辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初1214号原告：白海涛，男，1984年11月10日出生，汉族，无业，住本溪市明山区。原告：黄海霞，女，1975年1月3日出生，汉族，无业，住桓仁满族自治县。被告：本溪亿科投资管理有限公司，住所地本溪市桓仁满族自治县桓仁镇黎明街08组14幢0单元5-1号。法定代表人：薛秋良，系该公司经理。委托诉讼代理人：龙彦红，系该公司职员。被告：辽宁宏远建筑安装有限责任公司，住所地辽宁省桓仁满族自治县黑沟乡黑沟村一组。法定代表人：刘士太，系该公司总经理。被告：辽宁天泰大学城房地产开发有限公司桓仁分公司，住所地辽宁省本溪市桓仁满族自治县桓仁镇黎明街08组54幢0单元3号。负责人：关晓辰，系该公司经理。委托诉讼代理人：王艳葳，系该公司职员。被告：孙会杰，男，1980年2月21日出生，汉族，系农民，住桓仁满族自治县。原告白海涛、黄海霞与被告本溪亿科投资管理有限公司（以下简称：本溪亿科公司）、辽宁宏远建筑安装有限责任公司（以下简称：宏远建筑安装公司）、辽宁天泰大学城房地产开发有限公司桓仁分公司（以下简称：辽宁天泰房地产桓仁分公司）、孙会杰买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白海涛、黄海霞，被告本溪亿科公司的委托诉讼代理人龙彦红，被告辽宁天泰房地产桓仁分公司的委托诉讼代理人王艳葳到庭参加诉讼。被告宏远建筑安装公司的法定代表人刘士太、被告孙会杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告白海涛、黄海霞向本院提出的诉讼请求：1、要求四被告将原告购买的天泰嘉园二期14号楼1单元6-1楼房过户到原告名下。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月26日，原告黄海霞购买了被告孙会杰所有的工程款抵顶房，并于当日与四被告签订了房屋买卖协议书。该房屋系被告本溪亿科投资管理有限公司借用被告桓仁县宏远建筑工程有限公司的营业执照，以被告辽宁天泰大学城房地产开发有限公司桓仁分公司的名义开发的。位于桓仁县，面积94.58平方米。原告于2016年1月26日向中国工商银行股份有限公司桓仁支行按揭贷款二十万元，中国工商银行股份有限公司桓仁支行于2016年1月26日将该楼房首付款110222.4元支付给被告辽宁天泰大学城房地产开发有限公司桓仁分公司。购房手续办理齐全后，二原告便要求被告本溪亿科投资管理有限公司、辽宁天泰大学城房地产开发有限公司桓仁分公司将房屋产权过户到原告夫妻名下，但经二原告多次催促，四被告以种种理由拒不配合过户登记。现起诉至法院，请法院予以支持。被告本溪亿科公司辩称，原告说的属实，原告是从孙会杰手中买的房子，我们是用这个房屋抵顶孙会杰的工程款。原告用这个房子办的贷款，所以办不了房照。被告辽宁天泰房地产桓仁分公司辩称，我公司是开发商，只能销售一手房屋，如果原告二手转让变更产权我公司没有此职权和义务。该房不是我公司出售，房款也不归我公司所有，因此原告对我公司诉求没有根据。被告宏远建筑安装公司缺席未答辩。被告孙会杰缺席未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告白海涛与原告黄海霞系夫妻关系。2015年12月21日，二原告购买被告辽宁天泰房地产桓仁分公司开发的天泰嘉园二期商品房一处，该商品房位于建筑面积92.47平方米，双方于当日签订《商品房预售合同》。该合同约定：“商品房单价为3280元/平方米，总金额为310222.40元。付款方式为：首付款110222.40元，按揭贷款200000元。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本合同自双方签订之日起生效。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向县房屋产权管理办公室申请登记备案”。2016年1月26日，被告辽宁天泰房地产桓仁分公司（甲方）、被告宏远建筑安装公司（乙方）、被告本溪亿科公司（丙方）和其土建项目负责人孙会杰，三方协商达成如下协议：“乙方及丙方共同承建天泰嘉园二期工程，因孙会杰为乙方及丙方施工提供土建工程，现抵顶天泰嘉园二期14号楼1单元6-1号楼房作为工程拨款，此楼房面积约为94.58㎡，单价为3280元，总房款为310222.40元，此款项由甲方从乙方及丙方工程款中扣除，商品房属黄海霞名下”。此协议书中有被告辽宁天泰房地产桓仁分公司负责人关晓辰签字并加盖公章及其财务部、市场部的负责人签字并加盖印章，有被告宏远建筑安装公司法人刘士太签字并加盖公章，有被告本溪亿科公司负责人龙文刚签字并加盖公章及土建项目负责人被告孙会杰签字按手印。同日，中国工商银行股份有限公司桓仁支行向辽宁天泰房地产桓仁分公司账户汇入原告黄海霞的首付房款110222.40元。该笔首付房款由被告本溪亿科公司为原告黄海霞出具专用收款收据。2016年2月4日，原告白海涛、黄海霞作为借款人、抵押人与贷款人中国工商银行股份有限公司桓仁支行，保证人被告辽宁天泰房地产桓仁分公司，三方签订个人购房借款/担保合同。此合同中第四十五条对第五条第一款的约定“贷款发放或继续发放的前提条件是A。即A、本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形”。第四十六条对第五条第三款的约定“借款人授权贷款人按A发放贷款（A、将贷款一次性划入本合同第四十六条约定的账户），贷款利息自实际放款日计算。户名：辽宁天泰大学城房地产开发有限公司桓仁分公司，账号：07×××70,开户行：中国工商银行股份有限公司桓仁支行。第五十四条对第十条的约定“保证人承担保证责任的方位按10.2确定（10.2、阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。具体约定见本合同第五十四条”。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。【A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书（20.2、抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房照所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿）】。2016年2月5日，原告白海涛、黄海霞（借款人）同意中国工商银行股份有限公司桓仁支行将其一手住房购置贷款金额200000元转入收款人被告辽宁天泰房地产桓仁分公司的账户上，贷款发放日为2016年2月5日，贷款到期日为2036年2月5日。2016年6月，原告白海涛、黄海霞取得房屋钥匙，装修并居住至今。9月6日向被告本溪亿科公司交纳4213元物业费。另查明，被告本溪亿科公司挂靠被告宏远建筑安装公司，承建与被告辽宁天泰房地产桓仁分公司合伙开发的天泰嘉园二期工程。双方约定建筑项目由被告本溪亿科公司自行销售，销售价格由被告本溪亿科公司决定。被告本溪亿科公司支付给被告辽宁天泰房地产桓仁分公司相关费用后，开发收益全部归被告本溪亿科公司所有。被告辽宁天泰房地产桓仁分公司负责协助办理施工、销售及入住等相关手续。本院认为，本案为买卖合同纠纷。（一）原告白海涛、黄海霞与被告辽宁天泰房地产桓仁分公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有约束力，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。本案原告白海涛、黄海霞在中国工商银行股份有限公司桓仁支行的按揭贷款及首付款均已实际发放到被告辽宁天泰房地产桓仁分公司账户，原告白海涛、黄海霞履行了合同约定的义务。被告辽宁天泰房地产桓仁分公司向原告白海涛、黄海霞交付了房屋，并在二原告中国工商银行股份有限公司桓仁支行个人购房借款合同中作为保证人为二原告提供阶段性担保，上述行为均表明被告辽宁天泰房地产桓仁分公司认可原告白海涛、黄海霞系诉争房屋所有权人的事实。本案双方签订的虽系预售合同，但法律法规规定，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部分和土地管理部门办理登记备案手续，双方签订的《商品房预售合同》亦是如此约定的，且预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部分和土地管理部门办理权属登记手续，故被告辽宁天泰房地产桓仁分公司应履行协助原告白海涛、黄海霞办理房屋产权变更登记的义务。被告辽宁天泰房地产桓仁分公司提出本案房屋系二手转让，变更产权其公司没有职权和义务等答辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。（二）合同具有相对性，只有合同当事人才能基于合同相互提出请求或提起诉讼，合同当事人不得依据合同对合同关系外的第三人提出请求或提起诉讼。本案原告白海涛、黄海霞与被告本溪亿科公司、宏远建筑安装公司、孙会杰之间不存在房屋买卖合同，故对二原告要求被告本溪亿科公司、宏远建筑安装公司、孙会杰办理房屋过户的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁天泰大学城房地产开发有限公司桓仁分公司于本判决生效后立即协助原告白海涛、黄海霞办理坐落在房屋（建筑面积92.47平方米）产权过户登记；二、驳回原告白海涛、黄海霞的其他诉讼请求。案件受理费5850元（原告白海涛预交），由被告辽宁天泰大学城房地产开发有限公司桓仁分公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 姜 帆人民陪审员 高 云人民陪审员 孙立国二〇二〇年八月二十四日书 记 员 赵 鹤附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。