江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1390号上诉人（原审被告）：徐赛莲，女，1976年11月5日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县，现住鄱阳县。被上诉人（原审原告）：鄱阳县曼禾物业管理有限公司，住所地：江西省鄱阳县鄱阳镇人民北路57号，统一社会信用代码：91361128MA38DT2Y0R。法定代表人：丁雨凤，公司执行董事。委托诉讼代理人：丁晓风，女，系该公司员工。上诉人徐赛莲因与被上诉人鄱阳县曼禾物业管理有限公司（以下简称曼禾物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2020）赣1128民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐赛莲上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、将本案发回重审或依法改判，判决被上诉人减收上诉人的物业服务费，减收幅度为50%。事实和理由：物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判決没有全面认定物业服务瑕疵的内容。1、被上诉人未履行安保义务。实际上物业门岗未尽职、安保设备、监控设施不完善不运行，致使上诉人财产在公共区域内损坏损失。导致经常有犯罪分子溜入小区进行偷盗，入住以来已有多家业主电动车电瓶被盗，甚至被入户盗窃。小区内外来人员随意出入；2、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。小区内楼层消防箱里的灭火器，部分灭火器已失效；部分楼栋灭火器材缺失半年之久，仍未补充；消防栓水压不足。消防通道停放车辆，物业未对其进行管理，致使上诉人财产受到损害；3、被上诉人违反法律规定，三番五次以断水、断电来逼迫上诉人缴收物业费，已构成违法；4、根据上饶市关于物业管理的相关规定，被上诉人不得擅自增加收费项目、提高收费标准或者重复收费。而上诉人在2019年3月份期间向上诉人额外收取停车费用，如不缴纳就限制车辆出行，逼迫上诉人不得不缴费；5、2020疫情期间物业无一人在岗，县城解封后工作第一天第一件事即收取物业费，对于未交物业费的，其直接做停水停电处理，未曾对小区进行防疫管理及消毒工作，对疫情不闻不问不管不理；6、物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。因此，在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效。也就是说，第一个交费期没有交付，诉讼时效就从第一个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算；同样，第二个交费期没有交付，诉讼时效就从第二个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算，以此类推来适用诉讼时效；7、一审审判程序存在瑕疵，具体体现在审查证据不全面和勘查现场不全面两个方面。综上所述，本案中被上诉人作为物业公司，其服务存在严重瑕疵，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能刹住物业服务界的不正之风。上诉人认为，一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度判决过低。在审查证据、认定事实、审判程序上均存在错误，二审法院应当支持上诉人的请求，依法改判或发回重审。曼禾物业答辩称，物业费的收费标准系由政府统一规定，并非物业公司自行规定的。曼禾物业向一审法院起诉请求：1、判决徐赛莲支付所欠物业服务费2,328元；2、判决徐赛莲支付滞纳金5,098元；3、本案诉讼费用由徐赛莲承担。一审法院认定事实：徐赛莲系鄱阳县鸿泰湖城小区的A区1幢一单元503号房（建筑面积为80.74平方米）的业主，曼禾物业于2019年3月6日与鸿泰湖城小区开发商江西鄱阳荣林达房地产开发有限公司鸿泰湖城分公司签订了前期物业服务同，约定由曼禾物业为该小区提供物业服务。前期物业服务合同自签订之日起生效，高层住宅物业费按每平方米1.2元每月计算，由徐赛莲按年度预付的方式向业主预先收取。业主逾期缴纳物业服务费，曼禾物业可从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。合同签订后，曼禾物业为徐赛莲居住的小区提供了基本的物业管理服务。现徐赛莲拒不支付自2019年3月6日至2021年3月5日的物业服务费2,328元，曼禾物业经催讨未果，遂诉至一审法院，提出前述诉请。另查明，曼禾物业在提供物业服务的过程中，存在绿化带管理不善，消防设施不齐全，疏散通道、安全出口被占道，单元通道被电动车占道，机动车乱停乱放，居民从室内自拉电线充电，保安未对外来人员和车辆进行登记管理等问题；上述事实，有双方的当庭陈述及预售《商品房买卖合同》备案申请表、《前期物业服务合同》、物业费用催收函、照片等证据予以证实，足以认定。一审法院认为，根据国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定，开发建设单位在业主委员会成立之前，或业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，有权委托物业管理企业实行物业管理。曼禾物业与建设单位签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，其对业主及物业公司均有约束力。合同签订后，曼禾物业依约提供了物业服务，但徐赛莲未按约定期限支付物业费，应承担相应的民事责任，故曼禾物业要求徐赛莲按合同约定支付2019年3月6日至2021年3月5日期间的物业服务费的诉讼请求，一审法院应予支持。但曼禾物业在提供物业服务过程中未完全履行合同义务，物业服务存在瑕疵，故对徐赛莲应交纳的物业服务费依法减收，具体金额，一审法院按协议约定价款的90%予以酌情调整，确定为2,093元（2,325元×90%）。关于滞纳金，其性质属于违约金，因曼禾物业提供的物业服务存在瑕疵，徐赛莲非故意拒交物业费，故对曼禾物业要求徐赛莲支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告徐赛莲于本判决生效之日起10日内支付原告鄱阳县曼禾物业管理有限公司物业服务费2,093元；二、驳回原告鄱阳县曼禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐赛莲负担。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据一、二审查明的事实，被上诉人曼禾物业为鸿泰湖城小区提供了物业服务，上诉人徐赛莲为鸿泰湖城小区的业主之一。鉴于上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业服务合同关系，在被上诉人提供物业服务后，上诉人理应交纳物业费。至于物业费的支付标准，因被上诉人之前提供的物业服务确有瑕疵，原审法院考虑到小区物业管理服务确实存在需要改进的地方，故对上诉人应交纳的物业费予以酌减，酌定按照约定标准的百分之九十计算。本院认为原审根据本案的具体情况，酌情认定物业费的减免比例并无不当，依法应予维持。上诉人徐赛莲提出物业费应酌减50%没有充分的事实依据，本院对其上诉主张不予支持。另，被上诉人作为物业公司应规范自己的行为，虚心听取各业主的意见，对在物业服务中存在的问题应及时改进，提高物业服务水平，尽量避免产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。上诉人等业主也可以要求被上诉人对管理不足的地方限期整改，提高服务质量和水平。业主也应依法成立业主委员会，如认为物业服务企业提供的物业服务长期存在质量不高和管理不足的问题，也可以通过选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。综上所述，上诉人徐赛莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐赛莲负担。本判决为终审判决。审判长 韩 扬审判员 杜依霖审判员 李少琴二〇二〇年八月二十七日书记员 刘雅琦