山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6829号上诉人（原审被告）：济南市房地产开发服务中心，住所地山东省济南市。法定代表人：于滨，主任。委托诉讼代理人：邢林，山东聚轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈允鹏，山东聚轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司济南天桥支行，住所地山东省济南市。法定代表人：刘军，行长。委托诉讼代理人：伊黎，男，该行职工。委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。原审被告：高琴，女，1964年3月12日出生，汉族，住山东省济南市。原审被告：张杰，男，1965年11月9日出生，汉族，住山东省济南市。上诉人济南市房地产开发服务中心(以下简称房服中心)因与被上诉人中国银行股份有限公司济南天桥支行（以下简称中行天桥支行）及原审被告高琴、张杰金融借款合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2015）天商初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房服中心上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回中行天桥支行对房服中心的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中行天桥支行承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，违反法定程序，适用法律不当。一、涉案商品房投资商山东齐鲁天翼置业有限公司（以下简称天翼公司）与高琴签订的关于济南市土屋路27号A-西-10-01号房屋买卖合同无效，天翼公司与高琴对该无效合同的签订均存在故意，高琴以无效商品房买卖合同申请购房贷款属于欺诈行为，天翼公司及高琴应对该欺诈贷款行为给中行天桥支行造成的损失共同承担责任。因此应追加天翼公司为共同被告。1.涉案的西八小高层商住楼A座项目，系天翼公司借用房服中心资质与拥有土地使用权的市中区西八里洼南社区居委会进行的联合开发，建设规划许可证及商品房预售许可证均在房服中心名下，天翼公司无权以自己名义对外销售涉案商品房，其以自己名义销售涉案房屋及办理贷款均是欺诈行为。房服中心是涉案商品房的合法售房主体，天翼公司作为合同中的出卖人并未取得商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，天翼公司与本案所涉借款人签订的商品房买卖合同无效。高琴系涉案的西八小高层商住楼B座项目投资商山东鼎达房地产开发有限公司（以下简称鼎达公司）的法定代表人，明确知道其与天翼公司签订的商品房买卖合同为无效合同，仍以此为由申请贷款属于欺诈行为，因此给相关权利人造成的损失，应由存在故意的天翼公司及高琴共同承担，高琴已因西八小高层商住楼项目涉嫌诈骗被刑事羁押，对于涉案的A-西-10-01号房屋，何时竣工、是否交付给高琴、产权证的办理及房屋抵押的办理、抵押房产是否被高琴违法出售，房服中心均一无所知。为进一步查清案情，应依法追加天翼公司为本案共同被告。2.中行天桥支行作为专业的金融贷款机构，在审查涉案商品房的预售许可手续后，明知天翼公司不符合销售条件，商品房买卖合同无效，故意放弃自己的权利，违法放贷，而且故意对抵押房产不进行抵押登记，说明本案的借款系借款人高琴与中行天桥支行之间故意串通的违法行为。本案所涉商品房买卖合同及借款合同均属无效合同，其法律后果应由天翼公司、高琴及中行天桥支行承担。一审认定借款合同有效系事实认定错误。另外，对于借款合同上房服中心的盖章行为，是借款人通过非法手段，房服中心当权负责人违规操作加盖的。正是由于借款人及中行天桥支行的多方违规及违法行为导致了涉案系列无效合同的产生，由此造成的法律后果应由借款人、天翼公司及中行天桥支行共同承担，不应由房服中心承担。二、一审法院审判程序违法，判决送达时间严重超过法定期限。民事判决书载明判决时间为2015年12月28日，但送达给房服中心的时间为2016年8月15日，这距离判决作出之日已经过去了近8个月之久。综上，一审法院认定事实错误，违反法定程序，请求二审法院查明事实，支持房服中心的上诉请求。中行天桥支行辩称，一审判决中对房服中心涉案相关协议的认定与事实相符，符合法律规定。高琴、张杰未作陈述。中行天桥支行向一审法院起诉请求：1.判令高琴、张杰立即偿还贷款本金333535.68元，利息1618.47元，本息共计335154.15元（按合同约定的利率计，暂算至2015年1月29日，实际支付按合同约定计算至本息清偿日止）；2.判令房服中心对上述贷款本息承担连带清偿责任；3.判令中行天桥支行对抵押房产优先受偿；4.本案诉讼费、保全费等因实现债权产生的费用由高琴、张杰、房服中心承担。一审法院查明：2006年5月19日，高琴向中行天桥支行申请个人购房贷款51万元，用于购买济南市市中区土屋路27号A座西单元1001室房产。同日，张杰向中行天桥支行出具共同还款责任书，承诺作为共同还款人，对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。2006年5月30日，中行天桥支行（贷款人、抵押权人）与高琴（借款人、抵押人）、房服中心（保证人）签订《中国银行住房借款合同》（编号：2006年济中银天房字第17号），合同主要内容如下：1、借款金额51万元，借款期限216个月，自贷款人实际放款日起算。2、贷款月利率4.7925‰，如遇中国人民银行利率调整，按贷款发放日满一年进行利率调整。3、按月等额本息还款。4、如借款人未按约定时间还款，贷款人将按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%逾期罚息，对未支付的利息计收复利。5、借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期。6、抵押人以其所购房产提供抵押，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；抵押期间从抵押登记之日起至主债务履行完毕止。7、保证人自愿为借款人提供连带责任保证，保证范围同抵押担保范围；保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年；本合同中借贷条款如因某种原因导致部分或全部无效，不影响保证条款的效力，保证人仍应按照约定承担责任。保证人承诺不以债权人首先行使借款合同项下的担保物权作为其履行保证责任的前提。2006年5月30日，中行天桥支行依约向高琴发放借款51万元，借款到期日为2024年5月30日，借款月利率4.7925‰。在合同履行期间，借款人未按合同约定如期足额偿还借款，截止至2015年1月29日，高琴累计拖欠贷款本金333535.68元，利息（包括罚息、复利）1618.47元，本息共计335154.15元，当时贷款年利率5.895%，日利率0.016375%，日罚息率0.0245625%。房服中心亦未履行保证责任。当事人未对抵押房产办理抵押登记手续。一审法院认为，中行天桥支行与高琴、张杰与房服中心之间的金融借款保证合同关系合法有效，应受法律保护。高琴未能按照约定偿还借款本息，应承担相应的民事责任。中行天桥支行根据《中国银行住房借款合同》要求高琴偿还截止至2015年1月29日的本金333535.68元，利息（包括罚息、复利）1618.47元，本息共计335154.15元，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。此后的利息（包括罚息、复利），应当按照《中国银行住房借款合同》的约定支付至本判决生效之日。中行天桥支行根据《共同还款责任承诺书》要求张杰对上述债务承担共同还款责任，符合合同约定，予以支持。中行天桥支行主张对抵押房产享有优先受偿权，因双方未就该房产办理抵押登记手续，中行天桥支行主张证据不足，不予支持。中行天桥支行依据借款合同中的保证条款要求房服中心对上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定，亦不违反法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、高琴、张杰于判决生效之日起十日内，偿还中国银行股份有限公司济南天桥支行截止至2015年1月29日的贷款本金333535.68元，利息（包括罚息、复利）1618.47元，本息共计335154.15元;二、高琴、张杰于判决生效之日起十日内，偿还中国银行股份有限公司济南天桥支行自2015年1月30日起至本判决生效之日止的利息（包括罚息、复利）。计算方式为：利息、罚息、复息，按编号为2006年济中银天房字第17号《中国银行住房借款合同》的约定计取（罚息及复息按照执行利率基础上上浮50％计收）;三、济南市房地产开发服务中心对高琴、张杰的债务在上述第一、第二判项范围内承担连带清偿责任;四、驳回中国银行股份有限公司济南天桥支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6230元，财产保全费2520元，共计8750元，中行天桥支行负担100元，高琴、张杰、济南市房地产开发服务中心负担8650元。本院二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院查明：涉案房产座落于济南市市中区土屋路27号，开发单位为房服中心，商品房预售许可证号：济建开预许字第（2006）007号。2006年3月15日，房服中心与高琴签订《商品房购销合同》，合同第三条约定商品房位于市中区土屋路27号地块A座西单元十层01号房，与涉案《中国银行住房借款合同》中约定的买受房屋相符。本院认为，本案焦点是：房服中心应否对涉案借款承担保证责任。一、本案中，房服中心、高琴、中行天桥支行共同签订《中国银行住房借款合同》，借款、保证法律关系统一在《中国银行住房借款合同》加以约定,事实清楚、证据确实明确。房服中心称高琴、中行天桥支行恶意串通签订的借款合同属无效合同，无证据予以证实，本院不予采信。二、根据已查明的事实，房服中心与高琴签订《商品房购销合同》，涉案房产的出卖人为房服中心。房服中心上诉称涉案房产的出卖人为天翼公司，没有提供相应的证据予以证明。房服中心称涉案房产未取得商品房预售许可，与事实不符。房服中心请求追加天翼公司为共同被告，无事实和法律依据，本院不予准许。三、房服中心自愿为高琴向中行天桥支行的借款提供担保，中行天桥支行依约向高琴发放贷款后高琴未能按约定偿还，一审判决认定高琴承担还款责任无误，本院予以维持。房服中心作为保证人应当依法承担连带保证责任，关于高琴未能按约定还款的原因，不是房服中心不承担保证责任的理由。综上所述，房服中心上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6230元，由济南市房地产开发服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘培森审 判 员 赵永先审 判 员 李平公二〇二〇年八月三十一日法官助理 葛保玉书 记 员 胡晓炘