青海省门源回族自治县人民法院民事判决书（2020）青2221民初863号原告：青海聚源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91633100MA756P873G。法定代表人：孟某，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某，青海凡圣律师事务所律师。被告：西安龙发骏翔商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91610104MA6TNY387C。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：苗某，北京市中闻（西安）律师事务所律师。原告青海聚源房地产开发有限公司（以下简称聚源公司）与被告西安龙发骏翔商业运营管理有限公司（以下简称龙发公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聚源公司的委托诉讼代理人陈某，被告龙发公司的委托诉讼代理人苗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚源公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告之间签订的《收购意向协议》已经解除；2.判令被告龙发公司支付租金502551元；3.判令被告龙发公司向原告移交合同约定的不动产；4.判令被告龙发公司向原告支付已经出售的不动产相关款项及相关财务账本；5.判令被告龙发公司赔偿因违约行为给原告造成的经济损失20万元；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告将租金变更为430758元、经济损失变更为236707.73元。同时因被告明确提出被告收取的溢价款及部分房款被告将保证全部退还业主，故原告表示放弃第4项诉求。事实与理由：2019年11月18日原被告经协商签订《青海门源县聚源荣浩金街商铺收购意向协议》，协议约定将原告开发的7号商铺的2393.1平方米由被告收购，被告对所收购的商铺进行自主招商和运营；每平方米收购价款为6500元，总收购价款为15555150元，该收购款分五期向原告支付。协议另约定如果被告未按期支付收购款，则按每平方米30元的标准向原告支付租金。协议另约定被告应在2020年5月22日之前完成进场装修事宜。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告应在支付第一期收购款时就已逾期，且被告也没有履行按约定的时间安排进场装修。被告未按约定支付第一期收购款，按合同约定应当支付每月每平方米30元租金，原告依约定向被告主张2020年5月22日至2020年6月22日期间的租金71793元。被告的违约行为导致原告的整体运营相关商业不动产项目的计划被阻碍，并造成经济损失20万元，该损失被告应当承担。被告龙发公司辩称，1.原被告签订的《收购意向协议》已于2020年5月21日解除，虽然被告不同意原告解除合同的理由，但因考虑双方已无法继续合作，故被告同意解除合同。2.根据《收购意向协议》的约定，原告在合同期限内主张的违约金，因合同是原告提出解除，且被告只是就第一期款项给付时间内违约，其余款项因为合同解除，因此被告不应当承担违约金，租金只应承担13536.6元。3.原被告之间并不存在交付不动产的情形，合同约定的不动产一直在原告的名下，被告从未实际占有过，不存在移交不动产的情形。4.被告未能履行合同是因为疫情的不可抗力因素的影响，可以免除其违约责任。本院经审理认定事实如下：原被告于2019年11月18日签订《收购意向协议》，合同约定收购期限为18个自然月。商铺初步规划面积为2393.1平方米，最终面积以专业测量机构测量为准，被告享有部分商铺的销售和招商权。收购价格为每平方米6500元，总金额约为15555150元。且6500元是低价，合同低价部分房款由原告收取，溢价款由被告收取，属于被告的佣金。收购款分五期支付，每期3111030元，并约定如到期被告未完全支付原告收购款则顺延至下一期支付。如五期内被告未支付完收购款，每期未到位收购款相应商业面积则以租金30元／㎡按剩余面积支付给原告。同时在合同中原被告就权利义务、责任及保证金均作出了明确的约定。原告于2020年5月22日向被告发出解除协议告知函，2020年6月5日发出律师函，明确双方于2020年5月21日起解除合同。被告于2020年6月16日向原告发出回函，表示同意原告提出解除《收购意向协议》的时间。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据原被告的诉辨意见，本案确定的争议焦点为原告的诉求应否支持。原告认为，因被告未按照协议履行合同，被告应当承担租金430758元、经济损失236707.73元。原告为支持其诉求提交以下证据：1.《意向收购协议》，证明原被告签订收购协议，约定每平方米6500元价格收购，每期收购款为3111030元，五期共计15555150元。2020年5月22日完成装修进场事宜。并约定违约金为10万元，按照每平方米30元支付租金。2.申请函、关于延长付款周期的申请函，证明被告向原告发出请求延期付款的函及被告2020年3月15日复工复产的事实。3.回复函、通知书，证明原告根据被告要求延期付款的申请对被告给付回复并要求被告履行合同义务，原告要求被告按约定的时间进场装修。4.律师函，证明2020年6月5日原告委托律师给被告发出律师函要求停止销售相关不动产并处理解除合同的相关事项。5.物业费证明及缴费票据，证明原告代被告支付采暖费64613.7元、物业费20102元，合计84715.7元。6.不动产测量报告、增值税发票，证明原告为了履行协议委托第三方作出测量报告及支付的费用51992.03元。7.建设工程竣工验收备案表、房屋预售许可证、建设工程消防备案凭证，证明原告向被告交付的案涉不动产已经具备运营条件。被告对原告提交的证据质证如下：证据1的真实性无异议，但证明方向中10万元违约金是未按照约定交纳保证金才给付的违约金，对原告计算租金的方法不认可。证据2的真实性无异议，因疫情西安市于2020年3月15日才开始复工复产，所以外地员工都无法回来上班。证据3的真实性不予认可，但对拒绝延期的事实认可。证据4认可。证据5的真实性及证明目的均不认可，合同中未约定由被告承担。证据6真实性无异议，但证明方向不认可。合同约定原告应当书面告知被告，但被告并未见过测量报告。证据7与本案无关，在原被告签订意向协议之前原告已经取得相关运营条件。被告为支持其抗辩提交以下证据：1.解除协议告知函，证明原告于2020年5月22日向被告发函，要求自2020年5月22日起解除《收购意向协议》。2.律师函，证明原告委托律师发函，通知被告《收购意向协议》于2020年5月21日解除。3.回函、快递单、物流信息，证明被告回函同意解除合同。4.《收购意向协议》，证明被告应支付的违约金为第一期未支付收购面积的款项，被告收取的溢价款部分应退还客户，而非原告。5.青海省政府、陕西省卫生健康委员会网站截图，证明青海省2020年3月6日将突发公共卫生事件相应调整为四级响应，陕西省同年2月28日调整为三级响应，被告无法抵达门源开展工作。6.邮寄申请函快递单及物流信息、关于延长收款周期的申请函快递单及物流信息，证明疫情期间被告积极与原告进行沟通，履行了通知义务。7.选铺确认单，证明原告已收到27.38㎡商铺款项，被告第一期未支付收购款的面积为451.24㎡，即违约金为13537.2元。8.中国建设银行单位客户回单，证明被告给原告支付保证金5万元。9.客户谅解告知函及快递单、物流信息，证明因合同解除，被告向客户发函告知现状及退还收取款项事宜。原告对被告提交的证据质证如下：证据1.2.3的真实性无异议，合同已经解除。证据4的真实性无异议，证明方向有异议，双方对租金计算的理解上出现问题。原告不需要被告将溢价款退还原告，但被告要明确收了多少钱，希望能与业主妥善处理。证据5的真实性无异议，但疫情与支付款项无必然的联系。证据6真实性认可，原告明确表示不同意延期。证据7不认可，原告未见过该确认单，被告具体收了多少钱，卖出去了多少间铺面不清楚；证据8保证金5万元无异议。证据9的真实性无法核实，被告未提交全部出售的材料。本院认为，原被告互相发函对2020年5月21日解除《收购意向协议》达成一致意见，且在庭审中均认可合同已经解除，故原告无需再次提出确认原被告之间签订的《收购意向协议》已经解除的诉求。因被告未能按约定时间给付收购款，根据原被告签订的《收购意向协议》对租金的约定，被告对未到位收购款相应商业面积以租金30元／㎡按照剩余面积支付。本案中每期需要出售的面积为478.62平方米，被告已出售的房屋面积为27.4平方米，被告应当支付原告租金13536.6元。关于原告要求被告移交合同约定的不动产的诉求，被告称不动产并未交付，一直由原告享有所有权，原告未提交相关移交不动产的证据，原告应当承担举证不利的法律后果，故原告的该项诉求不予支持。关于原告主张的经济损失中物业费和取暖费，因为不动产并未交付，在原告的掌控下，且原被告之间就物业费和暖气费的交付问题未作出明确的约定，故这两笔费用被告不应承担。测绘费原被告在合同中约定原告按照被告规划的销售分割铺位图进行重新测绘备案，由此产生的测绘费用由原告承担，且原告也未按照合同书面告知被告，故该笔测绘费不应被告承担。原被告在合同中约定的被告未按照合同约定时间支付保证金，被告需要支付违约金10万元，但本案中被告按照约定支付了5万元保证金，且合同解除也并非未交纳保证金而解除，故原告要求被告支付10万元违约金的主张不予支持。因被告未按合同约定在2020年5月22日前完成装修进场事宜，被告存在违约，故被告交纳的5万元保证金不予退还。关于被告提出未能履行合同是疫情的不可抗力造成，但根据西安市的复工复产时间，被告完全可以在约定的时间履行进场事宜，但被告依然未履行合同义务，故被告的该项抗辩理由本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告西安龙发骏翔商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告青海聚源房地产开发有限公司租金13536.6元；二、被告西安龙发骏翔商业运营管理有限公司向原告青海聚源房地产开发有限公司交纳的5万元保证金归原告青海聚源房地产开发有限公司所有；三、驳回原告青海聚源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10826元，减半收取计5413元，由原告青海聚源房地产开发有限公司负担2700元，被告西安龙发骏翔商业运营管理有限公司负担2713元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海北藏族自治州中级人民法院。审判员 王玉洁 二〇二〇年八月二十日书记员 陈文秀