四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1875号 原告（反诉被告）:王艺轩，女，生于1995年5月8日，汉族，住四川省苍溪县。 原告（反诉被告）：孙昊，男，生于1994年9月1日，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：刘俊清，四川方同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江成龙，四川方同律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川圆中北科实业发展有限公司。住所地：四川省仁寿县视高镇中建大道1号，统一社会信用代码：91511421MA66U28M3B。 法定代表人：陈国宝，总经理。 委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代倩，四川策耀律师事务所律师。 原告王艺轩、孙昊与被告四川圆中北科实业发展有限公司（以下简称“圆中北科公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，被告圆中北科公司于2020年6月10日对本案提出反诉，本院依法予以受理后，依法由审判员王超适用简易程序于2020年6月18日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）王艺轩、孙昊的委托诉讼代理人刘俊清，被告（反诉原告）圆中北科公司的委托诉讼代理人王天澜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王艺轩、孙昊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》；2.判令被告退还购房定金50000元及房屋首付款319222元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月，二原告根据被告宣传前往被告售楼部，被告工作人员推荐原告购买被告开发的位于仁寿县。在原告表示工资收入与贷款金额不匹配后，被告工作人员保障在购买房屋后可予以“操作”。后原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并缴纳定金50000元及首付款319222元。但合同至今未网签备案。合同签订后，被告工作人员承诺为原告提供虚假银行流水与收入证明等予以贷款，但原告被各家银行予以拒贷，至今无法履行合同。综上，因合同已无法履行且被告在签订合同时具有明显过错。为维护原告合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。 原告（反诉被告）王艺轩、孙昊为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1.认购书、商品房买卖合同（预售）及补充协议，拟证明约定房屋总价款、定金以及首付金额，签订时间2019年9月30日。该组证据是出卖方提供的格式合同，相关条款没有用明显字体向买受人释明，部分格式条款对买受人没有约束力； 2.银行转款记录、收据，拟证明买受人已按合同约定支付首付款，履行了合同义务； 3.仁寿县个人不动产登记表，拟证明截止2020年3月25日，出卖人未备案的事实，出卖人并无实际损失； 4.2019年8月至2020年4月，二原告与被告置业顾问以及被告置业顾问介绍办理假流水的人的微信聊天记录，拟证明：①双方在签订合同之前确认要在买受人已有的房屋出卖过户后去银行办理该案涉房屋按揭；②买受人去了出卖人指定的多家银行办理按揭，均被告知不符合条件拒贷；③买受人向出卖人表示因为疫情原因被解除了劳动关系，没有收入流水，出卖人介绍做虚假流水的人要求做假流水通过银行房贷审批，违规办理贷款；④买受人在因为银行拒贷表示无法购买之时手里没有任何房屋买卖合同以及补充协议，虽然签订了补充协议但是买受人对于补充协议的存在并不知情，签订合同当天买受人表示虽然不给合同但要拍照，出卖方只给买受人商品房买卖合同和物业管理合同让买受人拍照，并没有出示补充协议；⑤由于拒贷，买受人要求与出卖人领导沟通解除合同事宜，出卖人多次拒绝退房，理由是房管局备案程序过不去，实际买受人查询后发现该案涉房屋未备案； 5.原告去建设银行、浙商银行申请贷款拒贷的录音，拟证明银行拒贷，买卖合同无法履行； 6.社区开具的原告王艺轩的无业证明、原告孙昊的离职交接单、双流区妇幼保健院出院诊断、准生证，拟证明受疫情影响，买受人孙昊失业，加之买受人王艺轩怀孕生子，目前买受人无生活来源，加之要抚养刚出生的孩子，经济压力巨大，完全没有贷款偿付能力，更不可能符合银行贷款条件。一方面买卖合同无法继续履行，另一方面急需此笔已付房款维持现阶段夫妻以及新生儿的生活。 被告（反诉原告）圆中北科公司辩称，被告在向原告销售房屋过程中没有向原告说明或承诺可以在原告工资收入不匹配的情况下进行操作。原告无法进行银行贷款的办理，根据合同约定原告应一次性付清全部购房款，但原告至今没有付清购房款，原告已构成违约，被告有权解除合同并要求原告支付合同总价10%的违约金119,922.2元，并驳回原告主张利息的诉讼请求。 被告（反诉原告）圆中北科公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与二被反诉人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.判令二被反诉人支付反诉人违约金119922.2元；3．判令二被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年9月30日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定被反诉人购买反诉人开发的眉山市仁寿县圆中 大溪地69号地块2幢1单元5层1号房屋，购买总价款1,199,222元，付款方式为按揭贷款，被反诉人需在2019年9月30日付清首付款369,222元，余款830,000元由被反诉人在签订合同后30日内申请按揭贷款支付至反诉人账户，如因被反诉人原因未能办理按揭，则自动变更为一次性付款，被反诉人应在30日届满后的10日内付清房款，逾期达10日的，反诉人有权解除合同并要求被反诉人支付合同总价10%的违约金。但合同签订后至今，被反诉人未能办理按揭也未能付清房款。为维护自身的合法权益，反诉人提起反诉，请求判如所请。 被告（反诉原告）圆中北科公司为支持其反诉请求，向本院提交了如下证据： 1.商品房买卖合同（预售）及补充协议，拟证明补充协议第三条约定贷款应在主合同签订后30日内办理完毕，否则未付款变成一次性付清，逾期出卖人可解除协议并收取违约金，买受人不能办理贷款系买受人单方违约； 2.微信聊天记录，拟证明在签订合同前，被告销售人员没有向原告有任何做虚假流水的虚假表示，系协商首付付款时间。2020年3月，买受人明确不能贷款，双方为解决问题才讨论如何办贷； 3.催告函，拟证明买受人未按合同约定期限履行给付义务，已构成严重违约，特函告反诉被告应在本函送达之日起10日内付清全部房款，且保留追究其违约责任。 原告（反诉被告）王艺轩、孙昊辩称，反诉被告同意解除合同及补充协议，反诉被告因不可归责于双方的原因解除合同，并非反诉被告主观过错，不应支付违约金，案涉商品房尚未网签备案，反诉原告不能证明其实际损失，不应支付违约金。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）圆中北科公司对原告（反诉被告）王艺轩、孙昊所举示证据的质证意见如下：证据1真实性无异议，对证明目的有异议，认购书第四条明确约定买受人在选择贷款方式付款之前已经充分了解贷款要求并确认符合贷款条件，买受人在购买房屋之前已经知道并明确贷款条件，出卖人不存在虚假承诺；证据2无异议；证据3真实性无异议，没有备案登记但进行了网签；证据4销售人员梦婷的聊天记录无异议，证明目的有异议，在签订合同前，销售人员没有向买受人有任何做虚假流水的虚假表示，系协商首付付款时间。2020年3月，买受人明确不能贷款，双方为解决问题才讨论如何解决，不是出卖人虚假承诺或引诱买受人签合同。对峥嵘的聊天记录不予认可；证据5不予认可；证据6真实性无异议，无业证明只能证明在其辖区无业，不能证明在其他地方没有收入，对该组证据的关联性、证明目的不予认可。原告（反诉被告）王艺轩、孙昊对被告（反诉原告）圆中北科公司所举示证据的质证意见如下：证据1三性予以认可，主合同第十条第二项约定因不可归责于双方的原因出卖人应退还买受人已付房款的定金或利息，补充协议没有向买受人逐条提示说明，出卖人要求买受人10日内付清全款有违公平原则，明显超出买受人承受范围，买受人理应得到保护；证据2三性予以认可，聊天记录中销售人员在3月10日向买受人表示实在不行出钱帮你做一份收入证明、3月27日向买受人表示你找朋友公司帮你出收入证明看行不行、3月29日向买受人表示能不能帮开收入证明，以上均证明买受人无法办理贷款且出卖人要求或帮助买受人提供虚假流水，出卖人要求买受人办理虚假收入的行为涉嫌骗取银行贷款的刑事犯罪；证据3三性予以认可，出卖人要求买受人10日内付清830,000元严重违反公平交易。本院对双方当事人提交的证据认定如下：双方当事人对对方当事人出示的证据仅对其真实性予以认可以及对证据的真实性、合法性、关联性予以认可的证据，本院予以确认；对双方当事人举示证据的证明目的，本院结合全案证据予以综合认定；对有异议的原告（反诉被告）王艺轩、孙昊举示的如下证据：峥嵘的聊天记录、银行员工的录音，因不能辨别对方的身份，本院不予采信。 根据双方当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月17日，原告（反诉被告）王艺轩、孙昊（买受人/乙方）与被告（反诉原告）圆中北科公司（出卖人/甲方）签订《圆中大溪地认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于天府大道南延线视高段“圆中大溪地”项目2栋1单元5层501号房屋，乙方在签订本协议时交付50,000元购房定金，乙方应在签订本认购书7日内到甲方销售现场签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件及补充协议）等合同文件并支付相应购房款，届时乙方所交定金转为购房款。认购协议签订后，王艺轩、孙昊于2019年8月21日向圆中北科公司交纳购房定金20,000元、于2019年8月24日向圆中北科公司交纳购房定金30,000元。2019年9月30日，王艺轩、孙昊与圆中北科公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：一、该商品房为预售许可证20190802号下第2幢1单元5层1号，总价款1,199,222元；二、买受人于2019年9月30日前支付首期房价款369,222元，占全部房价款的30.79%,余款830,000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；三、逾期付款的处理：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日（该期限与本条第（一）款第1目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人，买受人自解除通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于本条第（一）款第（1）目中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于15日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。解除合同时，自买受人付款之日起至出卖人退还买受人已付购房款之日止，已付房款利息按照中国人民银行同期活期存款利率计算（累计不超过已付房款的1%）；四、对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；《四川省商品房买卖合同（预售）》另约定了其他事项。同日，出卖人圆中北科公司与买受人王艺轩、孙昊签订《商品房买卖合同（预售）补充协议》，补充协议第三条对主合同第九条以按揭方式支付房款进行补充约定：（1）买受人确认:贷款应在主合同签订后三十日内进行并全额支付至出卖人指定银行账户。（2）买受人在签订主合同、本补充协议及附件之前，已充分了解办理房屋贷款所需条件、政策、程序等及需提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺其偿还能力、信用情况、实际情况等都符合该全部条件，且本人无不良银行信用记录。（3）买受人须于主合同签订之日起七日内主动将办理房屋贷款手续所需的相关文件以及相关费用交给贷款银行及相关单位，用于向银行申请贷款的审查，买受人应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、提交（或补交）资料、审批、获准手续，否则视为买受人构成根本违约，出卖人有权解除合同，并追究买受人总购房款10%的违约金。出卖人不保证买受人的贷款申请必然获得贷款银行的批准，买受人自行承担贷款申请是否获得贷款银行批准的责任。（4）如因国家、银行贷款的政策调整原因，或买受人逾期提交符合银行要求的申请贷款所需各种文件，或买受人不配合银行提交符合银行要求的申请贷款所需各种文件、费用和委托手续，或买受人提交的文件不符合申请银行的贷款要求，或买受人不具备银行要求的偿还能力，或买受人的信用情况不符合银行要求等买受人的原因，而导致在主合同签订后三十日内买受人仍无法通过贷款银行将首付款以外的房款支付至出卖人账户的（包括全部不能支付和部分不能支付），在此情况下，从上述三十日届满之日起，剩余未付款的付款方式自动变更为一次性付款，买受人应在十日内付清所有房款（此时，买受人不享受一次性付款购房优惠），否则，每逾期一日，买受人向出卖人支付总购房款万分之二的违约金，逾期十日以上，视为买受人构成根本性违约，出卖人有权解除合同，并追究买受人总购房款10%的违约金。鉴于买卖双方已经对上述付款方式及各种可能出现的变化情况进行了充分的预见，并由双方对可能发生的变化进行了针对性的安排，届时，任何一方不能以情势变更等为由要求变更合同或解除合同。（5）买受人申请贷款的利率、额度、金额与年限等最终以贷款机构核定为准，若贷款机构核准贷款的额度与年限低于合同约定，或贷款机构要求提高首付款的，买受人应按照贷款机构核定条件执行（包括提高首付款、执行更高的贷款利率、降低贷款额度、缩短贷款年限等情形）。如因贷款银行受托支付的贷款金额与买受人申请的贷款金额不一致的，则两者之间的差额由买受人以现金或转账方式在审批结果揭晓后（以出卖人通知为准）十日内补足，否则，每逾期一日，买受人向出卖人支付差额部分房款的万分之二的违约金；逾期十日以上，视为买受人构成根本性违约，出卖人有权解除合同，并追究买受人总购房款10%的违约金。补充协议文末特别说明：出卖人已按本人要求就合同及其附件、补充协议中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释（尤其是字体加租部分），履行了提示注意义务和明确说明义务，本人对合同的全部内容已知晓，合同内容不构成格式条款。 另查明，王艺轩、孙昊在将其原有房屋出让的同时与圆中北科公司签订认购协议，经与圆中北科公司销售人员约定延期签订《四川省商品房买卖合同（预售）》等合同文件后，双方于2019年9月30日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，并于预售合同及补充协议签订当日，由买受人王艺轩、孙昊向出卖人圆中北科公司交纳购房首付款319,222元。同时，因王艺轩、孙昊出让的房屋未能完成整个交易行为，王艺轩向圆中北科销售人员提出延缓办理按揭时间，销售人员答复“然后银行按揭那边，反正我跟领导那边说完了，没得问题的哈”。2019年12月，圆中北科销售人员联系王艺轩何时办理按揭贷款，王艺轩称出让房屋解押流程太慢，12月可能会办完。2020年3月，孙昊在办理按揭贷款过程中，因收入与贷款金额不符，未能办理按揭贷款，也未对付款方式进行协商变更。2020年5月30日，圆中北科公司向王艺轩、孙昊邮寄送达催告函,载明请贵方在本函送达之日起10日内付清全部房款，且我司保留追究贵方违约责任的权利。 本院认为，本案焦点：1.案涉合同解除的原因系一方或不可归责于双方的原因导致，双方均主张解除合同，其诉讼主张是否成立的问题；2.案涉合同解除的法律后果，本诉原告请求返还购房款及资金占用利息的诉讼主张是否成立的问题，反诉原告请求支付违约金119,922.2元是否成立的问题。 关于焦点一。原告（反诉被告）王艺轩、孙昊因其收入不符合按揭贷款金额的条件，致其贷款未获银行贷款批准，系因自身原因所致，不属于不可归责于双方的原因，现有证据未证明王艺轩、孙昊在签订案涉合同时圆中北科公司有承诺为其办理银行按揭贷款的行为。双方在案涉合同中约定：买受人无法通过贷款银行将首付款以外的房款支付至出卖人的，剩余未付款的付款方式自动变更为一次性付款，买受人应在十日内付清所有房款。可见，合同双方签约时已经预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，并且约定了替代性付款方式。因此，王艺轩、孙昊无法取得银行贷款并非导致合同目的无法实现之不可预见的障碍，王艺轩、孙昊作为违约方，无权主张解除案涉合同，同时圆中北科公司作为守约方也主张解除案涉合同，双方均要求解除案涉合同，本院予以确认。 关于焦点二。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉合同解除后，圆中北科公司应将王艺轩、孙昊支付的购房定金50,000元、购房首付款319,222元予以退还。合同解除系因王艺轩、孙昊的违约行为所致，故其请求圆中北科公司支付资金占用利息的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”之规定，王艺轩、孙昊未按约支付剩余房款，构成违约，圆中北科公司主张支付违约金，事实和理由充分，本院予以支持。关于违约金的具体数额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，考虑到王艺轩、孙昊并未依约付清应付款项，构成违约，应当承担相应的违约责任，同时圆中北科公司并未对王艺轩、孙昊违约造成的损失提供证据予以证明，根据违约金兼具惩罚性和补偿性的原则，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则在综合考量违约方的恶意程度，当事人缔约地位强弱的基础上，本院酌定王艺轩、孙昊应当向圆中北科公司支付违约金50,000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王艺轩、孙昊与被告（反诉原告）四川圆中北科实业发展有限公司于2019年9月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）补充协议》； 二、被告（反诉原告）四川圆中北科实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）王艺轩、孙昊购房款369,222元； 三、原告（反诉被告）王艺轩、孙昊于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）四川圆中北科实业发展有限公司违约金50,000元； 四、判决第二项、第三项给付义务品迭后，由被告（反诉原告）四川圆中北科实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）王艺轩、孙昊319,222元； 五、驳回原告（反诉被告）王艺轩、孙昊的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）四川圆中北科实业发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计3,419元，由被告（反诉原告）四川圆中北科实业发展有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计1,349元，由被告（反诉原告）四川圆中北科实业发展有限公司负担824元，由原告（反诉被告）王艺轩、孙昊负担525元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  王超 二〇二〇年八月四日 书记员  陈旭