河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6334号 上诉人（原审被告）：张彦华，男，1980年2月25日出生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：李超彬，河北顺业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵松，男，1983年7月28日出生，汉族，住河北省保定市涞水县。 委托诉讼代理人：张瑶，河北厚正律师事务所律师。 原审被告：缤纷五洲集团河北市场服务有限公司，住所地河北省石家庄市长安区丰收路118号2号楼一层。统一社会信用代码：911301000962508717。 法定代表人：潘友富，该公司副总经理。 上诉人张彦华因与被上诉人赵松、原审被告缤纷五洲集团河北市场服务有限公司（以下简称缤纷五洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张彦华的委托诉讼代理人李超彬、被上诉人赵松的委托诉讼代理人张瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张彦华上诉请求：撤销石家庄市市长安区人民法院（2019）冀0102民初2181号民事判决，驳回被上诉人赵松的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审法院依据并非合同相对方的说明，认定上诉人张彦华需承担责任。本案中姚美丽的行为仅是作为缤纷五洲公司的员工所做出的履行职务的行为，不能认定为张彦华的意思表示，不应对张彦华与赵松之间的合同关系产生影响。原审认定张彦华与赵松间的合同发生变更的事实本身即是错误的，判决结果当然错误。二、即使法院认定并非合同相对方的缤纷五洲与被上诉人之间口头协商推脱不按合同约定缴纳各项费用的情形视为合同变更，同时也对上诉人张彦华生效，但被上诉人依然在变更后逾期缴纳、恶意违约，上诉人按合同约定不予退还各项费用合理合法。1、合同法第七十八条，当事人对合同变更约定不明确的，推定为未变更。姚美丽证言中其向原告多次催收，明确指出下一次缴费期限是六月份，根据原合同此缴费期限为按照原合同履行的期限，不存在变更合同的意思表示，不能否认其存在违约，仍应当承担违约责任。2、被上诉人存在严重违约行为，虽然事后有补缴但已构成实际违约，根据其履约表现，有预期违约的风险，姚美丽已事先声明缴费时间，其仍未按期缴费，看出其不存在按原合同履行的能力，应承担违约责任。上诉人及原审被告要求被上诉人撤场，承担违约责任合情合理，故不应予以退还。 赵松答辩称，1、一审中上诉人与原审被告提交的证据姚美丽情况陈述，明确说明在合同履行中双方对租金、物业费等费用的缴纳期限进行了变更。2、一审判决对合同变更情形认定非常清楚，被上诉人于2018年4月27日向上诉人缴纳2018年5、6、7月份租金及物业费、能源费、上诉人予以收取且未提出任何异议，根据双方的履行情况可看出双方对于租金等费用的缴纳期限的变更是予以认可的，被上诉人不存在违约情况。一审认定事实清楚，上诉人应退还已收取的租金等费用。请求二审查明事实后，依法驳回上诉、维持原判。 缤纷五洲公司未出庭、未提交书面答辩状。 赵松向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令二被告返还原告租金、保证金、物业能源费共计14050元；3、判令二被告向原告支付违约金5276元；4、依法判令本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定：被告张彦华从被告缤纷五洲公司处租赁位于石家庄市丰收路118号缤纷五洲汇邻购物广场Ｃ区，独立经营。2017年10月30日，原告（乙方）与被告张彦华（甲方）签订《商铺租赁合同》主要内容为：1、甲方将该商铺出租给乙方，以商铺面积数为本合同租金、物业管理费等款项、费用计取基数。2、乙方承租该商铺用于经营进口食品；租期自2017年11月11日起至2018年11月10日止。3、每月租金5276元，租金为季付，第一期租金应于合同签订前支付，剩余租金应在每个计租期结束前15天向甲方支付下一个计租期的租金。4、每月每平方米物业管理费22元，物业管理费包括该商铺的空调冷暖和应分摊的商场公共区域的水、电、空调费、商场所有公共区域的保安、保洁、绿化及管理费用等；乙方自行承担租赁期限内该商铺发生的水、电等能源费用，并应在每月5日前将上一个月的能源费用交物业公司代为缴纳或者买卡计费；物业管理费及能源费缴纳时间为半年付，物业管理费及能源费的首期费用应合同签订前向物业公司交纳，其他物业管理费及能源费应在每个计费期结束前15天内向物业公司交纳下一个计费期的费用；如果乙方拖延支付应付物业公司的款项、费用超过15日，则物业公司有权选择暂停该商铺的部分或者全部物业服务，由此而引起的全部后果由乙方承担。5、乙方签订合同时向甲方缴纳商品质量保证金、预赔基金，遵守经营秩序和安全秩序等商品销售管理保证金5000元，该保证金由甲方保存，不计利息；合同期满，乙方不再续租，双方办理完交接手续后，乙方退出经营场地90天后，如无顾客投诉、索赔等问题，并经甲方确认没有任何违约行为和欠缴各项费用后，保证金全额退还乙方。6、乙方延期向甲方或者物业公司交纳其应付款项或者费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额日3‰计算，从应付之日至实际全额付清之日。7、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还保证金及乙方交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于一个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付违约金，如乙方未能按时支付违约金的，甲方有权按约定向乙方收取迟延履行违约金。8、因甲方违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，物业管理费、能源费等，据实结算；乙方有权要求甲方赔偿不低于相当于一个月租金的经济损失，甲方应在合同解除后10日内向乙方支付该违约金。9、合同第11条第6款约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，乙方应按照上述第7点约定承担违约责任。合同解除后，如果乙方不按约定归还商铺，则甲方有权采取措施，比如封铺、将乙方在该商铺内财物强制搬出等，因此导致的损失和责任由乙方自行承担：1）乙方无法定或者约定理由单方解除合同的；2）迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的；3）未经甲方和物业公司同意，对商铺或商场其他部位进行装修、改建或者其他严重破坏行为；或张贴非经营性文字或图片及发生其他行为以致严重损害商场良好形家和声誉的。 原、被告一致认可租金应按季交纳，第一期租金应于2017年10月30日交，交至2018年2月10日；第二期应于2018年1月25日交纳，交至2018年5月10日；第三期应于2018年4月25日交纳，交至2018年8月10日。2017年10月30日原告向被告缤纷五洲公司交付了5000元商铺保证金、2017年11月11日至2018年2月10日三个月的租金15828元、2017年11月11日至2018年5月10日的六个月的物业能源费4344元；2017年11月6日原告向被告缤纷五洲公司缴纳了施工押金50元、装修保证金1000元；2008年2月2日原告缴纳了2018年2月11日至2018年3月10日的租金5276元；2018年3月1日原告缴纳了2018年3月、4月两个月的租金10552元；2018年4月27日原告缴纳了2018年5月、6月、7月三个月的租金15828元及3个月的物业能源费2172元（实收17892元）。2018年6月29日被告缤纷五洲公司向原告发出《撤场通知》载明因原告延迟交付物业管理费、能源费，根据《商铺租赁合同》第十一条第6款，物业公司有权采取封铺或将商铺内财物强制搬出，因此导致的损失和责任由原告自行承担，该通知要求原告于2018年7月2日办理撤场。 在本案审理中，被告缤纷五洲公司员工姚美丽在代被告缤纷五洲公司向一审法院提交证据时，向一审法院提交《情况陈述》一份，其中提到原告多次提出经营困难，要求调整收费方式，经双方口头协商决定：原告租金及物业能源费按季支付，付款日期按合同约定日期的前提下提前一个月支付（租金、物业能源费提前45天缴费，按季支付）；按上述约定原告应于2018年3月26日缴纳三个月租金15828元，三个月物业能源费2171.4元，2018年3月26日前姚美丽给原告打电话提醒原告缴费时间，2018年3月26日后姚美丽多次打电话催促原告缴费，原告以各种理由推脱缴费，2018年4月27日原告缴清上述费用，同时姚美丽告知原告下次缴费时间最晚2018年6月26日，应缴租金、物业能源费各三个月合计17999.4元，原告拖欠未付。 被告提交原告租赁的商铺的照片，证明原告经营的商铺仍张贴有“世成通讯”字样；原告认为被告并未提交原始载体，且该证据不能证明被告的主张。被告提交其制作的处罚单一份、收据一份，主张因原告迟到经营，被罚款100元，因迟延交付罚款，实际缴纳200元，原告同意从保证金中扣除；原告认为该两份证据系被告缤纷五洲公司单方制作，没有原告的签字确认，对此不予认可。 2018年7月2日原告已经撤离商铺，涉案商铺已另行出租。原告主张被告退还2018年7月2日至2018年8月11日多交的物业能源费960元、租金7040元，并退还保证金6050元：施工押金50元、装修保证金1000元、商铺保证金5000元，并赔偿相当于一个月租金的经济损失5276元。 上述事实，有商铺租赁合同、收据、撤场通知、照片、处罚单及庭审笔录在卷为凭。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行合同的约定。原告与被告张彦华签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，依法有效，一审法院予以确认。原告在租赁被告张彦华商铺后，理应按照约定按时足额交付租金、物业管理费及能源费，根据原、被告一致认可的应交相关费用的时间及数额，原告并未按照约定的时间履行相关交费义务，原告已构成违约，被告有权解除合同，但经一审法院查明，原告于2018年4月27日向被告缴纳2018年5、6、7月租金及物业能源费，被告收取且未提出异议，被告员工姚美丽向一审法院提交的《情况陈述》证实原、被告之间存在口头约定，变更了支付期限，被告认可姚美丽系其公司员工，故，对于原告租赁合同履行中存在合同变更的情形，一审法院予以确认，故就被告抗辩原告逾期支付租赁费、物业能源费的理由一审法院不予采纳。因原告已从涉案商铺搬离，被告亦同意解除涉案商铺租赁合同，就原告请求解除合同的主张一审法院予以支持。根据原告向被告交付物业能源费、租金的数额及时间，2018年7月2日至2018年8月10日的物业能源费应为965元，租金应为7035元，上述费用原告已经交纳，受益人为被告张彦华，故此，上述费用及保证金6050元，应由被告张彦华返还，原告主张的物业能源费低于部分视为原告放弃主张的权利，租金高出部分一审法院不予支持。原告主张被告违约并未提交证据证实，就原告主张被告赔偿经济损失的请求一审法院不予支持。根据合同相对性原则，被告缤纷五洲公司并非本案租赁合同的当事人，不应对本案承担责任。判决：一、解除原告赵松与被告张彦华于2017年10月30日签订的《商铺租赁合同》；二、被告张彦华于本判决生效之日起十日内退还原告赵松物业能源费960元、租金7035元、保证金6050元，以上共计14045元；三、驳回原告赵松的其他诉讼请求。诉讼费283元，减半收取计141.5元，由被告张彦华负担（诉讼费原告已预交）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，上诉人张彦华与被上诉人赵松双方签订《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，一审确认合同合法有效正确。被上诉人赵松并未按照合同约定的时间履行交费义务，上诉人张彦华有权解除合同。一审判决对赵松请求解除合同予以支持，判决驳回赵松请求原审被告向其支付违约金5276元并无不当。 原审被告缤纷五洲公司员工姚美丽一审提交的《情况陈述》证实因赵松未按照《商铺租赁合同》约定的时间缴纳相关费用，后经双方口头协商决定，承租人赵松的租金及物业能源费按季支付。赵松于2018年4月27日向张彦华缴纳2018年5、6、7月租金及物业能源费，有赵松提交的收据为证。张彦华收取上述费用后并未提出异议，视为其同意变更合同的缴费时间。一审法院根据当事人提交的有效证据、结合本案的实际情况即双方在租赁合同的履行中存在变更情形及赵松2018年7月2日撤场后交付至2018年8月10日的物业能源费、租金、保证金等费用的受益人为张彦华的事实，一审判决张彦华返还赵松已经交付的上述费用具有事实依据。上诉人张彦华辩称被上诉人赵松逾期缴费、恶意违约，不应退还的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张彦华的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费283.0元，由上诉人张彦华负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立虹 审判员  赵 林 审判员  岳桂恒 二〇二〇年八月十七日 书记员  郄张雨