山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初1318号原告：长安责任保险股份有限公司烟台中心支公司，住所地烟台市高新区创业大厦项目东塔楼11层。负责人：林建科，该公司经理。委托诉讼代理人：薛超，男，1982年12月6日出生，汉族，原告公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：田希超，山东浩尚律师事务所律师。被告：山东千手缘数字商务酒店股份有限公司，住烟台市芝罘区幸福路11-12号。法定代表人：卢健友，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓建利，山东智峰律师事务所律师。原告长安责任保险股份有限公司烟台中心支公司（下称长安保险公司）诉被告山东千手缘数字商务酒店股份有限公司（下称千手缘公司）房屋租赁合同纠纷，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长安保险公司委托诉讼代理人薛超、田希超及被告统一公司委托诉讼代理人邓建利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2019年4月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告返还原告租金34819.99元及至实际支付之日止占用期间的利息；3、判决被告向原告支付违约金5000元；4、请求被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。事实和理由：原、被告双方于2019年4月16日签订《职场租赁合同》，合同约定由原告承租被告位于烟台市芝罘区的房屋作为办公场所使用，租期为一年，年租金为5万元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了房屋租金并进行日常经营。2019年7月16日，烟台中友房地产开发有限公司（下称中友公司）通知原告租赁的房屋已经于2017年8月30日被芝罘区人民法院强制执行归其所有，并限原告于2019年7月底前搬离。鉴于此，原告多次找被告协商，寻求解决办法，但被告一再拖延，严重损害原告合法权益，故提起诉讼。被告辩称：1、其对涉案房屋拥有合法的出租权，原告对此亦明知。2017年涉案房屋的所有权及土地使用权经法院作价交付给中友公司用于抵偿全部债务期间，其与中友公司另行签订《协议书》及《补充协议》，约定被告对涉案房屋享有使用权并有权对外出租，被告基于上述协议内容将涉案房屋出租给原告，不违反法律规定。同时，原告自2014年开始租赁涉案房屋，对上述房屋权属变更情况明知且不持异议，仍旧每年续签租赁合同，被告在合同履行过程中从未有隐瞒和欺骗，故双方签定的租赁合同系平等自愿、合法有效。2、原告系单方终止合同履行，被告在履约过程中没有任何过错和违约行为，不应由被告承担违约责任。首先原告主张因收到中友公司的通知而搬离，但上述通知非被告所为，被告对此亦不知情，与被告无关；其次原告在收到通知后，应及时通知被告予以解决，在解决未果而影响到原告合法权益时，才可以向被告主张解除合同。现原告并未通知被告而自行搬离完全系个人行为，并非合同无法履行。综上，原告诉请没有事实和法律依据，被告不存在过错，不应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月16日，原、被告签订《职场租赁合同》，约定原告租赁被告位于烟台市芝罘区，建筑面积136㎡的房屋；租赁期自2019年4月15日至2020年4月14日止，共计1年；月租金4166.67元，年租金总计为5万元，支付周期为每12个月支付一次。合同签订后，原告通过银行转账支付房租5万元并由被告出具了加盖有“山东千手缘数字商务酒店股份有限公司发票专用章”的发票。《职场租赁合同》中同时载明：权属状况：被告是该房屋的产权人，有权与原告签订本合同，并向原告出示证书编号817017的房屋所有权证书原件及消防证明或者已采取必要措施确保消防安全的书面承诺，其复印件为本合同附件。产权限制状况：该房屋未设定抵押。如果该房屋已经设定抵押，被告应提前书面告知原告并将相应的法律文书复印件作为本合同附件，并保证已设定的抵押不得影响本合同的签订、履行，未提前告知或者违反前述保证的应承担由此给原告造成的营业损失、装修费等一切损失。被告向原告保证其有权利向原告出租该房屋（出租权），并保证该房屋不属于有下列情形之一的房屋：……（三）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封、扣押、监管或者以其他形式限制房地产权利及通知拆迁的情形；……被告违反上述保证，该房屋影响甲方使用的，应按该房屋年租金的10%向甲方承担违约责任。除承担违约责任外，被告还应向原告承担由此引起的其他一切责任，包括但不限于原告有权解除合同，要求被告赔偿原告因此遭受的损失。被告违反上述约定，导致在租赁期间第三方向甲方提出索赔或者影响甲方继续租赁该房屋，一方构成违约的，另一方可书面通知违约方解除本合同。解除合同不免除违约方的违约责任和其他责任。另查，2017年8月30日，本院作出（2015）芝执指字第32号之二号执行裁定书，裁定将登记在被告千手缘公司名下的、坐落于烟台市芝罘区的房产及土地使用权转移给中友公司，且该裁定书已送达被告。对有争议的证据和事实，本院审查如下：庭审中，原告提交了书面通知、（2015）芝执指字第32号之二执行裁定书、视频录像及书面证言等证据，用以证明2019年7月16日，中友公司向原告送达通知一份，载明“此房已于2017年8月30日被山东省烟台市芝罘区人民法院执行裁定给我方烟台中友房地产开发有限公司，为确保我方正常交接和使用，即日起请房屋内租户于本月底前搬离并撤出房内所有财物，到期后未办理者将承担我方所有损失”。同时表示，其与涉案房屋的其他多名承租户均收到中友公司的上述通知，经找被告协商未果后陆续搬离，其中原告在同年8月2日从涉案出租房屋内搬离，后原告及多名租户均向法院提起诉讼。被告对原告提交的书面通知、搬离现场的视频录像及书面证言等均不予认可，辩称对中友公司的行为不知情且非被告所为，不足以证实被告存在违约行为。另外，虽对执行裁定书不持异议，但又提交了其与中友公司分别签署的协议书及补充协议各一份，用以证明2017年8月9日被告与中友公司就涉案房屋用于抵偿债务的事项达成协议；2017年9月20日，被告与中友公司又达成补充协议，载明：针对法院（2015）芝执指字第32号之二执行裁定书中，对涉案房屋所有权的认定价格低于双方议定价格，现补充协议如下：一、幸福路12号附1号房产继续由被告经营，可自用也可对外出租，中友公司不得干涉被告对房屋的使用权。二、被告自行决定该房屋对外出租价格，且在经营中产生的所有收益归被告所有。……五、在中友公司要求办理产权过户手续时，被告应给予配合，但产权过户后不影响被告对该房屋的使用和经营。……七、经双方议定，被告对该房产的经营权至2020年12月31日，期满后中友公司有权收回该房屋的使用权，不需向被告支付任何补偿。基于上述协议，被告辩称其有权向原告出租涉案房屋，且在履约过程中不存在过错，同时辩称原告完全了解涉案房屋的权属状况，但对此未向法庭提供证据。针对被告提交的证据及主张，原告均不认可，称被告与其签署合同时并未出示过上述两份协议，仅提供了产权归被告所有的不动产权证书，原告对被告和中友公司间协议不知情，故真伪无法判断，且该协议系被告与中友公司间内部协议，不得对抗善意第三人。本院所确认的上述事实，有职场租赁合同、付款通知单及发票、执行裁定书、通知、协议书等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，原、被告签订的《职场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋租金5万元并接收房屋的事实清楚，证据充分。现原告提供相应证据证实在合同履行过程中，案外人中友公司作为房屋产权人要求原告返还房屋，造成原告无法继续租赁，被告辩称原告在签署合同时对房屋权属情况明知，现原告予以否认，应由被告对己方辩解承担举证责任，但被告在限期内未能提供充分证据，应自行承担不利后果。另被告虽当庭提交其与中友公司在2017年签署的补充协议，以证明在原、被告的《职场租赁合同》履行期间具有合法出租权，但2019年7月中友公司以明确行为主张对房屋的所有权，致使被告对租赁物的权利存在瑕疵，被告亦未能举证证实其在2019年7月之后，对涉案房屋继续享有合法的出租权，故致使原、被告间签订的《职场租赁合同》无法继续履行，合同目的不能实现;同时《职场租赁合同》中载明被告是房屋的产权人，与客观事实不符，被告亦未能举证证明其将房屋存在限制房地产权利的情形明确告知过原告，违反合同第六条中约定的情形，导致在租赁期间第三方向原告提出索赔或影响甲方继续租赁房屋，原告据此请求解除原、被告间《职场租赁合同》于约有据，本院予以支持；但该合同已于2020年4月14日到期，权利义务关系已终止，故本案中不再判决予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。经查，原告主张其于2019年8月2日迁出房屋，与中友公司通知书限定的搬离日期吻合且有原告提交的搬离现场视频的拍摄日期佐证，可以采信。现原告主张被告返还自2019年8月3日至合同期满共计8.5个月的租金34819.99元的请求，于法有据，本院予以支持。根据原、被告签署的《职场租赁合同》第十条约定，被告违约，除退还原告已支付的未到期租金外，应承担由此给原告造成的一切损失，并按房屋年租金的10%向原告支付违约金……，现原告主张被告支付违约金5000元的请求，于约有据，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十八条之规定,判决如下:一、限被告山东千手缘数字商务酒店股份有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告长安责任保险股份有限公司烟台中心支公司房屋租金34819.99元；二、限被告山东千手缘数字商务酒店股份有限公司于本判决生效之日起10日内向原告长安责任保险股份有限公司烟台中心支公司支付违约金5000元；三、驳回原告长安责任保险股份有限公司烟台中心支公司的其他诉讼请求。如果被告山东千手缘数字商务酒店股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费795元，由被告山东千手缘数字商务酒店股份有限公司负担。因原告已向本院全额预交，限被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  燕 燕人民陪审员  何东升人民陪审员  王一朕二〇二〇年八月二十五日书 记 员  李子豪