云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初8010号原告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人：董绍朋。委托诉讼代理人：杨娅，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。被告：卢红东，男，1974年12月14日生，汉族，住浙江省东阳市。原告云南中豪置业有限责任公司诉被告卢红东商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用普通程序于2019年11月1日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人杨娅到庭参加诉讼。被告卢红东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月28日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》及合同补充协议，约定由被告购买原告开发建设的位于昆明市官渡区房屋。该房屋总价为1181070元，由被告于2013年9月28日支付首期购房款361070元，其余价款820000元由被告向中国工商银行昆明南市区支行贷款支付，并于2013年10月28日与该行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定由原告对被告的上述购房贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，被告在合同履行过程中出现逾期偿还贷款，致使银行要求原告履行阶段性连带保证责任。截至2018年9月，原告共计为被告向银行代偿了596353.11元。根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议约定，因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致原告承担连带责任的，原告有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋原告有权另行处置；同时被告除应向原告承担合同约定的违约责任和银行索赔外，还应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。由于被告出现持续逾期偿还贷款的违约事实，致使双方所签《商品房购销合同》及合同补充协议中约定的原告解除合同的条件已成就。故原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》（合同编号：逸境-20130928-0016〉及合同补充协议；2、判令被告在合同解除后七日内向原告返还上述《商品房购销合同》项下房屋，并无条件配合原告办理撤销《商品房买卖合同》登记备案手续（合同登记号：ＫＭ2013092873095）；3、判令被告偿还原告代其向中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行偿还的贷款共计596353.11元，并由被告承担从原告代偿之日起至被告实际偿还之日止以代偿金额为基数按年利率6%计算的资金占用费；4、判令被告承担因违约解除合同的违约金236214元；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费4683元、担保费2498元、律师费12000元。被告缺席无答辩。原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、中豪逸境花园小区1-1-3104号房《商品房购销合同》；2、合同补充协议；3、商品房买卖合同登记备案表；4、《个人购房借款/担保合同》（附委托书）；5、公证书；6、逾期贷款代偿催收函；7、代偿还款凭证；8、保全费、担保费、律师费发票复印件。本院认为，原告提交的证据内容真实，来源、形式合法，本院予以采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2013年9月28日，原告云南中豪置业有限责任公司与被告卢红东签订《商品房购销合同》（合同编号：逸境-20130928-0016）并备案（合同登记号为KM2013092873095），约定由被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买中豪逸境花园1幢1单元31层3104号房屋（用途为住宅），套内建筑面积119.36平方米，按套内建筑面积计价，单价为9,895元/平方米，总价款为1,181,070元，付款方式为首期支付总价款的30.57%即361,070元，其余价款820,000元向中国工商银行南市区支行贷款支付，房屋交付期限为2013年12月31日前。同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第四条第3款约定“乙方（即被告）应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，导致甲方（即原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方有权另行处置。乙方除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”，第十七条第1项约定“由于乙方的原因导致解除《商品房购销合同》及本补充协议的，《商品房购销合同》有约定的从其约定，无约定的则乙方应向甲方支付合同总价款20%的违约金，且已发生的相关交易税费由乙方承担”。2013年10月28日，卢红东、中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行（以下简称工商银行南市区支行）、云南中豪置业有限责任公司签订《个人购房借款/担保合同》并于2013年11月4日进行了公证，该合同约定由借款人卢红东向贷款人工商银行南市区支行贷款820,000元用于购买中豪逸境花园1幢1单元3104号房屋，贷款期限为120个月，借款人授权贷款人将贷款一次性划入云南中豪置业有限责任公司的银行账户内，云南中豪置业有限责任公司承担阶段性连带责任保证担保，保证期间至抵押登记办理完毕且贷款人收到房屋他项权证书。2018年6月29日，因被告卢红东逾期偿还贷款，工商银行南市区支行向原告发出《逾期贷款代偿催收函》。2017年至2018年9月14日，原告多次代偿被告逾期本息596,353.11元，现贷款已结清。另一，原告向本院提出诉讼保全申请，支出诉讼保全责任保险费2,498元，并交纳诉讼保全申请费4,683元。另二，原告委托云南上上律师事务所代理本案诉讼，并支出律师费12,000元。另三，涉案房屋尚未办理不动产权证书，现房屋处于查封状态。另四，原告主张涉案房屋已于2018年1月2日交付给被告，被告已向其交付契税35,432元、印花税590.54元、工本费85元、维修基金13,592.7元、配套费7,300元。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，就商品房买卖合同的履行，被告已按合同约定交付原告购房款1,181,070元。但就与商品房买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，被告未依约偿还银行贷款本息，云南中豪置业有限责任公司作为保证人代为清偿了贷款本息596,353.11元。现原告以被告不履行按揭贷款合同义务导致其承担保证责任、商品房买卖合同所约定合同解除条件已成就为由，请求判令解除涉案《商品房购销合同》及补充协议，有相应事实及法律依据，本院予以支持，并确认解除时间为本案起诉状副本送达被告之日即2019年9月30日。在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，就合同解除后果及原告的各项诉请，本院结合合同履行情形评判如下：①涉案房屋买卖合同已解除，故对原告要求被告返还房屋的诉请，本院予以支持。②商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告配合办理商品房买卖合同解除备案手续的请求予以支持。③关于原告要求被告返还代偿款项596,353.11元的诉请，在将房屋买卖合同与银行按揭贷款合同关联的情形下，原告代偿的款项可作为违约损失处理；在将房屋买卖合同与银行按揭贷款合同非关联的情形下，原告的代偿款项可作为追偿款项处理。但两种方式在代偿款项是否应当返还的问题上并无本质差异。故原告诉请要求被告返还代偿款项596,353.11元，有相应事实及法律依据，本院予以支持。同时，关于原告要求被告对上述款项计付利息的诉请，因双方对此并无约定且缺乏法律依据，故本院不予支持。④关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，虽原、被告所签订补充协议有相应违约情形应承担违约金的约定，但违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间的约定，构成违约。但在房屋买卖合同解除、双方相互履行返还义务的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告向被告返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求被告支付违约金的请求不予支持。⑤关于原告投保财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的保险费，因无合同约定且其并非必要支出，故本院不予支持。关于原告主张的律师费，有相应合同依据，本院予以支持。此外，案涉房屋已被他人申请人民法院预查封，合同解除后，对被告已经支付原告的购房款，扣除被告在本案应承担的代偿款项、诉讼费、保全费、律师费等费用后，由原告退还被告或直接交付另案的受理法院。对此，本院认为，本院判令解除原、被告之间的商品房购销合同，并不当然意味着本案原告即享有排除执行的权利。原告是否享有排除执行的权利，不属于本案审查范围，本院在本案中不予评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云南中豪置业有限责任公司与被告卢红东签订的《商品房购销合同》（合同编号为逸境-20130928-0016）及《合同补充协议》于2019年9月30日解除；二、由被告卢红东于本判决生效之日起十日内协助原告云南中豪置业有限责任公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KM2013092873095）的撤销手续；三、由被告卢红东于本判决生效之日起十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司座落于昆明市官渡区矣六街道办事处塔密村中豪逸境花园1幢1单元31层3104号房屋；四、由被告卢红东于本判决生效之日起十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司代偿款596,353.11元；五、由被告卢红东于本判决生效之日起十日内支付原告云南中豪置业有限责任公司律师代理费12,000元；六、原告云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,126元，由被告卢红东承担。保全申请费4,683元，由被告卢红东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  苏 燕人民陪审员  杨嘉升人民陪审员  樊成明二〇二〇年八月十九日书 记 员  何婧琳