天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1733号上诉人（原审被告）：潘庚，男，1972年3月13日出生，汉族，住天津市河东区。被上诉人（原审原告）：天津市河东建设开发有限公司，住所地天津市河东区七经路92号3层。法定代表人：朱占红，经理。委托诉讼代理人：杨雨，男，该公司职工。原审被告：高巍嵩，男，1971年9月3日出生，回族，住天津市河东区。上诉人潘庚与被上诉人天津市河东建设开发有限公司（以下简称河东建设开发公司）、原审被告高巍嵩房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初5707号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人潘庚上诉请求：1、改判驳回被上诉人解除合同并腾房的诉讼请求；2、改判上诉人按照50%承担租金和水电费。主要事实和理由：1、上诉人并没有恶意拖欠租金，故不应解除合同，并支付违约金；2、上诉人现在是与一案外人共同使用租赁房屋，故只应承担一半的费用。天津市河东建设开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告高巍嵩未出庭，亦未提交书面意见。河东建设开发公司向一审法院起诉请求：1.解除河东建设开发公司与潘庚、高巍嵩之间的房屋租赁合同；2.潘庚、高巍嵩给付拖欠租金52200元；3.潘庚、高巍嵩给付拖欠水费、电费22114.2元；4.判令潘庚、高巍嵩支付违约金181792元，以上合计272234元；5.诉讼费用全部由潘庚、高巍嵩承担。一审法院查明，2006年9月21日，河东建设开发公司下辖的天津市河东区麟祥里平房改造指挥部（甲方）与潘庚、高巍嵩（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定河东建设开发公司将麟祥大厦地下室的一半，面积共400平方米（天津市河东区麟祥大厦地下停车库的东北侧的一半及出口斜坡部分，具体位置见附图），租赁给潘庚、高巍嵩使用。租赁期限共1年，自2006年10月8日至2007年10月7日。每月租金1800元。“合同期满后，乙方未经甲方同意继续使用承租房屋时，按约定年租金1%的数额以继续使用天数计算向甲方支付违约金，除追缴应缴纳租金外甲方有权终止合同。甲方按月查表收费，电费每度1.02元，夏季（7、8、9）每度1.06元”。水电费按相关部门指定的价格执行。上述合同到期后，双方未再续签书面租赁合同。原审庭审期间经询，河东建设开发公司与潘庚均认可房屋租金交纳至2015年11月30日，潘庚对于河东建设开发公司主张的水、电费表示无异议。潘庚主张涉诉房屋由其及案外人曹燚共同经营使用。原审庭审期间经释明，河东建设开发公司坚持以潘庚、高巍嵩为本案被告，不追加曹燚参与诉讼。一审法院认为，本案河东建设开发公司与潘庚、高巍嵩作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点之一在于高巍嵩是否应当承担腾房及给付所欠租金、其他费用的的责任。对此一审法院分析认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案潘庚在合同到期后继续使用涉诉房屋并支付租金，对此河东建设开发公司未表示异议，则潘庚与河东建设开发公司之间的房屋租赁合同继续有效。河东建设开发公司未能证明高巍嵩在合同到期后有要继续承租涉诉房屋的意思表示，且潘庚及案外人曹燚出具的情况说明均证明高巍嵩在合同到期前即不再实际使用涉诉房屋。河东建设开发公司未证明高巍嵩在合同到期后继续使用了涉诉房屋，则其与高巍嵩之间租赁合同应当在合同到期后终止。此后就涉诉房屋租赁产生的权利及义务，不应再由高巍嵩承担。综上分析，对于河东建设开发公司要求高巍嵩腾房并支付相关费用的诉讼请求，不予支持。本案另一争议焦点在于潘庚是否应当承担腾房及向河东建设开发公司支付各项费用的责任，对此法院分析认为，潘庚与河东建设开发公司之间的房屋租赁合同到期后继续有效，但转为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故河东建设开发公司可随时主张解除与潘庚之间的房屋租赁合同。对于双方解除合同的时间，河东建设开发公司曾在法院就本案相同诉讼请求及事实理由起诉潘庚、高巍嵩，该案中潘庚于2018年9月20日领取诉状副本，河东建设开发公司后虽以需要补充证据为由撤回起诉，但已就解除合同明确通知了潘庚。在河东建设开发公司未能证明其在此之前通知过潘庚解除合同，则双方房屋租赁合同应于2018年9月20日解除。双方房屋租赁合同既已解除，则潘庚理应将涉诉房屋腾空并交还河东建设开发公司。对于潘庚表示曹燚为诉争房屋实际共同使用人一节，河东建设开发公司既坚持不追加曹燚参与本次诉讼，则本案中对此不进行处理。对于河东建设开发公司要求潘庚腾空并交还涉诉房屋的诉讼请求，予以支持。对于河东建设开发公司要求潘庚给付拖欠租金一节，河东建设开发公司主张潘庚交纳租金至2015年11月30日，对此潘庚表示认可，则法院予以确认。河东建设开发公司在本案主张2015年12月1日至2018年3月3日期间租金，经计算应为50580元（1800×28+1800/30×3）。对于该部分租金，潘庚应向河东建设开发公司支付，对于河东建设开发公司主张的2015年12月1日至2018年3月3日期间租金数额超出部分，不予支持。对于河东建设开发公司要求潘庚给付2016年5月16日至2018年3月16日期间水、电费22114.30元一节，原审庭审期间潘庚表示对欠付上述水、电费数额无异议，则其应向河东建设开发公司支付。对于河东建设开发公司该项诉讼请求，予以支持。对于河东建设开发公司主张的违约金，双方房屋租赁合同约定：“合同期满后，乙方未经甲方同意继续使用承租房屋时，按约定年租金1%的数额以继续使用天数计算向甲方支付违约金……”。河东建设开发公司与潘庚之间的房屋租赁合同既于2018年9月20日解除，潘庚继续使用涉诉房屋的，则应当自2018年9月21日起向河东建设开发公司支付违约金至实际腾房之日止。对于违约金的支付标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案因潘庚在合同解除后继续占用涉诉房屋而造成河东建设开发公司的损失应为房屋租金损失。双方合同约定每日按照每日按年租金的1%标准支付违约金，过分高于实际损失，对此予以调整为：在原房屋租金基础上加付30%，即按照每月2340元（1800*130%）标准支付违约金。综上分析，潘庚应自2018年9月21日起向河东建设开发公司支付违约金至实际腾房之日止。河东建设开发公司本次诉讼主张的违约数额为181792元，则潘庚本次诉讼向河东建设开发公司支付的违约金应以181792元为上限，如日后潘庚实际应付的违约金数额超过181792元，则就超出部分，河东建设开发公司应当另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决：一、河东建设开发公司与潘庚之间就天津市河东区麟祥大厦地下停车库签订的《房屋租赁合同》于2018年9月20日解除；二、潘庚于判决生效之日起十五日内将天津市河东区麟祥大厦地下停车库其租用部分腾空并交还河东建设开发公司并支付违约金（自2018年9月21日起至实际腾房之日止，按照每月2340元标准计算，以不超过181792元为限）；三、潘庚于判决生效之日起十五日内给付河东建设开发公司2015年12月1日至2018年3月3日期间房屋租金50580元、2016年5月16日至2018年3月16日期间水、电费22114.3元，以上共计72694.3元；四、驳回河东建设开发公司的其他诉讼请求。如果潘庚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5384元、由潘庚负担。公告费300元，由河东建设开发公司负担。本院二审期间，双方未提交新的证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，故对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，河东建设开发公司与潘庚、高巍嵩之间自愿签订的《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。该合同已于2007年10月7日到期，期满后双方未再续签书面租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案潘庚在合同到期后继续使用涉诉房屋并支付租金，对此河东建设开发公司未表示异议，则潘庚与河东建设开发公司之间的房屋租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，河东建设开发公司可随时主张解除与潘庚之间的房屋租赁合同。因河东建设开发公司曾以相同诉讼请求及事实理由起诉潘庚、高巍嵩，后虽以需要补充证据为由撤回起诉，但已就解除合同明确通知了潘庚。一审法院确定潘庚领取该案诉状副本的2018年9月20日为合同解除日并无不妥，本院予支持。关于潘庚主张因与他人共同使用涉诉房屋，故只承担一半费用的问题。在案证据载明，高巍嵩在合同到期前即不再实际使用涉诉房屋，亦未有在合同到期后有要继续承租涉诉房屋的意思表示，河东建设开发公司与高巍嵩之间租赁合同应当在合同到期后终止。此后，就涉诉房屋租赁产生的权利及义务，不应再由高巍嵩承担。河东建设开发公司依据与潘庚间的租赁合同，向潘庚主张全部费用，于法有据，应予支持。潘庚与实际共同使用人之间的责任承担可另行解决。潘庚未按合同约定给付租赁费属违约行为，应承担相应的违约责任。涉案《房屋租赁合同》违约金过高，一审法院酌情予以调整应属适当，本院予以维持。另，关于一审判决认定的各项具体费用，因双方均无异议，本院亦予认定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费709元，由上诉人潘庚负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  苏美玉二〇二〇年八月十日法官助理曹丽霞书记员姬诚心