呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1546号上诉人（原审原告）：李平，男，金山电厂职工，住包头市。委托诉讼代理人：徐挺，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁莅，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄海燕，女，退休，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李凤华，内蒙古善建律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑞喜（系黄海燕丈夫），男，退休，住呼和浩特市。原审第三人：内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司，住所地呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路呼和佳地苍龙苑1号楼沿街1-1商铺。负责人：李占慧，该分公司经理。委托诉讼代理人：王茂宇，男，该公司商圈经理，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：黄贺伟，男，该公司商圈经理，住呼和浩特市。上诉人李平因与被上诉人黄海燕，原审第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司（以下简称京城广厦第三分公司）确认解除合同无效纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李平及其委托诉讼代理人徐挺、梁莅，被上诉人黄海燕的委托诉讼代理人赵瑞喜、李凤华，原审第三人京城广厦第三分公司的委托诉讼代理人王茂宇、黄贺伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李平上诉请求：撤销一审判决,依法改判黄海燕于2019年10月29日针对《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的效力或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均存在严重错误,依法应予以撤销后改判或将本案发回重审。首先,一审法院判决认定事实存在严重错误。第一,李平依据《合同法》第九十六条提起本案诉讼,要求法院确认“解除合同通知的效力”,本案案由明显错误;第二,根据《房屋买卖居间合同》第七条的约定,购房款的付款方式为首付款加银行贷款,李平支付首付款的时间为产权变更当日,但一审判决却违背案件事实,将购房款违法认定为“全额一次性付款,直接支付给黄海燕”,明显是在故意偏袒黄海燕,从而作出违法判决;第三,李平是从形成时间为2019年12月27日的《关于的回复》中才“得知”的案涉合同已于2019年10月29日通过通知方式解除。但是,黄海燕在该回复中却称“其将书面解除通知送达了李平”,而事实上李平从未收到解除通知。一审判决在没有证据证明的情况下,杜撰了“黄海燕于2019年11月8日向李平送达了《关于解除的通知函》”的虚假事实,明显认定事实错误,必然导致一审判决违法;第四,李平的一审诉请为“请求人民法院确认被告于2019年10月29日发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的效力”,但一审法院并未针对该诉请进行审理,而是审理的与李平诉请毫无关联的《关于解除的通知函》。同时,一审判决主文和判项内容也未明确《合同解除通知函》的效力;第五,根据一审京城广厦第三分公司的陈述以及微信聊天记录内容,足以证明案涉合同签订后,各方当事人已经以口头方式将合同中的履行期限变更至2019年3月初的事实。但一审法院对京城广厦第三分公司陈述的且与案件结果有着至关重要的事实不做描述、认定,反倒却称“李平和京城广厦第三分公司未向法庭提交证据、未进行书面约定不符合交易习惯”为由否定案涉合同中的内容履行延期的事实,进而作出李平违约在先的认定事实明显存在严重错误违法判决;第六,黄海燕在《关于的回复》中以李平违约解除案涉合同缺乏事实依据和法律依据。根据以上内容,黄海燕解除案涉合同的条件并未成就。同时,一审法院也未审查李平是否收到《合同解除通知函》的情况下,就违法认定黄海燕发出《解除通知函》并无不当,作出的一审判决明显严重违法;第七,黄海燕未按照案涉合同约定将贷款资料交由京城广厦第三分公司以及未配合李平办理银行面签的行为构成违约。同时,在李平及京城广厦第三分公司于2019年12月24日向黄海燕发出履行合同的催告后,黄海燕却称“案涉合同已于2019年10月29日解除”,并表示不履行案涉合同的行为,所以黄海燕的行为构成根本违约。其次,一审判决适用法律存在严重错误。根据《九民纪要》第四十六条的规定,只有享有法定解除或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。同时,人民法院在审理案件时,应当审查发出解除通知一方是否享有法定解除或约定解除权来决定合同应否解除。本案中,根据《关于的回复》内容,黄海燕以“李平违约为由通知解除案涉合同”,行使的是“约定解除权”,而一审法院却以《合同法》第九十四条第(四)项“法定解除权”来认定“约定解除权”,并以此作出判决,明显属于适用法律严重错误。黄海燕辩称，一、本案李平违约在先，黄海燕行使合同解除权的条件已经成就，黄海燕向李平及京城广厦第三分公司送达的《合同解除通知函》已经发生解除合同的效力；二、李平的各项上诉理由没有事实及法律依据，以偏概全，甚至歪曲事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。京城广厦第三分公司述称，2018年11月22日签订的合同，当时谈的时候是写50个工作日内办理手续，因为他们是邻居，谈的也挺好，还赶上过年，双方同意2019年3月份办手续，合同上就没有改日期。李平向一审法院起诉请求：一、确认黄海燕于2019年针对《房屋买卖居间合同》《呼和浩特市存量房屋买卖合同》发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的效力;二、本案诉讼费由黄海燕承担。一审法院认定事实：2018年11月22日,李平、黄海燕及京城广厦第三分公司分别作为乙方、甲方和丙方签订《房屋买卖居间合同》,主要内容为李平买受黄海燕位于本市××区商品房(房屋产权证号为呼房权证新城区第XXXX号),房屋交易价格为119万元,双方委托京城广厦第三分公司作为上述房屋的居间方及办理产权证过户的代理方。《房屋买卖居间合同》第七条对付款方式主要约定内容为:第一款,签订本合同乙方即向甲方支付购房款定金20万元。第二款约定,乙方(李平)付款方式为第1种,全款一次性支付;第2种银行贷款:拟定贷款金额为人民币30万元。第三款第1项:甲乙方双约定自签订本合同之日起50个工作日内将贷款所需资料交与丙方并办理银行贷款手续。《房屋买卖居间合同》还对第三人居间服务范围、收费标准、收费时间、违约责任、免责条件、争议的解决方式和生效及其他进行了约定。同日,李平、黄海燕签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》,进一步对房屋的基本情况、权属情况、成交价格、付款方式及资金划转方式、房屋交付和违约责任等进行了约定。其中,买受人(李平)支付定金和房款的方式均为直接支付给出卖人(黄海燕)。合同签订后,京城广厦第三分公司向李平收取居间费2.1万元。同日,李平向黄海燕支付定金5万元,2018年12月1日,李平通过张素兰向黄海燕支付定金15万元。2019年12月24日,李平向黄海燕发出《关于“履行〈房屋买卖居间合同〉和〈呼和浩特市存量房屋买卖合同〉”的催告函》,主要内容为关于签订上述合同后,李平、黄海燕及京城广厦第三分公司口头约定将履行合同的起始期限变更为2019年3月,故签订合同之日的约定也作顺延,现已将相关材料交与京城广厦第三分公司,需要黄海燕进行配合办理有关手续。但至今黄海燕没有配合办理,致使合同不能履行,因此致函接到该函之日起3日内配合办理银行贷款手续或是否进行履行合同书面告知。2019年10月29日、2019年11月8日,黄海燕分别向京城广厦第三分公司及李平《关于解除〈房屋买卖居间合同〉的通知函》和《关于解除〈房屋买卖居间合同〉〈呼和浩特市存量房屋买卖合同〉的通知函》。2019年12月27日,黄海燕向李平发出《关于〈催告函〉的回复》,就李平于2019年12月24日发出的《催告函》进行了说明和回复。另查明,案涉房屋《房屋所有权证》于2003年5月23日由呼和浩特市房产管理局向黄海燕登记发放,黄海燕与赵瑞喜于1998年12月23日登记结婚。一审法院认为，本案系确认合同效力纠纷。本案中,李平、黄海燕与京城广厦第三分公司签订《房屋买卖居间合同》,并约定由京城广厦第三分公司促成李平、黄海燕之间订立《呼和浩特市存量房屋买卖合同》和完成李平、黄海燕委托的其他事项。在《房屋买卖居间合同》第七条第三款中,李平、黄海燕约定自合同签订之日起50个工作日内将贷款所需资料交与京城广厦第三分公司并办理银行贷款手续,并约定付款方式为全额一次性付款。李平主张及京城广厦第三分公司述称三方于当日曾口头约定合同履行的起始期限为2019年3月,但均未向一审法院提交证据,且案涉合同于当日签订,未在合同中对此进行书面约定不符合日常交往习惯,一审法院对该项主张不予支持,故李平应为违约在先。且该合同中京城广厦第三分公司只完成了部分居间事项,其他事项尚未完成。《呼和浩特市存量房屋买卖合同》中第十三条中约定,对该合同的解除,应当采用书面形式。但《房屋买卖居间合同》第八条中亦进行约定,即对方可解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,可以解除合同...(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同不能实现合同目的”,结合本案实际,因李平违约合同目的已无实现可能。故黄海燕发出《合同解除通知函》并无不当,李平的诉讼请求不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决:驳回李平的诉讼请求。案件受理费100元,由李平负担。本院二审期间，李平新出示证据《催告函》，拟证明1.京城广厦第三分公司于2019年12月25日向黄海燕发出催告函，要求配合办理银行贷款手续；2.案涉合同的履行期限等存在延续的事实；3.京城广厦第三分公司曾于2019年3月中下旬、4月初催促黄海燕办理银行贷款手续的事实；4.黄海燕承认购房款的支付方式为首付款加按揭贷款。李平新出示证据民事起诉状、呼和浩特市新城区法院应诉通知书、传票、（2020）内0102民初1298号民事裁定书。拟证明1.黄海燕未以通知解除的方式解除案涉合同，编造相互矛盾且虚假的陈述。本院组织当事人进行了证据交换和质证，黄海燕质证认为催告函不能作为认定本案事实的依据，针对（2020）内0102民初1298号案件，黄海燕已撤诉，恰证明黄海燕发送解除合同函在先。京城广厦第三分公司质证认可李平新出示证据。除上述事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：李平请求确认黄海燕发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的效力有无依据。本案中，李平与黄海燕，京城广厦第三分公司于2018年11月22日签订《房屋买卖居间合同》，约定黄海燕、李平自签订本合同之日起50个工作日内将贷款所需资料交予京城广厦第三分公司并办理银行贷款申请手续。据此，双方应当于2019年1月就办理完毕相应贷款申请手续。李平称三方曾口头协商办理贷款申请手续的开始时间为2019年3月，但未提交相应证据，故本院不予采信。即使按照李平主张的上述时间，办理完毕上述手续的时间最迟也应当为2019年5月，但至今该义务未履行完毕。李平作为交付购房款并请求办理按揭贷款的一方，其应当是办理贷款申请手续的主要义务履行方，黄海燕应当是协助一方，在上述义务履行期间，李平从未催告黄海燕履行办理贷款手续的义务，故未办理按揭贷款的责任应当由李平承担。关于《合同解除通知函》的送达时间，从京城广厦第三分公司工作人员可以证实，该日期应当为2019年11月12日，对此本院予以认定。李平称其2019年12月27日才知道上述《合同解除通知函》，因没有证据予以佐证，故本院不予采信。且即使如李平的陈述，因其存在违约行为，该《合同解除通知函》也应当于其知道的时间即2019年12月27日发生解除合同的效力。另上述《合同解除通知函》的内容包括关于解除《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》的通知函，故李平的该项上诉理由不能成立。关于本案案由，应当为确认合同解除无效纠纷，对此本院予以纠正。综上所述，李平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李平负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张雪杨审判员 洪齐艳二〇二〇年八月三日（法官助理 刘 雯书记员 李 洁