安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初2604号 原告:寿县金天地置业有限公司,住所地安徽省淮南市寿县寿春镇大顺路阳光欧洲城4号楼168号商铺,统一社会信用代码:91340422MA2NBPU19J。 法定代表人:刘国敏,执行董事。 委托代理人:袁靳,国浩律师(合肥)事务所律师。 委托代理人:洪鑫,国浩律师(合肥)事务所律师。 被告:陈豪,男,1980年12月4日出生,汉族,住安徽省寿县。 委托代理人：程畅，安徽繁星律师事务所律师。 原告寿县金天地置业有限公司（以下简称:金天地公司）诉被告陈豪商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。金天地公司的委托代理人袁靳、洪鑫，陈豪的委托代理人程畅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金天地公司向本院提出如下诉讼请求：依法确认金天地公司与陈豪于2018年2月20日签订的《商品房买卖合同》于2020年6月5日解除；陈豪向金天地公司赔偿损失350342元[自2018年6月27日起,以700000元为基数,按照日利率万分之一为标准,计算至2018年8月7日止,合计2940元(700000元×0.01%×42天=2940元)；自2018年,以1041687元为基数,按照日利率万分之五为标准,计算至2020年6月4日止,合计347402元(1041687元×0.05%×667天=347402元)；上述款项总计350342元]；本案的诉讼费用由陈豪负担。 事实和理由:2018年2月20日,为购买阳光欧洲城(二期)21幢102室房产,陈豪与金天地公司签订了《商品房买卖合同》[合同备案编号:201802200007]。合同第七条约定,上述商品房总价款为1041687元,其中的700000元由陈豪向徽商银行(贷款机构)申请贷款支付。合同第八条约定,陈豪逾期付款超过60日后,金天地公司有权解除合同。合同附件十一《补充协议》第一条约定,陈豪需在合同签订之日起90个工作日内将贷款办理完毕,如90日内该房屋贷款仍未办理完毕,陈豪将以贷款额为基数,按照每日万分之一的标准,向金天地公司支付损失赔偿。超出120日仍未将贷款办理完毕的,金天地公司有权将该套房屋另行出售,并以该套房总房款为基数,按照每日万分之五的标准,从陈豪已缴纳的房款中扣除,作为金天地公司的损失赔偿。事实上,陈豪从签约至今,仅支付房屋首付款341687元,并且由于其个人原因,导致个人住房贷款迟迟无法办理,逾期付款长达700余天,已严重违反上述合同相关约定,导致合同无法正常履行；在此期间,金天地公司曾多次以电话、短信方式联系陈豪沟通付款事宜,均未果。金天地公司特委托律师发送《律师函》,通知其自接到该函之日起3日内,将合同约定的房屋贷款办理完毕或向金天地公司一次性付清剩余购房款,并承担相应违约责任；否则,自2020年6月5日起,金天地公司与陈豪之间的房屋买卖合同将按照合同约定解除,并通过司法途径追究陈豪的违约责任。综上所述,陈豪迟延支付购房款,拒不履行合同主要义务,满足解除合同的条件,并因其违约行为导致金天地公司产生巨大经济损失。 陈豪辩称，陈豪没有违约不承担违约责任，2018年2月20日与金天地公司签订了房屋买卖合同，合同第七条约定：付款方式为现金支付341687元，余款70万元向徽商银行申请贷款支付。依房屋买卖交易规则，申请办理贷款事宜应由金天地公司负责办理。合同签订后，陈豪应金天地公司要求于2018年3月7日通过邮寄的方式向金天地公司提交了申请贷款的必要材料，另金天地公司经办人员疏忽丢失了陈豪提交的材料，故陈豪再次应金天地公司经办人的要求于2019年2月25日通过邮寄方式提交了申请贷款的必要材料，后因迟迟得不到银行贷款的信息，陈豪向银行及金天地公司方询问得知，金天地公司经销的楼盘授信不足超出贷款限额，导致徽商银行未能成功放贷，银行不能成功放贷不是陈豪的过错，故陈豪不应承担违约责任。由于银行未能成功放贷，陈豪无力全款购买案涉房屋，金天地公司诉请要求解除合同，陈豪对此表示同意，但请法庭裁决金天地公司返还陈豪支付的购房首付款341687元并承担资金占用期间的行息，按年利率4.75%计算从2018年2月20日算起还清购房款本金止。涉案商品房买卖合同第28条第一款第二项的约定，补充协议中含有不合理减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任，排除他人主要权利义务内容的，仍以本合同为主。在主合同中双方对违约责任已作约定，而在补充协议中又增加了日万分之五的赔偿损失，明显加重了陈豪的责任，即使法院认定陈豪存在违约，对其违约责任应当按照主合同有关违约条款约定结合本案实际从2019年9月份以后计算违约金。 经本院审理查明事实如下：2018年2月20日金天地公司与陈豪签订了《商品房买卖合同》，合同约定：陈豪购买金天地公司位于寿春镇大顺路阳光欧洲城4号楼168号商铺，该房屋总价款为1041687元，2018年2月20日前支付首期款341687元，余款70万元，由陈豪向银行申请贷款支付；买受人逾期付款责任：逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同还约定，补充协议中含有不合理减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任，排除他人主要权利义务内容的，仍以本合同为主。金天地公司与陈豪签订的补充协议约定：陈豪需在合同签订之日起90个工作日内将贷款办理完毕,如90日内该房屋贷款仍未办理完毕,陈豪将以贷款额为基数,按照每日万分之一的标准,向金天地公司支付损失赔偿。超出120日仍未将贷款办理完毕的,金天地公司有权将该套房屋另行出售,并以该套房总房款为基数,按照每日万分之五的标准,从陈豪已缴纳的房款中扣除,作为金天地公司的损失赔偿。另查明，在合同签订当日，金天地公司已收到陈豪支付房款341687元（含2017年4月19日支付定金60000元），余款70万元，陈豪没有在约定时间内成功办理银行按揭贷款，至今也未支付余款70万元的房款。金天地公司至今没有将涉案房屋交给陈豪。2020年6月1日金天地公司按合同约定，向陈豪发出了通知，确认自2020年6月5日解除案涉商品房买卖合同。但对陈豪已支付的房款341687元未予退还。上述事实有双方当事人陈述和金天地公司所举商品房买卖合同（含补充协议）、微信聊天记录复印件、短信、电话联系记录和《通知》、《律师函》、邮寄底单、签收凭证、收款凭证（核对原件无异的复印件）及陈豪所举陈豪身份证复印件、邮寄回单2份，予以佐证。 本院认为，金天地公司与陈豪签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。因陈豪未按合同约定履行给付全额房款义务，现金天地公司要求确认金天地公司与陈豪于2018年2月20日签订的《商品房买卖合同》于2020年6月5日解除，符合双方合同约定，本院予以支持。关于金天地公司要求陈豪赔偿损失，按合同约定70万元房贷款陈豪应于合同签订之日起90个工作日内即2018年7月3日前将贷款办理完毕，因此陈豪支付赔偿损失的时间应从2018年7月4日计算至合同解除之日即2020年6月5日，共计701天，以70万元为基数，按日万分之一计算，共计49070元。补充协议约定“超出120日仍未将贷款办理完毕的,以该套房总房款为基数,按照每日万分之五的标准,从陈豪已缴纳的房款中扣除,作为金天地公司的损失赔偿”，明显不合理地加重了买受人陈豪的责任，因此金天地公司要求自2018年,以1041687元为基数,按照日利率万分之五为标准,计算至2020年6月4日止,从陈豪已缴纳的房款中扣除,作为金天地公司的损失赔偿的请求，本院不予支持。金天地公司已确认双方于2020年6月5日解除了双方签订的《商品房买卖合同》，按合同约定金天地公司对陈豪已付购房款341687元应予返还。陈豪要求金天地公司退还已付购房款341687元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、寿县金天地置业有限公司与陈豪于2018年2月20日签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号:201802200007）于2020年6月5日解除； 二、陈豪赔偿寿县金天地置业有限公司损失费49070.00元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、寿县金天地置业有限公司返还陈豪已付购房款341687.00元，于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回寿县金天地置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6555.00元（金天地公司已预交），减半收取3277.50元，由寿县金天地置业有限公司负担1638.75元，陈豪负担1638.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  张传宏 二〇二〇年八月二十八日 书记员  余晴雪 附相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。