黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1393号上诉人（原审原告）：陈明慧，女，汉族。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇通江路建设局东侧。法定代表人：何京龙，该公司经理。委托诉讼代理人：王立鑫，男，汉族，该公司员工。被上诉人（原审被告）：哈尔滨赫力电梯设备经销有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区平公街80-2号3单元2层2号。法定代表人：王雪松，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭顺，黑龙江航远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜兴海，男，汉族。上诉人陈明慧与被上诉人肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、被上诉人哈尔滨赫力电梯设备经销有限公司（以下简称赫力公司）、被上诉人杜兴海案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初3719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈明慧委托诉讼代理人陈树民、被上诉人宇龙公司委托诉讼代理人王立鑫、被上诉人赫力公司委托诉讼代理人郭顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈明慧上诉请求：1.请求撤销黑龙江省肇源县人民法院作出的（2019）黑0622民初3719号民事判决，依法改判，撤销黑龙江省肇源县人民法院(2019)黑0622执异149号执行裁定书，终止执行。依法确认陈明慧与宇龙公司、杜兴海签订的金瑞花园认购书合法有效，确认肇源县金瑞花园小区B-1号楼6单元601室房屋归陈明慧所有。2.本案一、二审诉讼费由陈明慧承担。事实和理由:一、陈明慧与宇龙公司、杜兴海签订的认购书应当认定合法有效，金瑞花园所有对外销售的商品房均是采用陈明慧所签的认购书相同文本，故该合同合法有效。二、案涉房产已经交付至今，始终由陈明慧占有使用，该占有行为并非陈明慧违法抢占，而是依据开发企业的交付行为而占有，属于合法占有。三、不能因宇龙公司、杜兴海与合伙出资人李继之间任何经济纠纷，而违背诚信原则，对销售房屋的事实予以否认。人民法院应当审查合同的真实性及效力，结合交付的事实综合予以认定本案事实，不能仅凭宇龙公司法定代表人的陈述确认本案事实。四、案涉房产是否在房产处备案，与陈明慧无关，陈明慧购买房屋后宇龙公司称已在房产处备案，法院并未对该房产是否备案进行实际调查房产备案的负责人，就妄下结论，对该案不负责任。五、案涉房产交付给陈明慧之后，才被法院查封予以强制执行。本案一审之后，陈明慧找到了李继，他是实际开发商，询问该房屋备案的情况，李继到肇源县房产处查询，该房屋在房产处早于黑龙江省肇源县人民法院查封之前已经备案至陈明慧的名下，所以一审法院说案涉房屋为空房源与事实不符。综上所述，一审法院认定事实错误，证据采信错误，请求二审法院撤销原判依法改判支持陈明慧的请求。宇龙公司答辩称，金瑞花园的实际开发人是杜兴海，我公司从未出具过房屋认购书和入网费票据，认购书和入网费票据是虚假的，案涉房屋由实际开发人杜兴海抵顶给赫力公司了。赫力公司答辩称，就陈明慧上诉一案，认为陈明慧的上诉理由不能成立，应驳回其诉讼请求。具体理由如下：1.陈明慧在提出执行异议和异议之诉中均主张是在2015年12月6日签订《认购书》购买的本案争议房屋，在赫力公司提出陈明慧出示的2015年12月6日的交房款票据号与2016年8月5日的收取入住费票据票号相连的问题后，陈明慧改口该房在2015年开在王强的名下，王强要钱不要房屋，李继往外出卖，实际卖房时间是2016年8月5日，因此票号相连。陈明慧不仅改变其主张的事实，且改变的主张不符合财务常识，收款票据显示的时间应与出具票据时间相一致，能够证明陈明慧的《认购书》开具时间是很随意的，加上宇龙公司及实际开发人李继对《认购书》真实性予以否认，因此足以证明《认购书》是不真实的。另外，售房款收据与入户费票据显然不能使用同一本票据，结合《认购书》不是陈明慧本人所签，陈明慧提供不了购房资金流水，足以证明陈明慧出示的《认购书》和交款票据是虚假的。2.本案与其他三个执行异议案件都有同样的虚假诉讼行为。黑龙江省肇源县人民法院对赫力公司债权执行，一共查封了金瑞花园的四套房屋，查封前由执行局工作人员、赫力公司、宇龙公司法人何京龙、实际开发人杜兴海共同到场确认查封房屋为未出售的空房。然而该四处房屋均同时提出了执行异议和异议之诉，提出同样异议理由，都是同一代理人代理案件，并且都提供不出交款的资金流水，四异议人提供的票据号码相互衔接，大多存在认购书不是本人签名的情况，足以证明背后有人统一指挥，涉嫌共同的虚假诉讼。综上，赫力公司因在金瑞花园安装电梯，垫付了七百多万元的工程款，宇龙公司及实际施工人均不支付工程款，经过诉讼、执行，申请人至今执行回的款项都不够利息，被上诉人企业陷入严重困境。请求二审法院维持一审判决，维护公平正义。杜兴海未予答辩。陈明慧向一审法院起诉请求：1.请求撤销黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622执异149号执行裁定书，终止执行；2.请求确认陈明慧与宇龙公司、杜兴海签订的金瑞花园房屋认购书合法有效；3.请求确认金瑞花园小区B-1号楼6单元601室房屋归陈明慧所有；4.请求判令宇龙公司、杜兴海履行将上述房屋协助过户到陈明慧名下的义务；5.诉讼费用由各被告承担。一审法院认定事实：宇龙公司系肇源县金瑞花园小区项目工程的开发公司，杜兴海挂靠宇龙公司开发建设肇源县金瑞花园小区，系该小区的实际开发人。2016年3月23日，赫力公司与宇龙公司买卖合同纠纷一案经黑龙江省肇源县人民法院调解并作出(2016)黑0622民初871号民事调解书,调解内容为：宇龙公司给付赫力公司电梯款721.6万元，于2016年4月30日前给付500万元，余款221.6万元，于2016年5月30日前付清。违约金在同年5月30日前按合同约定标准同时结清。该民事调解书生效后，赫力公司向一审法院申请强制执行。一审法院受理该执行案件后，于2019年7月22日作出（2017）黑0622执恢141号之五执行裁定书，查封宇龙公司所有的位于肇源县肇源镇金瑞花园（一期）小区的四处房产，分别为A-2#楼住宅2-603、A-11#楼住宅1-1703、B-1#楼住宅5-302、B-1#楼住宅6-601。2019年7月30日，陈明慧就案涉房屋B-1#楼住宅6-601室向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年8月11日作出（2019）黑0622执异149号执行裁定书，驳回陈明慧的异议请求。陈明慧不服该裁定，遂提起本案诉讼。陈明慧为证实其主张，向一审法院提交案涉房屋认购书。认购书落款时间为2015年12月6日，该认购书加盖公章为“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部”公章，并加盖了项目经理杜兴海名章。合同约定将本案所涉金瑞花园小区B1栋6单元601室房屋出售给陈明慧，房屋总价款为363,523元。同时向一审法院出示收据两张，其中2015年12月6日房款收据编号为0011909，2016年8月5日入住费收据编号为0011910，两张收据形成时间相距八个月，但编号相邻。另查明，庭审中，陈明慧自认其并未实际入住案涉房屋，案涉房屋现为毛坯房，同时亦自认本案所涉房屋买卖事宜实际发生时间为2016年8月5日，并在肇源县房地产管理处预售部门做了备案登记。但经一审法院查询，案涉在肇源县房地产管理处电子楼盘显示为空房源，案涉房屋亦未在房产管理部门做网签备案。经庭审询问陈明慧案涉房屋资金来源时，其代理人称并不清楚资金来源，庭后陈明慧亦未向一审法院提交相关付款资金来源及收据以外的交付证据。一审法院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点在于陈明慧就执行标的（坐落于肇××县××源镇金××小区××＃××室房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据肇源县房地产管理处电子楼盘登记显示，案涉房屋为空房源，与陈明慧陈述其在购买房屋时已经办理备案登记不一致。案涉房屋未登记在陈明慧名下,陈明慧亦未进行网签备案。陈明慧提交的认购书虽加盖肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部公章及项目经理杜兴海名章，但宇龙公司及杜兴海对此均予否认，陈明慧亦未提供其他证据对认购书的真实性予以佐证，故对该认购书的真实性无法确认。陈明慧提交的购房款收据及入住费收据编号分别为0011909、0011910，两张收据记载的形成时间相距八个月，但其编号却相邻，不符合常理，陈明慧亦未提供转账凭证或取款凭证等证据证明购房款来源及付款过程，陈明慧仅凭两张编号相邻的收据证明其已实际支付购房款及入住费，进而证明陈明慧已实际占有案涉房屋，证据不足。综上，陈明慧出示的证据不足以证实其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，陈明慧提出的异议不成立。陈明慧要求撤销黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622执异149号执行裁定书，终止执行；请求确认陈明慧与宇龙公司、杜兴海签订的金瑞花园房屋认购书合法有效；请求确认金瑞花园小区B-1号楼6单元601室房屋归陈明慧所有；请求判令宇龙公司、杜兴海将案涉房屋协助过户到陈明慧名下的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：驳回陈明慧的诉讼请求。案件受理费6753元，由陈明慧负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈明慧为证明其主张，向本院提供证据如下：情况说明一份，宇龙公司明细账6页（与原件核对），情况说明证明周双清作为宇龙公司的会计对陈明慧的两张票据票号相连的问题作出了合理解释，明细账证明陈明慧已经交了购房款，这个账与肇源县公安局的账一致。宇龙公司质证称，对证据的真实性不认可，周双清不是我们员工，我们公司没有这个账。赫力公司质证称，对两份证据的真实性有异议，对两份证据所盖的财务章，宇龙公司和杜兴海都多次否认此章的真实性，而且也提供过相关的证据进行证实，与本案相同的情况的四起执行异议案件，周双清出具过大量的虚假票据和认购书，因此周双清所做的情况说明不具有真实性。宇龙公司否认账本与其公司有关，另外账本账页中也体现不出陈明慧的名字，也无法证明陈明慧是否付款，对于如此大额的付款，陈明慧应当提交转账记录证明付款。本院认为，《情况说明》的出具人周双清并未到庭参加诉讼，且陈明慧并未提供其他证据证明周双清的身份，宇龙公司对该证据亦不予认可，不予采信；《明细账》6页，该明细账虽加盖宇龙公司金瑞花园财务专用章，但宇龙公司并不予认可，且该明细账上显示的是“李总个人用放款”及“王强”的字样，不能证明与陈明慧之间的关联性，不予采信。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉,根据各方当事人的诉辩意见,本案的主要争议焦点问题是:陈明慧对讼争房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。对此本院认为，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，结合本案事实，本院逐条分析如下：关于陈明慧与宇龙之间是否签订合法有效的书面买卖合同问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，陈明慧向法院提交的《金瑞花园房屋认购书》中仅体现了案涉房屋的基本情况、房屋面积、单价和总价款，关于房屋价款的支付方式、付款时间等其他《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容均未明确约定，且陈明慧仅提供了两张收据，未提供转账凭证或取款凭证等证据证明购房款来源及付款过程，陈明慧提供的证据不足以证明宇龙公司作为出卖人已经按照约定收受了购房款。同时，陈明慧在一审中陈述案涉《金瑞花园房屋认购书》的签字并非其本人签名。因此，陈明慧提交的证据不足以证明其已与宇龙公司签订了真实的、合法有效的书面买卖合同。关于陈明慧是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。本案中，陈明慧在诉讼中仅提交了《金瑞花园房屋认购书》及收据、授权委托书等证据，并未提交关于案涉房屋的缴纳水费收据、取暖费收据、燃气费收据、物业费收据、电梯费收据等证据证明其占有情况。因此，陈明慧提供的证据不足以证明其已在一审法院查封案涉房屋前占有了案涉房屋。关于陈明慧是否向宇龙公司支付购房款问题。根据以上论述，陈明慧诉讼中仅提供了两张收据，未提供转账凭证或取款凭证等证据证明购房款来源及付款过程，陈明慧在二审中提供的《情况说明》的出具人周双清并未到庭参加诉讼，且陈明慧并未提供其他证据证明周双清的身份，陈明慧提供的《明细账》虽加盖宇龙公司金瑞花园财务专用章，但该明细账上显示的是“李总个人用放款”及“王强”的字样，不能证明与陈明慧之间的关联性，以上证据宇龙公司亦均不予认可。因此，陈明慧提供的证据不足以证明其已实际向宇龙公司支付了购房款。关于案涉房屋未办理过户登记的问题。本案中，根据肇源县房地产管理处电子楼盘登记及一审法院工作人员在肇源县地产管理处对该管理处工作人员所作的调查笔录可知，案涉房屋未在肇源县地产管理处申请商品房网签合同备案及商品房网签机打合同。因此，陈明慧陈述的案涉房屋登记备案情况与实际情况不一致，其关于房屋已备案的上诉主张，本院不予支持。据此，基于以上理由，陈明慧的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法不享有对案涉房屋阻却执行的权益，其主张于法无据，不应予支持。综上所述，上诉人陈明慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6753元，由上诉人陈明慧负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年八月三十一日法官助理邢智超书记员王晓萍