四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初469号 原告：王帅，男，汉族，1985年2月3日生，个体，住四平市。 被告：张海英，女，汉族，1969年1月8日生，住哈尔滨市道里区。 原告王帅诉被告张海英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告王帅到庭参加诉讼。被告张海英经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 王帅诉称：被告张海英与张玉峰系父女关系。2002年9月10日，原告王帅与被告父亲张玉峰签订《买卖房屋协议》，约定将被告父亲张玉峰所有的坐落于四平市××区中门房屋(该房屋产权证号为:四平市房权证四字第XXXX号，房屋面积43.06平方米）卖给原告，双方在买卖房屋协议中约定:王帅向张玉峰一次性付清购房款27000元，张玉峰无条件配合王帅过户。买卖房屋协议签订后，原告王帅将购房款27000元一次性支付给张玉峰，张玉峰将案涉房屋交付给王帅居住、使用。王帅居住案涉房屋期间,被告父亲张玉峰及其亲属对该房屋均没有提出任何异议,现原告居住该房屋已达20年之久。2020年初，原告在办理房屋产权过户时，发现张玉峰已经去世,被告张海英作为张玉峰的法定继承人，有义务协助原告办理案涉房屋产权过户手续。王帅经与被告张海英多次沟通、联系，但被告张海英因各种原因一直没有到场协助原告办理房屋产权更名过户手续。为维护原告自身的合法权益，故诉至贵院，请求：1、确认原告王帅与被告父亲张玉峰之间签订的《买卖房屋协议》合法有效。2、判令被告协助原告办理案涉房屋产权过户变更登记手续，将该房屋产权更名登记至原告名下。3、诉讼费用由原告承担。 张海英辩称：一、被告不是本案适格被告。1、诉争房屋登记在被告亡父张玉峰名下，被告不是房屋登记所有权人；2、被告不是买卖合同的当事人，原告方提交的《买卖房屋协议》的房屋出售方是原告亡父张玉峰，不是被告。二、被告不认可原告方提交的《买卖房屋协议》。1、原告方提交的《买卖房屋协议》存疑。原告父母生前自1998年开始在黑龙江省哈尔滨市与被告一起居住，被告在此期间从未见过原告方；2、原告提交的《买卖房屋协议》签订时间为2002年，当时原告是未成年人，我方对其资金来源表示怀疑；3、原告要求办理过户时间不合理，原告自称的购买时间距今接近20年，距我父母去世也有十年之久，这么长的时间内原告一直未要求办理房屋过户手续，不合常理；4、我父母生前没有跟我提起过关于四平市××区中门房屋的出售情况，尤其是原告方提交的《买卖房屋协议》签订时间是我父母跟随我们居住期间，在此期间被告也从未见过原告，我方不认可该份《买卖房屋协议》的真实性。三、原告方应先行诉讼确认《买卖房屋协议》有效后才能起诉被告。1、原告在房屋所有人死亡多年后持一不明真伪的《买卖房屋协议》即单方强行要求房屋所有人子女配合办理过户的行为不合法；2、被告方有权拒绝原告方的配合过户要求，被告不是《买卖房屋协议》的当事人，见证人，被告方在未经有权机关确认《买卖房屋协议》真实、有效的前提下拒绝原告方的不合法、不合理要求。四、原告方要求被告配合办理过户时间及起诉时间均有变相强迫被告的意图。原告方要求配合办理过户时间及起诉时间均在新冠疫情防控期间，被告均无法到现场办理，也无法到房屋所在地调取证据，导致被告无法行使自己的诉讼权利。五、要求法院依法判决驳回原告诉讼请求。原告方提交的证据《买卖房屋协议》在其真实性、合法性、关联性未获证明的情况下无权要求被告办理房屋过户手续，在此情况下法院应依法驳回原告诉讼请求，需待有关部门确认被告为义务人后才能要求被告承担相应责任。六、请法院要求原告王帅在诉讼期间搬离该房屋，待房产所有权确定后再行决定，且原告在起诉我房屋买卖合同纠纷一案起诉期间，给我带来了不必要的损失，由原告承担被告因此案件所产生的相关费用。 在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下： 1、原告身份证复印件，证明原告身份。 2、《买卖房屋协议》复印件1份，其中甲方为张玉峰，乙方为王帅，协议中载明：甲方张玉峰将自己的××街中门43.06平方米住宅卖给乙方王帅贰万柒仟元整（27000）。1、房款已经一次性付清。2、房屋的一切费用已经付清。3、甲方保证房屋权属无一切争议。4、甲方无条件配合乙方过户。此协议签订起，钱款已经付清，甲方将房屋使用权、所有权房照交于乙方。此协议甲乙各一份。甲方张玉峰、乙方王帅在落款处签字并按手印确认。协议签订日期为2002年9月10日。证明2002年9月10日，原告与张玉峰签订《买卖房屋协议》，原告向张玉峰一次性付清购房款27000元，案涉房屋张玉峰已交付给王帅使用。 3、四平市房产管理局颁发的房产证复印件1份，其中房产证号为：四平市房权证四字第XXXX号，房屋所有权人为张玉峰，房屋坐落于××街，建筑面积43.06平方米。证明案涉房屋所有权人为张玉峰，原告与张玉峰签订的买卖房屋协议已实际履行，张玉峰在收到购房款27000元后，按协议约定将房屋产权证交付给原告。 4、票据原件7张，包括：2016年10月11日交纳的2016-2017年度的民用供暖增值税发票1张；2018年8月13日交纳2018-2019年度的供热费收据1张；2018年10月13日交纳的电费凭条1张;2019年7月25日交纳的2019-2020年度民用供暖增值税发票1张；2020年8月13日交纳的2020-2021年度民用供暖增值税发票1张；2020年8月25日交纳的电费收据2张。证明原告居住案涉房屋期间，上述费用均由原告交付。 5、证人崔某出庭证言：我与王帅的父亲王学军是多年的朋友关系，因王帅已到结婚年龄，家里住房紧张，王帅父亲王学军准备购买张玉峰的住房一处。经过协商，就与张玉峰签订了《买卖房屋协议》，在签订协议过程中我在场，还有王学军、王帅、邢某，签订协议当日，王学军将全额购买房屋款2.7万元一次性全额付给了张玉峰，张玉峰过后将房屋产权证、房门钥匙等交给王学军，因当时王学军是为儿子王帅买房，所以当时是王帅在协议上签的字。整个房屋买卖过程我都在场，我能证明情况属实。 6、证人邢某出庭证言：我和王帅的父亲王学军是多年的朋友关系。2002年王学军为儿子购买以后结婚用房，听说张玉峰有一处房产出售，经联系后通过协商，准备签订《买卖房屋协议》，王学军当时让我陪同过去看看房屋是否合适，我记得签协议时在场的人有：王学军、王帅、张玉峰、崔某还有我，买卖房屋当日签完合同，王学军就将购房款2.7万元一次性交给张玉峰，张玉峰过后将房屋产权证、房门钥匙等交给王学军。由于王学军是为他儿子王帅买房，所以当时王帅在协议上签字。整个房屋买卖过程我都在场，我能够证明房屋买卖属实。 法庭出示、宣读本院依职权调取的证据材料： 1四平市公安局七马路派出所出具的户籍注销证明一份，其中姓名为张玉峰，身份证号：×××。家庭住址：四平市××区。注销日期为2010年1月5日，注销原因为其他正常死亡。 原告质证意见：无异议。 张海英未到庭，对原告提供的证据材料无质证意见，也无证据材料向法庭提供。 经审理查明：被告张海英与张玉峰系父女关系。2002年9月10日，原告王帅与被告父亲张玉峰签订一份《买卖房屋协议》，约定被告父亲张玉峰将其所有的坐落于四平市××区中门房屋(该房屋产权证号为:四平市房权证四字第XXXX号，房屋建筑面积43.06平方米），以2.7万元价格卖给原告，房款一次性付清，张玉峰保证房屋权属无一切争议，并无条件配合原告过户。协议签订后，原告将购房款2.7万元一次性支付给张玉峰，张玉峰收到房款后，将案涉房屋及房屋产权证交付给王帅。王帅居住案涉房屋期间,被告父亲张玉峰及其亲属对该房屋均没有提出过异议。2010年1月5日张玉峰去世，其法定继承人系本案被告张海英。现原告居住案涉房屋已达18年之久。 认定上述事实的证据有：原告提供的《买卖房屋协议》、房产证、缴费票据、证人崔某、邢某出庭证言，原告在庭审笔录中的陈述及其他证据材料在卷为凭。 本案诉讼争议的焦点是：1、原告要求确认与被告父亲张玉峰之间签订的《买卖房屋协议》合法有效是否有事实依据和法律依据？2、原告要求被告协助办理涉案房屋产权过户变更登记手续，将该房屋产权更名登记至原告名下是否合法？ 根据原告陈述、被告答辩及原告举证情况，结合卷中现有的证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 一、原告与被告父亲张玉峰之间签订的《买卖房屋协议》有效。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效且受法律保护。原告与被告父亲张玉峰之间签订的《买卖房屋协议》是在平等、自愿的基础上订立的，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且已实际履行。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时起生效。未办理物权登记的，不影响合同的效力。房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求。是否办理房屋过户手续，影响的是房屋所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响，不能因为买卖双方之间还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。 原告取得案涉房屋至今已达18年之久，在此期间被告父亲张玉峰及其亲属并未对该房屋提出过异议。据此，原告与被告父亲张玉峰之间签订的《买卖房屋协议》合法有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。关于被告辩称诉争房屋登记在被告亡父张玉峰名下，被告不是房屋登记所有权人，不是买卖合同的当事人，其不是本案适格被告问题。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”规定，案涉房屋的物权自卖房人张玉峰死亡时发生转移，即其所有权转移至其合法继承人即本案被告。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应清偿被继承人应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产的实际价值为限。但这种继承只是对合同中规定的债权债务的继承，而并非对合同本身的继承，也就是说，除了合同中特别约定的以外，继承人不能因合同人的死亡而当然地取代其成为合同的当事人。因此，作为案涉房屋继承人的被告，虽然不能因合同一方当事人死亡，取代成为合同一方当事人，继续履行合同，但根据《继承法》三十三条继承遗产时，须清偿被继承人债务的规定，原告有权要求被告履行依据《买卖房屋协议》产生的债务，实际交付房屋所有权，即协助原告办理案涉房屋所有权转移登记手续。综上，由于被告的辩解主张没有法律依据，故本院不予支持。关于被告辩称对原告提交的《买卖房屋协议》存疑，不认可该份《买卖房屋协议》的真实性问题。本院认为，本着谁主张，谁举证的原则，被告应当就其主张提供相应证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于被告在本案庭审时无故缺席，其未能向法庭提供足以否定或推翻原告诉请的相关证据，且亦未向法庭申请对其存疑的《买卖房屋协议》进行司法鉴定。因被告主张没有相应证据支撑，其抗辩显属证据不足，故本院对其抗辩不予采信。 二、原告要求被告协助办理案涉房屋产权更名过户登记手续合法。 本院认为：原告已向被告张海英父亲张玉峰交付了全部购房款，并实际占有、使用案涉房屋达18年之久，这期间的水、电、取暖等费用均由原告支付。被告作为张玉峰的法定继承人，在行使民事主体权利时，应当遵循诚实信用的原则，切实履行其父张玉峰与原告签订的《买卖房屋协议》，协助原告办理房屋产权更名过户登记，继续履行房屋买卖合同的随附义务。鉴于原告没有证据能够证明其在办理案涉房屋过户手续时被告存在过错，故办理案涉房屋过户手续时所产生的费用以及本案诉讼费用均由原告自行负担。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告王帅与被告张海英父亲张玉峰于2002年9月10日签订的《买卖房屋协议》有效。 二、被告张海英于本判决发生法律效力后5日内协助原告王帅办理坐落于四平市××区中门房屋(该房屋产权证号为:四平市房权证四字第XXXX号，房屋建筑面积43.06平方米）产权更名过户登记手续，将该房屋产权更名过户登记至原告王帅名下。 案件受理费1000元，由原告王帅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  郑学文 二〇二〇年八月二十六日 书记员  张芷毓