黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1294号上诉人（原审被告）：韩英哲，女，1972年5月4日出生，汉族，绥棱县实验小学职工，住黑龙江省绥棱县。委托诉讼代理人:明光辉,黑龙江绥辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：春新民，女，1966年6月9日出生，汉族，大庆油田矿区事业部物业管理三公司干部，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：李跃明，黑龙江彤阳律师事务所律师。原审被告：郑敏，女，1960年4月5日出生，汉族，大庆油田矿区事业部物业管理三公司退休职工，住黑龙江省大庆市龙凤区。原审被告：孙树悦，男，1957年6月28日出生，汉族，大庆油田矿区事业部物业管理一公司退休职工，住黑龙江省大庆市龙凤区。上诉人韩英哲因与被上诉人春新民，原审被告郑敏、孙树悦申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初3244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩英哲及委托诉讼代理人明光辉，被上诉人春新民及委托诉讼代理人李跃明，原审被告郑敏、孙树悦到庭参加了法庭庭审。本案现已审理终结。韩英哲上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初3244号民事判决，改判驳回春新民的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由春新民承担。事实与理由：一、一审判决认定韩英哲与郑敏、孙树悦签订的房屋买卖协无效是错误的。双方在债务履行期限届满后，经协商达成的《房屋买卖协议》真实、合法、有效。韩英哲在2017年10月14日至2017年10月31日期间，共计出借给郑敏、孙树悦资金合计人民币140万元。2017年12月23日由郑敏、孙树悦为韩英哲出具借条，约定上述借款在2018年1月31日前还清，如无法还清，将米兰小镇D03-1-601室房屋过户给韩英哲抵债。在2018年1月31日债务履行期限届满，郑敏、孙树悦未能按约定向韩英哲偿还借款。经韩英哲与郑敏、孙树悦再次协商，郑敏、孙树悦同意将米兰小镇D03-1-601室房屋出卖给韩英哲，房屋价款为人民币140万元，将原借款140万元转为购房款140万元，双方互不找差，并且签订了书面的《房屋买卖协议》。双方签订的《房屋买卖协议》是韩英哲与郑敏、孙树悦在2018年1月31日经双方再次协商后的真实意思表示，即郑敏、孙树悦将案涉房屋出卖给韩英哲以抵销之前向韩英哲的借款，韩英哲取得房屋所有权。在双方签订《房屋买卖协议》后，郑敏、孙树悦就将出卖的房屋实际交付给了韩英哲，韩英哲对房屋进行了占有和使用。双方在债务履行期限届满后重新达成的《房屋买卖协议》，意思表示真实，内容合法，不存在虚假及恶意串通损害第三人利益的行为。根据法（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条规定，在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，即使未交付标的物，只要不存恶意损害第三人合法权益等情况，无其他无效事由的，人民法院也应当予以支持。而本案不仅不存在虚假及恶意串通损害第三人利益的行为，也无其他无效事由，并且案涉房屋已经交付给了韩英哲，韩英哲也已经对房屋进行了实际占有和使用。所以韩英哲与郑敏、孙树悦签订并履行的《房屋买卖协议》真实、合法、有效。可是一审法院，以韩英哲与郑敏、孙树悦之前存在借贷关系，近而否定双方后期达成的《房屋买卖协议》效力，这是没有事实根据和法律依据的。“以房抵债”从法律关系上讲，是将原借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，消灭了先前的借贷法律关系。一审判决以:“该协议的性质实质上是以物抵债协议，是2017年12月23日郑敏、孙树悦为韩英哲出具的借条中以物抵债约定的延续，该协议的目的在于消灭韩英哲对郑敏、孙树悦的债权而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示”，来否定双方房屋买卖的真实性，明显是无根据的推断。如按一审判决认定，韩英哲与郑敏、孙树悦不是真实的房屋买卖，那么郑敏、孙树悦怎么会将房屋交付给韩英哲，怎么会一同与韩英哲到房管部门办理房屋产权过户，这些行为都能体现双方的真实意思表示。另外，一审法院对“以物以债”也存在理解和认识错误，“以物以债”实质上是买卖合同的一种特殊表现，并不违反法律强制性规定。二、一审判决认定韩英哲不完全具备能够排除执行的条件，实属错误。根据《最高人民法院人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，韩英哲完全具备能够排除执行的全部法律要件。第一，在查封前签订了合法有效的书面房屋买卖合同:第二，在查封前韩英哲已经于2018年5月15日对案涉房屋进行占有和使用，对房屋进行了实际控制和管理:第三，韩英哲通过将原对郑敏、孙树悦享有的140万元到期债权，转为购房款140万元已经付清了全部购房款；第四，在法院查封房屋前，韩英哲与郑敏、孙树悦已经到房管部门办理了房屋产权交易过户，各项税、费也已经缴纳，就差领取不动产权证这一环节。由于一审法院错误的查封才最终导致韩英哲没有领取到不动产权证，这并非是韩英哲原因未办理过户登记，故韩英哲对房屋未办理更名过户并无过错。根据上述事实及韩英哲所提交的相关证据，本案的情形完全具备排除执行的条件。三、一审判决适用法律错误。韩英哲与郑敏、孙树悦签订的《房屋买卖协议》没有违反《合同法》第五十二条规定，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定。韩英哲与郑敏、孙树悦之前的借贷法律关系，以及之后的房屋买卖法律关系，也没有违反《物权法》第一百八十六条禁止流押规定。一审判决适用以上法律认定《房屋买卖协议》无效是错误的。综上，一审判决认定事实错误，适用和理解法律错误，二审法院应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条(二)规定，撤销原判决，对本案依法改判，判决驳回春新民一审诉讼请求。春新民辩称，本案事实是郑敏、孙树悦为逃避对第三方的债务恶意串通伪造房屋买卖事实，春新民对一审法院的判项准予继续执行，黑龙江省大庆市萨尔图区奥林匹克路27号米兰小镇D03-1-601室房屋予以认可，但对一审法院本院认为部分有意见补充。1、关于韩英哲民事行为能力问题，韩英哲在执行阶段及一审阶段向人民法院出示残疾证书能够证明其系无民事行为能力人，在没有法医诊断和司法部门鉴定及人民法院的特别宣告程序发生之前，一审法院将其认定为具有民事行为能力，无事实依据也无法律依据。2、郑敏、孙树悦、韩英哲所签订对方买卖合同系恶意串通，故意伪造，在一审庭审中法官对郑敏、孙树悦进行背靠背询问，郑敏、孙树悦不能对签订合同细节进行一致的陈述，因此一审法院不只应认定为此合同不是真实意思表示，更应该认定为郑敏、孙树悦、韩英哲恶意串通、恶意伪造。3、韩英哲在一审中出示小区物业部门入住证明，经法庭查询韩英哲不能清晰陈述其如何取得物业证明、缴纳哪些办理手续，因此春新民认为此物业证明的真实性是有待考证的，因此不能作为证据使用。4、韩英哲是否就涉案房屋交付全款，韩英哲与郑敏、孙树悦为逃避第三方债务恶意伪造房屋买卖事实，以欠款抵房款的事实不存在。5、未办理过户的登记完全是韩英哲的过错导致，因本案是郑敏、孙树悦、韩英哲恶意串通，事实上他们只是在5月办理产权交易，但按其提供的虚假的房屋买卖合同显示，在4个月前签订的，如果当时去办理房屋过户手续本案也不会发生。这一点证实了房屋买卖的虚假性。人民法院认定并非因韩英哲自身原因未办理过户登记是错误的，按一审法院认定可以理解为房屋出卖人如果不协助办理过户那么房屋过户的行为永远不会成立。事实上房屋购买人可以直接通过诉讼方式实现自己的权利，因此对于韩英哲自身没有过错是错误的。综上请求二审法院采纳春新民的答辩意见，维持一审法院作出的准予执行的判项。韩英哲与郑敏、孙树悦是亲属关系，在欠各方债务时为了无法让其他债权人实现权利而进行恶意串通。郑敏述称，我欠韩英哲140万，我说12月底还，还不上就写的欠条，经过协商1月份办理的买卖协议手续，用欠款作为买卖协议的购房款，互相不找差。房子卖给韩英哲前没有接到法院任何法律文书，也没有任何人说要买我房子。事实上我卖韩英哲前，我除了欠韩英哲和家人钱之外，不欠外人钱，没借过也不欠春新民钱。我之前给春新民打过借条，但没有实际发生。春新民多次提到我们是亲戚恶意串通，请春新民拿出恶意串通的证据。一开始我们就将亲属关系向法院说清。孙树悦述称，同郑敏意见。案件与我没有关系，也没有权利起诉我，我与春新民不存在借贷关系，他要我的房子没有道理。在他起诉之前我已经将房子卖给韩英哲。在房屋交易中心已经通过正常手续办理了房屋买卖手续。春新民向一审法院起诉请求：1.判令撤销（2019）黑0602执异33号执行裁定书；2.判令韩英哲、郑敏、孙树悦承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：自2017年10月14日起至2017年10月31日止，郑敏、孙树悦分多次向韩英哲借款140万元，韩英哲向郑敏交付款项140万元。2017年12月23日，郑敏、孙树悦为韩英哲出具借条，在借条中郑敏、孙树悦对上述借款事实予以确认，约定于2018年1月31日前还清，如无法还清，将米兰小镇D03-1-601室房屋过户给韩英哲抵债。2018年1月31日，孙树悦与韩英哲签订房屋买卖协议，约定将米兰小镇D03-1-601室房屋出卖给韩英哲，价款为140万元，还约定韩英哲已全部付清价款，互不找差。郑敏对房屋买卖协议予以认可。2019年7月16日，大庆市城安物业管理有限公司米兰小镇物业管理处出具入住证明，其上载明“韩英哲已于2018年5月15日入住米兰小镇一期D03-1-601室”。2018年5月16日，韩英哲就上述房屋买卖缴纳相关税费，大庆市房产管理局、大庆市国土资源局收到韩英哲就米兰小镇D03-1-601室房屋申请不动产交易、登记（转移、登记）材料。一审法院因执行春新民与郑敏、孙树悦民间借贷纠纷一案，于2018年5月16日对案涉房屋采取执行措施，韩英哲因此向一审法院提出书面异议。一审法院审查后作出（2019）黑0602执异33号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。故春新民诉至法院提出诉讼请求：1.判令撤销（2019）黑0602执异33号执行裁定书；2.判令韩英哲、郑敏、孙树悦承担本案诉讼费。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据庭审情况，本案的争议焦点为以下六点:1.韩英哲的民事行为能力问题。2.郑敏、孙树悦与韩英哲是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。3.韩英哲在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。4.韩英哲是否已就案涉房屋支付全部价款。5.未办理过户登记是否因韩英哲自身原因造成。6.韩英哲对案涉房屋是否享有能够排除执行的实体权益。1.韩英哲的民事行为能力问题。《中华人民共和国民法总则》第二十一条规定，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。《中华人民共和国民法总则》第二十二条规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。限制民事行为能力人可以实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。本案中，韩英哲的监护人为温东鑫，韩英哲与温东鑫均陈述，韩英哲有且只有在癫痫病发作的短暂几秒钟时间里处于无意识状态，其他时间精神状况均属正常，且韩英哲在从事本案相关民事法律行为时精神状况均处于正常状态，即行为时不存在不能辨认自己行为的情况，温东鑫作为监护人均在场，结合韩英哲所举证据、庭审时韩英哲的行为表现以及日常生活经验法则，一审法院认为，韩英哲在从事案涉民事法律行为时具有相应民事行为能力。春新民主张韩英哲为无民事行为能力人，其未提交任何证据予以证实，一审法院对该项主张不予采信。2.郑敏、孙树悦与韩英哲是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。韩英哲主张郑敏、孙树悦与其在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，案涉房屋买卖协议系于2018年1月31日（在人民法院查封前）在郑敏同意情况下由孙树悦、韩英哲签订，其订立系基于韩英哲与郑敏、孙树悦之间的借款抵债行为，该协议的性质实质上是以物抵债协议，是2017年12月23日郑敏、孙树悦为韩英哲出具的借条中以物抵债约定的延续，该协议的目的在于消灭韩英哲对郑敏、孙树悦的债权而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，一审法院认定案涉房屋买卖协议因双方当事人不具有真实的房屋买卖的意思表示而无效，故一审法院对该项主张不予采信。3.韩英哲在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。春新民主张韩英哲并未合法占有案涉房屋，其主要是认为韩英哲并未实际入住。本案中，韩英哲陈述其于2018年5月入住案涉房屋，2018年5月16日上午办理完案涉房屋相关手续后接收了房屋钥匙。所属小区物业公司出具的入住证明，能够证实韩英哲于2018年5月15日已入住案涉房屋，已经对案涉房屋进行了实际控制和管理。虽然韩英哲对案涉房屋具有占有的意思和行为，但作为其占有房屋依据的房屋买卖协议是无效的，故韩英哲不成立合法占有。4.韩英哲是否已就案涉房屋支付全部价款。韩英哲主张其已就案涉房屋以“抵债”方式完成“支付价款”。韩英哲举出借条及对账单明细，以此证明其与郑敏、孙树悦存在140万元的借贷关系，一审法院认为借款合意与款项交付两个要素均得以证实，故一审法院认定双方存在借贷关系。双方在借条中约定了以物抵债内容，后双方之间又签订房屋买卖协议，该协议的性质实质上是以物抵债协议，是借条中以物抵债内容的延续，该协议的目的在于消灭韩英哲对郑敏、孙树悦的债权而非单纯的房屋买卖，该协议因双方不具有真实的房屋买卖的意思表示而无效，支付价款的义务也自始确定不存在，故一审法院对该项主张不予采信。5.未办理过户登记是否因韩英哲自身原因造成。春新民主张案涉房屋因未发生真实的交易，故而韩英哲自房屋买卖协议签订之日起四个月之久未办理过户登记。韩英哲陈述称其曾多次要求郑敏、孙树悦协助办理但无果，郑敏、孙树悦对此也认可，协助买受人办理产权证照，属郑敏、孙树悦义务范畴，并非因韩英哲自身原因未办理过户登记。6.韩英哲对案涉房屋是否享有能够排除执行的实体权益。本案双方当事人之间的以物抵债约定，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人不享有物权，只有债权请求权，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与郑敏、孙树悦之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，案涉以房抵债的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，韩英哲对案涉房屋并不享有能够排除执行的实体权益。综上所述，一审法院认定韩英哲不完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且其权利不能排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第二十一条、第二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百九十六条、第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条、第三百一十三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下：准许继续执行黑龙江省大庆市萨尔图区奥林匹克路27号米兰小镇D03-1-601室房屋一套。在二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案为申请人执行异议之诉，审查的焦点是韩英哲与郑敏、孙树悦之间是否存在真实有效的房屋买卖关系；韩英哲是否具备能够排除执行的条件，法院对于案涉房屋是否应继续执行。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，由于孙树悦与韩英哲房屋买卖协议签订时，双方之间的借款已经到期，在此情况下，双方经协商一致重新签订了房屋买卖协议，建立房屋买卖合同关系，将借款转变为已付购房款并得到郑敏的追认。该房屋买卖协议并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期难以清偿债务时，双方协商通过将房屋出售给韩英哲的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。房屋买卖协议的内容表明，韩英哲具有实际向郑敏、孙树悦购买案涉房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。故韩英哲与郑敏、孙树悦签订的房屋买卖协议应为有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，1.韩英哲出借给郑敏、孙树悦的借款到期后，双方重新签订的房屋买卖协议能够证实韩英哲在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.物业公司出具的入住证明能够证实韩英哲在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.韩英哲出借给郑敏、孙树悦的借款通过双方再次协商已转为购房款，能够证实韩英哲已支付全部价款；4.韩英哲已向大庆市房产管理局、大庆市国土资源局提交了房屋申请不动产交易、登记（转移、登记）材料，后因案涉房屋被查封导致未能办理过户登记，可以认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。故韩英哲对案涉房屋享有能够排除执行的实体权益。另关于韩英哲的民事行为能力问题，春新民主张韩英哲为无民事行为能力人，其未提交任何证据予以证实，一审法院对此认定并无不当。综上所述，上诉人韩英哲的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初3244号民事判决；二、驳回春新民的诉讼请求。一审案件受理费17400元，由春新民负担；二审案件受理费17400元，由春新民负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  梁 宵审判员  战 剑二〇二〇年八月十四日书记员  王妍苏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……