贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4959号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李颖萍，女，1985年11月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：黄雪婷，女，1993年12月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：王某1，女，2006年7月19日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。法定代理人：王某2，男，1972年7月29日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区，系王某1之父。法定代理人：李某，女，1980年9月22日出生，蒙古族，住贵州省贵阳市云岩区，系王某1之母。被上诉人（原审原告）：李某，女，1980年9月22日出生，蒙古族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：王某2，男，1972年7月29日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：袁仲锜，贵州黔坤律师事务所律师。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：曾鑫，贵州黔坤律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人李某、王某2、王某1商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月08日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宏益房开上诉请求：1、撤销原判第四项、第六项；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、依照补充协议第7.3条“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利”的约定，上诉人未在约定期限收到被上诉人的解除合同通知书，视为被上诉人放弃解除合同的权利，一审判决合同于2018年10月31日已解除明显不当；2、关于合同解除后法律后果的承担，合同已进行明确约定，即按照总房款的2%支付违约金，并未约定资金占用费，违约金与资金占用费不应同时支持。被上诉人李某、王某2、王某1答辩称，上诉人在补充协议中约定的除斥期间违反《商品房买卖合同》第二十九条约定，排除了买受人的主要权利，应属无效。案涉房屋至今未达到合同约定的交付条件，经被上诉人催告至今无法交房，逾期时间将近3年，买受人的合同目的已无法实现，即使补充协议约定的除斥期间已过，买受人仍享有解除合同的权利。一审中被上诉人已经举证证明因上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失，一审判决所支持的违约金已经远远低于被上诉人所受实际损失，根据合同法相关规定，应对一审判决予以维持。李某、王某2、王某1向一审法院起诉请求：1、判令确认原被告于2015年5月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：192396）及补充协议于2018年10月31日解除；2、判决被告退还原告购房款450079元及资金占用费81885.22元（资金暂用费暂从2015年6月1日开始以226079元为基数，以银行同期贷款利率为标准计算至2015年6月28日，计864.75元；从2015年6月29日开始以450079元为基数，以银行同期贷款利率为标准计算至2019年3月14日，计81020.47元，实际计算至被告退还全部购房款之日止）；3、判决被告向原告支付逾期交房违约金67990.50元（逾期交房违约金以涉案房屋建筑面积29.12平方米为基数，以2014年贵阳市房屋租金指导价的3级地段商业类房屋租金235元每平方米每月为标准，从2018年1月1日计算至解除通知送达的前一天即2018年10月30日，共计67990.5元）；4、判决被告向原告支付因本案产生的律师费2000元；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月31日，原（买受人）被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告位于贵阳市南明区，建筑面积为29.12平方米，该商品房按套计价，房屋总价款450079元，原告应于2015年6月30日前分期支付房款，预付款135079元，二次房款91000元于2015年5月31日付清，剩余房款224000元于2015年6月30日付清，被告应于2017年12月31日前向原告交付该商品房；合同第十三条就逾期交房责任约定：“逾期超过180个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。……”；该合同附件十二补充协议第七条“关于逾期交房责任”第7.3约定：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人。出卖人在60日内未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；合同并就其他事项进行约定。合同签订后，原告分别于2015年5月31日支付了购房款首期款135079元、购房款91000元，于2015年6月28日支付了房款224000元，共计支付购房款450079元。此后，因被告未能按约定交房，原告诉至一审法院，诉请如前。审理中，被告庭审中认可存在逾期交房的事实，表示已取得可以交房的相关文件，但同时表示现暂不能向原告交房，交房时间不能明确。原告向一审法院提交2018年10月30日向被告邮寄本案涉案商品房的《退房通知书》的邮政ＥＭＳ邮单及该邮件的邮单投递查询单，《退房通知书》的收件地址为被告工商登记注册地，邮单投递查询显示该邮件已于2018年10月31日妥投并签收；被告表示对邮单本身的真实性无异议，但认为没有被告的签收，只能证明原告寄出不能证明被告收到邮件。原告向一审法院提交支付律师费2000元的委托代理合同和律师代理费收款收据，被告对此不予认可亦不同意承担律师费。被告向一审法院提交了竣工验收备案表、消防验收意见书及房屋测绘报告等证据材料，以证明涉案商品房已竣工合格；原告认为被告提交的以上证据材料与本案无关，不认可被告的证明目的。原告表示合同约定违约金标准过低，请求一审法院考虑本市近年房价上涨的事实对违约金进行调整。被告提出根据商品房买卖合同的补充协议第7.3条的约定，原告应当达到解除合同条件之日起的60日内书面通知被告合同解除，不认可收到原告邮寄的解除合同通知书。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。原、被告于2015年5月31日就本案涉案房屋签订的上述《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。本案中，原、被告对双方签订的上述《商品房买卖合同》及其补充协议是否已解除存在争议，对此，一审法院认为，原、被告于合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日；合同第十三条就逾期交房责任约定为逾期超过180个工作日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人；合同附件十二补充协议第7.3条约定：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人”；原告在被告逾期交房后已按上述约定于2018年10月30日通过邮政ＥＭＳ向被告邮寄了本案涉案商品房的《退房通知书》，收件地址即为被告工商登记注册地，对此原告向一审法院提交了上述邮单及邮件投递查询单，可证明被告已于2018年10月31日签收，故对被告辩称未收到原告邮寄的《退房通知书》一审法院依法不予采信，原告已按合同约定履行了解除合同的书面通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原、被告签订的上述《商品房买卖合同》及补充协议已于《退房通知书》到达被告时即2018年10月31日解除，对原告诉请第一项要求确认原、被告于2015年5月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2018年10月31日解除，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，被告宏益房开应当将收取的购房款全部退还给原告，故对原告要求被告退还购房款450079元的诉请，一审法院予以支持。对原告要求被告支付已付房款资金占用费的诉请，根据双方合同第十三条约定：“逾期超过180个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。……”，原、被告已于合同中对合同解除后的违约责任进行明确约定，故在合同解除后被告按合同约定履行退还购房款义务之前，被告应向原告支付的资金占用费即为该条约定的违约金，被告应按合同约定已付购房款450079元的2%向原告支付违约金9002元。同时，按双方合同第十三条的约定，被告应自收到退房通知之日起90个工作日内退还原告全部已付款，但被告在收到原告退房通知书后未按该期限向原告履行退款义务，被告应自收到原告退房通知之日起90个工作日期满后即2019年3月12日起向原告支付购房款450079元的资金占用费，对该资金占用费一审法院酌情考虑按中国人民银行同期贷款利率标准计算为宜。对原告第三项诉讼请求要求被告支付逾期交房违约金的诉请，一审法院认为原告已选择退房并要求被告承担资金占用费，故对原告的该项诉请一审法院依法不予支持。对原告要求被告支付律师费2000元的诉请，于法无据，一审法院不予支持。同时合同解除后，本案涉案房屋的商品房买卖合同的备案登记的注销系合同解除之后法律后果，一审法院亦一并处理，原、被告应于合同解除后相互配合办理本案涉案房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，以使本案涉案房屋恢复至原告买受前状态。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、确认原告李某、王某2、王某1与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年5月31日就位于贵阳市南明区屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2018年10月31日解除。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内退还原告李某、王某2、王某1已付购房款450079元。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内支付原告李某、王某2、王某1违约金9002元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内支付原告李某、王某2、王某1未按约退还购房款的资金占用费，该资金占用费以450079元为基数从2019年3月12日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至上述判决第二项购房款450079元退还原告李某、王某2、王某1之日止。五、原告李某、王某2、王某1在本判决书生效后十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区屋的预告登记及《商品房买卖合同》备案登记的注销手续。六、驳回原告李某、王某2、王某1的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9820元，减半收取4910元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。二审期间，上诉人提交建设工程消防意见书（筑公消验字【2018】第0557号），拟证明案涉房屋已达到交付使用条件，上诉人于2019年12月15日通过登报的方式通知被上诉人办理接房手续。被上诉人质证称，建设工程消防意见书的真实性请法庭核实，达不到上诉人的证明目的，建设工程消防意见书形成于2018年9月21日，不是法律规定的新证据，上诉人未在一审举证期限内举证，依法不应予以采纳，该证据不能证明案涉房屋已达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件。上诉人提交现场照片，拟证明案涉房屋已修建完毕，可以交付使用，被上诉人的合同目的可以实现。被上诉人质证称，真实性请法庭核实，达不到上诉人的证明目的，该照片不能证明案涉房屋已达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件。本院另查明，《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。被上诉人于2018年10月30日通过邮政EMS向上诉人邮寄的《退房通知书》主要内容为被上诉人针对上诉人逾期交房等违约行为提出了两种解决方案；一是解除合同并退还购房款，利息损失按人民银行逾期贷款利息的4倍分段计算，支付逾期交房违约金，按同地段同类房屋租金标准赔偿损失等；二是更换同价值房屋。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，被上诉人于2018年10月30日通过邮政EMS向上诉人邮寄《退房通知书》，该通知书具有通知解除合同的意思表示，上诉人于2018年10月31日签收，故一审判决确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于《退房通知书》到达上诉人时即2018年10月31日解除符合法律规定，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第十三条内容，双方在合同中明确约定了逾期交房的违约责任，即按已付购房总款的2%支付违约金。该约定系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，故合同解除后双方当事人均应按该约定执行。对于被上诉人本案主张的各项损失，本院依据双方约定按已付购房总款的2%的标准予以支持。因被上诉人发出《退房通知书》时并未按合同约定的已付房价款2%的违约金标准进行主张，故上诉人当时未予支付并无明显不当，本院对一审判决上诉人另行支付资金占用费予以纠正。依据《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。上诉人二审提交的建设工程消防意见书并非法律规定的新证据，且不足以证明案涉房屋已达到合同约定的交付条件，故上诉人认为案涉房屋已达到房屋交付条件的主张不能成立。案涉房屋至今仍未达到合同约定交付条件，案涉房屋何时能具备交付条件上诉人亦未提交证据予以证明，故上诉人的违约行为已不只是单纯的迟延履行义务的行为，已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同目的不能实现的程度，即使上诉人主张的补充协议约定的60日内行使解除权的约定有效，从内容看，该补充协议的约定针对的只是逾期交房达到合同约定的相应期限的情况，对因合同目的不能实现而解除合同并不适用。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6629号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6629号民事判决第四、六项；三、驳回李某、王某2、王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9820元，减半收取4910元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担；二审案件受理费188元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月十一日书记员 帅艳芷