大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初369号原告刘刚，男，1974年8月12日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。委托代理人于帅，系辽宁东亚律师事务所律师。委托代理人徐林芳，系辽宁东亚律师事务所律师。被告被告林我建，男，1973年9月25日生，汉族，住址福建省平潭县。被告魏良武，男，1966年9月5日生，汉族，住址福建省平潭县。被告施小芳，女，1969年1月5日生，汉族，住址福建省平潭县。原告刘刚与被告林我建、被告魏良武诶、被告施小芳执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘刚的委托代理人于帅、被告林我建到庭参加了诉讼。被告魏良武、被告施小芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，原告刘刚与被告魏良武、被告施小芳民间借贷纠纷一案，经大连市中山区人民法院（以下简称中山法院）审理完毕，被告魏良武、被告施小芳向原告偿还借款本金及利息。后该案原告向中山法院申请强制执行，案号（2017）辽0202执2466号。在执行过程中，原告申请对被告魏良武、被告施小芳名下的平潭县城镇万宝路凯源花园1号C幢2-201、2-202号房屋进行拍卖。拍卖过程中，被告林我建以实际承租人的身份对执行拍卖行为提出执行异议，要求披露承租人信息，并保护其享有的优先购买权。后经中山法院于2019年12月5日作出的（2019）辽0202执异323号执行裁定书，要求披露承租人林我建租赁被告魏良武、被告施小芳案涉房屋租期及租金交付、房屋使用情况。原告认为，原告在申请法院拍卖的过程中，中山法院依据法律规定发出拍卖公告，已经尽到通知义务，承租人可以在公告规定的期限内行使优先购买的权利，未行使或怠于行使，是对自己权利的放弃，与法院拍卖的行为无关。同时，法院的评估是网上拍卖，采取的价高者得的方式，不可能存在同等价格下优先购买的情形，故不可能存在侵犯被告林我建优先购买权的可能。被告林我建在执行异议中提供的证据，并不能证明其是案涉房屋的实际承租人，其根本不享有优先购买权。故诉至法院，请求判令撤销中山法院（2019）辽0202执异323号执行裁定书，确认被告林我建不享有优先购买权。被告林我建辨称，不同意原告的诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称规定）（法释[2004]16号）第十四条的规定，法院应当通知优先购买人于拍卖日到场，但原告从未收到法院的书面通知，法院没有尽到通知义务。根据《合同法》第二百三十条和规定第十六条第二款的规定，承租人享有同等条件优先购买的权利，拍卖过程中有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人。2014年11月10日，原告与被告魏良武、被告施小芳签订房屋租赁合同，约定将凯源花园约1300平方米房屋租赁给原告作为酒店和餐饮服务使用，租期15年，年租金30万元，总租金450万元。原告按约定自2014年11月12日至2016年5月16日分十五笔汇入被告施小芳账户450万元租金，原告得益于从上述租金中获得190万元还款，故原告是案涉房屋的实际承租人。中山法院（2019）辽0202执异323号执行裁定书《最高人民法院关于审理租赁合同案件解释》第二十条第一款、第二十二条、第二十三条、《最高院办理执行异议和复议案件若干规定》第三十一条、规定第十四条、第十六条和《合同法》第二百三十条的规定，裁定结果合情合理合法。经审理查明，2017年8月25日，原告刘刚与被告魏良武、被告施小芳民间借贷纠纷一案在中山法院进入执行程序，执行案号为（2017）辽0202执2466号。经法院采取执行措施，原告刘刚已收回执行款项人民币389万余元。2018年4月，中山法院网拍被告魏良武、被告施小芳名下的平潭县城镇万宝路凯源花园1号C幢2-201、2-202号房屋，拍卖现状描述为：有租赁，已向法院提交租赁合同，租赁期限为2014年11月10日至2029年11月9日，且已经付清租金。后经原告刘刚申请，中山法院撤回拍卖。2018年8月19日，中山法院拟进行第二次拍卖，拍品现状租赁情况表中记载：不详。后因被告林我建以其为案涉房屋实际承租人享有优先购买权为由提出执行异议，本次拍卖撤回。2019年12月5日，中山法院作出（2019）辽0202执异323号执行裁定书，裁定如下：本院（2017）辽0202执2466号案件在拍卖申请异议人林我建租赁被执行人魏良武、施小芳案涉房屋时应公示、披露租赁期限及租金交付及房屋使用状况。另查，2014年11月10日，被告林我建作为乙方（承租人），被告魏良武和被告施小芳作为甲方（出租人），双方签订一份房屋租赁合同。合同约定，原告林我建租赁被告魏良武和被告施小芳所有的坐落于潭城镇万宝北侧凯源花园C1-201、C1-301、C2-201、C2-301、C2-202、C2-302、1号楼5-6店面共六套约1300平方的房屋，作为酒店、餐饮服务业使用。租赁期共15年，自2014年11月10日起至2029年11月9日止。每年租金为人民币30万元，租金总额为人民币450万元。总租金须在本合同签订后十五日内预缴60万元，余下390万元两年内按甲方需求还清，否则第二年起每年租金在上一年租金的基础上递增10%，且先付租金后使用。房屋租金支付方式为以银行转账方式缴交。合同签订后，自2014年11月12日至2016年5月16日，被告林我建通过手机银行、银行转账等方式分十五笔共向被告施小芳账户支付租金人民币450万元，且至今仍使用租赁房屋。令据平潭县综合试验区不动产登记中心出具的房屋登记信息证明记载，上述租赁房屋均由产权人设定抵押，抵押权人系当地银行。本院所确认的上述事实，有原告提供的（2019）辽0202执异323号执行裁定书、照片、被告提供的（2019）辽0202执异323号执行裁定书、房屋租赁合同、银行个人账户对账单和交易清单、（2015）岚执字第106号执行裁定书、拍卖公告调查表、异议申请书以及当事人陈述等在案为凭，这些证明材料已经本院审查和开庭质证，可以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。该条法律规定赋予了房屋承租人租赁期间对租赁房屋权属发生转移时拥有同等条件下优先购买的权利。人民法院在执行过程中对房屋进行拍卖，是租赁房屋发生权属转移的一种方式，亦应遵循上述规定。被告林我建与被告魏良武、被告施小芳签订房屋租赁合同，实际占有使用租赁房屋并支付了租金，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立，被告林我建系租赁房屋的承租人，在人民法院对案涉房屋进行拍卖时依法拥有同等条件下的优先购买权。为保证优先购买权人的合法权益，拍卖过程中应如实公示房屋租赁的相关情况，并通知优先购买权人到场。被告林我建在（2017）辽0202执2466号执行案件中提出的执行异议依法成立，原告刘刚请求撤销（2019）辽0202执异323号执行裁定书，确认被告林我建不享有优先购买权的诉讼请求证据不足，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款、第十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘刚的诉讼请求。案件受理费人民币9,800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院，并于递交上诉状之次日起7日内向本院预交上诉费用，逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  宋冰人民陪审员  盛君人民陪审员  陈萍二〇二〇年八月十二日书 记 员  王静