云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0125民初1281号原告：王建文，女，1968年6月9日出生，汉族，昆明市西山区人，退休职工，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：施福永，云南律知律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：余子进，云南直度律师事务所律师（特别授权代理）。被告：宜良迈拓置业有限公司。住所地：云南省昆明市宜良县匡远镇营盘路17号。统一社会信用代码：91530125582357404P。法定代表人：赵颖辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵丽佳，女，系该公司财务（特别授权代理）。委托诉讼代理人：王磊，女。原告王建文与被告宜良迈拓置业有限公司（以下简称迈拓置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建文的委托诉讼代理人施福永、余子进，被告迈拓置业公司的委托诉讼代理人赵丽佳、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建文向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2012年7月26日所签《昆明泛亚农资商贸物流投资认定书》（编号：附29号、077附30号）；2.判令被告返还原告所付购房款460000元，并双倍返还原告所付的购房认定金160000元，上述款项合计620000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月26日，原告王建文与被告宜良迈拓置业有限公司的关联企业云南迈拓农业投资有限公司（已于2019年12月24日注销）签订《项目投资合作协议书》，认购其开发的位于宜良县，并缴纳了定金80000元。据此，原告王建文与被告宜良迈拓置业有限公司（项目开发主体）于2012年7月26日签订《昆明泛亚农资商贸物流投资认定书》（编号：附29号及077附30号），认购“昆明泛亚农资商贸物流中心”Ｆ幢15号及Ｅ幢21号商业用房，房价均为580368.3元。原告签订《项目投资合作协议书》时候已交付的定金80000元分别作为上述两房屋的定金，分别为40000元，并按照《昆明泛亚农资商贸物流投资认定书》约定支付了两套房屋的部分房款分别为210000元和250000元，合计460000元（含定金合计540000元）。自《昆明泛亚农资物流投资认定书》签订日起，云南迈拓农业投资有限公司的权利义务也一并转移给了被告宜良迈拓置业有限公司。之后，原告一直未接到被告可以办理《商品房买卖合同》的签署及备案手续，经了解才得知该项目早已停滞烂尾且因巨额债务被司法拍卖，被告已经构成违约，且已经不具备继续履行合同的条件。迈拓置业公司辩称，本案不存在解除合同的事实及理由，原告的主张不符合事实，于法无据，请求驳回原告的全部诉讼请求。涉案《投资认定书》合法有效，被告在本案中不存在违约行为，也不存在解除合同的情形，不应被解除。在原告分别就两份投资认定书仅支付了包括合作订金在内的款项250000.00元（编号077附29）及290000.00元（编号077附30）情况下，原告要求返还购房款无请求权基础；且原告多次违约，其也无权要求被告双倍返还订金。理由如下：一、原告与被告于2011年5月13日签订了《项目投资合作协议书》（编号077）（以下简称合作协议书），之后于2012年7月26日对《合作协议书》内容进行补充，签订了《昆明泛亚农资商贸物流投资认定书》（编号：附29号及077附30号）（以下简称投资认定书）两份。编号附29号《投资认定书》第一条约定：乙方（原告）选定的商铺为“昆明泛亚农资商贸物流中心”项目内西区F幢15号商业用房，编号077附30号《投资认定书》第一条约定：乙方（原告）选定的商铺为“昆明泛亚农资商贸物流中心”项目内西区E幢21号商业用房，编号附29号及编号077附30号《投资认定书》约定的相同条款有第三条和第五条，第三条的内容是：乙方在原签订的《项目合作协议书》时已交付合作订金40000元，本认定书签订一星期内乙方向甲方支付商业用房认订金250184.30元；第五条的内容是：乙方选房确认后，逾期未补足款项的，按乙方自动放弃处理，所选商业用房作废，并按《项目投资合作协议书》第六款第2条（正确名称应为第六条第2款）处理。《合作协议书》第六条第2款的内容是：“乙方未按照甲方项目的进展办理后续交款及相关手续，甲方有权取消合作，所收投资合作订金不予退还。”按照《投资认定书》的约定，原告应于签订认定书一星期内，即应在2012年8月2日前，向被告支付两份《投资认定书》约定的商业用房认订金各250184.30元，合计500368.60元。但原告直到2012年8月14日才就两份认定书分别支付了50000元，2013年2月1日分别支付了160000元（投资认定书编号：附29号）和200000元（投资认定书编号077附30号）。原告并未在约定期限内付款，已经违反了《投资认定书》的约定，构成违约。此外，“昆明泛亚农资商贸物流中心”项目在2013年11月11日取得《商品房预售许可证》，此后即可以正常签订购房合同并办理相关手续，所以，被告在取得商品房预售许可证后向包括原告在内的签订了《项目投资合作协议》的53名客户进行了电话通知，同时，被告于2015年6月17日在《云南信息报》上刊登交房公告，公告载明：昆明农资种子市场已具备交房条件，定于2015年6月18日至2015年6月25日正式交房，请各位业主按时前来办理相关手续；接房地点：市场营销中心（宜良县），交房范围为昆明农资种子市场A、B、C、D、E、F、G栋。原告在接到电话通知后，并未在规定时间内接房，也未补足剩余款项。原告在起诉书中称“经了解才得知该项目早已停滞烂尾且因巨额债务被司法拍卖，”但本案涉及的“昆明泛亚农资商贸物流中心”项目，系因债务纠纷于2019年4月28日被查封，在2013年11月11日取得预售许可证到2015年6月17日刊登交房公告直到项目查封期间有将近6年的时间是可以正常签署商品房买卖合同及办理备案手续的，但原告在接到被告通知后一直未接房、付尾款以及办理后续手续，原告的行为已构成违约。二、被告按《投资合作协议》收取80000元性质为“订金”,不适用定金罚则，被告无权要求双倍返还。理由是《合作协议书》第三条第一款写明涉案40000元为合作“定金”,但《投资认定书》第十条约定：“甲乙双方前期所签订的《项目投资合作协议书》中相关条款与本认定书不相符的，按照本认定书的相关条款执行。”故根据上述约定，涉案40000元的款项性质为“订金”。同时，原告向被告交付的订金，不是作为同意与原告签订正式商品房买卖合同的担保，而是为了约束被告不将西区F幢15号及E幢21号房卖予他人，达到固定双方交易机会的目的。时至今日，此两套房源仍然在为原告保留，原告的违约行为导致房屋一直未过户。在原告履行完支付义务及执行法院协助的情况下，被告仍然可以将涉案房屋过户至原告名下。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认，即：被告系2011年9月2日注册成立的自然人投资或控股公司，房地产开发经营是其登记注册的经营范围之一。原告于2011年5月13日和2012年7月26日与被告签订《项目投资合作协议书》（编号077）一份和《昆明泛亚农资商贸物流投资认定书》（编号附29号及077附30号）二份，围绕上述协议双方的履行情况如下：1.原告于2011年5月13日交纳了投资合作定金8万元，于2012年7月26日确认认购的房源是被告开发的位于宜良县种子交易市场”的西区两间：Ｅ幢21号和Ｆ幢15号，之后，原告分别于2012年8月14日和2013年2月1日交付购房款10万元和36万元（合计46万元）至被告账户，被告分别于2013年1月8日和2月1日出具了两张《收据》给原告，两张收据分别载明：收到原告交来的21号和15号商铺的项目合作定金29万元和25万元；2.被告于2013年11月11日取得其开发的“昆明泛亚农资商贸物流中心”西区商铺Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ共7幢和地下车库计52866.86㎡的《商品房预售许可证明》；3.被告于2015年6月17日在《云南信息报》上刊登了《交房公告》；4.2019年4月28日，涉案商铺被本院依法查封，后进行了两次拍卖未果，2020年3月18日，本院作出（2018）云0125执1078号《执行裁定书》裁定：解除对被执行人宜良迈拓置业有限公司名下位于宜良县共计69套房屋、地下车库及土地的查封。对于双方有争议的事实的质证和认定如下：1.因双方对涉案协议书和两份认定书无异议，对原告于2012年8月14日和2013年2月1日交款10万元和36万元，合计46万元系购房款性质亦无异议，故按照认定书第十条约定的“甲乙双方前期所签订的《项目投资合作协议书》中相关条款与本认定书不相符的，按照本认定书的相关条款执行。”再根据被告出具的收到原告交来的两个商铺款项的两张收据合计金额为54万元，说明此前在签订协议书时所交的“订金80000元”被计入了两个商铺的购房款，所以，原告认为80000元属于“定金”性质的主张，没有事实依据，本院不予采信；2.按照认定书第四条约定的“剩余款项待项目建设封顶断水后，可一次性付清或者申请部分银行按揭，按揭以银行规定为准，付款时间以甲方电话或报纸通知为准。”原告在最后一次交款（2013年2月1日）后，双方至今未签订《商品房购销合同》，原告再未交过房款，双方亦未举证证实在此期间有过解约告知或者催交房款的事实，而是被告于2015年6月17日通过报纸登载过《交房公告》，故本院对被告主张的电话通知过交款的事实不予采信，对进行过交房告知的事实予以采信；3.涉案商铺于2013年11月已经取得了行政机关的预售许可，且大部分购房人还对所购房产依法进行了备案登记，故原告认为涉案商铺系烂尾楼的主张没有证据证实，本院不予采信。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容包括13项。本案双方签订的《项目投资合作协议书》《昆明泛亚农资商贸物流投资认定书》只约定有规划建筑面积、商铺单价和总价，其中没有约定供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，也没有约定交付使用日期、首付款时间、签署商品房买卖合同的时间、解决争议的办法和办理产权登记、违约责任等有关事宜，故虽然被告收取了原告支付的2个商铺的购房款54万元（尚欠620736.6元），但因涉案协议不具备法定的13项主要内容，且双方至今也未订立《商品房买卖合同》，故本案为商品房预约合同纠纷。该预约合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，该预约合同对双方当事人均有约束力。预约合同的特征是该合同为诺成性合同，非实践性合同，不受要物约束，目的是订立本约，所承担的民事责任属于违约责任范畴。但原告针对其主张的被告违约的事实未予以举证，故本院不予采信；针对原告主张解除合同，因被告不同意解除，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”就本案来说，双方订立的协议中均无解除权的约定，且原告与被告之间签订购房认定书至今长达8年，原告未举证证明其要求解除合同的意思到达过被告，故原告主张解除合同的主张本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原告针对涉案商铺系烂尾楼的事实没有予以举证证实，而被告对此亦不予认可，且愿意交付两个商铺给被告并为其办理备案登记；针对被司法拍卖不能履行交付义务的主张，经查实，曾被查封的涉案商铺已于2020年3月18日被本院裁定予以解封，说明他人对涉案商铺没有请求权，涉案商铺仍属于被告的产权，处于待交付状态，而被告也愿意交付原告，故本院对原告要求解除合同的主张依法不予支持，同时对其要求返还购房款46万元的主张亦不予支持；本案根据认定的事实确认原告先期所交纳的8万元已经在后期转化为房款，已经不具备定金的性质，故原告要求按定金罚则请求双倍返还的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条第一款，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告王建文的诉讼请求。案件受理费10000元，减半收取计5000元，由原告王建文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审判员  马新翠二〇二〇年八月七日书记员  朱妍辉