黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终931号上诉人（原审被告）：孙佳莹，女1991年9月25日出生，汉族，大庆市玖级养生馆美容师，住大庆市龙凤区。上诉人（原审被告）：庄严，男，1998年9月5日出生，汉族，大庆市星冠网络科技有限公司员工，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：陈莹莹，大庆市让胡路区。被上诉人(原审原告)：陆有，男，1970年7月23日出生，汉族，无职业，户籍所在地：黑龙江省拜泉县，现住大庆市开发区。被上诉人(原审原告)：牛玉珍，女，1970年1月13日出生，汉族，无职业，户籍所在地：黑龙江省拜泉县，现住大庆市开发区。委托诉讼代理人：陆鑫妍，女，1995年4月20日出生，汉族，现住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人:国彦江，黑龙江司楠律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙彩霞，女，1979年4月8日出生，汉族，大庆高新区合生房地产咨询服务部员工，住黑龙江省大庆市龙凤区。被上诉人(原审被告)：大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区火炬新街24号金鹰国际写字楼1-605。法定代表人:刘成奎，该公司经理。委托诉讼代理人:崔淑霞，北京岳成（大庆）律师事务所律师。上诉人庄严、孙佳莹因与被上诉人陆有、牛玉珍、孙彩霞、大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司（卧龙公司）民间借贷纠纷一案，不服大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初3323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审被告)孙佳莹，庄严的委托诉讼代理人陈莹莹，被上诉人(原审原告)陆有和牛玉珍共同的委托诉讼代理人国彦江、牛玉珍（原审原告）的委托诉讼代理人陆鑫妍，被上诉人(原审被告)孙彩霞，大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司的法定代表人刘成奎及其委托诉讼代理人崔淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄严、孙佳莹上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，理由如下:1.一审认定由上诉人赔偿陆有、牛玉珍23657元是错误的，应由被上诉人孙彩霞偿还，因孙彩霞承诺肯定能为上诉人办理房屋贷款，基于孙彩霞的承诺，上诉人相信孙彩霞一定能未其办理贷款，所以才签订了房屋买卖合同。且被上诉人孙彩霞收取了上诉人7000元所谓的贷款手续费。事后贷款没有办成，是由于孙彩霞的错误，导致上诉人与被上诉人陆有、牛玉珍的房屋买卖合同不能履行,所造成的过户费23657元经济损失应由被上诉人孙彩霞承担；2.一审判决要求上诉人给付被上诉人陆有、牛玉珍13500元房屋使用费，但陆有、牛玉珍没有提供相关证据证明该案涉房屋使用费，没有法律依据，上诉人不应该给付被上诉人房屋使用费；3.上诉人与被上诉人陆有、牛玉珍既然已经解除房屋买卖合同，按照法律规定，被上诉人应返还上诉人已交购房款4万元。综上，应撤销一审判决，依法改判被上诉人返还上诉人购房款4万元。陆有、牛玉珍辩称，1、给付购房款是上诉人的义务，我方并没有主动找到被上诉人孙彩霞让其办理贷款，因我方卖房是为了给女儿陆鑫妍购买房屋，所以希望全款一次性付清，在中介公司工作人员孙彩霞的保证和审查下，称上诉人能够将贷款办理下来，所以我方才同意以次方式支付我方剩余房款；2上诉人主张返还购房款4万元无法律依据，4万元在一审中已经经查实属于购买房屋时缴纳的定金，现因上诉人原因导致购买的剩余房款无法支付，所以上诉人已经构成根本违约，所以应使用定金罚则，交付定金一方违约无权要求返还定金，同时上诉人主张返还4万元购房款不属于约定，在一审中上诉人没有提出反诉主张该项权利；3、关于上诉状租金问题，原审法院关于房屋租金的认定符合房屋租金市场的实际情况，依据大庆市房产管理局关于公布（2018）大庆市区住宅市场平均租赁价格的通知政策解读，按照我方所出卖的房屋位于高新区，房屋的月平均租赁价格为18元每平方米，结合我方的房屋面积54.32平方米，月平均租金为977.76元每月，因室内有生活所需的大部分用品，故定价格为月租金1500元比较符合实际情况。孙彩霞辩称，买卖双方当时找到我，我已经明确说了我不在卧龙中介公司工作了，我从来没有承诺双方能够贷足额的款项，我从中介没有任何收益，之后我将7000元的贷款服务费转给了双昱公司，我给他们办理贷款就是出于帮忙。卧龙公司辩称：一审判决判决我方不承担责任，事实认定清楚，适用法律正确，我方作为居间服务的居间人，促成了本案双方之间的房屋买卖的签订，履行了合同全部的义务。1、上诉人在上诉状中未将我方列为被上诉人，今天当庭上诉人要求我方承担责任，已经超出上诉期，视为对原审判决我方不承担责任判决结果的认可，也是对我方追究责任这一权利的放弃；2、我方与上诉人及被上诉人（牛、陆）之间签订的买卖合同中，我方无贷款义务，也无贷款资质，上诉人称被上诉人孙彩霞的保证无证据支持，从我方收费来讲，只收取了2500元，是居间服务费；3、被上诉人孙彩霞曾经是我方的工作人员，但2019年4月22日已经离职，有微信截图证据为证，其离职后的行为与我方无关；4、孙彩霞离职事宜，上诉人是知晓的。一审周彦娟与孙佳莹的录音可以证实，被上诉人（陆、牛）也应该知晓，一审中孙彩霞的陈述及微信截屏可以证实；5、房屋买卖双方因买房公积金无法贷款，后来又找到其他两家中介公司办理贷款；孙彩霞在2019年5月5日成立了合生房地产服务部，孙彩霞是该服务部的法定代表人，孙彩霞后来找到了双昱房地产中介服务公司，而且孙佳莹也向双昱公司交了贷款服务费7000元，所以我方认为我们不应当承担责任。陆有、牛玉珍向一审法院起诉请求：1.判令原、被告解除房屋买卖合同；2.判令四被告支付违约金58000元、原告两次房屋过户费用23657元，给付因被告违约导致原告房屋再次买卖时导致增加的营业税19140元，给付因被告违约导原告与第三人买卖合同违约造成的损失57000元；3.判令被告孙佳莹、庄严给付房屋使用费（9个月）13500元，以上共计171297元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月15日，原告陆有、牛玉珍作为甲方，被告孙佳莹、庄严作为乙方，被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司作为丙方即中介方，三方签订了房地产买卖合同，约定原告将其所有的高新区乾和城B1-1110（产权证号为00××47）的房产卖给被告孙佳莹、庄严。签订合同后，原告向被告交付了房屋。合同约定房屋总价款29万元，签订合同时预交定金1万元，交房时再付甲方3万元定金；乙方贷款办理期限为2019年7月30日前，乙方必须在发放贷款（公积金贷款）当日支付剩余房款25万元；过户时产生的费用由甲、乙双方各自支付。乙方在合同签订之日支付丙方服务佣金2500元；甲方在2018年11月30日前将房屋交付给乙方。合同约定违约责任：如乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起5个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项抵顶违约金多退少补，甲方收取的乙方的费用不予退还。合同约定丙方的权利义务：丙方对甲乙双方提供的文件资料和出具的凭证应妥善保管，协助安排甲乙双方大庆市建设大厦产权交易所办理过户手续，定金由丙方代为保管，过户当日转交给甲方，过户之前将房款打给丙方指定的银行账户，代丙方验资验证后方可过户，如乙方自愿交给甲方，丙方不负任何责任。2019年7月18日,原告将房屋过户给被告孙佳莹，原告承担了过户费用10801.02元。因二被告一直未能办理贷款，并支付剩余尾款，原、被告经协商在2019年8月16日将房子又过户回原告名下所有，原告支付过户费用12856.59元。原告女儿在2018年11月23日为购买龙凤区龙政路83号欣凤学城A7-1-402房屋与案外人签订合同，因未按期交付尾款，承担了定金50000元、房屋中介费用7000元的损失。一审法院认为，原告陆有、牛玉珍与被告孙佳莹、庄严之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同成立、有效，双方应当按照约定全面履行义务。在房屋买卖合同履行过程中，原告于2019年7月18日将房屋过户给被告孙佳莹、被告庄严后，按照案涉房屋买卖合同被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司已履行完毕书面合同约定的居间等义务；并且根据商业惯例及庭审查明，买方办理贷款购房业务是需要另行支付中介机构办理费用的，但案涉合同并未约定该笔业务及费用，被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司也未在合同中向原告承诺保证被告孙佳莹、庄严一定能够办理贷款的义务。因此根据合同的相对性，被告孙佳莹、庄严不能支付房屋尾款，导致解除合同，不应由被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司承担赔偿责任，应由被告孙佳莹、庄严承担赔偿责任。经查明，原告与被告孙佳莹、庄严协商一致后已将房屋过户回原告名下所有，本院认为案涉房屋买卖合同已经协商一致解除，故对原告主张解除房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。合同解除后，被告孙佳莹、庄严应对两次过户产生的过户手续费23657元（10801+12856）承担赔偿责任。原告主张被告给付房屋再次买卖时增加的营业税19140元，因案涉房屋的买卖在此期间并未再次成交，该损失并未实际发生，原告也未能对该主张提供相应证据予以证明，本院对原告该诉讼请求不予支持。原告在2018年11月15日签订合同后向被告孙佳莹、庄严交付了房屋，2019年7月18日房屋过户回原告名下所有后，被告孙佳莹、庄严向原告返还了房屋，实际二被告占有使用房屋9个月，原告主张被告给付房屋使用费13500元，本院认为因被告孙佳莹、庄严不能履行合同义务，导致合同解除，二被告应向原告支付房屋使用费，考虑到该小区市场租房年价格在15000元-18000元期间，另外根据案涉房屋买卖合同的内容，查明原告房屋内设备齐全，有烟机、炉具、热水器、双人床及床垫、沙发、茶几、电视柜、鞋柜、电脑桌，本院对原告主张的使用费13500元予以支持。原告主张被告给付因二被告违约导原告女儿与第三人的买卖合同违约造成的损失57000元，本院认为，在本案中原告与被告孙佳莹、庄严订立房屋买卖合同时，应当合理预见对方违反合同可能给其造成的损失，故对该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告孙佳莹、被告庄严于本判决生效后十日内赔偿原告陆有、原告牛玉珍房屋过户费用23657元；二、被告孙佳莹、被告庄严于本判决生效后十日内给付原告陆有、原告牛玉珍房屋使用费13500元；三、驳回原告陆有、原告牛玉珍的其他诉讼请求。案件受理费1863元，由被告孙佳莹、被告庄严共同负担365元，由原告陆有、原告牛玉珍共同负担1498元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案二审争议的焦点是：1.因房屋买卖合同不能履行，对被上诉人陆有、牛玉珍造成的损失应由谁承担责任；2.上诉人占用涉案房屋的使用费认定是否合理。关于陆有、牛玉珍因上诉人违约造成的损失应由谁来承担的问题，因上诉人是涉案房屋的买受人，即是合同的相对人，依据合同相对性原则，因一方违约致使合同不能履行时，守约方应向违约方主张赔偿。上诉人虽抗辩其违约是由于被上诉人孙彩霞承诺能按上诉人要求贷款才签订的房屋买卖合同，应由孙彩霞对合同不能履行的损失承担责任。本院对该上诉理由不予支持，首先，孙彩霞不是房屋买卖合同的当事人，孙彩霞的承诺也未作为合同的一部分进行规定；其次，不能按照上诉人要求金额进行全额贷款的原因是上诉人曾拖欠贷款导致征信问题，且贷款的具体数额是银行根据个人征信和政策决定的，不是孙彩霞个人承诺所能决定，故不能按上诉人要求贷款的责任不在孙彩霞。第三，在贷款不能全额到账时，上诉人可以通过补足购房款的方式履行合同，但上诉人未采取该补救措施履行合同，造成合同履行不能。综上，一审法院认定由上诉人承担合同不能履行的损失并无不当，本院予以支持。关于上诉人占用被上诉人陆有、牛玉珍9个月房屋的使用费问题，本院认为，结合（2018）大庆市区住宅市场平均租赁价格，涉案房屋平均租赁价格约为978元/月，但该价格不是统一价格，考虑涉案房屋的新旧、装修价值及其他附属设备，一审法院认定使用费13500元，本院认为并无不当，应予以支持。关于上诉人提出的其他上诉请求，因上诉人是一审被告，无权在该案中向他人主张给付给付权利，可另案起诉。综上所述，庄严、孙佳莹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费729.0元，由上诉人庄严、孙佳莹负担。本判决为终审判决。审判长  胡海陆审判员  王 宣审判员  赵 楠二〇二〇年八月七日法官助理赵悦书记员刘颖