湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初2841号原告：恩施市中昊商贸有限公司，住所地：湖北省恩施市耿家坪和谐家园公租房4幢商A4-108二楼，统一社会信用代码：91422801MA490BN5XM。法定代表人：向绪银，执行董事兼董事长。委托诉讼代理人：胡光灿，湖北勇鑫律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：向运群，女，1974年1月21日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：刘山虎、王新泉，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：李兴敏，男，1979年8月26日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：吴远照，恩施州广源法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告恩施市中昊商贸有限公司（以下简称中昊公司）诉被告向运群、第三人李兴敏租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告恩施市中昊商贸有限公司的委托诉讼代理人胡光灿，被告向运群及其委托诉讼代理人刘山虎、王新泉，第三人李兴敏的委托诉讼代理人吴远照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中昊公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告向运群于2018年3月31日签订的恩施市耿家坪和谐家园公租房二栋商208室一至二层（面积632平方米）商铺的租赁合同；2、判令被告向运群与诉讼第三人李兴敏腾退位于恩施市耿家坪和谐家园公租房二栋商208室一至二层（面积632平方米）商铺；3、判令被告向运群自2019年4月1日起直至腾退上述房屋之日止，按每月12639.7元支付原告房租费及物业管理费，并按日支付违约金1%；4、判令被告向运群赔偿原告经济损失62162.3元。审理中，原告放弃第4项诉讼请求。事实和理由：原告于2017年9月1日通过招投标的方式与恩施市房屋管理所签订了《房屋租赁合同》，即恩施市房屋管理所将位于恩施市耿家坪和谐小区的公租房1-5栋的1-2层门面（总面积为8080.36平方米）出租给原告经营管理。2018年3月31日原告经恩施市房屋管理所同意，将恩施市耿家坪和谐家园公租房二栋商208室一至二层（面积632平方米）商铺转租给被告向运群经营医疗诊所（具体内容详见合同书）。被告向运群经营期间，于2018年5月20日又将上述商铺的租赁权及经营的和谐诊所经营权一并发包给诉讼第三人李兴敏经营管理。时至2019年4月1日，按照原、被告签订商铺租赁合同的第四条第四款的约定，被告向运群应当缴纳2019年的房租费及物业管理费。被告向运群拖欠原告房租费，经原告多次催讨未果，系根本违约。而且被告向运群与第三人将上述租赁房屋占用至今，严重的侵害了原告的合法权益。特提起诉讼，请求人民法院支持原告之诉。被告向运群辩称，1、原告起诉要求解除合同无事实法律依据，原告转让医疗机构许可证的行为违反医疗管理条例第二十三条规定，属无效行为，其与被告签订的合同无效，没有解除的依据；2、案涉租赁物经原告许可，已由第三人占有使用至今，被告无腾退义务；3、案涉合同无效，原告所得的租金、物业费、转让费应当予以返还，被告无支付义务；4、原告与业主方签订的合同明确约定2018年1月1日至2020年1月1日系免租期。且在疫情期间，根据国务院相关规定，业主应当免收租金，业主并无任何经济损失。第三人李兴敏述称，1、涉案《耿家坪“和谐家园”诊所转让合同》、《和谐小区和谐诊所所承包协议》无效。自始没有法律约束力；2、合同无效的处理，被告向运群在另案诉讼第四项中请求是确认《和谐小区和谐诊所承包协议》无效，并要求李兴敏腾退协议约定承包的房屋，李兴敏予以认可，但李兴敏已于2019年5月23日分别向向运群及中昊公司发出腾退房屋的短信，原告和被告中昊公司拒绝接受腾退，原告因怠于接受房屋所造成的损失承担责任。因向运群与中昊公司签订《耿家坪和谐家园诊所转让合同》后，向运群又与李兴敏签订《和谐小区和谐诊所承包协议》，两份合同具有法律和事实上的因果关系，即没有前者就没有后者的承包协议。而因涉案两份合同均无效，依照合同法第五十八条的规定，应当由向运群和中昊公司承担连带责任，返还李兴敏已交承包费162450元。还应赔偿诊所装修劳务费55000元，医疗器械设备费78000元，诊所装修材料费21656.5元，合计246906.5元。3、本案不存在房屋占用费损失，因中昊公司与恩施市房屋管理所约定了免租期28个月，而涉案合同是在免租期内签订，因此，原告和中昊公司均不存在房屋占用费的损失发生。4、建议人民法院将涉案租赁房屋内容移送恩施市住房和建设管理局处理，中华人民共和国住房和城乡建设部2012年7月15日施行的《公共租赁住房管理办法》第二十七条规定：“承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：（一）转借、转租或者擅自调换所承租住房的……”，而且《房屋租赁合同》也约定了不能转租，虽然该管理办法属于部门规章，但最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第一条明确界定了涉案租赁合同纠纷不适用本解释，应当由住房行政主管部门依法行使行政职能权利，收回出租房。5、第三人不存在占用租赁房屋，我方已于2019年5月20日通知原、被告要求将租赁房屋交给本案原被告，因本案原、被告拒绝接收，所以不存在占用房屋的事实。本院经审理认定事实如下：2017年9月1日原告中昊公司与恩施市房屋管理所签订《房屋租赁合同》，原告中昊公司承租了位于恩施市耿家坪公租房（和谐小区）1-5栋1-2层门面，建筑面积为8080.36平方米；期限为2018年1月1日至2033年1月1日；租金，门面第三年的租金为474000元，需在2017年8月2日前缴清，每三年的年租（含免租期）在474000元的基础上租金上浮10%，保证金为20万元。合同还对其他事项进行了约定。2018年1月8日双方再次签订《房屋租赁合同》补充协议，约定修改原《房屋租赁合同》第六条“六、乙方不得将该房屋转租、转借、抵押或转让”修改为：“六、乙方不得将该房屋转借或抵押，不得擅自转租，如结合实际需转租，必须经甲方书面同意，转租合同及承租人信息须报甲方备案。”合同签订后，原告中昊公司将涉案房屋恩施市耿家坪和谐家园公租房二栋商208室一至二层（面积632平方米）商铺按照医疗诊所进行装修，并筹备办理门诊医疗机构许可证。2018年4月1日，以原告中昊公司为甲方，被告向运群为乙方，双方签订《耿家坪“和谐家园”诊所转让合同》。约定：1、转让标的，甲方将坐落于恩施市耿家坪“和谐家园”小区的新建综合楼门诊部（包括装修、门诊医疗机构许可证）转让给乙方自主经营。该门诊含一楼316平方米、二楼316平方米，建筑面积为632㎡。2、转让期限，该综合门诊部一次性转让给乙方，房屋租期为15年，自2018年4月1日起至2033年1月1日止。3、转让费及交付方式，转让费45万元，签合同起三个工作日支付40万元，甲方收到此转让费正式交付乙方使用；甲方承诺自签订合同之日起三个月帮乙方取得该综合门诊部的医疗机构执业许可证、后期协助、配合办理其他必要证件，以保乙方达到正常经营条件后乙方在三个工作日内将剩余转让费5万元打入甲方指定账户。4、租金及其他费用，租金自乙方正式开业之日起计算，第一个五年内（2018年4月1日—2023年3月31日），租金单价为二楼12元/月/㎡，一楼部分25元/月/㎡，每年合计为140304元。租期后2个5年以5年为一个周期，到期后结合市场行情再协商。物业管理费固定为1.5元/㎡/月，每年同步缴纳11372元。……。5、保证金，双方签订合同时乙方交纳保证金1万元，合同履行完毕后无息返还，如乙方违约没收保证金。6、物业管理，乙方接受该商铺所述之物业管理公司的管理，并按规定交纳费用与履行其他义务，乙方装修及自行安装的设施设备的管护与维修由乙方自行承担。7、装修和改建。8、转租、分租或出借，租赁期内，乙方可以转让、转租、分租或出借该综合门诊部的全部或部分，不得影响甲方基于本合同享有的权益，但需报甲方备案。9、牌匾标识及广告。10、双方权利义务。11、合同终止与续期。12、违约责任。13、管辖法院。14、其它。合同签订当天，被告向运群向原告中昊公司交纳转让费40万元、租金140304元、物业费11372元及押金10000元，共计561676元。合同签订前后被告向运群为经营该门诊部，购置部分设备设施及耗材，并开始运营。2018年4月16日，案涉恩施中昊商贸有限公司和谐诊所取得《中华人民共和国医疗机构执业许可证》。2018年4月23日，中昊公司、向运群在媒体发布《招商公告》内容为：“恩施耿家坪和谐家园社区大型门诊，刚装修完毕、设备到位。现欲将内科、妇科、中医、康复、口腔、医学影像等部门业务承包给专业医学人士，有意者详136××××81333。恩施市中昊商贸有限公司。”“大型门诊部招聘妇科，中医科，口腔科医师，另寻求合作136××××8133向女士”。2018年5月20日被告向运群为甲方与第三人李兴敏为乙方签订《和谐小区和谐诊所承包协议》，约定：1、承包面积，建筑面积一楼316平米，二楼316平米合计632平米。2、承包方式，承包金每年25万元，两年50万元，押金10万元。3、承包期限为2018年5月20日至2020年5月20日。4、付款方式，押金乙方向甲方缴纳承包押金10万元作为履约保证金，签订协议时一次性支付。承包金，协议签订之日支付62450元，2018年7月20日支付100000元，2018年9月20日支付187550元，2019年5月20日前一次性支付第二年承包费250000元。5、双方协议，上述合同期满后，乙方一次性购买诊所经营权，并向甲方一次性支付转让费1050000元，若乙方承包期满后不购买，乙方向甲方所交10万元押金不予退还，所损坏的医疗器械设备及装修按价赔偿。6、乙方在营业期间严格执行国家相关法律、法规，并承担其医疗行为的一切责任，乙方承包期所发生的债权债务、所有医疗纠纷等风险均由乙方承担与甲方无关。7、乙方租赁期内不得转租、不得以诊所名义借贷、不得用诊所进行债务担保、抵押。8、双方签字之日起具有法律效力，双方认真遵照执行，任何一方不得违约，否则违约方支付对方违约金10万元。9、双方履行协议发生纠纷应协商解决，协商不成向所在地人民法院起诉。合同签订后，李兴敏收到案涉经营的医疗器材和附属设施，支付了承包费62450元、部分押金，并开始经营和谐小区和谐诊所。而后，李兴敏又对涉案房屋部分进行装修，经营该诊所，但没有按照合同约定支付其余款项。2019年5月20日李兴敏通过短信告知中昊公司法定代表人向绪银和向运群，要求解决诊所的相关问题。2019年6月5日，中昊公司、向运群、李兴敏一起进行协商处理诊所相关事宜，中昊公司决定注销该诊所，2019年6月13日工商登记已注销。2019年中昊公司和谐诊所为原告向本院提起诉讼，本院于2019年9月驳回其起诉。现原告再次提起诉讼，请求支持前述诉请。审理中，本院组织各方当事人进行调解，因分歧较大致调解未成。2020年7月9日，李兴敏将案涉房屋交付中昊公司。本院认为，本案争议的焦点，一是原告中昊公司与被告向运群签订的《耿家坪“和谐家园”诊所转让合同》效力问题。二是向运群是否支付2019年4月1日起至腾退房屋的租金。本院就争议焦点简要评述如下：关于原告中昊公司与被告向运群签订的《耿家坪“和谐家园”诊所转让合同》效力问题。中昊公司将恩施中昊商贸有限公司和谐诊所场地和医疗机构执业许可证转让给向运群自主经营管理。根据我国《医疗机构管理条例》第二十三条：“《医疗机构执业许可证》不得伪造、涂改、出卖、转让、出借。”的规定。原告中昊公司与被告向运群的转让，违反了该行政法规中的效力性强制规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，中昊公司与向运群签订的《耿家坪“和谐家园”诊所转让合同》，属于无效合同。二是向运群是否支付2019年4月1日起至腾退房屋的租金。原告中昊公司将房屋以及经营的相关诊所证照一并转让给向运群，向运群在经营一段时间后，经原告同意，又将诊所转让给第三人李兴敏。李兴敏经营该诊所至2019年5月，请求解决关于诊所的相关问题，2019年6月，中昊公司、向运群、李兴敏一起商讨诊所下一步如何经营，在没有协商一致的情况下，中昊公司将转让的诊所注销，致使诊所无法进行经营，其房屋由李兴敏占用至2020年7月9日，中昊公司要求被告向运群承担房屋租赁费的理由不充分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告向运群、第三人李兴敏腾退位于恩施市耿家坪和谐家园公租房二栋商208室一至二层（面积632平方米）商铺。（2020年7月9日已交付）二、驳回原告恩施市中昊商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费1354元，减半交纳677元，由原告恩施市中昊商贸有限公司负担300元，被告向运群负担177元，第三人李兴敏承担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治市中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施市中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  张久福二〇二〇年八月十九日书记员  刘 丹