江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初3905号原告：宜春市袁州区哥中物业管理发展有限公司，住所地袁州区宜阳大道115号建材小区，统一社会信用代码：9136090266745027X5。法定代表人：王少波，公司总经理。委托诉讼代理人：朱柏山，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘欢，江西同茂律师事务所律师。被告：易勇，男，1984年3月10日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。原告宜春市袁州区哥中物业管理发展有限公司（以下简称原告）与被告易勇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付暂计至2020年5月26日的租金271800元、物业费4128元、违约金82778元，共计358706元；2、判令被告将店铺恢复原状后退回给原告，双方终止合同；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2016年12月21日与原告补签订了建材大市场25栋12、13、14号店铺的合同，从2016年10月27日至2017年10月26日，租期一年。租金每月合计20100元，被告选择一次性交清全年房租的优惠价，每月租金为15100元，全年为181200元。合同到期后被告不与原告续签合同且在该店铺内继续经营。根据《合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，双方仍按合同条款履行。从2018年11月27日至2020年5月26日止被告已欠18个月店租，欠租金271800元（15100元/月*18个月）；欠16个月物业费4128元（每月86元/套*3套*16个月）；两项欠费合计为275928元。依据租赁合同第五条第2款，乙方未按合同约定的时间交纳房租、物业管理费，甲方按所欠房租、物业管理费的30%收取违约金的约定，被告应承担82778元的违约金。综上所述，被告不履行合同约定，拖欠店租271800元，拖欠物业费4128元，产生的违约金82778元，三项合计为358706元。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告答辩要点：12、13号店铺我转租来时就是现在的样子，我没有改卷闸门，14号店的侧面我也没有改卷闸门。我确实欠了租金，但是具体的金额我还没有核对出来。2020年3月份，我就告知原告我不租店铺了，打电话和朱柏山沟通时他说总经理王少波在三亚没有回来，要等总经理回来才可以办。2020年5月25号左右原告叫我把钥匙拿过去就算交店铺，我就去了，但实际上3月份的时候我就已经搬出来了不用店铺了，当时他们还在现场知道我搬了。2017年至2018年建材大市场进行整改持续了近10个月，影响了我经营，我还要交租金，我不认可违约金。另外，受疫情影响，原告应给我减免两个月的租金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确定如下法律事实：被告为经营瓷砖业务于2016年12月21日与原告补签了《宜春市建材大市场商铺租赁合同》，合同约定：乙方（被告）向甲方（原告）租赁建材大市场25栋12、13、14号二层商铺三套，租期为一年，即从2016年10月27日至2017年10月27日止，租金每月为20100元，总租金为241200元，物业管理费每月86元/套，商铺租金、物业管理费按月交纳，每月1日至10日为交款日。乙方未按合同约定的时间交纳房租、物业管理费，甲方将按乙方所欠房租、物业管理费的30%收取违约金。合同期满，经营户必须无条件退出该店铺，如乙方继续租赁，但未重签合同，视为双方仍按原租赁合同的约定继续履行，但房租在原合同的基础上翻一倍，直到双方重签合同为止，合同还约定了权利、义务等其他条款。合同签订后，被告选择一次性交清全年房租的优惠价，每月租金15100元，全年为181200元，并支付了10000元押金。合同到期后，被告继续租用店铺，未与原告签订租赁合同。被告累计交纳了2016年10月27日至2018年12月15日的租金，此后的租金被告未交纳。另外，被告未交纳2017年1月27日至2018年5月27日的物业费，合计为4128元（86元/套/月*3套*16个月）。判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律规定，双方的租赁合同合法有效，原告已将店铺交付被告使用，被告依法应交纳租金。合同到期后，被告未与原告续签租赁合同，但仍占用租赁商铺，双方的租赁行为应视为不定期租赁。被告在占用店铺期间长期拖欠店租，有违诚信。本案的争议焦点之一在于被告告知原告不租赁涉案店铺并搬离店铺的时间以及被告是否应对店铺恢复原状。被告主张其于2020年3月已告知并搬离，但当时原告称总经理外出，无法处理，直至2020年5月25日原告才通知被告交还钥匙视为归还店铺。且被告从上一手租户处转租店铺时店铺便是现在的样子，被告未改动卷闸门，店内摆放瓷砖的架子亦是重复利用上一手租户的。原告主张2020年5月25日被告交还钥匙时告知原告把租金付清，把店铺恢复原状，但被告改动了店铺的卷闸门未恢复原状，且至今被告都还有装饰物和瓷砖样板及摆放样板的架子在店内，应视为被告至今未交还店铺。对此，第一，因被告未提供证据证明其3月份已搬离店铺，故本院不予采信。又因双方系不定期租赁，原告又认可2020年5月25日被告已将钥匙归还，故该日依法视为被告返还原告店铺之日及双方解除涉案租赁合同之日，租金亦应计算至该日，故而被告共计拖欠原告租金261230元（15100元/月*17.3个月），且被告应向原告支付拖欠的物业费4128元。第二，原告提供的照片均是被告承租后店铺卷闸门及外墙的现状，无法证明被告承租前的原状。另外，因被告5月已搬走，上一手租户亦是经营瓷砖的，被告辩称其重复利用部分装饰装修材料较为合理，加之原告未提供被告承租前店内装饰装修状况的照片，故本院对于原告要求恢复原状的诉请不予支持。本案的争议焦点之二在于被告要求不承担违约责任和减免租金的辩称意见。关于违约金，租赁合同约定被告未按合同约定的时间交纳房租、物业管理费，则应按所欠租金、物业费的30%支付违约金。被告拖欠租金及物业费是实，但政府部门整改建材大市场数月影响被告营业收入减少是被告拖欠原因之一，故从公平角度考虑，本院酌定被告按拖欠的租金及物业费的20%即53071元【（261230元+4128元）*20%】向原告支付违约金。关于减免租金，最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第6条规定承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因新冠疫情影响及解除租赁合同事宜，被告租赁的店铺在今年春节后便未正常营业，无经营收入，被告要求减免部分租金的主张本院予以支持，结合政府疫情防控时间，本院酌定减免被告一个月租金15100元。另外，因原告已主张违约金，故应返还被告所支付的10000元押金，为避免诉累，节约司法资源，故押金在本案一并处理，予以抵减被告应付的租金。综上，被告还应支付原告租金236130元（261230元-15100元-10000元）、物业费4128元及违约金53071元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十六条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告宜春市袁州区哥中物业管理发展有限公司与被告易勇就涉案店铺的租赁合同关系于2020年5月25日解除；二、限被告易勇于本判决生效之日起十日向原告宜春市袁州区哥中物业管理发展有限公司支付租金236130元、物业费4128元及违约金53071元；三、驳回原告宜春市袁州区哥中物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6680元，减半收取计3340元，由被告易勇负担2731元，原告宜春市袁州区哥中物业管理发展有限公司负担609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  易 飞二〇二〇年八月十日代书记员  邵聪聪