江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1574号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡会龙，男，1979年1月生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：朱义庆，江西人民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈琴，女，1983年6月生，汉族，住江西省南昌市红谷淮新区。 上诉人胡会龙因与被上诉人陈琴房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，因各方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡会龙上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉求或发回重审，2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院采用独任制审理系程序错误。本案涉及多方转租情形，案情较为复杂，不应使用简易程序及独任制审理程序。2、一审法院对场地使用费用的责任划分有失偏颇。华东物业公司对涉案店铺上锁导致胡会龙物品无法移出是产生场地使用费用的主要原因，故场地使用费不应由上诉人承担。 陈琴辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 胡会龙向一审法院起诉请求：1、判决陈琴赔偿各项经济损失11.2万元并由陈琴退回租房押金2万元，总计132000元;2、一审案件诉讼费由陈琴负担。 陈琴向一审法院起诉请求：1、判令胡会龙向陈琴支付拖欠的租金61127.73元，并按照12824元/月向陈琴支付自2019年7月1日至胡会龙搬出房屋之日止（2019年9月25日）的场地使用费；2、判令胡会龙按照月息2%向陈琴支付违约金至胡会龙还清所有的款项之日止（暂算至2019年11月12日为11267.74元）；3、判令胡会龙向陈琴支付自2019年3月1日至搬出房屋之日止拖欠的水电费（暂算至2019年9月24日为2226.5元）；4、判令胡会龙承担陈琴为此支出的律师费6000元；5.一审案件的诉讼费由胡会龙承担。 一审法院认定事实：案外人陈良与南昌华东装潢建材物业管理有限责任公司（以下简称华东物业公司）于2018年6月14日签订了一份书面租赁合同，约定陈良向华东物业公司承租商铺一间，总面积262.1平方，月租金12450元，租赁期限为2018年7月1日至2019年6月30日。以陈良、陈琴为出租方（甲方），以胡会龙为承租方（乙方），就上述商铺双方签订了一份租赁合同，约定胡会龙承租上述商铺，租期自2018年3月8日至2019年6月30日止，月租金12624元。陈琴、胡会龙在该份合同上签字。双方合同还约定：合同签订当日乙方须支付甲方店面押金2万元并预付1万元租金；合同期内乙方提前退租押金概不退还；乙方每月2日前须向甲方缴纳当月房租费、管理费、维修、服务费。乙方如未按期向甲方支付租金及经营所产生的其他水电物业费用，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。如逾期5日甲方有权单方解除合同并收回店面，押金概不退还。陈琴在2018年3月11日出具收据一张，写明收到胡会龙店面押金2万元及预付房租12624元。胡会龙租赁该商铺用于经营家居整体定制业务，其在2018年11月发现商铺一角有漏水现象，遂向陈琴及华东物业公司反映，要求维修漏水。华东物业公司随后派人多次维修，直至2017年6月左右才完全修好，期间，华东物业公司联系维修事宜，胡会龙也有关店不在之时。因商铺存在漏水，自2019年3月始，胡会龙拒交租金，陈琴也未向华东物业公司交纳租金。至合同期满，胡会龙、陈琴、华东物业公司因漏水损害赔偿及拖欠租金一事协商不能，三方也未商议续租或解约一事。胡会龙的家具样品等一直存放商铺内，至2019年7月底左右，胡会龙前往商铺内取一把椅子，与华东物业公司发生争执，华东物业公司以拖欠租金为由拒绝胡会龙取回物品，胡会龙报警。至2019年9月下旬，华东物业公司将胡会龙商铺内物品腾挪出，在2019年9月29日与他人签订租赁合同，将该商铺租与他人。至此时，该商铺尚有水电费2226.5元，本案当事人双方均未交纳给华东物业公司。胡会龙诉至一审法院，引起本案诉讼。陈琴为本案聘请律师花费律师代理费6000元。另，本案诉讼中，陈琴提交与陈良签订的说明一份，说明称，陈良与陈琴系亲姐弟关系，陈良租赁案涉商铺，案涉商铺一直是由陈琴在管理并使用，其将案涉商铺的一切权利、义务转让给陈琴，由其对外转租、收取租金或将商铺作其他用途。如因该店铺转租产生相应纠纷，应由陈琴以其自身名义对处理一切事宜。一审法院前往江西华东装潢建材博览城调查，华东物业公司相关工作人员表示：己方只认可与陈良发生租赁关系，胡会龙也因漏水问题向华东物业公司反映，要求维修，己方多次派人维修，但胡会龙因自身原因经常关闭店面。因合同到期，租金拖欠，己方到合同期满时通知了陈良一方，己方因物品取回事件与胡会龙发生过争执，有报警一事。己方至2019年9月下旬才将商铺内物品腾出，2019年9月29日正式与他人签订租赁合同。 一审法院认为，陈良与陈琴就案涉商铺转租纠纷事宜，达成权利义务转让意思一致，由陈琴概括承受权利、义务，此系双方当事人对于权利、义务的处分，胡会龙也表示认可并以陈琴为起诉对象，一审法院予以尊重，故一审法院认定陈琴可以作为本案适格主体。陈良与华东物业公司签订了租赁合同，双方就案涉商铺成立租赁合同关系。胡会龙与陈良（陈琴）就案涉商铺签订租赁合同，形成转租关系。根据各方陈述，华东物业公司对于案涉转租是明知或应知的，且一直未提出异议，故一审法院认定本案当事人之间的转租合同具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。案涉商铺在租赁期间出现漏水，影响正常使用，在本案双方当事人对维修责任没有明确约定情形下，应由出租人承担维修责任。根据合同相对性原则，陈琴应向胡会龙保障案涉商铺符合正常使用标准，负责维修案涉商铺。陈琴庭审中抗辩称应由华东物业公司负责漏水一事、本案漏水产生的纠纷系侵权纠纷、应由胡会龙向华东物业公司主张赔偿，现因胡会龙选择租赁合同之诉且以陈琴为被告，故一审法院对上述抗辩意见不予采纳。陈良（陈琴）与华东物业公司就双方在租赁合同履行期间的权责可以另行主张或另案再诉。胡会龙主张因漏水造成营业收入损失及原材料损失、装修损失计10万元，其没有提供证据证明确因漏水造成了该项损失及损失大小，故一审法院不予支持。胡会龙主张额外聘用人员坐店等待维修支出工资的损失12000元，这在通信发达的现代，不符合常理，不能证明员工工资与漏水有直接联系，故一审法院不予支持。关于合同租赁期间的租金，胡会龙因漏水未及时维修好，自2019年3月份拒交租金，属于在合同履行过程中依据合同履行情况进行抗辩的行为，不宜认定为违约行为。现转租合同已经事实终止，陈琴应予返还所收押金2万元，故一审法院对于胡会龙要求陈琴返还押金2万元的诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。依据双方合同约定，胡会龙本应向陈琴支付2019年3月至6月的租金共计51296元，鉴于出租方陈琴并没有及时维修好漏水，同时考虑到漏水面积对胡会龙经营的影响大小，一审法院酌定减少胡会龙租其内租金5%，即一审法院判定胡会龙向陈琴支付合同期内租金48731元。陈琴主张所欠租金按月息2%加收滞纳金（违约金），因胡会龙拒交租金事出有因，不宜认定为违约行为，故一审法院不予支持。胡会龙使用案涉商铺期间产生水电费2226.5元未予交纳，依据双方合同约定，应由胡会龙承担。根据案涉两份租赁合同约定，出租人与承租人，承租人与次承租人约定的租赁期限均系到2019年6月30日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，因案涉商铺漏水，导致胡会龙拒交租金，陈琴亦未向华东物业公司交纳租金，进而导致租赁期限届满后，华东物业公司留置商铺内物品，直至2019年9月下旬华东物业公司腾出物品，再行出租。陈琴据此反诉主张此期间产生场地使用费36334元，一审法院认为该场地使用费的产生系多原因产生，而当纠纷发生时，各方均应当采取适当措施防止损失的扩大。在合同约定租赁期限届满后，陈琴未积极与华东物业公司、胡会龙协商解决终止合同与腾房事宜，胡会龙也未明确要求终止租赁，未积极要求腾房，三方协商沟通不畅，导致产生此期间的场地使用费36334元，一审法院依据本案中导致延期腾房的原因力占比酌定胡会龙承担50%场地使用费，即18167元。陈琴主张因本案聘请律师花费律师费6000元，该费用不属于必要支出，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决：一、陈琴自一审判决生效之日起7日内退还胡会龙押金人民币2万元；二、胡会龙自一审判决生效之日起7日内支付陈琴合同租期内租金48731元、合同期满后场地使用费18167元、水电费2226.5元，合计69124.5元；三、驳回胡会龙的其他诉讼请求；四、驳回陈琴的其他反诉请求。上述一、二项判决相抵，胡会龙还应支付49124.5元给陈琴。本诉一审案件受理费2940元（胡会龙已预交），减半收取，退回1470元给胡会龙，由陈琴承担1470元。一审反诉受理费1469元（陈琴已预交），由胡会龙承担。 本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为案涉房屋租赁合同到期后的房屋占用费应如何分担。根据审理查明事实可知，案涉两份房屋租赁合同约定，出租人与承租人，承租人与次承租人约定的房屋租赁期限均系2019年6月30日届满；履行案涉房租合同过程中，因案涉商铺漏水，导致胡会龙拒交租金，陈琴亦未向华东物业公司交纳租金，进而导致案涉房屋租赁期限届满后，华东物业公司将案涉商铺内物品进行留置，直至2019年9月下旬腾空案涉房屋并再行出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，据此，陈琴反诉要求案涉房屋届满后的房屋占用费于法有据，应予以支持；但案涉房屋租赁合同届满后的占有使用费的产生系由多种原因而致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，当纠纷发生时，双方均负有采取适当措施防止损失扩大的义务，而在案涉房屋租赁合同期限届满后，陈琴与胡会龙在合理期限内均未积极沟通协商解决租赁合同终止及腾房事宜，也未与华东物业公司进行有效协商以防止损失扩大，因此，一审法院依据本案中案涉房屋租赁合同的履行以及导致延期腾房的原因力占比酌定胡会龙承担50%案涉房屋占有使用费即18167元并无不当，本院予以维持，胡会龙上诉认为该责任划分有失偏颇的依据不足，理由不充分，本院不予支持。另外，关于胡会龙上诉认为一审法院适用独任制审理属程序错误问题。本院认为，一审法院根据案情适用独任制进行审理没有不妥。 综上所述，胡会龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2940元，由上诉人胡会龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉