成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初923号 原告：成都汇川物业服务有限公司，住所地：成都市温江区柳城街道广柳路199号。 法定代表人：肖贯清。 委托诉讼代理人：李文娟，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都市金马泰基房地产有限责任公司，住所地：成都市温江区金马镇温泉大道四段283号。 法定代表人：蒋晓帆，总经理。 委托诉讼代理人：王媛，女，1989年8月9日出生，汉族，住成都市温江区，系公司员工，一般授权代理。 委托诉讼代理人：罗小燕，女，1988年2月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，系公司员工，一般授权代理。 成都汇川物业服务有限公司（以下简称汇川公司）诉成都市金马泰基房地产有限责任公司（以下简称金马泰基公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。汇川公司的法定代表人肖贯清及委托诉讼代理人李文娟，被告金马泰基公司法定代表人蒋晓帆及委托诉讼代理人王媛、罗小燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 汇川公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告立即支付原告2018年7月1日至2019年12月31日物业管理费667，160.53元，物管费滞纳金40，273.17元，共计707，433.7元；2．被告支付原告代为托管会所安保、保洁费两项计6万元、垫付电费、水费计33，644.23元，共计801，077.93元；3．本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：被告为成都市温江区金马镇悦水蓝山小区开发商和独立会所的业主，所有权面积为10，211.86平方米（房号及面积见附表）。2018年6月30日原告与成都市温江区金马镇悦水蓝山小区业主大会签订了《“悦水蓝山”物业临时代管合同》，2018年12月23日，原告又与成都市温江区金马镇悦水蓝山小区业主大会签订了《悦水蓝山小区物业服务合同》，约定原告为被告所在的悦水蓝山小区提供物业服务和物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。2018年7月16日，由于被告欠缴水费电费、生活垃圾费等费用导致小区物业工作无法正常运行，原被告双方在小区业委会的见证下约定，应由被告承担的水费、电费、物业管理费、地下车库物业管理费、私家花园清杂费等暂由原告垫付，被告提供未销售的房产或车位进行抵押。 2018年12月1日，原被告就被告在小区的独立会所签订了临时托管协议，约定在2018年12月1日至2019年11月30日期间原告对会所进行托管，每月室内物业服务费为5，000元。现约定的托管期已于2019年11月30日届满。被告未支付相关费用。截至起诉时止，被告既未提供相关的抵押，也未支付物管费和原告垫付的费用。 金马泰基公司辩称，悦水蓝山小区70栋、71栋属于在建工程，未竣工验收，未投入使用，根本未向原告移交。28栋、33栋、36栋、37栋、38栋、39栋、49栋、51栋、57栋部分房屋已出售，应由购房业主承担物业费，部分房屋所有权是成都市第七建筑公司的，物业费不应由被告承担。售楼部属于独栋商业楼，不属于小区业主共有，原被告单独就售楼部进行约定物业费每月5，000元，原告重复计收物业费。小区业委会无权对未移交的物业和被告所有的售楼部行使权力。对原告第二项请求，因被告账户被冻结，目前支付条件尚未成就。 本院经审理认定事实如下：2018年6月29日，成都市温江区金马镇悦水蓝山小区业主大会与原告签订了《“悦水蓝山”物业临时代管合同》，原告为该小区提供物业服务，合同有效期半年，自2018年6月25日起至业主大会通过招标签订新的物业合同生效之日止。2018年12月23日，悦水蓝山小区业主大会（甲方）与原告（乙方）签订了《“悦水蓝山”小区物业服务合同》，物业基本情况：规划总建筑面积110，040.50平方米，住宅建筑面积77，061.76平方米；总户数561户（含三期未交房）；其中别墅总建筑面积54，758.45平方米，电梯洋房总建筑面积17，072.28平方米；非住宅面积9，401.47平方米；商业总户数64户，建筑面积3，576.36平方米。幼儿园面积2，126.53平方米；售楼部面积3，498.17平方米；三期地下机动车位面积5，642.77平方米；地下停车位182个；地面物业用房面积205平方米；地下物业用房面积195平方米；目前一期、二期、三期交付使用56，900.34平方米；未交付别墅20栋；未交房面积17，378.26平方米；一期地下车库面积987.23平方米，车位39个。合同第六条约定：别墅公共物业服务费每月每平方米2.2元，电梯洋房公共物业服务费每月每平方米1.6元，商业公共物业服务费每月每平方米2.8元，商业幼儿园公共物业服务费每月每平方米2.8元，售楼部（会所）公共物业服务费每月每平方米2.8元，一栋和三期地下机动车车库物业公共服务费按每个每月50元缴纳。合同第十三条约定：业主在每月、季度、半年或一年开始前15日内缴纳当月、季度、半年、年物业公共服务费用，如业主未按照本条约定，逾期未缴物业服务费，违约金按照逾期之日起所欠物业服务费总额每日万分之二的标准支付违约金。合同期限自2019年1月1日0时至2022年12月31日24时止。 2018年12月1日，金马泰基公司与汇川公司签订《独立会所安保、保洁临时托管协议》：金马泰基公司独立会所建筑面积3，112.60平方米，汇川公司对会所室内每周每层办公室及公共区域的卫生进行打扫，每周对会所外围三包区域内的卫生，以及垃圾的收集清运，负责本会所区域内外，包括门前三包区域的秩序安全的维护和巡查，每月物业服务费5，000元。本协议为期一年，自2018年12月1日至2019年11月30日止，期满后另行协商。 另查明，现登记在金马泰基公司名下的车位221个，商业用房13套，建筑面积共计3，479.4平方米，商业用房中独立会所建筑面积3，025.98平方米，商铺建筑面积453.42平方米。住宅38套，建筑面积5，636.48平方米，其中洋房建筑面积264.35平方米，别墅建筑面积5，372.13平方米。上述财产于2016年5月10日被公安机关查封。2019年4月10日，汇川公司向金马泰基公司催收物业费。 再查明，2018年7月16日，金马泰基公司与汇川公司签订《关于支付悦水蓝山项目物业管理相关费用的协议》：一、从2018年7月1日起，凡涉及小区物业管理方面应由金马泰基公司负责承担的水费、电费、物业管理费、地下车库物业管理费、生活垃圾处理费、物业设备维修费、私家花园清杂费等相关费用经双方确认后，暂由汇川公司垫支。二、金马泰基公司官司解冻后按银行存款利息计算，连本带息一并支付给汇川公司。三、如果金马泰基公司到时无力支付，应用未销售的房产或车位在同等价值的前提下，优先抵押给汇川公司，抵押的物业单价不得高于备案价格。汇川公司现已垫付电费、水费计33，644.23元。 上述事实，有原被告陈述、《“悦水蓝山”物业临时代管合同》、《“悦水蓝山”小区物业服务合同》、《独立会所安保、保洁临时托管协议》、《关于支付悦水蓝山项目物业管理相关费用的协议》、催收函、房屋信息等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，悦水蓝山小区业主大会与原告签订的《“悦水蓝山”小区物业服务合同》合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”。本案中，金马泰基公司系金马镇悦水蓝山小区建设单位及系案涉车位221个、商业用房13套、住宅38套的业主。《“悦水蓝山”小区物业服务合同》对金马泰基公司具有约束力。金马泰基公司辩称小区业委会无权对未移交的物业和被告所有的售楼部行使权力没有法律依据，金马泰基公司应按合同约定交纳物业费。关于金马泰基公司售楼部是否重复计收物业费的问题，本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业是对物业共有的公共部位、公用设施设备、楼道、绿化、道路等提供相应的物业服务。本案中，《“悦水蓝山”小区物业服务合同》明确售楼部（会所）在建筑规划内，约定售楼部（会所）公共物业服务费每月每平方米2.8元，而《独立会所安保、保洁临时托管协议》约定是对会所室内每周每层办公室及会所公共区域的卫生进行打扫等，不属于建筑规划内物业共有的公共部位、公用设施设备等物业服务，不属于物业合同约定范畴，为减少当事人诉累，在本案中一并处理。金马泰基公司自2018年7月1日至2019年12月31日应交纳的物业服务费和其他费用为：车位198，900元（221个×50元×18月）；洋房7，613.28元（264.35平方米×1.6元×18月），别墅212，726.34元（5，372.13平方米×2.2元×18月），商业用房中独立会所152，509.35元（3，025.98平方米×2.8元×18月），商铺22，852.36元（453.42平方米×2.8元×18月），2018年12月1日至2019年11月30日独立会所安保、保洁费60，000元，水电费33，644.23元，以上共计688，245.56元。金马泰基公司与汇川公司签订《关于支付悦水蓝山项目物业管理相关费用的协议》约定物业费等由汇川公司垫付，金马泰基公司官司解冻后按银行存款利息计算，连本带息一并支付给汇川公司。上述内容属于对履行期限约定不明，金马泰基公司可随时要求履行，但应当给金马泰基公司必要的准备时间。2019年4月10日，汇川公司向金马泰基公司催收物业费，结合《“悦水蓝山”小区物业服务合同》对逾期交纳物业费的约定，以及垫付物业费协议相关约定，对违约金本院酌情支持10，000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都市金马泰基房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向成都汇川物业服务有限公司支付物业费、水电费保洁费、安保费共计688，245.56元及违约金10，000元； 二、驳回成都汇川物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取5，905元，由成都市金马泰基房地产有限责任公司负担4，805元，由成都汇川物业服务有限公司负担1，100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄晖 二〇二〇年八月二十四日 书记员  肖雪