广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初367号原告（反诉被告）：广州佰纳隆置业有限公司，住所地广州市海珠区叠景中路84号1401房。法定代表人：陈少杉，执行董事兼总经理。委托代理人：刘亿，广东桥领律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭涛，男，1965年10月1日出生，汉族，住湖北省天门市，被告：彭睿，男，1988年4月16日出生，汉族，住湖北省天门市，被告共同委托代理人：黄傲雪，广东广颂律师事务所律师。原告广州佰纳隆置业有限公司诉被告彭涛、彭睿租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理刘亿，被告的共同委托代理人黄傲雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉和反诉答辩称：原告与被告于2017年12月31日签订《租赁合同》，由被告承租原告位于广州市海珠区南洲街南洲路97号之5B1办公楼、仓库一二三层，建筑面积约4880平方米，作为经营办公楼、仓库，租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月30日止，共60个月，租金从2018年1月15日起开始计算，第二年度开始租金递增5%，以此类推，第1年度月租金为133000元，第2年度的月租金为139650元。被告用水、电费每月按实际使用数和村社规定损耗，每月每表损耗加10度，统一标准收取（水6元、电费单价1.6元），由原告每月第1日派员上门抄表登记收取。另双方约定，合同期未满，被告如擅自退出经营，作违约处理，被告所添置的附着物不得拆除，并且所交的一切费用和款项概不退回。如遇不可抗力或因国家政策征收或市场管理方对项目整体规划进行调整，执行政府“三旧”、“城中村”等改造政策以及政府部门批准规划开发新的项目，致合同不能履行，双方在结清各项费用后合同自行解除，双方互不追究责任。2019年5月8日，已拖欠2019年4月租金长达一个月的被告见2019年5月6日南洲街道办事处针对辖区发布的做好违法建设治理工作和加快推进城中村改造的催告后，立刻将该催告作为其拒绝支付2019年4月和5月租金的借口，且在持续占用租赁场地的情况下拒绝支付任何费用。自2019年5月被告对南洲街道“城中村改造”可能影响其正常经营向原告表达顾虑时起，原告负责人便积极与被告沟通，建议双方可以协商解除2017年12月31日签订《租赁合同》，但被告既不同意解除合同，又持续占用租赁场地却拒绝按照合同约定交纳租金和水电费。无奈，2019年7月9日原告委托广东桥领律师事务所通过EMS邮政特快专递向被告彭涛寄送《律师催告函》追索其拖欠的2019年4月至7月的租金以及水电费，同时由原告负责人于2019年7月10日当面送交被告彭涛妻子一份，被告于2019年7月11日委托广东广颂律师事务所回复一份《律师函》，声称租赁场地为违章建筑导致《租赁合同》无效，仍拒不支付2019年4月至7月的租金及拖欠的水电费。原告认为《租赁合同》合法有效，考虑到南洲街道“城中村改造”对被告经营造成的影响，原告严格按照双方《租赁合同》的约定，仅向被告追索其合同期内占有使用租赁场地期间应当交纳的租金和水电费，主动放弃依据合同约定追究被告的违约责任，甚至在计算被告应付租金时亦免除了2019年8月1日至8月11日的租金（被告于2019年8月12日交还钥匙）。综上，请求法院判令：1、两被告支付拖欠的2019年4月至2019年7月期间的租金558600元；2、两被告支付拖欠的2019年4月至2019年8月10日的电费26743元及水费4570元；3、本案诉讼费由两被告承担。本案是被告违约，故不同意退还租赁保证金266000元。被告彭涛答辩和反诉称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋为违章建筑，经过政府部门通知于2020年5月20日之前必须强制搬离，我于5月19日开始陆续搬离，并在5月19日租赁新的仓库，我在5月搬离后未再使用该场所。租赁物业是违建物业，租赁合同自始无效，不存在解除的前提，原告以双方未签订解除协议书要求我支付到签订解除协议书前的租金十分荒谬。且双方未签署解除协议书是因为原告要求我签署的解除协议书极度不平等。原告要求我签署的解除协议书内容主要为我因自身原因主动提出解除协议，因此我不能获得包括经济补偿、押金返还之类的赔偿。我在2017租赁物业以后，将租赁物业近5000平方米进行装修，投入了物资，雇佣了工作人员，被通知搬离时货物达50多万件，突然搬迁，损失极其惨重，原告未顾及我的惨重损失，一直胁迫我签署解除协议书，做法强势霸道。关于水电费，我从5月收到政府的拆除通知书后开始搬离，在5月20日至5月25日期间进行大部分可移动物件的拆除和搬离，但我在6月份发现租赁场地还未立即被拆除，有进行剩余物资的搬离，有使用几天的水电费，但费用比较低，可能未达到原告诉请的金额。后来我发现涉案物业可以自由进出，不清楚是否有其他人在使用，因此对水电费不确认。鉴于涉案《租赁合同》无效，我无需支付押金等费用，且《租赁合同》无法继续履行的原因并非在于我，我系因政府通知而不得不搬离，我已不存在使用行为，不应当被扣取押金。故反诉请求判令：1、原告返还押金即保证金266000元；2、原告承担本案诉讼费。被告彭睿辩称：我不是本案的适格被告，我并非租赁合同的签约主体，也不是所租赁物业经营场所的实际管理人、负责人，我只是彭涛的儿子，在父亲资金有困难或者需要周转时帮其交纳租金，但不代表我是租赁合同的实际履约方，我有其他的公司和生意，涉案租赁场所的生意并非我的经济生活来源。经审理查明：2017年12月31日，原告（出租方、甲方）与被告彭涛（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区南洲街南洲路97号之5B1办公楼、仓库一二三层，建筑面积约4880平方米出租给乙方作为经营办公楼、仓库，租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月30日止，租金从2018年1月15日起开始计算，第二年度开始租金递增5%，以此类推，其中2018年1月1日至2018年12月30日月租金为133000元，2019年1月1日至2019年12月30日月租金为139650元；乙方用水、电费每月按实际使用数和村社规定损耗，每月每表损耗加10度，统一标准收取（水6元、电费单价1.6元），由甲方每月第1日派员上门抄表登记收取，乙方负责人签字确认，乙方应在每月1日向甲方缴纳卫生费、水、电费等款项；本合同签订时，乙方向甲方交纳二个月场地仓库履约保证金266000元；合同终止及期满不能或不再续约时，租赁场地/仓库内属乙方所有的可移动物品由乙方自行处理，乙方新增添的一切固定设施、设备、装修等（包括但不限于招牌、日光灯、漏电开关、卷闸等）不得拆除、不得搬走，无偿归甲方使用，甲方不作补偿，如发现损坏及拆除，甲方有权在乙方保证金中扣除，不足部分，乙方负责赔偿；合同期未满，乙方如擅自退出经营，作违约处理，乙方所添置的附着物不得拆除（指租赁场地/仓库一切固定设备、设施及装修），并且所交的一切费用和款项概不退回；如遇不可抗力或因国家政策征收或市场管理方对项目整体规划进行调整，执行政府“三旧”、“城中村”等改造政策以及政府部门批准规划开发新的项目，致合同不能履行，双方在结清各项费用后合同自行解除，双方互不追究责任；遇市场管理方执行政府“城中村”、“三旧”等改造政策对市场改造、扩建、拆迁或市场认为有需要收回场地/仓库进行改造或调整时，甲方在接到上述通知后于十日内书面告知乙方，因上述行为非甲方可预见之，故甲方尽通知协助义务后，乙方须无条件配合并在规定时间内搬出并交还承租场地/仓库，逾期不搬出，将视为空置物业处理，甲方有权处置租赁场地/仓库内的货物，乙方所交的一切费用和款项概不退回，由此造成的一切经济损失和法律责任由乙方承担；等。原告于当日开具收据，确认收到被告彭涛承租涉案物业的押金266000元。原告主张两被告自2019年4月起拖欠租金以及水电费，提交了与两被告的微信聊天记录、收款收据及垫付水电费记录等为证。其中，通过微信发送的开具日期为2019年6月10日的收款收据记载电费19977元，水费3136元；开具日期为2019年8月10日的收款收据记载电费6766元，水费1434元。原告表示6月10日的收款收据对应的电费产生期间为5月1日至6月10日、水费产生期间为4月1日至6月10日；8月10日的收款收据对应的水电费产生期间为6月11日至8月10日。两被告对微信聊天记录的真实性无异议，确认租金支付到2019年3月，但对于原告发送的水电费收款收据，认为只是收到照片，并未确认金额，其在6、7月份已经完全或者陆续搬离了涉案物业，并未像正常租赁期间一样产生水电费；对于垫付记录的关联性不予确认。2019年7月9日，原告委托广东桥领律师事务所向被告彭涛发出《律师催告函》，追索2019年4月起的租金以及水电费。被告彭涛亦委托广东广颂律师事务所向原告发出《律师函》，主张《租赁合同》无效，要求原告返还保证金并分担其装修损失。被告彭涛提交南洲街道办事处2019年5月6日发出的《催告书》，内容为：“公安宿舍西南侧地块各业主：根据市、区的工作部署，为做好违法建设治理工作，2019年3、4月中旬，我街道已先后贴出《关于清理拆除违法建设的通告》和催告书，截至今日，仍有建筑未清空搬离。请各业主于2019年5月20日23时59分前清空搬离，逾期将强制停水停电，一切后果各业主自负。2019年5月21日开始拆除该工业区内建筑物。特此催告。”上述《催告书》照片由被告彭睿于2019年5月8日通过微信发送给原告。被告彭涛另提交《经营场地租赁合同》、转账记录、现场照片、《解除协议书》，以证明其于2019年5月19日已租赁新的场地，陆续搬离涉案物业，突然搬离致其损失巨大，原告要求其签订的解除协议书极不平等。《解除协议书》拟约定的内容包括甲方（原告）接受乙方（被告彭涛）提前解除《租赁合同》的请求，同意乙方用已交纳的二个月的履约保证金抵偿2019年4月和5月的租金，甲方同意免除乙方2019年6月的租金，乙方应将租赁房屋清空，除可移动的设施设备及货物外，所有固定或嵌入式装修或设施设备一律不得拆除，甲方对此不予补偿，等。原告对《经营场地租赁合同》、转账记录不予确认，认为与本案无关；对现场照片表示无法确定拍摄时间，无法看出证明内容；对于《解除协议书》真实性确认，认为其是以公平公正的方式进行协商。庭审中，双方当事人确认：1、被告已于2019年8月12日交回涉案物业的钥匙；2、涉案物业尚未拆除。另查明，原告提交支付宝转账记录，以证明涉案《租赁合同》由被告彭睿实际履行付款义务。被告彭睿表示被告彭涛是其父亲，其只是部分代付，并非全部。原告提交了原告与出租方陈庆城之间的《租赁合同》、陈庆城与出租方广州定邦物业管理有限公司之间的《厂房租赁合同》、广州定邦物业管理有限公司的中标信息、南洲街道办事处出具的《住所（经营场所）场地使用证明》，以证明其有转租权及租赁场地的合法性，但未能提供涉案物业已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据。本院认为：关于承租人的主体问题。涉案《租赁合同》由原告与被告彭涛签订，押金收据、律师催告函及解除《租赁合同》协议书也均载明承租人为被告彭涛，故本院认定租赁关系存在与原告与被告彭涛之间。被告彭睿并非《租赁合同》的相对人，原告基于被告彭睿的部分代付款行为要求被告彭睿共同承担承租人责任，依据不足，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告未能提供涉案房屋已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据，因此涉案《租赁合同》应被认定为无效合同。在诉讼中，因原告主张的民事行为效力与本案根据案件事实作出的认定不一致，经本院释明，原告坚持原来的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。被告彭涛使用了涉案物业，应当支付占有使用期间的占有使用费及实际产生的水电费。鉴于涉案物业被催告拆除，影响了被告彭涛对涉案物业的正常使用，被告彭涛表示其6、7月份已陆续搬离，与该期间水电费减少能相互印证，本院予以采信。综合本案情况，本院认定被告彭涛应按租金标准支付4、5月份的占有使用费，及按租金标准的50%支付6、7月份的占有使用费，合计418950元（139650元/月×2月+139650元/月×50%×2月）。原告放弃对2019年8月1日至8月11日的房屋占有使用费的主张，是其对自身权利的处分。原告按照交易习惯通过微信向被告彭涛发送了尚欠的2019年4月至8月10日的水电费金额，被告彭涛当时并无提出异议，本院予以确认，故被告彭涛应支付电费26743元（19977元+6766元）、水费4570元（3136元+1434元）。鉴于涉案《租赁合同》无效，原告因该合同而取得的保证金应予以返还，被告彭涛反诉要求原告返还保证金266000元，有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告彭涛在本判决生效之日起十日内支付房屋占有使用费418950元、电费26743元、水费4570元给原告广州佰纳隆置业有限公司；二、原告广州佰纳隆置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还保证金266000元给被告彭涛；三、驳回原告广州佰纳隆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9699元，由原告广州佰纳隆置业有限公司负担2296元，被告彭涛负担7403元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告彭涛在履行本判决时将其应承担的本诉受理费直接支付给原告。本案反诉受理费2645元，由原告广州佰纳隆置业有限公司负担。上述受理费已经由被告彭涛预交，被告彭涛同意由原告在履行本判决时将其应承担的反诉受理费直接支付给被告彭涛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二〇年八月七日书记员  陈慧云幸妙倩