湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9391号上诉人（原审原告）：吴蔚，女，1985年1月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：吴国恒，男，1958年10月20日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系吴蔚的父亲。被上诉人（原审被告）：长沙市中升物业管理有限责任公司，住所地：湖南省长沙市天心区韶山南路120号恒盛佳苑小区E1幢3单元506房。法定代表人：龚蓬，总经理。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人吴蔚因与被上诉人长沙市中升物业管理有限责任公司（以下简称中升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴蔚向本院提出上诉请求：请求撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1457号民事判决，发回重审或依法改判由中升物业公司承担相应的赔偿责任。事实与理由：中升物业公司不只是物业管理存在瑕疵，而是严重的违约。小区存在车辆乱停乱放，消防通道长年堵塞，没有配备相应的消防器材，安全隐患大。电梯维修不实际，多台电梯长年停运，经常突然停水、停电等问题。中升物业公司依法应当全面履行《前期物业管理服务协议》规定的义务，并应向吴蔚承担恢复原状、支付违约金和赔偿损失的责任。因此，请求法院支持我方诉讼请求。中升物业公司答辩称：中升物业公司已经按照合同，全面履行了合同义务；吴蔚的损失应当自己承担。故请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。吴蔚向一审法院起诉请求：1.判令中升物业公司全面履行《前期物业管理服务协议》规定义务，确保小区各类设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁、绿化整齐美观、交通秩序规范、无安全隐患；2.判令中升物业公司支付吴蔚违约金2000元；3.判令中升物业公司承担本案一切诉讼费用。一审法院查明事实：吴蔚系长沙市天凯东苑小区14栋204房业主，中升物业公司系该小区物业服务单位。2010年12月22日，吴蔚（乙方）与中升物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指涉案房屋出售之日起至业主委员会于物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；乙方所购房屋为14栋204房，建筑面积为88.26平方米，性质为住宅；物业管理费标准为每平方米每月1.3元，物业管理费按月交纳，每月10号为当月物业管理费交纳截止日；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护等；物业服务质量达到房屋外观整洁完好，各类设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁，绿化整齐美观，交通秩序规范，无安全隐患等；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方未按期交费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按照拖欠总额的千分之三交纳违约金；协议还对专项资金的管理及使用、保险等其他事项进行了约定。协议签订后，吴蔚认为中升物业公司提供的物业服务差、小区公共设施设备运行不畅、环境较差，故未按时交纳物业费，中升物业公司催收无果后曾对吴蔚提起过诉讼。一审法院另查明，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会。在本案一审审理过程中，吴蔚陈述称诉请中升物业公司支付违约金2000元系按照应交物业费的千分之三标准，从中升物业公司违约即2012年5月起计算至立案之日。中升物业公司陈述称，涉案小区确属不能正常运行的电梯有两台，因费用较高中升物业公司无力垫付，中升物业公司计划启动维修资金进行维修，但很多业主不签字导致审批无法通过。一审法院认为：双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方当事人均应按协议约定履行各自的义务。吴蔚诉请中升物业公司全面履行该协议义务，确保小区设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁、绿化整齐美观、交通秩序规范、无安全隐患，上述义务系中升物业公司的当然合同义务，无须判决履行。吴蔚诉请中升物业公司支付违约金2000元，一审法院认为虽然中升物业公司物业服务质量存在一定程度瑕疵，但亦履行了物业服务义务，原告该项请求标准缺乏合同依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告吴蔚的诉讼请求。本案一审受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告吴蔚负担。二审期间，上诉人吴蔚向本院提交了两份证据，即证据一、关于消防安全的材料、聊天记录及现场照片，拟证明中升物业公司未做好消防安全工作；证据二、会议记录，拟证明小区相关部分及社区有对小区脏乱差的问题组织会议讨论。中升物业公司质证认为：对证据一的三性均有异议，该份报告只是部分业主的意见，并非全部业主的意见；对证据二，真实性无异议，对关联性及合法性有异议，该份会议记录只能证明社区与街道对中升物业公司和业主的事实进行协调，欲协调变更协议。本院经审查后认为，对证据一中文件，其为上诉人提供，并未有相关业主签名确认，故本院不予采信；对证据一中的聊天记录，本院无法核实该聊天记录中各方的真实身份，无法核实其真实性，故本院不予采信；对证据一中的现场照片，无法核实其拍摄时间及地点，故本院不予采信；对证据二，中升物业公司对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，对其关联性及证明目的将结合其内容予以综合评判。本院二审查明，根据《华云社区居民议事会记录》的记载，中升物业天凯东苑小区项目主任刘诚陈述：“环境问题：前期与代表进行了沟通，已在逐项逐步整改；安全问题：电动车充电：继续与派出所、社区共同开展专项整治（剪线、劝导）；停车位不足的问题，在保证安全的前提下，与开发公司商量地下车库是否能开辟停放场地；消防设施：之前每层配置灭火器，因偷盗而未重配（现1、7、10楼均有），仓库中有存放；消防水随时确保有水；电梯故障：维保、检测中；故障频发，保证及时维修；停摆电梯因业主不同意动用维修基金维修而暂无法修复”等。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合庭询以及双方的诉辩情况，本案二审争议焦点在于：中升物业公司是否存在违反物业管理服务协议的违约行为及其是否应该承担相应的违约责任。本院认为，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条的约定，“中升物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标，吴蔚有权要求中升物业公司限期改正，逾期未改正给吴蔚造成损失的，中升物业公司承担相应的法律责任”。本案中，吴蔚提交的证据能证明中升物业公司在提供物业管理服务过程中确实存在瑕疵，但其证据并不能证明吴蔚因此而受到了实际损失，故吴蔚诉请中升物业公司承担损失或违约金无事实及合同依据，本院不予支持。对于吴蔚主张中升物业公司应按照应交物业费的千分之三标准，从中升物业公司违约即2012年5月起计算至立案之日的违约金，本院认为，上诉人吴蔚的该主张并无合同依据，故本院不予支持。综上所述，上诉人吴蔚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人吴蔚负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年八月三十一日法官助理周政国书记员李峻屹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。