贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民再16号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：谢坚，男，1969年5月20日生，汉族，户籍地贵州省兴义市。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：唐荣，女，1968年9月13日生，壮族，户籍地贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：熊勇,贵州天生律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：周红,贵州天生律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：贵州华联房地产开发有限公司。住所地：贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰幢壹层N-022号。 法定代表人：包永财，执行董事。 委托诉讼代理人：李英文，男，1971年5月27日生，汉族。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。代理权限：特别授权。 再审申请人谢坚、唐荣因与被申请人贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）黔23民终99号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年12月6日作出（2019）黔23民申3778号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人谢坚及其特别授权委托代理人周红、被申请人华联房开公司之特别授权委托代理人李英文及方世长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢坚、唐荣申请再审称，1.撤销黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2019）黔23民终99号民事判决，依法解除谢坚、唐荣与华联房开公司于2015年7月13日签订的《商品房买卖合同》；2.确认由华联房开公司返还谢坚、唐荣购房款1683600元、水电开户费1920元（其中水开户费1400元、电开户费520元）、登记费80元、维修基金33672元，共计35672元,并以1719272元为基数，按三至五年逾期贷款年利率7.125%向谢坚、唐荣支付自2015年7月14日起至全部款项还清之日止的经济损失；3.一、二审诉讼费由华联房开公司承担。理由是：第一，二审法院认定事实不清。2015年7月13日，再审申请人一次性付款1683600元购买被申请人开发的位于兴义市兴泰新区房屋，建筑面积73.2㎡，被申请人未取得案涉楼盘的竣工备案登记及初始登记，至今仍不具备交房条件，且案涉房屋未交付再审申请人使用，再审申请人于2018年7月26日向贵州省兴义市人民法院起诉解除合同即视为催告，再审申请人已全额支付房款1683600元、代收费35672元近四年，被申请人未按照约定于2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记并交付房屋，已超期一年。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条、第二十条的约定，因被申请人根本违约导致合同目的无法实现的，再审申请人为防止损失进一步扩大，有权解除购房合同以维护自己的合法权益。但二审认为再审申请人于2018年7月26日起诉主张解除合同，已过行使解除权一年的除斥期间，解除权归于消灭，再审申请人不再享有解除权，其要求支付违约金无事实依据。故二审对该事实认定错误。第二，二审法院适用法律错误。房屋交付是商品房买卖案件的核心问题，不仅包括商品房实物交付，还包括商品房权利交付，即产权的转移登记。若债务人迟延履行交房及交付商品房转移登记有关文书等义务，经催告后仍不履行义务的，表明债务人没有履行合同的诚意，或者根本不可能再履行合同，此情况下仍要债权人等待其履行明显不公，也会给债权人造成更大的损失。因此，债权人可以依法解除合同并要求债务人赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》第二十二条虽未约定买受人享有合同解除权，但被申请人未进行竣工备案登记及交付房屋，已构成根本违约，致使合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及第十九条的规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人依法享有请求解除合同的权利。因案涉《商品房买卖合同》第二十二条未约定解除合同条款，应参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算损失。综上所述，二审法院认定事实不清，适用法律错误，严重损害再审申请人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二款、第六款及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，请求法院支持再审申请人的再审请求。 华联房开公司辩称，再审申请人认定是被申请人的原因导致产权证书无法成功办理，但无法办理是多方面原因造成的，涉及规划、住建等方面的审批虽然现在还没有做完,但被申请人一直都在做。所以再审申请人的请求不符合法律规定，不应当支持。案涉《商品房买卖合同》是合法有效的，在房产管理中心也进行了备案登记。另，承认办理房屋产权证存在逾期的事实。 谢坚、唐荣向一审法院起诉请求：1.判决解除谢坚、唐荣与华联房开公司于2015年7月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015006541）；2.判决华联房开公司退还谢坚、唐荣已交纳的购房款1683600元、维修基金33672元及登记费80元，合计人民币1717352元；3.判决华联房开公司向谢坚、唐荣支付违约金150000元；4.由华联房开公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年7月13日，谢坚、唐荣与华联房开公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2015006541），合同约定华联房开公司将位于兴义市兴泰新区房屋（商铺）以1683600元出售给谢坚、唐荣，建筑面积为73.2㎡，付款方式为一次性付款。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1.已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1.逾期在90日之内……2.逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金”，第二十二条约定：“……二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；三、（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”，补充协议中约定：“在《房屋所有权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失”。谢坚于同日向华联房开公司交纳了水电开户费1920元（其中：水开户费1400元，电开户费520元）、登记费80元、维修基金33672元，华联房开公司分别向谢坚开具了收据。当日，华联房开公司另向谢坚出具收据一张，载明收到谢坚交来的17-1-14全额房款1683600元。 另查明：1.华联房开公司至今未取得案涉楼盘的竣工备案登记及初始登记，华联房开公司亦认可案涉房屋至今未交付谢坚、唐荣使用。2.合同约定的购房款双方认可系用谢坚对徐尔俊享有的债权进行抵扣的。2015年徐尔俊向谢坚出具《承诺书》一份，载明：“……以上7笔借款共计453.4万元，因徐尔俊资金周转困难已经几个月没有支付利息和归还借款本金，现徐尔俊承诺：①以上借款华联房开公司、本人（徐尔俊）自愿从本人（徐尔俊）在华联房开公司股份、股金和资金款项中扣除；②以上借款华联房开公司、本人（徐尔俊）自愿用在华联房开公司购买的商业门面抵账；③自愿对以上借款本金及利息全部负责，自愿承担相应的法律责任。”后华联房开公司根据该承诺书的内容，同意抵扣徐尔俊在华联房开公司的款项共计1719272元（其中房款1683600元、代收费用35672元）。3.谢坚、唐荣以《商品房买卖合同》第十一条“逾期超过90日，买受人有权退房，出卖人该应按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金”及补充协议“在《房屋所有权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失”之约定，要求解除合同，并支付违约金150000元，庭审中，华联房开公司提出解除权期间已过，但其没有按约交房是事实，故愿意根据合同第13条逾期交房责任的约定承担违约责任，并表示，若合同达到解除条件，亦同意按双方签订的《商品房买卖合同》第13条约定违约金的计算方式计算违约金。 一审法院判决：一、解除谢坚、唐荣与华联房开公司于2015年7月13日签订的《商品房买卖合同》；二、由华联房开公司于判决生效之日起三十日内返还谢坚、唐荣已支付的购房款1683600元，并支付违约金84180元；三、由华联房开公司于判决生效之日起三十日内退还其向谢坚、唐荣代收的水电开户费1920元（其中水开户费1400元，电开户费520元）、登记费80元、维修基金33672元，共计35672元；四、驳回谢坚、唐荣的其余诉讼请求。案件受理费21606元，减半收取10803元，由华联房开公司负担。 华联房开公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判并依法改判为驳回谢坚、唐荣解除合同的诉讼请求；本案诉讼费由谢坚、唐荣承担。 二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。 二审法院认为：案涉《商品房买卖合同》第十一条、第十三条约定，交房时间为2016年6月28日前，逾期交房超过90日后，买受人有权退房。即谢坚、唐荣自2016年9月28日起有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，当事人没有催告解除合同的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。谢坚、唐荣于2018年7月26日起诉，主张行使合同解除权，已过解除权行使的一年除斥期间。另，案涉《商品房买卖合同》中约定，约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付违约金。故华联房开公司虽未能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，但谢坚、唐荣不享有解除权。同时，因案涉《商品房买卖合同》并未解除，谢坚、唐荣据此要求华联房开公司支付违约金亦无事实依据。 二审法院判决：一、撤销贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初6381号民事判决；二、驳回谢坚、唐荣的诉讼请求。一审案件受理费10803元、二审案件受理费21606元，由谢坚、唐荣负担。 围绕当事人的再审请求，本院对当事人提交的新证据认定如下：徐尔俊2013年9月-2019年12月借入款项清单及四案外人的《业主/住户信息登记表》《房屋验收交接表》与案涉争议焦点无关，本院不认可其关联性；《商业部分验收报告》《工程验收会议接待》能证明案涉工程的实际情况，且盖有相关部门的公章，本院认可其真实性。 本院经审理查明的事实与一、二审查明的事实基本一致。但一、二审认定的“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”事实不当，应认定为：出卖人不能在前款约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本院另查明：1.谢坚、唐荣购买的一期商铺于2017年8月3日前已竣工验收合格，但至今为止尚未成功办理竣工备案登记，亦未取得初始登记。2.案涉《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第十八条第三点第三小点（第56页）特别提示中约定：“买受人依法行使单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十五日内书面通知出卖人，逾期视为放弃该权利，同时该解除权还应在房屋交付之前行使。”3.再审过程中本院向再审申请人释明，若合同不能解除，再审申请人可根据合同约定主张违约损失。经释明，谢坚、唐荣方表示，在合同不能解除的情况下，其将另案提起诉讼向华联房开公司主张违约损失。 本院再审认为，综合当事人的诉辩请求与理由，归纳本案争议焦点为解除权行使期限应当如何确定；案涉《商品房买卖合同》是否应当解除。 再审申请人谢坚、唐荣与被申请人华联房开公司自愿签订案涉《商品房买卖合同》，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，因被申请人华联房开公司未按照约定交付案涉商品房及协助办理房屋所有权登记，再审申请人向法院诉请解除案涉《商品房买卖合同》及赔偿违约金。 第一，关于被申请人未按照约定交付案涉商品房的问题。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，华联房开公司应当在2016年6月28日前向再审申请人交付房屋，若被申请人未依约交付房屋超过90日，再审申请人有权依照案涉《商品房买卖合同》第十三条的约定行使解除权，但解除权的行使期限并非毫无限制。一方面，案涉《商品房买卖合同》补充协议中约定，买受人依法行使单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十五日内书面通知出卖人，逾期视为放弃该权利。再审申请人签订合同时即知悉其从2016年6月28日起90日后即有权解除合同，但其未在2016年9月28日后的十五日内行使解除权，应视为其放弃行使权利。另一方面，即使将前述约定视为格式条款不予适用，但当事人也应当及时行使权利，以安定法律秩序。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，再审申请人应在解除权发生之日起一年内行使解除权，逾期不行使的解除权消灭。申请人从2016年9月28日起可行使解除权，即该日期为解除权发生之日，而再审申请人无证据证实其在解除权发生之日起一年内通知华联房开公司解除案涉《商品房买卖合同》，其于2018年7月26日向法院提起诉讼时已过解除权行使的一年期限。故此，再审申请人以被申请人未依约交付案涉商品房为由，主张解除合同不成立。原二审判决认定本案已过解除权行使的期限亦无不当。 第二，关于被申请人未依约协助办理房屋所有权登记的问题。《中华人民共和国合同法》规定的合同解除权主要分为两种，一种是约定解除权，一种是法定解除权。约定解除权方面，案涉《商品房买卖合同》第二十二条约定，被申请人应在2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给再审申请人，自2017年12月30日起60日后，被申请人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按再审申请人不退房，由被申请人支付违约金的方式处理。根据该约定，被申请人未能在约定期限后的60日内交付办理商品房转移登记有关文书的，再审申请人不享有解除权，仅享有获得违约金的权利。法定解除权方面，再审申请人认为其有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定行使解除权，但行使法定解除权应当满足《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案虽存在被申请人未成功办理房屋初始登记导致再审申请人尚无法办理房屋所有权证的情况，但无法据此断定案涉《商品房买卖合同》已无继续履行的可能，即无法证明合同目的不能实现。因此，对再审申请人以被申请人未依约协助其办理房屋所有权登记为由，主张解除合同的诉请不予支持。 第三，关于被申请人是否应在本案向再审申请人赔偿违约金的问题。因再审申请人主张解除合同的诉请未得到支持，故再审申请人以合同解除为由要求支付违约金的诉请无事实依据。且本院已向再审申请人释明，若合同不能解除，再审申请人可根据合同约定主张违约损失，再审申请人方明确表示，若案涉《商品房买卖合同》无法解除，其将另案提起诉讼主张违约损失。因此，本案不予支持再审申请人主张的违约金。 综上所述，再审申请人的再审请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下: 维持本院（2019）黔23民终99号民事判决。 一审案件受理费10803元、二审案件受理费21606元，由谢坚、唐荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈颜虹 审 判 员 王幼封 审 判 员 张国斌 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 余芳晶 书 记 员 潘天燕