福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3243号 上诉人（一审被告）：陈光应，男，1986年3月15日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人（一审被告）：刘莉莉，女，1988年7月21日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人（一审被告）：陈光林，女，1983年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市。 上述上诉人的共同委托诉讼代理人：薛小凤，福建尚圭律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：厦门金色麦田房产代理有限公司（原厦门麦田人房地产代理有限公司），住所地福建省厦门市思明区嘉禾路25号1701-1708室。 法定代表人：张力军，总经理。 委托诉讼代理人：李丽平，女，该公司员工。 上诉人陈光应、刘莉莉、陈光林因与被上诉人厦门金色麦田房产代理有限公司（以下简称金色麦田公司）居间合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初7588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈光应、刘莉莉、陈光林上诉请求：撤销一审判决第一项，判令驳回被上诉人的所有诉讼请求，即陈光应、刘莉莉无须向被上诉人支付居间费用。本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误、适用法律不当，应依法撤销原判决，在查清事实的基础上支持上诉人的诉讼请求。一、在《房屋买卖合同》履行过程中，上诉人不存在违约行为，《房屋买卖合同》不能实际履行的原因在于案外人陈礼洪、张志杰撕毁协议，并于2016年8月31日查封房产，导致房屋无法过户，合同目的无法实现。原审判决对违约行为事实没有查明，导致一审错误判决。1、陈光应、刘莉莉系诉争房屋的所有权人，陈光林受陈光应、刘莉莉的委托，处理该房子出售事宜。2016年7月13日，在被上诉人麦田房产居间下，陈光林、刘莉莉、陈光应与买受人白碧恋、白碧珠签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。根据《补充协议》，买受人白碧恋、白碧珠已知晓该诉争房屋已经被法院查封，同意购买该房屋。因陈光林告知白碧恋、白碧珠本案存在查封情况，双方同意委托担保公司的方式完成交易，并于2016年7月15日去办理按揭手续委托担保公司代为办理，陈光林于2016年7月15日与担保公司到公证处办理相关手续，2016年7月18日取得转委托公证书。2016年8月2日，陈光林与案外人陈礼洪、张志杰达成《协议书》，案外人陈礼洪、张志杰知晓诉争房屋出售事宜，并同意通过金海峡担保公司的方式出售房屋，也同意总的债务金额为53万元，以担保公司资金分流的方式取代债权款，解决诉争房屋上的查封及租赁备案事宜。2016年8月28日，上诉人与被上诉人、买受人白碧恋签订《补充协议二》，指定林峰为新产权人。2、陈光林为履行上述协议，陈光林于2016年6月13日在另案诉讼过程中查封了陈光应、刘莉莉名下的讼争房屋。为了解除查封，陈光林、陈光应达成和解，并于2016年8月3日向厦门市思明区人民法院提出解封，于2016年8月8日取得《民事调解书》。解除查封后，诉争房屋于2016年8月31日由张志杰案查封，该案件取得首封。3、按照交易流程，如果陈礼洪、张志杰遵守协议，该房屋能顺利完成交易。或者白碧恋、白碧珠在上述房产解封后再查封的时间差，半个月时间内，也足以完成过户手续，但白碧恋、白碧珠因为贷款的原因未及时完成过户手续，应承担其相应的法律后果。本案的情形是被上诉人告知白碧恋、白碧珠诉争房产存在查封情况的交易风险，白碧恋、白碧珠仍因为价格优惠予以购买。在2016年10月13日，买受人白碧恋、白碧珠与上诉人签订了《补充协议三》，成交价由418万元降为416万元。在房产查封后，各方想通过协商的方式促使交易，但案外人陈礼洪、张志杰拒不同意。签订合同后，上诉人是积极履行合同义务，按时向法院申请解除查封。而白碧恋、白碧珠因为自身贷款原因导致错过了过户时间。综合双方的履约情形，上诉人未存在违约行为。4、上述事实，上诉人已在（2018）闽0206民初531号一案中予以举证证明，在该案中未详细举证，只提交了（2018）闽0206民初531号民事判决书。因白碧恋、白碧珠在（2018）闽0206民初531号案件开庭后又撤回了要求上诉人承担违约责任的诉求，所以（2018）闽0206民初531号未对违约事实作出认定。在《房屋买卖合同》履行过程中居间服务费的付款义务人为买房人，直至《房屋买卖合同》解除后居间服务费的付款义务人才变更为违约方。一审法院在没有查明《房屋买卖合同》的双方谁是违约方，也未对违约事实进行查明的情况下，就认定陈光应，刘莉莉违约，这是事实不清。二、本案诉争房产交易未能达成是由于案外人陈礼洪、张志杰等人撕毁合同，诉争房产被厦门市湖里区人民法院查封，交易标的无法过户，导致本次交易合同目的无法实现。在此过程中，陈光应、刘莉莉不存在任何违约行为，相反白碧恋、白碧珠在陈光林将诉争房产解封后，张志杰查封房产前半个月内未将上述房产过户至白碧恋、白碧珠自己名下，存在违约行为，应自行承担相应的法律后果。而被上诉人麦田房产应向白碧恋、白碧珠主张，而不是向本案的上诉人主张。综上所述，被上诉人由于自身原因未及时取得合同居间费用，上诉人对《房屋买卖合同》的履行不存在任何的违约行为，不是违约方，不应承担居间费用，且本案的交易标的是查封房产，本身是高风险的商业交易行为，从诚实信用原则出发，应由各方当事人自行承担相关商业风险。原审判决认定事实、适用法律错误，恳请贵院查明事实，依法予以改判。 被上诉人答辩称，房屋买卖合同义务主体是上诉人，无论案外人是否撕毁协议，都不能免除上诉人的合同义务。根据居间服务合同第五条违约责任的约定，居间费用由违约方承担。本案系因上诉人的原因造成房屋被查封，是上诉人违约，金色麦田公司根据居间服务合同第五条违约责任的约定有权向违约方追索居间费。 金色麦田公司向一审法院起诉请求：1.陈光应、刘莉莉、陈光林向金色麦田公司支付居间服务费92760元及违约金；2.诉讼费、保全费由陈光应、刘莉莉、陈光林承担。庭审中，金色麦田公司明确诉讼请求为：1.陈光应、刘莉莉向金色麦田公司支付居间服务费92760元及违约金（以92760元为基数，按日万分之五，从2016年8月31日起计算至实际还款之日止）；2.陈光林对上述债务承担连带责任；3.诉讼费、公告费由陈光应、刘莉莉、陈光林承担。 一审法院认定的事实： 2016年7月6日，陈光应、刘莉莉（委托人）向陈光林（受托人）出具《委托书》并办理公证，内容为：委托陈光林为陈光应、刘莉莉的全权代理人，并以陈光应、刘莉莉的名义办理座落于厦门市湖里区房产的解押还款、出售转让、交易过户、代收售房款等事项。 2016年7月13日，陈光林作为陈光应、刘莉莉（甲方、卖方）的代理人，与案外人白碧恋（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买址于湖里区房屋；房屋成交价为4180000元；……甲方保证对该房屋享有完全产权且该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任；居间服务费（佣金）由违约方承担，守约方已支付的，视为代违约方垫付，无权要求居间方返还，但守约方可要求违约方及时返还；由代理人签署本合同的，代理人对被代理人在本合同中的所有义务和责任承担连带担保责任。补充协议：……6.甲方告知乙方，该房屋因甲方借贷纠纷已被相关法院查封（冻结），乙方已知悉该情况仍同意购买该房屋。甲方保证在担保公司审批客户贷款通过后三个工作日内至思明法院申请解除该房屋的查封（冻结）相关手续，否则，乙方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求甲方承担相应的违约责任。 2016年7月13日，陈光林作为陈光应、刘莉莉（甲方、卖方）的代理人，与案外人白碧恋（乙方、买方）、金色麦田公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，约定：经丙方提供居间服务，甲乙双方就买卖位于厦门市湖里区的房屋签订了《房屋买卖合同》，成交价4180000元。乙方向丙方支付的居间服务费为该房屋成交价的2.5%；甲、乙双方与丙方实际协商的佣金与上述佣金不一致的，应当签订《佣金确认书》，《佣金确认书》的约定优先于上述约定，但《佣金确认书》约定的佣金总额不得超过成交价的3%；若甲乙双方协商解除《房屋买卖合同》，仍应按合同约定向丙方支付佣金。甲乙双方任何一方未按本合同的约定向丙方支付居间服务费的，应按日承担迟延付款金额万分之五的违约金，并承担丙方追索居间服务费所产生的必要费用，包括差旅费、诉讼费、律师代理费等；买卖双方一方违约导致《房屋买卖合同》无法履行或解除，居间服务费已支付的，守约方有权要求违约方赔偿（该损失可独立主张，不包含在《房屋买卖合同》的违约金中），居间服务费未支付的（包括已退），丙方有权向违约方追索。因履行本合同产生争议的，甲乙丙三方应协商解决，协商不成的，应向该房屋所在地人民法院提起诉讼。 白碧恋（付款方）与金色麦田公司（收款方）签订《佣金及代办费确认书》，约定：佣金金额91960元，代办费800元，支付日期2016年8月30日；付款方应按照支付日期及时付款，未经收款方同意而迟延支付，收款方有权追索滞纳金（按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算）。 另查明，白碧珍、白碧恋诉刘莉莉、陈光应、陈光林房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年1月16日受理，一审法院于2018年10月30日作出（2018）闽0206民初531号民事判决书，判决：一、陈光应、刘莉莉应于本判决生效之日起十日内向白碧恋、白碧珍返还购房款192498.76元；二、陈光林对上述债务承担连带清偿责任，陈光林承担保证责任后，有权向陈光应、刘莉莉追偿；三、驳回白碧珍、白碧恋的其他诉讼请求。该判决还查明以下事实：“讼争房产于2016年9月8日被本院查封，于2016年11月7日被厦门市思明区人民法院轮候查封等，经查询至2018年7月18日止共计7次查封。”、“原告主张陈光应、刘莉莉返还购房款192498.76元，已包含了解除讼争合同的意思，该主张有事实和法律依据，本院予以支持。” 一审庭审中，金色麦田公司、陈光林均确认，案涉《房屋买卖合同》签订时讼争房产上只有一个思明法院的查封，合同签订后有解除。 金色麦田公司陈述，佣金确认书签署于《房屋买卖合同》签订当日，2016年9月8日第二次查封出现时发现合同无法继续履行。 陈光林陈述，讼争房产解除第一次查封后因陈光应、刘莉莉个人债务原因被多次查封。 一审法院认为，案涉《居间服务合同》、《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，各方均应依约履行。现就本案争议焦点分析认定如下： 一、关于金色麦田公司能否向陈光应、刘莉莉主张居间服务费及金额。《居间服务合同》约定，买卖双方一方违约导致《房屋买卖合同》无法履行或解除，居间服务费未支付的（包括已退），丙方有权向违约方追索。本案中，根据已查明的事实，案涉《房屋买卖合同》在履行过程中因陈光应、刘莉莉的个人原因讼争房产多次被法院查封导致《房屋买卖合同》无法继续履行而解除，陈光应、刘莉莉未提交证据证明其已支付居间服务费，金色麦田公司有权依约向陈光应、刘莉莉主张居间服务费。关于居间服务费的金额，《居间服务合同》明确载明居间服务费即佣金，《佣金及代办费确认书》载明佣金金额91960元、代办费800元，因此一审法院认为居间服务费不包含代办费，对于金色麦田公司的主张，仅支持91960元。二、关于逾期付款违约金，《佣金及代办费确认书》约定支付日期为2016年8月30日，付款方应按照支付日期及时付款，未经收款方同意而迟延支付，收款方有权追索滞纳金（按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算），因在《房屋买卖合同》履行过程中居间服务费的付款义务人为买房人，直至《房屋买卖合同》解除后居间服务费的付款义务人才变更为违约方，对于金色麦田公司要求陈光应、刘莉莉从2016年8月31日起按照日0.5‰支付违约金的主张，结合合同履行情况，酌情以（2018）闽0206民初531号民事判决书作出时间的次日即2018年10月31日作为逾期付款违约金的起算点。三、关于陈光林是否应承担连带责任。《房屋买卖合同》中对代理人陈光林的连带担保责任做了明确约定，但《居间服务合同》中并无类似约定，因此金色麦田公司主张陈光林对陈光应、刘莉莉的债务承担连带担保责任，缺乏依据，不予支持。陈光应、刘莉莉经传唤未到庭参加诉讼，法院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、陈光应、刘莉莉应于本判决生效之日起十日内向厦门金色麦田房产代理有限公司支付居间服务费91960元及逾期付款利息（以91960元为基数，按照日0.5‰的标准，自2018年10月31日起计至实际付款之日止）。二、驳回厦门金色麦田房产代理有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案为居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，陈光林作为陈光应、刘莉莉（甲方、卖方）的代理人，与案外人白碧恋（乙方、买方）、金色麦田公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，约定：“经丙方提供居间服务，甲乙双方就买卖位于厦门市湖里区的房屋签订了《房屋买卖合同》，……买卖双方一方违约导致《房屋买卖合同》无法履行或解除，居间服务费已支付的，守约方有权要求违约方赔偿，居间服务费未支付的，丙方有权向违约方追索。”同日，陈光林作为陈光应、刘莉莉（甲方、卖方）的代理人，与案外人白碧恋（乙方、买方）就案涉房屋签订《房产买卖合同》，故依照《居间服务合同》的约定金色麦田公司的居间服务已经履行完毕。因陈光应、刘莉莉的个人债务原因讼争房屋被法院查封导致《房屋买卖合同》无法继续履行，金色麦田公司依据《居间服务合同》的约定向陈光应、刘莉莉追索居间服务费有合同依据，陈光应、刘莉莉、陈光林据此提出的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2435元，由上诉人陈光应、刘莉莉、陈光林负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年八月二十四日 书记员 林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。