山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8731号 上诉人(原审原告)：刘守孝，男，1979年2月11日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：李晓村，山东康元律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：青岛昌琴房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市李哥庄镇驻地。 法定代表人：韩财昌，执行董事。 委托诉讼代理人：夏冰，山东中诚信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋雪，山东中诚信律师事务所实习律师。 上诉人刘守孝因与被上诉人青岛昌琴房地产开发有限公司（以下简称昌琴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初11032号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘守孝的委托诉讼代理人李晓村，被上诉人昌琴房地产公司的委托诉讼代理人夏冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘守孝上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判昌琴房地产公司协助刘守孝将涉案房屋及附房的所有权登记在刘守孝名下；2、一、二审诉讼费用由昌琴房地产公司负担。事实和理由：一、一审判决认定部分事实错误。一审认定2001年9月22日、9月28日、2002年7月9日，刘守孝父亲刘志和分别交纳购房款20000元、16000元、2942元，该认定与事实不符。1、上述款项并非刘守孝父亲交纳的现金，也并非于次日交纳。因为涉案房屋总额89118元的房款全部都是刘守孝父亲的工资、奖金及其为昌琴房地产公司垫付的水泥等材料款所折抵，双方于2001年9月18日结算完毕，并于同日签订了购房合同。该三份收款收据的出具完全是出于昌琴房地产公司财务记账的需要，基于何时出具，完全由昌琴房地产公司决定，与刘守孝无关。2、按照一审法院上述认定，如果刘守孝的父亲交纳的是现金，怎么会出现2942元。因为按照日常生活的惯例或常理，除非是一次性付清才会出现零钱的情况。若是刘守孝之父前期支付的款项，一般是整数，只有最后一笔尾款才可能出现几百元几元几角的情形。按照一审法院认定。刘守孝父亲当时并未付清全部购房款，刘守孝父亲支付2942元购房款，显然与常理不符。那么实际情况那就是该笔款项正式双方折抵购房款的尾款，由此也说明涉案房屋的款项已经付清。3、按照一审法院认定，2001年9月18日之前购房款，刘守孝是分文未交的，那么昌琴房地产公司为何于2001年9月18日与刘守孝签订购房合同，且该合同明确载明。刘守孝于2001年9月18日向甲方交纳购房款89118元，占总房款的百分之百。既然房款分文未交，又怎么会在合同中认可已全部交清。对此，昌琴房地产公司在一审中辩称，在未付清房款的情况下，因刘守孝结婚先交付房屋，其该陈述与实际情况不符，因为刘守孝是在2006年结婚，当时根本不存在结婚用房的问题。4、按照一审认定，2001年10月1日之前，刘守孝仅交纳购房款36000元，并未付清全部购房款，那么昌琴房地产公司为何又于此日为刘守孝出具《办理房屋产权的证明书》，并且明确载明“钱房已两清，房产权归刘守孝”。如果说因结婚急用房屋，可以先行交付房屋也能说的过去，但在未付清全部房款，尤其是大部分房款未支付的情况下，没有开发商会给购房人出具“钱房己两清”的证明，这不符合常理。昌琴房地产公司对此亦未做出合理解释，一审法院对此也避而不谈。二、一审法院对举证责任的分配违背法律规定。本案中，刘守孝已付清全部购房款的事实，证据充分，刘守孝提交的本证--购房合同、《办理房屋产权的证明书》均已充分证明，昌琴房地产公司抗辩刘守孝未全部支付购房款，提交的三份反证——收款收据明显存在瑕疵(前面已经论述)，根本不足以推翻刘守孝的本证。在昌琴房地产公司未提交充分证据推翻该事实的情况下，一审法院却认定刘守孝未举证证明全部履行支付房款义务，属于举证责任分配不当。一审法院以刘守孝“对2002年7月9日即办理房屋产权证明书之后交纳购房款的情况没有做出合理解释”为由，由此认定“原告未举证证明其已部履行支付房款义务”，但昌琴房地产公司对于购房合同、《办理房屋产权的证明书》均已载明“钱房已两清”，且房屋早已实际交付的事实，也并没有做出合理解释。三、按照日常的易习惯，只有房款全部付清的情况下，开发商才交付房屋并出具产权办理手续，购房合同、《办理房屋产权的证明书》均已载明“钱房已两清”，且涉案房屋已于2001年10月1日交付，刘守孝占有至今近二十年，若未付清房款，昌琴房地产公司为何于2006年全额支付了刘守孝父亲的工亡抚恤金，又为何一直没有要求刘守孝支付剩余购房款，应当推定涉案房屋购房款已清。综上，涉案房屋购房款已全部付清，昌琴房地产公司有义务协助刘守孝办理房屋产权转移手续，刘守孝的诉讼请求应依法予以支持。一审认定事实错误，错误分配举证责任，导致判决错误。请求撤销一审判决，改判支持刘守孝的全部诉讼请求。 昌琴房地产公司辩称，一、一审判决认定事实正确，刘守孝上诉状中所称已经付清全部房款的事实与理由不成立。1.2001年9月22日、28日，刘守孝父亲刘志和分两次以现金形式支付购房款20000元、16000元，昌琴房地产公司为其出具了相应收据两张，在一审法庭调查时，刘守孝对此事实并不否认，仅辩称2002年7月9日所交2942元及剩余款项是以刘志和为昌琴房地产公司垫付的工程材料款抵顶的；现在又声称全部房款均为抵顶，从未支付现金。2.刘守孝购买本案房屋前后，其父刘志和每月工资均已领取，不存在以工资抵顶购房款事实，且刘志和月工资只有460元，年收入仅5500元，如何能抵顶房款。3.刘守孝上诉称房款在2001年9月18日签订房屋买卖合同时已经付清，其依据为合同第二条内容即“乙方于2001年9月18日向甲方交纳购房款捌万玖仟壹佰壹拾捌元…”的约定，而这一条款是对刘守孝应履行义务的约定，不是刘守孝已经履行义务的确认，刘守孝将该条款内容作为其已经履行付款义务的证据，是对条款含义的曲解。4.刘守孝主张其父刘志和在签订合同时已经付清房款，昌琴房地产公司出具收据的时间不是具体付款时间，而是昌琴房地产公司根据记账需要事后开具的，该解释没有任何合理性：首先，如果刘志和在签订合同时已经付清房款，则昌琴房地产公司一定出具收据，刘守孝亦会要求出具；其次，如果像刘守孝所言，本案中三份收据是昌琴房地产公司根据记账需要事后开具的，那么该三份收据联为何会在刘守孝手中。刘守孝不索要其所称付清全款的收据，而领取其所称与付款情况不符的三张收据也有悖情理。再次，如果刘守孝签订合同时已经付清房款，昌琴房地产公司当时不出具收据记账，而是在几天后开具收据，按刘守孝说法，是昌琴房地产公司记账需要，该解释在财务管理方面没有丝毫合理性，因为延后几天开具收据在财务上没有任何意义。5.刘守孝认为，一般支付购房款都是整数，其父亲2002年7月9日支付2942元不合情理，说明该款为折抵房款的尾款。事实上，在昌琴房地产公司销售房屋时，有不少购房者付款时均出现这种情况，刘守孝父亲刘志和在昌琴房地产公司催促下，该日当场将身上所带现金全部拿出来支付房款，不违背常理。6.刘守孝认为，其父亲2002年7月9日支付2942元为折抵房款的尾款，且不说付款形式，当日刘志和确实向昌琴房地产公司支付房款，该行为充分证明2001年《办理房屋产权的证明书》所载“钱房两清”并非事实。7.刘守孝父亲刘志和生前在昌琴房地产公司物业部门工作，与工程施工毫无关系，怎会为昌琴房地产公司垫付工程材料款项，也不存在一个月工资仅400余元的职工为公司垫付7、8万元工程材料款的合理动机。8.在一审庭审中，当法官询问刘守孝刘志和付款时间和金额时，刘守孝均答不清楚。综上，刘守孝在叙述付款事实时前后陈述自相矛盾，违背“禁反言”规则，其上诉所称事实不可信、不成立。二、一审法院对本案举证责任的分配依法有据。首先，刘守孝主张其已经付清全部购房款的唯一证据是《办理房屋产权的证明书》，昌琴房地产公司出具该文件的目的是为购房人办理产权，其并非是付款证明，且该文件为格式文件，“钱房两清”字样系事先打印并非手写的；购房人付款的有效证明应是收据或发票，因此对于付款事实的认定应以收据或发票为准，昌琴房地产公司及刘守孝提供的收据均证明刘守孝没有付清房款。其次，在昌琴房地产公司出具《办理房屋产权的证明书》后，刘守孝仍然向昌琴房地产公司支付购房款行为本身，已经充分证明刘守孝此前并没有付清房款的事实。最后，在一审法官询问付款事实时，刘守孝不能说清楚付款金额、时间，不能对昌琴房地产公司出具《办理房屋产权的证明书》后刘守孝仍然向昌琴房地产公司支付购房款行为作出合理的解释，也不能对其所称以刘志和为公司垫付工程材料款抵顶购房款提交必要证据。鉴于以上情况，一审法院认定刘守孝承担举证不能的责任是符合法律规定的。三、昌琴房地产公司在2006年没有主动支付刘守孝父亲的抚恤金，相应款项系胶州市人民法院强制执行从银行划走的，昌琴房地产公司曾向执行法院提出曾为刘志和垫付医药费及刘守孝欠付购房款等事宜，但执行法院表示该等问题应另行解决，与执行案件无关。故，刘志和抚恤金并非昌琴房地产公司主动支付，法院划扣案款与本案争议无关，并不表明本案购房款刘守孝已经付清。综上，刘守孝的上诉请求没有事实与法律根据，应依法驳回。 刘守孝向一审法院提出诉讼请求：1、判令昌琴房地产公司协助刘守孝将位于胶州市户房屋及附房的所有权转移登记至刘守孝的名下；2、双方继续履行合同；3、协助办理过户；4、诉讼费用由昌琴房地产公司承担。 一审法院认定事实：父亲刘志和原系胶州市李哥庄镇房地产开发公司工作人员。 2001年9月18日，刘守孝父亲刘志和为刘守孝购买胶州市李哥庄镇房地产开发公司开发的胶州市郭家庄小区中的一套房屋及附房，价款共计89118元。签合同时，涉案房屋钥匙已交付刘守孝，刘守孝于2006年实际装修入住。 2001年10月1日，胶州市李哥庄镇房地产开发公司出具办理房屋产权的证明书，内容为：根据2001年9月18日，双方签订的购房协议书内容。刘守孝购买胶州市李哥庄镇房地产开发公司郭家庄小区叁号楼，壹单元叁层西侧商品房一套，建筑面积71.64平方米，每平方米售价1100元、合计78804元。附房壹间计建筑面积17.19平方米，每平方米600元，合计10314元，共计89118元，钱房已两清，房产权归刘守孝所有，特此证明。 2001年10月31日，胶州市李哥庄镇房地产开发公司改制为昌琴房地产公司。 2001年9月22日，刘守孝父亲刘志和交纳购房款20000元，2001年9月28日，刘守孝父亲刘志和交纳购房款16000元，2002年7月9日，刘志和交纳购房款2942元。昌琴房地产公司为其出具收款收据三张，数额共计38942元。 刘守孝庭审中对涉案房屋房款的付款时间和付款金额均表示不清楚。庭后，刘守孝母亲张兰香到庭对涉案房屋的付款情况进行了说明。 张兰香提供胶劳仲案字（2006）第159号仲裁裁决和收款收据两张。证明昌琴房地产公司已经全额支付了刘志和的工亡抚恤待遇。如果刘守孝方尚欠购房款，昌琴房地产公司就会在该款项中扣除了。另外，张兰香提供收款收据三张，证明刘守孝已经交付房款38942元。对于其余购房款的支付方式，张兰香认为是刘志和为公司垫付水泥等材料款和刘志和的奖金，但未提交证据加以证明。 另查明，该小区已符合办证条件，但昌琴房地产公司以刘守孝未付清尾款为由拒绝协助办理房产证。 刘守孝要求昌琴房地产公司继续履行合同，昌琴房地产公 司当庭表示同意。 一审法院认为，刘守孝根据其胶州市李哥庄镇房地产开发公司于2001年10月1日出具的办理房屋产权的证明书，主张涉案房屋的房款已交齐，符合办证条件，可以办理房产证，但对具体购房款的支付情况不能作出说明。昌琴房地产公司称刘守孝未付清尾款，提交了收款收据三份，刘守孝对2002年7月9日即办理房屋产权证明书之后交纳购房款的情况没有作出合理解释，刘守孝及刘守孝母亲称其父亲为公司垫付了水泥款等，该收款收据是经结算后昌琴房地产公司公司出具的，刘守孝的该主张未提交证据予以证明。一审法院认为，在刘守孝未举证证明其已全部履行完毕支付房款义务前，要求昌琴房地产公司将涉案房屋的所有权登记至刘守孝名下的主张和协助办理过户的主张，一审法院不予支持。 刘守孝要求继续履行合同，昌琴房地产公司表示同意，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、刘守孝、青岛昌琴房地产开发有限公司继续履行2001年9月18日签订的房屋买卖合同；二、驳回刘守孝的其他诉讼请求。件受理费2028元，减半收取1014元，由刘守孝负担。 本院二审期间，昌琴房地产公司提交2001年9月、10月、2002年7月至10月昌琴房地产公司的工资报销清册6张，证明刘守孝上诉所称刘志和用工资抵顶房款的事实不存在，刘志和已经全部领清工资。 刘守孝质证称，因刘志和早已去世，对该证据的真实性无法核实，对证明事项有异议，上述证据不能证明刘志和已经全部领清工资，也不能证明刘志和用工资抵顶涉案房屋购房款的事实不存在。 经本院审理查明，双方对2001年9月22日、2001年9月28日、2002年7月9日三张收据上记载的房款是否以现金方式付款存在争议，刘守孝称并非在上述时间以现金方式房款，而是以刘志和为昌琴房地产公司垫付的材料款、刘志和的工资奖金抵顶方式支付购房款。昌琴房地产公司称刘志和在上述时间以现金方式支付购房款。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：刘守孝是否已付清涉案购房款。刘守孝提交的其与昌琴房地产公司于2001年9月18日签订的涉案买卖合同约定，刘守孝于2001年9月18日向昌琴房地产公司交纳房款89118元，占总房款的100%；昌琴房地产公司于2001年10月1日为刘守孝出具办理房屋产权的证明书，载明涉案房屋钱房已两清，房产权归刘守孝所有；结合刘守孝使用涉案房屋十余年，昌琴房地产公司一直未向刘守孝主张剩余房款的事实；再考虑刘守孝之父刘志和于2003年6月因工死亡，刘志和作为购买涉案房屋的经办人已去世多年，刘守孝对于当时具体付款情况并不清楚，在此情况下不应对刘守孝举证实际付款情况过分苛刻；综合以上分析，双方签订的涉案房屋买卖合同真实有效，合同明确约定签订合同当日刘守孝应付清涉案购房款，且昌琴房地产公司亦为刘守孝出具房款已付清的书面证明，上述证据和事实能够相互印证，形成较为完整的证据链，可以证明刘守孝已付款涉案购房款，本院对此予以确认。在涉案房屋已具备办理产权证的情况下，昌琴房地产公司应当协助刘守孝办理涉案房屋不动产权证书。刘守孝该项请求成立，本院依法予以支持。昌琴房地产公司主张刘守孝父亲以刘守孝结婚、承诺很快付清房款为由要求交付房屋，但其对为何为刘守孝出具钱房已两清的办理房屋产权证明书无法作出合理解释，其对向刘守孝交付房屋十几年来一直未向刘守孝主张剩余房款亦无法做出合理解释，其提交的三张收款收据不足以证明刘守孝未付清全部购房款，亦无法推翻刘守孝提交的载明购房款已付清的办理房屋产权证明书的证明效力，本院对其关于刘守孝未付清购房款的主张不予采纳。昌琴房地产公司二审中提交的工资报销清册不影响本案定性处理，本院不予评判。 综上所述，上诉人刘守孝的上诉请求成立，本院依法予以支持；一审判决认定部分事实不当，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初11032号民事判决第一项； 二、撤销山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初11032号民事判决第二项； 三、被上诉人青岛昌琴房地产开发有限公司于本判决生效 之日起十五日内协助上诉人刘守孝办理位于胶州市户房屋及附房不动产权登记手续。 一审案件受理费1014元，二审案件受理费2028元，均由被上诉人青岛昌琴房地产开发有限公司负担，被上诉人青岛昌琴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人刘守孝案件受理费3042元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年八月二十八日 法官助理于遨洋 书记员 贾立 书记员 于国英