山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终9195号 上诉人（原审原告）：曲x，女。 委托诉讼代理人：严川极，山东荣真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王x，山东荣真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛总部基地开发建设有限公司，住所地：青岛市城阳区流亭街道重庆北路。 法定代表人：许为平，董事长。 委托诉讼代理人：刘朔，男，该公司员工。 上诉人曲x因与被上诉人青岛总部基地开发建设有限公司（以下简称青岛总部建设公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初1576号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 曲x上诉请求：1、请求依法撤销城阳区人民法院作出的(2020)鲁0214民初1576号民事判决书，依法改判支持曲x在原审中的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由青岛总部建设公司承担。事实与理由：一、原审法院将《买卖合同》(非正式合同、即水印版)认定为“认购协议”是错误的，更不能作为判决的依据。1、青岛总部建设公司要求曲x签字的《买卖合同》(水印版)系青岛总部建设公司作为开发商依照《商品房销售管理办法》第二十三条要求向买房人履行出示合同文本义务，不是签订合同，青岛总部建设公司不得据此向曲x主张任何权利。2、双方没有再次签订认购协议的合意。《青岛富力·总部基地商品房认购书》签订后，曲x并没有任何意思表示，和青岛总部建设公司开发商再次签订认购协议。从打印日期上看，该证据打印日期为“2018-10-3011：21：17”，与青岛总部建设公司一审证据三正式合同打印日期“2018-10-3011：53：06”时间差仅有半小时，在未向曲x明显提示和说明的情况下，单方恶意修改合同标的物性质的意图明显。3、《买卖合同》(水印版)不具备有效合同要件。该文件仅有第5、6、7、8、24共5页，而青岛总部建设公司提交给法庭的正式合同共41页，因内容严重缺失，不符合证据完整性要求；且该5页文件中，仅有曲x签字，而无青岛总部建设公司签字盖章，更不能视为生效的合同文件。4、即便该水印文件被认定为合同，也因格式合同应属无效。双方签订的《青岛富力·总部基地商品房认购书》中明文约定：“商品房用途：公寓”(参见原审原告证据一)，青岛总部建设公司提供的《买卖合同》(非正式合同)将其修改为“办公”，其为青岛总部建设公司提供的格式文本，应采用足以引起注意的文字、符号、字体等特别标识向曲x提示和说明这一根本变化，加重了曲x作为买房人的责任、排除了曲x自由选择购买公寓或办公的权利，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条规定，应当认定该格式条款无效；二、原审法院将《买卖合同》(非正式合同)认定为商品房买卖合同是错误的，更不能据此认定双方签订的《认购书》已经终止。1、无论是《青岛富力·总部基地商品房认购书》，还是青岛总部建设公司提供的《买卖合同》(非正式合同)文件，均只对《商品房销售管理办法》第十六条前四项“当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式及价款”等有约定，对该条第5项至13项“交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜”等均无约定，而原审法院居然认为《买卖合同》(非正式合同)文件第5、6、7、8、24共5页和前24页“基本一致”，已经具备商品房买卖合同的主要内容，继而将该文件认定为商品房买卖合同，明显不符合事实和法律规定。2、到目前为止，曲x和青岛总部建设公司之间未签订任何有效的正式商品房买卖合同，确定双方权利义务依据的仍然是《青岛富力·总部基地商品房认购书》。因此原审法院“双方签订的《认购书》已经终止”的认定也是错误的。三、1、青岛总部建设公司构成违约，表现有二：其一，青岛总部建设公司房地产样板房装修为公寓，尽管青岛总部建设公司不予承认，但在签订《认购书》时明文书写“商品房用途：公寓”，且在原审被告证据2交款通知单中明示有“住宅”“公寓”等字样可以印证，在明知预售许可房地产性质为商业用办公的前提下，青岛总部建设公司仍诱导曲x签订买卖公寓的预约合同。受预售许可事项的限制，青岛总部建设公司不仅违约，而且构成根本违约。其二，国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发[2016]39号、山东省人民政府办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(鲁政办发(2017)73号)两份文件精神很明确，青岛总部建设公司要想把商业办公改为公寓，完成一定条件后，只能出租不得出售。而双方签订的认购书正是青岛总部建设公司的销售行为，作为开发商依法开发建设和出让，是青岛总部建设公司的法定义务。2、本案有效合同为《青岛富力·总部基地商品房认购书》，是预约合同，约定双方将来签订正式商品房买卖合同。由于青岛总部建设公司违反预约内容，不能按预约内容跟曲x签订买卖公寓的正式合同，无法实现预约合同目的。四、本案合同解除的必要性分析1、由于青岛总部建设公司至今仍未与曲x签订正式商品房买卖合同、也不能按预约内容与曲x签订商品房买卖合同，即便签订，也因青岛总部建设公司根本违约，不能实现买卖公寓的合同目的。曲x依据合同法第九十四条的规定，诉求解除认购书，有事实和法律依据，应当得到支持。2、本案曲x因父亲生病住院急需用钱，于2019年11月28日网上立案。随着程序的推进和证据的搜集，才变更诉求。一个合同有多个解除事由的情况下，曲x有选择权。变更诉求是曲x积极参加诉讼、合法行使诉权的表现。且立案时并无疫情，房价也稳定。曲x解除合同不存在诚信的问题。相反，诚信问题发生在原审被告一方。青岛总部建设公司明知自己预售许可是商业办公、国家调控政策规定将商业办公改为住宅公寓只允许出租的情况下，为吸引购房者，故意将样板间装修成住宅公寓，使曲x有理由相信被告开发的就是公寓而与青岛总部建设公司签订买卖公寓的预约合同。签订正式合同前，青岛总部建设公司又利用格式文本单方变更约定的使用性质，达到以公寓做诱饵实际销售办公的目的。并以内容不完整的《买卖合同》(非正式合同)单方办理网签手续，强制买卖和交易。青岛总部建设公司的行为已经严重违背合同法诚信、公平、自愿原则。 青岛总部建设公司辩称，请求驳回曲x的所有上诉请求，本案上诉费由曲x承担。 曲x向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《认购书》于2020年3月23日解除；2、青岛总部建设公司双倍返还曲x定金40000元；3、青岛总部建设公司返还曲x已付款284328元并承担自2018年10月31日起至实际支付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；4、青岛总部建设公司支付曲x律师费17000元；5、青岛总部建设公司返还曲x代交的房屋维修基金6228.39元；6、诉讼费用由青岛总部建设公司承担。 一审法院经审理查明：2018年6月30日，曲x（买受人、乙方）与青岛总部建设公司（出卖人、甲方）签订《认购书》，约定乙方认购甲方位于青岛富力●总部基地x号楼x单元x号房屋，商品房用途为公寓，建筑面积为46.79平方米，原价632126元，当日认购减30000元，按时签约享受99折优惠，优惠认购价为596105元，乙方签署认购书时支付定金20000元，于2018年7月4日前支付99221元（596105元×20%－20000元）（不含定金20000元），于2018年8月31日前支付186884元，余款290000元由乙方于2018年9月30日前办理银行按揭贷款，乙方同意在2018年8月31日前按照上述约定支付购房款，在接到甲方签署《青岛市商品房预售/出售合同》通知之日起三日内签署合同，乙方已支付的定金自动转为购房款，如乙方不能按时履行签署合同义务，应视为乙方违约，甲方有权将该房屋另售给他人，乙方已支付的定金不予退还。《认购书》还约定《青岛市商品房预售/出售合同》生效后，该认购书自动失效，乙方确认在签订该认购书时，已知悉双方将签署《青岛市商品房预售/出售合同》及《补充协议》的内容，并同意完全按照该条款签署《青岛市商品房预售/出售合同》，不再变更、增加或减少任何条款。当日，曲x支付青岛总部建设公司20000元，青岛总部建设公司向曲x出具20000元的认购定金收据一份。2018年7月3日，曲x向青岛总部建设公司的银行账户（账号为37×××57）转账99221元。2018年10月15日，曲x缴纳住宅专项维修基金6228.39元，地址为青岛市城阳区。 另查明，2018年10月30日，曲x（乙方、买方）在青岛总部建设公司（甲方、卖方）提供的《商品房买卖合同（现售）》（非正式合同水印版）（以下简称《买卖合同》（水印版））第5-8页及24页落款处签名捺印，合同约定商品房位于青岛市城阳区，规划用途为办公，实测建筑面积46.83平方米，单价12691.18元，总价款594328元，乙方于2018年10月30日前支付首付款304328元，余款290000元申请银行按揭贷款，乙方已支付定金20000元，于交付首付款时抵作商品房价款。当日，曲x支付青岛总部建设公司185107元，青岛总部建设公司向曲x出具185107元的房款收据一份，并办理了网签备案手续，买方为曲x。 再查明，2019年11月26日，曲x、亢雪峰（甲方）与山东柏瑞律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定乙方接受甲方的委托，指派律师作为甲方的诉讼代理人，代理甲方与被告青岛总部建设公司房屋买卖合同纠纷一案，代理费共计17000元，合同签订后三日内支付6000元，余款11000元于取得相应款项后三日内付清。2019年11月27日，山东柏瑞律师事务所向曲x开具6000元的收款收据一份，项目为民事。案件受理后，一审法院通过EMS快递方式向青岛总部建设公司送达起诉书副本等材料，该快递于2020年3月23日签收。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，曲x与青岛总部建设公司签订的《认购书》，系双方真实意思表示，且不违反法律的限制性规定，该《认购书》约定在将来一定期限内订立商品房预售/出售合同，应视为商品房预约合同。曲x主张青岛总部建设公司在销售时未明示办公与住宅公寓的区别，误导消费者，致使曲x在违背真实意思的情况下签订《认购书》，系依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，主张《认购书》系可撤销合同。一审法院认为，公共寓所，简称公寓，系商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，按用途大致可分为住宅类公寓、商务公寓及酒店式公寓，一般只有住宅类公寓的用地性质为住宅，现双方签订的《认购书》中并未明确约定涉案商品房的用地性质为住宅，且曲x并未提交充分证据证明青岛总部建设公司在签订《认购书》时或在其他场合宣称涉案商品房为住宅类公寓，不足以认定《认购书》存在重大误解或显失公平，应承担举证不能法律后果，故曲x主张该《认购书》系可撤销合同，证据不足，一审法院不予支持。本案争议的焦点在于《买卖合同》（水印版）的性质应如何认定。一审法院认为，青岛总部建设公司提供的《买卖合同》（水印版）加盖非正式合同的水印，按照商品房买卖合同的一般交易习惯和本地的公序良俗，双方还需要签订正式的商品房买卖合同，故《买卖合同》（水印版）仍应视为认购协议。《买卖合同》（水印版）中约定的房屋建筑面积比双方签订的《认购书》中约定的建筑面积大0.04平方米（46.83平方米－46.79平方米），而约定的总价款比《认购书》中约定的总价款低1777元（596105元－594328元），且青岛总部建设公司于当日就办理了网签备案手续，《买卖合同》（水印版）与网签备案合同内容基本一致，足以说明青岛总部建设公司为曲x的签约行为提供了优惠条件，并自愿接受《买卖合同》（水印版）的约束。曲x虽然仅在《买卖合同》（水印版）部分页码上签名捺印，但其签名的页面明确载明了涉案商品房的位置、规划用途、建筑面积、单价、总价款及付款方式等认购协议的主要内容，且尾部标注页码，而购买房屋系一般家庭的重大投资，曲x作为完全民事行为能力人，应当充分了解在《买卖合同》（水印版）中签名捺印的法律后果，也应当清楚《买卖合同》（水印版）的页数不少于24页，同时，曲x支付的房款185107元，与《买卖合同》（水印版）中约定的首付款304328元（20000元＋99221元＋185107元）数额高度一致，而与《认购书》中约定第二期款186884元数额不一致，可见，曲x也通过实际行动履行了《买卖合同》（水印版），现曲x对《买卖合同》（水印版）不予认可，但并未提交充分证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故《买卖合同》（水印版）的前24页（含第24页）对曲x具有法律约束力。青岛总部建设公司主张《买卖合同》（水印版）前24页的内容，与当日形成的《商品房买卖合同（现售）》前24页基本一致，符合商品房的一般交易习惯，曲x虽不予认可，但未作出合理解释，一审法院予以采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《买卖合同》（水印版）具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且曲x已经按照合同约定支付了首付款，故《买卖合同》（水印版）应视为商品房买卖合同，在商品房买卖合同生效后，双方签订的《认购书》已经终止，因此，曲x请求确认《认购书》于2020年3月23日解除的主张，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。在《买卖合同》（水印版）尚未解除的情况下，曲x请求判令青岛总部建设公司双倍返还定金40000元，返还曲x已付款284328元并承担相应的利息，青岛总部建设公司支付曲x律师费17000元以及青岛总部建设公司返还房屋维修基金6228.39元等诉讼请求，没有法律依据，一审法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回曲x对青岛总部建设公司的诉讼请求。案件受理费6513元，减半收取3256.50元，由原告曲x负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，曲x与青岛总部建设公司于2018年6月30日签订《认购书》，该《认购书》约定涉案商品房用途为公寓，曲x主张青岛总部建设公司在明知预售许可房地产性质为商业用办公的前提下，诱导其签订上述《认购书》，本院认为，结合房地产市场交易习惯，作为购房者对于《认购书》中约定为“公寓”有区别于普通住宅商品房的认知，曲x也未提供有效证据证明青岛总部建设公司在签订《认购书》存在宣传或者其他诱导行为使购房者误认涉案商品房系住宅类公寓，对其主张，本院不予采信。涉案《认购书》性质应为商品房预约合同，其目的在于约定双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同，曲x主张青岛总部建设基地构成根本违约，但并未提供有效证据证明由于青岛总部建设基地存在违约行为导致双方无法签订正式的商品房买卖合同，对其主张，本院不予采信。 2018年10月30日，曲x在青岛总部建设公司提供的《商品房买卖合同（现售）》（非正式合同水印版）（以下简称《买卖合同》（水印版））第5-8页及24页落款处签名捺印，其签名的页面中载明了涉案商品房的位置、规划用途、建筑面积、单价、总价款及付款方式等内容，曲x在当天又向青岛总部建设公司支付了185107元房款，曲x主张其支付该房款系按《认购书》的要求，但该金额与《认购书》中约定第二期款186884元并不一致，曲x在庭审中主张系根据青岛总部建设公司的优惠政策而实际交纳的，但并未给出合理的说明，其付款的金额与上述《买卖合同》（水印版）中约定的首付款304328元扣除定金及已付房款的金额一致，且《认购书》中约定的186884元的付款时间为2018年8月31日，曲x支付上述185107元房款的时间也符合《买卖合同》（水印版）的约定，本院认为，作为完全民事行为能力人，曲x应当对于《买卖合同》（水印版）所载明的内容有充分的认知和理解，对于其签名捺印及支付房款的行为性质及法律后果也应当有充分的了解，其主张对于上述《买卖合同》（水印版）不予认可，认为上述《买卖合同》（水印版）不能视为生效的合同文件，对其主张，本院不予采信。上述《买卖合同》（水印版）已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且青岛总部建设公司也已经按照约定收取了购房款，一审法院认定上述《买卖合同》（水印版）应视为商品房买卖合同并无不当，本院予以支持。结合曲x支付购房款的情况，曲x实际上也已经以实际行动履行了上述《买卖合同》（水印版），上述商品房买卖合同可以认定已经生效，双方签订的《认购书》因此已经终止，曲x主张确认涉案《认购书》于2020年3月23日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审判决驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，曲x的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6513元，由上诉人曲x负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英