辽宁省北镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0782民初1155号原告：北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司，住所地北镇市鲍家乡鲍家村。统一社会信用代码91210725552567646N。法定代表人：陈玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑英华，该公司职员。委托诉讼代理人：齐林，闫春燕，辽宁凯旋律师事务所律师。被告：于志华，男，1971年3月13日生，满族，个体，住辽宁省。身份证号。被告：叶红博，男，1975年4月27日生，满族，无业，住辽宁省。委托诉讼代理人：魏志超，辽宁三公律师事务所律师。原告北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司与被告于志华、叶红博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑英华、闫春燕及被告叶红博委托诉讼代理人魏志超到庭参加诉讼，被告于志华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令原告有权按照《协议书》约定收回【福瑞家祥】项目中第三期8号、9号两处门市楼；2、请求人民法院依法判令二被告对占用的上述两处门市楼限期腾迁；3、本案诉讼费及其他费用由二被告负担。事实和理由：被告于志华于2015年从原告处购买【福瑞家祥】项目中的第三期8号、9号两处门市，总房价款为220万元，被告于志华支付购楼款70万元，用拆迁补偿抵顶30万元，尚欠购楼款120万元。2016年7月15日，为了方便办理按揭贷款，被告以其妻第被告叶红博名义与原告签订两份《商品房买卖合同》。2018年9月17日，原告与被告于志华签订《协议书》，约定被告于志华于2018年9月30日前给付原告购房款20万元，2019年2月5日前给付原告购房款26万元，余款以按揭贷款的形式偿还。被告于志华于2018年12月支付20万元后再未履行支付购房款的义务。据此，依法提起诉讼，以保护原告的合法权益。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1、欠据一张，证明被告于志华从原告处购买福瑞家祥三期东侧8号、9号门市，总面积247.68平方米，已付楼款70万元，拆迁补偿款抵顶30万元，尚欠楼款120万元，且其于2016年6月14日向原告出具了欠据。2、协议书一份，证明原、被告双方于2018年9月17日签订协议书，约定被告于志华于2018年9月30日前给付原告购楼款20万元，2019年2月5日前给付原告购楼款26万元，同时亦证明上述楼房的实际购买人为被告于志华。经质证，被告叶红博对上述证据的真实性、合法性持有异议。本案原告不能与被告于志华为被告叶红博设定没有事实依据的合同义务，该协议书没有被告叶红博本人签字确认，故该协议无法律依据。另该欠据发生的时间为2016年6月14日，欠据所涉及的楼房与本案案涉楼房重叠，不排除被告于志华没有购买成功。案涉楼房系由被告叶红博于2015年购买，并与原告签订了商品房买卖合同，同时缴纳了税费。据此，原告提交的证据不应予以采纳。经审查，原告提交的证据与本案具有关联性，客观真实，依法应予确认。被告红博辩称，案涉门市房系被告叶红博本人购买，该房产的所有权不涉及另一被告于志华。被告叶红博于2019年6月交付原告购房款6万元，按被告叶红博与原告签订的购房合同及购房发票，能够确被告叶红博尚欠原告购房款226080元。被告叶红博为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》及销售不动产统一发票两张，证明被告叶红博于2016年7月与原告签订商品房买卖合同两份，并与原告存在买卖合同关系，确认该楼房每平方米单价为6000元，两处门市楼总计金额为1486080元，且产权人为被告叶红博。2、纳税发票两张，证明被告叶红博已于2015年7月向税务机关交付税款，每所楼房纳税30093.12元。3、收条一张，证明被告叶红博于2019年6月12日向原告的合伙人张永彪交付6万元购楼款。经质证，原告认为，销售不动产统一发票的开具时间为2015年7月15日，被告叶红博自认商品房买卖合同的签订时间为2016年7月，上述时间违背商品房买卖的一般规律。如此开具发票的真实原因系被告于志华本人不能获得信用贷款，故被告于志华借用其妻第叶红博的名义购房。通过被告叶红博陈述的付款事实，可以说明被告于志华在未完全付清购楼款且亦未达到发票记载楼款数额的情况下，直接开具完税发票系为了达到降低缴税的目的。经审查，上述证据不能作为本案全部定案依据，其中原告收取的6万元购楼款，依法应予认定。本院经审理认定案件事实如下：被告于志华与被告叶红博系姐夫与妻第关系。2015年7月，被告于志华与原告达成购买福瑞家祥三期东侧8号、9号门市楼的合意。2015年7月15日，被告叶红博作为付款方在北镇市地方税务局缴纳印花税及契税共计60186.24元。2016年6月14日，被告于志华向原告立有欠据一张，约定购置福瑞家祥三期东侧8号、9号门市，面积247.68平方米，已付楼款70万元，拆迁补偿款抵顶30万元，尚欠楼款120万元。原告随即将上述两处门市楼交付给被告于志华。2016年7月15日，原告与被告叶红博（买受人）签订《商品房买卖合同》两份，并约定被告叶红博购得原告所有的福瑞家祥三期东侧8号、9号门市，除已交付的购楼款外，尚欠购楼款向银行按揭贷款。2018年9月17日，原告（甲方）与被告于志华（乙方）签订《协议书》一份，该协议书约定：“乙方于2015年7月购买甲方福瑞家祥三期东侧8号、9号门市，面积247.68平方米，售价220万元。上述门市实际是于志华购买的，为了便于贷款，用其内第叶红博担名签的购买合同。乙方当时交订金70万元，2016年6月乙方又用拆迁补偿款抵顶30万元，乙方共交给甲方购楼款100万元，下欠120万元，经多次催要四年之久未果，现经甲、已双方协商，达成如下协议：1、乙方于2018年9月30日前给付甲方20万元房款，付款后甲方允许乙方继续经营或外租；2、乙方于2019年2月5日前再向甲方交付26万元房款，余款乙方用按揭贷款偿还。如乙方逾期交款或因乙方原因导致不能贷款，甲方收回上述两个门市，乙方已交付的购楼款抵顶乙方在甲方小额贷款公司的贷款。如因甲方原因导致不能贷款，双方协商解决余款的给付办法；3、在收回上述两个门市时，门市现有的装修不能破坏，如有破坏甲方按每年6万元收取房租。另外乙方应承担由此而产生的二次交易的税费等支出。”2018年12月，被告于志华给付原告购楼款20万元。2019年6月12日，被告叶红博交付原告购楼款6万元。另查明，被告于志华于2015年6月开始累计从锦州市北镇华云小额贷款有限责任公司借款本金95万元，该公司的法定代表人与原告公司的法定代表人均为同一人陈玉华。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告叶红博是否为案涉两处门市楼的实际购买人；二、被告于志华是否构成合同违约，原告主张的收回案涉两处门市楼是否符合法律规定。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，被告于志华于2016年6月14日向原告出具的欠据，系其真实意思表示，能够确认案涉两处门市房的总价款为220万元。虽被告叶红博于2016年7月15日与原告达成《商品房买卖合同》两份，但案涉的两处门市楼均由被告于志华进行占有、使用和管理，且被告于志华于2018年9月17日与原告签订《协议书》，该协议对案涉两处门市楼尚欠的购楼款120万元再次进行了确认，同时亦约定了部分购楼款的给付时间以及相应的权利义务。庭审中，被告叶红博以购买两处门市楼后对外租赁给他人且其本人为实际购买人的抗辩，因其未向本院提供门市楼租赁协议、购楼款资金来源及交付的相关证据，故其抗辩理由与房地产交易习惯相悖，明显不符合常理，故依法不予采信。综上，案涉两处门市楼的实际购买人应为本案被告于志华。关于争议焦点二，根据原告与被告于志华签订的《协议书》第2条约定：“乙方（于志华）于2019年2月5日前再向甲方（原告）交付26万元房款，余款乙方用按揭贷款偿还。如乙方逾期交款或因乙方原因导致不能贷款，甲方收回上述两个门市，乙方已交付的购楼款抵顶乙方在甲方小额贷款公司的贷款。”被告叶红博仅于2019年6月12日代为被告于志华交付购楼款6万元，且被告于志华并未在银行办理楼房的按揭贷款手续，故其构成合同违约，依法应承担违约的民事责任。据此，原告主张收回案涉两处门市楼的诉求，符合约定的解除条件，依法应予支持。关于被告于志华尚欠的购楼款94万元（100万元-6万元），因其在原告小额贷款公司处借款本金额度为95万元，故其双方约定将已付的购楼款抵顶被告于志华的部分借款本息并无不当，且符合法律规定，本院依法予以确认。综上，原告的诉讼请求，与法有据，依法应予支持。鉴于被告于志华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩、质证的权利，依法应予缺席审理。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第（五项）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告于志华于本判决生效后十日内返还原告北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司位于辽宁省北镇市【福瑞家祥】三期东侧南数第8号、第9号门市楼（合计247.68平方米）。案件受理费13800元，保全费5000元，合计18800元，由被告于志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王 刚人民陪审员  石立山人民陪审员  常志财二〇二〇年八月二十六日书 记 员  王丽珍