辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终864号 上诉人（原审被告）：盘锦嘉鼎置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区兴隆新村8号。 法定代表人：魏振，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭大强，系该公司法务。 被上诉人（原审原告）：高云峰，男，1964年10月4日生，汉族，辽宁省铁岭市人，辽河油田消防支队职工，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审原告）：曹明华，女，1969年3月2日生，汉族，辽宁省岫岩县人，兴隆台采油厂退休工人，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 二被上诉人委托诉讼代理人：陈亚民，辽宁泰来律师事务所律师。 上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司与被上诉人高云峰、曹明华房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司的委托诉讼代理人郭大强、被上诉人高云峰、曹明华的委托诉讼代理人陈亚民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦嘉鼎置业有限公司上诉请求：1、上诉人请求法院撤销盘锦市兴隆台区人民法院做出的（2020）辽1103民初316号民事判决书，发回重审或依法改判；2、请求法院判决被上诉人承担本案一审二审诉讼费。 高云峰、曹明华辩称，关于房屋已交付的上诉理由不成立，根据楼宇情况反馈表备注的第二条明确规定维修完毕后将通知业主复验，一审调查表明截止2019年8月18日上诉人没有出示证据表明经过了复验，所以无论是诉讼时效还是交房时间都应自2019年8月18日起算，所以一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院予以维持。 高云峰、曹明华向一审法院起诉请求：一、判令被告给付逾期交房违约金156,943.07元；二、判令被告免收2019年8月18日以前的物业费、电梯费；三、判令被告承担一切涉诉费用。事实和理由：2011年11月9日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，楼牌号为恒大华府8号楼1-3-3，房屋单价每平方米6,140.49元，总价为891,722.00元。合同签订后，原告如约履行了合同，按合同约定交付了购房款891,722.00元。合同签订后，原告如约履行了合同，按合同约定交付了购房款891,722.00元。合同第八条约定交房时间为2011年9月30日，直到2014年10月18日才整体办理交房手续，并支付了前期的逾期交房违约金。原告也办理了入住手续，但在验房过程中发现因房屋曾经被水浸泡过，存在大量质量问题未处理，主要表现在：1、室内踢脚线上方大白未恢复；2、空调周围墙裂；3、所有卧室地板未恢复；4、主卧地砖磕伤；5、客厅踢脚砖脱落；6、厨房地砖破损；7、入户门下沉；8、客厅棚面需处理。上述质量问题被告承诺一个月内修复，但截止到2019年8月底，也未能彻底修复。造成原告无法实际接收和使用房屋。合同第九条约定：逾期交房被告应按日向原告支付已交付房款万分之一作为违约金。被告逾期交房1760天（2014年10月18日至2019年8月18日），被告应承担违约金156,943.07元。因被告2019年8月18日以前没有实际交付房屋，被告应免收2019年8月18日以前的物业费、电梯费。故起诉至贵院，望支持原告诉求。 一审法院认定事实：2011年11月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发出售的位于兴隆台区恒大华府一期第8#幢1单元3层303号精装修房屋一套，建筑面积为145.22平方米，房屋单价为6,140.49元/㎡，房款共计891,722.00元。合同约定交房日期为2013年9月30日前，经验收合格后，交付买受人使用。逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自该合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。2012年2月18日，原告向被告一次性交付全部购房款891,722.00元，被告向原告开具不动产统一发票。2014年10月18日，被告通知原告交房并领取房屋钥匙，原告在被告提供的《房屋交付确认书》上签字后，被告工作人员带领原告到案涉房屋进行验房。经实地查勘，发现原告所购买的房屋曾被水浸泡过，存在诸多问题，无法入住。原告未在《楼宇情况反馈表》上签字，并将房屋钥匙交给被告相关工作人员。由被告所聘用的物业公司进行维修。物业公司在维修后，于2019年8月18日将钥匙交还给原告。2013年10月1日至2014年10月18日期间，因被告逾期交房而产生的违约金，被告已经向原告支付完毕。上述事实，由当事人当庭陈述、商品房买卖合同复印件一份、不动产统一发票复印件一份、楼宇情况反馈表复印件一张、照片17张、房屋交付确认书复印件一份在卷为凭，经一审法院审查，予以采信。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定行使权利及履行义务。原告已按合同约定履行了支付全部购房款的义务，被告亦应按照合同约定，履行向原告交付经验收合格房屋的义务。原告虽在房屋交付确认书上签字确认，但此时原告并未对其购买的房屋进行勘验，原告作为业主，对房屋验收是其权利，被告不得因原告已在房屋交付确认书上签字即视为房屋已交付，并将房屋质量风险转移到消费者身上。原告所购买的房屋为精装修商品房，房屋内部装修价值包含在房屋单价内，已达到6,000余元，超过盘锦当地同时期同档次商品房单价，原告以高昂的价格购买被告出售的房屋后，因被告原因，导致该房屋装修严重坏损，无法入住，故不能视为被告向原告交付经验收合格的房屋。此后，被告虽为该房屋进行了维修，但直到2019年8月18日才修缮完毕将房屋钥匙返还给原告，在此期间，因被告怠于承担维修责任，导致原告无法入住，被告应按照双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交房的约定向原告承担违约责任。因被告已向原告支付2014年10月18日以前的逾期交房违约金，故被告应自2014年10月19日起至2019年8月18日止按照出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金的约定，向原告支付逾期交房违约金，共计156,943.07元（891,722.00元×0.0001/日×1760日）。对原告要求被告免收2019年8月18日以前的物业费、电梯费的诉讼请求，因收取该费用的主体系物业公司，与被告非同一主体，故本院对该项诉请不予支持。对被告主张原告诉请已超过诉讼时效的抗辩观点，本院认为，因被告的违约行为持续发生，直至2019年8月18日结束，诉讼时效应从该日起开始计算，故对被告该抗辩观点，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告盘锦嘉鼎置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告高云峰、曹明华逾期交房违约金156,943.07元；二、驳回原告高云峰、曹明华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,439.00元，减半收取1,719.50元，由被告盘锦嘉鼎置业有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审认定事实一致。 经审理查明：本案的事实是2011年11月9日，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》一份，约定被上诉人购买上诉人开发出售的位于兴隆台区恒大华府一期第8#幢1单元3层303号精装修房屋一套，建筑面积为145.22平方米，房屋单价为6,140.49元/m2，房款共计891，722.00元。合同约定交房日期为2013年9月30日前，经验收合格后，交付买受人使用。逾期交房并自该合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。2012年2月18日，被上诉人向上诉人一次性交付全部购房款891，722.00元，被上诉人向上诉人开具不动产统一发票。2014年10月18日，上诉人通知被上诉人交房并领取房屋钥匙，上诉人工作人员带领被上诉人到案涉房屋进行验房。经实地查勘，发现案涉房屋曾被水浸泡过，存在诸多问题，无法入住。上诉人对该房屋进行了维修至2019年8月18日修缮完毕将房屋钥匙返还给被上诉人。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，合同约定的内容系双方真实意思表示，不违背国家法律及政策规定，本院予以确认。本案系上诉人一方未能提供达到交付条件的房屋，导致上诉人违约，应按合同相关条款承担违约责任。 关于上诉人提出的原审判决事实认定不清。混淆了房屋完成交付的时间与房屋完成维修的时间。根据《商品房买卖合同》第八条约定，商品房的交付条件是“经验收合格”，《补充协议》第五条示明“该商品房验收合格是指经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程．．．．．”。因此，被上诉人是否对其所购房屋进行勘验、是否对房屋质量予以认可并非房屋交付的条件。上诉人已经通知被上诉人收房，被上诉人也已在《房屋交付确认书》上签字并领取房屋钥匙，表明双方已经完成了房屋的交付。所以，可以确定案涉房屋的交付时间是2014年10月18日。但本案的实际情况是2014年10月18日，上诉人通知被上诉人交房并领取房屋钥匙，上诉人工作人员带领被上诉人到案涉房屋进行验房。经实地查勘，发现案涉房屋曾被水浸泡过，存在诸多问题，无法入住。上诉人对该房屋进行了维修至2019年8月18日才将修缮完毕将房屋钥匙返还给被上诉人，因上诉人的违约行为持续发生，直至2019年8月18日结束，上诉人应按照双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交房的约定向被上诉人承担违约责任。故对上诉人的上诉观点，本院不予采纳。 关于上诉人提出的被上诉人主张的房屋质量问题如“大白未恢复、地砖磕伤、踢脚砖脱落、客厅棚面需处理”等可以得出，以上房屋质量问题虽然存在，但都为装修的小瑕疵问题，绝不可能严重到导致该房屋长迗五年时间无法居住使用的程度，因此被上诉人在维修期间未对该房屋予以使用是因其自身原因，而并非原审判决认定的“因上诉人原因，导致该房屋装修严重坏损，无法入住”的事实。原审判决没有对案涉房屋装修质量问题予以客观的判断，而是夸大了事实，加重了上诉人的责任，违背了审判的客观公正性的上诉主张，因上诉人未提供证据证明其主张，且自认案涉房屋存在质量或装修质量存在问题，又案涉房屋装修行为系其自身所为，故该上诉主张本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 综上所述，上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3,439元，由上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二〇年八月十八日 书记员  沈雅文