浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0503民初1677号 原告：杭州钜丰物业管理有限公司南浔分公司,住所地浙江省湖州市南浔经济开发区丁家港村戴家湾。 负责人：戴国良，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：沈国强，浙江浔昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周蕾，浙江浔昂律师事务所律师。 被告：许永海，男，汉族，1982年10月20日出生，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：戴琼瑶，女。 原告杭州钜丰物业管理有限公司南浔分公司（以下简称钜丰物业南浔分公司）诉被告许永海合同纠纷一案，案由现变更为物业服务合同纠纷，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序审理。根据钜丰物业南浔分公司申请，本院依法对许永海所有的价值288540元的财产采取了保全措施。本案于2020年7月15日公开开庭进行了审理，钜丰物业南浔分公司的委托诉讼代理人沈国强、周蕾，许永海的委托诉讼代理人戴琼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钜丰物业南浔分公司向本院提出诉讼请求：1.许永海支付拖欠的物业费288540元[包括商业用房物业费7320㎡*1.5元/㎡/月*18个月（自2018年7月1日起至2019年12月31日止）=197640元，车位管理费50元/个/月*101个*18个月（日期计算同上）=90900元]，并支付自起诉之日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的逾期付款利息；2.本案诉讼费由许永海负担。钜丰物业南浔分公司于2020年6月4日变更第1项诉讼请求中物业费的计算期间为自2018年7月1日起至2020年6月30日止，合计金额变更为384720元（其中商业用房部分为263520元，车位部分为121200元），计算方式及标准不变。事实与理由：2017年5月18日，许永海向案外人湖州南浔晶街投资管理有限公司（以下简称晶街公司）购买房屋合计7320㎡及地下车位101个。2018年6月30日，晶街公司委托钜丰物业南浔分公司对晶园·晶街小区进行物业管理，管理期限自2018年6月30日起至业主委员会成立并选聘其他物业管理公司之日止，物业管理费用1.5元/㎡/月，地下车位50元/位/月，物业管理费于当年12月31日前结清，双方为此签订前期物业管理服务合同1份，于2018年7月26日提交湖州市南浔区住房和城乡建设局备案。2019年7月29日，钜丰物业南浔分公司发函催收物业费未果，以致纠纷成讼。 被告许永海答辩称，案涉《前期物业服务合同》因违反规定程序签订而无效，对其无约束力，即便有效，钜丰物业南浔分公司提供的物业管理服务亦远未达到合同约定的标准，应当减低物业费的收取标准，且钜丰物业南浔分公司主张的对101个地下车位向许永海收取物业费属依据不足，应予驳回。 本院经审理查明：许永海向晶街公司购买了湖州市南浔区××镇××街××号××街××幢××号××号××号××号××，晶街3幢303号、303号-2，5幢501号、501号-2、503号、503号-2、506号、506号-2、508号、508号-2，7幢709号，8幢801号、801号-2、808号、818号201、301,9幢901号、901号-2、906号201、906号301、908号，10幢1006号、1006号-2、1006号-3、1022号、1022号-2，合计面积7320.28㎡。2012年8月，晶街公司与案外人浙江经典物业服务有限公司（以下简称经典公司）签订《晶园·晶街前期物业服务合同》1份，因该项目延期4年后仍未交付，双方于2018年6月25日解除物业服务合同，2018年6月30日，晶街公司与钜丰物业南浔分公司签订《前期物业管理服务合同》1份，将晶园·晶街小区委托钜丰物业南浔分公司进行物业管理，委托事项包括房屋建筑共用部位的维护与管理，共用设施、设备的维护、运行和管理，公共绿地的养护与管理等。委托管理期限自2018年6月30日起至业主委员会成立且选聘其他物业管理公司之日止。物业管理服务的要求为保洁服务、消防管理等12项内容，具体内容如保洁服务：及时清理居住区内公共场所的废弃物，及时清扫水和积雪，及时组织清理乱堆乱放物品，如消防管理：建立消防责任制，消防设备有明显标志，消防设备完好，定期巡查、检修，保证随时使用效果，服务标准为按照上述约定实现管理目标，即业主和物业使用人对物业服务管理满意率达到80%以上。物业管理服务费标准为商业用房物业管理费1.5元／建筑平米／月，物业费收取时间为交房前交付当年全年物业费，次年为每年的3月份前，业主和物业使用人须在12月31日前结清当年费用。机动车辆车位和使用管理费用向车位使用人收取，收费标准为地下车位50元／位／月。2018年7月26日，委托方晶街公司与受托方钜丰物业南浔分公司就前期物业服务合同向湖州市南浔区住房和城乡建设局备案。2019年7月29日，钜丰物业南浔分公司委托浙江浔昂律师事务所发函催收物业费。2020年6月，湖州市南浔区消防救援大队对晶园·晶街小区进行消防监督检查中发现消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，于2020年6月12日出具责令限期整改通知书1份，责令于2020年9月30日前改正。许永海提交的1张照片中显示其中一个灭火器箱中空置。以上事实由钜丰物业南浔分公司提交的前期物业管理服务合同、备案表、解除合同协议书、湖州市不动产登记信息查询记录各1份、日常提供物业服务的照片1组，许永海提交的照片1组、责令限期整改通知书1份及双方当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点为前期物业服务合同的效力、许永海应否及如何负担物业费。以下分述之。 第一，关于前期物业服务合同的效力及对双方当事人的约束力。1.关于前期物业企业更换后未及时就收费标准等有关情况进行公示的行为认定。《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”同时参照《物业服务收费管理办法》第八条的规定：“物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”意在确保业主知晓前期物业服务合同的内容，确保物业服务企业、业主依合同约定履行各自义务。许永海抗辩称商品房买卖合同中载明的前期物业管理企业为经典公司，晶街公司随意更换前期物业服务企业未经全体业主同意，对其不产生效力。晶街公司在与经典公司解除物业服务合同，委托钜丰物业南浔分公司进行物业管理后，虽已按规定向辖区物业管理行政主管部门进行了合同备案，但未按《物业服务收费管理办理》第八条要求进行公示，存在不规范行为。2.钜丰物业南浔分公司在上述第1点中的不规范行为不足以导致前期物业服务合同对许永海不产生约束力的后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”结合上述第1点中的论述，因物业项目延期交付，经典公司与晶街公司解除了前期物业服务合同后，晶街公司与钜丰物业南浔分公司签订《前期物业服务合同》，并按规定进行了合同备案，该前期物业服务合同中的内容亦无明显不当，且钜丰物业南浔分公司曾委托浙江浔昂律师事务所发函催收物业费，其中载明了相关收费标准，可以认定许永海知道或者应当知道相关收费标准及支付期限，应认定对许永海产生约束力，在钜丰物业南浔分公司按合同约定提供物业服务后，许永海应当按合同载明的标准支付物业费。 第二，许永海应否及如何负担物业费。根据上述论述，在钜丰物业南浔分公司按合同约定提供物业服务后，许永海应当按合同载明的标准支付物业费，至于如何负担，以下详述之：1.关于许永海购买的商业用房部分的物业费负担。首先，按约定标准计算所得的物业费金额。根据查明的事实，许永海购买商业用房合计为7320.28㎡，按钜丰物业南浔分公司主张的7320㎡、前期物业服务合同载明的1.5元/㎡/月的标准及主张的计付期间（2018年7月1日起至2020年6月30日止）计算为7320㎡*1.5元/㎡/月*24个月=263520元；其次，双方当事人履行合同的情况。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，同时结合湖州市南浔区消防救援大队出具的责令限期整改通知书中载明的内容和许永海所出示的显示其中1个灭火器箱空置等照片反映的情况，可以认定钜丰物业南浔分公司存在未完全按物业服务合同约定履行物业管理服务的情形，结合其服务的瑕疵程度，酌定许永海按上述物业费标准的95%即263520元*95%=250344元支付物业费，前期物业服务合同约定物业费的收取时间为交房前交付当年全年物业费，次年为每年的3月份前，应认定许永海亦存在未按约定期限支付物业费的违约行为，应及时清偿，故对钜丰物业南浔分公司要求许永海支付自2018年7月1日起至2020年6月30日止的物业费及自起诉之日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的逾期付款利息的主张予以准许，具体金额以上述酌定数额为准。对许永海用于证明钜丰物业南浔分公司存在违反物业服务合同约定而提交的其他照片及其抗辩意见，本院认为，服务的提供是一个过程，许永海辩称的部分场地未及时清扫、消控室无人值守等情况，仅凭单一时间段的单张静态照片并不足以证实其抗辩意见，本院不予采信，关于其抗辩的消防设施存在严重隐患，业主自行整改预估费用为35万等意见，按照许永海目前的举证，仅能证实其服务存在上述认定的一般瑕疵，许永海的该项抗辩意见亦缺乏确实充分的证据予以证实，本院不予采信。2.关于地下车位物业费的处理。钜丰物业南浔分公司为支持其该项主张，向本院提交晶街地下车位清单（移交单）1份，系打印形成，其中载明“许永海（杭州顾家）车位101个，起算日期2017.5.30，备注为商铺”，清单下方有建设单位及物业公司相关人员签字，许永海对该份证据不予认可，本院亦认为钜丰物业南浔分公司仅依据该份证据用以证实其有权就101个车位按前期物业服务合同约定的50元/位/月标准向许永海计收物业费属依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告许永海应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州钜丰物业管理有限公司南浔分公司自2018年7月1日起至2020年6月30日止的物业费250344元，并支付自起诉之日即2020年6月2日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的逾期付款利息； 二、驳回原告杭州钜丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7070元，减半收取3535元，财产保全费1963元，合计诉讼费5498元，由原告杭州钜丰物业管理有限公司负担1920元，由被告许永海负担3578元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 邱剑锋 二〇二〇年八月十一日 法官助理 汪 倩 书 记 员 苏 语