山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终1721号 上诉人（原审被告）：张英东，男，1976年3月26日出生，汉族，居民，住莒县。 委托诉讼代理人：倪运田，山东文心正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李兆民，男，1960年7月9日出生，汉族，居民，住莒县。 上诉人张英东因与被上诉人李兆民房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2020）鲁1122民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张英东上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回李兆民的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李兆民承担。事实和理由：一审认定事实部分错误，适用法律不当。一、张英东与李兆民之间的房屋买卖合同并未履行，双方已经解除。一审认定李兆民履行了房屋交付义务错误。2019年9月份，李兆民将涉案房屋出卖给张英东，合同签订后张英东到银行贷款被告知不能放贷。张英东及时向李兆民告知没有资金购买，合同不能履行，让李兆民另外出售。李兆民一审中也认可张英东通知其不购买房屋，双方合同解除的事实。张英东因资金困难，在合同签订后也没有缴纳定金，合同双方并未实际履行。一审认定李兆民于2020年3月17日将房屋腾空交付给张英东无任何事实依据。二、一审判决张英东按照月息千分之十五计算利息，没有依据。根据合同第三条的约定，利息自2019年9月20日起按照月息千分之七点五计算，每月支付一次，2019年12月31日前付20万元，余款于2021年8月底前付清。一审按照合同第四条判令支付利息错误。合同第四条是违约条款，约定的是违约金的计算方法，李兆民在诉讼请求中没有请求张英东支付违约金，一审法院判决依据违约金条款计算利息不正确。三、一审适用法律错误，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。双方在签订合同后因客观原因不能履行，张英东便及时通知李兆民解除了合同，属于法律上或事实上不能履行，一审判决强制履行不符合客观实际，李兆民只能要求张英东承担违约责任，不能要求张英东继续履行支付购房款的义务。 李兆民辩称，一、1.张英东主张房屋买卖合同已经解除，无事实依据，解除房屋买卖合同是张英东的单方意愿，李兆民自始至终都未同意。一审认定李兆民履行了房屋移交义务正确。李兆民还保留了2020年1月18日的通话录音为证。张英东已经占有使用涉案楼房二、三层多年且拒不交房租，李兆民于2020年3月17日上午移交一层房屋给张英东，有短信为证。2.一审判决按照月息千分之十五计算利息正确。张英东未按合同约定履行义务已经构成违约，合同第四条约定：“如乙方违约，即按所欠余额月息千分之十五计算利息。”李兆民在一审诉讼请求中已经明确要求张英东按月息千分之十五支付利息至房款付清日。3.按照合同约定张英东应于2019年10月15日支付10万元，于2019年12月31日前支付20万元。以上两笔款项到期后李兆民多次催要，张英东拒不付款后又提出解除合同不再购买，此时张英东早已违约，并不存在其所说的符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”一审适用法律并无错误。二、针对一审判决提出如下请求：1.将一审判决第二项给付100万元购房款的时间改为判决生效后十日内支付；2.更改一审判决第三项的利息计算时间改为自2019年9月20日起计算至购房款付清之日止。理由：1.合同第三条虽然约定“其余于2021年8月底前付清”（即100万元房款），但是，合同第四条中约定，“乙方如超过两年仍然未付清应付款项或者违约，甲方有权提前收回全部本息或另行处置房产”。张英东己经构成违约，李兆民有权提前收回全部房款及利息。2.利息的计算时间：合同第三条中约定“利息从2019年9月20日起按月息千分之七点五计算”，合同第四条中约定“如乙方违约，即按所欠余额月息千分之十五计算利息”。一审判决按照月息千分之十五计算是正确的，但时间自2019年10月16日起计算全部购房款付清之日止有误，应按照约定的利息计算时间，改为自2019年9月20日起计算至购房款付清之日止。 李兆民向一审法院起诉请求：1.依法判令张英东支付购房款130万元及利息（利息按月息千分之十五计算至房款付清日）；2.诉讼费用由张英东负担。 一审法院认定事实：2015年2月，张英东租赁李兆民所有的位于莒县商业房用于开宾馆。后因李兆民多次找张英东索要租金，双方达成买卖该房屋的合意，并于2019年9月21日签订房屋买卖协议。该协议约定，出卖人（以下简称甲方）李兆民，买受人（以下简称乙方）张英东，经甲乙双方协商，就甲方拥有的坐落在商住房卖给乙方，有关买卖事宜达成如下协议：一、此房屋产权证号为莒房权证城区证字第××号，建筑面积218.66平方米。二、经双方协商，房产价格确定为130万元。三、乙方在签订协议后于10月15日交定金10万元，余款120万元因乙方不能全部支付，甲方同意延期支付，但应当向甲方支付利息，利息从2019年9月20日起按月息千分之七点五计算，每月支付一次，于次月20日前付清，余款定于2019年12月31日前付20万，其余于2021年8月底前付清，如乙方资金允许或者甲方确需资金可提前或分期支付。四、如乙方违约，即按所欠余额月息千分之十五计算利息。乙方如超过2年仍然未付清应付款项或者违约，甲方有权提前收回全部本息或另行处置房产，乙方所付利息作为违约金不再退还。五、协议签订并交付叁拾万元后，甲方将房产二、三层楼交给乙方管理使用，一层楼于2020年3月底前交给乙方管理使用。六、房款及利息付清后双方进行办理房地产过户手续，过户时所产生的一切费用由乙方承担。七、其他。八、本协议双方签字（盖章）后生效。李兆民及张英东均在该协议上签字。 协议签订后，张英东未按照买卖协议支付定金及购房款，李兆民于2020年3月上旬将涉案房产一楼腾空，于3月17日移交张英东使用，涉案房屋二楼及三楼自2015年2月至今一直由张英东管理使用。诉讼过程中，经一审法院释明，李兆民不同意解除合同，要求张英东继续履行该买卖合同。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 本案中，李兆民与张英东签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。涉案楼房的二楼、三楼一直由张英东使用，一楼在合同签订之后，李兆民已经按照合同约定于2020年3月中旬腾空并交付给张英东，也即李兆民已经按照合同约定履行了交付涉案房屋的合同义务，张英东亦应当按照合同约定履行支付购房款的义务。 根据协议约定,张英东应于2019年10月15日支付10万元，2019年12月31日前支付20万元,2021年8月底支付100万元，如张英东违约，应按所欠余额月息千分之十五计算利息，现因张英东未按照约定付款，已构成违约，对李兆民要求其按照月息千分之十五支付利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 综上，李兆民的诉讼请求成立，予以支持；张英东的辩解事由不成立，不予采纳。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:一、张英东于判决生效后十日内给付李兆民购房款30万元；二、张英东于2021年8月31日前给付李兆民购房款100万元；三、张英东应给付李兆民利息（利息以130万元为基数，按照月息千分之十五计算，自2019年10月16日起计算至购房款付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，减半8250元，由张英东负担。 二审中，李兆民提交短信截屏照片一张，用以证明其于2020年3月17日将涉案房屋的一楼交付张英东。经质证，张英东要求李兆民提供全部的聊天记录，其认为，在交付沿街楼之前其已通知李兆民不再购买涉案房屋，该证据不能证明李兆民交付一楼给张英东使用，交付楼房是比较谨慎的行为，不能通过一个短信交付，应该交付该楼房的钥匙和水电费使用交接情况。对此，李兆民认为短信只是进一步证明双方已经交接；至于水电费，上一个承租人已经全部结清，并停止使用，不存在交接，房子是空的，没有物品需要交接，换一个承租人，承租人就自己换一把锁，也没有必要交接钥匙。 本院对一审认定的其他事实予以确认。 本院认为，李兆民与张英东在平等自愿的基础上签订涉案《房屋买卖协议》，该协议不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。上述协议签订前，张英东已长期租赁涉案房屋二、三层并拖欠李兆民租金，在李兆民向其索要租金并要求其退还租赁房屋的情况下，其又提出购买涉案房屋的意向。张英东作为完全民事行为能力人，必定系以审慎的态度租赁或购买涉案房屋，亦应当明知本人的出资能力并提前了解所需贷款事宜、规划付款进程，但其在签订上述协议后，又以资金困难无法贷款支付购房款为由要求解除合同，其上述行为均与诚实守信的社会主义核心价值观相悖。鉴于李兆民已将涉案房屋交予张英东并要求张英东支付购房款继续履行合同，一审判令张英东支付购房款并无不当。李兆民一审诉讼请求系按月息千分之十五计算利息，在张英东违约的情况下，一审判令其按照月息千分之十五计付利息并无不当。 李兆民未就本案提起上诉，其二审关于改判付款时间和利息起算时间的请求，本院不予审查处理。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16500元，由上诉人张英东负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉玉 审判员  宋海红 审判员  刘 芳 二〇二〇年八月三日 法官助理汤阳 书记员杨晓昀