重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4105号上诉人（原审被告）：重庆纬立嘉业商业管理有限公司，工商注册地重庆市渝中区中山三路131号17-A1，经营地重庆市南岸区南滨路龙门浩老码头95号，统一社会信用代码91500103MA5U806PXY。法定代表人：邓圣龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖刚，重庆向前律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪建波，男，1973年7月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：张治刚，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃源西四路2号长寿古镇C区25栋，统一社会信用代码9150011569657479XQ。法定代表人：徐开泰，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：马婷，重庆渝州律师事务所律师。原审第三人：重庆盛菲煌商业管理有限公司，住所地重庆市黔江区太极乡太极居委一组太极乡文化服务中心大楼，统一社会信用代码915001143048534597。法定代表人：张亚丽，该公司总经理。上诉人重庆纬立嘉业商业管理有限公司（以下简称纬立嘉业公司）因与被上诉人汪建波，原审第三人重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（以下简称古镇公司）、重庆盛菲煌商业管理有限公司（以下简称盛菲煌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2018）渝0115民初6843号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人纬立嘉业公司的委托诉讼代理人肖刚、被上诉人汪建波的委托诉讼代理人张治刚、原审第三人古镇公司的委托诉讼代理人马婷到庭参加二审询问，原审第三人盛菲煌公司经本院通知未到庭。本案现已审理终结。纬立嘉业公司上诉请求：1.撤销重庆市长寿区人民法院（2018）渝0115民初6843号民事判决书第二项判决并依法改判；2.本案上诉费由被上诉人承担。主要事实和理由：原判支持的装修损失费过高。租赁合同期限是五年，被上诉人实际使用的时间已有两年多，应考虑贬值的情形，应合理折价；拆除装饰装修的费用并未实际发生，该费用不应支持。汪建波辩称，一审中汪建波申请对装修现有价值进行评估，鉴定机构是按照评估时点作出的结论，已经不存在价值的折旧问题。另案中上诉人以相同理由提出上诉，已经驳回上诉，维持原判，因此本案也应驳回上诉，维持原判。古镇公司述称，无新的意见。盛菲煌公司未到庭，无陈述意见。汪建波向一审法院起诉请求：1．判决解除汪建波与纬立嘉业公司于2017年1月13日签订的《商业用房租赁合同》；2．判决纬立嘉业公司赔偿汪建波装修损失费698854.74元、鉴定费27000元，退还汪建波交纳的租赁保证金70957元、预交房租费106435元；3．判令纬立嘉业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年5月，受托方（以下简称乙方）纬立嘉业公司与委托方（以下简称甲方）原重庆锦尚嘉资产管理有限公司（以下简称锦尚嘉公司）签订了《【长寿·樱花大道】项目商业物业招商代理服务合同》，其中载明：“鉴于重庆锦尚嘉资产管理(有限)公司与长寿古镇开发公司签署的合作开发协议，甲、乙双方经友好协商，在平等互利、诚信为本的基础上，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方服务【长寿·樱花大道】项目商业物业招商代理工作事宜，达成如下协议。……2.1项目招商委托时间：自2017年1月1日起至2018年1月2日止。……3.2.3乙方应按甲方提供的资料、基本的价格水平要求及本合同的约定代为对外招商接洽，关于楼宇出租的一切对外宣传资料、单位租金、价格、收付款方式、交房标准等均须由甲方审核并书面认可后实施。3.2.4乙方有义务按照甲方及与乙方共同商定的价格对外宣传。3.2.5乙方负责寻求商业资源、联系各类客户并协助甲方与之进行持续沟通获取意向客户，负责对意向客户进行项目招商的沟通谈判及签订相关合同，与甲方随时进行有关本项目招商情况的工作接洽，有效的保持双方的工作协调性。……”。2017年1月13日，汪建波（乙方）与纬立嘉业公司（甲方）签订了《【樱花大道项目】商业用房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），载明：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，甲方、乙方双方在平等、自愿的基础上，就甲方所拥有/获得授权租赁的重庆“樱花大道商业用房”租赁给乙方使用的有关事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同，供双方共同遵守。”其中第二条租赁物业及租赁准备“2.1甲方将其拥有的坐落于重庆市长寿区桃源西四路四号5号楼3层1-7号商铺出租给乙方。2.2租赁房屋的租赁建筑面积为1182.61平方米（最终以实测建筑面积为准）。”第三条租赁用途“3.1乙方租赁甲方商铺经营用途鼎高家居。”第四条租赁期限及免租期“4.1起租日2017年5月1日，本合同下房屋租赁期限为5年，即起租日起至2022年4月30日止。在乙方合格履行的前提下，甲方同意给予乙方12个月的装修免租期。……。”第五条租金、支付方式和期限“5.1甲、乙双方约定，该房屋租金以建筑面积，即1182.61平方米为计租面积，起租租金为每月30元/㎡。5.2自2017年5月1日起至2018年4月30日止为装修免租期。……。5.4乙方房屋租金及递增：2017年5月1日至2018年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月30元/㎡，月租赁费合计为35478元，大写：叁万伍仟肆佰柒拾捌元整；2018年5月1日至2019年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月30元/㎡，月租赁费合计为35478元，大写：叁万伍仟肆佰柒拾捌元整；2019年5月1日至2020年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月30元/㎡，月租赁费合计为35478元，大写：叁万伍仟肆佰柒拾捌元整；2020年5月1日至2021年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月32.4元/㎡，月租赁费合计为38317元，大写：叁万捌仟叁佰壹拾柒元整；2021年5月1日至2022年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月34.99元/㎡，月租赁费合计为41380元，大写：肆万壹仟叁佰捌拾元整；5.5乙方按季度向甲方支付房屋租金，实行‘先交租金后使用’原则，每一季度末15日前向甲方缴纳下一季度的租金。若遇节假日，乙方应提前支付。首季度租金在签约时支付。……”第六条租赁保证金“6.1双方约定，签订本合同之时，乙方应向甲方支付租赁该房屋履约保证金70957元，大写：柒万零玖佰伍拾柒元整。……6.2除本合同另有约定外，租赁关系到期终止时，在下列条件全部完成之日起（60）个工作日内，甲方将保证金在按照本合同约定做出扣除（如有）后一次性无息退还乙方：（1）乙方办妥以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续；（2）乙方已按本合同的约定将租赁房屋交还给甲方；（3）乙方完全解决及履行甲方就乙方违反、不遵守或不履行任何本合同之规定所提出的追讨。（4）乙方已支付完毕全部租金、运营管理费等其他费用及已享受装修免租期租金、违约金或赔偿款（如有）。6.3如乙方违反本合同之规定，则无论甲方是否预先通知乙方，甲方有权(但并无义务)以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，甲方亦有权根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还给乙方。但乙方无权自行或要求甲方以保证金抵付其在本合同下的任何应付款项。”第八条交付“8.1租赁房屋交付乙方的时间为2017年5月1日，甲方应在约定交付时间后20个工作日内交付房屋，具体交房时间以《交房确认书》为准。……”第十三条租赁房屋的装修(包含装饰)、增建及改建“13.2乙方对租赁房屋进行的室内装修，不得有破坏租赁房屋的结构、防水等影响安全或使用的行为。……”。签订《租赁合同》后，汪建波接收了租赁房屋并对其进行了装修。2017年1月13日，汪建波向纬立嘉业公司交纳租赁房屋保证金70956元，预交房屋租金106434元。2018年7月26日，锦尚嘉公司向汪建波送达了《告知书》，该《告知书》载明：“尊敬的樱花大道租户汪建波：您好！鉴于您在2017年01月13日与重庆纬立嘉业商业管理有限公司签订的关于重庆市长寿区桃源西四路4号5幢3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、3-6、3-7号商铺的《樱花大道项目商业用房租赁合同》一事，现我公司证明如下：1、‘樱花大道项目’原系我公司与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司合作开发的项目。2、您所承租的商铺系项目未售商铺。重庆纬立嘉业商业管理有限公司在未取得权利主体授权的情况下，自行与贵方签订了《租赁合同》，由此导致您作为承租人的权益无法得到保障。鉴于贵方承租该商铺未经权利主体认可，特建议贵司(方)尽快交还所占用的商铺，并恢复商铺原貌；否则，贵方将承担由此产生的赔偿责任。3、因贵方系与重庆纬立嘉业商业管理有限公司签订的租赁合同，故建议贵方自行与重庆纬立嘉业商业管理有限公司协商终止租赁合同，并处理合同终止后的相关事宜。特此。”形成时间为2017年9月29日的《租赁保证金移交函》主要载明：“根据重庆锦尚嘉资产管理有限公司与重庆纬立嘉业商业管理有限公司签订的【长寿·樱花大道】项目商业招商代理服务合同，2017年1月1日至2018年1月2日由纬立嘉业商业管理有限公司为重庆锦尚嘉资产管理有限公司与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司提供招商代理服务，截止2017年9月29日，重庆纬立嘉业商业管理有限公司共与19家商家签订物业《租赁合同》（详见下表），共收取租赁保证金¥657694.00（大写人民币：陆拾伍万柒仟陆佰玖拾肆元整），其中2017年7月14日樱花大道1号楼商家张光友通过银行柜台转账支付¥200000.00（大写人民币：贰拾万元整）至重庆锦尚嘉资产管理有限公司。现将剩余租赁保证金¥457694.00元（大写人民币：肆拾伍万柒仟陆佰玖拾肆元整）移交给重庆锦尚嘉资产管理有限公司，并进行租赁合同权利与义务转让。……”其中包括本案汪建波交纳的租赁保证金70956元。纬立嘉业公司在该移交函尾部的移交人处加盖了公司印章，锦尚嘉公司在接收人处加盖了公司印章。本案审理过程中，汪建波申请对涉案租赁房屋中现有装饰、装修价值及拆除该房屋装修、装饰所需费用进行司法评估鉴定，一审法院依法委托重庆和勤工程咨询有限公司进行鉴定。2020年1月6日，重庆和勤工程咨询有限公司出具(和勤工程鉴[2020]01071号)《汪建波与纬立嘉业公司重庆纬立嘉业商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案鉴定工程造价鉴定报告》，其载明的鉴定范围为长寿区菩提街道桃源西四路5号楼3层1-7商铺中现有室内装饰装修价值及拆除该装饰装修所需费用。其鉴定工程造价为698854.74元，其中有废渣清运费4881.60元(2650元+2231.60元)。汪建波支付了鉴定费27000元。同时查明，涉案的租赁房屋登记在第三人古镇公司名下。重庆锦尚嘉资产管理有限公司于2018年8月3日经工商行政部门核准登记变更名称为重庆盛菲煌商业管理有限公司(即本案第三人)。一审法院认为，受第三人盛菲煌公司委托，纬立嘉业公司负责【长寿·樱花大道】项目商业物业招商代理工作事宜，纬立嘉业公司与汪建波签订了涉案房屋的《租赁合同》，该《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”纬立嘉业公司与第三人盛菲煌公司系委托关系，纬立嘉业公司以自己的名义与汪建波签订了《租赁合同》，现纬立嘉业公司已在本案审理过程中披露了其委托人为第三人盛菲煌公司，汪建波明确表示其选定的合同相对方为纬立嘉业公司，并要求纬立嘉业公司承担相应的责任，符合法律规定，一审法院予以确认。对汪建波要求解除与纬立嘉业公司签订的《租赁合同》的诉讼请求。因纬立嘉业公司与第三人盛菲煌公司是委托关系，纬立嘉业公司以自己的名义与汪建波签订了《租赁合同》，在《租赁合同》履行期限届满之前，委托人即第三人盛菲煌公司向汪建波明确表示不履行《租赁合同》，且该《租赁合同》在签订时并未取得租赁房屋产权人即第三人古镇公司的同意，事后第三人古镇公司对该《租赁合同》亦不予追认，故该《租赁合同》难以继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，汪建波有权解除与纬立嘉业公司签订的《租赁合同》，其请求解除其与纬立嘉业公司双方《租赁合同》的请求符合法律规定。汪建波在起诉时请求解除其与纬立嘉业公司双方的《租赁合同》，故一审法院确定汪建波与纬立嘉业公司之间的《租赁合同》于汪建波要求解除《租赁合同》的意思表示到达纬立嘉业公司即起诉状副本到达纬立嘉业公司之日的2018年9月16日解除。对汪建波请求由纬立嘉业公司赔偿装修损失费698854.74元，鉴定费27000元的诉讼请求。纬立嘉业公司在与汪建波签订《租赁合同》时未能弄清楚租赁房屋的所有权人是谁，且事后也未能取得涉案租赁房屋所有权人对该《租赁合同》的追认，由此导致汪建波与纬立嘉业公司在该《租赁合同》履行期限届满之前不能继续履行，纬立嘉业公司构成违约，给汪建波造成装修损失698854.74元、鉴定费27000元。至于纬立嘉业公司辩称的拆除费用并未实际发生，其也未要求汪建波对装饰装修物进行拆除，废渣清理费还未实际产生，因此该笔费用不应得到主张，汪建波可在拆除装饰装修物费用实际发生后，再另行主张的辩解意见。因第三人盛菲煌公司在其向汪建波送达的告知书中明确要求汪建波“尽快交还所占用的商铺，并恢复商铺原貌”，故汪建波交还商铺时应对装饰物进行拆除并恢复原貌，故此，对纬立嘉业公司的该辩称意见，一审法院不予采信。由此，汪建波请求纬立嘉业公司赔偿其装修损失费698854.74元，鉴定费27000元，符合法律规定，一审法院予以支持。对汪建波要求纬立嘉业公司退还预交房租费106435元(实缴金额为106434元)的诉讼请求。汪建波与纬立嘉业公司签订的《租赁合同》合法有效，纬立嘉业公司亦将租赁房屋交与汪建波使用，汪建波请求纬立嘉业公司退还预交房租费没有事实依据，一审法院不予支持。对汪建波要求纬立嘉业公司退还租赁保证金70957元(实缴金额为70956元)的诉讼请求。汪建波与纬立嘉业公司双方在《租赁合同》6.2条中约定了退还租赁保证金的条件，汪建波在本案诉讼中未能举证证明其已达到合同约定的退还租赁保证金的条件，为此汪建波应承担举证不能的法律后果。一审法院对汪建波要求纬立嘉业公司退还租赁保证金70957元的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条一款(二)、(四)项、第九十七条、第一百零七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：“一、原告汪建波与被告重庆纬立嘉业商业管理有限公司于2017年1月13日签订的《【樱花大道项目】商业用房租赁合同》于2018年9月16日解除；二、被告重庆纬立嘉业商业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告汪建波装修损失698854.74元、鉴定费27000元，以上合计725854.74元；三、驳回原告汪建波的其余诉讼请求；”二审中，当事人均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，一审中汪建波申请的是对案涉房屋现有装饰、装修价值及拆除该房屋装修、装饰所需费用进行司法评估鉴定，鉴定机构也是针对上述申请项目进行的评估，因是对现状进行评估，故该鉴定意见已经包含了装饰装修价值的折旧。同时，按照盛菲煌公司送达给汪建波的告知书的要求，汪建波在交还商铺时应当对装饰物进行拆除并恢复原貌，由此，拆除费用是将会实际产生的费用，故一审法院支持拆除费用亦无不当。综上所述，纬立嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11058.55元，由上诉人重庆纬立嘉业商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年八月二十日法官助理 王玲书 记 员 梁麟