重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初10375号原告：卫丹，女，1979年3月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。被告：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码915001105634833845。法定代表人：伍洲，执行董事。委托诉讼代理人：史永峰,重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凤鸣，重庆万同律师事务所律师。原告卫丹与被告重庆禧德置业有限公司（以下简称：禧德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫丹的委托诉讼代理人罗江启、被告禧德公司的委托诉讼代理人史永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫丹向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即全面履行合同，立即为原告办理购买房屋房地产权证；2.判决被告立即支付原告逾期办证违约金（违约金自2016年10月26日起，以253178元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告为原告办理《房地产权证》为止。至2019年10月21日为人民币28389元253178元×0.0001×1121天）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2016年9月26日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市万盛区黑山镇南门村江流坝×-×号楼×-×-×商品房屋1套，房屋总价款253178元。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了全部购房款，并随后办理了接房手续。但被告逾期未办理房屋产权证按照合同约定应当承担逾期办证责任，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告禧德公司辩称，原告诉称的房屋产权证书已经办理完毕。申请办证的主体是双方，原告未及时配合导致逾期办证，责任不在被告。由于业主违建，有关部门对办理房屋产权证书予以行政限制，因登记机构原因造成逾期办证，被告对此不应承担责任。根据双方签订的《补充协议》约定，办证时限应从付清全部款项且实际交房后计算180日，截止时间也是取得办证登记受理单之日而非房屋产权证书办完之日。该协议还约定若被告确实存在违约行为，违约金的总额不应超过购房款总额的1%，此外，原告是否做到合同义务我不清楚。最后，原告请求支付逾期办证违约金的诉讼时效为3年，如有超过3年诉讼，超过部分不应主张。本院审理认定事实如下：2016年9月26日，禧德公司（甲方）与卫丹（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，卫丹购买由禧德公司开发建设的位于重庆市万盛区黑山镇南门村江流坝×-×号楼×-×-×号；房屋建筑面积为53.53平方米；房屋总价款为253178元；卫丹于签订合同之日支付第一期房款33178元；乙方于2017年9月26日前向甲方支付第二期房款120000元；乙方于2018年9月26日前向甲方支付第三期房款100000元等内容；该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）〔2014〕预字第（×××）号”；该合同第七条载明：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2015年12月25日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；合同第十三条关于办理产权登记的约定载明：“1、现售商品房的…，2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，（1）逾期在90日之内的…，（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《合同补充协议》，该合同第八条双方同意对本合同第十三条补充约定如下：“1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第十三条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、按揭贷款手续，且按揭贷款已全额支付至甲方指定账户；（2）房屋已由乙方实际接受；（3）付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照规定期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、大修基金以及缴纳相关税费的。2、双方同意将第十三条第2款内容变更为‘自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单’；3、在办理房地产权证前乙方必须向甲方付清全部房款、物业专项维修基金、税费以及乙方应当向甲方支付的违约金或者其他费用等，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任。7、乙方在买卖合同约定或者甲方书面通知的接房日前接收房屋的，办证时间不提前；12、按照买卖合同第十三条的约定，因甲方的责任逾期提交办理《房地产权证》资料并取得登记受理单超过180日后，乙方有权解除合同，亦有权要求甲方继续履行合同；13、甲方因办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的百分之一”。签订合同当天，原告支付房款33178元；2016年11月5日，原告支付房款20000元；2017年9月22日原告支付房款100000元，2018年9月27日，向被告公司支付100000元。2016年9月26日，原告支付大修基金2677元、购房代购款5元。2017年3月9日，重庆市万盛经济技术开发区地方税务局向原告开具金额为2411.22元的契税发票一张。2016年9月28日，重庆市万盛经济技术开发区地方税务局向原告开具金额为1559元的物管费发票一张。另查明，截止法庭辩论终结前被告尚未取得涉案房屋不动产登记受理通知单。经本院查询，重庆市万盛经开区不动产登记事务中心档案查询结果载明：“卫丹于2020年7月8日来我中心已登记房屋产权登记记录如下：房屋坐落于万盛区黑山镇江流北路×号×幢×-×-×，该房正领取合同备案中”。再查明，2018年8月13日，重庆市万盛经济技术开发区黑山旅游度假区管理委员会印发《关于万盛经开区黑山旅游度假区十里原麓小区（二期）378户违法建筑房屋交易的函》，载明：“万盛经开区国土房管局，…现请贵单位自接到本函之日起，对上述黑山旅游度假区十里原麓小区（二期）378户房屋进行房屋交易冻结，暂停办理该房屋相关手续和限制其进行抵押登记，待其违法情形消除后，凭我单位书面通知在进行解冻”。2019年9月25日，重庆市万盛经济技术开发区黑山旅游度假区管理委员会印发《关于万盛经开区黑山旅游度假区十里原麓小区（二期）388户办理房屋产权的函》，载明：“万盛经开区国土房管局，经我委对十里原麓（二期）排查，发现该小区内存在违法建筑，为此我委于2017年、2018年函告贵单位暂停办理附有违法建建筑的房屋相关手续和限制其进行抵押登记。但根据重庆市人民政府令第282号《重庆市查出违法建筑若干规定》第十七条第二款规定只是对房地产转让和抵押登记进行限制，并未限制其首次办理房屋产权证。近期该小区部分业主多次反映要求办理房屋产权证，现建议贵单位，自接到本函之日起，允许黑山旅游度假区十里原麓小区（二期）388户业主首次办证，但鉴于其违法建筑事实，请贵单位在办理其房屋产权登记后，立即对其房地产转让和抵押登记行为进行限制”。庭审中，原告陈述接房时间是2016年9月28日，并举示2016年9月28日物管费发票予以印证，本院予以采纳。原、被告均陈述，涉案房屋所在楼栋未取得竣工验收备案登记证。本院认为，原、被告于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。关于原告要求被告立即办理房屋产权证并交付房屋产权证的问题。本案中，原告已按合同约定履行了支付全部购房款及相关税费的义务，被告已将房屋实际交付原告使用，已符合合同约定办理房屋产权证的条件。被告应在合同约定的期限内为原告所购房屋向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但因被告至今尚未取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案登记，导致该房屋的产权登记存在障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，被告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的义务，属于履行非金钱债务。由于涉案房屋所在楼栋尚未取得竣工验收备案登记，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在该情形未消灭之前，涉案房屋无法办理不动产权属登记手续，故原告主张被告立即办理房屋产权证并交付房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。被告应积极解决涉案房屋楼栋的竣工验收问题，消除对涉案房屋产权登记的障碍，使原告的权利得到实现。关于原告请求被告立即支付原告逾期办证违约金，因交易房屋已交付，另根据双方《合同补充协议》约定，办证时限自原告按照约定全部履行包括提交办证手续资料、完成全部付款等相关义务后开始计算，现原告最后一次房款于2018年9月27日支付完毕，故被告应当在2019年3月25日前（扣除180天）取得不动产登记受理单。现原告已依约交清费用，被告应履行办证义务，被告逾期未取得不动产登记受理单，构成违约，应当承担逾期办证违约责任。依照《合同补充协议》的约定，取得不动产登记的时间自实际交付使用之日起180日内，违约金总额不超过房款总额的百分之一。原告主张违约金过低应调高至按每日万分之一计算，因原告未证明其实际损失，故执行违约金总额不超过房款总额的百分之一的约定。经计算，被告应支付的违约金为5342元（253178元×0.0001×211天），已超总房款的1%，违约金应执行房款总额的百分之一即2531.7元，故被告应支付原告2019年3月25日至2019年10月21日违约金为2531.7元。关于被告辩称原告不配合办证导致办证时间延误的意见，由于被告未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故被告此辩称意见，证据不足，本院不予采信。关于被告辩称逾期办证是行政限制导致的意见，本院认为，无论是否受行政限制，被告应支付违约金数额已超总房款的1%，故被告此辩称意见，本院亦不予采信。被告支付逾期办证违约金的起算时间为2019年3月25日，至原告提起本案诉讼时并未超过3年，故被告辩称部分诉讼请求的诉讼时效已经过的意见，理由不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆禧德置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告卫丹逾期办证违约金2531.7元；二、驳回原告卫丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费255元，由原告卫丹负担230元，被告重庆禧德置业有限公司负担25元（原告已预交受理费，被告在履行上述给付义务时一并支付原告25元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  孙 平二〇二〇年八月十一日法官助理  孙建航书 记 员  胡 欢