常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初2128号原告：钱文心，男，1994年11月07日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：钱志华，男，1969年04月29日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：徐庭辉，江苏剑群律师事务所律师。被告：常州金坛大众酒店管理有限公司，住所地常州市金坛区南环二路1519号。法定代表人：周敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈益，江苏常联律师事务所律师。原告钱文心与被告常州金坛大众酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钱志华、徐庭辉及被告的委托诉讼代理人沈益到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告腾让并返还被告承租的位于金坛区的房产；2、被告付清2019年12月1日至2020年4月8日拖欠的租金人民币1069124.76元，并承担逾期支付的租金的违约金171059.96元（按照每日千分之一计算）；3、判令被告承担自2020年4月9日起至腾让返还之日的房屋占用损失（2019年12月1日-2020年11月30日租金4967157.99元，此后每年租金按照2.5%递增标准计算）4、请求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月1日，为设立常州金坛大众酒店管理有限公司开设维也纳酒店，原告与被告的发起人周旭平签订租赁合同，合同约定：租赁期限15年，自2015年8月1日至2030年7月31日止，年租金450万元，今后每年递增2.5﹪。有下列情形之一，甲方有权解除合同：2、乙方不交付或不足额交付租金达两个月以上；乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日，由被告按月租金额的百分之五向原告支付违约金。上述合同签订后，原告按约履行合同义务。但被告未按约支付租金，截止到目前，被告2019年11月1日至2020年10月31日应于2019年11月1日前应付租金496.715799万元，仅支付70万元。2020年4月8日，原告通知被告解除租赁合同，同年5月22日，原告再次催告，但被告至今未腾让房屋。被告辩称：江苏圣通建设集团有限公司与钱文心先后起诉要求解除租赁合同是别有用心的，本身是他们两家为资产的问题闹矛盾而损害我公司的利益。我公司分别与钱文心、江苏圣通建设集团有限公司签订过两份租赁合同，我公司履行的是经工商登记备案的合同，前几年的租金都已按约付清，今年的租金我公司已支付70万元，因新冠疫情影响，导致我公司暂停营业数月，至今尚未完全恢复经营，以致无力按时交付租金。我公司为经营酒店，投资了近7000万元资金，仅因为今年的租金没有按时支付就解除合同，将给我公司带来极大的损失。我公司同意支付租金，不同意解除租赁合同。本院经审理查明：2015年8月1日，原告钱文心与周旭平（常州金坛大众酒店管理有限公司发起人）签订房屋租赁合同一份，约定：原告将位于本区系江苏圣通建设集团有限公司所有）的圣通新都大楼房产租赁给被告经营酒店，租赁期限15年即从2015年8月1日起至2030年7月31日止，2015年9月1日交付房屋，2015年8月1日至2015年11月30日为装修期，不计租金；每年租金450万元（其中6-7层房产年租金60万元），后每年按2.5﹪递增；第一年租金在合同签订时支付100万元，余款2016年8月1日前一次性足额交情，以后每年应予的租金对应合同起租日前一个月即每年11月1日前足额交情。合同还对解除的条件及违约责任等事项进行了约定，其中合同第十条约定被告不交付或者不足额交付租金达两个月以上，原告可以解除合同；第十二条约定，被告逾期交付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日，由被告按月租金额的百分之五向原告支付违约金。因该租赁合同所涉租赁物包含有江苏圣通建设集团有限公司所有的六楼、七楼房产部分，被告持该租赁合同去工商登记部门办理营业执照时被告知不符合规定的要求，为此，江苏圣通建设集团有限公司、钱文心又与周旭平、汤晓鹏、贺刚重新签订了一份与上述合同主要内容完全一致的合同交由工商登记部门备案并领取了营业执照。上述两份合同构成本案完整的租赁合同，都在实际履行中。上述两份合同签订后，原告按照合同约定将相关房屋交付给被告租赁经营酒店业务至今。被告按约交付给原告2015年12月至2019年11月的租金。2019年12月1日至今，被告已交付原告租金70万元。2020年4月7日、5月22日，因被告迟延交付租金，原告向被告发出解除租赁合同通知书和催告函，通知被告解除租赁合同并腾让返还租赁房屋。2020年4月8日，被告回复原告，不同解除合同。上述事实，由原告提交的租赁合同1份、解除租赁合同通知书1份、催告函1份、转账支票1张（被告代原告支付给江苏圣通建设集团有限公司2017年至2018年六楼、七楼租金120万元），被告提交的租赁合同1份、回复1份及原、被告当庭陈述，本院（2019）苏0413民初7967号案件2020年1月15日的庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于案涉合同约定的解除条件成就时，原告是否有权以此为由解除租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除权就是合同当事人依照合同约定或者法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。合同解除权的立法价值取向是相关主体间的利益平衡，当合同必须信守原则可能导致当事人利益严重失衡时，法院可基于情势变更原则来确定合同应否解除。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2019年12月底、2020年年初至今，我国爆发新冠××疫情公共突发事件，给我国经济社会的发展和民生带来了前所未有的影响。酒店餐饮服务行业是受本次新冠××疫情影响程度较重的行业之一。为妥善审理因新冠××疫情影响引发的民事案件，最高人民法院于2020年5月19日发布了《关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二），其中第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。被告为经营高档酒店租赁原告的房屋，经营期限达15年之久，收益周期较长，为此做了大量的资金投入，并按约支付了2015年12月份至2019年11月份的全部租金。2019年度12月份的租金和2020年1月份的部分租金，被告也已经支付70万元。从原、被告签订的租赁合同中有关违约金计算方式的约定可以看出，租金支付的方式是逐月支付，而不是一次性支付，年租金在每年的11月1日前支付完毕，事实情况也确实如此，在此之前的租金，被告并没有一次性支付过，原告也接受了被告的履行方式，并未提出过异议。因疫情及防控措施影响导致被告资金周转困难、没有营业收入及营业收入明显减少是其迟延缴纳租金的主要原因，被告结欠原告2020年1月份部分租金和2月份、3月份的租金，均是因为疫情影响所致，原告不考虑疫情影响的因素，于2020年4月7日通知被告解除租赁合同，如果仅因被告受疫情影响迟延给付租金两个月以上就解除租赁合同，一旦解除租赁合同将导致双方的利益严重失衡，被告的经济损失远大于原告的损失。案涉租赁合同不予解除，仅对合同约定的租金给付期限进行变更，并不影响原告的根本利益，故本案应限制原告行使合同解除权，其向被告发出的解除租赁合同的通知无效，案涉租赁合同不予解除。综上，原告要求解除房屋租赁合同并腾让返还租赁房屋、承担违约金的诉讼请求，不符合法律及司法解释的规定，本院不予支持。被告结欠的2020年1月份部分租金和2月份、3月份的租金（2020年度的租金总额496.715799万元，每月为41.39万元，4个月的租金为165.56万元，扣除被告已经支付的租金70万元，法院查封的租金22.08万元，被告还应支付租金73.48万元）应予支付，考虑到被告的实际困难，可分期分批支付。2020年4月份以后的租金，被告应在合理期限内自觉履行给付义务。否则将动摇租赁合同继续履行的基础。江苏圣通建设集团有限公司所享有的租金因被邯郸市邯山区人民法院查封冻结，被告暂不予支付，待查封法院通知支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，最高人民法院《关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告常州金坛大众酒店管理有限公司支付原告钱文心租金人民币73.48万元（2020年1月份部分租金和2月份、3月份的租金），此款应于2020年9月30日前支付35万元、10月30日前支付38.48万元。二、驳回原告钱文心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14982元（减半收取），诉讼保全费5000元，原告负担12000元，被告负担7982元（此项与上述义务同时履行，迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用收费办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费29964元。审 判 员  蒋 勇二〇二〇年八月十四日法官助理  郭金欣书 记 员  李 珏