河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1960号 上诉人（原审原告、执行案外人）：南宫市金宇房地产开发有限公司。住所地：南宫市凤凰南路111号。 法定代表人：金复宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：乔丽君，河北同欣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：南宫市农村信用联社股份有限公司。住所地：南宫市青年街110号。 法定代表人：冯进波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘曼，河北周行律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：卢春娜，女，1982年2月10日出生，汉族，住南宫市。 上诉人南宫市金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）因与被上诉人南宫市农村信用联社股份有限公司（以下简称南宫农联社）及原审第三人卢春娜案外人执行异议之诉一案，不服河北省南宫市人民法院（2020）冀0581民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案，上诉人金宇公司的委托诉讼代理人乔丽君、被上诉人南宫农联社的委托诉讼代理人刘曼、原审第三人卢春娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 金宇公司上诉请求：撤销原判，撤销一审法院对卢春娜《商品房预售合同》名下的南宫市金都华府小区11号楼1单元102室房屋查封、拍卖裁定。事实与理由：1、一审法院认定拍卖签订有《商品房预售合同》且合同中约定卢春娜交付20%房款，剩余房款由卢春娜抵押贷款的全部房产合法，认为《商品房预售合同》显示卢春娜已将贷款交付给了金宇公司，金宇公司已收到了全部款项，因此卢春娜有100%产权错误。一审法院只认定了《商品房预售合同》中的部分条款，对债权和物权判定错误，对南宫农联社不利的条款不采纳，断章取义认定合同内容，显然不公正。《预售商品房买卖合同》备案是为了预防开发商一房多卖的不良行为，保障购房人的合法权利设定的行政管理办法。能否按照《预售商品房买卖合同》将产权转移给购买人是有条件的，《预售商品房买卖合同》第八条、附件四有明确约定，在不动产权转移之前（预售房合同备案期间）应为债权不是物权。按照合同第八条约定，在未办理不动产权转移登记前，物权归金宇公司所有，因卢春娜的原因未履行商品房买卖合同条款，违约还款义务，而使金宇公司产生银行承担连带责任的后果，根据《预售商品房买卖合同》第八条可以解除。2、一审法院认定预查封与查封有同等的法律效力，因此可以拍卖争议的房产，适用法律错误。预查封等同于查封并不等同于可以拍卖全部房产，否则法律没有必要再设置预查封，直接规定为查封就可以了。预查封只是产生查封的效力。查封的只是财产权利，而非物权房产本身。3、执行的生效判决是错误判决，卢春娜未参与南宫农联社在南宫法院的诉讼，一审法院所有的包括开庭、应诉、送达判决结果的手续均不是卢春娜的签字，作出的判决是没有卢春娜参与的结果，不能作为执行的依据。卢春娜从未在信用社贷过50万元，信用社也没有支付给卢春娜，信用社未显示有卢春娜支取的任何证据，正是存在卢春娜没有贷款才会出现南宫法院未让卢春娜参与审理就出具判决的情况。本案一审判决后金宇公司与卢春娜沟通方得知这一事实。卢春娜提出申诉，邢台中院已受理，请求中止本案的审理，待借款案件审理完毕后再审理执行异议之诉。 南宫农联社辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院并未作出卢春娜享有涉案房屋100%产权的认定，仅是说明金宇公司在卢春娜未能按照贷款合同偿还贷款的情况下承担担保责任后，与卢春娜解除商品房买卖合同的行为，不能发生涉案房产的所有权归属于金宇公司的法律后果，根据物权法规定，不动产物权的变更转让和消灭依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力，协议解除的方式无法产生物权效力，金宇公司对涉案房产不享有足以排除执行的民事权益。根据关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知规定，预查封的效力等同于查封，查封属于执行措施的一种，南宫农联社根据生效法律文书申请强制执行，申请评估拍卖，以实现法律文书确定的权利，具有事实和法律依据。执行的生效文书在未被人民法院依法撤销之前，属于确定生效的法律文书，金宇公司辩称该法律文书中存在实体和程序错误，不存在事实和法律依据，不能阻断申请执行人依法实现个人合法债权的民事权益。 卢春娜述称，该套房子的所有权应当归开发商，我只付了首付和两年的房贷，大部分产权应在开发商那里，这场房产的纠纷是由于2009年2月强加在我头上的一笔违法、违规、违纪贷款引起的，2009年2月我弟弟卢立甲按照信用社的要求在我不知情的情况下，拿着我的身份证在南宫信用联社紫冢信用社贷款50万元，办理贷款、抵押及日后的催款通知书等一切手续我都不知情，也没有参与，我没有见过信用社任何人，签字都是卢立甲代签的，贷款办完手续后，时任信用社主任刘文振在信用社支取了50万元，首先扣下了事前他个人借给卢立甲20万元的本息及其他款项，剩下的钱让卢立甲拿走了，我一分钱也没有花过，这些都是南宫法院查封我的房子后我才弄清楚的，把这笔借款扣在我头上实属冤案，我于2020年4月提出再审，邢台中院已受理，我等待着法院的判决。 金宇公司向一审法院起诉请求：中止执行、判决撤销对卢春娜商品房预售合同名下的南宫市金都华府小区11号楼1单元102室房屋查封裁定、撤销对该房屋的拍卖（或变卖），确认金宇公司对南宫市房屋具有所有权。 一审法院认定事实：南宫农联社与卢春娜、卢立甲金融借款合同纠纷一案，一审法院于2016年6月15日作出（2016）冀0581民初655号民事判决：卢春娜于判决生效后十日内偿还南宫农联社借款本金50万元及利息460244.25元（计算至2016年4月21日），共计960244.25元。2016年4月21日以后的利息计算至清偿之日，利率按日万分之3.9825计算。2017年11月3日作出（2017）冀0581执204号执行裁定，查封了卢春娜名下位于南宫市，因卢春娜拒不履行生效法律文书，南宫农联社于2019年3月14日申请恢复执行，一审法院作出（2019）冀0581执恢19号执行裁定：拍卖（或变卖）被执行人卢春娜名下位于南宫市。在执行过程中，金宇公司提出异议，要求撤销对南宫市产的拍卖（或变卖）裁定。2020年1月13日，一审法院作出（2020）冀0581执异2号执行裁定，驳回了金宇公司的异议请求。2020年2月3日，金宇公司提起案外人执行异议之诉。2017年2月20日，卢春娜与金宇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＹＳ0004767），约定金宇公司将南宫市金都华府小区11号楼1单元102室以总价453635元的价格出售给卢春娜，卢春娜于2017年2月20日前支付首期房价款93635元，余款36万元向农行南宫市支行申请贷款支付，由金宇公司提供担保，承担连带保证担保责任，卢春娜已将全部房款支付给金宇公司，该房产也按合同约定交付给卢春娜。合同附件四第4条规定：“在办理完毕抵押登记前，如因买受人原因导致出卖人承担连带担保责任代为偿还贷款本金、利息、滞纳金等情况的，买受人除应在出卖人被划扣之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项外，还应按照《商品房预售合同》第八条的约定承担违约责任”。该《商品房买卖合同》在房产管理部门作了备案登记。2019年9月17日，金宇公司收到了农行南宫市支行的扣款通知书、担保人履行责任通知书、贷款提前到期通知书、保证金还款银行扣划业务凭证各一份，农行南宫市支行将卢春娜应偿还的贷款本息共计330984.04元从金宇公司的银行账户中扣划。2019年9月18日，金宇公司向卢春娜发出《解除合同通知书》，要求解除双方于2017年2月20日签订的合同编号为ＹＳ0004767的《商品房买卖合同》，卢春娜以书面形式表示同意解除合同。 一审法院认为，金宇公司将南宫市金都华府小区11号楼1单元102室以总价款453635元的价格卖给卢春娜，卢春娜已支付全部房款，金宇公司也已经将该房产交付给卢春娜使用并在产权登记机关备案，登记在卢春娜名下。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。第十八条规定：预查封的效力等同于正式查封。一审法院依据南宫农联社的申请作出（2017）冀0581执204号执行裁定，对卢春娜名下位于南宫市产进行查封的行为不违反法律规定，2019年3月14日经南宫农联社申请，一审法院作出（2019）冀0581执恢19号执行裁定，拍卖（或变卖）上述房产亦不违反法律规定。卢春娜未能按照贷款合同偿还银行贷款，金宇公司承担担保责任后解除与卢春娜签订的商品房买卖合同，涉案房产的所有权并不能归属金宇公司。金宇公司请求判决中止执行、撤销对南宫市屋查封裁定、撤销对该房屋的拍卖（或变卖）、确认其对南宫市屋具有所有权，于法无据，不予支持。判决：驳回金宇公司的诉讼请求。案件受理费100元，由金宇公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议焦点是金宇公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。金宇公司和卢春娜对作为执行依据的（2016）冀0581民初655号民事判决提出异议，不属于本案的审理范围，且本院于2020年8月6日作出（2020）冀05民申56号民事裁定，驳回了卢春娜对655号案的再审申请，金宇公司要求本案中止审理，本院不予支持。案涉房产由金宇公司开发建设，金宇公司与卢春娜签订了商品房买卖合同，卢春娜交纳了首付款，剩余房款36万元由卢春娜向农行南宫市支行贷款支付，金宇公司已于2017年2月将该房产交付卢春娜，一审法院于2017年11月3日查封该房产，虽然2019年9月18日金宇公司与卢春娜协议解除商品房买卖合同，但卢春娜并未交还房产，金宇公司也未返还购房款，因此金宇公司对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，金宇公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8104元，由南宫市金宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨恒彬 审判员  孙瑞刚 审判员  张怀喜 二〇二〇年八月十二日 书记员  杨熔坷