吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终711号上诉人：四平市钧成房地产开发有限公司。住所地：吉林省梨树县梨树镇东街天阳嘉园18号楼1单元103室。法定代表人：田贵君，经理。委托诉讼代理人：赵喜顺。被上诉人：王琰，1992年2月8日生，住吉林省四平市。委托诉讼代理人：蒋国英，女，汉族，住吉林省四平市，系王琰母亲。委托诉讼代理人：杨广仓，吉林首辅律师事务所律师。上诉人四平市钧成房地产开发有限公司（以下简称钧成公司）因与被上诉人王琰房屋拆迁安置补偿合同纠纷不服四平市铁西区人民法院（2020）吉0302民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钧成公司上诉请求：撤销原判，驳回王琰的诉讼请求，诉讼费由王琰承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间签订的产权调换协议书无效，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十七条的规定，该协议违反国家强制性规定，一审法院认定该协议有效错误。2.本案为拆迁补偿安置合同纠纷，是政府职能部门的行政行为，拆迁安置的处理不应为法院受理。3.该产权调换协议书所涉及回迁安置系被上诉人从案外人处购买的回迁面积，属于违法。不应用生效法律文书来证明其合法性。4.一审法院审理的是房屋拆迁补偿合同纠纷，故应对该拆迁合同的合法性进行审查，但被上诉人在没有提供任何证据证明其所拆迁房屋所有权具备合法性情况下，以及产权调换协议书中显示的“铁路土地执照”的所拆迁房屋存在铁路公产问题，因此，一审法院事实不清，认定错误。5.回迁安置协议书中明确交付“期房”，目前该房屋尚未办理相关任何手续，因此，一审法院不应以法律文书就违法的建筑物进行产权确认，并判决立即交付房屋不符合现实情况。王琰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王琰向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同，交付房屋，协助原告办理产权过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋属于棚户区回迁改造房，于起金是原房主，王琰是购买原房主于起金铁路土地执照（产籍卡号第xx号）的建筑面积72平米，按照1：1.2拆迁的比例回迁，换算成回迁面积86.4平米，其中回迁面积80平米归王琰，额外回迁面积6.4平米赠与原房主于起金。一审法院认为，一、原、被告之间签订的《吉林省城市房屋征收补偿安置协议产权调换协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。对被告以协议违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条和第二十七条的规定为由，主张原、被告之间签订的协议无效，并且依据行政法相关规定主张本案应由行政管理部门处理，不应该由人民法院审理的辩解观点。首先，因该条例并非效力性强制性规定，协议的内容不存在合同无效的情形。其次，原告基于协议起诉被告是房屋拆迁安置纠纷，属于民事案件审理范围，故对被告的该两项辩解观点，一审法院不予采纳。对被告以产权调换协议书需要房照等相关的证据证明其合法，目前原告并未出具合法的房照证明；产权协议中双方约定了回迁安置交付“期房”，目前该房屋尚未办理相关的任何手续，无土地证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证以及拆迁许可证，因此不应以法律文书就违法的建筑物进行产权的确认的辩解观点。因原、被告之间不是商品房买卖关系而是房屋拆迁安置关系。原告是购买原房主于起金铁路土地执照（产籍卡号第xx号）的建筑面积72平方米，按照1：1.2拆迁的比例回迁，换算成回迁面积86.4平米，其中回迁面积80平米归原告，额外回迁面积6.4平米赠与原房主于起金，原告具有优先安置权，故对被告该两项辩解观点，一审法院不予采纳。对被告以协议书中约定提交四平仲裁委员会仲裁及原告提交的诉状中自认房屋交付的合同纠纷按照最高院案由管理规定应由梨树县人民法院审理为由，主张本案不应由原审法院审理的辩解观点。因本案协议书第十条未选择争议解决方式，故双方对争议解决方式未有约定，争议的拆迁及安置的房屋均位于四平市铁西区，即合同履行地为四平市铁西区，故一审法院对本案有管辖权，对被告的该项辩解观点一审法院不予采纳。二、被告应履行合同，交付房屋，协助原告办理产权过户手续。原、被告双方签订的协议对双方均具有约束力，原告已经按照协议履行了其义务，被告理应依约履行，故对原告要求被告履行合同，交付（坐落于四平市××区、建筑面积为80平方米）房屋，协助原告办理产权过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。判决：被告四平市钧成房地产开发有限公司于判决生效后，继续履行合同，立即向原告王琰交付（坐落于四平市××区、建筑面积为80平方米）房屋，协助原告王琰办理产权过户手续。案件受理费3700元，减半收取1850元，由被告四平市钧成房地产开发有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，钧成公司与王琰均属于平等的民事主体，双方之间产生的房屋拆迁安置补偿纠纷亦属民事案件受理范围，故双方之间发生的争议属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定的民事诉讼，钧成公司主张拆迁系政府职能，不应由法院受理于法无据，不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，但该条例并未明确禁止房地产开发企业作为拆迁人对被拆迁人以产权调换的方式进行补偿。在现实生活中，房地产开发企业为了实现早日拆迁的目的，与被拆迁人达成的此类协议普遍存在，如果均以主体错误为由否定协议效力，则不仅有违诚信原则，也会严重导致拆迁人与被拆迁人之间的利益失衡。在此情况下，一审法院认定《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定为管理性规范，并无不当。因此，王琰与钧成公司签订的《吉林省城市房屋征收补偿安置协议产权调换协议书》（以下简称协议书）未违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦未损害他人利益，应认定合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，钧成公司明确承认，协议书中约定的王琰应向钧成公司交付的房屋已经由钧成公司实际处分，故王琰已经履行了合同义务，钧成公司的合同目的已经实现。同时，协议书第九条约定：在本协议签字时，乙方（王琰）应向甲方（钧成公司）移交有关房屋、土地证件。故协议书签订时钧成公司应已经知晓产权调换房屋不在王琰名下，现钧成公司主张必须房屋证照与安置房屋补偿人一致时才可进行安置补偿缺乏事实及法律依据，本院不予支持。此外，钧成公司主张产权调换房屋为铁路公产，一方面未提交证据予以证明，另一方面，钧成公司实际取得了协议书约定的利益，房屋权属不是其拒绝向合同相对方王琰履行合同义务的法定事由。根据协议书第五条约定：甲方（钧成公司）保证在30个月前将产权调换房屋交付给乙方（王琰）。协议书于2017年3月10日签订，至王琰起诉之日（2020年4月8日），已经超过30个月，钧成公司未向王琰交付协议约定房屋，属违约，应承担向王琰交付房屋的责任。关于钧成公司主张应交付的房屋尚不具备交付条件问题，钧成公司于二审过程中明确表示，对协议书没有争议的其他被拆迁人可以进行正常交房，且钧成公司未提交安置房屋被相关部门确认为违章建筑的证据，故钧成公司主张不具备交付条件缺乏事实依据，一审法院认定钧成公司应向王琰交付协议书中约定的安置房屋并无不当。另，一审法院系在钧成公司违约的情况下，根据王琰的请求，判令钧成公司履行合同约定义务，该判决本身并未对房屋权属进行确认，钧成公司主张一审法院对房屋权属进行确认缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，四平市钧成房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人四平市钧成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘伟杰审判员 王玉川审判员 赵文涛 二〇二〇年八月十日（法官助理 陈 思书记员 张 航