北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7926号上诉人（原审被告）：陈智永，男，1979年5月2日出生，汉族，安徽省宿州市萧县人，住北京市顺义区。委托诉讼代理人:李爽,泰和泰(北京)律师事务所律师。委托诉讼代理人:李静,泰和泰(北京)律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：北京顺旅酒店管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇鲜花港南路9号。法定代表人：刘跃，经理职务。委托诉讼代理人：单伟鸣，北京允宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志鹏，北京允宏律师事务所律师。上诉人陈智永因与被上诉人北京顺旅酒店管理有限公司（以下简称顺旅酒店）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2863号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制，公开开庭对本案进行了审理。上诉人陈智永之委托诉讼代理人李爽及李静、被上诉人顺旅酒店之委托诉讼代理人单伟鸣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈智永上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顺旅酒店的一审全部诉讼请求或将本案发回重审，顺旅酒店承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:一、一审判决事实认定不清,对顺旅酒店开发的“未堂小镇项目”是否履行规划立项手续并获得合法经营资格的相关事实未予查明,即确认租赁合同(含相关补充协议)合法有效缺乏事实依据。二、一审判决适用法律错误,租赁合同约定的用途违反了《水污染防治法》第六十六条强制性规定,应当依据《合同法》认定无效。顺旅酒店辩称，同意一审判决，不同意陈智永的上诉请求和理由。顺旅酒店向一审法院起诉：1.依法判令顺旅酒店、陈智永双方签订的《水上公园集装箱小镇10C4号商铺及场地租赁合同》及《之补充协议书》于2019年9月30日解除；2.依法判令陈智永限期腾退涉案商铺及场地；3.依法判令陈智永给付顺旅酒店租金116005元,物业费38532元,供暖制冷费39520元,水费12663元,电费86066.4元,违约金188266.92元(以上共计481053.32元)；4.诉讼费用由陈智永承担。一审法院认定事实：顺旅酒店管理与陈智永于2018年5月14日签订《水上公园集装箱小镇10C4号商铺及场地租赁合同》，约定：“乙方承租甲方位于水上公园集装箱小镇（层/厅）10C4号商铺及场地，面积494平方米。……租赁期自合同生效之日起至2021年12月31日止。”现双方因涉诉合同履行、解除等问题产生纠纷，顺旅酒店诉至法院。审理中，双方均认可合同生效日期是2018年5月14日，陈智永对涉诉商铺停止经营的时间为2019年9月30日。审理中，双方就合同解除的原因存在分歧。顺旅酒店称：因为陈智永的严重违约，按照合同约定陈智永方没有及时缴纳租金及其他费用。依据为涉诉合同第6条第5项约定。我方在2019年9月10日发出的涉诉商铺停止经营通知书的依据就是北京市顺义区生态环境局在2019年7月1日向顺旅酒店水上公园投资发展有限公司下发的关于整治涉诉项目的规定，这一规定是2019年7月1日下发的，之前没有通知过。陈智永对此则称：顺旅酒店方隐瞒了一些信息，在水源保护地上是不能做餐饮的，顺旅酒店方并未告知我方此点，这给我方造成了巨大的损失，我方认为租赁合同无效。顺旅酒店则称：不同意陈智永的主张，不具备合同法52条合同无效的情形，陈智永的理由也不是本条规定的情形。审理中，顺旅酒店称要求陈智永腾退涉案商铺的理由和依据是：涉诉商铺现有陈智永的东西在，没有清点。合同解除后场地的腾退是陈智永的附属义务，合同解除后陈智永就没有依据再使用我方的商铺和场地了。对此陈智永称：现我方所有的设备都在。解除租赁合同给我方造成了投入及运营的损失，甲方应给予相应的补偿。问题出在项目加盖在水源保护地上，甲方应提前告知我方，但顺旅酒店方隐瞒了事实，给我方造成了巨大的损失。就该补偿问题我方已经另外起诉了，不要求在本案中解决。审理中，就租金顺旅酒店称其计算依据是：截止到2019年9月30日。按照合同约定2019年1月1日起计算租金，但经双方协商后免3个月租金，自2019年4月1日至2019年9月30日计算租金，每平方米2.5元，共494平方米，租金共计226005元。陈智永方向顺旅酒店方支付了押金1万元及租金10万元。扣除陈智永已经缴纳的租金及押金11万元，至今尚欠116005元。为此顺旅酒店提交业务回单以证明。陈智永对此称：回单真实性认可，但具体金额我记不清了，我有多个铺子都缴纳着租金。双方商量的是半年内交三个月免三个月，我认为应该从2019年7月1日开始计算。审理中，就物业费及供暖制冷费，顺旅酒店称：物业费自2018年9月1日计算至2019年9月30日，按照6元每平方米计算，共13个月，公式为6元×494平米×13月。供暖制冷日期与物业费相同，共供暖2季，合同约定40元每平米，公式为40元×494平米×2季。陈智永对此称没有异议。审理中，就水费、电费，顺旅酒店称：提交小镇商户用电及用水统计表，证明陈智永方欠水、电费。陈智永对此称：是有这么回事，认可金额。审理中，就违约金，顺旅酒店称：依照合同第8条第2项约定，共2部分的违约金，合同租金违约金和其他费用的违约金，相加后即为诉状上的违约金数额。陈智永则称：我方不存在违约，下半年的租金双方还未商量具体数字。再有，在合同签订前顺旅酒店方隐瞒了水源保护地的事。营业执照是由甲方协助办理的，因为在水源保护地上营业执照如果没有甲方协助根本无法办理下来。上述事实，有双方当事人陈述、合同、补充协议、业务回单、用电及用水统计表、停业通知书、登记回执、聊天记录打印件和本院庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案争议焦点在于合同效力及是否存在违约问题。根据双方当事人陈述及本案现有证据，本案合同签订之时不存在《合同法》规定的无效之情形，故涉诉《水上公园集装箱小镇10C4号商铺及场地租赁合同》及《之补充协议书》为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。顺旅酒店于2019年9月10日向陈智永发送《关于水上公园集装箱小镇10c4号商铺停止经营的通知书》，要求其最晚于2019年9月30日停止经营活动，该行为即可视为顺旅酒店方提前解除涉诉合同的意思表示。陈智永于2019年9月30日停止经营，此行为可视为双方就合同解除达成合意，根据涉诉合同第六条第1、2项之约定，故可视为涉诉合同自此解除。且根据涉诉合同第六条之约定，本案中合同解除事由并非一方违约所致，而是合同履行过程中出现了致使双方不能正常履行合同义务的事项，是双方协商一致的结果，故不存在违约情节。涉诉合同解除后，陈智永应对涉诉商铺及场地进行腾退。同时，考虑目前新冠肺炎疫情防控可能给腾退工作带来的实际困难，该院适当放宽腾退期限。陈智永在腾退时亦需按照北京市疫情防控有关规定做好防护工作。就租金一项，顺旅酒店称双方商量一次性免租三个月，陈智永则称每半年免三个月，因双方对此为口头约定，故按照惯例，宜做一次性免租三个月理解。顺旅酒店所称租金计算依据合理，该院予以支持。陈智永已向顺旅酒店方支付押金1万元及租金10万元，故此11万元抵扣所欠租金后，陈智永应向顺旅酒店支付租金的剩余部分。就顺旅酒店所主张物业费、供暖制冷费、水费、电费，事实清楚，证据充足，该院予以支持。就顺旅酒店所主张违约金，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、顺旅酒店陈智永双方签订的《水上公园集装箱小镇10C4号商铺及场地租赁合同》及《之补充协议书》于二〇一九年九月三十日解除；二、陈智永在判决生效之日起三十日内自行将涉诉商铺及场地腾退并交还北京顺旅酒店管理有限公司；三、陈智永在判决生效之日起七日内给付北京顺旅酒店管理有限公司自二〇一九年四月一日至二〇一九年九月三十日的租金十一万六千零五元（已扣减预付的一万元押金及十万元租金）以及涉诉物业费三万八千五百三十二元、供暖制冷费三万九千五百二十元、水费一万二千六百六十三元、电费八万六千零六十六元四角；四、驳回北京顺旅酒店管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费4258元（北京顺旅酒店管理有限公司已全部预交），由顺旅酒店负担2258（已交纳），由陈智永负担2000元，于判决生效之日起七日内直付北京顺旅酒店管理有限公司。本院二审期间，陈智永向本院提交三组证据。第一组是《租赁合同》和营业执照，证明租赁物位于顺义奥林匹克水上公园内，租赁用途为餐饮服务，顺旅酒店应提供符合租赁用途、合法的租赁物；第二组是《关于水上公园集装箱小镇10c4号商铺停止经营的通知书》、《登记回执》《答复告知书》及附件《北京市顺义区环境局关于整治顺义区奥林匹克水上公园未堂小镇项目的相关要求》，证明租赁合同违反《水污染防治法》第六十六条强制性规定，应当认定为无效、不能仅以陈智永停止经营即认定协商一致解除《租赁合同》；第三组是微信聊天记录、民事起诉状及损失赔偿项目明细表，证明双方在2019年9月至2019年10月期间一直在针对损失赔偿进行沟通，但未达成一致，双方针对解除合同一事均未达成一致，故双方均提起诉讼，陈智永针对租赁物投入大量资金，不可能在顺旅酒店未作出任何赔偿的情形下与其就解除合同达成一致。顺旅酒店对第一二组证据真实性认可，证明目的不认可，对证据三微信记录真实性无法核实。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：综合本案双方当事人的诉辩称主张及法院查明的事实，本院总结本案的二审争议焦点有二：其一，合同的效力认定问题；其二，合同的解除问题。对于争议焦点一，合同的效力认定问题。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，顺旅酒店与陈智永签订的《水上公园集装箱小镇10C4号商铺及场地租赁合同》及《之补充协议书》系双方的真实意思表示。陈智永主张“未堂小镇项目”未履行规划立项手续并获得合法经营资格，应确认双方签订的租赁合同及补充协议无效，但陈智永未能举证证明其主张之事由属于违反效力性强制性规定的情形，其据此主张合同无效，本院不予采信。其二，合同的解除问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据本案中查明的事实，顺旅酒店于2019年9月10日向陈智永发送《关于水上公园集装箱小镇10c4号商铺停止经营的通知书》，要求其最晚于2019年9月30日停止经营活动，该行为即可视为顺旅酒店方提前解除涉诉合同的意思表示。陈智永于2019年9月30日停止经营，一审法院认定此行为视为双方就合同的解除达成合意，并无不当。据此，并结合及时止损的处理原则，一审法院判决确认合同已于2019年9月30日解除，并判决陈智永腾退涉诉房屋，处理正确，应予维持。至于陈智永主张顺旅酒店存在过错，给陈智永造成损失，其对此已另行提起诉讼。故对于顺旅酒店是否应赔偿陈智永损失的问题，本案中不予处理，双方应在另案中进行解决。综上所述，陈智永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8516元，由陈智永负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二〇年八月三十一日法官助理 高玉珠书 记 员 卢园园