上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5997号上诉人（原审原告）：贾晓辉，男，1980年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：张莉莎，女，1983年11月29日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：季蓓樑，男，1966年7月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：马丹丹，女，1973年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：季嘉依，女，2000年9月9日生，汉族，住上海市浦东新区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：杜黄海，上海君澜律师事务所律师。上诉人贾晓辉、张莉莎因与被上诉人季蓓樑、马丹丹、季嘉依房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾晓辉、张莉莎上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判双方的《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3714246）于2019年8月8日解除、被上诉人返还上诉人定金人民币30万元（以下同）。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2019年7月31日晚10点钟签订的房地产买卖合同，上诉人签约时受到中介及被上诉人的恶意误导，存在重大误解，上诉人签约前已将上诉人为限购对象的情况明确告知被上诉人，但被上诉人认为合同对自身绝无风险和损失而希望上诉人立刻签约，上诉人对于出售一套自有房屋的时间存在重大误解，上诉人自有房屋至今未能售出，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十四条之规定，存在重大误解属于可撤销合同，合同内容对于双方的风险程度也完全不同，对于上诉人而言属于显失公平；二、一审审理中被上诉人恶意隐瞒浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）已于2019年9月16日另行签订协议、于2019年9月28日已经转移产权另行出售的情况，该时间与本案房地产买卖合同签订时间过于接近，上诉人有理由怀疑被上诉人“一房二卖”，因此造成上诉人50万元的定金损失应当予以归还；三、依据合同法第五十二条，上诉人属于限购人群且对被上诉人无欺瞒，双方签订的合同违反上海市行政法规的强制性规定，本案合同签订时即存在巨大的履行问题，合同效力应属无效。综上，请求支持上诉人的上诉请求。季蓓樑、马丹丹、季嘉依辩称，不同意上诉人的上诉请求。定金罚则不适用调整，合同明确约定定金就是50万元而不是20万元，双方签订合同时被上诉人知晓上诉人处于限购状态，上诉人当时作出了承诺故被上诉人同意与上诉人签约的；上诉人之前发出的律师函并未了解本案情况，合同并未赋予上诉人任意解除权，被上诉人与案外人就系争房屋签订的买卖合同的出售价格远低于本案合同中约定的价格，故被上诉人的损失远超定金数额，请求驳回上诉，维持原判。贾晓辉、张莉莎向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3714246）于2019年8月8日解除；2.判令季蓓樑、马丹丹、季嘉依返还贾晓辉、张莉莎购房定金50万元。一审法院认定事实：贾晓辉、张莉莎是夫妻关系，其已在上海市内拥有两套房屋。浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋权利人为季蓓樑、马丹丹、季嘉依。2019年7月31日，贾晓辉、张莉莎作为买受人（乙方）、季蓓樑、马丹丹、季嘉依作为卖售人（甲方）、居间方上海XX有限公司（丙方），三方签订《房地产买卖（含居间）合同》，合同2.1条约定，甲方同意将系争房屋以总价830万元的价格转让于乙方。2.3条约定，双方约定定金总额为50万元。2.11.1条约定，双方授权丙方于签订本合同后依据交易条件拟定网络备案版《上海市房地产买卖合同》，双方应于2019年8月5日之前至丙方处签订网络备案版的《上海市房地产买卖合同》。2.11.2条约定，双方签订本合同后则合同成立并且生效，是否签订网络备案版的《上海市房地产买卖合同》，不影响本合同的效力，双方应当按照本合同约定履行各自的义务。2.12条约定，定金责任：若甲方未能依照本合同约定签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，则向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，则已支付的定金不予返还。4.4.1条约定，丙方对于乙方关于国家及上海市房地产的限购政策、贷款政策及相关的政策作了详尽的解释，并已向乙方出示该房地产有关的房地产登记簿信息。乙方确认其已经知晓国家和本市限购政策、贷款政策及相关的政策，乙方确保自身符合上述政策具备购房的条件并资信良好。当日，贾晓辉、张莉莎作为买受人（乙方）与季蓓樑、马丹丹、季嘉依作为卖售人（甲方）签订居间方拟定的网络备案版《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3714246）（无落款时间）、《补充协议》，其中《上海市房地产买卖合同》约定，甲方以830万元的价款向乙方转让系争房屋，双方在2020年4月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另该合同补充条款（一）第12条规定：甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续。补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续……《补充协议》第2条约定，本次交易，甲方承诺自双方签约之日起该房屋对应建平实验小学、中学（枣庄路校区），小区中小学学区名额前五年内未被使用过，并且承诺在交易过程中不再使用。第3条约定，本次交易，双方约定于2019年8月15日之前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。第5条约定，若该房屋交易期间乙方的婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。另双方单独补充签订一份协议，约定甲方对乙方的购房资格情况以及购房置换情况已有充分了解，在合同期内，不得就乙方的购房资格问题提出解除、终止或主张乙方违约。2019年7月31日以及8月1日，贾晓辉、张莉莎支付季蓓樑、马丹丹、季嘉依定金50万元。2019年8月8日，贾晓辉、张莉莎向季蓓樑、马丹丹、季嘉依发送短信，以贾晓辉、张莉莎限购为由决定解除买卖合同。2019年8月12日，贾晓辉、张莉莎向季蓓樑、马丹丹、季嘉依发送《律师函》，告知买卖合同于2019年8月8日正式解除，要求季蓓樑、马丹丹、季嘉依退还已支付的50万元定金。2019年8月30日，季蓓樑、马丹丹、季嘉依通过中介向贾晓辉、张莉莎送达了《单方解约通知函》，通知季蓓樑、马丹丹、季嘉依即时起解除买卖合同，定金不予退还。一审中，贾晓辉、张莉莎表示，其购买系争房屋确系为了置换学区房；贾晓辉、张莉莎解除合同是依据网签合同补充条款二第1项。季蓓樑、马丹丹、季嘉依表示，双方签订的买卖合同非网络备案版合同，补充条款二第1项适用条件未成就，因贾晓辉、张莉莎明确表示不签订网络备案版合同，贾晓辉、张莉莎要求退还定金没有依据。一审法院认为，贾晓辉、张莉莎、季蓓樑、马丹丹、季嘉依签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，当事人均应切实履行。贾晓辉、张莉莎是否存在限购问题仅涉及合同履行问题，不影响合同效力。《补充协议》约定，双方于2019年8月15日之前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。但贾晓辉、张莉莎在2019年8月8日即以限购问题通知季蓓樑、马丹丹、季嘉依解除合同，即其以自身行为明确表示不再履行合同，季蓓樑、马丹丹、季嘉依要求适用定金条款的约定没收贾晓辉、张莉莎定金，具有事实和合同依据，贾晓辉、张莉莎要求返还定金的诉请，一审法院不予支持。签约时贾晓辉、张莉莎属本市限购对象，贾晓辉、张莉莎出于置换学区房需求而购买系争房屋，对此双方都是明知的，为此双方约定了较长的过户日期，即只要在约定过户日期前贾晓辉、张莉莎将原房屋售出一套，其完全可顺利购买系争房屋，但其签约过后一周即反悔不再购买，其行为不符合约定亦有违诚信。现贾晓辉、张莉莎以限购问题主张免责，一审法院不予采信。现双方对合同解除本身无异议，一审法院予以确认。对解除时间，鉴于贾晓辉、张莉莎系违约方，不享有单方解除合同的权利，一审法院确认以季蓓樑、马丹丹、季嘉依通知单方解除买卖合同的时间作为解约日期。一审法院判决：一、贾晓辉、张莉莎与季蓓樑、马丹丹、季嘉依签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3714246）于2019年8月30日解除；二、驳回贾晓辉、张莉莎的其余诉讼请求。案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由贾晓辉、张莉莎负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供证据：1.协议书及上海市不动产登记簿信息，证明被上诉人于2019年9月16日即另行签订的房屋买卖合同，系争房屋于2019年9月28日变更了产权登记、产权已转移；2.上诉人与中介微信聊天记录，证明上诉人签合同前被误导，对房屋置换的流程及时间、对涉案合同的签订内容均存在重大误解，合同内容对上诉人而言存在极大的违约风险，但对被上诉人而言并无风险，合同内容对上诉人不公平；3.上诉人与中介签约当天的录音，证明当时上诉人和对方通过中介谈上诉人要求的是20万元定金，中介说被上诉人要求提高定金，上诉人要求当天可以网签才同意50万元的定金，结果上诉人签完合同后被上诉人方说其女儿身份证过期、无法网签，被上诉人说纸质合同也是没问题的。被上诉人经质证后认为，证据1真实性无异议，但与本案不具备关联性；证据2真实性无异议，但与本案无关，可以佐证上诉人有置换的意愿；证据3不认可真实性和关联性。二审中，被上诉人没有提交新证据。本院经审查认为，上诉人提供的证据1双方对真实性均认可，本院对证据1予以采纳；证据2系上诉人与中介人员的微信聊天记录，内容无法体现上诉人的证明目的，故本院对证据2不予采纳；证据3为上诉人与中介的对话，被上诉人对真实性与关联性均不予认可，本院对证据3不予采纳。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。另查，被上诉人季蓓樑、马丹丹、季嘉依与案外人于2019年9月16日就系争房屋出售签订协议书，系争房屋现已过户至案外人名下。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律效力性强制规定，合法有效，双方均应恪守履行。上诉人称签约存在重大误解且合同内容显失公平，对此本院认为，涉案合同对于买卖房屋标的位置、价格、交易时间、违约责任等主要条款约定清晰明确，上诉人签约前对其自身处于限购状态明确知晓，具备完全民事行为能力的上诉人仍选择签约，就本案查明事实，难言存在重大误解或显失公平，上诉人的上述意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。上诉人另称本案定金20万元才是双方真实合意，被上诉人对此不予认可，上诉人该意见亦与合同约定相悖，故本院对此不予采信。上诉人以被上诉人另行出售系争房屋时间过短为由怀疑被上诉人“一房二卖”，对此上诉人既未能提供证据予以佐证，亦不构成被上诉人应返还定金的理由。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。一审判决认定上诉人系违约方、判决被上诉人不予返还定金及确认的合同解除时间，有事实及法律依据，本院予以认同。综上所述，上诉人贾晓辉、张莉莎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人贾晓辉、张莉莎负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年八月二十日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……