山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2085号 上诉人（原审被告）：李文海，男，1962年2月22日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：尹新哲，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）丁如庆，男，1968年4月16日出生，回族，住肥城市。 委托诉讼代理人：王化南，山东大仟律师事务所律师。 原审第三人：王伟，男，1990年10月11日出生，汉族，住肥城市。 上诉人因与被上诉人丁如庆及原审第三人王伟房屋租赁合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2019）鲁0983民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李文海上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或者改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的两份《楼房院落租赁合同》合法有效是错误的。上述两份《楼房院落租赁合同》合法有效的前提应当是被上诉人对所出租楼房院落具有所有权或合法的占有使用权，但被上诉人既非涉案楼房院落的所有权人，也没有合法的占有使用权，其出租涉案房屋无事实基础，涉案租赁合同应为无效合同，至少是属于法律上不能履行的合同，对双方无约束力。理由如下：1、本涉案房屋院落是上诉人夫妻两人在边家院搬运站企业破产程序中通过拍卖购买，已经居住了二十多年；边家院搬运站已经注销，但是，由于土地为集体建设用地，至今不能办理土地和房产过户登记，法院也没有作出土地房产过户的裁定。虽然房屋土地没有过户登记到被告夫妻名下，但由于破产程序终结，搬运站注销，被告夫妻则成为该房屋土地的唯一权利人，有权对该房屋行使所有权。2、上诉人与第三人及其妻子签订的《转让合同》无效，第三人及其妻与被上诉人签订的涉案房屋《转让合同》同样无效，被上诉人不可能因签订转让合同而取得涉案房屋土地的所有权。因为，集体土地转让违反法律规定，我国实行房地一体原则，因此，集体土地及其地上房屋转让都无效。由于两份转让合同违背法律效力性强制性规定的，《转让合同》不能产生涉案房屋所有权变更的法律后果，因此第三人及其妻子不能成为该房屋土地的所有权人，他们不具备将房屋转让给被上诉人的基础和前提，相应地，被上诉人所签订的涉案房屋《转让合同》同样不能产生所有权转移的法律后果，并且也不能产生被上诉人对涉案房屋土地的合法占有和使用权。3、本案纠纷起因上诉人欠第三人父亲王瑞堂借款，双方曾经约定如果借款不能偿还，房屋归王瑞堂所有。上诉人将竞买房产的手续交给第三人及与第三人签订涉案房屋转让合同，实际属于对偿还借款的担保，并不能成为房屋转让的依据。第三人在庭审时认可是因上诉人欠其父亲王瑞堂的借款而约定了到期不还借款房屋归其父亲王瑞堂所有事实，该事实不需要上诉人再举证证明。该约定应属流押条款，根据《物权法》规定上诉人与第三人及其妻子签订的涉案房屋转让合同应属无效。一审法院认为上诉人对于该事实未能举证而不予认可上诉人的观点，认定事实错误。基于上述理由，被上诉人在事实上和法律上与涉案房屋院落并无任何关系，被上诉人与上诉人签订的租赁合同是无效的。一审法院以该租赁合同已经法律服务所的见证，见证书中载明了双方当事人意思表示真实为由，而认定租赁合同有效并且对双方有约束力显然是错误的。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《物权法》第十五条规定，认定上诉人与第三人及其妻子签订的《转让合同》有效是错误的。根据《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《土地管理法》中明确规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。因此，上诉人与第三人及其妻子签订的集体土地及地上房屋的《转让合同》违反了法律的强制性规定(效力性强制性规定)而当然无效。三、一审法院判决上诉人返还被上诉人楼房及院落，事实上是对涉案楼房及院落所有权违法转移的确认，明显错误。一审判决仅依据租赁合同的约定，判决上诉人返还楼房及院落，实际上是将涉案楼房及院落的所有权确权给被上诉人。本案所涉不动产不具备转让条件，一审法院事实上将合同权利与物权权利等同起来，且导致因违反强制性规定而无法办理产权转移的涉案房屋以判决书的形式确权到被上诉人名下，明显错误。综上所述，涉案房屋上诉人夫妻已经居住了20多年并一直居住至今，也是上诉人的唯一住所，被上诉人却认为上诉人侵占涉案房屋并要求被告们腾退和支付租赁费，其要求缺乏事实依据，违背法律规定，不符合逻辑。上诉人保留依法追回支付给被上诉人的所有款项的权利。一审法院认定事实不清，适用法律错误，支持了被上诉人不能合法存在的权利，应予改判。请求查明事实，以切实维护上诉人的合法权益。 丁如庆辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。 王伟述称，原审判决清楚。 丁如庆向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即返还所侵占原告的房屋六间及附属院落；2、依法判令被告按照双方租赁合同标准支付违约占用房屋使用费13000元（每月6666.66元，从租赁合同到期计算至起诉之日）；3、判令第三人连带承担第二项诉讼请求的赔偿责任；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。原告在诉讼过程中变更第一项诉讼请求为：依法判令被告立即返还所侵占原告位于肥城市搬运站内第三至第六套楼房及附属院落。 一审法院认定事实：2005年11月20日，泰安市嘉德拍卖行有限公司受肥城市搬运站破产还债清算组委托，对肥城市搬运站破产财产土地房地产进行公开拍卖，其中搬运站第二套至第六套房产由李文海以400000元的价格竞买。2007年10月17日，李文海与肥城市搬运站破产还债清算组达成协议书，李文海竞买房屋变更为原边院镇搬运站内的第三至第六套房屋，四置：从大门北墙中心线至沿街楼南外墙皮北计21.66米，从沿街楼东外墙至西院墙（肥城市第二人民医院东地界）东西计31.90米，（东西不包括院墙外遮阴）。2015年12月24日，李文海及其妻翟艾军（甲方）与第三人王伟（乙方）签订《买卖合同》，约定：李文海将购买的原肥城市搬运站内的第三至第六套楼房及院落所属地上附属物【四置：从大门北墙中心线至沿街楼南外墙皮北计21.66米，从沿街楼东外墙至西院墙（肥城市第二人民医院东地界）东西计31.90米】卖于王伟，双方商定价格2600000元。双方另约定，自签订协议之日起，甲方将属于自己的房屋及院落卖于乙方，房屋院落的所有权归乙方所有，甲方保证楼房权属清楚，无抵押、无租赁。甲方所卖的房屋及院落有2007年10月17日签订的《协议书》、原边院镇搬运站《集体土地建设用地使用证》，甲方与乙方签订合同时将原件交于乙方。肥城边院法律服务所对该买卖合同进行见证并出具见证书，李文海、翟艾军在接受该所询问时陈述清楚合同条款，系经过协商后自愿签订。2016年4月21日，王伟及其妻刘艳（甲方）与原告丁如庆（乙方）签订《转让合同》，约定：甲方将购买的原肥城市搬运站内的第三至第六套楼房及院落所属地上附属物（四置：从大门北墙中心线至沿街楼南外墙皮北计21.66米，从沿街楼东外墙至西院墙【肥城市第二人民医院】东地界东西计31.90米）卖于乙方，双方商定价格2000000元。双方约定，甲方所转让的楼房及院落有2007年10月17日李文海同肥城市搬运站破产还债清算组负责人王德国签订的《协议书》、有原边院镇搬运站《集体土地建设用地使用证》、甲方与李文海、翟艾军夫妇于2015年12月24日签订的《买卖合同》，甲方与乙方签订合同时将以上原件交于乙方。肥城边院法律服务所对该买卖合同进行见证并出具见证书。2016年4月21日，丁如庆（甲方）与李文海（乙方）签订楼房院落租赁合同，甲方将坐落于边汶路西、边院信用社对过、原边院邮局北属于自己的楼房及院落租赁给乙方使用，租赁期限自2016年4月21日至2018年4月止，租赁费两年150000元，自签合同之日起一次性交清两年的租赁费，由王伟替李文海交清（已付清），涉案房屋由李文海租赁使用。该合同到期后，双方于2018年4月21日再次签订楼房院落租赁合同，租赁期限自2018年4月21日起至2019年4月21日止，租赁费一年共计8万元（捌万元整），自签合同之日起一次性付清一年的租赁费（已付清）。该两份合同均由肥城边院法律服务所见证并出具见证书。合同到期后，双方未续签合同，但李文海夫妇继续居住，且未支付相关费用。另查明，《集体土地建设用地使用证》与《林权证》未进行过更名，使用人依然记载为边院镇搬运站。被告称由于该片土地为集体用地，至今不能办理土地及过户登记，因集体土地转让违反法律规定，故主张上述合同均无效，被告夫妻系合法所有权人。一审法院认为，双方争议焦点如下：一是被告是否应归还所诉房屋及院落；二是被告是否应向原告支付房屋使用费及数额如何确定；三是第三人是否应对第二项诉讼请求承担连带责任。关于第一个争议焦点，一审法院认为，首先，本案系房屋租赁合同纠纷，原告丁如庆与被告李文海签订的两份楼房院落租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告辩称的租赁合同是在重大误解和被欺骗的情况下签订应属无效，本院认为，基于重大误解实施的民事法律行为以及被欺诈致使在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，行为人有权行使撤销权，而非必然导致合同无效。本案中，原、被告签订的两份楼房院落租赁合同均在肥城边院法律服务所进行了见证，在见证书中亦载明了双方当事人意思表示真实，合同内容明确。两份租赁合同租赁期共计三年，双方均已履行完毕。现被告再以存在重大误解和被欺骗为由主张合同无效，本院依法不予支持。其次，关于被告主张的涉案房屋转让行为均无效，原告不可能取得房屋土地所有权，因此原告主体不适格，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之内容，是关于物权效力的规定，但物权效力不同于合同效力。该法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，对物权效力和合同效力进行了区分，明确“未办理物权登记，不影响合同效力”。同时，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。王伟及其妻刘艳与原告丁如庆签订《转让合同》，系双方真实意思表示，且经过了肥城边院法律服务所的见证，在该合同未被撤销或确认无效的情况下，丁如庆依照合同约定享有权利，故本案原告主体适格。关于被告辩称的因被告欠第三人父亲王瑞堂借款便约定到期不还房屋归王瑞堂所有，应属流质条款，因未提交证据予以证实，一审法院依法不予采信。再次，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”由此，原被告之间的租赁合同于2019年4月21日到期后，被告李文海仍继续租住，丁如庆并未提出异议，合同应认定为继续有效，李文海不支付租金的行为已经构成违约，原告有权要求被告支付此期间的租金及返还房屋。关于第二个争议焦点，双方约定2018年4月21日至2019年4月21日的租金为80000元，租赁期届满，被告继续使用该房屋，原租赁合同继续有效，原告所主张的按照每年8万元租金符合法律规定，故自2019年4月22日至原告起诉之日，被告应当支付租金14465.75元（80000元÷365天×66天），原告在诉讼中要求被告支付13000元合理合法，一审法院依法予以支持。关于第三个争议焦点，虽李文海主张因其与第三人合同无效而拒不支付租金，但第三人王伟并非原被告之间租赁合同的一方当事人，被告不支付租金与第三人无关，依据合同的相对性原则，原告不能要求王伟对支付租金承担连带责任。综上所述，一审法院认为，被告李文海应当返还租赁的原告房屋并支付租金13000元。因被告在涉案房屋居住时间较长，且涉案房屋面积较大，故应给被告腾退房屋的合理期限为三十天为宜。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告李文海于本判决生效之日起三十日内返还原告丁如庆原肥城市搬运站内的第三至第六套楼房及院落所属地上附属物【从大门北墙中心线至沿街楼南外墙皮北计21.66米，从沿街楼东外墙至西院墙（肥城市第二人民医院东地界）东西计31.90米，（东西不包括院墙外遮阴）】；二、被告李文海于本判决生效之日起十日内支付原告丁如庆租金13000元；三、驳回原告丁如庆对第三人王伟的诉讼请求；四、驳回原告丁如庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费126元，减半收取计63元，由被告李文海负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：李文海是否应当返还丁如庆涉案楼房及附属物。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。丁如庆将涉案房屋交付李文海使用，李文海理应支付租金，并在租赁期限届满后，应当返还租赁物。因此丁如庆的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。本案涉案房屋所占用的土地已办理了集体土地建设使用证，证明原边院搬运站对所使用的土地依法享有用益物权。因肥城市搬运站破产，李文海竞买取得涉案房产所有权，并于2007年10月17日与该站破产还债清算组达成协议书将该涉案楼房院落购买后，其也相应的取得了涉案房屋的所有权及占用的土地使用权。李文海于2015年12月24日与王伟达成《买卖合同》将该楼房院落转让给王伟，经肥城边院法律服务所见证双方所签订买卖合同，能证实双方买卖涉案楼房院落的真实性及经过，且王伟支付李文海楼房院落的对价，王伟已取得涉案房屋的所有权。王伟在取得该楼房权利后于2016年4月21日丁如庆与王伟达成的《转让合同》并由丁如庆按照约定支付楼房院落的对价，丁如庆在取得涉案楼房院落权利后于2016年4月21日和2018年4月21日与李文海达成《楼房院落租赁合同》将该楼房院落租赁李文海继续使用，肥城边院法律服务所也见证了上述签订合同的经过，因此李文海与丁如庆所签订的楼房院落租赁合同系双方真实意思的表示，合同内容未违反法律禁止性规定，并经山东省肥城边院法律服务所出具见证书，能证实双方所签订的合同不存在欺诈和胁迫的事实。一审法院认定双方签订的合同合法有效正确。李文海提出的租赁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费126元，由李文海负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年八月二十日 书记员  白金金