辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0702民初346号原告：杨立旭，男，1982年1月18日出生，汉族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：杨承勇，系原告父亲，1956年7月6日出生，汉族，住址。委托诉讼代理人：牟静波，系辽宁古塔律师事务所律师。被告：锦州市金辉房地产开发有限责任公司，住所地锦州市古塔区白老户村，营业执照号码2107022000731。法定代表人：周静余，系该公司经理。委托诉讼代理人：李丹，系该公司职员。第三人：侯万远，男，1965年10月26日出生，汉族，住锦州市太和区。第三人：中国工商银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市凌河区解放路五段24甲，统一社会信用代码91210700942119240Y。负责人：张弢，系该银行行长。委托诉讼代理人：杨守信，系该银行职员。委托诉讼代理人：张丽丽，系辽宁华峰律师事务所律师。原告杨立旭与被告锦州市金辉房地产开发有限责任公司、第三人侯万远、第三人中国工商银行股份有限公司锦州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨立旭委托诉讼代理人杨承勇、牟静波，被告锦州市金辉房地产开发有限公司委托诉讼代理人李丹，第三人中国工商银行股份有限公司锦州分行委托诉讼代理人杨守信、张丽丽到庭参加诉讼；第三人侯万远经本院依法送达未到庭。本案现已审理终结。原告杨立旭向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告房屋买卖合同有效，原告享有解放路三段1-××号房屋所有权，被告协助原告办理该房屋产权登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2007年4月17日向锦州市金辉房地产开发有限公司购买商品房（解放路三段1-××号）一户，2007年12月17日办理了入住手续。之后原告在办理房屋权属手续的时候，才知道该房屋因被告锦州市金辉房地产开发有限公司资金短缺，作为保证人，虚构事实，假冒侯万远名义将该房屋抵押给中国工商银行股份有限公司锦州分行贷款。然后又将该房屋出售给原告，致使原告无法办理房屋权属登记手续，严重侵害到原告合法权益。被告金辉公司冒用他人名义，作为保证人与中国工商银行锦州分行签订的抵押借款合同的行为，完全符合《合同法》第五十二条第一、二、三、四项之规定。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决该房屋所有权为原告所有。被告锦州市金辉房地产开发有限责任公司辩称：原告与我公司之间的房屋买卖关系属实，房屋已经实际交付给原告使用，现我们同意协助原告办理房屋登记过户手续。原告所购房屋不能办理所有权登记，是由于该房屋有银行按揭贷款，办理了抵押登记。按揭贷款是我公司利用侯万远的身份在工商银行办理的，侯万远曾经是我公司下属工程队的一个包工头，贷款钱实际是我们公司使用了。我公司共办理此类贷款133笔，其中有103笔已由锦州市中级人民法院判决完毕，还有30笔没有解决完，原告所购房屋贷款包含在这30笔内。第三人侯万远述称：我没有购买涉案房屋，这个房屋我都不知道在哪里，原告本人我更不认识。我没有与金辉开发公司签订过房屋买卖合同，没有办理过贷款，也没到公证处办理过公证，没到产权监理处办理过抵押登记手续，所有我和我妻子田秀茹的签名都不是我们本人签署的。这件事是金辉开发利用我的身份证复印件办理的，身份证复印件是我在为金辉开发公司做装修工程时金辉开发公司让我提供的。这件事情与我无关，我不承担任何责任，法院判决不能影响我的权利。第三人中国工商银行股份有限公司锦州分行述称：一、请求驳回被答辩人杨立旭的起诉。1、被答辩人杨立旭诉状中所称的锦州市金辉房地产开发有限公司虚构事实，假冒侯万远的名义将该房屋抵押给中国工商银行股份有限公司贷款，这一情况与侯万远与答辩人签订借款合同并将房屋抵押给答辩人的事实并不一致。答辩人所了解的事实是答辩人与第三人侯万远于2003年12月22日签订个人购房借款合同，并在合同中承诺用从金辉房地产开发有限公司已经缴纳了首付款的古塔区解放路三段1-××号的房屋作为抵押，并于2003年12月26日办理了抵押登记，答辩人也于2003年12月26日履行了合同，放款27万元。个人购房借款合同合法签订，并经过了公证，合同确定是侯万远签订，抵押物清单中明确抵押房屋为古塔区解放路三段1-××号。因侯万远未偿还贷款，为了查清事实，答辩人已经报警，锦州市公安局于2008年1月4日以合同诈骗案予以立案侦查，2020年5月6日锦州市公安局经济犯罪案件侦查支队出具说明：目前对锦州市金辉房地产开发有限公司和侯万远的行为在侦查中，尚未结案。所以答辩人认为根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉…”二、如果侯万远与金辉公司的房屋买卖是真实的，杨立旭与锦州市金辉房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同效力待定。因为在被答辩人杨立旭与金辉公司签订合同之前，侯万远已经对涉案房屋进行了登记，并配合答辩人进行了抵押登记，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十六条“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”的规定，应认定被答辩人在签订房屋买卖合同时知道金辉房地产开发公司无权处分，签订的合同属于效力待定。金辉公司与侯万远是否存在真实的房屋买卖合同关系现也有待侦查的结果确定。最终的侦查结论对本案的民事关系有直接的影响。综上所述，请求驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证，对原告提交的证据：1、商品房买卖合同，2、住房批准证，3、辽宁省地方税务统一发票，4、购房收款收据，5、水电费、电梯费、取暖费收据，6、户口本，以上证据用于证明原告购买坐落于锦州市古塔区房屋并入住实际占有使用该房屋的事实；7、房屋信息，8、第三人侯万远的身份证、第三人侯万远的住房批准证、第三人侯万远与金辉开发公司之间签订的商品房买卖合同、侯万远与工商银行签订的个人购房借款合同，9、锦州市中级人民法院（2006）锦民二初字第16号民事判决书，以上证据用于证明金辉开发公司利用第三人侯万远身份与其公司签订锦州市古塔区房屋买卖合同并办理贷款及抵押登记的过程，同类购房借款合同已经锦州市中级人民法院认定无效，判决认定为金辉开发公司虚假贷款并由其承担还款责任。以上证据经庭审质证及依法审查，本院予以确认并在卷佐证。对第三人中国工商银行股份有限公司锦州分行提供的证据：1、个人购房借款合同，2、锦州市城镇职工购买住房他项权登记表，3、个人住房贷款客户谈话备忘录，4、个人住房贷款凭证，5、公证书，6、收款收据，7、商品房买卖合同，以上证据旨在证明侯万远购买本案争议房屋并签订借款合同、办理借款抵押登记、取得借款等事实，因侯万远对购买房屋及办理贷款的基本事实予以否认，且金辉开发公司述称该借款行为为其公司利用侯万远身份办理，上述事实已经同类案件判决确认，故应由第三人中国工商银行股份有限公司锦州分行对侯万远与其之间存在真实的借款关系承担举证责任，本院释明其对侯万远夫妻签名申请司法鉴定，工商银行锦州分行表示不申请鉴定，应承担举证不能的法律后果，本院对其提供的以上证据本院不予采信；关于第三人中国工商银行股份有限公司锦州分行提供的证据8、立案决定书，9、说明，用于证明被告锦州市金辉房屋开发公司等关于涉案房屋签订的购房合同及借款合同涉嫌合同诈骗已由锦州市公安局立案侦查，现还在侦查过程中，本院予以确认。根据当事人的陈述和经本院审查确定的证据，本院认定事实如下：2007年4月17日，原告杨立旭与被告锦州市金辉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发建设的坐落于锦州市古塔区户，建筑面积125.3平方米，价款150000元。合同签订后，原告向被告全额交付了购房款，被告为原告出具了购房款发票。2007年12月17日，原告办理了该房屋入住手续，之后原告对该房屋装修后一直在该房屋内居住至今。因该房屋以第三人侯万远名义在第三人中国工商银行股份有限公司锦州分行办理了抵押贷款，原告至今未能办理房屋权属登记手续。另查，本案争议的锦州市古塔区房屋在不动产登记中心档案材料载明：2003年12月22日，第三人侯万远与第三人中国工商银行股份有限公司锦州分行签订个人购房借款合同，合同约定第三人中国工商银行股份有限公司锦州分行向侯万远发放个人住房贷款27万元，用于购买古塔区解放路三段1-××号的房屋，被告金辉开发公司对侯万远该笔借款承担保证责任。2003年12月26日，产权登记部门为该房屋办理了他项权抵押登记，他项权人为中国工商银行股份有限公司锦州分行。2003年12月27日，中国工商银行股份有限公司锦州分行将贷款27万元汇入被告金辉开发公司账户。本院在审理中对第三人侯万远进行了询问，侯万远对于以上签订借款合同、办理公证及抵押登记、发放贷款等事实经过均予以否认，述称其从未到场实施过上述行为，未购买过本案涉案房屋，所有其本人及其妻子签名均为他人伪造。被告金辉开发公司承认系其公司虚构侯万远购房及借款事实，以侯万远名义与工商银行锦州分行签订的借款合同，贷款也由其公司使用，应由其公司负责偿还。2006年，第三人工商银行锦州分行曾就与本案同类性质借款案件起诉至法院，锦州市中级人民法院审理后认定借款人与工商银行锦州分行签订的借款合同及抵押合同无效，判决由被告金辉开发公司偿还借款本息。后中国工商银行股份有限公司锦州分行选择报警，锦州市公安局于2008年1月14日以锦州市金辉房地产开发有限公司合同诈骗案予以立案侦查，现该案尚未结案。针对出现的以上情况，为查明事实，本院要求第三人工商银行锦州分行对本案第三人侯万远是否真实购买涉案房屋、是否向工商银行锦州分行购房借款并办理他项权登记等承担举证责任，释明第三人中国工商银行股份有限公司锦州分行对侯万远夫妻在借款合同、他项权登记表、公证文书、谈话笔录等处的签名予以司法鉴定，第三人中国工商银行股份有限公司锦州分行表示不申请鉴定。本院认为：一、关于围绕本案讼争房屋原告、被告及第三人之间签订的房屋买卖合同、个人住房借款合同的效力问题及争议解决方法。1、原被告之间签订的商品房买卖合同效力。原告杨立旭与被告锦州市金辉房地产开发有限公司签订的关于购买锦州市古塔区房屋的商品房买卖合同，系双方在平等自愿基础上订立，为合同双方的真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同，双方应按约履行。2、第三人侯万远与第三人工商银行锦州分行签订的个人购房借款合同效力问题。本案中首先第三人侯万远否认签订个人购房借款合同、办理公证及抵押登记、取得贷款等事实，称其本人及其妻子签名均为他人伪造。其次被告金辉开发公司承认冒用侯万远身份与工商银行锦州分行签订借款合同。第三侯万远及被告的以上陈述与同本案案情一致的其他借款案件中法院生效判决确认的事实一致。此外还有原告在购买该房屋后长期占有使用该房屋无人主张房屋权利的事实。通过以上当事人的陈述及本院查明的事实，原、被告及侯万远已经对侯万远与工商银行锦州分行之间不存在真实的借款合同关系完成了举证义务，第三人工商银行锦州分行应对侯万远与其之间购房借款合同的真实性承担举证责任。现工商银行锦州分行未能提供充分反驳证据证明其主张，且在本院释明要求由其负责对第三人侯万远及其妻子签名申请司法鉴定时，明确表示不申请鉴定，应承担举证不能的法律责任。即应认定第三人侯万远陈述的事实成立，该借款合同并非侯万远签订，而是被告金辉开发公司虚构侯万远购房及借款事实，利用侯万远身份与工商银行锦州分行签订，该行为违反国家相关金融政策法规，扰乱金融市场秩序，系无效法律行为，第三人侯万远与第三人工商银行锦州分行之间的个人住房借款合同为无效合同。3、原告已经向被告交付房款，并一直居住占有讼争房屋，双方之间商品房买卖合同已经实际履行，但在原告履行合同义务后，被告未能配合原告办理房屋产权登记手续，属于履行合同不完全，应承担继续履行的违约责任。第三人侯万远与工商银行锦州分行之间的个人购房借款合同为无效合同，基于履行该合同所进行的法律行为均属无效，不能阻却原告行使物权登记。二、针对本案借款合同在公安机关以刑事案件立案后，民事案件能否裁判问题。本案中公安机关系针对被告锦州市金辉房地产开发有限公司及第三人侯万远是否存在合同诈骗行为予以立案侦查，与原告杨立旭行使其购买讼争房屋权利产生的纠纷不属同一事实，而原告的诉讼请求也不需由该刑事案件处理结果作为裁判依据，即本案不属民刑交叉案件，民事案件可以独立审理裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（四）项，第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨立旭与被告锦州市金辉房地产开发有限责任公司于2007年4月17日签订的商品房买卖合同有效；二、被告锦州市金辉房地产开发有限责任公司于本判决生效后协助原告杨立旭办理锦州市古塔区房屋产权登记手续；三、驳回原告杨立旭其他诉讼请求。案件受理费10677元，由被告锦州市金辉房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 姜 伟人民陪审员 冯 梅人民陪审员 王 冠二〇二〇年八月二十四日书 记 员 王斯文