广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初3274号 原告：广西恒佑源房地产开发有限公司，住所地：玉林市玉东新区玉东大道与石牛路交叉口北侧领东国际，统一社会信用代码：91450900782138388K。 法定代表人：谢辉，董事长。 委托诉讼代理人：姚国，广西桂金剑律师事务所律师。 被告：广州金逸影视传媒股份有限公司，住所地：广州市天河区华城路8号之一402房之一，统一社会信用代码：914401017594041317。 法定代表人：李晓文。 委托诉讼代理人：谷琛、黄薇，北京大成（深圳）律师事务所律师。 第三人：玉林市辉仁丰资产管理有限公司，住所地：玉林市新民路北侧城站路东侧万科时代花园商铺-3第二层第三、四间办公室。统一社会信用代码：91450900596895107U。 法定代表人：苏玲。 委托诉讼代理人：姚国，广西桂金剑律师事务所律师。 原告广西恒佑源房地产开发有限公司（以下简称恒佑源公司）与被告广州金逸影视传媒股份有限公司（以下简称金逸公司）、第三人玉林市辉仁丰资产管理有限公司（以下简称辉仁丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒佑源公司、第三人辉仁丰公司的委托诉讼代理人姚国与被告金逸公司的委托诉讼代理人谷琛、黄薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒佑源公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告广州金逸影视传媒股份有限公司缴纳的100万履约保证金归原告所有；2、判决被告广州金逸影视传媒股份有限公司赔偿原告损失2485555元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月4日，第三人和被告经磋商达成合意，被告租赁属原告所有的玉林领东国际第1#楼三层的部分商铺和1#楼四层的整层商铺的房屋开设“金逸电影城”。在该《房屋租赁合同》中，第三人、被告双方就租赁房屋的租赁期限、租赁房屋的交付、以及第三人、被告双方的权利与义务、违约责任等都做了详细的约定。合同签订后，第三人辉仁丰公司依据租赁合同为被告量身定做了8个电影厅约940个座位，面积约3400平方米的建筑设施及相关附属配套设施。其中影厅主体的人工和材料花费1059155元，看台钢结构总造价950000元，两部扶手梯250000元，扶手梯安装费70000元，一台变压器156400元，合计2485555元。2019年1月9日、2月2日、3月1日、3月4日，辉仁丰公司共4次致函被告，要求被告提供最终确认的施工方图纸给辉仁丰公司，但被告均置之不理。2019年3月15日辉仁丰公司致函《租赁房屋交付通知书》给被告，要求被告接收租赁房屋。2019年3月22日，原、被告双方召开金逸领东国际项目验收会议。2019年3月26日、3月29日辉仁丰公司两次致函《租赁房屋交付通知书》给被告。2019年4月4日辉仁丰公司收到被告的《关于玉林领东国际项目的解约通知函》，要求解除辉仁丰公司与被告之间所签订的《房屋租赁合同》。2019年4月10日辉仁丰公司致《回复解约通知函》给被告，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。根据辉仁丰公司与被告2017年12月4日所签订的《房屋租赁合同》第二章2.11款之规定，乙方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方不予退还乙方己付履约保证金。据此，被告所缴纳的100万履约保证金归原告所有。《房屋租赁合同》第十一章11.2规定，一方违约导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用），并赔偿守约方因此遭受的实际损失。守约方不行使合同规定的终止合同权利的，违约方仍应承担守约方为纠正该违约行为产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用），并赔偿损失。原告为被告量身定做的影厅建筑设施及相关附属配套设施共花费2485555元，因此被告应赔偿原告的经济损失为2485555元。《房屋租赁合同》第十三章约定，发生争议后协商不成的，任何一方均可将争议提交租赁房屋所在地的法院进行裁决。现为了原告的合法利益，特向法院起诉，请求法院查明事实后依法支持原告的诉请。 被告金逸公司辩称，一、辉仁丰公司并非租赁合同当事人，只是本案恒佑源公司的代理人，没有代为起诉的权利。根据恒佑源公司与辉仁丰公司于2017年11月30日签署的《授权委托书》的约定，恒佑源公司与辉仁丰公司之间形成委托代理合同关系。本案所涉租赁合同与辉仁丰公司无关，辉仁丰公司无权作为本案原告。二、1、被告不存在任何违约行为，不应承担违约责任，反而有权追究原告及本案第三人的违约责任。2、被告已按照约定进行房屋验收。3、租赁房屋不满足开设影院的消防要求，对方提供的一次消防验收合格证书不符合合同约定。4、被告收到交付通知书已达租赁房屋约定的交付日后6个月以上，《租赁合同》的解除条款已触发，被告有权解约并要求对方承担违约责任。租赁房屋未能如约交付，对方存在故意或重大过失，应当自担损失。三、退一步说，即便被告存在违约，所主张的费用也缺乏事实依据，（一）辉仁丰公司主张的损失均非辉仁丰公司名下发生，与辉仁丰公司无关联性，辉仁丰公司无权主张。（二）部分损失发生在《租赁合同》签署日之前，明显不属于与承租房屋相关的费用。关于2485555元的损失，其中包括了扶手电梯费用25万元，安装费用7万元。而根据对方已提交的《领东国际项目扶梯设备合同》和《领东国际项目扶梯安装合同》，该两份合同签署日期均为2017年7月27日，远早于《租赁合同》签署日期2017年12月4日。因此该扶手电梯的开支与被告承租房屋无关。同时，领东国际项目1—4层属于商场，其安装3—4楼的商场扶梯属于商场经营必须，与被告是否租房物业没有任何因果关系。（三）原告主张的费用属于建造房产本身所需的基建工程所必须的成本，与被告无关，不应由被告承担。已提交的合同、现场收方结算单、原材料单据等无法显示该支出与被告或租赁房屋的关联性。（四）原告主张的部分费用发生时间在被告解除《租赁合同》之后，该费用也不应由被告承担。《配电购销合同》签署时间为2019年4月25日，被告已于2019年4月4日向对方发函要求解除合同，对方也于2019年4月10日回函同意解除合同，在双方均同意解除合同后又额外进行的支出与被告无关，该项支出156400元不应由被告承担。（五）所列费用支出无其他证据予以佐证，不能形成证据链。1．没有证据证明费用支出确实发生。对方未提交任何发票及银行流水作为款项已支付的证据。2．部分费用没有对应的合同，且存在重复计算。对方提交的“现场收方结算单”（2018年11月10日）记载人工费及管理费、材料费为192060元，但是该文件无任何施工合同予以对应，无法证明该结算单金额计算的依据。此外，依据《钢结构工程施工承包合同》，该工程为95万元包工包料，根本无须另外结算费用。因此，对方既主张《钢结构工程施工承包合同》项下发生的95万元损失，又主张“现场收方结算单”对应的人工费及管理费、材料费的损失，显然存在重复计算损失。3．对方所主张的“现场收方结算单”相关费用，无法确认其真实性。四、原告既主张违约金又主张损害赔偿，无法律依据，不符合合同法的规定。即使被告确实存在违约单方解除合同的情况，原告也只能要求不予退还履约保证金，而不能向被告主张额外赔偿损失。 第三人辉仁丰公司述称，其观点和原告一致。 原告恒佑源公司与被告金逸公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供以下证据：1、原告公司工商登记信息。2、被告公司工商登记信息。3、《房屋租赁合同》。4、《钢结构工程施工承包合同》。5、《扶梯设备合同》、《扶梯安装合同》；6、《配电产品购销合同》。7、1#楼4层电影院《二次结构工程建筑劳务合同》、《砌砖工程建筑劳务合同》、《抹灰工程建筑劳务合同》、《混凝土工程建筑劳务合同》、《钢筋工程建筑劳务合同》、现场方结算单6份、送货单、发货单、销售单据。8、2019年1月9日进度说明函、2月2日联系函、3月1日联系函、3月4日联系函。9、2019年3月15日租赁房屋交付通知书。10、金逸影院领东国际项目验收会议纪要。11、2019年3月26日、3月29日房屋交付通知书两份。12、关于玉林领东国际项目的解约通知函。13、回复解约通知函。14、快递回执单。15、照片。 经质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，对证据1关联性不认可，辉仁丰公司不是本案适格主体，只是产权代理人，没有权利起诉被告。对证据3的真实性和合法性没有异议，出租方是恒佑源公司，不是辉仁丰公司，依据《租赁合同》，被告应当在2018年9月30日收到租赁房屋，因此被告在2019年4月逾期交付6个月之后发函解除合同符合约定。对证据4的真实性不认可，该证据的承包方是自然人，也没有证实原告参与，该合同没有相应发票和银行记录，没有办法形成证据链，也没有办法核实真实情况。合同签署的当事人也是恒佑源公司。包工包料合计95万元，原告提交的其他证据又显示存在材料和工费损失，与这份证据不一致。对证据5的真实性不认可，该合同无原件，没有相应发票和银行记录，没有办法形成证据链，也没有办法核实真实情况。不认可关联性，该合同签署方是恒佑源公司不是辉仁丰公司，签署时间比租赁合同要早，所以这部分支出与租赁无关，也与被告无关。对证据6的真实性不认可，同时该合同无原件，没有相应发票和银行记录，也没有办法核实真实情况。不认可关联性，签署方是恒佑源公司不是辉仁丰公司。该合同签署日期，这笔开支发生在发出解除租赁合同之后，所以这部分费用与被告无关。对证据7所有合同的真实性不认可，没有相应发票和银行记录，也没有办法核实真实情况。文件也都只有自然人签署，也没有公司盖章，同时各项结算单也没有具体数据予以支持。签署方也并非辉仁丰公司，里面显示的费用也没有办法证明与本案的被告有任何关系，证据4中说是包工包料，而本证据是分为工费和材料费，与证据4的情况不同。对证据8的真实性没有异议，对关联性有异议。发函的主体是本案恒佑源公司，证明了辉仁丰公司不是本案的适格主体。而且也证明了被告提供了图纸。对证据9的真实性没有异议，不认可关联性，被告收到函件后，组织过验收，形成了会议纪要，双方认可了，但是交付的时候，条件没有满足。对证据10的真实性和关联性认可。对证据11的真实性和关联性没有异议，3月26日函件中只是确认了有部分交付条件不满足，其他大部分的都符合了，所以这部分不满足的是对方的责任。被告在超出交付时间6个月才收到函件。对证据12的真实性没有异议，对证据13的第一封函件真实性没有异议，对第二份函件真实性有异议，被告没有收到过第二份函件，对关联性也有异议。对证据14的真实性和关联性有异议，并且上面没有任何记载，无法确认是什么内容。对证据15的真实性和关联性有异议。照片看不出为被告量身定做，反而看出原告所主张的成本都是土建支出。 对被告有异议的上述证据，本院认为，对证据1、3，根据原、被告双方签订的《租赁合同》，能证明原告的主体资格适格，对证据4、5、6、7，应结合《工程造价鉴定意见书》综合认定，对其他证据，能认定双方已协商同意解除合同的事实。 被告提供以下证据：1、《租赁合同》。2、《授权委托书》。3、参考案例。4、租赁房屋交付通知书（2019年3月15日）、投递记录及邮寄快递单。5、租赁房屋交付通知书（2019年3月26日）、投递记录及邮寄快递单。6、2018年8月3日“关于玉林领东国际项目现场事宜”的邮件及附件。7、2018年9月12日消防工程公司提出的整改邮件。8、《玉林市公安消防支队建设工程消防验收意见书》。9、被告在其他项目取得的消防验收意见书。10、租赁房屋交付通知书（2019年3月29日）、投递记录及邮寄快递单。11、被告2019年4月4日寄出的解除通知、邮寄证明及妥投证明。12、被告发出的《关于玉林领东国际项目联系函的回复》（2019年3月8日）、邮寄证明及妥投证明。 经质证，原告和第三人对被告提供的证据1没有异议，但对证明内容有异议，认为合同是说2018年9月30日交付，但也有约定可以在约定时间之后的6个月内交付，其中也没有说逾期交付就可以解除合同。对证据2的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为辉仁丰公司是适格的原告主体。对证据3的有异议，两案之间有区别，不能用于参考。对证据4的真实性没有异议，证明内容也没有异议。对证据5的真实性没有异议，对证明内容的第二点有异议，2019年3月22日的验收工程会议纪要，其中有小部分工程未完成，主体部分都已经完工，所以这里说大部分未完成事宜不是事实，并且有半年的装修时间属于被告方的责任。对证据6、7真实性没有异议。对证据8有异议，消防问题不存在不合格，因为当时经过消防支队验收，消防工程是合格的。对证据9认为与本案无关，以玉林市消防支队的验收意见书为准，并且工程经过验收也已经合格了。对证据10的真实性没有异议，对证明内容有异议。电影院部分主体工程都已经完工，并且双方都在现场看过了。所以说超过6个月时间不是事实。对证据11的真实性没有异议，证明内容有异议，这是被告单方面提出解除合同，是属于违约行为。对证据12的真实性无法确认，原告没有收到过这个回复。被告提供的工艺图是需要盖章确认的，电子档随便发一个是不行的，我们要求被告方盖章确认但是被告没有盖章，被告并没有配合原告的要求。 对原告和第三人有异议的上述证据，本院认为，对证据1，虽然合同约定了房屋的交付时间，但应结合双方后续的会议纪要进行认定交付的时间。对证据2，结合庭审记录中恒佑源公司对辉仁丰公司权利义务的确认，能证明恒佑源公司具有原告主体资格。证据5，能证明双方就工程未完成部分进行协商的事实。证据8、9，能证明玉林市领东国际1#—4#楼及地下室建设工程消防验收合格，但不能直接得出案涉影院符合消防条件的结论。证据10，只能证明辉仁丰公司要求被告接收房屋的事实。证据11、12，能证明原、被告双方已解除合同的事实。 经质证，原告恒佑源公司和第三人辉仁丰公司对本院依法委托广西标鼎工程项目管理有限公司对讼争工程造价进行鉴定作出的《工程造价鉴定意见书》的真实性、合法性、关联性没有异议，认为意见书评估是可观、符合事实的，对工程金额1911048.32元，安全文明施工费75578.01元均无异议。 经质证，被告对《工程造价鉴定意见书》认为：一、鉴定意见书没有提供鉴定机构及鉴定人员的资质证明，对于鉴定方及鉴定人员是否有鉴定资质，其方无法确认；二、意见书所涉及的鉴定程序存在瑕疵，1、鉴定材料没有经过质证，没有经过被告的签字同意，被告无法确认鉴定机构依据何种材料进行鉴定，也无法确认鉴定材料是否存在伪造的情况；2、本案鉴定人杜某未到现场进行鉴定，鉴定程序存在瑕疵；3、鉴定范围有误，房屋的主体结构，看台钢结构均属于原告应完成的项目，该部分费用不应由被告承担；2、原告所购买的电梯，购买于2017年7月27日，早于原、被告之间租赁合同的签署日期，该部分费用不应由被告承担；3、原告所购买的变压器，购买于2019年4月25日，而被告已于2019年4月4日发函要求解除合同，原告也于2019年4月10日回函同意解除合同，该部分也不应由被告承担；4、涉案工程已经进行了进一步的装修改造，2019年3月31日时的建筑状态已经无法判断，因此鉴定意见书基于现有工程量对2019年的工程量进行预估与本案的鉴定不符；4、鉴定意见书对工程造价存在多计算利润、企业管理费、税金、规费等情况，根据建设工程司法解释，原告与自然人签订的建设工程施工合同无效而导致原告无须向自然人支付规费、税金等费用，此外，涉案合同也没有明确约定原告需承担全部费用，另外，原告提交的证据也未包含其向承包人支付的规费、税费等，因此原告无法证明其支付了前述费用，该费用应从鉴定意见书中扣除。5、本案鉴定意见依据不足，本案扶梯安装合同、钢结构安装合同均在桂建标（2018）19号文生效前，该部分工程量对应的计算标准应参照桂建标（2015）5号文，根据鉴定意见书钢结构工程施工承包合同为包工包料合同，砌砖劳务合同等约定了由施工方自备小型工具及辅助材料，因此，鉴定意见书涉及的材料费、人工费、机械费、规费、税费等存在重复计算的情况；6、原告已经在使用相关场地开设电影院，不存在实际损失，因此该笔工程造价的花费不应当由被告承担；7、租赁房屋截止2020年5月28日仍存在不符合租赁合同交付条件的问题，具体包括：钢结构为非标钢材，未对三层建设分区，影厅内未安装消防设备，三层影区未设置防火分区，独立疏散通道，四层影区疏散通道的宽度不符合消防规范，原告通过封闭及外挑拓宽疏散通道，但是外挑部分属于违建，影厅内没有设置消防要求的新风口、换气口，因此，截至租赁房屋现场勘验之时，租赁房屋事实上仍没有满足我方与原告方租赁合同约定的交付条件，现场勘验时房屋的现状恰巧印证了我方在2019年3月现场勘察时提出的未满足交付条件确为真实。 对被告有异议的上述《工程造价鉴定意见书》，本院认为，上述广西标鼎工程项目管理有限公司对讼争工程造价进行鉴定作出的《工程造价鉴定意见书》的鉴定程序合法，被告并没有相关证据足以推翻该鉴定结论，可作为本案的定案依据。 根据上述证据和庭审记录，本院确认案件法律事实如下：2017年11月30日，原告恒佑源公司作为委托人出具《授权委托书》一份给受委托人即第三人辉仁丰公司，主要内容为：恒佑源公司为领东国际项目1#楼三层的部分商铺和1#楼四层的整层商铺物业的合法使用权人，拥有该物业的使用权、收益权和转租权，现特授权受托人全权代理出租、经营和管理，具体事项包括：1、代为与承租人进行谈判。2、以受托人名义与各商铺承租人签订、变更或终止该物业商铺的租赁合同。3、代为收取租赁商铺的租金，并可以以受托人名义向承租人开具租赁发票。8、其他与租赁合同的谈判与履行相关的事项。受托人所处理的以上事项，委托人均予以承认，并由委托人和受托人承担连带法律责任。 2017年12月6日第三人辉仁丰公司（甲方）与被告金逸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告金逸公司承租第三人有权出租的位于玉林市领东国际第1#号楼三层的部分商铺和1#楼四层的整层商铺的房屋开设“金逸电影城”，《房屋租赁合同》第二章2.1项约定：本合同所约定的租赁期限为20年，自乙方开业的第一天开始计算。若甲方迟延交付租赁房屋，则合同中约定的乙方享有的免租装修期、免租期和租赁期限相应顺延，甲方迟延交付房屋不得超过6个月。2.2约定：甲方保证于2018年9月30日前，……须提供租赁房屋权属人出具的同意转租证明的相关文件。2.3约定：甲方承诺2018年09月30日前按【附件二】的要求将租赁房屋交付乙方。甲方认为租赁房屋具备确保电影城装修合法进行的必要条件时，可向乙方发出《租赁房屋交付通知书》。乙方应在接到甲方租赁房屋已具备交付条件的书面通知之日起10日内到现场检查和确认。乙方有充分的权利进入租赁房屋进行验收，并查阅与租赁房屋相关的文件资料。2.7约定：乙方在本合同签订之日起七个工作日内向甲方支付人民币壹佰万元的履约保证金。……。2.11约定：乙方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付履约保证金，因不可抗力因素导致甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同，则甲方应向乙方退还履约保证金；非因上述情形甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方应退还乙方已支付的履约保证金，并向乙方支付等额于履约保证金总额的违约金，若违约金不足以弥补乙方已根据本合同已执行之影院设计合同、设备采购合同等损失的，则甲方还应赔偿乙方所受到的损失。第六章6.5.1项第一款约定：甲方应提供符合国家消防规范要求的消防报警、水喷淋及其它相关消防系统。6.12约定：甲方应协助乙方申领玉林市有关主管部门发出的租赁房屋装修工程消防验收合格备案证明。第九章9.6约定：有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，甲方应返还乙方已支付的履约保证金，并向乙方支付等额于履约保证金总额的违约金，若违约金仍不足以弥补乙方损失的，则甲方还应赔偿乙方所受到的损失；乙方选择继续履行本协议的，甲方仍应赔偿乙方所受到的损失。C．甲方迟延交付租赁房屋超过6个月以上的。D．甲方在交付租赁房屋时，未向乙方提供租赁房屋一次消防验收合格意见书超过6个月以上的。第十一章11.2约定：一方违约导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用），并赔偿守约方因此遭受的实际损失。守约方不行使合同规定的终止合同权利的，违约方仍应承担守约方为纠正该等违约行为产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用），并赔偿损失。另合同的附件（二）项目交付条件及分工界定约定业主需完成的项目为：建筑、给排水、强电、消防、弱电等，其中消防约定：甲方消防报建必须含影院功能及双方确认布置图进行报建（此点为一次消防报建及验收），甲方必须按消防规范要求设计及负责完成影院区域内消火栓系统（影厅内银幕外围两侧墙配备安装两个消火栓）、喷淋系统（喷头支管处必须采用四通件接驳管道安装）、防排烟系统、自动火灾报警系统、防火卷帘、出口指示等消防工程；通风、排烟风管的制作安装完成并有联动调试及通过验收，并通过影院一次消防验收合格并取得合格意见书影厅的防排烟及消防补风采用独立风机，风管严禁窜厅敷设或共用管道；各消防水电管线均需由夹层引入影厅，避免窜厅敷设；影厅内消火栓及管道安装不得外凸墙面）。影院的二次消防由乙方负责完成（甲方负责预留足够使用的消防接入点位），甲方配合乙方完成验收合格（甲方无偿配合乙方消防系统接入主系统工作及调试工作）。在其它项中约定：1、业主负责包括电影城在内的有关建筑一次消防方面的施工、报建和验收工作，并取得了政府有关验收合格的相关验收报告。3、二次装修消防报建及验收由乙方负责办理手续，甲方配合。合同签订后，金逸公司已支付100万元履约保证金给辉仁丰公司。 诉讼过程中，原告恒佑源公司以第三人的身份主张其与辉仁丰公司承担连带责任，本案的处理结果与其有利害关系，申请参加诉讼。庭审中，恒佑源公司和辉仁丰公司主张两者权利义务和诉讼请求一致。 另查明，2019年1月9日，原告恒佑源公司向被告金逸公司发出《关于金逸影院领东国际店的进度说明函》内容为：“贵公司在由我公司建设的领东国际项目租赁的标准物业，将于2019年1月20日取得第一次消防验收通过证明文件，预计2019年3月10日前可以达到交付条件。现望贵公司配合，将最终的施工方案图纸提供给我方，以便我方施工。”2019年2月1日，玉林市公安消防支队作出玉公消验字【2019】第0026号建设工程消防验收意见书，对原告恒佑源公司报来的玉林市领东国际1#—4#楼及地下室建设工程竣工验收消防验收的意见为：综合评定该工程消防验收合格。 2019年2月2日、3月1日、3月4日，出租方辉仁丰公司分别向被告金逸公司发出联系函，要求金逸公司向其公司提供盖章确认的施工工艺图，以保证2019年3月10日前顺利交付。如在2019年3月10日前未能收到金逸公司提供的盖章确认施工工艺图，其公司将默认金逸公司之前通过邮件或微信等通信软件所提供的施工工艺图为最终施工工艺图。 2019年3月15日，辉仁丰公司向金逸公司发出《租赁房屋交付通知书》，通知金逸公司对承租房屋进行检查确认。3月22日，原告、被告及第三人形成《金逸影院领东国际项目验收会议纪要》，对金逸公司验收承租房屋认为未完成的项目进行了十八项总结，其中第十五项为：“金逸提出一消验收意见未注明有影院功能，需双方协商。”纪要并明确：根据以上总结，核实广州金逸影视传媒股份有限公司2018年8月8日提供的图纸，根据双方签订的《广西玉林领东国际金逸电影城房屋租赁合同》的交付条件及相关约定，如上述未完成工程单项，在玉林领东国际项目责任范围内的，玉林领东国际项目承诺将在2019年3月31日前完成。 2019年3月26日，辉仁丰公司向金逸公司发出《租赁房屋交付通知书》，通知书主要内容为金逸公司在2019年3月22日提出的整改内容中其中部分内容不在其方需完成的范畴内，其已根据金逸公司于2018年8月8日提供的电子版施工工艺图完成了施工。2019年3月29日辉仁丰公司又向金逸公司发出《租赁房屋交付通知书》，要求金逸公司在三个工作日内到场接收房屋。2019年4月4日金逸公司向辉仁丰公司发出回函《关于玉林岭东国际项目的解约通知函》，认为辉仁丰公司未能在2018年9月30日前按照《租赁合同》的要求交付房屋，已构成对《租赁合同》的违反，提出双方签订的《租赁合同》于该函件到达辉仁丰公司之日起即宣告解除。2019年4月10日，辉仁丰公司向金逸公司发出《回复解约通知函》，同意解除合同，但要求应由金逸公司承担单方解除合同造成的损失。 本案在审理过程中，根据辉仁丰公司的申请，本院依法委托广西标鼎工程项目管理有限公司对讼争工程造价进行鉴定，经鉴定，作出了《工程造价鉴定意见书》。鉴定意见为“工程造价合计为1911048.32元，其中安全文明施工费为75578.01元。”另《工程造价鉴定意见书》中自动扶梯鉴定价格为229357.8元，预转式变电站价格为143486.2元，两项的规费为33555.96元，三项合计工程总造价为406399.96元。因本次鉴定，辉仁丰公司支出鉴定费用25049元。 此外还查明，2017年7月27日，原告恒佑源公司与案外人广西贵港奥立电梯有限公司订立《领东国际项目扶梯设备合同》两份，购买安装扶梯，合同价格为242万元。2019年4月25日，原告恒佑源公司又与案外人南宁燎原电气公司签订《配电产品购销合同》一份，购买箱式变压器一台，标明用于领东国际电影院部分，合同价格为156400元。 本院认为，本案的争议焦点为：1、辉仁丰公司是否具有原告的诉讼主体资格；2、被告金逸公司是否存在违约行为，应否支付违约金；3、原告主张的损失如何认定，被告金逸公司应否赔偿。 关于辉仁丰公司是否具有原告的诉讼主体资格的问题。本院认为，虽然恒佑源公司主张其出具的《授权委托书》约定其对受托人辉仁丰公司处理的事项均予以承认，并由其委托人和受托人承担连带责任，委托人与受托人的诉讼请求和权利义务均一致，如果判决由辉仁丰公司享受全部的权利部分，恒佑源公司也承认，其认可辉仁丰公司符合原告的主体资格。但《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，金逸公司与辉仁丰公司订立合同时已根据辉仁丰公司提供的《授权委托书》知道辉仁丰公司与恒佑源公司之间的代理关系，因此辉仁丰公司不符合原告的主体资格，恒佑源公司才是本案的适格原告。因恒佑源公司主张其与辉仁丰公司的诉讼诉讼请求和权利义务均一致，故本院依法确定恒佑源公司的诉讼地位为原告，确定辉仁丰公司的诉讼地位为第三人。 关于被告金逸公司是否存在违约行为，应否支付违约金的问题。本案中，原告主张金逸公司存在单方解除合同的违约行为，金逸公司则主张原告方逾期交付房屋构成违约。对此本院认为，根据双方签订的《租赁合同》第二章2.1、2.3条及第九章9.6C的约定，租赁房屋交付时间为2018年9月30日前，迟延交付房屋不能超过6个月。据此约定，原告方在2019年3月31日前交付符合条件的房屋给金逸公司则不应认定为违约。而辉仁丰公司已于2019年3月26日、3月29日分别向金逸公司发出《租赁房屋交付通知书》，要求金逸公司在三个工作日内到场接收房屋。但金逸公司却于2019年4月4日回复辉仁丰公司发出《关于玉林岭东国际项目的解约通知函》，以辉仁丰公司未能在2018年9月30日前按照《租赁合同》的要求交付房屋为由，提出解除双方签订的《租赁合同》，故应认定金逸公司存在单方违约行为。另诉讼中金逸公司又提出交付的房屋不符合交付条件，但金逸公司在未对租赁房屋进行接收验收并经双方确认的情况下，即以此理由提出抗辩，显系证据不足，对此本院不予支持。 被告金逸公司单方提出解除合同，已经构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原告与被告签订的合同2.11约定：“乙方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付履约保证金，……”。故被告金逸公司已支付的100万元履约保证金应属原告所有。 关于原告主张的损失如何认定，被告金逸公司应否赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告与被告签订的合同第十一章11.2约定：“一方违约导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用），并赔偿守约方因此遭受的实际损失。守约方不行使合同规定的终止合同权利的，违约方仍应承担守约方为纠正该等违约行为产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用），并赔偿损失。”现因被告金逸公司违约解除合同，故金逸公司应赔偿原告因此受到的损失。经鉴定，案涉租赁的房屋工程造价合计为1911048.32元，但在2017年12月4日双方订立合同前的2017年7月27日，原告恒佑源公司已与案外人广西贵港奥立电梯有限公司订立《领东国际项目扶梯设备合同》两份，购买并安装扶梯，故该电梯款不应纳入原告的损失范围。另原告于2019年4月4日同意与被告解除合同后，又于2019年4月25日，与案外人南宁燎原电气公司签订《配电产品购销合同》一份，购买箱式变压器一台，虽标明用于领东国际电影院部分，但属于扩大损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此该损失被告金逸公司不应承担。上述扶梯及变压器经鉴定工程总造价为406399.96元，扣减该项后，原告受到的损失为1911048.32元－406399.96元=1504648.36元。依法扣减被告支付的违约金后，则被告应赔偿给原告的损失为：1504648.36元－1000000元=504648.36元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、被告广州金逸影视传媒股份有限公司已支付的履约保证金100万元归原告广西恒佑源房地产开发有限公司所有； 二、被告广州金逸影视传媒股份有限公司另赔偿损失504648.36元给原告广西恒佑源房地产开发有限公司。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费34684元，鉴定费25094元，共59778元（原告已预交），由被告广州金逸影视传媒股份有限公司负担25805元，原告广西恒佑源房地产开发有限公司负担33973元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  黄健才 人民陪审员  吴 红 人民陪审员  谢铁珩 二〇二〇年八月七日 书 记 员  伍正宏