湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初1149号原告：梁伟，男，1989年5月25日出生，汉族，居民，住宁乡县。原告：李珊，女，1991年8月10日出生，汉族，居民，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：周容，宁乡市阳光法律服务所法律工作者。被告：宁乡中洲置业有限责任公司，住所地宁乡县玉潭镇沿河北路118号（新外滩5栋1402室）。法定代表人：易文章。委托诉讼代理人：刘明，湖南光阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟利华，女，1979年6月23日出生，住湖南省。原告梁伟、李珊与被告宁乡中洲置业有限责任公司（以下简称中洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁伟、李珊的委托诉讼代理人周容、被告中洲公司的委托诉讼代理人钟利华、刘明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁伟、李珊向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金369473元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2017年11月24日购买被告建设的宁乡智城商业广场西苑商住楼105和205两套房屋，根据合同约定，被告应于2018年10月30日前交房。因房屋未达到交付条件，被告至今没有交房。根据合同约定，被告应当支付违约金369473元。原告为维护自身权益，特诉至法院。被告中洲公司辩称：原告的诉讼请求不成立，依法应予以驳回。原告实际收取被告房屋租金的行为应视为已按期交付，不存在逾期交房。2017年11月7日，原告与被告形成了事实上的房屋租赁合同关系，原告从被告处收取了租金15万元。原告收取租金的行为表明原告已对所购房屋实际行使了占有使用收益的权利，同时也表明被告已实际履行交房义务，没有逾期交房。原告至今拖欠被告部分购房款，根据《合同补充协议》第八条之规定，不应视为逾期交房。被告暂时保留向原告追偿欠付购房款及违约责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据《宁乡市商品房买卖合同》、收据、交房通知均来源合法、内容真实，与本案相关联，本院均予采信；被告提交的领据、转账凭证，本院对其真实性予以确认。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2017年11月24日，两原告与被告签订《宁乡县商品房买卖合同》两份（合同编号分别为20170110105、20170110205），约定两原告购买被告中洲公司开发的位于宁乡市××与××国道交汇处（智城广场西苑-商住楼）105、205号房屋，房屋总价款为3374190元。双方约定：被告应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当已经竣工验收备案并满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续；出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金，买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前交存物业维修资金，买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。上述两份合同补充协议均另约定：出卖人在房屋交房前以书面形式、电话通知、当地媒体公告送达《交房通知》，买受人在接到上述通知后，30日内须按通知要求办理验收、交房入伙手续，若是现房，一次性付款方式购房者必须在签订购房合同、房款付清后5个工作日内交房，若买受人逾期未对房产验收交接，则不论买受人对房产验收接收与否，均视为该房产已经在本合同约定的入伙时间之次日后交付完毕；买受人未按时付清本合同约定的款项的，出卖人不予办理入伙交房手续，并不承担延期交房的责任。2017年11月7日，原告梁伟向被告中洲公司收取了租金150000元。两原告已向被告缴纳了购房款3272190元，尚欠付房款102000元。2017年11月24日，原告梁伟向被告出具欠条，确认欠付购房款102000元。2020年1月8日，被告中洲公司向两原告送达了《办理入住手续须知》，书面通知原告办理入住手续，两原告以房屋未达到交付条件为由拒绝收房。另查明，涉案房屋现在未达到交房条件，未竣工验收备案。本院认为，原告与被告中洲公司签订的《宁乡市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。1．被告中洲公司是否逾期交房？被告辩称原告仍拖欠被告购房款102000元，因此在原告没有付清购房款的前提下，不存在被告逾期交房的问题，本院认为，原、被告协商一致对合同中的购房款的付款时间、方式进行了变更，原告现无逾期付款的行为。被告提交的《合同补充协议》第8条系被告提供免除其责任的格式条款，但其未采取合理的方式提请原告注意该条款或对该条款予以说明，故该条款无效。原、被告约定出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房，现被告中洲公司一直未向原告按合同约定交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。2．两原告均主张被告应以购房款为基数、按日万分之三的标准，自逾期交房之日起计算12个月的违约金。本院认为，虽然被告逾期交房已逾12个月，但违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，酌定被告应以已付购房款3272190为基数，按日万分之一的标准、向两原告支付12个月的逾期交房违约金。3.原、被告之间的房屋租赁合同关系及原告梁伟收取被告租金的行为，与本案所审理的房屋买卖合同关系无关，双方可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》的三十九条、四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告宁乡中洲置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁伟、李珊逾期交房违约金119434.9元；三、驳回原告梁伟、李珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3016元（以减半收取），由被告宁乡中洲置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢卫华二〇二〇年八月十日书记员  王 方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。