西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初9601号原告：刘忠伟，男，1984年3月22日出生，汉族，住吉林省辉南县。委托诉讼代理人：王宝辉，陕西同顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洋，陕西同顺律师事务所律师。被告：何刚，男，1973年12月28日出生，汉族，住陕西省彬县。委托诉讼代理人：曹康，陕西维真律师事务所律师。第三人：马伟君，男，1985年11月21日出生，汉族，住陕西省富县。第三人：陕西中鸿房屋中介有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：李莉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高宽，男，1990年7月21日出生，汉族，住西安市长安区，系该公司经理。原告刘忠伟与被告何刚，第三人马伟君、陕西中鸿房屋中介有限公司（以下简称中鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠伟及其委托诉讼代理人王宝辉、王洋，被告何刚及其委托诉讼代理人曹康，第三人马伟君、第三人中鸿公司委托诉讼代理人高宽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘忠伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖三方合同》；2、请求法院判令被告退还原告定金2万元；3、请求法院判令被告支付原告违约金150000元。4、请求法院判令被告赔偿原告中介费12000元。5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年2月15日，原告刘忠伟在第三人陕西中鸿房屋中介有限公司的居间下与被告代理人马伟君签订《房屋买卖三方合同》，约定被告何刚将其所有的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX号楼XX单元XX室房屋以100万元价格出售给被告，原告以银行贷款的方式支付房款。该合同第十一条第三款第二项约定，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款0.3的违约金。逾期超过30日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额15%向守约方支付违约金。合同签订以后，原告依约于当日支付被告定金2万元，之后，被告明确表示不履行合同，此后被告向原告以电话通知原告解除合同，并向陕西中鸿房屋中介有限公司以短信方式发送解除合同的通知，被告违反合同的约定，明确表示不愿继续履行合同，且逾期超过30日，故根据《房屋买卖三方合同》第十一条第三款第二项约定，原告有权解除合同，并要求被告退还定金，支付中介费及违约金。现诉至法院，望判如所请。被告何刚辩称，被告与原告素不相识，没有建立任何合同关系，被告也没有收到原告任何款项。被告曾向马伟军出具授权委托书，代理权限为代为收取定金，并非签订买卖合同。诉状中合同签订履行的陈述不符合事实，合同的签订，被告不知情，也未收到任何款项，这个合同并未依法成立。综上，请求法院驳回原告诉请求。第三人马伟君述称，其签订合同时，是在中介公司，签合同前，何刚通过微信沟通写了委托书，且书写的委托书也有通过微信照片给原被告双方看过。其与原告签订合同时有对话视频，合同具体内容是买卖合同还是定金合同是其本人的疏忽。第三人中鸿公司述称，签合同当日，原告与被告在中介公司通过第三人马伟军的手机进行了微信视频通话，大致内容为原告与被告的认识，交易事项大致的沟通。被告在视频中明确表示授权马伟军签署合同收取定金，在视频通话之前，马伟军向公司要过合同范本，发给被告何刚，供其参阅。整个签订合同的过程由其公司工作人员翟某某进行录像，视频资料可以提交法庭。对于判决结果其表示尊重法院判决。经审理查明，被告何刚因本人在外地，便委托第三人马伟君将其位于西安市雁塔区XX路XX小区XX号楼XX单元XX室房屋进行出售，后原告通过第三人中鸿公司了解到涉案房屋，三方就涉案房屋买卖问题前期进行交涉。2019年2月15日，被告何刚向第三人马伟君出具了委托书，委托书载明，其本人拟出售位于雁塔区XX路XX广场XX座XX号房屋，因无法亲自办理，现委托马伟君代为签署《房屋买卖定金合同》，并代为收取定金。委托人在授权范围内签署的有关文件，委托人均予以认可，委托期限：自本委托书签署之日至办理完成上述委托事宜为止。在原告刘忠伟及第三人中鸿公司确认了委托书后，第三人马伟君代被告何刚与原告刘忠伟及第三人中鸿公司签订了《房屋买卖三方合同》。该合同约定，被告出售位于西安市雁塔区XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积130.36平方米，房屋成交价格为100万。原告应在2019年2月15日预先支付20000元作为定金。付款方式采取首付款及按揭贷款。第三人中鸿公司为本次交易的居某某，为双方提供居间服务并促成买卖交易。本合同签订即意味居某某完成了居间义务。由原告按照成交价格的1.2%向居某某支付服务费，共计12000元。被告应在收到房款后三日内将房屋交付乙方，贷款审批后五个工作日内双方办理转移登记。本合同签订后，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之0.3的违约金。逾期超过30日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额15%向守约方支付违约金。合同签订后，原告向第三人马伟君支付定金20000元。被告马伟君向原告出具了收条。原告同时向第三人中鸿公司支付中介费12000元。2019年2月15日三方签订《房屋买卖三方合同》时，第三人中鸿的公司工作人员对签订的过程进行了拍摄，并提供了视频资料。本案各方当事人对视频资料的真实性均没有异议。在视频中，第三人马伟君作为被告何刚的委托人，在最终签字确认时其跟被告何刚确认可以签字了，被告何刚答复可以签。审理中，第三人马伟君及第三人中鸿公司均陈述，2019年2月16日原被告双方约好去办理网签手续及资金监管。对此陈述原被告双方均认可。且被告何刚当日确实从外地赶回西安。在此过程中各方当事人对于首付款及贷款数额进行协商，原告提出是否可以在虚拟提高房价的情况下，降低首付款比例。被告对此不同意。原告当即提出按照正常的交易进行，支付30%的首付。被告对于原告后期提出的正常交易是否进行了回复记不清楚了。原告对该陈述不认可，其称虽然被告不同意虚拟提高交易价格，但在其提出按照正常交易后，被告直接表示不同意出售涉案房屋。对此提供了两位第三人的微信聊天记录，该记录中第三人马伟君称“这边的意思是不卖了，还没等我说完就直接挂了”。而对于最终未能交易，第三人中鸿公司称系被告何刚不同意出售了。上述事实，有《房屋买卖三方合同》、微信聊天记录、视频资料、收条、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议的焦点为1、第三人马伟君是否超越了代理权限；2、被告何刚是否违约。关于焦点一，根据原被告及第三人的陈述，双方对于房屋买卖情况进行了较长时间的磋商，是在确定了交易价格及主要的付款方式后，最终被告何刚向第三人马伟君出具了委托书。委托书的内容说明了签订《房屋买卖定金合同》并收取定金，对于该委托内容被告简称认为仅限于定金合同，《房屋买卖定金合同》这一表述在语义上包含了买卖和定金两个内容，容易产生混淆。但是按照一般的交易习惯，有第三方中介方参与的情况下一般是基于买卖，中介方的主要服务内容就是促成买卖交易，而并非只是简单的定金内容。第二，从交易双方当时的视频来看，第三人马伟君在签订《房屋买卖三方合同》之前再次向被告何刚进行了确认，被告亦给了肯定的答复，也就说明被告对于三方签订的是什么内容其是明确知晓的。因此，《房屋买卖三方合同》系原被告双方真实的意思表示，不违法法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行义务。关于焦点2，原被告及第三人签订了买卖合同后，双方在签订网签合同过程中对于首付款的比例有争议，但是在原告提出按照正常交易进行时，被告何刚拒绝进行交易。被告虽陈述其是否对能否继续进行交易进行答复记不清楚，但是根据原告及第三人陈述，结合第三人马伟君与中鸿公司的聊天记录，能够确定被告何刚终止了交易。现原告主张要求解除合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原被告双方买卖合同已经解除，被告收取原告的定金应当退还。原告依据合同约定主张要求支付中介费及合同违约金，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘忠伟与被告何刚签订的《房屋买卖三方合同》解除。二、被告何刚应于本判决生效之日起十日内向原告刘忠伟退还定金20000元。三、被告何刚应于本判决生效之日起十日内向原告刘忠伟支付中介费12000元，违约金150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13800元，减半后6900元，由被告何刚承担。因原告已全部预交，被告应于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 秦 冰二〇二〇年八月五日书记员 王心羽打印：相丽华校对：吕颖2020年月日送达1