西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初8546号 原告（反诉被告）：范晓荣，女，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：李建民，陕西法智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李萍，陕西法智律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱力夫，男，汉族，住陕西省咸阳市长武县。 原告（反诉被告）范晓荣与被告（反诉原告）朱力夫装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范晓荣的委托诉讼代理人李萍、被告（反诉原告）朱力夫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告范晓荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的装修合同；2、判令被告返还原告超付装修款22875元；3、判令被告赔偿原告房屋租金损失20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告（甲方）为装修位于高新区科技六路与唐延路交汇处XX楼盘的两套房产，于2019年9月5日与被告（乙方）签订XX公寓X号楼X号、X号房屋装修合同。合同约定工程总价：100000元，付款方式为分四次支付。因原、被告对第三次付款产生争议，双方遂于2019年11月18日签订补充协议，对未施工装修项目及期限进行补充约定，原告再次支付被告16000元。但被告未按协议约定施工，违约停工，导致原告房屋无法出租，被告应当赔偿原告房屋租金损失。未完工装修项目的价值为46875元，因此已完成的工程价值为53125元，鉴于原告已向被告支付76000元，故被告应当返还原告超付的装修款。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。 被告朱力夫就本诉辩称，双方在合同中约定的第三次付款时间节点为水电、瓦工完工后，原告在水电、瓦工工程完工后应付款给被告但未付款，合同第五条第二项已明确原告在应付款日期不付款是违约行为，原告未付款时，被告有权停止施工。现原告违约在先，被告同意解除原、被告签订的《装修合同》，不同意返还超付款项。 被告（反诉原告）朱力夫向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔付反诉人合同违约金44020元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：双方签订的补充合同并未说明替代原《装修合同》，按原《装修合同》第十一条的约定，现双方并未办理清算手续，也未订立终止合同协议，因此原《装修合同》依旧有效。根据该合同第五条第一项、第二项及第四项约定，被反诉人（甲方）在应付款时未付款，其违约在先，故反诉人（乙方）有权停止施工，并要求被反诉人依合同约定支付相应的违约金（每逾期一天按未付工程款的1%的违约金支付给乙方）。为维护反诉人合法权益，特提起反诉，请求法院判如所请。 原告（反诉被告）范晓荣对被告（反诉原告）朱力夫的反诉辩称，被告朱力夫的反诉诉请缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。 经审理查明：2019年9月5日，范晓荣（委托方、甲方）与朱力夫（承接方、乙方）签订《装修合同》，约定由乙方为甲方进行居室装潢，工程地址为XX号公寓楼X层X号、X号房屋；工程总天数45天，开工日期为2019年9月5日，竣工日期为2019年10月20日；工程总价为100000元。该合同第五条付款方式约定：1、合同一经签订甲方即应付总价的30%给乙方合计30000元，钢构完工后甲方即第二次付总价的30%给乙方合计30000元，水电、瓦工完工后即第三次付总价的35%给乙方合计35000元，装修完毕后甲方第四次付总款的5%给乙方合计5000元。2、甲方在应付款日期不付款是违约行为（付款具体日期详见合同附件三，乙方应提前两天告知甲方），如甲方还未付款，乙方有权停止施工，验收合格后未结清工程款时乙方有权不交付甲方使用。3、工程施工中如有项目增减或变动，双方应签订补充合同，并由乙方负责开具施工变更令，通知施工工地负责人，增减项目的费用款，当场结清。4、甲方未按本合同规定预付工程款的，每逾期一天按未付工程款的1%的违约金支付给乙方。”第十一条合同的变更与终止约定：1、任何一方需变更合同内容，应经双方协商一致后重新签订补充协议。”另，该合同附件（二）《家庭装潢工程材料预算表》（以下简称《预算表》）五、其他工程造价显示，全房开关面板及安装、全房灯具及安装（含射灯、筒灯、灯带、浴霸）为赠送项目，垃圾清运费零元。范晓荣分别于2019年9月4日、2019年9月24日向朱力夫个人支付宝账户转账两笔30000元，合计60000元。朱力夫向其出具了两张收款收据，载明这两笔转账分别为装修首期款和装修中期款。后范晓荣又分别于2019年10月27日、2019年11月6日向朱力夫个人支付宝账户转账装修款3000元及7000元。2019年11月18日，范晓荣（甲方）与朱力夫（乙方）签订《XX/X、XXX装修工程协议》（以下简称《补充协议》），对未施工装修项目及期限进行了补充约定，具体如下：11月18日/色板（未）；11月19日/漆（2000元）；11月20日/洁具（2000元）；11月21日/墙板、门（2000元）；11月22日/柜、楼梯（7000元）；11月23日/灯、马赛克（2000元），合计15000元。11月23日全部装修工程结束，验收合格，甲方经结算剩余15000元。以上合计30000元(叁万元整)。该《补充协议》签订后，范晓荣分别于2019年11月20日、2019年11月21日向朱力夫个人支付宝账户转账装修款1000元及3000元，又于2019年11月28日通过微信向朱力夫转账装修款2000元，范晓荣向朱力夫支付的装修款共计76000元。因朱力夫未依《补充协议》的约定如期完成全部装修项目，范晓荣（甲方）遂于2019年12月28日与案外人西安曲江新观念展示艺术有限公司（乙方）（以下简称西安新观念公司）就XX公寓X号楼X、X号房屋的装修工程另行签订了新的《装修合同》，合同第二条项目内容约定了乙方负责完成的主要内容包括：1、完成剩余的工程项目；2、完成前期遗留的半截工程项目……。第四条承保方式及费用约定工程款合计46857元。该合同后附的项目报价明细表显示46857元的工程款具体包括：1、楼梯（10000元）；2、栏杆（3916元）；3、卫生间马赛克（700元）；4、二楼地面找平/地固/粘接剂（3688元）；5、墙面乳胶漆（2076元）；6、开关面板（400元）；7、灯具及安装（2000元）；8、浴室柜（2830元）；9、厨房吊柜/地柜（7592元）；10、护墙板/卫生间门（3901元）；11、储物间推拉门（3600元）；12、卫浴安装（200元）；13、二楼木地板及铺贴（3000元）；14、美缝（954元）；15、全屋保洁（1000元）；16、垃圾清运（1000元）。经本院于2020年7月20日组织双方当事人至高新区XX路XX公寓XX楼XX、XX号房屋的装修现场实地勘察、询问后，有原被告签字确认两套房屋的装修现状均为：室内一楼至二楼的楼梯、护栏未安装，二楼地面找平未做、木地板未铺、储物间推拉门未装，卫生间墙面马赛克瓷砖未贴、浴室柜未装，镜子、瓷盆、毛巾架未装，卫生间门口护墙板及卫生间门未装，厨房吧台柜未装，室内所有开关面板及灯具未装，室内墙面乳胶漆未涂。庭审中，XX城XX小区同等面积的房屋租金查询截屏，用以证明案涉房屋的市场租金水平。经本院在该网站上查询确认，该网站显示同等面积的精装房屋租金在2300/月-2700元/月不等。 上述事实,有《装修合同》、《家庭装潢工程材料预算表》、付款收据两张、《补充协议》、支付宝转账记录、微信转账记录、现场勘查笔录、58同城网站截屏及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为本案的定案依据。 本院认为，范晓荣与朱力夫签订的《装修合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，应属有效，双方均应依此享有权利并履行义务。朱力夫未按约定期限完成案涉房屋的装修工程，后范晓荣已交由案外人西安新观念公司另行装修，范晓荣与朱力夫签订《装修合同》的目的实际上已无法实现，且朱力夫也同意解除该合同，故对于范晓荣要求解除与朱力夫签订的《装修合同》的诉请，本院依法予以支持。关于范晓荣超付装修款的金额问题，现双方当事人对案涉装修工程已完工工程价值存在争议，应由双方各自提交证据证明其主张。朱力夫主张已完工工程价值为65000元，其中包括还未进场的15000元的定制物品，但朱力夫既未提供定制物品清单，亦未提供定制合同或付款凭证，故对于朱力夫的该项主张，本院依法不予采纳。范晓荣主张已完工工程价值为53125元，并提供了其与案外人西安新观念公司就未完成项目所出具的价格明细表，朱力夫表示该表中4、二楼地板找平/地固/粘结剂；5、墙面乳胶漆；10、护墙板/卫生间门这三项已完工，其余项目未做。但本院在装修现场勘察、询问后发现两套房屋墙面乳胶漆未涂，卫生间门口护墙板以及卫生间门未安装，室内二楼地板找平未做，朱力夫虽辩称室内二楼地板不找平，是做压工，但双方在《家庭装潢施工内容单》（附件一）中卧室模块（二楼）明确约定地面施工内容为找平及木地板铺贴，故对于被告该辩称意见，本院依法不予采纳。此外，因合同附件（二）《预算表》显示全房开关面板及安装为赠送项目，垃圾清运费为零，该表中也未有全屋保洁这一项，说明这三个项目并不包含在100000元装修款中，故对于范晓荣提交的价格明细表中的这三项费用（分别为4、开关面板400元；15、全屋保洁1000元；16、垃圾清运1000元）合计2400元应予以扣除。虽然《预算表中》显示全房灯具及安装为赠送项目，但双方在后续签订的《补充协议》中约定“11月23日/灯、马赛克（2000元）”，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条；“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，应认定范晓荣与朱力夫经协商一致就合同内容作出了变更，灯具及安装在变更后属于收费项目，故对该项费用本院依法不予扣除。范晓荣提交的价格明细表中的其他项目（1、楼梯10000元；2、栏杆3916元；3、卫生间马赛克700元；4、二楼地面找平/地固/粘接剂3688元；5、墙面乳胶漆2076元；7、灯具及安装2000元；8、浴室柜2830元；9、厨房吊柜/地柜7592元；10、护墙板/卫生间门3901元；11、储物间推拉门3600元；12、卫浴安装200元；13、二楼木地板及铺贴3000元；14、美缝954元）合计44457元，与现场勘查的情况一致，本院依法予以采纳。综上，朱力夫未完工的工程价值应认定为44457元，因此其已完工的工程价值应为55543元(100000-44457)，朱力夫应向范晓荣返还超付装修款的金额为20457（76000-55543）元。关于原告（反诉被告）范晓荣主张的房屋租金损失一节，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，朱力夫在履行案涉《装修合同》过程中，未按照合同约定如期竣工，构成合同违约，应承担违约责任，赔偿范晓荣适当的租金损失。范晓荣关于一套案涉房屋的市场租金为2500元/月的主张合理，本院予以采纳。考虑到合同约定的履行期限以及朱力夫实际违约情形等，所以对范晓荣要求朱力夫赔偿4个月的房屋租金损失合计20000元，本院依法予以支持。对于朱力夫要求范晓荣支付违约金的反诉请求，现朱力夫主张水电、瓦工已完工但范晓荣未依合同约定付款，范晓荣则主张水电、瓦工未完工，朱力夫作为主张积极事实的一方应对此承担举证责任，但其未能提供证据证明自己的主张。且经本院实地勘察后发现合同约定的卫生间马赛克瓷砖并未铺设，故朱力夫以范晓荣逾期付款为由要求范晓荣支付违约金的反诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、原告（反诉被告）范晓荣与被告（反诉原告）朱力夫于2019年9月5日签订的《装修合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告（反诉原告）朱力夫于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）范晓荣装修款20457元； 三、被告（反诉原告）朱力夫于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）范晓荣违约租金损失20000元； 四、驳回原告（反诉被告）范晓荣的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）朱力夫的全部反诉请求。 本诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）范晓荣负担200元，被告（反诉原告）朱力夫负担2100元，因原告（反诉被告）范晓荣已预交，故被告（反诉原告）朱力夫应在支付上述款项时将应承担的本诉案件受理费2100元一并支付给原告。 反诉案件受理费450元，由被告（反诉原告）朱力夫负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王万民 人民陪审员  郝小平 人民陪审员  赵碧丽 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  骆 凡