浙江省衢州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙08行终72号 上诉人（原审原告）颜莲芝，女，1971年5月29日出生，汉族，身份证住址浙江省开化县，现住浙江省开化县。 上诉人（原审原告）方秀英，女，1981年8月15日出生，汉族，身份证住址浙江省开化县，现住浙江省开化县。 委托代理人（特别授权代理）汪奎杨，男，1972年4月27日出生，汉族，身份证住址浙江省开化县，现住浙江省开化县，系上诉人方秀英的丈夫。 被上诉人（原审被告）开化县住房和城乡建设局，住所地浙江省开化县芹阳办事处凤凰中路55号。 法定代表人郑瑞锋，局长。 委托代理人（特别授权代理）余海民。 委托代理人（特别授权代理）戚彩英，浙江三同律师事务所律师。 原审第三人开化贝林置业有限公司，住所地浙江省开化县芹阳办事处解放街76号2幢2楼202室。 法定代表人郑积勤，董事长。 委托代理人（特别授权代理）顾水荣，浙江刚诚律师事务所律师。 原审原告郑志根，男，1973年11月18日出生，汉族，住浙江省开化县。 颜莲芝、郑志根、方秀英与开化县住房和城乡建设局（以下简称开化住建局）、第三人开化贝林置业有限公司（以下简称贝林公司）城建行政处理一案，浙江省衢州市柯城区人民法院于2020年4月29日作出（2019）浙0802行初236号行政判决，颜莲芝、方秀英不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2019年7月4日，颜莲芝、郑志根、方秀英等人向开化住建局提交《对开化贝林置业有限公司涉嫌违规销售的举报》，举报贝林公司在没有取得预售许可证的情况下公然对58幢违规销售，价格不公开公示，到签合同时提高好几万，无视国家法律法规及五部委规定，涉嫌违规销售等违法违规行为，要求查处。开化住建局收到举报后，经询问，于同年7月10日作出书面答复，载明：“经核实，2017年10月期间，贝林公司表示确实向部分业主收取了相应的费用，但这些费用不作为购房定金，收款凭据上写明了是柴棚和车位的定金。根据《商品房预售管理办法》，柴棚、车位的预售不需要办理《商品房预售许可证》，故我处认为你们提供的证据材料不足以证明贝林公司存在违规预售的行为。”颜莲芝、郑志根、方秀英不服，于2019年8月5日向原审法院提起行政诉讼，请求：1.依法撤销开化住建局2019年7月10日作出的处理答复；2.判令开化住建局依法履行法定职责；3.判令开化住建局承担本案全部诉讼费用。 另查明，2017年10月21日，贝林公司开发建设的贝林星月湾三期（包括65幢）取得商品房预售许可证。2017年11月3日，颜莲芝与贝林公司签订《商品房买卖合同》《协议书》，约定购买贝林星月湾三期65幢2单元1401室住宅、251号车位、65幢19号储藏室等。2017年11月10日，贝林公司取得贝林星月湾五期（包括58幢）的商品房预售许可证。2017年10月22日，贝林公司向方秀英的丈夫汪奎杨出具收款凭证，载明收款金额为人民币五万元，收款事由为贝林星月湾58幢71号柴棚、36号车位定金。2017年11月23日，方秀英夫妇与贝林公司签订《商品房买卖合同》《协议书》，约定购买星月湾58幢1单元1402室住宅、36号车位、58幢71号储藏室等。其中，地下车位租金60000元。2017年11月27日，郑志根与贝林公司签订《商品房买卖合同》，约定购买贝林星月湾58幢3单元1401室等。 原审法院认为，关于原告主体资格的争议。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条第（五）项规定，有“为维护自己合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的”情形的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”。本案中，颜莲芝、郑志根、方秀英等人投诉举报的事项是贝林公司在没有取得商品房预售许可证的情况下销售其开发的贝林星月湾58幢的行为，但颜莲芝并未购买58幢的房屋，并非为维护自己合法权益而向被告投诉，与被诉行为无利害关系，原告主体不适格；郑志根、方秀英作为涉案58幢房屋的购买者，其认为开化住建局未对贝林公司行为进行查处侵犯其合法权益，有权提起本案诉讼。 关于开化住建局答复是否合法的争议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项规定，商品房预售，应当符合“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”等条件；第六十八条规定，违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。该案中，贝林公司取得涉案58幢商品房预售许可证的时间为2017年11月10日，方秀英、郑志根与贝林公司签订商品房买卖合同的时间分别为2017年11月23日、同年11月27日，并不违反上述规定。虽方秀英丈夫在此之前预交了50000元作为车位、柴棚定金，但因法律未对无证车位、柴棚的销售作出明确规定，方秀英、郑志根据此要求开化住建局对贝林公司进行处理，缺乏依据。开化住建局于2019年7月4日收到方秀英等人举报后，经询问于同年7月10日作出答复，并不违法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、驳回颜莲芝的起诉；二、驳回郑志根、方秀英的诉讼请求。 颜莲芝、方秀英上诉称，一、被诉书面答复认定事实不清、证据不足，且未告知其法定的行政复议、行政诉讼权利，依法应予撤销。开化住建局未对销售房屋价格公示依据在哪里作出说明。二、被诉书面答复无事实及法律依据系开化住建局严重行政不作为，一审法院应判令其依法正确履行职责。三、贝林公司存在违规销售贝林星月湾58号楼及38幢排屋行为，部分58号楼购房者缴纳了定金但实际并未租赁车位，且车库、柴棚作为商品房的配套附属物应当从属于商品房销售进行租赁，不能剥离与商品房销售进行独立的提前租赁。四、开化住建局未举证证明被诉书面答复具有合法性。五、开化住建局在作出行政行为时程序严重违法，一审法院未审查。六、贝林公司是否存在违规销售是行政机关的职责，法院只能针对被诉书面答复合法性进行审理认定，而一审法院对贝林公司是否存在违规销售予以认定，属于司法权代替行政权，违反法律规定。七、一审法院严重超过审限，系程序违法。八、一审法院认定颜莲芝与被诉行政行为不存在利害关系，不具有原告资格，系适用法律错误。九、一审裁判文书将裁定驳回起诉和判决驳回诉讼请求写进一个判决书中，严重违反法律规定。综上，请求撤销原判决，改判支持其诉讼请求。 开化住建局答辩称，一、原审法院认定事实客观真实，适用法律正确。举报人书面举报的内容是贝林星月湾第58幢有“违规销售”，而颜莲芝并非是58幢的购房户，而是65幢的购房户，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，颜莲芝并不符合本案原告的主体资格。二、贝林星月湾58幢取得预售证时间是2017年11月10日，而方秀英与贝林公司签订购房合同的时间是2017年11月23日，完全符合商品房销售的有关法律规定，不存在违规销售行为。三、方秀英丈夫汪奎杨于2017年10月22日缴纳的5万元系贝林星月湾58幢71号柴棚36号车位定金，方秀英户于2017年11月23日与贝林公司签订的《商品房买卖合同》《协议书》中约定购买星月湾58幢1单元1402室住宅，租赁36号车位及58幢71号储藏室等内容，其中地下车位租金6万元，租赁期限为20年。贝林星月湾项目的柴棚、车位按照该项目的规划许可等审批文件规定是没有产权证的，只能租赁不能卖买，不存在要办理《商品房预售许可证》的问题。四、开化住建局已对贝林公司涉案项目负责人进行约谈和批评教育，并联合发文加强对开化县房地产市场的监督管理。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人贝林公司未提交书面答辩意见，其表示同意被上诉人开化住建局的意见。 颜莲芝、方秀英上诉后，原审法院已将相关证据材料随案移送本院，根据一审审理情况以及双方上诉理由、答辩意见，二审中，主要围绕原告主体资格、开化住建局作出的书面答复是否合法进行审理。 经审理，二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于颜莲芝的原告主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。本案中，颜莲芝和方秀英举报内容所涉房屋系贝林星月湾58幢，而颜莲芝购买的商品房位于贝林星月湾三期65幢，本院认为，颜莲芝向开化住建局举报贝林公司在没有取得商品房预售许可证的情况下销售其开发的贝林星月湾58幢的行为，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条第（五）项规定的“与行政行为有利害关系”的情形，被诉书面答复也未对颜莲芝的权利义务产生实际影响，故原审法院裁定驳回颜莲芝的起诉并无不当。 关于被诉书面答复是否合法。《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（以下简称《住建领域举报管理办法》）第三条规定各级住房城乡建设主管部门负责举报受理工作，故开化住建局对方秀英等人的举报行为具有受理的法定职责。《住建领域举报管理办法》第九条规定，“举报件应自受理之日起60个工作日内办结”，本案中，开化住建局于2019年7月4日收到方秀英等人的举报后，立即进行处理，同月10日向举报人作出书面答复，未超过法定答复期限，且该答复形式符合《住建领域举报管理办法》第十四条“承办单位应当采取书面或口头等方式回复处理情况”的规定。故开化住建局已在法定期限内办结了该举报件,程序符合《住建领域举报管理办法》相关规定，履行了其法定职责。且贝林公司并未在取得58幢房屋预售许可证之前，与方秀英等业主签订商品房预售合同或购买协议、买卖合同，方秀英丈夫提前向贝林公司缴纳车位柴棚定金的行为，也未违反《城市商品房预售管理办法》的相关规定。故开化住建局答复称贝林公司并未违规预售58幢房屋，并无不当，方秀英请求法院撤销该答复并判令开化住建局履行法定职责,理由不成立,原审法院判决驳回方秀英的诉讼请求，并无不当。 关于原审法院对贝林公司是否存在违规销售予以认定是否属于司法权代替行政权，本案方秀英等人的诉请是请求撤销开化住建局的答复。而该答复系对举报贝林公司违规销售事项进行调查处理后作出的结论，原审法院必然要对答复中认定贝林公司不存在违规预售的结论进行审查，这是行政诉讼法赋予法院对行政行为合法性审查的权力，方秀英等主张原审法院以司法权代替行政权明显不能成立。 方秀英主张原审法院严重超过审限，本院认为，原审法院于2019年8月5日受理该案，2020年1月13日至4月13日，应方秀英等人申请，该院组织各方进行协调，因调解未果，该院于2020年4月29日作出裁判，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十条第一款规定，调解期间不计算在审理期限之内，故原审案件审理期限并未超过《中华人民共和国行政诉讼法》第八十一条“人民法院应当在立案之日起六个月内作出第一审判决”的规定，方秀英的相关主张本院不予支持。方秀英还主张原审裁判文书将裁定驳回起诉和判决驳回诉讼请求写在一个判决之中，严重违反法律规定，本院认为，本案一审既有判决的实体事项，又有裁定驳回起诉的程序事项，三原告共同举报又共同起诉，诉讼标的不具有可分性，如果分别裁判，那么相当于分成了两案处理，既违背了三原告的意愿，也浪费司法资源。故原审法院以判决书吸收裁定事项，不违反相关法律规定。 综上，颜莲芝、方秀英的相关上诉主张，本院均不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人方秀英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  沈 婷 审 判 员  唐海波 审 判 员  祝伟荣 二〇二〇年八月二十七日 法官助理  周 姝 书 记 员  杨云飞 10