兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初101号 原告：绿地集团兰州新区置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区环湖东路绿地智慧金融城。 法定代表人：李蓟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛小萍，甘肃勇盛律师事务所律师。 被告：刘一平，男，1976年10月28日出生，汉族，甘肃省会宁县农民，住。 委托诉讼代理人：闫金苹（刘一平妻子），女，1971年3月29日出生，汉族，甘肃省永靖县农民，住。 原告绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称“绿地公司”）与被告刘一平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日作出（2019）甘0191民初1596号民事判决。刘一平不服该判决，向兰州市中级人民法院提起上诉。兰州市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）甘01民终4362号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告绿地公司委托诉讼代理人葛小萍，被告刘一平委托诉讼代理人闫金苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2015年8月24日签订的《商品房买卖合同》；2.判令刘一平协助该公司办理商品房备案及抵押登记注销手续；3.判令刘一平支付违约金88460.7元；4.本案诉讼费由刘一平承担。事实和理由：2015年8月24日，绿地公司与刘一平签订《商品房买卖合同》，刘一平购买绿地公司位于兰州新区房屋一套。房屋总价589738元，刘一平于2015年7月31日前支付首付款179738元，余款410000元以银行按揭贷款方式支付。2015年9月29日，绿地公司、刘一平及兴业银行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，绿地公司为刘一平410000元银行按揭贷款提供阶段性连带责任担保。2019年5月20日，兴业银行以刘一平逾期还贷累计超过25次构成违约为由，宣布《个人购房抵押（保证）借款合同》提前到期。同年5月22日，兴业银行通知绿地公司代刘一平偿还了363812.66元借款（以银行最终核算的数据为准）。根据绿地公司与刘一平签订的《商品房买卖合同补充协议》，刘一平逾期归还银行借款，绿地公司代其偿还债务的，绿地公司有权解除《商品房买卖合同》，刘一平承担房款总价15%的违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，按实际损失予以赔偿。综上，为维护绿地公司合法权益，请求人民法院判如所请。 刘一平辩称，不同意解除合同。1.其虽存在逾期还贷行为，但每期贷款均能如数偿还，也如数交纳罚息。兴业银行从未向其发出提前还款或解除借款合同的通知。绿地公司代偿借款之事，其不知情。绿地公司在未告知其的情况下恶意代偿借款，该行为不具有法律效力，绿地公司的诉请依法应当予以驳回；2.依据其与绿地公司签订的《商品房买卖合同》，绿地公司应于2016年6月30日之前交房，逾期交房超过90日的，出卖人应按照总房价的万分之二承担违约金。绿地公司至今未交付房屋，其应承担违约金131275.68元；3.其为购买房屋已支付首付款179738元，偿还银行借款及利息118586.09元，共计297964.09元。如解除合同，绿地公司应退还上述款项并支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对绿地公司、刘一平均提交的《商品房买卖合同》《个人购房抵押（保证）借款合同》，绿地公司提交的《授权委托书》《关于向王学俊等八人停止交付房屋的通知》，刘一平提交的兴业银行兰州分行借款借据、兰州新区人民法院（2018）甘0191民初1265号民事判决书、收据、客户还款明细清单，因双方当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对绿地公司提交的有异议的证据，本院认定如下：1.贷款提前到期通知书、代偿通知书、兴业银行全额还款回单（往账），证明2019年5月22日，兴业银行向绿地公司发出贷款提前到期通知书和代偿通知书，要求绿地公司代为偿还债务，绿地公司遂向兴业银行全额代偿362262元的事实。刘一平质证认为其未收到代偿通知，其虽存在逾期还贷现象，但按约缴纳了罚息。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明力予以认定；2.解除商品房买卖合同告知函及邮政特快专递妥投信息，证明2019年5月23日，绿地公司向刘一平通知解除商品房买卖合同，并承担违约金的事实。刘一平质证认为其并不知绿地公司代偿的行为。本院认为该组证据因无其他证据佐证，无法形成完整的证据链条，对证明力不予认定；3.兰州新区人民法院（2018）甘0191民初1265号民事判决书、失信及限高被执行人信息、兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单，证明经司法机关确认刘一平负有多笔债务，因其至今仍未履行，涉案房屋已被多家司法机关查封，其已丧失继续履行《个人购房抵押（保证）借款合同》及《商品房买卖合同》能力的事实。刘一平质证认为该组证据的证明目的与涉案房产无关，其现在有能力偿还房屋贷款。本院认为该组证据与本案的关联性较弱，对证明力不予认定。 对刘一平提交的有异议的证据，本院认定如下：1.视频资料一份，证明在2019年6月，刘一平因还款失败前往绿地公司，绿地公司工作人员告知贷款已由该公司代偿。绿地公司质证后对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该视频系偷拍，对于视频中绿地公司工作人员的身份不予认可。本院认为，虽然该视频录制时未经得被拍摄人的同意，但该拍摄行为并未违反法律强制性规定，而且拍摄的现场为协商现场，并非故意侵犯相关人员隐私。在绿地公司未举证证明该视频资料经过剪辑、变造的前提下，本院对其真实性予以认定；2.音频资料一份（微信聊天录音），证明在2019年6月，刘一平在与银行主任徐小键微信聊天时得知，绿地公司主动要求代偿刘一平的贷款。绿地公司质证后对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为该录音资料的内容不完整，刘一平的证明目的不能成立。本院认为，刘一平未提交相关证据佐证音频资料中通话人的身份，对其证明力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月7日，刘一平向绿地公司交纳购房定金20000元，绿地公司出具收据一份。2015年7月31日，绿地公司与刘一平签订《借款合同》，约定绿地公司借给刘一平179738元。当天，刘一平出具收条一份，载明“今收到兰州新区绿地酒店管理有限公司借款179738元，所借款项专项用于本人购买的绿地集团兰州新区置业有限公司开发的绿地智慧金融城Ｈ区1幢2单元804室，上述款项经本人同意直接转入绿地集团兰州新区置业有限公司账号”。2015年8月24日，绿地公司（出卖人）与刘一平（买受人）签订《商品房买卖合同》，双方主要约定：刘一平购买绿地公司位于兰州新区，建筑面积共130.89ｍ2，该商品房单价4505.6元／ｍ2，总金额589738元；2015年7月31日前支付购房款179738元，余款410000元须在2015年8月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用；该合同还对交接、产权登记等内容进行了约定。同时，该合同附件四补充协议第7条约定：按揭贷款银行向出卖人发出催款通知要求出卖人承担担保责任时，经出卖人书面告知，买受人应按出卖人向其发出的告知函上的日期偿还贷款本息；如果买受人未在上述日期偿还的，则自出卖人代买受人向按揭贷款银行承担连带担保责任之日起，出卖人有权解除合同及相关协议，买受人应承担购房款总价15%的违约金。2015年8月26日，绿地公司向刘一平出具收据一份，载明刘一平交纳房款179738元。 2015年9月21日，绿地公司（保证人）、刘一平（债务人）及兴业银行股份有限公司兰州分行（债权人）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款金额为410000元，借款期限为240个月，自2015年9月29日至2035年9月29日止；所抵押房产的基本情况如下：甘肃省兰州市兰州新区绿地智慧金融城第H幢2单元804号房；绿地公司为刘一平410000元银行按揭贷款承担阶段性连带保证责任，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年；债务人未按约定偿还借款本息，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷，提前收贷时债权人可直接或委托其他银行从债务人或保证人账户中扣收；保证人履行了保证责任后，在不影响债务人今后偿还债务能力的前提下，有权向债务人追偿款项。2015年9月30日，绿地公司出具收据，载明刘一平交款410000元，交款方式为按揭贷款。 2019年5月20日，兴业银行股份有限公司兰州分行（以下简称“兴业银行兰州分行”）向绿地公司出具《贷款提前到期通知书》《代偿通知书》，载明：“在主合同履行期间，借款人未能按本合同规定按时偿还借款本息，在还款期间累计逾期25次……符合主合同约定‘提前收贷’情形。据合同约定，我行宣布合同项下贷款全部提前到期，到期日为2019年5月23日。请借款人在前述贷款到期日前一次性归还所欠我行贷款本息”“依法通知贵公司于2019年5月23日前筹集人民币363812.66元，用于代偿刘一平在我行全部贷款本息”。2017年5月22日，绿地公司签收前述通知书。后兴业银行兰州分行从绿地公司账户中扣收363812.66元。2019年6月12日，绿地公司诉至本院处理。本院判决后，刘一平不服上诉至兰州市中级人民法院。后该案发回本院重新审理。庭审中，刘一平称其对绿地公司代偿借款事宜不知情。 另查明，2019年9月25日，刘一平以绿地公司延期交房应向其支付违约金为由，将绿地公司诉至本院。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，绿地公司与刘一平签订的《商品房买卖合同》，绿地公司、刘一平及兴业银行兰州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》均系当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。各方当事人应按照合同约定，全面履行合同义务。关于绿地公司的诉讼请求是否成立的问题，第一、本案查明，涉案《商品房买卖合同》附件四补充协议第7条约定：按揭贷款银行向出卖人发出催款通知要求出卖人承担担保责任时，经出卖人书面告知，买受人应按出卖人向其发出的告知函上的日期偿还贷款本息；如果买受人未在上述日期偿还的，则自出卖人代买受人向按揭贷款银行承担连带担保责任之日起，出卖人有权解除合同及相关协议。因此，绿地公司行使解除权的前提是经该公司书面告知，刘一平作为买受人未按期偿还贷款本息。但庭审中绿地公司未向本院提交该公司在收到兴业银行兰州分行出具的《贷款提前到期通知书》之后，依约履行催告义务的相关证据，刘一平亦表示对个人贷款提前到期事宜并不知情，故涉案合同约定的解除合同的条件并不成就。第二、根据绿地公司出具的收据，刘一平已经按约交纳首付款，并办理银行按揭，其已履行签订《商品房买卖合同》后的主要义务，办理完毕商品房备案及抵押登记手续。其虽存在逾期偿还贷款本息的事实，但根据涉案合同约定，保证人履行了保证责任后，有权向债务人追偿款项，故绿地公司就其代偿部分可另案主张。对于刘一平辩称绿地公司应承担未交房违约金的意见，其已另案起诉，本案不宜处理。 综上所述，绿地公司的诉讼请求不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回绿地集团兰州新区置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费2212元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  刘 锋 审 判 员  何 莉 审 判 员  田彩兰 二〇二〇年八月十二日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦