山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8894号 上诉人（原审原告）：吴xx，男。 委托诉讼代理人：翟超，山东双华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛裕龙润邦置业有限公司，住所地平度市凤台街道办事处。 法定代表人：毛方国，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韩冰，山东乾恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。 上诉人吴xx因与被上诉人青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙润邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初10835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴xx上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，判令裕龙润邦公司支付吴xx办理房产证逾期违约金25292.8元。2、一、二审的诉讼费用均由裕龙润邦公司承担。其上诉的主要理由是：首先，《商品房预售合同》十四条所列“房地产权属登记证明”属于约定不明，房地产开发相关法律法规中并无《房地产权属登记证明》这一法律文书或文件，因民法规范属于任意性规范，在当事人之间就办理房产证这一事项没有约定或者约定不明的情形下，应当优先适用《商品房买卖合同解释》第十八条的规定，来判定裕龙润邦公司是否构成违约。其次，该条款虽然约定不明，但是依据相关法律法规，开发商为业主完成房产证办理的前提条件是：该应当自己先完成初始登记并取得权利证书，根据该合同条款的表述应当理解为：“开发商取得了房地产权初始登记权利证书后120内，签署《房屋交接书》”结合本案实际，裕龙润邦公司提交的日期为2019年9月3号的所谓《房地产权属登记证明》复印件来证明办理房产证并未逾期，该观点明显错误，1、该提交的材料并未载明系房地产权属登记证明等文字标识，因此该证据与本争议没有关联，2、依据《商品房销售管理办法》第三十四条之规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。由此可见，法律规定裕龙润邦公司应当在向吴xx完成交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门并协助吴xx办理房产证，也就是说，裕龙润邦公司法定完成初始登记的最长时间为房屋交付使用后60日，而裕龙润邦公司提供的证据证明初始登记时间却是2019年9月3日，该日期远远长于法律规定的60日，因此，我方结合裕龙润邦公司故意迟延开具发票的违约行为，主张自接房之日起90日以后的逾期办理房产证损失，既有法律依据，又有事实依据，人民法院应当予以支持。 被上诉人裕龙润邦公司答辩称：一、《谅解备忘录》变更了《青岛市商品房预售合同》关于逾期交付违约金的约定，裕龙润邦公司已按照《谅解备忘录》向吴xx支付了逾期交房违约金，不应再支付其他逾期交房违约金。二、吴xx于2020年3月20日领取了全部办理房产证所需手续，且《青岛市商品房预售合同》第十四条为青岛市工商局和青岛市建委制定的内容，该约定明确具体。裕龙润邦公司已在合同约定期限内履行了协助吴xx办理房产证的义务，并无违约行为，吴xx也没有证据证明其损失金额，裕龙润邦公司不应向吴xx支付逾期办证违约金。三、与吴xx相同情况的一批案件还有十一件，当事人均未上诉，已经生效。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。 吴xx向一审法院起诉请求：1、依法判令裕龙润邦公司支付吴xx延期交房违约金1元，房产证逾期违约金25292.8元，合计25293.8元；2、依法判令裕龙润邦公司履行合同义务，为吴xx办理所有权移转手续；3、本案的诉讼费、保全费等费用由裕龙润邦公司承担。 一审法院认定事实：一、2017年9月2日，吴xx与裕龙润邦公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定吴xx支付701989元购买裕龙润邦公司位于平度市户的房屋。合同第十四条约定，在裕龙润邦公司（甲方）取得了房地产权属登记证明后120日内，由裕龙润邦公司、吴xx（乙方）双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。吴xx、裕龙润邦公司双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向平度市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。 同日，吴xx、裕龙润邦公司签订《补充条款》。其中，第十条第一款约定，裕龙润邦公司迟于主合同第十一条约定的交房期限向乙方交付房屋的，如果逾期在180日内，则不视为裕龙润邦公司违约，裕龙润邦公司无需向吴xx支付违约金，且吴xx应当无条件接房；如逾期超过180日，按照主合同第十二条约定执行。 《补充条款》第十二条第二款约定，该房屋的房屋产权证由吴xx自行办理，裕龙润邦公司给予协助义务限于出具发票、在相关登记申请书盖章等。但是裕龙润邦公司的协助义务以吴xx交清全部产权登记所需资料并无任何欠款（包括但不限于首付款、银行按揭贷款、代收费、税费、应收违约金和损失赔偿等）为前提，否则裕龙润邦公司有权不予协助吴xx办理产权登记，一切后果由吴xx自行承担。 二、吴xx、裕龙润邦公司签订《谅解备忘录》，约定裕龙润邦公司以吴xx已支付的购房款为基数，按照日万分之一的标准向吴xx支付自2019年1月1日至交付房屋之日期间的违约金。裕龙润邦公司向吴xx实际交付房屋的时间为2019年1月30日。裕龙润邦公司已支付吴xx自2019年1月1日至2019年1月30日逾期交房违约金。 三、经裕龙润邦公司申请，一审法院调取房地产权登记证明显示裕龙润邦公司于2019年9月3日取得涉案房屋房地产权属登记证明。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、裕龙润邦公司应否支付吴xx逾期交房违约金；二、裕龙润邦公司应否为吴xx办理所有权移转手续并给付吴xx逾期办理房产证违约金。 关于争议焦点一，吴xx与裕龙润邦公司签订《青岛市商品房预售合同》和《谅解备忘录》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照二份合意履行。《青岛市商品房预售合同》约定，裕龙润邦公司应于2018年6月30日交付房屋，若逾期交房应按吴xx已支付房价款的日万分之一支付违约金。此后，吴xx与裕龙润邦公司又本着互谅互让的原则协商一致，签订《谅解备忘录》，约定自2019年1月1日至裕龙润邦公司交付房屋的违约金，以吴xx已经支付的购房款为基数，按照日万分之一的标准，按月支付。裕龙润邦公司裕龙润邦公司依《谅解备忘录》履行了交付2019年1月1日至实际交房期间的违约金，并且，吴xx已接收。一审法院认为，吴xx、裕龙润邦公司已通过《谅解备忘录》变更了《青岛市商品房预售合同》中关于逾期交房违约金的约定，并已履行完毕，且在履行过程中双方均未提出异议。故，对于吴xx主张裕龙润邦公司支付1元逾期交房违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于争议焦点二，通常情况下，开发商只要在法定或约定期限内向行政主管部门提交了相关证明文件及资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务已履行完毕。此后买受人可自行申办产权证书，期间亦可要求开发商提供有关材料。开发商的办证义务分为办理大产权证与小产权证两种。“大产权证”是项目整体的初始登记产权，由开发商取得；而“小产权证”是转移登记到购买房者名下的单独房屋产权。办理小产权应当由开发商与购房者合作办理，不是开发商的单方义务。如购房者未及时履行配合义务，则不符合商品房买卖司法解释中的归责要件：“出卖人原因导致的”。综上，吴xx、裕龙润邦公司在办理房屋权属证书各自负有义务，均为办理房屋权属证书的主体。吴xx、裕龙润邦公司签订《青岛市商品房预售合同》约定，在裕龙润邦公司取得了房地产权属登记证明后120日内，双方签署办理房屋过户手续的必备文件之一《房屋交接书》。该约定为附条件生效条款，生效要件为裕龙润邦公司取得涉案房屋的房地产权属登记证明，而双方又未对裕龙润邦公司应于何时取得房地产权属登记证明作出明确约定。裕龙润邦公司于2019年9月3日取得涉案房屋的房地产权属登记证明，在此之前涉案房屋尚不具备双方合同约定的办理房产证的条件。而吴xx于2019年12月4日提起诉讼时，裕龙润邦公司为吴xx办理房产证提供协助义务尚在合同约定履行期限内。故裕龙润邦公司不存在逾期办理房产证的违约情形，吴xx主张裕龙润邦公司支付逾期办理房产证违约金，并为其办理所有权转移手续，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回吴xx对青岛裕龙润邦置业有限公司的诉讼请求。案件受理费442元，减半收取221元，由吴xx负担。 经审理查明，2020年3月20日，吴xx与裕龙润邦公司签订涉案商品房预售合同第十四条约定的《房屋交接书》。 本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案的诉争焦点为裕龙润邦公司是否应当向吴xx支付逾期办证违约金。对此本院认为，《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。在本案中，尽管吴xx作为涉案房屋买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，但裕龙润邦公司与吴xx签订的商品房预售合同第十四条约定“在甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署房屋交接书之日起90日内，由双方依法向平度市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。该约定尽管无具体的办理产权证日期，但对办理产权证约定了具体的前置条件，即裕龙润邦公司取得房地产权属登记证明，该约定应视为双方对于涉案房屋办证期限的特殊约定，该约定系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效。裕龙润邦公司取得涉案房地产权属登记证明的时间为2019年9月3日，截至本案起诉前双方未签订合同约定的《房屋交接书》，并未超过合同约定的办理房地产权证的时间。原审据此驳回吴xx要求裕龙润邦公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，并无不当。 综上，上诉人吴xx的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费432元，由吴xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 孙向东 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员吴苗苗