些房屋。”法官问：“原告，你们在买卖合同签订时案涉土地上的房屋是怎么约定的？”范庆阳回答：“我当时和王富国谈的买卖合同，实际房主是王会志，当时签订合同时王会志到场了，涉案土地的地上物说是将地上房屋进行拆除，恢复到1292平方米。”法官问：“原告，当时你是否知道地上有库房？是否知道扣除库房面积后实际空余面积加上240平方米主房后面积不足1292平方米？”范庆阳回答：“我知道有库房，但是不知道剩余面积不足。”本院认为，本案中，范庆阳与王会志签订的房屋买卖合同经本院（2016）黑02民终1447号民事判决确认合法有效，范庆阳可在全部支付购房款后主张相关权利。因范庆阳未支付全部购房款，案涉房产及土地使用权未达到交付状态。甘南县人民法院两次庭审笔录可证实，范庆阳对其购买的1292平方米土地使用权宗地上原本即有东侧、南侧两座房屋的事实系知晓，且王会志承诺在范庆阳履行交付余款义务后，对院内东侧、南侧的房屋负责清理，清理后根据原审法院现场勘察结论，案涉宗地占地面积可符合合同约定，故不属于新的事实。综上，上诉人王会志有履行合同义务的明确意思表示，范庆阳主张合同中注明的土地使用面积与实际不符证据不足，尚不能证实本案合同目的已无法实现，不符合合同法关于合同解除的法定情形，不构成根本违约。故范庆阳要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，王会志的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，裁判结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省甘南县人民法院（2018）黑0225民初2441号民事判决书；二、驳回范庆阳的诉讼请求。一、二审案件受理费21,600.00元,保全费5,000.00元，均由范庆阳负担。本判决为终审判决。审判长  刘卫平审判员  熊英丽审判员  周巍巍二〇二〇年八月二十六日书记员  孟祥龙