湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1629号上诉人（原审被告）：楚阳飞，男，1989年12月18日出生，汉族，住永兴县。被上诉人（原审原告）：永兴县奇亚物业服务有限公司，住所地：湖南省永兴县便江街道永兴大道（银杏家园A栋二楼）。法定代表人：王日廷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：雷嗣务，男。委托诉讼代理人：李贵明，湖南银光律师事务所律师。上诉人楚阳飞因与被上诉人永兴县奇亚物业服务有限公司（以下简称奇亚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2020）湘1023民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。楚阳飞上诉请求：1.撤销一审判决，查清本案争议事实；2.改判楚阳飞免交奇亚物业公司物业管理服务费2669.78元；3.本案一、二审诉讼费用由奇亚物业公司负担。事实和理由：楚阳飞与永兴县银杏家园开发商郴州市汇华房地产开发有限公司签订的《永兴县银杏家园小区前期物业管理服务合同》对小区物业管理服务的内容、项目都有明确约定。后郴州市汇华房地产开发有限公司委托奇亚物业公司进行小区前期物业管理服务后，奇亚物业公司虽也与楚阳飞签订了《前期物业服务合同》，但奇亚物业公司不按合同约定履行小区物业管理服务职责，导致小区安全防范、公共秩序维护、环境保洁、公共设备设施维护、绿化养护等服务情况非常糟糕，小区物业管理服务形同虚设。物业保安都已年满60岁，责任心差，无法起到安保作用。奇亚物业公司未履行合同约定的义务，业主有权不支付物业费。一审判决认定事实错误，适用法律不当。奇亚物业公司辩称：其已依法依规提供物业服务，其开展的保安、绿化保洁等工作均符合相关要求且已履行到位。楚阳飞提出的上诉事实和理由大部分与事实不符，且无相应证据证实，如道路积水致使业主无法通行的问题系开发商设计的道路存在缺陷所致，奇亚物业公司无法解决。综上，楚阳飞拒交物业服务费，缺乏法定事实和理由，依法应不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。奇亚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令楚阳飞支付物业管理费2966.42元（自2016年9月15日-2019年12月14日）；2.判令楚阳飞支付奇亚物业公司垫付的律师费2000元；3.本案的诉讼费由楚阳飞承担。一审法院认定事实：楚阳飞购买了永兴县房屋，建筑面积为126.77平方米。2015年8月26日，奇亚物业公司与永兴县银杏家园开发商郴州市汇华房地产开发有限公司签订《永兴县银杏家园小区住宅小区前期物业管理服务合同》，由郴州市汇华房地产开发有限公司委托奇亚物业公司实施永兴县银杏家园整个区域的物业管理，约定委托管理期限为五年（Ａ区从2015年10月1日-2020年9月30日，Ｂ区从2016年1月1日-2020年12月31日）。2016年2月5日，奇亚物业公司与楚阳飞签订《前期物业服务合同》，双方约定：按房屋建筑面积以0.6元／平方米每月的标准向业主收取；业主不按合同约定的收费标准和时间缴纳物业费的，奇亚物业公司有权追缴所欠物业费外，同时从逾期之日起按拖欠费用数额的千分之三支付违约金；业主连续三个月未按合同履行缴费义务，奇亚物业公司有权向法院起诉，并承担因此发生的相关费用（包括诉讼费、律师费、公证费、执行费、公证费）。楚阳飞从2016年9月15日-2019年12月14日一直未交纳物业管理费，共拖欠物业管理费2966.42元，经奇亚物业公司多次催交未果。奇亚物业公司为维护自己的合法权益，特诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，物业费是物业所有人、使用人委托物业管理单位对居住环境内的建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通等进行日常维护修缮，整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的相关费用。业主拒交物业费需要基于正当理由，业主拒绝交纳物业费的正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。业主既是接受物业服务者也是物业服务的参与者监管者，对物业服务管理中出现、发生的问题纠纷有责任与物业服务者一同解决，采取拖欠物业服务费的方式方法不可取，不利于小区物业管理的正常运转和良性发展。奇亚物业公司与永兴县银杏家园开发商郴州市汇华房地产开发有限公司签订的《永兴县银杏家园小区住宅小区前期物业管理服务合同》及奇亚物业公司与楚阳飞签订的《前期物业服务合同》，两份合同都是依法签订的，均合法有效。两份合同对奇亚物业公司和永兴县银杏家园小区内所有业主都具有约束力，且楚阳飞也未向一审法院提交任何证据证明奇亚物业公司没有履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，故该物业服务合同对楚阳飞具有约束力，楚阳飞应当遵照执行，故奇亚物业公司要求楚阳飞支付物业管理服务费的理由成立，依法予以支持，但鉴于奇亚物业公司在提供物业服务中确实存在一些瑕疵，且给业主生活确实造成了一定的不良影响，故物业管理费酌情按90%支付，即2669.78元。鉴于奇亚物业公司、楚阳飞就物业服务一直有纠纷，奇亚物业公司也未提交证据证明楚阳飞是恶意拖欠物业服务费，因而奇亚物业公司要求楚阳飞支付律师费的诉求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告楚阳飞在本判决生效之日起十日内支付原告永兴县奇亚物业服务有限公司物业管理服务费2669.78元。二、驳回原告永兴县奇亚物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告永兴县奇亚物业服务有限公司负担15元，被告楚阳飞负担10元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的举证和质证，并结合当事人的陈述，本院认证如下：楚阳飞提交的一组图片具有真实性，在一定程度上可以反映奇亚物业公司提供的物业服务存在瑕疵的事实，故本院对该组证据予以部分采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审的争议焦点为楚阳飞是否需支付奇亚物业公司物业服务费，若需支付，物业服务费的金额应如何确定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”依照该规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务时，业主仅能请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒付物业服务费。本案中，根据楚阳飞在一、二审提供的证据和楚阳飞、奇亚物业公司的陈述可知，奇亚物业公司已向楚阳飞等银杏家园小区的业主提供物业服务，只是其提供的物业服务存在瑕疵，依照前述规定，楚阳飞仅能请求奇亚物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。楚阳飞以奇亚物业公司未全面履行提供卫生清扫、垃圾转运等物业服务为由，上诉主张无需支付物业服务费，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，奇亚物业公司提供的物业服务存在瑕疵（服务质量不符合合同约定），但案涉物业服务合同就奇亚物业公司对此应承担何种违约责任约定不明确，依照前述规定，楚阳飞可要求减少物业服务费。一审判决根据奇亚物业公司提供的物业服务的性质、瑕疵的种类和影响程度等情况，酌情减少楚阳飞应支付的物业服务费，即酌定楚阳飞按原定物业服务费90%的标准（即2669.78元）向奇亚物业公司支付物业服务费并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人楚阳飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人楚阳飞负担。本判决为终审判决。审判长  张九香审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年八月十九日法官助理孙宝乐法官助理李佳颖书记员瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。