陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终252号上诉人（原审原告）：陕西华润万家生活超市有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：徐健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李浩、田瑾，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：榆林城投凯富置业有限责任公司，住所地陕西省榆林市榆阳区。法定代表人：卢建江，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李静、万娜娜、陕西驼城律师事务所律师。上诉人陕西华润万家生活超市有限公司因与被上诉人榆林城投凯富置业有限责任公司合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初5417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陕西华润万家生活超市有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项并改判为：本判决生效后十日内，由榆林城投凯富置业有限责任公司赔偿陕西华润万家生活超市有限公司损失（具体数额计算方式：以150万为基数，按照年利率24%计算，自2014年10月21日起至款付清之日止；）2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人作为案涉租赁物业的合法开发主体，应对案涉租赁合同无效承担全部过错责任，一审判决认定事实错误。首先被上诉人系案涉租赁物业的合法开发主体，案涉租赁物业的项目审批手续属于被上诉人的合同义务，项目手续能否办理，何时能够办理，决定权及主动权均在被上诉人，上诉人对此没有义务。其次，国家文物局文件不能成为被上诉人对合同无效免责的理由。案涉租赁合同是因为被上诉人没有积极办理建设工程规划许可证而归于无效，被上诉人作为合法且唯一的开发主体，应对合同无效承担全部过错责任。二、一审判决依据《预租协议》第一条之约定认定上诉人对案涉租赁合同无效负有过错责任，明显错误。三、一审判决判令被上诉人按照年利率6%向上诉人补偿损失，根本不足以弥补基于此给上诉人所造成的损失。一审判决按照年利率6%赔偿损失，不仅无法弥补基于此给上诉人所造成的实际损失，反而会让被上诉人因此获利，一审按照6%判决，显失公平，应予改判。榆林城投凯富置业有限责任公司辩称，一、案涉项目因政府原因暂停，城投凯富公司无主观恶意违约。二、上诉人在签订合同时明知涉案租赁物未取得规划许可，故涉案合同系无效合同。无效合同的损失不应当参照有效合同的履行利益评估、测算。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。陕西华润万家生活超市有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还定金150万元；2、依法判令被告向原告承担损失赔偿责任，支付赔偿金500万元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2014年9月23日，榆林城投凯富置业有限责任公司（甲方)与陕西华润万家生活超巿有限公司（乙方）签订《房屋预租协议书》，约定：鉴于甲方已经持有政府有关部门核发的营业执照、榆林市国地局榆市国用（2013）第46869号《国有土地使用证》、榆林市发展和改革委员会榆政发改发【2014】53号《关于印发榆林城投凯富置业有限责任公司凌霄广场改造项目备案确认书的通知》等证件，证明甲方有权开发位于榆林市榆阳区榆阳中路与肤施路交汇处东南角的物业项目（下称"该物业"）；甲方同意将该物业中负一层局部（简称“租赁物业”）出租给乙方开办购物中心。经双方协商一致，特就有关事项达成以下协议，同时签署了《房屋租赁合同》（附件3）对租赁物业事宜做了详细约定：第一条甲方根据乙方开办购物中心的实际需要制定该物业的规划设计方案（以本协议书附件1、2的相关图纸、租赁物业及相关设备设施移交标准为准）。并承诺如下：（一）、甲、乙双方签订本协议时，向乙方提供该物业的《国有土地使用证》（或类似的替代性证件）《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《营业执照》的复印件，并提供对应原件用于比对验证。（二）该物业应于2018年9月30日之前竣工，甲方必须保证该物业及附属设备、设施符合本协议附件1、附件2的要求，并向乙方提供该物业整体的《工程竣工验收合格证》；2018年12月30日为租赁物业交付日期，甲方应于2018年11月30日前向乙方提供该物业整体《建筑工程消防验收意见书》（内容为合格）和《电梯检测合格证》（含人行坡道梯、货梯等）并会同乙方共同组织相关技术人员对该租赁物业及附属设施、设备进行验收，甲、乙双方应签署书面交接记录。甲方应于2019年6月30日之前协助乙方取得装修后的购物中心《消防安全检查意见书》（结果为“合格”）。（三）甲乙双方签订本协议书之日前，在前述物业的国有土地使用权上不在有任何权利限制，包括但不限于抵押、查封等情况。自甲、乙双方签订本协议书之日起，若甲方拟在该物业的土地使用权及或其地上附着物上设定抵押的，应提前一个月以书面形式通知乙方,且甲方承诺不因此影响本协议书项下乙方按照本《协议书》和《房屋租赁合同》的约定使用该租赁物业的权利，并在设定抵押前向乙方提供抵押权人签署的书面文件(承诺其履行抵押权不影响乙方承租使用权)，否则乙方有权解除本协议书及《房屋租赁合同》，并有权按照双方的约定追究甲方的违约责任。第二条、为保证乙方履行本协议约定的义务，乙方特承诺如下：2.1、自本协议书签订之日起十五个工作日内，乙方应向甲方支付定金作为履行本协议书的担保，在乙方经营的购物中心计租后自动转为第一个租约年的部分租金,即从第一租约年第一个月开始抵扣，直至扣完为止。2.2、定金为人民币壹佰伍拾万[150万]元整，由乙方以银行转账方式将本条约定的定金支付到甲方的银行账户中。双方对违约责任亦进行了约定。同日，双方签订了房屋租赁合同。前述协议、合同签订后，陕西华润万家生活超巿有限公司于2014年10月21日向榆林城投凯富置业有限责任公司转账支付150万元，该笔转款的网银付款记账凭证摘要显示为定金，后因榆林城投凯富置业有限责任公司未向陕西华润万家生活超巿有限公司交付涉案房屋，双方发生纠纷。另，截至本案一审辩论终结，涉案房屋既未建成亦未取得建设工程规划许可证，以上事实，有《房屋预租协议书》《房屋租赁合同》、中国工商银行网银付款记账凭证、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，经查本案陕西华润万家生活超巿有限公司与榆林城投凯富置业有限责任公司签订的《房屋预租协议书》《房屋租赁合同》项下房屋至本案一审法庭辩论终结既未建成亦未取得建设工程规划许可证，故依照前述规定，涉案《房屋预租协议书》《房屋租赁合同》系属无效。《中华人民共和囯合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因涉案《房屋预租协议书》《房屋租赁合同》系无效合同，故陕西华润万家生活超巿有限公司主张榆林城投凯富置业有限责任公司返还其基于合同已付的150万元，符合法律规定，本院予以支持。关于陕西华润万家生活超巿有限公司主张榆林城投凯富置业有限责任公司赔偿损失500万元，因陕西华润万家生活超巿有限公司、榆林城投凯富置业有限责任公司于2014年9月23日签订涉案协议、合同时相关租赁物并未建成，榆林城投凯富置业有限责任公司作为出租方于涉案协议、合同中亦曾作出其将持有租赁物相关证件的承诺，故现因榆林城投凯富置业有限责任公司就涉案租赁物未取得建设工程规划许可证致合同无效，榆林城投凯富置业有限责任公司对此应负有一定的责任，陕西华润万家生活超巿有限公司在签订协议时未对榆林城投凯富置业有限责任公司提供的《国有土地使用证》（或类似的替代性证件）《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《营业执照》进行比对验证也有一定的过错，榆林城投凯富置业有限责任公司应当赔偿陕西华润万家生活超巿有限公司因此所受到的部分损失，至于榆林城投凯富置业有限责任公司应赔偿的损失数额，《中华人民共和国合同法》第五十八条所称的"对方因此所受到的损失"应限于信赖利益，不包括以合同有效、合同义务存在为前提的履行利益。本案中陕西华润万家生活超巿有限公司提交投资评估模型、投资测算表系对合同有效、合同义务存在情形下可获得的履行利益评估、测算，不能作为认定合同无效后损失赔偿数额的依据，故陕西华润万家生活超巿有限公司以该评估模型、测算表主张损失500万元不能成立，但考虑陕西华润万家生活超巿有限公司已向榆林城投凯富置业有限责任公司支付150万元，在榆林城投凯富置业有限责任公司占有该款项期间，陕西华润万家生活超巿有限公司确存在资金损失，故对该部分资金损失榆林城投凯富置业有限责任公司应予补偿，参照民间借贷的相关规定，本院酌情以150万元为计算基数，以榆林城投凯富置业有限责任公司占有该150万元期间为计算期间，参照6%年利率计算损失补偿数额。榆林城投凯富置业有限责任公司提交的“国家文物局办公室关于榆林卫城建设控制地带内榆林市凌宵仿古商业综合体建设项目意见的函”和“关于凌宵广场项目延期交付的回复函”，抗辩称陕西华润万家生活超巿有限公司对租赁物延期交付是因政府原因的事实知晓，陕西华润万家生活超巿有限公司的损失应按过错责任承担，对此本院认为无效合同自订立即属无效，结合对本案中双方签订的《房屋预租协议》审查情况，原、被告对涉案合同无效均负有一定责任，被告的抗辩理由成立，本院依法予以釆纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租货合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、本判决生效后十日内，由榆林城投凯富置业有限责任公司返还陕西华润万家生活超市有限公司150万元；二、本判决生效后十日内，由榆林城投凯富置业有限责任公司补偿陕西华润万家生活超巿有限公司损失（具体数额计算方式：以150万元为基数，按照年利率6%计算自2014年10月21日起至款付清之日止）。三、驳回陕西华润万家生活超巿有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。案件受理费57300元（原告已预交），由陕西华润万家生活超巿有限公司负担39317元，榆林城投凯富置业有限责任公司负担17983元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致，对于一审查明的事实本院予以认定。本院认为，案涉项目系因政府原因暂停，榆林城投凯富置业有限责任公司并无主观恶意，结合本案双方签订的《房屋预租协议书》审查情况，双方对涉案合同无效均负有一定责任，榆林城投凯富置业有限责任公司应退还陕西华润万家生活超市有限公司定金150万，一审法院按照年利率6%酌情计算损失补偿数额并无不当。综上，上诉人陕西华润万家生活超市有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20150元，由上诉人陕西华润万家生活超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  乔幼涛审判员  曹小蕊审判员  高锦胜二〇二〇年八月二十七日书记员  马潇雨