沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初7240号原告：新世界（沈阳）房地产开发有限公司（统一社会信用代码91210100702089898L），住所地：沈阳市和平区澳门路29号。法定代表人：陈耀豪，系该公司地区总监。委托代理人：耿秀坤、沈阳，系辽宁同文律师事务所律师。被告：关维标，男，1970年8月12日出生，满族，住沈阳市铁西区。委托代理人：刘英华，系辽宁成功金盟律师事务所律师。原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司诉被告关维标商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审理，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司委托代理人耿秀坤、沈阳，被告关维标委托代理人刘英华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司诉称，2019年8月14日，原、被告双方签订了E1901159239号《商品房买卖合同（预售）》，并于当日进行网上备案登记。上述合同用于购买原告开发建设的和平区，预测面积416.33平方米，房屋总价12160723元。原、被告在《商品房买卖合同（预售）》第七条中明确约定签订本合同前，买受人（被告）己向出卖人（原告）支付定金人民币100000元整，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。被告采用第1种方式付款：一次性付款。具体付款方式为：买受人应当在2019年9月13日前支付该商品房全部价款。《商品房买卖合同（预售）》第八条第一款第二项规定：逾期超过30日后，出卖人（原告）有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人（被告）。买受人（被告）应当自解除合同通知送达之日起3日内按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议第二十一条：“出卖人解除合同特别约定”第一项约定：“出卖人依据本合同的约定或者法律的规定行使解除权的，出卖人有权直接从买受人已支付的购房价款中扣除相应的违约金、损失赔偿金及相关费用（如:备案费、律师费、保全费、诉讼费等）”；第二项明确约定：“买受人自收到出卖人解除合同通知之日起30日内，应及时向出卖人支付商品房买卖合同第八条约定的违约金、损失赔偿金及相关费用；逾期支付的，每逾期一日，参照中国人民银行同期同种类贷款利率的150%支付逾期付款损失赔偿金”。《商品房买卖合同》补充协议第二十一条第4项明确约定：“该商品房已办理《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的，相关登记费由买受人承担。同时，买受人应自收到解除通知之日起15日内到出卖人指定的地点与出卖人签署用于办理备案登记和预告登记注销手续的相关法律文件，并提供办理备案登记和预告登记注销时需要买受人提供的相关资料，如买受人未能于该期限内与出卖人签署用于办理备案登记和预告登记注销手续的相关法律文件及/或未提供办理备案登记和预告注销时需要买受人提供的相关资料，每迟延一日，则出卖人有权按购房总价款的万分之五向买受人收取损失赔偿金。出卖人应于备案登记和预告登记注销后，及时将扣除违约金、损失赔偿金及相关费用后的购房价款的余额无息返还买受人。”《商品房买卖合同（预售）》补充协议第五条“房屋权利状况的特别约定”：出卖人按照本合同及本协议的约定将房屋登记备案至买受人名下后，如发生任何合同解除情形的，买受人承诺并同意买受人己付购房款自动转为合同保证金，用于履行合同解除后相关义务及责任(含违约及赔偿责任等）。待房屋经确认属于可另行出售状态（无转让、无抵押、无担保、无司法查封或其他限制转让的情况等），出卖人扣除买受人应承担的所有违约金、损失赔偿金及相关费用后，如有余款则无息退还买受人，不足的部分买受人另行支付给出卖人。合同签订后，被告仅支付100000元房款，余款12060723元整虽经原告多次催告，被告仍拒绝给付。2019年10月22日，原告向被告发出（2019)辽同律字第（290)号《律师函》，要求被告于2019年10月31日前交清余款及相应违约金。逾期，原告有权解除合同，并将房屋另售他人。被告收到后未予理睬。2019年12月9日，原告再次向被告发出（2019)辽同律字第（299)号《律师函》，明确告知即刻与被告解除《商品房买卖合同》，由被告于2019年12月20日协助原告办理撤销合同备案的相关手续，并由被告承担违约金及其他损失，被告人拒绝予以配合。由于房屋已经登记备案在被告名下,被告不予配合办理撤销备案的手续，导致原告无法出卖该房屋，损失与日俱增。原告多次催告被告，被告不予配合，原告无奈之下，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、确认原、被告E1901159239号《商品房买卖合同》己于2019年12月11日解除；2、判令被告速协助原告到沈阳市房地产管理局办理撤销合同E1901159239号《商品房买卖合同》备案登记手续；3、判令被告承担自2019年12月27日（自2019年12月11日合同解除第16日起计算）起至实际撤销商品房备案登记之日止，以12160723元为计算基数，按照日万分之五的计算标准计算给付原告撤销备案损失赔偿金；4、判令被告承担信息费249.80元；5、判令被告给付违约金361821.69元，并按日承担同期银行间同业贷款利率150%的逾期支付违约金（违约金361821.69元）的损失赔偿金（赔偿自合同解除第30日起，即2020年1月10日起至实际给付之日止的损失赔偿；6、判令原告不予退还被告支付的购房款100000元，优先用于抵扣被告应承担的撤销备案损失赔偿金、违约金、逾期支付违约金的损失赔偿金、合同信息费、诉讼费等所有费用；7、被告承担本案全部诉讼、保全等费用。被告关维标辩称，1、被告确实因为应收帐款超期和疫情原因不能及时支付房屋全款，原告房屋又无法贷款，这种情况的发生被告也无法预料，在实在没有其他解决办法的情况下，被告同意解除合同。2、逾期付款的违约金、迟延配合注销登记的赔偿金过高，且为原告事先设定的格式条款，被告签订合同时原告工作人员严重不负责任，没有作出解释，在20分钟内指示原告在指定位置签名，签字后没有给付被告任何被告签署的合同及文件。3、解除合同通知书并非被告本人签收，原告律师在2020年3月还曾与被告取得联系，让被告去售楼处交房款，因此解除合同的时间起算点被告不予认同。4、原告售楼人员多次收取被告感谢费，为被告申请延期付款，且都成功了，原告在销售管理环节存在问题，也应承担相应责任。5、本案涉及的商品房销售合同及补充协议均存在原、被告违约条款显失公平的情况，为可撤消和可变更合同。经审理查明，2019年6月19日，原、被告就位于沈阳市和平区香港路141-6号2-31/32-1房屋签订《沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预定书》。同日，被告交纳房屋定金100000元。2019年8月14日，原、被告就位于沈阳市和平区房屋签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定：房屋价款：按套计算，该商品房总价款为12160723元。付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第1种方式付款:1、一次性付款，买受人应当在2019年9月13日前支付该商品房全部价款。第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间分别处理。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款……。《补充协议》第二十一条出卖人解除合同特别约定1、出卖人依据本合同的约定或者法律的规定行使解除权的，出卖人有权直接从买受人已支付的购房价款中扣除相应的违约金、损失赔偿金及相关费用（如备案费、律师费、保全费、诉讼费等）。2、买受人自收到出卖人解除合同通知之日起30日内，应及时向出卖人支付《商品房买卖合同》第八条约定的违约金、损失赔偿金及相关费用；逾期支付的，每逾期一日，参照中国人民银行同期同种类贷款利率的150%支付逾期付款损失赔偿金……4、该商品房已办理《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的，相关登记费由买受人承担。同时，买受人应自收到解除通知之日起15日内到出卖人指定的地点与出卖人签署用于办理备案登记和预告登记注销手续的相关法律文件，并提供办理备案登记和预告登记注销时需要买受人提供的相关资料，如买受人未能于该期限内与出卖人签署用于办理备案登记和预告登记注销手续的相关法律文件或未提供办理备案登记和预告注销时需要买受人提供的相关资料，每延迟一日，则出卖人有权按购房总价款的万分之五向买受人收取损失赔偿金。出卖人应于备案登记和预告登记注销后，及时将扣除违约金、损失赔偿金及相关费用后的购房价款的余额无息返还买受人……第二十三条送达方式及地址特别约定1.买受人确认：买受人提供邮寄地址、收件人、电子邮箱、电话号码、传真号码等信息（以下统称送达地址）用于接收出卖人或人民法院、仲裁机构等政府部门发送的各类纸质或电子数据通知、信函、法律文书：买受人邮寄地址为：铁西区南十中路纳帕名门，收件人关维标，联系电话170××××7666，身份证号2101131970××××××××，收件人姓名周秋秋，联系电话159××××1353。2、双方确认上述送达地址适用范围包括：在本合同签订后的非诉讼阶段的各类通知、协议等文件的送达……。合同备案发生信息费249.8元。2019年7月31日原告向被告发出[2019]辽同律字第259号《律师函》。该《律师函》原告按照合同约定邮寄地址邮寄，EMS签收回单显示“侯玉荣，22019年8月2日妥投”，庭审中被告表示已收到。2019年10月22日原告向被告发出[2019]辽同律字第290号《律师函》，载明“2009年8月14日您与新世界公司签订的《商品房买卖合同》业已生效。《商品房买卖合同》中规定：您应于2019年8月14日首付房款100000元人民币；2019年9月13日前付清余款12060723元。逾期付款三十日之内的，违约金的比例为应付款的日万分之一；逾期超过三十日的，新世界公司有权解除合同，您应按照累计应付款的3%承担违约金。至今您只交付100000元，余款12060723元在约定期限内未能交付，已逾期38天，您的行为已构成违约。二、新世界公司按照您预留的电话多次电话催告，您均没有履行约定。为减少双方的损失，今特书面通知您：望在2019年10月31日前交清余款及相应违约金。逾期，出卖人有权解除合同，并将该房屋另售他人，而无须另行通知您，届时您还将承担违约赔偿责任。忘慎思酌行”。该《律师函》原告按照合同约定邮寄地址邮寄，2019年10月25日妥投，被告已签收。2019年12月9日原告向被告发出[2019]辽同律字第299号《律师函》，载明“2009年8月14日您与新世界公司签订的《商品房买卖合同》业已生效。《商品房买卖合同》中规定：您应于2019年8月14日首付房款100000元人民币；2019年9月13日前付清余款12060723元。逾期付款三十日之内的，违约金的比例为应付款的日万分之一；逾期超过三十日的，新世界公司有权解除合同，您应按照累计应付款的3%承担违约金。至今您只交付100000元，余款12060723元在约定期限内未能交付，已逾期86天，您的行为已构成严重违约。二、新世界公司已经书面通知您：望在2019年10月31日前交清余款及相应违约金。逾期，出卖人有权解除合同，并将该房屋另售他人，而无须另行通知您，届时您还将承担违约赔偿责任。但至今您仍然没有履行合同义务。三、为减少双方损失，今特书面通知您：1.按照双方约定，新世界公司决定即刻解除与您签订的《商品房买卖合同》，您有义务积极配合新世界公司办理撤销商品房买卖合同备案登记的相关手续。合同解除后，新世界公司随时有权将该房屋另售他人。2.望您在2019年12月20日上午9:00持有效证件及《商品房买卖合同原件》与新世界公司人员共同到沈阳市房地产管理局相关部门办理撤销备案登记的相关手续，并按累计应付款的3%承担违约金，及新世界公司已支付的合同备案费、信息费。若您届时没有准时配合办理撤销备案的相关手续，您不仅承担上述违约金及相关费用，新世界公司因此而不能及时出卖相关房屋而导致的一切损失（包括但不限于占用房屋的损失、诉讼费、律师费、保全费、执行费、交通费等等）将完全由您承担。特此告知”。该《律师函》原告按照合同约定邮寄地址邮寄，EMS签收回单显示“侯玉荣，2101131970××××××××，2019年12月11日妥投”，庭审中被告表示未收到。庭审中，被告表示“签约后被告未收到《商品房买卖合同》及凌全浩系原告售楼人员，其负责与被告签约相关事宜”，对该事实原告予以认可。被告配偶分别于2019年8月1日、2019年8月6日、2019年9月12日通过微信向原告售楼人员凌全浩转账合计4000元，转账说明显示“拿去花”、“节日快乐”，上述4000元款项凌全浩于2019年12月2日全额返还。上述事实，有当事人提供的沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预定书、商品房买卖合同、辽宁省增值税普通发票、沈阳房产网上备案系统信息费凭证、POS单据、律师函及EMS邮单、微信转账记录等证据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告未按合同的约定期限交付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年12月11日解除的诉讼请求，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据双方《商品房买卖合同》的约定，本案因被告违约，原告取得合同的解除权，原告作为解除权人向被告邮寄[2019]辽同律字第299号《律师函》通知其解除合同，庭审中被告虽抗辩未收到，但依据《补充协议》关于邮寄地址的确认及效力的约定，结合原告分别于2019年7月31日、2019年10月22日二次给被告邮寄《律师函》被告的签收情况，本院对于被告抗辩理由不予采信。故认定第299号《律师函》通知已送达，《商品房买卖合同》于该日解除，本院对原告的该项请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案《商品房买卖合同》解除后，原、被告双方的权利和义务应恢复到合同签订前的初始状态，即原告应当向被告返还购房首付款100000元，被告应当配合原告撤销涉诉房屋的合同备案登记，故本院对原告要求被告协助撤销合同备案登记的诉讼请求予以支持。关于原告主张的信息费，现因被告违约，给原告造成了信息费的损失，按合同约定应由被告承担该项费用。关于原告主张的撤销备案损失赔偿金的诉讼请求，根据我国《合同法》的相关规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，本案涉诉房屋已备案至被告名下，被告却未按约定期间交纳剩余房款，致使原告在出售商品房后不能在约定期限内回流资金，影响了原告的正常销售经营，被告的违约行为造成原告较大损失。双方在合同中对于逾期撤销备案损失赔偿金的赔偿标准已作出明确约定，应从其约定，但考虑到签约后被告未收到《商品房买卖合同》以致被告对于逾期撤销备案的违约责任及标准不明晰，而在之后原告发出的三份《律师函》中亦未体现逾期撤销备案损失赔偿金的赔偿标准，结合双方在出现逾期付款情形后有往来协商等客观实际情况，本院酌定被告应自2020年5月29日（被告接到起诉状之次日）起按日承担购房总价款万分之五（12160723元×5?）即每日6080元损失赔偿金至实际撤销备案登记之日止。关于原告要求被告支付违约金361821.69元的诉讼请求，被告在合同履行过程中严重违约，应承担违约责任，双方已对违约金的支付标准作出明确约定（多次在《律师函》中提示），故从其约定，被告应给付原告违约金361821.69元[（12160723元-100000元）×3%]。关于原告主张的逾期支付违约金的损失赔偿金，违约金即具有处罚性质，且原告的损失已通过违约金获得补偿，故对该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用》的解释第九十条规定，判决如下：一、确认原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司与被告关维标于2019年8月14日就位于沈阳市房屋签订的合同编号为E1901159239的《商品房买卖合同》于2019年12月11日解除；二、被告关维标于本判决生效之日起十日内协助原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司办理撤销合同编号为E1901159239号《商品房买卖合同》的备案登记；三、被告关维标于本判决生效之日起十日内给付原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司信息费249.8元；四、被告关维标于本判决生效之日起十日内按日给付原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司撤销备案损失赔偿金6080元，自2020年5月29日起至实际撤销商品房备案登记之日止；五、被告关维标于本判决生效之日起十日内给付原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司违约金361821.69元；六、原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告关维标首付款100000元；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50489元（原告已预交，减半收取），由原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司负担2576元，由被告关维标负担47913元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇二〇年八月二十一日书记员  王琳本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。