上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初10579号原告(反诉被告)：上官晓阳，男，1978年1月27日出生，汉族，住陕西省。委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡慧斌，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：丰坊(上海)食品科技有限公司,住所地上海市浦东新区金高路XXX号XXX层。法定代表人：王冠中，执行董事。委托诉讼代理人：徐炜，上海德禾翰通律师事务所律师。原告上官晓阳与被告丰坊(上海)食品科技有限公司(以下简称丰坊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理，审理中，被告提出反诉，本院依法合并审理。本案依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告上官晓阳及其委托诉讼代理人胡慧斌、被告丰坊公司法定代表人王冠中及委托诉讼代理人徐炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上官晓阳向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2019年9月8日签订的《商用房租赁合同》于2020年3月9日解除；2.判令被告返还原告交付的三个月押金39,000元。事实与理由：2019年9月8日，原告与被告签订《商业用房租赁合同》,约定原告向被告承租上海市凌云X街坊广场XX楼XX单元铺位(以下简称涉案商铺)。租赁期限自2019年9月8日起至2022年9月7日止，每月租金为16,000元，押金为39,000元。原告正常履行合同支付租金至2020年2月7日。然而，2020年1月中下旬开始的全国性肺炎疫情打乱了整个社会的正常运行，原告按照政府的要求自觉隔离在家，同时等待着复工复产。随着疫情逐渐得到有效的控制，原告与被告协商复工复产的事宜。直至3月4日，被告才许可原告复工，正当原告着手准备复工时，3月9日，被告通过微信给原告发了一份《租赁合同解除通知》，通知原告因原告迟延缴纳应于3月5日缴纳的2020年2月8日至4月7日的租金，要求解除《租赁合同》，并且不退押金、保证金。原告本着双方及时止损的原则，同意了被告解除合同的要求，但被告在全国疫情如此严峻的情况下，仍向原告索要房租、不退还押金、保证金，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。丰坊公司辩称，同意解除合同，确认双方商业用房租赁合同于2020年3月9日解除。被告从未收到过本案的押金，原告出示的押金收据，被告从不知悉，因为租赁期间被告股东进行了变更，被告现股东没有收到过该笔押金，故不同意返还押金。因为原告逾期缴纳租金，故应当承担违约责任，故被告提出反诉。丰坊公司提出反诉诉讼请求：1.反诉被告支付2020年2月8日至2020年3月8日房屋租金16,533元；2.反诉被告支付2020年3月9日至2020年5月10日的房屋占有使用费33,066元；3.反诉被告支付2020年1月公摊费2543.60元；4.反诉被告支付赔偿金55,630元；5.本案律师费3,000元由反诉被告承担。事实与理由：2019年6月26日，反诉原、被告签订了《商业用房租赁合同》，反诉原告将涉案商铺出租给反诉被告使用，租赁期限自2019年9月8日至2022年9月7日止。合同还对月租金、交押、公摊费、支付时间、违约责任等内容进行了约定。反诉被告应于2020年1月24日前向反诉原告支付2020年2月8日至2019年3月14日的租金，但反诉被告支付完毕2020年2月7日前的租金后未在支付任何其他费用，至2020年3月8日止已逾期超过15日，反诉原告于2020年3月9日向反诉被告发出解除租赁合同通知后，反诉被告一直未交还房屋，故反诉被告应向反诉原告支付2020年2月8日至2020年3月8日期间租金16,533元，2020年3月9日至2020年5月10日房屋占有使用费33,066元(参照月租金计算)。反诉原告考虑到疫情期间反诉被告经营困难，故放弃向反诉被告追偿逾期支付部分费用的滞纳金。反诉被告应当于2020年2月15日前向反诉原告支付2020年1月份公摊费2543.60元，反诉被告未支付上述费用。反诉被告不履行合同义务，应承担相应违约责任，故反诉被告要求返还押金的诉请应不予支持。因反诉被告逾期支付房租超过15日，反诉原告于2020年3月9日向反诉被告发出解除合同通知，因反诉被告过错导致合同解除，反诉被告应支付三个月租金之和的赔偿金55,630元，故反诉原告提出上述请求。上官晓阳辩称，不同意承担疫情期间的全部租金，反诉被告认为应当将自2020年2月1日至2020年3月8日期间认定为受疫情影响的期间，对于该期间的租赁损失应当由双方共同承担。不同意支付合同解除后的房屋占用费。合同解除后，反诉被告与反诉原告沟通搬走店内物品，但是反诉原告以未交租金及公摊费为由不同意反诉被告搬走。反诉被告多次重申要求搬走物品，减少对反诉原告房屋的占有时间，但是反诉原告不同意并放任反诉被告物品占用其房屋，因此对合同解除后占用房屋的损失，由反诉原告自行承担。同意支付1月公摊费2543.60元。反诉被告因疫情原因无法营业，没有收入来源，此时再要求原告支付全额租金，明显不公平，该情况属于情势变更，反诉被告未违约，反诉被告不同意承担违约责任，也不同意承担律师费。本院认定事实如下：2017年7月8日，丰坊公司(甲方)与上官晓阳(乙方)签订《合同协议书》，约定，甲方将涉案商铺出租给乙方经营餐饮服务，押金为39,000元。2017年7月12日，丰坊公司出具收据，收到上官晓阳缴纳的壹街坊XX档铺合同押金39,000元，该收据单位盖章处盖有丰坊公司财务专用章。2019年6月26日，丰坊公司(甲方)与上官晓阳(乙方)签订《商业用房租赁合同》，约定，甲方将涉案商铺出租给乙方经营餐饮服务。租赁期限自2019年9月8日起至2022年9月7日。房屋于2019年9月8日交付，从2019年9月8日起开始计算租金。月租金为16,000元(含3,000元物业费)，租金按照先付后用的原则，每月支付，乙方应提前15日支付租金及其他费用，逾期按年租金千分之一/天向甲方支付滞纳金。押金51,000元。电容费42元/kw/月，每月15日前支付电容费。乙方逾期支付或未支付以上及其他费用，甲方将采取停水、停电等措施。每逾期一日按百分之五向甲方支付违约金，逾期超过15日，甲方有权终止合同，乙方承担违约责任。本协议期满后，如双方不再续签合同，在乙方没有违约并且没有给甲方造成任何损失的情况下，甲方在30天内向乙方无息退还押金。在租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应承担违约责任。如乙方单方面解除合同，甲方有权终止合同并收回经营权，没收乙方所缴纳的押金、履约保证金及所有设备，不承担任何别的损失。如甲方单方面解除合同，则双倍退还押金。乙方有下列情况之一的，甲方有权以书面方式要求乙方予以纠正，乙方未在3日内予以纠正的，甲方有权提前2天通知乙方停水、停电，由此造成的任何损失由乙方自行承担。甲方也有权单方面立即解除合同，并可以收回该房屋另行出租，并有权没收押金、履约保证金以及所有设备。乙方在收到甲方书面解除合同通知之日起3个工作日内向甲方支付完其所有所欠费用后在3个工作内自行迁出该房屋内所有物品,否则该房屋内所有物品视为乙方放弃。乙方应支付三个月租金等费用(包括租金、物业费、水电费、公摊费、电容费)之总和的赔偿金，赔偿金不足以抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿。因乙方违约的,乙方应当赔偿甲方包括诉讼费、律师费等在内的所有费用：1)逾期支付房租、物业费、水电费、电容费等其他费用或不足额支付以上费用超过15日的。合同签订后，双方各自履行合同义务。2020年1月18日，丰坊公司向上官晓阳发送《付款通知》，要求上官晓阳于2020年2月5日前向丰坊公司支付2020年2月8日至2020年3月7日的租金16,000元。上官晓阳表示收到上述付款通知。2020年2月4日，上官晓阳询问丰坊公司佳佳准备何时开业，佳佳回复看元宵节过后啥情况，到时再商量，要求上官晓阳先进行恢复营业申报。2020年3月5日，丰坊公司通知美食广场用户恢复营业，并向上官晓阳发送《付款通知》，要求上官晓阳在2020年3月5日前向丰坊公司支付2020年3月8日至2020年4月7日的租金16,000元。同日，丰坊公司给出《新冠疫情期间房屋租金减免方案》，内容为，受疫情影响，丰坊公司决定给予美食广场商户2月份租金减免10天的扶持政策。2020年3月6日，丰坊公司员工佳佳微信给群内所有人，内容为“总结一下今天下午谈的结果，大家诉求为免租两个月，4-6月份的费用降低，那就说疫情带来的损失全部由我们承担，商户这边一分不损失吗，这个肯定是不行的，我们只能给到我们的减免方案”。2020年3月7日，丰坊公司通过微信向上官晓阳发送《催款函》，内容为，催促上官晓阳于2020年3月9日前向丰坊公司缴清2020年2月8日至4月7日期间的房屋租金32,000元及1月份公摊费2,543.60元，若未按时缴纳，丰坊公司有权解除合同，扣除押金及履约保证金，并保留起诉的权利。2020年3月9日，丰坊公司向上官晓阳发送《租赁合同解除合同》，内容为，上官晓阳的租金付至2020年2月7日，截止2020年3月9日，上官晓阳拖欠租金、公摊费34,543.60元，违反了《商业用房租赁合同》之约定，为了及时止损，丰坊公司决定立即解除双方于2019年6月26日签署的《商业用房租赁合同》，扣除上官晓阳所支付的承租押金和履约保证金，并保留向法院起诉的权利；并通知上官晓阳于2020年3月11日之前与丰坊公司办理退租手续，结清所欠费用，搬走相关物品；逾期，视为上官晓阳放弃C5铺位内所有物品的所有权，并按废弃物予以处理。2020年3月16日，上官晓阳短信丰坊公司王冠中，称“你发的解除租赁合同我们已经收到。我们商量以后同意解除。但今天去一街坊清理我们自己的私人物品，冰箱物业不让我们搬，说要丰坊同意才能放行。你看什么时候让我们搬冰箱。如果，你这里刁难不同意，我们物件搬不了，万一物业要产生有费用，我们绝不承担。”王冠中回复“结清你方所欠费用后，我方可以同意放行。限时三日内结清所欠费用，我方同意放行。超过3日不能搬走相关物品的，视为自动放弃。”2020年3月20日，丰坊公司佳佳微信上官晓阳“我明天上午大概十点半左右会去美食广场一趟，如果你想要把自己家里东西搬走的，今天晚上把公摊费付出来，然后明天去搬，我在正好办出门证，如果过了明天，我就不管了。”上官晓阳回复“我现在没有能力交公摊费，我也不会少你的公摊费，如果你们不给东西，你就确认下我卖给你！”2020年5月7日，丰坊公司王冠中短信上官晓阳，要求尽快将承租商铺的钥匙交还。上官晓阳回复涉案店铺交付时就没有给钥匙，也没有锁过门。在2020年5月18日本院组织的庭前会议中，原告表示2020年3月已经将屋内重要物品搬离，屋内剩余的物品原告放弃，因为一直联系不到被告，故未能办理交接手续。被告表示2020年3月20日，被告收到原告微信得知原告已将重要物品已经搬空，但是被告查看现场桌椅板凳还留在屋内，钥匙也没有交还。2020年5月19日，上官晓阳与丰坊公司签订《房屋交接确认书》，内容为，涉案商铺交还日期为2020年5月19日，上官晓阳明确交还后承租屋内所有物品自动放弃，交由出租方处理。交接书上两处“钥匙”字样被划去。另查明，2017年6月20日，丰坊公司(乙方、承租方)与案外人上海劲谐贸易有限公司(甲方、出租方)签订《商业用房租赁合同》，约定，乙方向甲方租赁上中西路XXX号地下一层美食广场XX-XXX铺位面积为1,000平方米的商业裙房，租赁期限自2017年7月10日至2022年9月24日。丰坊公司向上海劲谐贸易有限公司支付租金等费用至2020年3月14日。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有商业用房租赁合同、收据、聊天记录、付款通知、租赁合同解除通知、出门单等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。被告出示的丰坊公司与上海德禾瀚通律师事务所于2020年5月11日签订《法律服务合同》(约定律师费3,000元)；经质证，上官晓阳表示，不予认可；本院认为，本案被告方委托诉讼代理人为该律师事务所，故予以认定。审理中，国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。审理中，本院组织原被告双方调解，被告坚持认为原告违约，要求支付违约金，原告则坚持要求返还押金，双方差距太大，调解不成。本院认为，原、被告就涉案房屋所签商业用房租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，原告租赁的系争商铺受疫情影响在2020年1月24日至2020年3月5日期间无法营业，3月5日营业后也因疫情的原因客流减少，造成承租人营业收益受到影响，故原告抗辩因疫情要求减免部分租金之意见，本院予以采纳。原告经营面临困难，原告曾向被告申请减免租金，被告于2020年3月5日答复减免10天的租金，对此双方未达成一致的情况下，原告未按合同约定时间缴纳租金系情有可原、事出有因，非无正当理由拒付租金，被告基于原告未按约缴租金而于2020年3月9日发出通知解除合同、认定原告违约、要求原告承担违约责任有违公平、诚实信用原则，本院不予采纳，被告于2020年3月9日发送解除合同对原告不发生法律效力，现原告同意合同于2020年3月9日解除，系双方协商一致解除，并无不当，故本院准予双方租赁合同于2020年3月9日解除。由于被告至今未提供原告的行为构成违约的充分证据，故被告反诉要求原告承担赔偿金以及律师费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，合同终止后，押金应该予以返还。被告抗辩没有收到过原告押金，但原告曾在2017年即与被告签订的租赁合同，当时缴纳过39,000元的押金，且被告出具了盖有公司财务章的收据，表明被告收到了该笔押金，上述押金顺延至诉争合同符合常理，被告现股东与前股东之间存在的结算争议系其内部矛盾，不能对抗本案原告，对于被告抗辩意见，本院无法采信，故原告要求被告返还押金的诉请，于法有据，本院予以支持。原告虽于2020年3月20日将部分物品搬离了涉案房屋，但仍留有部分物品，从原告与被告的微信沟通“要求被告折价收购”可以看出原告并未放弃屋内物品，直至2020年5月19日交接时才明确表示放弃屋内物品，故此期间原告仍占有涉案店铺，应支付相应费用。涉案店铺2020年2月停止营业，直至2020年3月5日才复工，3月大部分时间仍处于“一级响应”期间，开业也无正常客流的情况，本着疫情风险共担的原则，从公平角度出发，对2020年2月、3月期间的租金、使用费，本院调整为原租金金额的一半。因4月开始疫情影响逐渐减弱，故2020年4月开始应正常计算使用费。综上，被告反诉要求原告支付2020年2月8日至2020年3月8日房屋租金16,533元、2020年3月9日至2020年5月10日的房屋占有使用费33,066元之诉讼请求，本院不予支持，但原告应支付2020年2月8日至2020年3月8日房屋租金8,267元以及2020年3月9日至2020年5月10日的占有使用费27,200元。至于被告的相关权益是否受损不属于本案处理范围，但本案被告作为出租人有义务保证承租人正常、合法使用出租房的相关权益。被告反诉要求原告支付2020年1月公摊费，原告同意支付，故对被告该项反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下：一、上官晓阳与丰坊(上海)食品科技有限公司于2019年6月26日签订的《商业用房租赁合同》于2020年3月9日解除；二、丰坊(上海)食品科技有限公司于本判决生效之日起十日内向上官晓阳退还押金39,000元；三、上官晓阳于本判决生效之日起十日内向丰坊(上海)食品科技有限公司支付2020年2月8日至2020年3月8日房屋租金8,267元；四、上官晓阳于本判决生效之日起十日内向丰坊(上海)食品科技有限公司支付2020年3月9日至2020年5月10日占有使用费27,200元；五、上官晓阳于本判决生效之日起十日内向丰坊(上海)食品科技有限公司支付2020年1月公摊费2,543.60元；六、驳回丰坊(上海)食品科技有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计387.50元，由上官晓阳负担20元，丰坊(上海)食品科技有限公司负担367.50元；反诉案件受理费减半收取计1,258元，由丰坊(上海)食品科技有限公司负担826元，由上官晓阳负担432元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年八月十二日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。