西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初13654号原告：贾旭东，男，汉族，1969年11月10日出生，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人:郭彪，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人:魏旭，陕西瑞森律师事务所实习律师。被告:陕西永辉超市有限公司，住所地:西安市莲湖区。法定代表人:林小昌,系公司总经理。委托诉讼代理人:苏谦，陕西丰东律师事务所律师。原告贾旭东与被告陕西永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾旭东委托诉讼代理人郭彪、魏旭及被告陕西永辉超市有限公司委托诉讼代理人苏谦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永辉超市诉称，2019年1月29日,原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），甲方依约将房屋租赁给乙方，2019年3月1日，双方又签订补充协议。房屋租期为2019年2月15日-2024年2月15日，租金为43090元/月（2021年3月16日前）、租金按每6个月为一期提前15日支付、物业费由乙方承担。根据合同约定，被告应当于2020年3月2日前支付下一期租金，虽经原告多次催促，但被告未予支付。2019年3月中旬，被告表示要退房，但退房条件不具备；原告要求签署解除合同的协议，被告未予回应。原告又于2020年3月26日向被告发出《催交房租通知书》，被告仍置之不理。后原告于2020年4月21日向被告发出了《解除房屋租赁合同通知》，综上，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付自2020年3月17日至2020年4月21日的房屋租金48835.33月，物业费2182.4元，计51017.73元。2、判令被告支付违约金43090元。3、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，原被告之间的房屋租赁合同在客观上已经无法继续履行，应当解除合同，请求判决驳回原告诉请。原告对房屋移交时提出的恢复原状问题，不属于房屋租赁合同应当继续履行的理由。受疫情影响，请求减少违约金。经审理查明，2019年1月29日，原告作为甲方（出租方）与被告永辉超市作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》约定，甲方将其拥有的位于西安市雁塔区XX大街XX段XX小区XX号楼XX层西北角房屋，计租面积280平方米出租给乙方。租赁期限自2019年2月15日至2024年2月15日，2019年3月17日为计租起算日。租赁期限届满或合同解除，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方对房屋和附属物品、设备设施及水电等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。房屋租金为43400元。乙方每六个月向甲方支付一期租金，在进场之日起7个工作日内付清第一期租金，之后每期提前15日向甲方支付下一期租金。租赁期限内的水费、电费、物业管理费、卫生费等有乙方承担。乙方不按约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方不按约定支付租金达15日的，应当按月租金向甲方支付违约金，并结清未支付的租金及相关费用。乙方提前退租的，应提前三十日通知甲方，并按当月租金的一倍支付违约金且自信承担装修损失，甲方不退还当月租金及押金。双方确认房屋消防栓设备有消防喷淋、消防栓、灭火器两个。2019年3月1日，原、被告签订补充协议，将月租金变更为43090元。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告亦按期缴纳了2020年3月16日之前的房租。另查明，2020年3月11日，原告与被告永辉超市员工签订了《租赁房屋退房交接清单》，载明：交接房屋钥匙两把，缺失2个灭火器、缺失原配电箱、漏水问题未解决。原告在该清单上书写：房屋不符合交房条件，以上三点望乙方落实清楚并正式签订终止合同后并及结清相关费用后再来交房。2020年3月11日，原告向被告发出催交房租通知书，要求被告交纳2020年3月17日至2020年9月16日的租金。2020年4月21日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同的通知》，提出解除原被告签订的上述合同。被告称已于2020年4月21日当天收到原告的解除合同通知，并未提出异议。本案在审理过程中，原告向本院提交了陕西丰成物业管理有限公司出具的收费证明及陕西省增值税发票（票号为13906553），载明：证明永辉超市所承租的西安市XX大街XX段XX小区XX号楼XX层西北角房屋物业费交至2020年2月15日。自2020年2月16日至2020年4月21日未交，该项费用2182.4元已有贾旭东本人代缴。我司已开具发票（票号13906553）。以上事实，有《房屋租赁合同》、补充协议、《租赁房屋退房交接清单》、《解除房屋租赁合同的通知》、证明、陕西省增值税发票及当事人陈述等在卷佐证,可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告理应按照约定的时间及数额向原告支付房屋租金，并向物业公司缴纳相应费用。合同约定：乙方每六个月向甲方支付一期租金，在进场之日起7个工作日内付清第一期租金，之后每期提前15日向甲方支付下一期租金。故被告应当于2020年3月2日之前向甲方支付2020年3月17日至2020年9月16日的租金。被告辩称，双方已于2020年3月11日解除了房屋租赁合同，并提交了《租赁房屋退房交接清单》，但根据该清单载明的内容，原告并未同意解除合同，此时被告也不享有单方解除合同的权利，故对被告辩称双方合同2020年3月11日已经解除的意见，本院不予采纳。在合同未解除之前，被告理应按约定时间向原告支付租金，并缴纳相应费用。然，在原告催款之后，被告并未再继续缴纳房租。根据合同约定，乙方不按约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。故原告自2020年3月17日开始享有单方解除合同的权利。庭审中，双方均认可被告已于2020年4月21日收到了原告解除合同的通知，且未提出异议，故本院依法认定原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年4月21日发生解除效力。对2020年3月17日-2020年4月20日的房屋租金47399元，原告有权要求被告支付。关于原告主张的物业费2182.4元，其向本院提交了陕西丰成物业管理有限公司出具的收费证明及陕西省增值税发票，证明永辉超市所承租的西安市XX大街XX段XX小区XX号楼XX层西北角房屋物业费交至2020年2月15日。自2020年2月16日至2020年4月21日未交，该项费用2182.4元已有贾旭东本人代缴。根据合同约定，租赁期内，水费、电费、物业管理费、卫生费由乙方承担。故对原告该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的违约金，合同约定，乙方不按约定支付租金达15日的，应当按月租金向甲方支付违约金。由于我国法律规定的违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。因此，当事人约定的违约金过分高于守约方的实际损失，则明显加重了违约方的违约责任，显然违背了公平原则。故，对违约责任部分，原告不宜主张过分高的违约金，本院结合本案原告实际受损失的程度，兼顾合同履行情况，当事人的过程程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌情将被告应承担的违约责任调整为3000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二之规定，判决如下：一、被告陕西永辉超市有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贾旭东2020年3月17日至2020年4月21日的房屋租金47399元及违约金3000元；二、被告陕西永辉超市有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贾旭东2020年2月16日至2020年4月21日的物业费2182.4元；三、驳回原告贾旭东其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2153元,减半收取计1076.5元，由原告负担519.5元，由被告负担557元。因原告已预交，故被告应在给付上述款项时将由其负担的案件受理费一并支付给原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  申国英二〇二〇年八月二十五日书记员  陈 静打印：赵珍校对：刘婷婷2020年月日送达1