河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民再67号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区御河路天厨大饭店东侧五楼。统一社会信用代码：911309036799023846。 法定代表人：魏永强，董事长。 委托诉讼代理人：杨坤，河北福鑫律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：王志玲，男，1971年9月9日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：孙占栋、李金杏，河北宁昌律师事务所律师。 再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）与被申请人王志玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，河北计经鸿翔房地产开发有限公司不服本院作出的（2017）冀09民终4981号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2018年10月12日作出（2018）冀民申5981号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。再审申请人鸿翔房地产公司的委托诉讼代理人杨坤，被申请人王志玲的委托诉讼代理人李金杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申请人鸿翔房地产公司申请再审称，1、二审认定涉案房屋缺失阳台，属认定事实和适用法律错误。首先，申请人向被申请人交付的房屋阳台的建筑形式位置面积等与户型图、施工图均是一致的，涉案房屋不存在所谓的缺失阳台的问题。其次，涉案房屋的施工图经过了房屋主管部门的批准，取得了合法的建设施工行政许可，且已竣工验收合格，并交付被申请人实际使用多年，根本不存在缺失阳台的问题，如果被申请人认为涉案房屋缺失阳台，应通过行政程序和行政诉讼来解决，未经行政程序，原审法院直接认定缺失阳台，没有法律依据。最后，被申请人主**台缺失并要求赔偿损失应由其承担举证责任，原审中被申请人并未提供合法有效的证据，亦未申请司法鉴定，二审法院未将举证责任分配予被申请人，也未告知其申请司法鉴定，属于适用法律错误。2、二审判决按照所谓的阳台缺失面积计算损失没有法律依据。首先，申请人没有违法、违约行为，《商品房预售管理办法》第二十四条在本案中不应适用。其次，房屋交付时，双方对房屋面积进行了据实结章，面积并未减少，被申请人没有直接的物质性损失，其要求按照阳台面积计算损失不符合客观事实，也没有合同和法律依据，不符合等价有偿的基本原则，二审按照阳台面积计算损失实际支特了被申请人的不当得利行为，属于适用法律错误。3、二审判决违反法定程序。被申请人主张涉案房屋缺失阳台并要求赔偿损失，应由被申请人承担举证责任或申请司法鉴定，被申请人没有申请，法院应当依职权委托司法鉴定以确定涉案房屋是否缺失阳台的专业性问题，而二审法院未履行上述程序，违反法律规定。4、二审判决认定被申请人起诉不超过诉讼时效认定事实和适用法律错误。 王志玲辩称，我们认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持二审判决。1、本案缺少阳台功能及面积，本案中从物理上缺少阳台的面积，同时导致缺少阳台的功能。经过一二审法官实地勘察，结合户型图可以确定这点。2、本案并不超过诉讼时效，通过被申请人提交的大量证据可以证实。3、本案不存在鉴定事项。阳台功能是否缺失是法院认定问题，并非鉴定机构鉴定问题，否则则会导致鉴定机构僭越权限，行使法院功能。综上，请求依法维持原审判决。 王志玲向一审法院起诉请求：请求被告依法向原告支付因阳台缺失给原告造成的经济损失19622元及违约金1962元，共21584元；诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。原告于2009年12月4日与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了16号楼4单元1101室一套房屋。户型图中注明了涉案房屋均设计有阳台。被告于2012年9月4日向原告交付了上述房屋。交房后原告认为上述房屋中均没有户型图中约定的阳台。原、被告就阳台问题发生争议，原告于2016年9月5日诉至原审法院，原审法院经诉前调解未果后于2017年2月10日立案受理了此案。 一审法院判决：驳回原告王志玲要求被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿其因阳台功能缺失造成的经济损失的诉讼请求。 王志玲不服一审判决，上诉请求：1.依法改判本案没有超过诉讼时效，改判被上诉人承担赔偿责任；2.诉讼费由被上诉人承担。 二审法院认定事实：上诉人为证实其请求未超过诉讼时效，除原审提交的证据外，又提交如下新证据：1、许官屯小区管委会以及西环街道办事处钟楼街社区居委会出具的补充证明，证实之前出具的证明经办人为张某、王凤君。2、运河区联席会议办公室出具的信访情况红头文件一份，证实2013年11月份许官屯小区21余代表到市政府反映房屋安置等问题。3、许官屯居委会于2013年12月4日上午在居委会召开的村民代表大会的会议纪要、管委会出具的证明一份，证实村民代表针对户型不一致等问题向居委会反映问题，居委会针对该问题选出代表与开发商协调维权；会议纪要中最后一段内容明确载明了“楼房阳台、取暖、改变设计等问题，由代表征求意见组织材料与开发商协商”，基于该会议纪要，2014年1月份以上代表到开发商处进行了商议；该证据足以证明中断诉讼时效。4、沧州市信访局出具证明，证明2014年3月份信访局有电子登记的内容显示，御河新城任铁成、张敏、董强等75人作为御河新城代表在三月份分两次到沧州市信访局反映阳台缺失、户型不一致问题，该证据可以反映出诉讼时效中断。5、运河区联席办公室出具的情况通报，证实2014年3月12日、19日，御河新城业主代表分为20人、30人到市政府反映本案问题。6、张某、任铁成、张伶敏等证言，证实2014年3月份御河新城代表因阳台问题到信访局去信访维权，同时可以证实任铁成与张伶敏系维权代表，与证据四、五相印证。张伶敏、任铁成已经在上一批案件中出庭作证，本次申请张某、王凤君出庭作证。7、许官屯小区管委会、钟楼社区居委会出具的证明一份，证实2015年3月份，小区主任张某、副书记赵某、赵英民三人因小区阳台缺失问题到被上诉人处商谈赔偿解决事宜，当时就找到了徐洪伟主任，但无功而返，该证据可以证实诉讼时效中断。8、购房发票，证实被上诉人2016年才向上诉人出具正式发票，确定虽然对涉案房产具有期待权，上诉人在未取得发票之前一直认为所居住房产系临时过度安置住所，系被上诉人不想再给付原告过渡安置费的方案，因此本案不存在超过诉讼时效的事由。9、御河新城业主代表与开发商以及政府部门、信访部门维权问题汇总表，交给居委会、管委会、维权中心，该证据与证据三中居委会的会议纪要相印证，以上问题汇总为会议纪要中代表列明的问题，也是当时与开发商沟通的问题，包含了本案中的阳台问题。10、西环街道办事处出的证明一份，证明2013、2014、2015、2016年居民代表都会向街道办事处、管委会、居委会反映阳台缺失问题，并且也印证了2015年3月小区的主任张某等人代表老百姓向开发商协调过该问题。11.证人张某的证言，证实从2008年拆迁，拆迁户都在外居住，老百姓回迁的心里迫切，2012年8月份前后回迁交房，2013年发现阳台缺失，至今回迁业主就没有间断的向各级政府、各级信访局反映该问题，2015年3月份证人与赵某、赵英民找过计经鸿翔的刘经理洽谈过此事，当时刘经理不在，找到了办公室主任徐宏伟反映。 被上诉人对上述证据发表如下质证意见：首先，依据民诉法和司法解释的规定，上诉人在本次庭审中提交的证据不属于法律规定的新证据，因此，对真实性、合法性都有异议。分别质证意见如下：一、对于上诉人证据一许官屯小区管委会和钟街社区居委会联合出具的证明，真实性、合法性、关联性均有异议。1、该证据违反民诉法解释115条的规定，没有制作证明材料的人和单位负责人的签名，不符合单位证明的法定要件。2、证明内容模糊不清，其中的“此些居民”是谁，不清楚、不明确，不能证明包括本案上诉人。没有说明具体向村委会反映的时间，只是说从未间断，这里的从未间断不应理解为没超过两年的时效。证明中的自始至终多次不能证明是两年诉讼时效期间内的多次还是时效经过后的多次，更不能证明次与次之间是否超过两年时效，因此，该证据不能证明上诉人的证明目的。3、村委会、居委会是上诉人设立的，与上诉人为同一利益主体，张某等村委会成员也同时作为上诉人起诉了被上诉人。该证明的出具单位、签字人员与本案具有法律上的利害关系，其出具的证明不具备客观真实性。4、许官屯小区管理委员会并非法定的民事主体，其设立的方式、程序、职责等均无法律依据，其在证明上的签章没有法律效力。5、主张要权利应向债务人、或法院、仲裁机构向村委会主张权利，向村委会主张权利，不会发生时效中断的效果。二、对于证据二照片，真实性、合法性、关联性均有异议。1、上诉人没有提供显示摄制时间的原始照片原件，被上诉人对照片的真实性及形成时间均不予认可，该照片上也不能显示上诉人参加了这次维权活动。2、维权应当向有管辖权的法院、人民调解委员会以及其他有权解决民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体提出权利的请求，信访不是诉讼时效中断的法定事由。3、照片中横幅内容为要求办理房证，与本案中上诉人所主张的阳台的损失更没有关联性。三、对于证据三业主相互陈述，真实性、合法性有异议。业主与本案上诉人为同一利益共同体，与本案上诉人存在法律上的利害关系，甚至就是此系列纠纷案的上诉人，属于上诉人的单方陈述，不属于民事诉讼法规定的证据，不具有任何证明力。四、对于证据四许官屯管委会和钟楼社区居委会的补充证明，该证明的出具单位和签字人员与本案上诉人为同一利益主体，具有法律上的利害关系。需要特别提示法庭的是该证明上的签字人员同时也作为原告起诉了被上诉人，是本系列案的当事人，无权出具所谓的证明。该证明属于自我证明或变相自我证明，被上诉人对其真实性、合法性均有异议。五、对于证据五信访情况通报，合法性、关联性有异议。1、房屋安置与本案合同纠纷不是同一诉求。2、以向被上诉人主张权利为由主张时效中断，必须证明主张权利的主体，上诉人应举证证明21人具体是谁，其中是否包括本案上诉人，否则该证据与上诉人无关，不能证明其证明目的；3、信访行为不是诉讼时效中断的法定事由。六、对于证据六对会议记录和许官屯村民代表的陈述，真实性、合法性和关联性均有异议。1、会议纪要没有参会业主签到记录，村委会选举代表无法律依据，选举维权代表属于委托代理行为，应由所有主张权利的业主共同委托并明确授权。2、证明中的签字人张某本身就作为此系列案的上诉人起诉了被上诉人，与本案上诉人属于同一利益共同体，与本案有法律上利害关系，出具的证明无法做到客观真实。3、既然上诉人主张与被上诉人进行过协商，就应提供进行协商的直接证据，而不是通过所谓的会议纪要、证明，自我证明或变向自我证明。4、该组证据无法证实向被上诉人主张权利，也无法证实与本案的上诉人有任何关联性。七、对于证据七沧州市信访局的证明，真实性、合法性、关联性有异议。1、信访局证明上没有制作人签名，没有单位负责人的签名，也没有加盖信访局的单位公章，违反民事诉讼法司法解释115条的规定，因此，对其真实性，合法性不予认可。2、拆迁补偿与本案合同纠纷不是同一诉求，该证明只涉及到6号楼，不包括所有楼房，且从时间来看此时也已经超过了两年的诉讼时效。3、向被上诉人主张权利主张时效中断，必须证明主张权利的主体，因此，上诉人必须举证证明2014年3月12日的20人、19日的30人具体是谁，是否包括本案上诉人，否则该证据与上诉人无关，不能证明其证明目的。4、信访行为不是诉讼时效中断的法定事由。5、张伶敏、任铁成二人也作为原告起诉了被上诉人，与本系列案的当事人，无权以证人身份出庭，其证明内容不真实，称开发商打伤村民，但没有提供任何证据，二人陈述的内容相矛盾。八、对于证据八沧州市运河区许官屯小区管理委员会和沧州市运河区西环办事处钟楼社区委员会的证明，真实性、合法性、关联性均有异议，1、证明的事实不存在，且内容违法包括关于未超过诉讼时效的陈述，是否超过诉讼时效不是他们认定，应由人民法院查明事实后依法认定。2、居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。它不具备调解村民与其他单位之间民事纠纷的职责。3、出证单位与上诉人有利害关系，其证明不应予以认定。九、对于证据九购房发票真实性没有异议，不能证实上诉人的诉求没有超过诉讼时效，双方交房的时候有交接清单，上诉人已经实际入住多年，从未向被上诉人提出过任何异议，起诉超过2年的时效。十、对于证据十对于市物价局对于市2010年32号文件解读不能的辩解；缺少居室的问题；关于单方未按原协议改变去掉阳台的事项；关于可视对讲机的问题；关于要求退回燃气集资费的述；关于追加春肥两年还有三年交房的违约金的问题；应退未装暖气片款的问题；关于多收维修资金的问题，对于以上书面材料的真实性、合法性和关联性均有异议。不能证实是谁书写，没有出具人签字，没有出具单位的公章，也没有书写日期，不符合证据的法定形式，不能作为证据使用。上述材料与本案上诉人、与本案争议的法律关系无关。十、对新提交的西环街道办事处证明合法性、真实性有异议，该证明上没有单位负责人签字，并且该证明上无法体现个人一方向公司方主张权利的具体时间、参与人员及协商的情况，内容不真实。并且管委会和居委会不是村民委员会组织法所规定的村民委员会，村民委员会也不具有调解社区居民与其他社会单位之间经济纠纷的权利。因此，通过居委会、管委会及管委会的成员，其他业主的陈述来证明时效中断，均属于自我证明或变相自我证明，包括居委会的工作人员均作为原告起诉了公司，是本案的当事人之一。因此，在证明中所反映的上述工作人员主张权利的事宜不能导致时效中断。十一、证人是本系列案原告之一，不符合证人的法律条件，与本案有重大利害关系，因此，对三性均有异议。 另查明：16号楼4单元1101室南阳台面积为4.98㎡，单价为3238元/㎡。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 二审法院认为：本案争议焦点为:一、上诉人的起诉是否超过诉讼时效；二、被上诉人是否违约以及因违约给上诉人造成的损失数额。 关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案上诉人在一、二审中所提供的证据，能够相互关联和印证，形成完整的证据链条，足以证明其对案涉阳台问题曾多次向有关机关及社会团体等提出过保护相应民事权利的请求这一基本事实。根据上述规定，应认定本案存在诉讼时效中断的情形，即上诉人的起诉并未超过诉讼时效；一审判决未予认定故而以超过两年诉讼时效为由驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实及适用法律错误，本院依法予以纠正。 关于第二个争议焦点。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有一个南阳台，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的南阳台；同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义与人们的普遍认识视角出发，阳台与飘窗不是同一类型建筑空间，被上诉人在未征得上诉人同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，由于诉争楼房阳台的缺失，被上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿上诉人因此而造成的损失。关于因阳台缺失造成的经济损失数额，本院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价进行计算，被上诉人应赔偿上诉人的此项损失为16125元（4.98㎡×3238元/㎡）。关于被上诉人主张的违约金问题，因上诉人与被上诉人之间的拆迁协议未约定违约金，且本院已就阳台缺失问题进行了处理，故对被上诉人要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二审法院判决：一、撤销沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初558号民事判决；二、被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在判决书生效后十日内赔偿上诉人因阳台缺失造成的经济损失16125元;三、驳回上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院再审查明，2009年王志玲所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2009年12月4日，王志玲与鸿翔房地产公司签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后王志玲根据鸿翔房地产公司提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城16号楼4单元1101室（A3户型，阳台面积6.06㎡）房产。被申请人王志玲主张其名下16号楼4单元1101室与约定设计严重不符，缺失阳台,并提交了其选房时的户型图作为证据。经对户型图与鸿翔房地产公司提供的施工图比对，未发现两者在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的差异，也未发现阳台缺失情形，只是户型图中体现的阳台在施工图中未做空间上的合理划分，没有使阳台形成较为独立的室内空间，诉争房屋部分平窗改为飘窗。其他事实与一审查明一致。 本院再审认为，综合本案全部证据，被申请人王志玲主张房屋阳台面积缺失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。部分平窗改为飘窗也未减损诉争房屋的价值和使用功能。但申请人鸿翔房地产公司在施工的过程中，未对涉案房屋阳台空间进行合理的区分，虽未严重影响阳台的使用功能，但已影响到被申请人王志玲的主观感受，也给王志玲生活带来不便，基于以上理由，本院酌定由鸿翔房地产公司对王志玲进行部分补偿。综合本案案情，本院酌定对王志玲A3户型住房以补偿5000元较为适宜。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）冀09民终4981号民事判决第二项； 二、维持本院（2017）冀09民终4981号民事判决第一项、第三项； 三、再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司补偿被申请人王志玲人民币5000元。 一审案件受理费170元，二审案件受理费340元，共计510元，被申请人王志玲负担383元，申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担127元。 本判决为终审判决。 审判长  张凤梅 审判员  陈 华 （此页空白）审判员赵长波 审判员  李美华 审判员  郭亚宁 二〇二〇年八月二十五日 书记员  王 欣