湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6021号上诉人（原审被告）：戴玉娥，女，1962年12月12日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：赵少岚，湖南琼武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市国有资本投资运营集团有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区滨江景观道6号滨江新城展示中心3楼306房。法定代表人：刘剑锋，董事长。委托诉讼代理人：谢博洪，湖南金州律师事务所律师。原审被告：长沙市岳麓区七风格理发店，住所地长沙市岳麓区观沙岭街道滨江潇湘大道与银盆岭大桥交汇处东北角滨江文创市集C1-1、C2-4号。经营者：周林鸿。上诉人戴玉娥因与被上诉人长沙市国有资本投资运营集团有限公司（以下简称“长沙国投公司”）、原审被告长沙市岳麓区七风格理发店（以下简称“七风格理发店”）返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初13927号民事判决，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴玉娥的上诉请求：撤销原判，驳回长沙国投公司的诉讼请求。事实与理由：一审判决证据不足，适用法律错误。一、案涉房屋系违章建筑，上诉人无法提供房屋产权证证明本案房屋为其名下合法房屋。依据法律规定，只有提供不动产证书或房屋所有权证书，才属于具备合法有效不动产证明。否则即为违章建筑。案涉房屋系违章建筑，长沙国投公司无权要求上诉人腾房和支付房屋占有使用费。二、因案涉房屋为违章建筑，无合法权属证书，故不存在合法面积。长沙国投公司所委托的评估机构所做的占有使用费评估价格15元每月每平方米，即2700元每月缺乏法律依据。一审虽认定评估缺乏法律依据，但仍然判决后续房屋的占有使用费按此标准要求上诉人支付。退一步讲，即使应当支付占有使用费，法院亦无职权酌情判决某一具体金额。一审判决明显没有事实与法律依据。三、一审判决上诉人按100元每日的标准向长沙国投公司支付迟延履行金，没有法律依据。本案即使上诉人应腾房，长沙国投公司也没有损失，标的物仍在，而且在原判决第二项中已判决支付费用了，再判决迟延履行金明显对上诉人不公平。退一步讲即使应支付迟延履行金，长沙国投公司有损失，也应由第三方的评估机构对损失予以评估，一审法院无权直接判决要求上诉人支付100元每天的迟延履行金。被上诉人长沙国投公司辩称，请求二审法院维持一审判决。涉案房屋系根据政府文件从长沙国资公司划拨给长沙国投公司。虽未办理产权证，但是所有权权属清晰，且出租房屋不一定要求是所有权人，产权证也并非排除租赁关系的证据之一，所以长沙国投公司对涉案房屋享有所有权。上诉人自2018年7月1日未向长沙国投公司支付任何费用，也没有和长沙国投公司建立租赁关系，长沙国投公司多次和上诉人协商，上诉人拒不协商，长沙国投公司在2019年10月10日向一审法院起诉，故此除了戴玉娥向长沙国投公司交纳租金的事实有待查明外，长沙国投公司对一审判决认定的事实及理由均予认可，请求法院维持原判，并尽快判决。原审被告未到庭亦未提交书面答辩。长沙国投公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令戴玉娥、七风格理发店立即腾退房屋；2、请求依法判令戴玉娥、七风格理发店以15元/月/平方米的标准从2018年7月1日支付至实际腾退之日止房屋占有使用费427500元（现暂时计算到2019年10月1日）；3、请求依法判令戴玉娥、七风格理发店承担本案诉讼费、保全费等。一审认定事实，2010年11月1日，长沙中意电器集团有限公司（甲方）与戴玉娥（乙方）订立了《房屋租赁合同》，内容载明乙方租赁甲方桐梓坡路178号冷柜厂内面积约180平方米房屋作办公用房。房屋租金为每月2000元，每季度缴纳一次，先交后用，且每季度提前10天交清。合同签订时，乙方向甲方交纳保证金2000元，协议解除时，乙方如无违约行为和欠费，甲方退还保证金。合同签订后，乙方向甲方交纳一个季度的租金和保证金，合同即生效，考虑到房屋需整修，租赁开始日期从2010年11月1日算起。租赁期限为一年，租赁期限内若甲方房屋遇拆迁或开发，以及长沙市企业国有资产经营公司处置土地时，本协议无条件解除，且乙方不得追索甲方责任，并放弃该房屋的优先受让权，但甲方需提前一个月通知乙方，乙方应在接到通知后，做好搬出甲方房屋的工作。2011年1月1日，长沙国资公司（原长沙市企业国有资产经营有限公司，甲方）与戴玉娥（乙方）订立了《房屋租赁合同》，内容载明乙方与长沙中意电器集团公司于2010年11月14日签订《房屋租赁合同》，租赁长沙中意电器集团公司位于岳麓区冷柜厂内车间，面积约180平方米。鉴于上述房屋已于2010年12月5日通过公开拍卖由甲方成功受让，根据中华人民共和国合同法相关规定，现就乙方继续承租甲方房屋相关事宜，达成一致并签订本合同，以便共同遵守。乙方与长沙中意电器集团公司于2010年11月1日签订的《房屋租赁合同》继续有效，原合同约定的长沙中意实业发展有限公司的权利义务由甲方依法承继。自2011年1月1日起，乙方向甲方履行义务，包括但不限于按原房屋租赁合同约定的租金标准和支付方式支付至甲方指定账户。乙方向甲方支付房屋租赁保证金2000元，乙方原向长沙中意电器集团公司已交纳的保证金由长沙中意电器集团公司移交给甲方，由甲方统一更换保证金凭据。租赁关系终止时，如不存在扣款事由，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方。2018年6月22日，长沙市人民政府国有资产监督管理委员会出具《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》（长国资产权［2018］92号），内容载明：长沙市国有资产经营集团有限公司，你公司《关于国有资产划转有关问题的请示》（长国资集团【2018】79号）收悉。根据《关于组建长沙市国有资产经营集团有限公司和长沙市国有资本投资运营集团有限公司的批复》（长政函［2016］15号）文件精神，现就你公司所拥有的部分资产无偿划转事项批复如下：一、同意将你公司位于岳麓区土地使用29259.71平米【权证号为长国用（2007）第044431号及相对应的房屋资产10756.71平米和7处构筑物（详见附表）】按现状无偿划转至长沙市国有资本投资运营集团有限公司，与资产相关的债权债务一并划转。二、你公司应做好划转资产的账务处理，及时办理划转的相关手续。三、你公司按照制定的《债务处置方案》，做好相关债务处置的工作，协调好与相关债权人的关系。2018年6月30日，长沙国资公司（甲方）与长沙国投公司（乙方）订立了《国有资产划转协议》，内容载明：被划转企业原长沙中意电器集团公司长沙冷柜厂，位于长沙岳麓区，注册资本为人民币2221万元，2010年12月30日破产终结（详见市中院（2008）长中民破字第0528-10号《民事裁定书》），现工商登记状态为“注销”。本次划转标的为甲方在被划转企业中拥有的土地、房屋建筑物和构筑物，具体如下：（一）土地1宗：位于长沙市岳麓区宗，权证号为长国用（2007）第44431号，面积为29259.71平方米，使用权类型为工业划拨地。（二）房屋建筑物18项：甲方原拍卖受让被划转企业的11处有权证房屋，面积为7382.13平方米；甲方原拍卖受让被划转企业的5处无权证房屋，面积为3199.95平方米；未纳入拍卖范围但被划转企业已移交的2处无权证房屋，面积为174.63平方米。（三）构筑物7项：未纳入拍卖范围，但被划转企业已移交给甲方的7处构筑物。本协议签订生效后，甲方需在10个工作日内办理完成划转资产实物交付乙方的所有相关工作，包括但不限于甲方现有的资产清单、资产相关管理档案资料（如有租赁合同、权属证明书原件则一并提供）等，并办理完成资产实物交付乙方控制的相关手续。同时，甲方需协助乙方办理相关登记手续，以保证本次资产划转依法顺利进行。交付资产中存在租赁关系的在本协议签订生效后，租赁关系转移给乙方，即自本协议签订生效之日起租赁收入由乙方享有。2019年7月18日，长沙国资公司与长沙国投公司共同作出《通知》，内容载明：根据长沙市人民政府《关于组建长沙市国有资产经营集团有限公司（下称“国资集团”）和长沙市国有资本投资运营集团有限公司（下称“国投集团”）的批复》（长政函［2016］15号）及长沙市国资委《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》（长国资产权【2018】92号）文件要求，长沙市岳麓区地块及地上物业（下称“桐梓坡物业”）已于2018年6月30日由国资集团划转至国投集团。国资集团、国投集团已于2018年7月4日向贵方联合发函告知了上述事项。根据有关法律规定，国投集团有权收回该房屋。现国资集团、国投集团再次函告如下：1、截至本通知发出之日，贵方仍持续使用国投集团名下物业，但未与国投集团书面签订任何协议，亦未向国投集团支付任何费用。请贵方自收到本通知书之日起五个工作日内前往国投集团对接房屋租赁的相关事宜。若贵方逾期未对接或未与国投集团就房屋租赁事宜达成一致的，国投集团将依法收回该房屋，并按照市场价格依法向贵方收取房屋占用费。2、国投集团自2019年7月1日起对出入桐梓坡物业的车辆收取停车费用（具体收费标准详见该物业院内设置的停车费告知牌）。请贵方遵守相关规定按时支付停车费用。另查明，1、戴玉娥一直向长沙国资公司支付租金。2、长沙国投公司委托湖南艾普瑞资产评估有限公司对其持有的涉案房地产进行租金价格评估，得出如下评估结论：在评估基准日2019年5月10日，戴玉娥所租赁的房地产评估租赁单价为15元/平方米/月。一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、《房屋租赁合同》的效力及解除问题。2、长沙国投公司是否有权要求戴玉娥腾房。3、房屋占用费的计算问题。4、七风格理发店是否应当承担责任。关于《房屋租赁合同》的效力及解除问题。《房屋租赁合同》系戴玉娥与长沙国资公司的真实意思表示,且没有违反法律、行政法规的禁止性规定,内容合法有效,应受法律保护。双方当事人均应按合同履行各自的义务。按照合同约定，长沙国资公司处置土地时，本协议无条件解除。根据《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》《国有资产划转协议》均可以证明长沙国资公司将其名下所有的岳麓区土地及其附属建筑物、构筑物一并转让给长沙国投公司，故《房屋租赁合同》约定的解除条件已经成就。现长沙国投公司举证不足以证明长沙国投公司、长沙国资公司联合作出的解除合同通知已送达给戴玉娥，一审法院酌情认定《房屋租赁合同》于长沙国投公司诉诸法院之日即2019年10月10日起解除。关于长沙国投公司是否有权要求戴玉娥腾房的问题。戴玉娥抗辩认为戴玉娥没有租赁长沙国投公司房屋，根据长沙国资公司与戴玉娥于2011年1月1日订立的《房屋租赁合同》且戴玉娥一直向长沙国资公司缴纳租金，足以认定戴玉娥占有涉案房产的事实。戴玉娥抗辩认为涉案房产为违章建筑，长沙国投公司无权要求戴玉娥腾房。一审法院认为，涉案房产原为长沙中意电器集团公司所有，后经司法拍卖转让给长沙国资公司，长沙国资公司又与长沙国投公司协议转让涉案不动产，戴玉娥未能提出相反证据推翻长沙国投公司的证据，对其抗辩主张一审法院不予采信。虽然现未办理转让登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，基于合同关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。故长沙国资公司将涉案不动产转让给长沙国投公司，长沙国投公司有权对不动产进行处分、收益。根据长沙国投公司、长沙国资公司向戴玉娥的《通知》，长沙国资公司与戴玉娥订立的《房屋租赁合同》已解除，戴玉娥理应将涉案不动产进行归还，长沙国投公司主张戴玉娥腾退房屋合理有据，一审法院予以支持。关于房屋占用使用费问题。长沙国投公司主张戴玉娥支付从2018年7月1日至实际腾空之日止的房屋占用使用费。《房屋租赁合同》于2019年10月10日起解除，戴玉娥在合同解除后，并未向长沙国投公司支付租金，而是继续向长沙国资公司支付租金，戴玉娥以其已向长沙国资公司支付租金的抗辩理由不足以对抗长沙国投公司的主张，戴玉娥应向长沙国投公司支付2019年10月10日之后的房屋占用使用费。戴玉娥可另行向长沙国资公司主张退还已支付租金。至于戴玉娥向长沙国资公司支付的2019年10月10日前的租金，应由长沙国投公司自行向长沙国资公司主张。另，戴玉娥与长沙国资公司之间的《房屋租赁合同》已解除，长沙国投公司与戴玉娥未订立租赁合同，长沙国投公司主张以租金评估价格15元/月/平方米支付支付自2018年7月1日至实际腾退之日止的房屋占用使用费，缺乏法律依据，一审法院结合《房屋租赁合同》中月租金2000元/月的约定，酌情认定房屋占用使用费支付标准如下：如戴玉娥于2020年3月31日前腾空房屋，则戴玉娥应向长沙市国有资本投资运营集团有限公司支付按照2000元/月标准自2019年10月10日至腾房之日止的房屋占用使用费；如戴玉娥未在2020年4月1日前腾空房屋，后续房屋占用使用费按照2700元/月（180平方米×15元/月/平方米）标准进行支付。关于七风格理发店的责任，长沙国投公司未能举证证明七风格理发店实际占有涉案房产，戴玉娥主张与七风格理发店之间存在合作关系，亦未提交证据予以证明，故长沙国投公司主张七风格理发店承担责任，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限戴玉娥于判决生效之日起十五日将位于长沙市岳麓区平方米的冷气厂车间腾空，返还给长沙市国有资本投资运营集团有限公司；二、限戴玉娥于判决生效之日起十五日内向长沙市国有资本投资运营集团有限公司支付自2019年10月10日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费（具体标准为：2020年3月31日前为2000元／月，2020年4月1日起为2700元／月）；三、驳回长沙市国有资本投资运营集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向长沙市国有资本投资运营集团有限公司支付迟延履行金（标准为100元／日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取406元，由戴玉娥负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本院的争议焦点为戴玉娥应否腾空案涉房屋并返还给长沙国投公司以及支付相应的案涉房屋占有使用费。本案中，《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》、《国有资产划转协议》以及戴玉娥分别于2010年11月1日、2011年1月1日与长沙中意电器集团有限公司、长沙国资公司签订的两份《房屋租赁合同》等可证明涉案房产原为长沙中意电器集团公司所有，后经司法拍卖转让给长沙国资公司，长沙国资公司又与长沙国投公司协议转让涉案不动产，将其名下所有的岳麓区土地及其附属建筑物、构筑物一并转让给长沙国投公司。长沙国投公司依据上述转让协议享有对案涉房产进行处分和收益的权利。戴玉娥以案涉房屋属于违章建筑，无不动产权证，不属于长沙国投公司所有的上诉主张与上述事实不符，本院不予支持。一审根据长沙国资公司与戴玉娥于2011年1月1日订立的《房屋租赁合同》关于国资公司处置土地时协议无条件解除的约定及长沙国投公司、长沙国资公司向戴玉娥作出《通知》的事实认定戴玉娥应将其占有案涉房产归还给长沙国投公司并无不当，本院予以维持。一审根据《房屋租赁合同》于2019年10月10日已解除，戴玉娥在合同解除后未向长沙国投公司支付租金的事实酌情认定戴玉娥支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。另外，一审判定100元每天的迟延履行金并不违反法律规定，本院予以维持。综上，上诉人戴玉娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由上诉人戴玉娥负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年八月一日法官助理冷子剑书记员叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。