上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5084号原告(反诉被告)：虞祈，男，1985年1月4日生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：胡晶晶，上海金垚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊洁，上海金垚律师事务所律师。被告(反诉原告)：董昌旺，男，1975年10月25日生，汉族，户籍地福建省厦门市。委托诉讼代理人：文迪，上海星瀚律师事务所律师。原告虞祈与被告董昌旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序。诉讼中，被告提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告虞祈的委托诉讼代理人胡晶晶、陈俊洁，被告董昌旺的委托诉讼代理人文迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞祈向本院明确诉讼请求如下：一、确认原告虞祈和被告董昌旺于2019年3月8日签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令被告返还原告房屋租金102,500元；三、判令被告返还原告承租房屋的转让费200,000元；四、判令被告返还原告押金30,000元；五、判令被告赔偿原告损失共计61,449元(包括装修损失44,449元、维修费10,000元、办证费7,000元)。事实和理由：2019年3月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告位于上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的二层与四层。租赁期限暂定自2019年3月10日起至2021年10月31日止；房屋用途作为经营使用；押金为30,000元；餐桌、冰箱、转让费200,000元。合同还约定了租金数额及支付方式、违约责任等条款。合同签订后，原告按约支付了转让费200,000元与押金30,000元，并支付了截至2019年7月23日的租金共计102,500元。由于原告租赁该房屋是作为餐厅使用，而上一租户也是将该房屋作为餐厅使用，原告就是看中了该店铺的格局以及大件物品有利于经营餐厅之目的，才同意向原告支付20万元的转让费，该转让费的标的包括冰柜三个、餐桌十张、沙发十五个以及大件设施设备(包括传菜梯两个、冷库一个、中央空调两个、燃气表两个、燃气炉灶一个、制冰机一个、排风系统一个)，上述设施设备转让给原告使用产生的费用。承租后，原告还对系争房屋二层和四层进行了装修，支付办理营业执照费用7,000元，并为维修被告提供的传菜梯，支付了10,000元维修费。然而，因本案原告所承租的房屋属于未按建设工程规划许可证建设的房屋，原、被告所签订的租赁合同系无效合同，而且被告提供违章房屋进行出租，对租赁合同无效应当负主要责任，原告基于对被告信任才租赁系争房屋二层和四层，原告已经尽到审查义务。现租赁合同无效，被告因此取得的房屋租金、转让费、押金，原告因合同无效受到的装修损失、办证费损失以及为被告支付的维修费，被告都应该予以返还。因与被告协商不成，为维护自身合法权益，原告诉至法院要求判如所请。被告董昌旺辩称，不同意原告的诉讼请求。合同的效力由法院依法认定。系争房屋产证上只有两层，被告在原告承租之前就将每层分别搭了一个夹层，形成了二层和四层，当时分割的时候没有经过有关部门批准，也没有取得相关许可证书。原告租赁该房屋时被告有告诉原告夹层是被告自己搭建的，租赁合同上也有写明，因此，如果合同无效，原告也有责任。系争房屋二层和四层已经由原告实际使用，故租金不能返还。转让费的标的在合同中做了约定并已实际交付，被告不应返还转让费，被告认为转让费的标的只有餐桌10张，冰柜3个以及沙发15个，不包括原告所述的大件设施设备，租赁合同中的转让条款是一个独立合同，原告应另行诉讼主张，餐桌、冰柜、沙发都已经卖给原告了。对于押金，因为原告长期拖欠租金，应该由被告没收。原告主张的装修损失，由于上一租客也是办餐饮的，该房屋本身就是装修好的，可以直接使用，原告实际没怎么装修，因此，对装修费是否发生不认可。对于维修费，合同中明确约定由原告自行承担，所以被告也无须支付。办证费，营业执照已经办理下来，至于费用多少，原告并未进一步举证，而且该费用也不应当由被告来承担。同时，被告董昌旺提出反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付欠付的房屋使用费(包含物业费)共计197,033.87元(2020年3月9日之前的使用费标准参照合同约定的租金标准23,000元/月，2020年3月10日之后的使用费标准参照24,850元/月的租金标准，物业费的标准为400元/月)；二、判令反诉被告向反诉原告支付至实际还清使用费之日止，按年利率24%计算的逾期付款违约金。事实和理由：原、被告于2019年3月8日签订的《房屋租赁合同》约定租金先付后用，采取每季度一交的方式，于每次租期开始前一个月末支付；2019年3月10日至2020年3月9日期间租金为23,000元/月，2020年3月10日至2021年3月9日期间租金为24,850元/月；物业费为每月400元；逾期支付租金及物业费的，每逾期一日须按每月租金的2%支付违约金；租赁期间使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理费由原告承担。协议签署后，被告向原告交付了房屋，原告仅支付了截至2019年7月23日的租金102,500元，后未再向被告支付租金或物业费。被告多次催讨无果。2020年1月13日，原告向被告声称租赁合同无效，要求被告返还已付租金，被告要求原告清空房屋并通知被告，由被告来收房，但原告一直未通知被告，被告无奈于2020年3月31日自行收回系争房屋的二层和四层。故被告认为，系争房屋二层和四层是在2020年3月31日才由被告收回的，原告应当支付2019年7月24日至2020年3月31日拖欠的房屋占有使用费以及2019年3月10日至2020年3月31日使用房屋期间的物业费，并支付逾期付款的违约金。原告针对被告董昌旺的反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求。对于房屋占有使用费，被告对该费用依据的是基于行使合同解除权之后的法律后果，但本案租赁合同应是无效，故被告不能依据合同解除主张占有使用费。即使原告需要支付占有使用费，被告主张的标准和支付期限也不合理，应当调整。占有使用费虽参照租金支付，但两者并不等同，系争房屋二层和四层约定的租金标准明显高于周边同地段租赁房屋的租金标准，且1月份爆发疫情，占有使用费也应当调低。原告认为，原告在2020年1月13日即告知被告合同无效，无法继续经营，原告也在2020年1月14日就把房屋清空，只是没有告诉被告。因此，原告在2020年1月14日就已经把房屋返还给了被告，被告没有过来锁门是他自己的事情，故2020年1月14日之后的使用费不应当支付。对于物业费，租赁合同确实有约定过，但因为现在合同无效，所以原告无须承担物业费，而且原告去办工商注册需要物业盖章时，去找过物业，物业说原告承租的房子是违章建筑，物业不会提供服务，物业费原告确实未实际缴纳过，被告也没有向原告收取过。对于逾期付款违约金，原告也不同意支付，因为违约金是建立在合同有效的基础上，现租赁合同无效，被告主张没有依据。本院经审理认定事实如下：上海市房地产权证显示：系争房屋坐落于松江区泗泾镇泗宝路XXX号1_2层，权利人为被告，房屋幢号为2号，室号或部位为1_2层，建筑面积为200.56平方米，建筑类型为店铺，用途为店铺，总层数为2。房屋建筑面积测算表显示：自然层数为2，建筑面积为200.56平方米，其中套内面积为188.36平方米，分摊面积为12.2平方米。庭审中，被告向本院确认其在各自然层数中分别搭建了夹层，从而使每一自然层数又分为两层，并在原告承租之前就分割好了，被告并向法院明确其搭建夹层没有经过有关部门批准，也没有取得建设工程规划许可证。2019年3月8日，被告作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订了《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将系争房屋二层与四层出租给乙方，作为经营使用。该房屋面积上下两层总计约200平方米，土地用途为店铺，结构为框架。该合同的1-2条约定，甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已明确告诉乙方现在乙方所租的楼层二层与四层实为该房子的夹层，而影响乙方办理营业执照造成的损失，甲方不承担任何责任。该合同3-1条约定，经甲乙双方约定，房租租赁期暂定自2019年3月10日起至2021年10月31日止。3-2条约定，租赁期满后，房租费随行就市，如乙方不能承受租金，可以退租。乙方如需要继续承租该房屋的，则应随行就市价格租房，经甲乙双方同意后重新签订租赁合同，方可正常继续租使用。该合同还约定房屋月租金为贰万叁仟元整，第二年租金每年上浮上一年租金总额的8%，即2019年3月10日至2020年3月9日每月租金贰万叁仟元整(23000元)；2020年3月10日至2021年3月9日每月租金贰万肆仟捌佰伍拾元整(24850元)；2021年3月10日至2021年10月31日每月租金为贰万陆仟捌佰元整(26800元)。租金、物业费均采用一季度一交的方式，先付后用，物业费每月400元。押金为叁万元整。餐桌、冰箱、转让费贰拾万元一次性付给甲方。乙方应于每次租期开始前一个月末向甲方支付租金及物业费。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按每月租金的2%支付违约金。合同还约定，租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理费用由乙方承担。合同履行期满，乙方在结算清应缴纳的费用后，甲方应无息退还乙方所缴纳的押金。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满前1日返还房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每天贰仟元向甲方支付该房屋占有使用费。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付押金30,000元，转让费200,000元以及2019年3月10日至2019年7月23日的租金102,500元，原告未向被告支付过物业费。庭审中，关于转让费的标的以及转让费条款的效力问题，原告称，转让费的标的包括冰柜三个、餐桌十张、沙发十五个以及大件设施设备(包括传菜梯两个、冷库一个、中央空调两个、燃气表两个、燃气炉灶一个、制冰机一个、排风系统一个)，上述设施设备的使用费用。该转让费条款是附随于房屋租赁合同的，原告同意受让系争房屋内这些设施设备的使用权，也是基于原告要租赁系争房屋并在其中使用这些物品，因此，原告支付该20万元转让费是以租赁合同成立为前提，为了实现租赁合同的目的，该转让费条款从性质上而言属于租赁合同的从合同，现租赁合同无效，作为从合同的转让费条款也应当无效，被告因此取得的转让费应予以归还原告。而且，即使转让费要考虑原告使用后的折旧问题，该转让费也并非只是针对合同约定的租期内的使用权，也包括原告续租后租期的使用权。被告对原告所称的转让费包含的标的以及转让费属于设施设备使用费用的性质予以认可，但认为转让费条款属于一个独立的合同，原告应另行主张。即使合同无效，转让费需要归还，也要考虑原告使用的期限以及合同约定的租期，按相应比例进行归还。另查明，关于系争房屋二层和四层的返还时间，原、被告的微信聊天记录有如下交流：2020年1月13日，原告发微信给被告称：前几天城管来悄悄找我，说我们这不能经营的，我有点不明白，后来我去问了下律师，律师说我们这合同是无效的，你要退我钱，我也不能继续租下去。被告称：你是什么意思直接说。原告回复说：律师给的意见就是合同无效作废，合同上的已转金额返还。被告称：那就不用咨询了，那就走司法程序，你去起诉我退钱，我去起诉你要租金，门我先锁掉，你的东西先拿出去吧。既然不能开了，你就不要营业了，好，那我先告诉你一下，你今天东西先整理一下，然后明天我门锁掉啊。原告回复称：好的。被告又问原告：那你现在是要经营还是退场不经营？原告称：无法经营，合同无效。被告回复：那是你个人观点，那你那天退场告诉我，我去看一下。2020年1月17日，被告问原告：清场了吗？2020年3月15日，被告询问原告：你现在房子用不用，不用就搬走，如果到时候东西你还没搬走我就当你不要了，当垃圾处理了。原告回复称：赔偿事宜还没确定前不能扔任何东西，否则起诉后产生的一切损失都得由你承担。被告称：我今天给你通知了，咱们的租赁合同今天起解除，麻烦你在十天内将东西搬离，否则我只好作为垃圾来处理了，谢谢你的配合。2020年3月31日，被告告知原告：今天房屋我收回来了，这两天如果还有什么东西要拿的打电话给我。审理中，原告称房屋返还的时间是2020年1月14日，当天原告将房屋清空，只是未告知被告，被告在微信中有说过14日要过来锁门，其后来未锁门是他自己的事情。被告则认为，房屋返还的时间是2020年3月31日，因为微信上被告有说过原告清场以后要通知被告，被告过去看一下，但原告一直没有通知被告，被告在2020年1月17日还问原告有没有清场，但原告也没有回应，直到3月31日，由被告自行收回系争房屋二层和四层。再查明，原告在签订《房屋租赁合同》后，于2019年3月27日在松江区泗泾镇泗宝路XXX号2层注册了上海市松江区仁弋饮食店，类型为个体工商户，组成形式是个人经营，经营者为原告，目前登记状态为存续。审理中，原告向本院提供了《餐饮公司代理注册合同》一份，用以证明原告为注册该饮食店，委托代办公司办理注册事宜，为此花费了7,000元，但该费用是原告现金支付，所以没有相关转账凭证或收据材料。被告对该注册合同的真实性不认可，实际办证开销被告也并不清楚，而且原告已经办好营业执照，办证费用不应由被告承担。诉讼中，原告另向本院提供了菜梯维修配件费用收据及支付宝转账记录，用以证明原告因菜梯设备老化向对应维保单位报修，将维修费10,000元直接转账给了维修人员，其出具了相应收据。被告认为合同约定设备损坏应由原告负责修复，而且维修费用是给个人的，无法核实真实性。被告在一次催收租金时确实有听原告说过因为修了传菜梯没有钱付租金了，但如果是维保单位，钱应该进公司账户才行。原告还向本院提供了《商铺租赁合同》复印件一份，用以证明具有合法产权，与系争房屋二层和四层规模大小相当，位于系争房屋附近的商铺，约定的2018年11月至2020年11月的租金标准也远低于本案租赁合同约定的租金标准，因此，可以证明被告主张的房屋占有使用费标准过高，应予以调整。被告对该份证据的真实性不予认可。即使是真实的，当事人在2017年签订的租赁合同约定的2019年租金标准也无法反映2019年的市场实际价值，而且这份合同中仅出租一层，租赁场所在购物中心内，不同房屋之间不具有可比性。该合同中约定物业服务费每月7800元，而本案租赁合同只约定了400元，参考租金和物业费，两套房屋差距不大，本案租赁合同在租金标准上不存在有失公允的情况。案件审理中，原、被告一致确认下列事实：(一)系争房屋二层和四层形成附合的装饰装修(包含店面招牌)的现值是24,000元；(二)被告在接收系争房屋二层和四层时已经将房屋租赁合同中转让费包含的标的都予以接收。原告并向法院表示系争房屋内原告添置的窗帘不要了，就留在系争房屋内。本院认为，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告作为系争房屋的权利人，在未经主管部门批准的情况下，擅自在系争房屋各自然层数内搭建夹层，并将私自搭建的二层和四层夹层出租给原告，且在本案法庭辩论终结前，当事人亦未提供证据证明该夹层的建设已经主管部门批准。故本院确认原、被告于2019年3月8日签订的《房屋租赁合同》因租赁标的系未经批准的临时建筑而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为出租人比原告更应清楚房屋的性质、用途，在其明知系争房屋二层和四层未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准的情况下，仍将系争房屋出租，对合同无效存在较大过错，而原告作为承租人，在签订租赁合同前理应核实租赁房屋的产权状况、房屋性质等相关情况，审慎签约，但其在租赁合同明确告知租赁标的系夹层，可能办不出营业执照的情况下，仍然与被告签订租赁合同，对合同无效亦存在较大过错。本院酌情确定被告应承担60%的损失赔偿责任。现针对当事人的诉讼请求，对系争租赁合同无效的后果逐一分析如下：一、关于房屋返还问题合同无效后，原告作为承租人应搬离并返还系争房屋二层和四层给被告。本案中，原、被告对于已返还系争房屋二层和四层的事实并无争议，但对返还时间有较大分歧。本院认为，根据当事人的微信聊天记录，被告虽在2020年1月13日与原告关于系争租赁合同的效力发生争议后要求原告整理下房间，其第二天去把门锁掉，但他在当天也告知原告哪天退场告诉被告一声，被告去看一下。随后原告一直未明确告知被告清场事宜，被告在2020年1月17日询问原告是否清场时，原告亦未回复。直到2020年3月15日被告给原告发送解约并限期搬离房屋的通知时，原告仍称赔偿事宜还没确定前不能扔任何东西。由以上内容可知，直至3月15日，原告仍未完成清空系争房屋二层和四层并通知被告收房的还房义务，故本院对原告辩称2020年1月14日即完成返还房屋义务的意见，不予采纳。反观被告，在3月15日发送通知要求原告限期十日还房未获回应后，其于2020年3月31日自行收回房屋，避免损失进一步扩大，其做法并无不当。因此，本院确认系争房屋二层和四层返还给被告的时间应为2020年3月31日。二、关于使用费、物业费、押金的结算问题根据相关法律规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告主张房屋占有使用费参照合同约定的租金标准过高，要求降低的辩论意见，本院认为，因为原告提供的《商铺租赁合同》仅有复印件，在被告不认可的情况下，本院对该证据的真实性无法确认。即使商铺租赁合同是真实的，该证据也无法达到原告的证明目的。一方面，不同位置、不同结构的店铺在租金的计算上本身就不具有可比性；另一方面，根据该商铺租赁合同的描述，租赁标的建筑面积虽与系争房屋二层和四层差距不大，但租金的计算方式却是按照套内面积而非建筑面积来，该租赁标的的套内面积仅为107平方米，因此，系争房屋租金标准高于该租赁标的租金标准并无不当。而且本案系争租赁合同的租金标准是原、被告订立合同时自行协商达成，在原告未举证证明订立合同时存在受欺诈、胁迫的情形下，该租金标准应是双方自由协商形成的合意，原告现以合同约定的租金标准过高，要求降低房屋占有使用费计算标准的意见，依据不足，且有违诚信原则，本院难以采信。因此，本案应以系争租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。虽然租赁合同被确认无效，但原告已支付给被告的102,500元是其利用系争房屋二层和四层所产生的对价，在原告未举证证明因被告的因素导致原告对系争房屋二层和四层的利用存在障碍的情况下，原告要求返还已付租金的诉请，于法无据，本院不予支持。根据庭审查明的事实，原、被告均确认原告交付租金至2019年7月23日，故结合系争房屋二层和四层返还的时间，原告仍应向被告支付自2019年7月24日起至2020年3月31日止的房屋占有使用费。原告提出因2020年1月以后爆发新冠肺炎疫情要求降低房屋占有使用费的意见，本院认为，原告向被告提出租赁合同涉及无效，无法继续经营的通知发生在新冠肺炎疫情爆发之前，然而原告却未积极履行还房义务，这从一定程度上导致了原告损失的进一步扩大。同时，新冠肺炎疫情并未影响原告对系争房屋二层和四层的占有使用，原告亦未举证证明疫情对其自身营收产生重大减损，故原告仅以疫情为由要求降低房屋占有使用费，依据不足，本院不予采纳。同样，在租赁合同无效的情况下，被告主张按照租赁合同约定的物业费标准要求原告支付占有、使用系争房屋二层和四层期间物业费的意见，于法有据，本院予以支持。根据原告自认，其并未支付过物业费，因此，本院确认原告应向被告支付自2019年3月10日至2020年3月31日的物业费。经计算，原告拖欠被告的房屋占有使用费和物业费共计195,219.35元。关于押金，在租赁合同无效的情况下，被告因此取得的押金应当返还给原告，被告抗辩由于原告长期拖欠租金和物业费，押金应予以没收的意见，并无相关事实和法律上的依据，本院不予采纳。故，原告要求被告返还押金的诉请，本院予以支持。三、关于转让费的问题本案中，原、被告对转让费包含的标的以及系转让上述标的使用权所产生费用的性质均无争议，但对转让费条款与《房屋租赁合同》的关系以及转让费条款的效力存在较大分歧。本院认为，转让费条款并非独立于租赁合同而存在，而是从属于租赁合同。理由如下：首先，合同体系上具有从属性，转让费条款包含在房屋租赁合同中，与租金、物业费、押金等租赁合同的重要内容一同规定在一个条文内。这显然表明转让费亦是因房屋租赁合同而产生的一项费用，而非独立于租赁合同之外；其次，物理格局上的从属性，转让费所包含的标的，无论是可移动的餐桌、沙发、冰柜还是不可移动的传菜梯、冷库等设施设备，无一例外都在系争房屋二层和四层内，当脱离系争房屋时其利用价值将显著下降；最后，目的和功能上的从属性，原告肯出价受让上述标的的使用权，系因为转让费所包含的标的有助于实现原告租赁系争房屋二层和四层用于经营餐厅之目的，能够满足餐饮行业的功能需求，故当事人所签订的转让费条款是以租赁合同的存在为前提，并服务于该合同的目的，否则，转让费条款的设立将没有意义。综上，转让费条款从属于房屋租赁合同，在租赁合同无效的情况下，该转让费条款亦归于无效。审理中，原、被告均确认转让费所包含的标的在被告收房时均已返还给被告。被告对于因该转让费条款所取得的20万元款项，也应当将未利用部分的价值返还给原告。原告辩称转让费并非只针对租赁合同已约定的租期内的使用权费用，还应包括原告续租后的使用权费用。对此，本院认为，系争租赁合同约定的租赁期限虽有“暂定”二字，但期限明确且封闭。租赁合同对续租明确要求经出租方同意并应另行签订租赁合同，同时，租赁合同还规定承租方需要续租时提前告知的义务以及不续租情况下及时返还房屋的义务。由此可知，本案房屋租赁合同是一个完整且确定的合同，原告将尚不存在且不一定能成立的续租期限也算入转让费使用期限内，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，本院结合转让标的的性质和折损情况、当事人利用的程度和期限以及租赁合同约定的租赁期限等因素综合考量，酌情确定被告应返还给原告的转让费为120,000元。四、关于装修损失、办证费的问题本案中，原、被告均确认系争房屋二层和四层内原告装修部分形成附合的装饰装修(包含店面招牌)的现值是24,000元，故根据合同无效的过错比例，被告应赔偿原告装修现值60%的损失为14,400元。关于办证费，原告仅提供了《餐饮公司代理注册合同》，并未提供办证费用支付的相关转账凭证、现金收据、发票等证据，在被告不认可的情况下，本院对原告主张的办证费用难以认可。同时，原告应通过正规途径向主管部门办理营业执照，其通过代办人注册营业执照所支出的费用，系扩大部分的损失，原告要求被告承担，于法无据，本院不予支持。五、关于维修费的问题在房屋租赁合同无效的情况下，当事人关于租赁物维修责任的规定亦归于无效。系争房屋二层和四层内设施设备的维修义务，应依照法律规定来处理。根据相关法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。虽然传菜梯属于转让费所包含的标的内，但转让费对应的只是上述标的的使用权，而非所有权，所以承租人在利用传菜梯期间，出租人仍应保持该传菜梯符合约定的用途。现被告并无证据证明传菜梯的损坏系由于原告使用不当或不合理利用导致，因此传菜梯的故障仍应由被告负责维修。本院结合原告提供的维修传菜梯的收据、支付宝转账明细以及原、被告微信聊天记录中原告有向被告提及维修传菜梯的事实，确认原告自行维修传菜梯花费了10,000元，现原告要求被告支付该维修费用，于法有据，本院予以支持。最后，关于被告主张的逾期付款违约金，被告以原告逾期支付房屋占有使用费和物业费为由要求原告承担违约责任，但在租赁合同无效的情况下，当事人对于合同中违约情形的约定亦归于无效，被告根据租赁合同来主张逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)虞祈与被告(反诉原告)董昌旺于2019年3月8日签订的房屋租赁合同无效；二、被告(反诉原告)董昌旺于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)虞祈转让费120,000元；三、被告(反诉原告)董昌旺于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)虞祈押金30,000元；四、被告(反诉原告)董昌旺于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)虞祈装饰装修损失14,400元；五、被告(反诉原告)董昌旺于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)虞祈维修费10,000元；六、原告(反诉被告)虞祈于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)董昌旺房屋使用费(包含物业费)共计195,219.35元；七、驳回原告(反诉被告)虞祈的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)董昌旺的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,289.24元，减半收取3,644.62元，反诉案件受理费2,350元，合计诉讼费5,994.62元，由原告(反诉被告)虞祈负担3,818.62元(已付)，由被告(反诉原告)董昌旺负担2,176元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  练 斌二〇二〇年八月十七日法官助理  许惠堡书 记 员  蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。……第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。