安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5327号 上诉人（原审被告）：合肥华南城有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区锦绣西路桃花工业园经济开发有限公司办公楼内。 法定代表人：梁丽仪，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人:郑莹莹，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：尹良金，男，汉族，1969年2月15日出生，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：袁浩，安徽龙舒律师事务所律师。 上诉人合肥华南城有限公司因与被上诉人尹良金房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 合肥华南城有限公司上诉请求：1.判令驳回尹良金的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.判令尹良金承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：第一，一审法院认定事实错误。合肥华南城有限公司已经按照合同约定向尹良金通知办理交付手续，尹良金已经实际占有使用房屋。同时尹良金拒绝缴纳交房时应由其承担的费用，是尹良金违约在先。尹良金自合同约定的交房日期起已经实际占有使用房屋，其将案涉房屋用于日常经营及缴纳多笔水电费的事实可以佐证。尹良金占有使用房屋后，合肥华南城有限公司多次催促其缴纳其应当承担的交房费用，但尹良金一直以各种理由搪塞，尹良金违反合同约定在先。尹良金已经实际占有房屋并使用，现要求合肥华南城有限公司交付房屋，系属履行不能。第二，一审法院认定合肥华南城有限公司应当承担逾期交房违约金，是错误的。合肥华南城有限公司没有违约行为，是尹良金违约在先，要求合肥华南城有限公司支付违约金，没有法律依据。违约金的计算方式有误，即便认定合肥华南城有限公司支付违约金，也应当扣减疫情期间的违约金。尹良金拒绝缴纳契税、维修基金、产权登记费、印花税等费用，违反合同约定。即使要求合肥华南城有限公司支付违约金，根据合肥市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布的《合肥市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部关于启动合肥市突发公共卫生事件一级响应的决定》（合疫控﹝2020﹞2号），合肥市自2020年1月24日起启动合肥市突发公共卫生事件一级响应，至上诉之日止，该应急响应没有完全解除。公共卫生事件属于不可抗力，即使法院认定合肥华南城有限公司存在违约行为，也应当扣减该期间的违约金。 尹良金辩称，第一，房屋交付应有相关交接手续，合肥华南城有限公司应向尹良金出示房屋质量保证书等材料并交付钥匙，如无这些材料，尹良金无法办理产权证，现合肥华南城有限公司无证据证明其已向尹良金交付房屋。第二，关于契税、产权登记费等，这些费用并非由合肥华南城有限公司收取，这些费用的交付与否不得对抗合肥华南城有限公司交付房屋的义务。第三，疫情虽然属于不可抗力，但与合肥华南城有限公司的违约行为无关联，不应适用。 尹良金向一审法院起诉请求：1.判令合肥华南城有限公司立即向尹良金交付位于紫荆名都二期S1#楼101商铺；2.并自2019年9月30日起，按日支付尹良金已付房款万分之二违约金至实际交房日止，至起诉日为14792元；3.本案诉讼费用由合肥华南城有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年2月28日，双方当事人签订《商品房买卖合同》和补充协议，尹良金购买合肥华南城有限公司出卖的紫荆名都二期S1#楼101铺室，房屋建筑面积115.39平方米，总购房价2550517.1元，首付款1280517元，抵押贷款1270000元。该合同第八条、第九条、第十一条对交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接进行约定，根据合同约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。…”、“出卖人应当在2019年9月30日将…商品房交付买受人使用”、“出卖人逾期交房的违约责任：（1）…（2）逾期超过60日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”。补充协议第六条第（5）条约定“买受人须按照出卖人通知日期按时办理接收手续，逾期接收的，视为出卖人按时履行了交付义务…”。 一审法院认为，尹良金因购买商品房与合肥华南城有限公司形成买卖合同关系，双方应本着诚实守信原则全面履行自己的权利和义务。尹良金提供证据证明其支付了1280517元首付款及其他费用，合肥华南城有限公司对于其已经将涉案房屋交付尹良金占有使用的辩解意见，未提供书面通知交房材料及由双方签署确认的交接单加以证明，故应承担举证不能的法律后果，由于合肥华南城有限公司逾期交房超过60天，构成违约，故根据合同约定，尹良金主张继续履行合同，合肥华南城有限公司交付房屋并承担违约责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合肥华南城有限公司逾期交房的违约金，按照合同约定,按日已付房款的万分之二计算为1280517元×2／10000=256.1元，即自2019年10月1日起按每日256.1元计算至实际交付之日止。 一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、合肥华南城有限公司于判决生效之日起十日内向尹良金交付紫荆名都二期S1#楼101铺室；二、合肥华南城有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付尹良金违约金（自2019年10月1日起按日256.1元计算至实际交付之日止）；三、驳回尹良金的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取85元，由合肥华南城有限公司负担。 本院二审期间，合肥华南城有限公司提交了收据及缴费单据复印件共7张，证明尹良金实际占用房屋并交纳水电费的事实。 尹良金质证称，真实性有异议，水电费应当由相关部门收取，收据和缴费单据的出具单位也应为收取部门，该组证据显示的是物业公司收取，尹良金不认可。 对一审法院所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于房屋交付问题，虽合肥华南城有限公司未能就此举证，但二审期间尹良金陈述其于2019年10月15日左右拿到了案涉房屋的钥匙并将其经营的货物存放在案涉房屋内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，本案中尹良金接受了案涉房屋的钥匙，应视为案涉房屋已经交付使用。尹良金起诉主张合肥华南城有限公司交付案涉房屋，但实际上房屋已经交付，故本院不予支持。至于尹良金提及的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料，合肥华南城有限公司应当按约定予以交付。 关于逾期交房违约金问题，尹良金接收房屋后，又以合肥华南城有限公司没有同时交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料为由主张案涉房屋没有交付，并要求合肥华南城有限公司承担逾期交房违约责任，应当不予支持，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。根据双方合同约定，案涉房屋应于2019年9月30日前交付，尹良金于2019年10月15日左右拿到房屋的钥匙，故本院酌定合肥华南城有限公司应当按双方合同约定支付此期间的逾期交房违约金7651.6元（2550517.10元×2÷10000×15日）。 综上，合肥华南城有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初731号民事判决； 二、合肥华南城有限公司于本判决生效之日十日内一次性给付尹良金逾期交房违约金7651.6元； 三、驳回尹良金的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取85元，由合肥华南城有限公司负担。二审案件受理费170元，由合肥华南城有限公司负担85元，由尹良金负担85元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年八月二十八日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。