黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初1633号原告：刘建，男，1990年2月28日出生，汉族，无职业，住大庆市红岗区，委托诉讼代理人：阚迪，黑龙江司洋律师事务所律师。被告：大庆四方源房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙华路176号湿地福苑B20-03，统一社会信用代码91230603077786160Q。委托诉讼代理人：赫天石，大庆四方源房地产经纪有限公司员工。原告刘建与被告大庆四方源房地产经纪有限公司（以下简称“四方源公司”）居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告刘建及委托诉讼代理人阚迪、被告四方源公司委托诉讼代理人赫天石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告购房定金5,000元，购房款5,000元；居间服务费10,000元，合计20,000元；2.由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年11月28日，原、被告签订《房屋居间服务合同书》，合同约定原告购买黄丽恒位于大庆市开发区××路××小区××室房屋，房屋总价135,000元，原告先支付定金5,000元，购房款5,000元，定金冲抵购房款，定金及购房款由被告代为保管，被告收取原告居间费10,000元，原告于2019年12月1日将20,000元交付被告。合同第六条第3款第（2）项约定“甲、乙双方约定2020年1月17日之前到大庆市产权交易中心办理过户手续，逾期按违约处理。”然而房主黄丽恒并没有按约定履行义务，被告之前因怕双方私下交易并没有告诉原告房主的联系方式，原告多次找被告沟通并索要联系方式，被告拒不告知，且称过户时他们负责预约安排，找他们就可以，但一直以银行审批贷款没通过为由拖着原告，直至现在也没有给原告合理的过户时间，原告认为被告既然收取相关居间服务费就有义务推进合同履行，然而其怠于履行自己的义务并且直至现在原告与房主的买卖行为也没有完成，被告应退还原告相关费用。被告四方源公司辩称，被告认为被告不存在过错导致交易不能，甲方与乙方未能按照房屋买卖合同居间服务书的约定时间过户的原因是因为原告的购房商业贷款未能通过银行审批，同时原告没有足够的资金支付剩余购房款125,000元。居间方不存在故意隐瞒甲方与乙方的联系方式导致交易不能，如乙方在贷款未审批通过的情况下按照合同约定凑齐剩余购房款125,000元，甲乙双方完全可以按照合同约定继续履行。乙方购房商业贷款未能审批通过，居间方不存在过错，贷款是否能够审批通过至于银行是否决定放款不属于居间方能力义务范围内，居间方已经尽到居间义务，原告要求被告返还居间费10,000元，被告不同意返还，自甲方与乙方签订合同之日起，合同已经成立，根据合同法426条，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人报酬未约定或者约定不明确，依照本法61条规定，仍不能确定，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务促成合同成立，由该合同当事人平均负担报酬。至于甲乙双方签订的合同未能按约定履行，应当根据合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。被告认为居间费应当根据甲方与乙方是否存在违约行为，应当由违约方承担。原告交付的购房定金5,000元、购房款5,000元属于乙方交给甲方的钱，而居间方只是代为保管，至于居间方将定金返还给甲方还是乙方，应当根据买卖双方是否存在一方违约根据合同中违约条款定金条款的约定，若甲方违约，甲方应向乙方支付双倍定金，若乙方违约，定金不予退还，应由居间方将定金5,000元返还给无过错一方，至于乙方交给四方源代为保管的5,000元购房款，由于甲方与乙方没有按照合同约定时间过户，被告可以将购房款5,000元返还给乙方刘建。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的房屋买卖·居间服务合同书、收据、微信转账记录打印件本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，即：1、原告提交的证据三、微信聊天记录（原告与被告工作人员杨旭之间的聊天记录）打印件19页（与原件核对无异，原件退回），欲证明按照合同第四条第4项约定，丙方“应及时组织买卖双方办理过户手续”，然而事实情况为在原告通过被告公司购买黄丽恒的房产时，被告承诺在签订合同一个月内肯定能够为原告办理完贷款手续（2019年11月28日-12月27日），但被告没有做到，把责任推给了银行，让原告等，2020年1月3日通知原告说银行需要验房，原告配合银行进行了验房，在验房以后被告一直没有与原告联系，原告在2月23日、3月24日通过微信与被告业务员杨旭联系，对方一直没有回应，原告不断给被告打电话，3月31日的时候被告与原告微信联系又把责任推脱给银行让原告等，说4月初肯定能过户，4月15日原告与被告联系，被告再次承诺原告下周肯定能过户（4月23日之前），并让原告相信她，现在不能过户是因为约号约不上，并不是因为银行贷款的原因，根据《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告明确告知被告已经给对方足够合理期限，如果再不能过户房子就不要了，明确解除合同的条件。故在4月23日合同已经符合解除条件。被告质证称，对证据的真实性无异议，该证据能够证明被告积极办理乙方贷款及过户事项，至于贷款未能审批通过非被告过错，居间方一直在甲乙双方之间传话，期间经过被告向甲方争取，甲方同意等待乙方贷款，延长合同履行日期直至4月23之前。证据四、光盘一张内含视频、录音各一份（均已当庭播放），房产交易中心预约流程打印件各一份。欲证明视频是2020年4月27日、录音是2020年4月28日，原告到被告公司与店长电话沟通再次明确要求解除合同并退款，被告明确表示过不了户是因为约不上号，并不符合合同第六条第3项第（6）款的规定，通过原告向房产交易中心询问，用户可以在公众号进行预约三天内业务，早上6点开始预约。并不存在约不上的情况。被告一直推脱原告，把所有原因都推给银行及房产交易中心，完全没有尽到自己的义务，原告已经给与足够合理期限，符合解除合同条件。被告质证称，真实性没有异议，当时的确存在约不上号的情况。本院认为，被告对原告提交的证据三、证据四的真实性无异议，本院对上述两组证据的真实性予以确认。2、被告提交的证据光盘一张附录音一个、手机录音一份（均已当庭播放），欲证明乙方承认贷款未批下来同时没有能力补足剩余房款，居间方积极在甲乙方中进行调解。原告质证称，首先对两组证据真实性无异议，两份证据均是在原告起诉后被告录制的，在第一份录音证据中，被告说贷款审批通过了，5月初可以过户，被告代理人在法庭自认到现在原告贷款仍未通过，被告一直是自相矛盾的，为的就是推卸责任，第二份录音所有责任都是被告造成的与原告无关，原告并未违约，不应当承担相应的违约责任，原告将所有的款项交付被告，被告就应返还原告，至于房主的损失应当由被告承担与原告无关，同时两个录音中均未体现被告方曾询问原告如果贷款审批不通过是否可以现金给付尾款，更没有体现原告没有能力现金给付尾款，该组证据不能证明被告要证明的问题。原告对被告提交的证据真实性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月28日，原、被告及案外人黄丽恒签订房屋买卖·居间服务合同书，合同约定：“原告购买黄丽恒所有的位于大庆市开发区××路××小区××室房屋，房屋成交价为135,000元。被告协助安排甲乙双方到产权交易所办理过户手续或公证处办理公证手续；为保证双方利益，房款及定金由被告代为保管，在过户当天转交给甲方；丙方及时查验乙方付款情况，及时组织甲乙双方办理过户手续，甲乙双方过户当日由丙方扣缴房产交易监管资金后剩余款项支付给甲方”。合同第六条第1款约定乙方最迟至本合同签订之日支付定金￥5,000元整，定金由丙方代为保管，定金冲抵购房款；第3款约定原告付款方式为按揭贷款（商业贷款），并约定于2020年1月17日之前办理过户手续。合同第八条约定居间费用：乙方在合同签订当日向丙方支付居间服务费人民币（大写人民币壹万元）￥10,000元整。合同同时约定了违约责任等条款。合同甲方是指卖方黄丽恒、乙方是本案原告，丙方是本案被告。2019年12月1日，原告通过微信转账方式向被告支付了居间费用10,000元、购房款5,000元、购房定金5,000元，共计20,000元，被告向原告出具了收取佣金的收据。另查明，原告已支付的购房款5,000元、购房定金5,000元，现仍在被告处保管，涉案房屋已由案外人黄丽恒出卖。本院认为，居间人收取居间服务费须以委托人和第三人之间的合同因居间服务而成立为前提。如果委托人与第三人之间合同未成立，或者虽成立但归于无效，居间人无权请求报酬。本案中，原、被告及案外人黄丽恒签订《房屋买卖·居间服务合同书》后，作为居间方的被告，应积极促成房屋买卖交易成功。但综观全案及原告提交的证据，能够看出被告在履行合同过程中，因其怠于履行合同义务而导致原告与案外人黄丽恒之间未能实现房屋买卖合同目的，被告的居间服务未完成，无权收取居间服务费。因此，原告要求被告返还居间费用的诉请，于法有据，本院予以支持。但根据《合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，被告作为居间人为原告办理了银行贷款审批手续，虽然最终银行未能审批通过贷款手续，但被告在居间服务活动过程中，会产生必要的交通费等费用，原告应向被告支付该项费用，因原、被告均未提供相应证据证实该部分费用具体数额，故本院酌定支持必要费用为500元，被告应向原告返还多收取的居间费用9,500元。关于原告要求被告返还购房定金5,000元的诉请。本院认为，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，原、被告及案外人黄丽恒签订的《房屋买卖·居间服务合同书》第四条第3款明确约定，定金由被告代为保管，在过户当天转交给甲方（即黄丽恒）。原告在签订合同后向被告支付了定金，但因未能办理房屋过户，案外人黄丽恒并未实际占有该定金，庭审中，原、被告双方当事人均认可这一事实，因此，合同中关于定金的约定并未生效，被告应向原告返还定金5,000元，对原告的该项诉请，本院予以支持。现涉案房屋已由黄丽恒出卖，原告已无法实现其购买涉案房屋的目的，故原告预交的购房款5,000元，被告仍予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十七条之规定，判决如下：被告大庆四方源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘建居间费9,500元、购房款5,000元、返还定金5,000元，合计19,500元。如被告大庆四方源房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由被告大庆四方源房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  曹振红二〇二〇年八月二十四日书记员  刘昱廷附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。