上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6414号上诉人（原审原告）：汤顺忠，男，1965年7月25日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：顾龙芳，女，1964年11月11日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：伍助碧，上海达贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴银海，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人（原审被告）：赵晓弟，男，1953年4月28日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙晏旻，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审第三人：唐海宝，女，1960年6月6日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：李丁（系原审第三人唐海宝之子），住上海市金山区。委托诉讼代理人：李新林，上海致格律师事务所律师。上诉人汤顺忠、顾龙芳与上诉人赵晓弟、原审第三人唐海宝房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初75123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汤顺忠、顾龙芳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判赵晓弟按照每月4,800元的标准支付汤顺忠、顾龙芳涉案房屋自2016年6月14日至实际搬离时止的房屋使用费。事实和理由：2016年6月14日汤顺忠将涉案房屋交付给赵晓弟，涉案房屋由赵晓弟全部占有并使用，占有利益全部归其所有，赵晓弟应当按照每月4,800元的标准支付汤顺忠、顾龙芳房屋使用费。双方对于合同无效是否存在过错以及过错比例不影响对房屋占用使用利益的界定，一审法院根据双方对合同无效的过错来划定占有利益的承担比例是错误的。况且，汤顺忠、顾龙芳对于合同无效不存在过错，不应当与赵晓弟各自承担50%的过错责任。赵晓弟针对汤顺忠、顾龙芳的上诉辩称，汤顺忠、顾龙芳的上诉理由不成立，应予驳回。赵晓弟不应支付汤顺忠、顾龙芳房屋使用费。原审第三人唐海宝针对汤顺忠、顾龙芳的上诉辩称，不同意汤顺忠、顾龙芳的上诉请求，要求维持原判。赵晓弟亦不服一审判决，向本院提起上诉，要求判令撤销一审判决第二项，改判驳回汤顺忠、顾龙芳要求其支付房屋使用费的诉讼请求。事实和理由：赵晓弟与汤顺忠之间就涉案房屋签订的买卖合同被认定无效，双方均有过错。但是赵晓弟不应当承担赔偿责任，且汤顺忠无实际损失，不能因此而获益。汤顺忠、顾龙芳针对赵晓弟的上诉辩称，不同意赵晓弟的上诉，赵晓弟应当按照市场价格支付占有使用费。原审第三人唐海宝针对赵晓弟的上诉辩称，案涉房屋使用费应当由唐海宝享有，唐海宝已经对汤顺忠和顾龙芳提起诉讼。汤顺忠、顾龙芳向一审法院起诉请求：1、判令赵晓弟迁出上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，将系争房屋返还汤顺忠、顾龙芳；2、判令赵晓弟向汤顺忠、顾龙芳支付系争房屋的占有使用费，自2016年6月14日起至赵晓弟搬离房屋之日止,以每月4,800元计算；3、诉讼费由赵晓弟承担。一审法院经审理查明：系争房屋的权利人登记在汤顺忠、顾龙芳名下，建筑面积97.59平方米，系汤顺忠、顾龙芳的动迁安置房。2015年12月19日，汤顺忠与第三人（乙方、买受方）唐海宝经居间方（丙方）上海XX有限公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》，约定：唐海宝向汤顺忠购买系争房屋，房屋总价205万元，定金20万元，签订买卖合同（如需公证，双方须申请完毕买卖合同公证）的当日，乙方唐海宝支付甲方汤顺忠首期房价款共计100万元（其中包含已支付的定金20万元），双方约定部分房价款计105万元乙方按以下A方式支付甲方：A、乙方于2016年12月31日过户交易的当日以现金方式支付甲方。双方在付款方式其他约定栏手写约定：“乙方在2016年4月20日前，交付首付壹佰万元整，若违约则定金予以甲方收取，若继续交易房价按当时房价另议。”双方还手写补充条款约定：“壹佰万房款到位后商定交房，甲方配合乙方过户给乙方指定的人。”协议签订后，唐海宝支付了汤顺忠定金20万元，2016年2月28日、3月23日，唐海宝又支付汤顺忠购房款80万元、60万元，合计支付160万元，尚有余款45万元未付。2016年2月25日，唐海宝（即甲方、出卖方）与赵晓弟（即乙方、买受方）经居间方（丙方）上海XX有限公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》，约定赵晓弟向唐海宝购买系争房屋，房屋总价255万元，定金10万元，签订买卖合同（如需公证，双方须申请完毕买卖合同公证）的当日，乙方赵晓弟支付甲方唐海宝首期房价款共计100万元（其中包含已支付的定金10万元），双方约定部分房价款计50万元乙方按以下A方式支付甲方：A、乙方于实际交房的当日以现金方式支付甲方。双方手写约定：“部分房价款计105万元，乙方于2016年11月31日交易过户的当日以转账方式支付甲方。”协议签订后，赵晓弟支付了定金2万元，于2016年2月26日、2月27日、3月23日、5月31日向唐海宝支付了8万元、40万元、50万元、110万元购房款（其中110万元转入唐海宝儿子李丁账户），合计支付了210万元，尚有余款45万元未付。2016年6月14日，汤顺忠与赵晓弟办理了系争房屋的交接手续。2016年10月15日，汤顺忠、顾龙芳（甲方、卖售人）和赵晓弟（乙方、买受人）签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2723879），约定由赵晓弟购买系争房屋，房屋总价205万元，交房时间为2016年10月15日前，2016年12月30日前甲乙双方向房地产交易中心办理转让过户手续。合同第九条约定：“乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过30日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付30日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。”该合同附件三（付款协议）约定：“1.2016年1月20日，乙方支付购房定金贰拾万元整；2.2016年2月28日之前，乙方支付购房款人民币捌拾万元整；3.乙方申请银行贷款人民币壹佰零伍万元整，贷款由银行直接支付到甲方的银行账号内。”一审法院另查明，汤顺忠、顾龙芳诉赵晓弟房屋买卖合同纠纷，唐海宝作为第三人参加诉讼，一审法院于2018年3月21日作出（2017）沪0115民初66011号判决：一、解除汤顺忠、顾龙芳与赵晓弟签订的《上海市房地产买卖合同》；二、驳回汤顺忠、顾龙芳的其余诉讼请求。赵晓弟不服该判决提起上诉，本院于2018年7月25日作出（2018）沪01民终5452号判决：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初66011号民事判决；二、汤顺忠、顾龙芳与赵晓弟于2016年10月15日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、驳回汤顺忠、顾龙芳的一审全部诉讼请求。赵晓弟诉唐海宝、汤顺忠、顾龙芳房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年6月24日作出（2018）沪0115民初70133号判决：一、解除赵晓弟与唐海宝于2016年2月25日签订的《房地产买卖居间协议》（编号为：0003260）中的买卖合同关系；二、唐海宝于本判决生效之日起十日内返还赵晓弟购房款210万元；三、唐海宝于本判决生效之日起赔偿赵晓弟房屋差价损失90.60万元；四、驳回赵晓弟其余的诉讼请求。唐海宝不服该判决提起上诉，本院于2019年12月30日作出（2019）沪01民终14061号判决：一、维持上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初70133号民事判决第一、二、四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初70133号民事判决第三项；三、唐海宝于本判决生效之日起十日内赔偿赵晓弟房屋差价损失53万元。唐海宝诉汤顺忠、顾龙芳、第三人赵晓弟、上海XX有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月17日立案【案号（2020）沪0115民初24543号】，唐海宝诉请要求：1、判令确认上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋不动产权归唐海宝所有;2、判令汤顺忠、顾龙芳将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋交付唐海宝占有;3、判令汤顺忠、顾龙芳配合办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋不动产过户登记手续。该案尚在审理中。一审法院认为，汤顺忠、顾龙芳诉赵晓弟（2017）沪0115民初66011号房屋买卖合同纠纷一案中，一审认定该案真实的买卖关系是汤顺忠、顾龙芳将系争房屋出售给唐海宝，唐海宝再转卖给赵晓弟两个不同的买卖关系。二审中，汤顺忠、顾龙芳及赵晓弟均表示双方间于2016年10月15日签订的上海市房地产买卖合同系为办理房屋过户而签订，并非双方的真实意思表示，且该合同涉嫌规避交易税费，故法院认定该合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。系争房屋至今的权利人仍系汤顺忠、顾龙芳，故汤顺忠、顾龙芳要求赵晓弟返还系争房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。经查，导致系争房屋买卖合同无效的责任，双方均有过错，故汤顺忠、顾龙芳要求赵晓弟按照每月4,800元的标准支付使用费，一审法院难以全部支持。汤顺忠、顾龙芳、赵晓弟及唐海宝均对汤顺忠、顾龙芳主张的系争房屋参照每月4,800元的租金标准无异议，一审法院予以确认。赵晓弟关于要求汤顺忠、顾龙芳将160万元交由法院代管后同意搬离系争房屋的抗辩，于法无据，一审法院难以支持。赵晓弟关于160万元房款利息足够抵付系争房屋使用费的抗辩，鉴于赵晓弟房款的支付对象系唐海宝，赵晓弟与唐海宝之间的房屋买卖合同已经法院另案判决解除并由唐海宝赔偿赵晓弟53万元，赵晓弟的抗辩理由与本案无涉，一审法院不予采信。汤顺忠、顾龙芳于2016年6月14日将系争房屋交付赵晓弟至今，故汤顺忠、顾龙芳要求赵晓弟支付自该日起至实际搬离止的占有使用费，并无不当。一审法院根据双方的过错责任，依法将房屋使用费酌定为每月2,400元。唐海宝关于系争房屋应当返还给唐海宝、房屋使用费应当归唐海宝的述称，鉴于唐海宝与汤顺忠、顾龙芳的房屋买卖合同纠纷一案尚在审理中，系争房屋权属尚未确定归唐海宝所有，目前系争房屋的权利人仍为汤顺忠、顾龙芳，汤顺忠、顾龙芳基于房屋买卖合同确认无效主张收益权，并无不当，唐海宝主张权利尚不具条件，一审法院难以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、赵晓弟于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，将该房屋返还给汤顺忠、顾龙芳；二、赵晓弟于判决生效之日起十日内按照每月2,400元的标准支付汤顺忠、顾龙芳上述房屋自2016年6月14日至实际搬离时止的房屋使用费。一审案件受理费2,988元，减半收取计1,494元，由汤顺忠、顾龙芳负担747元，由赵晓弟负担747元。二审中，各方当事人均未提供新的证据材料。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：汤顺忠、顾龙芳要求赵晓弟支付房屋使用费是否具有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，汤顺忠、顾龙芳与赵晓弟之间签订的《房地产买卖合同》被生效判决认定为无效，则在合同无效后，应依据各方的过错来认定双方的责任。本案中，汤顺忠已于2016年6月14日将涉案房屋交付给赵晓弟，涉案房屋由赵晓弟占有并使用。由于案涉《房地产买卖合同》系汤顺忠、顾龙芳与赵晓弟合意的结果，双方对该合同无效均具有过错，在双方均确认案涉房屋每月使用费为4,800元的情形下，一审法院根据双方的过错认定赵晓弟按照每月2,400元的标准支付汤顺忠、顾龙芳自2016年6月14日至实际搬离止的房屋使用费并无不当。对于唐海宝述称的房屋使用费应当归其所有的辩称，由于唐海宝与汤顺忠、顾龙芳的房屋买卖合同纠纷一案尚在审理中，现系争房屋权利人仍为汤顺忠、顾龙芳,其提起本案诉讼主张相关权益并无不当。综上所述，汤顺忠、顾龙芳与赵晓弟的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计5,976元，由上诉人汤顺忠、顾龙芳负担2,988元，由上诉人赵晓弟负担2,988元。本判决为终审判决。审判长  任明艳审判员  沙茹萍审判员  刘 江二〇二〇年八月十八日书记员  盛 利附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。