苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初5619号原告：沈玉根，男，汉族，1963年11月16日生，住所地苏州市吴江区。原告：朱根荣，男，汉族，1963年8月11日生，住所地苏州市吴江区。被告：朱福兴，男，汉族，1966年12月2日生，住所地苏州市吴江区。原告沈玉根、朱根荣与被告朱福兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告沈玉根、朱根荣、被告朱福兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈玉根、朱根荣向本院提出的诉讼请求为：1.朱福兴继续履行合同，支付2020年3月15日至2020年9月14日租金14万元，并支付其承租期间的水电费。2.诉讼费由朱福兴承担。庭审中，原告沈玉根、朱根荣变更第1项诉讼请求为：解除沈玉根、朱根荣与朱福兴签订的《房屋租赁合同》，朱福兴支付2020年3月15日至2020年6月23日期间的租金76000元、赔偿损失14万元，并支付承租期间的水电费。事实和理由：2019年9月6日，沈玉根、朱根荣与朱福兴签订《房屋租赁合同》。合同约定，沈玉根、朱根荣将位于苏州市吴江区共计209㎡的商铺出租给朱福兴，由朱福兴从事餐饮服务，租赁时间2019年9月15日至2021年9月14日，合同约定租金分三段计费：2019年9月15日至2020年3月15日半年租金为14万元；自2020年3月15日至2020年9月14日半年租金为14万元；自2020年9月15日至2021年9月14日租金为30万元。租金一年支付一次，每年到期提前半个月支付。2019年9月6日，朱福兴支付了2019年9月15日至2020年3月15日期间的半年租金14万元，后再无任何支付，目前已拖延租金2个月，且朱福兴未支付承租期间的水电费，经多次催讨，朱福兴仍不履行合同义务。房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，朱福兴拒绝支付租金的行为已构成违约。租赁合同已于2020年6月23日解除，朱福兴应当支付2020年3月15日至6月23日期间租金76000元，并赔偿招租期损失14万元。被告朱福兴辩称：1.在签订合同前，沈玉根、朱根荣未告知我案涉房屋不能安装通风排烟管道，后来我对案涉房屋进行装饰装修、安装通风管道时，被城管部门责令停止。根据《江苏省城市卫生管理条例》第十四条规定，马路两侧的房屋不能堆放物件、安装通风管道。沈玉根、朱根荣明知我承租房屋做餐饮，但没有告知该事项，导致我支付租金后，只能将管道安装在室内，室内噪音很大，严重影响顾客用餐体验，进一步影响我的经营。2.受疫情影响，从正月初八至2020年3月20日允许线上销售，在此期间，我无法使用案涉房屋从事餐饮活动，3月20日至今我也没有开过业。由于通风管道以及疫情原因，我于2020年3月26日打电话给沈玉根、朱根荣，说生意不好做想退租，沈玉根、朱根荣过来后，没有表明态度，让我继续租。沈玉根、朱根荣一直没有同意我退租，我打电话给沈玉根、朱根荣。让他们来拿钥匙，我告诉沈玉根、朱根荣把钥匙放在冰箱上。4月7日，我将房屋内桌凳、空调拆掉搬走了，搬走的时候没有告诉沈玉根、朱根荣，后来在电话中告知沈玉根、朱根荣我搬走了，沈玉根、朱根荣来看了现场，问我东西是否搬走了。目前，案涉房屋内的东西我能够搬走的都搬走了，其余的东西我都不要了。经审理查明：沈玉根、朱根荣为坐落于苏州市吴江区房屋的所有权人。2019年9月6日，沈玉根、朱根荣作为出租人（甲方）与朱福兴作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将案涉房屋出租给乙方从事餐饮使用。租赁期限2年，自2019年9月15日起至2021年9月14日止。2019年9月15日至2020年3月15日半年租金为14万元、2020年3月15日至2020年9月14日半年租金为14万元，2020年9月15日至2021年9月14日期间的租金为30万元。租金一年支付一次，每年到期提前半个月支付。合同第八条约定，一方终止合同的，必须提前三个月书面通知对方，并赔偿对方因此遭受的经济损失。合同签订后，沈玉根、朱根荣将案涉房屋交付给朱福兴使用，朱福兴支付了第一期租金14万元。2020年3月26日，朱福兴向沈玉根、朱根荣提出退租，但双方未达成一致。此后，朱福兴陆续将案涉房屋内物品搬离。审理过程中，沈玉根、朱根荣同意解除合同；朱福兴同意房屋返还给沈玉根、朱根荣。庭审中，沈玉根、朱根荣表示朱福兴欠付电费392元、欠付水费不清楚，朱福兴表示对电费392元无异议。以上事实，有房屋所有权证书、房屋租赁合同、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，首先，关于案涉租赁合同解除的问题。沈玉根、朱根荣与朱福兴签订的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。朱福兴未支付2020年3月15日至9月14日期间的租金，并提出解除合同，陆续将店内物品搬离，系以自己的行为表明不再继续履行租赁合同，案涉租赁合同不具备继续履行的基础，沈玉根、朱根荣在2020年6月23日庭审中同意解除租赁合同，本院予以确认，合同解除时间应为2020年6月23日。案涉房屋状况在双方签订合同时可以察看，朱福兴对案涉房屋状况应当了解，朱福兴以案涉房屋存在管道问题而于2020年3月26日解除，本院不予采信。案涉租赁合同履行期间，受疫情防控影响，朱福兴可要求减免租金或顺延租期，其以受疫情影响解除案涉租赁合同，本院不予支持。案涉租赁合同系因朱福兴自身原因而解除，朱福兴应当承担违约责任。其次，关于朱福兴应当支付的租金、水电费以及赔偿损失的问题。朱福兴承租案涉房屋用于餐饮经营，2020年2月之后受疫情防控影响，案涉房屋无法正常开展经营活动，即使开展经营活动，收入也将大幅下降。朱福兴已支付了2020年3月15日之前租金，考虑疫情防控影响，本院酌情确定朱福兴已支付租金所对应的租期顺延至2020年4月30日。2020年5月1至6月23日期间的租金，朱福兴应当继续支付，按照双方约定的半年租金14万元的标准，该期间租金为40657.53元。对欠付的电费392元，朱福兴无异议，本院予以确认。对欠付的水费，沈玉根、朱根荣未举证证明具体的数额，对该诉讼请求，本院不予理涉。案涉租赁合同解除后，沈玉根、朱根荣另行出租房屋需要一定周期，本院酌情确定由朱福兴另行赔偿沈玉根、朱根荣二个月的租金损失，金额为46666.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告沈玉根、朱根荣与被告朱福兴签订的房屋租赁合同于2020年6月23日解除。二、被告朱福兴支付原告沈玉根、朱根荣租金40657.53元，于本判决生效后十日内履行。三、被告朱福兴赔偿原告沈玉根、朱根荣损失46666.67元，于本判决生效后十日内履行。四、被告朱福兴支付原告沈玉根、朱根荣电费392元，于本判决生效后十日内履行。五、驳回原告沈玉根、朱根荣的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费减半收取3950元，由被告朱福兴负担，于本判决生效之日起十日内支付至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××62）。原告沈玉根、朱根荣预交的诉讼费用3950元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二〇年八月十八日书记员  万 珍附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。