湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初1287号 原告：李冲，男。 原告：段瑶，女。 原告共同委托诉讼代理人：韩琪。 被告：宜章大汉城镇建设有限公司。 法定代表人：邹明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾建国。 原告李冲、段瑶与被告宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称宜章大汉建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人韩琪，被告宜章大汉建设公司的委托诉讼代理人曾建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李冲、段瑶向本院提出诉讼请求：被告宜章大汉建设公司支付原告2016年1月31日至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街2幢1层112号房的违约金81124元（364602元×0.0005×445天）。事实与理由：原告李冲、段瑶于2014年11月30日与被告宜章大汉建设公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告宜章大汉建设公司开发的宜章大汉风情商业街2幢1层112号房，合同编号为20140035112。原、被告双方对房屋总价款、价款支付、房屋交付及违约责任等事项进行了约定。原告按合同约定履行支付了全部房款，但被告未按合同约定在2016年1月31日交房，也未向原告出示任何的商品房验收合格的证明文件。后经查实，案涉房屋于2017年4月20日才经相关部门竣工验收合格。被告在约定的交付日期根本没有达到合同约定的交付条件，也未达到法律规定的最低交付标准，被告违反约定未将房屋进行交付，侵害了原告的合法权益，遂诉诸法院。 被告宜章大汉建设公司的答辩要点：一、被告于2016年1月31日前已经将房产交给了原告李冲、段瑶。根据宜章大汉风情商业街是被告的一期工程，在2014年11月就通过了《分部工程质量验收记录》，这是双方约定的房产单体验收合格标准，达到了交房条件。原告认定2017年4月20日的《建设工程竣工验收报告》，是整个风情商业街1栋至10栋的总体综合验收报告，不是原告所在楼栋的单体报告。2015年5-8月，被告通知并向大汉风情商业街所有业主交了房屋，推出《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，要求对外统一招商，合作期限从2016年1月1日至2019年1月1日共三年，其中前一年免租，后两年若招商成功，按约定50%向商铺购房户赔偿租金，已赔偿租金200多万元。2016年1月1日后，被告已陆续交付商铺。二、本案违约金约定过高。首先统一招商行为给被告带来了重大经济损失。其次被告承担违约交房责任的原因是房产没有取得《建设工程竣工验收报告》。而没有取得该报告的行为，并没给原告造成多大的损失。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本案合同约定的违约责任过高，可以根据双方签订的《合同补充协议》约定的，租金不高于40元/㎡/月的基础上上浮30%计算损失作为违约金，即30267元（40元/㎡/月×39.24㎡×130%÷30天×445天）；三、本案已经超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为3年，如本案出现逾期交房的情形，依据双方约定的交房期间2016年1月31日为时间截止点，或者2017年4月20日《建设工程验收报告》验收合格为时间截止点，都已超过了三年诉讼时效期间。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，以免引起不良的蝴蝶效应。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告宜章大汉建设公司系经核准登记的有限责任公司，公司成立于2012年11月12日，经营范围为：城镇建设，房地产开发与经营，建筑材料、装饰材料销售。宜章大汉风情商业街是被告宜章大汉建设公司开发建设的项目。 2014年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告李冲、段瑶购买被告宜章大汉建设公司开发的宜章大汉风情商业街2幢1层112号商铺，房屋价款为394602元，原告交付首付款后，按揭支付了剩余房款。对于交房期限，合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的交付标准的商品房，交付给买受人（原告）使用。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，出卖人（被告）如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人（原告）使用，逾期超过90日后，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2016年2月1日）起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之五的违约金。对于房屋的交接，合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人（被告）应当书面通知买受人（原告）办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人（被告）应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人（被告）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人（原告）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人（被告）承担。案涉商铺于2017年4月20日经相关部门竣工验收合格。 原、被告签订《商品房买卖合同》后，又约定将原告购买的商铺委托给被告进行招商租赁，并签订了《合同补充协议》，协议约定原告将其购置的2幢1层112号共39.38㎡的商铺在免租期后两年内以不高于40元/㎡/月的价格委托给被告招商租赁。2017年11月20日，原告及其他业主联合向被告提交《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，在报告“问题九”中，原告等业主以被告未按期交房为由，要求被告支付逾期交房违约金。被告于同年11月20日签收报告，并于同年11月30日予以了回复。 判决理由与结果 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下： 一、原告的诉讼是否超过诉讼时效。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告宜章大汉建设公司应于2016年1月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。而本案涉房屋于2017年4月20日竣工验收合格，本院立案庭于2020年4月1日收到原告起诉状，并予以了诉前调解。故本案从案涉房屋竣工验收次日起算，原告的起诉尚未超出三年的诉讼时效期间。被告主张原告起诉超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院不予采信。 二、被告宜章大汉建设公司是否存在逾期交房的违约行为；如存在违约行为，逾期交房期间如何认定。原告认为被告宜章大汉建设公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至交房之日止的违约责任。被告认为案涉房屋在2016年1月31日前已经通过了质量合格单项验收，也通知了业主收房，因按政府要求统一招商所需精力多，而没有妥善保管交房手续。本院认为，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告宜章大汉建设公司应于2016年1月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。交付竣工验收合格的房屋，既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺及住宅房屋于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，以该时间为案涉房屋交付时间为妥。据此，本院认定被告宜章大汉建设公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日（2016年1月31日）至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。被告抗辩已对单项验收合格，未提供证据证实，亦与合同约定的交房条件不一致，本院不予采信。 三、本案逾期交房违约金的计算标准。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房的违约金为已交房价款按日的万分之五，违约金为182.3元/日（364602元×5÷10000）。原告与被告签订的《大汉风情商业街业主委托租赁协议》中约定的租金为1459元/月，日租金为48.6元（1459元÷30日），原告李冲、段瑶未提供证据证明除租金之外还有其他损失，故《商品房买卖合同》中约定的违约金过分高于原告的实际损失，本院对被告提出的违约金过高予以调整的诉请予以支持，并将违约金调整为租金损失的130%计30267元（40元/㎡/月×39.24㎡÷30天×445天×130%），原告李冲、段瑶请求被告宜章大汉建设公司支付逾期交房违约金81124元，本院予以支持30267元，超出部分不予支持。 案经调解未果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李冲、段瑶支付逾期交房违约金30267元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告李冲、段瑶其他诉讼请求。 案件受理费1828元，减半收取计914元，由被告宜章大汉城镇建设有限公司负担341元，由原告李冲、段瑶负担573元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 兰四兵 二〇二〇年八月二十日 法官助理 姚汶君 书 记 员 李爱芬 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。