青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1207号上诉人（原审被告）：朱永俊，公民身份号码×××，男，汉族，1985年11月3日出生，住湟中县。被上诉人（原审原告）：青海盈田置业有限公司，统一社会信用代码916301216985452478，住所地大通回族土族自治县北川工业园。法定代表人：樊国婷，总经理。委托诉讼代理人：李信善，青海汇元律师事务所律师。上诉人朱永俊与被上诉人青海盈田置业有限公司（以下简称盈田置业）物业服务合同纠纷一案，盈田置业于2020年1月9日向青海省湟中县人民法院提起诉讼，请求判令朱永俊支付物业费4571.40元、违约金585元、停车费2420元。青海省湟中县人民法院于2020年4月2日作出（2020）青0122民初293号民事判决，朱永俊不服提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱永俊上诉请求：将本案发回重审。事实和理由：朱永俊与盈田置业没有签订任何有效的合同，朱永俊入住夏都家园小区时，盈田置业没有和朱永俊签订任何的相关合同。由于盈田置业一直提供相应的服务，朱永俊便按照1.3元／月／平方米交纳物业费。盈田置业突然将物业管理费用提高至1.45元／月／平方米，但是并未出具相应的提高物业费用的通知、说明或者公示。盈田置业对于小区物业费的收费标准及所有项目的相关账目并没有进行公示，也没有进行告知。一审法院依据《前期物业管理委托合同》判决跟要查明的事实无任何关系。一审法院未查清基本事实，判决朱永俊支付物业费系基本事实不清，应当发回重审。其次，盈田置业的服务态度差，小区的垃圾也不予清理。朱永俊房前房后的垃圾没人管理，只能自己进行清理。盈田置业要求支付物业费，那么就应对小区环境及上诉人房前房后的垃圾进行清理。一审法院对此事也未进行查实，也应当发回重审。盈田置业提交的停车统计单记录了车辆的进入时间及日期，未经过朱永俊的确认签字，只是盈田置业单方面的记录。但是朱永俊每次进入小区以后都是不到半小时就出来，半小时之内的车辆不收取停车费。一审法院未予查实进行判决，系基本事实查明不清，应当发回重审。盈田置业辩称，在与业主委员会签订物业服务合同之前，盈田置业与建设方签订的前期物业服务合同有效。实际收费时给予业主一定程度的优惠，但因物业服务成本加大，所以取消了优惠，恢复了前期物业服务合同约定的收费标准，不属于涨价，属于依据合同约定收费，应当予以支持。盈田置业提交了停车的所有原始单据，朱永俊每次出行都拒绝交纳停车费强行离场，一审判决的临时停车费合理合法。一审法院认定事实：2011年3月27日，青海盈吉建筑集团有限公司与盈田置业签订《前期物业管理委托合同》，委托盈田置业为夏都家园小区实行物业管理，提供服务，期限自2011年4月1日至小区业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。合同约定，盈田置业按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅多层0.55元／月／平方米、小高层1.15元／月／平方米、高层1.45元／月／平方米。朱永俊系夏都家园小区高层A12号楼一单元1035室业主。2017年2月7日，盈田置业按每平方米1.30元价格，向朱永俊收取了2016年12月1日至2017年12月1日物业费。之后，盈田置业按合同约定的收费标准，以每平方米每月1.45元价格，要求朱永俊支付截止2019年12月31日期间物业费共计4571.40元。朱永俊认为盈田置业“涨价”未履行告知义务，且管理服务差，拒绝交纳。同时，朱永俊入住后，驾驶其×××车辆进入小区临时停放，截止2019年12月29日，根据收费岗亭系统统计，共产生临时停车费2420元，朱永俊至今未交纳。2016年4月20日，朱永俊及妻子与出卖人青海盈吉建筑集团有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了其夏都家园小区高层A12号楼一单元1035室房屋一套，合同第九章就前期物业管理明确规定：“出卖人依法选聘的前期物业企业为青海盈田置业有限公司。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的前期物业企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约”，并将“前期物业服务合同”和“临时管理规约”作为合同附件。一审法院认为，盈田置业作为开发商青海盈吉建筑集团有限公司依法选聘的前期物业企业，经依法登记注册，取得提供物业管理服务和收取物业服务费的资格，即可依法从事核准的有偿服务性经营，双方签订的《前期物业管理委托合同》合法有效。朱永俊在盈田置业提供物业服务的小区高层楼房居住，接受了盈田置业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，应当按合同约定的高层1.45元／月／平方米标准，向盈田置业交纳相应的物业管理服务费。朱永俊入住后，前期盈田置业按每平方米1.30元计算收取物业费，解释合理，系盈田置业对权利的自由处分。后期按每月每平方米1.45元向朱永俊收取物业服务费，符合《前期物业管理委托合同》约定的收费价格，不存在违规“涨价”行为，因此盈田置业按每月每平方米1.45元计算，要求朱永俊支付拖欠的2017年12月1日至2019年12月31日物业费4571.40元，合法有据，予以支持。朱永俊拒交物业服务费的主张，理由不当，无事实和法律依据，不予采纳。盈田置业提供的清洁服务，从朱永俊提交的录像资料和双方争议看，确有不足之处，未能让业主完全满意，服务有待进一步完善，盈田置业主张违约金的请求不予支持。盈田置业请求朱永俊支付拖欠的临时停车费有停车费统计单为证，证明朱永俊入住后至2019年12月31日期间，朱永俊×××车辆进入小区停放的日期、时间和金额，合法有据，足以认定。鉴于朱永俊车辆在盈田置业管理的小区长期临时停放，盈田置业尽到了一定的管理责任，朱永俊未按盈田置业在小区收费岗亭公示的收费价格交纳停车费，理应承担相应的交费义务。盈田置业主张朱永俊交纳拖欠停车费的主张并无不当，予以支持。朱永俊辩解其×××车辆进出小区每次不足半小时，不产生停车费的主张，未提供反驳的证据证明，无事实依据，不予采纳。对朱永俊反映的问题，盈田置业应当高度重视，在今后的管理服务中进一步加强管理，提高物业服务水平，努力为小区业主创造一个干净、整洁的小区环境，遂判决朱永俊于判决生效后三日内支付盈田置业2017年12月1日至2019年12月31日的物业管理服务费4571.40元、截止2019年12月31日的临时停车费2420元、驳回盈田置业的其他诉讼请求。本案二审期间，朱永俊、盈田置业对一审查明的基本事实经过无异议，双方的争议就是物业费收取标准及是否支付停车费。本院对双方均无异议的事实予以确认。二审查明，2018年8月，朱永俊居住的夏都家园小区产生了业主委员会，并已在当地镇政府进行了备案，但盈田置业认为该业主委员会不是合法成立，已提起行政诉讼，要求镇政府撤销备案。本院认为，本案争议焦点为朱永俊应否交纳物业管理费和停车费及交纳数额如何确定的问题？关于朱永俊应否交纳2017年12月1日至2019年12月31日物业费及物业费标准如何确定的问题。根据《物业管理条例》第二十一条的规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业管理委托合同”该规定表明在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位可以选聘物业管理企业。夏都家园小区的建设单位青海盈吉建筑集团有限公司在该小区业主大会未召开、业主委员会未成立之前选聘盈田置业为前期物业服务企业符合法律规定。朱永俊与青海盈吉建筑集团有限公司签订的《商品房预售合同》第九章就前期物业管理约定“出卖人依法选聘的前期物业企业为。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的前期物业企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约”，朱永俊在签订购房合同时已同意房屋出卖人选聘盈田置业为前期物业服务企业，同时该合同还将青海盈吉建筑集团有限公司与盈田置业签订的《前期物业管理委托合同》作为合同附件，合同附件是对合同进行的补充或说明，是合同组成的一部分，且附件内容不违反法律和社会公共利益，具有和购房合同同等的法律效力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同,……对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。虽然朱永俊与盈田置业之间没有签订物业服务合同，但青海盈吉建筑集团有限公司与盈田置业签订的《前期物业管理委托合同》对涉讼小区业主具有约束力。盈田置业具备企业法人营业执照及物业管理服务企业资质证书,且签订合同后该公司为夏都家园小区提供物业管理服务至今，与小区业主已形成了事实上的物业管理服务合同关系，朱永俊上诉所持其与盈田置业未签订合同，不应交纳物业管理服务费的上诉理由于法相悖，不予支持。根据《前期物业管理委托合同》约定，高层1.45元／月／平方米收取物业管理费，朱永俊系高层业主，盈田置业可以按1.45元/月/平方米的标准收取物业费，盈田置业之前以1.3元/月/平方米的标准收取物业费，系对其权利的自由处分。盈田置业调整高层物业费为1.45元/月/平方米，该收费标准并未高于《前期物业管理委托合同》约定的收费标准，符合合同约定，朱永俊应以1.45元/月/平方米标准交纳2017年12月1日至2019年12月31日期间的物业管理费。依据《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，盈田置业应加强管理，努力提高物业服务水平，同时也应对服务内容、服务标准以及收费项目及标准进行公示，但此并不能免除朱永俊交纳物业管理费的义务。因此，一审判决按朱永俊居住的高层房屋的标准按每平方米1.45元计算，由朱永俊支付拖欠的2017年12月1日至2019年12月31日物业费4571.40元，合法有据，应予维持。关于朱永俊是否应当交纳车辆停车费的问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。朱永俊为夏都小区业主，盈田置业应优先满足业主停车的需要。虽然占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，但盈田置业作为该小区物业管理企业，受委托收取停车管理费符合《前期物业管理委托合同》约定，因此盈田置业诉求朱永俊交纳停车费的诉求应予支持。盈田置业一审中提供的停车费统计单及每日出行记录系盈田置业单方制作，朱永俊不予认可，且盈田置业对朱永俊按临时停车标准收费，使朱永俊不能享受业主优先停车的待遇。《前期物业管理委托合同》约定盈田置业收取停车管理费，停车位的权利人应按60元/月/个交纳停车位管理服务费……，盈田置业对小区业主可以按60元每月计收停车管理费，且该计算标准不高于湟中县发改委（2010）98号文件小区对夏都家园小区停车费的批复中业主每月每辆停车费90元的标准，按60元/月标准计算，朱永俊就应交纳从2018年10月至2019年12月共计13个月的停车费13*60=780元。一审判决依据盈田置业公司单方记录的停车费标准缴纳停车费依据不足，予以纠正。综上，朱永俊上诉请求部分成立,一审判决认定基本事实清楚,适用法律准确,但具体数额计算错误，实体处理有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定,判决如下：一、维持青海省湟中县人民法院（2020）青0122民初293号民事判决书的一项、第三项；二、变更青海省湟中县人民法院（2020）青0122民初293号民事判决书第二项为：朱永俊于判决生效后三日内支付青海盈田置业有限公司截止2019年12月30日的停车费780元。一审案件受理费50元减半收取25元由朱永俊负担；二审案件受理费50元由朱永俊和青海盈田置业有限公司各负担25元。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 张 磊审判员 张 薇 二〇二〇年八月三日（法官助理 岳文伟书记员 潘 弘 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。