山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁01民终8828号上诉人（原审原告）：王庆兰，女，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：邵淑美，女，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：张杰，女，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：张宇，女，汉族，住济南市。四上诉人共同委托诉讼代理人：邵新春，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。四上诉人共同委托诉讼代理人：管延茂，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王万红，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王玉华，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，山东睿扬律师事务所实习律师。原审第三人：济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会，住所地济南市。法定代表人：孙耀，主任。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婷，山东树营律师事务所律师。原审第三人：王福璞，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王玉华，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，山东睿扬律师事务所实习律师。上诉人王庆兰、邵淑美、张杰、张宇因与被上诉人王万红、原审第三人济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会（以下简称新沙王庄村委会）、原审第三人王福璞确认合同效力纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初2961号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案之后，依法进行了审理。王庆兰、邵淑美、张杰、张宇上诉请求：撤销一审民事裁定，并指令一审法院继续审理。事实与理由：(一)上诉人的诉求是请求确认涉案《买卖房屋所有权合同》无效，诉讼请求的第2项“因拆迁济南市槐荫区美里湖新沙王庄村X号拆迁款的30%归四上诉人所有”是涉案合同无效后的法律后果。本案纠纷的实质是涉案合同是否无效。一审裁定认为“本案纠纷的实质是集体土地上房屋拆迁安置补偿问题引发的争议”明显属于认定事实错误。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，当事人双方签订的涉案合同被确认无效后，王万红为购买涉案房屋及附属物向张善吉支付的价款，张善吉应予返还。在涉案合同的签订过程中，双方均存在过错，张善吉作为出卖方，应对无效的买卖行为所造成的损失承担主要责任，王万红作为买受方，其自身亦存在过错，应对无效的买卖行为所造成的损失承担次要责任，故经本案一审法官释明，结合涉案合同签订时的背景、当事人双方的受教育程度以及由此造成的对当时、现行政策的理解力等因素综合考量，张善吉与王万红按3：7的比例承担过错责任，故上诉人一审时变更第2项诉讼请求为“因拆迁济南市槐荫区美里湖新沙王庄村X号拆迁款的30%归四上诉人所有”。(二)王万红签订涉案《买卖房屋所有权合同》时，其户口因参加工作已经迁离新沙王庄村，王万红已经是城镇居民，户口为城镇户口，非新沙王庄村村集体组织成员，不享有村集体经济组织成员权益，其户口性质至今未发生变动，仍是城镇居民。一审裁定第9页第10行(王万红提交的一审答辩状第4页第2行)载明：“王万红及其父母原本就是本村的村民，因参加工作户口迁离本村，购买涉案房屋后全家人于2011年将户口又迁回至本村”。由此可知，王万红已自认其与张善吉、新沙王庄村委会签订房屋买卖合同时，其户口因参加工作已经迁离新沙王庄村，即签订涉案合同时，王万红不是新沙王庄村村民，不是新沙王庄村集体经济组织成员，不享受村集体经济组织成员权益。另王福璞个人常住人口登记卡上显示其是1998年10月14日由山西省大同市机车工人技工学校迁来本市(县)，2011年因夫妻投靠移入，由济南市公盛巷X号移入槐荫区美里湖办事处新沙王庄村X号。由此可知，王福璞也不是新沙王庄村村民，且王福璞1998年之前还不是山东省工人，而是山西省大同市工人。即签订合同时，王福璞不是新沙王庄村村民，不是新沙王庄村集体经济组织成员，不享受村集体经济组织成员权益。(三)涉案房屋的宅基地坐落于新沙王庄村，地号X，土地证号X，使用权人为张善吉，双方签订涉案合同至今未办理宅基地使用权人变更。本案系农民将自有房屋转让给他人，由他人支付相应价款的农村房屋买卖合同纠纷。农村房屋买卖除了买卖双方将房屋的所有权发生转移外，还会涉及到宅基地使用权的问题。由于农村宅基地的使用权具有较强的身份属性及社会保障属性，我国一直以来对于涉及到土地的立法及相关政策均严格规定，取得宅基地使用权的主体应当仅限于本村集体经济组织成员。农村集体经济组织是农村基层社会的自治组织，在该组织享有权利及承担义务必须以具备集体经济组织成员资格为前提。涉案房屋的宅基地，系济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村分配给张善吉，张善吉作为新沙王庄村的村民对该宅基地享有合法的集体土地使用权。农村房屋依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权不可分割，故张善吉与王万红签订的《房屋买卖合同》在处分房屋的基础上对宅基地使用权也进行了处分。王万红并非济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村集体经济组织成员，其无权在新沙王庄村获得宅基地使用权。王万红自张善吉处以房屋买卖合同形式购得房屋后未办理集体土地使用权的变更登记，且至今未取得济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村的集体经济组织成员资格。故张善吉与王万红签订的涉案合同，违反了法律、行政法规强制性规定，应属无效合同。上诉人请求确认合同无效合法有据，应当予以支持。(四)王万红与张善吉签订涉案合同时，王万红作为居民，而非涉案房屋所在的新沙王庄村村集体经济组织的成员，而双方所买卖的房屋是农民的房屋，必然涉及到农村土地使用权的转让，因双方在签订房屋买卖合同时未经县级人民政府或其授权的职能部门批准，故上述房屋买卖合同无效。张善吉与王万红签订《买卖房屋所有权合同》的行为发生于1994年12月29日，按照《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》([1984]法办字第112号)第60条的规定，村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。国务院《村镇建房用地管理条例》第15条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。而按照该条例第14条之规定，农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。据此，根据当时政策，本案所涉张善吉与王万红之间的房屋买卖须经相关部门审查、批准后方为有效。本案中本案所涉张善吉与王万红之间的房屋买卖没有经过相关部门的审查、批准，应为无效合同。(五)关于王万红主张本案已超过诉讼时效的问题，对王万红的此项抗辩应不予支持。因诉讼时效的适用权利类型为请求权，本案为确认合同效力纠纷，在性质上当属形成权，不适用诉讼时效的相关规定。且合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。(六)关于涉案房屋所有权证的问题。涉案房屋所有权证产权人由“张善吉”改成“王福璞”时，房屋所有权登记材料明显有改动，且改动内容不彻底，没有将时间更正，相关登记变更材料不规范。1、被告提交的涉案房屋所有权证登记材料《院落四邻与房屋毗连情况表》中东院墙、西院墙、北院墙的产权人指界都是有明显改动痕迹，均是将“张善吉”改成了“王福璞”。2、王万红提交的涉案房屋所有权证登记材料《房屋产权归属声明保证书》“产权确系我张善吉所有，别无纠葛，如有纠葛，由我张善吉负法律责任.....保证人张善吉”中有明显改动痕迹，均是将“张善吉”改成了“王福璞”。且该《房屋产权归属声明保证书》中时间是1992年4月14日，因张善吉与王万红、新沙王庄村委会签订房屋买卖合同是1994年12月29日，该声明保证书中时间也应当是“1994年”，而不是“1992年”。3、王万红提交的涉案房屋所有权证登记材料《房屋所有权登记申请书》中申报单位(人)处“张善吉”被改成了“王福璞”。且该申请书时间是1992年，因张善吉与王万红、新沙王庄村委会签订房屋买卖合同是1994年，该申请书时间也应当是“1994年”，而不是“1992年”。(七)一审裁定适用法律错误。王庆兰、邵淑美、张杰、张宇的起诉符合法律规定条件，是确认之诉，属于人民法院受理民事诉讼的范围。一审裁定认为本案争议不属于人民法院主管民事工作的范围，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项规定的起诉条件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定驳回起诉，明显属于适用法律错误。王万红辩称，一、本案不属于人民法院民事案件的审理范围，依法驳回上诉，维持原裁定。上诉人一审请求确认涉案农村房屋买卖合同无效，并判令涉案房屋拆迁取得的拆迁安置补偿款的30%归被答辩人所有，上诉人是想通过确认合同无效从而达到领取拆迁安置补偿款的目的。王万红已与拆迁办签订《房屋拆迁补偿安置协议》，现涉案房屋已被拆除，所以本案纠纷的实质并非是确认合同无效，而是集体土地上房屋拆迁安置补偿问题引发的争议。上诉人是否属于拆迁安置补偿对象以及是否应享有涉案宅基地拆迁安置补偿权利等问题，均应由政府相关部门予以认定。本案争议不属于人民法院民事案件的审理范围，一审法院认定事实正确，适用法律正确，依法应驳回被答辩人的上诉，维持原裁定。二、房屋买卖合同合法有效，不存在合同无效情形。（一）王万红是新沙王庄村的村民，享有村集体经济组织成员权益。根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发【2004】391号）、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日），对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效。出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。本案涉案房屋系在槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村宅基地上建造,槐荫区房地产管理局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定将其登记在王福璞名下，王福璞已经合法取得该房屋的所有权。王万红于1994年12月29日将房屋款项13500元支付给了张善吉，同时将房屋配套费9549元支付给了村委会，有新沙大队出具的收款收据为证。王福璞购买涉案房屋后并未改变土地之上房屋的住宅用途，并且在此居住长达26年之久，王福璞原系新少王庄村民，因工作将户口迁出，购买涉案房屋后全家人于2011年将户口又迁回至本村，在诉讼前已经是本村的村民，属于本村的集体组织成员，理应享受本村的集体组织成员的权益。且涉案房屋已经办理了房产证，并且该房屋于2001年又经过了翻新改建，由当初购买的房屋99平方米翻新扩建到196平方米，现因涉案房屋拆迁，原告想索要拆迁款，起诉要求确认房屋买卖合同无效无任何法律依据。（二）涉案房屋买卖合同不存在“违反法律、行政法规强制性规定”而认定无效的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。而强制性规定可以分为效力性强制规定和管理性强制规定。如果法律行为违反强制性规定或者禁止规定，但是并不必然导致行为无效，为管理性强制规定；导致行为无效的，则为效力性强制规定。管理性强制规定旨在管理和处罚违反规定的行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力；效力性强制规定着重违反行为的法律行为价值，故应否认其法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。我国现行法律并未禁止农村宅基地的转让，只有国务院及有关部门的文件明确禁止农村房屋流通。明确禁止城镇居民购买农村房屋的是国务院及其有关部门发布的文件。但是，根据《立法法》第70条规定“行政法规由总理签署国务院令公布”，上述规定均非行政法规，只能算是国家政策，我国行政法规并未禁止宅基地转让。《物权法》第153条规定了宅基地的转让适用“国家有关规定”以及《民法通则》第6条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”，并依据上述国家政策认定农村房屋买卖合同无效。但是，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”，没有再次规定“法律没有规定的，应当遵守国家政策”。1999年1月1日，第九届全国人大常委会第四次会议于1998年8月29日修订通过的《土地管理法》开始实施，明确地将城镇非农业户口居民建住宅使用集体土地的权限取消，并进一步确定农村宅基地使用权的主体性，即宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。在此之前，国家有关立法及政策均未规定禁止城镇居民及其他集体经济组织成员购买农村房屋。1999年1月1日以前的司法实践中也承认城镇居民及其他集体经济组织成员可以购买农村房屋。本案涉案房屋的买卖发生在1994年，在《土地管理法》颁布之前，根据法不溯及既往的原则，本案房屋买卖合同不存在无效的情形。我国现行的法律、行政法规未对此种买卖行为的效力作出效力性强制规定，故涉案房屋买卖合同不存在“违反法律、行政法规强制性规定”而认定无效的情形。（三）涉案房屋的买卖合同合法有效，无需经县级人民政府批准。被答辩人在上诉状中称双方在签订房屋买卖合同时未经县级人民政府或其授权的职能部门批准，根据其引用的国务院《村镇建房用地管理条例》第14条的规定，农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。需经县级人民政府批准的是建房需要占用耕地、园林的情形，并非是本案房屋买卖的情况，并且本案涉案房屋的买卖已经经过了村委会的审核同意，新沙村委会收取了王万红的房屋配套费并出具了收款收据。故该涉案房屋买卖合同不存在无效情形。三、涉案房屋所有权证经依法取得，合法有效。涉案房屋所有权证是经槐荫区房地产管理局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定将其登记在王福璞名下，王福璞已经合法取得该房屋的所有权。至于房屋所有权登记材料存在改动的情况，是出卖人张善吉将房屋卖给王万红后，从槐荫区房地产管理局将张善吉的名字更改为王福璞，王福璞取得房屋所有权证合法有效。四、上诉人的诉讼请求严重违反公序良俗，违反诚实信用原则，应当驳回上诉。涉案房屋因济南市槐荫区美里新居学校建设工程被纳入拆迁范围，张善吉已将涉案房屋出售给答辩人长达二十六年。涉案房屋于2001年经过了翻新改建，由当初购买的房屋99平方米已翻新扩建到196平方米，现因房屋拆迁将要获得补偿权益，在此情形下上诉人主张合同无效的行为，违反了民事活动的所应遵循的基本的诚实信用原则。合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，当因市场行情变化而使履行合同带来的不利大于因承担合同无效责任而丧失的利益时，如果允许一方以合同无效为借口而逃避合同义务，必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾，损害交易主体的合理期待，不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。上诉人要求确认合同无效，有违诚实信用原则，法院不应支持。综上所述，本案于1994年12月，张善吉与王万红以及村委会协商一致将涉案房屋卖给王万红，三方签订了房屋买卖合同，三方各执一份，王万红一次性付清购房款，并给村委会缴纳了配套费9549元，约定王万红视为村民同等对待，1994年12月，张善吉一家人搬离涉案房屋将涉案房屋交付给王万红；张善吉协助王万红办理涉案房屋变更登记手续，槐荫区房地产管理局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，依申请将涉案房屋登记在王福璞名下，王万红与王福璞系父子关系，1995年6月12日，为王福璞颁发了济房（槐）字第X号房屋所有权证；房产办理了过户手续。张善吉与王万红买卖房屋的行为已经有批准权的机关批准且经当地集体经济组织同意，房屋买卖合同已履行完毕，该买卖行为未损害集体及社会公共利益，故本案双方之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，依法应当认定有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉，维持原裁定。新沙王庄村委会述称，上诉人、被上诉人之间的房屋买卖合同是几十年前的事，了解后发现确实在这个合同，本次拆迁也不是第三人主张的，拆迁补偿也不是第三人村委会向王万红签订的协议，本案纠纷与村委会无关。王福璞述称，同意王万红的答辩意见。王庆兰、邵淑美、张杰、张宇向一审法院起诉请求：1.确认张善吉与王万红于1994年12月29日签订的《买卖房屋所有权合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。一审过程中，变更诉讼请求为：1.确认张善吉与王万红于1994年12月29日签订的《买卖房屋所有权合同》无效；2.因拆迁济南市槐荫区美里湖新沙王庄村X号拆迁款的30%归四上诉人所有。3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认为，X号房屋因拆迁已由王福璞与新沙王庄村委会、济南源鸿房屋拆除服务有限公司、济南市槐荫区人民政府美里湖街道办事处签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，四上诉人提起诉讼,要求确认《买卖房屋所有权合同》无效，并判令拆迁安置补偿款的30%归其所有。根据其提出的请求可知，本案纠纷的实质是集体土地上房屋拆迁安置补偿问题引发的争议，四上诉人提起诉讼的目的是获得拆迁补偿，但其是否属于拆迁安置补偿对象以及是否应享有涉案宅基地拆迁安置补偿权利等问题,均应由政府相关部门予以认定。故本案不属于人民法院主管民事工作的范围，四上诉人向一审法院提起诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项规定的起诉条件，其起诉应予驳回。裁定：驳回王庆兰、邵淑美、张杰、张宇的起诉。本院认为，上诉人主张买卖合同无效并分割补偿款实质是由涉案房屋拆迁安置补偿引发的拆迁权益主体及归属分配的问题，而拆迁安置补偿主体的确认问题，不属于法院民事案件的受理范围，应由相关行政部门予以认定，一审法院据此裁定驳回上诉人的起诉并无不当，应予维持。综上，王庆兰、邵淑美、张杰、张宇的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 员 焦玉兴二〇二〇年八月十七日法官助理 周晓菲书 记 员 朱俞颖