浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终602号 上诉人（原审被告）：尹飞，男，1973年6月7日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：邱建华，浙江远图律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈宗芬，女，1972年6月21日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 原审被告：祝芳，女，1980年4月5日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人尹飞因与被上诉人陈宗芬、原审被告祝芳房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2020）浙0881民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 尹飞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈宗芬的一审诉讼请求；由陈宗芬承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清。原审认定“一个月不到的时间，原告再次前往上述房屋查看，发现部分钥匙被换，现场有工作人员告知房产存在争议，原告便未再进入该房屋”缺乏依据，仅凭被上诉人一方陈述。庭审中，上诉人对被上诉人该部分陈述提出过异议，表述过上诉人拍卖所得包括案涉房屋确实出现过开发商衢州市振辉实业有限公司采取不正当手段阻扰的部分情况，但并未影响到房屋的实际使用，上诉人至今在使用部分房屋，如被上诉人在交付租赁后使用中遇到问题，可以向上诉人提出，上诉人能够解决，但被上诉人并未向上诉人提出过。而且即便按被上诉人自己说法，租用是两套连通的房屋，有两个门，仅是一个门钥匙被换，另一个门是可以打开使用的，并不影响使用。实际情况是被上诉人租用该房屋后又去了外地工作，因此才未入住使用，并非上诉人原因导致不能居住使用。并且，如被上诉人在一个月后再看案涉房屋认为影响其使用的，显然不会在当年11月份又委托祝芳将剩余5万元转交上诉人，不符合常理。二、一审适用法律错误。1.一审认定“本案原告与被告尹飞签订的合同虽名为《房屋租赁合同》，但原告与被告尹飞在签订合同前明知房屋尚未登记在被告尹飞名下，双方庭审中均认可真实意思是买卖房屋，而且原告除收到房屋钥匙外并无使用、收益房屋的租赁发生，不符合租赁合同的法律特征，本案双方应为房屋买卖合同关系”错误。（1）双方在订立案涉合同时，均非常清楚双方的权利义务关系，即在上诉人未取得房屋产权之前，只能将房屋出租给被上诉人使用，被上诉人也同意。因此，在双方有明确约定且该约定没有法定无效的情形的，双方的约定对双方有约束力，法院不能随意改变双方的意思自治。（2）上诉人已经按照合同约定交付了租赁房屋，被上诉人接受房屋后怎么使用是被上诉人对自己权益的处置，不能因为被上诉人自己不去使用租赁的房屋就可以否认租赁事实的存在或要求退回租金。2.一审认为“合同第8条属于房屋租赁的条款，不应适用租赁条款来约束买卖行为”及“被告尹飞至今未取得涉案房屋的不动产权证，原告亦表示不愿意购买房屋，继续等待条件成就己无实际意义，双方可解除合同”错误。（1）本案合同并没有无效情形，合同条款对双方具有约束力。双方约定租期10年，现租期未到，被上诉人并无可以提出解除合同的约定条件，如其强行提出解除，应承担相应的违约责任。双方约定年租金3万元（2套房屋，面积115.82平方米），现被上诉人己经租用2年半多，第一期3年9万元租金对应的租期己经基本消耗完，而被上诉人还实际仅向上诉人支付了4万元，另有5万元被上诉人虽然委托祝芳转交，但祝芳一直未向上诉人转交，现其违约解除合同，无论依照双方约定还是按照法律规定，都不存在已付租金退还的事实。相反，如果祝芳不将5万元转交款交付上诉人而退还被上诉人，上诉人有权另行向被上诉人追偿该部分逾期支付的租金。（2）上诉人并未恶意阻扰租赁转买卖的条件成就，相反，根据江山市人民法院、衢州市中级人民法院相关案件记录可以证明上诉人为了取得包括案涉房屋在内的不动产权证，从与被上诉人签订案涉合同至今，一直在诉讼当中，尽自己最大努力促成双方约定条件的成就。现在上诉人无任何违约的情况下，一审法院不仅支持被上诉人解除合同，而且判令上诉人退还已经消耗的租期的租金，无法律依据。 陈宗芬答辩称，同意一审判决。 祝芳述称，对一审判决没有意见。 陈宗芬向一审法院起诉请求：1.判令尹飞归还90000元并支付资金占用期间的利息（利息自2019年9月28日起至实际付清之日止按月利率0.5%计算）；2.祝芳对上述款项在50000元范围内承担连带还款责任；3.诉讼费由尹飞、祝芳负担。 一审法院认定：2016年7月，尹飞通过拍卖拍得坐落于江山市××街道××路××幢××房产，但分歧较大引发诉讼，未办理房产过户手续。陈宗芬欲向尹飞购买其中228幢1424、1425室房产，2017年9月4日与尹飞签订一份《房屋租赁合同》，合同前8条约定年租金30000元，期限为每三年一期，支付方式及交付、房屋修缮责任、变更和解除条件、尹飞的违约责任等条款，第9条第（1）款约定：在此房屋《不动产登记证》登记在尹飞的名下并且证件到手起，此房屋的租赁性质转为买卖性质，尹飞应于证件到手后3日内通知陈宗芬，陈宗芬收到通知之日起10日内付清房屋总价款602000元（应缴款项为总房款减除本合同内已缴纳的租金），若陈宗芬接到通知后因个人原因不购买此房屋而继续租用的，陈宗芬应在接到通知后10日内一次性将本租赁合同内剩余年限的租金一次性缴纳清。若此房屋最终未能登记在尹飞名下导致无法形成买卖，尹飞应全额退还原告已缴纳的租金（不计利息），若尹飞将此房屋连同其他拍卖来的房产一起打包出售或原房开公司回购的，尹飞应与房屋购买方明确陈宗芬享有优先购买权，并第一时间通知陈宗芬，陈宗芬在接到通知后10日内优先办理购房手续并缴纳总房款，超出10日视为放弃优先购买权。陈宗芬与尹飞签订合同当天，陈宗芬应支付三年租金90000元，陈宗芬当日转账40000元，剩余50000元另写欠条。当日陈宗芬获得房屋钥匙，并前往江山市鹿溪北路228幢1424、1425室查看过房屋。一个月不到的时间，陈宗芬再次前往上述房屋查看，发现部分钥匙被换，现场有工作人员告知房产存在争议，陈宗芬便未再进入该房屋。2017年11月1日，陈宗芬向祝芳支付剩余50000元租金，祝芳向陈宗芬出具收条，载明：“今收到陈宗芬江山市鹿溪北路228幢1424、1425室房屋租金伍万元整（￥50000）。本来此租金应付尹飞，2017年9月4日有出尹飞伍万元欠条，祝芳代收并负责帮陈宗芬拿回该欠条。”祝芳收款后未将款项交付尹飞，也未从尹飞处取回欠条给陈宗芬。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，陈宗芬与尹飞签订的合同虽名为《房屋租赁合同》，但陈宗芬与尹飞在签订合同前明知房屋尚未登记在尹飞名下，双方庭审中均认可真实意思是买卖房屋，而且陈宗芬除收到房屋钥匙外并无使用、收益房屋的租赁目的发生，不符合租赁合同的法律特征，双方应为房屋买卖合同关系。陈宗芬庭审中表示不愿继续履行房屋买卖合同，要求尹飞全额返还款项并支付利息，尹飞辩称合同第8条约定的违约责任中，未经尹飞同意中途擅自退租的，预付租金不退，况且双方并未确定房产过户时间，只要陈宗芬继续等待仍可履行买卖合同。一审法院认为买卖房屋才是该案双方当事人真实意思表示，合同第8条属于房屋租赁的条款，不应适用租赁条款来约束买卖行为，签订合同时陈宗芬明知尹飞取得不动产权证的时间乃不确定的时间，故陈宗芬从尹飞手中购买房屋的合同是附条件合同，该条件即尹飞获得涉案房屋的不动产权证，因该条件至今未成就，此房屋买卖合同并未生效。尹飞至今未取得涉案房屋的不动产权证，陈宗芬亦表示不愿意购买房屋，继续等待条件成就已无实际意义，双方可解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方均未举证证明对方存在缔约过失责任，结合双方合同第9条第1款明确的若此房屋最终未能登记在尹飞名下导致无法形成买卖，尹飞应全额退还陈宗芬已缴纳的租金（不计利息）的约定，陈宗芬要求收取利息的诉讼请求不予支持，尹飞应返还其收取的40000元款项。祝芳帮尹飞代收50000元的事实并未得到尹飞认可，亦未将陈宗芬写给尹飞的50000元收条交还陈宗芬，其应承担其中50000元的还款责任，陈宗芬要求祝芳承担连带还款责任的诉讼请求依法无据，不予支持。综上，陈宗芬合理的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告尹飞限于判决生效之日起十日内返还原告陈宗芬40000元；二、被告祝芳限于判决生效之日起十日内返还原告陈宗芬50000元；三、驳回原告陈宗芬的其他诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告尹飞负担456元，由被告祝芳负担569元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 本院认为，一审法院根据双方于2017年9月4日签订的合同和查明的事实认定双方应为房屋买卖合同关系，且属于附条件的房屋买卖合同，并无不当。上诉人尹飞不能提供证据证明被上诉人陈宗芬在使用江山市鹿溪北路228幢1424、1425室房屋，也不能提供取得不动产权证情况。因上诉人尹飞至今未取得涉案房屋的不动产权证，被上诉人陈宗芬表示不愿意购买该房屋，双方可以解除合同。合同解除后，未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院根据双方签订的合同条款和缔约人的责任情况，确定上诉人尹飞返还其收取的40000元款项，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人尹飞的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人尹飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  骆忠新 审判员  姜秀莲 审判员  熊 娟 二〇二〇年八月二十七日 书记员  姚月红