昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初6128号原告：昆明爱琴海购物中心有限公司。统一社会信用代码：91530100MA6K92EK3G。住所：云南省昆明市西山区广福路与陆广路交汇处红星宜居广场4幢1-7层。法定代表人：杨学清。委托代理人:曹云春，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南锡木太餐饮管理有限公司。统一社会信用代码：91530112MA6N5QG17R。住所：云南省昆明市西山区广福路与陆广路交汇处红星宜居广场4幢4层F4008-1号商铺。法定代表人：于金荣。委托代理人：何明，云南震序律师事务所律师，一般授权代理。原告昆明爱琴海购物中心有限公司诉被告云南锡木太餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹云春，被告的委托代理人何明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求一、请求判令解除双方签订的《昆明爱琴海购物公园租赁合同》；二、请求判令被告向原告支付自2019年12月1日起计算至被告依约交还涉案商铺之日止的租金，暂算至2020年5月31日止的租金为人民币274673.6元，补交租金折扣期的租金人民币49320元；三、请求判令被告向原告支付违约金人民币54934.72元（按欠付租金的20%计算）；四、请求判令被告依约将涉案商铺恢复为进场前的状态即毛坯房屋交还原告；五、本案诉讼费、保全费等实支费用由两被告承担。事实及理由：2018年3月30日，原告与案外第三人徐伟签订《昆明爱琴海购物公园租赁合同》，约定：徐伟承租原告位于昆明市西山区，用于经营餐饮“有身份的羊”，面积274平米；租赁期限为三年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止;租金标准为第一年每月49320元，第二年每月53265.6元，第三年每月57540元，具体支付方式等详见附件二；同时，合同也明确约定了各方之间的其他相关权利及义务等。上述合同签订后不久，原被告及徐伟三方签订《租赁合同主体变更协议书》，约定：原告同意徐伟将《昆明爱琴海购物公园租赁合同》中的全部权利义务转让给被告，由被告作为承租人，与原告继续履行《昆明爱琴海购物公园租赁合同》。合同签订后，原告一直依法依约履行租赁合同约定的全部义务。但被告多次拖延支付租金，且经原告多次发函催交均拒不支付。时至起诉之日，仍未支付。综上，被告的违约行为严重损害了原告的合法利益，其应当按照合同约定及《中华人民共和国合同法》等法律规定支付拖欠的所有费用，并承担相应的违约责任，请求贵院依法支持原告的全部诉请。被告答辩：被告同意解除租赁合同，但被告认为2020年1月到返还商铺之日的租金原告应该予以减免。对于原告主张的补交折扣期的租金，被告不愿意承担，因为受疫情影响违约金被告也不愿意承担。根据原、被告的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年3月30日，原告与案外人徐伟签订《昆明爱琴海购物公园租赁合同》一份，约定的主要内容为案外人徐伟向原告承租位于购物中心室内四层F4008-1号商铺，用作经营有身份的羊的餐馆，商铺套内建筑面积274平米，租赁期限为三个租赁年度，自进场日开始计算，即2018年4月1日起至2021年3月31日止。附件二约定，为扶持经营，原告同意在前述月租金标准（每月49320元）的基础上给予两个月的租金折扣，在租金折扣期内按照折扣租金支付上述期间租金，折扣期为2018年4月至2018年5月，折扣率50%，《昆明爱琴海购物公园租赁合同》还约定，案外人徐伟全面履行本合同是原告给予案外人徐伟租金折扣政策的前提，如案外人徐伟原因导致本合同提前终止，包括案外人徐伟违约导致原告解除合同的情形，则案外人徐伟应在本合同终止后7日内，按第一个年度内最高月租金标准支付享受的全部租金折扣。关于租金，2018年4月到2019年3月每月租金49320元，2019年4月自2020年3月每月租金53265.6元，2020年4月至2021年3月每月租金57540元。《昆明爱琴海购物公园租赁合同》签署之日，案外人徐伟向原告支付147960元的履约保证金，案外人徐伟，在租赁期限内出现欠费、毁损租赁物以及其他损害原告利益的情形时，原告有权从履约保证金中扣除相应费用。原告与案外人徐伟确认除本合同另有约定外，本合同因案外人徐伟违约而提前解除或终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金。《昆明爱琴海购物公园租赁合同》还约定，案外人徐伟归还原告租赁房屋时，需将房屋恢复其进场前状态，否则原告有权自行处理，由此产生的相应租赁物恢复原状费用由案外人徐伟承担。《昆明爱琴海购物公园租赁合同》还约定，案外人徐伟延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟1日，案外人徐伟应当向原告支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同。另查明，后原告、被告、案外人徐伟三方签订《租赁合同主体变更协议书》，主要内容约定为原告同意案外人徐伟将其在租赁合同中的全部权利义务转让给被告，自转让日起，被告作为租赁合同的承租人，案外人徐伟退出租赁合同，案外人徐伟的租赁保证金如未被抵扣或因违约被原告扣除没收的，原告同意将该租赁保证金人民币147960元转为被告名下，案外人徐伟在租赁合同中的权利义务自2018年8月21日其转让给被告方，同时该日期之前的租金及其他费用由案外人徐伟承担，该日期（含本日）之后应付款项由被告承担。庭审中，经本院询问原被告，双方一致同意解除《昆明爱琴海购物公园租赁合同》，被告认可支付案涉商铺的租金至2019年11月。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，原告、被告、案外人徐伟三方签订《租赁合同主体变更协议书》，约定案外人徐伟将租赁合同全部权利义务转给被告，上述《昆明爱琴海购物公园租赁合同》及《租赁合同主体变更协议书》系各方真实意思表示，且合同条款不违反法律强制性规定，合同及协议合法有效，各方均应按照约定全面履行合同义务。根据庭审中查明的案件事实来看，现在与原告建立房屋租赁合同关系的是被告，故因《昆明爱琴海购物公园租赁合同》而产生的债权债务关系，应当由被告享有及承担。庭审中，根据《租赁合同主体变更协议书》的约定，案外人徐伟将租赁合同的全部权利义务转给被告，故被告承继了案外人徐伟在《昆明爱琴海购物公园租赁合同》的全部权利义务，故原告订立《昆明爱琴海购物公园租赁合同》向相对方已转为被告，庭审中，原、被告均同意解除《昆明爱琴海购物公园租赁合同》，本院予以确认；关于被告的欠付租金，根据庭审情况，原、被告双方对被告已支付租金至2019年11月均不持异议，故欠付租金从2019年12月起开始计算，具体计算标准为2019年12月至2020年3月每月租金标准为53265.6元，2020年4月至实际归还商铺之日止每月租金标准为57540元。关于原告主张的租金折扣期内的租金49320元，因被告未按期支付租金已构成违约，对于该该项诉讼请求，原告计算准确，本院予以支持。关于违约金，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，虽然本案中被告未能举证其经营的餐馆营业收入明显减少的事实，但众所周知餐饮业是本次疫情影响较大的行业，系重灾区，被告经营的商铺系餐饮业，收入明显减少是不争的事实，据此，对于原告主张的违约金本院不再支持。关于保证金147960元，本院也确认其可用于折抵欠付原告的租金。关于原告要求被告依约将涉案商铺恢复为进场前的状态即毛坯房屋交还原告；也符合《昆明爱琴海购物公园租赁合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十七条、第二百二十六条，最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条的规定，判决如下：一、解除原告昆明爱琴海购物中心有限公司、被告云南锡木太餐饮管理有限公司之间的《昆明爱琴海购物公园租赁合同》；二、被告云南锡木太餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明爱琴海购物中心有限公司自2019年12月至返还位于昆明市西山区之日的租金（计算标准：2019年12月至2020年3月每月租金为53265.6元，2020年4月至实际返还商铺之日止每月租金为57540元，留存原告处的保证金147960元被告有权抵扣租金）、折扣期内的租金49320元；三、被告云南锡木太餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于昆明市西山区恢复为毛坯状态；四、驳回原告昆明爱琴海购物中心有限公司要求被告云南锡木太餐饮管理有限公司支付违约金54934.72元的诉讼请求；五、驳回原告昆明爱琴海购物中心有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3492元（原告已预交，已减半收取），由被告承担3000元于付款之日支付原告，剩余492元由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  陈思源二〇二〇年八月十七日书记员  邓婷婷