湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1125民初342号原告（反诉被告）：饶万，男，1984年5月26日出生，汉族，湖北省浠水县人，现住本县，原告（反诉被告）：蔡志雄，男，1979年9月24日出生，汉族，湖北省浠水县人，现住本县，原告（反诉被告）：张小飞，男，1980年1月30日出生，汉族，湖北省浠水县人，现住本县，原告（反诉被告）：陈仁华，女，1964年9月11日出生，汉族，湖北省浠水县人，现住本县，四原告共同委托诉讼代理人：李德斌，湖北印象律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：陈建，男，1963年5月29日出生，汉族，湖北省浠水县人，住本县，被告（反诉原告）：熊银钗，女，1963年9月22日出生，汉族，湖北省浠水县人，住本县，二被告共同委托诉讼代理人：黄浩，湖北华浩诚信律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）饶万、蔡志雄、张小飞、陈仁华与被告（反诉原告）陈建、熊银钗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告饶万、蔡志雄、张小飞及四原告共同委托诉讼代理人李德斌，被告陈建、熊银钗及其委托诉讼代理人黄浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1、判令由两被告将租赁位于浠水县清泉镇车站大道178号门面和二至四楼的房屋腾退给四原告；2、由两被告按每日2000元支付从2020年1月1日起至腾退房屋之日止期间所占用四原告房屋的违约责任；3、由两被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，四原告变更诉讼请求为：1、判令由两被告按每日2000元支付从2020年1月1日起至3月25日止所占用房屋期间的违约损失168000元（2000元/天×84天）；2、判令两被告支付2019年1月6日至2020年3月25日期间拖欠的水费4150元（5元/吨×832吨）。具体事实及理由：自2011年1月起，两被告承租四原告位于浠水县清泉镇车站大道178号门面和二至四楼的房屋，经营利民宾馆。双方先后签订过四次房屋租赁合同，约定承租期限均为两年，期满后双方再决定是否续签。2017年12月，原告承租期限届满，因双方租赁关系不融洽，四原告本不愿意再与两被告续签租赁合同，两被告通过他人提出最后再承租两年的要求，四原告顾及关系与两被告再次签订《房屋租赁合同》，双方在《房屋租赁合同》中约定“合同履行期限届满本合同即终止，乙方无条件将房屋退还给甲方，乙方不再享有该房屋的续租权”，并约定“乙方必须在2019年12月31日将该房屋退还给甲方。否则每延迟一日乙方必须向甲方支付2000元的违约金”作为乙方期满退房的制约措施。但事与愿违，2020年1月1日承租期限届满，两被告仍然拒绝退房，并占用房屋。为依法维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告陈建、熊银钗辩称，根据合同的延续性，四原告解除房屋租赁合同违反法律规定，四原告主张的诉请不能成立，合同约定每天2000元的违约金违反法律规定。其主张的违约期限是属于不可抗力的范围，疫情的发生是突发性的，无论合同中有无约定违约责任，这都属于不可抗力的重大灾害；水费问题只要由原告为利民宾馆垫付的水费被告可以承担；诉讼费我方不承担；原告提起诉讼是针对租赁合同签字的二被告个人，但实际上二被告从事旅馆业，办理工商营业执照的名称为浠水县利民宾馆，原告起诉的主体是否存在问题。陈建、熊银钗向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告共同赔偿反诉原告租用的1楼和2-4楼补偿款29万元；2、依法判令反诉被告共同赔偿因解除合同造成的各项财产损失140076元（或以司法鉴定评估结论为准）；3、由反诉被告承担本案的诉讼费。具体事实及理由：反诉原告从2003年就开始租赁清泉镇车站大道178号门面和二至四楼经营旅馆，该房屋原系浠水县道路运输管理所办公楼。2009年该办公楼对外拍卖，因购买人与拍卖人串通，剥夺了反诉原告享有的优先购买权，后委托方和拍卖人以及购买人同意补偿33万元给反诉原告和原承租人，并承诺反诉原告优先继续租用至房屋改造或自用时止，反诉原告放弃了优先购买权，继续租用该房屋。但补偿款一直未支付给反诉原告，故反诉被告应赔偿此损失。反诉被告取得房屋所有权后，违背了反诉原告优先继续租用的承诺，自2017年起，反诉被告开始一年一签订租赁合同，反诉原告提出不合理以及补偿款的诉求。2017年11月30日，反诉被告单方提出终止合同，后在中间人的协调下，每年签订合同一次，至2019年12月31日到期。合同期限届满前，反诉原告多次找反诉被告要求继续租用，遭到反诉被告拒绝，2020年元月上旬，反诉被告强行停水停电，强迫反诉原告搬出租赁房屋，造成反诉原告宾馆财产损失巨大。反诉被告收回房屋并非自用和改造，而是在反诉原告投入资金改造后继续对外招租。反诉被告的行为，违背了承诺，且违反了因租赁法律关系而派生的优先租赁权，具有过错。反诉原告在租赁房屋经营宾馆而投入的各项改造资金、添置的财产物品，应由反诉被告赔偿。反诉原告租用该房屋经营十九年之久，作为承租人应依法享有的优先购买权、优先承租权，应依法受到保护。反诉原告针对反诉被告违法和违约的过错行为，已实际造成的损失提出赔偿，请求依法作出公正判决。反诉被告饶万、蔡志雄、张小飞、陈仁华辩称，反诉被告是作为竞买人并通过公开拍卖方式取得涉案房屋，并不是该房屋的出卖人，不具备作为侵犯反诉原告优先购买权的主体资格，反诉原告向反诉被告主张优先购买权明显错误。反诉原告租赁合同到期后拒绝腾退租赁房屋，强行霸占承租房屋要求续租多次，反诉被告将不再续租和违约后果作为条件，明确在最后一次租赁合同中，但期限届满后，反诉原告仍然拒绝腾退房屋，反诉原告要求反诉被告赔偿损失明显无法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、四原告提交的双方于2017年12月31日签订的《房屋租赁合同》及附件，主要内容为四原告将其所有的位于浠水县××车站大道××（××楼第一垱门面及二至四楼）房屋出租给二被告；租赁期限为两年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，合同履行期限届满本合同即终止，承租方无条件将房屋退还给出租方，承租方不再享有该房屋的续租权；每年租金为捌万元；承租方经营期间的水、电费及其他应缴纳的税费均由承租方自行负担；租赁期间房屋需要维修，承租方应事前征得出租方同意，所需费用均由承租方承担，在任何时候，不得以任何理由要求出租方予以补偿；合同履行期间届满后，承租方将其自行配置的设备自行处理，将房屋恢复原状，承租方未处理的所有物品及装修房屋附属设施等均由出租方任意处分，承租方不得向出租方主张任何赔偿或补偿要求；承租方必须在2019年12月31日将该房屋退还出租方，否则，每延迟一日，承租方必须向出租方支付2000元的违约金。该合同还约定了其他事项。经质证，二被告对其真实性无异议，但对其关联性有异议，表示该合同是被迫签订的。本院认为，被告质证意见合同是被迫签订的，但未提供证据证实，不予采信。该租赁合同是当事人的真实意识表示，内容真实，对当事人具有法律约束力，合同中约定的违约金过分高于造成的损失，可以予以适当减少。2、四原告提交的水费发票、抄表记录，拟证明二被告应付2019年水费的用水量为（9200-8259）+（323-309）=955吨，按每吨5元收取。经质证，二被告对水费发票的真实性无异议，但认为该发票与本案无关，抄表记录是单方记录，无二被告签字确认，水价每吨5元不合理。本院认为，庭审中，被告熊银钗对欠付2019年度水费的事实无异议，水费的缴纳方式是按水表的度数由原告收取。故对二被告欠付水费的用水量955吨的事实予以采信。3、反诉原告提交的委托拍卖合同，拟证明因购买人与拍卖人及委托人串通，反诉原告丧失对该出租房屋优先购买权，应获得补偿款33万元的事实。反诉被告对其真实性无异议，对其关联性有异议，该补偿款是房屋出卖方与拍卖方在拍卖过程中，对承租人清场的补偿费，与反诉被告没有关联。本院认为，该委托拍卖合同第六条约定因标的物现已对外出租，承租人已对房屋进行了改造及装潢、装修，投入了费用，甲方（委托人浠水县国有资产监督管理局、浠水县道路运输管理所）与乙方（拍卖人湖北中盛拍卖有限公司）协商：1、由乙方负责和承租人协商标的拍卖前的清场、腾退及退租补偿事宜。2、由乙方负责标的物拍卖前的清场、腾退工作及成交后标的物的移交工作。3、甲方负责承担补偿给乙方33万元整作为乙方处理承租人的清偿补偿费用，不足部分由乙方负责承担。该合同系该租赁房屋拍卖过程中，委托人与拍卖人签订的，该合同对反诉被告没有约定相关权利及义务。对该证据不予采纳。4、反诉原告提交的房屋出租协议书，拟证明反诉原告自2003年起就租用该房屋，一直延续到拍卖时，反诉被告通过不正当方式购买了该房屋，使反诉原告丧失了优先购买权。反诉被告对其真实性、关联性无异议，对其证明目的有异议，其无法证明反诉被告通过不正当途径购买该房屋，也不能证明反诉原告丧失购买权，该协议与委托拍卖合同可以印证，房屋在拍卖过程中，反诉原告已经就补偿向浠水县交通局主张并没有提起优先购买权的问题。本院认为，该房屋出租协议书能证明该房屋在反诉原告租赁期间予以拍卖，但反诉原告优先购买权是否受到侵犯应结合其他证据认定。5、反诉原告提交的房屋租赁合同及照片，拟证明反诉原告续租该房屋的事实，反诉被告收回房屋不是自用，而是利用反诉原告投资建设改造好的能正常租用的基础上，对外招租，违背了购买房屋时的承诺，反诉原告优先继续租用房屋的权益被损害。反诉被告对房屋租赁合同的真实性有异议，该合同尾部书写的内容是反诉原告自行书写的，无任何效力，且该租赁合同无法达到反诉原告所要证实反诉被告对其作出何种承诺，并侵犯其继续优先承租权的相关事实；对照片的真实性无异议，但对其关联性和证明内容有异议，双方之间的承租合同期限已经到期，合同终止后，该投资建设的无论是隔热层还是电子屏都应当由原告自行拆除，不能证实原告是将其利用，这是原告所享有的处置权。本院认为，该房屋租赁合同系双方在续租期间签订的，是当事人的真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。6、反诉原告提交的宾馆招牌制作和处理空调、床等用品的证明及资金投入清单和照片，拟证明反诉原告对租用的房屋进行投资改造的项目及资金损失。反诉被告质证认为该证明材料无法证实投资的时间、品种及价格，该投资部分是否在原拍卖协议中兑现不清楚，也与本案无关。本院认为，反诉原告提交的宾馆招牌制作和租赁合同到期后对空调、床等用品的处理证明，以及反诉原告在经营宾馆期间的资金投入的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：陈建、熊银钗租赁浠水县道路运输管理所位于浠水县清泉镇车站大道178号门面和二至四楼的房屋开办浠水县利民宾馆，经营至2009年7月，该房屋由浠水县国有资产监督管理局、浠水县道路运输管理所委托湖北中盛拍卖有限公司拍卖，饶万、蔡志雄、张小飞、陈仁华共同购得，并于2013年2月6日办理房屋产权登记。四原告购得该房屋后，陈建、熊银钗继续租赁该房屋经营宾馆。至2017年12月31日，四原告与陈建、熊银钗签订房屋租赁合同，约定四原告将其所有的位于浠水县××车站大道××（××楼第一垱门面及二至四楼）房屋出租给二被告；租赁期限为两年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，合同履行期限届满本合同即终止，承租方无条件将房屋退还给出租方，承租方不再享有该房屋的续租权；每年租金为捌万元；承租方经营期间的水、电费及其他应缴纳的税费均由承租方自行负担；租赁期间房屋需要维修，承租方应事前征得出租方同意，所需费用均由承租方承担，在任何时候，不得以任何理由要求出租方予以补偿；合同履行期间届满后，承租方将其自行配置的设备自行处理，将房屋恢复原状，承租方未处理的所有物品及装修房屋附属设施等均由出租方任意处分，承租方不得向出租方主张任何赔偿或补偿要求；承租方必须在2019年12月31日将该房屋退还出租方，否则，每延迟一日，承租方必须向出租方支付2000元的违约金。该合同还约定了其他事项。二被告租赁该房屋至2019年12月31日，合同期限届满，四原告要求二被告腾退房屋，二被告于2020年3月25日搬出了案涉房屋，并于2020年3月27日将案涉房屋钥匙交给四原告。二被告尚欠2019年度水费未支付。本院认为，原、被告之间订立房屋租赁合同，是当事人的真实意识表示，内容真实，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，房屋租赁合同约定的租期为2018年1月1日起至2019年12月31日，合同履行期届满后，当事人就续租事宜不能达成协议，二被告腾退了房屋，交还了钥匙，视为双方租赁合同履行完毕。关于本诉原告诉请按每日2000元支付从2020年1月1日起至3月25日止所占用房屋期间的违约损失168000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方约定的违约金为每日2000元，明显高于造成的损失（房屋租金80000元÷360天），且自2020年1月25日起受疫情影响，合同不能履行的因素，综合考量由二被告支付四原告迟延腾退房屋的违约金为5555.56元（80000元÷360天×25天）。关于本诉原告诉请二被告支付2019年1月6日至2020年3月25日期间拖欠的水费4150元，原告收取水费每吨按5元标准，高于本县自来水公司供水价，按供水价3.20元，二被告应支付的水费为3056元（3.20元×955吨）。关于反诉原告反诉请求反诉被告赔偿补偿款29万元的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故对反诉原告反诉请求反诉被告赔偿补偿款29万元的请求，本院不予支持。关于反诉原告诉请反诉被告赔偿因解除合同造成的各项财产损失140076元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案双方当事人在租赁合同中约定“合同履行期间届满后，承租方将其自行配置的设备自行处理，将房屋恢复原状，承租方未处理的所有物品及装修房屋附属设施等均由出租方任意处分，承租方不得向出租方主张任何赔偿或补偿要求”。故对反诉原告反诉请求赔偿因解除合同造成的各项财产损失140076元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第十二条的规定，判决如下：被告陈建、熊银钗向原告饶万、蔡志雄、张小飞、陈仁华支付租赁房屋期间的水费3056元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告陈建、熊银钗向原告饶万、蔡志雄、张小飞、陈仁华支付迟延腾退房屋的违约金5555.56元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回反诉原告陈建、熊银钗的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3743元，反诉费7750元，合计11493元，由饶万、蔡志雄、张小飞、陈仁华负担3693元，由陈建、熊银钗负担7800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  余国华人民陪审员  高 亮人民陪审员  程 明二〇二〇年八月二十六日书 记 员  甘 婵