四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2432号 原告：胡进，男，1981年1月12日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：戢炳花，女，1981年8月7日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，四川公生明律师事务所律师。 被告：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城镇河东新区香山和苑2号楼，统一社会信用代码91512081660251681D。 法定代表人：朱君，董事长。 委托代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。 原告胡进、戢炳花与被告简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告胡进、戢炳花的委托诉讼代理人**、李婷婷，被告宏馨公司的委托诉讼代理人任志强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡进、戢炳花向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付未按合同约定办理初始登记的违约金3,763.6元；2、判令被告以376,360元为基数，按照年利率3.65%从2018年12月31日起向原告支付未按合同约定办理转移登记的违约金至取得房屋产权证之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确逾期办证的违约金暂计算至2020年8月3日止。 事实及理由：2015年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告胡进、戢炳花购买由被告开发的简城镇夜月洞街“夜月春晓”2号楼4-2号房屋，预测建筑面积106.85平方米，其中，套内建筑面积88.84平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积18.01平方米，该商品房单价为每平方米3,522.32元，房屋总价款为376,360元。 原告于2015年5月1日向被告交付“夜月春晓”2-4-2号房购房定金2万元，2015年5月3日向被告交付购房款186,360元，2015年11月3日向被告交付购房款170,000元，共计支付购房款376,360元，该款有被告出具的收据为证。 2016年9月30日，被告将房屋交付给原告，原告陆续缴纳了房屋面积差款、契税、住宅专项维修基金、物业费等共计17,265元。此后，被告一直没有办理初始登记的消息，也没有通知原告办理房屋产权转移登记。为维护原告合法权益，起诉至法院。 被告宏馨公司辩称：首先，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》；胡进、戢炳花已缴纳购房款376,360元；胡进、戢炳花于2016年9月30日接房；至今该楼栋未办理初始登记和案涉房屋的转移登记，对以上事实均无异议。其次，胡进、戢炳花主张初始登记和转移登记的违约损失，因初始登记和转移登记未及时办理系因政府因素导致，属不可抗力，应免除宏馨公司责任。最后，初始登记对宏馨公司产生影响，该证书不颁发给胡进、戢炳花，其同时主张初始登记与转移登记的违约责任导致违约责任的竞合，应在总的违约金金额中扣除初始登记的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2015年5月4日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定胡进、戢炳花购买由宏馨公司开发的简城镇夜月洞街“夜月春晓”2号楼4-2号房屋，预测建筑面积106.85㎡，房屋总价款为376,360元。交房时间为2016年12月30日；初始登记，出卖人应在2018年12月30日前取得，买受人不退房的，出卖人按已付款的1%支付违约金；转移登记，应在约定交付之日起730日内取得，买受人不退房的，出卖人按已付款万分之一的计算违约金，自应取得证书期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止。 胡进、戢炳花分别于2015年5月1日、2015年5月3日、2015年11月3日向宏馨公司支付购房款20,000元、186,360元、170,000元，以上共计376,360元。 2015年5月4日，胡进、戢炳花与宏馨公司签订《补充协议》，其中第四条对合同第二十五条补充的约定：“……2、执行政府的法规、规章等强制性文件。3、由于大面积停水、停电导致工程施工工期延长的……4、因政府及相关部门原因及市政工程建设导致工程无法正常施工的……”。 宏馨公司于2016年9月30日将房屋交付胡进、戢炳花；之后，胡进、戢炳花陆续缴纳房屋面积补差款、住宅专项维修基金、契税、物业费等共计17,265元。 至今，宏馨公司未取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未能在合同约定期限内为业主办理房屋所有权转移登记。 另查明，2005年8月，简阳市人民政府出让位于简阳市（夜月洞）两宗地共计14778.06㎡给朱亮兴（原宏馨公司法定代表人），土地使用年限40年。2007年5月，简阳市人民政府批准同意朱亮兴将其中14291.35㎡转让给宏馨公司（朱亮兴以土地使用权作价出资设立宏馨公司）。宏馨公司拟开发“夜月春晓”项目，该项目分一期1号楼，二期2、3、4号楼。 宏馨公司于2007年9月取得建设用地规划许可证，于2007年11月30日取得建设工程施工许可证，于2008年1月29日取得建设工程规划许可证。 在第一期施工建设过程中，因该项目占地范围内有一小块地使用权属于简阳市阳晨房地产开发有限公司，加上涉及绛溪河滨江路市政配套设施建设等因素，经简阳市住房和城乡规划建设局多次协调，2010年12月9日，宏馨公司与简阳市阳晨房地产开发有限公司签订《土地使用权置换合同》，约定双方互换部分土地。之后，根据相关合同约定及文件精神，宏馨公司分别于2014年5月30日、2014年8月22日办理了2、4、5号楼的建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。 2015年7月13日，宏馨公司取得简阳市房地产管理局批准的150853号商品房预售许可证。 宏馨公司开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目在土地置换协议签订后均按照调整后的规划进行了建设，但双方至今未办理土地使用权变更登记，导致宏馨公司目前持有的土地使用权证书载明的内容与实际建设的规划图不一致，相关行政机关无法为宏馨公司办理“夜月春晓”2号楼的初始登记。 以上事实，有胡进、戢炳花向本院提交的原告身份信息、被告工商登记信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、购房款收据、《个人购房借款/担保合同》、收据；宏馨公司提交的竞买须知、拍卖成交确认书、民事裁定书、川拖小区控制性详细规划图、补办国有土地使用权出让合同、简阳市人民政府关于出让国有土地使用权给朱亮兴使用的通知、房地产转让协议书、简阳市人民政府关于同意转让国有土地权给简阳市宏馨房地产开发有限公司使用的通知、国有土地使用证，“夜月春晓”规划红线图、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、简阳市政府会议纪要（2008年2月21日）、夜月春晓小区总平面图、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，简阳市住房和城乡规划建设局《关于“夜月雅居”工程建设相关问题的紧急请示》（简住建【2010】338号）、简阳市人民政府《请示、报告批签单》（1335号）、土地使用权置换合同、简阳市城乡规划委员会三届十八次会议纪要、夜月春晓工程规划总平面图、建设工程规划许可证（宏馨公司）、建设工程规划许可证（阳晨公司两份及图纸）、简阳市国土资源局《关于“夜月春晓”与“阳晨丽都”土地纠纷问题的报告》，《关于加快办理夜月春晓不动产权证的请求》、简阳市房屋征收补偿局《关于鄢芝信访事项（22195）号的回复》等证据为佐证，本院予以确认。 本院认为，宏馨公司作为房地产开发企业，依法取得土地并办理了规划、施工许可证后进行“夜月春晓”项目建设施工，在取得商品房预售许可证后与胡进、戢炳花签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》合法有效，双方应当全面履行合同。 关于宏馨公司主张存在“不可抗力”和“政府行为”影响等免责情形的问题。首先，宏馨公司开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目进行土地置换，从本质上讲，属于企业间的经营行为，是为了双方实现利益最大化所达成的互利互惠协议。土地置换后重新对土地使用权作登记是双方履行合同的应有之义，迟迟不作变更登记本就是合同双方自己漠视自己的权益，与政府相关部门履行职责无关。其次，土地置换发生在2010年12月9日，宏馨公司也据此分别于2014年5月30日、2014年8月22日重新办理了2、4、5号楼的建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。最后，宏馨公司于2015年7月13日取得商品房预售许可证，并对外出售商品房。宏馨公司有充足的时间处理土地置换的问题。但宏馨公司未采取积极、有效的司法救济途径，及时解决建设用地的权属问题，导致至今未办理初始登记的结果。宏馨公司对土地置换后不及时办理使用权变更登记的后果应当有清醒的认识，而本案情形既不符合《补充协议》第四条的约定“政府行为”，也明显不属于法定的“不能预见”、“不能克服”、“不能避免”的情形。故宏馨公司以不可抗力和政府行为免责的抗辩理由不予认可。 关于未办理初始登记的违约责任问题。根据合同第二十条第（一）款初始登记第2项的规定，胡进、戢炳花主张合同约定的按已付款的1%支付违约金，初始登记的违约金计算为376,360元×1%=3,763.60元。 关于逾期办理产权转移登记的违约责任问题。根据合同第二十条第（二）款转移登记第2项的规定，胡进、戢炳花主张从商品房交付之日起730日内取得证书，因逾期办证，按已付款的每日万分之一，自应取得证书期限届满之次日起至实际取得证书之日止，计算支付违约金。鉴于本案宏馨公司至今未取得初始登记，导致转移登记的条件至今不具备，故其主张2018年12月31日-2020年8月3日的违约金，之后产生的违约责任另行主张，本院予以支持。逾期办证的违约金为376,360元×3.65%/年×582日（2018年12月31日起至2020年8月3日止）=21,904.15元。 宏馨公司以初始登记和转移登记的违约责任存在竞合，且初始登记的违约对宏馨公司产生影响，该证书无须颁发与胡进、戢炳花，故应在总的违约金金额中扣除初始登记的违约责任。因初始登记和转移登记的违约责任均有合同明确约定，二者的计算方式也不相同，对该辩称理由不予认可。 综上，胡进、戢炳花主张逾期办理初始登记和转移登记，符合法律规定，本院予以支持。即初始登记的违约金计算为376,360元×1%=3,763.60元、逾期办证的违约金为376,360元×3.65%/年×582日（2018年12月31日起至2020年8月3日止）=21,904.15元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告胡进、戢炳花未办理初始登记的违约金3,763.60元； 二、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告胡进、戢炳花逾期办理转移登记的违约金21,904.15元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计209元，由被告简阳市宏馨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘雪梅 二〇二〇年八月十一日 书记员  华 利