宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院   民事判决书   （2020）宁0205民初1221号   原告：万惠春，女，1972年11月7日出生，汉族，无固定职业，住石嘴山市惠农区尚城名邸小区3-5-302号。   委托诉讼代理人:汤新民（系原告丈夫），男，1954年12月20日出生。   被告：石嘴山市长盛达工贸有限公司。   法定代表人：马会玲，石嘴山市长盛达工贸有限公司董事长。   委托诉讼代理人：黄维，北京市盈科（银川）律师事务所律师。特别授权代理。   原告万惠春与被告石嘴山市长盛达工贸有限公司（以下简称长盛达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万惠春及其委托诉讼代理人汤新民与被告长盛达公司的委托诉讼代理人黄维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   万惠春向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金50400元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月1日，万惠春与长盛达公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于红果子长城园110国道西自建房5号，面积500多平方米共20间房，原用于宾馆、停车住宿，房内有空调、电热水器、电风扇、被褥、壁镜、拖鞋、衣挂等设施齐全，带7000多平方米停车场租给长盛达公司，租期六年。从2019年3月1日起至2025年2月28日止，租金每年56000元，租房押金10000元，在签订合同时付清当年租金及押金，共计66000元，签字付款，合同生效。2019年5月30日前付清后两年租金112000元。在2021年12月30日前付清后三年租金168000元。但在合同签字、钥匙交付后，长盛达公司以财务人员休假为由延付，直到2019年3月3日支付押金10000元。在万惠春多次催要下，于2019年4月13日付清第一年房租56000元。合同约定2019年5月30日前应付后两年租金，截止2020年2月29日也未付，期间多次催要未果。长盛达公司多次违约，且在未明确告知万惠春的情况下搬出。按照合同约定，承租方逾期支付房租，应承担违约金为应付租金的30%，故诉至法院。   长盛达公司辩称，万惠春诉请违约金过高，请求人民法院予以减少。理由：一、2020年2月25日，万惠春向长盛达公司出具《通知》一份，《通知》写明：“在2020年2月29日届满时，我方（原告）将收回房屋和场地的使用权”，根据万惠春出具的《通知》，长盛达公司被迫在2020年2月28日前全部搬离了涉案承租房屋，对涉案承租房屋中的配置物品向万惠春全部完成了移交。按照万惠春的要求，对配置物品存在磨损的，长盛达公司购买了新的配置物品作为赔偿，双方经协商一致解除了《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》。根据合同法第一百一十四条第二款：“约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院发布的法发2009[40]号《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定，结合案件事实，长盛达公司在经营困难的情况下，虽然逾期支付了租金，但没有欠付租金，长盛达公司于2019年4月13日交清了第一年的全部租金，属于及时如数补交了租金。长盛达公司承租涉案房屋使用期限仅为一年，在长盛达公司已向万惠春支付了一年期的全部租金的前提下，万惠春收回房屋，致使2020年、2021年的租赁合同无法履行，长盛达公司无需再向万惠春支付2020年、2021年的租金，长盛达公司既已结清了全部租房租金，万惠春又主动与长盛达公司解除了合同，寻找新租户，万惠春不存在损失。在合同已解除的前提下，现万惠春以2020年、2021年租金逾期支付为由，诉请长盛达公司向其支付共计50400元违约金属主张违约金过高，违反法律规定，违反公平原则。二、经双方协商一致已解除了《合同书》，万惠春应按照《合同书》第三条约定向长盛达公司退还押金10000元。经长盛达公司多次向万惠春主张退还押金，万惠春无理拒绝，构成违约。三、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案长盛达公司承租涉案房屋用于经营办公，在疫情期间长盛达公司按照国家政策已全面停止经营，根据以上指导意见，万惠春应向长盛达公司退还在疫情期间多支付的租金。   万惠春为证明其诉请，提交了如下证据，长盛达公司进行质证，本院予以认证：   一、《租赁合同》原件一份，证明万惠春与长盛达公司在2019年3月1日签订合同的事实，租期是2019年3月1日到2025年2月28日，证明万惠春与长盛达公司之间达成的协议是租期六年，万惠春与长盛达公司之间约定的违约责任的事实。长盛达公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。第一，万惠春于2020年2月25日向长盛达公司发出通知一份，与长盛达公司主动解除了租赁合同，致使双方已无法实际履行该合同。第二、该合同约定违约金过高，请求法院依法予以减少。鉴于长盛达公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该份证据予以采信。   二、2020年2月25日解除租赁合同通知一份，证明因长盛达公司多次违约，所以万惠春向长盛达公司发出通知书告知其将要解除合同的事实。长盛达公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。长盛达公司根据万惠春的要求在2020年2月29日前全部搬离了涉案承租房屋，双方解除了租赁合同，所以对长盛达公司将租赁房屋退还，万惠春是知情的。鉴于长盛达公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该份证据予以采信。   三、2020年3月7日长盛达公司交房缺失物品清单一份，证明双方办理房屋交接手续的准确时间是2020年3月7日，对房屋缺少的物品进行了清点后完成交接。长盛达公司对组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可。长盛达公司根据该清单已对该清单所列物品及时购买新的物品，对万惠春进行了补偿。鉴于长盛达公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该份证据予以采信。   四、银行交易流水明细清单两份，证明长盛达公司没有按照合同约定支付租金，长盛达公司构成违约。长盛达公司对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。长盛达公司在经营困难的情况下虽然逾期支付了租金，但是没有欠付租金，长盛达公司积极地筹资向万惠春结清了租金，长盛达公司没有主观过错。鉴于长盛达公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该份证据予以采信。   长盛达公司针对其答辩意见提供如下证据，万惠春进行质证，本院予以认证：   一、2020年2月25日万惠春给长盛达公司出具的通知一份，证明2020年2月25日万惠春向长盛达公司出具通知，主动要求与长盛达公司解除房屋租赁关系的事实。万惠春对证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。万惠春当时出具通知并不是解除合同，而是提示长盛达公司多次违约的事实。该份证据为万惠春提供证据二的复印件，万惠春亦对其真实性不表异议，本院对该份证据予以采信。   二、宁夏银行网上银行电子回单一份，证明2019年3月3日，长盛达公司向万惠春支付押金10000元，在双方租赁关系已解除的情况下，长盛达公司多次要求万惠春退还押金，但是万惠春一直拒绝退还，构成违约。万惠春对真实性予以认可，提出长盛达公司是付了10000元押金，但万惠春没有拒绝退还押金，没有人来找万惠春，因为2020年2月份水电费还没有支付。   本院经审理认定事实如下：2019年3月1日，万惠春与长盛达公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于红果子长城园110国道西自建房5号，面积500多平方米共20间房，原用于宾馆、停车住宿，房内有空调、电热水器、电风扇、被褥、壁镜、拖鞋、衣挂等设施齐全，带7000多平方米停车场租给长盛达公司，租期六年。从2019年3月1日起至2025年2月28日止，租金每年56000元，租房押金10000元，在签订合同时付清当年租金及押金，共计66000元。签字付款，合同生效，2019年5月30日前付清后两年租金112000元。在2021年12月30日前付清后三年租金168000元。2019年3月3日长盛达公司支付押金10000元，2019年4月13日长盛达公司支付第一年房租56000元，后再未支付租金。2020年2月25日，万惠春向长盛达公司发出通知，提出在2020年2月29日届满时，将收回房屋和场地的使用权。2020年3月7日，双方办理了房屋交接手续。审理中，双方均认可2020年2月的水电费为3348元，均同意该款从房屋押金10000元中扣除。   本院认为：万惠春与长盛达公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定，履行各自的权利义务。因双方均认可已将双方的租赁合同协商解除，对该事实本院予以确认。现万惠春以长盛达公司违约为由，要求其承担违约责任。按照合同约定，长盛达公公司应当于合同签订时即2019年3月1日支付租金及押金66000元，于2019年5月30日前支付后两年的租金共计112000元，但长盛达公司却于2019年3月3日交付押金10000元，2019年4月13日支付租金56000元，双方约定的2019年5月30日前支付后两年的租金112000元，至2020年2月25日时仍未按约定支付，已构成违约，应当承担相应的违约责任。万惠春要求长盛达公司按照合同约定承担租金30%的违约责任，未超出法律规定，本院予以支持。长盛达公司提出约定的违约金过高，应依法予以适当减少，因新冠疫情原因应适当减免租金的抗辩理由，均未提供证据予以证实，对长盛达公司的抗辩理由，本院不予采信。同时，长盛达公司提出尚交付押金10000元，应予退还，万惠春亦予以认可。但提出长盛达公司尚欠水电费，应予扣除。对长盛达公司的该项抗辩理由，本院予以采信。对于长盛达公司交付的押金10000元，因长盛达公司亦认可拖欠2020年2月份的水电费3348元，双方均同意将拖欠的水电费从押金10000元中予以扣除，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告石嘴山市长盛达工贸有限公司支付原告万惠春违约金50400元；   二、原告万惠春退还被告石嘴山市长盛达工贸有限公司租房押金6652元；   上述一、二项合计，被告石嘴山市长盛达工贸有限公司应支付原告万惠春现金43748元，于本判决生效后五日内付清。   如果未按本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取530元，由原告万惠春负担70元，被告石嘴山市长盛达工贸有限公司负担460元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。   在上诉期限届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。   本判决生效后，如一方当事人未按本判决书内容履行义务的，另一方当事人应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。   审判员 吴怀库     二○二○年八月二十四日   书记员 李 钊   本案引用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   法律监督条款：   《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。