浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初2756号 原告（反诉被告）：高国新，男，1970年9月16日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：邓忠毅，浙江金奥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宜章县鸿翔纸业有限公司，住所地：宜章县玉溪镇文明北路赶羊坪，统一社会信用代码：91431022338511975J。 法定代表人：罗祥俊，执行董事。 委托诉讼代理人：王兴，浙江浙融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，浙江浙融律师事务所律师。 原告（反诉被告）高国新与被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年7月8日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法由审判员李微独任审判。被告宜章县鸿翔纸业有限公司于2020年8月17日提起反诉，本院决定予以受理反诉并与本诉合并审理，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高国新及委托诉讼代理人邓忠毅，被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司的委托诉讼代理人张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高国新向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即退还租金100000元及押金10000元；2.被告赔偿原告搬迁费10000元、场地租赁损失及经营损失49500元；3.被告赔偿原告为实现债权所支付的律师费5000元；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年10月7日签订《临时厂房租赁合同》，约定被告将位于金东经济开发区常春路北侧西边约980平方米的临时厂房出租给原告使用，租赁期限为2017年10月8日至2020年10月7日，同时合同对原被告双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告依照约定向被告交付1万元押金。2019年9月，原告按规定将第三年度即2019年10月至2020年10月的租金19.8万元支付至被告指定账户内。然2019年11月，原告突然收到厂房所有权人金华市现代资产管理有限公司的《告知》，因厂区内需要再次建设要求厂区各租客搬离厂区。2020年初，原告在合同期限内由于厂区内的施工而搬离厂区。为此，原告花费了大量时间、精力寻找合适厂房，同时雇人搬运厂区中的物品。另查明，金华市现在资产管理有限公司早已将被告的租金退还被告，但被告却迟迟不将原告的剩余租金及押金退还。此前，原告曾多次要求被告退还剩余租金及押金并赔偿相应损失，但被告一直不予回复。现原告也同意解除双方的租赁合同。为此，原告为维护自身的合法权益特向贵院提起诉讼。 被告宜章县鸿翔纸业有限公司辩称，第一项诉请原告要求退还剩余租期的租金是基于解除租赁合同，被告同意解除租赁合同，但原告从租赁场地搬离的时间是在2020年4月19日，因此被告仅应当退还从该日期之后至租赁期间届满的租期租金，被告方计算剩余的租期是171天，原告缴纳了第三年租金是19.8万元，因此剩余租金是92761.64元；押金1万元我方不认可，原告是提前搬走的，按照双方合同第7.3条约定，属于中途退出，我方无需退还押金，原告搬离时厂房内未清理完毕，被告另行花费请人帮忙清理。第二项诉请我方不认可，因原告是提前搬离，无权要求被告赔偿搬迁费，并且原告诉请的搬迁费1万元也没有相应的证据支持；关于场地租赁损失及其经营损失问题，原告在诉请第一项中也已经要求退还剩余的租金，与要求场地租赁损失重复矛盾，并且经营损失也没有事实依据和证据证明。关于第三项律师费的诉请，是原告自行决定支出，应当由其自负，要求被告承担没有事实和法律依据。关于第四项诉请由法院依法判决。事实与理由部分，金华市现代资产管理有限公司确实是在2019年11月发布了《告知》，但是当时并非是强行要求各租户搬离，当时告知的是对未到期的租户，可以要求解除合同，而非必须解除合同。但是原告当时在这个通知发布的时间并没有要求解除合同，而是继续使用租赁场地。原告与被告之间的合同，以及被告与现代资产管理公司的租赁合同直到被告与新的房东另行签订新的租赁合同之前都是可以继续履行的。当时被告和原告还协商过继续租赁的事情，原告不愿意继续租赁。此外，原告早就知晓金华市现代资产管理有限公司的通知，距其实际搬离时也有足够的时间去寻找新的租赁场地。因此，对于原告的第二、三、四项诉请我们不同意，对于第一项诉请请求法院依据事实合理判决。 反诉原告宜章县鸿翔纸业有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告房屋租金17072元；2.判令反诉被告支付反诉原告管理费4000元；3.判令反诉诉讼费由被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年10月7日签订了《临时厂房租赁合同》一份，约定反诉原告将位于金东经济开发区××路××房××栋，面积980平方的厂房租赁给反诉被告用于生产及销售，租期自2017年10月8日起至2020年10月7日止；第一年（即2017年10月8日至2018年10月7日）每月每平方租金为16元，第一年的租金为188000元，以后每年租金在上一年度基础上每月每平方增加0.9元。故反诉被告第二年应交纳租金为198744元（计算方式：16.9元／月×12月×980平方）、第三年为209328元（计算方式：17.8元／月×12月×980平方）。反诉被告第二年实际交付租金为193000元、第三年为198000元、反诉被告共拖欠反诉原告房屋租金17072元。反诉原告与反诉被告在订立租赁合同时另口头约定，反诉被告在租赁期间每年支付反诉原告管理费2000元。反诉被告仅支付了第一年的管理费，第二年和第三年的管理费则拖欠至今尚未支付。反诉原告认为，反诉原告、反诉被告之间的租赁合同合法有效、受法律保护。反诉被告应当按照约定向反诉原告足额支付房屋租金及管理费，反诉被告拖欠第二、三年度租金及管理费的行为已经构成违约，损害了反诉原告的合法权益。现反诉原告依据相关事实和法律提出前列诉请，请予以支持。 反诉被告高国新辩称，第一项诉请没有事实依据，根据双方在2017年10月7日签订的合同中第三条对租金确实有约定，但是在2018年8月2日的时候，反诉原告曾经举报反诉被告没有营业执照，当时双方因为这个事情闹得不愉快，反诉被告当时想解除合同因为此前反诉被告进厂签合同的时候和反诉原告明确过没有营业执照的情况，但在反诉原告的厂里继续生产经营，然后支付反诉原告一定的费用，对外的事宜请反诉原告帮忙处理一下，但是反诉原告现在举报反诉被告没有营业执照，与当初签订合同时的理念是完全相悖的。事情发生后经过协调，租金这部分进行了重新的约定，每年增加5000元。第二项诉请，双方有新的约定，管理费这块约定不再继续支付。第三项诉请，请求法院依法判决。 原告（反诉被告）高国新为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据材料： 1.原告身份证复印件、被告工商登记信息各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。 2.《临时厂房租赁合同》及个人账户明细各一份，证明原告向被告承租厂房，并且原告将第三年的租金198000支付至被告指定账户的事实。 3.《告知》一份，证明原告被迫于腾空期内搬离厂房的事实。 4.委托代理合同（原件）和浙江增值税电子普通发票（复印件）各一份，证明原告为此次诉讼所支付律师费的事实。 5.照片两张，证明厂房已经完全拆除并且在新建的事实。 6.新房东及前房东的证明两张，证明原告在2020年4月18日已经搬迁完毕的事实。 7.货运驾驶员、叉车司机的证明两张，证明原告搬迁的时候支付的搬运费的事实。 被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司对于证据1无异议；证据2，三性无异议，但对第三年租金的情况有异议，按照约定双方协商时第一年是16元每平方每月，然后到第三年的时候应该是17.8元每平方每月，按照这个标准计算，第三年的租金应该是209328元，被告实际支付了198000元，实际上还欠付了11328元，达不到已经按约支付租金的目的；证据3，真实性无异议，但是告知书里面对于本案适用的情况是第二项，没有强行说要解除与被告之间的租赁合同，并且也一直履行到了2020年4月份；证据4，真实性无异议，但是按照双方租赁合同约定，没有约定过律师费的问题，我们不负担；证据5，真实性无异议，但是认可原告在被告搬离之后拆除的；证据6，真实性无法确认，但是认可原告在2020年4月19日全部搬离的事实；证据7，真实性无法确认，三性均不认可。 被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据材料： 1.《临时厂房租赁合同》复印件一份，证明反诉原告与反诉被告于2017年10月7日签订《临时厂房租赁合同》，约定反诉原告将位于金东经济开发区××路××房××栋，面积980平方的厂房租赁给反诉被告用于生产及销售，租期自2017年10月8日起至2020年10月7日止；第一年（即2017年10月8日至2018年10月7日）每月每平方租金为16元，第一年的租金为188000元，以后每年租金在上一年度基础上每月每平方增加0.9元的事实。 2.支付宝转账记录、网上银行电子回单共7份，证明第一、反诉被告第一年支付租金188000元，第二年支付租金193000元，第三年支付租金198000元，反诉被告拖欠第二年、第三年房租租金17072元；第二、反诉被告于2017年10月21日支付了第一年管理费2000元的事实。 3.房屋租赁合同一份，证明反诉原告与新房东鲍思召于2020年4月23日签订了《房屋租赁合同》，反诉原告与反诉被告之间的租赁合同存在继续履行的可能性，即使反诉被告不同意继续履行，直到本合同签订之日反诉被告都有实际使用租赁物的条件的事实。 原告（反诉被告）当庭提交了告知书一份，证明反诉原告曾举报反诉被告，之后双方对租金进行变更的事实。 原告（反诉被告）高国新对于证据1，真实性无异议，对证明目的有异议，双方后面达成了新的协议，租金在原来的基础上每年递增5000元；证据2，真实性无异议，证明目的有异议，根据反诉原告提供的证据恰能证明租金是以每年5000元递增的事实；证据3，真实性无法确认。 被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司对告知书关联性不予认可，认为与本案无关。 经当事人庭审质证，本院认证如下： 一、原告（反诉被告）高国新提供的证据材料 鉴于被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司对于证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据；证据6、7的证明属于证人证言，作为证人应当出庭接受庭审的询问，形式上不符合要求，但对于被告认可原告在2020年4月19日从租赁厂房搬离完毕的事实与当事人在法庭上的陈述一致，本院予以确认。 二、被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司提供的证据材料 鉴于原告（反诉被告）高国新对于证据1、2的真实性均无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据；证据3为被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司与案外人鲍思召之间的事实，与本案的事实没有直接关系，本院不予采纳。 三、原告（反诉被告）高国新针对反诉提供的证据材料 鉴于被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司对该证据的关联性不予认可，本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2017年6月19日被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司从金华市现代资产管理有限公司处租得位于金东经济开发区××路××房××栋，面积共2400平方米。2017年10月7日，原告（反诉被告）高国新（以下简称乙方）与被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司（以下简称甲方）签订《临时厂房租赁》，约定：“第一条、厂房情况：1、位于金东经济开发区××路××房××栋，面积共2400平方米（大写：贰仟肆佰平方米）。……第二条、1、租期共叁年，自2017年10月8日起至2020年10月7日止。（面积：980平方）2、乙方向甲方承诺，租赁该厂房仅作为生产、销售使用，未经甲方同意，不得改变用途，不得转租。……第三条、租金、押金计付方式1、第一年厂房租金共计人民币188000元（大写：拾捌万捌仟圆整）以后每年租金在上一年度基础上，每平方增加0.9元。2、乙方在签订本合同之日交付甲方押金10000元（大写：壹万元整）押金不能抵作租金，合同到期后无其他原因押金金额退还。……3、在支付租金的同时，乙方必须向甲方支付租房押金10000元（大写：壹万圆整），押金在合同到期后，乙方付清水电费，向国家有关机构付清相关税费后，厂房没有损坏且符合正常使用的情况下，由甲方退还乙方。……第七条、合同的变更、解除与终止，及违约责任1、双方可以协商变更或终止本合同。……3、在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方所交租金、押金不予退还。……第八条、免责条件1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互相互不承担责任。2、因国家（当地政府）政策需要拆除或改造已租赁的厂房，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。因上述第1、2种原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算。合同签订后，原告（反诉被告）高国新支付第一年租金188000元及押金10000元后，占有并使用了该厂房。于2018年8月20日支付第二年租金193000元，于2019年9月4日支付第三年租金198000元。2019年11月28日，金华市现场资产管理有限公司发布《告知》，内容载明：“由于公司原股东的股权已转让，根据政府原土地出让合同的内容，需在厂区内进行再次建设的原因，现告知各承租户：1、原租赁合同（协议）已到期的，不再续租，搬迁事宜望尽早处理完毕；2、原租赁合同（协议）未到期的，由于后面建设施工等原因可能会影响到正常生产经营，各承租户可提前向公司要求退还相关费用，终止合同。”原告（反诉被告）高国新收到上述《告知》后于2020年4月19日搬离厂区。2020年6月15日，原告（反诉被告）高国新与浙江金奥律师事务所签订《委托代理合同》一份，并支付本案律师费5000元。 本院认为，《临时厂房出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律的规定，该租赁合同合法、有效。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点一：双方签订的《临时厂房租赁》是否解除？从原告（本诉被告）高国新的诉讼请求看，没有提出对《合同》是否解除，但在庭审中对《合同》提出解除，且被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司也认可本案争议的前提是解除合同。本院认为，从金华市现场资产管理有限公司发布《告知》中可以看出“原租赁合同（协议）未到期的，由于后面建设施工等原因可能会影响到正常生产经营，各承租户可提前向公司要求退还相关费用，终止合同。”原告（反诉被告）高国新由此无法继续使用该案涉厂房，其与被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司的租赁合同关系因事实履行不能致使不能实现合同目的，符合合同解除的要件，且双方当事人在庭审中也一致同意解除租赁合同，该《临时厂房出租合同》应当予以解除。争议焦点二：《临时厂房出租合同》中第二年和第三年租金的数额。原告（反诉被告）高国新称双方在租赁合同签订后重新协商并达成租金为第一年租金188000元的基础上逐年递增5000元，而被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司则认为按照合同第三条第一项的约定，第一年厂房租金共计188000元，以后每年租金在上一年度基础上，每平方每月增加0.9元。但是双方对于各自的主张均无相应的证据予以佐证，结合原告（反诉被告）高国新于2018年8月20日支付第二年租金193000元，2019年9月4日支付第三年租金198000元而被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司未提出异议且由原告（反诉被告）高国新一直在使用的交易习惯，本院认为本案诉争的标的物的第二年租金为193000元，第三年租金为198000元。原告（反诉被告）高国新自2020年4月19日迁出，其预交第三年租金198000元算至2020年10月7日，故剩余租金为198000元÷366天×171天=92508元。争议焦点三：涉案中的押金10000元是否可退回？双方签订的《临时厂房出租合同》中明确约定“合同到期后无其他原因押金金额退还”、“押金在合同到期后，乙方付清水电费，向国家有关机构付清相关税费后，厂房没有损坏且符合正常使用的情况下，由甲方退还乙方”，且金华市现场资产管理有限公司发布《告知》书也明确“各承租户可提前向公司要求退还相关费用”等等。本院认为，合同无法继续履行并非原告（反诉被告）高国新的过错，且双方对押金的退还有明确约定，故押金10000元亦应一并退还。综上，本案的事实基本清楚，证据充分，对原告合理的诉请本院予以支持，但对其主张搬迁费10000元、场地租赁损失及经营损失49500元，因未提供证据予以证明，本院不予支持；对要求被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）为实现债权所支付的律师费5000元的诉请，由于案涉合同中没有明确约定，故依据不足，本院不予支持。对被告（反诉原告）宜章县鸿翔纸业有限公司要求原告（反诉被告）高国新支付房屋租金17072元及管理费4000元的反诉请求，因其诉请与本案查明的事实不符且又未能提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、由被告宜章县鸿翔纸业有限公司于本判决生效后十日内返还原告高国新剩余租金92508元及押金10000元，合计102508元。 二、驳回原告高国新的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告宜章县鸿翔纸业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1895元（已减半收取），由原告高国新负担720元，由被告宜章县鸿翔纸业有限公司负担1175元。反诉案件受理费163元（已减半收取），由反诉原告宜章县鸿翔纸业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 员  李 微 二〇二〇年八月二十八日 代书记员  汪土姣