福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初2922号 原告：泛诚(福州)物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区三八路10号丽景东方2号楼01店面，统一社会信用代码91350111770671361L。 法定代表人：严学榜，董事长。 委托诉讼代理人：黄书俭，男。 委托诉讼代理人：朱世珍，女。 被告：刘用建，男，1953年7月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘必荫，女，1988年7月21日出生，系被告刘用建之女。 原告泛诚(福州)物业管理有限公司与被告刘用建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告泛诚(福州)物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄书俭、朱世珍、被告刘用建及其委托诉讼代理人刘必荫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泛诚(福州)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年1月1日至2020年3月31日止共27个月的物业管理费2688.12元，并按各笔物业费自应付之日起至实际支付之日止按日千分之三计算的违约金；2.被告向原告支付2018年1月1日至2020年3月31日止共27个月的公共水电公摊费为700.73元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系福州市房地产主管部门审批、福州市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为二级，原告于2014年4月1日与福建世欧投资发展有限公司签订世欧王庄乐东地块《福建省前期物业服务合同》，约定由原告为世欧王庄城乐东地块提供物业管理服务至2017年3月31日止。其中，合同第七条约定了物业服务费为高层住宅1.1元/月/平方米、商业物业3.00元/月/平方米；同时，该条约定按欠缴物业服务费总额的千分之三标准支付违约金。原告依照《福建省前期物业服务合同》中的相关约定对世欧王庄城乐东地块提供物业管理服务，而被告却拒绝缴纳物业管理服务费和代收公共水电公摊费。 被告刘用建辩称，1.被告从来都没有说过不交物业费，但被告的诉求是原告要先把被告所反馈的问题进行处理。自2017年年末以来，被告向原告反馈多项问题，包含被告隔壁单元进行群租房（在阳台上做饭）、小区高空抛物及开启门禁系统等，但是原告当时都置之不理。当时被告也发生过房门被撬、物品被盗的事件，包括被告在楼顶的衣服、被子及一些干货也都不见了，被告已经跟物业多次反馈，物业说这个事要去找开发商。2.小区环境卫生、物业占用消防通道、水电公摊问题。根据原、被告签订的前期物业管理服务协议的约定楼道、楼梯扶手栏杆窗台，每两天至少擦拭一次，保持干净无灰尘，每个出入口设专人24小时值勤，小区主出入口每天7时至9时、17时至19时站岗执勤，门岗值守有详细的交接班记录和外来人员、车辆登记大件物品进出和异常情况处置记录，引导机动车和非机动车的行驶和停泊等等，但这些原告都没有做到。当时被告已经向12345平台也反映过这些问题，原告只做了3到4天，之后又恢复原样。物业占用消防通道也跟保安讲过，消防通道所有的车都停在两旁，发生事故以后是谁负这个责任。水电公摊问题，水泵消防路灯监控、消防分机、绿化保洁及公共区域用水，这几年被告发现是保安有用了这些水，因为是保安住在我们的架空层里，另有洗地板工作人员公水私用，这些消防用水、生活用水不应由业主来进行分摊；关于楼道用电，有些楼道的感应灯是坏的，原告没有及时修理导致灯24小时都在亮着。综上，被告对2018年1月1日至2020年3月31日欠缴的物业费及数额无异议，被告也愿意缴纳，但原告要尽到自己应做到的义务，完成小区的整改；另外，原告主张的违约金及水电公摊费用没有依据，不应当由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了福建省前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、福州市物业服务合同备案证明、福州市晋安区王庄街道乐东社区居民委员会出具的证明及小区管理照片等为证。结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2014年2月20日，原告与福建世欧投资发展有限公司(以下简称世欧公司)订立福建省前期物业服务合同，约定由原告为世欧公司开发建设的世欧王庄城乐东地块的高层住宅安置房的全体业主提供物业服务，合同期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止，合同期限届满前三个月内，业主委员会尚未成立的双方应就延长本合同期限达成协议；未能达成协议的，世欧公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。同年3月31日，福州市晋安区住房保障和房产管理局对上述物业服务合同予以备案。 2014年6月4日，原、被告就上述房屋的前期物业服务事宜订立前期物业管理服务协议，约定由原告对房屋的共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告或物业使用人应于每月15日之前交纳当月物业服务费，当月未交纳的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；高层住宅的物业服务费按建筑面积1.1元／㎡／月计算；公共用水、公共用电费用由全体业主每月按实分摊。合同订立后，被告交纳至2017年12月31日的物业服务费及水电分摊费。自2018年1月1日起，被告未再交纳物业服务费及水电公摊费。原告为此诉至本院。 另查，被告于2017年办理了上述房屋的不动产权证书，该房屋登记的建筑面积为90.51㎡。 本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律有关规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。被告作为小区的业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务，现原告请求被告支付其住房自2018年1月1日起至2020年3月31日止的部分物业服务费2688.12元(90.51㎡×1.1元/㎡/月×27个月)，符合合同约定，本院予以支持。 本案前期物业服务协议虽约定了原告逾期支付物业服务费的自逾期之日起每日按应欠费总额的千分之三交纳滞纳金，但被告举证的小区照片显示原告在为小区提供物业服务期间确实存在管理不完善之处，被告以此为由拒绝缴纳物业费用事出有因。因此，原告主张被告支付相应的违约金，本院不予支持。 根据前期物业服务协议的约定，公共用水、用电费用由全体业主每月按实分摊，原告虽提供了各月公共水电分摊费的分摊方式及计算方法，但未提供其向供水、供电单位代缴公用水电费的票据，不能证明该物业服务小区内每月公用水电的实际用量及金额，故原告请求被告支付公共水电分摊费700.73元，依据不足，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第四十一条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下： 一、被告刘用建应于本判决生效之日起十日内支付原告泛诚(福州)物业管理有限公司自2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费2688.12元。 二、驳回原告泛诚(福州)物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘用建负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年八月六日 法官助理 陈新建 书 记 员 林锟瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。