山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2221号上诉人（原审原告）：孟嵩，男，1971年3月23日出生，汉族，住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：路玉荣（系孟嵩之妻），住淄博市临淄区。被上诉人（原审被告）：文登市盛世房地产开发有限公司，住所地山东省威海市南海新区金海路东、滨海路北。法定代表人：盛旭东，总经理。委托诉讼代理人：夏薪淇，山东合度律师事务所律师。上诉人孟嵩因与被上诉人文登市盛世房地产开发有限公司（以下简称“盛世房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟嵩上诉请求：1.撤销原判第一项，发回重审或改判盛世房产公司以70万元为基数按照日万分之一支付孟嵩逾期交房违约金。事实和理由：1.一审据以确定违约金标准的证据为租房合同，但该证据是复印件，且属于私文书证，盛世房产公司未提供证据证明其真实性，同时该合同的双方当事人未到庭，一审未核实证据的真实性，直接据此认定合同约定的违约金高于逾期交房产生的损失，违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中对于证据认定的规定；2.关于日万分之一违约金是否过高的问题。根据山东省高级人民法院（2015）鲁民一终字第370号民事判决、最高人民法院（2016）最高法民申3100号民事裁定的裁判宗旨，本案双方在《商品房买卖合同》对违约金有明确约定，应依照该约定确定违约金的数额。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。盛世房产公司未提供证据证明合同约定的违约金过分高于所造成的损失，根据山东省高级人民法院的上述判决，日万分之五点二的违约金仍不过高，因此《商品房买卖合同》约定的违约金为日万分之一不是过高，而是过低。盛世房产公司辩称，一审正确，请求驳回上诉，维持原判。孟嵩向一审法院起诉请求：一、盛世房产公司支付孟嵩逾期交房违约金，自2019年8月30日起至盛世房产公司获得盛世海湾公馆居民小区建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并实际交付给孟嵩之日止（后变更至立案之日，即2020年2月14日），以70万元为基数，以日万分之一为计算依据；二、盛世房产公司履行合同附件六第一条约定的一层外墙干挂理石；三、盛世房产公司将违规出售给其他购房者的盛世海湾公馆居民小区31号顶楼、一楼院子恢复原状或给予相应赔偿；四、盛世房产公司为盛世海湾公馆居民小区31号2单元404室安装太阳能热水器；五、盛世房产公司按照样板房展示的楼道尺寸对盛世海湾公馆居民小区31号2单元一楼楼道进行修复或给予相当于维修费用的赔偿。一审法院认定事实：2018年8月11日，盛世房产公司、孟嵩签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：孟嵩购买盛世房产公司开发的座落于盛世海湾公馆居民小区31号2单元404室，房屋总价款为70万元；孟嵩于2018年8月12日前支付首期房价款28万元，余款42万元向银行申请贷款；第九条，商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告；第十一条，盛世房产公司应于2019年8月30日前向孟嵩交付该商品房；第十二条，逾期交房的违约责任，自最后交付期的第二天起至实际交付之日止，盛世房产公司按日向孟嵩支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，孟嵩依约支付了首付款28万元，剩余房款42万元，孟嵩办理了银行贷款。案涉房屋进行了单体验收，未进行综合验收，孟嵩未接收案涉房屋，现仍租房居住。庭审中，盛世房产公司同意为案涉房屋安装太阳能热水器。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同明确约定了交付房屋应达到的条件，即盛世房产公司应取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，但盛世房产公司未在约定的交房时间取得上述两项文件，其逾期交付行为构成违约，应承担违约责任。盛世房产公司认为合同约定的违约金过高，请求予以调整。盛世房产公司逾期向孟嵩交付案涉房屋给孟嵩造成的损失可参照同地段同类型其他房屋的租金标准计算。同时，参照一审法院审理的其他当事人与盛世房产公司商品房预售合同纠纷的相关案件中，盛世房产公司提交的同一小区房屋租赁合同，可计算出该小区房屋整租月租金一般不超过1000元，《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金已严重超过房屋租金的30%，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，酌定盛世房产公司以孟嵩所付总房款70万元（首付款加银行贷款）为基数，按日万分之0.5承担自2019年8月31日至2019年2月14日期间的逾期交房违约金，计算为700000×0.5?×167天=5845元。盛世房产公司同意为孟嵩购买的房屋安装太阳能热水器，予以准许。关于孟嵩的第二、三、五项主张，案涉房屋工程尚未进行综合验收，而孟嵩的第二、三、五项主张所涉及的是建筑工程的设计规划与出售，若盛世房产公司的施工或出售行为不符合要求，行政主管部门将责令盛世房产公司进行改正或维修。并且若盛世房产公司未按其向主管部门备案的设计要求进行施工或出售，在综合验收时，案涉房屋所在小区的建筑工程也将无法通过综合验收。因此，孟嵩提起的第二、三、五项诉请，属行政法律法规调整范围，在案涉房屋工程尚未进行综合验收前，不宜由司法权力予以调整，且孟嵩就该三项诉请提交的证据不足以证实其主张，对其主张的该三项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、文登市盛世房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内偿付孟嵩逾期交房违约金5845元,上述款项可汇入孟嵩之妻路玉荣名下中国农业银行账户内，账号为62×××11；二、文登市盛世房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内履行为威海市南海新区盛世海湾公馆居民小区31号2单元404室的房屋安装太阳能热水器的义务；三、驳回孟嵩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由孟嵩负担100元，文登市盛世房地产开发有限公司负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，盛世房产公司逾期交付房屋构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点为：《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金是否过高，一审进行调整是否合法有据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，盛世房产公司主张案涉合同约定的违约金过高，另案中提交周边房屋租赁合同作为佐证，该证据虽为复印件，但经查，其载明的租金价格与当地的一般租金状况大体相符，故对于一审认定的同地段房屋租金情况，本院予以确认。据此，可以认定，案涉合同约定的逾期交房违约金过分高于孟嵩因不能如期占有、使用房屋而产生的损失。一审综合考虑当事人过错程度及案涉房屋同地段的合理租金等情况，按照房屋价款日万分之零点五的标准计算逾期交房违约金，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，孟嵩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孟嵩负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年八月十八日法官助理宋杨书记员刘莎莎