四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川03民终471号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，住所地四川省宜宾市叙州区蜀南大道西段34号。负责人：杨端，该分行行长。委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：王卓斓，女，1988年1月25日出生，汉族，住四川省双流县。被上诉人（原审被告、案外人）：王彦直，男，1989年4月6日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心。法定代表人：冉寅吾，总经理。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，总经理。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路59号8楼。法定代表人：王又民，总经理。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司员工。上诉人中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）因与被上诉人王卓斓、王彦直、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行宜宾分行上诉请求：依法撤销四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初708号民事判决，并改判准许执行位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢1单元11层8号房屋。事实和理由：一、一审判决对王卓斓、王彦直支付价款的时间、金额、方式等事实未查明的情况下，仅依据鼎城公司出具的收据以及物业公司出具的收据，认定其支付了案涉房屋价款且实际占有，属于事实认定错误。二、一审判决遗漏对真实的消费者和以房抵债所取得案涉房屋的“债权人”身份进行审查，王卓斓、王彦直并非法律所保护的消费者，导致普通债权的受偿优先于抵押权受偿，其判决错误。王卓斓、王彦直辩称，其与鼎城公司签订了《商品房买卖合同》，且实际支付了案涉房屋的全部款项，并在查封前合法占有案涉房屋，应驳回建行宜宾分行的上诉请求。鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未发表答辩意见。建行宜宾分行向一审法院起诉请求：判令对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢1单元11层8号房屋。一审法院查明，2015年8月11日，王卓斓、王彦直与鼎城公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：YW-GY-1604)，约定鼎城公司将位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号*幢*单元**层*号房屋，以总价款286370元出售给王卓斓、王彦直，该合同还载明了商品房的销售依据和基本情况、抵押情况等条款。同日，鼎城公司出具收到王卓斓、王彦直龙湾一号*-*-****房款286370元的收款收据。2016年1月30日，鼎城公司出具收到王卓斓、王彦直龙湾一号*-*-****房屋契税、维修基金、产权登记费、电费等收款收据。同日，王卓斓、王彦直交纳了2016年1月30日至2017年1月29日的物业公共服务费。建行宜宾分行与鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对鼎城公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块、权证号为宜市翠国用（2012）第03377号的国有土地使用权及其开发的龙湾一号中尚未出售的房屋予以查封。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市中级人民法院执行。四川省自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执95号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由一审法院执行。一审法院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值财产。后建行宜宾分行向一审法院提交续行冻结申请，一审法院于2020年3月16日作出（2018）川0304执106号之七协助执行通知书，对四川省高级人民法院（2017）川财保4号民事裁定书及协助执行通知书查封的被执行人鼎城公司名下位于宜宾市翠屏区龙湾一号项目尚未销售房产予以续行查封。2020年5月18日，王卓斓、王彦直向一审法院提出书面执行异议，就位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号*幢*单元**层*号房屋主张排除执行。同年5月26日，一审法院作出（2020）川0304执异44号执行裁定书，裁定中止对坐落于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号*幢*单元**层*号房屋的执行。建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。本案所涉位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号*幢*单元**层*号房屋于2017年3月20日被四川省高级人民法院予以查封，为首轮查封。另查明，四川省自贡市中级人民法院作出（2019）川03民终602号民事判决书，已发生法律效力，该判决书认定以下事实：建行宜宾分行作为贷款人，与鼎城公司作为借款人，因金融借款先后签订了数份抵押合同，双方据此于：2013年4月19日，办理了鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块土地使用权的他项权利证，证号为宜市翠他项（2013）第3号;2014年9月12日，办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块7#、8#、9#楼地上、7-10#楼和幼儿园下地下室的在建工程（编号：在建-97号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第00000017号（后作变更）。鼎城公司对“龙湾一号”开发建设至一定时期后，拟对外进行商品房预售，建行宜宾分行于2014年7月22日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾一号三期商住7#楼、8#楼小区商品房，并负责收回贷款”。宜宾市房地产管理局依据建行宜宾分行出具的证明，于2015年7月22日，向鼎城公司颁发了（2014）房预售证第15号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾一号（第7幢住房、商业，第8幢住房）”。一审法院认为，本案的争议焦点为王卓斓、王彦直就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于王卓斓、王彦直是否在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，王卓斓、王彦直在法院查封前与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，王卓斓、王彦直买受案涉房产不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，在法院查封前，王卓斓、王彦直交纳了案涉房产的电费、物业服务费，显示其已实际占有使用案涉房产。综上，应当认定王卓斓、王彦直在人民法院查封之前已与鼎城公司签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产。（二）关于王卓斓、王彦直是否已经支付价款的问题。根据王卓斓、王彦直与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，约定案涉房产的总价款为286370元，鼎城公司已出具收到王卓斓、王彦直房款286370元的收款收据，应当认定王卓斓、王彦直已经按照合同约定支付全部购房款。（三）关于是否因王卓斓、王彦直自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房产上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，王卓斓、王彦直作为买受人基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故案涉房产未办理过户登记并非因王卓斓、王彦直自身原因。因此，王卓斓、王彦直所购案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，建行宜宾分行的诉讼请求，理由不成立，不予支持，对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号*幢*单元**层*号房产不得执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王卓斓、王彦直就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，王卓斓、王彦直在法院查封之前已经与鼎城公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，王卓斓、王彦直买受案涉房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，在法院查封前，鼎城公司已将案涉房屋交付王卓斓、王彦直占有使用，王卓斓、王彦直交纳了物业服务费，显示王卓斓、王彦直已实际占有使用案涉房屋。故应当认定王卓斓、王彦直在人民法院查封之前已与鼎城公司签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产。（二）关于王卓斓、王彦直是否已经支付案涉房屋价款的问题。根据王卓斓、王彦直与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，约定了案涉房屋的总价款，鼎城公司出具了收据并予以认可，能证明王卓斓、王彦直支付了所购买房屋全部价款,故建行宜宾分行主张一审判决认定王卓斓、王彦直支付了案涉房屋价款错误的理由不能成立，本院不予支持。（三）关于是否非因王卓斓、王彦直自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房屋上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，买受人王卓斓、王彦直基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生对能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记并非因王卓斓、王彦直自身原因。因此，王卓斓、王彦直所购案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，建行宜宾分行提出王卓斓、王彦直未实际支付购房款和占有案涉房屋，双方交易系以房抵债的理由，本院不予采纳，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5596元，由中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。本判决为终审判决。审判长  黄观海审判员  郑 轶审判员  谢邑钦二〇二〇年八月十七日书记员  蒲利梅