湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0982民初862号原告：安陆市鑫荣房地产开发有限公司，住所地湖北省安陆市金秋大道73号。法定代表人：陈小平，该公司经理。委托诉讼代理人：叶育忠，该公司职员。委托诉讼代理人：李磊，湖北浩法律师事务所律师。被告：包大旺，男，1975年8月13日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：王蕾，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马英迪，湖北维思德律师事务所律师。被告：杨正猛，男，1978年12月1日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：龚先砦，湖北熠耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁露，湖北熠耀律师事务所实习律师。原告安陆市鑫荣房地产开发有限公司与被告包大旺、杨正猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告于2020年8月28日向本院申请撤回对被告杨正猛的起诉，本院认为，原告撤回对被告杨正猛的起诉符合法律规定，准许原告撤回对被告杨正猛的起诉，并另行制作了裁定书。原告安陆市鑫荣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶育忠、李磊、被告包大旺的委托诉讼代理人王蕾、马英迪、被告杨正猛及其委托诉讼代理人龚先砦、鲁露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安陆市鑫荣房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告支付租金及其他费用357235元；2.判决解除原、被告签订的《凯旋城21号楼商业租赁合同》；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月7日，原告和被告签订了《凯旋城21＃楼商业租赁合同》，原告将位于安陆市金秋大道凯旋城21＃楼3F商业出租给被告用于经营使用，租期五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止。合同签订后，被告长期拖欠租金并且停止营业，至2020年6月15日，共计拖欠租金209999元，拖欠水、电费12851元；欠缴物业管理费134385元，合计357235元。被告已经无法继续经营。原告为维护合法权益，依法提起诉讼，请求法院公正判决。原告安陆市鑫荣房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、安陆市鑫荣房地产开发有限公司的营业执照复印件1份，拟证明原告的诉讼主体资格。证据二、两被告的身份证复印件，拟证明被告主体身份。证据三、《凯旋城21号楼商业租赁合同》，拟证明原、被告签订租赁合同，合同约定租赁及租金的情况。证据四、民事判决书1份，拟证明两被告系合伙共同承租案涉房屋的事实。证据五、凯旋城宾馆所欠水、电费及物业费的明细，拟证明被告拖欠物业费及水、电费的事实。证据六、被告包大旺出具的承诺书，拟证明被告包大旺无法继续经营且拖欠租金的事实。被告包大旺辩称，原告应减免3个月租金，6个月的租金减半。包大旺未交纳的物业管理费应为53719.5元。应驳回原告诉讼请求第二项，判令双方继续履行合同。本案诉讼费应由败诉方承担。欠付的物业费应为53719.5元，依据凯旋城21号楼三楼的租赁合同的约定物业费1.5元/平方米/月×1886.1平方米，即2829元/月，被告包大旺已支付75000元。进场时交纳1万元，进场后对屋顶漏水维修支付费用35000元，房屋楼梯改造支付费用30000元。故物业管理费计算至2020年6月15日，所欠费用应为53719.5元（即2829元/月×45.5月-75000元）。其中物业管理费为128719.5元，应从2016年9月1日开始计算至2020年6月15日。租赁合同约定合同履行地如遇自然灾害等不可抗力因素双方可商定解除合同或免除部分履行合同的责任或延期合同。原告没有与被告商定解除合同，今年疫情属不可抗力，被告经营的宾馆和洗浴城没有任何收入，被告确实存在实际困难，申请参照湖北省对承租国有资产类经营用房的中小微企业3个月房租免收和6个月房租减半的政策对租金进行减免，并非被告故意不交租金，原告单方解除合同没有法律依据。租赁合同约定租期5年，合同自签订之日起已经履行近4年，被告已按合同约定支付41个月租金，支付租金共计1794000元。2020年1月被告照常支付租金，疫情导致被告无法经营，至今影响仍在。原告在安陆疫情解封之后将出租房屋上锁导致被告无法经营。根据租赁合同的约定如遇不可抗力双方可以商定解除合同或延期合同，原告没有与被告商定解除合同且被告的宾馆、洗脚城装修达300多万元，一旦判令解除合同被告将血本无归。被告包大旺为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：微信聊天截屏，拟证明被告包大旺通过微信向原告公司叶明秀证实已向原告支付75000元物业费的事实。证据二：股东经营协议书，拟证明两被告利用涉案房屋合伙经营的事实，且被告杨正猛占60%股份，被告包大旺占40%股份，被告杨正猛应承担原告起诉各项费用的60%责任。被告杨正猛辩称，一、本案租赁合同发生在安陆市鑫荣房地产开发有限公司（以下简称“鑫荣公司”）与包大旺之间，杨正猛不是本案适格被告，但有权以第三人身份参加诉讼。鑫荣公司提起房屋租赁合同解除之诉，应基于鑫荣公司与包大旺之间的房屋租赁合同关系。案涉房屋租赁合同的签订、履行、承诺解除，均系包大旺所为，与杨正猛无关。鑫荣公司诉请解除房屋租赁合同，应以包大旺为被告。杨正猛有权以第三人身份参加诉讼，不应列为被告，不应在本案中承担法律责任。杨正猛与包大旺共同经营安陆市凯旋城快捷宾馆，在一定的时间段内共同使用了租赁房屋。鑫荣公司要求杨正猛承担法律责任，须以安陆市凯旋城快捷宾馆为被告（同时注明经营者包大旺的身份信息），不应直接将杨正猛与包大旺列为共同被告。二、如将杨正猛列为被告，则应将何广勇一并追加为被告。包大旺与杨正猛合伙之前，与案外人何广勇合伙经营快捷宾馆。2018年11月20日，杨正猛与包大旺签订的合伙经营协议书约定：2016年9月至2018年11月期间的欠账“由包大旺和何广勇负责，与本合同无关”。从原告的诉状和《凯旋城21号楼商业租赁合同》来看，诉请物业管理费等费用起算于2016年9月，涵盖了2016年9月至2018年11月的区间，该区间内的欠账与杨正猛无关，应由包大旺和何广勇共同承担。故何广勇应一并列为被告。三、新冠××疫情期间的租金应免收，疫情响应级别降低后欠缴的租金应适当减收。2020年2月9日，湖北省人民政府办公厅发布《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小企业共渡难关有关政策措施的通知》（鄂政办发[2020]5号），推行“减免中小企业房租”的政策，鼓励出租人为中、小、微企业承租人进行“3个月房租免收，6个月房租减半”。案涉租赁房屋用于经营足疗、宾馆项目，属于特种行业，根据政府疫情防控要求，一直处于停业状态。原告起诉的欠缴租金发生在2020年上半年，拖欠租金与疫情及防控政策的要求等不可抗力紧密相关，承租人可以部分免责。四、原告针对杨正猛的诉讼请求不能成立。首先，原告未明确拖欠租金及其他费用的计算方法和依据，应进行举证，否则应承担举证不能的后果。其次，原告与杨正猛之间不存在房屋租赁合同关系，无权向杨正猛主张权利。原告主张的物业管理费用应由包大旺与何广勇承担。原告主张的租金应根据政策适当减免。最后，2019年8月包大旺已明确表示无力交纳下一年度租金，原告迟至2020年6月诉请解除合同，应对怠于行使权利而扩大的损失自行承担责任。综上，请求驳回原告对杨正猛的诉讼请求。被告杨正猛为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、安陆市凯旋城快捷宾馆公司信息网页截图，拟证明凯旋城21号三楼商铺由包大旺于2016年6月22日注册成立安陆市凯旋城快捷宾馆，至今登记在包大旺名下。证据二、凯旋城城市酒店股东经营协议书，拟证明2018年11月20日，杨正猛与包大旺签订入伙协议的事实。证据三、何广勇的身份证复印件，拟证明何广勇（包大旺2018年11月前的合伙人）的身份信息。证据四、收条、农商行回单与收费凭证，拟证明2018年11月20日，杨正猛向包大旺交付投资款80万元，用于购买何广勇的“股份”。证据五、内部承包经营协议，拟证明杨正猛与包大旺签订内部承包经营协议，约定包大旺经营案涉租赁房屋，租金由包大旺承担的事实。证据六、孝感市中级人民法院民事判决书，拟证明两被告签订的股东协议中包大旺涂改的内容无效，2018年11月之前的债务与被告杨正猛无关。证据七、通话记录及情况说明（电话追记）各1份，拟证明2020年6月30日，杨正猛通过律师联系原告代表叶明秀，叶明秀明确表示房屋租赁合同与杨正猛无关的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据四，被告包大旺质证表示无异议；被告杨正猛质证表示，对证明目的有异议，2018年11月20日之前的承租与杨正猛无关。对原告提交的证据五，被告包大旺质证表示，对关联性、真实性有异议，对欠物业管理费不认可，欠的水、电费是另一家公司出具的与原告无关；杨正猛质证表示，两份明细的三性不予认可，来源不明，这只是一个会统表。对原告提交的证据六，被告包大旺质证表示，自疫情之后，原告将出租屋上锁导致被告不能经营，每年度的租金起止日是9月，被告已经缴纳了2020年1月的租金视为被告未放弃经营，希望继续经营；被告杨正猛质证表示，对真实性不发表意见，包大旺在2019年8月已明确告知原告无力履行合同，原告应该防止损失扩大，否则应为扩大的损失承担责任。对被告包大旺提交证据一，原告质证表示，对该证据真实性不予认可，不能达到其证明目的，微信聊天记录内容无原告的确认，也没有原告出具的收费明细佐证；被告杨正猛质证表示，对该证据无异议，这是包大旺支付的不应笼统说是被告支付。对被告包大旺提交证据二，原告质证表示，该证据系两被告共同签订，真实性请法院核实，两被告系租赁房屋合伙经营人，对外应承担连带责任，不能以内部承包合同抗辩支付原告租金的义务；被告杨正猛质证表示，对协议的真实性没有异议，但被告包大旺对该协议部分条款有涂改。对被告杨正猛提交的证据二，原告质证表示，两被告提供的合同不一致，真实性请法院核实，该合同约定2018年11月前的费用由被告包大旺、何光勇负责，本案所涉租金为2020年度的，水、电费也是协议时间之后产生的，物业管理费包含2018年11月之后的物业管理费，两被告应承担连带责任；被告包大旺质证表示，对该证据不发表质证意见，请法院核实。对被告杨正猛提交的证据四，原告质证表示，对该证据无异议，证明了两被告系合伙关系；被告包大旺质证表示，涂改后的数字是真实的，没涂改的是96万，被告杨正猛占宾馆洗脚城60%股份，包大旺占40%股份。对被告杨正猛提交的证据五，原告质证表示，真实性请法院核实，该证据与本案无关；被告包大旺质证表示，该证据与本案无关。对被告杨正猛提交的证据六，原告质证表示，2018年11月前的费用由被告包大旺、何光勇负责，本案所涉租金为2020年度的，水、电费也是协议时间之后产生的，物业管理费包含2018年11月之后的物业管理费，两被告应承担连带责任；被告包大旺质证表示，对证明目的有异议，2018年11月之后发生的债务与被告杨正猛有关。对被告杨正猛提交的证据七，原告质证表示，对证据的三性不予认可，通话记录不能证明通话人是叶明秀，原告没有授权叶明秀处理涉案事情；被告包大旺质证表示，对证据的三性均有异议，与本案无关，与包大旺无关。对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据四（即被告杨正猛提交的证据六），虽然判决书具有客观性，但因本案系租赁合同纠纷，案涉租赁合同的主体为原告与被告包大旺，至于包大旺在经营期间是否与他人合伙，与谁合伙，这仅是其经营自主权的范畴，与房屋租赁合同没有关联性，故本院对该证据不作认定。原告提交的证据五，因该证据系安陆市美嘉园物业服务有限公司出具的所欠物业费及水电费明细，其中所欠水电费发生在被告包大旺与安陆市美嘉园物业服务有限公司之间，主张权利应由安陆市美嘉园物业服务有限公司来主张，不应由原告来主张该权利，本院对所欠水电费不予认定，但对物业费，因租赁合同有相关的约定，本院予以认定。对原告提交的证据六，系被告包大旺出具的承诺书，该承诺书具有真实性，客观性，本院予以认定。对被告包大旺提交的证据一，因该微信记录的内容并未确认75000元为已交纳的物业费，即使叶明秀确认了该费用，也不能证明原告认同该75000元为已交纳的物业费用，且被告包大旺未提交相关证据佐证其主张，故本院对该证据不予认定。对被告包大旺提交的证据二（即被告杨正猛提交的证据二），股东经营协议书能够证明被告杨正猛于2018年11月20日入伙经营的事实，本院对该事实予以认定。被告杨正猛提交的证据四，能够证明被告杨正猛于2018年11月20日缴纳出资入伙经营的事实，本院对该事实予以认定。被告杨正猛提交的证据五，系被告包大旺与被告杨正猛签订的内部承包经营协议，系两被告自主经营的范畴，与本案的房屋租赁没有关联性，本院对该证据不作认定。被告杨正猛提交的证据七，该情况说明系孤证，没有其他相关证据佐证其内容，不足以证明其证明目的，故本院对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月7日，原告安陆市鑫荣房地产开发有限公司（甲方）和被告包大旺（乙方）签订《凯旋城21＃楼商业租赁合同》一份，该合同主要约定，甲方将坐落于湖北省××市金秋大道××城××＃楼3F（建筑面积1886.1平方米）商业出租给乙方用于经营足疗、宾馆使用。租赁期限为5年，即自2016年9月1日至2021年8月31日止（装修期自2016年6月7日至2016年8月31日止）。租赁各项费用及支付方式，租金：在合同签订之日交清2016年9月1日至2017年8月31日的租金520000元，乙方需在上一年度租期期满前2个月提前支付下一年度租金，租金明细如下：第一年（2016年9月1日至2017年8月31日），租金为52万元；第二年（2017年9月1日至2018年8月31日），租金为52万元；第三年（2018年9月1日至2019年8月31日），租金为52万元；第四年（2019年9月1日至2020年8月31日），租金为561600元；第五年（2020年9月1日至2021年8月31日），租金为561600元。其它相关费用：物业费，1.5元/平方米/月×1886.1平方米。此费用按物业规定收取，在正式收取房租时一次性支付（装修期间免收租金日除外，包括公共区域的保洁工作、保安巡逻、公共照明）。乙方租赁和使用期间需要的水电、电话、宽带网络、有线电视、数字电视等，其初装费、使用费、租赁费以及其他一切费用，均由乙方承担。商铺的交付及收回：甲方交付给乙方的商铺为毛坯；交付时甲乙双方共同到场，查验铺内水电设施，清查物品，确认面积及水电表读数，领取钥匙，在交付单上签字确认；商铺租赁期满后，乙方应在保证商铺设施、设备完好的情况下交还甲方，不得留存物品或影响商铺正常使用。若合同期满后5日内，乙方仍有物品留在商铺，视为乙方放弃所有权并由甲方全权处理，因此遭受的损失，甲方概不负责。合同第六条约定了商铺的装修条款，其中，6.1、自甲方交付物业之日起85天为装修期，装修期间免收租金，装修期间所产生的水电及物业费由乙方承担，按物业管理公司规定执行。合同第八条约定了甲乙双方的责任。其中，8.2.10条约定：乙方必须遵守甲方的物业管理规定，双方就物业的权利义务另立协议。第十一条约定了合同的终止、违约及争议的解决条款。11.1、甲、乙双方任何一方无故解除合同，需支付对方本合同期租金总额的30%的违约金；11.2、乙方逾期一个月支付租金的，支付当期应付甲方年租金总额的3%违约金；乙方逾期超过二个月的除支付当期应付甲方年租金总额40%的违约金外，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任；11.3、乙方延误缴纳其他费用，逾期超过10日的（含10日）的，甲方按每日百分之二收取所欠金额的滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并按每日百分之五收取所欠金额的滞纳金；11.4、在租赁期内，若乙方因己方原因中途无法经营，并不按合同规定交纳租金，逾期按11.3条承担违约责任，且乙方需保留商铺所有装修设施，甲方有权全权处理，乙方不得有任何异议。其中11.6条约定：合同履行地带如遇地震、台风、洪水、战争等不可抗因素，双方可商定解除合同或免除部分履行合同的责任或延期合同。第十二条约定了合同生效及其他条款。其中第12.3条约定：房屋租赁合同无效或期限届满或解除，甲方要求乙方腾房，乙方应当在30日内腾房，逾期腾房的应当双倍支付房屋占有使用费，且甲方有权强制清理逾期腾房期间的相关财物、设施、设备，造成的相关费用由乙方承担。合同签订后，被告包大旺按约定在装修期对租赁房屋进行了装修。被告包大旺在第三年度租期届满前未按约定提前向原告交付第四年度（自2019年9月1日至2020年8月31日）的租金，但其按月交付租金至2020年1月31日。被告包大旺自租赁之日起未向原告缴纳物业管理费，至2020年6月15日，应缴纳物业管理费为134385元。被告包大旺向安陆市美嘉园物业管理有限公司缴纳水、电费至2019年12月31日。同时查明，2016年6月22日，被告包大旺经工商登记成立安陆市凯旋城快捷宾馆，经营者登记为包大旺，企业类型为个体工商户，经营场所为安陆市金秋大道（凯旋城21＃楼三楼）。在包大旺租赁经营期间，其先后与他人合伙经营安陆市凯旋城快捷宾馆。2018年11月20日，被告杨正猛向被告包大旺缴纳投资款并入伙参与经营安陆市凯旋城快捷宾馆。目前，安陆市凯旋城快捷宾馆仍处于存续状态。2019年8月16日，被告包大旺向原告出具承诺书一份，主要内容为：因本人经营不善，导致无法履行合同的条款，暂不能交纳下一年度的租金，本人承诺：只要鑫荣房地产开发有限公司要收回三楼自用或者租售，提前一个月通知，本人无条件接受并清理场地。另查明，位于湖北省××市金秋大道××城××＃楼系原告开发建造。现原告诉讼来院，请求：1.判令两被告共同向原告支付租金（截止到2020年6月15日）及其他费用357235元；2.判决解除原、被告签订的《凯旋城21号楼商业租赁合同》；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。本院认为，本案系原告与被告包大旺在履行房屋租赁合同过程中发生的权利义务纠纷，双方形成房屋租赁合同关系。《凯旋城21＃楼商业租赁合同》是原告与被告包大旺在平等自愿的基础上签订的，且其内容不违反法律的强制性规定，应当合法有效，对双方具有同等的约束力。《凯旋城21＃楼商业租赁合同》第十一条11.2约定，乙方逾期超过二个月支付租金的除支付当期应付甲方年租金总额40%的违约金外，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。该条款约定不违反法律、法规的规定，合法有效，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，因被告包大旺未按合同约定在上年度租期届满前2个月提前交纳2019年9月1日至2020年8月31日期间的年度租金，违反了合同约定的义务，且被告包大旺亦在2019年8月16日出具的承诺书中有因经营不善无法履行合同的条款的意思表示，现双方约定的解除合同条件已成就，故本院对原告请求解除合同的请求予以支持。原告主张被告包大旺支付2020年2月1日至2020年6月15日期间的租金209999元未超出合同的约定，本院予以支持。关于被告辩称新冠××疫情系不可抗力，应按湖北省人民政府办公厅发布《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小企业共渡难关有关政策措施的通知》（鄂政办发[2020]5号），进行房租减免的辩解问题，因《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小企业共渡难关有关政策措施的通知》系关于国有资产类经营用房出租减免租金的通知，对非国有资产类房屋出租减免租金没有强制性的政策要求，且原告与被告包大旺在本案的举证期内并未就减免租金进行协商并形成共识，故本院对被告的该辩解不予采纳。对于原告主张的物业管理费问题，因租赁合同中对物业费的计算方式及收取时间均作出了约定，该约定不违反法律规定，应属有效约定，双方应按该约定履行自己的义务，且合同约定装修期间的物业费应由乙方承担，原告主张从2016年7月1日计算物业费不违反合同约定，故本院对原告要求被告包大旺支付物业管理费的请求予以支持。关于被告包大旺辩称，其在维修租赁房屋及楼梯改造等已支出75000元费用抵扣了租赁期间部分物业费的辩解问题，因包大旺未提交相关证据证明双方已就该75000元抵扣物业管理费形成共识，其应承担举证不能的法律后果，故本院对包大旺的该辩解不予采纳。被告包大旺可就该费用产生的纠纷向原告另行主张权利。对原告主张所欠的水、电费问题，根据被告包大旺在经营期间向安陆市美嘉园物业管理有限公司缴纳水、电费的实际情况，对所欠水、电费应由安陆市美嘉园物业管理有限公司主张权利。至于被告包大旺与被告杨正猛及其他合伙人之间如何承担合伙债务系另一法律关系，不是本案的审查范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告安陆市鑫荣房地产开发有限公司与被告包大旺于2016年6月7日签订的《凯旋城21＃楼商业租赁合同》。被告包大旺于本判决生效后三十日内将位于安陆市金秋大道凯旋城21＃楼三楼房屋（建筑面积共计1886.1平方米）腾退给原告安陆市鑫荣房地产开发有限公司；二、被告包大旺于本判决生效后十日内向原告安陆市鑫荣房地产开发有限公司支付2020年2月1日至2020年6月15日期间的租金209999元；三、被告包大旺于本判决生效后十日内向原告安陆市鑫荣房地产开发有限公司支付2016年7月1日至2020年6月15日期间的物业管理费134385元；四、驳回原告安陆市鑫荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6658元，减半收取计3329元，由原告安陆市鑫荣房地产开发有限公司负担120元，被告包大旺负担3209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  胡学鹏二〇二〇年八月三十一日书记员  曾 梦附：相关法律、司法解释条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。