湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1820号原告：沈宝蓉，女，1958年12月8日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：胡国强，男，1954年10月3日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，原告沈宝蓉之夫。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吕俊杰，湖南芙蓉律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告沈宝蓉与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告沈宝蓉的委托诉讼代理人胡国强、吕俊杰到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈宝蓉向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司向原告支付2016年10月至2020年7月欠付租金约64208元（暂计算至2020年7月30日，后续按合同约定执行至所有应付款项履行完毕止）；2、判令被告张家界大成酒店公司向原告支付2016年10月至2020年7月欠付装修改造款约112393元（暂计算至2020年7月30日，后续按合同约定执行至所有应付款项履行完毕止）；3、判令被告张家界大成酒店公司向原告支付租金违约金1926元（按欠付租金3%计算），装修改造款违约金1123元（按欠付装修折旧款的1%计算），违约金共计3049元；4、判令被告张家界山水公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判令两被告共同承担本案的所有诉讼费用。在庭审过程中，原告沈宝蓉将诉讼请求1、2中租金和装修改造款计算的止点确定为2020年7月30日。事实与理由：2013年7月3日，原告与被告张家界山水公司签订了一份《商品房现房买卖合同》，原告出资购买被告张家界山水公司位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第17层1730方，房屋总价为198640元。同日，原告一次性支付了房款。2013年7月1日，原告与被告张家界大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告委托被告张家界大成酒店公司对原告所购买房屋进行装修，委托装修期限为10年，装修款共计347620元。原告一次性支付了装修款。在委托期限内，被告张家界大成酒店公司对原告支付房屋装修改造折旧款2897元。原告与被告张家界大成酒店公司还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定原告将购买的房屋出租给被告张家界大成酒店公司，租赁期限为10年，租金标准为每月1655元。被告张家界山水公司为连带担保人。被告张家界大成酒店公司每月应付租金及房屋装修改造折旧款合计为4552元，被告张家界大成酒店公司从2016年10月开始少付或拒付租金和装修改造折旧款，截止至2020年7月30日共计46个月，实际欠付租金和装修折旧款为32791元，应付租金和装修折旧款为209392元，尚欠176601元。由于银行交易历史明细无法表明欠付租金和装修折旧款具体各自占比多少，故只能按每月应支付的租金和装修折旧款的所占总数的比例推算欠付的租金和装修折价款，欠付的租金为64208元，欠付的装修折价款为112393元。同时，被告存在违约，应当按照合同的约定分别支付违约金。被告张家界山水公司为连带担保人，应当对上述债务承担连带清偿责任。张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：请求依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回原告要求被告张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、租金支付情况：2016年10月1日至2020年7月31日，被告张家界大成酒店公司共向原告支付31762元；原告租金是按月支付，故截止日期应为2020年7月31日；被告对于委托装修合同到期后，原告继续计算的装修改造款不予认可。原、被告双方并未就装修达成续签协议，也没有装修改造的产生；现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、被告张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。四、且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2013年7月1日，原告沈宝蓉与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告沈宝蓉将从被告张家界山水公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第17层1730号房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造期为10年；委托期限内，每月委托装修改造折旧款返还的金额为2897元，由乙方按月向甲方支付；本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应按日向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1％作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；被告张家界山水公司以不销售的张家界大成酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。2013年7月3日，原告沈宝蓉一次性支付了房屋装修款347620元。2013年7月1日，原告沈宝蓉与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：甲方将位于张家界大成山水国际大酒店第17层1730号房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，租赁期限为10年；本合同租赁期限内，每月租金为1655元，由乙方按月向甲方支付；本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金；被告张家界山水公司以不销售的张家界大成酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。2013年7月3日，原告沈宝蓉与被告张家界山水公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，以198640元的价款购买位于湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第17层1730号房，并于签订合同当天一次性支付了购房款。被告张家界大成酒店公司按原合同约定的租金和委托装修改造折旧款向原告支付至2016年9月。自2016年10月以来，被告张家界大成酒店公司仅向原告沈宝蓉支付租金和委托装修改造折旧款共计31762元，截止2020年7月30日，下欠原告沈宝蓉租金及委托装修改造款为177630元。2020年1月下旬以来发生的××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、收款收据、中信银行交易明细、被告张家界大成酒店公司提交的租金支付明细表等证据证明，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告沈宝蓉与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。自2016年10月以来，被告张家界大成酒店公司未按月足额向原告支付租金和委托装修改造折旧款，其行为已构成违约，原告沈宝蓉要求被告张家界大成酒店公司支付自2016年10月至2020年7月期间欠付的租金并支付违约金，理由正当。被告辩称对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可，因原、被告双方签订的委托装修合同约定合同期限为10年，故被告辩称理由不成立，本院不予采纳。被告张家界山水公司在《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》中约定给被告张家界大成酒店公司提供连带担保责任，原告沈宝蓉要求被告张家界山水公司承担连带担保责任，符合法律规定，依法予以支持。被告张家界山水公司辩称超过担保期限，不应承担担保责任的辩称观点，无事实及法律依据，该辩称观点本院不予采纳。被告张家界大成酒店公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告经营影响的程度，本院酌情减免一个月租金及委托装修折旧款。被告辩称应降低违约金的请求，根据《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》违约责任条款“如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金”之规定，双方约定的违约金已明显高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院予以支持，本院将违约金标准调整为违约期内应付租金的1%。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告沈宝蓉支付自2016年10月至2020年7月30日期间下欠的租金和委托装修改造折旧款共计173078元（177630元-4552元＝173078元）；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告沈宝蓉支付违约金1731元（173078元×1%=1731元）；三、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一、二项判决义务承担连带清偿责任。四、驳回原告沈宝蓉的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费3894元，适用简易程序减半收取1947元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  刘江蓉二〇二〇年八月二十八日书记员  张 沂附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。