重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3932号上诉人（原审被告）：九龙坡区嘉源轩宴饭店，经营场所重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层，统一社会信用代码92500107MA5YLCET0P。经营者：王玉川，女，汉族，1965年1月15日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：张琪玲，重庆立元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆白市驿板鸭食品有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号，统一社会信用代码91500107203149016Y。法定代表人：赵长贵，董事长。委托诉讼代理人：刘谋，重庆康实律师事务所律师。上诉人九龙坡区嘉源轩宴饭店（以下简称嘉源轩宴饭店）与被上诉人重庆白市驿板鸭食品有限责任公司（以下简称白市驿板鸭公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初25385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉源轩宴饭店上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方之间的合同不应解除。一审认定双方合同解除是错误的。因为被上诉人不享有合同解除权，其向上诉人发出解除合同的通知，即使上诉人未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。被上诉人所举示的证据非下发的正式拆迁通知，不足以证明白市驿梁滩河片区（棚户区改造）房屋确实要被征收。上诉人未按期支付租金和管理费系因被上诉人故意设置缴费障碍，拒收上诉人的租金和管理费，以达到让上诉人“故意违约”的目的。且在被上诉人2019年8月14日发给上诉人的《通知》中，告知上诉人停止缴费。被上诉人未按期缴纳租金和管理费并不违约。即使合同应解除，上诉人应承担占有使用费，因受新冠疫情影响，从2020年1月25日至4月份的占有使用费应免除。白市驿板鸭公司辩称，上诉人未按期缴纳租金，根据合同约定，被上诉人享有合同解除权。且上诉人陈述系被上诉人设置障碍阻止其缴纳租金和管理费与事实不符。上诉人有被上诉人的银行帐号，其可以直接将租金和管理费直接转到被上诉人的账户里。因此，被上诉人不存在故意让上诉人违约的事实。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。白市驿板鸭公司向一审法院起诉请求：1、解除白市驿板鸭公司与嘉源轩宴饭店之间2017年9月22日签订的《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》及2019年3月8日签订的《补充协议》；2、嘉源轩宴饭店返还白市驿板鸭公司位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层的房屋及位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号的原检验室3间；3、嘉源轩宴饭店支付白市驿板鸭公司违约金10万元；4、嘉源轩宴饭店支付2019年9月18日起至腾退前述租赁房屋之日止的房屋占用费、管理费、滞纳金、水电费；4、本案的诉讼费用由嘉源轩宴饭店负担。一审法院认定事实：白市驿板鸭公司依法拥有位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层的房屋及位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号的原检验室4间的房屋产权。2017年9月22日，白市驿板鸭公司与嘉源轩宴饭店之间于签订《房屋租赁合同》，约定嘉源轩宴饭店租赁白市驿板鸭公司位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层的房屋用于餐饮经营，并租赁位白市驿板鸭公司位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号的原检验室4间用于棋牌娱乐；租赁期限为2017年9月19日至2022年9月18日，租赁期限内任何一方需要提前终止合同必须提前三个月通知对方，双方签订书面终止协议；合同履行期限内，若遇政府强制性规划对原告所在地拆迁等不可抗力出现，白市驿板鸭公司有权提前一个月终止合同且不承担任何违约责任；白新街94、96号一、二层的房屋的租金为每年10万元，原检验室4间的年租金为7200元；嘉源轩宴饭店缴纳10万元作为履约保证金在合同终止后一次性退还；租金按照“先缴费后使用”原则每年缴纳一次，本合同签订当日缴纳保证金10万元及首年租金，以后缴纳期限为每年度到期前一个月的24日前，逾期按当季银行借款利率计付滞纳金；白市驿板鸭公司代缴水电气费，嘉源轩宴饭店于每月28日前缴纳；白市驿板鸭公司许可嘉源轩宴饭店使用白市驿板鸭公司注册的“白市驿”第42类商标用于其经营的餐厅对外宣传；嘉源轩宴饭店认真执行劳动用工、税收、食品安全等法律规定，若嘉源轩宴饭店违反法律规定，白市驿板鸭公司有权立即终止合同；任何一方违约须支付对方当年租赁费总额30%的违约金，造成损失的另据实赔偿；等等。同日，双方还签订了《综合管理服务协议》及《商标使用许可合同》，与《房屋租赁合同》配套使用，期限皆与《房屋租赁合同》相同。其中《综合管理服务协议》约定嘉源轩宴饭店应按约缴纳综合管理费，综合管理费为每年5万元，每年缴纳一次，本合同签订当日缴纳首年费用至白市驿板鸭公司财务，以后缴纳期限为每年度到期前一个月的24日前；任何一方违约须支付对方当年综合管理费总额30%的违约金，造成损失的另据实赔偿。《商标使用许可合同》约定，白市驿板鸭公司已经注册“白市驿”商标，许可嘉源轩宴饭店在租赁合同期内免费使用在餐饮类“白市驿板鸭店”；嘉源轩宴饭店在使用期间一旦出现食品安全事故或被行政职能部门查处，白市驿板鸭公司有权解除本合同并要求嘉源轩宴饭店支付违约金10万元，同时追偿损失；任何一方违约须支付对方10万元的违约金；《房屋租赁合同》约定的终止条款出现时，本合同也自然终止；等等。双方签订前述合同后按照合同约定履行合同。2019年3月8日，双方又签订《补充协议》，约定白市驿板鸭公司收回租赁房屋中检验室1间自用；对《房屋租赁合同》履约保证金条款调整为，合同解除或终止时，双方无争议则由白市驿板鸭公司一次性退还，若嘉源轩宴饭店违约则保证金不予退还；对《房屋租赁合同》缴款方式和期限条款调整为，租金按照“先缴费后使用”原则每年缴纳一次，本合同签订当日缴纳保证金10万元及首年租金，以后缴纳期限为每年度到期前一个月的24日前，白市驿板鸭公司代缴水电气费，嘉源轩宴饭店于每月28日前缴纳，如未按期缴纳白市驿板鸭公司按每日1%收取滞纳金，若延期长达30日，白市驿板鸭公司有权立即终止合同且不退还保证金；对《综合管理服务协议》的缴款期限与方式条款调整为，综合管理费每年缴纳一次，本合同签订当日缴纳首年费用至白市驿板鸭公司财务，以后缴纳期限为每年度到期前一个月的24日前，若逾期白市驿板鸭公司按每日1%收取滞纳金，若延期长达30日，白市驿板鸭公司有权立即终止合同且不退还保证金；2018年9月19日至2019年9月18日的租赁费及综合管理费暂按照135000元执行，2019年9月19日期满仍按原合同约定费用全额支付。2019年8月9日，重庆市九龙坡区住房和建设委员会发布关于协商选定白市驿梁滩河片区（棚户区改造）房屋征收项目评估机构的公告，陈述根据相关政策规定，九龙坡区人民政府拟对白市驿梁滩河项目片区及征收范围内国有土地上的其他房屋和附属物（土地使用权）实施征收，现将申请参加该片区征收评估的19家评估机构的基本情况予以公示，要拟被征收人在辖区街道和社区居委会协助下协商选定一家公估机构并在2019年8月16日前书面报重庆市九龙坡区住房和建设委员会。同日，重庆市九龙坡区住房和建设委员会向白市驿板鸭公司发关于白市驿梁滩河片区（棚户区改造）房屋征收工作的函，陈述九龙坡区政府于2018年6月17日确定白市驿梁滩河片区（棚户区改造）房屋征收为国有土地上的房屋征收项目，我委是政府指定的唯一国有土地上房屋征收部门，经初步勘察了解该项目涉及被告国有土地及房屋，请白市驿板鸭公司积极配合我委开展国有土地上房屋征收相关工作和程序。2019年8月14日，白市驿板鸭公司发通知给嘉源轩宴饭店，陈述双方之间《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》及《补充协议》对应的费用所属年度将于2019年9月18日止，因“白市驿梁滩河片区（棚户区改造）房屋征收项目”，白市驿板鸭公司板鸭酒楼房地产已被纳入此次规划拆迁征收红线范围，征收拆迁工作将于今年年底前全部完成，请嘉源轩宴饭店于2019年8月18日前到白市驿板鸭公司公司协商处理上述合同、协议解除事宜。2019年9月26日，白市驿板鸭公司发通知给嘉源轩宴饭店，陈述嘉源轩宴饭店应于2019年8月24日前缴纳租金及综合管理费，但一直逾期未缴纳，白市驿板鸭公司根据合同约定通知嘉源轩宴饭店，于即日起解除双方之间的《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》及《补充协议》，要求嘉源轩宴饭店于2019年10月10日之前搬离租赁房屋并结清搬离前的房租及相关费用。审理中，双方一致确认嘉源轩宴饭店于2019年9月30日收到白市驿板鸭公司该通知。2019年10月10日，嘉源轩宴饭店回函给白市驿板鸭公司，陈述白市驿板鸭公司于2019年8月14日发通知给嘉源轩宴饭店，双方协商未果，嘉源轩宴饭店愿意在收到正式拆迁文件后与政府及白市驿板鸭公司协商拆迁补偿事宜，力求达成一致不影响拆迁工作；白市驿板鸭公司于2019年9月26日发通知给嘉源轩宴饭店要求解除合同，但实际情况是嘉源轩宴饭店负责人王玉川于2019年8月23日和9月18日到白市驿板鸭公司处要求以刷卡方式缴纳租赁费和综合管理费，但白市驿板鸭公司以政府拆迁为由拒收，故嘉源轩宴饭店不存在违约行为，白市驿板鸭公司无权单方解除合同，嘉源轩宴饭店要求白市驿板鸭公司及时安排刷卡收款事宜；望双方友好协商继续履行合同至合同期限届满或政府拆迁补偿事宜圆满结束。截止开庭之日，嘉源轩宴饭店未支付2019年9月18日起的租金及综合管理费。审理中，白市驿板鸭公司举示了其工作人员与白市驿镇食品安全办公室工作人员的通话以及白市驿板鸭公司工作人员与嘉源轩宴饭店经营者王玉川之间的电话录音，其中后一录音双方聊到未办健康证及有产品过期问题，以证明嘉源轩宴饭店经营期间有违反食品安全法律法规的行为，该办公室口头要求整改，未书面进行处罚。嘉源轩宴饭店不认可存在违反食品安全法律法规的行为。审理中，嘉源轩宴饭店举示了2018年10月22日的收据及银行POS机回单，以证明嘉源轩宴饭店缴纳租金、综合管理费及水电气费是通过白市驿板鸭公司的银行POS机刷卡支付，白市驿板鸭公司在2019年8月14日发通知表明解除合同意向，并故意拖延时间拒绝提供POS机，致使嘉源轩宴饭店逾期未能缴纳租金及管理费。审理中，白市驿板鸭公司举示了嘉源轩宴饭店经营者王玉川于2018年10月17日发给白市驿板鸭公司工作人员的短信，陈述经查询款项周五能到，要求白市驿板鸭公司发个卡号，嘉源轩宴饭店直接转款进去，并请谅解。白市驿板鸭公司工作人员表示同意，陈述租金及滞纳金合计136572元，并告知王玉川白市驿板鸭公司的账户名称、开户银行和账号。王玉川表示同意，陈述转账后电告白市驿板鸭公司。审理中，白市驿板鸭公司确认嘉源轩宴饭店已经支付白市驿板鸭公司诉请的水电气费，放弃第四项诉讼请求中要求嘉源轩宴饭店给付诉请水电气费的诉讼请求；白市驿板鸭公司明确第四项滞纳金的计算标准为要求嘉源轩宴饭店以应付款项为基数，从逾期之日起按照每日1%计算。双方一直确认嘉源轩宴饭店已经缴清截至2019年9月18日的租金及综合管理费，2019年9月18日之后的租金及综合管理费根据合同约定分别为每年105400元和5万元，嘉源轩宴饭店尚未缴纳；双方一致确认嘉源轩宴饭店在合同签订后依约向白市驿板鸭公司缴纳保证金10万元，该款在合同终止时应退则退。以上事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》、《补充协议》、公告、函、电话录音、通知、短信、回函、收据、银行POS机回单等证据，以及当事人在庭审中的陈述笔录为证，足以认定。一审法院认为，双方之间的《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。嘉源轩宴饭店已经缴纳的租金及综合管理费等费用所属年度于2019年9月18日到期，白市驿板鸭公司在此之前虽然因为配合房屋征收而通知嘉源轩宴饭店协商合同解除事宜，但双方在此之前未协商一致解除合同，嘉源轩宴饭店不同意解除合同则应该根据合同约定履行义务，但嘉源轩宴饭店却未按合同约定支付租金及综合管理费，嘉源轩宴饭店逾期付款的行为构成违约，符合双方约定的合同解除条件，白市驿板鸭公司基于嘉源轩宴饭店违约有权解除双方租赁合同及相关合同。白市驿板鸭公司于2019年9月26日发通知给嘉源轩宴饭店要求解除合同，嘉源轩宴饭店于2019年10月10日回函给白市驿板鸭公司，确认收到通知但不同意解除合同，但并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故双方之间的《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》及《补充协议》已于嘉源轩宴饭店收到白市驿板鸭公司通知的2019年9月30日解除，一审法院无需再判决解除双方之间前述租赁合同及附属协议，对白市驿板鸭公司要求法院判令解除双方之间前述租赁合同及附属协议的诉讼请求不予支持。嘉源轩宴饭店陈述曾到白市驿板鸭公司处要求以刷卡方式缴纳而被白市驿板鸭公司拒绝，但并未提供证据予以证明，相反嘉源轩宴饭店曾于2018年10月17日发短信给白市驿板鸭公司工作人员，索要银行卡号，白市驿板鸭公司亦告知银行账号并同意转账收款，相关事实表明双方并未明确约定只能以刷卡方式缴纳，嘉源轩宴饭店知晓白市驿板鸭公司银行账户并可以转账付款，故一审法院对嘉源轩宴饭店辩称意见不予采信。双方之间的《房屋租赁合同》、《综合管理服务协议》、《商标使用许可合同》及《补充协议》解除后，嘉源轩宴饭店应该返还白市驿板鸭公司位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层的房屋及位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号的原检验室3间。嘉源轩宴饭店已经缴纳的租金及综合管理费等费用所属年度于2019年9月18日到期，嘉源轩宴饭店应该参照双方合同约定，按照租金每年105400元、综合管理费每年5万元的标准，支付白市驿板鸭公司2019年9月18日起至房屋返还之日的房屋占有使用费及综合管理费。白市驿板鸭公司因嘉源轩宴饭店已经缴纳诉请水电费而自愿撤回要求嘉源轩宴饭店给付水电费的诉讼请求，一审法院依法予以尊重。白市驿板鸭公司诉请嘉源轩宴饭店支付违约金10万元，并且以应付款项为基数，从逾期之日起按照每日1%计付滞纳金。双方之间《商标使用许可合同》约定，嘉源轩宴饭店在使用期间一旦出现食品安全事故或被行政职能部门查处，白市驿板鸭公司有权解除本合同并要求嘉源轩宴饭店支付违约金10万元；双方之间《房屋租赁合同》及《综合管理服务协议》约定，任何一方违约须支付对方当年租赁费及综合管理费总额30%的违约金，造成损失的另据实赔偿；双方之间《补充协议》约定，嘉源轩宴饭店如未按期缴纳相关费用，白市驿板鸭公司按每日1%收取滞纳金。由于白市驿板鸭公司举示的电话录音等证据虽然聊到嘉源轩宴饭店有过未办健康证及有产品过期问题，但并未如合同约定出现食品安全事故或被行政职能部门查处情形；白市驿板鸭公司虽以嘉源轩宴饭店逾期支付租金和综合管理费为由解除合同，但涉案房屋已经进入征收程序，白市驿板鸭公司为配合征收工作已有解除合同意向并通知嘉源轩宴饭店协商相关事宜；滞纳金本质上属于违约金，双方对违约金及滞纳金的约定确实较高，嘉源轩宴饭店在白市驿板鸭公司已有解除合同意向的情况下，逾期缴纳相关费用给白市驿板鸭公司造成的损失主要是资金占用损失，嘉源轩宴饭店亦主张法院予以调整，故针对嘉源轩宴饭店违约行为，一审法院参照嘉源轩宴饭店逾期时间及金额，酌情主张嘉源轩宴饭店支付白市驿板鸭公司违约金合计1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告九龙坡区嘉源轩宴饭店于本判决生效之日起十日内返还原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街94、96号一、二层的房屋及位于重庆市九龙坡区白市驿镇白新街92号的原检验室3间；二、被告九龙坡区嘉源轩宴饭店于本判决生效之日起十日内按照每年105400元、综合管理费每年5万元标准给付原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司2019年9月18日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费；三、被告九龙坡区嘉源轩宴饭店于本判决生效之日起十日内给付原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司违约金1万元；四、驳回原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为3928元，由原告重庆白市驿板鸭食品有限责任公司负担1428元，由被告九龙坡区嘉源轩宴饭店负担2500元”。本院二审查明，2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方合同约定租金和综合管理费的缴款期限为每年度到期前一个月的24日前。若延期时长达30日，白市驿板鸭公司有权立即终止合同。嘉源轩宴饭店逾期付款的行为构成违约，符合双方约定的合同解除条件。白市驿板鸭公司基于嘉源轩宴饭店的违约享有解除合同的权利。嘉源轩宴饭店在收到白市驿板鸭公司的解除合同通知函后，虽然不同意解除合同，但是并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，并且嘉源轩宴饭店至今未支付租金和综合管理费，致白市驿板鸭公司的合同目的无法实现，构成根本违约。故一审法院认定双方之间的租赁合同及相关合同已解除正确。嘉源轩宴饭店陈述曾到白市驿板鸭公司处要求以刷卡方式缴纳租金和综合管理费而被白市驿板鸭公司拒绝，但并未提供证据予以证明，相反嘉源轩宴饭店知晓白市驿板鸭公司的银行卡号，其完全可以通过银行转账方式支付租金和综合管理费，并不存在支付租金和综合管理费的障碍。另外，白市驿板鸭公司于2019年8月14日发给嘉源轩宴饭店的《通知》中并未有“停止缴纳租金和综合管理费”的意思。故嘉源轩宴饭店以白市驿板鸭公司的阻碍和通知停止缴纳租金、综合管理费为由，认为其未按期支付租金和综合管理费并不构成违约的理由并不成立。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致嘉源轩宴饭店不能使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除2020年2月1日至2020年3月31日的占用使用费（占有使用费按照每年155400元的标准计算）。综上所述，九龙坡区嘉源轩宴饭店的上诉请求部分成立。由于二审出现了新事实，本院依照新事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初25385号民事判决第一项、第三项；二、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初25385号民事判决第二项、第四项；三、九龙坡区嘉源轩宴饭店于本判决生效之日起十日内按照每年155400元的标准向重庆白市驿板鸭食品有限责任公司给付从2019年9月18日起至2020年1月31日止、2020年4月1日起至房屋返还之日止房屋占有使用费；四、驳回重庆白市驿板鸭食品有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3928元，由重庆白市驿板鸭食品有限责任公司负担1428元，由九龙坡区嘉源轩宴饭店负担2500元。二审案件受理费5000元，由九龙坡区嘉源轩宴饭店负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 芦明玉审 判 员 陈 华二〇二〇年八月十二日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠