西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初9219号 原告：刘淼，女，1978年5月19日出生，汉族，住西安市曲江新区。 委托诉讼代理人：焦粉菊，陕西太柏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李社红，男，1960年6月10日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系原告刘淼之夫。 被告：吴砚菊，女，1963年11月6日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：杨小娟，陕西润海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晏，陕西润海律师事务所律师。 原告刘淼与被告吴砚菊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘淼的委托诉讼代理人焦芬菊、李社红到庭参加了诉讼，被告吴砚菊的委托诉讼代理人杨小娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘淼诉称，2012年7月1日，原告与被告签订房屋租赁契约，契约约定，原告将其位于西安市雁塔区XX路XX号XX花园XX座XX室出租给被告，自2012年7月1日至2015年6月30日，共计36个月，月租金为5000元，被告未经原告同意擅自将房屋转租、转借，原告有权单方终止合同，被告承担一个月房租的违约金，并恢复房屋原状等。合同签订后原告按约交付房屋给被告使用，但被告未按时支付原告房租，至今仍欠原告14个月租金70000元。原告多次与被告协商未果。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告向原告支付房屋租金70000元；2、本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉请为：被告向原告支付租金197150元。并称2012年7月1日合同到期后，原告与被告口头约定续租三年即2015年7月1日至2018年6月30日止，2018年2月28日，原告收回房屋。 被告吴砚菊辩称，1、被告已经以偿还案涉房屋银行按揭贷款的方式向原告支付了租金，原告要求被告支付租金的诉请不能成立。吴砚菊与雷某某系夫妻关系。2004年5月24日，雷某某与原告签订售房合同，将涉案房屋出售给原告，自2004年6月21日起的按揭款由原告支付。2012年7月，原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日，当时双方实际约定的月租金为案涉房屋每月的按揭贷款，由被告直接将租金存入按揭还款账户即可。案涉房屋每月按揭贷款为3642元，三年共计131112元。被告以每期4000元向贷款银行存入按揭贷款，在租赁期间，共支付按揭款138250元。2015年3月30日，原告丈夫李社红委托雷某某购买打印机，雷某某代为支付打印机费4000元，李社红要求从应付租金中予以扣减。因此，被告已经支付142250元，超过了房屋实际租金，被告保留向原告追回多交房屋租金的权利。2、原告曾就房屋买卖关系起诉，其在2018年12月7日的庭审中称雷某某还欠租金6万多元，实际上被告已经全部清偿房屋租金。即使原告庭审中所述属实，也与本次所称的欠付租金不一致。本案中，原告先称被告欠付70000元租金，后又称被告欠付93150元。原告的陈述相互矛盾，不符合常理。3、租赁期限届满后，被告已将涉案房屋交付原告，不存在转租或续租的情形。综上，依法驳回原告的诉请。 经审理查明，2018年，李社红、刘淼将雷某某、吴砚菊因房屋买卖合同纠纷诉至本院，该案审理查明，2004年5月24日，刘淼与雷某某签订售房合同，合同约定，雷某某将其购买的位于XXXX广场X座XXXX室房产出售给刘淼，2004年6月21日起剩余按揭款由刘淼支付。售房合同签订后，2011年3月21日开始至2012年2月15日期间连续11个月未归还贷款本息。2012年6月5日，结清逾期贷款。2013年7月至2016年5月期间，仍存在数次逾期。 2012年7月1日，甲方刘淼与乙方吴砚菊签订房屋租赁契约，契约约定，乙方承租甲方位于西安市雁塔区XX路XX号房屋一套，租赁期限为2012年7月1日至2015年6月30日，租金支付方式为现金，每月租金5000元，租金半年结算。 2012年7月1日至2015年6月30日期间，涉案房屋的按揭贷款银行的偿还金额共计130250元，其中原告于2012年7月17日（两笔）、2012年8月20日、2012年9月20日、2012年11月16日、2012年12月18日、2013年1月18日、2013年2月25日、2013年3月20日向贷款账户分别偿还4000元、4000元、4000元、3800元、3900元、3900元、3900元、3900元，共计31400元，并持有偿还款项的客户通知书及存款回单。 2017年8月22日、8月23日，雷某某向李社红招商银行分别转入5000元、25000元，共计30000元。 上述事实，有（2018）陕0113民初9576号民事判决书、房屋租赁契约、银行交易明细、存款回单、客户通知书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否全部支付原告2012年7月1日至2015年6月30日期间的房屋租金；2、被告是否应当支付自2015年7月1日起至2018年5月9日期间的房屋租金。 对于本案争议焦点1，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，本案中，原告提供租赁契约证明2012年7月1日至2015年6月30日期间的租金为5000元，原告称双方协商一致由被告偿还按揭贷款仅是抵作部分租金，被告称原告与被告协商一致由被告偿还涉案房屋的按揭银行贷款作为被告向原告履行租赁合同的每月的租金，原告提供的证据足以证明月租金为5000元，被告未提供证据证明双方协商一致变更合同约定的租金数额，故对于被告所称的事实，本院依法不予采信，本院依法予以采信原告所称的前述期间的月租金为5000元。原告提供2012年7月17日至2013年3月20日期间的客户通知书及存款回单证明在租赁期间原告偿还银行按揭贷款共计31400元，被告不认可该31400元系原告偿还，并称2012年7月1日至2015年6月30日期间被告共向银行偿还款项138250元，并提供银行交易明细证明其于2012年7月17日至2013年3月20日期间其向银行偿还按揭贷款的事实，但银行账户的户名为被告的配偶雷某某，被告的配偶持身份证即可到银行打印交易明细，而原告持有向银行偿还款项的原始凭证，原告的证据足以证明31400元系原告偿还，2012年7月1日至2015年6月30日期间的按揭银行偿还金额共计130250元。庭审中，被告称为原告购买打印机垫付4000元应抵作租金的事实，因原告不认可被告所称的事实，被告提供的证据未能证明为原告购买打印机并垫付款项的事实，故本院依法不予采信。核减原告支付的31400元，被告在该期间共向银行偿还的金额为98850元。因2012年7月1日至2015年6月30日期间的租金共计为180000元，故被告应向原告支付该期间剩余的租金为81150元。 对于本案争议焦点2，庭审中，原告称合同期满后双方达成口头的续租意思表示，原告提供被告的配偶雷某某与案外人李某某签订的房屋租赁合同一份及招商银行、交通银行交易明细证明被告于合同期满后未向原告返还房屋，被告不认可该合同的真实性，但在法庭释明后亦表示不申请对“雷某某”的签名进行笔迹鉴定，故本院依法认定该租赁合同系被告的配偶雷某某和案外人所签订。被告在质证时对原告提供的招商银行的交易明细不认可，但原告提供的招商银行的交易明细有招商银行的盖章，被告未提供证据推翻该证据，故本院依法认定该证据的真实性。因招商银行交易明细显示被告的配偶雷某某向原告的配偶李社红于2017年8月22日及23日共计转账30000元，原告称该款项系被告向其支付的租金，被告未提供证据证明该30000元系其他性质的款项，故本院依法认定该30000元系被告向原告支付的2015年7月1日之后的租金。被告不认可原告所称的事实，并称其已于合同期满时将涉案房屋的钥匙及房屋交还给原告，但被告未提供证据予以佐证，且被告提供的证据显示其于2015年6月30日合同期满后仍于2015年10月28日向按揭银行偿还贷款的事实，从原告与被告提供的证据足以证明被告未于2015年6月30日向原告退房并交付房屋钥匙的事实。因原告认可其于2018年2月28日将涉案房屋收回，故被告向原告支付口头续租租金的期间为2015年7月1日至2018年2月28日，该期间的租金应为160000元，因原告与被告提供的证据显示被告（配偶雷某某）向原告（配偶李社红）在该期间转账共计38000元，且原告认可2016年2月4日及3月23日向按揭银行还款8000元系被告偿还，故该期间被告尚欠原告租金为114000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款：“自认的事实与已查明的事实不符，人民法院不予确认。”的规定，虽然原告在起诉时及房屋买卖合同一案的庭审中自认合同的期限及未偿还款项的金额，但因原告的自认与本院查明的事实不一致，故本院依法不予认定原告自认的事实。因此，原告要求被告向其支付2012年7月1日至2018年2月28日期间尚欠租金202150元的诉请，本院依法予以支持195150元。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告吴砚菊于本判决生效之日起十日内向原告刘淼支付2012年7月1日至2018年2月28日期间的尚欠租金195150元。 二、驳回原告刘淼其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4332元，由原告刘淼承担332元，被告吴砚菊承担4000元。因原告刘淼已预交，被告吴砚菊并上述款项支付给原告刘淼。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 赵 妍 人民陪审员 施 璐 人民陪审员 赵新中 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员 蒋 甜 打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达 1