贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2112号上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈礼凤，女，侗族，贵州省剑河县人，住凯里市。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）因与被上诉人陈礼凤及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初7126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月24日组织了庭询。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人低价购买房屋，且购房款是支付给案外人，一审认定其交易的真实性属于认定事实错误。二、一审法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定支持被上诉人的诉讼请求系适用法律错误，根据物权优于债权的基本原则，无论被上诉人拥有的是债权还是物权期待权，均不能对抗上诉人享有的担保物权。陈礼凤辩称，法院执行查封涉案房屋前，我与开发商已签订了商品房买卖合同，并按照合同约定支付了全部购房款，且合法占有该不动产至今。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。大地联创房产公司未提交书面答辩意见。陈礼凤向一审法院起诉请求：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请强制执行。2017年12月13日，凯里市人民法院作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封大地联创房产公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋10层1005号住房在内）。陈礼凤在得知自己所购的“大地春城”小区6栋10层1005号住房被查封后，于2019年8月30日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年9月9日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异117号《执行裁定书》，裁定驳回异议人陈礼凤的异议申请。宣判后，陈礼凤不服裁定结果于2019年9月30日提起本诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，未能主持到庭双方当事人进行调解。庭审结束后，为查明案件基本事实，一审法院依职权对未到庭参加诉讼的第三人大地联创房产公司进行询问，其认可:一、贵州大地联创物业服务有限责任公司收取涉案购房款的银行账户24×××35系大地联创房产公司开设和使用；二、公司已收到陈礼凤购房款583666元。另查明：2016年1月21日，以大地联创房产公司为出卖人、陈礼凤为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、陈礼凤购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积177.37ｍ2，总价款583666元；2、买受人一次性支付购房款583666元。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，陈礼凤于2016年11月16日通过“大地春城”售楼部服务员文晓欣的银行卡支付购房款70000元至贵州大地联创物业服务有限责任公司在中国工商银行凯里分行北京路支行开设的账户（24×××35）内。大地联创房产公司连同陈礼凤事前交纳的定金30000元，于同月18日向陈礼凤出具一份《收款收据》，金额为100000元；2016年11月30日，陈礼凤通过银行刷卡方式向贵州大地联创物业服务有限责任公司支付200000元至贵州大地联创物业服务有限责任公司在中国工商银行凯里分行北京路支行开设的账户（24×××35）内。同日，大地联创房产公司向陈礼凤出具一份《收款收据》，金额为200000元；2017年1月21日，陈礼凤分别通过“大地春城”售楼部服务员文晓欣和好友吴兴琴的银行卡支付购房款203666元、80000元至贵州大地联创物业服务有限责任公司在中国工商银行凯里分行北京路支行开设的账户（24×××35）内。同日，大地联创房产公司向陈礼凤出具一份《收款收据》，金额为283666元。2017年3月7日，大地联创房产公司将涉案房屋交由陈礼凤管理使用。2017年7月6日，大地联创房产公司向陈礼凤开具一份《贵州增值税发票》，金额为583666元。同时查明：经本案一审法院承办人实地查看，原告陈礼凤已对涉案房屋进行装修并入住多年。再查明：原告陈礼凤除涉案住房（“大地春城”小区6栋10层1005号）外，没有其他住房。一审法院认为，本案争议焦点在于陈礼凤对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《执行异议和复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，陈礼凤在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且陈礼凤能提供大地联创房产公司开具的贵州增值税发票。该增值税发票既与收款收据相互印证，又有银行流水予以佐证。虽然部分购房款是通过他人的银行卡支付至大地联创房产公司掌控的银行账户内是事实，但并未违反法律法规的禁止性规定，且大地联创房产公司认可已如数收到该笔购房款，故可依法予以采信。涉案房屋至今未能办理产权过户登记手续也是事实，但陈礼凤作为买受人没有过错责任。华融贵州分公司所举证据不足以证明其已取得涉案房屋的抵押权。原告作为涉案房屋的权益人只能请求法院不得对自己所购房产的执行，无权请求判决中止执行该执行裁定书。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行陈礼凤所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告陈礼凤的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。一审法院查明的事实有相关证据予以证明,本院予以确认。本院认为:《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”,即申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的优先于普通债权受偿，但法律、司法解释作出特别规定的例外。《执行异议和复议规定》第二十八条“无过错不动产买受人物权期待权”即为该种例外。本案中，陈礼凤作为案涉房产买受人提出的异议只要符合其中规定情形即可排除执行。华融贵州分公司提出陈礼凤与第三人大地联创房产公司交易价格偏低及支付对象错误的上诉理由，基于华融贵州分公司未能提出证据证明双方存在恶意串通情形，在一审法院已经询问大地联创房产公司对于其与陈礼凤商品房交易真实性作出肯定回答的情况下，本院对于华融贵州分公司的上诉理由不予支持。一审法院认定华融贵州分公司未取得涉案房屋的抵押权属于认定事实错误，本院予以纠正。综上所述,华融贵州分公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决裁制结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年八月十日法官助理陈礼华书记员韩林爽