山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初5124号 原告：李佼，男，1971年4月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：李霞，女，1980年4月16日出生，汉族，居民，住日照市东港区，系原告之侄女。 被告：日照嘉苑置业有限公司，住所地日照市北京路和滨州路交汇处，统一社会信用代码91371100768709375E。 法定代表人：齐晓香，执行董事兼经理。 原告李佼与被告日照嘉苑置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李佼的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼，被告日照嘉苑置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李佼向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告支付逾期交房违约金316650元；2.请求贵院依法判令被告协助原告办理西班牙公馆4幢1单元(01)402号房的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证违约金(计算至实际办理出产权证之日)；3.请求贵院依法判令被告支付原告两年物业费3537.7元；4.请求贵院依法判令被告立即向原告交付西班牙公馆4号楼20号车位及支付逾期交付车位违约金(自2018年5月31日计算至实际交付之日)；5.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告李佼于2010年8月20日向被告支付购房定金10000元，购买被告开发的西班牙公馆小区4-1-402号房，于2012年12月27日签订签订商品房买卖合同，合同编号：201212270022，合同中约定房屋总价款为588022元，交房日期为2013年6月30日，如被告逾期交房，被告需按原告已交房屋价款的每日万分之三向原告支付违约金，原告已按合同约定于2012年12月27日前向被告支付购房款588022元，但被告迟迟未予交房，直到2018年5月31日，被告才向原告交付房屋，且至今被告仍未按照合同约定在房屋交付后180日内协助办理不动产权属证书。原告又于2013年12月17日向被告支付房款124000元，购买4号楼20号车位，但至今被告仍未交付车位。被告的迟延交房、迟延办证行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.请求贵院依法判令被告支付逾期交房违约金316650元；2.请求贵院依法判令被告支付逾期办理不动产权证违约金(计算至实际办理出产权证之日)；3.请求贵院依法判令被告支付逾期交付车位违约金(自2018年5月31日计算至实际交付之日)；4.本案案件受理费由被告承担。 案经送达，被告日照嘉苑置业有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告向本院提交了以下证据： 证据一商品房买卖合同，证明原告与被告与2012年12月27日签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的西班牙公馆小区4-1-402号房，建筑面积104.92平方米，单价5604.48元，总价款为588022元；交房日期为2013年6月30日，被告逾期交房的违约责任为逾期超过叁拾日后，原告有权要求解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之叁的违约金；被告应在商品房交付使用后180日内为原告办理不动产权证书； 证据二西班牙公馆车位（车库）协议，证明原告与被告于2013年12月25日签订西班牙公馆车位（车库）协议，购买被告位于西班牙公馆4号楼20号车位，总价款为124000元。逾期以12.4万元为基数自2018年5月31日起计算至车位实际交付之日止按日万分之三计算； 证据三日照嘉苑置业公司收款收据（五张），证明原告于2010年8月20日、9月1日、2012年12月27日、2013年12月17日及2018年5月31日分别向被告支付房款10000元、291473元、286549元、124000元及房款差额22249元，共计支付房款610271元及车位价款124000元； 证据四物业服务协议，工作联系单及收据（三张），证明原告于2018年5月31日与日照恒世物业管理有限公司签订物业服务协议，并交纳半年物业费980元，原告于2018年5月31日向被告支付太阳能款4200元、有线电视端口费490元、燃气开口费2200元，原告于2020年4月1日及5月13日分别向山东同福祥物业支付物业费1888.6元及669.1元，该组证据综合证明被告于2018年5月31日向原告交付西班牙公馆小区4-1-402号房； 证据五照片（五张），证明被告至今尚未向原告交付其所购买的西班牙公馆4号楼20号车位。 被告日照嘉苑置业有限公司未发表质证意见，亦未向本院提交任何证据。 对原告提交的商品房买卖合同、西班牙公馆车位（车库）协议、日照嘉苑置业公司收款收据、物业服务协议、照片等均具有真实性，且与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2012年12月27日，日照嘉苑置业有限公司（出卖人）与李佼（买受人）签订商品房买卖合同，合同主要内容载明：出卖人以出让方式取得位于北京路东侧、滨州路南侧、山东路以北地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为西班牙公馆；原告所购买的商品房为合同第一条规定项目中的004幢1单元402号房；约定建筑面积共104.92平方米;出卖人与买受人按照下列方式计算该商品房价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5604.48元，总价款为人民币588022元。买受人采取下列方式付款：买受人于签约之日付清全部房款。出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付经验收合格的商品房。出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过叁拾日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起玖拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起叁拾日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。 2013年12月25日原、被告又签订西班牙公馆车位（车库）协议，主要内容约定，李佼向被告购买位于西班牙车位，认购日期为2013年12月17日，总价为124000元；买受人享有对该部分的使用权，使用期限与买受人所购房屋所处地块使用年限一致。 2010年8月20日原告李佼向日照嘉苑置业有限公司交纳购房定金10000元。2010年9月1日交纳购房款291473元，2012年12月27日交纳购房款286549元，以上共计支付购房款588022元。2013年12月17日交纳车位款124000元。2018年5月31日交纳所购商品房面积差价款22249元。2018年5月31被告将涉案房产交付予原告，但该房产一直未办理房屋产权证书。被告至今未将车位交付予原告。 本院认为，原告李佼与被告日照嘉苑置业有限公司签订的商品房买卖合同以及西班牙公馆车位（车库）协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同依法成立且合法有效。按照商品房买卖合同的约定，被告应于2013年6月30日前将验收合格的商品房交付予原告，而被告直到2018年5月31日才交付房产，构成违约。原告要求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。逾期交房违约金的计算方式应为以已付购房款588022元为基数，按日万分之三，自2013年7月1日计算至2018年5月31日，以上共计316650元。 按商品房买卖合同的约定，被告应于约定的交房时间2013年6月30日后180日内协助原告办理不动产权证书，被告未在该约定的时间内履行义务，构成违约，原告要求其支付逾期办理房产证的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于逾期办理房产证违约金的计算方式，双方在合同中的约定为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金”，该约定视为没有约定。因此该违约金的具体计算方式应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此该违约金的计算方式为：以已付购房款588022元为基数，自2014年1月1日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，计算至原告取得涉案房产的房产证（不动产所有权证书）之日止。 2013年12月25日原、被告签订西班牙公馆车位（车库）协议，约定原告购买4号楼区20号车位，但未约定车位交付时间以及逾期交付车位违约金的计算方式。原告主张应与涉案房产一起于2018年5月31日交付，鉴于自2013年12月25日签订协议至2018年5月31日房产交付已历时四年多，时间充分，原告的该项主张符合常理，本院予以支持。至于逾期交付车位违约金的计算方式，应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，即逾期交付使用房屋，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。按照该规定，综合考虑该地段同类车位的租金市场价值，本院酌定涉案车位的年租金为1600元。因此被告应支付的逾期交付车位违约金的计算方式为，按年租金1600元，自2018年6月1日起支付至实际交付车位之日止。庭审中原告放弃其他诉讼请求，系对自己权利的处分，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告日照嘉苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李佼逾期交房违约金316650元； 二、被告日照嘉苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李佼逾期办证违约金[计算方式为：以已付购房款588022元为基数，自2014年1月1日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，计算至原告取得涉案房产的房产证（不动产所有权证书）之日止]； 三、被告日照嘉苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李佼逾期交付车位违约金（计算方式为：按年租金1600元，自2018年6月1日起支付至实际交付车位之日止）。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6103元，减半收取3052元，由被告日照嘉苑置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员 潘 涛 二〇二〇年八月十二日 书记员 李义安 不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果 一、依法被法院强制执行 依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存 款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。 二、承担迟延履行利息、履行金 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及 相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律 文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履 行期间的债务利息。 三、被列入失信被执行人名单、限制高消费 依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被 执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体 及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申 请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不 能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限 制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、 轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租货高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。 四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚 《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民 法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处 三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三 年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对 单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任 人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、 劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。 案件履行账号信息： 开户行:中信银行日照分行营业部 账号:31×××74（19位） 户名:日照市东港区人民法院 （汇款时请注明案号、实际交款人、收款人、承办法官。）