上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5756号上诉人（原审原告）：蔡先涛，男，1979年2月17日生，汉族，住安徽省金寨县。上诉人（原审原告）：刘转香，女，1983年7月17日生，汉族，住安徽省金寨县。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：雷雳，上海友义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海融慧置业有限公司，住所地上海市松江区茸梅路518号1幢595室。法定代表人：郑志高，总经理。委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人蔡先涛、刘转香因与被上诉人上海融慧置业有限公司（以下简称“融慧公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初18645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡先涛、刘转香上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：1、上诉人在发出解除合同的通知时，并未超过解除合同时限。补充协议系被上诉人暗中夹杂的格式合同，上诉人对此不知情。该协议部分条款单方面限定乙方，应属无效。一审判决对解除事由发生之日的起算点未作说明，亦无相关客观事实依据，无法断定超过30天解除期限。2、上诉人在行使解除权时，并未丧失解除合同的事实依据。上诉人行使解除权的时间为2019年8月14日，此时合同应已解除。而抵押权涤除时间为2019年9月27日。不应以抵押权涤除时间作为认定解除权的事实依据。3、一审判决对上诉人提交的证明被上诉人存在过错和根本违约的相关证据及其质证意见均未提及，有悖全面、客观、公正原则。4、本案之纠纷及其根源在于被上诉人存在过错、延迟履行义务致使不能实现合同目的所致，上诉人理应享有解除合同之权利。一者，涉案合同约定购房余款以案涉房产抵押贷款之方式支付，而被上诉人一直未协助办好抵押。二者，上诉人在送达解除合同的通知之前对合同中的补充协议不知情。而补充协议作为格式合同，存在诸多不合理。三者，被上诉人作为专业的房地产经营和销售者，应当熟知办理按揭贷款的相关流程及条件限制，却在取得涉案房屋产权当日在涉案房屋上设立新抵押权，后一直拖延不涤除，主观恶意明显，严重损害上诉人的权益。融慧公司辩称，1、被上诉人不存在迟延履行的情况，依合同约定，如果贷款不成上诉人也应自行筹措资金支付尾款。2、抵押是“开发贷”，为整个房产的抵押，在合同中有告知。3、合同约定了30天行使解除权，但上诉人是2019年8月14日提出解除。4、2019年9月27日被上诉人涤除抵押权，且同意上诉人可以延期支付剩余的钱款，上诉人此时已可以办理贷款。上诉人取得房屋所有权的合同目的可以实现，其是由于房屋降价而不想要涉案房屋，要求行使法定解除权依据不足。据此，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。蔡先涛、刘转香向一审法院起诉请求：1、解除与融慧公司于2018年9月8日签订的《上海市商品房预售合同》；2、融慧公司返还蔡先涛、刘转香购房款1,686,000元、代办费850元及偿付相应的利息损失（以返还购房款和代办费之和为基数，按照央行同期同档贷款基准利率，自2018年12月25日起计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际完毕之日止）；3、支付律师费30,000元。一审法院认定事实：蔡先涛、刘转香（乙方）与融慧公司（甲方），定有《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定蔡先涛、刘转香向融慧公司购买位于上海市松江区XX路XX弄《XX广场》XX号XX层XX室房屋（以下简称“系争房屋”）。预售合同约定房屋的总房价款为3,356,000元。预售合同附件一付款方式和付款期限约定：乙方采用分期付款的支付方式，于2018年9月8日与甲方签约，并付首付房款1,056,000元；于2018年10月25日前应支付房款630,000元；于2018年11月25日前应支付房款1,670,000元，以银行贷款方式支付。……若非因甲方原因导致乙方不能获得部分或全部贷款的，乙方应于应当支付该笔房款期限内将剩余未付的全部房款一次性支付给甲方……预售合同补充条款一第五条关于付款方式（补充合同第七条和附件一）约定，若乙方以贷款支付部分房款，则乙方同意遵守以下约定：……3、乙方贷款不能在合同约定之日前全部到甲方账户的，乙方即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。4、如贷款银行不予批准贷款或批准的贷款金额少于乙方申请的金额的，乙方应于应当支付该笔房款期限内自筹资金付清差额部分，若乙方全部款项不能在合同约定之日前全部到甲方账户的，则乙方构成逾期付款，须按合同第七条承担逾期付款的违约责任。预售合同补充条款第八条该房屋的交付（补充合同第十、十一、十二、十三、十五条）约定1、甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部费用，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部费用，甲方有权推迟交付房屋，并不承担任何违约责任……根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方。预售合同第十一条约定甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，第十二条约定甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金……逾期超过180天乙方有权选择按补充协议约定追究甲方责任。预售合同补充条款第九条关于延期交房（补充合同第十二条）约定：交付期限届满未达交付条件的，乙方同意给予甲方60天的交付宽限期，宽限期内不追究甲方的违约责任，延期超过180天的，乙方有权单方解除合同。预售合同补充条款第十二条关于解除合同（补充合同第二十六条）约定：10、若出现法定或合同约定乙方可以解除合同的情形，乙方行使合同解除权的期限为解除事由发生之日起30日，乙方逾期未行使合同解除权的，视为乙方放弃该项权利。一审另查明：蔡先涛、刘转香已支付融慧公司房款168.6万元和代办费800元。一审再查明：预售合同附件四该房屋权属情况中他项信息载明他项权利人为华夏银行股份有限公司上海分行。2019年9月27日，系争房屋上已无他项权利信息。一审又查明：2019年8月14日，蔡先涛、刘转香向融慧公司送达了《逾期交房退房申请书》，以合同约定的交房时间为2018年12月31日前，现已逾期交房225天为由，单方解除合同。并要求融慧公司在收到通知书15日内，办理退房手续及退还房款和对应利息并支付违约金。一审法院认为，本案的争议焦点在于蔡先涛、刘转香是否有合同解除权。本案中，蔡先涛、刘转香先后提出过两次解除事由：一、以融慧公司逾期交房为由，向融慧公司送达了《逾期交房退房申请书》；二、庭审中以融慧公司原因导致蔡先涛、刘转香无法办理贷款导致预售合同不能继续履行为由要求解除。对此一审法院分述如下：一、《逾期交房退房申请书》，此系蔡先涛、刘转香行使约定解除权，蔡先涛、刘转香以融慧公司逾期交房超过180天为由，根据合同约定要求解除合同。对此，一审法院认为预售合同虽然约定融慧公司应当在2018年12月31日前履行交房义务，然同时也约定了甲方按照约定日期将房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部费用，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部费用，甲方有权推迟交付房屋，并不承担任何违约责任，故融慧公司在蔡先涛、刘转香房款未清的情形下未履行交房义务，并不构成合同约定的逾期交房之违约情形，遂蔡先涛、刘转香亦不产生相应的解除权。二、蔡先涛、刘转香庭审中主张的解除事由为因融慧公司原因未能订立商品房担保贷款合同并导致合同不能继续履行，主张依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定行使法定解除权。对此，一审法院认为系争房屋在预售合同签订时确有他项权利，可能导致蔡先涛、刘转香不能办理抵押贷款。蔡先涛、刘转香以该事由主张法定解除权的，应当按照预售合同补充条款第十二条第10项的规定在合同约定的30日行使解除权。根据融慧公司提供的上海市不动产登记簿记载，在2019年9月27日时，系争房屋上已不存在他项权利，故蔡先涛、刘转香于庭审中主张要求行使法定解除权超过了双方约定的解除时限，且蔡先涛、刘转香行使解除权时又丧失了符合解除权的事实依据，故对于蔡先涛、刘转香要求解除合同并基于合同解除而提出的诉讼请求，一审法院均难以支持。另，关于系争预售合同之后如何履行的问题，融慧公司于审理中明确暂要求蔡先涛、刘转香继续履行，不选择由蔡先涛、刘转香承担违约责任而给予其合同解除的权利，今后将视蔡先涛、刘转香的履行能力另行处分，此系当事人自由处分其民事权利，一审法院予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第一款及《最高人民法院》第二十三条的规定，判决：驳回蔡先涛、刘转香的诉讼请求。案件受理费20,252元，减半收取10,126元，由蔡先涛、刘转香负担。二审中，上诉人蔡先涛、刘转香提交了与被上诉人融慧公司工作人员的微信记录截图，以证明其一直在和被上诉人交涉，但直至2019年8月14日未果，融慧公司工作人员表示对上诉人情况了解，且已在催促和办理手续。融慧公司对上述微信记录的真实性无异议，但对其证明内容不予认可，表示系当时工作人员的托词，实际上如果要办理贷款都须在2019年9月27日整体涤除抵押之后。本院经审查，对上述微信记录的真实性以确认。本院经审理查明，一审法院认定事实无误。另查明，2019年5月29、30日上诉人与被上诉人工作人员微信联系时，被上诉人工作人员对因抵押未涤除以致上诉人未获银行贷款表示“情况了解”、“我们会尽快的”、“我们现在还在办理手续”、“我在帮你催，…有消息即刻回复你”、“我们也很着急”等等。本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人主张的合同法定解除权是否成立？如果成立上诉人行使解除权是否逾期？本案中，被上诉人融慧公司未按双方预售合同的约定于2018年12月31日前将该房屋交付给上诉人，理由为上诉人未按约于2018年11月25日前付清剩余房款。根据本案查明的事实，双方在预售合同中约定的前两期房款总计1,686,000元，上诉人均已按约支付；而所余1,670,000元房款，合同明确约定以银行贷款方式支付。但在上诉人办理贷款过程中，由于被上诉人未及时将系争房屋上的抵押涤除，致使上诉人无法获得银行贷款。直至2019年9月27日，该抵押方被涤除。据此本院认为，本案上诉人未能按约于2018年11月25日前以银行贷款形式支付1,670,000元房款系由被上诉人原因造成。虽然被上诉人提出上诉人应按合同自行补足房款，但相关合同条款明确：须“非甲方（被上诉人）原因导致乙方（上诉人）不能获得部分或全部贷款的”方才适用，而本案正是由于被上诉人对合同的不当履行导致上诉人贷款未果，故其该项抗辩理由不能成立。鉴于上诉人未能支付房款系被上诉人自身原因所致，现其反将自身原因作为本方逾期交房不需承担合同责任的理由，显然难以成立。故上诉人主张其享有合同的解除权，有其事实和法律依据。原审对此认定有误，本院予以纠正。关于上诉人的解除权是否已因逾期行使而消灭。本院认为，根据双方合同约定，上诉人应在“解除事由发生之日起30日内”行使解除权。结合上诉人的主张及本案相关事实，其主张的系法定解除权，解除事由则为被上诉人未能涤除系争房屋上的抵押，以致上诉人无法获得贷款、被上诉人不予交房、双方的买卖合同无法继续履行。从本案事实来看，上诉人2019年8月14日向被上诉人送达《逾期交房退房申请书》要求解除合同时，系争房屋仍因抵押存在他项权利，且经其与被上诉人工作人员反复交涉仍迟迟未能解决，故上诉人提出的合同解除理由应属合理、正当。但因交涉中被上诉人的工作人员多次表示将尽快办理手续，通过涤除抵押消除合同履行障碍亦存在可能，故此时尚不能确定合同解除事由已经发生，上诉人正常的等待亦不应理解为怠于行使解除权。由此，被上诉人主张上诉人行使解除权已超过期限而消灭缺乏事实依据，本院不予认同。原审以上诉人在2019年9月27日抵押涤除后行使法定解除权超过了双方约定的解除时限，系对当事人行使解除权的时间认定有误，本院亦予纠正。综上所述，上诉人蔡先涛、刘转香关于系争合同解除的上诉请求成立。合同解除后，应当恢复至合同未履行的状态，即被上诉人融慧公司应当返还上诉人相应房款及代办费。至于上诉人关于偿付购房款利息及本案律师费的诉请，因缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初18645号民事判决；二、确认上诉人蔡先涛、刘转香与被上诉人上海融慧置业有限公司2018年9月8日签订购买上海市松江区XX路XX弄《XX广场》XX号XX层XX室房屋的《上海市商品房预售合同》于2019年8月14日解除；三、被上诉人上海融慧置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人蔡先涛、刘转香购房款1,686,000元及代办费850元，共计1,686,850元；四、驳回上诉人蔡先涛、刘转香的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币20,252元减半收取计人民币10,126元，二审案件受理费人民币20,252元，均由被上诉人上海融慧置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  岑佳欣审判员  王韶婧二〇二〇年八月十八日书记员  曹 沁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……