湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初4364号原告：长沙新里物业服务有限公司，住所长沙市天心区芙蓉南路二段88号。法定代表人：黄浩明，系该公司董事长。原告委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，居民，住湖南省安化县。被告：喻立强，男，1977年3月18日出生，汉族，居民，住湖南省。原告长沙新里物业服务有限公司与被告喻立强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，分别于2020年6月15日、7月10日依法适用简易程序（小额诉讼）两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏博玲、被告喻立强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙新里物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费6388元、车库服务费1960元、自来水增压费238元、违约金500元，共计9086元；2．判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2011年7月6日，原告与宁乡铭城房地产开发有限公司签订了《绿地紫金公馆前期物业服务合同》，合同约定由原告向长沙铭城房地产开发有限公司开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止，同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系上述物业1805号的业主和物业使用人，物业面积123.32平方米，物业费收费标准为1.4元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2013年12月31日至2017年1月31日的物业管理费用6388元，车库服务费从2011年8月20日至2017年1月31日计1960元，自来水增压费238元，违约金500元，共计9086元，但被告一直拒缴。被告喻立强辩称：1、答辩人和被答辩人没有签订任何合同，不存在有合同纠纷且被答辩人的起诉已经过了三年的诉讼时效；2、被答辩人与铭城房地产公司签订了前期物业服务合同，该合同是2014年7月5日终止，合同已经失效，从被答辩人起诉材料中可以看出，合同有效期为三年，且前期物业也不能打包给任何物业公司；3、被答辩人服务期间没有将物业费的价格进行公示，且退场前没有将小区基础设备移交给现在的物业公司，导致小区后来进行基础建设用了30多万；4、被答辩人服务期间的公共区域的广告费被被答辩人侵吞，但是该笔收入应当属于全体业主所有；5、被答辩人起诉的金额是错误的，答辩人物业费、车位管理费等全部都缴纳至2014年6月份，之前已经全部交清，但是被答辩人又起诉2014年6月以前的相关费用；6、答辩人在2013年10月20日家中被盗，答辩人报警后派出所上过门，但是没有结果，因为被答辩人没有提供监控；7、被答辩人合同中没有关于车位、自来水增压费收费标准的约定及逾期付款的约定，被答辩人的这些主张没有依据；8、建设单位与物业公司签订前期物业服务合同，是未经业主知情同意擅自作出的行为，违反了法律规定，对业主没有约束力。基于庭审查明的事实，被告系原告所服务的位于宁乡市玉潭镇××室房屋的所有权人，建筑面积123.32平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，宁乡铭城房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护，对绿地紫金公馆小区全体业主具有约束力。根据该合同约定及宁乡市发展和改革局核准，小区多层住宅房屋物业服务费收取标准为每月每平米1.4元。合同签订后，原告自2011年7月6日起进场为绿地紫金公馆业主提供了物业服务，于2017年1月31日退出小区。被告作为该小区业主，理应按照约定交纳相应的物业费。关于缴费金额，被告辩称合同有效期为三年，原告的诉讼请求过了诉讼时效，本案中，虽合同约定的服务期限为三年，但合同到期后，原告一直在小区提供服务，且合同中亦约定了“业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时自动终止”，在原告提供服务期间，业主委员会并未与其他物业公司签订物业服务合同或要求原告退场，对于合同期限内及退场前的物业服务费，原告应当按照约定缴纳，庭审中，被告自认因为向开发商和物业反映房屋质量问题原告曾经多次向其催收过物业费，故该案并未过诉讼时效，对于被告的上述辩论意见本院不予采信；被告辩称没有收到原告的书面催收律师函，但是原告提供了中通快递邮单的原件以及邮单显示本人签收的查询单，被告没有证据证实该邮单系伪造或者变造的证据，故对该辩论意见，本院不予采信；被告辩称因其房屋渗漏及房屋被盗等问题多次向原告反映，原告一直没有给予明确答复或者解决方案，关于房屋渗漏成因及是否属于共有部分渗漏双方均没有提供证据证实，但对于小区监控设备的管理属于原告方合同约定义务，而被告房屋被盗原告不能提供有效视频，给被告生活造成了一定的影响，加之，从原告提交的问题户情况表也反映出该小区在原告服务期间也有别的住户发生被盗，现原告没有证据证实对小区监控设备进行了有效维护管理，结合原、被告陈述和本院庭审查明的情况，本院酌情对原告提供服务期间的物业管理费减少10%，对于欠费时间段，被告辩称物业管理费已经交至2014年6月，但是没有证据证实，原告提供的物业管理专用发票（发票号码60204316）证实被告物业管理费已交至2013年12月31日，则被告自2014年1月31日至2017年1月31日共计欠缴物业管理费6215元（123.32ｍ2×1.4元／月×36个月），原告对被告所欠上述物业管理费进行了书面催收，经核算为5594元（6215×90%）；关于车位服务费，虽被告自认购买了车位，但是对于交费时间段被告有异议，原告没有证据证实被告车位购买时间，对于车位服务费时间段本院无法认定，故对该诉讼请求本院不予支持；关于自来水增压费，原告没有提供证据证实，本院不予支持。因原告在监控安装等物业管理方面存在服务瑕疵，本院对其违约金请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告喻立强自本判决生效之日起五日内向原告长沙新里物业服务有限公司支付物业管理费5594元；二、驳回原告长沙新里物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告长沙新里物业服务有限公司负担5元，被告喻立强负担20元。本判决为终审判决。审判员  李慧芳二〇二〇年八月十四日书记员  廖 蓁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。