河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5314号 上诉人（原审原告）：马力轻，男，1972年1月2日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：耿丽娜，河北纳达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙彩彬，男，1979年9月17日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：任会香，河北四明律师事务所律师。 上诉人马力轻因与被上诉人孙彩彬房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2019）冀0109民初3165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马力轻上诉请求：一、要求二审法院依法撤销藁城区人民法院（2019）藁0109民初3165号民事判决书，依法改判或发回重审。二、本案一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定2017年租金价格仍为95000元而判决让孙彩彬给付我租金45000元，属于认定事实不清、适用法律错误。2014年4月15日我与孙彩彬签订的《房屋租赁合同》中约定孙彩彬承租我位于藁城区房屋及院落，前三年租金为每年95000元，自第四年（2017年）根据市场行情对租赁价格进行协商调整，合同签订以后被告只给付了前三年租金，2017年按照合同约定双方协商租金价格参照周边房屋价格确定租赁费为每年18万元，原审法院在没有审核双方签订合同约定2017年根据市场行情对租赁价格进行协商调整的约定，法院自行认定租赁费仍按前三年的价格95000元，明显错误。孙彩彬在原一审答辩时称“将钥匙交给马某，之后两三个月，我将该院落外租”，明显与事实不符，孙彩彬诉称在4月15日将钥匙交给马某，马某与本案无任何关联性，庭审时马某也没有出庭证实是否收到钥匙，而本案的合同当事人为孙彩彬和马力轻，与马某没有任何关联性。另外，在2018年5月孙彩彬还雇佣工人清理涉案院落内的垃圾，9月份孙彩彬还对涉案院落进行评估【（2019）冀0109民初2190号判决书对评估已认定】，这足以说明孙彩彬在2018年仍然租赁占有该院落。综上所述，原审法院在违背双方签订合同内容的情况下，不顾事实，违法判决，故请二审法院依法审理，作出公正处理。 孙彩彬答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、2014年4月15日答辩人与上诉人签订了房屋租赁合同，合同第二条约定“双方商定房屋租赁期限为5年，自2014年4月15日起至2019年4月15日止。前3年租金价格不变，自第4年起根据市场行情对租赁价格进行协商调整。”合同签订后答辩人一直按照协议约定向上诉人支付租金。2016年6月因政府招商引资，开发建设万洋国际建材城，答辩人租用的院落被划定为拆迁范围，2016年11月河北金峰房地产评估有限公司对答辩人承租的院落进行了评估。因答辩人承租的院落面临着拆迁问题，当时得到通知，在2017年10月底前必须搬迁完毕，否则断电。根据这一实际情况，经双方协商，答辩人于2017年5月10日通过银行转账方式向上诉人预支付租金5万元。如到2017年11月答辩人开办宴会厅仍能继续营业，答辩人支付剩余当年租金45000元。2017年12月，答辩人多次找到上诉人要求支付剩余租金45000元，上诉人称即将面临拆迁，租金就不要了。2018年3月29日，宴会厅大门口、门前地开建围挡，宴会厅无法继续经营下去，需搬迁，答辩人便将此情况通知了上诉人，上诉人到场后称让其哥哥马某到场监督，将承租地块恢复原貌。2018年4月，答辩人开始拆除宴会厅设备设施，2018年4月中旬，答辩人将宴会厅腾空恢复原貌，打扫干净，并经原告哥哥马某验收合格后，将房门钥匙交付马某。因租赁房屋占用地块系马力轻与其哥哥马某的，上诉人也曾当面委托其哥马某负责接收有关事宜，答辩人在将宴会厅腾空并恢复原貌后将钥匙交与马立强并无不妥。以上事实，有视频资料、证人出庭作证予以证实。二、2018年3月，因占地拆迁需要宴会厅大门口、门前地已开始建围挡，根本无法继续经营下去，就是按照常理也不可能存在将租金上调至18万元情形。三、答辩人在将租赁宴会厅清扫完毕恢复原貌后就按上诉人的意思将钥匙交付给上诉人哥哥马某，根本就没有再去过宴会厅，就不可能存在5月还雇佣工人清理案涉院落情形。四、因在评估地上附着物时，漏评了答辩人因经营需要用砖隔断出的五间小厅雅间，后又根据原告的现场图对该雅间进行了补充评估，根本就不存在2018年4月中旬之后答辩人雇佣工人清理垃圾及占有之情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回上诉。 马力轻向一审法院起诉请求：1．要求被告给付原告租金及利息共计349380元（租金310000元，利息为2017年4月15日至2018年4月15日按租金130000元月利率1%计算、自2018年4月15日至庭审日按所欠租金310000元月利率1%计算）；2．本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2014年4月15日，原告马力轻（甲方）与被告孙彩彬（乙方）签订房屋租赁合同，由被告孙彩彬承租原告马力轻位于藁城区的房屋，用于开办宴会厅。该合同约定：租期5年，自2014年4月15日起至2019年4月15日止；前3年租金每年95000元，自第4年起根据市场行情对租赁价格进行协商调整；租金按年度给付，乙方每年在合同签订日的15日内给付，否则甲方有权解除合同；在本合同租赁期满后，乙方如续租需提前2个月通知甲方，如不再租赁需无条件恢复房屋原貌。合同签订后双方依约履行。因廉州镇政府**项目拆迁涉及案涉宴会厅。2018年3月30日宴会厅大门处因拆迁建有围挡；2018年4月7日被告孙彩彬等拆除宴会厅空调、冷库等；2018年4月12日上午10时左右开始搬宴会厅桌椅；2018年4月13日13时25分左右，原告马力轻到宴会厅查看搬迁情况，约一个小时后离开。证人张某1、张某2证实，2018年4月中旬，经马某验收，被告孙彩彬的合伙人郭立辉将宴会厅钥匙交给马某。 以上事实有庭审笔录、庭前会议笔录、租赁合同、证人证言、视频资料等证据在案佐证。 一审法院认为，原告马力轻与被告孙彩彬签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。根据该租赁合同约定，自第4年起双方可以根据市场行情对租赁价格进行协商调整，原告马力轻虽主张与被告孙彩彬进行协商租金调至每年180000元，但被告孙彩彬对此不予认可，原告马力轻提交的证据不能证明双方已协商一致对租金进行了增加，故本院认定租赁价格仍为每年95000元。 因政策原因导致双方不能继续履行合同，属于不可抗力的原因，双方合同目的不能实现，租赁合同可以解除，被告孙彩彬搬离承租房屋交回钥匙的时间即为合同解除时间。原告马力轻认可被告孙彩彬先行支付2017年4月15日至2018年4月15日年度部分租金50000元，之后租金再行支付，应视为双方对租金支付方式的变更。被告孙彩彬于2018年4月15日左右搬离承租房屋并交回钥匙，有视频显示及证人出庭证实，故本院认定双方解除合同时间为2018年4月15日，被告孙彩彬应向原告支付剩余租金45000元。双方未对租金利息进行约定，原告马力轻要求被告孙彩彬支付所欠租金利息，应自原告马力轻向本院起诉主张被告孙彩彬支付租金开始至2019年8月19日止按中国人民银行同期间贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告马力轻称监控时间和日期系人为修改过，监控视频内容与本案无关联，未提交相关证据；其主张2018年4月13日到宴会厅是去催要租金，原告马力轻的上述陈述与事实不符，本院均不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告孙彩彬于本判决生效之日起七日内向原告马力轻支付租金45000元，并支付该款自2019年7月4日始至2019年8月20日前按中国人民银行同期间贷款基准利率计算及自2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回原告马力轻的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6541元，由原告马力轻负担5616元，被告孙彩彬负担925元。 本院二审期间，上诉人马力轻申请证人马某出庭作证，证明内容是被上诉人孙彩彬所述的2018年4月15日将大门钥匙交给马某不属实，证明不是被上诉人所述的在2018年4月15日就搬离了涉案房屋。 被上诉人孙彩彬发表质证意见称，从程序上来讲，证人出庭作证应向法庭在举证期限内提交申请，并且该证据也不属于新证据，不应作为二审定案依据。且开庭审理时，证人马某已认可其与上诉人系亲兄弟关系。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第90条之规定，证人马某的证人证言不应作为定案依据。在一审开庭时，证人张某1、张某2已出庭作证，证明了宴会厅的搬离时间及将钥匙交付原告哥哥马某的事实。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，2014年4月15日，上诉人马力轻与被上诉人孙彩彬签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，属有效合同。合同签订后的前三年，被上诉人依约向上诉人支付了房屋租金，双方无异议。双方争议的是2017年的租金价格以及合同解除时间。对于2017年的租金价格，上诉人称合同约定，第4年（即2017）的租金根据市场行情进行协商调整，上诉人经与被上诉人口头协商，2017年的租金调至180000元。被上诉人不认可，称双方未协商，上诉人未提交证据证实双方对租金进行了协商及协商结果，故上诉人主张2017年租金为180000元理据不足，本院不予采信。另外，涉案房屋于2016年被划入拆迁范围，2016年11月评估机构即对涉案房屋进行了征收补偿评估，因此上诉人称双方协商对2017年房租进行增加，不符合常理，故一审认定2017年租赁价格仍为合同约定的95000元、并据此判决被上诉人支付租金45000元并无不妥，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。因涉案房屋被拆迁导致合同目的不能实现，租赁合同应予解除，原审判决并无不妥。对于合同解除时间。被上诉人提交的音像资料及证人证言能够证实被上诉人于2018年4月15日搬离承租房屋，原审判决《房屋租赁合同》2018年4月15日解除并无不妥。上诉人称2018年5月孙彩彬还雇佣工人清理院落垃圾，但未提供证据证实，本院不予采信。上诉人称2018年9月孙彩彬对涉案院落进行评估、依此主张孙彩彬在2018年仍然占有该院落。根据《评审结果报告》以及（2019）冀0109民初2190号案件查明的事实，上述评估是对漏评部分进行的补充评估，不能证实此时孙彩彬占有使用涉案院落，故上诉人的上述主张不成立，本院不予支持。对于证人马某的证言，因其不属于二审程序中的新证据，且马某系上诉人的亲哥哥，其证言效力极低，对马某的证言，本院不予采信。 综上所述，马力轻的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,275.0元，由上诉人马力轻负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年八月三十一日 书记员 崔娇娇 ——