河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0132民初323号 原告：河北祥逸房地产开发有限公司，住所地：元氏县槐阳镇槐阳大街祥逸家园康城小区路北，统一社会信用代码：911301005767859554。 法定代表人：王进禄，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张混良，河北盈华律师事务所律师。 被告：张聚周，男，1978年1月26日生，汉族，住元氏县。 被告：王军锋，男，1978年9月1日生，汉族，住元氏县。 原告河北祥逸房地产开发有限公司（以下简称：祥逸公司）与被告张聚周、王军锋执行异议之诉一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告祥逸公司委托诉讼代理人张混良及被告王军锋到庭参加诉讼,被告张聚周未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥逸公司向本院提出诉讼请求：判决终止对祥逸家园4号楼2单元503房产的执行。事实与理由：2020年2月20日，元氏县法院向我司送达了（2019）冀0132执异91号执行裁定书，裁定驳回我司对祥逸家园4号楼2单元503房产的执行异议请求。我司对执异91号执行裁定书不服，特提起诉讼。在王军锋申请执行张聚周民间借贷一案中，法院依据王军锋的申请，对元氏县槐阳大街槐安里58号祥逸家园4号楼2单元503房产，作出了查封，并依照王军峰申请准备拍卖。该房屋，虽然是张聚周和我公司签订买卖购买，并在房管部门存档备案，但不等于该房屋交付给了张聚周。合同备案，是国家对商品房销售市场所做的防止一房二卖的制度规定。该房屋买卖合同我司已经与张聚周协议解除，但尚未另行按揭出售。如果另行按揭出售，则需要在张聚周配合下撤销原来的备案登记，并退还张聚周曾支付的部分房款。现在没有撤销备案，说明该房产尚未继续出卖，所有权还在我司。我司与张聚周签订的协议，是解除房屋买卖的协议，是平等主体之间的民事法律行为，是合法有效的。被告王军锋没有任何证据，能够确定我司解除房屋买卖的协议是无效的。实际上，在签订预售合同后，张聚周仅仅向我司申请过提前装修，依照房产销售管理规定和规范，我司没有向张聚周履行任何的交房手续。所以，张聚周装修后，在我司没有向他履行交房手续之前，其并不享有该房屋的所有权，在解除房屋买卖合同之后，张聚周向我司交回了装修暂时使用的钥匙等。王军峰曾经查封本案争议的房产，但查封时，该房产并不在张聚周名下，张聚周自己也承认这一点。房产所有权的转移，是以交付为界点，以交付手续为凭证。张聚周一直还没有交过物业费管理费，在手续上还没有交付、入住，这就是房产所有权不是张聚周的事实根据。商品房预售买卖的交付，是国家严格管理的，因为这不是二手交易，国家房管部门规定了规范的交付流程:交房时，开发商需要有专人陪业主验房，并且有一份《住户验房交接表》，第一步：房屋竣工验收合格，第二步：开发商通知业主交房；第三步：业主对自己的房屋进行验收；第四步：验收通过后，业主签字确认，开始办理手续并交物业费，领钥匙，以及《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。至此，房屋交付流程结束，房屋所有权转移。张聚周的备案合同中，至今没有房屋交付给他的记载。综上，王军峰申请拍卖的房产不是张聚周的名字，房产所有权转移。张聚周的备案合同中，至今没有房屋交付给他的记载。综上，王军峰申请拍卖的房产，不是张聚周的名子，房产所有权人是我们开发公司，而我们开发公司又不是王军峰的被执行，所以，拍卖原告的房产，以偿还张聚周所欠申请人的债务，大错特错，不符合法律规定，请求判决不准对该房屋进行执行。 张聚周未到庭进行答辩。 王军锋辩称，不同意原告的请求，这个房子已经提前抵押给我了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据当事人陈述、答辩及相关证据，本院确认如下事实： 2013年5月7日，祥逸公司与张聚周签订《商品房买卖合同》（该合同于2013年5月22日在房管部门备案），约定张聚周向祥逸公司以首付加银行贷款的形式向祥逸公司购买祥逸家园4号楼2单元503号房产。该合同附件五第三条“关于开发商担保的约定。如因买受人选择申请房屋商业按揭贷款，出卖人已为买受人承担阶段性担保（担保自买受房产证抵押并交付给贷款银行之日起解除）。在出卖人承担担保责任期间，如买受人连续四期未能履行《个人住房担保借款合同》项下的付款义务，出卖人将依据该协议承担担保责任。如买受人违反上述《个人住房担保借款合同》，致使出卖人承担了担保责任，出卖人有权在承担担保责任后三十日，单方终止双方签订的《商品房买卖合同》。可直接处分《商品房买卖合同》第三条所指房屋，并向买受人追偿“。 上述合同签订后，张聚周向原告交付首付款，原告将房屋钥匙交予张聚周，张聚周与中国银行签订了按揭贷款。此后，因张聚周未能按时偿还银行贷款，中国银行扣划了祥逸公司款项170121.05元。 在审理中，原告提出自己与张聚周在2017年10月30日签订的《协议》一份，内容是“甲乙双方于2013年5月7日签订商品房预售合同，甲方向乙方欲出售位于元氏县，2013年6月18日乙方向中国银行元氏支行申请按揭贷款，甲方为担保人，贷款金额180000元，贷款期限240个月，后乙方无力偿还贷款，中国银行元氏支行共计扣划河北祥逸房地产开发有限公司保证金170121.05元用于偿还贷款，现乙方因经济困难，无力偿还剩余贷款原因与甲方达成以下条款：一、乙方自本协议签订之日起，自愿解除与甲方之间签订的商品房预售合同，该房屋及房屋的钥匙、水、电卡，即日交付甲方收回。二、从即日起，甲方可以对该房屋另行出售，也可自用。三、关于退款事宜。在备案手续变更之前，按照双方议定的该房产价格550000元，甲方扣除乙方垫付的170121.5元贷款、2万元利息、和变更备案产生的费用后，将剩余款项退还给乙方。四、乙方因与该房产有关的经济、民事纠纷由本人自行承担。五、本协议一式三份，各执一份，元氏县人民法院住房和城乡建设部门备案一套，具有同等法律效力”。 另，原告在审理中提交一份2020年1月19日由张聚周、王军锋、祥逸公司《协议》一份。拟证明该协议三方协商商品房退款事宜。 本院认为，物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。祥逸家园4号楼2单元503房产（以下称：“503”房产）的备案合同，是房屋买卖合同有效的证明，现未登记物权，虽可对抗合同第三人，但无法限制合同当事人依据合同享有的权利。本案争议的“503”号房产，作为出卖人的祥逸公司，是商品房开发者。商品房在建成后，未交付买受人之前，祥逸公司享有该房产权利。原告与张聚周在2013年5月22日签订《商品房买卖合同》，并不直接产生物权效力，双方之间产生的是债权而非物权。《商品房买卖合同》约定将“503”房产有偿转让于张聚周的同时，作为出卖人的祥逸公司向中国银行出具担保和保证，协助张聚周办理了按揭贷款，用于支付购买“503”房产的房款。张聚周在偿还数月月供之后，对中国银行违约，停止偿还按揭贷款，出卖人祥逸公司承担了担保责任，替张聚周偿还了按揭贷款17万余元。依据《商品房买卖合同》附件5,“如买受人违反上述《个人住房担保借款合同》，致使出卖人承担了担保责任，出卖人有权在承担担保责任后三十日内，单方终止双方签订的《商品房买卖合同》。可直接处分《商品房买卖合同》第三条所指房屋，并向买受人追偿”。可见祥逸房地产公司享有合同解除的权利。中国银行股份有限公司元氏支行的《证明》证明了银行扣划原告帐户张聚周应还贷款170121.05元的事实。在本案中，被告王军锋对祥逸公司与张聚周在此前解除《商品房买卖合同》的行为未提出异议。现祥逸公司在扣除相关费用后，已经配合执行局，将属于张俊周的359878.5元转给法院帐户。因此，祥逸公司向本院提出的执行异议的请求（即终止对“503房产”的执行请求），于法有据，应予支持。 综上所述，被告张聚周经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法适用缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民诉法》解释第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 终止对祥逸家园4号楼2单元503房产的执行。 案件受理费80元，由被告张聚周负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 员  牛兴华 人民陪审员  李翠思 人民陪审员  赵瑞娴 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  苏 醒