呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1946号上诉人（原审原告）:呼和浩特市春川物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州南路49号鹏欣金游城4层。法定代表人：张志庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈隆隆，男，住内蒙古自治区包头市。上诉人呼和浩特市春川物业服务有限责任公司（以下简称春川物业公司）与上诉人陈隆隆物业合同纠纷一案，均不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。春川物业公司上诉请求：一、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7432号民事判决，发回重审或依法改判支持春川物业公司的全部一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由陈隆隆负担。事实和理由：一、春川物业公司要求陈隆隆支付物业费、逾期付款违约金符合合同约定及法律规定。本案，一审法院以春川物业公司与陈隆隆形成事实上的物业合同关系，认定陈隆隆应支付物业服务费。但却以春川物业公司并非租赁合同的一方当事人不能依据租赁合同请求支付违约金为由不予支持关于违约金的诉讼主张，该认定不符合事实情况。首先，陈隆隆与呼和浩特鹏达投资置业有限公司（以下简称鹏达置业公司）签订的《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）第六条约定物业管理费及其他费用，其中6.1约定了物业管理费的标准为每月每平米租赁面积人民币15元，6.3条约定，物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。合同第4.2.2条约定，租金每两个月支付一次，按照先付后用的原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期的固定租金。同时，鹏达置业公司与春川物业公司签订的《前期物业服务合同》第七条第五款约定：物业服务费用按年交纳，业主或者物业服务使用人应在每年9月28日前履行义务（按照当地时间确定，租赁商户按照合同约定）。据此，春川物业公司与陈隆隆之间关于物业服务费的缴纳时间在租赁合同中进行了明确的约定，租赁合同中关于物业费的约定对双方具有法律约束力。其次，一审法院认定《前期物业服务合同》及租赁合同均为有效的合同，陈隆隆应按照租赁合同的约定承担涉案S5-301至352号房屋的物业费。即便是双方形成事实上的物业服务合同关系，在物业费的标准已经按照合同约定得到认定的情况下，一审法院却对物业费的交纳时间及违约责任不予支持，显然属于认定事实上的双重标准。第三，《中华人民共和国合同法》第一百零七条约定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”本案中，陈隆隆未按照合同约定支付物业服务费长达四年的时间，在此期间春川物业公司依照约定提供物业服务。根据法律规定，陈隆隆应该向春川物业公司支付逾期付款违约金，违约金的标准按照租赁合同第十二条12.2及12.2.9约定支付。二、春川物业公司已经将采暖费足额缴纳，陈隆隆依据合同约定应向春川物业公司支付该项费用，一审法院认定事实不清。租赁合同第6条6.4约定，在租赁期间内，陈隆隆应自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公共事业费用，该公共事业费用包含采暖费。重要的是该部分费用已由春川物业公司全额交纳至采暖公司，且陈隆隆在租赁及使用房屋期间实际享受了采暖利益，为采暖利益的最终用户。《物业管理条例》第四十四条约定物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。据此，陈隆隆依据合同及事实应为本案最终承担采暖费的主体，一审法院判决认定错误。陈隆隆辩称，一、陈隆隆不存在任何违约行为，是春川物业公司持续违约，包括未提供符合出租条件的房屋、未提供符合《前期物业服务合同》的服务导致陈隆隆的房屋持续漏雨，并且春川物业公司未按照《前期物业服务合同》第二十条的约定履行物业服务合同义务，《前期物业服务合同》于2016年4月22日已经终止，因此陈隆隆不应当支付任何违约金；二、春川物业公司并非供热服务的提供者或者使用者，同样未接受陈隆隆的委托代为缴纳采暖费或接受供热主体代收供暖费，而且春川物业公司提供的证据也不能证明其加纳的采暖费是否是代替陈隆隆支付的采暖费。综上，陈隆隆不存在任何违约行为，不应当承担违约责任，亦不应当支付任何违约金及采暖费。陈隆隆上诉请求：一、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7432号民事判决，并依法改判陈隆隆支付部分物业费或者发回重审；二、案件受理费由春川物业公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，陈隆隆承租的房屋不符合出租条件，常年漏雨，商场内不断进行改造。2017年9月前，陈隆隆也从未接受春川物业公司提供的任何物业服务，因此，不存在拖欠春川物业公司物业服务费的情况。2015年8月31日前春川物业公司并未提供任何物业服务。2015年9月1日至2017年4月30日期间，金游城商场开始要求收取物业费，但当时物业服务质量严重不达标，因商场主体设计缺陷，整个商场雨季漏雨积水冬季积雪，均要求商户自己清扫门前物业共用区域的积雪积水，且物业共用区域卫生脏乱差，多次给商户掐水断电，最重要的是，2016年8月前给金游城提供卫生间清洁工作的是呼和浩特市宸浩清洁公司员工，从未见春川物业公司处工作人员提供物业服务。2016年金游城进行消防改造持续40天，上述事实经过呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民终3009号民事判决认定，这个期间的物业费陈隆隆不应支付。2017年5月1日至2017年7月31日，金游城意识到本身工程设计缺陷和施工质量问题开始进行封闭改造，改造期间，所有商户停业，依据鹏达置业公司与春川物业公司签订的《前期物业服务合同》第14条的约定，经双方确认查验过的物业共用部分共用设施设备存在工程遗漏、工程缺陷、不合格工程、不能满足使用要求等问题，上述问题由鹏达置业公司负责整改。既然陈隆隆承租房屋存在上述严重质量问题，整改应当免收所有商户物业费，春川物业公司对于该部分主张应当向房屋出租方鹏达置业公司主张，而不应当向陈隆隆主张。2017年9月，商场实际改造完成，重新开业时提供物业服务的物业公司为现在的春川物业公司。2017年12月17日晚，陈隆隆承租的房屋楼上商铺暖气分水阀炸裂，漏水整整一晚，房屋出租方鹏达置业公司及春川物业公司均未能及时发现，未能及时告知陈隆隆，导致陈隆隆承租房屋漏水整整一晚，陈隆隆无奈停业整整两个月进行重新装修。根据《内蒙古自治区物业管理条例》第47条的规定物业服务企业应当履行下列义务：（八）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件。因春川物业公司没有实行24小时值班制，导致漏水持续整整一晚，造成陈隆隆损失持续扩大。综上，2017年9月前，并非春川物业公司提供物业服务，且物业服务质量严重不达标，2017年9月后，春川物业公司未按照《前期物业服务合同》约定以及相关法律规定提供服务，提供的物业服务质量也严重不达标，且因未能及时发现暖气分水阀炸裂漏水，给陈隆隆造成巨大的经济损失，陈隆隆不应全额支付物业费。另，《前期物业服务合同》第20条约定春川物业公司应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项及时处理业主和物业使用的投诉，接受甲方业主和物业使用人的监督。另根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十九条的规定物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：（一）项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话；（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式；（三）物业服务企业的权利和义务；（四）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案；（五）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益；（六）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；（七）其他应当公示的内容。春川物业公司也未能如约履行义务，均系物业服务质量不达标的表现，因此，陈隆隆不应全额支付物业费。其次，《前期物业服务合同》第34条约定本合同期限自2014年4月23日起至2019年4月22日止，春川物业公司诉讼请求至2019年7月31日，超出合同期限范围内的主张不应得到支持。再次，春川物业公司并未履行催告程序，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，人民法院应予支持。春川物业公司辩称，一、一审法院判决支持物业费符合客观事实及法律规定，双方形成了事实上的物业服务合同关系并且具有相关的合同约定，陈隆隆应按合同约定的标准、时间支付相关物业符合费用并支付违约金；二、春川物业公司在提供物业服务过程中，按照合同的标准进行了服务，在一审过程中进行了充分的举证；三、陈隆隆上诉对房屋出租及漏雨问题和春川物业公司不具有合同关系及牵连关系，不属于物业合同的调整范围，一审法院认定符合法律规定；四、房屋漏水是否发生以及发生的原因和责任在一审均无法认定，故房屋漏水不应有春川物业公司承担相关责任。春川物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈隆隆向春川物业公司支付拖欠的2015年1月5日至2019年7月31日物业费548880.10元、支付拖欠的2014、2015、2016年度采暖费60141.30元；第1、2项合计665957.54元；2.判令陈隆隆向春川物业公司支付迟延支付违约金56946.14元；3.判令陈隆隆承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2014年4月23日,鹏达置业公司（甲方）与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由春川物业公司为呼和浩特鹏欣金游城公寓、商业物业提供物业服务，物业管理区域四至为：东至双台什路、南至小台村、西至小台新村、北至南二环，合同期限自2014年4月23日至2019年4月22日止。物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：高层公寓3元/月/平方米、商业物业15元/月/平方米。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业买受人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年9月28日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务（按当地收费时间确定，租赁商户按合同约定）。该合同还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接与验收、专项维修资金、违约责任等事项作出约定。2014年9月30日，鹏达置业公司（甲方、出租方）与陈隆隆（乙方、承租方）签订租赁合同，甲方出租给乙方的房屋坐落于呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S5-301至S5-352室（S5-352暂测面积为10.07平米，实际乙方租赁3.63平米，另6.44平米由其他商户租赁，不计入本合同的租赁面积），该房屋建筑面积657.79平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为儿童早教经营使用，业态限于儿童早教亲子培训。租赁期限为十年，自2015年1月18日起至2025年1月17日止，甲方在2014年10月8日前向乙方交付该房屋。合同3.5免租期约定，自房屋交付日算起，乙方享有100日的免租期，免租期包括装修免租期和经营免租期，装修免租期自2014年10月8日至2015年1月18日止，该装修免租期内乙方应支付装修管理费。免租期计算在租赁期限内，租金自免租期届满之后次日起计算（亦即“租金起算日”）。第四条租金数额及支付方式中4.1约定，租赁期间内，乙方应按本合同约定支付租金，该房屋租金采用月固定租金的计算方式如下：1.自2015年1月18日至2017年1月17日止，每月固定租金26610.35元......。4.2.1约定，......首期租金是指在2015年1月18日至2015年3月17日期间应交纳的租金。第六条物业管理及其他费用中6.1约定，租赁期限内，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业管理费和广告推广费。物业管理费定为每平方米租赁面积每月人民币15元；6.1.1约定，该房屋租赁期间物业管理费支付方式如下：自2015年1月5日至2025年1月4日止，每月物业管理费用为人民币10003.89元。6.2约定，乙方应在签署本合同时支付二个月物业管理费人民币20007.78元，作为首期物业管理费，此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。物业管理费起算日为本合同签署之日。物业管理费包括正常整体营业时间的公共厕所的使用费、垃圾清运费（不包括餐饮业的泔脚垃圾等特殊费用）、公共区域保安费、清洁费、绿化费用、公共部分水电费、公用设备的维修和养护费用以及物业管理人员的工资等。6.4约定，在租赁期限内，乙方自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公用事业费用。该合同还就其他事项作出了约定。庭审过程中，陈隆隆自认现仍使用涉案房屋。2014年12月5日，鹏达置业公司向陈隆隆发出告知函，该函载明根据双方签订的租赁合同，鹏达置业公司指定春川物业公司收取陈隆隆在呼和浩特鹏欣·金游城营运期间的物业费。当日，陈隆隆签收该函。鹏欣金游城S5-301至S5-352房屋2015年1月5日至2019年7月31日期间的物业费为541403.61元（15元/月/平方米×657.79平方米×54个月27天）。一审法院认为，春川物业公司与鹏达置业公司签订《前期物业服务合同》后为金游城广场提供物业服务，鹏达置业公司又与陈隆隆签订租赁合同，将位于金游城广场内的涉案房屋出租给陈隆隆使用，陈隆隆作为涉案房屋的物业使用人在租赁房屋期间与春川物业公司形成事实上的物业服务合同关系，其应按照租赁合同的约定承担其租赁涉案房屋期间的物业费。对于春川物业公司主张陈隆隆支付2015年1月5日至2019年7月31日期间物业费的诉讼请求，陈隆隆辩称起租时间由2015年1月5日改为2015年1月18日，物业费也应于2015年1月18日起付，春川物业公司认为免租期仅约定了免租金，未约定免物业费，物业费应自2015年1月5日起算，不认可陈隆隆的意见，一审法院认为，因春川物业公司实际为金游城广场提供物业服务，且知晓租赁双方在租赁合同中约定的陈隆隆承担物业费的起始时间为2015年1月5日，陈隆隆主张支付物业费开始时间变更为2015年1月18日，但未提供证据，故对春川物业公司提出的物业费从2015年1月5日起算的意见，应予以采纳；对于春川物业公司提出物业费按每月10003.89元计算的意见，其未对该主张的计算依据作出合理说明，且租赁合同、前期物业服务合同当中均有以15元/月/平方米按建筑面积计算物业费的约定，故一审法院认为应参照前期物业服务合同约定的15元/月/平方米的标准确定物业费，即陈隆隆向春川物业公司支付2015年1月5日起至2019年7月31日期间的物业费541403.61元，对其主张的上述期间的物业费本院按照541403.61元予以支持。对于陈隆隆提出的不应支付2019年4月22日以后物业费的抗辩意见，因2019年4月23日后陈隆隆仍在使用涉案房屋，春川物业公司亦仍为涉案房屋提供物业服务，陈隆隆应当支付费用，对其该项抗辩意见，不予采纳。对于春川物业公司依据租赁合同约定主张陈隆隆支付延期付款违约金的诉讼请求，其并非租赁合同的一方当事人，其无权依据租赁合同主张违约金，对其该项诉讼请求，不予支持。对于春川物业公司主张陈隆隆支付采暖费的诉讼请求，因前期物业服务合同及租赁合同当中均未约定采暖费由春川物业公司负担，陈隆隆亦辩称招商过程中承诺包暖故租赁合同中没有采暖费的约定，且对春川物业公司称代其交纳采暖费提出异议，春川物业公司亦未举证证明其确已代陈隆隆交纳涉案房屋的采暖费，故对其该项诉讼请求，不予支持。对于春川物业公司主张支付律师费的诉讼请求，因无合同依据，且其未提供证据，不予支持。对于陈隆隆提出的涉案承租房屋不符合出租条件、常年漏雨、商场内不断进行改造的辩称意见，属房屋是否适租问题，不属本案物业服务合同纠纷调整范围，其可另行主张权利；对于陈隆隆提出的楼上漏水，春川物业公司未及时通知，致使其损失扩大的辩称意见，其仅在本案中提出抗辩，根据其提供照片，无法确认其损失及春川物业公司的责任，对其该项抗辩意见，不予采纳；对于陈隆隆提出的其他抗辩意见，因其未提供相关证据佐证，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈隆隆于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市春川物业服务有限责任公司支付物业费541403.61元；二、驳回呼和浩特市春川物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费10460元(春川物业公司已预交)，由陈隆隆负担9215元，由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担1245元。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、春川物业公司请求陈隆隆支付违约金及采暖费的诉讼请求是否成立；二、陈隆隆所主张的春川物业公司未提供物业服务或提供物业服务不符合相关法律以及合同约定的抗辩是否成立。本院认为，春川物业公司与陈隆隆因鹏达置业公司分别与春川物业公司签订的《前期物业服务合同》以及与陈隆隆签订的租赁合同而形成了事实上的物业服务合同关系，春川物业公司据此向陈隆隆主张物业费的诉讼请求成立，春川物业公司主张的违约金，因其并非租赁合同的主体，故其不能据此向陈隆隆主张违约金，故本院对春川物业公司的该项上诉请求不予支持。对于陈隆隆主张春川物业公司未提供物业服务或提供物业服务不符合相关法律以及合同约定的抗辩，其一，陈隆隆主张商场常年漏雨、消防改造、封闭改造均系租赁合同所调整的范围；其二，陈隆隆所举证据不能证明实际提供物业服务并非春川物业公司，退一步讲，即使由其他公司实际提供某项物业服务，因与陈隆隆建立物业服务合同关系的系春川物业公司，且陈隆隆作为接受服务的一方，其应当向春川物业公司支付物业费；其三，陈隆隆所述的2017年12月17日的漏水事件，因现有证据不能证明损失的数额以及能否归责于春川物业公司，故陈隆隆不能以此抗辩，故本院对于陈隆隆请求减免物业费上诉请求不予支持。对于春川物业公司主张的采暖费，租赁合同并未明约定涉案房屋产生的采暖费的负担，春川物业公司所举证据已不能证明其代陈隆隆缴纳了采暖费，故本院对春川物业公司该项上诉请求不予支持。综上所述，春川物业公司、陈隆隆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20920元，由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担10460元，陈隆隆负担10460元。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 张蒙江审判员 蔡世杰二〇二〇年八月二十八日（法官助理 乌日汗书记员 解海波