江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0722民初4286号原告：解辉，男，1986年11月11日出生，汉族，住东海县。原告：孙文娟，女，1986年6月6日出生，汉族，住东海县。二原告委托代理人：季荣寒，江苏东帝律师事务所律师。被告：冯磊磊，男，1983年1月18日出生，汉族，住东海县。被告：鲍丽娟，女，1986年8月6日出生，汉族，住东海县。二被告共同委托代理人：鲍可文，东海县山左口法律服务所法律工作者。二被告共同委托代理人李旭辉，江苏瑞宏律师事务所律师。原告解辉、孙文娟诉被告冯磊磊、鲍丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法进行了审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、依法确认原被告之间所签房地产买卖契约尚未生效；2、由被告返还原告位于东海县牛山街道和平东路210号华某顿印象2-1-505号商品房；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年11月11日，原、被告双方签订《房地产买卖契约》，主要规定，原告将涉案商品房出售给被告；被告支付原告购房定金226000元；购房价格为624216.9元，被告于2014年11月11日前一次性付清给原告，定金冲抵购房款,原告已于2014年11月11日前将案涉房交付给被告。上述契约签订和履行后，被告没有按契约规定交付余下的购房款，且后来在偿还按揭贷款时，也多次延期或拒绝偿还，给原告的个人征信造成实质性损害。后原告催告被告履行合同义务、采取消除损害原告征信的措施，否则双方合同解除，被告置之不理。原告认为，被告的违约行为已严重影响了原告的利益，致使合同目的不能实现。据上，特提起诉讼，请依法支持原告的诉求。原告为证明自己的主张，向本庭提供以下证据：1、原被告签订的《房地产买卖契约》，契约分为两大部分，一部分是买卖的意思表示，另一部分是借款的意思表示；这两个意思表示揉合在同一份契约中，有些内容是相互矛盾的，但可以确认如下事实：1、双方有买卖房屋的意思表示，并对购房定金、价款、房屋的交付时间、价款的交付时间进行约定；2、在被告交付定金之后，被告要求原告出具名为收条，实为借条的手续，在这份手续中原告共借被告借款现金22.6万元，也就是上述条文中所说的定金，同时加上银行贷款39万余元，都属于借款的内容，收条中明确约定，涉案房屋应在2015年5月过户，如果过户不成功，则该借据具有法律效力，言下之意，原告负有偿还22.6万元39万余元的义务。双方对商品房买卖契约，尚未最终确认契约效力，是附条件生效的，否则不生效。2、两原告与江苏华骏置业有限公司签订《商品房买卖合同》，证明原告对涉案房屋具有使用权和处理权。3、原告的个人征信报告，证明从报告上看自2015年2月至2017年连续两年多时间，被告均没有按时承担按揭的还款责任。导致银行的征信系统对原告夫妻俩均给予征信处分，致使原告的日常生活、经营活动受到极大的损害。4、2020年5月23日，原告向被告发出的《合同履行催告通知书》，通知内容为：“冯磊磊、鲍丽娟夫妇：我们在2014年11月11日签订了‘房地产买卖契约’，按该契约第二条规定，你们应于2014年11月11日前将全部购房款付清给我们及及时偿还按揭贷款，你们没有履行该契约义务，也没有及时偿还按揭贷款，严重影响了我们的征信。现特通知你们在接到本通知后3日内履行上述契约项上的付款义务及逾期付款的利息。否则，上述契约即为解除”。证明：原告在2020年5月23日通知被告要按合同项下的义务进行履行，但被告收到通知后，未予书面答复，在通知书明确表明，不按通知书许可的合理时间支付相关款项，合同即视为解除。被告置之未理。被告辩称：一、原告诉称涉案房屋已经于签订《房地产买卖契约》当日交付被告使用，涉案房屋购房款付款方式为现金一次性付清，催告被告采取措施消除原告征信等，没有事实根据。首先，原被告订立《房地产买卖契约》当日，开发商根本就没有将涉案房屋交付给原告使用，原告哪来的房屋再交付给被告？之后，因开发商资金断裂，涉案房屋所在的华某顿印象烂尾，直到2019年底，因小区业主委员会组织众筹资金自救才具备交付条件，所以原告诉称涉案房屋已经于2014年11月11日交付给被告使用，明显与事实不符。其次，关于涉案房屋付款方式，事实上原被告约定由被告先支付首付款226000元，剩余房贷398216.91元由被告负责偿还，合同订立当日，原告便将银行卡给付被告持有用于偿还房贷，对此，从原告在该契约下方亲笔出具的《收条》足以证实。合同签订后，被告也是按照上述约定方式偿还涉案房屋的房贷，原告也未提出异议，故原告主张双方约定涉案房屋购房款付款方式为2014年11月11日前现金次性付清，根本不能成立。最后，原告微信发给被告的《合同履行催告通知书》的通知内容是“现特通知你们在接到本通知3日内履行上述契约项下的付款义务及逾期付款的利息，否则，上述契约即为解除”，而不是原告诉称的“采取消除原告征信的措施”，原告此主张也缺少事实依据。二、被告足额偿还了涉案房屋全部到期房货，不存在违约行为，本案不具备约定和法定解除条件。首先，原告在《房地产买卖契约》下方出具的《收条》中约定“如果2015年5月份房产证过户不到冯磊磊、鲍丽娟名下，这张借条要受法律保护，如果解辉、孙文娟这套房子能顺利过到冯磊、鲍丽娟名下，这张借条作废”，即如果涉案房屋在约定的时间过户不到被告名下，被告有权解除房屋买卖合同，被告已经支付给原告的首付购房款226000元以及偿还的房贷视为原告借款，受法律保护。除此之外，该契约没有约定其他合同解除条件。其次，涉案房屋2015年5月之后部分月份房贷之所以没有按时偿还，是因为原告未按照约定的时间将房屋交付给被告并过户到被告名下，被告要求解除合同而原告置之不理导致，并非被告故意逾期，况且被告之后也已经足额偿还了全部到期的房贷，不可能导致合同目的不能实现。因此，本案不具备合同解除的约定和法定情形，原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求于法无据，不能成立。三、退言之，即使被告没有按时偿还涉案房屋部分月份的房贷也是行使法定抗辩权，不构成根本违约。本案中，即使原告主张的双方约定购房款于2014年11日前现金一次性付清属实，那么该契约还约定原告应当于同日将涉案房屋交付给被告使用，根据我国《合同法》第六十六条之规定，在原告没有履行交付涉案房屋的义务之前，被告有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付购房款。事实上，双方约定的购房款支付方式就是被告先给付原告首付款226000元，剩余银行按揭贷款由被告负责偿还，根据该约定和我国《合同法》第六十七条之规定，在原告没有履行交付涉案房屋义务之前，被告亦有权行使先履行抗辩权，拒绝偿还银行按揭贷款。四、原告在涉案房屋因业主委员会组织众筹资金自救能够交付使用、且房价大幅上涨的情况下要求解除合同，明显有失公平，也违背诚实信用原则。根据我国《合同法》的相关规定，合同一旦签订并生效，则当事人均应按照合同约定全面履行义务，除非存在法律规定或合同约定的情形，否则合同不能解除。本案中，原告是在明知涉案房屋所在小区华某顿印象马上烂尾的情况下，将房屋出售给被告，存在欺诈行为。现在，被告已经通过在业主委员会组织众筹资金自救的方式取得涉案房屋，目前，市场上房价也比出售时大幅上涨，原告此时要求解除合同无非是利益驱动，假设涉案房屋继续烂尾，房价也没有上涨，可想而知，原告是否还会提起本案之诉。如果法院判决解除合同，必将助长社会随意毁约、见利忘义之不良风气。综上所述，答辩人认为，原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，恳请法院依法判决予以驳回，以维护答辩人的合法权益。被告为证明自己的主张，向本庭提供以下证据：第一组：1、《房地产买卖契约》、2、中国工商银行银行卡1张，户名解辉，卡号62×××47。证明：1、原被告约定，原告于2014年11月11日将房屋交付给被告使用，付款方式为被告先支付购房款226000元，剩余房贷由被告负责偿还，因余下房贷由被告偿还，原告出具收条证明收到被告现金226000元加上银行贷款398216.91元；2、收条约定，如果原告没有在2015年5月将涉案房屋过到被告名下，被告已经支付的购房款视为借款由原告归还被告，被告有权解除合同；3、签订合同当日，原告就将其银行卡给付被告用于偿还剩余房贷。第二组：3、中国邮储银行汇款收据1张，被告在签订合同当日通过银行转账方式支付给原告购房款226000元。结合第一组收条证明，被告在签订合同当日通过银行转账方式支付给原告购房款226000元。第三组：4、《商品房买卖合同》1份5、契税现金完税证1张，原告将其与开发商签订的商品房买卖合同、契税发票交付给被告；证明：1、在订立合同当日，原告就将其与开发商签订的商品房买卖合同、契税发票交付给被告；2、根据商品房买卖合同约定，原告将涉案房屋出售给被告时，还没有到交付期限，所以当时原告也不可能将涉案房屋交付给被告。第四组：6、解辉工商银行借记卡账户历史明细清单，2014.11-1-2015.1.1；7、解辉工商银行借记卡账户历史明细清单，2015.1.1-2019.11-19；8、解辉工商银行借记卡账户历史明细清单，2019.1.1-2020.8.3；9、支付宝交易记录明细查询3张；10、支付宝转账电子回单5张；11、东海县人民法院（2018）苏0722民初3286号民事判决书；12、连云港市中级人民法院（2018）苏07民终3236号民事裁定书；该组证据证明被告已经按约定足额偿还了涉案房屋2014年11月至2020年7月全部到期房贷，其中2018年4月至2019年2月期间，解辉银行卡因另案被法院冻结无法使用，被告按其要求将房贷转账到孙文娟银行卡上；在涉案房屋出售给被告之前，原告就多次没有按时偿还房贷出现逾期。第五组：13、交易日期2018.5.15中国银行无折现金存款客户留存单；14、交易日期2018.7.23中国银行无折现金存款客户留存单；15、东海县伊某印象业主委员会中国银行流水明细两张；16、冯磊磊中国银行交易流水明细清单；17、东海县伊某印象业主委员会书面证明1张；该组证据证明伊某印象烂尾，小区业主委会组织众筹资金自救，被告缴纳自救金34000元及煤气统一安装费2400元。第六组：18、东海县佳福物业管理有限公司收款收据3张；证明伊某印象小区业主委员会组织自救成功后，涉案房屋已经于2019年12月2日交付给被告，被告缴纳给物业公司电费、垃圾漕运费等各项费用共计3960元。本院经审理认定事实如下：2013年4月19日，两原告与江苏华骏置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买江苏华骏置业有限公司开发的位于东海县牛山街道和平东路210号华某顿印象2-1-505号商品房一套，建筑面积132.06平方米，价款578687元；买受人在签定合同当日付清首付款173687元，剩余房款405000元由买受人在签定合同当日起以银行按揭或现金方式结清；出卖人应当在2014年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，两原告按合同约定支付了首付款，办理了银行按揭贷款。2014年11月11日，原、被告双方签订《房地产买卖契约》，契约规定：原告将涉案商品房出售给被告，被告支付原告购房定金226000元；购房价格为624216.9元，被告于2014年11月11日前一次性付清给原告，付款方式：现金；原告于2014年11月11日将涉案房地产正式交付给被告。原被告双方当日实际改变了付款方式，约定两被告支付两原告购房定金226000元，两原告剩余贷款398216.91元，由两被告偿还，并在房地产买卖契约后增加了一项约定，约定内容为：“今收到冯磊磊、鲍丽娟借给解辉、孙文娟夫妻二人现金支付给原告购房款226000元，原告欠银行贷款叁拾玖万捌仟贰佰壹拾陆元玖角壹分，是因为冯磊磊、鲍丽娟夫妻二人买解辉、孙文娟房子（牛山镇和平东路210号华某顿印象2-1-505号室，面积132.0㎡）。如果2015年5月份房产证过户不到冯磊磊、鲍丽娟名下，这张借条要受法律保护，如果解辉、孙文娟这套房子能顺利过到冯磊磊、鲍丽娟名下，这张借条作废。以上条款确认无误。冯磊磊借款人：解辉、孙文娟证明人：程某、江某2014年11月11日”。原告与江苏华骏置业有限公司签订的《商品房买卖合同》房屋交付时间到期后，江苏华骏置业有限公司没有按时交付涉案房屋。由于开发商资金断裂烂尾，从2018年5月开始，小区业主委员会组织部分业主自筹资金开展自救，冯磊磊、鲍丽娟交纳自救金34000元用于房屋自救，涉案房屋东海县伊某印象业主委员会于2019年12月2日交付给冯磊磊、鲍丽娟使用。冯磊磊、鲍丽娟于2020年5月29日交2400元到业主物业管理委员会，用于统一办理天燃气安装费用。两被告还缴纳给物业公司电费、垃圾漕运费等各项费用3960元。原被告合同签订后，被告按照规定日期归还银行按揭贷款至2015年1月，自2015年2月至2017年，被告没有按时承担按揭贷款的还款责任，导致银行的征信系统对原告夫妻俩均给予征信处分。之后，两被告还清了银行贷款及利息。2020年5月23日，原告向被告发出的《合同履行催告通知书》，称被告没有履行契约义务，也没有及时偿还按揭贷款，严重影响了原告的征信。要求被告在接到本通知后3日内履行契约项上的付款义务及逾期付款的利息。否则，契约即为解除。本院认为，原告与江苏华骏置业有限公司签订商品房买卖合同后，按照合同的约定，支付了首付款，余款办理了按揭贷款，该合同合法有效。后原被告签订的房地产买卖契约具备了商品房买卖合同的主要条款，合同成立。合同的成立反映了原被告双方的真实意思表示，不违反公序良俗和法律、行政法规的强制性规定，是有效的民事法律行为，房地产买卖契约后增加了一项约定，约定内容为：“今收到冯磊磊、鲍丽娟借给解辉、孙文娟夫妻二人现金支付给原告购房款226000元，原告欠银行贷款叁拾玖万捌仟贰佰壹拾陆元玖角壹分，是因为冯磊磊、鲍丽娟夫妻二人买解辉、孙文娟房子（牛山镇和平东路210号华某顿印象2-1-505号室，面积132.0㎡）。如果2015年5月份房产证过户不到冯磊磊、鲍丽娟名下，这张借条要受法律保护，如果解辉、孙文娟这套房子能顺利过到冯磊磊、鲍丽娟名下，这张借条作废。以上条款确认无误。冯磊磊借款人：解辉、孙文娟证明人：程某、江某2014年11月11日”。不属于付生效条件，该房地产买卖契约已生效。因此原告主张原被告之间所签房地产买卖契约尚未生效及要求被告返还原告位于东海县牛山街道和平东路210号华某顿印象2-1-505号商品房的诉讼请求均不成立，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费10542元，减半收取5271元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币10542元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94。0100（此页无正文）审 判 员 李明哲二〇二〇年八月十二日法官助理 周 文书 记 员 赵方会