襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0607民初2815号原告：襄阳市中盛物业服务有限公司。住所地：襄阳市高新区追日路2号孵化园B-502。法定代表人：张军，总经理。委托诉讼代理人：王红兵，该公司副总经理。委托诉讼代理人：袁忠泽，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。被告：杨在红，女，1975年1月18日生，汉族，住襄阳市襄州区。被告：陈涛，男，1972年8月8日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：陈建友，湖北春园律师事务所律师。原告襄阳市中盛物业服务有限公司（以下简称中盛物业公司）与被告杨在红、陈涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告中盛物业公司的委托诉讼代理人王红兵、袁忠泽及被告杨在红、陈涛的委托诉讼代理人陈建友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年1月1日至2017年3月31日的物业管理服务费2653.84元和违约金425.28元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年3月12日与湖北花样年置业有限公司签订《前期物业服务协议》，并于2013年12月进驻温哥华1792小区，为全体业主提供物业管理服务。依据《物业管理条例》的规定，前期物业服务协议对被告具有约束力。被告系温哥华1792小区1幢2单元1803室业主，其房屋面积为138.18平方米，自2016年1月1日开始，被告未向原告支付物业管理服务费用，至2017年3月31日共计拖欠物业服务费和违约金3079.12元。原告多次催收未果，故向法院提起诉讼。被告杨在红、陈涛辩称，1.原告应当举证证明其按照约定全面履行了合同义务，否则被告有权拒交物业费；2.原告的诉请部分已超过诉讼时效，依法不能获得支持；3.原告主张物业管理费的期间计算错误。被告提供的证据证明实际交房时间为2015年11月17日，被告应该日期开始交纳物业费;被告收房后已交纳了一年半的物业费用和免交六个月的物业费用，扣减依法应当承担的物业费用后，剩余部分的物业费用应予以退还；原告与湖北花样年置业有限公司签订《前期物业服务协议》的合同期限截止2017年3月12日，其主张的物业管理费计算至2017年3月31日，无事实和法律依据；4.原告违反定价权限和程序单方擅自确定物业服务费标准，对被告没有约束力；5.原告未能提供证据证实其提供了质价相符的物业服务，主张按照1.4元/平方米/月标准收取物业费，不应得到支持；6.原告未按合同约定和法律规定履行义务，其行为已构成违约，无权要求被告承担违约责任，支付违约金。经审理查明，中盛物业公司于2012年1月18日在工商行政管理部门注册成立，经营范围包括：物业管理、房地产中介信息咨询服务。2012年3月13日，温哥华1792小区的建设单位湖北花样年置业有限公司与中盛物业公司签订《温哥华1792小区前期物业全权委托服务合同》（以下简称《前期物业合同》）一份。合同约定中盛物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同对物业服务内容约定：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的服务管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同对物业服务质量约定：按《住宅质量保证书》提供维修服务，定期检查、建立维修养护台帐，维修定时、小修、急修不超过24小时；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理应当制定保养维护维修制度，建立管理台账，设备运行正常，无违章隐患等；公共场所无暴露垃圾、共用部位卫生干净无明显灰尘、垃圾日产日清；公用通道、污水排放畅通；绿地无改变性质和破坏、占用现象；车辆停放有序；协调处理交房后存在的各种质量问题等。合同对公共秩序维护、安全防范等事项约定：实行24小时值守、巡逻、来访人员登记；住宅内大件物品搬运登记放行；发生治安、刑事案件、交通事故及时报警、配合公安部门处理；不承担对物业管理区域内业主和物业使用人的人身、财产保管保险义务。对物业费用约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为2.50元/月/㎡、景观洋房为2元/月/㎡、高层住宅为1.30元/月/㎡、商业物业为3.50元/月/㎡，以上标准不含公共水电分摊及电梯运行费，公共水电分摊及电梯运行费按业主拥有的建筑面积每月按实际另行分摊；收费标准将根据政府有关部门的最新规定或所在地物价部门批准的收费标准适时调整。关于物业费的交纳时间，合同约定业主应于开发建设单位通知交房之日起交纳物业费；物业费按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日前交纳下一年的物业费，未按时足额交纳物业费按每日应交纳物业费的5‰支付违约金。合同期限至2017年3月，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理合同生效时，本合同自动终止。《前期物业合同》签订后，原告中盛物业公司进驻温哥华1792小区，开始提供物业管理服务。2014年9月2日，原襄阳市襄州区物价局为原告中盛物业公司核发了《服务价格监审证》，有效期至2018年12月31日止，其中核定的高层住宅物业管理综合服务费标准为1.4元/平方米/月。2017年2月25日，中盛物业公司、湖北花样年置业有限公司及新选定的湖北翰扬物业服务有限公司签订《温哥华1792小区物业管理服务移交协议》，约定中盛公司退出温哥华小区的时间为2017年3月底，自2017年4月1日起，温哥华小区的物业服务工作，由湖北翰扬物业服务有限公司承接；自2017年4月1日起，中盛物业公司与湖北花样年置业有限公司签订的《前期物业合同》因期满而自动废止。其后中盛物业公司按协议陆续开始移交，于2017年3月31日退出温哥华小区，其中2017年3月25日的《物业移交清单》中，门禁系统备注为“坏楼需要更换”，道闸系统备注为“无法正常使用”。被告杨在红、陈涛是温哥华1792小区1栋2单元1803室业主，二人系夫妻关系。二被告购买的温哥华1792小区1栋2单元1803室属于温哥华1792项目一期工程，房屋买卖合同记载的房屋建筑面积为138.18平方米，属于高层住宅。2013年12月23日，湖北花样年置业有限公司在报纸上刊登公告，称温哥华1792住宅小区商品房已具备交房条件，定于2013年12月30日正式交房，通知各业主前来办理收房手续。2015年11月17日，二被告办理了收房手续，并在《前期物业管理服务协议》签约页和《临时管理规约》承诺书上签名。同日，二被告向原告交纳2015年2月11日至12月31日的物业费2063元。2015年12月22日，二被告按照原告要求补交了2014年1月1日至8月11日的物业费1419元，2014年原告承诺免交半年物业费，二被告2015年2月11日之前的物业管理费视为全部交纳。后因收费标准、服务质量等问题双方产生纠纷，二被告没有再交纳物业管理费，经原告书面催收未果，由此引起诉讼。本院认为，公民、法人合法的民事权利受法律保护。针对本案的争议焦点，本院分别评判如下：一、关于被告交纳物业费的起始时间问题。原告中盛物业公司认为根据《前期物业合同》的约定，业主应于开发建设单位通知交房之日起交纳物业服务费，本案中开发建设单位在报纸上刊登公告，通知业主于2013年12月30日收房，则从2014年1月1日起被告应交纳物业费。原告主张二被告从2016年1月1日起支付拖欠的物业管理费，符合合同约定。被告认为根据《物业管理条例》第四十一条第二款及《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条第二款的规定，物业交付之日后的物业服务费，由业主承担。本案被告实际收房时间为2015年11月17日，应从此时开始交纳物业费，被告已交纳的2015年11月17日之前的物业费，应折抵其后的欠款金额。本院认为，当事人在合同中的约定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条第二款进一步规定，物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。行政法规对业主交纳物业费的起始时间作出了明确规定，即从物业交付之日交纳，排除了当事人约定的情形，应按照行政法规的规定执行。本案被告交纳物业费的起始时间为其实际收房时间，即2015年11月17日。在物业交付之前，原告并没有为被告提供服务，其要求被告补交2014年及2015年2月11日至11月16日的物业费，不符合《物业管理条例》的规定，被告关于该款应冲抵从2016年1月1日起的物业费的主张，本院予以采纳。二、关于本案的交费标准和违约金问题。原告认为，《前期物业合同》对物业费的收费标准进行了约定，原告在提供服务期间，价格主管部门对原告的服务价格进行了核定，并发放了《服务价格监审证》，原告提供了相应的服务，被告应当按照1.4元/平方米/月的标准支付物业费，被告未按《前期物业合同》约定的时间和标准足额交纳物业费，属违约行为，应支付违约金。被告认为原告与建设单位在《前期物业合同》中约定的物业费标准，对业主无约束力。原告也没有提供证据证明其提供了质价相符的物业服务，其主张按1.4元/平方米/月的标准交纳物业费不应得到支持，更不应当支付违约金。本院认为，原告与建设单位签订的《前期物业合同》，除约定的交纳物业费的起始时间与行政法规规定不一致应予调整外，其他部分合法有效，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与建设单位签订的《前期物业合同》，对被告具有约束力。二被告应按《前期物业合同》的约定履行自己的义务，其中《前期物业合同》约定高层住宅的收费标准为1.3元/平方米/月，不含公共水电分摊及电梯运行费用，且收费标准将根据政府有关部门的最新规定或所在地物价部门批准的收费标准适时调整；2014年9月价格主管部门为原告颁发了《服务价格监审证》，核定的收费标准为高层住宅1.4元/平方米/月，二被告已按照上述标准交纳了2014年1月至2015年12月的物业费，故原告要求被告按1.4元/平方米/月的标准交纳剩余物业费的主张，本院予以支持。原告中盛物业公司退出时的《物业移交清单》显示，中盛物业公司管理服务期间，温哥华1792小区的门禁系统存在损坏，道闸系统无法正常使用，说明原告的服务确实存在一定瑕疵，故其主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告认为原告没有按约定全面履行义务，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，被告认为原告存在违约行为的，可以另行要求原告承担赔偿损失等违约责任。综上，原告主张二被告应支付自2016年1月1日起至2017年3月31日原告退出时共15个月的物业费，但二被告自2014年1月1日起至2015年11月16日向原告多支付了22.5个月的物业费，其多支付的物业费足以冲抵原告主张的物业费。冲抵后二被告拖欠的物业费视为偿还，原告的请求不再支持，超出部分，由于二被告没有提出反诉，本案不予处理，二被告可以另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：驳回原告襄阳市中盛物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告襄阳市中盛物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  徐鸿进审判员  张 宁审判员  涂清芬二〇二〇年八月二十四日法官助理邱悦书记员吴倩