浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初3066号 原告：诸灵霞，女，1994年7月14日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。 委托诉讼代理人：范光有，东阳市玉屏法律服务所法律工作者。 被告：刘美亿，女，1994年1月22日出生，汉族，住河北省保定市满城区。 委托诉讼代理人：金春如，浙江无云律师事务所律师。 原告诸灵霞与被告刘美亿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告诸灵霞及其委托诉讼代理人范光有、被告刘美亿的委托诉讼代理人金春如到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解一个月，但未达成调解协议。本案现已审理终结。 原告诸灵霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年4月26日签订的《房屋买卖居间协议》，并判令被告立即返还东阳市横店镇玫瑰星城F区8幢3单元101室的房产；2.判令原告没收被告支付的购房定金25万元和购房款5万元；3.判令被告赔偿原告支付的中介费19500元及房租损失11000元（暂计算至2020年3月27日，此后按每月1000元计算至实际返还房屋之日止）。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即支付购房款83万元；2.判令被告支付违约金30万元。事实和理由：2019年4月26日，原、被告签订《房屋买卖居间协议》一份，约定：涉案房屋作价195万元，被告于2019年4月26日支付定金25万元，于2019年5月8日支付购房款5万元，于2020年1月31日前支付83万元，余款在被告拿到产权证后二天内付清；2019年4月27日交房；买方交付购房定金或购房款后中途违约，卖方有权没收买方交付的购房定金和已交的房款，房屋归卖方所有；买方在约定的时间延期15天内仍未付清购房款的，视为违约，卖方可按协议第七.1条约定追究买方的违约责任。嗣后，原告依约于2019年4月27日将房屋交付被告。被告支付了定金25万元和购房款5万元后，至今拒绝支付剩余房款。原告多次交涉无果。被告违反协议约定拒绝支付剩余房款的行为已致使原告无法实现合同目的，构成违约。故原告提起诉讼。 被告刘美亿辩称：1.原告要求被告立即支付购房款195万元，与双方协议约定不符。协议载明由双方到房屋主管部门查档，签署产权证过户手续，交纳过户税费，提交更换产权证资料时，买方支付购房款83万元。该条款隐含的前提是由原告先行还清银行按揭贷款，办理产权过户登记手续的同时支付购房款83万元。剩余购房款82万元的支付时间为被告办理的按揭贷款发放之后。故上述两笔款项均未届付款时间。2.原告主张继续履行协议，协议约定定金冲抵房款，被告支付购房款5万元也是履行合同的付款义务，不存在没收购房定金和购房款的问题。只有合同因一方违约解除，房屋仍归原告的情况下，定金和购房款才归原告所有。3.原告违约在先，双方约定自还贷之日起半年后，即在2019年6月份，由中介申请提前还款。若申请未成功，卖方还贷至银行约定可申请提早还贷之日。故应由原告自行筹款归还按揭贷款。双方未约定由被告归还按揭贷款。原告要求按揭贷款由被告偿还没有依据。请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告诸灵霞为证明其诉讼主张，向本院提供证据如下： 1.房屋买卖居间协议一份，用以证明原、被告就案涉房屋买卖达成协议并约定了双方的权利义务和违约责任等事实。 2.（2018）东阳市不动产权第0××7号不动产权登记证书复印件一份，用以证明原告系案涉房屋所有人的事实。 3.原告与中介公司工作人员陆军阳的微信聊天记录一份，用以证明陆军阳系中介公司工作人员，原告就案涉房屋买卖支付中介费19500元的事实。 4.原告与被告的微信聊天记录一份，用以证明原告屡次催促被告履行合同义务，被告以种种借口拒绝履行以及被告从未对应付款给原告提出任何异议的事实。 5.陆军阳、吴康群、陈秀芳出具的情况说明一份以及吴康群与被告的微信聊天记录一份，用以证明签订合同时，双方明确约定由被告先支付83万元用于还贷；合同中的首付款是指83万元；中介公司催促被告支付购房款，被告从未提出要求原告先行归还贷款；被告从2020年2月24日起前往台州，并以各种理由推脱履行付款义务；被告承诺于2020年1月中旬或1月初付款给原告；中介公司于2020年2月24日发函给被告，要求其依约履行付款义务的事实。 被告刘美亿针对其辩称意见，向本院提供证据如下： 1.被告与原告的微信聊天记录一份，用以证明被告已经支付购房首付款5万元的事实。 2.不动产权属查询结果单一份，用以证明案涉房屋抵押时间为2018年10月29日，至今未解除抵押的事实。 3.网页打印件二份，用以证明新冠肺炎疫情暴发，属于不可抗力，被告的户籍所在地河北于2020年1月24日启动1级响应，本案约定的付款时间2020年1月31日尚在疫情期间的事实。 以上证据，经庭审举证、质证，本院认证如下： 原告提供的证据1，被告对真实性无异议，但认为系三方协议，应追加中介公司为被告。经审核，该组证据具备有效证据认定要件，具有证明原告主张的相应事实的证明力，本院予以采纳。原告提供的证据2，被告对真实性有异议，认为没有反映抵押登记情况。经审核，该份证据系复印件，不具备有效证据认定要件，本院不予采纳。原告提供的证据3，被告对真实性有异议，认为不能确定是否有删减。经审核，该组证据经与原件核对一致，具有证明原告主张的相应事实的证明力，本院予以采纳。原告提供的证据4，被告对真实性无异议，但认为系因疫情原因未筹集到款项，2020年3月2日已筹集到款项，现没有付款是因为原告未归还按揭贷款。经审核，该组证据具备有效证据认定要件，具有证明原告主张的相应事实的证明力，本院予以采纳。原告提供的证据5，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为中介公司提出88万元购房款为首付款与合同约定不符，83万元购房款的付款时间为2020年1月31日，而提前还贷的时间为2019年6月左右，且中介未履行申请提前还贷义务。经审核，该组证据中的情况说明系证人证言，证人未出庭陈述，不具备有效证据的认定要件，本院不予采纳；该组证据中的微信聊天记录，经与原件核对一致，具有证明中介公司通知被告支付购房款，被告承诺于2020年1月初或1月中旬付款给原告以及被告未付款后中介公司再次告知其最后付款时间的事实，本院予以采纳。 被告提供的证据1，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为被告未及时支付5万元购房款。经审核，该组证据具有证明被告支付购房款5万元的事实，本院对该事实予以确认。被告提供的证据2，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为应当先由被告支付83万元购房款用于偿还按揭贷款后抵押方能解除。经审核，该份证据具备有效证据认定要件，具有证明被告主张的相应事实的证明力，本院予以采纳。被告提供的证据3，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为网页作为证据使用应进行公证，且不能证明被告在疫情发生后身处河北省。经审核，该组证据不具备有效证据认定要件，本院不予采纳。 本院经审理，对本案事实认定如下： 2019年4月26日，原告诸灵霞（卖方）、被告刘美亿（买方）与东阳横盛房地产经纪有限公司（中介方）签订《房屋买卖居间协议》一份，约定：卖方将坐落于东阳市横店镇玫瑰星城F区8幢3单元101室房产出售给买方；建筑面积140.50平方米；转让价格195万元，分三次付清（1.签订协议时买方付购房定金25万元给卖方，定金抵充总房款；2.2019年5月8日前买方交购房款5万元给卖方、2020年1月31日前买卖双方到房屋主管部门查档、签署产权证过户手续、缴纳过户税费、提交更换产权证资料时买方付购房款83万元给卖方；3.买方办理过户手续领证后2个工作日内办理银行按揭贷款，付清购房余款82万元）；2019年4月27日前交房；卖方需要先行偿还出让房屋的银行按揭贷款，卖方同意中介方的全程协助下，买方将购房首付款先支付卖方以帮助其偿还银行按揭，解除产权抵押；自还贷之日起半年后由中介方申请提前还款，若申请未成功，卖方还贷至银行约定可申请提早还贷之日；过户前房贷月供由卖方负责支付；买方交付购房定金或购房款后中途违约，卖方有权没收买方交付的购房定金和已交的房款，房屋归卖方所有；买方在约定的时间后延期15天内仍未付清购房款，视为违约，按前述条款追究违约责任。协议签订后，被告支付购房定金25万元。原告交付房屋给被告。被告装修房屋后入住。2019年5月9日至2019年5月13日，被告陆续支付原告购房款共计5万元。2019年12月，中介公司发送微信给被告“房东可以还银行贷款了。你这边钱到位了吗？”“钱要在银行存一个月才能扣款”“所以你这边最晚这个月月底要准备好钱”。被告回复“我今年这个12月份不能支出钱，我要一月份，一月初或者是一月中都可以”。2020年1月，中介公司多次催促被告转钱给原告，并提供了原告的账号信息，被告以“银行管制”等理由未予付款。2020年1月12日，被告支付原告6320元用于归还案涉房屋按揭贷款。2020年2月3日，被告承诺“产生的利息或者什么贷款到时侯一起算给你”。2020年2月11日，被告支付原告6400元用于归还案涉房屋按揭贷款。2020年2月15日，被告承诺20日左右付款，原告同意被告延缓至20日付款。嗣后，被告仍未付款。2020年2月24日，中介公司发送履约通知书给被告告知最后付款时间2020年2月28日。嗣后，被告仍未付款。原告催讨无着，诉至法院。 另查明，案涉房屋的不动产权属查询结果单中显示案涉房屋已设定抵押，抵押权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司东阳市支行；被担保债权数额为84万元；债务履行期限为2018年10月29日起至2048年10月29日止。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。本案的主要争议焦点为被告是否存在延迟支付购房款的违约行为。原告主张83万元购房款应由被告于2020年1月31日前先行支付原告用于归还按揭贷款解除抵押。被告主张83万元购房款应由原告自行归还按揭贷款解除抵押后办理产权过户登记手续时支付，故未届付款时间。对此，本院分析认为，《房屋买卖居间协议》约定双方于2020年1月31日前至房屋主管部门查档、签署产权证过户手续、缴纳过户税费、提交更换产权证资料时（即办理产权过户手续时）买方支付购房款83万元，同时约定在中介方的协助下买方将购房首付款先支付卖方以帮助其偿还银行按揭，解除产权抵押。结合中介公司于2019年12月通知被告支付购房款用于归还房屋按揭贷款，被告未提异议，并承诺于2020年1月付款以及逾期未支付房款后自愿支付2020年2月、3月房屋按揭贷款等情形，可以确定双方关于83万元购房款的付款时间和办理产权过户手续的时间的真实意思表示为2020年1月31日前在中介公司协助下被告先行支付原告83万元以帮助原告偿还按揭贷款解除抵押再行办理产权过户手续。2020年1月31日前，原告和中介公司催促被告支付购房款。被告以“银行管制”等理由未予支付。之后，原告和中介公司再次催促被告支付购房款，并一再延展付款时间。被告仍未支付购房款，已构成违约。被告辩称新冠肺炎疫情导致合同履行困难，但被告未依约支付购房款的原因并无证据证明系因新冠肺炎疫情暴发导致，故其辩称意见，本院不予采信。原告要求被告支付83万元购房款的诉请，本院予以支持。关于原告主张的违约金，双方在协议中约定买方交付购房定金或购房款后中途违约，卖方有权没收买方交付的购房定金和已交的房款，房屋归卖方所有；买方在约定的时间后延期15天内仍未付清购房款，视为违约，按前述条款追究违约责任。原告主张继续履行合同，并依据上述约定要求被告支付违约金30万元。被告认为违约金过高应予大幅减少。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案实际情况，除被告已支付原告12720元用以归还按揭贷款以外，本院酌情确定被告另行支付原告违约金13万元。综上，原告的诉请，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告刘美亿于本判决生效之日起十日内支付原告诸灵霞购房款83万元及违约金13万元，合计96万元。 二、驳回原告诸灵霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14970元，减半收取7485元，由原告诸灵霞负担785元，被告刘美亿负担6700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  胡静 二〇二〇年八月五日 书记员  吴琳