湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终24号上诉人（原审原告、反诉被告）：鄂州鹏翔石材工艺厂，住所地湖北省鄂州市鄂城区燕矶镇杨岭村三组。经营者：仲安昌，男，1963年12月23日出生，汉族，四川省阆中市人,住四川省阆中市。委托诉讼代理人：陈湘江，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石江超，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：燕矶中南石材厂，住所地湖北省鄂州市鄂城区燕矶镇杨岭村。经营者：王中南，男，1961年3月10日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：周少英，湖北众勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，湖北众勤律师事务所律师。上诉人鄂州鹏翔石材工艺厂（以下简称鹏翔厂）因与被上诉人燕矶中南石材厂（以下简称中南厂）合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初3185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鹏翔厂的委托诉讼代理人陈湘江、石江超，被上诉人中南厂的经营者王中南及其委托诉讼代理人王凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鹏翔厂上诉请求：1.撤销鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初3185号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由中南厂负担。事实与理由：第一，原审判决未审查案涉承包合同的效力、调取相关证据，遗漏了重要案件事实，案件基本事实不清，导致错误认定合同有效。1.案涉承包场地性质为农用地。中南厂所租赁杨岭村集体土地尚未取得国有土地使用权，农村集体所有的土地使用权不得出租用于非农建设，故案涉土地尚不具备出租用于非农建设的市场交易的条件。中南厂与鹏翔厂签订的《承包合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，属无效合同。2.根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，新建项目开工前，需要先取得《建设工程规划许可证》。中南厂未取得《建设工程规划许可证》，在农用土地上擅自新建大切车间、工艺品车间、办公楼从事石材加工生产。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定，中南厂与鹏翔厂签订的《承包合同》属无效合同。3.因办理石材厂属于建设污染环境项目，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定。首先必须到当地发改委备案登记，建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。本案中，中南厂至今没有取得环境影响评价文件，也未获得环境保护主管部门批准，该项目属于违法建设。中南厂与鹏翔厂签订的《承包合同》违反了《中华人民共和国环境保护法》第十三条及《环境影响评价法》第二十五条的强制性规定，属于无效合同。4.关于“出租设备”，不能任意出租。根据《中华人民共和国环境保护法》第三十四条“任何单位不得将产生严重污染的生产设备转移给没有污染防治能力的单位使用”的规定，中南厂明知鹏翔厂没有环境保护专业技术能力，更不具备污染防治的能力，将其生产设备出租给鹏翔厂使用，故双方签订的《承包合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。第二，原审法院认为“鹏翔厂认为涉案合同因中南厂的欺诈行为而无效的理由不成立”系事实认定和适用法律错误。中南厂在与鹏翔厂签订《承包合同》时，存在欺诈和隐瞒重要事实的行为。案涉合同在签订前，中南厂已从事石材经营多年，中南厂因违法使用涉案土地从事石材加工生产于2013年3月27日被国土部门罚款，中南厂应该知晓案涉农用地不能从事石材加工生产，且知晓农用地转为非农用地前需要办理审批程序，亦知晓建设石材项目需要办理《建设工程规划许可证》等。鹏翔厂也是基于中南厂表示其出租的案涉土地已经营多年，不存在不能办理石材厂的问题，才与中南厂签订《承包合同》。中南厂作为案涉石材厂的建设方，对该项目建设的现状和法律法规明确知晓，签订《承包合同》时，采取欺诈和隐瞒重要事实的方式，诱使鹏翔厂签订合同，导致鹏翔厂在不知情的情况下大量投资生产，造成鹏翔厂巨额损失。第三，原审法院认为“鹏翔厂认为合同无效而要求中南厂退还租金以及赔偿损失、支付拆迁费的请求，无事实和法律依据，依法不予支持”，系事实和适用法律错误。中南厂采取欺诈和隐瞒重要事实的方式，诱使鹏翔厂签订《承包合同》，导致鹏翔厂投资涉案石材厂产生的损失，中南厂应承担赔偿责任。第四,原审法院认为“鹏翔厂的基建等损失可待条件成就后另行主张”，系事实认定错误。中南厂应立即赔偿鹏翔厂在投资涉案石材厂的全部损失。第五,在一审诉讼中，鹏翔厂要求对其投资建设的厂房等设施进行评估，原审法院未予准许，系审判程序违法，请求二审法院准许。第六,原审法院认定合同有效，判决鹏翔厂按照涉案合同支付租金及占有使用费属于事实认定错误和法律适用错误。鄂州市鄂城区城市建设局于2018年6月5日向鹏翔厂下发《责令整改违法行为通知》，要求鹏翔厂于2018年7月30日前完成整改搬迁。案涉标的物被查封后，排除了实现合同目的的条件，涉案标的物已不再符合合同约定的状态和条件，不具备继续支付租金的基础，鹏翔厂不需要继续支付租金。关于搬迁及场地占用费的问题。涉案厂房被查封和政府部门要求鹏翔厂搬迁腾退厂房后，鹏翔厂一直在腾退厂房，不存在放任损失扩大的行为，但是中南厂及其雇佣的社会人员长期将鹏翔厂大门堵住，阻止鹏翔厂腾退厂房，致使鹏翔厂客观不能搬出，因此带来的法律后果不应由鹏翔厂承担，而应由中南厂承担。诉讼过程中，鹏翔厂仍在腾退厂房，但是中南厂还是一直阻止鹏翔厂腾退，有110报警记录为证。同时，在一审诉讼中，中南厂也当庭承认其堵门不允许鹏翔厂搬迁的事实。中南厂认为其堵门的行为系行使留置权，但涉案石材厂由鹏翔厂实际占有并使用，留置权的行使以占有为前提，中南厂主张行使留置权没有法律依据。鹏翔厂因中南厂阻拦而无法腾退厂房，鹏翔厂不应该也不需要支付场地占有费。综上所述，请求驳回中南厂的反诉请求，支持鹏翔厂的全部诉讼请求。中南厂辩称：第一,鹏翔厂与中南厂之间是租赁合同关系，中南厂只负责将出租场地以及设备等租赁给鹏翔厂，无需提供鹏翔厂办厂所需要的相关手续。中南厂在将场地租赁给鹏翔厂之前，就以中南厂的名义办理了石材厂立项备案手续以及建设工程规划许可证等，也就是说案涉的场地是具备开办石材厂的条件的。鹏翔厂租赁场地并另起炉灶，成立鹏翔厂，就应当自行办理环评的项目备案手续以及建设工程规划许可证，这些手续办理与中南厂无关。同时，中南厂建设工程规划许可是临时厂房还是永久厂房，跟鹏翔厂也没有任何关系。鹏翔厂作为石材厂的经营者，在签订租赁合同之前就应当清楚办理石材厂需要的条件和相关手续。第二，鹏翔厂被责令停产搬迁，是由于其自身未依法办理环评审批手续导致，与中南厂没有任何关系。综上所述，鹏翔厂与中南厂之间签订的合同未违反法律法规强制性规定，未损害国家以及社会公共利益，更不存在欺诈的情形，因此双方之间的合同合法有效，而合同无法继续履行系鹏翔厂自身原因导致，与中南厂无关。鹏翔厂在已经使用租赁场地长达五年时间，并以此获得巨大收益的情况下，因自身原因导致合同无法继续履行，却将责任归咎于中南厂，是一种极其不诚信的行为，因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鹏翔厂向一审法院起诉请求：1.判令中南厂与鹏翔厂签订的《承包合同》无效；2.判令中南厂退还鹏翔厂承包期间的所有租金的一半425000元；3.判令中南厂赔偿鹏翔厂损失约1554052.5元（具体损失待评估）；4.判令中南厂赔偿鹏翔厂石材转场搬迁费675000元；5.本案的诉讼费由中南厂承担。中南厂向一审法院提起反诉请求：1.判令自反诉之日起解除双方的《承包合同》；2.判令鹏翔厂支付拖欠的2018年至2019年度的租金240800元；3.判令鹏翔厂立即腾退，并支付至腾退之日止的占有使用费（参照年租金338000元的标准）；4.本案的诉讼费用由鹏翔厂负担。一审法院认定的事实：2010年6月15日、2011年12月25日，中南厂与杨岭村委会分别签订《租地协议书》，约定杨岭村委会将其三组的土地出租给中南厂使用，租期均为10年，两份协议所涉土地共计8.6亩。2013年4月25日，王中南（甲方）与仲安昌、洪荣新（鄂州市鹏翔石材工艺厂）（乙方）签订《承包合同》，合同约定，合同期限七年，从2013年5月30日至2020年5月29日止；第一年租金为5万元，付款日期2013年5月30日，第二年租金10万元，于2014年5月30日支付；第三年租金23.8万元，分两次付清，2015年5月30日付11.9万元，2015年12月1日付余款11.9万元；第四年、第五年租金同第三年付款方式一样；第六年租金28.8万元，第七年租金33.8万元，付款方式与第三年同等方式；在乙方承包期间，由乙方生产经营所发生的国税、地税、工商部门、土地局、环保部门、政府有关部门的一切费用由乙方负责，与甲方无关；在乙方承包期间，如因外界原因（政府征地、拆迁等）强制收回土地，而乙方租金已付租期未满，甲方将退还停产之日起到当年期满为止的租金，对于乙方的机械设备基建损失，政府及地方补偿费归乙方，如乙方因自身原因要求终止合同，并且未满七年期限，甲方将不予退还剩余期限租金，乙方投入的设备归乙方所有；乙方自愿让给甲方股份10%，乙方有权负责全部生产及经营；甲方向乙方一次性提供石材加工厂的机械设备交由乙方使用和管理，乙方承担设备和维修费用，合同终止后，乙方按清单向甲方移交全部设备和工具；合同期满后乙方如想续租，甲方将以市场同等价格优先租给乙方；申请新厂名称，法人代表归乙方，到期后法人代表转给甲方。王中南以及洪荣新、仲安昌分别在甲、乙处签名捺印。王中南在合同上注明“承租期内谁建设谁受益”。合同签订后，鄂州市鹏翔石材工艺厂于2013年5月2日成立，并经工商部门注册。企业类型为普通合伙企业，执行事务合伙人洪荣新、仲安昌，工商登记的股东为洪荣新、王中南、仲安昌。2013年7月26日，洪荣新退出合伙事务。随后，仲安昌、王中南终止合伙关系，仲安昌注册成立鄂州鹏翔石材厂即本诉原告，类型为个体工商户。涉案合同一直由鹏翔厂履行。2018年5月9日，鄂州市环境保护局鄂城分局作出《责令改正违法行为通知》，要求鹏翔厂停厂整治。同年6月5日，鄂州市鄂城新区城市建设局向鹏翔厂下发《责令改正违法行为通知》，内容“发现你厂石材加工项目在未办理环境评价等相关法定手续时，擅自开工建设并投入生产，生产厂区未配套建设任何污染防治设施，严重污染周边环境”、“现责令你厂即日起停止违法行为，并在2018年7月30日前完成整合搬迁。逾期未按要求完成，将依法强制关停取缔。”因鹏翔厂一直未补办手续，亦未腾退涉案场地引起纠纷。一审法院另查明，鹏翔厂向中南厂已支付租金至2018年7月20日。在诉讼过程中，鹏翔厂要求对其投资建设的厂房等设施进行评估，一审法院认为该鉴定申请对案件处理无意义，故未予准许。一审法院认为，涉案合同由中南厂与鄂州市鹏翔石材工艺厂签订，庭审时鹏翔厂自认鄂州市鹏翔石材工艺厂的上述合同权利义务由其承继，且中南厂亦表示认可，故鹏翔厂作为本案诉讼主体适格。一般说来，承包只是企业经营管理的一种补充措施，不能消灭、变更原有企业的法人地位、名称和经营范围，而本案的涉案合同中明确约定了“申请新厂名称，法人代表归乙方，到期后法人代表转给甲方”，结合涉案合同其他条款，本案合同名为承包实际为租赁合同。鹏翔厂认为涉案合同因中南厂的欺诈行为而无效的理由不成立。其一，正如前述，涉案合同系租赁合同而非承包合同，故中南厂只需提供合同约定的出租场地、设备即可，并不需提供鹏翔厂陈述的环境评价等手续。其二，鹏翔厂提供2013年3月27日由国土部门出具的罚款收据拟证实承租场地不能办理环境评价手续，对此一审法院认为该份证据不能证实其证明目的，理由一是无相应的罚款理由证实，理由二既是因无环境评价手续而被罚款则应由环保部门作出，而非国土部门作出，故鹏翔厂并未提供有效证据证实其承租场地不允许办理石材厂。其三，鹏翔厂陈述其在2016年才知晓要办理环境评价手续不属实，涉案合同中已明确约定了“在乙方承包期间，由乙方生产经营所发生的国税、地税、工商部门、土地局、环保部门、政府有关部门的一切费用由乙方负责，与甲方无关”，即合同中已出现了“环保部门”字样，鹏翔厂在此时应当知晓存在环保审批手续，且在庭审时鹏翔厂的经营者仲安昌也表示其以前从事过石材加工事宜，亦应知晓办理石材厂需要哪些审批手续。综上所述，鹏翔厂认为中南厂存在欺诈行为的理由不成立。涉案合同系双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效，鹏翔厂认为合同无效而要求中南厂退还租金以及赔偿损失、支付搬迁费的请求，无事实和法律依据，依法不予支持。至于其在承租期间在承租场地的基建等损失，中南厂无论是在涉案合同上还是庭审中，均表示如承租场地获得赔偿或补偿，涉及鹏翔厂投资兴建部分的赔偿或补偿款归鹏翔厂所有，故鹏翔厂的基建等损失可待条件成就后另行主张。涉案场地于2018年7月被查封，合同目的无法实现，故中南厂要求解除双方合同的请求，依法予以支持，合同解除时间为中南厂提出解除合同诉讼请求告知鹏翔厂之日，中南厂系庭审时当庭提出解除合同，故合同解除之日为2019年4月10日；场地被查封后，鹏翔厂应及时腾退场地，但时至庭审结束，其仍未腾退，而造成场地被查封的责任方系鹏翔厂，故中南厂要求鹏翔厂腾退涉案场地、支付2018年至2019年度租金240800元以及自腾退之日止的占有使用费的请求，依法予以支持；且其要求按合同约定的第七年租金338000元的标准计算占有使用费的请求，依法亦予以支持。因鹏翔厂已支付租金至2018年7月20日，故中南厂要求鹏翔厂支付租金以及支付占有使用费的时间节点应为，支付租金的时间为2018年7月21日至2019年4月10日，占有使用费的时间从2019年4月11起计算，中南厂表述有误，应予更正，其超出部分的诉请，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条的规定，判决：一、驳回鹏翔厂（经营者仲安昌）的诉讼请求。二、中南厂（经营者王中南）与鹏翔厂（经营者仲安昌）于2013年4月25日签订的《承包合同》于2019年4月10日解除。三、鹏翔厂（经营者仲安昌）于本判决生效之日起十五日内支付中南厂（经营者王中南）租金207,518.00元，支付占有使用费37,874.00元（算至2019年5月29日止，此后占有使用费每天按338,000.00元/年÷365天=926.00元标准计算至腾退清场之日）。四、鹏翔厂（经营者仲安昌）于本判决生效之日起三十日内腾退案涉场地。五、驳回中南厂（经营者王中南）其他的反诉请求。本案案件本诉费28,032.00元，反诉费2,456.00元，合计30,488.00元，由鹏翔厂（经营者仲安昌）负担。二审期间，鹏翔厂为支持其上诉请求，向本院提交了四组证据：第一组证据：《政府信息公开申请表》、《关于申请公开燕矶中南石材厂涉案土地相关信息的联系函》、《测绘图》、《政府信息公开申请的回复》、《政府信息公开申请答复书》。拟证明：1.涉案土地未取得建设用地规划许可和建设工程规划许可。2.中南厂向一审法院提交的《建设用地许可证》系伪造的证据，依法应该排除，不能作为认定本案事实的依据。3.经鄂州市自然资源和规划局核实，中南厂未在涉案土地上办理相关土地手续。4.涉案土地系耕地，中南厂在涉案土地上开工建设石材加工生产项目属于违法用地。5.涉案土地未在政府相关主管部门办理任何登记信息。第二组证据：《国土资源行政处罚决定书》、《行政处罚告知书》、《国土资源行政处罚强制执行催告书》、《鄂州市国土资源局鄂城分局国土资源行政处罚强制执行申请书》、中南厂厂房及生产设备照片10张。拟证明：1.中南厂在与鹏翔厂签订《承包合同》之前，已在涉案土地上开工建设了办公楼、石材生产设备，多年从事石材加工生产，属于违法用地。2.涉案土地系农村集体土地，土地性质为耕地，中南厂在耕地上从事石材加工生产属于违法行为。2012年11月24日，鄂州市国土资源局鄂城分局对中南厂进行了处罚，要求中南厂退还非法占有的涉案耕地，并没收非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并对其罚款30000元。中南厂隐瞒涉案用地及厂房不具备市场交易合法条件，擅自处分，于2013年4月25日对鹏翔厂实施欺诈，签订《承包合同》骗取高额租金，导致鹏翔厂投资扩建产生巨大损失。第三组证据：鹏翔厂扩建厂房、新增设备及货物、原料照片37张。拟证明:1.鹏翔厂扩建了厂房并购入新的石材加工生产设备。2.2018年7月，鹏翔厂被政府要求关停后，鹏翔厂区内仍然有大量的石材加工原料、石材工艺半成品及成品等。第四组证据：《接处警工作登记表》、报警电话记录截图、《合同协议书》、王中南与仲俊岭在鹏翔厂内的对话录音、录像。拟证明：1.从2018年7月份厂房被政府查封后，中南厂的经营者多次通过堵门、锁门以及雇请社会人员阻拦等方式阻止鹏翔厂搬迁、腾退场地，导致鹏翔厂未能腾退。2.鹏翔厂多次报警求助，要求中南厂停止阻止腾退行为。中南厂向本院提交了二组证据：第一组证据：《关于燕矶中南石材厂立项的请示》、《湖北省企业投资项目备案证》、资金往来收据。拟证明：涉案租赁场地在出租给鹏翔厂之前是可以开办经营石材厂的，同时也具备办理环评手续的前提条件，鹏翔厂租赁后可以自行办理上述手续。第二组证据：《建设项目规划管理申请书》、《建设工程规划许可证》、湖北省非税收入票据。拟证明：涉案租赁场地经过建设用地许可和建设工程规划许可。二审诉讼过程中，中南厂于2020年5月11日向本院提出律师调查令申请。为查明案件事实，本院应中南厂的申请开具《律师调查令》，指定其代理律师前往鄂州市自然资源和规划局鄂城分局调查收集案涉土地的用地位置、用地面积、土地性质、土地用途以及是否已经办理农用地转用审批手续、中南厂是否已取得建设用地许可和建设工程规划许可等相关证据材料。2020年5月25日，鄂州市自然资源和规划局鄂城分局出具《回执》回复如下：1.未查询到中南厂的用地信息；2.未办理中南厂的农用地转用审批手续；3.因建设用地规划许可和建设工程规划许可由原建设局审批，档案丢失无法查询是否已办理。经庭审质证，鹏翔厂和中南厂对鄂州市自然资源和规划局鄂城分局出具的《回执》均无异议。关于鹏翔厂提交的四组证据。中南厂质证认为，对第一组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议；对第二组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，中南厂未隐瞒土地的性质，不存在欺诈的恶意。关于行政处罚的问题，由于中南厂未及时办理临时用地许可被行政处罚，处罚时，两证正在办理之中，取得两证后，该处罚并未执行；对第三组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，鹏翔厂扩建的厂房是其私自搭建的铁皮房，不具有其所述的价值；对第四组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，中南厂之所以采取锁门措施，是因为鹏翔厂未缴纳租金，且未经中南厂同意变卖货物。虽然双方多次发生纠纷，但是鹏翔厂依然一直向外运送变卖货物，并未对鹏翔厂造成损失。关于中南厂提交的两组证据。鹏翔厂质证认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，案涉土地系耕地，文件内容是违法的，镇政府不能将农用地变更用途；备案证未标明地块位置，不具证明力。对第二组证据的真实性、关联性均有异议，《申请书》、《建设工程规划许可证》的真实性存疑，且没有附图，不能证明与案涉土地相关联。对上述有争议的证据，本院经审查认为，中南厂对鹏翔厂提交的四组证据的真实性均无异议，本院确认其真实性，鹏翔厂提交的证据是否能达到鹏翔厂的证明目的，本院将结合其他证据进行综合评判。中南厂提交的第一组证据与本案事实无直接关联，本院依法不予采纳。第二组证据不足以证明涉案土地的出租和涉案房屋的建设符合相关法律规定，本院亦不予采纳。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2018年7月至2020年4月期间，中南厂通过堵门、锁门以及雇请社会人员阻拦等方式阻止鹏翔厂搬离案涉场地。还查明，2012年11月24日，鄂州市国土资源局鄂城分局作出鄂城国土监罚字（2012）97号《国土资源行政处罚决定书》，认定中南厂未经县级以上人民政府批准，擅自占用鄂城区燕矶镇××组土地面积4.5亩耕地，用于新建厂房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十三条和第四十四条的规定，属未经批准非法占地的行为。决定对中南厂处以罚款30000元，责令中南厂法定代表人王中南退还非法占用的土地并没收中南厂法定代表人王中南在非法占用的4.5亩土地上新建的建筑物和其他设施。本案诉讼过程中，鹏翔厂向鄂州市自然资源和规划局申请公开中南厂位于鄂州市××城区燕矶镇××组土地的相关信息。2020年1月17日，鄂州市自然资源和规划局出具《政府信息公开申请的回复》，内容为：“经查，我局及原鄂州市规划局未核发中南厂位于燕矶镇××组的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。”同年4月16日，鄂州市自然资源和规划局出具《政府信息公开申请答复书》，内容为：“1.经查，中南厂未在我局办理过该地块的相关土地手续。2.经局内网一张图分析该地块地类为耕地，属农民集体。3.中南厂位于燕矶镇××组的一宗10亩土地未查到任何登记信息。”本院认为，本案二审争议的焦点为：1.涉案《承包合同》是否合法有效；2.鹏翔厂要求中南厂退还已付一半租金的诉讼请求应否予以支持；3.鹏翔厂应否继续支付占有使用费以及支付的时间和标准；4.鹏翔厂主张的建设投资及搬迁费损失应否予以支持。本院结合案件事实及当事人的诉辩观点评析如下：一、关于《承包合同》的效力问题《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”根据审理查明的事实，中南厂从燕矶镇杨岭村村委会处承租的涉案场地的土地性质为农民集体所有的土地，根据上述法律的强制性规定，该农村土地未经依法批准不得用于非农建设。中南厂在未办理农用地转为建设用地的相关审批手续的情况下，将涉案土地转租给鹏翔厂用于石材加工经营等非农用途，该租赁行为已改变了原农用地的土地用途，违反了法律强制性规定，属于无效合同。因此，本院对于鹏翔厂要求确认合同无效的上诉请求予以支持。一审认定涉案合同有效不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于合同无效的责任问题。中南厂作为出租方，对涉案土地的性质、用途是明知的，对鹏翔厂将涉案土地用于石材加工经营是知悉并同意的，但仍将其出租给鹏翔厂用于非农业用途，明显存在过错。而鹏翔厂作为承租人，未尽必要审核义务。即便如鹏翔厂所述，中南厂在签订合同时向其隐瞒了涉案土地的性质、用途等重要信息，作为承租人，鹏翔厂既可以要求出租人出示相关审批手续，也可以向相关行政部门查询相关信息，鹏翔厂完全有途径知晓，因此，鹏翔厂对涉案土地性质及用途即便不是“明知”也属于“应知”。鹏翔厂在此种情况下将涉案土地用于生产经营，对合同无效亦具有同等过错。二、关于鹏翔厂主张中南厂退还已付一半租金的问题本院认为，虽然《承包合同》无效，但鹏翔厂已实际占用了涉案土地、房屋、机械设备、办公设施进行生产、销售、收益，根据我国民事活动应遵循的公平、等价有偿原则，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，鹏翔厂对于其占用涉案土地、房屋、机械设备、办公设施期间的占有使用费仍应当支付。鹏翔厂向中南厂支付的2018年7月20日之前的租金实际为占有使用费。租赁合同属于继续性合同，租赁合同的连续性给付特征，决定了其已履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”。由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，对鹏翔厂已付的占有使用费无须进行调整。对鹏翔厂主张中南厂退还已付的一半租金的上诉请求，不予支持。三、关于鹏翔厂应否向中南厂支付从2018年7月21日至实际腾退之日止的占有使用费的问题中南厂认为鹏翔厂一直占有使用涉案租赁物，理应支付从2018年7月21日至实际腾退之日止的占有使用费。鹏翔厂不予认可，认为其被行政部门责令搬迁后，一直在积极腾退，未能搬离是因为受到中南厂的阻拦，客观上无法搬离，不应支付后续占有使用费。对此，本院认为，根据鹏翔厂提交的录音、录像视频、《合同协议书》以及《接处警工作登记表》、报警电话记录截图，足以形成证据链证明鹏翔厂所述的其在2020年5月之前，多次组织人员将涉案厂房内的物品搬离时，受到中南厂的阻拦而未能搬离之事实客观存在。中南厂阻拦鹏翔厂搬离又以鹏翔厂未搬离为由主张2018年7月21日至2020年4月期间的占有使用费缺乏合理性。因此，在鹏翔厂要求搬离涉案厂房、中南厂予以阻止的情况下，2020年5月之前的占有使用费损失由中南厂自行承担。经双方当事人当庭确认，中南厂自2020年5月已停止阻拦鹏翔厂搬离行为，但鹏翔厂至今尚未实际腾空、返还租赁物。鹏翔厂应当向中南厂支付从2020年5月1日起至实际腾空、返还租赁物之日止的占有使用费。考虑到涉案土地、厂房的实际使用情况，结合中南厂、鹏翔厂对于合同无效的过错责任大小，本院酌定鹏翔厂按照合同约定租金的50%的标准支付占有使用费，即每月14083元（338000元/年×50%÷12月=14083元/月）。四、关于鹏翔厂主张的建设投资及搬迁费损失问题根据《中华人民共和国环境影响评价法》第二十五条规定“建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设”。鹏翔厂明知道未进行环评不能进行石材加工及经营，仍以加工、经营石材为目的与中南厂签订《承包合同》，应当预见到因土地、环评手续未办理对其造成的影响，仍擅自开工建设并投入生产，且生产厂区未配套建设任何污染防治设施，严重污染周边环境,以致被相关部门责令停止违法行为并限期搬迁。鹏翔厂由此所产生的建设投资及搬迁费用损失系因自身环境违法行为导致的损失，并非直接因《承包合同》无效造成的损失。确因合同无效造成的合理损失方可列作损失范围，故对鹏翔厂要求中南厂向其赔偿建设投资损失及搬迁费的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述,鹏翔厂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初3185号民事判决第四项；二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初3185号民事判决第一、二、三、五项；三、王中南与洪荣新、仲安昌（鄂州市鹏翔石材工艺厂）于2013年4月25日签订的《承包合同》无效；四、鄂州鹏翔石材工艺厂于本判决生效之日起三十日内按照每月14083元的标准支付燕矶中南石材厂自2020年5月1日至实际腾退之日止的占有使用费；五、驳回鄂州鹏翔石材工艺厂其他诉讼请求；六、驳回燕矶中南石材厂其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费28032元，反诉费2456元,共计30488元,由鄂州鹏翔石材工艺厂负担27439.2元，燕矶中南石材厂负担3048.8元；二审案件受理费4981元，由鄂州鹏翔石材工艺厂负担3984.8元，燕矶中南石材厂负担996.2元。本判决为终审判决。审判长  刘岳鹏审判员  **军审判员  陈 萍二〇二〇年八月三日法官助理李思书记员尹瑞