河南省嵩县人民法院行 政 判 决 书（2020）豫0325行初46号原告：李贻芬，女，汉族，1982年4月30日出生，住河南省嵩县。委托代理人：刘云明，河南江帆律师事务所律师。特别授权。委托代理人：祖媛媛，河南江帆律师事务所实习律师。一般代理。被告：嵩县自然资源局。住所地：河南省嵩县白云大道13号。统一社会信用代码：11410325MB1522337H。法定代表人：郭小玉，局长。应诉负责人：魏春平，该局党组成员。委托代理人：邓红峰，河南立雪律师事务所律师。特别授权。委托代理人：黄俊奎，河南立雪律师事务所律师。一般代理。被告：嵩县住房保障和房产服务中心。住所地：河南省嵩县新城区金城东路。统一社会信用代码：12410325416579204Y。法定代表人：杨艺军，主任。委托代理人：田春蕾，嵩县住房保障和房产服务中心职工。特别授权。第三人：嵩县振华房地产开发有限公司。住所地：嵩县城金城路。统一社会信用代码：91410325688169276N。法定代表人：冯新运，董事长。委托代理人：吴红光，河南立雪律师事务所律师。特别授权。委托代理人：费少煦，河南立雪律师事务所实习律师。特别授权。第三人：贾飞，男，汉族，1974年3月3日出生，住河南省洛阳市涧西区。原告李贻芬诉被告嵩县自然资源局、嵩县住房保障和房产服务中心及第三人嵩县振华房地产开发有限公司、贾飞房屋预告登记纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘云明、祖媛媛，被告嵩县自然资源局应诉负责人魏春平及委托代理人邓红峰、黄俊奎，被告嵩县住房保障和房产服务中心委托代理人田春蕾，第三人嵩县振华房地产开发有限公司委托代理人吴红光、费少煦到庭参加了诉讼。第三人贾飞经传票传唤无故未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告从2015年4月29日开始，陆续向嵩县振华房地产开发有限公司售楼部缴纳了贰拾肆万捌仟玖佰叁拾叁元购房款（248933元），并与嵩县振华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。后原告到嵩县房地产管理所查询购买房屋信息，被告知所购买的房屋已经被第三人贾飞办理了商品房预告登记。原告到嵩县公安局经侦大队了解情况，才得知第三人贾飞和龙运房地产公司法定代表人马龙运用伪造的嵩县振华房地产开发有限公司公章，在嵩县房地产管理所办理了商品房预告登记。原告在嵩县公安局经侦大队取得了洛阳市公安局物证鉴定所出具的文检鉴定书（洛）公（物）鉴（文检）字[2015]21号，其中第2页用双实线标识的房号就是第三人贾飞用伪造公章办理的商品房预告登记号。嵩县公安局经侦大队于2016年4月5日已经给被告嵩县房地产管理所下发了关于伪造印章的函。综上，请求依法撤销被告给第三人贾飞颁发的20130003号预购商品房预告登记证。原告李贻芬向本院提供如下证据。第一组证据：1、河南省栾川县人民法院（2017）豫0324行初第22号行政判决书；2、河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03行终138号行政判决书；3、河南省高级人民法院（2019）豫行申497号再审审查与审判监督行政裁定书。证明：1、与本案原告同样的案件中，马龙运伪造振华公司印章在社会融资、借款，并使用伪造印章到嵩县房管所将金山水岸花园项目预售给他人，被告嵩县房地产管理所在办理案涉预告登记过程中，未按照预告登记的要求谨慎审核申请人提交的申请材料，对委托人张萌萌的委托书存在的重大瑕疵明显疏于审核、查证职责，错误地将其他同类案件的第三人提交的抵押协议理解为当事人为预告登记进行的约定材料，也未按照登记规程规范、完整地填写登记审核表，登记程序疏漏公告环节，登记过程简单、草率，侵害了其他原告的正当合法权益，案涉预告登记依法已经被栾川县人民法院撤销，洛阳市中级人民法院维持一审判决，河南省高级人民法院也同样支持了栾川县人民法院的判决结果。2、2016年4月5日，嵩县公安局经侦大队向嵩县房管所发函告知“我局侦办的马龙运涉嫌伪造公司印章案已调取你单位所涉案的相关证据，并对相关证据进行了鉴定。现将鉴定结论告知你单位”，随函提供的洛阳市公安局物证鉴定所的（洛）公（物）鉴（文检）字[2015]21号文检鉴定书系嵩县房地产管理所向栾川县人民法院递交的证据，说明被告嵩县房地产管理所不仅办理程序严重违法，且更没有尽到合理注意义务。第二组证据：1、原告与第三人嵩县振华房地产开发有限公司于2012年签订的《商品房买卖合同》1份；2、第三人嵩县振华房地产开发有限公司于2015年4月29日给原告开具的房款收据和中央空调款收据。证明：被告给第三人贾飞骗取房屋预告登记的商品房早就售给原告，原告所购买的商品房为预售商品房，并且有合法有效的收据。被告嵩县自然资源局辩称：1、原告所诉的行政行为发生在2012年至2013年间，当时嵩县自然资源局并不具有相应的登记职责，是由房地产管理所依法登记作出。2、根据《房屋登记办法》的相关规定，原告所述的行政行为为依申请而作出的。2012年至2013年期间，嵩县振华房地产开发有限公司先后多次和谢进忠、钟保国、杨晓伟、付昊、贾飞向嵩县房地产管理所提出预购商品房预告登记申请，并依法提交了相应的申请书、第三人身份证明及委托材料、商品房买卖合同及约定等申请材料。嵩县房地产管理所依法受理后进行了审核，认为当事人申请符合法定条件，遂依法进行登记，制作并送达了房屋预告证书。综上，原告所诉行政行为事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，处理结果合法适当，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告嵩县自然资源局向本院提交了以下证据。预购商品房预告登记申请表一份；2、当事人身份证明及委托材料；3、商品房买卖合同及约定；4、商品房预告证书（证明）领取凭证一份。以上四组证据来源于原嵩县房地产管理所（现名为嵩县住房保障和房产服务中心）移交的原始档案。证明：1、原告所诉的行政行为是由原嵩县房地产管理所依法登记作出。2、原告所诉的行政行为事实清楚、证据确凿、程序合法、适用法律正确、处理结果合法适当。被告嵩县住房保障和房产服务中心辩称：1、答辩人在2016年机构改革中，答辩人变更为嵩县住房保障和房产服务中心，原嵩县房地产管理所已被撤销。其不动产登记、撤销、变更职权已全部划给嵩县不动产登记中心。2016年12月，人员和档案已全部移交给嵩县不动产登记中心。答辩人无职权对不动产预告登记进行撤销和变更。2、贾飞于2012年与嵩县振华房地产开发有限公司金山水岸项目做预告登记的房屋进行了网签。贾飞和金山水岸房地产开发商双方到原嵩县房地产管理所进行登记备案，依据房地产登记办法第七十条，对提供的登记申请书，申请人的身份证，商品房预售合同进行审核后，按照房屋登记办法第七条给予受理登记。因此，原嵩县房地产管理所给贾飞作出的金山水岸商品房预告登记，程序合法，依法有据。3、原告在原嵩县房地产管理所房屋登记电脑信息系统中，没有原告人购买金山水岸商品房屋信息。对第三人贾飞作出商品房预告登记，没有重复登记，也没有违法登记。第三人贾飞是否伪造公章骗取预告登记，答辩人是无能力辨认的。原嵩县房地产管理所对第三人作出预告登记后，嵩县振华房地产开发有限公司对作出的预告登记没有提出异议。2016年4月5日嵩县公安局函告原嵩县房地产管理所通知中，认定嵩县振华房地产开发有限公司合伙人马龙运伪造嵩县振华房地产开发有限公司公章后，原嵩县房地产管理所停办了金山水岸的房屋所有登记手续。因此，原嵩县房地产管理所对第三人贾飞作出的预告登记，不存在过错和过失行为。被告嵩县住房保障和房产服务中心向本院提交了以下证据。嵩县人民政府关于实施不动产统一登记的通告一份。证明商品房预告登记的行政职能实际于2017年底交付给不动产登记机构即嵩县自然资源局。第三人嵩县振华房地产开发有限公司述称：1、原告诉称的购买房屋、签订合同、交付购房款属实。由于当时嵩县振华房地产开发有限公司的合作方洛阳龙运地产开发有限公司及其法定代表人马龙运管理混乱，没有及时办理备案登记。2、嵩县振华房地产开发有限公司从来没有安排过任何嵩县振华房地产开发有限公司职工、或者委托任何人到嵩县房地产管理所办理贾飞的预告登记。3、嵩县振华房地产开发有限公司的合作方洛阳龙运地产开发有限公司的马龙运私自伪造了嵩县振华房地产开发有限公司的公章，并使用该伪造的公章从事违法犯罪活动，嵩县振华房地产开发有限公司发现后向嵩县公安局报案，嵩县公安局以伪造印章罪和诈骗罪立案侦查。在侦查过程中，经公安机关依法鉴定，贾飞的预告登记系马龙运使用伪造的公章所办理，系骗取登记，依法应当予以撤销。第三人嵩县振华房地产开发有限公司向本院提交以下证据。第三人嵩县振华房地产开发有限公司2010年6月19日向马龙运出具的委托书原件一份，上面标记有“作废”字样。证明：该授权委托书出示后三日内即收回，其他在被告证据中显示的授权委托书均系复印件。第三人贾飞未作答辩。经庭审质证，原告安丰彬对被告嵩县自然资源局提交的证据质证意见如下：对证据1有异议，该申请上振华公司的公章系伪造。振华公司从来没有委托过任何人为第三人贾飞办理过房屋预告登记。振华公司也没有派人去办理过贾飞的房屋预告登记。对证据2有异议，该委托书系复印件不是原件，该委托书在所有案件中都出示过同一份委托书复印件，系万能委托书，根本不能成立。委托张萌萌的委托属于法律规定的转委托，依法无效。委托内容也不是给第三人贾飞办理房屋预告登记的委托。该委托书出示时间为2010年6月19日，而给第三人贾飞办理预告登记的时间是2013年，时间跨度长达三年。代理人在其他案件的代理中了解到该委托书的原件在2010年6月19日出具三天后原件就被振华公司收回。对证据3有异议，该商品房预售合同实际上是马龙运与他人的借款抵押合同，且使用的是伪造公章，依法不能成立。同时该约定是双方借款的抵押，即便进行登记也是进行抵押预告登记而不是预售商品房预告登记，且该约定中有法律禁止的留置条款，因此该约定依法不能成立。并从侧面证明该商品房预告登记时违法的。对证据4有异议，因办理预告登记程序违法，因此领取的预告登记证也属于违法。被告嵩县住房保障和房产服务中心对被告嵩县自然资源局提交的证据均无异议。第三人嵩县振华房地产开发有限公司对被告嵩县自然资源局提交的证据质证意见同原告李贻芬质证意见。另补充，关于房屋买卖协议，振华公司从未与第三人贾飞签订过房屋买卖协议，也从未收到第三人贾飞的任何购房款项，且该虚假合同约定的房款远远低于市场价。关于法人授权委托书，该委托书于2010年6月19日作出后三日内振华公司即予以收回，并署名作废。原告李贻芬、被告嵩县自然资源局、第三人嵩县振华房地产开发有限公司对被告嵩县住房保障和房产服务中心提交的证据均无异议。被告嵩县自然资源局、嵩县住房保障和房产服务中心及第三人嵩县振华房地产开发有限公司对原告李贻芬提交的证据均无异议。原告李贻芬对第三人嵩县振华房地产开发有限公司提交的证据无异议。被告嵩县自然资源局、嵩县住房保障和房产服务中心均认为第三人嵩县振华房地产开发有限公司提交的证据无法确认其真实性，无法发表质证意见。根据双方举证、质证，本院确认以下事实：2011年12月30日，第三人嵩县振华房地产开发有限公司对在建的1、2、3、5幢商品房办理了预售登记。2013年1月5日，第三人贾飞与洛阳龙运地产开发有限公司的委托代理人张萌萌持第三人嵩县振华房地产开发有限公司和第三人贾飞签订的商品房买卖合同及相关材料到被告嵩县房地产管理所办理预购商品房预告登记。2013年1月11日，第三人贾飞在被告嵩县房地产管理所领取了持证人为贾飞，预告权证号为20130003的房屋预告证书（证明）。2020年3月，原告李贻芬得知第三人贾飞所办理的预购商品房预告登记和案外人洛阳龙运地产开发有限公司法定代表人马龙运涉嫌犯罪有关，原告李贻芬持其与第三人嵩县振华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及第三人嵩县振华房地产开发有限公司给其出具的房款收据等，于2020年4月7日向法院提起行政诉讼。另查明，嵩县范围内商品房预告登记的行政职能于2017年底交付给不动产登记中心即嵩县自然资源局。2020年6月份，嵩县房地产管理所更名为嵩县住房保障和房产服务中心。本院认为：根据国务院《不动产登记暂行条例》规定，嵩县范围内商品房预告登记的行政职能于2017年底交付给不动产登记中心即嵩县自然资源局，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条的规定，嵩县自然资源局是本案适格的被告。根据《房屋登记办法》第七十条之规定，申请预购商品房预告登记应当提交：登记申请书；申请人的身份证明；已登记备案的商品房预售合同；第三人关于预告登记的约定；以及其他必要材料。本案中，以贾飞和嵩县振华房地产开发有限公司名义向嵩县房地产管理所申请办理预购商品房预告登记时，申请人提交的身份证明资料不完备，没有已登记备案的商品房预售合同和当事人关于预告登记的约定，不符合《房屋登记办法》第七十条的规定，且登记程序疏漏公告环节，登记过程简单、草率，侵害了原告李贻芬的正当合法权益，涉诉预购商品房预告登记依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项之规定，经合议庭评议，判决如下：撤销原嵩县房地产管理所为第三人贾飞颁发的20130003号预购商品房预告登记证。本案诉讼费50元由被告嵩县自然资源局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状及副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  行湘波人民陪审员  刘国华人民陪审员  赵瑞娟二〇二〇年八月十七日书 记 员  李 佳