贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初5431号 原告：戚光凡，男，1982年9月17日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：赵勇，贵州他山律师事务所律师。 原告：邹进飞，女，1983年5月5日出生，仡佬族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。 委托诉讼代理人：赵勇，贵州他山律师事务所律师。 被告：温体刚，男，1975年3月20日出生，汉族，住贵州省赤水市。 被告：遵义温家装饰有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区新蒲村日月星城城市综合体6号塔楼写字楼6-6号。统一社会信用代码：91520390MA6H5B895Q。 法定代表人：温体刚。 原告戚光凡、邹进飞与被告温体刚、遵义温家装饰有限公司（以下简称温家装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戚光凡、邹进飞的共同委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼。被告温体刚、温家装饰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戚光凡、邹进飞向本院提出诉讼请求：1、解除原告戚光凡与被告温体刚于2018年7月15日签订的《房屋租赁合同》；2、被告温体刚支付所欠房屋租金及逾期支付损失合计128701.04元（所欠房屋租金暂计至2020年5月14日，金额为123751元；逾期支付损失以所欠房屋租金为基数，从2019年9月14日起至实际付清之日止，按年利率6%计算；暂以123751元为基数，计至2020年5月14日止，逾期支付损失为4950.04元）；3、被告温体刚赔偿原告2个月房屋免租期损失42750元；4、被告温体刚赔偿原告6个月房屋空置期损失128250元；5、二被告立即腾退所租房屋；6、被告温体刚按每月21375元的租金标准，从判决合同解除之日至二被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费（暂按1个月计算，房屋占用费为21375元）；（以上2、3、4、6项合计321076.04元）7、被告温家装饰公司对上述金钱给付债务承担连带清偿责任；8．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：一、房屋租赁合同签订情况。2018年7月15日，原告戚光凡与被告温体刚通过房屋中介公司居间介绍，签订了《房屋租赁合同》，约定原告戚光凡将其所有的位于遵义市新蒲新区的6间办公房（1号、2号、3号、4号、12号和13号，面积合为610.7平方米）出租给被告温体刚使用。双方在合同中约定了如下主要内容：1、租赁期限为5年，即从2018年7月15日至2023年7月15日止；2、前3年租金为每月21375元，第4年租金每月23512元，第5年租金为每月25863元；3、前2年租金，每半年支付1次，剩余3年租金每1年支付1次；4、若承租方不能在当年租金到期前30日交付下一期租金，则出租方有权提前收回房屋。此外，双方还口头约定，出租方给予承租方3个月免租期。二、房屋租赁合同履行情况。合同签订当日，原告戚光凡将上述房屋交付给了被告温体刚。此后，2018年7月31日，被告温体刚成立了自然人独资公司，即被告温家装饰公司。该公司注册登记住所就是涉案房屋，并实际以涉案房屋为经营场所，成为涉案房屋的实际使用人。被告温体刚接收房屋后，未按期足额支付租金。至2019年11月22日，只支付了282374元租金。此后便以无力支付为由一直拖欠，经原告戚光凡多次催收未果。截至2020年5月14日，被告方拖欠近6个月租金达123751元。三、被告方严重违约，依法应承担相应的违约责任。（一）被告方应支付尚欠租金具体情况：按合同约定，2019年9月15日前，被告方应支付2019年10月15日至2020年4月14日半年期间的租金128250元，累计应付2018年10月15日至2020年4月14日期间租金为384750元。故如暂计至2020年5月14日，被告方尚欠租金123751元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，被告方依法应支付尚欠的租金123751元。（二）被告方严重违约，依法应赔偿2个月房屋免租期损失42750元。原告给予3个月免租期是以合同约定租赁期间5年为条件。现被告方实际承租期限远不足5年，依法无权享有3个月免租期的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，结合被告方实际承租期限与约定5年期限之比，原告方有权酌情要求被告方赔偿2个月免租期损失42750元。（三）被告方严重违约，依法应赔偿6个月房屋空置期损失128250元。由于被告方违约，导致原告方要求解除合同，必将造成原告方房屋在再次出租前，存在相应的空置期间。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，结合房屋再次出租需要一定期限的实际情况，原告方有权酌情要求被告方赔偿6个月房屋闲置期损失128250元。（四）被告方在合同解除后到实际腾退房屋之日，依法应支付房屋占用费用。综上，截至2020年5月14日，被告方拖欠租金近6个月租金达123751元，已构成严重违约。现提起诉讼，请依法判决如诉请。 被告温体刚、温家装饰公司未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 经本院审理认定事实如下：原告戚光凡、邹进飞系坐落于贵州省遵义市红花岗区塔楼写字楼6-1号、6-2号、6-3号、6-4号、6-12号、6-13号等房屋的业主。2018年7月15日，出租方（甲方）戚光凡与乙方温体刚签订了《房屋租赁合同》，该合同载明：“第一条：出租方出租坐落于贵州省遵义市红花岗区塔楼写字楼6楼（房号：1号、2号、3号、4号、12号、13号），面积610.7平方米出租给乙方使用。第二条：乙方负责该房的所有水电费、物管费、租赁税等一切费用，乙方应按时交纳，否则甲方有权提前收回房屋，乙方同时要付清所欠费用，并向甲方支付违约金壹万元整。第三条租赁期限为五年，出租方子2018年7月15日起将出租房屋交付承租方使用，至2023年7月15日截止，合同到期后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。第四条：租金前三年为每平方米35元，每月租金21375元，第四年租金为每平方米38.5元、每月租金23512元，第五年租金为每平方米42.35元、每月租金25863元。第五条：乙方在租赁期内支付租金交纳方式：前两年租金付款方式：半年付，剩余三年租金付款方式半年付。若乙方不能在当年租金到期前30日交付下一期租金，甲方有权提前收回房屋，并不负担任何费用，造成的一切损失由乙方自行负担。第六条：在租赁期间因乙方责任使房屋造成损坏或损失，须由乙方进行赔偿，在租赁期间内，乙方应遵守国家法律，不得在房屋内从事与法律相违的任何事情，在该租赁房屋内发生的一切事故，由承租方（乙方）承担，与出租方（甲方）无关。第七条：租赁期间，若遇不可抗的力自然灾害双方协商解决，协商不成的，向遵义市汇川区人民法院起诉。第八条：违约责任：出租方与承租方如有违反本合同约定，造成的损失由违反约定方承担。第八条：乙方交给甲方5000元（伍仟元整）押金；第九条：各方在租赁期间不得修改以上内容。第十条：本合同正本一式两份，出租方、承租方、经纪方各执一份。第十一条：租赁方在不续租的情况下，需要退出出租房，在此不得破坏以装修的地板、顶板、墙体、电源等。附1、在租赁期内，如承租方需要转型，需要提前与出租方联系，并且需要得到出租方许可方可转租。2、五年后乙方要续租该物业，在同等条件下，甲方应优先乙方续租”。合同签订后，原告依约将租赁房屋交给被告温体刚使用。2018年7月31日，温体刚作为发起人，注册成立了温家装饰公司，类型：有限责任公司（自然人独资），法定代表人温体刚，住所地为遵义市新蒲新区新蒲村日月星城城市综合体6号塔楼写字楼也就是案涉租赁房屋。被告温体刚成立公司后，即以该租赁房屋为经营场所；被告温家装饰公司于2019年12月12日缴纳案涉租赁房屋的物业服务费。 另查明：被告温体刚于2020年6月4日收到本院向其微信送达的民事诉状等法律文书及开庭传票。 庭审中，两原告自认给予被告温体刚三个月免租期，并自认2019年11月22日前共计收到被告温体刚282,374元。 以上事实，有当事人陈述，不动产权登记证明（复印件）6份、《房屋租赁合同》原件1份、企业信用信息公示报告（打印件）1份、房屋现状照片1张、物业服务费发票（复印件）1张等证据在卷佐证，并本院审核，足以认定。 本院认为，合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照合同约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。戚光凡与温体刚签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。虽然该租赁合同系温体刚与戚光凡签订，但在实际履行过程中，邹进飞和戚光凡一起形成出租方主体，而温体刚及其个人独资设立的温家装饰公司一起形成承租方主体，由此而言，本案《房屋租赁合同》的效力应分别及于邹进飞与温家装饰公司。故本案房屋租赁合同纠纷的适格当事人为：戚光凡、邹进飞是适格的原告主体；温体刚、温家装饰公司是适格的被告主体，并对本案《房屋租赁合同》的义务承担连带责任。由《房屋租赁合同》可知，两被告应按时向两原告支付租金。2018年10月15日起至2020年4月14日止，两被告共计应支付两原告租金384,750元（已扣除免租期3个月），但由两原告自认收到两被告款项282,374元等可知，两被告已拖欠两原告租金102,376元，故两原告有权解除《房屋租赁合同》，故本院对两原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请予以支持；由于被告温体刚系2020年6月4日收到本院微信送达的民事诉状，故本院确认《房屋租赁合同》系于2020年6月4日解除。《房屋租赁合同》解除，两被告应支付两原告租金并将所承租的房屋腾退，故对两原告诉求被告支付租金及腾退所租房屋的诉求均予以支持。经核算，两被告共计应支付两原告租金138,001.00元［19个月20天的租金420,375.00元（21,375元/月×19月+21,375元/月÷30天×20天）-两原告自认款项282,374元］。由两原告的第二项诉求可知，两原告未收到两被告租金至少会产生所谓逾期支付损失，而所谓逾期支付损失按资金占用费年利率6%计算也比较合理，但应以《房屋租赁合同》中约定的违约金10,000元为限。经核算两原告自认两被告支付的款项仅足以支付2018年10月15日至2019年10月14日期间的租金，故对两原告诉求从2019年10月14日起算逾期租金损失的计算方式予以确认，截止于2020年6月3日前的逾期租金损失为4,931.46元［截止于2019年9月13日欠付的租金为102,376元计算6个月为3,071.28元（102,376元×6%÷2）+截止于2020年3月13日欠付的租金为138,001元计算至2020年6月3日止为1,860.18元（138,001元×6%÷365天×82天）］，而从2020年6月4日起至付清租金之日止的损失费用则按年利率6%计算支付。两原告给予被告温体刚三个月的免租期虽未在《房屋租赁合同》中写明，但两原告自认给予两被告三个月的免租期，应对两原告具有约束力，现其要求二被告赔偿免租期损失（含2个月）的诉讼请求，违背了诚实信用原则，故对两原告的该诉讼请求，本院不予支持。两被告将房屋腾退交付两原告，两原告将该房屋再行出租必然会产生空置期，故两原告主张另行招租空置期损失的诉求，本院予以支持。但由两原告主张6个月房屋空置期损失并不合理，且本院认为两原告从起诉之日就应做好另行招租的准备，故本院酌定支持1个月的空置期损失费，即21,375元。从《房屋租赁合同》解除之日（2020年6月4日）起至实际腾退之日止的期间，应属于两被告实际占用费租赁房屋期间，两原告诉求参照月租金标准21,375元计算该期间的房屋占用费，具有事实依据，本院予以支持。两被告经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，由此产生的不利后果，由两被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告戚光凡与被告温体刚于2018年7月15日签订的《房屋租赁合同》（解除时间为2020年6月4日）； 二、被告温体刚、遵义温家装饰有限公司立即腾退位于贵州省遵义市红花岗区塔楼写字楼6-1号、6-2号、6-3号、6-4号、6-12号、6-13号等6个租赁房屋； 三、被告温体刚、遵义温家装饰有限公司立即连带支付原告戚光凡、邹进飞房屋租金138,001.00元及逾期支付损失（截至于2020年6月3日的损失为4,931.46元，从2020年6月4日起的损失则以尚欠的租金138,001.00元为基数按年利率6%计算支付至付清之日止，但总的损失费用以10,000元为限）； 四、被告温体刚、遵义温家装饰有限公司连带支付原告戚光凡、邹进飞租赁房屋占用费，从2020年6月4日起按每月21,375元的租金标准计算支付至租赁房屋腾退之日止； 五、被告温体刚、遵义温家装饰有限公司立即连带支付原告戚光凡、邹进飞房屋空置期损失21,375元； 六、驳回原告戚光凡、邹进飞的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取3,060.00元，由原告戚光凡、邹进飞负担1,260元，被告温体刚、遵义温家装饰有限公司负担1,800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员  游 红 二〇二〇年八月十日 法官助理  张兴成 书 记 员  田 静