云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云03执异83号异议申请人（案外人）艾金海，男，汉族，1974年12月11日生，住云南省罗平县。申请执行人云南罗平农村商业银行股份有限公司。统一社会信用代码：915303247535504379。住所地：云南省罗平县罗雄街道办事处振兴街38号。法定代表人：鲍绍和。委托代理人蔡静、何家标，云南治正滇麒律师事务所律师。一般授权代理。被执行人罗平县九龙玉实业有限公司。统一社会信用代码：91530324577257732U。住所地：云南省罗平县腊山街道花海驿1栋11号。法定代表人：李亚贤。委托代理人胥萍，云南杨文正律师事务所律师。特别授权代理。被执行人云南吉大置地投资开发有限公司。统一社会信用代码：915303026956804510。住所地：云南省曲靖市麒麟区金江路吉大上元小区1幢第1-2层23号商铺。法定代表人：李华云。委托代理人胥萍，云南杨文正律师事务所律师。特别授权代理。被执行人云南省曲靖市吉玛特百货有限公司。统一社会信用代码：91530300741452602N。住所地：云南省曲靖市麒麟区交通路99号。法定代表人：李亚辉。委托代理人胥萍，云南杨文正律师事务所律师。特别授权代理。被执行人罗平瑞达玉石文化有限公司。统一社会信用代码：915303240642829242。住所地：云南省罗平县腊山街道花海驿1栋10号。法定代表人：李海昆。委托代理人胥萍，云南杨文正律师事务所律师。特别授权代理。被执行人李海昆，男，汉族，1971年2月19日生，住云南省昆明市西山区。委托代理人胥萍，云南杨文正律师事务所律师。特别授权代理。被执行人李亚贤，男，汉族，1972年10月5日生，住云南省曲靖市麒麟区。本院在执行云南罗平农村商业银行股份有限公司（以下简称“罗平农村商业银行”）申请执行罗平县九龙玉实业有限公司（以下简称“罗平九龙玉公司”）、云南吉大置地投资开发有限公司（以下简称“吉大置地公司”）、云南省曲靖市吉玛特百货有限公司（以下简称“曲靖吉玛特公司”）、罗平瑞达玉石文化有限公司（以下简称“罗平瑞达公司”）、李海昆、李亚贤金融借款合同纠纷一案中，案外人艾金海对执行查封中涉及的执行标的提出书面异议。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人艾金海称，本院在执行（2020）云03执恢54号案件的过程中，于2020年7月8日张贴公告，将依法强制执行罗平花海驿旅游小镇3幢02号商铺（公告上为03幢11号商铺）。该商铺系案外人艾金海与罗平九龙玉公司于2015年5月19日订立《罗平花海驿旅游小镇内部定购协议书》全款购买，自2015年5月19日由罗平九龙玉公司交付以来，异议申请人一直管理使用至今。因罗平九龙玉公司的原因未能办理房屋产权证书，但不能因此改变案外人与罗平九龙玉公司所订立的认购协议的有效性及案外人购买房屋所享有的占有使用的权利。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求本院解除对案涉房屋的查封，并停止对该房屋的强制执行。异议申请人为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、艾金海与罗平九龙玉公司2015年5月19日签订的《罗平花海驿旅游小镇内部定购协议书》、《罗平花海驿旅游小镇商铺委托经营管理合同》复印件；2、罗平九龙玉公司2015年5月20日出具的收到艾金海内部定购诚意金3幢02号商铺《收据》复印件；3、艾金海账号为62×××33的云南省农村信用社银行卡、柏艳丽的账号为62×××69中国农业银行银行卡交易明细清单复印件；4、持卡人为罗平县九龙玉公司的云南省农信ＰＯＳ机签购单复印件；5、房屋装修图片；6、艾金海身份证复印件。本院查明，罗平农村商业银行与罗平九龙玉公司、吉大置地公司、曲靖吉玛特公司、罗平瑞达公司、李海昆、李亚贤金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月21日作出（2016）云03民初152号民事判决：一、罗平县农村信用合作联社营业部与被告罗平九龙玉公司于2014年12月23日签订的《固定资产借款合同》（合同编号为0206011233141223510000089）提前到期，被告罗平九龙玉公司于本判决生效后30日内偿还原告罗平农村商业银行借款本金69500000元及截至2016年5月20日止的利息1315584.05元，合计70815584.05元（自2016年5月21日起至全部款项还清之日止的利息按合同约定计算，利随本清。）；二、被告罗平九龙玉公司于本判决生效后30日内支付原告罗平农村商业银行为实现债权而支出的律师费299305元；三、原告罗平农村商业银行对被告罗平九龙玉公司享有的坐落于罗平县的国有土地使用权【土地使用权证号为罗国用（2014）第712号、罗国用（2014）第××号】享有抵押权，就上述抵押物折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告吉大置地公司、曲靖吉玛特公司、罗平瑞达公司、李海昆、李亚贤对上述债务及费用承担连带清偿责任。被告吉大置地公司、曲靖吉玛特公司、罗平瑞达公司、李海昆、李亚贤承担保证责任后，有权向被告罗平九龙玉公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397374元，由被告罗平九龙玉公司、吉大置地公司、曲靖吉玛特公司、罗平瑞达公司、李海昆、李亚贤负担。因被告未依法履行生效法律文书确定的义务，罗平农村商业银行向本院申请执行，本院于2018年3月8日以（2018）云03执64号案件立案执行。在执行过程中，本院于2018年10月30日作出（2018）云03执64号之六执行裁定，裁定查封被执行人罗平九龙玉公司所有的罗平县证号为罗国用（2014）第712、713号的土地及罗平花海驿的房屋（罗平花海驿旅游小镇罗平旅游工艺文化城项目）。后因双方当事人达成和解协议，本院于2018年12月12日裁定该案终结执行。2020年5月6日，本院根据申请执行人的申请，以（2020）云03执恢54号案件恢复该案的执行。2020年7月8日，本院发出（2020）云03执恢54号《公告》，拟对被执行人罗平九龙玉公司单独所有、座落于罗平县的云（2018）罗平县不动产权第0003176号（权利性质出让、用途为其他商服用地、宗地面积30199.26平方米）和云（2018）罗平县不动产权第0003175号（权利性质出让、用途为工业用地、宗地面积30623.19平方米）两块土地，及罗国用（2014）第712号土地上开发建设（罗平旅游工艺文化城）的部分房屋强制执行。另查明，根据异议申请人艾金海提供的证据，艾金海与罗平九龙玉公司于2015年5月19日签订了《罗平花海驿旅游小镇内部定购协议书》，约定将位于罗平花海驿旅游小镇3幢02号商铺以1179855元卖给艾金海，并约定将商铺委托罗平九龙玉公司经营管理，享受32%购房价格折扣，其中24%的价格折扣直接体现在购房款中，即实际成交价格为761707元，余下8%以现金方式给予优惠，罗平九龙玉公司已将购房优惠80180元以现金方式返给艾金海。罗平九龙玉公司出具的《收据》和艾金海提交的交易明细显示艾金海于2015年5月20日已全额缴纳购房款761707元。本院认为，本案的焦点是异议申请人艾金海对涉案房屋的权利主张能否排除人民法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。根据上述规定，本案中，罗平九龙玉公司与艾金海于2015年5月19日签订《罗平花海驿旅游小镇内部定购协议书》，将位于罗平花海驿旅游小镇3幢02号商铺以1179855元卖给艾金海，并约定将商铺返租给罗平九龙玉公司经营管理，享受32%购房价格折扣，其中24%的价格折扣直接体现在购房款中，故房屋的实际成交价格为761707元。艾金海于2014年11月15日、2015年5月14日、5月15日、5月20日通过POS机刷卡及银行转账方式支付了所有购房款761707元。本院查封涉案房屋的时间是2018年10月30日，签订合同、支付款项的时间均发生在本院查封之前，应认定艾金海在本院查封之前已签订合法有效的买卖合同和支付了相应的价款。在购买房屋后，艾金海将涉案房屋返租给罗平九龙玉公司并对外出租，即艾金海在购买该房屋后已实际占有使用。至于合同备案、房屋登记，因该责任系开发商应尽之义务，并非艾金海之自身原因未能办理。综上，异议申请人艾金海对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其对涉案房屋的权利主张能够排除人民法院的执行。异议申请人艾金海的异议申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止云南省曲靖市中级人民法院（2018）云03执64号之六执行裁定书中对罗平县九龙玉实业有限公司开发的位于罗平花海驿旅游小镇3幢02号商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘      恒二〇二〇年八月二十七日法官助理赵锐书记员徐丹