广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初855号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所：灵川县八里街开发区1幢1号（三一〇医院对面），统一社会信用代码：91450305571813734H1-1。 法定代表人：李仁彬，总经理。 被告：李屏，女，汉族，1984年2月19日出生，住广西南宁市青秀区。 被告：李爱珍，女，汉族，1956年10月20日出生，住桂林市象山区。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）与被告李屏、李爱珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬到庭参加诉讼，被告李屏、李爱珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年7月1日至2017年12月31日的物业费2074.57元。 2014年2月1日至2017年10月31日45个月共用水电费457.9元、滞纳金暂计算至2017年12月31日为1753元，滞纳金2018年1月1日起按本金2074.57元以每天千分之三实际计算至付款之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：桂林市南溪花园小区业主委员会（以下简称南溪花园业委会）与原告分别于2014年1月25日签订《物业服务委托合同》、于2017年1月1日签订《补充协议》、于2017年12月20日签订《移交清单》。该合同第十八条约定：1.非电梯楼住宅房0.45元/平方米/月（建筑面积）；2.电梯楼住宅房0.95元/平方米/月（建筑面积）；3.住宅区办公、经营用房2元/平方米/月（建筑面积）；4.车位使用费⑴自有车位30元/月/个；⑵临时车位80元/月/个；业主应于每月10日前交纳当月费用，逾期不交费的，应自逾期之日起每日按欠费金额的千分之三交纳滞纳金。2014年1月28日至2017年12月31日，原告在南溪花园小区全面履行了物业服务义务。2014年2月至2017年10月，原告为南溪花园小区支出共用水费17060.47元、电费161745.3元，合计178805.77元。按照南溪花园业主资料（1-11栋），共有建筑面积为47373.84平方米，每平方米应分摊共用水电费3.77435669元。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条、第五十三条以及《中华人民共和国物权法》第八十条规定，原告有权要求被告返还共用水电费。被告系南溪花园的业主，其房屋建筑面积为121.32平方米，每月应缴物业服务费115.254元。现被告拖欠原告2016年7月1日至2017年12月31日的物业服务费和2014年2月1日至2017年10月31日的共用水电费。按合同约定，被告应当支付滞纳金。经原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告李屏、李爱珍未作答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李屏、李爱珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。原告富鑫公司提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告富鑫公司提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2014年1月24日，原告（乙方）与南溪花园业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定（节录）：乙方为南溪花园小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费为非电梯住宅房0.45元/平方米/月，电梯楼住宅房0.95元/平方米/月，车位使用费为自有车位30元/月/个，临时车位80元/月/个；乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由乙方出）；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。2017年1月1日，南溪花园业委会与原告富鑫公司签订《补充协议》，约定原《物业服务委托合同》继续履行至南溪花园业委会提前六十日告知原告富鑫公司终止或解除合同时止。 查明，2017年12月20日，南溪花园业委会与原告富鑫公司签订《移交清单》，就原告富鑫公司撤出南溪花园小区和移交物业、设备、设施等事项进行约定（节录）：由于富鑫公司当初是提前几天进驻南溪花园小区，为此南溪花园业委会已经通知小区业主，富鑫公司收费到2017年12月31日止。 另查明，2014年2月至2017年10月期间，原告富鑫公司共为涉诉小区垫支公共水费17060.47元，电费161745.3元。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，其中9栋、10栋为电梯楼，建筑面积共23705.93平方米。因此，计算出该小区业主应交共用水电费应为3.6494742元/平方米。 再查明，被告李屏、李爱珍系南溪花园的业主，该房屋为电梯楼住宅房，建筑面积121.32平方米。被告李屏、李爱珍自2014年2月1日起至2017年10月31日未交纳共用水电费、2016年7月1日起至2017年12月31日至未交纳物业服务费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告富鑫公司与南溪花园业委会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》、《移交清单》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告李屏、李爱珍作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。被告李屏、李爱珍自2016年7月1日起未向原告支付物业服务费，违反合同约定及法律规定。故被告李屏、李爱珍应支付原告富鑫公司2016年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2074.57元（121.32平方米×0.95元/平方米/月×18个月）。 关于原告富鑫公司诉请2014年2月1日至2017年10月31日期间的共用水电费问题。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，涉诉《物业服务委托合同》、《补充协议》对共用水电费如何分摊未作约定，则根据前述法律规定，各业主负担的共用水电费金额应按照其专有部分占建筑物总面积比例来确定。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定。 南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，本院予以确认。该期间原告富鑫公司为涉诉小区垫支公共水电费共计178805.77元（17060.47元+161745.3元），由此计算出该小区业主应交共用水电费为3.6494742元/平方米（178805.77元÷48994.94平方米），则被告李屏、李爱珍应支付该期间的共用水电费为442.75元（3.6494742元/平方米×121.32平方米）。原告富鑫公司主张超出442.75元的部分，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告富鑫公司诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《物业服务委托合同》约定“各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用……业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金”。本院认为，双方约定的滞纳金性质属违约金，违约金系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，现原告富鑫公司未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金标准调整为按年利率6%计付，自2016年7月1日起按每期应缴纳物业服务费即115.254元（121.32平方米×0.95元/平方米/月）为基数计算至款项实际清偿之日止。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业服务收费管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告李屏、李爱珍应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2074.57元，并应支付逾期付款违约金（违约金以115.254元为基数，从2016年7月11日起计算；以115.254元为基数，从2016年8月11日起计算；以115.254元为基数，从2016年9月11日起计算；以115.254元为基数，从2016年10月11日起计算；以115.254元为基数，从2016年11月11日起计算；以115.254元为基数，从2016年12月11日起计算；以115.254元为基数，从2017年1月11日起计算；以115.254元为基数，从2017年2月11日起计算；以115.254元为基数，从2017年3月11日起计算；以115.254元为基数，从2017年4月11日起计算；以115.254元为基数，从2017年5月11日起计算；以115.254元为基数，从2017年6月11日起计算；以115.254元为基数，从2017年7月11日起计算；以115.254元为基数，从2017年8月11日起计算；以115.254元为基数，从2017年9月11日起计算；以115.254元为基数，从2017年10月11日起计算；以115.254元为基数，从2017年11月11日起计算；以115.254元为基数，从2017年12月11日起计算；上述违约金按年利率6%标准计付至款项实际清偿之日止）； 2、被告李屏、李爱珍应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2014年2月1日至2017年10月31日期间共用水电费442.75元； 3、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，公告费300元（原告已预交），由被告李屏、李爱珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李 莉 人民陪审员  赵康宇 人民陪审员  杨 萍 二〇二〇年八月十日 书 记 员  文若诗