浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初1088号 原告：招商银行股份有限公司金华分行，住所地金华市婺城区双龙南街1151号。 负责人：苏高翔，该行行长。 委托诉讼代理人：杨扬，浙江杰正律师事务所律师。 被告：林辉寰，男，1979年10月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：杨陈，女，1985年4月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 二被告共同委托诉讼代理人：陈永平，浙江天潮律师事务所律师。 被告：金华市绿盛房地产开发有限公司，住所地浙江省金华市婺城区解放东路302号第9层。 法定代表人：叶慧统。 被告：浙江诚毅投资有限公司，住所地浙江省磐安县安文镇花月路123号。 法定代表人：陈星亮。 原告招商银行股份有限公司金华分行（以下简称招商银行）与被告林辉寰、杨陈、金华市绿盛房地产开发有限公司、浙江诚毅投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，后因无法直接向被告浙江诚毅投资有限公司送达法律文书，本案依法转为普通程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告招商银行的委托诉讼代理人杨扬、被告林辉寰、杨陈的委托诉讼代理人陈永平到庭参加诉讼，被告金华市绿盛房地产开发有限公司、浙江诚毅投资有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告招商银行向本院提出诉讼请求：1.立即解除原告与四被告签订的编号为579542000217的《个人购房借款及担保合同》；2.判令被告林辉寰、杨陈立即归还借款本金2231250元、利息、罚息、复息2065.15元，合计人民币2233315.15元（利息暂算至2019年12月24日，以后利息按合同约定计算至实际履行之日止）；3.判令被告林辉寰、杨陈支付原告为实现债权支付的律师费39000元；4.判令被告金华市绿盛房地产开发有限公司、浙江诚毅投资有限公司对上述第二、第三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.原告对被告林辉寰、杨陈共同所有的位于市区××路××路××号花园××幢××房产（权证号码：金房预字第0××3号）的折价、拍卖或者变卖价款享有优先受偿权；6.判令本案的诉讼费用由四被告承担。事实与理由：被告林辉寰、杨陈为夫妻。2009年11月16日，被告林辉寰、杨陈及被告金华市绿盛房地产开发有限公司、浙江诚毅投资有限公司作为保证人与原告签订了合同编号为579542000217号的《个人购房借款及担保合同》一份，约定：借款用途为用于购买位于金华市××号花园××幢××房产；借款金额为4500000元；借款期限360个月，即从2009年11月16日起至2039年11月16日止；合同执行年利率为基准利率下浮15%，即为年利率5.049%；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%的计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；抵押人愿意以其从被告金华市绿盛房地产开发有限公司处购买的金华市××号花园××幢，抵押价值450万元（下称抵押物）的权益抵押给原告（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、处置费等原告实现债权和担保权的费用；抵押期间为抵押权设立之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间；保证人自愿为借款人在本合同下的债务提供连带责任保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金；损害赔偿金、原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）；保证人自愿放弃要求原告首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段的权利；未按本合同约定还本或付息的，原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与原告无关，原告有权选择继续履行合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。借款人出现经营变动等任何改变，且原告依其自主判断认为可能危及本合同项下债权实现行为的，视为借款人违约；原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人清偿本合同项下所欠的全部债务。2009年11月16日，原被告办妥了金华市××号花园××幢抵押预告登记手续。同日，原告按约向被告指定的账户发放了借款4500000元。2009年11月至2019年12月期间，原告在了解到抵押房屋已可以办理房地产权证及正式抵押登记手续后，已多次向被告催办以及寄送《提前收贷通知书》，但被告未依约办理。根据与被告签署的《个人购房借款及担保合同》的第26条、38条、39条的规定，认为被告林辉寰、杨陈未按约办理相关抵押登记手续危及了本合同项下债权实现行为，且原告有了解到该房屋另有人曾向金华市仲裁委员会主张所有权。原告有权根据《合同》第39条，选择要求借款人提前偿还本合同项下的全部贷款。杨陈作为林辉寰的妻子，同时作为在《个人贷款／授信额度申请表》签字的共同还款人、共同抵押人质押人，应具有共同归还贷款的责任。同时原告有权要求保证人被告金华市绿盛房地产开发有限公司、浙江诚毅投资有限公司清偿本合同项下所欠的全部债务。截至2019年12月24日，林辉寰、杨陈尚欠原告借款本金人民币2231250元、利息、罚息、复息人民币2065.15元，合计人民币2233315.15元。综上，原告认为双方签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，被告未按约办理抵押登记手续属于违约行为，应依法承担民事责任。原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特诉至贵院、望判如所请。 被告林辉寰、杨陈答辩称：1、解除合同的理由不能成立。理由如下：二被告一直按约还款，没有违约行为；案涉房屋不能办理抵押过户登记手续并非二被告的原因，而是金华市绿盛房地产开发有限公司的原因造成的，第一被告和第三被告也在进行协商；合同是原告单方制作的合同，且内容繁多，有关条款的权利义务明显失衡，有些格式条款如合同约定的38条、39条，原告并未向被告明确说明，应属无效条款。原告在2009年10月就知道可以抵押的事实，但是一直没有主张解除合同，参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释的相关规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在知道或者应当知道的情形后一年内行使解除权，现原告申请解除合同，已经超过了一年的除斥期间；原告的诉请是错误的，如变更为被告协助办理抵押登记，是合理合法的，被告只是有义务配合办理抵押过户手续；合同法强调的是交易的稳定性，现正处于新冠疫情期间，最高人民法院的相关指导意见规定，如合同能够履行的，应当进行调解，而不应当直接进行解除。2、如案涉合同解除，原告的相关诉请都不能成立。首先，关于被告杨陈的诉请不能成立，杨陈不应承担共同还款责任。因为共债共签是夫妻共同债务的基本原则，本案的借款明确约定是林辉寰的个人债务，应当由个人承担。虽然杨陈在共同还款申请表中签字，但这是原告单方制作的，加重了被告的义务。应认定为杨陈的个人债务。其次，律师费不应由被告负担。因为没有原告实际支付的凭证，律师费是否实际支付，我国目前并未实行律师强制代理支付，故律师费的支出是否必要。再次，律师费的支出，应符合合同约定。根据合同约定，只有当被告未能按约支付贷款本息的情况下，律师费才能由被告来负担；3、原告的诉请是相互矛盾的。原告诉请的优先受偿权与解除合同之间并不相互矛盾，为何一定要解除合同。抵押预告登记只是排他性的请求权，是债权，原告不享有优先受偿权。本合同的期限是30年，被告也一直在按约还款，原告的诉请数字是不能成立的，因为起诉之后，被告是一直在还的。 原告招商银行补充诉称：原告解除合同的主要原因并非是被告未按约还款，而是被告一直没有进行办理正式的抵押登记，加上本案的房屋权属有争议，因为案涉房屋已经他人装修并居住，且该案已经仲裁。基于上述两个理由，原告有权根据合同约定，解除合同并要求被告承担全部的还款责任和损失。 被告金华市绿盛房地产开发有限公司、浙江诚毅投资有限公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求向本院提交下列证据材料：1、原告的营业执照、负责人身份证明书一份、证明原告的诉讼主体资格；2、被告林辉寰、杨陈身份证、结婚证，金华市绿盛房地产开发有限公司、浙江诚毅投资有限公司企业信息复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格和被告林辉寰、杨陈系夫妻的事实；3、《个人购房借款及担保合同》一份；4、《个人贷款借款借据》一份；5、《个人贷款／授信额度申请表》一份，上述三组证据证明原告向被告提供贷款，被告杨陈知晓该笔借款且在共同还款人声明处签字及第三、第四被告承担连带保证责任的事实；6、《商品房买卖合同》复印件；7、金华市预售商品房合同备案证明复印件一份，上述两组证据证明被告林辉寰购房的事实；8、金华市××号花园××幢抵押预告登记一份，证明金华市××号花园××幢抵押预告登记的事实；9、提前收贷通知书，证明原告已通知被告办理房地产权证和正式抵押登记，否则解除合同的事实；10、《律师函》及快递凭证一份，证明原告委派律师督促被告及时办理房地产权证和正式抵押权登记手续，否则解除合同等事实；11、贷款关键信息、贷款附属信息一组，证明原告向林辉寰发放贷款，且被告尚欠原告欠款的事实；12、委托代理合同、律师费发票及付款凭证，证明律师费支付的事实；13、不动产查询结果单一份，证明林辉寰的房产存在抵押且抵押权人为招商银行且案涉房产于2013年就被查封的事实；14、被告杨陈的收入证明一份，证明被告杨陈向原告提供收入证明一份，其目的就是为了申请贷款的事实；15、林辉寰名下还款流水，证明原告提供的还款账单是真实的。被告对证据1、2、6、7、8均无异议，本院确认上述证据的证明力。被告对证据3、4、5的真实性无异议，但是对合法性、关联性有异议，但是认为上述合同是原告单方制作的格式合同，加重了被告的义务，提前收回贷款的约定是无效的。本案借款是林辉寰个人的贷款，杨陈不应承担共同还款责任。借款借据记载的还款日期与合同载明的还款期限不一致，合同期限为20年，且已履行了11年，应继续履行。同时证据6、7、8也能购印证贷款系林辉寰的个人债务，杨陈不应承担共同还款责任。本院认为，被告对合同的真实性无异议，且已履行合同11年左右，足以说明被告对合同内容的认可被告杨陈在《个人贷款／授信额度申请表》中作为共同还款人签字，故本院认为被告的异议不成立，本院依法确认该组证据的证明力。对证据9、10的三性均有异议，因为上述法律文书原告的送达的时候采取的是邮寄送达，原告应当提供其本人签收的快递面单，仅凭电脑打印的材料且未经邮政机关的签收，故仅凭该组证据达不到证明目的。本院认为，原告已提供了邮寄送达的相关凭证，且快递面单中载明的地址及号码均系被告使用，故本院认为被告的异议不成立，本院确认组证据的真实性。对证据11的三性均有异议，认为该份证据是原告单方面制作的，且被告一直还款，所以不可能产生利息、罚息等费用，故达不到证明目的。本院认为，被告未能提供相应证据予以反驳，且庭审中原告对利息自认系按合同约定利息计算，故本院对被告的异议不予采信，本院确认该组证据的证明力。对证据12真实性有异议，因为单据记载的章是杭州分行的章，与本案没有关联，且律师费不符合合同约定。本院认为，被告已提供了律师费发票及相应支付凭证，足以证明原告支付律师费的事实，故被告的异议不成立，本院确认该组证据的证明力；对证据13被告认为形式上应该是真实的，且查封状态是动态的，需要进一步核实有无解封或具体情况，庭后三日内将质证意见在移动微法院上发表。后被告未在法庭给予的期限内对上述证据提出异议，本院经审查，确认该组证据的证明力；对证据14真实性没有异议，关联性有异议。经审核，本院确认该组证据的真实性；对证据15被告未在法庭给予的期限内对上述证据提出异议，本院经审查，确认该组证据的部分证明力；本院依原告的申请调取了申请人朱旗、丁易与被申请人金华市绿盛房地产开发有限公司仲裁案的仲裁申请书、变更仲裁请求申请书（二份）、金华市绿盛房地产开发有限公司的答辩状一份，证明案涉房屋存在权属争议的事实。原告方质证称对证据的三性均无异议，证明本案争议房屋确有案外人争议房屋所有权，且房屋已经被交付至案外人，被案外人实际装修并使用争议房屋，本案被告存在根本违约的事实。被告林辉寰、杨陈对上述证据的关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的。首先根据物权公示原则，案涉房屋已经抵押给原告，其他处分均为无效，其次抵押合同属于从合同，被告林辉寰、杨陈一直在履行主合同，没有违约。原告设置的格式条款无效，案涉合同不能解除。本院认为，被告林辉寰、杨陈对该份证据的真实性未提出异议，从上述证据中可以看出案涉房产存在权属争议的事实，且案涉房屋已经他人装修并入住且权属争议一案也在仲裁处理中。故本院对该组证据的证明力予以确认。 根据确认证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下： 2009年9月28日，被告林辉寰作为借款人、被告杨陈因购房贷款需要作为共同还款人向原告提交《个人贷款／授信额度申请表》一份，申请额度为532万元。2009年11月16日，被告林辉寰作为借款人、被告杨陈作为共同抵押人、金华市绿盛房地产开发有限公司、浙江诚毅投资有限公司作为保证人与原告招商银行股份有限公司金华分行签订了编号为579542000217的《个人购房借款及担保合同》，约定借款人从金华市绿盛房地产开发有限公司购买金华市××号花园××幢的房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款；贷款金额为450万元，贷款期限360个月，从2009年11月16日至2039年11月16日止，具体贷款期限以借款借据为准；贷款利率中国人民银行公布的贷款基准年利率5.94%为基础下浮15%，即为年利率5.049%；借款人未按本合同约定按时足额清偿贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息；如因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权选择宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担保证责任；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费等均由借款人承担。抵押人或者抵押物发生权属存在争议等情形的，即视为已经发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用等，合同还对其他事项进行了约定。被告金华市绿盛房地产开发有限公司、被告浙江诚毅投资有限公司作为保证人在合同中盖章。2009年11月16日，原告向被告发放贷款450万元，借款借据载明借款期限为2009年11月16日至2029年11月16日，借款用途为购房，贷款年利率为5.049%。同日，林辉寰名下的婺城区市区丹光路以南，规划路以东首创·五号花园7幢07房产办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为招商银行股份有限公司金华分行。截至2020年8月31日，被告尚欠原告借款本金2081250元、利息3611.84元。庭审中，被告林辉寰、杨陈自认目前房产尚未办理房产证，故正式的抵押登记手续无法办理。 另查明，2017年7月28日，案外人朱旗、丁易（申请人）为与金华市绿盛房地产开发有限公司（被申请人）商品房买卖合同纠纷一案向金华仲裁委员会提起仲裁，要求金华市绿盛房地产开发有限公司办理金华市首创五号花园7幢房屋产权登记。金华市绿盛房地产开发有限公司在该仲裁案件中提交答辩称2012年9月24日双方签订《认购书》，次日即将房屋交给申请人朱旗、丁易，且申请人朱旗、丁易实际占有使用至今，且在签订认购书时，被申请人已如实告知其案涉房产系登记在林辉寰名下，希望继续履行双方之间的《商品房买卖合同》等。目前该仲裁案正在审理中。案涉房产自2013年9月起因其他民事案件被查封，目前最后查封期限截至2023年4月23日。原告为实现本案债权，花费律师费39000元。 本院认为，原告与被告林辉寰、杨陈等人签订的《个人购房借款及担保合同》及系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，各方均应依约全面履行合同义务或承诺。本案的争议焦点有三：一.案涉《个人购房借款及担保合同》能否被解除。本院认为，根据庭审查明的事实，案涉房产于2012年9月起即被案外人朱旗、丁易占有并实际居住，被告林辉寰、杨陈庭审中亦自认未居住在案涉房产中，这足以说明两被告对案涉房产被他人占有并居住的事实是清楚的。案外人朱旗、丁易根据其与被告金华市绿盛房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同要求办理产权登记，这也足以说明案涉房屋权属的确存在较大争议，且在较长时间内未能妥善解决。加之案涉房屋被查封至今，原告多次发函被告要求办理正式抵押登记，均未成功的事实，本院认为被告林辉寰、杨陈已构成违约，原告可根据双方的约定，解除合同并要求被告提前偿还贷款本息；二.预告登记的抵押权人对抵押物是否享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据物权法的上述规定，预告登记使得预告登记的权利人对业经登记的不动产，具有对抗和排斥他人主张物权的效力。为此，经过预告登记的抵押权具有物权的属性。对于不可归责于预告登记的抵押权人的事由而导致未办理正式的抵押登记，则不应由抵押权人承担相应的法律后果。考虑到《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，对于预告登记的抵押权人能证明在诉讼时抵押物无法进行正式的抵押登记，或者自能够进行不动产登记之日起三个月内，抵押权人已经向抵押人催告申请正式的抵押登记等非基于抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记的情形，在抵押物又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件情形的，一般可以赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权。在本案中，讼争抵押物已经办理了预告登记，目前并无证据证明未办理正式抵押登记系可归责于预告登记的抵押权人招商银行股份有限公司金华分行的事由所造成，故原告应当享有对案涉房产的优先受偿权；三.律师费39000元是否应由被告负担。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》明确约定在借款人不能按期归还本合同项下的贷款本息和偿付应付费用的情况下，贷款人为实现债权而产生的费用应由借款人承担。案涉房产因权属争议导致借款合同被解除，原告有权要求被告提前偿还借款本金及利息、现被告未能按约还款，原告由此产生的律师费理应由借款人负担。被告金华市绿盛房地产开发有限公司、浙江诚毅投资有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，是对自身诉讼权益的放弃，由此产生的不利后果理应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告招商银行股份有限公司金华分行与四被告签订的编号为579542000217的《个人购房借款及担保合同》； 二、被告林辉寰、杨陈于本判决生效之日起三日内归还原告 原告招商银行股份有限公司金华分行借款本金2081250元、并支付利息3611.84元（利息暂算至2020年8月31日，此后利息按合同约定计算至实际清偿之日止）。 三、被告林辉寰、杨陈于本判决生效之日起三日内支付原告 原告招商银行股份有限公司金华分行律师费39000元； 四、被告金华市绿盛房地产开发有限公司、浙江诚毅投资有限公司对本判决确定的第二、第三项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿； 五、原告招商银行股份有限公司金华分行对被告林辉寰、杨陈名下的位于市区××路××路××号花园××幢××房产（权证号码：金房预字第0××3号）的折价、拍卖或者变卖价款享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24978元（原告已预交）、保全费5000元，合计29978元，由被告林辉寰、杨陈负担，被告金华市绿盛房地产开发有限公司、浙江诚毅投资有限公司负连带清偿责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  卢庆兰 人民陪审员  陈 军 人民陪审员  魏 妮 二〇二〇年八月三十一日 代书 记员  王文霞