陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0423民初1689号原告：李某某，男，汉族。被告：孙某1，女，汉族。委托诉讼代理人：顾某某，陕西仁达律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某2，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁某某，系该公司法务经理。委托诉讼代理人：刘某某，系该公司法务专员。被告：泾阳县XX社XX庄XX社。负责人：石某某，系该社主任。委托诉讼代理人：邓某某，陕西法智律师事务所律师。原告李某某、孙某1与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、泾阳县XX社XX庄XX社（以下简称高庄信合）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订《西咸新区商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议；2、依法判令被告向原告返还购房款67552元；3、依法判决被告向原告支付违约金13642.52元（违约金为合同约定的1%违约金与逾期交房期间占用资金的利息之和，该利息自原告付款之日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月21日至实际履行之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、依法解除原告与被告签订的《个人住房按揭借款合同》；5、依法判令被告一偿还原告向被告二偿还的本金及利息共26000元（暂计算至立案之日，之后按被告二结算为准）；6、本案诉讼费由二被告承担。被告华阳公司辩称，同意解除合同及补充协议，也同意退还房款，但要扣除被告向原告已经支付的违约金8205.14元，加前置条件，根据商品房买卖合同附属补充协议第5条规定。对原告诉请按照总房款计算的违约金不认可，而是全部已付款的违约金675.52元被告认可。资金占用利息不认可，因合同未约定。按揭贷款合同，以银行意见为准，本金及利息金额以银行意见为准，如有罚息，被告不予承担；诉讼费多余部分不予承担。剩余部分的贷款本息，应先由原告向银行偿还后，被告再返还给原告。第三人高庄信合辩称，原告起诉被告华阳公司，与高庄信合没有直接的法律关系，高庄信合既不是该合同当事方也不享有权利或承担义务，对原告的部分请求和事实理由不发表意见；答辩人已经实际履行了借款义务，没有违约行为，故不同意解除《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，如法院判令解除该合同，则应当判令被告乐华公司返还下余贷款本息。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月24日，原告与被告华阳公司签订了一份《西咸新区商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）和《商品房买卖合同补充协议》，约定被告将其所开发的位于西咸新区XX城XX镇XX村XX街（X期）X栋X单元X层XXXXX号商品房出卖给原告，房屋总价款为117552元，交房日期为2016年10月31日至2016年11月15日期间。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》约定:买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人的全部已付款。《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》就交房及房屋所有权证书办理事宜，达成如下协议：出卖人同意，自应报送产权登记机关备案之次日即2018年10月16日起至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按照买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，按季度支付，每季度违约金在到期后，次月15日前支付……2016年4月24日原告向被告华阳公司支付20000元定金，支付47552元房款，合计67552元。2016年5月9日，原告就剩余应付房款50000元与被告华阳公司及高庄信合签订了一份《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（以下简称贷款合同），被告高庄信合为贷款人，被告华阳公司为连带责任保证人。贷款合同约定：贷款金额50000元，贷款期限自2016年5月9日至2026年5月9日止，贷款以等额本息还款方式，每月20日之前偿还。之后，被告高庄信合将上述贷款按照贷款合同的约定支付至被告华阳公司的银行账户。截至2020年8月1日，原告已向被告高庄信合偿还本息合计26435.78元，其中本金17240.05元，利息9195.73元，剩余贷款本金32759.95元，逾期利息1.06元。被告华阳公司已向原告支付违约金8205.14元，涉案商品房至今未向原告交付。本院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告华阳公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同，被告华阳公司也同意，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定问题。1、关于返还购房款本金、利息及违约金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告华阳公司已收取原告向其支付的房款67552元，应向原告悉数返还。原告所主张的违约金，合同中明确约定全部已付款的1%，被告华阳公司已经收到了原告的首付款67552元及高庄信合的贷款50000元，共计117552元，故违约金1175.52元应予以支持。原告主张的利息，符合合同约定，且与法不悖，本院予以支持。2、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同的解除，高庄信合无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少不必要的重复、繁琐，减少当事人的诉累，本院认定由被告华阳公司直接承担高庄信合的上述损失并向原告返还其已向被告高庄信合支付的贷款本息。3、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。本院给予十五日的自行履行期，履行期内被告华阳公司应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告华阳公司办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告华阳公司应向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司签订的《西咸新区商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议，原告李某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告李某某、孙某1、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与第三人泾阳县XX社XX庄XX社签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后七十五日内向原告李某某返还购房款67552元、返还已偿还的贷款本息（扣除因原告原因逾期的金额，以给付时泾阳县XX社XX庄XX社出具的还款流水为准），支付违约金1175.52元，支付利息（利息以应返还购房款67552元为基数，自2016年4月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向第三人泾阳县XX社XX庄XX社偿还原告李某某、孙某1就《个人住房（商业用房）按揭借款合同》剩余贷款及利息（以给付时泾阳县XX社XX庄XX社出具的还款数额为准）。以上给付之项在执行时扣除被告已经向原告支付的违约金8205.14元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2444元（原告已预交），减半收取计1222元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  郭梨娟二〇二〇年八月十九日书记员  费 苗依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1