浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2846号 上诉人（原审被告）：舟山阿尔法游艇俱乐部发展有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道西二环路278号。 法定代表人：杨行健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨世和，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：宁波有容网络科技有限公司。住所地：宁波保税区国际发展大厦202-51室。 法定代表人：姚春永，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡昊，国浩律师（宁波）事务所律师。 委托诉讼代理人：李国旗，国浩律师（宁波）事务所律师。 上诉人舟山阿尔法游艇俱乐部发展有限公司（以下简称阿尔法游艇公司）因与被上诉人宁波有容网络科技有限公司（以下简称有容科技公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服浙江省宁波市江北区人民法院（2020）浙0205民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。 阿尔法游艇公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判阿尔法游艇公司以房抵款，保证金利息从双方解除合同后算起，由有容科技公司支付给阿尔法游艇公司带来的经济损失657292元以及100000元违约金。事实和理由：关于退还2000000元履约保证金的方式，应根据双方在《蓝堡山庄项目营销代理服务合同》中的约定，以阿尔法游艇公司的房产抵保证金，保证金的利息起算时间，应是在双方解除合同后；违约金100000元的支付应以实际损失为基础，有容科技公司无实际损失的证据，应由有容科技公司支付违约金及给阿尔法游艇公司带来的直接经济损失657292元。具体如下：1.一审法院判决阿尔法游艇公司以现金方式退还有容科技公司保证金2000000元违背了双方当事人的合同约定，没有事实和法律依据。双方签订的《蓝堡山庄项目营销代理服务合同》第四条第4款明确约定：“如乙方（有容科技公司）在2020年2月10日前未完成168套的销售目标，乙方同意将该保证金按双方确认的一房一价表的结算总价购买指定房源并签订线下合同”。2.一审法院判令阿尔法游艇公司支付有容科技公司2000000元履约保证金的利息并从2019年10月16日起计息也无事实和法律依据。一是双方当事人在合同中没有约定履约保证金要计息，在日常商务活动中，也没有履约保证金计息的惯例。二是双方约定合同到期日是2020年2月10日，一审法院判令解除合同是2020年5月21日，一审法院判令保证金起息日为2019年10月16日没有依据。3.有容科技公司在合同未到期情况下，提前半年单方面退出房产代理销售服务，是该公司违约，而非阿尔法游艇公司违约。因此，应由有容科技公司支付阿尔法游艇公司违约金以及给阿尔法游艇公司带来的销售投入损失657292元。阿尔法游艇公司的预售房产于2019年6月因给其他企业担保被查封，是在与阿尔法游艇公司签订营销合同后（于2019年5月13日签订），也是阿尔法游艇公司无法预料到的，并非一审认定的阿尔法游艇公司有隐瞒欺骗行为，且有容科技公司在一审中的起诉理由是阿尔法游艇公司房产销售无证，不具备销售条件，而根本没提代理销售房产被查封而无法销售之事。从实际上看，阿尔法游艇公司的房产是预售，一时的查封实质上不影响预售。从本质上讲，查封不影响有容科技公司进行预售代理，查封与其代理销售服务行为无关，与阿尔法游艇公司（开发商）交房有关。 有容科技公司辩称，由于阿尔法游艇公司与第三人之间存在纠纷，导致涉案房屋被法院查封，涉案合同根本无法继续履行，合同目的无法实现。阿尔法游艇公司属于根本性违约，原审法院判决解除合同，阿尔法游艇公司承担违约责任事实清楚，证据充分。对于阿尔法游艇公司提到的利息起算点问题，有容科技公司起诉的时间为2019年10月16日，并且要求自该时阿尔法游艇公司退还保证金，因此原审法院认定利息的计算点是正确的，阿尔法游艇公司认为原审法院判决解除合同时间是2020年5月21日，但有容科技公司认为解除合同与保证金的退还利息计算点不冲突。在有容科技公司起诉时，阿尔法游艇公司存在两个违约行为：查封行为、合同约定有容科技公司与阿尔法游艇公司之间的销售房屋是240套套间，并非阿尔法游艇公司所说的别墅，其实该公司将别墅分割成多个套间，委托有容科技公司进行销售，也是由于阿尔法游艇公司的违约行为，导致涉案房屋不能分割，合同不能正常继续履行，因此有容科技公司才起诉。起诉之后又发现阿尔法游艇公司隐瞒与第三人存在纠纷，涉案房屋已被查封。 有容科技公司一审诉讼请求（变更后）：判令解除有容科技公司、阿尔法游艇公司于2019年5月13日签订的《“蓝堡山庄”项目营销代理服务合同》，阿尔法游艇公司退还有容科技公司保证金2000000元，并支付自起诉之日起按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息；2.判令阿尔法游艇公司支付有容科技公司违约金100000元；3.判令阿尔法游艇公司赔偿有容科技公司损失200000元。 一审法院认定事实如下：2019年5月13日，有容科技公司与阿尔法游艇公司签订《“蓝堡山庄”项目营销代理服务合同》，合同约定，阿尔法游艇公司（甲方）交付给有容科技公司（乙方）独家销售代理的房源为19栋别墅内的240间套房及标准间；代理服务期限自合同签订之日起至2020年2月10日止；销售目标保证金2000000元，由乙方在本合同签订的三个工作日内支付给甲方；本项目各类宣传物料印刷由乙方负责；售楼处由甲方提供，办公接待家具及日常运营水电通讯费由甲方承担，所有样板区的搭建/装修费由甲方对外支付；合同有效期内，任何一方违反合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如导致本合同继续履行的，违约方需向守约方赔偿违约金100000元。双方另约定，发生争议如协商不成，同意提交宁波市江北区人民法院处理。 2019年6月5日，有容科技公司向阿尔法游艇公司账户汇入2000000元。 另查明，阿尔法游艇公司名下的蓝堡山庄及蓝堡山庄二期的29处房产及土地均显示有查封。 一审法院认为，有容科技公司、阿尔法游艇公司签订的《“蓝堡山庄”项目营销代理服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据审理查明的事实，阿尔法游艇公司名下蓝堡山庄及二期的房产及土地均已被人民法院查封，不可能进行销售处置，双方签订的案涉合同由于阿尔法游艇公司涉诉导致合同对象均已被人民法院查封，本案案涉营销代理服务合同目的已然无法实现，故有容科技公司起诉要求解除合同并要求阿尔法游艇公司返还销售保证金2000000元及支付违约金，符合法律规定，该院予以支持，有容科技公司另主张阿尔法游艇公司应承担损失赔偿责任，但未提交证据证明其实际所遭受损失的情况，故对该项诉请，无法予以支持。阿尔法游艇公司在书面答辩中回避其名下包括案涉合同涉及的销售项目在内的房产、土地均被查封的事实，辩称其已取得项目所在地政府房管部门核发的《房屋预售证》等“四证”可以合法销售，隐瞒了合同实际已无法履行、合同目的无法实现的客观事实及原因，且与事实不符，该院不予采纳，其经该院传票传唤拒不到庭，视为放弃当庭答辩、质证及陈述等权利，本案依法可缺席判决。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、宁波有容网络科技有限公司与舟山阿尔法游艇俱乐部发展有限公司签订于2019年5月13日的《“蓝堡山庄”项目营销代理服务合同》于2020年5月21日解除；二、舟山阿尔法游艇俱乐部发展有限公司于判决生效之日起十日内向宁波有容网络科技有限公司退还保证金2000000元，支付以2000000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2019年10月16日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用期间利息损失，并支付宁波有容网络科技有限公司违约金100000元；三、驳回宁波有容网络科技有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费23600元，减半计收11800元，由舟山阿尔法游艇俱乐部发展有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《“蓝堡山庄”项目营销代理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。在实际履约过程中，涉案房屋被人民法院依法查封，且阿尔法游艇公司未能举证证明本案诉争的19栋别墅内的240间套房及标准间可对外进行合法销售，故有容科技公司诉请解除上述合同及要求阿尔法游艇公司向其赔付违约金10000元，事实依据与法律依据充分，本院应予以支持。关于利息的起算时间，结合有容科技公司提起本案诉讼的日期，一审法院判令自2019年10月16日起计算相应的利息损失，依据充分，并无不当。至于阿尔法游艇公司主张的有容科技公司应向其赔付的违约金及损失，因其在一审审理期间未提出相应的反诉请求，故不属于本案的审查范围，其可另行理直。 综上所述，上诉人阿尔法游艇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23600元，由上诉人舟山阿尔法游艇俱乐部发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  郑辉 二〇二〇年八月二十五日 书记员  陆琼