贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5771号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师，证号：23713012110727。被上诉人（原审原告）：刘平，男，汉族，1987年9月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：张倩，女，汉族，1988年4月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下至判决主文前简称碧阳置业公司）因与被上诉人刘平、张倩商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6166号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用速裁审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人碧阳置业公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳，被上诉人刘平、张倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘平、张倩逾期办证违约金22284.79元；二、驳回原告刘平、张倩的其他诉讼请求。案件受理费333元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销原审判决改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、关于办证违约的问题。1、本案中，双方签订的合同及补充协议均合法有效，补充协议约定被上诉人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算。按照双方的补充协议约定，上诉人不应承担办证违约责任。即使认定上诉人违约，判令上诉人应当承担违约责任，计算违约金的截止时间应当是2018年1月15日。上诉人于2018年1月15日在涉案楼栋的电梯口粘贴公告通知办证，且被上诉人有滞于提交办证资料的行为导致上诉人迟迟不能为其办证。在七星关区人民法院及毕节市中级人民法院对于招商商置（贵州毕节）投资有限公司幕墙通知予以认可并作为截止时间，请求对上诉人幕墙通知时间予以统一确定。2、本案中，案涉房屋已交付使用，产权登记的转移对使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失；涉案房屋已交付使用，合同目的已实现，被上诉人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。被上诉人未提供相关证据证明其损失，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求上级法院参照相邻地市的判决对被上诉人主张逾期办证违约金按照一审法院认定的期间以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行支付。被上诉人刘平、张倩二审答辩称：被上诉人刘平、张倩二审答辩称：每日按已付房款的万分之一的标准计算逾期办证的违约金是上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中的约定，该约定是双方真实意思表示，合法有效，该约定的标准不存在过高，不需要调整。关于委托日期，上诉人称交房时没有出具委托手续，但是在双方签订的合同里面约定是委托办理。不同意按照2018年1月计算违约金的计算时间，理由是我们两人都在乡下上班，很少回到毕节，没有接到上诉人的任何通知。一审判决正确，上诉人的上诉理由不成立，希望驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人未提供新的证据。被上诉人提供证明两份，拟证明当时是在乡镇上班，没有回毕节，没有收到上诉人的任何通知。计算违约金的时间不能以上诉人的主张来计算。上诉人质证意见：该证据与本案无关联，同时也达不到被上诉人的证明目的，理由如下：1.被上诉人在什么地方工作，工作地点并不是合同约定的联系地址。2.被上诉人在普宜工作并不代表其对办证不知情。3.合同没有对关于办证问题的通知进行约定，法律没有禁止上诉人通过幕墙通知为无效通知，且上诉人均为被上诉人发送了短信通知，但是被上诉人提交资料时间及出具委托书的时间与上诉人通知时间相距甚远，说明被上诉人关于办理产权证问题不注重，有延迟出具办证委托书行为，对延迟办证问题有重大过错。本院认为，被上诉人二审提供的证据，仅能证明其在乡镇上班的事实，达不到其多年从未回过涉案房屋居住，不知道上诉人张贴通知办证的证明目的，不予采信。一审上诉人提供的证据二：办证公告、照片等，拟证明已履行办证通知义务，在接受委托360日内已完成办证义务，不应承担办证违约责任。被上诉人质证意见为没有收到电话、短信以及相关张贴的通知和公告通知，但达不到上诉人证明目的。本院认为，经审查，上诉人一审未提供电话、短信作为证据，对于其他证据，被上诉人未否认其真实性，该组证据中办证公告、照片能证实上诉人多次通知被上诉人提供办证资料的事实，本院采信作为定案依据。经审理，二审查明：2018年1月15日，上诉人在被上诉人所属25楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年3月16日登报通知业主办理不动产权证的相关事宜。其余查明事实与一审相同。本案二审争议焦点：上诉人是否应承担违约责任？违约金的截止时间应如何确认及违约金标准是否应予调减？三通费是否应返还？本院认为：关于上诉人是否应承担违约责任的问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。其次，鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人应当承担的违约责任并无不当。上诉人认为应该以被上诉人出具委托书的时间作为360日的起算点，上诉人不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金的截止时间应如何确认及违约金标准是否应予调减的问题。违约金截止时间的认定：根据《补充协议》约定，上诉人的义务是为被上诉人办理不动产权证，违约金应计算至被上诉人取得不动产权证书时。本案中，上诉人已多次通知被上诉人提供相关资料办理不动产权证，被上诉人均未提供。上诉人尽了通知义务之后，被上诉人未及时配合提供相关资料，之后的违约责任，不应再苛求上诉人承担。故应以2018年1月15日上诉人通知提供办证资料的时间为违约金的截止时间，上诉人认为应以2018年1月15日作为违约金的截止时间的上诉理由成立。违约金标准是否应予调减的问题：首先,不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，是被上诉人对于涉案房屋权利的重要组成部分，取得房屋权属证明也是被上诉人的重要合同目的之一。上诉人认为其已交付房屋、被上诉人的合同目的已经实现的上诉理由与事实不符。其次，违约金兼具补偿和惩罚功能，违约金条款依据双方当事人的真实意思自愿缔结，根据当事人意思自治原则，违约金请求权的行使，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由，主张不予支付违约金，于法无据，本院不予采纳。再次，在合同双方已就违约金标准进行明确约定的情况下，一审法院判决确定的违约金标准不存在利益明显失衡的情形，符合公平和诚实信用原则。上诉人主张对违约金标准进行调减支付，缺乏依据，本院不予采纳，本院对一审确认的违约金标准进行确认。至于开始计算违约金的时间，双方当事人对一审确认的无异议，本院予以确认。综上，计算违约金的起止时间为2017年4月30日至2018年1月15日，上诉人应支付的违约金为：403710元×1÷10000×261日=10536.83元。对于被上诉人诉请的其余部分违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6166号民事判决；二、由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人刘平、张倩逾期办证违约金10536.83元。三、驳回被上诉人刘平、张倩的一审其他诉讼请求。四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费333元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担286元，由被上诉人刘平、张倩负担47元。二审案件受理费666元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担572元，由被上诉人刘平、张倩负担94元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  龙飞燕审判员  杨静梅审判员  周 莺二〇二〇年八月二十八日书记员  秦宇彤