贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初2949号原告：向茜，女,汉族，1990年10月24日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：何誌远，贵州聚联律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱力，贵州乾锋律师事务所律师。被告：贵州高校房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市汇川区大连路143号(医学院内),统一社会信用代码：915203006224468910。法定代表人：王桂林，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗忆，贵州祥景律师事务所律师。原告向茜诉被告贵州高校房地产开发有限责任公司（以下简称高校房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院适用简易程序公开开庭进行审理。原告向茜委托诉讼代理人朱力、何远，被告高校房开公司委托诉讼代理人罗忆到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向茜向本院提出诉讼请求：一、判令被告方支付租金2012年5月1日至2017年4月30日的租金251153元；二、判令被告支付资金占用费89669.4元（计算清单见附件）；三、判令被告承担2020年5月1日起至款项付清之日止的资金占用费；四、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2012年5月签订了合同编号为:2012003730的《商品房买卖合同》，合同签订后，原告与被告达成返租协议,由被告将长沙路汽车城D幢D座1层1-25号营业房租赁给案外人遵义市榕树岛内价购物广场有限公司（以下简称:岛内价公司）。被告将原告购买的房屋租赁给案外人岛内价公司后，案外人岛内价公司按时将租金支付给被告，共计支付租金251153元。但是至今，被告仍未支付原告2012年5月1日-2017年4月30日的租金,原告多次与被告沟通支付租金的事宜，被告都未支付，为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。被告高校房开公司辩称：2012年5月1日至2017年4月30日的租金251153元计算无异议，但是已过诉讼时效以及存在税收问题。一、根据民法总则三年诉讼时效的规定,原告起诉主张2012年5月1日至2017年4月30日的租金,最迟应当在2020年4月30日以前起诉,因此,本案已过诉讼时效；二、原告未支付购房尾款,被告未支付租金的行为并未构成违约,原告要求被告支付资金占用费没有事实及法律依据；三、收取的租金要扣除税费之后再按协议约定的比例进行分配，原告在购买涉案房屋前,被告公司与岛内价公司签订了租赁合约,将涉案房屋出租给岛内价公司。因此,以被告公司名义开具的发票,收取的租金将产生城建税、教育费附加、房产税等税费（详见证据Ｄ1-25房屋出租税金计算情况表（2012年5月1日-2017年4月30日），应当扣除税费后再对税后租金进行分配,原告在庭审中已经提交纳税依据，并且在生效的汇川区民事判决书认定的事实中,原被告双方已经认定2012年5月1日至2017年4月30日已缴纳税金95940.44元；四、被告在2012年10月31日支付给原告24873元的租金应当在应付租金总额中扣除。收取租金的收条虽然不是原告本人签字,但是收取租金并在收据上签字的向时亮系向茜的父亲,通过证人张某的证人证言,可以证实在支付租金时,向茜的母亲唐洪丽也在场。此前唐洪丽就作为向茜的代理人与被告公司签订《协议》,向茜依据该《协议》提起诉讼也是认可了其母亲的代理行为。因此，代理人行为产生的权利义务应当由向茜享有。综上所述,被告未向原告支付租金是由于原告违约在前，被告未支付租金不构成违约，原告要求支付资金占用费没有事实和法律依据。为此，请求依法判决。本院认定事实如下：2012年，高校房开公司就遵义市汇川区遵义汽车城Ｄ座Ｄ栋一层1-25号商业用房与案外人遵义市榕树岛内价购物广场有限公司（以下简称岛内价公司）签订《营业房租立合同》，约定高校房开公司将该租赁物出租给该案外人使用，租赁期限约定为2012年5月1日至2024年4月30日，租赁房面积为81.24㎡，租金为每月50元／平米，第一年至第三年年租金不免，从第四年开始（2015年5月1日起），每年在上年基础上递增5%，租金半年支付一次，提前一个月支付。第一次支付租金的时间为2012年4月1日前，承租人支付租金24372元（2012年5月1日至2012年10月31日）。双方还约定的其余权利义务。2012年5月15日，高校房开公司与向茜签订《商品房买卖合同》，约定由高校房开公司作为出卖人将其开发的位于遵义市汇川区遵义汽车城Ｄ座Ｄ栋一层1-25号商业用房出售给买受人向茜，总价款为755532元。付款方式约定为：由买受人于合同签订之日支付首付款385532元，余款370000元以银行按揭方式支付。还约定买受人逾期付款，自约定的应付款期限届满之次日起实际支付之日止，买受人按日万分之一支付违约金。合同签订后，向茜按约定向高校房开公司交付了首付款385532元。2012年5月18日，高校房开公司就该房向房管部门办理了商品房预售合同备案登记。2012年7月12日，高校房开公司（甲方）与唐洪丽（乙方）签订《协议》，约定：乙方以向茜名义购买甲方开发建设的位于遵义市汇川区，总价款755532元，乙方已付购房首付款385532元，拟向中行贷款370000元，由于乙方已有多笔贷款，未能获得中行审批，故提出退房。鉴于甲方已对该房备案、预告登记证已打、房屋维修基金已交，办理退房手续较困难，经甲、乙双方协商，同意乙方自2012年7月1日起，一年内至多分三次付清购房尾款，并自2012年7月1日起，乙方按所付房款占总房款的比例按实收取该营业用房租金，其余租金由甲方收取。2012年10月31日，高校房开公司按照《协议》约定比例，向向茜支付了2012年5月1日至2013年4月30日的租金24873元，向茜支付向时亮向高校房开公司出具了相应的领款单。2019年，向茜以高校房开公司为被告向本院提起诉讼，请求：判令高校房开公司向向茜支付长沙路汽车城D1-25#营业用房2017年5月至2019年7月期间的租金约160000元（以实际结算为准）。高校房开公司在该案中提起反诉，请求判令：一、向茜向高校房开公司支付购房款370000元；二、向茜向高校房开公司支付违约金82843元（计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的违约金以370000元为本金，按日息万分之一计算至购房款清偿之日）。针对高校房开公司的反诉请求，向茜辩称应当将高校房开公司应当向其支付的2012年5月1日至2017年4月30日的租金用于抵扣购房尾款370000元。本院于2019年11月27日作出（2019）黔0303民初6221号民事判决书，未采纳向茜的辩解意见，遂判决：一、被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）向茜支付租金（2017年5月1日至2019年7月31日）66926.28元。原告（反诉被告）向茜于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司支付购房款370000元。相互抵扣后，由原告（反诉被告）向茜向被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司支付303073.72元；二、原告（反诉被告）向茜于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司支付违约金，违约金以未付购房款为基数，按照每日利率万分之一的标准从2013年7月1日起支付至款项付清之日止；三、驳回原告（反诉被告）向茜的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。向茜不服判决，提起上诉。遵义市中级人民法院于2020年3月25日作出（2020）黔03民终691号民事判决，认为向茜在一审中未主张高校房开公司支付2012年5月1日至2017年4月30日期间的租金，故该项诉请不在该案的审理范畴，遂驳回上诉，维持原判。后向茜就涉案的2012年5月1日至2017年4月30日期间的租金提起了本案诉讼。另查明，案外人岛内价公司向高校房开公司支付的2012年5月1日至2017年4月40日期间的租金总额为251153元。另，（2019）黔0303民初6221号案件中，原、被告均确认涉案营业房于2012年5月1日至2017年4月30日已缴纳税金95940.44元，且双方均认可各自承担一半。本案庭审中，向茜认可唐洪丽代理其与高校房开公司签订《协议》的事实。原、被告均确认首付款385532元占总房价款的51%。另外，高校房开公司申请证人张某出庭作证，证人证实：我于2003年1月至2015年年底在高校房开公司上班，任财务总监。2012年10月31日，我将2012年5月1日至2013年4月30日的租金24873元给向茜的父母向时亮、唐洪丽送过去，由向时亮出具的领款单。他们和公司签订《协议》的时候我在场，所以这个租金是根据《协议》约定，按照公司和承租人之间约定租金标准大概每月50元／㎡，，由公司和原告一人一本，但当时这一笔租金没有计算税金。向茜认可张某的证言，但称坚持认为2012年5月1日至2017年4月30日的租金应当用于抵扣购房尾款。诉讼中，依原告申请，本院对被告高校房开公司的财产采取了财产保全措施。本院认为，原、被告双方于2012年7月12日签订的《协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力，从合同中“经甲、乙双方协商，同意乙方自2012年7月1日起，一年内至多分三次付清购房尾款，并自2012年7月1日起，乙方按所付房款占总房款的比例按实收取该营业用房租金，其余租金由甲方收取。”的表述来看，双方一方面约定了向茜支付购房尾款支付的方式和期限，另一方面约定了高校房开公司向向茜支付租金的比例，两个事项之间用“并”字相连接，可以确定两项合同义务之间是并列的关系，双方并未就以租金抵充购房尾款达成合意，只是高校房开公司向向茜租金的比例多少会随着向茜支付购房尾款数额的增加而增加。更重要的是，（2019）黔0303民初6221号生效判决也否定了向茜以租金抵充购房款的主张。向茜主张以2012年5月1日至2017年4月30日的租金抵充购房尾款，本院不予支持。关于时效抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”在涉案《协议》中，虽然双方对于租金的分配达成了一致的意见，但是对于高校房开公司收到承租人租金后向向茜转付的期限没有做出相应约定，也没有证据证明在本案起诉前，向茜曾催告高校房开公司支付本案所涉期间内的租金，向茜在本案中主张相应租金，未超过诉讼时效期间，故被告高校房开公司提出的时效抗辩不能成立，本院不予采纳。关于租金数额的认定，根据本案查明的事实，2012年5月1日至2017年4月30日向茜并未在首付款之外另行支付购房尾款，故针对该期间内高校房开公司所收到的租金，向茜享有的份额不变，具体为251153元×51%=128088.03元。由于在先达成了税金承担的合意，该合意对双方应具有约束力，且高校房开公司已支付该期间内的租金24873元，因此，高校房开公司还应向向茜支付该期间内的租金128088.03-（95940.44×50%）-24873=55244.81元。关于原告主张的资金占用费，该主张实为向茜要求高校房开公司承担因逾期支付租金而形成的违约损害赔偿责任，但如前所述，双方在涉案《协议》中对于转付租金的期限没有约定，也没有证据证明向茜曾催告高校房开公司支付租金，其主张资金占用费，于法无据，本院不予支持。为此，判决如下：一、被告贵州高校房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内向原告向茜支付2012年5月1日至2017年4月30日的租金55244.81元；二、驳回原告向茜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3210元（已减半收取），由财产保全费2224元，合计5434元，由原告向茜负担4634元，由被告贵州高校房地产开发有限责任公司负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  周嵩松二〇二〇年八月五日法官助理付晓东书记员叶尉义