四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2400号 原告：谢锦，女，1986年9月26日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，四川公生明律师事务所律师。 被告：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城镇河东新区香山和苑2号楼，统一社会信用代码91512081660251681D。 法定代表人：朱君，董事长。 委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。 原告谢锦与被告简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告谢锦的委托诉讼代理人李婷婷，被告宏馨公司的委托诉讼代理人任志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢锦向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付未按合同约定办理初始登记的违约金4,103.42元；2．判令被告以410,342元为基数，按照年利率3.65%从2018年12月31日起支付未按合同约定办理转移登记的违约金，暂计至2020年8月14日，之后的违约金另案起诉。事实及理由：2015年3月23日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同》，约定原告谢锦购买由被告开发的房屋，预测建筑面积110.27平方米，其中套内建筑面积91.69平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积18.58平方米，该商品房单价为每平方米3,621.41元，房屋总价款为399,333元。该《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”。合同第二十条约定“产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2018年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.买受人不退房，出卖人按支付款的1%向买受人支付违约金。（二）转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。”2015年3月17日，原告向被告支付购房款30,000元。2015年3月23日，原告向被告支付购房款99,333元。2015年4月，原告与中国工商银行股份有限公司简阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，向该行申请购房贷款27万元。2015年4月16日，该行将27万元直接支付至被告账户，至此，原告全部购房款399,333元支付完毕。2016年12月19日，被告将房屋交付原告，原告当天补交了房屋面积差额11,009元，并缴纳住宅专项维修资金、契税、物业费等共计12,715元。此后，被告一直没有办理初始登记的消息，也没有通知原告办理房屋产权转移登记。为维护原告的合法权益，起诉至法院。 被告宏馨公司辩称,对原告谢锦陈述的与宏馨公司签订《四川省商品房买卖合同》及合同的条款内容、谢锦支付购房款并于2016年12月19日接房、案涉商品房所在楼栋至今未办理案涉房屋的产权转移登记等事实无异议。但宏馨公司逾期办理房屋产权证系政府相关部门规划变更所致，属不可抗力，应当免除宏馨公司的责任；即便宏馨公司应当承担违约责任，根据成都中院关于商品房买卖合同案件审理指南相关规定，本案中合同约定的逾期办理初始登记和转移登记的时间重合，该两项违约金不应重复计算。 本院经审理认定事实如下：2015年3月23日，谢锦与宏馨公司签订《四川省商品房买卖合同》，约定谢锦购买由宏馨公司开发的房屋，预测建筑面积110.27平方米，房屋总价款为399,333元；交房时间为2016年12月30日之前；出卖人应当在2018年12月30日前，取得该商品房所在楼栋权属证明（初始登记），如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按支付款的1%向买受人支付违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。 合同签订后，谢锦按照合同约定支付了全部购房款399,333元。2016年12月19日，宏馨将房屋交付谢锦，谢锦当日补交房屋面积差款11,009元，并缴纳住宅专项维修资金、契税、物业费等共计12,715元。宏馨公司至今未取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未能在合同约定期限内为业主办理房屋所有权转移登记。 另查明，2005年8月，简阳市人民政府出让位于简阳市（夜月洞）两宗地共计14778.06平方米给朱亮兴（原宏馨公司法定代表人），土地使用年限40年。2007年5月，简阳市人民政府批准同意朱亮兴将其中14291.35平方米转让给宏馨公司（朱亮兴以土地使用权作价出资设立宏馨公司）。宏馨公司拟开发“夜月春晓”项目，该项目分一期1号楼，二期2、4、5号楼。宏馨公司于2007年9月取得建设用地规划许可证，于2007年11月30日取得建设工程施工许可证，于2008年1月29日取得建设工程规划许可证。在第一期施工建设过程中，因该项目占地范围内有一小块地使用权属于简阳市阳晨房地产开发有限公司，加上涉及绛溪河滨江路市政配套设施建设等因素，经简阳市住房和城乡规划建设局多次协调，2010年12月9日，宏馨公司与简阳市阳晨房地产开发有限公司签订《土地使用权置换合同》，约定双方互换部分土地。之后，根据相关合同约定及文件精神，宏馨公司分别于2014年5月30日、2014年7月22日办理了2、4、5号楼的建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。宏馨公司开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目在土地置换协议签订后均按照调整后的规划进行了建设，但双方至今未办理土地使用权变更登记，导致宏馨公司目前持有的土地使用权证书载明的内容与实际建设的规划图不一致，相关行政机关无法为宏馨公司办理“夜月春晓”2号楼的初始登记。 以上事实，有谢锦向本院提交的原告身份信息、被告工商登记信息、《四川省商品房买卖合同》、《补充协议》、购房款收据、《个人购房借款/担保合同》、收据；宏馨公司提交的竞买须知、拍卖成交确认书、民事裁定书、川拖小区控制性详细规划图、补办国有土地使用权出让合同、简阳市人民政府关于出让国有土地使用权给朱亮兴使用的通知、房地产转让协议书、简阳市人民政府关于同意转让国有土地权给简阳市宏馨房地产开发有限公司使用的通知、国有土地使用证，“夜月春晓”规划红线图、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、简阳市政府会议纪要（2008年2月21日）、夜月春晓小区总平面图、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，简阳市住房和城乡规划建设局《关于“夜月雅居”工程建设相关问题的紧急请示》（简住建【2010】338号）、简阳市人民政府《请示、报告批签单》（1335号）、土地使用权置换合同、简阳市城乡规划委员会三届十八次会议纪要、夜月春晓工程规划总平面图、建设工程规划许可证（宏馨公司）、建设工程规划许可证（阳晨公司两份及图纸）、简阳市国土资源局《关于“夜月春晓”与“阳晨丽都”土地纠纷问题的报告》，《关于加快办理夜月春晓不动产权证的请求》、简阳市房屋征收补偿局《关于鄢芝信访事项（22195）号的回复》等证据证明，本院予以确认。 本院认为，宏馨公司作为房地产开发企业，依法取得土地并办理了规划、施工许可证后进行“夜月春晓”项目建设施工，宏馨公司与谢锦签订的《四川省商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应当全面履行合同。 关于宏馨公司主张存在“不可抗力”和“政府行为”影响等免责情形的问题。首先，宏馨公司开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目进行土地置换，从本质上讲，属于企业间的经营行为，是为了双方实现利益最大化所达成的互利互惠协议。土地置换后重新对土地使用权作登记是双方履行合同的应有之义，迟迟不作变更登记本就是合同双方自己漠视自己的权益，与政府相关部门履行职责无关。其次，土地置换发生在2010年12月9日，宏馨公司也据此分别于2014年5月30日、2014年8月22日重新办理了2、4、5号楼的建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。最后，宏馨公司取得了商品房预售许可证，并对外出售商品房。宏馨公司有充足的时间处理土地置换的问题。但宏馨公司未采取积极、有效的司法救济途径，及时解决建设用地的权属问题，导致至今未办理初始登记的结果。宏馨公司对土地置换后不及时办理使用权变更登记的后果应当有清醒的认识，而本案情形既不符合“政府行为”，也明显不属于法律规定的“不能预见”、“不能克服”、“不能避免”的情形。故本院对宏馨公司免责的抗辩理由不予采纳。 关于未办理初始登记的违约责任问题。根据合同约定“出卖人应当在2018年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按支付款的1%向买受人支付违约金”，现谢锦主张按已付购房款的1%支付初始登记违约金4,103.42元，本院依法予以支持。 关于逾期办理产权转移登记的违约责任问题。根据合同关于转移登记的约定，转移登记的违约金的计算方式为：从商品房实际交付（交房时间2016年12月19日）之日起730日之次日（2018年12月19日）起按原告支付全部已付款的万分之一每日计算至实际取得房屋所有权证书之日止，虽合同约定违约金的支付时间为买受人实际取得产权证书后七日内支付，但如果被告一直不履行办证义务其支付违约金的时间即为无限期，原告就也无法依据该约定要求被告支付违约金，守约方的利益永远无法实现，鉴于被告拒绝支付初始登记违约金的行为，表明被告也会拒不支付转移登记违约金，原告可依据《中华人民合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，要求被告立即支付已发生的违约金。现谢锦主张从2018年12月31日起自2020年8月14日止按已付房款的万分之一每日计算违约金，系谢锦依法行使和处分自己的权利，符合法律规定，本院依法予以支持。宏馨公司认为本案合同约定的逾期办理初始登记和转移登记的时间重合，该两项违约金不应重复计算。本院认为，由于初始登记违约金和转移登记违约金在合同中均有明确约定，且约定了不同的计算方式，故对宏馨公司的该抗辩理由，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告谢锦未按合同约定办理初始登记的违约金4,103.42元； 二、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告谢锦逾期办理转移登记的违约金（违约金计算方式为：从2018年12月31日起至2020年8月14日止，以410,342元为基数，按每日万分之一计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费458元，减半收取计229元，由被告简阳市宏馨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  傅德梅 二〇二〇年八月二十五日 书记员  肖 丽