青海省湟源县人民法院   民事判决书   （2020）青0123民初796号   原告（反诉被告）：何海清，男，1973年6月23日出生，蒙古族，公民身份号码：×××，住湟源县。   委托诉讼代理人：谢春，湟源县大华法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）：湟源诚明房地产开发有限公司，统一社会信用代码：XXX，住所地：湟源县城关镇。   法定代表人：杨诚明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：祁增燕，青海延辉（湟源）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙婷婷，青海延辉（湟源）律师事务所律师。   原告（反诉被告）何海清与被告（反诉原告）湟源诚明房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何海清及其委托诉讼代理人谢春，被告诚明房地产委托诉讼代理人祁增燕、孙婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   本诉原告何海清向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行2016年10月24日与原告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令房款价值262600元的××县第B13号楼第3单元2层321室住房一套归原告所有；3.本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：原告何海清是湟源县巴燕乡福海村村民，2016年巴燕乡实施巴燕乡福海村整村（整社）搬迁项目，巴燕乡福海村村民整社迁入被告所开发的湟源县北大路棚户区项目改造建设的住宅区。原告从被告处购得位于××县房屋一套，即第B13号楼3单元2层321室，建筑面积101平方米，每平方米2600元，总价款为262600元。原告与被告于2016年10月24日签订《商品房买卖合同》。原告陆续给付被告房款10.5万元，政府向原告搬迁补助4.5万元，故原告向被告合计支付房款15万元，在这期间被告一直没向原告催要剩余房款。2020年4月10日被告方打电话通知要给原告退房款，该套房子不再卖给原告。于是原告于2020年4月11日早上带剩余房款到被告处，向被告要该套房子的钥匙并告诉被告要装潢该套房子并入住。但被告售房部工作人员执意要向原告退还该套房子所交的房款，被告称原告违约了，拒绝将房子卖给原告。自从原告与被告签订《商品房买卖合同》后，政府将补助款整体给付被告后，巴燕乡福海村农户的宅基地于2018年4月份就整体复耕复绿。原告欲交付剩余房款向被告要钥匙装潢入住，被告却要求给原告退房款解除合同，双方遂起纠纷，原告诉至法院。   本诉被告湟源诚明房地产开发有限公司辩称，原告已向被告支付150000元不属实。被告与巴燕乡福海村村民委员会达成协议后，2016年10月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于北大路杨家沟第B13号楼3单元2层321室出售给原告，合同约定房款为262600元，预定房号支付40%，主体封顶支付60%。但原告仅在2013年12月19日通过巴燕乡福海村村民委员会向被告支付50000元，后未支付任何房款，2017年被告通知原告领钥匙时其也未来。根据合同法第九十四条和《商品房买卖合同》原告的行为构成违约，合同应当解除。   反诉原告湟源诚明房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；2.本案的本诉及反诉的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年10月24日签订了《商品房买卖合同》，合同约定反诉原告将位于××县的房屋一套以262600元的价格出卖给反诉被告，付款方式为预定房号支付40%，主体封顶支付60%。合同签订后，反诉被告支付房款50000元后，一直未支付剩余房款。综上所述，反诉被告未履行合同义务，已构成违约，要求解除与反诉被告之间签订的《商品房买卖合同》。   反诉被告何海清辩称，反诉被告并不存在违约问题。2013年12月19日，反诉被告向反诉原告支付了50000元房款，2013年4月19日反诉被告的父亲何强通过福海村村民委员会向反诉原告支付了50000元，2016年4月19日何强又向反诉原告支付了50000元，后两笔房款都是反诉被告父亲替反诉原告替付的房款，反诉被告向反诉原告支付的房款总计为150000元。2016年10月24日双方签订《商品房买卖合同》，签订合同时我交付的房款已超过合同第二条规定的“预定房号支付40%”，反诉被告并不存在违约情形。2020年4月11日反诉被告在竣工验收前接到反诉原告的电话后即主动向其交付剩余房款却遭到拒绝。请求驳回反诉原告的诉讼请求，支持本诉原告的诉讼请求。   经审理查明：2016年，巴燕乡福海村实施一般户农村危旧房整村（整社）搬迁项目，湟源诚明房地产开发有限公司与何海清所在的福海村村民委员会达成协议，协议约定被告以团购价的方式将其开发的××县房屋出售给福海村村民。2016年10月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将北大路杨家沟面积为101平方米的第B13号楼2层321室商品房以每平方米2600元的价格出售给原告，房款总价为262600元。合同约定了付款方式和期限：“预定房号支付40%，主体封顶支付60%，办理贷款业务的用户，由出卖人联系好贷款银行，手续、资料、时间由出卖人另行通知买受人。有关部门竣工验收后付清所有房款再交买受人钥匙。”2013年12月19日原告通过巴燕乡福海村村民委员会向被告支付房款50000元，2016年4月19日原告父亲何强在被告处以原告作为交款单位向被告支付了50000元，原告向被告支付共计100000元房款后再未支付。   另查明，2013年12月19日原告的父亲何强向被告通过巴燕乡福海村村民委员会支付的50000元，系何强个人享受该村异地搬迁项目购买被告房屋所交的房款，并非是替原告所支付的房款。2020年4月11日被告打电话通知原告退房款并解除合同，同年5月28日被告所开发的B区即原告所购房屋所在地项目工程竣工验收。现双方当事人均认为对方未按照《商品房买卖合同》履行各自的义务，存在违约，遂起纠纷。   以上事实有巴燕乡福海村村民委员会交付房款花名册清单、收据、《商品房买卖合同》、2017年一般户农村危旧房整村（整社）搬迁拨款花名册、巴燕乡异地搬迁住建部门资金拨款花名册、2020年4月11日的通话记录、竣工验收单、转账凭证、当事人陈述、法院调查笔录等证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，何海清与湟源诚明房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》,系合同当事人的真实意思表示,其主要内容不违反法律、法规强制性规定,合法有效。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当依照诚实信用的原则，全面履行自己的义务。本案的审理焦点主要为案涉《商品房买卖合同》是否应当解除。   一、本院认为，首先关于本案的房款支付。原被告之间签订的《商品房买卖合同》约定预定房号支付40%，主体封底后支付60%。本案中，何海清直接向湟源诚明房地产开发有限公司支付房款50000元，其父亲何强于2016年4月19日替原告向湟源诚明房地产开发有限公司支付了50000元，故原告向被告支付房款100000元，支付房款约为《商品房买卖合同》约定的预定房号支付的40%，合同已经基本履行。其次，关于本案主体封底的时间。通过何海清提供的建设工程质量监督记录可以看出2020年5月28日案涉房屋进行验收，但验收前的主体封顶时间通过现有证据无法查明，何海清在收到湟源诚明房地产开发有限公司退房款并解除合同的电话通知后，立即前往湟源诚明房地产开发有限公司处缴纳剩余房款正是其严格恪守合同义务的体现。最后，关于本案房屋买卖合同若要解除的法律适用。本案中，原被告签订的商品房买卖合同中并未约定合同的解除条件，本案不适用约定解除的法律条款。关于被告提出本案应适用合同法九十四条法定解除的条款，本院认为本案并未达到合同目的不能实现的情形。第一，双方据以诉讼的证据商品房买卖合同中明确约定“房屋售出后，原则上一律不退，不许转让第三方，如果买受人确需转让或退房，提出书面申请，并承担按总房款20%的违约金，一次性退清。”该规定并非仅约束购房人何海清，也应该约束湟源诚明房地产开发有限公司；第二，何海清作为异地搬迁户，其原有的住房在搬迁后已经被整体复耕复绿，合同签订前的基础即湟源诚明房地产开发有限公司与福海村村民委员会达成的协议已经基本履行完毕，若解除案涉合同何海清将“无家可归”；第三，湟源诚明房地产开发有限公司向何海清电话通知解除合同并退房款后何海清并未懈怠，反而积极提出缴纳剩余房款，其以自己的实际行动来履行义务，双方签订合同之初对彼此的诚实信赖基础并未丧失。故本院对何海清要求湟源诚明房地产开发有限公司继续履行商品房买卖合同的诉讼请求予以支持，对湟源诚明房地产开发有限公司要求解除与何海清签订的商品房买卖合同不予支持。   二、针对本诉原告要求判令案涉房屋归其所有的诉讼请求。本院认为，何海清在未交清全部房款前要求判令案涉房屋归其所有无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）何海清与被告（反诉原告）湟源诚明房地产开发有限公司于2016年10月24日签订的《商品房买卖合同》继续履行；   二、驳回本诉原告何海清的其他诉讼请求和反诉原告湟源诚明房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。   本诉案件受理费2620元，由本诉原告何海清负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告湟源诚明房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 杨文清     二〇二〇年八月二十六日   书记员 杨文风   附：引用法律条文原文   本案所适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第六十二条当事人就有关合同内容约定不能明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：   （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。   （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。   第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。