贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2104号上诉人（一审原告）：吴兴东，男，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。上诉人（一审原告）：潘春梅，女，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。被上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人吴兴东、潘春梅因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初7144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月24日组织了庭询。本案现已审理终结。吴兴东、潘春梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：法院执行查封涉案房屋前，我与开发商已签订了商品房买卖合同，并按照合同约定支付了首付款，未能全部付款原因是原计划按揭贷款未能实施，我愿意按法院要求交纳购房余款。华融贵州分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。大地联创房产公司未提交书面答辩意见。吴兴东、潘春梅向一审法院起诉请求：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请强制执行。2017年12月13日，凯里市人民法院作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封大地联创房产公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括7栋18层1804号住房在内）。吴兴东、潘春梅得知自己所购的“大地春城”小区7栋18层1804号住房被查封后，于2019年9月5日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年9月10日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异131号《执行裁定书》，裁定驳回异议人吴兴东、潘春梅的异议申请。宣判后，吴兴东、潘春梅不服裁定结果于2019年9月30日提起本诉。另查明：2016年3月26日，以大地联创房产公司为出卖人、吴兴东、潘春梅为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、吴兴东、潘春梅购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积149.64ｍ2，总价款568632元；2、买受人应在合同签订之日支付首期房款118632元，余款450000元以银行按揭支付。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，大地联创房产公司于合同签订当日向原告吴兴东开具收据一份，金额为118632元。同时查明：经实地查看，原告吴兴东、潘春梅已对涉案房屋进行装修入住。一审法院认为，本案争议焦点在于吴兴东、潘春梅对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，吴兴东、潘春梅在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《收款收据》、《转账凭证》等，可以证明吴兴东、潘春梅与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。由于二原告仅支付了部分购房款，经释明之后，被告仍未能按照法院要求将剩余购房款交付执行，因此不符合《执行异议和复议规定》第二十八条中的第三项的条件，故原告吴兴东、潘春梅对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求停止强制执行的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回原告吴兴东、潘春梅的诉讼请求。案件受理费60元，由原告吴兴东、潘春梅负担。一审法院查明的事实有相关证据予以证明,本院予以确认。二审期间,吴兴东、潘春梅向一审法院交纳了购房款170，000元。本院另查明，案涉房屋为吴兴东、潘春梅唯一住房。本院认为:《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，即申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的优先于普通债权受偿，但法律、司法解释作出特别规定的例外。《执行异议和复议规定》第二十九条对“房屋消费者物权期待权”给予特殊保护作出的规定，即为该种例外。本案中，吴兴东、潘春梅在二审期间已交纳购房款170，000元，且案涉房屋为吴兴东、潘春梅唯一住房，故其行为已符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，吴兴东、潘春梅的上诉理由成立,本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，但由于二审出现新证据，本院予以改判。据此,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初7144号民事判决;二、不得执行吴兴东、潘春梅购买的位于凯里市房屋。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，由吴兴东、潘春梅负担60元，中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担60元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年八月十日法官助理陈礼华书记员韩林爽