黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民再42号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：齐齐哈尔润泰商业有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区军校街300号。法定代表人：恽鹏洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵云鹏，黑龙江嵩岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小翠，黑龙江嵩岩律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘清波，男，1950年4月15日出生，汉族，退休干部，住齐齐哈尔市铁锋区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市建华区福顺小区27号楼。法定代表人：迟宝贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨立广，该公司法律顾问。再审申请人齐齐哈尔润泰商业有限公司（以下简称润泰公司）因与被申请人刘清波、齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）黑02民终1103号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2020年1月17日作出（2019）黑民申4858号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年5月27日立案后，依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人润泰公司的委托诉讼代理人赵云鹏、王小翠，被申请人刘清波、华联公司的委托诉讼代理人杨立广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润泰公司再审请求：1.撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02民终1103号民事判决及齐齐哈尔市建华区人民法院（2016）黑0203民初1442号民事判决，改判驳回被申请人刘清波所有诉讼请求；2.本案诉讼等费用由被申请人负担。事实和理由：（一）原审判决认定润泰公司与华联公司签订的商业用房租赁合同涉及刘清波所有的房屋约定部分自2014年8月10日起无效，从而否定此前的租赁合同是没有法律依据的。刘清波于2016年7月1日办理了诉争房产的产权证照，而华联公司与润泰公司签订租赁合同是在2007年9月5日，刘清波是在租赁合同签订之后购买的争议房产，依据“买卖不破租赁”原则及《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故华联公司与润泰公司的租赁合同应继续有效。（二）原审判决认定润泰公司应向刘清波支付占用费缺乏事实和法律依据。1.润泰公司与华联公司签订商业用房租赁合同时，华联公司对于包括案涉商铺在内的整体商业用房及齐齐哈尔市建华区军校街300号鸿福大厦商业用房是基于开发建设原始取得的所有权人。刘清波虽于2006年2月14日与华联公司签订买卖合同，但根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。至2007年9月5日，润泰公司与华联公司签订租赁合同时，华联公司仍是案涉商铺的所有权人，对包括案涉商铺在内的整体商业用房有处分权。齐齐哈尔市中级人民法院（2014）齐商再终字第20号民事判决书明确认定了润泰公司与华联公司的商业用房租赁合同以及合同约定的租金标准的有效性。2.润泰公司与刘清波之间没有任何合同关系，也没有侵权关系，没有向刘清波支付商铺使用费的依据。润泰公司占用、使用案涉商铺是基于与华联公司之间合法有效的房屋租赁合同关系，属于合法占有、使用，即使履行给付义务，也是向华联公司履行给付租金的义务，且依据合同相对性原则，润泰公司只能依据与华联公司签订的商业用房租赁合同交付租金。（三）润泰公司与华联公司存在房屋租赁合同关系，华联公司与刘清波存在房屋返租合同关系，这是两个不同的法律关系。房屋年租金12,326.60元是刘清波与华联公司之间的约定，刘清波实际收取的租金不能达到其与华联公司约定的租金标准时，应由华联公司承担差额部分的租金赔偿责任。故本案中，原审判决计算申请人应给付租金标准缺乏事实及法律依据。润泰公司占有使用案涉房屋是基于生效的租赁合同，属于有权占有。原审判决润泰公司迁出案涉房屋于法无据。刘清波辩称，1.关于涉案商铺的所有权问题，润泰公司说是华联的，没有根据，商铺是我的，我有证据。2006年2月14日我和华联公司签订了正规的商品房买卖合同并取得了商品房登记备案介绍信（编号为002648号），产权处预售登记备案产籍号为1B9-802。2014年，经齐齐哈尔市建华区人民法院（2014）建民初字560号民事判决确定买卖合同有效，我于2016年7月办理了房屋所有权证。华联公司代理人在历次庭审时均认可案涉商铺买卖关系存在，不存在产权争议，案涉商铺产权归我所有。2006年我和华联公司签订的返租合同元也可以证明案涉商铺所有权人是我；2.关于几个合同的问题，华联公司和润泰公司的租赁合同是在我和华联公司的转租合同期内签订的，改变了我和华联公司的合同内容，将我与华联公司的合同期8年改为20年，对此我不知情，两个公司在此问题上侵犯了我的权益，润泰公司和华联公司的租赁合同不具有合法性，原审判决该两个公司的租赁合同涉及我商铺部分无效正确；3.关于省高院裁定认定的“不得对抗善意第三人”问题，我认为“善意第三人”出自担保法不适用于租赁关系，并且润泰公司应该知道一层商铺已经出卖，其不是善意第三人。省高院裁定认定润泰公司与华联公司2007年9月5日签订商品房租赁合同时华联公司是案涉商铺所有权人是错误的。案涉商铺从我2006年购买开始所有权未发生任何变动，我是案涉商铺所有权人的事实也无变化。我作为案涉商铺的出租人，华联公司是承租人，润泰公司是第三人或次承租人，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。华联公司辩称，原一审判决认定事实清楚适用法律正确，应当维持原一审判决。本案的事实是2006年华联公司将案涉房屋在内的大润发二店整体中的部分即涉案房屋出售给刘清波后，又将该涉案房屋进行返租，返租后于2007年将包含涉案房屋在内的大润发二店整体出租给润泰公司后，又于2009年将租赁房屋整体出售给润泰公司，根据刘清波2014年的生效判决可以确认涉案房屋的所有权人为刘清波，根据返租合同可以证实华联公司将涉案房屋在内的大润发二店整体出租给润泰公司的截止时间到2014年8月9日，所以对于该日期之后润泰公司占有使用涉案房屋产生的相关权益和责任应由润泰公司承担，所以原一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求依法维持原一审判决，保护房屋合法所有权人的权益。刘清波向一审法院起诉请求：1.确认润泰公司与华联公司的租赁合同关于刘清波的出租部分无效，润泰公司立即迁出00170号商铺（B144号），并支付两年租金96,000.00元（按市场价格支付）；2.华联公司给付刘清波六年租金73,956.60元，并对润泰公司给付的租金及违约金承担连带给付责任，上述款项按双方约定的日千分之五交纳违约金，利息按照年利率6.5%计算4,807.37元；3.诉讼费由润泰公司、华联公司共同承担。一审认定事实：刘清波于2006年2月14日购买了华联公司开发的建华区鸿福大厦一层B144商铺一处。（2014）建民初字第560号民事判决书判决华联公司于条件具备时协助刘清波办理所购商铺（B144）的产权证，判决书落款时间为2014年11月7日。该房屋于2016年7月11日在房产部门进行所有权登记，登记时确定的建筑面积为20.93平方米。2006年8月5日，刘清波与华联公司签订商铺租赁合同，约定每年租金12,326.60元，租期8年。合同截止时间2014年8月9日。合同约定承租方在租期内有转租权。合同租赁期内，即2007年9月5日华联公司将商铺转租给润泰公司使用，租赁期限为20年。一审法院判决：一、被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告刘清波2008年8月5日至2014年8月9日租金73,959.60元，及利息4,807.37元。并以租金73,959.60元为基数，按照双方约定的日罚千分之五支付违约金；二、齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司与齐齐哈尔润泰商业有限公司于2007年9月5日签订的《商业用房租赁合同》自2014年8月10日以后的部分无效；三、被告齐齐哈尔润泰商业有限公司于本判决生效之起10日内按照年租金12,326.60元标准给付刘清波自2014年8月10日起的占有、使用费；四、被告齐齐哈尔润泰商业有限公司于本判决生效之日起30日内迁出建华区中华路军校街口高层商居综合楼00单元01层70号房屋；五、驳回原告刘清波其他的诉讼请求。案件受理费3,820.00元，由华联公司负担2,292.00元，由润泰公司负担1,528.00元。润泰公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判；诉讼费由刘清波、华联公司承担。二审法院认定的事实：对原审法院查明的事实予以确认。二审法院认为，润泰公司在一审期间提供润泰公司与华联公司签订的《商业用房租赁合同》中无签署日期的记载，润泰公司在庭审中陈述与华联公司签订《商业用房租赁合同》的时间为2007年9月5日，故一审法院据此认定润泰公司与华联公司签订《商业用房租赁合同》的时间为2007年9月5日，并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，刘清波与华联公司约定华联公司可以转租涉案商铺，转租期限至2014年8月9日，故华联公司与润泰公司关于涉案商铺的转租期间超过2014年8月9日部分的约定无效，原审判决华联公司与润泰公司签订的《商业用房租赁合同》自2014年8月10日以后的部分无效，遗漏涉案商铺部分，表述不当，应予纠正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，润泰公司作为次承租人负有腾房义务，并应向刘清波支付逾期腾房期间的占有使用费，故原审判决润泰公司迁出涉案商铺，并比照刘清波与华联公司签订商铺租赁合同的房租标准向刘清波支付自2014年8月10日起的占有使用费，并无不当。综上所述，润泰公司的上诉理由部分成立。一审判决主文表述不当，本院予以纠正。二审判决：一、维持齐齐哈尔市建华区人民法院（2016）黑0203民初1442号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更齐齐哈尔市建华区人民法院（2016）黑0203民初1442号民事判决第二项为齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司与齐齐哈尔润泰商业有限公司于2007年9月5日签订的《商业用房租赁合同》中涉及刘清波所有的房屋即位于齐齐哈尔市××区××军校街口高层商居综合楼00单元01层70号房屋的约定部分自2014年8月10日起无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费7,640.00元，由齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司负担2,292.00元，由齐齐哈尔润泰商业有限公司负担5,348.00元。本院再审期间，润泰公司为证明其主张提交了2019年8月10日润泰公司与刘清波就案涉商铺签订的房屋租赁合同一份，该合同租期为2019年8月10日至2024年12月31日。意在证明涉案商铺租赁合同正在履行中，原审判决租赁合同无效及润泰公司迁出错误，判决润泰公司迁出已实际履行不能。刘清波质证认为，对证据真实性无异议，关于原审判决润泰公司迁出问题，通过租赁合同得到解决。华联公司质证认为，对证据真实性无异议，该份证据能够证明案涉商铺所有权人为刘清波，且刘清波与润泰公司已经达成执行和解，本案不应该再审。本院认证认为，双方当事人对证据真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但因该证据系在原审判决生效后润泰公司与刘清波针对原审判决判项所签订，故对润泰公司欲通过此证据证明原审判决适用法律错误的证明目的不予采信。本院再审查明的事实与原审一致。另查明，2019年8月10日，润泰公司与刘清波针对案涉商铺签订租赁合同，租期自2019年8月10日至2024年12月31日，年租金48000.00元。再查明，华联公司于2009年3月16日与润泰公司与签订《商业用房买卖协议》，将包括案涉商铺在内的齐齐哈尔市××区××军校街300号商业用房连同附属场地、设施整体出售给润泰公司，华联公司于2009年后陆续将齐齐哈尔市××区××军校街300号商业用房中部分商铺变更至润泰公司名下。本院再审认为，润泰公司主张，其与华联公司签订《商业用房租赁合同》时，案涉商铺的所有权人为华联公司，但未能提供证据证实，该主张不能成立。另润泰公司主张2007年9月5日与华联公司签订的《商业用房租赁合同》已生效且实际履行至今与事实不符，根据关联案件已查明的事实显示，润泰公司于2009年3月16日与华联公司针对《商业用房租赁合同》标的物重新签订了《商业用房买卖协议》，并于2009年后陆续取得部分商铺的所有权，故润泰公司主张依据“买卖不破租赁”原则确认其与华联公司针对案涉商铺的20年租赁合同继续有效已无事实依据，该主张不能成立。因润泰公司对刘清波与华联公司签订的返租协议并未提出异议，根据返租协议约定，返租期至2014年8月10日止，即2014年8月10日后华联公司已无权处分刘清波的案涉商铺，润泰公司在未提供其他证据证实已取得案涉商铺所有权或刘清波同意的情况下，仅依据已不存在的与华联公司的《商业用房租赁合同》租赁合同继续占有、使用案涉商铺无事实及法律依据，原审判决确定华联公司与润泰公司于2007年9月5日签订的《商业用房租赁合同》中涉及刘清波所有的房屋的约定部分自2014年8月10日起无效正确。因润泰公司于返租期结束后，继续占有、使用案涉商铺已无事实及法律依据，所有权人刘清波请求润泰公司迁出应予支持。润泰公司虽在再审期间提供与刘清波签订的案涉商铺《房屋租赁合同》，因该合同系在原审判决执行期间签订，故原审判决润泰公司迁出案涉商铺不违反法律规定。关于润泰公司应给付占有使用费标准问题，润泰公司主张的每日每平米0.25元系案涉商铺所在商业用房整体出租价格，不能直接作为确定案涉商铺占有使用费的依据，原审判决依据刘清波与华联公司之间返租协议约定的年租金确定本案润泰公司占有使用费标准未违反法律规定。综上，润泰公司的再审请求不能成立，应予驳回；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）黑02民终1103号民事判决。一、二审案件受理费7,640.00元，由齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司负担2,292.00元，由齐齐哈尔润泰商业有限公司负担5,348.00元。本判决为终审判决。审判长 王 娜审判员 梁丽娜审判员 唐婧婷二〇二〇年八月十日书记员 吉 利