山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民终9881号 上诉人（原审原告）：况作安，男，1945年9月2日出生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审被告）：潘振喜，男，1965年2月6日出生，汉族，住莱阳市。 被上诉人（原审第三人）：彭冬冬，男，1987年12月7日出生，汉族，住胶州市。 原审第三人：胶州市国土资源局，住所地胶州市行政服务中心东楼。 法定代表人：尹少杰，局长。 上诉人况作安因与被上诉人潘振喜、彭冬冬确认合同无效纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4052号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。 上诉人况作安上诉请求：1.依法撤销一审裁定，并改判确认上诉人况作安与被上诉人潘振喜签订的《售房协议》无效，撤销被上诉人彭冬冬的涉案房屋买卖协议；2.本案诉讼费、公告费等由被上诉人承担。事实和理由：一审裁定违反法定程序，适用法律错误，应予以撤销。一审裁定违反“不告不理”原则，违反法定程序，枉法裁判，应依法撤销本案诉争案由系确认合同无效纠纷，上诉人诉讼请求仅主张确认上诉人与被上诉人潘振喜之间的《售房协议》无效，撤销被上诉人彭冬冬受让涉案房屋的买卖合同，并未请求确认宅基地使用权。庭审中，各方当事人均围绕上诉人与被上诉人潘振喜间的《售房协议》，以及被上诉人彭冬冬受让房屋的买卖协议效力问题进行举证并发表意见，未涉及土地使用权的权属争议。更何况涉案土地已被依法征收，何来土地使用权争议。上诉人与被上诉人潘振喜之间《售房协议》无效后的法律后果，因上诉人并未主张，不在本案审理范围内，一审裁定不应擅自作出认定，剥夺了上诉人民事权利，故一审裁定违反法定程序，应当予以撤销。 潘振喜、彭冬冬未答辩。 况作安向原审法院提出诉讼请求：1、依法确认双方之间签订的《售房协议书》无效；2、依法撤销潘振喜与彭冬冬之间的涉案房屋买卖合同；3、本案诉讼费用由潘振喜承担。 况作安为证明其主张，向原审法院提交如下证据： 证据一、《售房协议书》一份，证明况作安与潘振喜于2004年7月27日签订《售房协议书》，况作安将其所有的位于胶州市间转让给潘振喜，售价为4.4万元，同日，况作安将涉案宅基地及房屋的产权证给付潘振喜； 证据二、潘振喜户籍证明一份，证明潘振喜户籍所在地为莱阳市，并非涉案土地集体经济组织成员，因此证据一《售房协议书》违反法律强制性规定，系无效合同，不具有法律效力； 证据三、经申请法院调取的涉案土地登记档案材料一宗，证明涉案土地最终流转至彭冬冬名下，但况作安并未实际参与向彭冬冬的转让，该转让实际系潘振喜与彭冬冬之间的转让，双方签订《售房协议书》时，已将房产证交付给潘振喜，且彭冬冬在明知况作安已转让涉案房屋的情况下，况作安不可能再与其签订买卖合同，档案中的登记申请及况作安与彭冬冬的房屋买卖契约上的“况作安”字样均非况作安本人签署，且该买卖契约系复印件，有涂改痕迹，不应视为有效证据，而且根据该档案材料，彭冬冬登记时间为2013年，而档案上所谓的“买卖契约”时间为2009年，况作安与彭冬冬系同村村民，完全可以当年即办理变更登记手续，而实际上彭冬冬却在四年后才登记，与常理不符，且本案庭审中已明确其与潘振喜之间存在买卖合同，因此彭冬冬受让该房屋是基于彭冬冬与潘振喜之间的买卖协议，该变更登记及“买卖契约”真实性存疑。故，第三人应当承担举证况作安与彭冬冬签署买卖契约及向况作安支付购房款的举证责任，否则第三人应当承担举证不能的不利后果。 第三人胶州市国土资源局未陈述意见。 彭冬冬对况作安提交的证据发表质证意见称，对证据一真实性予以认可，通过该证据可以明显看出，况作安已将涉案房屋转让给潘振喜，潘振喜已合法占有房屋并使用多年；对证据二真实性认可，但该证据无法认定况作安与潘振喜之间的涉案协议无效；证据三与本案无关，因本案系确认合同无效纠纷，涉案合同系况作安与潘振喜签订的，证据三并未涉及该协议书，与本案无直接关联性，不具有证据力。 彭冬冬为证明其主张，向原审法院提交如下证据： 证据一、售购宅房协议书一份，证明2008年6月26日，潘振喜与案外人张俭签订买卖房屋协议，潘振喜将涉案房屋转让给案外人张俭，后彭冬冬通过案外人张俭购买涉案房屋，并办理了变更登记手续； 证据二、村委会证明一份，证明涉案房屋已于2018年5月份拆迁，房屋的权利人为彭冬冬； 证据三、房屋买卖契约一份，证明2009年8月30日，案外人张俭将涉案房屋转让给彭冬冬。 况作安对彭冬冬提交的证据发表质证意见称：对证据一真实性无法确认，即使是真实的，该证据恰好证明案外人张俭从潘振喜处受让涉案房屋时，已明知潘振喜与况作安之间的买卖合同以及潘振喜并非大屯三村村民，因此案外人张俭在明知涉案房屋的售房协议无效的情况下，仍与潘振喜签订售购宅房协议书，在此连环交易过程中，该房屋转让导致宅基地使用权的非法流转，已损害了集体经济组织的权益，且该农村房屋买卖合同均为无效合同，在法院调取的涉案房屋土地档案材料中，彭冬冬办理房屋变更登记手续的程序是以况作安名义转让给第三人彭东东的，该变更登记手续真实性存在疑问，况作安并未参与变更登记，该登记为无效登记，而与况作安形成合同关系的潘振喜，因其并非该集体经济组织成员，该房屋转让为非法转让，合同均无效；证据二是村委下达通知，对其真实性无法确认；对证据三真实性无法确认，即使是真实的，因第一手买受人潘振喜不是房屋所在地集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效，彭冬冬的买卖合同亦应当无效。 原审法院认定事实如下： 涉案房屋位于胶州市宅地基上正房六间（原房屋地号为H9-34277和H9-34258，现房屋地号为370281102204JC00225）。况作安于2004年7月27日将该房屋转让给潘振喜。潘振喜于2008年6月26日将该房屋转让给案外人张俭。案外人张俭于2009年8月30日将该房屋转让给彭冬冬。 涉案房屋在2018年5月被征迁，彭冬冬与拆迁部门办理相关征迁手续，并领取了全部拆迁补偿款。 潘振喜的户籍所在地为莱阳市。案外人张俭的户籍所在地为胶州市。彭冬冬的户籍所在地为胶州市。 原审法院认为，涉案房屋系农村宅基地房屋。从本案相关事实看，况作安于2004年将该宅基地房屋出卖给潘振喜后，其于2019年4月以潘振喜系非本村集体经济组织成员依法不享有宅基地使用权为由提起本案诉讼，请求确认双方房屋买卖合同无效，而彭冬冬则辩称潘振喜已于2008年将该房屋转让给该集体经济组织成员张俭，同村村民彭冬冬于2009年从案外人张俭手中购得该房屋，并提交了相应证据予以佐证当事人各方之间的宅基地房屋买卖行为以及该房屋的四至情况。因此，本案各方当事人之间的纠纷实质上是因宅基地使用权发生的争议。依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条关于“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成，由人民政府处理”之规定，本案纠纷不属于人民法院民事诉讼受理范围，应依法驳回况作安的起诉。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回况作安的起诉。驳回起诉案件不收取案件受理费。 本院认为，本案系上诉人主张确认《售房协议书》无效之诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定,原审法院应予受理，并依据查明的事实做出实体裁判。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条规定，裁定如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初4052号民事裁定； 二、本案指令山东省胶州市人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年八月三十一日 书记员  翟国媛