上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5471号上诉人（原审被告、反诉原告）：游族网络股份有限公司，住所地福建省晋江市经济开发区（安东园）金山路31号。法定代表人：林奇，董事长。委托诉讼代理人：吴建萍，上海市德尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莹，上海市德尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海幻聚科技有限公司，住所地上海市徐汇区宜山路717号1层商铺1010室、1013室、1014室、1015室、1016室、1017室。法定代表人：梁京，执行董事。委托诉讼代理人：彭洪波，上海正荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雅鹏，上海正荣律师事务所律师。原审第三人：深圳市前海大家聚科技有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。法定代表人：梁京，执行董事。委托诉讼代理人：彭洪波，上海正荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雅鹏，上海正荣律师事务所律师。上诉人游族网络股份有限公司（以下简称游族公司）因与被上诉人上海幻聚科技有限公司（以下简称幻聚公司）及原审第三人深圳市前海大家聚科技有限公司（以下简称前海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初23716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人游族公司上诉请求：撤销原判第二项、第四项、第五项，依法改判驳回被上诉人幻聚公司一审诉讼请求，支持上诉人游族公司一审反诉请求。事实和理由：1.关于本诉部分。（1）被上诉人幻聚公司的大股东即第三人前海公司（幻聚公司实际经营者）先提出终止合作，作为小股东的上诉人只能表示同意，即在100%的股东确认终止经营后，涉案租赁合同终止，对此上诉人并无过错；（2）合作协议终止系第三人根本违约导致，第三人在一审中自认被上诉人自2016年1月起锁门不再经营，2016年4月7日夜晚物业发现涉案房屋内有人往外搬运物品而报警，物业为了确保安全之后在锁门基础上加锁，因此与上诉人没有任何关系，上诉人没有任何过错；（3）被上诉人及第三人的法人梁京在与上诉人律师沟通中明确其是资金紧张为了止损而停止经营，上诉人多次催告恢复经营未果，之后第三人向上诉人发出终止合作律师函，决定终止合作、停止运营幻聚公司及对幻聚公司的进一步投入；上诉人于2016年6月2日、6月28日向被上诉人及第三人发函同意终止合作协议，故租赁合同于2016年6月2日终止，上诉人也无任何过错。（4）上诉人同时要求办理房屋清退和交接，但第三人和被上诉人置若罔闻，上诉人在等待长达4个月后的9月24日委托第三方对空调等进行拆除，之后拆除装潢，并于10月31日将所有物品包括空调等全部交接给第三人及被上诉人，据此三方均认可合作协议终止、租赁合同解除；因上诉人没有过错，且合同约定不动产（包括装潢）归上诉人所有，故被上诉人无权主张装潢损失，上诉人也不应承担赔偿责任；即便要承担，一审法院判令上诉人承担装修残值50%的赔偿责任，也显失公平，因为上诉人是被上诉人占30%股份的股东，因此在赔偿责任分担上也应考虑投资比例；租赁合同正常履行完毕情况下，也有20%装潢残值属于上诉人所有，在合同提前终止情况下，一审法院将装潢残值全部作为损失认定错误，其中：应扣除空调及外机价值一审法院没有扣除；对空调安装费的认定过高，要求调整；上诉人拆除装潢时间在2016年9月底，一审法院对装潢残值计算至2016年5月底存在错误；设计费不属于审价范围，应予扣除；鉴定单位对设计费的认定过高，应予重新认定。2.关于反诉部分。（1）根据租赁合同约定，被上诉人在涉案房屋内开设咖啡馆应给予上诉人每年100万元的消费额度，此系被上诉人认可的义务，现被上诉人终止经营，导致上诉人无法实现该项利益，故被上诉人及第三人应予赔偿。（2）上诉人在合作协议及租赁合同履行过程中没有任何过错，故上诉人要求根据租赁合同第2.2条的约定，判令被上诉人对上诉人的损失承担全部赔偿责任，第三人承担连带赔偿责任。被上诉人幻聚公司提交书面答辩意见：不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人与被上诉人签订租赁合同系基于上诉人与第三人之间的合作关系为背景，鉴于上诉人违背合作协议要求解除与被上诉人的租赁合同关系，因此上诉人为违约方，不适用租赁合同第8.4条的约定，同时上诉人应就合同解除承担装修损失等赔偿责任。2.一审法院就装修损失委托司法鉴定，鉴定报告在一审审理期间给予双方异议期限，上诉人在此期间没有提出异议也没有提供证据，故上诉人不得在二审中提及，对上诉人的异议不应采信。2.关于责任问题，被上诉人认为被上诉人承担30%的责任，上诉人应承担70%的责任，而一审法院让被上诉人自行承担50%的责任有失公平公正，为了避免讼累，被上诉人未提出上诉。原审第三人前海公司提交书面答辩意见：不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。其述称意见同被上诉人幻聚公司书面答辩意见。幻聚公司向一审法院起诉请求：1.判令游族公司赔偿财产损失人民币（下同）3,727,828.88元(包含装修损失3,218,140.90元、员工工资210,518.60元、日常运营298,467.39元及财务外包、营运投入701.99元)；2.判令游族公司返还2016年10月至2018年6月租金损失2,626,123元；3.诉讼费及鉴定费由游族公司负担。游族公司向一审法院提起反诉请求：1.判令幻聚公司和游族公司之间的房屋租赁合同终止；2.判令幻聚公司赔偿游族公司损失3,000,000元；3.判令幻聚公司支付自2016年7月1日起至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息；4.判令幻聚公司支付游族公司律师费50,000元、公证费10,000元、搬迁费33,860元；5.判令深圳前海公司对上述第2-4项诉讼请求承担连带清偿责任；6.反诉费用由幻聚公司负担。一审法院认定事实：游族公司系上海市XX路XX号1层商铺（1010室、1013室、1014室、1015室、1016室、1017室）（即系争房屋）权利人。2015年4月3日，深圳前海公司（甲方）与游族公司（乙方）签订《咖啡项目合作协议》一份，约定，甲乙双方的合作宗旨是通过项目为创业者、投资者及清华等国内外名校校友为主的人群提供一个开放式的多功能服务场所，整合线上线下创业服务资源，搭建创业孵化器配套设施，促使投融资双方更有效地实现对接，加强跨界交流与合作。双方将在资本对接、市场推广、政策优惠申请等方面进行合作，实现双方未来发展目标，并且为双方合作创造更大的商业价值和社会价值。各方同意在中国上海市设立项目公司，作为项目运营实体。各方或各方届时书面指定的任何其他个人或法人（且该等指定应经其他方事先书面批准）将作为公司的股东。公司的性质为有限责任公司，各方（或其指定的公司股东）均以其认缴的出资额为限对公司承担相应责任。公司于获得营业执照载明的成立日期为公司的成立日，公司经营期限为三十年，公司经营期限届满可由股东会决议进行续展。公司目前初期设立的注册资本为500万元人民币，甲方将获得公司20%的股权，乙方以人民币4,727,021.40元现金出资获得公司30%的股权。公司预留10%股权作为员工股权池（“员工股权”），公司成立后员工股权将由甲方或甲方指定的其他主体或个人代持。公司预留40%的股权按本协议规定的原则分配给公司的众筹股东，除非本协议另有约定，该部分股权（无论是否众筹完毕）由甲方或甲方指定的其他主体或个人代持。甲方将出资25万元领投众筹部分股权，并提供众筹保底。乙方则以场地出资。甲方负责项目及公司的整体运营。双方同意，公司成立后应向乙方租赁位于上海市徐汇区XX路XX号XX商务中心XX号楼的底商场地建筑面积共853.33平方米，由公司不受干扰的运营及使用，租赁期三年，租金按照每平方米4.5元/日计算,物业费按照每平方米17元/月计算的,则每一年度租金及物业管理费金额总和为人民币1,575,673.80元,三年租金及物业管理费的金额共计4,727,021.40元,三年租金及物业管理费的金额应在公司成立后10个自然日内向乙方一次性支付完毕,否则视为甲方违约,甲方或公司应根据乙方要求以人民币4,727,021.40元回购乙方30%公司股权并承担相应违约责任。乙方或其附属子公司享有公司每年100万元人民币的等额消费额度,而不需额外支付对价。第一期融资以2,500万元作为公司总体融资估值，按如下安排众筹融资500万元人民币，占公司股权的20%。……甲方领投10股，并负责认购第一期未获得众筹融资的全部剩余股权。协议并就其他内容进行了约定。2015年6月，游族公司（出租方、甲方）与幻聚公司（承租方、乙方）就系争房屋签订房屋租赁合同，约定：甲方将其合法拥有的系争房屋，建筑面积853.33平方米出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁房屋作为办公使用；租赁期自2015年6月3日起至2018年6月2日止。本租赁期三年，三年租赁及物业管理费一次性缴清，起租日为2015年6月3日，自2015年6月3日起至2018年6月2日止，租金单价为4.5元/天/平方米,物业费为17元/月/平方米计算,则每一年租金及物业管理费的金额总和,共计1,575,673.80元/年,三年租金及物业管理费的金额总和,共计4,727,021.40元,三年租金及物业管理费的金额乙方应在公司成立后10个自然日内向甲方一次性支付完毕。乙方在租赁期内,使用水、电煤气等费用及其他服务费用均由乙方自行向服务提供方进行缴纳，与甲方无关。在租赁期限内，下列情况之一的，可以变更或解除本合同：……（4）、乙方在房屋租赁期间内，若出现经营严重亏损或分立、合并、解散清算等事宜，甲乙双方应友好协商本合同规定事宜。乙方须在租赁期满或提前结束时，把该房屋连同所有的附属物装置、附加物，按照合同规定，在与租赁前原状一致（除自然损耗外）的可租用状态下，顺利交还甲方，乙方投入或添置的动产归乙方，不动产（如装潢等）属甲方。合同附表另约定：起租日自2015年6月3日起至2018年6月2日止。该房屋的租金和物业管理费按年计算，一次性缴清，以承租面积及人民币为货币单位计算，租金并不包括乙方须向甲方支付的管理费和其他费用。承租面积：在本合同签订时，承租的使用面积为853.33平方米。用途：该房屋只限于用作咖啡厅。合同并就其他内容进行了约定。2015年6月16日，幻聚公司成立。股东为深圳前海公司和游族公司。2015年6月3日，游族公司将系争房屋交付幻聚公司使用。庭审中，幻聚公司自认其经营至2015年底，后因食品经营许可证的原因，自2016年起未再经营。2016年4月28日,游族公司委托律师向深圳前海公司发出《关于深圳市前海大家聚科技有限公司咖啡项目合作协议违约的律师函》，内容是：游族公司与深圳前海公司于2015年4月3日签订了《咖啡项目合作协议》，约定……。项目公司已经于2015年6月16日成立，游族公司按约向项目公司提供了系争房屋用于经营咖啡厅使用，租赁期自2015年6月3日起。根据《咖啡项目合作协议》约定，贵司负责项目及项目公司的整体运营；然而，截至本函发出时，贵司未履行合同义务，在咖啡厅装修完毕后未实际开展经营，场地空置已近一年，导致《咖啡项目合作协议》的合同目的无法实现，游族公司或其附属子公司每年100万元人民币的等额消费额度无法实现，游族公司也未收到项目公司租用场地的租金及物业管理费用。就以上事项，游族公司已经多次与贵司协商处理并督促贵司积极履约，但贵司至今未解决。我们认为，贵司的上述行为已构成严重违约，严重损害了游族公司的合法权益并造成游族公司巨额的经济损失，基于此，我们要求贵司：1、立即恢复履约，在收到本律师函后的七个工作日内正式对外经营咖啡馆；2、在收到本律师函后的三个工作日内，向游族公司支付三年租金及物业管理费人民币4,727,021.40元；3、在收到本律师函后的三个工作日内，赔偿游族公司无法实现的2015年消费额度经济损失人民币100万元。2016年4月7日，因物业公司发现系争房屋深夜有人进入，故报警。庭审中，游族公司陈述，因物业害怕有别的损失，故于2016年5月下旬将系争房屋上锁。2016年5月23日，深圳前海公司委托律师向游族公司发出《关于终止合作的律师函》，内容为：2015年4月3日，深圳前海公司就共同合作咖啡项目（以下简称“项目”）事宜与你方达成一致，约定双方将在中国上海市设立项目公司即幻聚公司作为项目运营实体，且幻聚公司成立后，你方获得幻聚公司30%的股权。双方同意你方对幻聚公司的出资以向幻聚公司提供你方合法拥有的系争房屋建筑面积为853.33平方米的底层商场的方式进行，你方将免除幻聚公司三年的租金以及物业管理费，同时你方确保幻聚公司不受干扰的运营及使用该租赁房屋。但为配合你方内部的要求，深圳前海公司亦同意配合一些文件处理工作，即在双方签署的《咖啡项目合作协议》和幻聚公司的章程中体现你方是以现金人民币4,727,021.40元（“投资款”）出资，在幻聚公司与你方签订的《房屋租赁合同》约定中幻聚公司向你方支付人民币4,727,021.40元（“租赁费”）。双方同意，投资款和租赁费将直接进行抵消，你方以及幻聚公司不发生实际现金支付，前述协议签署完毕后，你方亦未向幻聚公司现金支付投资款。2015年，幻聚公司与你方签署了《房屋租赁合同》，向你方租赁上述租赁房屋，租赁期限为自2015年6月3日至2018年6月2日止，其中约定在幻聚公司办理相关经营许可证时，你方有义务积极协助办理。因你方原因出现无法办理证照的情况，即无法取得合法经营权，则本合同无法履行，经双方沟通合同作废，幻聚公司向你方交纳的费用，你方应全额退还。2015年8月，幻聚公司与你方关联方上海A有限公司（“A公司”）以及北京B有限公司签署了《宣传营销合作协议》，授权幻聚公司使用三体的相关营销内容以及授权商标，《宣传营销合同协议》约定：各方应尽合理商业努力利用各方的资源为营销内容进行市场宣传。深圳前海公司本着友好合作的理念，为此花费了巨大的成本以期推动项目的合法合规运作及幻聚公司的正常运营，但在项目合作过程中，你方却不仅没有积极推动项目，反而却屡次违背合约、法律以及商业诚信原则，给深圳前海公司以及项目合作推进造成极大的阻力和困扰，导致深圳前海公司重大的经济损失。其中主要违约行为包括：1、租赁房屋不符合法定出租条件，你方出租的租赁房屋未进行符合房屋使用要求的空调新风和消防的设计及安装，且未依法通过相关公安机关消防机构的消防验收，不符合消防安全要求，也不符合法定的房屋出租条件。你方在与深圳前海公司合作过程中故意隐瞒前述情况以致深圳前海公司在不知情的情况下以幻聚公司名义与你方签署了《房屋租赁合同》，导致幻聚公司无法及时申请相关运营资质。事情发生后，你方也没能积极主动弥补，最终深圳前海公司以及幻聚公司只能自行解决并显著增加了深圳前海公司为推动并保障项目及幻聚公司的合法合规运营的额外时间成本和资金成本。2、违反出资义务，根据双方的实质合作安排，你方是以对幻聚公司提供租赁房屋使用权，并免除三年的租金以及物业管理费的方式缴纳对幻聚公司的出资义务。但是，由于你方的要求，深圳前海公司才同意在双方签署的《咖啡项目合作协议》和幻聚公司的章程中体现你方是以现金人民币4,727,021.40元出资，你方也一直没有实际支付投资款。所附邮件是2015年3月31日你方代表向深圳前海公司提出出资安排要求的证明；但你方委托你方律师于2016年4月28日向深圳前海公司出具律师函，在你方没有任何投资款真实货币出资的情况下，要求深圳前海公司支付租赁房屋的租金和物业费，租赁房屋的三年免租是双方约定的你方出资义务，你方提出的该等要求违背了股东的法定出资义务，更是对双方当初合作诚意的亵渎。3、违法避税以及上市公司关联交易要求，你方代表提出考虑到上市公司合同要审计，直接给免租不太好，所以拟采用现金出资再以同等金额支付三年租金和物业费的方式，这样实质上也是免租了。你方的上述提议实际为了非法降低你方税负以及规避你方关联交易审批要求。整体协议安排由于你方的要求已经公然违反国家法律以及上市公司规则。4、侵犯幻聚公司对租赁房屋的合法使用权，侵犯深圳前海公司的合法财产权，在你方与深圳前海公司合作陷入困境之际，你方未就双方重启合作作出任何努力，却未经与深圳前海公司以及幻聚公司协商径自于2016年5月20日指派物业公司前往租赁房屋处将租赁房屋门锁锁住，明确限制幻聚公司对租赁房屋的正常使用，且不向幻聚公司或深圳前海公司作出任何合理解释。5、干扰幻聚公司在租赁房屋的正常运营。6、无故拒绝履行双方约定的宣传营销合作义务。根据《宣传营销合作协议》的约定，各方应尽合理商业努力利用各方的资源为三体相关的营销内容进行市场宣传。同时，在合作过程中，你方关联公司A公司与深圳前海公司达成一致，约定由你方关联公司配合深圳前海公司及幻聚公司进行项目的“三体”周边产品的产品众筹。你方关联公司明知在约定的“三体”社区官方网站、微信公众号及微博等你方关联公司拥有的媒体上对项目及项目的“三体”周边产品的产品众筹是幻聚公司市场推广的有力且不可或缺的宣传营销因素，并对幻聚公司的正常运营及实现幻聚公司众筹有着重要意义。然而，在深圳前海公司及幻聚公司已如约履行了相关合作义务，并完成所有前述宣传营销及产品众筹的准备工作和铺垫工作之后，你方关联公司突然无故拒绝配合双方约定原计划进行的宣传工作，打乱了深圳前海公司原定的宣传推广计划并导致前述产品众筹失败，也对幻聚公司的正常运营造成了重大影响。故致函你方：1、由于你方的严重违约，深圳前海公司决定终止项目运营以及对于项目的任何进一步投入；2、为避免进一步损失扩大对双方造成的不利影响，深圳前海公司要求你方在收到本函后十日内按照幻聚公司总体估值人民币2,500万元的价值回购深圳前海公司所持有的幻聚公司的全部股权；3、若你方在上述期限内未能根据深圳前海公司要求回购股权，深圳前海公司将采取进一步法律措施（包括但不限于起诉以及向相关政府部门举报）追究你方及你方关联公司的法律责任，并就深圳前海公司及幻聚公司因此遭受的全部损失向你方及你方关联公司进行追索。游族公司于2016年5月28日收到该份律师函。2016年6月2日，游族公司委托律师向幻聚公司发出《关于上海幻聚科技有限公司房屋租赁合同违约的律师函》，内容是：根据游族公司与幻聚公司签订的《房屋租赁合同》，幻聚公司承租游族公司合法拥有的系争房屋用于经营咖啡厅使用，租赁期限自2015年6月3日至2018年6月2日，租金单价为4.5元/天/平方米,物业费为17元/月/平方米,三年租金及物业管理费的金额总和为4,727,021.40元。根据《房屋租赁合同》约定，上述三年租金及物业管理费4,727,021.40元应由你方在成立后10个自然日内向游族公司一次性支付完毕。合同签订后，游族公司按约向你方提供合同所约定的房屋，并向你方提供了三体红岸基地模型，供咖啡厅经营展出使用。然而，你方自合同签署后截至本函发出时仍未按照《房屋租赁合同》的约定向游族公司支付上述租金及物业管理费，针对前述事项，游族公司已多次与你方协商处理、敦促你方履行《房屋租赁合同》约定的支付租金和物业管理费的义务，但你方至今未支付任何款项，不仅如此，你方向游族公司发送律师函，明确表示终止合作，停止运营咖啡馆项目，基于此，游族公司多次联系你方要求归还三体红岸基地模型，你方也拒不理睬。根据《房屋租赁合同》约定，你方无特殊原因拖欠租金及物业管理费一个月以上，游族公司有权终止《房屋租赁合同》，故特致函你方，要求立即终止游族公司与你方签署的《房屋租赁合同》，要求你方于2016年6月15日前搬离系争房屋并完整归还三体红岸基地模型。同时，你方应于收到本律师函的七个工作日内，按照上述租金和物业管理费的收取标准，支付自2015年6月3日至本律师函出具之日应付的租金和物业管理费共计1,575,673.80元，并赔偿由此给游族公司造成的全部损失，否则游族公司将立即采取包括清退在内的法律手段追究你方造成的一切法律责任，你方将承担一切不利后果。2016年6月28日，游族公司又向幻聚公司发函，内容是：根据游族公司与幻聚公司签订的《房屋租赁合同》，幻聚公司承租游族公司合法拥有的系争房屋用于经营咖啡厅使用，租赁期限自2015年6月3日至2018年6月2日，租金单价为4.5元/天/平方米,物业费为17元/月/平方米,三年租金及物业管理费的金额为4,727,021.40元。根据《房屋租赁合同》约定，上述三年租金及物业管理费4,727,021.40元应由你方在成立后10个自然日内向游族公司一次性支付完毕。合同签订后，游族公司按约向你方提供合同所约定的房屋，并向你方提供了三体红岸基地模型，供咖啡厅经营展出使用。合同签署后，你方未按《房屋租赁合同》的约定向我司支付上述租金和物业管理费，针对前述事项，我司已经于2016年6月2日委托律师向你方寄律师函，要求你方于2016年6月15日前搬离系争房屋，以及支付自2015年6月3日至2016年6月2日期间的租金和物业管理费共计1,575,673.80元，并赔偿经济损失。然而，截至本函发出时，你方未有任何答复，未搬离系争房屋，也未支付任何款项，基于此，我司郑重通知你方：1、《房屋租赁合同》于2016年6月2日终止；2、请于2016年7月5日前完成房屋清退及交接工作，否则我司将自行安排房屋清退及物品处置，所造成的一切不利后果概由你方承担。2016年9月，游族公司将系争房屋内的物品经公证后搬离，并将系争房屋收回。诉讼过程中，经幻聚公司申请，一审法院依法委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋的装修残值作出司法鉴定：系争房屋装修工程造价为：2,201,191.11元。一审法院认为，游族公司与深圳前海公司签订的《咖啡项目合作协议》及幻聚公司与游族公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守。根据合作协议的约定，游族公司以系争房屋的三年租金及物业费作为成立幻聚公司的出资，以取得幻聚公司30%的股权。后幻聚公司和游族公司签订《房屋租赁合同》亦是以此为基础。因此，签订租赁合同是合作协议正常履行的结果。有理由相信，租赁合同约定的三年的系争房屋租金及物业管理费，幻聚公司无需实际支付。但在租赁合同的履行过程中，游族公司却在2016年4月、6月三次发函向幻聚公司催讨房屋租金及物业费，并以此为由解除租赁合同。该行为与合作协议中的有关约定相悖。虽然游族公司陈述，应当由幻聚公司先将系争房屋三年的租金及物业费支付给游族公司，再由游族公司作为出资向幻聚公司支付，但该说法本身缺乏依据。注意到，游族公司发函内容中并无要求幻聚公司先支付租金再以租金作为出资的意思表示，发函时间亦在房屋租赁合同签订后近一年的时间，此举明显与常理不符；并且，游族公司以幻聚公司拒付租金、物业费为由解除合同，更证明了游族公司的催讨行为并非只是形式上的先付后还。现游族公司向幻聚公司催讨租金，显然有违合作协议的约定，且游族公司聘请之物业于2016年5月底对系争房屋加锁，上述行为均表明游族公司有不履行合作协议主要出资义务、解除租赁合同的意思表示。纵观合作协议的内容，其对深圳前海公司众筹的时间并未有明确约定，结合深圳前海公司提供的书面证据，深圳前海公司确实已经众筹到过半资金，现游族公司断然认为深圳前海公司众筹失败不能成立。幻聚公司确未正常经营，致使游族公司无法实现合作协议中约定的每年1,000,000元消费额度，但此并非合作协议的主要目的，游族公司据此不履行主要义务并解除租赁合同失当。另一方面，深圳前海公司作为幻聚公司的实际经营者，理应按约履行合作协议，尽早完成众筹融资，并保证幻聚公司在租赁房屋内的正常运营。其自2016年1月起不再正常经营，亦确实对游族公司造成影响，合作协议约定游族公司每年可享受的1,000,000元消费额度无法兑现，合作前景堪忧。虽然幻聚公司称游族公司一直阻碍其正常经营，但是对此幻聚公司并未提供明确的书面证据予以证明。综上分析，认定，在合作协议、租赁合同的履行过程中，幻聚公司和游族公司具有同等过错，双方理应各半承担相应的损失。现租赁合同提前终止，幻聚公司在系争房屋上的装潢损失，根据装潢造价鉴定结论及三年租期折旧完毕的规则，确定至2016年5月底时的残值为1,467,460.74元；游族公司应承担装修残值50%的赔偿责任。就幻聚公司主张的员工工资、日常运营损失、财务费用等，因幻聚公司明确其仅在取得系争房屋后试营业至2015年底，自2016年起并未实际营业，故该部分损失与解除租赁合同无关，不予支持。因幻聚公司并未实际向游族公司支付过房屋租金，故就幻聚公司要求游族公司赔偿租金损失的诉请，不予支持。就反诉本分，双方就租赁合同已实际解除并无异议，故就游族公司要求终止和幻聚公司之间的房屋租赁合同的诉请，依法予以支持。就游族公司主张的损失及利息，庭审中，游族公司明确该损失及利息即合作协议约定的消费额度损失，因本案为房屋租赁合同，游族公司与深圳前海公司因合作协议履行引发的纠纷，不属于本案处理范围，故就游族公司要求幻聚公司赔偿损失及利息的诉请，不予支持，游族公司可依据合作协议另行主张权利。就游族公司要求幻聚公司赔偿公证费及律师费的诉请，因此系游族公司自己的诉讼成本，且并非必要发生的费用，现游族公司要求幻聚公司承担缺乏事实和法律依据，难以支持。就游族公司要求幻聚公司承担搬迁费的诉请，因幻聚公司确实已经将相关物品收回，且因双方就房屋租赁合同的解除均存在过错，故就搬迁费损失，由双方按过错责任各半负担。就游族公司要求深圳前海公司对幻聚公司的债务承担连带责任的诉请，因缺乏合同依据和法律依据，不予支持。一审法院审理后作出判决：一、确认上海幻聚科技有限公司与游族网络股份有限公司签订的房屋租赁合同终止；二、游族网络股份有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海幻聚科技有限公司损失733,730.37元；三、驳回上海幻聚科技有限公司的其余诉讼请求；四、上海幻聚科技有限公司于判决生效之日起十日内支付游族网络股份有限公司搬迁费16,930元；五、驳回游族网络股份有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费56,277.70元，保全费5,000元，合计61,277.70元，由上海幻聚科技有限公司负担54,201.70元，游族网络股份有限公司负担7,076元。反诉案件受理费减半收取计15,775元，由上海幻聚科技有限公司负担86元，游族网络股份有限公司负担15,689元。审价费70,800元，由上海幻聚科技有限公司负担35,400元，游族网络股份有限公司负担35,400元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点为：1.关于租赁合同解除的原因及责任如何认定的问题。2.关于损失赔偿问题。关于争议焦点1，本院认为，第三人前海公司与上诉人游族公司签订《咖啡项目合作协议》系当事人真实意思表示，合作协议应认定为有效。幻聚公司系游族公司与前海公司合作协议中约定的合作项目公司，作为游族公司与前海公司合作项目的运营实体，游族公司以三年租金及物业费获得幻聚公司的30%股权出资款，为配合游族公司作为投资款性质出资，幻聚公司与游族公司签订《房屋租赁合同》一份，故该份房屋租赁合同中约定了由幻聚公司向游族公司支付租金及管理费等内容实为满足游族公司作为投资款性质出资的需要，实际上无需支付。并且该份房屋租赁合同的履行应以游族公司与前海公司合作协议继续履行为前提，游族公司与前海公司一旦不履行合作协议，则将导致该份房屋租赁合同提前终止。合作协议及房屋租赁合同签署后，幻聚公司对系争房屋进行了装饰装修投入经营，后于2015年年底停业。在此期间，游族公司以《房屋租赁合同》中的幻聚公司应向游族公司支付租金及物业费等约定内容多次向幻聚公司催讨租金及物业费，以幻聚公司不支付租金及物业费为由主张幻聚公司违约，并以此为由要求解除合同，显然有违合作协议的约定，此后游族公司聘请的物业公司在2016年5月底对系争房屋进行加锁，进一步表明游族公司不希望继续履行与前海公司之间的合作协议，进而累及到《房屋租赁合同》的提前终止。在《房屋租赁合同》项下，游族公司与幻聚公司在一审审理中均指责对方存在违约，对此，一审法院就各方提交的证据进行了分析与阐述，指出了幻聚公司与游族公司在《房屋租赁合同》履行中均有失当的行为，据此认定双方对房屋租赁合同终止负有过错责任，且为同等过错，并无不当，本院予以认同。在本案中,各方一致确认合作协议终止，故基于合作协议的约定而签署的《房屋租赁合同》也提前终止。一审法院判决确认游族公司与幻聚公司之间的《房屋租赁合同》终止，亦无不当。游族公司上诉坚持认为自己并无过错，合同终止的根本原因在于前海公司众筹失败为了减少经营损失而停止经营，因合作协议中对前海公司的众筹时间未约定期限，故无法将原因及责任全部归于前海公司。游族公司以其无任何过错为由主张其不应承担任何责任，本院不予采纳。争议焦点2，关于幻聚公司是否可以向游族公司主张幻聚公司投入的装饰装修损失。对此，本院认为，游族公司与前海公司不再继续履行合作协议，导致以合作协议为前提的《房屋租赁合同》提前终止，且基于双方均负有过错，且过错同等，故幻聚公司基于合作协议的签订而设立并以幻聚公司名义对系争房屋进行装饰装修，应为幻聚公司的损失。幻聚公司在本案在要求游族公司予以赔偿，应予支持。一审法院根据司法鉴定结论及在三年期折旧完毕的规则，结合游族公司在2016年5月底对系争房屋进行加锁，幻聚公司实际无法使用的情况，以该时间节点折算装饰装修的残值为146,740.74元，并判令游族公司承担其中的50%计733,730.37元，并无不当，本院予以认同。游族公司认为其已经给予幻聚公司搬离的时间，其在同年9月底委托他人拆除并将可移动设备交还给了幻聚公司，对此游族公司并未提交相关证据佐证，故本院难以采信。游族公司上诉还称租赁合同中约定幻聚公司所有投入的装饰物及残值在合同终止后归于其一方，对此，本院认为，关于房屋租赁合同提前终止的原因及责任已认定为双方均有过错且为同等责任，故游族公司以合同中的此项约定予以抗辩，不能成立。关于游族公司对司法鉴定结论提出的异议，主要在于评估价偏高、设计费用认定错误，对此，游族公司已在一审审理中提出并进行了审理认定，游族公司在二审审理中也未提交新证据进一步举证，故本院难以采纳。至于游族公司认为其实际承担的损失赔偿高于50%，就此，游族公司所作的陈述及理由并不属于本案审理范围，系上诉人的单方意见，故本院亦不予采纳。关于游族公司上诉主张的损失及利息问题，本院认为，基于游族公司在一审审理中明确为合作协议约定的消费额度损失，属于游族公司与前海公司之间的合作协议关系项下的纠纷，并不属于本案审理范围，一审法院对此已经告知游族公司可依据合作协议另行主张。据此，游族公司的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，游族公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26,845元，由上诉人游族网络股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年八月二十八日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……