湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终201号上诉人（原审被告暨反诉原告）：潘伟民，女，1958年8月16日出生，汉族，香港永久性居民，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：章美妮，湖北驰纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱妮，湖北驰纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：王东煌，男，1988年3月15日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：陈湘江，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。原审第三人：李汉平，男，1969年10月29日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。上诉人潘伟民因与被上诉人王东煌、原审第三人李汉平房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初915号民事判决，向本院上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人潘伟民及其委托诉讼代理人章美妮、朱妮，被上诉人王东煌的委托诉讼代理人陈湘江，原审第三人李汉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘伟民上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三项，或者依法改判，或者发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误。一、上诉人潘伟民与被上诉人王东煌签订的案涉合同无效，被上诉人无权处分他人财产，无权对房屋进行再次分租。案涉租赁商铺的所有权人为丁元军。丁元军与李汉平于2016年6月28日订立的《租赁合同》第三条约定，合同期内李汉平无权转租房屋。李汉平将房屋转租于王东煌系无权处分。被上诉人王东煌在一审仅提供了丁元军授权的复印件，没有提供原件进行核实，上诉人对该份证据的三性均不予认可。一审法院认定合同有效系认定事实不清、错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，房屋所有权人丁元军已经在合同中明确约定房屋不许转租，且没有对李汉平的转租行为予以追认，李汉平与王东煌订立的承租合同应为无效合同，上诉人与被上诉人订立的商铺转让合同也应当认定无效。二、被上诉人不是房屋的合法出租人，无权将房屋转租于上诉人，上诉人无须向被上诉人支付房屋租金及滞纳金。在上诉人租赁期间，被上诉人多次在上诉人的店面打砸致使上诉人不能正常经营，造成上诉人严重的财产损失。由于被上诉人无权转租，上诉人无须向被上诉人支付房屋租金及滞纳金。被上诉人王东煌辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2016年7月18日李汉平与王东煌签订案涉承租合同后，考虑到王东煌可能一个人用不了这么大的面积、承担不起这么多租金，李汉平于同日授权王东煌可以分租。2016年7月19日王东煌将商铺面积的一半38平方米分租给潘伟民经营小李发糕生意，并签订了房屋租赁合同。合同签订后，潘伟民支付了第一年租金25万元，按照约定，潘伟民理应于2017年8月4日前30日支付第二年租金，但潘伟民一直以租金过高拖欠不付，在王东煌多次催讨下才于2018年3月19日支付49,999元。潘伟民现拖欠两年租金45万元。事实上，案涉店铺一直处于正常营业状态。上诉人与被上诉人签订的租赁合同和被上诉人与李汉平签订的租赁合同之间，不存在主次合同关系，两份合同独立存在且合法有效，两份合同都不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。况且上诉人从2016年8月5日起至今一直在实际使用该店面进行经营，从未有任何权利人包括丁元军本人来主张案涉租赁合同无效而让上诉人腾退房屋使其无法经营。更何况因为上诉人一直不向被上诉人缴纳房租，被上诉人为了该店面能够正常经营，一直在向李汉平按约定支付全部租金，实际上帮助上诉人垫付了房租，上诉人再主张案涉租赁合同无效没有任何法律和实际意义。最后，依据相关司法解释，即便案涉租赁合同无效，承租人也要支付房屋占用费。综上，上诉人的上诉理由与事实不符，于法无据，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人李汉平述称，第一，王东煌从未拖欠过租金。本案一审期间，上诉人从未提及丁元军与我之间的合同效力问题。第二，王东煌缴纳的百果园租金中包含了小李发糕的租金。第三，小李发糕五年来一直在经营，但是已经有四年没有向百果园缴纳租金。王东煌已经于今年7月5日将第五年的租金支付给我，王东煌从未拖欠过租金。王东煌向一审法院起诉请求：1.判令解除王东煌与潘伟民签订的商铺租赁合同；2.判令潘伟民支付拖欠的商铺租金45万元；3.判令潘伟民按拖欠日乘以月租金的千分之三支付滞纳金至实际支付之日止；4.判令潘伟民负担本案全部诉讼费用。潘伟民向一审法院反诉请求：1.依法确认王东煌与潘伟民签订的商铺租赁合同无效；2.判令王东煌返还潘伟民租金329,999元；3.反诉的诉讼费由王东煌承担。一审法院认定事实：2016年7月18日，李汉平（出租方，甲方）与王东煌（承租方，乙方）签订《承租合同》，约定甲方将私房武汉市硚口区利济北路91号一楼（房产证为荣华东村19栋第一层）门面租给乙方经营使用，计每年房租价为伍拾万元整，如乙方二次付款须提前一个月交付，未交付作为自动退房处理，押金不返；在合同期内，如要分租，变更业态需征得甲方书面同意，不允许将房屋作任何抵押，如乙方违约，甲方可立即终止合同，产生的一切后果均由乙方负责，租金不退，合同期内不允许将房屋转让；出租时间：2016年8月5日起至2022年8月4日止，租期为陆年。同日，李汉平向王东煌出具《授权书》，载明李汉平授权百果园王东煌对硚口区利济北路91号1楼商铺进行分租。庭审中，李汉平再次明确认可王东煌的分租行为。双方签订合同期间，李汉平向王东煌出示了房屋产权证明、房主与李汉平的承租合同、身份证、同意分租授权书等的复印件。2016年7月19日，王东煌（出租方，甲方）将上述门面中的部分面积分租给潘伟民（承租方，乙方），双方签订《商铺承租合同》，约定甲方将坐落于武汉市硚口区利济北路91号一楼铺位（以下简称出租铺位）出租给乙方作商业使用，出租铺位建筑面积约38平方米，乙方对该商铺无转让权，可以变更业态；乙方租用出租铺位从2016年8月5日至2022年8月4日；合同期内乙方转让或转租必须征得甲方书面同意，否则甲方有权收回商铺，合同期满后同等条件下乙方有优先续约权；出租铺位的租期及月租金：从2016年8月5日至2019年8月4日，租金250,000元/年，从2019年8月5日至2022年8月4日，租金262,500元/年，乙方应于30日前向甲方交付下一年租金，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的3‰，乙方拖欠租金超过1个月的，本合同自动终止，甲方有权处理店中任何物品，抵扣相关费用；乙方同意，在甲方交付出租铺位时收取乙方租赁保证金30,000元，合同期满后乙方无欠费甲方无息退还。合同履行中，王东煌向潘伟民出示了其与李汉平签订的前述《承租合同》复印件。经比较，该复印件与《承租合同》原件在“出租时间”书写上有区别，原件为“租期为陆年”，复印件为“租期为3+3年”，其他内容一致。合同签订后，王东煌将门面相应部分交付潘伟民经营使用。后双方产生纠纷，于2018年3月19日签订《协议》，载明王东煌与李汉平在2016年7月18日签署利济北路91号房屋租赁合同，并以此合同为基础与潘伟民签署二次房屋租赁合同，若王东煌给予潘伟民做证据的一次合同真实且有效，为李汉平本人签字，潘伟民将依据与王东煌二次房屋租赁合同内容履行义务，并将在10日内交付租金，若证明王东煌出据的一次合同不是真实的，即不是李汉平本人签字，潘伟民有权不执行合同内容，不缴纳租金及一切相关费用。一审庭审中，经一审法院释明，双方均明确，无论一审法院是否确认合同效力，均坚持各自诉讼请求。另查明，关于租金给付情况。双方庭审陈述，潘伟民已支付保证金3万元，第一年租金25万，第二年租金49,999元（于2018年3月19日支付）；王东煌主张之拖欠租金为2017年8月5日至2019年8月4日应付未付的45万元。关于违约金。王东煌主张按合同约定，为拖欠日乘以月租金（25万元/12）的3‰，从2017年8月5日至实际给付之日。潘伟民认为该约定过高，不应超过总拖欠金额的年百分之三十，王东煌庭审同意潘伟民提出的计算标准；潘伟民又提出庭后计算再回复一审法院，后未回复，经该院传票传唤也未到庭说明情况。一审法院认为，本案争议焦点：《商铺承租合同》的效力，《商铺承租合同》应否解除，本案民事责任的承担。关于《商铺承租合同》的效力。王东煌与潘伟民签订《商铺承租合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定。至于潘伟民所称李汉平与王东煌签订的《承租合同》系虚假合同、李汉平签名为假以及王东煌无权转租等事由，经审查，其一，李汉平本人已到庭认可《承租合同》真实性，并且当庭再次确认王东煌有转租权，潘伟民所称王东煌无权转租不能成立；其二，王东煌与潘伟民签订合同后，分租部分已实际交付潘伟民使用，在此期间，李汉平或房屋所有权人均未要求过解除前手承租合同或主张《商铺承租合同》无效，潘伟民在实际使用分租部分后，又主张合同无效无事实和法律依据；其三，王东煌出示给潘伟民的《承租合同》复印件，仅仅是将“租期为陆年”修改为“租期为3+3年”，虽有表述方式的变更，但实际上未变更合同内容，也未产生影响双方合同履行的情形。综上，潘伟民关于合同无效的主张，一审法院不予认可，《商铺承租合同》合法有效。关于《商铺承租合同》应否解除。从合同履行情况看，潘伟民仅依约支付了第一年租金25万元，但从第二年，即2017年8月5日起，潘伟民仅支付了49,999元，未按合同约定的期限和数额支付租金，构成违约。结合双方签订的《协议》，在双方2018年3月19日协商后，潘伟民至今仍未支付拖欠租金，逾期时间较长、金额占比较大，构成根本违约，王东煌要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。关于本案民事责任。关于拖欠的租金。2017年8月5日至2019年8月4日期间，潘伟民应支付租金50万元，仅支付了49,999元，尚欠450,001元，王东煌关于潘伟民支付拖欠租金45万元的主张一审法院予以认可。关于违约责任。根据合同约定，违约金为拖欠日乘以月租金的3‰，潘伟民虽主张该标准过高，应按总拖欠金额的30%/年计算，但又提出庭后计算两种方式的高低回复一审法院，其后又未回复。鉴于两种计算方式并非简单的利率不同，两者在基数（前者为月租金、后者为总拖欠金额）等方面也有所不同，因拖欠费用的高低、拖欠时间的长短、实际给付日的不同等将使金额高低各不相同，后一种计算方式并不能直接视为调低违约金，甚至可能高于前一种计算方式，由此，王东煌虽同意潘伟民提出的总拖欠金额30%/年的计算标准，一方面，其未变更诉讼请求，不宜超出诉讼请求判决，另一方面，潘伟民当庭表示需要庭后计算再明确，实际上也未完全确定需调整的计算方式，因此无法视为双方一致同意变更违约金的计算，综上，在潘伟民怠于行使和放弃诉讼权利，而王东煌亦未变更诉讼请求的情形下，违约金仍按合同约定标准计算。此外，潘伟民还支付了3万元保证金，根据合同约定，本应在“合同期满后无欠费时无息退还”，因双方合同已解除，而保证金约定的退还条件为“无欠费”，也即主要用于租金的担保，考虑到潘伟民诉讼请求中提出的返还金额中包括保证金，王东煌也同意从拖欠租金和违约金的总额中扣减保证金，为不增加双方诉累，一审法院对该保证金3万元，于潘伟民应支付的拖欠租金中一并抵扣，也即总计45万元抵扣3万元保证金后，还需支付拖欠租金42万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、解除王东煌与潘伟民签订的《商铺承租合同》；二、潘伟民于本判决生效之日起十日内，向王东煌支付拖欠的商铺租金42万元（抵扣3万元保证金后）；三、潘伟民于本判决生效之日起十日内，向王东煌支付滞纳金（以月租金20,833.33元为基数，从2017年8月5日至实际给付之日，按日3‰的利率计算）；四、驳回潘伟民的反诉请求。如潘伟民逾期不履行本判决所确定的金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8,050元，反诉受理费3,125元，均由潘伟民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人潘伟民提交新证据，即王东煌私人开具的部分电费收据原件共8张，拟证明双方纠纷的起因是因电费过高。被上诉人王东煌质证认为，对收据的真实性、合法性予以认可，对证明目的不认可。第一，李汉平将门面租给王东煌时，电量不够。王东煌利用关系对电量进行增容，由于是商业用电，因此一度电收取1.5元是合理费用。第二，王东煌是自己从供电局接的电表，因此只能自己收取潘伟民的电费。第三，潘伟民不能因为王东煌给其出具的是收据而不是供电公司的正规发票，而拒绝缴纳租金。原审第三人李汉平没有发表质证意见。本院认为，该8张收据系由物业公司出具，而不是由王东煌出具的，本院对其关联性不予认可，故不予采信。原审第三人李汉平提交两份新证据：李汉平与湖北良品铺子食品有限公司就同一商铺先后分别于2016年9月27日、2017年7月25日签订的两份《承租合同》（一份已到期，一份还在履行），拟证明李汉平从丁元军手上租到四挡门面后，分别出租给包括王东煌在内的四家商户，其中另外三家从未有过纠纷。上诉人潘伟民质证认为，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该两份《承租合同》与本案没有关系。两份合同的年租金不一致，前一份是每年13万元，后一份是每年24万元。被上诉人王东煌质证认为，对其三性及证明目的均予以认可，可以证明李汉平与王东煌签订的合同真实、有效，以及上诉人违约不支付租金的事实存在。本院认为，该两份《承租合同》与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院经审理查明，一审认定的案件事实属实，本院依法予以确认。根据本院二审查明的事实、各方当事人的诉辩主张和述称意见，本院归纳本案争议焦点：案涉《商铺承租合同》的效力，案涉《商铺承租合同》应否解除，本案民事责任的承担。现评析如下：一、关于案涉《商铺承租合同》的效力本案存在三个租赁合同，分别代表三个租赁关系。李汉平与丁元军签订租赁合同取得租赁房屋后，又与王东煌签订租赁合同，将其租赁的丁元军的部分房屋转租于王东煌。王东煌取得租赁房屋后，又与潘伟民签订租赁合同，将其中部分面积转租给潘伟民从事经营。基于该基本事实，本院运用逻辑推理和三段论就案涉《商铺承租合同》是否有效评判如次：（一）李汉平对案涉商铺具有分租权。首先，李汉平尽管只是案涉商铺的承租人，不是所有权人，但其具有分租权。潘伟民对此应该是予以认可的，否则其手中不可能保留王东煌与李汉平签订的租赁合同，也不可能与王东煌签订案涉《商铺承租合同》承租38平方米的商铺。其次，既然非所有权人李汉平对于诉争商铺具有分租权，该分租权只可能来自商铺的所有权人丁元军的授权。再次，尽管李汉平在本案一审、二审均未提交其与房主丁元军订立的租赁合同和授权书原件，但李汉平拥有房主丁元军的授权具有高度盖然性，否则李汉平每年收取几十万元的租金既不具有合法性基础，也不符合日常生活经验法则。最后，潘伟民在一审庭审主张丁元军与李汉平签订的承租合同真实性无法核实，但在上诉状中却依据该承租合同主张李汉平无权将房屋转租，前后矛盾。（二）王东煌对案涉商铺具有分租权。根据本案一审、二审查明的事实，2016年7月18日李汉平出具了《授权书》，授权王东煌对案涉商铺进行分租。可见，对于王东煌将部分商铺转租给潘伟民，李汉平是认可的。（三）案涉《商铺承租合同》没有违反契约自由原则。契约自由的核心要义是，任何人只能被他所同意的义务所约束。因此，案涉《商铺承租合同》是否有效，取决于其是否合同当事人的意思自治，是否违反了法律的强制性规定。基于前述语境和认知，我们来探究案涉《商铺承租合同》是否有效。首先，王东煌与潘伟民就案涉房屋签订《商铺承租合同》时提供了其与李汉平签订的相关租赁合同，表明王东煌就其承租的部分商铺具有转租权，潘伟民在签订合同时对此没有提出异议，可见，其与王东煌签订的《商铺承租合同》是双方真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任何情形，故而有效，对双方产生拘束力。其次，根据合同相对性原则和相关法理，王东煌是否经过丁元军以及李汉平的同意转租案涉房屋，均不影响王东煌与潘伟民之间租赁合同的效力。事实上，潘伟民已实际占用案涉房屋且支付部分租金，双方之间的租赁合同已经实际履行。再次，潘伟民于本案二审庭审中陈述本案纠纷的起因系电费过高、损失过大，初步表明其对案涉合同的真实性实际上并无异议。故，潘伟民在案涉房屋的所有权人丁元军以及第一承租人李汉平均未提出王东煌系未经授权、转租行为无效的情况下，主张其与王东煌之间的《商铺承租合同》无效，缺乏事实和法律依据。鉴此，王东煌与潘伟民签订的案涉《商铺承租合同》不是病态契约而是双方的真实意思表示，潘伟民关于案涉《商铺承租合同》无效的主张，本院不予支持。二、关于案涉《商铺承租合同》应否解除在认定案涉《商铺承租合同》合法有效后，我们再来分析该《商铺承租合同》应否解除。关于合同的法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，潘伟民逾期支付租金达数年之久，金额较大，原审认定其行为构成根本违约并据此判令解除案涉《商铺承租合同》并无不当。三、关于本案民事责任的承担关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，根据权利义务相一致原则，潘伟民承租房屋，应向王东煌支付租金自不必待言。原审判令其支付租金42万元及相应的滞纳金于法有据，本院于此不赘。综上所述，潘伟民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,050元，由潘伟民负担。本判决为终审判决。审判长 邢 勇审判员 邬文俊审判员 马文艳二〇二〇年八月五日法官助理陈银华书记员何柳