浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终4281号 上诉人（原审被告）：杭州金富非织造布有限公司，住所地：杭州市余杭区仁和街道新桥村。 法定代表人：顾越明。 被上诉人（原审原告）：杭州明山塑纸有限公司，住所地：杭州市余杭区仁和街道新桥村兴达路2-3号。 法定代表人：曹明山。 委托代理人：金涛、孙娇，浙**浙律师事务所律师。 上诉人杭州金富非织造布有限公司（以下简称金富公司）因与被上诉人杭州明山塑纸有限公司（以下简称明山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初18217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年10月20日，明山公司（乙方）与金富公司（甲方）签订《土地及房屋转让合同》一份，协议约定：甲方将其位于杭州市余杭区仁和街道新桥村的房屋（房屋所有权证号：余房权证仁字第××号，房屋建筑面积为9116.87平方米）及土地【土地使用权证号为：杭余出国用（2005）字第××1号】转让给乙方。甲方有权对该土地使用权及房屋进行处分，保证该土地及房屋转让不存在权属纠纷或债务纠纷。甲乙双方确认该地块的土地使用权及土地上房屋转让总金额为3300万元。签订本合同后一个工作日内，乙方支付定金500万元至甲方公司账户。双方办理房屋的现场交接及过户完成的产权证等交接手续当日，乙方向甲方支付转让款2100万元人民币至甲方公司账户，剩余700万元一并支付至甲方指定账户。如因甲方原因，没有按照双方约定的时间表及时推进，每推迟一天则应向乙方支付乙方已支付给甲方的转让款的千分之一作为违约金；超过十五天的，乙方有权单方解除合同，甲方除即刻向乙方退还所有已支付的款项，还须向乙方支付500万元人民币的违约金。如一方不履行本合同规定的义务应视为违反合同，除双方上款约定的违约金外，守约方还有权向违约方索取因违约造成的全部直接损失与可得利益的损失。如因一方违约导致诉讼，守约方有权要求违约方支付因诉讼产生的律师费、差旅费、诉讼费等相关费用。甲乙双方约定房屋的现场交接及过户完成的产权证等交接日期为2017年2月28日，如提前完成上述交接，乙方同意提前支付甲方剩余转让款项。合同还就其他事项进行了约定。同日，明山公司向金富公司支付定金5000000元。 2017年1月4日，明山公司作为出借人，金富公司作为借款人，案外人浙江灯塔工贸集团有限公司签订借款合同一份，内容为双方就位于余杭区的土地使用权转让已达成一致，乙方向甲方借款金额16000000元。借款期限自2017年1月3日至2017年2月28日。借款利率：乙方按照每月5.58‰向甲方支付利息。如甲乙双方在2017年2月28日之前，完成本资产的过户转让手续，该笔借款自产权过户之日起自动转换成甲方向乙方购买本资产的购买款，乙方无需向甲方支付自本合同约定的借款全部到账之日起至产权过户之日止的利息，剩余购买款甲方按照原合同的条款向乙方支付。如双方未完成资产过户转让手续的，乙方应当在借款期限内向甲方归还借款，逾期未归还的，按本合同约定的借款利息上浮20%向甲方支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。同日，明山公司将16000000元支付给金富公司。金富公司将该16000000元转让款用于清偿案涉房产在杭州联合农村商业银行设立的抵押债务，现抵押已经注销。 2017年1月18日，金富公司向明山公司开具总计金额为20600000元的发票，发票上载明的服务名称为：不动产交易。 2017年1月20日，明山公司向原杭州市余杭区地方税务局塘栖税务分局交纳涉案房屋的契税588571.43元。 2019年10月18日，涉案房屋被杭州市江干区人民法院查封。 另查明，明山公司因本案支出律师费300000元。 明山公司的诉讼请求为：1.金富公司继续履行双方于2016年10月20日签订的《土地及房屋转让合同》；2.金富公司办理完成位于杭州市余杭区仁和街道新桥村（房屋所有权证号：余房权证仁字第××号房产所有权；土地使用权证号：杭余出国用（2005）字第××1号）土地使用权和房屋所有权的登记过户手续，将该房屋所有权和土地使用权登记过户至明山公司名下；3.金富公司向明山公司支付延期履约违约金315000元（以明山公司已经实际支付的转让款2100万元为基数，按照每天千分之一计算15天）；4.本案全部诉讼、保全费用由金富公司承担。在审理过程中，明山公司变更诉讼请求为：1.确认双方于2016年10月20日签订的《土地及房屋转让合同》合法有效；2.金富公司向明山公司支付延期履约违约金315000元（以明山公司已经实际支付的转让款2100万元为基数，按照每天千分之一计算15天）；3.金富公司支付明山公司律师费30万元；4.金富公司承担本案全部诉讼、保全费用。 原审法院认为：明山公司、金富公司签订的《土地及房屋转让合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。故对明山公司要求确认合同合法有效的诉讼请求，原审法院予以支持。关于明山公司主张金富公司支付自2017年2月28日起至2017年3月15日止的违约金315000元的诉讼请求，明山公司以其向金富公司支付的所有款项作为基数予以计算，金富公司认为借款合同项下的1600万元不能作为基数计算。原审法院认为，第一，虽双方另行签订借款合同，但所借款项金富公司用于清偿案涉房屋的抵押债务，该款项应为购房款性质；第二，虽借款合同约定完成过户之日转化为购房款，双方并未完成过户转让手续，但在明山公司向金富公司支付1600万元后，金富公司向明山公司开具的发票上载明不动产交易，应视为金富公司认可该款项已经转化为购房款；第三，金富公司并未向明山公司支付借款合同项下的利息，明山公司亦不再向金富公司主张借款合同项下的利息。由此，该1600万元应视为购房款。明山公司共计支付金富公司购房款2100万元。金富公司认为日千分之一的违约金过高，原审法院结合本案实际情况酌情调整为日万分之六，以2100万元为本金，自2017年2月28日起至2017年3月15日止的违约金为189000元。对其余部分，原审法院不予支持。关于明山公司要求金富公司支付律师费的诉讼请求，因双方合同约定如因一方违约导致诉讼，守约方有权要求违约方支付律师费，故原审法院对明山公司主张的律师费中的合理部分予以支持。结合本案的事实及律师费收费标准，原审法院酌情调整律师费为15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认明山公司与金富公司于2016年10月20日签订的《土地及房屋转让合同》有效；二、金富公司支付明山公司违约金189000元，于判决生效后十日内付清；三、金富公司支付明山公司律师费15000元，于判决生效后十日内付清；四、驳回明山公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6025元，由明山公司负担1970元，金富公司负担4080元。本案保全费5000元，由明山公司负担1635元，金富公司负担3365元。 宣判后，金富公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为：“明山公司、金富公司签订的《土地及房屋转让合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效”认定事实不清，适用法律错误。根据金富公司最新调取的证据，案涉不动产已经在金富公司与明山公司签订《土地及房屋转让合同》之前的2016年10月11日被杭州市江干区人民法院查封。金富公司与明山公司签订的《土地及房屋转让合同》违反相关法律法规的强制性规定，属无效合同，且自始无效。本案中，金富公司与明山公司于2016年10月20日签订了《土地及房屋转让合同》。但由于案外人浙江省农业科学院的起诉（案号：2016浙0104民初5737-1号），案涉不动产已于2016年10月11日被杭州市江干区人民法院查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”以及《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（〔1997〕经他字第8号）载明：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”之规定，金富公司与明山公司在签订《土地及房屋转让合同》时均应明知诉争不动产处于被人民法院查封状态，《土地及房屋转让合同》违反了前述法律之规定。根据《合同法》第五十二条之规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。金富公司与明山公司签订的《土地及房屋转让合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，因此双方的房屋买卖合同应属无效，且系自始无效。二、一审法院认为：“该1600万元应视为购房款，明山公司共计支付金富公司购房款2100万元。”认定事实不清，适用法律错误。（一）《借款合同》明确约宙1600万元系金富公司向明山公司的借款，第四条明确约定该笔借款自产权过户之日起自动转换成购买款。目前为止，案涉不动产并未进行产权过户，即根据双方《借款合同》之约定，该1600万元的性质依然是借款。一审法院仅依据金富公司在向明山公司开具的发票上载明不动产交易就认定金富公司已经认可该款项转化为购房款不符合双方在《借款合同》中的约定，没有法律依据。（二）明山公司仅向金富公司支付了定金500万元，明山公司至今未向金富公司支付合同约定的转让款。2016年10月20日，双方签订《土地及房屋转让合同》，合同标的为3300万元。2016年10月19日，明山公司向金富公司支付了定金500万元。合同同时约定，双方办理房屋的现场交接及过户完成的产权证等交接手续当日，明山公司向金富公司支付转让款2800万元。又约定，房屋的现场交接及过户完成的产权证等交接日期为2017年2月28日。目前为止，由于双方并未进行产权过户，因此除上述500万元定金之外，明山公司未向金富公司支付过任何合同款项。三、一审法院在认为1600万元应视为购房款，明山公司共计支付金富公司购房款2100万元的同时，又判决金富公司向明山公司支付2017年2月28日至2017年3月15日期间的违约金和律师费，前后矛盾，认定事实不清。根据双方签订的《土地及房屋转让合同》第四条违约责任之约定：“（1）由于甲方原因使得本次交易无法完成，甲方须立即向乙方退还乙方己支付的所有款项……（2）如因甲方原因，没有按照双方约定的时间表及时推进，每推迟一天则应向乙方支付乙方已支付给甲方的转让款的千分之一作为违约金，超过十五天的，乙方有权单方解除合同……”。本案中，一审法院如果认为系由于金富公司的原因导致没有按照双方约定的时间表进行推进，金富公司需要向明山公司支付违约金，那么超过十五天之后明山公司所享有的权利应该是要求金富公司返还已经支付的款项及享有合同的单方解除权，而不应该同时又认定金富公司向明山公司的借款1600万已经转换为购买款，一审法院的前后两个观点自相矛盾，认定事实不清。此外，本案中明山公司所主张的律师费，并非是由于金富公司的违约行为或金富公司的原因导致律师费产生的，亦不应该由金富公司来承担。综上，请求：1、依法撤原审判决；2、依法改判确认金富公司与明山公司于2016年10月20日签订的《土地及房屋转让合同》无效；3、依法改判金富公司无需向明山公司支付违约金189000元；4、依法改判金富公司无需向明山公司支付律师费15000元；5、本案诉讼费由明山公司承担。 针对金富公司的上诉，明山公司发表答辩意见称：一、2016年的10月20日，明山公司与金富公司签订《土地及房屋转让合同》。合同就转让的房屋及土地的具体位置、面积、年限、转让费用及支付方式、税费分担、办理过户交接的日期、违约责任等作了明确的约定。明山公司根据合同约定，先期支付了500万元的定金。同日，金富公司向明山公司开具收据，该收据载明缴款单位：明山公司，款项内容购买土地厂房定金，金额：500万元。二、因金富公司在杭州联合农村商业银行股份有限公司石桥支行存在金融借款，并就涉案的房产及土地设定的抵押。未解除该抵押，2017年1月4日，明山公司又向金富公司支付了1600万元，用于金富公司归还上述银行借款，解除抵押以使房产顺利过户。次日。银行回收贷款，并解除了对涉案房屋及土地的抵押。2017年1月18日，就双方房屋及土地的转让事宜，金富公司向明山公司开具了2060万元的不动产交易增值税的专用发票，2017年1月20日，明山公司根据法律规定，就上述房屋及土地的转让事宜，向税务部门缴纳契税588571.43元。三、金富公司以所谓涉案房产被法院查封，因此认定属于无效合同，不具有事实根据，更缺乏法律依据。1999年的合同法颁布，随后陆续实施的《合同法司法解释》等明确合同法第五十二条第五项规定的强制性规定，是指效力性的强制性规定，而非管理性的规定，对于合同效力的判断已有定论，九民会议纪要更进一步明确合同无效的判断标准。金富公司援引的《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》在合同法实施以前，更在最高院的合同法司法解释之前，已经不具有法律效力。最高院的相关判例1、（2016）最高法民申1365号山东金龙地产有限公司与山东魅力四射文化娱乐管理有限公司确认合同效力纠纷申诉案；2、（2010）民一终字第45号，福星公司、福永公司与金安城公司房产置换合同纠纷；3、（2015）年民提字第130号长城公司与老参堂公司房屋买卖合同纠纷等案例中，最高院都明确《城市房地产管理法》第38条规定被司法机关依法裁定查封的房产不得转让，但该规定系对被查封期间所有权转移进行的限制，并不影响房地产转让合同的效力。依据物权变动与其原因行为的区分原则，该规定中的不得转让，应理解为不使物权发生变动，非指不得订立转让合同。金富公司以房产被查封合同无效不具有法律依据。况且，据明山公司了解，所谓2016年11月11日，被杭州市江干区人民法院查封，该查封也于2019年11月10日到期，失去法律效力。因此，从本案的客观事实还是法律依据。金富公司诉请合同无效都不应该得到支持。四、2016年，双方就涉案的房地产转让事宜协商有一个过程。期间，浙杭律师事务所的律师作为金富公司的代理人全程参与，且有杭州安通招商技术公司作为中介代理房地产交易，明山公司在签订合同支付500万定金，以及1600万专款用于解除抵押过程中，根本不知道涉案的房产被法院查封。一审庭审，金富公司也述称其不知道房地产被查封，对明山公司造成的困扰表示歉意。而上诉状又称双方均应明知房地产被法院查封。明山公司实在不理解对于一个基本事实，金富公司怎么能够如此反复，进行不实的陈述。明山公司认为，通过其一审及其上诉，进一步说明了金富公司不仅在合同的交易过程中，甚至在诉讼期间始终有违基本的诚信原则。五、明山公司为房地产交易合同目的，先后支付500万元和1600万元，合计2100万元。双方虽曾就1600万款项签订借款合同，但无论借款合同还是房地产的买卖合同，所有合同的目的都是促成房产交易的顺利进行。尤其是2017年1月4日止，支付的1600万元，专用于涉案房地产的解除抵押，具有明确的指向性，事实上，相应的抵押权也得以顺利地涤除，其后金富公司也向明山公司开具了合计2060万元的不动产交易增值税专用发票，且两公司分别入账。而在整个过程中，金富公司也从未就上述所谓借款归还过任何本金或者利息，上述2100万元认定为《土地及房屋的转让合同》项下的购房款，完全符合交易过程的真实情况。六、金富公司为履行《土地及房屋转让合同》，先后向金富公司支付2100万款项，因金富公司原因，涉案房地产无法顺利过户。根据合同的违约条款，金富公司应当按照明山公司已经支付的转让款每日千分之一承担违约责任，超过15天的，明山公司具有解除权。明山公司一审诉请由金富公司承担违约责任，计算是15天。一审判决由每日千分之一调整为每日万分之六，明山公司尊重一审的判决，金富公司却错误的理解，该条款约定超过15天，明山公司具有解除权，并不表明明山公司必须行使该解除权。因金富公司违约承担违约责任（包含15天的迟延履行的违约金以及承担律师费），符合双方的约定具有法律依据。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回金富公司的上诉请求，维持原判。 二审举证期限内，明山公司未提交属于二审程序的新的证据。金富公司向本院提交如下证据材料： 协助执行通知书（应为协助执行回执）、执行裁定各一份，证明：签订合同之前案涉房产已经被江干法院查封，当事人不知情。 上述证据材料经出示，明山公司发表意见称：真实性无异议，并不属于二审新证据，该查封明山公司不知情，目前该查封已经届满时效了。 本院经审核认为，对上述证据的真实性予以确认，但该证据不能证明金富公司对案涉房屋被法院查封不知情的事实。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院另查明：2016年9月4日，杭州市国土资源局向杭州市江干区人民法院出具《协助执行回执》，载明：“你院（2016）浙0104民初5737号《协助执行通知书》已收悉，根据你院要求，已于2016年10月11日办理。协助办理执行内容如下：查封杭州金富非织造布有限公司名下位于杭州市余杭区的房产。证号：余房权证仁字第××号。” 本院认为：案涉《土地及房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，案涉土地房屋是否存在被人民法院依法查封的事实，仅为合同能否履行，以及是否因此承担违约责任的问题，并不否定合同的效力，金富公司提出案涉合同无效的上诉请求，本院难以支持。因此，本案所涉合同内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定情形，应认定为合法有效，双方当事人均应照约履行。现金富公司并未按照合同约定履行其义务，应承担违约责任，对此，本院与原审法院持同一意见。对于违约责任的问题，双方合同约定，“如因甲方原因，没有按照双方约定的时间表及时推进，每推迟一天应向乙方支付已支付给甲方的转让款的千分之一作为违约金，超过十五天的，乙方有权解除合同”，对于违约金的计算的基数，明山公司已经支付的500万元定金，应当作为计算违约金的基数，对此，双方均无争议。对于明山公司另支付的1600元款项的性质，双方各执一词，明山公司认为系购房款，其依据是金富公司开具了2060万元发票，其中载明服务名称为不动产交易；金富公司则坚称该款项为借款，其依据是双方之间订立的借款合同。本院认为，双方之间订立有借款合同，该事实已经一审法院审理查明，该借款合同的目的系明山公司为规避其风险，以借款的方式现行支付部分款项以供金富公司涤除案涉房地产的抵押，此有明山公司的陈述及原审查明的案涉房地产存在抵押，以及金富公司收到该款项后即用于清偿案涉房地产在杭州联合农村商业银行设立的抵押债务的事实可以佐证。故该款项与本案所涉房地产交易存在密切关联，结合金富公司于注销其抵押登记后向明山公司开具的发票中载明的服务名称为不动产交易，故原审法院将其作为违约金的计算基数，同时酌情调低违约金的数额，结论尚属合理，故本院予以维持。原审法院判决由金富公司承担明山公司因本案的律师费用，有其合同依据，明山公司对调整的数额亦未提出异议，本院予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4630元，由上诉人杭州金富非织造布有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年八月六日 书记员  姚丽萍