河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初4836号原告（反诉被告）：裴芳，女，1971年1月20日出生，汉族，住河南省新密市。委托代理人：连丰姣，河南豫英律师事务所律师。委托代理人：吴航，男，系原告外甥。被告（反诉原告）：张建军，男，1976年12月5日出生，住湖北省孝昌县。原告（反诉被告）裴芳与被告（反诉原告）张建军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）裴芳委托代理人连丰姣、吴航，被告（反诉原告）张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴芳向本院提出诉讼请求：1、解除裴芳、张建军于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》；2、判令张建军支付因擅自转租他人、改变租赁用途的违约金11040元；3、判令张建军支付擅自拿走的55寸电视损失3500元、三门冰箱损失1900元、8公斤全自动洗衣机1500元、有线电视机顶盒360元、扫帚垃圾桶拖把100元，共计7360元；4、判令张建军支付2020年1月1日至3月7日的物业费135元、水费8.8元，3月7日由于张建军不正常交接的开锁费用150元，共计293.8元，并归还原告燃气IC卡；5、本案诉讼费用由张建军负担。反诉原告张建军向本院提出诉讼请求：1、判令裴芳退还未使用房屋期间的房租2606.67元及押金2300元；2、本案诉讼费由裴芳负担。经审理查明：位于郑州市郑东新区××外××楼××单元××号房屋的所有权人为裴芳，产权证号为：郑房权证字第××号。2018年7月1日，裴芳向案外人吴航出具《租赁委托授权书》，委托吴航为其代理人，就其所有的位于河南省郑州市××小区××楼××单元××室房屋租赁事宜，全权办理房屋租赁合同的签署、注册登记变更办理等事务及该房屋的一切其他事务。授权期限自2018年7月1日至2021年6月30日。该授权书另显示，吴航尾号为3523的账户为收款账户。2018年8月2日，吴航作为出租方（甲方）与张建军作为承租方（乙方）共同签订《房屋租赁合同》，约定出租方将涉案房屋出租给张建军，用于普通住房，房屋建筑面积37平方米。租赁期共2年，自2018年8月5日至2020年8月4日。如合同到期前退房，押金不退。房屋租金每月2300元，押一付三，按季付款，每季度提前五天付款。另付押金2300元，共计9200元。张建军承诺，租赁该房屋仅作为普通住房使用。房屋内主要设备有：电视、洗衣机、空调、沙发、床、冰箱、茶几、电热水器、抽油烟机、燃气。在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的，擅自变更合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，乙方逾期交付房租，累计超过10天房租未付的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金。在租赁期内，若因不可抗拒的原因，或其他突发特殊的情况，导致毁约，租金按实际使用时间计算，多退少补。合同尾部由吴航在甲方处签字，张建军在乙方处签字予以确认。租赁合同签订后，裴芳依约交付涉案房屋。张建军确认接收房屋时，房屋内存在合同中载明的上述设备。张建军向吴航支付了自2018年8月5日至2020年3月5日的租金43700元、押金2300元及截至2019年12月31日的物业费。2020年1月31日，张建军与吴航在微信中就疫情期间房屋租金减免事宜沟通未果，提出解除合同，并要求吴航将剩余房租和押金退还。2020年2月3日，张建军在微信中称按照1月31日退租来计算剩余房屋并退还押金，并要求吴航前来办理交接，房屋已腾空。2020年3月5日，吴航向张建军发送解除租赁合同通知书，载明，张建军在合同到期前退房押金不退，在未告知吴航的情况下，擅自将普通住房改为民宿和钟点房经营，属于严重违约行为。吴航决定自即日起解除双方的租赁合同，并要求张建军接到本通知后7日内腾退房屋、付清费用，将房门钥匙和门禁卡交由小区物业，并根据前述租赁合同约定承担违约责任。若在上述期限内未搬出涉案房屋，则吴航默认房屋内剩余物品为遗弃物品，吴航有权自行收回房屋并清理，清理时不会保管任何剩余物品，所有物品将做废品处理。2020年3月7日，吴航进入涉案房屋，发现合同中载明的物品设备已不在房屋摆放。庭审中，张建军称其自2020年2月初即搬离涉案房屋。另查明：张建军将涉案房屋的信息发布在“途家民宿”、“大众点评”等网站平台，用于出租经营。以上事实由裴芳提交的房屋所有权证、《房屋租赁合同》、租赁委托授权书、解除租赁合同通知书、微信截图、视频，张建军提交的微信聊天记录及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，裴芳委托案外人吴航与张建军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。在合同履行过程中，因对疫情期间租金减免等问题未达成一致意见，张建军于2020年1月31日提出解除合同，并已搬离房屋，裴芳亦委托吴航于2020年3月5日向张建军发送解除合同通知，并于3月7日收回房屋，故双方的租赁合同实际已于2020年3月5日解除，对裴芳再次要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于张建军主张的2020年1月31日至2020年3月5日租金及押金，因在此期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响，关于张建军要求退还1月31日之后租金2606.67元的诉讼请求，本院予以支持。关于押金2300元，因涉案租赁合同系疫情期间房租减免问题未达成一致导致解除，疫情系不可抗力，属不可归责于双方的事由，故对张建军要求退还押金2300元的诉讼请求，本院予以支持。对于裴芳主张的违约金11040元，合同约定房屋仅作为普通住房使用，未经出租人同意，将房屋转租、转借给他人使用，或改变合同规定的租赁用途的，张建军构成违约，应当承担违约责任。在张建军承租涉案房屋后，将房屋消息在部分网络平台予以发布，用于出租经营，在未取得裴芳或其委托代理人吴航同意的情况下，改变了合同约定的房屋用途，其应当向裴芳承担相应的违约责任。但合同约定的违约金标准过高，本院酌定为2300元，对裴芳主张过高部分，本院不予支持。对于裴芳主张的房屋内物品的损失7360元，因合同中对其主张的该部分物品均有明确记载，且张建军确认接收房屋时存在该部分物品，而在吴航收回房屋时，该部分物品均已不在房屋内存放，故张建军应当赔偿裴芳该部分物品的相应损失。裴芳并未提交相应证据证明上述财物的实际价值，本院酌定为4000元。对于裴芳主张的物业费135元、水费8.8元、开锁费用150元，因其并未提交相应证据证明，本院不予支持。综上，被告（反诉原告）张建军现应向原告（反诉被告）裴芳支付违约金2300元、物品折价赔偿款4000元，共计6300元；原告（反诉被告）裴芳现应退还被告（反诉原告）张建军租金2606.67元、押金2300元，共计4906.67元。以上数额相互折抵后，被告（反诉原告）张建军现应向原告（反诉被告）裴芳支付1393.33元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告（反诉原告）张建军于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）裴芳支付1393.33元；驳回原告（反诉被告）裴芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费267元，减半收取133.5元，由本诉原告裴芳负担88.5元，由本诉被告张建军负担45元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告裴芳负担。本判决为终审判决。审判员  刘红丽二〇二〇年八月二十四日书记员  刘宏丽