上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6787号上诉人（原审原告、反诉被告）：王健子，男，1967年12月4日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。委托诉讼代理人：杨海强，浙江六和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海尹舜商贸有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇环东一路65弄2号3833室。法定代表人：王春霞，执行董事。被上诉人（原审被告）：林瑞，男，1977年11月5日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。被上诉人（原审被告）：戴瑛，女，1972年4月18日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上列三被上诉人委托诉讼代理人：李昊，上海徐伟奇律师事务所律师。上列三被上诉人委托诉讼代理人：徐伟奇，上海徐伟奇律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杭州顺为投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶路117号603室。法定代表人：王健子，总经理。委托诉讼代理人：杨海强，浙江六和律师事务所律师。上诉人王健子、上海尹舜商贸有限公司（以下简称尹舜公司）因与被上诉人林瑞、戴瑛、杭州顺为投资管理有限公司（以下简称顺为公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初27015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王健子上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判尹舜公司支付王健子房屋占用费273万元（人民币，下同），支付违约金756万元，林瑞、戴瑛在其减少出资范围内对尹舜公司的上述付款义务承担补偿赔偿责任。事实和理由：即使尹舜公司已经于2017年2月23日将办公用品搬离了承租房屋，但是双方一直没有办理房屋交接手续，应视为尹舜公司一直占有，尹舜公司空置房屋与其无关，故尹舜公司的房屋占用费应计算到上诉人收回房屋的2017年5月2日止。一审认定降低违约金无事实及法律依据。合同约定的违约金并没有过分高于王健子的实际损失，具体而言，由于尹舜公司的违约，造成了4个月免租期的损失、拒绝了其他优质企业承租房屋的交易机会的丧失、招商佣金损失以及预期利益损失。双方成立房屋租赁合同关系在2015年7月28日，而被上诉人林瑞、戴瑛的减资行为发生在2015年10月20日和2016年12月14日，均发生在房屋租赁合同签订之后，而王健子主张的房屋占用费和违约金等均系合同之债的组成部分，而林瑞、戴瑛的减资未经法定程序通知债权人，故其应对减资前的债务承担补充清偿责任。上诉人尹舜公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王健子的一审诉请，支持尹舜公司的反诉请求。事实和理由：1.一审未查明租赁房屋中存在1000多平方米的违建是前一个承租户XX公司所建，当时房屋的出租人为顺为公司，顺为公司在其与XX公司房屋租赁合同纠纷案（2013）徐民四（民）初字第1978号案件中表述该违建对房屋本身带来了极大安全隐患，要求XX公司进行拆除和恢复原状。前案中，法院查明顺为公司是同意对租赁房屋进行加层的，双方还就此签订了补充协议，但在租赁期限届满后，XX公司和顺为公司均未拆除违法建筑。在顺为公司与XX公司租赁关系终止后，王健子通过顺为公司取得租赁房屋，又将房屋出租给尹舜公司，增加了两条免责条款，即“在签订本合同时，乙方根据甲方提供的资料以及现状踏勘，已了解租赁房屋的现状及法律状态”及“其中，二、三层中庭部分系后期改建而成，但尚未办理相关政府部门的批准（并且甲方不保证能够获得相关政府部门的批准），如乙方不完善全部审批手续而导致将来政府部门要求全部或部分拆除的，甲方或租赁房屋的所有权人将无条件配合政府予以拆除，但二者对此不承担任何违约责任”，该免责条款系王健子为自己设定的，顺为公司也在前案中自认该违建存在重大安全隐患，故上述免责条款应属无效。2.本案房屋租赁合同应在2016年3月29日就已解除。王健子于2016年3月28日向尹舜公司发送《解除合同通知书》要求解除，系王健子依据合同法行使合同约定解除权的行为，尹舜公司收到上述解除通知后未向法院或仲裁机构提起确认合同效力的诉讼或仲裁申请，故合同已经于王健子通知到达尹舜公司后解除。在此情况下，尹舜公司于2017年2月提出解除并搬离，而王健子不同意解除，属于双方法律认识上的误解，双方终结的只是占有使用关系，尹舜公司不构成违约。3.王健子是顺为公司的一人股东，顺为公司是系争房屋的权利人，两者财产是混同的，故顺为公司应对王健子的违约责任承担连带责任。被上诉人林瑞、戴瑛共同辩称，不同意上诉人王健子的上诉请求，同意尹舜公司的上诉请求。被上诉人顺为公司辩称，同意上诉人王健子的上诉请求。王健子向一审法院起诉请求：1.确认王健子与尹舜公司于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月23日解除；2.判令尹舜公司支付自2017年2月27日起至2017年5月2日止的房屋占用费人民币（以下币种相同）2,730,000元；3.判令尹舜公司支付违约金7,560,000元；4.判令尹舜公司支付拖欠的物业管理费132,898元、地下车位管理费1,800元，合计134,698元；5.判令王健子支付的律师费200,000元由尹舜公司负担；6.判令林瑞、戴瑛在减少出资的38,500,000元、38,500,000元范围内对尹舜公司的上述第2-5向付款义务承担补充赔偿责任；7.诉讼费由尹舜公司、林瑞与戴瑛负担。尹舜公司向一审法院提起反诉请求：1.判令王健子支付尹舜公司违约金7,560,000元；2.判令王健子返还房屋押金1,890,000元；3.判令顺为公司对尹舜公司的上述义务承担连带责任。一审法院认定事实：上海市徐汇区XX路XX号XX大厦101室房屋（即系争房屋）权利人为顺为公司，建筑面积为3691.63平方米。2015年7月26日，顺为公司（出租方、甲方）与王健子（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，用途为：工商业经营。房屋租赁期间自2015年7月31日起至2025年7月30日止；甲方同意乙方在租赁期内有权将系争房屋对外转租。2015年7月28日，王健子（出租方、甲方）与尹舜公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方已获得系争房屋所有权人的同意，有权将系争房屋转租给乙方，乙方对此表示了解及认可。在签订本合同时，乙方根据甲方提供的资料以及现场踏勘，已了解租赁房屋的现状及法律状态。甲方将系争房屋出租给乙方使用,房屋总建筑面积为3691.63平方米，其中，二、三层中庭部分系后期改建而成，但尚未办理相关政府部门的批准（并且甲方不保证能够获得相关政府部门的批准），如乙方不完善全部审批手续而导致将来政府部门要求全部或部分拆除的，甲方或租赁房屋的所有权人将无条件配合政府予以拆除，但二者对此不承担任何违约责任。并且甲方提供五个地下车位供乙方使用。乙方所承租的房屋用于经营中脉生态家，在未得到甲方书面同意前，乙方不增加或变更经营范围。房屋租赁期限为5年，租赁期限自2015年8月1日至2020年11月30日止（其中2015年8月1日至2015年11月30日止4个月为免房租期，但该4个月内的物业管理费、车位管理费、水、电等耗费等相关费用均由乙方承担。房屋交房日为2015年8月1日；乙方向甲方支付自2015年12月1日至2020年11月30日止之间5年的租金。租赁房屋的押金为3个月的房租计1,890,000元；考虑到乙方承租的年限较长，因此甲方同意给予一定的优惠，租赁房屋前三年的租金为每月630,000元，前三年每年的租金为7,560,000元。租金付款方式为每三个月一付，每期租金提前一个月支付。乙方应于支付月25日前支付下一期租金，先付款后使用。本租赁合同正常履行完毕后，在乙方清退出租赁房屋且全额缴纳物业管理费、欠缴的水费、电费、燃气费等费用及相应的违约金或罚款（如有）之日起10日内，甲方将押金本金退还乙方，押金不计算利息。乙方使用租赁房屋发生的水、电、燃气、通讯等费用，均由乙方按服务商或物业公司出具的票据上记载的金额承担。房屋出租时，甲方保证租赁房屋处于正常的可使用和安全状态，乙方对现状予以确认。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满当日或本合同被解除后的三日内返还租赁房屋。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，要求乙方按年租金（合同解除的年租金）的壹倍支付违约金：（一）乙方迟延1个月以上支付甲方租金或拖欠水、电、燃气、物业等费用超过100,000元。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，要求甲方按年租金（合同解除日的年租金）的壹倍支付违约金；……（二）甲方交付租赁房屋存在严重的质量缺陷，危及乙方安全，致使不能实现租赁目的。乙方未按本合同约定返还房屋的，每逾期一日应按日租金的贰倍向甲方支付租赁房屋的占用费。甲方因向乙方催讨租金或其他费用而支出的相应的费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师费、通讯费、公共费用等支出）由乙方承担。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，尹舜公司支付王健子押金1,890,000元。2017年2月23日，尹舜公司向王健子及顺为公司发出《房屋租赁解除函》，内容是：我司与贵司之间签订有房屋租赁协议，现尹舜公司因种种原因无法继续承租该房屋，故解除双方签订的房屋租赁协议。现尹舜公司已经将租赁房屋清空，望王健子及顺为公司能够予以理解，并能够在本周内交接房屋。并希望协商解决房屋租赁协议解除后的后续事宜。次日，王健子回函尹舜公司，内容是：我方多次向贵司了解经营状况，贵司均表示经营状况健康，长期租赁不存在问题，为此，我方放弃数家优质客户，以保持与贵司的租赁合作。2017年2月22日，贵司邀约我赴上海当面会谈，期间在本人过问贵司经营状况及租赁的履约情况时，贵司亦没有表示解约意向，而事实上，贵司不仅在次日突然函告我方要求提前解除租赁协议，而且在此之前数日已经完成搬迁。贵司的种种做法并非诚实信用的表现，且严重违反双方签订《房屋租赁协议》，对我方造成较大的侵害。贵司无权单方面解除合同，我方保留要求贵司继续履行合同的权利，希望贵司积极协商违约赔偿问题，待双方达成一致意见以后，再办理交接手续。2017年3月8日，尹舜公司向王健子及顺为公司发出《联络函》，内容为：我司已于2017年2月23日发函至贵司及王健子先生，函件内容已经明确告知我司无法继续承租系争房屋并已经清空房屋，同时请贵司能够在一周内交接房屋。但是，贵司及王健子先生直至今日尚未与我司交接房屋，并且贵司的回函表示要求我司继续履行合同。我司认为现在已经没有履行合同的条件，我司在函中也表示尽量双方能够友好协商，妥善处理合同解除的后续事宜。然，贵司拖延与我司交接房屋的行为并非明智之举，此举对贵司造成的扩大损失应由贵司自己承担。尹舜公司并希望双方能够积极的合法合理的解决此事。次日，王健子回函，称，王健子作为双方签订的《房屋租赁合同》的守约方，我方有权拒绝尹舜公司解除合同的要求，并要求尹舜公司继续履行合同。鉴于尹舜公司单方面违约并已经搬离系争房屋，王健子要求根据合同约定，尹舜公司应当承担年租金壹倍的违约金。后双方又就违约金之事宜通过函件沟通，但未达成一致。一审庭审中，尹舜公司提供《房屋交接清单》一份，内容为：为履行房屋交接事项，王健子（出租方，甲方）与尹舜公司（承租方，乙方）特签订本清单：一、房屋状况：承租人于2017年2月23日就已清空房屋（附照片）并发函要求甲方一周之间办理交接，但甲方迟迟未办理，直到2017年4月27日通过律师发送房屋交接清单给乙方。因乙方于2017年2月23日之后已经不在该房屋办公，因此水电度数只有2017年2月6日的水电度数，该数字是由物业方提供的。甲方委托丁律师、张律师于2017年4月27日协商房屋解除后续事宜未果，但通过微信发送给乙方王律师一份“房屋交接清单”（电子版），乙方根据交接清单内容向甲方提供2017年2月6日期间的水电度数。二、截止2017年2月6日，房屋各项费用清单。三、交接物品。该份清单上手写水电度数，并注明“大门钥匙一把2月6日交物业，钥匙盘一个，各办公室钥匙含大门钥匙一个，在二楼办公室”。该份交接清单仅有尹舜公司盖章，并注明日期为2017年5月2日，王健子并未在房屋交接清单上签字、盖章。2018年11月28日，上海市徐汇区城市管理行政执法局出具《附有违法建筑的不动产认定书》一份，认定顺为公司所有的系争房屋现被认定为附有违法建筑的不动产。一审另查明，2016年3月7日，王健子曾向尹舜公司发出催款函，要求尹舜公司尽快支付第二期租金。2016年3月28日，王健子曾向尹舜公司发出《解除合同通知书》一份，称，因尹舜公司以各种非王健子原因造成的房屋瑕疵为由拒绝支付足额租金，故要求解除合同，并归还系争房屋。后尹舜公司继续使用系争房屋，并支付租金至2017年2月23日。一审还查明，2017年6月1日，尹舜公司向法院提起诉讼【案号：（2017）沪0104民初11919号】，要求：1.确认尹舜公司与王健子于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》无效；2.王健子返还尹舜公司已经支付的《房屋租赁合同》中的押金1,890,000元。2018年7月3日，法院判决驳回尹舜公司的全部诉讼请求。该案现已发生法律效力。一审又查明，林瑞、戴瑛系尹舜公司股东，尹舜公司分别于2015年10月20日及2016年12月14日进行两次减资。一审法院认为，王健子与尹舜公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现王健子主张其与尹舜公司签订的房屋租赁合同于2017年2月23日解除，尹舜公司对此不持异议，故就王健子的该项诉请，法院依法予以支持。法院注意到，2017年2月23日，尹舜公司向王健子发函称因种种原因无法继续承租该房屋，并表示已经将系争房屋清空，希望王健子能够予以理解并办理交接手续。次日，王健子回函称尹舜公司缺乏诚信，“且在此之前数日已经完成搬迁”。从王健子的回函看，王健子于2017年2月24日已经明确知晓尹舜公司搬离了系争房屋，并于2017年3月9日的函件中再次明确表示知晓尹舜公司已经搬离系争房屋。根据合同法的相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。现王健子明确知晓尹舜公司拒绝继续履行合同义务且已经完成了搬迁，王健子有义务及时接收房屋，避免损失的进一步扩大，故就王健子应当收回房屋的时间，法院根据实际情况酌情确定为一个月。就王健子主张的占有使用费，法院酌情确定为相当于一个月的房屋租金。就违约责任，从庭审查明的事实看，尹舜公司承租系争房屋时已经进行了现场踏勘，且租赁合同对于系争房屋包含部分无证面积已经进行了充分说明。从尹舜公司给王健子的发函中也可以看出，系争房屋包含部分无证面积并非尹舜公司要求解除合同的主要原因，故法院认定尹舜公司违约在先，应当向王健子支付违约金，就违约金的具体数额，由法院根据系争房屋的实际状况、空置期间酌情予以确定。就王健子主张要求尹舜公司支付物业管理费、地下车位管理费，因该部分费用经王健子确认一直由尹舜公司直接向他人支付，现王健子并未实际支付，该笔费用尚未发生，现王健子要求尹舜公司支付缺乏事实和法律依据，法院不予支持。就王健子主张的律师费，此系王健子本身的诉讼成本，且并非必要发生的费用，就王健子提供的律师聘请合同及发票，尹舜公司亦明确表示不予确认。现王健子要求尹舜公司承担律师费，缺乏依据，法院难以支持。因法院注意到，本案中王健子主张的费用均发生在林瑞、戴瑛减资之后，故王健子要求林瑞、戴瑛对尹舜公司的债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。就反诉部分，基于上述理由，法院对尹舜公司要求王健子承担违约责任的诉请，不予支持。就押金部分，因法院认为违约金已经足以弥补王健子遭受的损失，押金应当予以返还。故就尹舜公司要求王健子返还押金的诉请，法院依法予以支持。就尹舜公司要求顺为公司承担连带责任的诉请，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、确认王健子与上海尹舜商贸有限公司于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月23日解除；二、上海尹舜商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付王健子占有使用费630,000元；三、上海尹舜商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付王健子违约金2,520,000元；四、驳回王健子的其余诉讼请求；五、王健子于判决生效之日起十日内返还上海尹舜商贸有限公司押金1,890,000元；六、驳回上海尹舜商贸有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费85,708元，保全费5,000元，合计90,708元，由王健子负担63,299元，上海尹舜商贸有限公司负担27,409元。反诉案件受理费减半收取计39,015元，由王健子负担7,803元，上海尹舜商贸有限公司负担31,212元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，经生效判决认定，王健子与尹舜公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不存在无效事由，合法有效，对双方均产生约束力。本案的争议是：一、涉案房屋租赁合同解除的时间及原因，应由王健子还是尹舜公司承担解除合同的违约责任；二、一审判令的房屋占有使用费及违约金是否合理；三、被上诉人林瑞、戴瑛是否应对尹舜公司的债务承担补充赔偿责任；四、被上诉人顺为公司是否应对王健子的债务承担连带责任。首先，对于合同解除时间的争议，本院认为，王健子及尹舜公司在一审期间均明确表示同意解除合同，且均同意合同解除的时间为尹舜公司搬离租赁房屋的2017年2月23日。但在二审中，尹舜公司则主张租赁合同应在2016年3月29日收到王健子发出《解除合同通知书》之日解除。对此本院认为，首先，根据民诉法的相关规定，当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有约束力。尹舜公司在一审中所主张的理由是王健子未能提供合法适租的房屋故尹舜公司有权解除租赁合同，并以此提出要求王健子赔偿解约违约金的反诉请求。但其在二审中的主张实际已改变了其在一审中反诉请求所依据的请求权基础，系对其一审诉讼行为的推翻，本院不予采信；其次，针对王健子的诉请，尹舜公司以双方已经解除租赁合同成立事实租赁关系，故其无需承担违约责任为由进行抗辩。但对于己方的反诉请求，尹舜公司却仍以双方签订的租赁合同作为依据进行主张，在法律关系上前后认识不一；再次，尹舜公司既然认可王健子于2016年3月28日发出解除通知的效力，则表明尹舜公司自认租赁合同系因其逾期支付租金构成违约而导致解除，而尹舜公司同时又主张租赁合同系王健子违约导致解除，显然在法律关系及逻辑上存在矛盾，故本院对其主张，不予支持。从本案事实来看，虽然王健子确实曾向尹舜公司发出过解除合同的通知书，但尹舜公司收到该通知后仍然承租系争房屋，并按照合同约定支付租金，在双方再次发生纠纷前的一年中，作为出租人的王健子也从未提出异议，仍然收取租金且未要求收回房屋，故双方当事人以自己的行为表明均没有解除合同的意思表示，而是继续履行房屋租赁合同。故一审根据本案事实及双方当事人的陈述，确认本案租赁合同的解除时间为2017年2月23日，于法不悖，本院予以支持。关于合同解除的原因及责任，根据租赁合同的约定以及一审所查明的事实，尹舜公司在承租系争房屋时已明确知晓房屋的权属状态，清楚承租房屋中有部分为无证建筑，双方在合同主文中也明确了无证建筑的具体部位及面积大小，故无论双方对其中关于王健子及顺为公司免责条款的效力是否具有争议，均无法否认尹舜公司知晓上述违建存在而仍与王健子签订房屋租赁合同的事实，在整个房屋租赁期间，尹舜公司也未有证据证明因该违建导致其无法使用租赁房屋或使用房屋受到阻碍。即使在尹舜公司要求解除合同的函件中，也未表明其解除合同系违建所导致。综上，尹舜公司并没有单方解除合同的权利，一审据此认定尹舜公司擅自解除租赁合同，应承担违约责任，具有事实及法律依据，本院予以支持。尹舜公司二审以顺为公司和案外人之间的租赁纠纷作为上诉理由，与合同相对性原则不符，前案事实亦与本案缺乏关联性，故本院对其诉称理由，不予采纳。关于房屋占有使用费及违约金是否过高的争议，本院认为，一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。根据已查明的事实，王健子于2017年2月24日就已经知道尹舜公司搬离了系争房屋，在其未举证证明其收回房屋存在障碍的情形下，一审据此酌情支持了一个月的房屋占有使用费诉请，于法不悖，本院予以支持。关于违约金，同样在王健子未能举证证明其实际损失的情况下，一审根据系争房屋的实际状况、空置期间酌情予以确定，亦无不妥，本院同样予以支持。关于林瑞、戴瑛及原审第三人顺为公司的责任承担争议。本院认为，本案系因尹舜公司的违约行为而产生的纠纷，本案项下的债权债务系因房屋租赁合同的解除所产生，并非房屋租赁合同正常履行下产生的债务。而林瑞、戴瑛减资时，本案债权债务并未产生，故王健子要求林瑞、戴瑛承担连带责任的诉请，本院不予支持。而尹舜公司也未能举证证明顺为公司与王健子存在人格混同，故对尹舜公司要求顺为公司承担连带责任的诉请，本院亦不予支持。综上所述，王健子、尹舜公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币124,992元，由上诉人王健子负担61,780元，上海尹舜商贸有限公司负担63,212元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年八月二十日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……