四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2425号 原告：杨雪芳，女，1978年10月28日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：张健，男，1976年10月3日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，四川公生明律师事务所律师。 被告：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城镇河东新区香山和苑2号楼，统一社会信用代码91512081660251681D。 法定代表人：朱君，董事长。 委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。 原告杨雪芳、张健与被告简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告杨雪芳及杨雪芳、张健的委托诉讼代理人**、李婷婷，被告宏馨公司的委托诉讼代理人任志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨雪芳、张健向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付未按合同约定交付房屋的违约金809.82元；2、判令被告以404,909元为基数，按照年利率7.125%从2018年12月21日起向原告赔偿未按合同约定办理转移登记的损失至取得房屋产权证之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确逾期办证的违约损失暂计算至2020年8月3日止。 事实与理由：2015年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告杨雪芳、张健购买由被告开发的简城镇夜月洞街“夜月春晓”2号楼27-4号房屋，预测建筑面积114.77平方米，其中，套内建筑面积95.43平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积19.34平方米，该商品房单价为每平方米3,528元，房屋总价款为404,909元。 原告于2015年8月21日向被告支付20,000元，作为案涉房屋的首付款，2015年8月26日，原告向被告支付购房款104,909元，共支付124,909元。2015年9月，原告与中国工商银行股份有限公司简阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，向中国工商银行股份有限公司简阳支行申请购房贷款280,000元，2015年9月9日，中国工商银行股份有限公司简阳支行将280,000元直接支付至被告账户（2312489119201109922），至此，原告支付完毕全部购房款404,909元。 2017年1月3日，被告将房屋交付给原告，超过合同约定的交房期限，原告当天便缴纳了住宅专项维修资金、契税、物业费等共计12,566元。此后，被告一直没有办理初始登记的消息，也没有通知原告办理房屋产权转移登记。为维护原告的合法权益，起诉至法院。 被告宏馨公司辩称：首先，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》；杨雪芳、张健已缴纳购房款404,909元；杨雪芳、张健于2017年1月3日接房；至今该楼栋未办理初始登记和涉案房屋的转移登记，对以上事实均无异议。其次，杨雪芳、张健主张逾期交房违约，因已超过诉讼时效，已丧失胜诉权；转移登记未及时办理系因政府因素导致，属不可抗力，应免除宏馨公司责任。最后，即使应计算转移登记的违约金，因合同无约定，应统一参照有合同约定的每日万分之一的标准计算，并应从实际交房之日起算办证期限。 本院经审理认定事实如下：2015年8月26日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定杨雪芳、张健购买由宏馨公司开发的简城镇夜月洞街“夜月春晓”2号楼27-4号房屋，预测建筑面积114.77㎡，房屋总价款为404,909元。交房时间为2016年12月30日；转移登记，应在约定交付之日起720日内取得，因出卖人原因导致买受人未能按约定期限取得该商品房的房屋所有权证书的，由双方协商处理。 杨雪芳、张健于2015年8月21日、2015年8月26日向宏馨公司支付购房款20,000元、104,909元。2015年9月，杨雪芳、张健与中国工商银行股份有限公司简阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，2015年9月9日，中国工商银行股份有限公司简阳支行将28万元支付至宏馨公司账户。之后，杨雪芳、张健与宏馨公司签订《补充协议》。 宏馨公司于2017年1月3日将房屋交付杨雪芳、张健；当日，杨雪芳、张健缴纳物业费等共计12,566元。 至今，宏馨公司未取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未能在合同约定期限内为业主办理房屋所有权转移登记。 另查明，2005年8月，简阳市人民政府出让位于简阳市（夜月洞）两宗地共计14778.06㎡给朱亮兴（原宏馨公司法定代表人），土地使用年限40年。2007年5月，简阳市人民政府批准同意朱亮兴将其中14291.35㎡转让给宏馨公司（朱亮兴以土地使用权作价出资设立宏馨公司）。宏馨公司拟开发“夜月春晓”项目，该项目分一期1号楼，二期2、3、4号楼。 宏馨公司于2007年9月取得建设用地规划许可证，于2007年11月30日取得建设工程施工许可证，于2008年1月29日取得建设工程规划许可证。 在第一期施工建设过程中，因该项目占地范围内有一小块地使用权属于简阳市阳晨房地产开发有限公司，加上涉及绛溪河滨江路市政配套设施建设等因素，经简阳市住房和城乡规划建设局多次协调，2010年12月9日，宏馨公司与简阳市阳晨房地产开发有限公司签订《土地使用权置换合同》，约定双方互换部分土地。之后，根据相关合同约定及文件精神，宏馨公司分别于2014年5月30日、2014年8月22日办理了2、4、5号楼的建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。 2015年7月13日，宏馨公司取得简阳市房地产管理局批准的150853号商品房预售许可证。 宏馨公司开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目在土地置换协议签订后均按照调整后的规划进行了建设，但双方至今未办理土地使用权变更登记，导致宏馨公司目前持有的土地使用权证书载明的内容与实际建设的规划图不一致，相关行政机关无法为宏馨公司办理“夜月春晓”2号楼的初始登记。 以上事实，有杨雪芳、张健向本院提交的原告身份信息、被告工商登记信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、购房款收据、《个人购房借款/担保合同》、收据；宏馨公司提交的竞买须知、拍卖成交确认书、民事裁定书、川拖小区控制性详细规划图、补办国有土地使用权出让合同、简阳市人民政府关于出让国有土地使用权给朱亮兴使用的通知、房地产转让协议书、简阳市人民政府关于同意转让国有土地权给简阳市宏馨房地产开发有限公司使用的通知、国有土地使用证，“夜月春晓”规划红线图、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、简阳市政府会议纪要（2008年2月21日）、夜月春晓小区总平面图、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，简阳市住房和城乡规划建设局《关于“夜月雅居”工程建设相关问题的紧急请示》（简住建【2010】338号）、简阳市人民政府《请示、报告批签单》（1335号）、土地使用权置换合同、简阳市城乡规划委员会三届十八次会议纪要、夜月春晓工程规划总平面图、建设工程规划许可证（宏馨公司）、建设工程规划许可证（阳晨公司两份及图纸）、简阳市国土资源局《关于“夜月春晓”与“阳晨丽都”土地纠纷问题的报告》，《关于加快办理夜月春晓不动产权证的请求》、简阳市房屋征收补偿局《关于鄢芝信访事项（22195）号的回复》等证据为佐证，本院予以确认。 本院认为，宏馨公司作为房地产开发企业，依法取得土地并办理了规划、施工许可证后进行“夜月春晓”项目建设施工，在取得商品房预售许可证后与杨雪芳、张健签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》合法有效，双方应当全面履行合同。 关于宏馨公司主张存在“不可抗力”和“政府行为”影响等免责情形的问题。首先，宏馨公司开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目进行土地置换，从本质上讲，属于企业间的经营行为，是为了双方实现利益最大化所达成的互利互惠协议。土地置换后重新对土地使用权作登记是双方履行合同的应有之义，迟迟不作变更登记本就是合同双方自己漠视自己的权益，与政府相关部门履行职责无关。其次，土地置换发生在2010年12月9日，宏馨公司也据此分别于2014年5月30日、2014年8月22日重新办理了2、4、5号楼的建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。最后，宏馨公司于2015年7月13日取得商品房预售许可证，并对外出售商品房。宏馨公司有充足的时间处理土地置换的问题。但宏馨公司未采取积极、有效的司法救济途径，及时解决建设用地的权属问题，导致至今未办理初始登记的结果。宏馨公司对土地置换后不及时办理使用权变更登记的后果应当有清醒的认识，而本案情形既不符合“政府行为”，也明显不属于法定的“不能预见”、“不能克服”、“不能避免”的情形。故宏馨公司以不可抗力和政府行为免责的抗辩理由不予认可。 关于逾期交房的违约责任问题。根据合同约定的交房时间为2016年12月30日，而至今宏馨公司无相关证据证明其通过电话、短信和公告的方式通知交房，导致杨雪芳、张健于2017年1月3日接房，宏馨公司存在违约行为，应承担逾期交房的违约责任。根据合同第十九条的约定，逾期在15日内，应按照合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率，即出卖人按日出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。 宏馨公司以杨雪芳、张健主张逾期交房已超过诉讼时效的抗辩，因杨雪芳、张健未向本院提交证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，杨雪芳、张健主张逾期交房，应以实际交房之日，即2017年1月3日起计算三年时效，已超过诉讼时效，故宏馨公司的抗辩予以认可，杨雪芳、张健主张的逾期交房因超过诉讼时效，本院不予支持。 关于逾期办理产权转移登记的违约责任问题。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八第（一）款房屋所有权转移登记违约责任第1项的规定，因出卖人宏馨公司的原因致使买受人杨雪芳、张健未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商处理，目前双方未协商一致。由于涉及该小区楼栋的业主所签订的合同存在差异，对逾期办证的违约金计算方式存在部分有约定和无约定的情形，考虑到一个楼栋的统一性和减少因差异出现的矛盾，对部分合同无约定的参照有合同约定的标准，即按已付款每日万分之一计算，自应取得证书期限届满次日起至实际取得证书之日止。杨雪芳、张健主张2018年12月21日-2020年8月3日的违约金，之后产生的违约责任另行主张。 宏馨公司认为应以实际交房之日起算办证期限，本院予以支持。即2017年1月3日交房起算720日内取得证书，应于2018年12月25日起计算逾期办证的违约金。逾期办证的违约金为404,909元×3.65%/年×588日（2018年12月25日起至2020年8月3日止）=23,808.65元。 综上，杨雪芳、张健主张逾期交房，因已过诉讼时效，本院不予支持。杨雪芳、张健主张逾期办理转移登记，部分符合法律规定，本院予以支持。即逾期办证的违约金为404,909元×3.65%/年×588日（2018年12月25日起至2020年8月3日止）=23,808.65元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告杨雪芳、张健逾期办理转移登记的违约金23,808.65元； 二、驳回原告杨雪芳、张健的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计469元，由被告简阳市宏馨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘雪梅 二〇二〇年八月十一日 书记员  华 利