黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初1904号原告：中国工商银行股份有限公司大庆龙南支行，住所地黑龙江省大庆市让胡路区西宾路79号，统一社会信用代码912306048293800179。负责人：王洪娟，行长。委托诉讼代理人：窦宇博，黑龙江中蓝律师事务所律师。被告：董金锁，男，1987年3月29日出生，汉族，住大庆市让胡路区，被告：张丽红，女，1987年8月5日出生，汉族，住大庆市让胡路区，被告：大庆市威强房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区新村建设路北C-1-SF-20，统一社会信用代码91230602663859713T。法定代表人:王绍斌，执行董事。委托诉讼代理人：赵司怡，黑龙江鸿大律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司大庆龙南支行（以下简称工商银行龙南支行）与被告董金锁、张丽红、大庆市威强房地产开发有限公司（以下简称威强房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行龙南支行委托诉讼代理人窦宇博、被告威强房地产公司委托诉讼代理人赵司怡到庭参加诉讼，被告董金锁、张丽红经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。工商银行龙南支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》立即到期，判令被告董金锁、张丽红还清贷款本金253，050.09元及计算至2020年4月28日的利息4，403.63元，共计257，453.70元;并自2020年4月29日按照借款合同约定的标准支付贷款利息、罚息及复利，直至贷款还清之日止，并支付本案律师费3，000元，合计260，453.70元；2.请求确认原告对其所有的位于大庆市让胡路区××小区××号高层住宅楼03单元031003号房产享有优先受偿权；拍卖、变卖被告所有的抵押物优先清偿银行欠款及发生的评估、拍卖等一切实现债权的相关费用；3.被告大庆市威强房地产开发有限公司在保证责任范围内承担连带清偿责任；4.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月20日，原、被告签订了编号为[住房]字[大庆]行[龙南]支行[2014]年[018]号的《个人购房借款/担保合同》，被告向原告申请个人购置住房贷款，贷款金额为290，000元，贷款期限为25年。原告向被告发放个人购置住房贷款290，000元，被告大庆市威强房地产开发有限公司出具担保函一份，同意为被告的个人住房贷款290，000元提供阶段性担保，担保范围为：借款合同项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。截止至2020年4月28日，被告已经连续违约4个月，累计违约57期，根据原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告违约后经原告多次催收无果，无奈原告诉至法院，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他实现债权的费用。被告威强房地产公司辩称：一、对原告诉称的“房屋买卖事实及约定、抵押事实、担保事实及约定，以及贷款金额、尚欠借款本金253，050.09元等事实没有异议。对于原告起诉要求“解除个人购房借款担保合同、立即归还贷款本金”的诉讼请求，我公司没有异议。关于利息原告应明确起算时间及计算方式，关于律师费答辩人认为原告应当提供与律师事务所之间的委托代理合同、代理费付款凭证及律师费发票等加以证实。现被告董金锁、张丽红逾期未按照合同约定支付借款本息也是事实，并且因二被告未按时还款原告已经从我公司设立的保证金账户中扣收部分贷款本息。原告在催告被告还款的同时，我公司也曾经多次催促其按时还款，但董金锁、张丽红均未履行付款义务。二、依据我公司与董金锁之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，我公司承担的是阶段性的保证责任，董金锁应当配合我公司办理委托手续，由被委托人为董金锁办理房屋产权过户登记、权属登记、房屋抵押登记等。在董金锁提供的抵押物办妥抵押登记之日并将他项权利证明移交给原告之日答辩人的担保责任即解除。但现在因被告董金锁拒不配合办理房屋过户手续及抵押手续，致使我公司承担的保证责任扩大，给我公司造成了严重的损失，董金锁的行为已经严重违约。我公司就此事已在大庆仲裁委员会申请仲裁，大庆仲裁委员会已经立案受理，案号为（2018）庆仲立字556号，现该案正在审理阶段。我公司将保留作为保证人依法向其进行追偿权利。三、本案的债务，被告董金锁、张丽红既提供了所购房屋作为抵押担保物，并签订《抵押借款合同》；同时，也提供了我公司作为保证人进行保证，存在物保与人保并存。因此，根据《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”；《物权法》第一百七十条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”，第一百七十六条：“被担保的债权，既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”之规定，答辩人请求人民法院判决被告董金锁、张丽红在所提供的物的保证范围内承担保证责任。董金锁、张丽红未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年3月20日，被告董金锁、张丽红与原告工商银行龙南支行签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定：借款金额为290，000元，用于购买位于蓝湾华府居住小区4号高层住宅楼03单元031003号室房产，借款期限为25年，等额本息方式还款。合同4.1约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定；合同4.2约定：贷款发放后遇基准利率调整贷款利率按以下第A种方式处理：贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；合同9约定：借款人未按本合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收罚息。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；合同14约定：借款人连续三个月或累计三次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权根据具体情况采取以下一种或多种措施：宣布贷款提前到期；要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。合同17约定，贷款人为实现合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同19约定，抵押担保范围包括：本合同项下全部本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。为了保障被告能够按照合同约定履约还款，合同中被告以董金锁、张丽红共有的坐落于蓝湾华府居住小区4号高层住宅楼03单元031003号房屋做抵押。同时，威强房地产公司向原告工商银行让胡路支行出具担保函，对《个人购房借款/担保合同》项下贷款发放之日起至合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工商银行让胡路支行之日止承担阶段性连带保证责任。原告于2014年3月20日将290，000元借款划入被告指定的威强房地产公司名下工商银行09×××33账户中。截至2020年4月28日，被告尚欠原告贷款本金人民币253，050.09元，利息、罚息人民币4，403.63元，共计257，453.70元。另查明，本案中原告与黑龙江中蓝律师事务所签订了委托律师服务合同，聘请该所律师作为诉讼代理人参加诉讼。合同中约定了律师代理费为3，000元。以上事实有原告提交的《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人借款凭证、商品房买卖合同、担保函、自营历史明细列表、诉讼委托合同及原、被告的当庭陈述、庭审笔录在卷证实，本院对原告提交的证据予以认定。被告董金锁、张丽红、威强房地产公司未向本院提交证据。本院认为，原告工商银行龙南支行与被告董金锁、张丽红、签订的贷款借款合同系双方真实意思表示，应当认定合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告已按约定的数额和期限履行了向被告发放贷款的义务，但被告未按约定偿还贷款本息，故被告应按合同约定及时履行还款义务，逾期还款的应承担相应的违约责任。原告要求被告偿还贷款本金人民币253，050.09元，利息、罚息人民币4，403.63元，并按合同约定的标准支付利息、罚息及复利至贷款全部清偿之日的请求符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求对案涉坐落于蓝湾华府居住小区4号高层住宅03单元031003号的房屋拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿的诉讼请求，因案涉房屋尚未办理抵押权登记，抵押权未设立，故本院不予支持。因案涉房屋抵押权尚未设立，关于被告威强房地产公司主张适用《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”之规定，本院不予采纳。被告威强房地产公司向工商银行让胡路支行出具担保函，约定对《个人购房借款/担保合同》项下贷款发放之日起至合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工商银行让胡路支行之日止承担阶段性连带保证责任，为其真实意思表示不违反法律规定，因案涉房产未办理抵押登记，原告要求威强房地产公司对该笔借款承担连带责任，本院予以支持。关于原告要求支付律师代理费问题，虽合同条款中约定贷款人为实现债权而产生的律师费用由借款人承担，原告亦委托律师代为参加诉讼，但原告未向本院提交正规发票予以证实，本院不予支持。被告董金锁、张丽红在本院依法向其送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书、原告举证材料等法律文书和相关证据后，未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据对抗原告的诉讼请求，应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告董金锁、张丽红于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大庆龙南支行借款本金253，050.09元及自逾期之日起计算至2020年4月28日期间利息人民币4，403.63元，共计257,453.70元；被告董金锁、张丽红按照合同约定的标准给付中国工商银行股份有限公司大庆龙南支行自2020年4月29日至实际贷款全部偿还之日止的利息、罚息及复利；二、被告大庆市威强房地产开发有限责任公司对被告董金锁、张丽红尚未清偿的借款本息承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司大庆让胡路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，603元(已减半收取)，由被告董金锁、张丽红、大庆市威强房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  杨婧怡二〇二〇年八月十八日法官助理陈莹书记员崔宇博本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。