重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5058号上诉人（原审原告）：胡水，男，1964年1月5日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：陈博，重庆远博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：向家旺，男，1961年9月16日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人胡水因与上诉人向家旺房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初7280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月29日进行了询问。上诉人胡水的委托诉讼代理人陈博，上诉人向家旺到庭参加了询问。本案现已审理终结。胡水上诉请求：1．撤销一审判决，支持其一审诉讼请求；2．本案诉讼费由向家旺承担。事实和理由：1．一审认定事实错误，向家旺没有履行租赁合同的行为属于对转租合同的根本违约，一审认定胡水违约属事实认定错误，胡水属于行使不安抗辩权；胡水支付22万元是为了取得转租的权利，并非购买设备的费用；本案中向家旺违约，胡水为保留证据确认实际损失才占用房屋，该费用应由向家旺承担。2．一审适用法律错误，向家旺怠于履行前手租赁合同义务，导致案外人林元江收回房屋，属于对转租协议的根本违约。向家旺辩称，装修损失和海鲜损失在合同中有明确约定；转让费是设备转让；房屋占有费应由胡水支付。向家旺上诉请求：1．撤销一审判决第一项；2．本案诉讼费由胡水承担。事实和理由：1．胡水不存在代交租金和违约金的行为；2．胡水拖欠租金，应由其承担全部违约金。胡水辩称，其有权要求其代向家旺支付的租金和违约金。胡水向一审法院起诉请求：1、依法判决被告赔偿原告直接经济损失25000元/月，自2019年5月27日起至被告支付之日止；2、依法判决被告赔偿原告海鲜损失、装修损失以鉴定评估结论为准，鉴定评估费用由被告承担；3、依法判决被告返还原告为取得转租而支付的22万元、押金15000元，代被告向案外人支付的租金、滞纳金3万元，共计26.5万元；4、依法判决被告承担由原告向案外人林元江自2019年8月12日至判决之日的房屋占有使用费，房屋占有使用费以每天834.62元计算；5、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告明确其第一项诉讼请求是指经营损失，经营损失的截止时间可为司法鉴定之日；海鲜损失已无法鉴定，可根据原告的证据予以酌定。另当庭增加诉讼请求，要求被告向家旺支付律师服务费15000元。一审法院认定事实：2016年4月15日，林元江作为出租人，向家旺作为承租人签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区商业铺面（即北部新区光电1号大道金科天籁城的中华坊商务楼一层的9号和11号商业铺面以下简称该铺面）租赁给乙方用于商业经营使用。该商铺租赁期限为96个月。即2016年4月6日至2024年5月26日。（含50天装修期）该商铺计租按100元／平米执行，即20439元／月，第二年月租金在上年月租金标准基础上递增7%。租金的支付方式为先付费后使用，每半年支付一次。第一个计收档期租金在本合同生效时，由乙方缴纳给甲方，乙方应主动到甲方缴纳。合同签订之日起前50天为乙方装修期，甲方作为优惠条件不计租金。2018年3月20日，向家旺作为甲方，胡水作为乙方签订《合作协议》，约定：1、甲方提供位于重庆市渝北区峡人家餐馆现有设施设备同乙方合作经营海鲜火锅（名称以乙方在当地工商注册为准）。2、乙方出资贰拾万元人民币、贰万元消费金卡给甲方，作为投资股本金补偿给甲方，占95%的股份，甲方占5%的股份。3、合作期限、房屋租金缴纳时间、递增比例以甲方与房东林元江签订的房屋租赁合同为准（已到期部分除外），即2018年3月21日至2024年5月26日。4、合作时餐馆的改造设计、投入一切与甲方无关，由乙方自行负责，但改造必须符合相关法律法规和政策以及小区物业规定。5、甲方不参与餐馆经营，由乙方全权负责，乙方在下一年度1月5日前将上年度的盈利分红按比例分配给甲方。6、租金的支付方式为先付费后使用，每半年支付一次。从2018年5月26日起由乙方全权负责，2018年4月26日前乙方必须将下半年度房租缴入甲方指定账户，以后每一个计收档期都需提前一个月支付给甲方。7、为规范乙方的履约行为，乙方在签订本合同时需一次性缴纳15000元作为履约保证金，当合同终止后，乙方无违约行为时，甲方将在乙方交还该餐馆后7日内将履约保证金不计利息全部返还给乙方，如乙方有违约行为，甲方在扣除损失后将余额部分不计利息全部返还给乙方。8、如乙方未按约定交付租金时，甲方可以将乙方缴纳的履约保证金直接冲抵乙方应交租金。9、在经营期内物管费由乙方承担，乙方按照“重庆金科物业管理有限公司”收费标准主动按时到金科物管处缴纳物业管理费。同时租赁期间的水、电、气费由乙方承担。13、乙方应按合同规定按时如数支付租金及其本合同中明文规定应该支付的各种费用。18、经营期届满或者中途终止合同时，乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设备除可移动的设备外，其余全部无偿归甲方所有（另有约定除外）。属乙方自行安装的可移动设备，乙方应在租赁期届满或者中途终止合同后三日内自行到该商铺内拆除并撤离该商铺，逾期视为乙方放弃权利，该部分设备无偿归甲方所有；乙方在拆除自行安装的可移动设备时，不得损坏该商铺的装饰、装修和其他设施、设备，否则甲方有权从履约保证金中扣除。25、经营期间，乙方擅自终止合同，或者因乙方原因甲方单方面终止合同的，乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有。合同签订后，胡水向向家旺支付了转让费22万元及15000元的履约保证金。2019年9月11日，林元江作为原告，以向家旺、胡水作为被告向一审法院提起（2019）渝0112民初23747号民事诉讼，在该案中胡水与向家旺均认可双方是租赁合同关系。一审法院于2020年1月9日作出判决，确认林元江与向家旺的租赁合同于2019年7月12日解除。该案中查明：2018年12月13日，胡水向林元江支付15000元；2018年3月1日向林元江支付2018年11月26日至2019年5月25日的房屋租金120403元；2019年4月15日，胡水向林元江支付10000元；2019年5月26日向林元江支付30000元。并认定其中的15000元系向林元江支付的2019年5月26日之后的房屋租金，但由于林元江的锁闭房屋的行为导致房屋不能正常使用，故向家旺只应向其支付2019年5月26日当天的租金834.62元。余下的14165.38元抵扣17天即从2019的8月12日至2019年8月29日胡水应向林元江支付的房屋占有使用费。另认定胡水代向家旺向林元江支付的违约金金额为26000元。该案判决结果为：一、被告胡水在本判决生效后立即将重庆市渝北区房屋及其附属设施设备交还给原告林元江；二、被告向家旺在本判决生效后立即向原告林元江支付逾期支付租金的违约金45411.25元；三、被告胡水在本判决生效后立即向原告林元江支付房屋占有使用费，从2019年8月29日起至实际返还房屋之日止，按照834.62元日计算。胡水明确其尚未向林元江交还房屋。对于租金的支付，胡水与向家旺均确认胡水按合同约定支付了2018年5月26日至2018年11月25日的租金。胡水与向家旺均明确双方的合作协议于2019年7月12日解除。对于未按期向向家旺支付2018年11月26日至2019年5月25日租金的原因，胡水解释是由于林元江的母亲于2018年11月12日向其发送了卡号，要求其向林元江支付房屋租金。胡水于2018年12月13日代向家旺向林元江支付了滞纳金15000元。胡水发现向家旺没有履行其与林元江所签订的《租赁合同》中的租金支付义务。林元江作为转租合同的案外人没有权利向胡水收取应当由向家旺向其缴纳的房屋租金、滞纳金和违约金，所以胡水希望向家旺履行完转租合同后再补交房租，其是行使不安抗辩权。向家旺称林元江、向家旺与胡水三方达成了口头协议，由胡水直接向林元江缴纳房租。对于转让费，胡水称是为了取得案涉房屋的承租权，不包括设施设备。向家旺称转让时设施设备齐全，包括装修、空调等。还包括2018年5月26日前一段时间的房屋租金。另，胡水作为原告，以林元江、向家旺为被告向一审法院提起了（2019）渝0112民初29074号民事诉讼，诉讼请求为：1、依法判决二被告赔偿原告直接经济损失25000元/月，自2019年5月27日起至被告支付之日止；2、判决被告赔偿原告海鲜损失、装修损失以鉴定评估结论为准，鉴定评估费用由被告承担；3、依法判决被告返还原告为取得转租而支付的22万元、押金15000元，共计23.5万元。后胡水撤回了该案的起诉。还查明：胡水因本案与重庆远博律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，支付了律师服务费15000元。胡水另向一审法院举示了增值税电子普通发票金税设备资料统计和送货单，拟证明其经营收入和海鲜进货价值。向家旺对上述证据的质证意见为：对真实性、合法性和关联性均不予认可，不是正式的增值税发票、海鲜进货价值仅有进货单，而不是正式发票。一审法院认为，胡水与向家旺所签订的《合作协议》，因双方均认可是租赁合同关系，一审法院予以采信。双方的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。现双方均认可该合同于2019年7月12日解除，一审法院予以确认。本案中，胡水自认林元江于2018年11月12日向其发送了银行卡号，胡水也事实上于2018年12月13日向林元江支付了15000元，表明林元江是认可双方的转租行为，且向胡水提出了租金支付的请求。按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外”的规定。即使向家旺有不向林元江支付租金的行为，胡水也应当积极向林元江支付租金和违约金以抗辩其合同解除权。本案中胡水以行使先履行抗辩权为由，既不按其与向家旺《合作协议》的约定，向向家旺支付租金，也不按林元江的要求向林元江支付房屋租金，导致林元江解除了其与向家旺的《租赁合同》，也导致胡水与向家旺之间的《合作协议》解除，故违约方是胡水。由于胡水的违约行为导致林元江与向家旺的《租赁合同》，以及其与向家旺的《合作协议》均解除，故其要求的经营损失、海鲜损失和律师服务费没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。对于装修损失，按双方的《合作协议》第18条的约定，不管以何种原因解除合同除属胡水自行安装的可移动设备外，其余全部归向家旺所有。何况本案是因胡水的违约行为导致合作协议的解除，其装修损失更不应由向家旺承担，故其要求的装修损失没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持，对其鉴定申请也不予准许。对于转让费双方《合作协议》的表述为“甲方提供位于重庆市渝北区峡人空餐馆现有设施设备同乙方合作经营海鲜火锅”，故双方的转让费应当包含租赁物中的现有设施设备，现胡水已取得设施设备，其要求退还转让费没有法律依据。对于其代为支付的租金和违约金，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第二款“次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”的规定，由于向林元江支付租金和违约金的主体是向家旺，故胡水享有向向家旺的追偿权。（2019）渝0112民初23747号民事判决书中认定的胡水代付违约金金额为26000元，故一审法院只对其中的26000元予以支持。对于2019年5月26日之后的租金15000元已用于支付2019年5月26日当天的房屋租金，余下的14165.38元已用于抵扣胡水应向林元江支付的2019年8月12日至8月28日期间的房屋占有使用费，均属于胡水应当承担的租金范围，要求向家旺返还没有法律依据。对于押金，按双方《合作协议》第25条的规定，胡水无权要求退还。其第四项诉讼请求是（2019）渝0112民初23747号民事判决书中确认的其应当向林元江履行的义务，其要求向家旺向其履行没有法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告向家旺在本判决生效后立即向胡水支付其代付的违约金26000元；二、驳回原告胡水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，因适用简易程序审理减半收取3275元，由原告胡水负担3000元，被告向家旺负担275元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为胡水在履行租赁合同时，是否存在违约行为。从本案查明的事实来看，胡水除支付第一期租金符合合同约定外，从应当支付第二期租金开始，胡水即存在违约情形。胡水在履行合同过程中未按约定支付租金，已构成违约，导致双方《合作协议》解除，对其违约行为所造成的损失应由其自行承担。向家旺没有义务对胡水的损失负责赔偿，故一审对胡水主张的经营损失、海鲜损失、律师服务费、装修损失不予支持并无不当。关于胡水支付向家旺的转让费是否应当返还的问题。本案中，即使如胡水所述其支付转让费是为了取得转租的权利，因该转租的权利是胡水为获得剩余的租赁期限向转租人向家旺所支付的一种对价；加之双方合同约定，胡水支付的转让费还包括对案涉房屋内既有设施设备的购买。双方签订《合作协议》后，胡水已取得相应设施设备，故一审对其退还转让费的请求不予支持并无不当。关于胡水代向家旺支付的租金15000元问题。由于林元江曾提起诉讼，请求向家旺与胡水支付租金和占有使用费等，生效判决已作出认定。即2019年5月26日之后胡水交纳的租金15000元，除用于支付林元江2019年5月26日当天的房屋租金外，余下的14165.38元用于抵扣胡水应向林元江支付的2019年8月12日至8月28日期间的房屋占有使用费。虽然生效判决确定的交纳租金的义务人为向家旺，但由于胡水未足额及时向向家旺支付相应的租金，而各方在合同中约定的租金是必然会发生的债权债务，该案中将胡水交纳给林元江的租金中扣减834.62元作为向家旺应支付的租金并无不当。而2019年8月12日至8月28日期间的房屋占有使用费，本应由胡水承担，故该15000元属于胡水应当承担责任的范围，其要求向家旺返还没有法律依据。关于胡水支付的押金即双方合同约定的履约保证金15000元是否应退还的问题。由于胡水违反合同约定，导致合同解除，根据案涉《合作协议》第25条约定，其已支付的履约保证金不应退还。关于房屋占有使用费，案涉合同解除后，房屋并未交付给林元江，胡水作为腾退义务人，已有生效法律文书判决其向林元江支付房屋占有使用费，其请求向家旺向其支付该笔费用没有法律依据。对于胡水代向家旺支付的违约金问题。本院认为，虽然合同中约定了违约金，但违约金并不必然会产生。根据合同的相对性原则，次承租人胡水拖欠租金，向家旺可依法要求胡水支付租金并根据合同约定承担违约责任，但胡水的违约行为并不能免除向家旺向林元江支付租金的义务。因向家旺未及时向林元江支付租金，应按照合同约定向林元江支付逾期支付租金的违约金。现胡水代向家旺支付了违约金26000元给林元江，故胡水有权对向家旺追偿。综上所述，胡水与向家旺的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由胡水负担6550元，由向家旺负担450元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年八月十一日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉