福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初1837号 原告：彭丽结，女，1989年1月23日出生，汉族，德化县人，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：阮思珠、张彬彬，福建凯捷律师事务所律师。 被告：孙兴道，男，1960年6月23日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：刘峥林、杨源泉，福建志立律师事务所律师。 被告：福建省德化凤凰置业担保有限公司，住所地福建省泉州市德化县龙浔镇宝美街381号。统一社会信用代码91350526ＭＡ2ＹＨ9Ｅ326。 法定代表人：黄雅芳，该公司总经理。 原告彭丽结与被告孙兴道、福建省德化凤凰置业担保有限公司（以下简称“凤凰置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人、被告孙兴道及其委托诉讼代理人杨源泉和被告凤凰公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭丽结向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年7月15日签订的《房屋买卖协议》；2.要求孙兴道返还原告购房款155137元及利息损失暂计16355元（以80000元为基数，按照月利率6‰标准自2018年7月15日起计至实际还款日止；以75137元为基数，按照月利率6‰标准自2019年5月22日起计至实际还款日止；暂计至2020年6月1日），被告凤凰自愿公司承担连带还款责任；3.要求孙兴道支付原告违约金155137元；4.要求凤凰置业公司返还原告中介费8888.88元；5.案件受理费、公告费、保全费等诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年7月15日，彭丽结经被告凤凰置业公司居间介绍向孙兴道购买其位于德化县，三方签订一份《房屋买卖协议》，协议约定：孙兴道将其所拥有的位于德化县乐兴桃源新居第二期第122签安置房出售给彭丽结，建筑面积约110㎡，以现状整出售，单价为5700元／㎡，总成交价约为627000元整，以实际签后平方多还少补（层次差由彭丽结负责）；协议签订之日彭丽结支付孙兴道80000元，可以选房时孙兴道必须带彭丽结到现场选房，彭丽结再付给孙兴道70000元，并将此选房手续交付给彭丽结。交房时彭丽结再付给孙兴道150000元。剩余房款227000元，彭丽结应于交房时按月利息6厘付给孙兴道。预留100000元免息待两证过户时一次性付清；第五条约定：在该房交付给彭丽结之前，孙兴道须付清一切有关该房屋办理过户之前的杂费，签合同后彭丽结有权将此房产转让给他人，孙兴道需无偿配合；第七条第2款约定：如果孙兴道在收取定金或者部分购房款后未能履行本协议以致本协议不能顺利完成，或者不按本协议将该房屋出售或者交付给彭丽结，则孙兴道必须在10日内返还彭丽结双倍定金和双倍已收购房款作为违约金给彭丽结；第七条第3款约定：孙兴道需无偿全力协助彭丽结办理相关手续，不得再向彭丽结收取任何费用。协议签订后，彭丽结依约支付第一期购房款80000元，并向凤凰置业公司支付中介费8888.88元，而孙兴道却未能在口头承诺的2018年9月份选房，直到2019年5月22日，孙兴道才通知原告参与选房，最终确定德化县陶源新居3号楼Ｂ单元801室为所选房，实际面积为103㎡。当日，彭丽结依孙兴道指定将购房款75137元（含楼层差价5137元）支付给孙兴道儿子孙金森。 嗣后，原告多次要求与孙兴道协商购房总价及支付安排，明确双方具体交房时间以及过户办证时间，孙兴道均予以拖延拒绝，且未缴纳应支付的杂费，未交付房屋给原告。根据协议约定，原告委托原中介凤凰置业公司将案涉房屋转让给第三方，并由孙兴道儿子孙金森和原告三方在新的购房协议里签字，新协议约定将涨价的300元/㎡共30000多元也由孙兴道收取，孙兴道拒绝致使新协议未能成立而作废。2020年4月24日，原告委托律师事务所向孙兴道发送律师函，要求其在指定时间内双方就房屋总价款、付款安排、交房时间和过户时间等进行协商确定，但孙兴道拒绝并向彭丽结发出律师函，以原告构成根本违约为由拒不返还已付购房款，至今双方无法沟通，合同无法继续履行。 根据相关法律规定，孙兴道已构成根本违约，根据协议约定，应承担相应的违约责任。另外，凤凰置业公司所提供的居间服务违反《房地产经纪管理办法》等规定，属无效行为，无权向原告收取中介费，应予以返还，且凤凰置业公司违法提供居间服务，存在过错，应承担连带责任。为此，提起上述诉讼请求，请予以支持。 孙兴道辩称，一、同意与彭丽结解除2018年7月15日签订的《房屋买卖协议》，但彭丽结要求答辩人退还购房款及利息缺乏事实与法律依据，理由：1、本案原告违约在先，无权要求答辩人支付违约金，根据《房屋买卖协议》第七条约定，答辩人已收取的购房款不予退还；2、订立协议时原告明知案涉房屋是答辩人的安置房，答辩人从未答应交房时间为2018年9月，答辩人于2019年7月24日通知原告办理交房手续并支付协议约定的购房款15万元，但原告以各种理由未按时与答辩人办理交房手续且未付应付的购房款；3、原告在未按协议约定支付购房款的情况下欲直接由答辩人将案涉房屋转卖他人，无异于“买空卖空”的炒房行为，过错在于原告；4、案涉房屋至今都未办理产权证，选房后需缴纳的杂费等费用答辩人已缴纳，答辩人不存在违约行为。二、凤凰置业公司出现不诚信行为，其仅将原告支付的第一笔款项8万元中的48925元支付给答辩人，答辩人并没有收到其它现金，导致合同双方在履行过程中产生纠纷，未能履行房屋买卖协议，中介公司在扣除基本费用后，应当将大部分中介费返还给原告和答辩人。 凤凰置业公司辩称，公司已履行居间义务，不存在违约责任，原告要求返还中介费8888.88元，没有依据。公司已将原告支付的第一笔购房款8万元以转账和现金支付的方式付给孙兴道。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 彭丽结提交了如下证据：1.《房屋买卖协议》一份，证明彭丽结在凤凰置业公司居间介绍下与孙兴道签订《房屋买卖协议》，并对房产情况、价格、付款方式和期限、违约责任等进行约定；2.《收条》二份，证明彭丽结已依约向孙兴道支付购房款155137元；3.微信截图一份3页（当庭出示手机核对），证明彭丽结支付给凤凰置业公司中介费8888.88元；4.新的购房合同照片一份，证明在凤凰置业公司的再次介绍下，原告与孙兴道儿子孙金森就案涉房产转售给第三人已达成协议，因孙兴道不同意签字，致使转卖不成，孙兴道已违反协议第5条的关于原告有权将讼争房屋出售且被告孙兴道应无偿配合签字的约定；5.律师函、ＥＭＳ快递单各一份，证明原告在孙兴道拒绝将房屋交付给原告且不与原告沟通情况下，原告以律师函要求孙兴道就案涉房屋交付、总价款及付款安排，以及要配合其儿子孙金森在新的转售合同上签字或授权；6.孙兴道发给原告的律师函一份，证明孙兴道在无任何事实依据情况下反而主张原告违约，并拒绝返还原告已付购房款；7.安居客截图一份，证明案涉房屋同地段房产已大幅涨价，孙兴道反悔不卖的原因，原告无法取得房屋损失巨大。 孙兴道质证认为，证据1三性均无异议，但协议中约定的条款是原告在交房时必须先支付15万元，该条款前缀是办理房屋产权证，原告可以转卖案涉房产的前提是原告应先取得房屋处分权，在未支付对价前，原告没有处分权；证据2真实性无异议，但收条是写8万元，实际没有收到这么多。孙金森是孙兴道儿子，有收到75137元；证据3真实性无异议，但支付具体款项由法院依法确认；证据4三性均不认可，不符合证据要求；证据5的三性均无异议，但不能证明原告的主张；证据6三性均无异议；证据7三性均有异议，安居客不具有资质，也不能证明案涉房屋具有该价值。 凤凰置业公司质证认为，对上述证据真实性均无异议，黄景端是公司经理，公司已完全履行居间义务，原告转账给公司8万元，公司已通过部分转账和现金方式将8万元款项付给孙兴道。证据4转售合同不清楚在哪。 孙兴道提供如下证据：1.德化农村信用社对账单一份，证明孙兴道收到黄景端转来的首期房款为48925元，而没有8万元，中介方负有退款责任；2.选房确认书一份、收款收据三份、代缴费收据一份、现金缴款单一份，证明案涉房屋于2019年5月11日经彭丽结和孙兴道选房确认，孙兴道缴纳了相关物业费、清运费、装修保证金等，孙兴道不存在违约；3.微信聊天记录一份，证明孙兴道于2019年7月24日通知彭丽结交房时应交购房款，彭丽结未能交购房款已违约在先；4.庭后补充提供《房屋征收补偿安置协议》一份，证明案涉房屋系孙兴道拆迁安置所得，有合法所有权。 彭丽结质证认为，证据1款项由我方支付给中介公司，中介公司如何支付的我不清楚，我以孙兴道方出具的收条为准；证据2真实性无异议，案涉房屋是双方共同选的，实际面积仅有105㎡，选房后房子直接交付给孙兴道。孙兴道交付相关费用属实，但并不能证明我方违约；证据3真实性无异议，但不能证明原告违约在先；证据4庭后质证认为三性均无异议。 凤凰置业公司质证认为，上述证据真实性均无异议，但彭丽结支付的购房款8万元已全部支付，否则孙兴道也不会出具收条。微信聊天记录内容不清楚。证据4庭后质证认为三性均无异议。 凤凰置业公司庭后提供中介房源登记表一份，证明案涉房屋系由孙兴道儿子孙金森委托凤凰置业公司买卖。彭丽结和孙兴道质证认为对该证据的三性均无异议。 本院认为，彭丽结提供的证据1、2、3、5、6经两被告质证，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信；证据4证实彭丽结将案涉房屋在凤凰置业公司中介下欲转售他人，孙兴道儿子孙金森在转售合同上签名，但孙兴道因不同意转售而拒绝签名；证据7中真实性无法考证，且房屋价格应由市场决定，该证据不予采信。孙兴道提供的证据1、2、3真实性予以确认，但上述证据并不能证实彭丽结存在违约；证据4三性予以确认，本院予以确认并采信。凤凰置业公司庭后补充提供的“中介房源登记表”能够证实案涉房屋系孙兴道同意由孙金森代为出售，对此，孙兴道予以认可，本院予以确认并采信。 综上，本院认定事实如下：2015年9月1日，孙兴道、孙金森父子因位于德化县乐陶村城东乐陶片区改造需要拆迁安置房屋。2018年7月7日，孙金森委托中介机构凤凰置业公司将安置房陶源新居122签（面积大约110㎡）以5500元／㎡价格出售。2018年7月15日，孙兴道为甲方，彭丽结为乙方，双方就甲方所拥有的座落于德化县乐兴桃源新居第二期安置房第122签出售给乙方签订一份《房屋买卖协议》，约定：第一条：甲方所拥有的房屋座落于德化县乐兴桃源新居第二期安置房第122签，建筑面积约110平方，出售给乙方；第二条：甲乙双方同意，上述房屋以现状整体出售，每平方米为人民币5700元，约110平方出售给乙方，总成交价约627000元整，以后以实际签后平方多还少补（层次差由乙方负责）；第三条：甲乙双方同意，具体付款日期及金额如下：1、本协议签定之日乙方应支付给甲方人民币80000元整。2、签证合同后可以选房时甲方必须带乙方到现场选房，乙方再付给甲方70000元，并将此选房手续交付给乙方，交房时乙方再付给甲方150000元整。…；第五条：在该房屋交付给乙方之前，甲方须付清一切有关该房屋办理过户前之杂费，签合同后乙方有权将此房产转让给他人，甲方需无偿配合。…；第七条：违约责任：1、如果乙方未能履行本协议之条款以致本协议不能顺利完成，则已付购房定金或购房款将不得退回。且甲方有权再将该房屋出售给他人；2、如果甲方在收取定金或部分购房款后未能履行本协议之条款以致本协议不能顺利完成，或者不按本协议条款将该房屋出售或交付给乙方，则甲方必须在10日返还乙方双倍定金和双倍已收购房款作为违约金给乙方；…等。 合同签订后，彭丽结依协议约定当日通过微信分别转账购房款项8万元和中介费8888.88元给凤凰置业公司黄景端，黄景端通过其个人账户仅转账48925元给孙兴道，孙兴道出具一份购房款金额为8万元的收条给彭丽结收执。2019年5月11日，孙兴道接到可以选房确认通知后通知彭丽结一起进行选房，最终确定德化县陶源新居3号楼Ｂ单元801室为所选房，实际面积为103㎡。当月22日，彭丽结依孙兴道指定将购房款75137元（含楼层差价5137元）支付给孙兴道儿子孙金森，孙金森出具收条一份给彭丽结收执。彭丽结两次合计支付购房款155137元。 2019年7月24日，孙兴道通过微信告知彭丽结25日可以拿房屋钥匙，加拿钥匙要交15万元，同时还要交100元水费，彭丽结在微信中明确回复孙兴道她和家人因孩子放假回重庆，等返还德化时再拿。同月25日，孙兴道交纳了案涉房屋扩购部分和层次差价。同月27日，孙兴道交纳了水电周转金、装修保证金和物业服务费等。2019年8月13日，彭丽结委托凤凰置业公司将案涉房屋以6000元/㎡欲转售给他人，孙金森予以签名确认，后因孙兴道不同意签名且不认可致使转售不成。 2020年4月24日，彭丽结委托律师事务所向孙兴道发出律师函，要求孙兴道就因房屋实际面积变化需就购房款总价及应付款、交房时间、孙金森之前行为的授权确认以及房屋过户等与彭丽结进行明确的协商约定。同年5月14日，孙兴道委托律师事务所向彭丽结发出律师函，认为其仅收到第一笔购房款48925元，孙金森多次微信催促彭丽结交房，但彭丽结未能履行房屋交接手续，应付的购房款150000元也未支付，彭丽结已违约在先，孙兴道根据协议约定有权解除合同并不退回已付购房款。 本院认为，首先，彭丽结与孙兴道签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。协议约定的买卖标的是孙兴道所拥有的德化县乐兴桃源新居第二期安置房第122签所能够选择到的房屋，房屋具体面积及总价款需依据该签号由双方共同选房确定后才能予以确定。彭丽结协议签订后已支付给中介凤凰置业公司8万元，共同选房后再次支付了75137元，已依协议约定履行分期付款；根据协议第三条第2款约定，双方共同选房后孙兴道将选房手续交付给彭丽结，彭丽结再付给孙兴道15万元，据此约定，双方负有同时履行义务。孙兴道辩解彭丽结应先偿付15万元其再交房，彭丽结未付该笔款项已违约，其有权取消彭丽结已预先交付的购房款，明显与合同约定不符，证据不足，不予采纳；协议并没有约定具体交房时间，双方仅是在微信中进行交房和付款的聊天，但聊天记录并没有体现就案涉房屋的具体总价、后续付款时间和房屋交接等进行明确的约定，双方也没有提供其它证据进一步证实；嗣后，根据协议约定彭丽结有权将案涉房屋转售他人，孙兴道应无偿协助。彭丽结欲将案涉房屋转售给他人，仅是与孙兴道儿子孙金森进行沟通，并没有直接与孙兴道进行协商，明显不妥。因此，双方各自主张对方违约在先，应承担相应的违约责任，证据不足，本院不予支持。彭丽结要求孙兴道依协议约定支付违约金155137元的诉讼请求，证据不足，不予支持。 其次，彭丽结与孙兴道在庭审中都同意解除《房屋买卖协议》，系双方当事人的自愿处分，本院予以准许。根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，彭丽结要求孙兴道返还购房款155137元及利息损失的诉讼请求，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。 再次，根据法律规定，居间人提供居间报务，负有向委托人如实报告的义务，不得隐瞒和提供虚假情况，以促成居间合同的成立和顺利履行。凤凰置业公司作为中介机构，对其所从事的中介服务应具备完善的操作规范与流程。本案中，针对彭丽结与孙兴道的房屋买卖行为，凤凰置业公司未能提供任何相应的居间合同、收费标准等证据材料；在《房屋买卖协议》等相关证据材料上没有加盖公司印章；在收取彭丽结支付的第一笔购房款8万元后，目前证据仅能够证实公司仅转账支付给孙兴道48925元，对此，孙兴道意见较大，系造成买卖双方未能及时履行交付案涉房屋的原因之一。综上，凤凰置业公司明显没有尽到居间人应尽的义务，致使案涉买卖协议解除，对收取的居间报酬，应予以退还。故彭丽结要求凤凰置业公司返还中介费8888.88元的请求，符合法律规定，本院予以支持。另外，凤凰置业公司仅是提供居间服务，其不是造成彭丽结与孙兴道签订的《房屋买卖协议》未能最终履行的根本原因，故彭丽结要求凤凰置业公司对孙兴道返还购房款155137元及利息承担连带还款责任，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、彭丽结与孙兴道于2018年7月15日签订的《房屋买卖协议》于2020年7月7日起解除。 二、孙兴道应于本判决生效之日起十五日内返还彭丽结预付购房款155137元及利息损失（以8万元为基数，自2018年7月15日起至实际还款日止按月利率0.6%算；以75137元为基数，自2019年5月22日起至实际还款日止按月利率0.6%计算）。 三、福建省德化凤凰置业担保有限公司返还彭丽结中介费8888.88元。 四、驳回彭丽结的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6332.70元，减半收取计3166元，由彭丽结负担1276元，孙兴道负担1865元，福建省德化凤凰置业担保有限公司负担25元，均限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  林文敬 二〇二〇年八月二十一日 书记员  康丁岚 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致发，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。