山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8815号上诉人（原审原告）：韩振光，男，1965年3月10日出生，汉族，现住济南市天桥区。被上诉人（原审被告）：叶文善，男，2000年10月28日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：李元超，男，1999年10月26日出生，汉族，住山东省泰安市。上诉人韩振光因与被上诉人叶文善、李元超房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。韩振光上诉请求：1.请求二审法院依法撤销(2020)鲁0105民初397判决书，或改判支持韩振光诉讼请求。2.叶文善、李元超承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：(2020)鲁0105民初397判决书事实不清，证据不明，依据法律错误和逻辑混乱。一、一审认定叶文善搬走，是认定事实错误，叶文善6月后和他分租的房客从未搬走：二人入住后，李元超因病住院就没有来得及在房屋租赁合同书上签字，李元超补充签字后，叶文善把其中一间房屋分租给另外二个人分摊房租，叶文善、李元超等四人一直在房屋里居住生活，到2019年合同期满；租赁后期是房客断断续续居住，问及另外二名房客水电费和房租谁交，二位房客都说是叶善文代缴，以上事实李元超和短信可证明。二、一审判决认定“视为韩振光和叶文善解除合同”错误。李元超补充签字使房屋租赁合同得到完善，房屋租赁合同可以证明是三人合同，叶文善也在合同履行过程中满18岁。三、一审判决李元超不支付后几个月的房租金，无事实及法律依据。叶文善把房子继续分租给另外二名房客，房屋内共住有4人，在履行合同几个月后，叶善文满18岁具备民事能力；在多次出现违约的情况下，2018年12月，为避免损失扩大，韩振光报停暖气，这样的善意善举，竟然被一审法院当成说辞。叶文善、李元超没有交回房屋和房屋钥匙，不交钥匙，不交房租，恶意造成几个月租金的经济损失，让韩振光承担，没有依据。叶文善、李元超直到今天也未交回钥匙。四、李元超补充签字时，叶文善在场，叶文善承认知道合同履行过程中具有民事能力，故合同上签字有效，合同履行过程中叶文善具备法律和民事能力，叶文善说过可以追究自己父母的监护责任。五、一审法院判决违约金过高，没有事实及法律依据。房屋租赁合同，符合宪法和合同法，是公平，自愿的基础上签订的，应当受到保护。六、韩振光提交短信证据证明叶文善房屋分租和房客一起住的事实，即便是2019年春节前，叶文善、李元超和二名房客，都在零零散散居住，叶文善、李元超应该支付后几个月的租金。七、假如双方协议终止合同并交回钥匙，何来的水、电费欠费和盗窃的报警记录，韩振光一直电话和短信告知叶文善、李元超缴纳房租，但是直到合同期满，二人相互推诿。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。叶文善辩称，一审判决适用法律正确，认定事实实事求是，请求驳回韩振光的上诉请求。另外，如果没有协商一致解除合同，不会进行水电费的结算，而且数额一致。李元超未作答辩。韩振光向一审法院起诉请求：1.判令叶文善、李元超支付2018年7月14日-2019年3月13日8个月的房租（每月1500元）1.2万元；2.判令叶文善、李元超支付违约金3600元；3.判令叶文善、李元超支付拖欠的水费107.94元、电费780.2元；4.诉讼费由叶文善、李元超负担。一审法院认定事实：2018年3月，韩振光和叶文善签订房屋租赁合同一份，约定韩振光将位于天桥区荣泰北区2-1—XX号房屋出租给叶文善使用，年租金1.8万元，交款方式为押一付三，租赁期限为2018年3月14日至2019年3月13日，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，韩振光将涉案房屋交付给叶文善使用，叶文善入住时交纳1700元租金，后分别于2018年4月17日、19日，2018年6月4日各转账支付1500元，并于2018年5月30日向韩振光转账支付水电费500元、于2018年6月11日转账支付水电物业费800元。后叶文善于6月上旬搬离涉案房屋。韩振光于2018年6月中上旬找到李元超，让其在韩振光和叶文善的租赁合同上签名。后李元超未再向韩振光支付租金，亦未向韩振光腾交涉案房屋便自行搬离。现韩振光以叶文善、李元超合租并拖欠8个月的租金及水电费为由诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，韩振光和叶文善于2018年3月签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。叶文善向韩振光支付了房屋押金和三个月的房租，于2018年6月上旬通过转账的方式和韩振光结清了水电物业费并搬离房屋，后韩振光找到李元超让其在原租赁合同上签名，视为韩振光和叶文善已于2016年6月上旬协商一致解除了双方的租赁关系，后李元超在原租赁合同上签字的行为系和韩振光形成了新的房屋租赁关系。综上，韩振光要求叶文善承担支付剩余租赁期限内租金及水电费的责任，并要求叶文善承担违约责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。李元超在使用房屋后未按期交纳房租，存在违约，同时其作为承租人负有交还房屋的责任，其未能举证证实腾交房屋的时间，故其应向韩振光支付租赁期间的租金；但韩振光在发现李元超拖欠租金后应及时采取适当措施防止损失的扩大，但其未及时将房屋收回以减少损失的扩大，不得就其扩大的损失主张权利；现韩振光要求李元超支付2018年7月14日至2019年3月13日8个月的租金1.2万元，一审法院根据实际情况酌情支持其中3个月的租金4500元。韩振光要求李元超支付拖欠的水费107.94元、电费780.2元，证据充分且符合双方合同约定，一审法院予以支持。李元超逾期支付租金，韩振光主张违约金符合双方合同约定，但其约定的标准过高，一审法院根据双方合同约定的付款方式、金额，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准予以调整。综上，为保护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、、第一百四十二条规定，判决：一、李元超于本判决生效之日起10日内向韩振光支付租金4500元；二、李元超于本判决生效之日起10日内向韩振光支付水费107.94元；三、李元超于本判决生效之日起10日内向韩振光支付电费780.2元；四、李元超于本判决生效之日起10日内向韩振光支付违约金：以4500元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准自2019年7月14日计算至款项付清之日。五、驳回韩振光的其他诉讼请求及对叶文善的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271元，减半收取计135.5元，由李元超负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，关于叶文善应否向韩振光支付租金及违约金的问题，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，韩振光主张叶文善在涉案房屋居住至租赁期满，但未能提交充分的证据予以证实，且叶文善对此不予认可。根据本案已查明的事实，叶文善于2018年6月上旬与韩振光结清了水电费及物业费并搬离涉案房屋，故一审法院认定叶文善对其搬离后所产生的租金及违约金不承担责任，于法有据。关于李元超应当向韩振光支付的房屋租金数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，李元超作为涉案房屋的承租人，未按照合同约定交付租金，构成违约。韩振光在李元超欠付租金的情况下，未采取有效措施及时止损，故一审法院据此酌定支持韩振光三个月的租金请求，并无不当。关于李元超应当向韩振光支付的违约金数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院依据李元超的申请，并根据韩振光的实际损失、李元超的过错程度等因素，酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍的标准支付违约金，亦无不当。综上，韩振光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费271元，由韩振光负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵玉兰二〇二〇年八月十二日法官助理 高 超书 记 员 耿 铭