安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6529号 上诉人（原审原告）：安徽中墅房地产经纪集团有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区合作化路、休宁路东南角安粮城市广场B区商业、办公楼及地下室办1107室，统一社会信用代码91340100394318344M。 法定代表人：郑力，总经理。 委托诉讼代理人：杨海军，安徽文征律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈大鹏，男，1983年6月10日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：王宏芹，安徽蓝雁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯高辉，安徽蓝雁律师事务所实习律师。 上诉人安徽中墅房地产经纪集团有限公司（原名安徽中墅房地产经纪有限公司，以下均简称为中墅经纪公司）因与被上诉人陈大鹏委托合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初3972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 中墅经纪公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持中墅经纪公司的原审的全部诉讼请求或将案件发回重审。事实和理由：1.在一审中中墅经纪公司提供了《授权委托书》一份，能够证明陈义系中墅经纪公司委托的受托人。陈义有权代表中墅经纪公司与陈大鹏签订《房屋出售独家代理委托书》，中墅经纪公司的主体资格适格。2.在中墅经纪公司起诉前，陈大鹏就此事宜已经多次到中墅经纪公司经营的金色年华门店处理纠纷，期间多次经派出所协调处理，也能证实涉案的房屋系在中墅经纪公司经营的金色年华门店委托代理出售的。3.从陈大鹏提供的证据也能显示陈大鹏系在《房屋出售独家代理委托书》到期后，再在其他的中介公司成交了此房屋，且售出的价格比原先的价格高。 陈大鹏辩称，一审法院认定事实和适用法律均正确，中墅经纪公司的各项上诉理由均不能成立。一、在整个交易过程中，陈义并未向陈大鹏提供由中墅经纪公司签字盖章的授权委托书，陈大鹏对其真实身份并不明了。在交易过程中，陈义向陈大鹏宣称其是易居房友总部售后客服，其给陈大鹏出具的收条中亦标明为易居房友售后客服，陈义并未向陈大鹏说明其为中墅经纪公司代理人，亦未给陈大鹏出具授权委托书。在签订协议时，陈义拿出事先准备好的《房屋出售独家代理委托书》，要求陈大鹏签字，并未明确属于哪个中介公司，事实上，安徽中墅房地产经纪有限公司金色年华分公司主体根本不存在。中墅经纪公司不具备主体资格。二、中墅经纪公司并未提交任何证据证明陈大鹏与中墅经纪公司之间发生过纠纷；即使在该店发生纠纷被派出所出警调解过，也不能证明中墅经纪公司主体身份。按照中墅经纪公司陈述的“金色年华”门店即使存在，中墅经纪公司也未提交证据证明该门店属于其经营的门店。三、在陈义未完成居间工作的情况下，陈大鹏在合同到期之后与他人签订了销售合同，并将房屋出售，并不违约。 中墅经纪公司向一审法院起诉请求：1.陈大鹏向中墅经纪公司返还独家代理费5000元；2.陈大鹏向中墅经纪公司支付违约金37400元；3.陈大鹏向中墅经纪公司支付主张权益所实际产生的律师费5000元。 一审法院认定事实：中墅经纪公司在本案中提交一份《房屋出售独家代理委托书》，约定：由甲方委托乙方出售合肥市高新区望江西路888号祥源城一期G8-3105室的房屋；期限为2019年5月6日至2019年8月6日，委托售价为187万元。在该《房屋出售独家代理委托书》最后签章处的乙方只有陈义签名，中墅经纪公司虽称陈义是其委托代理人，但未提交证据证明其已向陈大鹏表明陈义是中墅经纪公司委托代理人这一身份，且陈大鹏举证陈义出具的《收条》一份，显示陈义在签订《房屋出售独家代理委托书》的前一天出具的《收条》落款自称是易居房友总部售后；综上，中墅经纪公司未在《房屋出售独家代理委托书》盖章，也没有安徽中墅房地产经纪有限公司金色年华分公司这一主体，也未提交确凿证据证明陈义是中墅经纪公司的委托代理人，故中墅经纪公司未提交确凿证据证明其是陈大鹏的受托人。 一审法院认为：合法的居间合同法律关系受法律保护。中墅经纪公司未提交确凿证据证明其是《房屋出售独家代理委托书》的受托人，故对中墅经纪公司称其是《房屋出售独家代理委托书》的受托人不予确认，中墅经纪公司与陈大鹏不存在居间合同法律关系，故中墅经纪公司的诉请因缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回中墅经纪公司的诉讼请求。案件受理费985元，减半收取492.50元，由中墅经纪公司负担。 二审期间，中墅经纪公司当庭播放一段视频，证明：涉案中墅经纪公司与陈大鹏产生纠纷是在安徽中墅房地产经纪有限公司金色年华分公司门店，中墅经纪公司的主体资格适格。陈大鹏认为，该视频无法证明拍摄地点在安徽中墅房地产经纪有限公司金色年华分公司门店。本院认为，该视频看不出拍摄时间和地点，达不到中墅经纪公司的证明目的。 陈大鹏二审提供合肥诚墅房地产经纪有限公司、合肥诚墅房地产经纪有限公司金色年华分公司的工商登记注册信息，证明：金色年华分店并不是中墅经纪公司经营的门店。中墅经纪公司对该组证据的三性均无异议，对证明目的有异议。认为合肥诚墅房地产经纪有限公司是中墅经纪公司的加盟商，对外以中墅经纪公司的名义签订合同。本院认为，该组证据显示合肥诚墅房地产经纪有限公司金色年华分公司的经营地址虽在案涉争议合同签订的地址，但成立日期在案涉合同签订之后，无法证明合同签订时，安徽省合肥市高新区长宁大道2111号金色年华小区3幢商103/商103上商铺在2019年5月6日的经营主体身份。 二审查明，中墅经纪公司提交一份签订于2019年5月6日的《房屋出售独家代理委托书》，约定：由委托人（甲方）陈大鹏委托受托人（乙方）安徽中墅房地产经纪有限公司金色年华分公司出售合肥市高新区望江西路888号祥源城一期G8-3105室的房屋，委托售价为187万元。委托期限为2019年5月6日至2019年8月6日，此期间乙方为甲方的独家代理服务提供者。委托期内当售出价格等于或大于委托价时乙方有权收代收买方的定金。甲方在得到乙方通知五天内必须签订《存量房买卖合同》，否则视为违约。本协议终止前及终止后六个月内，甲方本人及其房产共有人均不可自行与乙方介绍之买方及其任何形式的亲友或其他形式与该买方相关联的人员交易，否则视为甲方违约，甲方应在乙方所要求的时间内，按本协议的委托售价的2%向乙方支付违约金。如乙方发现甲方提供的资料不真实，或不具备出售条件，或甲方拒绝与乙方推介的满足甲方委托条件的客户成交，乙方有权终止代理协议并有权要求甲方按本协议售价总额的2%向乙方支付违约金。在委托期内，甲方如果：同时委托第三方代为出售，或自行出售给非乙方推介的客户，或单方擅自解约，则均视为甲方违约，并应按本协议委托售价总额的2%向乙方支付违约金。为追偿本协议约定损失而发生的仲裁、公证、律师等相关费用均应由违约方承担。乙方支付甲方伍仟元整，作为独家代理。上述《房屋出售独家代理委托书》签名栏由陈大鹏在甲方处签字，陈义在乙方处签字。 2019年5月5日，陈大鹏通过支付宝付给许桂红5000元，备注为解网签费，陈义以易居房友总部售后的名义出具收条一份。次日，许桂红通过支付宝付给陈大鹏5000元。中墅经纪公司未提供证据证明其与许桂红的关系，中墅经纪公司主张2019年5月5日许桂红支付给陈大鹏的5000元即为《房屋出售独家代理委托书》中约定的独家代理费；陈大鹏主张该笔费用是许桂红退回的前一天骗取的解网签费，并非中墅经纪公司支付的独家代理费。 2019年8月8日，陈大鹏接受其他房地产经纪公司的居间服务，将案涉房产出售。 另查明，安徽中墅房地产经纪有限公司于2020年1月15日更名为安徽中墅房地产经纪集团有限公司。工商登记信息系统中查询不到安徽中墅房地产经纪有限公司金色年华分公司的信息。 本院认为，本案二审争议焦点如下：一、中墅经纪公司与陈大鹏之间是否存在房屋出售独家代理合同关系。《房屋出售独家代理委托书》的内容实为甲方与乙方订立的房屋出售独家代理合同，陈义以中墅经纪公司金色年华分公司名义订立该合同，陈义代表中墅经纪公司金色年华分公司是否有效，取决于被代理人的意思表示。虽然中墅经纪公司金色年华分公司未经工商登记，但设立该分支机构的中墅经纪公司是合法存在的。该合同经中墅经纪公司追认，陈义的代理行为合法有效。该合同的双方主体应认定为陈大鹏和中墅经纪公司。 二、中墅经纪公司是否向陈大鹏支付5000元独家代理费。中墅经纪公司为证明此事实提供的证据是许桂红向陈大鹏转款5000元。在陈大鹏认可收到该笔款项，但否认此笔款项是中墅经纪公司支付的独家代理费，而是许桂红的还款的情况下，应由中墅经纪公司承担进一步的举证责任。但中墅经纪公司未提供其他证据足以证明上述款项是属于中墅经纪公司支付的独家代理费，故本院对于中墅经纪公司主张其向陈大鹏支付5000元独家代理费的事实不予认定。中墅经纪公司要求陈大鹏返还5000元独家代理费无事实和法律依据，本院不予支持。 三、陈大鹏是否有违约行为，应否承担违约责任。中墅经纪公司主张陈大鹏违约，应对此承担举证责任。根据《房屋出售独家代理委托书》的内容，陈大鹏的主要合同义务为在独家代理期内仅能委托中墅经纪公司以不低于187万元的价格出售房产。中墅经纪公司在独家代理期内并未促成陈大鹏与买方签订买卖合同，陈大鹏是在独家代理期届满后委托其他房产经纪公司出售的房产，并不构成违约。《房屋出售独家代理委托书》是中墅经纪公司提供的格式合同，该合同中约定“委托期内当售出价格等于或大于委托价时乙方有权收代收买方的定金。甲方在得到乙方通知五天内必须签订《存量房买卖合同》，否则视为违约”。该条款排除了陈大鹏作为房产的出卖人选择交易对象、交易价格的主要权利，且中墅经纪公司作为格式合同的提供方对此未尽提示和明确说明义务，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，应当认定该格式条款无效。同时，中墅经纪公司提供的证据亦不足以证明其在独家代理期内已找到符合合同约定条件的买方，故中墅经纪公司以陈大鹏违反合同约定为由，要求陈大鹏承担违约责任的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，中墅经纪公司的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决虽然认定事实不清，但处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费985元，由上诉人安徽中墅房地产经纪集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 苗 审判员 张 健 审判员 温占敏 二〇二〇年八月三十一日 书记员 周 远 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第九十三条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。