江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初9055号原告（案外人）：王静，女，1973年1月15日出生，汉族，住新沂市。(未到庭)委托诉讼代理人：连江，新沂市钟吾法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：石磊，男，1970年5月20日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：李伟，邳州市碾庄法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：王桂侠，女，1965年4月4日生，汉族，住邳州市被告（被执行人）兼被告王桂侠委托诉讼代理人：董祥虎，男，1965年3月14日出生，汉族，住邳州市。被告（案外人）：新沂市金桥置业有限公司，住所地新沂市新安街道金桥花园院内。法定代表人:岳桂娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永，该公司职员原告王静与石磊、董祥虎、王桂侠、被告新沂市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王静及委托诉讼代理人连江，被告石磊委托诉讼代理人李伟，被告兼被告王桂侠委托诉讼代理人董祥虎到庭参加诉讼，被告新沂市金桥置业有限公司委托诉讼代理人刘永。本案现已审理终结。原告李静向本院提出诉讼请求：依法撤销（2019)苏0382执841号执行裁定书，解除金澄家园3-1-2002室的查封。确认涉案楼房归原告所有。事实与理由：2019年6月15日原告发现在金桥花园内有执行公告查封金澄家园3-1-2002室的住房，后原告申请执行异议，现申请的执行异议被驳回。涉案的房己在2012年11月19日就被原告购买了，并交清房款进入正常居住了。因开发商新沂市金桥公司与政府之间有纠纷而无法办理房产手续。至于石磊与董祥虎之间是什么关系，原告不知情。本案执行行为以严重损害了原告的合法权益，现主张执行异议之诉。被告石磊辩称：石磊对董祥虎、王桂侠享有合法债权，经人民法院调解确认并申请执行，符合法律规定；原告同被告没有签订合法有效的买卖合同，在查封期间上房入住，违法无效；董祥虎经新沂市政府工作组介入，与金桥公司网签合同合法有效，房屋属于董祥虎。原告没有签订合同，也没有开具发票和办理登记，过错明显，请求驳回原告诉讼请求。被告董祥虎、王桂侠辩称：房子是2018年9月9日签订房屋网签合同，并且有办理房屋产权的权属证明书，我认为原告在我们查封期间上房，依法应予驳回。被告金桥置业公司辩称：我公司未收到原告的购房款，我公司由于欠董祥虎工程款，将房屋抵偿给董祥虎，无任何异议，请求法院驳回原告的诉请。本院经审查查明：本案涉案房产为被告金桥公司开发的位于新沂市新安镇建业路南、公园路西四华里巷以东金澄家园3号楼1单元2002室。该房产自2012年3月9日取得商品房预售许可证。原告向被告金桥公司购买涉案房产，2012年11月19日，被告金桥公司向原告出具收据，载明：“王静，3-1-2002购房款，603914元。被告金桥公司财务记载：603913元，支付王静3号楼1单元2002房款。132.24*4660*0.98”。2016年6月1日，被告金桥公司通知该小区物业上房，原告装修居住至今。该房屋为原告唯一住房。经查，原告王静名下无其他居住房产。因被告金桥公司欠付被告董祥虎工程款，两被告于2018年9月9日签订合同号为XY95579商品房买卖合同并网签备案：“出卖人：新沂市金桥置业有限公司，买受人一：王桂侠，买受人二：董祥虎。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为金澄家园。该商品房为第一条规定项目中的3幢1单元2002号……”。被告石磊与被告董祥虎、王桂侠民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月31日作出（2019）苏0382民初1345号财产保全民事裁定书：“一、查封被申请人所有的位于新沂市新安镇建业南路、公园路西、四华里巷以东金澄家园3号楼1单元2002室（备案合同号：XY95579，保全价值为66万元）；二、查封被申请人所有的位于新沂市新安镇建业路南、公园路西四华里巷以东金澄家园2号楼2单元501室（备案合同号：XY95580，保全价值为66万元）；三、查封登记为被申请人所有的位于新沂市新安镇建业路南、公园路西四华里巷以东金澄家园2号楼1单元1302室（备案合同号：XY95581，保全价值为50万元）。新沂市房产交易中心查询显示：查封时间2019年2月1日。2月13日本院作出（2019）苏0382民初1345号民事调解书：“一、被告董祥虎、王桂侠偿还原告石磊借款本金1115000元，利息711900元，共计1826900元，于2019年2月28日前支付126900元，剩余170万元自2019年3月起每月偿还17万元，于每月28日前支付，至2019年12月28日前付清。如被告任一期未按期履行义务，原告可就被告未还款项一并申请执行。二、本次纠纷一次性了结。三、案件受理费减半收取10621元，保全费5000元，合计15621元，由被告董祥虎承担。原告已预交，被告董祥虎于2019年12月28日前支付给原告……”。调解书作出后二被告未按调解书确定的内容履行义务，申请执行人向本院申请执行。2019年3月18日本院作出（2019）苏0382执841号执行裁定书：“冻结、扣划被执行人董祥虎、王桂侠存款1826900元及迟延履行利息或扣留、提取相应收入或者查封、扣押相应价值财产（以查封、扣押财产清单为准）”。2019年6月本院张贴涉案房产查封公告。原告据此向本院提起执行异议，本院作出（2019）苏0382执异64号执行裁定书，驳回案外人王静的异议请求。原告在法定期限内提起本案执行异议之诉。以上事实有原被告提交的收据、裁定书、调解书、商品房买卖合同，物业管理票据、电费票据、流认单、现场调查照片等证据和庭审笔录在卷佐证。本院认为：本案争议的焦点有三：一是原告和被告金桥公司之间是否成立合法有效买卖合同；二是如原告和被告金桥公司之间成立合法有效买卖合同，其与原告与被告董祥虎、王桂侠与被告金桥公司签订的备案合同的保护顺位何者优先；三是原告能否享有阻却执行权利。一、原告与被告金桥公司之间成立商品房买卖合同且合法有效。本案中，原告与被告金桥公司虽然未签订书面买卖合同，被告金桥公司否认收到购房款，但原告持有加盖被告金桥公司财务章的收据，被告金桥公司内部财务记录记载数额和事由与该收据吻合，可以证明被告金桥公司收到了原告的全部购房款。原告提供了落款日期为2016年6月1日加盖金桥公司公章并由金桥公司董事长刘祥龙、工作人员刘永签名的《业主入户转流认单》，经本院调查该证据原件存放在该小区物业君雄公司处，且被告金桥公司代理人确认系刘祥龙安排出具。原告还提供了加盖徐州君雄国际物业有限公司金桥国际花园管理处公章的物业费收据、电费、自来水、燃气支付记录等证据，结合原告实际入住的事实和上述证据，可以认定原告与被告金桥公司成立事实上的商品房买卖合同。金桥公司已于2012年3月9日取得涉案房屋商品房预售许可证，原告与金桥公司就涉案房屋存在合法有效买卖合同关系，并最晚于2016年6月1日占有居住涉案房屋。二、原告权利优先于被告董祥虎、王桂侠。在涉案房产存在两份买卖合同的情况下，涉案房产存在一房二卖的情形，且均未进行权属登记。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条关于动产多重买卖处理规则，合法占有房屋买受人的权利优先于其他买受人的权利。根据查明的事实，王静已经于涉案房屋查封之前占有使用涉案房屋，并对房屋施行实际控制。虽然被告董祥虎、王桂侠的买卖合同经过网备，法律对于王静的保护顺位优先于董祥虎、王桂侠。原告请求确认房屋所有权应予支持。三、原告王静对案涉房屋享有阻却执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告王静的主张符合上述规定，对涉案房屋享有物权期待权，应停止对涉案房屋的执行措施，解除查封。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、确认位于新沂市属原告王静所有。二、不得对新沂市房产采取强制执行措施，解除对该房产的查封。案件受理费9800元，由被告董祥虎、王桂侠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  纪祥超审 判 员  谢军强人民陪审员  徐 曼二〇二〇年八月十二日书 记 员  汪 晶